广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2464号原告（反诉被告）沈柏钦，男，汉族，1967年10月5日出生，住广东省佛山市南海区。被告（反诉原告）池国雄，男，汉族，1971年6月20日出生，住广东省汕头市澄海区。被告（反诉原告）池国耀，男，汉族，1974年6月4日出生，住广东省汕头市澄海区。两被告共同委托代理人萧光贤、任博佳，均为广东通法正承律师事务所律师。原告沈柏钦诉被告池国雄、池国耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月31日立案受理后，两被告在答辩期内向本院提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员谢燕贞独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告及两被告的共同委托代理人萧光贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年原告与两被告签订第一份合同时，已特别说明原告可以一直续租，但租金变动可随物价指数变动适当调整，而现在两被告却不守诚信，以合同期满为由，用涨租一百倍的恶劣手段赶走原告，同等价格租给两被告亲戚，不再与原告续约，让原告净身出铺，不作任何补偿。而实际上涉案商铺同等地段的租金标准因市场原因已有所下调，两被告无理涨租，其收回涉案商铺亦并非自用，原告苦心经营的全国有名地方特色小吃-高基牛杂的客源将因两被告故意不续约受到很大影响，将造成原告极大的经济损失，两被告的行为对社会也将造成极大的损害。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与两被告之间的租赁合同关系；2、两被告赔偿原告转让费50000元、装修款27708元、客源损失100000元；3、两被告承担本案全部诉讼费用。两被告辩称：1、涉案合同到期双方要积极履行合同，在无新合同生成之前，旧合同已经失效，原告应将所承租的房屋交还两被告；2、所谓的转让费跟前后两次续约的合同都没有明确，所谓客源及品牌损失与经营场所没有任何关系，也没有法律根据，所以两被告不同意原告的诉请。其他意见与两被告的反诉事实理由一致。两被告反诉称：2014年1月1日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定两被告将自有的位于佛山市禅城区高基街××号首层商铺租赁给原告使用，期限两年即2014年1月1日至2015年12月31日止。现合同期限届满，但原告拒绝交还涉案商铺，造成两原告无法依合同规定收回自用，无法按市场需求扩大经营规模，造成经济损失达100000元，该损失与原告拒绝交还涉案商铺有因果关系，为维护两被告合法权益，现反诉请求法院判令：1、确认原告与两被告2014年1月1日签订的《租赁合同》终止；2、原告立即搬出涉案商铺，并支付租金（租金按每月6600元的标准从2016年1月计算至原告交还涉案商铺之日止）和违约金（以每月拖欠的租金为本金，从次月的1日起按日千分之五计算至原告交还涉案商铺之日止）；3、原告已缴纳的保证金6600元归两被告所有；4、原告赔偿两被告经济损失100000元；5、本案反诉的诉讼费用由原告承担。诉讼中，两被告明确诉讼请求第4项的经济损失是指由于原告拒绝交还涉案商铺，导致两被告必须要以高额的租金去租赁其他经营场所所导致的租金损失，两被告现在租赁电脑广场另一物业一个月租金为14060元，与两被告出租涉案商铺的租金差额即是损失。原告针对两被告的反诉辩称：1、关于租金的标准及违约金的计算标准，原告不予认可，当时2011年与两被告签第一份合同时，两被告与原告口头说明涉案商铺将一直无限期续租给原告，就不能与原告解约，租金标准可以按照市场正常价调整。2、关于保证金，因要解约的是两被告，如果继续租赁给原告，就不存在本案的纠纷，过错方是两被告，原告并未违约。3、关于赔偿经济损失100000元，两被告提供的合同租期为2013年8月1日至2016年7月31日，而原告是在2015年12月31日提起的诉讼，该纠纷发生在两被告与案外人所签合同之后，本案纠纷与两被告和案外人之间的合同关系不存在任何关联，两被告提供虚假证据。其他意见与原告起诉的事实理由一致。原告在诉讼中就本、反诉一并提交以下证据：原、被告身份证复印件。拟证明双方主体资格。2、《租赁合同》2份。拟证明原、被告存在合同关系，两被告承诺无限期将涉案物业续租给原告。工程收据、《承揽合同》、邮政储蓄银行利息清单、装修工程预算单。拟证明原告对涉案物业装修的费用，原告装修经过两被告同意。网页信息打印件4张。拟证明原告在涉案物业经营的高基牛杂的社会地位、声誉及价值。南海农商银行存折流水单1张、中国农业银行交易明细6张。拟证明原告经营高基牛杂的日常收支流水。光盘、光盘译音。拟证明涉案物业租金并没有上涨，且对于该物业两被告不是收回自用，是要给两被告的员工使用。合同照片打印件、新鸿运租金发票（收据）照片打印件、新鸿运缴费通知单复印件。拟证明同同一地段的其他店铺租金标准并没上涨而是降低10%。8、高基街商铺图、光碟、光碟译音。拟证明涉案物业所处地段附近商铺经营困难，两被告要求涨租不合理。两被告在诉讼中就本、反诉一并提交以下证据：律师函3份及国内标准快递邮单妥投证明。拟证明涉案商铺的产权人即本案两被告要求收回商铺。2、《租赁合同》、佛山鸿运电脑科技城平面图、营业执照复印件。拟证明被告由于未能够收回商铺所导致的财产损失，多付的租金差额损失应由原告承担。房产证明复印件。拟证明涉案商铺是池国耀的。