上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第1863号原告陈宝妹，女，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人于荣，上海市联合律师事务所律师。被告陈海山，男，汉族，住上海市徐汇区。被告龙勇，男，汉族，户籍地湖北省。被告杨海，男，汉族，住上海市。委托代理人刘亦，上海君赛律师事务所律师。原告陈宝妹诉被告陈海山、杨海、龙勇确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告陈宝妹及其委托代理人于荣、被告陈海山、被告杨海的委托代理人刘亦到庭参加诉讼。被告龙勇经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告陈海山系夫妻关系，1986年3月结婚。1995年购买本市丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，此系夫妻共同财产，且是一家三口唯一居所，一直居住至今。2013年4月26日，被告杨海作为陈海山的受托代理人与被告龙勇签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋于同年5月21日过户至龙勇名下。而上述买卖行为的依据是：2012年11月20日宝山公证处出具的(2012)沪宝证字第6837号《公证书》，委托人陈海山授权杨海或刘某某买卖处置系争房屋的权限。但是2015年3月17日，宝山公证处以“当事人提供虚假文件”为由撤销前述公证书。原告认为，在原告完全不知情的情况下，被告杨海未经合法公证授权代理被告陈海山出售系争房屋并过户至龙勇名下的行为，与法有悖，损害了原告夫妻财产共有权益。依据物权法97条、106条、合同法48条、51条、52条等规定，原告诉至法院要求判令：确认2013年4月26日签订的关于本市丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效(即由被告杨海代被告陈海山与被告龙勇签订)，以及房屋买卖过户行为无效。被告陈海山辩称，同意原告的诉讼请求。之前陈海山从未见过杨海。公证委托是2012年11月13日在浦东新区龙阳路鑫隆小额贷款股份有限公司内签订，鑫隆小额贷款股份有限公司人员说，因为陈海山2012年9月11日借了鑫隆小额贷款股份有限公司的钱款未归还，可以帮助陈海山另外办理贷款以偿还欠款，银行贷款需要相应的手续材料，故陈海山签署了委托书。当时陈海山未提供任何材料，公证员拿了两张单子即户口簿、无婚姻登记记录证明让陈海山签名。此后，陈海山发现公证委托有问题，经反映后公证委托已被撤销。陈海山不认可与杨海之间的委托关系。陈海山亦未打算出售系争房屋。被告杨海辩称，不同意原告的诉讼请求。杨海此前并不认识陈海山，后经人介绍称给陈海山做担保，如果陈海山无法偿还鑫隆小额贷款股份有限公司的欠款，则帮助陈海山出售房屋。杨海接受陈海山委托出售系争房屋时，委托书由陈海山本人签署，公证委托书是有效的。撤销公证的理由是“当事人提供虚假文件”，但这些材料是委托人提交的，杨海并不知情。杨海作为受托人是善意的。杨海在中介公司挂牌出售系争房屋，经过中介公司居间介绍由龙勇购买系争房屋。此前杨海与龙勇并不认识。杨海收取的售房款已经替陈海山偿还鑫隆小额贷款股份有限公司的欠款。房屋买卖过程中需要看房，原告作为陈海山的妻子应当知晓。系争房屋买卖合同应属有效。且即使法院认定系争房屋买卖合同无效，原告、陈海山也不具有退还房款的能力。被告龙勇未应诉答辩。经审理查明，原告、被告陈海山系夫妻关系，于1986年3月29日登记结婚。1996年2月29日，系争丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋登记权利人为陈海山，房屋建筑面积66.32平方米，类型为公寓。(注：原告、陈海山称该房屋是从市场购买的商品产权房。2010年5月25日换发新版产权证书。2011年7月4日因陈海山申请挂失并补发产权证书。)原告、陈海山、案外人陈某某(原告、陈海山之女)户口均系1996年1月19日迁入系争房屋，至今户口仍在系争房屋。2012年11月20日，上海市宝山公证处出具(2012)沪宝证字第6837号《公证书》，记载：兹证明陈海山于2012年11月13日在上海市龙阳路XXX号，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名。委托书(落款日期2012年11月13日)主要内容为：委托人陈海山，受托人为被告杨海、案外人刘某某，委托人是系争房屋的权利人，委托人委托受托人单独办理如下事宜：办理房屋还贷、转按揭手续，代为签订房地产买卖合同(房价不低于100万元)，代为办理房地产转移(过户)登记，代收房款等，委托期限至2013年11月12日止。