济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第2998号原告丁博，男，1981年11月9日出生，汉族，济南市第四人民医院职工，住所地山东省济南市。委托代理人付哲，北京金城同达（济南）律师事务所律师。被告山东新天地投资有限公司，住所地济南市。法定代表人张学友，总经理。委托代理人钟维群，国浩律师（济南）事务所律师。委托代理人宋婷，国浩律师（济南）事务所实习律师。原告丁博与被告山东新天地投资有限公司（以下简称新天地公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，适用普通程序依法组成合议庭于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告丁博及其委托代理人付哲，被告新天地公司的委托代理人钟维群、宋婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁博诉称，2006年6月15日，丁博与新天地公司签订《商品房认购协议书》，认购了位于济南市天桥区无影山北路18号济南市第四人民医院职工公寓，房屋建筑面积126.72平方米。协议订立后，丁博依约支付了认购定金10万元。2009年1月5日，丁博支付购房款74257.90元。自丁博支付购房款至今，新天地公司既没有与丁博签订正式的商品房买卖合同，也没有按期完工，更谈不上交付房产。后经丁博调查了解，方知新天地公司并无房地产开发资质，且该建设项目无政府主管部门的审批手续。新天地公司在明知自己无开发资质，无政府审批手续的情况下建设和对外销售商品房，明显违反法律、行政法规，其销售的商品房不可能取得商品房预售许可证，更不可能取得房屋所有权证。因此，丁博与新天地公司签订的《商品房认购协议书》当属无效，对丁博遭受的经济损失，新天地公司应当予以赔偿。为此，丁博请求：1、确认丁博与新天地公司2006年6月15日签订的编号为新天地2006第2-005号《商品房认购协议书》无效；2、判令新天地公司向丁博返还已付购房款174257.90元，支付利息损失89978.40元并赔偿已付购房款一倍的赔偿金174257.90元，共计438494.20元；3、本案诉讼费费用由新天地公司承担。原告丁博为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、新天地公司的工商登记信息1份，证明新天地公司不属于房地产开发企业，根据相关规定只有房地产开发企业且具备相应资质条件才能开发房地产；证据2、商品房认购协议书1份，证明2006年6月15日丁博与新天地公司签订该协议书，确定了房号、面积、购房价格、付款期限、定金及房产证办理时间，具备了商品房买卖合同的主要内容，根据最高院关于审理商品房买卖纠纷司法解释第五条的规定，应当认定该协议为商品房买卖合同；证据3、收据2张，证明2006年6月15日支付现金10万元，再次明确了所购房屋的房号，2009年1月5日丁博依据认购协议书约定再次支付20%的购房款74257.9元，新天地公司已经实际收到丁博支付的购房定金和房款合计达到总房款的47%；证据4、解除合同通知书1份，证明2014年7月2日新天地公司向丁博发出该通知书，解除双方签订的认购协议书，自丁博第一次支付购房款至房屋建设完成长达九年时间，新天地公司始终未向丁博交付房屋。被告新天地公司辩称，丁博认购的房屋是新天地公司为丁博所在单位济南市第四人民医院定点建设的职工公寓，丁博在2006年6月15日和2009年1月5日向新天地公司交纳款项，共计174257.9元。新天地公司于2014年7月2日向丁博发出了解除合同通知书，在此之前新天地公司曾要求丁博前来签署交房协议书并办理房屋交付等手续，但丁博没有办理，因此，导致该协议未能履行且解除的法律后果，应当由丁博承担。丁博诉状中称要求新天地公司支付已付购房款一倍的赔偿金没有法律依据。请求法院驳回丁博的该项诉讼请求。被告新天地公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书1份（复印件），证明该证书是由济南市建委于2009年11月20日颁发，批准从事房地产开发经营项目的时间2005年4月，享有资质的公司名称就是新天地公司；证据2、商品房认购协议书4份（复印件），该四份协议书和丁博所购买的房屋楼座是同一楼座，购买人均是济南第四人民医院职工，证实销售给丁博的房屋不是面向社会公开销售的房屋，而是为其工作单位定点建设；证据3、新天地公司向丁博发出的解除通知书邮政特快专递查询回单1份，证明丁博收到了该解除通知书。经庭审质证，被告新天地公司对原告丁博提交的1真实性无异议，但对证明事项有异议，新天地公司在2009年已经取得了中国房地产开发企业资质，允许经营房地产开发的时间自2005年开始；对证据2真实性无异议，该协议第五条规定的非常明确，在双方签订协议书时新天地公司尚未取得商品房预售许可证，且丁博对这一事实是清楚的，新天地公司不存在欺骗行为；对证据3-4真实性无异议。原告丁博对被告新天地公司提交的证据1系复印件，对真实性有异议，该复印件发证机关时间为2009年11月20日，而签订认购协议书的时间为2006年6月15日，新天地公司不具备房地产开发资质；对证据2均系复印件，对真实性有异议；对证据3无异议。经对原告丁博和被告新天地公司提交的证据进行质证和审核认定，结合双方当事人陈述，本院综合确认以下法律事实：丁博系济南市第四人民医院职工。