河北省滦平县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0824民初410号原告：范国琴。委托代理人张常贵，系原告范国琴丈夫。委托代理人陈阔成，滦平县滦峰律师事务所律师。被告：彭传瑞。委托代理人李明，河北兴滦律师事务所律师。原告范国琴与被告彭传瑞房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年1月19日向诉至法院，本院受理后，依法由代理审判员周颖独任审判，本案于2016年3月11日依法公开开庭进行了审理，原告范国琴其委托代理人张常贵、陈阔成，被告彭传瑞及其委托代理人李明到庭参加诉讼。原告范国琴经本院依法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月1日原被告签订房屋租赁协议，该协议约定：被告从原告处租赁坐落于滦平镇河滨路的房屋地上一层、二层，半地下一层，共三层。该房屋用途为餐饮服务，房屋租赁期限自2012年4月1日至2017年12月31日。租赁期内，乙方承担水费、电费、供暖费、物业管理费。乙方即被告应保障该房屋及附属设施处于适用和安全状态，满足正常营业需要。未经甲方同意，乙方不得将租赁房屋部分或全部转租、转借他人，不得使用房屋进行抵押或其它方式担保。被告租赁后存在诸多违约行为：被告至今拖欠2014年至2015年度、2015年至2016年度的供暖费，原告为被告垫付了部分供暖费，被告拖欠电费及水费，原告为被告垫付了水费和电费；原告经营的宾馆与被告经营的饭店走的是同一线路，因为被告拖欠电费，电力公司采取停电措施，被告拖欠水费及管道漏水，影响了原告宾馆的正常经营。2015年开始，被告停止经营饭店，在未经原告同意的情况下，私自将地下一层厨房内包括灶台等相关设施设备拆除或损毁不做餐饮，将地下一层厨房内的部分房间改造它用，将部分窗户破坏，将地上一、二层房屋不做餐饮改做它用，将门口的大理石地面破坏。被告的诸多违约行为，不仅使租赁合同不能正常履行，而且侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。经与被告协商未果，故原告诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。1、解除原被告签订的房屋租赁合同。2、判令被告将改造破坏的地下一层厨房及设施、地上一层、二层破坏的地板恢复原状，并给付原告水费3359.00元、电费173.00元、供暖费46393.00及供暖费违约金17965.00元，合计67890元。3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告在事实和理由部分增加被告在租赁期间，未经原告同意的情况下，将租赁的房屋私自转租他人。原告范国琴当庭出示如下证据材料：1、房屋租赁合同一份。证明双方约定房屋的使用用途是餐饮服务，同时证明未经原告方的同意被告方不能随意将该房屋转租给他人，证明租赁期间相应的水电暖费用应由被告承担，证明被告在装修时不能改变房屋的结构，同时应保持房屋及附属设施属于适用和安全状态，满足正常的营业需要。被告彭传瑞质证意见为：对证据真实性没有异议，但是该份合同不能够证实被告改变房屋用途，也证明不了本案被告将所租赁的房屋转租他人，这份合同只能证明双方存在房屋租赁合同的关系。2、照片八张。证明被告改造后、破坏后房屋的现状，已经明显的显示出不是在做餐饮服务，地上二层房屋的两张照片，被告存放大量的扑克牌及牌桌，能够证明被告不做餐饮而是改为他用。被告质证意见为：对证据真实性有异议，而且此八张照片，不能够证实被告改变了房屋的餐饮用途，因为房屋处在装修的过程中，尚未装修完毕，原告方不能够凭几张照片就认定本案被告改变了房屋的使用用途及对房屋的结构及设施进行了破坏，相反正是因为原告方无故锁门阻拦被告方装修的施工才造成了目前的现状，我方认为原告如果认为被告改变了房屋的使用用途，应当在被告完成装修以后才能确定本案原告所说的改变房屋用途的观点，然后再进行举证。3、公安调取的询问笔录。证明被告在租赁期限内，未经原告同意的情况下，私自将房屋转租给第三方即陈延军。