南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（(2015)鼓民初字第7810号原告钱程，男，汉族。委托代理人葛涛，江苏举措律师事务所律师。被告南京恒鼎房地产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区集贤路39号。法定代表人李翔，该公司总经理。被告童炜，男，汉族。原告钱程诉被告南京恒鼎房地产经纪有限公司（以下简称恒鼎公司）、童炜合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员孙燕适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告钱程及其委托代理人葛涛，被告恒鼎公司的法定代表人李翔及被告童炜到庭参加诉讼。��案现已审理终结。原告钱程诉称：2015年10月，原告钱程委托被告恒鼎公司办理本市鼓楼区清江南路5号02幢一单元905室房屋的出租事宜，后被告恒鼎公司询问原告钱程是否同意出售该房屋，并告知原告钱程出售该房屋存在营业税，原告钱程表示可以出售。2015年10月23日，原告钱程与被告恒鼎公司协商买卖该房屋的过程中，被告恒鼎公司告知原告钱程由买方承担全部税费，原告钱程考虑买方需缴纳税费11万元，故同意该房屋以199万元出售。当日，原告钱程与被告童炜、被告恒鼎公司签订了《房地产买卖合同》，合同约定由被告童炜购买上述房屋，总房款为199万元，房屋交易所有税费由买方承担等。合同明确约定了在合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、守信、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务。合同签订后，原告钱程在被告恒鼎公司安排下，协助被告童炜办理贷款及送件手续。2015年11月上旬，被告恒鼎公司要求原告钱程提供该房屋的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《南京市产权置换房置换通知书》及《拆迁房屋产权调换补偿协议书》三份证明文件。原告钱程于2015年11月29日向被告恒鼎公司的法定代表人李翔了解情况，李翔告知原告钱程可以帮助被告童炜节省营业税，并由被告恒鼎公司支付原告钱程4万元。后原告钱程向相关部门了解情况，得知该房屋的出售根本不需要缴纳营业税。原告钱程认为被告恒鼎公司对其欺诈，使原告钱程在违背真实意愿的情况下订立了《房地产买卖合同》，导致原告钱程利益受损，故原告钱程诉至法院，请求判令：1、撤销原告钱程与被告恒鼎公司、被告童炜就本市鼓楼区清江南路5号02幢一单元905室房屋签订的《房地产买卖合同》及附件；2、两被告将上述房屋恢复登记至原告��程名下；3、两被告承担本案诉讼费用。被告恒鼎公司辩称：关于案涉房屋是否需要缴纳营业税的问题，被告恒鼎公司之前促成交易的房屋没有一套能够免交营业税。被告恒鼎公司促成原告钱程与被告童炜签订房屋买卖合同时，原告钱程提供的房屋所有权证及国有土地使用权证记载的时间均为不满两年，合同明确约定交易的税费均由买方即被告童炜承担，并且原告钱程出售房屋的价格是当时该小区出售房屋的最高价，不存在原告钱程提出的因税费问题给买方即被告童炜降低房屋价格的问题。综上，请求法院驳回原告钱程的诉讼请求。被告童炜辩称：1、被告童炜严格按照约定履行合同，没有损害原告钱程的利益，房屋买卖过程中产生的税费均由被告童炜负担，不存在原告钱程提出的因税费问题给被告童炜降低房屋价格的情况，反而，原告钱程在签订合同时再次加价，有违诚实信用，原告钱程出售案涉房屋的价格系该小区价格较高；2、即便被告恒鼎公司存在欺诈行为也与被告童炜无关。综上，原告钱程在合同履行过程中屡次违约，现以被告恒鼎公司存在欺诈为由主张撤销合同，属无理要求，请求法院驳回原告钱程的诉讼请求。经审理查明，2015年10月23日，原告钱程（卖方）、被告童炜（买方）与被告恒鼎公司（经纪方）签订了《房地产买卖合同》及附件，约定卖方将坐落于本市鼓楼区清江南路5号02幢一单元905室房屋出售给买方，买卖双方同意该房屋总价款为199万元，此价格已包括卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括但不限于维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、维修费用等），因本次交易而发生的所有税费由买方承担，在本合同履行过程中由��政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买方承担；买方须在2015年10月23日前支付定金4万元，于买卖双方送件成功当日直接支付首期房款56万元；买方应于2015年11月1日前签订《个人住房借款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，买卖双方应在2015年11月20日前到房产登记机关办理申请买卖手续，如因房屋登记机关或政策变化等原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延；第二期房款138万元为按揭付款，贷款银行批准按揭的金额在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内，银行实际贷款额与本期应付房款的差额由买方于送件成功后缴交税费前与首期房款一并支付给卖方；买方应于买卖双方房屋交验当日将尾款1万元直接支付卖方；卖方保证对该房屋享有合法所有权，如存在隐瞒与该房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方原因导致该房屋无法办理产权过户登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