上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第915号原告虞张泉，男，1950年10月20日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。委托代理人姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。被告马静宝，女，1955年9月15日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。委托代理人程玉逢，上海大吉律师事务所律师。被告陈浩，男，1950年4月12日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告陈煜华，男，1987年12月19日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人陈浩，男，1950年4月12日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告虞张泉与被告马静宝、陈浩、陈煜华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转���普通程序。本院依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告虞张泉的委托代理人姜慧林、被告马静宝及其委托代理人程玉逢、被告陈浩(暨被告陈煜华的委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞张泉诉称，其与被告马静宝系朋友关系，三被告系一家三口；2008年8月，原告因承接工程支付保证金所需，经被告马静宝介绍向案外人邓军借款人民币43万元(以下币种均为人民币)；后原告无力还款，被告马静宝提议原告将名下上海市闸北区天通庵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以虚假买卖形式过户给被告马静宝，由被告马静宝向银行申请贷款用于还债；2008年11月7日，原告及妻子朱丽丽与被告马静宝签订书面协议，对通过虚假买卖骗取贷款的事宜进行书面确认；嗣后，三被告在原告不知情的情况下签订《上海市房地产买卖合同》，上述合���中原告本人并未签名；被告马静宝取得银行贷款95万元后，将其中部分款项代原告清偿了所欠债务;原告陆续还贷共计79,100元，后因原告无力承担，剩余贷款由被告马静宝代为归还；原、被告并无真实买卖系争房屋的意思表示，被告马静宝未向原告支付剩余房款，原告本人亦未签名，上述买卖合同应属无效；故起诉请求判令：1、确认原、被告于2008年11月14日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、系争房屋恢复至原告名下。被告陈浩、陈煜华、马静宝共同辩称，买卖合同已由双方本人签字确认，原告本人也到交易中心办理了过户手续，买卖合同应属合法有效；原告当时取得了贷款95万元，已全部用于归还其欠款及相关费用；原、被告所签系附条件的买卖合同，条件成就后出售房屋系双方的真实意思表示；因原告无力归还贷款，双方于2009年6月正式协商系争房屋出售事宜，当时考虑到出售给其他人的税费较高，被告马静宝就提出将系争房屋出售给三被告，原告当时也是同意的，并提出剩余房款以现金形式支付，支付时间以原告通知为准；除贷款外，三被告支付了房款363,400元，剩余房款以原告占用系争房屋应支付的租金抵扣，租金每月为5,000元，原告与三被告协商时约定搬离的时候再进行结算；现被告已付清房款，原告也应向被告交付系争房屋；原告仅归还贷款14,100元，后续支付的65,000元性质是租金；故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告与朱丽丽系夫妻关系，三被告系一家三口。系争房屋权利人原系原告。2008年10月29日，原告出具借条，确认借款37,000元。2008年11月7日，原告、朱丽丽(甲方)与被告马静宝(乙方)签订协议，载明：经甲、乙双方自愿将系争房屋办理产权和过户协议书，甲方将系争房屋过户给乙方，一切手续费用由甲方自理，包括(契税、印花税、中介费、利息、手续费、贷款费用)，每月贷款由甲方支付；如有逾期壹个月，甲方支付利息(利息双方协议)，逾期贰个月甲方就自愿放弃该房权利；贰年后，甲方同意将该房出售，费用甲方承担。原告当时需向案外人支付款项，因此与三被告协商以买卖的形式将系争房屋过户给三被告，由三被告申请银行贷款支付给原告，相关贷款由原告负责偿还。2008年11月14日，原告(甲方、卖售人)与三被告(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：523785)，约定：由乙方受让甲方自有房屋，房地产坐落天通庵路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积106.68平方米；房地产转让价款1,500,000元，甲方于2008年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2008年11月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲、乙双方协商为乙方在房地产交易中心所产生的一切费用均由甲方承担。