铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2015）铁银民一初字第00377号原告：陈凡，女，1973年6月4日生，汉族。委托代理人：许宏英，系铁岭市工会职工维权法律服务所律师。被告：铁岭市住房和城乡建设委员会（简称市住建委）。住所地铁岭市新城区金沙江路**号。法定代表人：王英伟，系该委员会主任。委托代理人：王兵，系该委员会法规科科员。委托代理人：楚艳秋，系委员会法律顾问。被告：铁岭市房产经营管理处（简称市房产经营处）。住所地铁岭市新城区秦淮人家。法定代表人：王海，系该处主任。委托代理人：杨柳松，系辽宁国制律师事务所律师。被告：铁岭市城市建设综合开发有限责任公司（简称市城建开发公司）。住所地铁岭市银州区铜钟街。法定代表人：黄义峰，系该公司总经理。委托代理人：孙为，男，1966年9月10日出生，汉族，系铁岭市鑫凯帝森市政设施有限责任公司总经理，现住铁岭市银州区县财政局家属楼。被告：张福祥，男，1946年10月5日出生，汉族。原告陈凡与被告市住建委、市房产经营处、市城建开发公司、张福祥互易合同纠纷（立案案由：房屋买卖合同纠纷）一案，本院于2015年6月8日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序于7月27日公开开庭进行了审理，原告陈凡委托代理人许宏英、被告市住建委委托代理人王兵、楚艳秋、被告市房产经营处委托代理人杨柳松、被告市城建开发公司委托代理人孙为到庭参加诉讼，被告张福祥经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈凡诉称：自2003年4月起，被告市房产经营处借用原告所有的辽MA34**号丰田牌吉普车（简称涉诉吉普车，原告于2002年12月以850，000元价格购买），2007年11月21日，原告（乙方）与被告市房产经营处（甲方）签订互换合同，约定：甲方以所有的银州区铜钟街20委红旗饭店组团12幢102号门市房（简称涉诉门市房，建筑面积473.4m2，价值830，000元）与乙方的涉诉吉普车互换；双方互不补偿对方任何费用；甲方于2008年前将涉诉门市房所有权变更登记在乙方名下。互换合同签订后，原告将涉诉吉普车车籍变更登记在了被告市房产经营处名下，该被告则将涉诉门市房交付原告占有使用。2010年5月，原告办理涉诉门市房所有权变更登记，并纳税125，918.51元，但房屋权属登记部门告知，涉诉门市房所有权人为被告张福祥，而非被告市房产经营处，因而未予办理变更登记。原来，2001年7月，被告市城建开发公司为解决建设资金缺口，申请铁岭市房产管理局（简称市房产局）将其开发建设的包括涉诉门市房在内的7套门市房所有权分别登记在被告张福祥等7名员工名下，以便其以各该员工名义办理抵押贷款。市房产局在未审核确认二被告间存在真实交易关系情况下，便将涉诉门市房所有权登记在了被告张福祥名下。2003年5月，市房产局（甲方）与被告市城建开发公司（乙方）签订房屋拆迁安置补偿合同，合同确认乙方于1999年对甲方直管公企用房1栋2户实施了拆迁，约定乙方提供涉诉门市房（建筑面积393.44m2）给甲方作为产权调换房屋，“双方互不找差价”。2004年3月，被告市城建开发公司以被告张福祥名义向金融机构贷款，并以涉诉门市房提供抵押担保。被告市住建委系由原市房产局、市建委合并而成。请求判决：1、被告市住建委注销铁岭市房权证银州区字第A0516**号房屋所有权登记；2、确认原告与被告市房产经营处签订的互易合同有效，涉诉门市房归原告所有；3、被告市城建综合开发公司赔偿原告律师费、滞纳金、利息等损失。被告市住建委辩称：市房产局将涉诉房屋所有权登记在被告张福祥名下属具体行政行为，如果该行为侵害了原告陈凡的合法权益，应予撤销，则原告应提起行政诉讼。因此，本案（民事诉讼）应裁定驳回原告对本被告的起诉。被告市房产经营处辩称：1999年，被告市城建开发公司对本被告的营业用房实施拆迁，约定向本被告提供其开发建设的涉诉门市房作为产权调换房屋。