上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第2973号原告蔡庆，男，汉族，住上海市。原告王芸，女，汉族，住上海市。被告钱东，男，汉族，住上海市宝山区。第三人中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行，住所地上海市。负责人冯雁飞，行长。委托代理人周轶伦。原告蔡庆、王芸诉被告钱东，第三人中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法适用普通程序，并追加中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行作为第三人参加诉讼，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告蔡庆、王芸，第三人中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行的委托代理人周轶伦到庭参加诉讼。被告钱东经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院缺席进行审理。本案现已审理终结。原告蔡庆、王芸诉称,2015年6月13日，原、被告经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，就原告购买被告所有的上海市徐汇区园南二村XXX号XXX室房产(以下简称系争房屋)签订房地产买卖合同。合同约定了房屋转让款为人民币(下同)170万元，附属协议约定房产交易成交总价195万元，其中附属设施、设备及室内装饰转让价25万元。原告分五次共计向被告支付128.5万元，原告已支付合同约定的首期房款，并积极配合中介到房产交易中心和上海农村商业银行办理申请过户和申请贷款等手续。但被告不予配合、故意拖延时间，造成房产过户和申请贷款等手续不能正常办理。原告多次要求被告继续履行合同，但被告不予理睬。故原告诉至本院，请求判令：一、被告继续履行合同，配合完成过户手续；二、被告支付原告逾期交接房地产的违约金(从2015年9月16日计算至判决生效日止，每日按照原告已付房款128.5万元的万分之五计算)和逾期迁户口的违约金(从2015年7月7日计算至判决生效日止，每日按照房地产转让价款170万元的万分之五计算)。被告钱东未作答辩。第三人中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行述称，对原告诉请由法院判决，但判决应保护第三人的合法抵押权。如果原告愿意代被告还款，第三人可以涤除抵押。经审理查明，2015年6月7日，原告蔡庆(乙方)与被告钱东(甲方)在案外人上海中原物业顾问有限公司(丙方)居间下，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，主要内容为：总房价款195万元，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金3万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，双方就系争房屋又签订《房屋买卖合同》，约定房屋权利人为钱东，房屋建筑面积56.04平方米，房地产转让价款为195万元。同时，合同约定了房款的付款方式及交易过户时间。同日，被告出具收据，内容为收到原告蔡庆购买系争房屋定金3万元。2015年6月13日，被告钱东(卖售人、甲方)与原告蔡庆、王芸(买受人、乙方)就系争房屋签订正式的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定房地产坐落于园南二村XXX号XXX室，房屋建筑面积56.04平方米，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计170万元。在2015年9月15日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照本合同第十条追加甲方的违约责任。甲方未按本合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起计算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。该合同补充条款约定，因该房屋有银行抵押，甲方承诺收到首付款后于交易过户之前完成银行还款及房产交易中心抵押注销手续，若因银行还款及抵押注销手续不及时导致本次交易延迟履行或无法履行的，甲方应按照本合同第十条的约定承担违约责任。甲方房屋内的户口(若有)于2015年7月7日前迁出，如逾期未迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。合同附件三约定，乙方应在签订买卖合同当日自行支付或者由居间方转付甲方首付款90万元。甲方同意乙方以银行贷款的方式向甲方支付房价款79万元。甲乙双方应在乙方银行贷款划入甲方收款账户后7日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行支付甲方尾款1万元。同日，原被告就系争房屋的附属设施、设备及室内装饰签订转让协议，内容为：双方确认系争费房屋的成交总价为195万元，买卖合同第二条约定的房价款170万元不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。