辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽09民终112号上诉人（原审被告）：徐亚娟，女，1961年11月22日生，汉族，无职业，现住辽宁省阜新市太平区。上诉人（原审被告）：范宝成，男，1959年8月26日生，汉族，无职业，现住址。二上诉人委托代理人：曲维民，辽宁阜诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨敏，女，1972年12月13日生，汉族，现住武汉市江汉区。原审被告：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新经济开发区迎宾大街364号。法定代表人：胡宝全，该公司总经理。原审被告：白忠明，男，1974年9月9日生，汉族，户籍所在地辽宁省阜新市清河门区。原审第三人：姜国华，男，1967年11月13日，汉族，个体业主，现住辽宁省阜新市海州区。原审第三人：耿立华，女，1969年11月25日，汉族，个体业主，现住址。原审被告徐亚娟、范宝成因与原审原告杨敏、原审被告阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、原审被告白忠明、原审第三人姜国华、原审第三人耿立华所有权确认纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2015）阜开民初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人徐亚娟、范宝成的委托代理人曲维民，原审第三人姜国华、耿立华到庭参加诉讼。被上诉人杨敏，原审被告海罗公司、原审被告白忠明经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨敏及其代理人一审诉称：范宝成与徐亚娟系夫妻关系。海罗公司系阜新海罗翡翠蓝湾住宅小区的房地产开发商，白忠明系该项房地产的土建施工人。因海罗公司欠白忠明工程款，2013年12月4日，海罗公司用七户房屋冲抵白忠明工程款,并签订了七户房屋的购房协议。2013年12月9日，经海罗公司同意，白忠明将七户房屋中的两户（154-2-2211、154-3-111）卖给原告，原告欲用上述房屋抵押贷款，但因户口不在阜新本地，无法贷款。便找到范宝成和徐亚娟，双方约定，原告将房屋登记在被告徐亚娟名下，贷款还清后再过户到原告名下。2013年12月9日，杨敏同范宝成、徐亚娟、白忠明到海罗公司办理了以徐亚娟为购房人的商品房贷款买卖合同，杨敏向白忠明付清了154-2-2211房屋的房款272，608.00元，后原告不用该房贷款，要求范宝成、徐亚娟将此户房屋过户至原告名下，遭二人拒绝。原告请求确认其是东风路154-2-2211房屋的实际购买人，同时判令被告协助办理产权登记手续。被告范宝成、徐亚娟及其代理人一审辩称：本案诉争房屋实际购买人系姜国华与耿立华，耿立华出资45万元购买了本案争议房屋及同地段的154-3-111号房屋。当时原告为了能用耿立华、姜国华二人名义贷款，经耿立华与徐亚娟协商后，将本案诉争房屋登记在了范宝成、徐亚娟名下，并在阜新市房产监理处办理了房屋预售登记。由于原告不能提供财产担保，所以耿立华、姜国华担心用上述二户房产贷款后原告不能按时还款。所以未将上述房屋办理贷款手续。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告海罗公司未到庭亦未答辩。被告白忠明未到庭亦未答辩。第三人耿立华、姜国华述称：2013年12月9日徐亚娟以自然人的身份与海罗公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于细河区产。2013年12月26日海罗公司依据《商品房买卖合同》为购买人徐亚娟出具《销售不动产统一发票》，付款人为徐亚娟。同日，徐亚娟到阜新市房产产权监督管理处登记。该楼房的实际出资购买人是耿立华、姜国华，徐亚娟是名义购房人，双方2013年12月13日签订有协议书。请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：范宝成与徐亚娟系夫妻关系。海罗地产公司系阜新市海罗翡翠蓝湾住宅小区的房地产开发商，白忠明系该项房地产的土建施工人，靳永信系阜新市海罗翡翠蓝湾住宅小区实际施工人，靳永信又将该小区部分土建工程承包给白忠明施工。因海罗公司欠靳永信工程款，便用包括本案诉争房屋在内的30户房屋抵账给靳永信。靳永信又将本案诉争房屋在内的7户房屋抵账给了白忠明。2013年12月9日，经海罗公司同意，白忠明将七户房屋中的（A16#楼2103和A12#楼1001）两套房产分别以每平方米2，750元和3，610元的价格出卖。