吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉05民终1329号上诉人（原审被告）：杨敏，女，汉族，1953年9月24日出生，通化市人，现住通化市东昌区。上诉人（原审被告）：通化市泰和房地产开发有限公司。住所：通化市东昌区。法定代表人：白双福，董事长。委托代理人：张兴东，吉林星浦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张行杰，男，1963年10月20日生，汉族，通化市人，现住通化市东昌区。委托代理人：周晓伟，吉林易金律师事务所律师。上诉人杨敏、通化市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）因与被上诉人张行杰申请执行人执行异议之诉一案不服东昌区人民法院（2016）吉0502民初1188号民事判决向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人杨敏、上诉人泰和公司的委托代理人、被上诉人张行杰及其委托代理人参加了诉讼。本案现已终结。张行杰一审诉称，其与通化市泰和房地产开发有限公司（下称泰和公司）的房屋买卖合同纠纷，经东昌法院判决，分别确定泰和公司返还人民币300万元和赔偿200万元。在两个案件审理期间，法院于2013年11月28日通过通化市房屋产权管理中心将涉案的车库查封（1号楼17号车库）。涉案车库经法院委托评估即将拍卖时，杨敏以案外人的身份提出异议，主张停止案件的执行。其理由是，其于2011年11月15日即签订了《泰和乾元意向协议书》，已经交付了全部价款，现已取得了车库钥匙。该异议案件经法院审查认为，杨敏签订的协议书时间在法院查封之前，该意向协议书亦属合法有效的书面合同范畴，其所购车库与其在泰和乾元小区所购用于居住的商品房息息相关，且其已支付了全部价款，裁定中止了该车库的执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。”张行杰认为，法院没有正确的适用该解释。本规定明确了只有同时具备了以上三个条件，才可以排除执行。虽然杨敏签订协议书的时间在法院保全查封房屋之前，但意向书并不是买卖合同，且签订意向书时该工程是否取得预售许可证书并没有查清，如未取得，就不能视为合法有效的书面合同。另外，其购买的房屋是车库，不应认定为用于居住的房屋。所以，杨敏的情形与上述规定不符。另外，杨敏是否实际支付了车库价款建议法院在诉讼中查清，避免通过虚假交易妨碍执行。综上所述，法院执行部门做出的（2015）东执异字第113号执行裁定书是错误的，是违法的，请求法院判决准许执行通化市泰和乾元小区1号楼17号车库。由于二审中张行杰取得了新的证据，至今杨敏没有取得车库钥匙，视为没有交付，现在争议的车库还登记在泰和公司的名下，故该不动产不产生物权变动的法律后果，杨敏对争议的车库并不享有物权，双方是基于买卖合同产生的合同之债，即债权法律关系，故不能对抗法院的强制执行。杨敏一审辩称，该车库是其于2010年11月15日与泰和公司签订的意向书，2013年7月29日一次性将房款12万元交付给泰和公司，该车库应归其所有。请求法院驳回张行杰的诉讼请求。泰和公司一审辩称，杨敏所述属实，答辩意见同杨敏意见一致。该争议的车库已经实际交付并使用。一审法院审理查明，2010年11月15日杨敏与泰和公司签订意向协议书，杨敏购买泰和公司所有的泰和乾元小区1号楼17号车库，并于2013年7月29日一次性将12万元购房款全部结清。在张行杰与泰和公司诉讼案中，东昌法院依当事人的申请于2013年11月28日在通化市房屋产权管理中心查封了本案争议房屋（泰和乾元小区1号楼17号车库），经（2014）东民二初字第3号、第8号生效判决书确认，泰和公司返还张行杰300万元人民币并赔偿200万元经济损失。泰和公司于2012年7月23日取得本案争议房屋的房屋预售许可证。泰和公司于2015年7月将争议车库交付给杨敏。原审法院认为，张行杰申请法院查封车库的时间在泰和公司向杨敏交付车库之前。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”泰和公司在人民法院查封其间，将登记在其名下的通化市泰和乾元小区1号楼17号车库交付给杨敏，其行为无效。该车库不发生物权变动。因该车库所有权仍属泰和公司，张行杰申请执行该车库符合法律规定。遂判决：准许执行通化市泰和乾元小区1号楼17号车库。判决后，杨敏及泰和公司不服，提出上诉。杨敏上诉认为，原判认为张行杰申请查封时间是在泰和公司向其交付车库之前与事实不符。因其已实际支付全部价款，该车库应归其所有。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行。泰和公司上诉人认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误。杨敏于2013年7月29日交付12万元购房款。其于2012年7月23日取得房屋预售许可证，现已将车库交给杨敏，购房人的所有权应当优于其他债权，法院应当停止执行。本院审理中，双方当事人对原审法院认定事实没有异议。本院予以确认。对该车库应否准予执行存在争议。本院评判如下：根据原审法院查明事实，上诉人泰和公司于2015年7月将车库钥匙交给杨敏。此前杨敏并没有实际占有使用该车库。原审认为张行杰申请查封时间在泰和公司向杨敏交付该车库之前并无不当。杨敏的此项上诉理由与事实不符。杨敏上诉认为本案应依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定予以裁判，但因该车库登记在泰和公司名下，该条款在本案无适用前提。对此理由本院不予支持。对于上诉人提供的吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第148号民事判决书，其裁判依据是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]第一条、第二条规定，即“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该判决书做出的日期是2014年10月31日。依据该条款的规定，消费者的优先权优于工程价款的优先受偿权。本案情况并非杨敏的买受权与工程价款优先受偿权的比较。就该“批复”中对“消费者”的理解上，最高人民法院认为应与《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定含义相同。最高人民法院执行办（2005）执他字第16号批复认为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的。消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要。2015年5月5日，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。”该条即是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。依据该条第（二）款的规定，杨敏所购标的物为车库，并非用于居住。尽管杨敏所购车库满足了该条第（一）、（三）款的规定，但并未满足该条规定能够排除执行的全部条件。同时基于后法优于前法的原则，上诉人认为应当依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定阻止执行的请求本院无法支持。关于上诉人在本院系列案件审理时认为应当依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，其所购车库不应被准予执行。对此本院认为，该条款首先是对执行措施的规定；其次，杨敏没有证据证明其已经于查封前实际占有该车库。因此，上诉人的此项理由本院亦无法支持。泰和公司在明知该车库已被查封的情况下，仍然向杨敏交付该车库，该行为因违法而无效。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由二上诉人各负担100元。本判决为终审判决。审判长 刘 闽审判员 马 辉审判员 何秋彦二〇一六年十一月八日书记员 赵婉岑