上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1332号原告王爱东。委托代理人樊孙奇，上海仲悦律师事务所律师。委托代理人杨辉，上海仲悦律师事务所律师。被告张建良。被告张国英。委托代理人张建良，男，系被告张国英之子。被告张俊杰。委托代理人张建良，男，系被告张俊杰之父。原告王爱东与被告张建良、被告张国英、被告张俊杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王爱东的委托代理人杨辉、樊孙奇，被告张建良、被告张国英、被告张俊杰共同委托的代理人张建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱东诉称，2014年8月20日，原告与三被告就某路2555弄99号301室房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定，原告以人民币（以下币种相同）2，000，000元的价格购买上述房屋，于2014年8月20日支付订金770，000元。同时该合同约定，若原告在2014年9月19日前确认无法获得贷款，三被告应于2014年9月19日退还订金并撤销合同，三被告如不依约退还订金则须承担原告因催款而产生的全部费用。合同签订当日，原告依约向三被告支付订金770，000元。2014年9月19日，原告确认无法取得银行贷款，故依约要求三被告退还定金，但遭到拒绝。根据该合同补充条款（一）的约定，原告在约定期限内确认无法取得银行贷款，三被告应于2014年9月29日向原告退还订金770，000元，三被告逾期未退还订金的行为已经构成违约。故原告诉至法院要求三被告退还订金770，000元，并支付逾期利息暂计45，662.50元。诉讼中，原告明确逾期利息以770，000元为本金，自2014年9月20日起算至判决生效之日止，按照银行同期同类贷款利率计算。原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、2014年8月20日原告与三被告签订的上海市房地产买卖合同一份，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，双方就付款等作了约定。三被告对该份证据经质证后认为，合同真实，但其认为房屋买卖不是事实，其与原告本人并不认识，实际双方是通过买卖合同来进行借款。2、转账凭证二份，证明原告分两次向被告张建良汇款合计770，000元。3、2014年8月20日被告张建良出具给原告的订金收据一份，证明被告张建良确认收到原告交付的订金770，000元。三被告对证据2-3经质证后认为，当初原告是把钱款汇至其账户内，但其称银行卡并不在其手里控制。是案外人屠某手下的人拿走了钱款，其并没有拿到钱款。为何其愿意帮助屠某，是因为当初其经济困难之时，屠某愿意在借款后帮助其归还外债，所以其帮助屠某向原告借款。因为当初被告张建良在外有5，000，000元的债务，遂屠某与其商量，其愿意帮助屠某这一次，若其再有债务，屠某愿意帮助其归还债务。被告张建良、被告张国英、被告张俊杰辩称，其无还款能力，而且其认为钱款并非其所拿。因为当时屠某的公司要周转资金，通过其朋友介绍认识了被告张建良，并找到了原告所属的高利贷公司。而且在签订房屋买卖合同之时，屠某对于这份合同是提供了担保的。被告张建良、被告张国英、被告张俊杰向本院提供屠某及上海傅豪实业有限公司签署的承诺书一份，用以证明其上述辩称。原告对该份证据经质证后认为，该份证据系复印件，并无原件提供，故对真实性不予认可。且该份承诺书没有原告的签字，与本案的关联性不认可。本院对双方提供的证据认证如下：被告提供的证据仅系复印件，并未提供原件进行核对，故该份证据不能单独作为认定案件事实的依据。原告提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：被告张建良、被告张国英、被告张俊杰系座落于某路2555弄99号301室房屋的权利人。2014年8月20日，由原告作为买受人（乙方），被告张建良、被告张国英、被告张俊杰作为卖售人（甲方）签订合同编号为2067434的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定甲乙双方通过上海佰家房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，一、双方经协商一致确认房地产转让价款为2，000，000元，合同的附件（三）付款协议中约定：1、2014年8月20日支付订金770，000元；2、2个月后支付首付百分之三十（含订金）；3、向银行贷款百分之七十由银行支付给卖方。合同补充条款中约定了：1、购买方在2014年9月19日前确认银行贷款，若贷款不出来，出售方在2014年9月19日当天，退还给购买方订金770，000元，双方无任何赔偿责任及违约责任合同双方一同撤销，如不退还，购买方催款产生的任何费用均由出售方赔偿，如住店、吃饭、交通费、误工费等按收据实际赔偿；2、出售方在未过户前也有权不出售此房，只需退还给购买方订金，双方无任何赔偿责任及违约责任，合同双方一同撤销。