大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第7074号原告中国人民解放军65054部队(以下简称65054部队)。委托代理人刘某某，男。委托代理人许振德，系中国人民解放军沈阳军区法律顾问处军队律师。被告朱某，女。委托代理人陈斌，系辽宁东亚律师事务所律师。原告中国人民解放军65054部队与被告朱某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告65054部队的委托代理人刘某某、许振德，被告朱某的委托代理人陈斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军65054部队诉称，原、被告双方分别于2001年7月18日、2004年12月1日和2012年4月28日，在原告部队驻地就租赁原告军事管理区内土地、海域事项相继订立了《租赁合同》、《安全协议》、《海域租赁使用合同补充协议（二）》，约定乙方即被告有偿使用土地45年至2045年8月30日止，海域使用期为10年至2014年3月31日止；同时约定“由于甲方场区军事管理区的特殊性，在合同履行期间，部队若因组织军事训练活动和其它不可抗拒因素给乙方造成的经济损失，甲方不负责”、“如部队使用该区域，乙方应当优先提供给部队使用，保证部队的正常训练需要，不能因为生产生活而影响部队的正常训练”。合同履行至2014年下半年（其中海域租赁期限已于2014年3月底届满），军委总部组织对大连驻军的房地产管理进行清查整改，原告根据上级的指示精神，多次就原合同约定的租期超过法定最长年限问题等问题与被告进行修订磋商，均被拒绝。2015年3月2日，原告根据中国人民解放军总政治部、总后勤部和中央军委纪律检查委员会下发的后营《关于进一步规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》精神，正式向被告送达了场《关于房地产租赁事》（函），告知其违法合同即时废止，如有意继续租赁应当重新订立为期5年的租赁合同，否则，需于2015年3月20日前停止一切经营活动，并撤走所有人员及设备，由此引发的后续事宜自行解决。被告收到此通知后，未与原告协商、也未在指定的异议期间内依法主张其异议权；与之同时，2015年3月上旬原告接到沈阳军区司令部军训部2015年2月27日形成并下发的司训《建设联合登陆场地》的通知，明示我部“根据新时期军事战略方针和保障海上适应性训练需要……军区拟在……双台沟海岸位于营城子湾南侧……至黄嘴子（16，55）区域”进行联合训练登陆场地建设；同时，原告亦发现被告对该租赁区域存在着擅自转租的情形，原告遂依法依约终止解除与被告之间的合同并将解除决定正式通知了被告，截止至今日，被告既未对原告的解除决定主张异议，也未在指定的期限内腾退场地及海域。鉴于双方最初约定的租赁违法且被告不配合使其符合法定期限，在其被告方客观存在这擅自转租的违法违约事实和全军明令“严禁出租军以下作战部队的房地产”这一新政策出台的不可抗力情形下，原告书面通知被告因合同目的不能实现的不可抗拒情形须废止解除合同的约定解除条件已经成就，该解除终止合同自被告亲笔签收后即已生效。现时至今日，已逾5个月之久，被告既未在法定期限内主张异议，也未腾退约定的租赁土地和海域，其行为已经侵害了原告的合法权益，并妨害了军区在该区域进行军事设施建设的权利进行，故依民法通则和合同法第97条的规定，请求人民法院判令被告立即腾退土地和海域。故原告诉至法院，请求:1.请求确认案涉案涉租赁合同、安全协议、补充协议已于2015年3月20日解除并判令解除案涉租赁合同、安全协议、补充协议；2、判令被告朱某立即腾退依据2001年7月18日《租赁合同》、2004年12月1日《海域租赁使用合同补充协议（二）、2014年4月28日《安全协议》所租赁使用的土地和海域；3，本案全部诉讼费用均由被告朱某负担。