广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠博法民一初字第739号原告（反诉被告）：惠州市人人乐商业有限公司。住所地：广东省惠州市河南岸班樟湖国商大厦。法定代表人：李增智，总经理。委托代理人：杨超，系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州市迅成投资有限公司。住所地：广东省惠州市博罗县罗阳镇商业东街置信花园恒安楼*号。法定代表人：朱明辉。委托代理人：蔡文杰，系广东惠宏信律师事务所律师。原告惠州市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）诉被告惠州市迅成投资有限公司（以下简称迅成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提起反诉。对本诉和反诉，本院依法适用简易程序一并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨超，被告的委托代理人蔡文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年7月22日，原、被告双方就原告承租被告位于惠州市博罗县商业东街桃园路城市代号裙楼地上一层的房产的房产开办大型综合性购物广场事宜签订《房产租赁合同》（以下简称：租赁合同），租赁面积为16480平方米，租赁期限为20年，自2012年10月8日至2032年10月7日；被告应于2012年10月8日之前将租赁房产及配套用房按租赁合同约定条件交付给原告。租赁合同签订后，原告依约向被告支付定金200万元，但被告未依约履行交房义务，致使原告的合同目的无法实现。根据以上事实及合同约定，被告的行为已构成严重违约，理应承担相应的违约后果，请求：1、判令被告双倍返还原告定金400万元。2、被告承担本案全部诉讼费用。原告向本院提交了以下证据：1、房产租赁合同，证明双方在2010年7月22日达成协议，被告将涉案租赁房产出租给原告，房产交付日期是2012年10月8日，交付标准是租赁房产及配套用房按照合同及附件3所述条件交付，交付的流程是被告将相关政府部分的验收文件交给原告方，而后原告进行验收。如交付不符有实质性影响，则原告有权拒绝。2、2010年8月6日的补充协议，双方约定将原租赁合同的定金变更为200万元。3、2010年7月26日招商银行付款回单及被告开具的收据150万元的定金收据，2010年8月9日招商银行付款回单及被告开具的收到50万元的额定金收据，证明原告已经按照合同及补充协议的约定将200万元的定金支付给被告。4、解除合同通知书及EMS快递回单，证明原告在2015年12月向被告发出解除合同的通知书，鉴于被告未如约交付租赁房产而通知结解除合同并要求双倍返还定金。被告辩称，答辩人不存任何违约行为，迅成公司已按照租赁合同的约定积极履行了交付租赁房屋等应尽的合同义务，相反，被答辩人却存在未按租赁合同的约定按期办理租赁房屋交接工作导致迅成公司造成严重损失等违约行为，其应承担相应的违约责任，人人乐公司称迅成公司未依约履行交房义务是不符合客观事实的，其要求迅成公司承担违约责任更是没有任何事实根据和法律依据的，因此，迅成公司恳请贵院驳回人人乐公司的全部诉讼请求。（具体的答辩事实和理由详见迅成公司向贵院提交的《民事反诉状》中的“反诉事实和理由”部分）被告向本院提交了以下证据：1、房产租赁合同，租赁合同第1.1条约定迅成公司将租赁房产出租给人人乐公司使用；第3.1条约定租赁房产的交付日预定为2012年10月8日，同时约定如果迅成公司提前达到交付条件，人人乐公司可以验收提前接受租赁房产；第4.3条约定人人乐公司在接到迅成公司进场书面通知书第七个工作日内，必须来前往现场办理交接工作，约定时间内人人乐公司不来办理，书面通知书送达之日的次日视为进场，免租期开始计算，如果人人乐公司在接到迅成公司进场书面通知书三个月内，仍未前往现场办理交接工作，则视为人人乐公司违约，迅成公司有权解除合同并没收人人乐公司的订金；第6.1条约定，人人乐公司在本合同签订后第十个工作日内向迅成公司支付人民币150万元的合同定金（定金不计利息）。