北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终2972号上诉人（原审被告）北京金地科创置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街7号院6号楼。法定代表人赵五岳，董事长。委托代理人王万利，男，1970年6月25日出生。被上诉人（原审原告）刘淑清，女，1969年8月15日出生。上诉人北京金地科创置业有限公司（以下简称金地公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第13502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。2015年9月，刘淑清起诉至原审法院称：我于2009年11月12日购得金地公司开发的兴盛国际楼房一套，面积为48.19平方米，双方签订了购房合同，合同约定金地公司应于房屋交付之日起365个工作日内为我办理房屋所有权证书。该房屋于2010年5月31日交付。金地公司应于2011年5月31日办理完毕诉争房屋所有权证书，但至今仍未办理，也没有联系我办理相关工作，金地公司构成违约，应承担违约责任。截止至2015年8月31日，金地公司应支付4年零3个月的违约金57933元。故起诉要求法院判决金地公司为我办理房屋所有权证书，支付我4年零3个月的违约金57933元（从2011年5月31日计算至2015年8月31日，每日按购房款的万分之一计算）。金地公司辩称：我公司同意为刘淑清办理房产证，但不同意赔偿违约金。延期办理产权证的原因是由于北京市出台480号文件所导致，未办理产权证是政策原因，而且我公司多次催促刘淑清办理产权证，但其至今也未到我公司办理相关手续，也未交代办费。未办理产权证的责任不在我公司。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘淑清与金地公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。现刘淑清要求金地公司为其办理涉诉房屋所有权证，金地公司亦明确表示同意协助刘淑清办理该房屋产权登记手续，故法院对此不持异议。虽金地公司未在合同约定期限内及时办理房产证存在政策原因，但依据北京市国土资源局经济技术开发区分局与金地公司签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，涉诉房屋及所在土地用途变更手续已于2013年5月13日完成，金地公司应当在合理期限内积极办理房产证相关事宜，结合双方在合同中的约定，法院酌定合理期限为2013年5月13日起365个工作日，故金地公司应于2014年10月27日前为刘淑清办理涉诉房屋的产权证。金地公司辩称已有生效判决对延迟办证违约金不予支持的理由，与本案没有关系，故对该项抗辩意见，法院不予支持。金地公司辩称刘淑清未积极履行协助办证义务导致时间拖延，缺乏相关证据予以佐证，法院不予采信。综上，金地公司应向刘淑清支付自2014年10月28日起至2015年8月31日止的违约金。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2015年12月判决：一、北京金地科创置业有限公司于判决生效后三十日内协助刘淑清办理位于北京经济技术开发区×××（暂定名）A楼522号房屋的产权登记手续；二、北京金地科创置业有限公司于判决生效后十日内向刘淑清支付延迟办证违约金一万一千五百一十二元（以三十七万三千七百六十二元为本金，按日万分之一的标准自二〇一四年十月二十八日起计算至二〇一五年八月三十一日止）；三、驳回刘淑清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，金地公司不服，上诉至本院，请求撤销一审判决第二项并依法改判。其上诉理由为：一审法院认为涉诉房屋于2013年5月13日完成土地用途变更后政策性障碍即解除属于认定事实错误，因为变更土地用途仅系解除政策性障碍的一个步骤，具体如何办理还需要时间落实，最终正式进入办证程序的时间为2014年7月，因此本案违约金起算时间为2014年7月起365个工作日。刘淑清同意一审判决。经审理查明：2009年11月12日，金地公司（出卖人）与刘淑清（买受人）签订编号为118的《房屋买卖合同》。该合同约定：金地公司将涉诉房屋出卖给刘淑清，房屋所在土地用途为工业用地，房屋用途为研发办公，建筑面积48.19平方米，按建筑面积单价为每平方米8382.67元，总价款为373762元；出卖人应当在2010年5月31日前向买受人交付该房屋；房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每户680元；如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，刘淑清向金地公司交纳了全部购房款。2010年5月20日，金地公司将诉争房屋交付刘淑清。2010年10月，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市经济和信息化委员会、北京市规划委员会及北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用（2010）480号文件）。该文件内容为：“各区（县）发展改革委、经济信息化委、国土分局、规划分局、住房城乡建设委、房管局：为进一步加强研发、工业项目用途监管，杜绝各类违法违规房地产开发行为，进一步规范我市房地产市场秩序，现将有关问题通知如下：一、2010年10月1日起，新办理立项……二、2010年10月1日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批。三、市、区（县）发展改革、经济信息、规划、国土和住房城乡建设主管部门要加强对研发、工业项目的审批和批后监管，发挥联动优势，严肃查处研发、工业项目建设单位擅自变更规划、改变土地用途、向不符合条件的单位及个人销售房屋等违法违规行为。四、本通知自2010年10月1日起实行。”