贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）筑观法民初字第1213号原告贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区白云大道281号。法定代表人时伟，职务总经理。委托代理人辛平叶，女，1987年2月14日生，汉族，住所地……，该公司职工。被告张春晴，女，1963年11月9日生，汉族，住所地……。第三人贵阳银行股份有限公司中南支行，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路20号。负责人纪奔娇，该支行行长。授权委托代理人张效衡，男，1989年7月17日生，汉族，住所地……号，该行客户经理。原告贵州红华物流有限公司（以下简称红华公司）诉被告张春晴及第三人贵阳银行股份有限公司中南支行（以下简称贵阳银行中南分行）商品房预售合同纠纷一案，本案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告红华公司委托代理人辛平叶，第三人贵阳银行中南分行委托代理人张效衡到庭参加诉讼，被告张春晴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告红华公司诉称，被告于2013年12月10日与原告签订《商品房买卖合同》两份（合同备案号分别为：Y13107844、Y13107841），按揭购买原告开发的红华新天地（原金阳世贸）*栋第*层4*7号和4*8号商铺。原告与第三人贵阳银行股份有限公司中南支行签订《商品房按揭业务担保合作协议书》，为被告在第三人贵阳银行股份有限公司中南支行的贷款提供担保，相关手续办理完备后第三人已向被告发放贷款。2015年5月5日，因被告累计多次未能按照贷款约定还款，第三人已从原告银行账户直接扣款代替被告还清被告所欠第三人的全部贷款本息。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条第一款第4项“因买受人未按期归还银行贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，并要求买受人赔偿损失”，现因被告未按照约定向第三人还款，导致原告承担保证责任，代替被告归还其在第三人的贷款，原告出售商品房的目的不能实现，现依法诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2013年12月10日签订红华新天地（原金阳世贸）A栋第2层467号商铺的《商品房买卖合同》及A栋第2层468号商铺的《商品房买卖合同》，并积极配合原告到房地产相关部门办理解除备案手续；2、本案诉讼费用由被告承担。被告张春晴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供书面的答辩意见。第三人贵阳银行中南支行辩称，原告诉请解除与被告签订的两份《商品房买卖合同》与第三人没有任何关系，原告的确代被告偿还了所欠我行的银行按揭贷款。经审理查明，2013年12月10日，原告红华公司与被告张春晴签订了两份《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告张春晴购买原告红华公司开发的红华新天地（原金阳世贸）*栋第*层4*7号和4*8号房屋，两套房屋建筑面积都为47.52平方米，总价款分别为503698元与494155元，付款方式及期限约定为买受人支付首付款507853元，剩余490000元购房款由被告向第三人贵阳银行中南支行办理按揭向原告支付；合同补充协议第三条第一款第4项约定因买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，如给出卖人造成损失的，买受人还应全额赔偿。买受人应配合出卖人到房管局办理有关解除合同的手续并承担办理相关手续的费用……。另，2013年11月18日原告红华公司作为甲方与第三人贵阳银行中南支行作为乙方签订《商品房按揭业务合同协议书》，协议书第一条约定“乙方同意对购买甲方销售的贵州红华商贸物流园区商品房的购房人提供商品房按揭贷款服务……”，协议书第七条第二款约定“甲方承诺为申请按揭贷款的借款人承担连带保证责任。甲方确认，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。甲方自愿为借款人提供保证责任期从自《借款合同》生效且甲方收到全部购房款之日其至《预售商品房抵押权预告登记证》办理完毕之日止的阶段性连带责任保证……”。2014年6月12日，被告张春晴与第三人贵阳银行中南支行签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，就被告张春晴向贵阳银行中南中行借款490000元购买原告开发的房屋一事对各方权利义务进行约定。合同签订后，第三人向被告发放贷款490,000元用于支付购房款。被告张春晴自2014年10月15日起就再未按照合同约定足额偿还贷款，现尚欠借款本息502625.87元未付。因被告张春晴未及时归还第三人的贷款本息，原告红华公司在经第三人催收后分别于2014年12月21日、2014年12月23日、2015年3月20日、2015年5月5日代被告张春晴向第三人清偿借款本金及利息共计502625.87元。2015年4月1日，原告红华公司向被告张春晴邮寄《催告函》，被告张春晴于2015年4月5日签收。2013年12月10日，被告张春晴向原告所购买的两套房屋办理了《预购商品房抵押权预告登记》，但该房产权证至今未办理。现因被告未归还原告代为清偿的借款，原告遂诉至本院提出如前诉请。上述事实，有原告的当庭陈述、商品房买卖合同、备案登记表、商品房按揭业务合同协议书、商业用房贷款借款（抵押）合同、贵阳银行回单及内部帐转账专用凭证、催告函等证据在卷佐证，亦经庭审举证及本院审查核实，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的两份《商品房买卖合同》、补充协议、原告与第三人签订的《商品房按揭业务合同协议书》以及被告与第三人签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》均是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。由于被告张春晴未按约履行还款义务，致使原告红华公司作为连带责任保证人向第三人履行了保证责任，已经违反了原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定的解除条件“因买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房……”，现约定的解除条件已经成就，原告要求解除合同，本院予以支持；对于原告诉请的要求被告配合办理解除备案手续的诉请，因被告所购房屋已办理备案登记，双方的商品房买卖合同解除后，必须办理备案登记的注销手续原告才能继续对涉案房屋行使权利，且解除合同是因被告违约造成，故对原告要求被告协助其办理备案登记的注销手续的请求本院予以支持。同时需要说明的是，虽然没有当事人提出主张，但合同解除后，原告应当返还被告所交纳的购房款，其代为偿还部分可予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告贵州红华物流有限公司与被告张春晴于2013年12月10日签订的两份《商品房买卖合同》；二、被告张春晴于本判决生效之日起十日内协助原告贵州红华物流有限公司办理贵阳市观山湖区红华新天地（原金阳世贸）A栋第*层4*7号和4*8房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续（预售合同登记号：Y13107844、Y13107841）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告张春晴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  舒 瑛审 判 员  李雷雷人民陪审员  陈秀英二〇一六年三月十五日书 记 员  黄 丹