黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民二民初字第497号原告（反诉被告）哈尔滨新巴黎物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人刘若申，职务董事长。委托代理人宋超，男，黑龙江辰晖律师事务所律师。被告（反诉原告）哈尔滨金色时代娱乐有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人陈亮，男，职务经理。委托代理人刘润邦，黑龙江恒辰律师事务所律师。原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司与被告哈尔滨金色时代娱乐有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）哈尔滨新巴黎物业管理有限公司委托代理人宋超、被告（反诉原告）哈尔滨金色时代娱乐有限公司委托代理人刘润邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原、被告于2009年4月12日签订《租赁合同》，被告自2009年4月1日起，租用原告所有的位于哈尔滨市南岗区中山路177号新巴黎大酒店三层、四层作为KTV使用。双方约定，合同期限五年，自2009年4月1日至2014年3月31日止；第一年、第二年租金皆为350万元，第三年至第五年在上年租金基础上按3%递增，即第三年租金为360.5万元，第四年为371.31万元，第五年为382.44万元；每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%，即第一年第一次于本合同签订之日交纳175万元，第二次于2009年9月1日交纳余款175万元，以后各年首次交付租金时间为当年的4月1日，第二次为当年的9月1日交付；被告未按期或未足额支付租金，原告有权解除合同，并要求支付拖欠租金，同时被告承担本合同约定的拖欠当年年租金总额50%的违约金，或者要求被告继续履行合同并支付租金，同时承担延迟履行金，根据延迟时间，每日按累计拖欠租金总额的3%计算延迟履行金；双方发生争议，双方均应当向原告所在地人民法院提起诉讼等。合同签订后，原告按照约定将标的物交付被告使用，但被告却没某某按照合同约定的递增租金交纳租金，至今尚欠租金820034.24元，且租赁合同期限届满后，被告继续使用租赁标的，但是从2015年1月至3月23日止的煤气费、电费、供热费、员工宿舍租金、洗涤费、员工餐费、电话费及维修人工费等共计人民币187160.77元，被告至今未付。鉴于此，原告请求1、判令被告给付原告拖欠的租金820034.24元（截止2015年4月24日）；2、判令被告给付拖欠的2015年1月至3月23日止的煤气费、电费、供热费、员工宿舍租金、洗涤费、员工餐费、电话费及维修人工费等共计187160.77元；3、判令被告赔偿原告租赁房屋的修复费用380258.50元；4、判令被告支付原告违约金；5、案件受理费由被告承担。不同意被告的反诉请求。被告交付的50万元保证金，依据租赁合同规定应抵付其拖欠的租金和用水、电、气、电话、空调、有线电视、宽带使用费及违约金等费用，故被告交付的50万元应从原告所主张的电费、燃气费等其他费用以及租金及违约金中抵销。被告（反诉原告）辩称，驳回原告的第1项、第2项以及支付违约金的诉请和赔偿租赁房屋修复费用的诉请，被告只需支付原告从2015年1月起至2015年3月止的各项费总计79723.22元。根据合同的约定可从原告需返还被告的50万的押金中扣除。理由一、关于合同约定五年期满之后，作为合同的最主要条款之一的租金有大幅度的变化，是否是延续原租赁合同的问题。依照《合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没某某提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案当中能否适用《合同法》的第二百三十六条，这是确定本案原告的诉请是否存在的问题。被告与原告签订的租赁合同在五年履行完毕后，原、被告双方就租赁问题重新进行谈判，将租赁合同中最重要的条款租赁价款进行了重大修订，约定2014年至2015的租金定为270万元，作为租赁合同来讲出租屋是确定的，是否是新的租赁关系主要取决于租金的变化，本案即是这样的实例。作为合同成立的最重要的内容进行了大幅度的变动，从每年的350万租金降为每年270万元，当然不能适用《合同法》的第二百三十六条的规定。因为双方合作多年，并未签订书面合同，按照法律规定应视为不定期的租赁合同，是一个新的合同关系；二、关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。