天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2014)南民一初字第3413号原告广东碧桂园物业服务有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇碧桂园写字楼西楼。法定代表人梁裕尤，职务经理。委托代理人王亚东，该公司职工。委托代理人吴震宇，该公司职工。被告赵龙跃。原告广东碧桂园物业管理有限公司（以下简称“碧桂园物业公司”）与被告赵龙跃物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司之委托代理人王亚东，被告赵龙跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司诉称，被告系天津市津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院56-1号房屋（面积216.35㎡）的业主。该小区开发商为天津八里洲房地产开发有限公司，原告与该公司签订了《天津市前期物业服务合同》，根据该合同和相关法律法规，原告对被告居住的小区提供物业服务。被告应按每月2.5元/㎡交纳物业费。被告自2012年1月1日至2015年3月31日。后经原告多次催要，被告均置之不理。现原告起诉，请求人民法院依法判令被告支付2012年1月1日至2015年3月31日的物业费；支付2012年1月16日至2015年3月31日的违约金；诉讼费由被告承担。被告赵龙跃辩称，被告并未签署前期物业合同。名义上，交房时间为2012年4月1日，实际被告拿到钥匙后和原告工作人员去验收房屋，发现房屋质量不合格，被告把钥匙退给原告，被告至今未拿到钥匙。被告不认可开发商已经交付房屋，而且房屋实际也不能使用。原告物业管理服务是有问题的，首先服务理念有问题，原告以提高房屋价值误导业主给物业部门好评，并不是以提升服务质量为理念；从住户服务指南看，每个业主装修都需要物业进行审查，被告邻居搭建违章建筑，严重阻碍了被告房屋的使用并影响被告房屋价值，原告应赔偿被告损失；碧桂园小区内围墙建设不合理，业主们想怎么建就怎么建，影响被告房屋的美观；小区内草坪上杂草丛生、垃圾堆积，原告应将被告房屋周围环境恢复原状。故被告不同意原告的诉讼请求。本案争议的焦点：被告是否应当按照前期物业合同的标准支付物业费和滞纳金？被告应当支付物业费的起算时间？围绕争议焦点，原告提交证据如下：1、天津市住宅前期物业服务合同1份。2010年4月30日，天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司（现更名为“广东碧桂园物业服务有限公司”）签订该协议，委托被告对碧桂园（蓝岸庭院）进行前期物业管理服务。合同期限自2010年4月30日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。收费标准低层住宅1.2元/月·平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米低层1.42元标准由业主交纳。竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。业主于每月15日前交纳物业费，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费万分之三/天比例交纳违约金。2、确认书1份。证明2010年9月19日被告办理56号楼1门购房手续时签署确认书，确认理解、认同《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》的条款，同意严格遵守。3、天津碧桂园业主钥匙领取清单1份。证明被告于2012年4月1日签字领取房屋钥匙。4、特快专递邮件详情单3份。证明原告曾向被告催缴物业费。被告对原告提交的证据1表示未见过，未发表质证意见；对证据2的真实性无异议，但认为签字时并不了解其中的具体内容；对证据3无异议，但被告领取钥匙后又因房屋质量问题将钥匙交还物业人员；对证据4不认可，被告未收到过相关邮件。被告提交证据如下：验楼交接表。证明被告2012年4月1日验收房屋时已提出房屋存在多处问题。业主留钥匙委托书1份。证明2012年4月1日，因房屋需要维修，被告将大门钥匙1条、房间钥匙1条交物业代为保管。小区及被告房屋周边照片30张。证明物业服务存在缺陷。住户服务指南1份。证明原告应给业主提供的服务内容；其中要求不得在阳台加建建筑物，但物业未尽到管理职责。其中记载服务费标准，低层住宅每平方米建筑面积每月2.5元。原告对被告提交的证据1不认可，因为是复印件，且验房是开发商组织的与物业无关。证据2与本案无关，房屋质量出现问题应由开发商负责，与物业公司无关。证据3，照片中反映的房屋质量问题在质保期内应由开发商负责；物业部门负责管理公共区域，照片中反映的有业主房前屋后堆放杂物，则不属于物业管理范围；有业主私搭乱建应由综合执法部门管理，物业部门没有执法权。对证据4的真实性无异议，可以证明物业部门是要求业主不能私搭乱建的。