广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6079号上诉人（原审原告）：邓忠莹，住广东省深圳市福田区。委托代理人：陈小华，住广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）：广州碧花园房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：林榜昭，该公司董事长。委托代理人：徐勇彪，该公司职员。委托代理人：吴裕斌，该公司职员。上诉人邓忠莹与上诉人广州碧花园房地产开发有限公司（以下简称碧花园公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年12月8日，邓忠莹与碧花园公司签订广东省商品房买卖合同，约定碧花园公司为出卖人，邓忠莹为买受人。出卖人将位于广州市花都区狮岭镇振兴、益群村陆花岗水库南航碧花园的D073号房屋出售给邓忠莹（双方原签订的合同约定买卖的房屋为D073A，后改为D073）。该房屋建筑面积329.47平方米，价款1078875元。若逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。出卖人应在该商品房经验收合格后交付买受人使用，出卖人逾期交房不超过30日，出卖人自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。此外，邓忠莹和碧花园公司还约定其他权利义务。但对于涉案房屋的交付时间及涉案房屋价款的支付时间，双方均没有明确的约定。商品房买卖合同签订后，邓忠莹依约向碧花园公司支付了全部购房款。2005年2月4日，碧花园公司取得了涉案房屋的竣工验收备案表。碧花园公司分别于2005年8月30日、2006年2月27日、2008年3月12日、2008年6月13日、2009年7月14日、2009年11月27日以挂号信的形式向邓忠莹邮寄催收楼通知书，要求邓忠莹收楼。邓忠莹称未收到2005年8月30日、2006年2月27日、2008年6月13日的通知书。邓忠莹于2008年3月12日收到碧花园公司的催收楼通知书后，于2008年5月、2008年10月，2010年3月，2010年6月14日到碧花园公司售楼部要求收楼，但因物业公司均要求邓忠莹支付从2005年开始的物业管理费及滞纳金，邓忠莹不同意而未能办理收楼手续。邓忠莹于2008年4月5日、2009年2月18日向碧花园公司发出催交房函和信函各一份（催交房函的落款时间为2008年3月17日），向碧花园公司主张权利要求收楼，并同意与碧花园公司对物业管理费及滞纳金的问题进行协商。但碧花园公司均要求邓忠莹支付从2005年3月1日起的物业管理费及每日按应缴总额的1‰收取滞纳金后才办理交楼手续。2010年3月15日，陈小华和邓忠莹就其购买的在涉案房屋同一小区的D021房向原审法院起诉，请求判令碧花园公司立即向陈小华和邓忠莹交付D021幢房屋（别墅），碧花园公司不得以要求陈小华、邓忠莹补交从2005年7月开始计算的物业管理费及滞纳金为由拒绝向陈小华、邓忠莹交房；碧花园公司向陈小华、邓忠莹支付拒交楼违约金。原审法院作出（2010）花某三初字第509号民事判决，判决碧花园公司将D021号房屋交付陈小华、邓忠莹使用；驳回陈小华、邓忠莹的其他诉讼请求。陈小华、邓忠莹不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第3264号民事判决，判决维持原判，驳回上诉。判决生效后，陈小华、邓忠莹不服，向广东省高级人民法院提出再审申请，请求变更广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第3264号民事判决为支持其索赔请求，判令碧花园公司支付拒交楼违约金1746573.8元（从2007年1月1日起至2010年3月1日止，按每日总房款的万分之十计算）。广东省高级人民法院于2013年9月13日作出（2013）粤高法民一申字第173号民事裁定，指令广州市中级人民法院再审本案。广州市中级人民法院作于2014年6月11日作出（2010）穗中法审监民再字第35号民事判决，判决（一）撤销广州市中级人民法院（2010）穗中法民五终字第3264号民事判决和广州市花都区人民法院（2010）花法民三初字第509号民事判决第二项；（二）维持广州市花都区人民法院（2010）花法民三初字第509号民事判决第一项；（三）碧花园公司在本判决送达之日起五日内向陈小华、邓忠莹支付延迟交楼的违约金（以已付房款1512185元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算，自2007年1月1日计算至2010年3月1日止）；（四）驳回陈小华、邓忠莹其他诉讼请求。该案历经一审、二审、再审，最后判决碧花园公司向邓忠莹交房并按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍标准向邓忠莹支付违约金。