北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终2993号上诉人（原审原告）许×，女，1964年9月8日出生。委托代理人李志，北京亲民律师事务所律师。委托代理人许贵春，男，1962年10月18日出生。被上诉人（原审被告）北京正阳恒瑞置业公司，住所地北京市东城区天坛路55号。法定代表人陈艳，总经理。委托代理人**，女，1981年2月17日出生。委托代理人李晓鲲，北京市高朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京市朝阳区十八里店乡人民政府，住所地北京市朝阳区十八里店乡十八里店村18号。法定代表人李万军，乡长。委托代理人赵进忠，北京市盈科律师事务所律师。上诉人许×因与被上诉人北京正阳恒瑞置业公司（以下简称正阳恒瑞公司）、北京市朝阳区十八里店乡人民政府（以下简称十八里店乡政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第40808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许×的委托代理人李志、许贵春、被上诉人正阳恒瑞公司的委托代理人**、李晓鲲、被上诉人十八里店乡政府的委托代理人赵进忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2015年7月，许×诉至原审法院称：许×为北京市朝阳区十八里店乡拆迁户。2010年9月，十八里店乡政府与许×签订《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》，约定许×购买正阳恒瑞公司开发的位于北京市朝阳区××家园4号楼（现为105号楼）××号、××号、××号商品房作为安置房，十八里店乡政府将许×房屋拆迁应得的补偿款直接交给正阳恒瑞公司作为售房款，每平米按照8500元价格出售。十八里店乡政府承诺由正阳恒瑞公司直接为许×办理商品房所有权证书。2010年10月27日，许×收房并向十八里店乡政府下属的北京大洋房地产开发有限公司交纳了房款差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房屋出售方应当自房屋交付之日起90日内为许×办理产权证书，但至今产权证书仍未办理，故许×诉至法院要求：1.判令十八里店乡政府与正阳恒瑞公司协助许×办理××家园105号楼（原4号楼）××号房屋的不动产权属证书；2.判令十八里店乡政府与正阳恒瑞公司赔偿许×因延迟办证所产生的经济损失（自2010年12月28日起至不动产权属证书办理完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率并上浮30%的罚息计算）。正阳恒瑞公司辩称：第一，十八里店乡政府与正阳恒瑞公司之间建立了政策性房屋的买卖法律关系，双方之间的房屋买卖合同合法有效，回迁居民不是该房屋买卖合同的签约主体，回迁居民无权根据该合同向正阳恒瑞公司主张权利。第二，回迁居民与乡政府之间属于腾退及异地回迁安置关系，本案所涉房屋具有政策性保障性质，不应适用《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。第三，回迁居民房屋权属证书不能顺利办理是因项目特殊性、政策变化、行政审批等一系列因素导致，十八里店乡政府与正阳恒瑞公司均无任何过错，不应承担法律责任。综上，正阳恒瑞公司不同意许×的诉讼请求，希望法院予以驳回。十八里店乡政府辩称：首先，本案许×所诉主体有误，十八里店乡政府不是适格被告。本案案由系房屋买卖合同纠纷，十八里店乡政府并非房屋出售人。本案中，房屋的买方是许×，卖方是正阳恒瑞公司，与十八里店乡政府无关。其次，本案涉及的《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》并非商品房买卖合同，十八里店乡政府并非房地产开发企业，许×也不是房屋销售所针对的不特定社会人群，所以不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定。第三，作为《腾退安置协议》中的腾退人，十八里店乡政府已经完全履行了《腾退安置协议》的义务，向许×支付了腾退补偿款，并对许×进行了安置工作，十八里店乡政府不存在任何违约行为。第四，根据十八里店乡政府与正阳恒瑞公司签订的《××家园商品房销售合同书》，正阳恒瑞公司应当与许×单独签订《商品房买卖合同》，并向每户单独出具发票，产权办理应由正阳恒瑞公司与许×约定办理。综上，许×起诉十八里店乡政府无事实和法律依据，应当予以驳回。原审法院经审理查明：北京市崇文区城市建设开发公司（2010年9月19日更名为正阳恒瑞公司）与十八里店乡政府签订《××家园商品房销售合同书》，十八里店乡政府为京津城际铁路项目拆迁安置居民的需要，购买正阳恒瑞公司开发的××家园4号楼、31号楼商品住宅及配套车库，住宅综合单价为8500元每平方米，车库综合单价为5000元每平方米。在上述《合同书》第五条、第六条约定，正阳恒瑞公司负责办理销售手续，并按十八里店乡政府拆迁安置具体情况直接与安置人员签订《商品房买卖合同》。正阳恒瑞公司按照十八里店乡政府要求，房屋产权需按具体安置人分户办理产权手续，正阳恒瑞公司需给每户单独开具正式发票，并将发票复印件转十八里店乡政府进行财务处理。正阳恒瑞公司按北京市办理产权的有关规定按时办理产权登记备案手续，其他手续按正阳恒瑞公司与买受人签订的《商品房买卖合同》约定办理。十八里店乡政府在支付房款时，同时支付办理产权所需费用。2010年9月，十八里店乡政府与许×签订《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》，约定许×腾退其原有房屋，安置位于××家园小区4号楼××号、××号、××号房屋三套。现上述房屋已经交付使用，未办理房屋所有权证书。