上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1069号原告殷俊。委托代理人李建英，上海市新闵律师事务所律师。委托代理人黄彩虹，上海市新闵律师事务所律师。被告高旻娟。委托代理人王磊鸣，上海市理诚律师事务所律师。被告沈潜。第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人赵奇飞，行长。委托代理人徐剑。委托代理人罗怡。第三人高某某。原告殷俊与被告高旻娟、沈潜确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，先适用简易程序，由审判员林霞独任审判。期间，因本案的处理结果可能与案外人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行、高某某存在法律上的利害关系，本院遂于2015年7月24日追加了中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行、高某某作为本案第三人参加诉讼。因被告沈潜下落不明，故本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，以公告方式向被告沈潜送达起诉状副本及传票，并于2016年3月22日就本案公开开庭进行了审理。原告殷俊及其委托代理人李建英、黄彩虹，被告高旻娟的委托代理人王磊鸣，第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行的委托代理人徐剑到庭参加了诉讼。被告沈潜、第三人高某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告殷俊诉称，2006年原告与被告高旻娟准备结婚。因经济拮据无法操办婚事，被告高旻娟提出可将原告与父母共有的坐落于上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)通过虚假买卖的方式向银行申请抵押贷款，所得的钱款可用于办理婚事。原告及父母迫于现实接受了被告高旻娟的上述方案。2006年2月20日，原告及其父母与被告高旻娟以签订房屋买卖合同的形式向银行贷款，并将涉案房屋登记至被告高旻娟名下。此后，原告又将自己的名字添加至涉案房屋的产权证上。2008年11月，因经济原因，原告与被告高旻娟通过中间人找到被告沈潜，再次以虚假买卖的方式与被告沈潜签订了房屋买卖合同，并向银行套取了贷款。被告沈潜未支付任何购房款，反而从中间人处获取了相应的好处费。此后，涉案房屋一直由原告及父母共同居某。原告认为，原告、被告高旻娟与被告沈潜签订的买卖合同并非真实意思表示，依法应当确认无效。现原告为维护其自身的合法权益，向本院提起诉讼要求判令确认原告、被告高旻娟与被告沈潜签订的房屋买卖合同无效。被告高旻娟辩称，其与原告于2004年经人介绍相识，2006年筹备婚事。因原告家庭经济状况较差，故经家庭内部协商后，以签订涉案房屋买卖合同，将涉案房屋过户至其名下的方式向银行套取贷款人民币300,000元(以下币种均为人民币)。上述款项均由原告及其父母掌控，据其所知款项的一部分用于办理婚礼，一部分用于装修涉案房屋。2006年10月，其与原告结婚，婚后原告通过在产权证上增加共有人的方式与其成为涉案房屋的共有人。2008年11月，因原告在外欠债，原告通过他人与被告沈潜相识，原告要其配合将涉案房屋过户至被告沈潜名下以便原告可再次套取银行贷款500,000元。2009年，原告因信用卡诈骗罪被判入狱。此后，其向法院提起离婚诉讼，经法院判决准予其与原告离婚。被告高旻娟认为，原告的诉讼请求中所指向的房屋买卖合同是其在婚姻存续期间配合原告办理的，故其对原告的诉讼请求无异议，但由此产生的法律后果不应由其承担。被告沈潜未到庭答辩，亦未向本院提供书面答辩意见。第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行述称，其对涉案房屋买卖的细节并不清楚，但就被告沈潜欠付该行的贷款已向法院提起诉讼，法院亦作了民事判决。如法院判决准如原告的诉讼请求，需保障该行的民事权利。第三人高某某未到庭作陈述。经审理查明，2006年2月20日，原告的父母及原告与被告高旻娟签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告的父母及原告将涉案房屋转让给被告高旻娟，被告高旻娟依据上述合同成为涉案房屋的产权人，并以涉案房屋作为抵押向中国银行股份有限公司上海市分行取得300,000元的贷款。2006年5月16日，原告与被告高旻娟登记结婚。2007年11月19日，原告向上海市闵行区房地产交易中心提交了要求成为涉案房屋共有人的申请，经该中心审核后原告与被告高旻娟成为涉案房屋的共有人。2008年11月28日，原告、高旻娟(签约甲方)与被告沈潜(签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：526495)，合同约定甲、乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方以800,000元的价格受让甲方所有的涉案房屋，甲、乙双方确认于2009年1月18日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在该份合同中对于涉案房屋的交付时间、双方的违约责任等均未作约定。2008年12月5日，被告沈潜与第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行签订《中国建设银行股份有限公司上海市分行个人住房商业性抵押借款合同》，合同约定被告沈潜以涉案房屋作为抵押向该行借款540,000元。合同签订后，被告沈潜办理了涉案房屋的抵押登记手续。2008年12月26日，涉案房屋登记至被告沈潜名下。2009年1月5日，第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行依约将被告沈潜的贷款划入合同约定的放贷帐户。