湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民一终字第679号上诉人（原审原告反诉被告）廖碧亭，男，1966年出生，汉族，居民，住湖南省安乡县委托代理人刘荣福，常德市武陵区正平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告反诉原告）廖建军，男，1973年出生，汉族，居民，户籍地临澧县，住安乡县。委托代理人邱霞，女，1975年出生，汉族，住安乡县，系廖建军妻子。上诉人廖碧亭因与被上诉人廖建军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省安乡县人民法院作出的（2015）安民初字第583号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人廖碧亭及其委托代理人刘荣福、被上诉人廖建军及其委托代理人邱霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，廖碧亭与廖建军系同胞兄弟关系，廖碧亭通过本院执行分配获得县科技情报所集资房一套，2005年11月28日，廖碧亭与廖建军签订购（售）房协议，约定主要内容为：廖碧亭将城关镇（现深柳镇）南区面积为129.96㎡的县科技情报所的集资房（含12㎡架空层一间）出卖给廖建军，总价款为6.5万元，廖建军首付2万元，即日起可装修入住该房；廖碧亭在第三人催讨债务下廖建军支付2万元；廖建军于2009年1月、2010年1月各付1万元，余款5000元待廖建军办理产权证后支付，产权过户费各负担50%。2005年11月29日，廖碧亭与廖建军在廖小平的见证下，又签订了购房协议，协议约定的主要内容为：廖碧亭将城关镇（现深柳镇）南区面积为129.96㎡的县科技情报所的集资房出卖给廖建军，总价款为6.5万元，廖建军首付2万元后方可装修入住该房，待廖碧亭办好产权证明后产权过户给被告时，廖建军给付余款4.5万元，过户费用各负担50%；原购（售）房协议作废；如有违约，一切责任由违约方负责。协议签订后，廖建军未给付首付款2万元即装修入住该房，2006年11月29日，廖建军向廖碧亭给付购房首付款2万元，2010年9月6日，廖碧亭办理了至其名下的该房房屋产权证，廖建军得知后请求按约定过户，廖碧亭予以拒绝，后协商不成遂致纠纷。廖碧亭请求判决：1、双方的购（售）协议无效；2、廖建军返还廖碧亭名下的房屋1套，廖碧亭退还廖建军的首付款2万元。廖建军反诉请求判决：1、廖碧亭将房屋产权过户至廖建军名下，廖建军依约给付余款4.5万元及按2010年房屋过户费的50%；2、廖碧亭赔偿廖建军误工费、精神损害费5000元，并赔礼道歉。原审法院认为，公民的财产权利受法律保护。案件争议的焦点是：廖碧亭、廖建军于2005年11月29日签订的购房协议是否应当履行。廖碧亭、廖建军于2005年11月29日签订的购房协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，不损害第三人的合法利益，应认定为依法成立的合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，廖碧亭、廖建军依法成立的合同，自合同成立时即发生合同效力，双方受合同的约束，应当按照约定享有合同利益，同时全面履行自己的合同义务。廖建军虽然延迟支付了购房首付款2万元，但廖碧亭予以接受提前并交付了房屋，视为对延迟支付的认可。关于房屋面积，合同约定为129.96㎡房屋一套，未载明是建筑面积或套内建筑面积，按本地公民之间房屋交易习惯判断，应是指套内建筑面积，该房屋的房权证上载明建筑面积为151.46㎡，套内建筑面积为127.74㎡，可见误差不大，且廖碧亭、廖建军在合同中并未约定按面积计算房价，故廖碧亭提出应以建筑面积151.46㎡计算房价无事实依据，不予支持。关于架空层，廖碧亭、廖建军在2005年11月28日签订的合同中约定含架空层一间，在2005年11月29日签订的合同中未约定含架空层，但廖碧亭在交付房屋时架空层也一并交付，由廖建军管理至今，应认定架空层包含在购（售）协议内，故对廖碧亭提出房屋买卖不含架空层的意见不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。