邓忠莹于2015年5月18日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、碧花园公司不得以要求邓忠莹补交从2005年3月开始计算的管理费及滞纳金为由而拒绝向邓忠莹交付D073房；2、碧花园公司向邓忠莹支付迟交D073房的违约金至碧花园公司实际交楼之日止（参照56号案计算到起诉之日的违约金为1160770元）；3、碧花园公司承担本案的诉讼费用。本案于2015年9月2日第一次庭审结束后，陈小华、邓忠莹当天到涉案房屋的物业管理公司办理了涉案房屋D073房的收楼手续，并签订了《前期物业管理服务协议》（双方同意把《前期物业管理服务协议》第四条第一款内容划掉）和《南航碧花园业主收楼声明书》。陈小华、邓忠莹确认已办妥收楼手续。原审法院认为：邓忠莹与碧花园公司签订的广东省商品房买卖合同是双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的规定，该买卖合同合法有效，对双方均具有约束力。邓忠莹与碧花园公司对邓忠莹已向碧花园公司支付涉案房屋的购房款1078875元及涉案房屋于2015年9月2日办理了收楼手续的事实均无异议，原审法院对此予以确认。因碧花园公司已经向邓忠莹交付涉案房屋，故邓忠莹要求碧花园公司交付涉案房屋的请求，原审法院无须再处理。本案的争议焦点为碧花园公司是否构成逾期交楼，如构成，应如何承担违约责任。碧花园公司作为涉案商品房买卖合同的出卖人，在涉案房屋符合交付使用条件后，依约应履行房屋交付的义务。购房者邓忠莹交清房款，作为售楼方的碧花园公司应积极履行房屋交付义务。碧花园公司辩称其公司已积极要求邓忠莹收楼，而邓忠莹基于自身的原因，屡屡拒绝收楼，导致涉案房屋数年难以交付，但碧花园公司没有提交相关的证据证明其上述主张，同时也未提交证据证明其在催告未果的情况下已依法对标的物采取了提存等措施，履行其交付涉案楼房的合同义务。在邓忠莹向碧花园公司发出催交函后，碧花园公司仍向邓忠莹提出收取2005年3月开始的物业管理费为办理交楼手续的条件。综上，碧花园公司的行为已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。邓忠莹要求碧花园公司向其支付延迟交楼违约金的主张原审法院予以采纳。关于违约金的起算时间，邓忠莹要求从2005年3月开始计算，依据不足，原审法院不予采纳。碧花园公司承担违约责任应从邓忠莹向碧花园公司发出催交函之日起计算为宜。关于违约金的计算标准。参照已经生效的(2014)穗中法审监民再字第35号民事判决，违约金调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算。关于邓忠莹起诉主张违约金是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，邓忠莹虽多年来多次向碧花园公司主张收楼，但直至广州市中级人民法院作出(2014)穗中法审监民再字第35号民事判决后，邓忠莹于2015年3月13日向碧花园公司邮寄意见书，主张收楼及第一次主张要求支付违约金，因此碧花园公司抗辩认为邓忠莹提起本案诉讼主张违约金已超过二年诉讼时效的部分无效合理，原审法院予以采纳。故邓忠莹主张碧花园公司应承担的逾期交楼违约金应从其于2015年3月13日向碧花园公司邮寄意见书主张支付违约金之日起倒计两年，即从2013年3月14日起计至收楼日2015年9月2日止。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，于2015年10月19日作出判决：一、广州碧花园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向邓忠莹支付延迟交楼的违约金(以已付房款1078875元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算，自2013年3月14日起计算至2015年9月2日止)；二、驳回邓忠莹的其他诉讼请求。案件受理费15247元，由邓忠莹负担11760元，广州碧花园房地产开发有限公司负担3487元。判后，上诉人邓忠莹不服原审判决，向本院提起上诉称：一、两套房的权益主张不能截然分开。不能设想邓忠莹只要求交付D021的房产，而没有要求交付D073的房产，不能设想邓忠莹只要求赔偿D021的违约金，而没有要求赔偿D073的违约金。二、邓忠莹没有部分超过诉讼时效。在双方产生纠纷收楼无果的情况下，邓忠莹先拿D021房作试验进行诉讼，直到2014年6月11日广州市中级人民法院作出(2014)穗中法审监民再字第35号民事判决，对于D073房，邓忠莹知道或者应当知道碧花园公司应该向邓忠莹支付违约金的时间，也应该是在第35号案再审判决书下达之后，故邓忠莹提起本案诉讼，没有超过两年的诉讼时效。所以违约金开始计算的时间应该从碧花园公司具备交楼条件（2015年3月）起至双方确认的交楼时间即2015年9月2日止。