广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第1942号上诉人（原审被告）：广西润兴房地产有限责任公司。法定代表人：郭建民，董事长。委托代理人：卢春竹，广西邦泰律师事务所律师。委托代理人：唐谦祥，广西邦泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢芳华。上诉人广西润兴房地产有限责任公司（以下简称“润兴房地产公司”）与被上诉人卢芳华商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第1427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，并于2016年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人卢春竹、唐谦祥，被上诉人卢芳华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年9月17日，卢芳华（××）与润兴房地产公司（××）签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定由卢芳华购买润兴房地产公司开发建设的位于民族大道×号第一大道·尚城街区×号楼×号房，该商品房建筑层数地上18层，地下2层，房屋总价款849975元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，××应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：2、经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生不可抗力事由之日起60日内告知××的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府临时性的限制行为导致工期延误的；3、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、涉及变更导致工期延长的，供水、供电相关部门停水、停电的；4、如××因商品房质量问题延期接收的，须以书面形式向润兴房地产公司提出维修申请，双方确认属实后，由××对商品房进行维修，维修期间不属于延期交房的范畴；以上因素××应在合同约定的交付日期前30日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式告知××。合同第十条“××逾期交房的违约责任”约定，除合同第九条规定的特殊原因外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，在最后交付期间届满之日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买房人有权退房。××退房的，××须在××提出退房要求之日起30日内将××已付款及按银行同期存款活期利率计算的利息退还给××，并按总价款的3%赔偿××损失。××应配合××办理退房的有关手续。××要求合同继续履行的，在最后交付期间届满之日起，××按日向××支付已交付房价款的万分之1.5的违约金。合同第十一条“规划、设计变更的约定”约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到××所购商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××：（1）该商品房所在栋与相邻栋正面间距减少的；（2）该商品房结构形式发生变化的；（3）该商品房户型发生变化的；（4）该商品房空间尺寸发生变化，导致层高变化或合同约定建筑面积发生变化的；（5）该商品房朝向发生变化的。××有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。××在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。……××不退房的，××应按照变更给××造成的实际影响，给予××相应补偿。双方应按公平合理的原则就补偿问题另行签订补充协议。上述商品房买卖合同于2010年9月21日取得《商品房买卖合同登记备案证明》。合同签订后，卢芳华付清了全部购房款849975元。2013年11月3日，卢芳华填写《尚城街区客户特殊申请表》，申请事由为：“由于急用房来用，再者还要后续补充装修需要时间，所以先申请领钥匙以便事后事作。”润兴房地产公司策划部经理签字同意卢芳华领钥匙补充装修。2014年1月6日，卢芳华领取钥匙，并对涉案房屋进行装修。此后，润兴房地产公司未在约定的交房期限内将符合五方单体验收合格的商品房交付卢芳华，且将约定的楼层由地上18层扩建为24层。双方为此产生争议，因就逾期交房的违约金、提高容积率的违约金及房屋漏水等问题协商未果，卢芳华遂诉至一审法院，请求依法判令：一、润兴房地产公司向卢芳华继续履行交房义务；二、润兴房地产公司向卢芳华支付逾期交房违约金，从2013年1月1日计付至实际交房之日（计算方式：以购房款849975元为基数，按每日万分之一点五的标准计付），截止至2014年9月13日，润兴房地产公司尚欠逾期交房违约金78027元（849975×万分之1.5×612天=78027元）；三、润兴房地产公司向卢芳华支付违约增容损失30000元；四、润兴房地产公司维修房屋并赔偿卢芳华损失3000元；五、本案诉讼费用由润兴房地产公司承担。