上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2109号原告王海伊，女，1986年2月3日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人刘萍萍，上海市君和律师事务所律师。被告龚伟峰，男，1962年12月12日出生，汉族，住上海市。原告王海伊与被告龚伟峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理，本院受理后依法适用简易程序审理。因被告龚伟峰下落不明，本院依法组成合议庭，并于2016年3月10日公开开庭予以审理。原告的委托代理人刘萍萍到庭参加诉讼，被告龚伟峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王海伊诉称，原告经上海台庆房地产经纪有限公司介绍认识，获悉被告欲出售位于富都路XXX弄XXX号XXX室房屋，当时中介公司及被告均告知原告，富都路XXX弄XXX号XXX室的房屋只有一位抵押权人，该抵押权人系自然人，原告向中介支付了首笔款后，该抵押权人可以撤销掉抵押权，使房屋得以正常交易。故原、被告在中介公司居间下于2014年12月21日在都市路永庆房屋二层会议室内签署了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定以总价人民币(币种下同)230万元买卖该房屋。原告在签订合同当日立刻交付了82万元，其中68万元为首付款，10万元为装修及设备补偿款，2万元为定金，还有2万元中介费。而被告未能根据合同约定将房地产权证原件交存中介保管，未能在合同约定的时间内即2015年1月5日前与原告签订网上合同，也未办理抵押注销手续，已属违约。中介公司于2015年1月13日向原告提供的一张上海市房地产登记簿载明系争房屋有两位抵押权人，两笔抵押债权约为280万元，超过房屋总售价。原告无奈只能按照中介的建议与被告解除房地产买卖合同，原被告签订的解除书中写明“并做相应退款事宜(定金2万元整)”，但被告至今没有退回已收取的2万元定金。故原告起诉至法院，请求判令被告返还定金2万元。原告向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、上海市房地产买卖合同，证明签订买卖合同时，原告已向被告支付定金2万元，中介在收到款项后三个工作日内转付被告；2、变更协议，证明双方约定就系争房屋内的装潢、厨卫设施及附属设施等另补偿被告10万元，被告注销抵押后三个工作日中介将此款转付被告；3、(代)收款收据，证明2014年12月21日中介向原告收取2万元佣金并代收房款78万元、定金2万元；4、银行借记回单，证明中介方将定金转付被告；5、解约书，证明双方同意解除买卖合同，并对退款事宜作出约定；6、(2015)闵民五(民)初字第1121号民事判决书、(2015)沪一中民二(民)经字第3549号民事判决书及转账凭证，证明原告曾起诉要求中介公司返还佣金，中介方在该案中提交了将2万元转付给被告的原件。被告龚伟峰未发表答辩意见，也未向本院提交证据。本院对证据的认证意见：原告提供的证据均真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以采纳。经审理查明，被告龚伟峰为上海市富都路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2014年12月21日，被告龚伟峰(出卖人、签约甲方)与原告王海伊(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为89.79平方米，房屋转让价格为230万元；甲、乙双方同意，甲方于2015年4月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，双方于2015年3月20日前向房地产交易中心办理转让过户手续；该房地产符合出售之条件，且其无任何纠纷可能导致该房地产被限制交易，如甲方陈述失实，则甲方愿意按照合同约定承担违约责任，同时甲方保证房屋质量符合市场交易要求，如房屋存在质量问题双方按照实际情况处理；签订房屋手工合同时，乙方已支付甲方定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转化为房款的一部分，暂存台庆房产，由台庆房产在收到款项后三个工作日内转付甲方，签订此房屋手工合同，乙方应支付甲方房价款68万元，暂存台庆房产，其中部分房款1万元作为房价尾款暂存台庆房产，待甲乙双方签订此房屋网上合同(最晚不超过2015年1月5日前)，甲方注销掉登记为“闵XXXXXXXXXXXX”的抵押，甲方出具该房屋产证原件后三个工作日内，台庆房产将此款项转付甲方(尾款暂存台庆房产)；待甲乙双方签订此房屋手工合同后，最晚不超过2015年1月5日前(签订网上合同前)，甲方应办理抵押注销手续；乙方通过贷款银行申请160万元贷款的形式支付第二期房价款等。合同还对其他内容进行了约定。此后双方还签订《变更协议》一份，约定原告就房屋内的固定附属设施等另行补偿被告10万元。上述合同及协议签订后，原告支付了82万元，其中包括78万元房款、2万元定金、2万元中介服务费，被告台庆公司都市店出具了(代)收款收据。2014年12月22日，中介方上海台庆房地产经纪有限公司(以下简称台庆公司)将定金2万元转付被告龚伟峰。2015年1月13日，原被告双方协商解除买卖合同，并签订《解约书》一份，该解约书中约定解除买卖合同，并做相应退款事宜(定金2万元整)。此后，中介公司将房款78万元返还原告。另查明，根据打印日期为2014年11月18日的系争房屋《上海市房地产登记簿》记载，截止该日，系争房屋上存有两项抵押，其中一项抵押的抵押权人为案外人中国银行股份有限公司上海市静安支行，登记证明号为“闵XXXXXXXXXXXX”，最高债权限额为1,017,000元，债权发生期间自2012年3月24日至2017年3月23日，另一项抵押的抵押权人为案外人刘某，登记证明号为“闵XXXXXXXXXXXX”，债权数额为1,800,000元，期限自2014年9月26日至2014年11月25日。还查明，因台庆公司未能向原告返还定金2万元，原告起诉至本院，本院于2015年8月21日作出(2015)闵民五(民)初字第1121号民事判决，判决台庆公司返还居间服务费2万元。后台庆公司不服上诉，上海市第一中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》已经双方协商予以解除，双方并就解除事宜达成一致。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。就原告已支付的房款共计80万元，其中78万元因保管于中介台庆公司处，合同解除后已由台庆公司返还原告；剩余定金2万元，依据双方买卖合同之约定，已由中介方转付被告作为房款的一部分，现双方合同解除后被告应将该部分房款予以返还，且被告亦在解约书中对于该2万元定金处理作出约定，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告龚伟峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告龚伟峰于本判决生效之日起七日内向原告王海伊返还定金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告龚伟峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  殷 雪人民陪审员  邓红霞二〇一六年三月十日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。