江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终146号上诉人（原审被告）徐州羲圣置业有限公司，住所地徐州市淮海西路**煤研大厦**。法定代表人娄新建，该公司董事长。委托代理人程栋，江苏红杉树律师事务所律师。委托代理人葛恒安，江苏红杉树律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）孔震，江苏省柳琴剧院演员。委托代理人王亚南，江苏京楚律师事务所律师。上诉人徐州羲圣置业有限公司（以下简称羲圣公司）因与被上诉人孔震商品房预约合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人羲圣公司的委托代理人程栋、葛恒安，被上诉人孔震及其委托代理人王亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2015年5月7日，孔震委托其父孔祥九以孔震的名义与羲圣公司签订天悦华景二期认购意向书一份，双方约定认购房号为D20-1-201，建筑面积约109.62平方米。合同签订当日，孔祥九通过银行刷卡方式向孔祥九支付了10000元认购意向金，羲圣公司出具了收据。双方签订的认购意向书第二条约定：本人自愿缴纳认购意向金合计人民币壹万元整。第三条中约定：本意向书仅为锁定房源及优惠额度。第七条约定：本人同意在签订本意向书之日起的五日内携带本人身份证、本意向书及购房定金到天悦华景销售中心按时签订购房协议，如本人逾期签订购房协议，视为放弃优惠和购买此房屋的权利，开发商不再为本人保留任何房源。如本人放弃购房，须到天悦华景售楼中心办理退房手续，开发商在接到本人退房手续后的15日内无息退还认购意向金。2015年5月19日，孔震向羲圣公司邮寄律师函，EMS快递编号为1046881981015。后孔震又向羲圣公司邮寄律师函，EMS快递编号为1079156981905，2015年5月26日羲圣公司收到该邮件。上述律师函的主要内容为：经孔震与羲圣公司多次协商，羲圣公司始终未按照合同约定退还认购意向金，请羲圣公司在收到本函告之日起五日内办理退还认购意向金手续。另查明，孔震至工商行政管理部门查询羲圣公司企业信息，支付了50元调档查询费。孔震在原审中的诉讼请求为：1、羲圣公司依据合同约定返还认购意向金10000元；2、本案诉讼费及调档费50元由羲圣公司承担。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，孔震委托其父孔祥九以孔震名义与羲圣公司签订认购意向书，孔震与羲圣公司之间依法形成合同关系，涉案认购意向书依法成立并生效。关于孔震要求羲圣公司依据合同约定返还10000元认购意向金的诉讼请求，孔震主张认购意向书中的备注内容为孔震代理人签字后羲圣公司书写的，备注内容未经孔震代理人签字认可，不应作为合同条款进行认定，即使为合同条款，也与认购意向书第七条相冲突，应属无效。羲圣公司抗辩称，双方签订的认购意向书中的备注内容为双方真实意思表示，羲圣公司书写后双方签字予以确认，孔震交纳的10000元认购意向金应为订约定金，孔震在诉讼前包括起诉表明其没有继续履行认购意向书的意思表示，其未与羲圣公司签订正式的商品房买卖合同，孔震违约在先，羲圣公司不应返还认购意向金。原审法院认为，第一，从双方签订的认购意向书可以看出，备注内容在双方签字的下方，羲圣公司主张先书写备注内容后双方签字确认，但未能提供证据予以证明，故对羲圣公司上述主张不予采信，备注内容不应作为认购意向书条款。第二，即使备注内容可以作为认购意向书条款适用，从备注内容可以看出，认购意向金“于5月31日前自动转为认购金”，羲圣公司陈述“认购金与认购意向金的区别只是文字上的一种表达”，羲圣公司未能明确二者的区别。羲圣公司主张从认购意向金转化为认购金，孔震应履行于5月31日前与羲圣公司签订商品房买卖合同的义务，孔震交纳的10000元认购意向金应为订约订金，羲圣公司就其上述主张未能提供证据予以证明，不予采纳。第三，认购意向书第二条明确约定10000元为认购意向金。2015年5月7日签订认购意向书后，孔震未与羲圣公司签订购房协议，而是通过邮寄律师函形式表明了不予购房的意思表示，2015年5月26日羲圣公司收到上述律师函，依据认购意向书第七条约定，羲圣公司应于收到律师函后15日内向孔震无息退还认购意向金。故孔震要求羲圣公司依据合同约定返还10000元认购意向金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于孔震要求羲圣公司承担调档费50元的诉讼请求，根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，孔震未能提供证据证明其主张的50元调档费系羲圣公司违约所致，该笔费用亦非羲圣公司订立合同时所应预见，故孔震该项诉讼请求无法律依据，不予支持。遂判决：一、羲圣公司于判决发生法律效力之日起十日内向孔震返还10000元认购意向金；二、驳回孔震的其他诉讼请求。上诉人羲圣公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、《天悦华景二期认购意向书》是被上诉人提供的证据，该证据上有备注信息。如被上诉人不认可备注信息的内容，应承担举证责任。2、认购意向书对房屋单价、地下、地下室单价及面积作出明确约定后向书已经具备了合同的主要条款，备注内容对意向书第七条无条件退款作出了变更，该10000元只能转化为认购金，如未转化则作为违约金不予退还。3、本案10000元的认购意向金的性质应为订约定金。综上请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人孔震答辩称，被上诉人提供认购意向书仅举证说明意向书中第七条约定了上诉人应当退还认购意向金。被上诉人对备注信息并不认可，因此举证责任应当由上诉人进行举证。故原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人返还认购意向金1万元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。二审期间另查明，在羲圣公司与孔震签订的天悦华景二期认购意向书下方，有手写的备注信息如下：此房源申请单价为7402.53元／㎡，并于5月31日前自动转为认购金，如未按照约定日期转为认购金，此价格取消，此意向金10000元自动扣除作为违约金，房源另行出售。该备注信息书写在双方签字盖章的下方。本院二审期间查明的其他案件事实与一审查明的一致。本院认为，1、在羲圣公司与孔震签订的天悦华景二期认购意向书中，备注信息在双方签字盖章的下方。上诉人主张备注信息书写在先，双方签字盖章在后，被上诉人主张双方签字盖章在先，备注信息书写在后。羲圣公司作为专业的商品房开发公司，在出售商品房时应具有比消费者更强的专业性和销售经验，对在认购意向书双方签字盖章的下方书写备注信息而未经双方再行专门确认的所引发的争议应当有一定的预知，故羲圣公司主张该备注信息系双方合意的结果缺乏依据。2、从备注信息的内容来看，羲圣公司负有保留约定房源价格的义务，孔震负有在一定期限内购买房源的义务，该约定具有双务性质，并非单纯对合同其他条款的说明和解释，而是一个涉及权利义务的关键性条款，但羲圣公司在手写的情况下并未要求作为消费者的孔震进行单独确认，从这一角度来讲，双方亦对该条款缺乏合意。故即使孔震持有的认购意向书中有上述备注信息，亦对上诉人主张备注信息系双方合意的上诉意见不予采纳。综上，上诉人羲圣公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人羲圣公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  程 叶二〇一六年三月四日书 记 员  苗 鑫