福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）思民初字第8126号 原告中国人民解放军73881部队，住所地福建省福州市。 负责人王铁，部长。 委托代理人陈恒峰，福建秉峰律师事务所律师。 被告厦门峰景酒店管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区，组织机构代码69300417-7。 法定代表人翁阶玉，总经理。 委托代理人林育滨、陈建英，福建秋生律师事务所律师。 第三人厦门君顶华悦酒店管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区，组织机构代码07283826-7。 法定代表人郭名亮，总经理。 委托代理人林育滨、陈建英，福建秋生律师事务所律师。 原告中国人民解放军73881部队（以下简称73881部队）与被告厦门峰景酒店管理有限公司（以下简称峰景酒店）、第三人厦门君顶华悦酒店管理有限公司（以下简称君顶酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法由审判员彭朝辉担任审判长，与代理审判员张佩虹、人民陪审员卢桂玲组成合议庭公开开庭进行了审理。原告73881部队的委托代理人陈恒峰，被告峰景酒店及第三人君顶酒店的共同委托代理人林育滨、陈建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告73881部队诉称，2009年7月29日，原告与被告签订了《军队房地产租赁合同》，约定：由被告承租原告位于厦门市思明区坐落，建筑面积2988平方米）的房屋用于宾馆经营，租期五年，自2009年9月20日起至2014年9月20日止，年租金55万元，按月缴纳。租赁期限届满后，被告必须将所承租的房产及按合同约定权属归原告的全部财产完好无损地无条件交还原告。合同签订后，原告依约将讼争房产交付被告使用，但被告严重违约，至今拖欠原告2012年5月至12月、2014年1月至9月共17个月合计77.9万元的租金未交。2014年9月20日租赁期限届满后，被告拒不将讼争房产和按合同约定权属归原告的财产交还原告。因讼争房产由被告擅自转给第三人占有使用，故第三人也应负有交还房产、支付租赁期满后的占有费的责任。为维护原告合法权益，诉请判令：1、被告和第三人将位于厦门市思明区坐落，建筑面积2988平方米）房产（含装修）交给原告；2、被告将承租时接收的配套设施设备及物资（详见《松声宾馆移交清册》）完好地交给原告；3、被告支付租赁期间拖欠原告的租金77.9万元；4、被告和第三人共同支付租赁期限届满后的房产使用费（从2014年9月20日起按每月4.5833万元计至房产交给原告为止）；5、本案诉讼费由被告承担。 被告峰景酒店辩称，1、讼争租赁合同出租方73881部队军需物质处仅为原告的一个部门，并非独立的民事主体，又合同签订时被告并未成立（合同签订于2009年7月29日，被告成立于2009年8月28日），综上，签订合同时出租方及承租方均不具备民事行为能力，合同不能成立也不能约束原告及被告。2、原告并非讼争房产的所有权人或者管理人，无权就讼争房产向被告主张权利。3、讼争租赁合同属无效合同，原告无权按照合同主张权利。首先，讼争房产的建设未取得合法的批建手续。其次，讼争租赁合同的标的物系军队房产，除应适用合同法等民事法律规定外，还应适用有关军队房地产租赁的规定。《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队房地产经营管理规定》、《军队房地产租赁管理办法》等法律均明确要求军队房地产的出租必须履行审批手续并领取《军队房地产租赁许可证》，原告未提供任何证据证明讼争租赁合同取得租赁许可证或经过审查批准，讼争租赁合同因违反了强制性的法律规定而无效。4、讼争租赁合同第十三条规定“本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效”，但讼争租赁合同尚未进行审查批准，也未加盖合同审核专用章，故讼争租赁合同生效条件尚未成就，不具有法律效力。5、即便讼争合同有效，但原告没有按照合同约定，提供符合酒店经营的场所（讼争房产存在严重漏水、房屋老化、消防设施不合格等问题），也没有协助被告办理经营酒店的工商、税务营业执照等手续，应赔偿被告损失，被告有权根据同时履行抗辩权拒绝支付租金，并在原告赔偿损失之前拒绝搬离讼争房产。6、原告提供的《松声宾馆移交清册》没有原件，不能作为讼争房产出租当时的移交依据，且该移交清册中涉及许多易耗品，即使判令被告返还讼争房产，也只能按现状返还。综上，原告的诉求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。 