广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2015）贺八民二初字第1420号原告：谢振强，男，汉族。委托代理人：陈垚锜，八步区法律事务中心法律工作者。被告：贺州建贺投资有限公司。法定代表人：谢飞，该公司董事长。原告谢振强与被告贺州建贺投资有限公司（以下简称贺州建贺公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理立案后，依法组成由审判员陈缓一担任审判长，审判员蒙明双、黄丽霞参加的合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理。书记员黎媛担任法庭记录。原告谢振强委托的代理人陈垚锜到庭参加诉讼，被告贺州建贺公司经本院合法传唤，除在开庭前提交了书面答辩状外，未派人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年，被告将其拥有的“平桂新城·金园”住宅小区项目向社会公开发出认购商品房广告。同年10月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《“平桂新城·金园”商品房认购协议书》，约定：乙方认购“平桂新城·金园”5#楼A1户型5层1-502号房屋一套，建筑面积107.95平方米，单价2238元／平方米，预算总购房款为241592元，乙方交纳50000元作为本协议书认购商品房的认购金；甲方在取得该房屋预售许可证时通知乙方，乙方自接通知后7日内与甲方签订《商品房买卖合同》。双方签订协议后，原告按协议的约定向被告支付了50000元的认购金，被告承诺2015年左右就可以交房。但是，自从签订协议后至今已二年多，该楼盘一直没有动工，更谈不上交房。期间，原告多次到被告的售楼部询问，但被告公司的工作人员每次都以各种理由敷衍原告，被告至今也未取得商品房预售许可证，更谈不上签订合同。原告认为，被告在没有取得商品房预售许可证的情况下，以认购形式公开向社会预售商品房，其行为违反了《城市商品房预售管理办法》第六条、第九条的规定，被告的违法行为导致原告无法实现合同的目的。原告为维护自己的合法权益，请求人民法院判决：1、解除原、被告于2012年10月27日签订的《“平桂新城·金园”商品房认购协议书》；2、判决被告返还原告支付的认购金50000元，并赔偿原告的利息损失（利息按中国人民银行同期贷款利率，从2012年10月27日起计算至清偿之日止）。原告对其主张和陈述事实，向本院提交的证据有：1、原告与被告于2012年10月27日签订的《“平桂新城·金园”商品房认购协议书》1份、收款收据2张，证明双方签订的商品房认购协议的内容，以及原告向被告支付商品房认购金50000元的事实。2、贺州市房产管理局出具的《商品房预售许可证查询结果》1份，证明被告未向房产管理部门办理预售许可手续的事实。3、被告向原告等购房户出具的《金园复工承诺书》1份，证明因被告自身的原因导致工程无法开工建设，并非政府的原因所致。被告贺州建贺公司提交书面答辩状辩称：一、原告主张解除双方签订的《“平桂新城·金园”商品房认购协议书》的诉讼请求不符合认购书的约定，于法无据。《认购协议书》第七条明确约定“如因政府规划审批或调整的原因甲方无法按照认购书的约定户型和房号与乙方签订《商品房买卖合同》的，双方应当协商解决。经协议达不成一致的，任何一方均有权单方面解除本认购书，互不追究违约责任或赔偿”，即解除协议的前提是“政府规划审批或调整的原因导致双方无法签订商品房买卖合同”，而不是其他原因。本案中，“平桂新城·金园”已经办理了相关的政府审批手续，并未出现“政府规划审批或调整导致双方无法签订商品房买卖合同”的情形。因此，原告不能提出解除协议。同时，协议书约定双方签订商品房买卖合同的时间为“甲方取得商品房预售许可证时以书面、电话或报纸公告的形式通知乙方之日起7日内”，但并未约定被告必须在什么期限内取得商品房预售许可证。由于房地产项目一般都是分期分批进行开发建设的，目前“平桂新城·金园”项目其他楼盘均已经基本封顶并已办理预售许可证，与本案相关的4#、5#楼的开发工作也正在进行中，一旦办好预售许可证，便可以与原告签订商品房买卖合同，因此不能认定被告方不履行或迟延履行义务。二、虽然认购书未明确约定退款条件，但根据第七条，只有在“因政府规划审批或调整导致双方无法签订商品房买卖合同”的情况下，双方才能解除认购协议，被告退还原告的认购金，但无需赔偿认购人的损失。因此，原告主张在解除认购协议的基础上，要求被告退还认购金并赔偿损失无事实和法律依据。综上，原告提出的诉讼请求无理，请求法院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有提出答辩意见和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告贺州建贺公司经本院合法传唤，未派人出庭参加诉讼，可视为其自愿放弃质证权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第七十条的规定，本院予以认定，可以作为认定本案相关事实的依据。