河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）廊民一终字第1974号上诉人（原审原告）何昌蔚。委托代理人霍振林，河北霍振林律师事务所律师。委托代理人梁玉柱。被上诉人（原审被告）刘娜。委托代理人王洪波，河北王洪波律师事务所律师。原审第三人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区燕顺路东侧东方夏威夷商铺A幢。法定代表人果士红，该公司总经理。第三人赵凯。上诉人何昌蔚与被上诉人刘娜、原审第三人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司、赵凯之间房屋买卖合同纠纷一案，河北省三河市人民法院作出（2015）三民初字第3097号民事判决。上诉人何昌蔚对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年5月17日，原告何昌蔚与被告刘娜经第三人兴达公司居间服务签订《存量房买卖合同》及补充协议，三方签订《居间服务合同》。合同约定，被告将其名下的位于河北省三河市燕郊开发区北欧小镇13-1-301室的房屋以169万元的价格出售给原告，原告于2015年5月23日前将首付款129万元（含已付定金3万元）支付给被告，双方共同到贷款机构办理余款贷款申请手续，同年7月20日前进行物业交割。合同签订后，原告依约向被告支付定金3万元。另查明，2015年6月5日，被告刘娜作为出卖人，第三人赵凯作为买受人，双方就涉案房屋签订《房屋买卖协议》，约定被告刘娜以169万元的价格将该房屋出售给第三人赵凯，三日内付清全款，房屋交付及使用，付清房款后三十日内，双方办理过户登记手续。合同签订后，双方按照约定付清房款并办理了房屋交付、物业交接。原告何昌蔚向法庭提供了《存量房买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》及收条，证明原、被告双方房屋买卖事实存在，相关权利义务约定及支付定金的事实；又提供原、被告手机短信截图、原、被告及兴达公司业务员三方通话录音，证明未能支付首付款系被告刘娜拒收而非其不予支付；第二次庭审时，原告又提供售房协议、销售不动产发票及收据、房屋租赁合同及搬家款收据，证明原告购买涉案房屋系真实意思表示，为购买该房屋已将自己唯一住房出售给案外人刘梅英，现租房居住，其具备购买该房屋的付款能力；提供视频资料，证明被告刘娜仍在涉案房屋居住，房屋并未实际交付第三人赵凯。被告刘娜对《存量房买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》、收条的真实性均无异议，认为短信截图不符合证据形式要件，对其真实性不认可。认为通话录音不能证明被告违约的事实，恰好能证明被告解除合同的原因系原告不按期支付房款。认为原告提供的关于出售自己房屋及租住的相关证据均与本案无关。对视频资料亦不认可；第三人兴达公司认为短信截图和通话记录无法核实真实性，原告出售现有房屋及租房居住的相关证据与其无关，对其他证据认可；第三人赵凯认为原告提交的证据与其无关并同意被告的质证意见。被告刘娜未提供证据；第三人兴达公司提供的证据与原告前三份证据一致，原、被告均无异议，第三人赵凯未发表质证意见；第三人赵凯提供了与被告刘娜签订的《房屋买卖协议》、付款凭证及物业交接单，证明被告刘娜已将涉案房屋出售与其，其已付清全款并实际占有。原告认为被告刘娜与第三人赵凯恶意串通进行虚假交易，对该证据不予认可。被告刘娜对证据无异议。第三人兴达公司不发表质证意见。对各方当事人提供的证据，经审查，本院认定如下：原告及第三人兴达公司提供的《存量房买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》，原告提供的定金收条，第三人赵凯提供的《房屋买卖协议》、付款凭证及物业交接单，证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，本院予以认定。原告何昌蔚提供的其与被告刘娜的手机短信截图、通话录音及视频资料，不能达到原告证明目的，其提供的出售现有住房及租房居住的相关证据与本案无直接关联，故对上述证据本院不予确认。原审法院认为，原、被告双方于2015年5月17日签订的《存量房买卖合同》及补充协议、与居间方共同签订的《居间服务合同》，系双方真实意思表示，于法不悖，应认定为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告刘娜与第三人赵凯于2015年6月5日签订的《房屋买卖协议》亦是双方在平等自愿的基础上签订，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告未按合同约定时间支付首付款，致使被告将涉案房屋另售第三人赵凯，并被赵凯占有和使用，造成该合同目的不能实现，原告应承担解除合同的相应后果，被告亦应将已收定金返还原告。