2、补充协议，证明迅成公司与人人乐公司又于2010年8月6日签订《补充协议》，双方约定将租赁合同的总定金更改为定金人民币200万元（定金不计利息）。3、2012年8月28日《进场通知》、《建设工程消防验收的意见书》（惠公消验（2012）第00177号），证明迅成公司要求人人乐公司收到通知后即安排进场事宜，并向人人乐公司附送了惠州市公安消防局作出的《建设工程消防验收的意见书》（惠公消验（2012）第00177号），评定租赁房产及配套用房工程消防验收合格。4、关于《进场通知》的回复，证明人人乐公司于2012年9月3日向迅成公司送达“关于《进场通知》的回复”，告知迅成公司其已于2012年8月31日收到迅成公司向其送达的《进场通知》函件，并只认为存在4各个事项不符合约定（详见“关于《进场通知》的回复”），要求迅成公司尽快整改。5、博罗《城市代号》项目进场通知，证明告知人人乐公司租赁房产及配套用房等均已整改完毕，再次通知人人乐公司立即安排相关人员到现场进行场地进行场地交接验收。6、2013年8月6日进场通知书，证明人人乐公司收到上述通知书后却不予理会，迅成公司再次于2013年8月6日向人人乐公司送达进场书面通知，通知催促人人乐公司前往现场办理交接工作，并告知人人乐公司如果截止至2013年9月1日再未能安排人员进场的，则视为人人乐公司放弃进场，并按租赁合同第4.3条执行，没收定金。7、2013年9月5日《告知函》，证明人人乐公司依然未前往现场办理交接工作，迅成公司于2013年9月5日再次向人人乐公司送达《告知函》，明确告知：迅成公司已按双方达成的整改要求完成修缮整改工作，经多次送达进场书面通知书要求人人乐公司前来办理交接工作，但人人乐公司却至今未来交接也无任何回复，为避免租赁房产空置造成无谓损失，再次敦促人人乐公司前来办理场地交接工作。8、解除合同通知书，证明迅成公司于2013年10月8日向人人乐公司送达《解除合同通知书》，明确告知人人乐公司存在接到进场书面通知书三个月内仍未前往现场办理交接工作的行为已经违反了租赁合同的约定，构成严重违约，为避免造成楼房长期空置，损失进一步扩大，迅成公司依据租赁合同第4.3条约定，于2013年10月8日解除双方签订的租赁合同并没收人人乐公司已缴纳的定金人民币200万元，同时迅成公司保留进一步追究人人乐公司违约责任的权利。被告反诉称，迅成公司与人人乐公司于2010年7月22日签订《房产租赁合同》（合同编号：RRL-GDHZ-007。下称租赁合同），租赁合同第1.1条约定迅成公司将租赁房产出租给人人乐公司使用；第3.1条约定租赁房产的交付日预定为2012年10月8日，同时约定如果迅成公司提前达到交付条件，人人乐公司可以验收提前接受租赁房产；第4.3条约定，人人乐公司在接到迅成公司进场书面通知书七个工作日内，必须来前往现场办理交接工作，约定时间内人人乐公司不来办理，书面通知书送达之日的次日视为进场，免租期开始计算，如果人人乐公司在接到迅成公司进场书面通知书三个月内，仍未前往现场办理交接工作，则视为人人乐公司违约，迅成公司有权解除合同并没收人人乐公司的定金；第6.1条约定，人人乐公司在本合同签订后第十个工作日内向迅成公司支付人民币150万元的合同定金（定金不计利息），迅成公司与人人乐公司又于2010年8月6日签订《补充协议》，双方约定将租赁合同的总定金更改为定金人民币200万元（定金不计利息）。上述合同签订后，迅成公司按照租赁合同的约定积极履行了应尽的合同义务，在租赁房产及配套用房符合了双方签订的租赁合同所述交付条件后，迅成公司于2012年8月28日向人人乐公司送达了《进场通知》，要求人人乐公司收到通知后即安排进场事宜，并向人人乐公司附送了惠州市公安消防局作出的《建设工程消防验收的意见书》（惠公消验（2012）第00177号），该意见书己评定租赁房产及配套用房工程消防验收合格。人人乐公司在收到迅成公司送达的《进场通知》后组织其公司相关人员现场查验认为只存在4个事项与租赁合同约定的进场条件不一致，因此，人人乐公司于2012年9月3日向迅成公司送达“关于《进场通知》的回复”，告知迅成公司其已于2012年8月31日收到迅成公司向其送达的《进场通知》函件，并认为只存在4个事项（详见“关于《进场通知》的回复”）要求迅成公司尽快整改。