上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3751号上诉人（原审原告）雷思海，XX年XX月XX日生，畲族，住福建省政和县外屯乡外屯村XX号。委托代理人曹树辰，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海丽苑装饰材料有限公司，住所地上海市XX城XX区东侧。法定代表人谢春光，董事长。委托代理人黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托代理人姚晔，上海乾业律师事务所律师。上诉人雷思海因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日立案受理后依法组成合议庭，于同年12月29日公开开庭进行了审理。上诉人雷思海及其委托代理人曹树辰，被上诉人上海丽苑装饰材料有限公司（以下简称丽苑公司）的法定代表人谢春光及委托代理人姚晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年9月26日，雷思海、丽苑公司签订《店铺租赁协议书》，约定雷思海承租丽苑公司位于上海市松江区XX镇XX城XX路XX商厦XX号商铺，面积约45平方米，作为经营木材之用。租赁期限自2014年10月1日至2015年9月30日，年租金26,000元（人民币，下同），按先付后用原则，年租金一次性付款，提前30个工作日付清。另雷思海需支付保证金3,000元。协议第九条约定，如遇政府拆迁，丽苑公司有责任提前通知雷思海，退还剩余租金，雷思海应积极配合拆迁工作，不得抵制拆迁。协议书另对其他权利义务作了约定。上述协议签订后，丽苑公司将系争商铺交给雷思海使用，雷思海一次性支付了房屋租金26,000元及保证金3,000元。2015年5月19日，雷思海在退房说明上签字确认，载明：因于2015年2月12日该店面房被洞泾镇镇政府拆除，本公司已按租赁协议第九条，退还乙方（即雷思海）剩余租金、卫生费和保证金共计19,620元。2015年7月，雷思海起诉至原审法院，要求判令：1、丽苑公司赔偿物品损失和搬运费22,159元、过渡期寻租房损失4,333元、木材刨新费1,200元，合计27,692元；2、丽苑公司支付违约金3,000元。原审庭审中，经法院释明店铺租赁协议书无效后，雷思海变更其诉讼请求为：1、判令雷思海、丽苑公司间的《店铺租赁协议书》无效；2、丽苑公司赔偿雷思海物品损失、搬运费22,159元以及木材刨新费1,200元；3、丽苑公司返还2014年10月1日至2015年2月12日期间的租金9,432元；4、丽苑公司赔偿过渡期寻租房损失4,333元。原审另查明，本案系争房屋未办理建设工程规划许可证。此外，雷思海在庭审中还提供了：1、黄某的证言，以证明雷思海的木料发生霉变需重新刨光做新，故产生了刨新费1,200元。丽苑公司对真实性不予认可。2、杨国秦的证言，以证明雷思海的木料转移至新租的商铺产生了搬运费4,500元。丽苑公司认为证人是雷思海的老乡，有利害关系，且没有证据证明搬运费的具体金额。3、照片，以证明原租赁房的状况、丽苑公司未经雷思海允许将房间清空并将木料存放在封闭场所等情况。丽苑公司对真实性无异议，但认为无法证明是丽苑公司搬走了雷思海的木料，照片上的戴白帽子的并非丽苑公司的工作人员，而是城管、公安、消防部门的工作人员在联合执法。4、清单、发票、销售清单，以证明雷思海物品的损失。丽苑公司对真实性不予认可。5、上海市公安局案（事）件接报回执单，以证明2015年8月24日雷思海的一些工具被盗，雷思海父亲予以报警的事实。丽苑公司认为是事后的报警，且内容也未经公安机关核实，不能证明事实情况，也不能证明是雷思海的工具被盗是丽苑公司造成的。原审认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。关于雷思海、丽苑公司之间租赁协议的效力问题。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。丽苑公司就未取得建设工程规划许可证的厂房与雷思海签订承租合同，违反了上述禁止性规定，故合同效力应属无效。关于合同无效的后果处理问题。在租赁协议被认定无效后，雷思海应将系争房屋返还给丽苑公司，现因系争房屋已经被拆迁，故对此法院不再处理。此外，关于雷思海实际使用期间的占有使用费，法院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。故雷思海应当按照租赁协议约定的租金标准支付其占用系争房屋期间的占有使用费。雷思海要求丽苑公司返还2014年10月1日至2015年2月12日期间的租金的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。