上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四(民)初字第4286号原告缪百士，女，1964年1月28日生，汉族，户籍地浙江省台州室黄岩区。原告方芳，女，1968年12月5日生，汉族，户籍地浙江省台州室黄岩区。委托代理人吴戟，上海市恒业律师事务所律师。委托代理人金荣，上海市恒业律师事务所律师。被告上海伟亨房地产经纪有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人赵伟，总经理。被告上海明明房产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人薛超，董事长。委托代理人殷文，公司员工。委托代理人叶忠和，公司员工。被告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成，董事长。委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。委托代理人郭宏山，上海金茂凯德律师事务所律师。被告赵宝娣，女，1958年3月9日生，汉族，住上海市。委托代理人伍之祥，上海启晟律师事务所律师。委托代理人丁文佳，上海启晟律师事务所律师。第三人陆金海，男，1968年11月21日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。委托代理人郭宏山，上海金茂凯德律师事务所律师。原告缪百士、方芳与被告上海伟亨房地产经纪有限公司、上海中原物业顾问有限公司、赵宝娣房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月12日向本院起诉。本院于同日受理后，先适用简易程序。2015年4月10日，经原告申请，本院依法追加陆金海为第三人。本院于2015年6月25日适用普通程序公开开庭审理了本案。原告缪百士、方芳的委托代理人吴戟、金荣，被告上海明明房产经纪有限公司的委托代理人殷文婕、叶忠和、被告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人沈琴、郭宏山、被告赵宝娣的委托代理人伍之祥、丁文佳、第三人陆金海的委托代理人沈琴、郭宏山到庭参加诉讼。被告上海伟亨房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告缪百士诉称，第三人陆金海系被告上海中原物业顾问有限公司的员工，因其为原告提供过房屋买卖居间服务而与原告结识。2014年3月，陆金海向原告推荐上海市桂林路XXX号商铺（以下简称系争商铺），并告知系争商铺是上海中星（集团）有限公司所有的物业，目前正委托被告上海伟亨房地产经纪有限公司出售。后原告在第三人陆金海陪同下对系争商铺进行了实地查看，由于对系争商铺较为满意，原告根据陆金海的要求于2014年4月1日向其支付意向金150万元，陆金海于当日出具收款收据，载明收到原告支付的系争商铺定金150万元。2014年4月25日，在陆金海还安排下，原告与被告上海伟亨房地产经纪有限公司签订定金合同，约定系争商铺售价为16519875元，原告需于签订定金合同当日支付定金265万元（根据陆金海的安排，由原告支付165万元，另100万元由被告上海中原物业顾问有限公司在已收取的原告150万元意向金中支付），当日，在原告向被告上海伟亨房地产经纪有限公司支付165万元后，由其法定代表人赵伟向原告出具了“桂林路XXX号商铺定金265万元”的收条，并加盖了被告上海伟亨房地产经纪有限公司的公章。2014年7月4日，在陆金海的陪同和安排下，原告在上海中星（集团）有限公司位于钦州南路的分公司大堂签署了由赵伟提供的居间方为被告上海明明房产经纪有限公司桂林路分公司的上海市房地产买卖合同。原告签署合同后于当日支付5669875元，赵明向原告交付了一份金额为8319875元的收据。该收据收款事由为桂林路XXX号首付款，且加盖上海中星（集团）有限公司的公章。