北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终1298号上诉人（原审原告）北京恒信嘉业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区牡丹园北路7号院配套商业地下一层。法定代表人陈勇子，董事长。委托代理人王可东，男，1967年11月4日出生。被上诉人（原审被告）田亚男，女，1971年10月12日出生。委托代理人焦佳宝（田亚男之子），1995年8月25日出生。上诉人北京恒信嘉业物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第14214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京恒信嘉业物业管理有限公司之委托代理人王可东，被上诉人田亚男之委托代理人焦佳宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年7月，北京恒信嘉业物业管理有限公司（下称恒信嘉业物业公司）起诉至原审法院称：2011年1月20日，田亚男入住北京市丰台区成寿寺路1号鑫源国际大厦（下称鑫源国际大厦）×××（下称涉案房屋），并同我公司签订《物业管理服务合同》，双方约定由我公司为鑫源国际大厦提供物业服务，田亚男以3元／建筑面积平方米／月的标准向我公司交纳物业费，合同履行期间按年收取。合同签订后，我公司按约定履行了合同义务，为田亚男提供了相关物业服务，但田亚男自2012年1月31日起至2016年1月31日止，共拖欠物业服务费11872元。我公司多次催要，田亚男至今仍未交纳。现我公司要求田亚男交纳物业服务费11872元及违约金3561.6元。田亚男辩称：一、物业管理服务合同的效力存在问题。我与恒信嘉业物业公司之间签订的物业管理服务合同属于《物业管理条例》中规定的前期物业管理合同，且属于建设单位采用协议方式选聘物业管理企业，故依照相关规定，必须经物业所在的区、县人民政府地产行政主管部门批准方可，我要求审查恒信嘉业物业公司当初依协议管理本物业的行政许可审批手续。如果恒信嘉业物业公司不能出示合法手续，或经审查无合法审批手续，我认为双方之间的物业管理服务合同违反国家相关法规禁止性规定，合同效力存在问题。二、恒信嘉业物业公司的物业服务存在问题。1、鑫源国际大厦3号楼及楼下的停车场是恒信嘉业物业公司在对外出租和经营，不知道该部分是否属于业主共有、共用。如属于业主共有或共用，不知道恒信嘉业物业公司对此的经营收支情况如何，业主多次提出质疑，恒信嘉业物业公司始终未予答复。2、恒信嘉业物业公司应当将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示，应当向全体业主公布预算、决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主多次要求恒信嘉业物业公司履行公示义务，但恒信嘉业物业公司均未履行。3、恒信嘉业物业公司的人员在行政部门和业主询问其有无取得职业资格证书时，均回避此问题。故我认为，恒信嘉业物业公司在日常管理和物业费催缴时涉嫌违规，聘请无证人员长期从事物业工作。业主行使监督权时，未尽配合或改正责任。4、自从业主入住以来，业主发现恒信嘉业物业公司的物业管理人员整体更换了三拨人，故恒信嘉业物业公司涉嫌违法违规转包。因业主在房屋或物业使用方面发现问题，与前任的物业负责人协商达成口头协议后，新更换物业管理人员与之前的物业管理人员缺乏交接与沟通，造成新更换物业管理人员不了解情况，只一味催缴物业费，双方之间的矛盾越来越无法调和。恒信嘉业物业公司的违规转包行为，使物业管理不能保持稳定性和延续性。业主对恒信嘉业物业公司的上述行为，有权行使不安抗辩权，拒交物业费。三、恒信嘉业物业公司未尽服务管理责任，给我造成重大经济损失，恒信嘉业物业公司无权索要物业费。1、恒信嘉业物业公司在业主入住一年后，在未征得业主同意的情况下强行安装电梯卡，凡不交物业费的业主不予续卡、售卡，高额收取办卡费用，造成业主出入不便，邮局、快递人员无法上楼为业主服务，且造成电梯超负荷运转，减少电梯的使用寿命，给业主造成了重大经济损失。2、环境卫生脏乱差，未实行24小时安保，值班人员素质低下，未尽服务义务。恒信嘉业物业公司在2012年初引入广场舞，并向组织人员收费，造成园区晚间噪音扰民环境脏乱差，以致于现在无法清除。恒信嘉业物业公司未尽维修保养义务致使楼内公共区域地面砖破损、卫生脏乱差，遗留在楼道内的垃圾不及时清理，地面存在大量污渍无人保洁，楼外墙玻璃只有2012年、2014年做过清洗。