上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初1203号原告吴祖繁。原告柴雪芳。上列两位原告共同的委托代理人柴维炉(系原告柴雪芳的弟弟)。被告朱冬梅。委托代理人顾積伟，上海福一律师事务所律师。委托代理人张辉，上海福一律师事务所律师。被告上海合锐房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区。法定代表人闵林辉，经理。委托代理人李才兵。原告吴祖繁、柴雪芳与被告朱冬梅、上海合锐房地产经纪事务所(以下简称“合锐事务所”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理，依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴祖繁、柴雪芳及其委托代理人柴维炉，被告朱冬梅的委托代理人顾積伟，被告合锐事务所的委托代理人李才兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴祖繁、柴雪芳诉称，两原告收入较低，之前并未想过在上海购房，后经被告合锐事务所电话推销，得知位于上海市昆阳路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)价格较低，且只要首付30%即可购房。两原告看房后决定购买涉案房屋，便于2015年9月2日与被告朱冬梅签订了《上海市房地产买卖合同》，并于当日交付购房定金人民币10,000元(以下币种均为人民币)。2015年9月21日，两原告向被告朱冬梅支付了首付款290,000元。嗣后，原告为办理贷款，将购房资料交予被告合锐事务所。2015年11月15日，原告被银行告知贷款不成，原告遂要求和被告朱冬梅解除房屋买卖合同并要求退还房屋首付款及定金，但遭到被告朱冬梅拒绝。原告认为，原告与被告朱冬梅在购买涉案房屋整个磋商过程中，双方均明知原告需以向银行贷款的方式支付购房款。被告朱冬梅、被告合锐事务所在未告知原告涉案房屋买卖合同具体付款条款的情况下，为达到无偿占有原告首付款的目的，恶意串通，欺骗原告签订了涉案的房屋买卖合同，上述合同当属无效。现两原告基于以上理由，为维护自身合法权益，向法院提起诉讼要求判令：一、两被告返还两原告首付款300,000元；二、两被告赔偿两原告以300,000元为本金，自2015年11月30日开始计算至实际返还钱款之日止，按同期银行贷款基准利率的四倍计算的利息；三、两被告赔偿两原告误工费5,000元；四、两被告赔偿原告房租损失5,000元。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：1、《房地产居间合同》一份，旨在证明居间合同明确约定原告所办理的贷款以银行审批为准，如无法审批，双方不存在违约责任。被告朱冬梅对该证据材料真实性无异议，但认为该合同仅为居间合同，且为被告合锐事务所提供，被告朱冬梅仅仅是签字而已。况且，其与原告间的权利义务应以双方签订的《上海市房地产买卖合同》为准。被告合锐事务所对该证据材料的真实性无异议。2、《上海市房地产买卖合同》一份，旨在证明双方根据居间合同签订了房地产买卖合同。被告朱冬梅对该证据材料的真实性无异议，且认为该份合同为双方真实意思表示，双方在该合同中明确约定若贷款不足原告应当以现金方式补足。被告合锐事务所对该证据材料的真实性无异议，其希望买卖双方继续履行合同。3、《房款收据》二份，旨在证明原告已给付被告朱冬梅购房款300,000元。被告朱冬梅对该证据材料的真实性无异议，但从收据的内容可见原告支付的300,000元中，10,000元为购房定金，290,000元为首付款。被告合锐事务所对该证据材料无异议。4、《承诺》一份，旨在证明被告合锐事务所曾向原告出具了承诺，承诺直到交易成功为止，若有任何交易问题均由被告合锐事务所负责。被告朱冬梅对该证据材料的真实性无法确认，且该证据材料非其出具，与其无涉。被告合锐事务所对该证据材料的真实性无异议，该承诺书确实由其员工出具，主要是为了向两原告表达会将此次交易负责到底，一定办理贷款流程的意思。被告朱冬梅辩称，首先，被告朱冬梅履行合同的过程中，没有违约行为。其次，原告交付的购房款已被其用于购买车辆，目前无法返还给原告。综上，从维护原告自身利益的角度，希望原告继续履行合同。被告朱冬梅为证明其抗辩意见，向本院提交以下证据材料：1、《收款收据》一份，旨在证明被告朱冬梅为购买车辆，向案外人支付了购车订金90,000元；2、《订车明细表》一份，旨在证明被告朱冬梅为购买车辆，需支付首付529,500元；3、《终止合同告知书》一份，旨在证明案外人告知被告朱冬梅，因其后续款项未在约定时间内给付，故扣除了已给付的90,000元定金作为违约金。以上三组证据材料均证明由于原告没有按约履行房屋买卖合同，给被告朱冬梅造成了巨额损失。原告对被告朱冬梅提交的上述证据材料不予认可，其认为这些证据材料与其无关，且按常理首付款应当先存放在被告合锐事务所处，等原告办理了贷款后再一并给付被告朱冬梅。被告合锐事务所对上述证据材料予以认可，并确认被告朱冬梅曾向其陈述了上述事实。被告合锐事务所辩称，原告与被告朱冬梅签订的《房地产居间合同》与《上海市房地产买卖合同》均已成立并生效，故不同意原告全部的诉讼请求。被告合锐事务所为证明其诉讼主张，向本院提供证据材料一份，即微信截屏两页，旨在证明其已经尽力为原告办理贷款手续。原告对该证据材料的真实性无异议，但认为该证据材料发生于本起诉讼之后。被告朱冬梅对该证据材料无异议。本院认为，原告提供的证据材料1-4具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，故本院对原告提供的上述证据材料对本案的证明力予以确认。被告朱冬梅提供的证据材料1-3，在被告朱冬梅仍要求继续履行合同，未提出其他主张的情况下，本院认为上述证据材料与被告朱冬梅的抗辩主张无关联，本院对上述证据材料对本案的证明力不予确认。被告合锐事务所提供的微信截屏具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，故本院对原告提供的上述证据材料对本案的证明力予以确认。