甲乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为25万元，原告应于签订买卖合同当日支付给被告。因该房地产有私人借贷，被告承诺在收到首付款后当日完成私人还款及房产交易中心抵押注销手续。同日，两原告通过中国银行向被告以转账方式支付房款共计112万元。同时，被告钱东也出具了装修补偿款25万元及首付87万元的收据。2015年6月16日，原告蔡庆通过中国银行以转账方式向被告支付房款3.5万元，2016年6月22日，原告蔡庆又通过中国银行以转账方式向被告支付房款5万元，2015年7月1日，原告蔡庆再次通过中国银行以转账方式向被告支付房款5万元。2015年6月15日，被告向原告出具了收到房款15万元的收据。审理中，两原告陈述被告收条是多写了1.5万元，因此，两原告就系争房屋共向被告支付了房款128.5万元。两原告尚未支付的房款为66.5万元。两原告支付上述房款后，因被告未配合履行系争房屋的过户手续，2015年9月24日，两原告向被告发出催告函，内容为要求被告于2015年9月30日15：00时前与原告赴徐汇区房地产交易中心办理产权过户手续(送件)。若仍不配合，该催告函届满日即视为被告在该房地产买卖交易中根本违约，原告将要求被告按照买卖合同第10条约定承担总房价款20%的违约金，并且保留追究被告其他法律责任的权利。该催告函寄往被告户籍地，因被告不在指定地址而未妥投。2015年12月7日，上海市公安局徐汇分局长桥派出所出具证明，内容为系争房屋截止2015年12月7日尚有户口登记两人，分别为刘某、于某。另查明，系争房屋权利人现为被告钱东，抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行，债权数额为60万元。系争房屋的贷款，被告至今未结清，系争房屋上的抵押至今未涤除。截止至2016年3月2日，就系争房屋，被告在第三人处贷款余额共计590,166.63元，积欠利息共计36,599.65元。以上事实，除当事人陈述外，另有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、附属设施、设备及室内装饰转让协议、银行转账凭证、收款收据、上海市房地产登记簿、催告函及寄送凭证、证明、贷款还款明细等在卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。按照房屋买卖合同的约定，原告向被告支付首期房款后，应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额。但被告未能在收到首付款后于交易过户之前完成银行还款及房产交易中心抵押注销手续，导致房屋买卖合同无法继续履行，两原告亦无法取得系争房屋的所有权，因此被告已构成违约。现两原告自愿替被告偿还系争房屋上的贷款，且要求继续履行合同，因系争房地产买卖合同在抵押涤除后可以继续履行，故本院对原告要求继续履行合同的诉请予以支持。两原告主张的逾期交接房地产违约金及逾期迁出户口违约金，均具有相应的合同依据，本院均予以支持。被告钱东经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利与义务，并承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告蔡庆、王芸与被告钱东所签《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告蔡庆、王芸于本判决生效之日起十日内代被告钱东向第三人中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行清偿上海市徐汇区园南二村XXX号XXX室房产项下贷款，具体数额以第三人出具的结算单据为准(截止至2016年3月2日，该贷款共欠本金590,166.63元，利息36,599.65元)；三、自本判决第二项债务清偿后十日内，被告钱东与第三人中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行共同涤除上海市徐汇区园南二村XXX号XXX室设定的抵押权；四、自本判决第三项抵押权涤除后十日内，原告蔡庆、王芸向被告钱东支付购房余款，支付金额为两原告尚未支付的房款665,000元扣除原告代被告钱东涤除抵押所支付钱款的差额；五、被告钱东自本判决第四项履行完毕之日，配合原告蔡庆、王芸共同办理系争房屋的过户手续，将上海市徐汇区园南二村XXX号XXX室房产过户登记至原告蔡庆、王芸名下；六、被告钱东应于本判决生效后十日内，以两原告已付房款1,285,000元的日万分之五的标准，向原告蔡庆、王芸支付自2015年9月16日起至本判决生效之日止的逾期交接房地产违约金；七、被告钱东应于本判决生效后十日内，以房地产买卖合同转让价170万元的日万分之五的标准，向原告蔡庆、王芸支付自2015年7月7日起至本判决生效之日止的逾期迁出户口违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2145.68元，财产保全费5000元，合计7145.68元，由被告钱东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋人民陪审员  王婉娜人民陪审员  刘光妹二〇一六年三月二十四日书 记 员  顾 郁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。