贵州省兴仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）仁民初字第985号 原告罗明招，男，1980年10月10日生，汉族，贵州省盘县人，初中文化，盘江煤电集团有限公司职工，住贵州省盘县。 原告李彦兰，女，1982年11月8日生，汉族，贵州省盘县人，初中文化，无业，住址同上，系原告罗明招之妻。 共同委托代理人付光胜，贵州旺明律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告贵州省朝顺房地产开发有限公司。 住所地：贵州省长顺县城关和平西路。 法定代表人唐浩，系公司董事长。 委托代理人卜忠政，贵州驭龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告罗明招、李彦兰诉被告贵州省朝顺房地产开发有限公司（以下简称朝顺房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李彦兰及二原告共同委托代理人付光胜、被告朝顺房地产公司的委托代理人卜忠政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗明招、李彦兰诉称：原告与被告于2011年5月15日在兴仁县××办事处××路××花园签订了合同编号为XR-20100156的《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于兴仁县城××区××中路北侧朝××城市××号商品房，该商品房建筑面积为76.7平方米，套内建筑面积为62.51平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为14.19平方米。该商品房套内建筑面积每平方米3553.607元，总价款为222136元，首付款为67136元，剩余150000元采用银行按揭方式付款。被告按期交房后，原告准备装修，在找装修公司进行设计时，觉得原告与被告所签订的《商品房买卖合同》约定面积与实际面积不符，实际面积明显小于约定面积，于是聘请了兴仁县诚信房地产交易中心对该商品房进行测量，结果，套内建筑面积为60.14平方米，公摊面积为13.65平方米，建筑面积为73.79平方米，实际面积比约定建筑面积少2.91平方米，面积误差比为3.794%。依合同约定，超过误差比绝对值3%以上，原告有权解除合同，被告应当退还原告已付房款及相关税费的本金和利息。争议发生后，原告多次找被告协商以解决该争议，被告均以种种理由拒绝原告的合理、合法诉求，其行为严重损害了原告的合法权益。特诉至人民法院，请求：一、依法判决解除原告与被告于2011年5月15日签订的合同编号为XR-20100156《商品房买卖合同》；二、依法判令被告返还原告已付首付等款项79305.35元及购房按揭款；三、依法判令被告给付原告已付款利息，该利息从收到原告每一笔款之日起按银行同期同类贷款利率计算，直至付清为止；四、本案诉讼费用由被告全额承担。 原告当庭补充：2015年5月6日原告对被告提出解除合同的主张，与被告协商未果，遂向法院提起诉讼。 被告朝顺房地产公司辩称：一、原告诉请的合同解除权已经消灭；二、被告方已依照合同约定交付了商品房，建筑面积与套内面积与商品房买卖合同约定的一致，不存在原告所称的误差比；三、原告在诉前并未与被告协商过。综上，双方的商品房买卖合同已经履行完毕，且已超过三年，解除合同的除斥期间为一年，故本案原告的解除权已经消灭，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告向本院提交下列证据以证明其诉讼主张： 证据一、原告《身份证》复印件，拟证明原告的基本情况及诉讼主体资格； 证据二、XP20100156号《商品房买卖合同》复印件，拟证明原告与被告之间商品房买卖事实、约定面积、价款、违约责任等； 证据三、被告出具的《票据》7张，拟证明原告向被告交付相关税费情况及金额，总金额为79305.35元； 证据四、《房产证》复印件，拟证明原告与被告之间约定的商品房面积与行政主管部门认定的面积相符，所认定的建筑面积是76.7平方米，套内面积是62.51平方米，该商品房的共有人为李彦兰； 证据五、农业银行流水账单5页，拟证明原告支付按揭款的金额及情况，时间从2011年7月至2015年5月已经支付89646.35元； 证据六、兴仁县诚信房地产交易中心出具的朝顺城市花园2栋B1户型面积计算单，拟证明约定面积与实际面积不符，实际面积比约定面积少的比例高于3%，出具时间为2015年5月6日。 被告质证意见：对证据一无异议；对证据二证明的内容和真实性无异议；对证据三中朝顺房地产公司出具的4张票据无异议，对富兴物业管理有限公司出具的3张票据有意见，该3张票据与本案无关，同时能证明原告2012年7月21日已经交付装修保证金1000元及物业管理费，证明原告已经入住；对证据四无异议，同时证明房产已经登记；对证据五，从内容看，是原告支付给银行的按揭款，而不是支付给被告，且无其他证据证明与本案有关联；对证据六的真实性、合法性有异议，双方争议的标的是2栋1-3，从证据要件上看，不真实，来源不合法。 被告向本院提交下列证据以证明其诉讼主张： 证据一、被告的《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、《法定代表人身份证》复印件，拟证明被告的主体及基本信息； 证据二、XR-20100156《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方在该买卖合同中约定的是2栋一层3号房屋，建筑面积为76.7平方米，套内面积为62.51平方米，每平方米3553.607元，按套内面积计算，售房价款为首付67136元，按揭155000元； 证据三、《接房通知书》、《入住证明书》、《装修验收申请表》，拟证明被告于2012年6月26日通知原告接房的事实并告知应当缴纳的物管费用；2012年7月21日原告入住验房完毕，并承诺遵守朝顺业主手册所规定的管理公约，按时支付有关费用；原告已领取《接房通知书》、《入住证明书》并已接房入住，缴纳相关的物业管理费用；原告已于同日向物管缴纳了装修保证金1000元，并提交了《装修验收申请表》； 证据四、《房屋建筑面积测绘成果书》，拟证明测绘的对象是兴仁县朝顺城市花园2号楼，测绘单位是兴仁县诚信房地产交易中心，测绘日期是2012年6月13日，证明测绘报告中所测绘的是准确的，成果客观公正，准确规范，测绘人员是蔡高、黄艳、负责人曾孔栏，以双方当事人没有利害关系。