北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终759号上诉人（原审原告）马艾，女，1978年3月9日出生。委托代理人郑广胜，北京市翔龙律师事务所律师。委托代理人陈涛，北京市翔龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵建伟，男，1972年10月29日出生。被上诉人（原审被告）刘红，女，1985年12月20日出生。委托代理人姜鹏，北京大成律师事务所律师。上诉人马艾因与被上诉人赵建伟、刘红确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第02340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官申峻屹、法官赵纳参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马艾及其委托代理人郑广胜，被上诉人赵建伟及被上诉人刘红之委托代理人姜鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马艾在一审法院中诉称：马艾与赵建伟系夫妻关系。2004年马艾与赵建伟以按揭方式购买了位于北京市朝阳区×××房屋（以下简称涉案房屋），房产证号为京房权证朝私04字第×××号，房屋贷款于2014年7月25日还清。赵建伟和刘红相识已久，刘红对马艾和赵建伟之间的家庭情况非常了解，并且与马艾也有过多次见面，但赵建伟和刘红还在涉案房屋内非法同居。2014年马艾在丰台区人民法院起诉赵建伟离婚，在法院审理期间，为转移财产，赵建伟和刘红于2014年8月21日在马艾不知情的情况下签订了存量房屋买卖合同，赵建伟以明显低于市场行情的价格将涉案房屋出卖给刘红。马艾认为赵建伟和刘红之间签订的房屋买卖合同符合我国合同法第52条规定的无效情形，这种行为严重侵害了马艾的合法权益，请求法院判决确认赵建伟和刘红签订的编号为C903468号存量房屋买卖合同无效。赵建伟在一审法院中辩称：不同意马艾的诉讼请求。首先，涉案房屋是赵建伟在婚前购买的，那时候赵建伟还不认识马艾。其次，涉案房屋属于赵建伟单独所有，只不过在婚后有一部分二人共同还贷。这是赵建伟在2004年以按揭方式购买的住房，因为贷款没有按时偿还，2014年4月8日银行起诉赵建伟要求赵建伟5月8日将钱还清，马艾知道此事。5月8日赵建伟还是无法还钱，银行申请强制执行要拍卖涉案房屋，赵建伟只能将涉案房屋先行处理来还清债务。赵建伟与刘红协商后签订了买卖合同，刘红已经将购房款全部支付给赵建伟。赵建伟认为房屋买卖合同有效。刘红在一审法院中辩称：不同意马艾的诉讼请求。刘红和赵建伟之间的房屋买卖关系是双方的真实意思表示，合同也真实有效。刘红在签订合同前后并不了解马艾与赵建伟之间存在夫妻关系，赵建伟也从未告诉刘红他有配偶。2014年5月底赵建伟告诉刘红其名下有一套产权房，由于银行贷款无法偿还要出售房屋，并告诉刘红解除抵押之后可以办理过户，刘红就同意了，刘红从2014年7月9日开始一共分六笔向赵建伟支付了购房款。刘红也向所有权登记机关进行过核实，涉案房屋属于赵建伟单独所有并且符合上市过户交易条件。于是刘红就按照合同的约定向赵建伟支付了合同价款，一共为199.5万元，也办理了产权过户登记手续，刘红认为刘红已经构成善意取得，请求法院驳回马艾的诉讼请求。一审法院审理查明：马艾与赵建伟系夫妻关系，双方于2004年10月18日登记结婚。2004年9月6日，赵建伟与案外人高超英签订《房屋买卖协议书》，约定赵建伟以41万元的价格向高超英购买涉案房屋。同时，赵建伟与中国银行北京市分行签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定赵建伟向中国银行北京市分行贷款30万元，贷款期限为2004年9月6日至2024年9月6日，赵建伟以涉案房屋提供抵押担保。2004年9月10日，涉案房屋登记至赵建伟名下。2014年8月21日，赵建伟与刘红签订合同编号为C903468的《存量房屋买卖合同》，约定刘红以163万元的总价向赵建伟购买涉案房屋。同日，涉案房屋登记至刘红名下。诉讼中，刘红与赵建伟称，双方在网签合同中约定的成交价格是163万元，但实际的成交价格为199.5万元。为证明支付购房款的情况，刘红提交了银行个人业务凭证、个人转账凭证、交易明细等证据，这些证据显示的转账时间和转账数额如下：2014年7月9日转账21万元、2014年8月21日转账50万元、2014年9月22日转账65万元、2014年12月18日转账13.5万元、2015年1月4日转账27万元、2015年2月11日转账23万元。