上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第4538号原告上海奉城钢材市场经营管理有限公司。法定代表人孙芳清，总经理。委托代理人孙进康，男，上海奉城钢材市场经营管理有限公司工作。委托代理人丁妹，上海敏御律师事务所律师。被告上海亿华钢材仓储有限公司。法定代表人周伦斌，总经理。委托代理人闫东方，上海旭灿律师事务所律师。原告上海奉城钢材市场经营管理有限公司诉被告上海亿华钢材仓储有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月11日、2016年1月14日公开开庭进行了审理。后经双方当事人同意延长简易程序审理期限，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁妹、被告委托代理人闫东方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海奉城钢材市场经营管理有限公司诉称，原、被告于2009年7月27日签订《承包经营合同协议书》一份，实为钢材市场租赁的房屋租赁合同，合同约定年租金人民币（下同）6,000,000元，实行先付后用。2014年8月26日，双方签订一份《补充协议》，根据协议约定被告应于2015年8月1日前支付下一年度的租金6,000,000元，但被告至今分文未付。2015年8月25日原告发函催告，被告同意解除协议并归还市场，但却借故拒付租金。2015年10月8日，原告发函明确告知解除协议。故原告诉至本院，要求判令：1、解除双方于2009年7月27日签订的《承包经营合同协议书》及2014年8月26日签订的《补充协议》，将承租的钢材市场归还原告；2、被告支付自2015年8月1日起至2015年10月15日期间租金1,250,000元；3、被告支付自2015年10月16日起至实际搬离日止，按年租金6,000,000元计算的使用费；4、被告将钢材市场内绿化带、场地恢复原状。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2009年7月27日签订的《承包经营合同协议书》及于2014年8月26日签订的《补充协议》无效；2、被告返还系争房屋及设备，并将市场内540平方米绿化带恢复原状；3、被告支付2015年8月1日起至实际搬离日止，按年租金6,000,000元计算的占有使用费。原告针对其诉称向法庭提供了如下证据：1、承包经营合同协议书一份，证明原、被告签订租赁合同，存在租赁合同关系，双方对租金和付款方式做了明确的约定。2、补充协议一份，证明被告未及时支付租金，原告曾起诉至法院，后经调解达成协议，但被告仍未按照协议书履行。3、催款函一份，证明2015年8月25日原告向被告催讨租金，明确告知被告原告有权解除合同，收回房屋。4、催款复函一份，证明2015年8月27日被告同意解除合同。5、通知书及快递单一份，证明原告明确告知被告解除系争合同。6、交接清单一份，证明双方交接房屋同时交接的其他物品。7、照片两张，证明绿化带的原状和现状，原先路灯下是绿化，现在被告把540平方米绿化破坏，搭建了彩钢板房棚。被告上海亿华钢材仓储有限公司辩称，第一、因本案涉及的建筑是没有征地手续、占用耕地建造的，故应由行政机关先对占用耕地行为进行处理，再进行民事案件的处理。第二、对于合同无效认可，但对恢复原状不认可，原告提出的要求不明确不具体，原状是什么样子没有办法证明，恢复原状也不符合实际，被告承包后进行了大量的招商，现在市场内还有100多户商家，签订的合同期限比较长，也进行了大量的装修。第三，不同意支付占有使用费，因为系争土地将被政府收回，原告的几十部行车将要被法院拍卖，原告不可能继续履行合同，故被告享有不安抗辩权。同时法院向被告发出协助执行通知书，要求被告把26,000,000元租金打入法院账户，故被告不能再向原告支付占有使用费。另，合同无效后给被告造成了大量损失，占有使用费也应当按照双方过错的大小来由双方分担。被告针对其辩称向法庭提供了如下证据：1、民事裁定书、协助执行通知书各一份，证明2015年7月8日法院给被告发出协助执行通知书，要求被告把26,000,000元支付到法院账户。2、民事判决书、委托司法鉴定函各一份，证明原告欠他人债务，故法院要拍卖原告拥有的行车。经庭审质证，原、被告双方发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1、2真实性无异议，但是按照合同约定，保证金1,000,000元已经交给原告，直到2015年8月1日被告都是如期支付租金的。对证据3、4无异议，应该是收到了，但是催款函中原告要求被告支付租金的落款时间是8月25日，而法院发给被告协助执行通知书是7月8日，早于催款函的。对证据5真实性无异议，但认为原告解除协议的通知不符合合同法第九十四条的规定。对证据6真实性无异议。对证据7真实性无异议，彩钢板棚是被告搭建的，但没有占用绿化，对于原告说原来是绿化不认可，从照片上看不出是什么植物；另外，因为系争房屋是违章建筑，故没有回复原状的必要。对于被告提供的证据，原告对证据1真实性无异议，但认为与本案无关，即使有这个情况存在，被告也应该把钱支付到法院，而不是作为抗辩的理由，但被告实际并未支付给法院。对证据2请法院核实真实性，认为与本案无关。上述原、被告提供的证据，相对方对真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。鉴于上述认定的证据，及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2009年7月27日，原、被告签订《承包经营合同协议书》一份，约定：由被告承包位于上海市奉贤区奉城镇航塘公路XXX号的上海奉城钢材市场，期限自2009年8月1日起至2019年7月31日；承包金额为每年6,000,000元，从第五年起每年递增5%；付款形式为一年一付，先付后用；原告将完整可正常使用的固定资产及吊车、道路、水电线路等交被告管辖使用；被告于2009年5月28日前支付保证金1,000,000元，第10年冲抵承包金额。