呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)呼民一终字第01238号上诉人（原审被告）李艳宾，男，1982年4月3日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市新城区。委托代理人姜磊，慧聪律师事务所律师。委托代理人王小庆，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李俊梅，女，1966年8月21日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市赛罕区。上诉人李艳宾因与被上诉人李俊梅房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第03912号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人李艳宾的委托代理人姜磊、王小庆，被上诉人李俊梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，苏文俊与李俊梅系夫妻关系，张萍与李艳宾系夫妻关系。2010年8月26日，李俊梅爱人苏文俊与李艳宾爱人张萍签订了《购买商品房确认书》，张萍购买了苏文俊位于呼和浩特市双树村新希望家园路北双树村三期商住楼，总价款为558960元。2013年5月17日，双方达成了《商品房补充协议》，该协议对交房时间、付款期限及违约责任等作出了明确规定。后由于苏文俊到期未将上述房屋交付给张萍，因此苏文俊将自己位于呼市第四公交公司东舒心园1号楼3单元19层1902号的房屋出售给张萍，并于2013年8月7日由张萍与内蒙古世纪宏大地产有限公司签订了《舒心园认购协议》，房屋总金额为630000元。2013年8月23日，李艳宾因上述购房事实给李俊梅出具了《欠条》，内容为：“今欠到李俊梅购房款11万元，购房地址为舒心园小区3单元19楼1902房屋，总购房款为63万元，前期已付款为52万元，此欠款为未付房屋尾款，经友好协商，未付房款尽量在售房后还清”。现李俊梅诉至法院，请求：1、判令李艳宾立即偿还拖欠李俊梅购房款110000元；2、判令李艳宾支付李俊梅从2013年8月23日至实际支付之日止按照银行同期同类贷款利率计算的利息；3、判令诉讼费用由李艳宾承担。原审法院认为，李艳宾购买李俊梅位于呼市第四公交公司东舒心园1号楼3单元19层1902号的房屋，应支付给李俊梅购房款，对于李俊梅要求李艳宾给付剩余购房款11万元的请求，予以支持。对于李艳宾辩称该还款期限未到不予还款的主张，由于双方约定“未付房款尽量在售房后还清”，该约定不是一个确定的还款期限，应视为李俊梅、李艳宾对还款期限约定不明，对于李艳宾的抗辩理由，不予采信。李俊梅请求李艳宾支付从2013年8月23日起按照银行同期贷款利率支付利息的请求，由于双方未约定利息，也未约定还款期限，于法无据，不予支持。李俊梅、李艳宾系签订购房合同双方的配偶，其购买房屋行为发生在双方婚姻关系存续期间内，李俊梅、李艳宾双方签订购房合同及李艳宾给李俊梅出具欠条的行为，均是其夫妻双方真实的意思表示，李俊梅以欠条上的双方为李俊梅、李艳宾提起诉讼，并无主体不当。李艳宾辩称李俊梅将上述房屋卖给其存在显失公平的行为，但李艳宾并未提供证据予以证明其答辩主张，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百一十一条之规定，判决：一、被告李艳宾偿还原告李俊梅欠款110000元，于判决生效之日起10日内付清。二、驳回原告李俊梅的其他诉讼请求。案件受理费1250元（李俊梅已预交），由李艳宾负担。李艳宾不服一审判决，向本院提出上诉称，一审法院判决认定的基本事实不清，程序违法，适用法律错误。一、本案案由为商品房买卖合同纠纷，而事实上，李艳宾和李俊梅均不是房屋买卖合同的当事人，李俊梅所称的购房款正是基于房屋买卖合同产生的，但双方之间并无任何合同关系，也就不存在欠款的事实，而一审法院严重突破合同相对性，并错误的将他人之间的合同约定主观臆断强加在李艳宾和李俊梅名下，一审中李俊梅提交的购房合同和欠条指向的义务主体并不是李艳宾，权利主体也并不是李俊梅，因此，就房屋买卖合同和欠款而言李俊梅不享有任何权利，李艳宾也不需要对欠款承担任何责任，一审法院却以毫不相干的李艳宾和李俊梅作为了本案的当事人。