湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂阳新民二初字第00357号原告汪某（反诉被告，下同），女。被告陈某（反诉第三人，下同），女。第三人赵某（反诉原告，下同），男。原告汪某诉被告陈某、第三人赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理。诉讼中，第三人赵某对原告汪某提出反诉，本院决定合并审理。依法由审判员虞志远适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪某、被告陈某、第三人赵某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪某诉称，2010年9月5日，原、被告经协商同意，原告将其位于兴国镇文化宫路大唐公寓二楼房屋出租给被告经营洗脚城。2013年底，被告在未告知原告的情况下，私自将房屋转交给第三人赵某经营宾馆（长乐园宾馆）。根据原、被告签订的合同，约定租期十年，前三年租金每年10万元，中期三年每年租金12万元，后期四年，在每年租金12万元基础上适当递增，租金交纳时间为每年初前两个月一次性交清。然而，被告和第三人欠原告2014年租金6万元，2015年租金12万元，两年共欠租金18万元。原告多次向被告和第三人催讨，被告和第三人以各种理由拒不支付。故诉至法院，要求解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告和第三人退还原告房屋并支付房屋租金18万元（截至2015年底的租金），此后租金损失计算至退还房屋之日止，以及承租期间拖欠的水电费5,227元，鉴定费1万元由第三人承担。被告陈某辩称，对原告要求解除合同并支付租金等请求没有异议，但被告陈某已将房屋转租给第三人赵某，当时原、被告及第三人都在场说好了。因此，原告与第三人之间的合同纠纷与被告陈某无关。第三人赵某辩称及反诉称，第三人不同意解除合同。房屋是从被告陈某转租来的，因房屋多处漏水，才拖欠租金，而且所欠租金数额并非原告主张的18万元，因为2014年度租金应为10万元，已交6万元，还欠4万元，2015年度租金共计10万元，而且原告在2015年7月20日锁门之后的租金及租金损失不应当支付。对拖欠的水电费不持异议，但应以正规票据为准。因原告锁门并要求退还房屋造成第三人损失，故第三人提起反诉，要求原告赔偿锁门导致第三人损失50万元，并赔偿第三人房屋装修、家电等资产损失90万元，共计140万元。对于第三人赵某的反诉，原告汪某辩称，因为第三人拒不支付租金，根据合同约定，原告有权锁门，要求其退还房屋。第三人要求原告赔偿锁门期间的损失50万元无事实和法律依据。对于第三人要求原告赔偿其房屋装修及资产损失90万元，原告不予认可，如果第三人对司法鉴定中的评估报告有异议，第三人可以将其投入的资产等全部搬走（原告只要求退还房屋）。故请求驳回第三人赵某的反诉请求。对于第三人赵某的反诉，被告陈某同样认为，原告与第三人之间的合同纠纷与被告陈某无关。经审理查明，2010年9月5日，原告汪某与被告陈某签订一份《门面承包经营合同书》，主要内容为：1、原告将其所属的位于阳新县兴国镇文化宫大唐公寓二楼731平方米房屋租赁给被告经营；2、租赁期限为2010年12月6日起至2020年12月6日止；3、租金为，前三年每年租金10万元，中期三年每年租金12万元，后四年租金按同段价格随行就市，合同签订时付清第一年租金，之后每年提前两个月付清当年租金，如未按时付清当年租金，原告有权收回房屋；4、被告应当依法经营，经营期间有关工商、税务、物价、计量、质检、卫生以及水电费等，由被告承担；5、现有房屋和设施经被告确认后交付被告使用，被告在经营期间内，需要维修和添置设备的费用由被告承担，合同期限届满后，原告交付被告使用的财产，必须如数完好返还给原告（正常老化、损坏除外），被告进行房屋装修装饰不得损坏房屋整体结构，合同期限届满后，如被告不继续租赁，可以一次折价转让给原告，双方无法达成协议，被告在不损坏房屋结构情况下可以搬走；6、被告在合同期内如果进行转租，必须经原告同意交接，被告不得出卖原告的任何财产，被告有优先购买权；等等。