中华人民共和国广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法民四初字第54号原告：粤x物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：李xx，职务：董事长。委托代理人：谢xx，系广东经国律师事务所律师委托代理人：邹xx，系广东经国律师事务所律师。被告：秦xx，澳大利亚国籍，住广州市番禺区。原告粤x物业管理有限公司诉被告秦xx物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹xx到庭参加了诉讼。被告秦xx经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤x物业管理有限公司诉称：原告接受广州番禺xx花园业主委员会（以下简称“xx业委会”）的委托，对该小区进行物业管理。原告与xx业委会双方签订了《物业管理服务合同》，合同对物业管理事项、双方权利义务、物业管理服务标准及物业管理服务收费模式、违约责任等均进行了约定。其中，双方约定原告向该小区业主提供房屋管理、公共设施设备维修养护、保洁、绿化养护等物业管理服务；原告向业主和物业使用人收取物业服务费、公摊费等费用；物业管理费（即物业服务费和公摊费）采取按月计费、按季收取的方式；业主或物业使用人超过当季度交纳当季度物业管理费的则视为逾期交纳；从逾期之日起物业管理费的滞纳金按欠费金额以每日万分之五的标准计算。原告接受xx业委会的委托后，依约对该小区业主承担物业管理服务之责。被告秦xx购买了位于该小区的丽x楼x座905房，房屋建筑面积为89平方米，并取得了该房屋产权证。被告作为该小区业主，一直接受原告提供的各项物业管理服务，依约应支付相应的物业服务费用。但自2005年1月起，被告无故拖欠应支付给原告的各项费用，虽经原告多次敦促，但被告均不予以理会，并持续拖欠至今。原告认为，原告与xx业委会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对被告具有约束力。被告长期拖欠物业服务费等各项费用，严重违反了《物业管理服务合同》的约定，应承担违约责任。为了保护原告的合法权益。我方诉讼请求如下：1、判令被告立即向原告支付自2005年1月至2015年3月的住宅物业服务费人民币12954.78元，公摊费人民币7398.57元以及滞纳金（暂计算至2015年5月1日为人民币18699.02元。滞纳金从2005年4月1日起算，按每日万分之五的标准计算至实际缴清拖欠款项之日止）；2、判令被告立即向原告支付自2007年1月至2014年12月的水费人民币427.91元；3、判令被告立即向原告支付自2007年1月至2015年3月的有线电视收视费人民币1557元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告秦xx下落不明，本院公告送达诉讼文书，但公告期限届满至今，仍未应诉及答辩。经审理查明：原告为具备物业管理资质的物业管理公司，被告秦xx是广州市番禺区大石镇南浦xx花园丽x楼x座905房的房地产权属人，该房屋登记建筑面积为89平方米。2004年12月，原告与xx业委会签订《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同补充协议》，约定由原告对xx花园小区进行物业管理，并按合同的约定向该小区的业主收取物业管理服务费等，合同期限至2006年12月31日止。其中，约定丽茹楼收费标准为人民币（注：下文除特别写明币种外，均为人民币）180元/月，已包含公摊费用。合同还约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起管理费滞纳金统一收取标准为年息18%，月息1.5%，逾期一个季度没有交纳物业管理费的，管理公司可按管理费所欠月度收取滞纳金，如欠费一季度，在下季首月1号缴交的滞纳金计算方式为：A、首月滞纳金＝月度管理费×月息×2个月；B、第二个滞纳金＝月度管理费×月息×1个月；C、第三个滞纳金＝月度管理费×日息×天数。2006年12月，原告与xx业委会签订新一期《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同补充协议》，约定仍由原告对xx花园小区进行物业管理，并按合同的约定向该小区的业主收取物业管理服务费、公摊费以及接受自来水、有线电视等企业的委托代向业主收取水费、有线电视收视费等，合同期限至2009年12月31日止。其中，约定丽茹楼收费标准为0.98元/㎡/月，公摊费0.74元/㎡/月。该合同还约定：物业管理费(即物业服务费和公摊费)采取按月计算，按季收取的方式，业主或物业使用人超过当季度交纳当季度的物业管理费的则视为逾期交纳，从逾期之日起物业管理费的滞纳金按欠费金额以每日万分之五的标准计算。2010年1月1日之后，原告未再与xx花园的业主委员会订立物业管理委托合同，但该小区仍由原告提供物业管理服务。2013年6月，原告公示提高公摊费的收费标准，从2013年7月起将丽茹楼的公摊费标准调整为1.21元/㎡/月。从2005年1月1日至2014年12月31日，原告逐年与广州市番禺区大石镇广播电视站或广州市番禺区北片广播电视站或广州市番禺有限数字电视网络有线公司（该三家企业为不同时期向xx花园小区提供有线电视服务的企业）签订协议，约定由原告负责代收xx花园小区的有线电视费，其中2010年6月前的收费标准是每月14元，2010年7月后调整为每月17元。向xx花园小区供水的广州市番禺区东乡供水有限公司也证实，根据该小区的给水设计，该供水公司的供水计量方式是按总表计量收费，由物业公司负责供水管网的管理、维护，并分别向各住户收取水费。因秦xx未缴2005年1月至2015年3月的物业管理费、2007年1月至2014年12月的水费以及2007年1月后的有线电视收视费，原告多次发函催收未果，遂向本院提起本案诉讼。