河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终2251号上诉人（原审被告、反诉原告）郑州高屋置业有限公司。法定代表人刘保强，总经理。委托代理人尹志凌、高晨，河南仟问律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）穆超。委托代理人付汝彬、薛利丹，河南德冠律师事务所律师。上诉人郑州高屋置业有限公司（以下简称高屋置业）因与上诉人穆超房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2015）惠民初字第2077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高屋置业委托代理人高晨、上诉人穆超委托代理人付汝彬、薛利丹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月27日，穆超、高屋置业签订《商品房买卖合同》，合同约定：穆超以659411元的价格购买高屋置业开发的位于惠济区滨河路北、茂源街东15幢1单元8层804号建筑面积为89.54㎡的房屋一套；付款方式及期限为2012年7月27日以现金的方式支付199411元，2012年8月27日以商业贷款的方式支付460000元，办理银行按揭的应保证余款在一个月内到达公司账户；穆超如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，穆超按日向高屋置业支付逾期应付款万分之一的违约金；交付期限为高屋置业应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合该合同约定的商品房交付给穆超使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；高屋置业如未按该合同规定的期限将该商品房交付穆超使用，逾期不超过30日，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋置业按日向穆超支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，穆超有权解除合同，……穆超要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋置业按日向穆超支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：……双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，穆超、高屋置业还签订的补充协议一份，约定：高屋置业应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，高屋置业在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2012年7月29日，穆超向高屋置业交纳购房首付款199411元，余款460000元通过向银行贷款的方式向高屋置业交纳，于2012年9月11日到账，穆超又在2014年11月25日补交面积差价884元，总付房款共计660295元。2013年12月31日，穆超领取涉案房屋钥匙。另查明，根据郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，高屋置业于2014年2月24日将天地湾晴苑小区15号楼工程报送备案，备案管理部门于2014年2月25日审查同意备案。为办理产权初始登记，高屋置业于2014年3月18日委托郑州市郑房测绘队对涉案房屋所涉建筑进行房屋面积测绘，该队于2014年9月19日出具了房屋面积测绘报告书。2014年9月24日，高屋置业将天地湾晴苑小区15号楼向房管部门提交了郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书。原审法院认为，穆超、高屋置业签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该院确认其合法有效。穆超、高屋置业均应按照合同约定履行各自的义务。高屋置业明知房屋未经验收即交付房屋的行为违背诚实守信原则，希望高屋置业在今后的经营中能避免再出现此类现象。因穆超、高屋置业未约定高屋置业逾期取得竣工备案表的违约金承担及标准，高屋置业已经在合同约定时间内履行了交付房屋的义务，穆超也未举证证明因高屋置业延迟取得竣工备案表给其造成的具体损失，故穆超要求高屋置业按照逾期交房违约责任支付其违约金的诉讼请求，证据不足，理由不当，该院不予支持。关于穆超要求高屋置业支付逾期报送房屋初始登记资料违约金的请求，该院认为，高屋置业逾期提交房屋权属初始登记资料确属违约，应承担违约责任，但考虑到高屋置业非因自身原因未按时提交房屋权属登记资料的客观情况，高屋置业提出的调减违约金的辩解意见，该院予以支持。综合考虑高屋置业的过错程度、穆超实际损失等情况，根据公平原则，该院酌定高屋置业支付穆超逾期提交房屋权属初始登记资料违约金9904元。