上述合同签订后，原告即将涉案房屋交付被告，被告进行装修后经营“洗脚城”，并按约定向原告交付了2011年度、2012年度租金。2013年7月15日，被告将涉案房屋的租赁权以70万元价款（包括房屋装修装饰及设施等）转给第三人赵某，约定转租后的房租由赵某直接交付给原告。赵某承租后对房屋进行了重新装修，并添置了电脑、热水器等财产，开始经营“长乐园商务宾馆”。赵某替代被告向原告交付了2013年7月15日之前所欠原告租金5万元（该5万元在第三人所欠被告的“转让费”70万元中予以冲抵），并付清了2013年7月15日之后该年度的租金（该年度租金10万元）。2014年度的租金，赵某支付原告6万元之后，其余租金至今未付。2015年7月20日，原告在多次催讨租金无果情况下，将第三人承租的房屋“长乐园商务宾馆”大门锁上，要求其退还房屋，但第三人并未向原告交付房屋，亦未交付租金，“长乐园商务宾馆”停业至今。另查明，被告陈某在承租涉案房屋期间并未发现房屋漏水现象，第三人赵某承租后对房屋进行了重新装修，因其经营宾馆需要，遂改建了卫生间，此后发现其中两间房屋局部墙体出现漏水，第三人曾向原告反映房屋漏水问题，原告告知第三人找人维修，并愿意在其应付租金中扣减维修费。之后，第三人以房屋漏水为由拒不交付租金。双方协商无果，故而成诉。还查明，原告与第三人之间并未签订书面房屋租赁合同，双方亦无明确的口头约定。第三人承租期间尚欠水电费共计5,127元未付，该款已由原告代为缴纳。诉讼中，经本院释明，原告与第三人均同意对涉案房屋装修及家电用具等资产价值进行司法评估鉴定，本院遂委托黄石华浩资产评估事务所对涉案房屋装修及家电用具等资产价值进行了司法评估鉴定，评估结果为，涉案“长乐园商务宾馆”装修及家电用具等资产评估价值为557,606.55元。评估鉴定费1万元，由原告垫付。以上事实，有《门面承包经营合同书》、资产评估报告书及鉴定费票据、水电费票据，以及各方当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《门面承包经营合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应属有效。从该合同内容看，其本质属于房屋租赁合同。在合同履行过程中，被告在承租期内将租赁物转租给第三人赵某，原告对转租未提出异议，且转租后的租金由第三人直接向原告交付，故应认定原告对被告的转租予以追认。由于第三人与原告之间并未签订新的书面租赁合同，亦未达成新的约定，故原、被告签订的租赁合同对次承租人即本案第三人赵某依然发生法律效力，第三人赵某应按该合同享有权利、履行义务。根据合同法规定，当事人一方拒不履行合同主要义务，另一方可以解除合同，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告在催讨租金无果情形下，于2015年7月20日将第三人承租经营的房屋大门锁住要求其退还房屋，实际上系原告行使合同解除权之行为，锁门之日应为解除通知到达之日。第三人在知道锁门后并未提出异议，亦未向人民法院或仲裁机构提出请求确认解除合同的效力。故对原告要求解除房屋租赁合同、返还房屋的诉讼请求，本院应予支持。但由于房屋已转租给第三人，故返还房屋的义务人应为第三人。第三人赵某称因房屋漏水故而不付租金，本院认为，原告将房屋交付被告承租期间并未出现房屋漏水，漏水系因第三人承租后经营宾馆需要对房屋进行重新装修并改建卫生间而出现两间房屋局部漏水，根据原、被告合同约定，承租人在进行房屋装修时不得改变房屋整体结构，承租期间维修费用由承租人承担，况且原告告知第三人进行维修并愿意在房租中扣减维修费，而且，两间房屋局部漏水并不影响整体宾馆的经营，同时，第三人在向原告付清2013年度租金及2014年度6万元租金时亦未提出房屋漏水拒付租金抗辩权，因此，第三人以房屋漏水为由拒不支付租金的理由不能成立，其拒不支付租金已构成根本违约。故原告要求第三人支付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金数额，第三人认为，2014年度、2015年度租金均应为10万元，而不是12万元，因2014年度已付6万元只欠4万元，2015年7月20日锁门后第三人不应当支付租金及租金损失，本院认为，第三人承租房屋系从被告转租而来，第三人与原告并未签订租赁合同，亦未达成新的约定，故应按原、被告之间签订的合同履行。