2014年7月底，陆金还告知原告赵伟已死，房屋交易出现问题。经查：1、系争商铺所有人为上海中星集团怡城实业有限公司，其未委托被告上海伟亨房地产经纪有限公司赵伟出售过系争商铺，合同编号2042758的上海市房地产买卖合同及金额为人民币8319875元的收据上加盖上海中星（集团）有限公司公章均系伪造；2、被告上海伟亨房地产经纪有限公司出资设立的一人有限公司，注册资金为50万元，原告就系争商铺向被告上海伟亨房地产经纪有限公司支付的购房款已被赵伟挥霍；3、赵伟于2014年7月23日死亡，被告赵宝娣系赵伟母亲；4、被告上海明明房产经纪有限公司桂林路分公司擅自将其密钥提供给赵伟使用。请求法院判令：1、被告上海伟亨房地产经纪有限公司返还原告购房款8319875元；2、被告上海中原物业顾问有限公司返还原告中介费人民币50万元；3、被告赵宝娣在赵伟遗留财产范围内就第一项诉讼请求承担连带责任；4、被告上海中原物业顾问有限公司、上海明明房产经纪有限公司就原告未获被告上海伟亨房地产经纪有限公司返还的购房款承担连带赔偿责任。被告上海伟亨房地产经纪有限公司未应诉答辩。被告上海明明房产经纪有限公司辩称，被告上海伟亨房地产经纪有限公司的法定代表人赵伟要求被告上海明明房产经纪有限公司打印两份合同样本，上海明明房产经纪有限公司与原告及其他公司没有合同关系，也没有在合同文本上盖章，不会给原告造成任何损失。况且合同文本打印在7月份，原告4月份已经付款。故要求驳回原告的诉请。被告上海中原物业顾问有限公司辩称，原告与被告上海中原物业顾问有限公司没有签订过居间协议，故没有形成任何法律关系。被告上海中原物业顾问有限公司没有收到过原告的任何费用。第三人陆金海虽然起到了居间的作为，不是职务行为，只是个人行为，所有钱款均进入第三人个人账户。被告赵宝娣辩称，被告赵宝娣不是合同的当事人，也和原告没有合同关系。赵宝娣已经放弃了遗产继承，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陆金海述称，第三人居间介绍系争商铺的原因是原告通过朋友介绍赵伟系争商铺，赵伟也向第三人出示了相关的证件以及租赁合同等，被告上海伟亨房地产经纪有限公司有权利出售系争商铺，第三人复印了相关的资料后送交给原告，第三人亦带原告看了商铺，并确定原告要购买商铺，支付了150万元的意向金、签订了定金合同并陆续支付了相关的款项。第三人只是代表个人去居间斡旋，不是公司行为。第三人只是受原告委托寻找房源，第三人与原告是朋友关系，并非上海中原物业顾问有限公司的职务行为。经审理查明，2014年4月25日,原告(乙方)与被告上海伟亨房地产经纪有限公司(甲方)签订定金合同,约定：甲方代中星名下的系争商铺，已取得房地产权证，证书号沪房地徐字（2012）第006352号；乙方向中星购买系争商铺，建筑面积440.53平方米,房屋用途商用;房屋建筑面积单价37500元/平方米,总房价款16519875元;乙方同意签订本合同时,支付2650000的定金作为乙方通过甲方向上海中星集团有限公司订立商品房销售合同的担保；本合同签订之日起三个月内，即乙方需要签订《商品房二手房屋买卖》并支付签订时所需房款；在本合同第五条约定的预订期限内，表示不愿签订商品房销售合同或不来甲方售楼处签订商品房预售合同，甲方有权认定乙方擅自解除本合同，甲方无须另行通知乙方即有权处置该房屋，退还乙方已付的定金；若甲方未能帮乙方向上海中星集团有限公司购买本商铺则甲方无条件将乙方定金归还乙方，并不承担任何法律责任；本合同自双方签字或盖章之日起生效；补充条款等双方签订《商品房二手房房屋买卖》再于协商，签订本合同即日起一个星期后甲方将提供给乙方上海中星（集团）有限公司办理产证的相关复印件等条款。2014年4月初，陆金海书写收据，确认收到系争商铺定金150万元。2014年4月25日，被告上海伟亨房地产经纪有限公司及赵伟书写收条，确认收到系争商铺订金2650000元。