上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第44626号原告(反诉被告)姚颖，女，1983年7月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人朱海忠(系原告姚颖丈夫)，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)顾培琳，女，1972年8月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人王一鸣，上海览峰律师事务所律师。原告姚颖与被告顾培琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。嗣后，本院受理了被告顾培琳的反诉请求，于2016年3月1日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)姚颖及其委托代理人朱海忠,被告(反诉原告)顾培琳的委托代理人王一鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姚颖诉称，2013年10月9日，原、被告在上海中原物业顾问有限公司居间服务下,签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，被告将位于上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限为2013年10月25日至2015年10月24日共两年；月租金人民币(以下币种相同)7,200元，每半年支付一次，原告应向被告支付房屋保证金7,200元。合同签订后，原告按约履行了义务。租期届满前，双方确定原告续租两年，月租金8,000元，同时约定待被告回国后续签合同。不料被告回国后毁约，以系争房屋有其他用途为由要求原告于2015年11月18日前搬离。无奈之下，原告只好另找房屋，为此原告支付佣金3,150元，且新承租房屋月租金达9,000元。承租期间，因系争房屋地板表面有局部划痕损伤，原告经被告同意，对地板重新修复，支付费用2,000元。原告于2015年11月18日搬离系争房屋后，被告不但拒不接受房屋钥匙，还以各种理由拒不返还原告房屋租赁保证金。因被告的违约行为，现原告要求判令被告：一、立即返还房屋保证金7,200元并支付滞纳金(按日万分之五计算至实际支付之日止)；二、支付违约金8,000元；三、赔偿损失27,650元；四、支付地板维修费用2,000元；五、支付交通费100元。本案诉讼费由被告承担。被告顾培琳辩称，不同意原告的诉讼请求。原告损坏了系争房屋内的家具设施，租赁保证金扣除相应赔偿费用后若有剩余同意返还。被告没有违约故不承担违约责任。地板是原告破坏的，修复费用应由原告承担，且地板并未修理好，应由原告继续维修。原告向被告主张交通费于法无据。反诉原告顾培琳诉称，租期届满后，反诉原告不愿续租，要求反诉被告搬离。经协商，双方于2015年11月18日结清了房租。但租赁期间，反诉被告饲养了两条狗，造成系争房屋地板抓痕、桌椅腿被啃坏、门套被抓坏，反诉被告还将一台热水器丢弃，将反诉原告放置于床底的一套结婚照划破造成反诉原告巨大精神痛苦，欠缴2015年1月至8月的有线电视费184元。因反诉被告不同意返还房屋钥匙，反诉原告为避免租金损失进一步扩大，于2015年12月4日更换了门锁。现反诉原告要求判令反诉被告：一、支付房租欠款暂计7,680元(截止2015年12月4日,按租金的两倍计算)；二、修复损坏的卧室墙面、窗框、地板，去除划痕印记，恢复原状；三、赔偿餐桌一个，椅子六把，热水器一台，穿衣镜一面；四、赔偿换锁费用700元；五、赔偿精神损害抚慰金3,000元；六、支付有线电视费184元。本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告姚颖辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告于2015年11月18日已经搬离系争房屋，不存在欠付房租，地板划痕也已经修复完毕。反诉被告搬离时，系争房屋及一应家俱、设备等完好无损。房屋交接时反诉原告的亲友、中介公司均不愿接收钥匙，并非反诉被告不予返还。反诉原告为自身房屋财产安全更换门锁，应自负相应费用。反诉被告从没发现床底有反诉原告的结婚照，既然结婚照对反诉原告意义非凡，理应妥善收藏而不是放置于出租于他人的房屋内。反诉被告才是讼争租赁纠纷的受害方，故反诉原告没有理由主张精神损害抚慰金。2015年1月至8月的有线电视费用，反诉被告愿意承担。经审理查明，系争房屋权利人登记为顾培琳及案外人丁某。2013年10月1日，顾培琳出具授权委托书，委托顾佐轩办理系争房屋租赁事宜，授权期限自2013年10月1日至2013年11月1日。2013年10月9日，顾佐轩代顾培琳(甲方)与姚颖(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租期贰年，自2013年10月25日起至2015年10月24日止；每月租金7,200元，租金按6个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的七日前；乙方需支付给甲方租赁保证金7,200元；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修。2013年10月11日，双方签署了《租赁合同之附件》及《房屋交接书》，附件列明了随系争房屋一同交付使用的附属设施、设备。姚颖亦按约支付了租赁保证金7,200元及租金。2015年6月16日，姚颖向顾培琳转账支付43,200元。同年10月17日，顾培琳向姚颖发送电子邮件“我确认我收到你支付的爱家亚洲花园2015年6月至12月的租金43,200元，你代付物业费1,701.60元抵扣1,600元租金变动的差价。所以我还欠你101.60元对吧？”关于43,200元的构成，审理中，姚颖称系6月-10月的租金28,800元(每月7,200元)、11月-12月的租金16,000元(每月8,000元),代付的物业管理费1,701.60元中1,600元冲抵相应租金；顾培琳代理人则表示记不清了，并称自2015年4月起即要求承租人搬离。嗣后，顾培琳以租赁合同到期要求姚颖搬离，并以姚颖豢养宠物造成地板划痕及损坏，要求修复。