浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初2999号原告：浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司，住所地：浙江省嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼四楼，组织机构代码：78444420-7。负责人：程文虎，公司经理。委托代理人：陈敏，浙江亨泽律师事务所律师。被告：邹旭央,女,1972年3月25日出生,汉族,住浙江省丽水市莲都区。第三人：浙江南湖投资有限公司，住所地：嘉兴市环城东路333号6楼，组织机构代码：76960761-0。法定代表人：朱启丰，公司总经理。委托代理人：高扬、方璐莹（实习），浙江群策律师事务所律师。原告浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司（下称嘉兴电信公司）因与被告邹旭央房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由代理审判员陈叶君独任审判，审理中由于争议较大且与转租方浙江南湖投资有限公司有重大利害关系，本院依法通知浙江南湖投资有限公司（下称南湖投资公司）作为第三人参加本案诉讼。因情况特殊给予各方当事人庭外协商期三个月，但在此期间不能达成一致的解决方案，后于2016年11月4日公开开庭审理了本案，原告委托代理人陈敏、被告邹旭央、第三人委托代理人高扬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉兴电信公司起诉称，被告现占有使用的坐落于环城东路××（原环城东路81号）5幢第8间商铺（建筑面积约85.35平方米），是原告与南湖投资公司于2012年4月11日签订编号为JXCX-ZC-2012-049的《房屋、资产租赁合同》后，由被告向南湖投资公司转租而占有使用。因原告将房屋租赁给南湖投资公司后，承租人南湖投资公司未按双方合同按时支付租金存在违约，原告于2016年1月28日向嘉兴市南湖区人民法院起诉，提出解除双方所订租赁合同、要求南湖投资公司立即腾退租房归还配套设施设备并要求其支付所欠租金及承担违约责任的诉请，法院同日受理了该案，后于2016年3月17日作出（2016）浙0402民初575号民事判决，该判决解除了原告与南湖投资公司的租赁合同，原告与南湖投资公司在法定上诉期内均未提起上诉，该判决现已生效。被告邹旭央系向南湖投资公司转租了原告的房屋，由于原告与南湖投资公司的租赁关系已依法解除，而按我国法律和最高人民法院司法解释的规定，出租人与承租人的租赁合同解除，转租合同将无从履行，次租赁合同应当随之解除。原告作为房屋的所有人，有权要求被告（××）返还租赁物，并有权要求被告支付占用房屋期间的使用费。故提起诉讼，请求判令：1.被告立即腾退原告所有的坐落于环城东路××（原环城东路81号）5幢第8间商铺（建筑面积约85.35平方米）；2.由被告支付占有使用原告房屋期间的占用费暂计2454.65元，具体请求计算至被告将房屋腾退归还给原告之日止；3.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加一项诉请：请求判令解除被告与第三人之间的《房屋租赁合同》。被告邹旭央答辩称，被告在2016年8月底时已经实际腾退涉案房屋并将钥匙交还给了南湖投资公司，也按约向第三人结清了房租、水电费，不应再向原告支付房屋使用费。第三人南湖投资公司答辩称，一、本案的情形（包括类似涉及经营户的19件纠纷案件）系原告嘉兴电信公司授权给第三人对外出租房屋，授权期为十年。第三人与被告之间签订的房屋租赁合同应受法律保护，不得任意解除。第三人向经营户收取租赁合同期内的租金并无不当。被告交纳租金至2016年3月27日，到期后未续交租金，以租赁保证金冲抵租金的方式继续使用房屋至2016年9月后腾空，但未与南湖投资公司办理房屋交付手续。另外，关于原告主张2016年4月6日之后的占用费，没有依据。基于合同相对性，第三人欠付的租金应视为第三人对原告的债务，而不应视为被告对原告应负的债务。针对自己的主张，原告嘉兴电信公司提供了以下证据：1.南湖投资公司与被告签订的房屋租赁合同一份，证明被告占有使用原告房屋的事实。2.（2016）浙0402民初575号民事判决书及法律文书生效函各一份，证明原告与第三人的房屋租赁合同已被判决解除，被告不应继续占有房屋。3.