.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2014）秀民二初字第169号原告（反诉被告）：林丽琼，女，1971年8月4日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：赵越，海南刚峰律师事务所律师，被告（反诉原告）：陈琼海，男，1957年1月24日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：林明峰，海南大弘律师事务所律师。林丽琼与陈琼海建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年6月16日受理后，陈琼海于2014年7月31日提起反诉，本院依法组成合议庭决定合并审理，并公开开庭进行了审理。林丽琼的委托代理人赵越，陈琼海及其委托代理人林明峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林丽琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于海口市××区的房屋交付原告；2、判令被告向原告支付违约金25.58万元；3、判令被告赔偿原告损失1245999元（暂算至2016年8月26日）。事实和理由：1996年5月8日，林丽琼与陈琼海签订《建筑安装工程承包合同书》，约定林丽琼将自有的位于海口市××区内宅基地（面积169.08㎡），承包给被告施工。拟建设成移动框架结构六层楼房，总建筑面积1162.74㎡（按施工图最终结算），承包方式为包工包料，按建筑面积1100元/㎡。付款和结算方式为：本工程林丽琼分三次付款20万元，剩余所需资金（约96万元）全部由陈琼海垫资施工完毕。合同签订后，陈琼海开始施工，林丽琼共向陈琼海支付26.3万元。陈琼海施工至三层封顶后，因其资金困难，无力再垫资建设，工程因此搁置，后经双方协商，同意延期，由陈琼海继续筹集资金建设，林丽琼同意将已建好的三层由陈琼海经营或出租，所得收入继续用于房屋建设直至竣工；待房屋竣工后该房屋出租部分的租金收入优先用于偿还陈琼海的垫资款。此后，陈琼海将三层房屋出租给他人使用直到2010年5月。2010年5月，该房屋开始续建，由陈琼海继续垫资施工，其后，自2011年开始，陈琼海将该栋房屋以”海升宾馆”的名义经营。林丽琼多次要求陈琼海结算工程款，并将房屋交付林丽琼但陈琼海借故拖延，拒不交付。因此，原告特诉至法院，请求人民法院判如所请。陈琼海辩称，一、双方原签订的《建筑安装工程承包合同书》属无效合同。林丽琼方仅有一份一九八八年元月十八日（年限经涂改）与海口市秀英土地房产开发公司签订的《买卖楼基协议书》，该楼基坐落于海口市先烈路滨涯湖居住区椰园新村第三排A型309、310号，属混合结构三层楼的私家住宅基础（楼基和前庭后院的总占地是长11.84米，宽7.14米，买主的土地使用面积共169.08平方米，统建楼基的三层建筑面积共289.76平方米）。林丽琼与陈琼海签订《建筑安装工程承包合同书》时至今并未取得土地证，更未获取规划报建许可证，陈琼海承建该楼房也不具备相应的施工资质，双方对于该承包合同均没有适格的主体资格，该合同应属无效合同。二、双方之间的承包合同关系已转化为合作开发关系。双方按照原合同于1996年中施工建设到三层后，由于林丽琼方未能按规定规划报建致使工程遭到秀英区行政主管部门的阻挠被迫停工，一直拖延了十多年，直至林丽琼于2010年4月底从美国返回海口后对原先的工程量进行了核对，并对后期的工程承建口头达成了共同开发意向，由陈琼海自筹资金承建到六层半，并进行酒店式的装修装饰，为其整体出售创造条件。但由于楼房的权属不明，未办理相关的土地证与房产证，导致无法转让。从上可见，双方的关系已从原先的工程承包转化成项目合作。三、林丽琼主张陈琼海将位于海口市××区的房屋交付林丽琼没有事实与法律依据，其理由是：1、林丽琼主张该楼房拥有产权的依据是《买卖楼基协议书》及26141.8元购买发票凭证，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力......”。而陈琼海与林丽琼先前于工程承包合同尔后由陈琼海投资承建的酒店式家庭宾馆，从先前施工至建成家庭宾馆始终没有规划报建手续，至今也未办理相应的土地与房产权证，纯属违章建筑，岂能认定为林丽琼的合法财产，又如何要求陈琼海返还。2、陈琼海对该房产是原先的工程承包方尔后又是实际的投资建设人，由于林丽琼严重违反建筑安装工程承包合同以及口头约定，长期拖欠工程承包款及投资回报款，导致陈琼海的巨额投资无法回收，在其投资承建的楼房内经营家庭宾馆并无过错，林丽琼主张返还没有法律依据。