安徽省怀宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0822民初200号 原告：怀宁县现代房地产开发有限公司，住所地安徽省怀宁县高河镇新安路雍翠园小区**楼办公室，组织机构代码79983133-0。 法定代表人：杨海东，该公司总经理。 委托代理人：董军，男，该公司员工，住安徽省怀宁县。 委托代理人：张世龙，安徽文法律师事务所律师。 被告：怀宁县企业改制指挥部办公室，，住所地安徽省怀宁县政和路 负责人：汪世东，该办公室主任。 委托代理人：刘和文，安徽文法律师事务所律师。 被告：怀宁县粮食局，，住所地安徽省怀宁县新安路组织机构代码00312337-2。 法定代表人：程希达，该局局长。 委托代理人：张中胜，安徽文法律师事务所律师。 委托代理人：方健，安徽文法律师事务所律师。 原告怀宁县现代房地产开发有限公司（以下简称“怀宁现代房地产公司”）与被告怀宁县企业改制指挥部办公室（以下简称“怀宁企改办”）、怀宁县粮食局拍卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后,依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告怀宁现代房地产公司的委托代理人董军、张世龙，被告怀宁企改办的委托代理人刘和文，被告怀宁县粮食局的委托代理人张中胜、方健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怀宁现代房地产公司诉称：因企业改制，2012年4月6日，安徽宏昌拍卖有限公司（以下简称“宏昌拍卖公司”）受怀宁企改办的委托，将怀宁县粮食局直属粮站雷埠乡李店粮点房地产（建筑面积1421.53M2、用地面积7400.08M2）进行拍卖。2012年4月5日，原告向怀宁企改办交纳保证金200万元参加竞拍，并最终以468万元的价格竞得该宗房地产。2012年5月6日，原告给付受让价款50万元，并于同年8月6日支付拍卖佣金12万元。因该宗地涉及土地使用权纠纷，导致怀宁县粮食局长期不能交付使用。2014年10月，该宗地上的沿街房屋未经原告同意被拆除，导致拍卖飞房产无法交付。在2015年12月5日，原告向被告通知解除上列房地产转让合同。综上，请求法院依法确认解除原告与第二被告关于怀宁县粮食局直属粮站雷埠乡李店粮点房地产转让合同；判决第一被告退还原告竞买保证金200万元、房地产转让价款50万元；案件诉讼费用由被告承担。 怀宁企改办辩称：虽然讼争三方并未实际完成资产交付，但原告未按时付清拍卖价款，原告违约在先。原告的违约行为影响了怀宁县的企业改制进程，同意解除拍卖合同。 怀宁县粮食局辩称：原、被告之间拍卖合同关系合法有效。原告要求解除合同理由不成立，拍卖地块虽有诉讼纠纷，但人民法院未对该宗地及房产采取任何保全措施，并不影响交付使用以及转让登记。另外，原告竞买该宗地的目的是进行商业开发，临街危房拆除并不影响原告实现合同目的，况且还为原告排除了安全隐患。由于原告违约，未付清所有款项，才导致讼争地产未实际交付，怀宁县粮食局保留追究原告违反合同约定的权利，同时要求原告继续履行合同。 怀宁现代房地产公司为支持其诉讼请求和主张，向本院提交了十组证据: 证据一：原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，证明原告及其法定代表人身份信息、诉讼主体适格。 证据二：怀宁县人民政府政秘〔2011〕225号批复，证明涉案房地产业经县政府同意拍卖转让，供地时间为2011年12月至2012年6月。 证据三：宏昌拍卖公司拍卖公告，证明涉案房地产于2012年3月13日被公告拍卖。 证据四：原告授权委托书，证明原告授权董军参与上列房地产竞拍事宜，董军有权办理与竞拍有关事宜。 证据五：拍卖成交确认书，证明涉案房地产于2012年4月6日拍卖成交，买得人为原告。 证据六：涉案房地产的房地产权证、国有土地使用证，证明转让的土地上原有建筑物1421.53平方米。 