庭审中，经一审法院释明，卢芳华表示对其主张的房屋漏水成因不申请鉴定，其亦无证据证明因房屋漏水造成的实际损失。另查明，在签订本案合同前，润兴房地产公司已经取得南房预字（2010）第214号《商品房预售许可证》。涉案商品房所在的×号楼于2014年9月3日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。2014年9月4日，润兴房地产公司向卢芳华发《交房通知书》，载明卢芳华所购买的×号楼工程已于2014年9月3日通过五方签字盖章单体验收合格，达到合同约定的交付标准。卢芳华可于2014年9月13日-21日携带相关证件办理收房手续。润兴房地产公司于2014年9月6日在《南国早报》刊登交房公告，内容为：第一大道·尚城街区×、×、×号楼商品房已达到合同约定的交付标准，请业主于2014年9月13日至21日办理收房手续。又查明，2013年3月29日，南宁市规划管理局颁发×号楼《建设工程规划许可证》（证号：建字第×号），该证附件载明：青秀区民族大道×号×号楼层数地上24层、地下2层。备注栏注明“3、调整建筑层数、增加建筑面积，撤销2010年9月3日核发的《建筑工程规划许可证》及其附件，重新核发。”润兴房地产公司在与卢芳华签订本案合同时及之后，并未以书面形式将其申请增容之事告知卢芳华。再查明，2011年5月28日，南宁市政府下发“禁噪令”：要求高考期间的6月7日8：00至8日17：00，中考期间的6月24日8：00至26日17：00，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；高考期间的6月5日至7日，中考期间的6月22日至25日，每日20：00至次日7：30；6月7日至8日和6月24日至26日，每日12：00至14：30，市区范围内禁止产生环境噪声影响的各类施工作业。2011年7月21日，南宁市有序用电领导小组办公室向润兴房地产公司发《关于执行计划用电的紧急通知》，主要内容为预计至2011年底对辖区内工矿企业、临时基建客户实行停三开四计划用电方案，即周一、三、五停用，周二、四、六、日正常使用。2011年10月20日至21日，因召开“两会一节”，南宁市区有关单位放假2天。另外，南宁供电局公布的2011年11月1日计划检修停电范围包括房产局凤岭基建处及附近一带。2012年5月20日，南宁市政府下发“禁噪令”：要求高考期间的6月7日8：00至8日17：00，中考期间的6月24日8：00至26日17：00，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月7日至8日和6月24日至26日，每日12：00至14：30考试期间午休时间，市区范围内禁止进行产生环境噪声影响的各类施工作业。高考期间的6月5日至7日，中考期间的6月22日至25日，每日20：00至次日7：30，市区范围内禁止产生环境噪声影响的各类施工作业。一审法院认为：卢芳华、润兴房地产公司于2010年9月17日签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守履行。一、关于卢芳华要求润兴房地产公司履行继续交房义务的问题。本案的涉诉商品房所在的×楼于2014年9月3日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格，润兴房地产公司于2014年9月4日向卢芳华送达《交房通知书》，并在2014年9月6日以登报公告的形式通知卢芳华在2014年9月13日至21日办理收房手续，润兴房地产公司已充分履行了《商品房买卖合同》中约定的交房义务，故对卢芳华要求润兴房地产公司继续履行交房义务的诉请，一审法院不予支持。二、关于逾期交房违约金的问题。根据合同约定，润兴房地产公司应于2012年6月30日前向卢芳华交付验收合格的商品房，本案的涉诉商品房所在的×楼于2014年9月3日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格，而润兴房地产公司通知卢芳华于2014年9月13日至21日期间办理交房手续。至此，润兴房地产公司逾期交房的行为已构成违约，违约天数共计805天。至于润兴房地产公司抗辩的情形是否属于可据实延期交房的事由：1、关于润兴房地产公司抗辩称因楼层增加所需工期可延期交房270天的问题。如前所述，楼宇楼层增加并非合同第十一条列举的规划变更情形，故对于超过该列举范围的变更且未得到卢芳华认可的情况下，属于违约行为，润兴房地产公司请求据此免责的抗辩事由，没有事实和法律依据，不予支持。2、关于润兴房地产公司抗辩称因停水、停电原因可延期交房的问题。润兴房地产公司提供的证据只能证明存在部分片区实施限电或相关部门计划限制用电的情形，而润兴房地产公司既未能提供充分证据证明润兴房地产公司基建工地确实存在停电情况或处于停电区域，也未能提供相应的监理日志予以佐证，故润兴房地产公司请求据此免责的抗辩事由，没有事实和法律依据，不予支持。