江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终628号上诉人（原审被告）周立斌。被上诉人(原审原告)原告扬州市邗江金阳光物业管理有限公司，住所地在扬州市百祥路72号。法定代表人梁宏斌，总经理。委托代理人施祥龙，该公司员工。委托代理人蒋元岭，江苏润扬律师事务所律师。上诉人周立斌因与被上诉人扬州市邗江金阳光物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2015)扬邗民初字第2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金阳光公司原审诉称，2012年8月1日，原、被告签订《物业管理服务协议》，根据协议的约定被告每月每平方米应向原告交纳0.65元物业管理费，被告房屋的建筑面积124.05㎡，协议同时约定物业管理费每年一缴。从2003年元月1日截止到2014年12月31日被告共欠原告物业管理费6847元。原告多次催收物业管理费，被告以种种理由推托，故请求判令被告支付物业管理费6847元、滞纳金4086元。后原告变更诉讼请求为要求被告支付2005年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费6216元及滞纳金3820元。周立斌原审辩称，1、被告自2005年入住百祥园小区，十年来从未见过业主大会，也没有选举成立过业主委员会，更没有招标引进招聘过物业管理公司，根据规定，原告进驻百祥园小区是非法的，原告不具备诉讼主体资格；2、如果原告具备诉讼主体资格，但原告所要收取的管理费、滞纳金没有依据，单价计算错误、滞纳金不合理，且原告的主张已经超过诉讼时效；3、原告只知道收费不用心服务，小区多年来脏、乱、差，楼梯损坏不维修存在安全隐患等；4、江苏住宅与房地产业网上查询，其中载明原告申请核定贰级，变更注册资本、注册地址等事项，审核意见为不符合，备注栏第一条为缺乏业绩无法核定，说明原告公司达不到物业贰级企业标准；5、经调查，原告2014年11月5日变更法人代表为梁宏斌，而变更之前的法人代表是何正成，原告提供的2012年8月1日百祥园业主委员会与原告签署的物业管理委托合同却是梁宏斌，证明该份合同是伪造的。综上，请求驳回要求被告交纳物业费的无理要求。原审查明，原告与百祥园业主委员会于2003年至2012年期间连续签订《扬州市物业管理委托合同》三份，约定服务期限自2006年8月1日至2015年7月31日，2006年8月1日至2012年7月31日期间的物业管理费为0.35元/月/平方米，2012年8月1日至2015年7月31日期间的物业管理费为0.5元/月/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金。2013年，原告与百祥园业主委员会根据扬州市物价局、扬州市住房保障和房产管理局扬价服﹝2013﹞28号《关于调整并公布市区普通住宅物业公共服务费指导价标准的通知》，自2013年6月10日后物业管理费调整为0.65元/月/平方米。周立斌系百祥园百福苑17幢301室的业主，该户建筑面积为124.05平方米。被告自2005年至今未缴纳物业管理费。本案原审争议焦点为：原告的主张是否已经超过诉讼时效；被告拒付物业管理费有无事实和法律依据。原审法院认为，物业服务人要求业主给付物业管理费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故原告主张的物业管理费未超过诉讼时效。原告与百祥园业主委员会签订的《扬州市物业管理委托合同》对全体业主具有约束力，被告周立斌拖欠原告物业管理费，应当承担给付责任。被告应支付原告物业管理费2005年1月1日至2011年12月31日的物业管理费3647元（124.05平米×0.35元/月/平方米×84月）、2012年1月1日至12月31日的物业管理费614元（124.05平米×0.35元/月/平方米×7月+124.05平米×0.5元/月/平方米×5月）、2013年1月1日至12月31日期间的物业管理费856元（124.05平米×0.5元/月/平方米×6月+124.05平米×0.65元/月/平方米×6月）、2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费967元（124.05平米×0.65元/月/平方米×12月），上述费用合计6084.07元。被告逾期交纳物业管理费，原告有权要求被告按照合同的约定按日万分之五的标准支付逾期违约金。被告辩称原告物业服务不到位、不具备贰级资质而不应支付相应物业管理费，因无事实和法律依据，原审法院不予采纳。