上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五(民)初字第1969号原告（反诉被告）上海优熠电子科技有限公司。法定代表人周爱国，董事长。委托代理人杨颢，北京市中银律师事务所上海分所律师。委托代理人王云，北京市中银律师事务上海分所所律师。被告（反诉原告）上海亿盛达电子有限公司。法定代表人顾伯义，董事长。委托代理人周兵，系上海亿盛达电子有限公司员工。委托代理人沈奇，上海祺道律师事务所律师。原告（反诉被告）上海优熠电子科技有限公司（以下简称优熠公司）与被告（反诉原告）上海亿盛达电子有限公司（以下简称亿盛达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理后依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭并于2015年1月13日公开开庭予以审理。亿盛达公司在答辩期内提出反诉，本院于2015年3月18日、2016年3月1日公开开庭予以合并审理。优熠公司的委托代表人杨颢、王云，亿盛达公司的委托代理人周兵、沈奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）优熠公司诉称，根据双方于2013年1月18日签署的《厂房租赁意向书》，原告自2013年4月1日起开始承租位于本市××路1755号C区3号甲厂房内的部分面积，自2013年4月开始实际使用，以及位于××路225号内的部分办公室，自2013年5月开始实际使用。厂房租期约定至2017年9月30日。自2014年7月18日开始，亿盛达公司以与优熠公司存在贷款纠纷为由，擅自以强硬的方式将系争厂房的大门上锁，禁止任何优熠公司工作人员进入，并且亿盛达公司擅自将优熠公司大量自有物品扣留在厂房内，包括但不限于优熠公司的公章、营业执照等公司登记凭证原件、专利证书等权利凭证原件、重要的业务合同原件、财务账簿、发票和支票、生产原料等。优熠公司多次与亿盛达公司进行交涉，均遭亿盛达公司无理拒绝，由于亿盛达公司已经根本性违反了双方签署的租赁协议，客观上导致租赁协议无法继续履行，已经严重影响了原告的正常生产和经营，并给优熠公司造成了极大的经济损失。故优熠公司于2014年7月30日，委托律师向亿盛达公司发出律师函，要求解除双方租赁协议，并要求亿盛达公司限期返还原告的全部物品，以及向优熠公司全额退还租赁保证金，但亿盛达公司收到后至今未予以回复。优熠公司已经违约，故起诉至法院，请求判令：1、解除双方于2013年1月18日签订的《厂房租赁意向书》；2、亿盛达公司返还租赁保证金人民币（币种下同）154,353元；3、亿盛达公司返还其扣留于厂房内的物品；4、亿盛达公司赔偿装饰装修残值损失25万元；5、亿盛达公司赔偿经济损失179,859.50元；6、亿盛达公司承担本案诉讼费用。本案审理过程中，因双方对系争房屋内物品进行交接，优熠公司明确第二项诉讼请求为要求返还：1、二楼会议室18人大型会议桌椅一套、65寸电子白板及支架一台；2、二楼大厅及办公室内单人经理办公桌一组、办公桌椅24组；3、一楼展厅46寸大型拼接一套、人民日报双屏机二台、65寸电子白板及支架一台、图腾机柜一台；4、高温老化房一台、高低温交变湿热试验箱一台。优熠公司向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、厂房租赁意向书，证明双方租赁关系；2、律师函及邮寄凭证，证明优熠公司于2014年7月30日书面通知亿盛达公司解除双方租赁合同，并要求返还扣留物品和租赁保证金；3、发票一组，证明优熠公司重复购买办公用品的支出；4、销售合同及发票一组，证明优熠公司重复购买办公用品的支出；5、证照补办发票一组，证明优熠公司补办证照支付的费用；6、关于装修及残值等处理的约定，证明关于装修残值亿盛达公司同意向优熠公司补偿25万元；7、租赁保证金支付凭证，证明优熠公司支付2014年6月的房租及保证金；8、公证书，证明双方多次电子邮件确认租金等；9、公证书发票，证明优熠公司支付公证费6,000元；10、优熠公司支付给上海凯顺劳务服务有限公司（以下简称凯顺公司）费用凭证，证明系争房屋的租金、水电费等每月与亿盛达公司结算后，优熠公司向凯顺公司以劳务费的形式支付，再由凯顺公司支付给亿盛达公司；11、现场调查询问录音记录，证明优熠公司搬离后，亿盛达公司已经将厂房租给他人使用；12、凯顺公司出具的2013年残疾人就业保障金费用清单，证明2013年4月开始每月使用劳务派遣员工的费用；13、2014年6月的费用结算凭证及发票两张，证明优熠公司与亿盛达公司每月结算相应费用后，由优熠公司向凯顺公司支付；14、2013年8月的费用结算凭证及劳务费发票，证明优熠公司与亿盛达公司每月结算相应费用后，由优熠公司向凯顺公司支付。