广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0982民初22号原告（反诉被告）陈道迁XX，男，19XX63年4月22日出生，汉族，住化州市中垌镇兰山番昌大水坑村***号。身份证号码：44092419630422********。委托代理人李亚林，男，1971年6月12日出生，汉族，住化州市第二中学教师村。身份证号码：44092419710612********。被告（反诉原告）化州市山田矿业有限公司。法定代表人：雷燕，公司经理。委托代理人张弘，广东鸿基律师事务所律师。委托代理人陈行健，广东鸿基律师事务所律师助理。原告陈道迁XX诉被告化州市山田矿业有限公司农村土地承包合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。被告提起反诉，本院对原诉与反诉公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人李亚林及被告（反诉原告）委托代理人张弘、陈行健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月15日，原、被告签订《土地承包合同》，约定原告将位于化州市中垌镇兰山番昌村委会竹吉塘的土地及鱼塘租赁给被告使用，面积约40亩，期限为20年，从2014年10月15日起至2034年10月15日，租金每年6万元，签订合同起3日内支付押金6万元，2015年元月1日前支付2014年所剩2个半月的租金，以后每年的租金在元月8日前支付，超期不支付，原告有权终止合同并没收押金；被告一次性赔偿附着物共两项费用，青苗费11万元和鱼损失3万元共14万元，签订合同之日3日内付清，合同自签字之日生效。原告已将土地交付被告使用，被告也交��6万元押金，并赔偿了清苗费和鱼损失给原告。合同约定6万元押金如果被告违约原告有权没收，因此这6万元实际上是定金。被告不按合同支付租金，已严重违反合同约定，请求法院判决1、解除《土地承包合同》；2、被告按合同支付租金6万元（暂计至2015年10月24日，以后租金按每月5000元计至合同解除日）；3、被告支付的押金6万元、青苗费11万元、鱼损失3万元不作退还；案件受理费由被告承担。被告辩解和反诉称，2014年10月，原告得知我公司经营瓷土矿加工场，称其有农用地及鱼塘40亩，愿意租给我公司使用。10月13日，双方签订《土地租赁合同》，约定：原告将位于化州市中垌镇兰山番昌村委会竹吉塘的土地及鱼塘40亩出租给我公司瓷土矿加工场厂房建设使用，期限为2014年10月15日至2034年10月15日止，租金每年6万元，签订合同起3日内支付押金6万元，2015年���月1日前支付2014年所剩2个半月的租金，以后每年的租金在元月8日前支付，超期不支付，原告有权终止合同并没收押金，土地权属争议由原告处理，因此造成的损失由原告赔偿；合同签订之日起3个工作日，我方一次性赔偿原告的青苗费110000元、鱼30000元。合同签订后我方已履行了全部义务，但原告未能交付土地给我方使用，其根本无法确定土地的范围，找不到40亩土地，后经了解，原告租赁的土地是属红阳场十九队的，部份属番昌村委会大水坑村经济合作社的，因此原告无法交付土地致原告无法使用土地。《合同管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，该合同明显违反该强制性规定，依法应是无效合同。��中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依此规定，原告（反诉被告）应当返还我方已支付的押金6万元、青苗费11万元、鱼损失3万元共20万元。为此向法院提起反诉，请求1、确认《土地租赁合同》无效；2、判令反诉被告返还押金6万元；3、判令反诉被告返还青苗费11万元；4、判令反诉被告返还鱼价款3万元；诉讼费用由反诉被告承担。经审理查明，2014年10月15日，被告为租赁原告使用的土地作瓷土矿加工场，与原告签订《土地租赁合同》约定：原告将位于化州市中垌镇兰山番昌村委会竹吉塘（红阳十九队16号山相邻）的土地及鱼塘租赁给被告使用，面积约40亩，租赁期限为20年，从2014年10月15日起至2034年10月15日止。租金的计算和支付方式是租金每年6万元，签订合同起3日内支付押金6万元，2015年元月1日前支付2014年所剩2个半月的租金，以后每年的租金在元月8日前支付，超期不支付，原告有权终止合同并没收押金；租用场地用途是被告使用原告的土地作瓷土矿加工场，被告可以对场地进行必要的改造和厂房建设等，报批手续由被告负责；原告负责所租用场地的权属争议，因权属争议导致被告的实际损失由原告赔偿；被告签订合同三天内一次性赔偿场地内附着物青苗费11万元和鱼损失3万元共14万元。