四川省会东县人民法院民 事 判 决 书(2016)川3426民初36号原告白仁明，男，1964年1月21日出生，汉族，四川省西充县人，高中文化，个体户。原告巫崇飞，男，1968年10月13日出生，汉族，四川省会东县人，中专文化，村民。二原告共同委托代理人何健康，四川兴东律师事务所律师特别授权被告普会香，女，1972年2月2日出生，彝族，四川省会东县人，初中文化，下岗工人。委托代理人姚萍，四川民赞律师事务所律师一般代理原告白仁明、巫崇飞与被告普会香租赁合同纠纷一案，本院于2016年01月06日受理后，或依法由审判员余志友适用简易程序，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原、被告及其代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白仁明、巫崇飞诉称，2014年12月20日二原告与被告双方口头约定，被告租用二原告在原会东县农资公司库房一栋做农家乐。约定每年房租为80000元。现在租期已过，被告一直不支付租金。经二原告多次催要，被告一直找各种借口拒绝支付到期租金。被告不支付租金的行为已构成根本违约，导致租赁合同无法履行。为了维护原告的合法权益，诉至人民法院，请求判令被告支付到期租金80000元，解除与被告的租赁合同。原告白仁明、巫崇飞为支持其诉讼请求，向法庭提交了一下证据：1、房产证两份，证明案涉房屋所有权属于两原告。2、股份转让合同1份，证明房屋所有权人郑永华将该房屋转给原告巫崇飞的事实。被告普会香辩称，2014年12月20日，原告邀请被告在自己的位于原会东县农资公司库房处拆旧房并投资建新房开农家乐。当时被告提出，前面有一家宾馆和茶楼，如果这个宾馆和茶楼也开成农家乐，就会堵塞被告的农家乐进出通道，答辩人就会无法经营，被告当时并不愿意投资。为此，原告就对被告作出了承诺，只要被告愿意投资，保证前面的宾馆和茶楼不会开农家乐。为此，答辩人才与原告达成了投资建农家乐的约定。并同时约定使用期为10年。期满后，被告所出资新建的房屋由原告所有。原告不得堵塞进出被告农家乐的通道。可就在被告开业不久，原告又将其位于被告通道前的房子租给别人开农家乐。并同时堵塞了被告农家乐的进出通道，导致被告农家乐无法正常经营。被告多次找二原告商量解决此事。未得到原告的妥善解决。反而起诉被告支付租金。原告这种不遵守诚信信用的做法有违我们的日常伦理，也是法律所不允许的。原告提出要与被告解除租赁合同一事，被告认为双方不是租赁关系，而是融资关系。被告同意解除这种关系，但原告应赔偿因解除给被告造成的直接经济损失741726元及利息。综上，构成根本违约的不是被告，而是原告，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告普会香为支持其答辩主张，向法庭提交了以下证据：1、照片两张，拟证明被告使用的是一幢新修的房屋，不是原告所说的租赁的平房及农家乐通道长期被堵塞，导致被告无法经营的事实。2、单据18张，拟证明被告投资70余万元修建房屋，二原告邀约被告投资修建房屋，一起经营农家乐的事实。3、证人马杰、向先全当庭陈述，拟证明被告与二原告说过，不能在门口开农家乐的事实。在法庭的举证质证过程中，原、被告双方对对方所举证据发表了充分的质证意见，现对本案证据作如下综合认证：1、对原告所举的第1组证据，被告对真实性无异议，但提出房产证上所涉的房屋是一个库房，被告现在所用的房屋是4楼1底的房屋，被告租赁的房屋不是产权证上的平房。庭审中，当庭让原、被告对房产证所附的《房地产平面图》中房屋所处的位置进行确认，双方均认可涉案房屋为图中靠近农房标注为白仁明、郑永华的房屋。故本院对该证据予以采信。2、对原告所举的第2份证据，因逾期举证，被告不同意质证。本院认为该证据涉及原告巫崇飞的主体资格，是本案的关键证据，经审查，该证据客观真实，我院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款的规定作出罚款决定书对原告白仁明、巫崇飞罚款1000元，对该证据予以采信。3、对被告所举的第1份证据，原告提出照片上显示的是院坝，是个库房性质，符合原告房产证上的房屋性质。阻塞的车辆不是原告的，并不影响合同的成立。经审查，该证据不能证明被告的证明目的，故本院对该证据证明目的不予采信。4、对被告所举的第2组证据，原告提出单据是私人出具，没有加盖印章，单据形式不合法，无法证明被告投资70余万元。无法体现二原告参与相关活动的异议。