上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第4759号一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。二、《人民法院诉讼收费办法》第二条财产案件、行政案件的当事人，除向人民法院交纳案件受理费外，还应当交纳下列费用：1原告（反诉被告）上海营巢房产开发有限公司1。法定代表人王新其，董事长。委托代理人徐蛟，男，住上海市奉贤区金齐路***弄**号***室。委托代理人沈欢欢，女，上海营巢房地产开发有限公司员工。被告（反诉原告）上海凌涛钢结构制造有限公司1法定代表人吴国强，经理。被告（反诉原告）上海立涛建筑金属结构有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇九华村二组。法定代表人吴国明，经理。两被告（反诉原告）共同委托代理人袁守平，上海利好律师事务所律师。原告（反诉被告）上海营巢房产开发有限公司（以下简称营巢公司）诉被告（反诉原告）上海凌涛钢结构制造有限公司（以下简称凌涛公司）、被告（反诉原告）上海立涛建筑金属结构有限公司（以下简称立涛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，适用简易程序，于2015年12月1日公开开庭进行了审理，原告营巢公司的委托代理人徐蛟、沈欢欢，被告凌涛公司和立涛公司的共同委托代理人袁守平到庭参加诉讼，后被告凌涛公司和立涛公司提起反诉，本院于2016年3月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）营巢公司的委托代理人徐蛟、沈欢欢，被告（反诉原告）凌涛公司和被告（反诉原告）立涛公司的共同委托代理人袁守平到庭参加诉讼。本案已经审理终结。原告（反诉被告）营巢公司诉称：营巢公司拥有奉贤区南桥镇运河北路567号房屋产权。2007年1月1日，营巢公司与立涛公司、立涛公司签订2007-2008年度的房屋租赁合同，约定房屋租金517,350元（人民币，下同）待房屋动迁时在动迁款中扣划。2011年1月1日营巢公司与凌涛公司、立涛公司签订2011年度的房屋租赁合同，合同约定房屋租金200,000元计息待房屋动迁时在动迁款中扣划。2015年6月9日凌涛公司和立涛公司与动迁单位签订拆迁货币补偿协议，2015年10月12日，原告书面通知要求凌涛公司、立涛公司出具由动迁单位将上述款项直接支付原告的函件，但两公司未办理，造成无法按照原租赁合同约定办理，故诉讼来院，请求：一、凌涛公司、立涛公司及时支付2007-2008年度房屋租金517,350元及利息212,010元（2009年1月1日至2015年10月31日），并支付后期至实际结清日止的利息；二、凌涛公司、立涛公司及时支付2011年度房屋租金200,000元及利息45,960元（2012年1月1日至2015年10月31日），并支付后期至实际结清日止的利息。审理中，变更诉讼请求为：一、凌涛公司、立涛公司及时支付2007-2008年度房屋租金517,350元及自2009年1月1日至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；二、凌涛公司、立涛公司及时支付2011年度房屋租金200,000元及自2015年11月1日至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。原告（反诉被告）营巢公司提交的证据及待证事实如下：1、上海市房地产权证一份，证明涉案房屋为原告所有；2、房屋租赁合同两份，证明2007-2008年度其中租金517,350元，按建设银行同期贷款利率计算，营巢公司可以将凌涛公司和立涛公司的拆迁补偿款从动迁单位补偿款中扣划；2011年度其中租金200,000元，营巢公司可以将凌涛公司和立涛公司的拆迁补偿款从动迁单位补偿款中扣划；3、2015年6月9日立涛公司的拆迁货币补偿协议一份，证明该地块已经动迁，动迁单位已经具备交付动迁补偿费的条件；4、2015年10月12日函件一份，证明营巢公司发函要求凌涛公司和立涛公司按照合同约定直接在拆迁单位的该公司的拆迁补偿款中扣除，被告不予确认，致使合同约定无法实际履行；被告（反诉原告）凌涛公司和立涛公司共同辩称：不同意原告诉讼请求。