北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终1516号上诉人（原审原告）潘群贵，男，1964年9月24日出生。上诉人（原审被告）田丽萍，女，1966年7月22日出生。委托代理人巩峰辰，男，1988年9月5日出生。委托代理人朱忠明，北京市康盛律师事务所律师。上诉人潘群贵、上诉人田丽萍因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第7375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年6月，潘群贵起诉至原审法院称：2012年12月，我与田丽萍签订房屋租赁合同，我将位于北京市大兴区×××物流园院内房屋租赁给田丽萍使用；根据合同约定，租期为2012年12月1日至2013年11月30日；合同到期后，我多次找到田丽萍，要求田丽萍将房屋内存放的书籍搬出房屋，将房屋腾退；但田丽萍拒绝将房屋腾退，其拒绝向我支付合同到期后的房屋使用费。因协商未果，为维护自身合法权益，我请求判决：1、田丽萍将承租房屋内存放的全部书籍自行搬走，将承租房屋腾退给我；2、田丽萍向我支付房屋使用费（以225平方米为基数，以每日每平方米0.50元为标准，自2013年12月1日起，计算至房屋实际腾退时止）；3、田丽萍向我支付运费1200元、装卸费1800元，共计3000元；4、诉讼费用由田丽萍承担。田丽萍辩称：潘群贵起诉不符合事实，歪曲真相，企图逃避应承担的严重法律责任，属于典型的恶人告状，请法庭查明；第一，我系代表所在的北京开诚激扬文化发展有限公司（下称开诚激扬公司）与潘群贵签订的房屋租赁合同，而非个人行为；2012年12月，我代表开诚激扬公司与潘群贵针对位于北京市×××物流园东南角院内的库房签订了租期为1年的租赁合同，租赁期限自2012年12月1日至2013年11月30日，合同一式两份，潘群贵所持合同系我代替开诚激扬公司签字，我所持合同系由开诚激扬公司盖章；第二，潘群贵在起诉状中隐瞒了租赁期间发生重大火灾的重要事实，企图欺瞒法院，主张不正当利益；在租赁期内，潘群贵未尽到安全保障义务，导致在2013年4月29日1时1分发生重大火灾，致使开诚激扬公司及另一租户上海奥也图书发行有限公司（下称上海奥也公司）存放于库房内的大量书籍和其它物品被烧毁，损失了几百万元的严重后果，也造成了很恶劣的社会影响；此后开诚激扬公司与上海奥也公司多次与潘群贵交涉，潘群贵均无理拒绝，拒绝依法承担赔偿损失的法律后果；无奈之下，上述两公司均已诉至法院，案件正在审理过程中。综上，在开诚激扬公司租赁潘群贵库房期间发生火灾后，其在潘群贵处所存放书籍全部毁损或毁损严重，已经失去了价值，且库房被潘群贵紧锁，也失去了租赁的实际意义，潘群贵非但不依法退还租金，赔偿开诚激扬公司的重大损失，却要求田丽萍承担租赁期外的租赁费，意在混淆视听，颠倒黑白，扰乱案件事实，给法院审理制造障碍；请求法院查明案件事实，依法驳回潘群贵的全部诉讼请求，维护司法正义和社会公序良俗。原审法院经审理认为：合同具有相对性，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体，在承租人和实际使用房屋的企业之间，一般应以承租人作为被告。潘群贵系出租人，对此双方并无异议，通过审核本案房屋租赁合同签订及履行合同情况可以认定，在签订合同时，系田丽萍出面签订合同，在履行合同时，系以田丽萍名义交纳租金，故即使实际使用房屋的民事主体系开诚激扬公司，但仍应认定田丽萍系房屋租赁合同的承租人，潘群贵起诉田丽萍，主体并无不当。