上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初3871号原告庄震宇。委托代理人申凤龙，上海精诚申衡律师事务所律师。委托代理人李玲，上海精诚申衡律师事务所律师。被告上海某古镇实业发展有限公司。法定代表人毛庆峰，该公司副主任。委托代理人曾艳，上海金仕维律师事务所律师。委托代理人王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。原告庄震宇与被告上海某古镇实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庄震宇及其委托代理人申凤龙，被告上海某古镇实业发展有限公司的委托代理人曾艳、王怀刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄震宇诉称，原告为承租人，被告为出租人，原告自2001年起承租位于某镇某街43号丙丁戊的房屋，房屋面积为112平方米，租赁合同一年一签。2015年11月初，被告通知原告续订租赁合同事宜，双方于2015年12月7日就续租事宜达成一致意见。原告随即要求与被告签订租赁合同，被告回复合同还在起草，待合同做好后再签署。被告通知原告于2016年1月18日签订合同，当天原告先签署了《商户承诺书》，被告要求原告先交付租金，待盖好公章后将合同交给原告。原告于2016年1月19日向被告交付了租金人民币（以下币种相同）300,000元。原告于2016年1月20日、1月25日收到被告的告知书，通知原告不再续签租赁合同。原告认为，原被告就续租事宜已达成了一致意见，且被告又通知原告交付租金，原告也应被告的要求交付了租金，租赁合同已实际履行，续订的租赁合同成立，且合法有效，对双方均有法律约束力。被告以合同到期为由不再续签明显违背事实，被告无权单方解除合同。故诉至法院要求被告继续履行与原告续订的租赁合同。原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、2001年11月8日原、被告签订的房屋租赁协议书一份，证明原、被告自2001年就建立了租赁合同关系，原告是被告的第一批入驻商户。被告对该份证据经质证后认为，对协议书的真实性无异议，但认为该份协议已经履行完毕，且与本案无关。2、商户承诺书、房屋租赁合同一组（复印件），证明上述合同是在被告违约后，要求被告方出示的合同，被告方出示了合同第一页，原告拍照所得。租赁合同虽未签订，但原告已经支付了租金，故其认为租赁合同已经在实际履行中。被告对该组证据经质证后认为，原告未能提供证据的原件，故对证据的真实性无法确认。而且原告提供的这些租赁合同中亦无被告方的公章，故也不能证明原告所要证明的内容。3、被告要求原告支付租金的银行账号与付款凭证二份，证明原被告已就续租事宜达成一致，原告已经履行了支付租金义务的事实，合同已实际履行。付款人陈娟与原告系夫妻关系。被告对该组证据经质证后认为，双方并未续约，但原告自行向被告的银行账户汇入300,000元，被告于2016年1月26日向陈娟退还了这300,000元。4、被告发给原告的告知书三份，证明被告违法单方解除租赁合同的事实。被告对该组证据经质证后认为，真实性无异议，其一再发告知书告知原告租赁合同在2015年11月30日已经到期，双方不再续签，故不存在单方解除租赁合同的事实。5、录音整理资料一份，录音的相对人是被告的员工，第一份录音的时间是2016年1月26日与被告沈姓员工的谈话录音，2016年1月22日与被告员工朱某的谈话录音，证明原、被告就续约事宜达成一致，合同已经实际履行，被告单方解除合同，而合同均在被告处的事实。被告对该组证据经质证后认为，对证据的真实性不予认可，根据原告诉状中所列的事实，其已经一再发出告知书，故不管是否录音真实，均不能证明其证明内容。6、个体工商户的营业执照一份，证明被告称原告无证经营是与事实不符，且营业执照是被告带原告去办理的。被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，但与本案无关联性，告知书中已经明确了不再续签合同，原告所谓的续签合同根本不存在。7、原告从闵行区政府职能效率办公室取得的被告向上级部门作出的情况说明一份，证明被告的辩称均不是事实，被告解除合同是违法行为。被告对该份证据经质证后认为，真实性不认可，排除真实性不谈，至少原告所说的续约根本就不存在。另经与被告方核实，该份说明系被告工作人员向闵行区行政效能投诉中心所作的一份说明，该份情况说明的内容并无原、被告已经续签了2016年合同的意思表示。被告上海某古镇实业发展有限公司辩称，不同意原告的诉请。原告所谓的续约合同根本不存在，双方租赁合同于2015年11月已期满，租赁期满终止，不存在原告所谓的续约合同。被告向本院提供了2014年11月24日原被告签订的房屋租赁协议书一份，证明该份合同约定了租期至2015年11月30日，合同对于续约亦有约定。原告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。