河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第8325号原告秦皇岛市海港区海港镇土台子居民区委员会，所在地秦皇岛市海港区海港镇土台子村。法定代表人赵德印，该居民区委员会主任。委托代理人王晓磊，河北港城律师事务所律师，执业证号：11303200510470263。被告秦皇岛瑞通发展有限公司，所在地秦皇岛市海港区北环路土台子村。法定代表人刘永波，该公司董事长。委托代理人李静，河北竟择律师事务所律师，执业证号：11303200111165294。原告秦皇岛市海港区海港镇土台子居民区委员会（以下简称土台子居委会）与被告秦皇岛瑞通发展有限公司（以下简称瑞通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理，依法由审判员韩友强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告土台子居委会委托代理人王晓磊，被告瑞通公司委托代理人李静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告土台子居委会诉称，秦皇岛市华东实业公司（以下简称华东公司）是原告的村集体企业，2006年注销。2000年2月18日，华东公司与被告签订《合作协议书》，约定由华东公司提供土地，被告负责投资建设门市房，建成后的门市房由被告无偿使用至2012年7月1日，到期后，被告续约至2014年12月31日，年租金45万元。门市房后院的场地由被告建设汽车维修站，由被告租赁使用，年租金7000元，十二年后按照周边租金价格计算租金。2001年，双方签订《补充协议》，将门市房的无偿使用期限延长至2013年12月31日。门市房建成后登记在原告名下。门市房和后院场地均由被告使用。门市房租期届满后。被告应该将门市房交回给原告，但直至2015年3月10日才正式通知原告可以接收房屋，期间产生了逾期交房租金损失，被告应予赔偿。因门市房与后院场地均由被告使用，被告在门市房后院一楼窗户外修建了简易房屋（详见照片），该简易房屋影响了门市房的通风采光，被告应予拆除。协议约定，门市房后院场地租金十二年内为每年每亩7000元，十二年后应参照周边租金价格另行计算，被告应于2012年2月18日后按照周边租金价格支付租金，而被告仍然按照7000元每亩的标准支付租金，被告应该支付差额。请求判令被告将海港区北环路504号房屋一楼北侧临窗临时简易房拆除；被告支付2015年1月1日至2015年3月10日期间的门市房租金87000元；被告从2012年2月18日起至2015年2月17日，支付场地租金317053元。被告瑞通公司辩称，第一、原、被告签订租赁合同的情况属实，被告在承租的土地上所建的临时简易房，建在了自己租赁的土地上，在双方签订合同时，土地的使用范围就是门市房后的面积，该简易房建在了被告承租的土地范围内，现双方的场地租赁合同仍在租赁期内，故原告无权要求被告拆除建筑物。前面的门市房门朝南开，北侧的简易房并不影响该门市的使用。第二、依据原、被告双方2014年1月1日所签订的商品房租赁合同，被告方已经将租金全部支付给原告方，且双方签订的租赁期限是自2014年1月1日至2014年12月31日止，被告方已经在租赁期满后，搬离房屋，不存在拖欠原告租金行为，故原告起诉的事实理由没有依据。第三、原、被告双方签订的协议中明确约定了后院为每亩每年租金7000元，被告一直按照每亩每年7000元的租金给付原告，虽然双方的合同中约定了12年后租金价格调整的相关条款，但是约定的期限届满之后原告方依然按照原标准向被告收取租金，双方到期后并没有调整或变更租金的收取标准。在双方没有变更的情况下，原告无权要求被告支付317053元，该请求数额也没有经过被告确认，因此原告的该项诉请不应得到法院的支持，同时鉴于给付租金的诉讼时效为一年，即使原告的主张成立，被告的部分主张已经超过了法定诉讼时效，原告的诉讼请求没有依据，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，2000年2月18日秦皇岛华东实业公司与被告签订《合作协议书》、2001年12月11日签订《补充协议》。约定由被告出资建房，秦皇岛市华东实业公司提供土地，并负责办理手续。建设的门市房由被告无偿使用十三年，由2000年12月31日至2013年12月31日。被告租用门市房后院场地，期限二十年，年租金每亩7000元，租赁期限于2000年2月18日至2020年2月17日止。