云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁法民初字第290号原告曹红文，男，54岁，摩梭人，农民，住宁蒗县。委托代理人施朝华，宁蒗县大新镇法律服务所律师。原告次拉姆，女，47岁，摩梭人，农民，住宁蒗县（未到庭）。委托代理人曹红文，男，54岁，摩梭人，农民，住宁蒗县（特别授权）。原告曹丹增，男，23岁，摩梭人，农民，住址同上（未到庭）。委托代理人曹红文，男，54岁，摩梭人，农民，住宁蒗县（特别授权）。被告周华，男，汉族，住昆明市呈贡县。被告潘富元，男，汉族，住天津市南开区。被告刘喜红，男，汉族，住内蒙古包头市昆部仑区。委托代理人唐吉国，滇西北律师事务所律师（特别授权）。原告曹红文、次拉姆、曹丹增诉被告周华、潘富元、刘喜红合同纠纷一案，原告曹文红于2015年9月16日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭于2015年11日30日公开开庭进行了审理，在审理过程中，原告申请增加了合同乙方当事人次拉姆、曹丹增为本案原告参加了诉讼。原告曹红文及其委托代理人施朝华，被告周华、潘富元、刘喜红的委托代理人唐吉国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年7月16日签订了一份房屋租赁合同。合同签订后，三被告未切实履行合同，形成严重违约。按照合同约定，原告低价出租土地给被告，由被告修建宾馆以租赁形式由被告经营，合同期满后，房屋归原告所有。被告租而不建，损害了原告的合法权益。三被告承租土地后不建宾馆不经营，双方就没有了履行房屋租赁合同的基础，这种行为是对原告的利益的直接损害。原告发现被告违约后，多次找被告协商，被告潘富元、刘喜红至今未出面，被告周华不正确面对现实，总以推诿方式面对原告。到目前为止，三被告未向原告提供身份复印件，也未在合同上写明身份证号码，原告无法寻找、联系被告，如果原告的损失扩大，或被告不履行合同义务，原告根本无法维权。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求判令解除原、被告于2012年7月16日签订的房屋租赁合同，判决被告以总租金112.5万元的百分之十向原告支付违约金11.25万元。被告辩称，被告三人租原告的土地、房屋是为了成立一个公司，在缴付租金时是以公司的名义缴纳的，合同约定被告可以转租，也没有约定什么时候修房子，对于原告房子修得越晚越有利。合同现已履行了三年，原告无权说被告违约。找不到原告不是解除合同的理由，合同只能依法约定解除和法定解除，本案达不到解除合同的条件，原告的请求没有事实依据和法律依据，请求判令驳回原告的诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案存在以下争议：原告的诉讼请求是否应当予以支持。针对以上争议，原告向本院提交了下列证据：一、原告的身份证复印件，以证实原告基本身份信息的事实。二、关于变更合同主体的通知书，以证实被告以海富公司名义支付租金时，原告及时进行纠正的事实。三、房屋租赁合同，以证实合同约定了被告转租房屋需告知原告，但被告未告知，构成违约的事实。经质证，被告对原告提交的第（二）、（三）组证据认为，关于变更合同主体的通知书合法性和关联性有异议；房屋租赁合同三性无异议，但合同中约定了土地的用途及转租的条款，被告实际租的是宅基地，应该是宅基地租赁纠纷。对其余证据未提出异议。针对以上争议，被告向本院提交了下列证据:一、身份证复印件，以证实各被告身份信息的事实。二、声明，以证实双方签订合同的目的及房屋实际由海富公司占有使用的事实。三、股东证明书、营业执照、追认和承诺书，以证实海富公司及分公司股东的情况，公司对三位股东的签约行为进行了追认，并承诺对其承担责任的事实。四、房屋租赁合同，以证实合同约定可以转租以及租金收取账户的事实。五、房屋租金收条和凭证，以证实原告已经明知并认可房屋由海富公司占有使用的事实。六、手机短信，以证实原告将收取租金的账户销户并拒收租金的事实。经质证，原告对被告提交的第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）组证据认为，被告的声明是在原告向被告发出变更合同主体的通知后的事情，不予认可；股东证明书、营业执照、承诺书与本案无关，公司股东等应以公司登记为主，不能以自己的证明予以证实；房屋租赁合同，合同签订在前，公司成立在后；房屋租金收条和凭证与合同的关联性有异议；手机短信的三性有异议，对其余证据未提出异议。