广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第1635号上诉人（原审被告）：惠东协和医院。住所地：惠东县平山街道惠东大道****号。负责人：柯伟雄，院长。委托代理人：严伟国，惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：叶金生，男，1971年11月28日出生，汉族，住惠东县。委托代理人：杨满娣，广东卓凡律师事务所律师。上诉人惠东协和医院因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见叶金生向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告于2012年5月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告对《房屋租赁合同》所涉的租赁房屋进行房屋清场处理并退出租赁房屋；三、被告支付原告租金9600000元；四、被告支付原告违约金人民币166800元(暂时计算至2015年3月)；五、本案诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：2012年5月7日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将位于惠东县大岭镇惠东大道高级中学路口旁的房屋出租给被告，以为被告开办医院医疗及配套设施使用。双方约定租期十年，从2012年10月起计算租金，前五年每年租金96万元，第六年起每年租金120万元。其中第一年租金半年交一次，第二年起一年交一次，每年9月份交当年10月份至下一年9月份的租金。合同签订后，2012年至2013年间，被告均能按时交纳租金。但是，2014年9月份，按合同约定需交纳2014年10月1日至2015年9月的租金96万元，被告无故推迟。经原告多次催收，被告仍然未依约交纳租金。原告为此向被告进行了催收，分别于2015年1月5日和1月29日委托律师事务所向被告出具了律师函件，催收被告交纳推欠租金，并通知被告解除租赁合同。被告在收到律师函后至今仍然未履行相关义务。原告认为，被告未依约交纳租金，其行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。惠东协和医院辩称：我方确认房租应当返还，希望继续履行合同，并对本案进行调解，改变原来签订的合同，租金按年支付更改为按月支付。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，被告惠东协和医院系于2010年7月2日经惠东县卫生局登记成立，注册登记的法定代表人系柯伟雄。2012年5月7日，原告叶金生作为甲方（××）与被告惠东协和医院作为乙方（××）签订房屋租赁合同，约定：第一条，原告将位于惠东县大岭镇惠东大道高级中学路口旁的房屋按现状出租给被告作为医院医疗及配套设施使用。第二条，租赁期限为十年，自2012年5月1日至2022年9月30日止。第三条，前五年租金每月80000元，第六年开始租金每月100000元。第一年租金按每6个月为1周期结算；第二年开始租金按每12个月为1周期结算。2012年10月1日至2013年3月30日的租金应于签订合同当日支付；其余的租金应在每周期前1个月支付。其中2014年10月1日至2015年9月30日的租金约定于2014年9月交付。第五条，本合同签订当日，乙方应向甲方支付保证金300000元，如乙方拖欠租金、水电、治安、卫生、物业管理等有关费用，甲方有权先行扣除。租赁关系结束且甲、乙双方权利义务结清后，甲方应将押金退还给乙方（不计息）。第八条，租赁关系结束后，对于乙方添加、装饰、装修的部分，由乙方恢复原状或无偿归甲方所有；对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第九条，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的；……。第十条违约责任，（一）乙方逾期支付、缴交租金或费用的，每逾期一日应向甲方承担未付金额的1%作为违约金；……合同还约定了其他事项。合同签订后，原告叶金生将涉案楼房交付给被告惠东协和医院使用，被告按约支付了2014年9月30日前的租金，但是自2014年10月1日起被告惠东协和医院未付租金。2015年1月8日，原告委托广东卓凡律师事务所杨满娣律师向惠东协和医院通过EMS快递寄送律师函，内容：解除原、被告双方于2012年5月7日签订的《房屋租赁合同》，于接到通知后七日内对案涉房屋进行清场，并缴纳拖欠的租金及相关费用。尔后，双方经多次协商未果。原告遂于2015年3月23日向本院提起诉讼，提出上述的诉讼请求。原审判决理由和结果原审法院认为，原告叶金生与被告惠东协和医院均具有民事权利能力和民事行为能力，具备签约的主体资格，且签订上述房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。