广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初337号原告：胡富兴，身份证住址广东省五华县。委托代理人：邹强、杨泳仪，广东鑫霆律师事务所律师。被告：毕志力，身份证住址广州市花都区。被告：广州市阳裕商贸发展有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：郑穗。两被告共同委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。原告胡富兴与被告毕志力、广州市阳裕商贸发展有限公司（以下简称阳裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡富兴的委托代理人杨泳仪，被告毕志力、阳裕公司的共同委托代理人杨宇鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡富兴诉称：2011年3月25日，原、被告毕志力就位于广州市白云区西槎路同雅苑同雅街38号207房的买卖事宜签订了《商铺买卖合同》（被告阳某公司作为被告毕志力的保证人），根据《商铺买卖合同》第十四条的规定：“本合同生效后180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金”。合同于2011年3月25日生效，被告应于180个工作日内，即2011年12月12日前申办交易过户手续，但被告直至2013年7月30日才申办，逾期时间共计595天。根据该条的约定，被告应按照已付房款171036元的1‰计算违约金，共101766.42元。此外，被告还应将已办理的涉案房产的《房地产权证》交付给原告。故诉至法院，请求判令：一、二被告向原告交付广州市白云区西槎路同雅苑同雅街38号207房的《房地产权证》；二、二被告向原告支付逾期办理房产证的违约金101766.42元（171036元×595天×1‰）；三、被告承担本案的诉讼费用。被告毕志力辩称：一、我方从未拒绝向原告交付房产证，是原告一直不前来领证，我方可随时交付房产证，请求当庭交付。二、原告至今未付清购房款，我方依约不应承担违约责任。1.我方依约不需要承担逾期办证的违约责任。合同中关于办证时间的约定存在两个条款：(1)第十四条第1款，“本合同生效后180个工作日内”；(2)第十四条第5款，“买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款……未交付或延迟交付上述款项……视为买受人未履行办理产权证的相关义务……出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延”。第1款所约定的“180个工作日”是一般约定，而第5款所约定的则是除外条款的特殊约定，在除外条款所约定的“未交清全额房价款”的情况下，显然应适用第5款的约定来界定出卖人是否需要承担逾期办证的违约责任。因此，在原告未完成交清全额房价款的支付义务前，我方不存在逾期办证的违约责任。2.若仅依据第l款要求我方在没有收齐全额房价款的情况下，先行将房产过户至原告名下，有违公平原则，也使得第5款的特殊约定形同虚设。银行不同意原告的贷款申请，不属于我方的原因。双方对办证时间的顺延情况作出特殊约定，就是因为贷款申请具备双方均不能控制的不确定性，如果在银行未同意原告贷款申请之前办理登记过户，武断地将申办贷款等同于我方已收到贷款，会导致我方的合法权益完全无法保证。现实中也的确如此，在原告贷款申请被拒绝之后，我方一直与之协商变更支付方式，但原告拒绝履行付款义务，至今未付余款。3.原告诉请已过诉讼时效，依法应予驳回。我方在2013年7月期间，申办了涉案商铺的过户手续，并随之通知原告收楼。原告在2013年8月期间收楼，并在确认书上确认我方已完全履行了合同的全部义务。此外，根据原告起诉举证的查册档案，可以证实原告在收楼时是可以自行查询相关过户时间的，也就是说2013年8月原告是知道或应该知道具体过户时间的。那么，如果原告认为我方确实存在违约责任，一来不应签署确认书，二来也应及时起诉。现因原告起诉已过诉讼时效，依法已丧失胜诉权。4.即使认定我方违约，原告诉请的违约金标准过高。原告在2013年8月收楼，当时房产证己依法申办，并未造成原告任何的实际损失，违约金约定标准与实际损失显然不符，依法应予调整。综上所述，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告阳某公司辩称：同意毕志力的答辩意见。经审理查明：2011年3月25日，胡富兴（买受人）与毕志力（出卖人）及阳裕公司（出卖人的委托代理人及保证人）就买卖广州市白云区西槎路同雅苑同雅街38号第二层07号铺（现地址为白云区西槎路同雅苑同雅街38号207房）（以下简称涉案商铺）的事宜签订《商铺买卖合同》，约定该铺建筑面积共9.7804平方米，套内建筑面积5.1460平方米，房价款总金额为287036元。合同第四条约定：付款方式为按揭付款，2011年3月25日前支付全部房价款的62%（包含定金），计177036元，剩余房价款计110000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号。该条备注部分第3款为：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的（包括但不限于银行根据自身经营需要不批准及国家贷款政策调整因素不批准），买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款的，则按本合同第五条承担违约责任。