南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016）苏0602民初723号原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司，住所地南通市开发区星湖大道1088号。法定代表人唐煌琪，总经理。委托代理人周一鸣，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托代理人肖炎华（特别授权），江苏炜赋集团南通物业发展有限公司职员。被告袁洪兵，男，1972年12月26日生，汉族，住南通市崇川区。原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司与被告袁洪兵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月28日受理后，依法由审判员沈忠华适用小额诉讼程序独任审判，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司的特别授权代理人肖炎华，被告袁洪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司诉称：其与被告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为被告所在的都市华城小区提供物业服务。自2004年起，原告一直为都市华城提供物业服务，直至2012年年底。自2010年1月1日起，被告开始拒绝缴纳物业费，截至2012年12月31日，被告结欠原告物业费人民币4544.28元。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求依法判令被告立即缴纳拖欠的物业费人民币4544.28元并支付物业管理费逾期滞纳金人民币500元。被告袁洪兵辩称，对原告诉称的物业费欠缴事实及金额不持异议。被告未缴纳物业费事出有因：1、在原告提供服务期间，被告停放在小区地下车库的汽车雨刮器无故被他人损毁。物业公司有专人常驻车库现场管理，理应对此事负责。但原告却一再推诿，只是一味要求被告报警。2、原告与小区房产开发单位同属一个集团，有义务帮助小区业主协调房屋质量方面的问题，但原告以房屋质量问题属开发公司负责为由，一直拒绝处理业主反映的开发单位的遗留问题。3、原告的物业服务质量存在诸多瑕疵，原告反映多次，但均未得到改观。综合上述理由，被告拒绝向原告缴纳相关物业管理服务费。经审理查明：2005年，被告袁洪兵与江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司签订《物业管理服务合同》一份，约定事项如下：1、江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司为被告所在的南通市都市华城13幢1101室（建筑面积126.23㎡）提供物业服务；2、物业费单价为1元/月/㎡；3、合同期限至都市华城小区业主委员会成立并订立新的物业合同时止。2005年12月1日，江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司变更企业名称为“江苏炜赋集团南通物业发展有限公司”，即本案原告。南通市都市华城业主委员会成立后于2009年与原告签订《南通市都市华城物业管理服务合同》一份，约定事项如下：1、江苏炜赋集团南通物业发展有限公司为都市华城小区提供物业服务；2、合同期限暂定三年，第一年为2009年1月1日至2009年12月31日，第二、三年至年底续签，合同期满自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前三个月内提出书面意见，合同期满前三个月双方协商未果，江苏炜赋集团南通物业发展有限公司应在该合同期满后一个月内继续履行合同，业委会应在此期间内选聘新的物业服务企业；3、居住房屋物业费按年收缴，收费标准按前期物业服务合同执行；4、江苏炜赋集团南通物业发展有限公司有义务督促都市华城的开发商对以下公共设施进行维修和调整：毁损道路、景灯的修复，景观水池漏水的修复，部分公用设施刷漆见新，其他毁损公用设施的修复等。以上《南通市都市华城物业管理服务合同》第一年合同期届满后，原告与都市华城业主委员会未再续订合同，业委会也未在一个月之内选聘新的物业服务企业，原告一直服务至2012年12月31日才正式退出都市华城小区。另查明：原告在2010年至2012年为都市华城小区提供物业服务期间，对都市华城小区开发商维修相关公共设施督促不力，具体表现在：部分路面地砖、景观灯、花坛、楼顶护栏及窨井盖毁损后未予修复；景观水池漏水问题未予解决。2012年，都市华城小区业主曾自发组织了对原告物业服务满意度的调查问卷，绝大部分楼栋的业主代表（楼长）均对原告的服务质量很不满意，从2幢、12幢、13幢、15幢、18幢等楼栋的普通业主中抽取的部分业主大多没交物业费，绝大多数被调查业主对原告的服务质量不满意。诉讼中，原告放弃了要求被告支付逾期滞纳金的请求。上述事实，有《物业管理服务合同》、工商登记资料、（2014）崇民初字第01644号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证，该证据具备客观性、合法性及关联性，本院依法予以确认。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2009年1月1日之前，原、被告之间的物业服务合同关系有2005年订立的《物业管理服务合同》为证；2009年1月1日之后，都市华城小区业主委员会与原告在2009年签订的《南通市都市华城物业管理服务合同》对被告亦具有拘束力。虽然该合同明确记载的期限只有一年，但自2010年1月1日开始，原告与被告或都市华城业委会之间再未签订任何物业服务合同，业委会也未在一个月之内选聘新的物业服务企业，在原告继续为都市华城小区提供物业服务的情况下，没有证据表明专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主曾提出异议，故应认定原告与都市华城业委会之间成立了不定期的物业服务合同，在没有证据证明任何一方行使解除权的情况下，上述《南通市都市华城物业管理服务合同》仍对双方具有约束力。因此，原告主张的被告欠费期间段2010年1月1日至2012年12月31日，双方之间存在合法有效的物业服务合同关系。关于上述期间段内的物业费单价，2009年1月1日之前，《物业管理服务合同》明确记载为1元/月/㎡；2009年1月1日之后，《南通市都市华城物业管理服务合同》载明收费标准按前期物业服务合同执行，故也为1元/月/㎡。综上，被告的欠费金额应为人民币4544.28元（1*126.23*36）。对于被告提出的抗辩意见，本院认定如下：1、鉴于被告未对汽车雨刮器损毁财产受损的事实提供证据，本院对该事实无法采信。即便被告主张的财产受损事实属实，因物业服务合同中未约定原告对业主的私人财产负有保管责任，被告亦未举证证明原告在物业服务的一般安保义务方面存在重大过失，故被告主张的私人财产损毁的事实不成为拒交物业费的抗辩理由。2、房屋开发单位与物业服务公司为各自承担不同法律义务且相互独立的法人实体，原告作为物业服务公司不承担应由开发公司承担的房屋质量担保义务，就房产开发公司遗留的房屋质量问题，被告可向房产开发公司主张权利。3、被告就其提出的原告存在的物业服务质量瑕疵未提供证据证明，故本院无法采信。综合上述理由，本院对被告提出的抗辩主张不予支持。对于被告所欠上述物业费，是否应全额缴纳，对此，本院认为：我国相关法律规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”本案中，本院生效判决已经查明了原告的服务不到位事实，主要表现为对开发商修缮部分公共设施的督促不力：依照合同约定，案涉相关公共设施的维修主体是开发单位而非原告，但原告承担着督促开发商履行维修职责的义务，而对于此项义务的履行原告未提供证据证明，故可以认为原告未履行物业合同中约定的督促义务，至少是未完全履行。关于2012年都市华城业主对原告物业服务满意度的评价，虽然不能与原告的物业服务质量划等号，但从被调查业主的数量、分布、代表性等因素看，可以反映出原告当时的整体服务质量的欠缺，也可以认为原告未达到物业合同中有关服务质量标准的约定。综上，根据原告提供的物业服务的实际水平和质量，本院酌定支持原告人民币3181元的物业费主张，超出部分予以驳回。此外，原告放弃了要求被告支付逾期滞纳金的请求，系原告对自身权利的处分，本院照准。依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告袁洪兵于本判决生效后十日内一次性支付原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司2010年1月1日至2012年12月31日期间南通市都市华城13幢1101室房屋的物业费人民币3181元。二、驳回原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半），由被告袁洪兵负担本判决为终审判决。审判员  沈忠华二〇一六年三月三十一日书记员  陈明华附法律规定《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》（苏高法审委[2009]36号）第四条物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。第五条虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以参照本意见最相类似的规定予以处理。