上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2310号原告郭志钢。委托代理人高婷亭，上海博行律师事务所律师。委托代理人方超，上海博行律师事务所律师。被告胡宁华。第三人赵瑞康。第三人朱友娟。第三人赵哲。原告郭志钢与被告胡宁华、第三人赵瑞康、朱友娟、赵哲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，因第三人赵瑞康、朱友娟、赵哲下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告郭志钢的委托代理人高婷亭到庭参加诉讼。被告胡宁华、第三人赵瑞康、朱友娟、赵哲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭志钢诉称，2015年9月7日，原告郭志钢收到上海市闵行区人民法院(以下简称闵行法院)送达的(2015)闵执异字第12号执行裁定书。原告认为闵行法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、原告与第三人的买卖房屋合同合法有效，被告胡宁华所申请执行的房屋为原告所有。2014年7月1日，原告与第三人赵瑞康、朱友娟及赵哲通过上海XY房屋服务有限公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》。该合同约定，原告购买第三人赵瑞康位于上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为110.45平方米，价款为人民币(下同)190万元整，并且由甲、乙双方共同向松江区房地产交易中心申请办理转让过户手续。后原告和第三人又就房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备签订补偿协议，根据协议，原告需向第三人支付补偿费51.5万元。该合同签订后，原告郭志钢根据合同约定分别于2014年6月27日、2014年7月2日、2014年7月15日、2014年8月1日、8月12日向第三人赵瑞康支付1万元、135万元、5万元、100万元和5,000元，至此原告已经支付完房屋的总价款共计241.5万元。2014年8月1日，原告与房屋出卖人朱友娟签署了房屋交接书，对该房屋进行了验收交接，收到出卖人交付的该房屋钥匙。同日，原告与第三人赵瑞康、朱友娟、赵哲前往松江区房地产交易中心办理了房产过户登记申请手续，并依法缴纳相关税费。对此，原告的上述交易行为、支付行为并无不妥之处，原告已于2014年8月1日起事实上占有和使用了该房屋。二、被告胡宁华对属于原告的财产申请执行是错误的，其行为没有法律依据。2014年8月，闵行法院在胡宁华诉赵瑞康民间借贷纠纷一案中，作出(2014)闵民一(民)初字第15332号民事裁定，将该房屋采取了财产保全措施，并于2014年8月20日，在松江区房地产交易中心办理了房屋查封登记手续。2014年9月12日，闵行法院颛桥第十二法庭开庭对此案进行了审理。据此，可以认定闵行法院的财产保全裁定以及查封措施实际发生在原告付清房款、实际占有该房屋并向房地产交易中心递交房产过户登记申请之后，并且由于闵行法院的房屋查封行为，导致原告不能完成房屋的过户登记手续。根据对上述交易事实的陈述，原告与第三人赵瑞康、朱友娟及赵哲的交易是完全真实有效的，双方签订达成的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。原告在2014年8月1日已经支付完房屋的全额价款，完成了房屋的交接验收和房屋钥匙的交付，在事实上已经占有了该房屋。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《上海市高级人民法院关于财产保全工作的规定》(2014年7月31日开始执行)第六十六条规定：“被申请人将其所有的需要办理过户登记的财产出售给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，尚未办理过户登记手续但第三人对此没有过错的，不得查封、扣押、冻结。”上述事实和法律表明，在闵行法院对该房屋查封之前，原告已经支付了购买该房屋的全部价款并且实际占有该房屋。原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告实际占有房屋之后，及时申请了房屋过户登记，虽然过户登记核准手续尚未完成，但是是由于法院的查封行为导致的，故原告对此不负有过错。因此按照相关司法解释的规定，此种情况下，法院不得查封该房产。因此，原告对闵行法院的查封提出了执行异议，然而闵行法院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的。闵行法院作出的执行裁定书中，在罗列原告所列出的主张买房合同真实性和实际占有房屋相关证据后，裁定书认为“依据案外人郭志钢自述、举证的内容以及本院查明事实，难以印证该案外人主某某系争房屋于本院查封之前已经交易的真实性抑或系争物权实际发生变动的客观事实”。对此，原告提出异议，纵观裁定书全文，裁定书中并未对原告所提交的上述证据真实性进行清晰、完整地论证，被告胡宁华也仅是提出不予认可原告证据的真实性，而并未实质性提出相关证据有效对原告的主张进行反驳，在缺乏一个有效完整的逻辑论证过程来证明原告所提出的证据缺乏证明力、无法支持原告主某某事实情况下，裁定书直接作出难以认定原告与第三人房屋交易真实性或物权发生变动的结论，而驳回了原告的异议。对此，原告认为该裁定书的内容缺乏有效的说服力，并难以接受和认可裁定书中所作出的结论。原告认为闵行法院如此轻率地作出驳回异议的裁定，严重损害了原告对涉案房屋的财产所有权。因此，原告诉诸法院要求判令：立即停止对原告购买的位于上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋的强制执行，解除对上述房屋的查封，并确认系争房屋为原告所有。诉讼中，原告撤回了要求确认系争房屋为原告所有的诉请。被告胡宁华未作答辩亦未向本院提供证据。