2014年7月3日，原告与案外人上海中星（集团）有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定上海中星（集团）有限公司以16519875元的价款将系争商铺转让给原告，并于2014年12月31日前办理产权转让手续。2014年7月4日，上海中星（集团）有限公司开具收据，确认原告通过POS机收款方式收取原告首付款8319875元。2014年8月19日，原告向上海市公安局刑事侦查总队报案，内容是：原告经中介经纪人陆金海介绍与上海伟亨房地产经纪有限公司的赵伟签订购买系争商铺的定金协议，原告于2014年4月至7月间共支付赵伟房款800余万元，其中150万元支付给陆金海，陆金海称已将钱款转给赵伟。现赵伟车祸死亡，后经报案人查询后发现，系争商铺的权利人上海中星（集团）有限公司下属上海中星怡城实业有限公司未委托赵伟出售该物业，遂感觉被诈骗而向公安机关报案。另查明，2014年8月，上海市公安局刑侦总队出具鉴定书，确认;2014年7月3日，原告与案外人上海中星（集团）有限公司签订《上海市房地产买卖合同》及收据中上海中星（集团）有限公司的印章与该公司正式的印章样本不是同一枚印章形成。2014年7月23日，赵伟因车祸死亡。在公安局刑侦总队笔录中，陆金海陈述：2014年3月，其通过朋友介绍认识赵伟，当时赵伟当场向其出示了上海中星（集团）有限公司的系争商铺委托书、营业执照及房地产权证的复印件等文件，所以其将系争商铺介绍给了原告。原告看了系争商铺后就向其转达了欲购买的意向，并向其个人账户转入150万元作为意向金。其明确确认是代表上海中原物业顾问有限公司来做这笔业务的，故150万元意向金中提取18万元作为系争商铺的中介费进入公司账户，并由公司开具了发票。2014年4月25日，原告与赵伟签订定金合同，原告又支付了165万元，其从先前支付的150万元中提取100万元凑成265万元划入上海伟亨房地产经纪有限公司的账户，赵伟给了盖有公司印章的收据。2014年7月4日，其带原告到上海中星（集团）有限公司在徐汇区钦州南路的分公司签订《上海市房地产买卖合同》，合同价款为1652万元，首付款831万元，尾款821元进交易中心当天支付。因赵伟说其公司的密钥坏了，故通过被告上海明明房产经纪有限公司拉合同，付款是通过上海伟亨房地产经纪有限公司的POS机划账到上海伟亨房地产经纪有限公司的，公章是赵伟单独上楼至上海中星（集团）有限公司的办公室盖的章。《上海市房地产买卖合同》是赵伟派他公司里的员工送到其公司，合同上已经加盖上海中星（集团）有限公司的章了。签完合同后，赵伟说因为系争商铺同另一商铺是同一本产权证内的，由于另一商铺的卖家需要办理贷款，故要等两个商铺的买卖合同手续一并办好后才能一起办理过户手续。后，赵伟死亡了，听说赵伟妈妈赵宝娣会解决这件事，但联系后一直没有回音，故只得报警。被告上海明明房产经纪有限公司叶忠和陈述：其经营上海明明房产经纪有限公司桂林路分公司，7月时，赵伟打电话给其，说赵伟注册的上海伟亨房地产经纪有限公司一直没有申请到可以打合同并网上备案的密钥，所以要求其帮忙用其公司的密钥打印合同文本，其拒绝。但7月3日，其不在，其老婆将密钥给了赵伟的下属，打印了几份合同并网上备案。赵伟告诉起打印的合同文本只是让客户看一下合同的权利义务，不是正式的合同。其于7月底打电话给赵伟，问赵伟是否可以撤销合同，撤销网上备案。其完全处于帮助朋友的性质，没有收过一分钱。8月中旬，一男一女来找其，其才看到合同文本，才知道赵伟用上述合同文本签订了买卖合同，只是合同中出卖方为上海中星（集团）有限公司，其认为出卖方应当是上海中星怡城实业有限公司，告诉来的一男一女两人尽快核实钱款转移情况并报案。赵宝娣陈述：其是赵伟的母亲。赵伟生前开设了上海伟亨房地产经纪有限公司，赵伟从事的业务其不知道，但知道帮人销售楼盘。赵伟代理系争商铺事宜之前不知道，直到赵伟车祸后大约半个月，有人打电话给其，说有客户付给赵伟很多房款，但具体多少不知道。自赵伟死后，有许多人打电话给其，询问有关买方情况，其都不知道。