北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终594号上诉人（原审被告）王振军，男，1971年4月5日出生，个体工商户。被上诉人（原审原告）北京万方月坛商贸公司，住所地北京市西城区丰汇园小区13号楼-3号。法定代表人李翔，经理。委托代理人王连德，男，1952年9月23日出生。上诉人王振军因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第27775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年8月，北京万方月坛商贸公司（下称万方月坛公司）起诉至原审法院称：我公司（甲方）与王振军（乙方）于2014年1月6日签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方自2014年1月1日起将北京市西城区锦什坊街23、25号房屋（下称涉案房屋）交付乙方使用，至2014年12月31日止收回涉案房屋。合同并对其他相关条款作出了约定。涉案房屋中，23号房屋为临街西房，面积为60平方米；25号西房是我公司自建的门面房，面积为20平方米这间自建房是在1960年代盖的，没有产权证。合同到期前，我公司已提前通知王振军腾空房屋交给我公司，后又多次通知王振军腾房，但王振军却恶意无理占用涉案房屋至今，故我公司起诉至法院，要求判令：1、王振军将涉案房屋腾空交给我公司；2、王振军交付涉案房屋使用费5.5万元（双倍房屋租金，估算的）；3、诉讼费由王振军承担。原审审理中，经法院释明，万方月坛公司增加诉讼请求，要求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》。王振军辩称：我是同万方月坛公司签订了房屋租赁合同，签合同的时候万方月坛公司就拿了份没有盖章的合同，让我签字。我签完字，他们拿走盖章去了，之后就没有给我合同原件。当初签合同的时候，万方月坛公司称让我一直租到房屋拆迁为止，会让我一直住，但房租一直涨。我是租了涉案房屋，23号房屋和25号房屋之间有个过道。房租每年6万元，这是2014年1月6日约定的。我用万方月坛公司的房屋用作办公。万方月坛公司是在2015年4月、5月份的时候催过我腾房，但我走不了。现我不同意万方月坛公司的全部诉讼请求。原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案王振军抗辩与万方月坛公司签订的租赁合同约定的租期是到房屋拆迁时止，但王振军未提供证据（书面合同）证明，对此法院不予采信。根据合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按照万方月坛公司陈述，双方签订的租赁合同的期间自2014年1月1日至2014年12月31日（一年），合同到期后，万方月坛公司继续收取王振军自2015年1月1日至2015年3月31日期间的房屋租金，故双方的租赁合同期限可视为不定期的租赁期限。万方月坛公司提供的《房屋租赁合同》为分页纸记载，各页纸之间加盖有骑缝章，但是第一页未见骑缝章的痕迹，其他页上的骑缝章印迹清晰，而合同的租赁期间即在此第一页内。由于王振军否认万方月坛公司陈述的一年租期，而万方月坛公司提供的租赁合同记载租期的页面没有合同骑缝章，故法院亦难以认定万方月坛公司陈述的租赁期间。对于该情形，法院认定当事人对租赁期限的约定不明确。依照合同法的相关规定，结合万方月坛公司收取王振军2015年第一季度租金的情况，法院认定双方的租赁合同为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，给承租人留出必要的准备时间。综上，法院对万方月坛公司要求解除双方签订《房屋租赁合同》、王振军将涉案房屋腾空交给万方月坛公司的诉讼请求，予以支持。考虑到给承租人留出必要的准备时间的法律规定，对于腾房的具体时间，法院酌情予以判定。由于法院确定双方的《房屋租赁合同》为不定期的租赁期间，故此，在未经法定程序确定双方的合同已经到期解除的情况下，万方月坛公司要求王振军支付双倍租金数额的房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。对此，王振军应当按照合同约定的租金数额标准，向万方月坛公司支付腾房之前的房屋使用费。对于支付房屋使用费的具体时间，法院根据王振军支付2015年第一季度房租的时间节点酌情确定。