杨敏与白忠明约定“由于杨敏不是当地户口不能进行购房贷款，杨敏自己找了姜国华和徐亚娟，并同意以姜国华和徐亚娟的名义进行贷款和登记，并在售楼工作人员李冰处办理相关手续，如果出现其他产权纠纷，白忠明不负任何责任。”同日，杨敏同范宝成、徐亚娟、白忠明到海罗公司办理了以徐亚娟为购房人的商品房贷款买卖合同，购买了阜新市细河区屋，面积为99.13平方米,单价为每平方米2，750元,总金额为272，608．00元,还约定买受人于合同签订后5日内向出卖人支付首期购房款82，608.00元，余款19万元申请银行个人按揭贷款。原告在商品房买卖合同上以“徐亚娟”名义签名。杨敏向白忠明付清了该房房款245，000.00元，白忠明按照海罗公司向其冲抵工程款的房屋价格即272，608．00元为杨敏出具一份收条。2013年12月26日，海罗公司出具销售不动产统一发票一张，内容为海罗公司收取东风路154-2-2211房款272，608.00元，付款方为徐亚娟，白忠明将此发票原件交付给杨敏。同日，徐亚娟、范宝成到阜新市房地产产权产籍监督管理处申请房屋所有权预告登记。同月30日，房产监理处批准了诉争房屋的所有权预告登记。后杨敏不用该房贷款，要求范宝成、徐亚娟将此户房屋过户至原告名下，遭到二人拒绝。2014年1月4日，原告杨敏在胡某、耿立新（系耿立华的哥哥）陪同下来到范宝成家，范宝成向杨敏出具一份情况说明（内容为杨敏书写、范宝成签字），内容为“1.杨敏在阜新海罗恒基房地产有限公司购买阜新市细河区东风路1542楼2211号房产，由于杨敏不是阜新户口，不能在阜新办理贷款，于是将房产证名字写为徐亚娟，委托徐亚娟和范宝成代为银行贷款。2.本人范宝成同意将本案房产还给杨敏”。范宝成在该情况说明上签字，内容为“以上属实我已看过、范宝成、2014、1月4日”。证人胡某在该情况说明上签字。上述事实，有原告提供的白忠明与海罗公司签订的海罗翡翠蓝湾购房协议、杨敏与白忠明签订的购房协议书、白忠明向杨敏出具的收条、范宝成向杨敏出具的情况说明、（2014）阜民一终字第683号民事判决书，被告提供的阜新市房地产产权产籍监督管理处出具的商品房买卖合同、商品房预告登记申请表、房屋所有权预告登记审批表、销售不动产统一发票及双方当事人的陈述等证据予以证实，上述证据已经庭审质证，本院予以确认。一审法院认为：涉案房屋登记在一方当事人名下，并不能因此确认该房屋所有权就该归该当事人所有。房屋产权登记是登记机关对该不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。原告杨敏购买阜新市细河区屋的事实有白忠明与杨敏签订的购房协议书、白忠明向杨敏出具的收条、范宝成向杨敏出具的情况说明等证据予以证实，是买卖双方的真实意思表示，房屋买卖关系成立。上述证据证实双方当事人诉争房产实际购买人为杨敏，之所以将该户房产办理到徐亚娟名下是为了给杨敏在阜新本地以他人名义为杨敏办理贷款。现在杨敏不用该房办理贷款，杨敏有权请求对诉争房产确权。被告范宝成、徐亚娟、海罗公司、白忠明有协助杨敏将诉争房屋办理至杨敏名下的义务。关于范宝成、徐亚娟及其代理人所提诉争房屋实际购买人系姜国华与耿立华，经耿立华与徐亚娟协商后，将本案诉争房屋登记在了范宝成、徐亚娟名下的辩解意见，经查，被告称耿立华出资45万元购买了本案争议房屋及同地段的154-3-111号房屋与《商品房买卖合同》中贷款购房的事实不一致，该辩解与范宝成向原告出具的情况说明内容亦不相符，故对被告范宝成、徐亚娟及其辩护人的辩解意见不予支持。关于第三人耿立华、姜国华称该楼房的实际出资购买人是耿立华、姜国华，徐亚娟是名义购房人，但不能举证证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十二条、第三十三条、第三十四条的规定，判决如下：一、阜新市细河区屋归原告杨敏所有；二、被告范宝成、徐亚娟、阜新海罗恒基房地产有限公司、白忠明协助杨敏将细河区屋办理至杨敏名下，于本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费人民币5389元，由原告杨敏负担1000元，被告范宝成、徐亚娟负担4389元。上诉人徐亚娟、范宝成上诉的理由及请求是：原判决书在事实认定、法律适用上明显错误，导致判决结果的严重错误，应当撤销。被上诉人杨敏不是诉争房屋的实际购买人。（一）客观事实。2013年12月11日上诉人徐亚娟以自然人的身份在海罗公司售楼处与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买位于细河区产，出卖方海罗公司与买受人徐亚娟在合同书上盖章签名，确认双方买卖合同生效。这是本案诉争房屋所有权变更的最原始和合法依据。原判认定杨敏在《商品房买卖合同》以徐亚娟名义签名，这不是客观事实。此点可以通过司法鉴定查清。2013年12月26日海罗公司依据《商品房买卖合同》出具《销售不动产统一发票》，付款人为徐亚娟。同日徐亚娟到阜新市房产产权监督管理处登记。