此外，欠款是基于房屋买卖合同产生的，因此所欠房款（及欠款）的债权人应为卖方即内蒙古世纪宏大房地产有限公司，但最终所有的权利、义务与本案当事人均无任何关系。故一审法院事实认定不清，程序严重违法。二、退一步讲，即使认定李艳宾与李俊梅是本次房屋买卖合同的当事人，那么根据合同的约定“未付房款尽量在售房后还清”也是真实有效的约定，双方对房屋尾款支付进行了明确的约定，该约定也符合一般公众的认知和理解，并具有可履行性和确定性，能够认定合同双方对履行附有了条件，即卖房之时即是付款之期。而一审法院却错误地认定履行期限不明确，故一审法院在此方面也存在事实认定不清。三、本案为商品房买卖合同纠纷，而涉案房屋在销售时且至今也并不具有商品房预售许可证，也不具有相关手续，不符合销售条件，属于法律、法规明确禁止买卖的“小产权房”，因而导致买方无法实现合同目的，卖方也无法交付房屋并向买方转移所有权；且卖方在销售房屋时使用了诈骗、胁迫手段致使买方订立了买卖合同，因此，根据《中华人民共和国合同法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等的规定，无论是基于合同的实质内容，还是从合同订立的过程中卖方有欺诈、胁迫行为来看，涉案房屋买卖合同均应当认定为无效的合同，只有在合同有效时买方才应当向卖方支付购房款，合同无效则卖方不能依据合同主张支付剩余购房款，已经支付的部分应返还。而一审法院却错误地认定合同有效，故一审法院事实认定不清，适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，程序违法，适用法律错误，请贵院依法支持李艳宾的上诉请求。李俊梅答辩称，李艳宾欠李俊梅的尾款11万元，李俊梅并没有欺诈。李艳宾当初认可买李俊梅的房子，房屋李艳宾已经居住了。李艳宾不还款，李俊梅才起诉，李艳宾夫妻当时都在给李俊梅打的条子。跟开发商签订的合同，现在是房价便宜了，如果涨价了，李艳宾是否给李俊梅补差价。李俊梅卖车的差价谁给补。李艳宾欠李俊梅11万元，就应返还李俊梅11万元。二审中双方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：谁应承担11万元的购房款责任，原审判决是否有依据。根据李艳宾出具的欠条内容可知：李艳宾购买李俊梅位于呼和浩特市第四公交东公司舒心园1号楼3单元19层1902号的住房的事实存在，尚欠11万元房款的事实，李艳宾亦予以认可，故对于李俊梅要求李艳宾给付剩余购房款11万元的请求，本院予以支持。关于李艳宾诉称还款期限未到不予还款的上诉理由，本院认为李艳宾在欠条中承诺的“未付房款尽量在售房后还清”，并非是明确的还款期限，也并非是对于还款事宜附加的条件，即无论房屋是否售出，李艳宾均应承担还款责任。欠条的出具时间为2013年8月23日，至李俊梅起诉日期2015年8月18日，已经近两年时间，已经超过了合理期间，故李艳宾的该项上诉理由，本院不予采信。本案基础的房屋买卖法律关系是发生在双方当事人各自婚姻关系存续期间，李艳宾直接向李俊梅出具欠条的行为亦表明其对此事是明知并认可的，李艳宾自愿承担还款应视为其真实意思表示。李俊梅以欠条上载明的当事人提起诉讼，并无主体不当，程序合法，本院予以确认。从正常交易习惯来讲，李艳宾在购买涉案房屋之前，应对涉案房屋的产权情况、房屋现状等进行了详细了解，其自愿购买并直接与开发商换签合同的行为应视为有效行为，在此过程中，李艳宾并未对此提出异议，亦未举证证明李俊梅在卖房过程中存在欺诈、胁迫的行为，故本院对其诉称买卖行为无效的上诉理由不予支持。二审中，李艳宾申请追加当事人参加诉讼，经审查其理由不充分，本院不予支持。综上，李艳宾的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人李艳宾负担。本院判决为终审判决。审判长  吴铁刚审判员  苏 毅审判员  杨蔚堃二〇一六年三月三日书记员  唐 谣