十二年后租金价格参照周边价格计算租金。2016年1月25日海港区海港镇人民政府出具《情况说明》一份，秦皇岛市华东实业公司为现原告的集体企业，2006年注销，其权利、义务由原告承继。2014年1月1日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，原、被告双方就门市房续租一年事宜达成一致，被告租赁期限截止到2014年12月31日，年租金45万元。原、被告就下列问题存在争议：1、被告是否应拆除北环路504号房屋北侧被告自建的简易房，原告主张拆除的事实依据及理由；2、被告是否应支付原告504号房屋2015年1月1日到2015年3月10日期间的租金87000元及2012年2月18日到2015年2月17日场地租金317053元，原告主张上述权利的事实理由、法律依据和计算方法。原告主张，关于门市房北侧的简易房影响了原告门市房的采光、通风及安全性，所以应该予以拆除。关于门市房租金是门市房租赁合同期满之前未将房屋交还给原告，被告是在原告发函催促下才明确将房屋交还给原告，期间造成原告房屋租金的损失。关于场地租金在双方签订的合作协议中，明确约定了12年后场地租金应该按照周边地价予以调整，只要周边地价在双方约定的调整期是明确的，被告场地的租金应自动予以调整。原告就其主张提交如下证据：证据1、《合作协议书》一份，证明2000年2月18日，被告与原告的集体企业秦皇岛市华东实业公司签订该协议。门市房屋的租金的计算依据为每年租金45万元，2015年1月1日至2015年3月10日，按日平均得出8700元。关于场地租金，被告租用门市房后院场地，期限二十年，年租金每亩7000元，十二年后租金价格参照周边价格计算租金。证据2、《补充协议》一份，2001年12月11日，被告与原告的集体企业秦皇岛市华东实业公司签订，证明被告对门市房的无偿使用年限变更为十三年，截至2013年12月31日。证据3、《情况说明》一份，2016年1月25日海港区海港镇人民政府出具，证明秦皇岛市华东实业公司为原告的集体企业，2006年注销，权利义务由原告承继。证据4、《租赁合同》一份，2014年1月1日由原、被告双方签订，证明原、被告双方就门市房续租一年事宜达成一致，被告租赁期限截止到2014年12月31日，年租金45万元。证据5、洽商函一份，证明2015年2月2日，被告向原告出具，书面通知原告不再续租门市房，将房屋交回，超过应该交房日期两月零两天。应付7.5万元租金。证据6、《催告函》一份，证明2015年3月2日，原告向被告发出该函，证明原告要求被告支付门市房超期租金，要求被告排除妨害，被告按《合作协议书》第四条的约定按照每年每亩4万元的标准支付租金。证据7、被告回函一份，证明被告认可2012年后，门市房后院租金应按照周边租金价格调整。证据8、《协议书》三份，原告与王先玉分别于2008年、2014年和2015年签订，被告租赁的场地东侧是王先玉租赁的场地，由王先玉自2008年开始使用至今，2012年度、2013年度租金为每亩11440元，2014年度、2015年度为4万元。证据9、王先玉《付款凭证》，证明王先玉按照合同约定的支付了土地租金。证据10、朱文兴《场地租赁合同》和《终止合同》，原告与朱文兴分别于2001年、2014年签订，证明被告租赁的场地西侧是朱文兴租赁的场地，自2001年开始使用，并于2014年12月31日协商终止，2012年、2013年、2014年每年每亩租金约12342.8元。证据11、朱文兴《付款凭证》一份，证明朱文兴按照约定支付了租赁期间的租金。证据12、边占峰《协议书》一份，原告与边占峰于2015年签订，证明原告于2014年12月31日与朱文兴签订《终止协议》后，将该场地租赁给边占峰，租金每年每亩4万元。证据13、边占峰《付款凭证》一份，证明边占峰按照合同约定实际支付了租金。证据14、照片四张，在被告现场拍摄，证明被告紧挨门市房北窗临建房的现场照片，完全挡住了门市房一楼的通风、采光。证据15、《房屋所有权证》一份，证明被告租赁的房屋所有权人为原告。被告对原告提交的证据质证意见为，对证1、的真实性没有异议，但对本案的关联性有异议，该份协议书能证实双方约定门市房后院场地12年后调整的条款，但不能证实原、被告双方在实际履行中，12年期满后对租金调整的事宜双方进行了调整，故双方期满后仍按原合同约定的价款情况下履行，应当推定双方未变更。对证2、3的三性没有异议。