上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第639号原告赵玉忠，男，1957年12月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人王功林，上海信亚律师事务所律师。委托代理人冯大志，上海信亚律师事务所律师。被告王晓凌，女，1987年6月1日生，汉族，住浙江省。第三人孙金妹，女，1961年5月21日生，汉族，户籍地上海市。第三人华夏银行股份有限公司上海南汇支行，住所地上海市浦东新区。负责人宁啸东，行长。委托代理人潘萍，北京市君泰律师事务所上海分所律师。委托代理人王善良，北京市君泰律师事务所上海分所律师。第三人庄福申，男，1960年9月9日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人杨静艳，上海市诚建成律师事务所律师。原告赵玉忠与被告王晓凌房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月7日起诉来院。本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，于2015年7月6日通知孙金妹、华夏银行股份有限公司上海南汇支行(以下简称“华夏银行南汇支行”)、庄福申为本案第三人。因被告王晓凌下落不明，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告赵玉忠诉称，赵玉忠与孙金妹原系夫妻，双方于2010年9月28日离婚。离婚后，孙金妹以其做生意缺钱为由，要求赵玉忠看在孩子份上，将房子抵押一下，二三个月后转回赵玉忠名下。赵玉忠在其反复要求下，看在孩子的份上，无奈只好答应。事后，孙金妹找来中介强正彪，介绍了王晓凌。2011年5月20日，赵玉忠、孙金妹作为甲方，与乙方王晓凌签订一份《协议书》，约定，甲方因资金周围困难，借乙方名义购买上海市宝山区淞南五村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，期限三年，到期后乙方即归还房屋产权；乙方向华夏银行贷款的资金人民币50万元归甲方，贷款由甲方负责偿还，交易后给王晓凌4万元作为好处费。王晓凌拿到4万元好处费后，赵玉忠就再也找不到王晓凌了。协议到期后，王晓凌未返还系争房屋产权。现起诉要求确认赵玉忠与王晓凌就系争房屋签订的买卖合同无效，王晓凌返还系争房屋产权，因存在抵押权，同意在涤除抵押权后返还产权。被告王晓凌未作答辩。第三人孙金妹述称，孙金妹与赵玉忠原系夫妻，现已离婚。孙金妹向强正彪借了高利贷，由强正彪找来王晓凌做了假买卖，华夏银行南汇支行的贷款50万元全被强正彪拿走了。为办理该贷款，须归还原上海银行的贷款，孙金妹为此还支付给强正彪10万元。孙金妹在本次事情上有过错，但孙金妹所借款项与赵玉忠无关，女儿还小，不能没有地方住，希望法院依法处理。第三人华夏银行南汇支行述称，华夏银行南汇支行按约发放贷款，经登记为系争房屋抵押权人，相关权利经生效判决予以确认，无论合同是否有效，抵押权都应受到法律保护。在债务没有清偿之前，不同意赵玉忠返还系争房屋产权的诉请。第三人庄福申述称，庄福申的抵押权合法有效，生效判决也予确认，在抵押权涤除前，不同意赵玉忠的诉讼请求。经审理查明，赵玉忠与孙金妹于2000年4月6日登记结婚，2010年9月28日登记离婚。2004年3月，赵玉忠与案外人上海淞南房地产经营开发实业总公司签订《上海市公有住房出售合同》，购买系争房屋产权。随后经登记为系争房屋房地产权利人。系争房屋中的户籍为赵玉忠、赵颖二人。赵玉忠、孙金妹向受托人强正彪出具《委托书》，载明，赵玉忠、孙金妹系夫妻，自愿共同出售系争房屋。因委托人无法亲自办理房屋的出售事宜，全权委托强正彪为合法代理人，代表委托人办理下述事宜：一、代为签订所售房屋的房地产买卖转让合同及撤销房地产买卖转让合同等相关事宜等。2010年9月17日，上海市金山公证处出具《公证书》，证明上述委托书由赵玉忠、孙金妹在上海市徐汇区漕溪北路XXX号XXX楼A座在公证员面前签名。2010年12月16日，卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡向卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡(户名为王晓凌)转账30万元，王晓凌该银行卡向卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡(户名为赵玉忠)转账30万元，赵玉忠该银行卡又向卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡存款30万元。同日，赵玉忠出具《收据》，载明收到王晓凌购买系争房屋房款31万元。2011年5月4日，赵玉忠(甲方)与王晓凌(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，甲乙双方通过上海成凯房屋置换有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，房屋建筑面积62.01平方米，转让价款共计96万元。甲乙双方同意，甲方于2011年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。甲乙双方确认，在2011年5(备案合同上为5改为7)月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定，甲方于交房后一个月迁出户口。合同附件三“付款协议”约定，乙方于2011年5月15日前支付31万元，2011年6月30日前支付65万元。2011年5月20日，赵玉忠、孙金妹(甲方)与王晓凌(乙方)签订《协议书》，约定，甲方因资金周转借用乙方名义购买系争房屋，估价96万元，其中由华夏银行贷款50万元，用于甲方还蒋重周的借款，及上海银行的还贷、交易税金、乙方的补偿金等。甲方同意该房屋交易后给与乙方4万元作为本次挂靠的补偿。