上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1842号原告上海虹口商业贸易公司，住所地上海市。法定代表人陈国政，总经理。委托代理人罗业龙。被告上海利元顺实业有限公司，住所地上海市。法定代表人李忠举，经理。委托代理人孙一天，上海富明律师事务所律师。委托代理人孙鸿书，上海富明律师事务所律师。原告上海虹口商业贸易公司与被告上海利元顺实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海虹口商业贸易公司的委托代理人罗业龙，被告上海利元顺实业有限公司的委托代理人孙一天、孙鸿书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹口商业贸易公司诉称，原告与被告上海利元顺实业有限公司于2010年7月29日签订了《房屋转租合同》一份，又于2010年7月31日签订《补充协议》一份，合同和补充协议约定：被告租赁原告位于上海市唐山路XXX号四层、五层建筑面积1946平方米的房屋(以下简称系争房屋)；租期自2010年12月1日起至2020年11月30日止；该房屋租赁以年租金计算，2013年12月1日至2015年11月30日，年租金为78万元；该房屋被列入房屋拆迁许可范围的(自拆迁公告之日起一个月内迁出该房屋)，本合同终止，原、被告双方互不承担责任(包括但不限于被告装潢费、经营损失等)，且被告不参与该房屋的拆迁补偿；被告应在本合同租赁关系终止后的三日内返还该房屋的，每逾期一日，被告应按每日租金的二倍向原告支付该房屋占用使用费。合同履行期间，该房屋于2015年2月17日被政府列入房屋征收范围，依据合同约定，原、被告双方签订的《房屋转租合同》及《补充协议》应于2015年3月16日终止。原告知晓后即将公告内容告知被告，又于2015年3月13日、4月28日两次发函告知被告，合同终止，要求被告按期迁出。现合同已按约定终止，但原告多次催告，被告仍不履行合同约定，非法占用该房屋，拒不迁出，被告行为严重违约，侵害了原告合法权益，现起诉要求依法判令原告与被告于2010年7月29日签订的《房屋转租合同》和2015年7月31日签订的《补充协议》于2015年3月16日终止；被告迁出系争房屋，并将该房屋归还给原告；被告支付逾期返还系争房屋的使用费，每逾期一天，按照该房屋日租金2,136.99元的二倍，从2015年3月20日起计算至被告返还该房屋之日止。被告上海利元顺实业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所依据的是虹口区67、71街坊旧城区改建意愿征询结果公告，而不是动迁公告，2015年3月份发布的虹口区67、71街坊旧城区改建意愿征询结果公告，并不一定导致动拆迁，仅写明将启动动迁，被告认为目前未启动，只是准备进行动迁。另外，即使要解除合同，原告应当对被告进行补偿，被告进行了装修装潢。合同约定是原、被告的约定，但国家动迁补偿是对房屋所有人和使用人的补偿，原、被告的约定不能约束被告按理可以获得国家补偿。2011年出台的国有土地上房屋征收条例，2010年原、被告双方签订合同，签订在该法规出台前，新法律规定动拆迁是先补偿后搬迁，在本案中存在两个法律关系，一个是租赁关系，另一个是动拆迁补偿关系，原告是受偿者，被告是实际使用人，应该先解决动拆迁补偿问题，再解决租赁关系。直到2015年6月国家才发出了征收决定，原告在这之前就要求被告迁出的行为属于违约，且占用费标准过高，被告不应该承担违约责任，也不应该支付两倍的占用费。经审理查明，系争房屋权利人为上海市第七百货商店，房屋用途为商业。2004年9月，上海市第七百货商店与原告签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定将系争房屋，建筑面积1946.72平方米出租给原告，房屋用途为生产、经营、办公，租期自2004年9月27日至2024年9月26日。