浙江省桐庐县人民法院执 行 裁 定 书(2016)浙0122执异1号案外人申屠宏，男，1974年11月3日出生，汉族，住桐庐县桐君街道石明弄****号。委托代理人（特别授权）方建良，浙江合强律师事务所律师。申请执行人方朵敏，女，1962年9月25日出生，汉族，住桐庐县桐君街道富春路*幢*单元***室。被执行人桐庐县燃料有限公司（以下简称“燃料公司”）。住所地桐庐县桐君街道桐君路***号。组织机构代码143590239。法定代表人封秋生。被执行人封秋生，男，1966年8月26日出生，汉族，住桐庐县桐君街道迎宾路*号。第三人（抵押权人，另案申请执行人）恒丰银行股份有限公司杭州分行（以下简称“恒丰银行”）。住所地浙江省杭州市建国北路***号华源发展大厦***室。负责人曲强，行长。委托代理人（特别授权）黄海、戚鼎，系“恒丰银行”合规法律部职员。第三人（另案被执行人）章秀，女，1969年12月22日出生，汉族，住桐庐县桐君街道迎宾路*号。本院在执行申请执行人方朵敏与被执行人“燃料公司”、封秋生民间借贷纠纷一案中，案外人申屠宏对执行标的提出书面异议。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭于2016年1月29日公开进行了听证，案外人申屠宏的委托代理人方建良、申请执行人方朵敏、第三人“恒丰银行”的委托代理人黄海出席参加听证，被执行人“燃料公司”、封秋生和第三人章秀经本院合法传票传唤，未出席参加听证。本案现已审查终结。案外人申屠宏异议称，其于2014年7月24日与封秋生、章秀夫妇签订《房屋使用权租赁协议》一份，协议约定：封秋生、章秀夫妇将坐落在桐君路239号燃料大楼一楼的房屋（即涉案房屋）使用权租赁给申屠宏使用，租赁期限十年，年租金10万元（每年底支付一次），并约定允许转租。在签订租赁协议的同时，申屠宏与封秋生、章秀办理了公证、接收了房屋（案外人申屠宏已转租给第三方），并一次性交付了十年的租赁费用。申屠宏认为其与封秋生、章秀签订的《房屋租赁协议》合法有效，且早于其他债权所享有的抵押权，其租赁权应当依法予以保护，故其不服本院作出的（2015）杭桐执民字第1591号告知书关于申屠宏与封秋生之间的租赁关系不得对抗抵押权人的决定，现特提出异议，要求本院依法保护其租赁权。案外人申屠宏为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：1、《公证书》（含《房屋使用权租赁协议》）一份，拟证明封秋生、章秀夫妇于2014年7月24日将涉案房屋租赁给案外人申屠宏的事实。2、《付款凭证》一组，拟证明案外人申屠宏已支付租金的事实。3、《租房合同》七份，拟证明申屠宏已将案涉房屋转租给各个经营户（胡建华、李思、王柯潘、陈忠平、麻燕艳、廖小娇、范诗雨七人）使用，并由申屠宏收取租金的事实。申请执行人方朵敏答辩称，无论是租赁，还是抵押，我们都不清楚，但“燃料公司”和封秋生夫妇欠我们的钱是发生在他们之前，要求法院保护我们的债权，我们只要能拿到钱就好。申请执行人方朵敏未向本院提供据。第三人“恒丰银行”答辩称，一、涉案房屋为商铺房，《租赁协议》约定租期十年，年租金10万元无递增，与租赁合同惯例不符，而案外人申屠宏称十年租金一次性付清，则更不合情理。再者，《租赁协议》约定的租金与《转租合同》的租金相差甚大，也不合情理。二、被执行人在我行申请贷款时，封秋生向我行提供的就涉案房屋《租赁合同》（即现在实际租赁占有人为胡建华、廖小娇、王柯潘、麻燕艳、姚茜）与申屠宏提供的转租《租房合同》有明显冲突，封秋生提供的合同有明确的租赁物地址、面积等，而申屠宏提供的合同却没有，相比之下，封秋生提供的《租赁合同》更符合租赁的事实。