嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2015)嘉秀民初字第1139号原告：虞瑞宏，男，1971年6月30日出生，汉族，公民身份号码3304021971********，住嘉兴市南湖区天城园林居鸥鹭阁*幢***室。委托代理人：俞新民、王丽蔚，浙江三利律师事务所律师。被告：浙江江南摩尔物业经营有限公司。组织机构代码。住所地嘉兴市江南摩尔西区**层西20-23。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托代理人：沈金华、吕亮宇，浙江凯信律师事务所律师。被告：嘉兴市秀洲区新城街道爱尚文具店，住所地嘉兴市江南摩尔东区**********室。代表人：曾小琴，系该个体工商户经营者。委托代理人：沈雨，浙江子城律师事务所律师。原告虞瑞宏诉被告浙江江南摩尔物业经营有限公司（以下简称江南摩尔物业公司）、嘉兴市秀洲区新城街道爱尚文具店（以下简称爱尚文具店）排除妨害纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法由审判员杨维均适用简易程序于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告虞瑞宏的委托代理人俞新民，被告江南摩尔物业公司的委托代理人吕亮宇，爱尚文具店的代表人曾小琴及其委托代理人沈雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告虞瑞宏起诉称：原告购买的江南摩尔东区东G-102室商铺（建筑面积56平方米）在交房以后一直由被告江南摩尔物业公司经营管理，双方签订了《委托经营管理合同》，期限至2011年4月30日截止，之后由原告自行出租商铺。原告发现商铺门口的过道已被二被告用玻璃门拦住，原本是公用的通道已被被告爱尚文具店用作经营场地。二被告的行为导致原告的商铺多年来无法出租，严重侵害了原告的合法权益，为此原告诉请法院依法判令：1.被告江南摩尔物业公司、爱尚文具店拆除封住原告商铺所在过道的玻璃门，排除对原告商铺的妨害；2.被告江南摩尔物业公司自排除妨害之日起方能收取物业管理费；3.被告江南摩尔物业公司、爱尚文具店赔偿原告租金损失65049元（按每月每平方米租金17.60元，自2011年6月起计算至2015年12月）。被告江南摩尔物业公司答辩称：1.原告诉称不符合事实，江南摩尔物业公司作为本案被告主体不适格。首先，江南摩尔物业公司与业主签订的是委托经营合同，到2011年4月30日合同期满后由业主收回商铺自行经营；其次，江南摩尔物业公司并非实际侵权人。案涉区域的玻璃门是委托经营期满后承租户自行安装的，江南摩尔物业公司发现后已经进行制止，但根据物业管理条例，物业公司并不享有拆除非法搭建物的强制执法权，因此过错和责任不在物业公司。2.原告诉请的物业管理费属于不同的案由纠纷，与本案争议无关，且事实上原告至委托期满后就没有缴纳过物业管理费。3.原告诉请的租金损失无事实和法律依据，原告的商铺能否出租，非单一原因决定，且与江南摩尔物业公司无关联。另外，据了解，原告的商铺一直在出租过程中。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。被告爱尚文具店答辩称：1.爱尚文具店经营的店面是从上一家承租户处转让过来的，转让时的情况就是现在的状态。转让过程中，被告江南摩尔物业公司也没有告知原告经营的店面是包含消防通道的。2.店面中间的通道虽然安装了玻璃门，但门是可以开启的，并不存在原告诉称的妨碍通行的事实。3.关于租金损失的答辩意见与被告江南摩尔物业公司一致。针对自己的起诉主张，原告提供了下列证据：1.房产证1本（附房屋分户平面图1份,均系复印件），用以证明案涉江南摩尔东区东G-102室商铺属于原告所有，位于爱尚文具店占用通道的北面的事实。2.《江南摩尔委托经营管理合同》1份，用以证明原告曾将商铺委托被告江南摩尔物业公司经营管理的事实。经质证，二被告对上述证据1、2均无异议。3.江南摩尔楼层分布图1份，用以证明被告爱尚文具店将规划的酒吧一条街向南的公共通道的南北出口封住了，对原告商铺的经营造成了影响的事实。经质证，被告江南摩尔物业公司对该证据无异议。被告爱尚文具店对该证据的真实性无异议，但认为其是从第三方手上转让过来的店面，其并不知道原来的规划布局。4.照片4张，用以证明向南的通道被爱尚文具店的玻璃门封住的事实。经质证，二被告对该证据的真实性无异议，但认为玻璃门没有封死，平时是可以通行的。5.《江南摩尔物业管理服务协议》1份，用以证明被告江南摩尔物业公司未尽到物业管理服务职责的事实。经质证，被告江南摩尔物业公司对该证据的真实性无异议，但认为其在物业管理过程中已经履行了职责，且原告从委托经营期满后就从未交过物业管理费。被告爱尚文具店对该证据的真实性无异议。针对自己的抗辩理由，被告江南摩尔物业公司提供了《江南摩尔委托经营管理合同》10份（商铺号分别为东区G-108，G-109，G-110，G-111，G-112，G-117，G-118，G-119，G-120，G-121），用以证明其与业主签订的委托经营合同至2011年4月30已经期满，期满后商铺由业主收回自行经营或出租的事实。经质证，原告和被告爱尚文具店对该证据的真实性无异议。针对自己的抗辩理由，被告爱尚文具店提供了下列证据：1.《房屋租赁合同》及《转让协议》各1份，用以证明2014年1月1日爱尚文具店与东区G-108，G-109，G-110，G-111，G-112，G-117，G-118，G-119，G-120，G-121室商铺10位业主签订《房屋租赁合同》和前承租户黄堃签订《转让协议》，自签订之日起租赁上述10间商铺，租期至2017年11月14日的事实。经质证，原告和被告江南摩尔物业公司对该组证据无异议。2.