重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终1049号上诉人(原审被告)重庆荣坤房地产开发有限责任公司。法定代表人李洪渊，董事长。委托代理人邹井荣，重庆兴众律师事务所律师。委托代理人吴波，重庆兴众律师事务所律师。被上诉人(原审原告)赵啟良。被上诉人(原审原告)程积兰。二被上诉人共同委托代理人曹明祥，重庆宇广律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人唐华露，重庆宇广律师事务所律师。上诉人重庆荣坤房地产开发有限责任公司因与被上诉人赵啟良、程积兰商品房销售合同纠纷一案，不服江津区人民法院(2015)津法民初字第06987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审经审理查明：2013年8月21日，重庆荣坤房地产开发有限责任公司（甲方）与赵啟良、程积兰（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道758号鼎山丽景1幢2－9－2号房屋一套，建筑面积为78.13平方米，房屋总价为353849元。其中，该合同第五条第（二）款第3项约定：按揭付款，本商品房总成交金额353849元整。首付183849元，余款170000元由银行按揭支付，银行实际放款金额不足乙方申请金额时，差额由乙方缴现金补足，余款按实测建筑面积结算。第（三）款第2项规定：因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在银行书面通知到达之日起10日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2013年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十二条第1项规定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第3项（2）规定：逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.50的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条第2项规定：预售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第4项（2）规定：逾期超过360日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同时，双方于当日签订《合同补充协议》，该协议第六条第2项约定：办理《重庆市房地产权证》的税费缴纳双方暂按以下约定执行：乙方在本合同签订时由甲方代收购房契税、专项维修基金、合同印花税、土地登记费、权证登记费，抵押登记费、交易费、预告登记费等办理权证过程中按政策规定由乙方支付的费用，结算时乙方凭缴费凭证为依据，按甲方在办理权证时按政策规定实际支付的费用票据进行清算，多退少补。第4项约定：乙方在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付价款、面积差价款，按时足额缴纳专项维修基金、规费、税费等相关费用，否则，甲方有权拒绝交付，直至乙方按前述履行完毕全部义务，甲方无需承担任何违约责任。第八条第1项约定：乙方取得房地产权属证书时,应当以完善包括此合同规定之各项购房手续为前提。如由于乙方的原因或由于政府的行为而导致合同登记或产权登记的延迟，与甲方无关，甲方无需承担任何责任。第2项约定：因乙方未付清房款，未付清相关税金、相关费用、未按规定提供资料等原因，不能按约定的时间办理合同登记、产权登记，或不能取得房地产权属证书等，甲方不承担任何责任。第九条第1项约定：本补充协议约定内容若与合同约定内容有冲突的，以本补充协议约定为准，其他任何口头承诺或书面批示均与甲方无关。赵啟良、程积兰在双方签订《重庆市商品房买卖合同》时付清了首付款184890元，2013年6月29日，赵啟良、程积兰接收涉案房屋，2013年6月，重庆荣坤房地产开发有限责任公司出具收据收取赵啟良、程积兰产权办理代收费（契税、大修基金）共6784.8元。2014年9月23日赵啟良、程积兰支付重庆荣坤房地产开发有限责任公司购房款68959元，2015年2月15日，赵啟良、程积兰通过银行按揭贷款支付重庆荣坤房地产开发有限责任公司购房款100000元。重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2015年2月13日取得江津区国土资源和房屋管理局作出的涉案房屋预售合同登记备案业务受理通知书；于2015年7月28日取得江津区国土资源和房屋管理局作出的涉案房屋预售后权属登记业务受理通知书。另查明：重庆荣坤房地产开发有限责任公司系具有房地产开发三级资质的企业，并于2011年7月7日取得几江东部新城E2-1地块鼎山丽景小区的建设工程规划许可证。2013年5月6日，重庆荣坤房地产开发有限责任公司取得鼎山丽景小区的商品房预售（预租）许可证。