2011年4月28日，北京经济技术开发区管委会办公室印发了议题为“金地科创项目有关问题研究”的《北京经济技术开发区管委会会议纪要（专题）》（以下简称《会议纪要》）。《会议纪要》中“会议决定”部分第4条载明“关于兴盛国际创业大厦产权证办理问题。鉴于该大厦在建设时符合开发区的规划要求，同时建设目的主要是为了解决诺基亚等企业的生活配套问题，原则上同意协助项目方办理相关权证。由房地局负责，对大厦研发部分按照研发办公性质及建设时的规划条件进行地价评估，根据评估价格和项目的实际情况，合理确定补缴地价款的额度，进行土地用途变性后，再办理相关权证。”2012年11月，北京市住房和城乡建设委员会印发了《北京市住房和城乡建设委员会关于加强枢密院等六个项目销售及权属登记管理工作的通知》（京建发（2012）510号文件）。该文件内容为：“按照《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用（2010）480号）要求，经相关委办局研究并报请市政府批准，同意通州区枢密院项目（一期）……兴盛国际项目（A、B楼）等6个研发工业项目有条件进行现房销售。同时，按照《联席会会议纪要》要求，买受人资格必须由属地管委会书面确认。”一审审理中，金地公司主张其一直在积极办理房产证，延迟办证是受上述政府相关政策的影响。金地公司主张其为办理房产证事宜变更土地使用性质、补交土地出让金的事实，向法庭提交了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》及“北京市非税收入一般缴款书”，载明金地公司于2013年5月13日与北京市国土资源局经济技术开发区分局就诉争房屋所在土地签订补充协议并交纳了土地出让金。金地公司还向法庭提交了（2014）大民初字第14079号民事判决书，认为该判决认定了迟延办证是政策原因造成，对迟延办证的违约金没有支持。金地公司提交告知书，主张以告知书的方式催告刘淑清办理产权证，刘淑清没有及时办理，责任在刘淑清。金地公司还提交了北京经济技术开发区管理委员会《关于兴盛国际创业大厦项目房屋买卖相关问题的回复》，用以证明直到2014年5月开发区尚未同意办理兴盛国际产权证书，并对办证提出若干要求，实际可以办证时间是2014年9月。刘淑清对金地公司提交证据的真实性无异议，但不认可证明目的。上述事实，有《房屋买卖合同》、京国土用（2010）480号文件、《会议纪要》、京建发（2012）510号文件、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》及“北京市非税收入一般缴款书”及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：根据本案查明事实，刘淑清与金地公司签订《房屋买卖合同》之时，诉争房屋所在土地属于工业项目国有建设用地。金地公司未经审批，将房屋分割销售，存在违规改变土地用途之嫌，势必影响社会公共利益。此后，经金地公司与相关行政机关协调，并由《会议纪要》和京建发（2012）510号文件确认，在补交地价款并将土地用途变更后，可以办理相关权证。金地公司于2013年5月13日与国土资源管理部门签订补充协议并交纳了土地出让金后，违规用地的法律障碍消除，故刘淑清与金地公司签订的《房屋买卖合同》不再存在违反法律、行政法规的情形。因此，涉诉《房屋买卖合同》系双方真实意思，应当认定为有效，合同中确定的权利义务可以履行。关于诉争房屋的权属转移问题。金地公司按照政府文件的要求交纳土地出让金后，土地性质发生变化，具备了权属转移的前提条件。按照《会议纪要》和京建发（2012）510号文件的要求，经北京经济技术开发区相关行政管理部门确认购买人资格，可以进行权属转移。现刘淑清要求金地公司为其办理涉诉房屋所有权证，金地公司亦明确表示同意协助刘淑清办理该房屋产权登记手续。原审法院据此判令金地公司向刘淑清履行办理房屋所有权证的义务，于法有据，且双方当事人均表示同意，故本院予以维持。需要特别说明的是，京建发（2012）510号文件限定了诉争房屋使用和转让的条件，刘淑清在取得房屋所有权证以后，应当遵守国家政策合法使用涉诉房屋。关于逾期办理房屋所有权证违约金问题。在2013年5月13日之前，土地出让金尚未交纳，土地用途尚未变更，权属转移不具备前提条件。合同双方当事人对于工业用地上房屋分割产权的违法违规后果均应明知，对合同履行风险均应承受。因此，虽然《房屋买卖合同》在交纳土地出让金并变更土地性质后可确认为有效，但刘淑清要求金地公司承担在此之前的违约责任，有违公平诚信，本院不予支持。金地公司在诉争房屋具备办理分户权属转移登记条件以后，未及时为刘淑清办理房屋所有权证，应当承担逾期办证的违约责任。金地公司主张其未在合同约定期限内及时办理房产证系政策原因所致，本院认为工业用地上所建房屋分割销售本来就违反了土地用途，不具备合法分户转移权属的条件，京国土用（2010）480号文件仅仅强化了对研发、工业项目的监管，并非对合同效力及权利义务的履行造成不可预见之影响，故该政策不构成不可抗力，亦不构成情势变更，金地公司不得以此为由主张减免违约责任。另外，金地公司辩称刘淑清未提供办证所需资料导致无法办证，经本院审理查明，金地公司系将业主补交土地出让金作为办理产权证的前提条件，且金地公司未提供充分证据证明其向刘淑清进行了相关通知，故对于金地公司的该项辩解意见，本院不予采纳。关于违约金的起算时间及数额，原审法院参照合同约定，酌情确定金地公司应当在2013年5月13日起365个工作日内即2014年10月27日前为刘淑清办理诉争房屋的产权证，并判令金地公司自2014年10月28日起按照已付房款日万分之一的标准向刘淑清支付违约金，认定妥当，数额合理，本院予以维持。金地公司的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费624元，由刘淑清负担500元（已交纳），由北京金地科创置业有限公司负担124元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费88元，由北京金地科创置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈妍代理审判员王继玉代理审判员马兴芳二〇一六年三月三十一日书记员 林        晓        天