淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河民初字第3081号原告吴斌。委托代理人郑兆霞。被告徐闯。委托代理人朱显峰，江苏昊震翰律师事务所律师。委托代理人吴春梅，江苏昊震翰律师事务所律师。原告吴斌与被告徐闯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由审判员张树维独任审判，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案依法组成合议庭于2016年3月9日再次公开开庭进行了审理。原告吴斌及委托代理人郑兆霞，被告徐闯的委托代理人吴春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴斌诉称：原告系淮安市清河区淮海北路40号九龙大厦八层的所有权人。被告徐闯租赁涉案房屋用于KTV经营，双方于2009年1月7日签订租赁合同一份，约定：租赁期限为一年，即自2009年1月7日起至2010年1月6日止，但如被告能按时缴纳房租及水电费，且能维护原告利益的情形下可续租三年至2013年1月6日止；租金第1、2年为12万元/年，第3、4年为13万元/年，并遵循行先付租金后使用的原则，第一年租金每半年交付一次，从第二年开始提前15日按一年一付的原则先交租金；如逾期交付租金，按日欠交租金的1%支付违约金，擅自毁约的则违约方支付对方违约金10万元。截至2015年11月，被告徐闯欠租金227500元，经原告多次催要，被告至今分文未付且拒不交还承租房屋。现请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同，被告徐闯返还承租房屋；2、被告徐闯支付租金227500元，2015年11月7日起按10883.33元/月的标准支付房屋占有使用费至房屋实际交付时止；3、被告徐闯支付违约金10万元；4、被告徐闯承担本案诉讼费用。被告徐闯辩称：1、原、被告之间的租赁合同关系于2012年底左右已经终止，双方早就不存在租赁关系。被告于2009年1月向原告租赁房屋的目的是与秦敏智合伙经营KTV,但被告参与经营至2012年底左右即退出KTV经营，被告退出以后，原告与KTV的经营者和房屋的实际使用人之间是否按照09年合同的约定履行义务，与被告无关，对后面的情况被告确实也不知情。另查，KTV的经营者秦敏智于2012年12月份已经将含涉案合同在内的第8层房屋整体转租给薛亮，原告也认可曾接受过薛亮支付的租金，所以对2013年之后，被告徐闯退出KTV之后该房屋实际上是由秦敏智在承租，薛亮在使用。2、原告主张的租金应是2014年之后的租金，而原告与被告徐闯2009年合同约定的期限仅为1年，即使存在续租，最后的截止时间也是到2013年1月6日，2013年1月6日之后原告与被告之间没有签订书面合同，也不存在实际上的租赁关系，所以其诉求的租金及违约金也就没有事实依据。3、涉案房屋早就不在徐闯的控制之下，所以原告要求解除合同、返还房屋没有依据。经审理查明：原告吴斌于2005年4月29日通过拍卖取得位于淮安市清河区淮海北路40号九龙大厦八层房屋的所有权。2009年1月7日，原告吴斌与被告徐闯签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方（吴斌）将位于淮安市清河区淮海北路40号九龙大厦八层出租给乙方（徐闯）经营KTV项目，租赁期为一年，自2009年1月7日起至2010年1月6日止，但如乙方能按时交纳房租及水电费、并能维护甲方利益，对其他楼层没有不良行为和影响的情况下可续租三年至2013年1月6日；租金交纳期限及方式，前1、2年每年租金为12万元，第3、4年每年租金为13万元，遵循先付租金后使用的原则，第一年租金半年付款一次，第二年开始，在第一年合同到期前15日，乙方按年一次性将租金给甲方，以后依此类推；租赁期满或提前解除合同，乙方应无偿将房屋（包括乙方所进行的安全改造、装饰装璜设施在内）完整交付给甲方，改造后的装饰装璜归甲方所有；乙方如逾期交付租金，应按欠交租金数额的日1%支付违约金给甲方，如乙方欠交租金达15日，甲方有权关闭该层水电，甲方并可提出解除本合同；甲乙双方如有一方单方擅自毁约，则应向另一方承担违约金10万元，同时赔偿因违约给对方造成的合理经济损失。合同签订后，原告吴斌将涉案房屋交给被告徐闯。被告徐闯与案外人秦敏智使用涉案房屋合伙投资经营凯斯夜总会。2013年1月5日，被告徐闯向原告吴斌出具申请书一份，载明：根据2009年1月7日签订的九龙大厦第八层合同于2013年1月6日已到期，现根据业务需要，向贵方提出申请合同展期一年至2014年1月6日。