石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 冀01**民初946号 原告石家庄市某某物业服务有限公司，住所地石家庄市联盟西路**。 法定代表人魏某某，系该公司总经理。 委托代理人韩某，河北某某律师事务所律师。 委托代理人郝某某，河北某某律师事务所律师。 被告杨某某，女，1963年10月19日出生，汉族，现住桥**，身份证号：。 原告石家庄市某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）与被告杨某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩某、郝某某，被告杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：要求被告支付物业管理费6605.28元，违约金8917.12元，维修照明费350元，共计15872元。 原告证据：物业服务合同、资质证书、欠费催缴通知等。 被告答辩意见：1、原、被告之间未签订物业服务合同，对原告提交的合同不予认可；2、我当时与某某物业公司口头商定按60%的比例缴纳物业费，我已交至2012年6月30日；3、根据石家庄市物业管理条例第37条的规定，连续三个月以上无人居住，使用装修空置的物业，空置期间按20%缴纳物业费，但某某小区无正规的物业服务，被告没有拖欠物业费，不存在违约；4、某某小区现在的物业服务极差，其从业人数仅为2人，达不到标准，其提供的资质证书无效。 案件事实 一、杨某某与石家庄市新华区前杜北村村民委员会项目部（以下简称前杜北村委会）签订《房屋合同》，约定杨某某购买前杜北村委会某某小区36-2-1102号房屋，建筑面积150.12平方米，前杜北村委会于2011年5月1日前将符合合同约定的房屋交付给杨某某使用，并对付款方式、违约责任等进行了约定。 二、某某小区交付使用后，由石家庄某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）为该小区提供物业服务。为此，杨某某与某某物业公司签订了《物业服务合同》，约定业主办理入住时需交纳物业费（高层住宅1元/建筑平米/月×6个月）。杨某某于2011年8月13日交纳物业费901元,2012年2月12日交纳物业费406元，共计交纳1307元，某某物业公司给被告出具的收据载明物业费交至2012年6月30日。 三、2012年4月1日原告某某物业公司与河北三兴德明房地产开发有限公司（以下简称德明开发公司）签订《物业服务合同》，约定由原告为某某小区提供物业服务，原告提供的物业服务质量标准为二级，收费标准为1元/建筑平方米/月（含电梯费0.35元）；业主应在办理入住手续的同时预交不低于三个月的物业管理服务费，之后每季度收取一次；如业主未能按时足额交纳物业服务费和水、电、暖气费的，应按日千分之二的标准支付违约金；合同期限自2012年4月1日至2015年3月31日。并对双方权利义务、经营与管理、违约责任等进行了约定。 2015年1月1日原告某某物业公司与德明开发公司又签订《物业服务合同》，合同期限自2015年1月1日至2018年12月31日，其他内容同上。 原告提交的资质证书载明其资质等级为三级。 四、2016年2月2日原告向被告发出欠费催缴通知，要求被告支付物业费未果，故诉至本院。原告依据被告房屋建筑面积计算，要求被告支付2012年7月22日至2016年3月21日拖欠的物业费6605.28元（150.12平方米×1元/建筑平米/月×44个月），支付违约金8917.12元，并支付欠缴维修照明电费350元。 五、后由于某某小区部分业主要求成立业委会，并对该小区房产证办理、暖气不热、某某物业公司收取物业费及物业服务质量等问题存在意见，该小区部分居民于2014年7月22日向新华区杜北乡纳帕溪谷居委会反映，并要求解决。2014年8月5日该居委会给予书面回复，将对上述问题予以妥善处理。该小区至今尚未成立业主委员会。 裁判理由与结果 本院认为，根据查明的事实可以认定，本案诉争的某某小区系由前杜北村委会与德明开发公司联合开发，房屋交付初期由前杜北村委会选聘某某物业公司对该小区提供物业服务，并由业主与某某物业公司签订了《物业服务合同》（以下简称前物业合同），后因种种原因，某某物业公司退出，由德明开发公司选聘某某物业公司为该小区提供物业服务，并由德明开发公司与某某物业公司签订了《物业服务合同》（以下简称后物业合同），该小区至今尚未成立业主委员会。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业司法解释》）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被告虽然不是后物业合同形式上的签订者，但其是后物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，且后物业合同约定的物业费标准和前物业合同约定一致，并未加重业主责任。因此，被告提出的抗辩理由不能成立。 《物业司法解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告依据《石家庄市物业管理条例》（2010年修正本）第37条的规定，要求按20%的比例缴纳物业服务费。原告对此不予认可。本院认为，《石家庄市物业管理条例》虽然属于地方性法规，但其规定内容与上述《物业司法解释》并不冲突，可以参照适用。该条例第37条规定，连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。本案被告现有证据不能证明其房屋空置的具体期间，也未能举证证明其在事先和事后已告知物业服务企业，并办理相关手续。因此，被告应承担举证不能的法律后果。为维护物业服务关系的稳定性和确定性，交纳物业费的义务对全体业主而言是均等的。因此，被告提出的抗辩理由不能成立。 依据被告与某某物业公司签订的合同约定及被告实际交纳的物业费数额可以计算，截止到2012年6月30日之前的物业费被告已交纳。因此，原告要求被告交纳2012年7月22日至2016年3月21日拖欠的物业费6605.28元的请求，理据充分，本院予以支持。 原告要求被告按日千分之二支付违约金8917.12元，被告对此不予认可。原告未能举证证明因被告违约给其造成的实际损失，且后物业合同关于违约金的约定明显加重被告责任，原告不能举证证明其明确告知被告，或被告对此知情。根据公平和诚信原则，应自原告向被告催要次日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算为宜。 原告要求被告支付维修照明费350元，未能提供有效证据予以证实，且原告提交的物业服务合同对此也未明确约定。因此，原告的此项请求，理据不足，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，参照《石家庄市物业管理条例》（2010年修正本）第三十七条的规定，判决如下： 一、被告杨某某于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄市某某物业服务有限公司物业费6605.28元，并支付违约金（自2016年2月3日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费197元，减半收取98.5元，原告负担48.5元，被告负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  杨有凤 二〇一六年三月三十日 书记员  姚慧敏