广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法南民一初字第1319号原告袁慧峰，女，汉族，1976年9月16日出生，住广东省东莞市莞城区，委托代理人杨发勇、梁介业，分别系广东展豪律师事务所律师、辅助人员。被告陈锦槺，男，汉族，1976年8月24日出生，住湖南省衡南县，委托代理人肖艳平，系广东天穗律师事务所律师。被告王中军，男，汉族，1978年11月13日出生，住湖南省衡阳市石鼓区，原告袁慧峰诉被告陈锦槺、王中军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告袁慧峰的委托代理人杨发勇、梁介业，被告陈锦槺的委托代理人肖艳平和被告王中军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁慧峰诉称，2012年12月26日，原告与被告陈锦槺签订《美容院租赁协议书》，约定被告陈锦槺向原告承租位于东莞市南城区东莞大道世纪城商业街B区101-103号商铺及其内部设施设备，美容院的设备租金即使用费为每月28000元，店铺租金按四期标准支付。被告王中军是美容院的实际使用人，与被告陈锦槺共同使用美容院，并向原告缴纳店铺保证金、美容院设备租金等费用。但自2014年12月起至2015年7月两被告一直未支付美容设备租金、店铺租金水电费及管理费，虽经原告多次催促，两被告仍未支付相关费用。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告陈锦槺支付美容院设备租金205240元（即美容院租赁协议书第三条第一款约定的使用费，自2014年12月1日至2015年7月10日）；2、被告陈锦槺支付店铺租金137613.60元；3、被告陈锦槺支付店铺管理费12527.60元、滞纳金274.80元；4、被告陈锦槺支付店铺水电费7014.90元；5、被告陈锦槺按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期付款利息（以205240元为本金，从2014年12月5日开始计算，暂计至起诉之日约为1000元）；6、两被告承担本案全部诉讼费用；7、被告王中军对以上付款责任承担连带责任。原告于2015年8月7日向本院递交增加变更诉讼请求申请书，请求增加判令2015年8月1日起解除原告和被告之间的《美容院租赁协议书》，变更第一项诉讼请求为判令被告陈锦槺支付美容院设备租金224000元（即美容院租赁协议书第三条第一款约定的使用费，自2014年12月1日至2015年7月31日），申请书的落款时间为2015年8月1日。被告陈锦槺辩称，原告与被告陈锦槺签订的合同已于2014年底终止，被告陈锦槺退出该场地经营，并经原告同意将案涉租赁物交付被告王中军使用。至于原告与被告王中军是否签订新的租赁合同，是否另行约定使用费租金及租金支付期限等被告陈锦槺完全不知情。被告王中军在原告及租赁物所有权人同意的情况下于2015年办理了营业执照，原告从未向被告陈锦槺主张过拖欠租金，只是向被告王中军主张，被告陈锦槺直至应诉时才知情。原告要求被告陈锦槺承担合同责任没有事实依据，应予以驳回。被告王中军辩称，被告王中军自2015年1月起实际经营该店铺，因经营不理想，多次与原告沟通缓交租金，但原告在2015年5月擅自锁住店门，导致无法正常经营，被告王中军因此遭受员工工资及营业损失共计105000元，原告应予以赔偿。经审理查明，2012年12月26日，原告作为出租方（甲方）、被告陈锦槺作为承租方（乙方），签订《美容院租赁协议书》，约定：1、甲方将位于东莞市南城区东莞大道世纪城商业街B区101-113号商铺及其内部设施（以下简称美容院）出租给乙方使用，乙方已经知晓美容院所使用的商铺是东莞市世纪城商住开发有限公司出租给甲方使用，合同期限至2017年8月2日止，该商铺已经由甲方按美容院的需要进行了装修并购置了相应配套设备，目前以“东莞市南城润姿然美容院”对外经营；2、租赁期为四年七个月，即从2013年1月1日起至2017年8月1日止；3、甲方提供美容院的设备和装修及其他无形资产给乙方使用，乙方每月需交纳使用费（不含铺位租金）28000元给甲方，该使用费每月交纳一次，于每月5日前交齐；甲方每月须支付东莞市世纪城商住开发有限公司的铺位租金由乙方承担，该铺位2014年8月3日至2015年8月2日每月租金为22935.60元，2015年8月3日至2016年8月2日每月租金为24113.60元，以上租金由乙方于每月5日前直接向东莞市世纪城商住开发有限公司缴纳；4、乙方于本协议签订时向原告一次性支付保证金100000元，租赁期满付清租金及其他费用后，甲方无息退还给乙方；5、租赁期间，美容院所产生的水费、电费、物业管理费、员工工资、税金等其他费用由乙方承担；6、乙方在本租赁期内无权转让美容院及其现有内部设施；7、双方经协商一致可以变更或解除本协议书，经协商变更或解除本协议书的，双方应另签订变更或解除协议书；8、逾期10天未交清美容院使用费、租金及其他费用，租赁期内未经甲方同意擅自转租或转让的，甲方有权单方终止本协议收回美容院，乙方所交保证金不予退回，并有权要求其赔偿损失。