海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼96民终334号上诉人（原审原告）董韬，男，1980年1月11日出生，汉族，山西省太原市人。委托代理人吴康丽，海南凯志律师事务所律师。委托代理人周全，海南海大平正事务所律师。被上诉人（原审被告）文昌平海建设发展有限公司，住所地：文昌市清澜开发区高隆湾平海逸龙湾。法定代表人吕正良，该公司董事长。委托代理人应胜南，浙江计然律师事务所律师。上诉人董韬因与被上诉人文昌平海建设发展有限公司（以下简称平海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服文昌市人民法院（2015）文民初字第1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日立案受理后依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告董韬于2011年6月19日与被告平海公司签订了《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》主要约定：被告文昌平海建设发展有限公司将其开发的位于文昌市清澜开发区高隆湾平海·逸龙湾项目的10#（幢）×（层）×（房号）商品房出售给原告董韬。房屋总价款为人民币2109864元。《合同》第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前7日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。”合同签订后，原告董韬依约向被告平海公司支付了全额购房款，并就该房屋所涉及的契税款63295.92元、维修基金3766.20元及其他费用4922.28元支付给被告。2012年11月8日，原、被告就涉案房屋办理了交接手续，被告平海公司将涉案房屋交付给原告董韬使用。2014年4月24日，被告平海公司为原告董韬办理了平海·逸龙湾10栋1711号房的房屋所有权证书。2014年11月，原告董韬向文昌市人民法院提起诉讼，请求判令：被告平海公司向原告董韬支付逾期交房违约金人民币82923元及逾期办理房产证违约金人民币36292元。2015年1月22日，原告董韬与被告平海公司在庭外达成了和解协议，约定：文昌平海建设发展有限公司向原告董韬支付补偿款人民币62000元。原告董韬在收到被告平海公司支付的补偿款后，向法院提出撤诉申请，撤回对被告平海公司的起诉。2015年7月28日被告平海公司向原告父亲董建国邮寄催签通知书，要求原告到平海·逸龙湾营销中心签署10号楼1711房《土地登记申请书》等相关材料。至起诉时，被告平海公司尚未为原告董韬办理涉案房屋的土地使用权证，原告董韬因被告平海公司逾期为其办理土地使用权证而引发纠纷，诉至该院，请求：1、解除原、被告双方于2011年6月19日签订的《文昌市商品房买卖合同》；2、被告向原告退还购房款人民币2109864元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2011年6月4日至被告全部退还购房款之日止的购房款利息；3、被告向原告退还契税、公共维修基金、印花税、办产权证费用、办土地证费用、价格调节基金及有线电视费用共计人民币71984.4元；4、被告退还原告燃气初装费2800元；5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认为，“依法成立的合同，自成立时生效”。原告董韬与被告平海公司于2011年6月19日签订的《文昌市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述法律的规定，合同解除的条件在于，当事人一方违反合同约定，且该违约行为达到了根本性违约，致使合同目的不能实现的情况下，另一方可以行使解除权。本案中，虽然被告平海公司没有按合同的约定为原告董韬办理涉案房屋的土地使用权证，但是这并不能直接导致涉案《合同》的解除，被告逾期办理土地使用权证的行为并没有使双方的合同目的不能实现。首先，原、被告签订的《合同》所约定的内容，除了未办理土地使用权证外，合同的其他主要内容均已履行完毕。