安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）埇民一初字第08843号原告（反诉被告）：王莹，女，汉族。委托代理人：许来永，安徽玉金律师事务所律师。被告（反诉原告）：宿州市秋华土石方工程有限公司，住所地宿州市滨河路与怀远路交叉口同科城市。法定代表人：邱玲，经理。委托代理人：侯先运，安徽民之声律师事务所律师。原告王莹诉被告宿州市秋华土石方工程有限公司（以下简称宿州市秋华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。被告于2015年12月10日提起要求解除房屋租赁合同纠纷的反诉，本院于同日受理后，依法向原告送达了反诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许来永、被告法定代表人邱玲及委托代理人侯先运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莹诉称：2013年6月1日，原告南关菜场B区内部门面业主与被告宿州市秋华公司签订房屋租赁合同。合同约定原告将商业用房（B区内门面房，详见附表）出租给被告使用，租期五年（2013年6月1日至2018年5月31日止），租金第一、二年每平方米200元，第三、四年每平方米300元，第五年每平方米400元，面积以房产证上登记建筑面积为准，租金每年一次性支付，支付日期为每年5月1日。合同还约定承租方不按期交付房租超过十天属于违约，如违约按当年租金的30％赔偿给出租方。按照合同约定被告本应该于2015年5月1日交付第三年的房屋租金，经原告多次讨要拒不支付。原告为维护合法权益具状起诉，请求判决被告支付原告房屋租金9918元，违约金2975．40元，诉讼费用由被告承担。原告提供的证据：1．原告的《居民身份证》，2．房产证明，3．《房屋租赁合同》，4．《南关菜场B区内门面协议租房结算清单》2件。被告宿州市秋华公司辩称及反诉称：被告于2011年11月承包经营两淮．宿州淮海路菜市场。2013年4、5月份，以主要代表徐佩雨等四人和被告商谈菜场B区内门面房出租事宜，被告在商谈中明确提出，为了整体使用莱场B区，需把所售出的内门面房全部租下来，至于业主是否愿意出租给被告由徐佩雨负责和他们谈。在此过程中B区业主向徐佩雨出具了授权书。后经多次协商于2013年6月1日，被告和商谈合同主要代表徐佩雨签订菜场B区内门面房租赁协议，徐佩雨拿着协议让业主签名。在此需要说明的是，在合同未签订之前，被告就将第一年租金96236元交给徐佩雨，第二年租金120758元仍是交给徐佩雨，就是说合同商谈、签订到租金交付均与原告没有直接关系。今年9月份，商谈合同主要代表徐佩雨向被告要第三年租金时，被告表示不能再支付租金并说明理由。1．在菜场B区闲置情况下，被告已经支付二年租金21万余元，因此造成较大的经济损失。2．主谈合同代表徐佩雨至今未能做通B区业主的工作，没有全部将内门面房出租给被告，导致被告自合同签订之日至现在，未能整体使用莱场B区，因此造成被告的经济损失一直在延续扩大。上述事实有证据佐证。被告于2013年6月1日签订的房屋租赁合同，就是为了整体使用菜场B区，时至第三年度仍不能实现被告签订合同的目的，依据合同法相关规定应予解除。依照房屋租赁合同相关条款，被告也享有解除权。依照民法通则相关规定，原告对其代理人行为所产生的后果，应当承担责任。在此申明，被告对原告的违约行为造成经济损失享有诉权。被告根据事实、理由、证据、相关法律规定，对原告提起反诉，请求查明案件事实，审核证据材料，正确适用法律，判决解除2013年6月1日被告与菜场B区以徐佩雨为业主代表商谈的内门面房租赁合同，驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。被告提供的证据：1．《收条》2件及附件，2．《门面房互换协议》、《关于B区菜市打门协议》，3．《房屋租赁合同》及附表，4．《授权书》15件，5．照片8张，6．证人李某出庭作证的证言。本院依法调取的证据：对马继梅、徐佩雨、李某、邱玲的《询问笔录》。经庭审举证、质证，本院对原告、被告、本院调取证据关联性、合法性、真实性予以确认。经审理查明：原告王莹与被告宿州市秋华公司于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》，有关内容为出租方为南关菜场B区内部分门面房业主，承租方宿州市秋华公司，出租方将商业用房（B区内门面房，详见附表）出租给承租方使用，租期五年，2013年6月1日至2018年5月31日止。租金第一、二年200元／平方米，第三、四年300元／平方米，第五年400元／平方米，面积以房产证登记建筑面积为准，每年租金于5月1日一次性支付。出租方和承租方除国家政策和不可抗力等因素，不得终止或解除本协议。承租方不按期交付房租超过10天，且经书面催告后在30天内仍未交纳房租的，利用出租房进行违法经营的，出租方有权解除协议。出租方不履行义务使承租方无法正常使用承租房屋的，出租方有其它违约行为的，承租方有权利解除协议。如一方违约，按当年租金的30％赔偿对方，租金按实际使用时间给付。承租方在承租期间如出租方任何一家业主有刁难或干扰经营行为的，经出租方和承租方调解无效的属违约，出租方各业主之间承担连带违约责任，承租方不按期交付房租超过10天属违约。2013年5月20日，被告将第一年租金96236元交给徐佩雨转交各业主。2014年5月31日，被告又将第二年租金120758元交给徐佩雨转交各业主。原告没有将南关菜场B区内门面房（不含开发商未销售的），按照附表的户数协调全部租赁给被告，导致被告已租赁的房屋无法整体使用，自租赁之日起闲置至今。原告房屋建筑面积33．06平方米。原告以被告未支付第三年度的房屋租金为由向本院提起诉讼，要求给付房屋租金及违约金，被告向本院提起反诉要求解除房屋租赁合同。本院认为：原告王莹与被告宿州市秋华公司签订《房屋租赁合同》后，原告没有将南关菜场B区内门面房，按照附表的户数协调全部租赁给被告，导致被告已租赁的房屋无法整体使用，租赁后闲置至今，致使被告不能实现合同目的，依法应当予以解除。鉴于被告已经支付业主两年房屋租金21万余元，造成被告一定的经济损失，原告再要求支付第三年的房屋租金及违约金，不符合合同的公平原则，其证据及理由不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告王莹与被告宿州市秋华公司于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告王莹的诉讼请求。案件受理费120元，由原告王莹负担。反诉费40元，由被告宿州市秋华公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  蒋立民代理审判员  方 勇人民陪审员  许桂林二〇一六年三月八日书 记 员  解文维附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。