云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初307号原告赵吉明，男，1945年9月25日生，汉族。被告李志勇，男，1979年2月13日生，汉族。委托代理人葛茂宏、李娇（实习），云南青茂律师事务所律师，特别授权代理。原告赵吉明诉被告李志勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，于2015年7月31日作出（2015）玉红民一初字第1165号民事判决，因被告李志勇不服该判决向玉溪市中级人民法院提起上诉，玉溪市中级人民法院于2015年12月30日作出（2015）玉中民一终字第336号民事裁定，裁定撤销玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第1165号民事判决，发回玉溪市红塔区人民法院重审。本院于2016年2月4日受理后，依法另行组成合议庭于2016年3月24日公开开庭进行审理，原告赵吉明、被告李志勇及其委托代理人葛茂宏、李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵吉明诉称，2014年8月29日，原告为偿还他人债务向被告借款450000元，当日原、被告签订了《借款合同》，约定：原告因从事汽车装饰经营急需资金周转向被告借款450000元，借款期限三个月，即2014年8月29日至2014年11月29日，月利率5分，原告用坐落于玉溪市XX铺面一间的房产证和土地证作抵押，合同签订后被告预先扣除三个月利息67500元，将借款本金382500元汇到原告指定帐户，原告出具了一份450000元的收条给被告。同日被告要求原告与其签订了《房屋买卖合同》二份，分别约定原告将玉溪市XX1层铺面以290000元卖给被告，将玉溪市XX2层住房以88000元卖给被告，原告于2014年12月31日前将房屋交付给被告使用。合同签订当天被告要求原告到云南省玉溪市国立公证处对二份《房屋买卖合同》分别进行了公证。同时，被告又要求原告与其签订了《商品房回购合同》，约定：原告2014年11月30日前可以450000元的价格向被告回购坐落于玉溪市XX1层铺面，如果2014年11月30日前原告不能回购，可顺延三个月。2014年11月30日借款到期，征得被告同意，原告决定卖掉玉溪市XX1层铺面偿还借款，为此原、被告重新签订了《借款合同》，将借款期限延长10天至2014年12月10日。一个月后铺面没有卖掉，被告让原告出具了金额为22500元利息的欠条。2015年5月19日，原告到玉溪市房地产管理局查阅房屋档案时得知，原告所有的坐落于玉溪市XX1层、2层房屋已被被告于2014年12月4日过户到其名下。综上所述，原、被告签订的合同违反法律的规定，为了维护原告自身合法权益，向法院起诉请求判决：1、确认原、被告于2014年8月29日签订的约定成交价为290000元的《房屋买卖合同》和约定成交价为88000元的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告立即返还原告坐落于玉溪市XX1层、2层房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。被告李志勇辩称，原告起诉的事实理由违反原、被告签订合同的约定和《中华人民共和国物权法》的规定。双方居于民间借贷关系对是否能偿还借款形成买卖合同，在买卖过程中又签订了回购合同，由于原告没有按期偿还被告借款，按照双方的约定履行《房屋买卖合同》，借款冲抵购房款，被告也没有向原告主张过偿还借款，最后原、被告双方就是房屋买卖合同关系。原、被告之间签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效。本案诉争的房屋已经完成了房屋所有权变更登记手续，现房屋所有权已转移到被告名下，原告的诉讼请求无事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼主张当庭提交了以下证据加以证明：一、原告居民身份证一份，证明原告的诉讼主体资格。