天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2015）武民二初字第6568号原告候建设，天津市武清区泗村店镇泗村店村。委托代理人苏庆海，天津津孚律师事务所律师。被告天津山水城投资有限公司，地址天津市武清区泗村店镇泗村店村西碱东路北侧。法定代表人钱永华，公司董事长。委托代理人李文明，公司职员。委托代理人杨虹昱，公司职员。原告候建设与被告天津山水城投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王亚军独任审判，公开开庭进行了审理。原告候建设及其委托代理人苏庆海，被告委托代理人李文明、杨虹昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月7日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告一处楼房，楼房总价款1635933元，原告依照约定交纳了房款，被告未能在约定时间内交付房屋，迟延3个月后交付的房屋亦存在地下室墙壁漏水、主房墙壁起砂、多个门窗漏水、房顶瓦脱落等质量问题。原告起诉要求被告给付原告逾期交房的利息及违约金合计37676元、因房屋质量存在缺陷发生的修复费用268142元、原告无法居住造成的实际租房损失13万元、给付地暖补贴费18480元、承担鉴定费114570元，并由被告承担本案诉讼费用。被告辩称，不同意支付逾期交房利息，只同意按合同约定支付违约金，因违约金中包含逾期交房带来的各项损失，不同意另行给付原告租金损失。对于修复损失同意按照鉴定结论赔偿，鉴定费和施工费要求法院依法认定。地暖补贴费需要与公司人员核实才能确定。经审理查明，2011年7月7日原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市武清区泗村店镇恒大山水城恒欣园20-2-101房屋，建筑面积219.97平方米，建筑层数为3层，单价7437.07元/㎡，总金额1635933元。2011年7月18日前支付首期房款495933元，余款1140000元2012年2月28日以银行贷款方式支付被告。合同第三条约定被告2013年9月30日前将房屋交付原告。第五条约定逾期交付房屋在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方有权按照补充协议第四条之规定解决。补充协议第四条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议由被告以格式条款形式出具，原告在补充协议买受人处签字。被告实际交付诉争房屋日期为2014年1月3日，自应交付房屋时间次日即2013年10月1日起至2014年1月2日共计逾期93天。合同第八条约定被告交付的商品房质量和设备等应符合国家有关规定和被告的承诺，未达到国家规定的标准和承诺的，被告应承担责任。在原告正常使用情况下，被告应按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因原告擅自拆改造成损坏的，被告不承担责任。合同附件约定了毛坯别墅楼房交付标准。原告收到楼房后，发现楼房地下室墙壁漏水、主房墙壁起砂、多个门窗漏水、房顶瓦脱落等质量问题，自收房起至2015年7月29日前，数次找被告及物业公司报修房屋，被告与物业公司积极修复数次，但修缮后仍有漏水、起砂、墙皮脱落等现象。被告主张因房屋质量存在问题，被告与建筑商共同确定由建筑商予以赔偿，无法再对原告房屋进行修复，原告通过诉讼程序解决。原告2015年8月4日起诉，经本院调解未果，原告对房屋质量问题的修复价格申请司法鉴定。本院委托天津市森宇建筑技术法律咨询有限公司对诉争房屋质量问题的修复价格进行鉴定，鉴定机构依据现场查勘、检测结果，对照施工图、相关规范，并查阅相关资料后，对武清区泗村店镇恒大山水城恒欣园20-2-101房屋委托鉴定的相关内容出具鉴定意见：（一）地下室内部内墙及基础结构板不符合《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2012相关规定要求，建议进行维修处理；地下室地面混凝土层中无设计要求的钢丝网片及采暖管，建议维修处理；地下室墙面抹灰层不符合《抹灰砂浆技术规程》JGJ/T220-2010和《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001相关规定要求，建议拆除抹灰层重新施工；（二）地下室外部外墙面存在卷材防水层顶部开焊、脱落，无设计要求的50mm厚聚苯板保护层，回填土为建筑垃圾土等问题，不符合设计及相关规范要求，建议维修处理，附维修方法；（三）首层至三层内墙面抹灰层与基层粘结强度检测值不符合要求，且