上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1864号原告赵楠，男，1987年6月4日生，汉族，住上海市宝山区。原告舒晓宇，女，1987年1月29日生，汉族，住址同上。委托代理人赵楠(系舒晓宇丈夫)。被告黄金平，男，1978年3月10日生，汉族，住福建省福安市。第三人北京银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人沈建峰，行长。委托代理人王盛，上海大衍律师事务所律师。原告赵楠、舒晓宇与被告黄金平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法组成合议庭，通知北京银行股份有限公司上海分行(以下简称北京银行上海分行)作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行��审理。原告赵楠(同时作为原告舒晓宇的委托代理人)、舒晓宇，第三人北京银行上海分行的委托代理人王盛到庭参加诉讼。被告黄金平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵楠、舒晓宇诉称，2014年7月27日，赵楠、舒晓宇有意购买黄金平名下的上海市宝山区友谊路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并支付购房定金人民币2万元。后，赵楠、舒晓宇与黄金平就上述房屋签订上海市房地产买卖合同。签约当日，赵楠、舒晓宇向黄金平支付房款78万元。此后，由于黄金平未能涤除系争房屋上的抵押权，致使系争房屋未能按约过户。故赵楠、舒晓宇起诉要求黄金平将系争房屋过户至赵楠、舒晓宇名下，黄金平按已付款80万元的日万分之五计算向赵楠、舒晓宇支付2015年10月1日起至判决生效之日止的违约金。被告黄金平未作答辩。第三人北京银行���海分行述称，北京银行上海分行为系争房屋的抵押权人，因黄金平拖欠北京银行上海分行的贷款未还，故北京银行上海分行诉至上海市黄浦区人民法院【案号：(2015)黄浦民五(商)初字第7475号】。2016年1月，赵楠、舒晓宇代黄金平向北京银行上海分行偿还了拖欠的贷款本息、(2015)黄浦民五(商)初字第7475号的诉讼费、保全费、律师费等相关费用共计1,030,452.34元，相关债务已结清。现北京银行上海分行在系争房屋上的抵押权未注销，是为了保障赵楠、舒晓宇的交易安全，北京银行上海分行愿意在系争房屋过户给赵楠、舒晓宇时一并涤除抵押。经审理查明，2010年9月2日，黄金平经核准登记为系争房屋的房地产权利人。同日，北京银行上海分行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为97.90万元。2014年7月18日，黄金平(出卖方、甲方)与赵楠(买受方、乙方)及就系争房屋签��房地产买卖居间协议及房屋买卖合同，其中约定，总房价款163万元。为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后10天内签订上海市房地产买卖合同。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)80万元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款(若有)，并应于收到该笔款项同时偿还尚欠银行借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。乙方通过银行贷款支付第二期房价款83万元。甲乙双方应于2015年9月10日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。同日，黄金平出具收款收据，确认收到赵楠购买系争房屋的定金2万元。2014年7月27日，黄金平(卖售人、甲方)与赵楠、舒晓宇(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海菁英房���产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积96.70平方米，房地产转让价款155万元。合同第四条约定，甲方于2014年8月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2015年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当支付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三付款协议约定，1、乙方应在甲乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后当日内，直接支付或通过上海菁英房地产经纪有限公司转付给甲方部分首期房价款70万元，上海菁英房地产经纪有限公司并将代为保管的(若有)定金2万元转付甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款72万元。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请45万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。乙方应于2015年7月31日前支付甲方第三期房价款38万元。3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书、借款抵押合同公证书后7个工作日内，甲乙双方签字或委托上海菁英房地产经纪有限公司赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，该期房价款由贷款银行代为乙方支付。4、待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户且上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后7日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。当日，黄金平(出卖方、甲方)与赵楠、舒晓宇(买受方、乙方)签订协议书，内容为：1、乙方购买甲方系争房屋的实际成交价为163万元，其中上海市房地产买卖合同操作价格为155万元。2、乙方房���款的支付方式：根据买卖合同约定，乙方应于签买卖合同当日以银行划账的方式支付给甲方70万元，装修补偿款8万元。已支付定金2万元。如此构成全额首期房价款80万元。第二期房价款38万元于2015年7月31日前以银行划账的方式支付给甲方。第三期房款银行贷款45万元。如此构成全额房价款163万元。同日，赵楠向黄金平银行账户转账支付70万元及8万元，黄金平出具收款收据两张，确认收到上述两笔款项。2014年11月3日，赵楠经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为80万元。审理中，赵楠、舒晓宇表示，2014年8月，黄金平将系争房屋交付给了赵楠、舒晓宇。除了已付款80万元外，赵楠、舒晓宇还曾应黄金平的要求，替他偿还了好几个月、共计五万余元的银行贷款，再加上赵楠、舒晓宇替黄金平向北京银行上海分行偿还的103万余元，赵楠、舒晓宇已付的房款远远超过��价款，超付的部分，赵楠、舒晓宇将另案主张。此外，关于赵楠的抵押权，债权数额即为其已付房款80万元。以上事实，有原告赵楠、舒晓宇提供的上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、转账凭证、收款收据、欠条等，及赵楠、舒晓宇与北京银行上海分行的当庭陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，赵楠、舒晓宇与黄金平就系争房屋签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据约定，双方应当在2015年9月30日前办理过户。因黄金平未能及时注销系争房屋上的银行贷款，致使未能及时过户，黄金平显已构成违约。现赵楠、舒晓宇已代黄金平结清系争房屋上的贷款，该款加上赵楠、舒晓宇向黄金平支付的房款，总额已经超过合同约定的房价款，其要求将系争房屋过户至赵楠、舒晓宇名下，并按合同约定的标准支付违约金，合法有据，当予准许。北京银行上海分行自认其债务已结清，赵楠亦自认其设置的抵押权即为已付款80万元，故双方均应配合注销其设立在系争房屋上的抵押。赵楠、舒晓宇表示其已付款项的超额部分将另行主张，与法不悖，当予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵楠、第三人北京银行股份有限公司上海分行于本判决生效之日起十日内，注销其设立在上海市宝山区友谊路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；二、被告黄金平于上述房屋上的抵押权涤除之日起十日内，配合原告赵楠、舒晓宇将上述房屋的房地产权利转移至原告赵楠、舒晓宇名下；三、被告黄金平于本��决生效之日起十日内，按每日400元的标准向原告赵楠、舒晓宇支付2015年10月1日起至本判决生效之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费18,750元、保全费5,000元、公告费560元，由被告黄金平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金敏浩审 判 员  蒋梦娴人民陪审员  时金兰二〇一六年三月二十一日书 记 员  罗仁冰附：相关法律条文一、《中华���民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。