上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1543号原告邹建群，男，1973年2月24日出生，汉族，住上海市。原告李辽援，女，1975年10月23日出生，汉族，住上海市。上列两原告的共同委托代理人王建波，上海必和律师事务所律师。被告丁怡，女，1979年11月12日出生，汉族，住上海市。委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。委托代理人钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。第三人上海瑞国房地产经纪事务所，住所地上海市。投资人刘瑞斌。原告李辽援、邹建群与被告丁怡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海瑞国房地产经纪事务所作为本案第三人参加诉讼，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李辽援、邹建群及其共同委托代理人王建波，被告丁怡及其委托代理人窦世春、钱岚莉到庭参加诉讼。第三人上海瑞国房地产经纪事务所经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李辽援、邹建群诉称，2015年4月15日，原、被告经第三人上海瑞国房地产经纪事务所居间，就原告购买被告所有的上海市柳营路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称柳营路房屋)相关事宜签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，约定房地产转让价款为192万元，签订协议当日原告支付购房定金5万元，4月30日之前双方签订《上海市房地产买卖合同》，当日原告支付第一期房款15万元，6月30日之前办理产权过户手续，办理过户手续当日支付第二期房款40万元，总共支付首付款60万元，后期房款132万元以申请银行按揭贷款的方式支付，该房无抵押。当日原告向被告支付了购房定金5万元。4月26日，原、被告签订《补充协议》约定将房屋转让价款做低至150万元，差额42万元以装修款和投资补偿款的名义在办理过户手续时支付给被告，柳营路房屋内的装饰装修和家具家电一并转让，全部赠送给原告。《补充协议》签订后原告向被告支付了第一期购房款15万元，中介扣除2万元作为中介费，原告实付被告购房款13万元，被告出具了18万元(含定金5万元)的收据给原告。当日被告曾提出要将首付款从60万元增加至90万以及将家具搬走，原告对此表示不同意。4月27日，被告先到第三人处签订了《上海市房地产买卖合同》，签字后即离开。原告经第三人工作人员通知前来签字，因《上海市房地产买卖合同》的部分条款为空白，且房屋存有抵押，原告拒绝签字。4月30日，第三人工作人员再次要求原告签合同，原告考虑到已经支付了18万元首付款且被告已经签字，不得已在该《上海市房地产买卖合同》签字。合同签订后，原告与第三人工作人员在6月10日前往上海市虹口区房地产交易中心递交过户材料进行审税，嗣后原告李辽援从房产交易中心拿到了原有住房状况查询结果，查询结果显示原告家庭名下在本市已有两套住房。当日两原告在虹口区公积金管理中心申请公积金贷款时，工作人员告知原告，其属于限购限贷对象，无购房资格。原告询问第三人工作人员，第三人工作人员提出两种方案：两原告假离婚，以李辽援名义购房，或者邹建群与其父母共有的房屋中去掉名字。原告与家人商量后，对前述两种方案表示反对。当晚原、被告及第三人协商此事，被告坚持要求原告在6月20日支付房款55万元，原告表示先要确认自己是否具备购房资格后才能支付该笔房款。此后原告多方咨询自己是否属于限购限贷对象、是否具备购房和申请贷款资格，第三人始终表示原告具备购房及申请按揭贷款的资格，而相关专业机构和专业人士则表示原告属于限购限贷对象，房屋无法过户。嗣后，被告多次向原告发函及发短信发函催促付款，后又要求解除购房合同。原告认为自己早在签约前就将名下有两套房产的情况告知第三人，第三人误导属于限购对象的原告参与无法完成的房屋交易，原告无实质违约行为。现由于原告为限购对象，原、被告双方签订的合同客观无法履行，且原、被告已经协商一致解除了买卖合同，双方仅就返还购房款及违约金协商不成。原告现起诉至法院要求确认原、被告于2015年4月15日签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、2015年4月26日签订的《补充协议》、2015年4月27日签订的《上海市房地产买卖合同》均于2015年7月3日解除；被告立即向原告返还购房款18万元。被告丁怡辩称，不同意原告的诉讼请求。《上海市房地产买卖合同》的签约主体系原告邹建群与被告丁怡，原告李辽援并非合同相对方，其诉讼主体资格不适格。本案合同解除系被告单方行使解除权，而非原、被告协商解除，原告未按《上海市房地产买卖合同》约定在2015年6月20日支付首付款，在被告催讨无果的情况下，被告依据合同约定行使单方解除权，向原告发送了《解除购房合同通知函》，原告于2015年7月2日收到该函，故合同解除日期为2015年7月2日。在双方签订《上海市房地产买卖合同》前，原告向被告支付了18万元，该18万元系定金，双方口头约定若被告违约，需要双倍返还定金，且被告出具的收款收据中也明确该款的性质为定金，现原告违约，无权要求被告返还18万元，18万元定金应当归被告所有。原告邹建群是否属于限购限贷对象不应作为其拒付房款的理由，原告提供的查询结果无法证明其属于限购对象，公积金管理中心口头回复的意思系原告属于限贷对象，而非限购，原告曾在合同规定的付款期限前向被告提出更改付款时间及付款金额，表明原告从一开始就想拖延付款，原告在签订合同前应当查询清楚自己是否可以购买柳营路房屋，而不应当在约定付款日期前才提出，故即使原告属于限购对象，该责任也应当由原告自行承担，若责任在中介，原告可以另行向中介追偿。