四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)巴中民终字第701号上诉人（原审第三人）李桂华，女，生于1964年10月9日，汉族，初中文化，现住四川省巴中市巴州区。被上诉人（原审原告）王兴玉，女，生于1940年3月1日，汉族，初中文化，住四川省巴中市巴州区。委托代理人黄国华，四川宏坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）巴中市天宏房地产开发有限公司。法定代表人黎天红，该公司董事长。委托代理人于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。上诉人李桂华与被上诉人王兴玉、被上诉人巴中市天宏房地产开发有限公司（以下简称“天宏房产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因李桂花不服巴中市巴州区人民法院（2015）巴州民初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李桂华、被上诉人王兴玉的委托代理人黄国华,被上诉人天宏房产公司的委托代理人于书和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定：2006年6月，雒洪寿因开发巴州区南坝苟家街“盛发大厦”B栋与被告天宏房产公司签订了《内部挂靠协议》，后以天宏房产公司的名义办理了该项目的相关建设手续，雒洪寿以项目经理的名义实施该项目的房地产开发；2009年2月19日，办理了该项目《商品房预售许可证》。2007年4月14日，以被告天宏房产公司为甲方，以原告王兴玉为乙方签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：“一、旧房拆迁及补偿：（一）、实行产权调换和补偿对乙方实行安置，被告拆迁原告砖混结构房屋建筑面积118.1平方米和砖木结构房屋建筑面积3.66平方米。（二）、对乙方旧房拆除，甲方按照《四川省城市房屋拆迁管理条例》和巴府发（2001）28号文件的有关规定付给下列费用：1、在房屋拆除18个月内，甲方按照乙方合法面积以2元/平方米计发临时过渡费共计1383.36元；如甲方提起交房按同标准扣减；如超出18个月，按文件规定增发超期过渡费直至新房交付为止……，以上合计共补偿乙方95361.56元。二、住房、门市安置及费用：将乙方住房安置在南坝盛发大厦B栋2单元401号,建筑面积共计为131.29平方米……；三、以上甲乙双方应收应付抵减后，乙方应向甲方补差9670.44元……；五：产权移交：安置新房建成交付使用时，甲方按交付房屋的合法建筑面积和分摊占地面积分别办理产权证书，乙方承担两证的工本费。”该协议尾部甲方有天宏房产公司代表人雒洪寿签字，同时加盖了天宏房产公司财务专用章，乙方户主谢强签字。协议签订后，原告按协议履行了全部义务，但被告至今未交付房屋。2011年5月6日，盛发大厦项目负责人雒洪寿隐瞒该房屋已经拆迁安置补偿给王兴玉的事实，又与李桂华签订了《商品房认购合同书》，将该房以30万元的价格出售给李桂华，2014年5月13日，雒洪寿给李桂华出具《收条》一张：“今收到李桂华交购房款B栋2单元301号27万元，总房款30万元，余下房款以房产证为准”。2014年5月13日，雒洪寿出具《证明》：“周女士，因我公司项目部盛发大厦B栋2单元301号准确确认给李桂华同志，请水电气上户。特此证明”。2014年6月李桂华进行了装修，审理中，第三人提供了装修费有关证据共计金额为49815.5元，现李桂华已经住进该房。还查明：《巴中市城市房屋拆迁管理办法》巴府发（2001）28号文件第三十九条之规定：“因拆迁人的责任时被拆迁人延长过度期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从签订协议搬迁交房之日起逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期半年以上一年以下的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期一年以上的，按月增加2倍临时安置补偿费”。本案过渡费期限及其过渡费费用的计算为：1、2007年4月15日至2008年10月15日，协议约定的过渡期18个月的过渡费1383.36元已经纳入原告应付款项中进行了抵减；2、2008年10月16日起至2009年10月16日，超期一年以下的过度费为：5844.48元（121.76平方米×12个月×4元）；3、从2009年10月17到2015年11月17日，逾期一年以上的过渡费为：44564.16元（121.76平方米×61个月×6元），合计总额为：50408.6元。同时查明：雒洪寿因合同诈骗罪被本院于2015年2月26日所作出的（2015）年巴州刑初字第43号刑事判决书，判处有期徒刑13年，并判决被告人雒洪寿退赔被害人损失。原判认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，该合同是双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。针对本案争议的焦点：1、本案主体问题。根据合同主体相对性原则，本案被告应当认定为天宏房产公司，天宏房产公司应当承担法律责任；协议签订后，原、被告应当按照协议约定的内容履行双方的权利和义务，原告已按照合同约定履行了义务，被告应当按照协议约定的时间向原告交付房屋。2、原告请求被告交付房屋的并要求被告办理两证的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出售给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。