3、关于润兴房地产公司抗辩称因中高考及“两会一节”政府临时限制施工原因可延期交房的问题。近年来，我市中高考、“两会一节”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在，故润兴房地产公司请求据此免责的抗辩事由，没有事实和法律依据，不予支持。综上，逾期交房违约金应从合同约定的最后交付期限届满之日的次日即2012年7月1日起计算至润兴房地产公司通知交房之日即2014年9月13日的前一日止。现卢芳华主张从2013年1月1日起计算违约金，属其权利的自行处分，且润兴房地产公司已支付2012年7月1日至2012年12月31日的逾期交房违约金23459元，故对卢芳华主张的违约金起算时间予以支持。因润兴房地产公司通知卢芳华收房时间是2014年9月13日至21日，卢芳华要求润兴房地产公司支付2014年9月13日的逾期交房违约金，无事实依据，不予支持。据此，润兴房地产公司应向卢芳华支付的逾期交房违约金为：以849975元为基数，按每日万分之1.5的标准，从2013年1月1日起计算至2014年9月12日止为620天，即79048元。三、关于卢芳华以润兴房地产公司增容为由要求赔偿损失的问题。本案中，润兴房地产公司将×号楼的楼层由合同约定的地上18层调整为地上24层。根据合同第十一条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到××所购商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××。但该条列举的规划变更情形中并未包含有直接变更楼层的约定，故对于超过该列举范围的变更且未得到卢芳华认可的情况下，属于违约行为，润兴房地产公司应承担违约责任。虽卢芳华、润兴房地产公司未在合同中对润兴房地产公司加层提高容积率的责任方式做出明确约定，卢芳华亦未提交证据证明其实际损失的具体数额，但合同约定的层高是18层，增容必须履行告知义务和召开听证会，即使对×号楼的增容，润兴房地产公司已取得《建设工程规划许可证》，且增容率未提高，润兴房地产公司的行为也违反了合同的约定及诚实信用原则，损害了业主的信赖利益。综上，结合润兴房地产公司的违约事实、预期获利情况、卢芳华利益的受损程度等情况，一审法院酌定以商品房总价款的1%确定赔偿金额为8499元（849975元×1%）。四、卢芳华要求维修房屋及赔偿损失的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，××应当承担修复责任；××拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，××可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由××承担。本案中，《商品房买卖合同》第十四条约定，××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，××应及时以书面形式通知××，经双方确认属实后，××在30日内进行维修或者采取积极措施，使该装饰、设备标准达到双方约定的标准，相关费用由××承担或双方协商承担。卢芳华于2014年1月6日领取钥匙并对房屋进行二次装修，现卢芳华主张涉案房屋存在漏水问题，但未能举证证明润兴房地产公司交付使用的房屋存在质量问题。在诉讼过程中，对房屋漏水的成因又明确表示不申请鉴定，也无证据证明其因房屋漏水所造成的实际损失，因此，卢芳华要求润兴房地产公司维修房屋并赔偿损失的诉请，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、第九十条之规定，判决：一、润兴房地产公司向卢芳华支付从2013年1月1日至2014年9月12日止的逾期交房违约金79048元；二、润兴房地产公司向卢芳华赔偿违约增容损失8499元；三、驳回卢芳华的其他诉讼请求。案件受理费2521元，由润兴房地产公司承担。上诉人润兴房地产公司上诉称：一、上诉人增加容积率是经南宁市规划管理局批准，程序、手续合法，没有违反法律法规及合同约定义务，且容积率增加没有给被上诉人造成损失，一审判决上诉人向被上诉人赔偿容积率增加的损失没有事实和法律依据。1、一审认为上诉人应当对容积率变更向被上诉人履行告知义务和召开听证会，没有任何法律依据。上诉人认为，是否必须要召开听证会应当由南宁市规划管理局按照相关规定决定，而不是上诉人的义务。对于是否需要履行告知义务及如何履行告知义务，也应当由南宁市规划管理局履行，且南宁市规划管理局也按照相关规定进行了公示。容积率变更的情形并不属于合同第十一条约定的必须由上诉人履行告知义务的情形。2、上诉人没有欺骗客户的主观故意，也没有违反诚实信用原则。由于上诉人与被上诉人签订合同时，当时上诉人并不知晓南宁市规划管理局是否批准涉案楼盘容积率的变更，不能在合同中约定容积率变更后的楼层，且合同约定的楼层必须与当时的建设工程规划许可证上载明楼层一致才能在房产部门备案，所以双方在合同第九条约定，规划设计变更导致工期延长的，可以顺延交房时间。3、上诉人没有对被上诉人所购房屋造成使用功能和房屋质量上的损害，也没有损害被上诉人的实际利益。