2013年9月29日，鼎山丽景小区进行了竣工验收并于2014年4月25日在重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2014年10月10日，鼎山丽景（一期）1、4、5、7号楼及地下车库取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字［2014］73号）。赵啟良、程积兰一审起诉称：2013年1月22日，赵啟良、程积兰与重庆荣坤房地产开发有限责任公司签订《重庆市商品房买卖合同》。2013年8月21日，赵啟良、程积兰与重庆荣坤房地产开发有限责任公司重新签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由赵啟良、程积兰购买重庆荣坤房地产开发有限责任公司位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道758号鼎山丽景1幢2－9－2号房屋，建筑面积为78.13平方米，房屋总价为353849元。同时，该合同还约定交房期限及交房条件、办理合同登记备案、办理产权，以及逾期交房、未按时办理合同登记备案及产权登记的违约责任等。合同签订后，重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2015年2月13日才取得本商品房预购商品房合同登记受理单；于2015年7月28日才取得本商品房权属转移登记备案登记受理单。重庆荣坤房地产开发有限责任公司违反合同约定构成违约，应依约定承担相应的违约责任。为维护赵啟良、程积兰的合法权益，请求依法判决：1、重庆荣坤房地产开发有限责任公司支付赵啟良、程积兰2013年9月1日至2015年2月13日期间迟延办理合同登记备案违约金16150元【（184890元×1.5/10000元/天×529天）+（68959元×1.5/10000元/天×143天）】；2、重庆荣坤房地产开发有限责任公司支付赵啟良、程积兰2013年11月29日至2015年7月28日期间逾期办理产权登记备案违约金14958元【（184890元×1/10000元/天×606天）+（68959元×1/10000元/天×308天）+（10000元×1/10000元/天×163天）】。重庆荣坤房地产开发有限责任公司一审答辩称：1、赵啟良、程积兰与重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2013年8月21日签订商品房买卖合同属实，但签订的合同沿用的是其他格式合同来修改签订的，修改时未将“2013年5月30日前将房屋交付乙方使用”该条款进行更正。该交房时间先于合同签订之日，明显不符合常理，应当视为双方对交房时间没有约定，故应当给重庆荣坤房地产开发有限责任公司合理的交房时间。商品房只要经验收合格就可以交付使用，是否进行备案登记不影响房屋的交付使用，而备案登记只是履行审批手续，不是房屋交付的必备条件；2、重庆荣坤房地产开发有限责任公司所销售的商品房于2013年9月29日经验收合格并于2014年4月25日进行了备案登记，而正式签发给重庆荣坤房地产开发有限责任公司的房屋备案登记证却是2014年10月10日，因房屋管理部门的原因造成登记时间拖延近一年，此责任在于登记部门，办证期间所耽误的期间不能计算为迟延办证时间。重庆荣坤房地产开发有限责任公司的所有开发手续均已齐全，不存在任何违约情形；3、赵啟良、程积兰起诉要求重庆荣坤房地产开发有限责任公司因同一行为或有关联违约行为承担多项违约责任，没有法律依据，且我国的法律规定的违约金属于补偿性的，而非惩罚性的，违约金应以违约行为造成的实际损失为参考标准。本案中因房屋管理部门的赵啟良、程积兰导致鼎山丽景的土地证迟迟没有办理，基于这一事实行为才导致重庆荣坤房地产开发有限责任公司合同登记备案、产权转移登记等事项延后，即使重庆荣坤房地产开发有限责任公司构成了违约，也只能承担一项违约责任，并要参考损失大小来计算；4、根据双方商品房买卖合同的约定，赵啟良、程积兰在未缴清全部房屋价款、面积差价款、维修基金、规费、税费等相关费用的情况下，重庆荣坤房地产开发有限责任公司有权拒绝交付房屋并无需承担任何违约责任。且因赵啟良、程积兰的责任导致按揭放款延迟，其于2015年2月15日才付清全部房款，因此重庆荣坤房地产开发有限责任公司不应承担在此之前的违约责任。一审法院认为，赵啟良、程积兰与重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2013年8月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于迟延办理合同登记备案违约金问题。合同约定，合同签订后十日内，重庆荣坤房地产开发有限责任公司应按合同约定期限向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。而重庆荣坤房地产开发有限责任公司未按期办理登记的，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于逾期办理合同登记备案的期间，2013年8月21日双方签订合同，2013年9月1日起至2015年2月13日房管部门出具涉案房屋合同备案的《江津区国土资源和房屋管理局业务受理通知书》止，重庆荣坤房地产开发有限责任公司实际迟延531日。