原、被告应恪守履行合约。根据合同第三条约定：被告应当于2014年9月份支付原告从2014年10月1日至2015年9月30日的租金96万元。但被告至今未支付该租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同第九条“被告不支付或者不按约支付租金达30日的，原告有权单方解除合同。”之约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告请求解除案涉房屋租赁合同，支付房屋租金和违约金以及返还房屋的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于违约金的计付标准问题，被告辩称原告诉请按每月欠付租金总数3%计付违约金标准过高，请求予以调整。综合考虑合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案的实际，认定原告诉请违约金过高，本院予以调整。参照最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律问题的规定》的有关规定，本案逾期支付租金的违约金计付可按欠付租金的年利率24%计付，从欠付租金之日起计付至还清款日止。鉴于被告行业特殊性，需要搬迁时间相对较长，结合实际情况，本院确定为2个月。案经调解双方未达成一致意见。综上，依照《合同法》第八条第二款、第九十三条第二款、第九十七条和《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告叶金生与被告惠东协和医院于2012年5月7日签订的《房屋租赁合同》。二、被告惠东协和医院于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告叶金生房屋租金960000元及违约金（违约金按拖欠租金960000元的年利率24%，从2014年10月1日计付至还清款日止）。三、被告惠东协和医院于本判决发生法律效力之日起60日内将惠东县大岭镇惠东大道高级中学路口旁的房屋腾空交还给原告叶金生。四、驳回原告叶金生的其他诉讼请求。当事人二审意见上诉人惠东协和医院不服原审判决上诉称，一审判决没有依法审查双方合同的实际履行情况，请求二审依法重新审核，依法支持上诉人的请求，依法作出改判或发回重审。一、合同签订后，上诉人积极履行合同义务，并投入巨额资金对房屋进行装修和购买医疗器械、设备，以及引进医技人才；前期投入资金高达1376.60万元。因此，不能应上诉人一时的经济困难就解除双方签订的《房屋租赁合同》。此举将造成上诉人巨额资金和财产损失，以及导致商业风险。所以，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定；请求二审法院依法判决上诉人与被上诉人继续履行2012年5月7日签订的《房屋租赁合同》或变更合同的租金给付方式和违约责任。二、一审法院认定的违约金超出被上诉人的诉请和违反法律规定，请求二审法院依法予以改判。l、被上诉人诉请的违约金只是暂计算至2015年3月，但一审法院判决的违约金从2014年10月1日计付至还清款日止，明显属于超出被上诉人的诉讼请求范围。即使需要计算违约金，计算日期应从被上诉人提起诉讼之日起计算(即2015年3月23日)，更不能超出法律确定超过造成损失的百分之三十。对于超出被上诉人的诉请范围的事项，法院依法应当不诉不理，请求二审法院依法予以纠正。2、关于被上诉人请求的违约金，因被上诉人并没有依法举证证实其产生了实际损失。所以，被上诉人应当承担举证不能的责任。请求法院依法对被上诉人的违约金请求，不予支持。3、按照一审法院所判决确定以96万元为本金，以年利率24％计算违约金，即230400元/年，远远超出了法律确定超过造成损失的百分之三十的规定。因此，请求二审法院依法予以纠正。4、本案为房屋租赁合同纠纷，一审法院引用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》，属于错误判断，引用法律不正确，该解释只适用于民间借贷纠纷，不适用本案。5、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求于以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的—万分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定，请求二审法院依法以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和预期利益等综合因素，改判违约金以中国人民银行银行同期同类贷款利率予以计算(即96万元×中国人民银行银行同期同类贷款利率/年)。6、一审的计算违约金方法，势必超出法律规定的过分高于造成的损失。