广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1251号原告：广州市某某物业管理有限公司，住所地广州市番禺区xxxx号，组织机构代码xxxx。法定代表人：赖某某，职务总经理。委托代理人：何某某，该公司员工。委托代理人：李某某，该公司员工。被告：谭某某，女，1951年11月12日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）诉被告谭某某物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人何某某到庭参加了诉讼，被告谭某某经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司诉称：某某公司与某某某某社区居委会于2007年10月23日签订《协议书》，选聘某某公司作为某某街某某社区的物业服务企业。协议中约定管理期限自2007年5月1日至该小区新一届业主委员会产生之日止，每户每月收取物业管理费为：80平方米以下35元/户/月；80-100平方米40元/户/月，100平方米以上45元/户/月。另某某公司于2013年8月1日与某某街某某社区居委会签订《某某小区物业管理服务合同》，选聘某某公司作为该小区的物业服务企业，合同中约定管理期限自2013年8月1日至该小区新一届业主委员会产生之日止，同时该合同中还约定相关管理费等条款。遗憾的是，谭某某自2009年1月1日起出现拖欠物业管理费的现象，至今已累计拖欠物业管理费共3370元，经多次催收，均未果。某某公司认为，其与该小区业主签订的协议及合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格履行合同的各项义务，其已按照合同约定标准向谭某某提供了物业管理服务，谭某某应当履行按时足额支付物业服务费用的义务。谭某某拖欠物业服务费用的行为严重侵害某某公司的合法权益，故其特向法院提起诉讼，请求判令：一、谭某某支付拖欠的物业管理服务费3370元（暂计自2009年1月1日至2015年9月30日）以及违约金4023.08（计至2015年9月30日，按每逾期一天支付所欠物业管理费的1‰计算），合计7393.08元；二、谭某某承担本案诉讼费。被告谭某某无答辩，亦无提交任何证据。经审理查明：某某公司是一家具有三级物业管理资质的企业；谭某某为位于广州市番禺区某某街某某园11街3座701房（以下简称涉讼房屋）的权属人，涉讼房屋的建筑面积为88.6平方米，房地产权证发证日期为2007年3月8日。2007年10月23日，广州市番禺区某某街某某社区居民委员会（甲方，以下简称某某居委会）与某某公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将某某小区的基本物业管理工作转交乙方进行接管，社区委托管理期限从2007年5月1日至新一届业主委员会产生止；乙方的管理服务事项为：1.做好日常物业管理服务，如遇政府下达的工作任务，乙方要无条件支持和配合有关部门开展各项工作。2.小区内公共设施（包括宣传栏、垃圾桶、花架、石椅等）的维修、保养和管理。3.小区内公用设施（包括下水道、道路、绿化等）的维修、保养和管理。4.小区内治安管理设施（包括铁门、岗亭、栏杆、消防设施等）的维修、保养和管理。5.小区公共环境的清洁卫生、除四害、收集垃圾、清运垃圾。6.小区内车辆疏导、行驶、停泊秩序管理，制止车辆乱停放。7.小区内车场须建立停车场管理制度，设立固定位置公示收费标准，提供车辆保管服务，要优先为小区内住户提供车位。8.小区内实行24小时安保服务，做到有保安站岗、巡逻。配合协作公安机关开展专项行动以及社区消防安全检查等工作……；乙方从2007年5月1日开始，向住户每户收取物业管理费（标准为：80平方米以下收取35元/户/月，80-100平方米收取40元/户/月，100平方米以上收取45元/户/月）。某某公司自2007年5月1日开始进驻某某小区提供物业管理服务。2013年8月1日，某某居委会（甲方）与某某公司（乙方）签订一份《某某小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方负责某某小区的物业管理工作，委托管理期限从2013年8月1日至新一届业主委员会产生之日止；乙方的管理服务事项与上述《协议书》的约定一致；乙方从2013年8月1日开始，调整向住户每户收取物业管理费的标准（标准为：70平方米以下收取35元/户/月，71-80平方米收取40元/户/月，81-100平方米收取45元/户/月，101-130平方米收取53元/户/月,131平方米以上收取55元/户/月）。今后乙方通过征询小区业主意见达到住宅户数及建筑面积双过半数同意并按照相关法律程序合法调升住宅管理费或车辆停放费，按征询后的新标准收取费用；乙方承诺在该小区未成立业主委员会前，按现“民意咨询意见书”上大多数业主同意的小区自治管理形式，后经居民代表会议通过的转向基本物业管理，在原定方案每月每户交费标准不变情况下，不得以任何理由、任何形式增加向住户收费（除有偿服务外）；如甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业管理费用，乙方可每天按逾期支付的费用总金额的0.1%收取滞纳金，直至付清欠费之日为止。因谭某某自2009年1月1日起欠缴物业管理费，某某公司于2015年10月12日诉至本院要求解决。诉讼过程中，某某公司陈述涉讼房屋属于某某园小区，由某某居委会管理；某某社区本为开放小区，当时由某某街富华派出所、某某居委会成立了物业管理临时筹备委员会，就小区的物业管理询问涉讼小区各业的意见，当时有5家物业管理公司同时参加竞聘，某某社区70%以上的业主同意某某公司为涉讼小区提供物业管理服务，某某公司于2007年5月1日进驻涉讼小区提供物业管理服务；某某公司依据《协议书》及《某某小区物业管理服务合同》的约定，为涉讼小区提供物业管理服务；涉讼房屋自2009年1月1日至2013年7月每月的物业管理费为40元，自2013年8月至2015年9月每月的物业管理费调整为45元，谭某某于2009年1月之前均按时缴纳物业管理费，但自2009年1月开始再未交纳，某某公司曾通过张贴通知以及寄送《律师函》等方式向谭某某催缴。另查明：某某小区至今未成立业主委员会。因本院以其他方式无法与谭某某联系，本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见谭某某与本院联系。本院认为：某某公司是具有物业服务资质的企业，某某公司根据与某某居委会签订的《协议书》及《某某小区物业服务合同》，自2007年5月1日起为某某小区提供物业管理服务，与某某小区业主存在事实上的物业服务合同关系。根据公平、等价有偿的原则，谭某某作为某某小区的业主，在享受了某某公司提供的物业管理服务的同时，应当支付相应对价，现谭某某并未举证证明其已履行了缴纳物业服务费的义务，应承担举证不能的不利后果。某某公司提出依照《协议书》和《某某小区物业服务合同》的约定，涉讼房屋自2009年1月至2013年7月每月管理费为40元，自2013年8月至2015年9月每月的物业管理费为45元/月，较为合理，本院予以支持。因此，谭某某应向某某公司支付拖欠的自2009年1月至2015年9月的管理费3370元（40元/月×55个月+45元/月×26个月=3370元），就某某公司要求谭某某支付上述物业管理费的主张，理据充分，本院予以支持。至于某某公司要求谭某某按每逾期一天支付所欠物业管理费1‰的违约金的诉讼请求，由于2007年10月23日签订的《协议书》和2013年8月1日签订的《某某小区物业服务合同》，均是由某某居委会与某某公司签订的，合同签订的主体并非是涉讼小区的开发商或业主委员会，且2007年10月23日签订的《协议书》中对于违约金并未作出明确约定，故某某公司的上述请求并不符合法律的规定和合同的约定，本院不予支持。谭某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：谭某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市某某物业管理有限公司支付位于广州市番禺区某某街某某园11街3座701房自2009年1月1日至2015年9月的物业管理服务费3370元。如果谭某某未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由谭某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分上诉的请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  黄苑仪人民陪审员  梁玉谊二〇一六年三月三日书 记 员  霍淑玮