被告质证意见为：对张常贵在笔录中的陈述我方不予认可，陈述不属实，本案被告不存在张常贵所称的对外进行了房屋的转租及改变租赁房屋用途的行为，而且所租赁房屋设备的所有权应属于被告，而非属于原告张常贵，对王帅的陈述与事实不符，在2016年1月13日后本案被告彭传瑞与第三人所签订的合同为合伙经营合同，而非转租协议，所以王帅陈述的陈延军从彭传瑞手里转租过来的事是与事实不符的，真实情况是陈延军与彭传瑞是合伙经营，对陈延军的陈述我方认为陈延军错误的理解了转租协议与合伙经营协议的区别，陈延军在2016年1月13日以后与彭传瑞废除了双方原签订的协议，双方重新签订的协议为合伙协议，我方认为公安机关所做的几份笔录不能够证实被告彭传瑞有转租的行为，故我认本案所争议的解除合同，不符合解除条件。4、水费的发票2张，电费停电通知单2张，龙宇热力缴费通知单1张。证明被告欠付水、电、暖三费情况及原告为被告的垫付情况，欠付也是属于违约的一种。结合双方的合同约定，证明水费、电费、取暖费是约定一人一半的，因被告的欠付导致会停水、停电、停暖，综合双方约定及交纳的现实，应由被告方将欠付的相应费用，交付给原告方，由原告方交付给相应的部门。关于被告方提到因原告锁门才没有交的取暖费，我方认为与实际情况不符，不经营行为与原告方没有关系，原告只因为跑水与被告方联系不上，在不得以的情况下锁过一次门，通过法庭到现场去的时候可以证实，房屋仍处在被告的控制中，而租赁房屋处在被告方的管理和控制中.被告质证意见为：对交纳的水费发票的真实性无异议，但与本案无关联性，也证明不了本案被告方拖欠水费及影响原告的经营，证明不了违约，对电费停电通知单，真实性无异议，但是电费通知单不能够证实本案原告已经为被告方支付了相应的电费，所以也不能够证实被告存在违约情形，对龙宇热力的通知单，对该通知单所记载的违约金与热力公司为我方所出具的催缴通知单的违约金，金额不一致，而且出具取暖费拖欠的原因，一是供暖公司给没有给被告达到供暖标准，2016年拖欠供暖的原因是因为原告给被告锁门我方没有享受供暖，故也没能达到违约情形。水费也是因在锁门后，我方没能享受供水，故水费也不应由我方交纳。5、营业执照的复印件。证明原告经营尚家宾馆，因被告欠水电暖三费，影响原告方的正常经营，给原告造成相应的损失。被告质证意见为：对营业执照的真实性无异议，但与本案无关联性，也证明不了本案被告方拖欠水费及影响原告的经营。被告彭传瑞辩称，一、答辨人不同意解除和原告签订的租赁协议，原告主张解除也没有任何事实及法律依据。二、答辨人拖欠水、电、暖费用是因为原告无故锁门阻止答辨人正常的装修而导致，原告锁门的行为给答辨人造成了巨大的经济损失，对此，答辨人保留另行起诉的权利。同时根据原、被告双方签订的房屋租赁合同，水、电、暖费用是由答辨人直接向相关单位交付，而且本案原告并没能代替答辨人向供水、供电、供暖部门交纳相关费用，因此原告没有诉权。三、答辨人对饭店的装修、整改行为并没有违反双方签订的房屋租赁合同，理由：答辨人对房屋的装修方向仍然是经营餐饮行业，答辨人改变只是原来饭店的经营模式，但并没有改变房屋的用途，而且，现房屋仍在装修过程中，因原告无故阻止，装修工程至今搁置，所以，现在原告就声称答辨人改变了房屋用途没有事实依据。四、答辨人对部分厨房设施的拆除并无不当。理由：在2012年第三人将其经营的“登羸楼”饭店转让给答辨人，答辨人将饭店改名为“老根山庄饭店”，在饭店的转让过程中答辨人与第三人签有“饭店转让协议”，该协议中第三条明确约定：“甲方（第三人）将登羸楼的空调12个作价3万元、厨房设备作价1万元、排风系统作价3万元、升降机作价5万元、餐具和餐桌作价2万元，以上设备及地上一层、二层、地下室一层的装修一并转让给乙方（答辩人），由乙方自行处置与他人无关。”由此可见，原饭店厨房设施及所有装修设施均归答辨人所有，故答辨人重新装修及拆除行为并无不当。况且，因原告阻止致装修至今仍未完成，所以在装修完成之前，原告不能错误的认为答辨人装修、整改行为就是损害。五、此房屋答辨人不存在转租的情况，因原饭店经营不景气，故答辨人在对饭店进行升级的同时，也吸收另一合伙人，但答辨人本人并未退出原房屋租赁合同关系，所以，不能认定答辨人存在转租的情况。被告彭传瑞当庭出示如下证据材料：1、饭店合伙协议书一份。证明第一要点为被告彭传瑞没有退出与原告之间存在的租赁合同关系，双方所签订的房屋租赁协议应当继续履行。证明第二要点是彭传瑞与陈延军为合伙经营饭店的关系，而非转租关系。可以看出甲乙双方是一种合伙经营的关系，被告彭传瑞没能退出与原告签订的租赁关系。通过这份协议也可以看出陈延军在公安机关所作的笔录错误了理解了转租与合伙经营的这两个概念。原告的质证意见为：对1号证据签订的协议真实性不认可，不能证明被告与证人的合伙关系，不能证明被告是要经营餐饮服务行业，通过这份协议证明不了，这份协议是在证人陈延军所做笔录后一天签订的合伙协议，认为签订的时间段是不真实的，因为多半年都没有达成协议，但是一天后达成协议是不真实的、虚假的。