广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2015）韶乐法民二初字第159号原告：潘赟辉。委托代理人：肖明、陈伟民，系广东智成律师事务所律师。被告：乐昌市兴业房地产开发有限公司。法定代表人：廖妙红。委托代理人：龚志华、彭鸿浑。原告潘赟辉诉被告乐昌市兴业房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘赟辉的委托代理人陈伟民，被告乐昌市兴业房地产开发有限公司的委托代理人龚志华、彭鸿浑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘赟辉诉称，2013年8月6日，原告从被告处购买位于×××房一间，成交价349898元，并委托被告代办、领取《房地产权证》，被告收取原告的代办《房地产权证》的费用13646元（购房款的3.9%），并出具收据。此后被告为原告办理了《房地产权证》，在领证时原告要求被告提供费用明细，被告拒不提供并扣留原告的房产证。经查询得知，原告应缴的契税为5248.47元，在扣除完契税后原告多交8397.53元，原告多次催促被告予以返还，被告均无理拒绝。另外，被告在原告购房时收取了原告银行按揭费600元、门禁系统款1000元，该两笔款项都属于不合理收费，被告应当返还给原告。为此，原告向法院提起诉讼，请求：1.判令被告于判决生效之日起十日内将代原告办的《房地产权证》返还原告；2.判令被告于判决生效之日起十日内返还8397.53元给原告；3.判令被告于判决生效之日起十日内返还银行按揭费600元，门禁系统款1000元给原告；4.判令被告承担本案的诉讼费。原告为自己陈述的事实在举证期限内提供了如下证据：1.企业机读资料，证明被告主体适格的事实；2.商品房买卖合同，证明原告与被告签订商品房买卖合同的事实；3.委托书，证明原告委托被告办理领取《房地产权证》的事实；4.发票，证明被告收取原告购房款的事实；5.完税证明，证明被告代原告缴税的事实；6.收据，证明被告收取原告代收代付办理产权综合费、门禁系统费、银行按揭费的事实。经开庭质证，被告乐昌市兴业房地产开发有限公司对原告潘赟辉提交的证据1、2、3、4、5均没有异议；对证据6的关联性有异议，门禁系统不是本案的委托关系，应当另案处理。原告起诉门禁系统超出了诉讼时效2年，法院不予保护。同时原告已使用多年，现在要收回不合理，应该予以驳回。对收费问题，原告在举证完税证明中，证明办证所需的费用不仅仅只有登记费，原告避重就轻，我们是批量性处理，代为支付了契税之外的费用，并且向法庭提交了证据。银行按揭费是我们代房管局收取的，我们收取之后是交给房管局的。被告乐昌市兴业房地产开发有限公司答辩称，一、双方当事人就代办、领取《房地产权证》形成委托合同关系中，被告没有胁迫、欺诈、利用优势地位等行为，且已按约定履行了代办房产证的义务。在双方当事人的商品房买卖合同中，被告并没有强制要求原告必须委托被告代办、领取《房地产权证》，而是明确约定原告可自由选择办理房产证的方式，即自已办理或委托办理，并明确约定办证所需费用由买受人（即原告）承担。在此基础上，原告委托被告代办、领取《房地产权证》，并交付办理产权证综合费（含办证具体收费）。而该办理产权证综合费，被告已将金额明确告知原告（见置业计划书）。尔后，被告按原告的要求已履行完毕代办义务，将房产证交付给原告，委托合同自始已完全履行完毕。二、被告定价计收原告的办理产权证综合费，是根据当时情势下的收费项目，双方同意按房价3.9%收取的。原告签订商品房买卖合同后，随即委托被告代办、领取《房地产权证》。在当时的情势下，办理房产证的费用并不仅仅只有契税款。按当时情势下，办证费用支出包括：中介代理费（按房价的1.5%）；契税费（按房价的1.5%）；其余费用，包括交易手续费、咨询服务费、测绘费、登记费、建档费、工本费、印花、合同印花税（房价的万分之五）、查档费、交通费、复印费、劳务服务费等。双方同意按房价的3.9%计算，对此双方是达成了合意的。三、被告定价计收办理产权证综合费操作方式是当时的行业惯例，是在无法精确计算办证具体费用成本支出的情况下的操作模式，该模式不是绝对性的“多除少补”无偿服务模式，而原告对该操作模式是同意的、自愿的（原告已自愿交付办理产权证综合费），在此过程中被告没有胁迫、欺诈、利用优势地位等行为。四、原告不可能不对当时情势下的办证费用项目毫无了解。购房是一般人或一般家庭的一件头等大事，作为购房者对购房应有的注意或关注程度，不可能不对在当时情势下的办证费用毫无了解。众多的购房者采取委托的方式办理房产证，并交付委托办证费用，充分说明当时的情势下，委托办证和自行办证所需的费用其实相差不大，否则在可以自由选择委托办证或自己办证的前提下，购房者定然不会偏向选择委托办证。即购房者选择委托办证时，双方的权利义务并不存在不合理的倾斜。因此原告现在提出要求返还相关费用，实则已违背合同的诚实信用原则。