昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第6377号原告云南伟佳房地产开发有限公司。组织机构代码：79515197-9。住所：云南省昆明西山眠山陆家村。法定代表人：樊计青，系公司总经理。委托代理人：戴启明，云南领正律师事务所律师，特别授权代理。被告郑晓俊，男，1985年2月20日生，彝族，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州武定县。原告云南伟佳房地产开发有限公司（以下简称“伟佳公司”）诉被告郑晓俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月25日受理后，于2015年12月28公开开庭进行了审理，原告伟佳公司委托代理人戴启明参加了庭审，被告郑晓俊经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书（一）、（二），权利义务告知书及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加庭审，本案现已审理终结。原告伟佳公司诉称：2013年7月10日，原被告签订《商品房购销合同》约定由原告将位于昆明市西山区马街街道办事处张峰社区翠海雅筑花园第三幢4层402号房屋出让给被告，被告以按揭方式进行付款，另该合同补充协议约定，原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告应按期偿还银行贷款，如被告逾期还款，则原告有权解除诉争合同，并有权要求被告按欠款的50%支付违约金。合同签订后，原告向原告交付诉争房屋，于2013年7月12日进行销售登记备案并协助被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行（以下简称“建设银行”）办理按揭代理。自2015年4月起，被告开始拖欠归还银行贷款。建设银行及原告多次催收未果后，建设银行要求原告代偿还贷款，原告现已代偿20000元。为维护合法财产权益，故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告之间的《商品房购销合同》（合同编号：兰亭上锦20130255）；2、由被告协助原告撤销上平方买卖合同登记备案；3、由被告支付原告违约金175000元；4、由被告支付原告代偿款20000元；5、由被告承担原告为主张权利发生的律师费20000元；6、由被告承担本案一切诉讼费用。被告郑晓俊经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书，未到庭应诉，亦未提交书面答辩。原告伟佳公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》，欲证明被告向原告购买西山区马街街道办事处张峰社区翠海雅筑花园57.4㎡的商品房一套并与原告签订《商品房购销合同》，原告依约为被告办理了商品房买卖合同登记备案表，另原被告之间明确约定被告办理按揭贷款后若逾期还款，原告有权解除合同并要求被告支付违约金，并有权对涉案房屋进行处置以弥补损失。二、《个人住房（商业用房）借款合同》，欲证明本案涉案房屋的贷款办理情况，及原告为被告的按揭贷款向建设银行提供连带责任保证。三、《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》、《关于履行个人住房贷款担保义务的告知函》，欲证明2015年4月起被告开始拒不履行按期偿还按揭贷款的义务，建设银行已向被告发出过期催款函件，因被告的逾期还款行为，建设银行已向原告发函要求原告履行保证责任。四、《还款情况说明》、《个人贷款还款凭证》、《个人代款还款计划表》，欲证明原告已经为被告履行了代偿义务，被告郑晓俊尚有353112.16元贷款尚未偿还，原告有权依约解除诉争合同。五、律师费发票，欲证明本案原告支出的律师费用。对于原告提交的以上证据材料，被告未到庭进行质证。被告经本院依法公告送达举证通知书（一）、（二），未向本院提交过证据材料。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、三、四、五，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据材料二，虽为扫描件，但经中国建设银行云南省分行加盖公章确认，与本案有关联性，本院予以采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2013年7月10日，原告伟佳公司与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：兰亭上锦20130255）及《合同补充协议》，《商品房购销合同》约定被告向原告购买位于西山区房屋，房屋建筑面积为57.4平方米，商品房总价款为523889元，原告应于2014年6月30日前，将经过建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。该合同第六条第3项约定“3、贷款方式付款买受人首期支付购房总价款的31.28%金额163889元，大写（壹拾路万叁仟捌佰捌拾玖元整），付款日期：2012-11-06.