内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内0428民初60号原告刘永财，男，1950年1月18日出生，蒙古族，个体。委托代理人韩志刚，男，1967年7月10日出生，蒙古族，个体。被告孙春艳，女，1968年12月23日出生，满族，农民。委托代理人刘志勇，内蒙古义德律师事务所律师。第三人伊秀敏，女，1954年6月11日出生，蒙古族，教师。委托代理人刘淑清，内蒙古方赫律师事务所律师。原告刘永财与被告孙春艳、第三人伊秀敏执行异议之诉一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩志刚、被告委托代理人刘志勇、第三人委托代理人刘淑清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2011年11月17日，原告与第三人签定了房屋买卖合同，合同签订当天，原告将购房款20万元交付第三人，第三人为原告出具了收到条；因第三人暂时没有其他地方居住，故自合同签订后以每月六百元承租该房屋；由于该房是住房公积金贷款购房，设定抵押权，所以未办理过户。2014年12月23日，应被告申请，法院查封了该房产，2015年10月26日，原告作为案外人向喀喇沁旗人民法院提出了执行异议，要求排除对原告买受房产的执行，2015年12月喀喇沁旗人民法院作出了（2015）喀执异字第35号执行裁定书，驳回了案外人刘永财的异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告认为,法院在执行被告孙春艳申请执行第三人伊秀敏民间借贷一案中，原告主张不得执行原告买受房产的请求符合该意见的规定，请求人民法院判决不得执行该执行标的。被告辩称，被告在诉讼第三人民间借贷纠纷一案中，申请对第三人的房产进行了保全，喀喇沁旗人民法院作出的（2014）喀民初字第3476号民事裁定书对该房产采取的查封措施，合理合法，现法院依据生效判决和裁定执行该房产，体现了保全优先清偿原则。原告与第三人签订的所谓房屋买卖合同是虚假的，实际是对他们借款的担保，在没有抵押权登记的情况下，房屋所有人仍然是第三人，原告不是权利人，故其排除执行该房产的异议不能成立，应予以驳回。第三人述称，第三人确实与原告签订了房屋买卖合同，并收取了原告20万元房款，但当时说的房屋价格过低，同意法院拍卖房屋。原告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：1、《喀旗房权证锦山镇字第100096**号》房屋所有权证一份，证明买卖合同签订后，第三人将房产证交付原告，房屋属于原告；2、《房屋买卖协议》一份，证明房屋已经出售给原告所有；3、收到条一枚，证明房屋价款20万元已支付给第三人；4、住房公积金还款凭证，凭证记载至2015年2月贷款余额24360元，证明住房公积金贷款没有还清，没有办理房屋过户手续。被告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：5、（2014）喀民初字第3476号民事判决书一份，证明法院已经判决第三人向被告履行债务；6、（2014）喀民初字第3476号民事裁定书一份，证明被告申请法院对第三人房产采取了查封措施；7、（2014）赤民一终字第797号民事裁定书一份，证明喀民初字第3476号民事判决书已经生效；8、（2015）喀执异字第35号执行裁定书一份，证明喀喇沁旗法院驳回了原告的执行异议；9、第三人于2014年12月23日出具的同意法院查封的证明一份，证明第三人当时仍然是房屋所有人；10申请法院调取（2015）喀民初字第1081号案卷笔录，证明原告在陈述事实时承认第三人向其借款，买卖房屋只是借款的担保；11、喀喇沁旗房地产管理局房产登记档案证明（存于2015喀执异字第35号卷），证明房产所有人为第三人伊秀敏，没有设定他项权利；12、申请证人霍玉敏出庭作证，内容为第三人2014年11月搬离楼房，12月贴出广告卖房，并让证人帮助卖房，以此证明房产一直属于第三人所有。13、申请证人钱国华出庭作证，内容为我在第三人住宅小区当门卫，2015年4、5月份，第三人将楼房钥匙交给我，如有买房的由我领着去看房，有三个人来看过房，当时房子是空着的。以此证明2015年以后，第三人还在卖房，房产仍属于第三人所有。