成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第5637号原告许岷委托代理人冯燕委托代理人周倩被告成都懿鼎商贸有限公司。住所地：成都市武侯区机头镇祥和街**号。法定代表人周江军，成都懿鼎商贸有限公司总经理。委托代理人邓浩委托代理人叶瑞超被告成都新同瑞资产管理有限公司。住所地：成都市锦江区总府街**号*幢**层**号。法定代表人廖俊萍，成都新同瑞资产管理有限公司总经理。委托代理人刘楠委托代理人王玉婷原告许岷与被告成都懿鼎商贸有限公司（简称懿鼎公司）、成都新同瑞资产管理有限公司（简称新同瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，由于被告懿鼎公司、新同瑞公司均下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭进行审理。在公告期间，懿鼎公司和新同瑞公司向本院递交了授权委托书，委托代理人参加本案诉讼。2016年1月20日，本案进行了公开开庭审理。原告许岷以及委托代理人冯燕、周倩，被告懿鼎公司的委托代理人邓浩、叶瑞超，被告新同瑞公司的委托代理人刘楠、王玉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许岷诉称，懿鼎公司系出租房屋[地址：成都市锦江区总府路8号1栋2-5层1号(产权证号：成房权证监证字第37608**号)]的产权人。《委托经营协议书》第一条明确表示懿鼎公司是位于成都市锦江区总府路8号1-23层，建筑面积为21651平方米的春熙大厦一期房产及位于成都市锦江区正科甲巷17号附1层-6层，建筑面积为14800平方米的春熙大厦二期房产的合法所有权人。懿鼎公司委托新同瑞公司经营管理该出租房屋(以下简称“春熙荟”)，懿鼎公司、新同瑞公司在租赁物业经过结构性改造后并未取得相关部门的验收合格意见书，且不符合消防规范的情况下，隐瞒重要事实，通过新同瑞公司于2014年7月18日与许岷签订了《商铺租赁合同》，懿鼎公司承诺承担连带担保责任。新同瑞公司于2014年10月31日向许岷发出《春熙荟交房通知书》，期间多次电话催促许岷，要求许岷在2014年11月3日到场接收租赁房屋，若逾期交房的责任由许岷承担，迫使许岷在不知情的情况下在商铺移交单上签字，强行要求许岷在通知的开业日期前完成装修，并向许岷收取装修管理费和装修保证金。其后，新同瑞公司通知“春熙荟”定于2015年2月10日正式开业，并通过消防验收，许岷按照通知的开业期限，开始进行店铺装修、购买销售产品、人员配备，进行了大量的经济投入.但时至2015年2月10日，“春熙荟”商场并没有实现正常开业，在许岷多次口头和书面催告后，新同瑞公司2015年3月25日书面通知于2015年5月1日正式开业，并要求许岷在开业前备齐执照，完成装修，确保开业。许岷按照要求，充分做好了开业准备。然而，截止许岷起诉之日，由于懿鼎公司、新同瑞公司未完成消防、燃气、环保和电梯的工程项目验收、招商未完成等原因导致“春熙荟”商场至今仍然无法实现正常开业，且懿鼎公司、新同瑞公司针对逾期开业现状未采取任何积极有效的措施，也未向许岷提供任何切实可行的方案，能够保证具体可行的开业时间，导致许岷的损失无限期扩大。在春熙荟商家焦急的等待中，懿鼎公司、新同瑞公司恶意不接听电话，留守的工作人员多次拒绝签收许岷递交的承担违约责任告知函。许岷为维护自己的合法权益向新同瑞公司、懿鼎公司发出了解除合同通知书，哪知懿鼎公司、新同瑞公司的注册地址也早已人去楼空。懿鼎公司、新同瑞公司的违约行为已经严重影响了许岷的租赁房屋使用收益，懿鼎公司、新同瑞公司已经构成根本性违约，使许岷订立租赁合同的目的。许岷请求判令懿鼎公司、新同瑞公司限期返还已收取的款项，并赔偿许岷由此产生的一切损失，并在持续逾期开业期间承担违约责任。懿鼎公司与新同瑞公司系委托关系以，懿鼎公司应向许岷承担主要责任，新同瑞公司承担连带责任。