延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)吉24民终243号上诉人（原审原告）：李庆海，住吉林省敦化市。委托代理人：魏志友，吉林冠宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王人杰，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审第三人）：王庆生，住吉林省敦化市。上诉人李庆海因与被上诉人王人杰、王庆生确认合同无效纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2015）敦民初字第831号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李庆海在一审中诉称：2005年3月28日，被告王人杰伪造房屋买卖协议，持该协议到房管部门将原告名下的房屋所有权证过户到自己名下，侵害了原告的合法权益。现要求确认2005年3月28日被告王人杰伪造的房屋买卖协议无效，由被告承担本案诉讼费用。王人杰在一审中辩称：原告所述被告王人杰伪造房屋买卖协议与事实不符，王人杰没有伪造房屋买卖协议，2005年3月28日房屋买卖协议的签名和内容均不是王人杰所为。原告明知涉案房屋是被告的父亲王庆生出资购买，仅是登记在原告名下，实际所有人是被告的父亲王庆生。2005年3月28日涉案房屋由原告名下转到被告名下时，原告向被告的父亲王庆生提供了本人身份证和房屋所有证，因其没有时间办理房屋产权过户登记，让被告的父亲王庆生全权办理，把涉案房屋变更登记在被告名下。在办理产权登记过程中为了少缴纳税费，找到证人陈庆生协调房屋产权过户手续等费用的减免问题。在此期间陈庆生与原告进行了电话沟通，确认这一买卖行为是否为原告的真实意愿，原告在电话中明确表示同意将涉案房屋过户在被告名下，因此涉案房屋的转让是原告的真实意思表示，该买卖合同依法成立，为有效合同。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。王庆生在一审中述称：我和原告是连襟。1995年敦化市钢塑制品厂建家属楼，一楼有四个小屋，每个小屋13平方米。原告的嫂子是该厂会计，原告没钱让我买，因我不在本地就把钱给了原告让他帮忙办理。因该房屋属于内部出售的，就把产权证办在原告名下，房屋所有权证在我妻妹孙秀菊手里。2004年孙秀菊也就是原告的前妻去世，我和原告协商将涉案房屋过户到我儿子王人杰名下，原告同意了，我找陈庆生帮忙办理过户，因原告事情多没到场，就用原告的证件把房屋过户在我儿子名下。涉案房屋原房屋所有权证和原告的身份证是原告给我的，合同有效。涉案房屋所有权是我的，是我花18000元买的，只是原来登记在原告名下，过户给王人杰是原告同意的，请求法院依法判决。一审法院经审理查明：原告李庆海与第三人王庆生原为连襟。1995年敦化市钢塑制品厂兴建综合楼，第三人王庆生从外地汇款给妻妹孙秀菊的丈夫本案原告李庆海18000元，购买坐落在敦化市渤海街东门外委12组、丘地号16-80-341-2、建筑面积13.40平方米商业用房。1995年8月4日，原告李庆海交给敦化市钢塑制品厂集资楼款18000元，该厂出具了收据，该收据未载明交款人姓名。嗣后，第三人王庆生又付给原告李庆海涉案房屋税款、物业费2000元。1997年6月23日，敦化市钢塑制品厂（甲方）与原告李庆海（乙方）签订协议，协议约定乙方集资甲方楼，一单元一层，面积13平方米；产权归乙方，由甲方办理土地、房屋产权证，费用由乙方负责；甲方负责供热水、取暖、维修，费用由乙方负责；如今后涉及纳税事宜由乙方负责。2000年9月27日敦化市房地产产权管理处为原告李庆海办理了涉案房屋所有权证，房屋所有权人登记在原告李庆海名下。涉案房屋交付使用后由原告李庆海管理、出租。2004年孙秀菊去世，第三人王庆生与原告李庆海协商将涉案房屋所有权过户到王庆生儿子王人杰名下，原告李庆海表示同意。2005年3月29日，第三人王庆生在朋友陈庆生的陪同下持涉案房屋所有权证、原告李庆海的身份证及2005年3月28日王庆生自己打印、签字的房屋买卖协议（该协议出卖人李庆海和买受人王人杰的签名均是第三人王庆生书写）到敦化市房地产产权管理处办理房屋产权过户。由于原告李庆海未到敦化市房地产产权管理处，陈庆生在和原告李庆海电话沟通后以担保人的身份在房地产转让申请核准表备注栏签字，敦化市房地产产权管理处将涉案房屋产权过户到被告王人杰名下。现原告要求确认2005年3月28日房屋买卖协议无效。