江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江民初字第2900号原告高小英。委托代理人徐勇，江苏吴越律师事务所律师。被告中国光大银行股份有限公司吴江支行，住所地苏州市吴江区松陵镇笠泽路189号。负责人潘金荣，行长。委托代理人章羽，江苏新天伦律师事务所律师。委托代理人曹迪，江苏新天伦律师事务所律师。被告吴江恒宇房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区平望镇复兴民营开发区。法定代表人吴金土，总经理。原告高小英与被告中国光大银行股份有限公司吴江支行（简称光大银行）、吴江恒宇房地产开发有限公司（简称恒宇公司）、吴建芳、张家荣、吴方明、钟云、吴江市北宇冷却塔有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月21日立案受理。后原告高小英撤回对吴建芳、张家荣、吴方明、钟云、吴江市北宇冷却塔有限公司的起诉，本院裁定予以准许。本案由审判员陈娴静、人民陪审员张芹芳、沈舜心依法组成合议庭，适用普通程序于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告高小英及其委托代理人徐勇、被告光大银行的委托代理人章羽到庭参加诉讼，被告恒宇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高小英诉称：2013年5月29日，原告与被告恒宇公司签订商品房买卖合同一份，约定由原告向被告恒宇公司购买位于同里镇迎燕东路御花园（八景苑）1幢1-03别墅，房屋总价款166万元。2013年5月24日，原告向被告恒宇公司预付50万元购房款，2013年6月9日，原告与中国银行股份有限公司吴江分行（简称中国银行）签订《个人一手住房贷款合同》，约定由原告向中国银行申请个人住房贷款116万元，中国银行按约将116万元贷款划入被告恒宇公司帐户。2013年7月2日，被告恒宇公司向原告开具了166万元的销售不动产统一发票。2013年9月，原告便开始对上述房屋进行装修，并于2013年11月10日缴纳电费296元，于2013年12月3日缴纳结算周期为2013年10月5日至2013年12月2日期间的水费51元。2014年11月，原告正式入住该房屋，并于2014年12月23日缴纳燃气费119.04元。商品房买卖合同签订时，被告恒宇公司法定代表人称签约后一年左右可以办理房产证、土地证，故原告于2014年6、7月份问被告恒宇公司办证事宜。在原告再三催促下，被告恒宇公司承认该房屋在出售给原告前曾出售给俞兴龙并办理了网签备案手续，后俞兴龙与被告恒宇公司发生纠纷，双方解除了房屋买卖合同，但俞兴龙不配合网签注销手续，直到2015年9月下旬，被告恒宇公司才说服俞兴龙前来办理注销网签备案的手续。2015年10月10日，被告恒宇公司为原告办理了网签备案手续。2015年11月11日，吴江区人民法院作出执行公告，决定拍卖上述房屋，至此，原告才知道上述房屋产权证早已办理在被告恒宇公司名下，并且在2013年7月5日，被告恒宇公司为吴建芳、张家荣向被告光大银行借款而擅自将原告所有的上述房屋抵押给被告光大银行。此外，2014年12月2日，吴江区人民法院对上述房屋进行了查封，故原告于2015年11月25日提出执行异议，2015年11月30日，吴江区人民法院驳回了原告的执行异议。然而，被告恒宇公司为吴建芳、张家荣向被告光大银行借款提供担保时，也将八景苑6幢-03、7幢-01房屋抵押给被告光大银行，其中八景苑6幢-03业主于2015年11月25日向吴江区人民法院提出执行异议，吴江区人民法院于2015年11月30日作出执行裁定，支持了6幢-03业主提出的执行异议。综上，原告认为，吴江区人民法院将原告的财产予以执行，明显错误，请求法院判决停止对位于苏州市吴江区同里镇迎燕东路125号八景苑1幢-03房屋的强制执行，解除对该房地产的查封措施，并确认该房屋所有权归原告所有，且本案诉讼费用由被告承担。后原告撤回要求确认房屋所有权归原告所有的诉讼请求。被告光大银行辩称：一、被告光大银行于2013年6月26日与借款人及抵押人签订了《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定由被告恒宇公司以本案讼争房屋及土地提供抵押担保，并于当日依法办理了土地抵押登记手续，于7月5日办理了房屋抵押登记手续。据此，被告光大银行对本案讼争房屋及土地享有的抵押权是合法、有效的，应当得到法律保护。