其余价款360000（元），大写（叁拾陆万元整），向建行云南省分行贷款支付。……”《合同补充协议》第三条第5项约定“甲方为乙方提供按揭贷款担保期间，乙方必须按期偿还按揭贷款本金及利息，若由于乙方逾期还款导致甲方回购的，甲方有权单方解除本合同，乙方应按欠款的50%向甲方支付违约金。同时，甲方有权处理该商品房，用其所得价款优先支付所欠甲方的款项及相关费用（包括违约金等）。如有余款，甲方将无息退款乙方；如不足，甲方有权向乙方追讨不足部分。”，以上合同均由原告签字、由被告签字捺印。2013年7月12日，原被告对涉案房屋进行了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2013071250807。2013年8月5日，被告作为借款人，建设银行作为贷款人，原告作为保证人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告借款360000元，借款期限为360个月（即2013年8月5日至2043年8月5日），保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，该合同第十二条第一项约定“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证”，第二项约定“保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）……”，第十二条第五项第（一）款约定“如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任”，第二十条第一项约定“除合同另有约定外，本合同项下与借款有关的登记、评估、管理、鉴定、公证、律师服务、保险等费用（如有）以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁法、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担”。2013年8月20日，云南省昆明市明信公证处对《个人住房（商业用房）借款合同》进行了公证。2015年9月22日，建设银行向原告发出《关于履行个人住房贷款担保义务的告知函》，载明“截止2015年9月22日借款人未按借款合同约定履行还款义务，债权人（中国建设银行云南省分行）经催收等程序确认借款人已无还款意愿，共拖欠贷款本息及其他费用共计2万元。为确保中国建设银行云南省分行债权的实现，根据规范与我方双方2012年9月21日签署《个人住房贷款担保业务合作协议》“因购买贵单位房产而向中国建设银行云南省分行申请贷款的借款人（下称“借款人”）提供阶段性连带责任保证担保。”的约定，望贵单位履行个人住房贷款担保义务，为借款人郑晓俊偿还拖欠贷款本息及其他费用共计2万元”。2015年9月24日，建设银行向原告出具《个人贷款还款计划表》列明被告本案贷款自2015年10月5日至2018年7月5日的还款计划明细。2015年9月29日，建设银行出具《还款情况说明》写明“2015年9月29日，云南伟佳房地产开发有限公司向我行为郑晓俊偿还贷款本息及其他费用共计19506元；其中贷款本金为3299.29元，利息为15956.91元，罚息为249.80元（详见我行的《个人贷款还款凭证》）”。同日，该行向原告出具《个人贷款还款凭证》2份，载明2笔还款金额分别为10904.38元、8601.02元，并列明了还款明细。2015年12月26日，原告向云南领正律师事务所支付了律师费20000元。庭审中，就本案原告的第一至第四项诉讼请求，原告陈述均是根据商品房购销合同第17页即《合同补充协议》第三条第5项的约定进行主张。就原告的第五项诉讼请求，原告陈述系根据《个人住房（商业用房）借款合同》第二十一条的约定主张，认为该份合同系原被告及建设银行三方签订，合同中的约定同样适用于原告进行追偿。就本案合同的解除，原告主张认为除基于合同补充协议第三条第5项主张解除本案合同外，被告的违约行为亦符合合同法第九十四条第三、四项的规定，其可以主张解除双方签订的合同。就本案的银行还款情况，原告陈述被告从2015年4月起未再向银行还款，2015年9月后银行未向其发出过代偿通知。庭审中，就建设银行发出的函件及情况说明中金额不一致的问题，原告陈述代偿的金额以实际支付金额为准。就本案的代偿情况，原告陈述其共代偿了19718元，包含了代偿款项19506元及按照银行同期贷款利率计算的原告代被告偿还款项至开庭之日的资金占用费212元。就原被告在合同补充协议中约定“乙方逾期还款导致甲方回购的”的理解，原告陈述认为回购的条件是被告逾期支付银行按揭款，原告向银行履行了保证责任，但商品房购销合同中对于回购并没有约定，并认为若被告逾期偿还贷款本金及利息导致原告方履行保证责任的，原告方有权解除双方的商品房购销合同、撤销合同备案登记将房屋另行处置。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告认为被告逾期向银行偿还购房贷款本金及利息，致使其承担了保证责任，主张根据双方《合同补充协议》第三条第5项约定“甲方为乙方提供按揭贷款担保期间，乙方必须按期偿还按揭贷款本金及利息，若由于乙方逾期还款导致甲方回购的，甲方有权单方解除本合同……”解除本案的《商品房购销合同》，因此，原告方应当就上述约定的合同解除条件成就向本院举证。