山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1602民初1061号原告陈青波。诉讼代理人胡延波，山东民杰律师事务所律师，特别授权。诉讼代理人宋吉清，山东民杰律师事务所（实习）律师，特别授权。被告滨州市中博房地产有限公司，住所滨州经济开发区现代物流中心园区。法定代表人谢硕文，公司董事长。诉讼代理人孙玉胜，滨州市中博房地产有限公司职工，特别授权。原告陈青波与被告滨州市博房地产有限公司（以下简称中博房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告陈青波于2016年1月5日诉来本院，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈青波的诉讼代理人胡延波、宋吉清，被告滨州市中博房地产有限公司诉讼代理人孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈青波诉称，2008年6月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的中博国际商贸城某号商品房，总价款为74498元。合同第八条约定“出卖人应当在2009年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同签订以后，原告依约支付了购房款，但被告却未按约定时间和要求向原告交付商品房。至起诉之日，被告已逾期交房5年多，严重影响了原告的正常生活。原告认为，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。对以上问题，经原告多次交涉，被告均拒绝履行。原告为维护自身合法权益，特具状法院，要求判令被告向原告交付符合合同约定和法律规定的某号商品房，被告向原告支付至起诉之日的逾期交房违约金40777.14元和起诉次日至实际交房之日的违约金，请求公正裁决。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，原告陈青波与被告签订有“经营管理合同”，授权该公司接收被告交付的房屋，并且该公司享有房屋三年的经营管理权，期限为2009年5月31日起到2012年5月31日止。本房屋实际系在2014年12月18日交付给滨州市中博商贸城经营管理有限公司经营的，现在具备向原告交付房屋的条件，同意交付房屋。原告主张违约金的计算期限过长，应当自2012年5月31日的经营期届满开始计算。请求法庭查清事实，依法公正判决。经审理查明，2008年6月10日，原告陈青波与被告中博房地产公司签订“商品房买卖合同”，合同约定，原告陈青波购买被告中博房地产公司开发的滨州中博商贸城某号商品房，房屋合同面积19.31平方米；商品房单价3858元/平方米，总价款74498元，于2008年6月8日一次性付清。出卖方应当在2009年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不要求退房时，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，出卖人备案完毕后，在买受人及时缴纳办理产权证等费用后，出卖人承诺在200个工作日内协助客户办理完产权证；合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉等。合同签订前，原告陈青波于2008年6月8日向被告中博房地产公司支付房屋价款74498元。2008年6月10日，原告陈青波与被告中博房地产公司签订“补充协议”和“经营管理合同”，其中补充约定，由于被告在向原告销售房屋时给予了24.9%的优惠，原告陈青波自愿将购买的中博国际商贸城某号商品房交给被告免费经营管理三年，自2009年5月31日起至2012年5月31日止；并且原告与被告签订《经营管理合同》；双方任何一方违反协议，守约方除有权要求违约方继续履行协议外，违约方从违约之日起按日向守约方支付该商铺总价款74498元的万分之八的违约金，并承担其他对守约方造成的实际损失。经营管理合同约定，原告陈青波将购买的滨州中博国际商贸城某号商品房委托被告免费经营管理三年，经营期间内被告拥有商品房全部的经营权和利益权，经营期限自2009年5月31日起至2012年5月31日止；原告委托被告全权处理与该商品房验收、交楼等一切手续；经营管理期满原告取得商品房使用权等。被告中博房地产公司开发建设的滨州中博国际商贸城2#商贸楼建设工程施工迟延，未按原计划完成竣工交付，至2014年12月17日才实际竣工通过竣工验收。2014年12月18日，被告中博房地产公司指定滨州市中博商贸城经营管理有限公司接收案涉某号商铺，该公司占有控制房屋至今。还查明，2012年4月16日，被告中博房地产公司向原告陈青波出具承诺书，承诺合同约定商铺在2012年月份开业、经营，产权证在2012年12月底前办理完成。如因该公司原因未及时办理，该公司另行承担5000元违约金。上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、收款收据、经营管理合同、承诺书、房屋交付验收单、建设工程竣工验收备案证、房屋所有权登记证，以及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，原告陈青波与被告中博房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律的禁止性规定，未损害公共利益和第三方权益，依法自成立时具有约束力。合同订立以后，缔约双方应当按照合同约定或法律规定严格履行各自义务。商品房买卖合同订立后，原告陈青波已依约及时支付被告中博房地产公司全部购房价款，履行了合同约定全部义务。被告中博房地产公司依《商品房买卖合同》的约定应当于2009年5月31日前向原告交付所售商品房。但根据双方签订的《补充协议》和《经营管理合同》约定，被告中博房地产公司有权全权处理商品房验收、交楼等手续，并进行免费经营管理。即被告中博房地产公司无须再向原告交付商品房，而由自己持续占有控制经营商品房，直至经营管理期限届满。此内容系对原《商品房买卖合同》中有关房屋交付义务的实质变更，事实上免除了原合同约定房屋交付义务。并且据《补充协议》和《经营管理合同》约定，被告中博房地产公司在经营管理期限届满以后方有义务向原告交付受托经营的商品房。由于原《商品房买卖合同》中的房屋交付义务已经免除，那么该合同中约定的有关“逾期交房”及“逾期交房的违约责任”的时间条件便失去了生效依据，因而不再发生效力。据《补充协议》和《经营管理合同》约定，被告应当在2012年5月31日经营管理期限届满后向原告交付房屋，因其未及时交付，依法应当承担违约责任。被告中博房地产公司未按照《承诺书》约定期限协助原告陈青波办理房屋产权证，依约应当承担约定违约金5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司向原告陈青波交付滨州中博国际商贸城某号商品房。二、被告滨州市中博房地产有限公司按照日万分之二的标准向原告陈青波支付逾期交房违约金（以已支付房屋价款74498元为基数，自2012年5月31日起计算至本判决指定的履行之日止）。三、被告滨州市中博房地产有限公司向原告陈青波支付逾期协助办理产权证违约金5000元。以上三项义务，于本判决生效之日起五日内履行完毕。四、驳回原告陈青波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费819元，由被告滨州市中博房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  刘忠诚人民陪审员  刘志霞人民陪审员  郑加加二〇一六年三月二十四日书 记 员  刘劲松