河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀05民终111号上诉人（原审被告）桥西区甘都拉面馆，住所地：邢台市桥西区八一大街邢台县交通运输管理局南侧兰州拉面。经营者马哈入那。委托代理人张静。翻译马孝忠，系马哈入那族兄。被上诉人（原审原告）邢台市桥西区有缘食品店，住所地：邢台市桥西区钢铁北路***号。经营者刘金翠。委托代理人李连进、南川梅，系河北齐心律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵金山，系刘金翠丈夫。原审被告左兰芳。上诉人桥西区甘都拉面馆因与被上诉人邢台市桥西区有缘食品店、赵金山房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第2231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桥西区甘都拉面馆经营者马哈入那及其委托代理人张静，被上诉人邢台市桥西区缘食品店经营者刘金翠，被上诉人赵金山，原审被告左兰芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，2013年元月4日，原告邢台市桥西有缘食品店与邢台县交通运输管理局签订租赁合同，租赁了邢台县交通运输管理局位于邢台市桥西区钢铁北路196号邢台县交通运输局机关南侧临街10号门市，租期自2013年元月1日至2015年12月31日，用于经营惠港超市，原告一直向邢台县交通运输管理局交纳租金。因经营问题原告于2014年7月6日将该门市出租给被告左兰芳，原告邢台市桥西有缘食品店经营者刘金翠给被告出具房租收据，该收据上载明：“今收到惠港超市房租，共计27000元整，租期（2014年7月8日至2015年7月8日）一年，房内备整套货架、冷藏柜、空调。立字人：刘金翠”。该诉争门市由被告左兰芳继续以惠港超市的名义经营。之后因经营问题，被告左兰芳又将该门市转租，最后由被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）在此经营，时间自2015年1月至2015年7月8日，租金为每月2500元，被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）将租金缴纳至2015年7月8日，被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）经营至今。2015年7月8日合同到期后，原告邢台市桥西有缘食品店多次催促被告返还门市，被告拒不履行。被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）主张是从经营板面的案外人张书军处接手经营该饭店的，且给付张书军15000元的转让费后与被告左兰芳签订的租赁协议，约定提前三个月交房租，原告对此不予认可，主张与邢台县交通运输管理局签订租赁合同时约定，该门市不准经营饭店、汽油、液化气等易燃易爆品及有毒物品，被告左兰芳知晓此项约定，原告将该门市租给被告左兰芳后就没再管理，故对被告左兰芳多次出租的过程并不知情，直到发现该门市“惠港超市”的招牌被被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）摘下，原告对此加以阻止，双方产生争执，由此产生纠纷诉至法院。原审认为，2013年元月1日，原告邢台市桥西有缘食品店与邢台县交通运输管理局签订租赁合同，租赁了邢台县交通运输管理局位于邢台市桥西区钢铁北路196号邢台县交通运输局机关南侧临街10号门市，租期自2013年元月1日至2015年12月31日，用于经营惠港超市，故原告邢台市桥西有缘食品店对该诉争门市拥有使用权。原告将该门市转租给被告左兰芳，期限自2014年7月8日至2015年7月8日，原、被告双方对此均予以认可，后被告左兰芳将该门市转租给被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面），每月租金2500元，期限共六个月至2015年7月8日止，二被告之间的租赁行为因在被告左兰芳租赁期限之内，且原告没有阻止，应认定合法有效，自合同到期后，原告要求被告左兰芳腾房，交还该门市，被告左兰芳未予交还，此后原告和被告左兰芳之间没有续签合同，而且原告和被告左兰芳均未与被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）续签租赁合同，原告与二被告之间的租赁关系已经结束，权利义务相应终止。