吉林省梨树县人法院民 事 判 决 书(2015)梨民一重字第10号原告：杨春波，男，汉族，1976年3月20日出生，住梨树县，农民。委托代理人：陈景梅，吉林律舟律师事务所律师。被告：王桂侠，女，汉族，1960年10月1日出生，住梨树县，无职业。委托代理人：李春旺，男，汉族，1987年5月25日出生，住梨树县，无职业。（系王桂侠之子）。被告：李阳华，男，汉族，1960年8月15日出生，住梨树县，农民。被告王桂侠、李阳华的委托代理人：臧志军，吉林至均律师事务所律师。原告杨春波与被告王桂侠、李阳华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月12日作出（2014）梨民一初字第203号民事判决，宣判后，被告王桂侠、李阳华不服提出上诉，吉林省四平市中级人民法院于2015年2月2日作出（2014）四民终字第191号民事裁定，撤销梨树县人民法院（2014）梨民一初字第203号民事判决；发回梨树县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。杨春波及其委托代理人陈景梅，王桂侠的委托代理人李春旺，李阳华及王桂侠、李阳华的委托代理人臧志军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨春波诉称：我和王桂侠、李阳华之间是外甥和姨、姨夫关系。2004年冬，王桂侠、李阳华举家外迁。经我和王桂侠、李阳华协商，王桂侠、李阳华以4000元人民币的价格将在林海镇内他们自有产权的三间破旧土平房卖给我。经中间人见证，我支付了价款，王桂侠、李阳华将房子、产权证及土地使用证交付给我。此后我对房屋进行了修缮，整治环境，在房周围植树卖树、出租和自用至今。期间我多次要求王桂侠、李阳华到场和我一块到相关部门办理产权变更登记手续，王桂侠、李阳华一拖再拖。2011年底，在我催促下，王桂侠、李阳华把户口身份信息电传给我，让我自己去办，实际上就是拖着不办，由于王桂侠、李阳华的行为致使我的合法权益受到损害，诚信、公平交易秩序受到破坏。我购买房屋后支付了全部价款并实际占有房屋，王桂侠、李阳华看到该房屋有动迁和增值的可能后，在9年后的2012年6月6日以丢失房产证为由，书面申请补办新的房产证，并起诉我改口称将房产证交给我是委托管理。综上，请求法院判令：1、依法确认我与王桂侠、李阳华之间的买卖关系成立，确认我对所购房屋的所有权；2、王桂侠、李阳华依约履行办理买卖房屋产权变更登记手续，将争议房屋变更到我的名下。王桂侠、李阳华辩称：我们2000年全家搬迁辽源打工，由于双方是亲属关系，即将自家的三间瓦房和屋内的物品及房照、土地使用证及李阳华的军人复员证、2004年发放的直补折等都交给了杨春波代为管理，允许其居住或出租，院内土地由其种植，出租费用作为房屋修缮费用，杨春波从来也没有同我们谈论过关于房屋买卖的事情。2004年冬季，我们一直在辽源打工、居住，根本没有回到林海镇，杨春波也没有去过辽源，双方从来也没有见面商量过房屋买卖的事情，至于杨春波所述中间人见证及4000元的说法我们从来没有听说过此事。可以让杨春波的中间人指认我们在何处、何地同杨春波协商过房屋买卖的事情。口头或书面协商的内容是什么？相关边邻四至的邻居可否到场？综上，现没有证据证明杨春波与我们协商过房屋买卖的事情，也没有证据证明房屋买卖口头约定成立。因此，我们与杨春波之间不存在房屋买卖关系，更谈不上办理房屋产权更名登记手续，请驳回杨春波的诉讼请求。经审理查明：李阳华系杨春波亲姨夫，李阳华（林海镇李围村二组村民）1985年在林海镇靠山村九社西头的荒地上建三间土瓦房，1991年申请办理了房产执照（执照记载：现住址林海乡李围村二社），1999年梨树县人民政府颁发了国有土地使用证。李阳华称：“2000年因外出打工，将自有的房屋及院落口头委托给杨春波看护管理，并将房照及土地使用证、复员证等交由杨春波管理，约定该房屋可以出租。2012年杨春波持房照和土地使用证到林海镇办理过户手续才知道侵害了自己的房屋权利。”2012年李阳华、王桂侠向本院起诉要求杨春波返还房屋的相关证照，杨春波提出反诉要求李阳华、王桂侠协助办理过户手续。杨春波在应诉及反诉时称：“我与李阳华、王桂侠之间根本不是委托看管关系，是买卖合同关系，与李阳华、王桂侠的买卖合同在2004年冬底就已经成立，我交付了4000元，李阳华、王桂侠将房照和土地使用证交付给我，当时有证人在场，第二年便将房子出租给他人，我在2004年年底买完房屋后，对该房屋窗户进行了更换和其他修缮，并在周围栽上了杨树，投入了大量的资金，李阳华、王桂侠将卖房子的钱给他们的儿子做买卖了，我实际使用该房屋已经近8年。