另查明，xx业委会职能有效期至2007年9月4日，之后，没有成立新的业主委员会。工商局资料显示原告原名为“广州市番禺区xx物业管理有限公司”，在2012年12月17日经核准更名。以上事实有原告提供的房地产权情况证明、《物业管理服务合同》、《关于番禺xx花园2012年度物业管理费公摊费收支情况和公摊费用基准值审计结果的公示及调整公摊费收费标准的公告》、供水公司的《证明》、《xx花园有线电视信号使用及维修费用补充协议》、《xx花园有线电视信号使用及维修费用确认书》、催收记录、张贴缴款通知书照片、交寄整付零寄挂号邮件清单、退件信封、公证书、EMS邮件信封寄件人联、投递签收单，及原告陈述等证据证实。本院认为：被告秦xx为外国公民，本案为涉外民商事纠纷。本院作为合同履行地法院对本案具有管辖权。当事人没有选择适用解决本案争议的准据法，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，应适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同最密切联系的法律，而原告为被告物业提供物业管理服务最能体现物业服务合同的特征，故应适用原告提供物业管理服务地的法律即我国内地法律作为解决本案纠纷的准据法。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃抗辩、质证等相关诉讼权利。根据查明的案件事实，xx业委会的职能有效期至2007年9月。原告与xx业委会所签订的《物业管理委托合同》，为该业主委员会在有效行使权能的期限内签订，该《物业管理委托合同》对包括被告在内的xx花园小区的业主产生效力。最后一份《物业管理委托合同》的有效期至2009年12月31日，在此期限内，xx花园小区的业主接受服务后，应当交纳合同约定的相应费用。由于没有成立新业委会，原告未能与新一届业主委员会签订相关合同，从2010年1月1日起，原告继续为xx花园小区提供物业管理服务,而被告接受了原告继续提供的物业服务，故原告与被告产生了事实上的物业服务合同关系，在原告提供服务后，被告应当向原告交纳相应的服务费用。现原告诉请主张的物业管理费标准，并未超过政府规定的指导价，而且被告对原告调整后的“公摊费”标准并无反对，故本院予以支持。即被告应支付原告2005年1月至2015年3月的“物业服务费”12954.78元、“公摊费”7398.57元，合计20353.35元（统称“物业管理服务费”）。原告已代付被告应缴的水费、有线电视收视费，故被告应向原告支付2007年1月至2014年12月的水费427.91元、有线电视收视费1506元，至于2015年1月至3月的有线电视收视费问题，因原告未提供其与有线电视企业该时段的收费协议，故该时段的有线电视收视费暂不支持，原告在提供相关时段的收费协议后，可另案主张。至于滞纳金问题，xx业委会与原告订立的两期合同虽对滞纳金问题作出不同的表述，实际上是关于违约金的约定，而第二期合同的约定并不超过第一期的标准，故从2005年1月至2009年12月31日的物业管理服务费的逾期违约金可按每日万分之五的标准计算，其中2005年4月1日至2006年12月31日的物业管理服务费用于计算违约金的基数为每一季度540元，2007年4月1日至2009年12月31日的物业管理服务费用于计算违约金的基数为每一季度459.24元，以下一季度首日为开始逾期之日，计至该期所欠物业管理服务费清偿之日止。自2010年1月1日起，由于原、被告双方之间是事实上的提供与接受物业管理服务关系，并没有对违约责任作相关约定，故原告主张该部分的“滞纳金”，缺乏事实与法律的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告秦xx应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告粤x物业管理有限公司支付自2005年1月至2015年3月的物业管理服务费20353.35元；二、被告秦xx应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告粤x物业管理有限公司支付2005年1月至2009年12月31日的物业管理服务费的逾期违约金（其中2005年4月1日至2006年12月31日的物业管理服务费用于计算违约金的基数为每一季度540元，2007年4月1日至2009年12月31日的物业管理服务费用于计算违约金的基数为每一季度459.24元，分别从下一季度首日为开始逾期之日，分别计至该期所欠物业管理服务费清偿之日止，按每日万分之五的标准计算，但以不超过欠费本数为限）；三、被告秦xx应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告粤x物业管理有限公司支付自2007年1月至2014年12月的水费427.91元；四、被告秦xx应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告粤x物业管理有限公司支付自2007年1月至2014年12月的有线电视收视费1506元；四、驳回原告粤x物业管理有限公司的其余诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费826元及公告费600元，由原告粤x物业管理有限公司负担206元，由被告秦xx负担1220元。如不服本判决，原告粤x物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告秦xx可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  肖姝娴人民陪审员  李静文人民陪审员  郭丽丽二〇一六年三月十八日书 记 员  吴梓云