江西省武宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）武民一初字第1733号 原告张剑松，男，1978年7月28日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。 原告毛爱月，女，1982年8月5日出生，汉族，浙江省景宁畲族自治县人，住武宁县。 共同委托代理人胡燕军，江西惟民律师事务所律师。 被告武宁天力实业有限公司，住所地：武宁县万福经济技术开发区。 法定代表人方月秋，该公司总经理。 委托代理人徐黎明，江西开河律师事务所律师。 原告张剑松、毛爱月诉被告武宁天力实业有限公司（以下简称天力公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张剑松、毛爱月及委托代理人胡燕军、被告委托代理人徐黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，一、要求判决被告尽快向原告交付武宁县万福豪庭小区5栋2单元1803号房屋并办理房屋所有权证和土地使用权证；二、要求判决被告支付原告逾期交房违约金（自2013年2月1日起以购房款429194为基数按每日万分之零点五计算至2014年1月4日止，即7146元；自2014年1月4日起以购房款609194元为基数按每日万分之零点五标准计算至2015年3月13日止，即13250元）；三、要求判决被告支付原告逾期办证违约金（自2015年3月13日起以购房款609194元为基数按每日千分之一标准计算至被告向原告交付上述房产并办理房屋所有权证和土地使用权证止）。事实和理由是，2011年11月5日，原、被告签订《武宁县商品房买卖合同》。合同约定，被告将武宁县万福豪庭小区5栋2单元1803号商品房以609194元价格出售给原告，交房时间为2013年2月1日前。合同还约定若被告未按期交房，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约于2011年11月3日向被告支付购房款309194元，2012年1月27日向被告支付购房款120000元，2014年1月4日向被告支付购房款180000元，已付清全部购房款及办证费用。后被告于2015年2月13日向原告出具《承诺书》，承诺30天内办好房产证，若未按期办理，愿按所收原告购房款日千分之一支付原告违约金。但至今被告向原告交付房屋并办理该房屋的所有权证和土地使用权证，为此，原告诉诸法院。 被告辩称，1、武宁县万福豪庭小区5栋2单元1803号商品房早已交付给原告；2、目前该房屋未办理商品房权属证书属实，但办证需原告提交办证资料，并配合被告办理相关手续，在被告向原告出具承诺书后，多次要求原告提供办证资料，但原告均拒绝提供，由此产生的责任应由原告个人承担；3、原告未按照合同约定支付购房款，在购房款未付清之前，被告不可能为原告办理商品房权属证书，也不可能支付违约金。 原告为证明其诉讼主张，提交了如下证据： 第一组证据：商品房买卖合同复印件1份（已与原件核对无异），证明原、被告存在商品房买卖合同关系及双方约定的合同内容情况。 第二组证据：原告支付被告购房款的付款收据4张（已与原件核对无异），证明原告已按合同约定支付全部购房款的事实。 第三组证据：被告出具给原告的承诺书1张，证明被告在2015年2月13日向原告承诺于一个月内为原告办理好房产证，否则愿意按所收房款日千分之一承担违约责任并支付违约金。 经质证，对原告提交的上述三组证据，被告对真实性均无异议，但认为原告最后一笔购房款逾期一年才交。 本院认为，原告提交的上述三组证据来源真实合法，与本案具有关联性，能够证明原告主张的待证事实，本院对该三组证据均予以认定。 被告为证明其诉讼主张，提交了如下证据： 第一组证据：公证书复印件1份，证明承诺书是在原告多次带人闹事及传播损害楼盘信誉的情况下被迫向原告出具的，原告的言论造成了被告信誉的损害。 第二组证据：武宁县人民法院关于暂缓对万福豪庭房产备案登记的函复印件1份，证明是因武宁法院查封才导致办证时间延缓。 第三组证据：逾期交房违约金核算单及入住会签流程单1份，证明房屋已经于2014年1月4日交付给原告，并向原告支付了前期（2013年2月1日至2013年7月1日）的违约金3219元。 经质证，第一组证据，被告认为其为复印件，真实性无法核实，无法证明信息为被告所发，故与本案没有关联性；第二组证据，被告对真实性无异议，但认为与本案没有关联，而且该函只是一个指导性的，并非强制性，在此函之前已经售出的房屋应该不在此函所指的范围之内；第三组证据，被告对逾期交房违约金核算单无异议，对入住会签流程单有异议，其认为该流程单上无原告签名，与本案无关。 经审查，本院认为，第一组证据，因无其他证据佐证，无法证明其真实性，且不能证明该行为为原告所为，对该组证据不予认定；第二组证据，该证据并不能证明法院发出的函致使被告未能在法定期限内办证，故不予认定；第三组证据，对逾期交房违约金核算单，其内容明确，与本案具有关联性，本院予以认定，对入住会签流程单，因未有原告签字，无法认定被告已向原告交付房屋，对该证据依法不予以认定。 