广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第862号上诉人（原审原告）：何泽基。委托代理人：何龙斌。被上诉人（原审被告）：江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：杨文杰。委托代理人：梁家杰、刘剑辉，均是该司职员。上诉人何泽基因与被上诉人江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司（以下简称大泽碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法民一初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年8月13日，何泽基向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除何泽基与大泽碧桂园公司于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：14090472），大泽碧桂园公司退还何泽基已付的购房款405231元和“1万享1口价”的团购服务费10000元，合计415231元；2、大泽碧桂园公司支付何泽基逾期交房违约金81046.20元（405231元×20%）；3、大泽碧桂园公司承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：何泽基于2014年9月30日与大泽碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：14090472），购买大泽碧桂园公司开发建设的“大泽碧桂园水云天某街”楼盘的1座1层106号房，房屋总价405231.00元，何泽基在合同签订后在规定时间内支付完毕前述购房款。购房合同约定大泽碧桂园公司于2015年6月1日前交付房屋给何泽基使用，2015年3月起，何泽基验房时发现房屋阳台没有栏杆［根据《建筑工程建筑面积计算规范gb／t50353-2013》第2.0.22条的规定，阳台是“附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间”，《民用建筑设计通则-gb50352-2005》第6.6.3条规定“临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m”］，因此房屋应视为未竣工，不符合验房要求，何泽基多次要求大泽碧桂园公司施工完成后再行通知验房，但截止起诉之日大泽碧桂园公司仍未正式将房屋交付何泽基使用，根据购房合同第九条规定，逾期90日交房的，何泽基有权解除合同，解除合同后，大泽碧桂园公司须向何泽基退还已付房款，并支付已付房款20%的违约金。大泽碧桂园公司在房屋未竣工，不符合验收要求的情况下，拒绝按合同交付设有合格围栏阳台的房屋给何泽基，据此，何泽基认为大泽碧桂园公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《建筑工程建筑面积计算规范gb／t50353-2013》、《民用建筑设计通则-gb50352-2005》及其相关法律法规的规定，何泽基与大泽碧桂园公司之间的房屋买卖合同真实有效，自签订之日起对双方具有约束力，任何一方违反该合同约定的，即须按照该合同约定向对方承担违约责任。大泽碧桂园答辩称：一、涉案房屋已达到交付条件，不存在大泽碧桂园公司逾期交房的情况。何泽基与大泽碧桂园公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，大泽碧桂园公司应在2015年6月1日前将经验收合格的商品房交何泽基使用。涉案房屋已于2014年11月27日验收合格，并于2015年5月4日取得竣工验收备案表，符合交付条件，且大泽碧桂园公司已多次催促何泽基收房，只是何泽基因故不收房，故不存在大泽碧桂园公司逾期交房的情况。二、涉案房屋严格按照已审批通过的施工图纸施工，符合建筑规范要求。涉案房屋按照已审查合格的图纸施工，图纸中何泽基讼争的“阳台”位置并无围栏围闭，而且从双方签订的《商品房买卖合同》附件一“房屋平面图”也与施工图一致，故涉案房屋符合建筑规范要求。三、何泽基诉状中所引用的《建筑工程建筑面积计算规范》及《民用建筑设计通则》中关于阳台的规定不适用于本案。根据《建筑工程建筑面积计算规范》第1.0.1可知该标准仅为“规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算方法”，其对阳台的描述为用于计算建筑面积之用，并非强制性标准。