营巢公司诉请已经过了诉讼时效；主张的利息没有事实、法律以及合同依据，计算的标准也过高；本案合同中说房屋动迁时候支付上述房租，政府尚未走行政征收程序，所附条件尚未成就；凌涛公司和立涛公司还没有收到营巢公司主张的动拆补偿款；本案的房屋不属于合同约定的动迁，是协议收购；营巢公司的补偿款中有应当支付给凌涛公司和立涛公司的停产停业损失费等，但营巢公司还未与凌涛公司和立涛公司结算，所以凌涛公司和立涛公司支付租金的条件还未成就。被告（反诉原告）凌涛公司和立涛公司未就本诉提供证据。被告（反诉原告）凌涛公司和立涛公司反诉称：凌涛公司和立涛公司分别租用营巢公司的厂房7,452.12平方米和2,401.49平方米，2014年7月16日营巢公司的厂房已进行拆迁补偿评估，2015年11月5日已经签订了房屋拆迁货币补偿协议，因动迁导致凌涛公司和立涛公司停产，营巢公司的补偿款中应包含实际使用人即凌涛公司和立涛公司的每平方米400元的停产停业损失费，故反诉请求：一、判令反诉被告营巢公司支付反诉原告凌涛公司停产停业损失费2,980,848元；二、判令反诉被告营巢公司支付反诉原告立涛公司停产停业损失费960,596元。被告（反诉原告）凌涛公司和立涛公司为反诉提交的证据及待证事实如下：1、2014年7月16日评估结果汇总表及评估明细表各一份，证明2014年营巢公司已进入动迁评估阶段；2、2015年6月8日分项测算表一份，证明停产停业补偿标准是国有土地的为400每平方米；3、2015年12月15日上海奉安拆迁置业有限公司证明一份，证明对营巢公司的拆迁有证面积按照每平方米400元月计算停产停业损失，无证面积按照每平方米280元计算停产停业损失；4、营巢公司的房产证复印件一份，证明系争土地是国有、凌涛公司和立涛公司租赁使用的位置是有证面积之内；5、2015年11月24日情况说明二份，证明凌涛公司和立涛公司于2015年7月交付租赁厂房给动迁单位，且之前的实际使用人是凌涛公司和立涛公司。原告（反诉被告）营巢公司就反诉辩称：不同意反诉请求。1、立涛公司早已于2011年12月31日终止租赁关系，之后是非法侵占与法律强制执行中，凌涛公司也是如此；2015年11月营巢公司与动迁办签订动迁协议时，已经与凌涛公司和立涛公司结束租赁关系；2、凌涛公司和立涛公司到目前为止尚欠2013、2014年、2015年部分租赁与房屋占有使用费；3、2015年初开始动迁，营巢公司与凌涛公司和立涛公司就无证搭建厂房已经进行协议分割，凌涛公司和立涛公司已得到补偿，具体详见协议。原告（反诉被告）营巢公司就反诉提交证据及待证事实如下：5、奉贤法院（2013）奉民三（民）初字第90号、（2014）奉民三（民）初字第1698号民事判决书各一份、承办人说明一份，证明与立涛公司租赁关系于2011年终止，与凌涛公司于2013年终止，凌涛公司和立涛公司不是动迁对象而是被强制执行搬离的对象；6、2015年2月5日营巢公司与凌涛公司、立涛公司签订协议，对有证面积与无证面积处理进行另行协商并达成协议；7、欠账清单一份，证明2013、2014、2015年凌涛公司、立涛公司欠租金情况，并拒绝履行法院的有效文书。经庭审质证，凌涛公司和立涛公司对营巢公司提供的证据1没有异议，对证据2真实性无异议，但认为租金是在营巢公司房屋遇动迁时，从营巢公司动迁补偿款中属于凌涛公司和立涛公司的停产停业损失费等应得款中扣划；对证据3真实性无异议，但是与本案没有关联；证据4函件收到，但内容有异议，与合同约定不符，不同意直接扣划，且已经过了诉讼时效；证据5真实性无异议，证明目的不认可，系争租赁是不定期租赁，凌涛公司和立涛公司是实际使用人；证据6真实性无异议，但与本案的租赁房屋及损失无关，合法性也有异议；证据7是营巢公司单方制作，三性均不认可。