四川省盐亭县人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民初字第3325号原告王建，男，汉族，生于1969年1月14日，农民，住盐亭县。原告杨玉会，女，汉族，生于1969年4月29日，农民，住盐亭县。上列原告委托代理人范继苹，绵阳市涪城区涪城法律服务所法律工作者。被告王际良，男，汉族，生于1956年6月4日，居民，住盐亭县。委托代理人衡山，四川守信律师事务所律师。被告杨琼芳（曾用名杨琼方），女，汉族，生于1960年10月23日，居民，住绵阳市。委托代理人钟浩，四川法丛律师事务所律师。原告王建、杨玉会与被告王际良、杨琼芳确认合同有效纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法由审判员罗堻于2015年9月2日、2015年11月10日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王建、杨玉会及其委托代理人范继苹，被告王际良及其委托代理人衡山，被告杨琼芳及其委托代理人钟浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王建，杨玉会诉称，被告王际良与杨琼芳原系夫妻（已于2008年经判决解除婚姻关系），2001年8月26日将其所有的位于盐亭县金鸡镇农贸市场右侧住宿楼四楼层（86平方米）和一楼层靠河第一间门面（28.6平方米）出售给原告王建、杨玉会作永久使用。原告王建、杨玉会依约付给被告王际良和杨琼芳人民币捌万元整（8万元整）作为购买此房的全部经费。签订契约后原告依约支付了全部购房款8万元，被告也依约交付房屋给原告使用至今。该合同约定的房屋在2001年8月26日出售时，二被告还未办理房屋所有权证和土地使用权证。2008年1月二被告经判决方式解除婚姻关系。2014年二被告分别办理了土地使用权证，但被告王际良拒绝履行合同附随义务，拒不协助原告办理合同所涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证到原告名下。原告认为，原被告早已签订合同，被告王际良以各种借口不将合同项下的房屋所有权证和土地使用权证办理到二原告名下，实为不诚信的行为。为此，原告特诉至贵院，请求依法判令：一、确认原、被告双方2001年8月26日签订的《关于王建、杨玉会购买王际良和杨琼芳住宿楼房契约书》有效；二、确认《关于王建、杨玉会购买王际良和杨琼芳住宿楼房契约书》中所涉房的所有权归王建、杨玉会所有；三、要求二被告履行协助办理所涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证到原告名下的合同随附义务；四、诉讼费用由被告王际良承担。被告王际良辩称，一、房屋买卖契约应为无效。1、房屋为非法建筑。该宗土地原性质为划拨，契约签订时以及法庭审理结束前土地性质为国有划拨；房屋修建未依法取得有权机关颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等批准文件，房屋修建违反了《城乡规划法》第三十六条、第三十七条、第四十条和《土地管理法》第四十三条、第五十三条、第五十四条、第五十五条，为非法建筑。2、房屋未经行政审批准许转让。根据《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式出让土地使用权的，须经有批准权的市县人民政府批准方可进行转让。土地在起诉前仍未取得划拨转让批准手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，合同法第五十二条之规定，房屋买卖契约项下的土地使用权转让条款无效。故：因房屋买卖契约标的物非法，协议条款违反法律强制性规定，契约条款无效。原告第一项诉讼请求应驳回。二、确认物权之诉和确认合同效力之诉，一个是物权、一个是债权，为法律性质和法律关系不相同的两种诉讼，不能在同一诉讼程序中解决，而本案案由为合同效力确认之诉，故在本案中应驳回原告的第二项诉讼请求。三、因被告未取得出卖房屋以及土地的权属证书，而房屋确权和土地确权为国家行政机关的法定职责和权力，属行政权，在进行转让和办证过程中应报由有批准权的人民政府及其主管部门审批，故对被告要求协助过户的诉讼请求不应直接判决，同时被告取得房地产权属证书是转移过户的前提，故对于原告的第三项诉讼请求应驳回。四、因支付房款的证据不充分，且第二被告身份特殊，付款证据前后矛盾，该房屋买卖契约为附条件生效的合同，其生效条件为房款一次性付清及双方签字盖章这两个条件同时具备，合同不生效则合同效力无从谈及，也谈不上协议继续履行问题。被告杨琼芳辩称，被告王际良的辩称不是事实，事实上购房款是陆续收取的，有时候是王际良叫她去收的，有时候是她和王际良一起去收取的，现在房款不仅收够了，还欠原告三万多，收的购房款都用于王际良医治眼睛、家庭开支；她和王际良离婚的时候夫妻共同财产是分割清楚了的，购房款也属于夫妻共同财产，不存在购房款没收完的情况。她认可二原告的诉讼请求。经审理查明，原告王建、杨玉会系夫妻关系，被告王际良、杨琼芳在1994年至2008年期间系夫妻关系，原告王建与被告杨琼芳系兄妹关系。2000年7月28日，被告王际良因生效的（1999）盐亭法经初字第450号民事判决书、（1999）盐亭法执字第279-3号民事裁定书取得了位于盐亭县金鸡场镇的农技大楼后面梯步间一至三楼及楼梯的房屋所有权,其土地使用权性质为划拨。2001年2月，被告王际良、杨琼芳未经行政规划审批，未办理土地使用权的变更登记、未取得建设用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程许可证等建筑许可的情形下，将前述房屋拆除后重新修建，同年7月房屋竣工后，被告王际良、杨琼芳将案涉房屋（位于金鸡农贸市场右侧住宿楼的四楼层（86平方米）和一楼层靠河第一间门面（28.6平方米）交付原告王建、杨玉会居住使用。2001年8月26日，原、被告方签订了《关于王际良、杨琼芳出售给王建、杨玉惠（会）住宿楼房契约书》，主要约定：一、甲方(王际良、杨琼芳)同意将金鸡农贸市场右侧住宿楼的四楼层（86平方米）和一楼层靠河边方向的第一间门面屋（28.6平方米）出售给乙方(王建、杨玉会)作永久使用。乙方王健（建）、杨玉会一次性付给甲方王际良、杨琼芳人民币捌万元整（80000.00元）作为购买此房的全部经费;二、此楼房的过道、楼梯、化粪池属于公用，其使用权和主权属于共有;三、此楼房的地产权属于整个楼房共有;四、此契约在交清一次性费用后甲、乙双方签字、盖章、划押之时起即刻生效;五、上述房屋其房产权和使用权永远归乙方所有。被告王际良、杨琼芳在该协议甲方签字处签名捺印，原告王建、杨玉会在乙方签字处签名捺印。原告王建、杨玉会陈述2002年至2004年期间向被告杨琼芳、王际良陆续支付了购房款共计8万元。