山西省太原市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）并民终字第2004号上诉人（原审被告）任雁，太原市南堰生活垃圾压缩转运中心职员。上诉人（原审被告）张仲韬，东方先导山西糖酒有限公司职员。委托代理人周志强，山西昌晋律师事务所律师。委托代理人陈建西，山西昌晋律师事务所实习律师被上诉人（原审原告）吴小燕，太原市鑫永燕武家庄科技有限公司总经理。委托代理人于爱军（系被上诉人吴小燕的表哥），北京隆安（太原）律师事务所律师。上诉人任燕、张仲韬因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第00877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审法院审理查明，张仲韬与任雁系夫妻关系。2011年5月25日，张仲韬与任雁向山西晋阳房地产开发有限公司购买预售商品房，预（销）售许可证号为（2009）并商房预售字第0053号，并签订商品房买卖合同（合同号为20091037073），合同约定商品房位置位于太原市长平南路96号滨东丽景（滨河花园）1幢1单元1402号，房屋建筑面积135.82平方米，该商品房买卖合同已在太原市房产产权档案馆登记备案。2014年3月24日，张仲韬、任雁与吴小燕签订房屋买卖协议，协议约定，吴小燕购买张仲韬、任雁拥有的太原市小店区长平南路96号滨东丽景（滨河花园）1幢1单元1402号房屋，吴小燕交付张仲韬、任雁800000元房款，房产交易过程中产生的一切费用均由张仲韬、任雁缴纳，吴小燕不承担任何费用，双方应积极配合办理房屋过户手续，张仲韬、任雁在2014年6月24日将房产交付吴小燕。协议签订同时，张仲韬、任雁将身份证复印件、结婚证复印件、合同号为20091037073的商品房买卖合同及涉案房屋前后房门钥匙交付吴小燕。吴小燕与张仲韬、任雁均认可该房屋虽经装修但因拖欠水电暖等费用，无法居住，吴小燕收取房屋钥匙后一直未在该房屋内居住。关于支付房款的方式，吴小燕提供一份无落款日期的收条，内容为“本人张仲韬（身份证号：××）今收到吴小燕人民币（大写）捌拾万元整（小写）800000.00元。其中268000.00元转账，532000.00元为现金。中国建设银行4367.4202.6587.2292.917任雁收款人张仲韬”。吴小燕称，其在签订房屋买卖协议当日将268000元转账支付至任雁的银行卡内，次日，在长风西街的太原市鑫永燕武家庄乡科技有限公司办公室内将向朋友张慧军所借的50万元及自筹的32000元共计532000元现金支付给张仲韬，张仲韬出具了上述收条。张仲韬认可上述收条中的签名及捺印系其本人所为，但称收条上所填写的数字在其签名时均为空白，是事后由其他人填写的，且其仅在名字及身份证号处捺印，未在数字上捺印。庭审中，对于上述收条上的数字的形成时间进行司法鉴定的问题，张仲韬、任雁表示庭后五日内给予书面答复，但未在该期限内向法院提交书面材料。张仲韬、任雁认可收到吴小燕打入任雁银行卡内的268000元，但不认可收到吴小燕支付的532000元现金。另查明，关于吴小燕与张仲韬、任雁就本案涉案房屋系房屋买卖关系还是为借款设定的抵押，双方各执己见。吴小燕称，其系太原市武家庄村村民，在其父亲的房屋拆迁后打算购置房屋，经其表兄于爱军介绍认识闫某，闫某称张仲韬、任雁有意出售房产以偿还所欠的借款，经闫某介绍，吴小燕向张仲韬、任雁购买了涉案房产。张仲韬、任雁则辩称，因张仲韬、任雁向闫某借款30万元，以涉案房屋作为借款抵押并按闫某的要求与吴小燕签订了房屋买卖协议，在扣除因其他借款欠付闫某的利息后本案中实际收到的款项为260000余元，并非800000元，故认为本案并非房屋买卖，而是以涉案房产为借款设定抵押。