马艾指出，上述转账凭证中，2014年8月21日是刘红转给李伟的款项，与本案无关，且根据现有转账凭证不能证明刘红已经支付全部购房款。关于2014年8月21日的转账凭证，刘红称，在其与赵建伟签订的房屋买卖合同中，指定李伟为房款的收款人，所以会出现上述转账凭证。经马艾申请，法院委托北京国地房地产土地评估有限公司就涉案房屋在2014年8月18日的市场价值进行评估。2015年6月5日，北京国地房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，确定估价对象于价值时点2014年8月18日的房地产市场价值为总价221.46万元，房地产单价34319元／平方米。刘红对房地产估价报告提出异议，认为报告书的内容存在严重错误，涉案房屋的建成年代为1995年，评估时点为2014年8月18日，住宅房屋的法定使用年限为70年，至评估时点时，土地剩余使用年限应为50年，而估价报告中错误认定剩余年限为60年，相差10年的产权，导致其依据错误的使用年限做出的最终估价结论不真实、不准确，严重影响了评估报告的合法效力，故该报告书的结论不能作为本案的定案依据。2015年7月22日，北京国地房地产土地评估有限公司就刘红提出的异议书面函复一审法院称：“估价对象原产权性质为已购公房，土地使用权性质为划拨，无使用年限限制。后来马艾夫妻于2004年9月购买了此住房，根据北京市有关规定，该房产的产权性质变更为商品房，土地使用权性质变为出让，出让年限70年；2004年9月至评估时点2014年8月18日已使用年限约为10年，故估价对象土地剩余使用年限为60年。”刘红主张评估价格过高，但表示不申请重新鉴定。经查，现涉案房屋的居住使用人为刘红。又查，2014年12月3日，刘红与中信银行股份有限公司总行营业部签订《房屋最高额抵押贷款合同》，约定在涉案房屋上设立抵押权，被担保主债权数额为100万元，债权确定的时间为2014年11月28日至2024年11月28日。2014年12月4日，北京市朝阳区房屋管理局为刘红及中信银行股份有限公司总行营业部办理抵押登记。庭审中，马艾主张赵建伟与刘红之间存在不正当关系，二人就涉案房屋的买卖有恶意串通、明显低于市场价格的情形，因此要求确认房屋买卖合同无效。马艾提交了视听资料，赵建伟与刘红对视听资料均不予认可。另，马艾于2014年7月诉至北京市丰台区人民法院，要求与赵建伟离婚。一审法院判决认定：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于赵建伟与刘红就涉案房屋所签的《存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通、损害第三人利益的情形以及刘红购买涉案房屋的行为是否符合我国物权法第一百零六条规定的情形。首先，关于房屋善意取得中“善意”的判断标准。买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。涉案房屋在转让给刘红之前登记在赵建伟名下，且赵建伟购房时间和产权过户登记时间均在赵建伟与马艾结婚之前，赵建伟个人支付了首付款11万元，双方婚后共同还贷8万元左右。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》的相关规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。可见，涉案房屋在受理离婚纠纷的法院做出相应判决之前，其产权属性是否为赵建伟和马艾共同所有并不明确，刘红信赖产权登记的信息而与赵建伟进行交易应被认定为善意。其次，关于赵建伟和刘红之间的转让价格是否合理。以合理的价格转让是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。刘红和赵建伟主张涉案房屋的成交价格为199.50万元，但双方网签合同显示的房屋价款为163万元，法院按其网签价格确定房屋成交价。根据诉讼中委托评估机构做出的市值评估，涉案房屋的市场价格为221.46万元，因此，刘红和赵建伟的交易价格并未低于市场交易价百分之七十，转让价格尚属合理。最后，涉案房屋已经办理完毕产权的变更登记，而房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。综上，刘红向赵建伟购买涉案房屋构成善意取得，马艾要求确认赵建伟与刘红之间签订的《存量房屋买卖合同》无效，法律依据不足，法院不予支持。判决：驳回马艾的诉讼请求。