本院经审查分析认为，原告提交的证据1、2、3符合证据的真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认。原告提交的证据4并无收件人回执，不能证明被告已收到催缴物业费的通知，对其证明效力不予确认。被告提交的证据1、2反映了验房时被告提出了房屋问题需要维修，被告只是委托给物业部门保管1套钥匙用于房屋维修，由此可以证实2012年4月1日房屋已交付被告。3、照片中部分反映房屋质量存在问题，并不属于物业服务内容，与本案无关；部分照片反映业主门前、窗户堆积杂物，可以看出是其他业主装修垃圾，根据住户服务指南，应由业主安排施工人员及时清理；对于照片中反映的庭院杂草，并非不能体现小区整体绿化环境，被告提供的照片中有的也反映了小区绿化良好。结合双方提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2010年4月30日，天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由广东碧桂园物业管理有限公司负责对天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司开发的天津市津南区八里台镇碧桂园（蓝岸庭院）进行前期物业管理服务，别墅物业管理服务费为每月每平方米1.2元，机电设施运行、维护、管理费每平方米1.4元由业主交纳，业主于每月15日前交纳物业费。根据《住户服务指南》，别墅区物业费实际按每月每平方米2.5元收取。广东碧桂园物业管理有限公司后更名为广东碧桂园物业服务有限公司，即本案原告。被告系天津市津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院56-1号房屋业主，该房屋建筑面积为216.35平方米。2010年9月19日，被告办理购房手续时，签署确认书，确认理解、认同《天津市住宅前期物业服务合同》内容，同意严格遵守。原告为被告居住的小区提供物业服务。2012年4月1日，被告领取钥匙验房时提出房屋存在质量问题，将房屋钥匙1套委托物业部门保管以备房屋维修需要，约定保管期限为2012年4月1日至2012年6月1日。被告自领取房屋钥匙之日起未交纳物业费。故原告诉至本院，提出如上请求。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。原告依据上述合同向被告房屋所在小区提供了物业服务，根据权利、义务相一致的原则，被告作为小区业主，应当履行交纳物业服务费用的义务。原告以每月每平方米2.5元向被告主张权利，符合《天津市住宅前期物业服务合同》约定。原告主张物业费从2012年1月1日起算，但未能举证证明何时将该处房屋交付被告。根据原告提供的业主钥匙领取单及被告提供的验楼交接表、业主留匙委托书，可以反映出2012年4月1日被告领取了房屋钥匙，可以以此确定该处房屋已经交付被告，只是后续需要解决被告提出房屋质量问题。故物业费的起算日期为2012年4月1日。被告应给付原告2012年4月1日至2015年3月31日的物业费（216.35×2.5元×36个月）计19471.5元。对于原告主张的违约金，因双方并未明确约定违约责任，且被告在签属格式文件《确认书》时，原告未向被告充分说明其与开发商的前期物业服务合同中约定的违约责任对业主适用，故对原告这一主张本院不予支持。对于被告提出的房屋质量问题致被告未实际居住，业主房屋质量问题不属于公共设施维修的物业服务范围，原告对此并无维修的义务，但应积极协调业主与相关部门，及时解决问题。对于被告提出的未实际使用该处房屋，根据法律规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，故本院对被告这一抗辩理由不予支持。对于被告提出的小区存在其他业主私搭乱建现象，该问题需违规业主及相关执法部门配合，并非物业部门单方可以解决。被告提出原告物业服务不到位的问题，但未提供充分的证据证明欠费期间原告服务的整体情况，并不能成为原告拒交全部物业费的合理依据。被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在,本身也制约着物业公司对服务的投入,长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平。综上，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告赵龙跃于本判决生效后三日内给付原告广东碧桂园物业服务有限公司2012年4月1日至2015年3月31日的物业费人民币19471.5元。二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告赵龙跃未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，由被告赵龙跃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘德伟审 判 员  国 艳代理审判员  闵 杰二〇一六年三月二十九日书 记 员  林鹏志速 录 员  赵景娜