上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第2938号上诉人（原审被告）上海嬖天金属制品有限公司，住所地上海市XX路XX号。法定代表人李霞，总经理。委托代理人郑何顺，上海博拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海北杨实业有限公司，住所地上海市XX路XX号。法定代表人张国敏，董事长。委托代理人汤文明，上海市龙华律师事务所律师。委托代理人汤明哲，上海市龙华律师事务所律师。上诉人上海嬖天金属制品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四(民)初字第4023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日受理后依法组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人上海嬖天金属制品有限公司的法定代表人李霞以及委托代理人郑何顺、被上诉人上海北杨实业有限公司的委托代理人汤明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1992年7月，上海县建设局向上海A有限公司（以下简称A公司）发建设工程规划许可证[沪上建（92）249号]，批准建设车间1层1幢2,470平方米、成品车间3层1幢3,507平方米、办公楼2层1幢300平方米、门房及其它1层1幢44.6平方米。后A公司未办理工商年检，被上海市工商行政管理局吊销企业法人营业执照。1997年9月，上海市闵行区人民法院出具（1997）闵执字第1532号民事裁定书：本院查封的被执行人A公司之厂房及机器设备计人民币二百三十六万元，（一并本院（1997）闵经初字第98号民事判决书内容执行标的）变卖给上海北杨实业公司（注：后更名为本案的上海北杨实业有限公司，以下简称北扬公司），产权归其所有。据1995年上徐集建（龙）字第095号《集体土地建设用地使用证》记载：土地使用者上海北杨实业公司（龙庆厂），地址XX路XX号，用地面积17,870平方米，用途工厂。2003年1月17日，北扬公司（甲方）与上海B有限公司（以下简称B，乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将本市XX路XX号底层（厂房及空地）出租给乙方经营，租赁期限八年，自2003年1月1日起至2010年12月31日止，乙方每年支付给甲方租赁金155,000元，每年年底一次付清。落款处乙方代表李霞签字。2010年12月20日，北扬公司（甲方）与上海嬖天金属制品有限公司（以下简称嬖天金属，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于本市XX路XX号，建筑面积1,000平方米；租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日止。房屋租金标准为建筑面积每平方米每天0.55元，全年租赁费为200,750元。本协议期满或依法终止后，由乙方投资的建筑物及装修设施，无偿归甲方所有。本合同期满或依法终止时，乙方必须在本合同终止前30天内，将全部乙方可移动的财产物品搬走，完成交房工作。超过合同终止日后，乙方需向甲方支付双倍房屋租金。如超过合同终止后30天，甲方有权处理乙方未搬走之财物，并不予退还保证金，甲方在乙方交还房屋并无其他争议后，五个工作日内退还房屋保证金给乙方。租赁合同附则约定：“双方保证在租赁期间，乙方投入的所有建筑物（包括不动产），到租赁期届满归甲方所有，甲方对乙方不作任何补偿。”2014年11月，北杨公司诉至原审法院，请求判令：1、嬖天金属迁出所租赁的房屋及场地；2、嬖天金属支付2014年1月1日至实际迁出之日止的房屋及场地使用费。审理中，北杨公司变更第2项诉讼请求为要求嬖天金属支付自2015年1月1日至实际迁出之日止的房屋及场地使用费，按年租金200,750元计。