山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)烟民一终字第1156号上诉人(原审被告)：董兴常，农民。委托代理人：纪文军，山东星河泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：高国利，烟台海洋渔业公司轮机长。委托代理人：孙小茗，山东平和律师事务所律师。原审第三人：烟台经济技术开发区古现街道东吴家居民委员会。法定代表人：吴孟，该居委会主任。原审第三人：吴承喜，农民。上诉人董兴常因与被上诉人高国利、原审第三人烟台经济技术开发区古现街道东吴家居民委员会（下称东吴家居委会）、原审第三人吴承喜房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2014）开民三初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，1989年5月9日，东吴家居委会（原为村委会）将登记在村办企业吴家鞋厂名下的厂房（房产证编号1300009，建筑面积360平方米，建筑时间1972年）以17000元卖给同村村民吴承喜，并出具卖房证明，未办理过户。前述卖房证明原件由高国利持有，证明右上方添加：于1990年5月14日由吴承喜转给高国利名下使用为主，卖主吴承喜，买主高国利，记录人吴语纯，代笔人吴言西。1300009号厂房房产证的“附记”中记载本房产于1989年5月9日卖于吴承喜，并盖有东吴家村委会及经办人吴承涛等人印章。该内容下面记载1990年5月14日由吴承喜转给董兴常，卖房人吴承喜，买房人董兴常，证明人吴语纯，并盖有代笔人吴言西及高国利的印章。房管局档案存有2003年1月10日该房产权登记申请表，记载产权人为董兴常，原产权证号1300009，来源为买卖，买卖文书见房产证后页（即上述“附记”）。申请表有东吴家居委会、古现街道办事处盖章。此后，该厂房仍然登记在吴家鞋厂名下。2014年2、3月，董兴常与古现街道办事处签订拆迁补偿协议，该厂房拆除，董兴常领取补偿款1018282元。庭审中，吴承喜称：我从村委买房后不久就卖给高国利了，高国利不是本村人，不能过户，我们村外来户买房都要回去了，高国利怕我要房，最后就不买了，我又卖给同村的董兴常了。我原来卖给高国利是26000元，后来卖给董兴常是50000元，我收了董兴常24000元，剩下26000元我让董兴常给高国利。我给董兴常打了50000元收据，给高国利打了26000元收据。我和董兴常签过买卖合同，就是房产证附记那份。董兴常称：当时高国利想从吴承喜那买，后来因为高国利不是本村人，无法过户，这件事就放下了。后来我和吴承喜商量由我买房，吴承喜说原来的价钱太少了，要求涨到50000元，我就答应了，就给了吴承喜24000元，剩下的26000元应由吴承喜退给高国利，这样就不用退了，由我和高国利算帐。办过户时怕高国利有意见，就让高国利做个见证人，当时高国利出海没在家，就由高国利的妻子带着印章在房产证附记上盖的章，表明高国利知道这事。我买房的时间就是附记中写的1990年5月14日，房产证一直在我处，房屋交付后先是养过牛，后来闲置，再后来出租过。关于高国利的26000元，因为和高国利合伙养牛，是笔糊涂帐，所以没给高国利。高国利不认可董兴常及吴承喜所讲内容，高国利称：我买房当天就把26000元给了吴承喜，吴承喜没打收据。买房后我在此养牛，是雇了一个文登人养，董兴常是我妻子的姨夫，他帮着打下手，半年后不养了，房子闲置，前年我租给一个做化工的了。我是2001年5月15日前后买的，当时怕纳税，所以把时间写成1990年5月14日，当时村会计吴言西讲如实写2001年就要纳税，1990年不纳税。2003年我加盖了3间房，2007年维修了西面三间倒塌的屋顶，2011年西面八间厢房拆了重盖。房产证原来在我手中，2004年开发区重新审证时我妻子给了董兴常去审证，审完后还给我了。吴家村办分户时，董兴常有两个女儿，要用房产证分户，我就把房产证给了董兴常，之后房产证一直在董兴常处。房产证附记中“1990年5月14日吴承喜转给董兴常”的内容是2004年开发区重新审证时填写，附记的印章不是我妻子盖的，当时我出海在国外，也不是我盖的。高国利提供2014年3月20日高国利与董兴常等的对话录音，提供2014年5月25日高国利与吴承喜等的对话录音，以证明该厂房是高国利购买。董兴常在录音中称当初买房写的是高国利的名字，以后高国利出海没在家，董兴常听村会计说，高国利是城里人，没法过户，不改名房子就要回去了，所以和高国利的妻子商量由村会计代笔改成董兴常的名字，董兴常保证将来不会说房子是自己的。吴承喜在录音中讲有“董兴常没花钱买，只是给高国利看房子”等内容。