上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终2225号上诉人（原审原告）周景荣，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人席春明，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人邓捷，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海西秋房产有限公司，住所地上海市闵行区XX镇XX路XX号。法定代表人陆秋林，董事长。委托代理人谈建忠，该公司员工。被上诉人（原审被告）上海盛帆房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区XX路XX弄XX号。法定代表人盛明其，董事长。委托代理人李冬颖，上海市光明律师事务所律师。上诉人周景荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成合议庭于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人周景荣及其委托代理人席春明，被上诉人上海西秋房产有限公司（以下简称西秋公司）的委托代理人谈建忠，被上诉人上海盛帆房地产开发有限公司（以下简称盛帆公司）的委托代理人李冬颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2000年9月11日，周景荣（作为买方）与西秋公司（作为卖方）签订《XX园X村房屋认购书》1份，约定买方在对所认购房屋有了全面的认识后签订此认购书，并同时交纳人民币（以下币种相同）100,000元作为认购该物业之定金，待竣工之后签订房屋销售合同，此认购书于合同生效时终止；同时约定卖方在签订此认购书并收到买方一次性付款及定金后至此认购书的有效期内，不得将买方所认购的物业出售他人，否则将支付给买方双倍的定金作为违约赔偿，同时此认购书作废，卖方不得提出异议，买方在签订此认购书并支付定金后应如期完成首期房款的交纳，否则卖方将定金作为违约金没收，同时此认购书作废，买方不得提出异议。签订上述房屋认购书后，周景荣向西秋公司支付了购房款，西秋公司将房屋认购书中约定的XX路XX号房屋（以下简称涉案房屋）交付周景荣开设综合修理部，但双方未签订房屋销售合同，也未对涉案房屋办理产权登记。2001年4月16日，盛帆公司与案外人上海A总公司向闵行区房屋土地管理局、闵行区建设局、闵行区规划局发函1份，载明：“1992年10月上海盛帆房地产开发有限公司与上海A总公司联合开发XX园住宅小区400亩土地，根据规划，用地范围涉及一村、三村和部分五村土地。至1998年底一村的10.4万平方米房屋全部竣工，并办齐了房地产所有权证。目前沁春路北侧、莘西南路西侧沿街建筑属XX园X村，1995年由万国房产同上海B有限公司联合开发，于1996年开始申请办理建设工程规划许可证（申请开工面积2.3万平方米），但一直未能办理出规划许可证。后据说该公司与区规划部门打了招呼边施工边办证，事至今日已有3栋沿街住宅结构封顶，但仍未能办出任何手续。我公司已再三口头与书面通知该公司（即现在的西秋房地产有限公司），并多次采取停电等措施，为此还专题召开协调会敦促该公司能依法办事，要求在未办出建设工程规划许可证的前提下，立即停止施工。但是该公司一直未能遵照执行，尤其最近又大面积建造沿街二层商铺并将无证房出租或卖给客户，造成不良的社会影响，也使该处的建设工程处于失控状态。由于1999年4月15日XX园住宅小区发生坠机事件后，该地区的总体规划将有大的调整，对这些无证建筑可能将全部拆除，到时对这些购买了无证房屋的客户极有可能发生民事纠纷，影响安定团结。我们两家公司经慎重研究，希望得到贵局的支持，请求政府有关部门对这些无证的建筑立即采取措施予以停建，并采取相应的有效措施，避免今后矛盾集中爆发，不可收拾。”2007年7月2日，西秋公司发出《通知》1份，载明：“尊敬的客户：莘西南路西侧的商铺由于退界不足属违章建筑，现定于2007年8月底前拆除，并于8月底停水、电。请你作搬迁准备。”2007年8月13日，上海市闵行区规划管理局发出《关于建议上海西秋房产有限公司自行拆除违法建筑的函》，载明：“上海西秋房产有限公司：经查，你公司于1996年在莘西南路西侧、沁春路北侧未经政府管理部门依法批准擅自建造沿街商铺及办公楼。你公司的行为违反了《上海市城市规划条例》第三十七条的规定，根据《上海市城市规划条例》第五十九条的规定，上述建筑属于违法建筑。我局已立案查处。