但本案中，原告仅向本院举证证明被告存在逾期向建设银行返还个人购房贷款的行为及原告已代被告实际垫付贷款本金、利息、罚息共计19506元，但本案中《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》均未对“回购”含义进行明确，且庭审中原告亦不能对“回购”进行合理的解释，其向本院提交的证据并不能证明约定的“乙方逾期还款导致甲方回购”情形已经发生，故本院对原告方基于原被告之间签订的《合同补充协议》第三条第5项主张解除本案原被告之间签订的《商品房购销合同》的主张不予支持。另本案中，原告亦主张根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项的规定解除本案合同，对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告未按原被告《合同补充协议》第三条第5项的约定按期返还个人住房贷款本金及利息，导致原告根据《个人住房（商业用房）借款合同》承担了保证责任，代被告偿还了贷款本金及利息、罚息19506元，但就本案《商品房购销合同》而言，本案合同的合同目的系被告从原告处购买取得涉案房屋、原告从被告处收取相应购房款，被告的主要债务系向原告支付购房款，而本案中，结合合同备案登记情况及个人住房贷款的办理情况可知，被告已经通过按揭贷款的形式向原告交纳了全部购房款，被告逾期向银行返还贷款并非“迟延履行主要债务”亦不足已致使合同目的不能实现。因此，故本院认为本案不能适用《中华人民共和国合同法》九十四条第（三）、第（四）项关于合同法定解除权的规定，故对于原告要求解除原被告之间签订的《商品房购销合同》的诉讼请求不予支持。就原告的第二项诉讼请求，因原、被告的《商品房购销合同》尚不符合约定解除条件及法定的解除条件，合同尚未解除，故对原告要求被告协助原告撤销商品房买卖合同登记备案的诉讼请求本院亦不予支持。就原告要求被告向其支付违约金175000元的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原被告约定“甲方为乙方提供按揭贷款担保期间，乙方必须按期偿还按揭贷款本金及利息，若由于乙方逾期还款导致甲方回购的，甲方有权单方解除本合同，乙方应按欠款的50%向甲方支付违约金。……”，庭审中，原告明确其系根据上述约定主张被告向其支付175000元的违约金，但结合审理情况，本案被告虽存在逾期还款的行为，但上述条款约定“应按欠款的50%向甲方支付违约金”的条件系“由于乙方逾期还款导致甲方回购”，本案中原告方并不能就这一条件已成就向本院举证，应当就此承担不利后果，故本院对原告主张根据上述约定要求被告向其支付违约金175000元的主张不予支持。就原告要求被告向其支付代偿款20000元的主张，本院认为，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向在债务人追偿。本案中，《个人住房（商业用房）借款合同》约定，原告为保证人，就被告的个人住房贷款向建设银行承担连带责任保证，现被告逾期未向建设银行返还个人购房贷款，原告根据其与被告及建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》已经向建设银行代被告偿还了贷款本金、利息、罚息共计19506元，根据上述法律规定，原告可以就其代偿的19506元向被告追偿，故本院认定被告应当向原告返还代偿款19506元。就因原告主张被告向其返还20000元，对本院认定应由被告返还原告的19506元外的其余部分款项494元，因原告方不能向本院举证其代偿了这部分款项，故本院不予支持。就本案律师费用的承担，本院认为，庭审中，虽原告认为根据《个人住房（商业用）借款合同》第二十条第一项“除合同另有约定外，本合同项下与借款有关的登记、评估、管理、鉴定、公证、律师服务、保险等费用（如有）以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁法、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担”的约定，应由被告承担其支出的律师费20000元，但上述约定系对于贷款人与借款人之间费用承担的约定，并未对原告即保证人支出律师费如何承担的问题进行约定，故原告不能据此主张被告承担律师费20000元，且本案律师费亦非原告因被告逾期还款的行为必然产生的损失，故对原告的这一主张本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告郑晓俊于本判决生效之日起十五日内向原告云南伟佳房地产开发有限公司返还代偿款人民币19506元。二、驳回原告云南伟佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4525元（原告已预交），由被告郑晓俊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  杜竹馨代理审判员  张林敏人民陪审员  钱 新二〇一六年三月二日书 记 员  李昱佼