广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8023号上诉人（原审被告）：许尊罗，身份证住址广东省汕头市潮南区。委托代理人：张丽丽、陈凌，均系国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴秋信，现住广东省广州市天河区。委托代理人：张俊彦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑景云，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人：付治学、范松，均系湖南人和（东莞）律师事务所律师。上诉人许尊罗因与被上诉人吴秋信、郑景云租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许尊罗上诉请求：撤销一审判决第二、三项判决，改判许尊罗不承担任何赔偿责任。事实及理由如下：一、吴秋信的诉讼请求都是经营过程中其应当承担的经营风险，与许尊罗没有关系，吴秋信因自身经营风险而产生的经济损失应当由其自行承担；二、郑景云对吴秋信承租的房屋进行上锁导致吴秋信不能使用房屋，郑景云应当对其上锁的侵权行为承担相应的法律责任，许尊罗对于郑景云的上锁行为不知情，许尊罗不承担法律责任；三、吴秋信长期拖欠应付的租金，导致许尊罗没有及时付款给郑景云，因此吴秋信对合同也存在严重违约，需承担相应的法律责任，押金已经作为吴秋信应当支付给许尊罗的租金，不应退还；且吴秋信明知拖欠租金可能的法律后果仍放任，所致损失应自行承担。被上诉人吴秋信答辩称：1、吴秋信已经是缴纳了相应的租金，并没有拖欠许尊罗的相关租金；2、郑景云将涉案场地给许尊罗的起租日是2012年5月15日，而许尊罗将涉案场地出租给吴秋信的起租日是2013年1月1日，就时间顺序上可以构成两个租赁关系，即存在承租人出租给次承租人的法律关系。一审判决对于第一手租赁和第二手租赁的认定以及对许尊罗违约、郑景云应承担连带责任的论述于法有据；3、假定许尊罗认为其在本案中存在损失，其可以履行完生效判决后向郑景云予以追偿。被上诉人郑景云答辩称：郑景云是将涉案房屋出租给许尊罗，与其签订了房屋租赁合同，许尊罗在租赁期间长期拒不支付租金，郑景云按照合同约定收回房屋是合法合理的。对于许尊罗与吴秋信以及其之间的纠纷与郑景云无关，郑景云无需对许尊罗与吴秋信因合同而产生的纠纷予以赔偿。吴秋信所经营的商铺并非是郑景云上锁的，而是吴秋信儿子自行上锁的；3、吴秋信主张郑景云侵占其财产，依据一审过程中吴秋信所提供的证据并不能充分证明上锁的行为就是郑景云所为。在一审过程中吴秋信提供的上锁的证据律师函、报警回执、现场照片等，确实郑景云有发出律师函通知吴秋信搬离的情况，但是郑景云并没有采取强制性措施，包括锁门；4、报警回执仅体现了有报案，但无法体现对吴秋信店铺的锁门行为就是郑景云所为,现场照片也无法证明锁门的行为是郑景云所为。因此吴秋信要求郑景云对其经营的商铺的经营损失进行赔偿是没有事实依据的。郑景云没有对吴秋信进行侵权行为，不应承担该连带责任。郑景云没有提起上诉的原因是因为郑景云在河南因债务纠纷涉嫌非法拘禁，被当地公安机关刑事拘留。2014年9月24日，吴秋信向一审法院起诉请求：1、确认我方与许尊罗于2012年11月5日签订的《房屋租赁合同》自2014年6月30日起解除；2、许尊罗退回我方租赁房屋的押金80000元整；3、许尊罗赔偿我方因《房屋租赁合同》的解除给我方造成的损失合共1290837元；4、判令郑景云对我方第3项诉请承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费由许尊罗、郑景云承担。一审法院经审理查明：2012年11月5日，吴秋信与许尊罗签订房屋租赁合同一份，双方约定由许尊罗将位于广州市白云区XX镇XX合作社XX一路1号，一楼右边二间（以下简称租赁房屋）出租给吴秋信。