江苏省张家港市人民法院行 政 判 决 书(2016)苏0582行初4号原告董永祥。被告昆山市物价局，住所地昆山市玉山镇震川中路398号。法定代表人徐慧芬，该局局长。委托代理人金慧，该局副局长。委托代理人曹春雨，江苏六典律师事务所律师。第三人昆山枫庭物业管理有限公司，住所地昆山市玉山镇红峰东路139号。法定代表人蒋金生，该公司总经理。委托代理人邹效顺，江苏君中律师事务所律师。原告董永祥因认为被告昆山市物价局不履行行政处罚职责，向本院提起行政诉讼。本院于2016年1月13日立案后，于2016年1月14日向被告昆山市物价局、第三人昆山枫庭物业管理有限公司（以下简称枫庭物业公司）邮寄了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭审理了本案。原告董永祥，被告昆山市物价局的负责人暨委托代理人金慧、委托代理人曹春雨，第三人枫庭物业公司的委托代理人邹效顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年11月4日，原告董永祥向被告昆山市物价局提出行政执法申请，认为枫庭物业公司存在以下行为：1、超出政府指导价浮动幅度制定收费标准；2、不按照规定提供服务而收取费用；3、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准；4、强制或变相强制服务并收费；5、不按照规定实行明码标价；6、未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况。要求被告立案调查并依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律法规进行行政处罚。被告昆山市物价局于2015年12月30日对原告作出昆价举〔2015〕150号价格举报、投诉处理结果告知书，主要内容为：1、丰田物业公司拒绝就物业收费事项与原告进行调解，原告可通过其他方式维权。2、原告反映的1.60元/月*平方米的收费标准是商业办公用房的标准，属于非住宅用房。非住宅物业公共服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。经查该公司已在该收费处对物业收费项目和标准进行了公示，且实际收费未超过公示标准。3、枫庭物业公司已对嘉禾花园管理处代收代交费用进行了单独列账，但未将财物收支状况、汽车停放费收支情况、代收代交费用分摊等情况进行公示。为此，我局已于2015年12月8日向该公司发整改告诫书，要求其于2015年12月15日前按照《昆山市物业服务收费管理实施细则》规定，在物业管理区域内显著位置，做好代收代交费用分摊和汽车停放费收支情况等公示工作；今后每半年不少于一次公示代收代交费用分摊和汽车停放费收支情况。2015年12月17日，经我局现场核实，该公司已将嘉禾花园管理处财务收支状况、2015年上半年的代收代交费用分摊和汽车停放费收支情况进行了公示（此管理处无经营设施收益收支）。4、经调查，我局未发现该公司存在申请函中所列的其他违法行为。另，物业公司是否按照规定提供服务不属于我局行政管辖的范围。原告董永祥诉称，枫庭物业公司存在行政执法申请列明的违法行为，原告举报后被告虽进行了调查，但没有充分履职，被告的警告处分避重就轻，被告行政不作为，不对枫庭物业公司进行行政处罚，包庇该公司的违法行为。为此，请求法院：1、判令被告对枫庭物业公司违法行为进行行政处罚和认定；2、判令第三人枫庭物业公司将停车费收益、公共设施租赁收益转交业委会或专项基金账户；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，经本院释明，原告撤回了第二项诉讼请求。原告董永祥向本院提交了以下证据：1、行政执法申请书，证明第三人的违法，要求被告对此行政执法。2、昆价举〔2015〕150号告知书，证明被告行政不作为。3、原告书写的关于昆价举〔2015〕150号的补充意见。被告昆山市物价局辩称，我局于2015年11月5日受理原告的举报，并于2015年11月13日对第三人进行了检查，检查中发现，原告所涉物业为商业办公用房，其物业服务收费事项市场调节价，依据《江苏省物业管理条例》第四十九条的规定，收费标准由原告与第三人约定，不属于行政管理范畴。第三人对代收代交费用进行了单独列账，但未将汽车停放费、代收代交费用的收支情况进行公示。