江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第02095号上诉人（原审被告）句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂，住所地句容市天王镇斗门村东湾自然村。经营者郑春凤，又名郑春风，上诉人（原审被告）郑春凤，又名郑春风。两被告共同委托代理人严明生，江苏石湖律师事务所律师。（特别授权）两被告共同委托代理人李庆浩，句容市天王中心法律服务所法律工作者。（特别授权）被上诉人（原审原告）郑吉荣。委托代理人陈伟，句容市华阳法律服务所法律工作者。（特别授权）上诉人句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂、郑春凤因排除妨害纠纷一案，不服句容市人民法院（2015）句后民初字第0703号民事判决，向本院提起上诉，请求公正处理。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，原句容市袁巷东湾小学校（以下简称原东湾小学）位于句容市原袁巷���郑吴行政村，该校内的十间北排教室、十间南排教室、东面四间平房属于该学校所有，原东湾小学的土地使用权面积为3579.63平方米，性质为集体土地使用权，该校操场及上述校舍在该校的土地使用权范围内。2004年12月10日前，原东湾小学并入了句容市袁巷镇中心小学校（以下简称袁巷小学）。2004年12月10日，袁巷小学与郑春凤签订租赁合同一份，该合同约定袁巷小学将原东湾小学北排教室十间和南排三间教室以及东面平房四间提供给郑春风用于生产经营，合同期限自2004年12月31日至2014年12月30日止，合同期间郑春风向袁巷小学上缴租金叁万伍仟元整，签定合同之日首付壹万柒仟伍佰元，余额于2005年6月31日前付清。2004年12月31日后，郑春凤经营的句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂在上述房屋内从事生产经营，并在原东湾小学操场及校舍四周种植了约200���300棵苗木。2007年5月13日，郑吉荣与袁巷小学签订售房协议一份，该协议约定袁巷小学将原东湾小学所有资产（包括教室两排共20间、另加一间通道、附房四间、花木、厕所、操场及围墙等一切现有设施）全部出售给郑吉荣，出售价总计175000元，今后原东湾小学的产权、土地使用权等所有权均属郑吉荣，与袁巷小学脱离一切关系。协议签订当日，郑吉荣支付给袁巷小学175000元。另查明，2007年2月18日，郑吉荣取得了位于原东湾小学内20间房屋（十间北排教室，十间南排教室）的村镇房屋所有权证。2014年12月30日后，郑春凤租赁位于原东湾小学内的上述部分房屋到期后，郑吉荣多次要求郑春凤和句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂搬离其使用的位于原东湾小学部分房屋，郑春凤和句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂拒绝搬离。原审法院认为，物权的所有权人或有权占有人对妨害占有的行为有权请求排除妨害。2007年5月13日，郑吉荣通过购买方式取得了位于原东湾小学内的北排教室十间和南排十间教室的所有权（郑吉荣领取的村镇房屋所有权证书中予以了载明），并成为原东湾小学内原属袁巷小学所有的其他资产的有权占有人，郑春凤租赁的讼争房屋于2014年12月30日到期后，郑吉荣作为讼争房屋及操场的合法占有人有权要求郑春凤和句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂腾空讼争房屋内的物品、搬离讼争房屋、移走其种植在校园操场及校舍四周的苗木，其拒不搬出讼争房屋及移走其种植在校园操场内、校舍四周的苗木的行为侵犯了郑吉荣的合法权利，郑吉荣要求郑春凤和句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂腾空讼争房屋内的物品、从讼争房屋搬出、移走其种植的苗木的诉讼请求的理由正当，符合法律规定，原审法院予以支持，郑春���和句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂自2014年12月31日起未能搬出讼争房屋及移走其种植在校园操场内、校舍四周的苗木应当支付郑吉荣占用使用费，原审法院酌定按每月1000元标准支付。原审法院判决：一、句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂、郑春凤于判决生效后九十日内搬离位于句容市天王镇原东湾小学内北排十间教室、南排三间教室、东面四间平房。二、句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂、郑春凤于判决生效后九十日内移植走位于句容市天王镇原东湾小学操场内及校舍四周种植的苗木。三、句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂、郑春凤于判决生效后九十日内给付郑吉荣讼争房屋及场地的占用使用费（自2014年12月31日起至其实际腾空讼争房屋内的物品、搬离讼争房屋、移走其种植在校园操场内、校舍四周的苗木之日止按每月1000元标准支付）。