江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2015)大南民初字第00393号原告罗小艳。委托代理人罗小翠。委托代理人任进勇，江苏涤非律师事务所律师。被告高圣华。被告盐城市大丰区万盈镇六里村村民委员会，住所地在江苏省盐城市大丰区万盈镇六里村。法定代表人单爱明，该村村委会主任。两被告共同委托代理人张国军，盐城市大丰区万盈镇法律服务所法律工作者。原告罗小艳与被告高圣华、盐城市大丰区万盈镇六里村村民委员会（以下简称六里村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗小艳及其委托代理人罗小翠、任进勇，被告高圣华、被告六里村委会的法定代表人单爱明及被告高圣华、六里村委会的共同委托代理人张国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小艳诉称，2014年9月12日，我经过朋友介绍与被告高圣华签订了房屋买卖协议一份，被告六里村委会在协议书上盖章见证。协议书约定，被告高圣华将开发建设的六里村别墅区由西向东四排四号别墅一幢，以35万元价格出售给我，并承诺能为我办理房屋产权证书。合同签订后，我分两次给付被告高圣华25万元购房款，但在2015年3月左右被告高圣华通知我收房时，却无法为我办理房屋产权证书。经过了解，案涉房屋系被告六里村委会集体土地上所建房屋，根据规定，对本村村民以外的人出售，是无法办理两证的。综上，被告高圣华明知案涉房屋不能对本村村民以外的人出售却仍然向我出售，被告六里村委会明知被告高圣华出售房屋给我的行为系违法行为仍然盖章见证，两被告恶意串通，损害了我的合法利益。请求判令原、被告之间签订的房屋买卖合同无效；判令被告高圣华返还原告购房款25万元，被告六里居委会对此款承担连带偿还责任。被告高圣华辩称，原告诉请房屋买卖合同无效不正确，事实是原告先后多次找到我，要求帮其在选中的地方建造房屋，并约定工程总造价35万元，施工前给付10万元，二层封顶时给付15万元，竣工验收后给付10万元。工程竣工后，我多次催促原告验收房屋并支付工程余款，但原告均以种种理由拒绝。原告诉称我能为其办理房产证同样不是事实，众所周知，房屋产权证是相关行政机关依照产权人的申请，依法予以核发，并不是我发放该证，所以我不可能承诺为其办证，只是帮其建房而已。原告一开始就知道该土地为集体土地，由于原告事前没有向相关部门了解，所以风险和责任应自负。综上，请求驳回原告的诉请。被告六里村委会辩称，该案与我村委会无任何关系，我们仅仅是对原告和被告高圣华之间关于建房及工程款支付方式予以见证，其他情况概不知情，也不存在原告诉称的恶意串通，更不应承担连带偿还责任。请求驳回原告的诉请。经审理查明：被告六里村委会为加快新农村建设，搞好村庄集居点规划，在村部北侧规划庄村集居点，完成村民土地流转工作，并于2013年6月10日与益民施工队签订《合同》，约定“甲方：六里村委会乙方：益民施工队…一、甲方有村民居住小别墅两层楼10幢，一次性发包给乙方承建，实行包工包料，乙方必须组织符合质检部门规定，按图纸方案规定的标准进行建设…二、乙方的承包价每幢28万元，合计280万元…三、乙方的承建时间必须在2013年6月上旬开工，11月底竣工，交付使用。四、乙方在组织整个建筑材料的过程中和建筑施工期间的安全事项一列由乙方负责。一切安全事故与甲方无关。五、甲方分期付款：基础出土10%28万元，主体封顶505140万元。竣工交付36%100.8万元，扣留保质金4%11.2万元，保质期为一年，一年后无息返还。…以上合同必须遵守执行，签字生效…”被告六里村委会在甲方处加盖印章，李志平在代表签字处签名，乙方处写明为益民施工队，被告高圣华在代表签字处签名。2013年9月18日，六里村村部北侧规划村庄集居点二期工程开工建设，被告村委会和被告高圣华就该工程建设签订《合同》，约定“一、甲方有村民居住小别墅两层楼10幢，由西向东第1.2…排，一次性发包给乙方承建，实行包工包料，乙方必须阻止符合质检部门规定，按图纸方案规定的标准进行建设。