北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第39635号原告（反诉被告）孙妮，女。身份证号：×××。委托代理人梅钟，北京市大器律师事务所律师。被告（反诉原告）北京安华世纪房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路1号楼501室。注册号：110000410191996。法定代表人唐军，董事长。委托代理人李福来，北京市中翔律师事务所律师。委托代理人石建军，北京市中翔律师事务所律师。原告（反诉被告）孙妮与被告（反诉原告）北京安华世纪房地产开发有限公司(以下简称安华世纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙妮之委托代理人梅钟与被告安华世纪公司之委托代理人李福来、石建军到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。孙妮诉称，2008年6月1日，我与安华世纪公司签订北京市商品房预售合同，约定由我购买安华世纪公司开发的×商品房。合同签订后，我依据合同约定及房屋测绘结果向安华世纪公司支付全部房屋价款17769465.73元，并支付房屋公共维修基金、契税等相关费用。根据合同约定，安华世纪公司应于2008年12月31日向我交付房屋，并应当在房屋交付之日起720日内为我办理房屋产权证，如未能在约定时间内办理，每逾期一日安华世纪公司应按已付房价每日万分之一向我支付违约金。然而，安华世纪公司未按照合同约定履行相关义务，至今没有为我办理房产证。我虽多次敦促安华世纪公司履行合同义务，为我办理房产证，但安华世纪公司一直以种种原因拖延推诿，其行为已经构成严重违约，给我造成了实际损失，应当承担相应违约责任。故我诉至法院，请求判令：1、安华世纪公司为我办理房屋所有权证和国有土地使用权证；2、安华世纪公司支付自2012年6月30日起至2015年11月1日的逾期办理房产证的违约金2219406.27元，并要求安华世纪公司支付违约金至实际办理完毕房屋所有权证和国有土地使用权证书之日；3、诉讼费由安华世纪公司承担。安华世纪公司辩称，孙妮的诉讼请求没有合同和法律依据。孙妮要求办理国有土地使用证的请求在合同中没有约定，且其诉讼请求超过诉讼时效。孙妮已经委托其他房地产开发公司办理产权证，我公司没有违约行为。因涉案房屋所属楼栋不能进行初始登记，从而造成涉案房屋无法办理产权转移登记，客观上已导致预售合同无法实际履行，现我公司提出反诉，要求解除双方签订的编号为×的北京市商品房预售合同；孙妮于合同解除后30日内将北京市海淀区×商品房归还我公司，如逾期归还，每逾期一日应向我公司交纳260元的房屋占用费；反诉费由孙妮承担。孙妮针对安华世纪公司的反诉辩称，不同意安华世纪公司的全部反诉请求。双方签订预售合同时安华世纪公司已经合法取得预售许可证，故合同合法有效，双方应该按照约定履行合同。安华世纪公司的反诉请求是请求法院支持其违约行为，其反诉的事实和理由均不成立，合同并不属于客观无法履行的情况，也不属于法律规定的不可抗力事由。我于2009年办理入住手续，实际占有使用房屋达7年之久，期间房屋价值发生巨大变化，安华世纪公司的反诉请求对业主是不公平的。综上，请求驳回安华世纪公司的反诉请求。经审理查明，2008年6月1日，安华世纪公司(出卖人)与孙妮(买受人)签订《北京市商品房预售合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于北京市海淀区×房屋（以下简称诉争房屋），套内建筑面积320.79平方米，单价每平方米54837.26元，总价款17591246元。其中第十五条第三款约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、委托办理产权的费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；买受人自行向相关单位缴纳第二十三条约定的物业服务费用、供暖费、买受人需要自行缴纳的其他费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十条第二款约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按合同附件八第5条处理。