诉讼中，第三人以其提交的《门面承包经营合同书》（复印件）证明2014年、2015年租金并非12万元而系10万元，但该证据系复印件，与原告提交的《门面承包经营合同书》原件，除房屋面积、合同价款部分为人工手写数字与原告提交的合同不同外，其余内容（包括合同当事人为原、被告，合同签订时间等等）与原告提交的合同均完全相同，甚至文字排列均完全相同，因原告提交的合同系原件，且被告不持异议，而第三人提交的合同系复印件且原、被告均不予认可，而且第三人提交的合同中中期三年的租金为每年7万元，与第三人自身陈述的每年10万元亦不符，故对第三人提交的合同复印件本院不予采信，对其主张的租金数额不予支持。因此，第三人所欠原告2014年度租金为6万元，2015年度租金，按照每年12万元标准，从2014年12月7日算至原告行使合同解除权之日即2015年7月20日的租金为74,333元，合计134,333元。原告在2015年7月20日行使合同解除权后，第三人仍拒不交付租金亦不退还房屋，故对此后的租金损失，第三人应承担50%（参照每年12万元租金标准计算）。另外，原告已代付水电费5,127元，第三人应支付给原告。关于第三人的反诉，其要求原告赔偿锁门导致的损失50万元，但并未提供证据证明其损失大小，而且，系因第三人拒不支付租金导致原告根据合同约定行使合同解除权，诉讼中经本院释明，第三人仍拒不交付房屋，况且，在原告主张的18万元租金中，本院已经考虑锁门期间第三人未能营业之情形，对原告的此项租金请求，只予以部分支持，故对第三人要求原告赔偿损失50万元的诉讼请求，本院不予支持。关于第三人要求原告赔偿其房屋装修及资产损失90万元，本院认为，由于第三人拒不交付租金导致合同解除，诉讼中，双方均同意对涉案房屋装修及资产价值进行司法评估鉴定。经司法评估鉴定，涉案房屋装修及家电用具等资产价值为557,606.55元。故合同解除后第三人退还房屋（包括相应的装修及家电用具等资产，祥见ＸＸ资评字2016第Y001号资产评估报告）时，原告应给付第三人涉案房屋装修及家电用具等资产款共计557,606.55元，第三人要求原告赔偿其房屋装修及资产损失90万元,无事实依据，故本院予以部分支持。评估鉴定费1万元，由第三人与原告各承担5,000元，该费用已由原告垫付，故第三人应给付原告5,000元。原告与第三人之间的金钱给付义务在第三人退还房屋时一并予以结算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告汪某与被告陈某签订的房屋租赁合同即《门面承包经营合同书》；二、第三人赵某在本判决生效后五日内将承租的涉案房屋（包括ＸＸ资评字2016第Y001号资产评估报告中装修及资产在内）交付给原告；三、第三人赵某给付原告汪某2015年7月20日之前的房屋租金134,333元，水电费5,127元，鉴定费5,000元，合计144,460元；四、第三人赵某给付原告汪某自2015年7月21日起至退还房屋之日止，按年租金12万元标准计算租金损失的50%；五、原告汪某给付第三人赵某房屋装修及资产折价款共计557,606.55元；六、上述第三、四、五项金钱给付义务，在履行上述第二项交付义务时一并履行；七、驳回原告汪某及第三人赵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付延期履行金。本诉案件受理费3,900元，减半收取1,950元，反诉案件受理费8,700元（减半收取），合计10,650元，由第三人赵某负担7,950元，原告汪某负担2,700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄石市中级人民法院。（上诉人在递上诉状时预交上诉案件受理费12,600元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审判员  虞志远二〇一六年三月二十一日书记员  余 琼