陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终540号上诉人（原审被告）西安千居物业管理有限公司，住西安市雁塔区经九南路中段6号楼10801室。法定代表人丁丽娟，该公司总经理。委托代理人杨国有，陕西国友律师事务所律师。委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈嘉亮，西安曲江秀水云台茶叶有限公司总经理。委托代理人张增光，陕西静远新言律师事务所律师。原审被告陕西上和商业广场有限公司，住西安市公园南路9号。法定代表人苏新雷，该公司总经理。委托代理人杨国有，陕西国友律师事务所律师。委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。上诉人西安千居物业管理有限公司（以下简称千居公司）因与被上诉人陈嘉亮、原审被告陕西上和商业广场有限公司（以下简称上和公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2015)新民初字第01025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人千居公司及原审被告上和公司的共同委托代理人金恩宇、被上诉人陈嘉亮的委托代理人张增光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈嘉亮于2015年3月向原审法院起诉称，2014年4月15日，千居公司接受上和公司的委托，与陈嘉亮签订了《物业管理服务合同》，约定由千居公司对陈嘉亮承租的位于西安市公园南路9号上和商业广场壹层B1104亏商铺提供物业服务及管理并收取物业费和相关费用。服务期限自2014年6月18日至2024年6月17日，公共设施维护费总额为157193元。合同签订当日陈嘉亮即支付了114379元。同日，陈嘉亮与上和公司签订《补充协议书》，上和公司明确表示该《物业管理服务合同》对其具有法律约束力。由于上和公司至今未能将出租给陈嘉亮的商铺交付陈嘉亮使用，致使《物业管理服务合同》无法履行，陈嘉亮也无法实现签订该合同的目的，故陈嘉亮起诉至法院，要求解除《物业管理服务合同》，并判令千居公司、上和公司共同返还陈嘉亮支付的公共设施维护费114379元及违约金34313.7元。上和公司辩称，该案与其没有关系。上和公司已经于签订合同当日将房屋交予陈嘉亮，陈嘉亮缴纳的公共设施维护费是由其代收，并且已经支付给了千居公司，故上和公司不应承担违约责任。千居公司辩称，陈嘉亮在签订合同时已经明确知道该商铺具有交付条件，是陈嘉亮自己不愿意装修并不入驻才导致其经营目的不能实现，应当自行承担经营损失。千居公司在签订合同后已经提供了相应的物业服务，并一直在进行公共设施的维护和管理，因此不应承担违约责任，故请求驳回陈嘉亮的诉讼请求。原审法院经审理查明，2014年4月15日，陈嘉亮与上和公司签订了《商铺租赁合同》，该合同约定，上和公司将位于西安市新城区公园南路9号上和商业广场壹层B1104号建筑面积105.5平方的商铺出租给陈嘉亮，用于经营茶叶、茶具，租赁期限为2014年6月18日始至2024年6月17日正，租金总额为157193元，若一方违约应赔偿另一方合同租金总额30%的违约金。合同签订时，陈嘉亮应向上和公司缴纳房屋设施及履约保证金8273元。同日，陈嘉亮与千居公司签订了物业管理服务合同，该合同约定由千居公司对陈嘉亮租赁上和公司的商铺提供物业管理服务，合同期限自2014年6月18日始至2024年6月17日止。陈嘉亮基于该合同应向千居公司一次性缴纳合同公共设施维护费157193元，若一方违约，应赔偿另一方合同款项总额的30%作为违约金。该物业合同的附件（一）中约定的入住装修程序为“1、商户至招商中心领取商铺铺位平面图、装修须知，并熟知相关条款。2、商户设计商铺装修方案，报招商中心，商城组织协商审核。3、商城审定装修方案。4、商铺交验（双方确认固定设施、设备）。5、商城、商户、施工单位三方签订《装修施工协议书，并办理商户装修许可证……”。合同签订当日，陈嘉亮即向上和公司支付款项271572元，其中租金157193元、房屋设施和履约保证金8273元、公共设施维护费106106元。该费用由上和公司收取，但基于物业合同收取的费用系由上和公司代收，实际收款人为千居公司。2014年11月12日，陈嘉亮从上和公司处领取了进场装修通知书。