一审判决没有经过专业机构的论证及没有考虑其他技术指标的调整，片面认为容积率增加会造成被上诉人损失是错误的。容积率增加没有造成被上诉人房屋公摊面积的变化，也没有损害被上诉人在合同中约定的利益。4、根据谁主张谁举证原则，被上诉人应当对容积率增加给其造成的损失进行举证，被上诉人却未能提供证据予以证明，其主张不应得到支持。5、上诉人增加容积率并不属于合同第十一条约定必须征得被上诉人同意方可变更设计的情形。合同并没有约定容积率增加上诉人要承担赔偿责任，一审判决上诉人承担赔偿责任没有依据。二、上诉人无需承担2013年之后逾期交房违约金。1、涉案楼宇容积率增加获得相关部门批准系在双方签订合同之后及履行合同期间取得，按照合同第九条约定，可以据实顺延交房时间。楼层增加，工程量相应增加，由此必然导致工期延长，依据上诉人一审中提供的《建筑工程施工合同》，涉案商品房所在楼宇楼层增加所需工期为270天，因此，上诉人至少可顺延270天交付该商品房。2、上诉人在履行合同期间，在施工过程中，有供水、供电相关部门停水、停电的情形，依据合同第九条约定，上诉人也可以相应顺延交付商品房的时间。3、中高考、两会一节、市政道路不通等事由导致工期延误，也可以相应顺延交付商品房的时间。三、上诉人已经向被上诉人支付从合同约定的交房时间至2013年1月1日的逾期交房违约金，逾期交房违约金按合同中约定每日万分之一点五计算，所得出的金额明显高于涉案房屋同期租赁价格。因此，请求法院同意对涉案房屋租赁价格进行司法评估，并依法降低违约金的金额。四、一审未综合考虑本案具体情况，违反公平原则，导致判决结果错误。1、政府部门原计划于2009年完成相关市政工程及2012年完成市政道路工程，但至今为止市政道路仍不通和市政工程仍未到位。市政道路不通，上诉人只能租地造路，市政工程不到位，整个项目排水管网不能接入市政管网，无法办理《城市排水许可证》，上诉人多次被有关部门责令停工和罚款。以上情况严重影响工期建设和工程施工进度，导致工期延误。上诉人与被上诉人签订合同时，对市政工程、市政道路完工情况都无法准确预见，在2009年9月22日、2012年2月10日官方媒体《南宁晚报》根据政府部门提供的信息先后报道高坡岭路将建成，但事实上至今未建成。一审判决上诉人单方对逾期交房承担全部责任，显然不公平。2、被上诉人购买的房屋价格不断上涨，房屋得到增值，没有造成直接物质损失，本案应按公平原则依法处理。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担本案诉讼费。被上诉人卢芳华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。当事人争议的焦点是：上诉人应否向被上诉人赔偿增加容积率的损失以及支付逾期交房违约金？双方当事人在二审期间均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于增加容积率的损失问题。虽上诉人增加楼层已办理《建设工程规划许可证》，但并未得到被上诉人的认可，且双方合同第十一条列举的规划变更情形并未包含有直接变更楼层的约定，对于超过该列举范围的变更，属于违约行为，上诉人应承担违约责任。上诉人违反诚实信用原则，违约超建，导致被上诉人所购房屋小区容积率增加，居住环境和生活舒适度变差，客观上确实给小区品质及被上诉人所购房屋品质造成了一定损害，一审以房屋总价款的1%确定赔偿金额并无不当，本院予以维持。关于逾期交房违约金问题。上诉人主张存在以下延期交房的事由：1、涉案商品房楼层增加所需工期270天。如前所述，上诉人增加楼层属于违约行为，故不能作为延期交房的事由。2、施工过程中存在相关部门停水、停电。因上诉人未有充分证据证明其基建工地确实存在停水停电或处于停电区域，其以此作为延期交房的事由，证据不足，本院不予采信。3、高考及两会一节政府临时限制施工。该期间限制施工已是众所周知的惯例，并非不能预见，上诉人以此作为延期交房的事由，理由不成立。4、市政道路及排水管网等配套基础设施未完成。上诉人作为小区开发企业应当对小区的配套设施建设情况完全知晓，并据此在合同中调整自己的交房期限，其在小区工程报建前应当预见到配套建设项目会有不能如期完成的情况，因此该情形亦不能作为延期交房的事由。综上，上诉人所主张的延期交房事由均不成立，本院不予支持。上诉人未能按照合同约定的交付期限向被上诉人交付房屋，已构成违约，应按照合同约定支付违约金。至于上诉人主张合同约定的违约金标准过高，但未能提供证据予以证实，本院不予采信。一审判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金计算方式及数额正确，本院予以维持。对于一审驳回被上诉人关于要求上诉人继续履行交房义务以及维修房屋并赔偿损失的诉讼请求，双方当事人均未提出异议，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2521元，由上诉人广西润兴房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢玉梅审判员  高翔宇审判员  刘 萌二〇一六年三月三十一日书记员  林 路附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。