嗣后，被告陈煜华、陈浩(甲方，借款人)、中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行(乙方，贷款银行，抵押权人)与被告马静宝(丙方，其他抵押人)签订《房屋担保借款合同》，约定：个人住房抵押贷款金额为950,000元，贷款期限为360个月，初定为2008年11月21日起至2038年11月21日止；个人住房抵押贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率7.2%，下浮30%，执行年利率5.04%；抵押物坐落上海市闸北区天通庵路XXX弄XXX号XXX室，抵押物用途自住，类型住房，建筑面积106.68平方米，价值1,500,000元；甲方不可撤销地授权乙方划转贷款到二手房交易出售方指定账户，双方约定按等额本息还款方式归还贷款本息。2008年12月9日，原、被告向上海市闸北区房地产交易中心申请系���房屋产权过户。同月24日，系争房屋产权过户至三被告名下，过户产生的相关税费均由三被告支付。嗣后，中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行发放贷款95万元。三被告当时未支付其余房款。2009年1月1日，原告、朱丽丽出具借条，载明：天通庵路房子贷款已结清，今天2009年1月1日借马静宝叁万肆仟元整，于2009年3月1日还。2009年1月、3月、5月，原告三次汇款至被告陈煜华银行账户用于归还银行贷款，每次金额均为4,700元。嗣后，原告未再汇款。系争房屋剩余贷款均由三被告归还。2009年10月22日、11月11日、11月25日，原告分别出具收条，确认收到被告马静宝支付的20,000元、20,000元、52,500元。2009年12月4日，原告出具借条，确认收到被告马静宝53,000元。2010年3月17日，原告出具收条，载明：今收到马静宝肆万元整，3月31日付费用叁仟肆佰元，如果4月1日不搬，每月租金��仟元整。2010年10月29日、11月20日，原告分别出具收条，确认收到被告马静宝支付的30,000元、70,000元。原告还于2010年11月20日手写纸条，载明给马静宝服务费叁仟伍佰元整。2013年2月5日、9月9日、11月9日，被告马静宝分别出具收条，确认收到原告支付的10,000元、5,000元、5,000元。2013年7月27日，被告马静宝出具收条，载明：今收到虞张泉共计壹万元，包括赔偿费贰仟元，银行转5月-6月叁仟元与贰仟元，今收现叁仟元。2014年1月9日，被告马静宝出具收条，载明：今收到虞张泉贰仟元，另叁仟元2014年1月25日支付；如1月25日不付，再继续居住天通庵路XXX弄XXX号XXX室，过完年虞张泉及时上诉法院尽快解决。2014年1月25日，朱丽丽向被告马静宝的银行账户转账3,000元。2014年4月15日、5月23日、7月1日，被告马静宝分别出具收条，确认收到原告支付的5,000元、5,000元、2,500元。嗣后，原告��续通过转账方式向被告马静宝支付17,500元。另查明，三被告现已还清银行借款，系争房屋上的抵押登记已注销。系争房屋现仍由原告使用。三被告2012年起三次向本院起诉要求原告迁出系争房屋，上述案件均以撤诉结案。审理中，三被告申请证人马某某、吴某某、赵某、戴某某出庭作证。上述证人均陈述原告于2009年7月左右明确表示将系争房屋出售给三被告。原告对于证人证言不予认可，三被告对于证人证言无异议。审理中，原告称其同意系争房屋过户给三被告是为了骗取贷款，实际也这样操作了；原告出具的借条、收条上的款项都是借款，并非房款，书写时没有考虑两者的区别；2008年10月29日借条中的37,000元即为原告获取贷款后支付的款项，已包含在95万元贷款中，不应重复计算；原告无法归还贷款后考虑出售系争房屋，但没有成功；2010年10月29日收条中的30,000元并非原告所借，且该笔借款也已归还；2010年11月20日纸条中的3,500元系被告马静宝要求原告支付的服务费，其余借条、收条上的款项包含部分利息，但原告愿意按照借条、收条上的金额归还；2010年3月17日收条中虽然写了租金，但原告认为双方未约定不归还贷款就将系争房屋出售给被告，不论是租金还是还贷的名义，都不影响之前的约定。以上事实，由原告提供的协议、《上海市房地产买卖合同》、《房屋担保借款合同》、上海市房地产登记簿、个人业务凭证、收条，三被告提供的上海市房地产登记申请书、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、借条、收条、纸条、契税缴款书、收据、发票、治安案件调解协议书、个人业务凭证、银行明细、笔录、《房屋担保借款合同》、其他权利终止证明、证明、民事判决书、刑事判决书、证人证言及当事人的陈述等证据��以佐证。本院认为，本案的争议焦点是原、被告是否形成真实买卖系争房屋的合意。根据原告和被告马静宝2008年11月7日所签协议的内容，原告将系争房屋过户给三被告仅为获取银行贷款，并无真实出售系争房屋的意思。然而，原告仅仅归还三次贷款，2009年5月后就未再还贷。在此情形下，原告并未将系争房屋出售，反而多次以收条形式收取被告马静宝支付的款项。原告主张上述款项性质为借款，但当时原告已无力履行原约定按时还款，后续贷款均由三被告结清，被告马静宝如继续借款给原告并不符合常理。同时，原告在2010年3月17日收条中承诺，如4月1日不搬将每月支付租金5,000元，原告后续亦支付了部分款项，从该节事实可以看出原告已认可其占用系争房屋需支付租金。结合以上事实，三被告关于原告于拖欠贷款后同意将系争房屋出售给三被告的说法更为合理，本���予以采信。此外，三被告已结清银行贷款，相关银行的利益也未受到损害。综上，原告现要求确认双方签订的买卖合同无效已无实际意义，亦有违诚信原则，本院不予支持，系争房屋产权亦不应返还原告。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回原告虞张泉全部诉讼请求。案件受理费18,300元，由原告虞张泉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  严毅超人民陪审员  慎 颖二〇一六年三月二十二日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。