济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第2027号原告王琼，女，1972年10月21日出生，汉族，户籍住所地安徽省寿县，现住安徽省合肥市石台。原告曹薇，女，1992年4月9日出生，汉族，户籍住所地安徽省寿县，现住安徽省合肥市石台。两原告共同委托代理人周展，安徽点赞律师事务所律师。两原告共同委托代理人鹿冬生，安徽点赞律师事务所律师。原告曹广利，男，1969年10月21日出生，汉族，户籍住所地安徽寿县，现住广州市天河区车陂。被告山东三庆置业有限公司，住所地济南市。法定代表人吴立春，董事长。委托代理人陈士宏，男，1968年10月4日出生，汉族，该公司法务部经理，户籍住所地山东省烟台市，现住济南市历下区。原告王琼、曹薇、曹广利与被告山东三庆置业有限公司（以下简称三庆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，经审查，认为遗漏了必须共同进行诉讼的原告，故依法追加曹广利作为原告参加诉讼，于2015年12月22日适用普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王琼、曹薇的委托代理人鹿冬生，被告三庆公司的委托代理人陈士宏到庭参加诉讼，原告曹广利经本院依法传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告王琼、曹薇诉称，王琼与曹广利原系夫妻关系，于1991年12月登记结婚，1992年4月9日生育曹薇。2002年12月15日，王琼、曹薇、曹广利在济南燕子山路2-2号燕翔大厦与三庆公司签订《商品房买卖合同》，共同购买了位于济南市历下区燕柳园13号楼1单元401室房屋一套，房款共计426103元，已付清，买受人为王琼、曹薇、曹广利。2003年8月18日，三庆公司向曹广利发出《商品房交接通知》，之后将房屋交付于曹广利。而三庆公司却一直未通知王琼、曹薇办理房屋产权登记事宜，也未交付办理权属登记的资料。王琼、曹薇多次找到三庆公司要求协助办理“济南市历下区燕子山路2-2号燕柳园13号楼1单元401房屋”所有权登记手续，三庆公司以种种理由拒绝协助。为此，王琼、曹薇请求：1、被告三庆公司继续履行2002年12月25日签订的编号为TCR-20021226057-YL2-2-1-401号《商品房买卖合同》，协助办理“济南市历下区燕子山路2-2号燕柳园13号楼1单元401房屋”所有权登记手续；2、本案的诉讼费用由被告三庆公司承担。原告王琼、曹薇为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、商品房买卖合同（复印件）及收据各1份，证明2002年12月25日王琼、曹薇、曹广利共同购买位于济南市历下区燕柳园13号楼1单元401房屋的事实，且房款已付清；证据2、通知及商品房交接通知单各1份（均系复印件），证明2003年8月18日三庆公司通知曹广利交付房屋，一直未通知王琼、曹薇；证据3、广州市天河区人民法院（2014）穗天法民一初字第819号民事判决书、广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民一终字第260号民事裁定书及广州市中级人民法院裁判文书生效证明各1份，证明由于三庆公司怠于履办理历下区燕柳园13号楼1单元401号房屋产权登记手续的义务，致使王琼与曹广利无法对房产进行分割。原告曹广利未到庭陈述，提交书面意见，未提交证据。被告三庆公司辩称，王琼、曹薇、曹广利的起诉没有事实和法律依据，其至今没有办理房产证是家庭矛盾所致，与三庆公司无关，其诉讼请求应当被驳回，诉讼费用由其自行承担。2002年12月25日，王琼、曹薇、曹广利与三庆公司签订商品房买卖合同，共同购买了涉诉房屋，该房屋具有共同共有关系，王琼、曹薇、曹广利是房屋所有权人，是否办理房屋产权登记是他们的权利，三庆公司无权干涉。起诉状中称“王琼、曹薇多次找到三庆公司要求协助办理房屋所有权登记手续，三庆公司拒绝协助”，首先，王琼、曹薇已经承认只是王琼、曹薇同意办理房产证，曹广利拒绝办理，且王琼、曹薇二人也没有要求三庆公司协助其办理房产证。房屋交付后，三庆公司即按约定取得了涉案房屋房产大证，作为出卖人的义务早已完成。