在商品房买卖合同中，买受人向出卖人支付房价款，出卖人向买受人交付符合合同约定的房屋并为买受人办理房屋所有权证是合同最基本也是最主要的履行义务，这些事项双方均已经履行完毕，双方的合同目的其实已经实现。其次，（一）被告平海公司于2012年11月8日就已经和原告董韬办理了房屋交接手续，将涉案房屋交付给原告董韬使用，原告董韬自接收房屋之日起一直使用至今，却从没有对房屋的质量提出过任何异议，故，可认定被告平海公司向原告董韬交付的房屋符合合同的约定。（二）原告购买的平海·逸龙湾项目的10#（幢）×（层）×（房号）商品房，在2014年4月24日，被告平海公司就已经办理了房屋所有权证书，原告董韬已经接受，并收取了被告平海公司逾期办房产证的补偿款。（三）原告董韬于2014年11月向该院提起诉讼，请求被告平海公司向其支付逾期交房违约金人民币82923元及逾期办理房产证违约金人民币36292元。该纠纷原告与被告在庭外达成了和解协议，被告平海公司按照协议的约定向原告董韬支付了补偿款人民币62000元。原告董韬在拿到补偿款后向法院撤回起诉。再次，在被告平海公司逾期向原告董韬交付房屋的时候，原告董韬完全可以根据合同的约定有权提出解除合同，但是原告董韬却选择了继续履行合同，要求被告支付逾期交房的违约金。无论是逾期交房违约金还是逾期办理房产证的违约金，被告平海公司均一次性向原告董韬支付补偿款人民币62000元。依法成立的合同对当事人具有约束力，为维护合同的稳定性，合同的解除不可带有随意性，应严格按照合同的约定或法律的规定行使合同解除权。综上所述，原、被告自签订《合同》至今，也有几年的时间，原告从2012年接收房屋后一直居住该房屋至今，因被告逾期交房和逾期办理房屋所有权证，被告平海公司也相应的向原告进行了补偿。对于原、被告签订的该《合同》，双方一直都没有提出过解除《合同》的请求，就是在2014年原告董韬向该院起诉请求被告支付违约金时也没有提出解除合同的主张，且在本起诉讼之前，原告董韬以自己的行为，不论是同意接收被告交付的房屋、还是收取被告支付的补偿款等，各种行为足以认定原告有继续履行《合同》的意愿。在合同目的已经实现的情况下，原告董韬又以被告平海公司逾期办理土地使用权证为由主张解除《文昌市商品房买卖合同》，缺乏事实根据及法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告董韬的诉讼请求。案件受理费人民币24254.78元，由原告董韬负担。上诉人董韬不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决；二、依法改判，支持上诉人的诉讼请求，即1、解除上诉人与被上诉人于2011年6月19日签订的《文昌市商品房买卖合同》；2、被上诉人向上诉人退还购房款人民币2109864元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向上诉人支付自2011年6月4日至被上诉人全部退还购房款之日止的购房款利息；3、被上诉人向上诉人退还契税、公共维修基金、印花税、办产权证费用、办土地证费用、价格调节基金及有线电视费用及燃气初装费共计74784.4元；三、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：一、一审判决认定被上诉人违约事实不清。首先，被上诉人逾期交房。合同约定应于2012年6月30日前交房，但被上诉人于2012年11月8日才交房。根据合同约定，上诉人有权单方解除合同。其次，被上诉人逾期办理房产证。合同约定被上诉人应自房屋交付之日起360日内为上诉人办理房屋权属证书，但实际办证日期为2014年4月24日。根据合同约定，上诉人有权单方解除合同。第三，被上诉人逾期办理土地证。合同约定被上诉人应自上诉人取得房屋权属证书后，180日内向土地登记机关申请，为上诉人办理土地使用权证，逾期180日以上，上诉人有权单方解除合同。第四，被上诉人多次隐瞒上诉人，私下变更、延长土地抵押，违反合同约定的“权利瑕疵担保”。上诉人在签订合同时被告知土地已抵押给深圳发展银行股份有限公司海口分行，抵押期限自2011年3月11日至2014年3月11日止。但被上诉人于2014年2月28日将土地抵押给中国农业银行股份有限公司文昌支行，期限自2014年2月27日至2017年2月27日止。因此，被上诉人根本无法为上诉人办理土地证。根据合同约定，被上诉人应当保证销售的商品房不存在权利瑕疵，超过约定期限或合理期限未消除瑕疵的，上诉人有权单方解除合同。