上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1728号原告姜旭明，男，1978年6月11日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市普陀区。委托代理人张金艳，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。被告岑吉军，男，1978年7月24日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市闵行区。委托代理人滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。原告姜旭明诉被告岑吉军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2016年3月4日组织原、被告双方进行了证据交换，并于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告姜旭明及其委托代理人张金艳、被告岑吉军及其委托代理人滑宝珠均到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告姜旭明诉称，原告受其母周赛青委托于2015年4月18日在居间方上海福美来房地产经纪有限公司(以下简称“福美来公司”)居间服务下与被告签订《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》，约定被告将其所有的位于上海市长宁区定西路***弄***室房屋(以下简称“涉案房屋”)出售，房屋总价共计人民币442万元，房屋建筑面积175.09平方米。合同签订当日被告收取定金10万元整。双方约定在《房地产买卖协议》生效之后5日内按照《房地产买卖协议》所述内容至居间方处补签网上《上海市房地产买卖合同》。在居间方安排下要求双方于4月24日13时至中介处网签合同，此时被告提出要求原告方在办理过户前付清全款，原告方无法接受。后被告通知原告于2015年4月28日18：00前至居间方处签订《上海市房地产买卖合同》。期间原告多次与居间方交流督促被告签订正式购房合同，但2015年4月26日原告受其母亲委托依约前往居间方处与被告商谈签约事宜，被告竟然要求原告在房屋过户前给付全部房款，并提出各种要求，否则不同意签订合同。原告认为双方签订的《房地产买卖协议》合法、有效，但是被告的要求明显超出了合同的约定，原告与被告交涉无果后诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产买卖协议》；2、被告双倍返还原告定金20万元。被告岑吉军辩称，合同签订后，原告因其限购等原因并未按照约定时间到居间处和被告签订《上海市房地产买卖合同》，被告于2015年4月24日书面通知原告，按照合同约定双方应于5日内签订《上海市房地产买卖合同》，至24日仍未签订，特通知原告于2015年4月28日与被告签订《上海市房地产买卖合同》，如逾期原告将根本违反合同约定，至2015年4月28日原告仍未至居间处和被告签订《上海市房地产买卖合同》，也没有再支付任何房款。原告行为已经违反合同约定，无权要求返还定金。原告指称被告要求原告过户前一次性付款，没有任何依据。综上，被告同意解除《房地产买卖协议》，但不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明，原、被告双方于2015年4月18日在居间方福美来公司居间介绍下，签订《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》，约定原告以442万元的价格向被告购买涉案房屋；合同签订当日，原告应向被告补足定金至10万元整；原、被告在《房地产买卖居间协议》生效之后5日内，按照《房地产买卖协议》所述内容至居间方处补签网上《上海市房地产买卖合同》；涉案房屋已被设定抵押权，在双方补签网上的《上海市房地产买卖合同》后7个工作日内，被告应与银行预约提前还清贷款，并在与银行预约还贷日还清银行贷款，在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后7个工作日内办理完结注销该房屋抵押登记事项；被告取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后或办理完结该房屋抵押注销手续后7个工作日内，原、被告双方应共同赴长宁区房地产交易中心办理产权过户手续；约定的付款方式为：在双方补签网上《上海市房地产买卖合同》后当日，原告向被告支付首付款132万元整(含定金10万元)、过户当日原告向被告支付第二笔购房款300万元整、交房当日原告向被告支付剩余购房款10万元等。协议签订后，原告向被告支付定金10万元，被告出具收据。此后，原、被告双方未按协议约定如期签订网上的《上海市房地产买卖合同》，经多次协商签约未果。2015年4月24日，被告向原告发送通知函，要求原告于2015年4月28日18：00前至居间方按房地产买卖协议的约定与被告签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，如逾期不签将视原告违约，并保留追究原告法律责任权利等。该通知函由原告备注，其于2015年4月26日已收到，并于当日至福美来公司协商签约事宜。另查明，被告通过福美来公司居间介绍，于2015年6月7日与案外人孔某某签订《上海市房地产买卖合同》，已将涉案房屋以457万元之价格另行出售。庭审中，原告向本院提供录音资料多份，用以证明原、被告未能签订网上的《上海市房地产买卖合同》系因被告方想变更合同的实质性条款，要求原告在过户前支付购房款，被告方构成根本性违约等。被告对于录音资料的真实性并无异议，但认为原告为了自己不承担违约责任进行录音，是为了将责任推给被告，在录音中原告反复问被告是否不肯卖房，被告一直强调按协议来，原告一直在诱导取得证据，故不应采信等。本院认为，录音资料真实性虽无争议，但是内容上均为双方及福美来公司工作人员就签约事宜的沟通、协商内容，并无能够直接反映被告存在根本性违约的情形，故对于上述录音资料的关联性难以采信。被告向本院提供了居间方福美来公司出具的证人证言一份，证明至2015年4月28日18：00原告仍未就涉案房屋与被告至居间方补签网上的《上海市房地产买卖合同》，原告根本性违反房地产买卖居间协议的约定等。对于该份证人证言，原告认为系被告改变合同内容导致合同无法签订，而涉案房屋也是通过福美来公司另行出售的，故福美来公司与本案有利害关系，其出具的这份证明应属无效的。本院认为，居间方福美来公司作为证人证言的提供者应当派员出庭作证，现其无正当理由未出庭作证，且原告也对其利害关系人的身份提出质疑，故本院对该份证人证言，亦难采信。上述事实，有《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。因被告表示不愿意调解，致本案调解未成。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。原、被告双方均同意解除《房地产买卖协议》，且被告已实际通过居间方将涉案房屋另行出售，协议也不具有实际履行的可能，故本院对于原告请求解除协议之诉请予以准许。本案的争议焦点主要是原、被告双方未能签订《上海市房地产买卖合同》的原因。根据原、被告的《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》，关于房屋买卖的具体交易时间节点虽有约定，但多不确定：原、被告在《房地产买卖协议》生效之后5日内，按照《房地产买卖协议》所述内容至居间方处补签网上《上海市房地产买卖合同》；涉案房屋已被设定抵押权，在双方补签网上的《上海市房地产买卖合同》后7个工作日内，被告应与银行预约提前还清贷款，并在与银行预约还贷日还清银行贷款，在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后7个工作日内办理完结注销该房屋抵押登记事项；被告取得银行交付的办理注销抵押登记的材料或办理完结该房屋抵押注销手续后7个工作日内，原、被告双方共同赴长宁区房地产交易中心办理产权过户手续等。故对于原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》时的具体条款，如涉及还贷、办理抵押登记注销等均需取决于第三方的工作流程，并不能够简单确定具体日期，仍需双方进一步沟通、协商。现原、被告均指称对方存在根本性违约，但根据现有证据，原、被告均未提供足以证明对方存在根本性违约行为的证据，协议之解除不可简单归因于当事人一方，故对于原告要求返还定金10万元的诉请，本院予以支持；对于原告要求被告双倍返还定金的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下一、解除原告姜旭明与被告岑吉军于2015年4月18日签订的《房地产买卖协议》；二、被告岑吉军应于本判决生效之日起十日内返还原告姜旭明定金人民币100,000元；三、驳回原告姜旭明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,300元，由原告姜旭明与被告岑吉军各半负担人民币2,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾鸣香代理审判员  张 艨人民陪审员  杨耀丰二〇一六年三月三十日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。