经庭审和质证，本院认为，原告提交的第（二）、（三）组证据，关于变更合同主体的通知书，证实了原告曹红文收到了海富公司支付租金后，于2015年7月13日向被告提出变更主体通知的事实，本院予以采信。原告提交的第（一）、（三）组证据，被告无异议，本院予以采信。被告提交的第（一）组证据，原告无异议，本院予以采信。被告提交的第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）组证据中，声明是各被告对成立海富公司和签订合同的说明，是各被告的个人行为；股东证明书未加盖公司公章，各被告是否是公司的股东，用公司的证明予以证实，不符合规定；手机短信、追认和承诺书是各被告的个人行为，被告未提交其他证据予以印证，上述证据不符合证据的三性原则，本院不予采信。其余证据本院结合本案事实予以综合评定。通过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年7月16日，原告曹红文、次拉姆、曹丹增与被告周华、潘富元、刘喜红签订了一份房屋租赁合同。原告将其使用的房屋一栋和一块土地租赁给被告周华、潘富元、刘喜红，所租赁的房屋和土地无产权证及土地经营权证。2012年8月16日，被告周华申请注册成立了丽江海富投资管理有限公司。公司法定代表人周华，注册资本一千五百万元，公司类型是自然人出资有限公司，经营范围是酒店、餐饮、房地产、工程项目投资及管理等，营业期限自2012年8月16日至2032年8月16日。云南省企业信用信息公示系统显示，被告周华、潘富元、刘喜红系丽江海富投资管理有限公司股东。原告自2012年起，共收取了被告周华及丽江海富投资管理有限公司支付的房屋租金共计13.50万元。被告所承租房屋、土地实际由丽江海富投资管理有限公司占有，被告丽江海富投资管理有限公司与原告未重新订立合同。原、被告双方合同订立后，被告对所承租房屋未进行经营、所承租的土地未修建任何房屋，一直闲置至今。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告曹红文、次拉姆、曹丹增主张解除与被告周华、潘富元、刘喜红于2012年7月16日签订的房屋租赁合同的请求。因原、被告双方通过协商一致订立了房屋租赁合同，该合同未违反法律的禁止性规定，原、被告双方签订的合同属有效合同，依法应当受到法律的保护。原、被告双方在履行合同过程中，被告周华、潘富元、刘喜红承租了原告的房屋和土地后，只交房租，未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，一直未对房屋进行经营，也未在承租土地上修建房屋，将土地一直闲置至今达三年之久。原、被告双方订立合同的利益和目的无法实现，违反了合同法的有关规定。因此，原告主张解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持，原、被告双方合同解除后，未履行部分终止履行。已履行部分，原、被告双方在诉讼中未作主张，本案不予处理。原告主张被告支付其总租金112.5万元的百分之十的违约金11.25万元的请求，因被告周华注册成立丽江海富投资管理有限公司后，用周华及公司名义支付其租金共计13.50万元，原告2012年7月25日的收条上已经注明收取丽江海富投资管理有限公司的租金，直到2015年7月13日才提出变更主体的通知，已经超过了法律规定的六个月期限，其主张本院不予支持。被告周华、潘富元、刘喜红主张已经支付了原告2015年的租金，未提交其他证据予以印证；主张原告的请求没有事实依据和法律依据，请求判令驳回原告诉讼请求的辩解理由不成立，其主张本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第一款第（二）、（四）、（五）项，第九十七条，第二百一十九条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告曹红文、次拉姆、曹丹增与被告周华、潘富元、刘喜红于2012年7月16日签订的房屋租赁合同。二、驳回原告曹红文、次拉姆、曹丹增的其他诉讼请求。案件受理费2550.00元，由原告曹红文、次拉姆、曹丹增共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判长  徐元友审判员  和书娟审判员  李 莉二〇一六年三月二日书记员  陈 宁