三、涉案房屋现在的承租人为胡建华、廖小娇、王柯潘、麻燕艳、姚茜，他们才是实际的占有并使用房屋，而申屠宏未提供与姚茜的转租《租赁合同》，我行有理由相信姚茜是与封秋生直接签订租赁合同的，故申屠宏并没有实际占有涉案房屋。再者，申屠宏没有证据证明其向封秋生支付相应的租金，故申屠宏也没有实际支付租金的事实。综上，申屠宏没有实际支付租金，也没有实际占有涉案房屋，而申屠宏与封秋生签订的《租赁协议》又存在诸多不合情理，我行认为申屠宏与封秋生之间不存在真实租赁法律关系，《公证书》只能证明申屠宏与封秋生间签订过《租赁协议》，但不能证明他们之间真正的租赁法律关系的存在。因此，贵院（2015）杭桐执民字第1591号告知书合法有据，申屠宏租赁关系不得对抗我行的抵押权，申屠宏所提的执行异议既没有事实依据也不符合法律规定，请求依法予以驳回。第三人“恒丰银行”为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：现有承租人的《租赁合同》和《承诺书》各五份，拟证明封秋生与现有承租人签订的租赁涉案房屋的事实以及房屋所有人和承租人承诺放弃房屋优先承租权及优先购买权，并自愿腾空的事实。被执行人“燃料公司”、封秋生和第三人章秀未出席参加听证，未作答辩，也未向本院提供证据。对案外人申屠宏提供的证据，第三人“恒丰银行”质证如下：一、《公证书》只能证明申屠宏与封秋生间签订过《租赁协议》，但不能证明他们之间真正的租赁法律关系的存在。二、申屠宏与封秋生的《租赁协议》存在如上所述的诸多不合情理之处。三、转帐付款凭证上汇款人不是申屠宏，申屠宏没有实际支付租金，也没有实际占有涉案房屋。四、封秋生向我行提供的就涉案房屋《租赁合同》（即现在实际租赁占有人为胡建华、廖小娇、王柯潘、麻燕艳、姚茜）与申屠宏提供的转租《租赁合同》有明显冲突，封秋生提供的合同有明确的租赁物地址、面积等，而申屠宏提供的合同却没有，相比之下，封秋生提供的《租赁合同》更符合租赁的事实。综上，申屠宏与封秋生间是串通好的，以租赁合同掩盖借贷关系的目的。对案外人申屠宏提供的证据，申请执行人方朵敏质证称，是否租赁我不清楚。申屠宏与封秋生间签订《租赁协议》是2014年7月份，但申屠宏转租中有一份于2014年4月份就转租掉了，值得怀疑对第三人“恒丰银行”提供的证据，案外人申屠宏质证称，这些合同与承诺书是为了贷款而伪造的，是虚假的。封秋生在2014年7月份就将涉案房屋租赁给申屠宏了，他没有权利再租赁给其他人，而且2014年底的租金由申屠宏收取。对第三人“恒丰银行”提供的证据，申请执行人方朵敏质证称，对抵押情况不清楚，没有什么意见。本院审查查明，方朵敏与“燃料公司”、封秋生民间借贷纠纷一案。本院受理后于2015年4月23日作出（2015）杭桐商初字第769号民事调解书，已经发生法律效力。因“燃料公司”、封秋生未按调解书规定履行义务，方朵敏于2015年5月6日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第1591号]，执行标的为借款370000元及利息37493元和迟延履行利息、案件受理费3706元、执行费6012元。在该案执行过程中，因被执行人“燃料公司”、封秋生未按执行通知履行义务。本院于2015年6月3日对被执行人封秋生名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）桐君路239号底层房产（即涉案房屋，房产证号为桐房权证）予以查封；同月5日对该房屋土地使用权[证号桐土国用（2001）字第011336号]予以查封，查封期限均为三年。2015年6月4日，本院作出（2015）杭桐执民字第1591－2执行裁定，决定拍卖（变卖）包括涉案房屋在内的抵押房地产。