重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0110民初399号原告重庆洁庆置业管理有限公司，住所地重庆市巴南区道角一村376号，组织机构代码74289929－7。法定代表人黄文强，该公司总经理。委托代理人李智红，男，1965年6月24日��生，汉族，户籍地重庆市沙坪坝区，系原告员工。委托代理人李牧洪，男，1961年9月29日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系原告员工。被告古瑟，男，1984年9月21日出生，汉族，现住重庆市綦江区。原告重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆置业公司）与被告古瑟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由审判员刘扬独任审判，适用简易程序于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告洁庆置业公司的委托代理人李智红、李牧洪，被告古瑟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洁庆置业公司诉称，2009年4月30日，原告与重庆天骄物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市綦江区某某小区进行物业管理服务，根据双方签订的物业服务合同约定，物业费1元／月／平方米，公共水电费7元／月／户（实际按6元／月／户计收），二次供水费0.80元／吨（实际按0.60元／吨计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对某某小区进行物业服务。然而，被告却长期拖欠原告的物业服务费，期间原告多次通知被告依法缴纳物业服务费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听劝告，截止到2015年8月31日，被告已拖欠原告物业服务费6405.80元（2010年7月1日至2015年8月31日共计62个月，103.32㎡×1.00元／月·㎡×62个月，备注：2009年10月26日接房至2010年6月30日已交）；公共水电费372.00元（6.00元／月·户×62个月）；二次供水费592.20元；违约金3202.90元（根据合同规定：违反合同约定未能按时缴纳物业服务费的，从次月1日起应按每日千分之三的标准支付违约金）。现原告起诉要求判决被告立即支付上述物管费、公共水电费，二次供水���及相应违约金，并承担本案诉讼费。被告古瑟辩称，小区的设施里面没有车库，住户经常被偷，停车经常被划，保安没有管理到位。物管换了也没有通知。我不应承担违约金，本案已过诉讼时效。对公共水电费同意大多数人的计算标准，对二次供水费没有意见。经审理查明，原告洁庆置业公司于2004年12月取得物业管理企业三级资质，2014年1月升为物业管理企业二级资质。2009年4月30日，重庆天骄物业发展有限公司（某某小区的开发商）作为甲方，原告作为乙方，双方对某某小区的物业管理服务签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中物业服务事项为，乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和适宜于。物业共有部体包括：房屋的承重结构（含：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、电梯、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、电梯、高压水泵房、楼内消防设施设备。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括会所、商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、治安等事项的协助管理和服务，包括安全巡视、门岗执勤（不承担对业主、非业主及物业使用人的人身、财产保险和财产的保管责任）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用（在具备公共维修基金的前提下）。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其它费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。其中服务费用中约定：1.本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的物业服务收费，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅0.70元／月·㎡，住宅电梯楼1元／月·㎡（含电梯费），物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2.共用的专项设备运行的能源损耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。在违约责任中约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费用的，每逾期一日应按未缴纳物业服务费总额的千分之三累计加收滞纳金。合同期限中约定：本合同期限为五年，自首次交房之日起计算；业主委员会尚未成立时，本合同按同等的权利与义务自动延续两年；如合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，原告按照合同约定履行了物业服务义务，2015年9月起，原告因合同期满停止对该小区提供物业服务。2009年6月12日，原告就某某小区的物业服务收费取得原綦江县物价局的批复，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.57元计收，其中含公共设备设施日常维修养护费0.20元，高层住宅电梯费第三层及以上按常住人口计收，收费标准由原告根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元，售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺收费执行。该收费标准试行一年，有效期从2009年6月13日至2010年6月12日止，期满前15日内提出正式收费申请。期满后原告未提出申请，法庭上陈述一直参照前批复执行。2013年1月10日，原告就某某小区的物业服务收费再次取得重庆市綦江区发展和改革委员会的批复，该批复与原綦江县物价局的批复内容基本一致，对物业服务费用标准有所提高��高层由每月每平方米0.57元变为0.65元。