合同约定，“该房屋租赁期共8年，自2013年1月1日起至2020年5月15日止……乙方每月支付租金方式如下：从2013年1月1日至2014年6月30日，房屋租金40000元。从2014年7月1日至2016年6月30日，房屋租金45000元。从2016年7月1日至2018年6月30日，房屋租金50000元。从2018年7月1日至2020年5月15日，房屋租金55000元。租金未含发票税金，所有的税金都由乙方负责……乙方需支付贰押贰租方式，支付16万元首期租金及押金，（其中8万元作为两个月的押金……”2016年11月6日，吴秋信向许尊罗支付160000元整，其中80000元为押金。另查明：涉案租赁房屋由许尊罗向郑景云承租，其后许尊罗将该房屋转租给吴秋信。2012年5月3日，许尊罗与郑景云签订房屋租赁合同，双方约定由郑景云将涉案租赁房屋出租给许尊罗。合同约定，“该房屋租赁期共8年，自2012年5月15日起至2020年5月15日止……乙方每月支付租金20000元（大写：贰万元正），租金未含发票税金。所有的税金都由乙方负责。租金每叁年为一期，每期租金累积递增一次，每次递增10%。以此类推（附租金表）。乙方需支付160000元作为首期租赁场地金和押金。（其中两个月40000元为押金，120000元为预付半年租金。）押金到凭期满（或合同终止）之日起5天内，甲方无息一次性退回。每年5月15日及11月15日前支付半年租金，超过15天乙方须支付给甲方半年应付款每天滞纳金的1%……从甲方交付毛坯商业楼起（即2012年5月1日）算，甲方给予乙方三个月的免费装修期。乙方必须于2012年5月30日前进场装修。否则甲方有权向乙方收取从2012年5月免费装修期结束后开始计收租金，即租金从2012年8月15日起计算……乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋：利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租累计50天以上的……乙方交纳以下费用……（3）按时交房租，每年5月15日及11月15日前交纳半年租金，如超过15天后乙方应交给甲方按总数半年租金的每日1%收取滞纳金”。上述合同签订后，郑景云将涉案租赁房屋交付许尊罗使用，由许尊罗对该房屋进行装修至2012年8月，其后将该房屋转租给吴秋信。2014年7月，郑景云以许尊罗尚未支付房租为由将涉案租赁房屋封锁，致使吴秋信无法使用该房屋。一审诉讼中，吴秋信提供了授权书、身份资料、营业执照、合同、装修协议书、工程结算表、装修费收据工资表、选购明细等证据，拟证实吴秋信将涉案租赁房屋的其中一间授权肖某以个人名义申请“XXX超市”的营业执照，但实际经营人为吴秋信，其中吴秋信因郑景云封锁租赁房屋的行为损失了为开办“喜市多超市”所缴纳的加盟金及保证金共40000元，进行门面装修花费68426元，购买设备花费68616元，办理证照花费3500元，借用各种营业设备花费69230元，因停工而发给员工待工3个月薪资28194元，自用品选购花费1700元。吴秋信还提供了授权书、身份资料、营业执照、装修协议书、装修费收据、合同、工资表等证据，拟证实吴秋信将涉案租赁房屋的另外一间授权万贤良以个人名义申请“广州市XXXX有限公司”的营业执照，但实际经营人为吴秋信，其中吴秋信因郑景云的封锁租赁房屋行为损失了装修费60000元，安装摄像共花费4000元、印刷礼盒花费120000元，因停业发给员工待工3个月的薪资79245元。吴秋信及郑景云均申请对广州市白云区“XXX便利连锁超市”、“广州市XXXX有限公司”装修的添附物价值及上述场所内已过保质期物品价值进行评估，经广州市华盟价格事务所有限公司出具穗华价估【2015】238号报告书评估，认定其中无争议部分装修的添附物总价为81041元，有争议部分装修的添附物总价为10078元，对已过保质期物品价值在评估时点的总价为0元。