原告实际上是对收费单位相关收费的异议，此为另一法律关系，应作为另案另行处理。五、被告在代办、领取《房地产权证》中没有过错。根据合同法第四百零六条的规定，受托人在委托合同中承担的是过错责任，而被告没有过错，更没有故意或重大过失，因此被告不应承担责任。六、被告不是办证具体收费主体，只是代办人（委托代理人），但原告错误认为被告是具体办证收费主体。在为原告代办房产证的过程中，被告只是原告的委托代理人，但原告错误认为被告是具体办证收费主体，从而错误认为被告多收费。这是原告对委托合同关系的错误解读。根据相关法律规定，委托合同中，受托人按照委托人的授权办理委托事务，包括与第三方的民事法律行为，其法律后果由委托人承担，故被告如对收费单位的收费有异议，可另行通过其他途径进行处理。七、关于原告提出的银行按揭费亦是当时情势下的办证必要费用，如上述，被告作为代理人不少收费主体，被告对该费用没有截留，没有获取非法利益，没有过错，不应由被告返还。如有异议，应由原告向具体收费主体追偿。八、关于门禁系统费的问题。此为房屋小区加装的门禁设施的费用，门禁系统不是无偿的配套设施，被告是在原告同意支付费用的情况下，购买安装门禁系统，该系统原告已使用多年，现原告要求返还门禁费，毫无理由；且在法律关系上属于购销关系，根据一事一诉原则，应另案处理。综上所述，原告自愿委托被告办理房产证并支付费用；在委托代办房产证中，被告没有胁迫、欺诈、利用优势地位等行为；被告没有获取非法利益、没有过错；被告不是收费主体。原告的起诉没有事实及法律依据，请法院驳回原告的诉求。被告乐昌市兴业房地产开发有限公司针对其辩解在举证期限内提供了如下证据：1.购房合同，证明被告没有强制要求原告必须委托被告代办、代领房地产权证，而是明确约定原告可自由选择办理房产证的方式，即自己办理或委托办理，并明确约定办证所需费用由买受人（即原告）承担。2.办证的费用支出凭证，证明被告代办房产证过程中的费用支出。3.房产证签领表，证明被告已按原告的要求，代办房产证并交付给了原告（已履行完毕委托合同）。经开庭质证，原告潘赟辉对被告提交证据的质证意见如下：对证据1没有异议；对证据2有异议，房地产交易手续费、房地产查档费、商品房预收款监督管理费、登记费、房地产咨询服务费、测绘费、房屋买卖代理费等发票开具的单位名称是乐昌市兴业房地产开发有限公司，这组证据只能证明被告支出了这些款项，不能证明这些费用是由原告承担的；对证据3没有异议。经审理查明，2013年8月6日，原告潘赟辉与被告乐昌市兴业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于×××预售商品房一套，金额349898元。合同中的第十七条第3项约定买受人（即原告）可自办或委托出卖人（即被告）代办产权证，所需费用由买受人负责。合同签订当日，原告向被告支付13646元作为办理涉案房屋产权证的综合费用。同日，被告向原告收取了门禁系统款1000元，银行按揭费600元。原告认为其支付给被告的代办产权证综合费13646元除契税5248.47元应由其承担外，被告应向其返还多收取的代办产权证综合费8397.53元。同时，原告还认为被告向其收取的银行按揭费600元、门禁系统款1000元也是不当的，为此向本院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原、被告双方都确认没有签订委托代办房屋产权证的书面合同，对已形成了事实的委托关系并无异议。同时，原告要求撤销第一项诉讼请求，确认诉讼请求如下：1.判令被告于判决生效之日起十日内返还8397.53元给原告；2.判令被告于判决生效之日起十日内返还银行按揭费600元，门禁系统款1000元给原告；3.判令被告承担本案的诉讼费。本院认为，当事人订立合同，可通过书面形式、口头形式和其他形式，本案原告向被告支付13646元作为为其办理涉案房屋房地产权证的综合费用，被告收取原告缴纳的代办产权证综合费后，双方事实上成立委托合同关系。该委托合同系原、被告自愿订立，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同。被告已为原告代办好涉案房屋的房地产权证，原告支付被告的办证费用是其自主、自愿的，该款作为被告办好涉案房屋产权证事项的费用，双方并没有约定该费用只指交纳契税，实行多退少补。因此，原告主张要求被告返还除涉案房屋契税外的代办房产证费用8397.53元的诉请没有依据，本院不予支持。对于原告要求被告返还银行按揭费、门禁系统款的诉请属于另一法律关系，本案不宜一并处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告潘赟辉的诉讼请求。本案受理费50元，由原告潘赟辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  黄旭坚代理审判员  周昌莲代理审判员  肖 鸿二〇一六年三月一日书 记 员  王红玉第7页共7页