茂名市茂南区人民法院发文稿纸签发：核稿：拟稿：事由：附件：主送机关：抄送机关：机密程度：字第号印发数量：年月日封发广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2015）茂南法民一初字第488号原告：吴土新，男，1962年8月8日出生，汉族，茂名市茂南区人，经商，住茂名市茂南区。委托代理人：周红军，广东诚挚律师事务所律师。委托代理人：黄全儒，广东诚挚律师事务所实习律师。被告：茂名市南天经贸有限公司，住所地：茂名市官山三路二巷2号301房。法定代表人：邓培明，经理。委托代理人：张莹莹，广东南天竹律师事务所律师。委托代理人：梁智栋，广东南天竹律师事务所实习律师。被告：邓培明，男，1947年12月24日出生，汉族，高州市人，住茂名市。委托代理人：张莹莹，广东南天竹律师事务所律师。委托代理人：梁智栋，广东南天竹律师事务所实习律师。原告吴土新诉被告茂名市南天经贸有限公司、邓培明物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴土新的委托代理人周红军、黄全儒，被告茂名市南天经贸有限公司、邓培明委托代理人张莹莹、梁智栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴土新诉称：2006年初，原告通过拍卖行竞买的方式，依法取得位于茂名市官山三路北二巷2-6号1层车房，建筑面积259.55平方米，经房地产管理部门核准取得证号为粤房地证字第××号《房地产权证》。在原告取得车房的产权后，要求实际使用人被告邓培明退出车房，但其不同意退出，因原告与被告邓培明有生意上的合作关系，碍于情面不便强行要求其退还，但双方口头协议月租金按照车房拍卖价款498，000.00元的银行贷款利率四倍即月利率25‰支付，从未约定支付方式及期限。被告邓培明使用车房后，一直未支付租金。原告每年都多次催促退还车房、偿付租金，但被告至今未退房、不付租，反而在车房顶上搭建两层违法建筑，作为其及茂名市南天经贸有限公司的办公场所，因原规划只有车房首层，搭建使车房受到重压而减损使用寿命并存在倒坍的危险，同样构成侵权，应当自行拆除。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条等有关法律、法规规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判令被告退出其侵占的茂名市官山三路北二巷2-6号1层车房（粤房地证字第××号：长47.02m、宽5.52m，面积259.55㎡）、返还给原告，并拆除其在车房上违法搭建的建筑物；被告向原告偿付租金损失1，546，125.00元（以竞得价49.8本金，按同期人民银行一年期贷款利率的四倍、即25‰计算月租损失，由2006年4月1日起暂计至2014年11月30日，之后的租金损失同样计至被告退还车房时止）；本案诉讼费由被告承担。被告茂名市南天经贸有限公司、邓培明辩称：原告在起诉状中陈述的内容不是事实，请求法院不予认定。1、茂名市官山三路北二巷2-6号1层车房的最终竞拍人是南天公司法定代表人邓培明的女儿，不是原告吴土新。2、吴土新之所以办到上述车房诉房产证是通过欺骗的手段获得，不是通过竞买的方式获得。3、涉案车房是通过广东（茂名）富华拍卖有限公司与广东凯利华拍卖有限公司联合拍卖的。二、原告起诉要求被告按拍卖价款49.8万元的25‰支付租金没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其请求。三、原告以邓培明作为本案被告提起诉讼主体不适格，请求法院依法驳回其对邓培明的起诉。如果按照被告所讲，是被告南天公司占用其车房作为办公场所的话，那么占用人是南天公司，并不是邓培明个人，邓培明只是南天公司的法定代表人，原告以邓培明作为被告提起诉讼主体不适格。四、原告提起本案诉讼超过法定的诉讼时效，其诉讼请求不受法律保护。综上所述，原告起诉邓培以及其提出的诉讼请求没有任何事实和法律依据，而且已经超过了法定的诉讼时效，请求法院依法予以驳回，以维护被告的合法权益和法律的严肃性。经审理查明：位于茂名市官山三路北二巷2-6号1层车房原为被告茂名市南天经贸有限公司所有，后因该公司欠债无力偿还被公开拍卖，原告通过竞卖的方式于2004年8月取得该房屋的所有权。据粤房地证字第××号房地产权证显示，权属人为原告吴土新，房屋所有权来源为购买，占有房屋份额为全部，房地座落茂名市官山三路北二巷2-6号1层车房，建筑面积259.55平方米。2004年8月份被告茂名市南天经贸有限公司未征得原告同意，在涉案车房挂牌办公，一直使用至今。原告在使用涉案房屋期间，未经政府有关部门批准，于2007年在车房上面搭建两层临时建筑物供其公司使用，该建筑物建筑面积约450平方米。