呼和浩特市中级人民法院	民 事 判 决 书	(2016)内01民终字第452号	上诉人（原审被告）王云龙，男，1979年3月2日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市新城区。	委托代理人庞军，内蒙古若辉律师事务所律师。	委托代理人冯喜来，内蒙古若辉律师事务所律师。	被上诉人（原审原告）张海旭，男，1963年12月3日出生，汉族，无固定职业，住乌海市海渤湾区。	委托代理人姚建国，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。	被上诉人（原审原告）张超，男，1988年8月8日出生，汉族，无固定职业，住乌海市海渤湾区。	上诉人王云龙因与被上诉人张海旭、张超房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民二初字第00415号民事判决，向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭审理了本案。王云龙及委托代理人庞军、冯喜来，张海旭及委托代理人姚建国到庭参加诉讼。本院现已审理终结。	原审法院经审理查明，张海旭与张超系父子关系。2014年7月6日，张海旭代张超与王云龙签订了《房屋租赁合同》。合同约定，甲方张海旭，乙方王云龙。甲方将坐落于成吉思汗大街金茂中心1#109商业用房出租乙方，乙方租赁该房屋的用途仅限于美容美发及其它。租赁期限为10年，自2014年10月1日至2024年9月30日。前二年每年年租金为278000元。乙方于起租日前7日内一次性缴纳第一年前半年租金139000元，于2015年5月1日前7日内一次性缴纳第一年后半年租金139000元。双方约定，本合同项下的进场日为2014年7月1日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付（乙方已经悉知并实地查看了房屋现状）。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方每天按实欠租金月利率2%加收利息。如拖欠租金超过60天，视为违约，甲方有权收回房屋。乙方逾期支付租金达到60日以上的，甲方有权选择单方解除合同，并有权要求乙方承担年租金总额30%的违约金和甲方因此而支付的诉讼费、律师费、差旅费等衍生费用。2014年9月12日，张超与王云龙以及第三人杭雅莉签订了《补充协议》，约定甲方张超，乙方王云龙，丙方杭雅莉。乙方与丙方在装修109商铺二楼前交给甲方将来恢复109和108二楼隔墙、楼梯换布平台的费用保证金，乙、丙各交3万元。乙、丙方在租赁期满后，若乙、丙方自动将商铺隔墙恢复原样，经甲方验收合格后，甲方将保证金退还乙、丙。2015年8月5日，张海旭向王云龙发出解除《房屋租赁合同》通知，现王云龙未付相应租金，也未彻底搬离租赁房屋（屋内有部分被告设备），租赁房屋属于锁门状态。张海旭为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判令：1、依法判决解除双方于2014年7月6日签订的《房屋租赁合同》，王云龙立即返还所租赁的房屋；2、依法判决被告按每月23200元的租金标准向张海旭支付自2015年4月1日起，至判决之日止的房屋租金及20%的违约金（暂按4个月11万元计算，实际金额以截止到判决生效日的金额为准）；3、依法向张海旭支付恢复108与109室之间隔墙恢复款3万元，并恢复原状。	原审法院认为，本案的争议焦点在于：1、张海旭、张超与王云龙双方租赁合同是否解除；2、王云龙是否应当支付张海旭、张超未付租金；3、王云龙是否应当支付张海旭、张超违约金；4、王云龙是否应当支付张海旭、张超隔墙恢复款3万元，并恢复原状。	就争议焦点一，依照合同法相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，张海旭、张超与王云龙在2014年7月6日签订的《房屋租赁合同》中明确约定了合同解除条件，且张海旭、张超已经于2015年8月5日向王云龙发出解除《房屋租赁合同》通知，王云龙在庭审质证中也认可收到，故双方2014年7月6日签订的《房屋租赁合同》已经自通知到达王云龙时解除。另2014年9月12日的《补充协议》作为《房屋租赁合同》的从合同同时解除。故本院对张海旭、张超解除双方于2014年7月6日签订的《房屋租赁合同》，王云龙立即返还所租赁的房屋的诉讼请求予以支持。就争议焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张海旭、张超与王云龙于2014年7月6日签订《房屋租赁合同》时，双方均具有完全民事行为能力，故在没有证据证明存在欺诈、胁迫等违法情形时，视为是双方真实意思的表示，且该合同内容没有违反法律或者社会公共利益，故双方租赁合同关系合法有效，应当受到法律的保护，张海旭、张超与王云龙应当按照《房屋租赁合同》的约定严格履行自己的义务。现张海旭、张超已经按照合同约定向王云龙交付了租赁房屋，王云龙应当支付张海旭、张超2015年4月1日至2015年8月5日止的未付租金共计96528元（按照约定的半年租金139000元计算，即月租金约为23167元，日租金约为772元）。