天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民初字第6019号原告金芝秋,女,1994年6月10日出生,朝鲜族,无职业,住。委托代理人孙超文,天津士博律师事务所律师。被告天津市金港置业投资有限公司,住所地天津市南开区卫津南路90号336房间,实际办公地天津市南开区红旗南路快速路北侧奕聪花园12-1,组织机构代码79496894-4。法定代表人黄刚,董事长。委托代理人高志成,该单位员工。委托代理人姜红,天津泓毅律师事务所律师。第三人何莉,女,1983年1月10日出生,汉族,无职业,住天津市南开区红旗南路快速路北侧奕聪花园3-1-2502,公民身份号码3426231983********。委托代理人杨顺国,天津万钧律师事务所律师。第三人胡某。法定代理人何莉(第三人胡某之母),基本情况同第三人何莉。委托代理人杨顺国,天津万钧律师事务所律师。原告金芝秋与被告天津市金港置业投资有限公司(以下简称被告金港公司)、第三人何莉、第三人胡某商品房买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告金芝秋的委托代理人孙超文,被告金港公司的委托代理人高志成、姜红,第三人何莉与第三人胡某的委托代理人张凯恒、第三人天津融创物业管理有限公司的委托代理人杨顺国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金芝秋诉称,2013年3月2日,原、被告签订《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于天津市南开区红旗南路北侧彩虹花园东侧的奕聪花园3-1-2402商品房一套,价款3270000元,交房日期为2014年6月30日前;商品房质量及保修责任中防水保修期为自交付之日起5年,保修期间房屋不能居住使用的,被告提供临时居住该房屋或者按同地段同类房屋租金标准(以天津市政府公示的指导价为准)补偿。被告交房后,原告对诉争房屋进行装修并于2014年8月10日竣工。原告准备入住时,发现次卧屋顶漏水,被告对漏水问题进行修复后,又发生客厅等多处漏水。因被告拒绝履行保修义务,致使原告至今无法搬入居住。被告拒不履行合同义务,属严重违约,给原告造成了不便及经济损失。原、被告多次协商未果。故原告诉至法院,请求依法判令:1、被告对奕聪花园3-1-2402商品房的漏水质量问题立即予以修复;2、被告赔偿因房屋两次漏水给原告造成的经济损失20000元;3、被告按同地段同类房屋租金标准(含物业费)给付原告自2014年8月11日起至漏水质量问题修复完毕为止的补偿金;4、案件受理费由被告承担。被告金港公司辩称,原告所述购买房屋、房屋漏水部位及原告自行修复房屋室内部位的情况属实,合同中双方关于补偿金的约定属实,但原告在漏水前后均未在内居住,租金标准每平方米33元及物业费价格属实。房屋发生漏水的原因有房屋的质量问题,也有业主的非合理使用。原告未提供证据证明房屋漏水是因房屋质量问题所致,故被告没有进行赔偿的依据。在责任不明的情况下,被告没有赔偿的义务。2014年11月10日原告家中第一次漏水并向物业报修,该次漏水是由于楼上第三人房屋地采暖有漏点漏水造成,被告通过在第三人室内进行维修,破拆地面,寻找漏点,按照施工规范进行了维修,切除漏水部位管道后又补上供暖管道。事发后,原、被告协商由原告自行维修其室内因漏水受损部位,但双方对赔偿款的金额未达成一致意见,故未实际赔付。第二次漏水时间为2015年3月9日,这是在采暖期间发生的漏水。原告第二次报修漏水的时间是在我方的保修期内,接到报修后,我方与第三人联系,到第三人室内进行了地采暖打压试验即客厅位置地采暖管道停热试验,初步判断是第三人采暖管道可能存在漏点,但漏的水量非常小,如继续寻找具体漏点,需要在第三人室内进行,因第三人不同意在其室内维修,导致被告不能维修,也不能确定具体的责任人。被告一直协调原告和第三人,希望尽快查明漏水原因进行维修,但原告所提损失赔偿属扩大损失,即便漏水原因是被告房屋质量问题所致,也应按照实际损失、法律规定和合同约定进行赔偿,因原告并没有使用、且不影响原告实际使用房屋,无法维修并非被告不积极履行保修义务所致,故房租补偿金不应由被告承担。被告可将第三人房屋恢复原状,并按租金指导价格赔付第三人不能使用房屋期间的费用。第三人何莉、胡某述称,被告楼上房屋是第三人何莉、胡某名下的私产房屋,第三人对原告房屋无维修义务。第三人在装修时担心房屋地采暖质量不合格,曾向被告提出建议更换地采暖,但被告没同意,称地采暖没问题,故第三人对房屋进行了装修价格高达280万元的装修,第三人在装修费过程中没有任何破坏行为。2014年原告房屋次卧漏水,经被告与第三人协商维修,对责任进行了界定,确定了责任在于被告委托的施工方使用了不合格的材质。第三人现不同意被告采取的破坏式的维修,第一次漏水时,第三人考虑到漏水事实同意维修,但被告采取破坏性维修,给第三人造成巨大损失,且被告至今未赔付,虽然被告将破拆部位恢复了原状,但第三人房屋壁纸受浸起鼓,至今未恢复。