广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第1140号上诉人（原审被告反诉原告）佛山市第一建筑（集团）公司房地产分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人陈声亮。委托代理人于雷，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告反诉被告）彭耀祖，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）彭志均，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。上述两被上诉人的共同委托代理人吴晓峰，广东卓领律师事务所。上述两被上诉人的共同委托代理人解常玉，广东通法正承律师事务所律师。原审被告佛山市第一建筑（集团）公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人白建国。委托代理人于雷，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。原审第三人佛山市禅城区土地储备中心，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人施翔。委托代理人莦仲晖，男，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人佛山市第一建筑（集团）公司房地产分公司（以下简称第一建筑公司房地产分公司）为与被上诉人彭耀祖、彭志均，原审被告佛山市第一建筑（集团）公司（以下简称第一建筑公司）、原审第三人佛山市禅城区土地储备中心（以下简称土地储备中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1993年2月9日，原佛山市房地产管理局向原佛山市第一建筑工程公司颁布拆许字（一九九三）第四号《房屋拆迁许可证》，确认拆迁实施单位为原佛山市第一建筑工程公司；拆迁范围为：莲花路80-110号，二洞1-11号、2-24号、丹桂里2号-8号，三洞1-31号、2-14号，福山街1号-19号、21-29号；拆迁非住宅建筑面积1057.76平方米，住宅建筑面积8640.24平方米；拆迁期限自1993年2月9日至1995年2月9日。1993年12月22日，广东省佛山市公证处作出（93）佛市公证字第918号《继承权证明书》，主要内容为：“继承人：彭耀祖，男，一九四六年一月五日出生，现住佛山市某街9号502房。彭志均，男，一九五○年八月五日出生，现住佛山市504房。被继承人：谭某，女，于一九九三年六月二十六日死亡，终年七十三岁。谭某自有座落佛山市27号房屋一间，房屋所有权证粤房字第05706**号。谭某生前没有立遗嘱，其父母均已故。现谭某的儿子彭耀祖、彭志均向本处申请，要求继承上述房屋产权，谭某的丈夫彭某、女儿彭某霞、彭某娟、彭某娴、彭某萍、彭某爱、彭某怡均表示自愿放弃继承权。上述情况，经查属实。按照《中华人民共和国继承法》第十条的规定，谭某遗下座落佛山市27号房屋一间，应由彭耀祖、彭志均共同继承。”1994年8月19日，原佛山市第一建筑工程公司房地产分公司（甲方）与“谭某”（乙方）签订《佛山市房屋拆迁合同书》，主要内容为：“一、乙方原居住壹厅叁房，建筑面积共80.10㎡，产权属私产。……甲方同意在莲花安置3层至8层的壹厅叁房壹套，建筑面积80.10㎡给乙方，房屋产权属乙方所有。二、乙方同意在94年9月内临时搬到古洞街46号居住，将空房交给甲方拆除。乙方迁离旧房时，不得自行拆除和毁坏房屋的设施，旧房的一切旧料和附属设施归甲方所有。……四、甲方一次性补偿乙方搬家费350元。……六、甲方同意改建新楼工程施工日起三十六个月搬入安置的新楼房。……”。原佛山市第一建筑工程公司房地产分公司于合同甲方落款处盖章确认，乙方落款处有“谭某”签名字样。1994年9月1日，佛山市房地产管理局在上述拆迁合同书上出具“本合同是甲乙双方自愿签订，同意按合同执行”的鉴证意见并盖章确认。诉讼中，彭耀祖、彭志均、第一建筑房地产分公司一致确认该合同书落款处“谭某”签名系彭耀祖代签。2004年5月20日，第一建筑公司房地产分公司（甲方）与“谭某”（乙方）签订《拆迁安置协议书》，主要内容为：“……一、甲方将自有的位于南海某度假区的房屋一套，与乙方以产权置换的方式实行拆迁安置。二、在本合同签订生效时，甲方即将置换的房屋交付乙方使用（交付钥匙），同时乙方将27号房地产权证交给甲方，并将暂住的古洞街46号一个月内归还给甲方，否则甲方有权不于乙方办理房产证。三、由于乙方已将该拆迁房的产权交由彭耀祖、彭志均继承，故交付后甲方应负责协助乙方把回迁房屋的产权办至彭耀祖、彭志均名下，此过程中收取的税费由乙方支付壹仟元正，其余由甲方承担，否则本协议无效。