四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书(2015)大邑民初字第02138号原告刘娟，女，汉族，住成都市金牛区。委托代理人唐海涛、鲁灵西（特别授权），四川瑞利恒律师事务所律师。被告四川宏志房地产开发有限责任公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人肖忠斌，董事长。委托代理人曾浩熙（特别授权），男，汉族，住北京市丰台区。系该公司法律顾问。第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行。住所地：四川省成都市锦江区。负责人谢红丽，行长。委托代理人段静玲、杨威（一般授权），四川博成律师事务所律师。原告刘娟与被告四川宏志房地产开发有限责任公司（以下简称“宏志公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称“农行蜀都支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法由代理审判员王露蓉适用简易程序于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告刘娟的委托代理人鲁灵西、唐海涛，被告宏志公司的委托代理人曾浩熙，第三人农行蜀都支行的委托代理人段静玲、杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娟诉称，原、被告于2005年5月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号：（2005）462号）及《“花溪·温泉”商品房买卖（预售）合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于大邑县花水湾温泉区“花溪·温泉”项目房屋一套，房号xxxx，建筑面积为45平方米，购房款总额为人民币215,000.00元。该房款原告已通过现金及按揭贷款方式于2005年5月31日足额支付被告。原告为办理购房及按揭贷款支出公证费500.00元、保险费1,350.00元。被告按约应于2006年5月30日交房，但截止合同约定期限届满之日，被告一直未能如约交付房屋，且原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：（2005）462号）及《“花溪·温泉”商品房买卖（预售）合同补充协议》因被告的严重违约行为，已经大邑县人民法院判令解除，故被告应按合同约定向原告承担违约责任，并承担原告为购房所支付的费用。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被告解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”之规定，应由被告承担返还第三人按揭贷款本金及利息的责任。为此，现原告请求判令1、被告全额返还原告已支付的购房首付款65,000.00元，并支付自该款项支付之日起至被告全额退还之日止的资金占用利息（按照中国人民银行同期贷款利率【年利率5.15%】计算）；2、被告按《“花溪·温泉”商品房买卖（预售）合同补充协议》的约定，向原告承担房屋总价款20%的违约金43,000.00元；3、被告赔偿原告因购房产生的公正费500.00元、保险费1,350.00元；4、由被告向第三人偿还借款按揭款本金及合同约定的利息、逾期利息、罚息、复利等所有费用；5、本案诉讼费用由被告承担。被告宏志公司辩称，与原告之间的房屋买卖关系是事实。同意返还购房首付款、相应利息损失及原告为购房支出的费用损失等；原告与第三人之间的贷款合同中涉及的未归还的按揭款及相关利息、逾期利息、罚息等，被告作为保证人，愿意按照法律规定承担相应的责任和义务。第三人农行蜀都支行述称并提出独立的诉讼请求，2015年8月19日，原、被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人借款15万元，用于购买被告开发的位于成都市大邑县花水湾温泉区房屋，并由被告提供担保。合同签订后，第三人履行了放款义务。2015年，因被告未按期交房，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：（2005）462号）已经大邑县人民法院判决解除。为此，第三人要求1、解除与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，由被告向第三人归还借款本金145,766.38元（截止2015年9月20日），并按照该合同约定支付相应的利息、罚息及复利；2、被告承担本案诉讼费用和其他相关费用。经审理查明，2005年5月18日，原告向被告支付13,000.00元的购房首付款。2005年5月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：（2005）462号）及《“花溪·温泉”商品房买卖（预售）合同补充协议》，约定原告以按揭方式购买被告开发的位于大邑县花水湾温泉区“花溪·温泉”项目xxxx房屋；房屋建筑面积45平方米，房价215,000.00元，首付65,000.00元，余款150,000.00元向银行按揭贷款支付；被告应于2006年5月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；任何一方因非合同约定理由解除合同的，应按合同总额的20%向对方支付违约金等内容。同日，原告向被告支付剩余购房首付款52,000.00元。2005年5月31日，原告为购买上述房屋支出保险费1,350.00元、公证费500.00元。