滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖11民终194号上诉人(原审被告)：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：王伟，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨从彬。被上诉人（原审原告）：梁中平。原审被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市（原担子办事处院内）。法定代表人：唐俊东，该公司董事长。上诉人滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2015年11月23日作出的（2015）南民一初字第01362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年4月23日，杨从彬、梁中平与瑶海农机��司签订了一份《滁州市商品房预售合同》，杨从彬、梁中平购买瑶海农机公司开发建设的位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场10号楼15号商铺，建筑面积为91.26平方米,总价款370761元。同日，杨从彬、梁中平又与瑶海物业公司签订了一份《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》，约定：“1、瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、瑶海物业公司代表杨从彬、梁中平签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限为六年，自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，杨从彬、梁中平商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在杨从彬、梁中平签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵，瑶海物业公司不再另行支付；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，杨从彬、梁中平享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间全部租金收入，并由瑶海物业公司在收到承租人所支付的租金后以现金方式支付；6、瑶海物业公司有义务代为收取租金，按时足额向杨从彬、梁中平支付委托期内向承租人收取的租金；瑶海物业公司同时应依法向拖欠租金和相关市场管理理费用的租户进行追缴，保障杨从彬、梁中平的合法权益；7、在合同履行期间，除双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同。擅自解除本合同、未履行或部分履行本合同，有阻碍本合同继续履行行为的，均视为违约……”。自2014年10月1日起，瑶海物业公司至今未向杨从彬、梁中平给付过租金。另查明：2011年12月15日，瑶海物业公司与张芳萍签订了《房屋租赁合同》，瑶海物业公司将包括杨从彬、梁中平所购涉案房屋在内的共8间房屋出租给张芳萍经营，约定：1、张芳萍承租房���的当前规划业态为电动车；2、租期自2012年9月10日起至2017年9月30日共5年零20天；3、第1年至第3年的月租金为10元/平方米，第4年开始，上述月租金标准每年环比增长15%，即第4年的月租金为11.5元/平方米，第5年的月租金为13.2元/平方米，第6年的月租金为15.2元/平方米。根据优惠政策，被告滁州瑶海物业公司免除张芳萍前三年租金。原审法院认为：杨从彬、梁中平与瑶海物业公司于2011年4月23日签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。现杨从彬、梁中平要求解除与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》，无法律依据，不予支持。合同签订后，杨从彬、梁中平按约将涉案房屋交由瑶海物业公司统一经营管理至今，确已履行其合同义务。而瑶海物业公司作为受托管理方，在享有完全自��安排受托商铺的经营与管理权益的同时理应向杨从彬、梁中平给付租金。杨从彬、梁中平诉称自2014年10月1日起至今，瑶海物业公司未向其给付过租金，瑶海物业公司对此予以认可，故对于杨从彬、梁中平要求瑶海物业公司给付自2014年10月1日开始的租金收益的诉请，依法予以支持。参照瑶海物业公司与房屋承租人张芳萍签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准，杨从彬、梁中平主张按月租金1000元的租金标准计算租金，并无不当，应予采纳。现杨从彬、梁中平主张瑶海物业公司支付其自2014年10月至2015年6月共9个月的租金计9000元的诉请，原审法院予以支持；后续租金在本案中暂不处理。瑶海物业公司辩称其与杨从彬、梁中平之间系委托关系，涉案房屋的实际承租人并未支付租金，瑶海物业公司并无垫付租金的义务。原审法院认为,若以房屋实际承租人支付租金作为瑶���物业公司向杨从彬、梁中平给付租金的前提条件，对杨从彬、梁中平而言显失公平，毕竟涉案房屋的实际承租人与杨从彬、梁中平之间并无合同关系，房屋实际承租人对杨从彬、梁中平无合同义务，杨从彬、梁中平不能突破合同的相对性而直接要求房屋的实际承租人支付租金，故对于瑶海物业公司的此项辩称，不予采纳。瑶海物业公司与瑶海农机公司是两个独立的企业法人，杨从彬、梁中平与瑶海农机公司只存在房屋买卖合同关系，杨从彬、梁中平与瑶海物业公司之间签订的《市场经营管理合同》对瑶海农机公司无约束力，故杨从彬、梁中平要求瑶海农机公司支付租金无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后10日内支付原告杨从彬、梁中平自2014年10月至2015年6月租金人民币9000元；二、驳回原告杨从彬、梁中平的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨从彬、梁中平负担25元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担25元。瑶海物业公司上诉称：其与杨从彬是委托合同关系，由其支付租金没有事实和法律依据。其并未实际收到租金，租金应由实际承租人支付。请求撤销原审判决，改判驳回杨从彬的诉讼请求。各方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：瑶海物业公司是否应当承担支付租金的责任。本院认为：物业服务合同纠纷指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。杨从彬、梁中平与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》的内容除物业管理的约定外，还有通过瑶海物业公司将房屋向第三方出租并代为收取租金的约定，故该合同内容已超出物业服务合同的范围，由此产生的纠纷应定为合同纠纷。《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应当按约履行各自义务。瑶海物业公司上诉主张，其与杨从彬、梁中平是委托合同关系，其将房屋出租后并未收到租金，租金应由实际承租人支付。本院审查认为，杨从彬、梁中平并未与实际承租户签订租赁协议；涉案房屋的租金标准系瑶海物业公司与实际承租户共同确定，且瑶海物业公司并未举证证明其尽到租赁费的催收义务。故对瑶海物业公司的上诉理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人滁州瑶海物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  葛敬荣代理审判员  王娟娟代理审判员  王 铖二〇一六年三月二十三日书 记 员  姚 远附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销���者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。