对此，我局要求第三人整改，第三人也进行了整改。第三人已在小区门口和财务收费处公示了收费标准，符合明码标价。综上，我局履行了法定职责。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告昆山市物价局向本院提交了以下证据、依据：第一组证据：1、举报记录表；2、行政执法申请及邮寄凭证；3、受理告知书及送达回执；4、处理结果告知书及送达回执。该组证据证明被告受理原告举报,并回复。第二组证据：5、第三人协商情况说明；6、第三人民事诉状及判决书；7、第三人工商主体信息。该组证据证明就举报内容与第三人调解无果,且原告与第三人纠纷已诉至法院。第三组证据：8、询问笔录；9、现场笔录；10、整改告诫书；11、第三人回复函；12、照片；13、第三人物业管理合同及收费明细；14、第三人收入明细及支出明细；15、相关法律法规。该组证据证明被告已履行了法定职责。第三人枫庭物业公司述称，本案起因是原告自2010年起拖欠物业费，第三人多次催缴不到，被迫提起民事诉讼，现经昆山市人民法院、苏州市中级人民法院判决确认其拖欠的物业费应予支付。第三人枫庭物业公司向本院提交了以下证据：（2015）苏中民终字第05332号民事判决书。经庭审质证，被告、第三人对原告提供的证据质证意见是：证据1、2真实性无异议，证据3是被告答复后原告对答复的想法，不能作为证据。原告对被告提供的证据质证意见为：证据1-4的三性予以认可；证据5、6与本案无关，不予质证；证据6是未生效的法律文书；证据7的三性予以认可；证据8、9真实性予以认可，但对其内容不予认可，且没有到15天就撤除了；证据10-12的三性予以认可；证据13的合法性不予认可；证据14无法证明被告及第三人想证明的目的。第三人对被告提供的证据均无异议。原、被告对第三人提供的证据真实性无异议。本院认为，原告提供的证据1、2，证明目的与本案具有关联性，符合真实性要件，可以作为认定本案相关事实的根据，本院予以采纳；原告提供的证据3，不属于证据，本院不予确认。被告提供的证据，证明目的与本案具有关联性，符合真实性要件，可以作为认定本案相关事实的根据，本院予以采纳。第三人提供的证据证明目的与本案具有关联性，符合真实性要件，可以作为认定本案相关事实的根据，本院予以采纳。经审理查明，董永祥的妻子姜小丽是昆山市周市镇嘉禾花园1号楼4号商业服务房的业主，该商铺建筑面积124.26平方米。2005年10月24日，姜小丽与江苏爱涛物业管理有限公司昆山分公司签订《前期物业管理服务协议》及《嘉禾花园业主公约（临时）》，约定物业管理服务费用按建筑面积“每月每平方米1.5元”收取。2009年8月18日，枫庭物业公司的前身昆山文森物业管理有限公司（2012年7月24日变更）与嘉禾花园的开发商嘉禾公司签订《嘉禾花园物业服务合同》，约定自2009年9月1日起至2012年8月31日止由该公司为嘉禾花园小区提供物业服务，物业管理费按月计算，按季度交纳，其中高层1.6元/月/平方米、小高层1.3元/月/平方米、商铺1.5元/月/平方米。后嘉禾公司就该小区曾与江苏爱涛物业管理有限公司昆山分公司签订的前期物业管理服务合同问题诉讼至昆山市人民法院，经法院调解，双方终止前期物业管理服务合同，江苏爱涛物业管理有限公司昆山分公司撤离嘉禾花园小区。后，枫庭物业公司与嘉禾公司签订补充协议，约定嘉禾公司与昆山文森物业管理有限公司签订的《嘉禾花园物业服务合同》自2012年9月1日起继续有效，并公告告知小区业主由枫庭物业公司继续负责小区的物业管理等事宜。因姜小丽结欠物业管理费，枫庭物业公司向昆山市人民法院提起了民事诉讼。昆山市人民法院经审理后于2015年9月7日作出（2015）昆周民初字第0359号民事判决书，判决姜小丽支付枫庭物业公司物业管理费10810.62元及逾期付款的滞纳金。姜小丽不服判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。同时，董永祥于2015年11月2日向昆山市物价局提出行政执法申请，认为枫庭物业公司存在以下行为：1、超出政府指导价浮动幅度制定收费标准，未与业主、物业使用人约定强行收取1.6元/平方米/月；2、不按照规定提供服务而收取费用；3、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准；4、强制或变相强制服务并收费；5、不按照规定实行明码标价；6、未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况，要求昆山市物价局对该公司进行行政处罚。