上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3612号上诉人（原审被告）上海浦大电器有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇工业区24号地块。法定代表人黄浦，总经理。委托代理人欧阳俊，浙江海昌（乐清）律师事务所律师。委托代理人陈秀微，浙江海昌（乐清）律师事务所律师。上诉人（原审被告）黄浦，男，1971年7月11日生，汉族，户籍地浙江省乐清市成镇宋湖村。被上诉人（原审原告）刘丹，女，1970年3月5日生，汉族，住上海市浦东新区牡丹路418弄22号601室。委托代理人王学弘，上海宇弘勤律师事务所律师。委托代理人杨光育，上海宇弘勤律师事务所律师。上诉人上海浦大电器有限公司（以下简称浦大公司）、黄浦因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第26382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2014年1月26日，刘丹与浦大公司签订《补充协议》，约定：鉴于春节前时间紧，黄浦（浦大公司法定代表人）急需资金，为此双方签订补充协议；2014年1月27日双方先签订厂房式办公楼转让合同，浦大公司土地权证质押给刘丹，刘丹首付100万元作为意向金，春节后两周内双方正式签订合同，如最终不能达成协议未能签署合同，黄浦应于2014年2月28日前归还意向金，逾期归还，黄浦应向刘丹支付意向金每日1%违约金。该补充协议上加盖有浦大公司的公章，也有黄浦的签字。同日，刘丹与浦大公司还签订《厂房式办公楼转让合同》，约定：浦大公司名下坐落于浦东新区新场镇36街坊28／42丘土地，持有完全权属的土地权证（沪房地浦字2013第239003号），现正在建六幢厂房式办公楼，浦大公司为自身建设需求，将其中预计面积约为2，426平方米近新瀚路第二幢（花园前）5号办公楼，共四层，单价5千元／平方米，合计1，200万元的总价提前转让给刘丹，为保障刘丹在5号办公楼尚未建造完工领取独立的产权证之前，双方达成本合同以及相关的股权转让、借款协议，以达到双方通力协助，共同完成该地块的厂房式办公楼的建设；双方确认5号办公楼的总价为1，200万元，此价格包含办理刘丹产证的相关税费，刘丹分为四期投给浦大公司，办理土地证他项抵押当日内，刘丹支付首期房款600万元整；该地块的办公楼均预计于2014年10月31日结构封顶时，刘丹支付第二期房款100万元；该地块的验收完成整个厂房的大产证办出后，刘丹支付第三期房款300万元；浦大公司办出该幢办公楼以刘丹的名义或者刘丹指定者的名义的产权证预计于2015年12月31日，刘丹支付尾款200万元；如浦大公司延期3个月无法办出刘丹产证，浦大公司应承担支付刘丹一倍购房款的违约金等。上述协议签订当日，刘丹向黄浦的个人账户转账100万元，并备注为：“意向金”。此后，浦大公司分别于2014年5月16日、11月17日、12月24日分别向刘丹账户归还50万元、40万元和10万元。2015年6月19日，刘丹曾起诉浦大公司和黄浦，要求浦大公司和黄浦返还意向金60万元。后刘丹撤诉。2015年7月20日，刘丹向原审法院提起本案诉讼，要求判令浦大公司、黄浦支付违约金30万元。原审审理中，刘丹确认与浦大公司、黄浦于2014年5月16日经协商一致，解除了双方签订的《厂房式办公楼转让合同》，但认为系由于系争房屋无法办出小产证，才解除合同的。另外，《补充协议》约定的“春节后两周内双方正式签订合同”指的是签订房产交易中心正式的买卖交易合同的格式合同，并非指《厂房式办公楼转让合同》。原审另查明，2013年11月至2015年5月，刘丹与黄浦多次有短信来往。其中，2014年4月1日，刘丹向黄浦发出的短信显示：“没大问题吧，你厂房小产证不能办理，那意向金要尽快还我们，这周打回来可否？”原审法院认为，刘丹与浦大公司签订的《补充协议》和《厂房式办公楼转让合同20140126-1》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《补充协议》所显示的内容，双方于2014年1月27日先签订《厂房式办公楼转让合同》，而实际双方于签订《补充协议》当日即签订了上述转让合同，同时《补充协议》还约定“春节后两周内双方正式签订合同”，由此可见，“正式合同”并非就是指《厂房式办公楼转让合同》，应理解为刘丹主张的房产交易中心的格式合同文本。现实际双方并未在春节后的两周内签订正式合同，无论是何种原因导致未签订正式合同，未签订正式合同的事实是客观存在的，那么按照《补充协议》的约定，黄浦应当在2014年2月28日之前归还意向金，除非双方对此有特别的约定。现黄浦违反了上述约定，应当按约承担相应的违约责任。即使双方已经确认实际于2014年5月16日解除了双方签订的合同，也不影响合同中结算和清理条款的效力。现刘丹认为双方约定的违约金过高，故已经自愿作出了调整，但浦大公司、黄浦仍认为刘丹主张的违约金过高，对此，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故原审法院酌定判定违约金为12万元。