广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第1609号上诉人（原审被告）：中山市仙湖养殖发展有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：陈锦胜，该公司总经理。委托代理人：钟凌志、梁彤，分别系广东品信律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市古镇镇农业和农村工作局。住所地：广东省中山市。法定代表人：朱炎震，局长。委托代理人：林燕枝、蔡莉容，均系中山市古镇镇法律服务所法律工作者。原审原告：中山市南方绿博园有限公司。住所地：广东省中山市古镇镇。法定代表人：李金成，主任。上诉人中山市仙湖养殖发展有限公司（以下简称仙湖公司）因与被上诉人中山市古镇镇农业和农村工作局（以下简称古镇农业局）、原审原告中山市南方绿博园有限公司（以下简称绿博园公司）土地使用权租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2008年8月1日，古镇农业局前身中山市古镇镇农业办公室与仙湖公司签订一份《土地使用权租赁合同》，约定古镇农业局将其从中山市古镇镇海洲村租赁的位于南方绿博园锦鲤养殖区的基塘区域出租给仙湖公司使用，面积200亩，租期20年，自2009年1月1日至2028年12月31日止，租金每年每亩3000元，每五年递增10%。承包期内每年总租金为60万元。合同签订后，仙湖公司对租赁土地进行填塘挖湖工程。2009年3月，镇政府要求仙湖公司沿道路向承包基塘内移入30米作为景区用地，该景区用地占基塘面积28亩，因此仙湖公司实际承租的面积为172亩。仙湖公司已于2009年2月20日向古镇农业局支付租金25万元。后由于仙湖公司多次与镇政府及古镇农业局就景区用地占基塘面积28亩问题及基建损失赔偿的协商无果，为此仙湖公司一直没有缴交2009年余下租金及2010年至2014年的租金。2012年7月23日，古镇农业局与绿博园公司签订《关于绿博园农用地权责有关事项的协议》，由古镇农业局将其与海洲村租赁的绿博园范围农耕地2266.57亩相关合同权责义务全权交由绿博园公司代为履行。2014年6月27日，中山市古镇镇法律服务所受古镇农业局委托向仙湖公司发出《法律意见书》，要求仙湖公司及时缴清所欠租金和滞纳金，仙湖公司没有理会。2014年8月6日，中山市古镇镇法律服务所受古镇农业局委托向仙湖公司发出《解除〈土地使用权租赁合同〉法务函》，通知仙湖公司解除合同，并要求仙湖公司迁出承租地，但仙湖公司仍拒绝迁出。为此古镇农业局、绿博园公司于2014年10月21日向原审法院起诉，请求：1、判令解除古镇农业局与仙湖公司签订的《土地使用权租赁合同》，仙湖公司清除地上附着物并向古镇农业局、绿博园公司交还土地；2、判令仙湖公司支付古镇农业局、绿博园公司2009年至2014年租金2927600元及滞纳金580889.5元（从2009年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）。上述事实，有古镇农业局、绿博园公司及仙湖公司双方提交的相关证据为凭，并经庭审质证，足以认定。原审法院认为：本案属土地使用权租赁合同纠纷，争议的焦点一是绿博园公司是否具备原告资格；二是双方签订合同后是否存在违约行为，古镇农业局、绿博园公司要求解除合同是否有事实和法律依据；三是古镇农业局、绿博园公司要求仙湖公司支付租金及滞纳金是否超过诉讼时效。关于绿博园公司是否具备原告资格的问题。本案签订《土地使用权租赁合同》的双方是古镇农业局前身中山市古镇镇农业办公室与仙湖公司，古镇农业局与绿博园公司签订《关于绿博园农用地权责有关事项的协议》显示古镇农业局将其与海洲村租赁的绿博园公司范围农耕地2266.57亩相关合同权责义务全权交由绿博园公司代为履行，故绿博园公司只是代农业局履行农业局与仙湖公司租赁合同中的权利义务，其并不是真正的合同主体，其代农业局履行合同权利义务所产生的后果由古镇农业局承担，故绿博公司园不具备本案主体资格。关于双方签订合同后是否存在违约行为，古镇农业局要求解除合同是否有事实和法律依据的问题。仙湖公司认为镇政府未经法定程序径直征用仙湖公司承包的28亩基塘，古镇农业局亦未作相应补偿。但仙湖公司并没有通过合法有效途径向古镇农业局主张其权利，且仙湖公司一直正常使用其所租用的剩下172亩土地，即使古镇农业局在镇政府征用仙湖公司承包的28亩基塘作景区用地存在违约行为，仙湖公司也只能就镇政府征用仙湖公司承包的28亩基塘作景区用地产生的后果主张权利，而不能因此拒付其正常租用172亩土地的租金，故仙湖公司拒付其正常租用172亩土地的租金，属于违约行为，根据《土地使用权租赁合同》第六条的规定，古镇农业局可以终止合同，故古镇农业局起诉请求判令解除古镇农业局与仙湖公司签订的《土地使用权租赁合同》，仙湖公司清除地上附着物并向古镇农业局交还土地，符合法律规定，原审法院予以支持；因本案租赁的土地用于观赏鱼养殖和花卉苗木种植，故解除合同应给予仙湖公司合理的清场时间。