重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初90号原告重庆富州物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路8号，组织机构代码66644177-7。法定代表人林金銮，重庆富州物业管理有限公司总经理。委托代理人石菲，重庆康发律师事务所律师。委托代理人王涪霖，重庆康发律师事务所律师。被告昌海军，男，1972年4月30日出生，汉族，重庆市天古装饰工程有限公司项目经理，住重庆市沙坪坝区。被告钱正莲，女，1973年1月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人昌海军（钱正莲之夫），男，重庆市天古装饰工程有限公司项目经理，住重庆市沙坪坝区。原告重庆富州物业管理有限公司（以下简称富州公司）与被告昌海军、钱正莲物业服务合同纠纷一案,本院于2016年1月8日立案受理后,依法由审判员李勤独任审判，适用小额诉讼程序并于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告富州公司的委托代理人石菲，被告昌海军，被告钱正莲的委托代理人昌海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富州公司诉称，原告是重庆市沙坪坝区富洲新城小区的物业服务公司，被告是该小区**-*-***房屋的业主。原告与富洲新城小区开发商签订了《前期物业管理服务合同》，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告至今未交纳2012年3月1日至2015年10月31日期间的物业服务费。现起诉至本院，请求法院判令被告支付原告2012年3月1日至2015年10月31日期间物业服务费9995.28元及违约金（即以被告每月应付而未付的物业服务费为基数，从欠付物业服务费的当月第11日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计付至付清之日止）。被告昌海军、钱正莲辩称，被告未交纳原告诉请期间的物业服务费属实，但未交纳的原因是原告未提供合格的物业服务，如被告从2009年入住涉案房屋起就发现房屋漏水，原告承诺维修却未履行；被告向原告反映其房屋入户门门口处墙砖松脱掉落后，原告至今未予处理；小区内公共区域管理混乱，车辆乱停乱放，存在安全隐患等。原告未按照《前期物业管理服务合同》约定履行物业服务管理职责，无权要求被告支付物业管理费。此外，原告提供的物业服务未达到相应的物业服务品质，应降低物业服务费标准。被告不存在违约行为，若法院认为被告应当支付物业服务费及违约金，则被告认为物业服务合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。原告诉讼请求中，2013年11月前的诉讼请求超过了诉讼时效，不应得到主张。经审理查明，2007年11月16日，重庆富洲房地产开发有限公司作为建设单位制定《富洲新城一期业主临时规约》，该规约载明，住宅物业管理费收费标准（按建筑面积计算）为1.80元/月·平方米；业主同意自其与建设单位签订的商品房买卖（或预售）合同约定的交房之日起承担其应缴纳的物业管理等费用。物业管理费按月交纳，业主应在每月1-10号履行当月物业管理费的交费义务；如业主违反本规约及《前期物业管理服务合同》的约定，未能按时足额地交纳物业管理费，每逾期一天，业主应按其未交纳部分千分之三的标准向物业管理公司支付违约金。2007年12月1日，重庆富洲物业管理有限公司（乙方）与重庆富洲房地产开发有限公司（甲方）签订《富洲新城一期前期物业管理服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对富洲新城一期实施物业管理服务，合同期限从本合同生效之日起至业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等事项的协助管理和服务。双方约定住宅的物业服务收费标准为2.20元/月·平方米，按建筑面积计算。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业管理费的，每逾期一日，应按欠缴部分千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，重庆富洲物业管理有限公司为富洲新城小区提供了物业服务。被告昌海军、钱正莲系重庆市沙坪坝区富洲路*号（富洲新城小区）附**号*-*（即富洲新城小区**-*-***）住宅房屋的所有权人，房屋建筑面积127.08平方米。2009年8月29日，昌海军、钱正莲办理了接房手续。2008年1月7日，昌海军、钱正莲签署《承诺书》一份，同意履行、遵守并督促其他与物业有关人士履行、遵守《富洲新城一期业主临时规约》中涉及业主和物业使用人的所有责任义务。2013年8月12日，重庆富洲物业管理有限公司更名为重庆富州物业管理有限公司。2012年3月1日起，昌海军、钱正莲未向富州公司交纳物业服务费。2014年12月2日，富州公司向昌海军、钱正莲邮寄了催交物业服务费的函。因催交未果，现富州公司诉至本院，要求判如所请。审理中，富州公司还举示了2013年12月21日EMS快递单一份，以证明其委托重庆康发律师事务所于2013年12月21向昌海军、钱正莲书面催交过物业服务费，但该EMS快递单上未载明邮寄物品的名称。昌海军、钱正莲认可未交纳2012年3月1日至2015年10月31日期间物业服务费，但认为原告未按约履行物业服务义务，被告不应交纳物业服务费及违约金；物业服务合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整；原告诉讼请求部分超过了诉讼时效，不应得到主张。昌海军、钱正莲还举示了照片，以证明富州公司未按约履行物业服务义务；举示了《富洲新城一期业主临时规约》、房屋使用说明书，以证明原告的管理维护职责和收费标准。富州公司对照片的真实性不予认可，对被告举示的其余证据的真实性予以认可，但认为房屋使用说明书与本案无关。因双方当事人分歧较大，调解未成。上述事实，有富州公司提供的《富洲新城一期前期物业管理服务合同》、档案查询结果恒明、入伙流转表、承诺书、《富洲新城一期临时管理规约》、缴费通知单、EMS快递单，昌海军、钱正莲提供的《富洲新城一期业主临时规约》以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与富洲新城小区开发商重庆富洲房地产开发有限公司签订的《富洲新城一期前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告为富洲新城小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。被告抗辩原告未提供合格的物业服务，但未能提供充分的证据加以证明，且与庭审查明的事实不符，故对其抗辩，本院不予采信。《前期物业管理服务合同》约定住宅物业管理费收费标准为2.20元/月·平方米，但《富洲新城一期业主临时规约》将住宅物业服务费变更为1.80元/月·平方米。现原告要求按1.80元/月·平方米收取物业服务费，本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告提交的缴费通知单、EMS快递单能够证明原告于2014年12月2日向被告邮寄函件，催交物业服务费的事实，则诉讼时效因中断应当重新计算。因此，原告要求被告支付2012年3月1日至2013年10月31日期间的物业服务费的诉讼请求，因超过诉讼时效，依法不受法律保护。原告要求被告支付2013年11月1日至2015年10月31日期间物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为127.08平方米，则被告每月应当交纳物业服务费228.74元（1.8元/月/平方米×127.08平方米），被告应当交纳的2013年11月1日至2015年10月31日共24个月的物业管理费合计为5489.76元。被告延迟交纳物业服务费，除应继续向原告支付物业服务费外，还应按合同约定向被告支付违约金。《前期物业管理服务合同》约定的违约金标准为每日应交物业服务费的千分之三，现原告自愿调整按照为中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，低于合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告昌海军、钱正莲于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆富州物业管理有限公司2013年11月1日至2015年10月31日期间的物业服务费5489.76元。二、被告昌海军、钱正莲于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆富州物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金，该违约金以2013年11月1日至2015年10月31日期间每月应交物业服务费228.74元为基数，从当月第11日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍累计至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告昌海军、钱正莲负担。限被告昌海军、钱正莲于本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆富州物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书送达在规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李 勤二〇一六年三月十六日书记员 张玲玲