安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)庐民一初字第04390号原告（反诉被告）：吴广，男，1980年8月6日出生，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人:杜林，吴广首饰有限公司法务部主任。被告（反诉原告）：卫平华，男，1943年3月19日出生，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：方宏图，安徽国天律师事务所律师。委托代理人：田方方，安徽国天律师事务所实习律师。原告（反诉被告）吴广与被告（反诉原告）卫平华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理。本案依法由审判员刘军适用简易程序于2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴广委托代理人杜林，被告（反诉原告）卫平华及其委托代理人方宏图、田方方到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告吴广诉称：吴广与卫平华就坐落合肥绿都商城E区高层商铺（面积35.77平方米）商铺于2012年2月29日签订了一份商铺买卖合同。双方约定相关事宜，约定房产买卖价格为145万元。因此当时该房产土地证系共有，故吴广请求卫平华应将土地证办理分户至吴广名下。为此吴广同意另外追加20万元给卫平华作为办理房屋产权过户及办理土地证分割的费用。双方最终以165万元成交。按照合同约定，吴广支付了卫平华保证金35万元。按照合同约定2012年7月1日起。吴广多次催促卫平华办理房屋过户手续，卫平华均以交纳房屋交易税及土地证使用增值费过高，需找人办理为由，一直不办理房屋交易过户手续。2012年8月之后，卫平华多次找吴广要求再支付一点钱办理相关手续。自2012年8月至2014年8月吴广分别支付95400元。2014年元月9日，卫平华才将土地证办完后，并找了一家中介公司为避免应交房屋买卖差额税拖关系将此房以30万元评估价交易买卖。2014年1月9日办理房产过户手续时，吴广当即支付购房款110万元整，尚欠购房款106000元。（因当时要求卫平华协助办理土地使用证过户手续。卫平华以要求增加办土地证使和费用20万元要挟，否则不予过户。故吴广没有办法，只好暂时将尾款106000元作为抵押，卫平华不能向吴广提交各种购房交易凭证）。吴广多次要求卫平华立即办理土地证过户。卫平华至今未办理，依照相关法律规定，卫平华严重违反合同约定，致使双方签订合同不能履约完成。因为没有土地证，使吴广无法去银行贷款办理，致使吴广合法权益受到侵害，依照“合同法”、“房地产交易法”相关法律规定，卫平华应承担违约责任。现诉至法院，请求判令：1、卫平华立即将合庐字第号房屋产权的土地使用证转移过户至吴广名下；2、卫平华承担商铺买卖合同违约金合计人民币213750元（2014年3月9日至2015年10月9日19个月合计570日*125万元/每日万分之三=213750元）；3、卫平华移交所购商铺的全部交易凭证（税收票据等）；4、卫平华承担本案的全部诉讼费用。卫平华辩称并反诉称：1、交易款165万元的构成的方式准确的，双方协商的房款150万元，15万元是过户费用，不包括土地证费用原告对此的表述的价格和用途是不准确的，但是对构成是准确的；2、使用费过高，与事实不符，实际上在需要土地证的情况下，双方协商，由卫平华先行垫付，不存在拖延2012年8月至2014年8月吴广支付的费用与事实不符，7万元是房租而不是房款。3、吴广称2014年1月9日尚欠106000元，与事实不符，过户后吴广欠卫平华房款20万元。4、涉案房屋的买卖是在没有土地证的情况下交易的，土地使用证是不存在的，在整个合同中没有关于办理土地证的相关约定。关于吴广的诉求符合一定的法律依据，但吴广在必须支应当办理土地证的合理费用22万元。吴广主张相关违约金缺乏法律依据，合肥市中级人民法院在之前案件中对违约也作出了认定，中级人民法院的判决书仍在生效中，现在卫平华向省高院申请再审。对于土地证过户的情况，在合同中没有约定，因此没有事实依据。卫平华另反诉称：2012年2月29日，吴广在明知合肥市绿都商城E区高层二楼商铺（权属证号：原合政房权证）没有土地证基本情况下，与卫平华签订了《商铺买卖合同》，且在合同中对此也进行了明确约定，体现在《国有土地使用权证》号事项一栏中划去。为此双方在整个合同中对办理土地证相关事宜没有约定。双方确定的房产价格为150万元，15万元为办理过户费用，显然15万元中是不含后期需要办理土地证的费用。合同签订后，涉案商铺一直由吴广实际占用、使用。后双方在办理商铺过户时得知需要土地证，为此双方进行了协商，由卫平华先行垫付费用办理土地证后由吴广给付。