证据七：潜山县人民法院（2013）潜行初字第00031号行政裁定书、安庆市中级人民法院（2014）宜行终字第00023号行政裁定书，证明被拍卖的土地使用权存在争议，导致长期不能交付。 证据八：关于解除房地产成交合同的通知，证明原告已经通知解除成交合同。 证据九：第一被告开具的资金往来结算票据、银行进账单，证明第一被告于2012年4月5日收取竞买保证金200万元。 证据十：宏昌拍卖公司开具的收据2份，证明该公司于2012年8月6日收取原告受让价款50万元、拍卖佣金12万元。 怀宁企改办和怀宁县粮食局对上述证据的真实性均无异议。经质证认为：证据二与本案无关；证据六证明原有建筑物面积为3000多平方米；证据七不能达到原告的证明目的；证据八怀宁县粮食局并未收到通知。 怀宁企改办未向本院提交证据。 怀宁县粮食局为支持其主张，向本院提交了五组证据: 证据一：原告代理人董军签字认可的拍卖清单，证明拍卖合同标的。 证据二：原告代理人董军签字的竞买申请，证明原告作出的承诺。 证据三：原告代理人董军签字的拍卖会拍卖规则、竞买人须知，证明原告知晓拍卖规则，标的物是自拍卖成交款及佣金全额交付完毕后三十个工作日内交付。 证据四：拍卖成交确认书，证明本案标的物成交价为468万元。 证据五：现场照片3张，证明建筑物尚在，没有拆除，建筑面积符合拍卖公告及拍卖清单描述的状况。 怀宁现代房地产公司和怀宁企改办对上述证据的真实性均无异议。怀宁现代房地产公司经质证认为：证据一中的标的物已被部分拆除；证据二系拍卖格式条款，其与相关法律法规冲突部分应属无效；证据三中供地时间应按照政府批复执行。 对原、被告所举证据分析认证如下：原、被告所举证据真实性对方均未提出异议，应予认定。原告证据二可以证明怀宁企改办的处置行为系经怀宁县人民政府批准，原告在拍卖成交后按期付清全部价款和佣金，怀宁企改办可以在2012年6月完成资产交付。被告证据二系格式条款，其中第四条免责条款违反法律规定，应属无效。 根据双方当事人的举证、质证以及法庭调查，本院查明了以下案件事实: 2010年，中国共产党怀宁县委员会、怀宁县人民政府下文成立怀宁企改办，作为常设机构负责全县企业改制工作。2011年12月21日，怀宁县人民政府政秘〔2011〕225号批复，同意怀宁企改办对怀宁县粮食局直属粮站雷埠乡李店粮点国有建设用地使用权通过拍卖方式按现状出让，并明确供地时间为2011年12月至2012年6月。2012年3月13日，宏昌拍卖公司受怀宁企改办的委托，公开挂牌出让怀宁县粮食局直属粮站的七宗房地产，拍卖公告中对每宗房地产的基本情况和参考价进行了列举，其中第四宗为怀宁县粮食局直属粮站雷埠乡李店粮点房地产（建筑面积1421.53M2、用地面积7400.08M2）。同时，拍卖公告还对其他相关事项进行了载明。2012年4月5日，怀宁现代房地产公司委托董军参加竞拍活动。宏昌拍卖公司向董军下发了《拍卖清单》、《竞买申请》、《拍卖会拍卖规则》、《竞买人须知》等材料。《竞买人须知》中，第八条“竞买人竞得该标的后，如买受人无违规行为，保证金将自动转为拍卖款，买受人须在拍卖成交后十五个工作日内付清全部价款及佣金。买受人将在竞买保证金中优先支付拍卖佣金。”第十一条“本场拍卖标的物均为有底价拍卖，所拍物品均按现状交付。标的的交付时间：自拍卖成交款及佣金全额交付完毕后三十日个工作日内由委托方负责资产的交付。”怀宁现代房地产公司按照规定向怀宁企改办交纳了竞买保证金200万元。2012年4月6日，怀宁现代房地产公司以468万元的成交价竞得第四宗房地产，并当场签署了《拍卖成交确认书》。2012年8月6日，怀宁现代房地产公司通过宏昌拍卖公司向怀宁企改办支付拍卖成交款50万元，并支付拍卖佣金12万元。 拍卖成交后，怀宁现代房地产公司、怀宁企改办和宏昌拍卖公司均派员前往标的物所在地进行实地查看，但遭到怀宁县雷埠乡李店居委会石塘村民组和陈嘴村民组村民的阻挠，致使无法清场交接。该两村民组村民一方面阻止清场交接，另一方面通过法律程序主张自己的权利。