上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三(民)重字第5号原告吴光明，男，1956年2月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人曹建兰，女，1966年2月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。被告上海浦卫房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张宁，董事长。委托代理人王辉，男。委托代理人匡奕，女。原告吴光明诉被告上海浦卫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月9日以(2013)青民三(民)初字第4745号立案受理后，依法由审判员徐冬梅适用简易程序进行审理。该案经审理后于2014年3月10日作出一审判决。被告不服判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉。上海市第二中级人民法院经审理后认为原审判决认定事实不清，于2014年9月5日以(2014)沪二中民二(民)终字第1128号民事裁定书作出裁定：一、撤销上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第4745号民事判决；二、发回上海市青浦区人民法院重审。本院于2014年10月8日以(2014)青民三(民)重字第5号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2014年11月27日第一次公开开庭进行审理，原告吴光明及其委托代理人曹建兰、蔡新、被告委托代理人王辉、匡奕到庭参加诉讼。因原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋质量问题进行鉴定。收到司法鉴定意见书后，本案于2016年2月3日第二次公开开庭进行审理，原告吴光明及其委托代理人曹建兰、蔡新、被告委托代理人王辉、匡奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴光明诉称，原、被告于2009年9月25日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告购买由被告开发的位于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号房屋一幢，房屋总价为人民币(以下币种均为人民币)3,309,500元，约定交房时间为2010年4月30日，该合同对付款方式、付款期限以及违约责任等进行了明确的约定。合同签订后，原告依约付清了全部合同款项。2010年4月被告向原告发出房屋交付使用通知书，原告于2010年4月27日前去办理房屋交接手续，被告要求原告先付清所有费用再拿钥匙后验房，原告了解到小区房屋有较多质量问题故要求先验收再交接，但遭被告拒绝，被告经办人饶珏让原告填写了《业主意见处理单》并由双方签字。2010年5月8日，原告接到《催告函》要求在5月30日前办理交房手续；5月26日原告前往办理时被告经办人饶珏告知原告系争房屋正在修理整改中，未具备交房条件，为此双方再次签字确认并明确等房屋修理好再通知原告。此后，原告数次上门或电话联系被告，始终被告知系争房屋“正在修理中”。2011年7月14日，原告又联系物业处，物业郑小姐查实情况后告知原告系争房屋属于第三批修理房屋，目前正在修理中，修理结束后会通知被告、被告会通知原告的。从此以后，原告再未接到被告任何交房通知。2012年10月20日，原告赶至被告在青浦工业园区大楼办公点，发现被告已经搬离该地至市区办公了。之后，原告通过物业电话联系到被告方薛小姐要求办理交房手续，对方口头答应但始终没有具体行动。原告认为被告至今未能交付已构成违约，理应按约承担违约责任并负有交房义务。为此，原告诉至法院请求判令：1、被告继续履行原被告于2009年9月25日签订的《上海市商品房预售合同》，并向原告交付系争的青浦区清河湾路389弄富力桃园81号房屋；2、被告支付原告违约金(按合同总价3,309,500元的日万分之五，自2010年5月1日起算至被告实际交付日止)；3、诉讼费由被告承担。在审理中，原告明确诉讼请求为1、判令被告继续履行原被告于2009年9月25日签订的《上海市商品房预售合同》，并向原告交付青浦区清河湾路389弄富力桃园81号房屋；2、判令被告支付原告违约金(按合同总价3,309,500元的日万分之五，自2010年5月1日起算至被告实际交付日止)；3、判令被告赔偿原告房屋质量问题的维修费5万元；4、判令被告赔偿原告因维修房屋1个月的损失(按合同总价3,309,500元的日万分之五计算)；5本案诉讼费由被告承担。