迅成公司根据人人乐公司的整改要求全部整改完毕后于2013年7月1日再次向人人乐公司送达“博罗《城市代号》项目进场通知”，告知人人乐公司租赁房产及配套用房等均已整改完毕，再次通知人人乐公司立即安排相关人员到场进行场地交接验收。人人乐公司收到上述通知后却不予理会，迅成公司再次于2013年8月6日向人人乐公司送达进场书面通知，通知催促人人乐公司前往现场办理交接工作，并告知人人乐公司如果截止至2013年9月1曰再未能安排人员进场的，则视为人人乐公司放弃进场，并按租赁合同第4.3条执行并有权没收定金。然而，人人乐公司依然未前往现场办理交接工作，迅成公司于2013年9月5日再次向人人乐公司送达《告知函》，明确告知人人乐公司，迅成公司已经按双方达成的整改要求完成全部修缮整改工作，经多次送达进场书面通知书要求人人乐公司前来办理交接工作，但人人乐公司却至今未来交接也无任何回复，为避免租赁房产空置造成无谓损失，再次敦促人人乐公司前来办理场地交接工作。但是，人人乐公司不但仍然未前往现场办理验收交接工作，而且还没有任何回复，导致租赁房产长期空置，导致迅成公司造成严重经济损失和名誉损失，无奈之下，迅成公司根据租赁合同的约定，于2013年10月8日向人人乐公司送达《解除合同通知书》，明确告知人人乐公司存在接到进场书面通知书三个月内仍未前往现场办理交接工作的行为已经违反了租赁合同的约定，构成严重违约，为避免造成楼房长期空置，损失进一步扩大，迅成公司依据租赁合同第4.3条的约定，于2013年10月8日解除双方签订的租赁合同并没收人人乐公司已缴纳的定金人民币200万元，同时，迅成公司保留进一步追究人人乐公司违约责任的权利。综上所述，基于人人乐公司存在接到进场书面通知书三个月内仍未前往现场办理交接工作等违约行为，也即人人乐公司违约在先，迅成公司有权根据租赁合同的约定解除租赁合同并没收人人乐公司己缴纳的全部定金，显然，人人乐公司在本案本诉所称的内容与请求是与客观事实严重不符，更是没有任何法律依据的，为维护反诉原告迅成公司的合法权益，反诉原告特向贵院提起反诉，恳请贵院查明客观事实，支持反诉原告的反诉请求，并驳回反诉被告的本诉请求，依法切实维护反诉原告的合法权益。反诉诉讼请求：1、判决确认反诉原告与反诉被告于2010年7月22日签订的《房产租赁合同》（合同编号：RRL-GDHZ-007）于2013年10月8日合法解除；2、判决确认反诉原告已于2013年1O月8日合法没收反诉被告定金人民币200万元；3、判令反诉被告承担本案的本诉和反诉的全部诉讼费用。被告在反诉提交的证据与本诉的证据一致。原告对被告的反诉辩称，1、合同约定的交付日期2012年10月8日，被告提供的租赁房产不满足合同约定且已构成实质性影响。2、合同约定由被告向原告交付相关政府验收文件，但被告仅向原告提供了《建设工程消防验收的意见书》，没有向原告提供竣工验收、规划验收等其他部门的验收文件，被告不能提供的文件对原告的入场构成了实质性影响。3、被告在反诉状所述明确其在2013年10月份后不再向原告交付租赁房产。综上，鉴于被告在合同交付日期所提供的房产不符合约定条件且未提供相关的验收文件，被告已经构成实质性违约，因此被告所述没有事实及法律依据。原告在反诉提交的证据与本诉的证据一致。经审理查明，一、原告与被告在2010年7月22日签订了《房产租赁合同》（合同编号：RRL-GDHZ-007），合同约定：1、迅成公司将位于惠州市博罗县商业东街桃园路城市代号裙楼地上一层的房产出租给人人乐公司使用。租赁房产为迅成公司新建。租赁的相关建设文件见附件二。租赁房产用于开办大型综合性超级市场和百货商场。2、租赁期限为20年。租赁期限的起始日为租赁房产的交付日，交付日预定为2012年10月8日。如果提前达到交付条件，人人乐公司可以在验收合格后提前接受租赁房产。免租费期为12个月，开始日为租赁房产正式交付之日。3、租赁房产的交付。迅成公司应于2012年10月8日之前将租赁房产及配套用房按本合同及附件三条件交付给乙方。