第三人赵瑞康、朱友娟、赵哲未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，第三人赵瑞康、朱友娟、赵哲为松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2014年7月1日，原告郭志钢(签约乙方、作为买受人)与第三人赵瑞康、朱友娟、赵哲(签约甲方、作为卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲方将上述房屋转让给乙方，转让价格为190万元。乙方于签约时支付甲方房款1万元；于2014年7月2日前，支付甲方房款135万元(该笔款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项)；于2014年7月25日前支付甲方房款535万元；于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款5,000元。同时，双方还约定了于2014年7月25日前共同至房地产交易中心办理转让过户手续。甲方于2014年8月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。合同还对违约责任等其他相关事项均作了约定。同日，双方还签订《补偿协议》1份，约定双方所签订《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋成交价190万元未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方51.5万元，并于2014年7月25日前支付甲方。本次交易中甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付。另查明，关于系争房屋的付款情况如下：1、2014年6月27日，原告向第三人支付房款1万元；2、2014年7月2日，原告向第三人支付房款135万元；3、2014年7月15日，原告向第三人支付房款5万元；4、2014年8月1日，原告向第三人支付房款100万元；5、2014年8月12日，原告向第三人支付房款5,000元。以上共计241.5万元。还查明，2014年8月1日，原告与第三人共同向上海市松江区房地产交易中心提交了系争房屋产权过户所需的全部资料，申请办理系争房屋的产权过户手续，原告并取得了由该交易中心出具的房地产登记收件收据。同日，第三人向原告交付了系争房屋，原告对房屋进行装修后居住使用至今。之后，当原告在该房地产交易中心规定的时间届满后前去领取产权证时，被该房地产交易中心告知系争房屋因第三人尚欠案外人债务而被多家法院予以司法查封，导致原告无法按时领取小产证，遂成讼。经查，系争房屋因(2014)闵民一(民)初字第15332号案件于2014年8月20日被正式查封、因(2014)松民一(民)初字第7335号案件于同年8月27日被轮候查封、因(2014)虹民一(民)初字第4775号案件于2015年2月12日被轮候查封。以上事实，由原告提供的(2015)闵执异字第12号执行裁定书，权利人登记为第三人赵瑞康、朱友娟、赵哲的房地产权证，买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》，原告已经支付了全部房款的《房款收据》及银行、支付宝支付凭证，第三人已将房屋交付原告的《房屋买卖交接书》，原告申请办理过户登记的房地产登记收件收据、个人住房房产税认定通知书、售房款发票、税收缴款书，原告于2014年8月1日开始入住房屋并使用至今的小区物业费缴纳发票、有线数字电视收视维护费缴费发票、水电费缴纳发票、车位租赁费发票、物业维护费发票，原告通过上海XY服务有限公司(以下简称XY公司)居间承购系争房屋的看房确认书、佣金收据及发票、XY公司证明，系争房屋上目前存在三处查封的产权信息以及原告的当庭陈述所证实。被告胡宁华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。第三人赵瑞康、朱友娟、赵哲经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告与第三人赵瑞康、朱友娟、赵哲签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容于法不悖，故合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，在系争房屋被查封之前，原告郭志钢已于2014年6月27日至同年8月12日期间向第三人付清了全部房款，而第三人亦于2014年8月1日将房屋交付给了原告，原告收房后进行了装修并居住使用至今，且原告以不低于当时市场价的对价购买系争房屋，属善意、有偿取得。现因双方上述交易情况符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，故本院对上述房产的查封措施可予解除。原告之诉讼理由正当，本院予以支持。被告胡宁华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。第三人赵瑞康、朱友娟、赵哲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由第三人自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第(一)项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：立即停止对上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行，同时解除对上述房屋的查封。案件受理费80元，由第三人赵瑞康、朱友娟、赵哲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳审 判 员  陈 洁人民陪审员  邓红霞二〇一六年三月三十日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。