广西壮族自治区柳江县人民法院民 事 判 决 书（2015）江民初字第2434号原告韦芳英，女，壮族，1987年6月25日生，住柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场***号*单元***室，身份证号：45022119870625492X。原告梁勇弟，男，壮族，1985年6月10日生，住柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场***号*单元***室，身份证号：450221198506104935。委托代理人龙月庄、覃杏华，广西桂柳律师事务所律师。被告黄祖凡，1956年6月7日。委托代理人韦露倩，广西银正律师事务所律师。委托代理人陈保勇，广西广正大律师事务所律师。原告韦芳英、梁勇弟与被告黄祖凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成由审判员蔡汉青担任审判长，人民陪审员周璇、韦红色参加的合议庭，于2015年11月19日、2016年3月16日公开开庭进行了审理。书记员马洁华担任法庭记录。原告韦芳英、梁勇弟的委托代理人龙月庄，被告黄祖凡的委托代理人韦露倩、陈保勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦芳英、梁勇弟诉称，原告于2013年6月23日到位于柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场198号楼盘的售房部以现金方式交纳购买柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场198号一单元501室的定金20000元，以上款项售房人员韦军出具了收据，注明定金可抵付首期房款。2013年6月27日被告负责售楼的员工韦军代理被告与原告签订了《房屋买卖合同》一份。合同约定房屋建筑面积为78.06平方米，总价为人民币335658元，原告应在《房屋买卖合同》签订之日交首期限房款175658元，余款160000元原告以向银行按揭贷款的方式支付。当日，原告将155658元购房款转入韦军指定的收款帐户，加上之前所交的20000元定金，原告已足额支付了首期房款175658元，该售房部的售楼人员韦军也出具了收款收据给原告收执。当天韦军把原告所购房屋的钥匙交给原告。原告领房后进行装修该房并于2014年1月19日入住至今。原告入住后的电费都是被告儿子黄焕龙代被告收取。之后韦军总拖延不配合办理银行按揭手续。2014年3月听别人讲韦军代被告收房款后携巨款跑了，被告黄祖凡也报警了。原告认为被告聘请的售房经理韦军代理被告与原告签订《房屋买卖合同》的行为在客观上与其职务具有关联性，已经构成职务上的表见代理行为。代理后果归属于作为被代理人的被告承担。双方在平等自愿的前提下签订的《房屋买卖合同》合法有效，应按合同约定诚信履行自己的义务。现原告已按约定履行了付款义务，被告也应该按约定为原告办理相关贷款和过户手续。经多次找被告协商，被告均不配合原告办理银行按揭贷款手续和房屋过户手续。原告特向法院起诉，请求判决：一、确认被告黄祖凡与原告韦芳英、梁勇弟签订的买卖柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场198号（柳江县基隆开发区金岭路西面）一单元501室房屋的《房屋买卖合同》有效；二、被告黄祖凡继续履行该《房屋买卖合同》即（1）配合原告办理该房按揭贷款手续，（2）将该房屋过户到原告韦芳英、梁勇弟名下；三、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实提供的证据有：1、《房屋买卖合同》，2、农行取款凭证与明细。共同证明原告向被告购买基隆综合区金岭市场198号（基隆开发区金岭路西面）一单元501室房屋的事实，合同中卖方盖的章都是被告黄祖凡的私章，购房合同没有指定购房款必须转进黄祖凡的账户，购房款、定金以及其他费用都是由被告的售房员韦军代收；3、电费收条。证明负责整个楼盘的建设与销售的被告黄祖凡的小儿子黄焕龙已经知道并且认可交房事实；4、韦三强等的《房屋买卖合同》、《土地证》、《房产证》，5、王文生等的《房屋买卖合同》、《土地证》、《房产证》。