为了体现和谐社会和谐管理的原则，现我局责令你公司在两周内自行拆除违法建设，如到期未拆的，我局将按照法律程序适时移交法院强制执行。”2007年9月7日，上海市闵行区城市管理监察大队发出《限期拆除违法建筑事先告知书》（闵城管监限拆告字[2007]第000101号），载明：“上海西秋房产有限公司：你单位于2000年10月份在闵行区莘西南路西侧、沁春路北侧，因擅自搭建违法建（构）筑物，总面积为1790平方米的行为，违反了《上海市拆除违法建筑若干规定》第二条第一款的规定，依据《上海市城市管理相对集中行政处罚权暂行办法》第四条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第三条第二款的规定，本监察大队拟对你单位作出限期拆除违法建筑的决定。你单位如对拟限期拆除违法建筑的决定有异议，可以于2007年9月9日前到XX路XX号XX室进行陈述或者申辩。逾期视为放弃陈述或者申辩。”2007年9月10日，上海市闵行区城市管理监察大队发出《限期拆除违法建筑决定书》（闵城管监限拆字[2007]第000101号），载明：“上海西秋房产有限公司：你单位在闵行区莘西南路西侧、沁春路北侧，未经规划管理部门依法批准擅自搭建违法建（构）筑物，总面积为1790平方米，你单位的行为违反了《上海市拆除违法建筑若干规定》第二条第一款的规定。根据《上海市城市管理相对集中行政处罚权暂行办法》第四条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第三条第二款的规定，本监察大队决定限你单位于2007年9月16日前自行拆除上述违法建筑物。逾期不拆除的，本监察大队可以依法申请闵行区人民政府组织强制拆除，拆除费用由你单位承担。如你单位不服本决定，可以在收到本决定书之日起六十日内向闵行区人民政府或上海市城市管理行政执法局申请行政复议；也可以在三个月直接内向闵行区人民法院提起诉讼。行政复议和行政诉讼期间，具体行政行为不停止执行。”2007年9月10日，上海市闵行区城市管理监察大队发出《通告》1份，载明：“为了贯彻市政府关于拆除违法建筑和违章搭建的要求，加强对违法建筑的整治，提高城市环境质量，本监察大队依据《上海市拆除违法建筑若干规定》，对闵行区莘西南路西侧、沁春路北侧上海西秋房产有限公司建造的违法建筑进行整治，本监察大队已对上海西秋房产有限公司建造的违法建筑进行了查证和认定，并于二○○七年九月十日依法发出了《限期拆除违法建筑决定书》（闵城管监限拆字[2007]第000101号）。希望收到《限期拆除违法建筑决定书》的当事人于二○○七年九月十六日前自行拆除。如逾期不拆，本监察大队将依据《上海市拆除违法建筑若干规定》，依法申请闵行区人民政府组织强制拆除。”嗣后，周景荣购买的涉案商店用房被拆除，周景荣遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。原审另查明，1998年7月30日，西秋公司（作为签约乙方）与盛帆公司（作为签约甲方）签订《XX园X村一街坊开发合同书》，约定甲方有座落在闵行区莘庄镇沪杭铁路以南、XX园五村以东、XX园以北、莘西路以西，开发基地约86.4亩（实际用地面积80亩以闵行区房地产管理局勘丈为准），另加公建用地按8%计算，由乙方带资开发，建设XX园X村一街坊；乙方开发必须服从地区规划实施方案需经报当地有关主管部门审定批准后实施，并接受当地建筑管理部门的监督检查；同时约定该合同有效期到2000年5月底。周景荣诉称，XX园X村为西秋公司与盛帆公司共同开发建设的房地产项目。2000年9月11日，周景荣与西秋公司签订《XX园X村房屋认购书》，约定由周景荣以单价2,900元购买西秋公司、盛帆公司开发建设的XX园X村沿街商铺（莘庄XX路XX号），面积为43.04平方米。认购书签订后，周景荣按约支付100,000元，西秋公司、盛帆公司亦将XX路XX号两间门面房交付周景荣。之后，周景荣在该房屋内登记设立上海市闵行区莘庄兴龙综合修理部，开展正常经营。2007年7月2日，周景荣突然收到西秋公司、盛帆公司的通知，声称莘西南路西侧的商铺由于退界不足属违章建筑，要求周景荣于8月底之前搬迁。2007年9月28日，闵行区相关执法部门依法将西秋公司、盛帆公司交付给周景荣的房屋强制拆除。由于西秋公司、盛帆公司交付给周景荣的房屋是违章建筑并已被拆除，故西秋公司、盛帆公司实际未按照认购书约定交付房屋。现西秋公司、盛帆公司已在违章建筑的原址上开工建造XX园X村三期。