楼内照明设施不全，灯光昏暗，许多业主只得自己购买灯泡更换，恒信嘉业物业公司对此熟视无睹，严重影响业主的生活。3、恒信嘉业物业公司不尽修缮义务致使楼顶及地下室常年漏雨，使业主利益受到损害，也有业主因饱受漏雨之苦将恒信嘉业物业公司告上法庭。恒信嘉业物业公司张贴公告，凡遇节假日休息就停售水电，不给业主提供服务。4、恒信嘉业物业公司雇佣人员素质低下，强收物业费，并称“凡不交物业费者将予断水、断电”。恒信嘉业物业公司强行捆绑收费，凡不交物业费者不收取停车管理费，不售卖中水和商业用电，给业主造成巨大影响，亦有业主因此将恒信嘉业物业公司告上法庭。四、我家的一台路虎新车，刚买回来第一天放在地面停车场，恒信嘉业物业公司未管理好，当晚被划伤多处，当时维修费花了5万元左右。恒信嘉业物业公司当时同意赔偿损失，同意把赔偿金额作为物业管理费和停车费。第二年又出现同样的划伤事件，维修费花了3万元。恒信嘉业物业公司的上述行为，使鑫源国际大厦已经在该地区及网络上声誉扫地，房屋售价及租金一降再降，10年前购买的房屋竟然卖不出成本价，一套常规户型的房屋租金，从一开始的8000多元降到现在的6000元，这给业主的切身利益造成巨大损害。故我要求驳回恒信嘉业物业公司的诉讼请求。原审法院经审理确认：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。恒信嘉业物业公司与田亚男签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，当属有效，恒信嘉业物业公司与田亚男均应按照合同约定全面履行自己的义务。首先，恒信嘉业物业公司要求田亚男支付2012年1月31日至2016年1月31日的物业服务费，恒信嘉业物业公司有权主张的物业服务费的截止日期应为2016年1月30日。其次，恒信嘉业物业公司主张田亚男支付2012年1月31日至2013年1月30日的物业服务费，但恒信嘉业物业公司未提供充分翔实的证据证明其向田亚男催交该部分物业服务费，该部分物业服务费已经超过诉讼时效，故对恒信嘉业物业公司的该部分诉讼请求，法院不予支持。再次，恒信嘉业物业公司在对鑫源国际大厦进行物业服务过程中，在安保、电梯、公共照明、公共环境、公共设备维护方面与《物业管理服务合同》的约定存在明显差距，故田亚男应当向恒信嘉业物业公司支付2013年1月31日至2016年1月30日物业服务费的具体数额，由法院酌情予以确定。最后，恒信嘉业物业公司要求田亚男支付违约金，但其自身物业服务存在问题，故对恒信嘉业物业公司的该项诉讼请求，法院不予支持。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。恒信嘉业物业公司在收取物业服务费后，应本着对小区业主负责的原则，对其管理小区存在的问题进行改进，改善小区的环境。据此，原审法院于2015年12月10日判决：一、田亚男于判决生效后七日内给付北京恒信嘉业物业管理有限公司二○一三年一月三十一日至二○一六年一月三十日的物业服务费六千二百三十二元四角六分；二、驳回北京恒信嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，恒信嘉业物业公司不服，上诉至本院称：我公司多次上门和电话催缴物业费，也向田亚男发催缴函，原审法院认定2012年1月31日至2013年1月30日的物业服务费已过诉讼时效，属认定事实错误；原审法院在没有田亚男申请的情况下，就主动勘验调取证据，违反法律程序，故要要求撤销原判，依法改判支持我公司全部诉讼请求。田亚男同意原判。经审理查明：田亚男系涉案房屋所有权人，房屋建筑面积82.44平方米。2011年1月20日，恒信嘉业物业公司（乙方）与田亚男（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方所购房屋坐落位置北京市丰台区×××11号，房屋使用类型为办公，建筑面积82.44平方米；物业管理范围为甲方所购买的房屋户门以外的本小区内的公共物业管理，前期物业管理是指自房屋交付之日起至该小区成立业主委员会后与物业管理企业重新签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；甲方依据本协议向乙方交纳物业管理费用等有关费用，不论甲方房屋是否空置，甲方必须按期全额交纳上述费用；乙方有权按照《前期物业服务合同》对鑫源国际大厦进行物业管理，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、消防管理、房屋装饰装修管理；物业管理服务标准为，房屋外观达到立面整洁，无破坏、无改变使用功能、无乱搭建，设备运行达到正常、无隐患，房屋及设施、设备的维修、养护达到及时，公共环境达到良好，绿化按市园林局养护标准进行养护，交通秩序达到车辆运行合理有序，保安进行巡逻、值勤，急修及时到场，小修正常到场；物业服务费按年收取，由甲方（或交费义务人）按照3元／建筑平方米·月向乙方交纳，甲方每年1月1日到1月30日向乙方交纳下一年度的物业管理服务费；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。