云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）玉红民一初字第2244号原告玉溪盛基物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区凤凰路**。企业营业执照注册号：530402100027141。法定代表人李俊，总经理。委托代理人王黎琼、代大伟，云南滇玉律师事务所律师。特别授权代理。被告李志斌，男，汉族，1977年3月15日生，户籍住址云南省昆明市西山区，现住云南省玉溪市红塔区。委托代理人王社文，云南联宇律师事务所律师。特别授权代理。原告玉溪盛基物业服务有限公司与被告李志斌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法适用简易程序于2016年1月7日、3月3日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王黎琼、代大伟，被告李志斌及其委托代理人王社文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉溪盛基物业服务有限公司诉称，2011年11月5日，原告与玉溪工业地产有限公司签订南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同。合同签订后，原告按照合同约定管理南城丽景A—1住宅区物业至今。随后，被告购买了南城丽景小区A—1期T6幢2单元401室房屋，但被告自2013年以来，一直拖欠物业费达三年之久，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均未缴付。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多按时缴费业主的利益。因此，原告向法院起诉，请求判令被告向原告缴纳拖欠的物业服务费2832.90元。被告李志斌辩称，被告于2010年7月18日与玉溪北苑物业管理有限公司签订了《玉溪南城丽景前期物业服务协议》；而盛基物业服务有限公司如何进驻玉溪南城丽景小区只有原告清楚，被告并没有与其签订《玉溪南城丽景前期物业服务协议》。如果房地产开发商与他办了委托前期物业管理服务协议，那么玉溪北苑物业管理有限公司的走向如何，并没有与业主解除合同。业主全然不知，则开发商剥夺了业主的知情权。被告没有与原告建立合同关系，他仅仅与玉溪工业地产有限公司建立了合同关系。根据《合同法》的规定，原告无权向被告收取物业管理费，应当驳回原告的起诉。原告也没有做到物业服务的本职工作，导致2012年9月5日因本人不在家中，家门被小偷撬开，偷走了总计53200元的财产；2015年5月5日晚被告的电动车被盗，致使被告财产损失3200元，而当被告要求原告按照物业服务协议来承担法律责任时，遭到他们的无理拒绝。再说，从公用部分及绿化管理上，原告也没有履行职责。公用的门坏了不修，到处都是残枝败叶。他们不征求业主的意见，擅自占用小区道路设置停车位，而收取的停车费不公开帐目。服务态度僵硬，管理秩序混乱。所以，盛基物业服务公司不具有主体资格，应驳回其起诉。庭审中，原告举证如下：一、营业执照、组织机构代码证、物业从业资质证原件（发证日期：2013年9月11日）及法定代表人证明书原件，证明原告具有管理南城丽景A-1住宅区物业的资格；二、南城丽景A-1区前期委托物业管理服务合同书原件，证明原告与玉溪工业地产有限公司签订南城丽景A-1区前期委托物业管理服务合同，合同签订后由原告按照合同约定管理南城丽景A-1住宅区物业；三、身份证复印件、未交管理费明细原件，证明1、被告身份情况；2、被告系南城丽景T6幢2单元401号房屋业主；3、被告2013年至2015年，三年拖欠物业服务费共计2832.90元；四、发票记账联、存根联原件，证明被告在2012年3月21日交付过2012年度的物业服务费944.3元；五、物业服务照片原件，证明被告在领受房屋后就享受到了原告对南城丽景小区的物业管理服务；六、物业管理费收费通知原件，证明原告在每年的收费通知中已告知被告收费标准、时间和地点；七、缴费催款通知书、律师函及信函收据原件，证明被告经原告多次催缴仍拒不缴纳物业服务费。八、被盗情况说明、保安巡逻组巡查记录表原件，证明1、2012年9月5日被告的室内被盗，原告已经协助被告进行了处理；2、原告严格按照合同约定进行巡查并做巡逻记录；九、业主委员会备案核准通知书原件一份，证明南城丽景小区业主委员会于2015年6月10日才成立，原告与房地产公司签订的物业管理合同一直是一个前期的合同，这个是合法有效的；十、资质证书复印件一份（发证日期：2012年11月16日），原件交到市房管局，这个是两年审证一次，证明原告取得资质是在2011年11月11日；十一、玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准复印件一份，证明原告收费是按照政府指导价，且合同约定每月每平方米收费0.6元。