赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第4209号原告华润置地（赣州）有限公司。住所地：赣州市章贡区新赣州大道*号华润中心万象城**层。组织机构代码证：58656831-3。法定代表人唐勇，该公司董事长。委托代理人尹倩，该公司员工，特别授权代理。被告温涛，男，1981年11月13日生，住江西省赣州市。于2015年6月30日被公安机关刑事拘留，吗年7月10日被逮捕。被告肖云，女，1987年8月16日生，赣州市人，无业，住赣州经济技术开发区。原告华润置地（赣州）有限公司（下称华润公司）诉被告温涛、肖云商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹倩，被告肖云到庭参加诉讼。被告温涛因涉嫌犯罪被羁押,未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月29日，被告温涛与原告签订了《商品房买卖合同》（合同号：20XX90），约定被告购买原告开发的坐落于XX中心X栋幸福里XX室，房屋总价为人民币1003560元，付款方式及期限为：被告于签订合同时即向原告支付首期款，计人民币603560元，余款人民币400000元由被告向银行申请按揭贷款。2013年9月5日，中国农业银行股份有限公司赣州城南支行作为贷款人（抵押权人）、原告作为保证人、被告温涛作为借款人、被告温涛及被告肖云作为抵押人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（编号：36XX07），借款期限为360个月，按月归还本息，担保方式为抵押加阶段性保证，保证人保证方式为连带责任保证，保证期截止借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。2015年4月至2016年2月，二被告连续11期未付贷款，中国农业银行有限公司城南支行依据《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的相关约定，直接从原告账户中扣除11期的按揭款项共计人民币28407.46元。原告于2015年9月7日向被告寄送了“关于解除20XX90号《商品房买卖合同》的公函”。根据《商品房买卖合同》附件三（补充协议）第四条第5项的约定“如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权解除原合同，并要求买受人承担相当于原合同总房价款20%的违约金，此外买受人还应支付出卖人解约支出的合理费用（包括不限于诉讼费、律师费、执行费等）。如此违约金不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任”。原告有权解除与其签署的《商品房买卖合同》并要求其按总购房款的20%支付违约金。同时，按照《商品房买卖合同》附件六（补充协议）第十五条第2项的约定，在商品房买卖合同确定解除之日起10日内，被告应迁出房屋，将商品房清空返还原告。并且，原、被告双方还应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续，费用由合同解除的过错方（即被告方）承担。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、确认解除原告与被告签订的商品房买卖合同。2、被告向原告支付违约金人民币200712元。3、被告向原告返还原告代为支付的按揭款项28407.46元（暂计至2016年2月，如有后续代偿仍需增加）。4、被告向原告返还因销售该商品房所支付的销售佣金1465.18元。5、被告自商品房买卖合同确定解除之日起10日内将商品房清空、恢复原状并返还原告，原合同原件、购房发票原件退还原告，并协助原告到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续，相关费用由被告承担。6、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张，提供以下证据：证据1、《商品房买卖合同》及其附件，证明原、被告之间的合同关系、按揭保证责任及其违约责任的约定；证明2、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，证明原、被告之间的保证责任关系；证据3、《履行连带担保责任通知书》，证明原告为被告偿还银行贷款；证据4、转账凭证，证明原告为被告偿还银行贷款；证据5、《关于解除20XX90号〈商品房买卖合同〉的公函》，证明原告通知解除与被告的买卖合同。被告肖云辩称：一、原来答辩人与丈夫温涛一起做承兑汇票，由于温涛赌博，被别人知道了就没有继续跟答辩人做承兑汇票，导致没有经济来源，无法还按揭款；二、答辩人一个月收入才2000元，父母也没有工作，儿子才两岁需要抚养，没有多余的钱付按揭贷款。被告温涛未作答辩。被告温涛、肖云未提交任何证据。原告提供的证明案件事实的五组证据，经庭审举证、质证，被告肖云对此无异议，本院认为上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，故本院对其三性予以确认。经审理查明：2013年7月29日,原告华润公司与被告温涛签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20XX90），约定：被告温涛购买原告开发的章贡区华润中心5栋幸福里3212室，房屋总价为人民币1003560元，被告温涛于签订合同时即向原告支付首期款，计人民币603560元，余款人民币400000元由被告温涛向银行申请按揭贷款。