因判决生效后，势必有逾期支付的利息和违约金利息，且依照《民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间债务利息，将会产生利息、违约金超出本金的情形出现。据此，请求二审法院依法予以纠正。综上，上诉人认为一审判决有失公平，请求二审法院依法判令：一、将原审判决改判或发回重审；二、上诉人与被上诉人继续履行2012年5月7日签订的《房屋租赁合同》变更为按月支付租金；三、请求二审法院依法驳回对被上诉人的违约金请求；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人叶金生答辩称,纵观被答辩人的上诉状。可以下结论，就是被答辩人是为了拖延时间，是利用诉讼程序，利用诉讼规则，以实现其拖住答辩人的目的。因此，答辩人在此恳请法院，为了答辩人的利益，应当维持原判，并尽快下判决。被答辩人不支付租金，答辩人已给了最大的宽容和支持；采取诉讼措施，也是迫不得已的事情。被答辩人在这个过程当中一直不与答辩人协商，一直不找答辩人，其完全就没有履行合同的诚意。而不单单是经济困难的问题。再者，即使被答辩人经济上有困难、也不应当作为他们免责的理由。更何况，被答辩人宁愿花费去上诉，也不愿意给答辩人一个电话协商如何处理租赁事宜。被答辩人拖欠租金，已对答辩人造成了巨大的损失。根据双方合同及合同法，双方租赁合同应当解除；而被答辩人所拖欠的租金也应当予以支付。另外，为防止被答辩人利用规则拖延时间，其应承担的违约金应当计至其付清租金日止。所以，答辩人恳请二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明的事实、判决理由和结果经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，处理本案的关键是认定：上诉人请求继续履行《房屋租赁合同》的理由是否成立。签订涉案《房屋租赁合同》是上诉人与被上诉人真实意思表示，且合同内容并未违反有关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应遵守履行。根据该合同的约定，上诉人应依约如期向被上诉人支付租金，如上诉人未支付租金超过30天，被上诉人有权单方解除合同收回房屋。本案中，上诉人与被上诉人均认可，上诉人从2014年10月1日起至今未向被上诉人支付租金，其中，2014年10月1日至2015年9月30日拖欠的租金合计为960000元。上诉人逾期未付租金的行为已与合同约定的解除条件相符，且在本案诉讼中上诉人仍然不能支付拖欠的租金的，继续维持《房屋租赁合同》只会造成损失的进一步扩大。因此，原审法院判令解除《房屋租赁合同》正确，本院予以支持。上诉人认为在合同签订后其已投入大笔资金，如解除合同，将造成其重大损失故要求继续履行合同。对此本院认为，上诉人既然投入巨资经营医院，则在签订合同时就拖欠租金可能产生的后果应当有所预判，应当保证有充足的资金支付租金。此外，上诉人为成立医院而购置的各项医疗及办公设备等，在合同解除时后也可以搬离，并不因为合同解除而减损其使用价值。至于上诉人设立医院时装修部分的投入，因上诉人未提交证据证明装修投入，在一、二审中上诉人亦未要求被上诉人补偿其装修投入，且根据合同约定的，租赁关系结束后，上诉人应恢复原状或无偿归被上诉人所有，故本院在本案诉讼中对上诉人设立医院时的装修投入不作处理。因上诉人违约未按期支付租金，依租赁合同的约定，上诉人除应支付租金外，还应向被上诉人支付每日1%的违约金。据此，原审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金正确，上诉人认为其不应支付违约金，理由不成立，本院亦不予采纳。但因租赁合同约定的违约金计算标准过高，故原审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》的规定，将违约金计算标准调整为违约金按欠付租金按年利率24%计算，该处理恰当，本院予以支持。至于上诉人请求调整租金按年支付改为按月支付，因租赁合同已解除、双方的权利义务关系应当及时结清，故上诉人该请求缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费14940元，由上诉人惠东协和医院负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  邓耀辉代理审判员  寇 倩二〇一六年三月十七日书 记 员  叶秀婷彭科梅附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第(三)项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第(四)项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；