原告制作的某某业主手册中临时公约第三十四条载明公共水电费为每户暂定7元收取，现原告实际按每户6元收取公共水电费。被告在接房时，其母亲向原告签订承诺书，承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法等。被告所购重庆市綦江区某某小区住房一套，面积为103.32平方米，2009年10月26日接房后至2010年6月30日已交物业服务费，2010年7月1日至2015年8月31日共计62个月被告没有缴纳物业服务费和公共水电费。庭审中，被告古瑟对公共水电费的计算标准没有意见，认为原告2009年时系三级物业服务企业，其不具备对某某这样大小区的管理能力，资质也不具备，另外认为小区存在车辆乱停乱放、违章搭建、脏乱差等现象，并提出��讼时效的抗辩，被告认可缴纳二次供水费。原告认为某某小区是逐步建成的，其具备管理这样的小区能力，同时举示了巡查情况记录表、物管工作日志等材料用以证明其履行义务的情况，对违章搭建原告已向有关部门反映，已经履行相应职责，同时举示了国内挂号信函收据，证明于2014.9.28，2015.06.03，2015.12.09三次向被告邮寄催交通知书或律师函等材料，并举示了张贴通知的照片和催收说明，用于证明2011年至2014年期间曾经在被告家门上张贴催款通知，且2011年至2013年期间多次邀请社区派工作人员协助催收。被告古瑟对此不予认可，表示未收到前述信函，在门上张贴的通知有可能是近期贴的，社区也没有派人来其家中催款。另查明，结合本案同时集中审理类案的证据，被告所在某某小区在原告管理期间，存在车辆随意停放、违章搭建及存在脏乱差的现象。同时，庭审结束后，本院通过中国邮政挂号信查询系统查询，2015.6.3挂号信由被告古瑟本人收、2015.12.09挂号信由他人收，2014.9.28此次挂号信网上现已不能查询。前述事实，有《前期物业服务合同》、资质证书、巡查情况记录表、物管工作日志、綦价（2009）45号文、綦发改价（2013）7号文、民事判决书、国内挂号信函收据、催收说明，以及双方当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，建设单位即重庆天骄物业发展有限公司与物业服务企业即原告签订的前期物业服务合同，系合法有效合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。本案中，被告作为綦江某某小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支���物业服务费用，被告抗辩原告在签订前期物业服务合同时系三级资质，但原告的资质问题不足以否定合同的效力，被告抗辩原告管理混乱，小区车辆乱停乱放、违章搭建及脏乱差现象，以上事实虽然不同程度存在，但是按照合同规定和查明的事实看，原告对小区的物业服务并不仅局限于卫生和车辆管理，原告已经对某某小区按照合同约定及相关规定了进行服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应及时缴纳物业服务费用，被告如认为原告的管理结果尚有待提高，应及时向原告指出并建言献策，被告以不交物管费予以对抗只会导致小区的物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时这一行为在业主之间会相互影响，且对其他大多数缴纳物管费的业主亦不公平。被告对物业服务费提出诉讼时效的抗辩，原告认为其已经通过多种方式向被告进行催收，按照法律及��法解释的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力，根据原告举示的证据看，从门上张贴的照片究竟系何时张贴不能仅以张贴内容认定，且被告否认，本院不予采信，从催收说明看，社区派员协助催收事实客观存在，但具体是否催收本案被告这户未能证明且被告否认，本院不予采信，但是以邮寄方式催收的最早时间为2014年9月28日，该国内挂号信函收据能证明原告发出相关信函，结合中国邮政挂号信查询系统查询信息，应当认定原告向被告主张了权利，在被告拒绝承认收到催收文书，又不能提供反证的情况下，应作出有利于原告的理解，即认定发出催收文书的行为为有效，故被告对物业服务费和公共水电��的诉讼时效抗辩成立，原告的诉讼时效的中断应从向被告一方提出要求即主张权利之日2014年9月28日起计算，即物业服务费和公共水电费应从2012年9月28日起计算至原告服务期满即2015年8月31日，由于被告已承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法，且原告的该收费计算方式虽与物价批复不一致，但并未显失公平，对二次供水费被告没有意见，本院予以支持，根据前述时间，被告应支付原告物业服务费3626.53元（2012年9月28日至2015年8月31日共计35个月3天，103.32㎡×1元／月·㎡×35个月3天），公共水电费210.6元（6.00元／月·户×35个月3天），二次供水费592.2元。关于违约金，被告认为原告先违约，所以不应承担此项费用，本院认为从查明的事实看，原告在管理服务綦江某某小区��在服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于原告，但原告对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，致使部分业主以不交物管费予以对抗，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。最后，本院需要再次强调的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时通过业主委员会选择好物业服务企业，业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告古瑟应支付原告重庆洁庆置业管理有限公司2012年9月28日至2015年8月31日期间的物业服务费3626.53元，公共水电费210.6元，二次供水费592.2元，以上合计4429.33元，限在本判决生效后5日内付清；二、驳回原告重庆洁庆置业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务���应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告古瑟负担（此款原告已预交，被告古瑟在履行上述义务时一并付给原告重庆洁庆置业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 刘  扬二〇一六年三月二十一日书记员 杨文��