湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖吴康民初字第476号原告：沈燕。委托代理人：傅建峰，浙江东方绿洲律师事务所律师。被告：湖州嘉业房地产开发有限公司，住所地：湖州市太湖旅游渡假区梅洲路37号。法定代表人：刘卫，该公司董事长。委托代理人：孙建明，浙江金鼎律师事务所律师。委托代理人：张振华，浙江金鼎律师事务所律师。原告沈燕与被告湖州嘉业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年10月29日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由代理审判员马俊骏适用简易程序审理。并于2016年2月22日公开开庭进行了审理。原告沈燕的委托代理人傅建峰，被告湖州嘉业房地产开发有限公司的委托代理人孙建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈燕起诉称：原、被告于2013年9月11日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买其开发的太湖阳光假日枫雅居220幢A座房屋一套，合同总价3293600元，被告应于2011年12月28日前交付，原告应于2013年9月11日一次性付清房款3293600元，被告逾期交房的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。合同签订当日，原告付清了全部房款。但在查看房屋时，原告发现存在地面沉降、墙体开裂、渗水、门窗漏水等严重质量问题，遂要求被告对上述存在的质量问题进行维修。之后，原告又数次与被告及物业公司联系，但均无音讯。2015年1月14日，原告与物业公司工作人员再次查看了房屋，发现仍普遍存在墙体裂缝、地面下沉等质量问题。综上，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，原告已按约定全额支付的房款，被告理应按约交付房屋。但被告至今未按照合同约定的时间和条件履行交付房屋的义务，已构成违约，故请求法院判令：一、被告立即交付太湖阳光假日枫雅居220幢A座房屋；二、被告立即赔偿原告迟延交付期间的损失366862元（自2013年9月11日起至2015年9月6日计726天，以总房款3293600元为基数，按银行同期贷款年利率5.6%计算）；三、本案诉讼费由被告承担。被告湖州嘉业房地产开发有限公司答辩称：1、涉案的房屋是现房的买卖，原告付清房款后，被告已将房屋交付给原告，原告也办理了涉案房屋的产权证；2、被告已向原告交付了房屋，就无需赔偿房屋逾期交付的损失，原告的诉请不仅缺乏事实的依据，也缺乏双方约定的事实的根据；3、根据原告的陈述，涉案房屋已交付给了原告，只是原告认为有质量问题，根据原告的陈述，已对房屋进行了查看。房屋交付后如有质量问题，应当及时向被告反馈，被告如收到原告有关房屋质量问题，也会进行处理，但只是房屋买卖的保修问题。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告沈燕为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：证据1、商品房买卖合同一份，用于证明原告向被告购买太湖阳光假日枫雅居220幢A座房屋以及约定的合同总价、交房时间、违约责任等事实；证据2、发票一份，用于证明原告在合同签订当日付清了全部房款并由被告开具了相应的发票的事实；证据3、2015年1月14日浙江嘉业物业管理有限公司工程联系单一份，用于证明原告在2015年1月14日通过所购房产的物业管理公司查看房屋现场时，发现仍存在墙体开裂、地面沉降等质量问题，由物业公司向被告湖州嘉业房地产开发有限公司要求尽快解决该质量问题的事实。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对于证据1、2真实性没有异议，但是需要对该两份证据的证明内容进行说明，本案是现房买卖，至于合同中约定的交房日期为2011年12月18日，合同是2013年9月11日签订的，在房屋合同签订，原告房款付清，房屋已经交付给了原告，理由如下：1、现房买卖；2、原告已经办理了产权证；3、原告陈述的已经到房屋去看过了，那么必须要有钥匙的，钥匙是物业公司的，本案的被告是没有理由不交付房屋的，被告在合同签订、原告房款付清后，给原告入伙通知书，原告凭该入伙通知书到物业拿钥匙，故我被告认为房屋已经交付了；对于证据3的真实性无法判断，但是被告还是认可本案的原告和物业公司确实去查看了房屋，至于房屋的质量问题，应以现场查看为主，也要原、被告双方到现场去核实。被告为证实其主张向本院提交了以下证据材料：证据1、交接验收协议一份，用于证明包括涉案房屋在内的房屋以及没有交付的房屋的钥匙都已经移交给了物业公司的事实；证据2、通知一份，用于证明在和合同签订前，可以办理产权以及房屋交接的事实。