上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第1329号原告赖丁贵，男，1936年7月20日出生。委托代理人杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托代理人许方钱，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告上海荣联房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人王德荣，董事长。委托代理人张南贤，上海市万众律师事务所律师。第三人周文中，男，1958年11月27日出生，住台湾地区新北市。原告赖丁贵(LAIDING-KUIE)与被告上海荣联房地产有限公司、第三人周文中商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赖丁贵(LAIDING-KUIE)的委托代理人杨状、许方钱，被告上海荣联房地产有限公司的委托代理人张南贤到庭参加诉讼。第三人周文中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告赖丁贵(LAIDING-KUIE)诉称：2004年8月18日，原告及第三人与被告签订了《上海市商品房出售合同》(以下简称出售合同)，约定购买被告名下的位于上海市长寿路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同签订时，被告虚构关于该房屋地块的土地使用权已和政府部门签订了出让合同的事实，合同第一条、第三条、第二十四条等条款显示原告已支付房屋及土地使用权对价，原告取得的《上海市房地产权证》(封面为绿色)上显示，土地使用权一栏为“转让”而非“划拨”。因被告的欺诈行为，导致原告在转卖该房屋时，需补缴巨额的土地出让金、契税等费用。为避免违约造成更大损失，原告被迫单独支付了前述土地出让金。被告的欺诈行为，给原告造成巨大的损失。鉴于此，原告请求判令被告赔偿原告损失人民币368700.27元(以下币种均为人民币)(包括土地出让金357961.43元及相应契税10738.84元)及利息损失(以357961.43元为基数，自2015年4月10日起，以10738.84元为基数，自2015年4月23日起，均按照银行同期贷款利率计算至判决生效之日止)，本案诉讼费由被告承担。被告上海荣联房地产有限公司辩称：被告是按照划拨土地商品房对外销售，与原告及第三人的房屋买卖不存在隐瞒欺诈的事实，原告支付土地出让金等的损失不应由被告承担，希望法院驳回原告的事实请求。理由有：在签订出售合同时，被告向原告及第三人通过提供大产证的方式告知了土地来源于划拨，双方于签订出售合同时在合同第一条约定被告取得了新建商品房初始登记，取得了房屋大产证，并告知大产证的编号；出售合同作公证的过程中，原告及公证人员审核了被告的房产证，证明原告亦明知土地来源为划拨；双方同时签订的16套出售合同中，有两份出售合同的附件四中明确系争房屋的土地来源为划拨；系争房屋销售时间为2004年，土地出让金补交政策出台于2010年，为此，被告主观上不存在隐瞒原告的理由，不能预估将来可能发生的情况，况且，根据有关文件即沪规土资法(2010)309号文的规定，原告在转让房产时，受让方可以不办理土地有偿使用手续，但受让方要求办理的可以由受让方补办，并依法缴纳有偿使用费用，故原告所发生的补交土地出让金系其自行处分民事权利行为，与被告无关联。至于出售合同上有出让合同编号等内容是因为该合同是打印的，不是手写的，手写的出售合同里没有出让合同编号的内容，所以是被告工作人员的疏忽造成了瑕疵。第三人周文中未到庭陈述。经审理查明，(一)2002年12月7日，上海市房屋土地管理局发证于被告《上海市房地产权证》[沪房地普字(2002)第036121]，该证载明，本证是划拨土地上的房地产权利凭证。权利人为被告，房地坐落上海市长寿路XXX号、XXX号、91弄1号。2004年8月18日，原告、第三人(乙方)与被告(甲方)签订出售合同，合同第一条约定甲方依法取得普陀区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权(出让合同编号：普房地(2002)出让合同第26号)投资建造的《世纪商务大厦(一、二期)》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证(大产证)证书号：普XXXXXXXXXX。第二条约定乙方向甲方购买长寿路《世纪商务大厦(一、二期)》97号17层1705室。第三条约定乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为5500元，总房价款为468765元。该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权总价格。第九条第2款约定该房屋为办公用房。第二十四条约定乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的房地产权利转移之时起，甲方与房地局签订的土地使用权出让合同中约定的权利、义务和责任依法转移给乙方。同年8月20日，上述出售合同经上海市公证处公证。