贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2730民初23号原告袁安分，女，1986年3月6日生，汉族，吉林省辽源市人，初中文化，个体户，住吉林省辽源市。委托代理人彭杰，贵州黔信律师事务所律师，特别授权。被告贵州都匀金鹏房地产开发有限公司，住所地：贵州省都匀市剑江中路67号金海岸A栋C区，组织机构代码：70958617-6。法定代表人令狐克宾，公司总经理。委托代理人陈健，贵州子为律师事务所律师，特别授权。原告袁安分诉被告贵州都匀金鹏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理，依法由审判员陈霞适用简易程序于2016年2月2日公开开庭进行了审理，原告袁安分及其委托代理人彭杰，被告贵州都匀金鹏房地产开发有限公司委托代理人陈健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年9月11日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的龙里县金鹏花园小区B栋2层1-2-C住宅。合同签订后，应被告要求，双方又签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，约定被告将屋面花园使用权以人民币40500元的价格出售给原告，房面花园不能办理产权。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十三条之规定，屋面花园属B栋业主共有，被告不对其享有权利，被告出售屋面花园使用权的行为已侵犯其他业主的合法权益，该行为是无权处分。故请求法院：1、依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》无效；2、判令被告向原告返还40500元并自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付利息本息还清为止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、本案所涉屋面花园是二楼露台，与原告所购房屋大门相连，与外墙对应，被告根据规划设计修建了专用隔墙，该花园只有原告能独立使用，其他业主不能进入，更不能使用。被告根据规划设计将露台形成的花园提供给原告有偿使用后，花园则为原告房屋的延伸部分，属于《物权法》第六章所称专有部分的组成部分，而不属于《物权法》规定的业主共有部分，且在计算所售房屋面积时也没有计入公摊面积。原、被告在完全自愿的情况下达成的协议，未损害他人的利益，且在法律的许可范围，符合合同法确立的鼓励交易、契约自由原则。2、合同无效，除了《合同法》第五十二条第（一）至第（四）项所列举的无效情形以外，要确认合同无效，必须符合该条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”，该项中的强制性规定是指效力性强制性规定，否则，不得确认合同无效。本案中，被告与原告签订的《商品房买卖合同补充协议》没有违反任何法律的效力性强制性规定，原告所列举的《物权法》第三十九条和第七十三条既不是强制性规定，更不是效力性强制性规定，故原告的主张没有法律依据。3、原告对所购房屋已装修完毕准备入住，补充协议涉及的花园其他人不能使用，原告提起诉讼是恶意诉讼。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》合法有效，原告要求确认补充协议无效和返还40500元的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。原告为证明诉讼主张成立，向本院提供如下证据：1、身份证，证明原告诉讼主体适格。被告质证无异议。2、商品房买卖合同、预售合同备案登记表、收款收据，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系，原告系该小区业主。经质证，被告对证据的三性无异议，认为商品房买卖合同第二十页的户型图显示，原告购买房屋客厅外的露台已经明确为私家花园，花园与原告房屋是连在一起的，且是独门独户，其他人无法进入。3、商品房买卖合同补充协议、收款收据，证明原、被告对屋面花园的买卖合同关系。经质证，被告对证据的三性无异议，认为补充协议是双方的真实意思表示，与双方的商品房买卖合同第二十页的户型图的标识相一致，全封闭的花园没有计入公摊面积，不属业主的共有部分，只有原告才能使用，故补充协议合法有效。4、交房通知书，证明被告已将原告购买的房屋交付原告使用。经质证，被告对证据的三性无异议，认为原告接受房屋时一并接受了花园。5、书面回复，证明原告一直对该花园主张权利，没有超过诉讼时效。经质证，被告对证据的三性无异议。被告向本院提供如下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，证明被告的身份情况及主体适格。原告质证无异议。2、商品房屋预售许可证，证明被告向原告销售的房屋是合法销售，取得了预售许可。经质证，原告无异议，但认为达不到被告的证明目的，只能证明被告有权与原告签订商品房买卖合同。3、房产测绘报告书，证明花园没有计入公摊面积，业主对争议露台不享有权利。经质证，原告对证据的真实性无异议，认为测绘报告中关于原告二楼房屋的测绘没有含二楼露台，花园没有建成，达不到被告的证明目的。