北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终2225号上诉人（原审原告）李惠栓，男，1980年4月15日出生。委托代理人孙海波，北京大铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）闫长城，男，1963年6月30日出生。上诉人李惠栓因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李惠栓之委托代理人孙海波到庭参加诉讼。闫长城经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2014年12月，李惠栓诉至原审法院称：李惠栓为解决住房问题，欲在大兴区亦庄购房一套，经中介公司北京信一天房地产经纪有限责任公司的介绍，李惠栓得知闫长城有一处位于北京经济技术开发区贵园南里的住房要出售，在中介公司的居间服务下，李惠栓与闫长城于2005年12月7日签订《房屋买卖合同》，合同编号NoR050486，该合同约定：李惠栓购买闫长城位于北京经济技术开发区贵园南里602室房屋（以下简称：602室房屋），房屋价款为200000元。合同签订后，李惠栓如约支付房款，闫长城与李惠栓在中介公司居间下办理了房屋过户以及房屋物业、水电等交接手续，2005年12月22日签署了编号为001432的《房屋交接清单》，该清单中户口迁出一栏，明确显示已迁。2012年12月16日，李惠栓与杜×、姜×签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李惠栓将602室房屋出售给杜×、姜×，合同第十条权属转移登记（三）约定：出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后李惠栓与杜×、姜×办理了房产过户手续。杜×、姜×取得房屋产权证后，在派出所查询得知，在602室房屋有闫长城的户口，至此，李惠栓才知道闫长城的户口一直未迁出。为了解决户口迁出问题，李惠栓多次与闫长城交涉，闫长城表示给其8000元好处费就迁出户口，李惠栓本着诚意的态度给了闫长城8000元，此后，闫长城未履行承诺，一直未迁出户口。闫长城已退还李惠栓2000元，尚有6000元未退还。因602室房屋户口未迁出，杜×、姜×将李惠栓诉至法院，一审法院判决驳回了杜×、姜×的诉讼请求，二审法院改判李惠栓给付杜×、姜×违约金80000元，并承担诉讼费。基于《房屋交接清单》中户口迁出一栏明确显示已迁出，李惠栓才和杜×、姜×签订协议，导致李惠栓遭受巨大财产和精神损失。闫长城至今未迁出户口，无数次与闫长城联系均无果，导致李惠栓精神受到巨大压力，严重影响了李惠栓的工作生活，故诉至法院。要求判令闫长城给付因其户口未迁出给李惠栓造成的精神损失费10000元，判令闫长城给付李惠栓因与其无数次协商而产生的交通费、通讯费、请假扣款等造成的经济损失25000元，判令闫长城退回好处费6000元，判令闫长城给付因一直未迁出户口给李惠栓造成的经济损失272722.5元，判令闫长城承担本案诉讼费用。闫长城辩称：闫长城与李惠栓之间没有买卖合同关系，闫长城是于2005年11月将涉案房屋以160000元的价格直接卖给了朱×，没有委托朱×代理闫长城签合同。李惠栓提交的2005年12月7日签订的《房屋买卖合同》中“闫长城”的签名是闫长城签的字，在房产交易中心朱×给闫长城一堆材料，让闫长城签字，朱×说：你不用看，让你在哪签就在哪签字，闫长城没有细看就签字了。《房屋交接清单》中没有闫长城的签名，不认可。闫长城在发生迁户口争议前与李惠栓没有见过面。李惠栓曾因迁户口问题找到闫长城，是给付过闫长城8000元好处费，已退还2000元，还有6000元未退还，现同意退还李惠栓6000元好处费，不同意李惠栓的其他诉讼请求。原审法院经审理查明：2012年12月16日，李惠栓作为出卖人与杜×、姜×作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，李惠栓将602室房屋出售给杜×、姜×。双方约定：出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，双方履行了合同义务，并于2013年2月1日办理了房屋过户登记手续，涉案房屋登记至杜×、姜×名下。