广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1420号原告:廖东信，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人:谭湘玲、冯哲，分别为广东正大联合律师事务所律师和实习律师。被告：赵伟锋，住广东省增城市。委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。第三人：广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（原广州市越和睿坚物业管理有限公司），住广州市海珠区，南泰路359号、377号自编3层3D01A铺。法定代表人：莫海鹰，经理。委托代理人：莫柳俭、曾秀，均为广东环球经纬律师事务所律师。原告廖东信诉被告赵伟锋，第三人广州市越和睿坚市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭湘玲、冯哲，被告及其委托代理人陈太真，第三人委托代理人莫柳俭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月10日，原告、被告、第三人签订《商铺买卖合同》约定：商铺基本情况（第一条）：原告将位于海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2932商铺出售给被告，总房价718989元，以按揭方式支付购房款280000元。合同签订后，被告支付了房款340516元。剩余378473元购房款应当在合同约定的申贷期限即合同签订之日起6个月内获银行批准，被告需在申贷期限届满之日起15日内即2014年3月24日前以现金方式向原告支付，但被告至今仍未支付，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。2014年9月4日，原告向被告发送书面《催促逾期交款函》，催促被告履行约定义务，2015年4月28日，原告又以公证送达的方式向被告再次送达书面《催告函》，催促被告履行义务。被告收悉函件后，至今仍未履行。故起诉请求判令：1.原、被告双方继续履行《商铺买卖合同》；2.被告向原告支付剩余房款378473元及违约金（违约金以378473元为本金，每日按0.5‰的标准计算，自2014年3月25日起计至被告实际清偿之日止）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：第一，涉案的合同签订于2013年9月10日，但是实际是背对背的情况下形成合同的，原告是否在该合同上签字签名，我方是没有办法确认的，换言之，我方认为所谓出卖人在这份合同上的签字是不存在的，不是原告的真实签署，我方认为该名字不是廖东信本人签订的，至于是谁签的我方不清楚，我方只能确认上面我方的签名是本人签的。第三人的签章是真实的，但是三方的签署行为并非发生在同一天，至今为止，赵伟锋也没有见过原告本人，因此我方认为这个合同上是无效的合同，另外，合同所约定的出售商铺并非原告在诉状中指称的原告将位于广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2932（自编二层932号铺）应该是合同中所约定的广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房，海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房，海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（越和国际小商品城为暂定名称，最终以物业管理经营方确定的名称为准，自编号二层932号铺），赵伟锋所购买的商铺明确得到廖东信对合同的签署确认，因此涉案的交易标的应以双方所签订的买卖合同约定为准，但是出售一方不可能提供涉案商铺的任何产权的合法登记作为合同履行的可能，因此，这个合同也是一个无效的合同。第三，三方合同据原告所提交没有看到这一标的房屋平面图，也没有相关社会部门对涉案房屋的勘察测绘图，这一合同无法说明廖东信所出售的商铺的具体四至、坐标、物理建设情况，因此这个所谓交易标的是根本不存在，完全不具有交易的可能。第四，作为房屋建筑物的交易标的不可能避免涉及相关监管部门，比如规划、消防、建设局对工程建设施工以及竣工的监管验收，但廖东信无法向赵伟锋出示提供任何足以证明涉案标的物已经形成监管部门的相关许可，因为这些所谓的建筑物在现实生活中是没有的。第五，赵伟锋所购买的是房屋，它的规划用途商业，所以我方称之为商铺，但到目前为止，廖东信一方无法提供这些房屋的任何施工、任何建设或者涉及房屋的基本设计、基本勘察、基本验收的技术资料，换言之，其以我方所陈述的上述几点共同印证了涉案标的是根本不存在的；第六，涉案交易廖东信向赵伟锋所出示的催告付款以及诉状所表达的要求履约，其指称的标的从来没有与赵伟锋签订过任何具有法律效力的协议或者合同，赵伟锋从来不知道廖东信所声称翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2932；第七，更令人难以置信的是翠城南街64号68号72号南泰路359号377号二层932号尽管廖东信提出来说赵伟锋买了这一铺，其持有这一铺的相关产权登记，但实际上这一产权登记在涉案现场是不具有任何可辨识性的建筑实体，据我方向广州市公安局海珠分局的了解，海珠公安分局认为在历史上从来没有编排过廖东信所指称的这一标的物品地址，廖东信的这一标的物地址是6个号排同时并列，这在公安局的职权范围是完全不可能的；第八，涉案的交易不仅没有廖东信的任何亲笔签署的法律行为，也没有廖东信个人亲自收取款项的行为，廖东信通过个人团队向赵伟锋收取现金或者利用第三方比如广州市卓凡房地产开发有限公司开设的银联刷卡机，不法收取包括赵伟锋在内的巨额款项，除了卓凡房地产开发有限公司参与收取款项的还有普宁市建元贸易有限公司、广东华硕投资有限公司、越和商贸城、广州市八加九房地产代理有限公司，这些公司均在廖东信的操纵之下以不同的名义、不同的手法诱导包括赵伟锋之内的大量买受人支付款项，支付款项的方式有现金、有银行刷卡、有一部分还有实物，但是这些收取款项的个人或者公司主体没有任何一个对赵伟锋或者其他商铺买受人既有对等的权利和义务，而且卓凡房地产开发有限公司实际上是一家廖东信个人独资的中介公司，不具有任何合法的房地产开发经营资质，这些交易行为是广州历史上最为残酷、最为非法、最为应当收到制裁的恶性交易；第九，廖东信、广州卓凡房地产开发有限公司还有越和睿坚市场经营管理有限公司共同发布了海量的广告，通过媒体宣传、海报、制造所谓越和商城的假象，在社会上形成了所谓越和商城的认知，但是实际上是根本不存在越和商城、越和国际小商品城、越和小商品城这些市场或者房地产项目的。