被告朱某辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、案涉区域不是军事管理区或或军事禁区，不属于军队房地产范畴，案涉区域不适用中国人民解放军总政治部、总后勤部和中央军委纪律检查委员会下发的后营《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》。案涉区域是被辽宁省政府规划为旅游休闲度假区。辽宁省人民政府下发的辽政发文《辽宁省海岸带保护和利用规划》，将案涉区域规划为旅游休闲度假区）。该文件是案涉区域所有批复、文件类最新的，效力最强的法规性文件。2、2015年3月上旬原告接到的沈阳军区司令部军训部于2015年2月27日形成并下发的司训《建设联合登陆场地》的通知即司训文不能作为解除或终止案涉合同的依据。案涉合同与该文件并无法律冲突。该文件只是拟建，如该文件实施需得到相关批复方可进行。3、案涉合同合法有效并未解除，原告提出的腾退请求于法无据。被告也不同意解除案涉相关合同及协议，并请求继续履行之。原告发出的《关于房地产租赁事》一函，其性质并不是解除合同的通知。该函原文表述“《租赁合同》即时废止，若希望继续租赁，则需与我部按照租金评估时价重新签订租期5年的合同”。上述内容意思很明确，就是原告单方想变更合同价格、变更合同期限，而不是解除合同。4、案涉区域既不是前述78号文规定的必须调整为租赁期为5年的范畴，也不是先停后改的违规项目范畴。案涉合同从没有就变更问题达成一致的原因不仅是原告错误或扩大解释了前述78号文，更是因为原告要求变更的内容不公平、不合理，双方不可能达成新的一致意见。5、案涉租赁合同约定的租赁期限虽超过20年，但超过部分，不必然无效。被告自租赁案涉区域后，先后投入有一亿元之巨大。但如国家真正的需要，被告仍会积极配合。但是原告必须在依法取得征地征海批复后前提下，根据被告的实际投入给予被告相应的补偿。经审理查明，2001年7月18日，甲方65054部队与乙方朱某签订租赁合同一份，约定“为充分利用现有资源，支持地方经济建设，制止场区与双台沟村接壤处倾倒垃圾及蚕食场地的现象，经乙方申请，甲方同意将场区与双台沟村接壤处的垃圾场及部分海域、滩涂租赁给乙方管理使用。1.租赁范围和时间：甲方同意乙方对场区内黄咀子炮兵阵地东侧、南侧、13号界桩西北侧垃圾场至双台沟村接壤处及滩涂进行治理和改造。改造后的场地及滩涂可以修建简易房、游泳遮阳棚、库房、厕所、淋浴室，允许使用遮阳棚相对应的近岸海域游泳及旅游等经营活动，允许在双台沟村黄咀子及海头底附近ABCDE五点连线以内的海域及滩涂进行养殖（只可散养，不可圈养），详见附图（各点注明）。时间从2001年9月10日至2045年8月30日止。2.租赁费用：甲方收取乙方场区使用管理费标准和方式分两个阶段：2001年至2007年每年5000元整，自协议签订之日一次性交清；从2008年起每年8000元整，每年1月1日前缴纳当年租金。逾期不缴纳租赁增收20%滞纳金，超过3个月未缴纳租金，合同自动终止。3.关于乙方责任：遵守国家法律法规和部队相关管理规定，无条件服从甲方管理；严禁在租赁范围以外修建任何建筑；严禁向场区内排放有污染物、废水、垃圾；乙方在场区从事旅游活动要注意安全，因军事演习或发生其它事故乙方自行承担责任。4.甲方场地属军事管理区，乙方要保护场区内的一切军事设施，比须遵守厂区管理规定，服从管理，并有协助甲方共同管理场区的义务。5由于甲方军事管理区的特殊性，在合同履行期间，部队若因组织军事训练活动和其它不可抗拒因素给乙方造成的经济损失，甲方不负责。合同履行期间，若国家或当地政府规划使用该场地或部队与地方产生土地置换时，必须经甲方同意后，乙方方可同第三方协商解决，部队不予负责任。等。”2004年12月1日，甲方65054部队与乙方朱某签订海域租赁使用合同补充协议（二）一份，约定“1、针对乙方施工已成事实及建设需求，甲方同意将2004年6月20日《关于修改海域租赁使用合同补充协议》中右侧界线向右延伸至水井西侧约50米。乙方在该区域内只准建看护房（不超过50平方米），虾圈（不超过24亩）及必要的用电设施，不得对其再进行随意扩建和改造。若养殖需要投入设备，必须经甲方同意。甲方若因军事活动需要，乙方应无条件拆除，造成损失，甲方不予赔偿。2、合同期满，同等条件乙方有优先租赁权。