上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四(民)初字第4311号原告崔志芳(反诉被告)，女，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人周学敏，上海申惠律师事务所律师。委托代理人王风云，上海申惠律师事务所律师。被告练奕付(反诉原告)，男，汉族，户籍地浙江省。委托代理人瞿楠，上海市亚太长城律师事务所律师。被告上海御邸房地产经纪事务所，住所地上海市。法定代表人何辉，经理。委托代理人滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。被告上海华照投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人乔林华，董事长。委托代理人汤文明，上海市龙华律师事务所律师。原告崔志芳与被告练奕付、上海御邸房地产经纪事务所、上海华照投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷、反诉原告练奕付诉反诉被告崔志芳房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月24日向本院起诉。本院于同日受理后，先适用简易程序。2015年3月12日，被告提起反诉。2015年3月16日，原告申请上海市徐汇区华济路41、43、45、47号二层房屋(以下简称系争房屋)装潢残值进行审价。本院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋装潢残值进行审价，审价报告送达原、被告后，原告提出异议；2015年11月13日，上海东方投资监理有限公司对被告练奕付提出的异议回复。本院于2015年11月13日适用普通程序公开开庭审理了本案。原告崔志芳的委托代理人周学敏，被告练奕付的委托代理人瞿楠、被告上海华照投资管理有限公司的委托代理人汤文明到庭参加诉讼。被告上海御邸房地产经纪事务所的委托代理人滑宝珠经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告崔志芳诉称，2013年11月27日,原告经被告上海御邸房地产经纪事务所居间介绍和被告练奕付签订商铺租赁合同，合同约定被告练奕付将系争房屋出租给原告商业经营。被告练奕付、上海御邸房地产经纪事务所恶意串通，证明系争房屋具有合法性。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务，并对系争房屋进行了装修。原告一边向行政机关申请证照，一边试经营的过程中，需被告上海华照投资管理有限公司出具相关证明，但被告上海华照投资管理有限公司拒绝出具。2014年8月19日，有关行政机关依法要求原告停业。原告要求被告妥善解决，但被告拒绝。后了解，被告练奕付隐瞒实情，不具有转租合法性。同时，其租赁期限也不到一年，根本无能力转租5年。被告练奕付所称被告上海华照投资管理有限公司停业办理所有证明文件等，被告上海华照投资管理有限公司根本未能履行。因此，被告练奕付除应承担相应的法律责任外，被告上海华照投资管理有限公司应对被告练奕付的赔偿，承担连带赔偿责任。被告上海御邸房地产经纪事务所系中介方，明知道被告练奕付无转租权利，为达到和被告上海御邸房地产经纪事务所恶意串通的目的，使原告信以为真，致使商铺租赁合同的签订，故被告练奕付、上海御邸房地产经纪事务所共同承担赔偿责任。原告于2014年8月19日被行政机关责令停业后，于2014年9月3日委托律师向被告练奕付发出律师函，但无结果。故2014年9月3日后法律责任由被告练奕付承担。此后，原告委托会计师事务所对试营业期间财务进行审计，原告试营业期间净收入633,381元，每月净收入79,172元，原告暂要求被告赔偿8个月损失即633,381元。请求法院判令：1、被告练奕付、被告上海御邸房地产经纪事务所赔偿原告损失900,000元；2、被告上海御邸房地产经纪事务所退还中介费6,600元给原告；3、被告上海御邸房地产经纪事务所对被告上海御邸房地产经纪事务所华泾分店的赔偿及6,600元的返还，承担连带赔偿责任；4、被告上海华照投资管理有限公司对被告练奕付的赔偿，承担连带赔偿责任；5、确认原告与被告练奕付签订的租赁合同因各被告的共同欺诈归于无效。被告练奕付辩称,被告练奕付和原告签订的合同合法有效的，应受法律保护。原告责令停业的原因是经营场所未经过消防验收，是原告未取得法律允许的经营资格，不是被告的原因，原告有独立自主使用系争房屋的权利。经营风险，利润等都应由原告自行承担。原告擅自经营，被告没有过错，原告主张的损失不应由被告承担。要求驳回原告诉请。被告上海御邸房地产经纪事务所开庭未应诉答辩，但在证据交换过程中，其辩称，作为居间方已经尽了居间义务，促成原、被告签订了商铺租赁合同，故要求驳回原告的诉请。被告上海华照投资管理有限公司辩称，被告上海华照投资管理有限公司不是原告与被告练奕付商铺租赁合同的相对方，被告上海华照投资管理有限公司不同意原告开设棋牌室，棋牌室证照不全，是非法经营，被告上海华照投资管理有限公司不存在恶意串通行为。