辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽03民终30号上诉人（原审被告）：鞍山新兴房屋开发有限公司，住所地鞍山市铁东区南建国路762号。法定代表人：杨斌，该公司董事长。委托代理人：满思佳，该公司职员。被上诉人（原审原告）：王春红。委托代理人：陈丽华，女，1967年8月26日出生，汉族，无业，住鞍山市铁西区铁西九道街***栋*单元*层**号。原审原告王春红与原审被告鞍山新兴房屋开发有限公司（以下简称新兴公司）商品房销售合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2015年10月28日作出（2015）鞍东民一初字第00866号民事判决，新兴公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人新兴公司的委托代理人满思佳，被上诉人王春红的委托代理人陈丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春红一审诉称：2011年11月20日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，原告购买位于新兴盛仕广场负一层X07号商铺，建筑面积约11.48平方米，购房款总价为24.1884万元。原告于2011年11月20日交付全部购房款。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内办理完权属登记，否则承担违约责任，但被告至今没有按合同约定为原告办理产权登记手续。故诉至法院请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还已付购房款24.1884万元及利息；3.被告承担诉讼费用。被告新兴公司一审辩称：一、原告所购的商品房商铺是投资，对投资所购买的商铺是有风险的，风险只能由投资人承担，全部的商品房买卖者有两种，一种是购买住宅，另一种是投资购买商铺，购买住宅的业主没有一户要求退房，只有投资者要求退房。二、被告出售的商品房无论是住宅还是商铺都能依法办理产权证书，被告分阶段出售的商品房申请备案后，已在2013年12月19日取得了辽宁省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，依法规定取得备案书后即可办理产权证书，但原告一直未到被告处办理产权证书相关手续。三、办理产权证书既需要原告作为，也需要被告先履行义务，原告购得商品房后按商品房买卖合同网签字规定，购房人在办理产权登记抵押担保等相关手续时，需持有手写合同和身份证到被告处办理网签商品房买卖合同，并把手写合同交给被告，开发企业在网签合同上加盖骑缝章，如原告不先以此规定履行义务，原告无法取得产权证书，被告也无法为原告办理产权证书。四、因政府原因导致产权办理延期，非因被告原因导致不能在360日内办理产权，合同目的能够实现，不应当解除合同。综上，被告取得商品房预售许可证，2013年12月19日被告取得辽宁省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，即可以从此为原告办理产权证书，但原告需要先履行义务，合同上现在原告称无法办理产权证书不符合事实，原告要求解除合同是因为投资后没有达到投资目标，想将投资风险全部转让给被告，请求法庭驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2011年11月20日原告与被告签订一份商品房买卖合同，合同约定，原告购买位于鞍山市铁东区南建国路34号新兴盛仕广场第负一层X07号商铺，建筑面积约11.48平方米，购房款总价为24.1884元。合同第十五条约定“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2011年11月20日，原告向被告交付全部购房款。2011年11月20日被告向原告交付房屋，但至今被告未协助原告办理房屋所有权登记。另查，2013年12月19日被告的新兴盛仕广场商贸城工程已经竣工验收备案。一审法院审理认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，以及商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在原告2011年11月20日收取房屋后360日内，即2012年11月21日前协助原告办理房屋所有登记，但是至今被告未能协助原告取得房屋所有权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，原、被告双方约定的办理房屋所有权登记期限已届满，且已超过一年，但因被告的原因，原告未能在法律规定的期限内办理房屋所有权登记，原、被告双方签订的商品房买卖合同应当解除。被告应当将原告已支付的购房款24.1884万元予以退还，原告请求解除商品房买卖合同并返还购房款的诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。关于原告请求被告支付利息的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该院认为，本案原告已经向被告交付购房款，被告也向原告交付房屋，双方的合同已经履行，故合同解除后应当恢复原状。