江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2015)大民初字第01609号原告（反诉被告）大丰富民农副产品批发交易市场有限公司，住所地盐城市大丰区疏港路888号。法定代表人周永平，该公司董事长。委托代理人陈国明（特别授权），江苏陈定喜律师事务所律师。被告（反诉原告）张艳，女，汉族。被告（反诉原告）刘应峰，男，汉族。委托代理人朱晓燕（以上两被告共同委托，特别授权），盐城市大���区盐丰法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）大丰富民农副产品批发交易市场有限公司（以下简称富民公司）与被告(反诉原告）张艳、刘应峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告富民公司的委托代理人陈国明，被告张艳、刘应峰的委托代理人朱晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富民市场公司诉称，被告张艳于2014年7月1日购买原告开发的位于大丰市疏港路北侧、春柳路西侧第10-2-103号商业用房，与其丈夫刘应峰共同向富民公司立下承诺书，承诺不再返回荣海市场经营或区其他市场经营，保证所购买的商铺每天正常营业，并以所购买的上述商铺作为担保，如有违约则支付原告人民币20万元作为违约金。鉴于两被告的承诺，原告出卖房屋时价款给予两被告人民币10万元的��惠。后被告在购得上述商铺后违反承诺又返回荣海市场经营，未能保证所购买商铺每天正常营业，其行为已经构成违约。故请求判令被告支付原告违约金人民币20万元；诉讼费由被告承担。被告张艳、刘应峰辩称暨反诉称，被告购买原告房屋其目的是为从事蔬菜批发经营，在购买时，原告对外宣传声称，原告所建市场将成为大丰唯一蔬菜批发市场，市区所有蔬菜批发市场将陆续关闭并迁入该市场，其入住率将达到80%以上，并承诺对我所购门市房将优惠10万元，在此基础上，我与原告签订了房屋买卖合同。2014年7月底，原告又找被告，将打印好的格式承诺书让我签字，而实际履行中，原告所售门市房并未对我优惠，且原告所经营的市场因远离市区，且市区的批发市场没有关闭，导致入住率不足20%，致被告无法经营获利。虽然被告在此经营连续亏损，但被告仍然将门市装潢后坚持经营，原告所诉的被告实际不经营，并以被告所购商铺不能每天正常营业为由要求被告承担违约金的理由不成立；且被告在出售房屋时对外宣称门面房层高时6.5米，入住率为80%-100%，实际交房时第一层层高为3.5米，第二层层高3米，实际入住率仅有20%左右，原告在订立购房合同时存在重大误解，故请求驳回原告的诉讼请求，并请求撤销承诺书。原告富民公司对被告张艳、刘应峰的反诉辩称：第一，被告要求撤销购房承诺书已经超过1年的除斥期间；第二，被告要求撤销承诺书无事实依据，即被告对双方于2014年7月1日签订的商品房买卖合同不存在重大误解；第三，原告出售给被告的房屋价格比其他购房者优惠，原告也并未给予被告有关入住率达到80%的承诺。请求法庭驳回被告的反诉请求。经审理查明，富民公司于2014年在大丰市疏港路888号建设成立了“农副产品批发交易市场”，为拓展并出售商铺，对外声称已与市政府达成协议，其批发交易市场将成为大丰市区唯一的蔬菜、果品、水产、副食品、肉禽等农副产品批发交易市场（针对蔬菜市场出台更加优惠的政策，以利经营户顺利进入市场经营）。被告张艳、刘应峰原系大丰市荣海批发经营市场（以下简称荣海市场）蔬菜经营个体户。2014年7月1日，原告富民公司与被告张艳签订合同编号为0855932020140701的商品房买卖合同，合同约定张艳购买富民公司位于大丰富民农副产品批发交易市场第10-2幢第1-2层103号房，层高6.5米，建筑面积共63.13平方米，单价为5227.3元/平方米，合计人民币33万元等内容。2014年7月底，富民市场公司在向张艳交付房屋时将其打印好的承诺书交给张艳、刘应峰签名。该承诺书载明：“本人张艳（身份证号码：××）购买的大丰富民农副产品批发交易市场10-2-103号商铺原价为人民币430000元（大写：肆拾叁万元整），大丰富民农副产品批发交易市场有限公司给予了房价人民币100000元（大写：壹拾万元整）优惠。