上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第22436号原告董驰亚，男。原告阎利敏，女。原告董林风，女。上列三原告共同委托代理人裴新菊，上海江怀律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人李莉萍，上海江怀律师事务所律师。被告上海鑫军投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人钱鑫，董事长。委托代理人任志刚，男。委托代理人崔碧，上海旭泽律师事务所律师。第三人农工商超市(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人杨德新，董事长。委托代理人史鸣岐，男。委托代理人胡水强，男。原告董驰亚、阎利敏、董林风与被告上海鑫军投资有限公司(以下至判决主文前简称鑫军公司)、第三人农工商超市(集团)有限公司(以下至判决主文前简称农工商公司)委托合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周清独任审判，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告董驰亚、阎利敏、董林风的共同委托代理人裴新菊、李莉萍、被告鑫军公司的委托代理人任志刚、第三人农工商公司的委托代理人史鸣歧及原委托代理人孙颖到庭参加了诉讼。2015年9月11日，本院对本案再次公开开庭进行审理。原告董驰亚、阎利敏、董林风的共同委托代理人裴新菊到庭参加了诉讼，被告鑫军公司、第三人农工商公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后本案依法转换适用普通程序，由审判员胡雪梅、周清、人民陪审员顾玲玲组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告董驰亚、阎利敏、董林风的共同委托代理人裴新菊、李莉萍、被告鑫军公司的委托代理人崔碧、第三人农工商公司的委托代理人史鸣歧、胡水强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董驰亚、阎利敏、董林风诉称，上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号(欣春苑)由案外人上海康奕置业有限公司开发，由被告负责销售和运营。原告在通过被告购得上述386号处的1013室商铺的同时，与被告签订《浦东鑫军风情商业广场委托经营管理协议》(以下简称《委托协议》)，约定由原告委托被告经营管理涉案商铺，期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止。2011年11月，被告与第三人就涉案商铺签订了为期10年的《房产租赁合同》。2011年12月，原告向第三人出具《授权书》一份，确认其知晓并同意被告与第三人所签订的为期10年的《房产租赁合同》，并同意在此期间由被告对涉案商铺进行管理和收益。但经原告了解，此后被告经营不善，资不抵债，丧失偿付能力以及商业信誉，并被人民法院列入全国失信被执行人名单。第三人因原告等业主与被告之间发生诉讼纠纷，自2015年2月5日起停止向被告支付涉案商铺的租金。现原告不愿再将涉案商铺委托被告经营管理，故请求判令：1、解除原、被告就上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号1013室商铺之间的委托经营管理合同关系；2、第三人支付原告2015年2月5日至2016年2月4日期间的涉案商铺租金11,041.70元(人民币，下同)。被告鑫军公司辩称，其被列入全国失信被执行人名单虽是事实，但其仍在积极履行人民法院生效判决，努力消除失信信息，故可以继续履行与原告的委托经营管理合同，原告要求解除该合同于法无据。涉案商铺的租金应由第三人依照《房产租赁合同》的约定向其支付，再由其依照与原告之间的约定与原告进行分配。因第三人自2015年2月5日起未支付租金，故其未能向原告支付租金。因此，不同意原告的诉讼请求。第三人农工商公司述称，涉案《房产租赁合同》系原告等全体业主、被告、第三人三方的真实意思表示，合法有效。原、被告双方是否解除委托经营管理合同，不影响第三人享有的租赁权益。如原告胜诉，原告应当继续履行《房产租赁合同》。鉴于业主一方为数十个独立的权利主体，故应当由全体业主共同推举履约代表人继续履行合同。因所租商铺的相关业主与被告之间发生诉讼，故第三人自2015年2月5日起停止向被告支付租金。对原告就涉案商铺所主张的租金计算方式不持异议，但不同意以拆分方式直接向原告等业主支付租金。