反诉原告练奕付诉称，根据反诉原、被告签订的商铺租赁合同，被反诉人拖欠租金累计超过15天，反诉原告有权提前终止合同、收回商铺。故请求法院判令：1、终止反诉原告与被告之间签订的商铺租赁合同；2、反诉被告向反诉被告支付房屋租金，自2014年10月起至反诉被告迁出之日止，按每月16,000元计算。经审理查明，2013年11月27日,经被告上海御邸房地产经纪事务所居间介绍，原告(乙方)与被告练奕付(甲方)签订商铺租赁合同,原告支付上海御邸房地产经纪事务所居间服务费6,600元。合同约定甲方将系争房屋出租给乙方作商业经营用途,租赁面积为315平方米，承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修；租期从2014年1月1日起至2019年12月31日止，共5年；该房屋月租金为16,000元，甲方同意乙方每三个月为一期以现金形式支付租金，第一期租金乙方应于2013年11月28日前付清，以后每期租金乙方应按租期提前7天向甲方支付，甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方，每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划账方式付至甲方指定账户，租金递增方式：前三年不递增，从第四年开始每年在上一年基础上递增5%;乙方有下列情况之一的，乙方有权中止合同，收回商铺：1、乙方未经甲方同意擅自将商铺转租，转让或者转借他人使用的；2、乙方利用该商铺从事非法活动或损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计超过15天的；房屋租赁保证金16000元；甲方应为乙方办理营业执照等证件，提供有效的房产证明及相关材料；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于1个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿；违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额1%或实欠赔偿金总额1%的滞纳金等条款。合同签订后，原告向被告支付保证金16,000元并支付租金至2014年9月止。之后，原告在系争房屋内开设棋牌室，屡次被居民报警聚众赌博。2014年8月，原告开设的棋牌室因营业场所未经消防验收、擅自经营、责令停业原因被上海市公安局徐汇分局华泾派出所责令停业。2014年10月30日，原告申请对原告开设的棋牌室日常收入进行调查日平均收入3692.83元、日平均净收入2,753.83元,自2014年1月1日起至2014年8月19日止净收入为633,381元。另查明，系争房屋的产权人为被告上海华照投资管理有限公司。2009年11月，上海华照投资管理有限公司将包括系争房屋在内的建筑面积为3,537.82平方米房屋租赁给案外人上海华恒投资管理有限公司，租赁期限至2020年2月底；在合同租赁期间，双方未得到对方书面同意，均不得擅自将房屋向第三方进行转租、转让，因此而给对方造成的损失，由违约方承担全部法定责任。2010年4月，上海华恒投资管理有限公司又将系争房屋出租给案外人雷某,租赁期限自2010年4月1日起至2014年3月30日止;2010年6月1日,上海华恒投资管理有限公司又与给雷某签订备忘录,内容是由于打印错误,更正合同中房屋租赁期限自2010年4月1日起至2015年3月30日止。2014年12月31日，上海华恒投资管理有限公司又与雷某续签系争房屋租赁合同，合同租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止。2009年11月，案外人雷某与被告练奕付结婚，现两人夫妻关系仍在存续期间。在本案审理过程中，经原告申请,本院委托上海东方投资监理有限公司对原告在系争房屋范围内的装修残值进行审价,审价鉴定总造价为140,623元，残值金额为109,660元；其中装修工程鉴定造价为39,437元，残值金额为28,263元；电气、排风、监控安装工程鉴定金额为38,501元，残值金额为27,592元；空调、监控设备安装工程62,685元，残值金额为53,805元。装修工程涂料(争议部分)鉴定造价为7975元，残值金额计算为5,715元；被告练奕付对审价报告提出异议，认为：1、立式空调、挂壁式空调、通风机、监控器等均属于可移动设备，可以重复利用，目前，这些设备还在系争房屋内，原告可以自行拆除搬动，故可移动设备不应作为赔偿请求予以赔偿；2、通风机鉴定价格为1,220元，过高；3、后大厅的隔墙施工根本就不存在，审价报告中却确定了工程量；4、原告进场后，根本没有粉刷过墙面。原告及其他被告对审价报告无异议。原告撤回要求被告上海御邸房地产经纪事务所对被告上海御邸房地产经纪事务所华泾分店的赔偿及6600元的返还，承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院已经口头裁定予以准许。