江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2015)皋新民初字第315号原告如皋万得福商业有限公司，住所地如皋市如城街道海阳中路1-18号。负责人叶俊毅，董事长。委托代理人张璐，江苏琼宇律师事务所律师，特别授权。被告夏小益，委托代理人李晓霞，江苏如一律师事务所律师，特别授权。第三人南通市集贤置业有限公司，住所地如皋市海阳中路金荣广场25层。法定代表人曹金年，执行董事。委托代理人杨爱琴，该公司员工，特别授权。原告如皋万得福商业有限公司与被告夏小益、第三人南通市集贤置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法先适用简易程序审理，后转为普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告如皋万得福商业有限公司（以下简称万得福公司）的特别授权代理人张璐，被告夏小益及其特别授权代理人李晓霞，第三人南通市集贤置业有限公司（以下简称集贤公司）的特别授权代理人杨爱琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年5月，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定由被告夏小益承租如皋市海阳中路1-18号的一楼大门东侧区域一部分，建筑面积约126平方米，用于经营珠宝类行业。双方约定租期自2010年4月1日至2014年9月27日止。双方还约定了租赁费用、支付方式及时间、违约责任、双方权利义务等条款。《房屋租赁协议》第八条约定，本协议约定租赁期届满时协议予以终止。上述协议签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告也按约支付房租。原告于2013年7月5日、2014年4月14日、2014年9月27日到期终止，督促被告届时将房屋清空归还给原告。但租赁期限届满后，被告继续占用房屋至今。原告认为，双方之间的《房屋租赁协议》合法有效，被告应当在租赁期满时向原告交还房屋，被告继续占用房屋，无事实和法律依据。被告的行为已构成违约，造成原告损失，应当予以赔偿，故诉至法院，请求判令：1、被告立即将如皋市海阳中路1-18号的一楼大门东侧区域（面积126平方米，现被告用于经营千年翠钻）房屋腾空让尽交还给原告；2、被告承担自2014年9月27日至实际迁让之日的房屋使用费，按照每月24916元计算；3、被告承担本案诉讼费用。为证明自己的主张，原告提供的证据如下：一、2005年8月1日如皋市集贤实业总公司与如皋万得福实业有限公司签订的协议书及公证书、2009年5月15日南通市集贤置业有限公司（原如皋市集贤实业总公司）与如皋万得福商业有限公司（原如皋万得福实业有限公司）签订的补充协议二，证明原告于2005年8月1日与如皋市集贤实业总公司签订房屋租赁合同，承租了金荣广场1-4层房屋，且根据补充协议二的约定，出租人同意原告对租赁房屋进行转租。二、原告如皋万得福商业有限公司与被告夏小益签订的房屋租赁协议一份，证明原告将承租第三人的房屋中部分转租给被告，租赁期限自2010年4月1日起至2014年9月27日止。三、2013年7月5日、2014年4月14日、2014年7月30日、2014年9月20日原告发给被告的函件（复印件）及寄达凭证，证明原被告之间的《房屋租赁协议》到期前，原告多次致函被告，要求其在协议期满前清空并交还房屋给原告。被告夏小益辩称：第一，原、被告双方曾经于2010年5月签订房屋租赁协议系事实，但是，该协议签订是有背景的，2009年10月，被告夏小益曾与案外人韩志刚签订案涉房屋的租赁合同，韩志刚所出租的案涉房屋系承租于房主曹金年；第二，案涉租赁房屋已经被告夏小益与该租赁物的房主曹金年协商一致，由曹金年认可将该房屋租赁给本案被告；第三，本案所涉租赁物的租金已经由被告交付给租赁物的房主曹金年，已经交付至2016年9月27日。为证明自己的主张，被告提供的证据如下：一、2009年10月12日，韩志刚与夏小益签订的租赁合同一份，证明被告夏小益从韩志刚处承租如皋华都百货一楼正门东侧，建筑面积约126平方米，租赁期限自2009年11月1日起至2014年9月28日止，被告夏小益自2009年起正常使用案涉租赁地块。二、曹金年（甲方）与夏小益（乙方）签订的租赁协议书一份，证明夏小益租赁曹金年金荣广场一楼大门东侧地块，面积约126平方米，租赁期限自2005年5月1日至2025年4月30日。合同第五条约定：甲方必须确保乙方能够正常使用本协议租赁地块。合同第十三条约定：鉴于考虑到甲方的整体规划，在保证乙方能够使用的情况之下，乙方必须尽可能地服从甲方的统一安排。三、曹金年出具的材料一份，载明“钻石耳钉62578.钻石戒指128775.吊坠147886.黄金250.58+163.86/140909合计金额：￥480148.肆拾捌万零壹佰肆拾捌元正。上数减去当付柒万元，余款由本人在两个月内结清，如不能结清即转抵万家福（华地夏总应付房租）（即前年珠宝应付的房租）曹金年2015.10.2日”，证明曹金年作为案涉房屋权利人收取夏小益房租，夏小益有权继续使用案涉房屋。