如各业主无法共同推举履约代表人继续履行合同，第三人考虑解除《房产租赁合同》，并要求原、被告向第三人连带承担违约赔偿责任。因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号处的名为欣春苑的建筑物业由案外人上海康奕置业有限公司开发建设，该物业于2009年竣工，一至四层均为商业用途，建筑类型为店铺，其中一层商铺77间、二层以及三层商铺均为76间、四层商铺56间。被告为上述商铺的承销商和运营商。原告通过被告向上述开发商购买了上述物业中的一层1013室商铺，并于2011年5月9日取得该商铺的《上海市房地产权证》，该商铺的建筑面积为15.88平方米，建筑类型和用途均为店铺。2011年9月9日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《委托协议》一份，主要内容为：乙方将涉案商铺的使用权无偿提供给甲方用于市场培育并由甲方统一经营管理，期限为自2011年10月1日起至2014年9月30日止的3年；上述期限届满后，乙方可在规定的业态内自主经营。乙方继续委托甲方经营管理的，甲方以当时租赁商家实际租金的90%作为乙方的租金收益，其余10%作为甲方的经营管理费用；甲方在经营管理期间内无须先通知乙方即享有对商铺进行独立统一经营管理的权利，根据实际情况有权决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种的变更、调整等。上述协议签订后，原告依约将涉案商铺交由被告统一经营管理。购买上述物业处其他商铺的数十户业主也分别与被告签订《委托协议》，将各自商铺交由被告统一经营管理。2011年11月30日，被告(甲方)、第三人(乙方)签订《房产租赁合同》一份，主要内容为：甲方将坐落于上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号一层建筑面积为850平方米的房屋以及该房屋(如果有)所附属的空地、通道、楼梯、设施等一并出租给乙方使用，乙方可将承租的房产用于开设超市等商业使用，乙方在规定使用期间内的自主经营权不受甲方干涉；租赁期限10年，自2012年2月5日至2022年2月4日止；年租金47万元，第四年起每三年环比递增3%，每年租金按季度支付，即2月、5月、8月、11月四个季度当季第1个月15日前。甲方须在当季收款日前15日向乙方提供税务统一发票，乙方凭有效发票付款。此后，第三人使用包括原告的涉案商铺等在内的商铺开设超市并经营至今。在签订涉案《房产租赁合同》时，被告向第三人出具了《承诺书》一份，承诺在合同签订前已经获得合同项下所有产权人的完全授权，保证合同所涉授权材料的真实性和完整性，如因房屋产权或者出租权瑕疵对第三人租赁使用该房产造成任何影响，由此产生的一切直接和间接损失由被告承担全部赔偿责任。被告还向第三人提供了出具人落款署名为原告等上述合同项下出租商铺所有权人的《授权书》，作为合同的附件。另查明，被告鑫军公司在2014年、2015年的多起案件中拒不履行生效法律文书确定的义务，已被列入全国法院失信被执行人名单。2014年12月26日，涉案物业处的相关商铺的两名业主向本院提起诉讼，要求被告支付2014年10月至2015年6月期间由第三人租赁使用的商铺租金。第三人知悉上述诉讼纠纷后，自2015年2月5日起停止向被告支付租金。该起案件于2015年6月9日以本院裁定准许该两名业主撤诉而审结。2015年6月26日至2016年1月19日期间，原告等40户第三人承租区域内的商铺业主先后诉至本院，本院对40起案件合并进行了审理。审理中，第三人举证落款署名为原告、落款日期为2011年12月15日的《授权书》一份，主要内容为：我等全体业主系上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号部分房产的产权人，共同授权鑫军公司将我等业主各自合法拥有的位于上述地址、建筑面积共计850平方米的房产及其附属设施出租给农工商公司使用；我等业主知晓并同意鑫军公司以其自己的名义与农工商公司签订了租赁合同，并由鑫军公司对上述房产进行管理和收益，租赁期限自2012年1月15日至2022年1月14日；我等全体业主承诺上述房产在租赁期内所有权保证在我等业主各自名下，如我等业主中任何一人或数人出售上述房产中的部分或全部，将保证受让人继续遵守并履行合同的约定及本承诺书的保证；我等业主对鑫军公司对合同的履行承担连带责任，如鑫军公司不能履行合同，我全体业主将承继履行合同的全部约定。经质证，原告对上述《授权书》不持异议。