广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6099号上诉人（原审原告）：刘某，住广州市。上诉人（原审原告）：赵某，住址。上列两上诉人共同委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：严健良，董事长。委托代理人：王晔，该公司法律顾问，联系��址。上诉人刘某、赵某因与被上诉人广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2004年2月18日，刘某、赵某与金某甲公司签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，由刘某、赵某向金辉洋公司认购广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑·蔚蓝心殿银洋阁X单位（即涉案房屋），建筑面积75.36平方米；刘某、赵某同意以银行按揭付款，即成交价为人民币604800元，刘某、赵某于签署本认购书时交付定金人民币二万元；2004年5月8日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款的60%即人民币344800元（已扣除定金）及税费人民币12398元，按揭额人民币24万元。刘某、赵某于2015年1月9日曾向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求确认金某甲公司和张某超关于买卖涉案房屋的行为无效。广州市荔湾区人民法院作出（2015）穗荔法民三初字第326号民事判决书，认定金辉洋公司和张某超签订买卖合同并非出于真实的买卖本意，并判决：金某甲公司和张某超之间买卖涉案房屋的行为无效。该判决已生效。2015年8月11日，刘某、赵某向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认刘某、赵某与金辉洋公司之间针对广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁BX房存在合法有效的商品房买卖合同关系，并确认刘某、赵某以604800元的价格向金辉洋公司购买广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁BX房；2.金某甲公司承担本案诉讼费用。金某甲公司原审答辩称：刘某、赵某、金某甲公司并没有签订《商品房买卖合同》，刘某、赵某提供的《商品房买卖合同》封面有公章，但后面全部是复印件，很难确定属于双方的真实意思表示。房屋认购书的公章很模糊，无法确认，即使认购书是真实的，由于认购书没有涵括《商品房买卖合同》的全部内容，故双方之间并没有成立真实的房屋买卖合同关系。因此本案没有证据证明刘某、赵某是以604800元的价格购买案涉房屋。另据了解，赵某的丈夫刘某甲原来是金某甲公司的员工，而且是杨某的司机，刘某、赵某家庭在辉洋苑有不少于6套房屋，包括：银洋阁2502房、金某乙1601房、2604房和海洋阁3002房，刘某、赵某家庭购买多套房屋与其收入不符，存在嫌疑，金某甲公司保留向公安机关举报的权利。本案一审中，刘某、赵某向原审法院提交刘某、赵某与金某甲公司签订的编号为：穗房合字2002036914号《商品房买卖合同》的复印件作为证据，复印��封面盖有广州金某甲房地产有限公司合同专用章。刘某、赵某为证明已支付了涉案房屋购房款542492元的事实，提供了盖有“广州金辉洋房地产有限公司财务专用章”的首期房款344800元和购房定金20000元的《收款收据》两张以及广州市天河区人民法院出具的金额为177692元《代管款（物）收据》一张；为证明刘某、赵某使用涉案房屋的事实，提供了广州市东胜物业管理有限公司出具的免一年管理费的字据和办理永久用电的《证明》、《业主物业管理服务合同》、2007年6、7月管理费收据、2009年9月煤气费发票、2010年3月至6月的水费发票、2010年3月至6月的电费通知单、2009年9月起的物业管理费发票。金某甲公司认为《收款收据》上的财务章已作废，无法确认其真实性；代管款收据真实性确认，但认为该177692元是刘某、赵某代替张某超偿还的欠债，并非房款。原审庭审中，刘某、赵某陈述,其于2004年5月8日收楼入住，但未能提供书面的收楼依据；房款全部是现金支付，没有银行转账凭证。原审法院认为：关于刘某、赵某要求确认其与金某甲公司之间针对涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系的问题，首先，刘某、赵某未能提供涉案房屋的《商品房买卖合同》原件；其次，虽然刘某、赵某提供了盖有“广州金某甲房地产有限公司财务专用章”的房款《收款收据》两张，但未能进一步举证该购房款364800元的来源、银行流水凭证及购房发票，至于刘某、赵某向广州市天河区人民法院交纳的177692元，刘某、赵某也未能证明是用于支付涉案房屋的房款，因此刘某、赵某提供的证据不足以证明其已实际支付了房款的事实；再次，刘某、赵某未能提供其接收涉案房屋的依据。