徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉民初字第4467号原告ＸＸ，个体户。委托代理人张香，江苏金铎律师事务所律师。委托代理人李君，江苏金铎律师事务所律师。被告李雷，个体户。委托代理人徐立业，个体户。原告ＸＸ诉被告李雷租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法由代理审判员张蕾独任审判，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人张香、李君，被告李雷的委托代理人徐立业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称，2012年2月12日，原、被告双方签订租赁合同，原告将其承租的苏堤南路X号地下室转租给被告，约定租期为2012年4月1日至2015年12月1日止，租金为每季度24000元，自2013年1月1日起每年递增10%，同时约定了双方的其他权利义务及违约责任等。但被告至今已拖欠数月的房租未付，且欲解除租赁合同，故原告诉至法院，请求依法判令被告支付：1、第三季度（2015年7月1日至9月30日）房租31944元（24000元×1.1×1.1×1.1），第四季度（2015年10月1日至12月1日）房租21296元（31944元×2/3=21296元），共计53240元（31944元+21296元）；未支付第三季度房租产生的滞纳金（违约金）30666.24元[10648元×0.02×（21+31+30+31+30+1）天]，未支付第四季度房租产生滞纳金（违约金）10860.96元[10648元×0.02×（21+30）天]，共计41527.2元（30666.24元+10860.96元）。2、根据合同第八条约定，合同期限未到自行解除合同的，押金不退，另需赔偿原告租金的50%即15972元（31944元×0.5）。以上合计110739.2元，现原告只主张100000元。后原告增加诉讼请求，要求被告支付自2015年12月2日起至实际返还房屋时止的租金（按每季度31944元计算）。诉讼费由被告承担。被告李雷辩称，首先，原告无权转租格林豪泰大酒店地下室，原告转租属欺骗行为，故被告与原告ＸＸ即格林豪泰大酒店双方签订的租赁合同无效，被告拒付最后三个月的租金。其次，原告出租给被告的房屋不能正常使用，原告违约在先：1、涉案租赁房屋大门处上方空调滴水，地面台阶滑湿，造成入门之路经常有人摔倒，导致被告的合作伙伴欧亚培训班终止合作离开搬走。2、被告后院内通向男厕所的路上，安装在楼上外墙的空调室外机和下水管长期流水或滴水，还有人从楼上摔东西，导致多人在该路段摔倒；被告多次向原告反映，但至今仍未解决。3、因滴水导致潮湿，被告安装的将近200盏灯泡要经常更换，有100多盏不亮，无法正常使用，东墙多半墙壁常年被水浸湿，电线短路、出火或跳闸，不能正常使用。墙面所挂字画发霉，严重影响展示。再次，被告延迟交租金是因与原告协商解决未果：1、格林豪泰大酒店水管三次爆裂，造成地下室即被告经营场所存放的名人字画、衣服、红酒外包装等严重损毁，其中名人字画价值124500元、衣服价值3500元、红酒价值40000元。2、双方于2015年9月20日协商被告于2015年10月10日付清所欠租金，无需付滞纳金，但原告未通知被告便于2015年10月9日派人员带三拨人到被告经营场地进行拍照、录像、并与他人商谈地下室另租事宜，严重的影响到被告经营。3、2015年10月10日晚，被告与原告协商退租事宜，双方未能达成一致意见。2015年10月16日，被告已通过快递书面通知原告终止租赁合同，以减少原、被告双方的经济损失；被告所欠三个月租金应从87000元转让费中扣除，另被告支出装潢费95000元，向原告支付押金5000元。4、被告曾告知原告将续租，并将于续租后一次性付清所欠三个月租金，但原告拒绝。即使被告支付租金也只能支付正常使用的三个月租金，原告要求追加租金没有事实及法律依据，且原告违约在先，被告不应当支付违约金。经审理查明，2011年10月1日，原告ＸＸ（乙方）与案外人张振祥（甲方，为涉案房屋产权人）签订《租赁合同书》一份，约定：甲方自愿将座落在苏堤南路X#楼的房屋（建筑面积约2000㎡）出租给乙方做宾馆使用，租金每月33300元，乙方应在每季度前5日交付甲方，年租金400000元整。租赁期限自2011年10月1日至2018年10月30日。租赁期限内，甲方保证承担下列责任：1、保障乙方能够正常使用，2、如因市政拆迁需终止合同，甲方将提前6个月通知乙方。