江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终75号上诉人（原审原告）朱森华。被上诉人（原审被告）陶磊。被上诉人（原审被告）林徐贤。上诉人朱森华因与被上诉人陶磊、林徐贤不当得利纠纷一案，不服江阴市人民法院（2015）澄滨民初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2003年9月，朱森华、蒋政一、曹宗南与江阴市澄江镇南街某号房屋的所有权人签订租房协议一份，约定江阴市澄江镇南街某号房屋由朱森华、蒋政一、曹宗南承租，租期6年，自2003年10月1日至2009年9月30日，租金为每年250000元。朱森华等人承租上述房屋后，开办了江阴市浅水湾休闲客房中心（以下简称客房中心），营业执照是个体工商户，登记的经营者为朱森华，组织形式为个人经营，经营范围为住宿、洗浴、棋牌服务等。期间，朱森华、蒋政一、曹宗南、朱兴华签订江阴市浅水湾休闲客房中心股东会章程一份，该章程明确客房中心的出资朱森华占28%、朱兴华占24%、蒋政一占24%、曹宗南占24%，凡客房中心对外承包项目必须经全体股东商定签字生效。2008年5月8日，蒋政一、朱森华、朱兴华、曹中南签订浅水湾休闲客户中心分项目经营承包协议书，约定2008年、2009年分项目承包经营中，4-5楼由于是朱森华投入为主，且开办手续仍未完善，故仍按每年100000元承包费计算。2009年9月30日，朱森华、蒋政一、曹宗南、朱兴华与江阴市澄江镇南街某号房屋的所有权人签订房屋继续租赁合同一份，约定朱森华、蒋政一、曹宗南、朱兴华因经营需要，继续租赁江阴市澄江镇南街某号房屋，租期4年，自2009年10月1日至2013年9月30日，租赁的房屋从事休闲、客房、棋牌经营等。租金：2009年10月1日-2010年9月30日为360000元、2010年10月1日-2011年9月30日375000元、2011年10月1日-2012年9月30日为390000元、2012年10月1日-2013年9月30日为405000元。2012年7月24日，经工商部门核准，客房中心的名称变更为江阴市浅水湾酒家，组织形式变更为家庭经营，经营范围变更为住宿、中型餐馆，登记的经营者仍为朱森华。江阴市浅水湾酒家持有特种行业许可证，其中载明的法定代表人系高文湘，高文湘系朱森华妻子。2011年12月31日，朱森华与陶磊、林徐贤签订转租协议一份，约定：陶磊、林徐贤对客房中心的客房部分进行承租，朱森华同意把客房经营权转给陶磊、林徐贤经营，陶磊、林徐贤自承接后负担相应的法律和经济责任，朱森华无偿提供各类宾馆所需证照给陶磊、林徐贤使用，并协调陶磊、林徐贤对各类证照的年审，相关费用由陶磊、林徐贤承担；承租面积为江阴市南街某号四、五、六楼及一楼部分面积及房屋东面棋牌室全部租赁使用权；由于朱森华对南街某号整体承租还有近2年到期，为确保陶磊、林徐贤投资的安全，陶磊、林徐贤在朱森华尚未到期的基础上，经朱森华同意可以直接与房主签订总体约10年的租房连续协议（详见房屋租赁合同）；朱森华无偿提供陶磊、林徐贤租赁时原宾馆内相关设施，包含客房中的现有装修，消防设施，监控探头等（家具电器双方协商处理），其中原物业四层、五层的消防设施、设备需符合消防法规定，并验收合格，如遇任何矛盾由朱森华负责；陶磊、林徐贤对朱森华转让费补偿755097元，付款时间如下：2012年2月1日50000元、2012年8月1日50000元，2013年2月1日33333元、2013年8月1日33333元，2014年2月1日50000元、2014年8月1日50000元，2015年2月1日46920元、2015年8月1日46920元，2016年2月1日43518.5元、2016年8月1日43518.5元，2017年2月1日39774.5元、2017年8月1日39774.5元，2018年2月1日35666元、2018年8月1日35666元，2019年2月1日31168.5元、2019年8月1日31168.5元，2020年2月1日26258.5元、2020年8月1日26258.5元，2021年2月1日20908.5元、2021年8月1日20908.5元；在2012年2月1日陶磊、林徐贤正式进场前朱森华贴陶磊、林徐贤装修费28000元；陶磊、林徐贤12月5日所付朱森华的100000元定金由朱森华转交与房东为2012年上半年房租。同日，陶磊、林徐贤与江阴市澄江镇南街某号房屋的所有权人就上述转租协议中涉及的房屋部分签订房屋租赁合同一份，租赁期限为9年零8个月，从2012年2月1日中2021年9月30日，租金前2年零8个月为每年458000元，每半年支付一次，第四年起租金以每年5%递增，一年一次付清。2013年7月17日，陶磊、林徐贤与江阴市澄江镇南街某号房屋的所有权人就原朱森华等人承租的江阴市澄江镇南街某号所有房屋面积部分重新签订房屋租赁合同一份，约定租期10年，从2013年10月1日起至2023年9月30日止。原合同在本合同签订后自动作废。签订租赁合同后，陶磊、林徐贤对承租房屋进行了重新装潢，朱森华将该房屋内的设施除监控电梯外，其他的如空调、家具等均作了废旧处理，所得资金由朱森华所有。期间，陶磊、林徐贤给付了朱森华转租协议上约定的自2012年2月1日至2014年2月1日应付的费用216666元。