海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终50号上诉人（原审被告）三亚美丽春天物业管理有限公司（原三亚美丽春天酒店物业管理有限公司）,住所地海南省三亚市三亚湾度假区凤凰大道美丽春天温泉度假酒店4#楼7楼。法定代表人黄惠映，该公司总经理。委托代理人陈正伟，海南唐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告)高元顺。原审被告海南衍宏实业投资有限公司,住所地海南省海口市大同路26号万国大都会。法定代表人庄建新，该公司总经理。原审被告海南衍宏实业投资有限公司三亚分公司,住所地海南省三亚市河东路山水云天大厦十六楼。负责人庄建川，该公司经理。上述二原审被告的共同委托代理人陈正伟，海南唐海律师事务所律师。上诉人三亚美丽春天物业管理有限公司（简称美丽春天公司）因与被上诉人高元顺、原审被告海南衍宏实业投资有限公司（简称衍宏公司）、原审被告海南衍宏实业投资有限公司三亚分公司（简称衍宏三亚分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2015)城民二初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人美丽春天公司、原审被告衍宏公司、衍宏三亚分公司的共同委托代理人陈正伟、被上诉人高元顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高元顺一审诉称：2009年11月27日，高元顺依据衍宏公司广告介绍“年收益8%每年免费入住30天，美丽春天投资方式”与衍宏公司签订《商品房买卖合同》，合同约定高元顺购买该公司开发的“三亚美丽春天”五栋听浪阁101商品房。作为签订合同的附加条件，按照衍宏公司的要求，高元顺同时与美丽春天公司签订《委托经营管理合同》。同时在衍宏公司指定委托经营合同酒店交付给衍宏三亚分公司五万元定金，高元顺与衍宏三亚分公司同时签订《预定书》。双方达成共识，一次性交付购房款507037元。根据《委托经营管理合同》第二条第1款第3项约定，由总房款扣除三年回报租金121689元（507037元×3×8%），高元顺实付购房款385348元，同时交付办理《土地房屋权证》费用9921元，合计395269元。根据《委托经营管理合同》，美丽春天公司自2012年11月27日至2014年11月27日应支付给高元顺租金81125.92元（507037元×8%×2年），美丽春天公司仅于2014年1月22日付给高元顺14110.43元，至今尚欠高元顺67015.49元。因美丽春天公司拖欠租金收益，美丽春天公司还应按中国人民银行基准利率向高元顺支付利息3509.37元。由于美丽春天公司、衍宏公司、衍宏三亚分公司均属于衍宏集团旗下公司，高元顺与衍宏公司签订《商品房买卖合同》后，按衍宏公司要求与美丽春天公司签订《委托经营管理合同》，衍宏三亚分公司亦在《商品房买卖合同》盖章，美丽春天公司、衍宏公司、衍宏三亚分公司相互关联应互负连带责任。综上，高元顺向法院起诉，请求判令美丽春天公司支付高元顺2012年11月27日至2014年11月26日房屋租金67015.49元及利息3509.37元，衍宏公司、衍宏三亚分公司承担连带责任。衍宏公司、美丽春天公司、衍宏三亚分公司一审共同辩称：一、衍宏公司、衍宏三亚分公司不应成为本案的被告，《委托经营管理合同》是由美丽春天公司与高元顺签订，履行该合同向高元顺支付租金收益的是美丽春天公司，并不是衍宏公司、衍宏三亚分公司；二、高元顺主张的租金收益还未将其应缴纳的税费予以扣除，本案的听浪阁101房应缴税费为5286.88元/年，故应当将其从租金收益中予以扣除；三、高元顺主张的2012年11月27日至2013年11月27日期间的租金收益已经超过两年诉讼时效，应不予支持；四、高元顺主张利息没有依据，因为《委托经营管理合同》对利息未进行约定，美丽春天公司不应当支付利息。美丽春天公司一审反诉称：2009年11月27日，美丽春天公司与高元顺签订《委托经营管理合同》，约定由美丽春天公司经营高元顺所有的三亚美丽春天酒店公寓听浪阁101号房，经营期限为2009年11月27日至2021年11月26日，合同第八条约定：在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。该条约定赋予双方在提前一个月通知对方后有单方解除合同的权利，由于美丽春天公司连年亏损，已无力经营美丽春天酒店，现提起反诉，请求法院判决解除高元顺与美丽春天公司签订的《委托经营管理合同》。