共同证明被告黄祖凡所卖的基隆综合区金岭市场198号（基隆开发区金岭路西面）房屋的买卖合同中卖方盖的章都是被告黄祖凡的私章，不需要黄祖凡亲笔签字的；6、拉堡镇祥和社区居委会出具的《居委会证明》。证明被告已交房，原告于2013年1月起已经在该房屋居住。7、韦茂团、陆鹏、陈林林等21人签名的《证明书》。证明韦军是黄祖凡的员工，所有售房相关手续均由其一人操办。8、《房屋所有权证存根及查询结果证明》。证明该房所有权人是黄祖凡，其是合法的出卖人，该房屋与被告方的售房人员韦军实际出售并交付给原告的是同一栋、同一单元、同一号房屋，该房屋无查封无抵押。被告黄祖凡辩称，原告提供的合同是犯罪嫌疑人韦军假冒被告黄祖凡签订的合同，合同是违法的、无效的。韦军只是被告聘请的售房工作人员，其权限为带购房人看房及交付房屋，没有签订合同、收取购房款、办理房屋过户手续的资格，即无权代理售房的，故其与原告签订的合同属于无效合同，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告为其辩解向法庭提供的证据有：1、《房产证》，2、《土地证》。共同证明基隆综合区金岭市场198号（基隆开发区金岭路西面）一单元501室房产属于黄祖凡本人所有。真实的房产证号和土地证号与原告与韦军假冒被告签订的合同上的房产证号及土地证号均不相同。原告没有尽到自己的审查义务，存在过错，该合同并不符合表见代理的情形。3、银行转账流水单及黄祖凡农行借记卡账户主档查询单，4、房屋买卖合同三份。共同证明真正与被告黄祖凡签订房屋买卖合同的业主是直接将购房款、首付款转至黄祖凡的银行账户上，而不是交给韦军本人。韦军与原告签订合同的目的是进行诈骗，其没有得到黄祖凡的授权。5、《房地产买卖合同》五份，6、房管所办证指南。共同证明房地产买卖合同是在房管所备案的，二手房买卖办理房屋过房手续的程序需要双方当事人到房管所交相关材料并且面签，只有黄祖凡的私章是无法办证的，原告提供的证明书上的签名业主所称没有见过黄祖凡本人的事情是假的。王文生与韦三强两户人在房产局签订房地产买卖合同时也是有备案的，黄祖凡在房产局也与其面签了房地产买卖合。7、证人郑某出庭作证证词。证明从合同签订与办理房屋过户的程序，都是委托证人办理的，韦军只有接待看房，没有签订合同并收取购房款项的权利。8、证人韦某出庭作证证词。证明韦军只有接待看房的权限，签订合同与办理房屋过户的程序是跟证人郑某办理的，交款也是打款到黄祖凡的账户上。经原告申请，本院依职权调取原告梁勇弟及另案原告韦建领以及被告黄祖凡在公安机关作出的《询问笔录》。拟证明基隆综合区金岭市场198号楼盘从建房至卖房都是黄祖凡委托其儿子黄焕龙负责的，韦军是其聘请的负责售房接待购房者的员工，黄祖凡是不管事的；原告报案的原因是因为被告发现韦军携款逃跑后让原告去报案，目的是配合将整个购房经过及交款金额说明清楚，而不是要求韦军返还房款；负责整栋楼盘的销售人黄焕龙知道并认可韦军向原告卖房及收取售房款的事实；被韦军骗房款的人应是黄祖凡。经被告申请，本院依职权从公安机关调取的《司法鉴定意见书》。拟证明原告提交的收条及合同签名盖印章均是韦军伪造的，不是黄祖凡的私章，韦军的行为触犯了刑法，应承担相应的刑事责任，应当由韦军来承担本案的责任，而不应由被告来承担责任。经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性不予认可，该份合同是韦军为了实行诈骗，没有得到被告的委托，假冒被告的名义与原告签订的合同，是非法的，无效合同；对证据2认为显示的收款人是韦军，是韦军的个人行为，与被告无关，被告没有收到任何原告支付的购房款项。购房收据与收条虽然印的是黄祖凡印章，但是是韦军伪造的印章，与被告无关，被告不应承担责任；对证据3真实性没有异议，但不认可其证明目的。黄焕龙收取电费的凭据，并不能证明黄焕龙作为对房屋买卖的认可，也不是对黄祖凡对出售房屋的追认；对证据4、5的真实性无异议，但不认可原告的证明目的。韦三强、王文生等的合同中的确只有黄祖凡的私章，但是不代表没有黄祖凡与购房者亲自签名的合同，且该合同中所留的电话是黄祖凡的真实电话；对证据6的真实性不认可，也不认可原告的证明目的；对证据7邻居（业主）的证明不符合《民事诉讼法》的规定，也没有出庭说明。