嬖天金属辩称，系争房屋已进入土地征收程序，双方不是一般的房屋租赁合同纠纷,嬖天金属已经付清至2014年年底的全部使用费，嬖天金属要求继续租赁，租金同意按照原标准继续支付。嬖天金属在租赁期间在场地上建造了约1,500平方米的厂房，并自2010年开始交房产税，北杨公司也承认嬖天金属对该部分建造房屋的使用权，故嬖天金属不同意搬迁。嬖天金属承租合同中约定的房屋期间，在该房屋前面和周边空地上陆续搭建了逾1,000平方米建筑物，包括车间、仓库、宿舍和两层办公楼，北扬公司默许，并未就上述建筑物收取嬖天金属费用。2013年10月，北扬公司向嬖天金属发《不再续签房屋租赁合同函》，告知嬖天金属租赁合同于2013年12月31日到期，北扬公司决定不再与嬖天金属续签，要求嬖天金属收到此函后，按约定返还租赁物，结清相关费用。嬖天金属的法定代表人李霞于同年11月6日签收该函。另查，上海市公安局徐汇分局华泾派出所于2014年9月1日出具《情况说明》，嬖天金属门弄牌地址为XX路XX号。审理中，嬖天金属提供上海银行电子报税付款通知，嬖天金属向徐汇区税务局六所缴纳2010年7月至2010年12月的房产税1,480.80元。对此，北扬公司认为，北扬公司作为土地使用权人，从未向任何机构申请变更规划，嬖天金属自行建造的房屋没有相应规划许可，对缴税记录不予认可。法院认为，嬖天金属不能证明自行建造的房屋具备建筑规划许可，且房产税的纳税主体也可以是房产代管人或使用人，故该纳税凭证不能单独证明嬖天金属所造房屋的合法性。审理中，北杨公司、嬖天金属均确认租赁合同中约定的1,000平方米房屋为原A公司成品车间的一层，嬖天金属自行建造的房屋没有申请、批文，为成品车间西面的车间、东面的仓库和宿舍、南面的两层办公楼。原审认为，北杨公司与嬖天金属订立的《房屋租赁合同》，租赁物为本市XX路XX号建筑面积1,000平方米房屋，系双方真实意思表示，内容不违反有关法律法规，应属有效，双方均应受其约束。法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。嬖天金属在租赁期间自行建造的建筑物，虽经北扬公司默许，但不具备建设工程规划许可，该部分建筑物不具有合法性，不受法律保护。北杨公司与嬖天金属的《房屋租赁合同》在2013年12月31日到期，故嬖天金属应当迁出租赁房屋及其自行搭建的建筑物，并支付延期迁出租赁房屋占用期间的使用费。北扬公司的诉讼请求，法院予以支持。北杨公司与嬖天金属《房屋租赁合同》到期后，若遇政府土地征收或涉及嬖天金属自建建筑物的补偿等问题，由北杨公司与嬖天金属另行按照租赁合同约定或征收有关政策执行，本案不作处理。嬖天金属以涉及土地征收为由拒绝搬离，证据不足，于法无据，法院不予支持。原审法院审理后于二〇一五年八月三十一日作出判决：一、被告上海嬖天金属制品有限公司于本判决生效之日起二十日内迁出上海市XX路XX号（含承租房屋及自建房屋）；二、被告上海嬖天金属制品有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告上海北杨实业有限公司支付2015年1月1日至实际迁出之日止的房屋及场地使用费，按每年200,750元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,980元，由被告上海嬖天金属制品有限公司负担。判决后,嬖天金属不服,上诉至本院称,上诉人与被上诉人之间的租赁关系早在2003年起建立，为谋求长远的发展，上诉人还不断完善建设系争厂房和设施设备等，双方的租赁关系一向融洽，因此尽管在2010年10月20日签订的《房屋租赁合同》中约定到期日为2013年12月31日，但实际上在前述期限届满后上诉人仍在继续承租使用该房屋，2014年12月18日上诉人还依约向被上诉人支付了2014年期间的房屋租金200,750元，因此对于双方仍旧存在的租赁关系，应当受到法律保护。但原审仅认定双方合同于2013年12月31日到期，未对双方的续租事实予以确认，显属对重大事实的遗漏，造成判决错误；况且原审认定的“2013年12月北杨公司向嬖天金属发《不再续租房屋租赁合同的函》、李霞于同年11月6日签收该函”之事实根本不存在，故请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人北杨公司的原审诉请。