海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初291号 原告：吴某，女，1973年1月13日出生，汉族，住海南省琼海市。 原告：钟某，男，2003年10月17日出生，汉族，住海南省琼海市。 法定代理人：吴某，系原告钟某母亲，即上述原告。 两原告共同委托代理人：吴玉坤，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被告：王平，男，1964年10月4日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托代理人：邱金福，海南法立信(琼海)律师事务所律师。 第三人:陈佩明，男，1982年8月2日出生，汉族，住海南省琼海市。 原告吴某、钟某与被告王平、第三人陈佩明房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告吴某及两原告共同委托代理人吴玉坤，被告王平的委托代理人邱金福，第三人陈佩明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告吴某与钟某系母子关系，位于琼海市嘉积镇善集路房屋系母子共有，该房屋系被告王平于2014年9月份转卖给原告的。2015年4月10日，原告将涉案房屋1-3层出租给被告，约定每月租金4200元，从2015年4月11日至2016年4月10日止，租赁期间被告不可以将房屋转租，如有违约则原告有权无条件收回房产并没收租赁保证金等条款。租赁初期被告尚能履行给付义务，但从2015年8月10日起被告不但以各种理由拖欠租金，而且未经原告同意将房屋转租给第三人陈佩明经营生意，并提供失效的被告原来持有的土地证及房产证办理营业执照，经原告向工商行政管理局反映，于2015年9月22日第三人陈佩明承诺搬出房屋，双方在调解书上签了名。由于被告王平提供失效证件，已严重侵权导致原告强烈要求解除合同。原告于2015年11月13日在门口张贴公告，限被告自公告之日起10日内将房间物品撤出，但被告逾期未撤离直至现在，经原告报警被告及第三人还是拒绝搬出。原告认为，被告拒付租金又将房屋转租给第三人陈佩明，已严重违约，依合同约定应无条件解除原被告签订的房屋租赁合同。被告现拖欠租金额为4200元/月×6个月=25200元(暂从2015年8月10日至2016年2月10日计算，以后须延至迁出为止)，拖欠的电、水费以表载为准。为维护原告的权利，特提起诉讼，请求:1、判决解除原告与被告于2015年4月10日订立的《房产租赁合同》；2、判令被告向原告支付房屋租金人民币25200元(暂计算到2016年1月10日为止);3、判令被告支付租赁期间尚欠的水、电费合计2422元给原告(以后须延至迁出为止);4、限令被告及第三人腾退房屋给原告使用；5、本案诉讼费用由被告及第三人负担。 原告为证明其诉讼主张，提供了下列证据：1、原告吴某居民身份证、钟某出生证明、户口本，用于证明原告诉讼主体资格及两原告系母子关系；2、国有土地使用证及房屋所有权证复印件，用于证明涉案房屋所有权归两原告所有，租赁合同合法有效；3、中国银行股份有限公司琼海支行出具的房产证及土地证收到证明复印件，用于证明两原告已将涉案房屋向该行抵押贷款，房产证及土地证原件由该行存档的事实；4、房产租赁合同复印件，用于证明原告将房屋租给被告的事实；5、琼海市工商行政管理局12315消费者申诉案件调解书及营业执照复印件，证明租赁者王平将涉案房屋转租给第三人陈佩明之事实，以及原告发现该事件后向工商部门反映，并要求撤销营业执照的事实；6、水、电费条据复印件5件，用于证明被告及第三人在租赁期间拖欠水、电费用合计2422元，原告为避免被销户已代为垫付的事实；7、琼海市公证处制作的公证书，用于证明2015年11月13日原告在租赁房屋门口张贴公告，要求被告在10日内搬出房屋，以及当时房屋内被告及第三人尚存物品的事实。 被告王平辩称：被告对本案的事实予以认可。1、被告同意解除合同；2、同意支付租金，但请求先用被告已缴纳的房屋租赁保证金12600元冲抵部分租金，不足部分的租金再支付给原告；3、对水电费没有异议，但这是第三人使用的，应由第三人缴付；4、被告同意退出房屋。 被告未提供证据。 第三人陈佩明述称：被告卖房给原告后，又向原告租赁了该房屋，后来被告又将该房屋转租给本人。但这是原、被告所设的圈套，本人向被告租房装修的第一天原告就在场，她是清楚这件事情的，但原告没有以房东的身份找过本人，没有提出什么反对意见。房屋租期为一年，本人装修房屋后才实际使用三个月房屋就被原告断水断电，造成本人的经济遭受很大损失。要求原、被告共同赔偿第三人装修和投资的损失35000元，赔偿款到位后本人愿意退出房屋。 