四、为顺利办理产权移交手续，甲、乙双方签订购房合同书，约定由甲方向乙方出售涉案房屋，作价壹拾伍万元正，而实际上该房屋是用于安置，并未发生交易，甲方也没有收取乙方的购房款。……”。第一建筑公司房地产分公司于合同甲方落款处盖章确认，乙方落款处有“谭某”签名字样，彭耀祖、彭志均于代理人落款处签名确认。诉讼中，彭耀祖、彭志均、第一建筑公司、第一建筑公司房地产分公司一致确认该协议书落款处“谭某”签名系彭耀祖代签。2010年12月31日，佛山市住房和城乡建设局发布佛建拆公字（2010）第13号《房屋拆迁公告》，决定对部分房屋的拆迁范围由土地储备中心实施拆迁，拆迁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止。2011年12月27日，土地储备中心（拆迁人、甲方）与彭耀祖、彭志均（被拆迁人、乙方）签订《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》，主要约定：“经政府有关部门批准，为进行旧城改造建设，甲方须拆除乙方房屋，根据城市房屋拆迁补偿安置法律、法规、政策的相关规定，甲乙双方经充分协商，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议。第一条被拆迁房屋现状座落于佛山市禅城区27号的房屋，产权属乙方所有，房屋产权证编号：粤房地权证佛字第01000728**号、粤房地权证佛字第01000728**号，土地使用证编号：佛府国用（1997）字第06000200371号。……第二条补偿方式、标准甲、乙双方同意按下列第（二）项方式进行补偿安置：（二）房屋产权调换乙方选择禅城区某新建小区住宅安置用房进行产权调换。乙方以‘面积近似’原则抽签选择安置用房。安置用房套内建筑面积共80.10平方米（房屋面积以实际交付安置用房面积为准），产权归乙方所有，土地使用权取得方式按原被拆迁房屋不变。……第三条房屋附属物、附着物的补偿及搬迁补助费……上述（一）至（五）项补偿（补助）费共计人民币900元，从乙方迁出被拆迁房屋，并将腾空的房屋和钥匙交给甲方之日起30日内甲方一次性支付给乙方。第四条搬迁期限乙方在2011年12月31日前，必须办妥房屋移交手续并搬出被拆迁房屋。……第五条搬迁临时安置乙方选择房屋产权调换的，乙方同意按下列第1项的方式进行临时安置。1、乙方自行解决临时安置。甲方每月10日前发放当月临时安置补助费给乙方，计算时间从甲乙双方办妥被拆迁房屋交接手续之日起至《安置房移交公告》公告期满60日止。此后每月临时安置补助费为人民币1762.20元，……第八条违约责任……（三）乙方不按本合同约定的时间迁出被拆迁房屋的，甲方按有关法律、法规的规定处理，且乙方不能享受奖励和相关补助，除应立即迁出外，还应按被拆迁房屋每月临时安置补助费的50%向甲方支付延期交房的违约金，即每月881.10元。……。”上述合同后于2011年12月29日登记备案。2015年6月15日，佛山市禅城区房屋登记中心向原审法院作出《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2015）佛城法民一初字第863号的复函》，主要内容为：“经查，我中心于2011年4月13日、6月13日分别受理过彭耀祖、彭志均申请位于禅城区27号房屋的挂失（房地产权证、房地产权共有（用）证）和产权证遗失补证登记，并于2011年6月23日核发了《房地产权证》粤房地权证佛字第0100072883号和第01000728**号，房屋的登记情况详见附件的《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》。”2015年8月4日，佛山市禅城区房屋登记中心向原审法院作出《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2015）佛城法民一初字第863-2号的复函》，主要内容为：“一、经查房产档案，有留存贵院调查函中附件1的《佛山市房屋拆迁合同书》，该《佛山市房屋拆迁合同书》有监证部门意见及盖章。二、根据《房屋登记办法》第二十七条第二款规定：‘房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失申明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明‘补发’字样’。我中心依申请为权属人办理位于禅城区27号房屋的产权证遗失补证登记无误（申请材料详见附件）。经查房产系统，该房屋登记记录为有效记录。”2015年8月10日，佛山市新一建集团有限公司向原审法院作出《关于﹤佛山市禅城区人民法院调查函﹥的复函》，确认108房是作为回迁房安置予被拆迁户，该司系受第一建筑公司、第一建筑公司房地产分公司委托将上述房屋交付予彭耀祖、彭志均，并与彭耀祖、彭志均签订了《房地产买卖契约》。