经查田亚男未交纳2012年1月31日至2016年1月30日的物业服务费共计11871.36元。关于物业服务费催缴问题，原审审理中，恒信嘉业物业公司提交催缴函原件用以证明其向田亚男进行过物业服务费的催缴。田亚男对该证据的真实性不予认可，称恒信嘉业物业公司没有进行过催缴。本院审理中，恒信嘉业物业公司提交照片打印件，用以证明其将催缴函张贴在了田亚男户门上。经本院核对，该打印件上字迹模糊不清。田亚男亦表示看不清上面文字。除上述证据外，经询问，恒信嘉业物业公司称其曾通过电话、上门的方式对田亚男进行过物业服务费催缴。对此，田亚男予以否认。恒信嘉业物业公司未就其陈述提交相应证据予以证明。原审审理中，原审法院到鑫源国际大厦进行现场勘验，勘验结果为：1、安保方面，仅发现一名保安在负责车辆出入，未发现其他巡逻或执勤保安；2、电梯方面，1号楼、5号楼电梯设置电梯卡，未交纳物业费的业主不予办理电梯卡，交纳物业费的业主方可办理电梯卡，业主持有电梯卡仅能乘坐电梯至其房屋所在楼层；3、公共照明方面，勘验当天天气为小雨，1号楼大厅电梯处6盏灯仅亮2盏；4、公共环境方面，1号楼一层大厅部分踢脚线脱落，1号楼二层走廊踢脚线多处脱落，仅用胶带粘连，1号楼二层走廊的墙壁有裂缝和起皮，1号楼二层走廊东侧窗户外间有大量垃圾，1号楼二层走廊顶部有一个大洞；5、公共设备方面，1号楼2层电表间可随意出入，柜门可随意打开，大量电线裸露。双方对原审法院现场勘验结果的真实性均予以认可。本院审理中，田亚男称恒信嘉业物业公司已撤离鑫源国际大厦，恒信嘉业物业公司不再为其提供物业服务。恒信嘉业物业公司称正在与新的物业公司进行交接，但未交接完毕，现仍为鑫源国际大厦提供物业服务。经询，双方就各自陈述均未提交相应证据予以证明。上述事实，有物业管理服务合同、勘验笔录、勘验照片以及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：恒信嘉业物业公司与田亚男签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于2012年1月31日至2013年1月30日期间物业服务费是否已过诉讼时效的问题，原审审理中，虽恒信嘉业物业公司提交了催缴函原件，但未提交证据证明该函件已向田亚男送达，本院审理中，虽恒信嘉业物业公司提交了催缴函张贴在田亚男户门上的照片打印件，但该打印件字迹模糊不清，另，恒信嘉业物业公司就其曾通过电话、上门的方式对田亚男进行过物业服务费催缴的主张并未提交证据予以证明，故原审法院认定恒信嘉业物业公司主张的上述期间物业服务费已过诉讼时效，并无不当。关于2013年1月31日至2016年1月30日期间物业服务费是否应当酌减的问题，原审审理中，原审法院对鑫源国际大厦现场勘验，发现恒信嘉业物业公司在安保、电梯日常管理、公共照明、公共环境卫生、公共设备维护等诸多方面存在与《物业管理服务合同》中约定的其应履行的物业管理义务不符之处，恒信嘉业物业公司的物业服务存在明显瑕疵，故原审法院对上述期间的物业服务费予以酌减，亦无不当。虽恒信嘉业物业公司上诉称原审法院在没有田亚男申请的情况下，就主动勘验调取证据，违反法律程序，但依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》中第一百二十四条“人民法院认为有必要的，可以根据当事人的申请或者依职权对物证或者现场进行勘验”的规定，原审法院在审理中为了查明事实，依职权对鑫源国际大厦进行勘验，并依据勘验结果予以判决，符合法律程序，并无不妥。恒信嘉业物业公司的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费187元，由北京恒信嘉业物业管理有限公司负担112元（已交纳），由田亚男负担75元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费187元，由北京恒信嘉业物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘苑薇代理审判员刘永民代理审判员刘慧慧二〇一六年三月二十四日书记员 刘        梦        辰