彭山县人民法院 民 事 判 决 书 (2015)彭山民初字第763号 原告李为单，男，生于1983年11月20日，汉族，眉山市彭山区人，住四川省眉山市彭山区。 原告王福成，男，生于1966年3月25日，汉族，眉山市东坡区人，住四川省眉山市东坡区。 委托代理人杨高，四川山助律师事务所律师。 被告眉山市德为房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区裴城路518号阳光生活派。组织机构代码：66740281-7。 法定代表人罗勇为。 原告李为单、王福成与被告眉山市德为房地产开发有限公司（以下简称德为房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理。原告于2015年7月10日向本院提出中止审理申请，因本案必须以另案执行异议申请的审理结果为依据，本院于2015年7月13日作出（2015）彭山民初字第763号民事裁定书裁定“本案中止审理。”本案依法于2016年3月11日组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李为单及其二原告的委托代理人杨高到庭参加了诉讼。被告德为房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 二原告诉称，被告是眉山市彭山区彭溪镇“翰林尊邸”小区的开发商。2013年5月25日，二原告各自出资50%，以39万元的价格在被告处购买了该小区7幢1单元11层1号的现房一套。当天，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并全额支付了39万元的购房款，被告也于当天将该房屋的钥匙交给了二原告，完成了房屋交付手续。之后，原告要求被告履行办理该房屋权属证书过户的附随义务，被告却一直推拖不办。为维护原告的合法权益，故诉请法院判令：1.被告德为房产公司立即为二原告办理位于眉山市彭山区××“翰林××”小区××单元××层××号房屋所有权证、国有土地使用权证的过户手续｛所在楼栋房产证号“彭房权证字第××号、土地使用证号“彭国用【2009】03865、【2011】01650号｝。2.本案诉讼费，由被告承担。 被告德为房产公司未到庭，也未提供书面答辩意见。 经审理查明，二原告与被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告以39万元的价格购买被告位于眉山市彭山区××“翰林××”××单元××层××商品房××套（测绘面积共147.99平方米，其中套内建筑面积128.38平方米，共有部分与共用房屋分摊建筑面积19.61平方米），该合同第十九条产权登记（一）初始登记第2条：买受人将全部房款及契税、维修基金、办证费用等相关费用付清之日后90日内办理初始登记。（二）转移登记第1条（2）项：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 二原告与被告签订合同当日，被告眉山总公司出纳金家燕、被告德为房产公司彭山销售部负责人李敏向二原告出具的收据载明：收到李为单、王福成购买彭山“翰林尊邸”7幢1单元11层1号住房购房款39万元（票号NO1080864）。证人提供被告总公司现金出纳帐反映，被告于2014年3月24日将二原告抵作支付的购房款39万元记入总公司帐下，同时证实，被告欠原告李为单电力工程、电力安装、检修工程款108000元，被告欠原告王福成工程尾款50000元、保修金50000元，以及二原告共同出资182000元用于抵作支付被告的购房款39万元。 二原告除支付被告购房款39万元外，其余的契税、维修基金、办证费用等相关费用未支付。之后，被告德为房产公司将诉争的房屋交付给二原告占有使用至今。 二原告与被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》未到眉山市彭山区房管局进行网上备案登记，或者说按双方约定的“初始登记”。 本院根据另案（指原告眉山市国土资源局彭山区分局与被告眉山市德为房地产开发有限公司合同纠纷一案）原告的申请，要求冻结被告德为房产公司的财产。本院于2014年12月24日作出（2015）彭山民保字第74号民事裁定书裁定“冻结被告德为房产公司的银行存款51.35元或者查封其住于翰林尊邸项目的房屋一套（房屋编号：7-1-11-1，建筑面积为147.99平方米）。2014年12月26日，本院向眉山市彭山区房屋管理局发出了协助执行通知书，对被告德为房产公司住于翰林尊邸项目的房屋一套（房屋编号：7-1-11-1，建筑面积为147.99平方米）进行了查封。 本案二原告于2015年8月3日对诉争标的物提出书面的执行异议申请，本院受理后，依法于2015年8月10日组成合议庭进行听证审查，并于2015年8月13日作出（2015）彭山执异字第12号执行裁定书裁定：“驳回案外人李为单、王福成的执行异议。” 另查明，本案在诉讼中，多次向二原告进行释明，要求二原告变更诉讼请求，即二原告要求被告德为房产公司返还购房款并赔偿其损失，但二原告明确表示不变更诉求。 以上事实，有原告提供的证据，1.二原告身份证、被告营业执照复印件，2.原、被告双方于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》以及被告的工作人员向二原告出具的收条复印件，3.（2015）彭山执异字第12号执行裁定书原件。被告德为房产公司的销售部的负责人提供该公司2014年2月、3月、4月、5月的现金日记帐3页。被告德为房产公司未提供证据。证人李某的证言，以及原告在庭审中的陈述等在卷作佐证。 本院认为，二原告与被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》以及被告向二原告出具的收据是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，对该组证据，本院予以采信。二原告要求被告德为房产公司办理位于眉山市彭山区××“翰林××”小区××单元××层××号房屋所有权证、国有土地使用权证的过户手续的诉讼请求。因本案诉争的房屋于2014年12月26日被本院依法查封。二原告于2015年8月3日对诉争标的物提出书面的执行异议申请，二原告的申请已被本院于2015年8月13日作出（2015）彭山执异字第12号执行裁定书裁定“驳回案外人李为单、王福成的执行异议。”本案在诉讼过程中，曾向二原告进行了充分的释明，但二原告仍坚持其诉求，且拒绝变更诉讼请求。本院认为，二原告要求被告为其办理诉争房屋所有权证、国有土地使用权证的过户手续的诉求，因该房已被法院依法查封，二原告要求被告继续履行过户手续存在履行障碍，或者说被告德为房产公司已履行不能。根据二原告与被告签订《商品房买卖合同》第十九条产权登记（一）初始登记第2条：“买受人将全部房款及契税、维修基金、办证费用等相关费用付清之日后90日内办理初始登记。”的约定，以及庭审查明二原告并未向被告支付契税、维修基金、办证费用等相关费用的事实得出，诉争房屋未办理初始登记二原告存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实院占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定得出，本院于2014年12月26日向眉山市彭山区房屋管理局发出的协助执行通知书，对被告德为房产公司住于翰林尊邸项目的房屋一套（房屋编号：7-1-11-1，建筑面积为147.99平方米）进行查封符合法律规定。 尽管二原告支付了诉争的房屋购房款，且实际占有了该房屋，但因原、被告未到相关房屋管理部门办理预告登记，诉争房屋未办理预告登记，二原告存在过错。根据《物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，二原告要求被告为其办理诉争房屋所有权证、国有土地使用权证的过户手续的诉求，因诉争房屋未依法在房屋登记机构办理预告登记或者物权变更登记，故二原告不应享有诉争房的物权；因二原告与被告之间形成的是合同之债的债权关系，故二原告的诉求，因证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规则》第二条之规定，判决如下： 驳回原告李为单、王福成的诉讼请求。 本案受理费200元，由二原告负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  张文清 审 判 员  魏晓雪 人民陪审员  管 莉 二〇一六年三月十一日 书 记 员  甘 强