新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2015)昌民一初字第03057号原告：张建军，男，汉族，1964年3月出生，无固定职业，住昌吉市。委托代理人：余春燕，新疆星河律师事务所律师。被告：新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司。住所地：昌吉市建设路今日家园15区1丘**栋****号。负责人：韩华，系该分公司经理。委托代理人：胡云松，新疆睿航律师事务所律师。原告张建军与被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年12月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员丁晓娟适用简易程序，于2016年2月29日公开开庭进行了审理，原告张建军及委托代理人余春燕，被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司的委托代理人胡云松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，根据合同第八条约定，被告应当在2014年9月30日前将房屋验收合格，并交付给原告。合同第九条第1款约定，逾期交房按第八条规定按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款的万分之一的违约金。合同签订后原告分两期付清了全部房款450819.84元，但被告到2015年9月16日才交房，逾期351天，被告应承担逾期交付的违约责任。故诉至法院，请求判令：1、被告支付违约金15795元（450000×351天×万分之一）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司辩称：原告要求支付违约金的计算方式违反合同。合同对付款方式、期限、逾期交房作了约定。第八条第二款对买受人没有按照合同的约定付清全部房款及费用，交房日期顺延也作了相关约定。所以根据合同约定，原告应该扣除延期付款这段时间的违约金，请求驳回原告部分诉讼请求。原告举证、被告质证及本院认证如下：证据一、商品房买卖合同一份，证实原、被告存在买卖合同关系。合同约定总房款450000元，被告应于2014年9月30日前交付房屋，如逾期则向原告支付已交付房款的日万分之一的违约金。被告质证后对真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为合同第八条第二款约定，当买受人未按合同付清房款的可以延期交房，合同约定原告于2013年11月20日付清房款，但是原告是2014年5月22日才付清房款，原告共延期182天付清房款，据此双方交付房屋的期限也应该顺延182天。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、购房款发票三张，证实原告分别于2013年9月11日、2013年10月20日、2014年5月22日向被告付清全部购房款。被告质证后对真实性没有异议，对证明的问题有异议。认为这组证据证实了原告最后一笔款是2014年5月22日才付清的，延期付款182天，被告交付房屋日期顺延182天。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、个人抵押贷款合同一份、抵押登记费收据一张，证实双方在合同中书写的是购房款在2013年11月20日前付300000元，实际上当日双方已经对第二笔付款进行了变更，变更为按揭付款，被告于当日收取了原告的抵押登记费，并且被告作为抵押担保人办理了抵押登记。原告不存在逾期付款的情形。被告质证后对真实性没有异议，对证明的问题有异议。认为付款期限约定都是明确的，采取的付款方式由原告自行决定，原告选择付款方式遇到障碍并不能擅自改变双方约定的付款期限。被告只是作为原告个人抵押贷款合同的担保人，并不能证明被告明示过更改付款期限。本院对该组证据的真实性予以确认。证据四、收据一张，证实被告的交房时间是2015年9月16日。被告质证后对真实性、合法性没有异议、关联性有异议。认为这并不能证实被告违约351天。本院对该证据的真实性予以确认。被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司未向法庭提交证据。经当事人举证、质证及本院认证，查明如下事实：2013年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以450819.84元的价款购买由被告开发的位于昌吉市60区2丘68栋第E2幢3单元15层1501号建筑面积为123.58平米的房屋一套。关于房屋交付期限及交接，合同第八条和第十一条约定，出卖人应当在2014年9月30日前将经验收合格的房屋交付买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定为若逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。关于付款期限及逾期付款的违约责任，合同第六条和第七条约定，买受人必须于2013年10月20日前首付购房款人民币壹拾伍万零捌佰壹拾玖元捌角肆分（150819.84），剩余购房款人民币叁拾万元整（300000）于2013年11月20日前付清。买受人如未按本合同规定的时间付款，按第壹种方式处理：逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的伍%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。原告于2013年9月11日给被告支付购房款150000元，于2013年10月20日给被告支付购房款819.84元，于2014年5月22日给被告支付购房款300000元，合计支付450819.84元。另查，被告的交付房屋的时间是2015年9月16日，因被告未按照合同约定的期限及时向原告交付房屋，故原告诉至本院要求被告承担逾期交房的违约责任。本院认为：原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。被告应于2014年9月30日交房，实际于2015年9月16日交房，逾期交房351天，被告未在合同约定的期限内及时交付房屋，显然已经构成了违约，依法应承担违约责任。原、被告签订合同中已约定逾期交房支付违约金的方式，如被告逾期交房，则按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告要求被告按房款450000元承担351天逾期交房期间的违约金符合双方约定，本院予以支持。被告应承担从最后交付期限的第二天即2014年10月1日起至实际交付之日2015年9月16日止期间的违约金15795元（450000元×日万分之一×351天）。被告认为合同第八条第二款对买受人没有按照合同的约定付清全部房款及费用，交房日期应顺延并应该扣减延期付款300000元共182天的违约金。本院认为，双方合同中对逾期交款承担责任已明确约定，被告认为原告违约，应另行诉讼确认，不宜在本案冲抵。关于被告提出逾期交款，应顺延交房期限，双方在合同中并未约定，故被告的此辩解理由不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司于本判决生效后十五日内支付原告张建军违约金15795元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取97元,由被告被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后,当事人必须履行,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可以向本院申请执行,申请执行的期限为二年,若超过法定期限不提出申请执行的,本院则依法不予受理。代理审判员  丁晓娟二〇一六年三月七日书 记 员  李芙蓉