交易后乙方名下的该房屋的贷款由甲方每月负责还贷，如甲方逾期还贷超两期，甲方将赔偿乙方10万元，并承担一切后果。双方同意该房屋的挂靠日期为三年(以产证交易日为准)。在挂靠期间，甲乙双方同意将该房屋做一个委托买卖公证，委托人为强正彪，并另做抵押，抵押权人为蒋重周。三年内，甲方将委托孙金妹全权处理该房屋的一切事宜。协议期止，若甲方未转走该房屋的产权，乙方及委托人有权处理该房屋，甲方将无条件的搬出该房屋，并迁走全部户口。2011年7月21日，王晓凌经核准登记为系争房屋的房地产权利人。同日，华夏银行南汇支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为50万元，债务履行期限从2011年6月17日至2036年6月17日止。另查明，2014年5月22日，华夏银行南汇支行以王晓凌未按约履行还款义务为由向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。同年12月29日，该法院作出(2014)浦民六(商)初字第5987号民事判决，判决由王晓凌归还华夏银行南汇支行借款本金496,902元、至2014年5月13日的利息79,209.81元、逾期利息11,781.42元、自2014年5月14日至实际清偿日止的逾期利息、律师费32,394元等。2015年5月5日，该法院受理了华夏银行南汇支行对王晓凌的执行申请。再查明，2011年10月21日，王晓凌签署《委托书》，委托庄福申全权办理系争房屋相关事项，代为办理系争房屋为本人或第三人向银行借款提供抵押，代为办理贷款抵押有关的一切手续，签订抵押借款合同(含办理银行放贷的储蓄卡、补办还贷卡修改密码等)。上海市崇明公证处对此进行了公证。2011年8月24日，庄福申经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为35万元，债务履行期限从2011年8月21日至2011年10月20日止。2012年4月18日，庄福申以王晓凌未归还借款为由向浙江省安吉县人民法院提起诉讼。同年10月22日，该法院作出(2012)湖安孝商初字第197号民事判决，判决由王晓凌给付庄福申借款35万元及违约金。该判决生效后，该法院委托本院进行执行。本院以(2013)宝执字第3355号案件于2013年6月5日对系争房屋进行正式查封。以上事实，有原告赵玉忠提供的《婚姻登记档案证明书》、房地产权证、户口簿、中国工商银行个人业务凭证(签单)、《收据》、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《协议书》、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息、第三人华夏银行南汇支行提供的(2014)浦民六(商)初字第5987号民事判决书、上海市浦东新区人民法院执行案件立案通知、第三人庄福申提供的备案的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、上海市房地产登记证明抵押权登记【房地产抵押(现房)】、(2012)湖安孝商初字第197号民事判决书，及《上海市公有住房出售合同》、(2010)沪金证字第695号《公证书》、(2011)沪崇证字第1612号《公证书》、以及各方当事人所作陈述等证据为证，可以认定。本院认为，赵玉忠与王晓凌就系争房屋买卖签订了《上海市房地产买卖合同》，但根据此后赵玉忠、孙金妹与王晓凌签订的《协议书》的约定，系赵玉忠、孙金妹因资金周转借用王晓凌名义购买系争房屋，贷款50万元用于赵玉忠、孙金妹还蒋重周的借款、上海银行的还贷、交易税金、王晓凌的补偿金等，交易后王晓凌名下的该房屋的贷款由赵玉忠、孙金妹每月负责还贷，双方同意该房屋的挂靠日期为三年。可见，买卖系争房屋不是赵玉忠与王晓凌的真实意思表示，不具备民事法律行为的条件，故双方所订房地产买卖合同可认定为无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。但是，由于系争房屋上设定有华夏银行南汇支行和庄福申的抵押，赵玉忠对此负有责任，相应抵押权受法律保护，故系争房屋房地产权利的返还应以抵押权的涤除为前提，而抵押权的涤除应以债务清偿为条件，赵玉忠表示同意在抵押权涤除后返还系争房屋房地产权利，可予准许。华夏银行南汇支行的贷款，根据合同相对性的原则，应由王晓凌对外承担清偿责任。但在赵玉忠、孙金妹与王晓凌之间，根据上述《协议书》的约定，应由赵玉忠、孙金妹承担，故应由赵玉忠、孙金妹与王晓凌共同向华夏银行南汇支行承担清偿债务及涤除抵押权之责。在清偿债务之后，赵玉忠、孙金妹与王晓凌之间可根据清偿的实际另行进行结算，本案不作处理。庄福申的借款抵押，则应由王晓凌承担清偿和涤除责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第(二)项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告赵玉忠与被告王晓凌就上海市宝山区淞南五村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效；二、原告赵玉忠、被告王晓凌、第三人孙金妹于本判决生效之日起三十日内，在清偿债务的前提下，涤除第三人华夏银行股份有限公司上海南汇支行在上述房屋上设定的抵押权，第三人华夏银行股份有限公司上海南汇支行予以配合；三、被告王晓凌于本判决生效之日起三十日内，在清偿债务的前提下，涤除第三人庄福申在上述房屋上设定的抵押权，第三人庄福申予以配合；四、被告王晓凌于上述抵押权注销之日起十日内，将上述房屋的房地产权利返还给原告赵玉忠。本案受理费13,400元、公告费560元、保全费5,000元，由原告赵玉忠负担4,600元，被告王晓凌负担14,360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金敏浩审 判 员  蒋梦娴人民陪审员  周 蓉二〇一六年三月三日书 记 员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。