中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第33836号原告河仁香，女，1964年1月6日生，朝鲜族，户籍地黑龙江省，现住上海市浦东新区。委托代理人李朝春，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人林思明，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告李国臣，男，1975年1月12日生，汉族，住吉林省吉林市。被告朴南银，男，1959年5月25日生。委托代理人毛纪富，上海市融力律师事务所律师。被告徐俊，男，1984年7月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告廖日卿，女，1981年10月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告廖大炳，男，1949年10月10日生，住福建省永安市。上述三被告的共同委托代理人卢意光，上海市联合律师事务所律师。上述三被告的共同委托代理人魏俊璟，上海市联合律师事务所律师。原告河仁香诉被告李国臣、朴南银、徐俊、廖日卿、廖大炳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告河仁香及其委托代理人李朝春，被告朴南银的委托代理人毛纪富，被告徐俊及徐俊、廖日卿、廖大炳的共同委托代理人卢意光、魏俊璟到庭参加诉讼。被告李国臣经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告河仁香诉称，2004年10月，朴南银以李国臣的名义购买上海市浦东新区康桥路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称系争房屋)，价格为人民币(币种下同)120万元。同时，朴南银以李国臣名义向银行贷款98万元。该房产登记在李国臣名下。李国臣办理了公证委托，委托朴南银全权处理该房产的买卖、还贷、收款、交房等。2005年，朴南银因资金周转问题，将该房屋转卖给河仁香，双方约定河仁香将一辆别克商务车(沪E5XX**)作价30万元抵作首付款，银行贷款98万元由河仁香归还。同时，朴南银将房产买卖合同、产权证、公证书、交通银行还贷借记卡等原件交给河仁香。朴南银将房屋交付河仁香后，河仁香花费80万元进行了装修，并居住至今。河仁香每月归还按揭贷款、支付物业管理费。此后，因朴南银回韩国，双方未办理产权过户手续。河仁香曾要求朴南银尽快办理房屋过户手续，由于朴南银在国外无法办理。2014年2月，徐俊突然至河仁香处声称已经花300万元从李国臣处购买了该房产，要求河仁香迁出。原告认为，根据朴南银和李国臣的协议，李国臣并非房屋实际产权人，无权出售房屋。且李国臣明知房屋已经由朴南银出售给河仁香。徐俊等三人从未前来房屋内看房，直到房屋过户完成半年后的2014年2月份才突然出现，且房价300万元明显低于市场价，该交易不符合常理，显然是李国臣与徐俊等三人恶意串通，虚假转让。因此，诉请判令李国臣与徐俊、廖日卿、廖大炳就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。被告李国臣未答辩。被告朴南银辩称，朴南银和河仁香从未签订过房屋买卖合同，河仁香在前案和本案诉讼中提供的证据均为伪造变造，河仁香提出的车辆抵房款的事实无证据证明；该房屋原出租给案外人，后出租给河仁香，每月房租金额和偿还贷款数额一致，所以朴南银让河仁香代还贷款以支付租金；河仁香谎称为了便于将租金打入还款账户，要求朴南银将产证、公证书等原件交予河仁香；朴南银与被告徐俊、廖日卿、廖大炳之间的买卖关系真实合法，双方约定的房价是市场价格，徐俊、廖日卿、廖大炳等人亦非恶意，现房屋亦转移登记至三人名下，故请求驳回河仁香的全部诉讼请求。