苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第00145号原告钟鸣。原告周静。委托代理人钟鸣。被告苏州旭名置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区四明路8号浒墅关分区商务中心8室。法定代表人朱瑜，该公司执行董事。委托代理人张波，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托代理人宋丽琴，上海市建纬律师事务所律师。原告钟鸣、周静与被告苏州旭名置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法由审判员游进国独任审判，本案于2016年2月6日、2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告钟鸣并作为原告周静的委托代理人，被告苏州旭名置业有限公司的委托代理人张波和宋丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟鸣、周静诉称：原、被告双方签订了合同编号为新苏合同201410040006的《商品房买卖合同》，该合同第三条第5款约定该商品房共计1个凸阳台，现交付的商品房却有2个阳台，其中一个为合同约定的凸阳台、另一个为合同未约定的凹阳台。该商品房买卖合同的附件房屋平面图中，凹阳台外侧轮廓图为细实线、凸阳台的外轮廓图为虚线。该合同定义的房屋平面图证明该商品房有设计变更。因此，该事实严重影响原告购买的商品房的使用功能，出卖方宣传的第三间卧室变更为凹阳台（空中花园），少了一面墙和窗户。依照商品房买卖合同第十条约定，出卖方不得擅自变更规划设计。但被告擅自变更了相关设计，且未对原告进行合理补偿，原告故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告空中花园（即凹阳台）封墙改装费用9000元；2、被告承担本案诉讼费用。被告苏州旭名置业有限公司辩称：1、其已按约履行了合同义务，交付的房屋与合同约定一致，关于原告所诉的另一凹阳台并非阳台，而是空中花园。特别说明的是空中花园与阳台的区别，根据建筑工程建筑面积计算规范第2.0.22条和江苏省地方标准房屋面积测算技术规程第2.2.31条，均对阳台进行了明确的定义，阳台是指附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。而根据江苏省城市规划管理技术规定-苏州市实施细则之一指标核定规则2012年第9.6条规定，空中花园的定义是住宅建筑中有永久性顶盖，且至少有一个边长除护栏外没有任何维护的开敞平台，从上述定义中可以看出空中花园和阳台是有明确定义上的区别的。2、关于原告所说的被告擅自对涉案房屋进行设计变更的问题，涉案房屋现有的结构和户型和初始规划的结构和户型一致，期间从未发生变更，而且经过规划部门的规划验收。3、被告不存在虚假宣传的情形。被告在对外宣传材料中针对于类似涉案房屋的结构户型均作了房屋户型包含有空中花园的特别说明，而且空中花园的字体不小于正常描述的任何一个字的字体，因此原告对于购买房屋包含有空中花园的户型是明知的，而且被告在宣传材料中明示宣传的户型为户型示意图，具体以政府最后批准的法律文件和双方签订的销售合同为准，同时宣传材料不构成要约或合同的组成部分。4、原告主张被告承担封墙改装费的诉请缺乏法律和合同依据，依据相关法律规定，成套商品住宅个人不得进行翻扩建，原告拟进行的封墙行为依法不允许实施。既然是不允许实施的行为，相关费用更不能够作为一项损失来计算。而且原告主张的封墙费没有事实和具体的计算依据，所以不应当得到支持。5、原告购买房屋时已经具备交付条件，也就是购买的是现房，原告实际查看了房屋，因此相关宣传资料不应当作为引导原告购买房屋的主要因素，现房明显一处为空中花园，故原告对此是明知且能接受的。6、虚假宣传是相对个性的现象，不能因可能一户存在虚假宣传就认定所有户存在虚假宣传，而且事实上虚假宣传也不存在，存在有小业主基于对空中花园的充分认识而购买涉诉房屋的可能，不应以个案否定所有的案件。两原告为支持其诉请，提供了以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明合同约定原告购买的房屋只有一个阳台，实际交付房屋与约定不符；2、户型鉴赏图、网络宣传截图及宣传册，证明被告的宣传内容，宣传的户型是三室两厅两卫；3、增值税发票一份，证明原告已经支付了房款；4、江苏省住房和城乡建设厅“房屋面积测算技术规程”，证明空中花园属于凹阳台，被告交付房屋与合同约定不符；5、照片，证明原告交付的房屋有两个阳台，即凹阳台和凸阳台，但凹阳台合同中并未约定，原告现已对凹阳台进行封闭处理。6、收据，证明原告为封闭凹阳台所支出的费用。被告为支持其辩称意见，提供了以下证据：7、上海拓方建筑设计事务所出具的空中花园概念辨析，证明空中花园不同于阳台；8、苏州高新区商品房交付使用通知书，证明涉诉房屋在原告购买前已经具备交付条件，原告购买的系现房。