廖碧亭在本案所涉房屋房权证办理至其名下后，应当按照合同约定过户至廖建军名下，但廖碧亭要求加价不肯办理过户手续，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，廖建军要求廖碧亭办理房屋过户手续的请求符合法律规定，予以支持。关于过户费，廖碧亭、廖建军在合同中约定各负担50%，本应发生在2010年9月6日后不长一段时间，若本院判决后的过户费低于2010年的过户费，则廖碧亭、廖建军双方均获益，若本院判决后的过户费高于2010年过户费，则廖碧亭、廖建军双方均利益受损，对于受损损失，廖碧亭有过错，廖建军在廖碧亭不办理过户手续长达近五年的时间内，未采取诉讼或仲裁等法律手续要求廖碧亭办理过户手续，自身存在过错，亦应承担责任，故判决廖碧亭、廖建军各承担本判决生效后的过户费50%，对廖建军要求只承担2010年房屋办理过户的费用的50%的请求不予支持。廖碧亭请求廖建军赔偿误工费、精神损害费5000元，并赔礼道歉的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于购房余款4.5万元，廖建军应当按照合同约定支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，本院判决：一、廖碧亭于本判决生效后十日内将其名下的房权证即深柳镇子第A0008192过户至廖建军名下，廖建军应当予以协助；廖碧亭、廖建军各承担办理过户费用的50%；二、廖建军办理过户时向廖碧亭支付购房余款45000元；三、驳回廖碧亭的诉讼请求；四、驳回廖建军的其他诉讼请求。本诉受理费1425元，反诉受理费712.5元，合计2137.5元，由廖碧亭负担。判决后，廖碧亭不服原审判决，认为：1、廖建军占有使用廖碧亭房屋长达10年，且拒付清购房款，廖碧亭依法有权解除购房合同，或请求确认合同无效；2、原审认定事实错误，对房产证及2005年11月29日签订的协议等证据证明的事实认定不当，对廖碧亭提交的购房成本、装修成本未予认定，属明显偏袒一方。3、原审程序违法，在未通知廖碧亭开庭的情况下，违反法定程序单方开庭。4、本案争议房屋系廖碧亭婚后购置，廖碧亭无权单独处分夫妻共同财产，廖碧亭妻子申请以第三人身份参加诉讼，因此购（售）协议应当认定无效。请求撤销原判，改判支持廖碧亭请求确认购（售）协议无效或解除合同的主张，并判令廖建军返还未过户的房屋、廖碧亭返还廖建军首付款。廖建军答辩称，廖碧亭曾口头承诺先不要房款的情况下，廖建军才装修入住，现首付款已付，应视为双方认可。双方协议是以套论价，且房屋位置明确，虽然是二手交易，但由于交易时产权证没有办理，因此面积估测与权威测量误差难免。购（售）协议中表明交易主体为一套房屋，架空层系房屋的配套设施理应包含在房屋买卖的交易中。购（售）协议明确交易交个为65000元，该价格不低于当时市场价。之所以未能完成交易，是因为廖碧亭多次提价毁约导致。廖碧亭妻子共同参与了房产的处置。因廖碧亭毁约，导致损失应予赔偿。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，廖碧亭提交下列证据材料：1、廖碧亭与刘敏迁结婚证及刘敏迁身份证，拟证明刘敏迁是本案适格主体。2、关于夫妻财产的约定，拟证明本案买卖的房屋属于夫妻共同财产。3、收条，拟证明本案诉争房屋廖碧亭向他人购买时支付了116080元的购房款。4、调查笔录，拟证明廖小平是本案中间人。5、2015年8月28日安乡县人民法院开庭笔录，拟证明本案原审法院遗漏了必须出具诉讼人刘敏迁。6、2015年10月20日安乡县人民法院开庭笔录，拟证明原审法院违反法定程序开庭。7、常德市统计局2006年资料，拟证明2005年全市房屋均价为1862元／平方米。廖建军对证据1的真实性没有异议，但是对其证明目的不予认可，认为房产证上登记是谁房屋就是谁的。对证据2的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。对证据3的真实性有异议，但是认为与本案没有关联性。对证据4的真实性有异议，认为证人是廖碧亭的朋友其证言真实性有异议。对证据5、6不清楚。对证据7的真实性没有异议，但是认为法律没有规定房屋不能低价出售。廖建军向本院提交下列证据材料：1、收条，拟证明廖建军装修房屋时支付防盗网制作费订金3000元。2、收据，拟证明廖建军装修房屋时，地面砖进入铺设的大致时间是2005年9月至10月间。3、人情薄，拟证明廖建军购买房屋后，庆祝时，廖碧亭送1000元人情费，刘敏迁系人情薄的记录人。4、照片，拟证明本案房屋的架空层为房屋的从物。