江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0722民初175号原告刘某某。委托代理人陈某某，北京市中银（赣州）律师事务所律师。特别授权。被告肖某某。被告谢某某。委托诉讼代理人肖某某。上列当事人建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员梁荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告代理人陈某某、被告及被告谢某某的委托代理人肖某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月15日，原、被告双方签订“土地转让协议书”，约定被告将其位于信丰县嘉定镇某大道的一宗约90平方米土地转让给原告，转让价款为60000.00元，原告将转让款60000.00元付给了被告，被告立具了收条。由于被告土地从新发现开发办转让未登记取得土地权利证书，致使无法将该土地过户登记到原告名下，无法实现转让的目的。原告多次向被告要求返还转让款，被告以无钱为由拒绝返还，给原告造成巨大经济损失。《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定“下列房地产不得转让：、、、、（六）未依法登记领取权属证书的”；《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：、、、、、（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《合同法》第58条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还、、、、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失、、、、”。如上所述，未依法登记领取权属证书的土地不得转让，故原、被告双方所签订土地转让协议无效，被告应依法返还收取的原告转让款并赔偿相应的利息损失，为维护原告合法民事权利，根据上述事实与法律规定，特提起诉讼，请判令：一、被告返还原告土地转让款60000.00元；二、被告赔偿原告自2013年7月16日起至还清款项止按月利率1%计算的本金计人民币60000.00元的利息损失；三、本案诉讼费用由被告承担。原告刘某某提交了如下证据：一、土地转让协议书原件；二、收条原件两张。两被告答辩称，一、答辩人已取得土地的使用权。答辩人与信丰县开发区管委会办公室签订《火车站某大道建设用地转让协议书》，约定由信丰县开发区管理委员会将土地转让给答辩人，并经信丰县土地管理局审批（审批号为000***号），据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第九条“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”之规定，答辩人已取得土地的使用权。二、答辩人与原告签订的《土地转让协议书》有效。答辩人与信丰县开发区管理委员会签订的《火车站某大道建设用地转让协议书》第七条明确约定可以转让、买卖、租赁。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十四条之规定，答辩人肖某某与原告的转让协议合法有效，受法律保护。答辩人转让给原告的是土地使用权，而非房屋所有权，故本案不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》；同时，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第五项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”之规定，答辩人与原告的转让协议显然不属于无效合同。原告主张转让协议无效缺乏法律依据，恳请法庭不予采纳。三、答辩人对土地使用权未能办理变更登记并无过错。从签订的转让协议内容可知，当时答辩人取得的是土地使用权审批表，原告亦明知该重要信息，为此答辩人还将土地使用权审批表及《火车站某大道建设用地转让协议书》原件交付给了原告，并到办证大厅信丰县土地管理局签字转让，故答辩人履行了协助办理变更登记的义务，按常规，转让事宜已完成，《土地转让协议书》自动终止。至于此后为何被答辩人未能办理变更登记与答辩人无关。且答辩人对此没有过错。综上所述，原告的诉求缺乏法律依据，与事实不符，恳请法庭依法判令驳回其诉讼请求，本案的一切诉讼费用由原告承担，以维护答辩人的合法权益。被告方向法庭提交了如下证据：一、编号为000***，申请转入户名为肖某某的《信丰县土地使用权转让、变更登记申请审批表》复印件；二、1998年2月21日信丰县开发区管委会办公室与肖某某签订的《火车某大道建设用地转让协议书》复印件。