请求判令：一、懿鼎公司、新同瑞公司承担违约责任，向许岷限期返还和赔偿1050988元(其中：1、退还已交付租金124740元及押金83160元；2、从2014年11月15日起至2015年8月10日，每日按租金和押金的0.5%支付租金和押金的损失，共计278586元；3、从2015年2月10日起至2015年8月10日，许岷获得双倍免租期367天，其损失为508662元；4、2015年2月10日起至2015年5月1日期间雇佣人员工资167100元；5、截止2015年8月10日许岷前期投入装修及固定资产合计497996元，按5年折旧计算损失为58033.53元；6、根据双方约定，部分窗户改造，实际发生费用8000元，工程部支付，从房屋租赁费中扣除；7、装修进场时支付的20000元装修押金，应当退还；8、许岷实际交付的租房面积存在37平方的差异，根据许岷实际交付租金、押金，应退19425元，以上合计1069106.53元，许岷只主张1050988元，在上述第3项即免租期项目中，许岷放弃18118.53元，只主张490543.47元)；二、懿鼎公司、新同瑞公司承担本案诉讼费。被告懿鼎公司辩称，1、懿鼎公司与新同瑞公司虽然签订的是《委托经营协议》，但双方并非委托关系，根据《委托经营协议》第二至六条、第九条约定的内容，该协议符合租赁合同的特征，故懿鼎公司与新同瑞公司之间系租赁合同关系。新同瑞公司是与许岷签订《商铺租赁合同》的相对方，若应向许岷承担责任，该责任也应由新同瑞公司向许岷承担。2、许岷主张的损失费用，部分不真实，部分计算标准过高，且许岷并未提出解除《商铺租赁合同》的请求，故许岷主张的退赔租金、押金等费用和各项损失无事实和法律依据，不应得到支持。3、懿鼎公司向许岷出具了《承诺书》是事实，但根据承诺的内容，需要解除《商铺租赁合同》，懿鼎公司才承担责任，因许岷并未提出解除《商铺租赁合同》，故懿鼎公司承担责任的前提条件不具备。综上，请求驳回许岷的诉讼请求。被告新同瑞公司辩称，新同瑞公司与懿鼎公司签订了《委托经营协议》属实，但协议名为委托，实为租赁，双方是租赁关系，非委托关系。《商铺租赁合同》是新同瑞公司与许岷签订，新同瑞公司是合同相对方，其责任应由新同瑞公司承担，与懿鼎公司无关。2、许岷主张的系列违约责任款项均不能成立，其理由为：根据《商铺租赁合同》第十六条的约定，新同瑞公司逾期3个月不向许岷交付承租房屋，才认定构成违约，许岷可以选择解除合同，也可以选择继续等待交房。因许岷未选择解除合同，故要求新同瑞公司退赔租金、押金、装修押金、实际装修面积差的费用，均不能成立。3、根据《商铺租赁合同》的约定，如果新同瑞公司存在违约，应按已支付租金的0.5%/天给付违约金，而许岷以租金和押金之和计算违约金即资金占用损失，其计算范围错误。又根据《商铺租赁合同》约定，计算逾期交房违约金，应从约定的交房期限届满后的3个月的次日开始计算，而许岷要求从2014年11月15日开始计算无依据，且《商铺租赁合同》约定的按已支付租金的0.5%/天支付违约金约定过高，请求予以降低。4、许岷要求免租期损失、人员工资、固定资产折旧损失、窗户改造费、实际交付承租物的面积差额退还等，其提交的证据均不能证明损失的真实性，且许岷并未解除合同，双方还应继续履行，其主张的损失等费用，不应得到支持。综上，请求驳回许岷的诉讼请求。经审理查明，懿鼎公司系成都市锦江区总府路8号1栋2-5层1号和成都市锦江区正科甲巷17号4层的业主。2014年2月8日，新同瑞公司（甲方）与懿鼎公司（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：第一条位于成都市锦江区总府路8号1－23层，建筑面积为21651平方米的春熙大厦一期房产；位于成都市锦江区正科甲巷17号负1－6层，建筑面积为14800平方米的春熙大厦二期房产，乙方为上述商铺的合法所有权人，乙方同意将自有的上述商铺（下称“受托商铺”）交由甲方全权经营和管理。