广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1328号原告：广州市某某物业管理有限公司，住所地广州市番禺区xxxx号，组织机构代码xxxx。法定代表人：赖某某，职务总经理。委托代理人：何某某，该公司员工。委托代理人：李某某，该公司员工。被告：陈某某，男，1970年9月23日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：冯某某，女，1965年10月7日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）诉被告陈某某、冯某某物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人何某某到庭参加了诉讼，被告陈某某、冯某某经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司诉称：位于xxxx的XX小区，由于未成立业主委员会，在2007年8月，由xxXX社区居民委员会代履行业主委员会的职责，经xxXX小区全体业主户数及建筑面积均三分之二以上的业主签名，确认同意选聘某某公司作为该小区的物业服务企业，于2007年8月1日签订《协议书》，约定委托管理期限从2007年6月1日至2009年7月31日，每户每月收取物业管理费为28元。另，XX社区居民委员会与某某公司分别于2009年5月1日、2011年5月1日就XX小区的物业管理工作签订《协议书》，约定每户每月的物业管理费为28元。后来，XX社区居民委员会与某某公司分别于2013年4月19日、2014年4月10日和2015年5月1日就XX小区的物业管理工作签订《协议书》，约定每户每月的物业管理费为：80平方米以下每户33元/月、81平方米至100平方米的每户35元/月、101平方米以上的每户38元/月。某某公司依法已经履行了物业管理的义务，遗憾的是，陈某某、冯某某自2013年1月1日起出现拖欠物业管理费的现象，至今已累计拖欠物业管理费共1122元，经多次催收，均未果。某某公司认为，其与XX社区居民委员会签订的《协议书》合法有效，对某某公司和小区业主均具有法律约束力，双方均应严格履行合同的各项义务，其已按照合同约定标准向陈某某、冯某某提供了物业管理服务，陈某某、冯某某应当履行按时足额支付物业服务费用的义务。陈某某、冯某某拖欠物业服务费用的行为严重侵害某某公司的合法权益，故其特向法院提起诉讼，请求判令：一、陈某某、冯某某支付拖欠的物业管理服务费1122元（计自2013年1月1日至2015年10月31日）；二、陈某某、冯某某承担本案诉讼费。被告陈某某、冯某某无答辩，亦无提交任何证据。经审理查明：某某公司是一家具有三级物业管理资质的企业；陈某某、冯某某为位于广州市番禺区xxxx号503房（以下简称涉讼房屋）的权属人，涉讼房屋的建筑面积为65.1平方米，发证日期为2003年9月12日。2007年8月1日，广州市番禺区xxxx社区居民委员会（甲方，以下简称xx居委会）与某某公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将xx半封闭小区的基本物业管理工作转交乙方进行接管；乙方的管理服务事项为：1.做好日常物业管理服务，如遇政府下达的工作任务，乙方要无条件支持和配合有关部门开展各项工作。2.小区内公共设施（包括宣传栏、垃圾桶、花架、石椅等）的维修、保养和管理。3.小区内公用设施（包括下水道、道路、绿化等）的维修、保养和管理。4.小区内治安管理设施（包括铁门、岗亭、栏杆、消防设施等）的维修、保养和管理。5.小区公共环境的清洁卫生、除四害、收集垃圾、清运垃圾。6.小区内车辆疏导、行驶、停泊秩序管理，制止车辆乱停放。7.小区内车场须建立停车场管理制度，设立固定位置公示收费标准，提供车辆保管服务，要优先为小区内住户提供车位。8.小区内实行24小时安保服务，做到有保安站岗、巡逻。配合协作公安机关开展专项行动以及社区消防安全检查等工作……；社区委托管理期限为期二年，即2007年8月1日至2009年7月31日止；物业管理费乙方从2007年8月1日开始，向住户每户每月收取物业管理费（标准为：28元（包括清洁费12元/月、治安联防费用16元/月）。2009年5月1日和2011年5月1日，xx居委会（甲方）与某某公司（乙方）分别就xx小区的物业管理工作续签了《协议书》，协议书的内容与2007年8月1日签订的《协议书》基本一致，每户的物业管理费均为28元/月，委托管理期限为二年，分别自2009年5月1日至2011年4月31日、2011年5月1日至2013年4月30日。