四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川14民终158号上诉人（原审被告）洪雅县农村信用合作联社。法定代表人陈月刚，理事长。委托代理人徐军，四川上凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）唐全中，男，汉族，1956年6月9日出生。委托代理人张建平，四川必应律师事务所律师。上诉人洪雅县农村信用合作联社（以下简称洪雅农信社）因与被上诉人唐全中侵权纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2015）洪民初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭审理本案。上诉人洪雅农信社的委托代理人徐军，被上诉人唐全中及其委托代理人张建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，唐全中系四川省洪雅县人造板厂职工。1999年3月该厂解体时将自有的综合楼6个门市以资抵债抵偿给洪雅农信社用于偿还借款。唐全中从当年开始租用其中的一个门市，双方签订了《房屋租赁合同》，后唐全中将该租赁门市与隔壁门市进行了调换使用。2013年8月8日双方又续签了《房屋租赁合同》，约定：“租赁期限自2013年1月1日起至2016年12月31日止……在租赁期内，甲方出售房屋，须提前60天向乙方发出书面通知……房屋租赁期间，乙方（承租方）有下列行为之一的，甲方（出租方）有权解除合同，收回出租房屋：未经甲方书面同意，转租、转借、调换承租房屋。”唐全中按合同约定分别于2013年和2014年向洪雅农信社交纳了当年度租金。2014年洪雅农信社委托评估机构对该处资产进行评估，评估价格为51.71万元，同年11月8日，洪雅农信社未通知唐全中便以自行组织拍卖的方式整体转让该处资产给另外五间门市的承租人，成交价为58.5万元。在得知洪雅农信社将6间门市出售后，唐全中于2015年1月27日提起诉讼，请求确认洪雅农信社与第三人凌斌签订的房屋买卖合同无效，同年2月10日撤回起诉。2015年3月4日，唐全中起诉请求确认洪雅农信社与第三人叶琴签订的买卖合同无效，同年7月22日唐全中撤诉。2015年7月27日，唐全中再次起诉，请求判令洪雅农信社对其进行赔偿，在审理过程中唐全中明确诉讼请求为赔偿争议门市的实际价格与洪雅农信社和叶琴的成交价差额。在案件审理过程中唐全中提出申请对争议门市的实际价格进行评估。2015年10月12日，原审法院委托四川省久源房地产土地估价有限公司对涉案的门市处置时的价值进行评估，由于该门市无独立房屋产权证，其所属土地性质为划拨，评估公司无测绘资质，原审法院于2015年10月28日委托成都市恒泰祥测绘有限公司对涉案门市进行测绘。测绘公司出具了载有：“根据现场测量1-6号门市套内面积均为20.06平方米，原房产证面积1-6号门市共224.14平方米，此6号门市根据原房产证面积而来本案争议门市建筑面积（含公摊面积）为37.36㎡”的测绘报告。评估公司依据该报告在扣除土地出让金后得出本案争议门市在处置时的评估价值应为140715元。唐全中为评估争议门市的价值花去测绘费1500元，评估费2000元。原判认为，同等条件优先购买权是法律赋予承租人的权利，应当得到保护。优先购买权遭受侵害时，权利人有权请求赔偿。洪雅农信社将洪雅县城北东路原人造板厂综合楼6间门市整体出卖给案外人叶琴的行为是否侵害了原告唐全中的优先购买权？《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可以认为优先购买权利人应当是承租人，出租人有告知承租人的义务。洪雅农信社认为唐全中并非适格的承租人，其理由是在处置资产前唐全中从未实际使用过该争议门市，而是转租给了他人，虽然双方之间签订了房屋租赁合同但唐全中未使用该门市故唐全中的优先购买权消失。唐全中只是将租赁门市与隔壁门市进行调换使用，并没有转租他人，即使转租，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。洪雅农信社提出唐全中从1999年起就将门市转租给了案外人，期间双方还签订了几次房屋租赁协议，且该门市所处位置位于大路旁边，从洪雅农信社提供的照片上也很容易判断唐全中租用的门市与调租门市的区别，由此推断洪雅农信社应当知道唐全中转租门市的事实，且时间已远远超过6个月，其都未曾提出过要与唐全中解除租赁合同。