2015年9月，案外人申屠宏向本院提出书面执行异议，主张其于2014年7月24日向封秋生、章秀承租赁涉案房屋，租赁期限十年。在签订租赁协议的同时，其与封秋生、章秀办理了公证、接收了房屋，并一次性付清十年的租赁费用。其认为其与封秋生、章秀签订的房屋租赁协议在先，其他债权所享有的抵押权在后，且申屠宏在承租后已将房屋转租给其他第三方使用。故申屠宏要求本院依法保护其租赁权。2015年8月24日，本院执行实施机构向封秋生询问时，其起先陈述称，燃料大楼一楼商铺都是我个人名下的房地产，一共有六间店面，是我租给了五家租户，其中胡建华一人租用了二间，租期三年，其他都是一人承租一间且一年签一次租赁合同。店面是一直不间断出租出去的，但是租户是存在转租的。2014年上半年我向申屠宏借款100万元，为了有个保障，所以我们签订了一份租房协议并办理了公证，约定将我个人名下位于燃料大楼一楼店面的使用权租给申屠宏使用，租金每年10万元，每年底支付一次，租期十年，从2014年7月24日至2024年7月23日止。所以之前和我签过租赁协议的那些租户有些又重新和申屠宏签订了租房合同，包括之后的租金都是由申屠宏收取的，实际上我之前的租金一年收入应该有20多万元，我当时是想等我有条件把向他借的钱还清了我们的租赁协议就可以提前解除了。到2014年底至2015年初时，我向“恒丰银行”贷款，“恒丰银行”在核实我和“燃料公司”的租赁情况时，为了办理方便，我和几个租户又签订了一份租赁协议提供给银行。中途其又陈述称，其跟申屠宏没有借钱，就是我把自己的商铺租给他而已，十年租金100万元是在人民医院附近申屠宏的办公室里现金一次性支付给我的（没有出具收条）。当时讲好算是给他优惠，一次性付清的话租金就少点。我们租赁协议签订后，申屠宏是没有使用过房屋，而是申屠宏与我原来的承租户签订了转租合同由原来的租户继续租赁使用。2015年9月1日，本院执行实施机构向申屠宏调查时，其陈述称，其是在2014年5月份跟封秋生商量商铺租赁事宜，当时他急需资金，所以我们讲好他把燃料大楼一楼的商铺一共六间出租给我，租期十年，一次性付清的话租金就便宜点，每年10万元，租金一共是100万元我是一次性以现金方式全部交给封秋生的（没有出具收条的）。我们签了租赁协议并付了租金之后就去办了公证。当时封秋生的这些商铺是已经有人在租赁使用的，我就凭租赁协议、公证书和原来的租户签订了转租合同。2015年10月13日，本院执行实施机构向范诗雨调查时，其陈述称，我是去年10月份从上一家租户姚茜转租过来的，当时她租金已支付到今年10月份，所以我从她那里租过来后交了转让费和租金给她，但我与姚茜是没有合同的，我与封秋生是签了合同的，合同签了一年，从去年10月28日到今年10月27日，马上要到期了。昨天有二个人过来说他们是新的房东，要我合同到期后把租金交给他们，因为封秋生欠他们的钱还不出来要用房租来还债。2015年10月13日，本院执行实施机构向朱丹调查时，其陈述称，我是从4、5年前开始向封秋生租房经营的，2014年有个投资公司的人叫做申屠宏过来跟我们说封秋生已经把店面十年使用权租赁给他们了，并且已经签订了租赁协议并办了公证，他们还给我们看了公证书和协议，后来我们跟这个申屠宏签订了转租合同，我们也问过封秋生，封秋生也承认，并让我把租金交给申屠宏他们，那之后我一共向申屠宏交过三次房租，分别是去年10月、今年4月和今年10月共计15万元。据说封秋生向投资公司的人借了钱还不出，所以把自己商铺的租金交由申屠宏来收，并签订了合同。后来，在封秋生向杭州银行贷款过程中，封秋生把我们叫去签了新合同，当时他跟我们讲就是签个字，没有事情的，因我们要租他的房子也没有办法只好签字。