广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6080号上诉人（原审原告）：陈小华，住广东省深圳市福田区。上诉人（原审原告）：邓忠莹，住广东省深圳市福田区。委托代理人：陈小华，身份情况同上。上诉人（原审被告）：广州碧花园房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：林榜昭，该公司董事长。委托代理人：徐勇彪，该公司职员。委托代理人：吴裕斌，该公司职员。上诉人陈小华、邓忠莹与上诉人广州碧花园房地产开发有限公司（以下简称碧花园公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年11月13日，陈小华、邓忠莹与碧花园公司签订广东省商品房买卖合同，约定碧花园公司为出卖人，陈小华、邓忠莹为买受人。出卖人将位于广州市花都区狮岭镇振兴、益群村陆花岗水库南航碧花园的D021号房屋出售给买受人。该房屋建筑面积为478.7平方米，价款为1512185元。买受人一次性付款（首期楼款912185元于2004年11月13日前付清，300000元于2004年11月23日前付清，余款300000元于2004年12月3日前付清）。买受人若逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。出卖人应在该商品房经验收合格后交付买受人使用，出卖人逾期交房不超过30日，出卖人自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。此外，出卖人和买受人双方还约定了其他权利义务。但合同对房屋的交付时间没有明确约定。商品房买卖合同签订后，陈小华、邓忠莹于2005年1月6日支付了最后一笔购房款231000元，至此，陈小华、邓忠莹已向碧花园公司支付了全部购房款。2005年2月4日，碧花园公司向广州市花都区建设局递交了涉案房屋的竣工验收备案表，并于2005年7月1日领取了涉案房屋的《房地产权属备案证明书》。2005年6月9日，碧花园公司以挂号信的形式向陈小华、邓忠莹邮寄《南航碧花园收楼通知书》、《D021业主陈小华收楼应缴费用一览表》、《南航碧花园入伙交楼指南》、《南航碧花园收楼须知》。陈小华、邓忠莹收到上述通知后，于2005年6月16日前往碧花园公司售楼部查看涉案房屋的综合验收资料时要求碧花园公司开具购房发票遭拒绝而拒绝收楼。2005年12月27日，陈小华、邓忠莹以碧花园公司迟延交楼为由就涉案房屋向原审法院提起民事诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及退款付息，而碧花园公司则反诉要求陈小华、邓忠莹支付延期付款违约金及物业管理费，经一、二审法院判决陈小华、邓忠莹支付迟延付款违约金2144.14元及驳回双方的其他诉讼请求。此后，碧花园公司还分别于2008年3月12日、2009年7月14日、2009年11月27日向陈小华、邓忠莹邮寄《催收楼通知书》，要求陈小华、邓忠莹收楼。另陈小华、邓忠莹也分别于2008年3月17日、2009年2月18日向碧花园公司发出《催交房函》和《信函》各一份，向碧花园公司主张权利要求收楼，并同意与碧花园公司对物业管理费及滞纳金的问题进行协商，未果。2010年3月25日，陈小华、邓忠莹向原审法院起诉，请求判令碧花园公司立即向陈小华和邓忠莹交付D021幢房屋（别墅），碧花园公司不得以要求陈小华、邓忠莹补交从2005年7月开始计算的物业管理费及滞纳金为由拒绝向陈小华、邓忠莹交房；碧花园公司向陈小华、邓忠莹支付拒交楼违约金。原审法院作出（2010）花某三初字第509号民事判决，判决碧花园公司将D021号房屋交付陈小华、邓忠莹使用；驳回陈小华、邓忠莹的其他诉讼请求。陈小华、邓忠莹不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2010年11月16日作出（2010）穗中法民五终字第3246号民事判决，判决维持原判，驳回上诉。判决生效后，陈小华、邓忠莹不服，向广东省高级人民法院提出再审申请，请求变更广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第3246号民事判决为支持其索赔请求，判令碧花园公司支付拒交楼违约金1746573.8元（从2007年1月1日起至2010年3月1日止，按每日总房款的万分之十计算）。广东省高级人民法院于2013年9月13日作出（2013）粤高法民一申字第173号民事裁定，指令广州市中级人民法院再审该案。