上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初3157��一、被告上海安伴电子有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连市甘井子区虹港路宏途装饰材料商行工程款人民币26,500元。二、驳回原告大连市甘井子区虹港路宏途装饰材料商行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,150元，减半收取计人民币575元，由原告大连市甘井子区虹港路宏途装饰材料商行负担人民币343元，被告上海安伴电子有限公司负担人民币232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。原告宋文彤，男，1969年10月29日生，汉族，户籍地陕西省宝鸡市渭滨区峪泉路烽火新村11号楼5单元1楼西户。原告��维娜，女，1982年10月9日生，汉族，户籍地陕西省西安市阎良区延安路6号。上列二原告共同委托代理人周双虎，上海顺盈律师事务所律师。被告上海悦昌置业有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区滨海大道西侧10幢66号。法定代表人蒋元昌，董事长。委托代理人王翠，上海悦昌置业有限公司员工。原告宋文彤、任维娜诉被告上海悦昌置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告宋文彤及二原告共同委托代理人周双虎、被告委托代理人王翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋文彤、任维娜诉称，原告与被告于2014年2月28日签订了《上海市商品房预售合同》（下称“预售合同”），约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发的位于上海市奉贤区海马路2155弄嘉业海悦苑6号402���的商品房一套（下称“涉案房屋”），总房价人民币695,000元（以下币种同），付款方式为分期付款。该预售合同第十一条约定被告应于2015年5月31日前将房屋交付给原告，如延期交房的，按照预售合同第十二条约定，按已支付房价款的日万分之0.5计算违约金。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，而被告至2015年12月19日才交付涉案房屋。被告延期交房使得原告在承担高额贷款利息的同时，原告为了解决住房问题，不得不支付高额房租，被告延期交房给原告造成的损失远非约定的违约金所能弥补，预售合同中约定的房价款日万分之0.5的违约金比例明显过低，故原告请求法院依据上海房屋租金平均水平及银行同期贷款利息调高违约金。被告在2015年12月19日交房时，要求原告签署了开放商进户清单，该清单为被告提前印制，附加格式条款并非原、被告双方协商达成��该格式条款并非原告本意，因为如果原告不签字被告不办理交房手续，所以原告为了能够收房才签字，其他一些业主因为拒签至今未能收房。故原告起诉至法院，要求判令：1、被告支付原告以房价款人民币695,000元为本金自2015年5月31日至2015年12月19日按日万分之2计算的违约金；2、判令原告在收房时被告要求原告签署的开放商进户清单中，其附加格式条款中对被告不利的条款无效；3、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告提出因被告延期交房，双方于2015年10月18日签署了补充协议，该协议中第2、3、6条属于格式条款，故增加诉讼请求，要求确认补充协议中第2、3、6条无效。原告对其诉称提交并当庭出示了下列证据：1、《上海市商品房预售合同》复印件一份，证明原告与被告签订了商品房预售合同，购买了涉案房屋，合同第十一条明确约定了被告交付房屋的时间，���十二条中约定了被告延期履行需支付违约金的计算比例为已支付房款日万分之0.5的事实。2、住房公积金个人购房担保借款合同一份，证明原告为购买涉案房屋以公积金贷款方式支付房款，该借款合同签署时间为2014年3月24日，确定的年利率为4.5%，原告因贷款付出的利息远高于双方在预售合同中约定的被告延期交房日万分之5的违约金的事实。3、补充协议及开发商进户费用清单，证明被告利用格式条款减轻自己的责任，且在签署时，被告对格式条款没有尽到说明和提示责任的事实。被告上海悦昌置业有限公司辩称，原告和被告签订了预售合同，约定原告向被告购买涉案房屋，原告依约支付了房屋价款，对因为没有按照预售合同约定的交房时间产生的违约金，被告只同意按照总价款的日万分之0.5计算，时间为2015年6月1日至2015年12月13日。