经原审法院调查书写卖房证明及房产证“附记”相关内容的代笔人吴言西，吴言西称房子是高国利买的，买房钱是高国利出的，之所以写附记中的内容，是因为高国利是外村人，怕房子被要回去。另外，该两份书证记载的证明人（记录人）吴语纯拒绝接受调查。高国利以2001年5月14日其与吴承喜签订转让协议，将上述房产转让给高国利，高国利依约支付了转让款；董兴常以其个人名义与古现街道办事处签订拆迁补偿协议，欲侵占本属高国利所有的拆迁补偿款1018282元为由向法院起诉，请求依法判令：1、坐落于东吴家村战备路北（原东吴家鞋厂）全部厂房拆迁补偿款1018282元归高国利所有，董兴常返还该补偿款给高国利。2、董兴常承担诉讼费及保全费。董兴常辩称，涉案房产是由吴承喜卖给我，而且已经办理了过户手续，我与村委订立补偿协议取得补偿款，依据充分，请求驳回高国利的诉讼请求。吴承喜述称，开始是高国利要买这个房子，因为不好过户，又不要了，之后又卖给了董兴常。高国利给了我26000元，董兴常给了我24000元，一共是50000元。东吴家居委会未陈述意见。原审法院依据卖房证明、房产所有证复印件、房屋产权登记申请表、录音、调查笔录等以及当事人的庭审陈述认定以上事实。原审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”吴承喜从东吴家村委以17000元购得厂房后又进行了转让，该事实清楚。对于吴承喜是否转让给了高国利之争议，法院认为，高国利提供的吴承喜与东吴家村委的购房证明原件中添加有吴承喜于1990年5月14日转让给高国利的内容，该内容与吴承喜在庭审中的自述及高国利与董兴常、高国利与吴承喜的对话录音内容相互印证，且吴承喜的购房证明原件一直由高国利持有，所以上述证据能证明吴承喜以26000元卖给了高国利，法院予以认定该事实。关于吴承喜是否又以50000元价格转让给了董兴常之争议，法院认为，涉案厂房房产证附记中虽然记载有“1990年5月14日吴承喜转给董兴常”之内容，及在档案中存有以董兴常之名义办理产权登记的申请，但据董兴常与高国利在录音中所述及代笔人吴言西所述，填写该内容是因为高国利是本村外的城里人，无法过户，为防止房子被卖主要回去，出于董兴常是本村人，是高国利妻子的姨夫，所以才和高国利妻子商量由村会计代笔改为董兴常的名字，而实际买房人是高国利，并且吴承喜在录音中也称董兴常没花一分钱，只是帮高国利看房子；另外，吴承喜在庭审中称当时给董兴常打了50000元收据并无证据证明，所以董兴常提供的证据不足以证明其以50000元从吴承喜处购得该厂房，法院依法不支持其主张。综上所述，原审法院认为，吴承喜将购得的房屋以合理的价格转让给了高国利，双方已履行支付对价及交付房屋的义务，该房屋买卖行为合法有效，高国利依法享有相应的权益，该房屋的拆迁补偿款应归高国利所有，董兴常应返还高国利。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：董兴常领取的吴家鞋厂厂房（房产证编号13000**）拆迁补偿款1018282元归高国利所有，董兴常于本判决生效之日起十日内返还高国利。如果董兴常未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13966元、保全费5000元，由董兴常负担。上诉人董兴常不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实错误，认定董兴常没有从吴承喜处购得厂房是错误的。董兴常购得厂房事实清楚，证据充分。(一)现有证据充分表明厂房卖给董兴常。1、房产证附注明确记载转让给董兴常；2、房产证原件在董兴常手中；3、第三人吴承喜亦陈述厂房卖给董兴常；4、转移登记申请书亦载明受让人为董兴常。(二)不认定卖给董兴常的证据不充分。1、一审依职权调取吴言西的证据不符合新民诉法司法解释的规定，且各方当事人无法对吴言西质证。2、从内容讲，吴言西证言核心内容是董兴常代高国利买房。本案中，没有相关协议，当事人双方均没有主张该事实。3、厂房卖给董兴常，为出让人与受让人均认可的事实，且有其他书证档案资料佐证，案外第三人的证言不能将其推翻。4、两份录音不能推翻董兴常购房之事实。二、一审法院适用法律错误。1、依职权调取证据，错误适用民诉法相关规定。2、房产所有权以产权登记为准，一审认定高国利为购房人及所有权人，违反了物权法相关规定。董兴常、吴承喜与东吴村委会已提交转让申请，且留档于房产档案，由于开发区统一冻结民房转让登记，才最终没有过户。房产档案载明所有权人是董兴常，按物权法第17条之规定，不动产所有权以登记为准，故依据房产档案，应当认定所有权人为董兴常。三、高国利与吴承喜的房屋买卖违法，其行为无效；高国利提供的录音证据中吴承喜与董兴常的说法均是受高国利诱导，法院不应采信。