苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00428号原告卞宏斌。原告屠莉。原告方委托代理人王继东，江苏益友天元律师事务所律师。原告方委托代理人王娜，江苏益友天元律师事务所实习律师。被告张杨。被告王敏。原告卞宏斌、屠莉与被告张杨、王敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理，依法由审判员舒馨适用简易程序独任审判。因被告张杨、王敏下落不明，本院依法裁定适用普通程序组成合议庭进行审理，本案合议庭由审判员舒馨担任审判长并主审，人民陪审员邱玉芳、倪桂玉参加评议，本院向被告张杨、王敏公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告卞宏斌及原告方共同委托代理人王继东到庭参加诉讼。被告张杨、王敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告卞宏斌、屠莉诉称，2013年4月2日，原、被告之间签订房屋租赁合同一份，约定原告将其分别所有的相城区亿象新天地2-205、2-206室租赁给二被告用于经营公司使用，租期为2013年4月15日至2016年4月14日，并约定第一年租金为18000元/间，第二年租金为20000元/间，第三年租金为20000元/间，合计116000元，租金支付期为半年，由二被告提前一个月将下半年租金交予原告。然二被告自2014年9月以来一直拖欠房租，并拖欠2013年4月至2015年5月物业费4640元、2014年10月电费及滞纳金885元。经原告多次催促仍不予支付并拒绝协商。根据双方房屋租赁合同约定，被告有依约按时交纳租金的义务，且在承租期内应承担水费、电费、物业费等费用，同时，合同约定逾期支付租金的，违约金按年度租金的千分之一每天收取。故原告诉至法院，请求判令：1、原、被告房屋租赁合同解除，二被告立即腾房迁让；2、二被告向原告支付逾期租金20000元，物业费4640元，电费及滞纳金885元，违约金7160元（自2014年9月16日起暂计算至2015年3月14日，每天按年租金千分之一收取，即40000元*千分之一*179天），共计32685元；3、二被告按合同租金标准向原告支付自合同解除之日起至被告实际腾房之日止的房屋占用费；4、二被告承担本案全部诉讼费用。审理中，两原告明确，第二项诉讼请求中的逾期租金指自2014年9月起至法院判决的合同解除之日止按合同约定租金40000元/年计算的租金，物业费变更为2014年1月至2014年12月期间的物业费2320元，违约金按20000元分别从2014年9月16日起、2015年3月16日起计算至被告实际履行之日止，由于水电费及滞纳金尚未实际支付，故在本案中不再主张。被告张杨、王敏未应诉答辩。经审理查明，原告卞宏斌、屠莉作为出租人甲方、被告张杨、王敏作为承租人乙方，于2013年4月2日共同签订房屋租赁合同一份，约定由甲方将座落于苏州市相城区亿象新天地2-205、2-206号商铺出租给乙方作经营使用，租赁期限自2013年4月15日至2016年4月14日止，共计36个月；年租金约定为第一年18000元/间、合计36000元，第二年20000元/间、合计40000元，第三年20000元/间，合计40000元，租金按半年结算，由乙方提前一个月将下半年租金给甲方（签订合同时乙方将第一次租金连同保证金一起交给甲方、其余付款日期为：2013年9月15日、2014年3月15日、2014年9月15日、2015年3月15日、2015年9月15日），付款方式为当面交付；乙方向甲方交纳1500元/间、合计3000元的保证金，甲方应在租赁期满之日将保证金退回乙方或者抵偿租金或扣除其他费用；乙方在租赁期届满或解除契约之日应交还原承租房屋和设备给甲方，如须继续承租的，应提前1个月与甲方协商，双方另签订契约；租赁期届满或解除契约的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿；任何一方未能履行本契约的规定的条款或者违反国家、省、市房地产租赁管理的规定，另一方有权提前解除本契约；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方每天按年度租金额的千分之一收取违约金；租赁期届满，甲乙双方未续订契约或者解除契约的，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，还有权每天按占有期间年度租金额的千分之一收取违约金；乙方在承租期内应承担以下费用：水费、电费、有线电视费、电话费、宽带网络费、物业费；合同另约定双方其他权利、义务事项。原告卞宏斌、屠莉，被告张杨、王敏分别在甲方、乙方处签名确认。合同签订当日，原告方向被告方交付了涉案房屋。因被告方欠付租金，故原告诉至法院。