二、甲方提供给乙方的建设用地每亩以1.85万元计价（含青苗补偿费），扛土费用实量实算，每方价16-17元，平土按时计算。…五、本期工程的房子以建房户订购和承建老板承包开发相结合的形式，在2014年5月30日前每幢房子的定购价为28.08万元（不含地皮、扛土、手续报批费用）。逾期每幢房子的价格由承建老板与购房户共同商定，如因开发的房子未形成销售，工程完工后，乙方必须将该房子的土地征用、扛土、手续报批费用垫付给甲方，待形成销售后纳入房子费用中。…七、定购房子的付款方式与一期工程的付款方式相同，开发房子的资金来源由乙方自行组织，其中说明定购二期工程的1、3排，甲方组织形成销售资金归高圣华，2、4、5排资金归陈存才。八、本期工程的开工时间为2013年9月18日，竣工结束时间为2014年5月30日，浮动工日为15天，如超期每天按工程总造价的1%扣罚。…”被告六里村委会在甲方处加盖印章，被告高圣华在乙方处签名。2014年9月12日，原告罗小艳与被告高圣华签订《协议书》，该协议约定“甲方罗小艳乙方高圣华甲方需向乙方购置六里村别墅区由西向东四排四号别墅一幢，总造价叁拾伍万元正，（￥350000），结算付款方式，协议签订时付款壹拾万元整，二层封顶付壹拾伍万元整，竣工付壹拾万元整二0一四.九.十二”，罗小艳在甲方处签名，高圣华在乙方处签名，六里村委会在见证单位六里村处加盖印证。合同签订后，被告高圣华按照约定建造房屋。原告罗小艳于2014年9月15日给付房款10万元，于2014年11月17日给付房款150000元。房屋建成后被告高圣华电话告知原告罗小艳可以交付房屋，原告罗小艳以无法办理房屋产权登记为由拒绝接收，并于2015年9月15日向本院提起诉讼。审理中，原告罗小艳主张案涉房源区属于六里村委会为当地村民改善生活而建，原告罗小艳不是当地村民，没有选址的条件与权利，其与被告高圣华签订的协议性质应为房屋买卖合同，具体应为房屋预售合同，所交款项中10万元为定金，给付15万元时房屋已经在建，该款为购房约定，分期付款是为了确保被告高圣华有相应的房源交付，因案涉房屋为在集体土地上建房，不能向本村以外的人员出售，故该协议违反法律强制性规定，应为无效。被告高圣华则主张是原告罗小艳至现场查看后，按原告罗小艳的要求在规划范围内罗小艳指定的区域建房，协议签订时房屋未动工，罗小艳所付款项是其购买建房材料的来源，且其不是房屋所有权人，协议也明确约定了原告按工程进度付款，故其与原告罗小艳签订的协议性质应为建设工程合同，即使不能取得相应的批建手续，也不影响建设工程合同的成立，法律后果应由原告承担，如原告主张确认合同无效，应对其建房的原材料及合理利润损失予以承担。审理中，被告六里村委会提供二期工程的十套房屋的《江苏省村镇工程建设许可证》，载明建设位置为“万盈镇六里村规划集中点”，施工单位（个人）为“益民施工队高圣华”，日期均为2014年7月20日。上述事实，有原、被告陈述，原告举证的协议书、收条、银行业务凭证、《合同》、《江苏省村镇工程建设许可证》等证据在卷证实。本院认为，本案的争议焦点为原告罗小艳与被告高圣华所签协议的性质及效力。房屋买卖合同，是指出卖人将房屋所有权转移给买受人、买受人支付价款的合同。案涉房屋所在区域为盐城市大丰区万盈镇城乡统筹规划试点区域，根据被告六里村委会提供的两份《合同》，该试点区域内第一期工程为六里村委会直接发包给高圣华，第二期工程则发包给高圣华和陈存才，其中约定“2014年5月30日前每幢房子的定购价格为28.08万元（不含地皮、扛土、手续报批费用）。逾期每幢房子的价格由承建老板与购房户共同商定”。根据上述约定，被告高圣华有权于2014年5月30日以后与购房户协商确定第二期工程房屋的价格，被告六里村委会对该价格应予以认可。案涉房屋虽不在该两期工程中，但在整体规划范围内，被告六里村委会在原告罗小艳与被告高圣华所签《协议书》上见证单位处加盖公章，表明其知晓该行为，且认可原告罗小艳与被告高圣华就案涉房屋价款达成的一致意向。但高圣华确定房屋价款的权利来源于被告六里村委会的授权与许可，该权利并不能等同于或能推及至房屋的所有权，高圣华不具有出卖房屋的主体资格，故其无法与原告达成有效的房屋买卖协议。