重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6953号上诉人（原审被告）重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道，统一社会信用代码915002265616256257。法定代表人：舒策丸，系被告公司董事长。委托代理人：张代玉，重庆川伟律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）：陈启莉。委托代理人：陈维彬，重庆轩正律师事务所律师，特别授权。上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称：“五洲五金公司”）因与被上诉人陈启莉商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2016)渝0153民初1010号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告与被告五洲五金公司于2011年12月19日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“《合同》”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“《补充协议》”)，并原告于当日向被告支付大修基金1902元、转让手续费2966元、转移手续费550元、抵押登记费550元等费用，《合同》约定甲方（被告）将座落于以总金额296551元的价格出售给原告。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：按揭付款，乙方在签订本合同时已支付房款156551元整，余款140000元在甲方指定银行办理按揭贷款。对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证、提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日，且无需承担任何违约责任。2013年1月31日，本案房屋取得竣工备案登记证。2013年4月30日，原告（乙方）、被告（甲方）与荣昌县五洲物业管理有限公司（丙方）三方签订《五洲国际商贸城房屋交接书》，载明：“乙方购买甲方开发的，现该商铺以达到交付条件，乙方同意接收上述商铺……”同日，原、被告签订《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》，原告向被告支付应补房款2807元、契税8981元、合同印花税150元、权证印花税5元。庭审中，原、被告一致确认本案房屋付款方式为分期付款，原告已付房款为299358元，并双方于2013年4月30日实际完清接房手续及相关税费的事实。原、被告双方均认可本案房屋于2014年3月13日提交办证申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。另查明，被告公司于2016年4月21日经重庆市工商行政管理局荣昌区分局准予变更名称登记，名称由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。上述事实，有原、被告陈述及《准予变更登记通知书》、《五洲国际商贸城房屋交接书》、《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》、户室详细情况、收据、发票、完税证明、房地产权证等证据予以证实，该院予以确认。原告陈启莉诉称：原被告双方于2011年12月19日签订了《商品房买卖合同》（合同编号YS0031595）。本商品房位于昌州，建筑面积为63.39平方米，总成交金额296551元。本商品房为预售房屋，原告分别于2011年12月19日、2012年4月26日、2013年4月30日向被告支付购房款共计296551元。2013年4月30日，被告向原告交付了本商品房。由于被告的原因导致该商品房至2014年3月13日才办理好产权证明，被告已严重违约，但未按约定支付违约金。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据相关法律法规的规定，特向贵院起诉，请求依法支持原告的请求，请求判令：一、请求判决被告支付原告延期办理房地产权证违约金22775.17元；二、本案诉讼费由被告承担。被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司辩称：1、被告不是涉案房屋的法定和合同约定的办证义务人，也不是办证申请提交的受托人，所以被告不应承担六案逾期办证的违约责任；且根据城市房地产开发经营管理条例第三十三条之规定，原告系申请办证义务人；2、即使原告主张的违约金得到支持，原告计算违约金的标准过高，原告并没有损失，应当根据原告的实际损失参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期利息的标准予以调低；3、本案已过诉讼时效，诉讼时效应当从约定可以办证时即原告实际接房经过60日之后开始计算两年，因此本案已过诉讼时效。即使违约金得到支持，也只能支持两年的违约金；4、原告已与荣昌县五洲物业管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议补充协议》，本案房屋至今在对外出租，产生了收益，原告已在充分的行使房屋所有权，所以没有损失，违约金不应当得到支持。一审法院认为：原、被告签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，该院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。对于原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，被告抗辩其无办证义务，原告也未授权被告办理房产证申请，被告不负有为原告申请办证的义务，不应承担延期办证的违约责任。根据《合同》第十三条第二款约定，甲乙双方均为向房屋所在地土地房屋登记机构提出办证申请的义务人，双方应当履行各自的办证义务。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，被告将房屋交付原告的前提是原告付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。原告在接房时已与被告完清了所有房屋交接手续，可知原告已经提交了委托被告办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与被告，被告即负有为原告申请办理所购房屋所有权证的义务，被告的该项抗辩理由不成立，该院不予采信。对于违约金起算时间，原告于2013年4月30日实际接房，故被告应在实际交付使用之日起60日内，即2013年6月29日前为原告申请办理诉争房屋的产权登记。被告在此期间未为原告申请办理房屋产权登记，应从次日，即2013年6月30日起承担违约责任。对于违约金计算的终止时间，原、被告双方均认可本案房屋于2014年3月13日提交办证申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，按照合同约定，延期办证违约金计算至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，故该院依法确认本案房屋取得登记受理单的前一日为违约金的终止时间，即2014年3月12日。对被告主张原告的诉讼请求已经超过二年的诉讼时效，超过二年的部分被告不应再承担违约赔偿责任的抗辩意见。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起计算。原、被告签订的《合同》约定，在被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。该院依法确认本案房屋转移登记时间为被告申请办证并取得受理通知单之日，被告应从2014年3月13日起30日内向原告支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。原告于2016年2月15日向该院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。被告的抗辩理由不成立，该院不予采信。综上，被告违约期间共计256天。对于被告应承担的违约金额，被告抗辩原告已与荣昌县五洲物业管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议补充协议》，本案房屋至今在对外出租，产生了租金收益，原告没有损失。被告举示的《商铺委托经营管理协议补充协议》仅能证明原告行使房屋使用权而产生的收益，本案争议的事项系原告逾期取得房屋所有权而产生的法律后果，被告该抗辩理由与本案延期办证违约金纠纷不具关联性，该院不予采信。《合同》明确约定按照原告已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，被告认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，该院不予支持。综上，对延期办证违约金，该院计算为：299358元×0.0003/天×256天=22990.69元。原告诉讼请求主张22775.17元，系原告自愿处分其民事权利，该院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付原告陈启莉延期办证违约金22775.17元。如果被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费减半收取154元（原告已预付），由被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担，并连同上述款项直付原告。一审宣判后，重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司不服，向本院提起上诉，认为本案被上诉人未提交完整申请资料，逾期办证非上诉人原因所致，同时，被上诉人权利主张已超过诉讼时效，即便支持，合同约定的违约金计算标准明显过高，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人可主张的违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，请求撤销原判，相应予以改判。被上诉人陈启莉辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审审理查明事实相同。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”涉诉合同第十三条第二款约定，“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”按照《补充协议》第七条约定，房屋交付以买受人付清全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等为前提。现被上诉人已举证证明其在接房时与上诉人完清所有房屋交接手续，上诉人对此未提供反证，仅辩称被上诉人未提交完整申请资料，进而抗辩逾期履行办证义务有违诚信，本院不予采信。关于逾期办证违约金的支付条件，涉诉合同第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”据此，被上诉人主张自实际取得受理单之日起算相关债务履行期限于法有据，本院予以采信。上诉人所提之时效抗辩不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案上诉人和被上诉人在合同中约定，逾期办证则上诉人按日向被上诉人支付已付房价款万分之三的违约金。根据该约定，年利率为10.95%，一审法院将当事人约定的违约金计算为年利率予以判断，“并不畸高”的判断在法律规定的范围内，上诉人虽主张调减，但并未对调减所依据的实际损失相应举证，本院对此不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费362元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  钱昳心代理审判员  邓 瑀二〇一六年十一月十五日书 记 员  汪腊梅