关于高屋置业的反诉请求，因高屋置业为穆超出具的收到银行按揭贷款票据的时间为2012年9月11日，至高屋置业提出反诉时已超出两年的诉讼时效期间，因高屋置业未提供其存在诉讼时效中止、中断情形的相关证据，故高屋置业的反诉请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决高屋置业于该判决生效之日起十日内赔偿穆超违约金9904元；驳回穆超的其他诉讼请求；驳回高屋置业的反诉请求。案件受理费328元，由穆超负担174元，高屋置业负担154元；反诉费25元，由高屋置业负担。宣判后，高屋置业不服该判决，向本院提起上诉称，高屋置业按时报送了初始登记资料，因郑州市郑房测绘队延期出具测绘报告，导致郑州市住房保障和房地产管理局逾期受理产权初始登记，上述情况是高屋置业无法预见且不能避免的，属于不可抗力。一审判决高屋置业支付逾期报送初始登记资料违约金，属于认定事实错误和适用法律错误。即使按照一审判决所认定，高屋置业逾期提交初始登记资料确属违约，一审判决酌定高屋置业承担9904元违约金过高，有违公平原则，二审法院应在一审判决基础上再酌减3000元，改判承担违约金6904元。穆超逾期付款按照合同约定应支付违约金，一审判决认定高屋置业未提供存在时效中止、中断情形的证据，属于认定事实错误，二审法院应依法改判或发回重审。综上，请求二审法院依法维持一审判决第二项，撤销第一、三项，改判驳回穆超的诉讼请求或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费用由穆超负担。穆超答辩称，高屋置业上诉状中承认其逾期报送初始登记资料，但认为逾期系测绘队原因造成并归结为不可抗力，显然与事实和法律不符。高屋置业作为格式合同的提供人，在制作商品房买卖合同时首先考虑的是己方的权益，约定己方承担违约金显然不会过高。穆超首付款时间为2012年7月27日，合同约定办理银行按揭的应保证余款在一个月内到达公司账户。如果在2012年8月27日前未收到按揭款，那么高屋置业此时已经知道穆超未交余款，诉讼时效应当从此时计算，故高屋置业的反诉已过诉讼时效。综上，请求依法驳回高屋置业的上诉请求，支持穆超的上诉请求。穆超上诉称，一审判决不支持穆超要求高屋置业支付逾期交房违约金的诉讼请求不符合法律规定及合同约定，且一审判决酌减高屋置业向穆超支付逾期提交房屋权属初始登记资料违约金的数额是错误的。请求二审法院依法改判高屋置业向穆超支付违约金21100.86元（不服部分数额为11196.86元）。本案一、二审诉讼费用由高屋置业负担。高屋置业答辩称，本案不存在逾期交房，穆超已在合同约定的交房时间实际接收了涉案房屋，穆超要求高屋置业支付逾期交房违约金的上诉请求无合同依据和法律依据。逾期报送初始登记资料的责任不在高屋置业，且穆超无任何损失的情况下，对该违约金标准予以酌减符合法律规定，二审法院应予维持，并驳回穆超的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于高屋置业逾期取得竣工备案表是否应支付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，高屋置业虽在交付房屋时尚未取得竣工备案表，但鉴于穆超已经接收涉案房屋，且合同未就逾期取得竣工备案表约定违约责任，故穆超根据合同约定的逾期交房违约责任要求高屋置业支付违约金的诉讼请求显然证据不足。高屋置业在明知尚未取得竣工备案表的前提下依然通知穆超接收房屋，明显有悖诚实信用原则，但该过错尚未达到必然承担违约责任的程度。综合考虑穆超的实际损失情况，兼顾合同的履行、当事人的过错程度等因素，原审判决未支持穆超主张高屋置业承担逾期取得竣工备案表违约金的诉讼请求合理适当。二、关于高屋置业逾期提交初始登记资料是否应支付违约金的问题。尽管高屋置业逾期提交初始登记资料是因第三方原因所致，但高屋置业作为一家专门从事房地产开发经营的企业对房管局办理房屋产权初始登记的程序及周期应当有所预见，故对高屋置业主张的逾期提交初始登记资料系由不可抗力造成的上诉理由不予支持。关于原审认定的逾期提交初始登记资料违约金标准是否过高的问题。高屋置业在原审反诉请求中所主张穆超逾期支付房款的违约金标准为按日支付逾期应付款万分之一，而原审认定的高屋置业逾期提交初始登记资料违约金标准为按日支付总房款的0.01%，两者的违约金标准一致。根据公平原则和诚实信用原则，原审判决依据上述标准确定违约金的数额并无不当。高屋置业实际交房的日期为2014年2月27日，依据双方约定，高屋置业应在2014年4月27日前提交初始登记资料，高屋置业实际提交初始登记资料的日期为2014年9月24日，故高屋置业逾期报送初始登记资料的天数应为150天。按照按日支付总房款的0.01%的违约金计算标准，该项违约金应为9904元，故高屋置业应向穆超支付逾期提交初始登记资料违约金9904元。三、关于穆超应否支付逾期付款违约金问题。穆超交付房款时间为2012年9月11日，依据合同约定，穆超违约时间应自2012年10月11日起算，而高屋置业向人民法院主张该项权利的时间为2015年11月23日，明显超出两年诉讼时效规定，且高屋置业无诉讼时效中止、中断或延长的证据，表明其已丧失胜诉的权利，故对于高屋置业主张穆超支付逾期付款违约金的诉讼请求不应予以支持。综上，高屋置业、穆超的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，其中，郑州高屋置业有限公司负担328元，穆超负担80元。本判决为终审判决。审判长 宁 宇审判员 张永军审判员 杨成国二〇一六年三月二十二日书记员 安靖凯