韦军作为被告所聘请负责售房的工作人员，其没有代表被告收取款项的权限，韦军的职责仅仅是代为带领购房者看房，办理交房手续，没有收取购房款、代表被告签订合同、办理房屋过户手续的资格；对证据8真实性无异议，认可原告的前二个证明目的，不认可原告第三个证明目的。该房产证与各原告所签订合同的房产证号均是不一致的，那么原告在购买商品房时没有看到真正的房产证，故原告在签订合同过程中存在巨大的过错，没有尽到审查的责任；对本院依职权调取的证据《询问笔录》真实性无异议，不认可原告的证明目的。认为该楼房是2012年建成，郑某帮忙收取材料办理过户，印章由郑某拿，韦军只有带人看房、看管接待室、打扫卫生、管理工地、接待购房者的职责，没有签订合同、收取购房款、办理房屋过户的职责。原告对被告提供的证据1的真实性无异议。但认为该证据同时证明了被告实际卖给原告的房屋地址与房产证、土地证上的地址的单元、楼层、房号是一致的；对证据2、3的真实性无法认定，由法院查实，不认可被告的证明目的。认为该流水单与本案无关；对证据4真实性无异议。认为这三份合同足以证明被告出卖的房屋只需要盖黄祖凡的印章而不需要黄祖凡的签名；对证据5、6的真实性无异议。但是认为这是办理房屋过户手续时使用的，原告没有被带去过户，所以也没有到面签这一程序；对证人郑某出庭作证证词认为郑某讲的所有合同都是与其草签，韦军没有代签合同、代收现金和房款的权限不是事实。郑某讲的所签的合同有部分指定了转款卡号，部分没有指定转款卡号，郑某不在售房接待室上班，韦军在售房处接待购房者、带人看房，带购房者找郑某办理过户，售房处没有公示员工售房权限和分工是事实。还认为被告的售房处没有公示员工售房权限和分工，合同中没有注明购房款转入账号，只有注明转入甲方指定的账号，原告作为购房者是没有办法知晓他们之间的内部分工，而且郑某不在售房接待室上班，在没有达到办理过户手续程序的时候，原告是无法知道有郑某这个人存在的，且原告多次到该售房接待室，每次都是韦军在那里接待，办理所有手续，不见其他人，原告完全有理由相信韦军是黄祖凡的售楼人员，并且可以办理有关售楼的一切手续；对证人韦某出庭作证证词，认为韦某讲的不能证实售房部室内张贴有员工的分工权限，证人韦某的合同中也没有约定要把房款打进指定账户，且原告方从未见过证人韦某，其所作证言不能作为本案定案依据。对本院依职权调取的证据《司法鉴定意见书》真实性无异议，但不认可被告的证明目的。认为该鉴定意见书只是说明合同及收据中的“黄祖凡印”名章印纹与黄祖凡交给公安局提供的“黄祖凡印”名章印纹不是同一枚印章盖印形成，不能说明原告合同上的印章是假的。就算原告合同中的印章与黄祖凡交给公安局提供用于鉴定的印章不是同一枚印章，也是韦军在履行卖房职务中所为，是被告与受委托售房人韦军的内部问题，不能对抗善意第三人（原告）。而且黄祖凡提供的印章也没有经过备案，不排除有两枚印章供售房使用。本院对双方均无异议的证据及其内容予以确认，对有异议的部分证据及其内容综合全案事实及有关法律规定予以认定。本院对双方均无异议的证据及其内容予以确认，对有异议的部份证据及其内容综合全案事实及有关法律规定予以认定。综合原、被告的陈述与举证，本院确认以下法律事实：位于柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场198号（柳江县基隆开发区金岭路西面）楼盘的房产所有权人是被告黄祖凡。被告黄祖凡委托其儿子黄焕龙全权负责该楼盘的建房及卖房的相关事务。韦军是黄焕龙聘请的售房员工，负责在售房接待室接待购房者。原告经亲友介绍于2013年6月23日到位于柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场198号楼盘的售房部看房，并于当日交付购买该楼盘一单元501室房屋的定金20000元。2013年6月27日，韦军与原告签订一份《房屋买卖合同》。合同第一条第（二）款约定所购房屋的位于柳江县拉堡镇基隆综合区金岭市场198号一单元501室；第（三）款约定认购房屋建筑面积为78.06平方米。合同第二条约定房屋总价为335658元；第三条约定付款方式银行按揭贷款或公积金贷款付款。第一款约定，原告在《房屋买卖合同》签订之日起交付首期房款175658元，余款160000元，原告以向银行按揭的方式支付；原告在合同签订后十日内按要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，由甲方通知七个工作日内到银行办妥所按揭手续；双方在柳江县房产管理所办理完过户手续（缴纳税费）后10日内，甲方将房屋交付乙方。