《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》是真实、合法，足以证明诉争房屋为上诉人徐亚娟与其丈夫范宝成所有。上诉人徐亚娟之所以到被告海罗公司购房，是基于第三人耿立华与被上诉人杨敏相识，杨敏推荐购买此房价格优惠，耿立华决定购买，上诉人徐亚娟担名。（二）法律适用。被上诉人杨敏现在否认是推荐上诉人徐亚娟购房，说成是自己购房，主张该诉争房产是她实际出资购买。原判决以杨敏有与白忠明购房协议书和收条、范宝成向杨敏出具的情况说明等证据证实诉争房产实际购买人是杨敏，判决该房产归其所有。此点完全不顾及法律规定，不看证据，是仅凭法官心情主观臆断的结果，商品房销售国家有严格规定，白忠明没有出售商品房的权利。海罗公司欠项目部工程款，将房屋抵账给白忠明。解决的是双方债权问题，房屋产权没有办理过户，白忠明就没有取得房屋所有权，购房人在海罗公司购房完全正常，合同受法律保护。杨敏与白忠明是朋友，杨敏与白忠明说什么，签署了什么协议与海罗公司又讲了什么，上诉人不在场，不清楚也不知道，上诉人也无需证明其真假，他们之间的协议约定的权利义务对上诉人不发生任何作用。执法者应该看的是客观事实和法律的规定。上诉人徐亚娟名下《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》就是法律上诉争房产唯一实际购买人的足够证明。杨敏与白忠明之间的购房协议书、收条不合法，不受法律保护。这些都不是房屋确权的有效证据。二人互证一致也不能对抗上诉人徐亚娟名下《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》。杨敏来耿立华处，讲的是去海罗公司购买抵账房。杨敏与海罗公司和白忠明怎么讲上诉人无法限制。现在看，他是两面说两样，两方面单独听，似乎都挺正常。两方面不见面，见面她事先叮嘱耿立华和上诉人，不要多说话，实质他是在其中谋取非法利益，上诉人不管杨敏怎么摆布，但是原则问题还是把握在自己手里，签署《商品房买卖合同》、开具《销售不动产统一发票》必须是自己身份，自己名下。上诉人依照市场交易习惯，掌握了这两点足以，正常去房产公司购房注意的也是这两点。原审判决对上诉人的合法有效证据《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》没有论述，而是论述“涉案房屋登记在一方当事人名下，并不能因此确认该房屋所有权就该归当事人所有”上诉人主张诉争房产归其所有，理由不是房屋登记，而是依据《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》。原判决此论述没有针对性。（三）案件的具体处理，本案案由是所有权确认，所有权确认的法律依据《物权法》的相关规定。《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律。《物权法》第十五条规定，徐亚娟在海罗公司依据双方《商品房买卖合同》取得诉争房屋所有权，完全符合法律规定。是取得房产所有权的合法途径，具有强制排他性。这样的证据如果不能证明所购房产取得所有权，市场交易的安全将无从谈起，国家的法律法规无法实施。上诉人购买海罗公司的房产，介绍人是杨敏，购房款是谁出的各执一词。但是这不应当影响房产权属的确认，依据《商品房买卖合同》和《销售不动产统一发票》，房产所有权必须归属上诉人徐亚娟，以便上诉人徐亚娟将房产移交第三人耿立华。请求法院撤销阜新市细河区人民法院（2015）阜开民初字第5号民事判决书，驳回被上诉人杨敏的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人杨敏未到庭亦未答辩。原审被告海罗公司未到庭亦未答辩。原审被告白忠明未到庭亦未答辩。原审第三人姜国华、耿立华述称：同意上诉人的上诉请求及理由。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，白忠明以折抵工程款的方式取得本案争议房屋的所有权，之后再由白忠明实际出卖，其与杨敏签订了《购房协议书》，约定将该争议房产卖给被上诉人杨敏，属于买卖双方的真实意思表示，杨敏按照市场价格支付房屋价款，即享有对该房屋的实体权利。房屋虽然登记在上诉人名下，但其没有实际出资，不能以此确认该房屋所有权就归上诉人所有。二上诉人称房屋实际出资人为第三人耿立华，但不能提供其购买争议房屋的证据，且上诉人范宝成为杨敏出具一份杨敏为实际购买人的情况说明，一审中范宝成称被杨敏胁迫所写，但未提供证据予以证明。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5389元，由上诉人徐亚娟、范宝成承担。本判决为终审判决。审 判 长  宋剑锋审 判 员  常广俊代理审判员  郭 茸二〇一六年三月二十四日书 记 员  杨 冰