吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书(2014)敦民初字第2827号原告：孙振华，住敦化市。委托代理人：安玉铎，吉林容善律师事务所律师。委托代理人：王庆武，吉林容善律师事务所律师。被告：敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司，住所：敦化市官地镇。法定代表人：高连德，经理。委托代理人：韩继强，吉林华耀律师事务所律师。原告孙振华诉被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙振华及其委托代理人安玉铎、王庆武，被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司（以下简称圣德隆��地产公司）法定代表人高连德及其委托代理人韩继强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙振华诉称：2012年6月21日，被告主动与原告签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定的主要内容是，被告拆迁占用原告所有的50.6平方米房屋、31平方米车库、121平方米砖棚子及附属物，拆迁面积共计252平方米，用于建设敦化市官地镇兴圣综合楼。被告用新建楼房补偿给原告，补偿面积为300平方米，即被告将其新建的敦化市官地镇兴圣综合楼南北走向厢楼一层从南数第一个门市房、第二个门市房、第三个门市房和该楼二层从南数第一个门市房补偿给原告，四个门市房屋面积均为75平方米。被告给予原告的新楼补偿面积超过双方约定面积的，原告不给付超出面积的楼款，被告于2012年11月30日将补偿楼房交付给原告，逾期交房每天支付原告500元补偿金，房照和土地使用证交��时间为2013年6月30日，被告补偿原告的四栋楼房，房照和土地使用证都由被告办理，所需一切费用及维修基金、配套费、契税均由被告承担。经敦化市人民法院（2012）敦民初字第2180号民事判决书和延边州中级人民法院（2013）延中民四终字第92号民事判决书认定，原告与被告签订的房屋拆迁补偿协议书合法有效。房屋拆迁补偿协议书签订后，原告已经依约将原告所有的50.6平方米房屋、31平方米车库、121平方米砖棚子及附属物，面积为252平方米土地及相应的房屋所有权证、土地使用证交付给被告，并且被告建设的敦化市官地镇兴圣综合楼、厢楼已经竣工。但是，被告仅在2013年4月28日交付给原告兴圣综合楼厢楼一层南数第三栋门市房，协议约定被告的其他义务被告均未履行。原告应承担的损失数额为，一、被告应当赔偿未给付的三个房屋价款825000元；二、支付房屋租金53458.33元；三、支付补偿金376500元、鉴定费500元，合计1255458.33元，鉴于诉讼费等原因，原告放弃部分损害赔偿。诉讼请求：请求法院判令被告赔偿原告各项损失合计80万元，并由被告承担本案诉讼费。被告圣德隆房地产公司辩称：本案诉请应驳回，本案已由敦化市人民法院2014年10月9日作出民事判决。现原告的诉请与该案的判决及审理的内容完全一致，就同一事由及纠纷不可能出具两份裁决书，本案应依法裁定驳回。原告的请求依据不合理，其他意见待质证时一并发表意见。本案争议的焦点：一、本案是否属于重复告诉；二、被告是否存在违约行为，如存在，合理损失数额。原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：证据1，孙振华身份证复印件1份。证明原告孙振华系自然人，享有民事权利能力，具有完全民事行为能力，其依法实施的民事行为合法有效。被告质证认为，真实性无异议。证据2，被告与孙振华签订的房屋拆迁补偿协议书1份、敦化市法律服务所出具的见证书1份。证明1、在敦化市法律服务所见证下，被告与原告本着公开、平等、自愿、公正的原则，于2012年6月21日签订房屋拆迁补偿协议书，该协议书的甲方是敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司、乙方是孙振华；2、房屋拆迁补偿协议约定的相关内容。被告质证认为，该证据及主张的内容与敦化市人民法院（2013）敦民初字第2005号判决书中体现的内容一致。对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该合同书是在被告已经开始施工后，原告无理阻挠导致工程无法进行后被告与原告签订协议书，并且协议内容不允许被告更改，被告为了保证施工正常进行，法律问题可以通过诉讼等救济途径实现，当时在没有办法的情形下被迫签订该协议书。原告要求拆迁安置的房屋，我方已经交付给何景富，并且何景富也给原告看过拆迁安置合同。