第三人未提供证据。 经质证，被告对原告提供的证据1-7的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议。第三人对原告提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据5的真实性也没有异议，但认为琼海市工商局进行调解，第三人仅同意变更营业执照的经营场所，并不同意在租赁合同期未届满前退出房屋；对证据6、7的真实性也没有异议，但对证明内容均有异议，第三人已给被告交过押金，但被告不保证第三人顺利使用房子进行经营，被告已构成违约，所拖欠的水电费应该由被告来承担；本院对原告提供证据1-7的真实性、关联性、合法性予以确认，并采信作为本案认定事实的根据。 经审理查明：原告吴某、钟某系母子关系。2014年9月两原告共同购买了被告王平名下位于琼海市嘉积镇善集路的房屋一幢（共3层楼），并于2014年2月及2015年1月分别办理了房屋所有权证[证号为海房权证海字第XXXX号]以及国有土地使用权证【证号为琼海国用(2015)第XXXX号】。2015年4月10日，原告吴某(甲方、出租方)与被告王平(乙方、承租方)签订《房产租赁合同》，由甲方将上述楼房整栋出租给乙方作为居家使用，合同约定：租金为每月4200元，房屋租赁保证金12600元，租赁期满后，如乙方想续租，甲乙双方协议解决，租金另议；租赁期限自2015年4月11日起至2016年4月10日止；租赁期间，甲乙双方均不得无故解除合同，如任何一方因特殊情况要解除合同，必须提前30天通知对方，否则扣除保证金12600元；乙方不可以将房屋转租，未经甲方同意，不得私自改变房屋的结构及用途，不得使用有损房屋建设结构的装修设备，不得从事非法活动，否则甲方可无条件收回房产并没收租赁保证金；自本合同签订日起水、电、有线电视费、通迅费、物业管理费及房产租赁税，营业税等相关租费均由乙方支付；退房时，乙方需交清使用期间的水电费、物业管理费、收视费、电话费、房产租赁等应缴纳的费用。合同签订后，被告王平已按合同约定向原告交付房屋租赁保证金12600元，而原告也将房屋交付被告使用。在租赁期间，被告擅自将涉案房屋的一楼铺面转租给第三人陈佩明，租金为每月2200元，租期自2015年5月10日至2016年5月10日。2015年5月4日，个体户琼海嘉积明利隆汽车自驾租赁服务部在工商部门注册，并办理了营业执照，第三人陈佩明系经营者，经营场所设立在琼海市嘉积镇善集路78号即涉案房屋。原告发现被告擅自转租房屋后，于2015年9月22日向琼海市工商行政管理局12315投诉中心进行投诉，表明第三人陈佩明办理工商营业执照确定经营场所的房屋属其所有，要求陈佩明将工商营业执照经营场所从该房屋中变更出去。后经工商局主持调解，第三人陈佩明表示同意尽快变更。2015年10月29日后，第三人陈佩明停止使用涉案房屋进行营业，但一直没有腾退房屋。由于被告向原告缴纳租金仅至2015年8月9日，原、被告因此发生纠纷。为避免因拖欠水电而被水电部门销户，2015年11月20日，原告吴某为被告垫缴了涉案房屋2015年8月电费1170.62元、9月电费731.92元电费、10月电费241.44元，合计2143.98元；并缴纳了2015年8月至10月的水费266.9元，水电费总计2410.88元。2015年11月13日中午，原告吴某与琼海市公证处两名公证员在涉案房屋门前张贴公告，公告主要内容为:“吴某将自己名下的座落于琼海市善集路海房权证海字第XXXX号房屋，给王平居家使用，但租赁期间转租他人，且2015年8月份至今4个月房租未交，现依据有关法律规定，吴某有权单方解除双方订立的《房屋租赁合同》，限王平在此公告公布日起10天内将房间里所有物品搬出，否则逾期吴某有权收回房屋，一切法律后果由王平负担。”并就此事实在琼海市公证处作了公证，公证书字号为（2016）琼海证字第XXXX号。2016年1月21日，原告向本院提起民事诉讼，请求支持原告如前所述之诉讼请求。庭审中，原告请求租金先计算至2016年4月10日止，水电费按其垫付数额计收，以后的租金及水电费按实际占用房屋时间及实际发生额计付。而被告承认拖欠了原告所列的房租和水电费，并表示同意原告的诉讼请求，但认为其没有给原告造成实际的损失，原告无权没收被告的房屋租赁保证金，应以该保证金冲抵被告拖欠的部分房租，不足部分继续缴交。对此，原告认为被告已构成违约，保证金不能退还也不能冲抵租金。 本院认为：原、被告双方签订的《房产租赁合同》是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。本案争议的主要焦点是：原告的诉讼请求是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。