存在大面积空鼓、掉灰现象，不符合《抹灰砂浆技术规程》JGJ/T220-2010和《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001相关规定要求，建议拆除抹灰层重新施工；（四）外墙门窗框底无密封胶且窗套存在裂缝，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001相关规定要求，建议维修；（五）露台面层做法与设计不符，且表面粉化严重，建议维修；（六）瓦屋面，个别檐口处挂瓦松动，屋脊处瓦有粘结不牢和脱落现象，不符合《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012规定要求，建议维修；（七）对以上缺陷部位的修复建议、修复工程量及造价书详见附件；（八）对以上缺陷部位的修复造价为268142元。原、被告对鉴定结论没有异议，被告表示同意按照鉴定结论数额予以赔偿。原告支付鉴定费用90000元，现场勘察挖掘施工及回填等费用24570元。原告主张接收房屋无法使用，致使原告无法获得租金损失，自2014年1月1日起每月按照5000元标准计算至2016年3月1日共计26个月，共计13万元。依天津市武清区房地产管理局房屋租赁办公室提供的天津市房地产管理局房屋租金指导价格，诉争房屋所在的武清区泗村店镇2014年、2015年多层房屋租金指导价格为10元/月.建筑平方米。另查明，2013年中国人民银行贷款利率六个月以内（含六个月）为5.6%。关于原告主张屋外地暖设施补贴费，被告主张原告可与公司相关部门协商处理。上述事实有原、被告陈述、商品房买卖合同、物业报修情况反馈表、司法鉴定意见书、房管局租金指导价格明细表、鉴定费用票据、施工及机械费用票据等证据证明属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律法规，本院依法予以确认。双方应按该合同的约定全面履行义务。原告付款后，被告没有按合同约定的时间向原告交付房屋，应给付原告逾期交房的相关损失，被告主张因逾期交房超过90日，应按合同约定的已付购房款的1%计算违约金，原告主张应按总房款给付原告利息并加收1%的违约金损失，本院认为当合同约定的违约金过低不足以弥补无过错一方合同损失时，当事人有权按照实际产生的损失主张赔偿数额，故对被告的抗辩理由不予采纳。原告依合同将房款全额交付被告，被告逾期交房，根据法律规定，支持按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息23342.30元（1635933元×5.6%÷365天×93天）。被告交付的房屋应符合国家规定质量标准和自行承诺的质量标准，交付给原告的房屋经司法鉴定质量不符合相关质量标准致使原告无法正常使用，被告应承担赔偿责任，原、被告对房屋损失鉴定数额268142元无异议，被告按此数额赔偿原告。鉴定费用90000元及鉴定过程中使用人工、机械发生的劳务费用24570元属必要合理支出，被告应予承担。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。被告交付原告的房屋存在质量问题，原告无法正常使用，主张被告赔偿原告由此造成的租金损失，于法有据，本院予以支持。对于损失数额，按天津市武清区房地产管理局提供的指导租金价格，以诉争房屋所在区域租金单价10元/月.建筑平方米，结合诉争房屋的建筑面积219.97平方米支持26个月（2014年1月起至2016年3月），计57192.2元。对于原告主张的采暖设施补贴费用，双方就此项费用的补贴标准约定不明确，原告未提供证据证明补贴费用的补偿标准，且被告表示待本案解决后原告持收房手续向被告协商解决，对原告此项主张不予处理。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条二款之规定，判决如下：被告天津山水城投资有限公司于本判决生效后5日内给付原告利息损失23342.30元；二、被告天津恒大山水城投资有限公司于本判决生效后5日内赔偿原告房屋修复费用268142元、鉴定费用90000元、人工及机械费用24570元，合计382712元；三、被告天津恒大山水城投资有限公司于本判决生效后5日内赔偿原告房屋租金损失57192.2元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4744元，原告负担881元，被告负担3863元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  王亚军二〇一六年三月三十日书 记 员  陈永利附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。