济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2015）槐民初字第2315号原告济南保利房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人李阳，总经理。委托代理人张翠芳，山东齐鲁律师事务所律师。被告梁靓，男，1981年8月21日出生，户籍所在地济南市。原告济南保利房地产开发有限公司（以下简称保利开发）诉被告梁靓、第三人中国农业银行股份有限公司济南银河支行（以下简称农行银河支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理。原告保利开发后以被告梁靓所购房屋贷款已由其向第三人农行银河支行全部清偿为由申请撤回了对该第三人农行银河支行的诉讼。因被告梁靓下落不明，本院向其公告送达了起诉书副本、开庭传票等诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭对本案进行了审理。原告保利开发的委托代理人张翠芳到庭参加诉讼，被告梁靓经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告保利开发诉称：2014年1月26日，原被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的保利中心C地块2-1411室，总房款共计465966元。被告支付首付房款235966元后，余款23万元在农行银河支行办理个人住房贷款，原告为其贷款提供阶段性连带责任保证。《商品房买卖合同》附件五约定，被告逾期30日迟延向银行还款或不能还款导致原告承担担保责任的，视为被告构成违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，被告按照房屋总价款的10%支付违约金，并从已收取的房价款中扣除代偿款、违约金、律师费、出卖人损失等，将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售。双方对合同其他事项一一作出了约定。合同签订后，该房于2014年9月办理了房屋交接手续，被告补缴了房屋面积差929元。现原告接农行银河支行通知，被告自2015年7月20日至今已经逾期多日未能按时足额偿还银行贷款，致原告为被告代偿了8015.57元借款本息。原告经多次口头及书面催促，被告亦未偿还银行贷款。综上，诉请判令：一、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件；二、被告在合同解除后七日内将保利中心C地块2-1411室腾房给原告；三、被告向原告支付违约金46596元、律师费22000元；四、被告偿还由农行银河支行从原告账户中扣划的贷款本息共计8015.57元（计算至2015年9月23日）以及2015年9月23日之后至判决生效之日止农行银河支行扣划原告的款项；五、被告按照日万分之五向原告支付被扣划款项的利息至判决生效之日止（暂计算至2015年10月23日为120元）；六、被告承担诉讼费用。原告保利开发在本案审理中变更诉讼请求为请求判令：一、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件；二、被告在合同解除后七日内将保利中心C地块2-1411室腾房给原告；三、被告向原告支付违约金46596元、律师费22000元；四、被告向原告偿还213866.91元；五、被告承担诉讼费用。被告梁靓未答辩。经审理查明，原告保利开发作为出卖人与作为买受人的被告梁靓于2014年1月26日签订销售（字）201410720971号《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于槐荫区经一路北侧，胶济铁路南侧，纬十一路东侧的地块的土地使用权。经批准在上述地块上建设商品房，暂定名保利中心；买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为济建预许2012357号；买受人所购商品房为保利中心C地块2单元1411号房。建筑面积共50.15平方米，其中套内建筑面积38.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.77平方米；计价方式与价款为按建筑面积计算，单价为每平方米9291.44元，金额465966元；付款方式为买受人银行按揭付款，应于合同签订当日缴纳首付房款235966元（含已付定金1万元），剩余房款23万元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行将全部贷款支付给出卖人；交付期限为出卖人应当在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同中还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等事项进行了约定。同日，双方还另签订附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：民用建筑节能信息公示，附件五：合同补充协议。其中附件五：合同补充协议中“第七条：关于担保责任的特别约定”处约定：1.鉴于出卖人为买受人按揭贷款提供了担保，担保期间，买受人承诺按期偿还银行贷款，且双方同意，如买受人逾期偿还借款本息致使出卖人承担担保责任代出卖人清偿贷款，包括但不限于本金、利息、罚息及其他相关费用（以下简称代偿款），则买受人应于出卖人代偿之日起七日内将上述款项一次性全额偿还出卖人，逾期未偿还的，按照日万分之五向出卖人支付违约金。