潘群贵与田丽萍签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，本案租赁合同已于2013年11月30日到期，合同到期后，田丽萍未继续交纳租金，潘群贵亦未同意续租，双方并不成立不定期租赁，故田丽萍应依法向潘群贵返还租赁物，因其仅返还未受损部分房屋，故应支付受损部分房屋的占有使用费；关于受损房屋面积，合同并未载明，现房屋已拆迁，已无法实地核实，因田丽萍系怠于履行返还房屋义务一方，应承担举证不能的不利后果，故对该部分房屋面积，法院依据潘群贵自认面积确定，即75平方米；根据潘群贵自认，占有使用费应自2013年12月1日计算至2014年8月6日房屋腾退之日（249日）；因房屋已损坏，且面临拆迁，其使用价值降低，对占有使用费的计算标准，在参照原合同标准基础上（每日每平方米0.50元），法院酌定予以降低，确定为每日每平方米0.25元；经计算，房屋占有使用费为9337.50元，田丽萍应予给付。因潘群贵已将存放于租赁房屋内书籍搬离，租赁房屋已被拆迁，故对其要求田丽萍腾退租赁物的诉讼请求，法院不予支持。对于运费1200元、装卸费1800元，潘群贵未提供证据证明，故对该项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年11月判决：一、田丽萍给付潘群贵房屋占有使用费九千三百三十七元五角（于判决生效后十日内履行）；二、驳回潘群贵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，潘群贵与田丽萍均不服，均上诉至本院。潘群贵上诉要求支持其原审诉讼请求。其主要的上诉理由为：田丽萍租赁房屋作为仓库使用，火灾导致房屋发生部分损毁，但并不影响未受损部分，作为仓库的使用价值示降低，受损租赁房屋内的书籍也被搬离后另租房屋存储，原审法院不应酌减房屋占有使用费；因受损房屋面临拆除，我为避免书籍发生损毁，雇佣车辆人员将书籍运走，由此产生的费用应由田丽萍负担。田丽萍上诉要求驳回潘群贵的全部诉讼请求。其主要的上诉理由为：我系代表开诚激扬公司租赁房屋，开诚激扬公司用于储存书籍，我并非适格被告；2013年11月30日合同到期后，我并未使得受损的房屋，潘群贵在火灾发生后对房屋进行了加锁，原审法院认定受损房屋使用面积75平米也是没有依据。经审理查明：2012年12月，潘群贵（出租人，甲方）与田丽萍（承租人，乙方）签订租赁合同，双方约定潘群贵向承租人提供位于北京市×××物流院内东南角院内库房，库房建筑面积为225平方米，租金为每平方米每天0.5元，年租金为59062元（包括库房：225m2×0.5×365=41062.5元，办公房：12000元，北院宿舍：500元／月×12=6000元），合同期限为1年，自2012年12月1日至2013年11月30日，付款方式为一次性交半年租金29531元；上述合同一式两份，双方所持有合同的甲方一栏均为“潘群贵”签字，但潘群贵所持有合同乙方一栏处为“田丽萍”签字，田丽萍所持有合同乙方一栏处加盖开诚激扬公司公章；双方均认可上述合同的出租人为潘群贵，亦认可系由田丽萍出面订立合同，但潘群贵主张田丽萍系承租人，田丽萍主张系由其出面代理所在开诚激扬公司签订合同，开诚激扬公司系承租人；为证明开诚激扬公司系承租人，田丽萍提交上述公司于2015年10月30日出具的证明，该证明载明：“2012年12月份，我公司业务经理田丽萍代表我公司与潘群贵签订了为期一年的《房屋租赁合同》”。合同签订后，田丽萍实际履行了合同的租金交纳义务。2013年4月29日，诉争房屋发生火灾；2013年6月4日，北京市大兴区公安消防支队作出大公消火认字（2013）第0022号火灾事故认定书，该认定书载明：“2013年4月29日1时1分（接警时间），位于大兴西红门镇同华路兴洲通物流大院东南的北京泽洋门窗有限公司发生火灾，造成该公司的办公楼、宿舍及内外部家居物品、木材堆垛，北京开诚激扬文化发展有限公司承租的库房内书籍及其它物品，上海奥也图书发行公司承租的库房、宿舍及内部物品等不同程度受损”，经该消防部门认定：“起火时间为2013年4月29日0时49分左右，起火部位为上海奥也图书发行有限公司承租的库房南墙西数第二个窗户南侧，起火原因可以排除电气线路故障、雷击等引起火灾因素，不排除外来火源引起火灾因素”；田丽萍主张该火灾事故认定书已载明诉争房屋承租人为开诚激扬公司。