焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2015）解民二初字第385号原告合肥市三福百货有限责任公司。法定代表人杨积敢，总经理。委托代理人王艳红，安徽天禾律师事务所律师。委托代理人黄永辉，该公司员工。被告艾新生，男，1973年8月25日出生，回族。原告合肥市三福百货有限责任公司（以下简称三福百货公司）诉被告艾新生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三福百货公司到庭参加诉讼，被告艾新生经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告三福百货公司诉称，2013年1月26日，原被告双方签订《商场租赁合同》，约定被告将座落于焦作市解放区解放中路贸易大厦西北角一楼商铺出租予原告。合同约定履约保证金为300000元，违约金为1500000元。签约后，原告已依约履行合同义务。期间，应被告要求多次变更付款方式。2015年5月22日，原告接到所租赁房产的产权所有人焦作市圣多龙商贸有限公司（以下简称圣多龙公司）的通知，圣多龙公司告知被告已被解除房产租赁合同关系的事��，被告丧失转租权，要求原告自行处理原告房产租赁善后事宜。原告立即与被告联系，但被告未作出任何实质性的回应。再后，拒绝与原告联系。2015年6月19日原告向被告发出书面通知，解除原租赁合同关系。原告为此提出如下诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商场租赁合同》；2、判令被告立即向原告返还履约保证金300000元及已付剩余租期租金430959元；3、判令被告向原告支付违约金1500000元；4、判令被告承担本案全部诉讼、保全费用。被告艾新生未发表答辩意见，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。原告三福百货公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、《商场租赁合同》及《授权书》一份、艾新生身份证明一份、承租物图片、《房产证》复制件、《解除合同声明》，证明原告与被告建立房产租赁关系���2、2013年12月12日《协议书》一份、《补充协议》一份、2014年4月6日《委托付款》书及接受人证明确认书一份、2014年12月19日《协议书》一份、2015年3月29日《委托付款》一份，证明被告多次变更付款方式。3、被告与圣多龙公司《租赁合同》、被告与圣多龙公司的《补充协议》及《保证书》一份、《解除租赁合同协议》一份、圣多龙公司《通知》一份，证明圣多龙公司解除被告转租权。3、付款凭证9份，证明已依约付款。4、《解除合同告知函》及顺丰邮寄单复印件一份，证明原告已经告知被告。被告艾新生未到庭发表质证意见，视为其放弃质证的权利。被告艾新生未向本院提交证据。对原告提交的圣多龙公司的《通知》及顺丰邮寄单均为复印件，原告未出示证据原件，本院对真实性不予采信。对原告提交的其他证据，经本院核实证据原���，本院对真实性予以确认。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2012年5月20日，被告艾新生与圣多龙公司签订《租赁合同》，双方约定圣多龙公司将其名下的位于焦作市解放中路贸易大厦西北角共计1050平方米（其中包括东大门南北两侧两间门面房）租赁给艾新生使用。租赁期间为从2012年7月1日至2016年6月30日止。2013年1月22日圣多龙公司出具《授权书》，将其名下的位于焦作市解放中路贸易大厦西北角1050平方米门面房，授权被告艾新生出租或转租。如有租赁经济纠纷，由艾新生承担。2013年1月26日原告三福百货公司作为承租方（乙方）与被告艾新生作为出租方（甲方）签订了《商场租赁合同》。双方约定：“甲方将坐落于河南省焦作市解放区解放中路贸易大厦西北角一楼商铺（使用面积850平方米，具体租赁区域见附件平面图及照片）出租给乙方，乙方用作经营服装百货业。甲方确保对上述房屋拥有所有权，且通过消防验收，确保乙方在承租期内有权使用该房屋。否则乙方有权解除合同，并要求甲方承担相同于单方终止合同的违约责任。本合同租赁期限为：自2013年2月1日至2019年4月30日止。其中2013年2月1日至2013年4月30日为乙方免租金装修期。租金标准：本合同租赁期间前三年（2013年5月1日至2016年4月30日）每年年租金为人民币1200000元，第四年（2016年5月1日至2017年4月30日）年租金为人民币1250000元……。支付方式：租金按半年支付。乙方以现金或转账支付均可。甲方指定收取租金的银行账号为户名为艾新生的建行焦作焦西支行，帐号：62×××61。履约保证金：在本合同签订后3个工作日内，乙方应向甲方缴纳履约保证金人民币300000元。租赁关系终止或租赁期满后，如乙方不��续租赁，甲方须在乙方退还商铺当日将该履约保证金的250000元退还乙方，剩余50000元待合同终止或期满后30天内退还乙方。违约责任：甲方擅自终止合同或因甲方原因导致乙方无法正常经营的，乙方有权单方通知解除合同。乙方解除合同的，甲方除退还预付剩余租金、履约保证金、补偿装修损失外，还应向乙方承担人民币1500000元违约金责任……。”合同签订后，原告于2013年1月29日将300000元履约保证金转入艾新生的银行账户。2013年2月1日原告向艾新生的银行账户转账支付租金500000元（2013年5月1日至2013年9月30日房租）。2013年3月11日原告向艾新生的银行账户转账支付租金100000元（2013年5月1日至2013年10月31日房租）。2013年8月31日原告向艾新生账户转账支付租金600000元（2013年11月1日至2014年4月30日房租）。2013年12月12日，被告艾新生作为甲方，与原告三��百货公司作为乙方，圣多龙公司作为丙方签订了《协议书》一份，三方约定：“乙方借款200000元给甲方，用于偿还丙方债务。