四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川14民终45号上诉人（原审原告、反诉被告）杨洁，女，1979年3月31日出生，汉族，住成都市武侯区。委托代理人杨明清，系杨洁之父，男，住眉山市东坡区，上诉人（原审被告、反诉原告）眉山义乌商贸城开发有限公司，住所地眉山市东坡区.法定代表人金允超，公司董事长。委托代理人江发平，四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。委托代理人朱庆云，四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）何某，男，2001年3月16出生，汉族，住眉山市东坡区。法定代理人李某，系何某之母，女，住眉山市东坡区，上诉人杨洁、眉山义乌商贸城开发有限公司（以下简称“义乌商贸城”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2015）眉东民初字第1085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审查明，义乌商贸城（甲方）与杨洁、何某（乙方）于2007年5月25日签订了《义乌商贸城商铺申购协议书》，协议第一、二条约定乙方向甲方购买位于眉山市东坡区义乌商贸城3B号楼3楼，建筑面积为1049.01㎡的营业用房，总价款为156万元。协议第三条付款方式与期限为：按工程进度分期付款，即签订申购协议当日付总价款的50%即人民币78万元；房屋封顶前付总价款的20%即人民币31.2万元；交钥匙时（交房时）付总价款的20%即人民币31.2万元；办理产权证时付总价款的10%即人民币15.6万元。协议第五条乙方逾期付款的违约责任：（一）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（二）逾期超过90日后，甲方有权书面通知解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的万分之五支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之五的违约金。协议第六条，约定甲方在2008年6月30日前将验收合格的商品房交付给乙方使用，但如遇政府或不可抗力等特殊原因，甲方可据实予以延期。协议第七条，约定甲方逾期交房的违约责任：除本合同第六条规定的特殊原因外，甲方如未按本合同规定的期限将该物业交付给乙方使用，按以下方式处理：（一）逾期在90日之内，自本合同第六条规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（二）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按乙方累计已付款的万分之五向乙方支付违约金。《义乌商贸城商铺申购协议书》签订当日，杨洁向义乌商贸城交付了78万元购房首付款。因何某系未成年人，在签订《义乌商贸城商铺申购协议书》时系无民事行为能力人，其父亲代其在《义乌商贸城商铺申购协议书》上签名。本案诉争的商铺于2007年11月封顶，义乌商贸城于2008年6月23日在眉山日报上刊登交房通知，通知内容“尊敬的各位业主：你购买的义乌商贸城房产，已具备交房条件，请于2008年6月30日以前携带相关手续（原件）到本公司售楼部办理相关交房事宜。”2008年6月24日在眉山日报上刊登办证通知，通知内容“尊敬的义乌城各位业主：经与有关部门协调，本公司定于2008年6月26日起为住宅区业主办理房产证和土地使用证，2008年7月26日起为商业区业主办理房产证和土地使用证。请各位业主根据上述时间及时到本公司售楼部办理相关办证所需手续。”2008年6月24日义乌商贸城按照协议上留下的地址向杨洁、何某邮寄了内容为办证通知和交房通知的挂号信，但因地址不详被退回。杨洁在原审庭审中陈述，在过了房屋交付期限后，2008年9月、10月份杨洁家人就多次找到义乌商贸城要求交付房屋，但一直因为违约金等问题义乌商贸城一直拒绝办理此事。义乌商贸城在庭审中不认可杨洁家人在2008年找过义乌商贸城办理交房事宜。原审另查明，杨洁于2013年9月5日通过其母亲吴秀芳向义乌商贸城银行账户转账支付了25万元，于2013年9月6日通过其阿姨李淑彬向义乌商贸城银行账户转账支付了53万元。吴秀芳、李淑彬在庭审中均认可两笔转帐均是代杨洁支付的购房款。同时双方当事人均认可吴秀芳、李淑彬与义乌商贸城之间均无其他经济往来。在原审审理过程中，何某的法定代理人及委托代理人均表示，何某放弃主张商铺所有权的权利，如果何某应当承担相应义务，由法院依法认定。杨洁在庭审中明确，其要求义乌商贸城支付违约金的计算标准，系参照《义乌商贸城商铺申购协议书》中第五条逾期付款的违约责任计算违约金。原审认为，1、关于本案诉讼时效的问题。本案中，诉争房屋的交付时间虽为2008年6月30日前，杨洁要求义乌商贸城交付房屋的前提条件是应当付清全部房款，而本案中，杨洁直至2013年9月6日才将剩余房款付清，此时杨洁才享有向义乌商贸城请求交付房屋及办理产权证的权利。