山东省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁民终300号上诉人（原审被告）：烟台黔酒酒业有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区南大街**号。法定代表人：崔金波，该公司总经理。委托代理人：柏杏媛，女，1948年10月26出生，汉族，住山东省烟台市，烟台芝罘德森律师服务所法律工作者。委托代理人：田宁，山东环周律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市劳动就业办公室。住所地：山东省烟台市莱山区府后路*号。法定代表人：王念瑞，主任。委托代理人：步延东，山东乾元律师事务所律师。上诉人烟台黔酒酒业有限公司（以下简称“黔酒公司”）因与被上诉人烟台市劳动就业办公室（以下简称“劳动就业办”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黔酒公司的委托代理人柏杏媛、田宁，被上诉人劳动就业办的委托代理人步延东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。劳动就业办向一审法院起诉称，2012年2月17日,劳动就业办与黔酒公司签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定：劳动就业办将位于烟台市芝罘区南大街83号的房屋（建筑面积约4496.86平方米）出租给黔酒公司；租赁期限五年，前三年租金费用为429万元每年，第四年租金在第三年租金的基础上上浮10%，第五年租金在第四年租金的基础上上浮10%。租金每年交付一次，首期租金于签订合同时一次性全额付清，其余年份的租金须在每个支付期前20日内支付下一期租金。合同签订时，黔酒公司须支付租赁保证金100万元，逾期支付保证金或租金，每逾期一日，按日万分之三支付滞纳金等。合同签订后，劳动就业办依约交付了房屋，但黔酒公司直至2014年9月5日才付清保证金100万元及部分租金。截止到2015年1月，黔酒公司欠劳动就业办租金638万元。劳动就业办曾就保证金、租金等多处电话、书面、委托律师等方式向黔酒公司进行催交，但黔酒公司以种种理由拖延给付。为避免国家利益受损，诉至法院，请求：1、依法判决黔酒公司支付劳动就业办租金638万元（暂计至2015年1月30日）；2、依法判决黔酒公司支付劳动就业办逾期付款滞纳金124.7313万元，并自2015年2月1日起至实际给付之日止，按本金638万元、每日万分之三的标准向劳动就业办支付滞纳金；3、本案诉讼费由黔酒公司承担。黔酒公司答辩称，劳动就业办起诉黔酒公司欠房租、滞纳金762.7313万元不公平。1、劳动就业办将位于烟台市芝罘区南大街83号行政用房租于黔酒公司商业用房，2012年2月17日双方签订山东省行政事业单位国有房屋租赁合同及出租房屋安全管理协议书，期限自2012年3月1日至2017年2月28日止。双方签订合同后，黔酒公司支付劳动就业办保证金100万元，并支付房租金，劳动就业办接受，不存在滞纳金的说法。2、劳动就业办、黔酒公司2012年2月17日签订房屋租赁合同，违反消防法禁止性的规定。劳动就业办交付给黔酒公司一座空房，房内有关固定设施欠缺。消费队检验无法通过，黔酒公司无法开业经营。黔酒公司多次找劳动就业办协商未果，只能进行该房固定资产投资，其中安装消防工程系统，防水工程、前外墙改造，自来水开户、暖气开户，安装电梯一部，电梯井道工程，合计投资1795000元。该工程已经向劳动就业办提交过清单说明。3、工程完工后，经消防队检验，2013年2月5日经烟台市公安消防支队芝罘区大队检验符合建筑设计防火规范，发给烟芝公消（2013）0002号消防验收备案结果通知书。黔酒公司收到通知书才能开业经营。因黔酒公司无法开业经营一年，由此产生的后果，劳动就业办应承担责任。依据《中华人民共和国消防法》第15条、第16条强制性规定和《中华人民共和国合同法》第52条第五款强制性规定，双方2012年2月17日签订的房屋租赁合同无效。4、烟台市芝罘区南大街83号行政用房按商业用房出租，房内设施缺少，该房评估房租太高，三年内每年按年租金429万元显失公平。