上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2353号原告上海丽兴房地产有限公司。住所地上海市黄浦区淮海中路XXX号XXX楼。法定代表人林建岳，该公司董事长。委托代理人黄志军，该公司员工。委托代理人李琬倩，该公司员工。被告尹慕青，男，1989年1月9日出生。原告上海丽兴房地产有限公司诉被告尹慕青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琬倩到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告上海丽兴房地产有限公司诉称：2014年10月，原、被告签订租约，原告将名下位于上海市淮海中路XXX号南座SL3-06a单元房屋出租予被告使用，租期3年。租赁期间，被告于2015年5月31日擅自停止营业并提前退租，原告之后就提前退租赔偿事宜等多次与被告交涉，但均未果。鉴于被告存在欠付租赁费用及提前退租等违约行为，原告现诉请要求(1)确认原、被告所签租约于2015年5月31日予以解除；(2)被告支付2015年4月11日至2015年5月31日期间欠付水电费人民币3,446.44元、欠付该水电费之滞纳金(暂计至2015年7月31日止之滞纳金为人民币472.58元，要求计至实际付款日)；(3)被告支付装修恢复费用人民币11,941.38元；(4)被告支付房屋空置期之租金、物业管理费及推广费共计人民币47,075.01元(自2015年6月1日起，按3个月空置期计)；(5)被告支付2014年11月10日至2014年12月24日期间之装修期租金人民币21,213.12元；(6)被告因违约退租承担中介佣金人民币13,991.67元(按1个月租金计算)。原告提供以下证据：1、上海市房地产权证及《香港广场房屋租赁合同》，以证明(1)原、被告之间租赁合同关系合法、有效；(2)合同对滞纳金、原告追偿权利等均作约定；(3)被告对系争房屋负有装修恢复之责任。2、欠款本金及滞纳金计算表、中介合同、中介费发票、装修恢复费报价单及《商场租户结算通知单》，以证明(1)被告欠款金额；(2)原告向中介方支付中介佣金；(3)装修恢复费用金额。3、原告对于被告退租事宜之复函，以证明原告对于被告提出之退租要求复函告知不予同意，并告知相关解决方案。被告尹慕青未作答辩。经审理查明：原告系上海市淮海中路XXX号房屋权利人。2014年10月28日，原、被告签订《香港广场房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)原告将位于上海市淮海中路XXX号香港广场商场南座SL3-06a室房屋出租予被告使用，租期自2014年12月25日起至2017年12月24日止(合同1-1、附件二2)；(2)被告支付房屋租赁保证金人民币48300元，在被告清结费用、按照约定交还房屋、办理证照注销手续被相关部门受理后30日内(以较后日期为准)，原告将租赁保证金无息归还被告(合同5-6、附件五4)；(3)被告应当支付设施费用，该设施费用包括但不限于水电煤等费用(合同3-3、4-1)；(4)合同终止时，被告须将房屋恢复至毛坯状态后交还原告，由此发生之费用由被告支付(合同12-1)；(5)被告未经原告事先书面同意即擅自停止营业且提前解约情形下，原告有权没收被告交付之全部保证金，被告并应付清合同项下所有应付款项，包括补付已享用之装修期租金(合同16-2-4、16-4)；(6)被告如逾期支付设施费用，被告应当就其迟延支付之应付款项、每日按此款项0.2%计付滞纳金(合同17-1-1)；(7)未经协商一致，被告单方面要求提前解约，或因被告违约行为导致原告提前解约，原告可不予退还被告已付之保证金，且原告可向被告追偿A、因被告违约导致合同提前解除所形成之房屋空置期租金、物业管理费及推广费损失；B、原告基于被告完全履约而给予被告享有之装修期、免租期之租金损失，该项租金按照合同约定之租金标准计算；C、因被告提前退租而导致原告遭受之损失，包括但不限于诉讼费用、中介佣金等(合同17-3-1、3、5)；(8)因被告违约行为导致原告通过诉讼或其他法律途径追究被告违约责任期间所形成之房屋闲置期间租金、物业管理费、推广费及其他费用，由被告承担(合同17-5)；(9)装修期为1.5个月，自2014年11月10日起至2014年12月24日止，装修期内免租金(附件二4)；(10)对于水电煤费用，被告依据实际使用量、原告所提供使用仪表数及帐单按月交纳，原告上述仪表数及帐单送达被告后7日内，如被告未提出书面异议，则视为被告接受并同意该仪表数及帐单(附件五5-1)。签约后，原、被告履行各自合同义务。2015年5月，被告申请提前退租。2015年5月29日，原告复函被告称不予同意其提前退租，如被告提前退租，则被告须承担合同项下违约责任。2015年5月31日，被告停止营业并撤场退租，截至该日，被告尚有水费人民币70元及电费人民币3,376.44未付。另查明：原告就向被告出租系争房屋事宜于2014年12月29日向中介方仲量联行测量师事务所(上海)有限公司支付中介费人民币13,991.67元。另系争房屋恢复毛坯状态之工程预算报价为人民币11,941.38元。