重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0117民初1771号原告何小容，女，1972年2月29日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人吴曦，重庆市合川区南津街法律服务所法律服务工作者。委托代理人黄利娟，重庆市合川区南津街法律服务所法律服务工作者。被告重庆民熹房地产开发有限公司，地址重庆市合川区南办处井湾街145#，组织机构代码73655608-7。法定代表人朱抿西，董事长。原告何小容与被告重庆民熹房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭丹丹适用简易诉讼程序公开开庭进行审理。原告何小容及其诉讼代理人吴曦、黄利娟到庭参加诉讼。被告重庆民熹房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告何小容诉称，两原告于2014年1月28日签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告位于合川区南津街街道办事处江城大道38号1幢1-12房屋一套，该房建筑面积为59.56平方米，房款总价590597元，双方约定交房时间为2015年6月30日前，并约定如果逾期交房则被告承担违约金。因被告未能按期交房双方又签订协议，约定交房时间为2015年9月29日前，也约定如果逾期交房则被告承担违约金。时至今日，被告仍未将房屋交与原告，为维权，原告何小容现起诉来院，请求1、判决被告立刻将商品房交付乙方；2、判决被告支付给两原告从2015年7月1日至2015年9月29日逾期交房违约金2658元，支付从2015年9月30日至2016年1月29日逾期交房违约金21261元，合计金额23919元。3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告何小容将违约金计算的截止日期由2016年1月29日变更为2016年1月31日，相应违约金金额21261元变更为21970元。合计总金额23919元变更为24628元。被告重庆民熹房地产开发有限公司未予答辩。经审理查明，被告重庆民熹房地产开发有限公司系具有资质的房地产开发企业，并取得了开发建设合川“江城尚苑”的商品房预售许可证。原告何小容与被告重庆民熹房地产开发有限公司于2014年1月28日签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同第二条规定，涉案房屋为预售商品房。合同第三、四、五条约定，原告何小容购买被告重庆民熹房地产开发有限公司开发的位于重庆市合川区南津街街道办事处江城大道38号1幢1-12房屋一套，房屋建筑面积为59.56平方米，其中套内建筑面积为55.50平方米。购房总价款为590597元，签合同时支付该房总房款的44%即260000元；2014年3月31日前支付该房总价款的46%即270000元；2014年6月30日前支付总房款的5%即30000元；2014年8月1日前支付总房款的5%即30597元。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在180日（含）之内……（2）逾期在180日(与本条第1款第（1）项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.01向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方交付违约金。合同生效后，原告何小容向被告重庆民熹房地产开发有限公司分别于2014年1月28日支付了260000元、2014年3月28日支付了270000元、2014年7月31日支付了60597元，以上款项总计590597元。至此，原告何小容依照合同履行了缴纳房款的义务。2015年6月30日，被告重庆民熹房地产开发有限公司并未如约将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告何小容使用。2015年7月17日，被告重庆民熹房地产开发有限公司出具“承诺书”一份，该承诺书载明：“江城尚苑”小区交房时间顺延至2015年9月30日，我司将提前以合同上的地址向各位业主发出《接房通知书》，请各位业主按《接房通知书》的时间到我司办理接房相关手续。如超过2015年9月30日仍未按期交房，我司将按《重庆市商品房买卖合同》对应条款，将合同上约定的延期交房违约金增加至万分之三每日，该违约金日期从2015年10月1日起计算，至通知交房之日止。2015年7月17日，原告何小容与被告重庆民熹房地产开发有限公司签订协议，协议中约定：1、乙方购买的“江城尚苑”小区1-12号商品房交房时间顺延至2015年9月29日……；2、如甲方于2015年1月1日至2015年9月29日之间通知乙方接房，从原《重庆市商品房买卖合同》约定的交房日期起到甲方通知乙方接房日止，甲方同意按总房款万分之0.5每日向乙方支付逾期交房违约金，办理接房手续时违约金当场以现金或转账的方式支付给乙方。3、如甲方至2015年9月29日仍未通知乙方接房，甲方从2015年9月30日起按总房款万分之3每日向乙方支付逾期交房违约金至通知乙方接房之日止，该违约金每月月底以现金或转账方式支付。……6、原《商品房买卖合同》中有关交房时间及延期交房违约金比例的约定自本协议签订之日无效，交房时间及延期交房违约金按本协议约定执行。