上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民二(商)初字第856号原告(反诉被告)谢远春，男，1977年1月9日出生，汉族，住安徽省六安市。被告(反诉原告)钱腊仙，女，1970年12月26日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人韩龙杰，上海川汇律师事务所律师。原告谢远春与被告钱腊仙其他合同纠纷一案及被告钱腊仙反诉原告谢远春其他合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，合并公开开庭进行了审理。原告谢远春，被告钱腊仙及其委托代理人韩龙杰律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：因原、被告就上海江湾万安轻纺批发市场(以下简称轻纺市场)的3号与76号商铺(以下简称涉案商铺)转让事宜达成一致意见，被告于2012年12月27日向原告出具《转让协议》，约定：被告以18万元对价将涉案商铺转让给原告，原告已支付11万元；在2014年12月份办理转让手续，涉案商铺租金由原告向轻纺市场缴纳等等。《转让协议》项下被告义务为将涉案商铺交付原告经营；协助原告与轻纺市场就涉案商铺重新签订租赁合同；注销被告名下经营场所为涉案商铺的营业执照，协助原告将涉案商铺营业执照办理至原告名下。原告于《转让协议》签订当日开始在涉案商铺经营鲜花，即日起营业款归原告所有，租金由原告自行承担，但先行使用被告营业执照。因2012年10月18日至2013年10月17日期间的租金及管理费被告已向轻纺市场缴纳，上述期间内原告实际经营阶段对应的租金及管理费应由原告自行承担，故上述18万元中包含2012年12月27日至2013年10月17日期间租金及管理费32,416元、商户需向轻纺市场缴纳的押金4,500元及转让费143,084元。同日，原告向被告支付11万元，包含租金及管理费32,416元、押金4,500元及转让费73,084元。2014年9月10日，原告获悉轻纺市场停止办理商铺转让手续；同年11月4日，原告获悉相关政府部门要求轻纺市场各商户搬离，并不再允许轻纺市场商铺转让，故原告无法将涉案商铺营业执照办理至自身名下且无法正常经营，原告签订《转让协议》的合同目的已无法实现，原告有权单方解除《转让协议》，因原告实际经营至2015年10月12日，应以该日期为《转让协议》解除之日。原告向被告缴纳的押金4,500元转化为原告向轻纺市场缴纳押金的条件为原告与轻纺市场签订租赁合同，至起诉之日该条件并未成就，故被告应返还原告上述押金。《转让协议》签订时，被告承诺原告享有7年续租权，现原告仅经营3年，原告无法经营的原因系被告造成，故原告已支付的转让费73,084元被告应返还原告，并赔偿原告按照年利率9.6%的标准计算的利息损失。原告尚未支付的转让费7万元，原告以向被告出具金额分别为2万元及5万元《借条》各一张的形式，确认原告向被告负有7万元的债务，就上述7万元的债务原告曾支付被告利息4,800元，现要求被告返还。综上，原告诉至法院要求判令：1、被告返还原告转让费73,084元及押金4,500元；2、被告返还原告利息4,800元；3、被告赔偿原告以上述73,084元为基数，自2012年12月27日起按照年利率9.6%的标准，计算至被告实际履行之日止的利息损失。被告辩称并反诉称：《转让协议》系原、被告真实意思表示，合法有效。《转让协议》项下被告义务为：将涉案商铺交付原告经营；协助原告与轻纺市场就涉案商铺重新签订租赁合同；注销被告名下经营场所为涉案商铺的营业执照，协助原告将涉案商铺营业执照办理至原告名下。对《转让协议》约定的18万元中包含2012年12月27日至2013年10月17日期间租金及管理费32,416元、押金4,500元及转让费143,084元没有异议；对原告已支付的11万元，包含上述期间租金及管理费32,416元、押金4,500元及转让费73,084元没有异议。《转让协议》签订时，被告无法预知相关政府部门要求轻纺市场自2014年起停止为商户办理转让手续及轻纺市场2015年被强行关闭，故涉案商铺营业执照未办理至原告名下系不可抗力造成，并非被告原因造成。《转让协议》签订当日，被告即将涉案商铺交付原告经营，被告一直愿意配合原告与轻纺市场重新签订租赁合同及配合原告办理营业执照，后因原告未支付剩余转让费7万元，被告未协助原告与轻纺市场签订租赁合同，并未在2014年12月注销原告名下营业执照，故营业执照未办理至原告名下系原告自身原因造成，被告的合同义务已履行完毕，原告无权单方解除《转让协议》，已收取的转让费73,084元不同意返还原告。因被告就涉案商铺向轻纺市场缴纳押金4,500元，故被告亦向原告收取押金4,500元，现轻纺市场以自2014年10月18日起免收租金为由不予返还押金，被告亦无需将押金返还原告。