该款由乙方直接支付至丙方指定账户：建设银行和平东街支行田艳彬个人账户，帐号为：52×××32。乙方应于2013年12月17日前支付完毕，该款从乙方应支付甲方的2014年11月1日至2015年4月30日的租金中扣减。甲方同意乙方将2014年5月1日至2014年10月31日的租金600000元直接支付给丙方（账户同上）。乙方向丙方的上述支付视同向甲方的有效履行。”同日，原被告又签订补充协议一份，约定合同租赁期限内2014年11月1日至2019年4月30日每年年租金为1100000元，2014年11月1日至2015年4月30日租金半年支付600000元，2015年5月1至2015年10月31日支付500000元，后面每期均为550000元。原《商场租赁合同》的其他约定继续有效。2014年3月3日原告向田艳彬的银行账户转账支付租金600000元（2014年5月1日至2014年10月31日房租）。2013年12月17日原告向田艳彬的银行账户转账支付租金200000元（2014年11月1日至2015年4月30日房租）。2014年3月31日被告艾新生出具《委托付款》一份，授权李浩收取原告的2014年9月20日至2016年9月19日的两年期限的租金。李浩的银行账户为：建设银行6227002480810314463。2014年12月16日李浩出具解除银行账户变更说明一份，其声明自己与艾新生之间已无任何债权债务纠纷，原与三福百货公司签订的房费委托付款关系解除。2014年9月1日原告向李浩的银行账户转账支付租金400000元（2014年11月1日至2015年4月30日房租）。2014年12月19日，被告艾新生作为甲方，与原告三福百货公司作为乙方，圣多龙公司作为丙方签订了《协议书》一份，三方约定：“乙方借款400000元给甲方，用于偿还丙方债务。该款由乙方直接支付至丙方指定账户：建设银行和平东街支行田艳彬个人账户，帐号为：52×××32。乙方应于2014年12月20日前支付完毕，该款从乙方应支付甲方的2015年5月1日至2015年10月31日的租金中扣减。甲方作为补偿，同意乙方2015年5月1日至2015年10月31日的租金下降100000元，即400000元。甲方同意乙方有权从本期房租中直接支付给丙方400000元。乙方向丙方给付的上述钱款视为向甲方支付租金的有效履行，乙方仅需将当期租金的剩余部分支付给甲方。甲方不得以此主张乙方未适当履行合同义务。无论甲、丙双方债权关系如何解决，双方均认可乙方已交付2015年5月1日至2015年10月31日房租。”2014年12月22日原告向田艳彬的银行账户转账支付租金400000元（2015年5月1日至2015年10月31日房租）。2015年3月29日艾新生出具《委托付款》，指定付款方式变更为刘孟保银行账户（焦作市工商银行朝阳路支行，卡号：62×××78）此为唯一付款方式，银行账户如需变更，必须本方书面通知（需有刘孟保本人同意并签字）方可有效，委托方基于本委托付款指令所产生的一切法律后果予以承担。2015年5月21日艾新生与圣多龙公司签订《解除租赁合同协议》，解除双方2012年5月20日签订的《租赁合同》。2015年6月19日，原告通过手机短信及微信方式向被告发出通知，解除双方租赁合同关系，被告于2015年6月19日收到该通知。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《商场租赁合同》系双方真实意思表示，应当受到法律保护。根据合同约定“甲方擅自终止合同或因甲方原因导致乙方无法正常经营的，乙方有权单方通知解除合同。乙方解除合同的，甲方除退还预付剩余租金、履约保证金、补偿装修损失外，还应向乙方承担人民币1500000元违约金责任……。”由于被告艾新生与圣多龙公司之间的租赁合同于2015年5月21日解除，导致本案原、被告之间的租赁合同无法继续正常履行。因此，本案原告于2015年6月19日通知被告艾新生解除合同符合合同约定，原、被告签订的《商场租赁合同》于2015年6月19日解除。原告主张解除原被告双方签订的《商场租赁合同》、被告返还原告履约保证金300000元以及被告向原告支付违约金1500000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的剩余租期租金430959元。原告提交的2014年12月19日原、被告与圣多龙公司三方签订的《协议书》，将2015年5月1日至2015年10月31日的租金变更为400000元。原告已经将2015年5月1日至2015年10月31日（共计184天）的租金400000元全部支付完毕。而原、被告签订的《商场租赁合同》于2015年6月19日解除。剩余租期应当从2015年6月20日计算至2015年10月31日共计134天，剩余租金共计291304元（400000元÷184天×134天=291304元）。因此原告主张的剩余租金，其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告合肥市三福百货有限责任公司与被告艾新生2013年1月26日签订的《商场租赁合同》；二、被告艾新生于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市三福百货有限责任公司履约保证金300000元、剩余租期租金291304元、违约金1500000元；三、驳回原告合肥市三福百货有限责任公司的其他诉讼请求。被告若不按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费24648元，由被告艾新生承担。原告预交的诉讼费，待执行判决时由被告径行支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  宋秀梅审 判 员  贾若男人民陪审员  耿金凤二〇一六年三月二十一日书 记 员  刘帅博