湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2015）新法民一初字第1005号原告罗田桂，男，1975年11月26日出生，汉族，农民，住新化县石冲口镇潮水铺村第十六村民小组***号。身份证号码：4325241975********。原告蔡清姿，女，1978年08月28日出生，汉族，农民，住址同上。身份证号码：4325241978********。委托代理人胡立中，湖南迪坤律师事务所律师。被告新化县燎星房地产开发有限公司，住所地湖南省新化县上梅镇迎宾路建材市场内五栋。法定代表人陈铁初，该公司经理。委托代理人吴森林，男，1964年5月18日出生，汉族，富康家园项目部经理，住新化县维山乡第一居民小组032号。委托代理人刘芙蓉，新化县法律援助中心律师。原告罗田桂、蔡清姿与被告新化县燎星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月11日诉至本院，本院受理后，依法由审判员游新禧担任审判长，与人民陪审员张自强、余国初组成合议庭进行审理。审理过程中，被告新化县燎星房地产开发有限公司于2015年6月25日提出管辖异议，本院作出驳回被告管辖异议的裁定后，被告上诉于娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2015年9月24日裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年11月24日，本案公开开庭进行了审理，原告罗田桂、蔡清姿及其委托代理人胡立中，被告的委托代理人刘芙蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗田桂、蔡清姿诉称，两原告于2013年6月1日与被告新化县燎星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于新化县上梅镇滨江南路尖山冲地段的富康家园楼房。两原告所购楼房位于富康家园3栋20层2005室，面积130.02平方米，合同房款379103元。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年4月30日前依合同约定的交房标准将房屋交付给原告。但被告至今未按约定交房，也不具备交房条件。被告开发的富康家园室内层高（室内净空）矮于设计标准，相关配套设施未建设、空坪场地未绿化、阳台未安装半封闭铁艺栏杆等。为此原告多次催促交付未果。根据房屋买卖合同约定，交房日后逾期三个月未交房屋的，可以选择解除合同返还房款并由被告承担违约责任。原、被告签订的合同，双方应依约履行，被告未实际履行合同，构成违约，依法应承担违约责任。综上，请求判决解除原告与被告所签订的《富康家园商品房买卖合同》并由被告承担违约金45606.09元以及因被告的违约行为给原告造成的损失30000元，诉讼费由被告承担。被告新化县燎星房地产开发有限公司辩称，1、被告没有违反合同的约定，原告无权要求解除合同，无权要求被告承担违约金或其他损失；2、本案所涉及的尚未交房事实，是待定，但并不是被告不具备交房条件或者是被告违约，没有交房的原因是原告违反了合同的约定，没有按约定的期限交付房款，只有被告才享有解除合同的权利，并有权要求原告承担违反合同约定每日万分之三的房款总额，原告是真正的违约一方，被告也保留向原告追索违约损失的权利，基此被告要求驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、原告与被告签订的商品房合同，以证明被告未按要求交房的事实；时至今日都没有交房；根据原告的现场查看，交付条件、设备、标准阳台上必须装有半封闭的铁栏杆，现在是砖砌的栏杆；根据合同第七条第三款，除本条特殊约定外，超过90天未交房的，按购买总额的万分之三计算；2、被告出具的购房款发票，并提前交付了物业的维修金，银行按揭的手续费、补充协议，以证明原、被告已经就未交款项达成了协议，剩余款项在该商品房交付时付清。对原告提交的证据，被告的质证意见为：证据1，真实性、合法性、关联性无异议，原告的证明目的断章取义，只挑对自己有利的事实进行说明，原告讲合同的第六条约定2014年4月30日前要交房给乙方，但原告并没有将条款讲清楚，如果没有收到全部款项，甲方就有权利延期交房，不存在交房违约的事。第七条房屋的交付标准，原告代理人将附件1、2、3作为交房的标准，交房标准在合同里没有特殊体现，并不附带一个附带条件，阳台要怎么设计，也不是一个根本违约的事实。原告讲违约金是按合同第七条的理解，购房款违约总额万分之三计算，购房款总额的票据都没有，怎么计算损失？证据2、在协议的第一条，没有交清的购房款，在该商品房交房日起，应该在2014年4月30日前交清，原告违约。被告为支持答辩主张，向本院提交了如下证据：1、《富康家园商品房买卖合同》，以证明《富康家园商品房买卖合同》第六条二款、第五条约定，原告必须于2014年6月30日前交付房款，如原告没有按期支付房款，被告有权顺延交房；如原告拖欠支付房款，被告可以追究原告的违约责任，原告须按总价款日万分之三支付违约金；2、补充协议，以证明原告应该在商品房合同交房日期时将拖欠的房款支付给被告；3、收据，以证明被告为原告垫付了59552元银行按揭贷款，垫付的是银行按揭首付30%的一半。对被告提交的证据，原告的质证意见为：证据1、2的真实性无异议，不能达到其证明目的，不能达到违约或者违反合同约定的证明目的；证据3，不是按照原、被告之间签订的协议，不是被告垫付，而是双方通过约定达到的协议，首付款要支付30%才能到银行办按揭，原告支付了15%，剩余的15%待交房的时候再付。本院认证如下：对原告提交的证据1、2，被告对其真实性无异议，本院综合认定，结合庭审查明情况，确认以下事实：原告与被告于2013年6月1日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了被告开发的富康家园3栋20层2005室，面积130.02平方米，合同房款379103元，原告以银行按揭方式付款，原告已经支付购房首付款59552元及其他费用16057元，并约定剩余首付款59552元原告于交房日期支付，合同约定的交房日期是2014年4月30日前。