二、上诉人依约主张解除合同，一审判决根据法定解除权判决，违反“有约定按约定，没有约定按法定”的裁判原则。合同是当事人之间的法律，法院应当尊重当事人的约定，审查合同约定解除条件是否成就。当违约方的违约行为达到约定的解除条件，即应判决解除。一审即认定合同系双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力，当事人应当履行自己的义务，但又根据合同法第九十四的规定判决，自相矛盾。本案适用法律错误。三、上诉人就被上诉人逾期交房及逾期办理房产证的行为不行使解除权，不等于上诉人放弃对被上诉人严重逾期办理土地证的行为行使解除权。一审判决认为，因为上诉人已经使用涉案房屋，且上诉人就被上诉人逾期交房及逾期办理房产证的行为已经主张违约金，且双方已经庭外和解。上诉人就被上诉人严重逾期办理土地证的行为就丧失解除权。被上诉人在不同阶段应当履行不同的义务，被上诉人已经履行了交房、办理房产证的义务，并就迟延履行支付了违约金，但是，这不能成为被上诉人逾期办理土地使用权证的免责事由，更不能成为阻却上诉人行使解除权的理由。综上，请二审法院予以改判。为证明其主张，上诉人二审向本院提交以下证据：×号土地使用权的抵押情形及他项权证，证明办理至深圳发展银行股份有限公司海口分行名下的抵押办理注销登记，现该地抵押给中国农业银行文昌市支行（以下简称农行文昌支行）。被上诉人平海公司答辩称，一、上诉人所陈述的违约事项，要么不属于本案审理范围，要么不能成立。上诉人陈述的逾期交房、逾期办理房产证的事由，早在上诉人2014年11月25日的起诉及于2015年1月22日签订的和解协议书中就已经彻底解决，不属于本案的审理范围。而所谓逾期办理土地证，原审证据表明，本案上诉人从未明确表示委托答辩人代为办理国有土地使用证，且拒绝签署委托答辩人代为办理土地证的相关手续，导致答辩人无法办理。故根本不存在答辩人逾期办理土地证的事实。至于上诉人提出的私下变更、延长土地抵押的说法，同样不能成立。在商品房所涉土地抵押的情况下，如果没有抵押权人的书面同意，商品房根本不能销售，房产证也不能予以办理，而在房产证可以办理的情况下，土地证的办理不存在任何障碍。本案双方当事人签订的商品房买卖合同明确披露了涉案商品房所占用的土地已经设定抵押的事实，且载明抵押权人已书面同意答辩人销售该商品房的事实。后续抵押权人中国农业银行文昌市支行在抵押时即同意答辩人销售该商品房，且早在2014年10月就出具书面函件明确同意涉案商品房予以出售并办理对应分摊土地分割手续。因此，涉案房屋土地证的抵押，对商品房的买受人没有任何不利影响，更不会对办理土地证产生任何影响，不会对任何买受人产生权利瑕疵。正因为如此，本案的房屋销售才能正常进行，房产证才能按约办理。二、上诉人行使所谓合同解除权，明显存在恶意，且不符合合同法第九十四条或者第九十三条的规定。在上诉人提起前次诉讼时，如果答辩人有代为办理土地证的义务，则逾期办理土地证的所谓违约事实就已经存在，按照上诉人自己的说法，答辩人已经逾期办理国有土地使用证达到7个月，已经远远超过合同约定的取得房屋所有权证后180天的期限，那么，在该次诉讼时，上诉人就有权要求答辩人支付逾期办理土地证的违约金。上诉人在该次诉讼中未提出这样的主张，在双方签署的和解协议书中也未反映任何关于这方面的诉求，足以说明，上诉人并不主张答辩人代为办理国有土地使用证，或者说并不主张追索答辩人逾期办理国有土地使用证的违约责任，答辩人在当时就有足够的理由相信，上诉人是因为嫌答辩人办证太慢而欲自己办理（这也是上诉人拒不签署办理土地证的相关手续的原因），或者是理解答辩人办证的困难而对答辩人充分谅解而不需要追究答辩人逾期办理土地证的责任。上诉人现在再提出本案这样的主张，当属滥用诉权，也违背了“承诺禁反言”的民法原则。合同法第九十四条的规定，是对当事人一方迟延履行合同义务时对方享有解除权的法定规定，而本案正如一审判决所认定的，并不存在答辩人不履行主要债务或者上诉人不能实现合同目的的情形。本案上诉人接受涉案房屋交付已长达三年多，在这三年多时间里，上诉人一直在正常使用房屋，对房屋的质量及使用状况从未提出任何异议，且已正常办理房屋所有权证，对逾期办理房产证已收取答辩人支付的足额补偿款。商品房买卖合同虽约定不能及时取得房地产权属证书的违约乃至解除合同的权利，但房地产权属证书显然主要指的就是房屋所有权证，而国有土地使用证最多仅仅是附属证书而已。