广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第3048号上诉人（原审被告）：何聪敏，男，汉族，1979年7月22日出生，广东省化州市号。被上诉人（原审原告）：莫浩伦，男，汉族，1952年8月16日出生，广东省东莞市莞城区号。委托代理人：曾捷，广东法仕律师事务所律师。委托代理人：唐冰，广东法仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨文忠，男，汉族，1974年7月15日出生，江西省铅山县村。被上诉人（原审被告）：曾润生，男，汉族，1957年8月26日出生，江西省吉安市新干县号。被上诉人（原审被告）：曾志勇，男，汉族，1978年5月18日出生，江西省吉安市新干县号。被上诉人（原审被告）：徐振英，女，汉族，1984年2月23日出生，江西省吉安市新干县号。被上诉人（原审被告）：詹建炜，男，汉族，1981年2月9日出生，广东省潮安县号。被上诉人（原审被告）：许晓东，男，汉族，1977年11月15日出生，暂广东省东莞市莞城区号。被上诉人（原审被告）：汤飞，男，汉族，1981年2月9日出生，暂广东省东莞市莞城区号。上诉人何聪敏因与被上诉人莫浩伦、杨文忠、曾润生、曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、汤飞租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第4871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。莫浩伦以杨文忠、曾润生、曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、汤飞、何聪敏、斯新军为被告，于2013年5月24日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认莫浩伦与杨文忠、曾润生的租赁合同关系已终止；二、杨文忠、曾润生、曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、汤飞、何聪敏、斯新军向莫浩伦支付拖欠租金共计31000元；三、杨文忠、曾润生、曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、汤飞、何聪敏、斯新军向莫浩伦支付逾期租金的违约金（以拖欠每月租金9000元为本金，按每日千分之一的标准自应付之日起计算至付清之日止。至起诉之日，该违约金暂计为7170元。）；四、杨文忠、曾润生、曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、汤飞、何聪敏、斯新军立即将位东莞市××城××号号房屋恢复原状并交还给莫浩伦；五、杨文忠、曾润生、曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、汤飞、何聪敏、斯新军自2013年5月4日起至将案涉房屋交还给莫浩伦之日止，按9000元/月的标准于每月3日前向莫浩伦支付租赁房屋的当月使用费；六、杨文忠、曾润生、曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、汤飞、何聪敏、斯新军向莫浩伦支付垫付的水电费3599.34元。在诉讼过程中，莫浩伦请求撤回对斯新军的起诉，原审法院予以准许。原审法院经审理查明，位东莞市××城××层层房屋（以下简称“案涉房屋”）权属人为莫勇勋，其同意莫浩伦自2006年起可以莫浩伦的名义对外出租该房产、签订租赁合同及补充协议并收取租金、交接房产。2007年11月18日，莫浩伦与杨文忠签订《房屋租赁合同》，约定莫浩伦将案涉房屋出租给杨文忠使用，租赁期限为5年，自2008年1月6日起至2013年1月15日止，租金9000元/月，押金18000元，该押金待合同期满后无息退还。每月租金应在当月3日前一次性付清，超过五天，莫浩伦有权单方面终止合同并收回房屋，押金不予退还。租赁期内，该房屋水电费、管理费、卫生费、治安费、防盗设施费等全部费用由杨文忠负担。若杨文忠将一楼转租的，需经业主审查后才可签约，否则视为违约，莫浩伦将收回房屋，杨文忠所交押金不予退回。合同期满不再续租的，需在期满后10日内迁离，并将房屋恢复原貌。2008年5月5日，曾润生、杨文忠作为共同承租人与莫浩伦签订《房屋租赁合同补充协议》，约定曾润生、杨文忠共同履行房屋租赁合同及其补充协议，连带承担承租人的责任，租赁押金增加9000元，如逾期支付租金则应支付每日千分之一的违约金。前述合同及补充协议签订后，莫浩伦交付了租赁房屋，按约履行了合同义务。但据莫浩伦陈述，杨文忠、曾润生违反合同约定自2009年起每月仅支付8000元租金，莫浩伦还垫付了曾润生、杨文忠占用期间水电费3599.34元，合同2013年1月到期后，曾润生、杨文忠仍使用租赁物但不支付租金，经报警公安机关协调后曾润生、杨文忠才支付了2013年1月至3月的租金，2013年3月之后的租金均未支付。