；买卖双方同意该房屋交付使用的时间为卖方收齐房款当天，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有，卖方须在2015年12月31日前迁出户口；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需材料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：逾期未超过十日的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十日未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款的5%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通���书发出之日起五日内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期间的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五日内为履行期限；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同时向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费39800元；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付，买卖双方任何一方不履行合同，或者其他违约行为导致对方解除合同，违约方应代守约方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，守约方已经支付的费用，经纪方不予退还，由违约方直接赔付守约方；在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、守信、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务，如确因经纪方过错导致该房屋在申请买卖后无法办理过户手续的，经纪方应当退还已收代理费；本合同与此前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，以本合同约定为准，如房地产行政管理部门要求按格式合同办理过户手续时，买卖双方一致同意，格式合同仅作过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同约定为准等等。当日，被告童炜向原告钱程支付了定金4万元。2015年11月6日，被告童炜向原告钱程支付了首付款56万元。2015年11月9日，案涉房屋所有权变更登记至被告童炜及案外人芮晶名下。后原告钱程未协助被告童炜办理缴纳税费、领取房屋所有权证等手续。2015年11月29日，被告恒鼎公司的法定代表��李翔向原告钱程出具承诺，载明：“本人承诺就佳和园2-1-905房屋营业税一事，由房主提供材料，本人负责办理。如能为买方省去营业税，中介方支付人民币肆万元整给房主。如不能省去营业税，则此承诺无效”。原告钱程认为被告恒鼎公司在居间服务过程中对其隐瞒交易税费问题，存在欺诈，故诉至本院，请求判如所请。审理中，被告恒鼎公司陈述签订合同时，案涉房屋所在小区面积相当的房屋价格为193万-195万元；被告童炜陈述其当时还看到有一处房屋价格为190万元；原告钱程对此问题陈述为不清楚。两被告一致陈述签订合同前案涉房屋的报价为198万元，原告钱程在签订合同时临时提出加价2万元，后经协商确定房屋价款为199万元；原告钱程陈述被告恒鼎公司告知其房屋价格为198万元，因另有家用电器，故签订合同时原告钱程提出加价2万元，���经协商确定房屋价款为199万元。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖合同》及附件、承诺、收条、收据、录音等证据为证，予以证实。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告钱程提出被告恒鼎公司存在欺诈，导致原告钱程对房屋价款作出错误的意思表示，原告钱程因重大误解订立的《房地产买卖合同》及附件，继续履行合同显失公平，遂主张撤销《房地产买卖合同》及附件。然而，依据原、被告签订的合同内容，因案涉房屋交易发生的所有税费均由买方即被告童炜承担，在合同��行过程中由于政府部门原因发生税费种类及标准的变化，亦由买方即被告童炜承担。原告钱程提出被告恒鼎公司对于案涉房屋交易税费问题对其进行欺诈，但从原告钱程提供的证据来看，仅能证明被告恒鼎公司在原、被告就合同履行产生问题时，曾向原告钱程承诺如能减免营业税将另行给付4万元，不能证明被告恒鼎公司在促成原告钱程与被告童炜订立买卖合同时对原告钱程欺诈。原告钱程出售案涉房屋的价格与同地段同类房屋相比并不低，且房屋系特定物，价格也随具体房屋情况而有差异，原告钱程与被告童炜签订买卖合同时亦不存在重大误解及显失公平情形。故原、被告签订的《房地产买卖合同》及附件是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，原告钱程主张合同可撤销的理由不能成立，本院不予支持。关于原告钱程主张案涉房屋恢复登记的问题。因原告钱程主张《房地产买卖合同》及附件属可撤销合同未获本院支持，故其主张恢复登记，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告钱程的诉讼请求。案件受理费22710元，因适用简易程序减半收取11355元，由原告钱程负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  孙燕二〇一六年三月七日见习书记员  庄妮