江苏省扬州市江都区人民法院行 政 判 决 书（2015）扬江行初字第00029号原告阮勇。委托代理人吴春雨，江苏江扬律师事务所律师。被告高邮市住房保障和房产管理局，住所在高邮市金桥路康华园小区内。法定代表人吴惠山，该局局长。委托代理人胡克，该局党组成员、纪检组长。委托代理人张曙，江苏中望律师事务所律师。第三人扬州久聚置业有限公司，住所在高邮市菱塘乡扬菱路188号。法定代表人吴刚，该公司董事长。第三人朱正萍。原告阮勇因要求确认被告高邮市住房保障和房产管理局（以下简称高邮房管局）作出的注销商品房预售合同登记备案违法一案，于2015年1月30日向本院提起行政诉讼，本院立案后，于2月2日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因扬州久聚置业有限公司、朱正萍与本案有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2015年4月17日及2016年3月7日公开开庭审理了本案。原告阮勇的委托代理人吴春雨，被告高邮房管局的委托代理人胡克、张曙，第三人扬州久聚置业有限公司（以下简称久聚公司）的法定代表人吴刚到庭参加诉讼，第三人朱正萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。因本案须以相关刑事案件的结果为依据，于2015年6月5日中止审理，并经江苏省高级人民法院批准延长审理期限三个月，现已审理终结。被告高邮房管局于2014年6月23日在其网站公示了《2014－6－23～6－27商品房注销公告》（合同号JJZY2014512E102，E幢102室商品房已销售备案），申请注销合同转为可售。原告阮勇诉称，2014年5月12日原告与久聚公司签订了合同号为JJZY2014512E102的《商品房买卖合同》，当日即在被告处办理了合同备案，合同备案号为SPE3978D1D1。后被告在原告毫不知情的情况下，竟然对前述房屋买卖合同登记备案进行了撤销，据相关证据显示，撤销时间应在2014年6月。原告认为被告的行政行为严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，要求确认被告注销上述房屋买卖合同登记备案的行政行为违法，并将该房屋买卖合同登记备案恢复至原告名下。原告起诉时提供了合同备案号为SPE3978D1D1的《商品房买卖合同》、久聚公司预收购房款票据、网站《商品房注销公告》截图等证明其所签合同已登记备案等。被告高邮房管局辩称，本案注销商品房登记备案，是由刘小军作为原告代理人的身份并与久聚公司工作人员共同向我局提出书面申请的，刘小军向我局提供了其本人身份证、经过扬州市广陵公证处公证的原告授权委托书，经我局进行程序性审查后，在官网进行了公告，在没有收到任何异议后才核准注销备案登记的。我局注销备案行为无论是在程序上还是在实体上并没有过错，也没有违法。我局在收到原告起诉状前，已经接到高邮市公安局调档，经了解，上述商品房涉及薛峰被诈骗一案，目前高邮市公安局已经立案侦查，原告与刘小军以及薛峰之间究竟是什么关系，以及被诈骗的相关事实，只有等刑事案件处理后才能得知。导致本案登记备案被注销是刘小军伪造相关材料造成的，由此产生的民事责任应由行为人刘小军承担。故要求驳回原告诉讼请求。被告高邮房管局向本院提交了以下证据、依据：原告与第三人签订的三份合同编号、商品房买卖合同解除申请、阮勇及刘小军身份证复印件、盖有扬州市广陵公证处印章的委托书、阮勇婚姻登记记录证明、网站《商品房注销公告》截图、高邮市公安局菱塘派出所出具的情况说明、高邮市公安局立案决定书、《城市商品房预售管理办法》、《高邮市商品房销售合同网上登记备案管理办法》（修订稿）。第三人久聚公司述称，因刘小军伪造文书属于刑事犯罪，阮勇并没有向我公司交付购房款，我公司也要求撤销所有的阮勇备案登记，后来邵顺发、朱正萍、张宏安三人的备案也应当撤销，这三人与刘小军犯罪情况有牵连，他们也没有向我公司付过房款。本院依法向高邮市公安局调取了以下证据：扬公物鉴（文）字[2014]45号《鉴定书》、高邮市公安局《鉴定意见通知书》、久聚公司分别与邵顺发、朱正萍、张宏安签订并备案的《商品房买卖合同》、邮公（菱）受案字[2014]2292号《受案登记表》、犯罪嫌疑人刘小军《取保候审决定书》及讯问、询问笔录等。经庭审质证，原告对被告提供的证据认为，解除申请不足确定买受人签名的真实性，开发企业审核意见没有说明，被告局领导也没有签字，是否同意不清楚；委托书经过公证但没有公证号、公证员签字，经不起推敲；其他无异议。