广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第1927号原告（反诉被告）：毛伙平，男，1946年8月5日出生，澳门特别行政区永久性居民，现住广东省中山市，委托代理人：刘治伟、梁友明，广东弘力律师事务所律师。被告（反诉原告）：毛国彬，男，1973年8月17日出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人：邱爱山，广东卓正律师事务所律师。原告毛伙平（反诉被告）诉被告毛国彬（反诉原告）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，诉讼中，被告毛国彬提出反诉，本院依法予以合并审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛伙平及其委托代理人刘治伟，被告毛国彬及其委托代理人邱爱山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛伙平诉称：毛伙平为中山市××桂山镇××村田心村民，毛伙平与毛国彬为亲属关系。毛伙平于1960年代迁居澳门，于1980年代回乡按当时政策获得中山市××桂山镇××村田心4号宅基地土地使用权，留待日后退休回乡定居居住。1997年，毛国彬父亲毛北湖利用其担任中山市××桂山镇××村村干部分之便，以及毛伙平长期居住在澳门××行政区不熟悉中国法律的情况下，擅自将该土地登记为毛国彬名下。2005年，毛伙平准备退休，遂委托毛国彬及其父亲处理建房事宜，并在2005年至2006年间多次回乡以现金方式向毛国彬及其父亲交付超过200000元的建房款，期间毛国彬及其父亲一直未有对土地产权状况作出任何说明。2006年涉案房屋快要竣工时，毛伙平查看房屋图纸和建设规划许可证时发现房屋登记为毛国彬而非毛伙平名下，毛国彬称房屋在建无法更名，承诺待房屋建成后便可过户，毛伙平只好继续支付建房款。2006年，涉案房屋建造完成，由毛伙平居住至今。后毛伙平多次要求毛国彬办理涉案房屋过户手续，但毛国彬置之不理。经村委多次调解无果，毛伙平遂于2012年向法院起诉要求确认涉案房屋权属，该案经一、二审审理后，中山市中级人民法院作出（2014）中中法民一初字第744号民事判决，以“房地需一体”以及宅基地分配未有办理法定审批手续为由，驳回毛伙平的诉讼请求，但亦认定了涉案房屋系毛伙平出资兴建，毛伙平有权主张相关债权债务。毛国彬将毛伙平的房屋登记在其名下，致使毛伙平无法获得涉案房屋产权，毛伙平因此失去住所需重新兴建房屋或在外购买商品房，毛国彬为此应当退还建房款项及赔偿原告因房屋升值造成的损失。为维护自身的合法权益，特具状至法院，请求判令：1.毛国彬赔偿毛伙平400000元；2.毛国彬承担本案诉讼费用。诉讼中，毛伙平变更第1项诉讼请求为毛国彬赔偿毛伙平277200元。原告毛伙平就本诉主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.(2014)中中法民一终字第744号民事判决书；2.关于毛祝平和毛国彬房产纠纷一案的简要说明。被告毛国彬辩称：涉案房屋及土地虽然已被确认为毛国彬所有，收取毛伙平款项的是毛国彬父亲而非毛国彬，毛国彬从来没有收到毛伙平任何款项，亦没有造成毛伙平损失，无须赔偿毛伙平相关款项，请求法院驳回毛伙平的诉讼请求。被告毛国彬提起反诉称：毛伙平从2005年开始一直居住在中山市××桂山镇××村田心4号房屋内，至今已居住了10年之余，毛国彬要求毛伙平缴纳租金，但毛伙平却以种种理由拒不支付，且毛伙平为达到非法占有毛国彬房产的目的，在村里煽动村民，并多次上访，致使毛国彬及家人的身心健康及名誉均受到损害，毛国彬父亲因此不治身亡。综上，毛伙平的行为已侵害了毛国彬的合法权益，遂提起反诉，请求判令：1.毛国彬无须支付毛伙平任何费用；2.毛伙平支付毛国彬租金360000元；3.毛伙平赔偿毛国彬精神损失费100000元，并赔礼道歉；4.本案的诉讼费用由毛伙平承担。诉讼中，毛国彬撤回第1项反诉请求，变更第3项反诉请求为毛伙平赔偿毛国彬居住在涉案房屋不肯搬走而造成被告的精神损害100000元。被告毛国彬就其辩解及反诉在举证期限内没有提交证据。反诉被告毛伙平辩称：一、毛伙平与毛国彬并不存在租赁合同关系，毛国彬承诺涉案房屋让毛伙平居住养老，原告是合法占用房屋，不应支付毛国彬租金，且毛国彬亦未就租金标准进行举证；二、毛伙平的行为并未造成毛国彬精神损害，毛国彬要求毛伙平支付其赔偿款于法无据。综上，请法院驳回毛国彬的反诉请求。经审理查明：毛伙平原为中山市××桂山镇××村田心村民，现为澳门××行政区永久居民，毛国彬为中山市××桂山镇××村田心村民。中山市××桂山镇××村田心4号宅基地及地上房屋均登记在毛国彬名下。毛伙平因与毛国彬就位于中山市××桂山镇××村田心4号房屋的产权问题诉至本院，本院作出（2012）中一法民一初字第1396号民事判决，认为中山市××桂山镇××村田心4号土地为集体土地，应归村集体经济组织即田心经济社经营、管理，田心经济社已出具证明明确不同意将涉案房屋所在土地分配给毛伙平使用，根据房地一体原则，涉案房屋亦不能归毛伙平所有，现涉案房屋已依法登记为毛国彬所有，根据物权登记的公示效力，判决驳回毛伙平的诉讼请求。