陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终2142号上诉人（原审原告）余洋。委托代理人郝全江。被上诉人（原审被告）西安高新技术产业开发区房地产开发公司。法定代表人王智刚，该公司董事长。委托代理人田磊，陕西吉尔律师事务所律师。上诉人余洋因与被上诉人西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称高新地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第04652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余洋之委托代理人郝全江，被上诉人高新地产公司之委托代理人田磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年4月27日，余洋与高新地产公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为070020776，由余洋购买高新地产公司开发的西安市高新四路枫景·观天下第1幢2单元5层20504号商品房（以下简称涉案房屋）1套，建筑面积140.49平方米，单价4062.51元，合同总价款为570742元。合同第六条约定，买受人于2007年4月27日支付总房款；第八条约定，出卖人应当于2008年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同附件三约定，户内智能：“IC卡电表、有线电视、电话、网络接口入户、可视对讲系统、家庭安防系统”。合同签订后，余洋按照约定交纳购房款，高新地产公司亦按照合同约定的时间向余洋交付涉案房屋。2009年8月20日，高新地产公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记房屋产权证。同日，高新地产公司向余洋发出交纳办证资料的通知。2015年6月5日，高新地产公司向西安市房屋产权产籍管理中心申请将涉案房屋权属转移登记至余洋名下。另查，高新地产公司制作的涉案房屋所在楼盘的宣传广告中载明楼盘24小时红外监控，智能化系统简介中载明：“户内安装专业家庭安防报警控制主机，业主可以安装红外报警探测器、门磁、窗磁报警器、紧急求助按钮”。再查，小区部分业主于2013年将高新地产公司诉至法院，请求双倍赔偿可视对讲系统价款、支付逾期办证违约金并为业主补装全部家庭智能系统并达到使用性能。此次诉讼中，高新地产公司提交《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》、《枫景·观天下单项工程竣工验收单》，以证明其公司已按照约定对家庭智能系统进行安装并通过验收。《枫景·观天下项目智能化系统招标文件招标范围及技术要求》中家庭安防系统技术要求部分载明：“每户户内安装紧急求助按钮、门磁、客厅红外，其余户内探头仅预留管路，报警中心中央控制器联动警灯”。业主对涉案可视彩色对讲机与非可视对讲机的差价申请评估，后经西安建华资产评估有限责任公司评估该二者之间的差价为548元。还查明，2009年7月17日，高新地产公司组织其公司工程部、成本部、物业公司、规划设计部及施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收，经验收合格。2013年9月27日，西安市雁塔区人民法院作出（2013）雁民初字第00089号民事判决书，判令高新地产公司向业主双倍支付可视对讲机差价1096元，驳回业主其他诉请。后业主不服该判决提出上诉，在二审期间撤回上诉，该一审判决已经生效。本案在审理过程中，余洋承认在2013年部分业主诉讼后，高新地产公司已经为其安装黑白可视对讲系统，至今仍在正常使用，但根据合同要求应安装彩色可视对讲系统，故现主张参照之前判决中的评估价格，由高新地产公司双倍赔偿黑白可视对讲系统与彩色可视对讲系统之间的差价1000元。并且，高新地产公司仅在房屋的客厅装有红外探测器，其余房间均未安装报警探测器，该家庭智能系统不符合国家相关标准。余洋另提交2011年、2012年业主向高新地产公司提交的部分函件，以证明其曾主张过权利。余洋于2015年5月向原审法院起诉称，2007年4月27日，其与高新地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由其购买高新地产公司开发的枫景·观天下第1幢2单元20504号商品房。其在收房时发现，房屋内安装的非可视对讲系统与合同附件三约定不符，家庭智能安防系统不具备应有的防盗使用性能，与高新地产公司的承诺不符。高新地产公司是2010年4月初才将权属登记申报材料递交房屋产权登记机关受理，违反了合同第15条约定。请求判令高新地产公司双倍赔偿可视对讲系统差价款1000元，支付逾期办证违约金11415元，并补装全部家庭智能系统并达到使用性能。高新地产公司辩称，1.余洋所诉与事实不符，其公司已为余洋安装了可视对讲系统。即使余洋认为其公司安装的可视对讲系统不符合合同约定，也应在2008年11月28日收房时提出。余洋在2008年11月28日收房时知道其权利受到侵害，诉讼时效应从2008年11月28日起算，其提出双倍赔偿的主张距收房之时长达七年之久，故该项诉请已超过诉讼时效。2.其公司已按照合同约定为余洋安装了安防系统，并已交付使用，余洋现要求其公司为其补装全部家庭智能系统并达到使用性能的主张缺乏事实及法律依据。3.余洋未按期取得房屋产权证书系其个人未能及时缴纳契税所致，与其公司无关，其公司并不存在逾期办证的情形，且该项诉请也早已超过诉讼时效。