经质证，被告提出：对证据一、九的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据二有异议，合同书没有向业主告知，是与玉溪工业地产有限公司签订的，玉溪工业地产有限公司在与北苑物业管理公司签订了前期委托物业管理服务合同，每个业主手上都有一份，该合同业主手上没有，北苑物业公司与业主没有办理过解除手续，对该证据不予认可；对证据三不予认可，没有与原告签订合同，不属于向我们追缴的费用；对证据四、五不予认可，照片不是对全部小区物业管理的反映，只是一个剪接的部分；对证据六物业管理费收费通知，没有进行公示，没有送达，被告不清楚不予认可；对证据七缴费催款通知书没有交到被告手中，是张贴在门上，不予认可；证据八是原告方自己写的登记，不予认可；对证据十资质证有效期为2012年11月8日到2017年11月7日，与原告第一次开庭提交的资质证书证据的发证时间是2013年9月11日，与他们第一次提交的是相互矛盾的，两份资质证书颁发的时间相差近一年，对资质证书真实性有异议；证据十一中玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准每月每平方米0.36元，原告按每平方米每月0.6元来计算的，标准已经超过政府指导价0.24元。庭审中，被告举证如下：一、商品房购销合同原件，证明被告向玉溪工业地产有限公司购买了房屋及情况；二、业主手册原件，证明被告与玉溪北苑物业服务公司签订物业服务协议及其条款，未与原告签订物业合同；三、报警三联单原件，证明2012年9月6日被告房屋被盗情况，损失53200元；四、照片三张原件，证明被告家里被盗后卧室客厅被翻乱的现象；经质证，原告提出：对证据一、三的真实性、合法性、关联性均没有异议；证据二、四与本案没有关联性，室内物品不在物业管理范围内。本院依职权调取的2009年12月7日玉溪工业地产有限公司与玉溪北苑物业管理有限公司签订的《南城丽景小区委托物业管理服务合同》。经质证，原告对合同真实性、合法性没有意见，但认为与本案没有关联性；被告提出：该合同业主不清楚，也没有这份合同，而且业主已经向北苑物业管理公司签订了一份前期物业服务合同。业主与北苑物业公司签订的前期物业合同只有起始时间，没有终止时间。业主也不清楚他们与北苑物业公司的合同已经到期，现在盛基物业公司与地产公司签订了物业管理合同，但他并没有与每一个业主签订过一份合同，所以业主不清楚他们换了哪个物业公司。玉溪北苑物业公司与房地产公司签订的合同到期日是2011年12月31日，但是盛基物业与玉溪地产公司签订合同的时间是2011年11月5日，提前了一个多月。原告在2011年11月5日签订的这个合同的时候，还没有取得物业管理方的资质证书，这个合同是违法的，属一个无效合同。综合双方的质证意见，本院认为，本院依职权调取的证据和原告所举证据一至九、十一及被告所举证据一、二均具备真实性、合法性、关联性；原告所举证据十资质证书发证日期为2012年11月16日、有效期自2012年11月8日至2017年11月7日，而证据一中的资质证书系原件，发证日期为2013年9月11日、有效期至2015年9月10日，两者相互矛盾，且证据十系复印件，无其它证据相互印证，故对其真实性不予确认；被告所举证据三、四虽具备真实性，但与本案不具有关联性，不作为认定本案事实的依据。综上有效证据及经法庭询问双方无争议的陈述，本院认定本案事实如下：被告李志斌系“南城丽景”住宅区一期工程第T区第6幢2单元4层401室业主。被告李志斌与玉溪工业地产有限公司于2009年7月26日签订了《商品房购销合同》（合同编号：T—6—②—401），购买坐落于玉溪市红塔区研和镇昆洛公路旁玉溪研和“南城丽景”住宅区一期工程第T区第6幢2单元4层401室（带车库一个），房屋的参考套内建筑面积为98.5平方米，分摊面积为7.9m2，建筑面积为106.4m2。《商品房购销合同》的《合同补充协议》第四条约定“甲方（玉溪工业地产有限公司）将经建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给乙方（被告李志斌）后，由乙方自行成立业主委员会，决定选聘或解聘物业管理企业，并对物业管理区域进行维护、管理。”被告购买上述房屋后，于2010年年底开始装修并于2011年4月份入住。玉溪工业地产有限公司与玉溪北苑物业管理有限公司于2009年12月7日签订了《南城丽景小区委托物业管理服务合同书》，约定玉溪工业地产有限公司将南城丽景小区委托玉溪北苑物业管理有限公司实施前期管理。