庭后，法院对闫某进行询问并制作了询问笔录，闫某称张仲韬从2012年开始陆续向其借款，至2014年初共计欠款40万元，经其介绍，张仲韬、任雁将房屋出售给吴小燕，张仲韬在出售房屋后，归还借款10万元，剩余款项未还。吴小燕对闫某的询问笔录予以认可。张仲韬、任雁对闫某的询问笔录不予认可，并坚持认为系以房屋为借款设定抵押，而非房屋买卖。上述事实有合同号为20091037073的商品房买卖合同、吴小燕与张仲韬、任雁签名的房屋买卖协议、张仲韬签名的收条、对闫某所做的询问笔录、当事人陈述及庭审记录在案为凭。原审法院认为，吴小燕与张仲韬、任雁的争议焦点在于就本案争议的房产，双方之间究系房屋买卖关系还是以涉案房产为借款设定的抵押。对此，应依据现有证据以及双方当事人的相关陈述综合认定。吴小燕提供了其与张仲韬、任雁签订的房屋买卖协议，该协议对房屋的位置、价款、房屋交付时间及房产过户作出明确约定，张仲韬、任雁对该协议由其本人签名捺印均无异议。对吴小燕与张仲韬、任雁签订的房屋买卖协议中约定的800000元款项的支付，双方均认可吴小燕将其中268000元支付至任雁的银行卡内，双方争议的是剩余532000元是否支付。吴小燕陈述该532000元系以现金支付，并对款项的来源、支付时间、地点及张仲韬收取款项及出具收条的情形作出陈述，且出示了张仲韬出具的收条。张仲韬对于收条中其本人的签名及捺印的真实性均予认可，但对于收条中填写的数字提出在其签名时为空白，是事后其他人填写的，且认为收条中未标注落款日期，对此，张仲韬作为完全民事行为能力人应对其在收条上签名及捺印的后果具有认知能力，在张仲韬、任雁未提供任何反驳证据的情况下，仅以上述理由不足以推翻吴小燕提供的收条，对该收条的真实性予以认定。吴小燕提供的房屋买卖协议及有张仲韬签名的收条，结合双方关于在签订房屋买卖协议时张仲韬、任雁将身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同及房屋钥匙交付吴小燕的陈述，可以认定吴小燕与张仲韬、任雁就涉案房产达成买卖协议，且吴小燕已履行了支付购房款的合同义务，张仲韬、任雁履行了交付房产的义务。而张仲韬、任雁关于以涉案房产为借款提供抵押的抗辩意见，既未提供借款合同、支付利息凭证等任何反驳证据，吴小燕也不认可，该抗辩意见，证据不足，不予采信。从现有证据及双方当事人的相关陈述看，不足以认定双方签订的房屋买卖协议不是张仲韬、任雁的真实意思表示，也不能认定存在其他导致合同无效的法定情形，应确认吴小燕与张仲韬、任雁签订的房屋买卖协议合法有效，该房屋买卖协议对双方当事人均有约束力，但因涉案房屋并未在房地产管理部门进行权属登记，仅就张仲韬、任雁与山西晋阳房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同进行备案，故现不具备办理房屋过户手续的条件，涉案房产归吴小燕占有使用，张仲韬、任雁协助吴小燕办理商品房买卖合同备案。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：“一、位于太原市长平南路**滨东丽景（滨河花园）1幢1单元1402号房屋归原告吴小燕占有使用；二、被告张仲韬、任雁协助原告吴小燕办理太原市长平南路96号滨东丽景（滨河花园）1幢1单元1402号房屋的商品房买卖合同备案手续。案件受理费200元（原告已预交），减半收取100元，由被告张仲韬和被告任雁共同负担。”张仲韬、任雁不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清。