2006年6月15日，丁博与新天地公司签订编号为新天地2006第2-005号《商品房认购协议书》。协议约定：丁博认购新天地公司为济南市第四人民医院职工开发建设的位于济南市天桥区无影山北路18号住宅公寓第一号楼一单元四层一号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋建筑面积126.72平方米，单价为2930元／平方米；丁博应在签订认购书之日，支付认购订金10万元；新天地公司同意丁博按照分期付款方式付款，其中，建设工程达到正负零时付款20%，工程建设至第六层时付款30%，工程封顶时付款30%（已付订金可抵顶本期款项），建设工程验收合格交付使用时付款15%，5%余款作为质保金，交付使用一年后一个月内结清；双方同意在商品房建设封顶后十个工作日内签订《商品房买卖合同》；新天地公司承诺在建设工程正式开工后，十八个月内将房屋交付使用，并在交付使用后十八个月内办理完毕房产证和土地证。2006年6月15日，丁博向新天地公司支付了认购订金10万元；2009年1月5日，丁博向新天地公司支付了总房款20%的房款74257.90元，新天地公司均向丁博开具了收款收据。丁博主张涉诉房屋不具备合法销售手续，新天地公司认可因涉诉土地在转让过程中出现问题，涉诉房屋至庭审之日仍未取得国有土地使用权证和商品房预售许可证。2014年7月2日，新天地公司通过特快专递（EMS）向丁博邮寄了《解除合同通知书》，载明：新天地公司已将涉诉建设完成，并通知丁博签署《交房协议书》等房屋交付手续，但丁博在长达一个月以上的时间内不能前来办理，已经严重违反了合同，导致《商品房认购协议书》的合同目的不能实现，通知丁博自即日起解除《商品房认购协议书》。丁博于2014年7月3日签收了该特快专递。另，2009年11月20日，新天地公司取得《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，证载“批准从事房地产开发经营业务时间”为“2005年4月”。本院认为，认购协议书系双方当事人日后签订商品房销售合同的预约，丁博与新天地公司在协议书中对涉诉房屋的基本状况、房屋价款、付款方式、交付日期及办理产权登记有关事宜等均作出了约定，丁博按照约定支付了部分购房款且新天地公司收受了丁博支付的款项，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，足以认定丁博和新天地公司签订的《商品房认购协议书》具备商品房预售合同的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”结合本案，自2006年6月15日协议书签订之日至2006年1月4日本案庭审之日，新天地公司一直未取得涉诉房屋的国有土地使用权证和商品房预售许可证明，故，丁博与新天地公司签订的《商品房认购协议书》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，新天地公司应当将丁博已支付的购房款174257.90元返还给丁博，并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿丁博的利息损失，丁博的该项诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。丁博主张新天地公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项之规定赔偿其已付房款一倍的赔偿金，根据该规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案，双方签订《商品房认购协议书》时，涉诉房屋并未实际开工建设，协议书中未包含或体现新天地公司已取得商品房预售许可证明的相关内容，丁博亦未能提交证据证明新天地公司存在故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证明的事实，因此，丁博主张新天地公司赔偿已付购房款一倍的赔偿金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告丁博与被告山东新天地投资有限公司于2006年6月15日签订《商品房认购协议书》无效；二、被告山东新天地投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁博已付购房款174257.90元；三、被告山东新天地投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁博利息损失（以100000元为基数，自2006年6月15日起至2015年10月30日止；以74257.90元为基数，自2009年1月5日其至2015年10月30日止，均按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告丁博要求被告山东新天地投资有限公司赔偿已付购房款一倍的赔偿金174257.90元的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7980元，由原告丁博负担3190元，被告山东新天地投资有限公司负担4790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  梁 颖人民陪审员  郭小云二〇一六年三月二十八日书 记 员  刘 阳