山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终1476号上诉人（原审原告）罗宏宇。委托代理人刘振远，山东琴安律师事务所律师。委托代理人孙萌，山东琴安律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）青岛同乐迪餐饮娱乐有限公司。法定代表人郭芳，总经理。委托代理人崔照昆，系青岛同乐迪餐饮娱乐有限公司经理。被上诉人（原审被告）崔照昆。被上诉人（原审被告）郭芳。委托代理人崔照昆。上诉人罗宏宇因与被上诉人青岛同乐迪餐饮娱乐有限公司（以下简称同乐迪公司）、崔照昆、郭芳房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第7941号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗宏宇的委托代理人刘振远，被上诉人崔照昆，被上诉人同乐迪公司及郭芳共同的委托代理人崔照昆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗宏宇在原审中诉称，2004年6月，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定罗宏宇将位于青岛经济技术开发区668号千智广场东侧一层14#网点房出租给同乐迪公司使用，同乐迪公司按约定支付租金。合同履行至最后一年，同乐迪公司便开始拖欠租金，罗宏宇多次找其要求交付租金，其一直拒付并停止营业，经多次协商，其提出解除合同，罗宏宇经协商同意，遂于2014年4月8日与其签订《会议纪要》，《会议纪要》中对合同解除后的义务进行了约定，现同乐迪公司、崔照昆、郭芳拒绝履行其应尽义务。特提起诉讼，请求：1、依法判令同乐迪公司将罗宏宇位于青岛经济技术开发区井冈山路668号千智广场东侧一层14#网点房恢复原状（即房产部门认定的结构）；2、依法判令同乐迪公司支付水电费、物业费暂计858.38元（暂计自2014年4月8日至2015年6月30日止，要求计算至罗宏宇转租之日）；3、依法判令同乐迪公司恢复网点房承租前的空调设备；4、依法判令同乐迪公司将网点房一至二楼通道恢复原状；5、依法判令崔照昆、郭芳对第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6、本案诉讼费用由同乐迪公司、崔照昆、郭芳承担。同乐迪公司在原审中辩称，罗宏宇诉求与事实不符，没有依据。崔照昆在原审中辩称，罗宏宇诉求与事实不符，没有依据。郭芳在原审中辩称，2014年3月22日会议纪要中的签名不是郭芳本人签署的。原审查明，1、罗宏宇系青岛经济技术开发区井岗山路668号楼一层14号网点房地产权利人。2004年6月19日，罗宏宇与同乐迪公司订立《房屋租赁合同》一份，约定同乐迪公司租赁罗宏宇位于青岛经济技术开发区井岗山路668号楼一层14号网点房，租赁期限自2004年6月20日至2014年8月14日。合同第二条第二款第三项约定，承租方拖欠租金累计达壹个月。如承租方逾期不搬迁，出租方有权利通过仲裁或诉讼程序解决，出租方因此所受的损失由承租方负责赔偿。合同第三条第二款约定，后5年即2009年8月15日至2014年8月14日租金按1.4／天㎡计算，计年租金590082元。由承租方按附件一的面积明细分别支付。租金每一年支付一次，承租方应提前30日支付下一次租金。合同第四条第一款约定，出租方一致同意上述网点房现有隔断由承租方负责拆除，同时同意承租方按其使用要求重新隔断，拆除费用由承租方承担，拆除物由承租方负责处理清运。合同第七条第一款约定，如承租方中途解约，须提前45天以书面形式通知全体业主，在征得全体业主同意的情况下，承租方负责将所租房屋恢复原状（即房产部门认定的结构），费用由承租方承担，承租方必须在解约后一个月内完成，并承担恢复原状期间和转租期间的房屋租金费用，否则造成的损失由承租方承担。合同第七条第二款约定，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应交付违约金，违约金按应付租金每天千分之一计算。2、2014年3月22日上午李超等10人签署了会议纪要，约定如下：1、与会全体业主一致同意接受同乐迪公司给予与会每位业主支付半年房租，上述费用由崔照昆、郭芳负责代付，如在2014年4月15日前不能给每位业主一次性支付，逾期支付，崔照昆、郭芳自愿按租赁合同支付全年房租。