广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第2246号原告：陈志权，住广州市荔湾区。委托代理人：邵松华，广东经国律师事务所律师。被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：高卫平。第三人：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地广州市越秀区。法定代表人：王靄。委托代理人：陈穗华、易青，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部职员，联系地址同上。原告陈志权诉被告广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称一德公司��、第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农行流花支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈志权及其委托代理人邵松华，第三人农行流花支行的委托代理人陈穗华、易青到庭参加诉讼。被告一德公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告陈志权诉称：原告与被告于2003年签订了《广州国际玩具文具精品广场认购书》和《商品房买卖合同》，向被告购买广州市越秀区一德路390-426号玩具文具精品广场二层B2039号商铺。《商品房买卖合同》于2004年2月4日办理了预售合同登记。合同签订后，原告根据约定将456495元房款支付给被告，被告开具了发票，双方于2004年3月11日办理了收铺手续。2011年8月22日，根据房管部门解决历史遗留问题的通知，原告���行向房地产交易中心申请商铺的产权登记，并按要求重新缴纳了契税13695元和房屋登记费550元。后房管部门通知原告，因上述商铺存在在建工程抵押，需循司法途径解决该问题及申请执行产权过户手续。但被告至今未替原告办理所购商品房的房地产权证，侵害了原告权益，故请求法院判令：1、被告一德中兴公司为原告办理广州市越秀区一德路390－426号一德市场大厦二层F147（B2039）号铺的产权交易过户和登记手续（即为原告办理该房屋的房地产权证）。2、被告和第三人共同到房地产行政主管部门办理上述商铺的涂销抵押登记手续。被告一德公司无答辩。第三人农行流花支行述称：一、被告将涉案房产抵押给我行，抵押合同有效，且已办理了抵押登记，我行合法取得了涉案房产的抵押权，原告无权要求我行涂销抵押。二、我行合法取得房屋抵押权在先，原告购买房产在后，根据法律规定，抵押权存续期间，转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，否则抵押权人仍可以行使抵押权。原告和一德公司在涉案房产转让时既没有通知我行，也没有将预收款支付到我行监控账户或划转我行用于清偿抵押物对应的贷款本息，我行至今未收到任何资金用于清偿抵押物对应的贷款本息，故我行的抵押权不应因原告与一德公司之间的转让行为消灭，原告与一德公司签订的合同取得的合同权利不能对抗我行依法取得的抵押权。三、根据《广东省商品房预售管理条例（2000修正）》第三十一条规定及原告与一德公司签订的《商品房买卖合同》约定，原告的购房款应支付到监控账户上，但原告直接支付给了一德公司，致使我行至今没有收到任何购房款用于清偿抵押物所对应的贷款本息，原告的违法违约行为，是造成我行当前未能收到购房款项，未能解封及涂销抵押物的主要原因，故请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2003年8月15日，陈志权（乙方、买方）与一德公司（甲方、卖方）签订《广州国际玩具文具精品广场认购书》，约定：乙方认购广州市一德路390-426号广州国际玩具文具精品广场二层B2039铺，建筑面积10.74平方米，认购价416495元。定金10000元，乙方须于签署本认购书时付清。付款方式：一次性付款：第一期房款220000元（扣除定金），按揭余额6495元，首期契税6847元、须于签署本认购书十天内付清，并签署《商品房买卖合同》。余款220000元办理银行按揭。甲乙双方在签署《商品房买卖合同》起，本认购书为正式买卖合同所代替。2003年12月15日，陈志权（为买受人）与一德公司（为出卖方）签订《商品房买卖合同》，约定：陈志权购买一德路390-426号、海��路87-113号一德市场大厦二层F147（B2039）号房，建筑面积10.74平方米，房屋价款为456495元。出卖人应当在2004年12月31日前，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、详见《补充协议》第二条。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供给的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同于2004年2月4日办理了预售合同登记手续。另，陈志权（为买受人）和一德公司（为出卖人）签订《补充协议》，约定：二、广州一德（国际）玩具文具精品广场已通过消防安全检查，广州市工商行政管理局颁发了市场登记证，商场已具备交付使用条件，出卖人可以随时交付使用。三、当买受人付清了全部楼款时，才有权办理正式收受该商铺的手续，并选择以下交付方式：1、由原承租人继续使用，买受人在租约期满后可出租，委托经营或自用。四、买受人若选择银行按揭付款方式，则第1期房款236495元（包括定金）须于签署认购书后五天内付清，并签署《商品房买卖合同》。本案庭审过程中，陈志权诉称一德公司于2004年3月11日将涉案商铺交付给其占有使用至今。2007年1月18日，一德公司开具出收到陈志权B2039铺购房款456495元的发票。2015年9月1日，广州市房地产交易登记中心对陈志权作出编号（2015）查询00521号的《依申请信息公开答复书》，载明：一德市场大厦由一德公司开发预售，预售证号980305，一德市场大厦2层F47号铺已办理预售备案（预售契约号98101353），预购人为陈志权，无退房或注销登记记录，无合同抵押登记情况。