金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2016〕浙07**民初9098号原告：泰地房地产集团有限公司，住所地：浙江省金华市双龙南街518号B幢17楼。法定代表人：郎伟，该公司执行董事。委托代理人：楼青、徐继根，浙江泽大（金华）律师事务所律师。被告：金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园，住所地：浙江省金华市宾虹路***号新世纪花园*层楼房。法定代表人：钱淑丹，该园园长。委托代理人：朱金华，浙江泽邦律师事务所律师。被告：钱淑丹，女，1973年6月18日出生，汉族，原住浙江省义乌市,现住上海市普陀区。原告泰地房地产集团有限公司（以下简称泰地房地产公司）为与被告金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园（以下简称新世纪花园幼儿园）、钱淑丹租赁合同纠纷一案，于2016年8月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员项璐独任审判，于同年9月13日公开开庭进行了审理。原告泰地房地产公司的委托代理人楼青、徐继根，被告新世纪花园幼儿园的法定代表人钱淑丹、委托代理人朱金华，被告钱淑丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰地房地产公司起诉称：2009年6月30日，原、被告签订《幼儿园租赁合同》1份，约定原告将其所有的座落于金华市宾虹路996号的三层楼房整幢出租给被告，租期为八年四个月，同时双方对每年租金的金额、支付方式、时间、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告按约将租赁物交付给被告使用，被告亦实际使用至今，但被告从2012年12月31日起未再支付任何租金，经原告多次催讨，被告仍不予支付。现原告请求判令：1.解除原告与被告金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园之间的《幼儿园租赁合同》；2.被告金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园支付原告房屋租金230600元、违约金146520元（已计算至2016年7月1日，要求租金、违约金计算至实际腾房之日止）；3.被告钱淑丹对上述第二项诉请金额承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。为证明上述事实和主张，原告向本院提交的证据有：1.幼儿园租赁合同1份，证明原告与第一被告于2009年6月30日签订《幼儿园租赁合同》，并对相关权利义务进行约定的事实；2.房产证、工商变更登记情况各1份，证明原告系涉案租赁物的所有权人；3.当庭提交民事裁定书、民事判决书共8份，证明原告一直在向被告主张租金的事实；4.被告主体变更登记表1份，证明2011年8月15日，被告法定代表人从滕燕君变更为钱淑丹，金华经济开发区新世纪花园幼儿园由于行政区划的原因变更为金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园。被告新世纪花园幼儿园答辩称：被告主体不适格，从诉状中看，2009年签订合同的是原告与金华经济开发区新世纪花园幼儿园，而我们园的全称是金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园，与原告签订合同的幼儿园不一致，我园从未与原告签订过幼儿园租赁合同，并非是租赁合同的合同相对人，主体不适格。我园从2009年开始使用该涉案房屋，期间交纳了部分房租费，2012年12月31日以前的都已交纳，后来又交纳了502000元，仅剩230600元未交。2012年12月，我园收到该涉案房屋所在的小区业主委员会通知，他们认为本案涉争房产属于小区全体业主所有，通知我园将应交的房租交给业主委员会，我园处于两难境地，不知道房租究竟应交给谁。业主委员会组织小区居民对幼儿园门口道路进行围堵，严重影响了幼儿园工作的开展，原告对此不闻不问，也没有采取相应的措施来保证我园工作的正常开展，在社区的协调下，我园只能将房租交给寺后皇社区及业主委员会，陆续交了230600元。在此之间及之后，原告并未向我方主张过任何租金，直至本案的立案。原告向我园主张租金也已过诉讼时效。根据民法通则第一百三十六条规定，对于房屋租金有特别约定，时效为一年，从知道或应当知道开始计算，显然2013年开始应当支付的租金已过诉讼时效。被告新世纪幼儿园向本院提交的证据有：1.2012年12月新世纪花园业委会通知1份，证明该业主委员会向被告金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园告知，将房租交给新世纪花园业委员的事实；2.2013年1月10日新世纪花园业委会通知1份，证明由于业委会的干涉，幼儿园的租金一直无法交纳，连交给谁都不清楚的事实；3.收条复印件1份，证明2013年1月1日-2013年6月30日期间幼儿园的租金已由寺后皇社区收取的事实；4.