被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）应该将该门市交还给原告，并承担自门市到期后给原告造成的相应损失。被告左兰芳和被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）约定房屋租金每月2500元，符合当地物价水平，故本院确定原告的该部分损失应自2015年7月8日之后至实际交付房屋之前，按每月2500元计算，鉴于被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）是经营拉面生意搬迁需要时间，故本院决定给付一个月的时间搬迁。被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）主张赔偿其给付合伙人的400000元以及门市转让费15000元，因该款是与他人之间的权利义务关系，与本案不属同一法律关系，可另行主张。本案经调解无效，现根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百三十五条之规定，原审判决：一、被告左兰芳、桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）自本判决生效之日起一个月内向原告邢台市桥西有缘食品店、赵金山交付位于邢台市桥西区钢铁北路196号邢台县交通运输局机关南侧临街10号门市，并恢复原状。二、自2015年7月8日起至腾房之日止，被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）按照每月2500元向原告邢台市桥西有缘食品店、赵金山给付租金。三、驳回原告邢台市桥西有缘食品店、赵金山及被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元减半收取40元，由被告左兰芳、被告桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）承担。原告所预交的诉讼费用法院不再退还，而由相关权利人在执行程序中将预交的诉讼费一并申请执行。上诉人桥西区甘都拉面馆上诉主要称：第一、原审法院将被上诉人与原审被告左兰芳之间的诉争门市租赁期认定为一年，认为被上诉人与上诉人、原审被告左兰芳之间的租赁关系截止2015年7月8日已结束，与事实不符。原审法院应当依法驳回被上诉人要求上诉人返还房屋、恢复原状的诉讼请求。1、被上诉人将诉争门市出租给原审被告左兰芳，双方没有签订书面合同；被上诉人提交的收据只能证明被上诉人收取的租金是一年的，不能证明双方约定租期为一年。并且，据原审被告左兰芳陈述，实际上双方约定先交一年租金，以后一年一交。因此，截止到2015年7月8日，被上诉人与原审被告左兰芳之间的租赁关系并未结束。2、上诉人是从案外人张书军处接手经营的该诉争门市，上诉人接手时，张书军已经在该门市经营了半年的板面生意。上诉人与张书军谈转让费后，要求与该门市房东签订租赁协议。后上诉人给付张书军15000元转让费，张书军叫来原审被告左兰芳与上诉人签订了房屋租赁合同。左兰芳与上诉人约定：租赁期限自2014年12月29日至2015年7月7日；交款方式为一季7500元；上诉人一次性实交15800元；以后上诉人提前90天向左兰芳交付下一次房租，一年房费三万整。从合同约定可以看出，双方租赁期已经约定到下一年。同时，被上诉人邢台市桥西区有缘食品店与上诉人桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）仅一街之隔。案外人张书军在诉争门市经营板面半年，被上诉人知情，未提出异议，足见其认可左兰芳转租门市。故左兰芳与上诉人之间的转租合同，合法有效，应当受到保护。第二，原审法院判决上诉人自2015年7月8日起至腾房之日止，按照每月2500元向被上诉人给付租金，无事实和法律依据。1、被上诉人将诉争门市出租给原审被告左兰芳，根据合同相对性原则，被上诉人只能向原审被告左兰芳主张租金。2、上诉人依据其与原审被告左兰芳签订的租赁合同，有权利使用该房，并依据租赁合同向左兰芳给付房租。3、退一步讲，上诉人同意向被上诉人支付房租，因被上诉人与诉争门市所有人邢台县交通运输管理局签订的租赁合同，租期截止到2015年12月31日，故被上诉人收取房租的时间，只能截止到2015年12月31日。请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判。2、依法驳回被上诉人要求上诉人返还房屋并恢复房屋原状的诉讼请求。