首先，被告与原告的合同关系已经履行完毕，本不存在原告诉请中所主张的拖欠租赁费的问题。其次，即使存在拖欠的问题，根据《民法通则》第一百三十六条规定:“下列的诉讼时效期间为一年:(一)身体受到伤害要求赔偿的;(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存财物被丢失或者损毁的”。根据此法律的规定租赁合同的诉讼时效为一年没某某问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。该规定结合本案，租金为每年一交，既是分期履行。原告主张被告给付第三年、第四年、第五年（2011年、2012年、2013年）的租金，已经过了诉讼时效，当然就不会得到法律的保护；三、原告的诉讼请求是如何计算的问题。在原告目前提交的材料中并未有任何关于诉讼请求是如何计算的依据，请求法庭要求履行原告必须尽的义务，让被告知道其诉讼请求的计算方式；四、被告在五年合同租期内，并不欠原告租金。被告的实际股东是由三名组成，开始是由马某某、刘某某、温某某，经营了两个月左右，温某某不想干了，找到马某某，准备将股份卖给马某某，经过多次商谈，温某某以390万将其股份卖给马某某，马某某用现金打给温某某，当时刘某某也是同意的。到了2009年秋天，刘某某从法国回来就找当时任新巴黎大酒店总经理的黄某某说要将马某某购买温某某的股份买回来，马某某不同意，马某某与刘某某为此而争吵，一直到了2010年6月份，刘某某让黄某某购买温某某卖给马某某的25%股份，经过三方协商，马某某同意了，黄某某就以500万购买了金色时代公司的25%股份。刘某某系新巴黎大酒店的实际掌控人，现在系新巴黎大酒店的法定代表人。在五年的经营当中扣除租金及各种费用后，各股东要分红。作为股东之一的刘某某既是被告的股东又是新巴黎大酒店的实际控制人，如果被告拖欠租金就分取分红，他会不知道吗？为什么要等到这个时候再通过诉讼来主张在经营中自己就可以控制的权利，不符合常人的思维逻辑，更不符合常理。实际的事实是，五年经营期满，股东经过算账把包括租金在内的所有费用支付以后，将剩余的利润进行了分红。后来经过讨价还价，在对租赁价格进行了调整以后又达成了新的租赁一年的口头协议，后在2014年底，被告与原告未能就继续租赁达成一致，才产生了纠纷。因此，被告在五年的合同期内不拖欠原告任何租金；五、被告在后一年不定期租赁的过程中也已经按照双方的约定将租金如期如数的交纳；六、被告在2015年1月至2015年3月期间还有79723.22元的费用未交，是事出有因。被告对于应该交纳的费用从营业到2015年1月份前都如期交纳，只有1-3月的费用因为根据合同的约定，可以从被告的保证金中扣除，所以没某某交纳。在原合同约定中并未约定任何取暖费由谁来承担问题，从2009年营业到2014年底，原告并没某某提出过收取取暖费的问题，现在原告提出收取被告的取暖费没某某依据。因此，原告在诉请中所主张的取暖费是原告一厢情愿杜撰出来的，当然不可能得到法律的支持；七、关于是谁违约的问题。违约是指合同当事人完全没某某履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为。被告在履行合同过程中不存在任何瑕疵，并且合同已经履行完毕。因此，被告不应承担任何的违约责任；八、关于被告是否需要承担原告所提到的赔偿原告租赁房屋的修复费用的问题。1、我们有必要先理清装修的概念，以及装修和装饰是一种什么关系。装修一般是指对建筑结构进行的拆、改、换、造等项目的施工。在装修活动前，要经过房管部门或物业管理部门的审批才能开工，以确保工程施工方案的科学性和合理性。拆：是对给日常生活造成不便的部分，如不必要的门、非承重的隔断墙等给予拆除。改：是对门、隔断、电路、上下水管，暖气等的位置进行移动和改换。换：是对原有的门窗、卫浴设施、厨房设备等进行更换。造：是在结构上营造永久性的造型，如包暖气罩、顶部吊顶、做灯池等。装饰，也称为“软装饰”一般是指对建筑物的表面进行的包装处理，以提高生活环境的质量和突出各个家庭的个性，一般是以粉刷、裱糊、贴挂等手段完成；2、本案当中被告是否违反了合同约定。本案所诉争的合同4.1款明确约定：“本合同解除后，装修部分无偿归原告所有，配备的营业设备如音响等折价归原告或协商其他方式处理”。根据装修的定义可以看出，被告完全是按照合同的约定在履行合同。原告在不同意继续让被告承租之后，不同被告进行协商配备的营业设备如音响等折价问题，而是想不花一分钱就得到这些设备，也正是由于此方面原因才造成了本案。被告拆除了营业设备部分，当然就要对设备的附属线路进行拆除，这是理所应当的，也是符合合同约定的。