收款收据复印件3份，证明2013年7月-2014年12月的租金已被新世纪花园业委会收取的事实。被告钱淑丹答辩称：我已补交了租金502000元，之前的230600元已交给了寺后皇社区及业委会。业委会和原告对于涉案房屋一直有纠纷，我也不知道房租究竟应该交给谁。本案起诉之前，原告也一直没有来找我要过租金。被告钱淑丹未向本院提交证据。在审理过程中，本院依法组织双方当事人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：1.对原告证据2及证据4，二被告无异议。经查，上述证据真实、合法，与本案有关联性，对原告证据2及证据4的证明力本院予以确认。2.对原告提交的证据，二被告对真实性没有异议，认为从合同可以看出签订合同的是金华经济开发区新世纪花园幼儿园，而非金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园，说明现在的主体与当时签订合同的主体是不相符的。经查，幼儿园租赁合同的承租方为金华经济开发区新世纪花园幼儿园，结合原告证据4，被告金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园系由金华经济开发区新世纪花园幼儿园名称变更而来，应继受金华经济开发区新世纪花园幼儿园的权利、义务，对二被告异议本院不予采信，对该证据的证明力本院予以确认。3.对原告证据3，二被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告2011年8月进行名称变更，原告在一系列诉讼中都是以金华经济开发区新世纪花园幼儿园名义进行诉讼，而非是金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园进行主张，已过诉讼时效。经查，本院确认该组证据的真实性，原告以被告变更前的名称提起诉讼，但其主张租金的意思表示明确，被告异议不成立，对该证据的证明力本院予以确认。4.对被告新世纪幼儿园提交通知、收条、收款收据的证据,原告对三性均有异议，均系第三方单方制作，原告无法核实真实性，收条及收款收据也没有原件，即使真实也与本案无关；合同系原、被告双方签订，被告也一直在履行合同；从收款收据的内容来看，金额及交款时间与合同约定存在较大出入；民事裁定书明确第三人无权主张涉案房屋的权利，原告还将租金交给第三人明显不存在常理。经查，新世纪花园业主委员会的二份通知均盖有该业委会公章，收款收据三份虽为复印件，但也盖有新世纪花园业主委员会的公章，通知及收款收据虽由案外人出具，但原告无证据反驳证据的真实性，对通知及收款收据的证明力本院予确认；收条为复印件且无原件核对或其他证据佐证，无法确认真实性，对收条的证明力本院不予确认。根据上述确认有证明力的证据及到庭当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2009年6月30日，原告（甲方）与金华经济开发区新世纪花园幼儿园（乙方）签订《幼儿园租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于金华市宾虹路996号（新世纪花园内）的三层楼房（幼儿园专用房）一幢，面积约1390平方米；该房屋租期共八年四个月。自2010年3月1日起至2018年6月30日止；租金及支付方式：2010年3月1日-2010年6月30日租金为50000元、2010年7月1日-2011年6月30日租金为150000元、2011年7月1日-2012年6月30日租金为157500元、2012年7月1日-2013年6月30日租金为165300元、2013年7月1日-2014年6月30日租金为173600元、2014年7月1日-2015年6月30日租金为182300元、2015年7月1日-2016年6月30日租金为191400元、2016年7月1日-2017年6月30日租金为201000元、2017年7月1日-2018年6月30日租金为211000元；上述租金具体支付时间为：2010年3月1日前支付租金50000元，2010年7月1日前支付租金70000元、2010年12月31日前支付80000元，2011年7月1日前支付租金77500元、2011年12月31日前支付80000元，2012年7月1日前支付租金80000元、2012年12月31日前支付85300元，2013年7月1日前支付租金83600元、2013年12月31日前支付90000元，2014年7月1日前支付租金90000元、2014年12月31日前支付92300元，2015年7月1日前支付租金95000元、2015年12月31日前支付96400元，2016年7月1日前支付租金10000元、2016年12月31日前支付101000元，2017年7月1日前支付租金105000元、2017年12月31日前支付106000元；在租赁期间，承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视的收视费、卫生费和物业管理费等各项房屋配套费用；为保证合同的履行，乙方在签订本合同时向甲方支付合同履约保证金人民币5000元，租赁期满，乙方结清费用，本保证金（不计利息）全额退还；违约责任：租赁期内，甲方如单方悔约，中途停止出租该房屋的，应给予乙方3个月的过渡期并按本年度合同租金总额20%的违约金给甲方，甲方有权解除合同。