广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第834号原告：王炳南，住广州市南沙区。原告：刘春英，住广州市南沙区。上列原告的委托代理人：张燕妃，广东敏锐律师事务所律师。上列原告的委托代理人：郭晓琳，广东敏锐律师事务所律师助理。被告：广州市瀚成房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：黄盛洪，职务总经理。委托代理人：陈志敏，广东金本色律师事务所律师。委托代理人：梁万花，广东金本色律师事务所律师。原告王炳南、刘春英诉被告广州市瀚成房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员老善涵独任审判，公开开庭进行了审理。原告王炳南、刘春英的委托代理人张燕妃、郭晓琳，被告广州市瀚成房地产开发有限公司的委托代理人陈志敏、梁万花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王炳南、刘春英诉称：原告于2012年7月31日与、被告签订《广州市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于广州市南沙区潭灵大道东，购房总金额899139元，原告已按照合同约定向被告履行付款义务。《广州市商品房买卖合同》约定被告应于2013年4月30日前将合同约定的商品房交付原告使用，但直至2014年6月23日原告才收到被告的收楼通知书。被告迟延交楼既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。根据《广州市商品房买卖合同》第十四条和补充协议第七条的约定，被告应向原告支付从合同约定交房日期的次日起计至实际交房之日，每日按总房价0.05%的标准计算的违约金187920元。据此，原告起诉请求：1、判令被告向原告支付从2013年5月1日起至2014年6月23日止每日按总房价899139元0.05%的标准计算延迟交楼违约金187920元；2、被告承担本案诉讼费用。被告广州市瀚成房地产开发有限公司答辩称：不同意原告诉讼请求，1、原告诉请已经超过诉讼时效，原告在2015年9月1日起诉，按照预售合同第13条，双方约定交楼日是2013年4月30日，即使是从被告通知原告收楼之日2013年7月5日，也已经超过了诉讼时效。2、被告不存在逾期交楼，涉案合同已经在2012年12月3日取得竣工验收备案表，符合约定交付条件，被告也在当时以电话或发函通知原告收楼。原告确认其多次收到被告的催收楼通知，当时原告认为应该先支付赔偿金才收楼，因此，原告在2014年6月7日去收楼，是原告自身过错导致的。3、被告多次发函要求去其办证，但原告认为应该先支付赔偿金才提交办证资料，涉案房屋存在面积补差，实测面积为66.3774，合同约定的面积为65.365，面积补差款是13755.66元。经审理查明：被告是广州市南沙区（原番禺区）瀚成华府的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年7月31日，原告（乙方）与被告甲方签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定：“乙方向甲方购买南沙区（原番禺区）潭灵大道东（层高3米，建筑面积80.3848平方米，套内建筑面积65.365平方米），总金额为899139元。甲方同意乙方以按揭贷款方式支付房款，自本合同签订之5日支付270139元，剩余房价款629000元，应于2012年7月31日前申请办理银行按揭手续。交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过180日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等资料，文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照《商品房买卖合同》补充协议第十二条处理”。上述合同补充协议（附件七）约定：“《商品房买卖合同》第四条中的层高是指乙方所购商品房层高的最小值，若乙方所购商品房系跃式单位、顶层单位，商品房内部各区域层高数以政府规划部门最终批准的文件为准。乙方在收到甲方发出的书面收楼通知书后，应按时自行到甲方售楼部联系并办理商品房的验收交接手续，如乙方逾期未办理的，视为甲方已按时交付。《商品房买卖合同》第十四条延期交房的违约责任修改、增加为：乙方行使本条款约定的单方解除《商品房买卖合同》的权利时，应在解除合同条件成立之日起10日内书面通知甲方；乙方逾期未向甲方发出解除《商品房买卖合同》的书面通知则视为放弃合同解除权，本《商品房买卖合同》继续履行，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.05%的违约金。《商品房买卖合同》第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，增补为：甲方有权以同类、同等级的材质对附件六所列装饰、设备标准进行调整；甲方交付使用的商品房装饰、设备质量达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定标准据实负责保修，但乙方不得藉此拒绝收楼，乙方以该商品房的装饰、设备质量不符为由拒绝办理收楼手续而引起的逾期收楼和办理产权登记的责任应自行承担；甲方提供参观的与该商品房相同户型面积示范单位的装饰、设备标准仅供参考，并非交付标准。