当时为配合第一建筑公司、第一建筑公司房地产分公司依约履行对彭耀祖、彭志均的拆迁安置义务，该司根据第一建筑公司、第一建筑公司房地产分公司的指示与彭耀祖、彭志均以买卖形式办理上述房屋的产权过户手续。诉讼中，彭耀祖、彭志均陈述：彭耀祖、彭志均与第一建筑公司房地产分公司签订《拆迁安置协议书》后确将涉案27号房屋的原产权证原件交付第一建筑公司房地产分公司。后涉案27号房屋纳入古镇拆迁项目，土地储备中心经查询发现涉案27号房屋仍登记于彭耀祖、彭志均名下，彭耀祖、彭志均与动迁人员均曾找过第一建筑公司房地产分公司，但因该公司无法出具任何权属证明，所以动迁人员在房屋档案中找到彭耀祖、彭志均联系方式，并联系上彭耀祖、彭志均。彭耀祖、彭志均是在土地储备中心要求下配合拆迁工作才重新领取新房产证，但第一建筑公司、第一建筑公司房地产分公司并未向房管部门提出异议。另，彭耀祖、彭志均系于签订《拆迁安置协议书》后从佛山市新一建筑集团有限公司取得涉案108房，未签订合同也未支付购房款。当时第一建筑公司房地产分公司召集彭耀祖、彭志均等人称公司要破产，如果不签订《拆迁安置协议书》，就没人管彭耀祖、彭志均，因此彭耀祖、彭志均被逼签订《拆迁安置协议书》。现涉案108房已经装修但未入住。第一建筑公司、第一建筑公司房地产分公司陈述：涉案27号从1994年签订拆迁合同书后即由第一建筑公司房地产分公司使用管理至今。因当时政府规划改变，所有莲花北二社区的拆迁工作均停止，故第一建筑公司、第一建筑公司房地产分公司没有完成拆迁工作，但对拆迁户的安置工作没有停止，至今仍在进行。第一建筑公司房地产分公司虽未取得拆迁许可证，但第一建筑公司房地产分公司前身是取得拆迁许可证的佛山市第一建筑工程公司的下属分公司，受佛山市第一建筑工程公司直接委托（无书面委托手续），故第一建筑公司房地产分公司是实际拆迁人。涉案拆迁许可证期限届满后没有申请延期。彭耀祖、彭志均从未要求第一建筑公司房地产分公司提供房产证。土地储备中心陈述：土地储备中心经向房管部门查询，涉案房屋当时是登记在彭耀祖、彭志均名下，土地储备中心便与彭耀祖、彭志均联系，但彭耀祖、彭志均并未向土地储备中心陈述其曾与第一建筑公司、第一建筑公司房地产分公司签订合同的事情，仅是称房产证遗失，因此土地储备中心建议其挂失房产证。后来交房时才发现涉案房屋是由第一建筑公司房地产分公司的员工占有使用。因合同约定的支付条件尚未成就，故土地储备中心尚未向彭耀祖、彭志均支付搬迁补助费、临时安置补助费等相关费用。另查明一，涉案佛山市禅城区27号房屋，建筑面积80.10平方米，房屋所有权取得方式为1993年12月继承，现由彭耀祖、彭志均按份共有，各占二分之一产权份额。涉案佛山市南海区108房，建筑面积79.73平方米，由彭耀祖、彭志均按份共有，各占二分之一产权份额。上述房屋原产权人为佛山市新一建筑集团有限公司。另查明二，1994年6月25日，原佛山市建设委员会向原佛山市第一建筑工程公司作出《关于组建佛山市第一建筑集团的批复》，同意该公司组建佛山市第一建筑集团。后原佛山市第一建筑工程公司房地产分公司变更企业名称为佛山市第一建筑（集团）公司房地产分公司即本案被告第一建筑公司房地产分公司。原审法院认为：案件系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于《佛山市房屋拆迁合同书》、《拆迁安置协议书》的合同效力。据查明的事实，涉案27号房屋系彭耀祖、彭志均于1993年12月22日向案外人谭某继承所得，故彭耀祖、彭志均自1993年12月22日起已成为上述房屋的实际产权人。此后彭耀祖、彭志均虽仍以案外人谭某名义与第一建筑公司房地产分公司签订《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》，但因案外人谭某已故，而彭耀祖、彭志均系涉案27号房屋的实际产权人，故上述合同书及协议书的实际合同相对人应为彭耀祖、彭志均与第一建筑公司房地产分公司。上述《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》均系双方当事人的真实意思表示，合同书及协议书内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。彭耀祖、彭志均以第一建筑公司房地产分公司无拆迁主体资格、无权处分安置房、超回迁期限签订安置协议书、以欺骗手段欺骗彭耀祖、彭志均签订安置协议书、安置协议书内容显失公平及违反国家强制性规定等为由诉请确认《拆迁安置协议书》无效无事实和法律依据，理由如下：第一，根据拆许字（一九九三）第四号《房屋拆迁许可证》，含涉案27号房屋在内的拆迁范围的拆迁实施单位为第一建筑公司，第一建筑公司房地产分公司虽未具备拆迁主体资格，但其陈述系受第一建筑公司委托实际负责拆迁事宜，并与被拆迁人签订拆迁协议，符合拆迁惯例，第一建筑公司亦未持异议并予以追认，则第一建筑公司房地产分公司作为实际拆迁人与彭耀祖、彭志均签订《拆迁安置协议书》并不构成合同无效事由。