该合同第十五条约定委托管理期限为自2010年1月1日起至2011年12月31日止，如在2011年12月31日前本物业业主委员会与选聘物业管理公司签定新的《物业管理服务合同》即为本合同期满时。被告李志斌作为南城丽景小区业主之一于2010年7月18日与玉溪北苑物业管理有限公司就签订了《玉溪南城丽景前期物业服务协议》（含附件《玉溪南城景业主手册》、《玉溪南城丽景管理规约》、《玉溪南城丽景装修管理责任书》）。该协议第十五条约定“本协议自签字之日起生效。至物管委托合同终止日终止。”玉溪北苑物业管理有限公司于2011年底从“南城丽景”撤场。原告玉溪盛基物业服务有限公司于2011年10月27日登记注册成立。2011年11月5日，玉溪工业地产有限公司（甲方）与原告玉溪盛基物业服务有限公司（乙方）就南城丽景A—1区前期的物业管理协商达成协议，并签订《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》约定甲方将南城丽景A—1区委托乙方实施前期物业管理，物业名称为“南城丽景”A—1区住宅区物业，坐落位置为红塔区研和镇老虎山至老昆洛路边，总建筑面积51630平方米，属于多层住宅，由29幢建筑组成，共68个单元，810套住宅，商铺58间，车库356间。合同第二条约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任和义务。合同第三条至第十四条约定了委托管理事项，包括房屋建筑共用部位、共用设施及其运行、附属建筑物构筑物、园林绿化、附属配套建筑和服务设施的维修、养护和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。合同第十五条约定了委托管理期限为自2012年1月1日起至2015年12月31日止，如在2015年12月31日前本物业业主委员会与选聘物业管理公司签订新的《物业管理服务合同》即为本合同期满时。合同第十六条至十七条约定了双方的权利义务。合同第十八条约定了物业管理服务质量及标准。合同第十九条约定物业管理服务费用：1、物业的管理服务费，按住宅房屋建设面积收取（面积按房产证登记的面积或购买合同面积）。计算标准为：1）住宅按实际建筑面积每平方米每月0.6元收取；2）商铺按实际面积，按每平方米每月0.5元收取；3）车库按60元/个/年收取；……2、物业管理服务费收缴办法：甲方在交房时由乙方向住户收缴第一年的物业管理费和垃圾清运费，以后年度费用于每年的1月收缴。3、住户的垃圾清运费由乙方代收代付，每年一次性收缴。收费标准为每户每月8元，每年96元。……合同第二十二条至二十五条约定了违约责任，第二十六条至第三十三条为合同附则部分。在合同落款处甲方有玉溪工业地产有限公司的印章，乙方有玉溪盛基物业服务有限公司的印章。《玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准》叁级收费标准为（元/平方米·月）：综合管理服务0.24，共用部位、共用设施设备日常运行维护0.12，保洁服务0.12，绿化养护0.10，公共秩序维护0.26，五项合计0.84。2013年9月11日，原告玉溪盛基物业服务有限公司获得玉溪市住房和城乡建设局颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》（叁级）。原告玉溪盛基物业服务有限公司与玉溪工业地产有限公司签订合同后便入场南城丽景A—1区进行管理服务，并先后于2012年1月1日、2013年1月1日、2013年12月15日、2014年12月15日向南城丽景业主发出《“南城丽景”2012年物业管理费收费通知》、《“南城丽景”2013年物业管理费收费通知》、《“南城丽景”2014年物业管理费收费通知》、《“南城丽景”2015年物业管理费收费通知》。2015年6月10日玉溪市红塔区住房和城乡建设局作出《业主委员会备案核准通知书》（[2015]第5号），准予南城丽景小区业主委员会备案。业主委员会成立后，至2015年12月31日止未与原告和其他物业公司签订过物业管理服务合同。被告李志斌向原告缴付了2012年度的物业服务费，未缴付2013年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费。原告于2015年8月11日向被告发出了《缴费催款通知》、于2015年11月29日向被告发出了《律师函》，再次向被告催缴未付的物业服务费2832.90元。本院认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中根据被告与玉溪工业地产有限公司于2009年11月15日签订了《商品房购销合同》信息显示，“南城丽景”的建设单位为玉溪工业地产有限公司。