四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2015)成民初字第02837号 原告陶智，男，汉族，1970年10月21日出生，住四川省都江堰市。 委托代理人彭伟，四川公生明律师事务所律师。 委托代理人史巧珍，四川公生明律师事务所律师。 被告黄萍，女，汉族，1964年9月19日出生，住四川省成都市青羊区。 委托代理人王薛韬，泰和泰律师事务所律师。 委托代理人洪伟，泰和泰律师事务所律师。 第三人宜宾红楼梦酒业股份有限公司。住所地：四川省宜宾县喜捷镇红楼梦村。 法定代表人文万彬。 第三人文万彬，男，汉族，1964年11月22日出生，住四川省宜宾县。 原告陶智诉被告黄萍、第三人宜宾红楼梦酒业股份有限公司（以下简称红楼梦酒业公司）、第三人文万彬案外人执行异议之诉一案。本院于2015年10月30日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月31日公开开庭进行了审理。原告陶智的委托代理人彭伟、史巧珍，被告黄萍的委托代理人王薛韬到庭参加诉讼。第三人红楼梦酒业公司、文万彬经本院依法传唤未到庭，本院对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告陶智起诉称，陶智与宜宾兴业房地产开发有限责任公司于2013年6月2日、2013年6月17日、2013年8月12日分别签订了三份《借款合同》，借款金额分别为700万元、3000万元、500万元，借款期限为一年。陶智与四川兴业投资有限公司于2013年6月17日签订《借款合同》，借款金额为2800万元，借款期限为一年。文万彬为上述债务提供了连带保证担保。前述四份《借款合同》及《保证合同》均经四川省成都市蜀都公证处公证赋予强制执行力。2014年8月13日，陶智与文万彬、案外人宜宾兴业房地产开发有限公司、案外人四川兴业投资有限公司、案外人宜宾梦酒酒类销售有限公司、案外人四川东南兴业实业有限公司签订《以物抵债协议书》，约定文万彬用位于云南省昆明市自有物业归还宜宾兴业房地产开发有限公司、四川兴业投资有限公司的借款。其中明确约定文万彬、四川兴业投资有限公司名下10套房屋包含合同备案号为KM2014032012438、KM2014032012407、KM2012041312751的房屋作价用于清偿债务。2014年9月10日，文万彬将房屋移交陶智。2014年10月31日，文万彬出具《委托书》委托颜智办理相关手续。文万彬及案外人四川东南兴业实业有限公司于2014年8月31日向深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司提供《以物抵债协议书》，约定由陶智自2014年9月开始向深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司缴纳物业管理费。同日，文万彬、四川东南兴业实业有限公司告知承租人自2014年9月起向陶智支付房屋租金。《以物抵债协议书》中约定的七套房屋已经办理了过户手续，合同备案号为KM2014032012438、KM2014032012407、KM2012041312751的三套房屋过户手续正在办理过程中。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，陶智已经与文万彬签订了合法有效的买卖合同，且未办理过户手续并非陶智的原因。综上，（2015）成执异字第118号执行裁定书驳回陶智的执行异议没有事实和法律依据。据此请求：确认云南省昆明市五华区苏家塘学府路云立方小区合同备案号为KM2014032012438、KM2014032012407、KM2012041312751的房屋归陶智所有，并解除查封、停止执行，本案诉讼费由黄萍负担。 被告黄萍答辩称，一、案涉房屋并未核准登记于陶智名下，成都市中级人民法院依据黄萍的申请保全查封登记于文万彬名下的案涉房屋符合法律规定。二、（2015）成执异字第118号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，驳回陶智的执行异议符合法律规定。三、就本案而言，陶智并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的房屋买受人，依据《以物业抵债协议》来看，陶智与案外人之间并不具有房屋买卖的真实意图。故陶智不享有依据该条法律规定主张排除执行的权利。四、陶智也并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定的不动产权利人，故其也享有足以排除强制执行的民事权益。综上，请求判决驳回陶智的诉讼请求。 第三人红楼梦酒业公司及文万彬未出庭应诉，也未提交书面答辩状。 经审理查明，一、陶智（出借人）与宜宾兴业房地产开发有限责任公司（借款人）分别于2013年5月20日、2013年6月2日、2013年6月17日签订了三份《借款合同》，借款金额分别为500万元、700万元、3000万元，借款期限均为一年；同时，陶智还与四川兴业投资有限公司、四川宜宾兴业集团有限公司、宜宾红楼梦酒业股份有限公司、四川东南兴业实业有限公司、宜宾梦酒酒类销售有限公司、文万彬分别于2013年5月20日、2013年6月2日、2013年6月17日签订了三份《保证合同》，约定由四川兴业投资有限公司、四川宜宾兴业集团有限公司、宜宾红楼梦酒业股份有限公司、四川东南兴业实业有限公司、宜宾梦酒酒类销售有限公司、文万彬为陶智提供担保，保证方式为连带责任保证担保。 陶智（出借人）与四川兴业投资有限公司（借款人）于2013年8月12日签订《借款合同》，借款金额为2800万元，借款期限为一年。同日，陶智与宜宾兴业房地产开发有限责任公司、四川宜宾兴业集团有限公司、宜宾红楼梦酒业股份有限公司、四川东南兴业实业有限公司、宜宾梦酒酒类销售有限公司、文万彬签订的《保证合同》，约定由宜宾兴业房地产开发有限责任公司、四川宜宾兴业集团有限公司、宜宾红楼梦酒业股份有限公司、四川东南兴业实业有限公司、宜宾梦酒酒类销售有限公司、文万彬为陶智提供担保，保证方式为连带责任保证担保。 