北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终1202号上诉人（原审被告）丁健，男，1963年3月16日出生。委托代理人韩勇，北京市铭达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京稻花香大酒店，住所地北京市丰台区小井街甲288号。法定代表人王福华，总经理。委托代理人杨凯，北京市中闻律师事务所律师。委托代理人郭日韦，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）河南省周口市人民政府驻北京联络处，住所地北京市朝阳区安外大街外馆斜街甲1号B座8B。负责人胡东河，主任。委托代理人高永峰，北京高文律师事务所律师。原审被告北京天地汇餐饮有限公司，住所地北京市丰台区小井街甲288号。法定代表人丁健。上诉人丁健因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第15899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月23日，北京稻花香大酒店（下称稻花香大酒店）起诉至原审法院称：2009年11月24日，我方与丁健签订《租赁合同》，丁健承租位于北京市×××288号一层、二层、三层、后厨操作间及冷荤间和餐饮部库房（即涉案房屋），合同约定用途为餐饮经营。后双方签订《补充协议》，约定丁健以北京天地汇餐饮有限公司（下称天地汇公司）名义从事餐饮经营活动，同时天地汇公司亦受《租赁合同》约束。2014年10月，丁健未经我方同意将涉案房屋转租给河南省周口市人民政府驻北京联络处（下称周口市驻京办）。依据《租赁合同》第十一条约定，丁健未经我方同意擅自转租，我方有权解除《租赁合同》及《补充协议》。综上，我方要求：1、解除《租赁合同》及《补充协议》；2、丁健给付违约金115500元；3、诉讼费用由丁健、天地汇公司负担。丁健、天地汇公司辩称：1、丁健从未将涉案房屋转租给周口市驻京办；2、周口市驻京办与天地汇公司之间实际上是承包经营关系；3、稻花香大酒店在知道周口市驻京办占用涉案房屋的情况后仍然收取租金，应当视为对周口市驻京办使用房屋的认可；4、《租赁合同》剩余租期不足两年，判决解除合同现实意义不大。周口市驻京办述称：对稻花香大酒店与丁健之间的合同是否解除，我单位不发表意见。我单位与丁健没有签订租赁合同，但事实上确实在支付租金。原审法院经审理认为：《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。本案争议焦点在于稻花香大酒店是否享有单方解除权。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。现稻花香大酒店主张丁健将房屋转租给周口市驻京办。租赁关系是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。从现有情况来看，涉案房屋系由周口市驻京办使用，丁健亦直接收取周口市驻京办给付的租金，上述情形符合租赁关系的基本要件。若丁健认为双方未形成租赁关系应当承担继续举证的责任。丁健辩称周口市驻京办开始是借用承包人徐学忠所承包的房屋，后因徐学忠个人原因，周口市驻京办承继了徐学忠的承包关系，但由于周口市驻京办的特殊身份，无法签订承包合同完善承包关系；向周口市驻京办开具租金票据是由于款项系周口市驻京办所交且开具承包金周口市驻京办无法入账。一方面，丁健未能提交任何证据佐证上述观点；另一方面，周口市驻京办坚称所交纳的是租金而非承包金，亦否认与天地汇公司之间存在承包关系。同时，法院在审理过程中试图通知河南省玖通实业集团有限公司（下称玖通集团）及徐学忠到庭查明相关情况但未果，且玖通集团及徐学忠在（2015）二中民终字第3553号案件审理过程中对于周口市驻京办使用涉案房屋的情形亦未发表任何意见。依据证据规则，一方当事人提出的证据，另一方当事人提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。因此，法院认定丁健及天地汇公司未提交充分证据对稻花香大酒店的主张予以反驳，故法院依据现有证据可以认定丁健与周口市驻京办形成租赁关系。同时，法院对丁健、天地汇公司所称周口市驻京办与天地汇公司系承包关系的主张，不予采信。退一步讲，即使确如丁健、天地汇公司所称周口市驻京办与天地汇公司系承包关系，上述情形符合《补充协议》约定。但法院注意到《补充协议》第一条约定，丁健的确可以将天地汇公司承包给第三方经营，但涉案房屋的经营活动主体只能是天地汇公司，否则稻花香大酒店有权解除《租赁合同》。