重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第07904号上诉人（原审被告)廖某元。委托代理人吴明勇，重庆石松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）余某伦。委托代理人汤文俊，重庆中钦律师事务所律师。上诉人廖某元因与被上诉人余某伦确认合同效力纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院作出的(2015)永法民初字第05077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判长苏致礼、审判员段晓玲与代理审判员潘建兴组成合议庭，审理了本案。上诉人廖某元的委托代理人吴明勇、被上诉人余某伦的委托代理人汤文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：余某伦于1998年从案外人陈中华处购买位于重庆市永川区大安镇石竹街某的瓦房八间，面积140.14平方米。2012年，因永川区大安街道办事处石竹正街城门洞片区原住房建造年代已久，永川区大安街道办事处决定对该片区实施拆迁改造。2012年4月3日，余某伦（乙方）与廖某元（甲方）签订《危房联建住宅楼协议书》，约定与：1、为了支持大安街道石庙场镇建设，甲乙双方本着“自愿联合、互利互惠”的原则，乙方提供土地，甲方投资联合修建住宅楼，现就联合修建住宅楼自愿搬迁房屋一事达成以下协议；2、乙方自愿在2012年7月31日前腾空房屋117幢，总面积贰佰零壹点贰玖平方米，其中住宅建筑面积111.29平方米，门市建筑面积约玖拾平方米；3、乙方的住宅甲方按照乙方住宅面积1：1的比例换产给乙方，但乙方按350元/平方米补偿给甲方，乙方的门市面积甲方按1:1的比例换产给乙方，但乙方按450元/平方米补偿给甲方；4、甲方在乙方原住房和门面总面积的基础上若有不够的平方面积时可优惠乙方三十平米，每平方米的单位为壹仟元，超出叁拾平方米的部分，按1900元平方米计算。如乙方原住房和门面总面积多出时，甲方按每平方米单价壹仟元付给乙方，只许乙方要住房贰套、门面贰个；5、联建住宅楼，从拆迁之日起两年内竣工。拆迁时间从2012年7月31日至2014年7月31日，搬迁给过渡费全部由乙方承担，甲方不承担任何费用；6、换产后剩余的联建住宅楼，由甲方自行销售或自住，所发生的一切费用与乙方无关；7、乙方向甲方提供了原国有房屋产权证或政府出卖票据，由甲方负责办理，所有费用甲方负责，乙方没有房屋产权证的由甲方协助办理，所有费用由乙方自行负责；乙方现房、地产权使用性质为集体所有的，土地性质变为国有的，所发生的税、费全部由乙方自行负责；8、协议签订后，乙方土地的使用权归甲方，甲方有权在土地上进行勘探、打桩、围墙、施工建设等内容。合同签订后，廖某元通过招投标方式取得永川区大安街道石竹正街城门洞土地的开发权，项目名称为永川区大安街道办事处石竹场危旧房改造工程，后廖某元又将该土地交由重庆骏雄房地产开发有限公司（以下简称骏雄开发公司）进行开发。重庆市永川区大安街道办事处于2013年10月25日发永大安﹝2013﹞172号文件，同意骏雄开发公司在永川区大安街道办事处石竹正街城门洞新建金鑫石韵桂园项目（原项目名称为永川区大安街道办事处石竹场危旧房改造工程）。2013年11月18日，骏雄开发公司取得205房地证2013字第27××50号房地产权利证书。2015年，骏雄开发公司取得大安街道石竹场金鑫石韵桂园小区的建设工程规划许可证。一审审理中，廖某元自述其与骏雄开发公司系挂靠关系，金鑫石韵桂园小区实际由其修建。上述事实，有当事人陈述、《危房联建住宅楼协议书》、永大安﹝2013﹞172号文件、205房地证2013字第27××50号房地产权利证书、建设工程规划许可证等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，余某伦要求确认其与廖某元签订的《危房联建住宅楼协议书》无效的关键在于该协议是否存在我国合同法第五十二条规定的五种情形或其中情形。从案涉协议的内容和履行情况看，该协议内容不仅仅涉及联合修建住宅楼，还涉及商业住房开发，而廖某元作为一般自然人，不具备相应的建筑施工及商业住房开发资质，因此，案涉协议名为联合修建住宅楼，实为商业住房开发，以联合修建住宅楼的合法形式达到违法开发商业住房的非法目的，符合我国合同法第五十二条第三项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应为无效合同。故余某伦要求确认其与廖某元于2012年4月5日签订的《危房联建住宅楼协议书》无效的诉讼请求成立，一审法院予以支持。廖某元辩称其挂靠骏雄公司实际修建金鑫石韵桂园小区已经合法取得建房资质，修建的房屋已经竣工并验收合格，故案涉协议有效的辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：余某伦与廖某元于2012年4月5日签订的《危房联建住宅楼协议书》无效。