江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2015）灌民初字第00976号原告李洪新，男，汉族，1984年7月6日生，居民，住灌云县。被告蔡建军，男，汉族，1967年7月12生，居民，住灌云县。委托代理人唐守武，江苏震云律师事务所律师。第三人连云港汇泽房地产开发有限公司，住所地，灌云县伊山镇孙滕路1号。负责人李兵，该公司清算组组长。委托代理人王亮，江苏苍佑律师事务所律师。第三人朱海红，女，汉族，1983年8月30日生，居民，住灌云县。原告李洪新与被告蔡建军，第三人连云港汇泽房地产开发有限公司（以下简称汇泽公司）、朱海红债权转让合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法由审判员汤锦军、代理审判员梁承君、人民陪审员黄德才组成合议庭进行公开审理。案件审理过程中，本院依被告蔡建军的申请，依法追加汇泽公司、朱海红作为本案第三人参加诉讼。本案于2016年1月11日、3月11日公开开庭进行了审理，原告李洪新、被告蔡建军及其委托代理人唐守武、第三人汇泽公司的委托代理人王亮、第三人朱海红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪新诉称，2014年5月19日，原告与被告就房屋退让、转让一事达成协议，原告将所购房屋退让给被告，由被告暂付原告房款77720元，剩余房款39295元双方约定于2014年9月19日前由被告一次性付清给原告。协议签订后，原告依约将对应票据交付给被告。付款期限届满后，原告对该款进行催要，但被告一直不予支付，现诉至法院要求判令被告给付欠款人民币39295元及利息(利息以39595元本金、按银行同期贷款利率从起诉之日计算至判决确定给付之日)；诉讼费用由被告承担。被告蔡建军辩称，原告李洪新与第三人汇泽公司于2013年3月7日签订的商品房认购协议为无效协议，被告相应的承诺、担保及后期的房屋转让行为均无效。理由是：本案所涉房产东方家园24幢805室在2012年即被连云港市中级人民法院予以查封，2014年10月21日再次查封、2015年1月27日为续查封。对此，第三人汇泽公司于2013年3月7日签订的商品房认购协议无效。即使该商品房认购协议以及原告将涉案房屋转让给被告的行为有效，按照权利义务对等原则，被告亦无义务给付原告购房款。因为原告将不能取得物权的房产转让给被告，被告不能取得涉案房屋的所有权，原告应当将已收取被告的77720元购房款退还被告。另本案所涉房产及车库已转让给朱海红，并已得到汇泽公司及原告李洪新的认可。原告举证的汇泽公司出具给朱海红的两张共计39295元的收据原件均在原告手中，结合汇泽公司于2014年11月3日出具的一份证明，都证明了原告对将该房产及车库转让给朱海红是明确认可的，原告无权向被告主张给付购房款。综上，被告认为原告诉求主张被告给付39295元购房款，无事实和法律依据，请求驳回原告诉求。第三人汇泽公司陈述，汇泽公司没有义务给付原告款项。虽然原告与第三人汇泽公司签订了东方家园商品房认购书，但是第三人汇泽公司从未收到过原告的购房款项，要求第三人汇泽公司承担给付义务没有事实、法律依据。第三人汇泽公司与原告所签订的商品房认购书实质上系第三人汇泽公司与蔡建军之间的以房抵债协议，认购书应属无效。原告应当依原债权债务关系向被告主张权利，本案与第三人汇泽公司无关。另从原告起诉的内容看，原告与被告蔡建军已经达成协议，该款项应由被告蔡建军给付。请求法院依法判决。第三人朱海红陈述，朱海红与原告、汇泽公司之间针对房屋、车库的转让已实际发生，朱海红已经给付了房屋的款项，但因房产证未办理，故没有给付车库款。第三人朱海红在本案中不承担任何责任。请求法院依法判决。经审理查明，2013年3月份，李洪新从网络知晓汇泽公司开发的东方家园小区有商品房出售，经联络后与蔡建军相识，蔡建军向李洪新推荐出售该小区内涉案房屋（24幢805室），双方即于2013年3月2日对该房屋价格进行协商，确定房屋价格为每平方3250元、车库价格为每平方3000元，并约定在一周内付款。据此，蔡建军出具协意（议）一份。2013年3月7日，在蔡建军参与下，李洪新与汇泽公司签订《东方家园商品房认购书》，约定载明“李洪新认购汇泽公司开发的“东方家园”项目商品房（24幢805室）房屋一套，面积为89.76平方米，单价3250元/平方米，总价为291720元。以商业贷款为付款方式，应交首付款为87720元，余款办理按揭贷款手续。”。同日，李洪新与汇泽公司又签订《协议书》，约定载明“李洪新购买汇泽公司储藏室（16区1615号）一间，价格为29295元。”。对此，蔡建军亦于同日向原告出具一份《承诺书》，载明“本人承诺如24号楼805室因银行贷款不能如期下来(李洪新本人原因除外)，同意将首付款全部退回给李洪新，特此承诺，承诺人蔡建军，证明人方振东”。李洪新与蔡建军在此承诺作出后，即时各向对方支付117015元房款、交付收据（汇泽公司出具的收到李洪新24﹟805室定金10000元、购房款77720元、1615号车库款29295元）等。此后，李洪新与蔡建军、汇泽公司交涉商品房买卖合同的签订问题，汇泽公司即于2013年8月20日作出承诺，并出具承诺书载明“我公司承诺李洪新24﹟805室在六个月(约2014年2月20日)内签订商品房买卖合同，如到期未能签订我公司同意将其它能签订商品房买卖合同的房屋与其调换，或退回其购房首付款，特此承诺。”。