2013年4月26日，杨海作为代理人签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给被告龙勇。合同主要约定：房地产转让价款140万元，在2013年5月30日前申请办理转让过户手续，买方于2013年4月20日前支付15万元作为定金，4月26日前支付42万元，6月15日前支付20万元，过户当天支付63万元房款。合同中记载居间方为上海欣尚房地产经纪事务所公司。合同未约定房屋交接日期。同年5月14日，房地产登记部门受理系争房屋产权变更登记。同年5月21日，系争房屋变更登记为龙勇所有。同年9月，龙勇与案外人唐某某签订《上海市房地产买卖合同》出售系争房屋。并于同年11月办理了产权变更登记手续。后系争房屋登记权利人为案外人唐某某。2014年12月，唐某某起诉原告、被告陈海山、案外人陈某某要求其搬离系争房屋、支付原告租金损失。目前该案中止诉讼。2015年3月27日，上海市宝山公证处出具《撤销公证书决定书》，载明：陈海山申办(2012)沪宝证字第6837号《公证书》时向本处提交的户口簿、婚姻证明等证明材料系伪造的。根据相关规定，决定撤销(2012)沪宝证字第6837号《公证书》，此公证书自始无效。本案审理中，杨海称，杨海在中介公司挂牌出售系争房屋，后中介公司说有人有意向购买房屋，此后即龙勇购买系争房屋。看房事宜、交房手续杨海均委托中介公司处理。房屋出售后龙勇未再找过杨海，故杨海也未再询问房屋使用情况。杨海认识鑫隆小额贷款股份有限公司，但是并无法律上的关系。原告则称，从没有人联系要求查看系争房屋，也从没有人前来看房。原告未收到售房款。原告最初并不知晓陈海山签署委托书出售系争房屋事宜以及陈海山借款事宜。直至2013年6月25日，有人趁原告不在家将系争房屋物品东西搬走，原告才知晓。此后，原告、陈海山前去鑫隆小额贷款股份有限公司了解情况，随即向法院提起(2013)徐民四(民)初字第3469号诉讼。被告陈海山称，从没有人联系要求看房，也从没有人前来看房。陈海山未收到售房款。陈海山于2012年9月11日与鑫隆小额贷款股份有限公司签订借款合同，借款105万元，借款期限两个月。陈海山偿还了9万余元利息，其他款项没有偿还。2013年5月1日之后，鑫隆小额贷款股份有限公司未再催讨款项。而2013年时系争房屋市场价值200万元左右。另查明，2013年7月，原告陈宝妹与陈海山、龙勇，第三人杨海、唐某某、中国银行股份有限公司上海市浦东分行(2013)徐民四(民)初字第3469号确认系争房屋买卖合同无效纠纷一案由法院受理。此后陈宝妹申请撤诉。本案审理过程中，本院调取(2013)徐民四(民)初字第3469号案法庭审理笔录、谈话笔录并向当事人出示，原告、被告陈海山、杨海对上述材料真实性均无异议，杨海表示在前案审理中其已经提交的证据本案中不再提交，相应意见亦与前案相同，而原告、陈海山表示其质证意见亦与前案相同。在(2013)徐民四(民)初字第3469号案审理过程中，龙勇到庭陈述称：龙勇购房本打算给孩子居住，其从欣尚房地产经纪事务所公司处得知系争房屋房源，中介公司带看了一到两次房屋。看房时，房屋内是有人居住的状态，但是没有见到原告、陈海山，龙勇当时以为是中介公司故意不让买卖双方接触碰面。当时，中介公司审核了杨海的公证委托书，也去交易中心查询了系争房屋的产权人确为陈海山一个人。龙勇购房时并不知晓陈海山、原告的夫妻关系。购房时龙勇还签署过定金协议、居间协议等。此后，龙勇于2013年4月20日现金支付定金15万元，4月27日银行转账支付42万元，5月13日银行转账支付了63万元，6月15日左右现金支付了20万元。银行转账均是在徐汇区房地产交易中心对面的农业银行进行。龙勇也曾积极主张交房，但后来因为房屋无法交付，龙勇只能于2013年9月将系争房屋出售。购房前龙勇并不认识杨海。该案审理中，龙勇提供了收条、银行转账凭证等证据，证明其支付140万元购房款的事实。同时，(2013)徐民四(民)初字第3469号案审理中，杨海陈述：2012年9月11日，杨海作为保证人与鑫隆小额贷款股份有限公司签订保证合同，就陈海山与鑫隆小额贷款股份有限公司2012年9月11日的借款提供连带保证。当天杨海第一次见到陈海山。杨海经朋友介绍才同意为陈海山作保证人。2012年11月接受陈海山委托出受系争房屋时，其并不知晓陈海山、原告的夫妻关系，房产证记载权利人是陈海山，委托手续也是陈海山一个人办理，故杨海以为房屋是陈海山个人所有。系争房屋出售后，曾于2013年6月25日进行收房，当时杨海委托了一个叫王某某的朋友办理交房的事情。杨海收到了龙勇支付的140万元房款，支付情况与龙勇陈述相符。因为鑫隆小额贷款股份有限公司催讨欠款，杨海也是保证人，故杨海替陈海山偿还了欠款。2013年4月27日、5月13日杨海分别转账42万元、63万元给鑫隆小额贷款股份有限公司，另外35万元售房款作为利息、违约金也给了鑫隆小额贷款股份有限公司。购房前杨海并不认识龙勇。