第二，根据佛山市新一建集团有限公司向法院作出的《关于﹤佛山市禅城区人民法院调查函﹥的复函》，该公司受第一建筑公司房地产分公司委托涉108房作为回迁房安置予彭耀祖、彭志均，应视为该公司已对第一建筑公司房地产分公司将涉案108房作为回迁房订立合同并交付予彭耀祖、彭志均的行为予以追认，并不构成无权处分。第三，《拆迁安置协议书》虽系于拆迁期限届满后签订，但通观该协议书全文，该协议书系承继《佛山市房屋拆迁合同书》的内容，对第一建筑公司房地产分公司履行回迁安置义务的方式进行变更，属于补充性质的协议，与《佛山市房屋拆迁合同书》形成整体延续，故该《拆迁安置协议书》签订当时拆迁期限已届满并不造成该协议书无效的法律后果。第四，《拆迁安置协议书》系彭耀祖、彭志均与第一建筑公司房地产分公司自由协商一致后签订，系双方当事人真实意思表示，彭耀祖、彭志均亦已实际接收回迁房，并无有效证据证明第一建筑公司房地产分公司存在欺骗行为及合同内容显失公平、违反国家强制性法律法规。综上分析，涉案《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》合法有效，第一建筑公司房地产分公司已依法取得上述合同书及协议书的合同权利，对彭耀祖、彭志均主张《拆迁安置协议书》无效的诉请不予支持。关于《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》的合同效力。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”，因涉案27号房屋现仍登记于彭耀祖、彭志均名下，第一建筑公司房地产分公司虽依据《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》取得相应合同权利，但其并未以变更物权登记或法律文书形式取得涉案27号房屋的所有权，故依据物权公示原则，彭耀祖、彭志均仍享有上述房屋所有权，有权与土地储备中心签订拆迁补偿安置合同，彭耀祖、彭志均作为所有权人挂失并领取新房地产权证的行为也不造成合同无效的法律后果。第一建筑公司房地产分公司反诉诉请确认涉案27号房屋由其所有、确认其为涉案27号房屋被拆迁人及确认《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》（以下简称《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》）无效无事实和法律依据，不予支持。同理，因第一建筑公司房地产分公司未取得涉案27号房屋物权，且其并非《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》的合同相对方，故第一建筑公司房地产分公司主张确认上述合同所涉拆迁权益归其所有并要求彭耀祖、彭志均赔偿利息损失无事实和法律依据，亦不予支持。关于彭耀祖、彭志均主张第一建筑公司房地产分公司返还涉案27号房屋、停止占用、排除妨害的诉请。如上分析所述，彭耀祖、彭志均先后就涉案27号房屋签订《佛山市房屋拆迁合同书》、《拆迁安置协议书》及《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》，因上述合同及协议均合法有效，则彭耀祖、彭志均已以与土地储备中心签订《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》的行为表明其不再履行上述《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》，则该合同书及协议书已无继续履行的可能，法院确认上述《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》已于2011年12月27日解除。因第一建筑公司房地产分公司已无合同依据继续占有使用涉案27号房屋，故彭耀祖、彭志均有权根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定主张第一建筑公司房地产分公司返还上述房屋，法院对彭耀祖、彭志均主张返还房屋的诉请予以支持。因彭耀祖、彭志均的上述诉请系行使物权请求权行为，不受诉讼时效限制，故法院对第一建筑公司、第一建筑公司房地产分公司抗辩认为彭耀祖、彭志均的该项诉请已超诉讼时效的意见不予采纳。另因法院已支持彭耀祖、彭志均主张返还房屋的诉请，故对彭耀祖、彭志均关于停止占用、排除妨害的诉请不再支持。关于彭耀祖、彭志均主张第一建筑公司、第一建筑公司房地产分公司赔偿损失的诉请。