9、江苏省城市规划管理技术规定-苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2012版），证明该规则分别对阳台和空中花园的计算容积率做了不同的规定，因此阳台和空中花园属于不同的建筑元素。为查明事实，本院调取了证据10、(2014)虎民初字第02261号原告刘永、荆海英与被告苏州旭名置业有限公司商品房销售合同纠纷一案的庭审笔录，用以证明被告在其他案件中有关“空中花园”陈述的事实。本院对上述原告提交的证据1、3、4、5证据的真实性予以认定，对原告提交的证据2中的户型鉴赏图、宣传册的真实性予以认定，关于网络宣传截图因原告并未能举证证明该宣传是被告所为，故与本案的关联性不予认定。对于原告提交的证据6，并不足以据此认定系封闭本案原告所称的凹阳台的费用，且即使该费用原告已实际支出，其也未能举证证明该费用全部用于封闭其所称的凹阳台。对被告举证的证据7、8、9真实性予以确认。综合原、被告的举证、质证意见，本院查明事实如下：2014年10月4日，原告钟鸣、周静与被告苏州旭名置业有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：苏新合同201410040006）一份，约定由原告购买被告开发的座落在苏州高新区某某路某某号某某花园某某幢某某室房屋，建筑面积115.46平方米，其中套内面积92.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.16平方米，该商品房共有1个阳台（即1个东阳台），房屋总价款为913134元。合同签订后，两原告已向被告支付了房款，被告亦向两原告交付了房屋，房屋格局为两室两厅一“空中花园”。其中“空中花园”位于整套住宅的东北方，东、南、西为墙体结构，北侧除护栏外并无墙体或其他封闭式维护结构。庭审中，原告自称经小区物业同意、并按照统一要求，已花费4600元在“空中花园”北侧无墙部位安装了铝合金窗和双层钢化玻璃做了封闭式处理，并称材质物业没有具体要求，只要求是铝合金或者铁的，考虑到居住安全和隔音效果，肯定要封好一点的，故用了品牌的铝合金和钢化玻璃。另查明，在本案房屋所涉楼盘销售过程中，被告曾制作发放宣传册和户型鉴赏图，涉案户型宣传册中载明本案房屋户型格局为“建筑面积约115㎡，2+1室2厅2卫”，空中花园部位标明“空中花园的幸福，咱俩一直争论不休，这里到底是做成书房还是儿童房呢？”。户型鉴赏图中载明本案房屋户型格局为“建筑面积约115㎡，三室两厅两卫”，空中花园部位标明“空中花园的幸福，咱俩一直争论不休，这里到底是做成书房还是儿童房呢？”。与两原告所购房屋位于同一小区的遇到类似“空中花园”问题困扰的其他业主曾向苏州市规划局递交了“空中花园改造申请”，申请将苏州高新区某某花园某某幢某某某室主卧北面的一个空中花园改造成儿童房或书房。2015年6月16日，苏州市规划局出具书面答复，告知小区其他业主：根据《苏州市居民私有住房建设规划管理规定》第九条“经批准统一开发出售的成套商品住宅，个人不得进行翻扩建”的相关规定，苏州高新区某某花园某某幢某某某室房屋属于经批准统一开发出售的成套商品住宅，因此个人不得进行翻扩建。经释明，被告未能演示提供将空中花园装修成“儿童房或书房”的可行性施工方案。再查明，江苏省工程建设标准（编号DGJ32/TJ131-2011）《房屋面积测量技术规范》中4.2.3载明：1、阳台与平台的区分,包括地板是借助于下层屋面或者独立悬挑、台下方是房间或者阳台，台上方有顶盖者应为阳台，无盖者为平台；2、凹、凸阳台的区分：具有两个（含两个）以上连续对外开敞面的阳台应为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台应为凹阳台。……10、住宅建筑中属于一户专有，且结构特殊类似于阳台，在建筑物上标定为空中花园、入户花园，均应认定为入户阳台，应按本规程中相关阳台的规定计算面积。江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之“指标核定规则”中2.3载明住宅90平方米以下是指住宅套型建筑面积，其计算规则按照国标GB50096-2011执行；3.4.4载明同时满足以下条件的阳台，按其顶盖外沿在阳台地板上水平投影面积1/2计入容积率，1、进深尺寸不大于2米；2、累计水平投影面积不超过本层建筑面积的20%。超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入容积率。3.4.12载明住宅建筑中，同时满足以下条件的空中花园（入户花园），按其顶盖外沿在地板上水平投影面积的1/2计入容积率，1、每户只设置一处且每处水平投影面积不大于10平方米；2、阳台加空中花园累计水平投影面积不超过本层建筑面积的20%，超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入容积率。中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）第二章术语中2.0.11阳台为由住宅外墙面伸出的、供居住者休息、活动、晾晒衣物等的空间。该标准并未特别定义入户阳台或空中花园、入户花园等建筑术语。诉讼中，原、被告双方一致陈述涉案的某某花园小区中涉及所谓“空中花园”的房屋共有2000余套。