2005年8月19日，原告刘娟与被告宏志公司、第三人农行蜀都支行签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为【蜀都】农银个房字【2005】第0310890号），约定原告向第三人贷款150,000.00元用于支付《商品房买卖合同》（合同编号：（2005）462号）及《“花溪·温泉”商品房买卖（预售）合同补充协议》对应的花溪温泉住宅小区xxxx号房屋购房款的余款，原告以该商品房作抵押担保，被告宏志公司作为保证担保人；借款期限为2005年8月19日起至2025年8月18日止，共计20年；借款利率为执行年利率5.51%，如遇法定利率调整，于次年初按相应的利率档次执行新的利率规定；借款利息按月计付，结息日为每月20日、等额本息还款，若逾期还款，第三人有权计收逾期利息及复利等内容。借款合同签订后，第三人农行蜀都支行按约定将贷款150,000.00元划入被告宏志公司账户内。因所涉房地产修建工程停工，被告宏志公司至今不能交付房屋。案涉借款至今尚有本金145,766.38元及相应利息、罚息及复利未支付。另查明，被告宏志公司于2015年2月10日向本院提起诉讼，要求解除与原告刘娟签订的《商品房买卖合同》（合同编号：（2005）462号）。本院于2015年9月7日作出（2015）大邑民初字第316号民事判决书，判决解除了原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xxxx号）。上述事实，有原、被告、第三人庭审陈述，原告提交的经质证后本院予以确认的《商品房买卖合同》（合同编号：（2005）462号）及《“花溪·温泉”商品房买卖（预售）合同补充协议》、缴纳首付款的收据、保险费、公证费收据、本院（2015）大邑民初字第316号民事判决书，第三人提交的经质证后本院予以确认的《个人购房担保借款合同》（合同编号为【蜀都】农银个房字【2005】第xxxx号）、个人借款凭证、借款申请书等证据所证实。本院认为，一、关于原告提出的诉讼请求的问题。因案涉商品房建设工程停工，被告宏志公司无法履行与刘娟所签合同约定的义务，即不能按合同约定向刘娟交付房屋，刘娟的购房目的实际已无法实现，原告刘娟与被告宏志公司于2005年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xxxx号）已经本院（2015）大邑民初字第316号民事判决书判决解除，因此，在此情形下，本案中原、被告于2005年5月19日签订的《“花溪·温泉”商品房买卖（预售）合同补充协议》也应一并解除。商品房买卖合同及其补充协议解除后，原告刘娟有权要求被告宏志公司将实际收受的购房首付款65,000.00元及实际支出费用即公证费500元、保险费1,350.00元返还给原告刘娟。因宏志公司的过错导致合同目的不能实现，对原告要求宏志公司赔偿利息损失及合同约定的总房款20%的违约金43000元的请求，符合法律规定，本院一并予以支持，但首付款资金利息损失的起算时间应当从违约事件发生之日起计算，即应从双方约定的交房时间次日起计算。二、关于第三人提出的解除《个人购房担保借款合同》（合同编号为【蜀都】农银个房字【2005】第0310890号），并由被告向第三人偿还尚欠借款本息的诉讼请求的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，作为借款合同权利人的第三人农行蜀都支行提出了独立的诉讼请求，要求解除与原、被告签订的《个人住房按揭合同》，诉讼中原告刘娟与被告宏志公司均表示同意解除该合同，故对第三人的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，在商品房买卖合同及按揭合同均已解除的情况下，宏志公司应当作为按揭贷款归还义务主体向第三人归还已收取的按揭款，故对原告及第三人要求被告向第三人归还按揭款本金145,766.38元及相应利息、罚息及复利的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、被告四川宏志房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内返还原告刘娟购房首付款65,000.00元，并支付原告刘娟从2006年5月31日起至本判决确定的还款日止，以本金65,000.00元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的资金利息损失。二、被告四川宏志房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘娟违约金43,000.00元、公证费500元、保险费1,350.00元，共计44,850.00元。三、解除原告刘娟、被告四川宏志房地产开发有限公司及第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行于2005年8月19日签订的《个人购房担保借款合同》及补充协议（合同编号为【蜀都】xxxx号）。四、被告四川宏志房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行按揭款本金145,766.38元，并按《个人购房担保借款合同》及补充协议（合同编号为xxxx号）的约定支付利息、罚息及复利。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,594.00元，第三人独立请求诉讼费1,608.00元，共计3,202.00元，由被告四川宏志房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  王露蓉二〇一六年三月十七日书 记 员  邓 薇