上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初6609号原告马瑾，女，1983年11月1日生，回族，住安徽省合肥市。委托代理人韩彬(系原告马瑾的丈夫)，住安徽省合肥市。委托代理人董旭东，上海市君和律师事务所律师。被告黄楷，男，1981年1月4日生，汉族，住四川省泸州市。委托代理人张姝(系被告黄楷的妻子)，住四川省泸州市。原告马瑾与被告黄楷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告马瑾的委托代理人韩彬、董旭东和被告黄楷及其委托代理人张姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马瑾诉称：2015年8月16日，原、被告签订《房地产买卖居间合同》，约定原告购买被告位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，购买合同价为人民币(以下币种相同)192万元，不履行合同约定，违约方应支付守约方购房总价款20%的违约金384,000元。签订合同当天，原告支付被告购房定金5万元。按照合同约定，原、被告应于2015年8月23日前签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，由于双方对过户时间有异议，原告要求按合同变更“买受方”，被告无理拒绝。事后原告为解决争议，多次与被告协商未果。2015年10月，原告发现被告在合同未解除的情况下，私自将系争房屋单方面出售并将产权过户给案外人薛某。被告的行为构成严重违约，致使原、被告之间已经合法生效的合同无法履行。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《房地产买卖居间合同》；二、判令被告返还原告已支付的定金5万元；三、判令被告支付原告违约金384,000元。被告黄楷辩称：原告隐瞒其限购的事实。签订合同时，被告已经询问了原告是否有购买资格，原告称有，于是双方签订了合同。2015年8月23日当日双方签订《上海市房地产买卖合同》时，原告看到如购房人没有购买资格要承担责任的条款，于是原告称其没有购房资格，后被告未能联系上原告。原告在合同期限内无履行能力，欺骗被告，虚假陈述，伪造证据。后因原告要求过户时间推迟，更改了合同，且双方签字。之后原告无法履行合同，原告消失，原告要求更换不同的合同主体，拖延被告时间。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年8月16日，原、被告经上海家标堂房地产经纪有限公司(以下简称中介公司)居间介绍签订《房地产买卖居间合同》(以下简称《合同》)，《合同》约定：原告购买被告所有的系争房屋，总价款192万元；为表示购买诚意，原告于2015年8月16日前向中介公司支付意向金5万元；如被告签署本合同，则原告同意交付的意向金转为定金；双方同意在本合同签订后七日内共同至中介公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，除双方另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订《买卖合同》的日期；原告应于签订《买卖合同》并申请办理公证手续(若需)后当日通过中介公司或直接向被告支付首期房款58万元(含已付定金)，原告通过贷款方式向被告支付第二期房款132万元，原告应于签订《买卖合同》七日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，被告应积极配合原告办理申请贷款手续及提供所需材料，若原告向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房款通过中介公司或直接支付被告；双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、被告应积极配合原告按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后七日内赴房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；双方应于被告收到除尾款外的款项及交易中心出具以原告为权利人的产权证后，定于2016年2月29日前对系争房屋进行交接，由被告将系争房屋交付给原告，并由原告通过中介公司或直接向被告支付尾款2万元；在本合同约定的买卖交易条件保持不变的情况下，被告同意原告可以增加、减少、变更本合同中的“买受方”，且原告依据本合同或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的“买受方”已经部分履行；本合同生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款万分之五的逾期违约责任后继续履行合同或单方解除本合同，若因上述原因解除本合同的，违约方应按照本合同总房价款的百分之二十向守约方支付违约金；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，为保障交易的公平与安全，双方同意，被告若将定金交给中介公司保管，则原告同意中介公司可不再保管房地产权证原件，被告若自行收取前述定金，双方同意中介公司保管房地产权证原件；双方手写特别约定为，双方约定过户时间为2015年10月30日前，总房款中包含固定装修、空调、冰箱、洗衣机、主卧一套家具、次卧一套家具等；……。2015年8月16日，被告向原告收取购买系争房屋的定金5万元。2015年8月16日，原、被告签订《合同》前在中介公司商谈签订《合同》事宜，原告的丈夫谈及其名下有两套房屋，一套已出售，没有过户，原告称其出售的房屋没审税，由下家支付全部税款。《合同》约定的签订《买卖合同》的期限届满日，即2015年8月23日，因原告名下尚有两套房屋，原告处于限购状态，故双方未能于2015年8月23日当日签订《买卖合同》，原告当日也未向被告及中介公司提出更换“买受人”。至本院于2016年3月2日庭审时止，原告名下仍有两套房屋，尚处于限购房屋的状态。2015年8月24日，被告与中介公司工作人员沟通要求中介公司退还被告系争房屋的房产证。2015年8月28日，被告向中介公司交付系争房屋的定金5万元。2015年8月29日，原、被告及中介公司再次协商履行《合同》事宜，原告谈及因限购问题原告无法按约于2015年10月底完成系争房屋的产权过户手续，要求更改买受人为原告的丈母娘，而被告要求原告按照《合同》约定的时间即2015年10月30日前办理产权过户手续，要求原告于2015年8月29日或2015年8月30日与被告签订《买卖合同》，双方未能达成一致意见。2015年8月29日，原告的丈夫韩彬发短信给被告，要求变更购买人为其亲属，被告于2015年8月30日回信表示不同意。2015年8月30日，原告的丈夫韩彬向被告出具函件，要求与被告协商签订买卖合同事宜。2015年9月3日，被告将系争房屋以总价款170万元出售给案外人薛某，系争房屋的产权于2015年10月20日经核准登记于薛某的名下。以上事实，有《合同》，《收款收据》，《上海市房地产登记簿房地产权利限制状况信息》、《上海市房地产登记簿房地产土地状况信息》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》，微信记录、短信记录，录音及书面整理笔录，《上海市房地产买卖合同》，《收款收据》，原、被告的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。原告举证的网页打印件及被告举证的上海市房地产买卖合同样张，均与本案关系不大，不予认证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在《合同》中约定，双方应于2015年8月23日前签订《上海市房地产买卖合同》，双方办理系争房屋的产权过户手续的时间为2015年10月30日前，但由于原告方在2015年8月23日前其名下有两套住房，处于限购房屋的状态，不能购买系争房屋，又未能与被告协商确定另外的购房人，双方因此未能按约于2015年8月23日前签订《买卖合同》，至2015年8月29日原、被告及中介公司协商履行合同事宜、被告要求与原告签订《买卖合同》时，原告仍未能明确表示可以签订《买卖合同》，原告所谓的另外的购房人也未到场与被告签订《买卖合同》，直至本院于2016年3月2日庭审时原告仍处于限购状态，不能购买系争房屋。因此，双方未能按约履行《合同》的原因系因原告自身处于限购状态，不能签订《买卖合同》购房，责任不能归责于被告，原告要求被告返还定金5万元及要求被告赔偿违约金384,,000元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。被告在原告明确不能按约定时间于2015年8月23日签订《买卖合同》后将系争房屋于2015年9月3日另售他人，本院确认《合同》实际于2015年9月3日解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告马瑾与被告黄楷2015年8月16日所签的关于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同于2015年9月3日解除；二、驳回原告马瑾的其余诉讼请求。案件受理费7,810元，减半收取计3,905元，由原告马瑾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一六年三月三十日书记员  项 欢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。