请求法院判令：1、支持邓忠莹的诉讼请求；2、由碧花园公司承担本案所有的诉讼费用。碧花园公司答辩称：6079号案与6080号案本身是两个案件，基于不同的诉讼标的，签订主体及时间不一致，对方以6080号案件的诉讼时效适用于6079号案件是没有法律依据的。本案的诉讼时效应当从（2010）穗中法民五终字第3264号案生效之日起开始算，也就是2010年11月16日起。该判决确定碧花园公司交付涉案房产给对方，虽然35号判决撤销了3264号案件的部分判项，但是没有变更交付房产。那么邓忠莹在35号案判决生效后就应知道碧花园公司负有向其交付房产的义务。而不交付房子属于违约行为，应依法承担违约行为。邓忠莹知道应当知道其权利受到侵害应当是2010年11月16日，在2010年11月16日之后邓忠莹、陈小华知道但一直没有向碧花园公司主张违约责任，直至2015年3月13日长达近五年之久，早已超过诉讼时效。上诉人碧花园公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、碧花园公司与邓忠莹签订的《广东省商品房买卖合同》并没有约定交付涉案房产日期，碧花园公司不应承担延迟履行违约不应承担延迟履行违约责任。该合同第八条是关于交付期限的约定，但该条上具体的交付日期是空白的，即双方并未就交付时间达成一致。商品房合同第九条虽然约定了延迟履行的违约责任，但该条的适用前提是“未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用……”在没有相应约定的情况下，要求碧花园公司承担相应的违约责任，显然是没有法律依据的。二、碧花园公司积极要求邓忠莹收楼，而邓忠莹基于自身原因，屡屡拒绝收楼，导致涉案房产数年难以交付，碧花园公司无需承担违约责任。请求法院判令：1、撤销原审判决，驳回邓忠莹的诉讼请求；2、邓忠莹承担本案一、二审诉讼费用。邓忠莹答辩称：两案合同签订相距不到一个月的时间。关于合同主体问题，邓忠莹、陈小华是夫妻关系，之前的判决书也写明了是夫妻关系。D021房产与D073房产是同一个楼盘的房产，并且这两套房产所遇到的情况是一致的，就是管理费的问题。由于该矛盾导致收楼不成，产生了到底是哪一方违约的问题。其他于上诉意见一致。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：关于碧花园公司是否构成违约的问题。虽然双方签订的广东省商品房买卖合同未明确约定交楼的具体时间，但碧花园公司以其向邓忠莹邮寄催收楼通知的行为对交楼时间予以明确。其后双方由于物业管理费等问题未能实际收楼，碧花园公司未提交证据证明其在催告未果的情况下依法采取提存等措施，履行交楼义务，而是继续以邓忠莹交纳2005年3月起的物业管理费为办理交楼手续的条件，直至2015年9月2日在原审法院组织下双方才办理了收楼手续。碧花园公司关于合同未约定收楼时间故其不构成违约、是邓忠莹拒绝收楼导致涉案房屋未能交付的主张依据不足，本院不予支持。关于迟延交楼违约金如何计算的问题。邓忠莹、陈小华就其购买的另案D021房向原审法院起诉主张收楼以及迟延交楼违约金，至2014年6月11日广州市中级人民法院作出(2014)穗中法审监民再字第35号民事判决支持了邓忠莹、陈小华D021房迟延交楼违约金的诉讼请求，邓忠莹据此认为就涉案房屋一直有向碧花园公司主张迟延交楼的违约责任，本院予以采信，碧花园公司关于邓忠莹提起本案诉讼超过诉讼时效的主张依据不足，本院不予采纳。再审判决维持了（2010）穗中法民五终字第3246号民事判决关于交楼的判项。2010年11月16日（2010）穗中法民五终字第3246号民事判决作出后，邓忠莹应当知道其可以通过诉讼的途径解决收楼的争议，但其未就本案D073房积极主张权利亦有过错，本院酌情认定本案迟延交楼违约金从2010年11月16日起计至2015年9月2日止，对邓忠莹主张的超过该期间的迟延交楼违约金不予支持。审查原审判决适用法律有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第699号民事判决第二项；二、变更广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第699号民事判决第一项为：广州碧花园房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内向邓忠莹支付延迟交楼的违约金(以已付房款1078875元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算，自2010年11月16日起计算至2015年9月2日止)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各15247元，由邓忠莹负担各审8622元，由广州碧花园房地产开发有限公司负担各审6625元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年三月七日书 记 员  张 利