吴秋信对已过保质期物品价值部分的评估价值提出异议，广州市华盟价格事务所有限公司做出回复称其中912种食品已过保质期，根据相关法律法规规定不应在市场进行交易，故评估价格为零，其中397种日常用品现场大部分没有实物，少部分物品被老鼠咬过或者脏乱不堪，无法确定其价值。以上事实，有房屋租赁合同、收据、授权书、身份资料、营业执照、合同、装修协议书、工程结算表、装修费收据工资表、选购明细、评估报告书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，许尊罗与郑景云签订的房屋租赁合同为双方意思真实表示，内容合法，故该合同有效，缔约方均应恪守履行。对于吴秋信与许尊罗签订的房屋租赁合同，郑景云虽辩称许尊罗擅自将涉案房屋转租给吴秋信违反了合同约定，其对吴秋信承租涉案租赁房屋并不知情，但结合本案实际情况及一审法院查明的事实，吴秋信在承租了涉案租赁房屋后曾对租赁房屋进行大面积装修，郑景云作为涉案房屋的所有人，理应知晓，其时郑景云并未对吴秋信的装修行为提出异议，应视为其同意吴秋信承租涉案房屋，故一审法院对郑景云的该项抗辩不予采纳，认定吴秋信与许尊罗签订的房屋租赁合同有效。在吴秋信与许尊罗之间租赁合同关系中，许尊罗有义务保证吴秋信有权完整、合法地使用涉案租赁房屋，该义务是许尊罗作为出租人应尽的基本义务。现因许尊罗与郑景云之间的纠纷导致吴秋信自2014年7月起无法正常使用涉案房屋，许尊罗无法依约保证涉案房屋的正常使用状态，已完全违背其与吴秋信订立房屋租赁合同的目的，属于严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，吴秋信可以行使合同解除权，解除其与许尊罗于2012年11月5日签订的房屋租赁合同，故吴秋信主张确认其与许尊罗于2012年11月5日签订的房屋租赁合同自2014年6月30日起解除的诉请合理合法，予以支持。故此，许尊罗应返还吴秋信已付的押金，一审法院对吴秋信主张许尊罗退还押金80000元的诉请亦予支持。对于吴秋信要求许尊罗赔偿因解除合同而造成的损失的诉请，因许尊罗在合同履行过程中未能依约交付吴秋信使用，导致吴秋信遭受损失，故其该项诉请合法合理，予以支持。吴秋信在使用租赁房屋时对该房屋进行了添附，其对涉案房屋进行装修支出了128426元，而根据鉴定报告，在评估基准日添附物的价值为无争议部分81041元，有争议部分为10078元，合计91119元，与吴秋信提交的证据相吻合，故一审法院认定吴秋信在涉案房屋增加添附物价值为91119元，该损失应由许尊罗予以赔偿。对于吴秋信主张超市内滞留货物的损失57926元，鉴于评估报告无法评估该部分商品的具体价值，但该部份商品确实由于许尊罗的违约行为导致无法销售并最终灭失，故一审法院酌定许尊罗应赔偿吴秋信滞留货物的损失30000元。对于吴秋信主张赔偿“XXX超市”加盟金与保证金40000元、办证费3500元、借用设备租金69230元、员工待工的工资28194元、自购用品1700元、前期投入60000元、后期损失120000元合计202624元的损失和“XXX公司”监控设备费用4000元、展架12台600**元、包装印刷品120000元、员工待工工资79245元、前期投入210000元、后期损失240000元合计713245元的诉请，因吴秋信的举证均不足以证实上述损失的具体情况，但鉴于吴秋信租赁涉案房屋的经营目的及相关投入，现因许尊罗的过错导致无法正常经营，必然造成其上述损失的发生，一审法院酌定许尊罗赔偿吴秋信该部分损失100000元。至于郑景云是否应对吴秋信的上述添附物价值损失、滞留货物损失等其他损失与许尊罗共同承担连带责任的问题，因造成吴秋信的上述损失的直接原因是郑景云将涉案房屋封锁导致吴秋信无法正常使用该房屋，郑景云虽为该房屋的所有权人，但其已将该房屋出租给许尊罗，继而许尊罗将该房屋转租给吴秋信，且郑景云在知悉吴秋信承租涉案房屋的事实的情况下并未提出异议，故其亦应保障吴秋信正常使用涉案房屋的权利。