赵啟良、程积兰仅主张529日的违约金，系赵啟良、程积兰对自身权利的处分，该院予以支持。重庆荣坤房地产开发有限责任公司应按赵啟良、程积兰已付房价款支付迟延办理合同登记备案的违约金16150元【（184890元×1.5/10000元/天×529天）+（68959元×1.5/10000元/天×143天）】。关于逾期办理房地产权登记违约金问题。双方约定应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。重庆荣坤房地产开发有限责任公司未按合同约定办理房地产权登记，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2013年6月29日交房，赵啟良、程积兰主张从2013年11月29日至2015年7月28日取得江津区国土资源和房屋管理局的涉案房屋权属登记业务受理通知书期间的违约金，符合法律规定，该院予以支持。重庆荣坤房地产开发有限责任公司应按赵啟良、程积兰已付房价款支付逾期办理房地产权登记的违约金14958元【（184890元×1/10000元/天×606天）+（68959元×1/10000元/天×308天）+（10000元×1/10000元/天×163天）】。重庆荣坤房地产开发有限责任公司辩称存在多项违约责任时，只应承担一项违约责任。该院认为，本案中，逾期办理合同登记备案违约责任与逾期办理房地产权证违约责任系不同性质、不同的违约行为，在两项违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。逾期办理合同登记与逾期办理房地产权证均有明确的单项违约责任的约定，重庆荣坤房地产开发有限责任公司违反合同的约定，均应承担相应的违约责任，故重庆荣坤房地产开发有限责任公司的该项抗辩意见，该院不予采纳。对重庆荣坤房地产开发有限责任公司辩称应以2015年2月15日支付完房款的时间作为其承担违约责任的起算日问题。一方面，本案中，重庆荣坤房地产开发有限责任公司未举证证明因赵啟良、程积兰的责任未及时办理按揭贷款，且赵啟良、程积兰对此不予认可，故对重庆荣坤房地产开发有限责任公司提出因赵啟良、程积兰的责任导致按揭放款延迟的理由，该院不予采纳；另一方面，在预售合同登记备案及预售后房屋权属登记业务受理通知书中，需提交要件中均未载明需赵啟良、程积兰交清全部房款的票据，重庆荣坤房地产开发有限责任公司也未提交证据证明系赵啟良、程积兰未付清房款的原因，导致重庆荣坤房地产开发有限责任公司不能按约定的时间办理合同登记备案、产权转移登记，且赵啟良、程积兰于2015年2月15日支付100000元房款，而重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2015年2月13日办理涉案房屋预售合同登记备案的事实更进一步说明未付清房款不影响重庆荣坤房地产开发有限责任公司履行办证义务。故对重庆荣坤房地产开发有限责任公司辩称从2015年2月15日起作为其承担违约责任的起算点的理由，依法不能成立，该院不予采信。对重庆荣坤房地产开发有限责任公司提出的因行政机构迟延办理建设工程竣工验收备案登记的行为而导致迟延办理合同登记备案、产权转移登记的辩论意见，因重庆荣坤房地产开发有限责任公司未提供相应证据，该院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆荣坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付赵啟良、程积兰迟延办理合同登记备案的违约金16150元。二、重庆荣坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付赵啟良、程积兰逾期办理房地产权登记的违约金14958元。如果重庆荣坤房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费672元，减半收取336元，由赵啟良、程积兰负担47元，重庆荣坤房地产开发有限责任公司负担289元。重庆荣坤房地产开发有限责任公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，予以改判，驳回被上诉人的诉请，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由:一、上诉人与被上诉人于2013年8月21日签订的商品房买卖合同，因签订的合同沿用的是其他格式合同来修改签订的，修改时未将“2013年5月30日前将房屋交付乙方使用”进行更正。交房时间先于合同签订之日，明显不符合常理，应当视为双方对交房时间没有约定，法院就应当按《合同补充协议》第六条第四项约定，给予上诉人合理的交房准备时间。该条约定：“乙方在办理商品房交接手续前，应当付清全部应付价款、面积差价款、专项维修基金、规费、税费等相关费用……否则，甲方有权拒绝交付房屋并无需承担任何违约责任。