依据《中华人民共和国合同法》第54条第二款规定，依法请求法院变更合同中不公平、不合理的条款。请求重新评估房屋造价，依法保护该租赁合同公平、合理、合法。经一审审理查明，烟台市芝罘区南大街83号房屋系烟台市原人力资源市场办公楼，所在土地为商服用地。经烟台市政府采购管理办公室批准，该房屋招租公开招标。2012年2月17日,劳动就业办作为出租方与黔酒公司作为承租方签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定：双方在平等、自愿的基础上就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条房屋基本情况：该房屋坐落于烟台市芝罘区南大街83号（烟台市原人力资源市场办公楼），该房屋建筑面积共计4496.86平方米。（出租房屋第四层有420平方米正在使用，不在此次招租房屋内），房屋所有权证号为烟房权证芝字第××号。装修状况：不提供装修。其他条件：电梯、中央空调无法使用，大楼变电设备可以继续使用。劳动就业办承诺出租该房屋的行为已经有权机构批准，且该房屋产权清晰。第二条租赁期限：房屋租赁期限为五年，自2012年3月1日起至2017年2月28日止。第三条租金、租金支付期限及方式：租金总价2279.99万元，前三年租金费用为429万元每年，第四年租金在第三年租金的基础上上浮10%，即471.9万元；第五年租金在第四年租金的基础上上浮10%，即519.09万元。租金每年交付一次，首期租金于签订合同时一次性全额付清，黔酒公司须在每个支付期前20日内将下一期租金以支票或汇款的方式汇入劳动就业办指定的账户。第四条房屋租赁用途：黔酒公司承租该房屋用途为：商业，在租赁期内未征得劳动就业办书面同意，黔酒公司不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分租给第三方。第五条房屋租赁保证金：本合同签订时，黔酒公司须向劳动就业办支付房屋租赁保证金100万元。第八条房屋交付：劳动就业办应按租赁期限规定按时将房屋交付黔酒公司，黔酒公司予以验收，并于交接时由双方在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。劳动就业办通过政府采购办招标时，已告知黔酒公司租赁物及附属设施、设备只保持原有状态。电梯无法使用，水、电只满足办公需求，黔酒公司对上述情况已全面了解。黔酒公司如在开展经营过程中，上述设施、设备不能满足其经营要求的，如需对相关设施、设备改造的，应提前通知劳动就业办，涉及相关资产管理的，须报上级主管部门和财政部门审批后方可执行。租赁物及附属设施、设备的维修和改造费用由黔酒公司负担。第十条违约责任：黔酒公司逾期不向劳动就业办支付保证金或租金，除应如数补交外，每逾期一天要按应支付金额的万分之三向劳动就业办支付滞纳金。第十二条其他约定事项：黔酒公司须保证建筑使用符合防盗和消防安全要求，不得在建筑物内存放可能危及房屋安全的物品。黔酒公司租赁劳动就业办房屋期间，未经营、房屋维护或与之有关的一切债权及费用均与劳动就业办无关，由黔酒公司自行承担。同日，双方签订了《出租房屋安全管理协议书》，就安全生产、治安消防管理等方面内容进行了约定。合同签订后，劳动就业办依约交付了房屋。截止到2015年1月30日，黔酒公司共向劳动就业办支付了保证金100万元、租金649万元，共计749万元。付款时间和数额分别为：2012年3月2日支付100万元，2012年5月10日支付29万元，2012年6月21日支付150万元，2012年6月25日支付150万元，2012年10月19日支付20万元，2013年5月9日支付110万元，2013年6月20日支付90万元，2014年8月22日支付50万元，2014年9月5日支付50万元。之后黔酒公司未再向劳动就业办支付租金。黔酒公司在庭审中提出反诉，请求：1、依法要求劳动就业办支付黔酒公司投入该房固定资产1795000元；2、依法要求重新评估该房屋造价；3、要求劳动就业办承担违反消防法规定禁止开业一年的经济损失。庭审中黔酒公司明确要求劳动就业办承担违反消防法规定禁止开业一年的经济损失只作为劳动就业办要求支付租金的反驳理由，不作为反诉请求。