2015年11月初，姚颖对地板进行了修复，同时以月租金9,000元租下其他房屋，2015年11月14日，姚颖搬离系争房屋。同年11月18日，姚颖及顾培琳亲友并中介方对系争房屋进行验收交接，顾培琳亲友当场退还了姚颖剩余租金，但未收回系争房屋钥匙。之后，姚颖要求顾培琳退回租赁保证金，顾培琳表示“租赁期间你未经我的允许擅自在我房屋内养了两条狗，已经构成了违约，并对我的房屋已造成多次严重破坏。2015年11月2日你当面承诺在2015年11月15日租赁结束交房验收时将被损处还原修复，但是在18号当天交接现场我朋友王小姐和我父亲还有中原中介代理所验收结果是你并未将损坏地方完全修复，具体如下：1、房间内地板狗的抓痕依然严重明显。2、餐座椅被狗严重啃坏。3、养狗之后房屋整体肮脏不堪。综上所述，因为你已经违约在先，所以押金暂扣，……追讨……修缮……一切费用。……我方无法进入房屋……按照租赁合约日租金两倍向你追讨房屋占用期使用费……”。2015年12月4日，顾培琳更换了系争房屋门锁。审理中，对顾培琳所述餐桌椅有宠物咬痕，姚颖不持异议。以上事实，有经庭审质证的上海市房地产权证、《租赁合同》、《租赁合同之附件》及《房屋交接书》，银行回单、电子邮件、搬场收据、照片等以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，讼争《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，为双方行事之圭臬。虽然姚颖对其所述双方达成租期两年的续租协议，未能提供确凿证据，但在合同履行期限内，姚颖按每月8,000元支付了租期之外两个月的房屋租金，顾培琳明知且予以确认，故应认定对双方达成了以月租金8,000元继续租赁系争房屋两个月的协议。顾培琳在该两个月租赁期限未届满时即要求姚颖搬离，单方面终止租赁协议，构成违约。因合同并无豢养宠物的任何约定，故顾培琳称姚颖豢养宠物违约，亦缺乏事实依据，本院难以采纳。鉴于双方就两个月的租赁期提高了租金标准且未签订书面协议，姚颖要求按原租赁合同的违约条款追究顾培琳的违约责任，缺乏事实和法律依据，但有权要求顾培琳赔偿其因该违约行为遭受的损失，姚颖在2015年11月16日至2015年12月24日期间另行租房按每月9,000元计付租金，超出系争房屋租金标准1,000元，该部分可纳入姚颖的损失范畴。姚颖提出的中介佣金、搬家费、交通费等损失，因在讼争租赁关系到期终止后，姚颖也需搬离另觅住处，该费用仍会发生，与顾培琳违约并无必然因果关系，故本院难以支持。姚颖提出的地板修复费用，按合同约定，承租人不当或不合理使用，致使系争房屋或其附属设施、设备毁损，应负责维修。姚颖豢养的宠物对房屋地板造成一定的损坏，在搬离前对地板进行修复，按约应承担相应的修复费用，现要求顾培琳支付该费用，缺乏依据。同时，由于双方确存在物品赔偿事宜、有线电视费用未结清的事实，故对租赁保证金返还的金额、时间尚不确定，姚颖主张自2015年11月18日起的逾期返还滞纳金，本院不予支持。对于顾培琳的反诉请求，双方已于2015年11月18日进行房屋验收交接，并将剩余租金退还了姚颖，应当确认双方的租赁关系于该日解除并房屋交接完毕。现双方对钥匙交还问题各执一辞，按“谁主张、谁举证”的规则，顾培琳应对姚颖拒不返还钥匙承担举证责任，但顾培琳并未提供相应证据。同时，在姚颖已搬离系争房屋，顾培琳的亲友在姚颖不同意返还钥匙的前提下退还剩余租金也不符合常理。既然顾培琳未收取钥匙不能归责于姚颖，故其要求姚颖按房租两倍支付截止2015年12月4日的房屋使用费及赔偿换锁费，既无合同依据也无事实依据，本院不予支持。顾培琳提出的卧室墙面、窗框、地板、穿衣镜损坏，就其提供的照片证据，墙面有几个被凿痕迹、餐桌下地板局部有细痕，系争房屋的装饰装修不可能在使用过程中不发生损耗和折旧，且姚颖在搬离前已对地板进行了修复，地板目前的状况也不影响使用；房屋验收交接时及之后，顾培琳也从未提出过墙面、镜子问题，系争房屋已由于顾培琳控制，无法认定墙面系姚颖损坏，故顾培琳要求恢复原状、赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。鉴于餐桌和椅子确有密集咬痕及损坏，对此姚颖应予赔偿。按顾培琳提供的家具登记单和送货单，餐桌、椅子(4把)、低柜同时于2004年10月购买、总价4,300元(无单价)，本院兼顾物品使用价值的自然消耗，酌定赔偿400元。关于热水器，在姚颖提供租赁房屋时的交接清单上并未列有热水器，顾培琳称交接书上的签名非其所签，却也没有提供热水器作为房屋附属设施一并交付姚颖使用的证据，现要求姚颖赔偿其热水器，于法无据。顾培琳还以放置于系争房屋内的结婚照被损坏为由主张精神损失费，但仅提供了结婚照有损坏的照片，无法证明该结婚照放置于系争房屋内且被承租人姚颖损坏，而且将对自己有特殊意义、富含精神价值的私密物品放置于出租房屋内，也相当悖于常理，该主张难获支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告(反诉原告)顾培琳于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)姚颖租赁押金7,200元；被告(反诉原告)顾培琳于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)姚颖1,200元；原告(反诉被告)姚颖于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)顾培琳有线电视费184元；原告(反诉被告)姚颖于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)顾培琳400元；驳回原告姚颖的其余诉讼请求；驳回反诉原告顾培琳的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费921元，减半收取计460.50元，由原告姚颖负担230.50元,被告顾培琳负担230元；反诉案件受理45元，由反诉被告姚颖负担10元，反诉原告顾培琳负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一六年三月十五日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。