北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终1935号上诉人（原审被告）赵伊苓，女，1980年9月13日出生。委托代理人孟淑芳。被上诉人（原审原告）北京天宝润德古玩文物艺术会展中心有限公司，住所地北京市东城区法华寺街91号。法定代表人刘继明，董事长。委托代理人缪蒙京，北京市华伦律师事务所律师。委托代理人张文焱，北京市华伦律师事务所律师。上诉人赵伊苓因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第12508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年8月，北京天宝润德古玩文物艺术会展中心有限公司（下称天宝公司）起诉至原审法院称：2014年2月15日，我公司与赵伊苓订立《房屋租赁合同书》，约定赵伊苓向我公司承租位于北京市东城区法华寺街91号九号馆三层房屋（下称涉案房屋），期限自2014年2月15日至2019年4月14日，首年租金800000元，之后每年租金递增50000元，租金季付，免租期59天（自2014年2月15日至2014年4月14日），赵伊苓承担水电费，水电费应于每月22日前支付。之后我公司将涉案房屋交付赵伊苓，但赵伊苓自第三个租赁季度开始拖欠租金，该季度只交了100000元，并拖欠水电费。我公司认为，赵伊苓的行为构成违约，故要求判令：1、确认双方合同于2015年11月13日解除；2、赵伊苓支付欠付租金806527.65元、水电费34227.28元、违约金260000元。赵伊苓辩称：天宝公司所述双方订立合同的情况属实。我前两个季度没有欠付租金，第三个租赁季度只交了100000元，之后没有再交租金。我已在2015年4月1日口头告知天宝公司解除合同，而根据合同我有权提前三个月解约，因此我认为双方合同于2015年7月1日解除。之后天宝公司未能自行收回房屋，造成房屋空置扩大损失，应当由天宝公司对此承担责任。我同意支付2015年7月1日之前的租金。水电费如天宝公司可以提供票据则同意支付。我认为违约金标准过高，如法院判决给付违约金，要求调整金额。此外，我希望以涉案房屋内的装饰装修抵扣欠付的租金、违约金。原审法院经审理认为：房屋租赁合同系天宝公司、赵伊苓的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。赵伊苓关于提前三个月口头提出解除合同的意见，证据不足，法院不予采信。赵伊苓作为承租人，本应按期足额交纳租金，其欠付租金的行为构成违约。根据双方的合同，天宝公司有权在赵伊苓欠租的情况下解除合同。天宝公司于2015年8月6日诉至法院，提出解除合同的要求，赵伊苓于2015年10月20日收到天宝公司的起诉书，故法院确认双方合同于赵伊苓收到天宝公司起诉书之日解除。赵伊苓应当按照合同约定，支付天宝公司欠付的租金，以及实际占用涉案房屋期间的房屋占有使用费。关于水电费一节，天宝公司未能出示充分证据，证明赵伊苓拖欠水电费的情况，故对其诉讼请求，法院不予支持。由于赵伊苓存在违约行为，故天宝公司要求其支付违约金，理由正当，但天宝公司所主张的违约金数额过高，赵伊苓申请法院予以调整，故法院对此酌情确定。据此，原审法院于2015年12月29日判决：一、北京天宝润德古玩文物艺术会展中心有限公司与赵伊苓的房屋租赁合同于二○一五年十月二十日解除；二、赵伊苓于判决生效后七日内支付北京天宝润德古玩文物艺术会展中心有限公司欠付房屋租金及房屋占有使用费七十三万五千一百七十一元二角三分；三、赵伊苓于判决生效后七日内支付北京天宝润德古玩文物艺术会展中心有限公司违约金二十四万元；四、驳回北京天宝润德古玩文物艺术会展中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，赵伊苓不服，上诉至本院称：1、我逾期交纳租金是因为天宝公司管理人员一再提出不合理要求，导致我无法继续经营，天宝公司存在过错；2、天宝公司未提供证据证明其实际损失，应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算损失，即38027元，原审法院酌定的违约金过高；3、我曾于2015年3月向天宝公司提出不再承租涉案房屋，天宝公司没有损失，而且即便有损失，也是因天宝公司不作为造成的，应由天宝公司承担，故同意原判第一、二、四项，要求撤销原判第三项，依法改判赵伊苓支付天宝公司违约金38027元。天宝公司同意原判。经审理查明：北京市东城区法华寺街91号院内房屋登记在北京市公共交通总公司名下。