2013年5月20日，陶智通过银行转账分两笔汇入宜宾兴业房地产开发有限责任公司账号共计500万元。 2013年6月3日，陶智通过银行转账分两笔汇入宜宾兴业房地产开发有限责任公司账号共计700万元。 2013年6月17日，陶智通过银行转账分九笔汇入宜宾兴业房地产开发有限责任公司账号以及宜宾兴业房地产开发有限责任公司指定账号共计3000万元。 2013年8月12日，陶智通过银行转账分六笔汇入四川兴业投资有限公司指定的账号即宜宾兴业房地产开发有限责任公司账号共计2800万元。 二、2014年8月31日，陶智为甲方，宜宾兴业房地产开发有限责任公司、四川兴业投资有限公司、宜宾梦酒酒类销售有限公司为乙方，文万彬、四川东南兴业实业有限公司为丙方签订了《以物业抵债协议书》，约定：文万彬、四川东南兴业实业有限公司自愿用在云南省昆明市自有物业（物业清单见附件）作价用于归还乙方对甲方的欠款。甲、乙、丙三方同意合同中涉及的全部物业作价5600万元用于归还乙方对甲方的欠款。丙方在合同签订后十日内将上述所有物业交付给甲方。本合同中的作价为视为丙方将本合同涉及的物业全部卖给甲方，甲方用对乙方的债权进行支付的行为。乙方、丙方未完成以上全部物业过户或变更手续之前的，乙方、丙方不得免除相对应的对甲方归还债务的责任。合同附件载明合同登记备案号为KM2014032012438、KM2014032012407、KM2012041312751的三套房屋的所有权人为文万彬。 三、《商品房买卖合同登记备案表》显示合同登记号为KM2014032012438、KM2014032012407、KM2012041312751的三套房屋买受人系文万彬。 四、本院于2014年12月24日作出的（2015）成民保字第100-1号民事裁定书，对文万彬在云南省昆明市五华区苏家塘学府路云立方小区的三处房屋（合同登记号为KM2014032012438、KM2014032012407、KM2012041312751）予以查封（限额2000万元），查封期限从2014年12月25日起至2016年12月24日止。 本院于2015年1月16日作出的（2015）成民初字第424号民事调解书，确认宜宾红楼梦酒业股份有限公司应于2015年1月19日前向黄萍归还借款本金2000万元及利息，文万彬对宜宾红楼梦酒业股份有限公司的给付义务承担连带保证责任。履行期限届满后，宜宾红楼梦酒业股份有限公司未履行付款义务，文万彬也未履行担保义务，黄萍遂向本院申请强制执行。在执行过程中，陶智以法院查封的文万彬在云南省昆明市五华区苏家塘学府路云立方小区的三处房屋（合同登记号为KM2014032012438、KM2014032012407、KM2012041312751）已由文万彬以抵债的形式卖给陶智并已交付为由，向本院提出书面异议，本院于2015年9月28日作出（2015）成执异字第118号执行裁定书，驳回陶智的执行异议。陶智不服，向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有陶智与宜宾兴业房地产开发有限责任公司签订的三份《借款合同》、陶智与四川兴业投资有限公司、四川宜宾兴业集团有限公司、宜宾红楼梦酒业股份有限公司、四川东南兴业实业有限公司、宜宾梦酒酒类销售有限公司、文万彬签订的三份《保证合同》、陶智与四川兴业投资有限公司签订的《借款合同》、陶智与宜宾兴业房地产开发有限责任公司、四川宜宾兴业集团有限公司、宜宾红楼梦酒业股份有限公司、四川东南兴业实业有限公司、宜宾梦酒酒类销售有限公司、文万彬签订的《保证合同》、银行转款凭证、《以物业抵债协议书》、《商品房买卖合同登记备案表》、成都市中级人民法院作出（2015）成民保字第100-1号民事裁定书、（2015）成民初字第424号民事调解书以及（2015）成执异字第118号民事裁定书以及各方当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更等必须依法登记，始以发生法律效力。虽然由于现行房地产登记制度的原因，不动产买受人在签订不动产买卖合同之后，往往不能即时登记，买受人取得法律意义上的不动产所有权总会滞后于债权合意一定时间，在这段时间内买卖的不动产在法律意义上仍属不动产出卖人所有。由于不动产出卖人的经营状况或诚信等原因面临其他金钱债权人请求时，这将给不动产买受人带来极大的风险。为了增强社会公众对法律公平的信心，对不动产买卖中的买受人在执行程序中予以优先保护应当作为执行活动的一项原则。但是，这种保护仅指在合法的不动产买卖过程中，在不动产买受人已经履行合同主要义务的情况下，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有排除执行等物权效力。本案中，在人民法院对案涉房屋查封前，陶智与宜宾兴业房地产开发有限责任公司、四川兴业投资有限公司、宜宾梦酒酒类销售有限公司、文万彬、四川东南兴业实业有限公司签订的系以房屋抵偿债务的协议书，虽然陶智也提供了《物业费催收通知书》、《物业费缴费发票》等材料来证明其对房屋的实际占有，但这一系列证据仅能证明债务人以其名下所有的房屋来抵偿所欠陶智的债务，并不能证明双方之间建立了房屋买卖合同关系，也就是说陶智并非房屋买受人。在案涉房屋未依法登记在陶智名下之前，陶智依据《以物业抵债协议书》所享有的仅仅系债务人应当履行为其办理房屋过户手续的债权，而非物权。因此，陶智主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，请求停止对案涉房屋的强制执行的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回陶智的诉讼请求。 案件受理费81800元，由原告陶智负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  廖 方 代理审判员  张菲菲 人民陪审员  张志凯 二〇一六年三月三十一日 书 记 员  刘奕君