授权委托书一份、房产证四份，证明原告受省公司委托有权签订房产租赁合同，原告主张权利主体适格。4.律师函及送达回证各一份，证明原告对其与南湖投资公司房屋租赁合同解除的事实已经告知被告。5．房屋面积确认单，证明被告占用房屋面积为85.35平方米。经质证，被告邹旭央对原告提供的证据真实性均予以认可，但认为原告工作人员前来送达律师函及要求确认房屋面积时并未清楚说明其与南湖投资公司的纠纷。经质证，第三人南湖投资公司对证据1没有异议；对证据2真实性无异议，但认为与本案的争议焦点缺乏关联性，不能成为原告主张解除转租合同并收回房屋的依据；对原告提供的证据3真实性没有异议；对证据4，认为第三人未参与，无法确认其真实性；对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，认为面积数未经专业测量无法确定，且也不能作为计算房屋使用费的依据。被告邹旭央未提供证据。针对自己的抗辩，第三人南湖投资公司提供了下列证据：。1.原告嘉兴电信公司出具给第三人的委托书一份，证明原告将坐落于嘉兴市环城东路81号（现门牌号××）的南湖大饭店房产，全权委托给第三人经营（包括但不限于转租等），有效期为十年。2.原告与第三人南湖投资公司签订的补充协议，证明在不违背法律及政府规定的前提下，原告允许第三人转租、出借给第三方使用或者自行安排用途。3.关于原南湖饭店改造项目投资额的专项审计报告一份，该报告载明截止2013年9月15日，由第三人对南湖饭店改造工程项目实际总投资达3300余万元。以上证据1-3，可以证明案件所涉的转租合同（包括本案在内共19件），均系得到原告方委托授权下的转租行为，对原告具有约束力。同时，第三人基于其与原告的房屋资产租赁合同对原南湖饭店投入高额资金进行改造，第三人虽经营状况不佳，但仍具有资产和履行能力。经质证，原告对第三人提供的证据1-2无异议；对证据3审计报告，认为系第三人单方委托审计，原告未参与，事后也未沟通，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。经质证，被告对第三人提供的证据1、证据2没有异议，证据3不清楚。本院认证如下：上述原告提供的5组证据和第三人提供的3组证据，根据各方当事人的质证意见，本院审查后对各证据本身的真实性均予认定。至于各证据与待证事实的关联性、证明力强弱等问题，于下文判决理由部分予以阐述。本院经审理，认定案件事实如下：2012年4月11日，经浙江省电信实业集团公司授权，原告嘉兴电信公司与第三人南湖投资公司签订编号为JXCX-ZC-2012——049《房屋、资产租赁合同》一份，主要约定：原告将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给第三人作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批；租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金为：2012年3月1日至2015年2月28日为420万元/年，其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元，自2015年3月1日起年租金每年递增5%。其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费。租金每六个月支付一次，被告应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金；原告收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还被告；关于违约责任，约定若逾期交付租金，每逾期一日，被告按当月租金的10%支付违约金。逾期三十日的，原告有权解除合同并收回房屋，被告仍需要支付违约金及赔偿损失。此后双方又签订补充协议两份，补充约定：1、在不违背法律及政府规定的前提下，允许被告转租、出借给第三方使用或者自行安排用途,期限十年；2、2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。合同及补充协议签订后，房屋场地等交付第三人使用。第三人取得租赁物使用权后，又以“分块出租”方式转租给众多××。2015年3月17，第三人与被告邹旭央签订《房屋租赁合同》一份，将嘉兴市环城东路81号第5幢第8间商铺转租给被告使用，主要约定：租期5年，自2015年3月28日起至2020年3月27日止；第一年租金为55000元，第二年起每年递增5%；保证金20000元；等等。