（1）未经甲方书面同意，转租、转借租赁房屋；（2）损害租赁房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）未经甲方书面同意，改变合同约定的租赁用途；（4）利用租赁房屋存放危险物品或进行违法活动；（5）逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（6）拖欠房屋租金累计1个月以上。后金华经济开发区新世纪花园幼儿园由钱淑丹整体收购，并于2011年8月15日办理民办非企业单位变更登记手续，变更名称为金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园，法定代表人为钱淑丹。后新世纪花园幼儿园已支付租金至第六期。2012年12月、2013年1月10日，案外人新世纪花园业主委员会发出二份通知，要求被告新世纪花园幼儿园向其交纳房屋租金，被告遂向业委会交纳部分租金。截止起诉之日，新世纪花园幼儿园未向原告交纳第七期至第十四期的租金共计732600元。在本案诉讼过程中，新世纪花园幼儿园通过钱淑丹个人银行账户向原告交纳租金502000元。原告于2016年10月10日向本院申请撤回部分诉讼请求：1.撤回“依法判令解除原告与被告金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园之间的《幼儿园租赁合同》”的诉讼请求；2.撤回对被告已支付的502000元租金部分所对应的违约金100400元的主张。另查明，新世纪花园幼儿园的登记房屋所有权人为金华万通房地产开发有限公司。金华万通房地产开发有限公司经多次更名，于2005年1月24日将名称变更为泰地房地产集团有限公司。2013年9月9日，原告以金华经济开发区新世纪花园幼儿园为被告向本院起诉，要求支付房屋租金，2013年12月4日，原告申请撤诉，本院裁定准许原告撤回起诉。2013年9月9日，金华市新世纪花园业主委员会起诉泰地房地产公司，诉请要求确认登记在被告名下的金华新世纪花园幼儿园的房屋产权归小区全体业主等，经一审、二审，驳回金华市新世纪花园业主委员会的起诉。2015年5月18日，原告为催讨租金，再次以金华经济开发区新世纪花园幼儿园等为被告向本院向本院提起诉讼，案号为（2015）金婺民初字第839号。在该案审理过程中，因金华市新世纪花园业主委员会认为新世纪花园幼儿园为全体业主共有，房屋登记为金华万通房地产开发有限公司属于登记错误，向本院提起行政诉讼，经一审、二审，驳回金华市新世纪花园业主委员会的诉讼请求。2016年8月1日，经本院审理（2015）金婺民初字第839号案件，认为金华经济开发区新世纪花园幼儿园为被告系主体名称错误，遂裁定驳回原告的起诉。本院认为：原告与金华经济开发区新世纪花园幼儿园自愿签订《幼儿园租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的规定，属合法有效。被告钱淑丹整体收购金华经济开发区新世纪花园幼儿园，并将名称变更为金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园，原幼儿园的权利义务应由新世纪花园幼儿园继受。因此，新世纪花园幼儿园应按《幼儿园租赁合同》约定履行支付租金的义务。原告在向被告新世纪花园幼儿园主张租金的过程中曾以金华经济开发区新世纪花园幼儿园为被告提起诉讼，虽然被告主体资格有误，但原告追讨租金的意思表示明确，被告认为部分租金已过诉讼时效的意见本院不予采纳。对于新世纪花园幼儿园向金华市新世纪花园业主委员会交纳的部分租金，本院认为，金华市新世纪花园业主委员会既非合同相对方，亦非房屋所有权人，无权主张本案所涉的房屋租金。新世纪花园幼儿园向金华市新世纪花园业主委员会交纳的款项与原告无关，不能抵销欠原告的租金。因此，本院确认新世纪花园幼儿园尚欠原告租金230600元。根据《幼儿园租赁合同》约定，新世纪花园幼儿园应支付20%的违约金，即46120元。被告新世纪幼儿园作为依法登记的民办非企业单位，具有独立的法人资格，可自行承担民事责任。新世纪幼儿园的财务往来通过钱淑丹个人账户系其财务制度的不完善，原告称新世纪花园幼儿园的资产与钱淑丹个人混同的主张本院不予采纳。钱淑丹作为新世纪幼儿园的法定代表人无需承担连带清偿责任。原告提出撤回部分诉讼请求，本院予以准许。综上，原告诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十条、第一百三十六条、第一百三十九条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园支付原告泰地房地产集团有限公司房屋租金230600元、违约金46120元，合计276720元。二、驳回原告泰地房地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6296元（已减半收取，原告已预交），由被告金华经济技术开发区新世纪花园幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  项 璐二〇一六年十一月十日代书记员  吴馥慧