请求撤销原审判决，驳回高国利的诉讼请求。被上诉人高国利答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。理由：1、高国利提交的与董兴常、吴承喜的对话录音系高国利与各方当事人协商纠纷时所做的录音，不存在诱导和欺骗。董兴常在录音中明确表示吴承喜已将诉争房产交给了高国利，并由高国利投资养牛，董兴常仅是帮忙看管房屋，打打下手。吴承喜在录音中也明确表示诉争房产由高国利购买，并已交付给高国利使用，两份录音证据均能够客观反映本案的事实，足以证实涉案房产是高国利购买。2、原审法院依职权向吴言西调查，符合民事诉讼法第64条第2款的规定，该证言与录音证据互相佐证能够证明涉案房屋系高国利购买。涉案房屋至拆迁时一直登记在吴家鞋厂名下，尚未办理产权过户。房产权登记申请表中记载产权人为董兴常与客观事实不符。综上，应驳回董兴常的诉讼请求。原审第三人东吴家居委会未有陈述意见。原审第三人吴承喜述称：吴承喜曾经将涉案房屋卖给高国利，因高国利不具备购房资格，提出不要了，吴承喜即将房屋以50000元价格卖给董兴常。即使按照高国利的说法，其假借董兴常的名义购买房屋获得拆迁利益也是以合法形式掩盖其非法目的，是违法行为。另外，诉争房屋经过村委及镇级建委审查备案，该房屋的产权登记申请表清楚地记载该房屋的业主为董兴常，该证据效力大于其他证据。一审法院适用法律错误，应依法改判。二审审理期间，关于涉案土地的性质，高国利称非属农村宅基地，其手中没有涉案土地的使用权证。高国利称，其购房后，于2003年加盖了3间房屋，2007年维修了西三间倒塌的屋顶，2011年对西面8间厢房拆除重建，说明其占有并使用涉案房屋。董兴常代理人称，一部分房屋是董兴常维修的，维修费用是董兴常支付的，一部分是与高国利共同搞养殖时翻修的，谁支付的费用待庭后落实。董兴常向法庭提交以董兴常名义办理的古现友利维修店个体工商户营业执照，证明2012年7月13日董兴常在涉案房屋内进行经营，进而证明涉案房屋为董兴常购买。高国利对该营业执照本身没有异议，但称该营业执照系高国利用董兴常的身份证去工商部门办理的，其目的是为了多分得拆迁补偿，实际并未经营。对于涉案房产证附记内容如何形成、形成时间、参加人、董兴常何时付款，吴承喜均称记不清了。其代理人称庭后动员写附记的参与人出庭作证。在法庭限定期限内，高国利提交了部分翻修房屋的证据，未提交涉案土地性质的证据。董兴常未提交证据。吴承喜明确告知法庭不能通知证人出庭作证。二审查明的其他事实与原审法院认定事实一致。本院认为，高国利系涉案房屋的实际出资购买人，拆迁补偿款应归高国利所有。理由：一、吴承喜卖房给高国利，并收取高国利房款26000元，双方之间存在房屋买卖关系事实清楚。二、吴承喜、董兴常称因卖房给高国利无法办理过户手续，高国利不要房了，吴承喜与董兴常之间又形成买卖关系，其提供的证据为涉案房产证附记、产权登记申请。该房产证附记中除吴承喜签字、董兴常盖章外，另盖有高国利的印章，证明人吴语纯的签字、代笔人吴言西盖章。董兴常认可高国利当时并不在场。该附记的代笔人同时也是卖房证明的代笔人吴言西证实涉案房屋的实际买受人是高国利，因无法办理过户，才写的董兴常的名字。该证言与董兴常、吴承喜在录音中的说法一致，对该录音证据的内容吴承喜与董兴常并不否认，只是称系在高国利的诱导下形成，但不能提供证据证明。三、吴承喜并未将购房款退还高国利。其称经协商由董兴常退还高国利购房款，首先其不能提供与董兴常、高国利形成该合意的证据，其次董兴常亦未实际退款。四、对于吴承喜与董兴常之间的买卖关系，除其双方的说法之外，吴承喜对董兴常何时付款称记不清了，董兴常亦无证据证明其实际付款给吴承喜，也不能出具吴承喜所称的50000元收据。除此之外，吴承喜、董兴常对双方之间存在买卖关系不能再提供直接有效的证据。综上，本院认定涉案房屋系高国利出资购买，借用董兴常名义办理产权登记手续。城镇居民到农村买房被确认无效的主要原因是基于我国的土地政策，国家明确限制农村集体所有土地使用权的流转。而涉案房屋已被拆除，土地被征用，本案不再存在侵占农村集体土地使用权的问题，只是涉及拆迁补偿的归属问题。高国利系涉案房屋的实际买受人，支付了房屋对价，因此拆迁该房产的补偿款应归高国利所有。董兴常取得拆迁补偿款没有依据，其应将所领取的拆迁补偿款返还给高国利。原审对此所做判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13966元，由上诉人董兴常负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  王守远审判员  姜松诚二〇一六年三月二十五日书记员  车丽翠