合同还对其他条款作出了约定。另该合同附件八为《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，其中第五条3-1约定：“买受人在办理该商品房交接手续前，应按预售合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）、出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息（如有）和罚息（如有）、委托出卖人代缴的专项维修资金和契税，并出示向相关单位缴纳物业服务费、供暖费，及其他应由买受人承担的费用的缴纳凭据，办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续，包括但不限于签署授权委托书、提供办理产权证和抵押登记需要买受人提供的全部资料（上述委托期限应直至产权登记办理完毕后终止）、支付委托费用，否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，而无须承担任何违约责任。”第5-1条约定：“买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，应按照合理的市场价格向出卖人或出卖人指定的代理机构支付委托费用。”第5-2约定：买受人在向出卖人预缴清办理产权证所需缴纳的契税、专项维修资金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人责任，买受人未能在预售合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行的，出卖人每逾期1日，按已付房价每日万分之壹向买受人支付违约金。第9-2约定：“如一方无法定或约定事由坚持单方解除预售合同并导致预售合同无法实际履行的，导致预售合同解除的一方应支付对方总房款2%的违约金。”第10-1约定：“预售合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式以手递或预付邮资邮递或传真的方式送达。任何根据预售合同及本补充协议发出的通知或其他通讯须以上述方式发送至被通知或被通讯方在预售合同中列明的地址或传真号码（或收件人提前以书面通知对方的其他地址或传真号码）。”该合同约定安华世纪公司的通讯地址为：北京市海淀区玉渊潭南路缘溪堂售楼处。2008年6月6日、2008年6月26日、2008年12月30日，孙妮向安华世纪公司交付购房款17769465.73元。2008年5月23日，孙妮向安华世纪公司缴纳印花税8796元。2009年5月7日，孙妮向安华世纪公司缴纳专项维修基金81748元及契税533083.97元。安华世纪公司表示其于2009年5月7日向孙妮交付诉争房屋。孙妮对交付时间予以认可。审理中，安华世纪公司表示诉争房屋所在3号楼尚未办理初始登记，但安华世纪公司认为诉争房屋未取得房产证的原因系孙妮未交付其代办产权证所需的委托书和委托费用，其无法办理所有权证。安华世纪公司亦在庭审中表示其很快可以完成初始登记，如果孙妮交付委托手续及委托费用，其基本能保证孙妮在2016年4月底前取得房产证。孙妮表示安华世纪公司尚不具备办理产权证的条件，且从未要求过其交付委托手续及缴纳委托费用。安华世纪公司提交孙妮（甲方）与北京佳顺吉房地产经纪有限公司（乙方）于2009年11月27日签订的《协议书》，其中第二条第二款约定：“自开发商取得《房屋所有权证》（或称大产权证）后，且甲方按乙方代办要求，在已提供完备资料并交清费用的情况下，乙方应在90个工作日内，为甲方完成委托事项。”安华世纪公司表示孙妮将办理房产证的时间变更为其取得大产权后的90日内，现其未取得大产权证，故其不构成违约。孙妮对协议书的真实性认可，但表示该约定并未免除安华世纪公司作为开发商协助办理产权过户的义务。审理中，安华世纪公司提出孙妮的诉讼请求已经超过诉讼时效。据此孙妮提交（2014）京中信内民证字32377号公证书及安华世纪公司的企业信息打印件，证明其于2014年6月30日向安华世纪公司的经营地址即北京市朝阳区通惠河北路郎家园6号院11号栋寄送了《关于办理房屋产权及催收合同违约金相关事宜的函》。安华世纪公司表示孙妮的发函地址及对象错误，其未收到该函件，且孙妮的发函时间为2014年，亦超过诉讼时效。