原告自述其购买的是准现房，交购房押金的时候是晚上，销售人员带原告去看了相类似户型的房屋及样板房，但原告购买的房屋并未实际去看，而且销售人员只带原告看了主卧和次卧，没有带原告去确认空中花园，因当时天黑，根本无法看到一堵墙是空的。以上事实，有本院认定的原、被告所提交的证据，本院调取的证据8，以及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。本案争议焦点为空中花园是否属于阳台。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且并不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效。对合同的解释，应当按照合同订立时的相关规定。现已查明,合同订立时不同的规范性文件中具有将阳台、空中花园进行不同分类的情形：1、如江苏省工程建设标准（编号DGJ32/TJ131-2011）《房屋面积测量技术规范》中将空中花园、阳台分别定义并加以规定，空中花园是住宅建筑中属于一户专有，且结构特殊类似于阳台的入户阳台，系一种入户的特殊阳台；江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之“指标核定规则”也将空中花园和阳台区分规定,但是空中花园的建筑面积可以和阳台一样，部分不计入规划容积率，即房地产开发商可以通过建造空中花园在小区容积率一定的前提下建造更多建筑面积（约1万平方米，即10×0.5×2000）的建筑，进而获得一定的商业利益。在上述两规范性文件的分类体系中，空中花园不同于普通阳台，是一种特殊的入户阳台。2、又如中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）定义阳台后并未特别定义空中花园，但是本案“空中花园”北侧并无窗户、墙体等封闭结构，东、西、南三面均为居室外部的墙体即外墙，故本案“空中花园”符合“住宅外墙面伸出的、供居住者休息、活动、晾晒衣物等的空间”的阳台定义，在中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）的分类体系中，“空中花园”属于阳台。空中花园和阳台的逻辑关系应当根据同一分类方式或区分标准来认定。即如果买卖合同采用江苏省工程建设标准（编号DGJ32/TJ131-2011）《房屋面积测量技术规范》、或江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之“指标核定规则”的分类方式--将空中花园和阳台区别约定，则本案空中花园属特殊的入户阳台，不应计入普通阳台的数量；如果采用中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）的分类方式，合同中并未将空中花园和阳台区别约定，则本案空中花园应当计入阳台的数量。本院又已查明，原、被告双方签订的买卖合同中并未提及空中花园或入户阳台的术语，显然买卖合同并未特别约定空中花园这一特殊的入户阳台，因此本院认定买卖合同中采用的是中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）中不将阳台、空中花园或入户阳台区别分类的方式，按照该国家标准，本案空中花园应当计入买卖合同的阳台数量。故现被告向原告交付2个阳台的房屋违反了合同中阳台数量仅有1个的约定，已构成违约。根据现已查明的事实，在小区楼盘销售过程中，被告曾在不同的场合宣称本案房屋是3居室结构，实际交付的却是为2个居室、1个空中花园（入户阳台）的房屋结构，本案原告购买的虽是现房且实地查看了类似的户型，但是原告作为非专业人士，相关的虚假宣传肯定会对其产生误导，致其陷入“空中花园可以改做一房”的误区。更重要的是，合同法的归责原则是严格责任原则，也即是无过错责任原则，被告未按照约定向原告交付只包含一个阳台的房屋，即是构成违约，应承担相应的违约责任。现原告在空中花园的北侧未封闭部位以安装铝合金窗进行封闭处理，使得空中花园这一入户阳台实现了部分居室的功能和结构特征，该补救措施符合经济原则且有利生活，本院予以认可，相关合理支出应由被告赔偿。综合考虑小区的规模和铝合金门窗市场的行情，本院酌定补救措施的支出金额为2500元。关于原告诉称的被告变更小区楼盘规划设计的意见，因原告未提供证据证明，故本院不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条的规定，判决如下：被告苏州旭名置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告钟鸣、周静2500元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏州旭名置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号：10555301040017676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。审判员  游进国二〇一六年三月二十五日书记员  周美芳