至于浦大公司、黄浦认为在双方于2014年5月16日口头达成解除合同之时，浦大公司、黄浦向刘丹出具了剩余50万元的借条，对此，刘丹不予认可，也无证据证明，法院不予采信。至于黄浦认为其不应承担责任，对此，因签订《补充协议》的主体为浦大公司，同时黄浦作为法定代表人进行了签字，但协议中同时明确黄浦急需资金，并明确归还意向金的主体也是黄浦，故刘丹要求浦大公司、黄浦共同承担责任，有事实依据，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条的规定，原审法院于2015年10月15日作出判决：被告上海浦大电器有限公司与被告黄浦于判决生效之日起十日内支付原告刘丹违约金12万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，800元，减半收取2，900元，保全费2，020元，两项合计4，920元。刘丹负担2，630元，上海浦大电器有限公司和黄浦负担2，290元。原审判决后，浦大公司、黄浦均不服，上诉至本院称，原审认定事实错误：原审认定《补充协议》中提及的正式合同并非就是指《厂房式办公楼转让合同》，应理解为刘丹主张的房产交易中心的格式合同文本，原审的该认定明显错误。本案双方交易的是厂房，而非商品房，所谓的适合本案的房产交易中心的格式合同根本不存在。原审在双方签署了正式的《厂房式办公楼转让合同》后，认为当事人还应签署正式合同，于法无据。刘丹与黄浦在多次的短信往来中也均未提及再签署正式合同的内容，相反在刘丹最后要求返还意向金的短信记录中，提出的原因是认为房产不能办理小产权证，由此可见，在双方的意识中，已经签署的《厂房式办公楼转让合同》就是一份正式的合同。因此，浦大公司、黄浦要求撤销原审判决，改判驳回刘丹的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由刘丹承担。被上诉人刘丹辩称，双方签订的《补充协议》中对《厂房式办公楼转让合同》的性质有着明确的约定，双方在《补充协议》同日签订的《厂房式办公楼转让合同》是预约合同，并非正式合同，签订正式合同的时间是春节后两周。由于工业用地变更首先要征得土地管理部门的同意，而双方签订正式合同的法律障碍也没有排除，故无法签约。浦大公司、黄浦后未及时返回意向金，应当承担违约责任，不同意浦大公司、黄浦的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，浦大公司在与刘丹所签的《补充协议》中约定2014年1月27日双方先签订《厂房式办公楼转让合同》的编号为“20140126-1”，双方同日签订的《厂房式办公楼转让合同》的编号也为“20140126-1”。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。浦大公司与刘丹签订的《补充协议》约定，鉴于春节前时间紧，黄浦急需资金，为此双方签订补充协议；2014年1月27日双方先签订厂房式办公楼转让合同，浦大公司土地权证质押给刘丹，刘丹首付100万元作为意向金，春节后两周内双方正式签订合同。从上述约定的内容可知，春节后两周内双方正式签订的合同与2014年1月27日双方先签订的《厂房式办公楼转让合同》是在签订时间及性质上均有区别的合同，《补充协议》中约定2014年1月27日双方先签订《厂房式办公楼转让合同》的编号为“20140126-1”，双方实际于2014年1月26日签订的《厂房式办公楼转让合同》的编号就是“20140126-1”，故浦大公司、黄浦上诉认为双方1月26日所签的编号为20140126-1的《厂房式办公楼转让合同》就是正式合同，与《补充协议》及《厂房式办公楼转让合同》载明的内容不符，浦大公司、黄浦又未提供其他充分证据推翻前述《补充协议》、《厂房式办公楼转让合同》载明的相关内容。据此，浦大公司、黄浦上诉称双方已经签署的《厂房式办公楼转让合同》就是一份正式的合同的说法，本院难以采信。鉴于浦大公司、刘丹在《补充协议》中约定了双方春节后两周内双方正式签订合同（至于该合同是否为房产交易中心的格式合同，并非本案的定案关键），而实际双方在《补充协议》签署后并未正式签订合同，故浦大公司、黄浦应当及时返回刘丹支付的意向金，浦大公司、黄浦迟延返回意向金，应当承担约定的违约责任。因此，原审在确认双方已经解除了所签的《补充协议》、《厂房式办公楼转让合同》的基础上，根据刘丹的诉请，结合浦大公司、黄浦的抗辩及法律、司法解释的规定，对刘丹主张的迟延返回意向金的违约金酌定为12万元，数额在合理范围之内，本院予以确认。上诉人浦大公司、黄浦的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决并无不当之处，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，700元，由上诉人上海浦大电器有限公司和上诉人黄浦共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一六年三月四日书 记 员  李 菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……