四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川14民终字第81号上诉人（原审原告）胡学华，男，1969年5月27日出生，汉族，住重庆市合川市合川区钱塘镇学堂村。委托代理人唐正明，男，1964年1月16日出生，汉族，住重庆市合川区钱塘镇发兴街。被上诉人（原审被告）眉山市宇发房地产开发有限公司，住所地眉山市东坡区乐业巷。法定代表人邱宇，董事长。委托代理人何瑶,女，1992年2月22日出生，汉族，系该公司员工，住四川省眉山市东坡区瓦窑街。上诉人胡学华与被上诉人眉山市宇发房地产开发有限公司（以下简称宇发公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院(2015)眉东民初字第3355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理，上诉人胡学华的委托代理人唐正明、被上诉人宇发公司的委托代理人何瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年4月10日，胡学华与眉山市益通明星生活广场装饰工程部（个体工商户，业主为刘勇，以下简称益通装饰部）签订了《益通明星生活广场商铺装修合同》（以下简称《装修合同》），合同约定胡学华（委托方）将其购买的益通明星生活广场1层58号商铺室内装饰装修工程委托益通装饰部（承接方）装修，装修款为36.5万元。合同第五条约定：此商铺靠内部通道一侧墙体开玻璃门；靠入口通道一侧墙体视夹层承重情况安装玻璃尺寸大小���墙体留3米宽左右）；室内一层公共配电箱移至室外；室内铁电缆框取消；上述工作全部在5月20日交房前，综合验收后施工完毕。若在交房时此商铺未达到上述交房标准，承接方按照委托方付款时起至交房之日止每日万分之一向委托方支付违约金，同时委托方有权选择退房并要求益通装饰部按照胡学华所付总款（含商品房买卖合同中款项）的3%向委托方支付违约金。2010年4月12日，胡学华向益通装饰部缴纳装修款36.5万元。2010年4月12日，胡学华与宇发公司签订《商品房买卖合同》，约定胡学华购买益通（明星）生活服务市场1幢1楼58号商业用房一套，价格为20万元。宇发公司应当在2010年5月20日之前向胡学华交付该商品房。如果逾期超过30日，买受人有权选择退房或要求继续履行合同，违约金从约定交付之日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一。出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。出卖人应当在2010年8月31日前取得该商品房的权属证明，并在商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人可以选择退房并要求按照银行同期活期存款利率支付利息或者从合同约定取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，按日计算支付全部已付房款万分之一的违约金。合同签订当日，胡学华向宇发公司缴纳了购房款20万元。当日双方就《商品房买卖合同》在眉山市房管局申请备案并办理了备案登记，备案登记号为16899。2010年4月，益通明星农贸综合市场竣工验收。2012年，胡学华以益通装饰部业主刘���违反《装修合同》第五条的约定，存在违约行为为由，向原审法院起诉，要求终止合同并要求退还装修款36.5万元。2012年8月22日，原审法院作出驳回胡学华的诉讼请求的判决。胡学华不服，向本院上诉。2012年12月7日，本院作出调解书：由刘勇于签订调解书当日退还胡学华装修款8万元，此后双方关于装饰装修合同项下权利义务关系终结。原审庭审中，宇发公司陈述已经将58号商铺交付给胡学华使用，但至今未办理产权登记手续。胡学华认为未存在交付行为，但认可58号商铺已经由物管公司对外租赁，租赁费物管公司已经交付给胡学华。58号商铺中间现被布上了电缆线，商铺靠内部通道一侧现被“市场管理处”办公室占据。后双方产生纠纷，胡学华起诉至原审法院，请求判令：宇发公司按照合同约定履行交付益通明星生活广场商铺58号，并办理���权；并按照合同内容约定赔偿相应经济损失，并承担本案一审诉讼费用。原审认为，宇发公司愿意协助胡学华履行58号商铺房屋过户义务，原审法院对此予以确认。对胡学华该诉讼请求，予以支持。胡学华认可58号商铺由物管公司对外租赁，其在收取租金，虽然胡学华陈述并未收到钥匙，但应视为其已经占有、使用，宇发公司已经履行了交付义务，故对于胡学华要求交付商铺的诉讼请求，不予支持。至于胡学华要求宇发公司按照装修合同第五条约定履行安装玻璃门、清除商铺内电缆义务的诉讼请求，经查胡学华已经就益通装饰工程部业主刘勇违反《装修合同》第五条的约定向原审法院起诉并在二审期间达成了调解协议，《装修合同》项下权利义务关系已经终结，故胡学华不能再行以《装修合同》主张任何权利。如果胡学华就该调解书有任何异议，可以申请再审。况且，胡学华并无证据证实宇发公司系《装修合同》的相对方，也无证据证实其系商铺内电缆的安装方，故胡学华要求宇发公司承担装修违约、安装电缆侵权责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原审法院判决：一、宇发公司在判决生效后三十日内到眉山市房地产管理局为胡学华办理益通明星生活广场1层58号商业用房权属转移登记；二、驳回胡学华的其他诉讼请求。一审案件诉讼费2150元，由胡学华负担150元，宇发公司负担2000元。胡学华上诉称，1.宇发公司未按合同约定交付房屋，不符合双方合同第十条、第十一条约定的交付条件，并且房屋面��与合同约定面积差异较大，有关建筑材料、构配件的质量不合格，宇发公司又擅自在消防通道等公共区域搭建保安亭及保安临时用房、安装电缆电表，改变商品房的共同部位和设施的使用性质，未按照买卖合同及装修合同的约定履行义务。