2.买受人逾期30日迟延向银行还款或不能还款导致出卖人承担担保责任的，则视为买受人构成违约，买受人按照房屋总价款的10%支付违约金，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》。出卖人解除本合同的，从已收取的房价款中扣除代偿款、违约金、律师费、房屋占用费、出卖人损失等，将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售。买受人已占有房屋的，应于接到出卖人发出的解约通知之日起7日内腾房。3.在买受人未按照上述约定向出卖人全额偿还代偿款前，出卖人有权采取以下措施的一项或多项：A.拒绝将该房屋交付买受人，且不承担违约责任；B.拒绝为买受人办理该房屋的产权备案手续，且不承担违约责任；C.单方解除合同，收回房屋。合同解除后，出卖人于30个工作日内扣除代偿款、违约金、律师费及出卖人损失等费用后，将余款退还给买受人。若买受人已付款项不足以支付上述扣抵费用，则出卖人有权就差额部分向买受人追讨。4.出卖人承担担保责任期间，买受人与银行签订的借款合同因还款完毕以外的原因被终止或被解除的，出卖人有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回房屋。出卖人解除合同的，从已收取的房价款中扣除代偿款、房屋总价款10%的违约金、律师费、出卖人损失等费用后，将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售；买受人已占有房屋的，应于接到出卖人发出的解约通知之日起7日内腾房。出卖人不解除合同的，买受人应一次性补足房款。以上合同及附件签订后，被告梁靓又作为借款人与贷款人农行银河支行于2014年2月3日签订《个人购房担保借款合同》，约定被告梁靓从农行银河支行贷款23万元，用于购买位于济南市槐荫区经一路北侧保利中心C地块2单元1411室商品房；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。合同中还对借款利率、还款等事项进行了约定，并在“第三十条借款提取”处约定借款人即被告梁靓授权贷款人即农行银河支行将全部借款直接划入原告保利开发的账户。该合同中，原告保利开发作为保证人为被告梁靓的该借款提供阶段性保证＋抵押，自借款发放之日，至借款人即被告梁靓取得房地产权属证书，并办妥以贷款人即农行银河支行为抵押权人的抵押登记手续为止。以上《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》等签订后，被告梁靓向原告保利开发交纳了约定的购房款项。2014年9月3日，原告保利开发与被告梁靓签署《房屋移交协议》，确认自2014年9月3日起，保利中心2号楼1402由开发商交付给业主，房屋建筑面积为50.25平方米，单价9291.44元／平方米，总房款466895元已全部结清。原告保利开发另在本案审理中提供2012年9月29日颁发的济建预许2012357号《商品房预售许可证》，载明其为开发单位，项目名称为“济南保利中心C地块”。以上事实有原告保利开发提供济建预许2012357号《商品房预售许可证》、2014年1月26日签订的《商品房买卖合同》及附件、2014年2月3日签订的《个人购房担保借款合同》、2014年9月3日签订的《房屋移交协议》及其陈述为凭。被告梁靓从农行银河支行借款后，于2015年7月20日产生逾期。2015年9月22日，农行银河支行向原告保利开发发出《催收函》，说明被告梁靓已欠3期，经该行多次催收无效，申请原告保利开发履行阶段性担保职责，替被告梁靓代还所欠本息。2015年9月23日，原告保利开发向农行银河支行支付8015.57元，代被告梁靓偿还了已产生的逾期借款本息。后因被告梁靓继续逾期向农行银河支行偿还借款本息，原告保利开发于2015年10月23日、11月24日又代其偿还2648.73元和2649.47元，另于同年11月25日清偿了剩余全部借款本息200553.14元。因被告梁靓未向原告保利开发偿还以上款项，原告保利开发提起诉讼，并为本次诉讼于2015年10月15日与山东齐鲁律师事务所签订了《民事委托代理合同》，委托山东齐鲁律师事务所律师作为本案民事诉讼代理人；为此，原告保利开发向山东齐鲁律师事务所支付律师代理费22000元。原告保利开发另在本案审理中提供《房屋分层分户平面图（预测）》及实测图、《房屋权属状况信息》及山东保利物业管理有限公司保利中心物业管理处于2016年3月7日出具的《证明》，其据此主张被告梁靓购买的商品房原为“保利中心C地块2单元1411室”，现变更楼号为“保利中心商业楼2-1402”。以上事实有原告保利开发提供2015年9月22日《催收函》、2015年9月23日和10月23日、11月24日、11月25日中国农业银行的《业务凭证》、2015年10月15日《民事委托代理合同》、发票、《房屋分层分户平面图（预测）》及实测图、《房屋权属状况信息》及2016年3月7日《证明》及其陈述为凭。本院认为，原告保利开发作为“保利中心”的开发商，在取得《商品房预售许可证》后，与被告梁靓协商一致于2014年1月26日签订了《商品房买卖合同》及附件，该合同及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件合法有效。在合同及附件签订后，为履行购房款的支付，被告梁靓以银行按揭借款向原告保利开发支付购房款。