本人承诺不再返回荣海市场经营（原铺位号15号）或去其它市场经营，所购买商铺每天正常保证营业并以所购买的上述商铺作为担保，如有违约则支付大丰富民农副产品批发交易市场有限公司人民币200000元（大写：贰拾万元整）作为违约金，承诺人张艳、刘应峰。”张艳领取门市房后，开始投入经营，后又因对其门市进行装修而停业，装修完毕后恢复经营。期间，富民市场公司发现张艳所购门市经常关门，则认为其商铺不能每天正常营业构成违约，双方由此发生纠纷，原告遂于2015年6月29日向本院提起诉讼。另查，2011年7月8日案外人许成元、徐风、许佳亮向��民市场公司签订商品房买卖合同，约定许佳亮等三人购买位于大丰富民农副产品批发交易市场第5-2幢1层103号房，该商品房单价为5217.6元/平方米。案外人于永军于2014年6月6日与富民市场公司签订商品房买卖合同，约定于永军购买富民市场公司位于大丰富民农副产品批发交易市场第10-2幢1-2层116号房，该商品房单价为6811.34元/平方米。再查，富民市场公司经营的大丰富民农副产品批发交易市场自成立以来，由于该市场地处城郊结合部，且市区的其他农副产品批发市场也未能如期关闭并入该市场，其客商的入住率不足40%，未能达到批发交易市场应有的经营规模，致使购买和承租门市的商户达不到预期的经济效益。上述事实有双方当事人的陈述，商品房买卖合同、承诺书，照片，证人证言等证据在卷证实。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。第一，被告张艳、刘应峰在承诺书上签名表明其认可原告富民公司给予其购房款优惠10万元的事实，且张艳、刘应峰系荣海市场原有蔬菜销售户，针对原荣海市场蔬菜经营户享有政策优惠。原告富民公司在销售房屋过程中宣称承诺将逐步关闭原来在市区的蔬菜、果品、水产、副食品、肉禽等批发交易市场，保证其搬迁入本项目。被告张艳、刘应峰是在原告承诺的基础之上出具的。所附条件的民事法律行为。第二，被告张艳、刘应峰在购买案涉房屋经营后，发现原告宣传的入住率达80%条件未成就，被告在原告所开发管理的富民农副产品批发交易市场内购买商铺，其目的是利用该市场从事经营活动，从中产生相应的经济效益，作为市场的组织管理者有义务培育市��的繁荣，除满足必要的客商门市的入住率外，还应满足市场的购买率，以保障来市场经营户的基本的经济效益。故被告张艳、刘应峰所做的承诺不具备生效的条件。故原告富民公司要求被告张艳、刘应峰支付违约金20万元的诉讼请求本院依法不予支持。第三，就被告张艳、刘应峰反诉其实际交房时第一层层高为3.5米，第二层层高3米，实际入住率仅有20%左右，原告在订立购房合同时存在重大误解，虽然双方签订的合同第三条关于房屋的基本情况约定为，该建筑层数地上2层，地下0层，第1层103号房，该商品房用途为商用，属框架结构，层高为6.5米，在此条款中关于房屋的层数及具体的层高问题未具体明确，但在合同第二十条明确约定，本合同未尽事项，可有双方约定后签订补充协议（附件四），第二十一条又明确约定合同附件与本合同具有同等的法律效��。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。根据现已查明的合同附件4载明的条款内容，其中明确合同第三条所述的层高具体为一层3.5米，二层3米，能够证明双方所签订的合同，在关于层高的问题上已经作出了具体的约定，故案涉房屋买卖合同关于层高问题不存在误解。因此被告主张要求撤销其所做承诺，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告大丰富民农副产品批发交易市场有限公司的诉讼请求。二、驳回被告张艳、刘应峰的反诉诉讼请求。案件受理费4300元，由原告大丰富民农副产品批发交易市场有限公司负担；反诉案件受理费2150元，由被告张艳、刘应峰负担。如不服本判决，可在判决书���达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  黄 杰代理审判员  董文臻人民陪审员  黄 义二〇一六年三月二十五日书 记 员  胥 谨附录法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。