因此我方认为原被告之间签的协议无效，协议第六条约定2013年6月30日前我方交付给原告产权证及土地使用证，如违约我方每天给付原告所有补偿楼房价值的20%经济补偿。本案中，原告没有按协议第六条约定主张，是原告也认为合同无效的体现。官地镇法律服务所见证书仅是一种证明，属于民事证据，不产生优先公信力。证据3，敦化市人民法院（2012）敦民初字第2180号民事判决书1份、延边州中级人民法院（2013）延中民四终字第92号民事判决书1份。证明1、在本案诉讼前原告另案提起诉讼，请求人民法院依法确认原告与被告签订的房屋拆迁补偿协议书有效；2、经敦化市人民法院依法��理并判决“2012年6月21日，孙振华和敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司签订的房屋拆迁补偿协议合法有效”；3、敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司不服上述判决提起上诉，经延边州中级人民法院判决驳回上诉，维持原判”；4、经人民法院生效判决确认，本案房屋拆迁补偿协议书合法有效。被告质证认为，该证据及主张的内容与敦化市人民法院（2013）敦民初字第2005号判决书中体现的内容一致。真实性无异议，原告先起诉认定房屋拆迁补偿协议书有效后，本案中主张履行该协议，根据民诉法规定，属于一事二诉，原告应该在原告诉求中一并主张履行协议，原告在某种程度上，对被告陷阱式诉讼，因此该判决应该与本案一并考虑。证据4，敦化市人民法院（2013）敦民初字第2076号民事判决书1份、延边州中级人民法院（2014）延中民四终字第5号民事判决书1份。证明1、被告以本案房屋拆迁补偿协议书显示公平为由，另案提起撤销该合同之诉；2、该撤销合同之诉，经敦化市人民法院依法审理并判决“驳回敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司的诉讼请求”；3、该公司不服提起上诉，经延边州中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判；4、经法院生效判决确认，原、被告签订的房屋拆迁补偿协议书内容公平合理，没有显示公平。被告质证认为，对二审判决不服，我方已经向吉林省高级人民法院提起申诉，现在吉林省高级人民法院没有明确答复，但6个月的申诉期限没有过。这个质证意见同（2013）敦民初字第2005号判决书一致。证据5，被告出具的收条1份、被告建设的兴圣综合楼厢楼竣工照片2张。证明1、原告于2012年6月21日将房产执照、土地使用证及房屋、车库、棚子���土地实物交付给被告，原告履行了合同约定义务；2、被告已经将原告的房屋拆迁，建设兴圣综合楼厢楼，被告行使了合同约定权利；3、被告已经在孙振华原房屋、土地上建设了房屋拆迁补偿协议书中所约定的新建厢楼，具备向原告交付房屋的条件，应当履行合同约定义务；4、被告没有履行义务，应当依法、依约赔偿。被告质证认为，对证据的真实性无异议，其主张不能成立。证据6，敦化市价格认证中心鉴定报告1份。证明一、经原告申请，敦化市人民法院委托敦化市价格认证中心对本案标的房屋的价值及出租租金进行司法鉴定，鉴定结果为：1、一层门市房2015年的市场价格为每平方米4200元；2、二层门市房2015年的市场价格为每平方米2600元；3、一层第一门市房2012年12月1日至2014年12月1日的房租分别为：2012年为6000元，2013年为7000元，2014年为8000元；4、一层第二门市房2012年12月1日至2014年12月14日的房租分别为：2012年6000元，2013年7000元，2014年8000元；5、二层门市房2012年12月1日至2014年12月1日的房租为：2012年3500元，2013年4000元，2014年4500元。二、《价格鉴证报告》结合《房屋拆迁补偿协议书》证明三房屋价值合计为825000元。三、房屋租金总额为53458.33元。被告质证认为，该鉴定有瑕疵没有效力。1、房地产估价是有明确管理规定，价格认证中心无权做，虽有房产评估师，但是根据管理办法的规定，鉴定的两个估价师，不是房地产估价师，是价格认证员，不合法。根据房地产估价管理办法，必须成立独立的房地产估价部门，且三级资质不可以做司法鉴定；2、基准日2015年6月26日，应该是我应当履约的那一天，故该鉴定无效；3、鉴定结论略，是不规范的。综上，该鉴定没有价值，我方不认可。证据7，敦化市价格认证中心鉴定费收据1份。证明原告支付鉴定费500元。被告质证认为，真实性无异议，因价格鉴定报告本身就没有效力，故该鉴定鉴定费用也不应由我方承担。被告圣德隆房地产公司为证明自己的抗辩主张，向本院提供的证据有：敦化市人民法院（2013）敦民初字第2005号民事判决书1份。证明1、本案与该份证据的判决书内容一致，请求一致。