贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔04民终105号上诉人（一审原告）贵州安顺银驹物业管理有限公司。法定代表人：王威东，该公司总经理。委托代理人杨开祥，系该公司平坝区夏云管理处主任。代理权限为特别授权。上诉人（一审被告）肖焕发。上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司（以下简称“银驹公司”）与上诉人肖焕发物业服务合同纠纷一案，因不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2015）平民初字第1433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银驹公司一审诉称：原告根据《物业管理条例》的相关规定与银城房开公司签订为期6年的合同的前期物业管理服务合同，即2013年01月01日起至2019年01月01日止。其间约定步梯住宅物业费由业主按每平方米0.6元缴纳，非住宅物业费按每平方米0.7元缴纳，电梯楼按每平方米1.1元。因银城房开公司与业主签订签订的合同为两年，因2015年03月由银城房开公司牵头，由夏云政府主持成立紫金名门业主委员会，原告又与小区业主委员会签订三年的物业服务合同，约定步梯住宅按每平方米0.7元缴纳，非住宅与电梯住宅按每平方米1.1元缴纳，同时约定逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金，物业服务费从业主或使用人入住时开始收取。被告系”紫金名门”小区4号楼3单元1302室业主，该房屋建筑面积130.41平方米。自2015年01月开始，被告拖欠物业管理费至2015年12月31日，为保护原告合法权益，诉请判令被告支付拖欠的物业服务费1487元、滞纳金334元、公摊电费90元、滞纳金20元，合计1931元。本案诉讼费用由被告承担。肖焕发一审辩称：由于原告不履行合同在先违约，本人拒交服务费。原告不按规定收费，不履行维护小区公共秩序义务，环境脏、乱，垃圾不及时清运，治安形同虚设，外来人员在小区可以任意出入。我买房时与房开公司签订的管理期限已满，原告2015年03月与小区业主委员会签订为期三年的物业管理合同无效。小区从未开过业主大会，该业主委员会没有通过大多数的业主选举，不能代表我们签订任何合同。请求法院依法驳回原告请求。一审查明：原告为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人。2011年02月01日原告与安顺银城房地产开发有限公司（以下简称”银城房开”）签订为期6年（2013年01月01日00时至2019年01月01日00时止）的前期物业服务合同，委托原告对平坝区夏云镇”紫金名门”商住小区提供物业管理服务。前期物业服务合同约定，原告可向小区内的业主收取物业管理服务费（其中，电梯楼按建筑面积每月每平方米人民币1.1元交纳），同时约定业主逾期交纳物业管理服务费的，应按每天应交管理费的3‰缴纳滞纳金。2015年05月11日，该小区经平坝区房产管理局批准成立业主委员会。2015年05月28日，该业主委员会与原告签订为期3年（2015年06月01日09时至2018年06月01日09时）的物业服务合同，该合同约定电梯楼物业管理服务费按建筑面积每月每平方米人民币1.1元交纳。被告肖焕发系”紫金名门”商住小区电梯楼业主（其物业建筑面积为130.41平方米）。被告于2015年01月01日以来一直未向原告交纳物业管理服务费，原告向被告催收未果，遂诉来本院，提出如前诉请。另查明，原告在履行物业服务管理协议中，存在对小区垃圾不及时清理、小区出入人员不进行盘查、登记等违约行为。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有法人资格的物业服务企业，与银城公司签订的《前期物业服务委托合同》以及与”紫金名门”商住小区业主委员会签订的《物业服务合同》，不违反法律法规的禁止性规定，应依法认定为有效，对原、被告均具约束力。被告作为该小区的业主，是物业管理服务合同的一方当事人，其主要合同义务是依照协议的约定向原告交纳物业服务费。被告有关”紫金名门”商住小区业主委员会的成立不符合法定程序的抗辩意见，无事实依据，本院亦不予采纳。原告在签订合同后未按合同约定全面履行自己的义务，其所提供的物业管理服务具在存在一定瑕疵，（如生活垃圾未及时日产日清理等）。故原告请求被告支付滞纳金，本院不予支持。对原告诉请物业管理费，本院酌定支持80%。原告主张的各项费用，本院结合查明的事实作如下具体分析：（一）物业管理服务费及其滞纳金。