广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法民一初字第2573号原告：惠州新世界康居发展有限公司，住所地：惠州市桥东东平长湖岭新世界长湖苑第九栋一层商场02号。法定代表人：耿树森。诉讼代理人：刘彬，系广东卓凡律师事务所律师。诉讼代理人：董华萍，系广东卓凡律师事务所律师。被告一：刘建玲，女，汉族，1985年12月19日出生，住址：江西省吉安市永丰县，现住惠州市文昌一路江北城市。诉讼代理人：刘柏熙，男，汉族，1954年4月16日出生，住址：江西省吉安市永丰县，系刘建玲父亲。被告二：陈金良，男，汉族，1982年2月24日出生，地址：广东省信宜市。原告惠州新世界康居发展有限公司与被告陈金良、刘建玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州新世界康居发展有限公司诉称，2014年2月18日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2014)10003063),约定两被告购买原告已经建设好的，坐落惠州市长××路××新世界××单元××房房，房价总款为人民币699733元，付款方式为按揭付款。两被告于2014年2月19日前支付首付款210733元（含定金2万元)，剩余489000元房款应在2014年2月19日前办妥银行按揭全部手续且付款。但是，两被告并未按照约定办理按掲手续，也未支付剩余房款。2015年3月9日，两被告领取原告向业主派发的10000元周大福现金消费券。2014年12月10日，原告向两被告发出《关于催促办理按揭的通知书》，2015年1月22日，原告向两被告送达《关于再次催促办理按揭手续的通知书》，要求其限期办妥按揭手续，支付完拖欠的房款，并承担违约责任，否则将解除合同并追究相应违约责任。2015年2月13日，原告委托广东卓信律师事务所发出律师函，要求两被告履行约定。两被告拒不答复，无奈之下，原告于2015年3月19日向两被告发出《解除合同通知书》，自当日起解除与两被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2014)10003063),并要求两被告协助办理合同注销手续，承担相应违约责任。两被告同样没有任何答复。为维护原告的合法权益，提起诉讼，提出如下诉讼请求：1、请求确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州(2014)10003063)已于2015年3月19日解除;2、判令两被告向原告支付解除合同违约金人民币139946.6元；3、判令两被告向原告支付逾期付款违约金人民币96577.5元;（自2014年2月19日起至2015年3月18日止每日按未支付房款0.05%的标准计算)；4、判令两被告立即向原告返还领取的10000元周大福现金消费券，如不能返还原物，则向原告支付等额现金人民币10000元。5、判令两被告在判决生效之日起5个工作日内协助原告妥善办理上述商品房买卖合同的注销手续，因注销合同产生的由买卖双方承担的一切费用都由两被告负担；两被告每逾期一日协助原告办理注销合同手续，则需支付违约金人民币210元。6、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告一刘建玲辩称，如果房子愿意继续卖给我们，我们愿意继续买，但是要支付违约金，我们认为不合理。如果不愿意卖，就把我们所交的款项退回给我，其余的违约金我们是不会承担的。被告二陈金良辩称，我不同意解除合同，原告要求支付违约金是不合理的。我们不存在违约，我们一直按照原告的要求去原告指定的银行和房管局去交资料。银行一直都在说资料在审核，但很久都没有回应，原告也说一直有在跟银行沟通。开发商称跟银行的合同到期，我们不清楚什么原因，但这个可能影响到我们的贷款。此外，每个季度我们都向上海交通银行投诉。刚开始交资料的时候，说三个月就可以批下来。后来一直都没有批下来，沟通时候才会有电话，其余有什么变动都没有打电话给我。2014年12月份的时候，我们最后一次与银行沟通的时候，银行称贷款基本上可以批下来，叫我补充流水，我说可以补，但当时我在出差，要过几天才补。后来我出差回来了，家里就收到开发商的律师函，要求我们支付违约金，这是不合理的。之后我们也马上跟原告沟通。本院查明的案件事实经审理查明，2014年2月18日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2014)10003063),约定两被告向原告购买坐落在惠州市长××路××新世界××单元××房，现该房已具备交付条件，房价总款为人民币699733元，付款方式为按揭付款：两被告于2014年2月19日前支付首付款210733元（含定金2万元)，并于此日前将剩余房款489000元办妥银行按揭全部手续且付款。