首先，第一建筑公司房地产分公司系基于《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》的约定占有使用涉案房屋，并无过错，亦无证据显示彭耀祖、彭志均单方与土地储备中心签订拆迁补偿安置合同后曾通知第一建筑公司房地产分公司解除《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》；其次，因各方当事人对《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》的效力存有争议并诉至法院，土地储备中心亦未明确不予支付搬迁补助费、临时安置补助费，故彭耀祖、彭志均主张的损失尚未实际产生。综上，法院对彭耀祖、彭志均主张第一建筑公司、第一建筑公司房地产分公司赔偿损失的诉请不予支持。关于第一建筑公司房地产分公司反诉主张确认涉案房地产权证（编号：粤房地权证佛字第01000728**号和粤房地权证佛字第01000728**号）无效的诉请。根据佛山市禅城区房屋登记中心向法院作出的《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2015）佛城法民一初字第863-2号的复函》，该中心依申请为彭耀祖、彭志均办理上述房地产权证遗失补证登记无误，该房屋登记记录亦为有效记录，故第一建筑公司房地产分公司的该诉请无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、第一建筑公司房地产分公司于判决发生法律效力之日起十日内，向彭耀祖、彭志均返还佛山市禅城区27号房屋（房地产权证号：粤房地权证佛字第01000728**号、粤房地权证佛字第01000728**号）；二、驳回彭耀祖、彭志均的其他诉讼请求；三、驳回第一建筑公司房地产分公司的反诉请求。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取814元，由彭耀祖、彭志均负担。反诉受理费5210元，由第一建筑公司房地产分公司负担。上诉人第一建筑公司房地产分公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对“《佛山市房屋拆迁合同书及《拆迁安置协议书》已于2011年12月27日解除”的认定是错误的，没有事实和法律依据。首先，一审法院无权认定上述合同及协议书解除，违反了合同解除的法律规定。本案中，无论彭耀祖、彭志均，还是第一建筑公司房地产分公司不仅在诉前未向对方表示解除合同，而且在一审本诉和反诉中也均未提出与对方解除合同的诉讼请求，一审判决在第34页关于彭耀祖、彭志均主张第一建筑公司房地产分公司、第一建筑公司赔偿损失的诉请中也确认“亦无证据显示彭耀祖、彭志均单方与第三人土地储备中心签订拆迁补偿安置合同后曾通知被告第一建筑公司房地产分公司解除《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》”，因此一审法院在当事人均未提出解除合同的情况下，越俎代庖，将上述合同及协议解除，违反了法律规定。其次，彭耀祖、彭志均作为违约方无合同解除权。一审判决确认彭耀祖、彭志均有权解除合同，违反了法律规定。第一建筑公司房地产分公司已经依照《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》履行了对彭耀祖、彭志均的安置义务，即将协议约定的安置房（108号）的产权过户至彭耀祖、彭志均名下，而彭耀祖、彭志均却在未通知第一建筑公司房地产分公司的情况下擅自与土地储备中心签订《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》，违反了上述合同和协议的约定。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，作为违约一方其不应当有合同解除权。二、一审判决认定编号为7DK0310S的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》有效是错误的，该合同为无效合同。首先，彭耀祖、彭志均在订立该合同时存在欺诈行为，违反了诚实信用原则。其次，彭耀祖、彭志均已将涉讼房产交付第一建筑公司房地产分公司占有使用，在与土地储备中心签订《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》时却将第一建筑公司房地产分公司排除在外，未将第一建筑公司房地产分公司作为被拆迁人，因此该合同无效。三、即使编号为7DK0310S的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》有效，也不能否认和解除第一建筑公司房地产分公司与彭耀祖、彭志均签订的《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》。首先，编号为7DK0310S的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》和佛山市第一建筑公司房地产分公司与彭耀祖、彭志均签订的《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》均有效的情况下，佛山市第一建筑公司房地产分公司和土地储备中心作为合同的拆迁方均处于平等债权人的地位，并无位序差别。