该房屋自交付使用已经十多年之久，王琼、曹薇、曹广利从未要求三庆公司协助其办理房产证，在2014年3月17日王琼到三庆公司要求为其提供商品房买卖合同复印件1份，但没有要求协助办理房产证，从涉诉房屋房管局升级换发的房产大证看，截止2009年7月15日涉诉房屋所在楼宇未办理房产证的只有三户，其中包括涉诉房屋。2015年9月25日只剩两户，也包括涉诉房屋。按照济南市房管局的要求，买受人办理房产证必须符合四项条件：1、买受人共同与出卖人签订房屋结算移交协议书；2、付清面积差额款；3、缴纳公共维修基金和契税；4、买受人持身份证明共同到房管局办理相关手续，如本人不能到场，可委托他人，但该委托必须经过公证。本案事实已经清楚，王琼、曹薇、曹广利至今未办理房产证的原因是离婚纠纷，王琼对此明知，因没有房产证，王琼便想以商品房买卖合同为凭，要求法院判决其与曹广利分割该房产，这就是2014年3月17日王琼向三庆公司索要商品房买卖合同复印件的原因。上述办理房产证四项条件，其中第1项和第4项王琼、曹薇、曹广利因家庭纠纷无法办理，第2项王琼、曹薇、曹广利尚未补交面积差额款380.6元，第3项王琼、曹薇、曹广利也未交纳公共维修基金和契税。综上，王琼、曹薇、曹广利至今没有办理房产证的原因是其离婚纠纷所致，王琼、曹薇、曹广利应对其诉称的三庆公司不履行协助办证义务承担举证责任。被告三庆公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、商品房买卖合同1份，证明王琼、曹薇与曹广利对涉诉房屋是共同共有关系，另证明合同约定的地上面积为113.12平方米，地下面积8.85平方米；证据2、房屋分户图2份，证明实测面积为地上113.22平方米，地下室8.86平方米，王琼、曹薇、曹广利应补交面积差额款；证据3、王琼向三庆公司出具的情况说明1份，证明王琼要求三庆公司提供合同复印件，说明王琼对于曹广利的原因无法办理房产证是明知的，诉状所称不属实；证据4、房管局升级版的涉诉房屋13号楼房产大证（复印件）及2015年9月25日房管局出具的13号楼房产证办理情况表各1份，证明三庆公司作为出卖人的义务早已完成，涉诉房屋可以随时办理房产证，王琼、曹薇、曹广利未办理房产证完全是其自身原因所致。经庭审质证，被告三庆公司对原告王琼、曹薇提交的证据1中买卖合同因系复印件，真实性无法确认，对于收据的真实性有异议，涉诉房屋约定总价款应是426103元，而王琼、曹薇提供的是25万元收据，王琼、曹薇、曹广利尚有176103元房款未付，收据的公章与王琼、曹薇的原名称和现名称均不符，另，王琼、曹薇、曹广利尚有面积差额款未付，三庆公司没有向其开具发票，王琼、曹薇、曹广利的房款未付清；对证据2均系复印件，真实性无法确认；对证据3真实性无异议，但对证明目的和关联性有异议。原告王琼、曹薇对被告三庆公司提交的证据1真实性无异议，同时说明该合同与王琼、曹薇提交的买卖合同是完全一致的，同时合同原件上出卖人显示为济南三庆燕柳园置业有限公司、济南三庆房地产综合开发有限公司，王琼、曹薇提交的收据载明济南三庆燕柳园置业有限公司收到购房款25万元，应视为三庆公司收到房款，该合同第十五条关于产权登记的约定也明确了三庆公司有协助办理房屋产权证书的相应义务；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，王琼、曹薇、曹广利已付清合同中约定房屋总价款426103元，并未欠付房款；对证据3真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，该证据只能证明王琼因为合同原件丢失，要求三庆公司复印合同，与三庆公司是否履行了协助义务以及是否履行了办理房产证的告知义务没有关联性，也不能证明王琼对因为曹广利的原因不能办理房产证是明知的；对证据4中的大证系复印件，真实性无法确认；对于房管局出具的办证明细表真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，该证据只能证明三庆公司已经协助办理除涉诉房屋以外的其他房屋的产权证，不能据此推断三庆公司履行了协助办理涉诉房屋产权登记的相应义务。经对原告王琼、曹薇和被告三庆公司提交的证据进行质证和审核认定，结合双方当事人陈述，本院综合确认以下法律事实：王琼、曹广利原系夫妻关系，曹薇系王琼和曹广利之女。2002年12月25日，买受人王琼、曹薇、曹广利与出卖人济南三庆燕柳园置业有限公司（以下简称三庆燕柳园公司）、济南三庆房地产综合开发有限公司（以下简称三庆综合开发公司）签订《商品房买卖合同》。