蔡建军亦在该承诺书上书写署明“在其期间如汇泽房产出现意外无法履行承诺，由本人蔡建军负责退还首付款。特此承诺担保!”。该承诺期满后，涉案24号楼805室房屋终因汇泽公司债务纠纷已被人民法院查封、续查封，不能办理房屋银行贷款手续，即李洪新认购的房屋无法签订商品房买卖合同。对此，李洪新与蔡建军于2014年5月19日就涉案24号楼805室房屋退让问题经协商达成协议，双方签字确认的协议书载明“本人李洪新自愿将东方家园24号楼805室退让给蔡建军，蔡建军暂付退让款人民币77720元，李洪新已退还对应票据一张，下余房款39295元四个月内(2014年9月19日前)由蔡建军一次性负责付清。”。同日，蔡建军通过银行账户分两次向李洪新支付77220元退让房款，并给付现金500元。李洪新亦将对应房款收据（汇泽公司出具的购房款77720元）予以退还。2014年6月17日，李洪新向汇泽公司署名告知：本人向贵公司订购的东方家园24号楼805房间，本人将相关购房权利已于2014年5月19日转让与蔡建军。该告知书于2014年9月27日送达汇泽公司。2014年10月20日，汇泽公司与朱海红签订一份协议书，协议约定：朱海红购买1615号储藏室(即车库)，价格为29295元。汇泽公司同日出具两张收据，一张朱海红购房款10000元，一张朱海红购车库款29295元，但朱海红并未实际支付该两笔款项。上述协议及收据的落款日期均签署为2013年1月15日，其原因是汇泽公司为方便涉案房屋转让及办证需要所致。蔡建军为房屋退让的下余房款39295元的给付问题将朱海红的票据及协议交与李洪新保管。另查，涉案24号楼805号房屋自2012年起至今，一直处于被人民法院查封、续查封状态。又查，汇泽公司与案外人曹应荣之间有民间借贷合同纠纷，曹应荣曾在本院提起诉讼后于2013年1月17日撤回起诉。庭审中，蔡建军表明，汇泽公司为了抵冲所欠曹应荣的债务，由蔡建军对汇泽公司开发的涉案房屋向外进行销售，所收房款用于抵债，故其与李洪新之间才发生了涉案房屋的价格协商、认购承诺、房屋买卖合同的签订担保、房屋退让协议等事项。汇泽公司对蔡建军表明内容未作否认，对自已参与的相关事项内容予以认可，表明自已对涉案房屋作出的认购、协议、收据等行为，目的是为了抵冲债务，均系配合购房人即原告李洪新、第三人朱海红对房屋登记的需要，但在此过程中未收取任何费用。上述事实，有原、被告及第三人庭审陈述；有原告举证的原告身份证复印件、协（意）议、商品房认购书（复印件）、2013年3月7日协议书及承诺书、收据、承诺书、协议书、告知书及查询单、2013年1月15日协议书及收据、太仓农村商业银行借方回单；有被告举证的2014年11月3日证明、查封信息表；有第三人汇泽公司举证的本院（2012）灌商初字第1376号民事裁定书等证据证实。上述证据经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中原告李洪新与第三人汇泽公司签订《商品房认购书》，该认购书系双方真实的意思表示，且没有违反相关法律法规的强制性规定，该认购书合法有效，双方应当按照协议书的约定履行各自的义务。原告李洪新在履行认购协议过程中，就自已享有的权利义务又与被告蔡建军签订《协议书》，约定将认购的涉案房屋(东方家园24幢805室)转让给被告蔡建军，第三人汇泽公司对此转让行为也予以认可。原告李洪新从房屋认购至转让期间，被告蔡建军一直参与其中，涉及房屋价格协商、银行贷款、第三人汇泽公司承诺的担保，发生的转让行为系双方真实意思表示，转让内容合法有效，双方亦对该转让内容进行了部份履行，也就转让的下余房款39295元作出了约定。故被告蔡建军应按约定支付原告李洪新剩余房款39295元，现原告李洪新提出的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持；对于原告李洪新要求支付逾期利息的主张，于法无据，本院不予支持。对于第三人汇泽公司与案外人曹应荣抑或被告蔡建军之间是否存在以涉案房屋售房款抵债之约，不影响第三人汇泽公司与原告之间《商品房认购书》的效力，亦不影响原、被告之间转让协议的效力，本院不予理涉。对于被告蔡建军提出原告已与第三人朱海红达成转让交易，与其无关的抗辩主张，原告李洪新不予认可。本院认为，原告李洪新与被告蔡建军签订转让协议在先，且存在被告蔡建军参与原告购房过程中发生的系列行为的事实结果，双方之间转让行为系为真实意思表示，另被告蔡建军及第三人朱海红均未提供证据证明原告李洪新将权利义务转移给第三人朱海红，故其抗辩主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十八条之规定，判决如下：一、被告蔡建军于本判决生效之日起十五日内给付原告李洪新购房款人民币39295元；二、驳回原告李洪新其他诉讼请求。如果被告蔡建军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费780元，由被告蔡建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  汤锦军代理审判员  梁承君人民陪审员  黄德才二〇一六年三月二十二日书 记 员  孙金磊法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。二：上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三：灌云县人民法院执行账号开户名称：灌云县人民法院账号：53×××77开户行：中国银行灌云支行营业部