安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖04民终135号上诉人（原审被告）：广西矿建集团有限公司，住所地为广西柳州市柳邕路364号，组织机构代码19860462－6。法定代表人：尹鸿翔，该公司董事长。委托代理人：沈盛唯，安徽思正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆庆祝，男，1971年6月18日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。被上诉人（原审被告）：广西矿建集团有限公司安徽淮南分公司，住所地安徽省淮南市谢家集区卧龙山路淮南金沃山厦1栋101，组织机构代码59867385-8。负责人：沈斌，该公司经理。上诉人广西矿建集团有限公司（以下简称广西矿建）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市潘集区人民法院（2015）潘民一初字第02151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人广西矿建的委托代理人沈盛唯，被上诉人陆庆祝到庭参加诉讼。被上诉人广西矿建集团有限公司安徽淮南分公司（以下简称广西矿建淮南分公司）经本院传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆庆祝原审诉称：2015年3月31日，陆庆祝与广西矿建淮南分公司签订了一份房屋销售合同，合同约定：广西矿建淮南分公司将其位于潘集区祁集镇商业街壹号楼①③⑥轴一、二层房屋出卖给陆庆祝，建筑面积119平方米，总价格300000元，房屋交付日期是2015年7月，如果不能按期交付房，陆庆祝有权解除合同，广西矿建淮南分公司应全额退还已付款并给付违约金。按照合同约定，陆庆祝给付了广西矿建淮南分公司首付款240000元，但广西矿建淮南分公司至今未能交付房屋，严重违约。陆庆祝与广西矿建淮南分公司多次协商未果，故起诉至法院，请求判令：1、解除陆庆祝与广西矿建淮南分公司签订的房屋销售合同；2、广西矿建及其淮南分公司共同退还购房款240000元，给付违约金3600元（240000×0.005×3个月），合计243600元，相互间承担连带责任；3、诉讼费用由广西矿建及其淮南分公司承担。广西矿建原审辩称：其公司未允许淮南分公司与陆庆祝签订房屋买卖合同，其公司也未曾建设或者拥有涉案房屋，对该房屋建设和规划情况不知情，故涉案房屋买卖合同属于无效合同；其公司没有收到陆庆祝缴纳的房款，淮南分公司是否收取款项，其公司不清楚，陆庆祝仅有收款收据也不能证明已经支付购房款24万元；陆庆祝主张的违约金过高，且合同属于无效合同，不应有违约金；对陆庆祝提交的房屋销售合同、补充协议和收据三份证据的真实性、合法性不认可。广西矿建淮南分公司原审未做答辩。原审查明：2015年3月31日，陆庆祝（乙方、买方）与广西矿建淮南分公司（甲方、卖方）签订了一份《房屋销售合同》，合同约定：广西矿建淮南分公司将其位于潘集区祁集镇商业街壹号楼①③⑥轴AD轴一、二层房屋出售给陆庆祝，房屋建筑面积为119平方米；房屋价格为300000元；付款方式为现金支付；房屋交付日期为2015年7月；合同签订之日起乙方付款240000元，房屋交付使用时一次性付清余款60000元；以及其他条款。同日，双方签订了一份《补充协议》，该协议约定，如果甲方7月份不能交房，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出解除合同的十天内支付乙方每月已付房款的5‰的违约金和乙方已付房款的全部金额；以及其他条款。2015年3月25日，为购买祁集镇商业街房，陆庆祝向广西矿建淮南分公司支付了240000元。广西矿建淮南分公司未能按约定向陆庆祝交付房屋，至今房屋仍未交付。原审法院认为：陆庆祝与广西矿建淮南分公司之间签订的房屋销售合同是双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为有效合同。广西矿建提出本案买卖合同属于无效合同的意见，因广西矿建未提供证据证明合同无效，且广西矿建是否允许其淮南分公司与陆庆祝签订涉案房屋买卖合同及其是否对房屋情况清楚，系广西矿建内部管理问题，并不属于法律规定的合同无效的情况，故对广西矿建的该意见，不予支持。陆庆祝与广西矿建淮南分公司之间签订的房屋销售合同合法有效，其权利义务关系应受法律保护。