云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云25民终66号上诉人（原审被告）徐跃威，男，1962年11月22日生，汉族，高中文化，云南省建水县人，建水县第六中学职工，住云南省建水县。被上诉人（原审原告）建水县昌和物业服务有限公司。地址：建水县临安镇种子苑小区铺面。法定代表人王庆辉，系该公司总经理。原审被告建水县第六中学。地址：建水县临安镇北山路中段。法定代表人苏维军，系该校校长。委托代理人李永林，男，1959年1月10日生，汉族，住建水县。系该校教师，代理权限为特别授权代理。上诉人徐跃威因与被上诉人建水县昌和物业服务有限公司（以下简称“昌和物业公司”）、原审被告建水县第六中学（以下简称“建水六中”）物业服务合同纠纷一案，不服建水县人民法院（2015）建民初字第1151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2016年1月15日公开开庭进行了审理，上诉人徐跃威及被上诉人昌和物业公司的法定代表人王庆辉、原审被告建水六中的委托代理人李永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：建水县第六中学住宅小区位于建水县育英路旁的被告建水县第六中学生活区，属教职工周转房，系被告建水县第六中学采用BOT的模式并与其后勤生活区一并引资，与个旧市金达房地产开发有限责任公司合作开发，后经建国土资复[2010]21号建水县国土资源局文件同意，将被告建水县第六中学享有土地使用权的位于建水县的出让土地中的3331.75平方米土地，转让给该小区的122户教职工住户使用。小区建好后，被告建水县第六中学公开向社会招标选定物业服务企业，2011年6月29日，被告建水县第六中学与原告昌和物业公司签订了《建水六中住宅小区物业管理合同书》，合同约定：委托管理期限为1年，从2011年6月29日起至2012年6月28日止；业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费应承担违约责任，建水县第六中学协助做好协调和思想工作，帮助昌和物业公司催交；昌和物业公司负责按县环保局收费标准代收生活垃圾清运费；住宅房屋由昌和物业公司按建筑面积每月每平方米0.38元的标准向业主或物业使用人收取，空置房屋的服务管理费按70%收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金等。2012年12月16日，被告建水县第六中学委派了三名业主为代表人，代表小区122户业主与原告昌和物业公司签订了《建水六中住宅小区物业服务委托合同》，合同约定：委托管理期限为3年，从2012年7月1日起至2015年7月1日止；物业服务管理费按每月每平方米0.45元、空置房按每月每平方米0.45元的标准收取；生活垃圾费按每月每户8元的标准收取；物业服务管理费按年交纳，先交费后服务，逾期交纳的，从逾期之日起每天按1元收取滞纳金等。被告徐跃威系被告建水县第六中学的教职工，其在建水县第六中学住宅小区1幢4单元302号有面积为150.56平方米的住房一套，2011年7月至2014年8月该房一直空置，也未进行装修，2014年9月被告徐跃威租给他人使用。从2011年7月1日至2015年6月30日期间，被告徐跃威未向原告昌和物业公司交纳过物业服务管理费。2015年6月30日，原告昌和物业公司撤离建水县第六中学住宅小区，不再对该小区进行物业服务管理。建水县第六中学住宅小区的生活垃圾费按原告昌和物业公司与建水县环境卫生管理站签订的协议，已由原告昌和物业公司交纳，2013年9月26日以前按每月每户8元、以后按每月每户10元的标准收取。该小区至今尚未依法成立业主大会，未选举产生业主委员会。2011年11月1日原告昌和物业公司与小区业主李雍按照《建水六中住宅小区物业管理合同书》标准签订了内容相同的合同书。原审法院经审理认为：《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建水县第六中学住宅小区系被告建水县第六中学采用BOT的模式与其后勤生活区一并引资建设的，房地产开发公司仅按照合作协议完成工程量，被告建水县第六中学仍为建设单位，该小区至今未成立业主大会，被告建水县第六中学通过招投标的方式选聘物业服务企业，并于2011年6月29日与原告昌和物业公司签订了《建水六中住宅小区物业管理合同书》，该物业管理合同不违反相关法律的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。故对原告昌和物业公司要求被告建水县第六中学承担民事责任的主张，以及被告徐跃威提出的谁签订的合同、责任应由谁承担，其不应承担民事责任的主张，不予支持，被告徐跃威应承担交纳合同约定的相关费用的义务。合同到期后，被告建水县第六中学委派三名业主为代表与原告昌和物业公司于2012年12月16日签订了《建水六中住宅小区物业服务委托合同》，三名业主代表并非代表被告建水县第六中学，也未经小区其他业主的委托授权，该物业服务委托合同效力待定，未经被告徐跃威追认，对其不发生效力。《建水六中住宅小区物业管理合同书》于2012年6月28日期满后，原告昌和物业公司仍继续为小区业主提供物业服务，被告徐跃威一直以来实际接受了原告昌和物业公司提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，被告徐跃威应继续按《建水六中住宅小区物业管理合同书》约定的标准支付相关的物业管理服务费用。《建水六中住宅小区物业管理合同书》未约定物业服务管理费交纳的时间，故对原告昌和物业公司主张的滞纳金，不予支持。