其次，佛山市第一建筑公司房地产分公司与彭耀祖、彭志均签订《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》在先，并且佛山市第一建筑公司房地产分公司已全部履行了合同及协议书的约定，并将协议约定的安置房（大浩湖度假区骏景豪苑A6-108号）的产权过户至彭耀祖、彭志均名下，同时彭耀祖、彭志均也早已于1994年将涉讼房产移交第一建筑公司房地产分公司占有使用，至今已达21年。而编号为7DK0310S的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》，彭耀祖、彭志均与土地储备中心均未履行合同义务。因此法院应当对第一建筑公司佛山分公司与彭耀祖、彭志均已完成的交易予以保护，判令《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》继续履行，而不是解除。四、彭耀祖、彭志均以虚假报失的欺诈手段非法获取的涉讼房产的两份房产证（编号：粤房地权证佛字第01000728**号和粤房地权证佛字第01000728**号），应认定为无效。首次，彭耀祖、彭志均对房管部门虚构房产证丢失的事实，以虚假挂失的手段获取的房产证应认定为无效。其次，佛山市禅城区房屋登记中心向一审法院作出的《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2015）佛城法民一初字第863-2号的复函》确认编号为粤房地权证佛字第0100072883号和01000728**号的两份房产证为有效记录，并不能说明该两份房产证有法律效力。五、第一建筑公司房地产分公司根据合同约定占有、使用涉讼房产符合法律规定，彭耀祖、彭志均无权要求返还。并且第一建筑公司房地产分公司基于对涉讼房产的合法占有、使用，应当被列为该房产的被拆迁人。六、因彭耀祖、彭志均冒充被拆迁人签订《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》是导致第一建筑公司房地产分公司不能签约拆迁的原因。彭耀祖、彭志均应当赔偿第一建筑公司佛山分公司因此造成的损失。具体标准，按照《佛山古镇第一街区二期房屋拆迁补偿安置方案》规定来计算。七、彭耀祖、彭志均一审起诉诉讼时效超期，而且超过了二十年的绝对诉讼时效。上诉请求：1.撤销原审判决，改判涉讼房产为佛山市第一建筑公司房地产分公司所有，同时确认第一建筑公司房地产分公司为该房产的被拆迁人。2.请求判决涉讼两份房产证（编号为：粤房地权证佛字第01000728**号和粤房地权证佛字第01000728**号）无效。3.请求判决涉讼编号为7DK0310S的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》无效。上诉人第一建筑公司房地产分公司在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人彭耀祖、彭志均辩称：一、根据物权公示原则，彭耀祖、彭志均与土地储备中心签订的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》合法有效，第一建筑公司房地产分公司应向彭耀祖、彭志均返还禅城区27号房屋。彭耀祖、彭志均提交的粤房地权证佛字第01000728**号《广东省房地产权证》、粤房地权证佛字第01000728**号《广东省房地产权证》明确记载佛山市禅城区27号房的权属人分别是彭耀祖、彭志均。因此，根据物权法的相关规定，彭耀祖、彭志均是涉讼房产的权属人。彭耀祖、彭志均与土地储备中心于2011年12月27日签订的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》合法有效，并己登记备案。第一建筑公司房地产分公司应将其占用的涉讼房产返还给彭耀祖、彭志均。第二，彭耀祖、彭志均在与土地储备中心签订《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》时，并未隐瞒相关事实。2010年12月，涉讼房产被纳入佛山古镇拆迁改造范围，有关部门通过电视、报纸等多种形式向社会发布公告并进行宣传，因涉讼房产一直由第一建筑公司房地产分公司占有、使用、收益，土地储备中心在办理拆迁工作过程也将拆迁情况告知过第一建筑公司房地产分公司，第一建筑公司房地产分公司对涉讼房产又将被拆迁的情况是完全知晓的。土地储备中心也依据房管部门的不动产登记资料，确定彭耀祖、彭志均为涉案房产的权属人，并要求彭耀祖、彭志均与土地储备中心尽快签订《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》，配合古镇的拆迁工作。