2015年10月19日，本院执行实施机构向封秋生询问时，其陈述称，2014年4、5月份，我向申屠宏借款80万元，后申屠宏提出房租由他来收取，为此我与申屠宏签订租房协议，但是这租赁协议只是暂时的，这个周转的钱还掉了以后合同自然解除，当时签订租赁协议和办公证期间，我又向申屠宏借款70万元，当时为了少付公证费，租金只写了100万元。2015年10月22日，本院执行实施机构经审查后作出（2015）杭桐执民字第1591号告知书，以申屠宏与封秋生之间的租赁不得对抗桐庐县桐君街道（原桐庐镇）桐君路239号房地产的抵押权人为由，告知案外人申屠宏对其提出的保护租赁权的申请不予认可。对此，申屠宏不服，特向本院提出本次执行异议，并向本院提供前述三组证据。证据1、《公证书》（含《房屋使用权租赁协议》）一份，《租赁协议》载明封秋生、章秀同意将坐落在桐君路239号燃料大楼一楼房屋使用权租赁给申屠宏使用，年租金为10万元，租金每年底支付一次，租期十年（从2014年7月24日至2024年7月23日止）。允许申屠宏转租。本合同经公证后生效。证据2、《付款凭证》一组，①工商银行电子转帐回单一份，载明付款人朱胜宏，收款人封秋生，金额60万元，交易时间2014年7月24日15时09分，附言申屠宏。②朱胜宏工商银行理财金帐户历史明细清单一份，载明时间2014年7月24日，活期网上银行网转60万元。③朱胜宏于2015年1月26日出具的说明一份，载明“2014年7月24日，本人朱胜宏向封秋生帐户汇款60万元，该款项系申屠宏委托本人支付给封秋生的房屋租金。本人与封秋生之间无经济往来”。证据3、转租《租房合同》七份，①申屠宏与胡建华《租房合同》一份，载明申屠宏将位于桐庐县桐君街道桐君路239号的房屋出租给胡建华营业使用，租赁期限自2014年4月10日至2019年4月9日，年租金为10万元（半年一交）。②申屠宏与李思《租房合同》一份，载明申屠宏将位于桐庐县桐君街道桐君路239号的房屋出租给李思营业使用，租赁期限自2015年12月31日至2016年12月31日，年租金为7.5万元（按年结算）。③申屠宏与王柯潘《租房合同》一份，载明申屠宏将位于桐庐县桐君街道桐君路239号的房屋出租给王柯潘营业使用，租赁期限自2014年12月31日至2015年12月31日，年租金为7.5万元（按年结算）。④申屠宏与陈忠平《租房合同》一份，载明申屠宏将位于桐庐县桐君街道桐君路239号的房屋出租给陈忠平营业使用，租赁期限自2015年12月31日至2016年12月31日，年租金为8万元（按年结算）。⑤申屠宏与麻燕艳华《租房合同》一份，载明申屠宏将位于桐庐县桐君街道桐君路239号的房屋出租给麻燕艳营业使用，租赁期限自2015年1月1日至2016年1月1日，年租金为8万元（按年结算）。⑥申屠宏与廖小娇《租房合同》一份，载明申屠宏将位于桐庐县桐君街道桐君路239号的房屋出租给廖小娇营业使用，租赁期限自2015年1月1日至2016年1月1日，年租金为7.5万元（按年结算）。⑦申屠宏与范诗雨《租房合同》一份，载明申屠宏将位于桐庐县桐君街道桐君路239号的房屋出租给范诗雨营业使用，租赁期限自2015年10月28日至2016年10月28日，年租金为3万元（按年结算）。在本案审查过程中，第三人“恒丰银行”向本院提供《房屋租赁协议》和《承诺书》各五份，①封秋生与姚茜（后转租给范诗雨）《房屋租赁协议》一份，载明封秋生同意将坐落在桐君路239号燃料大楼靠南门弄大门第一间店铺出租给姚茜经营所用，租房面积10平方米，出租期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金50000元于合同生效后一次性付清。