苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初100号原告张红康。原告朱文娟。委托代理人庄秋英（两原告共同委托），江苏锦同律师事务所律师。委托代理人程忠传（两原告共同委托），江苏锦同律师事务所实习律师。被告邱祖跃。原告张红康、朱文娟与被告邱祖跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由代理审判员衡晓晴适用简易程序，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告张红康及两原告的共同委托代理人庄秋英，被告邱祖跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红康、朱文娟诉称：2013年9月28日，两原告委托原告张红康母亲与被告邱祖跃签订房屋租赁合同，约定将原告所有的南环新村5幢103室房屋出租给被告邱祖跃居住使用，租期自2013年9月28日起至2015年9月27日止，租金每月1500元，双方还约定未经出租方同意，承租方不得将房屋转租给他人。后，被告邱祖跃不仅拖欠原告三个月的房租，还在租赁合同到期后拒绝归还涉案房屋。2015年10月20日，原告报警要求被告腾退房屋时发现，被告于2014年7月6日与案外人签订转租合同，租金为每月2800元。原告认为，被告的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即返还房屋并支付拖欠的水电费428.13元；2、被告立即支付拖欠的2015年7月28日至9月27日期间的房屋租金4500元并按银行同期同档贷款基准利率赔偿原告利息损失105元（按照年利率5.6%自2015年6月7日起计算至实际给付��日止）；3、被告支付违法转租所得利益15600元（以1300元／月自2014年7月6日计算至2015年8月5日）；4、被告支付合同期满后非法占有房屋期间的使用费（自2015年9月28日起计算至实际腾退房屋之日止，按照每月2800元即每日93元计算）；5、被告承担原告为本案支付的律师费用3000元。案件审理中，原告以被告已经返还房屋为由，撤回要求被告返还房屋的诉讼请求。被告邱祖跃辩称：首先，原告没有权利起诉我，我是和原告母亲陈亚英签订的合同，与原告无关。其次，我是2013年9月28日与陈亚英签订的房屋租赁合同，合同本来约定的是房租三个月一交，后来陈亚英嫌麻烦，就在2014年9月28日后改成半年一交了。合同约定租金先付后用，我在2015年6月7日的时候，支付了半年房租至2015年12月27日，因此我并不拖欠房租，也无需支付房屋使用费。第三、我确实结欠428.13元水���费，可以从我交给原告的1500元押金中扣除。第四、我并不存在转租收益，涉案房屋在我承租的时候是毛坯房，我装修后与他人共同使用，是共同承担租金的合租关系而非转租。第五、我正常租赁房屋且履行了租金支付义务，原告起诉产生的诉讼费、律师费与我无关，不应由我负担。经审理查明：本市南环新村5幢103室房屋系原告张红康、朱文娟共同共有。2013年，原告张红康的母亲陈亚英与被告邱祖跃签订房屋租赁合同书一份，约定陈亚英将上述房屋（毛坯）出租给被告居住使用，租期自2013年9月28日起至2015年9月27日止，月租金1500元，租房保证金1500元，租金每三个月支付一次，每次提前20天支付下一期房租。根据合同约定，被告应承担租赁期间发生的水、电、煤气费；同时未经陈亚英同意，被告不得私自将房屋的部分或全部转租给他人。合同签订后，陈亚英将房屋交付被告使用，被告支付租房保证金1500元。合同到期后，被告以已支付租金至2015年12月27日为由拒绝返还房屋；原告为收回房屋向涉案房屋属地派出所报警未果后，提起本案诉讼。嗣后，原、被告双方于2015年12月7日交接房屋，并确认被告结欠水、电、煤气费等共计428.13元。审理中，原告张红康母亲陈亚英至本院陈述称涉案房屋系两原告所有，因两原告工作繁忙，故由其出租管理，后因被告未如期支付租金，其在2015年9月底告知两原告其与被告间的争议。审理中，两原告表示愿意在本案中一并处理被告支付的1500元租赁保证金。以上事实，由原告提交的房屋所有权证书、房屋租赁合同书、本院调查笔录以及当事人庭审陈述在案证实。本案争议焦点为：一、被告是否拖欠租金；二、被告是否转租涉案房屋并从中取得转租收益。关于租金支付情况，两原告主张被告仅支付租金至2015年6月27日，故起诉要求被告支付合同期内租金及到期后房屋使用费，被告认为合同约定了租金先付后用，且其在2014年9月28日即合同期满一年后与原告张红康母亲口头变更了租金支付方式，并于2015年6月7日支付租金至2015年12月27日，房屋已于2015年12月7日返还，故其不应该支付租金、房屋使用费，亦无需承担逾期支付的利息。