上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2765号原告周红文，女，1967年11月23日出生，汉族，住上海市。原告王晟，男，1965年2月6日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人彭勇，上海兴浦律师事务所律师。被告季结荣，男，1972年7月28日出生，汉族，住户籍所在地福建省。第三人刘纲要，男，1971年6月23日出生，汉族，户籍所在地福建省。原告周红文、王晟与被告季结荣及第三人刘纲要房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭进行了审理。原告周红文、王晟及其共同委托代理人彭勇、第三人刘纲要到庭参加诉讼。被告季结荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周红文、王晟共同诉称，两原告系夫妻，同为系争上海市中江路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的产权人。2014年10月8日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定原告将该房出租给被告，租赁期限自2014年10月15日起至2017年10月14日止，月租金为人民币3600元(以下币种均为人民币)，押金为3600元，被告不得改变房屋结构，不得转租。合同履行过程中，被告转租系争房屋，在阳台搭建淋浴房，安装热水器、座便器。原告要求被告整改，未果。另外，被告支某租金至2015年4月15日，之后未再支某，构成违约。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》，被告及第三人迁出系争房屋；2、被告支某自2015年4月15日起至实际迁出之日止的租金，按3600元/月的标准计付；3、被告支某截止2015年12月底前欠付的电费287.32元、截止2015年8月前欠付的天然气费137.50元。被告季结荣辩称，被告系第三人刘纲要外甥。被告承租系争房屋后，由被告及第三人共同居住。期间，被告花费30000元对房屋进行了装修，但未改变房屋结构。2015年3月，被告支某房租稍有迟延，但未超过付款期限，原告据此要求被告迁出，被告则提出迁出的前提是给予被告经济补偿，双方对此未能协商一致。被告支某租金至2015年4月15日止。租赁期间，被告曾将系争房屋借给朋友居住，并收取适当费用。目前系争房屋仍由被告及第三人掌控。现被告不同意原告的诉讼请求。第三人刘纲要述称，被告辩称意见属实，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，两原告为系争上海市中江路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(建筑面积60.51平方米)权利人。2014年10月8日，原告周红文作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，就上述系争房屋签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年10月15日起至2017年10月14日止；月租金为3600元，按季度支某，提前七天支某下期房租，押金3600元，甲方在收到租金(包括押金)后，开具收据给乙方；租赁期间，乙方实际使用的水费、电费、煤气费等费用应由乙方承担；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。合同履行过程中，被告在支某了第一期房租及押金3600元外，于2015年1月19日转账支某原告至2015年4月15日止的三个月房租10800元，之后未再支某房租。2015年10月26日，原告以被告欠付租金及转租为由向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，原告提供从案外人上海义海房地产经纪有限公司调取的被告与案外人签订的《租赁合同》、被告收取案外人支某的租金及押金收据、中介费收据及上海市公安局案件接报回执单，证明被告违反合同约定擅自转租，收取案外人支某的租金，双方为此产生纠纷并报警。经质证，被告及第三人表示，确有案外人在系争房屋内居住过，即便是亲戚也应支某相应款项，故被告向案外人收取适当费用，但并非转租。被告称，其花费30000元对房屋进行了装修，未签订装修合同，仅有收据若干，包括：2位工人人工(300元/工，装修20余日)、水电排线、粉刷墙壁、油漆门。另外，被告购置如下物品：床两只、衣柜两只、餐桌一只、在客厅安装空调(花费1千余元)、厨房安装脱排油烟机(花费260元、安装费100元)、阳台安装热水器。经质证，原告对此真实性不予认可，表示系争房屋基础设施完好，符合居住条件，不需重新装修，亦无需添置物品，被告称其花费3万元装修不合常理。对被告购置的脱排油烟机予以认可，愿意为此支某被告360元，其他属于被告的物品在其迁出时可搬走。