而许尊罗与郑景云之间的租赁纠纷应通过合法途径解决，其使用强行封锁涉案租赁房屋的方式拟解决纠纷的行为不合法，并侵害了吴秋信的合法权益，给吴秋信造成损失，故吴秋信请求许尊罗与郑景云对其损失承担连带责任的诉请合理合法，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,一审法院于2016年2月24日作出如下判决:一、确认吴秋信与许尊罗于2012年11月5日签订的房屋租赁合同于2014年6月30日解除；二、于本判决生效之日起三日内，许尊罗向吴秋信退还租赁押金80000元；三、于本判决生效之日起三日内，许尊罗赔偿吴秋信房屋添附损失、滞留商品损失及其他损失共计221119元；四、郑景云对本判决第三项确定的给付义务承担连带责任；五、驳回吴秋信的其他诉讼请求。本案受理费17338元，由许尊罗负担5817元，由郑景云负担4617元，由吴秋信负担6904元（吴秋信预交的受理费17338元不予退回。于本判决生效之日起五日内，许尊罗向吴秋信支付受理费5817元，郑景云向吴秋信支付受理费6904元）。二审中，许尊罗向本院提交了3份新证据：1、2013年8月14日许尊罗与吴秋信关于广从二路自有房屋租赁的协议书；2、2011年10月19日郑景云出具的愿意将广从路五号锦龙大酒店一楼出租给吴秋信的意向协议书；3、2014年6月15日许尊罗出具的同意吴秋信付给郑景明铺面租金10万元的凭条。拟证明2014年6月、7月吴秋信没有支付租金给许尊罗，以及证明吴秋信在许尊罗家吃饭时说十万元其直接支付给郑景云。上述证据主要证明吴秋信仍然欠许尊罗大量款项，同时其中有一份由许尊罗同意吴秋信直接向郑景云支付十万元，证明当时应吴秋信和郑景云的要求，由吴秋信代表许尊罗直接偿还给郑景云的十万元房屋租金。上述证据在一审没有提交的原因，许尊罗解释称一审已交给律师去做，但一审律师没有向法院提交。吴秋信、郑景云均表示上述证据未在一审提交出示，二审不同意质证。另，郑景云表示对上述证据的真实性无法确认。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，郑景云一审答辩称“许尊罗长期拖欠我方涉案租金，我方依照合同的相关规定收回场地是没有任何的过错”。一审庭审中，郑景云亦确认涉案经营场地是由郑景云于2014年6月底封锁。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案二审的争议焦点为：许尊罗是否应向吴秋信承担退还租赁押金及损失赔偿责任？根据吴秋信与许尊罗签订的房屋租赁合同，许尊罗作为吴秋信的出租人，依法依约负有确保承租人吴秋信在租赁期内正常使用租赁房屋的义务。租赁期间，许尊罗因与郑景云之间的租赁纠纷，郑景云将涉案租赁房屋上锁，导致吴秋信无法正常使用涉案房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，一审法院认定为许尊罗因第三人原因未能履行出租人在租期内保障租赁物处于适租的义务，构成违约，由此导致无法履行合同以及造成的损失应当由许尊罗承担，并据此判令许尊罗退还租金押金及赔偿损失适用法律正确，处理并无不当。许尊罗上诉称吴秋信拖欠其租金一节，未有证据证明，本院不予采纳。至于郑景云二审否认对涉案租赁房屋上锁一节，与其一审承认的对己不利的事实和认可相左，且未就此提供足够的相反证据证明，本院不予采信。许尊罗二审提交的证据属因当事人重大过失逾期提交的证据，且与本案基本事实无关，对方当事人均表示不同意质证，故本院不予采纳。综上，上诉人许尊罗的上诉请求理由不成立，应予驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5817元,由上诉人许尊罗负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年十一月十四日书记员  杨银桃