亿盛达公司辩称，1、同意双方的租赁合同于2014年8月1日解除，但是并非由亿盛达公司违约造成的，其公司收到函件同意解除合同，但并不同意优熠公司解除合同的理由；2、保证金收到过，但是预约合同已经履行完毕，保证金不应该退还，即使优熠公司认为该款是押金，现因优熠公司违约，应当予以抵扣租金及违约造成的损失，结清之后予以抵扣；3、优熠公司的物品只是暂时保管，优熠公司结清费用之后同意返还，请求法院依法处理；4、不同意优熠公司提出的损失赔偿，损失并无依据，根据双方签订的合同结束之后装修等归优熠公司所有，且优熠公司违约无权要求赔偿。同时，亿盛达公司认为，双方存在合作关系，为了优熠公司的触摸框产品生产，亿盛达公司为其租下××路1755号（××路1985弄48号）C区3号甲厂房，故双方于2013年1月18日签署《厂房租赁意向书》，优熠公司承租位于××路1755号C区3号甲厂房，厂房建筑面积1,611平方米，租赁期限自2013年4月1日起至2017年9月30日止，租赁协议还对租金支付方式、违约金及厂房隔层改建和装修进行了约定，2013年3月28日亿盛达公司与上海闵梅投资管理有限公司签订正式《厂房租赁合同》取得上述租赁厂房，从2013年4月1日起，由优熠公司承租租赁协议约定的厂房，并用于生产触摸框电子产品。但在租赁期间，优熠公司未按约支付租金，经亿盛达公司多次催讨，双方于2013年8月3日签订了《合作备忘录》一份，优熠公司承诺支付上述《租赁协议》约定的押金和2013年4-6月的租金，但优熠公司仅支付了押金，至今未支付任何租金。期间亿盛达公司出资为优熠公司租赁的厂房进行了装修改造，共计投入811,425.40元，双方对装修费用进行了核算，并约定：“以上费用按实际投资，待技改基金拨款到帐后，亿盛达公司投资部分，由优熠公司补贴”，但优熠公司仍未支付该部分费用。同时在租赁期间，根据双方约定优熠公司租赁使用的厂区部分的水、电、网络、门卫、清洁、垃圾清理费用由双方各半分担，但是经亿盛达公司多次催讨，优熠公司也未支付任何水、电、保安及清洁费用。至2014年7月18日，优熠公司以在外面新设立科研基地为借口，开始搬离租赁厂房，但直到优熠公司已将厂区基本搬空，亿盛达公司才发觉其是要全部搬离租赁厂房，因亿盛达公司未结清租金及其他费用，双方产生纠纷。基于上述理由，亿盛达公司提出反诉请求要求判令：1、优熠公司支付自2013年4月至2014年7月期间的租金823,216元；2、优熠公司支付自2013年4月11日至判决生效之日止的逾期付款违约金；3、优熠公司支付装修改造费用811,425.40元；4、优熠公司支付截止至2014年7月31日止的水费25,647.64元、电费127,593.75元、网络费用15,920元，门卫、清洁工费用268,580.50元，垃圾清理费用8,050元，共计445,791.89元；5、优熠公司赔偿租金损失308,706元；6、反诉费用由优熠公司负担。亿盛达公司向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、合作备忘录、工商档案机读材料、企业注册信息报告，证明双方曾约定押金和租金，但因优熠公司没有按约支付故双方重新签订备忘录进行确认；2、2014年7月17日至7月18日的监控视频、截屏照片及车辆进出表格，证明优熠公司于2014年7月17日晚开始陆续搬离，系优熠公司擅自搬离违约；3、厂房租赁意向书，证明双方租赁合同关系；4、装修改造费用汇总、装修合同及发票一组，证明在租赁期内因优熠公司需要进行装修改造并垫付了相关费用；5、代缴水、电费用及通讯费用清单及明细，证明亿盛达公司代为缴纳的费用；6、与上海闵梅投资管理有限公司（以下简称闵梅公司）签订的《厂房租赁合同》、租金支付凭证、《厂房退租协商函》、与案外人傅海艳签订的《借款协议》、收据、电子银行回单，证明亿盛达公司向闵梅公司承租房屋后出借给优熠公司，因优熠公司违约导致亿盛达公司的损失；7、上海中小企业网站截图，证明优熠公司取得了技改基金；8、亿盛达公司与上海明中软件科技有限公司（以下简称明中公司）的厂房租赁合同，证明租期自2014年9月1日至2017年8月31日；9、亿盛达公司支付租金的凭证、情况说明，证明亿盛达公司支付租金至今；10、凯顺公司劳务工资名册、情况说明、员工身份证工资卡、银行流水，证明优熠公司向凯顺公司支付的系员工工资。