洪雅农信社在审理过程中也并未主张过解除与唐全中签订的租赁合同或者认定合同无效。故原审认为唐全中主张其是承租人的观点成立，洪雅农信社主张唐全中并非争议门市的承租人，其优先购买权消失的观点依法不予支持。洪雅农信社还认为即使唐全中是承租人，也只对租赁的那一间门市享有优先购买权，但其系整体转让6间门市，故唐全中不具备《合同法》第二百三十条规定的“同等条件优先购买权利”。原审认为，在整体出卖房屋时判断部分承租人是否享有优先购买权可以从房屋的使用功能上看。如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分可以分，使用功能相对独立，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋。本案中唐全中承租的第六间门市与前面五间是可区分的，使用功能也是相对独立的，其作为第六间门市的承租人，对该门市享有优先购买权，符合《合同法》第二百三十条规定的权利主体。洪雅农信社的主张依法不予支持。洪雅农信社作为房屋的所有权人，在出卖房屋时应当在合理期限内告知唐全中。唐全中认为在处置资产时其在相关位置张贴了《竞买公告》就视为已尽到告知义务。根据双方之间签订的《房屋租赁合同》第七条第3款：“在租赁期内，甲方出售房屋，须提前60天向乙方发出书面通知。”洪雅农信社作为告知义务人应当举证证明其向唐全中告知其出卖房屋的证据，但洪雅农信社并未提供相关证据，故认定其未向唐全中履行告知义务。洪雅农信社未在合理期限内向承租人唐全中告知其出卖门市而将门市卖给叶琴的行为已经侵犯了唐全中对其承租房屋的优先购买权，应进行赔偿。如何衡量赔偿标准？原审认为，承租人的优先购买权追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，而不是购买价格的优惠。本案中洪雅农信社未在出售前以同等条件征询唐全中，使唐全中丧失了交易机会，因此，从交易习惯上看，唐全中主张房屋差价作为损失，可以支持，但应对确定房屋差价的计算依据作出认定。从成都市恒泰祥测绘有限公司出具的测绘报告可看出，其测绘的门市面积是按洪雅农信社处置的整体房屋面积除以6得来的，原因是洪雅农信社处置的6个门市面积都相等，门市后面的过道和办公室从测绘专业方面作为公摊分摊到每个门市，故每个门市的面积都应为37.36㎡。在庭审过程中洪雅农信社虽然对测绘公司的测绘数据提出质疑，但未提供充分的证据推翻该测绘数据。故测绘公司的测绘数据和反映出的事实应依法予以认定，即唐全中承租的门市面积为37.36㎡，洪雅农信社处置的6个门市面积相同。四川省久源房地产土地估价有限公司的评估人员在接受现场质询时表示，评估报告上的评估金额是根据测绘数据，再扣除100%的土地出让金后计算得出，因评估地段的房屋价格差异不大，故评估门市与其他相邻门市的单价应是一致的。由此原审认为洪雅农信社处置的6个门市面积相同，其价格应当一致都应当为140715元，总价应当为844290元。该评估报告的评估基准日为2014年11月与洪雅农信社处置资产属于同一时期，而洪雅农信社整体处置6个门市的成交价为58.5万元，每个门市价格为97500元，明显低于市场价值。故，实际价格与洪雅农信社处置的价格差额是存在的，洪雅农信社应当按差额进行赔偿。原审对唐全中的损失作如下确认：唐全中承租的房屋实际价格与洪雅农信社处置价格的差额为140715元－97500元=43215元，应予确认。唐全中为评估争议门市的价格花去的测绘费1500元、评估费2000元，洪雅农信社对其真实性认可，应予确认。以上损失合计为46715元。遂依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第二十一条的规定判决：由洪雅农信社在本判决生效之日起十日内赔偿唐全中因承租房屋的优先购买权遭受侵害的损失46715元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为484元，由洪雅农信社负担。洪雅农信社上诉称，一、唐全中虽与上诉人签订有门市租赁合同，但其从未使用过该门市，而是长期将其转租他人使用，自己使用的是其他门市，故唐全中不是竞买门市的承租人。二、上诉人拍卖前5日也在拟拍卖的门市处张贴了竞买公告，尽到了告知义务。物权优先于债权，同等条件下承租人才有优先购买权。上诉人整体出售该6间门市，唐全中不具同等条件下的优先购买权。三、上诉人拍卖门市行为合法有效，且有权自主决定转让价格，该转让价格适当。四、一审委托鉴定意见不能作为定案依据，该意见也不能否认洪雅农信社拍卖时委托评估机构所做的评估意见。