综上，现原告以被告欠付水电费且擅自退租为由起诉来院，要求(1)确认原、被告所签《租赁合同》于2015年5月31日予以解除；(2)被告支付尚欠水电费人民币3,446.44元，并就此偿付滞纳金；(3)被告支付装修恢复费人民币11,941.38元；(4)被告赔偿按3个月房屋空置期计算之租金、物业管理费及推广费损失人民币47,075.01元；(5)被告赔偿装修期所免收之租金损失人民币21,213.12元；(6)被告赔偿原告所付之中介佣金损失人民币13,991.67元。同时，原告要求对被告所付租赁保证金予以没收。审理中，因被告下落不明，原告诉讼材料采用公告送达方式于2015年11月22日送达被告。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《租赁合同》、中介合同、中介费发票、装修恢复费报价单、复函、《商场租户结算通知单》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。被告承租期间，未经原告同意即于2015年5月31日停止营业并擅自撤场退租，现原告诉请要求确认该日系租赁合同解除之日，原告该项诉请与法无悖，本院依法予以支持，被告对于截至解约日止之水电费负有支付义务。对于原告诉请之水电费滞纳金，鉴于原告未能提供证据以证明原告在诉讼之前曾将相关帐单等送达被告，故本院就此仅可依法认定被告在原告诉讼材料公告送达被告之日方才知晓应付之水电费具体数额，鉴于被告在知晓水电费具体数额后并未提出异议，故根据合同约定，原告可自诉讼材料公告送达被告日之次日起要求被告就欠费偿付滞纳金，但原告要求偿付之滞纳金数额应当以欠费本金数额为限。对于原告诉请之装修期租金，该项诉请符合合同约定，本院依法予以支持。对于原告诉请3个月空置期之租金、物业管理费及推广费，由于《租赁合同》系因被告擅自退租而导致提前解除，在此情形下，合同约定被告须承担原告因解约而遭受之空置期租金、物业管理费及推广费损失，现原告将该空置期定为3个月并无不当，故本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告要求被告承担中介佣金之诉请，原告该项诉请与合同约定无悖，原告支付佣金一节亦有中介合同及中介费发票为据，就此，本院对原告该项诉请亦依法予以支持。对于原告要求被告支付装修恢复费用之诉请，鉴于合同约定被告在返还系争房屋时须恢复原状且承担恢复费用，现被告不予履行该项合同义务，原告代为履行并要求被告承担该项费用并无不当，且被告在诉讼材料公告送达后并未就该项恢复费用提出异议，鉴此，本院对原告该项恢复费用诉请依法予以支持。对于被告所付保证金，鉴于《租赁合同》系因被告擅自退租而导致提前解除，按照合同约定，原告可不予退还保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海丽兴房地产有限公司与被告尹慕青于2014年10月28日所签《香港广场房屋租赁合同》于2015年5月31日予以解除；二、被告尹慕青于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2015年4月11日至2015年5月31日期间水费人民币70元及电费人民币3,376.44元；三、被告尹慕青于本判决生效之日起十日内就上述第二项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司逾期付款滞纳金(自2015年11月23日起至实际付款日止、以欠费金额、每日按0.2%计算；另滞纳金总额以欠费数额为限)；四、被告尹慕青于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司装修恢复费用人民币11,941.38元；五、被告尹慕青于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司3个月房屋空置期租金、物业管理费及推广费损失人民币47,075.01元；六、被告尹慕青于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司装修期租金损失人民币21,213.12元；七、被告尹慕青于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司中介佣金损失人民币13,991.67元；八、原告上海丽兴房地产有限公司不予退还被告尹慕青租赁保证金人民币48,300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,253.51元(原告上海丽兴房地产有限公司已预付)，由被告尹慕青负担。如不服本判决，原告上海丽兴房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告尹慕青可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  方少华二〇一六年三月十四日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。