同时，亿盛达公司为证明优熠公司擅自搬离，向本院提交了2014年7月17日的监控视频并申请证人周某某出庭作证，证人周某某证言的主要内容为，其系由亿盛达公司及优熠公司联合招聘进入厂区担任门卫工作，现属于亿盛达公司员工。其于2014年7月18日晚上18时至2014年7月19日早上6时上班，7月18日晚上7点不到是优熠公司来了搬家车辆，因其交接班时曾被告知不能让优熠公司搬离，故看到优熠公司员工后其阻止他们搬家，但是优熠公司表示是搬私人物品，因为该事未能处理妥当，其被罚款了。关于7月17日优熠公司是否搬离其不清楚。此后亿盛达公司将部分厂房另租他人，办公室部分由亿盛达公司自己使用。针对反诉，优熠公司辩称，不同意反诉诉讼请求。优熠公司没有拖欠亿盛达公司任何租金、水电等费用，故也不存在支付违约金的情况。对于装修改造费用并无事实依据，应该由亿盛达公司支付其装修费用。优熠公司搬离的时候是经双方协商一致的，亿盛达公司不存在租金损失，现在并将部分场地出租给第三方使用。对于租金除了2014年7月的租金，其他租金和别的费用其已经通过支付给第三方上海凯顺劳务服务有限公司已经全部支付亿盛达公司，对装修改造协议认为从未确认过装修改造费用应由优熠公司支付。经庭审质证，亿盛达公司对优熠公司提供的证据1真实性无异议，对证据2真实性无异议但认为律师函陈述的阻止使用厂房的不是事实，对证据3、4、5不予认可认为不能证明损失，对证据6真实性无异议但认为仅是对装修价格的确认，对证据7真实性无异议但认为保证金已转为押金，且劳务费发票支付租金并不存在，对证据8真实性无异议但认为系优熠公司擅自搬离厂房，对证据9真实性无异议但认为优熠公司违约不应由亿盛达公司负担，对证据10真实性无异议但认为支付的系优熠公司员工的劳务费，对证据11真实性有异议，认为无法确认对话人身份，对证据12真实性无异议但认为不能反映实际劳务人员的人数和就业情况，对证据13、14真实性无异议，但认为无法证明租赁情况；对证人证言无异议，并表示优熠公司搬离后为减少损失故将部分房屋另租他人。优熠公司对亿盛达公司提供的证据1真实性无异议但认为不能证明优熠公司违约，对证据2物品搬离的事实无异议但无法证明系优熠公司违约，对证据3无异议，对证据4不予认可认为并非由优熠公司盖章确认，对证据5认为7月份之前的相关费用已经付清，对证据6真实性无异议关联性有异议，对证据7真实性有异议认为网页需公证，且该费用并非技改基金，对证据8真实性无异议，证明能够证明亿盛达公司再出租的事实，对证据9真实性无异议关联性有异议，认为优熠公司搬走后亿盛达公司已经重新出租并无损失，对证据10真实性有异议，认为员工的劳务费已经另列并单独支付了，与租金无关；对证人证言认为证人系亿盛达公司员工，存在利害关系，无法对证言完全认可，但证人提及领导交代当日晚上不让优熠公司搬家，而让白天搬，可以证明搬离系经过亿盛达公司同意，双方已经对解除合同达成一致意见。本院对双方无争议的证据予以确认，并结合双方提交的证据及庭审陈述，认定事实如下：经审理查明，上海市××路1755弄C区3号甲房屋的产权人为上海闵梅投资管理有限公司。2013年1月16日，优熠公司（签约甲方）与亿盛达公司（签约乙方）签订《触摸产品生产基地合作协议》一份，约定：乙方为甲方触摸框产品租下闵行区××路1985弄48号的生产厂房，有效面积为2,250平方米，每月场地租金51,000元，专门用于甲方的产品生产；乙方负责甲方产品电子原件采购初期的供应商经过甲方考核确认后乙方可以自定；乙方全权负责按照甲方提供的工艺文件进行SMT贴片、DIP波峰焊接工作，组装、测试等工作主要由甲方全权负责等。合同还对加工费用、违约责任、保密义务等进行了约定。2013年1月18日，亿盛达公司（出租方，签约甲方）与优熠公司（承租方、签约乙方）签订《厂房租赁意向书》一份，约定：承租方租用出租方位于××路1755号C区3号甲厂房，厂房面积共计1,611平方米，其中主楼1,451平方米。