综上，刘某、赵某提供的证据未能形成完整的证据链，因此对于刘某、赵某主张确认其与金某甲公司之间针对涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系的诉讼请求，该院不予支持。关于刘某、赵某要求确认刘某、赵某以604800元的价格向金某甲公司购买涉案房屋的诉讼请求，原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项规定，原告起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。其中，“诉讼请求”是原告向被告提出的实体上的权利要求，即原告要求人民法院保护的内容；“事实”是指原告向人民法院起诉时应该陈述的“案件事实”和“证据事实”。刘某、赵某现要求确认刘某、赵某以604800的价格向金某甲公司购买涉案房屋，这是刘某、赵某主张的一个案件事实，是刘某、赵某请求法院对其主张的案件事实予以查明和确认，这并非一项向金某甲公司提出的权利要求��故该请求不构成法律意义上的“诉”，对刘某、赵某要求确认其以604800元的价格向金某甲公司购买涉案房屋的诉讼请求，该院依法不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百四十四条的规定，于2015年10月13日作出如下判决：驳回原告刘某、赵某的全部诉讼请求。案件受理费4924元，由原告刘某、赵某负担。判后，上诉人刘某、赵某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、(2015)穗荔法民三初字第326号民事判决己查明刘某、赵某支付部分购房款的事实。金某甲公司为获得银行贷款，在将涉案房屋出售给刘某、赵某之前，以张某超的名义虚假买卖涉案房屋。广州市荔湾区人民法院作出(2015)穗荔法民三初字第326号民事判决，判决金某甲公司与张某超之间买卖涉案房屋的行为无效。该326号判决书中已��明，刘某、赵某已向金某甲公司支付了购房款364800元，并于2004年5月8日接收涉案房屋使用至今。该326号判决书还查明，2004年1月20日张某超将涉案房屋抵押给中国银行广州市天河支行，办理个人住房贷款，向银行借款19万元。因张某超未能偿还银行贷款，中国银行股份有限公司广州天河支行以(2007)天法民二初字第1668号生效民事判决书向广州市天河区人民法院申请执行，要求张某超偿还借款143041.06元及利息。2008年10月16日，广州市天河区人民法院在涉案房屋张贴《公告》，通知该屋权利人须于2008年10月26日前向该院申报并提出主张。2008年10月31日，刘某、赵某向广州市天河区人民法院交纳了款项l77692元。刘某、赵某支付该177692元，是为了消除履行合同的障碍，该177692元，应冲抵部分购房款。二、刘某、赵某与金某甲公司就涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。1���2004年2月18日，刘某、赵某与金某甲公司签订《辉洋苑．蔚蓝心殿房屋认购书》。该认购书约定金辉洋公司以604800元的价格将涉案房屋出售给刘某、赵某。该认购书对房屋面积、付款方式、税费承担以及签订《商品房买卖合同》的时间均作了约定。刘某、赵某于签订认购书的当日，向金某甲公司支付了定金2万元。2、双方按认购书约定的时间签订了《商品房买卖合同》。金某甲公司与刘某、赵某签订《商品房买卖合同》后，称要办理涉案房屋的预售备案登记，将刘某、赵某的合同原件取走。金某甲公司还以同样的理由，将辉洋苑绝大部分业主的购房合同原件取走。经过本院执行局的努力，金某甲公司于2013年将260多份业主的购房合同原件交至本院执行局，并由本院执行局发还给相关的业主，但其中没有涉案房屋的购房合同原件。虽然刘某、赵某未能提供购房合同的原���，但金某甲公司在刘某、赵某持有的购房合同复印件的首页加盖了其合同专用章。金某甲公司该行为实际上是承认了双方就涉案房屋存在合同关系。而刘某、赵某也己依照购房合同约定的时间，支付了购房款364800元。3、刘某、赵某已于2004年5月8日接收涉案房屋并使用至今。综上所述，金某甲公司为极不诚信之开发商，为套取资金而一再采取假买卖、假按揭、一房二卖及将房屋先抵押后出售等恶劣手段。现金辉洋公司与张某超之间关于涉案房屋的买卖行为己被判决无效，如金某甲公司与刘某、赵某又不存在合法的购房合同关系，这样结果只会使金某甲公司对房屋一房二卖后，最终还取得了涉案房屋的所有权。上诉请求:1、撤销原审判决，并确认刘某、赵某与金辉洋公司针对广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁BX房存在合法有效的商品房买卖合同关系；2、本案一、二审诉讼费用由金某甲公司承担。