被告并未对装修进行任何改动和破坏，装饰部分合同并未做约定，那么根据民事法律的最基本的规定，合同未约定，法律未规定，装饰本身本就是被告所投资，理所当然就应该归被告所有，怎样处分完全由被告来决定；3、原告所交付的出租房屋存在重大的安全隐患瑕疵。在被告经营过程当中发现租赁来的房屋存在重大的电路安全隐患，隐蔽部位的线路混乱，互相纠缠在一起，时而会出现安全问题，因为已经经营无法进行彻底的解除这些隐患，在被告随后的证据质证中会提交证据来证明。因此，在被告撤出时除照明之外将其他线路予以断电处理，是为了安全着想。并不影响后续的使用。因此，被告无任何违约之处。原告却是在得不到便宜之后，就利用司法资源来主张本就没某某的权利。被告反诉称，原告在本诉中诉称的被告与原告于2009年4月12日签订的《租赁合同》约定：“原告将位于哈尔滨市南岗区租给被告作为经营KTV歌厅使用。租期五年，自2009年4月1日至2014年3月31日。第一年租金350万元，第二年租金350万元，第三年至第五年在上年租金基础上按3%递增，即第三年360.5万元，第四年371.31万元，第五年382.44万元。被告应于本合同签订之日向原告交纳保证金50万元。合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由被告另行承担和支付。双方确认被告不存在拖欠租金和用水、电、气、电话、空调、有线电视费、宽带使用费等费用。在没某某违约金支付的情况下，原告将保证金50万元人民币无息如数退还给被告”。2010年原股东之一的温某某要退股，占50%股权的股东马某某收购了温某某的25%的股份，由于另占25%的股份的刘某某不同意马某某收购温某某的25%的股份，马某某只好将25%的股份转让给黄某某，黄某某收购股份时提出从第三年递增的约定不能接受，经过协商原告同意不按照协议的递增租金执行，只每年收取350万元，这是黄某某收购股份的前提，并且在实际履行当中也是这样履行的。作为即是被告股东之一，又是原告法定代表人的刘某某是最清楚不过的，不然怎么会拖欠着每年递增的租金不付，股东就分红了呢。在2014年3月31日被告已经将合同期内的利润，按照三个股东的股份比例分红完毕。因此，本案争议的租赁合同早在2014年3月31日就已经履行完毕。2015年经过被告与原告协商，口头又形成了新的租赁协议，将原来的租金降低为一年270万元，这是一个新的口头租赁合同，不能看作是原来租赁合同的延续。因此原告应当返还被告在履行原来租赁合同时交纳的保证金50万元。原告（反诉被告）哈尔滨新巴黎物业管理有限公司为证明其主张的事实成立，向本院提交证据及被告（反诉原告）哈尔滨金色时代娱乐有限公司质证意见如下：证据一、原、被告于2009年4月12日签订的《租赁合同》一份。证明原、被告为房屋租赁合同关系。双方于2009年4月12日签订一份租赁合同，合同就租赁标的、租金及给付、其他费用的承担、装修归属、违约责任等内容进行了明确的约定。即原告将位于南岗区中山路177号新巴黎大酒店三层、四层租给被告作为经营KTV使用；租赁期限5年，自2009年4月1日至2014年3月31日；第一年和第二年房屋租金为每年350万元、第三年至第五年在上年租金基础上按3%递增，即第三年租金360.5万元、第四年371.31万元、第五年382.44万元；租赁期间所有水、电、气、空调、电话费、有线电视费、宽带使用费、蒸汽费等为被告实际占有、使用并受益的相关费用等均由被告自行承担；被告交接时应保有原装修并不得损毁，若有损毁被告应恢复原状或承担修复费用；合同解除或者合同期满后，被告在租赁期内对租赁标的装修部分无偿归原告所有；被告若未按期或未足额支付租金，原告有权解除合同或者要求被告继续履行合同并支付租金，同时承担迟延履行金，根据迟延期间，每日按累计拖欠租金总额的3%计算迟延履行金。被告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，在合同实际履行当中经过股东达成一致，对原合同约定的递增部分进行了修改，在合同实际履行的五年当中每年租金都是按照每年350万元进行，并且也实际按照350万元进行收取。对于其他的部分没某某异议。证据二、原告通知被告搬出的照片及被告实际从租赁房屋搬离的照片共计14张。证明被告于2015年4月24日从租赁房屋搬离的事实，也证明被告应支付原告租金至2015年4月24日。被告对证据二的真实性和证明问题均有异议。在2015年4月6日之前被告根据双方达成的协议在进行搬家，在2015年4月6日新巴黎大酒店把电梯关掉、房间锁掉，阻止被告搬家。被告给新巴黎大酒店有个复函，会在证据当中提交，并不像原告所要证明的是在4月24日被告才搬离，而是在搬离过程当中原告设置重重阻碍，不让被告搬家，不让被告搬家的车辆进入楼区，使得被告搬家工作严重受阻，搬家时间迟延的责任应该由原告来承担。