福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第5545号上诉人（原审原告、原审反诉被告）詹玉华，女，1968年12月11日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人傅程，福建谨而信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）吴金枝，女，1962年10月25日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人吴龙晖，国浩律师（福州）事务所律师。上诉人詹玉华因与被上诉人吴金枝房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2014年7月14日，原告詹玉华与被告吴金枝在居间方陈某的服务下签订《房屋买卖合同》，合同约定被告购买原告所有的坐落于福州市晋安区新店镇坂中路6号XXXXXX16办公房屋、17办公房屋、18办公房屋、19办公房屋；房屋总价款为3241298元，被告应一次性付清全款；合同签订时，被告向原告支付购房履约保证金20万元，履约保证金抵作购房款；房产交易过程中政府规定的税费及办理土地证费用由被告承担；若原告逾期交付房屋，应自逾期之日起按照成交价日万分之五的标准向被告支付违约金；若被告逾期支付购房款，应自逾期之日起按照成交价日万分之五的标准向原告支付违约金；合同签订后，双方应按照合同约定的期限履行义务，违约方应自违约之日起按成交价日万分之五向守约方支付违约金，因此产生的律师代理费由违约方承担；银行贷款抵押由被告出资解押，解押金额以原告贷款银行结算清单为准，解押款抵做购房款；被告已知悉诉争房屋的产权证在签订合同时尚未办理，原告办理产权证所产生的所有税费及公共维修基金等费用由被告承担；若讼争房屋产权证面积与合同约定不符，由被告承担或享受（即被告与开发商结算，多还少补），原、被告双方不再另行结算。合同签订后，被告于2014年7月18日向原告支付履约保证金20万元，2014年9月2日向原告支付购房款262万元，2014年9月10日通过银行转账向原告支付购房款50万元，共计332万元；原告依约办理了产权过户手续，花费印花税和契税90954.61元、土地登记发证费4200元、房屋登记费2200元、房屋面积补差价款16388元。2014年9月12日，被告公司会计梁某制作了“对账单”，“对账单”上写明：房价总额2965730元、利息151490元、印花税和契税90954.61元、房屋登记费2200元、土地登记费2800元、面积补差价16388元、物业费押金8000元、闭路费和垃圾清理费2720元、水电周转金2000元，合计3242282元；被告已支付金额为332万元，应退回金额为77718元，但双方未约定付款时间及违约责任，原、被告以及梁某均在“对账单”上签字确认。另查明：原告詹玉华向福州中维房地产开发有限公司购买本案诉争四套房屋的价格分别为16办公房屋963569元、17办公房屋736080元、18办公房屋624802元、19办公房屋641279元，共计2965730元。原审认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》以及“对账单”系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。“对账单”系原、被告于2014年9月12日签订的，签订时间在《房屋买卖合同》之后，属于对《房屋买卖合同》内容的变更，“对账单”明确载明：诉争房屋价款以及各项税费等共计3242282元，被告实际付款332万元，原告应退回77718元，故原告诉请被告支付剩余购房款、违约金以及赔偿律师代理费，无事实和法律依据，原审法院不予支持。反诉原告多支付的购房款77718元应由反诉被告予以退还。由于反诉原、被告在“对账单”以及合同上均未约定退还多支付购房款的时间及相应的违约责任，原告诉请的逾期付款违约金自提起本案反诉起参照银行同类贷款的利率计算合法，应予支持。对超出此限度的，超出部分的逾期付款违约金不予保护。反诉被告未退还多支付的购房款不属于反诉原、被告在《房屋买卖合同》第二章第九条约定的违约行为，且双方在“对账单”上没有关于律师代理费承担问题的约定，故反诉原告要求反诉被告赔偿律师代理费，无事实和法律依据，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第七十七条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《最高人民法院关于修改﹤最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复﹥的批复》，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、反诉被告詹玉华应于本判决生效之日起五日内退还反诉原告吴金枝多支付的购房款77718元，并自2015年4月9日起至付清购房款之日止按中国人民银行同类贷款利率计付反诉原告吴金枝逾期付款违约金；二、驳回原告詹玉华的诉讼请求；三、驳回反诉原告吴金枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2308元，由原告詹玉华负担。反诉案件受理费1081元，由反诉原告吴金枝负担191元，反诉被告詹玉华负担890元。一审宣判后，原审原告、原审反诉被告詹玉华不服，向本院提起上诉。