根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：原告吴祖繁与原告柴雪芳系夫妻关系。2015年9月2日，原告吴祖繁(买受方)与被告合锐事务所(居间方)签订《房地产居间合同》一份，合同约定：买受方委托居间方居间介绍买受房屋事宜，经居间方推荐现购买的房屋坐落于上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，面积约59.73平方以产证为准。买受方愿意依下列购买条件委托居间方斡旋购买房屋：一、购买总价款，770,000元整，并按如下支付房款：1、买受方签署房屋买卖合同时支付房款300,000元整(含定金)；2、买受方申请银行贷款460,000元整；……4、买受方保留房款10,000元整。待出售方与买受方水电煤交割当日一次性付清。若买受方需申请购房抵押贷款，贷款按银行审核为准，放款时间以银行放款时间为准。因该房屋不满2年，交易中产生的税费由买方承担。房主的净到手价为770,000元整，贷款以银行审批为准，若无法审批，双方不存在违约责任。《房地产居间合同》后附《双方确认书》一份，确认被告朱冬梅(出售方)已于签署本合同时，同意买受方在本合同中所列购买所有条件，接受本合同全部条款。买卖双方同意以上购买条件达成意向，双方订于2015年9月25日前至居间方处签订正式房地产买卖合同。双方确认书由被告朱冬梅与原告吴祖繁签字。同日，原告给付被告朱冬梅定金10,000元。2015年9月21日，原告吴祖繁、柴雪芳(买受人、乙方)与被告朱冬梅(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，双方约定甲方以售价770,000元将位于上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室的房屋(建筑面积为59.73平方米)转让给乙方。乙方按如下方式支付转让款：1、2015年9月2日乙方支付甲方定金10,000元整；2、2015年9月21日乙方支付甲方房款290,000元整；3、乙方申请银行贷款460,000元整，由银行划入甲方指定账户，若贷款不足，乙方以现金补足；4、乙方保留尾款10,000元整。合同就其他权利义务作了相关约定。签订合同后，原告给付被告朱冬梅首付款290,000元。同日，被告合锐事务所向原告出具《承诺》一份，上载：本店承诺涉案房屋所有的交易事项，直到交易成功，有任何交易问题(办理一切手续)由合锐地产昆阳店承担责任。在该《承诺》下方由被告合锐事务所员工李路签名，并注明“客户一切材料已齐全”的字样。后被告合锐事务所依据承诺为原告向银行申请抵押贷款。2015年11月18日，原告被银行告知其无法通过抵押贷款的审批手续。现原告以诉称理由本院提起诉讼。本院认为，原告与被告朱冬梅《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点是原告是否可以基于以下两点理由要求被告朱冬梅返还购房款：一是原告、被告朱冬梅与被告合锐事务所签订的《房地产居间合同》明确约定贷款以银行审批为准，若无法审批，双方不存在违约责任若无法审批，双方不存在违约责任。二是被告朱冬梅与被告合锐事务所恶意串通，未告知原告注意涉案房屋买卖合同的付款条款，其行为显属欺诈，房屋买卖合同当属无效。本院认为，一、本院注意到双方签订的居间合同与买卖合同在贷款责任的表述上确实有所不同，但基于后合同优于前合同的原则，买卖双方意思表示应以签订在后的买卖合同所表述的意思为准。二、两原告作为有完全民事行为能力的签约主体，理应清楚在合同文本上签署名字的法律意义，理应在签署合同文本前对合同文本中的文字表述内容主动地进行审核。若诚如两原告所述其在签订买卖合同前未能认真审核买卖合同的内容，那么此行为亦系对其自身权利的无视与放弃，两原告不能以此为由拒绝履行买卖合同。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的条件，即合同在一方以欺诈方式订立，损害国家利益以及合同存在恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的情况下为无效。本案中，双方签订的房屋买卖合同并未损害国家、集体、不特定第三人的利益，合同不符合上述法定无效情形。四，原告提供的证据亦无法证明两被告间存在恶意串通及欺诈行为。基于以上四点分析意见，本院认为，原告提出的两点主张理由不成立。综上，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该条规定的是合同神圣及合同严守原则。所谓合同神圣，即合同应当是严肃的事情，各当事人应当认真对待，不能视为儿戏；所谓合同严守，即言而有信，要严格按照合同的约定办事。一份有效合同，除非有法定的撤销或解除事由，或者由合同双方当事人约定变更解除，原则上不允许擅自变更或解除。合同一旦成立，双方当事人应尽自身努力完成合同义务，以维护合同的严肃性。就本案而言，根据涉案房屋买卖合同明确约定，原告除首付款外，余款则由原告向银行申请贷款，若贷款不足，原告当以现金补足。从上述约定来看，涉案房屋的买卖双方已明确了原告付款的方式，即在银行贷款无法通过审批时，原告当以现金方式继续履行给付被告朱冬梅房款的义务。现原告以无法办理银行贷款为由要求被告朱冬梅返还房屋首付款及赔偿损失等诉讼请求，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(一)(二)项、第五十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴祖繁、柴雪芳的诉讼请求。案件受理费人民币5,950元，减半收取计人民币2,975元，由原告吴祖繁、柴雪芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林霞二〇一六年三月二十四日书记员  张辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……第五十四条第二款一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。