王云龙虽辩称，租赁房屋没有经过交工以及消防验收造成经常性停水停电，致使王云龙无法经营，租赁该房屋的合同目的未能实现，并提供了相关证人证言予以佐证。但原审法院认为，王云龙的证人未出庭作证，王云龙也未就其实际损失进行量化说明，不能形成有力证据链条，故不予采信。就争议焦点三，依照合同法相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王云龙未支付张海旭、张超约定的到期租金，构成违约，且双方在《房屋租赁合同》中对违约金进行了约定，王云龙应当支付张海旭、张超相应违约金，但由于王云龙向本院提出违约金过高抗辩，故原审法院仅以未付租金96528元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，上浮30%支持违约金数额。就争议焦点四，首先，按照《补充协议》相关约定，王云龙负有恢复位于呼和浩特市成吉思汗大街金茂中心1#108与1#109商业用房间的隔墙原状的责任；其次，《补充协议》中约定的保证金和张海旭、张超主张的隔墙恢复款是不同概念，张海旭、张超应当按照恢复隔墙实际花费主张隔墙恢复款，而目前恢复款尚未实际发生，且张海旭、张超不能要求王云龙承担恢复原状的责任，又支付恢复原状的恢复款，两种责任承担方式实现目的一致，只能择一主张，故本院对张海旭、张超主张3万元恢复款的诉讼请求不予支持。	综上，依照《合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认张海旭、张超与王云龙于2014年7月6日签订的《房屋租赁合同》已经解除，王云龙应当自本判决生效之日起十日内返还张海旭、张超位于呼和浩特市成吉思汗大街金茂中心1#109商业用房；二、王云龙应当自本判决生效之日起十日内支付张海旭、张超到期应付租金96528元以及违约金（以未付租金96528元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%支持违约金）；三、王云龙应当自本判决生效之日起十日内恢复位于呼和浩特市成吉思汗大街金茂中心1#108与1#109商业用房间的隔墙；四、驳回张海旭、张超其他诉讼请求。如果王云龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：1550元（张海旭、张超已预交），由张海旭、张超承担481元，由王云龙承担1069元。	王云龙不服一审判决，向本院提出上诉称，一、王云龙与张海旭于2014年7月6日签订的《房屋租赁合同》无效。2014年7月6日，王云龙与张海旭签订《房屋租赁合同》，约定：张海旭将新城区成吉思汗大街金茂中心A座1#109室出租于王云龙用于开设美容美发店使用，租赁期限自2014年10月1日至2024年9月30日止，王云龙依约2014年7月1日进驻装修。自王云龙装修之日起至营业期间，张海旭出租王云龙的房屋经常性停水停电，后经王云龙了解，张海旭出租于王云龙的房屋系未按法定程序交付使用且未经相关部门验收，更没有经消防验收的房屋。根据《中华人民共和国消防法》第十条、最高院《关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》以及《中华人民共和国建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”及《中华人民共和国合同法》第52条的规定，王云龙与张海旭所签订的《房屋租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，一审法院认定王云龙与张海旭签订的《房屋租赁合同》有效，为认定事实错误。二、张海旭无权向王云龙主张租金及违约金，一审法院作出的第一、二项判决认定事实、适用法律错误。首先，由于张海旭将房屋出租给王云龙时应当明知该房屋未经交付使用、未经相关部门验收及消防验收，仍与王云龙签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。该《房屋租赁合同》无效从双方订立之日2014年7月6日即无效，《房屋租赁合同》所约定的所有条款对王云龙不产生任何法律效力，更不具有约束力，而且《房屋租赁合同》的无效由于张海旭的过错造成，张海旭无权向王云龙主张租金及违约金。其次，王云龙与张海旭签订《房屋租赁合同》后，张海旭出租给王云龙的房屋不仅经常性停水停电，严重影响王云龙的经营，造成王云龙巨大的经济损失；而且，张海旭于2015年7月1日在未经王云龙同意的情况下，强行将王云龙店面的水电掐断，停止王云龙水电的使用，造成王云龙的门店无法经营被迫关门，损失惨重。更有，张海旭于2015年8月1日更进一步强行将房屋上锁，王云龙至今无法进入房屋内，故张海旭无权向王云龙主张租金及违约金，一审法院第二项判决为错误判决。由于王云龙与张海旭签订的《房屋租赁合同》为无效合同，一审法院第一项判决中的“确认王云龙与张海旭2014年7月6日签订的《房屋租赁合同》已经解除”的判决为错误判决。三、张海旭应当向王云龙赔偿装修损失200000元及返还物业费10000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于王云龙租赁张海旭房屋后，投入20多万元对张海旭的房屋进行了装修，张海旭应当向王云龙赔偿装修损失200000元。