二、在房产登记部门登记备案的原告与被告恒宇公司之间的商品房买卖合同（编号y2015017438）签订于2015年10月10日，且当天才办理网签手续。此时，讼争房屋已经设定了抵押，并且已经因被告光大银行提起的金融借款合同纠纷一案被吴江区人民法院查封（2014年12月2日），可以推定原告对此情况是知道或应当知道的。三、原告提供的编号为2013012821的商品房买卖合同并没有办理网签手续，真实性不能认可。原告提供的《个人一手住房贷款合同》第十三条中记载的“购房合同号：y2012012821”、“购房总价款1160000”等内容与编号为2013012821的商品房买卖合同也是不一致的。因此，原告自述的购买、装修、入住本案讼争房屋的情况真实性均存疑。综上，原告真实性存疑的房屋买卖行为不符合相关法律规定的不得查封的情形，更不能对抗具有公示效力的抵押权，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告恒宇公司未作答辩。经审理查明：2013年5月29日，高小英与恒宇公司签订商品房买卖合同（编号y2013012821），约定由高小英向恒宇公司购买位于同里镇迎燕东路御花园1幢1-03别墅，房屋总价款166万元。2013年5月24日，高小英向恒宇公司支付50万元购房款。2013年5月30日，高小英、王小弟与中国银行、恒宇公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定由高小英向中国银行贷款116万元，用于购买恒宇公司开发的同里御花园1幢1-03室房屋，购房总价一百六十六万元，购房合同编号y2012012821；该合同附件二抵押物清单载明，抵押人高小英、共有人王小弟，抵押物地址为“八景苑1幢03室”。2015年6月9日，中国银行按约将116万元贷款发放至恒宇公司在中国银行开立的帐户内。2013年7月2日，恒宇公司向高小英开具了166万元的销售不动产统一发票，发票上载明的不动产项目名称为“同里御花园1-3号、5-8号”，楼牌号为“1幢03号”。高小英自2013年10月5日起为位于同里镇迎燕东路125号八景苑1幢-03房屋缴纳水费、自2013年11月起为上述房屋缴纳电费、自2014年12月起为上述房屋缴纳燃气费。2015年5月4日，苏州市吴江区人民法院出具(2014)吴江商初字第02119号民事判决书，判决吴建芳、张家荣归还光大银行借款本金2807376.51元并支付相应欠息；吴江市北宇冷却塔有限公司对吴建芳、张家荣的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后有权向债务人追偿；如吴建芳、张家荣至期未履行本案确定债务（含应负担的案件受理费、公告费和保全费），光大有权就吴方明、钟云提供抵押的位于苏州市吴江区盛泽镇荡口街园明寺桥西堍三区48号和位于苏州市吴江区盛泽镇东方丝绸市场三分场（商城）三区49号的土地使用权（他项权证号分别为吴押他项2013第2722号、吴押他项2013第2721号）经拍卖、变卖或折价所得款项分别在16万元和17万元债权数额范围内优先受偿；并有权就吴方明、钟云提供抵押的位于苏州市吴江区盛泽镇荡口街园明寺桥西堍三区48号和位于苏州市吴江区盛泽镇东方丝绸市场三分场（商城）三区49号的房屋（房屋他项权证号分别为苏房他证吴江字第001730**号、苏房他证吴江字第001732**号）经拍卖、变卖或折价所得款项分别在7万元、7万元的债权数额范围内优先受偿；如吴建芳、张家荣至期未履行本案确定债务的，光大银行有权就恒宇公司提供抵押的位于苏州市吴江区同里镇迎燕东路125号八景苑1幢-03、6幢-03和7幢-01的土地使用权（他项权证号分别为吴押他项2013第2720号、吴押他项2013第2718号、吴押他项2013第2719号）经拍卖、变卖或折价所得款项分别在72万元、72万元、72万元的债权数额范围内优先受偿；并有权就恒宇公司提供抵押的位于苏州市吴江区同里镇迎燕东路125号八景苑1幢-03、6幢-03、7幢-01的房屋（他项权证号分别为苏房他证吴江字第001732**号、苏房他证吴江字第001730**号、苏房他证吴江字第001732**号）经拍卖、变卖或折价所得款项分别在29万元、29万元、29万元的债权数额范围内优先受偿。因被执行人拒不履行生效判决书，申请人于2015年9月11日申请强制执行。2015年11月25日，高小英就位于苏州市吴江区同里镇迎燕东路125号八景苑1幢-03房屋提出执行异议，2015年11月30日，本院裁定驳回高小英的执行异议。