本案起诉是房屋拆迁补偿合同纠纷，但是在判决的第十页上数第七行写明：“经本案释明，原告要求赔偿损失，并向本院提交尚未履行房屋交款的鉴定申请”，说明该案案由在经过人民法院向原告进行示明后自行变更为财产损害赔偿诉请，与本案的诉请完全一致。因此该案原告诉讼应当依法裁定驳回。原告质证认为，1、对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议；2、本案与2005号案件的诉请不一致。2005号案件的诉讼请求是要求给付房屋及房照、土地证，而本案是按照相应的价款赔偿。2005号案件要求每天按照500元赔偿，本案我方是按照每天500元的75%赔偿。2005号案件同时要求给付第三栋房屋的房照和土地证及房屋税费，但是本案没有。两个案件的诉讼请求不一致；2、2005号判决第十页第九行明确写明：“原告以无钱支付鉴定费为由拒不到庭选择鉴定机构”说明原告当时没有钱，所以诉讼无法继续进行。2005号判决第十页倒数第七行写明：“视为放弃鉴定，致使本案无法确定尚未履行三套房屋价款，原告主张赔偿损失本案不予审理，可另行主张。”说明该案件是因为程序上的问题驳回原告请求，对原告的权利，被告的义务没有做出判决和裁定。本案提起的诉讼合法合理，不违反一事不再理原则，被告用该证据无法剥夺原告诉权。经庭审质证及对证据分析，本院综合认证如下：原告所举第1份证据，被告质证没有异议，该证据能够证明原告所要证明的问题，故予以采信。原告所举第2、5份证据，系双方签订的协议及履行情况的证据，虽然被告质证有异议，但除言辞抗辩外，并没有证据证明其抗辩主张，且该协议已被生效的判决确认有效，上述证据能够证明原告所要证明的问题，故予以采信。原告所举第3、4份证据，虽被告对判决结果有异议，但上述判决均为生效的法律文书，能够证明原告所要证明的问题，故予以采信。原告所举第6、7份证据，为鉴定结论及鉴定费票据，虽然被告对鉴定结论有异议，但该鉴定结论为在诉讼过程中，法院委托的具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定结论，并鉴定人员已出庭，对鉴定过程及鉴定结论作出合理说明，上��证据能够证明所要证明的问题，故予以采信。被告所举证据，为生效的法律文书，对证据真实性予以采信，但该证据不能证明被告主张的原告系重复告诉的证明问题，该判决书中已清楚说明“原告主张赔偿损失，本案中不予审理，可另行主张”，故被告用该判决书不能证明原告重复告诉的证明问题，故对被告的证明问题不予以采信。根据当事人的陈述及采信的证据，结合庭审调查，本院综合认定如下事实：2012年，被告圣德隆房地产公司在敦化市官地镇开发兴圣综合楼。2012年6月21日，经敦化市官地镇法律服务所见证，原告孙振华与被告圣德隆房地产公司签订《房屋拆迁补偿协议书》，协议约定：“被告圣德隆房地产公司拆迁原告孙振华所有的位于敦化市官地镇南村有照房屋50.6平方米、无照砖面车库31平方米、无照砖棚子121平方米，拆迁面积共计252平方米。被告圣德隆房地产公司用新建楼房补偿原告孙振华，补偿总面积300平方米，回迁新建厢楼一楼从南往北第一、第二、第三并排三个门市房，每个门市房面积为75平方米（跨度为15米，高度不低于4米）和二楼从南起第一个75平方米房屋。协议签订后，原告被拆迁房屋、车库、棚子的权属归被告，并交付给被告合法证件。被告给予原告的新楼补偿面积超出双方约定面积，原告不给付超出面积的楼款。被告给予原告的新楼补偿面积小于双方约定面积，被告按照市场价补偿给原告现款。签订协议之日起两日内原告搬迁完毕，被告于2012年11月30日将补偿楼房交付给原告。如到期后没有交付房屋，被告每天支付给原告补偿金500元。被告补偿给原告的四套房屋，产权证和土地使用证由被告负责办理，所需一切费用以及维修基金、配套费和契税由被告承担。房屋产权证和土���使用证交付日期为2013年6月30日，如果被告不能按约定时间内交付给原告，被告每天给付原告所有补偿楼房价值的20%给予原告经济补偿。被告补偿的四套房屋，房内不得设立承重柱，水电接通原告不付任何费用。被告补偿给原告的楼房必须按照国家相关质量标准，经相关部门验收合格后交付原告使用。原告入住后，如发生质量问题造成损失由被告全部负责。”协议签订后，原告孙振华将50.6平方米房屋、31平方米车库、121平方米棚子及房产执照、土地使用证交付给被告圣德隆房地产公司，被告圣德隆房地产公司已拆除原告孙振华的上述财产，兴建了官地镇兴圣综合楼，但该楼房至今未进行验收。现被告圣德隆房地产公司已交付给原告孙振华《房屋拆迁补偿协议书》中约定的官地镇兴圣综合楼厢楼一层从南往北第三个门市房一套，该房屋尚未办理产权证。约定的官��镇兴圣综合楼厢楼一层从南往北第一、第二门市房和二层房屋已出售并交付给案外人。另查明：本院（2012）敦民初字第2180号民事判决、延边州中级人民法院（2013）延中民四终字第92号民事判决已确认原、被告签订的房屋拆迁补偿协议合法有效。