福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2015）岚民初字第3796号原告郭玉钦，女，汉族，住福建省平潭县。被告平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县。法定代表人周廷艳，该公司总裁。委托代理人薛丽萍，女，汉族，住福建省平潭县，该公司员工。原告郭玉钦诉被告平潭西航实业集团有限公司（以下简称“西航公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告郭玉钦及被告西航公司的委托代理人薛丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭玉钦诉称，原、被告于2011年11月11日签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），被告将位于平潭县一套商品房出卖给原告，总售价为人民币1704213元。合同约定：买受人应在签订本合同时向出卖人支付30%的首付款，并通过银行贷款支付房屋余款；出卖人应于2013年12月30日前交房。2014年8月8日，原告接到被告的书面收房通知，同日领取了该房屋钥匙，并在物业处预交了物业管理费。《合同》第九条对逾期交房的违约责任作出约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”，被告违约逾期交房共230天（2013年12月30日至2014年8月8日），应当承担违约金1704213元×1／10000×230天计39196元。为此，请求依法判令被告支付逾期交房违约金39196元。被告西航公司辩称，被告未能在合同约定的时间交付房屋是因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因所致，被告不应承担违约责任。西航海滨城二期D区1已于2014年7月26日通过勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合同，符合《合同》第八条约定的“该商品房须单体验收合格”的标准。为此，原告的诉请缺乏事实于法律依据，应予以驳回。原告为支持其诉讼主张，向本院提交的证据材料如下：证据A1.《合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告逾期未能将符合约定条件的商品房交付原告使用，已构成违约；证据A2.购房款发票、个人住房借款合同，证明原告依约履行了付款义务；证据A3.入户通知书、入户须知，证明被告逾期交房至2014年8月8日。对原告提交的上述证据，被告质证认为，对证据A1至A3的真实性均无异议，但对证明对象有异议，按约定，因雨天、台风、停电、技术难题等可以顺延交房。被告为支持其抗辩主张，向本院提交的证据材料如下：证据B1.平潭县气象局证明（2014年7月28日），证明2010年11月至2014年6月平潭大雨及台风天数计98天，根据《合同》第八条约定，被告可顺延交房；证据B2.施工许可证，证明西航海滨城二期CD区开工日期为2010年6月；证据B3.竣工验收证明，证明西航海滨城二期D区于2014年7月26日经验收合格；证据B4.关于荷花变电站建设情况的说明，证明西航海滨城二期CD区未能按时交房非因出卖人原因导致的。对被告提交的上述证据，原告质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但无法证明被告不存在违约。经过庭审的举证、质证，对原、被告提交的上述证据，本院分析认为，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院亦予以确认，可作为本院认定案件事实的依据；被告是否逾期交房是本案双方的争议焦点所在，本院将结合案件的具体情况予以综合分析。经审理，本院对本案的事实认定如下：2012年12月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《合同》，以人民币1704213元的价格购买被告开发的位于平潭县一套商品房。《合同》第八条约定：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和安全设施；4.该商品房须单体验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因，可顺延交房等。第九条约定：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第七条约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期付款不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期付款超过20日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，平潭西航海滨城二期D区（1-3、5-7#）楼工程于2014年7月26日经勘察、设计、施工、建设等单位竣工验收合格，其土建与安装工程已按设计要求和合同的约定完工，尚未报公安机关进行建设工程竣工验收消防备案。2014年8月8日，原告办理了相关入户手续，被告将讼争房产交付原告使用。另查明，从合同签订之日2012年12月26日起至竣工验收之日2014年7月26日止，平潭县潭城镇区域内台风的天数为27日。本院认为，原、被告双方签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同签订后，原告已依约交纳购房款，被告应依约履行义务。本案的主要争议焦点在于被告是否构成逾期交房及应否承担相应违约责任。一、雨天、台风、“荷花变电站”建设能否作为顺延交房时间的理由。《合同》第八条虽然约定“因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因，可顺延交房”，该条款内容以印章形式加盖于空白处，可以证明该条款是被告为重复使用而预先拟定。该条款具有《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的格式条款的特征，应认定为格式条款。被告为提供证据证明其与原告就上述条款进行协商，故其应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风系不可抗力情形之一，是法定免责事由，讼争合同第八条中有关台风的约定合法有效。讼争合同第八条约定的“雨天、停电、技术难题”不是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力，该约定免除了提供该格式条款方（被告）的责任，加重对方（原告）的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条的规定，上述格式条款中免除提供格式条款一方，即被告的自身责任部分，将“雨天、停电、技术难题”约定为不可抗力，应认定为无效。为此，顺延期间应从双方签订合同时即2012年12月26日开始计算，至2014年7月26日竣工之日止的台风天数为27天，故双方约定的交房时间2013年12月30日可顺延至2014年1月26日。二、讼争房产是否符合交房条件讼争房产小区于2014年7月26日经勘察、设计、施工、建立等单位竣工验收合格，该楼工程的土建与安装工程已按设计要求和合同的约定完工。双方签订的《合同》中约定商品房需经“消防验收合格”，根据消防法规定，现讼争房产已不属于需要申请消防验收的建筑工程。但从实现购房的目的出发，双方将“消防验收合格”约定为交房条件之一，旨在使商品房的消防配备符合相关规定，根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，西航海滨城二期CD区经竣工验收后应报公安机关消防机构备案。因被告未能提交上述建筑工程已进行建设工程竣工验收消防备案的证据，故讼争房产尚不具备约定的交房条件。本院认为，被告于2014年8月8日将诉争房屋交付给原告时，该房屋虽尚不具备合同约定的交付条件，但原告接受交付，双方对该房屋已发生转移占有，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，应视为该房屋已交付使用。故逾期交房期间应自2014年1月27日计至2014年8月7日。三、关于逾期交房违约金的计算问题本案中，被告的逾期交房已超过90日，原告要求继续履行合同，故根据《合同法》第六十条、第一百零七条规定，被告应依约承担逾期交房的违约责任。现原告主张应按已付购房款的日万分之一计算违约金，本院认为，逾期交房违约金的约定旨在弥补原告在被告未依约交房的情况下，租住同地段住宅支出的租金损失，结合福州市五区及平潭当地的住宅租金水平，对原告的该计算标准，本院予以采纳。综上，被告应按已付购房款1704213元的日万分之一，自2014年1月27日起计至2014年8月7日止向原告支付逾期交房违约金即32891元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告平潭西航实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭玉钦支付逾期交房违约金32891元。二、驳回原告郭玉钦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币779元，由被告平潭西航实业集团有限公司负担654元，原告郭玉钦负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 霞人民陪审员  任宝彩人民陪审员  薛玉钦二〇一六年三月二十四日书 记 员  翁奇震附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。