第十四条约定：本合同生效后的180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后的5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的，需买受人提供的证件资料。买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申某《房地产权证》。若买受人选择按揭付款方式，则在出卖人申某《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、认购书第三条第3.7款约定的律师费、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或迟延提供所需资料及未交付或迟延交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。出卖人如未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的1‰的违约金。胡富兴分别于2011年3月22日、3月25日向毕志力交付定金20000元、首期款157036元，并根据双方合同的约定向案外人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发行广州分行）申请抵押贷款。2013年7月30日，毕志力向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。2013年12月24日，涉案商铺登记至胡富兴名下。2015年1月，毕志力以胡富兴未支付涉案商铺剩余房款110000元为由诉至本院，要求判令胡富兴一次性付清购房余款110000元及违约金，本院于2015年10月9日作出（2015）穗云法民四初字第300号民事判决书，判决支持了毕志力的诉讼请求。该民事判决书中查明以下事实：……2013年8月24日，胡富兴在《确认书》上签名并加盖指模，确认于签署《确认书》当日收到毕志力按双方约定交付给其的商铺，并确认毕志力已经向其履行了广州市白云区西槎路同雅苑同雅街38号207房《商铺买卖合同》的全部义务，胡富兴对此没有异议。……因案外人广发行广州分行未批准胡富兴的抵押贷款申请，毕志力于2014年7月8日向胡富兴邮寄发出《催款函》，要求胡富兴于2014年7月15日前到按揭银行办理委托贷款手续或以一次性付款的方式向毕志力付清剩余购房款110000元。……根据毕志力的申请，本院向广发行广州分行发函调查涉案商铺按揭贷款申请未获得该行批准的原因，该行复函称：一、涉案商铺曾向我行申请过按揭贷款手续。二、涉案房屋均为星辰（国际）鞋业广场内的商铺；部分商铺购买人/借款人的按揭贷款申请已获得我行审批通过。由于星辰（国际）鞋业广场招商情况较差，经营管理欠妥，商场空置率过高，为防范风险，我行对该广场内商铺购买人的贷款申请停止审批手续。……本案庭审过程中，毕志力已当庭将涉案商铺的房地产权证交付给胡富兴。以上事实，有商铺买卖合同、收款收据、房地产登记簿查册表、广州市房地产转移登记申请书、广州市房地产交易与权属登记询问记录表、（2015）穗云法民四初字第300号民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：胡富兴与毕志力签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。胡富兴要求毕志力向其交付涉案商铺的房地产权证，由于毕志力已就该项诉讼请求当庭履行完毕，故胡富兴的该项诉讼请求已无判决之必要。对于胡富兴主张的逾期办理房产证的违约金。首先，双方合同涉及所争议的办证义务条款主要有第十四条，该条第一款虽约定在合同生效后180个工作日内，由毕志力向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续，但该条第5款同时约定，胡富兴须在申请办理房地产权证手续前交清全额房价款，否则视为其未履行办理产权证的相关义务，毕志力办理房地产权证的时间相应顺延。（2015）穗云法民四初字第300号《民事判决书》中已查明，胡富兴按揭贷款申请未获批准是由于广发行广州分行基于对涉案商铺所在的星辰（国际）鞋业广场项目本身的招商情况、经营管理情况等进行风险评估后，出于自身经营风险的考虑没有批准该贷款申请。广发行广州分行由于自身经营考虑而不批准胡富兴的贷款申请，在接到银行拒绝贷款通知前，胡富兴未能付清房款，根据双方约定，毕志力办理房地产权证的时间可以相应顺延，所以不足以将逾期办证的责任归于任何一方，毕志力亦无须就此承担逾期办证的违约责任。其次，即便认定毕志力未能在双方约定的合同生效后180个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续构成违约，由于双方合同于2011年3月25日签订并生效，则毕志力最迟应于2011年12月13日前向房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，即胡富兴从2011年12月14日开始即应当知道其权利被侵害，且涉案商铺已于2013年12月24日过户至胡富兴名下，从2013年12月24日至胡富兴于2016年1月6日提起本案诉讼要求毕志力支付逾期办证违约金亦已超过两年，胡富兴未能提供证据证明其2011年12月14日至2016年1月6日期间曾向毕志力主张过逾期办证违约金，故胡富兴主张的逾期办证违约金也已经超过两年的诉讼时效，本院对毕志力提出的诉讼时效的抗辩意见予以采纳，故胡富兴要求毕志力支付逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告胡富兴的全部诉讼请求。本案受理费1168元，由原告胡富兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一六年三月十六日书记员  郑萍军