上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)重字第6号原告(反诉被告)上海乐益物业有限公司，注册地上海市黄浦区。法定代表人夏国祥，职务总经理。委托代理人朱汇臻。被告(反诉原告)王汉霞，女，1952年2月11日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，住上海市闸北区。委托代理人张东海(母子关系)，1976年8月13日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，住上海市闸北区。第三人上海市闸北区乐业公寓业主委员会，住所地上海市闸北区。法定代表人袁幼玉，职务主任。原告(反诉被告)上海乐益物业有限公司(以下简称乐益公司)与被告(反诉原告)王汉霞、第三人上海市闸北区乐业公寓业主委员会(以下简称乐业公寓业委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月14日受理后，经公开审理作出了(2014)闸民三(民)初字第2577号判决。被告(反诉原告)王汉霞不服该判决依法提起上诉，上海市第二中级人民法院裁定撤销(2014)闸民三(民)初字第2577号判决，发回本院重审。本院于2015年9月28日立案后，依法组成合议庭，于同年10月21日组织证据交换，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)法定代表人夏国祥、原告(反诉被告)委托代理人朱汇臻、被告(反诉原告)委托代理人张东海到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。原告乐益公司诉称，上海市闸北区俞泾港路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)为经济适用房。王汉霞于1999年10月成为系争房屋的业主。乐益公司当时负责系争房屋所在小区的物业管理。该小区的物业管理费中的电梯、水泵运行费均为0.55元/月.平方米(以下币种均为人民币)，该收费标准经物价局核准。对经济适用房的业主则按0.15元/月.平方米收取，另0.40元/月.平方米则从维修基金账户中扣划作为该业主支付水泵、电梯运营费，故自1999年10月至2007年12月期间共扣划3395.30元。鉴于原审判决要求乐益公司将上述扣划的3395.30元返还至维修基金账户，乐益公司已在原审判决作出后将该款支付给了第三人，故王汉霞应补付给乐益公司自1999年10月至2007年12月期间的水泵、电梯运营费3395.30元。乐益公司已于2013年年底退出该小区。王汉霞自2009年1月起拖欠物业管理费不付，至2013年年底共欠乐益公司6432.00元。据此，乐益公司请求法院判令：1、被告支付拖欠五年的物业服务管理费6432.00元(自2009年1月计至2013年12月31日止)；2、被告支付上述款项的滞纳金1180元；3、被告支付原告1999年10月至2007年12月期间3395.30元的物业管理费。被告(反诉原告)王汉霞辩(诉)称，维修基金账户至今未收到乐益公司声称已返还的3395.30元维修基金。根据双方约定，水泵、电梯运营费的收费标准应为0.15元/月.平方米。乐益公司在王汉霞不知情的情况下多收王汉霞2008年物业管理费411.60元。王汉霞确实未付2009年1月至2013年12月的物业费，但该笔费用中部分已超过诉讼时效。而且，2009年王汉霞因房屋外墙渗水向乐益公司报修。按照规定物业公司应在接到居民报修后72小时内进行维修，但是乐益公司一直拒绝对外墙进行修理。王汉霞因此才拒付物业管理费。由于一直未能得到修理，系争房屋外墙长期渗漏，导致系争房屋内装修诸如墙面等受损严重。根据装修公司的报价，如要修复受损装修需花费22481.25元。据此，王汉霞不同意乐益的本诉诉讼请求，并提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告将从维修基金中扣除的3395.30元返还至反诉原告账户、赔偿利息损失、按三倍支付合同欺诈罚金10084.20元；2、反诉被告退还反诉原告2008年全年多收的物业费411.60元、赔偿利息损失、按三倍支付合同欺诈罚金1234.80元；3、反诉被告赔偿未及时修复导致的装修损失22481.25元。