本院认为支付租金是承租人基本合同义务，被告抗辩称双方变更了租金支付方式且已经支付租金，当事人对自己的主张应举证证明，被告并未提交证据证明租金支付方式的变更及已经支付租金，故对被告的抗辩意见本院难以采信。关于被告是否转租并赚取转租收益差价，原告提交落款为被告及案外人吴红其的房屋租赁合同打印件、被告父亲邱士凯出���的收条、房屋出租治安责任保证书、房屋出租户登记表各一份，以证明被告将涉案房屋以月租金2800元转租给案外人吴红其。被告抗辩称与吴红其系朋友，两人并非转租关系而是共同合租，同时被告对上述证据中房屋租赁合同不予认可，对治安责任保证书和房屋出租户登记表予以认可，但认为该证据系为了配合相关部门落实管理责任，无法证明其转租并取得收益。本案审理中，本院至案外人吴红其原工作的“南环新村王氏林记烧饼店”调查发现吴红其已不在该处工作，其工友表示吴红其确实自被告处承租了涉案房屋，但是不清楚具体转租租金。本院认为在原告提交的房屋租赁合同打印件未经被告认可，以及仅有吴红其工友所作传来陈述的情况下，对被告通过转租房屋获得了收益的事实，本院难以认定。本院认为，原告张红康母亲陈亚英受两原告委托与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同双方均应按合同约定履行各自的义务。被告抗辩称其系与陈亚英签订房屋租赁合同，两原告无权起诉，然涉案房屋登记在两原告名下，且根据合同法规定，陈亚英以自己名义与被告签订房屋租赁合同，虽然被告不知道其系受到两原告委托，但是在被告未依约履行支付租金义务时，两原告得陈亚英披露，可以行使陈亚英与被告签订的房屋租赁合同中出租人的权利，故对被告该抗辩意见本院不予采信。根据合同约定，被告应于2015年6月7日前支付2015年6月28日至2015年9月27日期间的租金4500元（1500元／月＊3个月）并负担水、电、煤气费，现被告未予支付，给原告带来损失，两原告起诉要求其支付水电费等费用428.13元、房屋租金4500元及租金逾期付款利息，符��合同约定和法律规定，本院予以支持；同时，鉴于合同约定租金支付期限为2015年6月7日前，被告应自2015年6月8日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率支付逾期付款利息。租期届满后，被告直至2015年12月7日才返还房屋，两原告起诉要求其支付2015年9月28日至2015年12月7日期间的房屋使用费亦符合法律规定，本院予以支持；然而，两原告要求被告按照2800元／月租金标准支付房屋使用费无事实依据，本院难以支持；本院根据原、被告房屋租赁合同约定的1500元／月租金标准予以支持，即被告需负担的房屋使用费为3500元（1500元／月＊2个月＋1500元／月／30天＊10天）。在审理中，被告表示水电费等费用在租赁保证金中扣除，且原告同意一并处理被告已付1500元租赁保证金，故本院予以一并处理，在上述被告应支付的款项中直接抵扣1500元。关于两原告主张的转租���益，因其未予以举证证明，本院碍难支持；关于两原告主张的律师费，因双方并无相关约定，本院亦难支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第四百零三条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告邱祖跃于本判决生效之日起10日内向原告张红康、朱文娟支付水电费等费用428.13元、租金4500元以及房屋使用费3500元（以其已付至原告处的1500元租赁保证金抵扣后，共计需支付6928.13元）；并就4500元租金向原告支付逾期付款利息（按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2015年6月8日计算至实际支付之日止）。二、驳回原告张红康、朱文娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼���》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由原告张红康、朱文娟负担200元，由被告邱祖跃负担25元，被告负担部分于本判决生效后10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。代理审判员  衡晓晴二〇一六年三月二十四日书 记 员  王 璇