两被告称其已于签订合同时与原告表示修改上述付款方式的条款，该条款是无法实现的，而原告表示不修改，不会增加附加条件。两被告于2014年2月18日支付了首付款210733元（含定金2万元)，两被告在原告销售代理商的置业顾问李鑫萍陪同下到原告推荐的交通银行办理按揭，但由于原告与交通银行合作到期的原因导致贷款迟迟未办妥，2014年12月，两被告最后一次与银行沟通时，银行已告知贷款基本审批完成，可以批下来。2014年12月10日，原告向两被告发出《关于催促办理按揭的通知书》催促两被告尽快办理按揭，2015年1月22日，原告向两被告送达《关于再次催促办理按揭手续的通知书》，要求其限期办妥按揭手续，支付完拖欠的房款，并承担违约责任，否则将解除合同并追究相应违约责任。2015年2月13日，原告委托广东卓信律师事务所发出律师函，要求两被告履行约定。2015年3月19日原告向两被告发出《解除合同通知书》，要求自当日起解除与两被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2014)10003063),并要求两被告协助办理合同注销手续，承担相应违约责任。另查，2015年3月9日，两被告领取原告向业主派发的10000元周大福现金消费券。裁判理由和结果本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案中，原告提供的《商品房买卖合同》（含附件）、收款发票证明原告与两被告之间存在合法的商品房买卖合同关系，本院予以确认。关于原告是否构成违约的问题，原告依据《商品房买卖合同》第六条第三款及附件其他规定认为被告逾期付款是违约行为，经查，《商品房买卖合同》第六条第三款约定了按揭付款方式，要求被告在2014年2月19日办妥银行按揭全部手续且付款。被告称其签订合同时已明确与原告表示修改该条款，而原告则表示不会附加条件。本院认为，原告拟定的付款方式，即便两被告已于签订合同当天下午支付了首付款210733元后就到银行办理按揭手续，但银行办理按揭需要审核相关材料，在一天之内“办妥按揭的全部手续且付款”，是不具有现实履行的可能性，故原告不能仅仅依据该条款认定被告逾期付款行为构成违约。关于合同解除的问题，原告依据合同附件四《合同补充协议》第五条第一款主张解除合同，但在《商品房买卖合同》中，双方约定的付款方式是按揭付款，因此不应适用《合同补充协议》第五条第一款解除合同。根据《合同补充协议》第五条第二款之规定，买受人怠于办理按揭手续的，视作买受人违约，应承担逾期付款的责任。经查，两被告于2014年2月19日在原告代理销售商李鑫萍的陪同下及时的向银行提交了办理按揭的材料，此后也多次与银行沟通按揭情况，但由于原告与办理按揭的银行合作到期等原因导致影响而办理按揭进度，因此本院认定被告已积极履行了按揭义务，并非被告怠于办理的行为导致未能及时办妥按揭。至此被告不存在违约的情形。与原告合作的交通银行于2014年12月通知被告已完成各项审批，要求被告办理按揭手续，被告抗辩称原告要求被告支付违约金导致被告没有去银行签订贷款合同，该抗辩不足以阻却贷款合同的签订，至本判决做出前被告仍未办理按揭贷款手续，原告亦存在过错，综上，原告诉请解除原被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。因合同的解除，原被告均存在过错，原被告应对自己的损失承担责任，故对原告诉请被告支付逾期付款违约金及合同解除违约金，本院不予支持。关于要求两被告返还领取的10000元周大福现金消费券或支付等额现金10000元的请求，因该现金消费券是原告在被告购买原告房产情况下赠与业主的，鉴于原告主张确认《商品房买卖合同》解除的请求得到本院支持，被告在原告退还被告支付的首期购房款时，退还原告赠与的现金消费券10000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条判决如下：一、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州(2014)10003063)。二、被告陈金良、刘建玲应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州新世界康居发展有限公司退还原告消费券10000元。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4998元（原告已预交2499元），由原告惠州新世界康居发展有限公司负担2499元，由被告陈金良、刘建玲负担2499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 朱 雄代理审判员 杨 梅代理审判员 黄链生二〇一六年三月二十四日书 记 员 杨 立