辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终字02325号上诉人（原审被告）：沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路47-4号。法定代表人：王杰昌，系该公司总经理。委托代理人：朱海维，男，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：杨硕峰，男，1979年5月10日出生，白族，住沈阳市和平区。上诉人沈阳市和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴房地产公司）因与被上诉人杨硕峰商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第3340号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。杨硕峰诉称：杨硕峰与和兴房地产公司于2012年签订商品房买卖合同，约定购买由和兴房地产公司开发的位于沈阳市和平区靓岛路60-6号2-5-1商品房一处，房屋总价638,839元整。合同约定：交房时间为2013年8月31日前，交房条件为该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任如下：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2013年8月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定内容如下：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。杨硕峰按规定日期向和兴房地产公司支付了全部购房跨，并缴纳了房屋维修基金，支付了契税。但和兴房地产公司未如期交付房屋，杨硕峰实际入住时间为2014年3月31日。和兴房地产公司自交房至今，一直未给杨硕峰办理房屋权属登记备案，致使杨硕峰无法据的房屋权属登记。杨硕峰与和兴房地产公司多次协商，和兴房地产公司拒不履行合同。故依据《中华人民共和国合同法》，特向贵院提起诉讼，请求判令和兴房地产公司向杨硕峰支付违约金合计16,737.54元（延期交房的违约金：638,839×0.0001×212=13,543.34元，延期办理房屋产权证书违约金：638,839×0.005=3,194.2元）。诉讼费由和兴房地产公司全部承担。诉讼请求：1、请求判令和兴房地产公司向杨硕峰支付延期交房的违约金13,543.34元，支付延期办理房屋产权证书违约金（至起诉日）3,194.2元。上述违约金总额合计为16,737.54元；2、诉讼费由和兴房地产公司全部承担。庭审中，杨硕峰明确逾期交房违约金的计算期间为从2013年8月31日起至2014年3月31日止，逾期办证违约金的计算期间为从2013年8月31日至2015年11月9日止。和兴房地产公司和兴房地产公司辩称：1、延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任。和兴房地产公司延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，政府要求工程停工三个月，从2013年6月28日至2013年9月15日停工，我们认为，这个属于不可抗力，所以我们应该免责。2、和兴房地产公司已于2013年10月30日通知杨硕峰于2013年11月16日到和兴房地产公司处办理入住手续，我们认为是杨硕峰自身的原因不办理入住，另外通过和兴房地产公司提供的证据也可以证明与杨硕峰同一单元的其他住户在2013年11月初都办理了入住手续，从而进一步可以证明是杨硕峰自身的原因不办理入住，和兴房地产公司不存在违约。3、在《商品房买卖合同》补充协议第八条规定，因买受人未按合同约定和出卖人通知及时缴纳相关资料和税费、房款等买受人原因，导致该商品房权属证书不能办理或者延期办理的，出卖人不承担第十五条项下的违约责任。直到今日，杨硕峰未向和兴房地产公司提供相关资料及税费票据，导致和兴房地产公司无法给杨硕峰办理房证，由于和兴房地产公司不承担违约责任，因此关于延期办理房产证的违约金不应支持。和兴房地产公司认为逾期办理房产证应从房屋实际交付时间2014年3月31日开始计算，因此和兴房地产公司未逾期办证。原审法院经审理查明：2012年11月17日，杨硕峰（买受人）与和兴房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定杨硕峰购买和兴房地产公司开发建设的位于沈阳市和平区靓岛路60-6号2-5-1房屋，建筑面积为100.21平方米，总房款638,838.75元……。其中第八条交付期限条款约定：出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……；第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定：……（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。......合同签订后，杨硕峰支付了全部房款。另查明：杨硕峰于2014年3月31日交纳了涉诉房屋的水费200元、正式电费200元、临时电费300元、煤气费200元、采暖费16.8元、电梯上料费200元。再查明：诉争房屋地址现已变更为沈阳市和平区胜利南街304-4号B3-2单元5楼1号。庭审中，和兴房地产公司自述2016年初才可缺德涉诉房屋的初始登记批复。上述事实，有商品房买卖合同、煤气费收据、电费收据、水费收据、电梯上料费收据、银行凭单、建筑物楼门牌编号审批表、和平区街路楼门牌号变更对应表及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，该院予以确认。