济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）历城民初字第1662号 原告李梅，女，生于1982年5月15日，汉族，祥泰实业有限公司职工，住济南市. 被告山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。组织机构代码：67224625-7 法定代表人冯艳华，总经理。 委托代理人王辉、来银萍（均系特别授权代理），均系山东豪才律师事务所律师。 原告李梅与被告山东七里堡置业有限公司（以下简称山东七里堡置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月21日立案受理后，被告山东七里堡置业公司在答辩期内提出管辖权异议。本院于2013年7月29日作出（2013）历城民初字第1662-1号民事裁定书，裁定驳回被告山东七里堡置业公司对本案提出的管辖权异议。被告山东七里堡置业公司不服，提起上诉。济南市中级人民法院于2013年9月26日作出（2013）济中立终字第515号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告李梅、被告山东七里堡置业公司的委托代理人来银萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李梅诉称：2010年6月7日，我与被告方签订商品房买卖合同，约定由我购买被告方开发的位于历城区二环东路以东祝舜路以北“惠风居”XXX室商品房（地下附房编号XXX、带产权车位编号XXX号），房屋总价款共计833202元。合同约定，被告方于2011年8月31日前将该商品房经竣工验收备案后的房屋交付给我，如被告未能按合同规定的期限将符合约定交付条件的房屋交付给我，自合同规定的最后交付期限至实际交付之日止，被告方向我支付已交付房屋价款日万分之一的违约金。合同另约定，商品房达到交付使用条件后，被告方应当书面通知我办理交付手续，双方进行验收交接时，被告所交付房屋应当具备本合同约定的条件（即竣工验收备案工作完成），并签署房屋交接单。合同签订后，我如约履行了支付房款的义务。2011年10月，被告方虚构事实、隐瞒真相，将未经竣工验收备案的房屋交付给我，时至今日，被告方交付的房屋仍未符合双方约定的交付条件。因此，我要求自2011年8月31日起计算至2013年6月20日计算被告方的违约天数，共计659天。（如之后交付的房屋仍未符合约定的交付条件，违约金则计算至符合房屋交付条件之日止，我方保留其诉讼权利）根据双方签订的合同约定的违约金计算方式，被告方应支付我违约金48318元。车位交付与赔偿原被告已协商一致，以上违约金不包括车位。综上，请求依法判令被告山东七里堡置业公司支付我违约金48318元，诉讼费由被告方负担。 被告山东七里堡置业公司辩称：一、我方交付的房屋已经通过竣工验收，符合法律规定的交房条件。依据我国相关法律的规定，我方交付的房屋已通过竣工验收，符合法律规定，我方交付房屋未违反法律强制性规定，故我方的交付房屋行为合法有效。二、原告方接受交房，双方以实际行为变更了原合同的约定。虽然交房未完全达到合同约定的交房条件，即经竣工验收备案，但竣工验收备案仅是一项附随义务，在被告履行了合同主义务的前提下，双方通过实际履行变更了关于附随义务的约定。三、我方已交付了涉案房屋，且原告李梅已收房，故不应承担逾期交房的违约责任。双方签订的商品房买卖合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。由此可见，合同约定的是逾期交房的违约责任，即我方未向原告方交房的违约责任，现我方已向对方交付了房屋，因此自实际交房之日起我方就不存在逾期交房的情形，更不应承担逾期交房的违约责任。 经审理本院认定：2010年6月7日，原告李梅与被告山东七里堡置业公司签订商品房买卖合同一份。双方约定：原告李梅购买被告山东七里堡置业公司开发的位于济南市历城区二环东路以东祝舜路以北，暂定名惠风居XXX号商品房，建筑面积106.25平方米；地下附房编号为XXX，附属物面积12.10平方米；带产权车位，编号为XXX。商品房单价为每平方米6581.85元，金额为699322元；附属物单价为每平方米2800元，金额为33880元；车位10万元，以上总价款为833202元。原告李梅于2010年6月7日交纳460202元作为首期房款，其余房款373000元向银行申请按揭。合同第八条约定，被告应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过竣工验收备案的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：2、由于国家或地方政府有关法律法规或政策的重大变化；3、因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；4、市政配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；5、买受人未能按合同规定时间付款或因买受人其他原因而造成的不能如期交房；6、出卖人单方能够说明原因可顺延60日。