对证4、的真实性没有异议，但对本案的关联性有异议，双方约定的租赁期限届满是2014年12月31日止，租赁期满双方并没有约定如何办理交接，不能证明被告继续使用房屋。证5、不能证实原告主张的被告没有将租赁房屋交给原告，双方洽谈的内容不能够证实被告在合同届满后仍占有使用门市房。对证6、的真实性没有异议，但对与本案的关联性有异议，其内容并不能证明被告没有将门市房交还给原告的事实，不能证实后院的简易房影响504号门市房的通风和采光，也不能证实被告在土地租赁期限届满的12年后，土地租赁按年7000元标准计算，不能证实期满后被告认可按照每亩4万元计算的事实，也不能证实双方在12年后达成变更调整租金的事实。对证7、真实性没有异议，但对本案的关联性有异议，能够证实2014年10月份在门市房租期届满时，被告已经搬离房屋，且已经通知原告接收房屋的事实，能证实原告主张拆除临建被告不予认可，能证明每亩7000元的租金标准履行期满后双方没有调整的事实，证实双方对租金变更事宜没有达成一致意见，能证明双方仍按原协议约定金额履行和收取租金的权利和义务。对证8-13、的真实性没有异议，但对本案的关联性有异议，虽然原告所提供的周边厂地的租金在2012年后高于被告所交的租金标准，但是不能证实被告应当按照周边的土地租金来交纳场地租金，双方在实际履行中并未变更或调整租金，故不能证实被告应参照他人的支付标准来支付租金。证14、能证实被告所开设修理厂院内的状况，但不能证实被告所建的临建房影响504号门市房的采光、通风，原告不是消防部门，也不是其他的鉴定机构，无权鉴定临建房屋影响504号房屋使用。临建简易房是自门市房和修理厂建成时就是现状，门市房由被告一直使用到2014年10月，所以说没有影响到门市房的使用。对证15、没有异议。被告主张，双方签订合作协议，对建房及后院场地租赁的事实是没有争议的。504号门市房在2014年12月31日前到期，在2014年实际使用房屋的是交警支队事故二大队，二大队是在2014年9月搬离房屋，在2014年9月底由瑞通财务人员郭某把门市钥匙交给了被告，租金45万元全部给付完毕。后院场地当时由被告作为修理厂，自门市房和后院场地建成的时候一直保持现状，双方约定是12年内每亩每年7000元，12年后双方确实约定了调整的内容，但是在期满之后原告没有要求变更，仍然按照每年7000元向被告收取，被告也已经交纳了，所以说原、被告双方对租金的调整问题没有进行变更。虽然双方在其约定12年后约定了租金的调整问题，但不能证实12年后双方对租金的实际事实做出了调整和变更。双方约定12年后租金调整问题，约定不明确，如果原告单方调整，也应该把调整的金额告知给被告，被告不知道调整金额的情况下，所以说只能推定出双方没有调整变更租金的事实。2013年租金4万多元，2014年租金也是4万多元，原告提出补交租金的时间是2015年3月份，无法证实2012年度以后租金调整的事实。而原告提出时，被告已经履行完2015年度的租金交付义务。被告就其主张提交如下证据：证1、2013年5月7日，原告方出具的收据，写的就是土地租赁费用44870元。2014年3月21日原告出具的租赁土地的收据47000元。2015年支付的47000元的土地租赁费用是由瑞通公司以转账的方式支付给原告，证明12年后原、被告双方仍按照每年每亩7000元的价格收取和支付租金，说明双方没有按照约定调整变更租金。证2、2015年3月10日被告答复函，证明被告已经在2014年10月搬离原租赁房屋的事实，并且已经通知了原告接收房屋，证明被告在租赁期满后没有占用房屋，同时证明被告不同意拆除临建房屋，在土地租赁履行过程中双方没有变更条款。证3、被告申请证人郭某出庭作证，证明门市房交给了村委会，2014年9月底10月初期间，证人去土台子居委会告诉村干部，把房子腾空了，把钥匙交放在村委会办公桌上，当时村委会干部正在开会，2014年的房租已经交清。原告对被告提交的证据质证意见为，对证1、的真实性没有异议，原告确实收到了这些款项，但是这些款项都是被告通过银行转账的方式打到原告的帐户，原告在2013年到2014年虽然出具了收据，但仅能证明原告收到了租金的事实，不能证明被告按照约定支付了租金，原告的财务人员向被告出具收据只是证明收到被告交纳了租金，原告的领导发觉被告没有按照协议的约定足额支付租金，才于2015年3月2日向被告以书面形式要求其足额交纳，同时在2015年1月13日被告同样以银行转账的方式强行打入，原告领导明确通知居委会财务人员，不再向被告出具收据，所以不能证实被告已足额交付租金。