对被告提交的证据1、2，与原告提交的证据一致，综合认定；证据3，真实性予以认定。根据原、被告的陈述及上述有效证据，本案确认以下基本事实：原告罗田桂、蔡清姿（乙方）系夫妻关系，与被告新化县燎星房地产开发有限公司（甲方）于2013年6月1日签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于新化县上梅镇滨江南路尖山冲地段的富康家园楼房。合同约定：“一、甲方以出让方式取得位于上梅镇滨江南路原尖山冲地段土地使用权，做为商住小区建设，项目名称为富康家园。建设工程规划许可证为建规（地）字第F2012030(用)号；国土使用证号为新国用（2012）第G0915号。二、乙方向甲方购买富康家园3栋2005号住宅一套，建筑面积130.02平方米，……三、甲乙双方约定按建筑面积计算房款，该房屋单价为2915.73元/平方米，总价款为379103元。……四、……乙方以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向被告交付首期购买款119103元，余款260000元向银行申请10年贷款。……五、乙方如未按被告通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）之日交款，逾期三十天以内的，乙方向甲方支付逾期应付款日万分之三的违约金。逾期超过三十天后，即视为乙方不履行本协议，则甲方有权单方将乙方购买的房屋收回，终止本合同，同时追究乙方的违约责任，乙方按总价款日万分之三支付违约金。六、甲方须于2014年4月30日前，将乙方购买的房屋交付乙方使用并签署房屋交接单。乙方必须在本合同约定的期限内按时交付房款，否则按本协议第五条办理。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更和合同外，甲方可据实予以延期：1、如遇人力不可抗拒的自然灾害，甲方可据实予以延期；2、甲方在本合同约定的交房期限前未收到乙方支付的全部房款及应缴的费用，甲方有权顺延交房和办理权属证书登记日期。七、购买房屋达到交付条件后，甲方应当及时通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）乙方办理手续。……除本条约定特殊情况外甲方如未按本合同规定的期限将房屋交付乙方，逾期交房超过交房之日九十天，甲方按九十天超出之后的日数向乙方支付已交购买款总款日万分之三的违约金，乙方有权选择退房，甲方不计利息返还原告所交房款。……”同日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，协议约定：一、为尽快解决乙方所购商品房的按揭贷款的发放，经乙方申请，甲方同意为乙方开具编号为6145035，金额为59552元的购房款收据，甲乙双方共同确认：上述购房款收据只用作办理银行发放按揭贷款之用途，不作为确认商品房首付款的付款凭证之用。本协议约定，该商品房上述59552元的购房款乙方于该商品房合同交房日期支付给甲方。二、截至补充协议签订之日止，乙方确认：目前实际只向甲方支付购房款人民币59552元，尚有人民币59552元（除银行贷款外）的购房款未支付给被告。三、若乙方未能在上述约定期限内支付差额款项的，乙方应按合同关于逾期支付购房款的约定向甲方承担违约责任，逾期支付差额款项超过30日的，甲方有权解除合同，且乙方同意按该房屋应付总房款的万分之三/天向甲方支付违约金。……六、本补充协议为合同的有效部分，与合同具有同等法律效力。若本补充协议与合同约定内容不同的，以本补充协议约定为准。”2013年5月10日，原告向被告支付了购房款30000元。2013年6月1日，原告向被告支付了购房款29552元和其他费用16057元。为了便于原告办理按揭贷款，被告于2013年6月1日向原告出具了一张收据，金额为59552元。此后，诉争房屋在银行按揭贷款260000元，贷款期限10年，现由原告每月还款2900元左右。富康家园的房屋至今未经相关行政部门验收合格，但已有部分业主装修入住。之后，被告未按合同约定的期间即2014年4月30日前交付房屋给原告，原告亦未按与被告签订的补充协议的约定将房款59552元支付给被告。此外，诉争房屋于2013年9月17日在新化县房地产管理局办理了预购商品房抵押预告登记，但被告至今未为原告办理房屋产权证。本案争议焦点：1、被告未按时交付房屋是否构成违约；2、原告要求解除合同有无依据；3、原告要求被告承担违约金、赔偿损失能否得到支持。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告罗田桂、蔡清姿与被告新化县燎星房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议对双方的权利义务进行了明确约定，合同内容合法有效，受法律保护，双方应当按照约定全面履行自己的义务。按双方签订的商品房买卖合同，被告应在2014年4月30日前交付房屋给原告。同时，按双方签订的补充协议，原告应于交房日期支付被告剩余房款59552元。根据合同法第六十六条之规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。故原告以被告未按期交房为由，主张解除合同并要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十六条、第九十四条、第一百六十一条之规定，判决如下：驳回原告罗田桂、蔡清姿要求解除其与被告新化县燎星房地产开发有限公司所签订的《富康家园商品房买卖合同》并由被告承担违约金45606.09元以及因被告的违约行为给其造成的损失30000元的诉讼请求。本案受理费1510元，由原告罗田桂、蔡清姿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  游新禧人民陪审员  张自强人民陪审员  余国初二〇一六年三月三十一日代理书记员  刘 霞附相关法律条文的适用：对《中华人民共和国合同法》的适用第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。