第三人上海瑞国房地产经纪事务所未作陈述。经审理查明，签订本案相关协议及合同时，两原告系夫妻。2015年4月15日，被告(出卖方、甲方)、原告李辽援(买受方、乙方)经第三人(居间方、丙方)居间就柳营路房屋买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，《房地产买卖居间协议》约定柳营路房屋权利人为被告，该房未设立抵押、租赁，总房价款为192万元，乙方向丙方支付意向金5万元，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。《房地产买卖协议》约定为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后15日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；房屋未设立抵押，首期房价款60万元，包括已支付的全部定金，包括尾款5万元(5万元由丙方代为保管)，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后直接或通过丙方转付甲方；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后90日内向贷款银行申请贷款；甲、乙双方应于贷款申请审核通过(若有)，买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同(若有)出具、抵押登记(若有)注销后100个工作日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；第二期房价款为132万元，乙方应于房地产交易中心出具产权过户的收据后支付甲方；双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后3日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款5万元；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所约定总房价款的20%向守约方支付违约金。当日原告李辽援向被告支付定金5万元。4月26日，原告邹建群(乙方、买受方)与被告(甲方、出卖方)签订《补充协议》约定，甲乙双方同意柳营路房屋的成交价为192万元，房地产买卖合同价为150万元，差额42万元是乙方支付给甲方的装修及投资补偿之用，在交易过户之前乙方直接给甲方；甲方同意将所出售房屋原有的家具家电及固定设施全部赠与乙方。当日原告向被告支付13万元，被告向原告出具了收款收据，载明：兹收到李辽援(买受人)直接支付本人的款项共计18万元，本人确认上述款项系李辽援用于购买柳营路房屋的定金。2015年4月27日，原告邹建群(买受人、乙方)与被告丁怡(卖售人、甲方)就柳营路房屋签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定乙方受让甲方自有的柳营路房屋，房地产转让价款共计1,500,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲方于2015年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；甲乙双方确认在2015年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日七日内向甲方支付。该合同附件三《付款协议》约定，乙方应在甲乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后的当日内，直接支付或通过第三人转付给甲方部分首期房价款共计13万元，第三人将代为保管的(若有)定金5万元转付给甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款18万元整；甲方同意该房价尾款5万元由第三人暂为保管；甲方同意乙方通过向贷款银行申请102万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)；乙方于2015年6月20日支付给甲方首付款30万元整。2015年6月11日，两原告向上海市地方税务局虹口区分局申请查询其名下住房情况，6月12日的查询结果载明其名下住房情况为：坐落于和田路XXX弄XXX号的房屋权利人为邹建群等；坐落于新疆路XXX号的房屋权利人为邹建群。嗣后，因原告未依约在2015年6月20日支付首付款30万元，2015年6月24日，被告向原告邹建群发出《催告函》，要求其于2015年6月28日将房款30万元交付被告并且支付合同约定的违约金，若仍不配合，该催告函期限届满日即视为原告在该房地产买卖交易中根本违约，被告有权要求其按照买卖合同约定承担总房价款20%的违约责任。2015年6月30日，被告再次向原告邹建群发出《解除购房合同通知函》，载明被告已经收受原告支付的定金及房款计18万元，其中尾款5万元整由第三人暂为保管；依据买卖付款协议第3条约定，原告应于2015年6月20日支付房款30万元，但原告收到被告于2015年6月25日发出的书面催告后的宽限期内(即2015年6月28日)仍未支付约定房款，基于上述违约行为，通知原告解除买卖合同，原告应当按照买卖合同违约条款约定支付违约金，房价的20%，扣除已支付18万元，原告仍需支付12万元。原告于2015年7月2日收到该函。