湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）耒巡民二初字第512号原告伍某某，男。委托代理人贺乃荣，男。被告耒阳市兴业房地产开发有限公司。法定代表人谢某，该公司董事长。地址耒阳市灶市车站路77号。委托代理人李秋平，湖南教正律师事务所律师。原告伍某某与被告耒阳市兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）买卖合同纠纷一案，于2015年8月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员罗东国担任审判长，人民陪审员谭建荣、陈小琼参加的合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。代理书记员李晨光担任记录。原告伍某某及其委托代理人贺乃荣和被告耒阳市兴业房地产开发有限公司的委托代理人李秋平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍某某诉称，原告伍某某与被告兴业公司于2014年9月5日签订了购房合同，由原告支付购房款从被告处购买房屋。合同签订后，原告伍某某向被告兴业公司支付购房款，双方约定交房日期为2014年12月30日，但至今被告兴业公司没有将房屋交付给原告伍某某。之后原告伍某某了解到，被告兴业公司已将原告伍某某所购的两套房屋卖给其他人。依照合同约定，被告兴业公司已经构成违约，理应承担违约责任，赔偿原告伍某某的损失。现为保障原告伍某某的合法权益，特诉至本院请求判令：①依法解除原、被告签订的购买兴业家园第贰栋1701号、1704号商品房的买卖合同；②被告兴业公司返还原告伍某某已付购房款456000元，并按已付房款的3%支付违约金。原告伍某某为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：耒阳市商品房买卖合同复印件、购房款收据复印件及物业认购协议书复印件，用以证明原告伍某某与被告兴业公司签订了有效的商品房买卖合同，原告伍某某已按合同约定履行了义务，向被告兴业公司支付了456000元的购房款，另证明原、被告的主体适格，证明涉诉的两套房屋的面积及价格。对于原告伍某某提供的证据，被告兴业公司对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议。其中买卖合同和收款收据均未加盖被告公司的公章，合同与收据上的收款人及出卖人都是匡某某，被告兴业公司对该合同完全不知情，更未收取原告伍某某的购房款，与被告兴业公司无关。另合同内容与收款收据存在矛盾，因此原告伍某某与匡某某存在其他法律关系。被告兴业公司辩称，原告伍某某与被告兴业公司之间不存在任何法律关系，原告伍某某只是与案外人匡某某发生业务往来，原告伍某某起诉被告兴业公司没有事实依据及法律依据。另匡某某涉嫌兴业家园项目非法集资案，已由公安机关立案侦查，故本案应当依法中止审理或驳回诉请。被告兴业公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1：被告兴业公司的营业执照复印件、组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明书，用以证明被告兴业公司的主体资格；证据2：耒阳市公安局经济犯罪侦查大队的受案登记表复印件一份，用以证明涉案的兴业家园多处房产存在一房二卖的情况，公安机关已经立案侦查；证据3：承包合同复印件及证明复印件一份，用以证明原告伍某某购买商品房的行为只与匡某某个人有关，与被告无关对于被告兴业公司提供的证据原告伍某某提出，对于证据1无异议。对于证据2原告伍某某认为，被告兴业公司确实存在一房二卖的情况，所以原告伍某某才诉请解除合同、赔偿损失。而公安部门立案侦查是因为被告兴业公司内部出现管理问题，并未牵涉到原告伍某某，不应当以此侵犯原告伍某某的利益。对于证据3原告伍某某认为，该证据仅仅为一份承包合同，而开发的实际主体系被告兴业公司，且原告伍某某表示无法核实其真实性，故无法进行质证。根据原告伍某某及被告兴业公司对该案证据的质证意见，本院根据有关证据作如下认定：对于原告伍某某提供的证据，本院认为该证据中的三份材料已经形成完整的证据锁链，能够客观证明案件的事实，故本院对于原告伍某某提供的证据予以认定。对于被告兴业公司提供的证据1，由于原告伍某某对该证据无异议，且该证据本身亦符合有关规定，故本院对该证据予以认定。对于被告兴业公司提供的证据2，该证据系公民伍某某、何某某向公安机关报案的材料，并未牵涉到原告伍某某，与本案缺乏关联性，故本院对该证据不予认定。