后双方正常履行合同，被告支付租金至2016年3月27日。后双方协商将被告已付的20000元冲抵租金，被告使用商铺至2016年9月初，将房屋腾空后搬离。2016年1月28日，因南湖投资公司未按合同约定逾期不付租金的违约行为，原告诉至本院，要求解除《房屋、资产租赁合同》、南湖投资公司腾退租赁的房屋、支付所欠租金并承担违约金，案号为（2016）浙0402民初575号，本院审理后作出判决：1.解除原告与南湖投资公司的《房屋、资产租赁合同》及此后的补充协议；2.南湖投资公司支付原告2015年12月31日之前的租金97万元及逾期付款违约金，并按每月36.75万元支付从2016年1月1日起至判决生效之日止的租金；3.驳回原告其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，该判决已于2016年4月5日生效。原告以第一手租赁合同已解除、转租合同也无法履行为由提起诉讼，要求解除转租合同，由××腾退房屋并支付从2016年4月6日开始的房屋占用费（本院已受理涉及同类案件共19件）。本院认为，本案中存在两层租赁合同关系：一是原告与南湖投资公司之间的一手房屋租赁合同，该合同系经公开招租、竞标程序后签订；二是南湖投资公司与被告邹旭央的转租合同关系，该转租系经原告同意并直接授权南湖投资公司转租而形成。前后两份租赁合同均是当事人的真实意思表示，均属合法有效。根据各方诉、辩意见，本案的争议焦点在于：一、原告基于其与第三人的一手租赁合同已经解除（认为转租合同丧失基础）而请求解除转租合同并由××腾退房屋的主张能否成立；二、一手租赁合同系因承租人（本案第三人）欠付租金而致解除，则原告是否有权向××主张租金损失或房屋占用费。对于第一项争议，审查认为：1.所有民事合同都应当遵循合同的相对性原则，不得任意突破，根据我国《合同法》的规定，合同的履行或请求解除是合同相对人的权利。如上所述，原告虽是一手租赁合同的出租人，但对于第三人与被告之间的转租合同原告只是合同当事人以外的第三人，不享有解除合同的请求权，故本案中原告提出要求解除转租合同的主张属缺乏法律依据。2.根据现有证据即原告出具的委托书及原告与第三人的补充协议，足以证明原告已授权第三人南湖投资公司在十年期限内对出租物的自主经营权利（包括转租）。而被告作为经营户，基于对该授权事项的信任与第三人签订转租合同，善意使用租赁房屋并交付租金，应受法律保护。因此，原告作为出租方的权利应受制约，在转租合同到期前原告有义务保障其稳定履行。但鉴于本案被告和第三人在诉讼过程中一致确认，被告已于2016年9月初腾退涉案房屋，即涉案房屋已不在被告占有、控制之下，故原告可基于物权方的委托自行收回涉案房屋，本案中不作进一步处理。综上两点，本院对原告的第一、二项诉讼请求（解除合同、腾退房屋）不予支持。关于焦点二房屋占用费的承担问题。根据庭审查明的事实，转租合同履行期间，第三人与被告经协商变更了履行方式，第三人以保证金冲抵的方式收取了相关租金，但对于被告而言，其履行合同仍属适当履行，并无违约。只是第三人收取了被告的租金而未按时向原告支付租金，此点虽是引发诉讼的根本原因，但仍属第三人对其与原告一手租赁合同所负的合同之债，可依法另行解决。原告再要求被告向其支付租金（或房屋占用费），显然会损害市场交易秩序，不符合《合同法》的公平原则及诚实信用原则，本院不予支持。纵观全案，需指出的是，原告虽与第三人南湖投资公司解除了租赁合同，但根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行……采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于租金损失（房屋占用费）原告仍然可以提起诉讼，待涉案转租合同到期后可合并总额向第三人追索；况且从现有证据看，第三人南湖投资公司与原告订立《房屋、资产租赁合同》后，确有对租赁物原南湖饭店的建筑、设施投入资金进行了改造，说明其仍有履行能力。鉴于庭审中经法庭释明，原告坚持只要求被告承担房屋占用费而不对第三人提出具体诉讼请求，故本案中不予处理，由原告另行解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司的诉讼请求。案件受理费减半后收取25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  陈叶君二〇一六年十一月二十八日书 记 员  王雯琪