廖碧亭质证认为证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为双方在尚未签订购（售）协议前，廖建军就已将房屋视为自己所有。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能达到其证明目的。对证据3的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。对证据4的真实性没有异议，但是对其关联性有异议，认为房屋和杂物间是分开卖的，不能达到廖建军的证明目的。本院认为，廖碧亭与刘敏迁结婚证及刘敏迁身份证，能够证明廖碧亭与刘敏迁系夫妻关系，对该证据依法予以确认。廖碧亭与刘敏迁签订的关于夫妻财产的约定，是廖碧亭与刘敏迁夫妻双方的约定，不能以此对抗不知情的第三人，因此对该证据的证明目的依法不予确认。收条上仅载明收到15000元，不能仅以此证明本案诉争房屋廖碧亭向他人购买时支付了116080元的购房款，对该证据的证明目的不予确认。因廖建军对调查笔录的真实性提出异议，且证人未出庭接受法庭的质询，因此对该证据依法不予确认。不能仅以安乡县人民法院两次开庭笔录证明原审法院违反法定程序，因此对该两份开庭笔录的证明目的依法不予支持。常德市统计局2006年资料与本案没有关联性，因此对该证据不予确认。对廖建军提交的收条、收据因于本案没有关联性，因此对该收条、收据不予确认。廖碧亭对人情薄的真实性没有异议，该证据能够证明廖建军购买廖碧亭的房屋庆祝时，廖碧亭送1000元人情费，刘敏迁系人情薄的记录人的事实，对该证据予以确认。对廖建军提交的架空层照片，只能证明其位置，不能仅以照片证明架空层为房屋的从物。原审判决本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，廖建军购买廖碧亭房屋后庆祝时，廖碧亭送给廖建军1000元庆贺款，廖碧亭妻子刘敏迁系该庆贺款人情薄的记录人。本院认为，本案争议焦点为：一、廖碧亭与廖建军签订的购（售）协议是否有效？廖建军是否应将房屋返还给廖碧亭？二、原审法院是否程序违法？关于争议焦点一，廖碧亭与廖建军均系完全民事行为能力人，双方于2005年11月29日签订的购（售）协议系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，且未损害第三人的合法权益，因此原审法院认定购（售）协议合法有效正确，对廖碧亭上诉请求确认购（售）协议无效的上诉请求依法不予支持。鉴于廖碧亭原审起诉仅要求确认廖碧亭与廖建军双方购房协议无效，并未主张解除合同，而解除合同是以合同有效为前提，廖碧亭主张合同无效与主张解除合同相互矛盾，因此对廖碧亭既主张解除合同又主张解除合同的上诉请求依法不予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”廖碧亭作为丈夫，有权对夫妻共同所有的财产进行处理。廖建军与廖碧亭系亲兄弟，廖建军从廖碧亭处购买了本案房屋后，廖碧亭予以了庆贺并送给廖建军1000元庆贺款，廖碧亭妻子刘敏迁则担任该庆贺款人情薄的记录人。因此廖建军有理由相信廖碧亭将本案争议房屋予以变卖系廖碧亭、刘敏迁夫妻双方共同意思表示。因此对廖碧亭上诉主张其无权处分夫妻共同财产、签订购（售）协议应当认定无效的请求依法不予支持。鉴于本案购（售）协议为有效合同，廖碧亭、廖建军均应按此协议全面履行自己的合同义务。原审判决廖碧亭将本案争议房屋过户至廖建军名下，廖建军向廖碧亭支付购房余款45000元正确；对廖碧亭请求廖建军返还房屋的上诉请求依法不予支持。关于争议焦点二，原审法院在2015年8月28日上午九时的开庭笔录上已明确告知廖碧亭和廖建军廖碧亭第二次开庭的时间是2015年10月20日9时，地点为原审法院第四审判庭。因此上诉廖碧亭认为原审法院未依法通知其第二次开庭的时间和地点，属程序违法的上诉主张依法不能成立，本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当。廖碧亭的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费2137.5元，由上诉人廖碧亭负担。本判决为终审判决。审 判 长  金春明审 判 员  彭 炜审 判 员  孙 晖二〇一六年三月十五日代理书记员  赵丹丹附法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；