证据三、租赁房屋室内原装修照片、被告搬离时被被告破坏后的照片、黑龙江省哈尔滨国信公证处（2015）黑哈国证内经字第xxxx号公证书及其附件、黑龙江远大司法鉴定服务有限公司黑远大社技鉴字[2015]第xxx号鉴定意见书及其附表。证明被告在搬离租赁房屋时，对租赁房屋室内的装饰、装修进行了破坏的事实，其违反了应保有租赁房屋装饰、装修的约定，依据《租赁合同》规定被告应承担修复费用。经鉴定修复费用为380258.50元，该损失被告应予赔偿。被告对证据三中照片的真实性和证明问题均有异议，从照片上看不出是在什么地方，哪个部位。两组照片上边体现的内容并不是对装修部位的损坏，而是对装饰部分及音响设备拆除必须导致的部位有破损，这不违反合同当中关于装修部分留给原告的约定。对公证书的真实性无异议，对证明内容有异议，质证意见同对照片的质证意见。对黑龙江远大司法鉴定服务有限公司黑远大社技鉴字[2015]第xxx号鉴定意见书有异议，该鉴定委托单位为哈尔滨新巴黎物业管理有限公司，作为原告一方委托的鉴定被告不予认可，对其真实性及所要证明的问题均有异议，不能作为定案的依据。被告本身并没某某违反任何合同的约定，也不应该承担任何修复赔偿责任。证据四、被告尚欠原告电费、燃气费、热费、固定电话费、洗涤费、员工餐费、工程维修费、员工宿舍费明细表及分项欠费明细。证明租赁期间，被告于2015年1月至3月份拖欠原告电费、燃气费、热费、固定电话费、洗涤费、员工餐费、工程维修费、员工宿舍费等费用共计187160.77元。上述费用被告应偿还原告。被告对证据四有异议，对证据的第一页有异议，1月份的总数不对，被告合计总数应该是14144元，原告合计的数字是14367.44元，当时被告对煤气费用没某某认可；2月份的三项合计应为12740元，原告合计是12949.7元，被告对煤气费用没某某认可；3月份被告认可无异议；1、2月份的洗涤费无异议；1、2、3月份的餐费无异议。2014年12月31日前的洗涤费被告不认可，因为原告主张的是2015年的1月份到3月份。2014年12月份的话费也不认可。对42.2元的电话费不认可，电话号不是被告处的。证据五、黄某某为原告出具的还款计划一份。证明被告方证人黄某某与原告为承包关系，且截止今日其尚欠原告承包费未能给付，其与原告有利害关系，依据《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》，其证言无法律效力，不应采信。被告对证据五的真实性无异议，对证明问题有异议。黄某某本身即为金色时代的实际股东之一，对于本案的裁决结果是有利害关系的。原告提交的还款计划，这是原告与黄某某承包关系的内容，与本案无关联，也没某某任何证明意义。黄某某作为本案被告的股东之一，与本案的裁决结果有直接的利害关系。其作为证人是没某某任何法律障碍的，其证言应该被法庭认定。被告（反诉原告）哈尔滨金色时代娱乐有限公司为证明其辩诉主张的事实成立，向本院提供证据及原告（反诉被告）哈尔滨新巴黎物业管理有限公司质证意见如下：证据一、租赁合同一份。证明1、1.1、2.1哈尔滨斯乐芬房地产开发有限公司与新巴黎金色时代娱乐有限公司于2009年4月12日签订租赁合同，将新巴黎大酒店三层、四层租给新巴黎金色时代娱乐有限公司作为经营KTV之用，租赁期间为5年，自2009年4月1日至2014年3月31日；2、3.1被告于合同签订当日向原告交纳保证金50万元；3.3合同期满或解除后，双方确认被告不存在本合同3.2项下约定保证责任情形后，原告将保证金50万元人民币无息如数退还给被告；3、4.1该租赁场地由被告自行装修，风格应同整体酒店风格保持一致。本合同解除后，装修部分无偿归原告，配备的营业设备如音响等折价归原告或者协商其他方式处理。8.3.4合同解除或者合同期满后，被告在租赁期内对租赁标的的装修部分无偿归原告所有；4、8.4.1合同期满，若被告同意继续承租，须于合同期满前3个月告知原告；征得原告同意后，双方重新签订合同，在同等条件下，被告享有优先承租权。原告对证据一的真实性无异议。该合同所要证明的问题应以合同条款内容为准。证据二、股权分配表一份。证明哈尔滨市金色时代娱乐有限公司实际股东为三名，一名为马某某，另外两名一个是新巴黎大酒店现在的法定代表人刘某某、另一个是温某某，后变更为黄某某，股权比例为：马某某50%，刘某某、黄某某各占25%。根据该股权分配表刘某某、马某某签字确认，马某某按照50%的股权比例应承担的7925000.00元都已经支付。其中包括押金（既是合同中3.1约定的保证金）50万元。原告对证据二的真实性无异议，对关联性和证明问题有异议。