合同签订后，被告陈锦槺通过被告王中军的银行账户于2013年1月4日向原告银行账户汇入保证金100000元。双方确认案涉租赁物由东莞市世纪城商住开发有限公司出租给原告使用。关于租赁合同的承租方。原告主张虽然书面租赁协议由被告陈锦槺签订，但租赁合同的相对方是两被告。两被告均称2014年12月以前承租方是陈锦槺，陈锦槺经营期间由王中军负责管理，故案涉合同的保证金由王中军代陈锦槺支付，后原告和被告陈锦槺的租赁合同于2014年12月终止，2015年1月以后案涉租赁物的实际管理和使用由被告王中军负责，三方没有办理书面交接手续，但从原告配合被告王中军办理营业执照手续及原告在2014年12月之后未向被告陈锦槺主张使用费和租金可见原告同意陈锦槺退出案涉租赁物的使用经营。被告王中军还称对《美容院租赁协议书》不知情，其在实际管理中代陈锦槺办理过交纳租金及其他费用。原告对两被告的陈述不予确认，对被告陈锦槺主张退出案涉租赁物并由被告王中军接手表示不知情。双方确认案涉《美容院租赁协议书》已经解除，但对于合同解除时间有争议。原告主张根据《美容院租赁协议书》关于被告逾期十天未交清费用原告有权单方终止协议的约定，案涉协议书由原告于2015年8月1日以起诉方式通知被告解除，原告单方解除合同是为了避免损失进一步扩大。被告陈锦槺认为与原告的租赁合同于2014年12月解除，被告王中军主张原告于2015年5月14日通过锁店门的行为单方解除案涉协议书，为此提交微信聊天记录打印件为证，聊天记录显示聊天人是“袁小姐”，其中2015年5月14日的内容为“美容院门已锁了，中午你把你东西清出来，剩下的事我交管理处处理”。原告对微信聊天记录不予确认，称没有锁门行为，不是原告的微信号码，也不是原告和被告王中军的微信聊天内容，且按照现有计算机技术，微信内容容易被人为篡改，原告是在起诉后即2015年7月15日到现场查看发现被告停止经营。被告陈锦槺则主张从微信聊天内容可见原告知悉租赁物被王中军使用管理，由王中军向其支付相关费用，原告与被告陈锦槺的租赁关系在被告王中军接手时权利义务已概括转移，原告对此知悉并同意，原告在未进行任何沟通的情况下将店铺锁门事实上终止了与王中军的租赁关系。两被告确认案涉租赁物内没有物品需要办理交接手续。关于租金和其他费用。一、已付费用。原告主张被告已支付2014年11月使用费、2015年1月租金、2015年2月水电费和2015年3月管理费，此后费用拖欠未付。被告陈锦槺主张已支付2014年11月的租金、使用费和2014年12月的租金，被告王中军主张已支付2015年1月的租金、管理费、水电费和2月的水电费、管理费和3月的管理费。二、未付费用。原告提供广东世纪城物业管理服务有限公司国际公馆一二期服务处出具的欠费明细和结清证明，其中结清证明的出具时间为2016年2月22日，证明案涉商铺拖欠2015年2月至7月租金137613.60元、2015年4月至2015年7月管理费12527.60元及滞纳金274.80元、2015年3月至7月水费477.60元、2015年3月至2015年7月电费6537.30元，以上共计157430.90元由原告结清。两被告对欠费明细不予确认，称出具单位服务处没有独立的法人资格，且对原告与案外人是否存在租赁关系以及履行情况不知情，被告陈锦槺未在限期内就结清证明向本院提交质证意见表，被告王中军对结清证明不予确认。另查，本院于2015年12月21日向被告陈锦槺送达起诉状、增加变更诉讼请求申请书等应诉材料。以上事实，有美容院租赁协议书、欠条、东莞农村商业银行对账单、欠费明细、结清证明、微信记录以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷，原告和被告陈锦槺签订的《美容院租赁协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行权利义务。双方确认《美容院租赁协议书》已经解除，本院对此予以确认。本案的争议焦点有三：一是被告陈锦槺主张已将《美容院租赁协议书》的权利义务概括转移被告王中军是否成立；二是《美容院租赁协议书》的解除时间及原因；三是原告的诉请是否合理。关于焦点一。第一，被告陈锦槺主张于2014年12月将《美容院租赁协议书》的权利义务概括转移被告王中军，被告陈锦槺与原告的租赁合同关系于2014年12月终止，上述主张未能提供证据予以证实，原告不予确认。第二，《美容院租赁协议书》约定“乙方在租赁期内无权转让美容院及其现有内部设施”和“经协商变更或解除协议书的，双方应另签订变更或解除协议书”，被告陈锦槺主张三方口头确认转让不符合合同约定。第三，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，被告陈锦槺未举证证明将案涉协议书的权利义务转让给被告王中军经得原告同意，被告王中军亦称对案涉协议书不知情，即使两被告之间的权利义务概括转让行为真实存在，对原告也不发生法律效力。