被告徐俊、廖日卿、廖大炳辩称，2013年徐俊等三人购买系争房屋时对河仁香与朴南银之间的关系并不知情，不存在与李国臣恶意串通的事实，也不存在明显低价的问题，现在房屋已登记至三人名下，取得产证后三人亦多次向河仁香提出腾退房屋。不同意河仁香的全部诉讼请求。经审理查明，2004年10月，李国臣取得系争房屋的房地产权证。2005年3月11日，李国臣与朴南银签署《协议书》，约定：李国臣购买系争房屋及为购买房屋而进行的按揭贷款，均是朴南银以李国臣的名义进行，购买房屋所支付的所有费用均由朴南银出资，朴南银是系争房屋的的实际权利人，贷款98万元的本息由朴南银承担，该房屋的所有资料交朴南银。同月17日，李国臣办理了公证委托书，授权朴南银处理系争房屋出售、还贷等相关事宜。2005年至2006年间，河仁香入住系争房屋。朴南银将朴南银与李国臣的《协议书》、系争房屋的房地产权证、房屋买卖合同、借款合同、抵押合同、李国臣的公证委托书、用于还贷的银行卡等原件交河仁香。河仁香入住至2012年11月期间，每月应还的贷款本息由河仁香存入银行卡内。河仁香入住至2011年底期间系争房屋的物业管理费由河仁香缴纳。2011年5月17日，李国臣办理了公证授权委托书，委托案外人林花办理出售系争房屋的相关手续。2012年10月20日，林花向河仁香发《书面通知》，主要内容为：受业主委托，系争房屋将出售，价格为310万元，首期房款需200万元；你居住在房屋内无租赁合同，根据合同法规定视为不定期租赁合同，可以随时解除，故通知你十五日内搬家或履行优先购买权。该书面通知以特快专递形式于2012年10月21日发出，收件地址为系争房屋，收件人为“池小姐”。根据邮政查询，该快件于次日妥投(本人收)。2012年10月28日，徐俊与上海中原物业顾问有限公司签署系争房屋的看房确认单。2012年11月30日，林花以李国臣代理人身份与案外人杨美娟经上海汉宇房地产顾问有限公司居间，签订房地产买卖协议，由李国臣将系争房屋以280万元出售给杨美娟。2011年12月，李国臣一次性还清剩余贷款。2013年2月17日，林花以李国臣代理人身份与案外人杨某某签订网上上海市房地产买卖合同，由李国臣将系争房屋以340万元的价格出售给杨某某。后上述买卖合同因故未履行。2013年4月12日，廖日卿经上海中原物业顾问有限公司居间签署房地产买卖居间协议和房屋买卖合同，内容分为廖日卿有意向李国臣购买系争房屋，房屋总价为340万元，并支付意向金10万元；如甲方(出售方)在房屋买卖合同上签字，则意向金转为定金；具体的付款时限为示范文本签订之日付首付款210万元(含定金10万元及尾款20万元)，第二期房款130万元以申请贷款支付。2013年5月9日，林花以李国臣代理人身份在上述房地产买卖居间协议和房屋买卖合同上签名。2013年5月20日，廖日卿通过转账支付李国臣700,100元；2013年5月21日，廖日卿通过转账支付李国臣30万元。2013年7月1日，林花以李国臣代理人身份与徐俊、廖日卿、廖大炳签订网上上海市房地产买卖合同，约定李国臣将系争房屋出售给徐俊、廖日卿、廖大炳，转让总价款为300万元；付款期限为签订本合同之日支付部分首期房款110万元，签订合同7日内申报纳税，纳税当日支付70万元，上述合计180万元构成首期房价款(含定金10万元和尾款20万元)；第二期房款120万元通过申请贷款支付；徐俊、廖日卿、廖大炳拿到产权证2个月内房屋交接，同时支付尾款。2013年7月2日，廖日卿通过转账支付李国臣90万元。2013年8月，徐俊等三人通过贷款支付李国臣120万元。2013年8月22日，徐俊、廖日卿、廖大炳取得上海市房地产权证。2014年7月2日，河仁香诉至本院，要求确认李国臣与徐俊、廖日卿、廖大炳就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并要求李国臣与朴南银将系争房屋过户登记至河仁香名下。