第三人集贤公司辩称：一、对被告夏小益提出的2005年5月1日开始履行的租赁协议书我方是清楚的，是由曹金年作为集贤公司法人代表与夏小益签订的，租赁期限为20年；二、2005年我方与夏小益签订该协议后，出于整体考虑，原告万得福公司向我方承租1-4层，我们做通了夏小益的工作，夏小益同意服从安排，协议上也写明保证夏小益的使用，在这种情况下统一租给了原告万得福公司，我方与原告万得福公司之间签订的租赁合同是事实，同意原告转租也是事实；三、万得福公司与夏小益之间的租赁合同相关事宜我们不清楚也没有参与。经审理查明，2005年8月1日，如皋市集贤实业总公司（甲方）与如皋市万得福实业有限公司（乙方）签订协议书一份，由甲方将金荣广场1-4层及相关附随资产出租给乙方。2009年5月15日，南通市集贤置业有限公司（甲方，原如皋市集贤实业总公司）与如皋万得福商业有限公司（乙方，原如皋万得福实业有限公司）签订补充协议二，第二条约定：甲方同意乙方对《协议书》项下承租的房屋进行转租。2009年10月12日，案外人韩志刚（甲方）与被告夏小益（乙方）签订租赁合同一份，约定乙方租赁如皋华都百货一楼正门东侧，该门店建筑面积约126平方米。租赁期限为五年，自2009年11月1日起至2014年9月28日。2010年5月24日，如皋万得福商业有限公司（甲方）与夏小益（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将位于如皋市海阳中路1-18号的一楼大门东侧区域的一部分，出租给乙方经营珠宝类相关行业，租赁区域建筑面积约126平方米，租赁期自2010年4月1日起至2014年9月27日止。租赁费用为：2010年4月1日至2010年9月27日租金11.41994万、2010年9月28日至2011年9月27日租金23万、2011年9月28日至2012年9月27日租金29.9万、2012年9月28日至2013年9月27日租金29.9万、2013年9月28日至2014年9月27日租金29.9万。上述租赁费用被告已履行。在该合同期限届满前，原告数次向被告发出书面通知，要求其在租赁期满时迁出租赁房屋。审理中，原告万得福公司陈述，在取得房屋转租权后，将案涉房屋转租给案外人韩志刚，由韩志刚再转租给被告夏小益，后韩志刚终止合同退出，由原告直接与被告夏小益重新签订案涉房屋租赁合同，租赁期限截止日期与韩志刚与夏小益签订的租赁合同截止日期一致。以上事实，有当事人陈述、协议书、补充协议二、公证书、房屋租赁协议等证据在卷佐证。另查，如皋市集贤实业总公司法定代表人曹金年曾与被告夏小益签订租赁协议书一份，约定夏小益租赁金荣广场一楼东门东侧地块，面积约126平方米，租赁期限自2005年5月1日至2025年4月30日。协议签订后，被告一直未实际使用该地块。第三人在庭审时陈述，对该份协议的真实性无异议，后来将金荣广场1-4层整体出租给原告，已经做通被告的工作。被告对第三人将房屋出租给原告的行为未提出异议，其认为根据其与第三人签订的协议约定，被告应服从第三人的统一安排，只要保证被告能使用案涉地块及房屋。以上事实，有当事人陈述、租赁协议书等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告在取得第三人书面同意后享有房屋转租权，原被告之间签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且协议签订后，原告按照约定将房屋交给被告实际使用，故原被告之间房屋租赁协议合法有效且已实际履行。转租合同履行期限届满后，被告夏小益应按照合同约定向原告返还租赁物。关于被告夏小益辩称的其与曹金年签订了租赁期限为20年的租赁协议，虽然第三人对该份协议的真实性予以认可，但该协议签订后，被告夏小益并未实际占有租赁物，而第三人与原告另行签订了房屋租赁合同并经过公证处公证后向原告交付了租赁物。第三人将房屋租赁给原告的行为已事先与被告协商沟通，被告对此未提出异议，原告承租房屋后，被告又与原告签订了相关的转租合同，由此可见，被告夏小益对第三人将房屋另行出租给原告的行为予以认可，对原告与其签订的转租合同的效力亦予以认可。对于被告与第三人签订的房屋租赁协议的相关问题，被告可另行向第三人主张权利，本案暂不理涉。根据原被告签订的合同约定，租赁期自2010年4月1日起至2014年9月27日止，现租赁期限届满，被告夏小益应当按照合同约定迁出租赁房屋，向原告返还租赁物。原告要求被告参照租金24916元/月支付租赁期限届满后其实际占用租赁房屋期间的费用，于法有据，本院予以支持。据此，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告夏小益于判决生效后十日内将如皋市海阳中路1-18号的一楼大门东侧区域（面积126平方米，现被告用于经营千年翠钻）房屋清空交还给原告。二、被告夏小益支付自2014年9月28日起至实际迁出之日止的房屋使用费（按照24916元/月计算）。案件受理费15000元，由被告夏小益负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15000元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审 判 长  裴 培人民陪审员  环爱云人民陪审员  姜晓麟二〇一六年三月九日书 记 员  蒋浩楠