云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2503民初225号原告黄XX，女。原告万XX，男。委托代理人王海荣，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告李XX，女。被告潘XX，男。被告蒙自伟信房地产经纪有限责任公司（以下简称伟信经纪公司）。法定代表人陶XX，职务总经理。住所地蒙自市兴州路以西鹏程小区*幢*层*号。原告黄XX、万XX与被告李XX、潘XX、蒙自伟信房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理，于2016年2月15日依法由代理审判员陈玉莹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄XX、万XX及其委托代理人王海荣、被告蒙自伟信房地产经纪有限责任公司法定代表人陶XX到庭参加诉讼，被告李XX、潘XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄XX、万XX共同诉称，二原告系夫妻关系，被告潘XX、李XX系夫妻关系。2014年9月18日，经原告黄XX与被告伟信经纪公司、被告李XX共同商谈，三方共同签订了《房产交易买卖合同》，原告黄XX将自己向他人购买的坐落于蒙自市天马路（中央大街小区）5幢404号房转让给被告李XX，被告伟信经纪公司提供居间服务。根据合同约定，房屋价款为450000元，被告李XX于2014年9月18日前将房屋首付135000元支付给原告，2015年1月31日前支付剩余房款315000元，若任一方违约，按总购房款450000元的20%支付违约金；被告伟信经纪公司负责替原告收取尾款。被告李XX于2014年9月18日、19日将该房屋首付款135000元支付给被告伟信经纪公司，被告伟信经纪公司将房屋首付款转付给原告，2014年9月19日被告伟信经纪公司协助原告方将房屋变更登记到被告潘XX名下。后被告李XX、潘XX仅向原告支付购房款10000元后，余款305000元拒不支付。现诉至人民法院，要求被告李XX、潘XX向原告支付购房款305000元及违约金90000元，合计395000元；被告伟信经纪公司承担连带赔偿责任。被告李XX、潘XX在答辩期内未作答辩。被告伟信经纪公司辩称，被告提供居间服务是事实，但原告向他人购买涉案房屋事实不成立，因房屋买卖合同以标的物所有权转移到房屋所在地的房地产管理处登记过户为标志，否则买卖合同不生效，也不能产生房屋所有权转移的法律效果，原告不是房屋产权人，更不是本案当事人。其次，被告是为委托人提供订立合同的机会，为合同订立提供媒介服务，并不以任何一方的名义签订合同，本案纠纷纯属被告潘XX、李XX违约而引发，应按照法律规定和合同约定承担责任，其不应与被告潘XX、李XX承担连带责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。综合原告黄XX、万XX及被告伟信经纪公司诉辩主张，本案争议焦点是：1．原告黄XX、万XX是否是本案适格原告？2．被告伟信经纪公司是否承担连带责任？原告黄XX、万XX对其诉讼主张向本院提交了以下证据：第一组：原告黄XX、万XX身份证复印件各一份、结婚证复印件各一份，欲证明原告的身份情况；第二组：婚姻登记记录证明复印件一份，欲证明被告李XX、潘XX身份情况。第三组：黄XX与万XX签订的《房地产买卖合同》复印件一份、《收条》复印件一份、《客户取款回单》复印件一份、《客户存款回单》复印件一份、《云南省农村信用社储蓄取款凭证》、《云南省农村信用社储蓄存款凭证》、《蒙国用（2013）第5971号国有土地使用权证》复印件一份，欲证明：1．黄XX将坐落于蒙自市天马路俊豪中央大街5幢404号房屋出卖给原告万XX，万XX向黄XX支付了购房款399000元；2．黄XX将出售房屋的房屋所有权证、国有土地使用证交付给原告万XX收执。第四组：周XX、黄XX身份证复印件各一份、周XX与黄XX结婚证复印件一份、《委托书》复印件二份、《公证书》复印件二份，欲证明：1．周XX、黄XX身份情况；2．周XX同意并委托黄XX出售坐落于中央天马路俊豪中央大街5幢404号房屋的事实；3．黄XX委托原告黄XX作为代理人，办理出售房屋产权过户手续的事实。第五组：黄XX与李XX签订的《房产交易买卖合同》复印件一份、《银行卡客户交易查询明细》复印件一份，欲证明：1．黄XX将从黄XX处购买的坐落于蒙自市天马路中央大街5幢404号房屋卖给被告李XX的事实；2．总房款为450000元，被告支付了145000元，尚欠购房款305000元的事实；3．被告应于2015年1月31日付清房款305000元的事实；4．违约金为总购房款20%的事实；5．被告伟信经纪公司应承担连带赔偿责任的事实。第六组证据：黄XX代理黄XX与潘XX签订的《房地产买卖契约》复印件一份、《房地产管理机关登记栏》复印件一份、《蒙自市房屋所有权申请登记审批表》复印件一份、潘XX与陶XX签订的《委托书》复印件一份，欲证明：1．