理由是：1、预售合同的签订���是双方自愿的，不存在强买强卖，该合同是按政府的合同范本提供的，并不是被告自拟的，也不存在格式合同条款属不公平的情形；2、被告交房的时间是经过工作人员测算的，作为开放商的被告也希望如期交房，且一直在积极沟通和推进中，努力地办手续；3、延期交房的确给原告造成了一定程度的不便，但原告购买的是期房，期房的交房日期是有风险的，这是原告所应预知的风险。另，双方签署补充协议的背景是，在业主持续投诉的情况下，奉贤区海湾管委会帮助原、被告双方协调，达成了一份协议，重新约定了被告交房的时间为2015年12月31日，如果届时被告不交房，则从2016年1月1日起，需支付原告日万分之5的违约金，高出预售合同中约定的十倍。补充协议是双方自愿签署的，是原告真实意思的表示，原告对协议的内容应该非常清楚的，故依法应属有效的补充协议。进户清单上的内容也是原告确认过的，也应该是有效的。且2015年11月4日，被告已经通过银行转账的形式支付了原告2015年9月30日前的违约金。故被告同意支付原告已经确认过的违约金2,572元，不同意原告其他诉请。被告对其辩称，提交并当庭出示了下列证据：1、《上海市新建住宅交付使用许可证》，证明被告于2015年12月11日取得了许可，符合交房条件的事实。2、上海邮政微机专用单册及同一批其他业主挂号信退件，证明被告于2015年12月8日通过邮寄挂号信的方式向原告送达了办理交房手续通知，通知的地址是原告向被告提供的地址，被告已经履行了通知交房的义务的事实。3、银行付款凭证，证明被告已经按照预售合同、补充协议的约定履行了支付交房和支付违约金的义务，双方应该按照合同约定继续履行各自义务的事实。经当庭质证，被告对原告提供证据1的真��性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议；对证据3的真实性、关联性无异议，但不认可证明的内容，认为双方是自愿签署的，而且原告已经收到过部分违约金了，如果原告不是自愿签的，不会提供账户给被告收违约金的。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为被告是恶意拖延；对证据2的真实性无异议，但认为该入户通知并非是有效的通知，因为通知上并没有被告的签章或负责人签字。对证据3的真实性无异议，对关联性有异议。结合原、被告的质证意见，本院对原告提供的证据1、3的真实性和关联性予以确认，对被告提供的证据1、2、3的真实性和关联性予以确认，并作为本案的定案依据。基于上述认定的证据及当事人陈述，本院确认如下法律事实：原告宋文彤、任维娜（乙方）与被告上海悦昌置业有限公司（甲方）��2014年2月28日签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的涉案房屋，总价款为695,000元，付款方式为分期付款。该预售合同第十一条约定甲方应于2015年5月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；并在第十二条约定，如果甲方未依约交付房屋，则“按乙方已支付房价款的日万分之0.5计算违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”。第十三条约定，“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙”。后原告依约履行了支付房款的义务。因被告未按预售合同的约定于2015年5月31日交房，原告（乙方）与被告（甲方）双方于2015年10月18日就购买涉案房屋达成补���协议，第1条约定，“甲方承诺2015年12月31日为最后交房日期，除不可抗力外。如届时不能如期交房，则延期交房违约金自2016年1月1日起按照总房款以每日万分之五计算。违约金按月结算，次月15日前支付。”第2条约定，“2015年9月30日之前未支付的违约金，在2015年10月30日前按预售合同的约定进行结算支付。有补充约定的按补充约定进行结算支付。”第3条约定，“2015年10月1日至2015年12月31日期间的违约金，在2016年1月15日前按预售合同约定进行结算支付。有补充约定的按补充约定进行结算支付。”第6条约定，“乙方签署本补充协议后，不得再以甲方延期交房为由，向甲方提出退房及其他任何因逾期交房导致的相关赔偿主张；如乙方发生退房或另行再主张延期交房索赔事项的，则应退还甲方已支付的上述违约金。”2015年11月4日，被告按照合同约定通过银行转账的形式���付原告2015年9月30日之前的违约金4,240元。2015年12月8日被告通过邮局邮递挂号信的方式向双方所签订的预售合同上载明的原告的地址送达《入户通知》，载明被告“从2015年12月14日起正式交房，现将有关事项通知您：请您接到本通知后于2015年12月20日前至我司指定的交房地点办理入户手续。……”。审理中，原告自认其于2015年12月15日收到被告于邮寄的入户通知。