1、原、被告双方签订的《房产租赁合同》已明确约定，乙方即被告在房屋租赁期间不可以将房屋予以转租，但被告在租赁期间却擅自将涉案房屋一楼铺面转租给第三人陈佩明，其行为已构成违约。据此，原告请求解除原、被告双方于2015年4月10日签订的《房产租赁合同》以及限令被告及第三人腾退房屋给原告，有事实依据和法律依据，本院予以支持。2、支付房屋租金既是承租人的约定义务，也是承租人的法定义务，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订合同时，已对租金作了明确约定，即每月租金为4200元，合同签订后，原告已履行房屋交付的义务，而被告也居住使用并缴纳租金至2015年8月9日。现原告主张被告支付已发生的租金即2015年8月10日至2016年4月10日期间共8个月的租金33600元(4200元×8个月)，既符合合同约定，又有事实根据，应予支持。若被告未能于2016年4月10日前腾退房屋，则仍应按照原租金标准支付房屋占用费给原告。3、被告表示同意支付拖欠的租金，但要求先以其房屋租赁保证金进行冲抵，而原告认为被告违约，依约定保证金应归原告所有，不同意用以冲抵租金。审理过程中，双未能达成一致协议。但原、被告签订的《房产租赁合同》记明该款为“租赁保证金”，即双方并未约定该款为“定金”，现被告主张该款为预付款，原告也未能举证证明，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”之规定，被告支付的保证金应依法认定不属于定金性质。故被告请求以其缴付的保证金12600元冲抵其拖欠原告的房屋租金，有法律依据，依法应予支持。4、原告请求被告支付租赁期间尚欠的水、电费问题，合同中明确约定自本合同签订日起水、电等相关费用均由被告支付，现被告也表示同意原告的该项请求，故原告的该项请求符合合同约定，本院予以支持。在租赁房屋未腾退之前新产生的水电费用，被告仍应承担。关于第三人要求原、被告赔偿其装修损失的问题。本案中，原告与被告签订的《房产租赁合同》明确约定，被告不得将房屋转租。现被告擅自将房屋转租给第三人已违反了原、被告的约定，第三人称其向被告租赁涉案房屋，原告是知道的，但原告予以否认，且第三人又未能举证证明，因此，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》无效，无效合同自开始起就不具有法律约束力，现原告请求第三人腾退房屋有事实根据和法律依据，依法应予支持。至于第三人主张的各项损失，是第三人与被告之间的权利义务关系，与本案不具有关联性，本案不予处理，第三人可另行主张权利。 综上，被告拖欠原告房屋租金33600元（截止2016年4月10日）、水电费2410.88元（截止2015年10月），合计欠款36010.88元。原告请求解除合同，并要求被告偿付拖欠的房屋租金、水电费理由正当，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条,《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告吴某与被告王平于2015年4月10日签订的《房产租赁合同》，限被告王平及第三人陈佩明于本判决发生法律效力之日起十日内将原告吴某、钟某共有的位于琼海市嘉积镇善集路的房屋一幢（共3层楼）腾退给原告吴某、钟某。 二、限被告王平于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告吴某、钟某支付已产生的租金33600元（截止2016年4月10日）及水电费2410.88元（截止2015年10月），合计36010.88元，被告向原告缴付的房屋租赁保证金12600元相冲抵后，被告实向原告支付23410.88元。2016年4月11日至实际腾退房屋之日的房屋占用费仍按每月4200元标准计付；2015年10月以后的水电费按实际使用额计付。 三、驳回原告吴某、钟某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费691元，由被告王平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  雷 平 审 判 员  何书权 人民陪审员  叶 燕 二〇一六年三月十八日 法官 助理  余嘉佳 书 记 员  黄雪莹 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用 若干问题的解释》 第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。