关于黔酒公司要求劳动就业办支付其投入该房固定资产1795000元、重新评估该房屋造价的反诉请求，因在解除合同的前提下才存在返还固定资产投入的情形，本案双方当事人均要求继续履行合同，黔酒公司的反诉请求与本案不属同一法律关系，法院口头告知黔酒公司对其反诉请求不予合并审理，并已记入笔录。上述事实，有烟台市原人力资源市场办公楼招租采购（公开招标）备案资料、《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》、《出租房屋安全管理协议书》、银行汇款凭证等证据及庭审笔录以予证实。一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案争执焦点有：（一）涉案房屋租赁合同的效力。劳动就业办与黔酒公司签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，涉案房屋具备合法的产权证书，且涉案房屋招租经烟台市政府采购管理办公室批准，公开招标，合同内容不违反国家法律的强制性规定，应为合法有效。招标文件及合同对房屋的用途、装修等基本情况均有明确约定，黔酒公司关于租赁房屋系空房、房内设施不能满足商业经营要求、行政用房租用于商业用房违反法律的强制性规定导致合同无效的主张，于约不合，于法无据，不予支持。双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。（二）黔酒公司是否应当支付劳动就业办租金，相应的数额是多少。合同签订后，劳动就业办按约向黔酒公司交付了房屋，黔酒公司应按约交付保证金及房屋租金。但黔酒公司未按约定及时足额交付保证金及房屋租金，已构成违约，劳动就业办要求黔酒公司交付欠付租金的诉讼请求，理由正当，于法有据，予以支持。涉案房屋按每年租金429万元，从2012年3月1日计算至2015年1月30日租金应为1251.25万元，劳动就业办主张该期间黔酒公司应付租金为1287万元系计算错误，减去黔酒公司已经支付的租金649万元，黔酒公司尚欠租金602.25万元。（三）黔酒公司是否应当支付劳动就业办逾期付款滞纳金，相应的数额是多少。合同约定了交付保证金及租金的数额和时间，并约定了黔酒公司逾期未缴纳保证金、租金要按应支付金额的日万分之三向劳动就业办支付滞纳金。黔酒公司未按合同约定及时足额向劳动就业办交付保证金及租金的事实清楚。劳动就业办要求黔酒公司按合同约定支付相应的滞纳金，于约相合，于法有据，予以支持。黔酒公司关于双方签订的合同无效、其不应承担违约滞纳金责任的辩称理由不当，不予支持。关于2015年1月31日前逾期支付保证金、租金的滞纳金数额，由于劳动就业办没有向黔酒公司出具100万元保证金的收据，劳动就业办亦未将黔酒公司交付的保证金和租金分清楚，一审法院采信黔酒公司关于其2012年3月2日支付劳动就业办的100万元系保证金，其余付款为租金的主张。根据双方合同约定的保证金、租金交付时间和逾期滞纳金的计付标准，截止到2015年1月31日，黔酒公司欠付劳动就业办逾期付款滞纳金为116.7093万元。劳动就业办超出该部分的诉讼请求，不予支持。关于2015年2月1日以后逾期付款滞纳金的数额，按照合同约定，黔酒公司应于2014年2月8日前缴纳2014年3月1日至2015年2月28日的租金，现黔酒公司未按约缴纳租金，劳动就业办请求自2015年2月1日起至实际给付之日止，按本金638万元、每日万分之三的标准向劳动就业办支付逾期付款滞纳金，于约相合，与法不悖，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告烟台黔酒酒业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告烟台市劳动就业办公室租金602.25万元；二、被告烟台黔酒酒业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告烟台市劳动就业办公室逾期付款滞纳金116.7093万元，并自2015年2月1日起至实际给付之日止，按本金638万元、每日万分之三的标准向原告烟台市劳动就业办公室支付逾期付款滞纳金；三、驳回原告烟台市劳动就业办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65191元，由原告烟台市劳动就业办公室负担3741元，由被告烟台黔酒酒业有限公司负担61450元。