安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖08民终169号上诉人（原审原告）：王方情，住安徽省安庆市太湖县。委托代理人：钱春龙，安徽天瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太湖县天龙房地产开发有限责任公司，住所地安徽省安庆市太湖县。法定代表人：戴正中，该公司董事长。委托代理人：王进舟，安徽精龙律师事务所律师。上诉人王方情与被上诉人太湖县天龙房地产开发有限责任公司（以下简称天龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，因不服安徽省太湖县人民法院于2015年12月4日作出的（2015）太民一初字第00831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人王方情的委托代理人钱春龙，被上诉人天龙公司的委托代理人王进舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年12月30日，天龙公司与王方情签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买龙城庄园小区×幢×单元×层×××号商品房，建筑面积132.81平方米，单价每平方米2680元，总价款345930元，以上房屋价款中不含买受人承担的维修基金、契税等办证税费和物业管理费用，见补充协议第一条。付款方式为：分期付款，签订合同时付款138372元，主体完工付款207558元（2013年6月30日前），买受人逾期付款违约责任为：逾期在120天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，…。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、见补充协议第四条。该合同第九条约定：出卖人逾期交房按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第二十二条规定：本合同连同附件共24页，一式2份，具有同等法律效力。天龙公司作为出卖人、王方情作为买受人分别在该合同相应项后盖章或签名。该合同后另加附件一、二、三、四。其中附件四《合同补充协议》第四条约定，买卖双方同意，由于政府法规和行政命令改变、市政施工因素、拆迁因素、施工过程中的异常技术问题，买受人逾期付款情况…，出卖人可将交房期相应推迟且不视为出卖人违约。买受人逾期付款的情况下，出卖人行使该权利时无需向买受人提供书面意见，但应在交房时向买受人出示收款凭证。上述四附件出卖人、买受人均未签名。因王方情贷款需要，双方当事人于2012年11月12日重新签订《商品房买卖合同》，该份合同中房屋预售面积为132.77平方米，房屋总价款为345820元，以上房屋价款中不含买受人承担的维修基金、契税等办证税费和物业管理费用，见补充协议第一条。付款方式为：分期付款，签订合同时付款138820元，余款207000元办理按揭贷款，买受人逾期付款违约责任为，逾期在60天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，…。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、见补充协议第四条。该合同第九条约定，出卖人逾期交房按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过10日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2011年12月18日，王方情向天龙公司支付购房款138000元、2013年9月16日，王方情向天龙公司支付购房款820元、2014年9月29日王方情通过银行贷款向天龙公司支付房款207000元，共计支付购房款345820元。另外，王方情向天龙公司支付了10350元贷款保证金。2013年7月9日天龙公司就龙城庄园小区4栋楼的开发取得商品房预售许可证。2014年11月14日天龙公司将讼争商品房移交给王方情。至本案法庭辩论终结前，案涉商品房综合验收尚未结束。又查明，王方情所购龙城庄园小区占用土地系根据2009年9月21日太湖县国土资源局与天龙公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》所取得。该出让合同约定：本合同项下出让宗地编号为0×××，宗地总面积74767平方米，本合同项下的出让宗地坐落于太湖县晋湖路东段南侧，出让宗地的用途为：住宿餐饮及其他普通商品住房用地，出让人同意在2009年10月21日前将出让地交付给受让人，受让人同意本合同项下宗地建设项目在2009年11月21日之前开工，在2011年11月21日之前竣工。2013年10月20日，太湖县土地收购储备中心（甲方）与太湖县晋熙镇观音村下屋组韦某户（乙方）签订《拆迁安置协议》，约定：甲方需要拆迁乙方所有房屋、构建物，拆迁时间：乙方在2013年10月27日前让出房屋共五间交付甲方拆除，逾期将由甲方强制拆除，乙方不得阻挠。后于2013年10月底完成拆迁（位于龙城庄园小区9﹟楼主体位置）。