二、甲、乙双方确认，在2014年11月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同末尾由原告签字，被告张建良代被告张国英、张俊杰在合同末尾处签字。2014年8月20日原告通过银行转账给被告张建良款项160，000元，2014年8月21日原告再次通过银行转账给被告张建良款项610，000元，合计金额为770，000元。被告张建良于2014年8月20日向原告出具订金收据载明：今收到购买人王爱东房屋订金770，000元，为购买上海市闵行区某路99号301室，特立此据。另查明，案外人上海傅豪实业有限公司（以下简称傅豪公司）于2014年8月19日出具的承诺书中载明：傅豪公司（屠某）承诺位于上海市闵行区某路2555弄99号301室房屋通过上海佰家房地产经纪事务所居间介绍出售给买受方王爱东等共同签下的房地产买卖合同（编号：2067434），因首付款给傅豪公司（屠某）使用，若一个月后购买方贷款未通过或出售方不愿出售此房屋，首付款于2014年9月19日退还给购买方，双方无任何赔偿责任及违约责任合同双方一同撤销，若出售方若无能力退还，其愿意承诺当天退还给购买方首付款770，000元，若不退还购买方催款产生的任何费用均由其赔偿，如住店、交通费、误工费等按收据实际赔偿，并且承担一切法律责任。本院认为，本案主要的争议焦点是原、被告之间所签订的房屋买卖合同的效力。所谓让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务人不履行时，担保权人的将该标的物优先受偿的非典型担保物权。而考察双方签订买卖合同的真实意思是为借贷合同设定担保，还是为通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是处理该类纠纷的基础。若当事人之间签订了民间借贷合同之前或者之后，为保证民间借贷合同的履行又签订了包括商品房在内的买卖合同，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的出借人的，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是让与担保。结合本案，虽然三被告一再主张认为其与原告之间存在的是借款合同关系，然除了三被告收到原告支付订金之外，没有任何其他证据能够证明原、被告之间存在借款的意思表示。即使确实被告张建良在收到原告支付的订金之后，将该部分订金转给了案外人傅豪公司（屠某），但被告张建良所提供的该份承诺书即使客观真实，也只是表明傅豪公司（屠某）愿意与三被告一起共同承担相应的还款责任，承诺书本身无法得出原告与三被告之间系存在借款合同的关系。更何况该份承诺书中并无原告的签字确认，仅是傅豪公司（屠某）的单方承诺。至于三被告为何将上述订金转给案外人傅豪公司（屠某），这是三被告与案外人傅豪公司之间的合同关系，并非本案所涉。故依据民事诉讼证据规则的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，然三被告始终未能提供证据证明原、被告之间存在借款合同关系，在没有证据证明三被告的事实主张的，由负有举证责任的三被告承担不利后果。故本院认为三被告所提出的涉案房屋买卖合同并非真实的买卖合同，而系借款合同的抗辩，缺乏事实及法律依据，对此辩称不予采信。原、被告之间所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照买卖合同的约定全面履行各自的合同义务。依据买卖合同的约定，原告已经按约支付相应的订金给三被告，被告张建良亦出具收据载明收到上述订金。然在合同履行过程中，原告因无法办理贷款，导致其无法完成后续的付款义务，依据买卖合同补充条款的约定，三被告应在2014年9月19日退还给原告订金770，000元。然三被告并未能按约退还上述订金，显然构成违约，且该违约行为给原告造成相应的损失。故本院对原告主张的要求退还订金并赔偿利息损失的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百零七条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告张建良、被告张国英、被告张俊杰于本判决生效之日起十日内返还原告王爱东订金770，000元；二、被告张建良、被告张国英、被告张俊杰于本判决生效之日起十日内赔偿原告王爱东以770，000元为本金，自2014年9月20日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5，978.12元，由被告张建良、被告张国英、被告张俊杰负担（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年三月十日书记员 谭静贤附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二．《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。三．《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。……