而依据上级法院另案查明的事实，周口市驻京办实际使用涉案房屋时并不悬挂天地汇公司的相关经营手续。另外，依据周口市驻京办在本案中的陈述，周口市驻京办在使用涉案房屋过程中更不以天地汇公司名义进行经营。因此，即使周口市驻京办确实基于承包关系使用涉案房屋，亦符合《补充协议》第一条约定的解除合同的条件。涉案房屋被转租给周口市驻京办的情形系发生在（2015）二中民终字第3553号案件审理过程当中，该案件于2015年5月23日审结。稻花香大酒店于当年7月23日就本案提起诉讼。上述情形足以说明稻花香大酒店对于丁健转租事宜不予认可。因《租赁合同》尚未解除，故稻花香大酒店在知晓转租事宜后继续收取丁健租金的情节，不足以被认定为对转租事宜的认可。综上，依据《租赁合同》第四条、第十一条，《补充协议》第一条之约定，法院对稻花香大酒店要求解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持，因《补充协议》系对《租赁合同》的补充说明，属于从协议，故《补充协议》亦一并解除。因丁健将涉案房屋擅自转租给周口市驻京办，故应当给付违约金。因稻花香大酒店主张的违约金数额低于合同约定标准，故法院对稻花香大酒店主张的违约金115500元，予以支持。据此，原审法院于2015年12月判决：一、解除北京稻花香大酒店与丁健于二○○九年十一月二十四日签订的《租赁合同》；二、解除北京稻花香大酒店、丁健于二○一二年三月七日签订的《补充协议》；三、丁健于判决书生效之日起十日内给付北京稻花香大酒店违约金十一万五千五百元。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，丁健不服，上诉至本院称：原审法院未将徐学忠追加为第三人，损害第三人的合法权益，诉讼程序错误，导致事实不清；原审判决查明事实不清，导致实体裁决错误，2014年11月，周口市驻京办通过徐学忠开始使用涉案房屋，并将承包金通过徐学忠转付给我，对此我不知情，而稻花香大酒店作为邻居是知情、默认徐学忠的转包行为，未提出异议，（2015）二中民终字第3553号判决后（2015年6月），我将之前上述期间和2015年下半年的租金全部支付给稻花香大酒店，支付租金至2015年11月30日，该租金当然也包含部分周口市驻京办支付至2015年11月30日的租金，即使我与周口市驻京办之间存在转租关系，稻花香大酒店对此也是知情的，且收取周口市驻京办12个月的租金而对转租行为给予追认或默认；我没有与周口市驻京办签订租赁合同，也没有租赁涉案房屋的合意，徐学忠将其与天地汇公司签订餐厅承包经营合同中的权利义务转包给周口市驻京办，由周口市驻京办承继，周口市驻京办与天地汇公司事实上形成承包经营合同关系，从周口市驻京办的付款时间、付款金额、经营主体等均可以认定，与承包经营合同的约定一致，这种事实转承包行为，没有损害稻花香大酒店的任何经济利益；双方当事人剩余租赁期限不足两年，根据诉讼经济原则，判决解除合同的现实意义不大，徒增诉累，浪费司法资源，请求二审法院综合考虑本案特殊性，撤销原判，改判驳回稻花香大酒店的诉讼请求或者发回重审。稻花香大酒店同意原判。周口市驻京办、天地汇公司未提出上诉。经审理查明：2009年11月24日，稻花香大酒店（甲方）与丁健（乙方）签订《租赁合同》，甲方将位于×××288号一层、二层、三层、后厨操作间及冷荤间和餐饮部库房出租给乙方，租期自2009年12月1日至2017年11月30日。合同第四条约定“甲方出租给乙方的租赁物仅限于乙方自行经营餐饮业务所用……未经甲方同意，乙方不得更改租赁物的用途，乙方不得将租赁物转租、转让或变相整体转租、转让”；第五条约定“……2013年12月1日至2015年11月30日，租金标准为每年617925元。2015年12月1日至2017年11月30日，租金标准为每年673538元”；第十一条约定“3、乙方出现下列情况之一，甲方有权解除合同，并要求乙方支付年租金20%的违约金。（1）乙方违反本合同第五条的规定，逾期十五天不缴纳租赁物租金的……（3）乙方违反本合同第四条的规定的，未经甲方书面同意，对租赁物转让、转租或变相转租、转让”。2012年3月5日，天地汇公司（甲方）与徐学忠（乙方）签订《餐厅承包经营合同》，合同第一条约定“1、甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于万丰路小井街甲288号天地汇公司所属一层、二层、三层，后厨操作间及冷荤间，餐饮部库房……3、甲方提供给乙方使用天地汇公司营业执照；税务登记证及食品卫生经营许可证。