上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第330号原告中国医药集团上海公司，住所地上海市。法定代表人张宁，总经理。委托代理人狄青，上海市中茂律师事务所律师。委托代理人朱莎琳，上海市中茂律师事务所律师。被告上海五洲药业股份有限公司，住所地上海市。法定代表人朱蕾，董事长。被告上海医药(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人楼定波，董事长。两被告共同之委托代理人杨尧森，上海欧森律师事务所律师。原告中国医药集团上海公司诉被告上海五洲药业股份有限公司、上海医药(集团)有限公司其他物权保护纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年3月24日、2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人狄青、朱莎琳，两被告共同之委托代理人杨尧森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国医药集团上海公司诉称：原告是系争的上海市福州路XXX号房屋的承租人，与被告上海五洲药业股份有限公司之间是无期限的公房租赁关系。原告同时也享有系争房屋加层部分的所有权。被告上海五洲药业股份有限公司未书面通知原告即将该房屋低价出售给被告上海医药(集团)有限公司。两被告恶意串通，损害原告利益，侵犯了原告对系争房屋的优先购买权及所有权，故请求判令两被告关于上海市福州路XXX号房屋的转让行为无效。被告上海五洲药业股份有限公司、被告上海医药(集团)有限公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原、被告之间并非公房租赁关系，而是普通的房屋租赁关系，已经他案生效判决确认。第二，两被告之间不存在房屋转让行为。上海五洲药业有限公司系被告上海五洲药业股份有限公司的前身，被告上海医药(集团)有限公司曾变更企业名称登记，变更前的企业名称为上海医药(集团)总公司。系争的上海市福州路XXX号房屋的产权原登记在上海五洲药业有限公司名下，而上海五洲药业有限公司曾为上海医药(集团)总公司全额投资的国有独资公司。2001年上海五洲药业有限公司改制为被告上海五洲药业股份有限公司时,上海医药(集团)总公司将上海市福州路XXX号房屋作为资产留存部分收回。被告上海医药(集团)有限公司于2011年登记成为上海市福州路XXX号房屋产权人。因此两被告之间办理的系争房屋变更登记行为并非房屋转让，原告无权主张优先购买权。第三，两被告对原告所称对系争房屋的加层部分享有产权不予确认，同时认为原告对系争房屋的产权主张与其优先购买权主张系不同法律关系，不应在本案中处理。第四，原告的起诉已经超过诉讼时效。原告中国医药集团上海公司提供证据如下：1.协议书及补充协议书，证明原告是系争房屋承租人；2.托管公司股东名册，证明两被告是关联公司；3.产权交易凭证及产权交易合同，证明两被告对系争房屋产权转让作了处理；4.上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿，证明两被告转让系争房屋的行为；5.通知，证明被告上海医药(集团)有限公司成为系争房屋产权人并要求原告搬离系争房屋；6.民事判决书，证明被告上海医药(集团)有限公司以产权人身份起诉要求解除其与被告之间的房屋租赁合同，法院支持了其诉请；7.协议书，证明原告获得系争房屋加层部分的所有权；8.收付款及银行转账凭证，证明原告向被告上海五洲药业股份有限公司下属的上海五药实业有限公司支付系争房屋房屋租金，故被告上海五洲药业股份有限公司一直是享有房屋收益权的主体；9.上海五药实业有限公司的工商登记资料、股东名录、上海市医药管理局关于同意五洲药厂改制的批复，证明被告上海五洲药业股份有限公司享有上海五药实业有限公司90％的股权。被告上海五洲药业股份有限公司、被告上海医药(集团)有限公司对原告中国医药集团上海公司提供证据的质证意见如下：对所有证据的真实性均无异议，但不同意原告对证据3、4、7、8的主张的证明内容。被告上海五洲药业股份有限公司、被告上海医药(集团)有限公司共同提供证据如下：1.设立五洲股份协议书；2.上药集团沪医药(2001)011号请示；3.沪府体改审(2001)002号批复；4.沪经企(2001)104号通知。证据1、2、3、4用于证明上海五洲药业有限公司改制成立被告上海五洲药业股份有限公司。5.评估资料；6.剥离资产明细账汇总；7.净资产投入证明；8.验资被告；9.设立登记申请书；10.登记注册申请书；11.上海联合产权交易所股权和债权转让资料。证据5、6、7、8、9、10、11用于证明系争房屋在上海五洲药业有限公司改制时由被告上海医药(集团)有限公司收回，被告上海五洲药业股份有限公司的资产中不包括系争房屋。12.上海五洲药业有限公司章程，证明上海五洲药业有限公司为上海医药(集团)总公司全额投资的国有独资公司。13.企业法人变更登记申请书；14.申请及批复。证据13、14用于证明被告上海医药(集团)有限公司企业名称变更情况。15.契税已申报办理证明，证明系争房屋变更登记不征税，即不存在转让行为；16.关于接洽五洲大楼租赁事宜的函，证明原告的起诉已经超过诉讼时效。原告中国医药集团上海公司对被告上海五洲药业股份有限公司、被告上海医药(集团)有限公司提供证据的质证意见如下：对证据1真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2、3、4真实性无异议，但对关联性有异议；对证据5真实性无异议，但不同意其证明内容；对证据6真实性不认可，认为两被告相互盖章确认，两者有利害关系，不具备效力；对证据7、8真实性有异议；对证据9、10真实性无异议，但不同意其证明内容；对证据11认为不具备证据效力；对证据12、13、14真实性无异议；对证据15真实性有异议；对证据16真实性无异议，不同意其证明内容，认为优先购买权不应该适用诉讼时效的规定，即便应适用诉讼时效，也应自前案判决生效之日起计算。