彭耀祖、彭志均没有隐瞒亦无必要隐瞒任何事实，不存在第一建筑公司房地产分公司所称的欺诈行为。第三，第一建筑公司房地产分公司与彭耀祖、彭志均于1994年签订《佛山市房屋拆迁合同书》，但第一建筑公司房地产分公司没有按照该合同约定的期限内对彭耀祖、彭志均进行安置，后因该拆迁项目停止实施，该合同亦无履行的必要，第一建筑公司房地产分公司当时就应将涉讼房产返还彭耀祖、彭志均，而不应该在2004年再与彭耀祖、彭志均签订《拆迁安置协议书》。二、彭耀祖、彭志均与第一建筑公司房地产分公司签订2004年合同时，据以产生第一建筑公司房地产分公司安置义务的前提条件己不存在，因此不应被视为是1994年签订的《佛山市房屋拆迁合同书》的变更和延续。三、彭耀祖、彭志均认为2004签订的《拆迁安置协议书》应属无效。退一步而言，即使有效，第一建筑公司房地产分公司也无权主张涉讼房产归其所有。首先，第一建筑公司房地产分公司于1994年8月与彭耀祖、彭志均签订的《佛山市房屋拆迁合同书》未实际履行，也无实际履行的必要。其次，彭耀祖、彭志均与第一建筑公司房地产分公司2004年5月签订的《拆迁安置协议书》应属无效。再次，退一步而言，即使如原审法院所认定的《拆迁安置协议书》有效，第一建筑公司房地产分公司也无权主张涉讼房产归其所有。四、第一建筑公司房地产分公司主张粤房地权证佛字第01000728**号、粤房地权证佛字第01000728**号两份房地产权证无效没有事实和法律依据。五、第一建筑公司房地产分公司主张涉讼房产的拆迁补偿款及搬迁补助费等拆迁权益归其所有，并赔偿其利息损失的诉讼请求没有法律依据。因第一建筑公司房地产分公司未取得涉讼房产的物权，且并非《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》的合同相对方，无权主张涉讼房产拆迁补偿款及搬迁补助费等拆迁权益归其所有，也无权要求赔偿其利息损失。六、因彭耀祖、彭志均的诉讼行使的是物权请求叔。因此第一建筑公司房地产分公司认为彭耀祖、彭志均的诉讼请求超过诉讼时效的理由不能成立。综上，彭耀祖、彭志均为涉讼房产的合法权属人，彭耀祖、彭志均与土地储备中心签订的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》合法有效，彭耀祖、彭志均与第一建筑公司房地产分公司2004年签订的《拆迁安置协议书》违反国家法律法规的强制性规定，应属无效。请求人民法院依法驳回第一建筑公司房地产分公司的上诉请求。被上诉人彭耀祖、彭志均在二审期间未向本院提交新证据。原审被告第一建筑公司述称：同意上诉人第一建筑公司房地产分公司的上诉意见。原审被告第一建筑公司在二审期间未向本院提交新证据。原审第三人土地储备中心述称：本案属于上诉人第一建筑公司房地产分公司与被上诉人彭耀祖、彭志均之间的纠纷，请求二审法院依法判决。原审第三人土地储备中心在二审期间未向本院提交新证据。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点问题为：涉案《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》、《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》是否有效？《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》是否应予解除？一、关于《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》、《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》的法律效力问题。就《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》而言，虽然该合同为第一建筑公司房产分公司所签订，但由于第一建筑公司房产分公司为第一建筑公司的分公司，第一建筑公司对该合同予以确认，第一建筑公司还持有有关行政机关频发的《房屋拆迁许可证》，故该合同应为有效合同。其中，《拆迁安置协议书》虽于拆迁期限届满后签订，但该协议书系第一建筑公司房地产分公司基于《佛山市房屋拆迁合同书》对彭耀祖、彭志均履行拆迁安置义务而与彭耀祖、彭志均就拆迁安置补偿方式进行变更而签订。彭耀祖、彭志均主张该合同无效于法无据，本院不予支持。就《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》而言，第一建筑公司房产分公司主张该合同无效，由于该合同亦系当事人双方真实意思表示，未违反法律、法规的效力性规定，涉案被拆迁房屋仍登记在彭耀祖、彭志均名下，也即彭耀祖、彭志均仍为所有权人，第一建筑公司房产分公司又不能举证证明土地储备中心与彭耀祖、彭志均属恶意串通侵害第一建筑公司房产分公司或第一建筑公司利益的情形，故该合同应为有效合同。