本院对双方提供的证据认证如下：原告提供的证据2系复印件证据，而且原告无法提供原件进行核对，故该组证据不能单独作为认定案件事实的依据。原告提供的证据7由于原告无法对证据的来源进行进一步补正，故该份证据本院亦不予采信。原告提供的其他证据与被告提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：原告自2001年12月1日起向被告承租座落于某镇某街43号三间房屋（丙丁戊），房屋面积为112平方米。2014年11月24日由原告作为承租人（乙方），被告作为出租人（甲方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定：一、房屋经营项目经营面积：该房屋经营项目为风味小吃，经营面积为112平方米。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋经营项目和擅自增加经营面积。租赁期间，甲方不得干涉乙方正常、合法的经营活动。乙方应严格遵守国家的有关法律、法令，依法纳税、合法经营。乙方在租赁期间不得转租承租房屋。二、租赁期限：租赁期限为一年，自2014年12月1日起至2015年11月30日止；三、租金和租金交纳期限：双方约定自2014年12月1日起至2015年11月30日止，年租金为294,336元，支付租金期限及金额为：第一期为2014年12月1日之前支付租金147,168元，第二期为2015年6月1日之前支付租金147,168元。租金交纳方式：先付后用，租金交付地点在古镇公司收费办。四、房屋租赁合同期满后，乙方如需继续承租的，应在租赁期满前三个月以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意后，在同等租赁条件下，乙方享有优先承租权，重新签订租赁合同。租赁结束后5日内，乙方应恢复房屋原状、搬清所有物品，室内打扫干净，届时双方共同入室检验通过后，结清应付租金及其他应付费用及押金。由于装修而产生的不易搬迁之物，如甲方需要时，经协商在迁出时乙方可一次折价给甲方，如甲方不需要时，乙方应自行拆除，并应恢复房屋原状。如乙方在规定期限内不履行上述义务，甲方有权自行恢复房屋原状，所需费用在押金中扣除，不足部分由乙方另行支付；由此造成乙方损失的，由乙方自行承担。2016年1月20日、1月25日被告向原告发出三份告知书，告知书中载明：双方的租赁合同关系于2015年11月30日到期。由于老街商业业态调整以及原告于承租期间存在无证经营等违反租赁合同之行为。经被告研究决定，被告不再与原告续签租赁合同。敬请于2016年1月23日前依照双方租赁合同之约定及时搬离和清空租赁物业。2016年1月19日原告的妻子陈某向被告的银行账户中分两次汇入150,000元，合计300,000元。被告于2016年1月26日向陈某退还了上述300,000元。本院认为，本案主要的争议焦点是原、被告在2015年11月30日租赁期限届满之后，是否形成新的租赁合同关系。首先，原、被告双方所签订房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示，协议书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议书当属有效，依据该份协议书的约定，租赁期限截止至2015年11月30日，租赁合同期满后，原告如需继续承租的，应在租赁期满前三个月前以书面形式向被告提出申请，经被告同意后，在同等租赁条件下，原告享有优先承租权，重新签订租赁合同。但双方在合同履行过程中，原告并未向被告提出过续租的书面申请，且被告在2016年1月底明确以书面形式告知原告将不再续签租赁合同，并要求原告及时搬离涉案租赁物业。即使协议书约定的租赁期限届满之后，原告事实上使用租赁物业，被告在发出告知书之前亦未提出异议，实则原租赁协议书继续有效，但原告实际使用租赁物业属于不定期的租赁。而对于不定期租赁，当事人有权随时解除合同。虽然原告向被告的账户汇入部分租金，但是被告及时将上述款项予以退还。因为被告之前已经以书面方式明确告知原告不再续签租赁合同，并要求原告及时搬离涉案租赁物业，即表明被告要求解除双方的不定期租赁合同关系，而且从协议书约定的租赁期限届满直至被告发出书面告知书，被告已经给予原告一定的合理期限，更加说明原、被告之间并未对租赁协议书达成续签的意思表示。故本院认为被告以告知书的形式解除双方租赁期限届满后的不定期租赁合同关系于法有据，本院予以支持。原告要求继续履行新的租赁合同关系缺乏事实及法律依据，本院对此诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：驳回原告庄震宇的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由原告庄震宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年三月十日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。