涉诉门市房建成后，由于双方在结构差问题上存在分歧，被告市城建开发公司一直未将涉诉门市房交付本被告。2003年5月，结构差问题解决了，被告市城建开发公司遂与市房产局签订了房屋拆迁安置补偿合同，随即将涉诉门市房交付市房产局，后者又交付本被告占有使用。本被告对涉诉门市房只有使用权，并无处分权，因此，本被告与原告陈凡签订的互换合同，属于效力待定合同，其效力取决于被告市住建委追认与否。被告市城建开发公司辩称：1999年，本被告对市房产局直管公企用房1栋2户（其中一户系被告市房产经营处营业用房）实施拆迁，约定本被告将开发建设的涉诉门市房提供给市房产局作为产权调换房屋。涉诉门市房建成后，市房产局或被告市房产经营处一直未要求本被告交付，本被告亦未主动交付。2001年7月，为解决建设资金缺口，本被告申请市房产局将包括涉诉门市房在内的几套门市房所有权分别登记在了本被告员工名下（其中涉诉门市房所有权登记在了被告张福祥名下），并领取了房屋所有权证，准备采取变通方式以各该员工名义办理抵押贷款。2003年5月，本被告与市房产局签订房屋拆迁安置合同后，并随即将涉诉门市房交付市房产局占有使用，但留存了房屋所有权证，亦未告知涉诉门市房所有权人登记为被告张福祥的事实。2004年，本被告以被告张福祥名义向银行贷款500，000元，并以涉诉门市房提供抵押担保，后只归还部分贷款，剩余贷款本息于2008年被银行作为不良金融债权剥离到相应的金融资产管理公司，此后无人向本被告主张过权利。被告张福祥未出庭，庭后本院询问时其辩称：本被告系被告市城建开发公司员工。被告市城建开发公司由于政策所限，无法向银行贷款，便决定采取变通方式，即先将其开发建设的包括涉诉门市房在内的几套门市房所有权分别登记在其员工名下，然后以各该员工名义向银行贷款，并以各该员工名下的门市房提供抵押担保。涉诉门市房所有权虽然登记在本被告名下，但本被告从未占有使用涉诉门市房，房屋所有权证亦一直由被告市城建开发公司留存，本被告对涉诉门市房不享有所有权。本被告只是在贷款、抵押合同上签过名，并未领受使用贷款。后银行曾于2009年起诉本被告，要求归还贷款本息，本被告告以实情，同时要求被告市城建开发公司出面解决，后者表示由其应诉，此后再无人要求本被告归还贷款本息。该被告妻子丁丽华承认上述事实。对原告举示证据的审核认定：1、（被告市房产经营处与原告于2007年11月21日签订的）互换协议书复印件。证明被告以其涉诉门市房与原告的涉诉吉普车互换。被告对该证据无异议（但被告市房产经营处强调，其对涉诉门市房并无处分权，因而互换协议效力待定，其效力取决于被告市住建委追认与否），本院予以采信。2、铁岭市国正房地产评估事务所房地产估价结果报告书复印件、市房产局出售公房审批表复印件、铁岭市银州区地方税务局№00016691销售不动产统一发票（代开）发票联。证明被告市房产经营处以涉诉门市房与原告的涉诉吉普车互换已经市房产局审批同意。被告对该证据无异议，本院予以采信。3、铁岭市银州区地方税务局№08360505、08360506、08360507完税证。证明2010年5月原告为办理涉诉门市房所有权变更登记而交纳了各项税费。被告对该证据无异议，本院予以采信。4、办理房照申请报告、铁岭市房权证银州区字第A0516**号房屋所有权证复印件。证明2001年7月市房产局依被告市城建开发公司申请违规将涉诉门市房所有权登记在了被告张福祥名下。被告对该证据无异议，本院予以采信。5、（市房产局与被告市城建开发公司于2003年5月14日签订的）房屋拆迁安置补偿协议书复印件。证明被告市城建开发公司因1999年对市房产局直管公企用房实施拆迁，将其开发建设的涉诉门市房作为产权调换房屋提供给市房产局。被告市城建开发公司对该证据无异议。被告市住建委、市房产经营处指出，该复印件与被告市房产经营处存档的协议书形式不一致，表现在复印件落款甲方处加盖了两次冯国柱印章，而被告市房产经营处存档的协议书此处只加盖一次冯国柱印章。