关于雷思海诉请的物品损失、搬运费22,159元、木材刨新费1,200元以及过渡期寻租房损失4,333元，法院认为，雷思海并未能提供证据证明其物品是丽苑公司强行搬走并造成了木材霉变及其他物品的损失，也未能提供证据证明其实际产生了过渡期的寻租房损失；此外，根据退房说明所载，雷思海、丽苑公司在2015年5月已经就系争商铺被拆迁后的双方的权利义务进行了协商处理，丽苑公司已经退还了多余的租金、保证金等费用，雷思海签字予以确认，可视为双方对合同不再继续履行的法律后果已经达成了一致意见，故雷思海的上述诉请，缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。原审法院审理后于2015年10月13日作出判决：一、确认原告雷思海与被告上海丽苑装饰材料有限公司之间所签订的《店铺租赁协议书》无效；二、驳回原告雷思海的其余诉讼请求。案件受理费人民币404元，由原告雷思海负担364元，由被告上海丽苑装饰材料有限公司负担40元。判决后，雷思海不服，上诉至本院称，上诉人要求被上诉人丽苑公司赔偿所有损失时，被上诉人拒绝赔偿，而被上诉人只同意将剩余租金及保证金退还，其他一同协商拆迁办解决赔偿。因此退房说明实质是收到剩余租金及保证金19,620元的现金收条。物品丢失的直接原因是违法出租房屋所致，是上诉人的直接损失，被上诉人应当予以赔偿。而对于过渡费、搬运费及抛光费损失更是客观存在的事实，根据经验法则及公平原则也应当予以赔偿。故请求二审撤销原判第二项，并依法改判。被上诉人丽苑公司辩称，其不同意上诉人雷思海的上诉请求。在本次拆除房屋的过程中，被上诉人已经尽到了通知义务，并要求上诉人及时搬离以避免损失，但上诉人没有理会，造成屋内东西被拆迁及强行搬迁，搬迁后放置到另一仓库内。并且双方在事后已经就本次拆除后关于双方的租金以及相关租赁关系终结后的权利义务一并作出了处理，上诉人已经签字确认。双方的租赁法律关系已经终止并达成一致意见。现上诉人提出赔偿主张，是对当时双方合意的反悔。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，被上诉人丽苑公司提供一、上海市松江区洞泾镇人民政府砖桥贸易城管理办公室于2016年1月4日出具的《情况说明》，上载“在2015年1月21日洞泾镇派出所、洞泾镇城管、消防支队、贸易城管理办等部门进行消防检查时，发现上海丽苑装饰材料有限公司的丽苑商厦部分建筑存在消防安全隐患，被公安列为重点安全整治单位，于是通知了上海丽苑装饰材料有限公司在规定时间内必须清理所有的人员、门店、仓储，然后进行改造。2015年2月12日，洞泾镇派出所、洞泾镇城管、消防支队及贸易城管理办等部门进行联合执法，拆除了有安全隐患的建筑，并邀请了松江公证处进行全程公证，对违法建筑进行拆除”。二、上海市松江区公安消防支队于2015年1月21日向丽苑公司出具的《上海市松江区公安消防支队责令立即改正通知书》，上载“建筑未经消防审核验收擅自投入使用，应立即停止使用。搭建临时建筑物不符合消防安全要求。未按规范设置消防设施”等内容。三、被上诉人的法定代表人谢春光于2015年2月8日签收的《上海市消防监督检查意见通知书》，上载“其他情况记录：占用消防通道，其他场所与居住场所设置在同一建筑内”。四、《告知书》。被上诉人提供上述证据欲证明系争房屋被拆除系因为影响消防，被上诉人在2015年2月8日告知上诉人雷思海搬离系争房屋。上诉人雷思海对《情况说明》无异议，对其他证据不予认可。本院经审查，对《情况说明》、《上海市松江区公安消防支队责令立即改正通知书》、《上海市消防监督检查意见通知书》的证明效力予以认可。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，在系争房屋被洞泾镇政府拆除后，上诉人雷思海在退房说明上签字，确认被上诉人丽苑公司退还上诉人剩余租金、卫生费和保证金，该内容表明双方对租赁关系终止后法律后果的处理达成一致意见。如果双方之间确实存在赔偿损失等未尽事宜，上诉人不可能在退房说明上签字，现上诉人在双方合意终止租赁关系且就权利义务结算完毕的情况下，再行提出赔偿损失的主张，系违反诚实信用原则，本院不予采信。并且，根据在案事实，系争房屋被拆除系存在消防安全隐患、占用消防通道，上海市松江区公安消防支队等相关政府部门事先进行消防监督检查并发出责令整改通知书，上诉人作为系争房屋的实际使用人不可能不知晓，并且系争房屋最终实际由多部门联合执法拆除，因此上诉人主张被上诉人强行搬走其物品导致其物品损失，缺乏依据，本院不予采信。至于上诉人主张的搬运费用与寻租房损失，一则与被上诉人无关，二则上诉人未能提供证据证明实际产生了上述费用，故本院难予支持。综上，原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人雷思海的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币808元，由上诉人雷思海负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一六年三月十日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……