室内房屋设计图1份，用以证明黄堃在经营室内游乐园时即已将案涉公共通道封闭的事实。经质证，原告表示对该证据不清楚，以前没有看到过该图纸。被告江南摩尔物业公司对该证据的真实性无异议，并认为该证据恰恰证明玻璃门是2012年底时承租户封闭的，不是物业公司封闭的。3.照片打印件2页，用以证明案涉玻璃门不是封死的，对通行没有妨碍的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为玻璃门即便可以打开也是没有意义的，门里放的都是爱尚文具店的东西，其只要关店门就会锁住玻璃门，还是会妨碍通行。被告江南摩尔物业公司对该证据无异议。本院认证意见：原告提供的证据1与本案相关联，虽系复印件，但二被告对其真实性无异议，经庭后核实原件，其真实性能够确认，故予以认定。证据2-5系原件，与本案相关联，予以认定。被告江南摩尔物业公司提供的证据系原件，与本案相关联，予以认定。被告爱尚文具店提供的证据1-3系原件，与本案相关联，予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：原告系嘉兴市江南摩尔东区G-102室商铺（建筑面积56平方米）所有权人，被告江南摩尔物业公司系嘉兴市江南摩尔商铺的物业管理服务企业。2005年1月-6月期间，江南摩尔物业公司与原告及江南摩尔东区G-108，G-109，G-110，G-111，G-112，G-117，G-118，G-119，G-120，G-121室商铺10位业主分别签订了《江南摩尔委托经营管理合同》，约定原告及上述10位业主将其所有的商铺委托给江南摩尔物业公司经营管理，合同期限自2006年5月1日起至2011年4月30日止。合同期满后，双方未续签合同，上述商铺由业主自行管理。2012年底，江南摩尔东区G-108，G-109，G-110，G-111，G-112，G-117，G-118，G-119，G-120，G-121室商铺的承租户将10间商铺中间的通道（G-108，G-109，G-110，G-111，G-112由北向南依序排列在东侧，G-117，G-118，G-119，G-120，G-121由南向北依序排列在西侧，东、西侧之间为一公共通道，即规划中的风情酒吧一条街）南北两端用玻璃门封闭，从而将该通道与10间商铺连为一体用于经营。2014年1月1日，爱尚文具店与上述10间商铺的业主签订《房屋租赁合同》，同时与前承租户黄堃签订《转让协议》，由爱尚文具店承租上述10间商铺，租期自2014年1月1日起至2017年11月14日止。经营过程中，通道南端的玻璃门作顾客出入之用处于开放状态，北端玻璃门则通常处于关锁状态。原告所有的G-102室商铺位于北端玻璃门北侧较远位置（该侧商铺G-101至G-114由北向南依序排列，即G-102室商铺与爱尚文具店租用的G-108室商铺之间间隔了G-103至G-107共5间商铺），该商铺另有东西向、北向多条通道可供使用。另查明，原告的G-102室商铺于2015年12月1日起出租，现仍处于出租状态。本院认为：妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，江南摩尔东区G-108，G-109，G-110，G-111，G-112室东侧商铺与G-117，G-118，G-119，G-120，G-121室西侧商铺之间本来有一条南北贯通的公共通道，但该通道的南北两端被承租户用玻璃门封闭，从而将该通道与上述10间商铺连为一体用于经营。该封闭和侵占公共通道的行为具有违法性，客观上妨害了原告的物权。虽然该玻璃门不是由被告爱尚文具店安装，但其为包括玻璃门在内的10间商铺及封闭后通道的实际使用人，系现时的妨害人，其仍然负有排除妨害的义务。因此，原告要求被告爱尚文具店拆除该通道南北两端玻璃门的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于租金损失赔偿的问题。法律规定，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，案涉通道封闭处距离原告的商铺位置较远，距离原告商铺更近处有多条可供使用的通道，因此，即使案涉通道封闭对原告的商铺出租有影响，但该影响的程度也是极小的，并非导致其商铺不能出租的决定性因素，诉讼前该商铺已成功出租即为明证。综合原告的商铺与案涉封闭通道的位置关系、受影响的程度及时间等因素，本院酌定被告爱尚文具店赔偿原告损失1000元。关于被告江南摩尔物业公司在本案中是否应当承担民事责任的问题。本案系排除妨害纠纷，被告江南摩尔物业公司并非妨害人，因此原告要求被告江南摩尔物业公司排除妨害的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原告与被告江南摩尔物业公司之间形成的是物业服务合同关系，双方的权利义务由物业服务合同约定，适用物业服务合同相关法律规定，与本案排除妨碍纠纷之间并非同一法律关系，双方在物业管理服务过程中形成的服务费用及损害赔偿纠纷另案处理为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告嘉兴市秀洲区新城街道爱尚文具店于本判决生效之日起十日内拆除其店铺所占通道南北两端的玻璃门。二、被告嘉兴市秀洲区新城街道爱尚文具店于本判决生效之日起十日内赔偿原告虞瑞宏损失1000元。三、驳回原告虞瑞宏对被告浙江江南摩尔物业经营有限公司的诉讼请求。四、驳回原告虞瑞宏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取713元,由原告虞瑞宏负担213元，被告嘉兴市秀洲区新城街道爱尚文具店负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  杨维均二〇一六年三月三十一日书记员  吴雪青