广州市中级人民法院于2014年6月11日作出（2014）穗中法审监民再字第35号民事判决，判决：（一）撤销广州市中级人民法院（2010）穗中法民五终字第3246号民事判决和广州市花都区人民法院（2010）花法民三初字第509号民事判决第二项；（二）维持广州市花都区人民法院（2010）花法民三初字第509号民事判决第一项；（三）碧花园公司在本判决送达之日起五日内向陈小华、邓忠莹支付延迟交楼的违约金（以已付房款1512185元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算，自2007年1月1日计算至2010年3月1日止）；（四）驳回陈小华、邓忠莹其他诉讼请求。原审另查明，在广州市中级人民法院作出(2010)穗中法民五终字第3246号民事判决后，陈小华、邓忠莹向原审法院申请执行，原审法院以(2011)穗花法执字第2147号立案执行。2011年12月5日，原审法院到现场强制执行碧花园公司将涉案房屋交付陈小华、邓忠莹使用。陈小华、邓忠莹出具了收楼收条。但事后陈小华、邓忠莹到碧花园公司指定的物业管理公司要求办理收楼手续时，碧花园公司仍然要求陈小华、邓忠莹签署《南航碧花园前期物业管理服务协议》（协议第七页第一条约定：乙方交纳费用的时间从物业交付使用起计算，即业主收到收楼通知书之日起）后才能办理，陈小华、邓忠莹要求把上述条款划掉，碧花园公司不同意，故陈小华、邓忠莹要求办理交楼手续未果。该案再审期间，双方签订了《验楼情况》，2014年3月10日，在再审法院主持下，碧花园公司将D021房屋的钥匙移交给陈小华、邓忠莹。（2014）穗中法审监民再字第35号民事判决作出后，陈小华、邓忠莹前往涉案房产的物业管理公司要求办理收楼手续时，物业管理公司仍要求陈小华、邓忠莹签署《前期物业管理服务协议》，陈小华、邓忠莹提出将协议的第四点第一款划掉才签署，但物业公司称须请示碧花园公司才能答复，但物业公司一直没有答复。陈小华、邓忠莹于2015年3月13日向碧花园公司邮寄《意见书》，要求将《前期物业管理服务协议》第四点第一款划掉办理收楼手续及按D021房的判决支付D073房的违约金及交付D073房。碧花园公司对此没有回应，陈小华、邓忠莹遂于2015年5月18日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、碧花园公司向陈小华、邓忠莹支付从2010年3月2日起至实际交付D021楼给陈小华、邓忠莹之日的违约金（参照56号案计算到起诉之日的违约金数额为826642元）；2、本案诉讼费用由碧花园公司承担。本案于2015年9月2日第一次庭审结束后，陈小华、邓忠莹当天到涉案房屋的物业管理公司办理了涉案房屋的收楼手续，并签订了《前期物业管理服务协议》（双方同意把《前期物业管理服务协议》第四条第一款内容划掉）和《南航碧花园业主收楼声明书》。陈小华、邓忠莹确认已办妥收楼手续。原审法院认为：本案的争议焦点为碧花园公司在原审法院强制执行中强制碧花园公司将涉案房屋交付给陈小华、邓忠莹使用，碧花园公司是否已履行了其交房义务？碧花园公司应否承担2010年3月2日之后至办妥收楼手续之日的逾期交楼违约金？原审法院在执行原审法院（2010）穗花某三初字第509号生效民事判决的过程中，于2011年12月5日到现场强制碧花园公司将涉案房屋交付陈小华、邓忠莹使用，陈小华、邓忠莹当天出具了收楼收条，应视为房屋交付执行完毕。虽事后陈小华、邓忠莹前往碧花园公司指定的物业管理公司办理收楼手续时，物业管理公司以要求陈小华、邓忠莹签订《前期物业管理服务协议》及缴纳从2005年7月起的物业管理费及滞纳金为办理交楼手续的条件，而未能按碧花园公司规定的程序办理收楼手续，但涉案房屋的交付属强制执行交付，且已在法院的强制执行下进行了交付，陈小华、邓忠莹可以强制执行交付后使用涉案房屋，且不存在碧花园公司阻止陈小华、邓忠莹使用涉案房屋的情形，因此，陈小华、邓忠莹以碧花园公司拒绝为其办理房屋正常的收楼手续为由要求碧花园公司支付自2011年12月5日之后的逾期交楼违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。至于2010年3月2日至2011年12月4日期间逾期交楼违约金的问题，因陈小华、邓忠莹向原审法院提起（2010）穗花某三初字第509号案诉讼，要求碧花园公司交付D021号房屋及支付至2010年3月1日止的拒交楼违约金。原审法院判决碧花园公司向陈小华、邓忠莹交付房屋，但驳回了陈小华、邓忠莹要求支付拒交楼违约金的诉讼请求。