赵伟出事前确实通过银行转账给其100万元，因为自赵伟工作以来，一直向其要钱，其几乎将所有积蓄都给赵伟了，那天赵伟给其100万元，他说是做了一笔大生意的佣金，他还让其放心，不是偷来或抢来的。上海伟亨房地产经纪有限公司员工刘某某陈述：上海伟亨房地产经纪有限公司确实代理过系争商铺，是陆金海居间介绍缪百士、方芳购买系争商铺，具体事宜不清楚，但赵伟出事后，陆金海说缪百士、方芳支付了购商铺的房款800余万元。其作为上海伟亨房地产经纪有限公司的员工，赵伟曾经在2014年3月左右让其将系争商铺的复印件送给陆金海，当时赵伟给其的就是复印件；后在同年4月，陆金海陪缪百士、方芳来公司支付定金，其在场，付款是通过上海伟亨房地产经纪有限公司的POS机划账到上海伟亨房地产经纪有限公司的，从原告的银行卡中划账了165万元，从陆金海的卡出划账了100万元；同年6月，赵伟又让其到上海明明房产经纪有限公司桂林路分公司取合同，是上海明明房产经纪有限公司桂林路分公司叶忠和的老婆打印交与的。原告方芳陈述：2014年1、2月份，陆金海介绍其系争商铺，并告诉其系争商铺产权人是上海中星（集团）有限公司，房源是上海伟亨房地产经纪有限公司的赵伟介绍的，于是其支付陆金海150万元的意向金。后，陆金海又让其继续支付165万元给上海伟亨房地产经纪有限公司赵伟，其通过上海伟亨房地产经纪有限公司POS机划账到上海伟亨房地产经纪有限公司，陆金海又将先前支付的150万元中的100万元同时划入上海伟亨房地产经纪有限公司的账户，赵伟给了盖有公司印章的收据，并于当天签订了定金合同。2014年7月4日，其由陆金海带领到上海中星（集团）有限公司在徐汇区钦州南路的分公司签订《上海市房地产买卖合同》，合同价款为1652余万元，首付款831万元，尾款821元进交易中心当天支付，公章是赵伟赵伟单独上楼盖的章。其当天又通过上海伟亨房地产经纪有限公司的POS机划账5669875元到上海伟亨房地产经纪有限公司，付款后赵伟给了其一张上海中星（集团）有限公司公章的收据。后签完合同后，其一直催促陆金海办理产权过户手续，但陆金海说因为系争商铺同另一商铺是同一本产权证内的，由于另一商铺的卖家需要办理贷款，故要等两个商铺的买卖合同手续一并办好后才能一起办理过户手续。2014年8月15日，陆金海打电话给其，说赵伟死亡了陆金海去上海中星集团怡城实业有限公司核实系争商铺事宜，对方告诉陆金海从未委托上海伟亨房地产经纪有限公司销售系争商铺，甚至怀疑收据上盖的上海中星（集团）有限公司公章亦是虚假的。现在陆金海处还有50万元，陆金海是以上海中原物业顾问有限公司销售总监身份向其介绍系争商铺的。在本案审理过程中，原告确认：因为被告赵宝娣确认赵伟临死前转账给其的100万元钱款是原告的系争商铺的购房款，故诉讼请求第三条是要求被告赵宝娣对占有原告所有的系争商铺的购房款予以返还，不是要求赵宝娣以赵伟遗产继承人的名义对继承的遗产承担责任；本案中不要求追加赵伟的继承人，也不要求处理赵伟的遗产。以上事实，除原告庭审陈述外，另有收款收据、鉴定报告、询问笔录、上海市房地产买卖合同、定金合同等证据作证，本院予以确认。本院认为，原告与案外人上海中星（集团）有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》及收款收据经公安机关鉴定，上述合同及收据中上海中星（集团）有限公司的印章与原本不同，而且系争商铺的权利人为上海中星集团怡城实业有限公司，上海中星集团怡城实业有限公司未委托被告上海伟亨房地产经纪有限公司居间出售系争商铺，故该《上海市房地产买卖合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于《上海市房地产买卖合同》被判令无效，被告上海伟亨房地产经纪有限公司收取的购房款应返还原告。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第三人陆金海作为被告上海中原物业顾问有限公司的销售经理向原告居间介绍系争商铺，陆金海亦将原告支付的部分款项作为居间佣金进入被告上海中原物业顾问有限公司的账户，原告亦确认陆金海以中原公司销售经理身份委托陆金海购买商铺，现上海中原物业顾问有限公司辩称第三人陆金海不是职务行为，只是个人行为，无法律依据，本院不予以采信。