陆庆祝向广西矿建淮南分公司交纳了购房款240000元，有广西矿建淮南分公司出具的收据和双方签订的合同互相印证予以证实，但广西矿建淮南分公司未按合同约定向陆庆祝交付房屋，其构成违约，应承担违约责任。因此，陆庆祝要求解除合同，返还购房款240000元和支付违约金3600元，符合双方合同的约定，不违反法律规定，对陆庆祝的该诉讼请求，予以支持。广西矿建淮南分公司系广西矿建依法设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由广西矿建承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：1、解除陆庆祝与广西矿建集团有限公司安徽淮南分公司于2015年3月31日签订的《房屋销售合同》；2、广西矿建集团有限公司退还陆庆祝购房款240000元及赔偿违约金3600元，合计243600元，于判决生效后十日内给付；3、驳回陆庆祝的其他诉讼请求。案件受理费4954元，由广西矿建集团有限公司负担。宣判后，广西矿建不服向本院提起上诉称：1、原审法院没有查清案件基本事实，适用法律错误。涉案房屋是否属于新建商品房还是二手房，是否由广西矿建及其淮南分公司建设，是否具有建设审批手续，是否有产权证，这些问题都未查清，关系到本案的法律适用问题。广西矿建及其淮南分公司均未有房地产开发资质，如果涉案房屋没有产权证的情况下，涉案合同应属无效合同；2、广西矿建淮南分公司按公司法的规定是分公司，但也属于企业，有自己的组织和一定的财产，能够承担一定的民事责任，本案中，如果房屋属于广西矿建淮南分公司所有，可以将房屋价款进行清偿债务，一审法院否认分公司的民事主体地位和承担责任的能力，属于适用法律错误。广西矿建淮南分公司应当是第一责任主体，综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回陆庆祝对广西矿建的诉讼请求。陆庆祝答辩称：我是看中广西矿建是大公司才购买的涉案房屋，广西矿建淮南分公司是其下属公司，因买卖房屋产生纠纷，应由广西矿建承担责任。广西矿建淮南分公司未到庭，未做答辩。双方当事人均未提交新的证据，针对一审所举的证据，均未补充新的证明观点及质证意见，本院认证意见与一审一致。二审查明事实同一审判决书认定事实。根据双方当事人诉辩意见及举证、质证，结合庭审情况，本院归纳本案争议焦点为：1、陆庆祝与广西矿建淮南分公司签订的《房屋销售合同》是否有效；2、原判判令解除陆庆祝与广西矿建淮南分公司签订的《房屋销售合同》是否妥当；3、原判判令广西矿建退还陆庆祝购房款240000元及违约金3600元是否妥当。本院针对上述争议焦点评述如下：关于争议焦点一，本院认为：陆庆祝与广西矿建淮南分公司之间签订的《房屋销售合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为有效合同。广西矿建上诉称涉案房屋如果没有产权证，该《房屋销售合同》应属无效合同，该主张不符合《中华人民共和国合同法》关于合同无效情形的规定，对此主张，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为：陆庆祝与广西矿建淮南分公司签订的《房屋销售合同》明确约定了交付时间及违约后果。广西矿建淮南分公司未按合同约定向陆庆祝交付房屋，其构成违约，应承担违约责任。陆庆祝要求解除合同，符合双方合同约定，不违反相关法律规定，原判判令解除陆庆祝与广西矿建淮南分公司签订的《房屋销售合同》，并无不当。关于争议焦点三，本院认为：《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。陆庆祝虽与广西矿建淮南分公司签订的《房屋销售合同》，但广西矿建淮南分公司系广西矿建设立的分公司，广西矿建淮南分公司的民事责任应由广西矿建承担。原审判令解除陆庆祝和广西矿建淮南分公司签订的《房屋销售合同》后，判令由广西矿建退还陆庆祝购房款240000元及违约金3600元，并无不当。综上，广西矿建的上诉理由不能成立，本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费负担方式按一审判决执行，二审案件受理费4954元，由广西矿建集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  查政权审 判 员  张 晨代理审判员  代 奇二〇一六年三月十日书 记 员  李 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。