云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初9号原告项杰，云南省马关县人，现住马关县。委托代理人龙卫堂，真诚法律服务所法律工作者（特别授权）。被告云南金昆房地产集团有限公司，组织机构代码：72528XXXX。法定代表人李金昆，云南金昆房地产集团有限公司董事长。住所地：文山市开化北路***号。被告杨有红，云南省文山市人，现住文山市。委托代理人郑嘉宏，维权法律服务所法律工作者（特别授权）。原告项杰与被告云南金昆房地产集团有限公司（以下简称金昆公司）、杨有红商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告项杰的委托代理人龙卫堂，被告杨有红的委托代理人郑嘉宏到庭参加了诉讼。被告云南金昆房地产集团有限公司经本院于2016年3月1日送达传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告项杰诉称，2012年3月27日原告与被告金昆公司商议决定，原告购买被告开发的位于文山市开化镇环城路石灰窑村旁YH苑1号房双拼住宅，建筑面积约为327.7平方米，单价为2000元每平方米，合计655400元，花园占地为70平方米，单价为1000元每平方米，合计70000元，两项共计725400元。2012年3月27日原告支付了樱花山谷YH01号预交款人民币300000元给被告金昆公司财务室，2012年6月5日原告又再次交樱花山谷YHO1号房子差价款人民币117900元给被告杨有红，原被告并签订了文山中药材交易市场（樱花山谷）认筹书。原告两次共交给被告共计人民币417900元，双方约定被告应于2014年12月30日向原告交房，但直至如今被告地产项目迟迟未开工，经原告了解得知被告金昆公司不但没有建房，更没有取得《商品房预售许可证》，导致被告无法向原告交房，被告故意隐瞒事实，利用欺骗手段给原告交付房屋认筹款人民币417900元，由此给原告背负贷款利息和经济负担人民币149555.75元。为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求法院判令1、原、被告于2012年6月5日签订的《文山州药材交易市场（樱花山谷）认筹书》为无效合同；2、被告返还原告预付款300000元、房屋差价款117900元，共计417900元。支付资金占用月利息从2012年3月27日起至2015年12月27日止，共45个月，按月利息6厘5计算合122235.75元。赔偿损失1366天,每天20元,合27320元。三项共计567455.75元；3、诉讼费由被告承担。原告项杰针对其主张，提供以下证据：1、认筹书、收条、收据原件各一份，认筹书证明2012年6月5日原告向金昆公司认购樱花山谷房屋一套，并签订了认筹书，金昆公司收取预交款30万元，杨有红收取差价款117900元；2、内资企业登记情况表复印件一份，证明金昆公司的登记变更情况。经庭审质证，被告杨有红对原告项杰提交的第1、2组证据的真实性及证明观点无意见。本院认为，原告提交的第1、2组证据能证明其主张的事实，本院予以采信。被告金昆公司未到庭应诉，其提交答辩状称，一、被告杨有红并非被告金昆公司人员，其收取款项的行为并不是公司行为，其多收的款项不应由金昆公司退还。杨有红收款时向原告说明了自己要在原房价上赚取差价，即便杨有红是公司人员，但是杨有红以自己的名义私自收款的行为已经超出了公司行为的范畴，不可能就因为杨有红是公司员工，所以公司就要为杨有红的所有行为负责。二、原告请求按月利息6厘5计算利息无法律依据。金昆公司未能按时交房，系因为政府未及时的对建设项目上的房屋进行拆迁，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，即使合同不能履行，金昆公司依法只应原数返还所收款项。另外即便计算利息，原告主张的月利息6厘5也大大的超过一般贷款年利率6%的规定。综上所述，金昆公司不应为杨有红的个人行为承担任何责任，退一步讲，即使合同不能履行，金昆公司也只应将原告所交纳款项如数退还。被告金昆公司未向本院提交证据。被告杨有红辩称，原告与被告金昆公司签订的合同有效且可继续履行，因合同可继续履行，被告金昆公司不同意返还原告所交纳的价款及利息，杨有红是代金昆公司收取费用，杨有红行为产生的权利义务应由金昆公司承担，被告杨有红不是本案合同的相对人，被告杨有红不属于本案的适格主体，应驳回原告对杨有红的起诉。