案件受理费已减半收取2900元，由余某伦负担2860元，廖某元廖某元负担40元（此款余某伦已预交，廖某元应负担部分由廖某元于本判决生效后三日内直付余某伦）。上诉人廖某元不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销(2015)永法民初字第05077号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《危房联建住宅楼协议书》系双方真实意思表示，不违反法律相关规定，该协议第6条只是约定换产后剩余部分住宅楼，由上诉人自行销售或者自住，该内容不涉及商业住房开发，根本不存在一审认定“以联合修建住宅楼的合法形式达到违法开发商业住房的非法目的”，该协议书从根本上看，属于危房拆迁，从实际操作习惯看，并不一定需要实际拆迁人具有开发资质。2、本案所涉被上诉人的房屋性质特殊，属D级危房，有部分垮塌，所在街道办事处通过发文说明涉案房屋需要改造重建，上诉人积极响应政策，通过招投标方式取得被上诉人房屋所涉土地在内的土地开发权，后又将该土地交由重庆竣雄房地产开发有限公司进行开发，已按规定办理了建设工程规划许可证等必备手续，本案房屋已经建好，并且该幢房屋整体的产权证也办好了，小证正在逐步办理，本案争议属于是土地使用权转让合同，按照最高法相关司法解释及市高院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营权案件若干问题的解答的相关规定，一审法院以上诉人作为一般自然人不具有资质、不具备相应的建筑施工及商业住房开发资质、涉嫌违法开发商业住房的理由认定合同无效不能成立，本案合同应该是有效的，请二审依法改判支持上诉人上诉请求。被上诉人余某伦答辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。1、上诉人在开发、拆迁、施工过程中存在大量的违法问题，且政府在程序审批过程中存在大量与事实不符的文件，涉及到永川区政府下相关职能部门的严重渎职，该《危房联建住宅楼协议书》实质上包含了征地拆迁、建设施工、开发办证，都应当由具有相应资质的单位与被上诉人签订合同，故此上诉人在主体资格上面就存在严重违法。一审法院对《危房联建住宅楼协议书》作出无效的认定是正确的。2、被上诉人不认可上诉人所称涉案房屋属D级危房的说法，相关鉴定不能说明被上诉人的房屋就是D级危房。3、上诉人与被上诉双方签订的协议是在2012年7月，但是土地的收回、房屋的施工在2013年就开始进行，即该份合同不是单纯的国有土地使用权的转让合同。4、上诉人一审中提供了诸如施工许可证、规划许可证及大安镇政府出具的授权委托函时间均晚于合同签订时间，上诉人在与被上诉人签订协议时也从未披露其与竣雄公司、大安镇人民政府之间的关系；且施工许可证、规划许可证、红线图都存在先施工后办证，证件上面的名字都不是上诉人的名字。综上，被上诉人认为该份协议严重违法。二审审理中，上诉人廖某元陈述其与重庆竣雄房地产开发有限公司是合作关系，与重庆竣雄房地产开发有限公司下属的重庆竣雄建筑工程有限公司是挂靠关系。二审查明的其他事实与一审审理查明事实相同。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于余某伦与廖某元签订《危房联建住宅楼协议书》是否有效。本案中，余某伦从案外人处以购买方式取得位于重庆市永川区大安镇石竹街某的房屋产权，其有权对自己所有的财产行使所有权。廖某元上诉提出双方签订的系双方真实意思表示，不违反法律相关规定，且该协议涉及的房屋系危房需要改造重建，廖某元积极响应政策通过招投标方式取得涉案房屋所涉土地在内的土地开发权，后又将该土地交由重庆竣雄房地产开发有限公司进行开发并按规定办理了建设工程规划许可证等必备手续，房屋已经建好并办理整体产权证，小证正也在办理中，故《危房联建住宅楼协议书》有效的上诉理由，廖某元同时提供了证据予以证实其观点，故本院予以采纳。余某伦辩称其房屋不属于D级危房，《危房联建住宅楼协议书》实质上包含了征地拆迁、建设施工、开发办证，应当由具有相应资质的单位与余某伦签订合同，廖某元在主体资格、开发、拆迁、施工等方面存在大量违法，双方签订的《危房联建住宅楼协议书》当属无效，但余某伦并未提供充分证据佐证其观点，故本院对其辩驳协议无效的意见不予采纳，余某伦应承担举证不能的责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律错误，本院依法予以纠正。上诉人廖某元的上诉请求，具有事实与法律依据，本院撤销原判并予以改判支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定：一、撤销重庆市永川区人民法院作出的(2015)永法民初字第05077号民事判决；二、驳回余某伦的诉讼请求。一审案件受理费2900元、二审案件受理费80元，均由余某伦负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  苏致礼审 判 员  段晓玲代理审判员  潘建兴二〇一六年三月二十五日书 记 员  孙 翠