上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第35563号原告应宏伟，男，1973年3月2日生，汉族，住上海市浦东新区。原告李霞，女，1975年11月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告应泽皓，男，2000年12月28日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人应宏伟(系原告应泽皓之父)，住上海市浦东新区。法定代理人李霞(系原告应泽皓之母)，住上海市浦东新区。上述原告共同委托代理人潘雄，上海市君和律师事务所律师。被告上海葛洲坝绿融置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王良，董事长。委托代理人朱海龙，男。原告应宏伟、刘霞、应泽皓与被告上海葛洲坝绿融置业有限公司(以下简称葛洲坝绿融公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的原委托代理人刘森(2016年3月撤回对刘森律师的委托)，被告葛洲坝绿融公司的委托代理人朱海龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告应宏伟、刘霞、应泽皓共同诉称，2014年1月14日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定原告向被告购买上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下统称系争房屋)，总房价款计人民币816.48万元(以下币种相同)。被告的诸多承诺，分别在预售合同以及原告购买前从被告处各种广告宣传、视频、样板房等有所约定或规定，其中包含小区有供业主休憩、通行用的法式回转大堂，小区房屋景观由美国LSI事务所总裁执笔设计，带有优美、复杂的法式线条，小区房屋外立面石材为名贵的卡拉麦里金，房屋窗台、阳台带有大理石雕花栏杆，被告还承诺同时规划文件也要求小区绿地率须高于35%。预售合同签署后，原告如约全额支付了房款，对被告向原告交付的高品质房屋抱有极高的期望。然而，在房屋交付中，原告发现存在诸多违法、违约及质量不合格问题，其中：1、整个小区绿地率并未符合规划要求及被告承诺；被告将绿地通过围墙圈入了一层业主的私人庭院内，导致小区公共部分的绿地面积大大减小，之后虽拆除围墙用绿篱取代，但绿地率实质也并未变化，绿篱内也没有太多绿色植被，小区的绿地率无法达到规划的35%；2、系争房屋外观从基本审美眼光即可判断并非出自美国LSI事务所总裁之手；3、房屋外立面所用石材，被告也承认改用了价格低廉、品质低劣、色差严重的金砂黄；4、阳台及窗台的大理石雕花栏杆，被颜色丑陋、用料粗糙的铁制栏杆取代；5、2015年7月，小区公用北大堂被拆除；6、地下车库总面积和单个车位面积与规划面积相比缩水。上述种种均与被告承诺的高端品质小区的图景相差甚远。原告认为，双方签订的合同，被告应依照合同约定及承诺予以兑现，原告以上述诸多卖点享有延伸利益价值，如不是基于被告的诸多卖点，原告根本不会购买系争房屋。被告的行为构成了根本违约，使得房屋价值大幅度减损，对此被告应予以赔偿。现原告依据相关法律规定，提起诉讼要求：1、判令被告支付原告赔偿金80万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告葛洲坝绿融公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告的行为不构成违约。关于原告陈述的1、关于大堂，目前被拆除的北面大堂不影响系争房屋所在区域业主，业主可以使用该区域南面大堂是合法建筑，同时，被告又另行选择合法的建筑作为大堂使用，完全保证了所有业主的利益；2、小区绿化率，小区的绿化率通过配套验收，绿化率达39.12%，原告认为绿化率低于35%系主观臆断；3、就建筑线条设计问题，小区的景观确实由美国LSI事务所设计，但景观是分区设计，各个区域不同属于正常，不存在设计简化的问题；4、外立面石材、栏杆等，就石材使用，被告并未在宣传中有只使用一种石材的表述，就金砂黄的使用也在广告中涉及，同时广告内容具体确定作为合同内容才是合同的一部分；就栏杆，不管在样板房还是业主房屋区域，均采用大理石栏杆和铁艺栏杆交杂使用，这是设计的原因，不存在用铁艺栏杆替代大理石栏杆的问题；5、关于车库面积问题，车库的建设面积是否达到规划面积应以规划竣工验收合格证明材料为准，交付面积申请表中并未完全包含所有地下车库的建设面积，不能依此为据。另外目前房屋市值仍在上涨。对原告所提出的赔偿金额本身亦不予认可。