虽然该《商品房购销合同》的《合同补充协议》第四条约定“甲方（玉溪工业地产有限公司）将经建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给乙方（被告李志斌）后，由乙方自行成立业主委员会，决定选聘或解聘物业管理企业，并对物业管理区域进行维护、管理。”，但因南城丽景业主委员会到2015年6月10日才成立，在业主委员会成立之前，由玉溪工业地产有限公司选聘原告玉溪盛基物业服务有限公司进行南城丽景A—1区前期物业管理并签订《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》并未违反有关法律法规的规定。《物业管理条例》第二十一条规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。故《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》对被告李志斌具有约束力。原告玉溪盛基物业服务有限公司在2013年9月11日前虽未取得物业服务管理资质，但从其举示的未交管理费明细原件、发票记账联、存根联、物业服务照片、物业管理费收费通知、缴费催款通知书、律师函、被盗情况说明、保安巡逻组巡查记录表等证据足以证明，原告玉溪盛基物业服务有限公司在其主张的2013年1月1日起至2015年12月31日对“南城丽景”A—1区进行了物业服务，而且在上述期间“南城丽景”A—1区并无其他物业服务企业，被告在事实上接受了原告的物业服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。对被告关于“被告并没有与原告签订《玉溪南城丽景前期物业服务协议》，被告没有与原告建立合同关系，原告仅仅是玉溪工业地产有限公司建立了合同关系。根据《合同法》的规定，原告无权向被告收取物业管理费，应当驳回原告的起诉。”的抗辩主张，不予采信；被告提供的证据亦不能充分证明原告没履行好职责、管理秩序混乱，达不到《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》约定物业管理服务质量及标准。庭审中，被告当庭提起反诉，请求判决由原告赔偿：1、因2012年9月15日家中被盗财产损失53200元、2015年5月5日电动车被盗财产损失3200元，共计56400元；2、精神损害抚慰金100000（壹拾万元整）。经审查，被告的反诉与本案并非同一法律关系，其反诉不成立，本院当庭予以驳回。《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……因此，被告应当向原告支付物业服务费。原告在《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》约定确定为物业费0.6元/平方米/月、垃圾清运费8元/月、车库管理费为60元/年，据此全年合计922.08元（0.6元/平方米/月×106.4平方米×12月/年+车库管理费60元/年+垃圾清运费8元/月×12个月=766.08元+60元+96元），并未高于《玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准》叁级资质全年收费标准1072.51元（0.84元/平方米·月×106.4平方米×12个月）。被告自2013年1月1日起至2015年12月31日止应向原告交纳的物业服务费为2766.24元（0.6元/平方米/月×106.4平方米×12月/年×3年+垃圾清运费8元/月×12月/年×3年+车库管理费60元/个/年×3年=2298.24元+288元+180元）。原告玉溪盛基物业服务有限公司在起诉前已向被告李志斌发《缴费催款通知》、《律师函》催收物业服务费，故原告的此项诉讼请求应予予支持。因原告请求的物业服务为2832.9元，高于2766.24元，本院按2766.24元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告李志斌于本判决生效后十日内支付原告玉溪盛基物业服务有限公司2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2766.24元。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告李志斌负担。以上款项货币单位为人民币。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  吕文龙二〇一六年三月九日书记员  李 香