重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝二中法民终字第02198号上诉人（原审原告）张理凤，女，汉族，1971年7月20日出生。被上诉人(原审被告)聂燕祥，男，汉族，生于1973年11月8日，初中文化，务农。上诉人张理凤因房屋租赁合同纠纷一案，不服开县人民法院（2015）开法民初字第02537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2009年10月29日，原告张理凤与被告聂燕祥签订了《房屋租赁协议》，由原告张理凤租给被告聂燕祥位于开县镇东金果村3社的一栋房屋用于开办水厂，租用时间30年，分三期：第一期5000元/年；第二期递增5%，租金5250元/年；第三期租金递增8%，租金为5400元/年（注：第一期租金一次性付清，第二次、三次分两次付清），并约定被告聂燕祥在房屋租用期间，由原告张理凤提供供电等设施。房屋租赁协议签订后，原告张理凤与被告聂燕祥于2010年3月20日签订了一份补充协议，协议第一条“2010年3月20日由被告聂燕祥付房屋租金5000元，余下租金50000在12月31日付清。原在2009年10月29日被告聂燕祥已付订金壹万元整”。补充协议第三条原告张理凤提供供电单相设施，必须保证按时通电进行生产，除供电部门停电或维修与甲方无关。如电源不通造成不良后果由甲方（张理凤）自行负责与乙方（聂燕祥）无关，按租赁协议第二条实施。第六条:“……如有违约赔偿违约金20万元”。被告聂燕祥于2010年1月25日给付原告张理凤租金10000元，2010年3月20日给付原告张理凤租金5000元。原、被告签订协议后，被告聂燕祥对该房屋进行了装修，并在安装好生产设备后进行了短时间的生产，但由于原告提供的单相电造成被告机器设备损害，后被告聂燕祥自行向电力公司申请三相用电（动力电），但后因当地村民阻止，而没有予以实施，造成被告聂燕祥开办的水厂不能进行生产。原告张理凤于2011年7月搬入出租的房屋中。现被告聂燕祥的水厂已经停办，原告以被告继续占有其房屋，又拖欠租金不给付为由起诉来院，请求人民法院依法解除双方于2009年10月29日签订的房屋租赁协议和2010年3月20日的补充协议；被告支付原告租金4万元；被告赔偿原告财产损失和违约金共计20万元；本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为，原告张理凤与被告聂燕祥签订房屋租赁协议及补充协议，系双方的真实意思表示，双方应当按照双方合同约定履行相应的义务。其补充协议中约定，由原告张理凤提供供电单相设施，已经明确其并非三相电（动力电），且被告聂燕祥用单相电生产一段时间后，自行申请三相电未果，原告张理凤并未违反合同约定。被告聂燕祥租用原告房屋开办水厂，因开办水厂需要供电公司提供三相电，但因供电公司给被告聂燕祥安装供电设施时遭到当地村民阻扰，造成被告聂燕祥的水厂无法继续生产。被告聂燕祥因人为的社会因素致使水厂停办，导致其合同目的不能实现，并非被告聂燕祥主观原因，被告聂燕祥可以主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同至通知到达对方时解除。”本案中，被告聂燕祥虽于2011年11月3日向原告张理凤邮寄送达解除通知书，但不能证明其具体的送达时间。因原告张理凤于2011年7月份就从外面搬回出租房中居住，并于2012年至2013年分三次将出租房内被告聂燕祥开办水厂的设备变卖，可以看出原告张理凤有解除该租赁合同的意思表示，原告以自己的行为表明该租赁合同不再继续履行。综上所述，原告张理凤与被告聂燕祥合同解除时间应为2011年7月。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原、被告当庭均表示不再继续履行合同，原、被告签订的房屋租赁协议和补充协议应当予以解除，原、被告双方应当对房屋租金予以结算。被告聂燕祥辩称支付订金10000元，被告除在补充协议表述外没有其他证据予以证明，该院综合考虑交易习惯，对被告主张给付订金10000元不予支持，被告聂燕祥若有其他证据证明，可另案主张权利。原告主张被告聂燕祥所支付15000元租金，其中5000元租金收条系被告聂燕祥支付原告张理凤在外租房费用，因没有其他证据予以佐证，该院认定该5000元系本房屋租赁合同所产生的租金。综上，被告聂燕祥已支付原告张理凤租金15000元，双方房屋实际租赁时间从2009年10月至2011年7月，对多支付的租金被告聂燕祥可另行主张权利，本案中不作处理。所以原告张理凤要求被告聂燕祥支付剩余租金的诉讼请求该院不予支持。对于原告张理凤要求被告聂燕祥主张财产损失及违约金共计200000元，因原告张理凤没有提供证据证明其财产损失，本案中不作处理，原告可另行主张权利，至于违约金，因人为的社会因素造成被告聂燕祥的水厂无法继续生产，导致合同目的无法实现，加之原、被告双方对付清剩余房屋租金具体时间不明，因此对原告张理凤主张赔偿违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决:一、解除原告张理凤与被告聂燕祥签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》；二、驳回原告张理凤的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告张理凤负担。