广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第943号原告曾俊霖，身份证地址广东省深圳市罗湖区。委托代理人林建，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托代理人王丹，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。被告闫小刚，男，汉族，1979年11月27日出生，身份证地址广东省深圳市南山区香山西街8号香山里花园（一期）1栋2703/2704，身份证号码：612102197911271916。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住址地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C。法定代表人吴军强。原告曾俊霖诉被告闫小刚、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法组成合议庭并适用普通程序于2016年2月15日公开开庭进行了审理。原告曾俊霖及其委托代理人林建到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月5日，在第三人居间介绍下，原告与被告签订了《二手房买卖合同》，由原告向被告购买涉案房产。签约后，原告向被告支付了定金20万元（人民币，下同），2015年5月11日，原告支付给被告办理房屋过户公证费用380元，原告并于6月24日在建设银行办理了资金监管协议，并取得贷款承诺函。在合同履行过程中，涉案房产于2015年6月26日被法院查封，导致涉案房产无法办理赎楼和房产过户手续，后经协商，原、被告于2015年7月25日签订了补充协议，被告承诺自不再将涉案房屋进行抵押和担保，如无法过户则被告将按《二手房买卖合同》约定承担违约责任，并赔偿原告由此支出的律师费、诉讼费等损失。但截止8月6日，被告仍未能完成赎楼手续，同时，涉案房产又被福田法院查封。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的合同编号为1500161号的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还定金20万元；3、被告向原告支付违约金76万元；4、被告承担本案诉讼费用。被告及第三人均未到庭，也未提交书面答辩状。经审理查明，位于深圳市南山区侨香路西香山里花园（一期）1栋2703房（涉案房产）于2013年8月21日登记至被告名下，建筑面积82.03平方米，登记价3784380元。2015年5月5日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为380万元；买方应于签署本合同时支付定金20万元；买方采用银行按揭方式付款，买方应于签署本合同之日起62日（含当日）内付清首期款（以银行贷款承诺为准），并于签署日起届满之日起三日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起五日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续；赎楼费、短期利息、罚息的承当方应在居间方通知后三日内将签署费用支付给对方、居间方或担保公司；卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函（若卖方需办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已出书房地产证原件并足校抵押登记的条件）之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管；在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过三十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过三十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。该合同备注条款约定：因房产到2015年8月8日满两年，买卖双方一直同意在2015年8月8日之后过户。2015年5月3日，原告向第三人支付定金20万元，第三人向原告出具收款收据，后第三人向被告放款195000元，另5000元托管在第三人处。2015年5月11日，原告与被告签订《提前付定协议》，约定：现涉案房产处于抵押状态，被告未将房地产证托管于经纪方处，原告在此前提下同意将托管在经纪方的定金20万元提前付给被告，未付部分按原合同条款执行。原告提交发票以证明其于2015年5月11日代被告支付公证费和副本费共计380元，2015年7月25日，原告（乙方、买方）与被告（甲方1、卖方）、案外人陈敬（甲方2、卖方）签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：甲方1和甲方2与乙方在第三人居间下，于2015年5月5日分别签订了《二手房买卖合同》，分别约定购买涉案房产和2704房（两房产为双拼户型），购买价格各为380万元，购房总价为760万元，乙方已按合同约定交付定金共计50万元（其中被告20万元，陈敬30万元），并由第三人交付给甲方1和甲方2；2015年5月11日乙方还付给甲方1和甲方2办理房屋过户公证费760元；在办理房屋过户期间，因甲方2给他人进行经济担保，造成2704号房于2015年6月26日被法院查封，只是两套房产无法过户，现甲方1和甲方2承诺保证自本补充协议签订之日至房产过户手续完成止，应保证该房屋产权清晰，如再出现房屋产权等问题导致无法过户的情况，甲方1和甲方2将按《二手房买卖合同》承担违约等法律责任，甲方1和甲方2同意互相担保，共同承担因违约而需承担的所有责任；2、在乙方已支付50万元购房定金的基础上，乙方同意追加支付2704房的购房定金35万元，追加支付后，2704房的购房定金为65万元，购房定金共计85万元，追加的30万元用于2704房甲方2偿还担保占全人，以解除2704房的抵押查封状态，追加的30万元定金不得用于其他方面，如违反视为根本违约；购房定金共计85万元造总房款中扣除；乙方原则上同意在房产总价760万元购买价格的基础上，增加2704房的购买价格15万元，增加后，2703房购买价格为380万元，2704房购买价格为395万元，总价为775万元；2704房法院解封后，甲方1和甲方2应积极完成赎楼和过户等手续；甲方1和甲方2承诺自收到追加的定金之日起10天内办理涉案房产和2704房；若一方存在违约，非违约方所遭受的所有经济损失，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、赎楼费、误工费、精神损失费等均有违约方承担；及其他内容。2015年6月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，约定：甲乙双方同意以乙方名义建立子账户，并将乙方的购房资金120万元存入子账户；及其他内容。同日，原告向监管账户存入首期款120万元。2015年7月3日，中国建设银行股份有限公司深圳香蜜湖支行向原、被告出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺向原告发放240万元的购房贷款。另查，2015年3月19日，涉案房产被深圳市宝安区人民法院查封，案号为（2015）深宝法西民初字第679-2号；2015年3月27日、4月9日，该房产又分别被深圳市福田区人民法院和深圳市南山区人民法院轮候查封，案号分别为（2015）深福法民一初字第2327号和（2015）深南法民一初字第385号。再查，原告的起诉状等材料于2016年1月17日送达被告。原告支付本案公告费520元。以上事实，有《二手房买卖合同》、收据、补充协议、《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》、发票、《二手楼购房贷款承诺书》、房产信息单等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。在房屋买卖中，买方的主要义务是支付价款，而卖方的主要义务是帮助买方完成房屋过户手续并交付房屋。本案中，涉案房产因被告的原因被法院查封，而在原、被告签订补充协议之后，被告仍未按照合同约定办理赎楼委托公证手续，导致涉案房产无法过户登记给原告，致使原告的合同目的不能实现，买方即原告的利益因此受到损害，被告的行为构成违约，被告应承担相应的违约责任。对于原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，《二手房买卖合同》约定被告违约的，原告有权要求被告支付转让成交价20%的违约金，对此，被告并未主张调低，故本院对于原告要求被告支付转让成交价20%，即违约金76万元的诉讼请求予以支持。因被告不能依约履行合同，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告已于2016年1月17日收到解除合同的申请书等材料，故本院确认当事人之间的《二手房买卖合同》于2016年1月17日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，被告应退还原告已收取的定金20万元（其中5000元由第三人予以退还）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告曾俊霖与被告闫小刚于2015年5月5日签订的编号为1500161的《二手房买卖合同》于2016年1月17日解除；二、被告闫小刚于本判决生效之日起十日内向原告曾俊霖支付违约金76万元；三、被告闫小刚于本判决生效之日起十日内向原告曾俊霖退还定金20万元（其中5000元由第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾俊霖退还）；四、驳回原告曾俊霖的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费13400元，保全费5000元，公告费520元，共计18920元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  赖石荫人民陪审员  张 和二〇一六年三月七日书 记 员  伍小丽