如符合交付条件双方签署房产交付确认书，确认书签署之日为房产正式交付之日，经检查，如发现租赁房产的建设工程、装修、设备及设施的实际状况与附件三及其他约定不符，则人人乐公司有权拒签交付确认书，并将不符之处告知迅成公司，迅成公司应进行必要的完善、改正工作。不符点消除后，人人乐公司将再次组织验收，验收合格后，签署交付确认书，确认书签署之日为房产正式交付之日。人人乐公司在接到迅成公司进场书面通知书七个工作日内，必须前往现场办理交接工作，约定时间内不来办理，书面通知书送达之日的次日视为进场，免租费期开始计算。如果人人乐公司在接到进场书面通知书三个月内，仍未前往现场办理交接工作，则视为人人乐公司违约，迅成公司有权解除合同并没收人人乐公司定金。4、人人乐公司签订合同后第十个工作日内向迅成公司支付150万元定金。2010年8月26日双方签订《补充协议》，约定将保证金从150万元变更为200万元。人人乐公司分别于2010年7月26日支付了150万元，2010年8月9日支付了50万元，共计支付了200万元定金给迅成公司。二、《房产租赁合同》附件二双方约定迅成公司需提供的证件包括：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设竣工验收证明书、消防工程验收合格证。上述证件，除了建设竣工验收证明书双方约定人人乐公司同意迅成公司在人人乐公司开业后提供外，其他证件迅成公司均已提供给人人乐公司。《房产租赁合同》附件三双方约定租赁房产交付标准及设施清单。包括平面布局及场地要求，建设构造要求，给、排水系统要求，燃气系统要求，自动人行道、自动扶梯、客梯（或观光电梯）及货梯要求，暖通空调要求，消防系统要求，建筑防雷系统和接地要求，电话、通信系统要求，冷冻冷藏系统要求，户外广告版与店招要求，收货区、缺货区要求，室外工程及零星项目要求，主要机电设备及建筑材料品牌等。三、2012年8月31日，迅成公司向人人乐公司送达《进场通知》，要求人人乐公司收到通知后即安排进场事宜，并附送了《惠州市公安消防局建设工程消防验收的意见书》（综合评定该工程消防验收合格）。人人乐公司的职员乔远航签收了该份通知书。2012年9月3日人人乐公司回复迅成公司：“贵司于2012年8月31日所发《进场通知》函件已收悉，经我司组织相关人员现场查验，发现该项目尚存在大量不符合《房产租赁合同》约定的进场条件的事项，具体为：1、广场未完成硬化贴广场砖；2、北边小沟未填平不能达到停车要求；3、卖场未达到封闭式卖场要求；4、收货区未硬化填平无法满足收货要求。请贵司尽快整改、完成施工，并全面达到《房产租赁合同》约定的进场条件，尽快完成租赁房产的交付。”2013年7月3日，迅成公司送达《博罗〈城市代号〉项目进场通知》给人人乐公司，通知同样由乔远航签收，内容：据2013年5月2日双方就场地移交存在的问题事项，双方约定6月15日进行场地交付验收；由于连续下雨，外围工程无法施工，导致延期，现我司已于2013年6月30日整改完毕，请贵司安排相关人员到场进行场地交接验收。2013年8月7日，迅成公司向人人乐公司送达通知，同样由乔远航签收，内容：贵公司已延期近一年未进场，在此期间我公司多次催促，但贵公司一直没有明确答复。为了表示对贵公司的合作诚意，我公司愿意从2013年9月1日开始计算免租期，请贵公司尽快落实进场装修事宜，如果截至2013年9月1日贵公司未能安排人员进场，则视为贵公司放弃进场，按合同的解约条件执行，定金不退。请贵司收到通知后即安排进场事宜。2013年9月6日，迅成公司向人人乐公司送达《告知函》，同样由乔远航签收，内容：我司已按双方达成的整改要求完成修缮，要求贵司前来办理交接工作，但贵司至今未来交接，亦无任何答复。为避免楼房空置，造成无谓损失，现再次敦促贵司接函之日起七日内前来办理场地交接工作，否则应承担由此引起的一切法律后果。2013年10月8日，迅成公司向人人乐公司送达《解除合同通知书》，同样由乔远航签收，内容：我司分别于2013年7月3日、8月7日、9月6日向贵司发函，要求贵司前来办理进场交接工作，但贵司至今无任何回复。贵司的行为已违反了合同，构成严重违约，为避免造成楼房长期空置，损失进一步扩大，依据《房产租赁合同》第4.3条之约定，我公司特向贵司通知如下：解除贵司与我司于2010年7月22日签订的《房产租赁合同》。