2004年9月，北京市公共交通总公司更名为北京公共交通控股（集团）有限公司。后北京公共交通控股（集团）有限公司与北京北旅时代商务旅游投资有限公司就北京市东城区法华寺街91号院内房屋签订资产有偿使用协议书。2011年4月20日，北京北旅时代商务旅游投资有限公司与天宝公司订立《房屋租赁合同》，约定天宝公司承租北京市东城区法华寺街91号院内房屋，合同约定经出租方同意，天宝公司可以转租。后北京公共交通控股（集团）有限公司、北京北旅时代商务旅游投资有限公司均书面同意天宝公司将上述房屋对外出租。2014年2月15日，天宝公司、赵伊苓订立《房屋租赁合同书》，约定：赵伊苓向天宝公司承租涉案房屋，建筑面积402.78平方米；期限自2014年2月15日至2019年4月14日；首年租金800000元，之后每年租金递增50000元，租金季付，免租期59天（自2014年2月15日至2014年4月14日），押金66666.7元；赵伊苓承担水电费，水电费应于每月22日前支付上月实际发生的水电费用；如赵伊苓连续20日未足额缴纳租金、押金或其他费用的，或者累计40日未足额缴纳租金、押金或其他费用的，天宝公司有权解除合同，并要求赵伊苓承担违约责任，即天宝公司收取的租金、押金等费用不予退还，并有权要求赵伊苓支付当年租金50%的违约金，违约金不足以赔偿天宝公司损失的，赵伊苓应向天宝公司承担赔偿责任；除合同第10.1款约定的情形外（即天宝公司因自身原因逾期交房、未能供应水电等情形），赵伊苓提出单方解除合同的，应提前三个月书面通知天宝公司并足额支付当期租金，同时天宝公司有权不予退还押金等费用并要求赵伊苓支付当年租金50%的违约金。合同签订后，天宝公司将涉案房屋交付赵伊苓，赵伊苓向天宝公司支付了押金66666.7元，并按照合同约定交纳了前两个季度的租金。2014年10月15日至2015年1月14日期间的租金，赵伊苓只缴纳了100000元，之后未再支付。关于押金，天宝公司、赵伊苓均同意在应付款总额中予以抵扣。原审审理中，赵伊苓于2015年11月13日将涉案房屋腾退给天宝公司。关于水电费，天宝公司出示了缴费通知单，赵伊苓认为通知单为天宝公司自行制作，不予认可。关于赵伊苓所述提前三个月口头提出解除合同，天宝公司对此不予认可，赵伊苓亦未出示相关证据。本院审理中，赵伊苓称其逾期交纳租金是因为天宝公司管理人员一再提出不合理要求，导致其无法继续经营，且其在2015年3月即已向天宝公司提出不再承租涉案房屋，并未给天宝公司造成损失；天宝公司对赵伊苓陈述的事实不予认可；赵伊苓未就其陈述的事实提供证据予以证明。上述事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同书》、证明、缴费通知单及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，天宝公司与赵伊苓签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方租赁合同的约定，如赵伊苓连续20日或累计40日未足额交纳租金，天宝公司有权解除合同，并要求赵伊苓承担违约责任。现赵伊苓欠付租金已经符合合同约定的合同解除条件，故对天宝公司要求解除合同、赵伊苓支付欠付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。虽赵伊苓上诉称其逾期交纳租金系因天宝公司管理人员一再提出无理要求，天宝公司对此存在过错，而且其在2015年3月即已向天宝公司提出不再承租涉案房屋，并未给天宝公司造成损失，但天宝公司对此不予认可，赵伊苓亦未能就其陈述的事实提供证据予以证明，故对赵伊苓的该项抗辩意见，没有事实依据，本院不予采信。虽赵伊苓上诉称原审法院酌定的违约金过高，但根据双方租赁合同约定，如赵伊苓违约，应支付当年租金50%的违约金，天宝公司在本案中主张的违约金数额已经远低于合同约定的违约金数额，且原审法院根据赵伊苓的申请，对天宝公司主张的违约金数额再次予以酌减并确定为24万元，并无不妥。综上，赵伊苓的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费14707元，由北京天宝润德古玩文物艺术会展中心有限公司负担787元（已交纳），由赵伊苓负担13920元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费751元，由赵伊苓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘苑薇代理审判员刘永民代理审判员郭融二〇一六年三月二十八日书记员 刘        梓        晨