就被告梁靓的贷款及担保事宜，原告保利开发与被告梁靓在2014年1月26日签订的《商品房买卖合同》的补充协议中也进行了相应约定，包括买受人（被告梁靓）获得贷款后、出卖人（原告保利开发）提供担保期间，买受人未按时履行贷款还款义务的责任进，具体包括：1.鉴于出卖人为买受人按揭贷款提供了担保，担保期间，买受人承诺按期偿还银行贷款，且双方同意，如买受人逾期偿还借款本息致使出卖人承担担保责任代出卖人清偿贷款，包括但不限于本金、利息、罚息及其他相关费用（以下简称代偿款），则买受人应于出卖人代偿之日起七日内将上述款项一次性全额偿还出卖人，逾期未偿还的，按照日万分之五向出卖人支付违约金。：2.买受人逾期30日迟延向银行还款或不能还款导致出卖人承担担保责任的，则视为买受人构成违约，买受人按照房屋总价款的10%支付违约金，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》。出卖人解除本合同的，从已收取的房价款中扣除代偿款、违约金、律师费、房屋占用费、出卖人损失等，将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售。买受人已占有房屋的，应于接到出卖人发出的解约通知之日起7日内腾房等。以上约定内容实际上是原告保利开发与被告梁靓就《商品房买卖合同》及附件解除约定的一项条件。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该法还规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。就本案而言，因被告梁靓未按约定还款，导致向其发放借款的农行银河支行催收逾期借款本息，原告保利开发代其偿还了全部借款本息213866.91元，被告梁靓的行为已构成严重违约。原告保利开发在本案中提出的第一项诉讼请求为解除其与被告梁靓签订的《商品房买卖合同》及附件，其该项请求符合双方在合同及补充协议中约定的合同解除条件，也符合法律规定的合同的法定解除情形。因此，原告保利开发的该项诉讼请求有法律依据和事实根据，本院对其此项诉讼请求予以支持。但需要说明的是，合同解除权为形成权，合同的解除时间为解除权人的通知到达之日。本案中原告保利开发在起诉书中明确提出解除合同及附件的主张，本院采用公告方式向被告梁靓送达了该起诉书副本，到达时间为2016年2月2日，故双方签订的合同及附件应于该日解除。原告保利开发在本案中的第二项诉讼请求是要求判令被告梁靓在合同解除后七日内将保利中心C地块2-1411室腾房给其，前面已经说明，原告保利开发与被告梁靓在签订的合同及附件中对此内容进行了约定，故原告保利开发的该项诉讼请求有合同依据，本院亦予支持。对此需要说明的是，原告保利开发与被告梁靓签订的《商品房买卖合同》及附件中约定的该处商品房为“保利中心C地块2-1411”，但据原告保利开发在本案审理中提供的《房屋分层分户平面图（预测）》及实测图、《房屋权属状况信息》及2016年3月7日《证明》等显示该商品房的房号已变更为“保利中心商业楼2-1402”，故应以该变更后的房号为准，被告梁靓应于本判决生效之日起七日内向原告保利开发腾还“保利中心商业楼2-1402”号房。原告保利开发提出的第三项诉讼请求是要求被告梁靓向其支付违约金46596元及律师费22000元，对此内容，在双方签订的合同及附件中均进行了约定，原告保利开发的该两项诉讼请求均有合同依据，本院一并予以支持。原告保利开发提出的第四项诉讼请求是要求判令被告梁靓向其偿还213866.91元，就本案审理查明事实，该款项实际系原告保利开发代被告梁靓向农行银河支行偿还的借款本息，原告保利开发提出的该项诉讼请求在其与被告梁靓签订的合同及附件中进行了约定，故本院对其该项诉讼请求予以支持。另需说明的是，被告梁靓在购买涉案商品房时，包括交纳首付款、通过银行按揭借款向原告保利开发支付购房款。双方在签订的合同及附件中也约定有扣除除代偿款、违约金、律师费及出卖人（原告保利开发）损失等费用后，将余款退还给买受人（被告梁靓）的内容，因本案被告梁靓没有到庭，且本案判决自作出至生效还需要一定的时间，也就是说被告梁靓应向原告保利开发支付的相应款项在目前尚不能确定。在此情形下，原告保利开发是否还需向被告梁靓退还款项及退还款项的数额也不能确定。因此，本案中对此不予处理。如原告保利开发收取被告梁靓的购房款扣除被告梁靓应支付、承担的费用外尚有款项确需退还，双方可协商解决；如协商不成也可另行诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告济南保利房地产开发有限公司与被告梁靓于2014年1月26日签订的销售（字）201410720971号《商品房买卖合同》及附件于2016年2月2日解除；二、被告梁靓于本判决生效之日起七日内向原告济南保利房地产开发有限公司腾还保利中心商业楼2-1402号房（即原保利中心C地块2-1411号房）；三、被告梁靓于本判决生效之日起十日内向原告济南保利房地产开发有限公司支付违约金46596元；四、被告梁靓于本判决生效之日起十日内向原告济南保利房地产开发有限公司支付律师代理费22000元；五、被告梁靓于本判决生效之日起十日内向原告济南保利房地产开发有限公司偿还代偿款213866.91元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6303元，由被告梁靓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  杨春疆人民陪审员  张 嬿人民陪审员  付玉俊二〇一六年三月十一日书 记 员  刘 微