同样，《民用建筑设计通则》第6.6.3条原文表述为“阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆”可见，其规定是有限制性的，即“临空处”才应设置防护栏杆。而何泽基所购的商品房为地上首层，不存在临空的情况，何泽基所引用的条文为断章取义。因此，该两个标准中的条文均不适用于本案情况。综上所述，大泽碧桂园公司已经按照合同约定的时间向何泽基交楼，不存在逾期交房的违约情形，也无须向何泽基赔偿任何损失，请贵院依法驳回何泽基的诉讼请求，以维护大泽碧桂园公司的合法权益。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：大泽碧桂园公司是从事房地产开发经营的企业。2014年9月30日，何泽基和大泽碧桂园公司签订了合同编号为14090472的《商品房买卖合同》及附件（包含《合同补充协议》），《商品房买卖合同》约定：何泽基向大泽碧桂园公司购买位于江门市新会区大泽碧桂园水云天某街1座106房屋，该房屋属第一层，用途为住宅，属钢筋混凝土结构，包含3个非封闭式阳台，合同约定建筑面积共86.85平方米；该房屋属预售商品房，按套出售，总价款为405231元；双方约定的付款方式为在签订《商品房买卖合同》时支付全部购房款405231元；出卖人应当在2015年6月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；该合同第二十条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。”、第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”；本合同连同附件共18页，一式3份，具有同等法律效力，由出卖人、买受人和房产管理部门各持有一份。而何泽基与大泽碧桂园公司双方在同日签订的合同附件《合同补充协议》首页用黑体字载明“提示：江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司提请买受人在签订本附件及附录之前仔细阅读本附件及附录的条款，并特别注意本附件及附录中加粗字体部分的条款内容。”，该《合同补充协议》第五条第二项约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”，该条款的内容使用加粗字体标明。签订上述合同后，何泽基支付了购房款合计405231元给大泽碧桂园公司。2015年1月，何泽基收到大泽碧桂园公司发出的《收楼通知书》，载明涉讼房屋可按《商品房买卖合同》于2015年1月31日交付给何泽基。但何泽基查验涉讼房屋后，认为该房屋的三个阳台均没有修建护栏，因此该房屋应视为未竣工故不同意按现状收楼，何泽基曾请求大泽碧桂园公司加建阳台的栏杆，但双方对此协商无果。何泽基遂诉至法院，由此成讼。又查明，涉讼房屋所在的整栋楼房已经于2014年11月27日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位办理了竣工验收，并于2015年5月4日办理了竣工验收备案登记。原审法院判决理由和结果原审法院认为，涉讼房屋属于预售商品房，故本案为商品房预售合同纠纷。何泽基与大泽碧桂园公司在平等自愿的基础上于2014年9月30日所签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方的真实意思表示，为有效合同，应受法律保护，双方均应按《商品房买卖合同》及其附件的约定履行相应的权利与义务。本案的争议焦点是：1.涉讼房屋是否已经竣工？是否符合交付条件？2.大泽碧桂园公司有否违约？何泽基主张解除合同、返还购房款及支付违约金应否支持？3.何泽基主张的团购服务费应否支持？关于争议焦点1，商品房的交付条件既要满足合同约定的条件也要满足法定交付条件。买卖双方在涉案《商品房买卖合同》约定交付标准为“经验收合格”，依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，涉案房屋于2014年11月27日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位办理了竣工验收，并于2015年5月4日办理了竣工验收备案登记，即在合同约定的交楼期限（2015年6月1日）届满前，涉案房屋已经具备了交楼的条件，可交付使用。关于争议焦点2，如前所述，涉讼房屋已经符合交楼的条件，大泽碧桂园公司曾书面通知何泽基收楼，且何泽基与大泽碧桂园公司在《合同补充协议》中对最终交楼期限有明确的约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，何泽基以该房屋阳台没有护栏属尚未竣工、不符交楼条件为由请求解除合同理据不足，原审法院不予支持。