因本案是租赁合同纠纷，并不是股权纠纷，被告拿来的股权分配表不能证明原、被告之间的租赁合同是否履行的问题，以及是否尚欠租赁费的问题。该表也没某某体现出来被告主张保证金50万元含在7925000元的数额当中，原告认为该证据与本案没某某关联性。证据三、公证书一份。证明2015年4月10日由哈尔滨市松北公证处公证人员在哈尔滨市南岗区的电线线路及三层、四层棚顶的线路情况进行了现场拍照及录像并出具该份公证书。该证据能证明位于哈尔滨市南岗区三层、四层的由哈尔滨市金色时代娱乐有限公司经营的KTV用房存在重大的安全隐患，电线线路不符合安全要求，在经营中已经因为线路安全问题出现过安全事故，鉴于此种情况被告在经营中尽最大努力进行过维修和更换，但是由于原施工遗留的不安全隐患都是在隐蔽处，无法全部排除，在被告撤离时为了安全暂时将非照明线路进行断电处理是属于正常的行为。原告对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议。本案原告于2009年将租赁房屋交付被告使用，被告在租赁期间对房屋进行了装饰、装修，公证处所拍照片的现状不能证明被告在装饰、装修中改动。该公证书中也不能证明原告要表示的租赁房屋电路存在安全问题。证据四、金色时代公司从2009年至2013年五年间每年按照合同约定付给新巴黎大酒店租金350万元的付款凭据（26页）。证明1、原、被告双方是按照350万年租金履行的合同，而不是按照合同的约定履行的合同；2、2009年至2013年五年间的租金已经全部给付完毕，并不拖欠租金。原告对证据四的真实性、关联性问题待单位人员核实以后以书面的形式答复法院。对证明问题有异议，被告所要证明的是每年按照350万元的标准交付租金，并且没某某拖延。根据合同规定从第三年到第五年每年上浮3%，被告提供的这份证据能够证明被告没某某交纳原告上浮3%的部分租金。证据五、金色时代2015年1-3月份应交款明细表及相关证据（8页）。证明金色时代2015年1-3月份应交款为79723.22元。原告对证据五的真实性和证明问题均无异议，被告出示的证据并不全面，除被告出示的欠费明细以外，被告仍然尚欠原告2015年1月份、2014年12月份的电话费及2014年12月份制服洗涤费，以及供热费。因此对被告出示的证据，认为其欠费数额不真实，除此之外还欠其他费用，应以原告出示的证据为准。原告所主张的热费是在双方合同当中约定的，而热费的标准哈尔滨市是统一的，依据房屋的租赁面积乘以每平米47.5元可以计算出。合同5.2条有明确规定，被告使用租赁房屋冬季供暖的热费属于双方约定范畴，应由被告承担。证据六、1、关于新巴黎大酒店有限公司《严正声明》复函一份（2页）；2、通知一份（1页）。证明1、2015年4月6日金色时代公司给新巴黎大酒店复函，因新巴黎大酒店滞留金色时代公司的物品不让搬离，锁住通道，锁住房间，导致金色时代公司搬家受阻的事实以及事件的起因；2、到了2015年4月16日新巴黎大酒店仍然不允许金色时代公司使用电梯，不让搬家公司的搬家车辆进入酒店，并将12个防火通道锁上11个，造成金色时代公司无法运走垃圾以及物品的事实。原告对证据六的真实性无异议，对证明问题有异议。被告在搬家过程中原告始终予以积极配合，并未设置任何阻碍，因为解除合同搬离现场是双方共同的目的，结合原告出示的照片可以证明，在2015年4月19日、20日、21日期间原告仍然催促被告尽快搬离现场，被告最终于2015年4月24日搬离现场，有照片为证。证据七、2014年4月1日至2015年3月31日金色时代公司给付新巴黎大酒店一年租金270万元的凭证（3页）。证明从2014年4月1日起原、被告双方是以每年270万元的租金价格形成了口头租赁合同。与原来的租赁合同存在重大差异，不应该视为是原合同的延续。原告对证据七的真实性有异议，需要和原告单位的财务人员进行核实。对证明问题有异议。被告出示的三份转帐凭证不知是否支付的是2014年到2015年度的租金，是否与本案有关联原告持有异议。如果被告出示的凭证是用于支付2014年至2015年3月份的租金，也不能证明被告所要证明的问题。对该证据的关联性待原告回单位核实，以书面的形式告知法院。证据八、证人黄某某的证言材料及该证人出具的不能出庭的说明各一份。证明证人本人系金色时代的实际股东，说明了金色时代公司的股东组成部分，每年租金是按照什么标准履行，因为证人后加入所以经过三位股东协商不按照协议递增条款履行，而是按照每年350万履行。原告对证据八的真实性、合法性均有异议，因为证人没某某到庭，不能接受双方当事人质询，违反证据规则的规定，该证据不能作为认定案件事实的依据。该证人与原告有利害关系，其所证明的内容也不能作为法庭认定案件事实的依据。