2012年因为开发拆迁，我与开发商签订了合同，开发商答应给我两个门市，李阳华、王桂侠的儿子知道后想要一个门市。”本院认为杨春波的反诉请求不能合并审理，裁定驳回杨春波的起诉；认为李阳华、王桂侠没有足够证据证明与杨春波之间形成了委托关系，判决驳回李阳华、王桂侠的诉讼请求。宣判后李阳华、王桂侠不服提起上诉，四平市中级人民法院判决维持原判。本案争议的房屋于2013年11月21日晚18时许起火灭失。认定上述事实的证据有：2012年7月3日李阳华向村委会递交的申请书、房产执照、国有土地使用证、2012年6月26日联合建楼协议书、2007年4月22日租赁合同、（2012）梨榆民初字第417号民事判决书、（2013）四民终字第205号民事判决书、2014年4月1日梨树县公安局林海派出所出具的证明。杨春波代理人提供的证据：1、2012年7月3日李阳华给村委会的申请、（2013）四民终字第205号民事判决书。证明李阳华的申请书内容和当庭答辩自相矛盾。房产执照经管不善要求办理新的房产执照并且有村里出具的证明和盖章。李阳华、王桂侠说将房产证委托杨春波管理，这个说法是虚假的，李阳华、王桂侠前后说的不一致，村委会于2012年7月25日出具的证明是虚假的不真实的。因为在申请书上郭仁和王庆恩说的和证明上说的不一致。2014年7月16日村委会出具的证明也是虚假的，说是集体土地是假的，村委会出具的证明不能改变国家颁发的土地使用证，并且王庆恩不是当时的村长，不了解实际情况，出具的证明不真实。李阳华、王桂侠代理人的质证意见是：对申请和判决的真实性没有异议，对证明的内容有异议，丢失证件是因为当时房产执照在杨春波手里，后来在李阳华、王桂侠索要时杨春波说丢了，李阳华、王桂侠就认为是真丢了，所以申请补办，这个并不矛盾。按照常理房照如果丢失，都是申请补办，以申请为理由补办不矛盾。由于李阳华、王桂侠的代理人对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。2、房产执照、土地使用证。证明2004年买卖关系成立后，李阳华、王桂侠把以上证据交给了杨春波至今，委托管理是虚假的。李阳华、王桂侠代理人的质证意见是：对证据本身没有异议，李阳华、王桂侠在搬到辽源之后，和争议房屋有关的任何东西都没有拿走，但不能意味着存在买卖关系。李阳华的质证意见是：我们去的时候所有的证都没有带，家里的东西都没有带，而且我们还回去过年。由于李阳华及其代理人对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。3、2012年6月26日联合建楼协议书。证明杨春波一直在经营和使用争议的房屋，李阳华、王桂侠诉讼是看到此地要动迁，是见利忘义的行为。李阳华、王桂侠代理人的质证意见是：与本案没有关系，并且也无法证实李阳华、王桂侠是见利忘义，是否是恶意诉讼，本案是杨春波起诉的，不是李阳华、王桂侠起诉的，不存在恶意诉讼的问题。由于李阳华、王桂侠的代理人对此证据的真实性无异议，本院予以采信。4、2007年4月22日租赁合同。证明杨春波一直在管理和出租此房，并获得收益。李阳华、王桂侠代理人的质证意见是：有异议，出租是经过我方同意的，和我们双方协商是一致的。由于李阳华、王桂侠的代理人对此证据的真实性无异议，本院予以采信。5、（2012）梨榆民初字第417号民事判决书、（2013）四民终字第205号民事判决书。证明李阳华、王桂侠所谓的委托管理是不成立的，已被两级法院否定。李阳华、王桂侠代理人的质证意见是：对真实性没有异议，对证明的问题有异议，与本案的审理没有关系。由于李阳华、王桂侠的代理人对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。杨春波代理人还提供了2012年6月26日王桂侠、杨春波、张树贤在张树贤家的视听资料及整理的书面资料；2013年9月3日的视频资料及王桂侠带领孙女在街上玩耍的照片5张；2012年7月16日律师向陈杰询问的笔录；杨春雨的情况说明；刘芳的情况说明；张淑贤的情况说明；张玉凤的情况说明；刘淑珍的情况说明；王洪彬的情况说明；姜义双的情况说明；肖占林的情况说明；鹏程的情况说明。证明王桂侠自己承认将房屋卖给杨春波六七年了，对发生争议有内心的无奈，感到对不起杨春波，其他证人也都听杨春波和王桂侠说过买卖房屋的事，杨春波买房向刘芳借4000元。李阳华、王桂侠代理人对上述证据及证人证言均有异议，称经过询问王桂侠，这不是她的声音，证人应出庭接受双方当事人的质询，否则不能作为定案的依据。由于李阳华、王桂侠的代理人对上述证据及证人证言均有异议，且杨春波代理人提供的录音未经过鉴定无法确定是王桂侠的声音，证人亦未到庭作证，故对上述证据及证人证言本院不予采信。