审理中，原告确认：放弃向被告或者第三人主张涉案商铺在2015年2月5日前的租金的权利；对于2015年2月5日起至2016年2月4日止的租金，仅要求以年租金47万元为基数进行计算，计算公式为各业主的每季度租金收益＝47万元年租金÷850平方米商铺总面积×各铺位面积数÷4。以上事实，由原、被告以及第三人的当庭陈述，涉案《上海市商品房出售合同》、《上海市房地产权证》、《委托协议》、失信被执行人信息、《房产租赁合同》、《承诺书》、《授权书》等证据证实。本院认为，原、被告双方签订的涉案《委托协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，故依法成立、合法有效，双方由此成立涉案商铺的委托经营管理合同关系。根据上述协议的约定，被告在2011年10月1日至2014年9月30日期间有权对涉案商铺进行统一经营管理。被告于2011年11月30日与第三人签订涉案《房产租赁合同》，将包括涉案商铺在内的共计850平方米的众多商铺有偿出租给第三人使用，租赁期限共10年。被告的上述行为属于受托经营管理涉案商铺的行为，且发生在《委托协议》的有效期限内，而原告在诉讼中明确对涉案《授权书》不持异议，故结合《授权书》，应当认定原、被告双方在2014年10月1日至2022年1月14日期间存在涉案商铺的委托经营管理合同关系。根据合同法的规定，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方丧失商业信誉或者丧失履行债务能力的，可以中止履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，虽然原、被告双方就涉案商铺的委托经营管理合同关系至2022年1月14日才届满，但由于被告已被列入全国法院失信被执行人名单，长期、至今未被删除，且被告既未举证证明其已经履行生效法律文书确定的义务，商业信誉已经恢复正常，有能力继续履行与原告之间的委托经营管理合同，又未提供适当担保，而相关纠纷自2014年12月起就已发生，第三人自2015年2月起就已停付租金，原告在2015年6月就已起诉，被告消除原告行使不安抗辩权的合理期限明显已经超过。因此，原告有权行使解除合同的权利，涉案委托经营管理合同关系可以解除。根据合同法的规定，受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，涉案《房产租赁合同》依法成立、合法有效，第三人系明知原告为委托人、被告为受托人，故该合同约定的权利义务直接约束原告和第三人。在原、被告之间的委托经营管理合同关系解除后，涉案《房产租赁合同》中的出租方的权利义务由原告承继，故对于已经发生的租金，原告有权要求第三人直接向其支付。2015年2月5日至2016年2月4日期间的租金已超过付款期限，第三人应予支付。原告主张的租金计算方式并无不当，可予照准，可认定涉案商铺在2015年2月5日至2016年2月4日期间的租金为8,780.71元。应当指出，虽然原、被告之间解除涉案商铺的委托经营管理合同关系并不实质性影响涉案《房产租赁合同》的效力，但由于被告在委托经营管理合同关系解除后，毕竟不再是《房产租赁合同》的一方当事人，故今后由谁开具租金的税务发票以及向一个受托主体支付租金与向数十个商铺业主分别支付租金等相关合同事务的继续履行会发生重大变化，故第三人、原告可以就《房产租赁合同》的继续履行、变更、解除等相关事项进行协商，也可通过诉讼等途径依法主张权利。至于委托经营管理合同关系解除或《房产租赁合同》履行情形发生变更后，当事人若认为自身权益遭受损害，自可另行依法主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第(五)项、第四百零二条的规定，判决如下：一、解除原告董驰亚、阎利敏、董林风与被告上海鑫军投资有限公司就上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号1013室商铺之间的委托经营管理合同关系；二、第三人农工商超市(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董驰亚、阎利敏、董林风2015年2月5日至2016年2月4日期间的租金8,780.71元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费76元(原告董驰亚、阎利敏、董林风已预交)，由被告上海鑫军投资有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡雪梅代理审判员  周 清人民陪审员  顾玲玲二〇一六年三月二十八日书 记 员  马嘉晟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。