截止2016年3月31日，被告重庆民熹房地产开发有限公司尚未通知原告何小容接房，涉案房屋也尚未取得竣工验收备案登记证，故原告何小容起诉来院，诉请如前。上述事实，有原告何小容的陈述，原告何小容提交的商品房买卖合同、房款收据、承诺书、协议，以及本院依职权调取涉案小区的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证以及建筑工程施工许可证、（2015）合法民初字第9610号等案庭审笔录等证据证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，被告重庆民熹房地产开发有限公司系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给原告何小容，双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同，系双方之间真实意思表达，该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的权利与义务。被告重庆民熹房地产开发有限公司于2015年7月17日出具承诺书的行为，应视为被告重庆民熹房地产开发有限公司对原商品房买卖合同进行变更的单方意思行为。后原告何小容与被告重庆民熹房地产开发有限公司签订协议的行为应视为双方对原商品房买卖合同进行变更的行为。但值得注意两点：一是双方达成的“商品房交房时间顺延至2015年9月29日”的约定并非是将原合同中约定的交房时间由2015年6月30日变更为2015年9月29日，而应认为是被告重庆民熹房地产开发有限公司增加违约金档次的一个时间划分点。二是协议中并未对原合同第七条中规定的涉案房屋交房标准进行变更。即涉案房屋必须是进行了建设工程竣工验收备案登记的商品房。关于被告重庆民熹房地产开发有限公司是否应当立即将涉案房屋交付给原告何小容的问题。尽管根据合同约定被告重庆民熹房地产开发有限公司有义务如期将房屋交付给原告何小容，但基于涉案房屋没有经过法定竣工验收，本院不予支持原告何小容要求被告重庆民熹房地产开发有限公司立即将涉案房屋交付的诉讼请求。理由如下：第一、客观履行不能。双方虽签订了补充协议，但补充协议仅仅针对“交房时间”及延期交房违约金比例进行了变更，对涉案房屋交房标准并未变更，本院对双方当事人约定的交房标准予以尊重，故仍应按照合同约定，被告交付的房屋必须是“进行了建设工程竣工验收备案登记的商品房”。现涉案房屋尚未经过竣工验收，客观无法交付，这也正是双方当事人约定逾期交房违约金存在的价值。第二、不符合法律强制性交房规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，涉案房屋也达不到法定交付条件，被告重庆民熹房地产开发有限公司不得将未经过竣工验收的涉案房屋交付给原告何小容使用。关于被告重庆民熹房地产开发有限公司是否应向原告何小容支付逾期交房违约金问题。被告重庆民熹房地产开发有限公司截止本案庭审辩论结束（2016年3月31日）尚未将符合法定条件的房屋交付给原告何小容，已经产生了实际违约金。原告何小容诉请要求被告重庆民熹房地产开发有限公司支付从2015年7月1日至2016年1月31日的逾期交房违约金。（一）2015年7月1日至2015年9月29日期间的逾期交房违约金。根据协议第二条规定可知，虽然2015年7月1日至2015年9月29日产生了万分之0.5每日的违约金，但此条也明确约定，该违约金在办理接房手续时当场以现金或转账的方式支付给原告何小容，现双方之间并未办理接房手续，故尚未达到违约金的支付时间。因此，对原告何小容要求被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2015年7月1日至2015年9月29日期间逾期交房违约金2658元的诉讼请求，本院不予支持。（二）2015年9月30日至2016年1月31日期间的逾期交房违约金。根据协议中第三条：如甲方至2015年9月29日仍未通知乙方接房，甲方从2015年9月30日起按总房款万分之3每日向乙方支付逾期交房违约金至通知乙方接房之日止，该违约金每月月底以现金或转账方式支付。原告何小容诉请被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2015年9月30日至2016年1月31日期间已经产生的违约金共计21970元（590597元*124天*万分之三），于法有据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告何小容要求被告重庆民熹房地产开发有限公司立即交付涉案房屋的诉讼请求。二、驳回原告何小容要求被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2015年7月1日至2015年9月29日期间逾期交房违约金2658元的诉讼请求。三、由被告重庆民熹房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告何小容支付2015年9月30日至2016年1月31日期间产生的逾期交房违约金总计21970元。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费396元，减半收取198元，由被告重庆民熹房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。代理审判员  郭丹丹二〇一六年三月三十一日书 记 员  李青蔓