另查明:恒宇公司名下的位于吴江区同里镇迎燕东路125号八景苑1幢-03房屋（所有权证号为07005703）于2013年7月5日抵押给光大银行，于2014年12月2日被本院查封。高小英与恒宇公司就同里御花园1幢1单元03号房屋签订的合同（编号为y2015017438）于2015年10月10日办理网签。再查明：2016年1月28日，恒宇公司出具情况说明，载明：2013年5月29日，高小英与恒宇公司签订商品房买卖合同，高小英向恒宇公司购买位于同里镇迎燕东路御花园（八景苑）1幢1-03别墅，房屋总价166万元，2013年5月24日，高小英预付50万元购房款，2013年6月9日，高小英向中国银行贷款116万元，恒宇公司已收到上述贷款，并于2013年7月2日开具了发票；该房屋在出售给高小英前，曾出售给俞兴龙并办理了网签备案手续，后俞兴龙与恒宇公司解除了合同并将房屋退还恒宇公司，但因俞兴龙不配合，恒宇公司一直无法为高小英办理网签手续，2015年9月俞兴龙注销网签备案后，恒宇公司才为高小英办理了网签备案手续。经本院查询，在苏州市吴江区内，高小英名下仅有位于松陵镇中山北路98号-2123的房屋，房屋面积64.76平方米，规划用途为商业服务，王小弟为夫妻共有人。庭审中，原告高小英为证明其已占有并装修了讼争房屋，提交了2014年1月至4月期间金牌橱柜的订货合同、收据及银行交易凭条，载明订货方为“吴江市同里八景苑1-3室”，提交了雅洁五金出库单，载明购货单位为“同里八景苑”，提交了徐家地板送货单，载明地址为“同里八景苑1-3”，提交了瑞丰灯饰销售清单及收据，载明交款单位为“同里八景苑1-3”，还提交了房屋内部照片。被告光大银行表示对上述证据的真实性无法确认。庭审中，高小英为证明“御花园”与“八景苑”系同一小区，提交了照片、周巧林与恒宇公司签订的商品房买卖合同、发票、房屋所有权证及土地使用权证。上述商品房买卖合同及发票载明的房屋位于同里镇迎燕东路御花园第11幢2单元404室，房屋所有权证及土地使用权证则载明房屋座落于同里镇迎燕东路125号八景苑11幢404。被告光大银行表示对上述证据的真实性无法确认。以上事实，由原告高小英提交的（2015）吴江执异字第00166号执行裁定书、个人一手住房贷款合同、房屋买卖合同、收据、建设银行进帐单、中国银行明细清单及说明、港华燃气发票、电费发票、税费发票、销售不动产统一发票、订货合同、收据、发货单、照片、恒宇公司情况说明、周巧林的商品房买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证，被告提交的贷款合同、他项权证、本院调取得房产信息以及原、被告双方的陈述予以证实。本院认为：原告高小英与被告恒宇公司之间于2013年5月29日签订的房屋买卖合同依法成立并合法有效，根据原告高小英提交的《个人一手住房贷款合同》附件以及水费、电费、燃气费的缴纳情况，本院认定原告高小英已实际占有了本案讼争房屋，并可推知原告高小英与被告恒宇公司签订的商品房销售合同中所载“御花园”与证号为07005703的房屋所有权证所载“八景苑”系同一小区。同时，由于在本院查封讼争房屋之前，在讼争房屋抵押给被告光大银行之前，原告高小英已支付了全部房款，且并无任何证据证明原告高小英对于未办理过户登记手续存在过错，根据相关法律规定，本院认为，原告高小英作为消费者的权利应优先于被告光大银行的抵押权，因此，本案讼争房屋不应作为被告恒宇公司名下的被执行财产，原告高小英的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告恒宇公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法进行缺席判决。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、停止对位于苏州市吴江区同里镇迎燕东路125号八景苑1幢-03房屋的执行。二、解除本院对位于苏州市吴江区同里镇迎燕东路125号八景苑1幢-03房屋的查封。案件受理费19740元，由被告吴江恒宇房地产开发有限公司负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告高小英，原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676）。并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陈娴静人民陪审员  沈舜心人民陪审员  张芹芳二〇一六年三月三十一日书 记 员  钱雪春