重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)酉法民初字第03650号原告：彭秀生，男，1962年12月25日生，土家族，重庆市秀山县土家族苗族自治县人，住该县。被告：酉阳县桃花源旅游投资（集团）有限公司（以下简称旅投公司），住所地：重庆市酉阳县钟多镇桃花源大道桃源金水岸。法定代表人唐万刚，该公司总经理。委托代理人熊绍文，重庆渝鑫律师事务所律师。第三人：环球半岛国际大酒店（集团）有限公司（以下简称环球半岛公司），住所地：重庆市渝中区邹容路50号第10层。法定代表人王俊，该公司总经理。委托代理人卢贤江，酉阳县中心法律服务所法律工作者。原告彭秀生诉被告旅投公司、第三人环球半岛公司债权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员石波担任审判长与审判员冉玲珑、人民陪审员冉俊平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭秀生与被告旅投公司的委托代理人熊绍文、第三人环球半岛公司的委托代理人卢贤江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭秀生诉称：2013年12月23日，被告旅投公司与重庆环球半岛公司签订了《房屋产权转让合同》，被告旅投公司将位于酉阳县龙潭镇六村的一处房产（房产所有权证号为315房地证XXXX字第XX**号）以18281500元转让给环球半岛公司。截止2014年7月28日，环球半岛公司实际向被告旅投公司支付了转让款13281500元，尚有转让款5000000元，经旅投公司多次催收仍未能支付。环球半岛公司实际也是原告彭秀生的债务人，欠原告15000000余元同样无力偿还。至2015年因环球半岛公司及其实际控制人王兴伦资金链断裂，环球半岛公司已无力再继续履行还款义务，其为了解决原告与环球半岛公司的债务关系，经原告、旅投公司、环球半岛公司三方协商一致，三方于2015年8月23日签订了《合同权利义务概括转让协议书》约定将环球半岛公司在前述《房屋产权转让合同》中的权利义务全部转让给原告，以此抵消了环球半岛公司所欠原告的债务，并由原告取代环球半岛公司继续与被告旅投公司履行原房屋产权转让合同。此后，原告积极履行向旅投公司支付余款5000000元的义务而多方筹措资金，但原告想尽一切办法仍然未能筹措到资金，现由于原告身体健康出现状况，已确实无力继续履行合同。原告于2015年9月22日向旅投公司发函，请求与其协商解除房屋转让合同并自愿承担相应的违约及赔偿责任，但旅投公司一直未予答复。现双方合同已经事实履行不能。故原告诉至本院要求：一、依法解除与旅投公司的房屋产权转让合同。二、依法判决旅投公司返还原告已向其支付的房屋转让款13281500元。三、原告自愿承担本案诉讼费用。被告旅投公司辩称，该资产的处置我公司是通过公开交易，为此产生了很多费用和损失，若合同解除原告应承担为此造成的一切费用和损失。第三人述称，原告的诉请事实及理由具有客观性，我公司与被告签订了房屋转让合同，我公司在合同签订时已经支付了被告的转让费，我公司在交接时使用中遭到了相邻权人的阻止，造成房屋至今交付不能。经原被告及第三人三方协商签订了转让协议书以此抵消我公司对原告的债务，原被告与我公司的债权债务消灭。现该债权转让合同已经因故事实履行不能，为减少各方损失，原告请求解除合同的诉讼请求可予支持。经审理查明，2013年12月20日，旅投公司将龙潭镇六村房地产一处（房产所有权证号为315房地证XXXX字第XXXX号）作价18281500元挂牌出让给环球半岛公司，并于2013年12月26日双方签订了《房屋产权转让合同》，合同约定三日内付款1000万元，2014年6月31日前将房屋腾空后交房，后环球公司实际先后付款13281500元，尚欠500万元未支付，后于2015年8月23日上述二公司与彭秀生（原告）订立了《合同权利义务概括转让协议书》，由环球半岛公司将上述合同权利义务全部转让给彭秀生，合同第四条还约定由环球半岛公司和彭秀生向旅投公司承担连带责任；另查明，原告彭秀生之妻罗素珍于2012年4月10日，在中国邮政银行秀山县支行贷款3300000元，截止2015年12月29日，因资金断裂尚欠1017290.35元未偿还，此期间原告又因神经系××、脑梗塞等原因无法履行上述合同，遂于2015年9月22日，发函给旅投公司请求解除合同，并愿意赔偿对方的损失，同时，于2015年11月26日原告诉至本院，诉请解除合同，返还已付款项13281500元，退还对方的房屋，自愿承担本案诉讼费用。认定上述事实的证据有：1、房屋产权转让合同；2、权利利务概括转让协议；3、银行交易客户回单3张；4、通知；5、环球半岛公司函；6、原告函；7、照片；8、重庆医科大学附属第二医院住院病历资料；9、解放军第三军医大学新桥医院住院病历资料；10、重庆农村商业银行借贷担保证明；11、中国邮政银行秀山支行贷款证明；12、房屋评估费及附件；13、装修评估费及附件；14、资产处置腾空费用统计表及附件；15、费用报销清单；16、法院案件受理费票据及凭证；17、领条（打围墙所支费用）；18、收款结算单；19、2015年绩效工资实施办法的通知；20、公证书及收取门面租金建议等证据，上述证据，经庭审举证、质证，能相互印证，本院予以确认。