公证书中载明，经查，甲方(被告)、乙方(原告及第三人)双方经协商一致订立了前面的《上海市商品房出售合同》。……该房屋系甲方经政府批准投资、开发的《世纪商务大厦(一、二期)》商品房，甲方对该房屋持有《上海市房地产权证》。同年9月16日，原告和第三人取得《上海市房地产权证》(封面为绿色)，在土地状况使用权来源一览记载为转让，在使用期限一览为空白。上述出售合同中涉及的出让合同情况为：2002年7月25日，上海市普陀区房屋土地管理局(甲方、出让方)与被告(乙方、受让方)签订《上海市国有土地使用权出让合同》[普房地(2002)出让合同第26号]，甲方出让位于上海市普陀区江宁路以西、新会路以北地块，乙方支付土地使用权出让金，获得地块的土地使用权。该地块不包括系争房屋所在的区域。(二)系争房屋为原告、第三人向被告在2004年下半年购买上海市长寿路《世纪商务大厦(一、二期)》97号17层16套房屋之一。2004年8月18日，原告、第三人与被告签订的关于购买长寿路《世纪商务大厦(一、二期)》97号17层1708室和1714室两份出售合同的附件四中，房屋土地状况使用权来源一栏均表述为划拨。(三)2015年2月10日，原告和第三人(甲方)与案外人凤凰光学股份有限公司(乙方)、上海佳歆房地产投资顾问有限公司(中介方)签订《补充协议书》，其中第5条第(2)款约定，如明确需要补交土地出让金等相关费用或税费并明确相应的金额后，甲方将推进该项工作，并在二个月内完成相关手续，以使该整层房屋能够顺利交易过户。同日，原告与第三人签订《补充协议书》，约定，根据前述协议书第5条第(2)款，如明确需要房屋出卖人补交土地出让金等相关费用或税费时，该土地出让金等相关费用或税费由原告全额承担，第三人不承担。2015年3月30日，案外人上海市普陀区规划和土地管理局(甲方)与原告和第三人(乙方)签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定，甲方出让给乙方土地位于长寿路XXX号XXX-XXX室办公楼所相应的上海市普陀区长寿路街道19街坊9/2丘部分地块。……本合同项下宗地的土地使用权出让金为XXXXXXX元。在填制日期为2015年4月10日的由上海市普陀区规划和土地管理局出具的两份《非税收入一般缴款书(收据)》中分别载明，付款人为原告和第三人，收入项目名称为补缴的土地价款XXXXXXX元及548300元。在填发日期为2015年4月23日的《税收缴款书(银行经收专用)》中载明，缴款人为原告等，计税金额为164409元。(四)关于本案涉及的一些批复和文件的情况：1、落款时间为1994年4月26日、上海市普陀区计划经济委员会出具给被告的《关于在长寿路XXX-XXX号地块建造业务综合楼的立项批复》，其中载明，同意你公司与上海革新电机厂联合在长寿路XXX-XXX号地块建造业务综合楼……资金由你公司自筹解决。2、落款时间为1994年4月30日由上海市普陀区人民政府发文的《关于批准上海荣联房地产公司和上海革新电机厂划拨使用国有土地的通知》，该通知载明，……现经审核，批准上海荣联房地产公司和上海革新电机厂划拨使用长寿路南侧……作商住办综合楼用地。3、落款时间为1994年4月30日的《建设用地规划许可证》，其中载明，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。4、2010年4月27日，《关于转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有关问题的通知》[沪规土资法(2010)309号]中规定：转让划拨土地上的非居住用房，包括商业、办公、厂房以及住宅小区中配建的商业用房等，应当由受让方办理土地使用权有偿使用手续，并依照国家和本市有关规定缴纳土地使用权有偿使用费用。但属于1994年5月1日前取得商品房计划，1995年1月1日前办理了划拨用地手续的非居住商品房，在转让或抵押时，区分几种情况处理。本通知于2010年4月27日发文之日起执行。证明上述事实的证据有：原告提供的系争房屋出售合同、公证书、《上海市房地产权证》(小产证)、《上海市国有土地使用权出让合同》、《非税收入一般缴款书(收据)》、《税收缴款书(银行经收专用)》、《上海市国有土地使用权出让合同》[普房地(2002)出让合同第26号]、《补充协议书》两份等；被告提供的《关于在长寿路XXX-XXX号地块建造业务综合楼的立项批复》、《关于批准上海荣联房地产公司和上海革新电机厂划拨使用国有土地的通知》、《建设用地规划许可证》、《关于转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有关问题的通知》[沪规土资法(2010)309号]、《上海市房地产权证》(大产证)、1708室和1714室两份出售合同等。上述证据均依法经法庭质证，本院予以确认。审理中，(一)本院向上海市普陀区房地产交易中心调取了《二000年地方商品房建设计划》，该计划载明，被告的商办住综合楼(建筑面积41750平方米)在2000年上海市地方商品房建设正式项目计划表之列。对此，原告无异议。被告亦无异议，并表示该计划是被告办出大产证前最后一份商品房建设计划，在1994年12月，其已取得地方商品房固定资产投资计划，建筑面积30000平方米，系争房屋取得商品房计划应该在1994年12月。但被告未能提供证据证明。