营巢公司对凌涛公司和立涛公司提供的反诉证据1真实性有异议，认为该表无盖章无制作单位，无法证明欲证明内容，营巢公司于2015年11月与动迁单位签订协议；证据2无关联性；证据3证据形式要件不认可，盖的是合同专用章；证据4房产证以原件为准；证据5的形式要件与内容均不认可。上述证据经庭审质证，本院认定营巢公司提供的证据1、2、3、4、5、6具有真实性，证明相应事实，证据7不具证据的证明力；凌涛公司和立涛公司提供的证据1、2、3、4、5均不具有证明力。经审理查明：2007年1月1日，营巢公司与凌涛公司和立涛公司签订房屋租赁合同一份，约定：营巢公司将其位于上海市奉贤区南桥镇30街坊5/4地块（即奉贤区南桥镇运河北路567号）工业用房（建筑面积9,409.64平方米，已经双方实地丈量确认）出租给两被告作工业用房使用；租赁期限自2007年1月1日起至2008年12月31日；租金标准：每年658,675元，2年合计租金1,317,350元，交付时间：2007年12月31日前支付400,000元，2008年12月31日前支付400,000元，其余租金517,350元于2008年12月31日前支付，该款于2009年1月1日始转化为借款，按照建设银行同期基准贷款利率计息，待租赁地块房屋动迁时，营巢公司可以按此约定直接从动迁单位处从乙方获得的相关补偿费中连本带息扣还。2012年1月1日，营巢公司与凌涛公司和立涛公司签订房屋租赁合同一份，约定：营巢公司将其位于上海市奉贤区南桥镇30街坊5/4地块工业用房出租给两被告作工业用房使用；租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日；租金1,000,000元，其中800,000元当年度付清，另200,000元待租赁房屋动迁时给付，营巢公司有权在凌涛公司和立涛公司所得动迁补偿款中直接扣抵。2015年6月9日立涛公司与动迁单位签订拆迁货币补偿协议一份，约定将奉贤区南桥镇运河北路567号内立涛公司工业用房进行拆迁，补偿总额为146,867,866元。本案2015年12月1日庭审中，立涛公司陈述已经收到动拆补偿款30%。营巢公司与动迁单位签订拆迁货币补偿协议是在2015年11月。2015年10月12日，营巢公司发函给凌涛公司和立涛公司，要求按照合同约定直接在拆迁单位的凌涛公司和立涛公司的拆迁补偿款中扣除租金717,350元，请求凌涛公司和立涛公司给动拆单位出具书面意见。凌涛公司和立涛公司收到该函件后未予答复。2012年12月，营巢公司诉至本院，请求立涛公司搬离上述租赁厂房。本院判令立涛公司于判决生效之日起十五日内搬离。该（2013）奉民三（民）初字第90号判决于2013年4月10日生效。2014年5月，营巢公司诉至本院，请求凌涛公司搬离上述租赁厂房，本院判令凌涛公司于判决生效之日起十日内搬离。该（2014）奉民三（民）初字第1698号判决于2014年7月13日生效。上述两案判决生效后，营巢公司申请本院强制执行。后凌涛公司和立涛公司在动迁过程中于2015年7月将租赁厂房交付动拆单位。2015年2月5日营巢公司与立涛公司签订协议，双方约定，对奉贤区南桥镇运河北路567号地块内未见证厂房产权和同比例的厂房评估总额，营巢公司划得45%，立涛公司划得55%；在房屋拆迁过程中，营巢公司拥有的厂房产权享受各项拆迁的评估和补偿，而双方划得的未见证厂房各自享受各项拆迁的评估和补偿，任何一方不再另行向另一方提出任何补偿要求。另查明，本案庭审中，营巢公司与凌涛公司、立涛公司均主张，双方于2007年1月1日签订的房屋租赁合同中涉及本案诉讼的517,350元不作为借款，而作为房屋租金处理。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案本诉的原告与两被告签订的两份《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方应依约遵守与履行。