本院以(2014)浦民一(民)初字第24636号民事案件予以受理后，2015年6月29日，河仁香向本院撤回了该案起诉。本案审理中，原告河仁香向法庭提供了《协议书》、《交接书》各一份。协议书主要内容为：甲方(朴南银)同意将在上海烝烝日上餐饮有限公司的33%股权转让给乙方(河仁香)，乙方承担公司的所有债权、债务，乙方承担甲方在公司经营时挪用的126万元，甲方将系争房屋的产权转让给乙方，乙方承担甲方购房时银行贷款97余万元，每月向交通银行还款本息6,700元，甲方要求乙方支付30万元作为转让金，同意以乙方新购买的别克7座商务车等值30万元抵给甲方，甲方负责寻找李国臣尽快办理变更房屋产权，甲方将产权证、购房合同书等交给乙方。《交接书》内容为双方就上述《协议书》约定的系争房屋产权和别克商务车手续办理交接。《协议书》和《交接书》的落款为河仁香、朴南银两人的印章，时间均为2015年8月9日。朴南银对《协议书》和《交接书》的真实性均不予认可，认为上述证据上印章并非朴南银所有。河仁香又向法庭提供了朴南银出某的“证明”一份，“证明”的内容为“本人朴南银曾于2003年起与柳喆秀等人共同出资投资‘上海蒸蒸日上餐饮有限公司’下设的桑拿休闲会所，柳喆秀通过其他公司名义投入一部分资金，……2005年6月22日由‘上海蒸蒸日上餐饮有限公司’出某的证明，首先是无效的，该公司无权认定他的股东出资是借款性质……第四，康桥路1111弄58-301室的房屋产权已转让给河仁香女士。”朴南银对该“证明”真实性有异议，提出该“证明”中第四点内容与之前条款的内容在字体、排列、行距上都有差异，且不符合书写习惯，存有疑点。经法庭释明后，双方均表示不要求对上述“证明”中第四点内容是否与其他条款一次形成进行鉴定。河仁香还向法庭提供了案外人出某的证明，其中包括：代家宝、罗京田等人的证明，证明系争房屋由朴南银出售给了河仁香；上海禾纳伟贸易有限公司证明一份，证明该公司于2007年5月16日以15万元的价格从朴南银处购得别克商务车(沪E5XX**，登记在上海丽京实业发展有限公司名下)；上海丽京餐饮有限公司的证明，证明上海蒸蒸日上餐饮有限公司系朴南银等人注册成立，2004年9月由河仁香夫妇二人买下，后更名为上海丽京餐饮有限公司，河仁香为总经理，2005年3月朴南银将系争房屋转让给河仁香，并在河仁香总经理办公室签署了房屋转让合同，河仁香以别克商务车一辆(沪E5XX**)作价30万元抵作房屋首付款。朴南银对上述证据均不予认可。被告朴南银提供了河仁香在(2014)浦民一(民)初字第24636号一案中向法庭提交的《证据目录》、《协议》以及《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》(以下简称《鉴定意见书》)各1份。《协议》主要内容为：甲方(朴南银)放弃系争房屋的所有权利，其中银行贷款及利息由乙方(河仁香)承担支付，乙方需支付甲方三十万元(乙方已付三十万元以车抵款，商务别克沪E5XX**),即该房屋所有权归乙方；甲方承诺该房屋全部手续资料包括房屋产权证、买卖合同、公证书等都交给乙方，若乙方办理过户事宜时甲方应及时配合并提供必要的法律程序上的帮助。协议落款时间为2007年12月1日。《鉴定意见书》主要内容为：在(2014)浦民一(民)初字第24636号一案中，经浦东法院委托，以2007年12月1日《协议》上“朴南银”的签名为检材，并以2014年8月4日经大使馆认证的朴南银签名样本作为供比对材料，经鉴定后，鉴定意见认为上述检材上的“朴南银”签名不是朴南银所写。朴南银欲以证明河仁香在(2014)浦民一(民)初字第24636号一案中向法庭提供的《协议》已被认定为伪造。河仁香称，2005年时，朴南银与河仁香丈夫有生意上的合作；河仁香欲购房，朴南银同意将系争房屋出售给河仁香，双方约定房价120万元，其中价值30万元的汽车一辆抵作房款，约90万元剩余贷款本息由河仁香归还；河仁香于2005年至2006年期间入住房屋，之后每月按期归还贷款。