上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第15463号原告解学贵，男，1934年8月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人胡健刚，上海泓盛律师事务所律师。委托代理人解某某，上海市六角城律师事务所律师。被告干蓉彬，男，1979年7月15日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托代理人干根珠（系被告干蓉���之父），男，住上海市浦东新区。委托代理人唐培培（系被告干蓉彬之母），女，住上海市浦东新区。第三人陈静，男，1963年9月21日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人秦怀安，男，1963年5月8日生，汉族，住上海市虹口区。原告解学贵诉被告干蓉彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要转为普通程序进行审理。审理过程中，追加了第三人陈静、秦怀安。本案分别于2015年9月8日、2015年10月22日公开开庭进行了审理，原告解学贵的委托代理人胡健刚、解某某，被告干蓉彬及其委托代理人干根珠、唐培培，第三人陈静、秦怀安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解学贵诉称，2011年10月27日，原、被告签订了《房地产买卖合同》，约定被告将上海市���东新区南泉路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，房屋总价款人民币50万元（以下币种相同）。原告给付被告房款35万元，并承担支付了过户的所有税费，被告确认原告已经履行了买房的付款义务。2011年12月1日，原告取得了系争房屋的产证。同时，被告的母亲给了原告一把钥匙。同年12月13日，原告去收房，但打不开门，故请锁匠开门，开锁和换锁芯共计花费330元。次日，原告的儿子请人装修系争房屋，但门锁被人更换。110接警民警告知门锁是陈美芳更换。民警安排原告的儿子与陈美芳见面。陈美芳称系争房屋为其所有，表示不让原告居住。2013年11月11日，原告起诉陈美芳要求迁出系争房屋，并赔偿损失，案号为（2013）浦民一（民）初字第39599号。一审判决后，陈美芳上诉至上海市第一中级人民法院，案号为（2014）沪一中（民）二（民）终字第297��。二审法院认为，原告虽已于2011年12月1日，取得了系争房屋的产权证，但实际并未获得对系争房屋的占有，原告在其自身尚未取得系争房屋完整产权的情况下，越过房屋买卖合同中约定的房屋交付环节，直接向与其并无合同关系的实际占有人主张排除妨害，法院不予支持。原告起诉请求：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告承担交房不实的违约责任，赔偿原告财产权益损失；3、判令被告赔偿原告开锁费用330元。审理中，如果法院认为原、被告之间的买卖合同无效，原告主张诉讼请求调整为：1、判令被告返还购房款35万元；2、判令被告赔偿原告过户的交易费用57，354元；3、判令被告赔偿房屋增值收益损失363，756元。被告干蓉彬辩称，不同意原告的诉讼请求。干蓉彬为了套取公积金账户中的公积金余款，被要求签署了一系列文件，当时并不知道签署了什么文件。后来，担保公司告知有30万元贷款需要干蓉彬偿还。事后经了解得知，在干蓉彬不知情的情况下，干蓉彬签署了购买系争房屋的买卖合同，房屋出卖人是秦怀安，干蓉彬办理了30万元的抵押贷款，抵押人为干蓉彬。担保公司坚持要求干蓉彬偿还贷款。为此，干蓉彬找律师（即原告之子解某某）咨询。解某某误导干蓉彬称，让假买卖变成真买卖，干蓉彬发财了。解某某声称一般老百姓搞不定，他作为律师能搞定，要求将此房卖给他。干蓉彬相信了解某某，代为清偿了贷款，涤除了系争房屋的抵押。2011年9月13日，解某某让解学贵以30万元的价格从干蓉彬处购买系争房屋，并签订了《出售约定》。之后，解学贵另外给了干蓉彬5万元补偿款。干蓉彬已经取得了房产证，有权出卖房屋。如果法院认为合同无效，不同意退还35万元，也不同意赔偿损失。第三���陈静述称，系争房屋原本是陈静于2004购买的售后公房。同年12月，陈静与邻居秦怀安对系争房屋虚假买卖，用来套取15万元的贷款，并没有买卖的真实意思表示。2009年7月，因需要资金，陈静、秦怀安与干蓉彬又做了系争房屋的第二次虚假买卖，由名义产权人人秦怀安将系争房屋过户给干蓉彬。系争房屋一直由陈静和陈美芳（陈静的配偶）居住至今，房屋水电费等均由陈静夫妇支付。解学贵之子解某某明知系争房屋有争议，仍利用工作便利以低价购买系争房屋，不属于善意取得。第三人秦怀安述称，陈静陈述的情况属实。经审理查明，2011年9月13日，干蓉彬（甲方）与案外人解某某（乙方）签订《出售约定》。合同约定甲方将系争房屋出售乙方，价款30万元；假如房地产交易登记部门认为房屋买卖价款30万元不当，则合同买卖价写45万元或更高；��管合同买卖价如何调高，由于该房屋目前存在与甲方无关的人的户口不肯迁出的现实，且目前被他人强行占有的现实，故调高的合同买卖价双方不执行，双方还是按照本《出售约定》的房屋买卖价30万元执行；税费由乙方承担；甲方收到乙方30万元购房款三日内，甲方应当归还上海市住房置业担保有限公司抵押借款30万元，并协助上海市住房置业担保有限公司撤销该房屋抵押登记事宜；甲方同意乙方指定的人解学贵为日后签订《上海市房地产买卖合同》和办理房屋产权过户登记时的签约购买人。解某某于2011年10月8日出具承诺书，载明干蓉彬保证不再另行将系争房屋出售给陈静；如陈静起诉干蓉彬要回该房屋，法院判决支持陈静要回的请求，解某某同意解除与干蓉彬的《出售约定》；假如最终无法过户，干蓉彬应当退还房款30万元及购房补偿款5万元。