又查，座落于苏州市相城区元和街道御窑路88号2幢205室的所有权人为原告卞宏斌，共有权人为范虹，房屋建筑面积为36.33平方米；座落于苏州市相城区元和街道御窑路88号2幢206室的所有权人为原告屠莉，共有权人为沙向东，房屋建筑面积为36.33平方米。以上事实，由原告提供的身份证复印件、租赁合同、房屋所有权证以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。庭审中，原告方陈述，两被告一共付了3期租金，第一期18000元是被告张杨现金支付的，第二期18000元是张杨银行转账支付的，第三期20000元是王敏银行转账支付，之后就没有交过租金了，原告方数次与两被告催要租金无果，由此要求解除与两被告签订的租赁合同，同时要求两被告腾退并向原告方返还租赁的房屋，对此提供原告卞宏斌手机（尾号为2125）与被告王敏手机（尾号为3755）之间往来短信及截图打印件四份、原告卞宏斌因房屋问题报警的接处警工作登记表一份予以证明；合同签订时，两被告向原告方支付保证金3000元，鉴于被告在租赁房屋上存在拖欠物业费、电费的事实，保证金应在被告方结清上述拖欠费用的情况下再予以退还；逾期交付租金的违约金只主张2014年9月15日、2015年3月15日前应交付的20000元租金，即按20000元分别从2014年9月16日起、2015年3月16日起按千分之一每日的标准计算至被告实际履行之日止，因被告方违约造成原告方无法及时获得租金并造成相应的利息损失；原告方代被告方向物业公司交纳了2014年1月至2014年12月的物业费共计2320元，根据合同约定，物业费应由被告方承担，对此提供物业费收据两份予以证明。本院认为，原告卞宏斌、屠莉与被告张杨、王敏签订的租赁合同系双方自愿真实意思的表示，并不违反强制性法律规定，该合同合法有效。双方理应信守履行。合同签订后，原告方向两被告实际交付了租赁房屋，被告张杨、王敏也应按约向原告方支付租金。原告方自认两被告租金支付至2014年10月14日，现被告张杨、王敏迟延支付2014年10月15日起的租金，经原告方催讨后仍不支付，原告方根据合同约定，主张判决解除与两被告之间的租赁合同关系，合法有据，应予支持。合同解除后，两被告应按照合同约定从租赁房屋中迁出并将租赁房屋返还给两原告，但应给予两被告一定的搬迁期。关于租金，合同约定租金为40000元/年，现原告方依据该标准主张两被告共同承担自2014年10月15日起至被告方实际迁出租赁房屋之日止的租金及占有使用费，于法不悖，应予支持。根据原告方提供的物业费收据，原告方已经交纳涉案房屋2014年1月至2014年12月期间的物业费共计2320元，且双方签订的租赁合同中明确约定房屋租赁期间的物业费应由承租方承担，故两被告应向原告方支付2014年1月至2014年12月期间的物业费2320元。原告方自愿放弃在本案中主张电费及滞纳金，系原告方对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。关于违约金，虽协议中约定违约金按应交租金的1‰每天计算，但考虑到当事人约定的违约金，视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，现因被告违约给原告造成的损失，原告方未提供依据，本院对原告主张的违约金酌情调整，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算，并按每期应交租金计算违约金，即按20000元分别自2014年9月16日起、2015年3月16日起计算至被告方实际履行之日止。两被告经本院传唤后未到庭应诉，视为其自行放弃抗辩权利，法律后果自行承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决如下：一、解除原告卞宏斌、原告屠莉与被告张杨、被告王敏于2013年4月2日签订的房屋租赁合同。二、被告张杨、被告王敏于本判决生效之日起三十日内自苏州市相城区元和街道御窑路88号2幢205室、206室房屋迁出并将前述房屋返还原告卞宏斌、原告屠莉。三、被告张杨、被告王敏于本判决生效之日起三十日内共同向原告卞宏斌、原告屠莉支付自2014年10月15日起按40000元/年计算至两被告实际迁出之日止的租金及占有使用费、物业费2320元及违约金（以本金20000元按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍分别自2014年9月16日起、2015年3月16日起计算至被告方实际履行之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币1461元，公告费690元，合计2151元，由被告张杨、王敏共同负担（两被告负担之款，原告方已自愿垫付，不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  舒 馨人民陪审员  倪桂玉人民陪审员  邱玉芳二〇一六年三月三十日书 记 员  沈 雯