原告未支付的转让费7万元，被告确系要求原告出具了两张借条，但原告未就上述款项向被告支付过利息，故不同意返还原告利息4,800元。因无需返还原告转让费，且原、被告之间未就返还转让费事宜约定过利率标准，亦不同意原告要求赔偿利息损失的诉讼请求。如果法院认定原告有权解除《转让协议》，对解除日期为2015年10月12日没有异议，但被告亦不需要返还原告转让费73,084元，因2013年10月18日至2014年10月17日期间租金及管理费38,900元(租金3,500元、管理费3,900元)原告以营业执照未办理至其名下为由不愿向轻纺市场缴纳，系被告代其缴纳，轻纺市场向被告出具了租金发票及管理费收据，上述38,900元应在转让费73,084元中扣除；又因原告实际经营至2015年，故扣除上述38,900元后的转让费34,184元亦不需要返还原告。此外，因《转让协议》合法有效，其约定的转让费属于市场合理价格范畴,且涉案商铺系被告于2007年从案外人处某某让费12万元的对价转让而来，被告为涉案商铺支出了转让费及装修成本，故原告应按约支付被告剩余转让费7万元，被告反诉至法院要求判令原告支付被告转让费7万元。对被告的反诉及辩称，原告认为：《转让协议》解除后，尚未履行的合同义务应当终止履行，且原告仅实际经营三年，被告要求原告再行支付转让费显失公平，故不同意支付被告剩余转让款7万元。2013年10月18日至2014年10月17日期间租金及管理费38,900元系原告向轻纺市场缴纳，未包含在《转让协议》约定的18万元中，且《转让协议》亦约定租金由原告缴纳，被告主张上述38,900元系其向轻纺市场缴纳不符合常理，租金发票及管理费收据系被告从原告处取走，故不同意从转让费73,084元中扣除上述38,900元。经审理查明：落款日期为2012年12月27日的《转让协议》载明：“我钱腊仙已把上海江湾万安路轻纺市场批发市场门面3、76号转让给谢远春。手续合同未办理转让，总价拾捌万元整，已付现金拾壹万元整，打两张借条，(2万，5万)。到2014年12月份办理转让门面。每年的租门面费用由谢远春给钱腊仙去市场部去交缴。”原、被告均确认原告实际经营期限为《转让协议》签订之日起至2015年10月12日止、“到2014年12月份办理转让门面”含义为被告注销其营业执照并协助原告将涉案商铺营业执照办理至原告名下；原、被告亦确认“打两张借条，(2万，5万)”中的两张借条分别为落款日期为2012年12月28日、金额为2万元的借条及载明还款日期为2013年12月27日、金额为5万元的借条，并确认原、被告之间不存在借款合同关系。2013年11月29日，上海市虹口区安全生产委员会与上海市虹口区消防安全委员会向轻纺市场发出《告知书》，载明虹口区拆违办将于2013年11月30日开始对轻纺市场违章建筑进行强行拆除，轻纺市场一层须于2014年1月31日前关闭并停止营业等。落款日期为2014年9月10日的《证明》载明：“江湾轻纺批发市场从2014年1月1日开始停办一切门面转让手续。”原、被告均确认上述2014年1月1日系笔误，实际日期应为2014年11月1日。落款日期为2014年11月4日的《公告》载明：“上海气门厂、上海江湾万安轻纺批发市场经营管理有限公司、市场内各商户：上海江湾轻纺市场(万安路XXX号)因存在重大火灾隐患，严重影响市场内商户、消费者及周边居民的生命财产安全，且部分火灾隐患已不具备整改条件……望各位能及时从市场内搬离，在此期间要落实各项消防安全措施……同时禁止对市场商铺进行改造、转让及出租……”。落款日期为2015年7月2日的《同意书》载明轻纺市场同意如果将来市场内无法转让的情况事由消除，轻纺市场同意配合本案被告将涉案商铺手续过户到本案原告名下。录制时间为2015年5月31日的录音文字资料载明：本案原告说“我老婆说我中间给你的那几千块的利息，不是钱啊”；本案被告回复“对对，本身要给的呀，为什么要给你利息钱。”另查明：2012年8月20日，被告与轻纺市场签订《商铺租赁合同》一份，约定被告租赁涉案商铺经营花鸟鱼虫，租赁期限为2012年10月18日至2013年10月7日期间，租金每年35,000元，管理费每年3,900元；被告享有7年续租权；未经轻纺市场同意，被告不得以任何形式进行转租或转让；在租赁期间，如遇到市政建设，动拆迁及当地政府的行为等，属于轻纺市场无法预见或无法控制的原因致使合同无法履行的，轻纺市场对此不承担责任；等等。原、被告均确认上述合同项下实际租赁期限应为2012年10月18日至2013年10月17日期间。2012年10月30日，被告将涉案商铺营业执照办理至其自身名下。2013年7月21日，被告与轻纺市场就涉案商铺再次签订《商铺租赁合同》一份，约定租赁期限为2013年10月18日至2014年10月17日期间。《上海江湾万安轻纺批发市场管理条例》载明“为了维持正常市场秩序，业主在租赁期间需转租、转让营业房，必须到市场部办理相关手续后才能处理多余商品，期限为到期之日前三天。”