还查明，案涉龙城庄园小区共有13幢楼，韦某户房屋位于龙城庄园小区9﹟楼主体位置，9#住宅楼（即该小区最后竣工的住宅楼）主体完工时间是2015年2月12日。龙城庄园小区辅助绿化工程竣工时间是2015年8月21日。后因协商无果，王方情于2015年6月17日向原审法院提起诉讼，要求判令天龙公司按日万分之五标准向其支付自2013年12月31日起至生效法律文书所确定履行期限的违约金并返还贷款保证金。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。王方情、天龙公司签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点一：关于讼争房屋的交付使用时间如何认定？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第4条规定，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。虽然王方情已于2014年11月14日领取了讼争房屋的钥匙，但天龙公司未能提供该商品房经验收合格的相关证据，应视为未予交付。本案争议焦点二：关于合同补充协议的效力如何认定？原、天龙公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定“见补充协议第四条”，该合同第二十二条明确规定，本合同连同附件共24页，具有同等法律效力，该补充协议是房屋买卖合同附件之一，属合同的必要组成部分，虽然王方情、天龙公司未盖章签字确认，但不影响补充协议的效力，该补充协议合法有效，对双方当事人具有约束力。本案争议焦点三：《合同补充协议》第四条的效力如何认定，该条款对当事人有无法律约束力？《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条规定，“格式条款具有本法规定第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”，第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。根据上述法律和司法解释的规定，违反《中华人民共和国合同法》第三十九条法定义务，并不必然产生格式条款无效的法律后果，格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式，否定格式条款。本案中，首先，天龙公司作为格式条款的提供方，应当履行说明和提示义务，对《商品房买卖合同》第八条注明的“见补充协议第四条”及该条款的内容无任何足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，亦未举证证明其已就该格式条款内容对王方情进行了说明；其次，“补充协议”第四条约定，买卖双方同意，由于拆迁因素、买受人逾期交款等情况，出卖人可将交房期相应推迟且不视为出卖人违约。其内容并没有免除出卖人交付房屋的基本义务，也没有免除买受人取得房屋实现合同目的的基本权利，仅仅是对在特殊情形下相应延期交房且不视为违约的约定，不属于无效情形的条款；再次，虽然天龙公司没有就《补充协议》第四条中免除其逾期交房的违约责任履行提示和说明义务，但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，王方情在签订合同后一年内没有向人民法院提出撤销格式条款的申请，故其撤销权已消灭。综上，该“补充协议”第四条格式条款对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点四：因拆迁因素对龙城庄园小区开发造成的影响及相应推迟交房的期限如何认定？龙城庄园小区先期完成施工的楼房，即使具有使用功能，也要在小区完成全部的房屋主体、附属工程和配套设施后方可申请综合验收，验收合格后向购房户交付。韦某户房屋位于龙城庄园小区9﹟楼主体位置，一直拖延至2013年10月底才完成拆迁，导致9#住宅楼于2015年2月12日主体完工，成为龙城庄园小区最后完工的住宅楼，也相应导致龙城庄园小区附属绿化工程（属规划部门验收的主要内容）于2015年8月21日才竣工。虽然韦某户房屋拆迁对其他楼盘的施工没有造成妨碍，但是拖延了龙城庄园小区附属工程和配套设施的建设，从而直接影响了龙城庄园小区整体的综合验收和商品房的交付。因拆迁因素导致天龙公司逾期交房，符合双方《商品房买卖合同》及《合同补充协议》第四条约定的情形，应相应合理地推延综合验收时间。国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开工项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开工项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出验收竣工申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容、组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，确定龙城庄园小区完成综合验收的时间以附属绿化工程完工后30日为宜，故按合同约定，可将房屋的交付时间相应推迟至2015年9月21日。如前述日期仍未完成综合验收，即从次日起视为天龙公司违约，天龙公司自此则应承担相应的违约责任。