李阳华的代理人提供的证据有：1、2014年4月1日梨树县公安局林海派出所出具的证明。证明争议房屋在2013年11月21日失火已经灭失了。杨春波代理人的质证意见是：派出所没有资质出这份证据，应当由消防队出具失火原因或者房屋灭失的证据，不论房屋是否灭失，杨春波已购买了该房屋，即使房屋灭失了，杨春波也有权利重建房屋，房屋确实是灭失了，但房屋灭失和房屋买卖合同没有关系。由于杨春波代理人对此证据的真实性无异议，本院予以采信。2、光盘。这是法官的判后答疑，证明判决没有确认房屋买卖关系及委托管理关系。杨春波代理人的质证意见是：是非法录制的不能作为证据使用，并没有经过法官的同意偷录的，四平市中级人民法院的生效判决恰恰否定了李阳华、王桂侠主张的委托管理关系。3、法院向王国军询问的笔录。证明卖房子的事情他不知道。杨春波代理人的质证意见是：王国军前后说法不一致，也没有到庭接受质询，不能采信。4、法院向郭春峰询问的笔录。证明争议的房屋是给李阳华的宅基地，土地使用证上写的是国有土地可能是误发的。杨春波代理人的质证意见是：有异议，涉及到土地权属问题，与本案无关，土地权属应属于另案解决的问题。5、法院向陈杰询问的笔录。证明他否定了律师郑小卉调取的笔录。杨春波代理人的质证意见是：证人没有出庭作证，不能作为定案的依据，不能直接证明双方之间的房屋买卖关系，和其它证据连贯起来看，可以间接证明房屋买卖关系。6、王庆恩出具的证明。证明争议房屋的宅基地是集体土地。杨春波应当以土地使用证为准，并且证人不是当时的村长，不了解情况。对光盘及法院向王国军、郭春峰、陈杰询问的笔录由于杨春波的代理人有异议，且三位证人的两次陈述（当事人自行询问）不一致，故本院不予采信。根据杨春波的诉讼请求和李阳华、王桂侠的答辩意见，归纳本案争议的焦点：杨春波的诉讼请求应否得到支持。本院认为：李阳华、王桂侠主张与杨春波之间为委托管理关系，已经两级法院审理并作出判决，四平市中级人民法院认为：“本案争议的房屋产权和土地使用权虽然没有任何物权法律关系的变更，但杨春波提供相关证据，证明双方当事人对诉争房屋并非委托管理关系，其持有本案诉争房屋的土地证和房产执照具有合理的事实依据。综合双方当事人所提供的证据及其证明力，可以认定双方当事人之间并不存在委托管理关系。”四平市中级人民法院生效的民事判决已认定杨春波与李阳华、王桂侠之间不存在委托管理关系。本案庭审时杨春波提供的证据能够相互认证杨春波与李阳华、王桂侠之间存在房屋买卖关系。李阳华、王桂侠虽否认房屋买卖关系的存在，但未提供充分的反驳证据加以证明不存在房屋买卖关系。因此，应认定杨春波与李阳华、王桂侠之间的房屋买卖关系成立。由于本案争议的房屋已于2013年11月21日晚18时许起火灭失，根据《城市房屋权属登记管理办法》（建设部）第二十四条、第二十五条的规定，房屋灭失的，原权利人应当申请注销登记。逾期不办理又无正当理由的，登记机关有权注销房屋权属证书。杨春波在没有办理过户手续之前，本案争议的房屋已经灭失，依照以上规定，杨春波与李阳华、王桂侠之间已无法办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；……”的规定，由于房屋灭失，杨春波请求李阳华、王桂侠协助办理过户手续已不能履行，故对杨春波要求李阳华、王桂侠协助办理过户手续的请求本院不予支持。本案争议的房屋未办理产权过户手续，其房产执照所有权人是李阳华，依照《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，不动产的物权应以登记为要件。因该房屋已经灭失，应视为该房屋产权未转移，故对杨春波诉请确认其对该房屋具有所有权的请求本院不予支持。本案争议的房屋土地使用证系国有，房屋产权执照记载争议的房屋坐落在林海乡李围村二社，若李阳华、王桂侠主张争议房屋的宅基地系集体土地，可找有关部门解决。经梨树县人民法院2015年第44次审判委员会讨论决定，依照《城市房屋权属登记管理办法》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条及《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，判决如下：一、原告杨春波与被告李阳华、王桂侠之间的房屋买卖关系成立。二、驳回原告杨春波的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告李阳华、王桂侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  王抒芳审 判 员  李小棉人民陪审员  王桂英二〇一六年三月八日书 记 员  李 蕊