辅助楼160平方米；起租日期为该物业原有合同结束后（预计为2013年4月1日），到期日期为2017年9月30日，免租期为1个月；所租厂房租金为每平方米1.05元，租金第一、第二年不变，从第三年起在上年的基础上每年递增5%，即第一、第二年月租为51,451元，第三年月租金为54,024元，第四年月租金为56,725元，第五年月租为59,561元；乙方应于每季度10日前向甲方支付违约金，厂房租赁费按先付后用原则，乙方支付租金的方式押三付三，先付后用；乙方签署本意向书的同时，向甲方支付154,353元，作为保证金，签订厂房租赁合同时，此保证金转作租房押金；若该物业原合同到期后，乙方不履行本意向书与甲方签订厂房租赁合同的，甲方将没收保证金，若甲方不履行本意向书与甲方签订厂房租赁合同的，甲方支付154,353元给乙方作为违约金；乙方经甲方同意可根据生产经营活动需要，在保证安全和符合有关规定的情况下，对厂房进行隔离。考虑到乙方需要投入较大资金进行改建，甲方同意作为补助，在合同期第一至第四年甲方不对隔层后的面积收取租金，第五年起，甲方按隔层后的实际建筑面积向乙方收取租金，合同结束后，该改建和装修归甲方所有；甲乙双方正式签订厂房租赁合同后，以正式合同为准，按合同细则执行。亿盛达公司于2013年3月28日向上海闵梅投资管理有限公司承租了系争房屋，厂房建筑面积为1,611平方米作为生产办公使用厂房。租赁期限自2013年4月1日起至2017年9月30日止，第一、二年月租金为51,451元，第三年月租金为54,024元，第四年月租金为56,725元，第五年月租金为59,561元。2013年8月3日，优熠公司的法定代表人顾伯义、员工程某一与亿盛达公司的法定代表人周爱国、员工周兵签订《合作备忘录》一份，约定：优熠承担××路1985弄厂房押金15万元及2013年4-6月租金15万元；优熠承担办公区改造58,290元，零星工程18,898元，优熠追加部分34,085元；各方前期所有投入，不再分摊入每套加工费17.50元；优熠产品生产按批量模式及试制模式分别计算，批量模式下双方共同确定各工序步骤及时间，试制模式下按实际人工耗时计算成本，再次基础上亿盛达收取3%-5%的管理费用；亿盛达计算的加工费分为固定那个成本及变动成本，其中固定成本为优熠实际使用的生产场地面积，变动成本为人员，电费等其他费用，固定成本双方确认后按实支付，变更成本按生产时间每套收取。2013年8月29日，优熠公司向亿盛达公司转账支付租赁保证金154,353元。2014年6月16日，优熠公司员工向亿盛达公司的法定代表人顾伯义发邮件表示，承租系争房屋存在多处问题，如多处灯有问题但一直未能维修，要求安装插座无人处理，支付了保洁费用但卫生打扫不干净，未通知擅自不让从后门进入，赶走面试者等，要求亿盛达公司能沟通解决。当日顾伯义回邮件表示，其陈述的与事实不服，亿盛达公司出租办公室及部分厂房，是出于双方合作考虑，而并非只租借厂房，故给予最优惠的价格，无论从整体布局还是外观都以优熠公司为主，很多未计算的面积和费用都未与优熠公司计较，并未收取过物业管理费。对于优熠公司的问题会安排相关主管协调解决，如真心合同双方协商。2014年7月7日，双方对于系争房屋内的固定装修进行结算，经确认虹梅路1985弄48号厂房装修、换矿棉板、研发2楼墙面修补粉刷、玻璃隔断木盒、司机房隔壁售后墙面粉刷及电路、放到窗、信号放大器、追加工程及零星工程的人工费、材料费等费用计13万元；××路225号空调（会议室、顾总办公室、大厅办公1台吸顶及挂壁）、夏普80吋显示器、1985弄48号5台格力、8台海尔、2台格兰仕、篮球架费用为122,136元（赠送空调四个），二项合计最终处理价格为25万元。该结算单中还确认××路225号办公区改造（亿盛达公司负责，优熠公司付款）费用为58,290元，优熠公司追加工程费用为34,085元、零星工程费用为18,898元。2014年7月19日，亿盛达公司向优熠公司发邮件表示，优熠公司于2014年7月18日开始搬离租借厂房和办公区，但至今未结算本月应付房租和水电杂费，要求尽快结清。优熠公司遗留的物品和垃圾，将于7月22日进行清理，到时所有损失亿盛达公司概不负责。2014年7月30日，优熠公司委托律师向亿盛达公司发送律师函，表示：优熠公司向亿盛达公司承租系争房屋，但亿盛达公司自2014年7月18日开始，以优熠公司拖欠加工款/货款为由，以粗暴的方式擅自将厂房大门上锁，禁止优熠公司人员进入，经过多次交涉无效，导致优熠公司无法使用厂房，严重影响正常的生产经营；7月21日优熠公司工作人员应要求前往厂房核对双方此前未结算的加工款/货款订单，但亿盛达公司拒不提供被其强行侵占的相关业务资料，导致对账工作无法正常进行，并且优熠公司委托加工的部分订单仍逾期未交付；优熠公司有大量自有物品仍然被亿盛达公司锁在厂房内，包括优熠公司的公章、营业执照等公司登记凭证等。