陕西省白河县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0929民初00006号原告刘光学，男，1957年2月22日出生于陕西省白河县，住白河县。原告谢从香，女，1963年2月15日出生于陕西省白河县，住址同上，系刘光学妻子。委托代理人姜明康，陕西秦鑫律师事务所律师，一般授权代理。被告白河县勤得利房地产开发有限公司，统一社会信用代码916109297979405176，住所地陕西省安康市白河县城关镇旬白路36号。法定代表人肖利敏，系该公司总经理。委托代理人王小勇，系该公司项目负责人，特别授权代理。被告王小勇，男，1975年3月28日出生于陕西省白河县，住白河县。委托代理人陈晓虎，陕西宁康律师事务所律师，一般授权代理。原告刘光学、谢从香与被告白河县勤得利房地产开发有限公司、王小勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月26日公开开庭进行了审理，上列当事除被告白河县勤得利房地产开发有限公司法定代表人经本院传票传唤未到庭参加诉讼外，其余当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘光学、谢从香诉称，2011年8月3日，原告刘光学、谢从香与被告王小勇达成《宅基地置换合同》，经白河县公证处公证。该合同约定换房方式：王小勇开发使用刘光学、谢从香私宅后置换给两原告门面房两间，住宅房三套，拆迁补偿款110000元，且约定三套房其中一套为六层以下，另外两套在该栋楼中两原告自选。合同签订生效后，两原告按合同约定已全面履行了约定的义务，可被告没按合同约定义务履行。一是没有为两原告交清房租，即2015年2月至今的租金每月943元；二是三套房不让两原告自选，而由被告指定。两原告不同意被告的指定，产生分歧意见。由于被告不按合同约定由两原告自选，导致两原告至今无法选房，且自付房租，据此，原告认为与被告所签订的置换房屋合同合法有效，又经公证应受法律保护，被告不按合同约定义务，实属违约，给两原告造成极大损失，请求法院依法判令：一、被告王小勇依据2011年8月3日与二原告签订的合同书承担违约责任，支付原告违约金暂定人民币130000元，给付两原告“过渡期”满后的房租即2015年2月6日至2015年12月16日共计人民币9433元。二、由两原告自由选择三套住房和两间门面房的位置，由被告在半个月内完成交房。三、请求法院判决由被告承担全部诉讼费用。被告白河县勤得利房地产开发有限公司、王小勇辩称，被告王小勇不存在违约行为，不应承担违约责任。依据原、被告签订的置换合同第二条第一、二项约定，1、置换门面房位置为龙井巷与李庭顺门面房相连，也就是原告被拆迁房门前位置。2、置换的住宅房位置在住宅楼靠龙井巷方向，由李庭顺先选后由原告选择，另外两套楼层在该栋楼所有楼层中由乙方即原告自选。合同中有注明，二原告选房是在李庭顺先选后由原告自选，原告不能随意选房损害其他置换户的利益，自选不等于乱选，不具有排他性。原告刘光学、谢从香为支持自己诉讼主张提供了以下证据：2011白证经字第18号公证书复印件1份。拟证明以公证书公正合同内容作为自由选择三套住房和两间门面房的位置的证据。合同第二条的第一项和第二项约定的换房方式。过渡期房租费及违约金在第五条的第五项、第六条。被告白河县勤得利房地产开发有限公司、王小勇提供了以下证据：1、陕西地矿第二工程勘察院《白河县龙泉御景小区第一期工程地基安全施工建议书》复印件1份。拟证明证王小勇开发的房屋在建房过程中地质构造特殊，要做大量周边稳定保护措施导致工期延误。2、白河县城建监察大队白建监字（2012）12号监察通知书复印件1份。拟证明证因工程量较大对相关住户造成安全隐患，通知停止施工。3、责令排除重大质量安全隐患通知单复印件1份【住建局查字2012第（05）号】。拟证明白河县住房和城乡建设局责令被告排除重大质量安全隐患并进行相关整改，被告因治理滑坡而使工期延误。被告对边坡工程的治理，也使工期延误。4、十堰市九城勘查公司的两个工程施工图复印件1份。拟证明当时如不及时对边坡治理和加强稳固会造成重大事故，所以使工期延误。5、王小勇和胡泽峰的房屋置换协议和白河县法院的民事调解书复印件各1份。拟证明开发过程中，因钉子户上访、起诉等不积极配合拆迁问题导致工期延误。上列证据，经当庭举证、质证，本院分析认证如下：原告刘光学、谢从香提供的上列证据，经被告王小勇质证，对该证据的真实性无异议，本院予以认证。被告白河县勤得利房地产开发有限公司、王小勇提供的上列证据，原告刘光学、谢从香质证认为，对该证据的真实性无异议，但与被告赔偿原告违约金无关，与原告没有关系。本院对该证据的真实性予以认证。审理查明，2011年被告王小勇挂靠于白河县勤得利房地产开发有限公司，在白河县人民路中段从事房地产开发工程。2011年8月3日，原告刘光学、谢从香与被告王小勇签订《宅基地置换房屋合同书》，同日经陕西省白河县公证处进行了公证。该合同约定：王小勇开发使用刘光学、谢从香私宅后置换给两原告门面房两间，一、两原告被换房屋位于县城龙井巷10号，砖混结构三层，土地面积74.43平方米，建筑面积108.2平方米每层，共三层。土地使用证、房屋产权证自本协议签订之日起归甲方王小勇所有。