四、林丽琼主张陈琼海支付违约金与损失款无事实与法律依据。按原合同第三条第二项约定：竣工后由林丽琼验收签名并经双方结算后，陈琼海应在此之后的18个月付清所有垫资款项，然而，林丽琼远居美国，工程竣工后并没有进行结算，也从未支付工程欠款，而补充约定的竣工后该楼房出租部分的租金全部用于归还陈琼海的垫资款。依据林丽琼从工商管理部门调取的并经陈琼海确认的陈琼海于2005年6月18日与李某签订的铺面租赁合同，租赁期限为2年（2005年6月18日至2007年7月18日止,每月3500元），也仅收取了一年半的租金，共计63000元。后由于出租场地的相关产权及消防等手续不全，导致无人承租。依合同约定，场地出租并不是陈琼海的约定义务，原承建的三层房屋未能出租的过错责任应由林丽琼承担。鉴于此，经双方于2010年5月初达成口头约定，由陈琼海将承建的楼房改建成家庭旅馆式，欲整体转让分成(双方虽未签订书面的补充协议，但从实际履行情况看，陈琼海的行为是经过林丽琼授意认可的)，陈琼海已履行了筹资承建的义务，楼房未能按约定转让，其过错不在陈琼海，不应承担违约赔偿责任。五、该起纠纷是由于林丽琼不守诚信，恶意诉讼而引发，依法应由林丽琼承担全部诉讼费用包括诉讼受理费、鉴定费、评估费、公告费等。综上所述，林丽琼的诉求无理，请法院依法驳回其诉讼请求。陈琼海向本院提出诉讼请求：请求判令林丽琼向陈琼海支付投资款（含基础工程、土建工程、装修装饰、水电、消防工程及购置品）共计500万元及违约金300万元。事实和理由：1996年5月8日，林丽琼、陈琼海双方经协商一致，签订《建筑安装工程承包合同书》，约定：林丽琼将自有的位于海口市××区内宅基地一块（面积169.08平方米），拟建设一栋框架结构六层楼房，该项目的土建工程（含室内外装修）、水、电安装等内容，承包给陈琼海施工建设，总建筑面积1162.74平方米（最后结算时以施工图实际结算）。承包方式按包工包料方式，按建筑面积每平方米1100元包干给陈琼海，其中伸出部分（未封闭的）按每平方米550元计算，付款及结算方式是：本工程由林丽琼分三次付款20万元给陈琼海，其余所需资金（约96万元）全部由陈琼海垫资施工完毕。三次付款分别是：第一次首付定金10万元，第二次在5月30日付5万元，第三次在7月10日付5万元。合同第七条乙方责任及义务约定：”工程报建问题，先建后报，在建期间出现的问题由乙方（陈琼海）处理。建好后，由甲方（林丽琼）报建，乙方协助补办手续，其费用由甲方负责。”合同签订后，林丽琼先后共支付了18.3万元，陈琼海自筹资金建设至三层，在此期间，城管部门多次要求我方停建，陈琼海也多次要求林丽琼尽快履行规划报建手续，但林丽琼置之不理，甚至杳无音讯，直至2010年5月才联系上林丽琼，并向林丽琼提交了承建三层的基础、土方、木材、材料费和人工费的报价单与新增板面、阳台钢筋表，林丽琼于2010年4月6日分别签字确认。陈琼海与林丽琼又于2010年5月达成承包协议，协议内容在原三层楼层的基础上加至四层封顶，承包内容为加一层板面及加层的外墙砌砖，总工程量由林丽琼按贰拾万元总价承包给陈琼海。而后林丽琼授权其父亲林红锋与陈琼海协商一致，将原有基础拆掉改建六层地基，由陈琼海追加投资，将楼层建至六层半，并对原承建的三层进行二次装修及整幢楼房的水电设施进行改造，并完善了消防设施，建造成家庭旅馆性质，然后整体对外转让，并答应从转让价款中支付800万元给陈琼海。鉴于此，陈琼海筹措大量资金对承建的楼房进行了装修改造，并于2012年9月29日成立”海口秀英海升宾馆”，并于2012年底试行营业至今。由于该幢楼的规划报建手续不完善，至今未能办理有效的土地证与房产证，导致该幢楼房的转让不能实现。而今，林丽琼背信弃义，提出将该楼房交付林丽琼并追讨违约金及损失款，已严重违反当初双方的约定。由于该起纠纷是因林丽琼严重违约所致，理应承担本案全部诉讼费用。对此，陈琼海特提出以上反诉请求，请贵院判如所请。林丽琼辩称，林丽琼与陈琼海签订《建筑安装工程承包合同书》，对工程价款及结算方式进行了明确的约定。林丽琼从未与陈琼海签订任何其他”承包协议”或授权他人与陈琼海签订任何协议，陈琼海诉称：”双方又于2010年5月达成承包协议,......，总工程量由林丽琼按贰拾万元总价承包给陈琼海”以及”而后林丽琼授权其父亲林红锋与陈琼海协商一致,......,并答应从转让价款中支付800万元给陈琼海”，并无任何证据支持，且明显违背客观事实。另外，林丽琼与陈琼海系承发包关系，陈琼海应按照《建筑安装工程承包合同书》之约定主张其工程价款，其诉请林丽琼支付投资款，显然无法得到法律支持。其次，陈琼海建至三层后，无力继续垫资，根据合同约定，已构成根本违约。后经双方协商，林丽琼同意延长工期，由陈琼海筹措资金继续建设。