广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5652号上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广州市越秀区。委托代理人：梁映文、房丹玲，均系广东文领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市万新房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：唐激杨。委托代理人：谭广兴，系公司职员。被上诉人（原审被告）：广州万景德房地产开发有限公司，住所地：广州市。法定代表人：谢东明，总经理。委托代理人：周瑞涛、周树华，均系该公司职员。上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称广州市国土局）因与被上诉人广州万景德房地产开发有限公司（以下简称万景德公司）、广州市万新房地产有限公司（以下简称万新公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1996年11月15日，广州市房地产管理局向万景德公司核发了编号为拆许字（96）第144号《房屋拆迁许可证》，批准万景德公司征用带河路78-110号以东地段9203平方米土地。后因该地块被列为烂尾地，2007年7月26日，万某乙公司通过公开拍卖的方式以34442.3万元竞得该地块。原广州市荔湾区带河路晚景东街20、2××号是登记在陈璧仪、曾要体名下的房产，所有权来历为：1931年9月向怀某买；该屋为吉某，土地面积45.6688平方米。1982年12月梁柳登记上盖地址为：曙光路晚景东2××号，房产面积20.0812平方米。2008年11月5日，该屋因拆迁无主代管由广州市国土局接管。2008年11月28日，广州市国土局（乙方）和万新公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：甲方拆除乙方位于荔湾区带河路晚景东街20、2××号房，该屋为砖木结构，用途住宅，产别代管产，建筑面积45.6688平方米；甲方向乙方支付200942.72元用作拆迁乙方原址房屋的补偿；该房屋原属于万某甲公司的拆迁范围，由于该地块已烂尾，2007年7月26日由荔湾区人民法院将该地块拍卖给万某乙公司；目前万某甲公司已不存在，无法联系，故由该地块所有人万某乙公司代为处理万某甲公司的遗留问题；该房屋的拆迁补偿款由荔湾区人民法院从拍卖执行款34442.3万元中支付；经委托房地产估价所评估，该地段住宅房屋均价为4400元/平方米。一审另查，2008年1月15日，梁某乙以万某甲公司为被告向原审法院起诉，认为双方于1997年6月19日签订了关于长寿东路晚景东2××号房屋（建筑面积20.09平方米）的《广州市房屋拆迁安置协议》、《广州市房屋拆迁补偿协议书》，万某甲公司拆除了上述房屋后未依约安排梁某乙回迁，故起诉要求万某甲公司变更补偿方式，以货币补偿的形式支付补偿款。本案双方经协商达成调解，原审法院于2008年2月29日作出（2008）荔法民三初字第458号民事调解书，认定万某甲公司一次性支付85824.48元给梁柳作为拆除长寿东路晚景东2××号房屋的补偿。一审庭审中，广州市国土局陈述，原带河路晚景东街20、2××号土地面积45.6688平方米是登记在陈璧仪、曾要体名下，因梁柳在该地上盖房并领取了长寿东路晚景东2××号房屋产权证，确认属于梁某乙的产权面积20.09平方米已补偿，剩余25.5788平方米尚未补偿，坚持要求万某甲公司、万某乙公司按协议约定的金额支付拆迁补偿款。万某甲公司陈述，根据穗常发[1997]42号《关于公布施行的通知》的规定，拆迁补偿只针对地上建筑物，对吉某、旷地无需补偿。2015年4月2日，广州市国土局向原审法院提起诉讼，请求判令：1.万景德公司、万新公司立即连带支付我局房屋补偿款人民币200942.72元及从起诉之日2015年4月2日至万某甲公司、万某乙公司实际支付上述款项之日的利息，按银行同期贷款利率标准计算；2.本案诉讼费用由万某甲公司、万某乙公司承担。