关于违约金标准，安华世纪公司表示孙妮未举证证明其实际损失，且其不存在过错，如果其构成违约，其要求减少违约金。孙妮表示安华世纪公司的违约行为对其造成了损失，其不能将诉争房屋进行抵押，其主张的违约金数额属于合理范畴。上述事实，有双方当事人的陈述、北京市商品房预售合同、补充协议、购房款发票、契税及维修基金收据、协议书、（2014）京中信内民证字32377号公证书、关于办理房屋产权及催收合同违约金相关事宜的函、企业信息打印件等证据材料在案佐证。本院认为，孙妮与安华世纪公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。依据双方当事人所签商品房预售合同的约定，出卖人负有进行初始登记及受买受人委托办理转移登记之义务，现安华世纪公司未能在合同约定的期间内完成上述义务，已构成违约，应当就此承担违约责任。依据合同约定，安华世纪公司除应承担继续办理初始登记及转移登记的责任外，还应依约向孙妮偿付违约金。安华世纪公司于2009年5月7日向孙妮交付了诉争房屋，孙妮亦向安华世纪公司交纳专项维修基金及契税，委托费用的金额并未在合同中约定，安华世纪公司未提交证据证明其向孙妮提出过交付委托手续及委托费用的主张，且安华世纪公司至今未办理诉争房屋的转移登记系其未能办理初始登记所致，故安华世纪公司主张其无法办理转移登记系因孙妮未交付委托手续及委托费用的抗辩理由，本院不予采信。孙妮与北京佳顺吉房地产经纪有限公司签订的协议书内容系约定协议双方之间的权利义务，安华世纪公司主张其依据此协议书内容并未违约的抗辩理由，本院亦不予采信。对于孙妮要求安华世纪公司办理房产证及国有土地使用权证的请求，现诉争房屋尚不具备初始登记及转移登记的条件，法院不宜强制该公司在一定期间内履行初始登记义务，否则亦难于执行，故本院对孙妮该项请求不予支持。在上述条件具备后，如安华世纪公司怠于履行合同义务，孙妮可另行主张权利；同时，安华世纪公司不应怠于履行合同义务，应积极创造条件、协调各方，尽快办理完毕初始登记及转移登记，以维护买受人的合法权益、防止自身损失的继续扩大。现双方签署的预售合同并非客观无法履行，安华世纪公司亦在庭审中表示可以尽快为孙妮办理房产证，故安华世纪公司的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于孙妮主张的违约金期间，双方均认可诉争房屋的交付日为2009年5月7日，虽然孙妮提出其于2014年6月30日向安华世纪公司寄送函件，但其寄送的收件地址并非预售合同中列明的通讯地址，不符合合同的约定，且其亦未提交证据证明该函件已由安华世纪公司所签收，故不能视为孙妮向安华世纪公司主张过权利。因此孙妮主张2013年10月30日之前的违约金部分已经超过诉讼时效，本院不予支持。安华世纪公司主张孙妮的请求部分超过诉讼时效，于法有据，本院予以采信。孙妮主张违约金计算至房产证实际办理完毕之日止，如上所述，涉案房屋尚未办理初始登记，履行期限不确定，且办理过程中亦可能存在不确定之因素，故本案违约金计算期限不宜确定至房产证实际交付之日。结合本案实际情况，本院将违约金计算期限截至本案开庭之日即2016年3月11日止。对于此后的违约金，孙妮可根据合同实际履行情况另行主张。对于违约金数额，安华世纪公司主张孙妮实际所受损失要低于合同约定的违约金计算标准，本院结合孙妮所诉受损情况、合同的实际履行情况及当事人的过错程度，决定适当予以降低，酌定安华世纪公司偿付孙妮违约金一百二十一万元，对其超出部分的请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京安华世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付孙妮逾期办理房产证违约金一百二十一万元；二、驳回孙妮的其他诉讼请求；三、驳回北京安华世纪房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万四千五百五十六元，由孙妮负担八千八百六十六元，已交纳；由北京安华世纪房地产开发有限公司负担一万五千六百九十元，于本判决生效后七日交纳。反诉案件受理费六万三千六百七十四元，由北京安华世纪房地产开发有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 晶人民陪审员  卞海虹人民陪审员  方 梅二〇一六年三月十一日书 记 员  孔德翰