林丽琼亦同意陈琼海将已建好的三层楼房自行经营或出租，所得收入抵扣陈琼海的垫资款。陈琼海可随时与林丽琼联系，沟通该楼房续建事宜，陈琼海诉称林丽琼”杳无音讯”明显与常理不符。再次，林丽琼与陈琼海签订的是固定价款的《建筑安装工程承包合同书》，合同明确约定本案涉案工程的承包方式为包工包料方式，按建筑面积每平方米1100元包干给陈琼海，其中伸出部分（未封闭的）按每平方米550元计算。承包内容包括土建工程，水、电安装及室内外装修。故陈琼海无权单方改变本案涉案工程的结算方式。林丽琼仅是于2010年4月6日对陈琼海提交的承建三层的基础、土方、木材、材料费和人工费的报价单及新增版面、阳台钢筋表进行了签收，并非是对上述报价单中的工程预算进行确认。最后，林丽琼已按照《建筑安装承包合同书》之约定履行自己的义务，不存在任何违约事由。相反，陈琼海拒不交付涉案房屋已构成根本违约。综上所述，恳请贵院驳回陈琼海的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对林丽琼提交的《收据》，双方均承认单据上签字的杨秀琼为陈琼海妻子，林红锋为林丽琼父亲，因此本院对收据的真实性予以确认；2.对陈琼海提交的《工程预算书》、《海升宾馆投资单》、《采购单》，因双方并未进行工程结算且在本案审理过程中已委托鉴定机构对相应工程量进行鉴定，因此本院对上述证据与鉴定报告吻合部分予以采信，不吻合部分不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1988年1月18日，林丽琼向海口市秀英土地房产开发公司购买楼基并支付了价款26141.8元，该楼基坐落于海口市××园，属混合机构三层楼的私家住宅基础。1996年5月8日，林丽琼、陈琼海签订《建筑安装工程承包合同书》，约定陈琼海为林丽琼购买的楼基进行施工，承包内容为土建工程、水、电安装，拟建成六层混凝土结构住宅，建筑面积（预计）为1162.74平方木，以施工图实际结算为准，伸出部分，封闭部分按100%计算，阳台之类建筑面积按50%计算，施工单价为1100元/平方米。付款及结算方式为：林丽琼分三次付20万元给陈琼海，所余资金（约96万元）全部由陈琼海垫资至工程全部施工完毕。竣工后，由林丽琼验收结算，在此之后的18个月内，付清所有垫资款项，否则按余额的每日3‰支付滞纳金。竣工后，该房屋出租部分的租金应全部用于偿还陈琼海垫资款。工程报建问题为先建后报，建好后由林丽琼进行报建，陈琼海协助。随后林丽琼向陈琼海支付了24.3万元工程款（林丽琼提交的1996年4月28日的两张收据属于重复提交，该金额应予扣除），陈琼海开始进行施工。1997年，该房屋建至三层封顶，因无资金继续建设，经双方协商，同意工程延期。林丽琼同意将已建好的三层房屋委托陈琼海进行出租或经营，所得租金用于偿还陈琼海的垫资工程款、及房屋的后续建设，建成竣工后，房屋的出租租金收入也优先用于偿还陈琼海的垫资款。2005年6月18日，陈琼海与案外人李某签订《铺面租赁合同》，约定将建好的三层房屋出租给李某经营（网吧）使用，月租金3500元，租赁期限为两年，从2005年6月18日至2007年7月18日止（装修时间为1个月），租金总计84000元。2010年，经林丽琼、陈琼海协商一致，在三层楼的基础上对该房屋进行续建。2010年4月16日，林丽琼签署了工程预算表，陈琼海开始施工，中途因行政部门查处，该工程一度停工，最终建成六层半混凝土框架结构楼房，总面积1324.03㎡。2010年4月26日的《特区报》、2010年5月4日的《南国都市报》均对本案房屋进行了新闻报道，所附报道图片均见一栋三层框架房屋外搭有脚手架，正在施工。2012年9月29日，”海升宾馆”经批准注册成立，注册地址即为本案诉争房屋，陈琼海并经营至今。另查，在本案诉讼期间，经林丽琼、陈琼海双方申请，进行了六项司法鉴定。一、经海口明正房地产测绘有限公司测量，海口市秀英区秀华路椰园新村A-309号房屋总建筑面积为1324.03平方米（一至三层582.6㎡，四层以上741.43㎡）；二、经海南博泉资产评估有限公司评估，海口市秀英区秀华路椰园新村A-309号房一至六层的水电安装、装修、装饰及购置品的价款截至2014年12月5日（鉴定基准日）的市场价值为978316.7元；三、经海南博泉资产评估有限公司评估，椰园新村A-309号房582.6平方米（一至三层）从1998年1月1日至2010年12月31日止（共156个月）的市场租金收入约为1144040元；四、经海南博泉工程造价咨询有限公司鉴定，秀英区秀华路椰园新村A-309号私家住宅基础工程部分造价119644.62元，筏板基础部分造价87412.51元；五、经中联造价咨询有限公司鉴定，秀英区秀华路椰园新村A-309号房建筑工程造价1770298.93元，装饰装修及安装部分造价388493.03元（博泉资产公司已评估部分）；六、中联天目土地房地产资产评估有限公司评估，秀英区秀华路椰园新村A-309号房建筑面积为1324.03平方米（一至六层）从2011年1月1日至2015年3月25日止的租金市场价值为962914元。