新疆维吾尔自治区精河县人民法院民 事 判 决 书（2015）精民二初字第8号原告：乌鲁木齐天地兴和营销策划有限公司，住所地：乌鲁木齐市新市区苏州路68号华雄大厦1栋10层10F室。法定代表人：陈国文，该公司经理。委托代理人：周平，汉族，乌鲁木齐天地兴和营销策划有限公司法律顾问，代理权限为特别授权。被告：新疆华盛融通投资有限公司，住所地：乌鲁木齐市北京中路东一巷13号华联大厦B座22楼H室。法定代表人：李晓明，该公司经理。委托代理人：李辉，新疆华盛融通投资有限公司法律顾问，代理权限为特别授权。被告：新疆永盛房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市天山区幸福路72号。法定代表人：李振明，该公司经理。委托代理人：李辉，新疆华盛融通投资有限公司法律顾问，代理权限为特别授权。原告乌鲁木齐天地兴和营销策划有限公司（以下简称天地兴和营销公司）与被告新疆华盛融通投资有限公司（以下简称华盛公司）、新疆永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，依法组成合议庭,于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告天地兴和营销公司的委托代理人周平，被告华盛融通公司的委托代理人李辉、永盛公司的委托代理人李辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天地兴和营销公司诉称：2014年6月16日，原告与永盛公司签订《房地产策划推广销售代理合同》，约定原告为被告开发的位于精河河流西侧“华盛御景湾”商品房进行策划推广、销售，原告的服务佣金按照销售金额的2.5%支付，在每月的月末予以结算。合同签订以后，原告即组织相关人员从乌鲁木齐市赶往精河县服务地点，做了策划及宣传、销售工作。后被告单方提出终止合同，并锁了服务地点的大门，原告向精河县公安部门报案，后又向精河县多个部门上访要求解决此事，华盛公司的法定代表人签字同意赔偿原告100000元，永盛公司是华盛公司为了开发精河项目成立的全资子公司。现诉至法院，请求法院判决两被告共同赔偿原告损失224763元[包括：提成69916元、工资66000元、设计费22373元（设计人员工资）、生活开支20822元、交通费、住宿费2629元，6月至7月的工资19823元、11月工资23200元]、赔偿可得利益300000元、赔偿误工费45000元并承担本案诉讼费。被告华盛公司辩称：华盛公司与原告间不存在合同关系，原告主张永盛公司是华盛公司为了开发精河项目而设立的合资子公司没有依据，原告要求华盛公司承担责任无法律依据，请求驳回原告要求华盛公司承担责任的诉讼请求。被告永盛公司辩称：2014年6月16日，永盛公司与原告签订《房地产策划推广销售代理合同》属实，原告不能按约定完成销售目标，2014年11月8日，双方协商解除合同。原告所主张的损失依据都是原告单方陈述，无事实依据。双方合同已经解除，原告再主张可得利益、误工费没有依据。原告所主张的损失和误工费有重复计算部分。永盛公司成立于2004年，华盛公司成立于2014年，两个公司在法律上没有任何关系，原告主张两个公司是母、子公司关系无事实和法律依据。请求法院公正判决。经审理查明：2014年6月16日，被告永盛公司作为甲方与原告天地兴和公司作为乙方签订《房地产策划推广销售代理合同》，约定永盛公司将其开发的位于精河县乌伊公路（Z570）西南北侧、精河河流西侧的华盛御景水岸（御景湾）商品房委托原告进行策划推、销售代理。合同第一条、第二载明：“第一条：……4、可售参数：总销售面积：20746㎡（1#、2#、3#、4#楼7+1电梯多层）。（1）商品住宅：19882㎡；（2）商铺864㎡；（3）车库：无。5、本项目施工及开发进度：3#、4#楼2014年8月15日前主体封顶，取得商品房预售许可证；1#、2#楼2014年9月5日前主体封顶，取得商品房预售许可证；2014年10月31日前3#、4#楼全部交工办理入住；2014年11月20日前1#、2#楼全部交工办理入住。第二条：委托内容。1、策划推广：从市场、客群及产品面，进行本项目市场调查及研究，确立推广定位及品牌形象，并制定本项目年度和月度推广策略、广告计划方案、媒体计算方案。……”合同第五条、第六条载明：“第五条：销售条件及销售价格、代理佣金费。……3、销售佣金：服务佣金按销售金额为依据，标准为销售金额（即签署商品房买卖合同的房款金额）百分之贰点五（2.5%），销售佣金每月月末之日结算，甲方须在次月5日前以支票、现金或电汇的形式一次性向乙方支付上月销售佣金，乙方向甲方提供正式有效发票。第六条：销售进度计划及奖惩机制。