广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终第772号上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：高志文，职务总经理。委托代理人：何巧，该公司职员。委托代理人：李超鹏，该公司职员。被上诉人（原审原告）：阮芳，住广州市天河区。委托代理人：林旭君，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称“粤锐公司”）因与被上诉人阮芳商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：粤锐公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编5号的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年5月15日，阮芳（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编5号2303房（建筑面积137.55平方米），总金额为1158362元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”合同签订后，阮芳已按合同约定付清全部购房款，并取得粤锐公司所开具的相应发票。涉案房屋于2013年12月13日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年1月13日通过消防验收，于2014年1月22日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案房屋已开通永久用水。粤锐公司曾于2013年12月13日、2014年1月22日分别向阮芳发出《入伙通知书》《再次催收楼通知书》，但阮芳以涉案房屋尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。因本案纠纷，阮芳于2015年10月9日向原审法院提起本案诉讼，诉称：阮芳与粤锐公司签订《商品房买卖合同》，约定由阮芳向粤锐公司购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编5号2303房，成交价1158362元，并约定粤锐公司应于2013年12月20日前将合同标的物的房屋交付阮芳使用。合同签订后，阮芳已依约向粤锐公司付清全部购房款，但粤锐公司未能通过政府验收并将房屋交付阮芳使用，属于严重违约，应承担相应的违约责任。故请求判令粤锐公司向阮芳支付逾期交楼违约金，以实际已付总房价款1158362元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年12月21日起计至涉案房屋符合交楼条件之日（2014年7月16日）止。粤锐公司原审辩称：1.涉案房屋于2013年12月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。2.粤锐公司已按照合同约定通知阮芳明某芳收楼，并以各种方式多次催促，但阮芳一直拒绝收楼，故涉案房屋未能交付的责任在阮芳。3.阮芳拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，阮芳才有约定及法定的拒绝收楼理由。4.供电部门关于永久用电的认定是错误的。根据粤锐公司证据显示，涉案楼盘电力设施竣工的日期为2014年6月20日。在此之前，涉案楼盘临电保障了小区的用电，电费也由粤锐公司承担，没有对业主产生任何影响。且商品房买卖补充协议已经将永久用电排除在涉案房屋交付条件之外，故永久用电并非房屋交付的必备条件。5.假定涉案房屋确实出现迟延交楼，但买卖合同约定的出卖人迟延交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，故亦应以租金标准作为计算违约金的标准。广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成某用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。经质证，阮芳对上述复函真实性、合法性、关联性没有异议；粤锐公司对上述复函真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋具备永久用电的时间应为《高压供电合同》的签订日期。原审法院认为：阮芳与粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但根据广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映，涉案房产于2014年7月16日才具备永久用电，而涉案房产在尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2013年12月20日前达到交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给阮芳使用，已构成违约，阮芳要求粤锐公司支付迟延交楼违约金的诉请合理，原审法院予以支持。由于广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房屋于2014年7月16日具备了永久用电，故阮芳要求迟延交楼违约金计算至该日止合理，原审法院予以支持。阮芳与粤锐公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年11月10日作出如下判决：被告广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阮芳支付迟延交楼违约金（以总房价款1158362元为本金，按每日万分之五的标准，自2013年12月21日起计至2014年7月16日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1355元，由被告广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。判后，上诉人粤锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2013年12月20日已符合合同约定及法律规定的交付条件，上诉人不存在逾期交楼的情形。一审判决以涉案楼盘未具备永久用电为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决上诉人承担违约责任，在事实认定与法律适用上明显有误。一、广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号等商品房预售合同纠纷案，与本案的案情基本相同，上述判例明确了“永久用电”并非法定的交楼标准，一审法院将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。二、用电是基本居住要求，永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。