被告于2015年12月11日取得由上海市奉贤区租房保障和房屋管理局就项目海马路2155弄嘉业海悦苑所发的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2015年12月19日原告会同被告办理涉案房屋交房手续，当日原告在开放商近乎费用清单上签字，该清单上“延期交房违约金”一栏金额为2,572元，且另载明：“以上产权人不得再以延期交房、预告登记延期、产证办理延期等向上海悦昌置业有限公司提出其他任何赔偿主张。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告依约向被告支付了购房款，被告未按预售合同约定的时间2015年5月31日前向原告交房，应承担迟延履行义务的违约责任。原、被告双方于2015年10月18日就购买涉案房屋签署了补充协议，该补充协议第1条和第2、3、6条是对交房时间和延期交房违约金的约定。关于该约定效力，原告认为被告没有使用加粗字体等方式提醒，致使原告在不完全了解补充协议内容的情况下签字，故对该格式条款，应认定无效。被告认为，补充协议是双方协商所签，不存在格式条款的情形，应为有效。本院认为，根据法律的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，双方所签署的补充协议是双方对预售合同的变更，应是双方真实意思的表示，对双方具有约束力。其中，第1条和第2、3、6条作为补充协议的条款，应整体理解，且第2、3、6条并没有免除被告责任，加重原告责任，或是排除原告主要权利，故本院认为该补充协议中第2、3、6条应为有效条款。关于被告以预售合同的约定支付原告违约金是否过低。原告认为，被告按照预售合同及补充协议的约定，支付给原告的延期交房违约金，远远低于原告租房居住和支付因购房贷款产生的利息等损失，故应根据原告的实际损失调高违约金。被告认为，预售合同、补充协议已经对延期交房违约金有明确约定，是双方真实意思的表示，且原告已经在开发商进户费用清单上结算并确认了延期交房违约金的数额，故不同意调高延期交房违约金。本院认为，根据法律的规定，当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。根据双方签署的补充协议，被告的交房时间变更为2015年12月31日。���被告延期交房的违约责任，双方应按预售合同和补充协议的第1、2、3、6条的约定各自履行义务。被告已经支付了2015年6月1日至2015年9月30日的违约金4,240元。2015年12月19日，被告为原告办理了交房，且在办理交房当日，双方经结算，确认被告尚欠原告的延期交房违约金数额为2,572元。故被告需支付原告的延期交房违约金应为2,572元，对原告认为预售合同约定的延期交房违约金过低，要求调高的诉讼请求，本院认为于法无据，本院不予支持。关于开发商进户费用清单中载明的“以上产权人不得再以延期交房、预告登记延期、产证办理延期等向上海悦昌置业有限公司提出其他任何赔偿主张”（下称“争议条款”）的效力，原告认为，该争议条款减轻了被告的责任，免除了原告的权利，被告利用其强势地位要求原告签署，原告迫于收房压力签字，应属无效条款。被告认为，双方对购买涉案房屋的费用已经确认，且被告已经支付了部分违约金，故原告的签字确认的开发商费用清单上的内容已经全部生效，故对争议条款，被告认为应认定为有效。本院认为，该开发商进户费用清单的格式由被告所拟，在与买受人办理交房时由买受人所签，关于各项费用的金额，经双方结算并确认，但对该争议条款的内容，并非原、被告双方协商所制。且根据开发商进户费用清单上所罗列的费用，并不包括预告登记延期、产证办理延期等内容，且如产证办理是否发生延期情形尚不确定，故在办理交房时被告要求原告承诺不得以该情形为由提出任何赔偿主张，实为免除被告责任，排除了原告的主要权利。故该争议条款应认定为无效条款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第四十条之规定，判决如下：一、被告上海悦昌置业有限公���于本判决生效之日起十日内支付原告宋文彤、任维娜迟延交房违约金2,572元。二、确认原告于2015年12月19日签署的开发商进户费用清单中“以上产权人不得再以延期交房、预告登记延期、产证办理延期等向上海悦昌置业有限公司提出其他任何赔偿主张”条款无效。二、驳回原告宋文彤、任维娜的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，减半收取计162.5元，由原告宋文彤、任维娜负担137.5元，被告上海悦昌置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  许力涛二〇一六年三月三十日书 记 员  宋 苏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。