另外，王云龙已经将2015年8月至2016年8月的物业费1000元交纳，张海旭应将该物业费1000元返还给王云龙。假设王云龙与张海旭签订的《房屋租赁合同》按照法律规定应当解除，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有要求赔偿损失。”的规定，一审法院也应对王云龙投入20多万元的装修折价赔偿王云龙，并将2015年8月至2016年8月的物业费1000元返还给王云龙。	综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，撤销（2015）新民二初字第00415号民事判决，依法改判或发回原法院重审。	张海旭答辩称：1、本案所涉及的租赁房屋并不符合最高人民法院关于未经消防验收订立房屋合同而无效力的规定。王云龙要求合同无效没有法律依据。2、本房屋租赁过程中，王云龙对该房屋的状况是知晓的，张海旭已经告知了王云龙该房屋的状况，并且在合同中已经明确地表明了按照现状交付，王云龙所说的不知情是不符合实际客观事实的。3、给王云龙造成的损失是无稽之谈。一审的证据和现有的证据没有看到有关损失的证据，这种损失即使有，也不是张海旭造成的，是电力部门等部门，经营中出现的问题，不应由张海旭承担。4、有关装修费用，补充协议已经说明了，王云龙自己说了，乙方于丙方未经甲方同意，将房屋隔墙拆掉，乙方就是王云龙，丙方是承租房屋的人，打墙是他们共同实施的。5、有关1万元的物业费，王云龙是2014年入住的，依据合同约定物业费是王云龙承担的，王云龙使用中应承担，如何向张海旭主张，如果主张了，也不是本案应解决的问题。6、关于装修费的问题，王云龙这条请求没有法律依据，也没有事实依据。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。	张超未提供书面答辩。	二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院认定事实予以确认。	本院认为，本案争议的焦点是：双方租赁合同是否应解除，谁应承担违约责任。本案中，张海旭、王云龙在2014年7月6日签订的《房屋租赁合同》中明确约定了合同解除条件。张海旭已于2015年8月5日向王云龙发出解除《房屋租赁合同》通知，王云龙在一、二审庭审质证中均认可收到，故双方在2014年7月6日签订的《房屋租赁合同》已经自通知王云龙后解除。另2014年9月12日的《补充协议》作为《房屋租赁合同》的从合同同时解除。本院对王云龙、张海旭、张超解除双方于2014年7月6日签订的《房屋租赁合同》，王云龙立即返还所租赁的房屋的诉讼请求予以支持。首先，张海旭与王云龙在2014年7月6日签订《房屋租赁合同》时，双方均有完全民事行为能力。王云龙在2014年7月6日签订《房屋租赁合同》之前，已对张海旭的房屋进行了考察，并已知悉认可该房屋的配套设施为毛坯房。在其明知的情况下签订的《房屋租赁合同》，并没有证据证明存在欺诈、胁迫等违法情形，应视为双方真实意思表示。该合同内容没有违反法律或者社会公共利益。故双方签订《房屋租赁合同》合法有效，应当受到法律维护。王云龙与张海旭、张超应当按照《房屋租赁合同》的约定严格履行自己的义务。现张海旭已经按照合同的约定向王云龙交付了租赁房屋，王云龙应当支付张海旭、张超2015年4月1日至2015年8月5日止的未付租金共计96528元。按照约定的半年租金139000元来计算，即月租金约为23167元，日租金约为772元。王云龙上诉称，租赁的房屋没有经过交工以及消防验收造成经常性停水停电，致使其无法经营，租赁该房屋的合同目的未能实现，并申请证人出庭作证，本院认为，王云龙的证人是其员工（理发师）与其有利益关系，且其陈述内容无法证明租赁物的使用功能不能正常发挥，本院不予采信。依照合同法相关规定，当事人的约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，王云龙未支付张海旭、张超约定的到期租金，构成违约，但双方在《房屋租赁合同》中对违约金进行了约定，王云龙应当支付张海旭相应的违约金。对于王云龙上诉称该房屋隔墙拆除不是其所为，。在2014年9月1日三方所签订的《补充协议》，经甲方（张超）、乙方（王云龙）、丙方（杭雅莉）三方共同协商达成如下协议：1、乙方与丙方未经甲方同意，将金茂中心商铺109号和108号二楼之间隔墙拆除，造成房屋的整体电路及管线与原图纸不符。……3、乙方与丙方在租赁期满后，若乙方、丙方自动将商铺墙恢复原样，经甲方验收合格后，甲方将保证金退还给乙方、丙方。4、在租赁期内，乙方要按时交纳房屋租金。……并由三方签名。本院予以确认。王云龙称对该房屋进行了装修，并投入了大量的资金，要求张海旭、张超返还。一审中，王云龙既没有提出反诉，且因承租人违约导致合同解除。故本院不予支持。	综上，王云龙的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	二审案件受理费2213元，由上诉人王云龙负担。	本判决为终审判决。	审判长  戴玉英	审判员  苏 毅	审判员  杨蔚堃	二〇一六年三月四日	书记员  唐 谣