云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第1031号 上诉人（原审被告）云南万通房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市高新区昌源北路**。 法定代表人王磊鑫，董事长。 委托代理人刘为然，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）王彬，男，1982年4月26日出生，汉族，住昆明市高新开发区。 委托代理人方滇祥、方芳，系云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人云南万通房地产开发有限公司（以下简称“万通地产”）因与被上诉人贺林房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月21日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 一审法院经审理确认以下法律事实：2009年5月19日原告（乙方）与被告（甲方）签订商品房购销合同，约定原告向被告购买磊鑫花园17幢2单元602号房屋，房价为395549元，对关于产权登记还约定甲乙双方在该商品房交接手续办理完成后，乙方应达到以下条件：1、乙方支付全部房款，配套费、维修基金、契税及其他各项税费。2、乙方向甲方出具书面委托书。3、乙方向甲方提供完善的符合产权登记部门要求的资料（产权人及共同购买人身份复印件，购房发票原件及办理产权证所需的其他相关资料。）甲方在商品房竣工交付使用且乙方完成上述义务后，90个工作日内向房地产产权登记机关报送申办产权登记的相关手续。如乙方不能按时完成上述义务，甲方有权拒绝办理产权登记手续，同时该房产的所有权不发生转移等内容。同日双方还签订了补充协议。原告于2009年5月5日支付了首付款85549元，配套费9900元，6月15日按揭付款310000元。被告交房后，原告于2010年5月3日支付给被告办证费80元、契税1978元、维修基金7911元、产权代办费100元，支付云南壹点时空科技有限公司土地证书登记代理费150元，被告对原告支付的费用均出具了收据。2009年6月12日被告对原告购买的磊鑫花园17幢2单元602号房屋进行了登记备案。原告遂诉至一审法院，请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证及土地使用证；2、判令被告支付自2010年8月1日至2015年4月15日的逾期办理房屋权证的违约金178577元；3、判令被告支付2015年4月16日至领取房屋权证之日止每天105.48元的逾期办理房屋权证的违约金。4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认为：原被告于2009年5月19日签订的商品房购销合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应善意履行各自的义务。按照合同约定原告交付房款、配套费、契税、办证费，并向被告出具书面委托书，提供完整的符合产权登记部门要求的资料后，被告应在90个工作日内向房地产产权登记机关报送申办产权登记的相关手续。根据审理查明确认的事实，被告已在2010年4月30日交房，至2010年7月30日已满90日，被告至今未办理该房屋的房屋所有权证，被告应当承担违约责任，至今未办理该房屋的房屋所有权证及土地使用证，被告应当承担违约责任，对于原告诉请判令被告办理房产证，一审法院予以支持。对于原告主张的土地证，因双方对此未作出约定，一审法院不予支持。被告对原告诉请的违约金认为过高，要求法院予以调整，考虑到虽然被告未按期办理房屋的房屋所权证，但并未影响原告的居住和生活，故对原告诉请的逾期办证的违约金酌情按购房总价款395549元的10%计算为39554.90元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：“一、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告王彬办理磊鑫华园17幢2单元602号房屋的房屋所有权证。二、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告王彬违约金人民币39554.90元。三、驳回原告王彬的其他诉讼请求。” 一审判决宣判后，一审被告万通地产不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一审判决认定事实错误。上诉人没有为被上诉人及时办理房产证责任不在上诉人，是政府新、旧政策交替所造成的，为此，上诉人还被政府处罚，所以，一审判决上诉人承担违约责任是错误的，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人答辩称：上诉人提出的唯一理由是政府新、旧政策交替，被上诉人认为，新旧政策变更并不存在，即便存在也不是不可抗力，故上诉人的上诉不成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 二审中，上诉人和被上诉人均未提交新证据。 