2013年4月19日，xx居委会（甲方）与某某公司（乙方）就XX小区的物业管理工作再次签订了《协议书》，协议书的内容与2007年8月1日签订的《协议书》基本一致，但是委托管理期限仅为一年，自2013年5月1日至2014年4月30日止；小区内通过全体业主民意咨询后，过半数同意确定小区物业管理费为：80平方米以下每户33元/月，81平方米至100平方米每户35元/月，100平方米以上每户38元/月。2014年4月10日和2015年5月1日，xx居委会（甲方）与某某公司（乙方）分别就XX小区的物业管理工作再次续签了《协议书》，协议书的内容与2013年4月19日签订的《协议书》基本一致，委托管理期限分别为自2014年5月1日至2015年4月30日止、自2015年5月1日至2017年4月30日止。因陈某某、冯某某自2013年1月1日起欠缴物业管理费，某某公司于2015年11月2日诉至本院要求解决。诉讼过程中，某某公司陈述涉讼房屋属于xx小区，由XX居委会管理；某某公司于2007年8月1日进驻涉讼小区提供物业管理服务，依据其与XX居委会签订的《协议书》的约定，为涉讼小区提供物业管理服务；涉讼房屋自2013年1月1日至2015年10月每月的物业管理费为33元，陈某某、冯某某于2013年1月之前均按时缴纳物业管理费，但自2013年1月开始再未交纳，某某公司曾通过张贴通知以及寄送《律师函》等方式向陈某某、冯某某催缴。为证明涉讼小区的物业管理费于2012年1月1日起开始调升，某某公司提交了其于2011年7月18日向XX小区业主/住户出具并派发的《关于调整XX小区物业管理费征询意见函》和其于2011年9月2日出具的《关于XX小区调整物业管理费公示》予以证实。主要载明其决定从2011年9月1日开始调整物业管理费收费标准，同时听取小区业主建议对XX大街临时停放的车辆适当收取停车管理费：住宅管理费从原28元/月调整为按住宅的建筑面积来计收：80平方米及以下33元/户/月，81平方米至100平方米35元/户/月，101平方米及以上收取38元/户/月等。另查明：XX小区至今未成立业主委员会。因本院以其他方式无法与陈某某、冯某某联系，本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见陈某某、冯某某与本院联系。本院认为：某某公司是具有物业服务资质的企业，某某公司根据与XX居委会签订的《协议书》，自2007年8月1日起为XX小区提供物业管理服务，与XX小区业主存在事实上的物业服务合同关系。根据公平、等价有偿的原则，陈某某、冯某某作为XX小区的业主，在享受了某某公司提供的物业管理服务的同时，应当支付相应对价，现陈某某、冯某某并未举证证明其已履行了缴纳物业服务费的义务，应承担举证不能的不利后果。关于陈某某、冯某某应当向某某公司支付拖欠的物业管理费的数额问题。虽然某某公司主张认为涉讼房屋的物业管理费自2012年1月1日开始，由原来的28元/月调升至33元/月，但是一方面，某某公司提供的《关于调整XX小区物业管理费征询意见函》和《关于XX小区调整物业管理费公示》均是其单方制作，没有其他相应的证据予以佐证；另一方面，根据XX居委会与某某公司于2011年5月1日签订的《协议书》的约定，委托管理期限自2011年5月1日至2013年4月30日止，每户的物业管理费仍为28元/月。因此，对于某某公司主张认为2012年1月1日起涉讼房屋的物业管理费即调整为33元/月的诉讼主张，理据不足，本院不予支持。根据XX居委会与某某公司于2013年4月19日签订的《协议书》的显示，涉讼房屋的物业管理费自2013年5月1日开始调整为33元/月。因此，陈某某、冯某某应当向某某公司支付2013年1月1日至2015年10月的物业管理费1102元（28元/月×4个月+33元/月×30个月=1102元）陈某某、冯某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、陈某某、冯某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市某某物业管理有限公司支付位于广州市番禺区xxxx号503房自2013年1月1日至2015年10月的物业管理服务费1102元；二、驳回广州市某某物业管理有限公司的其余全部诉讼请求。如果陈某某、冯某某未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由陈某某、冯某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分上诉的请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  黄苑仪人民陪审员  梁玉谊二〇一六年三月三日书 记 员  霍淑玮