据此，依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定判决如下：一、被告周立斌于本判决发生法律效力之日起给付原告扬州市邗江金阳光物业管理有限公司物业管理费6084.07元及违约金（2006年1月1日起算至2006年12月31日止，以521元为基数，2007年1月1日起算至2007年12月31日止，以1042元为基数，2008年1月1日起算至2008年12月31日止，以1563元为基数，2009年1月1日起算至2009年12月31日止，以2084元为基数，2010年1月1日起算至2010年12月31日止，以2605元为基数，2011年1月1日起算至2011年12月31日止，以3126元为基数，2012年1月1日起算至2012年12月31日止，以3647元为基数，2013年1月1日起算至2013年12月31日止，以4261元为基数，2014年1月1日起算至2014年12月31日止，以5117元为基数，2015年1月1日起算至实际给付之日止，以6084元为基数，均按日万分之五的标准计算）；二、驳回原告扬州市邗江金阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用50元，由被告周立斌负担（此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。判决后，周立斌不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人所提交的四份物业管理委托合同系伪造；2、“关于调整百祥园住宅小区物业服务费标准的通知”也是被上诉人伪造的，未经过业主委员会同意；3、被上诉人向上诉人主张物业费已超过诉讼时效；4、被上诉人对小区管理差、服务不到位。综上，请求二审法院依法改判。二审期间，上诉人周立斌向本院提交了微信聊天记录一份，以证明王毅（业委会委员）并未在服务费调整通知上签名。经质证，被上诉人认为王毅现已不是业委会委员，其确实没有在调整服务费标准通知上签名，但这不影响通知的效力，因为当时该小区共七位业委会委员，已有六位签字认可，另外该通知上也盖有业委会印章。本院认为上诉人所提交的聊天记录不能作为新的证据：1、根据上诉人所提交的该聊天记录无法核实聊天的时间、对象等情况，王毅本人也未出庭作证；2、经核查，调整服务费标准的通知上本来就没有王毅的签名，被上诉人对此也已认可，故上诉人就无需再以该微信聊天记录证明王毅没有签字这一事实。被上诉人金阳光公司未向本院提交新的证据。经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：根据现有证据可以证实金阳光公司向百祥园小区业主提供物业服务的事实。首先从形式上来看，金阳光公司与百祥园业委会签订有《物业管理委托合同》，该合同对物业服务的范围、内容、违约责任等均有明确约定，落款处既有百祥园业委会印章，也有业委会负责人的签字，业委会并没有否认该合同的真实性，上诉人周立斌认为物业管理委托合同系伪造的上诉理由，因缺乏证据，本院不予采信。其次从实质上来看，金阳光公司已为百祥园小区业主提供物业服务十余年，上诉人也认可该小区有门卫、有人清理垃圾等，这些都是被上诉人提供物业服务的内容，百祥园小区大部分业主多年来也一直向金阳光公司缴纳着物业服务费用，上诉人认为金阳光公司不是其小区物业服务单位明显与事实不符。关于物业服务费标准问题，金阳光公司所收取的服务费标准符合其与百祥园小区业委会所签订的合同约定，也符合当地相关文件要求。上诉人周立斌作为百祥园业主之一，其在享受金阳光公司提供物业服务的同时，也应当负有缴纳物业服务费用的义务。关于诉讼时效问题，根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》相关规定，“物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业费用的履行期限届满之日起计算”。由于金阳光公司所主张的最后一期物业服务费用期限是2014年12月31日，故其于2015年6月19日起诉要求周立斌给付物业费用并未超过诉讼时效。至于上诉人提出金阳光公司服务不到位等问题，上诉人为此提交了照片等证据，但该照片仅显示出小区道路、楼道栏杆等出现了部分损坏，考虑到百祥园小区已建成多年的事实，配套设施不可避免地会出现老化，因此不能将此全部归咎于物业公司，上诉人也不能因此拒缴物业服务费用。但是，被上诉人金阳光公司作为百祥园小区的物业服务单位，希望其积极协调做好配套设施的维修、保养工作，保障业主的居住安全。综上，周立斌上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周立斌负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣代理审判员  刘莉莉代理审判员  韩 冰二〇一六年三月三十一日书 记 员  葛盈盈