4.双方合同约定的逾期办证违约金标准过高，余洋因为办证逾期并未遭受任何经济损失，要求依法予以调整。故请求驳回余洋全部诉讼请求。原审法院认为，余洋与高新地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，高新地产公司制作的销售广告和宣传资料对房屋内可视系统、对讲系统、家庭智能系统等设施做出了明确的说明和允诺，应当视为合同约定。余洋提交的广告宣传资料载明，“户内安装专业家庭安防报警控制主机，业主可以安装红外报警探测器、门磁、窗磁报警器、紧急求助按钮”。由此可见，高新地产公司仅负有安装安防报警控制主机的义务，红外探测器等设施由业主选择安装。此外，在之前法院生效的民事判决已经查明，“高新地产公司已按照智能化系统招投标文件的范围及技术内容的要求组织相关部门与施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收”，而庭审中余洋亦承认高新地产公司已为涉案房屋部分房间安装了红外报警探测器，因此，高新地产公司已向余洋提供了合同约定的家庭智能系统，全面履行了自己的义务。同时，余洋从实际接收房屋已近七年才提出该主张，已经超过法律规定的两年诉讼时效，故余洋要求高新地产公司补装全部家庭智能系统并达到使用性能之诉请，并无合同依据且已经超诉讼时效，不予支持。关于余洋要求双倍赔偿可视对讲机差价款1000元的主张，余洋在收房时未对此提出主张，且在高新地产公司为其安装黑白可视对讲机时亦未提出异议仍同意安装并使用至今，可见，双方对可视对讲机的安装使用已达成新的合意，变更了原合同的约定。现余洋在使用黑白可视对讲机多年后，又主张要求高新地产公司赔偿该对讲机与彩色可视对讲机之间的差价，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。关于余洋主张逾期办证违约金的请求，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方认可交房时间为2008年11月28日，故高新地产公司应在2009年11月23日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如余洋得知高新地产公司在2009年11月23日前未提供出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其应自2009年11月23日起两年诉讼时效内向高新地产公司主张。余洋现主张逾期办证违约金已明显超过诉讼时效，依法不予支持。关于余洋提交函件用以证明其未超过诉讼时效，因函件记载时间均为2011年、2012年，至余洋本次诉讼时也已超过法律规定的两年诉讼时效，故对此证据依法不予采信。原审法院遂依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告余洋的诉讼请求。案件受理费110元，由余洋负担。宣判后，余洋不服，向本院提起上诉称，1.高新地产公司向业主交付的家庭智能安防系统不符合双方《商品房买卖合同附件三》及国家标准GB50348-2004《安全防范工程技术规范》GBT50314-2006《智能建筑设计标准》，不具备使用功能，原判对该事实认定错误。2.涉案小区智能安防系统没有进行竣工验收。3.涉案房屋于2008年11月28日交付，2010年8月2日、3日小区包括其在内的业主即向高新地产公司提出智能安防系统不符合《商品房买卖合同附件三》的约定，要求整改并达到使用功能。其主张权利均在两年诉讼时效之内，原判关于已超诉讼时效期间的认定，与事实不符。4.高新地产公司在安装可视对讲机前未出公告，也未与其协商，双方合同内容并未协商变更。综上，高新地产公司未按合同约定履行合同义务，请求撤销原判，改判支持其一审全部诉请，一、二审案件受理费由高新地产公司负担。高新地产公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。二审中双方当事人均未提交新证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案系商品房预售合同纠纷，关于业主请求双倍赔偿对讲系统差价款1000元一节，本案中，高新地产公司在房屋交付业主使用后，于2013年在部分业主诉讼后已经入户为业主补装了可视对讲系统，应视为高新地产公司依据双方《商品房买卖合同》之约定，对涉案房屋对讲系统采取了相应的补救措施，安装黑白可视对讲机，余洋同意安装并使用至今，并未提出异议。因余洋对其尚存在其他损失的事实并未提供相应证据加以证明，原审法院结合余洋诉请、双方证据、涉案合同履行情况，判令驳回余洋关于双倍赔偿对讲系统差价款1000元之请求，并无不妥。关于逾期办证违约金一节，高新地产公司以余洋该主张已超过法定诉讼时效期间为由抗辩，本案中高新地产公司向产权登记机关提交备案登记资料的时间应为2009年11月23日之前，余洋至2015年5月诉请高新地产公司支付逾期办证违约金，确已超过法定诉讼时效期间，故原审法院对高新地产公司之抗辩依法予以采信，驳回余洋逾期办证违约金之诉请，亦无不当。关于高新地产公司应否承担涉案房屋家庭智能系统的补装责任一节，原审法院认定高新地产公司已按照双方合同约定履行相应合同义务，该事实已为该法院于2013年生效的民事判决所确认，据此驳回涉案房屋业主该项主张，亦无不妥。综上，本院对上诉人余洋之上诉请求均不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由上诉人余洋负担。本判决为终审判决。审判长  岳晓路审判员  李雪晴审判员  季立耘二〇一六年三月二十一日书记员  潘丽娜