（一）诉争房屋在作出抵押意思前已经出卖给赵忠，未办理过户手续，但由赵忠实际控制占有。2014年2月17日，张仲韬、任雁与赵忠签订《房屋买卖合同》，约定由赵忠支付定金15万元，2014年7月1日前支付完剩余75万元房款，现赵忠己全部付清，张仲韬、任雁也交付房屋。因此，张仲韬、任雁不可能再次将房屋出卖与吴小燕，即使吴小燕真的与张仲韬、任雁签订房屋买卖协议，按照常理，买房人应实地查看此房屋权属及实际控制人，然后确定是否购买，然而事实恰恰相反，吴小燕并未查看房屋就签订买卖协议，原审法院并未审查张仲韬、任雁与吴小燕签订的《房屋买卖协议》真实性。（二）吴小燕提交的《房屋买卖协议》是张仲韬、任雁基于抵押的意思签署的空白协议，而不是出卖的意思，且张仲韬、任雁抵押的对象是闫某，并非吴小燕。张仲韬、任雁因急于用钱，也为了使闫某能放心将钱出借给自己，便以抵押的意思签署了一些空白协议，且该抵押要约仅向闫某发出，对象特定，然而却是吴小燕向张仲韬、任雁发出“承诺”，此前张仲韬、任雁根本就不认识吴小燕，怎会与之签订买卖协议？该买卖协议不成立。（三）80万元的房款收据系对方伪造，一审法院没有经过鉴定便以此作出判决，草率至极。张仲韬、任雁在借款合同中，向闫某出具了一些有签名的空白收条，主观意图是为了证明自己收到对方的268000元，但却被吴小燕恶意填上自己的名字和金额，张仲韬、任雁毫不知情，吴小燕拿此伪造的收条作为证据进行诉讼，欺骗法庭，恶意诉讼意图明显。（四）一审法院对作为基础合同的借款协议没有进行审理，仅仅对具有抵押性质的从合同《房屋买卖协议》作出判决。从合同必须以主合同的成立为条件，是一种非独立性合同，对主合同具有成立方面的依赖性，是具有附属或依附意义的合同。在本案中，与闫某签订的借款协议是主合同，作为担保性质的《房屋买卖协议》是从合同，一审法院舍本逐末，避重就轻，没有对全部事实进行审理。(五)张仲韬、任雁仅仅借款268000元，不是30万，更无所谓80万收据，且张仲韬、任雁找到向闫某支付利息的新证据。张仲韬、任雁向闫某借款30万，扣除利息后实际到账只有268000元，张仲韬、任雁于2014年3月24日至2014年9月24日，每月向吴小燕支付利息15000元，此后每月都有清偿利息，现有银行转账证据。一审法院却认定了由吴小燕伪造的80万金额的收条，严重损害了张仲韬、任雁的合法权益。二、一审法院证据不足。（一）吴小燕出具的已付清80万元购房款的收条是吴小燕擅自填写、伪造，张仲韬、任雁对该证据真实性不予认可。（二）该《购房协议》是张仲韬、任雁基于抵押意思将购房合同抵押于吴小燕，法院未查清事实便以张仲韬、任雁具有出卖意思而签订《购房协议》予以采纳，于法无据，更具有明显的偏向性。三、一审法院适用程序错误。（一）一审法院在事实不清，证据不足，标的额较大，争议和矛盾也突出尖锐的情况下仍然适用简易程序，程序违法。（二）一审法院对本案性质有关键影响的闫某只是简单的询问，并且张仲韬、任雁没有在场，仅以询问笔录让张仲韬、任雁质证。请求二审法院撤销原判，发回重审。吴小燕辩称，一、所谓争议房屋已经卖出不是事实。张仲韬、任雁称早在2014年2月已经将房屋卖给第三人，于当年7月份交付了房屋，并称吴小燕在购买房屋前没有看过房屋纯属无理狡辨。吴小燕购买房屋前曾经与其亲属朋友一行5人实地看房，当时房屋内部装修施工尚未全部完毕并已经停工。2015年初，吴小燕也曾用钥匙打开过该房，房屋内部没有任何变化，更不存在有人居住的情况。张仲韬、任雁在一审时当庭陈述“让吴小燕更换了门锁，但房屋一直不具备居住条件，无法入住”。