经本院向被告释明后，被告并未就其损失提起反诉，故被告的损失不在本案中审查，且不能证明二原告参与经营农家乐，本院对该证据不予采信。5、对被告所举的第3组证据，原告提出证人所述都是听被告说的，证明力打折扣，不能证明二原告与被告就不能在门口开农家乐达成一致意见。经审查，二证人证言能相互印证，故本院对该证据予以采信。综合分析本案采信的证据材料，结合庭审查明的情况，可以认定以下事实：原告白仁明、巫崇飞于2014年3月计划将二原告所有的位于会东县会东镇光明街原农资公司的473.60平方米库房改建为农家乐。被告普会香知晓此事后，与二原告多次协商于2014年9月达成口头协议后，承租二原告的库房，于2014年9月12日开始装修，于2014年12月17日开始经营“彝家山寨”农家乐。原、被告约定租期10年，自2014年12月20日计算，房租一年一付。2015年1月份左右，被告要求二原告不能将仓库前面的宾馆、茶楼租予他人开农家乐，二原告未予答应。第一年房租到期后，被告普会香以二原告将仓库前面的宾馆、茶楼租予他人开农家乐影响其生意为由，拒不给付二原告房租。二原告于2016年1月6日诉至本院，请求判令被告支付到期租金80000元，解除与被告的租赁合同。另查明，庭审时，“彝家山寨”农家乐仍在经营，被告普会香当庭同意解除合同。本院的焦点在于：1、合同性质？二原告主张原、被告双方之间为房屋租赁合同，被告主张原、被告双方之间为投资融资合同。庭审中，被告并未就其主张提供证据，二原告举出了产权证及股份转让协议，能够证明二原告具备出租人的主体资格。被告在法庭辩论阶段以“本案房屋是改建房，这是需要行政审批的，出租人就未取得改建审批的房屋进行的租赁是无效的”进行抗辩，应当视为被告对原、被告之间系租赁合同关系的自认。故本院认为，原、被告之间的合同性质系租赁合同。2、合同效力？原告主张合同有效，因被告不履行租金给付义务要求解除合同。被告既同意解除合同，默认合同有效，又以“本案房屋是改建房，这是需要行政审批的，出租人就未取得改建审批的房屋进行的租赁是无效的”的理由提出合同无效，主张自相矛盾。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条之规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面合同，并向房地产管理部门登记备案。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，被告自2014年9月12日开始装修房屋，可见二原告已经履行交付房屋的主要义务，被告接受房屋，应当视为原、被告之间的租赁合同自2014年9月12日生效。合同生效后，被告的装修或者改建行为违法与否均不能导致合同无效。3、租金计算？原告主张租金为每年80000元，但未提供证据。被告主张10年内不付租金，10年后将房屋给二原告，也未提供证据。被告的主张不符合交易习惯和经济规律，本院不予采信。租金是租赁合同的重要内容，必然存在于租赁合同当中，但租金的数额属于原告的主张，原告未提供证据加以证明，应当承担举证不力的后果。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同因二原告履行交付房屋的义务而生效，被告有向二原告给付房租的义务，被告不付房租已构成违约，二原告要求解除租赁合同的主张于法有据，且被告当庭同意解除合同，故二原告的该主张应予支持。二原告要求被告给付到期租金80000元的请求未提供证据证明，且租金的数额亦不属于法院的自由裁量范围，故负有举证责任的二原告应当承担举证不力的后果，本院对二原告要求被告给付租金80000元的诉讼请求不予支持。被告在本院释明后明确表示不就自己的损失提起反诉，根据不告不理的原则，本案中对被告的损失不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告白仁明、巫崇飞与被告普会香之间的房屋租赁合同。二、被告普会香于本判决生效之日起，十日内返还原告白仁明、巫崇飞473.60平方米库房。三、驳回二原告其它诉讼请求。本案案件受理费人民币1800元，减半收取900元，由被告普会香缴纳（此款已由二原告垫交，被告在履行上述义务时，径直给付二原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  余志友二〇一六年三月三十一日书记员  李慧萍附：本判决适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。