重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初1300号原告：重庆威凯物业管理有限公司,住所地重庆市江津区几江大西门环西小区综合楼b栋三楼，组织机构代码66085372-X。法定代表人：王达平，职务总经理。委托代理人：邱小梅，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。被告：吴永书，女，汉族，1974年7月20日出生，住重庆市江津区。原告重庆威凯物业管理有限公司诉被告吴永书物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法由代理审判员吴笛独任审判，适用简易程序于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告重庆威凯物业管理有限公司委托代理人邱小梅到庭参加诉讼，被告吴永书经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆威凯物业管理有限公司诉称：原告于2008年1月与某小区的建设单位重庆威凯房地产开发有限公司、环宇房地产公司签订《前期���业服务合同》，合同约定由原告对某小区实施物业服务。被告在某小区购买了住房一套，并于2009年12月29日入住。2011年8月至2012年4月，被告拒绝向原告交纳各项物业管理费用共计795.70元，原告多次催收，并于2014年3月13日由原告法律顾问重庆津舟律师事务所向被告发出律师催款函，被告仍然拒绝交纳物业服务费。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院判令被告支付原告2011年8月至2012年4月期间的物业服务服务费、电梯费、公摊路灯费、小区景观路灯费等795.70元，违约金158.63元，共计954.33元。被告吴永书未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2008年1月2日，原告重庆威凯物业管理有限公司与开发商重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称某小区交由原告重庆威凯物业管理有限公司实施物业管理，前期物业服务期限为三年。合同签订后，原告按合同约定履行了物业服务。合同到期后，因小区的业主入住率未达到入住标准，小区未成立业主委员会。2010年12月20日，原告重庆威凯物业管理有限公司与重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司签订《前期物业合同延期协议书》，双方约定将《前期物业服务合同》的合同期延长至2012年12月31日止。2011年3月28日，重庆市江津区发展和改革委员会以津发改委[2011]33号文件《关于某小区前期物业管理服务收费标准的通知》批复：高层住宅费评定为特级，高层住宅物业服务费按每平方米0.60元、日常维修养护费按每月每平方米0.30元收取，电梯费从三楼起每人每月10元，每增加一层加0.30元计算，从2011年4月1日起执行。小区���主委员会成立后本通知自行作废，其物业服务收费标准由业主委员会与物业公司通过签订合同协商议定执行。2012年2月8日，重庆市江津区发展和改革委员会以津发改委[2012]22号文件《关于某小区前期物业管理服务收费标准的通知》批复：高层住宅费评定为特级，高层住宅物业服务费按每平方米0.45元、日常维修养护费按每月每平方米0.20元收取，电梯费从三楼起每人每月10元，每增加一层加0.30元计算，从2012年1月1日起执行。小区业主委员会成立后本通知自行作废，其物业服务收费标准由业主委员会与物业公司通过签订合同协商议定执行。重庆威凯物业管理有限公司2012年1月1日前按照0.80元/平方米/月的标准按照建筑面积收取物业服务费，按照0.30元/平方米/月的标准按照建筑面积收取电梯费，2012年1月1日以后按照0.65元/平方米/月的标准按照建筑面积收取物业服务费，按照0.30元/平方米/月的标准按照建筑面积收取电梯费。另查明：被告吴永书购买的位于重庆市江津区某小区住宅，建筑面积为82.70平方米。被告与原告于2009年12月29日签订《入住合约》和《业主手册》。《业主手册》约定：高层住宅0.80元平方米/月，水、电费公摊依据实际用量按实际收，电梯部分暂定0.30元/平方米/月，每月5日至15日收取上月物管费，逾期不缴按照3‰加收违约金。被告从2011年8月1日至2012年4月30日应缴纳物业服务费545.82元（0.80元/㎡/月82.70㎡5个月+0.65元/㎡/月82.70㎡4个月），电梯费223.29元（0.30元/㎡/月82.70㎡9个月），公摊路灯费17.37元，小区景观路灯费8.97元，共计795.45元。原告委托重庆津舟律师事务所于2014年3月13日向被告发出律师催款函，被告仍然未交纳所欠费用。原告重庆威凯物业管理有限公司以被告的行��影响了公司的正常经营、侵犯了公司的合法权益为由来院诉讼，提出前述诉讼请求。上述事实，有当事人的当庭陈述，房屋信息档案、《前期物业服务合同》、《前期物业合同延期协议书》、重庆市江津区发展和改革委员会津发改委【2011】33号文件和【2012】22号文件、《入住合约》、《业主手册》、业主欠费票据、电费发票、律师催收函、EMS快递单等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主与物业服务企业应当按照物业服务合同的约定分别履行自己的义务，行使自己的权利。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，区别不同物业的性质和特点，在物业服务合同中约定。本案中，原告依法与建设单位重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对业主被告吴永书具有约束力。合同签订后，原告按照约定进住该小区实施物业服务，被告吴永书入住小区后，接受了原告提供的物业服务，按照合同的约定依法应当交纳物业服务费等费用。关于物业服务费的问题，双方签订的业主手册中约定物业管理费按照0.80元/㎡/月收取，2012年1月后原告依照文件，自愿降低为0.65元/㎡/月，不违反法律规定。经审查，被告应该支付原告2011年8月至2012年4月物业服务费545.82元，对物业服务费545.82元本院予以支持，对原告请求的超过部分本院不予支持。关于电梯费的问题，双方签订的业主手册中约定电梯费按照0.30元/㎡/月交纳，根据被告房屋面积计算，2011年8月至2012年4月期间的电梯费为223.29元，原告只主张223.20元，系对自身权利的处分，对电梯费223.20元本院予以支持。关于原告请求的公摊路灯费17.37元，小区景观路灯费8.97元，原告在庭审中提供了电力公司收费发票、代收代缴费用收据等证据予以证明，本院予以支持。关于违约金的问题，被告经催收后仍未交纳物业服务费等费用的行为构成违约，按照合同的约定应当支付违约金，原、被告签订的业主手册中并未对公摊路灯费、小区景观路灯费的违约金进行约定，公摊路灯费、小区景观路灯费不应当计算违约金，原告按照每日万分之三的标准主张违约金过高，本院认为按照中国人民���行同期贷款基准利率计算为宜，自应缴费月16日起计算至2013年12月10日止。被告吴永书经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应诉讼权利。综上，为维护双方当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴永书于本判决生效后十日内支付原告重庆威凯物业管理有限公司物业服务费545.82元、电梯费223.20元、公摊路灯费17.37元，小区景观路��费8.97元，共计795.36元。二、被告吴永书于本判决生效后十日内支付原告重庆威凯物业管理有限公司违约金，该违约金以被告吴永书每月所欠物业服务费和电梯费的本金为基数（2011年8月至2011年12月每月所欠物业服务费和电梯费为90.97元，2012年1月至2012年4月每月所欠物业服务费和电梯费为78.57元），自应交费月的16日起按照中国人民银行同期贷款利率分别计算，计算至2013年12月10日止。三、驳回原告重庆威凯物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告吴永书未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告��永书负担。此款原告已预交，经原告方同意，由被告在履行上述支付义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  吴笛二〇一六年三月十七日书 记 员  周萍