本院认为，该复印件与被告市房产经营处存档的协议书格式、内容完全一致，故应予采信。6、（被告张福祥与中国农业银行铁岭市新业支行﹤简称农行新业支行﹥于2004年3月24日签订的）个人消费担保借款合同、抵押合同复印件；铁岭市银州区公证处公证书复印件。证明被告市城建开发公司以被告张福祥名义贷款，并以涉诉门市房提供抵押担保。被告市城建开发公司代理人表示，该证据内容虽与其答辩相符，但其毕竟未见过贷款、抵押合同，故不便贸然表示无异议。被告市住建委、市房产经营处以不知情为由未发表质证意见（但被告市住建委强调，即使该组证据是真实的，由于贷款并非被告张福祥的真实意思表示，且涉诉门市房亦非该被告所有，故贷款、抵押合同均属无效）。本院认为，经庭后与农行新业支行核实，并调取铁岭县人民法院（2009）铁县民二初字第30号民事判决书，均印证了该证据的真实性，故该证据应予采信。被告市住建委、市房产经营处、市城建开发公司、张福祥未举示证据。根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：自2003年4月起，被告市房产经营处借用原告陈凡所有的涉诉吉普车（于2002年12月以850，000元价格购买），2007年11月21日，原告（乙方）与被告市房产经营处（甲方）签订互易合同，约定：甲方以其所有的涉诉门市房（建筑面积473.4m2，价值830，000元）与乙方的涉诉吉普车互换；双方互不补偿对方任何费用；甲方于2008年前将涉诉门市房所有权变更登记在乙方名下。互易合同签订后，原告将涉诉吉普车车籍变更登记在了被告市房产经营处名下，该被告则将涉诉门市房交付原告占有使用。2010年3月，市房产局审批通过了该互易合同。同年5月，原告办理涉诉门市房所有权变更登记，并纳税125，918.51元，但房屋权属登记部门告知，涉诉门市房所有权人为被告张福祥，而非被告市房产经营处，因而未予办理变更登记。原来，2001年7月，被告市城建开发公司为解决建设资金缺口，申请房屋权属登记部门将其开发建设的包括涉诉门市房在内的7套门市房所有权分别登记在被告张福祥等7名员工名下，以便其以各该员工名义办理抵押贷款，房屋权属登记部门将涉诉门市房所有权登记在了被告张福祥名下，房屋所有权证编号为铁岭市房权证银州区字第A0516**号。2003年5月，市房产局（甲方）与被告市城建开发公司（乙方）签订房屋拆迁安置补偿合同，合同确认乙方于1999年对甲方直管公企用房1栋2户（其中一户系被告市房产经营处营业用房）实施了拆迁，约定乙方提供涉诉门市房（共二层，建筑面积393.44m2）给甲方作为产权调换房屋，“双方互不找差价”。合同签订后，被告市城建开发公司将涉诉门市房交付市房产局占有使用，但留存了房屋所有权证。市房产局将涉诉门市房交由被告市房产经营处使用，后者对涉诉门市房进行了扩建，建筑面积增加至473.4m2。2004年3月，被告市城建开发公司以被告张福祥名义向农行新业支行贷款500，000元，贷款期限1年，自2004年3月24日起至2005年3月23日止，并以涉诉门市房提供抵押担保，登记的担保期间同于贷款期限，房产权属登记部门颁发了铁岭市房银州区他字第211202-010702-0T号房屋他项权证。被告市城建开发公司未如数偿还贷款本息，农行新业支行于2009年向铁岭县人民法院提起民事诉讼，请求判决被告张福祥归还尚欠贷款300，000元及利息。被告张福祥未应诉。同年10月20日，铁岭县人民法院作出（2009）铁县民二初字第30号民事判决，缺席判决被告张福祥限期归还贷款本息。被告张福祥或被告市城建开发公司未履行判决确定的义务，但农行新业支行未申请强制执行，亦未就涉诉房屋实行抵押权。另查明：被告市住建委系由原市房产局、市建委合并而成。本院认为：原告陈凡与被告市房产经营处就涉诉吉普车和涉诉门市房签订的互易合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规禁止性规定，且经原市房产局嗣后批准，故该互易合同应认定为有效，双方应全面履行各自的合同义务。