苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01367号原告林泊全（曾用名林盈伸）。委托代理人陈冲，江苏吴鼎律师事务所律师。委托代理人单体飞,江苏吴鼎律师事务所律师。被告苏州市高丽房产开发有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道庄基村。诉讼代表人管小华，苏州市高丽房产开发有限公司管理人负责人。委托代理人颜国庆，江苏五洲信友律师事务所律师。委托代理人葛娴，江苏五洲信友律师事务所实习律师。原告林泊全诉被告苏州市高丽房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理,由代理审判员王玲独任审判。本案于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告林泊全及其委托代理人陈冲、单体飞，被告苏州市高丽房产开发有限公司的委托代理人颜国庆、葛娴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林泊全诉称，原、被告于2007年3月16日签订商品房买卖合同一份，约定被告将位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路62号2幢135室商铺出卖给原告，房价为636832.55元。后原告按约支付了全部购房款，被告将上述房屋移交给原告，但被告至今未履行协助办理房屋过户手续，故原告现诉至法院，请求判令：一、位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路62号2幢135室商铺归原告所有；二、被告协助原告办理上述房屋的变更登记手续；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效。被告苏州市高丽房产开发有限公司辩称，苏州市相城区人民法院已于2015年3月13日立案受理了被告破产清算一案，并指定江苏百年英豪律师事务所担任管理人，管理人接管后经查询，涉案房屋所有权归被告所有。根据相关法律法规及意见规定，因原告系台湾籍人士，故不得购买非住宅（商业营业用房）；同时，根据破产法相关规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除，本案所涉房屋应属破产财产。原告应向管理人交付该房产，对于已交付的房款可向管理人申报债权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年3月16日，以被告为出卖方、原告为买受方签订《商品房买卖合同》1份（合同编号：苏相200703160098），约定被告以出让方式取得位于苏州市相城区北桥街道庄基凤北荡62号地块的土地使用权，原告购买的商品房为预售商品房，为该项目中第2幢1层135号房，房屋建筑面积为165.79平方米，套内建筑面积159.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.19平方米；商品房单价为3821.4元/平方米，房价总金额为636832.55元，付款方式为合同签订当日一次性付清；原告购买的商品房为非住宅，被告于2007年2月28日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；被告在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。双方还作了其他约定，并均在合同上签名、盖章确认。2008年9月19日，苏州市相城区房产管理局向被告开具苏州市房屋所有权初始登记证明，载明位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路62号2幢135室房屋的初始登记所有权人为本案被告，套内建筑面积为159.6平方米，共有分摊面积为6.192平方米，合计建筑面积为165.79平方米，土地使用年限为2045年11月29日。2008年11月15日，被告向原告开具销售不动产统一发票一张，载明的付款方为林盈申，收款方为被告，不动产项目名称为北桥物流园，不动产楼牌号为2-135，建筑面积为165.79平方米，金额为636832.55元，款项性质为售房款；2008年12月4日，林盈申就座落于苏州市相城区北桥物流园2幢135室房屋缴纳了12737元的住宅共用部位共用设施设备维修基金；2008年12月5日，苏州市相城区北桥街道财政所向林盈申开具江苏省契税完税证，就座落于苏州市相城区北桥物流园2-135室的房屋买卖收取25473元税款。2008年10月6日，苏州市国土资源局相城分局向被告发出分割转让许可证一份，载明的土地使用证号为相国用2006-00122，土地座落于苏州市相城区北桥街道凤北荡路62号2幢，分割状况为房屋座落于苏州市相城区北桥街道凤北荡路62号2幢135室，面积为44.3平方米，用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年11月29日。该分割转让许可证右部为变更登记申请书，载明的土地转让人为被告，受让人为原告，申请内容为“根据商品房购销合同（国有土地使用权转让合同），转让双方当事人一致同意按分割转让许可证所分割的面积、用途等状况，申请办理国有土地使用权变更登记。”申请人一栏中，原告在受让人处签字，被告在转让人处加盖公章。又查明，2015年3月13日，本院作出（2015）相商破字第00001号民事裁定书，裁定受理案外人上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行对被告的破产清算申请。2015年4月3日，本院作出（2015）相商初字第00001-1号决定书，指定江苏百年英豪律师事务所（负责人管小华）担任被告管理人。审理中，原、被告确认涉案房屋早已交付原告使用，但具体的交房日期双方均表示不记得了；就销售不动产统一发票及维修基金票据等票据上载明的付款方为林盈申，原、被告双方均确认为笔误，实际付款方即本案原告林泊全（林盈伸）；被告确认已全额收到原告支付的涉案房屋房款，被告并陈述如涉案房屋不涉及台湾人士，在被告破产清算立案之前是可以办理过户手续的。原告另陈述，如法院判决支持涉案房屋过户至其名下，相关过户费用及本案诉讼费用均由其承担。上述事实，由原告的台胞证、被告的工商登记信息、民事裁定书、决定书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、江苏省契税完税证、苏州市住宅共用部位共用设施设备维修基金专用收据、分割转让许可证、苏州市房屋所有权初始登记证明以及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告认可原告已履行全额支付房款的义务，且涉案房屋早已于2010年前就交付原告占有、使用，但之前因政策原因，无法办理权属过户登记手续，而现被告已进入破产程序，故依据破产法的相关规定，合同是否继续履行的权利由管理人行使，且管理人有两个月的期限，超过两个月没有行使权利的，视为解除合同，故原告应向管理人交付涉案房产，对于已交付的房款可向管理人申报债权。对此，本院认为，根据《中华人民共和国破产法》第十八条“法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知当事人”的规定，管理人行使选择权的基础为债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。而本案中，原告已全额支付房款，并实际占有、使用涉案房屋多年，原告方的合同义务已全部履行，原因政策导致未能过户登记，但并不影响本案所涉不动产已归于原告的事实，现原告要求变更登记是被告应履行之附属义务。仅因先前政策原因无法办理过户登记手续这一非因原告原因力造成的次合同义务，而否认原告的房屋权利人身份并解除合同，实有违公平合理原则。另关于被告提出的因原告为台湾籍人士，故不得购买非住宅（商业营业用房）的抗辩意见，被告所依据的规定已由住房城乡建设部、商务部等联合颁发的建房[2015]122号文件做出相应政策性调整，即对于在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。因此，被告所主张的阻碍办理变更登记的障碍业已不存在，故被告应继续履行其合同义务，将涉案房屋的不动产权利变更登记至原告名下。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条及相关法律法规规定，判决如下：一、原告林泊全与被告苏州市高丽房产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号：苏相20××××××××98）有效。二、被告苏州市高丽房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告林泊全将位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路62号2幢135室房屋的不动产权证书办理至原告林泊全名下，办理不动产权证书的相关费用由原告林泊全承担。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币5084元，由原告林泊全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员  王玲二〇一六年三月二十八日书 记 员  顾月