为了维护合同的稳定，及基于双方的信赖，于是卫平华委托了中介办理土地证事宜并签订了协议，先后经过了测绘、公告、缴纳土地出让金等法定程序，为此卫平华支付了办理土地证相关费用共计22万元。2014年1月9日，双方办理了商铺过户登记手续，过户后吴广不仅没有付清全款，而且不愿承担全部办理土地证费用，为此卫平华未给予办理土地证过户登记，同时就所欠房款向贵院提起诉讼。涉案商铺是在没有土地证情形下签订的，确定的房产价格是固定不变的为150万元，因此办理土地证的费用依法应当由被反诉人承担。现鉴于吴广诉求办理土地证过户，为此卫平华要求支付办理土地证费用具有充分的事实和法律依据。为维护反诉人的合法权益，依据我国《民事诉讼法》规定，特向贵院提起反诉，请求判令：1、吴广立即支付办理土地证费用22万元；2、本案诉讼费用由吴广承担。吴广反诉辩称：双方已经认可商铺的价格，卫平华再提出我方对此有异议，依照相关规定，吴广认为没有再次提出的必要。办理土地证协议书的真实性、合法性均与本案没有关联性，吴广认为是假的协议书，协议书中的人是谁都不清楚，卫平华也没有证据证明，协议书的一方只是个人经营的中介，他没办理土地证等相关证明的资质，收条共收到22万元，时间是2012年5月16日。15万元是用于办理土地证，根据协议书规定,2013年8月6日，合肥市土地管理局向卫平华提出的告知书证明协议书与涉案房屋没有关联，并于2013年8月22日向卫平华办理了土地证，收据的相关发票及转账凭证都没有，并没有按照商铺买卖合同的约定来办理过户，所以我方认为卫平华的行为是主观上的恶意，我方请求法院驳回反诉人的反诉请求。依照房地产管理法的相关规定32条、35条，该商铺于2014年1月9日将房屋产权证已经转移过户至吴广，吴广没有向法庭举证证明。在合同上，合同实际是在履行过程中没有履行完毕。要求卫平华立即将相关的土地证办理至吴广名下，本商铺的买卖合同中的第四条明确相关的费用的规定。而卫平华提出了所谓的办理费用过高，双方应该有明确的约定，但是没有。卫平华的答辩事实不符，双方协商时，商户在买卖过程中没有交纳一定的出让金，然而在协议中也有明确的约定，没有的才会勾掉。经审理查明：2012年2月29日，卫平华与吴广签订《商铺买卖合同》，双方约定：卫平华将其所有的位于合肥市绿都商城E区高层的商铺以165万元的价格转让给吴广，卫平华具备出售上述房屋的一切权利；吴广于2012年2月29日前向卫平华支付定金20万元，于2012年12月31日前支付全部购房款165万元，定金转为购房款；交易过户中产生的土地增值税、契税、营业税及附加印花税、个人所得税等相关税费，均由卫平华承担，吴广不承担任何税费。2014年1月14日，房产登记部门将涉案商铺登记在吴广名下（产权证号：房地权证合庐字第号）。以上事实有商铺买卖合同、房产证、民事判决书及当事人陈述予以证实。本院认为：卫平华和吴广签订的《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照协议的约定履行合同义务、享有合同权利。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。基于卫平华已经将涉案房屋的产权过户给吴广，土地使用权的过户系房屋产权过户的附随义务，卫平华亦应当协助吴广办理土地使用权的过户。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。基于双方签订的《商铺买卖合同》中并未就土地使用权取得的方式进行约定，且未约定土地使用权办理过户的具体时间及违约责任，故吴广主张因土地使用权未办理过户产生的违约责任，本院不予支持。对于卫平华反诉主张要求吴广支付办理土地证费用，因双方在签订《商铺买卖合同》时并未就此特别进行约定，且合同中明确“乙方不承担任何税费”，故卫平华反诉要求吴广支付办理土地证的费用，本院不予支持。对于吴广要求卫平华提供税收收据等凭证,因《商铺买卖合同》并没有关于交易凭证的约定，故基于我国税法的相关规定,吴广该项主张不属于民事审判解决的平等主体之间的权力义务关系,本院不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、本诉被告卫平华于本判决生效之日三十日内协助本诉原告吴广办理位于合肥市庐阳区绿都商城E区高层（房地权合庐字第号）土地使用权过户；二、驳回本诉原告吴广的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告卫平华的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为2333元，由本诉原告吴广负担333元，本诉被告卫平华负担2000元。反诉案件受理费2300元由反诉原告卫平华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一六年三月十六日书记员 倪泽恬附本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。