广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第1527号原告：李效安，女，汉族，1952年10月19日出生，住址：福建省福州市鼓楼区。委托代理人：皮建彪，系广东九韬律师事务所律师。委托代理人：饶炜鑫，系广东九韬律师事务所律师助理。被告：张晓伟，男，汉族，1956年11月13日出生，住址：广东惠州市惠阳区。委托代理人：吴妍，系广东深大地律师事务所律师。原告李效安诉被告张晓伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月31日立案受理后，依法由审判员张少琼适用简易程序于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人皮建彪、饶炜鑫，被告委托代理人吴妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2014年1月3日签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告将其名下个人所有的位于惠州市××区淡水××房转让给原告，房地产权证号：粤房地权证惠州字第**，上述房产的转让价格为人民币128000元。合同签订后，原告即按照合同约定，于2015年1月2日将购房定金人民币38000元通过现金及银行转让的方式支付给了被告，并同时积极准备办理之后的过户登记等各项手续，并因此先后支付了评估费用人民币900元，垫付了水电费用人民币163元和房屋租金押金人民币1000元等各项费用。然而，当原告办好上述事项并准备与被告办理过户手续时，原告却被告之，被告将无法按照合同中的约定，及时将其户口迁走。被告的解释是：因其本人原籍在东北，想要等到被告退休后才会把户口从惠州迁去深圳。也就是说被告将无法按约定及时将户口迁出，要再拖上几年时间才能办理迁出手续，如此将严重影响到原告的利益。以上，原告根本无法接受。因为，户口对于原告来说也非常重要。首先，原告原本是惠阳本地人，后因各种原因户籍到了福建省福州，现年事已高，非常想回到家乡落户；其次，有一些本地老年人才能享受到的各种福利和待遇，如无法落户将影响到原告的利益，从而无法享受；再次，原告的儿子家庭在香港，也希望原告能到香港生活，但原告自己考虑到语言及生活习惯的不同，便想在惠州安家，这样也非常方便去香港探亲和办理相关手续；最后，如果被告不将户口迁出，如果原告届时再考虑卖出上述房屋时，如果户口不能迁出，也将受到严重影响，而上述房屋也是学位房。综合考虑到上述原因，原告要求被告能严格遵守双方所签订的《房屋买卖合同》中的相关约定，先将户口迁出，再办理相关后期的过户和支付佘下房款，但被告至今均以各种理由拒绝。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决：一、请求依法判令解除原、被告双方于2014年1月3日签订的《房屋买卖合同》；二、请求依法判令被告退还原告购房定金人民币38000元并支付违约金人民币25600元；三、请求依法判令被告赔偿原告因此而支出的评估费用人民币900元，垫付的水电费用人民币163元和房屋租金押金人民币1000元；四、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。原告为其陈述的事实提供的证据有：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告身份证，证明被告主体资格；3、房屋买卖合同及补充合同，证明原被告双方签订的房屋买卖合同的基本情况；4、房地产权证（粤房房地权证惠州字第**）涉案房屋的基本情况；5、居民户口本，证明被告违约，其本人及其子女的户籍仍然落户在涉案房屋的事实；6、收条；7、银行转账记录，证据6、7证明原告按照合同约定将38000元支付给了被告；8、收款收据、房地产估价结果书；9、收款收据、收条，证据8、9证明被告积极准备办理过户登记等各项手续，并支付评估费900元、水收电费163元、房屋租金押金1000元等各项费用。被告辩称：1、原告诉求没有事实及法律依据。被告一直积极履行合同将需要搬离产权变更登记原件交给原告办理相关手续，原告本人及其儿子一直推脱不履行合同，被告一直有电话短信及发函件催告原告履行合同原告一致拒绝，属于原告违约，请求法院驳回原告诉请。诉讼费及保全费由原告承担。2、被告为了配合原告履行合同一开始就将涉案房屋及钥匙要付原告使用，在原告拒绝履行合同的一年多期间被告一直不敢将房屋出租他人，期间造成的租金等经济损失应由原告承担。3、我方同意解除合同。被告为其辩称提交的证据有：1、房屋买卖合同；2、补充合同；3、收条；4、房屋租赁合同；5、收条；6、录音证据：书面证词及光盘（录音的电话号码是153××******，是原告在合同中留的号码）；7、顺丰邮寄；8、催告通知书；补充说明发函的邮件地址：其一是涉案房屋地址；其二是双方签订房屋买卖合同中原告自行提供的住址惠州市××区淡水永××路花样年别样城21栋及其联系电话153××******；9、短信记录。