周景荣遂诉诸法院要求判令：一、西秋公司、盛帆公司继续履行《XX园X村房屋认购书》，立即交付面积为43.04平方米的XX园X村三期的沿街商铺（位于莘西南路），并协助办理相关过户；二、西秋公司、盛帆公司赔偿逾期交房违约金（自2007年9月28日起计至交付房屋之日止，按同地段同类房屋租金标准计算）；三、西秋公司、盛帆公司赔偿其他经济损失100,000元。西秋公司辩称，不同意周景荣的诉讼请求。因原先交付的房屋已被认定为违章建筑而被拆除，故不可能继续履行房屋认购书，也不同意赔偿周景荣逾期交房违约金及其他经济损失100,000元。盛帆公司辩称，不同意周景荣的诉讼请求。根据合同相对性原则，盛帆公司不是系争房屋认购书的合同主体，即并非合同当事人，故周景荣要求盛帆公司继续履行该房屋认购书缺乏依据。涉案项目系西秋公司擅自开发，而周景荣与西秋公司间签订的房屋认购书并非完整的房屋买卖合同，故周景荣应依该房屋认购书来主张权利。原审中，经法院释明，周景荣表示仍坚持原诉讼请求，而不以无效合同赔偿经济损失作为诉请提出。原审认为，周景荣与西秋公司就未取得合法建房手续而签订的《XX园X村房屋认购书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效。而周景荣要求继续履行该房屋认购书的前提条件是周景荣与西秋公司间签订的房屋认购书应为有效协议。本案中，周景荣购买的涉案商铺因系违法建筑而被政府依法拆除，且盛帆公司并非该认购书的签约主体，故周景荣要求西秋公司、盛帆公司继续履行该房屋认购书，在法律和事实上均无法履行。现周景荣经法院释明后，仍坚持原诉讼请求，而不愿按照无效合同赔偿经济损失作为诉请提出，原审法院对于周景荣要求继续履行该房屋认购书之诉请依法予以驳回。在房屋认购书无效且涉案商铺已被拆除的客观情况下，周景荣坚持要求西秋公司、盛帆公司继续交付沿街商铺并赔偿逾期交房违约金之诉请，亦一并予以驳回。对于周景荣要求西秋公司、盛帆公司支付的其他经济损失100,000元，因其无法提供证据证明该损失的存在及100,000元损失的依据，故对于周景荣的该项诉请亦不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及第一百一十条第（一）项之规定，于2015年12月25日作出判决：驳回周景荣的全部诉讼请求。案件受理费2,300元，由周景荣负担。判决后，周景荣不服，上诉于本院称，上诉人自2000年购买涉案房屋后一直使用至2007年房屋被违章拆除，期间上诉人均能合法使用该房屋，甚至以该房屋作为住所地办出了工商营业执照。涉案房屋之所以被拆除，完全是因为两被上诉人之间存在纠纷，盛帆公司利用政府力量打击西秋公司。涉案房屋所在地块的实际开发商为盛帆公司，而盛帆公司与西秋公司为合作开发关系，故两被上诉人应对房屋买卖合同承担连带责任。现盛帆公司在被拆除的涉案房屋土地上又重新建造了新的房屋，在此情况下，上诉人完全有权要求被上诉人交付重新建造的房屋。虽然涉案房屋认购书存在瑕疵，但该合同所指房屋已由被上诉人重新建造，属于合法建筑，该认购书的瑕疵已弥补，应为有效。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉请。被上诉人西秋公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人盛帆公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于《XX园X村房屋认购书》的效力，上述合同是否具有继续履行的可能以及上诉人主张的其他经济损失是否具有相应依据。根据本案所查明的事实，涉案房屋并未获得规划部门的建房许可，属于违法建筑，故上诉人与被上诉人西秋公司就涉案房屋所签订的《XX园X村房屋认购书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同效力是法院依职权审查的范围，合同被确认无效后，属于自始的、客观的履行不能，故上诉人要求继续履行《XX园X村房屋认购书》并要求被上诉人依据上述认购书承担逾期交房违约金的诉请，于法无据，本院无法支持。至于上诉人要求被上诉人赔偿其他经济损失的诉请，因上诉人对该损失的存在及依据均无法提供证据予以证明，本院亦无法支持。综上，上诉人周景荣的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人周景荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱代理审判员  蒋庆琨审 判 员  杨斯空二〇一六年三月二十九日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……