第四，两被告均称2014年12月以前案涉美容院由被告王中军负责管理，该期间被告王中军曾代陈锦槺向原告支付保证金及支付使用费、租金。故，两被告之间的关系及协议约定仅具有内部效力，不能对抗善意第三人。综上，被告陈锦槺主张合同权利义务概括转让被告王中军对原告不发生法律效力，本院对其主张与原告的租赁合同关系于2014年12月终止不予采信。关于焦点二。第一，两被告主张原告在2015年5月14日通过锁门行为单方解除合同，对此仅提交了微信聊天记录打印件证实。微信记录仅显示“袁小姐”，不能证实对话内容由原告发出，被告未能举证已将美容院钥匙交还原告或双方办理退租交接手续，该主张与被告已将美容院内物品搬走的行为不符。两被告的主张理据不足，本院不予采纳。第二，被告未按合同约定支付2014年12月1日之后的使用费、2015年2月1日之后的租金、2015年3月1日之后的水电费和2015年4月1日之后的管理费，构成违约。根据《美容院租赁协议书》的约定，原告有权单方终止协议，收回美容院，不予退还被告所交的保证金。原告主张以起诉方式通知被告解除《美容院租赁协议书》于法有据，本院予以支持，据此认定《美容院租赁协议书》的解除时间为被告陈锦槺收到起诉状之日即2015年12月21日。关于焦点三。被告陈锦槺应按《美容院租赁协议书》的约定履行付款义务，协议书约定每月使用费由被告向原告交纳，原告须支付东莞市世纪城商住开发有限公司的铺位租金、水费、电费和物业管理费由被告承担，现原告已将被告拖欠的铺位租金、水费、电费和物业管理费及滞纳金等结清，原告诉请被告支付上述费用于法有据，本院予以支持。1、2014年12月1日至2015年7月31日使用费：28000元/月×8个月=224000元。2、2015年2月1日至2015年7月31日租金：22935.60元×6个月=137613.60元。3、原告提供物业管理公司出具的欠费明细证明拖欠2015年4月1日至2015年7月31日管理费12527.60元、管理费滞纳金274.80元、2015年3月至2015年7月水费477.60元、2015年3月至2015年7月电费6537.30元，被告不予确认但未能提供证据予以反驳，本院对此予以认定。被告未按约定向原告支付使用费，原告诉请被告按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率支付逾期付款利息于法有据，本院亦予支持。结合原告的诉请，2014年12月1日至2015年6月30日期间使用费的逾期付款利息分额分月计算，以每月使用费28000元为本金，自应付次日即每月6日起计算至实际清偿之日止；使用费9240元的逾期付款利息自2015年7月6日起计算至实际清偿之日止。被告王中军自认是案涉租赁物的实际承租人，并愿意向原告支付案涉租赁物2015年1月之后的费用，是对自身权利的处分，本院予以照准，据此认定被告王中军应对被告陈锦槺承担的2015年1月1日之后的付款义务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告袁慧峰和被告陈锦槺签订的《美容院租赁协议书》已经解除；二、被告陈锦槺应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告袁慧峰2014年12月1日至2015年7月31日期间使用费224000元及逾期付款利息（2014年12月1日至2015年6月30日期间使用费的逾期付款利息分额分月计算，以每月使用费28000元为本金，自应付次日即每月6日起计算至实际清偿之日止；使用费9240元的逾期付款利息自2015年7月6日起计算至实际清偿之日止；上述利息均按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算）；三、被告陈锦槺应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告袁慧峰2015年2月1日至2015年7月31日期间租金137613.60元、2015年4月1日至2015年7月31日期间管理费12527.60元及管理费滞纳金274.80元、2015年3月至2015年7月期间水费477.60元、2015年3月至2015年7月期间电费6537.30元；四、被告王中军对被告陈锦槺上述付款义务中2015年1月1日之后的费用承担连带清偿责任；五、驳回原告袁慧峰其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7036.46元、保全费2020元，共计9056.46元（原告已预交），由被告陈锦槺、王中军连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长     审 判 长  唐珺珺代理审判员  刘秋霞人民陪审员  张雅芝二〇一六年三月十五日书 记 员  简凤娇尹嘉玮（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。