故优熠公司认为亿盛达公司禁止优熠公司进入并使用厂房，导致租赁协议无法继续履行，租赁协议的目的无法实现，已属根本性违约，要求解除租赁协议，不再承担2014年7月18日以后发生的电费、保安、保洁费用，要求返还物品及保证金等并赔偿损失。2014年9月28日，亿盛达公司向上海闵梅投资管理有限公司申请退租，但上海闵梅投资管理有限公司未予同意，此后亿盛达公司一直承租并支付租金至今。2014年9月，亿盛达公司（出租方、签约甲方）与明中公司（承租方、签约乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方位于上海市闵行区××路1755号C区3号甲部分厂房，租借部分建筑面积1,100平方米，其中主楼930平方米，辅助面积170平方米；合同有效期为2014年9月1日至2017年8月31日止，所租厂房租金为每平方每天1.10元，月租金为36,800元；乙方在签署本合同的同时，即双方于2014年7月28日签订的《厂房租赁合同》中的保证金110,412.50元转作乙方履行本合同各项条款和条件的保证金等。现系争房屋部分由明中公司租赁使用。本案审理过程中，因双方当事人对系争租赁房屋内的情况存在争议，本院于2014年10月11日组织双方至现场进行查看核对。经双方确认，系争租赁办公区域一楼优熠公司装修后入住使用，二楼优熠公司也曾进行过装修，二楼办公区域双方共用。该日查看时，优熠公司的公司账册、办公用品等物品仍留存在二楼财务室及总经理室中。就工厂部分，优熠公司原来使用进门一层的彩钢板平房一间，靠外的车间以及二楼部分房屋。查看时优熠公司于车间内还有一台变温老化房和一台变低温交变湿热试验箱未搬离。现场查看时，本院从原优熠公司的财务室内取得了财务凭证、发票等物品。此后，优熠公司向本院申请查封留存于财务室与总经理室的物品，本院应其申请予以查封。2015年12月18日，本院组织双方当事人于系争租赁房屋内对优熠公司留存于财务室与总经理室的物品进行交接，优熠公司已取回前述房间内的物品。庭审中，本院向双方当事人出示了取得的《优熠6月向亿盛达支付费用》及上海凯顺劳务服务有限公司向优熠公司开具的发票两张，该《优熠6月向亿盛达支付费用》载明：房租19,705.43元、垃圾费用550元、水电费（按15只空调计算）5,296.20元、门卫清洁工15,951元、上海电信网络费用995元，上述合计42,497.63元；工厂9,450元、材料仓库3,276元、成品仓库2,047元、老化房间2,079元、6月电费（工厂）2,359.94元、上月工资多收部分1,750元，上述合计17,462.44元；全部合计59,960.07元。该费用单上有亿盛达公司财务裴某的签名，落款时间为2014年7月15日，后上海凯顺劳务服务有限公司于2014年7月17日向优熠公司开具了该笔费用的发票，经营项目记载为劳务工工资。优熠公司于庭审中还提交了2013年8月5日签订的《优熠每月向亿盛达支付费用》，该清单上经办人处由裴某签字，核准处由程某一签字，并由顾伯义在清单底部签字，该清单的主要内容为：1、××路1985弄48号房屋押金154,353元，亿盛达开收据；2、4月至6月房租154,353元，开劳务费；3、办公室改造58,290元，开劳务费；4、零星工程18,898元，开劳务费；5、优熠追加工程34,085元，开劳务费；6、7月开始每月支付房租26,000元，备注19,705.43元；7、垃圾费用550元，备注550元；8、水电费（按15只空调计算）10,000元，备注5,296.20元；9、门卫、清洁工18,423.60元，备注15,951.10元；10、上海电信网络费用995元，备注995元。清单上6、7、8、9、10项标注为固定费用，该五项备注费用总额为42,497.73元，清单上还载明第13项为借用铲车（50元/次）250元，清单合计为476,197.60元。就该两份清单，优熠公司向本院陈述到，双方于2013年8月重新协商过租金事宜，该清单中6、7、8、9、10项系对××路225号1楼、2楼优熠公司使用部分及××路1985弄2楼部分租金及相关费用的结算，该五项金额部分系亿盛达公司提出的金额，备注部分系优熠公司结算后确定的金额，该几项费用总和为42,497.73元，双方约定自2013年7月后××路225号1楼、2楼优熠公司使用部分及××路1985弄2楼部分租金及相关费用固定为42,497.73元。针对该费用清单及发票，优熠公司向本院提交一组向凯顺公司转账之凭证，其中曾在2014年7月转账59,960.07元。