二、2014年8月29日原、被告签订的《借款合同》、银行借记卡明细清单各一份，证明：1、原、被告签订了《借款合同》，合同约定原告向被告借款450000元，借款期限为三个月（2014年8月29日至2014年11月29日），月利率5%，在合同履行过程中发生争议协商解决不了时任何一方均可向玉溪市红塔区人民法院提起诉讼；2、合同约定原告用诉争房屋作为抵押物向被告借款，借款到期原告不能归还，被告有权处理该抵押房屋；3、被告预先扣除三个月利息67500元后将借款本金382500元打到了原告指定的银行账户（卡号XX）的事实。三、《房屋买卖合同》、公证书、《商品房回购合同》各一份，证明：1、原、被告2014年8月29日签订《房屋买卖合同》约定：原告将玉溪市XX1层铺面13.9平方米（房屋所有权证号：玉房权证玉溪市字第**号，国有土地使用权证号：玉红国用XX号）以成交价290000元卖给被告，原告需于2014年12月31日前将房屋交付给被告使用的事实；2、2014年8月29日合同签订当天被告要求原告到云南省玉溪市国立公证处对《房屋买卖合同》进行了公证，云南省玉溪市国立公证处出具了（2014）云玉国立证字第1707号公证书的事实；3、2014年8月29日合同签订当天被告又要求原告与其签订了《商品房回购合同》约定：原告以450000元价格将诉争房屋出售给被告，2014年11月30日前原告可以450000元的价格向被告回购坐落玉溪市XX1层铺面，如果2014年11月30日前原告不能回购，可顺延三个月，且被告有权处理诉争房屋，原告无权干涉的事实；4、双方还约定在合同履行过程中如发生争议协商解决不了时任何一方均可向玉溪市红塔区人民法院提起诉讼的事实。四、2014年11月27日原、被告签订的《借款合同》一份，证明2014年11月30日借款到期，征得被告同意，原告决定卖掉坐落玉溪市XX1层铺面偿还被告借款，为此原、被告重新签订了《借款合同》，将借款期限延长10天至2014年12月10日的事实。五、房屋登记查询结果证明二份，证明本案诉争的房屋已被被告于2014年12月4日变更登记在其名下的事实。六、视听资料（录音光盘）一份，证明原、被告不存在房屋买卖关系，双方仅存在借款关系，房屋是用于借款抵押的事实。七、公证书和房屋买卖合同各一份，证明原、被告2014年8月29日签订《房屋买卖合同》，约定原告将玉溪市XX2层住房以成交价88000元卖给被告的合同无效。上述证据被告质证认为：对第一、四、五、七组证据的真实性、合法性、关联性没有异议。对第二、三组证据的真实性、合法性没有异议，但对第二组证据中的第三项证明目的有异议，被告是借了450000元钱给原告，没有在本金中预先扣除过利息。对第三组证据的证明目的有异议，第一项证明目的房屋成交价290000元不是事实，实际房屋的成交价是450000元，写290000元是为了规避相关税费；合同约定房屋的回购价是450000元，也证明了当时房屋的成交价是450000元，双方对时间进行了约定，是双方真实意思的表示；对第六组证据的真实性、合法性没有异议，是被告李志勇的声音，但不能证明原告的证明目的，录音里已经提到原告违反合同，没有按时还款，双方协商卖房还款的事。被告针对其答辩主张当庭提交了以下证据加以证明：一、被告身份证一份，证明被告为本案适格主体。二、房屋所有权证二份、土地使用证、发票各一份，证明原、被告签订《房屋买卖合同》时，原告为该房屋所有权人及土地使用权人，被告对本案所涉房屋及土地权属进行了必要审查。三、公证书、房屋买卖合同各二份，证明原、被告之间签订了合法有效的《房屋买卖合同》。四、收条、农业银行取款回单各一份，证明被告向原告及其妻郑云华支付了购房款450000元。五、交易委托书二份，证明原告委托了张XX办理本案所涉房屋所有权及土地使用权过户登记手续。六、税收缴款书八份、非税收入收款收据四份及发票二份、土地登记收件单一份、房屋所有权证二份、土地使用权证一份，证明本案所涉房屋所有权及土地使用权过户登记手续完成，被告已经成为合法的房屋所有权人及土地使用权人。七、证人张XX、李XX当庭作证，证明原、被告双方签订《房屋买卖合同》的情况。