二、甲方王小勇置换给乙方刘光学、谢从香门面房两间、住宅房三套、拆迁补偿款110000元，且满足以下条件：1、甲方王小勇置换给乙方刘光学、谢从香门面房两间共计建筑面积为100平方米，每间开间为3.8米，两间中对中7.6米，均为长方形，进门不上、下坎且与街道平齐，门面房的位置为龙井巷与李庭顺门面房相连，在乙方刘光学、谢从香被拆迁房门前。2、甲方王小勇置换给乙方刘光学、谢从香住宅房三套，每套面积为110平方米，建筑面积以房屋产权证为准，住宅房的位置在住宅楼靠龙井巷方向，其中一套为六层以下，由李庭顺先选后由乙方刘光学、谢从香选择，另外两套的楼层在该栋楼所有楼层中由乙方自选。第五条第5款约定，乙方方刘光学、谢从香与甲方王小勇置换房屋过渡期从2011年8月6日到2014年2月6日止，过渡期为30个月，由甲方承担过渡期内过渡周转房的租赁等费用。过渡期满，甲方不能如期将置换的住宅房与门面房交付乙方时，则甲方违约，且甲方继续承担乙方的租房费用。第7款约定，甲方过渡期满于2014年2月6日前，将三套住宅房和两间门面房的水卡、电卡、钥匙交付乙方。第六条违约责任，本合同一经签订即具有法律效力，如一方违约，违约方将负责赔偿对方的经济损失，并按房屋总价款的15%支付违约金。原、被告合同签订后，两原告按合同约定履行了义务，被告按合同约定给付两原告拆迁补偿款110000元并支付2011年8月6日到2014年2月6日过渡期为30个月过渡期房屋租赁费30000元，过渡期房屋租赁费到期后，被告王小勇又向原告支付2014年2月6日至2015年2月6日一年房租11000元，2015年2月6日以后房屋租赁费未给付。被告在施工过程中因地质、行政机关作出排除重大质量安全隐患通知、对边坡治理和加强稳固及与房屋置换户的诉讼等原因导致工期延误。2015年7月被告王小勇所承建的“白河县龙泉御景小区”工程主体完工后，在通知两原告选房过程中发生纠纷，两原告向本院提起诉讼。审理过程中，本院组织双方当事人于2016年3月29日在该楼主体完工现场，由两原告按置换房屋合同约定对三套住宅房进行选房，并达成补充协议，协议内容为：甲方王小勇置换给乙方刘光学、谢从香住房三套，共计面积330平方米，现乙方刘光学、谢从香选定位于龙泉御景商住楼的住房为，1、住宅房A幢十层I户型，面积112.52平方米；2、住宅房A幢七层G户型，面积100.04平方米；3、住宅房A幢五层F户型，面积127.88平方米。本院认为，原、被告签订的《宅基地置换房屋合同书》，亦属房屋拆迁与补偿的法律关系，故本案法律关系是房屋拆迁补偿合同关系。原、被告所签订的宅基地置换房屋合同书，是双方当事人真实意思表示，且该合同经陕西省白河县公证处进行了公证，故该合同真实有效。我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己义务，原告主张按合同约定选两间门面房的位置及2015年2月6日以后房屋租赁费的请求，本院应予以支持。原告要求被告支付逾期房屋租赁费的请求，因该工程全部竣工时间尚无法确定，本院依法确认为自2015年2月6日起自被告王小勇交付房屋之日止，每年房屋租赁费11000元，由被告王小勇向二原告支付。二原告主张被告王小勇承担逾期交付房屋违约金130000元的请求，被告在施工过程中因地质、行政机关作出排除重大质量安全隐患通知、对边坡治理和加强稳固及与房屋置换户的诉讼等原因导致工期延误，并非被告王小勇主观意志所能控制，且该工程量巨大，置换户多，尚若确定逾期交付房屋违约责任，不利于开发商及时竣工交房和造成不稳定因素，据此，二原告主张被告王小勇承担逾期交付房屋违约金130000元的请求，本院不予支持。被告王小勇虽然挂靠于被告白河县勤得利房地产开发有限公司，但实际开发主体和责任承担主体均是王小勇个人。2011年8月3日，原告刘光学、谢从香与被告王小勇签订的经过公证的《宅基地置换房屋合同书》既无被告白河县勤得利房地产开发有限公司法定代表人肖利敏的签章，也无单位公章，该合同应视为被告王小勇个人与二原告签订。因此，被告白河县勤得利房地产开发有限公司在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘光学、谢从香与被告王小勇于2016年3月29日在本院主持下协商签订的选定住宅房屋三套补充协议，本院依法确认有效。二、被告王小勇置换给原告刘光学、谢从香门面房两间共计建筑面积为100平方米（包括墙柱体占地面积和公摊面积），每间开间为3.8米，两间中对中7.6米，均为长方形，进门不上、下坎且与街道平齐，门面房的位置为龙井巷与李庭顺门面房东面相连，在刘光学、谢从香被拆迁房门前。三、被告王小勇自2015年2月6日起向二原告刘光学、谢从香支付房屋租赁费每年11000元至被告王小勇交付房屋之日止。四、驳回原告刘光学、谢从香其他诉讼请求。案件受理费3080元由被告王小勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院提出上诉，并按对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  李昌顺审 判 员  董荣福人民陪审员  陈明阜二〇一六年三月三十一日书 记 员  袁 薇