合同签订当天，被告依合同约定支付了押金6万元和一次性赔偿场地内附着物青苗费11万元和鱼损失3万元给原告，原告同时向被告指出租赁土地的位置。但被告以原告租赁的土地四至不明确为由一直未使用租赁的土地，也不依合同约定期限向原告支付租金。2015年12月25日，原告向被告发出通知，催交到期租金，被告拒交致发生纠纷。原告在诉讼过程中放弃要求被告缴交租金的请求。另查明，原告是化州市中垌镇兰山番昌大水坑村村民，原告所属的中垌镇兰山番昌大水坑村经济合作社出具《证明》，位于该村竹吉塘、下埂子的水田、坡地约40亩原告在2012年1月1日至2041年12月31日享有租赁经营权。本院认为，涉案的租赁土地是原告通过租赁形式从本村集体取得承包经营权的，有本村集体出具的《证明》证实，根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条规定：“承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。”因此原告依法有权进行土地流转。本案争议的焦点是《土地租赁合同》中租赁土地的是否已经交付和合同是否违反法律、法规强制性规定。原、被告签订的《土地租赁合同》中没有明确规定如何交付租赁土地，履行方式约定不明确，按照习惯，原告应向被告明确指示土地的使用范围，致被告在使用土地过程中没有争议。本案中原告已完全领受了被告支付的青苗费、鱼塘的鱼损失款，由此事实可推定，被告在补偿原告上述损失时，明显对租赁土地范围内的地上附着物及鱼塘进行实地的察看、评估后才同意对补偿数额的确定及补偿，可见被告是不仅清楚租赁土地的范围，还对该范围内的附着物比较了解。被告若按合同的约定使用租赁土地，就能实现合同的目的；但被告从未使用租赁土地，在未举证使用租赁土地属红阳农场十九队所有，使用过程中有争议致他人阻止而不能使用的情况下，不能认为是原告未明确指示土地的使用范围，未交付土地，只能���由于被告自身原因未对租赁土地进行利用。根据《合同法》第六十二条第（五）项“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”规定，被告可依约使用租赁土地达到目的。因此被告主张原告未交付土地理据不足，提起的反诉本院不予支持。关于合同是否违反法律、法规强制性规定问题，合同约定的租用场地用途“被告使用原告的土地作瓷土矿加工场，被告可以对场地进行必要的改造和厂房建设等，报批手续由被告负责”，该条款约定必须由被告依法报批后方能改变农用地性质，报行政审批责任在被告，如果被告依法申请审批，经批准后可进行必要的改造和厂房建设等，如果未经批准，被告即不能进行上述行为，因此合同的约定并没有违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，被告该反诉主张本院同样不予支持。合同一经依法成立，双方均��按合同的约定履行。合同约定缴交2014年所乘2个半月租金及2015年至2016年的租金的日期是2015年元月1日，但被告至今未履行，已构成违约，应当依合同约定“甲方（原告）有权终止合同并没收押金”的违约条款承担责任。依照《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告请求解除合同合理合法，本院予以支持。被告不履行合同约定的时间缴交租金，作为合同担保的6万元押金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，被告的押金适用定金罚则��予退回合理合法且符合当事人之间的约定；被告已实际支付的青苗费11万元和鱼损失3万元共14万元是履行合同的行为，是被告应当承担履行合同的责任，请求返还没有法律依据；被告反诉请求返还押金、青苗费和鱼损失共20万元的主张应予以驳回。原告原本请求被告支付租金6万元，因原告放弃了该请求，依据“当事人意思自治”的原则，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第（四）项、第一百一十七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈道迁XX与被告（反诉原告）化州市山田矿业有限公司于2014年10月15日签订《土地租赁合同》。二、驳回被告（反诉原告）化州市山田矿业有限公司的全部反诉请求。本案案件受理费减半收取为7800元，反诉费7800元共15600元，由被告（反诉原告）化州市山田矿业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审判员  陈家明二〇一六年三月十八日书记员  ：赵宇