经审理查明，1998年2月21日信丰县开发区管委会办公室与肖某某签订《火车某大道建设用地转让协议书》，主要约定，县开发办将某大道第60栋第1间土地使用权（东靠廖光明宅基地，南靠空地，西靠王继斌宅基地，北靠某大道，临街面4.5米，纵深20米，面积90平米）转让给肖某某，肖某某按每平米41元计付土地使用权转让款总计3690元，于县开发办将土地平整后一次性付清；肖某某付清全部款项后方可动工兴建；协议自双方签字、肖某某交清购地费后生效，使用权、所有权永远归乙方所有，并允许继承、转让、租赁、买卖。1998年3月25日，肖某某申请办理土地使用权转让、变更登记审批；同年11月20日，信丰县土地管理局在编号为0000***号的《信丰县土地使用权转让、变更登记申请审批表》签署“同意变更为玖拾平方米”的意见，并加盖公章确认。协议签订后，肖某某至今仍未支付该协议的土地使用权转让款分文，同时，也至今仍未办得该宗地的土地使用权证书。2011年，原告刘某某在明知国土部门审批表编号为0000***号的土地尚未办理土地使用权证书的情况下，作价计人民币60000.00元要求被告肖某某将该宗地的土地使用权转让至其名下；被告肖某某表示同意，并在原告刘某某预先拟制好的《土地转让协议书》的甲方处签字捺印。原告刘某某于2011年5月2日支付10000.00元，2011年8月8日支付20000.00元，2013年7月15日支付30000.00元土地转让款。2013年7月15日，肖某某在总计收取60000.00元的收条上签字捺印后，原告刘某某才在《土地转让协议书》的乙方处补签了字，并注明协议签订时间为2013年7月15日。现原告刘某某因无法将涉诉土地使用权办理至其名下，被告又不同意返还转让款，双方产生纠纷，遂以被告方未能取得涉诉土地使用权的权属证书，致使无法将土地使用权过户登记至其名下，无法达到合同目的，且土地转让协议书无效为由，要求被告方返还土地转让款计人民币60000.00元及相应利息，遂有本诉。庭后，经调查了解，被告肖某某至今仍未办取案涉宗地的土地使用权，也未将该宗地的土地使用权过户至原告刘某某名下。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的证据证实，证据经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于原告刘某某与被告肖某某所签订的《土地转让协议书》的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定“下列房地产，不得转让：、、、、、（六）未依法登记领取权属证书的”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。根据前述规定，案涉《土地转让协议书》有效的前提在于转让方即被告肖某某在起诉前取得了待转让土地的土地使用权证书或者取得有批准权的人民政府的同意。根据1998年肖某某与原县开发办签订的《火车某大道建设用地转让协议书》第七条“本协议自双方签字、乙方交清购地费后生效”之规定，由于被告肖某某至今仍未支付土地转让款计人民币3690元，故案涉《火车某大道建设用地转让协议书》至今仍未生效，另外无论是被告谢某某还是被告肖某某，至今仍未取得待转让土地的土地使用权证书，也未经有批准权的人民政府的同意，故原告刘某某与被告肖某某签订的《土地转让协议书》因违反法律禁止性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告刘某某要求被告肖某某返还土地转让款计人民币60000.00元并支付相应的利息损失，于法有据，本院依法予以支持；但原告刘某某明知对方未取得土地使用权证书，仍与对方签订《土地转让协议书》，自身也有过错，故其要求自2013年7月20日起按月利率1%计算利息损失的主张，本院不予支持；综合案情，本院依法酌定以起诉之日（2016年1月26日）起按年利率6%计算利息损失。被告肖某某、谢某某系夫妻，且肖某某收取土地款计人民币60000.00元发生于两被告的婚姻关系存续期间，现今该款因合同无效需返还，属于夫妻共同债务，依法应由被告肖某某、谢某某共同偿还。被告肖某某、谢某某的答辩意见与事实不符，本院依法不予采纳。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告肖某某、谢某某应自本判决生效之日起十日内共同返还原告刘某某土地使用权转让款60000.00元，并支付自2016年1月26日起按年利率6%计算的土地使用权转让款本金60000.00元的利息，利随本清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。案件受理费1760元，减半收取880元，由被告肖某某、谢某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 梁 荣二〇一六年三月三十一日书记员 邓花花