上诉人黔酒公司不服一审判决上诉称，一、一审法院认定上诉人与被上诉人2012年2月17日签订行政用房以商业用房对外租赁，合同内容不违反国家法律的强制性规定，应为合法有效，该判决认定不符合事实与法相悖，依据《中华人民共和国消防法》第15、16条之规定及《合同法》第52条（五）款的强制性规定，一审法院判决认定事实错误。二、一审法院对上诉人提起反诉请求返还该房投资固定资产1795000元，并提起反诉请求，要求被上诉人依法承担违反消防法禁止一年开业产生经济损失429万元，一审法院口头通知上诉人反诉请求不予合并审理，对上诉人不公平。三、被上诉人所出租房屋没有经过建设工程消防验收，未取得消防许可证，致使上诉人不得不自行办理相关消防手续，影响了上诉人对租赁房屋的使用，该期间的租金应当相应免除。双方所签订《出租房屋安全管理协议书》第一条明确约定，双方应共同遵守《消防法》及其他相关法律、法规和其他要求，虽经上诉人多次索要，被上诉人一直未向上诉人提供消防验收手续，致使上诉人无法开业。所以，所以上诉人不得不自行对房屋进行建设工程整体消防改造，并于2013年2月5日取得烟台市公安消防支队出具的建设工程消防验收备案结果通知书，办理了本应由被上诉人办理的建设工程消防验收备案。四、上诉人据此支出的55万元建设工程消防设备改造费用，应当由被上诉人承担，并予以相应抵扣。五、滞纳金属于违约金性质，一审所支持违约金明显过高，应予调整，且被上诉人存在违约行为，被上诉人不应当支付租金。在一审审理过程中，上诉人明确提到“不存在滞纳金的说法”，在庭审中也对滞纳金及计算标准提出了异议，应当视为不同意支付该滞纳金。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人劳动就业办答辩称：一、从双方签订的合同经烟台市政府采购管理办公室批准、公开招投标文件及合同对房屋的用途、装修等情况都有明确规定。招标时，被上诉人也告知了租赁物及设施的状态，合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，因此，合同合法有效的。二、上诉人提起反诉要求返还投资固定资产179.5万元的反诉请求，一审法院以双方继续履行合同的前提下不存在返还资产投入的情形，并无不当。上诉人可另行起诉或在合同终止时提起。三、上诉人提出要求被上诉人支付经济损失429万元的请求，在一审法院中没有提起反诉。另外，上诉人对租赁物重新改造，经营医院等就应当办理消防、验收、备案等手续，也符合双方合同中上诉人需保证建筑使用符合防盗和消防安全要求的规定，此损失于被上诉人无关，一审法院的认定并无不当。四、关于消防问题，在诉讼前上诉人从来没有向被上诉人提出过消防的问题，是在诉讼后上诉人提出了消防的问题，原先不能按时支付租金的原因是因为酒业近几年经营不善而无力支付，与消防问题没有任何关系。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律适当，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经二审审理查明，劳动就业办在庭后向法院提交《关于涉案房屋未经建设工程消防验收等情况的说明》一份载明，涉案房屋于1986年4月25日竣工，在《消防法》实施之前，对于消防设计审核、消防验收等没有相关规定，因此，涉案房屋无须工程消防验收。另查明，2008年3月4日，烟台市房产管理局为涉案出租房屋颁发房屋所有权证，产权证号为：烟房权证芝字第××号，房屋所有权人烟台市劳动就业办公室，房屋坐落芝罘区南大街83号，建筑面积5336.86平方米，设计用途：培训楼。二审庭审中，上诉人黔酒公司主张该房屋系国家机关办公楼，被上诉人劳动就业办认可该房屋原作为办公使用。