杨文忠、曾润生租赁房屋后，将其转租给曾志勇、徐振英，曾志勇、徐振英除将楼上住房自用及对外经营外，将一楼铺位出租给詹建炜、许晓东、何聪敏等。2013年4月21日，莫浩伦以EMS快递方式通知杨文忠、曾润生租赁合同到期，并要求曾润生、杨文忠于2013年4月30日将案涉房屋恢复原状并交还给莫浩伦。2013年5月份，莫浩伦对案涉房屋停水停电处理。经对莫浩伦提交的水电费发票审核，用电地址为案涉房产上的水电费为149.62元，其他票据未显示与案涉房产的关联性。另查，许晓东庭审中提交了一份与曾志勇签订的《租赁合同书》及附议，汤飞庭审中提交了一份与曾润生签订的《租赁合同》，以证实许晓东、汤飞分别承租案涉部分租赁物的事实，其中，许晓东认为其每月支付的租金、水电费为1550元；汤飞认为其每月支付的租金、水电费为1100元，均是以现金方式支付给出租人至2013年5月份。但莫浩伦以许晓东、汤飞承租未经其同意为由，而否认转租的合法性。原审法院认定上述事实的证据有：房屋租赁合同、补充协议、情况说明、莫勇勋身份证、房产证、《关于租赁期满、限阁下在2013年4月30日前将租赁房屋恢复原状并交还给我的通知》、EMS快递单、报警回执、水电费发票、租赁合同书及附议等证据及庭审笔录。原审法院认为，杨文忠、曾润生、曾志勇、徐振英、詹建炜、何聪敏经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交证据或书面的答辩意见，视为放弃举证、质证与抗辩的权利，原审法院对莫浩伦提交的证据经审查后予以认定。根据莫浩伦与杨文忠、曾润生签订的房屋租赁合同、补充协议，案涉房屋的租赁至2013年1月15日到期，在双方未签订书面续租合同的情况下，曾润生、杨文忠继续使用案涉房屋，并支付2013年1月至3月的租金的事实，可认定双方成立不定期租赁关系。2013年4月21日，莫浩伦以EMS快递方式通知杨文忠、曾润生于2013年4月30日前搬离案涉房屋并交还莫浩伦的行为，系依法行使合同解除权，双方的不定期租赁关系于2013年4月30日予以解除。杨文忠、曾润生承租案涉房屋后，将其再行转租，该转租行为及其后的另行分租行为，未有证据证实经莫浩伦的同意，在莫浩伦明确对转租、另行分租异议时，转租、另行分租合同对莫浩伦无法律约束力。许晓东、汤飞认为其租赁行为经莫浩伦同意或默认，且事实上形成了有效租赁关系的抗辩主张，事实与法律依据不足，原审法院不予采纳。如前所述，莫浩伦与杨文忠、曾润生签订的租赁合同于2013年4月30日解除，曾润生、杨文忠应支付解除前的租金及解除后的案涉房屋占有使用费。莫浩伦取得案涉房屋权属人的授权，根据物权排他性属性，其要求杨文忠、曾润生、曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、汤飞、何聪敏返还案涉房屋于法有据，原审法院予以支持。庭审中，莫浩伦认为杨文忠、曾润生自2009年起未按合同约定9000元/月而是按8000元/月支付租金，同时，莫浩伦又认为2013年1月至3月的租金系经公安机关协调后支付，莫浩伦该两方面自认的事实可说明，莫浩伦对持续四年之久的降低租金缴付标准未提出异议，现莫浩伦要求曾润生、杨文忠支付每月拖欠1000元租金的意见，不符合生活常理，该主张不予支持。但2013年3月份之后至合同解除时的租金杨文忠、曾润生未提供证据证明确已支付，应参照实际租金标准8000元/月承担继续支付2013年4月份租金及按日千分之一标准支付逾期付款的违约金责任，对莫浩伦诉求中超出部分，原审法院不予支持。合同解除后，杨文忠、曾润生未将案涉房屋交还莫浩伦，莫浩伦诉求其自支付2013年5月4日起至返还之日止的占有使用费的主张，合法有据，但使用费标准应按8000元/月计付。莫浩伦提交的水电费发票，经审核用电地址为案涉房产上的水电费为149.62元，其他票据未显示与案涉房产的关联性，故原审法院认定莫浩伦代付水电费为149.62元。曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、何聪敏、汤飞与莫浩伦未成立租赁合同法律关系，根据合同相对性原则，莫浩伦基于租赁合同关系要求上述转承租人承担租金及占用费、水电费支付义务，法律依据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认莫浩伦与杨文忠、曾润生的租赁合同关系予以解除；二、杨文忠、曾润生于判决生效后七日内支付拖欠莫浩伦租金8000元及该款违约金（违约金按日千分之一的标准，自2013年4月4日起计至付清之日止）；三、杨文忠、曾润生于判决生效后七日内支付莫浩伦房屋占有使用费（按8000元/月计付，自2013年5月4日起计至房屋返还之日止）；四、杨文忠、曾润生支付莫浩伦水电费149.62元；五、杨文忠、曾润生于判决生效后七日内东莞市××城××号号房屋恢复原状返还给莫浩伦；曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、何聪敏、汤飞对其各自承租部分与杨文忠、曾润生承担连带返还责任。