吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)吉24民终127号上诉人（原审原告）：延边罗来百货有限公司，住所：吉林省延吉市。法定代表人：崔英美，总经理。委托代理人：裴长松，男，朝鲜族，1952年5月2日出生，该公司职员，住吉林省延吉市。委托代理人：逯敬，吉林汇烨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金星泰，男，朝鲜族，1982年2月27日出生，无职业，住吉林省延吉市。委托代理人:张云龙，吉林张云龙律师事务所律师。上诉人延边罗来百货有限公司（以下简称罗来百货公司）因与被上诉人金星泰租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第1436号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗来百货公司原审诉称：2011年9月29日，罗来百货公司与金星泰签订《商铺租赁经营协议书》，协议约定罗来百货公司承租金星泰从延吉汉森利延投资有限公司购买的商铺。商铺由罗来百货公司统一经营管理，罗来百货公司按期向金星泰支付租金。《商铺租赁经营协议书》第三条规定：租赁期限分两个阶段，共计10年；第一阶段自2012年5月1日起至2015年4月30日止，租金为固定数额即商铺总价款的8%，该款已给付完毕。第二阶段自2015年5月1日起至2022年4月30日止，租金以商铺总价款8%为基数每年递增1%，2015年5月至2016年4月的租金为商铺总价款的9%，以此类推到2021年5月1日至2022年4月30日止的租金为商铺总价款的15%。金星泰所购买的商铺只是毛坯房。协议签订后，罗来百货公司为履行合同，对河南地下人防工程（商铺）进行了装修，并为商场招商及开业等支付近1000万元的前期费用，使人防工程（商铺）符合商业经营条件。罗来百货公司在签订协议书时对国际市场交易行情并不十分了解，被韩国人林钟德欺骗，导致商城投入使用后不久就被迫关门停业。罗来百货公司虽然已经严重亏损，但为了维护业户商铺价值及使用价值仍努力招商，但根本不能实现《商铺租赁经营协议书》中约定的租金数额。《商铺租赁经营协议书》中约定的租金远远高于市场价格，商铺进行任何商品经营所获得的利润均不可能达到协议约定的租金价格，即使商城全部经营收益都支付给业户还有巨大的差额。罗来百货公司认为，协议书约定的11平方米地下商铺租金价格1.7万元，在延吉市场临街的门市租金价格也不能达到这样的标准，何况是地下商铺，协议约定的租金价格显失公平，罗来百货公司在签订该协议时也存在重大误解。为此，罗来百货公司多次与业主协商降低租金价格，但一直协商未果。另外，《商铺租赁经营协议书》第七条第一款第二项、第二款第一项中均约定了两倍违约金，约定重复且显失公平，违约金远远大于罗来百货公司违约可能给金星泰造成的实际损失，故请求法院对违约条款予以变更。此外，该两款约定的金星泰解除协议的权利，可能严重损害罗来百货公司的合法权利，也请求解除该条款内容。原审庭审中，罗来百货公司明确提出的诉讼请求为：一、要求将《商铺租赁经营协议书》约定的第二阶段租赁期间（自2015年5月1日起至2022年4月30日止，共7年）的租金数额均变更为每年2168元；二、要求将《商铺租赁经营协议书》第七条第一款第一项中的违约金比例从0.3%变更为0.1%，并将第七条第一款第二项中的违约金比例均变更为0.1%。金星泰原审辩称：不同意罗来百货公司的诉讼请求。金星泰认为双方应当按照签订的《商铺租赁经营协议书》内容继续履行。原审经审理查明：2011年9月29日，罗来百货公司与金星泰签订一份《商铺租赁经营协议书》，主要内容有：金星泰已充分了解所购商铺的租赁协议后，自愿将下列所购商铺租赁给罗来百货公司，罗来百货公司有权对该商铺统一经营或对外转租管理经营，作商业使用；该商铺位于延吉市韩国街项目5区域5036号，面积为11.88平方米，商铺总价款为192800元；租赁经营期限为10年，自2012年5月1日起至2022年4月30日止，合同期限内，罗来百货公司拥有该商铺的使用权、经营权、转租权及对外出租商铺租金的定价权、收缴权，金星泰拥有收取租金的权利。租赁期分为两个阶段，第一阶段自2012年5月1日起至2015年4月30日止，租金为46272元，第二阶段自2015年5月1日起至2022年4月30日止，其每年的年租金依次为17352元、19280元、21208元、23136元、25064元、26992元、28920元；罗来百货公司需按本协议约定的时间如期向金星泰支付其应得的租金。