广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1218号原告：广州市华勤物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：赖彩明，职务总经理。委托代理人：何燕芳，该公司职员。委托代理人：李兴兵，该公司职员。被告：黎灼然，住广州市番禺区。原告广州市华勤物业管理有限公司（以下简称华勤公司）诉被告黎灼然物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华勤公司的委托代理人何燕芳到庭参加了诉讼。被告黎灼然经本院公告传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华某公司诉称：原告与市桥怡乐社区居委会于2007年10月23日签订《协议书》，选聘原告作为市桥街怡乐社区的物业服务企业，协议中约定管理期限自2007年5月1日至该小区新一届业主委员会产生之日止，每户每月收取物业管理费为：80平方米以下35元/户/月；80-100平方米40元/户/月，100平方米以上45元/户/月。另原告于2013年8月1日与市桥街怡乐社区居委会签订《怡乐小区物业管理服务合同》，选聘原告作为该小区的物业服务企业，合同中约定管理期限自2013年8月1日至该小区新一届业主委员会产生之日止，同时该合同中还约定相关管理费等条款。遗憾的是，被告自2013年5月1日起出现拖欠物业管理费的现象，至今已累计拖欠物业管理费共1,290元，经原告多次催收，均未果。原告认为，原告与该小区业主签订的协议及合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格履行合同的各项义务，原告已按照合同约定标准向被告提供了物业管理服务，被告应当履行按时足额支付物业服务费��的义务。被告拖欠物业服务费用的行为严重侵害原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付拖欠的物业管理服务费1,290元（自2013年5月1日至2015年9月30日）以及违约金624.28元（暂计至2015年9月30日，按每逾期一天支付所欠物业管理费的1‰计算至付清之日止）；二、被告承担本案诉讼费。被告黎灼然无答辩亦未提交证据。经审理查明：华某公司是一家具有三级物业管理资质的企业。位于广州市番禺区某房屋（以下简称涉讼房屋）权属人为黎灼然，建筑面积97.44平方米，房地产权证发证日期为2013年5月13日。2007年10月23日，广州市番禺区市桥街怡乐社区居民委员会（甲方，以下简称怡乐居委会）与华某公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将怡乐小区的基本物业管理工作转交乙方进行接管，社区委托管理期限从2007���5月1日至新一届业主委员会产生止；乙方的管理服务事项为：1.做好日常物业管理服务，如遇政府下达的工作任务，乙方要无条件支持和配合有关部门开展各项工作。2.小区内公共设施（包括宣传栏、垃圾桶、花架、石椅等）的维修、保养和管理。3.小区内公用设施（包括下水道、道路、绿化等）的维修、保养和管理。4.小区内治安管理设施（包括铁门、岗亭、栏杆、消防设施等）的维修、保养和管理。5.小区公共环境的清洁卫生、除四害、收集垃圾、清运垃圾。6.小区内车辆疏导、行驶、停泊秩序管理，制止车辆乱停放。7.小区内车场须建立停车场管理制度，设立固定位置公示收费标准，提供车辆保管服务，要优先为小区内住户提供车位。8.小区内实行24小时安保服务，做到有保安站岗、巡逻。配合协作公安机关开展专项行动以及社区消防安全检查等工作……；乙方从2007年5月1日开始，向住户每户收取物业管理费（标准为：80平方米以下收取35元/户/月，80-100平方米收取40元/户/月，100平方米以上收取45元/户/月）。华某公司自2007年5月1日开始进驻怡乐小区提供物业管理服务。2013年8月1日，怡乐居委会（甲方）与华某公司（乙方）签订一份《怡乐小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方负责怡乐小区的物业管理工作，委托管理期限从2013年8月1日至新一届业主委员会产生之日止；乙方的管理服务事项与上述《协议书》的约定一致；乙方从2013年8月1日开始，调整向住户每户收取物业管理费的标准（标准为：70平方米以下收取35元/户/月，71-80平方米收取40元/户/月，81-100平方米收取45元/户/月，101-130平方米收取53元/户/月,131平方米以上收取55元/户/月）。今后乙方通过征询小区业主意见达到住宅户数及建筑面积双过半数同意并按照���关法律程序合法调升住宅管理费或车辆停放费，按征询后的新标准收取费用；乙方承诺在该小区未成立业主委员会前，按现“民意咨询意见书”上大多数业主同意的小区自治管理形式，后经居民代表会议通过的转向基本物业管理，在原定方案每月每户交费标准不变情况下，不得以任何理由、任何形式增加向住户收费（除有偿服务外）；如甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业管理费用，乙方可每天按逾期支付的费用总金额的0.1%收取滞纳金，直至付清欠费之日为止。因黎灼然欠缴物业管理费，华某公司于2015年9月30日诉至本院要求解决。另查明：怡乐小区至今未成立业主委员会。因本院以其他方式无法与黎灼然联系，本院依法向黎灼然发出应诉公告，现公告期限已届满，未见黎灼然与本院联系。��述事实，有华某公司提供的房地产权情况证明、《协议书》《怡乐小区物业服务合同》，以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为：华某公司是具有物业服务资质的企业，华某公司根据与广州市番禺区市桥街怡乐社区居委会签订的《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》，自2007年5月1日起为怡乐小区提供物业管理服务，与怡乐小区业主存在事实上的物业服务合同关系。根据等价有偿的原则，黎灼然作为怡乐小区的业主，接受了华某公司的物业管理服务，应当支付相应对价，而黎灼然并未举证证明其已履行了缴纳管理费的义务，应承担举证不能的不利后果。现华某公司主张依照《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》的约定，涉讼房屋自2013年5月至2013年7月每月管理费为40元，自2013年8月至2015年9月每月管理费为45元，该标准未超出政府指导价，本院予以支持。华某公司主张黎灼然应自2013年5月1日起向其缴交物业管理费，但其所提供的证据显示黎灼然于2013年5月13日才取得涉讼房屋的所有权，因此，黎灼然应向某公司支付其拖欠的自2013年5月13日至2015年9月30日的物业管理费。涉讼房屋2013年5月的物业管理费为40元，因此2013年5月13日至2013年5月31日止的物业管理费为24.5元（40元/31天×19天）。故黎灼然应向某公司支付自2013年5月13日至2015年9月30日的物业管理费为1274.5元（24.5元+40元/月×2个月+45元/月×26个月），就华某公司所主张的物业管理费超出部分，本院不予支持。就华某公司所主张的违约金问题，因《协议书》并未就违约金的计算标准进行约定，而《怡乐小区物业服务合同》虽对违约金的计算标准进行了约定，但因《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》均不是由黎灼然本人签订的，故华某公司不能据此向黎灼然主张违约金。但由于黎灼然确已拖欠物业管理费，依据公平原则，黎灼然应从华某公司向其主张权利之日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向某公司计付其欠付管理费的利息。因华某公司于2015年9月30日向本院提起诉讼，故物业服务费的利息应以1274.5元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2015年9月30日起计至实际清偿之日止。黎灼然经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黎灼然应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市华勤��业管理有限公司支付2013年5月13日至2015年9月30日的物业服务费1274.5元及其利息（利息应以1274.5元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2015年9月30日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州市华勤物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告黎灼然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分上诉的请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。审 判 长  李杏仪人民陪审员  邓丽诗人民陪审员  梁润富二〇一六年三月三十一日书 记 员  霍淑玮