②封秋生与麻燕艳《房屋租赁协议》一份，载明封秋生同意将坐落在桐君路239号燃料大楼靠南门弄大门第三间店铺出租给麻燕艳经营所用，租房面积50平方米，出租期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金120000元于合同生效后一次性付清。③封秋生与胡建华《房屋租赁协议》一份，载明封秋生同意将坐落在桐君路239号燃料大楼转角第一间店铺出租给胡建华经营所用，租房面积20平方米，出租期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金80000元于合同生效后一次性付清。④封秋生与王柯潘《房屋租赁协议》一份，载明封秋生同意将坐落在桐君路239号燃料大楼靠南门弄大门第四间店铺出租给王柯潘经营所用，租房面积50平方米，出租期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金120000元于合同生效后一次性付清。⑤封秋生与廖小娇《房屋租赁协议》一份，载明封秋生同意将坐落在桐君路239号燃料大楼靠南门弄大门第五间店铺出租给廖小娇经营所用，租房面积50平方米，出租期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金120000元于合同生效后一次性付清。2015年1月6日，姚茜、廖小娇、麻燕艳、王柯潘、胡建华分别出具给“恒丰银行”《承诺书》各一份，载明“恒丰银行杭州分行：2015年1月6日，贵行与封秋生签订了编号为2015年恒银杭高抵字第02－001号《最高额抵押合同》，抵押物坐落于桐君路239号，房产证号为桐房权证。本人对于上述事项已充分知晓且无任何异议，并作如下不可撤销之承诺：在租赁期限内，如本人收到贵行发出的处置抵押物书面通知时，则租赁合同自动终止，不再对贵行或抵押物受让人产生约束力。同时，本人承诺放弃房屋优先购买权和优先承租权，并在收到贵行通知后（空白）日内将租赁房屋腾空，对于多交的租金及造成的损失由本人向出租人追索，与贵行和抵押物受让人无关”。并有出租人封秋生签署同意意见。另查明，“恒丰银行”与“燃料公司”、封秋生、章秀申请实现担保物权一案，本院受理后于2015年6月18日作出（2015）杭桐商特字第11号民事裁定，已经发生法律效力。因义务人“燃料公司”、封秋生、章秀未按裁定规定履行义务，权利人“恒丰银行”于2015年7月2日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第2082号]，执行标的为“恒丰银行”对“燃料公司”名下的位于桐庐县桐庐镇桐君路239号及桐庐县桐庐镇南门弄与太平路交叉口房产和封秋生、章秀共有的登记在封秋生名下的位于桐庐县桐庐镇桐君路239号底层房产（担保财产）[房屋所有权证号为桐房权证、、第03718号；国有土地使用权证号为桐土国用（2011）字第011327号、第011329号、第011336号]采取拍卖、变卖等方式依法变价后所得款项在“燃料公司”尚欠的借款本金1200万元以及相应利息、罚息、复利（暂计算至2015年6月1日止的利息、复利为110064.42元，从2015年6月2日起的利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》的约定计算至本金还清之日止）的范围内优先受偿，并承担案件申请费47230元。为此，“恒丰银行”于2016年1月12日向本院提出书面申请，要求参加本执行异议案的审查，本院予以准许。