经审理，双方当事人对一审判决认定的案件事实无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人要求补充确认：没有办理房产证的原因系政府新、旧政策的交替，因为南博会的举办，政府要拆除之前所规划的阳台，但是上诉人没有拆除，还补交了罚款。对此，被上诉人不予认可。本院认为，对于上诉人要求补充的该事实因未提交任何证据予以证实，本院对其主张不予采信。二审补充认定：2010年9月15日，昆明高新技术产业开发区管理委员会作出昆高规法罚字[2010]第05号《行政处罚决定书》，载明“根据昆明市规划局对云南万通房地产开发有限公司下发的《改正通知》（昆规改[2010]5号）进一步调查核实：该公司在高新区M2-7地块建设的磊鑫花园项目工程与昆明市规划局批准的昆规建证（2008）0369号《建设工程规划许可证》的许可不符……1、对擅自调整阳台大小、设计计算错误等造成地上面积增加和地下面积减少，合计：15699.33平方米的违法行为，处以违法建筑工程造价百分之五的罚款，￥941959.80元（即：玖拾肆万壹仟玖佰伍拾玖元捌角整）。2、处罚完后方可按程序向规划行政主管部门申请办理变更规划条件。”2012年4月12日，昆明高新技术产业开发区管理委员会作出昆高规法罚字[2012]第02号《行政处罚决定书》，载明“按照昆明市城市管理综合行政执法局发来的《关于对‘磊鑫花园’违法建设处理情况的函》提出，云南万通房地产开发有限公司开发的‘磊鑫花园’项目在建设过程中存在以下问题：……云南万通房地产开发有限公司开发的‘磊鑫花园’东南角3号楼3层在未进行竣工面积测绘的情况下，使用单位装修时将局部3层内部用钢架加设一层，楼顶搭建玻璃雨棚、走廊，高新区管委会已于2010年9月15日对其作出《责令限期折除违法建筑决定书》（昆高开委限字[2010]第091501号）要求自行拆除违法搭建部分，将不再作出行政处罚。……对擅自调整阳台大小、设计计算错误等造成地上面积增加和地下面积减少，合计：11809.12平方米的违法行为，处以违法建筑工程造价￥24799152.00元百分之十的罚款即：￥2479915.20元（大写：贰佰肆拾柒万玖仟玖佰壹拾伍元贰角整）。云南万通房地产开发有限公司在2010年9月16日已缴纳行政处罚金￥941959.80元，还需补缴纳行政处罚金￥1537955.40元（大写：壹佰伍拾叁万柒仟玖佰伍拾伍元肆角整）……”。2014年4月29日，昆明高新技术产业开发管委会针对网民在人民网地方领导留言板向省长询问昆明市昌源中路磊鑫花园交房已有三年为何房产证一直办不下来的问题进行答复，载明：磊鑫花园小区（原名为朝花夕拾小区），位于，小区住户1669户。该小区因建设手续不完备，造成业主无法办理房产证的问题。经高新技术产业开发管委会协调，磊鑫花园目前已完成建设竣工验收备案，并于2013年9月开始缴纳维修资金及办理房产证。截止2014年3月，开发商已缴纳维修资金300万元，办理房产证3××户，后续工作正在办理中。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：万通地产逾期办理房屋所有权证是否系因政府新、旧政策交替导致。 本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人主张其未及时办理房屋所有权证系因政府新、旧政策交替导致，故其不应承担违约责任，对此，上诉人并未向本院提交任何证据证实，故本院对其主张不予采信。然而，通过一审证据昆明高新技术产业开发区管理委员会作出的昆高规法罚字[2010]第05号、[2012]第02号《行政处罚决定书》，以及该管委会于2014年4月29日针对网民在人民网地方领导留言板的答复，均可证实涉案房屋逾期办证系因万通地产在开发磊鑫花园时，违反建设工程规划许可证许可范围，存在擅自调整阳台大小、设计计算错误的问题，同时，万通地产还存在建设手续不完备的问题，故应按照双方合同约定为被上诉人办理房屋所有权证，并承担相应的违约责任。一审中上诉人认为双方约定的违约金过高，请求一审法院予以调整，一审法院结合上诉人逾期办证的时间对逾期办证违约金酌情支持39554.90元并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果并无不当，本院对原判结果依法予以维持。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3871元，由上诉人云南万通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审 判 长  王思予 审 判 员  蔡 芸 代理审判员  熊梓旭 二〇一六年三月九日 书 记 员  郭 涛