江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初1032号原告连云港友善物业服务有限公司，住所地东海县牛山镇海陵西路89号。法定代表人韦友文，总经理。委托代理人戚文学、李婷，江苏华天人律师事务所律师。被告相春霞，女，1964年2月19日，汉族，住东海县。原告连云港友善物业服务有限公司（以下简称友善物业公司）与被告相春霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由代理审判员孙方独任审判，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告友善物业公司的委托代理人戚文学到庭参加诉讼。被告相春霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告友善物业公司诉称：2007年10月31日，东海县晶都房地产开发有限公司与原告签订了《晶玉家园、晶都家苑前期物业服务合同》，约定由原告对晶都家苑、晶玉家园提供前期物业管理服务。之后，原告与被告就被告购买的晶都家苑13-3-201室及13-3-202室签订了《前期物业服务协议》。根据上述合同、协议约定，物业公司保质保量如期履行了物业管理、物业服务义务，完成了各项应尽的工作。另协议约定，业主在接受房屋交付时应缴纳当年物业费等；以后每年物业费、公用水电费缴纳在前期费用终结前一个星期缴纳；同时约定被告不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天3%交纳违约金。但13-3-201室被告在交纳了2014年4月16日前物业费、13-3-202室在交纳了2012年4月16日前的物业费后，就没有交纳至今的费用。据此，被告除要缴纳拖欠的物业费、公用水电费外，还要承担每天3%的违约金。考虑到双方需长期合作并能建立睦邻友好关系，原告主动减少违约金的计算比例，即按每天3‰计算违约金。原告认为被告拒不交付物业费的行为，侵犯了原告的利益；同时，也影响了原告正常的管理服务活动。被告应承担向原告交付物业管理费、水电费及违约金的责任。据此，原告诉请判令被告给付原告13-3-201室物业服务费646元及公用水电费100元，合计746元及起诉日前违约金715.95元（起诉日后的违约金以所拖欠费用373元为基数按照每天3‰计算起至被告实际给付之日止）。给付原告13-3-202室物业服务费1292元及公用水电费100元，合计1492元及起诉日前违约金1526.25元（起诉日后的违约金以所拖欠费用373元为基数按照每天3‰计算起至被告实际给付之日止）。被告相春霞在法定期间未提交答辩状。经审理查明：2007年10月31日，东海县晶都房地产开发有限公司和东海县为民物业管理有限公司签订《晶玉家园、晶都家园前期物业服务合同》，东海县晶都房地产开发有限公司选聘东海县为民物业管理有限公司为晶玉家园、晶都家园提供前期物业管理服务。2008年6月2日，东海县为民服务物业管理有限公司申请并经连云港市东海工商行政管理局核准变更登记为连云港友善物业服务有限公司。后原告友善物业公司与被告相春霞签订《前期物业管理服务协议》，根据协议约定，被告所有的位于东海县××××、13-3-202两套房屋，房屋面积分别为89.77、89.97平方米，物业费按住宅面积每月每平方米0.30元收取。合同约定如乙方即被告相春霞不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每日按3%交纳违约金。被告相春霞交纳了13-3-201室2014年4月16日前的物业费、13-3-202室2012年4月16日前的物业费后，至今未交纳至今的物业费用。被告相春霞13-3-201室应向原告交纳物业管理服务费646元（89.77㎡×0.3元/月*㎡×24个月）、公用水电费100元（50元/年×2），合计746元。13-3-202室应向原告交纳物业管理服务费1292元（89.97㎡×0.3元/月*㎡×48个月）、公用水电费200元（50元/年×4），合计1492元。以上事实，有原告提交的营业执照复印件、公司准予变更登记通知书复印件、《晶玉家园、晶都家苑前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、公共水电费分摊情况说明、物业费催缴通知书照片、物业费用清单及原告陈述予以证实。经审查，本院依法予以确认。本院认为：原、被告之间签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告双方应按照合同约定全面履行义务。原告依约提供了相应的物业服务，被告相春霞作为晶都家苑的业主，应当按照约定向原告缴纳物业管理服务费和公用水电费，其从2015年起至2016年度未按时缴费，是违约行为，应当承担缴纳物业管理服务费和公用水电费的责任。关于原告主张的违约金，因明显过高，本院将其调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.95倍计算，对超出部分，本院不予支持。综上，对于原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告相春霞于本判决生效之日起10日内向原告连云港友善物业服务有限公司支付13-3-201室物业管理服务费646元、公用水电费100元，合计746元及违约金（违约金以373元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，从2014年4月17日起计算至付清之日止）、13-3-202室物业管理服务费1292元、公用水电费200元，合计1492元及违约金（违约金以373元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，从2012年4月17日起计算至付清之日止）。二、驳回原告连云港友善物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告相春霞负担（已由原告预付，待被告支付上述款项时一并支付给原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员 孙 方二〇一六年三月二十八日书 记 员 赵梦青法律条文一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。