第三人君顶酒店述称，首先，本案是房屋租赁合同纠纷，第三人并非合同当事人，不应承担任何合同项下义务，如果因房屋侵权应另案起诉。其次，第三人之所以使用讼争房产，是因为讼争房产原来破旧不堪而被告无法装修，也无法办理酒店经营许可证，故被告及第三人协商由第三人投入资金装修并经营。第三人已于2016年2月将讼争房产返还被告。 经审理查明，2009年7月29日，73881部队军需物资处作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的范治荣、孙志雄签订了《军队房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及其附件《松声宾馆承包租赁附加条款》（以下简称《附加条款》）。《租赁合同》约定：甲方将坐落在厦门市思明区坐落）的房屋（以下简称讼争房产），建筑面积2988平方米，出租给乙方使用。租赁用途为宾馆，租赁期限自2009年9月20日起至2014年9月20日止。年租金为伍拾伍万元，租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。《附加条款》第4条约定：乙方必须在租赁期满时将交接清单明确的所有配套设备及物资完好无损且能正常使用归还甲方，损坏须按价赔偿。《租赁合同》末页的“甲方（盖章）”处加盖有“中国人民解放军73881部队军需物资处”公章，“乙方（盖章）”处加盖有被告公章并有“范治荣、孙志雄”签字。《附加条款》的“甲方（盖章）”处加盖有“中国人民解放军73881部队军需物资处”公章，“乙方（盖章）”处加盖有被告公章并有“范治荣、孙志雄”签字。 另查明，73881部队军需物资处系原告73881部队的下属单位。上述《租赁合同》及《附加条款》签订后，被告接收了讼争房产，截至2014年9月20日，被告尚拖欠原告2012年5月至12月、2014年1月至9月的费用共计77.9万元。2014年9月20日后，被告、第三人均未向原告返还讼争房产或支付任何费用。 以上事实，有《军队房地产租赁合同》、《松声宾馆承包租赁附加条款》及当事人的庭审陈述为证，本院对此予以确认。 本案争议的焦点为：一、讼争《租赁合同》的效力。二、原告要求返还讼争房产及装修、设施设备及物资，支付占用费有无事实及法律依据。 一、讼争《租赁合同》的效力。 本院分析认为，原告明确对其下属单位73881部队军需物资处签订的《租赁合同》予以确认，被告自认《租赁合同》中记载的“承租方（乙方）范治荣、孙志雄”系被告公司发起过程中的股东，也确认在《租赁合同》及《附加条款》上加盖公章并实际接收了讼争房产，合同签订后，被告也有向原告缴纳租金，原、被告业已以各自的行为实际履行合同的主要义务，故可认定《租赁合同》已经成立。被告以73881部队军需物资处不具备民事行为能力、被告签约当时并未成立为由主张《租赁合同》并未成立，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。原告提交的《一九九七年军区自筹资金工程建设项目计划表》仅记载了建设项目的地点、名称、工程任务量及工程投资额，并无关于讼争房产建造的审查意见，原告提供的证据不足以证明讼争房产已取得合法建造手续，理应承担举证不能的不利后果，故《租赁合同》应认定为无效。审理中，经本院释明讼争《租赁合同》的效力后，原告将上述第三项诉讼请求变更为：被告向原告支付2012年5月至12月，2014年1月至9月的占用费77.9万元。 二、原告要求返还讼争房产及装修、设施设备及物资，支付占用费有无事实及法律依据。 首先，关于讼争房产及装修的返还问题，本院分析如下：1、如前所述，讼争《租赁合同》应认定为无效，被告理应将基于该合同接收的讼争房产返还原告。第三人与被告共同自认以讼争房产作为经营场所合作经营酒店，第三人虽主张其已于2016年2月将讼争房产交还被告，但未能提交有效的交接手续，且讼争房产目前仍以第三人名义对外挂牌经营，故第三人亦负有返还讼争房产之义务。2、《附加条款》第5条明确约定被告必须投入91万元整修经费对原告提供的讼争房产进行整修改造；原告也确认目前讼争房产的部分装修为被告所为且要求被告及第三人将装修一并返还，故可以认定被告接收讼争房产后对讼争房产进行了二次装修改造。原告主张被告对讼争房产的装修未经过其同意，并提供《关于松声（峰景）宾馆装修整改通知》予以佐证。从该份通知的内容来看，原告虽然有要求被告停止装修，但同时也载明若经原告同意后被告可以装修。该份通知表明原告至迟于2011年12月20日已知悉被告对讼争房产进行装修，此后讼争房产也继续营业至本案诉讼发生，原告主张其不同意被告装修，但却未能提供其他证据证明其在此后数年的时间内再次就讼争房产的装修事宜向被告提出异议或主张权利，与常理不符，因此，可推定被告的装修行为已取得原告的同意。