本院（2013）敦民初字第2076号民事判决、延边州中级人民法院（2014）延中民四终字第5号民事判决已驳回被告圣德隆房地产公司撤销房屋拆迁补偿协议的主张。2013年，原告在本院提起诉讼，诉讼请求：1、被告给付原告官地镇兴圣综合楼厢楼一层南数第一栋面积为75平方米的房屋、第二栋面积为75平方米的房屋、二层南数第一栋面积为75平方米的房屋，并将上述房屋所有权证办理在原告名下；2、被告将官地镇兴圣综合楼厢楼一层南数第三栋面积为105平方米的房屋产权证及土地使用证办理在原告名下；3、被告承担办理上述四套房屋所有权证、土地使用证所需一切费用及维修基金、配套费和契税；4、被告给付2012年12月1日起（违约之日）至本案一审判决前一日止每天500元的补偿金，并承担本案诉讼费用。本院审理后作出（2013）敦民初字第2005号判决，“驳回原告孙振华的诉讼请求”，该判决在本院认为的部分有论述“经审理认为，庭审过程中，经本院释明，原告要求赔偿损失，并向本院提交尚未履行房屋价款的鉴定申请，在本院指定的期限内原告以无钱支付鉴定费为由拒不到庭选择鉴定机构，致使本案中无法确认尚未履行的三套房屋价款，对此原告应承担举证不能的法律后果，原告主张赔偿损失，本案中不予审理，可另行主张。由于涉案房屋至今未经过相关部门质量验收，无法确认交付房屋的有效时限，而且被告尚未履行的三套房屋价款不明确，也无法确认原告主张每天500元的经济补偿是否合理。”本院认为：虽然被告圣德隆房地产公司在庭审中对于2012年6月21日原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》有异议，但生效的判决已确认该协议合法有效，且生效的判决也驳回本案被告主张撤销该协议的主张。所以被告未按协议约定交付三套房屋，被告的行为已构成违约，本案争议的房屋被告已经出售他人致使合同不能继续履行，故此部分合同应当解除，并由被告承担赔偿损失及承担违约责任。被告抗辩认为，本案与（2013）敦民初字第2005号案件相同，本案属于重复告诉，而（2013）敦民初字第2005号案件已经清楚的论述“原告主张赔偿损失，本案中不予审理，可另行主张”，所以原告另行起诉主张被告赔偿因违约而造成的损失，符合法律规定，不属于重复告诉，故被告的该抗辩主张不能依法成立。关于被告违约给原告造成的损失，原告主张的诉讼标的包括：按2015年的市场价格，作为本案计算未交付楼房的价格，迟延交付期间的房屋租金，合同约定的补偿金。被告对原告主张的上述损失有异议，同时提出违约金约定过高主张降低。通过庭审调查，原告在本案中计算的损失方式缺乏合理性。首先，关于未实际交付楼房的价款应当按照当时约定交付日期时的楼房价格计算；其次，因楼房迟延交付不能实际使用而产生的房屋租金损失也应当包含在违约金中。故本案的违约赔偿金为约定交付时的楼房价款和违约金。虽然原告在庭审中对被告陈述当时一楼门市房3500元/平方米，二楼门市房2800元/平方米有异议，认为被告陈述的价格低于当时市场价，但在庭审结束后原告表示可以接受被告提出的价格，故本案中未交付三个楼房的价款分别为75平方米×3500元＝262500元；75平方米×3500元＝262500元；75平方米×2800元＝210000��；合计735000元。关于违约损失，合同中约定500元/日（四个房屋），被告认为违约金约定过高，应降低至100元/日（未交付的三个房屋）。本案争议的三个房屋在确定的交付日期时的价格为735000元，合同约定违约金为375元/日［500元（四个房屋）×75%］，月违约金为11250元，月利率约为1.5306%，同民间借贷利率相当，虽然法律规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，但被告除言辞抗辩外未举证证明其他抗辩主张，并且约定的违约金可高于实际损失。合同约定的交付时间为2012年11月30日，但至本案审理时，被告既未交付房屋，也未支付相应楼房价款，并且被告针对房屋拆迁补偿协议的效力问题一直在诉讼，导致原告不能主张违约赔偿，暂计至2013年6月30日，违约金为11250元×7月＝78750元，房屋损失及违约金合计813750元。现原告��际主张被告赔偿房屋损失和违约金合计人民币80万元，放弃多出部分，应当认定原告对权利的自行处分，且符合法律规定，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之后立即赔偿原告孙振华人民币80万元。如果被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，邮寄费50元，合计11850元，由被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  郭立鑫审 判 员  任俊杰人民陪审员  张 利二〇一六年三月三十日书 记 员  冯 舒