北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3037号上诉人（原审被告）张宝禄，男，1945年8月18日出生。被上诉人（原审原告）北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东直门内大街10号楼4层。法定代表人王文，董事长。委托代理人朱志英，女，1977年8月25日出生。上诉人张宝禄因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第11060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司（以下简称东旭佳业公司）起诉至原审法院称：张宝禄是东城区×××321号房屋的产权人，我公司是该小区的物业服务单位。2003年10月30日，我公司与张宝禄签订《华冠丽景嘉园物业管理公约》（以下简称《公约》）及《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》）。我公司为张宝禄所在小区提供物业服务，张宝禄应按时交纳物业服务费用。现张宝禄欠付2010年7月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2011年4月30日、2012年1月1日至2015年12月31日共计58个月的物业服务费未交纳，违反了双方合同约定。故我公司诉至法院，要求张宝禄交纳所欠物业费27748.69元及违约金2774.87元；诉讼费由张宝禄负担。张宝禄辩称：根据双方签订的《协议》，电梯、水泵运行维护费按照京价（房）字（1996）第274号文件和京价（涉）字（1989）第170号文件的有关收费标准执行，由产权人按建筑面积分摊。根据《公约》第八章第一项第6条，政府有新的规定时，收费应以新的政策进行调整。第十章第二项约定物业管理公约，不得与法律、法规、规章、政策相抵触，如有抵触，该条款无效。根据2006年开始施行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》，京价（房）字（1996）第274号文件同时废止。现东旭佳业公司仍按照已废止的标准向我收取电梯费，缺乏依据。据我了解，一部电梯的运行费用一年为27352元，而东旭佳业公司按照每部电梯64235元的标准收取，大大高出实际运行支出。且根据相关规定，东旭佳业公司应每年公示电梯费用，但东旭佳业公司从未公示过。东旭佳业公司针对不同业主物业收费标准因人而异，管理混乱，侵害我的利益。故不同意东旭佳业公司的诉讼请求。原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，东旭佳业公司与张宝禄所签《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。张宝禄亦签署《承诺书》，承诺遵守《华冠丽景嘉园物业管理公约》的相关规定。双方均应依据合同履行各自义务。关于双方所争议的电梯费交纳标准问题，双方《协议》中约定按照京价（房）字（1996）第274号及京价（涉）字（1989）第170号文件的有关收费标准执行，虽之后的《北京市物业服务收费管理办法》废止了京价（房）字（1996）第274号文件，但并没有新的收费标准出台。在新的收费标准出台或双方达成新的协议之前，东旭佳业公司按照原协议约定的标准主张电梯费，并无不当，法院予以支持，张宝禄的该项答辩意见，法院不予采信。关于张宝禄辩称其交纳了2010年、2011年物业费一节，张宝禄出示的两张《收费清单》中分别标注了物业费收6个月，电梯费收7个月以及物业费收费8个月，发票中显示的6991.22元亦与双方协议约定的两年的物业费标准不同。张宝禄主张双方达成一致张宝禄交纳6991.22元折抵2010年、2011年全年的物业费，但并未提供翔实有效的证据予以证明，且东旭佳业公司亦不认可。故法院对张宝禄辩称已交纳2010年、2011年全年的物业费的答辩意见，不予采信。东旭佳业公司依约履行了物业管理责任，张宝禄在接受上述服务后，应当按照约定如期交纳相关费用，东旭佳业公司要求张宝禄支付拖欠物业费的诉讼请求，于法有据，予以支持。张宝禄并未交费因其对物业费尤其是其中的电梯费有异议，并非故意拖欠，东旭佳业公司向张宝禄主张违约金，不宜支持。综上，原审法院于2015年10月判决：一、张宝禄于判决生效后十五日内向北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付截至二○一五年十二月三十一日之前的物业费二万七千三百五十七元九角九分。二、驳回北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张宝禄不服，上诉至本院，主张东旭佳业公司对小区的管理混乱，电梯收费过高，广告收入不公开，要求撤销原判，改判驳回东旭佳业公司的诉讼请求。东旭佳业公司同意原判。经审理查明：张宝禄为北京市东城区×××321号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为117.68平方米。