据此，原审法院于2015年11月6日判决：一、解除北京万方月坛商贸公司与王振军于二○一四年一月六日签订的《房屋租赁合同》；二、王振军于二○一五年十二月三十一日前，将北京市西城区锦什坊街二十三号院六十平方米的门面西房和北京市西城区锦什坊街二十五号院的二十平方米门面西房腾空，交北京万方月坛商贸公司收回；三、自判决生效后十日内，王振军按照每月五千元的标准，向北京万方月坛商贸公司支付自二○一五年四月一日至二○一五年十二月三十一日期间的房屋使用费四万五千元；四、驳回北京万方月坛商贸公司的其他诉讼请求。如果王振军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王振军不服，上诉至本院称：1、我与万方月坛公司签订的《房屋租赁合同》首页内容约定的租赁期限未确认，该《房屋租赁合同》应视为对我与北京昌泰常食品中心签订的《协议书》的补充，因此租赁期限应以《协议书》约定为准至涉案房屋拆迁之日止，现涉案房屋并未拆迁，因此万方月坛公司无权要求解除合同、收回房屋；2、我承租涉案房屋作为经营服务中心的办公用房，为西城区各大机关、企事业单位提供服务，万方月坛公司收回房屋会导致服务中心解散、人员失业，给社会造成一定的不稳定因素；3、2014年我对涉案房屋投入100多万元进行改造、扩建和装修，我经营的服务中心的客户均在西城区，因此我不可能与万方月坛公司签订1年期的租赁合同。故请求撤销原判，依法改判驳回万方月坛公司的诉讼请求或发回重审。万方月坛公司同意原判。经审理查明：2006年9月28日，王振军（乙方）与北京昌泰常食品中心（甲方）签订了《协议书》，约定：甲方委托乙方看管北京市西城区锦什坊街23-25号房屋，看管期间自2006年9月28日至房屋拆迁；看管期间甲方不支付乙方看管房屋劳务费，乙方负责将房屋的破旧部位维修，并可使用该房屋。王振军陈述自2006年开始看管上述房屋至2015年间，多次对房屋进行维修，并提供了维修费支出收据数份复印件。万方月坛公司表示不清楚装修材料用至何处，不认可票据复印件的真实性。王振军认可其所看管的房屋即为涉案房屋。王振军另称《协议书》履行至2007年3月份的时候，北京昌泰常食品中心就开始向其索要房租，数额为每月2500元，2014年1月1日后，万方月坛公司接手了涉案房屋，并将房租涨到每年6万元（每月5000元）。另查，涉案房屋中23号房屋原为西城区菜蔬公司的经营用房。2006年，西城区菜蔬公司与北京华天饮食集团公司合并重组，现该房屋产权属于北京华天饮食集团公司所有，北京华天饮食集团公司授权万方月坛公司经营管理该房屋。涉案房屋中25号房屋原为北京昌泰常食品中心早年的自建房（万方月坛公司陈述于1960年代自建）。北京昌泰常食品中心和万方月坛公司原均为北京华天饮食集团公司的下属单位，万方月坛公司公司通过吸收合并了北京昌泰常食品中心，并接管了涉案房屋的相关权益。2013年1月24日，万方月坛公司（甲方、出租方）与王振军（乙方、承租方）就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》。该合同第一页载明：租赁期限为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日止；年租金为6万元，每三个月支付一次。合同还对其他内容进行了约定。该合同为分页纸记载，分页纸之间未加盖有骑缝章，王振军在合同最后一页签字且王振军认可此签字。2014年1月6日，万方月坛公司（甲方、出租方）与王振军（乙方、承租方）就涉案房屋再次签订了《房屋租赁合同》。万方月坛公司向法院提交了2014年1月6日双方签订的该合同，该合同载明：租期一年，甲方自2014年1月1日起将租赁房屋交付乙方使用，至2014年12月31日止收回租赁的房屋；本合同租赁期满时，乙方应当按时返还甲方房屋。如乙方逾期未返还房屋，每迟延一天，应按照合同约定的日租金标准的两倍向甲方交付迟延期间的租金；合同有效期内，双方均不得无故解除合同。如一方因故确需提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知另一方。双方同意并签订终止协议后，租赁合同终止。对于万方月坛公司提供的2014年1月6日的《房屋租赁合同》中约定的标的物、租金及其他条款等内容，双方均不持异议。但是，对于租赁期限，双方存在争议。万方月坛公司主张的租赁期限与其提供的《房屋租赁合同》一致，租赁期限为1年，至2014年12月31日止；王振军则主张租赁期限应截止至拆迁之日。经查，与2013年1月24日的《房屋租赁合同》相比，万方月坛公司提供的2014年1月6日的《房屋租赁合同》亦为分页纸记载，王振军亦在合同最后一页签字且王振军认可此签字。但不同之处在于：2014年1月6日的《房屋租赁合同》分页纸之间加盖有骑缝章，但是载有租赁期限的合同第一页未见骑缝章的痕迹，其他页上的骑缝章印迹清晰。