4、现场照片、平面图，证明花园与原告所购房屋是紧密联系在一起的，该花园四周封闭，只能由原告使用，且在规划时，已经规划为花园。经质证，原告对证据的真实性无异议，认为花园为二楼露台，被告用墙隔开，不让他人通过，达不到被告的证明目的。本院为查明案件事实，依职权向龙里县城乡规划局调取的证据：建设工程规划许可证、金鹏花园小区B栋规划方案图。经质证，原告对建设工程规划许可证无异议；认为规划方案图没有明确标识诉争露台系原告房屋的专有组成部分，其名称仍为商场屋面，露台应属业主共有部分，且图中未标明分割露台的墙体，说明墙体是违章建筑。被告对建设工程规划许可证无异议；认为：规划方案图只是一个大的方案图，具体施工时是以设计院的设计图为依据进行的。设计院的设计图已明示将一层屋面用隔墙进行分割，形成多个独立的私家花园，包含原告所购房屋在内的二层私家花园，虽然不是房屋的专有部分，但显然是专用部分，原告所支付的也只是使用费。并且，原告对私家花园这个专用部分的使用没有、也不可能损害他人任何的利益，因此私家花园的设置和使用是合理合法的。经审理查明：2011年9月11日，原告袁安分与被告贵州都匀金鹏集团房地产开发有限公司（该公司名称于2013年7月变更为贵州都匀金鹏房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的龙里县金鹏花园小区B栋2层1-2-C房屋，按照每平方米单价3551.77元计算套内面积，总价款为195143元，合同附件房屋平面图标明，原告所购房屋客厅半封闭阳台外是私家花园。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告支付40500元价款后享有81平方米的屋面花园使用权，该屋面花园不能办理产权。补充协议签订当日，原告向被告支付40500元，商品房价款原告以银行按揭方式于2011年10月19日付清。2012年12月，被告将B栋2层1-2-C房屋交付原告，原告现已对房屋装修完毕，尚未入住。2016年1月5日，原告向本院提起诉讼，请求确认双方签订的《商品房买卖合同补充协议》无效；要求被告返还40500元并按银行同期贷款利率支付利息。另查明，被告出售的屋面花园系一楼商场屋顶楼面平台形成的露台，被告修建围墙将露台与相邻业主使用的露台隔断，使之成为独立空间，进入露台的唯一通道需经原告房屋客厅的半封闭阳台。露台未计入业主购房面积，也未列入业主公摊面积。又查明，龙里县城乡规划局规划批准的金鹏花园小区B栋方案图标识二楼露台为商场屋面，未有围墙隔断标识。上述事实，有原、被告当庭陈述、举证予以证实。本院认为：被告是否有权出售不能取得产权的露台将直接导致原、被告《商品房买卖合同补充协议》的效力。本案露台具备了以下三个特征：一、属于原告房屋的组成部分。虽然龙里县城乡规划局规划批准的设计方案图没有将露台标识为私家花园，但由于露台所处位置的特殊性，即只有原告一家单独享用，可以认定为原告房屋的专有组成部分。二、从露台的建筑结构看，二楼露台不属住宅楼建筑物所覆盖的范围，未计入业主购房面积，也未列入业主公摊面积中，不存在购买住宅的全体业主共有关系。原告的房屋是进入涉案露台，即一楼商场屋顶楼面平台的唯一通道，其他房屋是不能进入该露台的，故原告对露台享有利用上的独立性。三、原、被告在商品房买卖合同补充协议中已明确约定以40500元出售露台的使用权，不能办理产权。符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定的：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。综上，涉案二楼露台由于所处位置的特殊性，决定了只有原告一家单独享用，具有利用上的独立性，且被告将露台标识入与原告商品房买卖合同所附的平面图中，在商品房屋买卖合同补充协议明确约定的情况下，二楼露台符合规划上的专有性、构造和利用上的独立性，被告有权将金鹏花园小区B栋2层露台的使用权出售给原告。原告对所购房屋已装修完毕，其提起确认合同无效的诉讼目的在于：如果确认露台买卖无效，将导致原告可全部退回购买露台的价款，露台交还给被告的法律后果。但由于该露台所在位置决定了只有原告一家单独享用，具有利用上的独立性，被告收回露台也只能将它与原告的房屋进行封堵隔离，而不能派生其他用场，这样就会造成现已建成露台资源的浪费，亦非解决问题的良策。且原告以所购房屋每平方米3551.7元六分之一的价款购买露台,是合理、公平的,原告所购房屋由于有了露台，很明显提升了该套房屋的使用价值，原告支付一定的对价而取得取的现实和永久的独立使用权是物有所值的。故本院认定：原、被告自愿协商一致签订的商品房买卖合同补充协议，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原告要求确认商品房买卖合同补充协议无效的诉请没有法律和事实依据，本院不予支持。据此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款，《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条之规定，判决如下：驳回原告袁安分的诉讼请求。案件受理费812元，依法减半收取406元，由原告袁安分承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，通过本院或直接上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判员 陈 霞二〇一六年三月三十一日书记员 谭清江