毛伙平不服上诉，中山市中级人民法院于2014年12月20日作出（2014）中中法民一终字第744号民事判决，根据毛伙平提供的田心村部分村民的证人证言及桂南村民委员会出具的证明、田心经济合作社出具的情况说明等一系列证据的内容，认定涉案房屋实为毛伙平出资所建，但根据房地一体原则，涉案房屋仍应归属于毛国彬，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2015年1月20日已发生法律效力。毛伙平认为涉案房屋由其所建，却登记在毛国彬名下，毛国彬的行为已造成其经济损失，应予以赔偿。为维护其自身合法权益，特具状至法院，主张前述主体权利。在诉讼中，毛国彬提起反诉，要求毛伙平支付租金360000元及赔偿精神损失费100000元。案件审理过程中，本院根据毛伙平的申请，依法委托中山市联诚房地产与土地评估有限公司（以下简称联诚公司）对涉案房屋的市场价值进行评估，评估时点为2015年9月29日。联诚公司运用成本法进行评估后作出《评估报告书》，最终确定评估价值为277200元，该价值已扣除建筑物折旧，不包括土地价值。毛伙平对该评估价值予以确认。毛国彬收到上述评估报告后提出了异议，认为：联诚公司在广东省司法厅公布的的鉴定机构名册，无权出具司法鉴定报告，且评估报告上没有三名鉴定人，程序上不符合法律规定；涉案房屋于2015年12月份建设完工，评估时点应为2005年12月而非2015年9月29日，评估报告对各项必要成本费用没有细化列明，涉案房屋系自住而非用于交易，以商品房开发价值确认房屋评估价值明显过高。本院发函评估机构要求其复核，联诚公司经复核后分别于2015年12月8日、12月16日回函称:根据国家标准《房地产估价规范》规定，一份房地产估价报告需由至少两名注册房地产估价师签字，上述评估报告的出具符合此规定；本次评估房产的价值构成均采用市场客观数据，报告格式符合《房地产估价规范》的要求；成本法是以开发或建造与估价对象房产类似房产所需的各项必要费用之和为基础，加上正常的利润和应纳税费并扣除建筑物折旧得出评估价值，该价值是客观、合理的；估价时点按现场勘察之日，异议人如要了解2005年的房屋价值，需另行评估。诉讼期间，毛伙平、毛国彬均明确不对2005年12月涉案房屋建造价值申请评估。又查，本院发函至中山市五桂山城乡建设服务中心就中山市××桂山镇××村田心4号房屋周边的租赁价格水平进行调查，该中心于2015年11月6日复函称上述地址周边房屋未办理房屋租赁业务，无法提供该区周边房屋出租价值标准。诉讼期间，毛国彬未能就其提出租金标准进行举证，亦明确不就该租金标准申请评估。本院认为：本案为财产损害赔偿纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，中山市中级人民法院于2014年12月20日作出的（2014）中中法民一终字第744号民事判决已认定涉案房屋实为毛伙平出资所建，但根据房地一体原则，确认涉案房屋仍应归属于毛国彬所有。毛伙平因出资建造涉案房屋受到损失，根据上述法律规定，毛国彬应予以赔偿，赔偿范围应为涉案房屋的建造成本及孳息。联诚公司是具备相关评估资质的评估机构，经本院依法委托司法评估，其所作出的评估意见书不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且该评估结论经过质证，毛伙平对此予以认可，毛国彬虽有异议但未提出重新评估，亦未提交有效证据反驳评估结论主张，况且评估程序合法有效，评估内容真实可信，评估结论清楚，故本院对该评估结论予以采信。现联诚公司作出的《评估报告书》已确定涉案房屋价值为277200元，该价值为已扣除房屋折旧的市场价值，该价值包括了涉案房屋的建造成本及因房屋价格上涨产生的孳息收益。毛伙平据此要求毛国彬赔偿其277200元的诉讼请求于法无悖，本院予以支持。至于租金问题。因毛伙平与毛国彬并未就租赁涉案房屋达成合意，且毛国彬亦未对涉案房屋的租金标准提供证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告毛国彬应对此承担举证不能的不利后果，对原告毛国彬主张毛伙平支付其租金360000元的反诉请求，理据不足，本院不予支持。对于毛国彬主张毛伙平支付精神损失费100000元的诉讼请求未提供证据证明，毛伙平对此不予确认，本院不予采纳。对于毛国彬的反诉，与本诉具有牵连关系，从诉讼经济及便于当事人诉讼和法院审理案件的原则，本院决定合并审理和裁决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毛国彬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告毛伙平支付赔偿款277200元；二、驳回反诉原告毛国彬的诉讼请求。本诉案件受理费7300元（原告已预交）、反诉案件受理费8200元（反诉原告已预交），评估费1390元（原告已预交），合计共16890元，均由被告毛国彬负担（被告负担的本诉案件受理费及评估费于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告毛伙平可在判决书送达之日起三十日内，被告毛国彬可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  仇丽君人民陪审员  陈晓莹人民陪审员  梁素轼二〇一六年三月十八日书 记 员  许晓丹孙婉霞