关于古镇农业局要求仙湖公司支付租金及滞纳金是否超过诉讼时效问题。双方在《土地使用权租赁合同》约定每年1月1日至1月5日前交付当年的租金。仙湖公司从2009年初开始拒付2009年余下租金及2010年至2014年的租金，古镇农业局没有证据证明2014年6月27日委托中山市古镇镇法律服务所向仙湖公司发出《法律意见书》前的期间存在诉讼时效中止或中断情形。根据《民法通则》第一百三十六条第（三）的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，故古镇农业局2014年之前的租金及滞纳金主张，已超过法定的诉讼时效期间，其2014年之前的租金及滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。古镇农业局要求仙湖公司支付2014年租金及滞纳金，符合法律规定，原审法院予以支持。2015年以后的租金因古镇农业局没有提出请求，原审法院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）的规定，判决：一、解除古镇农业局与仙湖公司于2008年8月1日签订的《土地使用权租赁合同》，仙湖公司于判决书生效之日起2个月内清除地上附着物并向古镇农业局交还土地；二、仙湖公司于判决书生效之日起3日内向古镇农业局支付2014年的租金567600元及滞纳金（从2014年1月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回古镇农业局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费34868元，由古镇农业局负担25292元，仙湖公司负担9576元。上诉人仙湖公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、仙湖公司拒付租金系正当行使同时履行抗辩权，不构成违约。本案双方当事人基于《土地使用权租赁合同》互负债务，古镇农业局交付200亩土地使用权、仙湖公司给付租金是合同的主要义务，双方义务具有对价关系且无先后履行顺序。租赁合同签订后，仙湖公司依约支付25万元租金，投入大量资金进行基建建设。但古镇农业局未经书面通知、未经合法程序、未进行合法补偿即征用其中28亩基塘，违反合同约定。事后仙湖公司一直催促古镇农业局明确如何交租、如何赔偿，但其一直推搪。双方约定的租赁期限尚未届满，古镇农业局违约在先，根据《中华人民共和国公司法》第六十六条的规定，仙湖公司行使同时履行抗辩权而不交租金的行为不构成违约。本租赁合同具有履行的可能，租赁合同解除的条件也不成就。原审判令租赁合同解除于法无据。被上诉人古镇农业局辩称：双方虽在合同中约定土地面积200亩，但在仙湖公司尚未投入使用时，因规划用途变更，双方协商按172亩履行合同。此事仙湖公司在进驻使用时已知悉并一直持续使用该土地，仙湖公司也未对按172亩土地征缴租金提出过异议，应认定双方对土地面积的约定已经变更。仙湖公司称古镇农业局征用28亩基塘违反合同约定，但其并未通过合法途径主张权利，也一直使用172亩的土地，仙湖公司的说法和实际行动相互矛盾。其主张双方互负债务没有事实依据。仙湖公司在持续使用土地的情况下，只在2009年交过部分租金，其后再也没有交过租金。经古镇农业局多次催告及不交租。仙湖公司拒付其正常租用的172亩土地的租金，未按约定使用涉案土地，擅自转租涉案土地，违反合同约定。古镇农业局要求解除合同是符合法律规定的。原审原告绿博园公司没有出庭应诉及提供书面答辩意见。二审期间，仙湖公司向本院提供承包基塘图片九张，主张其积极履行合同义务，进行土木花卉各种植及观赏鱼养殖，承包的基塘处于正常经营状态。古镇农业局不确认上述图片的关联性，认为即使上诉人正常经营，不影响其拖欠租金的事实。本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：仙湖公司与古镇农业局签订的《土地使用权租赁合同》第六条约定：“每年1月1日至1月5日前交付当年的租金，先缴后用。乙方（仙湖公司）不依时缴交租金的，超期30天则收取滞纳金，按每天3%计算，超期60天则按乙方违约，放弃该基塘承包经营权，甲方（古镇农业局）可终止合同，并有权收回乙方所承包的基塘重新安排，且由此造成甲方的经济损失由乙方负责。”