被告上海浦卫房地产开发有限公司辩称，被告方始终依合同履行相关合同义务，并按约发出房屋交付使用通知书，因原告未及时办理收楼手续，被告方又于2010年5月8日发《催告函》催促原告前来办理收楼手续。直到目前被告仍愿意交付房房屋，不存在拒绝交房的情况。因被告始终是同意原告来收房的，但因原告自身的原因未能办理收楼手续，并非被告方过错所致，也非被告方无法交付系争房屋，被告售楼处始终未搬离原地址。因为被告房屋符合交付条件，且不存在影响原告入住使用的情况，不存在逾期交房，故不应承担逾期交房违约金。如果认定被告需要承担违约责任，原告主张的违约金标准过高，应当参照房屋租金标准。现通过鉴定房屋质量问题需要进行修复，被告愿意支付修复费由原告自行修复。修理期间的损失可以参照房屋租金标准计算。经开庭审理查明，2009年9月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：乙方向甲方购买青浦区清河湾路389弄富力桃园81号1-3层房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为220.66平方米,其中套内建筑面积为198.26平方米、公用分摊建筑面积为22.40平方米，另有地下附属面积105.76平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为14,998.19元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,309,500元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2010年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同第十一条约定甲方定于2010年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起2天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方收取房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方的要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为该房屋过户手续的必备文件；甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向上海市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同第十五条约定该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。合同补充条款第五条约定乙方在办理收楼前必须按约定向甲方付清所有款项(包括按《商品房预售合同》第五条约定因面积差异而产生的差价及税费)，否则甲方有权拒绝乙方收楼及办证的要求，并且不负任何责任。合同补充条款第二十条约定验房时乙方提出问题，得到甲方确认的，乙方应办理收房手续，由甲方在合理期限内解决，乙方因此延期收房的，甲方无须承担逾期交房责任，且无须承担经济补偿责任。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，原告按约付清了全部购房款3,309,500元,被告亦开具了相应的发票。另查明，2010年4月，被告依约向原告发送了《房屋交付使用通知书》，通知原告正式交付时间为2010年4月30日，建议于2010年4月27日至2010年4月29日期间前往办理，通知书同时列明了相关需结算的房款、综合税费、物业收费等项目。原告收到上述《房屋交付使用通知书》后，实际于2010年4月27日前往现场。交接中双方因故未能交收房成功，对此，原告填写了《业主意见处理单》，将“业主未曾看过此房屋，不了解该房屋质量，要求先看房后办手续”记录在“反映事项”栏中，被告处工作人员饶珏在“客服部意见”栏中签名并签署“已收意见处理单(81#)”。2010年5月8日，被告向原告发送《催告函》，再次通知原告务必在2010年5月30日之前至青浦区漕盈路XXX号工业园区大厦12楼交付相关款项并办理收楼手续。该份《催告函》处亦留有客服部饶小姐的联系电话。原告收到上述《催告函》后，实际于2010年5月26日前往现场。又因故未能成功办理收房手续，当日原告在上述《业主意见处理单》“处理情况反馈”栏中书写“该房屋正在修理整改中，未具备交房条件，故未办理相关手续”，被告工作人员饶珏在同栏下方签名并签署“收业主意见处理单”。2011年7月14日，原告通过联系系争房屋所在小区物业即广州天力物业发展有限公司上海分公司，并在物业公司工作人员马明明的陪同下进入系争房屋进行查看，查看后马明明填写了《服务工作单》，在工作单的“信息途径”栏中勾“来访”，在“工作选项”栏中勾“维修”，在“具体事项”栏中填了“1、地下室西北角发霉；2、地下室北采光井渗水；3、地下室南采光井须刮白；4、设备坑潮湿；5、二楼楼梯北墙渗水；6、可视对讲不固定(二楼)；7、三层过道东墙角渗水。”