补充协议第八条第2款关于合同备案登记和产权登记约定：因乙方未付清房款、未付清相关税金、相关费用、未按规定提供资料等原因，不能按合同约定时间办理合同登记、产权登记或不能取得房地产权证书等，甲方不承担任何责任。同时该补充协议第九条还约定：本补充协议内容若与合同约定有冲突，以本补充协议为准，据此，只要被上诉人未交清合同和补充协议约定的所有费用的，上诉人不承担责任。被上诉人接房时间为2013年10月18日，而交清契税、交易费、大修基金的费用的时间是2015年6月26日。该补充协议中的约定属于附条件的民事法律行为。在条件未成就前上诉人有权拒绝交房，即使没有办理合同备案登记和产权登记，无需承担违约责任。二、上诉人所销售的商品房于2013年9月29日经验收合格，验收后上诉人于2013年10月15日将所有登记备案材料递交房屋登记部门登记，房管部于2014年4月25日进行了备案登记，而正式签发给上诉人的房屋备案登记证却是2014年10月10日，因房屋管理部门的原因造成登记时间拖延近一年，此责任在于登记部门，办证期间所耽误的期间不能计算为迟延办证时间。根据高院相关意见，房屋管理部门收件后的办理时间不应计算在迟延办证的期限内，另外根据补充协议第八条第一款约定：由于政府部门原因导致合同登记或产权登记或不能取得权属证书的，上诉人无需承担任何法律责任。据此房屋管理部门拖延办证时间不应计算在内，三、被上诉人起诉要求上诉人因同一行为或有关联违约行为承担多项违约责任，没有法律依据，且我国的法律规定的违约金属于补偿性的，而非惩罚性的，违约金应以违约行为造成的实际损失为参考标准。本案中因房屋管理部门的原因导致鼎山丽景的土地证迟迟没有办理，基于这一事实行为才导致上诉人合同登记备案、产权转移登记等事项延后，即使重庆荣坤房地产开发有限责任公司构成了违约，也只能承担一项违约责任，并要参考损失大小来计算，违约金应予以调整。被上诉人答辩称:一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。双方合同签订时间早于2013年5月30日，并于合同签订当日就缴纳了相关房款和大修基金、契税等费用，2013年8月21是应上诉人要求重新签订的，且被上诉人并不存在迟延付款的事实。上诉人称因政府行为导致其违约理由不能成立。本案中也不存在因同一行为或者关联行为承担多项违约责任的问题，迟延办理合同登记和逾期办理房地产权登记是两个不同的行为，两者并不关联。二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为，根据双方签订的《补充协议》第八条第二款关于合同备案登记和产权登记之约定，因被上诉人未付清房款、未付清相关税金、相关费用、未按规定提供资料等原因，不能按合同约定时间办理合同登记、产权登记或不能取得房地产权证书等，上诉人不承担任何责任。本案中，被上诉人虽于2015年2月15日缴清房款，但该房款系银行按揭贷款，双方也未在合同中约定缴清房款的具体期限，上诉人也未举示证据证明其曾对该笔房款进行过催告，且上诉人在被上诉人缴清房款前就已经办理了合同备案登记，之后也办理了房屋产权登记。故上诉人以被上诉人未交清房款而不予办理合同登记以及产权登记，进而主张免除其延迟办理合同备案登记、逾期办理房屋产权登记违约责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于因政府原因导致上诉人违约的问题。根据双方签订的补充协议第八条第一款之约定，由于政府部门原因导致合同登记或产权登记或不能取得权属证书的，上诉人无需承担任何法律责任。对此，上诉人并未举示证据证明其延迟办理合同备案登记以及逾期办理房屋产权登记系因政府部门的原因导致，且双方合同明确约定合同备案登记以及产权登记均以上诉人取得受理通知单为准，故相关部门受理后办理业务的时间并未算入上诉人迟延备案登记以及迟延办理产权登记的期间，故一审法院计算的迟延办理合同登记备案违约金、逾期办理房地产权登记违约金期间、金额均无不当，上诉人认为因政府原因导致其违约以及违约期间计算有误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于存在多项违约责任只应承担一项违约责任以及调低违约金金额的问题。本院认为，根据双方合同载明的内容，逾期办理合同登记与逾期办理房地产权证均有明确的单项违约责任的约定，且系不同性质的违约行为，在两项违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。上诉人违反合同的约定，应承担相应的违约责任，而双方签订的合同系由上诉人提供，双方协商确定以利率日万分之一以及日万分之一点五作为违约金的计算方式并不存在违约金过高的情形。故上诉人主张只承担一项违约金责任以及调整违约金金额的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院均不予支持，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费672元，由上诉人重庆荣坤房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 威代理审判员 陈 杨代理审判员 岳 林二〇一六年三月二十五日书 记 员 徐一佳