乙方可自行变更名称，合同结束后无条件将营业执照及相应证件交还甲方，并配合办理相应手续”。天地汇公司系自然人独资有限责任公司，丁健系该公司的投资人。徐学忠系玖通集团法定代表人。2012年3月7日，稻花香大酒店（甲方）与丁健（乙方）签订《补充协议》，约定“一、如果乙方将天地汇公司承包给第三方经营，属于乙方内部经营管理关系，与甲方无关，甲方不予干涉。但是租赁物上的经营活动主体只能是天地汇公司，且天地汇公司的法定代表人不得更换，否则，甲方有权和乙方解除《租赁合同》……”。2013年8月29日，稻花香大酒店将丁健、天地汇公司诉至北京市丰台区人民法院（下称丰台法院），徐学忠、玖通集团为第三人。该案审理中，稻花香大酒店、丁健、天地汇公司均明确表示租赁关系双方为稻花香大酒店与丁健。稻花香大酒店认为丁健在合同履行过程中存在以下违约行为：1、将涉案房屋转租给玖通集团；2、改变租赁物用途；3、未依约提供早餐；4、逾期给付租金超过15日，因此，要求解除合同、腾退涉案房屋并依据合同第十一条第三款第三项约定支付违约金及因未能提供早餐造成的经济损失。2014年12月19日，丰台法院作出（2013）丰民初字第15688号民事判决书，认定稻花香大酒店提出的四点理由均不能成立，判决驳回稻花香大酒店的诉讼请求。稻花香大酒店不服，上诉至本院。2015年5月26日，本院作出（2015）二中民终字第03553号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书查明：法院审理过程中，稻花香大酒店称，现涉案房屋已转由周口市驻京办承租并使用，并向法院提交了收条复印件、调查笔录、证人证言等证据。丁健、天地汇公司对上述新证据均不予认可。徐学忠、玖通集团不发表意见。鉴于以上情况，法院重新组织了现场勘验，并对涉案房屋外观及内部装修进行了拍照，经核实与原审现场勘验情况有所出入，主要体现在：1、玖通集团驻京联络处的广告字已被拆除，并散放在涉案房屋楼顶；2、涉案房屋内部一层大厅未悬挂天地汇公司的经营手续；3、涉案房屋的三层已无桑拿洗浴房间，全部为住宿的客房；4、现场工作人员自述为周口市驻京办员工，但并未提供相关登记证明及身份证明。在该案二审审理中，周口市驻京办办公室主任王美到庭称：最初我们是与玖通集团的徐学忠洽谈，将涉案房屋用于我们经营，我们给付了玖通集团200000元租金；2015年后，虽然我们与丁健没有签订合同，但直接将租金给丁健。稻花香大酒店主张丁健违反《租赁合同》第四条及《补充协议》第一条，未经许可擅自将涉案房屋转租给周口市驻京办，因此要求《解除合同》、《补充协议》，丁健给付违约金。丁健与天地汇公司不同意上述诉讼请求。丁健、天地汇公司主张虽然涉案房屋确实由周口市驻京办使用，但丁健并未将涉案房屋转租给周口市驻京办。首先，双方没有签订租赁合同，也没有租赁房屋的合意；其次，初始周口市驻京办只是借用徐学忠承包的天地汇公司即涉案房屋，后因徐学忠出现经济问题无法再支付承包金，而周口市驻京办作为政府派出机关亦无法参与经营活动、无法与天地汇公司签订补充协议完善承包经营合同。但实际上，天地汇公司与周口市驻京办形成了承包关系。再次，依照《补充协议》，天地汇公司可以将公司承包给他人经营。综上，丁健并未违反《租赁合同》及《补充协议》。周口市驻京办称，首先，周口市驻京办与丁健、天地汇公司、徐学忠、玖通集团都没有签订书面合同；其次，周口市驻京办无法明确与哪一方存在直接的合同关系，因为“我单位很为难，两边都不能得罪”；3、周口市驻京办对外不以天地汇公司名义经营，也不悬挂天地汇公司营业执照，与丁健、天地汇公司更没有所谓的承包关系；4、最初我们是与玖通集团联系，将租金交给玖通集团并开始使用涉案房屋。周口市驻京办自2015年起直接将租金交给丁健。但当时并没有对玖通集团是否退出进行说明。周口市驻京办对上述主张提交收条予以佐证。经核对，上述收条均载明交款内容为租金，部分收条有丁健签字、其余收条分别由季玲玲（丁健之妻）、北京天地汇酒店管理有限公司（法定代表人季玲玲）签章。丁健对其本人签字的收条真实性不持异议，对季玲玲书写的收条不予认可，但并不申请笔迹鉴定。另，丁健主张其可以写承包金，只是因周口市驻京办无法入账，故只能写租金。本案审理中，原审法院通知玖通集团、徐学忠到庭，但相关诉讼文件均无法送达。另查，经原审法院询问，稻花香大酒店明确表示在本案中不要求处理腾退房屋的问题。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、《餐厅承包经营合同》、《补充协议》、（2015）二中民终字第03553号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：稻花香大酒店与丁健签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。