辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终3503号上诉人（原审被告）：柏天挺，男，1970年6月26日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：辽宁红田物业有限公司，住所地：沈阳市于洪区怒江北街18号。法定代表人：赵继红，系该公司经理。委托代理人：耿明秀，女，1963年6月14日出生，汉族，系该公司员工。委托代理人：赵国江，男，1963年4月28日出生。上诉人柏天挺因与被上诉人辽宁红田物业有限责任公司（以下简称红田物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2015]于民二初字第7830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立（主审）、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。红田物业公司一审诉称：原告是对红田翠园小区进行物业服务企业，被告是该小区的业主，按照相关规定及物业管理服务合同的约定，原告为该小区提供物业服务，被告向原告支付物业服务费，原告按约定履行了对小区进行物业管理、服务的义务，该小区居住的绝大多数业主也按合同规定将物业费给了原告，但是被告等少数业主一直拖欠交纳物业费，被告自2004年7月1日至2015年10月31日共拖欠物业费11456元、经原告多次催要仍拒绝交纳，被告为此应承担违约金500元，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告交纳物业费11456元及违约金500元。2、被告承担诉讼费用。柏天挺一审辩称：原告主体资格不适格，根据相关司法解释规定，前期物业合同业主签订房屋买卖合同之时应该向业主出示才能产生法律效力，业主享有知情权，前期物业服务委托合同没有签订日期，显然该合同没有成立，该合同加盖的公章没有公章编码，不符合现有的公章管理规定，原告提供的前期物业服务合同没有原件，该证据不具有真实性，在前期物业委托合同附件中应附有物业公司的资质证书，目前为止所有业主并没有看到物业公司具备物业管理的资质的证明，无论是市建委还是小区办，对于红田的资质认定原告没有提供，业主委员会与物业签订的委托服务合同作为三分之二以上业主并不知情成立了该业主委员会，无论是人数超过三分之二以上还是建筑物专属面积三分之二以上的业主都不知情，提供的服务委托合同并没有业主委员会主管成员签字，业委会成员没通过业主选举产生，业委会成员不在本小区居住，对业委会真实性提出质疑，这几份委托服务合同并没有看到业委会相关决议，实际业委会与物业是聘用关系，不是委托关系，与相关司法解释相悖，本案存在管辖争议，因为法庭没有进行庭前证据交换。原告诉讼请求超过诉讼时效，被告目前为止只收到传票，2004年之后原告并没有向被告主张权利，原告没提供诉讼中断的证据。原告只提供相关合同，不能证明原告向被告履行法定约定义务，原告没有履行合同的相关证据，无法证明原告履约，原告没有真实提供合理服务。物业在车辆管理上，原告侵犯业主权利，将小区公共部位划定车位，私自收费。小区物业频繁更换，物业服务不到位，物业收费标准不一致，违约金没有依据。我家地下室下水道主管道爆裂，全是粪便，找到物业，物业不管，让找开发商，我自己家雇人清理，三天不能用水，自己花钱重新修，物业承诺可以抵顶两年物业费，我去交物业费时已经换了经理，物业费与车位费捆绑，物业收费标准不一致，楼道无人清扫，车辆在车位上被划，新车车轮被划。原审法院经审理查明：原告红田物业是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。2002年辽宁红田房屋开发有限公司（甲方）与原告红田物业（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对红田翠园小区实行物业管理，委托期限为2002年1月1日起至红田翠园业主委员会成立止。物业管理服务费：住宅按房地产权证建筑面积每平方米每月0.8元由乙方向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期交纳管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的5‰交纳违约金。2009年2月16日、2011年4月9日、2014年4月9日，原告分别三次与沈阳市于洪区红田翠园住宅小区业主委员会签订《红田翠园物业服务委托合同》，由原告为红田翠园小区提供物业服务，关于物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：住宅房屋物业用务0.65元/平米米/月。乙方组织人员定期收取物业服务费，业主及物业使用人应主动按时到物业办公室办理缴费手续。业主（物业使用人）逾期交纳缴纳管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰滞纳金。2015年4月27日，沈阳市于洪区红田翠园住宅小区业主委员会出具情况说明：红田翠园住宅小区自竣工至今，一直都是辽宁红田物业有限公司服务管理，在2011年2月15日合同到期后因筹备召开业主大会，于2011年4月9日召开业主大会续签新合同，在服务合同断档期间（2011年2月15日至2011年4月9日）辽宁红田物业有限公司一直都在为红田翠园小区服务管理。被告柏天挺系居住在由原告负责物业管理服务的红田翠园小区业主，其拖欠自2004年7月1日至2015年10月31日物业费11456元。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。辽宁红田房屋开发有限公司与原告《前期物业服务合同》及《红田翠园物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。故对于原告的请求，予以支持。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于被告提出的原告诉讼请求已超过诉讼时效的意见。物业公司提供的物业服务行为属于一种连续性的行为，是债权的一种，故应适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在园区内张贴《通告》的习惯性做法，对于物业公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定。本案诉讼请求未超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、被告柏天挺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁红田物业有限公司交纳其拖欠的2004年7月1日至2015年10月31日物业费11456元；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，减半收取49元，由被告承担。宣判后，柏天挺不服，上诉至本院。柏天挺上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、被上诉人承担一、二审的诉讼费用。理由如下：本案被上诉人的主张已经超过诉讼时效。被上诉人没有通过法定程序主张物业费，存在明显怠于行使权利的行为。红田物业公司没有向上诉人书面催缴物业费。红田物业公司签订的《前期物业服务委托合同》属于无效合同。被上诉人没有履行维修、养护、管理、维护义务，物业服务有瑕疵。房屋漏雨。红田物业公司辩称：同意一审判决。上诉人在本园区内另有一套房屋，现在也是欠缴物业费。本院查明事实与原审法院查明事实一致。另查明，2011年11月7日于洪区陵西街道办事处红田社区出具证明：红田物业收费员每月上门收取物业服务费，并张贴物业服务催缴单。上述事实，有莱茵南郡别墅物业服务合同、催费通知单、证明及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为：被上诉人与开发商签订《前期物业服务委托合同》合法有效。被上诉人按约定对上诉人居住的小区进行了物业服务，故上诉人作为小区业主负有向其交纳物业服务费的义务。关于红田物业公司的主张是否超过诉讼时效的问题。红田物业公司已经提供证据证明其按时上门收取物业费，并张贴催缴单，因此存在诉讼时效的中断，上诉人主张物业费请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。关于上诉人提出的房屋质量问题，因本案为物业服务合同纠纷，其与本案并非同一法律关系，上诉人可以另案主张。关于上诉人主张物业公司物业服务存在瑕疵而拒绝支付物业费的问题，因服务瑕疵与拒绝交付物业费不具有对等性，上诉人所提问题不足以构成其拒交物业费的合理事由，英特纳物业公司已对上诉人居住小区进行了物业服务，故原审法院判决并无不当，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人柏天挺负担。本判决为终审判决。审 判 长  于利军审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年三月五日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。