成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初970号原告刘如芳，女，1972年3月26日出生，汉族，住成都市高新区。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区天府广场东御街**号****号。法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告刘如芳与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院2016年2月23日立案受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，并于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告刘如芳，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告刘如芳诉称，原告通过购买方式取得了位于锦江区东御街55号1栋1层64-84号(房产证权11263**号)的商业房产，并办理了房屋产权证和国土证。2003年5月5日新界公司与原告签订《合作经营协议》，实为新界公司租赁原告房产用于百货经营。协议约定主要条款如下：1、合作期限从2003年5月5日到2012年2月28日止；2、合作期间，新界公司每年按原告物业原始购买价的7％向原告支付固定收益；3、合作经营协议到期后，新界公司将原告物业完好退还给原告。在合作经营协议期间，新界公司将物业转租给洋洋公司进行实际经营。2012年2月28日，合作经营协议期满后，新界公司拒不按合同约定将物业退还给原告，洋洋公司在没有和原告签订任何租赁协议的情况下，继续占用原告物业进行经营。原告多次要求新界公司、洋洋公司退还物业，均拒绝答复。原告于2012年2月12日在合同到期前提前15天通过邮政快递EMS方式函告新界公司、洋洋公司立即退还物业，否则按原告物业原始购买价35％计算租金。在合同到期后，原告与另一商家“成都浦望房地产营销策划有限公司”(以下简称“浦望公司”)签订《商铺租赁意向合同》，约定租金起始标准为原始购房价的20％(税后)或22％(税前)，而且采用先支付租金后使用的原则。原告与浦望公司签订意向合同源于原告铺面仍然处于洋洋公司的非法占用状态，并约定洋洋公司腾退后按意向合同内容签订正式合同，表明浦望公司给出的租金标准真实反映了市场租金标准。但因为新界公司、洋洋公司拒绝退还原告物业，致使原告因此遭受经济损失。为维护经济活动公平交易的原则，根据《合同法》《民事诉讼法》等相关法律规定，请求法院依法判令：1、按原告商铺原始购买价的20％(税后)的标准计算年占用费即新界公司、洋洋公司赔偿原告自2015年9月11日开始至2016年3月31日占用原告物业期间的占用费36614.6元；2、新界公司、洋洋公司按银行贷款利率支付原告第一条诉讼请求金额延期支付的利息，并按季度支付；3、新界公司、洋洋公司承担本案的所有诉讼费用、合理律师费用及误工费。被告新界公司未作答辩。被告洋洋公司辩称，1、（2015）锦江民初字第6087号民事判决书已确认洋洋公司向原告支付至2015年10月10日的物业使用费，且洋洋公司已经向原告履行。原告现向洋洋公司主张从2015年9月11日起支付物业使用费有误。2、原告主张的物业使用费标准过高，请求法院按税前标准依法判决。3、洋洋公司同意于2016年3月21日将原告的物业归还原告，所以洋洋公司同意物业使用费支付至2016年3月20日，洋洋公司未占用物业期间的使用费不应承担。4、原告主张的利息、律师费、误工费无事实依据，应当驳回。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号1栋1层64-84号的商铺。汇发公司向原告提交了分户平面图。原告取得了该房的《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：锦江区东御街55号1栋1层64-84号；设计用途：商业；建筑面积12.24平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2004年3月21日，新界公司(甲方)与原告(乙方)签订《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)事宜签订本协议：……第二条合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条合作期限：合作期自2004年3月21日起至2012年2月28日止；第四条出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业55号1栋1层64-84号，建筑面积12.24平方米，购置价388498元的物业交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；第六条双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”新界公司与原告签订《合作经营协议》中约定的租赁商铺，实际由洋洋公司实用，也由洋洋公司向业主实际支付租赁费或物业使用费。2012年2月28日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满。2012年3月25日，原告与浦望公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将其所有的案涉商铺租赁给浦望公司十年，租金标准按原始购房总价的百分之二十(税后)计算。另查明，2001年8月20日，汇发公司(甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将成都市东御街55-223号海发新世界大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面(包括本案讼争物业)租赁给乙方经营使用，租赁期限从2002年3月1日起至2012年6月22日止。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，与洋洋公司签协议的业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。2015年9月8日，原告向本院起诉新界公司、洋洋公司，请求新界公司、洋洋公司按商铺购买价的20%(税后)并年递增5%支付原告自2013年10月10日到归还物业之日的物业使用费。本院于2015年10月12日作出(2015)锦江民初字第6087号民事判决:一、洋洋公司向原告支付物业使用费(从2013年10月11日起至2015年10月10日，按房屋总价的15%和15.45%分别计算，并按季支付利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。洋洋公司已按该判决向原告支付了上述期间的物业使用费。庭审中原告与洋洋公司确认，原告的商铺洋洋公司于2016年3月21日退还，物业使用费洋洋公司支付至2016年3月20日。另查明，洋洋公司与其他该商场的小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：（2015）锦江民初字第6087号民事判决书。本院认为，对于责任承担主体问题。原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号1栋1层64-84号商铺，并取得房屋产权。原告将其商铺交新界公司经营，双方并签订了《合作经营协议》。在《合作经营协议》约定的期限内，上述商铺实际由洋洋公司在使用，洋洋公司也按《合作经营协议》约定的标准向原告支付了相应费用。《合作经营协议》约定的期限届满后，洋洋公司仍继续使用上述商铺，故洋洋公司应向原告承担给付物业使用费的义务。因新界公司并未占用原告的商铺，故新界公司不应向原告支付物业使用费。对于支付物业使用费的起止时间问题。本案查明，洋洋公司现仍使用原告的物业，但洋洋公司已向原告支付了2015年10月10日以前的物业使用费，故洋洋公司应从2015年10月11日起向原告支付物业使用费。因双方已就退还商铺的物业使用费达成一致意见，故本案确认物业使用费支付至2016年3月20日。对于物业使用费的标准问题。海发商厦的业主，大多数业主与洋洋公司签订了了《商铺租赁合同》，约定前三年的租金标准按业主原始购房总价的15%(税后)标准支付租金，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，原告在本案中主张的商铺使用费标准，应参照洋洋公司与大多数业主的约定，从2015年10月11日起至2016年2月28日止应按税后15.45%的标准执行，从2016年2月29日起至2016年3月20日止应按税后15.91%的标准执行。原告主张按税后20%，并按年递增5%的标准收取物业使用费，本院不予支持。对于物业使用费利息问题。原告与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向原告支付下季度物业使用费。故原告请求洋洋公司按银行贷款利率支付物业使用费利息本院部分支持。关于律师费、误工费问题。原告主张的该项费用，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘如芳支付物业使用费(从2015年10月11日起至2016年2月28日止的物业使用费按原始购房总价388498元的15.45%（税后）/年的标准执行；从2016年2月29日起至2016年3月20日止的物业使用费应按原始购房总价388498元的15.91%（税后）/年的标准执行)，并支付利息（从2015年10月11日起，按每3个月的物业使用费为基数，从每3个月的第一天开始计算至结清每3个月的物业使用费为止，按中国人民银行同期流动资金存款利率标准执行）；二、驳回原告刘如芳的其他诉讼请求。如果被告成都洋洋摩尔百货有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取358元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐国书二〇一六年三月十七日书记员  熊 崴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。