该协议第七条第1项中规定罗来百货公司逾期付款的违约责任：罗来百货公司如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在30日之内（含30日），自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，罗来百货公司按日向金星泰支付逾期应付款0.3%的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，金星泰有权解除合同；金星泰解除合同的，罗来百货公司按累计应付款的200%向金星泰支付违约金；金星泰愿意继续履行合同的，经金星泰同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，罗来百货公司按日向转让人支付逾期应付款0.5%（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。此商铺租赁经营协议仍在履行过程中。原审判决认为：根据审理查明的案件事实以及罗来百货公司在该院审理的（2015）延民初字第1816号案件中陈述的内容“其工作人员林钟德（韩国国籍，自2012年5月至2013年4月期间，在罗来百货公司处担任主管业务的经理）在2011年与其他工作人员到河南街地下观看商铺后，提出承租后引进韩国商品进行销售的想法（罗来百货公司在本案庭审中，称当时林钟德提出租赁费没问题），至此罗来百货公司决定承租。罗来百货公司与金星泰签订《商铺租赁经营协议书》后，与韩国株式会社签订代理运营及物资供应合同，并从2012年5月至2013年10月末为止经营过从韩国引进的韩国商品，后来因韩国商品价格过高，就未再引进”，能够认定罗来百货公司是为实现本公司的营销策略，在经过前期的准备工作后主动并自愿与金星泰签订《商铺租赁经营协议书》的事实，至此该协议是双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议。关于罗来百货公司在庭审中提出签订的协议内容（租金和违约责任）存在显失公平的主张，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”规定，本案中不足以认定一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的情形，故对罗来百货公司提出的两项诉讼请求，该院均不予支持。关于罗来百货公司提供证据（吉林市福润家企业管理有限公司证明、延吉市人民防空办公室的证明材料）证明因协议约定的租赁费过高，多次找延吉市人民防空办公室要求协调降低租金的事实，该院认为罗来百货公司提供的证据对涉案协议的效力不足以产生实质性影响，故不予采信。对于罗来百货公司提出的鉴定（要求对延吉市天池路与长白路地下人防商场租金价格进行鉴定）和调取证据（要求调取千盛超市、万克隆超市、远航地下超市的租赁合同）的申请，也认为对协议的效力不足以产生实质性影响，该院未予准许。综上，该院依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回罗来百货公司的诉讼请求。案件受理费230元（罗来百货公司已预交230元），由罗来百货公司负担。罗来百货公司不服上述民事判决，提起上诉称：一、原审判决程序违法，严重侵害了上诉人的诉讼权利。原审对罗来百货公司提出的调取证据申请、对诉争商铺租金进行价格鉴定申请置之不理，直接判决驳回诉讼请求，侵害了罗来百货的诉讼权利。本案诉争的合同租金远远高于市场价格，这样的租金在延吉市根本不能实现。因此上诉人申请进行价格鉴定，按照鉴定价格变更合同租金，从而根本解决矛盾。二、原审判决法律适用存在错误。原审判决适用《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题意见》第72条之规定，认定“本案中不足以认定一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的情形，故对上诉人的两项请求不予支持”存在错误。本案中上诉人与被上诉人签订的合同并不是单一合同，签订合同时租金条款未经双方充分协商，而且签订商铺租赁合同时上诉人并不在场，因此上诉人意思表示不真实，符合变更条件。另外，本案诉争协议中地下商铺建筑面积仅为11平方米，租金价格高达1.7万元，该价格远远高于延吉市临街门市租金价格，显失公平，应予以变更。三、上诉人已经与部分业户就变更合同租金价格达成意向。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、变更上诉人与被上诉人2011年9月29日签订的商铺租赁经营协议书第三条第三款，将约定租金数额降低至每平方米0.5元/日；3、变更商铺经营协议书第七条违约责任。