上诉人并未举证证明其未取得土地证而产生的任何影响（如影响其转让涉案商品房，或者影响其以房地产权证抵押贷款等），可以说，暂未取得土地证，既未影响其正常居住使用，亦未影响其权利的行使，其无权就此主张合同解除权。所以，上诉人的所谓合同解除权，同样不符合合同法第九十三条的规定。已经签署委托答辩人代办土地证的业主方，现正在正常办理土地证的过程中，根本不存在上诉人诉称的所谓无法办理土地证的情形，其以该理由主张解除合同，缺乏事实依据。综上，对上诉人的上诉请求，应当予以驳回。为证明其主张，被上诉人二审向本院提交以下证据：一、农行文昌支行向文昌市国土环境资源局出具的《关于同意文昌平海建设发展有限公司抵押出售的函》，证明农行文昌支行同意办理土地使用权分户证，并出具了函件。二、文昌市人民政府政务服务中心受理通知书，证明涉案房屋项下的土地虽存在抵押，但不影响土地使用权分户证的办理，因上诉人未委托被上诉人代办，故此次申请办证的范围不包含上诉人的房屋。经质证，被上诉人对上诉人的证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议。上诉人对被上诉人的证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，主张即便现在能够办理土地使用权分户证，但土地抵押的行为也违反了被上诉人的瑕疵担保责任；对证据二的真实性无异议，对关联性、证明内容有异议，主张申请办证的日期在上诉人行使解除权后，不能对抗上诉人解除权的行使。经与原件核对，本院对上诉人二审提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院对被上诉人二审提交的证据一的真实性、合法性、关联性予以确认，虽然该证据形成的时间于2014年10月23日，但被上诉人主张上诉人在一审起诉状中未以土地使用权抵押作为其解除合同的依据，而是在一审庭审时（2015年10月15日）才提及，故其在一审庭审后（2015年10月19日）才补充递交该份证据。经查阅一审卷宗，本院认为被上诉人的上述主张有事实根据，证明其非因故意或重大过失逾期提供证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条的规定，对该证据予以采信。因证据二申请办证的范围不含涉案房屋，故对证据二的关联性不予采信。本院二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，农行文昌支行于2014年10月23日向文昌市国土环境资源局出具《关于同意文昌平海建设发展有限公司抵押出售的函》，载明：“平海公司以其国有土地使用权×作为抵押物向我行申请贷款，并办理了抵押他项权登记手续。现我行同意该公司对上述土地附属物10#、16#和21#三幢楼房在出售时办理对应土地分割手续。”本院认为，上诉人董韬与被上诉人平海公司于2011年6月19日签订的《文昌市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是：一、被上诉人逾期办理涉案房产的土地分户证是否构成违约；二、涉案的商品房买卖合同是否应予解除。一、关于被上诉人逾期办理涉案房产的土地分户证是否构成违约的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定：“在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前7日书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。”涉案的房屋所有权证书于2014年4月24日办妥，根据合同约定，被上诉人应于2014年10月21日前向土地登记机关申请为上诉人办理土地使用权证，但被上诉人未在上述期限内递交申请，也未提交证据证明其已书面告知上诉人应提交的办证资料，故其以上诉人未签署《土地登记申请书》、委托被上诉人代办为由，主张非因被上诉人的责任逾期办证，没有事实根据，本院不予支持。被上诉人逾期办理涉案房产的土地分户证已构成违约。二、关于涉案的商品房买卖合同是否应予解除的问题。上诉人主张被上诉人已经逾期办理土地使用权分户证达180日以上，合同约定的解除条件已经成就，上诉人得以行使合同解除权。