南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2015)崇民初字第02394号原告陆波，男，1983年10月17日生，汉族，个体工商户，住南通市通州区。原告蒋金金，女，1983年2月3日生，汉族，个体工商户，住南通市通州区。两原告委托代理人朱国庆，江苏中远大律师事务所律师。被告南通华东城建投资发展有限公司，住所地南通市长江南路58号。法定代表人方志祥，执行董事。委托代理人冯熹，男，1985年8月7日生，汉族，南通华东城建投资发展有限公司营销部副经理，住南通市崇川区。原告陆波、蒋金金与被告南通华东城建投资发展有限公司（以下简称华东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆波及两原告委托代理人朱国庆、被告华东公司委托代理人冯熹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆波、蒋金金诉称，两原告系夫妻。2014年4月8日，两原告与被告签订八份商品房买卖合同，约定两原告向被告购买汇金国际广场预售商品房8套，总购房款5453014元，于合同签订当日和2014年5月1日前分两期支付，总房款中的20%为定金。同时约定被告应于2015年6月30日前将商品房交付原告；如逾期超过90日不能交房的，原告有权解除合同。合同签订后，两原告按约支付了购房款，但到2015年9月底，被告仍不能按约交房。2015年10月20日，两原告依据合同第六条、第九条之规定，书面通知解除双方签订的八份合同，要求被告按约返还两原告支付的购房款并按定金罚则承担责任。至今被告无明确答复也未履行退款等义务。请求判令被告立即返还两原告购房款人民币4362411.2元，双倍返还两原告购房定金2181205.6元，承担本案诉讼费用。被告华东公司辩称，原、被告于2014年4月8日签署买卖合同8份属实，8份合同合计总金额为545.3014万元，合同已备案。原告于合同签订日前支付了房款275.3014万元，2014年6月6日支付了270万元（其中按揭贷款249万元、转帐支付21万元），提供按揭贷款的银行是中国银行南通分行，被告为该贷款提供阶段性担保。原告违约在先。原告未能在合同第六条约定的2014年5月1日前付清剩余的270万房款，经被告催要，于2015年6月6日付清，已经构成违约。合同约定房屋交付日期为2015年6月30日，现确未交付。合同第九条对被告逾期交房的违约责任有约定。原告提出双倍返还定金的诉讼请求，一是意在逃避己方逾期付款应承担的违约责任，二是所有收据、发票均可证明原告交付的全部款项都是“预收购房款”，并无“定金”，依法应视作合同定金条款已作变更。三是合同第九条对被告逾期交房的违约责任另有约定，其诉讼请求不符合担保法司法解释第120条的规定。经审理查明，2014年4月8日，原告陆波、蒋金金与被告华东公司就汇金国际广场D幢4单元401、402、403、404、405、406、407、408号房签订了合同编号为D-401、D-402、D-403、D-404、D-405、D-406、D-407、D-408的《商品房买卖合同》，合同价款分别为653856元、586334元、586334元、586334元、581630元、578984元、578984元、1300558元，合计5453014元。合同约定的付款方式及期限为：D-401，买受人于本合同签订当日向出卖人支付定金及首付款328856元（其中相当于总房款的20%为合同定金），按预测面积计算的剩余房款325000元，买受人于2014年5月1日前付清。D-402、D-403、D-404，买受人于本合同签订当日向出卖人支付定金及首付款296334元（其中相当于总房款的20%为合同定金），按预测面积计算的剩余房款290000元，买受人于2014年5月1日前付清。D-405，买受人于本合同签订当日向出卖人支付定金及首付款291630元（其中相当于总房款的20%为合同定金），按预测面积计算的剩余房款290000元，买受人于2014年5月1日前付清。D-406，买受人于本合同签订当日向出卖人支付定金及首付款298984元（其中相当于总房款的20%为合同定金），按预测面积计算的剩余房款280000元，买受人于2014年5月1日前付清。D-407，买受人于本合同签订当日向出卖人支付定金及首付款293984元（其中相当于总房款的20%为合同定金），按预测面积计算的剩余房款285000元，买受人于2014年5月1日前付清。D-408，买受人于本合同签订当日向出卖人支付定金及首付款650558元（其中相当于总房款的20%为合同定金），按预测面积计算的剩余房款650000元，买受人于2014年5月1日前付清。合同约定的买受人逾期付款的违约责任为：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理……2、（1）买受人如不能在合同约定期限届满前足额付清全部房款的，每逾期一日，应按总房款的万分之二点五向出卖人支付违约金。同时出卖人有权不经合同第十九条约定的争议解决程序、不必经催告程序即解除合同，所收定金不予返还，出卖人决定解除合同时，应书面通知买受人。（2）买受人如申请银行按揭贷款的，应在合同备案后7日内办妥所有申请手续。如银行贷款在合同约定的付款期限届满前不能获批，或者所批贷款额不足，买受人应另筹资金，否则即应按上述第（1）项的约定承担后果。合同约定的房屋交付期限为：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经政府建设行政主管部门验收备案，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定的出卖人逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。另查明，合同签订前，原告于2014年4月1日向被告支付了预付款：D-401，328856元；D-402，296334元；D-403，296334元；D-404，296334元；D-405，291630元；D-406，298984元；D-407，293984元；D-408，650558元。合同签订后，原告于2014年6月6日分别通过银行贷款、转账向被告支付购房款249万元、21万元，被告于2014年6月8日开具了发票。上述付款共计5453014元。还查明，案涉房屋至今被告华东公司仍未交付，2015年10月20日原告向被告华东公司发出《解除合同通知书》，通知解除上述八份商品房买卖合同，并要求被告退还已付款，承担双倍返还定金的责任。上述事实，有发票、商品房买卖合同、贷款合同、借款借据及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应为有效。被告未能按约交付房屋构成违约。合同约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款。原告要求被告返还购房款的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。原告在合同签订前即已交纳了部分房款，其后签订的合同中明确其中相当于总房款的20%为合同定金，被告主张收据、发票并无“定金”，依法应视作合同定金条款已作变更，本院不予采信。合同中虽约定了逾期交房的违约金，但在又有定金约定的情况下，原告依法可以选择适用定金条款。现被告逾期未交付房屋，导致原告无法实现合同目的，原告有权要求被告双倍返还定金，对其要求双倍返还定金的请求本院予以支持。虽然合同约定原告逾期付款的情况下被告可以解除合同，所收定金不予返还，但即便存在原告因自身原因逾期付款的情形，被告并未选择解除合同，没收定金，而是仍然开具发票，选择继续履行合同，故被告认为原告意在逃避己方逾期付款的责任本院难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告南通华东城建投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陆波、蒋金金购房款人民币4362411.2元。二、被告南通华东城建投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告陆波、蒋金金定金人民币2181205.6元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币57605元，由被告南通华东城建投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费57605元（诉讼费账户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 长  曹卫华代理审判员  周继鹏人民陪审员  马 莉二〇一六年三月十七日书 记 员  黄凤美第6页共6页