原审法院认为：杨硕峰、和兴房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。杨硕峰按照合同约定将房款交付给和兴房地产公司，和兴房地产公司未按约定履行交付房屋义务，系违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，和兴房地产公司应承担相应的违约责任，故杨硕峰要求和兴房地产公司支付延期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。关于违约金的具体数额问题，依照商品房买卖合同第九条约定的标准，应从2013年9月1日起计算至2014年3月31日，即13543.38元（638,838.75元×0.0001×212天），杨硕峰主张13,543.34元，系对其权利的合法处分，该院予以准许。对于杨硕峰要求和兴房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，因商品房买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽涉诉房屋现未取的初始登记，但由于涉诉房屋的实际交付给杨硕峰的时间为2014年3月31日，因此和兴房地产公司将上述权属登记所需材料报产权登记机关备案的最后日期为2016年3月20日，故该合同义务履行期并未届满，和兴房地产公司现并未存在违约行为，杨硕峰无权主张和兴房地产公司的违约责任，对杨硕峰该诉讼请求，该院不予支持。关于和兴房地产公司抗辩全运会导致工期延误一节。首先，和兴房地产公司向法庭提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围为比赛场馆2公里范围之内，而和兴房地产公司施工项目不属于该文件规定范围内的工程；其次，和兴房地产公司向法庭提供的《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，而庭审中，和兴房地产公司没有证据证明其在该文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容。故和兴房地产公司该抗辩，因证据不足，该院不予采信。关于和兴房地产公司提出的其已于2013年10月30日通知杨硕峰办理入住的抗辩理由，因和兴房地产公司庭审中向法庭提供了其他部分业主的《房屋准住通知单》不足以证明和兴房地产公司向杨硕峰履行了通知其收房的义务，故对和兴房地产公司该抗辩理由，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付杨硕峰自2013年9月1日起至2014年3月31日止的逾期交房违约金13,543.34元。如果和兴房地产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费219元（杨硕峰已预交），减半收取109.5元，由杨硕峰负担20.9元，沈阳和兴房地产开发有限公司负担88.6元。宣判后，和兴房地产公司不服一审判决，向本院提出上诉称，上诉人认为延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任。我方在一审中向法院提交了《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》以及《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》以证明本案所涉房产及整个地产工程是因政府的要求而停工三个月，属不可抗力。我公司被迫停工，按政府要求如不停工就会产生巨额罚款，因此上诉人认为应就延迟交房事宜免责。且本案中上诉人已于2013年10月30日通知被上诉人于2013年11月16日办理入住，但被上诉人直到2014年3月31日才办理入住，此为被上诉人自身原因不办理入住，并非上诉人违约。故请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不承担违约责任，上诉费用由被上诉人承担。被上诉人杨硕峰答辩称，同意一审法院判决。本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。上述事实，有商品房买卖合同、煤气费收据、电费收据、水费收据、电梯上料费收据、银行凭单、建筑物楼门牌编号审批表、和平区街路楼门牌号变更对应表及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：杨硕峰、和兴房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。杨硕峰已经按照合同约定将房款交付给和兴房地产公司，和兴房地产公司亦应按照约定履行交付房屋的义务。审理中已查明，和兴房地产公司存在迟延向杨硕峰交付房屋的事实。对此，和兴房地产公司提出系因全运会，政府要求停工三个月，属不可抗力。现上诉人对于政府要求停工的主张没有政府下发的书面停工通知，其提出按照省、市政府的文件要求，本案涉案工程在停工范围之内。经审查，《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围是比赛场馆2公里范围之内，上诉人施工项目不属于该文件规定的范围内的工程;《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，现上诉人没有证据证明其在文件规定的期限内,工程进行的施工属于上述施工内容，故此，对和兴房地产公司提出的上诉理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费219元，由上诉人沈阳和兴房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年三月二十四日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。