山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终743号上诉人（原审原告）青岛多元房地产开发有限公司。法定代表人赵克胜，总经理。委托代理人穆文乐，系公司职工。委托代理人韩光明，山东新和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴斌。上诉人青岛多元房地产开发有限公司因与被上诉人吴斌商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2015)黄民初字第1601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人青岛多元房地产开发有限公司的委托代理人穆文乐、韩光明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。青岛多元房地产开发有限公司在原审中诉称，2010年11月30日，双方签订《青岛市商品房买卖合同》，约定吴斌以2824206元的价格购买青岛多元房地产开发有限公司开发的青岛开发区长江中路青岛开发区国际贸易中心C座×单元×室。合同签订后，吴斌不按合同约定履行付款义务，经多次催促吴斌至今拒绝办理贷款手续或直接付款。依据双方签订的合同补充条款第9条第2款约定，如未按合同约定支付房款，青岛多元房地产开发有限公司有权解除合同且吴斌应向青岛多元房地产开发有限公司支付总房款20%的违约金。为维护青岛多元房地产开发有限公司合法权益，请求法院依法判令：1、解除双方于2010年11月30日签订的购买青岛开发区国际贸易中心×号×单元×室的《青岛市商品房买卖合同》；2、由吴斌赔偿青岛多元房地产开发有限公司违约金564841.2元；3、本案诉讼费用由吴斌承担。吴斌在原审中辩称，系青岛多元房地产开发有限公司违约在先，因为购房时工作人员承诺三十天内办理房产证，后违约未办理，吴斌要求青岛多元房地产开发有限公司退还购房款，其再三推诿。2013年青岛多元房地产开发有限公司通知办理房产证，吴斌办理贷款时因限购政策约束没有办理成功，要求退还购房款。原审查明，2010年11月30日，青岛多元房地产开发有限公司与吴斌签订《青岛市商品房买卖合同》，约定吴斌购买青岛开发区长江中路《青岛开发区国际贸易中心》×号×单元×室，房屋面积244.52平方米，每平方米单价11550元，总价款2824206元。合同第十三条约定：“甲方（青岛多元房地产开发有限公司）应当在项目整体交付使用后180日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方（吴斌）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第2项处理：乙方不退房，甲方按已付房款价款的0.1%向乙方支付违约金。甲方在产权登记中应当履行的义务成就时，应当向乙方发出办理产权登记的书面通知，自乙方接受通知之日起，如乙方不履行其在办理产权登记中所应履行的义务，导致产权登记延迟办理或无法办理，则甲方不承担任何责任。”在合同附件1约定，吴斌一次性付款，应于该房屋产权证办理前付清全部房款2824206元，其中含定金50000元。在同日签订的《补充协议书》中第六条房产交接约定：青岛多元房地产开发有限公司应在2011年12月31日前交付房屋。第九条第2项约定：“乙方自应付款期限逾期30日未付清房款，甲方有权解除合同，并有权出售原合同所约定的标的物，同时有权要求乙方支付合同总价款20%的违约金，所退还乙方房款应扣除定金及违约金并不计算利息。所付房款不足以支付违约金，甲方仍保留追偿的权利。”合同签订后，被告于2011年9月2日交纳了部分款项1024206元。青岛多元房地产开发有限公司于2011年在签订合同之后不久就向吴斌交付了房屋。吴斌未提供青岛多元房地产开发有限公司承诺三十日办理房产证的相关证据。青岛多元房地产开发有限公司于2014年1月23日向吴斌邮寄“催款函”，催促吴斌付清余款。同时提交2014年3月4日青岛多元房地产开发有限公司工作人员王英与吴斌的通话录音，确认了青岛多元房地产开发有限公司曾向吴斌催款，该房屋2013年就可以办证，但因吴斌资金周转困难等原因不能立即付款的事实，并再次向吴斌催款，要求其将剩余房款最迟于2014年2月1日前付清，否则按合同约定处理。2014年4月2日原告以特快专递的方式再次向吴斌发出“催款函”，催促吴斌于收到函件后10日内，到青岛多元房地产开发有限公司处办理房产证事宜并交纳所欠房款。快递回执单显示吴斌收到了上述函件。庭审中，吴斌称2013年9月份向青岛多元房地产开发有限公司补缴款项11万元，但并未向法庭提交相关证据。原审认为，青岛多元房地产开发有限公司与吴斌签订的《青岛市商品房买卖合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法成立且生效，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。合同约定，吴斌应于该房屋产权证办理前付清全部房款2824206元，涉案房产在2013年即可以办理产权证，吴斌亦清楚该事实，但经青岛多元房地产开发有限公司多次催款后，至今仍未付清剩余款项。双方在合同中约定；吴斌自应付款期限逾期30日未付清房款，青岛多元房地产开发有限公司有权解除合同，且庭审中，吴斌明确表示不愿继续履行合同，故，青岛多元房地产开发有限公司请求依法解除双方签订的《青岛市商品房买卖合同》，有事实和法律依据，原审予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因吴斌未能按照合同约定履行付款义务，经青岛多元房地产开发有限公司催促后仍拒不履行，导致合同解除，责任在吴斌，吴斌应承担违约责任。吴斌抗辩系青岛多元房地产开发有限公司违约在先，但未提供证据证明，原审不予采纳。双方在《补充协议书》第九条第2项中明确约定，违约金为合同总价款的20%，吴斌抗辩该违约条款不合理。原审认为，根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”吴斌的该抗辩，于法有据，原审予以采纳。根据本案实际，原审调整违约金的计算方式为：以尚欠房款180万元为本金参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%自2014年2月1日起计算至判决生效之日止的利息。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除青岛多元房地产开发有限公司与吴斌于2010年11月30日签订的《青岛市商品房买卖合同》；二、吴斌于判决生效之日起10日内支付青岛多元房地产开发有限公司违约金（以180万元为本金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%自2014年2月1日起计算至本判决生效之日止的利息）。一审案件受理费9448元（青岛多元房地产开发有限公司已经预交），由吴斌承担，于判决生效之日起十日内直接支付给青岛多元房地产开发有限公司。宣判后，青岛多元房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人违约金564841.20元；2、诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实和理由是：双方约定违约金为合同总价款的20%，被上诉人认为过高，而原审调整为以尚欠房款180万元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付违约金，上诉人认为原审该调整有失公平，侵害了上诉人的合法权益。双方约定的违约金并不超过银行贷款利率的四倍，因此本案并不适用合同法113条的规定，特提起上诉，请二审依法纠正。被上诉人吴斌未答辩。经审理查明，二审查明的事实与原审查明一致。本院认为，本案争议的主要焦点问题是原审对上诉人主张的违约金数额进行调减是否正确。上诉人上诉主张应按照双方约定的违约金标准进行判决，被上诉人在原审中提出该约定违约金条款不合理。原审依照合同法的相关规定，对违约金进行调整，符合法律规定。上诉人认为双方约定的违约金标准未超过银行贷款利率的四倍，不应调减，该主张于法无据，本院不予采信。且上诉人无证据证实被上诉人违约行为给其造成的损失超出了欠付房款按照人民银行同期同类贷款利率计算的利息，因此，原审判令被上诉人以未付房款为基数按照人民银行同期同类贷款利率计算的利息上浮30%，作为对上诉人损失的弥补，并无不当。对上诉人的上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5560元，由上诉人青岛多元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 明代理审判员  王化宿代理审判员  高仁青二〇一六年三月十日书 记 员  王 繁