销售进度计划：6月（甲方进度）案前准备，（乙方销售目标）蓄客200组。7月，（甲方进度）7月1日前售房部交付使用，（乙方销售目标）蓄客，交订金；8月，（甲方进度）3#、4#楼8月15日前取得商品房预售许可证案前准备，（乙方销售目标）蓄客200组；9月，（甲方进度）1#、2#楼9月5日前取得商品房预售许可证，（乙方销售目标）开盘，销售4500㎡，销售金额（约）1200万元；10月，（甲方进度）3#、4#楼10月31日前办理入住，（乙方销售目标）销售5000㎡，销售金额（约）1410万元；11月-12月，（甲方进度）1#、2#楼11月20日前交工、办理入住，（乙方销售目标）销售3000㎡，销售金额（约）900万元；1月-5月，（乙方销售目标）清盘，销售7000㎡，销售金额（约）2100万元。2、奖惩机制：……（5）该月如因甲方工程进度及广告投放不力，造成销售目标未能完成的，甲方不得暂扣乙方销售代理费，并向乙方支付该月销售目标金额5‰的误工费。”合同第八条载明：“违约责任。本合同签署生效后，甲乙双方应严格遵守本合同，如任何一方违约，致使对方合同目的无法实现，则守约方有权要求违约方赔偿执行合同应取得的既得利益。”合同签订后，原告组织人力、物力履行合同。2014年11月8日，永盛公司锁了售房部大门，并张贴了《关于新疆华盛融通投资集团解除与乌鲁木齐天地兴和营销策划有限公司代理关系的通知》，该通知载明：“乌鲁木齐天地兴和营销策划有限公司：经新疆华盛融通投资集团决议，现正式与你公司解除代理关系。即日起你公司将不在代理我公司精河县华盛·御景湾项目。如发现贵公司仍打着我公司旗号进行虚假宣传或做出有损我公司形象之事项，我公司将保留诉讼的权利，并且你公司将承担一切后果。”11月9日，永盛公司再作出《通知》，载明：“经新疆华盛融通投资集团决议，正式与天地兴和代理公司解除代理合同，我公司将自行销售御景湾住宅（门面），现郑重通知天地兴和精河项目部所有人员：1、所有销售人员凡自愿加入我公司，即日起为我公司员工，由我公司承担工资提成。待遇置业顾问底薪：1800元每月，每销售一套住宅奖金100元，可累计，上不封顶；提成：千分之五，每销售3套上浮千分之一，可累计，上不封顶。业绩突出者提为销售主管，工资上调至4000元每月，主管提成千分之三。2、我公司免费提供员工宿舍。3、凡原天地兴和置业顾问，如原公司拖欠你们2014年10月份工资，我公司将代为垫付。4、和我公司签订正式劳务合同后，缴纳社会保险。享受我公司员工待遇，过年过节发放过节费。5、集团公司对置业顾问每人每月伙食补助费200元。”11月13日，原告向永盛公司交付客户信息、认购协议。11月14日，原告向永盛公司交付客户信息笔记本7本。2015年4月9日，涉案四栋楼房取得商品房预销售许可证。另查明：原告为履行合同，2014年6月产生人工工资24626.65元，7月产生人工工资26830.57元，8月产生人工工资26541.91元，9月产生人工工资33573.85元，10月产生人工工资23470.87元，11月产生人工工资8550元。2014年6月18日，原告公司的职工陈保森与案外人王书浩签订《楼房出租合同》，约定王书浩将位于精河县城镇滨河青城小区20号楼1单元301室的100.65平方米房屋出租给陈保森居住，租赁期限为1年，陈保森支付了租赁费10000元、押金1000元。庭后，原告向本院递交了书面申请书，撤回要求被告赔偿可得利益300000元、误工费45000元的诉讼请求。上述事实，有原告天地兴和公司提供的《房地产策划推广销售代理合同》、通知三份、收条二份、《楼房出租合同》，被告永盛公司提供的商品房预销售许可证及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告与华盛公司签订的《房地产策划推广销售代理合同》，当事人意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告主张华盛公司为永盛公司全资子公司，应对该合同与华盛公司承担连带责任。华盛公司、永盛公司均为依法领取营业执照的独立法人。根据合同的相对性原则，华盛公司并非原告合同的相对人，原告亦未提供其他证据证实华盛公司需对永盛公司的该合同承担连带责任，故原告要求华盛公司承担责任，缺乏依据，本院不予支持。关于永盛公司在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。永盛公司对原告主张2014年11月8日永盛公司单方关闭售房部大门不予认可。原告提供的三份通知虽没有加盖永盛公司公章，但下方有永盛公司项目负责人的签名确认，另结合永盛公司认可11月13日收到原告交付的客户信息、认购协议书的事实，能够认定三份通知书的真实性、合法性。