民 事 判 决 书 （2016）琼0105民初58号 原告：冯师，女，1973年11月3日出生，汉族，住海南省定安县。 委托代理人：杨许梓，海南法立信律师事务所律师。 委托代理人：梁其杰，海南法立信律师事务所律师。 被告：海南百大投资有限公司。住所地：海南省海口市义龙西路义龙别墅小区****。 法定代表人：周成烽，董事长。 委托代理人：符仕毅，男，1989年5月26日出生，汉族，系该公司法律顾问。 原告冯师诉被告海南百大投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月28日受理后，依法由审判员王康宏独任审判，并于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告冯师及其委托代理人杨许梓和梁其杰到庭参加诉讼，被告的委托代理人符仕毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯师诉称：2013年10月10日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》一份，合同第三条约定被告将位于海口市××区北侧的芭普假日14（层）A-12B07房卖给原告，合同签订后原告依照合同第五条一次性支付152000元给被告；合同第八条约定被告应当于2014年1月15日前将验收合格房屋交付给原告，但是被告到现在仍然没有依约完成对房屋验收并将房屋交付给原告；合同第九条约定被告在房屋交接时应当提供给原告《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但是到现在被告也是没有提供；合同第十一条约定被告逾期交房的违约责任，被告由于没有依照合同约定交付房屋，因此应当依照约定承担违约责任；合同第十七条和附件三约定装饰、设备标准，但是被告并没有依照该标准给原告装修，而是指定原告与海南百居乐装饰工程有限公司签订《装修协议书》，并要求原告向该公司支付68000元装修费用。被告没有依照合同约定标准给原告装修，导致原告额外支出装修费用68000元装修费用，该费用应当由被告偿还给原告。综上所述，请求依法判令：一、被告将经验收合格的位于海口市××区的位于海口市××区北侧的芭普假日（原阳光春天度假公寓）（幢）14（层）A-12B07号房产交付给原告；二、被告支付原告逾期交房违约金19425.6元（暂从2014年1月16日计算至2015年11月30日，此后的逾期交房违约金从2015年12月1日起计算至被告实际交房之日，以152000元为基数按日万分之二计）；三、被告为原告办理房屋权属证书和土地使用权证；四、被告将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告；五、被告退还原告68000元装修费用；六、本案的诉讼费用由被告承担。 被告海南百大投资有限公司辩称：一、我方目前无法将验收合格的房产交付给原告，因为，《商品房买卖合同》第八条约定该商品房的交付条件我方至今尚未完工并且验收合格，故，无法满足原告诉讼请求。二、我方同意支付逾期交房违约金。三、《商品房买卖合同》第十五条约定；至房屋交付之日起730内办理房屋权属证书，可是双方至今尚未交付房屋。四、根据《商品房买卖合同》第九条，双方至今尚未交付房屋，无法将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给原告。五、原告要求我方返还装修费用没有事实依据，根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，我方没有返还装修费用的义务。 经审理查明：2013年10月10日，原告与被告签订了一份《海口商品房买卖合同》，上述合同约定：由原告购买被告开发的位于海口市海盛路北侧名为“阳光春天度假公寓”的商品房一套,房号为14（层）A-12B07（房号），总房款为152000元；第五条约定，付款方式为：签订本合同当日，原告一次性支付总房款152000元（含定金叁万元）给被告；第八条约定，被告应当在2014年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第三种条件[即该商品房经验收合格（海口市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件即“建筑工程施工质量监督意见”）]，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，在双方进行验收交接时，被告应当向原告出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。原告购买的商品房为商品住宅的，被告还应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；第十七条约定，被告交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照下述方式处理：在原告提出书面异议并经被告确认后60日内，由被告按附件三的要求整改完成。合同签订后，原告于签订合同当日向被告一次性支付购房款152000元。至2015年12月28日原告起诉之日止，被告仍未将涉案房屋交付原告，遂成讼。 另查明：被告表示目前本案涉案房屋尚未验收合格且未达到法定的交付条件，原告也未能提供本案涉案房屋已达到法定交付条件的相关证据。 上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《装修协议书》、《收据》、两份《企业机读档案登记资料》、当事人陈述及庭审笔录等证据为凭，足资认定。 本院认为：2013年10月10日，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告在合同签订当日一次性支付被告房款152000元，原告依约履行其付款义务，但被告没有按照合同约定在2014年1月15前向原告交付房屋，其行为已构成违约，被告应承担违约责任。被告至原告起诉之日的2015年12月28日仍未向原告交付房屋，逾期712天。根据原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条约定，被告未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。因此，原告主张被告向其支付逾期交房违约金的诉请于法有据，本院予以支持。被告应向原告支付逾期交房违约金20276.8元（152000×1／10000×90+152000×2／10000×622=20276.8元）。2015年12月28日起诉后部分，因起诉时违约事实尚未发生，被告交付房屋的时间也未确定，诉讼请求无法确定，本院亦不予支持。原告主张被告将经验收合格涉案房产交付给原告，被告表示目前本案涉案房屋尚未验收合格且未达到法定的交付条件，目前无法将验收合格的房产交付给原告。涉案房屋未经有关部门验收合格，不具备交房条件，非被告单方不履行的原因，属于履行不能。原告未能提供本案涉案房屋已经验收合格的相关证据，原告现要求被告将经验收合格的涉案房屋交付给原告的诉求缺乏事实依据，本院不予支持。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，被告将房屋交付原告，在双方进行验收交接时才向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时，在房屋交付之日起730日内被告才向原告办理房屋权属证书和原告取得该商品房权属证书后，被告在180日内才向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，目前被告尚未将涉案房屋交付原告，现原告主张被告为其办理房屋权属证书和土地使用权证及将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告退还68000元装修费用，提供《装修协议书》、《收据》、两份《企业机读档案登记资料》作为证据材料，本院认为两份《企业机读档案登记资料》能证明海南百居乐装饰工程有限公司和海南百大投资有限公司是两个独立的企业法人，虽然海南百大投资有限公司是海南百居乐装饰工程有限公司的股东，但不能证明是被告海南百大投资有限公司指定原告与海南百居乐装饰工程有限公司签订《装修协议书》，并要求原告向该公司支付68000元装修费用，被告对此亦不认可。原告和被告签订的房屋买卖合同中有对涉案房屋装修的约定，但是原告自行与海南百居乐装饰工程有限公司签订《装修协议书》，属于原告个人行为，且没有证据证明其签订该协议书是被告指定，原告主张被告偿还68000元装饰费用的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告海南百大投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯师支付2014年1月16日至2015年12月28日逾期交房违约金20276.8元。 二、驳回原告冯师的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2446元，由原告冯师承担2239元，被告海南百大投资有限公司承担207元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  王康宏 二〇一六年三月十四日 书记员  王银权 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ...... 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。