经审理查明，2014年1月14日，原告作为买方(乙方)与被告作为卖方(甲方)签订预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为197.87平方米，其中套内建筑面积为168.54平方米、公用分摊建筑面积为29.33平方米，另有地下附属面积0平方米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三，……相邻关系及小区平面布局见本合同附件六；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为41,263.46元，据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为816.48万元；第八条为签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起60天内与乙方签订本合同变更协议，……；第九条为甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意，……；第十七条为甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿，……；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；……。在预售合同补充条款一中：其中第五条对主合同第八条的补充约定，1、改变房屋结构、户型、空间尺寸或朝向的设计变更须征得乙方同意，除此之外，均无须征得乙方同意；……第六条对主合同第九条的补充约定，1、在不影响小区整体功能及规划指标的前提下，甲方有权对小区平面布局进行局部优化；2、甲方因法规、规章、政令、通知及不可抗力等因素而变更小区平面布局之行为不构成违约；……第九条关于建筑区划内相关物的权属的约定，1、未列入公共分摊面积，且又不属于法定移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物(构筑物)及其构造内可以独立利用价值的空间或区域，产权归甲方所有；2、属于法定移交给业主、物业管理单位的房屋、配套经营性设施、园区入口大堂，其产权归全体业主共有，甲方最迟应在小区全部交付使用后移交物业管理公司或相关单位；……第十八条对销售宣传材料、样板房和录音的补充约定，1、买卖合同及本补充协议作为确定甲、乙双方权利义务的最终依据；2、甲方发布的有关商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，不作为确定甲、乙双方权利义务的依据；……5、乙方可依据甲方展示的样板房作为房屋装修、家具采购、软装摆设等事项之指引，但样板房不作为甲方房屋交付之依据和标准；……。预售合同签订后，原告向被告付清了房款。2014年12月24日，被告取得了《住宅交付使用许可证》。关于原告提出的相关问题审查如下：一、大堂。被告在系争房屋所在小区两处建造了大堂。2015年7月，由被告建造的北大堂，被上海市浦东新区规划和土地管理局认定为未按规划批准内容的建设，进行了拆除。就本案所涉拆除的北面大堂在预售合同附件二及建筑规划设计图纸中，并无相关反映。在北面大堂拆除后，被告另行将其他房屋改为大堂给业主使用。二、小区绿地率。根据相关规划文件显示，小区绿地率为35.1%,备注显示“不小于35%”。2014年下半年，系争房屋所在的小区绿地通过验收。原告表示，被告于2015年1月将一层业主周边绿地用围墙围挡，对绿地进行了破坏，之后即使换以绿篱围挡，围挡中的绿地属私人庭院，不能计算在绿地率内，由此绿地率不能达到35%的标准。三、小区房屋景观设计及线条。被告就上海玉兰花园二期项目景观设计与LIFESCAPES国际公司(简称：LSI)签署协议书，约定工作内容为，提供约定区域内的硬质景观、软质景观和水景的方案设计、扩初设计、施工图审查以及现场监造服务。为此，被告向LSI公司提供相应对价。在被告的宣传材料中亦体现“美国LSI事务所总裁执笔，绽放世界皇苑美景”、“法式拱顶、灰空间、石材立面、柱脚线条的处理、二层的大线条、窗套线等方面都传承了经典的法式风格元素”等描述。原告表示，从系争房屋外观观测即可判断并非美国LSI事务所设计，签署合同及支付款项并不能证明被告实际依约履行。四、窗户、阳台外的栏杆。在预售合同附件三套内装修及设备标准中，“阳台”标注为地面铺设地砖，铁艺、铸铝或石材栏杆。原告表示，在被告展示的样板房中，窗户及阳台外的栏杆均为石质精美栏杆，但系争房屋设置栏杆处，改变成铁质简易栏杆；被告表示不是所有的样板房的栏杆都是大理石栏杆，根据不同区域设计，存在铁质栏杆，样板房不是交付的依据，被告的交付符合合同约定。五、房屋外墙材料。在预售合同附件三，关于该房屋建筑结构、装修及设备标准中，就公共部位中外墙约定为建筑外墙饰面以干挂天然石材为主，保温节能采用外墙外保温形式，……。在被告的宣传材料中，有如此描述“卡拉麦里金素有‘石材皇后’的美誉，绿城不远ＸＸ，自新疆采来深蕴沙漠千年的卡拉麦里金，并对石材进行严格筛选，稍有瑕疵的石头也没有资格留在臻园。正是这样的极致用心，才锻制出如今典雅恢弘的法式宫殿群”，“在外立面材料选用上，臻园改用了金砂黄这一天然石材，使外立面的色差程度更小，整体感观更加统一，也使得整栋楼显得更加精神”。庭审中，原告认为被告并未在系争房屋外墙中使用宣传的新疆卡拉麦里金石材，而实际使用了金砂黄，品质低劣具有色差；被告表示在外墙中两种石材都有使用，并未承诺过全部使用卡拉麦里金石材，不存在违约。六、地下车库面积。根据相关图纸反映，就多层区规划地下建筑面积为50,357.05平方米，其中地下机动车库面积为45,405.26平方米，该面积在备注载明“含设备用房”。