第一次漏水时原告对第三人房屋全部采暖管道都进行了打压试水,当时只发现次卧漏水,并没有发现客厅漏水,在第三人并没有实际入住的情况下,第三人愿意配合维修,但现在第三人实际入住,而被告一而再地维修,致使第三人的生活受到很大影响,现在漏水点并未确定,这种情况下在第三人处进行维修,第三人不同意配合。经审理查明,原告金芝秋与第三人何莉、胡某分别系天津市南开区红旗南路快速路北侧奕聪花园3-1-2402、3-1-2502房屋的产权人,双方系上下楼邻居关系。上述两房屋的开发建设单位为被告金港公司。原告房屋的实际交付日期为第三人房屋的实际交付日期为2013年12月28日。2014年1月3日,被告金港公司将奕聪花园3-1-2402房屋交付给原告。2013年12月28日,被告金港公司将奕聪花园3-1-2502房屋交付给第三人。2014年、2015年原告房屋两次出现室内屋顶漏水情况,庭审中被告认可两次漏水均发生在其保修期内。2014年第一次漏水原因系第三人房屋内地采暖漏水导致,被告于2014年12月在第三人室内进行了维修并对第三人房屋恢复原状,原告房屋受损部位由原告自行修复,因被告与原告对赔付金额未达成一致意见,被告未实际赔付原告。2015年2、3月份,原告房屋客厅屋顶出现漏水现象,被告对第三人房屋进行地采暖打压试验发现掉压,初步判断第三人房屋地采暖管道可能存在漏点,后第三人拒绝在其室内进行破坏性维修,故成讼。另查,2013年3月2日,原告金芝秋与被告金港公司签订天津市商品房买卖合同,约定原告购买被告建设开发的涉诉奕聪花园3-1-2402房屋,设计用途为居住性公寓,建筑面积190.46平方米,房屋价款327万元,于2014年6月30日前交付房屋。该合同第八条约定,被告交付的商品房的质量和设备等符合国家有关规定和被告的承诺,未达到国家规定标准和承诺的,被告应承担责任。在原告正常使用情况下,被告对供冷热系统设备的保修期为自交付之日起2年。双方所签商品房买卖合同补充协议载明,保修期间房屋不能居住使用的,出卖人提供临时居住房屋或者按同地段同类范围租金标准(以天津市政府公示的指导价为准)补偿后,不再承担其他赔偿。再查,原告房屋在2015年供暖期结束后,漏水现象停止,截至本院审理期间未再次出现漏水情况。诉讼中,被告申请对2402房屋客厅屋顶漏水原因进行鉴定,因无相应鉴定机构致鉴定未果。本案审理过程中,经各方当事人到涉诉房屋现场勘验确认,涉诉2402房屋客厅顶部有多处水渍、墙皮脱落等情况。本院认为,公民的合法财产受法律保护。原告及第三人各自所有的房屋系被告金港公司开发建设并交付使用的房屋,在房屋保修期内,房屋连续两次出现漏水现象,被告未提交证据证明原告房屋漏水系原告或第三人不当使用房屋造成,结合原告房屋第一次漏水确系第三人房屋室内地采暖漏水、第二次漏水经对第三人房屋供暖管道打压试水存在掉压之情节,本院认定原告房屋在保修期内再次漏水系被告向第三人交付的房屋存在质量瑕疵所致,故原告要求被告立即修复被告漏水房屋之诉请,本院予以支持,被告应将第三人房屋的采暖系统暗埋管道修复至符合房屋验收标准以消除漏水隐患,第三人在维修过程中应予以配合。被告在维修后应将因漏水修复造成的第三人房屋受损部位恢复原状,如被告拒绝修复或者拖延修复的,第三人可以自行或者委托他人修复,因此产生的费用由被告承担。关于原告所主张由被告赔偿两次漏水给原告造成的经济损失一节,因第一次漏水确由原告自行修复,本院酌定该次修复费用为4000元;第二次漏水的修复费用尚未实际发生,原告现主张该次修复费用本院不予支持,原告可待实际发生后另行主张权利。关于原告主张被告按同地段同类房屋租金标准(含物业费)给付自2014年8月11日起至漏水质量问题修复完毕为止的补偿金一节,因被告对漏水问题的维修主要在第三人室内进行及漏水持续情况,结合原告房屋受损部位仅涉及室内部分房屋,故该受损情况不影响房屋的整体使用,原告该项主张,本院不予支持。综上,依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、本判决生效后三十日内,被告天津市金港置业投资有限公司将原告金芝秋名下座落于天津市南开区红旗南路快速路北侧奕聪花园3-1-2402房屋客厅内漏水部位修复至不再渗漏为止,第三人何莉、第三人胡某在维修过程中予以配合;二、本判决生效后三十日内,被告天津市金港置业投资有限公司将第三人名下座落于天津市南开区红旗南路快速路北侧奕聪花园3-1-2502房屋的采暖系统暗埋管道修复至符合房屋验收标准,并将因漏水修复造成的第三人房屋受损部位恢复原状或赔偿第三人因修复房屋造成的装修损失;三、本判决生效后十日内,被告天津市金港置业投资有限公司赔偿原告房屋维修费用4000元;四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元,由被告天津市金港置业投资有限公司负担,于本判决生效后十五日内交付本院。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  李 跃审 判 员  范凌云人民陪审员  姜淑珍二〇一六年三月二十三日书 记 员  徐圣楠