合同约定：王琼、曹薇、曹广利共同购买三庆燕柳园公司、三庆综合开发公司开发建设的位于位于济南市历下区甸柳新村三区1号13号楼1单元401室房屋（以下简称涉诉房屋）及-106号地下室，房屋建筑面积113.12平方米，地下室建筑面积8.85平方米，合同总价款426103元；王琼、曹薇、曹广利应于2002年12月26日前支付房款25万元，2003年4月20日前支付房款12万元，2003年8月20日前支付房款56103元；三庆燕柳园公司、三庆综合开发公司应在2003年8月31日前交付房屋，并于房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助买受人办理房屋产权证书。2002年12月27日，王琼、曹薇支付了购房款25万元，三庆燕柳园公司向王琼、曹薇出具了收款收据。王琼、曹薇主张，曹广利分别于2003年4月20日前和8月20日前按照合同约定支付了剩余房款12万元和56103元，收据在曹广利处，房款已全部付清；三庆公司主张，王琼、曹薇提交的证据只能证明其支付了25万元购房款，尚有176103元房款未支付。2013年8月18日，三庆公司向曹广利作出《商品房交接通知》，通知曹广利于2003年8月31日至9月10日期间办理交房手续。曹广利在上述期间内，办理了涉诉房屋的交付手续。房屋交付后，三庆公司取得了涉诉房屋的产权大证，产权证号为济房权证历字第100970号。三庆公司主张，其取得产权大证后，曾以电话通知的方式告知小区业主办理产权转移登记，王琼、曹薇、曹广利当时共同居住，应该均接到过办证通知；王琼、曹薇主张，未接到过三庆公司的相关通知。济南市房产管理局2005年1月作出的房屋分户图载明，经测绘，涉诉房屋产权面积113.22平方米，地下室产权面积8.86平方米。三庆公司主张，按照房管局测绘的实际面积，王琼、曹薇、曹广利仍有面积差额款380.60元尚未支付。王琼、曹薇和三庆公司均表示不清楚涉诉房屋是否办理过网签备案手续。2014年，王琼向广东省广州市天河区人民法院起诉，要求与曹广利离婚并依法分割包含涉诉房屋在内的共同财产。天河区人民法院于2014年10月25日作出（2014）穗天法民一初字第819号民事判决，判决准予王琼与曹广利离婚，但未对涉诉房屋进行分割。该判决已发生法律效力。另，2002年年底，济南三庆房地产综合开发有限公司将名称变更为山东三庆置业有限公司。本院认为，王琼、曹薇、曹广利与三庆燕柳园公司、三庆综合开发公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属真实有效。在商品房买卖合同关系中，出卖人的核心义务是交付房屋并转移房屋所有权，核心权利是获得房屋对价；买受人的核心义务是支付对价，核心权利是占有使用并获得房屋所有权。本案中，王琼、曹薇提交的证据不能证明其已经完全履行了支付房款的义务，三庆公司亦不认可其已付清房款，故其要求三庆公司继续履行《商品房买卖合同》，协助办理涉诉房屋产权登记手续的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条之规定，“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，应当追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。”本案中，原告曹广利经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未放弃其实体权利，故本院依法进行缺席审理和判决。原济南三庆房地产综合开发有限公司依法变更为山东三庆置业有限公司后，原济南三庆房地产综合开发有限公司的债权债务依法应由变更后的山东三庆置业有限公司享有和承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告王琼、曹薇、曹广利要求被告山东三庆置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》，协助办理济南市历下区甸柳新村三区1号13号楼1单元401室房屋所有权登记手续的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7690元，由原告王琼、曹薇、曹广利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  梁 颖人民陪审员  郭小云二〇一六年三月二十五日书 记 员  刘 阳