故原审法院对上述事实并未查清，宇发公司应向上诉人交付符合合同约定的房屋，并赔偿相应经济损失；2.原审法院存在未依法进行调查取证的程序违法问题。综上，请求二审法院撤销原判、发回重审。宇发公司答辩称，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人、被上诉人在二审中均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的基本事实一致，本院予以确认。二审经审理同时查明，1.胡学华在原审2015年11月17日的审判笔录（原审正卷第69页）中陈述，“……（案涉房屋）的钥匙是交给了物管的，去年物管找过我（胡学华）说想把房屋租出去放东西，我方同意了出租一部分，每年4000元，物管把租金也交给了我，但我方一直没有拿到钥匙”；在原审2015年11月17日的审判笔录（原审正卷第70页）载明：“审：原告（胡学华）请求按合同约定赔偿相应损失，具体损失是多少？原代：要按装饰合同第五条给我的房屋装玻璃门，当时打装饰装修合同官司时候没有解决这个问题”。2.宇发公司并未在合同约定的交付之日即2010年5月20日的7日前书面通知胡学华，也并未向胡学华交付案涉房屋的钥匙。但宇发公司在二审中陈述，案涉房屋已于2012年5月向胡学华交付。3.原审诉讼过程中，胡学华未向原审法院提出���求调查取证的口头申请或书面申请。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《益通明星生活广场商铺装修合同》、益通装饰工程部收据、眉山市东坡区人民法院（2012）眉东民初字第319号民事判决书、眉山市中级人民法院（2012）眉民终字第497号民事调解书及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据双方所签订的合同及履行行为来看，双方之间形成了商品房买卖关系，而商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故本案应围绕出卖人是否按约交付商品房、是否按约定办理产权证件、是否存在违约行为以及是否应承担的违约责任等进行审查。胡学华上诉称案涉房屋存在面积差异、宇发公司擅自搭建保安亭、临时用房、安装电缆电表的行为均属于未按约交房的范畴。但宇发公司是否存在未按照装修合同的约定装修案涉房屋则属于另一法律关系，不属于本案审理的范畴，故本院依法不予审查。根据双方在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1.宇发公司是否存在未按约定交付房屋的违约行为；2.宇发公司是否应按胡学华与刘勇的装修合同约定赔偿胡学华的相应损失。3.原审法院是否存在未依法进行调查取证的程序违法问题。关于第一个焦点。胡学华上诉称，宇发公司至今没有通知交房，也未交付案涉房屋的钥匙，故宇发公司存在未按约定交付商品房的违约行为。宇发公司辩称，案涉房屋已于2012年5月交付，且已通过物管出租的方式，由胡学华收取租金，故宇发公司已完成了交付义务。对此，本院认为，尽管胡学华在二审庭审中否认其收取过案涉商铺的租金，但在原审中其又对收取租金的事实予以了自认，在胡学华没有相反证据推翻此前陈述的情形下，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条的规定，本院对胡学华已收取该商铺租金的事实予以确认。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，房屋的交付是以转移占有为考量标准。现虽无直接证据表明宇发公司曾按合同约定书面通知胡学华交房，但由于胡学华已在收取该房屋租金，且于2012年12月在与刘勇有关案涉房屋装修合同纠纷案件中达成了由刘勇退还装修款、双方关于装修合同项下权利义务关系终结的调解协议，均反映出胡学华已对案���房屋占有、使用和收益的事实。同时，由于双方合同约定的交房时间为2010年5月20日，而宇发公司在二审中也自认其于2012年5月才向胡学华交付案涉房屋，因此宇发公司存在未按约定交付房屋的违约行为，但由于胡学华在此案中并未要求宇发公司承担逾期交房的违约责任，而是要求宇发公司交付房屋，在此情况下，原审法院驳回胡学华关于要求宇发公司继续履行交房义务的处理并无不当。故对胡学华的该上诉理由，本院不予支持。关于第二个焦点。由于胡学华在原审庭审中明确其关于按合同约定赔偿相应损失的诉讼请求是指由于益通装饰部（刘勇）违反了装饰合同第五条关于安装玻璃门的约定，导致当时的装饰装修合同纠纷没有解决的相应损失。对此，本院注意到，胡学华与刘勇的该纠纷已于2012年12月7日经本院主��调解后，形成了由刘勇退还胡学华装修款8万元、此后双方合同项下权利义务关系终结的调解协议。原审法院基于双方关于装修合同的权利义务关系已经终结，而驳回胡学华的该项诉讼请求，并无不当。关于第三个焦点。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十四条第二款的规定，由于胡学华在原审诉讼中，未向原审法院提出要求调查取证的口头申请或书面申请，故胡学华有关原审法院存在未依法进行调查取证的程序违法的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，胡学华的上诉理由均不成立。原判认定的基本事实清楚、程序合法、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法��第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人胡学华负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 迪审 判 员  余 鹏代理审判员  张澌岷二〇一六年三月十日书 记 员  杨 可