宣判后，原审原告张理凤不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法支持上诉人要求支付租金及违约金共100000元的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定被上诉人只进行了短时间生产、因上诉人的单相电造成被上诉人机器设备损害以及水厂停办是因被上诉人申请三相电被村民阻挠没有安装成功，没有证据。双方约定被上诉人应在2010年12月31日付清第一期租金50000元，但一审认定双方对付清剩余租金的具体时间约定不明，是错误的。一审以上诉人2011年7月搬回出租房居住，又在2012年、2013年分三次将被上诉人的部分设备变卖为由，认定上诉人有解除合同的意思表示，属于滥用司法裁判权。二、一审适用法律错误。一审虽认定上诉人无违约行为，但被上诉人未按约定交纳租金属于违约，不能免除被上诉人的违约责任。被上诉人聂燕祥答辩称：一审认定的基本事实清楚，判决公正。但被上诉人交纳租金是25000元，一审只认定15000元。2010年3月20日补充协议约定的水源供应费用，上诉人在一审中并未主张。另外，上诉人主张为配合被上诉人开办水厂支出的费用应由被上诉人承担的理由不能成立，请求依法维持原审判决。二审查明的案件事实与原审认定的事实相同，本院予以确认。另查明，张理凤(甲方)与聂燕祥(乙方)在2009年10月29日的《房屋租赁协议》第六条中约定“本合同生效后，如甲方违约，付乙方违约金20万元。”2010年3月20日的《补充协议》第六条约定“水费没有按时付给甲方，属于乙方违约。水源甲方提供，不能无理影响乙方正常生产。如有违约赔偿违约金20万元。除自然灾害和维修期间外。维修时所产生的维修费用由乙方负责。”还查明，张理凤2013年11月20日在接受公安机关询问时陈述，自己一家于2011年7月左右搬回出租房居住，并且在2012年6月、7月及2013年上半年又将聂燕祥的部分设备变卖针对上诉人张理凤的上诉请求和被上诉人聂燕祥的答辩意见，本案二审争议焦点为：聂燕祥应否支付给张理凤租金及违约金共计100000元。对此，本院评判如下：关于剩余租金如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张理凤2013年11月20日在接受公安机关询问时陈述，自己一家于2011年7月左右搬回出租房居住，并且在2012年6月、7月及2013年上半年又将聂燕祥的部分设备变卖，即张理凤以其行为表明不再继续履行合同，因此本院确认双方房屋租赁合同已于2011年7月解除。根据上述法律规定，双方应当对房屋租金进行结算，现聂燕祥已支付房屋租金15000元，按双方合同约定每年5000元租金计算，聂燕祥共计支付了约3年租金，故张理凤请求聂燕祥支付剩余40000元租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于聂燕祥应否支付违约金的问题。张理凤(甲方)与聂燕祥(乙方)在2009年10月29日的《房屋租赁协议》第六条中约定，“本合同生效后，如甲方违约，付乙方违约金20万元，”该条未约定承租人聂燕祥违约时应承担违约金。虽然聂燕祥未按2010年3月20日的《补充协议》第一条约定“2010年3月20日由乙方付房屋租金5000元，余下租金50000在12月31日付清……”支付余下租金，但双方对聂燕祥未支付剩余租金时应否承担违约责任并无明确约定。同时，《补充协议》第六条虽载明“水费没有按时付给甲方，属于乙方违约。水源甲方提供，不能无理影响乙方正常生产。如有违约赔偿违约金20万元，”但该条约定聂燕祥支付违约金的条件，是聂燕祥没有按时给付水费给张理凤时，方赔偿违约金，并非针对未按时支付租金的行为，故张理凤请求聂燕祥未依约定支付租金、应承担违约金的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决结果正确。但判决主文既已驳回张理凤请求聂燕祥赔偿财产损失的诉讼请求，而本院认为中又以“张理凤没有提供证据证明其财产损失，本案中不作处理，原告可另行主张权利”为由，告知张理凤另行主张权利，明显自相矛盾，应予纠正。张理凤请求聂燕祥赔偿财产损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，但因其没有提交充分的证据，故该请求人民法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案案件受理费2300元，由上诉人张理凤负担。本判决为终审判决。审判长 程 杨审判员 黄文革审判员 李 斌二〇一六年三月二十二日书记员 姜 霞