成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初641号原告欧杨贵，男，1978年10月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告欧杨贵与成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院2016年2月2日立案受理后，依法由审判员张真伟适用简易程序独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告欧杨贵，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。现已审理终结。原告欧杨贵诉称，原告购买了位于成都市锦江区东御街55号B1楼D区86号物业并出租给新界公司，双方签订《合作经营协议》。2012年2月29日起至今，洋洋公司在双方不存在租赁关系的情况下强行占有和使用原告的房屋，拒不退还，给原告造成了损失。请求判决：1、被告占用原告物业违反物权法，立即停止使用原告物业，排除妨害原告对物业的使用；2、被告按年使用费为购买价25%的标准向原告支付2015年2月28日至2016年2月28日的物业占用费86145元，并按中国人民银行贷款利率支付利息（计至起诉时为5000元）；3、被告承担诉讼费。庭审中，欧杨贵撤回第1项诉讼请求，并明确其本次请求支付物业占用费截止期间变更为2016年3月31日。被告洋洋公司针对欧杨贵明变更后的诉讼请求辩称，1、洋洋公司将在2016年3月21日返还商铺，同意支付使用费至2016年3月20日。2、案涉商铺使用费已经法院判决处理到2015年2月28日，本案的使用费应按生效判决处理。3、诉讼费由法院判决，利息不予认可。经审理查明：2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)决定将位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给与洋洋公司(乙方)经营，双方签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》约定：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；租赁金：……甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营……。2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，约定为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以汇发为主体成立新界公司全面接管摩尔经营公司业务。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。期间，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。期间，欧杨贵购买了海发商厦商铺，汇发公司提交了分户平面图。2001年8月20日，新界公司(甲方)与欧杨贵(乙方)就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)签订签订了《合作经营协议》，约定合作期限自2002年3月1日至2012年2月28日，乙方以购置价172291元所购的海发商厦区位B1层D区86号物业交付甲方使用，甲方拥有房屋楼层区位使用权和汇发摩尔中心经营权，每年按乙方出资额比例分配红利，期满后甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……。后欧杨贵取得《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号；设计用途：商业；面积13.85㎡”，该权属证书未记载房产四至界限、未附房产平面图及详细测量尺寸。自2006年7月起，海发商厦部分业主起诉要求解除《合作经营协议》，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦商铺具有整体、不可分割性，小业主签订《合作经营协议》时明知其商铺用于整体经营，单独解除个别业主的《合作经营协议》将影响其他业主利益，判决驳回起诉业主的诉讼请求。2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都市锦江区房产管理局备案。同日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，规定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。现海发商厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户。小业主与新界公司所签《合作经营协议》期满后，海发商厦由洋洋公司统一经营，大多数业主与洋洋公司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年租金递增3%。已签约业主户数及所占面积均过半。部分未与洋洋公司重新签约的小业主起诉要求退还商铺、支付使用费，本院一审、成都市中级人民法院二审认定海发商厦统一经营，商铺所有权性质不同于独立商铺，应服从大多数业主整体意志，且业主各自商铺之间没有实体分隔、界限不明，不具备返还条件，驳回起诉业主要求返还商铺的诉讼请求，并参照多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准，判决洋洋公司按购置价税后15%计付年使用费。《合作经营协议》期满后，洋洋公司继续使用前述欧杨贵商铺。对于2015年2月28日前的使用费，经欧杨贵起诉，本院作出（2015）锦江民初字第1943民事判决书，确定由洋洋公司承担给付责任。认定上述事实，系以当事人当庭陈述及提交的身份证、常住人口信息卡、企业信息查询单、房屋产权证、土地使用权证、《合作经营协议》、《房屋买卖合同》、（2015）锦江民初字第1943号民事判决书等在案为据。本院认为，欧杨贵对其所购商铺享有相应的收益权。新界公司在双方《合作经营协议》期满后未使用商铺，实际由洋洋公司整体经营使用，应由洋洋公司承担支付使用费的责任。截至2015年2月28日前的物业使用费，已经本院生效裁判作出处理。对于2015年3月1日后仍实际使用的期间，洋洋公司应支付物业使用费。庭审中，对于洋洋公司提出在2016年3月21日交还商铺，欧杨贵并无异议，故本案使用费计至2016年3月20日。因海发商厦大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的物业使用费标准按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付物业使用费，第四年至第六年每年年物业使用费递增3%。根据公平原则，本案商铺使用费可参照洋洋公司与大多数业主的前述约定确定。即2015年3月1日至2016年2月28日期间在合作期满后的第四年，年使用费(税后)应按购置价172291元×15.45%计付，2016年2月29日至2016年3月20日期间在第五年，年使用费（税后）应按购置价172291元×15.91%计付。根据大多数业主与洋洋公司续租合同对按季度支付租金的约定和房屋租赁市场承租人先付租金后使用的通常方式，洋洋公司应在上季度末支付下季度使用费。欧杨贵请求洋洋公司支付利息，本院予以部分支持，确定由洋洋公司按中国人民银行同期流动资金存款利率计付利息。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告欧杨贵支付2015年3月1日至2016年3月20日的商铺使用费（税后）及利息（税后使用费按购置总价172291元×〔15.45%÷365×2015年3月1日至2016年2月28日的天数＋15.91%÷365×2016年2月29日至2016年3月20日的天数〕计算。利息按中国人民银行同期流动资金存款利率，以2015年3月1日至2015年5月31日的使用费为基数自2015年3月1日计至付清为止，以2015年6月1日至2015年8月31日的使用费为基数自2015年6月1日计至付清为止，以2015年9月1日至2015年11月30日的使用费为基数自2015年9月1日计至付清为止，以2015年12月1日至2016年2月29日的使用费为基数自2015年12月1日计至付清为止，以2016年3月1日至2016年3月20日的使用费为基数自2016年3月1日计至付清为止)；二、驳回原告欧杨贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1966元、减半收取983元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张真伟二〇一六年三月十日书记员  梁 丹附本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。