被上诉人北杨公司辩称,被上诉人与案外人B的租赁合同已经到期，B在租赁期限届满后也没有支付过租金，故被上诉人已与B不存在租赁关系，且B和上诉人嬖天金属的法定代表人为同一人即李霞，B与嬖天金属系关联企业，被上诉人在与B的租赁合同期限届满后，将同样的标的物出租给了嬖天金属，至于在合同中没有表述的场地，因为是附属于厂房，如果嬖天金属要使用也可以用，故在《房屋租赁合同》没有表述。现北杨公司与嬖天金属的租赁合同期限已经届满，北杨公司也多次以电话、函告的方式要求嬖天金属迁出，双方也曾多次商讨，但在嬖天金属仍不迁出的前提下，北杨公司才提起本案诉讼，原审据此所作判决是正确的，故请求二审依法维持原判。经本院审理查明,涉及涉案自建房屋到底是由嬖天金属还是B建造的问题，原审法院2015年4月28日法庭审理笔录记载：审：原告举证。原：1、原被告于2010.12.20房屋租赁合同——租赁期限为2011.1.1-2013.12.31，租金200,750元，并约定租金支付方式，合同第11条附则第3款，约定了租赁期间届满后的处理方式；……审：被告质证。被：证据1，真实性无异议，被告要指出合同上有约定，在该租赁期间被告没有投入，但在前一个租赁合同中，有投入。前一个合同租赁期间为2003.1.1-2010.12.31，在该合同期间我们造了1,500平方米的房子。被告从2010年开始交房产税，一直至今。……审：在1100号场地上，被告的实际使用面积？原：合同上是1,000平方米，是成品车间底层的一部分，在原告处使用的其他部分的房屋不是我们租赁给被告的，像被告所述，是其自建房屋，但是是在原告的土地证范围内。当时被告自建时，未经过原告同意。面积需要回去核实。被：被告除租赁原告1,000平米房屋外，自建房屋为1,500平米左右的厂房和办公房，2008年、2009年左右建的，建的时候没有建造申请和批文，向原告口头申请，他们也同意的。我们的自建房屋包括：成品车间的西面建了800平方车间，成品车间的东面建了一排仓库和宿舍，成品车间的南面还建了一幢两层的办公楼。原：对于被告所述自建房屋的情况，原告须庭后回去核实。审：被告，2003之前的租赁合同还有吗？被：原件我没有找到，先向法庭提交一份复印件。2003年的房屋租赁合同上，有指明租赁空地，我就在这片空地上建造了房屋，租赁期限为8年。2010年，续签了新的租赁合同。原：关于被告是否2003年就租赁了系争房屋，本代理人须庭后回去核实，向法庭提交书面说明。原审其余事实认定无误，本院依法予以确认。本院审理中，嬖天金属提供B的《情况说明》、证人唐某某的证人证言、对比照片、上海银行支付凭证及B的《权利异议书》，旨在证明涉案场地上的自建房屋系由B在承租期间建造。经质证，北杨公司表示，不认可嬖天金属的《情况说明》；对唐某某的证人证言，认为证人应当出庭作证；认为上海银行支付凭证仅系提现，与本案无关；照片是复印件，不予认可。北杨公司提供：一、嬖天金属的工商登记相关信息，其中2004年1月12日上海市工商行政管理局《企业名称预先核准通知书》中“同意预先核准企业名称：上海嬖天金属制品有限公司；该企业投资人为李乙、李甲”；《名称登记申请书》、《企业法人设立登记申请书》中的《申请承诺书》的全体股东（投资人）处签字的为李乙、李甲；申请设立上海嬖天金属制品有限公司的《申请报告》处签字人为李乙、李甲，资金来源明确由李乙出资90万元，占注册资金90％；由李甲出资10万元，占注册资金10％；2004年3月3日上海嬖天金属制品有限公司选举李乙为执行董事兼经理、李甲为监事的《股东会决议》由全体股东李乙、李甲签字；2004年3月5日《企业登记告知承诺书》中的《企业登记申请人承诺书》上企业登记申请人（承诺人）由李乙、李甲签字；2012年10月31日在上海嬖天金属制品有限公司由出让方李甲与受让方肖某某签订《股权转让协议》，李甲将持有公司10％的股权作价10万元人民币转让给肖某某；2013年1月16日上海市工商行政管理局徐汇分局出具《准予变更（备案）登记通知书》，准予上海嬖天金属制品有限公司提交的出资情况、主要成员、章程备案登记申请等变更登记，李乙予以签收；现上海嬖天金属制品有限公司《档案机读材料》中的住所为上海市徐汇区XX路XX号，法定代表人为李霞，股东或发起人为李乙、肖某某。