第八条约定：“甲方中途违约收回基塘（包括国家、省、市镇建设征地），甲方以乙方当年的承包金额双倍赔偿给乙方，并补偿乙方基建设施等相关损失……如国家或省、市、镇建设需征用范围的基塘，甲方要提前2个月书面通知乙方，被征用的承包地范围内所有物件的补偿为乙方所有，补偿标准按照当时的征地实际基建设施为标准赔偿给乙方。”另，2014年6月27日古镇农业局委托中山市古镇法律服务所向仙湖公司发出的《法律意见书》中，已明确说明所追收的租金是从2009年起按172亩计算，滞纳金按银行同期贷款利率计付。本院认为：本案属土地使用权租赁合同纠纷。二审双方争议的焦点是仙湖公司在本案中有无违约，以及古镇农业局请求解除《土地使用权租赁合同》的理据是否成立。本案中，仙湖公司于2009年1月租赁涉案200亩土地，当地镇政府后于2009年3月因建设景区需要征用了其中的28亩，其余的172亩则由仙湖公司正常租赁使用至今。但期间仙湖公司一直以此为由，根本拒绝履行缴纳正常租用的172亩土地租金义务。对于仙湖公司的上述拒付租金的行为，是否如仙湖公司上诉主张的符合《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，即是否属于合理行使同时履行抗辩权的情形之争议。本院经审查认为，首先，仙湖公司并无举证证明存在征用28亩土地导致其不能正常使用其余的172亩土地的情形。而相反，从仙湖公司提供的证据和陈述，足以证明其当时应当知悉土地被征用28亩，并于其后一直正常使用其余172亩租用的土地的事实。故此，本案被征用28亩租赁土地并不必然影响仙湖公司正常使用和经营其余172亩土地；其次，从本案的具体履行情况结合被征用土地面积所占整个合同约定的租赁面积相比（28亩，占14%），可以认定古镇农业局已经履行了大部分的合同义务，而仙湖公司事实上也接收和正常使用了绝大部分的土地（172亩，占86%），且仙湖公司并无举证28亩土地被征用妨碍或影响了其对另外172亩土地的正常使用和收益。故可以认定仙湖公司的本案合同目的大部分也已经得到实现，仙湖公司就古镇农业局已经履行的172亩土地合同部分，负有向古镇农业局缴纳相对应土地租金的义务；再次，对于仙湖公司所称28亩土地被征用的违约争议部分，根据合同约定，仙湖公司可以根据合同约定的方式和范围主张索赔和请求补偿。如古镇农业局的履行请求涉及该28亩土地时（如28亩土地租金），仙湖公司也有权依法行使履行抗辩权拒绝古镇农业局相应的该部分要求。故此，在本案合同没有特别约定仙湖公司由此可以免除缴纳全部租金，以及结合本案合同已履行的具体程度，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条的规定，应当认定仙湖公司在本案享有的履行抗辩权在于因28亩土地部分所直接引致的权利义务范围内，并不能当然将该履行抗辩权任意延伸至不存在争议并已另外正常履行的172亩土地部分。现经查，仙湖公司在长达六、七年的时间内对172亩土地持续正常经营和收益，但除2009年2月20日支付过25万元的租金外，至今一直拒付该172亩土地的租金。仙湖公司的该单方权利主张一方面既超出合同约定的违约责任条款的索赔方式和范围，另一方面就古镇农业局未履行的标的仅占合同标的比例及对仙湖公司造成的损失，与仙湖公司所拖欠的租金数额和长期占用土地所实际获得的收益相比对，权利义务明显失衡。仙湖公司以此对抗和拒绝履行合同的所有义务、拒付全部租金的行为，存在滥用违约救济权的情形，超出了依据合同法相关规定可以合理行使合同履行抗辩权的范畴，故仙湖公司上诉认为是基于同时履行抗辩权故有权拒付172亩土地的租金的主张，理据不成立，本院不予采纳。综上，原审法院认定仙湖公司拒付其正常租用的172亩土地租金构成违约，并无不当，本院予以维持；最后，在仙湖公司除于2009年支付过部分租金外，其对于所租用的172亩土地，2010年至2014年期间一直未再支付过任何租金，已经构成根本违约的情形下，古镇农业局已向仙湖公司履行通知义务，再次给予仙湖公司合理的期限，催促其采取补救措施继续履行合同。古镇农业局催告仙湖公司继续履行合同的行为合理有据，且催告内容符合合同约定，也没有加重仙湖公司的责任。但仙湖公司仍然完全拒绝履行缴纳172亩租金的义务，故此，古镇农业局依据合同约定的违约条款，请求解除合同，收回172亩土地的主张，合法有据，理由成立，原审法院予以支持正确，本院应当维持。至于一审判决双方没有上诉的部分，本院二审不予审查。综上所述，仙湖公司的上诉请求，证据不足，理由不成立，本院予以驳回。原审判决查证基本事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34868元（中山市仙湖养殖发展有限公司已预交），由上诉人中山市仙湖养殖发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何泳东代理审判员  张群立代理审判员  赖晓筠二〇一六年三月八日书 记 员  郑 蕙第10页共10页