证2、与原告交的证据一致，证明被告明确收到了原告的催告函，但答复函的内容是被告自己的意见，其中的陈述内容证明其与原告存在纠纷，所以不能以答复函证明被告的主张。证3、证人所言不是真实的，证人是被告公司的财务经理，与被告存在利害关系。证人虽然陈述了居委会的会计和电工在场，但二人不能代表原告方，且证人陈述了正在开会，让其到门外等，而证人却离开，没有办理房屋提前交房手续。陈述的内容与2015年2月2日被告向原告出具的解决方案相矛盾，被告是在出具该方案当日，才提出要将房屋交还给原告，但原告要求对房屋交接办理手续并验房，直至2015年3月2日被告才明确提出不需要办理交接手续，所以该证人证言不能作为认定被告已经按期将房屋交给原告的证据。被告对证人郭某证言的真实性没有异议，能够证实被告公司让其去给原告送钥匙和通知原告接收房屋的事实，虽然证人是被告公司的人员，结合2015年3月10日被告的答复函相互佐证，证明通知原告接收房屋的事实，双方在合同没有约定房屋交接的事宜，被告已经尽到了通知义务，是否接收与被告无关。上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关证据在卷予以佐证。本院认为，秦皇岛市华东实业公司与被告瑞通公司所签订的《合作协议书》、《补充协议》及《租赁合同》内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方应当按照合同履行。关于原告诉请被告拆除海港区北环路504号房屋一楼北侧临窗临时简易房问题。原、被告2000年2月18日签订《合作协议书》后，开始建设门市房及门市房北侧的修车场房，也包括诉争的临窗临时简易房，诉争简易房位于被告租赁原告的场地之内，临建于门市房北侧，对门市房一楼北侧房屋的通风、采光有一定影响，现被告已将门市房交付原告，该门市房为合法建筑物，而被告临建的简易房未经相关部门审批，影响门市房一楼北侧通风、采光应予拆除，故对原告该项请求应予支持。关于原告主张被告支付2015年1月1日至2015年3月10日期间租金87000元问题。原告主张以2015年3月10日被告答复函作为被告交房时间，被告对此不予认可，被告主张于2014年10月搬出房屋，并已口头通知原告接收房屋。被告向原告交回门市房钥匙的行为，应视为被告向原告交房行为。被告于2015年2月2日出具的洽商函亦未认可向原告逾期交房。被告主张财会人员向原告交纳门市房钥匙的行为发生在2014年10月，原告没有相反证据证明被告没有交门市房钥匙或逾期交钥匙，故对原告主张被告逾期交门市房的租金请求不予支持。关于原告主张从2012年2月18日起至2015年2月17日原告支付场地租金317053元问题。2000年2月18日原、被告签订的《合作协议书》第四条约定十二年后租金价格参照其他租地方的价格计算租金。按照该协议约定，原告主张增加租金，应于2012年2月18日后即可提出增加租金的要约，而原告于2015年3月2日向被告发出催告函，在该函中原告开始主张增加并追补2012年2月18日以后租金，2015年3月10日被告回复了原告的催告函，被告不认可原告单方面确定调整的租金金额，也不认可补交租金。2012年2月18日至2015年3月1日期间，原告未提出调整租金要约，且被告已按原租金数额支付，原告在上述期间未提出异议，应视为原、被告以双方签订的《合作协议书》约定数额为宜。2015年3月2日以后的场地租金，应由原、被告参照相关地段的租金，协商进行调整，原告提交被告租赁场地附近其他场地租金的参考证据，被告对此不予认可，且原告提交的附近场地租金标准并不相同，待双方协商一致后，原告可据调整后的租金数额向被告主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第八十九条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛瑞通发展有限公司于本判决生效之日起10日内拆除临建于原告秦皇岛市海港区海港镇土台子居民区委员会门市房北侧的简易房；二、对原告秦皇岛市海港区海港镇土台子居民区委员会的其他诉讼请求不予支持。案件受理费7361元，减半收取即3680.50元，由原告秦皇岛市海港区海港镇土台子居民区委员会负担1800.25元元，被告秦皇岛瑞通发展有限公司负担1800.25元，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 员  韩有强二〇一六年三月十五日代理书记员  赵春超