期间，原告称其始终主动联系和找寻被告询问何时能交房、了解房屋的状态，但被告方始终称房屋尚未修好或口头答应交寄交付使用通知书却没有实际行动。2013年10月14日，原告又在物业公司工作人员马明明、凌佳的陪同下进入系争房屋进行查看，查看后由凌佳填写了《房屋验收维修单》，在“维修内容”栏内注有：1、大门口木框架掉落，导致采光棚玻璃碎；2、大门口进来地平下沉；3、大门口进户门左边外墙砖掉落；4、1F、3F缺栏杆全部未安装；5、地下室采光棚四周墙面发霉；6、楼梯铁栏杆松动。凌佳在“物业公司”栏内签名。2013年11月19日，原告诉至法院作如上诉请，本院于2013年11月26日通知双方当事人来院进行诉前调解，并告知当事人为避免损失扩大可先进行验收与交房手续。但2013年12月双方终因手续先后程序争议而未能交接，原告要求“先验收再交接”，被告要求按照合同约定收楼前交清费用，要求原告“先到被告市区办事处交纳相应的费用，再进行验房和交房”。又查明，2008年12月至2009年7月被告取得了包括系争房屋在内的上海市商品房预售许可证。2009年12月7日被告组织对包括系争房屋在内的房屋进行了建设工程竣工验收。2009年12月15日，上海市青浦区建设和交通委员会向被告颁发了上海青浦富力桃园小区工程的竣工验收备案证书。2009年12月31日，被告取得了包括原告所购房屋在内的上海市新建住宅交付使用许可证。还查明，在审理中双方对于系争房屋存在的质量问题不能达成一致。本院根据原告的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的质量问题进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具了富力桃园81号房屋质量问题司法鉴定意见书。现场检测鉴定情况为：1、维修痕迹调查，针对委托鉴定内容，鉴定人员对房屋是否存在维修痕迹进行了现场调查。经调查，该房屋部分区域存在维修痕迹(注：现场调查情况详见附件5)，但维修次数及维修时间无法确定。具体维修部位如下所示：地下室轴2-6×A、1×A-D、2×D-G、2-6×G、6×D-F、4-6×D、6×C-D、4-6×(1/C)处的墙体根部。一层轴2×D-G、2-4×G、4×F-G、1×A-C、1-5×A、1-3×C处的墙体根部。二层2-(1/5)×F、2×D-F、2-(1/5)×D、(1/5)×D-F、2-3×(2/C)、2×(2/C)-D处的墙体根部，二层轴(1/1)-3×A处的窗周边墙面。三层轴6×(1/C)-D、3-6×D处的楼梯间墙根，三层轴3-6×(1/C)-D、(1/1)-5×(1/A)-C处的墙根和屋面板底。2、地下室和上部结构外墙渗漏检测，针对委托鉴定内容，鉴定人员对地下室和上部结构外墙渗漏问题进行了现场检测。经检测，目前地下室轴1×(1/0A)、2×(1/0A)、4×G、6×G处的窗下角墙面存在渗漏，地下室轴1×(1/C)-D、1-2×D、2×D-G、2-4×G墙根处修补后仍存在渗漏点，地下室轴5×A柱根部与底板交界处存在渗漏点，地下室轴2-3×C-(1/C)采光井天窗的窗框周边存在渗漏，一层轴3×C-D、二层轴(1/5)-6×D窗下角墙面存在渗漏。3、外墙保温层施工情况检测，针对委托鉴定内容，鉴定人员对外墙保温砂浆层厚度进行抽样检测。经抽测，一层轴2-3×D、轴5×(1/A)-(2/A)，三层轴3×(2/C-D)、轴5-(1/5)×D处的外墙保温砂浆层厚度不符合设计要求。4、轴线尺寸、楼板厚度、层高检测，针对委托鉴定内容，鉴定人员对该房屋的轴线尺寸、楼板厚度、层高进行了检测。经检测，地下室轴2-6×D、4×D-G、1-6×B，一层轴2-4×G、1-5×(2/A)，二层轴(1/5)×D-G、3×(1/A)-C，三层轴3×C-D的轴线尺寸与设计值之间存在差异，地下室轴2-4×D-F，一层轴2-4×D-F，三层轴(1/1)-(1/3)×(1/A)-C区域的楼板厚度(包括现浇楼板与面层的厚度)与设计要求之间存在差异，地下室轴2-4×D-F，一层轴2-4×D-F，二层轴(1/1)-(1/3)×(1/A)-C区域的层高与设计要求之间的偏差超过规范的允许值。根据现场调查和检测结果，房屋目前存在的质量问题汇总、分析如下：(1)地下室轴1×(1/C)-D、1-2×D、2×D-G、2-4×G墙根部存在渗漏点，地下室轴5×A柱根部与底板交界处存在渗漏点，主要为墙根或柱根部施工缝处防水处理不当所致。(2)地下室轴1×(1/0A)、2×(1/0A)、4×G、6×G窗下角墙面存在渗漏，地下室轴2-3×C-(1/C)采光井天窗的窗框周边存在渗漏，一层轴3×C-D、二层轴(1/5)-6×D窗下角墙面存在渗漏，主要是窗框与墙之间未嵌填密实，从而导致雨水渗入。