针对优熠公司向凯顺公司的转账记录，亿盛达公司向本院提交凯顺公司的情况说明及工资支付清单，凯顺公司在情况说明内载明：2013年6月至2014年6月期间，在每月10日之前凯顺公司根据亿盛达公司发来的两公司各自所有的劳务员工工资清单来分别开具当月的劳务费发票，之后两公司根据发票金额将劳务费打入凯顺公司账户内，在由凯顺公司发放给员工个人。又在案件审理中，亿盛达公司向本院提交《装修改造费用汇总》一份，该汇总上记载：甲方为优熠公司，乙方为亿盛达公司；优熠公司改造费用为，办公室改造58,290元、零星工程18,898元，优熠追加部分34,085元，总计111,273元；乙方改造费用为，拆除办公区原装修273,632.40元（原值折半）、二楼防静电地板62,200元、风管改造36,493元、彩钢板房及厂房改造374,193元、纱窗雨棚26,000元、环氧地坪11,700元、流水线改造63,700元，总计811,425.40元；以上费用按实际投资，待技改基金拨款到帐后，亿盛达公司投资部分由优熠公司补贴。该汇总上盖有优熠公司公章，无落款时间。对此优熠公司认为公章并非由其公司加盖，不排除系亿盛达公司扣留优熠公司公章后自行加盖，对此不予认可，亿盛达公司认为系于2013年8月形成，当时与优熠公司签署了合作协议，优熠公司提出办公和生产场地不符合要求需要改造，故亿盛达公司进行了改造，到了8月份发生了很多费用，优熠公司承诺技改基金批下来后就支付。同时，亿盛达公司向本院还提交了由上海市经济和信息化委员会出具的《2013年上海市特色产业中小企业发展资金拟支持项目情况一览表》，其中优熠公司的基于云计算的超大尺寸多点触摸企业信息综合查询与展示平台项目在内。现优熠公司已搬离系争房屋，亿盛达公司也将部分房屋另租他人，双方的租赁合同已无法继续履行。且优熠公司起诉要求解除租赁合同，主张双方的租赁合同于2014年8月1日解除，亿盛达公司同意解除亦认可合同解除的时间，但对于解除责任的认定存在异议。本院认为，现双方的租赁合同关系已解除，但双方对于租金等支付情况、装修费用的支付、违约责任的认定、装修残值损失的补偿、双方损失的补偿存在争议，该五项系本案的争议焦点。关于争议焦点一，亿盛达公司认为优熠公司自2013年4月起一直未能支付租金及水电费、通讯费、门卫清洁工费用、垃圾清运费等费用，优熠公司则认为双方每月对租金等费用进行结算，其根据结算的费用向凯顺公司付款，再由凯顺公司向亿盛达公司转付。优熠公司并向本院提交了2013年8月与2014年6月的两份结算单，及自2013年8月起至2014年6月优熠公司向凯顺公司支付的各笔结算费用（项目名称为劳务费），其中2013年8月支付的劳务费为197,100.73元，2014年6月支付的劳务费为59,960.07元。而从双方2013年8月5日的结算清单来看，该清单系经过亿盛达公司裴某、程某一、顾伯义签字确认，而内容中包括了2013年4月至2013年6月的租金154,353元，该租金后备注内载明“开劳务费”，该清单内容中还包括了双方结算的7月份相关租金等费用42,497.73元及铲车借用费250元，三项合计197,100.73元。该份清单上的其他几项费用，押金直接支付给亿盛达公司，亿盛达公司此后开具了相应的收据，装修工程费用双方另行进行了结算。从双方的约定支付方式、支付的金额都与此后优熠公司支付给凯顺公司的方式与金额能够对应。再者从双方2014年7月15日的结算清单来看，该清单由裴某签字确认，从内容来看办公区域房租、垃圾费用、水电费、门卫清洁工、上海电信网络费的数额与2013年8月的结算清单相符，双方结算后的金额为59,960.07元，与此后优熠公司支付给凯顺公司的金额也能完全对应。且本院还注意到两份清单上的垃圾清运费数额、上海电信网络费的数额与亿盛达公司的主张数额也能够相互对应。根据优熠公司向本院提交的结算清单来看，双方确在租赁过程中对每月产生费用进行结算，并有将租金等费用以劳务费方式进行支付的约定，且与此后支付给凯顺公司的劳务费数额能够完全对应。至于亿盛达公司认为支付给凯顺公司的劳务费系优熠公司支付的劳务派遣员工的工资等费用，但亿盛达公司提交的清单数额与优熠公司支付的劳务费数额存在差异，且优熠公司就支付相应工资和社保费用等以劳务工工资、管理费和保险费的项目名称予以结算，故对于亿盛达公司的抗辩意见本院难以采信。故结合双方提供的证据及相关事实，本院认为优熠公司在租赁过程中已与亿盛达公司按月结算，并通过向凯顺公司支付劳务费的形式支付了至2014年6月的租金等费用，对于亿盛达公司要求支付自2013年4月至2014年6月的租金、水电费、网络费用、门卫清洁工费用及垃圾清理费的反诉诉讼请求，本院不予支持。