金星泰辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分。请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、本案的租金是双方的真实意思表示，该租金的约定比例和约定数额是不能更改的。本案的合同在签订之前是上诉人向开发商延吉汉森利延投资有限公司（以下简称汉森利延公司）与延吉市人防办主动提出要与韩国东大门进行直营，建成具有韩国特设的韩国街。并且与汉森利延公司协商以缴纳租金的方式10年给业主返本，这样的情况下先印制了合同，并在合同中约定了10年分两个阶段，第一个阶段买商铺时直接返还，后7年分期给付。上诉人制作好商铺租赁经营协议书，并加盖公章，然后交到被上诉人手里，业主才签字的，这是双方的真实意思表示。约定的租金数额是上诉人提出来的，应付款的200%违约金不超过总标的额的8%。所以不存在调整租金和进行鉴定的事实和条件，原审法院没有准许鉴定，没有调整租金是正确的。二、本案所涉及的租金既是租金也是上诉人返还本金义务的内容。前三年的租金建设方没有向上诉人收取，是无偿使用三年。上诉人主张对商铺进行了装修义务，装修商铺是与建设方履行约定的义务。三、原审法院在审理过程中已经认真听取双方的意见，查清事实，原审判决正确。罗来百货公司二审中提交如下证据：证据1：收条（收条载明时间为2015年11月6日）。证明：1、罗来百货公司已经与部分业主达成变更租赁费的协议，并实际履行。2、罗来百货公司已向原审法院提出有新证据，要求重新开庭，但是原审法院二日后作出判决，原审程序违法。金星泰质证称：对证据真实性没有异议，对证明目的有异议。此收条在罗来百货公司与业主之间的解除合同纠纷案件审理过程中罗来百货公司已经出示过，收条涉及的收款人王久庆对此收条解释为收到自己商铺的租金7400元，并不是与罗来百货公司达成新的租赁协议，不存在变更合同的事实。该证据不能证明罗来百货公司提出的事实主张，也不能证明原审程序违法。证据2：证人陈某的证言，主要内容：“我是2011年9月到罗来百货公司当财务经理，我们公司与（延吉市）河南街地下商铺的业主签订租赁合同，据我所知是在2011年初陆续签订租赁合同，当时签合同时，我们公司没有人到现场跟业主签合同，2012年8月开始，汉森利延公司办公室的销售人员陆续把签订的租赁合同送给我们财务部保管，我接到合同时，都是已经签字、盖章了的。”证明：签订商铺租赁合同时罗来百货公司人员并不在场。金星泰质证称：对证人证言的真实性有异议，这只能证明是证人后接的合同，不能证明是公司后接的合同。他当时是公司财务人员，与公司有利害关系，而且也证明不了公司的人员当时是否到场。金星泰二审中提交如下证据：证据1：罗来百货公司与汉森利延公司在出售商铺时向业主发放的商业广告宣传单。证明：商业广告宣传单中明确载明购买商铺十年还本，50年的使用权，并且明确返本方式以租金的形式。进一步证明在商铺没有出售之前罗来百货公司就已经与开发商约定了由罗来百货公司进行经营、返本。租金不能更改，罗来百货公司承担返本义务，所以不存在调整租金，调整违约金，进行鉴定的问题。罗来百货公司质证称：对宣传单的真实性有异议，该证据不属于二审新证据，且与本案无关，不能证明金星泰的主张。从宣传单上看，落款都是开发商汉森利延公司，即使是真实的也是开发商在销售其商铺时所做的商业宣传。罗来百货公司只是经营者，开发商是否将商铺销售，与罗来百货公司没有任何关系，宣传单中的投资回报表能看出返还的比例，是开发商单方面意思表示。证据2：商业广告宣传单。证明：罗来百货公司要租赁经营，韩国街是罗来百货公司运作的，宣传单下方电话也是罗来百货公司的。罗来百货公司质证称：对宣传单的真实性有异议，该证据不属于新证据，且与本案无关，不能证明金星泰提出的事实主张。宣传单上电话不是罗来百货公司的，宣传单上的运营商写的是罗来百货，投资商写的是汉森利延公司。宣传单上没有载明时间，不能证明与本案有关。该宣传单中下方印有的项目地址以及投资商，只是开发商在出售商铺时对商铺情况进行宣传时的一个介绍，不能证明宣传单与罗来百货公司有关，也不能证明这是罗来百货公司的行为，商铺是否能够销售出去与罗来百货公司没有关系。证据3：起诉状（另案）复印件。证明：510个业主中已有418个业主起诉，罗来百货公司到期不能交付第四年的租金，并且连续超过半年，已构成违约，所以全体业主起诉要求解除租赁协议，腾出租赁商铺，支付拖欠的租金并承担违约责任，不能变更租金、减少违约金。