上述证据经原告质证认为：对第一组证据没有异议；对第二组证据没有异议，但双方借款时仅用第一层的房屋作抵押，签订《房屋买卖合同》也只是买卖第一层，没有涉及第二层房产；对第三组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告真实的意思只是用房产抵押向被告借款，并非房屋买卖，借款时是被告要求原告签订《房屋买卖合同》；对第四组证据中收条上原告名字是自己所写，但原告向被告借款450000元，扣除三个月的利息67500元，实际被告只支付382500元借款本金，对农业银行取款回单无异议；对第五组证据原告是在被逼情况下签了委托书，在原告提交的第六组证据2014年11月27日的录音中可以证实，当时被告和张XX来找原告要钱，商量卖房还钱，原告是在被逼的情况下签了交易委托书，对这份交易委托书的真实性认可，对合法性和关联性不予认可；对第六组证据原告不清楚情况，不予质证，对被告办理XX房屋产过户及登记手续的真实性、合法性不认可；对第七组证据张XX、李XX的证人证言不予认可，证人与被告之间有特殊关系，证人陈述相互矛盾，不能证实本案的事实。为了查明案件事实，本院在原审中曾到玉溪市住房和城乡建设局调取了房屋所有权转移登记申请书、房屋转移询问登记笔录、公证书各二份、玉房权证玉溪市字第**号房屋所有权证、玉房权证玉溪市字第**号房屋所有权证、交易委托书各一份，到玉溪市国土资源局红塔分局调取了土地登记申请书、交易委托书各一份，本案重审中经质证原、被告均无异议，但原告提出因其无能力偿还被告借款，决定卖房还债，被告不放心原告一人卖房，所以被告要求原告委托张XX办理，但原告只委托张XX帮卖房子偿还被告债务，而没有委托其办理房屋过户手续。本院认为，原告所举第一、二、三、四、五、六、七组证据，被告所举第一、二组证据和本院调取的证据原、被告无异议，本院予以认定；被告所举第三、四、五组证据，原告认可所有签名系其本人所签，也认可收到过被告的款项382500元，本院予以认定；被告所举第六组证据均系国家相关部门出具，本院予以认定；被告所举第七组证据张XX、李XX的证人证言相互矛盾，且部分与被告的陈述及与原、被告双方认可的事实不一致，存在矛盾和不一致的部分本院不予认定，其余与原、被告陈述和认可的事实相一致的部分本院予以认定。综上，本院认定本案事实如下：2014年8月29日原、被告签订了《借款合同》，约定原告向被告借款450000元，借款期限三个月，自2014年8月29日起至2014年11月29日止，原告自愿用其所有的坐落于玉溪市XX1层、2层房屋作抵押担保，借款到期原告不能归还被告借款，被告有权处理抵押物，原告到期如数归还借款抵押权自动解除……（略）。同日原、被告签订了二份《房屋买卖合同》并进行了公证，合同约定：原告分别以290000元、88000元的价格将其所有的坐落于玉溪市XX1层、2层房屋卖给被告，被告于2014年8月29日将购房款全部付清给原告，原告于2014年12月31日前将房屋交付给被告使用，交钥匙即视为交房。同时还对买卖各方相关权利义务作了约定。同日原、被告还签订了《商品房回购合同》约定：原告将坐落于玉溪市XX房屋以450000元的价格出售给被告，2014年11月30日前原告以同等价格回购该房屋，被告无条件同意该商品房按照本合同条款由原告回购，原、被告于2014年8月29日签订的《房屋买卖合同》自行终止，否则视为原告违约。在合同有效期内，本合同项下的房屋不允许出售、转让，若发生任何变动原告应告知被告，否则视为原告违约，被告有权将该房屋自行处置，原告无权干涉，并承诺无条件配合被告过户。如2014年11月30日前，原告办理不完回购手续，可延续三个月办理相关房屋回购手续。同日原告收到被告支付的款项后向被告出具了收条，收条上载明：“兹有赵吉明、郑云华（售房方）收到李志勇（购房方）用于购买位于玉溪市XX房屋资金450000元（大写：人民币肆拾伍万元整），其中67500元（大写：陆万柒仟伍佰元整）为现金，382500元（大写：叁拾捌万贰仟伍佰元整）为银行转帐。详细要约内容按照《二手房购房协议》执行。收款人：赵吉明、郑云华。2014年8月29日”。原告将玉溪市XX1层、2层房屋所有权证和土地使用权证交由被告保管，但未办理抵押登记手续。2014年11月27日原、被告又签订了《借款合同》约定：原告向被告借款450000元，借款期限自2014年11月30日起至2014年12月10日止，原告自愿用其所有的位于玉溪市XX房屋作为抵押物抵押给被告，借款到期原告不能归还被告借款，被告有权处理抵押物，原告到期如数归还借款抵押权自动解除。