根据1999穗押备字10451号抵押附图和11011190372测绘套图结果，一德市场大厦B2039（二层F147）铺与1999穗押备字10451号在建工程抵押部分位置重叠，抵押权人为中国农业银行流花支行。2015年5月5日广州市越秀区人民法院以（2007）越法委执字第401-56号继续查封一德市场大厦第二层（含抵押部分，本次查封已提交解封、拍卖、变卖、过户、已预售及其他法院已查封的房产不在本次查封之列），查封期限至2018年5月21日止。另查明：本院曾受理陈某诉一德公司和第三人农行流花支行房屋买卖合同纠纷一案，陈健在该案中诉请要求判令一德公司立即为其办理广州市越秀区一德路390号一德大厦二层自编B2030号商铺的房地产权证以及一德公司和第三人农行流花支行办理该商铺的涂销抵押手续。该案经审理，本院作出（2013）穗越法民三初字第1115号民事判决书。判决查明：2001年10月19日，中国农业银行股份有限公司广州天河支行（以下简称农行天河支行）出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》，内容为：广州一德中兴房地产开发有限公司以“一德市场大厦”商场为抵押物向我行贷款，该公司为尽快归还我行贷款，拟将商铺对外发售，但须先征得贵局同意，该公司的销售回笼款将由我行监控，回笼资金用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还我行贷款。第三人农行流花支行在该案中确认：一德公司在中国农业银行股份有限公司有六笔贷款，抵押权均登记在农行流花支行名下，其中三笔是农行天河支行发放的，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上，农行流花支行承认农行天河支行的有关行为，涉及诉讼以及执行程序均以农行流花支行为诉讼主体等。判决认为：农行天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“一德市场��厦”商场的证明》表明该行同意一德公司出售涉案房产，销售回笼款由该行监控。第三人农行流花支行在庭审中亦确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，故第三人农行流花支行以一德公司未经其同意出售涉案商铺的抗辩意见，没有事实依据，本院不予采纳等。遂判决一德公司于该判决生效之日起十日内与陈某共同到房管部门办理该案所涉一德大厦二层自编B2030号商铺属陈某名下的房地产过户和房屋登记手续；一德公司与第三人农行流花支行共同到房管部门办理该商铺的涂销抵押登记手续等。该判决作出后，第三人农行流花支行不服判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2014年10月8日作出（2014）穗中法民五终字第743号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，第三人农行流花支行确认其曾向房管局出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》，并表示自2000年起农行流花支行抵押物由天河支行管理，一德公司在中国农业银行股份有限公司有六笔贷款，抵押权均登记在农行流花支行名下，其中三笔是农行天河支行发放的，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上，农行流花支行承认农行天河支行的有关行为。本院认为：原告与被告签订的《广州国际玩具文具精品广场认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。农行天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意被告出售涉案房产。第三人农行流花支行亦曾确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，故视为第三人农行流花支行同意被告出售涉案商铺。《中���人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。因此，第三人对上述证明的确认行为，视为其准许被告出售涉案商铺，第三人的抵押权转化为提前清偿抵押物担保的债权。第三人主张被告未经其同意转让涉案商铺、其对买卖行为不知情的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。鉴于原告已向被告支付了全部购房款，充分履行了买受人义务。而被告未在合同约定的期限内为原告办理房产证的行为已构成违约，应承担相应违约责任。原告主张被告及第三人协助其办理涉案商铺涂销抵押登记手续，以及被告为其办理涉案商铺房地产权证的诉求合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、第三款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州一德中兴房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行共同到房地产行政主管部门为原告陈志权办理广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦二层F147号（B2039号）铺的涂销抵押登记手续。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州一德中兴房地产开发有限公司协助原告陈志权到房地产行政主管部门办理广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦二层F147号（B2039号）铺的产权过户和登记手续。本案受理费100元，由被告广州一德中兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  李亦平人民陪审员  龙咏诗二〇一六年三月三十一日书 记 员  黄伊琪