现讼争合同被判令无效，故上海中原物业顾问有限公司应当将收取原告的50万元返还原告。关于原告要求上海中原物业顾问有限公司对上海伟亨房地产经纪有限公司承担赔偿责任一节，上海中原物业顾问有限公司是原告的居间方，陆金海为原告介绍房屋、陪同原告签订定金合同、上海市房地产买卖合同，上海伟亨房地产经纪有限公司所盖的伪造的上海中星（集团）有限公司的《上海市房地产买卖合同》事前虽未与陆金海通谋，事后又未告知陆金海，购房款亦全部进入上海伟亨房地产经纪有限公司账户，但陆金海未切实履行中介责任，其侵害行为与上海伟亨房地产经纪有限公司的侵害行为结合，构成共同侵权，故原告要求上海中原物业顾问有限公司在上海伟亨房地产经纪有限公司未获赔偿的部分承担赔偿责任，本院予以支持，但赔偿的数额本院综合原告当事人的过错酌情判处。被告赵宝娣已经确认在赵伟去世前通过赵伟的个人存款账户转账收到100万元，但上海伟亨房地产经纪有限公司系一人有限责任公司，该公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，被告上海伟亨房地产经纪有限公司账户中先后有多笔钱款多次转入赵伟个人账户，故赵伟应当对上海伟亨房地产经纪有限公司的债务承担连带清偿责任。被告赵宝娣虽辩称与赵伟有其它经济纠纷，但未提供相关的证据，本院不予以采信。故原告要求被告赵宝娣在赵伟转账的100万元财产范围内就第一项诉讼请求承担连带责任，本院予以支持。被告上海明明房产经纪有限公司虽然将密钥借给上海伟亨房地产经纪有限公司，为上海伟亨房地产经纪有限公司打印了一份空白的《上海市房地产买卖合同》，但合同上房屋的出卖方为上海中星集团怡城实业有限公司，盖章的为上海中星（集团）有限公司。原告在向公安机关的报案中亦明确知道系争商铺是上海中星集团怡城实业有限公司所有，与上海明明房产经纪有限公司无关。本案中，原告也没有证据证明上海明明房产经纪有限公司与上海伟亨房地产经纪有限公司有恶意串通、损害原告利益及自己获取非法利益的行为。故原告要求上海明明房产经纪有限公司就原告未获上海伟亨房地产经纪有限公司返还购房款部分承担赔偿责任，无法律依据，本院不予以支持。原告在系争商铺购买过程中，没有对系争商铺做相关的调查工作；支付意向金及购房款时没有直接将款项支付给房屋产权人，存在一定过失，对此也负有一定相应的责任。被告上海伟亨房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃相关的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海伟亨房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告缪百士、方芳购房款8319875元；二、被告上海中原物业顾问有限公司于本判决生效后十日内返还原告缪百士、方芳款项500000元；；三、被告赵宝娣于本判决生效后十日内在1000000元财产范围内就第一项诉讼请求承担连带责任；四、被告上海中原物业顾问有限公司于本判决生效后十日内就上述第一条原告未获被告上海伟亨房地产经纪有限公司返还财产范围内承担50%的赔偿责任；五、驳回原告缪百士、方芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73539元，由原告缪百士、方芳负担7353.90元,被告上海伟亨房地产经纪有限公司负担58831.20元,被告上海中原物业顾问有限公司承担7353.90元；保全费5000元，由被告上海伟亨房地产经纪有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  严国华人民陪审员  诸 萍二〇一六年三月二十八日书 记 员  邸素琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。