同时原告华润公司与被告温涛于当日还签订一份《合同补充协议》，协议第四条第4项约定“如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权解除原合同，并要求买受人承担相当于原合同总房价款20%的违约金，此外买受人还应支付出卖人解约支出的合理费用（包括不限于诉讼费、律师费、执行费等）。如此违约金不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任”，第十五条第二款第（三）项约定“如合同解除后需办理合同备案或预告登记的撤销手续，买卖人应当在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续，办理撤销手续需要支出的费用由买受人承担。买受人腾退并向出卖人交还该商品房”。2013年9月5日，中国农业银行股份有限公司赣州城南支行作为贷款人（抵押权人）、原告作为保证人、被告温涛作为借款人、被告温涛及被告肖云作为抵押人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（编号：36XX07），借款期限为360个月，按月归还本息，担保方式为抵押加阶段性保证，保证人保证方式为连带责任保证，保证期截止借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。2015年4月1日至2016年3月1日，二被告连续11期未付贷款，中国农业银行有限公司城南支行依据《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的相关约定，直接从原告账户中扣除11期的按揭款项共计人民币28407.46元。2015年9月6日原告向被告温涛发出《律师函》，提出解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，并要求其承担违约金、按揭款等。原告诉至本院，要求依法处理。另查明：被告温涛所购买的上述商品房已向房地产登记机关办理了登记备案，但尚未办理房屋产权登记手续。本院认为：原告华润公司与被告温涛签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自已的义务。被告温涛、肖云与中国农业银行股份有限公司赣州城南支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，以银行借款向原告支付购房款，原告为该笔借款提供了保证，原告华润公司与被告温涛在签订《商品房买卖合同》及补充协议中对买受人即被告温涛获得贷款后，出卖人即原告华润公司提供担保期间，买受人未按时履行贷款还款义务的责任也进行了约定，包括“如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权解除原合同，并要求买受人承担相当于原合同总房价款20%的违约金，此外买受人还应支付出卖人解约支出的合理费用”这项内容实际上是原告华润公司与被告温涛就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。现在被告温涛未按时偿还银行借款，导致原告华润公司代其垫付贷款本息，被告温涛的行为已经构成严重违约。在此情形下，原告华润公司要求解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，同时原告华润公司据此要求被告腾退该商品房并协助原告办理注销合同备案登记的诉请，本院一并予以支持。在该《商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。现原告提出按总房价的20%向被告收取违约金，但是该比例过高，结合本案当事人的过错程度，酌定本案违约金收取比例应以5%为宜，故被告温涛应向原告支付的违约金数额为50178元。因被告温涛、肖云的违约行为，导致原告承担偿还贷款的保证责任，被告温涛、肖云应对原告的损失进行赔偿。因原告华润公司与被告温涛签订的商品房买卖合同中并没有对销售佣金的承担进行约定，故本院对此请求不予支持。被告温涛经本院传票传唤，未到庭，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告华润置地（赣州）有限公司与被告温涛于2013年7月29日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号为20XX90）。二、由被告温涛、肖云于本判决生效之日起十日内将其购买的位于赣州市章贡区XX中心X栋幸福里XX室退还给原告华润置地（赣州）有限公司，原合同原件、购房发票原件一并退还原告并协助原告华润置地（赣州）有限公司办理注销合同备案登记及预告登记手续，相关费用由被告温涛承担。三、由原告华润置地（赣州）有限公司于本判决生效之日起十日内退还购房款1003560元给被告温涛。四、由被告温涛支付原告华润置地（赣州）有限公司违约金50178元。五、由被告温涛、肖云赔偿原告华润置地（赣州）有限公司的实际损失（即原告为被告垫付的贷款本息，截止至2016年3月1日的损失金额为人民币28407.46元，此后顺延，直至原告代被告温涛、肖云付清全部贷款本息为止）。上述第四、五项款由原告华润置地（赣州）有限公司在应退还给被告温涛购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告华润置地（赣州）有限公司在本判决生效之日起十日内退还给被告温涛。六、驳回原告华润置地（赣州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15816元，由被告温涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  邹兴文人民陪审员  张 霞二〇一六年三月二十五日书 记 员  邹俊英