2015年7月2日，两原告向被告发出《解约退款告知函》，表示其于6月30日下午收到被告发来的落款日期为2015年6月24日的催告函，7月1日下午收到被告发到李辽援手机上的落款日期为6月30日的《解除购房合同通知函》照片，对于双方的房屋买卖合同纠纷，书面告知如下：一、双方签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》于2015年7月2日解除，原、被告就该房屋的买卖合同关系、就转让该房屋签订的全部合同协议即日起完全解除，解约通知自被告收到本告知函之日生效；二、原告于6月19日拿到原告名下的房产状况查询结果，才得知邹建群属于本市住宅限购对象，立即告知了第三人和被告，并约被告当晚在第三人处三方会面协商此事，6月19日晚被告催促原告支付第二期房款，原告表示可以付款，但需先确认能买成这套房子、过户没有问题，故原告无法按照原约定日期立即把房款支付给被告，只能暂缓，同时原告一直在积极多方奔走咨询以确定自己属不属于限购限贷对象、能否购房，但被告完全不配合，原告并无实质违约行为；三、原、被告都清楚关于该房屋买卖的前后三次合同协议文本都是房产中介提供的，条款都是中介拟定的，内容混乱不堪，有些条款根本无法执行；四、基于上述事实，原告请求被告于收到本告知函后30日内，即2015年8月3日之前向原告一次性原额退还已支付的购房款18万元。审理中，原告表示其于2015年6月19日向虹口区公积金管理中心申请公积金贷款时，管理中心工作人员告知原告，其属于限购限贷对象，无购房资格，为此原告向被告提出需要先搞清楚自己是否有购房资格、是否属于限购限贷对象再支付下一笔房款，需对原约定的付款时间和付款流程适当变更，但被告拒不让步，坚持要求原告在6月20日支付72万元房款，原告此后多方咨询后得知其不属于限购对象，可以购房，原告暂未支付第二期房款30万元系行使不安抗辩权，不构成违约。若原告仅属于限贷对象，不是限购对象，购房资金也有困难。审理中，原告要求增加诉讼请求：被告支付18万元房款的资金占用费，按照月利率2%，从2015年8月2日起计算至实际返还之日止。审理中，被告另行提起诉讼，要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2015年6月30日解除；原告已支付的定金18万元归被告所有；原告支付被告逾期付款违约金1,050元；原告支付被告赔偿金30万元。上述事实，有原告提供的房地产权证、房地产登记簿信息、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、查询结果、《催告函》、《解除购房合同通知函》及快递单、《解约退款告知函》及快递单、录音光盘、短信往来记录、房屋估价信息，被告提供的房屋状况及产权人信息、《上海市房地产买卖合同(编号XXXXXXX)》、《补充协议》，收款收据、催告函、解除购房合同通知函、寄送函件挂号信凭证、解约退款告知函、《上海市房地产买卖合同(编号XXXXXXX)》、借款咨询与服务协议、线下借款产品计算器、招商银行交易明细表，以及双方陈述等证据为证。本院认为，原告李辽援与被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖协议》，以及原告邹建群与被告签订的《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，依法成立有效，双方均应依约履行。两原告为夫妻，共同参与购房，对本案具有诉讼主体资格。《上海市房地产买卖合同》约定原告应于2015年6月20日支付首付款30万元，原告未按约支付该款，经被告催告仍未能支付，构成违约。关于原告认为其在签订合同后才了解到自身可能为限购限贷对象，故逾期付款属行使不安抗辩权的意见，本院认为，不安抗辩权系先给付义务人基于后给付义务人存在不履行义务的风险而享有的抗辩权利，原告主张的迟延履行事由并不构成不安抗辩，而房屋限购政策在双方签订房屋买卖协议及合同前已出台，原告作为房屋买受方事先即应全面了解自己是否属于限购限贷对象，审慎签订合同，原告签署《上海市房地产买卖合同》后再以自己可能属于限购限贷对象为由迟延付款，其行为构成违约。现原告要求于2015年7月3日解除双方就柳营路房屋买卖签订的相关协议和合同，被告表示同意解除，但认为系被告行使单方解除权解除，解除日期双方存有争议。本院认为，根据《上海市房地产买卖合同》的约定，原告逾期超过七日后仍未付款的，被告有权单方解除合同，被告于2015年6月30日向原告发送《解除购房合同通知函》，原告确认其于2015年7月2日收到，故本院认定原告与被告签订的相关协议以及合同于2015年7月2日解除。关于原告违约应承担的违约责任，被告已另案起诉，在本案中不予处理，故原告支付的房款应予以返还，因原告违约导致合同未能继续履行，原告要求被告支付资金占用损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告李辽援与被告丁怡签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖协议》，原告邹建群与被告丁怡签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》于2015年7月2日解除；二、被告丁怡应于本判决生效之日起10日内向原告李辽援、邹建群返还购房款18万元；三、原告李辽援、邹建群要求被告丁怡支付18万元房款的资金占用费的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,432元，由被告丁怡负担3,980元，由被告李辽援、邹建群负担452元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 琼代理审判员  赖维娜人民陪审员  郭 瑛二〇一六年三月三十一日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。