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：“平桂新城·金园”住宅小区项目系由被告贺州建贺公司开发的商品房项目。2012年，被告向社会公众发布商品房信息广告，并接受购房者认购“平桂新城·金园”小区的商品房。2012年10月27日，原告谢振强（乙方）与被告贺州建贺公司（甲方）签订了一份《“平桂新城·金园”商品房认购协议书》，约定：一、乙方认购“平桂新城·金园”5#楼A1户型5层1-502号房1套，建筑面积107.95平方米，单价2238元／平方米；二、乙方交纳50000元作为认购商品房的认购金，甲方在取得该房屋预售许可证时以书面、电话或报纸公告形式通知乙方在7日内办理正式的《商品房买卖合同》……七、如因政府规划审批或调整的原因甲方无法按照认购书的约定户型和房号与乙方签订《商品房买卖合同》的，双方应当协商解决。经协议达不成一致的，任何一方均有权单方面解除本认购书，互不追究违约责任或赔偿……。双方签订认购协议后，原告按协议书的要求向被告支付了认购金50000元，被告向原告出具了收款收据。被告开发的“平桂新城·金园”住宅小区项目，除4#、5#楼只挖了基坑并浇筑了部分水泥基桩外，其他的楼房目前也只建筑至或已封顶、将近封顶，或者只建筑至一半。由于资金问题以及被告公司管理方面的问题，“平桂新城·金园”住宅小区项目从2013年7月份起全面停工，至今除少部分楼盘复工外，4#、5#楼至今还只是一个基坑，丝毫没有复工的迹象，被告也未能申请办理房屋预售许可证。由于众多购房者对被告未能按时交房提出质疑，2014年9月15日，被告出具了一份《金园复工承诺书》给金园小区的业主，承诺工程项目于2014年10月15日复工。但承诺的复工时间过后，4#、5#楼至今仍未复工。原告认为被告收取房屋认购金二年多，至今楼盘仍未动工，更谈不上签订商品房买卖合同，导致原告无法实现合同目的，认为被告已违约，遂向本院提出诉讼。本院认为，被告贺州建贺公司通过向社会发布商品房信息广告，在尚未取得商品房预售许可的情况下，与原告签订《“平桂新城·金园”商品房认购协议书》，约定在被告取得商品房预售许可证时双方签订正式的《商品房买卖合同》，因此原、被告之间成立了商品房预约合同关系。由于被告自身的原因，导致双方的协议中所涉及的商品房项目停工超过二年半未能复工，并且被告也不能确定何时能够复工。虽然双方签订的协议书没有明确约定取得预售许可证和签订正式的《商品房买卖合同》的期限，但被告不能以此作为无限期拖延履行义务的理由。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，原告根据被告发布的广告信息，与被告签订商品房预约合同，其目的是希望能够在合理的期限内与被告签订正式的《商品房买卖合同》，购买被告开发的商品房。对此，被告应当按照诚实信用原则承担在合理期限内开发建设并向购房者交付商品房的义务。由于被告长期停止施工，已经超过合理的期限，原告有充分的理由对被告的信用度和能力产生合理的怀疑。虽然原、被告签订的协议书中明确约定了“因政府规划审批或调整的原因甲方无法按照认购书的约定户型和房号与乙方签订《商品房买卖合同》……任何一方均有权单方面解除本认购书”的内容，但不能以此否定因一方当事人违约或者法律规定的其他情形，另一方当事人请求解除合同的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，由于被告迟延履行义务，导致原告不能在合理的期间内实现合同目的，原告有权要求解除双方的预约合同关系，并要求被告返还认购金。因此，本院认为原告主张要求解除双方签订的《“平桂新城·金园”商品房认购协议书》，并要求被告返还认购金50000元的诉讼请求具有事实依据和法律依据，予以支持。对于原告主张的利息损失，由于双方未在合同中作出明确约定，因此利息应从原告向本院主张权利之日（即2015年11月10日）起，按中国人民银行同期贷款利率计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告谢振强与被告贺州建贺投资有限公司于2012年10月27日签订的《“平桂新城·金园”商品房认购协议书》；二、被告贺州建贺投资有限公司返还原告谢振强房屋认购金50000元并支付利息（利息计算：按中国人民银行同期贷款利率，从2015年11月10日起计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）。案件受理费1060元（原告已预交530元），由被告贺州建贺投资有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起一个月内履行完毕，逾期未履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按本判决确定的一审案件受理费同等金额预交上诉受理费，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  陈缓一审 判 员  蒙明双人民陪审员  黄丽霞二〇一六年三月二十二日书 记 员  黎 媛