五、原判适用房屋租赁合同司法解释认定洪雅农信社早已应当知道唐全中转租门市的事实系适用法律错误。请求二审撤销原判，改判驳回唐全中对洪雅农信社的诉讼请求。唐全中答辩称，其作为承租人享有同等条件下优先购买权，洪雅农信社处置门市行为不合法不合理，使其优先购买权受损，理应赔偿。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。二审审理查明，洪雅农信社与唐全中签订过多份《房屋租赁协议》，均约定唐全中租赁第六间门市。唐全中陈述其在争议门市所在楼房建成后就一直使用第七间门市；租赁的虽是第六间，但为了经营方便，其与隔壁门市进行调换，直至本案一审才又调回第六间；长期与隔壁对调门市洪雅农信社从未提出过异议。洪雅农信社主张其在处置六间门市时张贴过拍卖公告且通知过唐全中，唐全中对此主张不予认可。另查明，六间门市的承租人除第六间为唐全中外，其余五间门市为一人承租，其也为该次拍卖六间门市的竞买人，并最终拍得六间门市。其余事实，与原判认定一致。上述事实，有双方当事人的身份信息证明、《以资抵债协议书》、《房屋租赁协议》、四川省久源房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》、《竞买成交确认书》、照片、四川增值税普通发票票据、当事人陈述及鉴定人员的证言等证据予以证实。本院认为，《合同法》第二百三十条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。依照上述规定，租赁房屋的承租人在出租人出卖该租赁房屋时享有优先购买权，且出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人侵害承租人优先购买权的，承租人应向出租人承担赔偿责任。本案中，唐全中主张其为承租人，其为此主张提供了多份其与洪雅农信社签订的房屋租赁协议，这些协议均证实唐全中长期租赁第六间门市，洪雅农信社在处置这些租赁房屋时仍在租赁协议约定的承租期内的事实。洪雅农信社主张其虽与唐全中签订有房屋租赁协议，但唐全中事实上已将该房转租他人，依照双方合同约定，其有权解除合同，收回出租房屋，但其并未对转租的事实主张举证证明。相反，根据本案查明的事实，唐全中仅是因经营方便将其所租赁的门市与隔壁门市调换，该行为并非转租行为。且即使唐全中存在转租行为，因该行为洪雅农信社主张自1999年起就存在，其间双方还多次签订租赁协议，结合该门市所处位置等具体情况，可以认定洪雅农信社应当知道唐全中存在转租门市的事实，但洪雅农信社并未对此依法提出异议，也未请求过解除合同或者认定转租合同无效，故其“唐全中不是竞买门市的承租人”的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。洪雅农信社作为该出租门市的所有人，有权处分该门市，但其处分不能侵害承租人优先购买权。按照双方合同约定，其出卖租赁门市时应提前60天向唐全中发出书面通知，虽洪雅农信社主张其已公告通知或者单独通知唐全中，但唐全中对此主张不予认可，且洪雅农信社对此主张亦未举证证明，故该主张本院不予采信。据此，本院认定洪雅农信社存在处置门市时未提前60天向唐全中发送书面通知的违约行为。洪雅农信社还主张该次处置是六间门市整体处置，唐全中不具同等条件下的优先购买权，因双方所争议的第六间门市与其余五间可分，使用功能独立，唐全中作为该门市的承租人，其优先购买权及于其承租的该门市。洪雅农信社整体处置方案在设定时也未充分考虑唐全中的优先购买权。故洪雅农信社的该上诉理由同样不能成立。唐全中因未通知导致其无法行使优先购买权，导致其同等条件下优先购买机遇丧失，其请求以争议门市的实际价格与洪雅农信社拍卖成交价差额进行赔偿并无不当。原判依据诉讼中委托测绘及评估机构作出的测绘报告及房地产估价报告确定争议门市的实际价格并无不妥。虽洪雅农信社对以上报告提出异议，但其并未申请重新鉴定，亦未指出以上报告存在应予重新鉴定的情形；虽洪雅农信社在处置资产时曾委托评估鉴定，但因唐全中对此评估鉴定不予认可且对其未参与的拍卖成交价也不予认可，故其有权申请重新鉴定，并以此结果作为认定本案事实的依据。故洪雅农信社的该上诉理由同样不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费968元，由洪雅县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗卫平审 判 员  王 敏代理审判员  李 瑾二〇一六年三月二十二日书 记 员  刘慧彬