高元顺一审反诉辩称：《委托经营管理合同》可以解除，但是应该在美丽春天公司向高元顺支付租金、利息等损失后，双方再协商解除。高元顺并未接到美丽春天公司关于解除合同的电话，只是在2015年1月27日看到美丽春天公司在电梯口贴的解除合同的通知。一审法院查明：2009年11月26日，高元顺与衍宏三亚分公司签订《〈衍宏·三亚春天〉预定书》，预定购买衍宏公司开发的“三亚春天”项目听浪阁101房，并支付定金50000元。2009年11月27日，高元顺与衍宏公司签订《商品房买卖合同》，约定衍宏公司将位于三亚市天涯区凤凰机场出口南侧的三亚春天听浪阁第五幢101号房出售给高元顺。同日，高元顺与美丽春天公司签订《委托经营管理合同》，将上述房屋委托给该公司实行酒店式经营管理，委托期限为12年，从2009年11月27日起至2021年11月26日止。委托期限内，美丽春天公司每年按高元顺实际支付购房款的6%或8%（前6年度按8%计，后6年度按6%计）支付租金，每满一年后的一个月内汇入高元顺指定的账户。其中，高元顺前三年（2009年11月27日至2012年11月26日日）的回报款由高元顺应缴纳的总房款中予以扣除24%，具体约定以《补充协议》为准。同时，《委托经营管理合同》还约定高元顺按国家税法的规定承担委托经营所得的相关税费，美丽春天公司经营自负盈亏，依法纳税；合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。签约后，高元顺实际支付购房款507037元，并将涉诉房屋交给美丽春天公司进行经营管理。合同履行过程中，美丽春天公司于2014年1月22日向高元顺的账户转账支付租金14110.43元。庭审中，美丽春天公司对已支付给高元顺租金的数额没有异议，但认为应扣除由高元顺承担的房产税、合同印花税、土地使用税、个人所得税，高元顺对此有异议，认为其应承担的税费为5%营业税和1.5%个人所得税。另外，美丽春天公司主张在2014年6月份给高元顺打电话要求解除《委托经营管理合同》，高元顺否认接到电话，但承认2015年1月27日在电梯口看到美丽春天公司张贴的解除合同通知书。另查明，衍宏三亚分公司系衍宏公司的分公司，在衍宏公司开发的“三亚春天”商品房项目中，衍宏三亚分公司作为衍宏公司的委托代理机构与购房业主签订《预定书》并代为收取定金。一审法院认为:高元顺与美丽春天公司签订的《委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行合同。高元顺已将涉诉房屋交给美丽春天公司经营管理，美丽春天公司应当按照合同约定的时间向高元顺支付租金。根据合同约定，美丽春天公司在委托期限内的前六年每年应按高元顺实际支付购房款的8%支付租金。高元顺实际支付的购房款为507037元，美丽春天公司应支付的租金为40562.96元。美丽春天公司主张包括房产税、合同印花税、土地使用税、个人所得税在内的税费应由高元顺承担，并从租金中予以扣除。但从《委托经营管理合同》的内容来看，合同第五（一）5条仅约定高元顺承担委托经营所得的相关税费，并未明确约定上述税费应由高元顺承担，且本案中美丽春天公司亦未提供证据证明已代高元顺缴纳了上述税费，故其主张缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予采纳。参照《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》的规定，酒店产权式业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，业主按照约定取得的租金收入，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税，故高元顺应承担的税费为营业税及个人所得税。庭审中高元顺亦认可并愿意扣减上述两种税费，一审法院予以采纳。故扣除应由高元顺承担的营业税及个人所得税，美丽春天公司每年应向高元顺支付租金37926.37元[40562.96元-40562.96元×（5%+1.5%）]，故2012年11月27日至2014年11月26日美丽春天公司应向高元顺支付租金75852.74元（37926.37元×2年），美丽春天公司仅支付租金14110.43元，尚欠租金61742.31元，故美丽春天公司应向高元顺支付所欠的租金61742.31元。根据合同约定，美丽春天公司应每满一年后的一个月内向高元顺支付上一年度的租金。故2012年11月27日至2013年11月26日的租金美丽春天公司应于2013年12月26日前支付，2013年11月27日至2014年11月26日的租金美丽春天公司应于2014年12月26日前支付，美丽春天公司仅于2014年1月22日支付14110.43元，已逾期付款，高元顺要求美丽春天公司支付逾期付款利息损失有事实根据和法律依据，应予支持。