2011年10月27日，干蓉彬与解学贵签订《上海市房地产买卖合同》，约定干蓉彬将系争房屋出售给解学贵，房屋总价款50万元，2012年1月26日之前办理过户登记；双方确认关于2011年9月13日干蓉彬与解某某签订的《出售约定》内容。2011年12月1日，系争房屋的产权从干蓉彬变更登记至解学贵名下。12月13日解学贵为新购房屋（即本案系争房屋）更换了新的锁芯，开锁和换锁芯共花费330元。当日，系争房屋的门锁又被换掉。次日，解某某发现门锁被换，遂报警。2013年，解学贵起诉实际居住在系争房屋内的陈美芳，要求排除妨害并赔偿损失，案号为（2013）浦民一（民）初字第39599号。法院支持了解学贵的诉讼请求。陈美芳不服，上诉至上海市第一中级人民法院，案号为（2014）沪一中民二（民）终字第297号。上海市第一中级人民法院认为，解学贵虽取得系争房屋的房地产权证，但实际并未获得对系争房屋的占有、使用权。陈美芳在解学贵取得系争房屋产权之前即居住使用系争房屋，解学贵在其自身尚未取得系争房屋之完整产权的情况下，越过房屋买卖合同中约定的房屋交付环节，而以系争房屋完全产权人之身份直接向与其并无合同关系的房屋实际占有人注重排除妨害，要求陈美芳迁出系争房屋并赔偿损失，缺乏依据，法院难以支持。上海市第一中级人民法院撤销了上海市（2013）浦民一（民）初字第39599号民事判决。另查明，系争房屋一直由陈静夫妇居住至今。干蓉彬总共收到解学贵35万元。2012年1月29日，干蓉彬通过母亲唐培培将35万元退还给了解学贵（支付至解某某账户）。之后，解学贵与干蓉彬之间就系争房屋的买卖合同纠纷引发诉讼，案件以撤诉方式结案。解学贵于2013年8月将35万元再次交给了干蓉彬。审理中，陈静提交2009年9月15日干蓉彬出具的承诺书、2011年12月27日解某某与陈静出具的双方承诺、2012年1月5日干蓉彬出具的承诺书（以下简称三份承诺），证明其出卖房屋不是其真实意思表示，系争房屋系陈静所有。其中，2009年9月15日干蓉彬出具的承诺书，载明干蓉彬系争房屋任陈静处理，干蓉彬不干涉。2011年12月27日解某某与陈静在派出所出具的双方承诺，载明解某某承诺系争房屋有纠纷，其收到41万元后，退回该房屋，之后再转让过户所发生的所有税费解某某不承担；陈静承诺干蓉彬支付解某某41万元房款。2012年1月5日干蓉彬出具的承诺书，载明干蓉彬承诺两个月将房屋产权过户到陈静名下，税收由干蓉彬负责。解学贵对三份承诺的真实性无异议，但是该组证据不具有关联性及合法性。干蓉彬对三份承诺的真实性无异议，主张2009年9月15日的承诺书签字的时候不知情，稀里糊涂签字的；2012年1月5日的承诺书是在派出所内被逼迫签订的。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、民事判决书、上海市房地产登记簿、换锁发票、解某某于2011年10月8日出具的承诺书、银行转账凭证、民事判决书、2009年9月15日干蓉彬出具的承诺书、2011年12月27日解某某与陈静出具的双方承诺、2012年1月5日干蓉彬出具的承诺书等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，恶意串通，损害第三人利益签订的合同无效。从干蓉彬的陈述以及相关承诺可知，干蓉彬并无真实购买系争房屋并取得相应产权的意思。系争房屋的产权登记在干蓉彬名下，并非干蓉彬的真实意思，干蓉彬不应当将系争房屋出售。从《出售约定》、解某某于2011年10月8日出具的承诺书可知，在干蓉彬与��学贵签订《上海市房地产买卖合同》之前，解某某（解学贵的代理人）就知道系争房屋的权属有争议，系争房屋实际由陈静居住，并知道陈静可能通过法院要求取回系争房屋的产权。上述事实，也与陈静提交的三份承诺能够互相印证。干蓉彬与解学贵签订《上海市房地产买卖合同》系属恶意串通，损害了第三人的利益，合同无效。解学贵要求干蓉彬履行合同并支付违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。解学贵擅自去开锁并更换锁芯，相关损失应当自行承担。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。解学贵应当将系争房屋的产权恢复登记至干蓉彬名下，同时干蓉彬应当将收取的35万元退还解学贵。因解学贵够买系争房屋存在恶意，要求干蓉彬赔偿增值收益损失363，756元，缺乏依据，本院不予支持。合同被确认无效后可退税，解学贵主张产权过户回干蓉彬的交易费损失57，354元尚未发生，此项损失本案不处理，可另行主张。本案处理的是解学贵和干蓉彬之间的房屋买卖合同纠纷，干蓉彬、秦怀安、陈静三者的纠纷，不属于本案处理范围，本案不处理，相关人员可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告解学贵与被告干蓉彬签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告解学贵应于本判决生效之日起十日内协助被告干蓉彬将上海市浦东新区南泉路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至被告干蓉彬名下，同时被告干蓉彬退还原告解学贵购房款35万元；三、驳回原告解学贵的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共��国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，550元，由原告解学贵负担3，275元，被告干蓉彬负担3，275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陶郑忠审 判 员  杨立转人民陪审员  梅丽华二〇一六年三月三日书 记 员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的���（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。