审理中，许×提交《北京市国土资源局关于××家园项目土地出让有关问题的请示》、《北京市人民政府公文批办单》和北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会《关于××家园定向安置房项目调整建设内容有关问题的批复》，根据上述文件涉案房屋已被调整为普通商品住房，销售限价为8500元每平方米，定向安置征地拆迁范围内的农（居）民，不得对外销售。另查，正阳恒瑞公司未与许×签订书面房屋买卖合同，关于房屋产权办理义务及期限亦未进行约定。原审法院经审理认为：本案所涉房屋系十八里店乡政府自正阳恒瑞公司购买并以回迁安置的方式安置给许×的房屋，许×取得房屋系基于其在十八里店乡政府拆迁过程中被腾退人的身份，虽十八里店乡政府与正阳恒瑞公司之间曾约定由正阳恒瑞公司单独与许×签订房屋买卖合同，但截至本案辩论结束前许×与正阳恒瑞公司之间并未就房屋买卖达成任何书面或口头约定，故许×主张其与正阳恒瑞公司之间存在房屋买卖合同关系法院无法支持。另外，涉案房屋性质虽经政策调整为普通商品住房，但其并非向社会不特定人群销售，而系定向安置征地拆迁范围内的农（居）民，不得对外销售的房屋，其房屋性质不属于一般意义上的普通商品住房，故而许×主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定法院无法支持。综上，许×与正阳恒瑞公司、十八里店乡政府之间并未形成房屋买卖合同关系，且许×与正阳恒瑞公司、十八里店乡政府之间亦未就房屋产权办理责任及办理期限形成约定，现许×要求正阳恒瑞公司和十八里店乡政府协助办理不动产权属证书并赔偿经济损失的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回许×的全部诉讼请求。一审判决后，许×不服上诉至本院请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。许×的主要上诉理由为，第一，正阳恒瑞公司与许×虽未签订房屋买卖合同，但正阳恒瑞公司收取了十八里店乡政府转交的购房款后，向许×交付了房屋，双方均以履行合同的主要义务的行为表示合同的成立，该合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，已发生法律效力。第二，十八里店乡政府在正阳恒瑞公司和许×之间的房屋买卖合同关系中只是居间人和代购人的角色。第三，涉案房屋的性质为普通商品房，正阳恒瑞公司应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，承担与其办证的民事责任。正阳恒瑞公司和十八里店乡政府同意原审判决。本院经审理查明：二审审理期间，正阳恒瑞公司称，其能够尽量争取在2017年2月28日前将涉案房屋的房产证办理到许×名下。十八里店乡政府称，其同意协助正阳恒瑞公司在2017年2月28日前将涉案房屋的房产证办理到许×名下。本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。以上事实，有双方当事人陈述，《××家园商品房销售合同书》、《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》、《北京市国土资源局关于××家园项目土地出让有关问题的请示》、《北京市人民政府公文批办单》和北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会《关于××家园定向安置房项目调整建设内容有关问题的批复》等在案佐证。本院认为：依据正阳恒瑞公司与十八里店乡政府签订的《××家园商品房销售合同书》，系十八里店乡政府为京津城际铁路项目拆迁安置居民的需要，购买正阳恒瑞公司开发的××家园4号楼等房产；依据十八里店乡政府与许×签订《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》，系十八里店乡政府为许×安置位于××家园小区4号楼的房屋。虽然《××家园商品房销售合同书》中约定，正阳恒瑞公司按十八里店乡政府拆迁安置具体情况直接与安置人员签订《商品房买卖合同》，但至今正阳恒瑞公司并未与许×签订房屋买卖合同，所以本院无法认定正阳恒瑞公司与许×之间直接存在书面的房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《关于××家园定向安置房项目调整建设内容有关问题的批复》，涉案房屋销售限价为8500元每平方米，应定向安置征地拆迁范围内的农（居）民，不得对外销售，所以涉案房屋从性质上讲并非上述司法解释规定的向社会销售的房屋，所以本院对于许×主张适用上述司法解释的意见无法采纳。基于此，在许×与正阳恒瑞公司、十八里店乡政府之间未就房屋产权办理期限及责任等权利义务有明确约定，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于本案的情况下，许×的诉讼请求缺乏相应依据，本院无法予以支持。同时需要指出的是，在正阳恒瑞公司与十八里店乡政府签订的《××家园商品房销售合同书》中约定，正阳恒瑞公司应按北京市办理产权的有关规定按时办理产权登记备案手续；正阳恒瑞公司与十八里店乡政府在二审中对于办证事宜亦进行了相关陈述，所以为了解决民生问题，正阳恒瑞公司与十八里店乡政府应积极采取相关行为妥善化解纠纷。综上，原审法院判决结果并无不当，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3250元，由许×负担（已交纳1625元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费3250元，由许×负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘建刚审 判 员  周文祯审 判 员  王 朔代理审判员  曾 彦代理审判员  郑吉喆代理审判员  陈烁琳代理审判员  胡 婧二〇一六年三月三十日书 记 员  田 晔