美丽春天公司应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率分段向高元顺支付利息，具体为：以37926.37元为本金，自2013年12月26日起算至2014年1月22日；以23815.94元为本金，自2014年1月23日计算至2014年12月26日；以61742.31元为本金，自2014年12月27日计算至判决确定的给付之日止。美丽春天公司抗辩高元顺主张2012年11月27日至2013年11月27日期间的租金收益已经超过两年诉讼时效，但美丽春天公司曾于2014年1月22日向高元顺支付过部分租金，因此诉讼时效应当重新起算，高元顺起诉时并未超过两年的诉讼时效，故美丽春天公司的抗辩主张与事实不符，一审法院不予采纳。另，衍宏公司只是涉案房屋的开发商，衍宏三亚分公司作为衍宏公司的分公司，仅是代表衍宏公司与高元顺签订预订书并收取购房定金，衍宏公司与衍宏三亚分公司并未对高元顺的房屋进行经营管理，高元顺请求衍宏公司与衍宏三亚分公司对拖欠的租金承担连带责任没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。关于美丽春天公司反诉请求解除与高元顺签订的《委托经营管理合同》，因合同约定如一方确需提前解除合同，需提前一个月书面通知对方，本案中，高元顺认可于2015年1月27日看到美丽春天公司的解除合同通知书，故一审法院认定双方的《委托经营管理合同》已于2015年2月27日解除。本案中双方并未主张合同解除造成的损失，法院不予处理，如确有损失双方可另案提起主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、确认高元顺与美丽春天公司《委托经营管理合同》已于2015年2月27日解除；二、美丽春天公司应于判决生效之日起十日内向高元顺支付拖欠的租金61742.31元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，以37926.37元为本金，自2013年12月26日起算至2014年1月22日；以23815.94元为本金，自2014年1月23日计算至2014年12月26日；以61742.31元为本金，自2014年12月27日计算至判决确定的给付之日止。）；三、驳回高元顺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1562元（高元顺已预交），由美丽春天公司负担。反诉案件受理费2551元（美丽春天公司已预交），由高元顺负担。上诉人美丽春天公司不服一审判决上诉称：1.原审判决将分红日期计算至2014年11月26日错误。实际上，在2013年12月31日，美丽春天公司经营的酒店就因大部分业主收回委托经营权将房屋收回而造成酒店无法营业。因此租金计算截止日期应为2013年12月31日；2.原审判决从2013年12月26日起按银行贷款利率计算利息错误。美丽春天公司认为，应从高元顺起诉之日计算利息，利率按银行存款利息计算。综上,请求撤销原审判决第一、二项，改判美丽春天公司向高元顺支付未付的租金37926.37元。高元顺辩称：高元顺尊重一审判决，亦没有上诉，希望按照一审判决书执行。针对美丽春天公司的上诉，衍宏公司、衍宏三亚分公司共同辩称：同意美丽春天公司的上诉意见。经审理查明：原审判决查明的事实属实，予以确认。另查明，1.经三亚市工商行政管理局的核准，“三亚美丽春天酒店物业管理有限公司”的名称于2015年10月29日变更为“三亚美丽春天物业管理有限公司”。2.一审判决书将“高元顺”的姓名误写为“高原顺”，应予纠正。另查明事实有经质证的《核准变更登记通知书》、《企业机读档案变更登记资料》及高元顺的身份证、户口本、当事人陈述为证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定:“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”、第四百零四条规定:“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”和第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬……”，在委托合同中，受托人处理委托事务所取得的财产归委托人所有，委托人应向受托人支付报酬。