2014年2月14日，潜山县人民法院作出（2013）潜行初字第00031号行政裁定书，驳回了石塘村民组和陈嘴村民组的起诉。案件上诉后，2014年5月21日，安庆市中级人民法院作出（2014）宜行终字第00023号行政裁定书，裁定“驳回上诉，维持原裁定”。 由于涉案房地产一直无法清场交接，致使怀宁现代房地产公司一直未实现竞买该宗房地产的目的，进行房地产商业开发。2014年下半年，怀宁县雷埠乡人民政府为贯彻落实“三线三边”工作，将第四宗拍卖标的物中沿街的房屋进行了拆除。 2015年12月5日，怀宁现代房地产公司向怀宁企改办和怀宁县粮食局送达书面通知，通知解除房地产转让成交合同。 另查明：怀宁县粮食局直属粮站雷埠乡李店粮点有房地产权证二份，建筑面积分别为：1421.53M2和1594.6M2，总计3016.13M2。 根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原、被告之间关于怀宁县粮食局直属粮站雷埠乡李店粮点房地产转让合同应否解除；二、原、被告双方在履行合同中是否存在违约行为，应否承担违约责任。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方当事人均应按合同约定履行义务，享受权利。怀宁企改办作为企业改制的常设机构，负责全县企业改制工作，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格，属于其他组织，可以作为民事主体进行必要的民事活动。怀宁县粮食局虽系怀宁县粮食局直属粮站雷埠乡李店粮点的主管部门，但怀宁企改办依职权将怀宁县粮食局直属粮站雷埠乡李店粮点房地产委托宏昌拍卖公司依照《中华人民共和国拍卖法》的规定进行拍卖，原告怀宁现代房地产公司以最高应价竞得，并于2012年4月6日签署了《拍卖成交确认书》，至此，怀宁现代房地产公司与怀宁企改办之间的关于怀宁县粮食局直属粮站雷埠乡李店粮点房地产转让合同即成立并发生法律效力，双方均应遵照执行。现怀宁现代房地产公司要求解除与怀宁县粮食局之间关于怀宁县粮食局直属粮站雷埠乡李店粮点房地产转让合同的诉讼请求，属于对法律关系上的误解。鉴于本案的涉案合同已实际终止履行，双方当事人亦在庭审中均表达了解除合同的意思表示，故本院依法解除怀宁现代房地产公司与怀宁企改办之间的关于怀宁县粮食局直属粮站雷埠乡李店粮点房地产转让合同。 由于涉案房地产在拍卖、转让过程中遭周边村民阻挠，并提起行政诉讼，导致涉案房地产长期无法清场交接，致使怀宁现代房地产公司不能如期实现开发利用的目的，怀宁现代房地产公司未及时付清全部价款及佣金的行为应视为履行不安抗辩权，而并非违约行为。涉案房地产产权清晰，仅因外界因素导致无法交接，怀宁企改办亦未构成违约。按照约定，拍卖成交后，保证金将自动转为拍卖款，故怀宁现代房地产公司要求怀宁企改办退还其保证金200万元、房地产转让价款50万元的诉讼请求，实则均为要求退还房地产转让价款250万元，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第六十八条第（四）款、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告怀宁县现代房地产开发有限公司与被告怀宁县企业改制指挥部办公室之间的关于怀宁县粮食局直属粮站雷埠乡李店粮点房地产转让合同； 二、被告怀宁县企业改制指挥部办公室于本判决生效后三日内退还原告怀宁县现代房地产开发有限公司房地产转让价款250万元； 三、驳回原告怀宁县现代房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33780元，由怀宁现代房地产公司负担780元、怀宁企改办负担33000元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  杨昌文 审 判 员  田存明 人民陪审员  李 超 二〇一六年三月九日 书 记 员  杜晴晖