反诉被告乐益公司辩称，乐益公司退出乐业公寓小区后已无权再对该小区维修基金账户进行操作，因此将3395.30元交至第三人处，委托第三人将该款返还到维修基金账户中。乐业公寓小区业主大会已更改了水泵、电梯运营费的收费标准，王汉霞关于收费标准的异议不能成立，乐益公司也未多收物业费。关于系争房屋外墙渗漏问题，首先，王汉霞此前从未要求过乐益公司维修系争房屋外墙，而是一直主张上海北亚华欣置业有限公司(以下简称北亚华欣公司)承担维修及赔偿责任。2007年，小区附近的嘉利商业广场进行施工，导致王汉霞在内的诸多居民家中发生墙面开裂渗漏等情况。小区居民要求嘉利商业广场开发商北亚华欣公司承担维修及赔偿责任并进行了信访，第三人、当地居委会以及共和新路街道信访办均参与了矛盾化解工作。其次，即使王汉霞要委托乐益公司进行维修，由于墙面受损是北亚华欣公司造成的，维修费用也不应从维修基金中支出，何况当时由于小区业委会原因维修基金被冻结无法使用。第三人乐业公寓业委会述称，由于乐益公司已退出小区，无法操作维修基金账户，故该公司将3395.30元交给了第三人，第三人将尽快把该笔款项存入维修基金账户。至于其余诉讼请求，由法院依法处理。经审理查明：王汉霞为系争房屋产权人之一。该房为高层住宅楼，属经济适用房，建筑面积85.74平方米。系争房屋所属小区为乐业公寓小区。1999年10月-2013年12月期间，该小区的物业管理服务企业为乐益公司。1999年10月29日，王汉霞在购买系争房屋时与乐益公司签订《物业委托管理合同》，其中第六条约定：“…高层住宅每月缴纳电梯、水泵运行费0.15元/平方米.月…”。合同签订后，王汉霞即按上述约定支付每月的电梯、水泵运行费。乐益公司自1999年10月至2007年12月间，每月从维修基金账户中扣划0.40元/月.平方米，计3395.30元作为王汉霞的物业管理费。王汉霞未支付2009年1月至2013年12月的系争房屋物业管理费6430.80元。2010年12月27日、2011年6月22日乐益公司由当地居委会陪同上门催缴物业服务费，2012年12月28日乐益公司以挂号信形式催缴物业服务费。王汉霞均未履行物业服务费。上海市房屋土地管理局于1999年12月30日颁布通知，经济适用房，包括安居房、平价房归并为内销商品房。上海市物价局、上海市房屋土地管理局于2000年5月10日颁布通知，为规范本市内销商品房小区电梯、水泵运行费的收费行为，经研究，在业主委员会成立前，电梯、水泵运行费定为0.55元/月.平方米。因乐业公寓小区经济适用房业主的物业管理费，均从维修基金账户中按0.40元/月.平方米列支电梯、水泵运行费，导致小区内经济适用房的维修基金金额已经低于首次募集总额的30%。2007年7月13日，第三人向上海市闸北区房屋土地管理局请示，后该局书面答复：过去0.4元/平方米.月从维修基金账户中列支的做法显然不妥，0.55元/平方米.月的电梯水泵运行费应当向业主收取，按实结算。乐益公司和第三人于2005年6月23日续订《物业管理服务合同》，约定由乐益公司对乐业公寓小区实行物业管理服务，管理期限2004年10月24日至2006年10月23日止,2006年10月19日双方商定本合同顺延二年。合同期限届至，因乐业公寓小区业主委员会换届等事项，在未选聘新物业公司的前提下乐益公司仍为乐业公寓小区提供物业服务，有2009年7月16日、2011年12月27日经当地房管办、居委会予以确认。2012年3月30日乐业公寓小区业主大会表决通过续聘乐益公司继续提供物业服务。乐益公司在乐业公寓小区实际服务至2013年12月31日止。合同约定高层住宅用房物业服务费的收费标准为1.25元/平方米.月。期间，乐益公司、第三人曾于2007年12月25日就经济适用房电梯、水泵运行费收取方式问题召集部分业主代表开会。同日，乐益公司与第三人共同发出《关于经济适用房电梯水泵运行费收费办法的通知》，告知经济适用房业主：电梯、水泵运行费按售后公房0.15元/平方米.月支付，另0.40元/平方米.月从您维修基金账户中支取。现根据相关文件精神，经济适用房归并为内销商品房，2008年1月1日起按0.55元/平方米.月来计算该户的电梯、水泵运行费。2009年1月20日王汉霞按上述0.55元/平方米.月的标准支付了2008年的电梯、水泵运行费。