上诉人句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂、郑春凤不服原审判决，共同向本院诉称：1、郑春凤不是本案适格被告。根据民诉法解释第59条规定，诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。郑春凤作为工艺品厂的经营人，代表工艺品厂签订合同，但其本人不应作为本案的当事人；2、涉案售房协议对案件的处理起到关键作用，袁巷小学有没有资产处置权、是否履行了报批手续以及售房协议效力等问题，只有追加袁巷小学作为第三人参加诉讼，才能查清和判定。原审法院没有追加袁巷小学为第三人参加诉讼，导致案件基本事实没有查清；3、售房协议不具有法律效力。根据苏政发（2002）66号第一条第（十五）项规定，被撤销学校资产由县级教育主管部门处置，涉案资产处置权应归句容市教育局，袁巷小学不具有资产处置权。虽然本案��房协议中载明了已报请镇党委、政府领导和市教育局领导批准，但被上诉人没有提交相关证据。另，涉案房产的土地是集体土地，根据土地管理法第65条的规定，非经法定程序，集体土地使用权不得转让用于非农业建设。此外，售房协议签订时间为2007年5月13日，而2007年2月18日就办理了转移登记，根据《房屋登记办法》第86条之规定，在办理转移登记时，应提交房屋所有权发生转移的材料，故本案售房登记行为无效。4、袁巷小学在出售房屋时，未通知承租人即上诉人，侵害了上诉人的优先购买权。被上诉人在明知上诉人与袁巷小学存在承租关系的情况下，购买了该租赁资产，其不属于善意第三人。5、租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人在原租赁合同到期后继续使用租赁房屋，袁巷小学没���提出异议，因此原租赁合同继续有效，原审法院判决上诉人给付被上诉人占有使用费是错误的。并且，原租赁期间内年租金3500元，平均每月不足300元，而原审法院判决上诉人每月支付占有使用费1000元，显属倚重裁决。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。被上诉人郑吉荣辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的请求；2、侵害上诉人优先购买权的侵权主体并非被上诉人郑吉荣。本院对原审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。2007年5月13日，被上诉人郑吉荣与袁巷小学签订售房协议，购买袁巷小学所有的原东湾小学全部资产，并办理了房屋所有权登记，取得了原东湾小学内的北排教室十间和南排十间教室的所有权，并成为原东湾小学其他资产的有权占有人。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”上诉人郑春凤租赁的讼争房屋于2014年12月30日到期后，被上诉人要求上诉人腾空讼争房屋内的物品、从讼争房屋搬出、移走其种植的苗木的诉讼请求的理由正当，符合法律规定，本院予以支持。关于郑春凤不是本案适格被告的理由，本院认为，郑春凤作为句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂的实际经营者，其日常居住生活、生产活动皆在讼争房屋及场所内，其对讼争资产的占有、使用行为已妨害了郑吉荣享有的物权，故对该上诉理由本院不予支持。关于应当追加袁巷小学为第三人的理由，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定，第三人可以申请参加诉讼，也���以由法院通知其参加诉讼。在本案一审过程中，当事人并未申请追加袁巷小学为第三人，且原审法院未追加袁巷小学为第三人并不妨碍对本案的审理，亦未违反法律规定，故对上述理由本院不予支持。关于售房协议不具有法律效力的主张，本院认为，上诉人主张的袁巷小学出售房屋的行为未经上级教育主管部门的审批，房屋所有权转移登记效力无效等原因均涉及行政机关的行政行为，不属于本案的审理内容，上诉人可通过其他方式另行解决上述纠纷，本案不予处理。关于优先购买权受损及被上诉人不属善意第三人的理由，本院认为，本案审理的是排除妨害纠纷，并非房屋买卖纠纷，故优先购买权等主张不属本案审理范围，应另行主张。关于租赁协议应继续有效和原审判决占有使用费偏高的主张，本院认为，租赁协议到期前，房屋的��有权已实际发生转移，上诉人应与房屋所有权人郑吉荣协商续租事宜，而在本案中，上诉人单方主张其已向无权处分的第三方提出续租房屋的请求，显属不当，故对该上诉理由本院不予支持。对于占有使用费的认定，本院认为，原租赁协议的租金为2004年约定的租金，时间跨度较大，上诉人据此主张占有使用费偏高显属不当。原审法院根据当前讼争资产的情况酌定占有使用费为1000元并无不当，而上诉人也未另行提出能令被上诉人接受的计算依据和计算标准，故对该上诉理由本院不予支持。综上，上诉人句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂、上诉人郑春凤的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共130元，由上诉人句容市袁巷镇弘盛园工艺品厂、上诉人郑春凤全部承担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 涛代理审判员  张少波代理审判员  奚松伟二〇一六年三月十五日书 记 员  桂江荣