同时，我公司将保留进一步追究贵司违约责任的权利。2015年12月14日，人人乐公司向迅成公司邮寄《解除〈房产租赁合同〉通知书》，内容：双方约定贵司应于2012年10月8日之前将租赁房产及配套用房按合同约定条件交付给我司，但时至今日，贵司未能向我司如约交付租赁房产，鉴于贵司的严重违约行为，我司现决定依约行使合同解除权，特通知贵司如下：解除双方2010年7月22日签订的《房产租赁合同》及其附属文件；贵司双倍返还我司定金人民币400万元。迅成公司庭审时表示没有收到人人乐的该份通知书，人人乐公司未向本院提交迅成公司已经签收该份通知相关邮件回执或者其他证明。本院认为，原告与被告在2010年7月22日签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是哪一方的行为构成违约及定金是应当由被告没收还是应当由被告双方返还给原告。因案涉租赁房产是新建房产，且原告租赁该房产是用于开办大型综合性市场和百货商场，房产需要具备相关证件及完善相关配套才具备交付条件，故双方对于房产交付的时间约定是“预定”为2012年10月8日，不是确定性的时间，因此，双方约定租赁期限的起始日亦定为租赁房产的交付日。原告认为被告没有在2012年10月8日前交付符合约定的房产，其无收到被告的进场通知，乔远舫亦无权代表原告签收进场通知，被告的行为已构成违约；被告认为其已多次书面通知原告办理进场交接工作，签收人乔远航是原告公司的工作人员，乔远航是原告安排与被告洽谈租赁事宜的员工，有权签收相关通知书，原告在收到进场通知后，均不予答复，原告的行为已构成违约，被告为了避免损失进一步扩大才根据合同的约定解除与原告签订的合同。根据双方的诉辩争议，鉴于原告庭审时承认乔远航是其公司职员，被告在2012年8月31日通过乔远航签收的方式向人人乐公司送达《进场通知》，原告收到并作出回复的事实，让被告有理由相信乔远航是有权代表原告签收相关通知书的，故对原告关于没有收到被告的案涉进场通知、函件、解除合同通知等文件的抗辩，本院不予支持。被告根据原告的进场通知回复要求进行整改，在2013年6月30日整改完毕后，于2013年7月3日、8月7日、9月6日三次通知原告进场办理交接工作，原告均未答复和进场，原告的行为违反了双方在合同中关于原告接到被告进场通知书后7个工作日内必须进场办理交接工作的约定，已构成违约。双方在合同中还约定，如果原告在接到被告进场书面通知书三个月内，仍未前往现场办理交接工作，则视为原告违约，被告有权解除合同并没有原告定金，而被告在2013年7月3日第一次通知原告进场办理交接工作，到2013年10月8日向被告送达解除合同通知书，已超过三个月，根据该项约定，被告提起反诉请求确认其与原告于2010年7月22日签订的《房产租赁合同》已于2013年10月8日合法解除，已于2013年1O月8日合法没收原告定金200万元，有理有据，本院予以支持。因原告的违约行为，才导致被告行使合同解除权解除双方签订的《房产租赁合同》，故原告请求被告双倍返还定金400万元，于法无据，本院不予支持。关于原告辩称被告未提供建设竣工验收证明书的问题，因双方在合同附件二中约定原告同意被告在原告开业后再提供该文件，因此，被告在通知原告进场时是否已办理和交付建设竣工验收证明书给原告，不能成为原告抗辩的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市人人乐商业有限公司与被告惠州市迅成投资有限公司2010年7月22日签订的《房产租赁合同》于2013年10月8日解除。二、被告惠州市迅成投资有限公司收到原告惠州市人人乐商业有限公司给付的定金200万元，归被告惠州市迅成投资有限公司所有。三、驳回原告惠州市人人乐商业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费30800元，反诉案件受理费11400元，共计42200元，由原告惠州市人人乐商业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  陈龚东二〇一六年三月二十九日书记员  许燕婷