《商品房买卖合同》第二十九条关于通知的约定增补、修改为：甲方和乙方相互送达与《商品房买卖合同》及本《补充协议》有关的函件，除当面签收的情形外，均以书面形式挂号邮件或者特快专递送达；除《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效；送达地址以《商品房买卖合同》记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果。乙方若为两个或两个以上买受人的，甲方向其中任何一个买受人送达函件即视为对其他买受人送达函件”。合同签订后，原告已向被告支付购房款899139元。2011年7月11日，被告与广东电网公司广州番禺供电局签订了《供用电方案协议》和《公用电房协议》，约定用电性质为永久用电。2011年11月13日，被告与广州市南沙区（原番禺区）大岗镇潭洲自来水公司签订《室外给水总管工程合同》，工程名称广州市瀚成房地产开发有限公司永久用水工程。2011年11月25日，瀚城华庭A座、B座、C座的一组DN100水表组、一组DN50水表组管线一单，经验收合格，于2011年11月25日交付使用。2011年12月23日，涉案楼宇燃气管道安装工程验收合格。2012年12月3日，涉案楼盘项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该竣工验收备案表的备案文件有电梯验收准用证、建设工程竣工验收报告、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、燃气工程验收文件等。被告于2013年6月29日向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2013年7月5日前办理收楼手续，但该邮件被退回。2012年10月15日，被告向广州市番禺区邮政局提出涉案楼宇通邮及投递的申请，广州市番禺区邮政局报刊投递中心分别于2013年6月1日和2013年7月18日出具意见，认为该楼宇符合通邮条件，可予通邮，以及投递方式按信箱群插箱投递，贰楼以上给据邮件转营业投交，投递日期2013年7月25日。广州市番禺区邮政局市场经营部分别于2013年7月18日和2013年7月25日出具意见，同意通邮。2014年6月7日，原告已办理涉案房屋的收楼手续。另查明：《广州市商品房买卖合同（预售）》约定原告王炳南、刘春英的通讯地址为番禺区榄核医院办公室。而榄核镇于2012年底由番禺区划入南沙区。被告于2013年6月29日向原告发出《收楼通知书》，注明原告的通讯地址为广州市南沙区榄核医院办公室。原告王炳南分别于2013年10月11日、10月12日、10月21日、10月31日、11月1日、2014年4月23日、5月7日致电被告，要求被告尽快完成被告承诺复式楼板、楼梯的建设，尽快交楼和支付逾期交楼的违约金。原告提供的2014年4月23日通话录音资料记载“今天早上有人叫我收那张交楼通知书，那我就说我那天说得很明白赔偿那些事情没有搞清楚我怎么收楼”。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。涉案楼宇虽然在双方约定交付房屋日期前已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，通过消防、环保、规划验收，具备永久供水、供气、供电条件，但未具备通邮条件，不符合合同约定的交房条件，且被告于2013年6月29日才向原告发出《收楼通知书》，被告的行为已构成违约，应按合同的约定向原告支付逾期交楼的违约金。《广州市商品房买卖（预售）》虽约定原告的通讯地址为番禺区榄核医院办公室，而被告发出收楼通知书的邮件注明原告通讯地址为广州市南沙区榄核医院办公室，但在被告向原告发出《收楼通知书》时，榄核镇已划归南沙区管辖，是众所周知的事实，故原告认为被告未向其发出《收楼通知书》，本院不予采纳。该邮件被退回，按《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，从该邮件寄出之日起的第7日即2013年7月5日视为送达,因被告在该日尚未取得涉案房屋的通邮证明文件，不符合合同约定的交房条件，故该通知不产生通知收楼的效力。从原告提供的录音整理资料显示，被告于2014年4月23日通知其办理收楼手续，故被告应承担的逾期交楼违约金为从2013年5月1日起至2014年4月23日止每日按总房价款899139元0.05%计算共160945元。原告以未商谈妥赔偿问题而拒绝收楼的依据不足，故原告要求被告支付逾期交楼违约金187920元，超出160945元以外部分本院不予支持。原告曾要求被告支付逾期交楼违约金，诉讼时效中断，故被告提出原告起诉超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市瀚成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王炳南、刘春英支付逾期交楼违约金160945元；二、驳回原告王炳南、刘春英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理2029元，由原告王炳南、刘春英负担270元，被告广州市瀚成房地产开发有限公司负担1759元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一六年三月九日书记员  张大会