另查，涉案房屋由原告李庆海管理、出租期间，第三人王庆生让李庆海到亲戚温盛茹处两次取了3000元支付涉案房屋的维修费。亲戚孙启海患病，王庆生让李庆海从房租费中拿出10000元送给孙启海。2002年3月7日第三人王庆生在敦化市房地产产权管理处办理抵押登记，将涉案房屋抵押给吉林敖东延边鹿胎颗粒有限责任公司，2005年3月29日解除抵押。一审法院认为：本案原告李庆海与第三人王庆生虽未签订书面借名购房协议，但从购房款、物业费、房屋维修费的支付，办理房屋所有权初始登记税款的承担，对涉案房屋租金的处分及在原告李庆海的前妻孙秀菊去世后原告李庆海同意将涉案房屋的所有权变更登记到第三人王庆生儿子王人杰名下等情况，可以认定第三人王庆生与原告李庆海在事实上已经形成了借名购房关系。第三人王庆生实际享有涉案房屋的权益，有权要求登记人李庆海（出名人）办理房屋所有权转移登记，涉案房屋经原告李庆海同意已将所有权变更登记在第三人王庆生儿子王人杰名下。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，本案2005年3月28日房屋买卖协议出卖人李庆海和买受人王人杰的签名均是第三人王庆生书写，出卖人李庆海和买受人王人杰均未签字，该房屋买卖合同未成立，原告要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李庆海的诉讼请求。案件受理费100元、邮寄费50元，合计150元，由原告李庆海负担。宣判后，李庆海不服上述判决，向本院提起上诉，其主要理由为：1.一审采信证据有误，导致案件事实不清。一审被上诉人提交的证据二（房地产转让申请表）及证据四陈庆生的证言没有证明力。办理房屋权属转移登记当事人在没有法定情况下必须亲自到场。证人陈庆生在没有得到授权的情况下，违法担保过户，不能作为证据使用，更不能将违法证据作为相互印证的证据。被上诉人提交的证据三是第三人安排证人孙启常去给上诉人录的音，被上诉人让证人孙启常以损害上诉人利益为目的偷录音属于非法证据，应当予以排除，不得作为认定案件事实的根据。2.一审认定“原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持”的观点是错误的。上诉人认为本案所涉及房屋买卖协议是由本案的第三人王庆生书写的，被上诉人王庆生依据伪造的房屋买卖协议，并持该协议到房管部门将上诉人名下的房屋所有权证过户到被上诉人王人杰名下，此举严重侵害了上诉人的合法权益。因此，房屋买卖协议应当认定为无效。原审法院认定出卖人李庆海和买受人王人杰均未签字，该房屋买卖合同未成立的观点不能成立。恳请上级法院撤销原审判决，予以纠正。被上诉人王人杰、王庆生二审未提交答辩意见。本院经审理查明：原告李庆海与第三人王庆生原为连襟。1995年敦化市钢塑制品厂兴建综合楼。1997年6月23日，敦化市钢塑制品厂（甲方）与原告李庆海（乙方）签订协议，协议约定乙方集资甲方楼，一单元一层，面积13平方米；产权归乙方，由甲方办理土地、房屋产权证，费用由乙方负责；甲方负责供热水、取暖、维修，费用由乙方负责；如今后涉及纳税事宜由乙方负责。2000年9月27日敦化市房地产产权管理处为原告李庆海办理了涉案房屋所有权证，房屋所有权人登记在原告李庆海名下。涉案房屋交付使用后由原告李庆海管理、出租。2005年3月29日，第三人王庆生在朋友陈庆生的陪同下持涉案房屋所有权证、原告李庆海的身份证及2005年3月28日王庆生自己打印、签字的房屋买卖协议（该协议出卖人李庆海和买受人王人杰的签名均是第三人王庆生书写）到敦化市房地产产权管理处办理房屋产权过户。由于原告李庆海未到敦化市房地产产权管理处，陈庆生以担保人的身份在房地产转让申请核准表备注栏签字，敦化市房地产产权管理处将涉案房屋产权过户到被告王人杰名下。现原告要求确认2005年3月28日房屋买卖协议无效。本院认为：上诉人李庆海要求确认2005年3月28日的房屋买卖协议无效，但该协议中出卖人李庆海和买受人王人杰均不是其本人签名，而由第三人王庆生书写，故李庆海和王人杰之间并不存在房屋买卖的意思表示，一审认定涉案房屋买卖合同不成立并无不当。关于诉争房屋的实际产权归属与本案当事人诉请无关，双方应另行协商解决，一审直接确认产权归属有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由被上诉人王人杰、王庆生负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  林 美审判员  朴美兰二〇一六年三月二十三日书记员  车世兰