3、依法改判一审被告左兰芳按照约定向被上诉人给付2015年7月8日起至2015年12月31日的租房租金。被上诉人有缘食品店当庭口头答辩称：1、房租收据写明租期是2014年7月8日至2015年7月8日，证实租期1年。上诉人认为该收据不能证明租期为1年，根据合同法第232条规定，我方多次催促左兰芳返还房屋，双方租赁关系早已结束。从上诉状可知上诉人承认我方同左兰芳之间的租期最少为6个月以上，根据合同法第215条规定，我方可随时同左兰芳解除租赁关系。2、上诉人没有任何证据证明租赁期限已经延续至下一年。3、转租合同是基于承租人有租赁权，租赁合同期限约束转租合同期限，租赁合同期限为1年，故左兰芳与上诉人转租期限到2015年7月8日截止。因此上诉人在到期后无权使用诉争门市。另外，1、合理期限内我方已向左兰芳和上诉人通知解除租赁合同，并给其预留找房期限。2、我方和交通局的租赁合同仍然存在，依据合同法第236条，因此应维持原判，驳回上诉人上诉。被上诉人赵金山口头答辩称：同有缘食品店代理人意见。原审被告左兰芳口头答辩称：原审判决错误，同意上诉人上诉意见。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，被上诉人有缘食品店当庭提交证据：2016年1月27日刘金翠与交通局王秀林（上诉人称的老王）的通话录音光盘。证明交通局未与上诉人签订租赁合同，也未否定或解除租赁合同，没有不同意我方继续承租。因该录音是开庭前一日采集，所以原审未提交。上诉人桥西区甘都拉面馆质证认为无法确定录音内容的通话人是谁。被上诉人赵金山质证认为录音内容真实，正确。原审被告左兰芳质证认为该证据无从考证。上诉人桥西区甘都拉面馆当庭提交证据：1、2015年12月31日催交房费通知单，老王说这是通知单，今年的房费我就针对你，签不签合同都一样。因为原审时还没有催缴通知单。2、2016年元月上诉人及代理人与老王在老王办公室的视频，证明老王说将诉争房屋租给我方。被上诉人有缘食品店质证认为证据1：没有通知单位的印章，对真实性持有异议。缴费通知仅是通知，不是收据。不能证实实际缴纳，通知没有经手人签字。证据2：该视频看不到图像，且是经过转发或剪辑，无法证明与本案的关联性。视频内容证实在法院有结果后，予以确认各方关系。视频仅显示一个门和背影，不能证明是与谁对话，不予认可。以往的催缴通知单上都有公章，对方提交的通知单没有公章。被上诉人赵金山质证认为对方证据不真实，其他同有缘食品店意见。原审被告左兰芳质证认为对上诉人提交的两份证据没有异议。本院认为，被上诉人有缘食品店提交的录音证据，上诉人桥西区甘都拉面馆认为无法证实录音内容的通话人是谁，本院认为该证据不足以证明其主张，对此不予采信。上诉人桥西区甘都拉面馆提交的2015年12月31日催交房费通知单，被上诉人有缘食品店质证认为没有通知单位的印章，是复印件，没有经手人签字且未加盖公章，对真实性持有异议。本院认为缴费通知不能证实实际缴纳，本院认为该证据不足以证明其主张，故不予采信。上诉人桥西区甘都拉面馆提交的2016年元月上诉人及代理人与老王在老王办公室的视频。被上诉人有缘食品店质证认为该视频看不到图像，且是经过转发或剪辑，无法证明与本案的关联性。视频仅显示一个门和背影，不能证明是与谁对话，不予认可。本院认为该证据不足以证明其主张，故不予采信。2013年元月1日被上诉人邢台市桥西有缘食品店与邢台县交通运输管理局签订的租赁合同，租期自2013年元月1日至2015年12月31日。被上诉人邢台市桥西有缘食品店将该门市转租给原审被告左兰芳，期限自2014年7月8日至2015年7月8日，后原审被告左兰芳将该门市转租给上诉人桥西区甘都拉面馆（兰州拉面），每月租金2500元，期限共六个月至2015年7月8日止。2015年7月8日合同到期，租赁关系结束，权利义务相应终止，该门市应交还被上诉人邢台市桥西有缘食品店。自2015年7月8日起至腾房之日止，上诉人桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）应按照每月2500元向被上诉人邢台市桥西有缘食品店、赵金山给付租金。因被上诉人邢台市桥西有缘食品店与邢台县交通运输管理局签订的租赁合同，租期自2013年元月1日至2015年12月31日，二审诉讼期间，该合同已到期，是否续签合同由邢台县交通运输管理局与被上诉人邢台市桥西有缘食品店进行协商。经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人桥西区甘都拉面馆（兰州拉面）负担。本判决为终审判决。审 判 长  张振防审 判 员  郑延铎代理审判员  王 雷二〇一六年三月二十一日书 记 员  梁 冰