2015年11月5日，昆山市物价局受理董永祥的举报、投诉。受理后，昆山市物价局于2015年11月13日、16日到枫庭物业公司进行现场检查，检查发现董永祥所涉物业为商业办公用房；枫庭物业公司已在小区门口和财物收费处公示了物业服务收费标准；枫庭物业公司对代收代交费用进行了单独列帐，但未将汽车停放费、代收代交费用的收支情况进行公示；枫庭物业公司无其他经营收入。检查后，昆山市物价局于2015年12月8日向枫庭物业公司作出整改告诫书，要求枫庭物业公司于2015年12月15日前在物业管理区域内显著位置，做好托管以来代收代交费用分摊和汽车停放费收支情况公示工作，今后每半年不少于一次公示代收代交费用分摊和汽车停放费收支情况。2015年12月11日，枫庭物业公司将2015年上半年度的代收代交费用和汽车停放费收支情况予以了公示，并明确表示公司不存在“超出政府指导价浮动幅度制定收费标准”等问题，拒绝与董永祥进行调解。2015年12月30日，昆山市物价局作出昆价举〔2015〕150号价格举报、投诉处理结果告知书，告知董永祥枫庭物业公司存在未将汽车停放费收支情况、代收代交费用分摊情况进行公示的情况，经责令现已整改，除此之外，未发现该公司存其他违法行为，并告知物业公司是否按照规定提供服务不属于物价局的行政管辖范围。董永祥不服，向本院提起行政诉讼。另查明，2016年2月5日，苏州市中级人民法院对姜小丽不服昆山市人民法院（2015）昆周民初字第0359号一案作出（2015）苏中民终字第05332号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《中华人民共和国价格法》第五条第二款和《江苏省物业管理条例》第四条第二款的规定，被告昆山市物价局对物业管理活动中的价格工作具有监督管理的职责，有权依法受理和处理业主的投诉。《价格违法行为举报处理规定》第八条规定，价格主管部门应当自收到举报之日起7个工作日内告知举报人是否受理或转办。第十三条第一款规定，价格主管部门对价格投诉实行调解制度，调解应当在当事人双方同意的情况下进行。第三款规定，价格投诉应当自受理之日起60内办结，并告知消费者。本案中，被告昆山市物价局2015年11月2日收到原告董永祥的书面投诉举报，于2015年11月5日予以受理，后对投诉举报的行为进行了现场检查，并对检查中发现的问题作了限期整改告诫，在第三人枫庭物业公司拒绝调解的情况下，于2015年12月30日以告知书的形式将处理结果通知董永祥。这一过程，表明昆山市物价局按规定履行了法定职责，执法程序符合法律规定。《江苏省物业管理条例》第五十一条第一款规定，物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。第二款规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。第八十五条规定，违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电分摊情况或者失实信息的，由县（市、区）价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。根据上述规定，枫庭物业公司在期限内整改了问题，且该公司不存在其他价格违法行为，昆山市物价局作出的处理结果并无不当。根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定，行政机关实施行政处罚必须以违法事实为依据，且必须在法律、行政法规、地方性法规、规章规定的种类和幅度范围内，原告董永祥坚持要求被告昆山市物价局对枫庭物业公司实施行政处罚，与上述规定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告董永祥的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告董永祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈晓红人民陪审员  王丽华人民陪审员  邵美英二〇一六年三月二十八日书 记 员  夏怡恬