湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书(2015)株天法民一初字第2716号原告株洲市金山房地产开发有限公司。法定代表人赵琴月，系该公司董事长。委托代理人阳洋，湖南百杰律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为起诉，承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉）。被告株洲金溢畅投资有限责任公司。法定代表人王娇。委托代理人胡骅，湖南三湘律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为应诉、反诉，代为答辩，签收法律文书等）。原告株洲市金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）诉被告株洲金溢畅投资有限责任公司（以下简称金溢畅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，本案依法由审判员易红独任审理，分别于2016年1月7日、2016年2月1日公开开庭进行了审理,书记员邓镕担任庭审记录。原告的法定代表人赵琴月及委托代理人阳洋、被告的委托代理人胡骅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年9月23日就株洲市天元区庐山恋小区综合楼15#栋第二十三层的房屋签订了《综合楼15#栋第二十三层物业租赁合同》。双方在合同中对租赁标的物、租赁单价、期限、费用交纳、权利义务及违约责任等均做出了明确约定。根据该合同约定，被告应当在2015年6月1日前将房屋租金共计112085.4元缴纳给委托人。经原告多次协商、催告，被告仍未将该房屋租金缴纳，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《物业租赁合同》，被告立即搬出承租房屋；2、判令被告支付拖欠的房屋租金112085.4元；3、判令被告支付滞纳金33625.6元；4、由被告承担全部诉讼费用。被告辩称：1、原告与答辩人在恰谈房屋租赁合同时，第一次恰谈的房屋租金是35元/平方米，第二次恰谈的房屋租金是15元/平方米，答辩人没有拖欠原告的房屋租金；2、2014年9月25日的转让费是后面原告要求交纳的，答辩人有意向继续承租，所以同意按66万元交纳，但是答辩人提出房屋租赁费按15元/平方米计算，所以签订了第二份租赁价格为15元/平方米的租赁合同。66万元是转让费，原告亦认可并出具了发票予以证实，发票的金额是按15元/平方米计算房屋租金。本院经审理查明：原告金山公司（甲方）与被告金溢畅公司（乙方）于2014年9月23日签订《综合楼15#栋二十三层物业租赁合同》一份，约定由甲方金山公司将位于株洲市天元区庐山恋小区综合楼，商住楼第23层，计1层、走廊式住宅3套，一梯三户三套共6套，本层面积533.74平方米的房屋租赁给乙方金溢畅公司，租金为每月每平方米人民币叁拾伍元整（每月租金18681元）；租赁房屋从2014年9月30日至2014年12月30日共3个月为免租期，租赁期限从2015年1月1日至2020年1月1日止，租赁期限为5年；租金支付方式为：按每年度为二个缴纳期，第一期租金在合同签订三日内交纳，之后每期租金按照“先缴纳后使用”的原则提前1个月交纳，即每年交租期分为：6月1日、12月1日之前，每期租金由乙方以银行转账方式支付至甲方指定的银行账户。同日，原、被告双方还签订了另一份租赁合同，约定每月每平方米壹拾伍元整（每月租金8600元）。租赁房屋从2014年9月23日至2014年12月23日共3个月为免租期，租赁期限从2014年12月23日至2019年12月23日止，租赁期10年；租金支付方式为：按每年度为一个缴纳期，第一期租金在合同签订后三日之内交纳，之后每期租金按照“先缴纳后使用”的原则提前1个月交纳，即每年交租期分为：11月23日之前，每期租金由乙方以银行转账方式支付至甲方指定的银行账户。该合同的格式、文本以及其他内容与前述合同一致。该两份合同均约定了被告金溢畅公司（乙方）在签订合同交纳第一次租金之前或者同时须向原告金山公司（甲方）交纳租赁押金人民币伍万元整。2014年9月25日，原、被告与原承租人罗志签订了《三方协议书》，就罗志遗留在金溢畅公司所承租房屋的装修、家电、办公家具转让给金溢畅公司一事，达成了协议，约定转让价格为陆拾陆万元整，转让价款由金溢畅公司付至担保方金山公司法定代表人赵琴月账户上，由赵琴月再支付给罗志。