经审理查明：上海市福州路XXX号房屋(即“五洲大楼”)原登记产权人为上海五洲药业有限公司。被告上海医药(集团)有限公司原企业名称为上海医药(集团)总公司。上海五洲药业有限公司系由上海医药(集团)总公司全额投资的国有独资公司。2000年5月18日，上海五洲药业有限公司与原告签订《协议书》，约定原告享有五洲大楼三至九楼(含地下室部分面积)使用权。2009年11月15日，上海五洲药业有限公司与原告签订《补充协议书》，约定乙方租赁范围包括大楼三至九楼、地下室、加层共计面积4,372平方米，以每月每平方米人民币18.60元的标准计算租金。上海五洲药业有限公司于2001年经批准改制为被告上海五洲药业股份有限公司，被告上海医药(集团)有限公司作为被告上海五洲药业股份有限公司的股东，出资1800万元，占30％股份。2011年11月14日，被告上海五洲药业股份有限公司和被告上海医药(集团)有限公司向房屋登记部门提出系争房屋变更登记权利人为被告上海医药(集团)有限公司的申请，变更种类为“转移(其他)”。被告上海医药(集团)有限公司为办理变更房屋登记事项所取得的《契税已申报办理证明》显示主管税务机关已对该变更登记行为核准“不征税”。2011年11月21日，被告上海医药(集团)有限公司经核准登记成为上海市福州路XXX号的房屋产权人，所有权来源一项显示为“其他”。审理中，就上述房屋转移登记的依据，被告上海五洲药业股份有限公司和被告上海医药(集团)有限公司作出陈述称：2001年上海五洲药业有限公司改制为被告上海五洲药业股份有限公司时,被告上海医药(集团)有限公司将上海市福州路XXX号房屋作为资产留存部分收回。为此，被告上海五洲药业股份有限公司提供了上海立信资产评估有限公司《关于上海五洲药业有限公司拟投入股份有限公司1800万元净资产的评估证明》、《剥离资产明细账汇总》、上海联合产权交易所股权和债权转让资料等证据予以证明。2012年3月19日，被告上海医药(集团)有限公司向原告中国医药集团上海公司发出《关于接洽五洲大楼租赁事宜的函》，告知原告其已于2011年11月取得系争房屋的房地产权证。2013年9月11日，上海医药(集团)有限公司向本院提起诉讼，要求解除其与中国医药集团上海公司之间的房屋租赁合同。2014年1月6日，本院作出(2013)黄浦民四(民)初字第1553号民事判决：一、上海医药(集团)有限公司与中国医药集团上海公司之间有关上海市福州路XXX号房屋租赁事宜的《协议书》及《补充协议书》于2012年11月30日解除；二、中国医药集团上海公司于本判决生效之日搬离上海市福州路XXX号，将其承租房屋返还于上海医药(集团)有限公司；三、中国医药集团上海公司于本判决生效之日起十日内支付上海医药(集团)有限公司2012年1月1日至2012年11月30日期间的房屋租金人民币905,353.76元；四、中国医药集团上海公司按4,372平方米面积、每日每平方米人民币3.80元的标准向上海医药(集团)有限公司给付2012年12月1日起至其实际搬离之日止的房屋使用费。该判决现已生效。本院认为，法律规定，房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。由此可见，承租人行使优先购买权是以出租人出售租赁房屋为前提。根据本案已查明的事实，被告上海五洲药业股份有限公司和被告上海医药(集团)有限公司向房屋登记部门申请变更登记的种类为“转移(其他)”，被告上海医药(集团)有限公司经核准的房屋登记所有权来源一项显示为“其他”，对该转移登记行为税务主管机关未予征税，相关证据可与两被告关于上海市福州路XXX号房屋系上海五洲药业有限公司改制时的留存资产的陈述和其提供的《关于上海五洲药业有限公司拟投入股份有限公司1800万元净资产的评估证明》、《剥离资产明细账汇总》、上海联合产权交易所股权和债权转让资料等证据互相印证，对此原告也未提供其他证据证明两被告之间存在房屋买卖行为，故对原告认为两被告之间转移房屋登记的行为系房屋买卖、因未通知其而损害了其优先购买权的诉称意见，本院难以采信。原告另称其对系争房屋的加层具有所有权、系争房屋的转让行为因侵犯其所有权而无效，但并未在本案中提供充分证据证明原告对加层部位享有房屋所有权，故对原告的此诉称意见，因证据不足，本院亦难以采信。至于原告称原、被告双方之间系无期限的公房租赁关系的意见，经查，本院(2013)黄浦民四(民)初字第1553号民事判决已对原告和被告上海医药(集团)有限公司之间系普通的房屋租赁关系进行认定并作出处理，该判决现已生效，故本院对原告此辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：对原告中国医药集团上海公司要求确认被告上海五洲药业股份有限公司与被告上海医药(集团)有限公司关于上海市福州路XXX号房屋的转让行为无效的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币29,561.57元，由原告中国医药集团上海公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 云代理审判员 黄 啸人民陪审员 王铿华二〇一六年三月三十日书 记 员 暨秉恒附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。