以上事实，有《转让协议》、《同意书》、《公告》、《证明》等证据材料及当事人陈述证实，本院予以认定。本院认为：《转让协议》签订时，轻纺市场并未禁止商铺转让，《转让协议》合法有效，原、被告均应恪守履行。《转让协议》项下原告已履行支付款项11万元的义务，支付剩余转让费7万元的义务尚未履行；被告已履行将涉案商铺交付原告经营的义务，协助原告与轻纺市场就涉案商铺重新签订租赁合同及注销被告名下经营场所为涉案商铺的营业执照，协助原告办理营业执照的义务尚未履行。原告签订《转让协议》的合同目的为持有在其名下的营业执照在涉案商铺经营鲜花，现从2014年9月10日的《证明》、2014年11月4日的《公告》、2013年11月29日的《告知书》载明的内容来看，轻纺市场因存在火灾隐患，被政府相关部分要求拆除、停业及停止办理转让手续，结合轻纺市场于2015年10月12日停水停电的事实，原告上述合同目的已无法实现，故原告有权单方解除《转让协议》，现原、被告对《转让协议》解除日期为2015年10月12日均没有异议，本院对此予以确认。对于原告已支付被告的转让费73,084元是否应当扣除2013年10月18日至2014年10月17日期间租金及管理费38,900元的争议焦点，虽《转让协议》约定涉案商铺“租金由原告给被告去轻纺市场市场部缴纳”，但现原告并未提供其将上述期间租金及管理费38,900元交付被告或直接交付轻纺市场的相关证据，租金发票及管理费收据原件均由被告持有，且缴纳租金及管理费的日期系2013年7月，此时涉案商铺仍受被告与轻纺市场签订的《商铺租赁合同》制约，从一般常理出发，轻纺市场关于租金及管理费的催收主体应指向本案被告，故本院认为上述期间租金及管理费38,900元系被告向轻纺市场缴纳。上述期间涉案商铺实际由原告经营，该期间的租金及管理费应由其自行承担，故对被告要求在已支付的转让费中扣除上述38,900元的抗辩意见，本院予以支持。鉴于《转让协议》签订时，原、被告均无法预见相关政府部门要求轻纺市场拆除、停业及停止办理转让手续，虽原告于2015年10月12日停止经营并非被告本意，且被告与轻纺市场签订的两份《商铺租赁合同》均约定动拆迁及政府行为属无法预见或无法控制的原因，即使被告已协助原告将营业执照办理至原告名下，2015年10月12日之后原告亦不能继续经营，故原告合同目的不能实现系外界因素造成。《转让协议》约定被告需在2014年12月份注销其营业执照并协助原告办理相关营业执照，被告于2015年4月26日注销营业执照的行为显属违反了上述约定。结合外界因素、被告的违约行为及程度、原告实际经营期限与续租权年限的差异等因素，对扣除上述38,900元后的转让费34,184元，本院酌定被告应返还原告15,000元。本案中，原告未与轻纺市场签订租赁合同，其向原告缴纳的押金4,500元并未转化为其向轻纺市场缴纳的押金，被告以轻纺市场未返还其押金为由不予返还其向原告收取的押金没有事实和法律依据，故对原告要求被告返还押金4,500元的诉讼请求，本院予以支持。原告并未提供转账凭证、收据等证据证明其向被告支付利息4,800元，其提供的录音证据中被告回复“对对，本身要给的呀，为什么要给你利息钱”并不能证明被告确认已收到原告支付的利息，且在原告尚欠被告转让费7万元的情况下，原告先行向被告支付利息不符合常理，故对原告要求被告返还利息4,800元的诉讼请求，本院不予支持。在本案判决之前，原、被告双方未对返还转让费事宜达成一致意见，被告是否需要返还原告转让费及返还金额均处于不确定状态，被告并未向原告负有明确的付款义务，故被告要求原告赔偿以77,584元为基数按照年利率9.6%的标准计算的利息损失没有事实与法律依据，对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，且被告存在未按时注销营业执照的违约行为，故对被告要求原告支付转让款7万元的反诉请求，本院不予支持。综上,《转让协议》解除后，被告应返还原告转让费15,000元及押金4,500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钱腊仙返还原告谢远春转让费15,000元及押金4,500元，共计19,500元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回原告谢远春其余诉讼请求；三、驳回被告钱腊仙全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1,859.60元，由原告负担1,419.44元，由被告负担440.16元；本案反诉案件受理费775元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张士锋代理审判员  李焕然人民陪审员  朱慧勇二〇一六年三月三十一日书 记 员  高 扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。