经审理查明，2011年11月5日，原告张剑松、毛爱月与被告天力公司签订《武宁县商品房买卖合同》。合同约定，被告将武宁县万福豪庭小区5栋2单元1803号商品房以609194元价格出售给原告，付款方式为分期付款，首付于2011年11月5日支付309194元，该房屋主体封顶支付120000元，余款180000元于合同约定交付之日前二个月付清，交房时间为2013年2月1日前。合同签订后，原告于2011年11月3日向被告支付购房款309194元，2012年1月27日向被告支付购房款120000元，2014年1月4日向被告支付购房款180000元及办证费用20039元，另被告于2014年1月4日退回原告房屋多算面积购房款3740元。因被告未在合同约定期限内向原告交付该商品房，后被告在向原告交付房屋时，双方对被告逾期交房违约金达成一致意见，由被告支付原告逾期交房违约金3219元，该违约金已由被告支付给原告。后原告要求被告办理该房屋产权证，被告于2015年2月13日向原告出具承诺书，承诺在30日内办好房产证，如不能按期办好，愿意按所收购房款日千分之一承担违约责任并支付违约金。后被告未在该期限内办理房屋产权证书，且双方多次协商未果，故原告诉诸法院。 本院认为，原、被告在协商一致的基础上自愿签订的《商品房买卖合同》符合相关法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。根据商品房买卖合同法律规定，房屋的交付使用与所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务，房屋的交付使用是出卖人的首要义务，房屋所有权的转移是买卖合同的终极目的，更应是出卖人不可免除的责任，而房屋所有权的转移即是办理房屋所有权登记。本案中，虽被告抗辩称其已向原告交付了该房屋，但作为房屋出售人，被告有义务提供其向原告交付了房屋的相关证明，因被告未予提供，且依据本案证据亦无法认定，故被告需承担举证不能的法律后果，应认定被告未向原告交付该房屋，对原告要求被告交付武宁县万福豪庭小区5栋2单元1803号房屋的诉请，本院予以支持。因原、被告已就逾期交房违约金达成一致，违约金的起止计算时间为双方合意的结果，且被告亦已付清，原告无权再行主张，故对原告被告承担逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。在原告付清全部购房款及办证费用后，双方就办理房屋产权证达成一致意见，被告承诺于2015年5月13前办理好房产证，现被告逾期未办理，已构成违约，故对原告要求被告立即办理武宁县万福豪庭小区5栋2单元1803号房屋房屋所有权证和土地使用权证的诉请，本院予以支持。被告抗辩原告未提供办证资料，故未办证，其并未有证据证明，本院不予采纳。被告还抗辩原告未付清购房款，故不予办证，交房款及办证是原、被告各自应尽的义务，如有违约，可依约追究违约责任，但并不能以此作为被告不予办证的理由，故对被告该意见亦不予采纳。 对于逾期办证违约金，原告主张应按双方约定的以购房款609194元为基数，按日千分之一标准自2015年3月13日起计算至被告办理好上述房屋所有权证和土地使用权之日止，被告辩称该违约金标准过高，本院认为，承诺书为被告自愿出具，属其真实意思表示，但标准确实过高，应当予以核减，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第五款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故该损失可按已付购房款609194元为基数，比照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%标准，从2015年3月13日起计算至本判决确定履行之日止，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告武宁天力实业有限公司于本判决生效后十五日内向原告张剑松、毛爱月交付武宁县万福豪庭小区5栋2单元1803号商品房并办理房屋所有权证及土地使用权证。 二、被告武宁天力实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张剑松、毛爱月逾期办证违约金（以已付购房款609194元为基数，比照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%标准，从2015年3月13日起计算至本判决确定履行之日止）。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10096元，由原告承担310元，被告承担9786元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审 判 长  刘梦三 代理审判员  明瑞香 代理审判员  李如意 二０一六年三月二十五日 代书 记员  王泰兰