双方在2007年1月1日房屋租赁合同中，约定租金517,350元待厂房动迁时由营巢公司直接从动迁补偿款中划扣；在2011年1月1日房屋租赁合同中，也是约定租金200,000元待厂房动迁时由营巢公司直接从动迁补偿款中划扣；而动迁单位直至2015年才与双方各自签订拆迁货币补偿协议，所以诉讼时效未过，本诉两被告主张诉讼时效已过，本院不予采信，本诉两被告应当按照合同支付该两笔租金。同时，从2007年1月1日那份合同约定看，从2009年1月1日开始，租金517,350元是要计息的，虽然双方在庭审中一致认为该部分租金不作为借款，但双方还约定该笔租金于2008年12月31日前支付，只是因为钱款需等动拆补偿款到位后才能支付，所以本院认为本诉两被告还应支付从2009年1月1日起的利息，双方庭审中对该部分利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算无异议，本院予以准许。2011年1月1日那份合同，双方并未约定租金200,000元需计算利息，而立涛公司已经于2015年6月9日与动迁单位签订拆迁货币补偿协议，至2015年12月1日庭审立涛公司陈述已经收到动拆补偿款30%，而本诉原告在2015年10月诉至本院，所以本诉原告主张从2015年11月1日计算利息，本院予以支持。关于反诉，两反诉原告主张反诉被告的动迁补偿款中有属于两反诉原告的停产停业损失费等相关补偿款，理由是双方租赁关系直至动迁时还存在，两反诉原告是反诉被告被动迁厂房的实际使用人。但根据查明的事实，生效判决已经判令反诉两原告搬离租赁的厂房，反诉原告立涛公司应于2013年4月24日之前搬离，反诉原告凌涛公司应于2014年7月22日之前搬离，况且之后反诉被告还申请执行，所以该两个日期之后，反诉两原告继续占有厂房的行为应属违法占有，违反合同法遵纪守法原则，相关权益亦不能得到保护，不能认定为租赁关系中的实际使用人而获得停产停业损失费等补偿款。况且，双方又于2015年2月5日达成协议，对动拆相关权益达成一致处理意见，双方应按照该协议另行履行，反诉两原告不得在本案纠纷中向反诉被告主张分割动迁补偿款。再则，反诉两原告并没有提供有效证据证明反诉被告的动迁补偿款中有属于反诉两原告的停产停业损失费等补偿款。2015年6月9日立涛公司与动迁单位签订拆迁货币补偿协议，补偿总额为146,867,866元，根据其自认，已经收到其中30%，即44,060,359.80元左右，完全具备支付条件，故本院对本诉原告的诉讼请求予以支持，对反诉两原告的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海凌涛钢结构制造有限公司、被告（反诉原告）上海立涛建筑金属结构有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海营巢房产开发有限公司2007-2008年度租金517,350元及其自2009年1月1日至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；二、被告（反诉原告）上海凌涛钢结构制造有限公司、被告（反诉原告）上海立涛建筑金属结构有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海营巢房产开发有限公司2011年度租金200,000元及其自2015年11月1日至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；三、对被告（反诉原告）上海凌涛钢结构制造有限公司、被告（反诉原告）上海立涛建筑金属结构有限公司的全部反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,553元，反诉案件受理费19,165.50元，本诉诉讼保全费5,000元，均由被告（反诉原告）上海凌涛钢结构制造有限公司、被告（反诉原告）上海立涛建筑金属结构有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一六年三月三十一日书记员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。