2007年二原告闹离婚，遂要求被告杨琼芳出具8万元收条，但收条落款时间为买房之时，被告杨琼芳自认与被告王际良共同收到了该款，被告王际良陈述未收到购房款，收款收条没有其本人签字。合同签订后，二原告占有使用买受房屋至今，被告王际良、杨琼芳一直未按约定协助办理房屋产权登记。2013年3月13日，四川德恒不动产估价有限公司作出《土地估价报告》，对涉案土地使用权的出让、划拨土地使用权价格估价以提供参考。2014年8月5日，被告王际良、杨琼芳通过已生效的法律文书办理了涉案房屋的土地使用权变更登记（权证号为盐国用（2014）第02xxx-1、02xxx-2号），该土地使用权证载明：土地使用权为王际良、杨琼芳共有，座落于金鸡场镇，使用权类型为划拨，用途为住宅，面积为73.84平方米。案涉房屋未报有批准权的人民政府审批批准，未将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理，至法庭辩论终结前仍未通过补办相关手续，报有批准权的人民政府审批。原告王建、杨玉会未办理上述房地产土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金或相关收益。上述事实，有当事人身份证明、当事人的当庭陈述、《关于王际良、杨琼芳出售给王建、杨玉会住宿楼房契约书》、收条等证据在卷证实。本院认为：本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《关于王际良、杨琼芳出售给王建、杨玉会住宿楼房契约书》是否合法有效。1、本案中，被告王际良、杨琼芳在未经规划审批，未取得建设用地规划、建设工程规划、建筑许可等证的情况下，擅自拆除原房屋，修建本案所涉房屋，违反了《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》对建筑房屋应当办理相关行政审批手续的强制性规定，其违法建造行为使案涉房屋具有违法性，被告王际良、杨琼芳未能通过其建造行为依法进行房屋权属的初始登记，未能领取案涉房屋的所有权证书，其房屋所有权的设立不发生效力，不存在可转让的房屋所有权。据此，该房地产依法不得转让。2、案涉房屋土地使用权为划拨用地，被告王际良、杨琼芳与原告王建、杨玉会签订合同，约定转让该房屋所有权和划拨土地使用权，未按法律规定报有批准权的人民政府审批，法庭辩论终结前亦未报有批准权的人民政府审批批准办理相关手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨用地房地产时应当经行政审批批准的强制性规定。综上所述，原、被告签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。原告主张确认原、被告双方于2001年8月26日签订的《关于王建、杨玉会购买王际良和杨琼芳住宿楼房契约书》有效的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。二、案涉房屋的所有权是否归王建、杨玉会所有。1、本案中，原告作为买受人按照合同约定支付了购房款，被告作为出卖人已按照合同约定履行了交付房屋的义务，但上述房屋所有权的设立、转让及土地使用权的变更，均未依法登记，不发生效力，被告王际良、杨琼芳作为出卖人无权处分，无法转移其标的物所有权，其转让行为无效，不能发生房屋所有权及土地使用权转移的物权效力，原告作为买受人不能取得案涉房屋的所有权及土地使用权。2、原、被告签订的转让案涉房屋所有权的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，原告应返还被告案涉房屋，被告应返还原告购房款，被告作为出卖人未向受让人原告告知该房屋系违法建设，其土地使用权为划拨用地，应当赔偿原告损失，原告购房未尽审查义务，并长期怠于主张自己的权利，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。上述权利义务，原告在本案中并未主张。据此，原告王建、杨玉会主张确认《关于王建、杨玉会购买王际良和杨琼芳住宿楼房契约书》中所涉房的所有权归王建、杨玉会所有，并要求二被告履行协助办理所涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证到原告名下的合同随附义务的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十三条、第五十四条、第五十五条第一款、《中华人民共和国建筑法》第二条、第七条、第八条、《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、第四十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于〈审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，参照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：驳回原告王建、杨玉会的诉讼请求。根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费50元，由原告王建、杨玉会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 罗    堻二〇一六年三月三十一日书记员 刘丹丹（代）附法律、法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国土地管理法》第十二条：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第五十三条：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。第五十四条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（四）法律、行政法规规定的其他用地。第五十五条第一款：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。《中华人民共和国建筑法》第二条：在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。第八条申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。《中华人民共和国城市规划法》第三十二条：在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。第四十条：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《最高人民法院关于〈审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。