一审宣判后，吴小燕偶然发现争议房屋的网上公示信息有变化，经向有关部门了解得知该房屋正在办理“网签更名”，为此吴小燕申请法院对争议房屋予以了诉讼保全，也能证明该房屋所谓卖给他人不是事实，而是张仲韬、任雁为了干扰案件审理恶意串通他人处置涉案财产。张仲韬、任雁所谓签订《房屋买卖协议》不是真实意思表示，是为向案外第三人闫某抵押借款，不是事实。合同签订之前，张仲韬、任雁和吴小燕不认识，所以才有闫某从中介绍。张仲韬、任雁与闫某之间的借款关系早在多年前就开始了，与本案无关。张仲韬、任雁和闫某即便有借款抵押，也应抵押给闫某。张仲韬、任雁在签订合同后，把钥匙、合同、身份证、结婚证复印件都给了吴小燕，显然不是抵押。房款收据有张仲韬的签字，手印按在了金额上，张仲韬、任雁称80万元房款收据为吴小燕私自填写，系伪造而成，是无中生有。一审中张仲韬、任雁已经明确不申请鉴定，二审提出鉴定申请，实属拖延审理，应当不予准许。二、张仲韬、任雁与吴小燕具有相应的民事权利能力和民事行为能力，自主、自愿签订《房屋买卖合同》，意思表示真实，没有违法或侵害他人合法权益等可能导致合同无效的情形，《房屋买卖合同》依法成立，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。至于合同文本是否是原件，并不能够对本案争议产生实质性影响。三、无论张仲韬、任雁是否具有出卖房屋的真实意思，吴小燕均属于善意当事人，理应受到法律保护。吴小燕签订《房屋买卖协议》的目的是要购买房屋，并没有和张仲韬、任雁签订借款协议。张仲韬、任雁如果认为《房屋买卖协议》属于意思表示不真实的合同，应在签订合同一年内申请法院予以撤销，并积极退还收到的全部钱款，然而在近两年的时间内从未申请撤销并退还房款，该合同合法有效，张仲韬、任雁己经丧失撤销权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实基本一致。另查明，二审期间，张仲韬、任雁提交张仲韬的中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细清单，证明张仲韬向闫某支付借款利息的情况；张仲韬、任雁与赵忠签订的《房屋买卖合同》、15万元定金收条、75万元房款收条及转账凭条等证据材料，证明吴小燕提交的《房屋买卖协议》是张仲韬、任雁基于抵押的意思签署的空白协议，而不是出卖的意思。赵忠出庭作证称，其已入住争议房屋。吴小燕质证认为，张仲韬、任雁与吴小燕签订的协议是双方合法有效，而与赵忠的转让协议是一审判决后恶意签订的，收条不能说明任雁收的是什么钱。本院认为，本案张仲韬、任雁与吴小燕争议的焦点是：一、有关太原市长平南路96号滨东丽景（滨河花园）1幢1单元1402号房屋的《房屋买卖协议》是吴小燕为了通过支付购房款获得该房屋的所有权而签订的，还是张仲韬、任雁为了向闫某借款设定的担保；二、吴小燕是否实际向张仲韬、任雁支付了80万元购房款。原审判决认定张仲韬、任雁与吴小燕签订的《房屋买卖协议》有效，张仲韬、任雁收到了吴小燕的80万元购房款。原审判决的上述认定证据不足，理由不充分。关于焦点一，闫某未出庭接受双方当事人的质询，无法确认其与房屋买卖合同的关系，重审时应通知证人闫某到庭作证，接受双方当事人的质询。关于焦点二，张仲韬、任雁否认收到80万元，并申请对收条进行鉴定，重审时应对该证据重新进行审核认定。综上，原审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2015）小民初字第00877号民事判决；二、发回太原市小店区人民法院重审。二审诉讼费100元，退回上诉人张仲韬、任雁。审 判 长  刘 卫审 判 员  赵耀功代理审判员  温冠华二〇一六年三月十七日书 记 员  陈晋婷