如不续签所有固定设施无条件移交给甲方。3、甲方收取乙方对该区域使用费每年5500元，时间从2004年4月的日起至2014年3月31日止，十年共计55000元整，协议签订之日一次性交清”。2012年4月28日，甲方65054部队与乙方朱某签订安全协议一份，约定“经乙方多次申请，乙方在黄嘴子阵地东北侧地域建筑养鱼池大棚，大棚修建中及修建后，必须服从甲方的管理，否则甲方将拆除所修建建筑，所有损失均由乙方自行承担；建筑面积6555=3575平方米，不得扩大范围，否则甲方有权拆除；如部队需要使用该地域，乙方应优先提供给部队使用，保证部队的正常训练需要，不能因为生产生活而影响部队的正常训练；严禁在部队实弹射击和训练时在该区域进行渔业捕捞和生产经营，在旅游经营时，要管理好游客，因人员管控不严发生问题由乙方负责。等。”2015年1月17日中国人民解放军总政治部、总后勤部和中央军委纪律检查委员会下发后营《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》后营文件，该文件规定“严格管控租赁项目。控制新增项目，压减租赁年限，新增含续租项目租赁期限一律不得超过5年。其中第2.7.2条规定，未按新版制式合同签订的项目，一律中止原合同，按《军队空余房地产租赁管理规定》重新签订制式合同。其中第2.7.5条规定，已经批准的租赁项目，未办理军队房地产租赁许可证的，………。”2015年2月27日中国人民解放军沈阳军区司令部军训部作出司训文件，即建设联合训练登陆场地文件，内容为“……军区拟在大连海上训练场进行联合训练登陆场地建设。现将有关建设事项明确如下：1,，建设地点：位于大连市甘井子区营城子街道营城子湾和牧城子湾附近地域，共四处：…….；2，建设内容：…….3，建设时限：滩头障碍体系务必于2016年4月底前完成建设，模拟台军防御阵地于2016年6月底前完成建设，纵深阵障体系于2016年12月底前完成建设，军区将按各建设阶段时间节点组织项目验收。”2015年3月2日中国人民解放军65054部队向被告朱某发出《关于房地产租赁事》场文件，内容为“根据中国人民解放军总政治部、总后勤部和中央军委纪律检查委员会下发后营《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》文件，以及上级一系列指示精神，你与我部2001年9月10日签订的《租赁合同》即时废止，如你希望继续承租，则需与我部按照租金评估时价重新签订租期为5年的合同，否则需于2015年3月20日前停止一切生产经营行为并撤出所有人员及生产设备，由此引发的后续事宜自行解决。”本院所确认的上述事实，有双方当事人陈述，原告65054部队提供的租赁合同、安全协议、海域租赁使用补充协议（二）及附图、国有土地使用权证、海域租赁合同复印件（被告朱某转租给李某、信某的合同复印件）、《关于进一步从来规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》后营文件、《关于房地产租赁事》场文件、《发函统计表》、建设联合训练登陆场地司训文件等证据材料，被告朱某提供的租赁合同、安全协议、拟建示意图、被告营业证、被告实际投入资产明细表、租赁现场建设照片、相关录音及录像视听资料、缴纳租金收据、清理整改评估机构名单目录、微信、拟变更合同（新合同）文本、结婚证、辽宁省人民政府文件等证据材料及本案庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。鉴于原、被告之间签订的案涉租赁合同、安全协议、海域租赁使用合同补充协议（二）均系双方当事人的真实意思表示，该三份合同中租赁标的物具体、租赁价款明确，该三份合同反映了原、被告双方具有订立租赁合同的目的和意思，具备要约、承诺的书面形式要件，且租赁合同的标的物原告也有权处分，且相关租赁协议也均不违反我国相关法律、行政规定的效力性强制性规定，故该三份协议均系有效协议，依法对双方当事人均具有法律约束力，原、被告作为案涉协议的合同当事人均应依据该三份协议的约定享有相应的权利并履行相应的义务。