2014年12月5日，上海市浦东新区规划和土地管理局颁发《上海市建设工程竣工规划验收合格证》，其中在续表中注明地下车库为46,112.10平方米，在被告2014年12月13日提交的《上海市新建住宅交付使用申请表》“公建配套实施情况”中机动车库面积显示为421,160.20平方米。原告表示，地下车位从规划的958个增加到964个，机动车库面积却比规划的少了约3,000平方米，每个车位面积必然会减少。被告表示，不存在面积减少，该系原告对专业知识的局限性导致的错误认识，况且车位购买应签署独立的买卖合同，原告存有争议应另行主张。以上事实由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票、小区规划平面图、公建项目一览表、上海市新建住宅交付使用申请表、广告宣传手册、照片、上海市建设工程竣工规划验收合格证、《上海玉兰花园二期项目景观设计协议书》、付款凭证等及双方当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告履行了付款义务，被告同时也应当依照预售合同的约定，向原告交付符合约定的房屋。首先，销售广告、宣传材料及展示的样板房等是否为合同约定的一部分。预售合同虽约定，被告发布的有关商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，不作为确定双方权利义务的依据；同时，样板房不作为被告房屋交付之依据和标准。但销售广告和宣传材料中，关于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，不能直接被排除在合同约定之外，被告仍应受到相关约束。因而，本院认为，双方在预售合同中有明确约定的应遵从约定，没有明确约定的，在销售广告、宣传材料中有具体确定并对合同的订立及房价确定有重大影响的，虽未载入预售合同，亦应视为合同的一部分，被告违反的，需承担违约责任。其次，就原告提出的相关问题，是否违反了双方的约定。对此，本院分析如下：1、地下车库；原告提出地下车库面积有所减少，使得停车位面积比规划面积有所减少，贬损了房屋价值。对此本院认为，地下机动车库并未列入原告所购买房屋的公用分摊面积，亦未属于法定或约定移交业主的范畴，根据原、被告表述，就地下车位购买或租用等需另行建立相关法律关系，是否购买或使用当下的车位选择权在于原告，原告可自行决定；原告现以系争房屋买卖关系，主张被告就此违约，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。2、绿地率；系争房屋所在小区已通过相关部门验收，绿地率符合不小于35%的要求。原告表示被告在验收后建造围墙，破坏了绿地，“庭院”属于一楼业主私人绿地，不能计算在绿地率中，导致小区绿地率并不能达标，就此认为，首先被告不管以何形式围挡，并不能改变围挡内绿地的性质，其次，就原告提出目前小区绿地率低于35%标准的意见，亦并未提供相关证据证明；由此，对原告该项意见，于法无据，本院难以采纳。3、房屋外墙材料，就外墙材料双方在预售合同中有明确约定，外墙饰面以干挂天然石材为主，即使依照原告的陈述，被告目前在房屋外墙均采用了金砂黄材料，该用材并不违反合同约定，同时在广告宣传中，对新疆的卡拉麦里金的使用并未明确使用位置及范围，且就金砂黄在房屋外立面使用也有文字上的表述，在此情况下，不能认定被告违反其承诺。4、就房屋外墙外设置的栏杆；系争房屋外设置的栏杆有石材栏杆和铁艺栏杆，原告认为样板房所展示的均为石材栏杆，被告违反约定，就此本院认为，预售合同中有明确约定的，应以预售合同为准，预售合同中约定，交付栏杆为铁艺、铸铝或石材，上述栏杆的安设，并未违反合同约定。5、小区景观设计及外墙线条，在宣传广告中无论是“美国LSI事务所总裁执笔”还是“法式风格元素”，都不具有具体确定的说明和允诺，同时外观的美感度因个体差异感受不同而不同，没有统一标准，由此该不能成为合同订立及价格确定的重大影响因素，虽系争房屋与样板房的展示存在差异，难以认定被告违反约定。6、关于大堂。在双方的预售合同中没有相关约定，广告宣传中所出现的“法式回转大堂”，也未对大堂建造的方位、数量、形式作出具体的说明和允诺；原先建造的北面大堂，因被相关部门认定为违章建筑予以拆除，而该建筑确实在双方的预售合同附件二中以及被告建筑规划图纸中未有显示，之后，被告也选择了其他合法建筑作为大堂给予业主使用；原告虽提出被告目前实际交付与沙盘模型存有不符，但大堂的形式及位置尚不能作为认定原告选择购买系争房屋及价格确定的重大影响因素，故依照合同约定，排除沙盘上大堂标识作为交付的依据和标准，原告就此提出被告违约的意见，本院不予采纳。综合上述分析，原告以上述内容作为被告违反约定为由，要求被告承担赔偿责任，无事实及法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告应宏伟、李霞、应泽皓的诉讼请求。案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，由原告应宏伟、李霞、应泽皓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 盈二〇一六年三月二十八日书 记 员 陶佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。