因何泽基解除合同的主张原审法院不予支持，故对何泽基主张的返还购房款和支付违约金的诉讼请求，原审法院亦不予支持。关于争议焦点3，团购服务费从何泽基提交的《收据》反映是案外人所收取，何泽基没有提交证据足以证明该费用是大泽碧桂园公司所收取，大泽碧桂园公司对此亦提出异议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，何泽基应承担举证不能的不利后果，对其诉请原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，于2015年11月11日作出如下判决：驳回何泽基的全部诉讼请求。案件适用简易程序审理，受理费减半收取4372元，由何泽基负担。当事人二审的意见何泽基不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、解除2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》，大泽碧桂园公司退还何泽基已付的购房款405231元和10000元“1万享1口价”团购服务费共415231元；3、大泽碧桂园公司支付何泽基逾期交房违约金81046.2元（405231×20%）；4、大泽碧桂园公司承担本案的所有诉讼费用。主要事实和理由是：一、一审判决遗漏认定涉案合同房屋阳台应否设置围栏问题。何泽基查对了大泽碧桂园公司其他有阳台栏杆房屋的买卖合同，发现其附件房屋平面阳台的画法与何泽基所签的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图的画法是一样的。这就说何泽基的房屋也应有栏杆。按《民用建筑设计通则》第6.6.3条的规定，即使临空高度在0.1m以下也属于24m以下内的范围。该规定没有说明首层阳台可以不设置防护栏杆。《住宅设计规范》第5.6.3条关于“住宅的栏板或栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05米，七层及七层以上不应低于1.10米”的规定，六层及六层以下是包括地上首层。上述两个国家标准完全适用本案。双方所签的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中的阳台必须要有栏杆才能作为阳台销售。大泽碧桂园公司是房地产开发商，对行业的法律相关规定了如指掌，而何泽基仅是普通的消费者，对于房屋首层阳台是否有围栏的问题，在与何泽基签订合同前应向何泽基明确说明。如果何泽基知道首层房屋没有围栏，将绝不购买该房屋。但大泽碧桂园公司没有尽到应尽的解释说明义务，也没有在售房合同中明确约定“阳台没有围栏”，按照《民用建筑设计通则》和《住宅设计规范》的相关规定和一般消费者的理解，涉案房屋应设置围栏。二、一审判决误将“已竣工验收”当作大泽碧桂园公司交付房屋是否符合约定的唯一条件，错误认定大泽碧桂园公司没有违约。房屋竣工验收合格和大泽碧桂园公司需按照双方所签《商品房买卖合同》附后房屋平面图交楼是两回事。竣工验收是根据施工图纸验收的，而施工图纸应没有将大泽碧桂园公司当阳台卖给何泽基的地方设计为阳台，否则就会因没有栏杆违反了《住宅设计规范》第5.6.3条规定，竣工验收就应不合格。但大泽碧桂园公司将该地方当阳台卖给何泽基，也就是按阳台标准计算面积销售，就必须符合国家标准对阳台的定义，只有在三个阳台设置好栏杆才能与双方所签合同附件一房屋平面图一致，才符合房屋交付另一必要条件。即使整个建设项目在程序上已办理竣工验收备案登记，本案中涉案房屋在事实上也是不合格的商品，何泽基作为买受人应有权拒绝交接的权利。大泽碧桂园公司不履行合同约定在规定时间内将设有阳台栏杆的房屋移交何泽基，造成房屋不能按期交付。按合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，何泽基要求解除合同，返还购房款及支付违约金理应得到支持。三、一审判决没有查明团购服务费的问题。何泽基很难取得证据，但根据何泽基付款时所有款项都由一人同一地点收取，而对方也不提供团购服务费的发票等事实，何泽基可能会申请审计和税务部门调查。买受人实实在在支付了10000元的团购服务费，该费用其实与购房款的性质同一，作为一个房地产企业，其对自己营销手法在诉讼中没有如实陈述，严重违背诚实信用原则，侵害消费者权益。另补充：大泽碧桂园公司当阳台卖给何泽基的地方，按国家有关法规规定，这些地方不是阳台，因此不能按阳台计算面积出售。三个阳台面积一共9.87平方米，折半计算是4.935平方米，与合同约定的套内建筑面积比值是7.59%，与建筑面积的比值是5.68%，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对方已经超出了3%的标准，因此何泽基要求解除合同及赔偿损失的请求应当得到支持。