(二)就原被告共同选取的16套房屋之一的1706室，被告申请法院委托第三方就房屋价格进行评估。评估内容为1、就长寿路XXX号XXX室房屋于2004年8月期间按土地来源为出让与划拨分别进行房屋销售单价评估；2、就同期、同地段、同类房屋土地来源为划拨、出让的办公用房分别进行房屋单价评估。第三方上海富申房地产估价有限公司对第一项评估内容出具司法鉴定估价报告书。估价结果为，1706室，在满足全部假设和限制条件下、于价值时点2004年8月18日的在土地使用权性质为出让或划拨2种不同用地条件下的房地产市场价格如下：设定为出让，评估单价7951元/平方米，评估总价38.02万元；设定为划拨，评估单价6886元/平方米，评估总价32.93万元。上海富申房地产估价有限公司对第二项评估内容出具估价咨询报告书，对周边7幢房屋估价为，设定出让的，单价在9000-6000元之间，设定划拨的，单价在8000-5000元之间。被告预付估价费2万元。原告对两份报告均无异议，但认为无鉴定的必要。被告对两份报告亦无异议。原被告对于2004年8月18日签订的1706室出售合同无异议，合同上载明，该房屋单价为5500元/平方米，总价263010元。原告主张实际购买的16套房屋单价不是按照出售合同约定的5500元/平方米购买，而是按照8000元/平方米，两者之间的差价是为了避税。对此，被告则认为作为正规的开发商，不会收取出售合同外的费用，也不存在避税一说，当时没有什么税。原告在法庭指定的举证期限内没有提供相应证据到庭。本院认为：因原告及第三人于2015年转让系争房屋，此时按照2010年4月27日起执行的沪规土资法(2010)309号文件的有关规定，须办理土地使用权有偿使用手续，即缴纳土地出让金及相应契税后方可转让。2015年2月10日，原告、第三人与案外人凤凰光学股份有限公司协议约定“土地出让金等相关费用或税费由原告全额承担”，故原告向被告主张赔偿损失，就主体而言并无不妥。本案原告与被告争议的焦点为，被告是否欺诈原告及第三人，系争房屋是其支付了土地出让金之后的商品房买卖。原告认为，当时签订出售合同，是被告支付土地出让金之后的商品房买卖。被告则认为，签订买卖合同是按划拨土地商品房对外销售。根据双方争论焦点及各自的证据，本院综合分析评判如下：按照法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据现有的证据材料，原告提供的出售合同中第一条和第二十四条证明，双方的买卖被告是支付了土地出让金后的出售行为，并且出售合同经过了公证。被告提供的由上海市普陀区人民政府发文的《关于批准上海荣联房地产公司和上海革新电机厂划拨使用国有土地的通知》证明，系争房屋是办理了划拨用地手续的非居住商品房；《上海市房地产权证》(大产证)载明，“本证是划拨土地上的房地产权利凭证”；2004年8月同期出售的1708室和1714室两份出售合同附件四中，告知房屋土地状况使用权为划拨；以及第三方上海富申房地产估价有限公司对原被告共同选取的1706室进行价格评估，两份报告设定出让的，单价远高于1706室出售合同约定即出售的价格。设定划拨的单价均与实际销售单价接近，其中司法鉴定估价报告书评估设定划拨，单价低于1706室出售的单价。由此可以得出，被告取得的是划拨土地使用权，在大产证和部分出售合同中作了告知，并且按照划拨土地的价格销售予原告及第三人。根据诉讼证据的有关规定，应当认定被告提供证据的证明力明显大于原告提供证据的证明力，被告主张是按照划拨土地商品房对外销售，与原告及第三人的房屋买卖不存在欺诈，本院予以采信。原告要求被告赔偿其缴纳了土地出让金等损失，依据不足，本院难以支持。需要说明的是，任何一家房地产开发商即使是取得划拨土地使用权，一般土地前期开发也是有偿投入。正如本案，在被告提供的《关于在长寿路XXX-XXX号地块建造业务综合楼的立项批复》中“建造业务综合楼……资金由你公司自筹解决”反映了该现象，所以，出售合同第三条“该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权总价格”，并不能证明房屋总房价款必定包含土地出让金。被告是一家房地产综合开发建设企业，对本案涉讼的出售合同中有出让合同编号等内容仅以该合同是打印的，不是手写的，是被告工作人员的疏忽造成了瑕疵作为解释，显然是不能谅解的，被告的过错是造成本案诉讼的原因之一，有鉴于此，本案诉讼费由原被告各半负担。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本案的依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下：对原告赖丁贵(LAIDING-KUIE)全部的诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币6854元，由原被告各半负担。如不服本判决，原告及第三人可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  陈文丽人民陪审员  洪云娣二〇一六年三月三十一日书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…………第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。…………