广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂13民终64号上诉人（一审被告）：李慧莲。委托代理人：尹家杰。被上诉人（一审原告）：广西象州翔薪物业服务有限责任公司。法定代表人：黄继航，该公司经理。委托代理人：韦保凤，该公司员工。上诉人李慧莲因与被上诉人广西象州翔薪物业服务有限责任公司（下称翔薪公司）物业服务合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2015）象民初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院查明：2014年6月19日，翔薪公司与象州县合行小区业主委员会签订《合行小区物业服务合同》，约定由翔薪公司为合行小区提供物业服务，物业服务费收费标准为一楼门面：0.8元／㎡·月，住宅为0.55元／㎡·月，物业服务期限为一年，自2014年6月2日起至2015年6月20日止。合同签订后，翔薪公司进驻小区为李慧莲及其他小区业主提供物业服务。李慧莲系合行小区X栋X号门面业主（该门面面积108.46㎡），享受了小区物业服务。但自2014年6月19日至2015年1月19日止欠交的物业服务费人民币607.37元（108.46㎡x0.8元／㎡·月x7月=607.37元）。2015年4月24日，翔薪公司诉至法院。一审法院认为，翔薪公司与象州县合行小区业主委员会签订《合行小区物业服务合同》，该合同合法并已发生法律效力，并对作为业主的李慧莲产生约束力。且翔薪公司已履行该合同，进驻该小区为李慧莲及其他业主提供物业服务。李慧莲系该小区内的门面业主，享受翔薪公司提供的物业服务，理应交纳物业费。应交纳的物业费用为门面面积乘以每月收费标准再乘以欠交的月数。因此，李慧莲应交纳的物业费为人民币607.37元（108.46㎡x0.8元／㎡·月x7月=607.37元），翔薪公司诉请的物业费亦是人民币607.37元，于法有据，应予以支持。李慧莲辩解没有接到通知参加业主大会，不知道小区业主委员会及提供物业服务的翔薪公司；因小区业主委员会的产生及组成系属另一法律关系，不应在本案一并解决亦不能对抗翔薪公司要求给付物业费的事实和请求。李慧莲另辩解翔薪公司未履行物业服务职责，但其未提供证据证实，因此这一辩解理由不充分，不予采信。为保护正常的物业关系，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条之规定，判决：李慧莲付给广西象州翔薪物业服务有限责任公司物业费人民币607.37元。一审案件受理费人民币50元，由李慧莲负担。上诉人李慧莲不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院认定翔薪公司与合行小区业主委员会签订的《合行小区物业服务合同》合法，相信物业已经进驻合行小区，但并未认定翔薪公司已经完全履行了合同义务，即翔薪公司并没有为合行小区外围的商铺业主及实际使用人提供实质服务。第一，翔薪公司在合行小区外围没有岗亭或安排专人看守值班，也没有监控设施，仅是在小区出入口处设有一固定岗亭，对进出人员和车辆进行管理。第二，商铺业主没有对小区内的楼梯间、走廊、楼梯扶手、露天照明等实际使用。第三，商铺门外是城市的公共人行道和公路，并没有小区安装的公共路灯和楼道灯，商铺门外的管理和维护权不属于小区。第四，商铺业主和实际使用人的车辆从来没有长时间停留在小区内，更没有专用停车位，水费和电费也是由自来水公司和南方电网直管。综上，依据《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条、第五条的规定，请求撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人解除合同，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人翔薪公司答辩称：一审判决正确，应予维持；上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人李慧莲的上诉请求是否有事实和法律依据。二审期间，上诉人提交了如下证据：1.翔薪公司与合行小区业主委员会签订的服务合同一份，2.合行小区外围商铺2015年9月10、14、15、19、24、25日和2015年10月3、8、13、18、23、26日共12日凌晨1点左右至四点左右的监控录像一份（光碟两张），3.翔薪公司聘请的保安讲话视频光碟一张，4.合行小区住宅区岗亭位置照片一张，5.楼梯口照片一张，6.本人商品位置照片一张，以上证据的证明目的是上诉人没有与被上诉人翔薪公司签订物业服务合同，上诉人也未享受到翔薪公司的物业服务。被上诉人翔薪公司对上述证据无异议，但认为不能证明上诉人的证明目的，被上诉人已经按照物业服务合同的要求进行了物业服务，上诉人也应当支付约定的物业费。本院认证认为，对双方无异议的上述证据予以认可，可以作为认定案件事实的依据。二审另查明，被上诉人翔薪公司与合行小区业主委员会于2014年6月19日签订的《物业服务合同》约定的履行期限应当是自2014年6月20日起至2015年5月31日止，被上诉人翔薪公司一审请求物业费计算的起始日期应当是2014年6月20日，一审法院查明有误，本院予以纠正。一审查明的其他事实，双方当事人无异议，本院予以确认。本院认为，关于上诉人的上诉请求是否有事实和法律依据的问题。依据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题﹥》第一条的规定，本案中合行小区业主委员会代表全体合行小区业主与被上诉人翔薪公司签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对作为小区业主的上诉人具有约束力，上诉人以其对业主委员会签订的物业服务合同不知情且并非合同当事人的抗辩理由不成立，不予支持。被上诉人虽未提供直接证据证明其已向上诉人提供了物业管理服务的证明材料，但物业服务包括了上诉人安装在小区的水电表、房屋公共墙面外观的维修、保安巡逻、公用设施设备的维护、业主档案资料的制定与管理、消防设施的配置等服务职责，这类物业管理也为上诉人提供了服务。上诉人未按约定支付物业费，故应当履行支付物业费的义务。同时根据二审新查明的事实，上诉人所有商铺附近的小区消防设施未得到妥善管护，被上诉人履约存在瑕疵。又上诉人所有的商铺外是城市的公共人行道和公路，被上诉人未提供充分证据证明其依约完全履行了对上诉人门外的小区地面清洁卫生义务。故上诉人的该部分上诉理由成立，本院予以支持。上诉人主张其未享受到物业服务的另外理由是没有对小区内的楼梯间等设施实际使用，且其车辆未长时间停留在小区内，也没有专用停车位，水费和电费也是由自来水公司和南方电网直管，小区岗亭少，但上诉人未提供直接证据证明上述理由属实，也未证明这些都属于合同明确约定的服务内容，故不予支持。综合上述实际情况，本院酌情扣减被上诉人一审请求物业费用数额的30%，上诉人应当按照被上诉人一审请求物业费用数额的70%履行支付义务，即应向被上诉人支付的物业服务费用为425.16元【607.37×（1-30%）=425.16元】。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更象州县人民法院（2015）象民初字第434号判决为：李慧莲付给广西象州翔薪物业服务有限责任公司物业费人民币425.16元【607.37×（1-30%）=425.16元】；二、驳回被上诉人广西象州翔薪物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币50元、二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人李慧莲负担50元、被上诉人广西象州翔薪物业服务有限责任公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  卢 怡审 判 员  黄月秀代理审判员  石晓志二〇一六年三月十六日书 记 员  李思憶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。