二审法院判决维持原审法院的该判决。因原审法院及二审法院均没有支持陈小华、邓忠莹关于要求支付拒交楼违约金的诉讼请求，直至广州市中级人民法院再审该案时于2014年6月11日作出（2014）穗中法审监民再字第35号民事判决[判决碧花园公司向陈小华、邓忠莹支付延迟交楼违约金（自2007年1月1日至2010年3月1日止）]，才支持了陈小华、邓忠莹要求支付延迟交楼违约金的诉讼请求。因此，陈小华、邓忠莹在2014年6月11日才知道或应当知道碧花园公司应向其支付延迟交楼违约金，故陈小华、邓忠莹提起本案诉讼主张碧花园公司支付2010年3月2日至2011年12月4日期间的延迟交楼违约金没有超过两年的诉讼时效。碧花园公司抗辩认为陈小华、邓忠莹主张2011年12月4日之前的违约责任已超过诉讼时效，依据不足，原审法院不予支持。碧花园公司另抗辩认为该期间为陈小华、邓忠莹申请强制执行的期间，且已经法院强制执行履行了交房义务，陈小华、邓忠莹再要求碧花园公司承担执行期间的违约责任没有依据，理据不足，原审法院不予采纳。故碧花园公司应向陈小华、邓忠莹支付2010年3月2日至2011年12月4日的违约金，违约金的计算标准参照广州市中级人民法院（2014）穗中法审监民再字第35号民事判决，以陈小华、邓忠莹已付房款1512185元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，于2015年10月19日作出判决：一、广州碧花园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈小华、邓忠莹支付延迟交楼的违约金（以已付房款1512185元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算，自2010年3月2日起计算至2011年12月4日止）；二、驳回陈小华、邓忠莹的其他诉讼请求。案件受理费12066元，由陈小华、邓忠莹负担8378元，广州碧花园房地产开发有限公司负担3688元。判后，上诉人陈小华、邓忠莹不服原审判决，向本院提起上诉称：一、“收条”并不代表已实际收到楼。在2011年12月5日现场执行工作中，陈小华、邓忠莹所写的“收条”是应执行法官的要求而写的，而根据碧花园公司发给陈小华、邓忠莹《南航碧花园入伙交楼指南》中，没有要求写“收条”这一程序，所以“收条”的出现，与陈小华、邓忠莹有否真正收到楼无关。二、一审认定不存在碧花园公司阻止陈小华、邓忠莹使用涉案房屋的情形，这一认定与事实不符。强制执行之后，碧花园公司要求陈小华、邓忠莹签订不合理的管理协议，陈小华、邓忠莹不签，导致办不成收楼手续，碧花园公司不肯将涉案房产的钥匙交给陈小华、邓忠莹，不交钥匙怎么能算交楼。三、真正的交楼时间应定在2015年9月2日，双方在开庭笔录中也确认了，所以违约金应该计算到2015年9月2日才对。四、原审法院认定2011年12月5日应视为房屋交付执行完毕，与35号再审判决相悖，因为35号再审判决第二项是维持（2010）穗花某三初字第509号民事判决第一项，即碧花园公司在判决生效之日起三十日内将涉案房屋交付给陈小华、邓忠莹使用，如果再审也认为2011年12月5日碧花园公司已经交付了涉案房屋，那么再审中再次判决交楼就为多此一举。请求法院判令：1、支持陈小华、邓忠莹的诉讼请求；2、由碧花园公司承担本案所有的诉讼费用。碧花园公司答辩称：一、涉案D021房产已于2011年12月5日经原审法院强制执行，现场交付给对方。有现场笔录，（2014）穗中法审监民再字第35号判决也确认了该事实。二、关于交钥匙的问题，一般流程下需要交付钥匙，本案之前陈小华、邓忠莹提起解除合同，从2004年签订合同到2011年现场执行，35号案件庭审过程中陈小华也到现场看过涉案房屋，房屋的门一直都是坏的并没有锁。在2011年12月5日开始确认门是坏的，也没有锁，无法交付钥匙。在35号案庭审中陈小华一直要求碧花园公司交付钥匙，在法院的组织下碧花园公司当场买了钥匙交付给陈小华、邓忠莹，所以不存在陈小华、邓忠莹所言的碧花园公司将涉案房产锁住不让其进去，不存在碧花园公司阻止陈小华、邓忠莹使用房产。上诉人碧花园公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、广州市中级人民法院作出的（2010）穗中法民五终字第3246号判决要求碧花园公司交付涉案房产陈小华、邓忠莹，但驳回陈小华、邓忠莹要求违约金等其他诉讼请求。