大泽碧桂园公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确。涉案房屋施工图纸经相关部门审查合格，大泽碧桂园公司依据图纸委托施工单位施工，并且在竣工后依法取得竣工验收备案登记，整个建设过程合法合规且已得到相关政府部门确认。双方签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》中对涉案房屋的交付标准为“经验收合格”。涉案房屋在合同约定的交楼日期前已依法取得竣工验收备案表达到交楼的条件，且大泽碧桂园公司已书面通知何泽基收楼，大泽碧桂园公司不存在违约情况。二、何泽基上诉状中所引用的《建筑工程建筑面积计算规范》、《民用建筑设计通则》及《住宅设计规范》中关于阳台的规定是对条文的断章取义或恣意曲解，并不能支持何泽基的主张。根据《建筑工程建筑面积计算规范》第1.0.1可知该标准仅为“规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算方法”，其对阳台的描述为用于计算建筑物面积之用，并非说明阳台须加装护栏的强制性标准。同样，《民用建筑设计通则》第6.6.3条原文表述为：“阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆”可见，其规定是有限制性的，即“临空处”才应设置防护栏杆。而何泽基所购的商品房为地上首层，与地面相接不存在临空的情况。而且，根据《住宅设计规范》第2.011条对阳台的定义可知，阳台为“由住宅外墙面伸出的，供居住者休息、活动、晾晒衣物等的空间”，该规范中对阳台的定义并无强制阳台必须有护栏。而其5.6.3条的规定是对建有护栏的情况下，护栏的标高要求，并非规定阳台必须有护栏。因此，何泽基对上述这些标准中的条文或断章取义或恣意曲解，其主张均是站不住脚的。三、何泽基所主张的理由不构成解除合同的法定事由。退一万步来说，即使何泽基主张的涉案房屋阳台没有护栏，大泽碧桂园公司存在过错这一说法成立，其诉求也不应得到支持。因为根据我国《合同法》的规定，合同一方违约程度须达到“根本性违约”，相对方才可主张解除合同。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也规定了仅当“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”时买受人所主张的解除合同赔偿损失的请求方可获得支持。涉案房屋质量没有问题，且其位于首层与地面相接，阳台不存在临空及在使用中有潜在危险的情况，阳台没有护栏并不会造成买受人使用过程中发生危险，更不会严重影响正常居住使用。因此，本案中不存在可解除合同的事由。综上所述，大泽碧桂园公司已经按照合同约定的时间向何泽基交楼，不存在逾期交房的违约情形，也无须向何泽基赔偿任何损失。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请贵院依法驳回何泽基的上诉请求。双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、何泽基请求解除《商品房买卖合同》应否支持；二、大泽碧桂园公司应否返还购房款及团购服务费，以及支付违约金。关于第一个争议焦点。涉案的房屋为楼房的第一层，房屋的“阳台”与地面没有形成临空，此类阳台不存在安全隐患，法律也没有规定此类“阳台”必须修建护栏，因此没有修建护栏不影响房屋的整体使用。由于本案所涉的房屋所在楼房经有关部门验收，在合同约定的交楼期限（2015年6月1日）届满前办理了验收备案，涉案房屋已经具备了交楼条件，可交付使用。大泽碧桂园公司于2015年1月通知何泽基于2015年1月31日接收房屋，应视为履行交楼义务。因此何泽基以阳台没有护栏为由拒绝接收并请求解除涉案合同，依据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。团购服务费10000元收据记载的收款单位为广州绅行房地产公司，并非大泽碧桂园公司，该收据不能证实大泽碧桂园公司收取此款项，因此何泽基请求大泽碧桂园公司返还该款项，没有事实依据，本院不予支持。何泽基请求大泽碧桂园公司返还购房款及支付违约金以解除合同为由，由于本院不予支持何泽基解除合同的请求，故对何泽基该项主张也不应支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；何泽基上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8744元，由何泽基负担。本判决为终审判决。审判长  黎景欣审判员  陈雪娟审判员  许世清二〇一六年三月二十九日书记员  梁闪云