原告对被告的证据发表如下质证意见对于证据1的真实性、合法性没有异议，但是该协议与本案没有关联性，该协议是被告和物业企业之间关于小区物业公共设施移交的内容，和本案房屋的交付没有任何的关联性，如果说被告向物业管理公司交付了，也不能证明被告已经履行了房屋交付的义务；对于证据2，因其是复印件，故对其合法性不予认可，证据2中陈述的是其中所涉的房产可以交付使用，该通知是行政机关的文件，并不代表被告已经交付了房屋。对于原、被告双方提交的证据，认证如下：原告提交的证据1、证据2，因被告对其真实性没有异议，本院经审核后认为符合有效证据的条件，故对其证明效力予以确认。原告提交的证据3，因系无法与原件核对的复印件，故本院对其证明效力本院不予确认。被告提交的证据1，本院认为，该协议与交接单是被告与案外人就太湖阳光假日（二期）物业项目的交接验收手续，并未涉及房屋交接手续的转移，故对该证据的证明效力本院不予认可。被告提交的证据2，只能证明该小区房屋已达到交付标准，不能证明已交付给本案原告。经审理查明：被告湖州嘉业房地产开发有限公司开发建造了位于湖州太湖旅游度假区太湖阳光假日枫雅居商品房，该小区已于2011年12月1日前通过房地产项目验收，可以交付使用。原、被告双方于2013年9月11日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买其开发的太湖阳光假日枫雅居220幢A座房屋一套，合同总价3293600元，被告应于2011年12月28日前交付，原告应于2013年9月11日一次性付清房款3293600元，被告逾期交房的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。合同签订当日，原告付清了全部房款。因该合同属于已备案格式合同，双方未对交房时间进行变更，但双方均认可被告应在合同签订当日交付房屋。合同签订后，原告当即付清了全部房款，并于2013年9月13日办理了房屋产权登记手续。但双方一直未办理房屋交接手续，现原告认为被告一直未履行交房义务，遂起诉至本院。另查明：本案涉及房产已竣工，双方在庭审中亦确认合同签订之日即约定的房屋交付日，故被告的交房义务应在2013年9月11日完成，而非合同记载的2011年12月28日。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告应当按《商品房买卖合同》第十四条约定的流程办理房屋交接手续，履行交付房屋的义务。按该条款约定，被告首先应书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单。被告同时还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案虽是现房（暨房屋已竣工验收）买卖，在原告支付购房款当天就可办理房屋交接手续，但双方未办理验收交接手续，被告也一直未书面通知原告接收房屋。故本院认为，被告尚未完成交付房屋的义务，被告应向原告交付房屋并支付逾期交房违约金。又因双方约定违约金过低（每日万分之0.3），经原告申请，本院将逾期交房违约金调整至中国人民银行同期同档贷款基准利率。对于逾期交房违约金的计算期限，本院认为，本案属现房买卖，原告在买受房屋时，该房屋已满足交房条件，即使被告怠于履行交房义务，原告也应在合理的期限内采取适当措施催促被告履行该义务，防止损失的扩大。但原告未采取任何防止损失扩大的措施，故对扩大部分损失原告不得要求赔偿。至于合理期限的认定，本院结合房屋的性质、购房款金额、房地产市场行情及当地风俗习惯综合考量后酌定以九个月为妥。被告应赔偿原告的逾期交房违约金为：3293600元×270天×5.6%÷360天=138331.2元。至于被告提出的房屋所有材料已移交物业公司，原告只需自行前往物业公司领取即可的答辩意见。本院认为，合同具有相对性，被告与物业公司之间的协议并不能作为被告不履行其与原告之间合同义务的抗辩理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告湖州嘉业房地产开发有限公司应向原告沈燕交付太湖阳光假日枫雅居220幢A座房屋，原告沈燕应予以配合，限于本判决生效之日起七日内履行；二、被告湖州嘉业房地产开发有限公司应支付原告沈燕逾期交房违约金138331.2元，限于本判决生效之日起七日内清偿。三、驳回原告沈燕的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6802元，减半收取3401元，由原告沈燕负担2350元，被告湖州嘉业房地产开发有限公司负担1051元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员  马俊骏二〇一六年三月十日书 记 员  宋 洁