庭审中，上和公司出具了本案涉诉商铺的装修电路图及商铺装修效果图，用以证明上和公司已将该商铺交付陈嘉亮，但该证据没有陈嘉亮的签字，陈嘉亮对此证据亦不予认可。另查明，陈嘉亮已于2015年3月将上和公司诉至法院，以上和公司未按时交付商铺并改变招商业态致租赁合同目的无法实现为由要求解除租赁合同。原审法院经审理认为，千居公司接受上和公司的委托，对上和商业广场提供全面的物业服务及管理，服务的范围包括本案涉诉商铺。陈嘉亮与千居公司签订物业服务合同后，千居公司向陈嘉亮收取物业服务及管理费用的前提是陈嘉亮接收了租赁合同中约定的商铺。上和公司称陈嘉亮领取了进场装修通知书即表明陈嘉亮已接收了该商铺，并出具了装修电路图及装修效果图，但由于装修电路图及装修效果图均无陈嘉亮的签字认可，再结合物业管理服务合同的附件（一）中约定的入驻装修程序，上和公司、千居公司均无证据证明其与陈嘉亮已履行了商铺交验手续，故上和公司辩称已将陈嘉亮所租赁商铺交付陈嘉亮，证据不足，依法不予支持。因上和公司没有将商铺交付陈嘉亮，故陈嘉亮与千居公司签订的物业管理服务合同没有履行的基础，合同约定的目的无法实现，约定的管理服务陈嘉亮亦未享受，陈嘉亮要求解除《物业管理服务合同》有事实和法律依据，依法予以支持。该合同解除后，千居公司收取陈嘉亮物业管理服务费用无据，依法应予退还，唯陈嘉亮主张的数额有误，依法予以调整。陈嘉亮缴纳的公共设施服务费，虽然收款人为上和公司，但上和公司系代千居公司收取，千居公司亦认可已收到该费用，系该费用的实际收取人，故陈嘉亮要求上和公司承担退还义务无据，依法不予支持。虽然千居公司未向陈嘉亮提供物业管理服务，但原因系上和公司未向陈嘉亮交付商铺，故千居公司不存在违约行为，故陈嘉亮要求千居公司承担违约责任无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除陈嘉亮与西安千居物业管理有限公司于2014年4月15日签订的《物业管理服务合同》。二、西安千居物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还陈嘉亮公共设施维护费106106元。三、驳回陈嘉亮其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3346元，由陕西上和商业广场有限公司负担（此款陈嘉亮已预付，陕西上和商业广场有限公司直付陈嘉亮）。宣判后，千居公司不服上述判决向本院提起上诉称，双方签订的《物业管理服务合同》并非《商铺租赁合同》的从合同，《物业管理服务合同》真实意思表示，合法有效，其双方均应自觉履行。现陕西上和商业广场有限公司已经将商铺交付给陈嘉亮，千居公司也已经依约提供了物业服务，陈嘉亮应依约支付物业费。请求：撤销原审判决，改判驳回陈嘉亮全部诉讼请求；一、二审案件受理费由陈嘉亮负担。陈嘉亮辩称，双方签订的《物业管理服务合同》与《商铺租赁合同》是相互关联的，商铺租赁合同的履行是物业合同履行的前提，鉴于商铺一直没有交付，租赁合同已经解除，物业合同目的无法实现，也缺乏履行的基础，该物业服务合同应予解除。请求：维持原判，驳回千居公司的上诉请求。上和公司辩称，上和公司已经将商铺交付给陈嘉亮，同意千居物业的上诉请求。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，陈嘉亮与千居公司于2014年4月15日签订《物业管理服务合同》，约定由千居公司为陈嘉亮租赁的位于上和商业广场的涉案商铺提供物业管理服务并收取相关费用。因此千居公司收取物业费用的前提是陈嘉亮已接收了租赁商铺。虽然2014年11月12日《进场装修通知书》确实由陈嘉亮领取并本人签收，但该通知书内容仅为装修、开业等日程安排的统一告知，并未明确载明具体商铺接收事宜，且千居公司出示的装修电路图及装修效果图均无陈嘉亮的签字认可，加之庭审中千居公司亦认可陈嘉亮所租赁商铺并未实施装修。因此，现有证据并不能证明陈嘉亮已接收涉案商铺并应缴纳物业费用，故陈嘉亮与千居公司签订的物业管理服务合同没有履行的基础，无法实现合同约定的目的。故原审判决对陈嘉亮要求解除《物业管理服务合同》并返还物业费用之请求依法予以支持，并无不当。据此，千居公司的上诉请求不成立，本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3346元，由西安千居物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平代理审判员  马延环代理审判员  秦燕燕二〇一六年三月二十四日书 记 员  张小赛