其他权利义务的约定与2014年8月29日原、被告双方签订的《借款合同》内容一致。并在合同尾部注明：本合同是8月29日借款450000元的延期合同，延期至12月10日止。同日被告出具交易委托书一份，委托张XX在符合依法出售的前提下全权代为办理玉溪市XX房屋买卖交易手续，代为签署以上房屋的买卖合同；代为到房地产管理局办理此房屋过户的相关事宜；代为办理与此房屋相关的其他交接手续；协助买方以买方的名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件；代为收取相关售房款。交易委托书中明确张XX在上述委托范围内所进行的一切行为和签署的一切文件原告均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果；委托期限自委托之日起至上述委托事宜办完止。当天被告与张XX共同到玉溪市住房和城乡建设局办理坐落于玉溪市XX1层、2层的房屋所有权转移登记手续，2014年12月4日玉溪市住房和城乡建设局将玉溪市XX1层、2层房屋登记在被告名下，并颁发了房屋所有权证，证号为：玉房权证玉溪市字第**号和玉房权证玉溪市字第**号。2014年12月15日，被告出具交易委托书一份，内容除了委托事项增加了一项“代为到土地局办理土地证过户相关事宜”外，其余内容与2014年11月27日签订的交易委托书内容一致。2014年12月16日，张XX和被告一起到玉溪市国土资源局红塔分局申请了土地使用权变更登记，2015年1月12日玉溪市国土资源局红塔分局将玉溪市XX1层、2层房屋的土地使用权登记在被告名下，并颁发了国有土地使用证，证号为：玉红国用（2015）第0141号。2015年5月被告使用坐落玉溪市XX1层、2层房屋至今。2015年6月8日原告诉至法院要求判令：1、要求撤销原、被告于2014年8月29日签订的约定成交价为290000元的《房屋买卖合同》；2、判令被告立即返还原告坐落于玉溪市XX1层房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。在重审中过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原、被告于2014年8月29日签订的约定成交价为290000元的《房屋买卖合同》和约定成交价为88000元的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告立即返还原告坐落玉溪市XX1层、2层房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，在债务履行期限届满前，抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案原、被告于2014年8月29日签订《借款合同》约定，原告将玉溪市XX房屋1层、2层作为抵押物抵押给被告，同日双方又签订了二份《房屋买卖合同》约定，原告将上述房屋出卖给被告，结合庭审双方陈述，能认定原、被告双方之间实属民间借贷关系，而非房屋买卖关系，《房屋买卖合同》中涉及的房屋实为借款的担保抵押物，双方签订的二份《房屋买卖合同》与本案事实及法律规定不符，应为无效。故原告的诉讼主张符合法律规定，应予支持；被告的答辩主张无理，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：一、原告赵吉明与被告李志勇于2014年8月29日签订的约定标的为玉溪市XX1层房屋、价款为290000元的《房屋买卖合同》和约定标的为玉溪市XX2层房屋、价款为88000元的《房屋买卖合同》无效；二、由被告李志勇于本判决生效后十日内返还原告赵吉明坐落于玉溪市XX1层、2层房屋，并协助原告赵吉明办理该房屋的所有权转移登记手续。案件受理费2825元，由被告李志勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判长 申 巍审判员 王滟波审判员 李美珍二〇一六年三月二十五日书记员 梁舰文