2、与会全体业主一致推举李家安作为与会全体业主代表，对外商谈与会全体业主房屋整体出租事宜，价格暂定在4-5元／平方米，与会全体业主负责协助看房。3、房屋出租前的水电费、物业费等相关费用均由业主崔照昆、郭芳负责清理，与其他业主无关。4、如后续承租方需要恢复先前空调设备均由业主崔照昆、郭芳负责免费安装，所需费用由崔照昆、郭芳承担，与其他业主无关。5、同乐迪公司擅自开通一楼至二楼的通道，由崔照昆、郭芳在本决议签署之日起一个月内负责清理并恢复原状。2014年4月8日，崔照昆在该份会议纪要上签名“崔照昆、郭芳”，并写明“以上第5条于本人无关”。罗宏宇陈述该会议纪要系履行《房屋租赁合同》过程中，出现了拖欠租金的行为，双方就解除合同的后续事宜进行协商的情况下，由李超代罗宏宇签署的，该会议纪要中第一项内容双方已履行完毕。同乐迪公司及崔照昆对会议纪要的真实性无异议，但其只认可该会议纪要的第1、2条，认为第3、4条与本案无关，第5条崔照昆在签名时写明：“以上第5条于本人无关”。3、2004年1月9日，同乐迪公司经青岛市市北区工商行政管理局注册登记，法定代表人为郭芳，股东为郭芳、崔照昆。4、罗宏宇未能向法庭明确同乐迪公司承租诉争房屋前空调设备的情况。原审认为，罗宏宇与同乐迪公司签订的房屋租赁合同意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，原审确认其为有效合同，合同双方应当本着诚实信用的原则善意履行合同。本案中，罗宏宇提交2014年3月22日会议纪要证实其与同乐迪公司、崔照昆、郭芳已就解除房屋租赁合同后续事宜进行了约定，并认可该会议纪要的第1条已实际履行，虽然该会议纪要中仅有崔照昆于2014年4月8日的签名确认，但庭审中同乐迪公司对该会议纪要的第1条进行了追认，故该会议纪要第1条在罗宏宇与同乐迪公司之间发生法律效力，综上，可以认定，罗宏宇与同乐迪公司签订的房屋租赁合同已于2014年4月8日协商解除。关于同乐迪公司应否将罗宏宇位于青岛经济技术开发区井岗山路668号千智广场东侧一层14#网点房恢复原状（即房产部门认定的结构）的问题，罗宏宇与同乐迪公司关于租赁房屋应否恢复原状的约定见于《房屋租赁合同》第七条第一款，即在同乐迪公司中途解约的情况下，其应负责将所租房屋恢复原状。本案中，罗宏宇与同乐迪公司签订的《房屋租赁合同》约定租期为10年，在租赁期限的前9年双方均如约履行合同，合同履行至第10年双方出现纠纷，经协商，同乐迪公司向罗宏宇支付半年租金，双方解除合同，并就解除合同的后续事实签署了2014年3月22日会议纪要。但在该份会议纪要中，双方不仅未就房屋恢复原状事宜进行约定，还在第2条中约定了房屋整体出租事宜，由此可以判定，双方已就《房屋租赁合同》的违约责任进行了协商处理，罗宏宇的该项诉讼请求没有事实根据及法律依据，原审不予支持。关于同乐迪公司应否支付罗宏宇水电费、物业费及将网点房一至二楼通道恢复原状的问题，因2014年3月22日会议纪要中无同乐迪公司的签章，在无相关授权及追认的情况下，会议纪要中的相关约定，对同乐迪公司不发生法律效力，且罗宏宇也未就水电费及物业费的数额、计算方式以及一至二楼通道的权属情况提交证据证明，故该两项诉讼请求，证据不足，于法无据，原审不予支持。关于同乐迪公司应否恢复网点房承租前的空调设备的问题，因2014年3月22日会议纪要中无同乐迪公司的签章，在无相关授权及追认的情况下，会议纪要中的相关约定，对同乐迪公司不发生法律效力，且庭审中罗宏宇未能明确诉争房屋承租前空调设备的情况，故该项诉讼请求不明确，证据不足，原审不予支持。综上，罗宏宇的以上诉讼请求证据不足，于法无据，原审均不予支持。罗宏宇要求崔照昆、郭芳承担连带责任，于法无据，不予支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回罗宏宇的诉讼请求。案件受理费100元，由罗宏宇负担。宣判后，罗宏宇不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人罗宏宇的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人同乐迪公司、崔照昆、郭芳负担。