依据《中华人民共和国合同法》第8条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”根据本案原、被告的陈述和答辩，原、被告之间双方存在海域、滩涂等租赁合同关系，且被告一直按相关案涉合同的约定履行了支付租赁费用义务，并支付租金至2022年3月10日。关于原告请求确认案涉案涉租赁合同、安全协议、补充协议已于2015年3月20日解除一节。原告曾于2015年3月2日根据2015年1月17日中国人民解放军总政治部、总后勤部和中央军委纪律检查委员会下发的后营《关于进一步规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》精神向被告送达了场《关于房地产租赁事》（函），原告以此函告知被告2001年9月10日双方签订的《租赁合同》即时废止，并告知被告“如有意继续租赁应当重新订立为期5年的租赁合同，否则，需于2015年3月20日前停止一切经营活动，并撤走所有人员及设备，由此引发的后续事宜自行解决”，鉴于原告在本案中一直未提供2001年9月10日双方签订的《租赁合同》，原告在庭审中又称“所谓2001年9月10日双方签订的《租赁合同》，实质是2001年7与18日双方签订的租赁合同，因2001年7与18日双方签订的租赁合同履行期限始自2001年9月10日，故将2001年7与18日双方签订的租赁合同视为2001年9月10日双方签订的《租赁合同》”，原告又称《海域租赁使用合同补充协议（一）已找不到啦，不论原告所主张的所谓2001年7与18日的租赁合同与2001年9月10日的《租赁合同》是同一合同是否属实，如属实，则原告于2015年3月2日向被告发出的所谓解除合同的通知仅适用于2001年9月10日双方签订的《租赁合同》即2001年7与18日双方签订的租赁合同，鉴于该合同约定的履行期限是自2001年9月10日至2045年8月30日，不论租赁期限超过20年的部分是否无效，鉴于自始该合同至今未超过20年的履行期限，且案涉合同未明确约定合同的解除条件、加之原告也不享有案涉合同的法定解除权，故原告请求确认案涉租赁合同、安全协议、补充协议已于2015年3月20日解除，本院依法不予采信；如原告所主张的所谓2001年7与18日的租赁合同与2001年9月10日的《租赁合同》是同一合同不属实即如属不同的租赁合同，鉴于2001年9月10日的该合同原告并未提供，故对于2001年9月10日双方签订的《租赁合同》是否解除，本院依法不予审理。关于原告请求判令解除案涉租赁合同、安全协议、补充协议一节。原告的理由之一是依法定的、同时双方约定的“解除合同”条件成就的事实向被告送达了“解除合同”通知，如前所述，案涉租赁合同、安全协议、补充协议均未明确约定合同的解除条件，案涉租赁合同仅约定了“由于甲方军事管理区的特殊性，在合同履行期间，部队若因组织军事训练活动和其它不可抗拒因素给乙方造成的经济损失，甲方不负责。合同履行期间，若国家或当地政府规划使用该场地或部队与地方产生土地置换时，必须经甲方同意后，乙方方可同第三方协商解决，部队不予负责任。”从该约定的内容分析，并不存在明确的合同解除条件的约定，故原告该节解除案涉协议的理由不成立。原告的理由之二是本案双方约定的“不可抗拒力因素”之合同解除条件已成就，原告有权单方决定解除双方签订的案涉租赁合同。虽2015年1月17日中国人民解放军总政治部、总后勤部和中央军委纪律检查委员会下发的后营《关于进一步规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，该通知对军队单位利用空余房地产对外出租等管理工作提出了进行清查整改意见、并对新增项目和违规项目提出了相应的整治措施，但原告并未提供证据证明案涉租赁项目系新增项目和违规项目。