乙方保证承担下列责任：1、对所租房屋不做餐饮业使用；2、如需对租赁房屋进行装修或增扩设备、转租，必须经得甲方同意后方可实施；3、如使用不当或人为的造成房屋及设备的损坏，乙方应负责赔偿和修复原状；4、乙方应交纳所租赁房屋的水电费（水电费应交押金）；5、乙方将在租赁期满后，应把房屋完好地交还给甲方。如仍需继续承租上述房屋，应提前3个月与甲方协定，双方另签订合同。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失应由责任方承担。因不可抗力而使房屋及设备损坏的，双方互不承担责任。本协议从签订之日起生效，如一方违约，违约方赔偿月租金50%。2012年2月12日，原告ＸＸ（甲方）与被告李雷（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方自愿将座落在苏堤南路X号地下室的房屋出租给乙方做文化、艺术使用（建筑面积大约600㎡）。二、甲乙双方商定租金按季为24000元，租赁期限自2012年4月1日至2015年12月1日止。租金提前十天结算，计人民币为24000元，从2013年1月1日起每年递增10%。三、房屋租赁期内，甲方保证承担下列责任：1、保证乙方能够正常使用；2、如遇不可抗力、市政拆迁，甲方将提前6个月通知乙方。四、房屋租赁期限内，乙方保证承担下列责任：1、不做与甲方各项业务相冲突的经营；2、如需对租赁房屋进行装修或增扩设备、转租，必须征得甲方同意后方可实施；3、如使用不当或人为的造成房屋及设备的损坏，乙方应负赔偿责任或修复原状；4、乙方应交纳租赁房屋的水电费，水电费应缴押金5000元；5、乙方在租赁期满后，应把房屋完好地交还给甲方。如仍需继续承租上述房屋，应提前一个月与甲方协定，双方另签合同；6、乙方必须保障卫生坏境，不能影响到宾馆的正常经营，如有违约造成的一切损失由乙方全额承担；7、如有违法违纪行为，一切后果由乙方承担。五、违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地区房屋租赁的有关规定，任何一方无权提前解除合同，如有违约所造成的损失应由违约方承担，乙方逾期不交租金，逾期一日，由甲方按月租金额的2%向乙方加收违约金。六、因不可抗力或自然灾害而使房屋及设备损坏的，双方不承担责任。七、……八、本协议从签订之日起生效，如一方违约（如乙方不到期限自行解除合同，押金不退），违约方另赔偿租金50%。因此前涉案房屋由案外人郭涛承租使用，郭涛曾向原告交付押金5000元，故在签订合同时，被告李雷向郭涛给付押金5000元，原告ＸＸ对收取押金的事实不持异议。被告李雷承租涉案房屋后用于经营“三苏画院”，并缴纳房租至2015年6月，2015年7月起未付租金至今。庭审中，被告李雷主张原告ＸＸ向其转租地下室未经涉案房屋产权人张振祥同意，且涉案房屋不能正常使用，造成其经营及物品损失，被告于2015年10月向原告发函要求与原告终止租赁合同，并提交：1、浸泡物品清单一份，照片44张，证明涉案承租房屋内物品浸泡损毁事实及程度；2、徐立业于2015年11月8日出具的证明一份，证明ＸＸ、郭涛、李雷、徐立业、李若男于2012年2月14日就格林豪泰大酒店地下室转租事宜进行协商，ＸＸ同意终止与郭涛就格林豪泰大酒店地下室租赁合同，郭涛将室内装潢、桌椅、电器等转交李雷，李雷付给郭涛转让费87000元，并与ＸＸ签订期限为4年的租赁合同，合同到期后可以续约，如不续约转让费由ＸＸ协调弥补解决；3、证人时某、武某出具的证人证言各一份，证明两名证人在被告的经营场所内因漏水导致地面湿滑而滑倒受伤的事实；4、证人蒋某、李某、吴某出具的证明各一份，证明因格林豪泰大酒店水管爆裂致使地下室漏水造成存放在地下室内的书画作品被浸泡的事实；5、被告李雷于2015年10月20日向原告邮寄函件一份，内容为：“格林豪泰大酒店ＸＸ经理，我租你楼下地下室房屋，因协作问题，今告知与你，我方不再租赁，还欠你点租金从转让款中扣除。我方已通知三苏画院让其货物及设备搬走，尽量减少三方经济损失，如有异议尽快协商解决”，证明被告因地下室漏水问题要求与原告解除租赁协议，并协商租金事宜；7、被告李雷与涉案房屋产权人张振祥之间的手机通话录音一份，证明原告ＸＸ没有转租权。