对于被告兴业公司提供的证据3，本院认定该证据中的承包合同系被告兴业公司与案外人匡某某签订的，根据合同的相对性，该承包合同仅能够约束被告兴业公司及案外人匡某某，无法约束原告伍某某，故无法达到被告兴业公司的证明目的。另该证据中的证明系证人匡欢喜所出具的，由于证人未能出庭，且原告伍某某对该证据有异议，故本院对被告兴业公司提供的证据3不予认定。经审理查明，被告兴业公司于2010年12月18日从耒阳市金桥拍卖公司竞买购得位于耒阳市五一中路128号地块的土地使用权后，经有关部门批准用于建设商品房，项目名称为兴业家园，开发商为被告兴业公司。被告兴业公司于2011年4月10日与案外人匡某某签订承包合同，将其中的壹号楼、贰号楼、叁号楼承包给案外人匡某某进行建设、销售。2014年9月5日原告伍某某与被告兴业公司签订商品房买卖合同。由原告伍某某支付600000元购房款从被告兴业公司处购买房屋三套，分别是兴业家园项目第贰栋1701、1703、1704。该合同由原告伍某某及被告兴业公司项目承包人匡某某签字确认，并加盖了被告兴业公司兴业家园项目部合同专用章。双方同时约定由被告兴业公司于2014年12月30日之前将合同约定的商品房交付给原告伍某某。原告伍某某于当天向被告兴业公司支付了购房款，被告兴业公司出具了收款收据并加盖被告兴业公司的兴业家园项目部财务专用章。原告伍某某在缴纳购房款后，多次要求被告兴业公司进行网签，但被告兴业公司均予以拖延。在双方约定的交房日期到期后，被告兴业公司未依约定将商品房交付给原告伍某某。被告兴业公司仅将1703号房网签给了原告伍某某。之后原告伍某某又多次找到被告兴业公司，要求交房，但被告兴业公司均予以拒绝。另查明，该案中被告兴业公司未交付给原告的兴业家园项目第贰栋1701、1704号的两套房屋面积均为127.19平方米，价格均为228000元，总价值为456000元。本院认为，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。兴业家园项目的开发方系被告兴业公司，对外销售房子的是耒阳市兴业房地产开发有限公司兴业家园项目部，该项目部系被告兴业公司的项目部，且该房屋系以被告兴业公司的名义对外公开发售，故理应由被告兴业公司承担法律责任。故原告伍某某与被告兴业公司签订的房屋买卖合同合法有效，原告伍某某依照合同约定向被告兴业公司支付购房款后，但被告兴业公司却未依照合同约定将兴业家园项目第贰栋1701、1703、1704三套商品房交给原告伍某某，只是将其中的1703号房网签给了原告伍某某。被告兴业公司未能依照合同约定全面的履行其义务，酿成本次纠纷，依法应由被告兴业公司承担违约责任。现原告伍某某诉至本院请求判令解除与被告兴业公司购买兴业家园项目第贰栋1701、1704两套房屋的房屋买卖合同，并请求判令被告兴业公司返还原告伍某某已付购房款456000元，本院依法予以支持。对于原告伍某某请求判令被告兴业公司按已付房款的3%支付违约金。由于原、被告在双方签订的商品房买卖合同中约定，逾期交房三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。故本院对于原告伍某某的该诉讼请求，依法予以支持。被告兴业公司主张本案涉及的三套商品房买卖均系案外人匡某某的个人行为，被告兴业公司与原告伍某某之间无任何法律关系。虽然被告兴业公司与案外人匡某某签订了承包合同，但该合同属于被告与匡某某之间关于兴业家园项目中壹、贰、叁号楼的建设及销售的相关约定，该合同中亦明确约定“销售房款必须入公账号”，可见被告兴业公司与案外人匡某某签订的合同属于被告兴业公司的内部约定，对于原告伍某某并无约束力，故不能因该合同免除被告兴业公司的责任，且兴业家园项目对外公开销售房屋的名义系被告兴业公司。故本院对被告兴业公司该主张不予支持。被告兴业公司亦主张，由于兴业家园项目及案外人匡某某涉及刑事犯罪，故该案应当中止审理，本院认为，被告兴业公司没有提出证据证明原告伍某某所购买的两套商品房涉及刑事犯罪，故本院对于该主张不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告伍某某与被告兴业公司签订的购买兴业家园项目第贰栋1701号、1704号两套商品房的合同；二、被告兴业公司在本判决生效后十日内返还原告伍某某购房款456000元，并按购房款456000元的3%支付原告伍某某违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5860元，由被告耒阳市兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  罗东国人民陪审员  谭建荣人民陪审员  陈小琼二〇一六年三月二十一日代理书记员  李晨光附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。