以上合同签订后，被告金溢畅公司于2014年10月22日分三次向原告金山公司支付64050元、48036.6元、50000元，其中64050元、48036.6元合计为112086.6元系六个月租赁费用，50000元系房屋租赁押金；2014年10月15日被告金溢畅公司分别以公司和徐唱的名义向原告转帐支付租赁房屋转让款16万元、50万元，共计66万元。之后，被告未再向原告支付租金。经原告向被告多次催付租金未果，故诉至法院，请求判如所请。另查明：在原告方提交的原、被告双方于2014年9月30日签订的另一份租金为每月每平方米壹拾伍元的《综合楼15#第二十三层物业租赁合同》的最后一页，有徐唱注明“此件仅供用于工商备案，以2014年9月27日签署的合同为准”的内容。本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原被告双方签订的合同哪份是双方的真实意思表示，为有效合同？2、被告是否有违约拖欠租金的行为？3、原告要求与被告解除租赁合同是否符合合同约定及法律规定；4、原告要求被告支付房屋租金及滞纳金是否有事实和法律依据？现综合分析如下：本案中，原、被告在同日签订了两份租金标准不一的合同（租金每月每平方米叁拾伍元或每月每平方米壹拾伍元），哪份是双方真实意思表示，即为有效合同。庭审中，原告方法定代表人赵琴月坚持以租金为每月每平方米叁拾伍元的合同为准，同时举证证明了当时签订每月每平方米壹拾伍元的合同是为了配合被告方用于工商备案，少交纳税费，被告方称出具“此件仅供用于工商备案，以2014年9月27日签署的合同为准”说明的徐唱不知是何人，该主张明显与事实不符，根据庭审查明的事实，被告方与原告方签订租赁合同的过程均由徐唱代表被告金溢畅公司与金山公司沟通协商签订，且两份租赁合同中均明确约定“租金不含税费，乙方如要求甲方提供租赁发票，开具发票产生的相关税费，由乙方承担或基于法律原因而应当由甲方承担的税费，亦由乙方承担和支付。”该约定由被告承担的税费应理解为本应由原告（出租方）承担，通过约定由被告承担的相关税费，即为房屋出租所得收益应交纳的税费。故原告关于双方约定的租金为每月每平方米叁拾伍万元，但由于合同中约定税费由被告承担，在被告请求下签署了租金为每月每平方米壹拾伍元的租赁合同的陈述具有可信度，予以采信。然被告陈述是在签订每月每平方米为叁拾伍元的合同之后，由于原告要求支付66万元的转让款，故将原合同变更为每月每平方米壹拾伍元的陈述，与签订合同的交易习惯、经验法则及客观事实不符，不予采信。故本院认为原、被告双方所签署的每月每平方米叁拾伍元的租赁合同系双方真实意思之表示，为有效合同。双方均应按租金标准为每月每平方米叁拾伍元的租赁合同履行义务，合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，但被告在交纳半年租金112086元后便再未交纳，被告未按时交纳租金的行为已构成违约，故原告要求解除双方于2015年9月23日签订的《综合楼15#第二十三层物业租赁合同》（租金每月每平方米为叁拾伍元）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的2015年6月1日至2015年12月30日止的房屋租金112085.4元的诉讼请求，亦符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金33625.6元的诉讼请求，原告主张按欠付租金的30%计算，根据合同约定“乙方未按时足额交纳物业租金及应交的其它各项费用，由乙方按欠付款的3%每日支付滞纳金。”该约定实为双方对违约金的约定，但依该标准计算的滞纳金数额明显过分高于原告的损失，现原告主张按欠付款项的30%计算，该数额远远低于依合同约定计算的滞纳金数额，且未超过原告损失的30%，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告株洲市金山房地产开发有限公司与被告株洲金溢畅投资有限公司于2014年9月23日签订的《综合楼15#栋第二十三层物业租赁合同》解除；被告株洲金溢畅投资有限公司于本判决生效后十日内搬离承租原告株洲市金山房地产开发有限公司的株洲市天元区庐山恋小区综合楼商住楼第23层的房屋；二、被告株洲金溢畅投资有限公司于判决生效后十日内向原告株洲市金山房地产开发有限公司支付2015年7月1日至2015年12月30日的房屋租赁费112085.4元及滞纳金33625.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。本案案件受理费3214元，减半收取1607元，由被告株洲金溢畅投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  易红二〇一六年三月十八日书记员  邓镕附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。