马艾不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求法院认定赵建伟与刘红恶意串通，改判确认涉案合同无效。其上诉理由为：赵建伟和刘红属于恶意串通转移马艾婚姻存续期间的财产，其转让行为应为无效。一审法院计算刘红实际支付赵建伟房款中有一笔50万的款项是支付案外人李伟的，没有证据证明该款属于刘红支付的部分房款。如果扣除这笔款项，那么房屋转让价格就属明显过低，不符合善意取得的构成要件。此外，一审也只是认可了赵建伟和刘红网签的合同有效，其他补充协议并没有认可。善意取得是一种补救的法律制度，法院认为合同有效后，又认定善意取得不合逻辑。刘红同意一审判决，其针对马艾的上诉理由答辩称：赵建伟和刘红签订的买卖合同是双方的真实意思表示，刘红支付了合理对价，加上房屋价格的合理评估，并且双方办理了房产转让的手续，这满足了善意取得的构成要件，刘红已经善意取得了房屋的所有权。赵建伟同意一审判决。不同意马艾的上诉请求及理由。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查，马艾提供北京市丰台区人民法院谈话笔录复印件，欲证明赵建伟在离婚诉讼中自认将涉案房屋与屋内动产一并卖予刘红。刘红不认可其证明目的，称未得到涉案房屋内的动产。马艾称有视频资料可以证明赵建伟与刘红网签当日涉案房屋内有家具，同时承认不清楚房屋交付时屋内家具的状况。在二审审理期间，依马艾申请，赵建伟、刘红分别调取了各自银行账户交易明细及赵建伟与李伟的《借款协议》公证书复印件和解抵押协议复印件。马艾认可银行账户交易明细真实性，但认为无法说明刘红支付了全部房款。马艾不认可赵建伟与李伟的《借款协议》公证书复印件和解抵押协议复印件真实性，认为赵建伟与刘红伪造了二人与李伟的交易行为。上述事实，有结婚证、房产证、起诉状、诉讼费收据、房屋买卖合同、房屋所有权转移登记申请书、房屋买卖协议书、楼宇按揭担保借款合同、银行转账凭证、名片、视频资料等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，应认定为无效。本案的争议焦点为赵建伟与刘红所签的《存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通、损害第三人利益的事实。首先，在刘红与赵建伟签订《存量房屋买卖合同》时，涉案房屋登记在赵建伟名下，且涉案房屋是赵建伟在与马艾结婚之前购买并完成产权过户。刘红信赖不动产权登记证书的信息而与赵建伟个人进行房屋交易，尚不属于恶意行为。马艾称刘红与赵建伟有不正当关系，但不论该事实是否有证据予以佐证，均无法说明不动产登记证书有错误或能够推定刘红了解赵建伟与马艾的夫妻财产情况而存有恶意串通行为。其次，关于赵建伟与刘红转让房屋的价格。合理的价格转让是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。本案经评估机构对涉案房屋的市场价格进行评估，刘红和赵建伟的房屋转让价格尚不属于明显不合理低价。马艾称赵建伟自认其将涉案房屋与屋内红木家具一并卖予刘红，主张赵建伟与刘红转让房屋的价格过低。而刘红对其陈述的事实不予认可。本院认为，在涉案合同中未涉及屋内家具的买卖问题。仅凭赵建伟一方在另案中的自述，不能证明刘红与赵建伟的房屋交易行为还包括购买屋内家具且家具已经实际交付。马艾以刘红购房款包括价格不菲的红木家具为由，主张赵建伟与刘红转让房屋的价格过低、二人恶意串通，无事实与法律依据，本院不予采信。最后，关于房款的支付。主要争议是一笔刘红向案外人李伟支付的50万款项是否属于刘红应付房款的一部分。刘红与赵建伟在本案中均认可刘红与案外人李伟的委托付款行为。马艾不认可上述事实，认为刘红与赵建伟伪造了刘红与李伟的交易行为，存在恶意串通。但是马艾对其主张未向法院提供有效证据予以证明。故本院对其主张无法支持。综上，马艾的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。评估费8000元，由马艾负担（已交纳）。保全费5000元，由马艾负担（已交纳）。一审案件受理费19470元，由马艾负担（已交纳9735元，剩余9735元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费19470元，由马艾负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 张岚岚代理审判员申峻屹代理审判员赵纳二〇一六年三月三十一日书记员 杨                琳