第十，越和睿坚市场经营管理公司在这三方合同当中是不可或缺的组成部分，它的签署已存在既有故意误导，赵伟锋作出错误判断购买商铺实体存在，并且得到越和公司的有限经营管理以及招商的认知，但是实际上从涉案房产2010年向社会出售以来，越和睿坚公司从来没有作为涉案场地的管理方投资过一分钱经营、利用或者在涉案场地开展具有招商意义的活动，越和公司对涉案合同的参与的作用是直接协助廖东信营造巨型商场的假象，从而让包括廖东信在内的众多主体得以向社会吸收大量的资金；第十一，涉案商铺在合同约定的交易时间为2016年4月，签订时间和交铺时间间隔3年之久，足以判断合同签订的本意包括廖东信、越和公司对出售商铺的有效经营管理、有效投资以达到他们对买受人所作出的投资承诺，综合上述的答辩意见，涉案合同是根本不可能履行，法律应当打击否决的恶性交易之行为，廖东信的诉讼请求应当予以驳回。第三人述称：商铺买卖合同是三方的真实意思表示是合法有效的合同，同意原告第一项诉讼请求。商铺买卖的款项问题，因为我方不是买卖的任何一方，没有收到任何的款项，所以这些款项和我方无关，由法院处理。经审理查明：2013年9月10日，原告（出卖人，甲方）与被告（买受人，丙方）、第三人（物业经营管理方，乙方）签订《商铺买卖合同》，约定丙方向甲方购买地址位于广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称）自编号2层932号铺，即《广州市房地产权属证明书》（登记字号：12登记01364509），建筑面积12.53平方米，其中，套内建筑面积4.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.91平方米；房价款总金额为718989元；（第四条）丙方按下列方式按按揭付款方式按期付款：2013年8月20日前支付全部房价款的31%计223292元,2013年9月20日前支付全部房价款的30%计215697元；余下房价款计280000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；丙方保证：于本合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向甲方划付完毕丙方未付全部房价款；否则，丙方需在申请期限届满之日起15日内以现金方式向甲方一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的（含本数），……(2)逾期超过15日的，甲方有权单方提出和决定解除本合同；甲方解除本合同的，甲方可将丙方已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收。若甲方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，丙方每日按欠付款的万分之五计付违约金给甲方。同时，本合同第六条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顷延，丙方不得以此为理由追究甲方迟延办理产权变更登记手续的迟延责任；（第七条）1、甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务。2、合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用。经营期限内，甲方享有该商铺的使用权及收益权。丙方无权干涉乙方经营使用，且不得以任何理由向甲、乙方收取任何租金及管理费……（第十二条）各方保证所填写的通讯地址为各方的准确联系地址，一方通讯地址有所改变的，应立即书面通知其余各方；一方根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如一方提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切法律责任和经济损失由地址不详一方承担（买受人通讯地址：广东省增城市荔城街府前路1号中坚豪庭19幢1102房）；（第十四条）本合同增设了乙方为买卖合同的主体，乙方是负责对商铺所在项目整体经营进行包装推广、招商、出租、装修、布局的经营管理方，负责商铺买卖后商铺的交付及后续经营管理等一切具体事务，增设乙方为本合同的权利义务主体，得到甲丙双方及乙方的共同认可，三方同意依据本合同约定的权利义务各自独立履行；（第十七条）关于地址变更。本合同第二条所述商铺地址及铺位编号，会因商铺分割办证行为而产生变更可能，只要丙方所购买的上述商铺属于本合同附件二所标记的方位，丙方不得以地址不符为理由，向甲方提出解除合同等任何主张，最终以《广州市房地产权属证明书》登记为主；等。该合同附图中932房处有被告签名和指印。被告分别于2013年8月11日、2013年8月20日、2013年10月7日向原告支付50000元、173292元、117224元。2014年9月4日，原告按被告的通讯地址寄送了《催促逾期交款函》，其中反映应被告一直拖欠缴交首期款导致贷款未能按时办理，要求被告在收到该函之日起七天内办理变更付款方式的手续，支付全部所欠款项；等。据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明反映，上述该邮件于2014年9月5日他人收。2015年4月28日，原告按被告的通讯地址向被告寄送了《催告函》，要求被告在该函发出之日起5日内一次性付清尚欠购房款并支付违约金等。该邮寄行为经公证处公证保全。据查册时间为2015年12月15日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2932房（房产登记号：2012登记字1364509号）的登记时间为2012年6月7日；产权人为原告；房屋所有权的取得方式为分割，合并；2012年8月27日，原告、华夏银行股份有限公司深圳南山支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）……2013年9月29日原告申请涂销抵押（房产证和购房合同）……(已核准登记)；等。