而关于2014年7月的租金、水电费、门卫清洁工费用、上海电信网络费用、垃圾清理费用，双方确没有进行结算及支付。虽然优熠公司于2014年7月17日即搬离了相应物品，双方于7月19日产生了纠纷，但此时双方并无明确合同解除的时间，直至本案诉讼过程中优熠公司主张于2014年8月1日解除合同，亿盛达公司也予以同意，故本院确认双方于2014年8月1日解除租赁合同，优熠公司应向亿盛达公司支付2014年7月的相关费用，虽双方没有进行结算，但本院注意到双方于租赁过程中已经对此些费用予以固定，故本院参照双方于2014年6月的结算清单，确认优熠公司向亿盛达公司支付2014年7月的租金、水电费、网络费用、门卫清洁工费用及垃圾清理费共计61,710.07元。至于亿盛达公司主张的逾期付款违约金，本院已认定至2014年6月止的相关费用优熠公司已经付清，故亿盛达公司主张的该部分逾期付款违约金并无依据。又2014年7月的租金等费用优熠公司一直表示愿意支付，但双方对于金额始终存在争议，优熠公司未能支付系事出有因，故对于亿盛达公司的该项反诉诉讼请求本院不予支持。关于争议焦点二，优熠公司承租了系争房屋后，双方均对房屋进行了装修，而双方现主要争议集中于亿盛达公司提交的《装修改造费用汇总》，对此优熠公司不予认可。从该汇总表的内容来看，列明的由亿盛达公司进行装修改造的部分为，拆除办公区原装修273,632.40元（原值折半）、二楼防静电地板62,200元、风管改造36,493元、彩钢板房及厂房改造374,193元、纱窗雨棚26,000元、环氧地坪11,700元、流水线改造63,700元，并载明相关费用按实际投资待技改基金拨款到帐后，亿盛达公司投资部分由优熠公司补贴。首先，该汇总表载明该七项装修改造系由优熠公司补贴而并非直接支付，不同于汇总表第一部分的三项装修改造（办公室改造58,290元、零星工程18,898元、优熠追加部分34,085元），由亿盛达公司负责施工而由优熠公司直接付款，对于该部分费用优熠公司支付多少、如何支付双方于该汇总表中并无确认；其次，双方于2014年7月对系争房屋内的固定装修重新进行过协商，关于办公室部分的装修由优熠公司投入，但双方最终并未计算价格，从该内容能反映出办公室部分的装修系由优熠公司向亿盛达公司予以补偿，故签署汇总表中拆除办公区原装修费用双方实际已进行处理；再次，关于厂房部分的装修及优熠公司安装的空调，双方已经详细列明，并对处理价格进行了约定，亿盛达公司并未提及汇总表中的各项厂房装修费用；最后，本院注意到双方除了租赁合同关系外，还存在合作关系，由亿盛达公司负责部分零部件的生产，并不能排除亿盛达公司的装修系针对本公司加工生产部分。综上，本院认为双方就装修部分已经在2014年7月7日签订的协议中予以确认，对于亿盛达公司提交的《装修改造费用汇总》并要求优熠公司支付装修费用的请求，本院不予支持。关于争议焦点三，优熠公司认为租赁合同系双方协商一致后解除，但从往来邮件中来看，双方一直就租赁过程中的各种问题进行协商，并不能反映出曾达成解除合同的合意，双方就装修进行结算也并非对于合同解除事宜的协商。而优熠公司在并未协商一致的情况下，于2014年7月17日即搬离相应物品，以其行为表示不再履行租赁合同，至于亿盛达公司要求支付租金等的通知也系因为优熠公司已搬离相应物品不再履行合同，故对于优熠公司认为双方协商一致解除合同的意见本院不予支持。现因优熠公司在租赁期内擅自搬离物品不再继续租赁，导致双方租赁合同无法继续履行，已属违约，本院认为本案中系因优熠公司违约导致双方租赁合同的解除，优熠公司应承担相应的违约责任。又虽优熠公司违约导致合同解除，但亿盛达公司于庭审中明确表示同意双方的租赁合同于2014年8月1日解除，故本院确认双方的租赁合同于2014年8月1日解除，合同解除后亿盛达公司应将优熠公司的物品予以返还，具体物品为：1、二楼会议室18人大型会议桌椅一套、65寸电子白板及支架一台；2、二楼大厅及办公室内单人经理办公室一组、办公桌椅24组；3、一楼展厅46寸大型拼接一套、人民日报双屏机二台、65寸电子白板及支架一台、图腾机柜一台；4、高温老化房一台、高低温交变湿热试验箱一台。至于优熠公司主张的租赁保证金，双方于租赁意向书中约定双方签订租赁协议后保证金转为押金，虽然双方此后没有重新签订租赁合同，但实际租赁过程中不仅重新协商了租金标准并实际承租使用并按约付费，且从双方的结算单上也能反映出该笔费用已转为押金。