原告先后以《前期物业服务委托合同》和《物业服务合同》为据为被告等业主提供物业管理服务，根据《物业管理条例》第二十六条的规定，《前期物业服务委托合同》应自《物业服务合同》生效之日终止。庭审中，原告主张由于房开公司与业主是按每平方米0.8元签订合同，其诉请2015年5月前电梯楼按0.8元计算，2015年06月后按1.1计算。鉴于此，原告所主张的此项费用应分段计算为：1.2015年01月01日至2015年05月31日共5个月，被告应交物业管理服务费为130.41×0.8×5=521.64元；2.2015年06月01日至2015年11月30日共6个月，被告应交物业管理服务费为130.41×1.1×6=860.71元，总计1382.35元×80%=1105.88元。原告主张的金额超出部分，本院不予支持。（二）公摊电费及其滞纳金。原告主张的90元公摊电费及滞纳金20元，其对该主张未提供证据证明，故原告有关公摊电费及滞纳金的主张应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1、被告肖焕发于本判决生效之日起五日内给付原告贵州安顺银驹物业管理有限公司2015年01月01日至2015年11月30日期间的物业服务费共1105.88元。2、驳回原告贵州安顺银驹物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告贵州安顺银驹物业管理有限公司负担10元，被告肖焕发负担15元。一审宣判后，银驹公司不服向本院上诉称：上诉人按约履行了合同义务及时清理垃圾，被上诉人应全额支付物管费及滞纳金。请求二审改判被上诉人支付物业服务费1382.35及滞纳金1368.5元。银驹公司二审提供了其自行制作的2015年第四季度的《银驹物业公司平坝管理处业主满意度调查表总结》和平坝区夏云镇紫金名门商业小区业主委员会2015年12月10日出具的《证明》，拟证其服务质量符合标准。一审宣判后，肖焕发亦不服，向本院上诉称：被上诉人私设业主委员会，签订的合同无效，被上诉人在小区没有任何服务，一审只扣取20%的物管费错误。一审对诉讼费的分担偏袒被上诉人。请求撤销原判，查清事实后改判或者发回重审，并由银驹公司承担一二审诉讼费用。二审确认一审查明的事实。本院认为：二审围绕当事人的上诉理由进行审查，关于银驹公司的上诉理由，上诉人银驹公司作为小区的物业服务公司，应当对小区的卫生、基础设施等进行全面的维护，从一审中肖焕发提供的照片，可以看出平坝区夏云镇紫金名门商业小区的基础设施维护较差，且小区垃圾随意堆放，并未及时清理。上诉人二审中提供的《银驹物业公司平坝管理处业主满意度调查表总结》系上诉人银驹公司自行制作的，本院依法不予采信。平坝区夏云镇紫金名门商业小区业主委员会2015年12月10日出具的《证明》，依照《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”而上述《证明》无负责人及制作人签名，不符合证据的形式要件，本院依法不予采信。银驹公司主张全面履行合同义务的上诉理由不能成立。对于应交纳的物管费，合同当事人在此情况下有权要求减少报酬，在当事人作出拒绝支付的抗辩时法院应对其进行释明，本案一审法院未进行释明直接减少20%的报酬不当。但鉴于一审减少20%的报酬较为公平、合理，二审不因一审程序少许瑕疵而动辄改变，并为减少当事人诉累，本院予以维持。另因银驹公司提供的服务确有瑕疵，已构成违约，业主不再负担滞纳金当属合理。故上诉人银驹公司的上诉理由不能成立。上诉人肖焕发关于平坝区夏云镇紫金名门商业小区业务委员会成立不符合法律规定，签订合同无效上诉理由，未提供证据加以反驳，该上诉理由不能成立。对于一审诉讼费，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”之规定，一审法院的处理并无不当，故上诉人肖焕发主张一审法院诉讼费用的分担对其不公的上诉理由也不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果尚属正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费100元，由上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司负担50元，上诉人肖焕发负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 廖  美  娟审 判 员 辜  贤  莉代理审判员 黎  福  伟二〇一六年三月二十四日书 记 员 黎奉琼（代）