被告（反诉原告）哈尔滨金色时代娱乐有限公司为证明其反诉主张的事实成立，向本院提供证据及原告（反诉被告）哈尔滨新巴黎物业管理有限公司质证意见如下：证据一、2009年4月12日签订的租赁合同一份。证明：1、1.1、2.1哈尔滨斯乐芬房地产开发有限公司与新巴黎金色时代娱乐有限公司于2009年4月12日签订租赁合同，将新巴黎大酒店三层、四层租给新巴黎金色时代娱乐有限公司作为经营KTV之用，租赁期间为5年，自2009年4月1日至2014年3月31日；2、3.1被告于合同签订当日向原告交纳保证金50万元；3.3合同期满或解除后，双方确认被告不存在本合同3.2项下约定保证责任情形后，原告将保证金50万元人民币无息如数退还给被告；3、4.1该租赁场地由被告自行装修，风格应同整体酒店风格保持一致。本合同解除后，装修部分无偿归原告，配备的营业设备如音响等折价归原告或者协商其他方式处理。8.3.4合同解除或者合同期满后，被告在租赁期内对租赁标的的装修部分无偿归原告所有；4、8.4.1合同期满，若被告同意继续承租，须于合同期满前3个月告知原告；征得原告同意后，双方重新签订合同，在同等条件下，被告享有优先承租权。原告（反诉被告）对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议。合同所要证明的问题应以合同条款为准。证据二、股权分配表一份。证明哈尔滨市金色时代娱乐有限公司实际股东为三名，一名为马某某，另外两名一个是新巴黎大酒店现在的法定代表人刘某某、另一个是温某某，后变更为黄某某，股权比例为：马某某50%，刘某某、黄某某各占25%。根据该股权分配表刘某某、马某某签字确认，马某某按照50%的股权比例应承担的7925000.00元都已经支付。其中包括押金（既是合同中3.1约定的保证金）50万元。原告（反诉被告）对证据二的质证意见同本诉的质证意见。分析原、被告提供的证据，被告对原告出示的证据一真实性无异议，本院予以采信。原告出示的证据二被告搬离租赁房屋的现场照片，照片中已体现搬家地点、搬家车辆、搬家人员及搬运的物品，真实性可以确认，被告虽有异议，但未提供其最后搬离现场的证据，故本院对此证据予以采信。被告对原告出示的证据三中的公证书真实性无异议，本院对其真实性予以采信；对该证据中租赁房屋原始样貌照片，因被告不予认可，且无法确认，本院不予采信；远大司法鉴定书系原告单方委托，且被告不予认可，本院不予采信。被告对原告出示的证据四中3月份的水、电、煤气费无异议，1、2月份的洗涤费无异议，1、2、3月份的餐费无异议，本院均予以采信；1、2月份的水、电、煤气费中有被告工作人员的签名，本院予以采信；12月份的洗涤费记录中有被告工作人员的签名，且落款时间为2015年1月5日，真实性可以确认，本院予以采信；12月、1月话费明细，被告不予认可，本院不予采信。被告对原告出具的证据五真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告对被告出示的证据一真实性无异议，且该证据与原告出示的证据一为同一份证据，故本院予以采信。被告出示的证据二所载内容为股权分配，而本案为租赁合同纠纷，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。被告出示的证据三原告对真实性无异议，本院对其真实性予以采信。被告出示的证据四证明自2009年4月1日至2014年3月31日期间其每年实际支付租金350万元，对此原告确认，故本院确认被告已实际支付原告2009年4月1日至2014年3月31日租金共计1750万元。原告对被告出示的证据五真实性无异议，本院予以采信，因被告证据五与原告的证据四均是关于其他费用的承担，本院认为应根据双方租赁合同约定内容，结合实际发生或双方确认予以计算。被告出示的证据六复函及通知中所反映的为何未搬离的事由，原告不予确认，且已无法核实，故本院对此证据不予采信。原告确认实际收到被告交付的2014年4月1日至2015年3月31日的租金270万元，故本院对被告出示的证据七予以采信。被告出示的证据八，因证人未出庭，故本院不予采信。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）反诉出示的证据一真实性无异议，且该证据与本诉双方出示的证据一为同一份证据，故本院予以采信。被告（反诉原告）反诉出示的证据二所载内容为股权分配，而本案为租赁合同纠纷，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。分析原、被告的诉辩主张，提供的证据及质证意见，本院确认如下事实：2009年4月12日，原告以其公司原有名称哈尔滨斯乐芬房地产开发有限公司与被告签订了《租赁合同》一份。