被上诉人金某甲公司答辩认为：（2015）穗荔法民三初字第326号民事判决书查明的“刘某、赵某已向金某甲公司支付购房款364800元，于2004年5月8日接收案涉房屋使用至今”，金某甲公司对此在该案中已提出异议，之所以没有在该案提出上诉是因为其判决结果认定金辉洋公司与张某超之间的房屋买卖行为无效，金某甲公司对于该判决结果是同意的。且在该案中审查处理的是张某超与金某甲公司之间的关系，并非处理金某甲公司与刘某、赵某之间的关系，因此对于刘某、赵某的付款情况只是进行了形式审查，而本案才是审查处理刘某、赵某与金某甲公司的关系，对于刘某、赵某的付款情况应该以本案查明的事实为准。同意原审判决，不同意刘某、赵某的上诉请求。刘某、赵某与金某甲公司对原审法院查明��实没有异议，本院予以确认。二审另查明:1、上述刘某、赵某向原审法院提交的编号为穗房合字2002036914号《商品房买卖合同》的复印件内容显示，在“出卖人（签章）”及“买受人（签章）”处虽有金某甲公司的公章及刘某、赵某的签名，但金某甲公司及刘某、赵某各自签章处的“年月日”均为空白，即双方均没有填写该合同的签订日期。该合同至今没有在房屋管理部门办理登记备案手续。2、上述刘某、赵某向原审法院提交的“广州市东胜物业管理有限公司出具的免一年管理费的字据”内容为：“免银洋阁X房壹年管理费（公摊水、电费除外）。”没有载明“免壹年管理费”的起止时间，该字据上加盖有“广州市东胜物业管理有限公司”印章，但没有载明该字据的出具日期。3、上述刘某、赵某向原审法院提交的“广州市东胜物业管理有限公司出具的办理���久用电的《证明》”内容为：“致广州市荔湾区供电局：兹有广州市黄沙大道189-201号辉洋苑银洋阁X房业主赵某，其商品房购买合同地址与用电户地址广州市黄沙大道199号X房相一致。特此证明！现要求用电户名由原广州金某甲房地产有限公司变更为赵某，请贵局给予办理为盼。”该《证明》上加盖“广州市东胜物业管理有限公司辉洋苑服务中心”印章，载明的出具日期为2008年5月29日。4、上述刘某、赵某向原审法院提交的《业主物业管理服务合同》之甲方为广州市东胜物业管理有限公司、乙方为“银洋阁X房业主赵某”，该合同中写明“鉴于甲方于2005年9月1日与广州金某甲房地产有限公司签订了‘辉洋苑’小区《物业管理服务合同》，且甲方进场管理以来，得到了广大业主的认可和好评，为更好维护业主的合法权益，根据该合同，经双方友好协商，达成如下一致协��：……”等内容，但并没有载明该合同的签订日期。5、上述刘某、赵某提供的盖有“广州金辉洋房地产有限公司财务专用章”的首期房款344800元和购房定金20000元的《收款收据》两张以及广州市天河区人民法院出具的金额为177692元《代管款（物）收据》一张，其中购房定金20000元的《收款收据》载明的开具日期为2004年2月18日、编号为“0009703”，首期房款344800元《收款收据》载明的开具日期为2004年5月8日、编号为“0009704”，广州市天河区人民法院出具的金额为177692元《代管款（物）收据》开具日期为2008年10月31日。二审再查明：广州市荔湾区人民法院于2015年3月25日作出上述（2015）穗荔法民三初字第326号民事判决书，该判决书相关内容：1、金某甲公司庭后提交书面答辩称：“一、张某超购房真实性存疑。……。二、前期辉洋苑存在大量房产虚假买卖行为。……。三、据辉洋苑业主反映，原告赵某的配偶刘某乙是金某甲公司原员工，还是杨某的司机。刘某乙、赵某及其妹赵某在辉洋苑占有多套房产，购买能力明显与其收入不符，金某甲公司认为其亦是代杨某持有房产。”2、该院查明：“刘某、赵某已向金某甲公司支付了购房款364800元。刘某、赵某于2004年5月8日接收涉案房屋使用至今。”“2003年11月3日，金某甲公司与张某超签订了《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003025947号），将案涉房屋出售给张某超，并于2003年11月7日在房管部门办理预售合同登记备案手续。2004年1月20日张某超将案涉房屋抵押给中国银行广州市天河支行，办理个人住房贷款，向银行借款19万元。”“因张某超未能偿还银行贷款，中国银行股份有限公司广州天河支行以（2007）天法民二初字第1668号生效民事判决书向广州市天河区人民法院申请执行���要求张某超偿还借款143041.06元及利息。2008年10月16日，广州市天河区人民法院在案涉房屋张贴《公告》，通知该屋权利人须于2008年10月26日前向该院申报并提出主张。2008年10月31日，刘某、赵某向广州市天河区人民法院交纳了款项177692元。2008年11月10日，中国银行股份有限公司广州天河支行出具关于张某超的《贷款结清证明》，并向广州市国土房管局提交了案涉房屋的涂销抵押申请。”