原告已将蒙自市中央大街5幢404号房屋过户到被告潘XX名下的事实；2．被告伟信经纪公司法定代表人为被告潘XX代为领取了房屋产权证的事实。经质证，被告伟信经纪公司对原告提交的第一、二、六组证据真实性、合法性、关联性无异议；对第三组证据有异议，认为其证据与本案无关；对第四组证据真实性无异议；对第五组证据真实性无异议，但认为在合同签订过程中原告隐瞒了其不是房屋产权人的事实。被告伟信经纪公司对其辩解提交了以下证据：第一组：《营业执照》复印件一份、《组织机构码证》一份、国税及地税税务登记证复印件各一份、法定代表人身份证复印件一份、法定代表人身份证明一份，欲证明被告伟信经纪公司的基本情况及诉讼主体资格。第二组：《房地产买卖契约》复印件一份，欲证明：1．被告根据原告黄XX与被告李XX的意愿促成交易，并在蒙自市房管处签订买卖契约；2．原告黄XX、万XX不是涉案房屋的产权人，原告诉讼主体资格不适格。经质证，原告黄XX、万XX对被告伟信经纪公司提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第二组证据，认为原告黄XX、万XX是本案适格原告，其证据不能证明被告的证明目的。通过原告黄XX、万XX及伟信经纪公司对上述证据质证，本院认为，一、原告黄XX、万XX提交的第一、二组证据及被告伟信经纪公司提交的第一组证据，系有权机关出具，对证据真实性予以确认。二、对原告黄XX、万XX提交的第三组证据能证明原告万XX向黄XX购买天马路俊豪中央大街5幢404号房屋，万XX已支付房屋价款及持有该房屋产权证书的事实，对该组证据予以采信；对第四组证据真实性予以确认；对第五组证据，《房地产买卖契约》与被告伟信经纪公司提交的第二组证据相同，结合第三组、第四组证据内容，能证明黄XX将从黄XX处购买的坐落于天马路俊豪中央大街5幢404号房屋出售给李XX，李XX通过伟信经纪公司支付部分房屋价款的事实，对该组证据予以采信；对第六组证据，《房地产买卖契约》结合第三组、第四组、第五组证据内容及合同签订的时间顺序，《房地产买卖契约》客观真实，予以采信；对房地产管理机关登记栏、蒙自市房屋所有权申请登记审批表、潘XX与陶XX签订的《委托书》的真实性予以确认，并能证明天马路俊豪中央大街5幢404号房屋变更登记到被告潘XX名下的事实。经举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实：黄XX、周XX系夫妻关系。原告黄XX、万XX系夫妻关系。被告李XX、潘恩国系夫妻关系。2014年1月16日周XX出具《委托书》，委托黄XX出售其与黄XX共同所有的坐落于蒙自市天马路俊豪中央大街5幢4层4号房屋（产权证号：蒙自市房权证2012房监字第000758**号），且受托人有转委托权。根据《委托书》记载的内容，周XX委托黄XX办理的事项为：1．代为签订房屋买卖合同；2．代为收取定金和全部售房款及代缴相关税、费；3．协助买方办理上述房地产产权转移登记手续；4．办理上述房屋的物管及水、电、有线电视的过户手续；5．代为办理出售上述房屋所需办理的其他一切相关手续。同日，周XX在资溪县公证处对委托事项进行了公证。2014年2月17日由蒙自泓鑫房地产经纪有限公司提供居间服务，黄XX作为甲方、原告万XX作为乙方共同签订《房地产买卖合同》，黄XX将坐落于蒙自市天马路俊豪中央大街5幢4层4号房屋（产权证号：蒙自市房权证2012房监字第000758**号）出售给原告万XX。《房地产买卖合同》约定：甲、乙双方签订本合同且公证当日，乙方一次性支付人民币399000元给甲方；房款付清且公证完当日将该房交予乙方使用；甲方自愿委托黄XX办理收款、产权转移登记等一切相关事宜。《房地产买卖合同》还对合同其他内容进行了约定。2014年2月17日黄XX出具《委托书》，将坐落于蒙自市天马路俊豪中央大街5幢4层4号房屋（产权证号：蒙自市房权证2012房监字第000758**号）出售事宜委托给原告黄XX，并将周XX委托的事项一并转委托给原告黄XX。根据《委托书》记载的内容，黄XX委托原告黄XX办理的事项为代表黄XX、周XX到蒙自市的相关部门办理上述房屋的出售、代收售房款、房地产权转移登记等一切与出售房屋相关的事宜。同日，蒙自市公证处对委托事项进行了公证。2014年2月17日原告万XX通过转账方式将399000元转到周XX帐户（周XX帐号：6226820019300383091）内，黄XX书出具《收条》一张交由原告万XX收执。《收条》内容为“兹收到万XX购买中央大街5幢4楼4号房屋款399000（叁拾玖万玖仟元正）。36062219810919451，收款人：黄XX，2014年2月17日”。