2010年7月29日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《房屋转租合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市唐山路XXX号四层建筑面积973平方米、五层建筑面积343平方米，共计1316平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宿、物业管理使用；该房屋租期自2010年12月1日起至2020年11月30日止；该房屋租金以年租金计算，2010年12月1日至2013年11月30日，年租金为74万元，2013年12月1日至2015年11月30日，年租金为78万元；2015年12月1日至2017年11月30日，年租金为82万元；年租金分三月为一期，乙方应提前5日向甲方支付下期租金，逾期支付的每逾期一日，则乙方需按应付租金的千分之三支付滞纳金；签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金6.8万元；双方租赁关系终止，且乙方按期将该房屋返还甲方，付清其所有应付费用并履行7-3约定后30日内，甲方应将保证金无息返还乙方；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，并按规定由乙方报有关部门批准后，方可进行；乙方应在本合同租赁关系终止后的三日内返还该房屋，逾期返还房屋的，视为违约，每逾期一日，乙方应按每日租金的二倍向甲方支付该房屋占用费；双方同意在租赁期内有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任(包括但不限于乙方装潢费用、经营损失等)，乙方不参与下列情形的补偿：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该房屋因社会公共利益被依法征用的；该房屋被列入房屋拆迁许可范围(自拆迁公告之日起一个月内迁出该房屋)；因不可抗力因素致使合同无法履行的。2010年7月31日，双方又就上述租赁事宜签订《补充协议》一份，约定：甲方将唐山路XXX号五层另外的630平方米房屋租赁给乙方使用，租期拾年，2010年12月1日至2020年11月30日；补充协议未约定事宜按原合同约定执行，本补充协议与原合同具有同等法律效力。嗣后，被告开始承租使用系争房屋，并向原告支付租赁保证金6.8万元。2010年8月2日，上海市第七百货商店出具《转租证明》，表示同意原告将系争房屋转租给被告。2015年2月17日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局发出《虹口区67、71街坊旧城区改建意愿征询结果公告》，告知居民虹口区67街坊旧城区改建的房屋征收范围为东至新建路，南至东长治路，西至商丘路，北至唐山路，虹口区71街坊旧城区改建的房屋征收范围为东至商丘路，南至西安路，西至宇泰公寓，北至东汉阳路；上述地块于2015年2月6日起至2015年2月16日实施旧城区改建意愿征询，现征询工作已经结束，根据有关规定，愿意改建的居民户数超过地块总户数的90%以上，将启动该地块的旧城区改建工作。2015年3月13日，原告向被告发函表示，现因唐山路XXX号房屋面临动迁，被告所承租的系争房屋已列入政府征收改造范围，根据合同约定，原、被告双方签订的《房屋转租合同》、《补充协议》提前终止，请被告接函后尽快与原告联系，办理合同终止相关事宜，并妥善做好客户清退工作。2015年4月28日，原告再向被告发函，表示依据合同约定，双方的房屋租赁关系已于2015年3月16日终止，被告占用该房屋拒不返还已违反了合同约定，请被告接函后立即停止经营活动将该房屋清空返还原告，并结清费用。2015年5月8日，被告委托律师向原告回函表示，原、被告双方所签的租赁合同属于格式条款，其中第九条的约定明显免除了被告的合法权益，原告在合同签订中，未积极履行提示义务，该合同条款属于无效条款；被告作为该房屋的实际使用人，依照国家对于动迁赔偿的相关规定，理应属于赔偿对象，原被告签订的租赁合同中的相关规定违反了相关政策、法规，属于无效合同条款；根据国家有关法律法规规定，国家征收土地，应当严格遵循“先补偿、后搬迁”的原则。2015年6月1日，被告委托律师向原告发函表示，为保证被告的合法权益受到保障，通知原告自2015年6月起被告应缴的房租在所应得的动迁补偿款中予以扣除，一并结算，多退少补，望原告尊重合同及国家对于动迁补偿的相关规定，秉持真诚合作的意愿与被告进行合作，被告也愿意与原告进行友好协商，配合相关部门完成动拆迁。2015年6月10日，上海市虹口区人民政府作出房屋征收决定，决定征收下列范围内的房屋，同时收回该房屋内国有土地使用权。房屋征收范围：67街坊：东至新建路，南至东长治路，西至商丘路，北至唐山路。