该三份通知明确载明“华盛公司决议解除代理合同。”故可以认定永盛公司单方违约、解除合同的事实。永盛公司辩称原告未完成合同约定的销售目标违约在先才解除的合同。双方合同虽约定了2014年9月至11月销售目标且原告未按月完成，但双方合同另约定8月15日前永盛公司应取得3#、4#楼预售许可，9月5日前应取得1#、2#楼预售许可，但直到11月8日解除合同永盛公司仍未取得房屋预售许可。永盛公司未取得房屋预售许，造成原告无法与业主签订合同，无法完成销售目标，故永盛公司该辩称意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于原告违约损失数额认定的问题。原、被告间销售代理合同解除系因被告单方违约解除所致，原告并不存在过错，故原告的损失应由被告予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取被救措施，并有权要求赔偿损失。”和第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或可能预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，合同解除将合同分为已经履行阶段和未履行阶段两个部分，合同解除的后果包括合同已经履行部分恢复原状和未履行部分的可得利益违约损害赔偿。（一）关于恢复原状的问题，合同解除恢复原状包括实物形态的恢复原状和价值形态的恢复原状，即能返还的互相返还，不能返还的赔偿损失，但返还和赔偿损失应以恢复到合同履行前的状态为限。本案中，原告为履行合同雇佣工作人员为房屋销售作宣传和策划，原告为履行合同付出的劳动无法恢复原状，但原告所支付的工人工资的金钱价值应由永盛公司赔偿，从2014年6月至11月原告共产生人工工资143593.85元，但原告仅主张131396元，系自行处分其民事权利的行为，本院予以确认。故原告要求永盛公司赔偿人工工资131396元，依法有据，本院予以支持。原告为履行合同租赁房屋支付租赁费10000元、暖气费2422元、物业费500元，应由被告赔偿，租赁费原告仅主张合同解除后剩余期限的7000元，系自行处分其民事权利的行为，并不违反法律规定，本院予以准许。故原告要求被告赔偿房屋租赁费7000元、暖气费2422元、物业费500元，依法有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿租赁房屋所购置的液化气瓶、厨房用品等生活用品，因该部分用品或在原告处或由原告处理，并没有损失存在，故原告该部分请求，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿陈保森2014后11月报销的车辆乌鲁木齐停车费、乌鲁木齐到精河县的车辆过路费、餐馆用餐费和车辆加油费共计5800元，因未提供证据证实该部分费用系因履行合同而产生，故原告要求被告赔偿，缺乏依据，本院不予支持。（二）关于未履行部分可得利益损害赔偿的问题。因违约造成合同解除违约方应当赔偿对方可得利益损失，但应符合“可预测性”和“确定性”，即违约方在签订合同时就应当预测到违约能造成的可得利益损失以及损失数额。原告要求永盛公司赔偿解除合同时已经签订认购协议的可得利益69916元。根据双方“服务佣金按销售金额为依据，标准为销售金额（签署商品房买卖合同的房款金额百分之贰点五）……”的约定来看，佣金是按照已经签订房屋买卖合同的金额的2.5%来计算，但原告只与客户签订认购协议，并没有签订房屋买卖合同，原告要求被告赔偿该部分可得利益损失与合同约定不符，该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告自愿撤回要求被告赔偿可得利益损失300000元和误工费45000元的诉讼请求，并不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新疆永盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内向原告乌鲁木齐天地兴和营销策划有限公司赔偿损失141318元；二、驳回原告乌鲁木齐天地兴和营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4671元，由原告乌鲁木齐天地兴和营销策划有限公司负担1734元，由被告新疆永盛房地产开发有限公司负担2937元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审 判 长 刘 爱 芬审 判 员 曹 瑞 峰人民陪审员 王 应 华二〇一六年三月二十八日书 记 员 居吾得孜