第二条甲方具有独立的法人资格，同意接受已方的委托经营，对商位号的商业用房享有占有、使用、经营管理和收益的权利。第三条本合同自签订之日起生效，有效期为20年，自2014年8月1日起至2034年7月31日止。第四条甲方享有对受托商位完全自主经营管理的权利，甲方有权在委托经营的全部商位面积内统一招商，按照经营要求统一安排品牌……第十一条乙方不得将受托商位出租、委托经营给除甲方以外的第三人。第十二条在合同有效期内，任何一方都不得无故终止合同。2014年7月18日，新同瑞公司（甲方）与许岷签订《商铺租赁合同》，约定：第一条甲方同意将享有出租权的本协议项下房屋出租给乙方使用，乙方愿意依照本协议的规定承租该出租房屋，并支付甲方相应的租金。第二条甲方出租给乙方的物业坐落于成都市锦江区正科甲巷17号4层5号部分房屋（详见平面图），面积为396平方米（以实际交付面积核算）;第三条乙方向甲方承诺，租赁用途为餐饮；第四条租赁期限5年，从2014年8月15日起至2019年8月14日止。甲方给予乙方3个月装修免租期（装修期2个月，商场全面开业过70%后给予一个月，合计三个月免租期）。第五条该商铺的租金为每月41580元（包括物管费、中央空调费、排污费）。第六条前两年租金不变，从第三年起逐年递增5%。第七条租金的支付方式为按季度支付，首期租金的支付日为2014年7月25日前，之后乙方按合同约定付款日期提前15日支付租金给甲方；第八条乙方应在本合同签订后7日内，一次性向甲方支付房屋租赁保证金83160元……合同终止或解除时，如果乙方的所有费用均已结清，甲方通知或乙方归还房屋并经甲方验收后5个工作日内无息足额退还其保证金，否则甲方有权从保证金扣划乙方所欠费用…….第十一条甲方暂定于2014年8月15日将房屋交付乙方，如前述日期前无法交付，乙方同意以甲方实际交房日为准，租赁相应延长，但超过3个月未交付的，乙方有权选择解除合同，甲方退还乙方已支付的全部费用……如甲方提前解除合同或另行租赁给第三方的，甲方构成违约，应当支付乙方违约金，违约金为本合同租赁期限内租金总额的10%；乙方违反本合同项下条款或义务，均应按本合同租赁期限内租金总额的10%向甲方支付违约金。《商铺租赁合同》附有懿鼎公司的《担保书》，内容为：本公司作为出租房屋的产权人，委托新同瑞公司经营管理该出租房屋。当新同瑞公司不能按合同约定交付出租房屋，承租人又选择解除租赁合同，要求退还已支付租金、保证金、支付违约金等费用时，本公司承诺对新同瑞公司上述退还已支付租金、保证金、支付违约金等费用的责任，承担连带担保责任。《商铺租赁合同》中还附有租赁物的位置图,位置图上懿鼎公司加盖了公章。同日，许岷与新同瑞公司签订《补充协议》，约定：由于乙方承租铺位楼层较高（4楼），如整体商场开业率未达到70%，则乙方免租期顺延，如因甲方开业后调整或商场整体营业率低于70%，导致乙方不能正常经营，乙方有权和甲方协商减免租金。庭审中许岷与新同瑞公司确认，在双方签订《商铺租赁合同》时新同瑞公司就告知了许岷新同瑞公司与懿鼎公司已签订了《委托经营协议书》的事实。2014年11月6日，新同瑞公司发出《关于春熙荟开业情况说明》，内容为：春熙荟商场将于2015年2月10日正式开业，并“一消”验收通过。如因客观原因及不可抗力因素不能如期开业，我公司将另行通知开业时间。2014年10月28日，新同瑞公司向许岷发出《春熙荟交房通知书》，通知许岷于2014年10月28日到场接收在春熙荟租赁的房屋。2014年11月17日，新同瑞公司将租赁商铺交付给许岷。许岷收到商铺后，进场进行了装修。2014年11月24日，新同瑞公司工作人员与许岷签订了《关于租赁面积减少的说明》，内容为：今实测位于我公司（春熙荟）二期四楼川味一品（许岷）的租赁面积较合同签订减少37平米。新同瑞公司对其工作人员对面积的确认，认为公司未核实。本院当庭告知新同瑞公司如认为该面积核实有误，可在3天内向本院申请组织双方进行核实，但新同瑞公司未向本院提出申请。