2004年3月5日，东旭佳业公司与张宝禄签订《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》，约定东旭佳业公司为张宝禄居住小区进行物业管理，东旭佳业公司应当负责公共财产和公共事务的综合管理，共用部位、共用设施设备日常维护，绿化、保洁、保安、存车、消防、高压供水、电梯以及装修管理；张宝禄首期物业费从办理入住手续之日起至当年12月31日止按月计收，以后每年1月交纳；费用标准为管理费每年每建筑平方米3.50元，绿化费每年每建筑平方米0.66元，化粪池清掏费每年每建筑平方米0.30元，小区公共设施维修费每年每建筑平方米1.00元，公共部位小修费每年每建筑平方米1.83元，保安费每月每户5元，保洁费每月每户4元，各项费用统收服务费每月每户1元，电梯、水泵运行维护费按照京价（房）字（1996）第274号文件和京价（涉）字（1989）第170号文件的有关收费标准执行，由产权人按建筑面积分摊，生活垃圾清运费每年每户30元。2003年，涉诉小区开发商北京市泰安房地产开发有限公司制定《华冠丽景嘉园物业管理公约》。2003年12月29日，张宝禄签署《承诺书》，载明：为维护本小区的管理，本人已详细阅读过经北京市居住小区管理办公室核准的《公约》，核准号为内字第636号，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。承诺书同时由开发商及东旭佳业公司盖章。在《公约》第八章约定了物业管理服务费用，在第16条约定，凡国家有关规定须交纳营业税的，在此标准基础加收营业税。2004年3月5日，张宝禄签署房屋交接书，接收并入住涉诉房屋。针对张宝禄的答辩意见，东旭佳业公司称：关于电梯费标准，按照京价（房）字（1996）第274号及京价（涉）字（1989）第170号文件，张宝禄所居住楼宇电梯运行费为54640元，维护费为9210元，检测费为385元，以上合计64235元，张宝禄房屋所在单元面积是1610.88平方米，电梯费每月每建筑平方米3.32元。张宝禄的房屋为商品房，虽前述274号文件废止，但没有新的国家标准出台，东旭佳业公司仍按照原标准收取费用并无不当。东旭佳业公司每年3月15日在小区公告栏公示物业收支费用，并非张宝禄所称未进行过公示。东旭佳业公司针对小区内的业主收取物业费的标准也是统一的，并不存在张宝禄所述因人而异的情况。为证明已交纳2010年、2011年两年的物业费，张宝禄提交日期为2011年11月28日的《华冠丽景嘉园物业管理费收费清单》两张及2011年11月28日收取物业费6991.22元的发票一张，第一张《收费清单》中标注2010年1月-12月，物业费收6个月，电梯费收7个月，第二张《收费清单》中标注2011年1月-12月，收费8个月。张宝禄称当时双方达成一致，张宝禄交纳上述6991.22元后折抵2010年、2011年两年的物业费。东旭佳业公司认可该证据的真实性，但表示未同意张宝禄交纳6991.22元折抵2010年、2011年两年的物业费，张宝禄只是按照《收费清单》中标注的月数交纳了物业费和电梯费。庭审中，东旭佳业公司认可张宝禄已交纳2010年的7个月的电梯费，将诉讼请求变更为要求张宝禄支付物业费27357.99元及违约金2735.8元。上述事实，有双方当事人陈述、《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》、《华冠丽景嘉园物业管理公约》、《承诺书》、《华冠丽景嘉园物业管理费收费清单》等证据在案为证。本院认为：东旭佳业公司与张宝禄签订的《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张宝禄亦签署《承诺书》，承诺遵守《华冠丽景嘉园物业管理公约》的相关规定。双方均应依据合同履行各自义务。东旭佳业公司依约提供了物业管理服务，张宝禄在接受上述服务后，应当按照约定如期交纳物业费，现东旭佳业公司要求张宝禄支付所欠物业费的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于电梯费收取标准问题，双方约定按照京价（房）字（1996）第274号及京价（涉）字（1989）第170号文件的有关收费标准执行，虽之后的《北京市物业服务收费管理办法》废止了京价（房）字（1996）第274号文件，但并没有新的收费标准出台。在新的收费标准出台或双方达成新的协议之前，东旭佳业公司按照原协议约定的标准主张电梯费，并无不当。张宝禄有关电梯费收费过高的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。张宝禄亦未提供证据证明东旭佳业公司提供的物业服务存在问题达到应减免物业费的程度，故对张宝禄的上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费276元，由北京市东旭佳业物业管理有限责任公司负担25元（已交纳），由张宝禄负担251元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费552元，由张宝禄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 孟龙代理审判员李桃代理审判员王云二〇一六年三月三十一日书记员 史       其       申