广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）穗中法民五终字第5971号上诉人（原审被告）：钟达欢，香港居民。委托代理人：宋珊、刘卫忠，均为广东晟晨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莫瑰婷，住广州市荔湾区。委托代理人：仲兆庶、杨浩云，均为广东红棉律师事务所律师。原审被告：广州康创投资有限公司，住所地:广州市越秀区。法定代表人：罗志辉，总经理。委托代理人：宋珊、刘卫忠，均为广东晟晨律师事务所律师。原审被告：朱国庆，住广州市荔湾区。上诉人钟达欢因与被上诉人莫瑰婷、原审被告广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）、朱国庆房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年2月25日，莫瑰婷（买受人）与康创公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（编号：穗房合字30XX号），约定:买受人所购的商铺地址为广州市东风西路132号三层3065号铺，该商铺建筑面积共10.3304平方米，房价款总金额为480000元。付款方式为按揭，2011年2月28日前支付全部房价款的20%（包含定金），计96000元；2011年4月20日前支付全部房价款的30%，计144000元；余下房价款计240000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续。在本合同约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金等。康创公司分别于2011年2月17日、2月18日、2月25日、5月20日和2012年2月15日向莫瑰婷开具收款收据，确认收到莫瑰婷交纳3058铺定金20000元、首期房款76000元、二期房款144000元和余款240000元。2012年8月22日，钟达欢、朱国庆向莫瑰婷开具金额为480000元的售房款发票。2011年8月29日，莫瑰婷与康创公司及案外人广州迪佳物业管理有限公司签订《金利壹号商铺使用权移交确认书》，其中载明：东风西路132号“金利壹号”三层058号商铺从2011年8月31日起，莫瑰婷按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交康创公司，等等。莫瑰婷于2011年12月1日签署《委托书》，委托黄某、罗某、纪某、欧某、潘某琪代为办理购买涉讼房屋的所有手续及签署相关文件等，广州市广州公证处于2012年2月27日出具《公证书》，证明莫瑰婷的上述委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。2012年6月18日，广州市房地产交易登记中心出具《收件收据》，记载：登记种类：转移或交换（二手房免勘）；卖方：钟达欢、朱国庆，买方：莫瑰婷；房屋座落：越秀区东风西路132号365等。2012年8月29日，房管部门核发了权属人为莫瑰婷的涉案商铺《房地产权证》。莫瑰婷于2014年4月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：康创公司、钟达欢、朱国庆支付违约金（从2012年1月12日至2012年6月18日，其中2012年1月12日至2014年2月14日，每日按240000元的千分之一计算，2012年2月15日至2012年6月18日，每日按480000元的千分之一计算）。康创公司、钟达欢原审共同辩称：不同意莫瑰婷的诉讼请求。一、莫瑰婷计算合同约定的90个工作日的办证截止日期有误，应为2012年1月12日，不是莫瑰婷诉状提及的日期日。二、合同第13条约定，我方在申办交易过户时，莫瑰婷应提供必要的文件配合，但是莫瑰婷提供的公证委托书至2012年2月27日才办妥。在没有公证委托书的情况下，我方无法申办过户手续。三、参照合同关于90个工作日办证准备期限，我方已于2012年6月18日申办交易过户，故不存在违约行为。四、莫瑰婷的诉讼请求有部分超过诉讼时效。五、康创公司只是代理人，而非产权人，莫瑰婷既要求产权人承担责任，又要求代理人承担责任，没有法律依据，应择一主张。朱国庆无作答辩。本案原审审理过程中，莫瑰婷表示：由于康创公司在与莫瑰婷签订合同的时候，并没有披露钟达欢、朱国庆、康创公司之间的关系，莫瑰婷现选择向委托人即钟达欢、朱国庆主张本案责任。莫瑰婷称其在提起本案诉讼前，一直有向康创公司、钟达欢主张逾期办证违约金，但没有提供相应证据予以证实。康创公司、钟达欢对此不予确认。原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，康创公司作为涉讼商铺的原产权人即钟达欢、朱国庆的受托人，以自己的名义与莫瑰婷签订《商铺买卖合同》，且当时并未向莫瑰婷披露委托人。故莫瑰婷可选择康创公司或者房屋的原产权人钟达欢、朱国庆其一作为相对人主张其权利，但不得变更选定的相对人。现莫瑰婷明确选定向钟达欢、朱国庆主张权利，合法合理，原审法院予以支持。莫瑰婷与康创公司在自愿基础上签订的《商铺买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。根据合同约定，康创公司应于2012年1月11日前为莫瑰婷申办过户手续，现康创公司实际于2012年6月18日才履行上述义务，已属违约，应承担相应的违约责任。