经庭审质证，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1、2，两被告均无异议，本院予以采信；证据3、5有原件核对，本院确认其真实性；证据4系打印件，且与本案无关联，本院不予采信；证据7中的新鸿运缴费通知单复印件，两被告对真实性不予确认，本院不予采信；证据6、证据7中的合同照片打印件、新鸿运租金发票（收据）照片打印件、证据8，系原告单方制作，两被告对真实性不予确认，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。被告提供的证据1、3，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据2中的《租赁合同》、佛山鸿运电脑科技城平面图，有原件核对，原告虽对真实性不予确认，但其未提供相反的证据予以反驳，本院确认其真实性；证据2中的营业执照，仅有复印件，且原告对真实性不予确认，本院不予采信。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2011年4月1日，原告沈柏钦（乙方、承租方）与两被告（甲方、出租方）池国耀、池国雄签订《商铺租赁合同》，主要约定：“第一条甲方出租的佛山市高基街××号首层自编之一21平方。第二条租期自2011年4月1日至2012年12月31日。第三条租金和租金交纳期及条件：1、每月租金为人民币叁仟叁佰元，乙方每季度上交一次租金，每季度5号前缴纳下月租金人民币玖仟玖佰元。乙方可以支票或现金形式支付租金。2、本合同一经签署，乙方即应交纳相当于2个月租金的押金人民币陆仟陆佰元。……第五条出租方与承租方的变更：1、租赁期间，甲方如将房产所有权证转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意。但甲方应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。……第六条乙方的职责：……8、乙方保证承租甲方的房屋只能作为门市经营使用，不可挪作它用。……9、甲方向乙方出示出租房屋的相关资料原件和给乙方与原件一致的复印件。包括出租房屋的产权证、房屋所有权人的身份证和出租许可证等。如果任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。……第七条合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权（但租金可随社会物价指数变动而适当调整）。……”原、被告双方当事人均在合同上签名确认。2014年1月1日，原告（乙方、承租方）沈柏钦与池唐（甲方、出租方）签订《租赁合同》，主要约定：“一、甲方出租的商铺座落地址佛山市高基街××号首层约25方。1、每月租金为人民币3300元。季度租金9900元。乙方须于每季度5日前向甲方缴付该铺位的租金，租期由2014年1月1日到2015年12月31日，租金2年不变。2、商铺水电费：该铺位设独立水电分表，水电费按供电局标准计收。3、租赁保证金：于签订本合同时，乙方应向甲方缴交相当于该铺位两个月租金之租赁保证金，共6600元整。该租赁保证金于合同终止时，若乙方无拖欠应缴费用且无违约行为时，甲方凭原单据在五天内如数退回。……5、上述各项费用，乙方须按时向甲方缴交，不得拖延。乙方逾期向甲方交款，甲方每日按欠交金额的千分之五向乙方加收滞纳金，如乙方拖欠欠款超出一个月，甲方有权终止本合同及没收租赁保证金，收回铺位，由此造成的损失，由乙方负责，并追究乙方的违约责任。……四、铺位的使用及注意事项：……2、乙方不得随意改动、变更铺位的建筑结构合同原有基本设施。如因经营需要装修及改变设施，乙方应以书面形式向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可施工，但仍不能影响铺位的主体结构安全及外面美观。合同期满，乙方须自费拆卸加设于该铺内之装置，将该铺位恢复原状，空出该铺位交还甲方。3、租赁期内，该店铺内门窗或甲方设施如有损坏，乙方须自费维修更换，恢复原状。……”甲、乙双方当事人均在合同上签名确认。诉讼中，原告与被告池国耀双方共同确认上述合同甲方“池唐”即是池国耀，“池唐”是池国耀的又名,合同落款处“池唐”系池国耀本人所签。2016年1月5日，被告池国耀委托广东通法正承律师事务所律师向原告发出《律师函》，主要内容为：“沈柏钦：本所接受池国耀（又名池唐）授权委托，特致函：根据委托人池国耀提供资料和反映：你与委托人于2014年1月1日签订《租赁合同》，约定你承租池国耀享有产权位于佛山市禅城区高基街××号首层商铺，期限两年即2014年1月1日至2015年1月1日止。现合同期限届满，但你拒绝搬出交还商铺，造成池国耀无法依合同规定收回自用。我所认为：《租赁合同》是你和池国耀真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，合同届满且你未能与产权人池国耀达成续租合同，应遵守合同约定搬出商铺，交还商铺予池国耀，否则构成违约。如你不依约搬出，池国耀要求你支付双倍租金。期你见函后三天内搬出，缴清员工工资、水电费、税费等你应支付款项。并函复我所。特此函告！”，该律师函于2016年1月6日由原告本人签收。另查明，涉案佛山市禅城区高基街××号首层物业由被告池国耀、池国雄按份共有，各占1/2产权。诉讼中，原告与两被告共同确认：原告交租至2015年12月31日，现在商铺仍由原告经营使用，2016年开始因为本案纠纷未向被告交租。