其中2011年按12.46元/㎡/月（12个月租金价格为197969元），2012年按14.05元/㎡/月（12个月租金价格为223231元）,2015年按15.66元/㎡/月（3个月的租金价格为62203元）。本院认为，因陈琼海未获得相应资质，且该建筑未经规划报建，因此林丽琼与陈琼海签订的《建筑安装施工合同》为无效合同。双方基于该合同所取得的财产应相互返还，林丽琼主张陈琼海返还房屋于法有据，本院予以支持。但陈琼海已经将资金投入物化为房屋，林丽琼应对其损失进行赔偿。一、关于陈琼海实际损失的认定。根据诉讼过程中所做的造价评估，秀华路椰园新村A-309号房一至六层的造价为：119644.62＋87412.51＋1770298.93＋388493.03=2365849.09元。当事人虽对鉴定报告提出异议，但经本院开庭质证，评估机构系根据施工当时的海南省建筑工程定额标准进行计算，较能真实反映当时的施工投入水平，因此本院对该价格予以认可。林丽琼已支付24.3万元，未支付金额为2122849.09元。陈琼海除建造该房屋外，还购置了相应的装饰物品并将其装修为宾馆。双方虽未约定把房屋装修成宾馆，但林丽琼在陈琼海施工、装修的过程中知晓并且未提出异议，现其向法院主张交付的房屋，也为装饰装修后的房屋。因此，林丽琼实质认可了房屋装修，并实际获得了装修、购买装饰品所带来的整体物化的增值收益，其拒绝接收相应物品，于法无据，本院不予支付。根据评估公司的评估，装修、购置品市场价值为589823.67元（已减去重合部分的价格），林丽琼应向陈琼海支付相应对价。二、关于林丽琼租金损失的认定。据前述查明的事实，本案涉案房产1997年底建成三层楼毛坯框架结构，2010年4月16日开始续建，2012年9月29日建好并作为”海升宾馆”经营。因此租金损失的计算应为：1998年1月1日至2010年4月15日，状态为三层毛坯框架的租金，以及2012年9月29日至2016年8月26日，状态为六层海升宾馆的租金。结合鉴定报告的意见，1998年1月1日至2010年4月15日租金损失约为1144040-（127.7÷12×8.5×582.6）＝1091341元，2012年9月29日至2016年8月26日的租金损失约为：962914-197969-（223231÷12×9）＋（62203÷3×17）＝950005元，合计1091341＋950005＝2041346元。三、关于违约金的认定。因本案施工合同为无效合同，当事人不能基于合同约定的标准主张违约金，但有过错的一方应当赔偿另一方遭受的实际损失。双方均未举证自己的其他损失，因此对林丽琼与陈琼海主张对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈琼海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）林丽琼返还海口市秀英区先烈路椰园新村A309号房屋；二、原告（反诉被告）林丽琼于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）陈琼海赔偿损失2712672.76元；三、被告（反诉原告）陈琼海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）林丽琼赔偿租金损失2041346元；四、驳回原告（反诉被告）林丽琼的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈琼海的其他诉讼请求；六、以上二、三项给付义务相抵后，由原告（反诉被告）林丽琼于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）陈琼海支付671326.76元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉的案件受理费21502元，由原告（反诉被告）林丽琼负担5337元，由被告（反诉原告）陈琼海负担16165元，反诉案件受理费26900元，由原告（反诉被告）林丽琼负担9121元，由被告（反诉原告）陈琼海负担17779元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长陈成军审判员符晓瓛人民陪审员李建武二〇一六年十一月二十二日书记员王彦源