因闫长城的户籍登记在602室房屋处，一直未迁出。2014年3月21日，杜×、姜×向法院起诉，要求李惠栓限期办理房屋上原有户口的迁出手续，给付未能在房屋所有权转移之日起30日内办理原有户口迁出手续的违约金58650元，给付逾期未办理原有户口迁出手续的违约金214072.50元。李惠栓反诉要求撤销其与杜×、姜×签订的《北京市存量房屋买卖合同》中第十条第（三）款的约定。法院经审理后做出（2014）大民初字第3730号民事判决书，判决驳回杜×、姜×的诉讼请求及李惠栓的反诉要求。杜×、姜×不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2014年12月18日做出（2014）二中民终字第10581号终审判决，改判李惠栓支付杜×、姜×违约金80000元，并判决李惠栓承担一审案件受理费2695元，二审案件受理费5390元。李惠栓以602室房屋是其向闫长城所购买，因双方的《房屋交接清单》中户口迁出一栏明确显示已迁出，其才和杜×、姜×签订协议，现闫长城户口未迁出给李惠栓造成了损失，故起诉闫长城赔偿损失。庭审中，李惠栓提交签订日期为2005年12月7日，合同编号为NoR050486的《房屋买卖合同》一份、李惠栓与北京信一天房地产经纪有限责任公司签订的《委托代理购房合同》及北京信一天房地产经纪有限责任公司《房屋交接清单》一份。《房屋买卖合同》约定闫长城将其所有的602室房屋以200000的价格出卖给李惠栓。《房屋买卖合同》第七条第4项约定：甲方保证其出卖给乙方的房产，产权清楚，无其他项权利设定或其他纠纷，乙方买受后，如因买受前该房产产权有纠葛，致使影响乙方权利行使，由甲方承担责任，并赔偿乙方因此遭受的损失。该《房屋买卖合同》中卖方签字处有“闫长城”和“朱×代”的签名，买方签字处有李惠栓签名。《房屋交接清单》载明：户口迁出一栏的迁出状态显示为已迁；交出方签名处签名人为朱×，接收方签名处签名人为李惠栓，监交人签名处的签名人为李×，交接日期为2005年12月22日。李惠栓用以证明其在中介公司北京信一天房地产经纪有限责任公司居间服务下，朱×代理闫长城与李惠栓签订《房屋买卖合同》，李惠栓与闫长城双方存在房屋买卖合同的事实，朱×与李惠栓及中介公司三方办理了房屋交接，交接清单载明户口已迁出，但户口实际未迁出，说明对方是欺骗。闫长城认可《房屋买卖合同》中“闫长城”签名是其所签，但不认可合同内容，其辩称并未委托朱×代理其与李惠栓签订合同，没有委托朱×卖房，主张其于2005年11月以160000元的价格把602室房屋出卖给了朱×，但未就其主张进行举证；闫长城认为《房屋交接清单》没有其签字，不予认可。另查，李惠栓因闫长城的户口迁出问题曾于2013年找到闫长城要求其将户口迁出，并给予闫长城8000元好处费，但闫长城一直未迁出户口，后闫长城退还李惠栓2000元，尚有6000元未退还李惠栓。庭审中，闫长城表示同意退还李惠栓6000元。原审法院认为：本案中，李惠栓与闫长城签订的合同编号为NoR050486的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。闫长城主张其将602室房屋出卖给朱×，并未出卖给李惠栓，亦未委托朱×卖房，但闫长城未提交证据证明，且根据《房屋买卖合同》中卖方签字处有“朱×代”签字的情况，故对闫长城的该项主张，法院不予采信，且可以认定朱×系闫长城的代理人。朱×代理闫长城作为房屋交出方与李惠栓进行房屋交接，并签订《房屋交接清单》，清单中房屋交出方对户口迁出情况的确认与闫长城户口实际情况不一致，该过错责任应由委托人闫长城承担。李惠栓向杜×、姜×再次出售602室房屋时未对房屋内户口登记情况进行核实，即与杜×、姜×达成有关户口迁出的协议，约定高额的违约金，对此，李惠栓应承担相应的法律后果。李惠栓与闫长城签订的《房屋买卖合同》中对户口迁出问题未进行约定，户口迁出与否虽然并不必然会给李惠栓造成损失，但闫长城在《房屋交接清单》中错误地确认户口迁出情况，对此，其应承担相应的民事责任。对于李惠栓请求的因闫长城户口未迁出问题所造成的违约金和案件受理费损失，法院予以支持，具体数额法院根据李惠栓和闫长城双方的过错程度酌情确定。