六、驳回莫浩伦的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费919.23元，由杨文忠、曾润生、曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、何聪敏、汤飞共同承担。何聪敏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审程序存在重大错误，导致实体审理结果错误。莫浩伦在一审已起诉斯新军，但其在2013年8月21日又撤回对斯新军的起诉，由于斯新军是何聪敏的前一承租人，何聪敏是在斯新军的见证和协助下与莫浩伦及其外甥阿旺达成长期租赁协议。莫浩伦起诉后又申请撤回对斯新军的起诉，原审法院不顾何聪敏的反对撤销对斯新军的起诉，没有考虑到斯新军对查明事实的重要作用，因此，原审程序存在重大错误，导致实体处理结果错误。二、何聪敏与莫浩伦间存在租赁合同关系，且租赁期限是长期有效的。首先，莫浩伦起诉何聪敏等人要求承担房租、水电费等，若然何聪敏与莫浩伦间不存在租赁合同关系，其为何要起诉何聪敏？其次，莫浩伦的外甥阿旺受莫浩伦委托长期管理店铺，何聪敏租赁案涉店铺后，在斯新军介绍且经莫浩伦及其外甥的同意下何聪敏才投资二十多万元装修店铺。为更好查明事实，何聪敏认为应追加莫浩伦的外甥阿旺作为第三人参加诉讼。再次，何聪敏并不知道莫浩伦的房屋经过多次转租分租的事实，何聪敏的店铺是直接从莫浩伦及其管理人的手中租赁，口头约定租金为1500元/月，但没有签订租赁合同。最后，何聪敏与莫浩伦及其外甥阿旺的关系融洽，何聪敏愿意继续租赁案涉店铺，只因莫浩伦与曾志勇、徐振英发生不可调和的矛盾才导致今天的结果。三、原审认为何聪敏与莫浩伦未成立租赁合同关系，何聪敏无需支付租金、占有使用费、水电费是错误的。何聪敏不需要支付租金、占有使用费及水电费的原因是莫浩伦对何聪敏停水停电，何聪敏无法正常使用店铺，故无需支付前述费用。何聪敏与莫浩伦建的租赁合同关系自装修之日起已经成立并长期有效，是莫浩伦的原因导致莫浩伦不可收取上述费用。故何聪敏请求本院判令：一、撤销原审判决第五项，改判杨文忠、曾润生于判决生效后七日内东莞市××城××号号房屋恢复原状返还给莫浩伦；曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、汤飞对其各自承租部分与杨文忠、曾润生承担连带返还责任；何聪敏因存在租赁合同关系而无需返还租赁的东边一号店铺。二、维持原审判决其他判项。莫浩伦答辩称：原审判决应予以维持。杨文忠、曾润生、曾志勇、徐振英、詹建炜、许晓东、汤飞没有在法定期限内向本院提交书面的答辩意见。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。另查明，莫浩伦向杨文忠、曾润生出租东莞市××城××号号房屋，其房地产权证号粤房地证字第**号号。再查明，何聪敏在二审期间向本院提交一份由何聪敏与徐振英签订的《店铺租赁合同》，约定徐振英将莞城区兴塘路27号东边一号铺位出租给何聪敏，租赁期间从2012年2月18日起至2015年2月18日止，每月租金1500元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案应当对何聪敏上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审期间的意见，本案的争议焦点有：一、原审程序是否错误；二、何聪敏与莫浩伦间是否存在租赁合同关系。关于争议焦点一。莫浩伦提起本案诉讼后，其向原审法院申请撤回对斯新军的起诉，属莫浩伦对自身诉权的处分，应予以准许。斯新军并未实际占有案涉房屋，与莫浩伦亦不存在租赁合同关系，其并非必须参加诉讼的第三人，何聪敏主张原审未追加斯新军作为当事人参加诉讼属程序错误，依据不足，不予支持。关于争议焦点二。何聪敏主张其与莫浩伦间存在租赁合同关系，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，何聪敏应当对其主张承担相应的举证责任。对此，何聪敏提交的《店铺租赁合同》仅能证明其与徐振英间存在租赁合同关系，不足以证明何聪敏与莫浩伦间存在租赁合同关系。因此，在莫浩伦予以否认的情况下，本院对何聪敏的主张不予支持。现何聪敏继续占有案涉店铺并没有合法依据，其应当将案涉店铺返还给莫浩伦。综上，何聪敏的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由何聪敏承担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  黎棣华代理审判员  陈锦波二〇一六年三月二十四日书 记 员  周爱婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。