2、证人陈延军证人证言。证人陈延军庭上陈述自己与被告彭传瑞为合伙关系，在公安机关做笔录时说房屋是从被告彭传瑞处转租过来是因为当时是从网上下载的是转租的协议，也没有想过会通过法律程序解决这个事，具体的怎么合作都没有写，其实质上是要合伙的。出现争议后，就没能签订，后来从新签订了一份协议（合伙协议）。而且证人提出自己向原告方交付过租金，其与原告范国琴、张勇签订过三方协议，协议中约定租金给张勇，所以十五万元的房租交给张勇了，张勇为其出示了收条（提交三方协议及收条）。张勇为原告委托代理人张常贵的侄子。证人证言主要证明陈延军与被告为合伙关系，并向本案原告方支付过房屋租赁费。原告的质证意见为：证人证言有意在回避本案真实的情况，与公安机关的笔录存在重多矛盾，重多不一致，有意回避转租的事实，认为是证人与被告私下沟通后，所做的虚假陈述，证人在公安所做的笔录的真实性更高，当时不存在租赁合同的纠纷，当时所做的笔录比较客观真实，通过陈延军的证言能够显示出2015年4月份之后至2016年1月份之间已经投入了30多万，是在与被告彭传瑞没有达成合伙协议明确双方权利义务下投入的，根据投入的时间段能够证明陈延军在被告彭传瑞手中转租的，而进行的资金的投入。原告方在被告方装修阶段与被告方明确说过不能进行转租。对证人提供的协议和收条的真实性不认可，假设这份协议与收条是真实的，即使张勇曾经出具过这份收条，也只能证明张勇是收到被告彭传瑞的十五万元交纳的租金，而不能证明是陈延军所交纳的租金。陈延军从来没有向原告方提出过是合伙人。3、被告与施光宇签订的饭店转让协议。该协议能够证实被告彭传瑞已经取得了厨房设施及装修设施的所有权，我方有权进行装修和更换。原告的质证意见为：对证据真实性不认可，因原告自己经营过饭店，灶台和厨房的设施都是属于原告的，施光宇是从原告手中租的饭店，被告是从施光宇的手中租的，厨房的设施及设备是不属于施光宇的，施光宇没有处置权，故被告方也没有处置的权利。4、水费交纳票据4张。证明在原告锁门之前我方是不拖欠水费的，本案原告应承担50%，我方保留诉权。原告的质证意见为：对于水费的发票能体现出原、被告双方是以尚家宾馆一个户名来进行缴纳的，包括电费和取暖费，被告方提交的水票发票不能证明被告为原告垫付水费，虽然发票在被告水中，但是原告自己已经将该交的水费全部都交清了。5、龙宇热力催交通知单一份，证实原告方并没有代替本案被告支付相关的取暖费用，同时也能够证实被告方拖欠取暖费是有原因的，2014-2015年是因为取暖不达标，2015-2016是因为原告锁门不让进，我方没有享受取暖的权利。原告的质证意见为：被告未交纳一分钱的取暖费，原告方在2014-2015年交纳了30000.00元，当时双方约定一人一半，原告为被告垫付了。2015-2016年双方都没有交，因额度较大，就算被告方交也属于违约的行为，因整个楼是个整体，因被告不交给原告造成了影响，龙宇热力的通知单已经证明被告方属于违约行为。6、房屋租赁合同。租赁合同中约定水费、电费、供暖费我方应向相应的单位缴纳，本案的原告没有义务为被告支付上述费用，如果原告支付了上述费用，反而不利于被告解决与相关单位供暖、供电所产生的纠纷，原告也没有出示代被告方履行了交纳的证据。原告的质证意见为：虽然合同中约定，但是实际情况是被告和原告经营的是一整体一个楼，因被告的欠付行为会给原告正常经营造成影响，导致相应的部门收违约金，严重的会停水、停电、停暖，原告方在不得以的情况下自救，所以才代被告方缴纳给相关的部门，因被告方的欠付行为已经造成违约，故被告方应将欠付的钱，交纳给原告，原告再缴纳给相应的部门。被告说与相应的部门有纠纷，但是一直没有相应的部门去解决。经审理查明，2012年4月1日，原告范国琴与被告彭传瑞签订《房屋租赁合同》，由被告彭传瑞承租原告范国琴位于滦平县河滨路地上一层、二层，半地下一层的房屋，租期自2012年4月1日起至2017年12月31日，年租金为人民币壹拾伍万元（￥150000.00元），上缴租金（每年4月1日前）。其中，合同第二条约定：“该房屋用途为餐饮服务。”第五条约定：“租赁期内，乙方承担水费、电费、供暖费、物业管理费。乙方直接向相关单位交付。”第六条约定：“乙方在不改变房屋结构的前提下，根据营业需要自行装修，费用自理。甲方应保障该房及其附属设施处于适用和安全状态，满足正常营业需要”第七条约定：“未经甲方同意，乙方不得将租赁房屋部分或全部转租、转借给他人，不得使用房屋进行抵押或其它方式担保；如遇乙方确实经营困难等情势变迁情形，乙方可与甲主协商解决”合同签订后，原告范国琴将房屋交付给被告彭传瑞，被告彭传瑞给付租金至2016年4月1日。