考虑到本案的实际情况，王方情于2014年11月14日取得房屋钥匙，虽然不符合约定的交付条件，但已经实现了合同目的，王方情亦相应减少了因逾期交房而遭受的损失，天龙公司要求适当减少违约金，符合公平原则，应予支持。为衡平双方当事人权益，可将合同约定的逾期交房违约金作适当调整，以每日万分之三为宜。王方情主张要求天龙公司返还贷款保证金10350元，因天龙公司收取王方情贷款保证金没有法律依据，且天龙公司亦未提供证据证明天龙公司收取贷款保证金的行为双方达成了一致协议，故对王方情该请求予以支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司于判决生效后十五内支付原告王方情逾期交房违约金自2015年9月22日起，按已交房价款345820元每日万分之三计算至房屋综合验收合格之日止。二、被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内返还原告王方情王方情贷款保证金10350元。三、驳回原告王方情其他诉讼请求。案件受理费2486元，由原告王方情负担1086元，被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司负担1400元。王方情上诉称：原审法院认定案涉《商品房买卖合同》后“附件四：合同补充协议”系合同有效组成部分且对双方当事人具有约束力是错误的；其次，原审法院认定交房时间可顺延至2015年9月21日且对违约金比例进行调整也是错误的，请求二审法院撤销原审判决，依法作出公正处理。天龙公司在庭审中辩称：原审法院认定“附件四”系《商品房买卖合同》组成部分且对双方当事人均有约束力是正确的，同时原审法院对违约金的计算方法也是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王方情为证明其上诉理由，在二审中提供了《工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》各六份，证明天龙公司迟延交房系其自身原因而非拆迁所致，原审法院认定天龙公司可将交房时间顺延是错误的。天龙公司质证认为：该证据真实性不能确定且达不到其证明目的。本院认为：因天龙公司在本院明确法律后果后仍未在指定时间内说明该组证据真实性，应视为天龙公司认可该组证据的真实性，但该组证据仅能证明天龙公司就案涉龙城庄园小区的开工、竣工时间及验收情况，不能证明天龙公司迟延交房原因，该组证据达不到其证明目的，不予采纳。天龙公司为反驳王方情的上诉请求及理由，在二审中提交了二组证据。第一组证据太湖县公安消防大队太公消验凭字（2015）第0023号《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、太公消验字（2015）第0014号《建设工程消防验收意见书》、太湖县城建档案室《竣工验收意见表》各一份，证明龙城庄园小区已于2015年12月11日整体验收完毕且验收合格；第二组证据手机短信，证明天龙公司已于2015年12月8日通知王方情交房并要求其提交办理产权登记资料。王方情质证认为：天龙公司所提交第一组证据只能证明龙城庄园小区部分房屋达到消防验收条件，不能证明龙城庄园小区整体验收合格；第二组证据真实性需核实。本院认为：天龙公司所提交第一组证据不足以证明龙城庄园小区房屋已整体验收合格，该组证据不予采纳；第二组证据因王方情在本院明确法律后果后仍未在指定时间内说明该组证据的真实性，应视为王方情认可该组证据真实性，予以采纳。双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审一致。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为原审法院对案涉违约金的认定及处理是否适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定及本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》中关于交房期限所约定的“见补充协议第四条”及“附件四：合同补充协议”内容且王方情就该协议未在法律规定期限内行使撤销权并认为“附件一、二、三”系《商品房买卖合同》有效组成部分且对其具有约束力的事实，原审法院认定“附件四：合同补充协议”系《商品房买卖合同》组成部分且对双方当事人具有约束力并无不当，王方情该节上诉请求及理由不能成立，不予采纳。同时原审法院结合施工人员陈述、龙城庄园小区绿化工程完工情况及案涉地块拆迁迟延的事实并根据相关规定认定可将天龙公司交房时间顺延至2015年9月21日且结合天龙公司请求调整违约金比例及案涉商品房已交付的事实，确定天龙公司应承担违约金的起算时间并对违约金比例进行调整也并无不当，王方情该节上诉请求及理由亦不能成立，不予采纳。综上，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2326元，由上诉人王方情负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 杨审 判 员  黄 谷代理审判员  陈世拥二〇一六年三月十日书 记 员  王岳霞附本案所适用相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。