本案中，《委托经营管理合同》虽然约定高元顺将美丽春天酒店的房屋委托给美丽春天公司实行酒店式管理，但同时约定美丽春天公司在经营过程中自负盈亏，并定期定额向高元顺支付租金，即受托人美丽春天公司处理委托事务所取得的财产并不归高元顺所有，高元顺也不向美丽春天公司支付报酬，相反美丽春天公司定期定额支付租金。故《委托经营管理合同》名为“委托经营”，其实质是高元顺将涉案房屋作为租赁物交付美丽春天公司使用、收益，美丽春天公司支付租金的房屋租赁合同。原审判决将本案的案由定性为委托合同纠纷不当，应予以纠正。双方当事人对原审判决认定的美丽春天公司每年应向高元顺支付的税后租金数额37926.37元、尚欠租金61742.31元（截至2014年11月26日止）的事实无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：一、一审法院认定涉案双方当事人签订的《委托经营管理合同》于2015年2月27日解除是否正确；二、房屋租金应该计算至何时以及利息如何计算的问题。一、一审时，美丽春天公司于2015年1月25日向原审法院提起反诉，请求判决解除《委托经营管理合同》，可视为美丽春天公司此时向高元顺主张解除合同。因本案正在审理当中，且高元顺对美丽春天公司的反诉请求有异议，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，美丽春天公司主张解除合同的效力有待法院的判决确认。同理，即使高元顺于2015年1月27日看到了美丽春天公司在小区张贴的解除合同通知书，该通知书也不发生法律效力。美丽春天公司原审反诉主张解除合同，原审判决却判决确认美丽春天公司与高元顺签订的《委托经营管理合同》已于2015年2月27日解除,系判非所诉，应予以纠正。美丽春天公司于2015年10月29日变更工商登记，将客房、餐饮等酒店经营业务从其经营范围中剔除。美丽春天公司行使合同解除权符合《委托经营管理合同》第八条关于“在本合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方”约定的情形，美丽春天公司反诉请求解除《委托经营管理合同》符合当事人的合同约定和法律规定，本院予以支持。二、美丽春天公司主张，在2013年12月31日，美丽春天公司经营的酒店就因大部分业主收回委托经营权将房屋收回而造成酒店无法营业。因此租金计算截止日期应为2013年12月31日。但美丽春天公司于2014年1月22日向高元顺的账户转账支付过一笔14110.43元的租金，证明其在2014年1月22日仍在履行合同，且其未提交充分的证据证明酒店到2013年12月31日无法经营且双方已经于2013年12月31日解除《委托经营管理合同》。故美丽春天公司的该项主张，本院不予采纳。美丽春天公司主张，原审判决从2013年12月26日起按银行贷款利率计算利息错误，其认为应从高元顺起诉之日计算利息，利率按银行存款利息计算。按照《委托经营管理合同》的约定，租金的起算时间应为2012年11月27日开始，当年的租金在下一年度后的一个月内支付，即美丽春天公司应在2013年12月26日前支付第一笔租金，而美丽春天公司未按照约定如期支付租金，故一审法院认定从2013年12月26日起计算利息正确。另，高元顺主张的利息计算方式并未违反国家法律、法规的相关规定，美丽春天公司主张按照存款利息计算本案租金利息的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，美丽春天公司的上诉主张于法无据，不予支持。但一审判决认定事实部分不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第106号民事判决第二、三项；二、变更三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第106号民事判决第一项“确认原告（反诉被告）高元顺与被告（反诉原告）三亚美丽春天酒店物业管理有限公司《委托经营管理合同》已于2015年2月27日解除”为“解除上诉人三亚美丽春天物业管理有限公司与被上诉人高元顺于2009年11月27日签订的《委托经营管理合同》”。案件一审本诉受理费1562元（高元顺已预交），由三亚美丽春天酒店物业管理有限公司负担；案件一审反诉案件受理费2551元（三亚美丽春天酒店物业管理有限公司已预交），由高元顺负担。二审案件受理费1343.56元，由美丽春天公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 宁审判员 扆成塘审判员 李宝鹏二〇一六年三月十日书记员 何 莹附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……