恢复原状是因合同的解除使当事人基于合同产生的权利义务关系恢复到合同到订立前的状态，购房款是原告基于合同约定而支付给被告的，自然应当予以返还，利息作为依据法律规定所得的法定孳息，应当随原物转移。在买卖合同解除后，被告返还购房款时，其已经无权占有法定孳息，孳息应随原物返还给原告。故被告应当支付原告购房款利息，按照原告已付购房款24.1884万元，从交款之日起即2011年11月20日起算至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。故原告的该项诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。关于被告提出其正在办理房屋所有权登记的相关手续，原告已经可以办理房屋所有权登记的辩解，该院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，被告未能提供充足证据证明其已经提供房屋所有权登记所需的相关手续，并可以协助原告办理房屋所有权登记，故对被告的此项辩解，该院不予支持。关于被告提出不应当向原告支付利息而是应当按照合同第十五条的约定向原告支付已交房款万分之一的违约金的辩解。本案中，原告并未向被告主张违约金，利息并不等同于违约金，利息是购房款的法定孳息，应当随购房款一起返还给原告，故对被告的此项辩解，该院不予支持。据此判决：一、解除原告王春红与被告鞍山新兴房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告鞍山新兴房屋开发有限公司于该判决生效之日起十五日内退还原告王春红购房款24.1884万元及相应利息（利息应从2011年11月20日起计算至判决确定给付之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算）。如果被告鞍山新兴房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5805元，由被告鞍山新兴房屋开发有限公司承担（原告已垫付，执行前款时一并扣除）。新兴公司上诉的理由及请求是：1、原判认定事实错误，上诉人于2013年12月19日取得辽宁省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，已可以办理房屋产权证，合同目的能够实现，本案不符合合同法定解除条件。2、超过一年不能办理产权证是政府行为导致，不是上诉人原因。3、双方在合同中已约定不能办理产权证的违约金，也就是约定了损失的计算方式，法院不应当适用同期贷款利率的标准。综上，请求法院撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。王春红二审答辩认为：同意一审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定，全面履行各自的义务。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”而本案涉诉房屋已于2011年11月交付被上诉人使用，但上诉人并未在合同约定的期限内，即2012年11月前协助被上诉人办理房屋所有权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，上诉人向被上诉人交付房屋后，双方约定的办理房屋所有权登记的期限已届满，并已超过届满期限一年，上诉人才于2013年12月19日取得竣工验收备案书，导致被上诉人未能在上述法定期限内办理房屋所有权登记。因此，依据上述法律规定，被上诉人有权请求解除合同，要求上诉人返还购房款并支付利息。故一审判决并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张其于2013年12月19日取得辽宁省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，已可以办理房屋产权证，合同目的能够实现，本案不符合合同法定解除条件一节，本院认为，其一，上诉人取得竣工验收备案书时，双方合同约定的办理房屋所有权登记期限已经届满并已超过一年，被上诉人已有权请求解除合同。其二，上诉人虽主张其于2013年12月19日取得竣工验收备案书，涉诉房屋已可以办理房屋所有权证，但其并未提供证据证明已对被上诉人进行了告知，亦未提供证据证明其已向产权登记机关提交了相关备案资料。综上，上诉人该节主张依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张超过一年不能办理产权证是政府行为导致，不是上诉人原因一节，因其没有提供证据证明不能办理产权证不是其自身原因，故对其此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张双方在合同中已约定不能办理产权证的违约金，也就是约定了损失的计算方式，法院不应当适用同期贷款利率的标准一节。本案中，被上诉人并未基于不能办理产权证而主张违约金，而是基于法定解除权而主张返还购房款及利息，双方合同解除后，当事人基于合同产生的权利义务恢复到合同订立前的状态，上诉人理应将购房款返还给被上诉人，而利息作为购房款的法定孳息亦应给付。故上诉人该节主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5805元，由上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张瑞虹审 判 员  徐 琼代理审判员  徐云龙二〇一六年三月十日书 记 员  陈 昆