被告在租赁期间，对原来施光宇经营的“登赢楼”饭店进行了装修改造，改造的部分有将原来饭店地下一层灶台、厨房设施、仓库、两面界墙拆除，改成三个小房间，把地下一层的地板改成地暖，从地下一层到一、二层楼的楼梯全部改造，消防通道被堵上。地上二层两间房被打通，新建了一个卫生间，地板被换。原告主张被告改变了房屋用途及结构，不做餐饮服务，并私自转租给第三人，构成违约，被告不予认可。另查明，此房屋是原告范国琴从于乃华处承租，经本院2016年3月1日现场勘查，该房屋现并未装修完毕，也未经营开张。上述事实有原告范国琴的起诉陈述、被告彭传瑞的答辩陈述、《房屋租赁合同》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告范国琴与被告彭传瑞签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。被告依约足额缴纳了房租，原告应保证被告对房屋的正常使用。合同约定房屋用途为餐饮服务，被告根据需要自行装修符合合同约定，因个人的经营理念有所不同，原告对被告的装修行为应给予适度的容忍，且被告租赁房屋尚在装修之中，并未完工，也未开业经营，原告以装修未完成的房屋现状认定被告改变房屋使用用途即餐饮服务，并要求被告恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。而转租应涉及三方，即出租人、承租人和次承租人，并应有两份租约，本案中只有一份租赁协议，原告主张被告将房屋转租给第三人陈延军，被告彭传瑞与第三人陈延军则认为二者是合伙关系，并非转租。且在我院勘查过程中，被告彭传瑞为房屋的实际控制人，故对原告主张被告将租赁的房屋私自转租他人的情形，本院不予认定。但被告彭传瑞在租赁期间内，应合理合法的使用该房屋。原被告口头约定水费、电费、取暖费的承担方式为二人一人一半，对原告缴纳的水费6720.00元，要求被告承担一半费用3359.00元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的取暖费，因2014-2015年度共应缴纳取暖费金额为46393.50元，原告缴纳30000.00元，被告应该给付原告所垫付的6803.00元，而对于原告主张的2014-2015年度取暖费违约金、2015-2016年度取暖费及违约金，因其并未实际缴纳，对其该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求的电费173.00元，因所提供的电费停电通知单，并不能证明其缴纳行为，故对原告要求的此项诉讼请求，本院不予支持。当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告未按期缴纳水电暖三费，构成违约，但并不构成根本违约的情形，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。诚实信用原则是合同当事人行为的根本准则，当事人行使权力、履行义务应当遵循此原则，本案原被告双方应该本着诚实信用的原则，履行好各自作为出租人和承租人的权利义务，被告作为承租人应该及时缴纳水费、电费、取暖费，与水电或供暖部门有争议应该积极的进行协商，不应以不缴纳费用的形式来解决，并因此给原告造成一定的影响。作为合同的双方，原被告相互之间应当加强沟通交流，减少猜忌，从而更好的解决双方之间的矛盾冲突。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告彭传瑞给付原告范国琴房屋租赁期间的水费3359.00元，取暖费6803.00元。此款于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告范国琴的其他诉讼请求。本案受理费1490.00元，减半收取745.00元，由原告范国琴负担400.00元，由被告彭传瑞负担345.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。代理审判员 周 颖二〇一六年三月十七日书 记 员 王丽伟河北省滦平县人民法院民事判决书附页一、判决主文引用的相关的法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。