浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2015）温瓯民初字第1800号原告：温州银立物业管理服务有限公司。法定代表人：余美珍。委托代理人：陈芳芳、戴智晓。被告：李超众。原告温州银立物业管理服务有限公司（以下简称银立物业）为与被告李超众物业服务合同纠纷一案，于2015年12月28日向本院起诉，本院于2015年12月30日受理后，依法适用简易程序于2016年1月28日公开开庭进行了审理，原告银立物业的委托代理人陈芳芳，被告李超众到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告银立物业起诉称：原告为被告所在的银来花苑小区提供有偿物业管理服务，被告系温州市瓯海区景山街道西山东路银来花苑C×幢×室的业主，拒不交纳2014年1月1日到2015年6月30日的物业服务费956元。期间原告多次催款，被告均不予支付上述款项，故原告诉请判令：被告支付原告物业管理费956元及违约金（从2014年1月起以956元为基数，按银行同期贷款利率计算至全额付清之日止）。被告李超众答辩称：一、涉案《前期物业管理合同》无效。1.原告银立物业成立的时间为2009年8月27日，其在成立前于2009年7月20日与温州市昌厦房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》无效；2.涉案小区的房屋销售完毕已近8年，温州市昌厦房地产开发有限公司已非涉案小区的房屋所有权人及土地使用权人，且银来花苑C幢并非温州市昌厦房地产开发有限公司开发，无权代表涉案小区与原告签订《前期物业管理合同》；3.原告提供的合同存在伪造的嫌疑，合同内容存在缺页、打字错误等情况。二、涉案小区业主对原告是何时进入小区提供物业管理无从知晓，且无证据表明原告具备物业管理企业资质，其所聘用的物业管理服务人员也未取得物业管理职业资格证书。三、原告对涉案小区的服务管理不到位的情况。1.小区治安长期混乱，车辆停放在小区过道和消防通道；2.从未向小区业主进行过任何形式的满意度调查；3.从未向小区业主公开物业财务收支情况。基于上述理由，被告拒绝交纳物业管理费。另外，根据合同的约定，如原告的管理服务达不到合同约定的服务内容和服务标准，应按2万元标准向房开、业主支付违约金。因涉案纠纷，被告产生误工费、交通费等损失计500元，要求被告支付。经审理查明，坐落于温州市瓯海区景山街道西山东路银来花苑小区由温州市昌厦房地产开发有限公司、温州市银来房地产开发有限公司开发建设，其中银来花苑B幢由温州市昌厦房地产开发有限公司开发建设，银来花苑C幢由温州市银来房地产开发有限公司开发建设。2009年7月20日，原告（乙方）与温州市昌厦房地产开发有限公司（甲方）就瓯海区西山东路景瓯住宅区9地块安置商品房（银来花苑）签订一份《前期物业管理合同》，约定：物业名称为银来花苑，物业类型为住宅小区，坐落位置瓯海区西山东路245号，占地面积22628.529平方米，总建筑面积80947平方米；委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，配合施工单位对部分市政公用设施进行必要的管理，对小区公共场地环境的清洁卫生、垃圾收集清运工作，交通与车辆行驶及停泊秩序的管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，社区文化娱乐活动，物业及物业管理档案、资料，法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项；委托期限自2009年8月1日起至业主委员会成立之日止；多层物业管理费每月平方米建筑面积0.4元，业主（住用户）可选择按季度或半年或一年支付；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按2万元标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金），应按2万元标准向乙方支付违约金等内容。2009年8月27日，原告经温州市工商行政管理局瓯海分局批准成立，经营范围为物业管理、室内装潢服务（凭资质）。签订合同后，原告进入银来花苑小区进行物业管理。2013年5月15日，温州市瓯海区住房和城乡建设局对原告与温州市昌厦房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》进行备案登记，物业管理合同备案表载明：“……二、物业基本情况物业名称：温州市瓯海区景山街道银来花苑；物业类型：商住物业座落：瓯海区西山东路245号；物业总建筑面积：80947平方米，委托物业管理面积80947平方米……三、物业管理收费标准（请分类填写）……住宅0.4元／月每平方米……四、合同期限2009年8月1日至业主委员会成立……”2014年6月10日，温州市住房与城乡建设委员会向原告颁发资质证书，该证书载明准予从事物业管理活动时间为2009年11月；资质等级三级（有效期至2016年9月19日）。被告李超众系温州市瓯海区景山街道西山东路银来花苑C×幢×室房屋所有权人，该房屋建筑面积为132.79平方米。被告尚未缴纳2014年1月1日至2015年6月30日止的物业管理服务费。2015年10月10日，原告向被告寄送律师函，要求被告在收函后七日内缴纳2014年1月至2015年6月30日的物业管理服务费955元。被告于2015年10月11日收到上述律师函。另，原告还曾通过在被告房门上粘贴通知的形式向被告催讨过物业费。银来花苑小区至今尚未成立业主委员会，也未召开过业主大会。在审理过程中，原告确认银来花苑小区中存在部分业主私自设置防盗门阻塞消防通道，消防设备不齐全等问题。证明上述事实的证据有原、被告的陈述，原告提供的原告企业法人营业执照、《前期物业管理合同》、《房屋权属登记信息查询证明》、缴款通知、律师函、快递详情单、资质证书。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。本院认为：我国物业管理活动的监督管理工作由专门的行政主管部门负责，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门为本行政区域内物业管理活动的监督管理部门。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，温州市瓯海区景山街道银来花苑小区至今未成立业主委员会。温州市昌厦房地产开发有限公司作为建设单位与其选聘的物业服务企业即原告签订的《前期物业服务合同》系合同双方真实意思表示，且经温州市瓯海区住房和城乡建设局备案，合法有效。《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”原告根据其与与温州市昌厦房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》进入银来花苑小区对小区整体进行实际的物业管理，被告作为小区业主应向原告缴纳物业管理费，原告的该项诉讼请求本院予以支持。经原告多次催告，被告仍不缴纳物业管理费因此造成原告利息损失，应向原告支付。结合本案具体情况，确定其利息损失以956元为基数按中国人民银行同期同类型贷款利率自2015年10月19日起算，原告主张违约金的起算时间点，缺乏事实依据，本院予以调整。被告主张合同无效并据此拒交物业费，缺乏法律依据，本院不予采纳。原告已取得物业管理的相关资质，被告抗辩称原告无资质非法从事物业管理，本院不予采纳。被告主张原告提供物业管理服务不达标，可由业主依据《前期物业服务合同》另行向原告主张违约责任，但不得据此免除被告交纳物业费的合同义务。被告要求原告支付误工费、交通费等500元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第五条、第二十一条、第三十四条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李超众于本判决生效之日起十日内支付原告2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业费956元及利息损失（以956元为基数，按中国人民银行同期同类型贷款利率自2015年10月19日起计算至本判决确定的履行之日止）。二、驳回原告温州市银立物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告李超众负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈淑雅二〇一六年三月二十一日代书记员 林梦祥附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应按合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理。6.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。