2015年3月25日，新同瑞公司向承租人发出《致春熙荟全体商户开业通知书》，内容为：结合目前商场工期及各商户装修工期的实际情况，特通知商场拟定于2015年5月1日正式营业。2014年7月24日，许岷向新同瑞公司交纳了租赁房屋的保证金83160元、交纳了租金124740元。2014年11月18日，许岷向新同瑞公司交纳装修管理费3590元。2014年12月5日，许岷向新同瑞公司交纳装修保证金20000元。许岷承租的涉案商铺，用于开办锦江区蜀味一家中餐馆。许岷对餐馆装修完毕后，于2015年4月18日经网上备案要求消防部门验收。建设工程竣工验收消防备案受理凭证载明：锦江区蜀味一家中餐馆，你单位许岷于2015年4月18日经网上备案系统进行了蜀味一家中餐馆工程竣工验收消防备案。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。新同瑞公司在庭审中陈述“整个春熙荟馆，按面积现已招租80%以上，负一层至6层现开业面积约占10%至20%。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：1、许岷提交的：许岷身份证、懿鼎公司、新同瑞公司营业执照、《委托经营合同》、《商铺租赁合同》、《承诺书》、楼层平面图、补充协议、承租商铺房产证复印件、交房通知书、商铺移交单、关于租赁面积减少的情况说明、《关于春熙荟开业情况说明》、《致春熙荟全体商户开业通知书》、店铺消防备案受理凭证、租金收据、押金收据、转账凭证、装修保证金收据，装修管理费。2、新同瑞公司提交的：《委托经营协议书》、《商铺租赁合同及其附件》，商铺移交单、装修保证金汇款凭证、装修申请表、上述证据材料其来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，本院予以采信，作为本案证据。原告许岷提交的春熙荟招商照片、大厦整体消防改造商铺的照片、装修管理办理流程、赔偿明细清单系自制的表格，不具有证据的客观要件，不作为本案证据。原告许岷提交的维权公函和电子邮件、快递单，不能证明此函已向懿鼎公司、新同瑞公司送达，属单方证据材料，不作为本案证据。被告新同瑞公司提交的其他商铺已经开业的照片、《消防工程验收合格意见书》与本案无关，不作为本案证据。本院认为，一、关于懿鼎公司与新同瑞公司的法律关系问题。本案查明，懿鼎公司系许岷承租商铺即成都市锦江区正科甲巷17号4层5号的业主。2014年2月8日，新同瑞公司与懿鼎公司签订了《委托经营协议书》，该协议书书载明：懿鼎公司将其所有的位于成都市锦江区总府路8号1－23层，建筑面积为21651平方米的春熙大厦一期房产，位于成都市锦江区正科甲巷17号负1－6层，建筑面积为14800平方米的春熙大厦二期房产交新同瑞公司全权经营和管理……新同瑞公司具有独立的法人资格，同意接受已方的委托经营，对商位号的商业用房享有占有、使用、经营管理和收益的权利。因上述协议书的名称定义为委托，合同内容中也表明新同瑞公司同意接受懿鼎公司的委托经营，且《委托经营协议书》未对租金标准进行约定。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，《委托经营协议书》不具备租赁合同的构成要件，符合委托合同的法律特征，故懿鼎公司与新同瑞公司之间的法律关系为委托关系。懿鼎公司和新同瑞公司辩称双方系租赁合同关系的理由不能成立。二、关于责任主体问题。本案查明，许岷与新同瑞公司签订《商铺租赁合同》时，新同瑞公司已向许岷告知了懿鼎公司与新同瑞公司签订了《委托经营协议书》，且懿鼎公司在《商铺租赁合同》附件楼层平面图加盖了公章，以上事实表明许岷在签订《商铺租赁合同》时已知道懿鼎公司与新同瑞公司存在委托关系。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，《商铺租赁合同》直接约束懿鼎公司，故懿鼎公司系《商铺租赁合同》的相对方，应享有和承担《商铺租赁合同》约定的权利和义务。