广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1937号原告（反诉被告）潘春妍，女，1976年1月6日出生，现住。委托代理人邓韬，广东深义律师事务所律师。被告（反诉原告）叶活佳，男，汉族，1951年10月16日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区六区。被告（反诉原告）甘丽珍，女，汉族，1953年3月16日出生，身份证住址广州荔湾区。两被告共同委托代理人旷宗彪，广东深鹏律师事务所律师。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人邓韬，两被告代理人旷宗彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年1月16日，原告(甲方)与被告叶活佳(乙方)签订了《购房协议书》一份。在此之前，被告叶活佳的妻子被告甘丽珍出具了授权委托书，全权委托叶活佳办理转让深圳宝安6区二栋702房的有关手续。购房协议书约定，甲方自愿将其购置的位于深圳市宝安区六区D段纺织品公司二楼702号房转让给原告，房屋价款人民币16万元，签约时一次付清，甲方收到全部房款后，将钥匙交给乙方，同时把甲方的《职工住房买卖合同》原件、《买楼付款收据》复印件(原件己遗失)交给乙方，本协议生效后甲方不再享有该房的任何权利，一切权利转由乙方享有。协议还约定，如日后该房屋需要办理产权及相关权利手续，甲方必须协助乙方办理，所有费用乙方承担。协议签约的当天，原告一次性付清了楼款人民币16万元，叶活佳同时交了该房的钥匙和其爱人甘利珍的委托书、身份证、户口本的复印件、甲方原购房交款收据复印件，以及甲方的《职工住房买卖合同》原件。原告从此占有和使用该房屋至今，现该房可以办理房地产权证书(红本)，原告要求被告协助办证，但其表示不同意。原告请求法院判令：1、被告继续履行《购房协议》，协助原告办理位于宝安6区纺织品公司二号楼702号房的房地产权证书；2、诉讼费由被告承担。被告答辩称：1、双方签订买卖合同时，被告已将房屋的实际情况以及夫妻双方购房情况向原告进行了说明，该房屋的产权属于国家法律禁止买卖的情形，双方签订的买卖合同违反法律禁止性条例，属无效合同。2、被告在得知公司房屋可以转红本时，已经到房地产登记机构进行了办理，但被告知因其妻子也购买了房改房，根据政策，该房不能转红本，无法进行交易。得知该情况后，被告已向原告详细说明。3、该合同属于无效合同，被告愿意退还已收取的房款，双方解除合同。两被告同时反诉称，2006年1月16日，两被告与原告签订了《购房协议》一份，将两被告名下的深圳宝安6区二栋702房转让给原告。因该房屋属于单位的福利分房，没有产权证书，无法过户。2012年6月13日，被告依法申领了房产证，房产证号深房地字第××号。领取房产证后，被告即向房产登记部门申请房产过户手续，但被政府部门告知房产属于福利房，禁止交易，无法办理过户手续。被告当即将此情况告知原告，原告同意返还房屋，但要求被告另行补偿50万元，双方就此无法达成一致。综上，涉案房屋属于福利房，是法律禁止交易的类型，双方签订的《购房协议书》违反法律禁止性规定，是无效合同。被告提起反诉，请求法院判令：1、被告与原告签订的《购房协议书》无效；2、原告返还房屋并支付租金（按每月1800元的标准从2012年1月16日计至实际交付之日止，暂计21万元，扣除已付房款16万元，还需支付租金5万元）；3、本案诉讼费由原告承担。原告对被告的反诉答辩称，双方签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，涉案房产不是国家法律禁止买卖的标的物，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，1994年4月20日，被告叶活佳作为买方，深圳市龙岗旅游公司作为卖方，签订《深圳市宝安区职工住房买卖合同》，约定叶活佳作为卖方的职工，购买位于深圳市宝安区六区D段纺织品公司二号楼702房，转让价41079.36元，房款于1994年6月10日前一次性支付。1994年6月9日，叶活佳向深圳市龙岗旅游公司支付了购房款41079.36元。2003年，两被告向中山大学附属第二医院购买了广州市海珠区盈丰路丰瑞街3号1704房。该房属房改房、解困房。2006年1月11日，被告甘丽珍出具一份授权书，授权其丈夫即被告叶活佳办理转让深圳市宝安六区二栋702房的有关手续。2006年1月16日，原告与被告叶活佳签订《购房协议书》，约定叶活佳将位于深圳市宝安六区D段纺织品公司二号楼702房转让给原告；叶活佳须在协议签订之日起将其与深圳市龙岗旅游公司订立的职工住房买卖合同原件、买房付款收据复印件交付原告；叶活佳收到全部房款后立即将上述房屋钥匙交给原告，协助办理过户手续，费用由原告承担；日后该房屋需要办理产权及其他相关权利手续，叶活佳须协助原告，费用由原告承担。协议签订当天，原告足额支付了购房款16万元，叶活佳出具收条确认。被告已将涉案房产交付原告使用。2011年7月30日，因深圳市宝安区纺织品公司申请办理位于宝安区新安街道新圳路东侧纺织品公司综合楼1、2栋的房产权初始登记，深圳市房地产权登记中心将该项目的情况在《深圳商报》登报公告，公告显示涉案702房的买受人为叶活佳。2011年8月3日，就深圳市宝安区纺织品公司申请登记的纺织品公司综合楼1、2栋的房地产权，深圳市房地产权登记中心已经初步审定，并在《深圳商报》刊登房地产初始登记公告。2012年6月13日，深圳市房地产权登记中心向两被告颁发了涉案房产的房地产证，两被告各占50%产权，证书载明该房产为非市场商品房，是被告向深圳市龙岗旅游公司购买的准成本商品房。本院向深圳市宝安区住宅局发函查询，两被告是否具备取得宝安6区2栋702房产全产权（红本）的条件。该局回函称，两被告已经拥有两套政策性住房，其位于宝安区6区2栋702住房不能申请办理取得全部产权，根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十六规定，应由广州市住房主管部门收回两被告违规购买的第二套政策性住房，并根据广州市住房制度改革的相关规定进行处罚。以上事实，有授权书、购房协议书、收条、深圳市宝安区职工住房买卖合同、房地产证、深圳商报、广州居民购买房改房和解困房情况查询表、深圳市宝安区住宅局的复函及庭审笔录在卷佐证。本院认为，宝安6区D段纺织品公司二号楼702房是准成本商品房，原、被告就涉案房产签订的买卖合同合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。被告诉称涉案房产禁止交易，合同无效，不予认定；诉请原告返还房屋并支付租金，缺乏依据，不予支持。原告已经按时足额支付购房款，被告没有履行协助原告办理房产过户等合同义务，构成违约。由于被告违规拥有两套政策性住房，现被告对于涉案房产不能申请办理取得全部产权，涉案合同目前尚不具备继续履行的条件，对原告的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告潘春妍的诉讼请求；驳回被告叶活佳、甘丽珍的反诉请求。本案本诉受理费3500元，由原告潘春妍负担；反诉受理费525元，由被告叶活佳、甘丽珍负担。如不服本判决，原告潘春妍可在判决书送达之日起三十日内，被告叶活佳、甘丽珍可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  龙倩虹人民陪审员  张能汉人民陪审员  刘水英二〇一六年三月二十二日书 记 员  张晶晶书 记 员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第2页共7页