对于李惠栓请求的精神损失费、交通费、通讯费、请假扣工资，没有法律依据，法院不予支持。对李惠栓请求的6000元好处费，闫长城同意返还，法院对此不持异议。综上所述，原审法院于2015年6月判决如下：一、闫长城于本判决生效后七日内支付李惠栓经济损失三万五千元；二、闫长城于本判决生效后七日内退还李惠栓好处费六千元；三、驳回李惠栓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。判决后，李惠栓不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判闫长城支付因其户籍未迁出导致的经济损失100000元，其主要上诉理由为：闫长城签订房屋买卖合同时对于自己户籍并未迁出的情况必然清楚，为顺利出售房屋，选择隐瞒事实真相，正是由于闫长城违反诚信原则，导致了李惠栓的实际损失；闫长城已经确切知道可能因户籍问题产生纠纷，进而导致经济损失，闫长城能够实际履行迁出户口的义务，但未履行；闫长城收取8000元好处费一事，在法律上应认定为双方之间达成新的合同，但闫长城在收取费用后未履行合同义务，原判判令返还剩余6000元的好处费，根本不足以弥补闫长城因违反该合同而应承担的违约责任。闫长城未提出上诉。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实无异。另查，原审审理中，闫长城认可其在收取李惠栓8000元好处费时，曾承诺将户口迁出，但因故未能办理。另经本院询问，李惠栓认可其尚未履行生效判决确定的给付义务。上述事实，有《房屋买卖合同》、《委托代理购房合同》、《房屋交接清单》、（2014）大民初字第3730号和（2014）二中民终字第10581号民事判决书及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。根据本案现已查明的事实，李惠栓与闫长城于原房屋买卖合同中虽未就户口迁出问题进行明确约定，但在房屋交付过程中形成的《房屋交接清单》确已载明户口已迁出，与房屋实际情况并不一致。更为重要的是，闫长城与李惠栓于2013年曾就户口迁出问题进行协商，闫长城承诺迁出户口并收取李惠栓8000元款项。结合上述事实，应认定双方已就户口迁出事宜形成一致意思表示，该约定对闫长城依法产生拘束力。现因闫长城未履行自身义务，致使李惠栓对案外人构成违约，对于由此导致的损失，闫长城应承担赔偿责任。原审法院确定的责任分担原则有误，本院予以指正。但同时需要指出的是，李惠栓于本案中主张损失的主要依据，系基于现有生效判决。但经本院审查，李惠栓尚未履行该生效判决确定的给付义务，即该损失尚未最终实际发生。在此情况下，李惠栓径行要求闫长城赔偿损失，依据不足，不应予以支持。但因闫长城于本案中并未提出上诉，根据二审审理原则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，除一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，二审法院不予处理。据此，限于本案二审审理范围，本院对原审法院已经判令的3.5万元给付义务予以维持，待李惠栓履行完毕生效判决确定的给付义务后，超出上述款项范围外的部分，可另行解决。原判判令闫长城返还李惠栓6000元款项，处理正确，本院予以确认。李惠栓主张的精神损失费、交通费、通讯费、误工费等费用，依据不足，原审法院不予支持，亦属正确，本院予以确认。综上所述，李惠栓的上诉请求，本院不予支持，原判在适用法律上存在部分瑕疵，本院在纠正该瑕疵后予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条、第三百三十四条之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3003元，由李惠栓负担2591元（已交纳），闫长城负担412元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费2300元，由李惠栓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刁久豹代理审判员周梦峰代理审判员马潇二〇一六年三月三十日书记员 程                飞