但考虑房屋升值的实际现状，兼顾公平原则，本院酌定以被告刘娜补偿原告何昌蔚3万元为宜。原告关于被告与第三人赵凯恶意串通进行虚假交易及房款未能给付系被告拒收的辩论意见，因理据不足，本院不予采信。经本院释明，原告未在指定期限内变更诉讼请求。第三人赵凯请求本院判令被告继续履行合同及过户，因不属于本案调整范畴，可另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告刘娜于判决生效后十五日内返还原告何昌蔚购房定金3万元，并给付补偿款3万元。二、驳回原告何昌蔚的全部诉讼请求。案件受理费1300元，由原告何昌蔚负担80元（已预交），被告刘娜负担1220元（于本判决生效后三日内交纳）。上诉人何昌蔚不服原审判决，向本院提起上诉，称原审判认定事实不清，请求撤销原判，依法改判，支持上诉人的上诉请求。理由是：1、上诉人与被上诉人于2015年5月17日签订房屋买卖合同及补充协议，购买本案争议房屋，第三人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司为居间人。合同签订后上诉人依约向被上诉人支付了3万元定金。定金交付后燕郊房产大幅升值，被上诉人遂以各种理由拒收上诉人首付款，意欲解除合同。被上诉人为达到与上诉人解除合同的目的与第三人赵凯恶意串通进行虚假交易；2、上诉人与被上诉人往来的短信记录可证明是被上诉人违约。被上诉人在短信中说是孩子长期在此居住，对房子有感情，不让卖，并明确表示房屋不卖给被上诉人了，之后拒收上诉人首付款。上诉人未能如约向被上诉人支付首付款，是被上诉人原因所致，上诉人并无过错。原审中上诉人提交的视频资料证明被上诉人仍居住在涉诉房屋内，房屋未交付第三人赵凯，原审认定被上诉人将房屋另售第三人赵凯并被赵凯占有和使用，造成合同目的不能实现，系认定事实错误；3、双方签订的房屋买卖合同第七条约定，逾期超过15日后出卖人有权解除合同。上诉人与被上诉人于2015年5月17日签订房屋买卖合同，约定于2015年5月23日前给付首付款129万元，按照合同约定只有到2015年6月6日才算逾期15日，而被上诉人与第三人赵凯于2015年6月5日签订了房屋买卖协议，由此可推定被上诉人与第三人恶意串通虚假交易，违约方应为被上诉人。被上诉人赵凯答辩称，上诉人的上诉理由不能成立。原审第三人赵凯与被上诉人签订房屋买卖协议后，通过银行转帐的方式付清了全部房款并已实际入住。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。原审第三人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司未进行答辩。本院二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》、补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应受此约束。原审法院依据在案相关证据认定本案争议房屋售与第三人赵凯，并被赵凯占有和使用，系因上诉人未在合同约定时间内向被上诉人支付首付款所致，对此上诉人不予认可，并主张房款未能给付系被上诉人拒收所致，被上诉人应承担违约责任。根据双方诉辩内容及提供的证据，可以认定被上诉人在上诉人未超过逾期交款期限的情况下，即将本案争议房屋卖与他人，系根本违约。本案合同目的已不能实现，应予解除，故被上诉人应将已收30000元定金返还上诉人，并承担上诉人已支付的中介服务费16500元。根据本案实际，考虑房屋升值的实际现状，兼顾公平原则，本院酌定以被上诉人补偿上诉人133500元为宜。被上诉人向上诉人共计支付180000元。上诉人关于被上诉人与第三人赵凯恶意串通进行虚假交易的主张，因理据不足，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河北省三河市人民法院（2015）三民初字第3097号民事判决；二、被上诉人刘娜于本判决生效后十五日内向上诉人何昌蔚返还购房定金、赔偿中介服务费、支付违约金共计180000元人民币；三、驳回上诉人何昌蔚的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，由上诉人何昌蔚负担80元，被上诉人刘娜负担1220元；二审案件受理费1300元，由上诉人何昌蔚负担80元，被上诉人刘娜负担1220元。本判决为终审判决。审 判 长  张 欣审 判 员  叶振平代理审判员  李成佳二〇一六年三月二十一日书 记 员  查士怡