其主要理由是：一、关于2014年3月22日会议纪要是否在上诉人与同乐迪公司之间发生法律效力？一审认为会议纪要仅第1条已履行且经过同乐迪公司追认，故仅第1条在上诉人与被上诉人之间发生法律效力，其余几条均为无权代理，该认定错误。理由如下：（1）崔照昆自认是同乐迪公司经理，同时是同乐迪公司的股东及监事，法定代表人郭芳是崔照昆的妻子，同乐迪公司仅有崔照昆和郭芳两名股东。（2）《房屋租赁合同》由崔照昆的签署、附件一中写有崔照昆的联系方式、历年租赁费的缴纳也均有崔照昆负责。包括会议纪要中涉及的租赁费也是崔照昆、郭芳支付。（3）会议纪要的签署是为了解决上诉人与同乐迪公司《房屋租赁合同》违约事宜，崔照昆签字的效果归于同乐迪公司，支付半年房租，合同解除。崔照昆的特殊身份，使得上诉人有理由相信崔照昆是有权处理租赁合同相关事宜的，已构成表见代理，会议纪要的效力及于上诉人与同乐迪公司之间，对同乐迪公司具有约束力。二、关于同乐迪公司应否将网点恢复原状？一审认为上诉人的该项请求无事实根据及法律依据错误：（1）合同解除，并不意味着合同条款对各方当事人不适用。本案是因为同乐迪公司长期拖欠租金引发，为解决纠纷，在拖欠租金达九个月的情况下，同乐迪公司提出仅支付六个月租金解除合同，房屋交回的方案。方案提出后，业主于2014年3月22日开会商讨，为避免损失进一步扩大，业主才表示同意。因此，本案是同乐迪公司违约且在合同未到期的情形下提出了解约，才导致合同解除。《房屋租赁合同》第七条约定：“如承租方中途解约……承租方负责将所租房屋恢复原状”，该约定对双方具有约束力，同乐迪公司应当将网点恢复原状。（2）会议纪要主要涉及了拖欠房租的支付，因同乐迪公司在合同租期内提出解约，上诉人需重新寻找承租方，势必给上诉人的出租造成影响，且同乐迪公司提出解除合同后，上诉人提出因整体出租，面积大，不易对外出租，要求同乐迪公司恢复原状，同乐迪公司提出如果短期能够按照现状对外整体出租，那么便不需要重新隔断，先由业主对外整体出租试试，业主才对整体出租事宜进行了初步出租意向的商讨。虽未明确提及恢复原状，但并不代表上诉人放弃了合同约定的权利要求，不能认为“原被告已就《房屋租赁合同》的违约责任进行了协商处理”。（3）合同解除后，同乐迪公司依法应当返还租赁物。但被上诉人返还的租赁物，上诉人自己都不知道自己的房子在哪个位置，哪个区域是自己的房子。三、关于同乐迪公司应否支付水电费、物业费及恢复承租前的空调设备？关于水电费、物业费等相关费用，会议纪要中明确提到由崔照昆、郭芳负责清理。如前所述，本案崔照昆的签字已经构成表见代理，《会议纪要》的效力是及于上诉人与同乐迪公司之间的。结合前面所述，同乐迪公司在合同租期内提出解约，上诉人需重新寻找承租方，势必给上诉人的出租造成影响，为了弥补自己的过错，同乐迪公司自愿承担网点再出租前的水电、物业等费用，同时，因崔照昆已经从部分业主手中购得部分网点，鉴于同乐迪公司是崔照昆夫妻二人开办，崔照昆及郭芳也同意这部分费用由二人实际承担。崔照昆、郭芳签字自愿加入同乐迪公司的债务承担，上诉人要求三方承担连带责任并无不妥。同乐迪公司拖欠物业公司水电费、物业费已经估计达十万余元涉案网点的物业管理公司，物业公司也对所有产权人下发通知催费，对这些费用，同乐迪公司及崔照昆、郭芳均应承担。恢复承租前的空调设备理由同上。四、关于将网点房一至二楼通道恢复原状？《房屋租赁合同》中上诉人仅仅是同意同乐迪公司将网点房现有隔断拆除并重新隔断，没有同意同乐迪公司将一楼至二楼的通道打通，同乐迪公司擅自打通通道，上诉人要求其恢复原状，这是合同法赋予上诉人的权利。同时，如前所述，本案崔照昆的签字已经构成表见代理，会议纪要的效力是及于上诉人与同乐迪公司之间的。即便崔照昆在会议纪要中写明第5条与其无关，但免除不了同乐迪公司应承担的义务。综上，一审法院对本案认定事实不清，适用法律错误。被上诉人同乐迪公司、崔照昆、郭芳共同辩称，一、被上诉人已经切实履行了会议纪要中与被上诉人有关的事项。1、在各方协商解除合同后的事宜时，各方签订了《会议纪要》，而双方都确认上诉人已经收取了《会议纪要》中第一条约定的款项，履行了被上诉人的多支付半年租金的义务。2、《会议纪要》第二条中已经明确记载了合同解除后，上诉人要整体出租的事宜，根本不涉及恢复原状的问题，何况被上诉人已经按其他业主的要求多给了上诉人罗宏宇等业主半年租金。