如果上述第2、3、4条事项发生，出卖人应在政府有关部门确认该事项之日起30日内书面告知买受人，并附政府的相关证明复印件。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告李梅按期向被告山东七里堡置业公司交纳房款共计833202元。2011年7月20日，涉案房屋所在3号楼工程质量竣工经工程的建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收。2011年11月6日，被告山东七里堡置业公司向原告李梅交付房屋，但并未告知原告方已交付房屋未进行竣工验收备案及原因。2013年5月22日，本案所涉房屋进行了竣工验收备案。因被告交付的房屋未经过竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件，故原告李梅要求按照合同第九条约定的日万分之一计算违约金，自2011年9月1日至2013年6月20日，共659天，以733202元（不含地下车位）为基数，共计48318元。因审理中被告山东七里堡置业公司于2013年5月22日进行了备案，故原告李梅同意违约金计算至2013年5月22日。被告山东七里堡置业公司认为违约金应自2011年9月1日计算至2011年11月6日实际交房之日。 被告山东七里堡置业公司主张在竣工验收后该公司就按政府的规定向备案主管部门提交了竣工验收合格材料，但政府部门的审批流程发生变化，原来没有规划核实这一项，而且从2011年4月底济南市改成了项目综合验收备案，而综合验收备案要通过二三十个部门的验收和审批，所以时间造成了拖延，这不属于我方所能履行的范围。原告李梅对此有异议，称2011年9月1日更新的济南市建筑工程竣工验收与备案程序中才记载需要提交建设工程规划核实证及附表，而被告方竣工验收时间是2011年7月20日，备案程序要求15个工作日完结，距更改程序已远远超过15个工作日。而且原告方提出综合验收与本案争议的竣工验收备案并无矛盾，竣工备案只是综合验收二三十个项目中的一个小项，被告所提综合验收与本案争议无关。根据济南市规划局网上公示，惠风居小区2012年8月28日取得规划核实证，与被告方2013年5月22日完成竣工验收备案相差日期太远。被告山东七里堡置业公司对其主张的拖延备案的事由未提供证据证明。 证明上述事实的证据有商品房买卖合同1份、建筑工程竣工验收报告1份、房屋建筑工程竣工验收备案单1份及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告李梅与被告山东七里堡置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。原告李梅按约支付房款后，被告山东七里堡置业公司应按期向原告方交付符合合同约定的商品房。本案争议的焦点是：被告山东七里堡置业公司向原告李梅交付的房屋是否符合合同约定；如不符合合同约定交房条件，但被告已实际向原告交付房屋，是否还需要承担违约责任。根据双方签订的合同约定，被告山东七里堡置业公司应于2011年8月31日前将经过竣工验收备案的商品房交付原告李梅，但直至2011年11月6日才交付房屋，且交付的房屋只是经过建设单位、监理单位、施工单位及设计单位进行竣工验收，并未到有关部门进行验收备案。因此，首先，合同约定交房时间为2011年8月31日，但被告山东七里堡置业公司实际交房时间为2011年11月6日，晚于合同约定的交房时间，而且被告方延期交房的事由无证据支持，且不符合合同约定，不能成立，故被告方已构成违约。根据合同约定逾期交房的违约责任，被告方应向原告李梅支付自2011年9月1日至2011年11月6日逾期交房的违约金，计4912.45元（733202元×日万分之一×67天）。其次，被告虽于2011年11月6日向原告交付房屋，但交付的房屋只有工程竣工验收，根据我国房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。被告山东七里堡置业公司提供的工程质量竣工验收并不符合法律规定及合同约定的交付条件，因此，被告山东七里堡置业公司虽然履行了房屋买卖合同的主要义务，向原告李梅交付了房屋，但其交付的房屋存在瑕疵，不符合合同约定，仍应承担一定的违约责任。根据公平原则，本院酌定被告山东七里堡置业公司承担30%的违约责任。因此，对于原告李梅要求的自2011年11月7日至2013年5月21日的违约金，被告山东七里堡置业公司承担30%的金额应为12361.79元（733202元×日万分之一×562天×30%）。综上，被告山东七里堡置业公司应向原告李梅支付违约金17274.24元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李梅违约金17274.24元。 二、驳回原告李梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1008元，原告李梅负担776元，被告山东七里堡置业有限公司负担232元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李峻岭 审 判 员  赵 静 人民陪审员  谷明兰 二〇一四年十月十七日 书 记 员  王百丽