该案审理中，杨海提供了保证合同、银行转账凭证以证明其代陈海山偿还鑫隆小额贷款股份有限公司欠款的事实。审理中，原告明确关于合同无效的法律后果将另行主张权利。上述事实，有当事人陈述、结婚证、上海市房地产权证、户口簿、(2012)沪宝证字第6837号《公证书》、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、《撤销公证书决定书》、(2013)徐民四(民)初字第3469号案笔录及案卷等证据证明，本院予以确认。本院认为，(2012)沪宝证字第6837号《公证书》系证明“陈海山……在委托书上签名”的事实，虽然该公证书被撤销并注明自始无效，但是陈海山自认2012年11月13日的委托书确系其本人签署。陈海山称其以为委托书是办理银行贷款以偿还其欠款所需的材料，但是委托书中记载的12项委托内容均涉及出售系争房屋的相关事宜，陈海山作为完全民事行为能力人应当知晓委托书的内容以及签名的法律后果，即使陈海山个人存在误解，此亦不能否认委托书的有效性。在委托书真实有效的情况下，代理人所作出的代理行为有效，其订立的房屋买卖合同应为有效，但若买受人与代理人恶意串通签订房屋买卖合同的除外。结合本案房屋买卖的情况进行分析。从买受人龙勇的角度看。本案中，龙勇未到庭应诉答辩，亦未提供任何证据。但(2013)徐民四(民)初字第3469号案中龙勇对购买系争房屋情况作出陈述，在龙勇未有相反证据推翻其前案陈述的情况下，本院结合前案龙勇的陈述进行分析，发现龙勇购房过程存在诸多疑点：1、并无证据证明龙勇在购房过程中曾查看房屋。而龙勇若查看房屋应就房屋居住现状进行询问，对能否正常按期交房应进行考量，此是一般购房人应有的态度；2、从签订房屋买卖合同到系争房屋过户，时间安排十分紧凑，买卖合同未约定交房日期，也未约定留少量余款于房屋验收交接时结清，对于户口迁移问题及违约责任等亦未作出约定。而实际是系争房屋内一直有原告、陈海山等人户口；3、龙勇虽称按合同约定支付了房款140万元，但其中35万元除有杨海的收条外，未提供任何实际支付的凭据，而35万元均通过现金支付也不合常理。另外转账支付的105万元的金额却恰与陈海山向鑫隆小额贷款股份有限公司借款的金额相同；4、龙勇陈述购房是为给孩子居住，但是在取得房屋仅四个月后即出售系争房屋。且2013年5月龙勇登记为系争房屋权利人后并未能实际占有使用系争房屋，而龙勇却未向房屋权利人或代理人杨海主张权利，反而是在同年9月立即将系争房屋再次出售，此实不符合一般为购房人的常态。再从代理人杨海的角度看。1、根据委托书记载，杨海作为陈海山出售系争房屋的代理人，则应当尽职履行代理人的责任，即使杨海确实将相关事宜交由中介公司处理，但其对于看房、房屋交接等情况却均不清楚，此亦不符合代理人应有的态度。2、杨海对龙勇陈述的已支付140万元购房款的事实予以认可，但除银行转账105万元外，却未能解释另35万元如何收取，而此35万元款项龙勇亦未提供支付凭据。3、杨海作为代理人收取售房款项后，却未将钱款交予委托人陈海山。而是在龙勇转账给杨海42万元、63万元款项的同一天，即在未有陈海山指令安排下将上述钱款转给鑫隆小额贷款股份有限公司，此明显不符合代理人的职责。而即使杨海确实是陈海山借款的保证人，那么若其为陈海山偿还借款而得以免除保证人的责任后，也应当及时告知陈海山，但是杨海却未有证据证明已告知陈海山。4、杨海称代陈海山偿还了鑫隆小额贷款股份有限公司的欠款，除转账给鑫隆小额贷款股份有限公司105万元外，杨海称剩余35万元也作为利息、违约金支付给鑫隆小额贷款股份有限公司，但杨海未能解释支付35万元利息、违约金的依据以及此部分款项支付的凭据。而恰巧龙勇支付的此部分售房款项除龙勇陈述、杨海认可外亦没有任何支付凭据。5、杨海也称此前并不认识陈海山，却既为其借款提供保证担保，又为其出售房屋作代理人，而此两项行为均需承担一定的责任，对于一个此前并不认识的人，此实不合常理。代理人杨海、买受人龙勇在系争房屋的买卖过程中，存在诸多难以合理解释的疑点，而系争房屋买卖合同的签订及过户行为已经侵害了原房屋权利人的利益，故原告要求确认2013年4月26日关于系争房屋的买卖合同无效依法有据，本院予以支持。原告明确关于合同无效的法律后果将另行主张权利，本院在此不予涉及。被告龙勇经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认2013年4月26日签订的关于上海市丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效(合同编号XXXXXXX)。案件受理费80元，由被告陈海山、杨海、龙勇共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 曹 庆代理审判员 李 理人民陪审员 赵倩玲二〇一六年三月三十一日书 记 员 毛 成附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。