山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0785民初3160号原告：黄友余。原告：林乐珍。二原告委托诉讼代理人：栾海涛，律师。被告：青岛世家建筑装饰工程有限公司。法定代表人：钟继春。委托诉讼代理人：钟国栋。第三人：潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司。法定代表人：张明伟。委托诉讼代理人：惠坤。原告黄友余、林乐珍与被告青岛世家建筑装饰工程有限公司（以下简称世家建筑公司）、第三人潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司（以下简称天和思瑞公司）案外人执行异议之诉纠纷一案本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄友余及二原告委托诉讼代理人栾海涛、被告委托诉讼代理人钟国栋、第三人委托代理人惠坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认高密市天河国际小区6号楼13号网点房归原告所有；2、请求解除对该网点房的查封，终止对该网点房的执行措施。事实和理由：两原告系夫妻关系、2010年6月20日原告以胶南市青科电力设备经销部的名义（该经销部登记业务系原告林乐珍，以下简称经销部）与第三人潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司签订了配电箱订货合同，约定经销部为天和思瑞公司供应配电箱、电线，墙壁开关等器材，实际累计供货290多万，因天和公司一直拖欠货款，该公司用两套住宅和一套网点房即本案所涉房屋抵顶了绝大部分货款。对于本案所涉网点房，双方于2012年3月21日签订了置换协议，约定用天和公司所欠货款折抵该房房款1997400元，并于2015年10月29日向原告交付了该网点房及钥匙，原告则向物业公司交付了物业管理费、物业维修基金、测绘费、垃圾清运费、装修押金等费用，后因天和公司被房产管理部门冻结网签功能，迟迟没有办理产权登记。原告于2016年5月7日得知，贵院因（2016）鲁0785执644号执行案件查封了两原告置换购买的天和国际小区6号楼13号网点房，原告认为此举侵犯了作为案外人的原告合法权益，向贵院提起了案外人执行异议。7月7日，原告收到贵院的（2016）鲁0785号执异21号执行裁定书，以该房屋未办理产权登记为由驳回了原告对该网点房的查封异议。对该裁定书的理由原告不认可，原告认为虽然该网点房没有办理产权过户手续，但原告已经使用货款债权折抵了全部房款且已经在贵院查封前半年即已经交付，实际占有使用了该房屋，已经履行了作为购房者的几乎全部义务，对于进行产权登记的原因是由于天和公司的股东纠纷造成的，对此，原告没有过错，应当获得所有权保护。依据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部欠款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”基于以上理由，原告提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告辩称，1、被告申请保全是合法有效的。2、原告与第三人在2012年3月31日签订的置换协议将涉案房屋置换给原告来抵顶货款290万元，被告认为虽然原告和第三人在2012年3月31日签订置换协议也已经使用占有房屋，但并没有完成给付行为，也没有实际履行，即不动产没有办理变更手续。《民法通则》以登记发生法律效力，而原告和第三人并没有完成不动产物权的转移，因此，该置换行为不应受到法律保护。同时，第三人债务很多，以房屋抵债形式逃避法院执行债权，有转移财产的嫌疑。3、原告和第三人在法院已经采取保全措施的情形下达成的置换协议，不具备法律效力，也并没有完成不动产物权的转移，该房产仍在第三人名下，故被告申请强制执行措施无不当之处。综上，被告认为，原告的异议不能成立，法院应驳回原告的申请，并依法执行（2016）鲁0785执644号执行书，以保障被告的合法权利。第三人述称，原告和第三人2010年6月20日签订供货合同，并于2012年3月31日签订置换协议，置换协议内容为以涉案房屋抵顶原告的货款，并于2015年10月29日将此房交付给原告使用，并出具相关的费用收据，因2015年8月份，第三人申请报停网签系统，所以一直没有网签，所以第三人认为该房屋应属原告所有。经审理查明，两原告系夫妻关系。2010年6月20日原告以胶南市青科电力设备经销部的名义（该经销部登记业务系原告林乐珍，于2011年6月7日注销）与第三人天和思瑞公司签订了配电箱订货合同，约定经销部为天和公司供应配电箱、电线，墙壁开关等器材，结算以第三人房屋置换。原告实际累计供货290多万，因天和思瑞公司一直拖欠货款，遂按合同约定用两套住宅和一套网点房即本案所涉房屋抵顶了绝大部分货款。双方于2012年3月31日签订了置换协议，约定用天和思瑞公司用天和国际小区6号楼13号营业房折抵货款1997400元，面积266.32平方米，最终面积以房管局测绘面积为准。置换协议签订后，天和思瑞公司于2015年9月9日向原告开具了房款收据，最终房款为1998300元，并于2015年10月29日向原告交付了该网点房及钥匙，原告则向物业公司交付了物业管理费、物业维修基金、测绘费、垃圾清运费、装修押金等费用。后因天和公司被房产管理部门冻结网签功能，因此没有办理产权登记。根据原告申请，本院调取高密市建设局房产局交易中心存档材料一份，为第三人向交易中心所出具的申请，内容：“我公司授权在贵处办理网签的工作人员徐艳美，因工作岗位调整，不再从事网签业务，现申请贵中心暂停徐艳美及其授权密盘办理我公司网签业务资格。2015年7月13日。”又查明，被告与第三人装饰工程施工合同纠纷一案，本院于2015年4月30日判决，第三人于判决生效后十日内支付给被告1073964.2元并承担利息损失（本金1073964.2元，自2015年2月4日起至本判决生效之日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，上述利息随本金一并偿还），案件受理费16266元由第三人负担。该案我院于2014年7月16日立案执行，在执行过程中，于2016年4月14日裁定查封第三人所有的位于高密市朝阳街道康成大街9东）2166号天和思瑞小区11号、12号、13号营业房。后二原告向法院提出执行异议，我院作出（2016）鲁0785执异字21号执行裁定书，驳回原告的查封异议。后原告遂诉至本院。上述事实，原告提交的有原告提交的配电箱供货合同、发票复印件，收到发票的收据、供货明细、置换协议、房款收据、物业装修押金收揣、物业管理费收据，被告提交的（2015）高商初字第934号民事判决书、（2016）鲁0785执644号执行裁定书、（2016）鲁0785执异21号执行裁定书，本院调取的档案材料及当事人陈述等为证，足以认定。本院认为，法院审理执行异议之诉的范围仅限于当事人之间的实体权利之争，即案外人对执行标的是否享有实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在法院查封涉案房屋前，原告与第三人已经签订了房屋置换协议，并且将涉案房屋交付原告，原告也缴纳了房屋装修押金及物业管理费等，原告已实际占有并使用房屋。根据本案查明的事实，涉案房屋未办理产权登记是因为办理网签的工作人员调动等原因所造成，不能认定为原告的过错。因此本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，作为通过置换方式获得房屋的原告权益应当得到保护。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、确认高密市天和国际小区6号楼13号营业房归原告所有；二、不得执行高密市天和国际小区6号楼13号营业房。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  马 森人民陪审员  葛文森人民陪审员  郑 坤二〇一六年十一月二日书 记 员  台艳林