第一建筑公司房产分公司主张该合同无效于法无据，本院不予支持。该合同虽为有效合同，但彭耀祖、彭志均在明知该合同所涉待拆迁房屋为其已取得的由第一建筑公司房产分公司已交付的拆迁安置房的对价物，且已为第一建筑公司房产分公司合法占有、使用多年的情形下，仍以该房屋为合同标的物另行与土地储备中心签订拆迁补偿安置合同，其行为明显有违诚信。二、关于涉案《佛山市房屋拆迁合同书》及《拆迁安置协议书》于本案是否应予以解除的问题。由于该合同属有效合同，当事人双方应依约履行。自第一建筑公司房地产分公司而言，其已依约向彭耀祖、彭志均交付了位于佛山市南海区108房作为安置房，彭耀祖、彭志均亦受领了该房屋，该房屋产权也已登记于其名下。由此可知，第一建筑公司房地产分公司已履行了向彭耀祖、彭志均交付拆迁安置房的合同义务。自彭耀祖、彭志均而言，其虽还未移转待拆迁房屋的所有权予第一建筑公司房地产分公司或第一建筑公司名下，但其已交付该房屋及该房屋产权证予第一建筑公司房地产分公司，第一建筑公司房地产分公司因此也已实际占有、使用该待拆迁房屋多年。由于其对该房屋的占有、使用源自于双方有效合同的约定，故第一建筑公司房地产分公司可谓有权占有，其对该房屋的占有、使用之合法权益依法应予以保护。彭耀祖、彭志均诉请第一建筑公司房地产分公司应停止占用、排除妨害并返还该房屋，以及第一建筑公司房地产分公司应赔偿其有关搬迁补助费、临时安置补助费的诉讼主张因欠缺事实和法律依据，本院不予支持。原审法院在当事人双方均无诉请解除该合同，以及该合同所涉待拆迁房屋至今尚未被拆除的情形下，即以该合同无继续履行的可能为由，解除该有效合同，并判决第一建筑公司房地产分公司向彭耀祖、彭志均返还该房屋不当，本院依法予以改判。退一步而言，即使该房屋已不能移转所有权于第一建筑公司房地产分公司，那么，该合同是应予解除，而由当事人双方各自返还其已受领的房屋；还是该合同应终止履行，而由守约方向违约方主张合同不履行的损害赔偿责任，则属应由当事人自行决定的事项，而不可直接予以裁判。彭耀祖、彭志均与第一建筑公司房地产分公司签订的《佛山市房屋拆迁合同书》、《拆迁安置协议书》及彭耀祖、彭志均与土地储备中心签订的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》虽均为有效合同，但彭耀祖、彭志均和土地储备中心不能因《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》的有效而否定或损害第一建筑公司房地产分公司依据《佛山市房屋拆迁合同书》、《拆迁安置协议书》对涉案待拆房屋享有的占有、使用权益。若因第一建筑公司房地产分公司对涉案待拆房屋的占有、使用而致《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》不能履行，从而使土地储备中心的权益受损，土地储备中心则可依据该合同另案主张其权益。由于涉案待拆迁房屋仍登记于彭耀祖、彭志均名下，该房屋所有权还未移转于第一建筑公司房地产分公司或第一建筑公司，其所有权仍为彭耀祖、彭志均享有，故第一建筑公司房地产分公司诉请确认该房屋归其所有依据不足，本院不予支持。第一建筑公司房地产分公司还诉称应认定其应为《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》中的被拆迁人，待拆迁房屋的拆迁补偿款、搬迁费应归其所有，彭耀祖、彭志均应向其赔偿利息损失，由于其并非该合同主体，此外，其也无证据证明涉案待拆迁房屋的对价即为拆迁补偿款或彭耀祖、彭志均已实际取得拆迁补偿款及搬迁补助费，故原审法院对其该诉讼请求判决不予支持妥当，本院予以维持。第一建筑公司房地产分公司尚诉称应确认编号分别为粤房地权证佛字第01000728**号、粤房地权证佛字第01000728**号的该房屋产权证无效，因其该主张不属民事诉讼范围，本院不予处理，其可另行向有关机关主张。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。上诉人的上诉主张部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第863号民事判决第一项、第二项；二、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第863号民事判决第三项；三、驳回彭耀祖、彭志均的诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费10420.51元，由彭耀祖、彭志均负担3000元，由佛山市第一建筑（集团）公司房地产分公司、佛山市第一建筑（集团）公司负担7420.51元。本判决为终审判决。审 判 长  安建须代理审判员  吴媛媛代理审判员  黄玉凤二〇一六年三月十八日书 记 员  李嘉敏