2009年8月18日，系争房屋所属居委会派人上门查看了系争房屋，上门查看的居委会干部在王汉霞出具的一份情况说明上签名确认该份说明所述情况属实。次日，乐益公司的两位工作人员也上门查看了系争房屋，同样在上述情况说明上签名确认“桌上、床上都是水、情况属实”。上述情况说明内容为“2009年8月18日下午4点钟左右，外面下大雨，造成我家卫生间、小房间、大房间东侧外墙漏水，小房间从屋顶到处漏水，桌上、床上到处是水。特请物业居委会到场查看”。2009年8月至2013年年底期间，由于第三人工作不正常等原因，该小区维修基金无法动用。2014年6月，王汉霞及张鲁生两人作为原告诉至本院，称两人为系争房屋业主，由于北亚华欣公司在建造嘉利商业广场过程中开挖深基坑，造成系争房屋不均匀沉降，室内墙体开裂，房屋损坏，故请求判令北亚华欣公司对系争房屋渗水及房屋损坏进行维修。该案案号为(2014)闸民三(民)初字第1473号。本院已于2015年3月就该案作出一审判决：一、上海北亚华欣置业有限公司应于判决生效之日起三十日内委托有资质的鉴定单位对上海市闸北区俞泾港路XXX弄XXX号XXX室房屋存在的损坏问题出具修复方案；二、上海北亚华欣置业有限公司应于修复方案出具之日起三十日内按照修复方案对上海市闸北区俞泾港路XXX弄XXX号XXX室房屋进行修复；三、张鲁生、王汉霞应对鉴定单位就上址房屋进行检测并出具修复方案及上海北亚华欣置业有限公司的修复行为予以协助。该案判决书中认定如下事实：北亚华欣公司为系争房屋相邻的嘉利商业广场项目的建设单位。北亚华欣公司于2007年1月获得该项目的建设工程规划许可，之后，北亚华欣公司进行了施工。在基坑施工过程中，包括系争房屋在内的施工工地周边部分房屋出现沉降、开裂、渗水、门窗变形等现象。为此，在相关部门协调之下，由上海市房屋质量检测站对周边房屋进行了检测。经相关部门协调，北亚华欣公司根据检测报告制订了修复及补贴方案，并按照该方案解决了大部分业主的补偿问题。张鲁生、王汉霞因对检测报告及补贴方案有异议，故未能就修复、补偿问题与北亚华欣公司达成一致。之后，张鲁生、王汉霞不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2015年8月二审判决驳回上诉、维持原判。2015年4月13日，乐益公司将3395.30元交给第三人，第三人出具收条表示收到该款、该笔款项将返还至第三人维修基金专用账户内。以上事实，有乐益公司提供的《物业管理服务合同》、关于乐益公司公寓目前现状的报告、情况说明、会议公告、业主大会表决结果、居委会证明、上海市闸北区共和新路街道和乐居委会的情况证明、产权信息、催款通知单及挂号信收据、王汉霞在2007年、2008年全年缴纳物业费的付费凭证(按照1.25元/平方米.月)、对经济适用房电梯水泵运行费的问题向房管局的请示以及答复、电梯水泵运行费收费办法的通知、沪房地交(1999)0899号的通知、沪价房(2000)第105号的通知、上海市第二中级人民法院裁定书、网上查询的业主大会分户信息查询、扣划维修基金公示照片、维修基金支付费用(0.4元/月.平方米)分摊清单汇总表、上海市闸北区住宅物业收费价目表、管理费收据、第三人出具的收据,王汉霞提供的漏水情况说明、房屋工程预算报价书、《物业委托管理合同》、照片一组、本院调取的(2014)闸民三(民)初字第1473号及(2015)沪二中民二(民)终字第1464号民事判决书等证据和当事人的陈述予以佐证。审理中，王汉霞表示：王汉霞在系争房屋外墙发生渗漏之时，并不知晓渗漏是何原因导致，直到听说其他业主起诉北亚华欣公司要求维修，才知晓系北亚华欣公司施工所致，方于2014年提起了(2014)闸民三(民)初字第1473号诉讼；王汉霞多次向乐益公司口头报修，无书面凭证，但居委会及乐益公司工作人员签名的情况说明足以证明王汉霞曾向乐益公司报修，否则乐益公司不可能派人上门查看。乐益公司则认为，王汉霞当时意图追究北亚华欣公司的责任，才请居委会及乐益公司工作人员上门查看情况并在情况说明上签名。另，王汉霞于本案审理中提出，乐益公司曾于原审审理中提供了一份配售合同作为证据，该份证据上王汉霞及其丈夫的签名均是伪造的，现申请对上述签名进行笔迹鉴定，以追究乐益公司伪造签名的法律责任。乐益公司则表示，该份配售合同是开发商持有的，乐益公司手中无原件，故已于原审中撤回了该份证据。