第三人未提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的1、3、4号证据的真实性无异议，但认为同地段74.1平方米楼房尚卖26.8万元，第三人房屋94.56平方米，加上小房16平方米，卖20万元明显过低，不合常理，原告与第三人之间实际是借贷关系，将房产证交给原告是为借贷担保；被告对原告提交的2号证据持有异议，认为不真实。原告对被告提交的5、6、7、8、11号证据的真实性无异议，但认为6、8号证据不合法，侵害了原告的财产权利；原告对被告提交的9号证据的真实性持有异议并认为即使该事实存在，也是第三人个人意思表示，不能改变房屋买卖合同的效力；原告对被告提交的10号证据的真实性无异议，但认为原告与第三人双方签订的是买卖合同，不是借款，与担保没有关系；原告对12、13号证据提出证人与本案处理结果有利害关系、内容不真实的异议。第三人对原、被告提交的证据均无异议。经审查，原、被告提交的1-13号证据，内容真实，来源合法，与本案相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和本院采信的证据，查明以下事实：2011年11月17日，第三人伊秀敏与原告刘永财签定《房屋买卖协议》一份，约定第三人将自己所有的河南西村住宅楼2号楼5单元4楼西户楼房和16平方米小房出售给原告，价款20万元。合同签订当天，原告向第三人交付20万元，第三人为原告出具了收到条，并将房屋产权证交付原告，但第三人并未向原告交付房屋仍由其本人居住，双方也一直未办理产权变更登记。2014年9月第三人丈夫去世，2014年10月10日，被告孙春艳作为债权人起诉第三人偿还（与其丈夫的共同）借款16万元。同年12月23日，依被告申请本院查封了第三人名下的河南西村住宅楼2号楼5单元4楼西户房产，第三人还特为本院出具“同意查封、同意执行”的书面意见。2015年1月8日，本院作出（2014）喀民初字第3476号民事判决书，判决第三人偿还本案被告借款16万元。2015年6月，该判决生效，第三人未自动履行偿还借款义务，被告孙春艳遂于2015年8月4日向本院提出强制执行申请，本院受理并拟对查封的第三人房产予以执行。2015年10月26日，原告作为案外人向本院提出了执行异议，要求排除对原告买受房产的执行，2015年12月8日喀喇沁旗人民法院作出了（2015）喀执异字第35号执行裁定书，驳回了案外人刘永财的异议。另查明，2014年12月23日，原告刘永财向本院提交了诉前保全申请，也要求查封第三人伊秀敏的上述房产，本院裁定查封，但其未在规定期限内提起诉讼。2015年2月，原告起诉本案第三人要求履行房屋过户义务，庭审中原告刘永财对房屋买卖过程陈述“被告（伊秀敏）要借钱，我借给被告20万元，做了一个房屋买卖合同。”该案宣判前原告撤回起诉。还查明，第三人居住涉案房屋至2014年11月搬离，搬离后仍公开向外出售此房。本院认为，原告刘永财对第三人伊秀敏名下房屋在经被告申请本院查封之前是否取得所有权是本案争议焦点。原告提交的房屋买卖协议、付款收据虽发生在查封之前的2011年，但至2014年本院查封时三年之久双方未履行交付房屋和产权变更登记，原告并没有实际占有该房屋亦未取得登记物权，表明该房屋产权未发生变更，仍属于第三人伊秀敏所有。原告关于因该房设有抵押而未办理过户的意见，本院不予采信，因为即使该房是住房公积金贷款购房，设定有抵押权，公积金未清偿而设置的抵押权也并非是导致涉案产权不能登记变更的绝对客观理由，原告未积极办理变更登记应承担相应的法律风险。原告关于因第三人暂时没有其他地方居住，故自合同签订后以每月六百元承租该房屋的主张无证据证明，本院不予认定。被告孙春艳提交的（2015）喀民初字第1081号案卷笔录表明，原告自认第三人向其借款20万元时，签订涉案房屋买卖合同，结合房屋价款明显低于市价、双方怠于交付房屋和变更登记、第三人搬离后仍公开出售涉案房屋等不合常理之举进行分析，被告关于原告与第三人签订的房屋买卖合同实际是民间借贷合同的担保的抗辩意见成立，本院予以采纳。虽然原告与第三人签订的房屋买卖合同可依法视为双方借贷合同的担保，但原告未通过具有公示效力的程序取得担保物权，故该担保不能对抗具有司法公示效力的保全措施。综上，原告关于排除对涉案房产执行的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条（二）项之规定判决如下：驳回原告刘永财的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长  陈向明审 判 员  赵 畅人民陪审员  张宝翼二〇一六年三月三十日书 记 员  谢东欣