故，本案中杨洁请求义乌商贸城交付房屋未超过法律规定的诉讼时效。而办理房屋产权证系物权请求权，不适用诉讼时效的法律规定。2、关于何某放弃权利的认定问题。原审认为，当事人有权处分自己的民事权利，有权放弃自己享有的权利。何某作为《义乌商贸城商铺申购协议书》一方当事人，其法定代理人有权代表未成年人放弃享有的权利。故何某法定代理人表示放弃商铺所有权的意思表示，不违反法律规定，依法予以确认。3、关于吴秀芳、李淑彬向义乌商贸城的转款78万元如何认定问题。原审认为，吴秀芳与李淑彬均认可78万元的转款系代替杨洁交付的房款，且义乌商贸城也实际收到了78万元，同时当事人也认可吴秀芳、李淑彬与义乌商贸城之间并无其他经济往来，故本院认定吴秀芳、李淑彬78万元的转款系杨洁交付的房款，义乌商贸城对吴秀芳、李淑彬转款不予认可，与客观事实不符，依法不予采信。4、关于双方是否有违约行为以及违约金的计算问题。首先，杨洁、何某是否有违约行为。依照双方签订的《义乌商贸城商铺申购协议书》，杨洁、何某付款方式为按工程进度分为签协议时、房屋封顶前、交钥匙时、办理产权证时四个付款阶段。由于申购协议书中并未对房屋封顶的时间作明确约定，故杨洁、何某的付款需要依赖义乌商贸城的通知，义乌商贸城因此负有通知的义务，而义乌商贸城并未举证证明在房屋封顶时履行了相应通知义务。因申购协议中明确约定了房屋交付时间即2008年6月30日前，故，即使在房屋封顶时因不可归责于杨洁、何某的原因而未支付房款，但到了房屋交付期限，杨洁、何某就应当知道剩余房款未付清的事实，应当主动向义乌商贸城交付未付清的房款。但实际情况是直至2013年9月6日，杨洁才将剩余78万元的房款付清。故杨洁、何某在本案中有违约行为，应当承担相应违约责任。结合双方签订的协议以及义乌商贸城在眉山日报刊登的交房通知与办证通知，依法确定违约金的计算为：杨洁、何某从2008年7月1日起按应付房款62.4万元，按每日万分之五的标准计算至2008年7月26日，计8112元（62.4万元×26天×5/10000）；从2008年7月27日起按应付房款78万元，按每日万分之五的标准计算至2013年9月6日，计728520元（78万元×1868天×5/10000）。违约金合计736632元。其次，义乌商贸城是否有违约行为。义乌商贸城的违约行为应当是在知道杨洁付清房款后而不交付商铺，在此种情形下应当认定义乌商贸城有违约行为。杨洁于2013年9月6日通过亲属将剩余房款转帐至义乌商贸城帐户内，义乌商贸城并不当然知道该转款系杨洁支付的房款。在审理中杨洁未能举证证明转帐后其于什么时间通知过义乌商贸城，告知义乌商贸城自己转帐付款事宜，故杨洁应当承担举证不能的法律后果。但杨洁从2014年3月11日向原审法院起诉，请求义乌商贸城交付商铺，在此时义乌商贸城就知道或应当知道杨洁已付清房款，负有交房的义务。而时至今日，义乌商贸城仍未履行交付商铺的义务，故义乌商贸城有违约行为，应当承担相应违约责任。因《义乌商贸城商铺申购协议书》中并未约定逾期交房超过90日，在合同继续履行的情况下，违约金如何计算，杨洁请求参照《义乌商贸城商铺申购协议书》第五条，逾期付款超过90日，合同继续履行违约金按逾期付款日万分之五标准计算。原审认为，合同双方当事人地位平等，为平衡双方当事人的利益，杨洁请求不违反法律规定，义乌商贸城应当支付从2014年3月11日起按已付房款156万元每日万分之五计算至实际交房之日止的违约金。杨洁要求义乌商贸城支付从2008年7月1日起至交房之日止的房屋租金70万元，因未提供相应证据证实，依法不予支持。义乌商贸城提出杨洁、何某在履行支付房款和违约金之前交付房屋的条件尚未成就，义乌商贸城有权拒绝交付房屋的诉讼请求，没有法律依据，依法不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经原审法院审判委员会研究讨论，判决：一、义乌商贸城于判决生效之日起三十日内将位于眉山市东坡区“义乌商贸城”3B号楼3楼，建筑面积为1049.01㎡的营业用房交付给杨洁，同时为杨洁办理该房屋的权属登记手续；二、义乌商贸城于判决生效之日起三十日内向杨洁支付从2014年3月11日起按已付房款156万元每日万分之五计算至实际交房之日止的违约金；三、杨洁、何某于判决生效之日起三十日内向义乌商贸城支付违约金736632元；四、驳回杨洁的其他诉讼请求；五、驳回义乌商贸城的其他诉讼请求。本诉案件受理费22448元，由杨洁负担9000元，义乌商贸城负担13448元；反诉案件受理费20318元，由义乌商贸城负担11580元，杨洁、何某负担8738元。杨洁上诉称：1、杨洁按照合同约定履行了付款义务，合同中并未对余款的付款日期进行约定，义乌商贸城又未履行告知义务，杨洁在2008年8月起一直主张向义乌商贸城交付房款余款，但义乌商贸城一直拒收；2、给付违约金的前提是要违反合同约定给相对方造成了损失，义乌商贸城长期占有杨洁购买的房屋用于出租收取租金，占有使用杨洁支付的首付款78万元，故义乌商贸城在此期间并无任何损失；3、义乌商贸城在约定的交房日期届满时仍未取得该商品房的竣工验收，且在2013年9月6日应当知道杨洁已支付余款后至今仍然拒绝交付房屋，已经构成违约，故根据合同约定义乌商贸城应按日向杨洁支付已交付房价款万分之五的违约金。