贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0303民初798号原告遵义经济技术开发区德宝房地产开发有限公司，地址：遵义市南京路东段北侧德宝花园，组织机构代码：70964196-4。法定代表人朱昆志，职务：总经理。委托代理人干矫，男，汉族，住遵义市汇川区。委托代理人汤君平，贵州义遵律师事务所律师。被告罗洪仁，男，汉族，现住遵义市汇川区。委托代理人王民开，贵州谋信律师事务所律师。原告遵义市经济技术开发区德宝房地产开发有限公司(以下简称德宝房开)与被告罗洪仁商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郭文书适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人汤君平，被告及其委托代理人王民开到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告德宝房开诉称：本案被告于2007年7月5日自愿就香港路港湾丽都a栋12楼03号房145.38平方米（建筑面积）商品房与原告签订《商品房买卖合同》。合同约定购房款总额为288570元。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上就该购房款房款项的支付方式达成如下约定：“买受人于2007年7月5日前首付购房款44006元，余款244564元办理银行按揭，相关费用由买受人承担。2007年2月28日和2007年3月20日，被告向原告两次支付首付房款共计44006元。于2007年11月23日，原告将该房屋移交被告使用至今。但合同生效至今已逾8年之久，由于被告自身的原因，按揭贷款一直未能办理成功，其间，原告多次向被告催收购房款，被告每次都答应设法支付，但每次都未履约支付，一直拖延至今。故诉至法院请求：1、判令解除原、被告之间于2007年7月5日签订的《商品房买卖合同》，被告并按合同约定支付违约金；2、判令被告归还原告香港路港湾丽都a栋12楼3号房；3、判令被告支付原告2007年11月23日至2016年1月23日房屋租金损失147000元人民币（该租金计算方法是按每月1500元乘以98个月）；4、判决被告向原告支付从2016年1月23日到实际归还房屋期间的租金损失，按每月2500元人民币计算；5、判决本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第1、2项诉请变更为：判令被告支付购房尾款224565元，并自2007年3月27日起按每日万分之三承担违约金（违约金的计算标准按合同约定的买卖金额计算）。被告罗洪仁辩称：被告认可与原告于2007年3月20号签订《商品房买卖合同》及其补充《协议书》，已向原告支付购房款首付款44006元，购房余款244565元未付，未付是因为未能通过银行贷款。但自2007年11月23日原告将涉案房屋交付给被告后，原告未通过任何形式向被告催收过购房余款，其请求支付购房尾款的诉请已过诉讼时效。原告的其他请求无事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，2002年3月25日，德宝房开取得香港路北端静安大厦A、B栋商用房的房屋预售许可证。2007年3月20日，德宝房开（出卖人）与罗洪仁（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定罗洪仁向德宝房开购买位于遵义市汇川区香港路北段港湾丽都第A座1单元12楼03号房一套，房屋建筑面积为145.38平方米，总价款为288571元。合同第六条关于付款方式及期限的约定：买受人于2007年3月20日首付房款捌万陆仟伍佰柒拾元整（¥86571），其余款贰拾万零贰仟元整（¥202000），向银行申请20年住房贷款，相关费用由买受人承担。合同第七条第一款关于买受人逾期付款的违约责任的约定：（1）逾期在7之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过七日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的0.03％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，原、被告双方就上述涉案房屋首付款补充签订《协议书》约定购房首付款交付金额为44006元。当日，被告向原告支付了43006元购房款加之2007年3月28日支付的1000元定金，共计44006元算作首付款。同年11月23日，原告将涉案房屋交付给被告使用。另查，被告向银行办理购房按揭贷款不能，至今未向原告支付购房尾款。2016年2月1日，原告向被告催要购房款，被告至今仍未履行付款义务，故酿成诉争。庭审中原、被告均认可被告尚欠购房尾款为244565元。以上事实有原、被告陈述、庭审笔录、《商品房买卖合同》、收款收据等佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原、被告应按合同约定全面履行各自义务，原告已将涉案房屋交付给被告，被告应当履行付款义务，但至今未付，根据合同约定及法律规定被告逾期付款之行为，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告主张继续履行合同，请求被告支付购房款244565元，本院予以支持。现就本案争议的问题作如下分析：1、诉讼时效。原告向被告主张支付购房款的请求属债权请求权，适用诉讼时效的规定，在原告权利受侵害之后，应在两年内向被告主张权利，而本案原、被告约定对尾款已向银行申请20年住房贷款方式进行支付，其履行期为银行贷款成功向原告支付的时间，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”之规定，按揭并未实现，后原告变更了付款约定，于2016年2月1日原告才向被告主张一次性支付购房款，诉讼时效期间应从该时间点起算，故本案原告主张要求被告支付购房款的权利仍受诉讼时效期间的保护。2、违约金。当事人在购房活动中，可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期付款的违约金为自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，本院理应尊重。原、被告签订合同时明确约定以银行贷款方式付款，为保证合同目的实现，双方均应提供相应资料密切配合办理，在长达八年之久后银行贷款仍未成功办理，双方均未提供证据属对方过错，故双方均有责任。而原告于2016年2月1日向原告催收房款，亦是对合同约定的付款方式进行变更，被告也不同意解除合同，要求继续履行，在银行贷款不能之情形下，被告作为购房人应本着诚实守信原则，应积极筹集资金向原告支付购房款，承担应尽之责，确保交易稳定及买卖顺利，但被告并未如此，而在原告向其催收后以诉讼时效过为由拒付，毫无诚信可言，因合同约定的违约金未超过法律保护范围，结合本案案情及被告过错程度，本院支持按合同约定计算违约金，故对被告抗辩称按其他标准予以调整的意见，本院不予采信。原告于2016年2月1日向被告催收房款，因数额较大，应给与合理时间准备，本院酌情支持5天。故本院支持的违约金计算为以未付款244565元为本金乘以每日0.03%乘以违约天数(从2016年2月7日起至付清之日止)。3、原告之损失。原告向被告主张支付2007年11月23日至2016年1月23日房屋租金损失147000元，以及被告支付从2016年1月23日到实际归还房屋期间的租金损失，按每月2500元计算。原告的主张实为由被告承担从接房之日起至房屋归还之日止租金，亦为被告未付款之损失，原、被告约定支付购房尾款以银行贷款方式实现，原告基于信任或懈怠给予被告充足的时间办理贷款，其自身亦有责任，故其主张该期间的损失本院不予支持。另，如前所述，被告已按合同约定承担违约责任，原告并未主张解除合同，收回房屋，在继续履行合同的情况下，其按月主张租金的请求，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干规定》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告罗洪仁于本判决生效之日后五日内支付原告遵义经济技术开发区德宝房地产开发有限公司购房款244565元及违约金（违约金从2016年2月7日起以244565元为基数按每日万分之3算至清偿之日止）；二、驳回原告遵义经济技术开发区德宝房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费1620元（已减半收取），由原告遵义经济技术开发区德宝房地产开发有限公司承担420元，被告罗洪仁承担1200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  郭文书二〇一六年三月十五日书记员  何文韬