本院认为：乐益公司与第三人签订的《物业管理服务合同》符合法律规定，应受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。乐益公司按约定履行了物业管理服务义务，业主理应按约定缴纳物业管理费。关于电梯、水泵运行费的收费标准，乐益公司与王汉霞签订的《物业委托管理合同》中第六条约定“…高层住宅每月缴纳电梯、水泵运行费0.15元/平方米.月…”有悖于有关在小区业主委员会成立前，电梯、水泵运行费定为0.55元/月.平方米的标准的规定，同时该约定相对于其他按0.55元/月.平方米的标准支付电梯、水泵运行费的经济适用房业主，在同等小区享受同等物业服务而显失公平，故王汉霞主张按0.15元/月.平方米计收电梯、水泵运行费的请求不能成立。王汉霞据此反诉要求乐益公司返还多收的2008年物业费的诉讼请求，本院不予支持。乐益公司收取的电梯、水泵运行费部分从维修基金账户中列支，显然违反了维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用的规定。乐益公司已将应返还至维修基金账户的3395.30元款项交给第三人，第三人也表示同意将该款返还至维修基金账户，故应由第三人负责将该款返还至维修基金账户。王汉霞则应向乐益公司补缴上述电梯、水泵运行费3395.30元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。王汉霞提出曾多次向乐益公司报修，要求修复系争房屋外墙渗漏问题，乐益公司对此予以否认，王汉霞应就此承担举证责任。现王汉霞仅能提供一份情况说明，但就其记载内容来看，该份说明只能证明王汉霞曾请乐益公司及居委会上门查看系争房屋渗漏情况，并不能直接证明王汉霞向乐益公司报修。通常情况下，业主发现渗漏确实会向物业公司进行报修，但是，本案中存在北亚华欣公司施工过程中乐业公寓小区包括系争房屋在内的诸多房屋发生渗漏开裂等现象的特殊情况，乐益公司提出的王汉霞为追究北亚华欣公司责任而请居委会、物业上门查看的可能性确实存在。况且，即使王汉霞此前确曾委托乐益公司修理外墙渗漏问题，乐益公司作为物业管理企业，虽有义务接受居民的委托，但是其并无义务承担修复费用。无论系争房屋渗漏是北亚华欣公司施工所致还是外墙自然老化导致，均不应由乐益公司承担维修费用。在维修费用问题未能解决的情况下，乐益公司无法进行维修。因此，王汉霞以乐益公司拒绝为其修复外墙渗漏为由拒付物业费并进而要求乐益公司赔偿装修损失的主张，本院不予支持。而乐益公司要求王汉霞支付2009年1月至2013年12月物业管理费及滞纳金的诉讼请求，应予支持。关于王汉霞申请对乐益公司原审中提供的配售合同上王汉霞及其丈夫的签名进行笔迹鉴定一节，本院认为，乐益公司已于原审中撤回了该份证据，进行笔迹鉴定对本案的审理并无意义。此外，鉴定必须提供该份配售合同的原件，现乐益公司称其手中并无原件，因此，客观上也无法进行鉴定。因此，王汉霞的上述鉴定申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王汉霞应于本判决生效之日起十日内给付原告上海乐益物业有限公司2009年1月至2013年12月的物业管理费6430.80元；二、被告王汉霞应于本判决生效之日起十日内给付原告上海乐益物业有限公司逾期支付2009年1月至2013年12月物业管理费的滞纳金1180元；三、被告王汉霞应于本判决生效之日起十日内给付原告上海乐益物业有限公司1999年10月至2007年12月物业管理费3395.30元；四、第三人上海市闸北区乐业公寓业主委员会应于本判决生效之日起十日内将反诉被告上海乐益物业有限公司交给其的3395.30元维修基金返还至上海市闸北区乐业公寓业主大会维修基金专用账户内；五、反诉原告王汉霞的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元(原告上海乐益物业有限公司已预缴)，由被告王汉霞负担。反诉案件受理费402.50元(反诉原告王汉霞已预缴)，由反诉被告乐益公司负担33.65元，其余由反诉原告王汉霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华代理审判员  赵 淳人民陪审员  徐德媛二〇一六年三月二十四日书 记 员  鲍舒婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。