四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2015)川502民初984号原告：四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司（组织机构代码：67578820-3）。住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸西区山水庭院小区**幢*单元**楼*号。负责人：戚鑫，董事长。委托代理人：王琪，四川戎星律师事务所。被告：彭安定，男，1975年9月20日出生，住四川省宜宾市翠屏区。原告四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司（以下简称：艾明宜宾分公司）诉被告彭安定物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾若梅适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告艾明宜宾分公司的委托代理人王琪，被告彭安定到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告艾明宜宾分公司诉称：被告系山水庭院小区业主，原告自2008年5月1日至今为该小区提供物业服务。物业服务合同约定电梯住宅的业主按其建筑面积每平方米每月0.7元缴纳物业服务费，并约定业主应及时履行缴费义务，逾期则加收违约金。自2010年1月1日至2015年12月31日应缴纳物业服务费7228元（143.41平方米×0.7元×72个月）但被告一直拒缴，原告多次催收未果。现请求法院判令：1、判令被告给付2010年10月1日至2015年12月31日的物业服务费7228元；2、由被告承担诉讼费用。被告彭安定辩称：首先：对原告指控未交物业管理费之事实没有异议。但根据双方签订的《物业管理服务协议》第七条第4项目（本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理部门调解，调解不成时，提交宜宾市仲裁委员会依法裁决），原告（物业方）从未与我进行任何协商。此次直接诉之法庭，不合程序。其次：被告认为有以下事由导致被告未及时交付物管费。一、原告（艾明物业管理公司）没有履行双方签订的《物业管理服务协议》。1、《物业管理服务协议》第一条委托管理事项第1项房屋共用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重部位、外墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。我家过道的路灯，从我入住小区以后，从未亮过。入住装修时，发现室内窗户被破坏一扇，室内所有电线以及室延伸到室外电表的主线均被盗。以上情况，经物管保安现场勘察证实。但一直没有得到有效的解决方案或者答复。第4项公用绿地、花木、建筑小品、景观水系等的养护和管理。因为没有及时维护，草地上土壤严重流失，树根裸露地表，物管方视而不见。2、《物业管理服务协议》第四条乙方的权利和义务。第2项委托乙方对违反物业管理管理政策法规及业公约的行为进行处理；包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取相应措施。小区其他业主私自搭棚（住户），砍伐小区内树木后搭建停车棚，严重影响了小区绿化和原貌。我的小车被人恶意划伤，因监控被停车棚遮挡，无法查证。小区原绿地被其他业主开垦种上了蔬菜。以上情况，物业方不闻不问。未履行物管方监管责任，严重损害了大部分业主的权益。3、《物业管理服务协议》第六条违约责任。第3项如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方就给予甲方相应补偿；甲方有权要求乙方限期整改。当我的财物被盗和小车被划伤，物业方并没有为我提供有效的协助或者提供相应的补偿。这些只是小区的冰山一角，具体情况比我所陈述有过之而不及。经审理查明：被告彭安定是四川省宜宾市翠屏区南岸西区山水庭院小区××幢×单元××××号房屋业主（电梯房），面积为143.41平方米。2008年5月1日，宜宾市翠屏区南岸西区外江路山水庭院小区业主委员会（委托方/甲方）与四川艾明物业管理有限责任公司（委托方/乙方）签订《委托物业管理合同》，约定甲方将宜宾市翠屏区南岸西区外江路山水庭院小区的物业管理委托乙方管理，委托管理期限从2008年5月1日至2010年4月30日止，时间为贰年；物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有的建筑面积：电梯每平方米0.7元，多层每月每平方米0.48元向乙方交纳。2008年6月19日，四川艾明物业管理有限公司与艾明宜宾分公司签订了《合同权利义务概括转让协议》：约定物管公司在2008年5月1日签订的《委托物业管理合同》中的权利义务一并转让予分公司，其合同权力下的全部义务与权利均由乙方继承。2010年9月28日，宜宾市翠屏区赵场街道五香社区居民委员会出具《关于山水庭院物业服务合同问题的回函》，载明：关于艾明宜宾分公司与山水庭院小区的物业服务合同无法续签事宜，五香社区研究决定：艾明宜宾分公司与山水庭院小区第一届业主委员签订的《委托物业管理合同》继续有效，直至山水庭院小区第二届业主委员会成立后与选聘的物业服务或与其他管理人签订的物业物业服务合同后终止。2011年7月14日及2013年6月30日，山水庭院业委会与艾明宜宾分公司签订《委托物业管理合同》约定甲方将宜宾市翠屏区南岸西区外江路山水庭院小区的物业管理委托原告管理，委托期限从2011年7月1日至2013年6月30日止及从2013年7月1日至2015年6月30日止；,2015年7月1日至2018年6月30日物业管理公共服务费的缴纳及标准同前。协议签订后，被告彭安定按约定交付物业服务费至2009年12月30日，从2010年1月1日起未再缴纳物业房屋费。经核算，被告彭安定从2010年1月1日至2015年12月31日应缴纳物业服务费为7228元（143.41平方米×0.7元×72个月）。本案在庭审中被告彭安定当庭提出该案诉讼时效已过，为反驳被告的观点，原告出具了2011年10月1日、2013年7月1日、2015年4月1日物业费催收单（贴被告彭安定门上）照片复印件，证明本案未过诉讼时效。以上事实有原、被告双方的陈述，彭安定的房屋所有权证存根，《物业管理服务合同》、物业费催收单（贴被告彭安定门上）照片复印件等为据，予以认定。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。据此规定，艾明宜宾分公司与宜宾市山水庭院业主委员会签订的《委托物业管理合同》对被告具有约束力。现被告未提供证据证明因原告未履行或未完全履行合同约定或法律、法规及相关行业规范的维修、养护、管理和维护等义务对其造成的损失，且被告对原告方计收物管费的标准和欠费时间无异议，现原告请求被告支付从2010年1月1日至2015年12月31日共欠的物管费7228元，本院予以支持。因原告出具了2011年10月1日、2013年7月1日、2015年4月1日物业费催收单（贴被告彭安定门上）照片复印件，被告未提供相反证据，故被告辩称本案已过诉讼时效，本院不予支持。被告依据其与宜宾鲁能开发（集团）有限公司签订的《业主临时公约》的规定，辩称本案应先提请物业管理部门调解，调解不成时，提交宜宾市仲裁委员会依法裁决，本案向法院提起诉讼不合程序。因该《业主临时公约》已按公约的约定自小区业主到会（业委会）成立并签订物业委托服务合同生效之日终止，故被告的辩称理由不能成立。依据第六条的规定，业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费。故本院对被告因原告服务质量有意见而拒缴物业服务费的辩称理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告彭安定向原告四川艾明物业管理有限责任公司宜宾分公司支付2010年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费7228元，此款于本判决生效之日起五日内付清。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  曾若梅二〇一六年三月二十二日书记员  段仕琼