广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民二终字第859号上诉人（原审被告）：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。法定代表人：陈桂和，董事长。委托代理人：成惠雄、陈健莉，均系广东粤翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟贤孙，男，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：李祝英，女，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：钟国清，男，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称“乐雅居公司”）因与被上诉人钟贤孙、李祝英、钟国清商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年11月19日，钟贤孙、李祝英、钟国清作为买受人与乐雅居公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：钟贤孙、李祝英、钟国清向乐雅居公司购买其开发的坐落于清远市清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭×号楼×梯×房屋（预售商品房），房屋总金额为530243元。出卖人应于2014年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，如由于政府主管部门审批事项发生延迟的，或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟，或由于非出卖人的所能控制或抗拒的其他事件或行为，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……合同签订后，钟贤孙、李祝英、钟国清按约定向乐雅居公司支付了全部购房款530243元，乐雅居公司于2015年5月26日开具530243元的售房款发票给钟贤孙、李祝英、钟国清收执。2013年12月10日，钟贤孙、李祝英、钟国清在清远市清新区地方税务局交纳了契税7953.65元。2013年11月19日，钟贤孙、李祝英、钟国清向乐雅居公司交付了房屋办证费用及入户大门费用4275元，住房维修基金3418元，乐雅居公司开具了收款收据给钟贤孙、李祝英、钟国清收执。合同约定的交付房屋的期限届满，乐雅居公司至今未按合同约定的条件向钟贤孙、李祝英、钟国清交付所购商品房。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。乐雅居公司与钟贤孙、李祝英、钟国清签订的《商品房买卖合同》，这是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。双方签订的买卖合同对付款方式、交楼时间、违约责任作出了明确约定，乐雅居公司未在约定时间内交付商品房，已构成违约，应根据约定承担违约责任。现钟贤孙、李祝英、钟国清要求解除合同，退还全部已付购房款及违约金，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。反之，乐雅居公司辩解因市政原因导致延迟交付商品房，其没有违反合同的约定，但其所提交的3组证据与本案关联性不足，并不符合合同约定的可延迟事由，对其辩解理由证明力不足，原审法院不予采纳。违约金和利息的计算问题，合同约定出卖人逾期交付房屋导致退房按累计已付款的5％向买受人支付违约金，因而该项违约金为26512.15元（530243元×5％），钟贤孙、李祝英、钟国清的该项诉求符合法律规定，原审法院予以支持；另，钟贤孙、李祝英、钟国清主张从起诉之日（2015年9月23日）起至还清款日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，该项诉求符合法律规定，原审法院予以支持。关于办证费用及入户大门费、住房维修基金、契税的退款问题，该部份费用是乐雅居公司代相关部门收取，只是代收代缴性质，且契税已由税务部门开票，乐雅居公司已完成代缴的义务，上述款项不是乐雅居公司收取的房屋对价，乐雅居公司实际上也没有占有该款项，钟贤孙、李祝英、钟国清可按有关规定向相关部门申请退还，乐雅居公司负有协助的义务。因此，钟贤孙、李祝英、钟国清要求乐雅居公司退还办证费用及入户大门费、住房维修基金、契税的诉求不符合法律规定，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出如下判决：一、解除钟贤孙、李祝英、钟国清与清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司于2013年11月19日签订的《商品房买卖合同》。二、清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还钟贤孙、李祝英、钟国清购房款530243元及利息，利息从2015年9月23日起至还清款日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。三、清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付钟贤孙、李祝英、钟国清违约金26512.15元。四、驳回钟贤孙、李祝英、钟国清的其他诉讼请求。案件受理费9524元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人乐雅居公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、合同约定逾期交付房屋超过45日后，买受人有权解除合同，被上诉人在2014年8月14日开始便知道或者应当知道自己有权解除合同，但被上诉人直到2015年9月23日才提起诉讼。解除权是除斥期间，被上诉人没有在法定期限内行使合同解除权，其合同解除权已消灭，应驳回其诉讼请求。二、上诉人提交《建设工程竣工验收报告》，可证实清新城区环城路东延段道路于2013年10月26日开工，于2014年11月20日竣工，该道路建设属于市政设施，因市政设施的延迟，根据合同约定，上诉人可延期交付房屋。三、鉴于上诉人可延期交付房屋，故上诉人并不存在违约行为，无须支付违约金。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人钟贤孙、李祝英、钟国清答辩称：一、根据合同约定，逾期交房超过45天，答辩人有权解除合同，原审判令解除合同符合双方意思自治。二、上诉人称因市政工程原因导致延迟交付，并无充分理据，只是将责任推给政府部门。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》中第八条交付期限第二款第3项约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、由于政府主管部门审批事项发生延迟的；或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟；或由于非出卖人所能控制或抗拒的其他时间或行为。”又查明，双方签订的《商品房买卖合同》对于解除权行使期限并未作出约定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人乐雅居公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人乐雅居公司逾期交楼的行为是否构成违约；二、被上诉人主张解除合同是否超过法律规定的除斥期间。上诉人乐雅居公司逾期交楼的行为是否构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人乐雅居公司应当在2014年1月2日前如约如期交付房屋，但上诉人乐雅居公司至今未能交付，已违反合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人乐雅居公司提出，根据合同约定，因市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟，上诉人可对交楼期限予以延期，上诉人迟延交楼不构成违约。本院认为，上诉人提交的《建设工程竣工验收报告》仅可证明清新城区环城路东延段道路于2013年10月26日开工，于2014年11月20日竣工的事实，但不能证明该道路的施工存在工期延迟，因此，前述道路的施工并不符合合同约定的可延期交楼的情形，本院对上诉人该辩解不予采纳。另外，供水、管道燃气设施的报装及开通受上诉人与供水、燃气公司之间的合同约束，供水、管道燃气设施未及时报装及开通，不属于合同约定可以迟延交楼的情形，不能免除上诉人依约交楼的合同义务，本院对上诉人该辩解亦不予采纳。综上，原审法院认定上诉人逾期交楼构成违约，符合合同约定，本院予以维持。关于被上诉人主张解除合同是否超过法律规定的除斥期间的问题。双方签订的《商品房买卖合同》对于解除权行使期限并未作出约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，被上诉人根据合同约定主张解除合同，应当在解除权发生之日起一年内行使。合同约定的交付时间为2014年6月30日前，逾期45日后，被上诉人有权解除合同，即被上诉人依据合同约定而享有的解除权形成于2014年8月15日。现被上诉人提起本案的时间为2015年9月23日，已经超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的一年除斥期间，被上诉人的解除权已经消灭，因此，对被上诉人主张依据合同约定解除合同，本院不予支持。上诉人乐雅居公司逾期交楼的违约责任问题，双方可另循法律途径解决。至于被上诉人对于《商品房买卖合同》的解除是否存在其他法定事由，由于被上诉人原审中并未提出相关主张，故本院不作审查。另外，由于上诉人乐雅居公司二审中提出新的诉讼抗辩主张，导致二审改判，并可能增加当事人诉累，故二审诉讼费应由上诉人承担。综上所述，上诉人乐雅居公司的上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥，实体处理不当，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销清远市清新区人民法院作出的（2015）清新法民二初字第581号民事判决；二、驳回钟贤孙、李祝英、钟国清的诉讼请求。一审案件受理费9524元，由钟贤孙、李祝英、钟国清负担；二审案件受理费9524元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏永术代理审判员  何 燕代理审判员  郑家驹二〇一六年三月十七日书 记 员  汤有金附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。