对于押金如何处理双方并无重新约定，而押金系对于承租人于租赁过程中各项费用的保证，现双方合同已经解除，亿盛达公司应在优熠公司付清相关费用的情况下返还押金154,353元。关于争议焦点五，双方对于装修的残值已进行确认共计25万元。依据双方租赁意向书的约定，租赁结束后优熠公司投入的装修和改建归亿盛达公司所有。虽然双方的租赁协议并未按租期约定履行结束，但系因优熠公司违约导致了双方合同的提前解除，优熠公司投入的装修应属亿盛达公司所有，优熠公司的该诉讼请求本院不予支持。此外，关于优熠公司主张的物品损失，如前所述租赁合同系因优熠公司擅自搬离而导致解除，优熠公司始终未能就合同解除的后果处理与亿盛达公司达成一致，无法妥善处理后续事宜。虽亿盛达公司一直扣留优熠公司物品的方式并不妥当，但本案诉讼中应优熠公司申请本院对物品予以查封并经与双方协商后将相关物品予以返还。现优熠公司的物品已取回，该部分损失已予以弥补。至于优熠公司认为因亿盛达公司扣留而重复购买的物品，该部分物品的购买与本案之间的因果关系难以认定，且优熠公司对于纠纷的产生亦负有责任，故对于优熠公司的该本诉诉讼请求本院不予支持。关于亿盛达公司主张的自2014年8月1日至2015年1月31日止其向闵梅公司支付的租金损失，本院认为优熠公司搬离后，系争房屋部分由亿盛达公司自行使用，部分出租给明中公司使用。而明中公司于2014年9月1日起承租系争房屋，该房屋于2014年8月空置但亿盛达公司仍向闵梅公司支付租金51,451元，该部分租金损失因优熠公司违约所致，亿盛达公司要求优熠公司支付于法有据，本院予以支持。亿盛达公司主张的2014年9月1日起至2015年1月31日止的房租损失，因房屋已实际由其公司及他人租用使用，并不存在空置损失，亿盛达公司的该部分反诉请求并无依据，本院不予支持。至于优熠公司认为依据亿盛达公司与明中公司签订的租赁合同反映出，明中公司于2014年7月28日即与亿盛达公司签订租赁合同并支付了相应押金，故房屋并未空置。本院认为亿盛达公司与明中公司于租赁合同中确有该约定，但并不能反映出租赁期限即从2014年7月28日开始，对于优熠公司的该意见本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）上海亿盛达电子有限公司与原告（反诉被告）上海优熠电子科技有限公司签订的《厂房租赁意向书》于2014年8月1日解除；二、被告（反诉原告）上海亿盛达电子有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）上海优熠电子科技有限公司返还押金154,353元；三、被告（反诉原告）上海亿盛达电子有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）上海优熠电子科技有限公司返还租赁房屋内物品（物品清单见本判决书第22页）；四、原告（反诉被告）上海优熠电子科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）上海亿盛达电子有限公司支付2014年7月的租金、、水电费、网络费用、门卫清洁工费用及垃圾清理费共计61,710.07元；五、原告（反诉被告）上海优熠电子科技有限公司于本判决生效之日起十五日向被告（反诉原告）上海亿盛达电子有限公司支付租金损失51,451元；六、驳回原告（反诉被告）上海优熠电子科技有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）上海亿盛达电子有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,642.13元，财产保全费3,441.06元，二项合计13,083.19元，由原告（反诉被告）上海优熠电子科技有限公司负担9,626.52元，由被告（反诉原告）上海亿盛达电子有限公司3,456.67元；反诉案件受理费减半收取计18,229.26元，财产保全费5,000元，二项合计23,229.26元，由原告（反诉被告）上海优熠电子科技有限公司负担709.04元，由被告（反诉原告）上海亿盛达电子有限公司22,520.22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良代理审判员  殷 雪人民陪审员  邓红霞二〇一六年三月三十日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。