经审理查明，2014年1月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下所有的位于惠州市××区淡水××房，建筑面积51.08平方米。房屋交易总价为128000元。原告已在本合同签订时向被告指定收款账号支付定金38000元，上述定金可在原告付款时充抵房款。被告在收到定金同时，授权原告使用上述房屋，并确保之前住户搬出，并清算全部物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费。合同第五条约定：“乙方应于合同生效，并收到房地产登记部门的房产及土地使用权变更登记确认收件单的同时，将该房屋剩余价款付给甲方。甲方承诺在合同生效并收到余款后将房屋及时交付给乙方，并承诺该房屋没有户籍落户。”原告为涉案房屋共支付购房定金38000元、垫付水电费163元、房屋租金押金1000元。第六条约定：“甲乙双方同意，在本合同生效之日起五个工作日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续……。第八条约定：乙方未按合同约定支付房价款的，逾期支付房价款超过十日，甲方有权解除合同，并收走定金。”另查明，金土地房地产评估事务所于2014年1月3日出具收款收据（编号：3456572），内容为：今收到张晓伟评估费900元。再查明，被告户籍登记地址为涉案房屋，2014年1月2日，被告将其户口本、房产证、结婚证、身份证等交与原告儿子高丰农用于办理涉案房屋的交接手续。2014年1月20日，原告支付完涉案房屋租金押金后取得涉案房屋的钥匙。2014年4月22日，被告通过顺丰速运向原告发出《限期过户及交付尾款通知书》。高丰农为原告之子。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告请求解除原被告双方于2014年1月3日签订的《房屋买卖合同》，被告同意解除合同，本院予以准许。原告以被告之被告将无法按照合同中的约定及时将其户口迁走为由，请求被告退还购房定金38000元并支付违约金25600元，被告不予认可，因原告对该主张未有相关证据予以佐证，本院不予采纳。原被告签订合同后，被告已于合同签订当天将户口本等交给原告之子高丰农用于办理房屋的交接手续，此时原告已获知被告落户在涉案房屋上，原告对此未提出异议，继续履行合同，并于2014年1月20日代被告支付房租押金后获取涉案房屋钥匙，据此，本院认为房屋买卖合同第五条“……甲方承诺在本合同生效并收到余款后将房屋及时交付给乙方，并承诺该房屋没有户籍落户”中“并承诺该房屋没有户籍落户”应理解为“并承诺收到余款后该房屋没有户籍落户”，而不应理解为“并承诺签订合同时该房屋没有户籍落户”。故原告没有按合同约定交付房屋余款，被告未将户口迁出涉案房屋并不构成违约。原告在被告催促下未按合同约定共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权、土地所有权变更登记手续，并支付房屋余款，且距离签订合同时间已近两年，已构成根本违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。本案房屋总价为128000元，定金不得超过25600元。根据房屋买卖合同第八条规定，原告逾期支付房价款超过十日，被告有权解除合同，并收走定金。故被告有权收取定金25600元，已收取定金38000元扣留定金25600元后，余款12400元应退还给原告。故原告请求被告退还购房定金38000元并支付违约金25600元，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张其已支出评估费用900元、垫付的水电费163元、房屋租金押金1000元，被告认可原告已垫付水电费163元、房屋租金押金1000元，对于评估费用不予认可，因原告提交的评估费用收款收据显示交款人为被告张晓伟，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告请求被告支付水电费163元、房屋租金押金1000元，事实清楚，理由充分，本院予以支持。原告请求被告支付评估费用900元，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告李效安与被告张晓伟于2014年1月2日签订的《房屋买卖合同》。被告张晓伟于本判决发生法律效力之日起三日内返还12400元给原告李效安。被告张晓伟于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告垫付的水电费用163元和房屋租金押金1000元。驳回原告李效安其他诉讼请求。本案受理费1442元减半收取即721元，由原告李效安承担521元，被告张晓伟承担200元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  张少琼二〇一六年三月三日书记员  李 幸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。