综上，从2011年7月1日起至2015年6月30日止，被告徐跃威应向原告昌和物业公司交纳物业服务管理费2093.99元[（150.56㎡×38个月×0.38元/㎡×70%）+150.56㎡×10个月×0.38元/㎡）]、生活垃圾处理费100元（10个月×10元/月），共计2193.99元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、原告建水县昌和物业服务有限公司与被告建水县第六中学于2011年6月29日签订的《建水六中住宅小区物业管理合同书》合法有效。二、由被告徐跃威于本判决生效之日起三日内支付原告建水县昌和物业服务有限公司物业服务管理费2093.99元、生活垃圾处理费100元，共计人民币2193.99元。三、驳回原告建水县昌和物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由被告徐跃威负担。宣判后，徐跃威不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由为：原审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人的物业服务企业资质证书颁发时间为2013年12月13日，明显违反《物业服务企业资质管理办法》的规定。被上诉人2010年1月18日取得营业执照，则应当自领取营业执照之日起30日内向工商注册所在地直辖市、设区的市人民政府房地产主管部门申请资质，但被上诉人2013年12月13日才取得物业服务企业资质证书，本案中争议的两个合同签订时间为2011年6月29日及2012年12月16日，该期间内被上诉人均无物管资质证书，故该两份合同依法无效。原审法院在未确定合同效力的基础上作出判决，于法无据。本案案由为“物业服务合同纠纷”，属于合同纠纷的范畴，应当首先确定合同的效力，再依据合同的效力作出相应的判决，但原审法院在明确2012年12月16日签订的合同不对上诉人发生效力的基础上仍作出“事实合同”有效判决，且判决中也未明确该合同的效力。被上诉人昌和物业公司答辩称：我公司在2010年1月份取得营业执照后就向房管部门申请了企业资质，经建水县房管处审核于2010年3月9日取得“物业服务企业资质证书”三级（暂定）。后云南省出台相关文件要求三级物业资质证书每两年更换一次，我公司按相关规定于2013年12月13日更换新的资质证书，原资质证书已被房管处收回。上诉人在合同履行期间并未质疑合同的有效性，而是在合同期满后被我方追要拖欠的物业费时才提出，其是为了拒缴费用找借口。在合同履行期的四年内，我公司多次向上诉人发出缴费通知，如果上诉人认为合同无效，应在第一份合同期满后我公司第一次发出催费通知时，就可以提出合同的无效性。徐跃威在答辩人与六中小区物业合同履行期间，已享受了答辩人对对小区的服务与管理，实际已形成了事实合同，上诉人理应承担物业管理费。综上，原审判决合法公正，应予以维持。原审被告建水六中陈述，请求二审法院根据各方提出的证据作出公正的判决。二审中，上诉人未提交新证据；被上诉人向本院提交了两份证据：1、建水县房地产管理处出具的证明一份；2、被上诉人于2010年3月9日取得资质证书的复印件一份。均用以证明被上诉人取得资质证书的时间以及已具备物业管理经营资格的合法手续。上诉人经质证认为无法核实该两份证据的真实性，请求二审法院依法核实。原审被告的质证意见与上诉人一致。本院经审查认为，被上诉人提交的证据1来源合法，内容真实，与本案被上诉人的资质有关联，本院予以采信；证据2虽系复印件，但能与其他证据相互印证，本院予以采信。二审经过审理，确认原判对相关证据的采信合法、有效；二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人是否存在物业服务关系，被上诉人是否具有合法的资质。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，建水六中为上诉人所居住小区的建设单位，其通过招投标的方式选聘物业服务企业，于2011年6月29日与被上诉人签订了《建水六中住宅小区物业管理合同书》，该物业管理合同不违反法律的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，双方均应依约履行合同义务。该合同到期后，建水六中委派三名业主为代表又与被上诉人于2012年12月16日签订了《建水六中住宅小区物业服务委托合同》，因未经小区其他业主的委托授权，该物业服务委托合同效力待定，未经上诉人追认，对其不发生效力。而原审查明的事实及确认的证据中，上诉人与被上诉人虽未续签合同，但被上诉人继续为上诉人所居住的小区提供物业服务，上诉人明知且亦实际接受了被上诉人提供的物业服务（实际小区内多数住户均接受服务并交纳了物管费），应视为双方之间仍存在事实上的物业服务合同关系，上诉人应继续参照建水六中与被上诉人于2011年6月29日签订的《建水六中住宅小区物业管理合同书》约定的标准支付相关的物业管理服务费用给被上诉人，故原审法院判由上诉人支付自2011年7月1日起至2015年6月30日止的相应物业管理服务费及生活垃圾处理费并无不当。被上诉人在二审提交的建水县房地产管理处出具的证明、2010年3月9日的资质证书复印件以及原审提供的2013年12月13日的资质证书均能证实被上诉人持有物业服务企业资质证书，具备物业服务的资质。故上诉人主张因被上诉人无资质而签订的两份合同无效的上诉请求不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐跃威承担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  曾国忠审判员  黄 洁二〇一六年三月十四日书记员  袁 菁