本案在庭审中，各方当事人对原告丧失履行合同能力均无异议，双方争点在于原告解除合同之后给旅投公司造成损失的额度；对此，旅投公司提出的各项损失1260444元，其中房屋评估费18000元，装修评估费35200元，下乡补助费7575元，打围墙费用6000元，处置纠纷诉讼费240元，接待费15000元，交易挂牌费2000元，内部绩效考核费347349元，两年租金274714元，并提供了相应的票据予以佐证。经审查，对被告上述主张认定如下：1、房屋评估费18000元中含李溪钟多等共三处费用，本院酌情按三处的总价比例认定本案争议标的的评估费用，按此495.15万元除以726.30万元等于0.682乘以18000元等于12271元；2、装修评估费用共16户，其中本案标的有15户，按比例计算，15除以16等于0.9375乘以35200元等于33000元；3、租户腾空费用554366元、下乡补助费用7576元、围墙费用6000元、诉讼费240元、合计568181元，均属于出让房产时候的成本费用，这笔费用本应当由被告自己负担，但在庭审中原告表示对此无异议愿意承担，本院予以确认；4、接待费用15000元，没有证据证明不予认定；5、交易挂牌费用是2000元，因原告的解约造成此次交易无法履行，应当由原告承担；6、绩效考核费用，按照考核文件第三条的规定，本案计算上应当是1000万乘以1.9%等于190000元加8281500乘以1.5%等于124222.5元等于共计314222.5元；7、两年租金，租金的问题按照合同的约定属于对待给付，但是没有交房所以租金没有支付，主要原因在于原告，所以对方要求赔偿租金予以支持。旅投公司主张的租金损失为2014年134007元，2015年140707元，两项合计为274714元，但是计算时间从约定交房时间开始计算，2014年租金134007元只能收取50%等于134007除以2等于67003.5元加上2015年损失134007元等于201010.5元。上述各项因合同解除给被告旅投公司造成的损失共计1130685元。另按照各方概括转让协议书第四条载明的内容应由环球半岛公司承担连带赔偿责任。环球半岛公司提出的已支付13281500元，对资金利息问题因本案违约主体责任是原告或者环球公司，其次环球半岛公司不再是合同的权利主体，所以请求不能成立。本院认为，本案原被告及第三人三方订立的房屋买卖概括转让合同意思表示真实，主体适格，不违反法律规定，各方应当如约履行各自的义务，但同时合同因客观履行不能的情况下，允许解除和终止合同履行，以避免各方的更大损失。本案中，原告因身体出现重大疾病，另及资金链断裂，本案合同已经事实无法履行，对此各方对该事实均予以认可，考虑本案事实并综合各方当事人对本案的态度，故针对本案涉及的合同依法可以解除；法律规定合同解除后不影响违约责任的承担，故因本案合同解除，给被告造成的损失应予赔偿。综合上述事实，认定的1130685元，应由本案原告及环球半岛公司连带赔偿给原告。法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的可按合结算或者予以退返，同时不影响违约责任的承担。本案涉及不动产交易，又尚未办理产权过户登记，故物权尚未发生变动，同时因合同解除亦不宜再行变动，故本案应适用相互退返之责任承担方式。由此，原告应退还被告房屋并由其自行处置，被告退还原告购房款13281500元；诉讼费原告自愿承担本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十条第(一)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第八十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告彭秀生与被告酉阳县桃花源旅游投资（集团）有限公司的房屋产权转让合同；二、由原告彭秀生退还被告酉阳县桃花源旅游投资（集团）有限公司的房产（房产所有权证号为：315房地证2012字第01250号）；三、本判决生效后15日内由被告酉阳县桃花源旅游投资（集团）有限公司退还原告彭秀生购房款13281500元；四、本判决生效后15日内由原告彭秀生及第三人环球半岛公司连带赔偿旅投公司损失1130685元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费101490元，由原告彭秀生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  石 波审 判 员  冉玲珑人民陪审员  冉俊平二〇一六年三月二十二日书 记 员  郭小兰