合同约定：乙方（被告）租用甲方（原告）所有的位于哈尔滨市南岗区新巴黎大酒店三层、四层作为KTV使用；租期5年，自2009年4月1日至2014年3月31日止；第一年租金350万，第二年租金350万元，第三年至第五年在上年租金基础上按3%递增，即第三年租金为360.5万元，第四年为371.31万元，第五年为382.44万元；每年租金分两次支付，第一年第一次于本合同签订之日支付租金175万元，第二次于2009年9月1日支付租金175万元，第二年第一次付租金时间2010年4月1日，金额是175万元，第二次付租金时间2010年9月1日，金额是175万元，第三年第一次付租金时间是2011年4月1日，金额是180.25万元，第二次付租金时间2011年9月1日，金额是180.25万元，第四年第一次付租金时间是2012年4月1日，金额是185.65万元，第二次付租金时间2012年9月1日，金额是185.65万元，第五年第一次付租金时间是2013年4月1日，金额是191.22万元，第二次付租金时间2013年9月1日，金额是191.22万元；乙方于本合同签订当日向甲方交纳保证金50万元；保证金用于保证乙方支付履行过程中拖欠的租金和用水、电、气、电话、空调、有线电视费、宽带使用费等费用，用于保证乙方支付违约金等等；合同期满或解除后，双方确认乙方不存在本合同3.2项下约定的保证责任情形后，原告将保证金50万元人民币无息如数退还给乙方，若乙方存在本合同3.2约定的保证责任情形，则甲方在扣除相关费用、赔偿金和违约金后再将余额保证金无息退还给乙方，保证金不足部分由乙方另行承担；该租赁场地由乙方自行装修，风格应同整体酒店风格保持一致，合同解除后，装修部分无偿归甲方，配备的营业设备如音响等折价归甲方或协商其他方式处理；租赁期间所有水、电、气、空调、电话费、有线电视费、宽带使用费、蒸汽费等为乙方实际占有、使用并受益的相关费用等均由乙方自行承担。乙方必须于每月5日前向甲方据实结清上述费用，逾期未结，甲方有权停止供应，并且每天以乙方欠费总金额的3%为标准计收逾期付款违约金；乙方若未按期或未足额支付租金，甲方有权解除合同，并要求给付拖欠租金，同时乙方承担本合同约定的拖欠当年年租金总额50%的违约金，或者要求乙方继续履行合同并支付租金，同时承担延迟履行金，根据延迟时间，每日按累计拖欠租金总额的3%计算延迟履行金；在合同履行过程中，甲、乙双方可协商变更合同，变更后的合同须经双方签字并盖章后生效，若甲乙双方未就变更事项达成协议，按本合同履行；本合同期满解除；乙方交接时应保有原装修并不得损毁；若有损毁，乙方应予恢复原状或承担修复费用；合同解除或者合同期满后，乙方在租赁期内对租赁标的的装修部分无偿归甲方所有。合同签订后，原告按照约定将标的物交付被告使用，被告对租赁房屋进行了装修、装饰，并交付原告保证金50万元。租赁期间，被告每年支付原告租金350万元，但租赁合同约定的上浮租金，被告没某某实际给付。租赁期满后，被告继续使用租赁物，原告未提异议。2014年4月1日至2015年3月31日期间，被告实际支付原告租金270万元，其中2014年3月20日支付100万元、2014年5月20日支付35万元、2014年9月5日支付135万元。2015年4月24日，被告搬离租赁房屋。被告搬离租赁房屋时，将室内配备的营业设备（含音响、墙内的线路及附属设施等）进行拆除。另查明，被告在租赁该房屋期间，尚欠原告三个月电费35620元、燃气费547.20元、洗涤费763元、员工餐费16921.50元，共计53851.70元未付。基于上述事实，本院认为，2009年4月12日，原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于租赁合同期满后，被告继续使用租赁房屋至其实际搬离，是原租赁合同的延续，还是新租赁合同建立的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没某某提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期”。?原租赁合同期满后，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定应认定为原租赁合同的继续延继，但租赁期限为不定期，被告仍应按原租赁合同约定的计算方式支付原告租金。2014年3月20日、5月20日、9月5日，被告实际支付原告2014年4月1日至2015年3月31日期间270万元租金，对此原告也予以承认，从本案原告主张给付租金的计算上看，即2009年4月1日至2014年3月31日期间上浮的租金以及2015年4月1日至4月24日期间的租金，可以确定双方对2014年4月1日至2015年3月31日期间租金为270万元均无异议，据此可认定原、被告于原租赁合同延续以后于2014年9月5日变更了原合同租金标准为年270万元。