互易合同是当事人双方约定以货币以外的财物进行交换的合同，以取得对方用于交换的标的物的所有权为目的。故被告市房产经营处除将涉诉门市房交付原告占有使用外，尚需将涉诉门市房所有权变更登记在原告名下，方为全面履行了其合同义务。被告市房产经营处仅将涉诉门市房交付原告占有使用，至今未办理所有权变更登记，构成违约。被告市城建开发公司将涉诉门市房所有权登记在其员工被告张福祥名下，系为向金融机构贷款而采取的变通方式，该二被告就涉诉门市房并无真实的交易关系，且被告张福祥及妻子亦否认对涉诉门市房享有所有权，故应确认涉诉门市房（扩建前部分）现仍归被告市城建开发公司所有。被告市城建开发公司将涉诉门市房（扩建前部分）所有权变更登记在被告市住建委名下，方为全面履行了其与原市房产局的房屋拆迁安置补偿合同中的合同义务，故被告市城建开发公司应将涉诉门市房（扩建前部分）所有权变更登记在被告市住建委名下；当然，被告市城建开发公司、张福祥需先行将涉诉门市房（扩建前部分）所有权人更正登记为被告市城建开发公司。被告市城建开发公司将涉诉门市房所有权变更登记于被告市住建委名下后，后者应协助被告市房产经营处将涉诉门市房所有权变更登记在原告名下。但为缩短给付，本案可判决被告张福祥直接将涉诉门市房（扩建前部分）所有权变更登记在原告名下，然后由被告市房产经营处将涉诉门市房面积变更登记为473.4m2。办理变更登记时如需补缴税费，则由被告市房产经营处补缴。原告要求赔偿滞纳金、利息、律师费的诉讼请求，因无法律依据，不应支持。另外，应予提及，即使农行新业支行对被告市城建开发公司和被告张福祥间的变通行为不知情，因而善意取得了涉诉门市房抵押权，但由于铁岭县人民法院于2009年10月20日就抵押权所担保的债权作出判决，换言之，抵押权所担保的债权的诉讼时效已于2009年10月20日结束，而农行新业支行并未在抵押权所担保的债权的诉讼时效结束后2年内（2011年10月20日前）行使抵押权，根据法释（2000）44号《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条第二款的规定，其抵押权即告消灭。因此，本案处理结果，并无损害农行新业支行合法权益之虞。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第一百三十条（买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同）、第一百三十三条（标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外）、第一百七十五条（当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定）、《中华人民共和国物权法》第九条第一款（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外）的规定，判决如下：一、被告张福祥于本判决生效后15日内将银州区铜钟街20委红旗饭店组团12幢102号门市房（扩建前393.44m2部分）所有权人变更登记为原告陈凡；二、被告铁岭市房产经营管理处于本判决第一项履行后15日内将银州区铜钟街20委红旗饭店组团12幢102号门市房建筑面积变更登记为473.4m2；三、办理本判决第一、二项确定的变更登记如需补缴税费，则由被告铁岭市房产经营管理处补缴；四、被告张福祥、铁岭市房产经营管理处履行本判决第一、二项确定的义务时，原告应尽必要的协助义务；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费12，100元（原告预交），由被告铁岭市房产经营管理处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起7日内向本院交纳上诉费，逾期交纳按撤回上诉处理。审 判 长  王景龙人民陪审员  李 敏人民陪审员  付 伟二〇一六年三月二十四日书 记 员  杨 航