罗来百货公司质证称：对证据真实性没有异议，但该份证据与本案无关联性，不能证明金星泰提出的罗来百货公司违约的事实，是否违约由法院认定。证据4：人民防空工程平时使用权证。证明：本案争议的商铺使用权人目前是金星泰，也证明商铺面积和位置是确定的。罗来百货公司质证称：对证据真实性没有异议，但是东西南北不清楚，显示不出正确的面积。本院认证认为：罗来百货公司提供的证据1体现不出达成租金变更的协议，亦无法证明本案待证事实，故不予采信；罗来百货公司提供的证据2，因证人陈亨民曾系罗来百货公司员工，且无其他证据佐证，仅凭其证言不足以证明罗来百货公司人员在签订商铺租赁经营协议书时不在场，故对该证人证言不予采信。对金星泰提供的证据1、2，因罗来百货公司对其真实性有异议，且与本案待证事实无关，故不予采信；金星泰提供的证据3仅能证明其已另案主张权利，与本案待证事实无关，故不予采信；金星泰提供的证据4，因罗来百货公司对其真实性无异议，具备证据的真实性、客观性、关联性，故予以采信。本院经审理查明:罗来百货公司与金星泰签订的涉案租赁协议书中约定的租赁物商铺投资商为汉森利延公司，汉森利延公司在向金星泰转让商铺时，免收相当于合同中约定的前三年租金数额的转让费，罗来百货公司未另行向金星泰支付前三年租金。罗来百货公司原审中陈述：签订协议时时任罗来百货公司经理林钟德（韩国籍）曾承诺由其负责从韩国引进物资和资金运营延吉市韩国街（含涉案商铺）项目，租赁费没有问题；2012年至2013年间罗来百货公司通过林钟德与韩方签订八份合同，但韩方未实际履行合同义务；2013年4月林钟德离开罗来百货公司，后下落不明。签订协议时罗来百货公司人员不在现场，罗来百货公司在空白协议书中加盖公章后将空白协议书交给汉森利延公司，协议书的内容都是汉森利延公司起草的，汉森利延公司与商铺购买人签订租赁协议，业主签字后交给罗来百货公司，罗来百货公司对协议内容认可。二审审理查明的其他事实与原审查明的事实相同。二审中，罗来百货公司主张其提出的重大误解是指开发商对商铺的面积没有明确的划分，罗来百货公司对金星泰的商铺面积、位置不清楚；显示公平是指在面积不清楚、位置不清楚的情况下租赁费过高不合理。本院认为：罗来百货公司虽主张在签订涉案租赁协议时其公司人员不在场，协议内容并非其真实意思表示，但其认可其将事先加盖其公章的空白协议书交付汉森利延公司签订该协议，应认定其委托汉森利延公司签订该协议，且事后其对该协议内容予以认可并无异议，故无论其工作人员当时是否在签订协议现场，均不影响该协议的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，当事人一方有权对因重大误解订立的合同及在订立合同时显失公平的合同请求人民法院变更或撤销。该协议中明确载明商铺位置、面积，与金星泰提供的其名下的人民防空工程平时使用权证中载明的位置、面积一致，故罗来百货公司提出的因对商铺面积没有明确的划分、对金星泰的商铺面积、位置不清楚，产生重大误解的主张，缺乏事实与法律依据，不能成立，本院不予采纳。市场价格、物价的波动，社会政治经济文化环境的变化，消费者的价值观的变化等，均能导致市场经济条件下的商业风险。根据本案查明的事实，罗来百货公司基于对该公司原经理林钟德作出的当时市场行情评估的信任认可涉案租赁协议约定的租金数额，签订涉案协议，应认定其愿意以商业风险作为谋利的代价去从事经营活动，对可归责于其主观认识错误产生的商业风险，按照风险自负的原则，其应当承担由此造成的损失。故其提出的在商铺面积、位置不清楚的情况下约定的租赁费过高显失公平的主张亦不能成立。因此，本案无需通过司法鉴定确定涉案商铺租金数额是否过高。原审对其提出的鉴定申请未予准许并无不当。罗来百货公司以重大误解、显失公平为由，提出的减少租金的上诉请求，不能成立，本院不予支持。关于罗来百货公司提出的降低违约金的上诉请求。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，该解释第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，金星泰并未主张罗来百货公司承担违约责任，故对罗来百货公司应否承担违约责任、是否因违约造成实际损失及约定的违约金过高与否，本案中不予审查。罗来百货公司在本案中主张降低违约金数额缺乏法律依据。综上，原审判决认定基本事实清楚，论理虽不臻完善，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人延边罗来百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 太 熹审判员 林 一审判员 金春秋二〇一六年三月二十五日书记员 朴 民