诉讼中，稻花香大酒店主张丁健、天地汇公司未经稻花香大酒店同意，擅自将涉案房屋转租周口市驻京办，违反《租赁合同》约定，要求解除《租赁合同》及《补充协议》。丁健主张周口市驻京办与天地汇公司形成事实上的承包经营合同关系，丁健与周口市驻京办之间没有达成租赁涉案房屋的合意，且稻花香大酒店默认由周口市驻京办承包，不同意解除《租赁合同》及《补充协议》，要求继续履行《租赁合同》及《补充协议》。关于丁健是否存在转租一节，客观上涉案房屋现由周口市驻京办实际使用，丁健向周口市驻京办直接收取房屋租金，这符合租赁合同关系的基本要件。丁健上诉主张天地汇公司与周口市驻京办之间系事实上的承包经营合同关系，否认将涉案房屋转租给周口市驻京办，并主张周口市驻京办支付租金的时间、租金标准、付款周期，与天地汇公司、徐学忠二者之间签订的承包经营合同所约定的承包费支付时间、承包费标准、付款周期一致，可以证明天地汇公司与周口市驻京办之间存在事实上的承包经营合同关系。现周口市驻京办不认可与丁建、天地汇公司之间存在承包经营合同关系。根据周口市驻京办提交的租金支付凭证，2015年租金系分多次支付，每次支付租金所对应租期有1个月、2个月、6个月不等，而天地汇公司与徐学忠所签订承包经营合同显示涉案期间的承包费系年付，二者在付款时间及周期上并不一致，且周口市驻京办支付租金的标准亦与上述承包经营合同约定的承包费标准并不相同，故丁健所述的上述情节不足以作为认定天地汇公司与周口市驻京办之间存在事实承包合同关系的依据。本院认为，稻花香大酒店将涉案房屋交付丁健之后，涉案房屋的占用使用以及控制权已经转移丁健，故相对于稻花香大酒店而言，丁健应当掌握涉案房屋的使用状况，现在丁健没有提供充分证据证明天地汇公司与周口市驻京办之间存在承包经营合同关系，故本院对丁健关于承包经营合同关系的主张，不予采信，丁健亦未能提供有效证据反驳稻花香大酒店关于周口市驻京办与丁健之间存在租赁关系的主张，故综合上述分析，本院认为周口市驻京办与丁健之间为租赁关系的待证事实的存在具有高度可能性，本院对稻花香大酒店的上述主张予以采信，原审判决对此认定并无不当，本院认定丁健存在转租行为。关于稻花香大酒店是否有权解除《租赁合同》一节，丁健主张即使其与周口市驻京办之间存在转租关系，稻花香大酒店对此也是知情的，且稻花香大酒店收取周口市驻京办12个月的租金，对转租行为给予追认或默认。本院认为，根据周口市驻京办的自述其于2014年10月开始使用涉案房屋，而在此之前的2013年8月，稻花香大酒店提起另案诉讼，要求解除与丁健之间的租赁合同关系，涉案房屋被转租的事实发生在前诉审理期间，前诉于2015年5月26日作出终审判决，此后2015年7月23日稻花香大酒店即提起本案诉讼，可以说明稻花香大酒店对上述转租行为并不认可，且稻花香大酒店并未向周口市驻京办收取租金，而丁健向稻花香大酒店支付租金时，本案合同尚未解除，故稻花香大酒店收取丁健租金是行使合同权利，不足以据此认定稻花香大酒店对转租行为予以追认或默认，本院对于丁健的上述主张不予采纳。根据《租赁合同》的约定，未经甲方书面同意，对租赁物转租的，甲方有权解除合同。故本案中，丁健擅自转租构成违约，稻花香大酒店要求解除合同，具有合同及法律依据。关于丁健主张合同剩余租期不足两年，判决解除合同现实意义不大，徒增诉累，浪费司法资源一节，需要指出的是，丁健存在违约行为，稻花香大酒店依据合同约定和法律规定起诉要求解除合同，系稻花香大酒店依法行使权利，法律应当予以保护，原审判决解除《租赁合同》及《补充协议》正确，本院予以维持。丁健转租构成违约，应当按照租赁合同约定支付违约金，原审判决确定的违约金低于合同约定标准，并无不妥，本院予以维持。关于丁健主张原审法院未将徐学忠列为第三人，侵犯徐学忠合法权益一节，本院认为，徐学忠未参加本案诉讼，不影响本院对于案件的处理，本案判决合同解除之后，徐学忠与丁健等人之间如何解决相关问题，可以由当事人另行解决，并非本案处理范围，本院对于丁健的上述意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费22752元，由丁健负担（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费22752元，由丁健负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李蔚林代理审判员何江恒代理审判员赵胤晨二〇一六年三月三十一日书记员 祝                 石