上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1756号原告曹欣礼，男，1985年12月24日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人陆山杉，广东国晖(上海)律师事务所律师。委托代理人金玉珍，广东国晖(上海)律师事务所律师。被告邵铜元，男，1952年8月3日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，住上海市青浦区。被告居扣娣，女，1954年12月31日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，住上海市青浦区。被告邵荣，男，1981年3月12日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，住上海市青浦区。第三人许国胜，男，1971年6月5日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市，住上海市青浦区。原告曹欣礼诉被告邵铜元、居扣娣、邵荣房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告曹欣礼的委托代理人陆山杉，被告邵铜元、居扣娣、邵荣到庭参加诉讼。经原告申请，本院追加许国胜作为第三人参与诉讼，后本院依法组成合议庭，并于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告曹欣礼的委托代理人陆山杉，被告邵铜元、居扣娣、邵荣，第三人许国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹欣礼诉称，2014年4月19日，原、被告签署《上海市房屋买卖定金合同》，原告以人民币(币种下同)1,000,000元受让三被告所有的上海市长宁区虹桥路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)。原告于签署定金合同当日即支付定金20,000元。同年5月28日，原、被告签署《上海市房地产买卖合同》，约定同年6月30日之前完成涉诉房屋的转让过户手续。2014年5月7日，原告通过银行转账方式支付房屋首付款680,000元。2014年5月20日，被告将涉讼房屋交付给原告进行装修，原告占有涉讼房屋并居住使用至今。因被告未涤除涉讼房屋内抵押，导致双方不能如期办理转让过户手续。原、被告于2014年8月25日达成协议，原告同意给被告三个月时间解决贷款问题，被告保证到期正常办理房屋过户手续，如因被告原因仍不能正常办理的，被告按每天1,000元支付违约金，直到过户成功。但被告一直未涤除抵押权，故原告诉至法院，要求判令：1、三被告于七日内涤清涉讼房屋上的抵押登记；2、三被告于涤清抵押权之日起三日内配合原告完成涉讼房屋的转让过户手续；3、三被告支付原告违约金200,000元，从原告未支付的房款中扣除。关于违约金，原告主张的计算方式为：合同约定2014年6月30日前完成转让过户手续，逾期按全额房价款日万分之五支付违约金；至2014年8月25日双方另行达成协议，给被告三个月宽限期，逾期则从2014年11月25日以每日1,000元支付违约金。二笔违约金相加300,000元之多，已超出合同约定根本违约为总价款的20%即200,000元，故原告主张200,000元违约金。被告邵铜元、居扣娣、邵荣共同辩称，双方签订合同时被告已经告知原告涉诉房屋有贷款。被告已经用以房抵债的方式将钱款还给第三人了，但第三人没有帮被告办理注销抵押登记。被告同意将房屋过户给原告，第三人应当办理抵押权注销手续。被告曾与原告协商过延长期限，原告也同意延长，因第三人恶意不配合而未能及时办理抵押涤除手续，故被告不同意支付违约金。且原告主张的违约金过高，请求调整。第三人许国胜述称，第三人借钱给被告，被告用包括涉讼房屋在内的两套房屋做了抵押。因为尚未还清借款，涤除房屋抵押的条件不具备，所以没有注销抵押权。原、被告买卖房屋也没有告知第三人，借款还清的情况下第三人同意注销抵押权。经审理查明，被告邵铜元、居扣娣系夫妻关系，系被告邵荣的父母。三被告均系涉讼房屋(建筑面积38.08平方米)登记的产权人。2014年4月19日，原告(乙方)与三被告(甲方)签订《上海市房屋买卖定金合同》，约定甲方同意向乙方出售涉讼房屋，成交价1,000,000元，签订合同时支付定金20,000元，2014年5月20日签订买卖合同；交易税费各自承担。签约当日，原告支付定金20,000元，被告邵铜元出具收据。2014年4月28日，原告(乙方)与三被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以1,000,000元价格购买涉讼房屋，双方于2014年7月31日前腾出涉讼房屋并通知乙方进行验收交接，在2014年6月30日前办理转让过户手续；甲方未按合同约定将房地产交付乙方(包括房地产交接及房地产权利转移)，每逾期1日，应按全额房价款的日万分之五向乙方支付逾期违约金。