虽原、被告之间的租赁合同约定“由于甲方场区军事管理区的特殊性，在合同发行期间，部队若因组织军事训练活动和其它不可抗拒因素给乙方造成的经济损失，甲方不负责、如部队使用该区域，乙方应当优先提供给部队使用，保证部队的正常训练需要，不能因为生产生活而影响部队的正常训练”，如前所述，该约定不是解除合同的相关约定，而是在租赁合同履行的特殊时期被告所应遵守的义务和负有的容忍的相关义务，对于原告提出的“不可抗力”因素，依据《中华人民共和国民法通则》第153条的规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”其构成要件有：主观要件为不能预见性、客观要件为不能避免和不能克服性。不可抗力的范围有“自然原因的不可抗力，如地震、台风、洪水、海啸等，社会原因的不可抗力有战争、武装冲突、罢工等，基于当事人的过错、第三人的过错、国家行使行政或司法权力的原因导致的情形不属于不可抗力；我国《合同法》关于“因不可抗力致使不能实现合同目的的”是法定解除合同的情形之一，但原告的案涉合同目的是收取租金，综上，原告以不可抗力为由解除案涉合同，与法无据。原告理由之三是本案争讼区域和海域处于沈阳军区军训部司训字《建设联合登陆场地》通知的范围内，属双方案涉租赁合同所涉军事管理区域，本院认为，即使案涉争讼区域和海域属于建设联合登陆场地的范畴，但原、被告双方有条件且可以依据双方租赁合同的约定“由于甲方军事管理区的特殊性，在合同履行期间，部队若因组织军事训练活动和其它不可抗拒因素给乙方造成的经济损失，甲方不负责。合同履行期间，若国家或当地政府规划使用该场地或部队与地方产生土地置换时，必须经甲方同意后，乙方方可同第三方协商解决，部队不予负责任”进行各自的相关作业，即原告进行相关建设与解除案涉租赁合同之间不存在必然性因果或前置关系。关于原告请求解除案涉租赁合同的另一理由是，被告在履行案涉租赁合同期间存在着“未经出租人同意转租”的情形，被告曾于2010年1月8日在未经出租人同意的情况下，擅自将双方租赁合同中的“部分海域”以年租金20万元的价格出租给分别叫李某及信某的自然人使用10年。鉴于原告向法庭提供的是“朱某”与他人订立的《海域租赁合同》复印件，且即使该转租合同属实，是否确是被告签字及是否履行履行，原告也未提供证据，即使履行也仅是被告对承租的部分海域进行经营的一种方式，被告其行为也不构成整体性转租，且该行为原告是否应当知道或已经知道而未及时提出异议，也存在或然性。故原告基于被告转租行为而请求解除合同，本院依法也不予支持。关于补充协议（二），鉴于该合同租赁期限已经届满，依据《中华人民共和国合同法》第236条的规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。鉴于该补充协议（二）租赁期限已经届满（至2014年3月31日），且被告也未提供已交纳了该约定租赁区域租金的证据，对于该补充协议（二）签订后是否履行及履行完毕后是否继续履行问题，原、被告陈述不一，鉴于补充协议（二）已经履行完毕即该协议因履行期限届满而告终止，故不存在解除该补充协议（二）的问题。如被告现仍继续租赁使用了该补充协议（二）所涉区域，在此情形下，任何一方均可随时请求解除已更新形成的对已自行终止的补充协议（二）所涉的相关区域的不定期租赁合同，当然原告也享有此权利。综上，原告请求解除2001年7月18日的《租赁合同》、2004年12月1日的《海域租赁使用合同补充协议（二）、2012年4月28日的《安全协议》，本院依法不予支持。因原告提出的腾退理由不成立，故原告请求判令被告朱某立即腾退依据2001年7月18日《租赁合同》、2004年12月1日《海域租赁使用合同补充协议（二）、2014年4月28日《安全协议》所租赁使用的土地和海域，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十六条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十六条之规定，判决如下：驳回原告中国人民解放军65054部队提出的诉讼请求。案件受理费人民币6385元，及其他诉讼费50.00元，均由原告中国人民解放军65054部队负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  董允瑞人民陪审员  由舒莹人民陪审员  方 靖二〇一六年三月二十一日书 记 员  尚书羽