重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0242民初3201号原告杨胜钊，男，1977年2月24日出生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。原告庹艳，女，1982年4月2日出生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。二原告共同委托代理人彭德高，重庆渝法律师事务所律师。被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司。住所地：重庆市酉阳县钟多镇翠屏街**号。统一社会信用代码：91500242696592429U。法定代表人虞海河，该公司董事长。委托代理人田海涛，重庆渝鑫律师事务所律师。原告杨胜钊、庹艳与被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司（下称瑞宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员徐锒独任审判，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告杨胜钊、庹艳的委托代理人彭德高、被告瑞宝公司的委托代理人田海涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨胜钊、庹艳诉称:2012年5月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告以353130元的价款购买被告开发的位于酉阳县桃花源镇翠屏街的商品房一套。合同及补充协议中对原、被告双方的权利义务及相关责任进行了约定。合同第十三条约定，自合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；逾期超过360日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际收得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起90日内向乙方支付违约金。合同签订后原告即支付了首付款，余款280000元亦于2012年7月26日通过银行按揭的方式向被告进行了支付。被告在原告支付首付款后就将房屋交付给了原告，但至今未办理房屋产权证，被告的行为构成违约。故原告起诉至法院，请求判令：1.被告继续履行《重庆市商品房买卖合同》；2.以原告已付购房款353130元为基数，由被告按每日万分之二的标准支付原告从2012年6月9日至2016年8月15日的逾期交房的违约金；3.由被告承担本案诉讼费用。被告瑞宝公司辩称:1.原告没有委托被告办理房屋产权证，被告不存在违约，不应向原告支付违约金；2.合同约定的办证期限违反合同法的规定，什么时候出具登记受理单属于行政行为，合同约定的办证期限属于无效条款；3.即使被告违约成立，则违约金标准过高，应予调整。经审理查明:2012年5月9日，原告杨胜钊、庹艳（乙方）与被告瑞宝公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定二原告购买被告开发的位于重庆市酉阳县桃花源镇翠屏街37号（塘湾·滨江花园）的商品房一套，该商品房建筑面积为118.50平方米，总价款353130元。合同约定付款方式为首付73130元，按揭付款280000元。《合同》第七条第一款第二项约定：属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据此延期交房。第八条约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第三款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同叁日内，将本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”。第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在360日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过360日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之壹向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之贰（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。原告于合同签订当日向被告支付了首付款73130元，并支付了契税、合同印花税、大修基金、交易手续费等费用共计16584元。余款280000元亦通过办理银行按揭的方式向被告进行了支付。另查明，二原告系夫妻关系。2012年8月1日，原告自愿接房入住。本院在庭审中责令被告限期提交涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》和《重庆市新建商品房屋使用说明书》，逾期未提交将承担相关法律后果，但被告并未提交。经庭审释明，原告方不主张解除合同，要求继续履行合同并由被告支付相应的违约金。认定上述事实的证据有原告提交的身份证复印件、被告的公司基本情况、重庆市商品房买卖合同及补充协议复印件、收款收据复印件、借款凭证复印件、借款合同以及当事人的陈述等证据记录在案，事实清楚，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。《合同》第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。虽然申请办理商品房产权登记并取得登记受理单系原、被告共同的义务，双方应当相互配合完成，且原告应当在合同签订后3日内向被告提交其应当提交的相关资料。既然该资料是由原告向被告提交而不是直接向行政主管部门提交，那么被告就有告知原告办理商品房产权登记所需具体资料的义务，在因原告提交资料不齐导致无法办理时还应有及时告知原告补交资料的义务。而本案中，被告没有举示证据证明未在约定期限内办理商品房产权登记系因原告提交的资料不齐且被告已经履行了告知原告补充的义务。加之，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是申请办理房地产权证时须由被告提交的资料，由于被告至今尚未取得该证，导致被告无法提供登记机构需要的资料，房地产权证的办理事实不能。故本案原告至今未能取得涉案商品房的房地产权证的责任在于被告，被告应当承担逾期办证的违约责任。原告于2012年8月1日接房入住，至今尚未办理房屋产权证，逾期已经超过360日，但原告自愿继续履行《合同》，《合同》应当继续履行。逾期办证违约金的起算日为《合同》第十三条第二款约定的商品房实际交付使用之日(2012年8月1日)起60日的次日，即2012年9月30日。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今尚未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，原告请求计算至2016年8月15日，符合法律规定，本院予以支持。被告应当支付的逾期办证违约金为：353130元×0.0002×1416天=100006.41元。关于被告提出违约金标准过高的理由，被告未举示证据证明其主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告杨胜钊、庹艳与被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》继续履行；二、被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告杨胜钊、庹艳逾期办证违约金100006.41元；三、驳回原告杨胜钊、庹艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2373元已由原告杨胜钊、庹艳预交，因适用简易程序审理减半收取1186.50元，由原告承担42.50元，由被告承担1144元，退回原告2330.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  徐锒二〇一六年十一月二日书 记 员  黄群