但莫瑰婷没有举证证明其在本案诉讼前曾向康创公司、钟达欢主张逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，莫瑰婷于2014年4月28日向原审法院提起本案诉讼请求，原审法院可支持的逾期办证违约金的诉讼时效期间应从该日起倒推两年计算，莫瑰婷现主张2012年1月12日至2012年4月28日的逾期办证违约金，已超过上述诉讼时效期间，故原审法院对莫瑰婷的该部分诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，作出判决：一、被告钟达欢、朱国庆应于本判决发生法律效力之日起三日内，向原告莫瑰婷支付逾期办证违约金（从2012年4月29日起至2012年6月18日止，每日按480000元的1‰计付）；二、驳回原告莫瑰婷的其他诉讼请求。本案受理费1984元、财产保全费893元，由原告莫瑰婷负担2297元，被告钟达欢、朱国庆共同负担580元。判后，上诉人钟达欢不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院查明事实不清。一审判决查明莫瑰婷于2011年12月1日签署《委托书》委托相关人员代办购买涉讼房屋的所有手续及签署相关文件等，广州市公证处于2012年2月27日出具《公证书》。显然，《公证书》的出具是需要莫瑰婷补齐申请公证相关资料及缴纳费用后才可出具，也就是说，截止至2012年2月27日，莫瑰婷才向我方提交了申办涉案房产过户的必备资料。二、一审法律适用法律错误。根据买卖双方签订的《商铺买卖合同》第十三条的约定“在本合同约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合”。首先，我方应于2012年1月11日前完成申办过户手续。但莫瑰婷延迟至2012年2月27日才将代办过户的必备文件《公证书》完成，也就是说，我方延迟代办申请过户的原因在莫瑰婷，我方不应承担延迟代办申请过户的违约责任；另外，关于逾期违约责任的问题，该条款约定的真实表示是在买方提供代办申请过户必要文件的前提下，卖方于90个工作日内完成代办申请过户手续，我方在取得莫瑰婷代办申请过户的必要文件后的76个工作日即2012年6月18日完成了代办申请过户的手续，不存在逾期的违约事实，我方不应承担逾期办证的违约责任。据此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回莫瑰婷的全部诉讼请求；2、莫瑰婷承担一、二审诉讼费用。被上诉人莫瑰婷答辩称：我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，钟达欢的上诉理由缺乏依据，请求驳回钟达欢的上诉，理由如下：我方认为导致公证书延迟办理的原因是因为钟达欢没有尽到通知义务，没有及时通知我方配合办理公证，过错在于钟达欢，涉案房屋在销售时，本案另一被告康创公司隐瞒了商铺实际业主即钟达欢，导致我方作出错误意思表示签订房屋买卖合同，之后我方也签订了委托书委托相关人员代办购买涉案房屋的所有手续及签署相关文件等，但签订相关文件后，钟达欢没有履行通知义务告知我方配合做公证手续，是我方打电话催促后才一起过去办理公证手续，因此本案过错方不是我方。原审被告康创公司表示同意钟达欢的上诉意见。原审被告朱国庆经本院依法公告传唤，没有到庭应诉，也无作出书面答辩意见。经二审审理查明，原审查明事实部分中“2011年8月29日，莫瑰婷与康创公司及案外人广州迪佳物业管理有限公司签订《金利壹号商铺使用权移交确认书》，其中载明：东风西路132号‘金利壹号’三层058号商铺”的“三层058号商铺”有误，应为“三层3065号商铺”。原审其他查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。另查明，钟达欢、康创公司在一审庭审中称，其一直有通知莫瑰婷办理公证委托手续，但无证据证明。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。按照涉案《商铺买卖合同》约定，出卖人应于2012年1月11日前为买受人申办过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。基于双方在本案中均表示买受人委托出卖人办理过户手续，而为买受人办理过户手续是出卖人的合同义务，按照上述合同的约定，买受人（即莫瑰婷）要提供什么文件及怎样配合，需要出卖人（即钟达欢、朱国庆）的通知，在本案中，钟达欢、康创公司称其一直有通知莫瑰婷办理公证委托手续，但无证据证明，莫瑰婷对此又不予确认。故对钟达欢、康创公司该主张，本院不予采信。现钟达欢、朱国庆实际于2012年6月18日才履行申办过户手续义务，按照合同约定已构成违约。故原审判决钟达欢、朱国庆支付逾期办证违约金，处理正确，本院予以维持。钟达欢上诉理由不成立，本院不予支持。原审被告朱国庆经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。钟达欢上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费399元，由上诉人钟达欢负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年三月三日书 记 员  胡 茜颜玉婵