3、该判决书“本院认为”部分内容：张某超作为涉案房屋的买受方，在签订房屋买卖合同至今长达十一年期间从未主张过收楼亦没有实际使用涉案房屋，且对于刘某、赵某使用涉案房屋也从未提出过异议，张某超的上述行为显然有违真实购房人的签约目的。结合金辉洋公司提供的书面意见及广州市中级人民法院审理同类型案件中，金某甲公司陈述其与办理备案登记手续的买方所签订买��合同均非处于真实的买卖本意，而是为了套取银行贷款的事实，足见金某甲公司与张某超签订买卖合同亦非出于真实的买卖本意。以上情况足可认定金辉洋公司与张某超的房屋买卖行为属于以合法形式掩盖非法目的，故双方通过签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效。本案二审中，刘某、赵某表示：根据上述穗房合字2002036914号《商品房买卖合同》（复印件）的约定，2004年5月6日前签订商品房买卖合同，同时付楼款60%即首期款人民币364800元（含定金2万元），购房余款以银行按揭的方式支付，但由于涉案房屋以张某超的名义办理了预售合同备案登记，因此无法办理按揭，无法办理按揭的责任不在于刘某、赵某。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围���当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案二审争议焦点在于：一、刘某、赵某上诉提出的“双方按认购书约定的时间签订了《商品房买卖合同》”主张是否成立；二、刘某、赵某上诉提出的“已按照合同约定向金某甲公司支付购房款”主张是否成立；三、关于刘某、赵某是否“于2004年5月8日接收涉案房屋并使用至今”的认定。对此，评析如下。首先，刘某、赵某上诉虽主张“双方按认购书约定的时间签订了《商品房买卖合同》”，但其未能提交上述穗房合字2002036914号《商品房买卖合同》的原件，仅凭该合同复印件封面加盖金某甲公司合同专用章，并不足以认定该合同内容的真实性，该合同复印件亦没有载明合同的签订时间，故对其该项上诉主张，本院不予采信。其次，刘某、赵某虽然提供了开具日期分别为2004年2月18日、2004年5月8日，即开具时间相差两个多月，而编号分别为“0009703”、“0009704”，即编号之序号相连，总金额为364800元的《收款收据》两张，但未能进一步举证证明该364800元购房款的来源、银行流水凭证及购房发票，其提供的广州市天河区人民法院出具的金额为177692元《代管款（物）收据》，亦不足以认定该177692元为其向金某甲公司支付的涉案房屋购房款。故原审法院认定刘某、赵某提供的证据不足以证明其已实际支付了房款的事实，并无不当，本院予以确认。再次，刘某、赵某上诉虽主张其“已于2004年5月8日接收涉案房屋并使用至今”，但未能提供其接收涉案房屋的依据，其为证明其使用涉案房屋的事实向原审���院提交的“免一年管理费的字据”、《业主物业管理服务合同》、“办理永久用电的《证明》”等，均不足以证明其已于2004年5月8日接收涉案房屋，本院对其该项主张不予采信。综上，原审法院认定刘某、赵某提供的证据未能形成完整的证据链，对其提出的确认其“与金某甲公司之间就涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系”的诉讼请求不予支持，并无不当。上述（2015）穗荔法民三初字第326号案的争议焦点是金某甲公司与张某超之间买卖涉案房屋的行为是否有效，刘某、赵某是否“已向金某甲公司支付了购房款364800元、并于2004年5月8日接收涉案房屋使用至今”的事实，并非该案争议焦点，该326号民事判决书“本院认为”部分并没有专门针对该事实进行审查认定。本案中，对该事实的认定直接影响案件处理结果，原审法院在原审判决“本院认为”��分专门针对该事实进行了审查认定。金某甲公司二审答辩主张“对于刘某、赵某的付款情况应该以本案查明的事实为准”有理，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第二款的规定精神，本院予以采纳。如上所述，刘某、赵某提供的证据不足以证明其已实际支付了房款364800元并于2004年5月8日接收涉案房屋的事实，刘某、赵某以（2015）穗荔法民三初字第326号民事判决已查明其“向金某甲公司支付了购房款364800元、并于2004年5月8日接收涉案房屋使用至今”为由上诉，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘某、赵某的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9848元，由上诉人刘某、赵某负担。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年三月十六日书 记 员  连泽璇黄咏欣