另查明“恒丰银行”与封秋生于2015年1月6日签订《最高额抵押合同》，合同约定封秋生以其与章秀共有的登记在封秋生名下的位于桐庐县桐庐镇桐君路239号底层的房产[即案涉房屋，房屋所有权证号为桐房权证，国有土地使用权证号为桐土国用（2001）字第011336号]在最高债权本金人民币1200万元范围内为“燃料公司”自2015年1月7日起至2018年1月7日止向“恒丰银行”的本外币借款、贸易融资、承兑等融资业务设定最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续（房屋他项权证号为桐房他证2015字第1201**号）。另查明，“燃料公司”、封秋生、章秀在2014年7月24日时虽然在本院没有被执行案件，但现在本院作为被执行人的执行案件较多，且其债务大部分发生在2014年7月24日前。案外人申屠宏在本院作为民间借贷债权人的案件较多。本院认为，一、案外人申屠宏所提执行异议存在诸多不合情理之处：1、租赁协议对租房的目的、租赁物的交接和对原租赁户的处理没有约定，尤其是申屠宏的租赁期（从2015年7月24日开始）与涉案房屋原承租户的租赁期约有五个月重叠期，其租赁协议对此未作处置。2、案外人申屠宏就支付租金的陈述前后自相矛盾。租赁协议约定租期十年，年租金10万元，每年底支付一次，而申屠宏在2015年9月的《异议申请书》中和其于2015年9月1日在本院的《调查笔录》中均主张十年租金100万元一次性现金付清，但其在本案中却又主张十年租金100万元其中通过朱胜宏转帐支付60万元，承兑汇票支付20万，另尚欠租金20万元。3、十年租期，每年租金10万元，明显不合理的低价，大约只有实际租金收入的三分之一。对此申屠宏称因封秋生当时急于用钱，要求一次性支付租金所以租金便宜些。这与租赁协议约定租期十年，年租金10万元，每年底支付一次，自相矛盾。而申屠宏主张的事实又是一次性支付租金80万元，尚欠20万元，这80万元租金按原正常租赁只有2年多的租金，这十年年租金10万元，明显不合理的低价。4、案外人申屠宏未实际占有使用租赁房屋，只是与原承租人重新签订租赁合同并收取租金，这表明案外人在生产经营上对所租赁房屋并不存在依赖，其目的是纯粹的收取租金。5、案涉房屋为六间商铺，案外人申屠宏却同时将案涉房屋分别转租给七人。6、案外人申屠宏与被执行人封秋生于2014年7月24日签订租赁案涉房屋协议，但案外人申屠宏与胡建华签订的转租《租房合同》租赁期限却从2014年4月10日起。7、据案外人申屠宏所述其与封秋生签了租赁协议并付了租金后才去办公证，但根据其租赁协议约定本合同经公证后生效。即租赁合同未生效，其已付了租金。二、封秋生在本院2015年8月24日和10月19日的二次《询问笔录》中均陈述到其与申屠宏间的《租赁协议》名为租赁实为借贷担保或房屋使用权抵债，虽然第一份笔录其陈述前后矛盾，开始讲名为租赁实为借贷担保，后又反悔讲只有租赁关系，没有借贷问题，但第二份笔录态度明确名为租赁实为借贷担保或房屋使用权抵债。如果申屠宏与封秋生间为纯粹的房屋租赁关系，而其中不存在借款事实，那么封秋生就不可能会谈及借款问题。且证人范诗雨、朱丹证言也证实封秋生欠申屠宏钱还不出才将房屋租赁给申屠宏，并由案外人申屠宏收取租金的事实。三、虽然申屠宏与封秋生间的租赁协议办理了公证，这只能证明案外人申屠宏与封秋生于2014年7月24日签订房屋租赁协议的事实，但不能证明租赁协议履行的真实情况。综上，本院对案外人申屠宏所提的执行异议理由不予采信，其异议主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人申屠宏的异议。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陆如有审 判 员  姚平生人民陪审员  金 辉二〇一六年三月二十五日书 记 员  郑燕华