(3)房屋各层的部分区域存在维修痕迹，但维修次数及维修时间无法确定。(4)根据《建筑节能工程施工质量验收规程》(DGJ08-113-2009)第4.1.12-1条规定：保温层平均厚度应符合设计要求，最小厚度不应小于设计厚度的90%。经抽检，该房屋外墙无机保温砂浆层的平均厚度为24.6mm与设计要求不符，另外有4处保温层厚度小于设计厚度的90%。(5)房屋各层的部分区域轴线尺寸与设计值之间的偏差超过规范的允许值。(6)房屋一层轴1-5×A-C，三层轴(1/1)-(1/3)×(1/A)-C的楼板厚度(注：包括面层厚度)与设计要求存在差异。(7)房屋地下室轴2-4×D-F，一层轴2-4×D-F，二层轴(1/1)-(1/3)×(1/A)-C区域的层高与设计值之间偏差超过规范的允许值。修复方案：(1)针对地下室部分墙根部或柱根部存在渗漏点，建议按如下维修方法：铲除渗水范围内的墙面装饰层至结构层，并将结构层的积尘等处理干净；在渗水范围内对墙体进行布孔灌浆；进行压力灌浆；灌浆堵漏材料可采用水溶性聚氨酯防水注浆液或其它有效防渗材料；“灌浆堵漏”后，可在室内增设水泥砂浆防水层，并恢复墙面原有装饰层。(2)针对窗框周边墙面存在渗漏，建议凿除窗框周边的面层至结构层，清除窗框与墙体之间的填充物，将浮渣和松动的材料剔除，清理干净，然后重新采用软性填充物进行填实，再用密封膏嵌填门窗框边的缝隙，最后恢复因渗漏维修而受损的面层。(3)针对房屋保温层厚度不满足设计要求，建议按原设计要求进行修复。鉴定意见：(1)经检测，青浦区清河湾路389弄富力桃园81号房屋存在地下室和上部结构等处区域渗漏、外墙保温层厚度不满足设计要求、各层部分区域的轴线尺寸和层高与设计值之间的偏差超过规范允许值、局部楼板厚度(包括面层厚度)与设计要求存在差异的施工质量问题。(2)针对上述房屋质量问题，建议按修复方案进行维修，其维修工期约为1个月。(3)房屋各层的部分区域存在维修痕迹，但维修次数及维修时间无法确定。鉴定人员出庭就鉴定意见书接受当事人的质询。鉴定人员表示：房屋存在的质量问题，会影响正常使用。原告预付鉴定费1万元。以上事实，由原、被告的陈述及预售合同、发票、交付使用通知书、业主意见处理单、催告函、服务工作单、房屋验收维修单、照片、司法鉴定意见书、法院调取的新建住宅交付使用许可证、建设工程竣工验收报告、预售许可证、(2013)青民三(民)初字第585号庭审笔录等予以证明，并经当庭质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，2010年4月27日原告依照被告通知前去办理收楼，但被告不同意我们先验房再办收楼手续，故未能收房，原告将相关意见填写在《业主意见处理单》上。接被告《催告函》后，原告又于2010年5月26日前往收楼，被告工作人员饶珏告诉原告系争房屋正处维修当中、不具备交房条件、无法办理交接手续，对此饶珏予以了书面签署确认。此后在被告未通知收房的情况下，2011年1月10日原告与饶珏进行电话联系，饶珏称尚未接到物业交房通知、应该快修好了、符合交房条件后会通知客户。2011年1月27日原告到物业处，物业人员称春节后还需要修理、尚未修好。2011年3月21日原告联系被告交房处及物业处，都称房屋还在修理中。2011年7月14日原告联系物业处到现场看房进行了问题记录，物业人员称系争房屋目前正处于第三批修理中、修好后会通知原告的。期间开发商、物业公司从未主动联系原告，都是原告主动联系并至现场查看的。2012年7月时的一天(即多层房屋交房最后一日)，原告到现场找到物业公司的马明明询问系争房屋是否修好、能否交房，马明明表示该房屋还需要等下雨时再检查一遍是否渗漏。2012年10月20日下午原告到青浦工业园区大楼找开发商的交房处，发现开发商已经搬到市区办公了。2012年10月26日原告找到物业处，物业处称开发商不在青浦、有事联系客服薛小姐并告诉原告两个联系电话，当天原告拨打但电话无人接听，2012年11月14日上午9时原告联系到薛小姐，要求薛小姐寄一份交付使用通知书并附上被告市区的办公地址，薛小姐口头答应但最终未寄出。2013年10月14日，原告又联系物业查看房屋，记录了6个尚需修理的问题。之后原告就起诉到法院了。在法院主持诉前调解阶段，双方协商想先收房，2013年12月10日原告联系被告要求收房，但被告要求原告先到市区办手续再验房收房，但原告要求先验收再交接，双方无法达成一致。被告则认为，因公司客服人员变动多次，饶珏是否是被告公司人员都无法核实，因此对于原告提供的《业主意见处理单》的真实性难以确认。即使《业主意见处理单》上的签署人员“饶珏”是被告方的工作人员，但上面记载的反映内容都是原告自行书写的，仅仅是原告认为的意思的表达，不代表房屋的真实情况或被告对原告意见的确认。据代理人事后了解，系争房屋是可以先进行查看再收房的，当时造成未能成功交收房的原因可能是原告认为系争房屋未达到其心理预期、不够满意而未收房。