在该申请书上，原告吴斌手书“同意展期”。到期后，被告徐闯没有将承租房屋交还原告吴斌，亦从2014年2月起不再交纳房租。另查，案外人秦敏智系淮安市清河区凯斯娱乐城的个体经营者，同时还是九龙大厦七层的承租者。凯斯娱乐城经营至2014年11月左右，此后凯斯娱乐城停业。2011年10月，被告徐闯因与秦敏智合伙投资经营凯斯夜总会需要，与案外人张士峰签订装饰装修合同，约定由张士峰负责对包含本案所涉房屋在内的凯斯夜总会进行装修。后因拖欠装璜款，张士峰以徐闯、秦敏智为被告向淮安市清浦区人民法院起诉，该院于2012年9月以（2012）浦民初字第1096号民事判决书判决：秦敏智支付张士峰工程款44万元及利息和损失。因秦敏智未履行生效判决，张士峰于2013年8月申请执行。淮安市清浦区人民法院于2015年2月对凯斯娱乐城在淮安市淮海北路40号九龙大厦第六、七、八层经营场所范围内电视机、电视柜、沙发、桌子、茶几、点歌机、影像等物品予以登记、查封。本案在审理过程中，被告徐闯陈述：双方租赁关系于2012年年底已解除，我方不应当承担此后的租金；双方约定的违约金过高，应当按照实际损失计算；2015年2月，承租房屋被查封，此后的租金我方不应当再承担。以上事实，有房屋租赁合同、申请书、民事裁定书、拍卖成交确认书及双方当事人的当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告吴斌于2009年1月7日将其所有的位于本市九龙大厦八层出租给被告徐闯，双方签订书面租赁合同，该合同不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，被告徐闯除应当按照合同约定支付房租外，还应当在合同期满后将涉案房屋交还。被告徐闯抗辩双方的租赁关系已于2012年底其退出KTV经营时终止，但其并未将承租房屋交还原告吴斌，结合其于2013年1月向原告出具展期申请书，表明双方的租赁关系至2014年1月7日界满。故被告徐闯关于双方租赁关系于2012年底已解除的抗辩不能成立。在租赁期限界满后，被告徐闯仍未交还房屋，双方之间形成不定期租赁关系，具体约定应按原合同继续履行。由于被告徐闯从2014年2月起没有再缴纳过房租，现原告吴斌要求解除双方的租赁关系，并返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。承租人应当及时按约定缴纳房租。本案中，因被告徐闯从2014年2月起未支付房租，现原告吴斌要求被告徐闯支付从2014年2月份起至租赁合同解除时的房屋及租赁合同解除后至实际返还房屋时止的房屋占用费，符合法律规定，本院照准。对此可按合同约定的年租金13万元的标准计算。2015年2月以后房屋被查封不能免除承租人支付租金的义务，被告徐闯主张此后的房租不应由其承担，不能成立，对于该部分的损失被告徐闯可向具体责任主体主张权利。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人约定如被告徐闯欠交租金达15日，原告吴斌有权关闭该层水电并可提出解除本合同。被告徐闯从2014年2月起就未付房租，原告吴斌也在2014年11月时已经因被告不缴纳房租的行为关闭电源，但时至2015年11月才诉至本院要求解除租赁关系，其存在扩大损失的故意。违约金虽然具有惩罚性，但以不高于实际损失的30%为限。本案中，原告吴斌在主张支付租金的同时还主张违约金10万元，有失公平，对于此结合当事人的过错、违约所造成的损失等综合因素酌情确定违约金数额为5万元。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告吴斌与被告徐闯之间的租赁关系，被告徐闯于本判决生效后十五日内将承租的位于淮安市清河区九龙大厦八层返还给原告吴斌；二、被告徐闯于本判决生效后十日内一次性支付原告吴斌2014年2月至2016年1月租金26万元，并从2016年2月起按年租金13万元的标准支付房屋占有使用费至房屋实际交付时止；三、被告徐闯于本判决生效后十日内一次性支付原告吴斌违约金5万元；四、驳回原告吴斌其他诉讼请求。本案案件受理费6213元，由被告徐闯承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张树维代理审判员  王 强人民陪审员  陈 菊二〇一六年三月二十一日书 记 员  张春云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。