诉讼中，原告陈述：原告从2011年开始承租涉案商铺用于经营高基牛杂，前后续签了两次，共签订了3份合同，2013年所签一年期合同没有保存作为证据；原告通过电话经得被告池国耀同意，于2015年8月3日对涉案商铺进行了装修；合同到期后，被告通过微信要求终止合同，表示收回商铺租给他人，且不对原告进行补偿；涉案商铺内的装修不可拆除，包括粉刷、电开关、空调等，拆除失去价值。诉讼中，两被告陈述：与本案有关的只是2014年所签合同，其他合同已经履行完毕，与本案无关；涉案合同即将到期，原告对涉案商铺进行装修不合常理，且两被告没有收到原告任何方式的装修请求；合同到期后，被告池国耀于2016年1月4日通过律师函通知原告终止合同；两被告不清楚原告对涉案商铺的装修情况，合同终止后，商铺内装修添附物可以拆除的由原告自行拆除，不可拆除的，两被告不对原告作补偿，原告不可破坏商铺原有状态。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告沈柏钦与被告池国耀于2014年1月1日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，依法受法律保护，原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。关于合同终止、返还租赁物、合同保证金的问题。据本院上述查明的事实可知，涉案《租赁合同》约定的租赁期限为2014年1月1日至2015年12月31日，合同到期后，被告池国耀未再向原告收取租金，原告亦已于2016年1月5日收到被告池国耀发出的限期搬离涉案商铺的律师函，且双方至今并没有形成新的租赁合意，因此，上述《租赁合同》已于2015年12月31日因合同期限届满终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，原告理应将涉案商铺交还给被告池国耀，其至今仍占有使用涉案商铺已构成违约，根据上述《租赁合同》第一条第3点的约定，被告池国耀反诉请求租赁保证金6600元归其所有，有事实和合同依据，本院予以支持。原告诉请解除合同关系没有事实依据，本院不予支持。关于两被告反诉请求原告支付租金、违约金、经济损失。如前所述，虽然原告与被告池国耀双方并未形成新的租赁合意，但原告已实际占有使用涉案铺位，理应支付占有使用费，被告池国耀反诉要求按照上述《租赁合同》约定的租金标准的两倍计算占有使用费，没有合同和法律依据，本院不予支持。综合分析本案案情，本院酌定原告参照上述《租赁合同》约定的租金标准向被告池国耀计付合同到期后的占有使用费。因此，原告应向两被告支付2016年1月至2016年2月的占有使用费6600元，并自2016年3月1日起以3300元/月的标准继续向被告池国耀支付占有使用费至实际返还涉案铺位之日止，对被告池国耀反诉诉请超出部分，本院不予支持。关于逾期支付占有使用费的违约金，因原告与被告池国耀就涉案商铺有关租赁事宜尚处于纠纷阶段，其对占有使用费并无拖欠的故意，对被告池国耀反诉请求的违约金，本院不予支持。关于经济损失，本案中，被告池国耀并未提供有效的证据证实因原告沈柏钦拒绝交还涉案商铺所导致损失的具体数额以及没收租赁保证金6600元不足以弥补因原告沈柏钦拒绝交还涉案商铺所造成的损失，对被告池国耀反诉原告赔偿经济损失100000元的请求，本院不予支持。因被告池国雄并非涉案合同相对方，其提出的反诉请求均没有事实和合同依据，本院不予支持。关于原告诉请两被告赔偿转让费、装修款、客源损失。如前所述，本案违约方在于原告，其诉请两被告赔偿转让费、客源损失没有合同和法律依据，本院不予支持。关于装修款，原告并未提供有效的证据证实其对涉案商铺进行了装修且经得被告池国耀同意，即使其经得被告池国耀同意对涉案商铺进行了装修，根据上述租赁合同第四条第2点的约定，涉案合同期满，原告须自费拆卸加设于涉案商铺内之装置，将涉案商铺恢复原状，空出涉案商铺交还被告池国耀，因此，原告诉请两被告赔偿装修款没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第第一款、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告沈柏钦与被告池国耀2014年1月1日签订的《租赁合同》已于2015年12月31日终止；原告沈柏钦于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告池国耀返还佛山市高基街164号首层商铺；原告沈柏钦于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告池国耀支付2016年1月至2016年2月的占有使用费6600元。自2016年3月1日起至原告沈柏钦实际返还佛山市高基街164号首层商铺之日止，原告沈柏钦按3300元/月的标准继续向被告池国耀支付占有使用费；四、原告沈柏钦交纳的租赁合同保证金6600元归被告池国耀所有；五、驳回原告沈柏钦的诉讼请求；六、驳回被告池国雄、池国耀的其他反诉请求。如果原告沈柏钦未按本判决指定的期间履行返还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费1427元，反诉受理费1368元，合计2795元，由原告沈柏钦负担1575元，被告池国雄、池国耀共同负担1220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢燕贞二〇一六年三月二十四日书记员  李树欣附引用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。