二、B的工商登记相关信息，其中2001年6月上海市工商行政管理局松江分局《企业名称预先核准通知书》中“同意预先核准企业名称：上海B有限公司；该企业投资人为李甲、李乙”；《名称预先核准申请书》上全体股东（发起人）处由李甲、李乙签字；2001年7月3日《公司开业申请书》上申请人为李甲、李乙；2002年6月19日上海B有限公司《企业法人设立登记申请书》上由法定代表人李甲签字；2002年12月10日《申请报告》载明：现因公司法人代表李甲忙于其他工作，无法担任法人代表，本人自愿要求免去上海B有限公司法人代表职务，但仍担任公司股东。因公司经营业务的需要，有原股东李霞同志担任上海B有限公司法人代表职务，并负责公司今后的一切工作；2002年12月10日《股东会决议》载明，上海B有限公司注册资金为人民币50万元，变更后的股份为现任法人代表李霞45万元股份，占公司注册资本90％，现任股东的李甲5万元股份，占公司注册资本90％；现上海B有限公司《档案机读材料》中的住所为上海市徐汇区XX路XX号，法定代表人为李霞，股东或发起人为李乙、李甲。经质证，嬖天金属认为，北杨公司提供的上述证据不属于新证据，且两个企业的股东、注册时间、经营地点及范围、注册资金均不同，两个企业不是关联企业，上述证据又与本案无关。本院审理中主持双方进行调解，终因双方分歧较大，致调解未成。本院认为，根据相关证据以及查明的事实可以认定，案外人B在2003年1月17日与被上诉人北杨公司签订《租赁协议书》、双方由此建立租赁关系后，B除使用承租的本市XX路XX号底层房屋外，还在空地上自建了房屋，之后，双方的《租赁协议书》因约定的2010年12月31日租赁期限届满而终止，且也没有证据证明B在2010年12月31日租赁期限届满后仍向北杨公司支付其使用该自建厂房的使用费。于此同时，在2010年12月20日，嬖天金属与北杨公司签订的《房屋租赁合同》涉及的租赁部位尽管仅为本市XX路XX号建筑面积1,000平方米房屋，且在《房屋租赁合同》签订前及之后，也没有证据证明涉案的自建房屋系嬖天金属在与北杨公司建立房屋租赁关系后建造，但是从《房屋租赁合同》中的“八、房屋交还的约定”中明确“本协议期满或依法终止后，由乙方投资的建筑物及装修设施，无偿归甲方所有”，合同“附则3”明确“双方保证在租赁期间，乙方投入的所有建筑物（包括不动产），到租赁期届满归甲方所有，甲方对乙方不作任何补偿”中可以看出，嬖天金属已经在实际使用B自建的涉案厂房，且嬖天金属愿意在双方合同期满或依法终止时将该建筑物归北杨公司、北杨公司对嬖天金属不作任何补偿；同时，鉴于嬖天金属与B的法定代表人同为李霞一人，且李霞均占有上述两个企业的90％股份，李霞系嬖天金属与B的实际控制人，因此，完全可以认定嬖天金属与B系关联企业。对此认定，亦可以从嬖天金属在原审审理中所作的陈述及上诉状中对到底由谁建造房屋时其亦将嬖天金属与B两个企业混为一谈得到印证，因此，从本案相关事实可以认定，B承租涉案房屋期间自建的厂房已经由嬖天金属承继使用，在此情况下，在嬖天金属与北杨公司的《房屋租赁合同》期限届满后，嬖天金属除应当按约将承租厂房返还给北杨公司外，嬖天金属还应当将涉案自建厂房一并予以返还。上诉人嬖天金属以其非自建厂房的建造者而不同意将自建厂房一并予以返还的上诉请求，与本案事实相悖，不应得到法院支持。原审所作判决并无不当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,980元，由上诉人上海嬖天金属制品有限公司负担。本判决系终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一六年三月二十八日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……