经质证，原告对浸泡物品清单及照片有异议，认为系被告单方制作，原告未参与，对损毁物品的真实性、照片拍摄的时间及地点均不清楚，不能证明被告的主张；对徐立业出具的证明真实性有异议，该证明无原告签字，原告对87000元转让费不知情，原告只认可房屋是转租给被告李雷的；对时某、武某的证言真实性有异议，认为证言出具日期均在欠缴房租之后，被告的目的是为了躲避租金及违约金，若被告自2012年承租房屋起就经常发生漏水或水管爆裂问题，应当及时提出，而不是在拖欠房租之后提出，同时被告对其承租房屋的路面有清理义务；对蒋某、李某的证言真实性有异议；原告并未收到被告邮寄的函件，且函件中也未说明解除合同是因房屋漏水；对通话录音的真实性无异议，但张振祥在该录音中明确说明不一定按协议上写的内容履行。另查，原告ＸＸ承租案外人张振祥所有的苏堤南路4#楼房屋用于经营格林豪泰大酒店，字号为泉山区沣源商务宾馆，性质为个体工商户。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原告ＸＸ与被告李雷签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应严格履行。被告李雷抗辩原告ＸＸ将涉案的地下室转租给被告未经涉案房屋产权人张振祥同意，其转租行为无效。根据法律规定，承租人未经出租人同意的，出租人可以解除合同，故转租未经出租人同意并不能致使转租行为无效，故本院对被告的该项主张不予采纳。被告李雷主张其于2015年10月20日向原告ＸＸ邮寄函件要求解除租赁合同，原告否认收到该函件，并认为该函件上并未说明被告要求解除合同的原因是漏水。本院根据被告提交的EMS快递单进行查询，原告本人于2015年10月21日签收该快件。本院认为，被告在函件中声明要求解除合同的原因是协作问题，与其在庭审中主张的漏水原因不一致，且尽管被告提出解除合同，但未与原告协商一致，并仍然实际占有使用房屋，故本院对其于2015年10月20日解除合同的主张不予采纳。原、被告双方签订的租赁合同已于2015年12月1日期满终止，被告应当支付2015年7月1日至12月1日的租金为53240元。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。被告主张其于2015年10月20日向原告发函后的10日内便搬离了涉案房屋，并要求向原告交付钥匙，但原告拒绝接收；原告对被告的上述陈述予以否认。本院认为，根据被告自述，尽管其已经将大部分物品搬走，但仍有空调等部分物品尚未搬离，且涉案房屋仍由被告上锁控制，应当视为被告在租赁合同期满后仍然占有使用房屋，故被告应当向原告支付占有使用费。因双方未对占有使用费用作出约定，可比照此前双方租赁合同中约定的房屋租金数额予以确定。原告主张按照每季度31944元计算，不超过此前房屋租金标准，本院予以支持。关于违约金。双方在合同中约定“租金提前十天结算”，“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地区房屋租赁的有关规定，任何一方无权提前解除合同，如有违约所造成的损失应由违约方承担，乙方逾期不交租金，逾期一日，由甲方按月租金额的2%向乙方加收违约金”，“如一方违约（如乙方不到期限自行解除合同，押金不退），违约方另赔偿租金50%”。原告明确诉讼请求中的滞纳金即为违约金，被告认为原告违约在先，不应当支付违约金。本院认为，被告拖欠租金的行为构成违约，根据合同约定，被告应向原告支付违约金，但双方约定违约金过高，本院依法予以调整，酌定违约金为10000元。被告虽向原告提出解除合同，但双方并未协商一致，双方在终止租赁合同时原告应将被告交纳的押金5000元予以返还，但考虑到被告应向原告支付的租金与原告应返还的押金均为金钱债务，且所欠租金已超过押金数额，故予以相互冲抵后租金为48240元。被告主张因原告经营的格林豪泰大酒店水管爆裂三次造成其承租地下室内的书画、财产损失，应向相关责任人另行主张，本案不予理涉。被告主张曾向原地下室承租人郭涛支付87000元转让费，但该款项并非原告收取，本案不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告李雷于本判决生效后十日内向原告ＸＸ支付租金48240元；二、被告李雷于本判决生效后十日内向原告ＸＸ支付占有使用费用（自2015年12月2日起至实际返还房屋时止，按每季度31944元计算）；三、被告李雷于本判决生效后十日内向原告ＸＸ支付违约金10000元；四、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2898元，由被告李雷负担（此款原告已预交，被告随案款一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 蕾代理审判员  于惠惠人民陪审员  高传美二〇一六年三月二十二日书 记 员  周 希