综上，请求二审法院依法判决：1、维持原判第一项；2、义乌商贸城向杨洁支付从2008年7月1日起按已付房款78万元每日万分之五计算至2013年9月4日止的违约金736320元；3、义乌商贸城向杨洁支付从2013年9月6日起按已付房款156万元每日万分之五计算至实际交房之日止的违约金；4、驳回义乌商贸城的反诉诉讼请求；5、本案一、二审诉讼费由义乌商贸城负担。义乌商贸城的答辩意见与其上诉意见一致。义乌商贸城上诉称：1、杨洁迟延交付房款依约产生违约金，在杨洁未支付违约金时，义乌商贸城享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋，故义乌商贸城不构成违约；2、杨洁在另案中明确对逾期交房违约金表示放弃，在本案中不能再行主张违约金。请求撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回杨洁的诉讼请求。杨洁的答辩意见与其上诉意见一致。何某未向本院提交答辩意见。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、杨洁、何某迟延交付房款的行为是否构成违约；2、义乌商贸城在知晓杨洁已付清房款后是否应向杨洁交付房屋。关于本案第一个焦点。根据本案已查明的事实，义乌商贸城于2008年6月23日、24日登报通知了业主交房及办理房屋过户手续，且通过购房协议上的地址向杨洁、何某邮寄了交房通知和办证通知。故在通知的交房日期届满时，杨洁、何某就应当知晓交房事项，也应当知晓其购房余款的支付期限。但杨洁、何某直到2013年9月6日才将剩余房款全额支付给义乌商贸城，故杨洁、何某迟延支付房款的行为违反了合同中关于“付款方式与期限”的约定。杨洁上诉提出合同中对具体付款时间没有约定，且义乌商贸城没有履行告知义务的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。杨洁上诉提出义乌商贸城从2008年8月起一直拒收其购房余款，且义乌商贸城并未因杨洁迟延支付房款受到损失，但杨洁没有提供充分证据予以证明，故对杨洁的该上诉理由，本院不予采纳。杨洁在上诉中还提出义乌商贸城在约定的交房日期并未取得房屋竣工验收，故义乌商贸城违约在先，杨洁并不构成违约。对此，本院认为，义乌商贸城发出交房通知时，杨洁并未对房屋竣工验收问题提出异议，应视为其认可房屋符合交付条件，故对杨洁的该项上诉理由，本院不予采纳。综上，杨洁迟延支付购房款的行为已经构成违约，应按照合同约定支付违约金，原审对杨洁逾期付款违约责任及违约金的认定正确，本院予以确认。因杨洁迟延交付房款的行为已构成违约，故义乌商贸城在杨洁购房款未付清之前有权拒绝交付房屋，对于杨洁上诉要求义乌商贸城支付2008年7月1日至2013年9月4日期间逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。关于本案第二个焦点。根据双方合同约定，义乌商贸城应当在2008年6月30日前将经过验收合格的商品房交付杨洁，若杨洁逾期付款超过90日的，义乌商贸城有权解除合同，乙方愿意继续履行的，经甲方同意，合同继续履行。本案中，义乌商贸城在知晓杨洁已经迟延支付房款后，并未主张解除合同，杨洁也在2013年9月6日将剩余房款付清表示其愿意继续履行合同，故合同应当继续履行，义乌商贸城应依据合同的约定，向杨洁交付房屋。因杨洁付清剩余房款系通过其亲属账户转款至义乌商贸城账户，故义乌商贸城在收款时并不当然知道该款系杨洁支付的房款。但在杨洁第一次起诉时，义乌商贸城就应该知道杨洁房款已付清的事实，且应当知道杨洁愿意继续履行合同，在杨洁提出要求交付房屋后，义乌商贸城依约就应当交付该房屋，但义乌商贸城至今未向杨洁交付该房屋。义乌商贸城上诉提出杨洁迟延交付房款依约产生违约金，在杨洁未支付违约金时，义乌商贸城享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，结合双方合同中关于逾期付款和房屋交付的约定，杨洁的违约金支付义务与义乌商贸城的交房义务并不构成先后履行顺序，故义乌商贸城上诉提出的先履行抗辩不符合法律的相关规定，本院不予采纳。义乌商贸城上诉提出杨洁在另案中明确对违约金表示放弃，在本案中不能再行主张违约金的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。义乌商贸城在知晓杨洁房款已付清的事实后至今未交付房屋的行为已构成违约，原审对义乌商贸城逾期交房违约责任及违约金的相关认定正确，本院予以确认。综上，原审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决结果恰当，杨洁和义乌商贸城的上诉理由与请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41760元，由上诉人杨洁负担19320元，上诉人眉山义乌商贸城开发有限公司负担22440元。本判决为终审判决。审判长  陈晓华审判员  余 鹏审判员  唐 部二〇一六年三月十六日书记员  沈晓娟