被告辩称，原租赁合同期满后，双方口头重新商定了租赁合同的辩诉主张，证据不足，本院不予支持。故原告主张要求被告支付拖欠的租金820034.24元[（第三年上浮租金10.5万元+第四年上浮租金21.31万元+第五年上浮租金32.44万元）+（270万元/年÷365天×24天）]，依法有据，本院应予支持，但应以被告交付的保证金50万元先行抵付，不足的部分继续支付。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案原租赁合同期满后，被告继续使用租赁房屋，原告没某某异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，因此诉讼时效并不起算。虽然原告诉请给付第三年、第四年、第五年的上浮的租金，但双方原租赁合同为期五年，每年分两次支付租金，属于同一债务分期履行，故被告主张原告诉请已超过诉讼时效，没某某法律依据，本院不予支持。关于供热费的承担问题。双方租赁合同第5.2条规定，“租赁期间所有水、电、空调、电话、宽带使用费、热水费等由被告承担”。没某某约定供热费用由被告承担。故原告主张被告承担供热费，无法律依据，本院不予支持。原告要求被告给付租赁期间拖欠的电费、燃气费、洗涤费、员工餐费合计53851.70元之主张，证据充分，本院应予支持。原告要求被告给付其电话费、员工宿舍费之主张，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其租赁房屋修复费380258元之主张。原告虽自行委托鉴定机构对修复费用进行了鉴定，但在鉴定过程中被告并未参加，且被告对鉴定结论也不予认可，故原告主张被告赔偿修复费用380258元，证据不足，本院不予支持。关于违约的问题。双方租赁合同5.2条规定，租赁期间所有水、电、……。被告必须于每月5日前向原告据实结清上月费用。逾期未结，原告有权停止供应，并且每天以被告欠费总金额的3%为标准计收逾期付款违约金。第7.1条规定，被告若未按期或未足额支付租金，原告有权解除合同，……。或者要求被告继续履行合同并支付租金，同时承担迟延履行金，根据迟延期间，每日按累计拖欠租金总额的3%计算迟延履行金。租赁期间，被告没某某按期、足额支付第三年、第四年、第五年上浮部分的租金，已构成违约，应承担违约责任，故原告主张被告支付违约金，本院应予支持。但双方约定的违约金标准过高，应以中国人民银行同期贷款利率年6%标准计算为宜（截止2015年9月1日），即18250.80元{[（10.5万元+21.31万元+32.44万元-50万元）×6%×2年]+[53851.70元×6%÷365天×130天]}。被告辩称在履行合同过程中不存在任何瑕疵，证据不足，本院不予支持。被告反诉要求原告返还其保证金50万元之主张，因该保证金已冲抵其欠付的租金，且冲抵后无剩余，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨金色时代娱乐有限公司于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司房屋租金320034.24元(已扣除被告交纳的保证金50万元);二、被告哈尔滨金色时代娱乐有限公司于本判决生效后十日给付原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司电费、燃气费、洗涤费、员工餐费共计53851.70元；三、被告哈尔滨金色时代娱乐有限公司于本判决生效后十日支付原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司违约金18250.80元；被告自2015年9月2日起以373885.94元为基数按同期贷款利率年5%计算继续支付原告违约金至履行届满日止。四、驳回原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告哈尔滨金色时代娱乐有限公司反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14967元，被告哈尔滨金色时代娱乐有限公司承担7182元、原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司承担7785元，保全费4668元、反诉费4400元，由被告哈尔滨金色时代娱乐有限公司承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  孙迎梅人民陪审员  陈淑华人民陪审员  马 娜二〇一六年三月三十日书 记 员  霍喜双