据房管部门核发的房地产权证记载，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2932房的登记时间为2012年6月7日；产权人为原告；房屋所有权的取得方式为分割，合并；建筑面积12.53平方米，套内建筑面积4.62平方米；等。上述房产证附有房屋的《房地产分户图》。被告为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1.收款收据；2.越和小商品城售铺广告、现场相片、《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及复函、《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》；3.建设工程规划许可证、建筑功能指标明细表、建设工程审核书、广州市建设工程规划验收合格证、规划竣工验收图纸（首层）、建筑功能指标规划验收明细表。原告质证意见：对证据1中一张物业维修基金的收据是原告代收代缴的，其余收据予以确认；对证据2中的越和小商品城售铺广告和现场相片的真实性、合法性和关联性均不确认；《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及复函的真实性、合法性均由法院审查，关联性不确认；对《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》的真实性、合法性和关联性均不确认，该两份文书上记载的商铺并非本案的涉案商铺。证据3的真实性、合法性均由法院审查，不能证明被告想要证明的事实，反证了涉案商铺在规划等各方面均符合行政部门的要求。第三人的质证意见：对证据1不予确认，对证据2中的广告及照片不予确认，其余证据的真实性由法院认定，关联性与本案无关。本案庭审中，原告明确其要求继续履行《商铺买卖合同》的具体内容即要求被告支付剩余房款和违约金，原告表示涉案商铺查册表里登记字号与涉案合同第2条第1款里面关于合同标的物的表述中记载的登记字号是一致的，根据物权法的规定不动产应以登记为准，该查册表是属于依法公开的行政信息，被告作为购买人也可以到房管局申请调取，被告当庭陈述的合同标的物不存在和合同无法履行是没有法律依据的，本案的涉案商铺是二手现铺以及已办理房产证的不动产交易，因此其销售行为是完全合法有效的。诉讼中，被告提交《调查取证及现场勘查、廖东信出庭作证对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》、《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿》等文件签名是否为本人签字进行笔迹鉴定》，要求调查涉案商铺的相关情况及涉案《商铺买卖合同》中出卖人签名为何人所签等情况。本院认为：原、被告和第三人签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按合同约定全面履行义务。根据合同约定，丙方2013年8月20日前支付全部房价款的31%计223292元,2013年9月20日前支付全部房价款的30%计215697元；余下房价款计280000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；丙方保证：于本合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向甲方划付完毕丙方未付全部房价款；否则，丙方需在申请期限届满之日起15日内以现金方式向甲方一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的（含本数），……(2)逾期超过15日的，甲方有权单方提出和决定解除本合同；甲方解除本合同的，甲方可将丙方已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收。若甲方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，丙方每日按欠付款的万分之五计付违约金给甲方。被告未能在合同约定的期限内向原告支付余款378473元，构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付剩余房款及违约金（从2014年3月25日起计至实际支付之日止，每日按欠付款的万分之五的标准计算）的请求，符合合同约定，本院予以支持，但违约金总额应以欠付款本金为限。房屋地址为海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2932房的《房地产权证》所附的房地产分户图中反映的该房屋方位与涉案《商铺买卖合同》附图中反映的涉案商铺的位置基本相符，且涉案合同约定合同第二条所述商铺地址及铺位编号会因商铺分割办证行为而产生变更可能，故本院对原告所述的涉案商铺即为海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2932房的意见予以采信。被告认为涉案商铺不存在的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于被告提交的《调查取证及现场勘查、廖东信出庭作证对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》，房屋部门出具的涉案房屋的《房地产权证》、《广州市不动产登记查册表》已对涉案房屋的面积、位置情况进行登记，故被告的上述申请没有必要，故本院对被告的该申请不予采纳。关于被告提交的《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿》，原告已确认涉案房屋《商铺买卖合同》的真实性并以此提起本案诉讼，故原告该申请也没有必要，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告赵伟锋在本判决生效之日起15日内，支付房价款378473元及逾期支付该房价款的违约金（每日按378473元的万分之五的标准计算，从2014年3月25日起计至实际支付之日止，违约金总额以378473元为限）给原告廖东信。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8271元、财产保全费248元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  张烈明人民陪审员  王君碧二〇一六年三月××日书 记 员  徐 石钱国雄