71街坊：东至商丘路，南至西安路，西至宇泰公寓，北至东汉阳路，土地面积20,134.70平方米。2015年6月24日，原告向被告发函表示，《房屋转租合同》系双方依法在自愿平等、互惠互利、诚实信用的基础上，经协商一致签订的，均为双方真实意思表达，不存在格式条款的情况；2015年3月16日《房屋转租合同》终止后，被告一直占用该房屋至今迁出的行为已构成合同违约，按照《房屋转租合同》约定，被告应支付原告双倍租金的房屋占用费，直至被告返还该房屋之日止；再次告知被告，双方租赁关系已于2015年3月16日终止，被告应立即将该房屋返还原告并结清费用。2015年6月29日，被告委托律师向原告回函表示，原告的回复缺乏诚意，不符合双方建立租赁意向的初衷；被告作为该房屋租赁的实际使用人，理应于动迁补偿对象，而被告所签订的租赁合同的第九条的约定明显免除了被告的合法利益，理应作为无效条款；租金自2015年6月起被告应缴的房租在所应得的动迁补偿款中予以扣除，一并结算，多退少补。现被告向原告支付租金至2015年5月31日，因双方就合同终止事宜协商未果，原告起诉法院要求判如所请。审理中，原告表示合同终止，被告支付的押金6.8万元同意返还被告。上述事实，有原告提供的《上海市公有非居住房屋租赁合同》、上海市房地产权证、转租证明、《房屋转租合同》、《补充协议》、《虹口区67、71街坊旧城区改建意愿征询结果公告》、告知函、律师函、回复函、房屋征收决定，被告提供的律师函，以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋转租合同》依法成立有效，对双方具有法律拘束力，双方均需依约履行。根据合同约定，系争房屋被列入房屋拆迁许可范围的，则该合同终止，双方互不承担责任，包括但不限于被告的装潢费用、经营损失等，被告不参与拆迁补偿，并自拆迁公告之日起一个月内迁出该房屋。该约定系原、被告双方对其自身权益的处分，依法具有法律效力，不存在合同无效的情形，被告认为该合同条款无效的意见本院不予采纳。因《虹口区67、71街坊旧城区改建意愿征询结果公告》尚不具有决定效力，原告以该公告时间为依据确认合同解除时间，本院不予采纳，但征收程序在2015年6月10日前确已开始启动，双方在往来函件中已充分注意，现上海市虹口区人民政府于2015年6月10日作出征收决定，决定系争房屋所在地块被征收，合同约定的解除条件已成就，双方签订的《房屋转租合同》和《补充协议》应于2015年7月10日解除。合同解除前，被告仍应按约支付房屋租金，原告主张的3月16日后的房屋占用费应视为原告对该期间被告使用房屋应支付的对价提出相应主张，现被告租金支付至2015年5月31日，本院对2015年6月1日至2015年7月10日期间被告应支付的租金一并处理。根据合同约定，被告应在租赁关系终止后的三日内返还该房屋，每逾期一日，应按每日租金的二倍向原告支付该房屋占用费，该约定系双方自愿达成的合意，原告按该合同标准主张房屋占用费，本院依法予以支持，起始期间按原告诉请应自合同终止三日后开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海虹口商业贸易公司与被告上海利元顺实业有限公司签订的《房屋转租合同》及《补充协议》于2015年7月10日解除；二、被告上海利元顺实业有限公司应于本判决生效之日起7日内迁出上海市唐山路XXX号四层、五层房屋，将该房屋返还原告上海虹口商业贸易公司；三、被告上海利元顺实业有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告上海虹口商业贸易公司支付2015年6月1日至2015年7月10日期间的租金85,479.45元；四、被告上海利元顺实业有限公司应于本判决生效之日起7日内，按照每日4,273.97元的标准向原告上海虹口商业贸易公司支付自2015年7月14日至被告上海利元顺实业有限公司实际迁出上海市唐山路XXX号四层、五层房屋之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,783.57元，减半收取4,891.79元，由被告上海利元顺实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  赖维娜二〇一六年三月十五日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。