被告对原告所举证据未有异议，但第三人久聚公司认为并没有收到原告购房款，预收购房款票据是预先开出冲抵工程款的，阮勇并没有交付购房款。各方当事人对本院调取的证据均无异议，但原告认为刘小军讯问笔录载明注销手续是其一人去办理的，久聚公司没有人去办理；久聚公司与其他三人签订合同时间都是2014年6月27日，此时恰恰在公示期内，公示期内房屋不可以买卖也不可以登记备案。本院对上述证据认证如下：盖有扬州市广陵公证处印章的《委托书》已经公安机关物证鉴定为与广陵公证处提供的印章印模非同一枚印章盖印形成；同样《婚姻登记记录证明》亦经公安机关物证鉴定为与广陵区民政局提供的印章印模非同一枚印章盖印形成，故该两份证据本院不予确认其真实性。经审理查明，第三人久聚公司于2014年5月12日与原告阮勇分别签订了三份《商品房买卖合同》，合同号分别为JJZY2014512E101、JJZY2014512E102、JJZY2014512E103，并办理了商品房预售登记备案，6月23日被告高邮房管局依据刘小军提供的商品房买卖合同解除申请、阮勇及刘小军身份证复印件、盖有扬州市广陵公证处印章的委托书、阮勇婚姻登记记录证明等材料，在其官方网站上登出了《商品房注销公告》，公示期为2014年6月23日至6月27日。同年6月27日第三人久聚公司又分别与邵顺发、朱正萍、张宏安签订了上述三套商品房的买卖合同，亦办理了登记备案。10月29日高邮市公安局决定对薛峰被诈骗案立案侦查，12月5日扬州市公安局物证鉴定所对刘小军办理注销登记备案提供的《委托书》、《婚姻登记记录证明》作出上述鉴定意见，2015年5月25日高邮市公安局决定对犯罪嫌疑人刘小军取保候审。原告获知上述商品房预售登记备案被注销后，向本院提起行政诉讼，要求确认被告注销商品房预售合同登记备案行为违法，并要求将商品房买卖合同继续恢复登记备案至原告名下。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第四条第三款规定：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。”因此本案被告具有管理本行政区域内商品房预售的法定职责；住房和城乡建设部（建房[2010]53号通知）《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第（十）条规定：“已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。”因此，商品房预售登记备案注销的条件之一需经双方同意解除合同，虽然登记备案手续可以委托代理人办理，但行政机关应当负有审慎的审查义务。被告依据刘小军提供的公证《委托书》等材料，在其官网公告注销登记备案，而该委托书已经公安机关物证鉴定，根据鉴定意见足以排除其证明效力，故不足以确认合同双方已协商一致解除合同，因而被告公告注销登记备案行为事实上不具有合法性；《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”商品房预售合同登记备案是对合同本身的备案，其目的在于对房地产开发企业的预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力。本案涉案房屋第三人久聚公司又与其他人签订了买卖合同并已备案，且该备案尚未经注销，故原告要求将房屋买卖合同登记备案继续恢复至其名下的请求本院不足以支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项，最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：一、确认被告高邮市住房保障和房产管理局于2014年6月23日作出的《商品房注销公告》（合同号为JJZY2014512E102）行为违法；二、驳回原告阮勇要求将合同号为JJZY2014512E102的《商品房买卖合同》登记备案继续恢复至其名下的诉讼请求。案件受理费50元，由原告阮勇、被告高邮市住房保障和房产管理局各半负担（被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内向原告支付完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，帐号：11×××57）。审 判 长 姜 俊代理审判员 陈 芳人民陪审员 王 勤二〇一六年三月十五日书 记 员 马振远