广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第902号原告：中国农业银行股份有限公司广州番禺支行，住所地：广东省广州市番禺区。负责人：张松林，该行行长。委托代理人：曾玉珊，广东拓孚创展律师事务所律师。委托代理人：胥冰心，广东拓孚创展律师事务所律师助理。被告：李润锋，住广州市番禺区。原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称农行番禺支行）诉被告李润锋金融借款合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行番禺支行的委托代理人曾玉珊到庭参加了诉讼。被告李润锋经本院公告传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行番禺支行诉称：2014年12月16日，原告与被告在自愿、平等的基础上签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号44020120140113785）。借款合同约定：借款期限288个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，即自2015年1月15日起至2039年1月14日，被告向原告申请贷款，贷款金额为人民币74万元。且被告同意将位于广州市番禺区沙湾镇沙湾大道17号5座2梯204房的房产作为抵押物抵押给原告，并办理抵押登记，广州市国土资源的房屋管理局出具了编号为粤房地他项权证穗字第××号房地产他项权证。合同签订后，原告依约向被告发放了上述贷款，约定采用等额本息每月还款方式，借款期限自2015年1月15日起至2039年1月14日止，执行年利率为6.15%，逾期利息为9.225%。被告却无法按期还款，截止2015年7月16日，被告尚有贷款本金737,736.07元，正常利息为11,325.13元，罚息31.35元，复利103.59元，合计为人民币749,196.14元需要归还给原告。根据《个人购房担保借款合同》约定，因被告未按约定按期足额偿还借款，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人于贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，将按照中国人民银行的规定计收复利。原告认为，其与被告签订的《个人购房担保借款合同》是双方的真实意思表示，应合法有效。在原告已依约履行了放款义务后，被告应依约还款，但被告于2015年6月15日开始欠供，被告的逾期行为无疑已构成根本性违约，原告有权要求被告立即归还本合同项下全部借款本金、利息、罚息及复利。同时，请求判令原告对依法处置被告提供的抵押物位于广州市番禺区沙湾镇沙湾大道17号5座2梯204房的房产所得款项享有优先受偿权。由于被告违约欠款不还，根据合同约定，原告不得不通过法律途径予以追偿，为此产生的全部费用依约应由被告承担。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号44020120140113785）；二、被告立即向原告归还借款本金737,736.07元及至实际清偿之日止的全部正常利息、罚息和复利（暂计至2015年7月16日止，利息11,325.13元，罚息31.35元，复利103.59元，之后各类利息按照合同约定标准计算），暂合计为人民币749,196.14元；三、原告对依法处分被告提供的抵押物位于广州市番禺区沙湾镇沙湾大道17号5座2梯204房的房产所得款享有优先受偿权；四、被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、财产保全费、公告费、速递费、评估鉴定费等）。庭审过程中，原告变更其第二项诉讼请求为：被告立即归还原告借款本金729,627.55元及至实际清偿之日止的全部正常利息、罚息和复利（暂计至2015年11月16日止，正常利息1,487.42元，此后各类利息按照合同约定标准计算），暂计为人民币731,114.97元。被告李润锋无答辩及提交证据。经审理查明：农行番禺支行是经中国银行业有关监管部门批准设立，具有经营人民币存贷款等业务资格的金融机构。2014年10月11日，李润锋作为申请人，签署中国农业银行《个人信贷业务申请表》（编号44300201400163914），申请购房贷款740,000元，贷款期限288个月，李润锋以贷款所购房屋设定抵押，房屋座落广州市番禺区沙湾镇沙湾大道17号5座2梯204房（以下简称涉讼房屋）。同日，李润锋作为抵押人，向农行番禺支行签署《同意房产抵押承诺书》，承诺同意以其合法所有的涉讼房屋为其向农行番禺支行借款所产生的债务提供抵押担保。2014年12月16日，农行番禺支行作为贷款人（抵押权人）、李润锋作为借款人（抵押人），广州竞宇金融服务有限公司作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》（合同编号44020120140113785），其中约定：借款人因购买涉讼房屋向贷款人借款740,000元，借款期限为288个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率适用浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；本合同项下借款采用阶段性保证加抵押的担保方式，由阶段性保证人广州竞宇金融服务有限公司提供保证担保，由抵押人以涉讼房屋提供抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人以涉讼房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人为实现债权和抵押权的一切费用；出现包括本合同项下债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务，或贷款人按照法律规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的情形，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用。2015年1月4日，广州市国土资源和房屋管理局就涉讼房屋出具了《房地产他项权证》（粤房地他项权证穗字第××号）。载明房地产权属人为李润锋，他项权利人为农行番禺支行，他项权利种类为抵押，被担保债权数额740,000元。2015年1月15日，农行番禺支行向李润锋发放了贷款740,000元。2015年7月30日，农行番禺支行以李润锋逾期还款为由，向本院提起本案诉讼。诉讼中，农行番禺支行称，李润锋接受贷款后，自2015年4月16日起开始欠供，于起诉后偿还了部分逾期本息，但截至2015年12月10日止，尚欠逾期本金1,182.23元，逾期利息1,487.42元，尚欠的本金合共为729,627.55元。诉讼中，本院依农行番禺支行的财产保全申请，对涉讼房屋进行了查封，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部为上述保全措施提供了担保。因本院以其它方式无法与李润锋取得联系，故本院依法向李润锋发出应诉公告，现公告期限已届满，未见李润锋与本院联系。本院认为：农行番禺支行与李润锋签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号44020120140113785）是双方真实的意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均具有法律约束力。农行番禺支行依约向李润锋发放了贷款，李润锋亦应按约定偿还借款本息。现李润锋自2015年4月16日起开始出现欠供情况，虽然在农行番禺支行提起本案诉讼后偿还了部分逾期本息，但至庭审当日，仍拖欠逾期本金1,182.23元及逾期利息1,487.42元，根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，故农行番禺支行据此要求解除上述《个人购房担保借款合同》，并要求李润锋立即清偿贷款本金729,627.55及至实际还清借款之日止的正常利息、罚息和复利（暂计至2015年11月16日止，正常利息1,487.42元，此后各类利息参照《个人购房担保借款合同》约定计算）的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。李润锋以涉讼房屋为上述借款作抵押担保，并已办理抵押登记，该担保行为合法有效。《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定足额清偿债务，或贷款人按照法律规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的情形，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。现农行番禺支行主张对处理上述抵押物所得价款享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。李润锋经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条,以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行与被告李润锋于2014年12月16日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号44020120140113785）；二、被告李润锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金729,627.55及至实际还清借款之日止的正常利息、罚息和复利（暂计至2015年11月16日止，正常利息1,487.42元，此后各类利息参照《个人购房担保借款合同》约定计算）；三、原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行对依法处理被告李润锋提供的抵押房地产（广州市番禺区沙湾镇沙湾大道17号5座2梯204房）所得价款在上述第二项判决确定的欠款本息范围内享有优先受偿权。本案受理费11,292元，财产保全费4,266元，均由被告李润锋负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李杏仪人民陪审员  黄焕萍人民陪审员  刘兆佳二〇一六年三月二十日书 记 员  郑奕蕴