2014年9月17日被告伟信经纪公司提供居间服务，以原告黄XX为卖方（甲方），以被告李XX为买方（乙方），被告伟信经纪公司作为中介（丙方）共同签订《房产交易买卖合同》，将坐落于蒙自市天马路俊豪中央大街5幢4层4号房屋（产权证号：蒙自市房权证2012房监字第000758**号）出售给被告李XX，《房产交易买卖合同》约定：乙方于2014年9月18日前将首付房款及甲方已交费用共计135000元支付给甲方，剩余房款共计315000元，待办理完过户手续后（或由乙方办理住房贷款或公积金贷款后）2015年1月31日前一次性支付给甲方，由丙方负责替甲方收取尾款即代收代付，交易结束。《房产交易买卖合同》还对其他合同内容进行了约定。2014年9月18日原告黄XX作为黄XX代理人作为甲方（卖方）、被告潘XX作为乙方（买方），签订了《房地产买卖契约》，将坐落于蒙自市天马路俊豪中央大街5幢4层4号房屋（产权证号：蒙自市房权证2012房监字第000758**号）的房屋出售给被告潘XX，根据《房地产买卖契约》约定，房屋价款为400000元，《房地产买卖契约》还对其他合同内容进行了约定。同日，被告潘XX书面委托被告伟信经纪公司法定代表人陶XX办理该房地产的有关缴纳转移登记税费和领取房屋所有权证手续。2014年9月23日将坐落于蒙自市天马路俊豪中央大街5幢4层4号的房屋变更登记到被告潘XX名下，2014年9月26日被告伟信经纪公司法定代表人陶XX为被告潘XX领取了房屋产权证。房屋产权变更登记后，被告李XX向原告支付购房款10000元，尚欠购房款305000元未支付。现原告万XX、黄XX仍持有土地使用权人为黄XX的蒙国用（2013）第5971号《国有土地使用权证》。本院认为，一、关于本案原告主体是否适格问题。根据2014年2月17日原告万XX与黄XX签订《房地产买卖合同》约定的内容及原告万XX已支付购房款及持有蒙自市天马路俊豪中央大街5幢4层4号房屋相关产权证书的事实，能证明原告万XX与黄XX之间的买卖关系依法成立，原告万XX已履行合同义务，原告万XX、黄XX实际占有了蒙自市天马路俊豪中央大街5幢4层4号房屋，结合原告万XX与黄XX属夫妻关系，且被告李XX已通过被告伟信经纪公司履行了部分合同义务的事实，应认定2014年9月17日黄XX与李XX签订的《房产交易买卖合同》属于原告黄XX与被告李XX的真实意思表示，2014年9月18日原告黄XX作为黄XX代理人作为甲方（卖方）、被告潘XX作为乙方（买方）签订的《房地产买卖契约》，目的是为了实现房屋产权转移登记，实现2014年9月17日黄XX与李XX签订的《房产交易买卖合同》合同履行。但在办理房屋产权转移登记过程中偷逃了国家税收，损害国家利益，故2014年9月18日签订的《房地产买卖契约》及2014年9月17日黄XX与李XX签订的《房产交易买卖合同》均无效。对此，原告黄XX应承担主要责任，被告应承担相应责任。原告万XX、黄XX属于所争议的民事法律关系的主体，是本案适格原告。合同无效，应适用返还原则，但是涉案房屋已过户，不宜返还，参考涉案合同约定价款，可由被告李XX偿还欠的购房款305000元。被告李XX应承担相应的责任。2014年9月17日黄XX与李XX签订的《房产交易买卖合同》的签订、履行发生在被告李XX、潘XX夫妻关系存续期间，且房屋已转移登记到被告潘XX名下，因此，应认定尚欠购房余款305000元属被告李XX、潘XX的夫妻共同债务，故对原告要求被告李XX、潘XX支付购房款305000元的请求合法有据，本院予以支持。对原告万XX、黄XX要求支付违约金90000元的请求，因涉案合同无效，对违约金90000元的请求不予支持。二、对被告伟信经纪公司是否承担连带责任的问题。本案中，被告伟信经纪公司属居间人，其义务是报告订约机会或提供订立合同媒介及就有关订立合同事项向委托人如实报告。根据《房产交易买卖合同》约定的内容，被告伟信经纪公司虽然负有代收代付的义务，但其履行代收代付义务的前提是被告李XX、潘XX将房款交给被告伟信经纪公司，且原告黄XX、万XX未提供证据证明被告伟信经纪公司有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供了虚假情况，因此，原告黄XX、万XX要求被告伟信经纪公司承担连带责任的请求无充分依据，本院不予支持。被告李XX、潘XX未依法行使诉讼权利，视为放弃其权利，而被告李XX、潘XX经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条第（二）、（三）项、第一百六十一条、第一百二十条、第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、被告李XX、潘XX于本判决生效之日起十日内一次性向原告万XX、黄XX支付购房款305000元。二、驳回原告万XX、黄XX的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7225元，减半收取计3612.5元，公告费300元，共计3912.5元，由被告李XX、潘XX负担（原告已垫交，在被告履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。代理审判员  陈玉莹二〇一六年三月十二日书 记 员  陈 霞