故原告王兴玉请求被告天宏房产公司交付盛发大厦B栋2单元401号住房并办理产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。3、关于过渡费问题。由于被告延期交付房屋，被告应当按照《房屋拆迁安置补偿协议》的约定及其相关法律规定，支付原告超期过渡费，其费用按照协议约定分段计算至2015年11月17日，后续部分的过渡费，按照每平方米每月6元的标准计算至交付房屋时止。4、关于原告要求被告支付面积差价18万元的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告在审理中未提供房屋面积误差的相关证据，且未提供房屋补差单价的相关证据，故本院不予处理，待有证据后原告可另行主张权利。5、关于第三人购买标的房屋的问题。被告公司之项目负责人隐瞒该房屋已经拆迁安置补偿给王兴玉的事实，虽与李桂华签订了《商品房买卖合同》，但该房屋系原告王兴玉的拆迁安置补偿房屋，原告享有优先权，该房屋应当归王兴玉所有，第三人李桂华应当腾空房屋；审理中，李桂华虽然提供了自己装修房屋的证据，但没有提出明确主张，故第三人李桂华可另行主张权利。6、被告天宏房产公司要求追加雒洪寿为本案被告，并以“在本院（2015)巴州刑初字第43号刑事判决书中已经对《房屋拆迁安置补偿协议书》作了认定并判决：责令被告人雒洪寿退赔被害人损失，故原告的损失应当由被告雒洪寿承担，不应当由我公司承担责任为由，要求驳回原告的诉讼请求”。在民刑交叉案件中，行为人即雒洪寿的行为建立有效的民事法律关系的，受害人以法律关系相对人即被告天宏房产公司为被告就所受的损失的全额提起民事诉讼，行为人被追究刑事责任的并已经向受害人退还赃款的，退还部分可以从民事判决确定的民事责任者应付的金额中予以扣除。本案原告与被告天宏房产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，其合同相对人系被告天宏房产公司，该公司项目负责人雒洪寿在开发该项目中因犯合同诈骗罪被本院（2015）年巴州刑初字第43号刑事判决书判处有期徒刑，并判决“责令被告人雒洪寿退赔被害人损失”，但雒洪寿至今未退还赃款；且雒洪寿系天宏房产公司的项目经理，以被告天宏房产公司的名义从事房地产开发和销售，被告天宏房产公司应当承担全面履行合同的责任，故被告天宏房产公司要求追加雒洪寿为本案被告并承担全部责任的抗辩理由不成立，本院不予采信。据此判决如下：一、由第三人李桂华在本判决书发生法律效力后3个月内腾空位于巴中市巴州区南坝盛发大厦B栋2单元401号住房；由被告巴中市天宏房地产开发有限公司向原告王兴玉交付位于巴中市巴州区南坝盛发大厦B栋2单元401号住房，并为原告王兴玉办理该房的房屋所有权证和国有土地使用证。二、由被告巴中市天宏房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力后30日内支付原告王兴玉从2008年10月16日至2015年11月17日的过渡费及超期过渡费50408.6元；后续部分的过渡费以121.76平方米为基数，以每平方米每月6元的标准计算至交付房屋时止。三、驳回原告的其他诉讼请求。原审宣判后，上诉人李桂华不服，提起上诉，要求重新判决。其主要事实和理由有：1、我李桂华通过合法手续在开发商处买房，王兴玉在原审起诉状中也没有提到我，故本案与我无关。2、原审判决我腾房，为何又不判天宏房产公司赔偿我的一切费用。3、我恳请二审法院重新判决，要求天宏房产公司支付我所买商品房的全部开支372038.3元。被上诉人王兴玉辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并维持原判。被上诉人天宏房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判，驳回上诉。经审理查明，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，2007年4月14日被上诉人王兴玉与被上诉人天宏房产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。作为该合同相对方被上诉人天宏房产公司，应按合同约定履行其产权调换后的房屋交付义务。对上诉人李桂华称其所购买房屋与被上诉人王兴玉拆迁还房属不同楼层的两套住房，不存在一房二卖的问题。2007年4月14日《房屋拆迁安置补偿协议书》约定拆迁还房为盛发大厦B栋2单元401号与2011年5月6日上诉人李桂华所签订的《商品房认购合同》约定的盛发大厦B栋2单元301号虽不一致，但根据审理查明事实二份合同所约定的标的房屋仅属楼层编号不同，实为同一房屋。巴中市巴州区人民法院于2015年2月26日作出的（2015）巴州刑初字第43号刑事判决书亦对该事实进行认定，同时该刑事判决已发生法律效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，上诉人对二份合同标的房屋不属同一房屋的辩称理由，依法不能成立，本院不予支持。上诉人李桂华现虽实际占有使用诉争房屋，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，上诉人李桂华于2011年5月6日与案外人雒洪寿签订《商品房认购合同》的效力，不足以对抗被上诉人王兴玉优先取得诉争房屋的权利。上诉人李桂华签订《商品房认购合同》后，对其合同目的不能实现而造成的相应损失，上诉人李桂华可另行主张权利。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费3500元，由上诉人李桂华承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 国代理审判员 王 军代理审判员 赵治荣二〇一六年三月十四日书 记 员 黄 涛