上诉人詹玉华上诉称：一、被上诉人提供的《对账单》系其单方变造，私自增加其姓名和落款时间“2014年9月12日”。一审法院错误认定该《对账单》的真实性和合法性。被上诉人已支付3320000元给上诉人，上诉人为被上诉人代垫交易税费等其他费用共计164662.61元，故被上诉人尚欠上诉人85960元。上诉人向被上诉人催讨后，被上诉人以对账为由要求上诉人前往其公司核对上诉人代垫款项金额。随后，上诉人被告知被上诉人事务繁忙，由被上诉人公司的会计梁某与上诉人对账。上诉人确认代垫款项明细后，梁某先行签字，并提示上诉人将名字签在其下方，表示会将该对账单转交给被上诉人，被上诉人核对无误后将剩余85960元购房款支付给上诉人。可见，上诉人签订《对账单》的真实意思是核对代垫款项，且对账人为梁某，并未签署时间。一审法院采信被上诉人提供的《对账单》，认定双方补充约定房屋价款为2965730元，显属认定事实不清，证据认证错误。二、一审法院对证人梁某的证人证言予以采纳错误。梁某是被上诉人公司的会计，同时又是《对账单》的制作人，与被上诉人有利害关系，其证人证言不能作为定案依据。三、一审法院认定《对账单》属于对《房屋买卖合同》内容的变更，适用法律错误。上诉人在对账单中签字时，其真实意思为确认代垫费用，且被上诉人系事后在上诉人不知情的情况下签字，该对账单并非上诉人与被上诉人之间合意协商的变更结果。“对账单”亦没有明确写明双方的权利义务如何承担，以及相应的违约责任等，不符合合同的基本要件。可见，对账单不能认定为双方对《房屋买卖合同》的变更协议。被上诉人称上诉人系按照房屋原价出售房屋，既不符合合同约定，也不符合上诉人的交易习惯，与客观事实相悖，缺乏依据。综上，请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；3.被上诉人偿还上诉人二审律师代理费6000元；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人吴金枝答辩称：一、一审法院事实认定清楚，证据确实充分，判决正确。“对账单”系双方当事人真实意思表示，“对账单”的形成时间晚于《房屋买卖合同》，故一审法院认定“对账单”系对《房屋买卖合同》中关于房屋价款约定的变更符合客观事实。上诉人并无证据证明“对账单”系被上诉人伪造，亦未提出对“对账单”真实性的鉴定申请。二、证人梁某、陈某所作证言符合客观事实，一审法院认定其证言的真实性，符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中上诉人向本院提交如下证据：1.《对账单》，证明《对账单》上仅有上诉人与梁某的签字，用于梳理上诉人代垫费用，被上诉人未在场，更没有当场签字。故该对账单不能认定为对《房屋买卖合同》内容的变更，房屋价款应以《房屋买卖合同》约定为准。2.2013年上诉人与案外人签订的《房产买卖合同》、3.2014年上诉人与案外人签订的《房产买卖合同》，共同证明上诉人转让房屋赚取利润，本案《房屋买卖合同》约定成交均价为每平方米17254元，符合上诉人转让房屋的交易习惯。4.《证明》及身份信息、5.《委托代理合同》及客户回单、证明，共同证明上诉人已支付一审律师费6000元、二审律师费6000元，该一、二审律师费依约应由被上诉人承担赔偿责任。被上诉人对证据1的真实性无异议，但其认为该对账单中明确购买房屋所支付的各项费用及被上诉人支付给上诉人的款项并确认上诉人应退回77718元；对证据2和证据3的真实性无异议，但与本案无关；对证据4的真实性和证明对象均有异议；对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议。本院经审查认为，上诉人提供的证据1《对账单》，与被上诉人一审提供的《对账单》相比，区别仅在于后者有被上诉人吴金枝的签名和时间“2014.9.10”，其他内容没有实质差别，对其真实性本院予以确认。上诉人提供的证据2与证据3与本案缺乏关联性，本院不予确认。对证据4与证据5的真实性予以确认。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，“对账单”明确载明诉争房屋价款以及各项税费等共计3242282元，被上诉人实际付款3320000元，上诉人应退回3242282元-3320000元=77718元。上诉人作为完全民事行为能力人在该“对账单”上签字，应视为其是在对“对账单”的内容完全知晓且理解的情况下进行的确认。现上诉人主张其真实意思是核对代垫款项，并无对房屋总价进行变更的意思，依据不足。上诉人陈述，《房屋买卖合同》签订后，被上诉人要求其到被上诉人公司进行对账，因被上诉人事务繁忙，故由被上诉人公司的会计梁某与上诉人对账。据此可以认定梁某是代表被上诉人与上诉人进行对账，且对账单上的标的亦是针对诉争房屋的结算价款，上诉人已在“对账单”上签字，即使被上诉人是事后补签的，也应视为该“对账单”是上诉人与被上诉人之间合意协商后对《房屋买卖合同》中房屋价款的变更。综上分析，本院认为，该“对账单”系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据该“对账单”，被上诉人已付清全部购房款，上诉人还应退还被上诉人77718元，故上诉人诉请被上诉人支付剩余购房款、违约金以及赔偿律师代理费，无事实和法律依据，原审法院不予支持正确。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币2308元，由上诉人詹玉华负担。本判决为终审判决。审 判 长  林哲森代理审判员  赵雪莹代理审判员  陈碧珍二〇一六年三月三十日书 记 员  林 舒