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定了当事人的约定解除权，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十五条亦规定了解除权消灭的情形，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。对于未约定解除权的行使期限，相对人亦未进行催告的情形，是否意味着解除权人的解除权行使可以不受限制的问题，法律没有做出明确的规定。本院认为，因解除权行使与否取决于解除权人的意志，即拥有解除权的人可以行使其权利，也可以不行使，由此会使相对人陷于不安的状态，如果放任解除权的行使期限和行使时间完全由解除权人自由选择，也会使交易处于一种长期不确定的状态，放任此种不安状态存在，有失公允，也不利于维护交易的稳定性。因此，对于未约定解除权的行使期限，相对人亦未进行催告的情形，解除权人是否得以行使解除权，除应根据合同的约定认定外，还应结合解除权人在履行合同过程中的意思表示和行为，依照《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用”的规定，认定是否存在权利消灭的情形，避免权利的滥用。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应在2012年6月30日前交付房屋，逾期交房超过30日，买受人有权解除合同；出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，逾期办理房地产权属证书超过180日以上的，买受人有权解除合同。被上诉人于2012年11月8日将涉案房屋交付上诉人使用，虽超期达120日以上，但上诉人并未主张合同解除，而是接收房屋并居住至今，以其行为默示放弃逾期交房所享有的合同解除权。此后，被上诉人于2014年4月24日为上诉人办理房屋所有权证书，截至2014年11月25日上诉人向文昌市人民法院提起第一次诉讼之时，被上诉人逾期办理土地使用权分户证已达180日以上，即上诉人因被上诉人逾期办理土地使用权分户证而享有的合同解除权的行使条件已成就，但上诉人亦未主张解除合同，而是向被上诉人主张逾期交房违约金及逾期办理房产证违约金。上述案件以双方于2015年1月22日达成和解，被上诉人支付上诉人补偿款62000元，上诉人撤回起诉结案。本院认为，解除权条件成就后，上诉人没有明确向被上诉人表明拒绝继续履行合同的意思，及时腾退房屋，而是继续占有使用房屋，与被上诉人就逾期交房及逾期办证问题达成和解，收取被上诉人支付的补偿款62000元的行为，使合同的相对方有正当理由信赖上诉人已放弃解除权，愿意继续履行合同。加之上诉人于2012年11月8日接收房屋，占有使用该房屋至今已逾3年，房屋的所有权也已登记至上诉人名下，如解除合同，将会导致当事人之间利益的严重失衡，也违背合同法鼓励交易的原则以及立法目的，违背诚实信用的原则。因此，对于上诉人解除合同的主张，本院不予支持。一审法院虽未支持上诉人解除合同的请求，但适用法律不当，本院予以纠正。上诉人另主张被上诉人将涉案房屋项下的土地抵押给案外人中国农业银行文昌市支行，违反其权利瑕疵担保责任，合同应予解除。本院认为，涉案土地虽已抵押给案外人农行文昌支行，但是抵押权人农行文昌支行已致函文昌市国土环境资源局，同意被上诉人为该地上的附属物10号楼办理土地使用权分户证。因此，涉案房屋办理土地使用权分户证不存在法律上的障碍，上诉人的该项主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，虽然适用法律不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费24254.78元，由上诉人董韬负担。本判决为终审判决。审判长  陈玫伊审判员  陈 杰审判员  杨 洁二〇一六年三月二十八日                                                                      法官助理徐文峥                                                                        书记员王天石附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年3月30日印制（共印20份）