广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2015）云罗法民初字第1390号原告陈飞霞，女，1978年10月5日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。法定代表人肖志均。委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告陈飞霞诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员潘林独任审判，并公开开庭进行了审理。原告陈飞霞,被告创宇公司委托代理人曾琪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买了被告开发的位于罗定市**街道**居委**路**号**商住小区**座**号房，合同约定该商品房总价为人民币519354元整。原告按约定于2013年1月26日付清首期付款人民币269354元整，并于2013年4月3日支付余款25万元给被告。签订合同当日，原告已向被告支付代办土地使用权证、房产证契税及工本费用15971元，并按照被告的要求提供了全部需要用于办理各项业务的相关证件并签署了各种相关文件。2013年4月11日，原告前往被告处收楼并办理了收楼手续。被告应按照《合同》第十五条及《合同补充协议》第四条的约定，在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并办妥房地产权证。但是，被告至今没有为原告办理房产证。因此，被告应继续履行合同，并从2013年10月12日起，每日按总房价的0.1‰支付违约金给原告直至被告为原告办妥房地产权证之日止。原告现特向法院起诉，请求判令：1、被告继续履行合同，并向原告支付计至2015年9月30日的逾期办理房地产权证违约金37344.86元，2015年10月1日起的违约金按已交房款总额519354元的每日万分之一计至被告为原告办妥房产证之日止；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：被告不存在逾期办证的违约行为，不能办理房产证的原因是原告未出具委托代办产权登记的书面委托书给被告，至今未能办理产权证的责任在于原告。一、法律规定委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书不仅是双方确立位图代理关系的法定要件，而且是向登记机关表明委托代理关系的必要材料。二、原告提供代办土地使用权证、房产证契税及工本费用的收据，但收费收据不是委托办证的授权委托书，产权登记机关不会接受收据形式的委托手续。三、办理房产证的法定义务人是原告，不是被告，被告对于原告办理产权登记手续，只是协助义务。四、被告仅代为收取了办证的契税和工本费用，并注明多除少补，但是该费用不包含委托代理的报酬，即使原告出具了书面的授权委托，双方也是属于无偿的委托代理关系，被告为原告代办产权证不属于商品房买卖合同的法定义务，而是基于委托代理合同的无偿代理产生的义务，而并非商品房买卖合同当中被告的义务，即另案产生的义务，而非本案的。五、合同中双方对委托代办产权证没有约定具体日期。综合上述理由，被告不存在违约责任，原告诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告在庭审补充答辩：原告交付首期房款逾期17天，办理按揭逾期100天，所以原告应按总房款的万分之一计算117天违约金30382.2元。为证明其主张，原告提交了如下证据：1、身份证，证明原告的身份；2、罗定市卓越物业服务有限公司收款收据及3、业主收楼签收钥匙表，证明原告于2013年4月11日去物管收楼；4、广东省地方税收通用发票，证明原告分两期支付购房款给被告；5、《商品房买卖合同》，证明原告和被告签订了商品房买卖合同；6、收款收据（代办房地产证契税及工本费用），证明原告在签订合同当天已经向被告交付了委托办理房产证契税及其他费用，应依约办理好房地证给原告；7、个人贷款支付凭证，证明原告于2013年4月3日以银行按揭的方式支付了25万元剩余房款给被告；8、住房公积金借款合同，证明原告于2013年2月26日签订了贷款合同。被告在诉讼中提供以下证据：1、业主收楼验收钥匙表、收楼资料签收表，证明原告已收楼；2、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表，证实被告交付给原告的房屋符合交楼条件，并不存在质量问题；3、官方网站备案资料，证实涉案商品房房屋已经权属备案。对原告提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据的真实性、合法性无异议，对证明内容，支付费用日期、收楼日期、签订日期均无异议；但被告认为收取了代办证的契税、工本费的收费收据并不属于授权委托书，被告不能以该份收据提交办证机关，申请代为办证；因为原告未向被告出具书面委托代为办证，逾期办证的责任在原告，非被告。原告对被告提供的证据无异议。综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，由于原、被告对对方提供的证据的真实性无异议，本院对原、被告双方提供的证据予以采纳作为证据使用，但对拟证明的事实，本院将根据证据规则进行综合认定。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市**街道**居委**路**号的**住宅小区的房地产开发商。2012年12月25日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为**住宅小区第**座**层**号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为519354元。第六条约定买受人选择银行按揭付款方式，在2012年12月20日前付清首期房款269354元，属于房款250000元，原告须于2012年12月27日前申请办理银行按揭手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……合同签订后，原告已于2012年12月25日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15971元，并于2013年4月3日付清了全部的购房款519354元。2013年4月11日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。根据被告提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“**住宅小区（一期）”（包括A1、A2、B、G、H、K栋）的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“**住宅小区（一期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。2015年11月16日，被告张贴公示，要求业主提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、原告是否委托被告办理房地产权证？二、合同中关于产权登记的约定是被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证？三、被告应否向原告支付逾期办理房地产权证违约金？对于第一个争议焦点即原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立的问题。本案中，被告已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15971元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，买受人已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续。原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。原告提出要求被告继续履行合同的诉求，合理合法，本院予以支持。对于第二个争议焦点即合同中关于产权登记的约定是被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证的问题。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的……。即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，还应办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，原告要求被告尽快办理房地产权证的诉求，合理合法，应予以支持。故被告应在合理期限内为原告办理房地产权证。被告提出合同约定的是其仅需在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。对于第三个争议焦点即被告应否向原告支付逾期办理房地产权证违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因被告的责任不能在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。即被告须在商品房“交付”使用后的180日内办妥房产证。同时，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第四条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而根据被告提供的《建筑工程竣工验收报告》、《房屋竣工验收备案表》，涉案商品房于2013年8月16日才验收合格，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付条件，原告认为，其签收房屋钥匙之日即为房屋交付使用之日的主张，本院不予采纳。因此，被告须在商品房“交付”使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月26日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（2014年10月27日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。由于被告至今未办妥，且对逾期办证的原因，亦未能提供充分证据证明在于原告方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，故原告请求被告支付逾期办证违约金的主张，理据充分，本院予以支持。被告应支付其逾期办理房地产权证的违约金17606.10元（从2014年10月27日起至2015年9月30日止，共339天，每日按商品房总价款519354元的0.1‰的标准计付违约金）给原告，之后的违约金，每日按商品房总价款519354元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。至于被告认为原告方逾期办理按揭，也存在违约行为，应支付违约金的问题，因被告并未在本案中提起反诉，故不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告云浮市创宇贸易有限公司应继续履行与原告陈飞霞签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并于本判决发生法律效力之日起十日内为原告陈飞霞办理房地产权证。二、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月27日起计至2015年9月30日止的逾期办证违约金17606.10元给原告陈飞霞；从2015年10月1日起的违约金，每日按商品房总价款519354元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费367元（原告已预交），由被告负担173元，原告负担194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 潘 林二〇一六年三月十七日书记员 曹帼斐