在原告未能按通知收房的情况下，一般被告都会电话通知几次的，但具体客服是如何联系的现在无法核实。预售合同补充条款第20条约定了验房发现些问题应该先收房，由开发商在合理期限内予以解决，且补充条款第21条也约定了收楼之前需先付清款项，付清款项后再行验房收房。故此本案是原告故意逾期收房。同时，被告认为被告按约发出交付使用通知书通知交房、房屋满足交付条件，不存在需要支付违约金的责任；即使法院认定存在违约的，原告主张的违约金标准过高，认为应按照银行同期贷款利率的1.3倍以内为妥。原、被告双方一致确认司法鉴定意见书中列明的系争房屋所存在的质量问题由原告自行修复，被告赔偿原告修复费用5万元。对于系争房屋租金价格，原、被告双方一致确认2010年按每月3,800元、2011年按每月3,900元、2012年按每月4,000元、2013年按每月4,100元、2014年按每月4,200元、2015年及2016年均按每月4,500元标准计算。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告理应按照合同约定于2010年4月30日前向原告交付房屋。被告抗辩已经按约发送交付使用通知书及催告函通知原告收房，系因原告自身原因未能收房。但从《业主意见处理单》的记载可见，原告按通知前去收房时因交房手续与被告产生争议、后又因房屋质量问题处于维修中无法收房，事实上之后的物业记录也证明了房屋经维修后尚存在一定的质量问题。但被告未能提供证据证明系争房屋于何时完成修复、维修完成后于何时通知过原告进行收房，且直至诉讼中本院委托的鉴定机构对房屋进行质量检测，仍认定为被告提供的系争房屋存在质量问题并提出维修建议，鉴定人员出庭就鉴定结论出具的程序、依据等进行解释，故鉴定意见书具备科学性、合理性、客观性，本院对该鉴定内容予以采信。故此造成房屋未能按约交接的违约责任应由被告承担，被告理应承担逾期交房致原告的损失。另，根据双方合同第三十条及补充条款第五条、第二十条的约定，收楼的顺序应理解为先交清所有款项(包括面积差价、税费)、后验收、再收房。2013年11月双方经法院主持诉前调解，建议双方先行办理收房手续。2013年12月10日双方自行沟通交接房事宜中，原告要求先验收再交接结算，被告则要求先按照合同约定在收楼前进行费用结算再验房和交房。被告提出的交房顺序符合双方合同及补充条款的约定，在被告通知交房的情况下原告提出异议而致无法交接，故其后的未交房责任不在于被告。由于根据司法鉴定意见书的结论，系争房屋虽经被告进行过修复，但现系争房屋的质量问题仍分布于整栋房屋，可以认定系争房屋存在影响居住使用的质量问题，故对2013年12月10日起至修复完毕期间原告无法入住使用的损失，被告应承担赔偿责任，双方一致确认系争房屋市场租赁价格，该损失可参照双方确定的数额计算。对于维修期间，本院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及及鉴定机构的意见，给予一个月。本院根据本案的具体情形，以违约造成的实际损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、被告的维修态度、质量问题的严重程度、违约金计算的基数、被告基于违约行为是否得到利益等多方面因素，根据公平原则和诚实信用原则，对合同约定的逾期交房应承担的违约金标准予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，判决如下：一、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴光明交付上海市青浦区清河湾路389弄富力桃园81号1-3层房屋；二、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴光明逾期交房违约金人民币873，708元；三、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴光明修复费人民币5万元；四、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告吴光明房屋空置费损失(自2013年12月11日起至被告将涉案房屋交付原告后1个月止，其中2013年按每月人民币4,100元、2014年按每月人民币4,200元、2015年及2016年均按每月人民币4,500元标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币11,880元，鉴定费人民币1万元，均由被告上海浦卫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  夏鑫德审 判 员  孙佑正人民陪审员  蔡锦珠二〇一六年三月二十九日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。