随后原审法院受理了陈小华、邓忠莹就该判决的执行申请，2011年12月5日在原审法院的主持下，碧花园公司将涉案房产交付陈小华、邓忠莹，执行法官就交付情况作了现场笔录，陈小华、邓忠莹出具了收楼收条，因此陈小华、邓忠莹要求碧花园公司支付2011年12月5日之后的延迟交房违约责任，没有法律依据，也与事实相悖。二、碧花园公司也不应当承担2010年3月2日到2011年12月4日期间的违约责任。当时陈小华、邓忠莹正申请强制执行，属强制执行程序期间，碧花园公司已按法院的强制执行履行了交房义务。现在执行程序已经终结，陈小华、邓忠莹再要求碧花园公司承担执行期间的违约责任，没有法律依据。三、商品房预售合同纠纷的诉讼时效为两年，陈小华、邓忠莹主张碧花园公司承担2011年12月4日之前的违约责任，已过诉讼时效。虽然35号判决撤销了（2010）穗中法民五终字第3246号判决的部分判项，但没有变更交付房产的判项，本案的诉讼时效应当从（2010）穗中法民五终字第3246号案生效之日起开始算，也就是2010年11月16日起。请求法院判令：1、撤销原审判决，驳回陈小华、邓忠莹的诉讼请求；2、陈小华、邓忠莹承担本案一、二审诉讼费用。陈小华、邓忠莹答辩称：一、房产的接收和移交首先要办理收房的手续，在2011年执行过程中，执行法官在现场时碧花园公司答应不再收取过去的管理费，陈小华、邓忠莹应法官的要求写了一张收条。二、关于钥匙的问题，碧花园公司说门坏了不存在钥匙的问题，陈小华、邓忠莹不认可，根据收楼程序最后一条是交钥匙，由于碧花园公司不肯为陈小华、邓忠莹办理收楼手续，也不肯交钥匙，在再审的时候陈小华、邓忠莹提出碧花园公司必须将钥匙交给陈小华、邓忠莹，碧花园公司在再审期间交了钥匙。碧花园公司称门是坏的，2011年现场执行时门已经是坏的。碧花园公司用一些木条将门钉住，所以不交钥匙等于木条没有拆除，等于是禁止使用。手续不能办理的责任在于碧花园公司，双方在一审法院的组织下在2015年9月2日办理了收楼手续，碧花园公司同意将管理协议中不合理的那一段划掉才办完收楼手续，这一点在一审中双方都确认。如果碧花园公司认为在2011年已经交付了，那就没有必要在2015年再交一次，这说明2011年的交楼是不成功的。三、关于诉讼时效问题，再审前的一、二审判陈小华、邓忠莹败诉，但是都判碧花园公司交付楼房，不支持违约金请求，只有在35号案再审后支持了陈小华、邓忠莹违约金的请求，所以时效应当从35号案判决之后开始计算。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，（2014）穗中法审监民再字第35号民事判决本院再审认为部分认定“直至本案二审判决后，花都区人民法院根据陈小华、邓忠莹的申请强制执行下才将涉案房屋交付陈小华、邓忠莹”。本院认为：关于陈小华、邓忠莹主张迟延交楼违约金有无超过诉讼时效的问题。陈小华、邓忠莹主张2010年3月1日前的迟延交楼违约金的诉讼请求直至2014年6月11日本院作出（2014）穗中法审监民再字第35号民事判决才得到支持，至此陈小华、邓忠莹才知道碧花园公司应向其支付迟延交楼违约金，故陈小华、邓忠莹于2015年5月18日提起本案诉讼，主张2010年3月2日之后的迟延交楼违约金，未超过两年诉讼时效。关于迟延交楼违约金计算截止时间的问题。2011年12月5日原审法院现场强制执行碧花园公司将涉案房屋交付陈小华、邓忠莹使用，陈小华、邓忠莹也出具了收楼收条，法院的强制执行依法具有法律效力，至此应视为涉案房屋已经交付，（2014）穗中法审监民再字第35号民事判决也认定原审法院依申请通过强制执行的方式将涉案房屋交付陈小华、邓忠莹，故迟延交楼违约金应计至2011年12月5日。强制执行之后，陈小华、邓忠莹可依法行使权利使用涉案房屋，如碧花园公司或物业公司妨碍其使用涉案房屋，陈小华、邓忠莹可向其主张侵权。交付钥匙、签署物业管理协议等系一般情况下的交楼程序，但本案系以强制执行的方式执行收楼，陈小华、邓忠莹关于强制执行时的收条不代表收楼、未交付钥匙不算交楼、再审判决要求碧花园公司向其交楼说明执行交楼不成功等依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人陈小华、邓忠莹与上诉人碧花园公司的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12066元，由上诉人陈小华、邓忠莹负担8378元，由上诉人广州碧花园房地产开发有限公司负担3688元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年三月七日书 记 员  张 利