2009年2月6日，原告因信用卡诈骗被公安机关羁押。2009年8月10日，第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行以被告沈潜未履行还款义务为由向上海市宝山区人民法院提起诉讼，要求法院判令被告沈潜提前归还全部借款本金及利息、罚息，并以涉案房屋对上述款项承担抵押担保责任。宝山区法院经审理后，遂于2009年9月10日作出(2009)宝民二(商)初字第1146号民事判决，判决内容如下：一、被告沈潜归还原告中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行贷款本金540,000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告沈潜支付原告中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行截止2009年8月31日按合同约定计算的利息、罚息13,127.98元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告沈潜支付原告中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行自2009年9月1日起至实际还款日止以借款合同期内逾期未还的借款本金和利息为基数，按合同约定计算的利息、罚息；四、被告届期不履行上述三项付款义务的，原告可与被告协议，以上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖上述房屋所得价款优先受偿；上述房屋拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告所有，不足部分仍由被告清偿。上述判决生效后，第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行向宝山区法院申请执行。2010年2月26日，宝山区法院作出(2009)宝执字第4085号民事裁定书，以被执行人沈潜名下的涉案房屋由案外人居某，致使法院难以处理且未发现被告沈潜有可供执行的财产为由裁定终结该次执行程序。2009年11月13日，案外人高某某与被告沈潜就涉案房屋办理了房地产借款抵押合同一份，合同约定被告沈潜向案外人高某某借款500,000元，借款期限自2009年11月13日至2010年1月12日，双方办理了涉案房屋的抵押登记。2010年7月26日，被告高旻娟向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求法院判令准予其与原告离婚。2010年9月20日，上海市浦东新区人民法院作出(2010)浦民一(民)初字第22241号民事判决，准予原告与被告高旻娟离婚。2011年6月30日，第三人高某某以被告沈潜未按约还款为由向法院提起诉讼，要求法院判令被告沈潜归还借款及利息。法院经审理后，于2012年2月9日作出了(2011)闵民一(民)初字第9501号民事判决，判决被告沈潜(住上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室)归还第三人高某某借款500,000元及相应的利息。2012年8月12日，原告刑满释放。至目前为止，涉案房屋由原告及其父母共同居某，原告及其父母的户籍仍在涉案房屋内。审理中，原告就其诉讼请求向本院作了如下说明：鉴于目前涉案房屋上有第三人高某某、第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行的抵押登记，法院依据生效判决在执行过程中对涉案房屋采取了司法查封，且目前原告亦无经济能力归还银行贷款等因素，现仅向法院申请宣告房屋买卖合同无效，至于合同无效的后果不要求在本案中一并处理。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》两份、《中国银行上海分行个人住房抵押借款合同》、《上海市房地产登记申请书》、《建设银行个人住房商业性抵押借款合同》、民事判决书、执行裁定书及双方当事人、第三人的陈述为证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。就本案而言，从本院查明的事实来看，原告、被告高旻娟与被告沈潜签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为526495)有以下不符合正常房屋交易之情形：一、上述房屋买卖合同对涉案房屋的交付时间、买卖双方各自的违约责任均未作约定。二、未有证明显示被告沈潜给付了原告及被告高旻娟购房款。三、上述房屋买卖合同签订至今已七年有余，原告及其父母一直居某在涉案房屋内，作为房屋买受人的沈潜未要求原告及其父母搬离涉案。四、被告沈潜以涉案房屋作为抵押物取得第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行发放的540,000元贷款后从未以其名义归还上述贷款。基于以上事实，本院有理由认为原告、被告高旻娟与被告沈潜签订房屋买卖合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易涉案房屋的意思表示，上述合同应为无效合同。但本院需说明的是，上述合同无效，并不影响善意抵押权人的合法权益。被告沈潜、第三人高某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告殷俊、被告高旻娟与被告沈潜于2008年11月28日就坐落于上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效。案件受理费9,100元，由原告殷俊负担4,550元，由被告沈潜负担4,550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 周 颖人民陪审员 邓红霞二〇一六年三月二十三日书 记 员 张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。