在回答法庭询问时，河仁香称，用于抵作首付款的商务车系2006年1月购买并登记在上海丽京实业发展有限公司名下，后该汽车由朴南银在2007年5月出售给某贸易公司。朴南银称，2005年起该房屋由朴南银出租给禹钟三，禹钟三以归还贷款的方式支付租金；禹钟三租用一年左右，之后房屋出租给河仁香，也是以归还贷款方式支付租金；为便于支付租金以及河仁香在经济条件允许的情况下购买房屋，银行卡及房屋产权证等材料交给了河仁香。徐俊等三人称，2012年10月，徐俊等通过中介公司介绍前往系争房屋看房，房屋内确实有人居住；不久，中介公司称该房屋已经出售；2013年初，中介公司通知该房屋又出售了，问其是否要买，故在2013年5月9日约了林花签了居间协议和合同。朴南银和徐俊等确认，房屋实际成交价为340万元，徐俊已经支付了购房款320万元。本院认为，系争房屋是朴南银以李国臣名义购买，对此各方均无异议。本案的争议焦点在于朴南银与河仁香之间的房屋买卖合同关系是否成立，以及徐俊等三人是否与李国臣或朴南银恶意串通，签署房地产买卖合同，侵害河仁香的利益。根据有关法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，河仁香应承担其与朴南银之间存在房屋买卖合同关系的举证责任。而综观其在本案中提供的证据来看，其中《协议书》、《交接书》上并无朴南银本人签字，朴南银亦对两份证据及所盖印章的真实性予以否认，且从常情来看，处分房产对个人而言是极重大的事情，在无其他证据证明印章本身真实和双方之间有加盖印章以代签名的习惯的情况下，本院难以认定该两份证据的真实性。再从河仁香提供的2005年11月28日由朴南银出某的“证明”来看，上面提及的第四点，即内容为“第四，康桥路1111弄58-301室的房屋产权已转让给河仁香女士”的一句话，在字体、排列、行距上有别于前三点内容。而从文字所用标点符号来分析，第一、二点内容均用分号标点，第三点后面标示句号已经显示内容完结，之后第四点内容的添加不符合标点符号的常用规则。再从具体内容来看，首先该证明没有抬头，不能显示是出某给谁的，证据来源并不明晰，其次前面三点内容均未提及河仁香或系争房屋，在前后内容上并无关联，亦不一致。庭审中，在经本院释明后，河仁香坚持不要求对该第四点内容是否与其他内容一次形成进行鉴定，故本院对该证据真实性不予认定。至于河仁香提供的其他案外人的证人证言或公司证明，其中不乏与河仁香存在利害关系，且均未出庭接受质证，本院均不予采信。另外，河仁香主张其以车辆抵首付款，但其在庭审中又称该车辆购买于2006年1月，时间上存在明显矛盾。同时，河仁香也没有提供相关车辆登记信息以印证其主张。因此本院难以认定其主张的车辆抵付首付款的事实。据此本院认为，河仁香从2005年或2006年开始，长期居住在系争房屋内、归还贷款、缴纳物业费，且持有房屋产权证、银行卡及公证书等原件；但仅凭这些事实尚不足以认定双方之间存在合法有效的房屋买卖关系。其次，徐俊等三人系通过中介公司介绍与李国臣签订居间协议、房地产买卖合同，且已经按照双方约定的付款期限支付了相应的购房款，并取得了房地产权证，整个购房过程并无异常，现有证据不足以证明存在其与李国臣或朴南银恶意串通的事实。综上，河仁香的诉讼请求证据不足，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告河仁香全部诉讼请求。案件受理费30,800元，公告费560元，合计31,360元，由原告河仁香负担。如不服本判决，原告河仁香、被告李国臣、徐俊、廖日卿、廖大炳可在判决书送达之日起十五日内，被告朴南银可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  梅丽华二〇一六年三月八日书 记 员  陈裕国附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。