合同签订当日，原告通过中国农业银行将155658元购房款转入韦军指定的收款账户。韦军收到款后，当天与原告办理交房手续，将原告所购房屋交付给原告。原告收到房屋后于2014年1月入住至今。2014年3月中旬，原告及另案各原告在售楼接待室见到被告黄祖凡，黄祖凡跟原告等人讲韦军已携款逃跑了，叫原告等人报警。另案原告梁勇弟、韦建领于2014年3月17日到柳江县公安局报案，陈述购房经过。次日（2014年3月18日），被告黄祖凡到柳江县公安局报案，陈述了韦军携收取的购房款逃跑之事。在原告居住所购房屋期间，被告儿子黄焕龙还收取原告入住间的用电电费，也收取另案各已领房入住原告的用电电费。合同签订并交付房屋使用后，被告一直未为原告及另案各已领房入住原告办理银行按揭贷款手续，也未办理房屋过户手续。原告于2015年9月28向法院起诉，提出以上诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告与另案其他原告通过亲友介绍知道基隆综合区金岭市场198号有房屋出售而前往了解并购房。在购房过程中，原告及另案其他原告在被告的售房接待室只是见到韦军一人，且所办理的所有购房相关手续（看房、交定金、签订合同）均在被告的售楼接待室完成，期间未见有其他工作人员出现。原告及在被告该楼盘购房的另案原告与韦军签订的《房屋买卖合同》，韦军在合同上加盖有黄祖凡的私章。原告在合同签订当日，依约交付购房首付款，韦军收款后将原告所购买房屋钥匙交付原告，原告收到房屋已入住。另案原告在交付购房首付款后亦收到韦军交付房屋的，均已入住。被告儿子黄焕龙还收取包括原告在内的各入住购房者入住期间的用电电费。因被告黄祖凡已于2014年3月18日向公安机关报警称韦军无权代理售房，而其与前述另案原告对争议房屋既无租赁关系，也无借用关系，其儿子黄焕龙作为该楼盘房屋的管理者，对原告及另案各原告居住使用其房屋，均未提出异议并收取用电电费，应视为被告及黄焕龙认可各该房屋已出售给使用人。在双方签订的合同中，虽然韦军在合同上所盖黄祖凡印章与被告提供用于鉴定比对的黄祖凡印章不是同一枚印章，但被告的印章样本并没有经公安机关备案，且原告也没有能力对黄祖凡印章的真假进行实质审查。根据韦军与另案原告签订的购房合同及其已将房屋交付的事实，原告认为被告对本楼盘售房的交易习惯是由韦军全权办理，也就有充分的理由相信韦军有权为其办理购房相关手续。为此，作为被告聘请的售楼人员韦军在履行售房职务过程中代理被告与原告签订《房屋买卖合同》并收取购房款的行为，在客观上与其职务具有关联性，原告有理由相信韦军对出售该房屋有代理权，为此，其行为已经构成职务上的表见代理，其代理后果归属于作为被代理人的被告黄祖凡。该合同是双方在平等自愿的基础上所签订，没有违反法律规定，应为有效合同。故对原告要求确认该《房屋买卖合同》有效的诉请，本院予以支持。因双方在合同签订后均履行了部分义务，未履行部分应当依约继续履行。根据合同第三条第（二）款第3项的规定，原告在合同签订后十日内按银行要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在银行或被告通知七个工作日内到银行办妥所按揭手续，否则视为原告逾期付款。原告称其与另案各原告均已将按揭贷款手续交给韦军，但贷款一直未办得，导致后面的过户亦未能办理。现韦军在逃，原告又未能提供证据证实已提交贷款所需全部资料给被告，故本院对双方在此问题上是谁违约不作评判。被告辩称韦军只有管理售房接待室、接待购房者、带人看房、办理交房手续的权限，没有代理被告签合同、收房款的权限；原告与韦军签订合同时未尽审查义务存在过错未形成表见代理，该合同无效的观点，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条的规定，判决如下：被告黄祖凡与原告韦芳英、梁勇弟于2013年6月27日签订的《房屋买卖合同》有效。本案案件受理费5200元，由原、被告各负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  蔡汉青人民陪审员  韦红色人民陪审员  周 璇二〇一六年三月二十三日书 记 员  马洁华