225平方米的诉争库房分为两部分，其中一部分受损，另一部分未在火灾中受损，潘群贵主张受损部分约75平方米，未受损部分约150平方米，田丽萍则主张受损部分约30平方米，未受损部分约180平方米；合同到期后，未受损部分腾退，已交还出租人，但受损部分房屋仍存放书籍；合同到期前，潘群贵收到以田丽萍名义交纳的租金，田丽萍主张虽然没有通过开诚激扬公司账户付款，但其系代表公司交纳租金。2014年，开诚激扬公司将潘群贵等诉至原审法院，主张财产损害赔偿；在该案审理过程中，原审法院于2014年6月12日（开始清点受损图书）、2014年7月11日（受损图书清点完毕）组织该案当事人勘验现场，在2014年7月11日勘验现场时，该案承办法官释明开诚激扬公司：“因为该仓库即将拆除，现通知如将书籍存放在此，可能面临损毁的风险”；田丽萍主张潘群贵将租赁房屋上锁，潘群贵则主张未将租赁房屋上锁，随时配合田丽萍腾退租赁房屋；潘群贵主张因田丽萍长期拒不腾退租赁物，无奈之外，其于2014年8月6日雇佣车辆及人员将受损部分租赁房屋内物品搬离，另租房屋放置，因此支出运费1200元、装卸费1800元。本院审理中，潘群贵提交搬运物品的照片及装卸收据证明运费及装卸费；田丽萍对照片及收据的真实性均不予认可。另诉争房屋已经拆除。上述事实，有房屋租赁合同、照片、现场勘验笔录、火灾事故认定书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：根据查明的事实，潘群贵与田丽萍于2012年12月签订的租赁合同中，甲方处签字为潘群贵，潘群贵所持有合同乙方处为“田丽萍”签字，田丽萍所持有合同乙方处为“田丽萍”签字并加盖开诚激扬公司的公章；田丽萍称其为代表开诚激扬公司签订合同，潘群贵对其履职行为不予认可，田丽萍未提供有效的证据证实签订合同时已向潘群贵表明其履行开诚激扬公司的职务行为，且田丽萍实际履行了合同的租金交纳义务，故本院认定租赁合同的双方系潘群贵与田丽萍，潘群贵以租赁合同为由起诉田丽萍的主体并无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同履行过程中，因租赁房屋发生火灾，双方因此产生争议。田丽萍称受损部分房屋被潘群贵上锁造成其无法使用，潘群贵对此不予认可，田丽萍未提供有效的证据证实其主张，故本院对其主张不予采信，田丽萍仍应负担其占用房屋的使用费。潘群贵称受损房屋的面积为75平米，田丽萍虽不认可潘群贵主张的受损房屋面积，但其未提供有效的反驳证据，因田丽萍系怠于履行返还房屋义务一方，其应承担举证不能的不利后果，原审法院采纳潘群贵主张的受损房屋面积并无不当，本院予以维持。因房屋已损坏且面临拆迁，原审法院参照原合同标准基础上，对占有使用费的计算标准适当予以酌减，并无不妥，本院对此予以维持。潘群贵要求田丽萍承担其搬运受损房屋内物品的装卸费及运费，但其未提供有效的发票予以证明，本院对此不予支持。综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费395元，由潘群贵负担240元（已交纳），由田丽萍负担155元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费395元，由潘群贵负担240元（已交纳），由田丽萍负担155元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李明磊代理审判员胡珊珊代理审判员王军华二〇一六年三月三十日书记员 张        晓        鸥