测绘的结果与双方签订的合同一致； 证据五、《业主手册》，拟证明交房的相关手续，业主手册第39页证明罗明招授权给李彦兰，业主手册上的相关管理已经签订，原告7月21日已签收记录表，与第三组证据能够相互印证； 证据六、《房产证》，拟证明房产证上登记的面积与《测绘成果书》登记的面积一致，登记所有权人是罗明招，共有人是李彦兰； 证据七、李彦兰、罗明招《结婚证》复印件，拟证明原告罗明招与李彦兰是合法的夫妻关系。 原告质证意见：对证据一无异议；对证据二无异议；对证据三的真实性无异议，对证明内容有异议，其所证明的内容与本案事实不相符，所证明的内容不能成立。原告至今未装修，也根本没有入住，从何来的《装修申请表》；《接房通知书》未经原告签字认可，且与本案事实不符；对证据四的真实性、合法性没有异议，对客观性有异议，结论与本案争议标的物的实际面积不符；对证据五的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据六的真实性、合法性无异议，客观性有异议，该登记与客观事实不符，是错误的；对证据七客观性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据与本案不具备关联性。 对证据的分析认定 经庭审质证及审查，原告提供的证据一、二、四，被告质证无异议，本院予以采信；证据三、五、六本院结合其他证据综合认定；被告提供的证据一、二、七原告质证无异议，本院予以采信；证据三、四、五、六，原告质证对其真实性无异议，本院予以确认，其余部分能否作为本案定案依据，本院结合其他证据综合认定。 经审理查明，2011年5月15日，原告罗明招与被告朝顺房地产公司签订合同编号为XR-20100156《商品房买卖合同》一份，约定：一、原告罗明招购买被告开发建设的××花园第×幢×层×号商品房。该商品房建筑面积76.7㎡，套内面积62.51㎡，公共部分与公用房屋分摊面积14.19㎡，单价按套内建筑面积计算，每平方米3553.607元,总价款为222136元。二、付款方式为按揭贷款，原告应于合同签订之日向被告交首付款67136元，余款155000元以银行按揭贷款方式支付。三、房屋交付时，房屋建筑面积和套内面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如合同约定房屋套内面积与产权登记套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。如合同约定房屋套内面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%的，乙方（原告）有权退房。合同签订后，被告如期交房。该商品房于2013年5月7日在兴仁县房地产管理局办理了仁房权证东湖字第××号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》载明：房屋所有权人为罗明招，共有人为李彦兰。房屋坐落于××办事处××中路××花园××单元××号，建筑面积76.7㎡，套内建筑面积62.51㎡。后原告在准备装修时认为双方约定的套内面积与实际套内面积不符，遂聘请兴仁县诚信房地产交易中心对该商品房进行测量，兴仁县诚信房地产交易中心对朝顺2栋B1户型面积进行了测量，得出结论，该户型建筑面积为73.79㎡，套内积为60.14㎡，公摊面积为13.65㎡。原告认为争议房屋的面积误差比绝对值超过3%，符合合同约定的退房条件，遂向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且双方约定的合同内容并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告提出争议商品房实际面积比约定建筑面积少2.91平方米，面积误差比为3.794%。依合同约定，超过误差比绝对值3%以上，原告有权解除合同，被告应当退还原告已付房款及相关税费的本金和利息的诉讼请求。原告于庭审中自述，其提交的《朝顺2栋B1户型面积计算》是由兴仁县诚信房地产交易中心于2015年5月6日提供，原告于收到该计算单当天向被告提出解除合同，但未下发书面的《解除合同通知书》，只是口头主张，但原告未提供相关证据证明其取得此计算单的时间为2015年5月6日及其当日向被告发出口头通知，要求解除合同。且这份计算单与被告提供的编号为2012002的《房屋建筑面积测绘成果书》相比较，明显不具备正规性和严肃性，仅有一个兴仁县诚信房地产交易中心的公章，无测绘时间、测绘人员等必要元素。原告于庭审后向本院提交鉴定申请，请求对争议商品房的实际建筑面积和套内建筑面积进行测量，本院对外委托办公室在咨询多家鉴定机构后，均得出争议商品房的测量属房管行政职能部门测绘认定，不属于评估鉴定事项的结论，因此无法委托评估鉴定机构进行评估鉴定。本院对外委托办公室向原告下发了释明通知，并告知其可以重新申请相关职能部门对争议商品房进行测量。但原告未提交是否重新申请测量或申请测量后的测绘报告等相关材料，故对于同一单位出具的两份不同的则会结果，本院采信由被告提交的更具规范性和严肃性的《房屋建筑面积测绘成果书》，且由兴仁县房地产管理局颁发的《房屋所有权证》显示，原告与被告于合同中约定的商品房面积与行政主管部门认定的面积相符，因此，对原告陈述争议商品房实际面积比约定建筑面积少2.91平方米的事实，本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告罗明招、李彦兰的诉讼请求。 案件受理费1780元，由原告罗明招、李彦兰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。 审 判 长 肖 翔 飞 审 判 员 令狐芳芳 人民陪审员 乔 应 高 二〇一六年三月二十日 书 记 员 孔 乾 懿