反诉原告请求第二条变更为要求反诉被告向反诉原告支付房屋租金，自2014年10月起至2016年1月止，按每月16,000元计算。以上事实，除原告庭审陈述外，另有上海市房地产权证、商铺租赁合同、消防监督检查意见通知书、租赁合同、报警登记表、结婚证等证据作证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。系争房屋的产权人为上海华照投资管理有限公司，上海华照投资管理有限公司将房屋出租给上海华恒投资管理有限公司的合同中虽然约定不得擅自转租，但上海华恒投资管理有限公司在与产权人签订租赁合同后即将房屋转租给被告练奕付，练奕付又转租给原告，至今多年，作为产权人理应知道转租事宜，故原告以产权人不同意转租为由，请求原、被告练奕付之间的房屋租赁合同无效，本院不予以支持。合同中约定“被告练奕付应为原告办理营业执照等证件，提供有效的房产证明及相关材料。”被告练奕付在合同中并未承诺为原告办出营业执照，只是承诺为原告办理营业执照提供材料，现原告因营业场所未消防验收、擅自经营、责令停业为由，请求原、被告练奕付之间的房屋租赁合同无效，本院亦不予以支持的。被告上海御邸房地产经纪事务所居间介绍原告与被告练奕付商铺租赁合同的成立，而且该合同合法有效，故原告以被告练奕付与上海御邸房地产经纪事务所恶意串通，欺骗原告签订合同为由，要求上海御邸房地产经纪事务所返还中介费6,600元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请要求被告赔偿损失一节，包括原告已经投入的装修部分，经过审价公司确定被告投入的部分不能取回添附物的残值，该添附物对原告有利用价值，故对于租赁合同终止履行后租赁物上的添附物的处理问题，本院综合原告已支付的总价款、参照资产评估的常用参数以及当事人的过错酌情判处。经质证，空调属于可移动设施，而且移动并不会影响其价值，故被告申请不将空调列入残值审价范围，本院应予以采信；通风机的价格经市场查实，故被告要求调低机器的价格，本院不予以支持；大堂原隔墙部分及室内涂料原告并无证据证明曾经施工过该项目，且该项目审价公司未列入审价总价中，故原告要求将上述两项目列入审价总额中，未有证据佐证，本院不予以采信。关于原告诉请要求赔偿设备(包括高档扳椅、酒吧凳、高级椅子、沙发茶几、茶几及花架、花共计41,650元，麻将机72,900元，均为可移动的设备，上述物品均由原告控制，原告在合同终止履行后可以取走并重新使用，故原告请求上述物品赔偿，无法律依据，本院不予采信。另原告请求停业损失一节，原告提供的损失依据即会计事务所报告是其自行制作，并未在本院审理过程中由本院指定有资质的部门制作，而且原告因营业场所未消防验收、擅自经营原因被上海市公安局徐汇分局华泾派出所责令停业，被告练奕付在合同中并未承诺为原告办出营业执照，只是承诺为原告办理营业执照提供材料，故现原告以被告无转租的合法性等原因要求被告赔偿，并无合法依据，本院无法支持。根据合同相对性原则，原告与被告练奕付签订合同，并未与被告上海华照投资管理有限公司发生直接的法律关系，原告要求被告上海华照投资管理有限公司对练奕付的赔偿承担连带责任，未有法律依据，本院无法支持。关于反诉，反诉被告从2014年10月起未向反诉原告支付租金，故依照合同约定，反诉原告有权中止合同，收回房屋，根据文本前后意思，此处中止合同实为终止合同，故反诉原告要求终止双方签订的商铺租赁合同并要求反诉被告支付从2014年10月起至2016年1月止的租金，本院应予以支持。关于保证金，鉴于原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，被告练奕付理应将保证金退还给被告，本院予以准许。被告上海御邸房地产经纪事务所经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃相关的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告练奕付于本判决生效后十日内支付原告崔志芳装修损失51,193.80元；二、驳回原告崔志芳其余诉讼请求；三、终止反诉原告练奕付与反诉被告崔志芳于2013年11月27日签订的关于上海市徐汇区华济路41、43、45、47号二层房屋的商铺租赁合同；四、反诉被告崔志芳于本判决生效后十日内支付反诉原告练奕付自2014年10月起至2016年1月止的租金，以每月16,000元计算；五、被告练奕付于本判决生效后十日内返还原告崔志芳保证金16,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,815元，由原告崔志芳负担14,133元,被告练奕付负担682元；反诉费2,595元,由反诉被告崔志芳负担;审价费9,200元，由原告崔志芳和被告练奕付各半负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  刘绿华人民陪审员  严天宪二〇一六年三月三日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。