新同瑞公司接受懿鼎公司的委托，与许岷签订合同，系处理懿鼎公司的委托事务，其责任应由委托人懿鼎公司承担，故新同瑞公司不应承担本案责任。三、关于违约责任以及违约损失赔偿问题。1、许岷与新同瑞公司签订《商铺租赁合同》后，许岷向新同瑞公司支付了租赁房屋的保证金83160元、租金124740元、装修管理费3590元、装修保证金20000元，履行了合同义务。根据《商铺租赁合同》第十一约定“新同瑞公司暂定于2014年8月15日将房屋交付许岷，如前述日期前无法交付，许岷同意以新同瑞公司实际交房日为准，租赁相应延长，但超过3个月未交付的，许岷有权选择解除合同……”依照上述约定，新同瑞公司向许岷交付商铺的时间最迟为2014年11月14日，但新同瑞公司于2014年11月17日才将商铺交予许岷，新同瑞公司延迟向许岷交付商铺的行为，属懿鼎公司的违约行为。许岷接受商铺后，已进行了装修，准备开业，但新同瑞公司在向许岷等承租户多次发出“春熙荟”商场开业通知后，仍未开业，且在许岷等承租人要求“春熙荟”商场的业主懿鼎公司以及受托的经营管理人新同瑞公司尽快开业时，双方却下落不明。因“春熙荟”是一个整体经营的商场，组织商场整体开业是商场经营管理人的职责，懿鼎公司作为商场的经营管理人，在与许岷等商家签订合同后，未完全履行商场经营管理人的职责，致使“春熙荟”商场至今未开业，其责任在懿鼎公司。虽然懿鼎公司已将商铺交给了许岷，但许岷接受商铺后，由于懿鼎公司的原因不能开展经营，给许岷造成了损失，按《商铺租赁合同》约定，懿鼎公司应承担违约责任。2、在本案诉讼中，许岷并未提出解除《商铺租赁合同》，许岷向懿鼎公司交付租金、押金、装修押金，系许岷履行《商铺租赁合同》应承担的义务，故许岷要求懿鼎公司退还无法律依据，本院不予支持。许岷要求懿鼎公司赔偿双倍免租期损失、装修及固定资产折旧损失、雇佣人员工资损失、窗户改造损失，有的损失无依据，有的真实性无法确认，且双方签订的《商铺租赁合同》还在履行中，本案根据《商铺租赁合同》第十一条对违约一方的处罚约定，再根据许岷在履行合同中的投入情况以及懿鼎公司的过错程度，本院认为，懿鼎公司应向许岷支付违约金150000元，作为因延期开业的损失赔偿。许岷多主张的违约损失金额，本院予以驳回。3、2014年11月24日，新同瑞公司工作人员与许岷签订了《关于租赁面积减少的说明》，已确认许岷租赁面积较合同签订减少37平米。因懿鼎公司、新同瑞公司放弃了对其工作人员已确认的面积减少进行核实的权利，故本院对《关于租赁面积减少的说明》予以确认。许岷已向新同瑞公司交纳的租金和押金，是根据《商铺租赁合同》约定的面积和月租金进行的计算，每平方米为105元，故许岷要求懿鼎公司退还多支付的租金和押金19425元（其中租金11655元，押金7770元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都懿鼎商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许岷赔偿违约损失150000元；二、被告成都懿鼎商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许岷退还已交纳的多收面积的租金、押金19425元；三、驳回原告许岷的其他诉讼请求。如果被告成都懿鼎商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13379元，由被告成都懿鼎商贸有限公司负担3841元，由原告许岷负担9538元。本案公告费300元，由成都懿鼎商贸有限公司、成都新同瑞资产管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  徐国书人民陪审员  张一川人民陪审员  雷 莉二〇一六年三月二十三日书 记 员  熊 崴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。