同日，原、被告签订交接的《物品清单》一份，明确交接的办公楼内有如下物品：行车10吨3台、16吨3台、20吨1台；空调立式5台、挂式23台；电脑一台（亿华开票专用）；冰箱一台（厨房用）；电焊机一台；以上物品已用多年。2014年8月26日，原、被告双方签订《补充协议》一份，约定：2013年8月1日起至2014年7月31日，承包金额调整为3,300,000元，原告确认已收到前述款项；2014年8月1日起至2015年7月31日，承包金额调整为4,000,000元，支付方式为：1、因原告承诺撤销对被告的诉讼，故自被告收到法院撤诉裁定书之日起三日内支付1,000,000元，2、2014年10月31日前支付1,000,000元；3、2014年12月31日前支付余款2,000,000元；2015年8月1日起至2019年7月31日，每年的承包金调整为6,000,000元；原承包经营合同协议书中约定的承包金额“从第五年起每年递增5%”一项现取消。上述协议签订后，原告向被告交付系争房屋及设备，被告共计向原告支付租金至2015年7月31日，并支付保证金1,000,000元。另查明，2015年8月25日，原告向被告发送催款函一份，载明：被告未能按照双方签订的合同协议书及补充协议支付承包金，要求被告在收到催款函后五日内付清，如到时不付，原告将提前解除合同，收回市场经营权及房屋。2015年8月27日，被告向原告发送催款复函一份，载明：因市场连年亏损，造成公司无法经营，故被告决定愿意将市场归还原告，但由于双方合同未到期，政府消息要求收回，给市场管理带来严重影响，故要求择日商谈移交事宜；清算被告公司的投资项目赔偿；待移交手续签订后三日内原告归还被告保证金1,000,000元。2015年10月8日，原告向被告发送解除协议通知书一份，载明：被告收到原告的催款函后仍未付款，故告知被告解除双方签订的《承包经营合同协议书》及《补充协议》。又查明，被告使用系争房屋至今，并将房屋出租给众多小商户使用。再查明，被告收到法院的协助执行通知书后至今未向法院支付协助执行款项。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方签订的《承包经营合同协议书》及《补充协议》主要内容为系争房屋的租赁，故双方应当按照房屋租赁的相关法律规定订立及履行合同。而系争房屋的建造未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《承包经营合同协议书》及《补充协议》无效。对原告要求确认上述合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告辩称应当先由行政机关对占用耕地的行为进行处理，再进行民事案件处理的辩解意见，本院认为，行政机关对占用耕地行为的处理并不影响本案对双方签订的《承包经营合同协议书》及《补充协议》的处理，故对被告该辩解意见不予采信。合同无效后，被告作为承租人应当将系争房屋返还原告。同时，应当将随房屋一并交付被告使用的设备（详见清单）一并返还原告。故对原告要求被告返还系争房屋及设备的诉讼请求，本院依法予以支持。现被告仍继续占用系争房屋，故应当向原告支付房屋的占有使用费至实际返还日止，对于被告辩称因收到法院协助执行通知书故不能再向原告支付费用的辩解意见，经本院查实，被告虽收到协助执行通知书，但至今未向法院支付任何费用，故本院对被告该辩解意见不予采信。被告辩称系争合同被宣告无效后给被告造成了大量损失，故租金应当按照双方过错大小分担的辩解意见，本院认为，被告使用系争房屋至今，也未能提供证据证明系争房屋的使用受到合同无效的影响，故被告要求由原、被告双方分担占有使用费的辩解意见，本院不予采信，原告要求被告按照合同约定金额支付自2015年8月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。系争合同解除后，被告支付的保证金1,000,000元应一并在本案中予以处理，现双方均同意保证金抵扣房屋占有使用费，本院依法予以准许。对于原告要求被告将绿化带恢复原状的诉讼请求，因原告未能提供原状的依据，被告亦对原状状态不予认可，故本院对该诉讼请求不予支持。经本院释明，原告仍不愿意在系争房屋已由被告转租案外人的情况下追加案外人参加诉讼并要求案外人搬离，故相应返还房屋的风险由原告自行承担。经本院释明，被告仍坚持保留主张合同无效的损失的诉权，故被告可另行主张，本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告上海奉城钢材市场经营管理有限公司与被告上海亿华钢材仓储有限公司于2009年7月27日签订的《承包经营合同协议书》及于2014年8月26日签订的《补充协议》无效；二、被告上海亿华钢材仓储有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市奉贤区奉城镇航塘公路XXX号房屋及房屋内的设备（详见双方清单）返还原告上海奉城钢材市场经营管理有限公司；三、被告上海亿华钢材仓储有限公司支付原告上海奉城钢材市场经营管理有限公司自2015年8月1日起至实际返还上述房屋日止，按每年人民币6,000,000元计算的房屋占有使用费；原告上海奉城钢材市场经营管理有限公司返还被告上海亿华钢材仓储有限公司保证金人民币1,000,000元；上述两项抵扣后由被告上海亿华钢材仓储有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉城钢材市场经营管理有限公司；四、对原告上海奉城钢材市场经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,050元，减半收取，计人民币8,025元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 苏 姝二〇一六年三月二十九日书记员 郑伟丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。