万新公司一审辩称：根据2008年11月28日的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，万某乙公司在购买案涉地块时所支付的拍卖款已包含了拆迁补偿款，故万某乙公司无须再次承担产权补偿的责任。万某甲公司一审辩称：案涉房屋的产权人是梁某乙，梁某乙已于2008年起诉万某甲公司要求拆迁补偿，法院已作出了判决。原审法院认为：根据双方提供的证据，原带河路晚景东街20、2××号土地面积45.6688平方米登记在陈璧仪、曾要体名下，后梁某乙使用该土地中的20.09平方米建房。2008年梁柳以原带河路晚景东街2××号房屋产权人的身份向原审法院提起诉讼，要求万某甲公司支付货币补偿款。原审法院调解书已明确了万景德公司因拆除原带河路晚景东街2××号建筑面积20.09平方米需承担的拆迁补偿义务。现广州市国土局再次以房屋代管人的身份，针对上述同一房屋、同一拆迁事实提起本案诉讼，缺乏事实和法律依据。依据本案查明的事实和广州市国土局确认的事实，原带河路晚景东街20、2××号扣除上述已补偿面积部分，剩余未补偿部分25.5788平方米为吉某。广州市国土局提供的《公代逆产情况表》和双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》却显示被拆迁房屋为“砖木结构、住宅用途、（住宅）建筑面积45.6688平方米”。依据签订协议当时施行的《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定：“房屋拆迁补偿以房地产权证所列登记事项为依据。房地产权证所列登记事项不明确或者与现状不符的，被拆迁人应当自房屋拆迁公告发布之日起二个月内向房地产行政主管部门申请办理有关确认手续。”广州市国土局在房屋产权登记事项和现状不一致的情况下，并未履行办理相关确认手续的义务，其和万新公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的标的不明确，该协议书在事实上不能履行。故对于广州市国土局要求万某乙公司、万某甲公司按照建筑面积45.6688平方米连带支付拆迁补偿款200942.72元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，作出如下判决：驳回广州市国土资源和房屋管理局的诉讼请求。一审案件受理费4314元，由广州市国土资源和房屋管理局负担。判后，上诉人广州市国土局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋地产登记所列事项与现状一致，没有不明确或与现状不符的地方。二、拆迁补偿协议书》第一条：“甲方拆除乙方房屋基本情况：荔湾区带河路晚景东街20,2××号。建筑面积45.6688平方米。”，涉案房屋《房地产登记簿查册表》记载房产地址：带河路晚景东街20,2××号，建基面积：45.6688平方米，二者的记载是一致的。协议约定的补偿房屋就是位于“带河路晚景东街20,2××号”的房屋，因此《拆迁补偿协议书》并不存在约定的标的不明确导致协议事实上不能履行的情况。三、涉案地块广州市荔湾区带河路晚景东街20、2××号属于梁某乙的面积20.0812平方米，是基于梁柳与万景德公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》并通过法院调解取得拆迁补偿。同理，市房管局与万新公司也签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，理应得到拆迁补偿。《广州市城市房屋拆迁管理条例》己于2004年废止失效。涉案的《拆迁补偿协议》于2008年才签订，因此万某甲公司根据穗常【1997】42号《关于公布施行的通知》的规定认为吉某、旷地无需补偿的说法不应得到支持。综上所述，我局为防止国有资产的流失，特根据《中华人民共国民事诉讼法》的相关规定，上诉请求法院判令：1、撤销原审判决，改判支持万景德、万新公司向我局支付房屋补偿款200942.72元及相应利息；2、万某乙、万某甲公司承担一、二审的诉讼费用。被上诉人万某乙公司答辩称：万某乙公司基于对事实的重大误解，与广州市国土局签署补偿协议书，该协议书不应当履行，广州市国土局的诉求属于对同一房屋同一拆迁事实要求赔偿。根据拆迁补偿协议书，万某乙公司履行完毕了相关的义务，支付了拍卖的执行款，即便广州市国土局有权取得拆迁补偿款，也应根据约定通过拍卖执行款的途径获取，其向万某乙公司主张补偿款没有合同和法律依据。