若逾期超过20日，乙方有权单方面解除合同，甲方在收到书面通知之日起7日内，除支付逾期违约金外，还应当按全额房价款的20%支付根本违约金，并退还乙方已支付房款；双方税费由乙方自理，乙方申请贷款300,000元，若乙方贷款审批未通过部分，乙方承诺过户当日之前以现金补足房款；甲方在涉讼房屋交接前应将所有户口迁出；双方签订房地产买卖合同当日乙方支付给甲方购房首付款420,000元，含定金20,000元；于2014年5月20日乙方支付给甲方购房款280,000元，乙方申请贷款300，000元按银行期限放款到甲方银行指定帐户。2014年5月7日，原告向被告邵荣支付了680,000元。三被告出具《预付房款收据》，确认收到涉讼房屋购房首付款700,000元含定金20,000元。另查明，原告之父母曹某某、杨阿娣在同一时期与被告邵铜元就上海市长宁区虹桥路XXX号XXX室房屋(以下简称701室)签订房屋买卖合同，总房价款为1,580,000元。原告父母已支付该房屋房款320,000元。2014年5月19日，案外人曹某某与被告邵铜元签订协议一份，约定被告同意于2014年5月20日将包括涉讼房屋在内的两套房屋交给原告方装修。2014年8月25日，案外人曹某某(乙方)与三被告(甲方)签订协议一份，约定乙方购买甲方位于长宁区程桥一村XXX号XXX室、XXX室房屋，由于甲方原因该两套房屋内有银行抵押贷款无能力偿还，甲乙双方友好协商，从2014年8月26日开始计算，乙方同意再给甲方3个月时间解决自身问题并保证到期能正常办理该两套房屋交易过户手续，如到期因甲方原因不能正常办理过户手续，则按每天1,000元违约金由甲方支付给乙方，直到过户成功。又查明，因701室房屋上抵押权被告未注销，案外人曹广义、杨阿娣提起诉讼，起诉本案被告邵铜元，并追加了本案第三人许国胜为该案第三人。本院审理后，认为被告邵铜元未能按约定履行涤除抵押办理过户的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告认为因第三人原因导致抵押权未涤除的抗辩意见，本院未予采信。关于该案，本院已于2016年1月28日作出(2015)长民三(民)初字第1757号民事判决。再查明，涉讼房屋上登记的抵押权人为第三人，债权数额为900,000元，抵押权登记核准日期为2014年2月7日。本案审理中，三被告确认，涉讼房屋内尚有被告居扣娣、邵荣户口未迁出。三被告陈述已经向第三人提起诉讼，要求其注销本案涉诉房屋上的抵押登记。本院以(2016)沪0105民初2657号案号立案，该案尚在审理中。涉讼房屋房款尚有300,000元未付，原告同意按照法院指定的时间向被告支付。上述事实，有《上海市房地产权证》、《上海市房屋买卖定金合同》、购房定金收据、《上海市房地产买卖合同》、中国工商银行凭证、预付房款收据、协议、上海市房地产登记簿信息及当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。因双方各执己见，致调解未成。本院认为，原、被告对于合同签署的事实和前期履约情况均无异议，被告亦同意涤除抵押配合原告方办理过户手续，本院予以认可。依据双方买卖合同的约定，三被告应当在2014年6月30日之前协助原告办理过户手续，但因未能按时注销抵押权登记导致未能过户。经双方协商，将办理过户的期限延期至自2014年8月26日起的三个月内。但三被告仍然未能履行涤除抵押办理过户的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金，双方在2014年8月25日签署的协议中约定，延期三个月时间办理过户手续，否则被告同意以每日1,000元的标准支付违约金。三被告认为因第三人原因导致抵押权未涤除的抗辩意见，本院认为，三被告系买卖合同当事人，应当承担买卖合同项下涤除抵押权并办理过户的义务，被告与第三人之间的纠纷应当另行解决，不能以此对抗原告的诉讼请求。故被告该项抗辩意见，本院不予采信。考虑到双方在合同约定的过户交易日前已协商变更了办理过户手续的时间，故延期期间的违约金本院不予支持。三被告主张违约金约定过高，基于案件事实，本院依法予以调整，酌定以140,000元为宜。后续房款原告应当继续支付，现原告同意支付，本院予以认可。除已付款700，000元外，其余房款300,000元应于过户登记手续办理完成之后支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邵铜元、居扣娣、邵荣应于本判决生效之日起十日内涤除设定于上海市长宁区虹桥路XXX号XXX室房屋上的抵押权；二、被告邵铜元、居扣娣、邵荣应于上述抵押权涤除之日起三日内配合原告曹欣礼办理将上海市长宁区虹桥路XXX号XXX室房屋产权登记至原告曹欣礼名下的过户手续；三、被告邵铜元、居扣娣、邵荣应于本判决生效之日起十日内向原告曹欣礼支付违约金人民币140,000元；四、原告曹欣礼应于上海市长宁区虹桥路XXX号XXX室房屋产权过户手续办理完成之日起三日内向被告邵铜元、居扣娣、邵荣支付房款人民币300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,380元，由被告邵铜元、居扣娣、邵荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  郑丽敏人民陪审员  杨耀丰二〇一六年三月二十四日书 记 员  吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。