另查明：2014年3月24日，广东海法律师事务所受原告的委托，向使用涉案车房的人员发表律师受权声明书，称位于茂名市官山三路北二巷2-6号1层车房是吴先生的合法财产，任何单位和个人不得侵犯，现个别人员未经车房产权人同意擅自使用上述车房，限于2014年4月31日前清空物品腾退车房给吴先生。2015年4月20日，原告吴土新委托广东诚挚律师事务所向被告茂名市南天经贸有限公司、邓培明发出律师函，主要内容：委托人通过司法拍卖取得位于茂名市官山三路北二巷2-6号1层房产（粤房地证字第××号）所有权，并于2006年3月22日办理了房地产登记手续，委托人多次要求你方退出该房产，但你方继续占有、使用、收益并拒绝支付占用费。你方占用房产的行为已构成侵权，委托人有权要求退还房产，并承担相关损害赔偿责任。望你方于收到本函之日起十日内停止侵权并退还房产、支付占用费给吴土新。在审理本案的过程中，本院根据原告的申请委托茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案的车房自2004年8月至2015年7月期间的租金进行评估，该公司确定该段时间租金为456000元。在诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为被告向原告偿付因侵权造成的租金及利息损失1546125元。以上事实，有粤房地证字第××号房地产权证、广东海法律师事务所律师受权声明书、广东诚挚律师事务所律师函、茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司评估报告以及开庭笔录证实。本院认为：位于茂名市官山三路北二巷2-6号1层车房属于原告吴土新所有，有粤房地证字第××号房地产权证证实，本院予以认定。被告辩称邓波通过竞拍已获得涉案车房所有权，缺乏事实依据，本院不予支持。原告取得涉案车房的物权后，被告茂名市南天经贸有限公司未经原告同意使用涉案房屋，属于擅自占用，被告茂名市南天经贸有限公司的行为侵害了原告的物权，故依法应承担侵权的民事责任。被告邓培明是被告茂名市南天经贸有限公司的法定代表人，其行为代表公司的行为，不是其个人行为，故原告要求被告邓培明承担侵权的民事责任，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”和《中华人民共和国侵权责任法》第十九条：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，原告要求被告茂名市南天经贸有限公司退出涉案的房屋并返还该房屋的请求，依法有据，本院予以支持。被告未经原告同意擅自使用涉案的房屋，原告要求被告赔偿租金损失有理有据，本院予以支持，但要求赔偿利息损失没有理由与依据，本院不予支持。茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司的资产评估报告公正客观，本院予以采信，涉案车房的租金损失应以评估公司确定的金额为准。被告茂名市南天经贸有限公司应向原告吴土新赔偿2004年8月至2015年7月租金损失456000元，超过此金额的部分原告要求被告赔偿，没有理由与依据，本院不予支持。被告侵害原告的物权一直在进行中，处于尚未结束的状态，故被告答辩称原告的起诉已过2年的诉讼时效本院不予支持。违法建筑的认定及拆除不属于人民法院处理范围，故本院对原告要求拆除被告在涉案车房上违法搭建的建筑物的请求，不予处理，原告应向政府有关部门反映要求处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告茂名市南天经贸有限公司于本判决生效后十日内退出位于茂名市官山三路北二巷2-6号1层车房，并将该房屋返还给原告吴土新。二、限被告茂名市南天经贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿茂名市官山三路北二巷2-6号1层车房2004年8月至2015年7月租金损失456000元给原告吴土新。三、驳回原告吴土新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18715元，原告吴土新负担10575元，被告茂名市南天经贸有限公司负担8140元；评估费4560元由被告茂名市南天经贸有限公司负担。以上费用由被告茂名市南天经贸有限公司在履行本判决义务时一并迳付原告吴土新，本院不另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  周 理人民陪审员  易亚钦人民陪审员  黄 凌二〇一六年三月三十一日书 记 员  吕均涛