承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条规定，“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法”，《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三项规定“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）…”。案涉房屋为两层农村房屋，不适用我国建筑法的规定，被告主张协议性质为建设工程合同，本意应为主张协议性质为承揽合同。案涉房屋所在区域土地为六里村委会从本村村民处流转而来，为集体土地性质。本案中，原告罗小艳既不是案涉房屋所在村集体成员，又未取得案涉房屋所在土地的占有、使用权，故其亦无权将案涉房屋发包给他人承建。综上，被告高圣华无案涉房屋所有权，原告罗小艳未取得集体土地的占有、使用权，被告六里村委会亦表示其仅为见证单位，对具体情况并不知情，且未予以追认，故原告罗小艳与被告高圣华订立合同后均未取得处分权。且本案中，原、被告均未举证证明案涉房屋及时取得了法定的批建手续，被告高圣华未向法庭提交其施工资质，案涉房屋土地亦为集体土地性质，非经法定程序不得对外转让，故原告罗小艳与被告高圣华所签订协议既系无权处分他人财产，亦违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故合同确认无效后，被告高圣华应返还原告罗小艳已支付的25万元。被告高圣华主张如果合同无效，原告应承担其投入的建房原材料及合理利润，但在本案中并未举证证明其投入的建房原材料所涉款项及合理利润的具体数额，且原告罗小艳并未取得房屋的所有权，亦不应承担所有建房原材料的款项。原告罗小艳在签订合同过程中虽未尽到合理的注意义务，但其作为外地人，充分了解案涉房屋性质的能力较弱，且被告高圣华亦于2014年9月、2014年11月即分别收取原告罗小艳款项10万元、15万元，其无偿占用资金至今亦可以填补因原告罗小艳的过错造成的损失，故对被告高圣华的主张，依法不予采纳。原告罗小艳主张两被告恶意串通，损害其利益，并要求被告六里村委会与被告高圣华承担连带偿还责任，但原告未能举证证明被告六里村委担责的依据，故本院对原告主张被告六里村委会成立连带偿还责任的请求，依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百三十条、第二百五十一条，《中华人民共和国建筑法》第八十三条之规定，判决如下：一、确认原告罗小艳与被告高圣华于2014年9月12日签订的《协议书》无效；二、被告高圣华于本判决生效之日起30日内返还原告罗小艳25万元；三、驳回原告罗小艳其他诉讼请求。案件受理费5050元，由被告高圣华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本10份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（上诉法院开户银行及账户：收款人盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行江苏省盐城市农行中汇支行；账号40×××21；附言说明交盐城市中级人民法院诉讼费用）。审 判 长  王季锋代理审判员  宋晶晶人民陪审员  李志进二〇一六年三月八日书 记 员  陈安达附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百五十一条承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定做、修理、复制、测试、检验等工作。《中华人民共和国建筑法》第八十三条省、自治区、直辖市人民政府确定的小型房屋建筑工程的建筑活动，参照本法执行。依法核定作为文物保护的纪念建筑物和古建筑等的修缮，依照文物保护的有关法律规定执行。抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。