再查明：2013年2月5日，烟台市公安消防支队芝罘区大队向烟台京城医院有限公司下达烟芝公消(2013)0002号《建设工程消防验收备案结果通知书》，该《通知书》载明：“烟台京城医院有限公司：你单位报送的由上海华鼎装饰有限公司设计的位于烟台市芝罘区南大街83号内装修工程（该建筑总面积4200平方米，地上六层，建筑高度21.2米）消防验收备案申请及有关材料收悉，经现场查验，符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）等相关规范的要求，在消防方面具备使用条件，同意使用。”该《通知书》载明的房屋所在位置是烟台市芝罘区南大街83号，与涉案出租房屋所在地址相同。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审双方争执的焦点问题是：上诉人黔酒公司应否向被上诉人劳动就业办支付租金、滞纳金及应支付的数额。关于上诉人黔酒公司主张涉案房屋系行政用房出租用于商业用房，没有经过建设工程消防验收，未取得消防许可证，违反法律的强制性规定，导致合同无效的问题。根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条：“具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；”本案所租赁房屋是作为国家机关办公使用，设计用途为培训楼，系人员密集场所，故根据上述规定，该房屋应属于必须经过消防验收合格才能投入使用的房屋。根据合同约定，上诉人黔酒公司承租该房屋后变更用途为商业用房，亦属于必须经过消防验收后才能使用的房屋范畴。黔酒公司在接受房屋后，增添了消防设施，进行了消防改造，使涉案房屋于2013年2月5日通过了烟台市公安消防支队芝罘区大队的消防验收，取得了烟芝公消(2013)0002号《建设工程消防验收备案结果通知书》，涉案房屋已可以正常使用，并且双方均要求继续履行合同，为促成交易，维护市场秩序，根据合同效力补正原则，故应认定本案租赁合同合法有效。一审法院对合同效力的认定并无不当，本院予以确认。上诉人黔酒公司关于案涉租赁合同因违反法律强制性规定应无效的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人黔酒公司提出被上诉人劳动就业办所出租的房屋未经建设工程消防验收，未取得消防许可证，致使黔酒公司不得不自行办理相关消防手续，影响了黔酒公司对租赁房屋的使用，该期间的租金应当相应免除的上诉理由。本院认为，黔酒公司作为承租人，对于房屋租赁后的实际用途是明知的，对租赁房屋状态也应进行必要的了解，并且在招标文件及合同对房屋的用途、装修等基本情况也有明确约定。虽然劳动就业办未将涉案房屋未经消防验收的情况及时告知黔酒公司，黔酒公司亦未尽到合理的审查义务，其自身存在一定过错。根据合同约定的内容，黔酒公司租赁房屋后必须进行必要的装修才能达到经营使用的条件，黔酒公司并未提交相关证据证实，2012年3月1日至2013年2月4日期间不能正常经营与涉案房屋未经消防验收存在必然的因果关系。虽然劳动就业办认可涉案房屋未取得建设工程消防验收手续，但黔酒公司亦认可涉案房屋现符合使用条件，并且要求继续履行合同，因此，黔酒公司要求免除租金的上诉主张，本院不予支持。劳动就业办按期交付房屋后，黔酒公司实际占有使用涉案房屋，未按照合同及时足额支付保证金和租金，根据双方在合同中对于租金、滞纳金的约定，一审判决认定黔酒公司支付租金、滞纳金及所确定的数额正确，本院予以支持。在本案一审时，黔酒公司要求劳动就业办支付其投入该房固定资产179.5万元提出反诉请求，因在解除合同的前提下才存在返还固定资产投入的情形，本案双方当事人均要求继续履行合同，一审法院认为黔酒公司的反诉请求与本案不属同一法律关系，决定对其反诉请求不予合并审理，并无不当。上诉人黔酒公司提出因进行消防设备改造而支付建设费用55万元在反诉请求范围之内，不属于本案的审理范围。综上，上诉人烟台黔酒酒业有限公司的上诉理由不能成立，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61450元，由上诉人烟台黔酒酒业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张爱华审 判 员  丁国红代理审判员  曹 毅二〇一六年三月三十日书 记 员  李明明