被告杨有红针对其主张，提供以下证据：授权书复印件（与原件核对无异后，原件已退回被告）一份，证明被告杨有红在从事被告金昆公司售房工作过程中，收取的款项行为均是代表金昆公司，杨有红向客户收取的款项属于被告金昆公司支付给杨有红的劳务费和工资，因为杨有红在房屋销售过程中，金昆公司未支付报酬给杨有红。经庭审质证，原告项杰对被告杨有红提交的授权委托书的真实性及证明观点无意见，授权系金昆公司和杨有红内部的约定，杨有红的行为是代表金昆公司，杨有红收取费用的责任应由金昆公司承担。本院认为，被告杨有红提交的授权委托书不能证明其主张的事实，本院不予采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2012年3月27日原告与被告金昆公司商定购买被告开发的位于文山市开化镇环城路石灰窑村旁YH苑1号房，并向被告金昆公司支付预交款30万元，金昆公司向原告出具了收据。2012年6月5日，原告与被告金昆公司补充签订了《文山州药材交易市场（樱花山谷）认筹书》。双方约定：“原告认筹被告开发的位于文山市开化镇环城路石灰窑村旁YH苑1号房，该商品房为双拼住宅，建筑面积327.7㎡,花园占地约为70㎡。单价为每平方米2000元，房价款655400元，花园占地按照绿地面积计价，单价每平方米1000元，合70000元。总房价为725400元。认筹人应自签订认购书当日向被告金昆公司支付认筹金300000元。交房时间定于2014年12月30日交于原告，如金昆公司不按时交房，被告金昆公司每天向原告补偿20元。”合同签订后，2012年6月5日原告向被告杨有红支付差价款117900元，被告杨有红向原告出具了收条。另查明：文山市金昆房地产开发经营有限公司于2013年11月12日变更为云南金昆房地产集团有限公司。被告金昆公司对原告认购的房屋未取得商品房预售许可证,且尚未建盖。被告杨有红未将收取原告支付的差价款117900元转交被告金昆公司。本院认为：被告金昆公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权。被告金昆公司在不具备签订商品房预售合同的法定条件下与原告签订《文山州药材交易市场（樱花山谷）认筹书》，并向原告收取预付款，该认筹书违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。被告订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实导致合同无效的，根据法律规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。鉴于本案中原告主张的利息损失和违约金并未超过购房款的一倍，属于原告对其权利的处分，符合法律规定。为此，原告主张被告金昆公司返还预付款300000元及支付资金占用期间的利息87750元（按月利息0.65%计算,自2012年3月27日起至2015年12月27日止）、赔偿损失27320元（自2012年3月27日起至2015年12月27日止,每天20元）,以上三项共计415070元，本院予以支持。被告杨有红以个人名义向原告收取差价款117900元，并认可其未将该款交给金昆公司，杨有红辩解其收款行为是代表金昆公司的观点本院不予采纳。被告杨有红提交的授权书及原告要求杨有红承担民事责任的主张属另一法律关系，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告项杰与被告云南金昆房地产集团有限公司于2012年6月5日签订的《文山州药材交易市场（樱花山谷）认筹书》无效；二、被告云南金昆房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告项杰购房预付款300000元及支付利息87750元（按月利息0.65%计算,自2012年3月27日起至2015年12月27日止）、赔偿损失27320元（自2012年3月27日起至2015年12月27日止,每天20元）,以上三项共计415070元；三、驳回原告项杰的其他诉讼请求。案件受理费9470元，减半收取4735元，由原告项杰负担1150元、被告云南金昆房地产集团有限公司负担3585元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  温录波二〇一六年三月三十一日书记员  何秋杰