河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫07民终231号上诉人（原审原告）靖永玲。委托代理人马世震，河南龙健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）新乡市恒基投资发展有限公司。住所地新乡市胜利路259号。法定代表人马杰，总经理。委托代理人李磊，河南启轩律师事务所律师。上诉人靖永玲与被上诉人新乡市恒基投资发展有限公司（以下简称恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，靖永玲于2015年9月8日向河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）提起本案诉讼，要求恒基公司继续履行合同，交付相关证书，支付逾期交房违约金28978.8元，并支付之后的违约金。原审法院经审理于2015年12月11日作出（2015）卫滨民二初字第258号民事判决。靖永玲不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2013年7月22日，靖永玲与恒基公司签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定靖永玲购买恒基公司所开发的位于新乡市胜利中街239号恒基绿城时代广场1号楼3单元3180户商品房，购房金额为589000元。第八条规定，恒基公司应于2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付靖永玲使用。第九条规定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一违约金。靖永玲依合同将房屋全款589000元（含契税、维修基金、燃气费、住房房屋登记费）支付给恒基公司，恒基公司直至2014年5月25日才通知靖永玲所购商品房进行验房交接，但因未向靖永玲提供本合同第八条规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，靖永玲末接受房屋。逾期交房共计125天（2014年1月1日至2014年5月25日）。原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按合同履行。购房合同签订时，市政施工等相关事实在20ll年房屋确定开发时就已确定发生，但恒基公司在合同中对交房时间作出了明确承诺，现恒基公司逾期交付房屋，主张因市政施工原因造成，应与免责，不予支持。逾期交房违约金日万分之一不存在过高，恒基公司要求法院调低，不予支持。靖永玲要求恒基公司支付逾期交付房屋125天的违约金7362.5元（以购房金额589000元为基数，按照日万分之一计算）应予支持。恒基公司在未完全达到交付条件下，实际交付靖永玲房屋，不能交付靖永玲相关证书，属于暇疵给付，恒基公司应尽快协调，使房屋符合合同约定的交付条件。但由于何时才能完全达到交付条件尚不能确定，靖永玲要求恒基公司交付相关证书，不予支持。因商品房屋有其特殊性，为物尽其用，法律允许开发商在未完成房屋登记的情况下，将房屋交付业主占有使用。故靖永玲要求占有使用之后的违约金本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条之规定，原审法院判决：一、恒基公司新乡市恒基投资发展有限公司于本判决生效后十日内向靖永玲靖永玲支付逾期交房违约金7362.5元；二、驳回靖永玲的其他诉讼请求。案件受理费524元，由靖永玲承担4O0元，恒基公司承担l24元。靖永玲上诉称：1、案涉房屋买卖合同约定恒基公司于2013年12月31日前将房屋交付靖永玲使用，但恒基公司直到2015年8月17日仍无法交付符合合同约定条件的房屋，靖永玲因子女上学原因于2015年8月17日暂时收房，原审认定靖永玲于2014年5月25日收房错误；2、恒基公司未按合同约定条件交付房屋，靖永玲无法正常办理房屋产权登记手续，无法实现房屋全部价值，已经给靖永玲造成经济损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判恒基公司继续履行合同并交付商品房验收合格证书、住房质量保证书、住房使用说明书、并代为办理房地产权属证书，恒基公司支付从2014年1月1日到2015年8月17日的逾期交房违约金28978.8元，支付2015年8月18日起至恒基公司出具商品房验收合格证书、住房质量保证书、住房使用说明书之日止的逾期交房违约金（以589000元为基数，以每日万分之一计算）。恒基公司辩称：1、案涉房屋是新乡市棚户区改造项目，在施工期间遇到政府规划变更、改变审批流程等问题。在工程施工中因市政水电施工不能到位导致逾期交房；2、恒基公司已经将住房质量保证书、说明书等全套手续送至新乡市大项目办，政府正在逐级处理；3、房屋产权手续正在办理中，另产权证书办理属于政府确认行为，不属于法院受理范围，恒基公司不应承担违约金。本院经审理查明：靖永玲在原审时第二项诉讼请求为“判令被告向原告支付从2014年4月12日到2015年8月17日的违约金28978.8元。”靖永玲于2015年8月17日接收案涉房屋。其他事实与原审法院审理查明的事实相同。本院认为：关于靖永玲主张的逾期交房违约金的问题。案涉合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守。依据案涉合同约定，恒基公司应在2013年12月31日前将验收合格房屋交付靖永玲使用，并出示房屋验收合格证明，提供住宅质量保证书及住宅使用说明书，恒基公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，靖永玲有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒基公司承担。恒基公司未按合同约定交付房屋，其主张其逾期交付房屋系由市政施工原因所致，但市政施工在房屋确定开发时已确定发生，恒基公司在案涉合同中对交房时间做出明确承诺，恒基公司据此主张其应予免责依据不足，本院不予采信。恒基公司虽于2014年5月25日通知靖永玲交接房屋，但未按合同约定出示房屋验收合格证明，提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，靖永玲拒绝交接并无不当，由此产生的迟延交付房屋责任，应由恒基公司负担。另靖永玲提起本案诉讼，要求恒基公司支付2014年4月12日至2015年8月17日逾期交房违约金，其在二审诉讼中要求恒基公司支付自2014年1月1日起至2015年8月17日止的逾期交房违约金，超出原审诉讼请求，对其超出部分，二审诉讼中不予处理，恒基公司应支付从2014年4月12日至2015年8月17日逾期交房违约金，恒基公司逾期交房自2014年4月12日至2015年8月17日止共计490天，另案涉合同逾期交房日违约金为总房款的万分之一，恒基公司应承担的违约金为589000元×490天×1%00=28861元，故对靖永玲该项诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋已于2015年8月17日交付使用，靖永玲主张2015年8月17之后的逾期交房违约金无相应依据，本院不予支持。关于靖永玲主张的恒基公司继续履行合同并交付商品房验收合格证书、住房质量保证书、住房使用说明书的问题。案涉房屋现虽已交付，但恒基公司出示房屋验收合格证书及提供住宅质量保证书、住宅使用说明书的责任不能免除，恒基公司应向靖永玲出示案涉房屋验收合格证明，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，对靖永玲该项诉讼请求合理部分，本院予以支持。关于靖永玲主张的案涉房产权属证书办理问题。依据案涉合同约定，恒基公司应在案涉房屋交付使用后180日内，将办理权属登记由其提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋于2015年8月17日交付靖永玲使用，原审诉讼期间，恒基公司履行该合同义务的期间尚未届满，原审法院对靖永玲的该项请求未予支持并无不当。综上，原审判决认定事实部分有误，判决结果欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2015）卫滨民二初字第258号民事判决第二项；二、变更河南省新乡市卫滨区人民法院（2015）卫滨民二初字第258号民事判决第一项为：新乡市恒基投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付靖永玲逾期交房违约金28861元；三、新乡市恒基投资发展有限公司于本判决生效后三十日内向靖永玲出示案涉房屋验收合格证明，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。一审案件受理费524元，由靖永玲负担124元，由新乡市恒基投资发展有限公司负担400元；二审案件受理费340元，由靖永玲负担100元，由新乡市恒基投资发展有限公司负担240元。本判决为终审判决。审 判 长  郭中伟审 判 员  路长平代理审判员  赵 斌二〇一六年三月十一日书 记 员  刘 冬