原告在讼争房产未取得合法建造手续的情况下将讼争房产出租存在明显过错，被告未尽谨慎审查义务，在原告未提供相应手续的情况下与原告订立合同，对《租赁合同》的无效也存有过错，双方应当各自承担合同无效的相应责任。综上，讼争房产上已形成附合的装修，应当随讼争房产一并返还原告。关于二次装修的折价赔偿问题，因被告并未就此提出反诉，各方对讼争房产二次装修的范围、价值既无法形成一致意见，也均未提供证据予以证明，双方可另行处理。 其次，关于设施设备及物资的返还问题。原告主张被告应按《松声宾馆移交清册》（以下简称移交清册）的记载将承租时接收的配套设施设备及物资完好地交还原告。被告认为，一方面移交清册中记载的设备设施及物资并未全部移交被告，且该移交清册中的许多物品为易耗品，现已无法确认相关设施设备及物资的实际状况，客观上无法将移交清册中记载的设施设备及物资全部完好地交还原告；另一方面，被告及第三人经营过程中也添购了许多设施设备，如电视、音响等。被告同时提交《厦华彩电工程机销售合同》、《峰景酒店音响设备及点歌系统配置清单》、送货单、收款收据等证据予以佐证。本院分析认为，第一，虽然原告对被告提供的上述证据的真实性不予认可，但根据日常生活经验，被告、第三人使用讼争房产经营酒店已有七年时间，被告关于其在经营过程中添购设备物品的主张符合常理。此外，被告提交的《厦华彩电工程机销售合同》中有买卖双方的签字盖章，合同中记载的收货地址即是讼争房产所在地，可以印证被告购买彩电的主张。第二，根据日常生活经验，移交清册中的餐具、洁具、洗浴用品、灯具等物品应有损耗，客观上无法原物返还；其他设施设备物品亦应有所折旧。综上，原告要求被告按移交清册的记载将接收的配套设施设备及物资完好地交还原告，但原告移交的物品部分与被告经营中添购的物品种类重合，部分属易耗品，部分如按摩椅、地毯机、布草机等明确备注为已坏，现原告既无法明确要求被告返还的设施设备及物资的具体品牌、型号、规格，也无法明确相关设施设备及物资的折旧率或残值，原告、被告及第三人对移交清册中记载的设施设备及物资的具体品牌、型号、规格以及现状、折旧率等均无法达成一致意见，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 最后，关于占用费的问题。《租赁合同》虽然被认定无效，原告仍有权请求使用人参照该合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，被告及第三人应按各自对讼争房产的使用情况向原告支付。被告及第三人共同确认2014年1月以前，讼争房屋由被告自行使用，此后由被告交给第三人共同合作经营，故2012年5月至12月的占有使用费36.7万元（36.7万元=77.9万元÷17个月×8个月）应由被告向原告支付，2014年1月至9月20日的占有使用费41.2万元（41.2万元=77.9万元÷17个月×9个月）应由被告及第三人共同向原告支付。被告及第三人未能提供证据证明2016年2月以后讼争房产由被告单独经营使用收益，故2014年9月20日以后的占有使用费，应由被告及第三人共同向原告支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告厦门峰景酒店管理有限公司和第三人厦门君顶华悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于厦门市思明区坐落，建筑面积2988平方米）房产返还原告中国人民解放军73881部队； 二、被告厦门峰景酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军73881部队支付2012年5月至12月的房屋占有使用费36.7万元； 三、被告厦门峰景酒店管理有限公司和第三人厦门君顶华悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告中国人民解放军73881部队支付房屋占有使用费（2014年1月至9月20日为41.2万元，自2014年9月21日起，按每月45833元的标准，计至实际返还房屋之日止）； 四、驳回原告中国人民解放军73881部队的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15411元，由原告中国人民解放军73881部队负担100元，由被告厦门峰景酒店管理有限公司、第三人厦门君顶华悦酒店管理有限公司共同负担15311元；上述款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （彭朝辉） 代理审判员 （张佩虹） 人民陪审员 （卢桂玲） 二〇一六年三月二十三日 书记 员（ 陈松 林） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。