一审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民居住要求，明显有误。从2013年12月20日以来，业主已经陆续入住涉案楼盘，上诉人已按电力公司缴费通知足额支付用电费用，迄今为止供电正常。涉案楼盘业主用电有充分保障，临时用电可满足业主的用电需求。三、一审判决将“永久用电设定为交楼条件”，与买卖合同的约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。四、一审法院对于涉案楼盘永久用电的时间认定错误。涉案房屋于2013年9月5日向南沙供电局提交设计文件；设计文件于2013年9月12日通过审核；2014年5月27日中间检查合格；2014年6月20日竣工验收合格并具备永久用电条件。南沙供电局在复函中陈述于2014年7月16日通过竣工验收，当天供电显然是错误的。五、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。六、双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，补充协议约定涉案房屋的交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位。监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。在《商品房买卖合同》与《补充协议》不一致时以《补充协议》为准。《补充协议》中对交房条件的变更约定，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。七、对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》明确排除了将永久用电作为涉案房屋的交付条件。一审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。八、涉案房屋于2013年12月20日前已符合合同约定及法律规定的交付条件，上诉人不存在逾期交楼的情形。九、上诉人按照合同约定通知被上诉人收楼，并以各种方式催促被上诉人收楼，但被上诉人并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在于被上诉人，被上诉人无需承担迟延交付的责任。十、被上诉人拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，被上诉人才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但被上诉人没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，上诉人开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。十一、假设涉案房屋出现迟延交楼，买卖合同约定的出卖人迟延交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。十二、被上诉人经上诉人多次催促，被上诉人迄今仍然拒绝收楼，并于2014年10月向法院起诉。可见，被上诉人实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是通过诉讼取得额外利益。因此，无论涉案房屋是否交付，被上诉人实际上是不可能有任何损失的。故上诉人请求：1、判令撤销（2015）穗南法民三初字第911号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一二审诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人阮芳答辩称：同意一审判决。一、粤锐公司没有按照合同和相关法律规定交付符合条件的房屋，阮芳有权拒绝收楼，粤锐公司应当承担迟延交楼的责任。粤锐公司不能因补充协议的约定而免责，粤锐公司将涉案房屋可能不具备永久用电的开发风险通过补充协议的形式转嫁给业主，明显是规避开发风险。且业主即使签署了补充协议，补充协议并未对用电作出规定，这并不代表业主同意在没有用电的情况下收楼，也不代表阮芳已经知悉涉案房屋可能存在无永久用电使用的情形，也不能确认业主明确接受了不具备永久用电的交房条件。根据双方合同约定和《广州市供电与用电管理规定》第十四条，粤锐公司交付的楼房应当满足永久用电的情况，但粤锐公司于2013年12月20日前仍未能提供永久用电。因此，阮芳有权拒绝收楼，粤锐公司应当承担违约责任。二、违约金并未超过法律规定的标准，粤锐公司应根据合同的约定支付违约金。粤锐公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，以租金作为阮芳损失的计算标准，适用法律错误。该条规定的前提条件是双方在合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额计算标准。但本案中，双方在合同明确约定了违约金计算标准，因此，不能以租金损失当做违约金的计算标准。双方当事人是在意思自治的情况下签订的《商品房买卖合同》，所以粤锐公司同意在违约的情况下，遵守条约规定，支付违约金。同时，粤锐公司并未就其所主张的违约金过分高于造成损失的事实承担举证责任，应当认定双方约定的违约金在合理的范围之内，粤锐公司应当按照合同的约定，按已付房款每日0.05%的标准支付违约金。经审查，原审查明事实无误，双方当事人均未提交新证据，本院予以确认。二审另查明，粤锐公司引用本院生效案例所涉楼盘，建设单位在合同约定交楼日前已取得备案表，并与供电部门签订了供电合同且施工基本完成；供电部门出具说明，保证在未接通永电期间所涉楼盘临电供应的安全与稳定。本院认为：双方当事人二审的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件的问题；二、违约金的标准问题。关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2013年12月20日达到房屋交付标准，与国家相关规定相悖，本院不予采信。粤锐公司提及的生效判决所涉楼盘，建设单位在合同约定交楼日前已取得备案表，并与供电部门签订了供电合同且施工基本完成；供电部门出具说明，保证在未接通永电期间所涉楼盘临电供应的安全与稳定，该楼盘与涉案楼盘并非同样情形，故粤锐公司以此为由提出的上诉请求理据不足，本院不予采纳。关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限将符合条件的房屋交付给阮芳使用，已构成违约，据此，原审判决粤锐公司按照合同约定向阮芳计付延迟交楼违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，粤锐公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2710元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年三月三十日书 记 员  林嘉丽