被告提供落款日期为2014年9月24日的定金收据一张，称除在签订租赁合同时支某押金3600元外，被告还支某定金3600元。经质证，原告表示，该定金收据为复印件，被告于2014年9月24日支某了定金3600元，该款在10月8日签订合同当日转为押金，定金收据原件已由原告收回，同时向被告出具了押金收条，故原告仅收到押金3600元。现为尽快解决本案纠纷，原告自愿在双方结清相关费用后退还被告定金3600元、押金3600元。另外，原告撤回要求被告支某欠付电费、天然气费的第三条诉讼请求。2016年1月5日，被告向法院表示同意解除《租赁合同》，但不愿将系争房屋返还原告。本院为此告知被告，如不返还系争房屋，由此造成的扩大损失由被告自行承担。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行。被告支某租金至2015年4月15日止，之后未再支某租金。同时，根据原告提供的被告与案外人签订的《租赁合同》、收取案外人支某的租金及押金收据，证明被告擅自转租系争房屋，被告的上述行为违反合同约定及法律规定，故对原告要求解除双方签订的《租赁合同》的诉请，本院应予支持。被告不同意解除《租赁合同》的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告于2016年1月5日收到原告要求解除《租赁合同》的起诉状副本、证据及相关法律文书，故《租赁合同》于当日解除。被告称其与第三人掌控系争房屋，《租赁合同》解除后，被告及第三人应当迁出系争房屋，同时，可将属于其购置的物品搬走。原告自愿给付被告季结荣安装脱排油烟机的相关费用共计360元，未有不妥，本院予以准许，故该脱排油烟机应归原告所有。因被告欠付租金，故原告要求被告支某租期内租金的诉请，符合合同约定，本院应予支持，被告应支某自2015年4月16日起至2016年1月5日止的租金。因本院于2016年1月5日已明确告知被告及时与原告办理系争房屋交接手续，如不予配合造成的扩大损失由被告自行承担，然被告仍拒不配合，故被告应支某自2016年1月6日起至实际迁出之日止的房屋占用费，参照合同约定之3600元/月的标准计付。被告既占用系争房屋，又不愿支某租金及房屋占用费的辩称意见，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。被告辩称除支某押金3600元外，还支某定金3600元。原告虽对此持有异议，表示定金3600元已转为押金，但未能提供相应证据证明。现原告为尽快解决本案纠纷，自愿在双方结清相关费用后退还被告定金3600元、押金3600元的意见，以及自愿撤回要求被告支某欠付电费、天然气费的第三条诉讼请求，未有不妥，本院予以准许。被告辩称其花费30000元对房屋进行了装修，对此，被告应予举证。由于被告未提供装修合同，仅提供收据若干，且该收据也不能证明所购置材料用于系争房屋装修，故被告仅凭现有证据不足以证明其待证事实，被告该辩称意见，证据不足，本院不予采信。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告的诉请放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《上海市房屋租赁条例》第二十三条、第三十一条之规定，判决如下：一、原告周红文与被告季结荣就上海市中江路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《租赁合同》于2016年1月5日解除；二、被告季结荣与第三人刘纲要应于本判决生效之日起十日内迁出上述房屋；三、被告季结荣应于本判决生效之日起十日内支某原告周红文、王晟自2015年4月16日起至2016年1月5日止的租金、自2016年1月6日起至实际迁出之日止的房屋占用费，均按人民币3600元/月的标准计付；四、准许原告周红文、王晟于被告季结荣履行完毕上述第二、第三项义务之日返还被告押金人民币3600元、定金人民币3600元；五、准予原告周红文、王晟于本判决生效之日起十日内自愿给付被告季结荣脱排油烟机及安装费共计人民币360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币979元，减半收取计人民币489.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶虹二〇一六年三月二十三日书记员  汉静附：相关法律条文附：（2015）普民四（民）初字第2765号案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《上海市房屋租赁条例》第二十三条房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金。承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。第三十一条房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人书面同意；未征得出租人同意转租房屋的，出租人可以解除租赁合同。