被上诉人万某甲公司答辩称：万某甲公司和案外人梁某乙1997年6月19日签订了两份拆迁补偿协议，签署的基础是国土局发给梁某乙的产权证明，在签署协议之后，梁某乙将涉案房屋交给万某甲公司拆除，上述两份协议在广州市拆迁管理办公室有见证备案。梁某乙于2008年诉讼万某甲公司逾期回迁的案件中，其举证了该两份协议，也得到了法院的认可。因此，广州市国土局与万某乙公司重新签署拆迁协议是不合法不合理的，在没有拆迁标的物的情况下，该协议是无效的，请求驳回上诉，维持原审判决。经审查，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，本院要求广州市国土局补充提交涉案地块及上盖物的相关登记资料，该局表示除其向一审法院已经提交的材料外，登记资料中再未能查到涉案地块及上盖物的相关情况，也无法解释登记事项与补偿协议就地块现状存在差异的情况。本院认为：本案二审的争议焦点为广州市国土局是否有权向万景德公司、万新公司要求支付涉案房屋补偿款及利息。根据涉案房屋的查册表显示，原带河路晚景东街20、2××号土地面积45.6688平方米登记在陈璧仪、曾要体名下，该屋登记为吉某，1982年梁某乙使用该地块中的20.09平方米建房并作为原带河路晚景东街2××号房屋产权人身份取得产权证，由于梁柳已经通过原审法院与万景德公司通过调解协议形式确定万景德公司向梁柳承担拆除原带河路晚景东街2××号建筑面积20.09平方米的拆迁补偿义务，该调解协议已经履行完毕。原审法院据此认定广州市国土局再次以房屋代管人的身份，针对上述同一房屋、同一拆迁事实提起本案诉讼，缺乏事实和法律依据，对广州市国土局就该部分房屋的补偿诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。扣除上述已补偿面积部分，原带河路晚景东街20、2××号剩余未补偿部分25.5788平方米在房管部门登记为吉某，但根据广州市国土局提供的《公代逆产情况表》和双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》却显示被拆迁房屋为“砖木结构、住宅用途、（住宅）建筑面积45.6688平方米”。广州市国土局上诉主张涉案地块登记事项与现状一致、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的标的是明确的，并要求万某乙公司、万某甲公司按照建筑面积45.6688平方米连带支付拆迁补偿款200942.72元，而该局无法向本院提交涉案地块及上盖物的相关登记资料，也无法解释登记事项与补偿协议就地块现状存在差异的情况。但广州市国土局称其与万某乙公司在签订《拆迁补偿协议》时双方均确认涉案地块当时有上盖物，万某乙公司与万某甲公司均未对此提出异议，万某乙公司自愿与广州市国土局就涉案地块上盖物签订拆迁补偿协议，万某乙公司自愿就此作出补偿，该协议是双方真实意思表示，合法有效。但根据广州市国土局与万新公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,该协议明确约定涉案房屋的拆迁补偿款由荔湾区人民法院从拍卖执行款中支付，并未直接约定由万新公司向广州市国土局支付涉案房屋的拆迁补偿款，在该协议相关条款未经双方合意变更或被依法撤销之前，双方均应按照该协议履行。而万某乙公司坚持认为，根据拆迁补偿协议书，万某乙公司已经履行完毕相关的义务并支付了涉案房屋的拍卖款，即便广州市国土局有权取得拆迁补偿款，也应根据约定通过拍卖执行款的途径获取，其向万某乙公司主张补偿款没有合同和法律依据，万某乙公司该主张符合双方合同约定，而广州市国土局现要求万新公司与万景德公司直接向其支付涉案房屋的拆迁补偿款与该协议约定明显不符，该诉请并无合同及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，广州市国土局的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4314元，由上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年三月二十一日书 记 员  宋德光邝伟贤