陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0821民初5908号原告中国农业银行股份有限公司神木县支行，住所地：神木县神木镇东兴街香山路1号。负责人乔志平，系该行行长。委托代理人孙小龙，男，1971年4月出生，汉族，陕西省人。被告苏巧萍，女，1988年1月出生，汉族，陕西省人。被告孙建军，男，1988年8月出生，汉族，陕西省人。被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司，住所地：陕西省榆林市神木县东兴街北段江泰公司大楼三楼。法定代表人刘文林，系该公司董事长。委托代理人焦治平，陕西乔鹏律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行与被告苏巧萍、孙建军、神木县华夏亿源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙小龙到庭，被告苏巧萍、孙建军，被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司的委托代理人焦治平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行诉称，2013年3月11日,被告苏巧萍、孙建军因购房需要，向原告申请借款60万元，且自愿用其购买的位于神木县神木镇西沙小区2区北临西沙路靠神龙3路华夏首府小区2幢1单元603号房屋做抵押担保，被告华夏亿源房地产开发有限公司自愿在办理正式的抵押登记前承担连带保证责任。2013年5月3日，原被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为60万元，借款期限为240个月，从2013年5月3日起至2033年5月2日止；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮10%。借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按调整后的次年1月1日起调整的方式进行浮动。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息,还款方式为等额本息还款法,还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。2013年4月15日，双方在神木县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。二被告收到借款后，从2015年6月27日开始停止付款，二被告未按约定履行还款义务，严重损害了原告的合同利益。故原告向本院提起诉讼，请求：1、依法解除原被告双方于2013年5月3日签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告苏巧萍、孙建军偿还所欠原告借款本金567162.65元及利息、罚息（利息从2013年5月3日起按年利率6.55%计算至该本金偿还完毕之日止；违约责任则逾期罚息从2015年6月27日起按年利率9.825%计算至被告还款之日止）；3、对被告苏巧萍、孙建军提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、判令被告陕西华夏亿源房地产开发有限公司承担连带保证责任；5、由三被告承担本案的诉讼费用。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行向法庭提交了以下证据：1、个人借款凭证复印件、个人购房担保借款合同复印件、贷款申请复印件、被告身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同复印件、个人购房贷款资金划转授权委托书复印件、同意抵押承诺书复印件、抵押权预告登记复印件，证明2013年5月3日，被告苏巧萍、孙建军向原告申请借款60万元，并用所购房屋作担保的事实。2、交易明细记录一份，证明被告苏巧萍、孙建军未按期履行还款义务，已构成根本违约，原告有权要求解除借款合同，并对被告抵押的房产拍卖价款优先受偿。3、阶段性担保承诺书复印件一份、住房按揭合作协议书复印件一份，证明被告陕西华夏亿源房地产开发有限公司为连带责任保证担保人，现因被告苏巧萍、孙建军违约，被告应当承担连带责任保证。被告苏巧萍、孙建军辩称，被告与原告的合同系和陕西华夏亿源房地产开发有限公司一起签订，被告于2015年6月27日停止向原告打款。不打款的原因是因为陕西华夏亿源房地产开发有限公司违约，未按期交房，且至今不具备交房条件。现被告希望与原告及陕西华夏亿源房地产开发有限公司一起协商，如能协商成功，同意继续打款。被告苏巧萍、孙建军未向法庭提交证据。被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司辩称，被告公司的法定代表人由刘旺堂变更为刘文林。本借款合同系等额本息还款法，利息应从逾期还款之日起计算，且应根据央行的调整而调整。已偿还的借款中部分系被告陕西华夏亿源房地产开发有限公司用保证金偿还。原告不能起诉解除本合同，根据合同第20.3款约定，原告行使解除权应提前向借款人或担保人发出解除合同的申请，被通知人有7个工作日的异议期间，但本案原告非经书面通知借款人和担保人，直接诉请要求解除合同，违反了合同的约定和合同法的相关规定。且借款人仅是因为受经济下滑的影响，短期内未偿还借款，不足以构成根本违约，因此原告不能诉请解除合同。被告已按照购房合同的约定向借款人如期交付了房屋。被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司未向法庭提交证据。经庭审质证，对原告提供的证据，被告苏巧萍、孙建军对其真实性及证明目的均无异议。被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司认为原告提供的证据系复印件，故由人民法院审查其真实性；利息、欠款金额由人民法院依合同约定，进行核算；对证据的证明目的均有异议，根据合同约定，借款人并未构成根本违约，因此原告诉请解除合同的请求不能成立。经本院审查认为，原告提供的证据，被告苏巧萍、孙建军均无异议，该证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故对其真实性予以采信。经审理查明,被告苏巧萍、孙建军为了购买被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司开发的位于神木县西沙路华夏首府小区2幢1单元603号房屋,申请向原告借款60万元。2013年5月3日，二被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》一份。合同约定借款人为被告苏巧萍、孙建军，贷款人为原告，保证人为被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司，抵押房屋为被告苏巧萍、孙建军所购房屋。借款金额为60万元，借款期限为240个月。贷款利率为浮动利率即在中国人民银行贷款基准利率的基础上上浮10%，利率调整以12个月为一个周期。借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的基础上上浮50%，直至本息清偿为止。还款方式为等额本息还款法。合同第十二条12.4款约定“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其它资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。….(2)借款人未按约定按期足额偿还借款”。并约定用所购房屋为该笔借款提供抵押担保等内容。被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司提供担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为从借款到期日起二年。2013年3月14日，被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司向原告出具了阶段性担保承诺书，承诺为该笔借款提供阶段性担保，即在该笔贷款对应的商品住房办妥合法有效的抵押手续前，为该笔贷款提供连带责任保证。经被告苏巧萍授权，原告按约定将60万元支付给被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司作为购房款。被告苏巧萍、孙建军按合同约定将相应本息偿还至2015年6月26日，剩余本金567162.65元，被告再未按约偿还。截至一审法庭辩论终结前，被告苏巧萍、孙建军拖欠原告本息为69048.52元。另查，2013年4月15日，原被告就被告苏巧萍、孙建军所购买的房屋办理了抵押权预告登记,但未办理房屋抵押登记。本院认为，原被告签订的《个人购房担保借款合同》，系合同双方在自愿、平等的基础上签订，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告按合同约定提供借款60万元后，借款人亦按约定按时偿还借款本金及其利息。借款人按约定偿还至2015年6月26日，剩余借款本金567162.65元及其利息未按约定偿还已构成违约。合同虽然约定借款人未按约定按期足额偿还借款时原告有权提前收回借款，但是并未约定原告有权解除合同，且原告的逾期还款行为并未构成根本性违约，双方应继续履行合同，故对原告要求解除合同及对抵押物优先受偿的诉讼请求不予支持。因在合同期内执行的利率为在浮动利率的基础上上浮10%，按照合同约定，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息。该约定未违反有关法律规定，亦为有效。截至一审法庭辩论终结前，被告苏巧萍、孙建军所欠原告本息（包含罚息）为69048.52元，应一次性偿还。被告神木县华夏亿源房地产开有限公司作为连带责任保证人应承担连带偿还责任。剩余借款双方应按合同约定继续履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、限被告苏巧萍、孙建军于本判决生效之日起三日内偿还所欠原告中国农业银行股份有限公司神木县支行借款本息69048.52元，被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司承担连带偿还责任。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木县支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4740元，由被告苏巧萍、孙建军、神木县华夏亿源房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  魏敏艳二〇一六年十一月八日书记员  单慧芳