实际上，当时对方要半年租金的主要原因就是：被上诉人也是业主之一，而本案涉及的房屋因位置、采光等原因只能整体出租，任何一家或几家单独出租都会损害其他家的利益，全部业主才决定采取一致行动、整体出租，因此其余业主才要求被上诉人多支付半年的房租，房屋不要求恢复原状。上诉人在多收到半年租金后，想改变原《会议纪要》的内容，增加《会议纪要》中不存在的内容，是不应当得到法院支持的。3、关于《会议纪要》第三条规定的水电费等问题，判决书上已经明确说明是因为上诉人罗宏宇没有提供相应的证据而无法支持。而且被上诉人一直根据会议纪要的约定在履行该条的规定。4、由于房屋需要整体出租，《会议纪要》第四条中已经明确确认是否恢复空调是根据后续承租方的意见决定的，而不是根据房东的意志决定的，因此，上诉人罗宏宇多拿了半年房租后，在没有后续承租方意见的情况下，上诉人单独另行要求回复空调设备是没有依据的，其要求已经违反了《会议纪要》的约定，不应当得到法院的支持。5、关于网点房一至二楼通道的问题。由于该方的一二层都已被一人买断，该通道也被该房的业主使用和认可，因此该通道现在根本与被上诉人无关，也与上诉人无关。而且被上诉人也在《会议纪要》中明确写明：第5条与本人无关。因此，一审法院认定事实清楚、正确。二、原审法院根据认定的正确事实做出的判决正确、适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请依法驳回上诉人罗宏宇的上诉请求，维持原判。经审理查明，二审庭审中，上诉人提交了青岛千智园物业管理有限公司出具的催费通知，其中载明催交代为垫付的水电费及物业费等总计9万元以上。被上诉人对上述通知不予认可，认为上述费用与上诉人无关，且具体数额并不确定。上诉人确认其未支付上述费用。另，双方共同确认一、二楼通道位置不在上诉人房屋范围内。二审查明的其他事实与原审查明一致。本院认为，本案争议的主要焦点问题是：1、会议纪要对同乐迪公司是否发生法律效力；2、被上诉人应否将承租的网点恢复原状；3、被上诉人应否恢复承租前的空调设备；4、被上诉人应否将一至二楼通道恢复原状；5、被上诉人应否支付上诉人主张的水电费、物业费。关于会议纪要对于同乐迪公司的效力问题，本院认为，该会议纪要系崔照昆签字确认，崔照昆系同乐迪公司经理暨股东，同时也是另一股东兼法定代表人郭芳的丈夫，其亦参与租赁合同的签署履行等，其身份及行为均足以让上诉人相信系代同乐迪公司履行职务行为，构成表见代理，故，应认定崔照昆签字的会议纪要中有关同乐迪公司权利义务内容，对同乐迪公司具有约束力。关于被上诉人应否将网点房恢复原状（即房产部门认定的结构）问题，本院认为，双方于2014年3月22日签署了会议纪要，系各方真实意思表示，该协议应为双方经协商对于终止租赁合同后果处理的协议，改变了原租赁合同有关终止合同后果的约定。该会议纪要并未约定需再按照原合同约定将房屋恢复原状，而是约定了对外商谈与会业主房屋整体出租等事宜，因此，上诉人要求被上诉人将房屋恢复原状，原审未予支持并无不当。关于被上诉人应否恢复承租前的空调设备问题，按照会议纪要的约定，如后续承租方需要恢复先前空调设备，均由业主崔照昆、郭芳负责免费安装，所需费用由崔照昆、郭芳承担。但目前涉案诉争所涉房屋尚未出租，该空调设备是否应予恢复，并不具备会议纪要所约定的前提条件，因此，上诉人主张恢复空调设备，本院不予支持。关于被上诉人应否将一至二楼通道恢复原状的问题，崔照昆在签署会议纪要时注明了该条与其无关，且经调查，双方确认该通道在案外人的房屋内，并不在上诉人网点房内，上诉人亦无法证明该通道与其有何关联，因此，对上诉人主张恢复通道的请求，本院不予支持。关于被上诉人应否支付上诉人主张的水电费、物业费问题，会议纪要中虽约定房屋出租前的水电费、物业费等相关费用由崔照昆、郭芳负责清理，但上述费用并非由被上诉人向上诉人支付，上诉人亦未实际支付，故上诉人上述主张无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人罗宏宇上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人罗宏宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 明代理审判员  王化宿代理审判员  高仁青二〇一六年三月二十四日书 记 员  王 繁