安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书(2015)临民一初字第02951号原告：李杨，女，1988年2月4日出生，汉族，市民，住安徽省临泉县。委托代理人：杨冬梅，女，1963年12月25日出生，汉族，市民，住安徽省临泉县，系原告母亲。被告：临泉县万嘉置业有限公司，住所地安徽省临泉县城关镇光明南路西侧，组织机构代码55016385-9。法定代表人：王林，该公司董事长。委托代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。原告李杨与被告临泉县万嘉置业有限公司（以下简称万嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年7月8日诉至本院。本院于当日受理，依法由审判员徐先杰适用简易程序独任审判。后因案情复杂，争议较大，于2015年11月10日裁定转入普通程序依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告李杨的委托代理人杨冬梅、被告万嘉公司的委托代理人骆东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李梅诉称：原、被告于2011年7月26日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于临泉县城关镇光明南路西侧、鲖阳路北侧华润苏果（临泉）购物中心第3幢1单元1202号住房出售给原告，房屋总价544977元。原告按照合同约定履行了付款义务，被告应按合同约定于2013年6月6日前交付房屋。但被告至今未交付房屋，已构成违约，应按合同约定支付原告所交付房款每日万分之三的违约金。现原告起诉，请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》；支付延迟交付房屋违约金124254元（从2013年6月7日起至2015年7月7日止，此后违约金按合同约定标准继续追加）；本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其上述主张，向本院提交的证据材料如下：1、原告的身份证，表明原告的自然状况及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》，表明原、被告签订房屋买卖合同的具体内容，被告应按时履约。3、《收据》，表明原告向被告交付了全部房款544977元。被告万嘉公司辩称：原告陈述的关于双方签订了《商品房买卖合同》、原告已付清购房款都是事实。但是按照双方签订合同第八条约定，万嘉公司迟延交房是因执行法律、法规、政策指令等原因导致的，属于不可抗力的免责事由。被告不存在违约行为，不应支付违约金；即便是法院认定被告违约，但违约金过高，请法院予以调整，按照房屋租金的130%计算为宜。被告同意继续履行合同。被告为支持其上述主张，向本院提供证据材料如下：1、被告的《营业执照》、《组织机构代码证》，表明被告的诉讼主体资格。2、阜阳市中级人民法院（2013）阜民一初字第00008-1号《民事裁定书》1份，表明被告因执行阜阳市中级人民法院民事裁定而停止涉案工程的施工，致工期延误。迟延向原告交房非被告原因所致。根据合同第八条的约定，被告不存在违约行为。3、安徽富友房地产估价咨询有限责任公司阜富[2015]裁字第（031）号《房地产估价报告》复印件1份，表明（1）与原告同地段同类房屋每月每百平方米最高租金为人民币739.43元；（2）按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。经审理查明：原告李杨与被告万嘉公司于2011年7月26日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的位于临泉县城关镇光明路西侧、鲖阳路北侧华润苏果（临泉）购物中心第3幢1单元1202号住房出售给原告。此房屋为预售商品房，预售许可证号为2011015；房屋总价544977元，签订合同当日一次性付款；2013年6月6日前交付房屋；逾期交付房屋超过60天的，买受人可以要求解除合同，也可以要求继续履行合同。要求继续履行合同的，自本合同约定的交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。如因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期，因遇到不可抗力等因素导致的延期等，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。原告按约在签订合同当日付清了房款，但被告至今未交付房屋。现原告起诉来院。另查明：阜阳市中级人民法院在审理中城建第六工程局集团有限公司诉万嘉公司建设工程施工合同纠纷一案中，因中城建第六工程局集团有限公司提出保全申请，阜阳市中级人民法院于2013年1月24日作出（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定，裁定其中要求临泉县万嘉置业有限公司立即停止违法施工行为，将施工等有关人员撤离施工现场。上述事实，有原、被告陈述及其提供的上述证据，经庭审质证、认证在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已按约支付购房款，被告应按约定时间（即2013年6月6日前）交付房屋。但被告至今未交付房屋，违反了合同的约定，依法应承担违约责任。原告主张继续履行合同，被告同意，双方应继续履行合同。被告辩称工期延误是因执行阜阳市保全裁定，属于合同中约定的执行法律、法规、政策的事由，是不可抗力的因素所致，属于合同约定的免责事由，不存在违约行为，不应支付违约金。但因阜阳市中级人民法院裁定责令被告立即停止的是“违法施工行为”，而非合同中约定的免责事由。根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中被告没有通知原告逾期交房是因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因。为此，被告的该辩解意见，本院不予采信。被告应当承担逾期交房的违约责任。被告辩称违约金过高，原告的损失应以房屋租金标准计算。本院认为租金损失是指由于房产公司逾期交房，导致原告需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。而原告被延迟交房，丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，被告评估的房屋租金不仅不能客观反映原告所购楼层及朝向的房屋租金金额，更没有综合考虑因房产公司逾期交房的行为，可能或者事实上已给原告的生活造成其他损失。且合同约定的违约金按日万分之三计算，仅相当于月利率为0.9%，与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准相当，明显低于当地民间借贷利率。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的。同时合同约定的双方违约责任具有公平、对等性，被告逾期交房或原告逾期付款，都是按此比例计算违约金。本案中，原告按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。被告要求减少违约金按租金标准计算没有事实依据，本院不予采信。原告要求被告按照合同约定的计算标准支付延迟交付房屋的违约金124254元（2013年6月7日起至2015年7月7日止，以后另计）的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告临泉县万嘉置业有限公司继续履行与原告李杨签订的《商品房买卖合同》；二、被告临泉县万嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告李杨支付延迟交房违约金124254元（按涉案房屋总价每日万分之三，从2013年6月7日计至2015年7月7日，以后另计）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2785元，由被告临泉县万嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  徐先杰审 判 员  李丽华人民陪审员  魏 玮二〇一六年三月二十二日书 记 员  范 振附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。