对此，万方月坛公司称：合同第一页没有骑缝章属于漏盖，至于原因解释不清楚，并称2013年1月24日的《房屋租赁合同》没有盖骑缝章，后因北京华天饮食集团公司要求才在2014年1月6日的《房屋租赁合同》上盖的骑缝章。同时，2014年1月6日的《房屋租赁合同》签订后，双方各持一份。王振军对万方月坛公司的陈述不予认可，称：当时万方月坛公司拿来了一份合同让其签字，其签字后，万方月坛公司说拿回去盖章，其后并未将该合同交还给他，因双方关系挺熟其自认为没有问题就没有向万方月坛公司要回《房屋租赁合同》，故其手中并没有《房屋租赁合同》。现万方月坛公司提供的《房屋租赁合同》第一页系万方月坛公司自行更换过的，签订合同时约定的租赁期限应到涉案房屋拆迁时止，但未就此提供证据予以证明。原审审理中，双方还确认以下事实：王振军于2015年1月9日，将房租交至2015年3月31日。其后，王振军再交房租时，万方月坛公司以合同到期，王振军应当腾房，拒绝再收取房租。2015年1月13日，万方月坛公司拟定了《房屋终止协议》，要求与王振军腾房，王振军未在该协议上签字。2015年5月，万方月坛公司曾再次催促王振军腾房，王振军仍未腾退。上述事实，有《协议书》、2013年1月24日的《房屋租赁合同》、2014年1月6日的《房屋租赁合同》、北京市西城区国资委出具的《房产证明》、北京华天饮食集团公司出具的《证明》、《说明》及《决定》、2015年1月13日的《终止房屋协议》、2015年1月1日至2015年3月31日期间房租的票据、修房费票据复印件及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，王振军与北京昌泰常食品中心签订《协议书》后，万方月坛公司经涉案房屋权利人北京华天饮食集团公司授权，对涉案房屋进行经营管理，并于2014年1月6日与王振军重新签订了《房屋租赁合同》。因此，本案应以2014年1月6日的《房屋租赁合同》作为合同依据。经查，万方月坛公司与王振军于2014年1月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方的争议焦点为涉案房屋的租赁期限。虽万方月坛公司主张租赁期限应为1年，但是其提供的《房屋租赁合同》中载明租赁期限的第一页未见骑缝章，而该合同其他页均盖有骑缝章，万方月坛公司对此未能给予合理解释，故本院对万方月坛公司主张的租赁期限难以采信。虽王振军主张租赁期限应截止至涉案房屋拆迁时止，但王振军未能就此提供证据予以证明，故本院对王振军主张的租赁期限亦难以采信。综上，鉴于双方均未就各自主张的租赁期限提供充分证据予以证明，本院认定双方签订的租赁合同对租赁期限约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以通过协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方未就租赁期限签订补充协议，按照合同条款或交易习惯亦不能确定租赁期限，故双方的租赁合同应为不定期租赁，双方均可以随时解除合同。原审法院根据不定期租赁相关法律规定，同时结合万方月坛公司收取2015年第一季度租金的情况、王振军腾退涉案房屋所需要的必要的准备时间等因素，判令解除双方租赁合同、王振军腾退涉案房屋并给予王振军必要的腾退时间，并无不当。王振军上诉称2014年1月6日的《房屋租赁合同》系对其与北京昌泰常食品中心《协议书》的补充，但《房屋租赁合同》与《协议书》的合同主体并不相同，故对王振军的该项上诉意见，本院不予采信。王振军上诉称解除租赁合同将导致其经营的服务中心解散、人员失业，给社会造成一定的不稳定因素，应当指出，王振军对于租赁合同解除后的考虑，体现了其作为我国公民维护社会稳定的良好的大局意识，应予肯定，但王振军的该项抗辩意见仍然不能成为合同不解除的正当理由。王振军上诉称其2014年投入100余万元对涉案房屋进行改造、扩建和装修，能够说明其与万方月坛公司约定的租赁期限不应仅为1年，但王振军未能就其陈述提供证据予以证明，且即使其对涉案房屋进行了改造、扩建和装修，亦不能据此确定双方租赁合同的租赁期限，故对王振军的该项上诉意见，本院亦不予采信。综上，王振军的上诉请求，没有依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费588元，由北京万方月坛商贸公司负担125元（已交纳），由王振军负担463元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费1176元，由王振军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘苑薇代理审判员刘永民代理审判员郭融二〇一六年三月三十日书记员 刘        梓        晨