陶磊、林徐贤按与房东签订的租赁合同上约定的租金给付房东后，房东将与朱森华等签订的租赁合同上约定的租金差价未到期的两年计616000元返还给了朱森华。2014年7月起，因资金等问题，陶磊、林徐贤停止对客房的经营，转由他人经营。2015年2月15日，朱森华诉至法院称：2011年8月，经江阴大江物业中介牵头，他与陶磊、林徐贤签订十年合作协议（2012年2月1日至2021年8月1日），把地处南街某号营业中的浅水湾客房中心客房部的经营权、相关设施出租给陶磊、林徐贤，由陶磊、林徐贤自主经营，分年支付相关费用。协议生效后，陶磊、林徐贤按照协议条款至2014年2月如期支付了相关费用。2013年9月，陶磊、林徐贤扩大经营面积将休闲改作宾馆后，他把已装潢的美食中心全部拆除以改作室内停车场。2014年8月，陶磊、林徐贤在未与他商量情况下，把宾馆的经营权转给了江阴双宇电缆有限公司，并取得巨额补偿后不告而别，撕毁了合作协议，损害了他的权益。要求陶磊、林徐贤支付2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日应付的经营转让费149620元，赔偿餐饮部损失453080元，共计600000元，由陶磊、林徐贤各承担300000元。后朱森华变更诉讼请求，请求判令陶磊、林徐贤支付2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日应付的经营转让费50000元、46920元、46920元，共计143840元。陶磊原审辩称：不认可朱森华的诉讼请求。因为朱森华没有履行让他们取得合法经营权的义务。按照协议朱森华要把浅水湾酒家的营业执照（个体工商户性质）给他们用，但因重新验收后消防过不了关，所以无法用。营业执照领取后，宾馆还要特种经营许可证，但因为消防没过关，所以特种经营许可证没有。林徐贤原审辩称：双方之间涉及的是经营权转让事项，根据法律规定，个体工商户营业资质禁止转让，因此转让协议是无效的，朱森华的诉讼请求没有法律基础，请求驳回诉讼请求。以上事实，有租房协议及当事人陈述等证据在卷佐证。一审争议焦点在于：一、朱森华与陶磊、林徐贤之间转租协议的性质、效力；二、朱森华诉讼请求的性质（是转让费还是转租费）。原审法院认为：对于争议焦点一，朱森华与陶磊、林徐贤之间的协议名为转租，实质上为经营权转让、不动产转租及动产租赁三个部分，其中，不动产转租部分及动产租赁部分，应属有效；经营权转让部分，应属无效。理由如下：第一，关于合同性质。合同名称与合同权利义务不一致的，应当按照合同约定的权利义务内容，确定合同的类型，适用相应的法律、法规。本案中，从协议确定的权利义务，及事后各方的履行来看，朱森华与陶磊、林徐贤之间的协议不仅涉及房屋的转租、动产租赁，还涉及经营权的转让。首先，根据三方的转租协议看，朱森华转让的权利义务应由三部分组成：房屋转租、个体工商户及相关经营资格、动产租赁三部分内容；其次，协议中明确了朱森华同意把客房经营权转让给陶磊、林徐贤自主经营，并且提供各类宾馆经营所需证照给陶磊、林徐贤使用；最后，协议签订后，陶磊、林徐贤以朱森华申请的个体工商户资质及朱森华妻子申请的特种行业许可资质进行经营，而朱森华未再介入陶磊、林徐贤的经营之中。故朱森华与陶磊、林徐贤之间的协议名为转租，实质上为经营权转让和转租两个部分，对朱森华关于协议系转租协议、承包协议的主张，不予认可。第二，对于不动产转租和动产租赁部分，不违反法律法规的强制性规定，有效。根据合同法规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，虽然转租协议中约定了10年的转让费，但是协议明确朱森华只有2年的租赁期，且在朱森华的租赁期届满前，陶磊、林徐贤以自己名义与房东另行签订了为期10年的租赁合同，此时，朱森华已不再享有本案所涉房屋的租赁权，因此，无法继续转让此租赁权。故朱森华无权就剩余8年的转让费主张转租费。第三，对于经营权转让部分，因违反法律、行政法规的强制性规定，无效。本案中，朱森华开办的浅水湾酒家为个体工商户，并涉及旅馆业，为特种行业。根据国务院颁布的《个体工商户条例》第十条第二款规定，“个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记”，第二十三条规定“个体工商户提交虚假材料骗取注册登记，或者伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的”，应由登记机关责令改正，处以罚款或撤销注册登记、吊销营业执照。因此，个体工商户经营权是通过行政许可取得的，且由于本案所涉旅馆业为特种行业，需由行政许可后方能从业，并不能通过转让取得。故本案朱森华与陶磊、林徐贤转让经营权的协议内容因违反行政法规强制性规定而无效，关于争议焦点二，朱森华在本案中诉讼请求的性质为基于个体工商户营业资质等转让的转让费。理由为，在争议焦点一部分，已论证三方协议涉及经营权转让、不动产转租及动产租赁三部分，其中，朱森华无权将剩余8年（2014年-2021年）的转让费补偿界定为转租费，在庭审中，朱森华亦明确了其已将自己装修的家具、电器予以处分，所得资金归其所有，另未到期的租金差价房东已返还给他，故朱森华主张的诉讼请求及陶磊、林徐贤已支付他的费用应认定为经营权及相关资质的转让费。根据法律规定，合同无效后，已履行的部分应当予以返还或折价补偿，未履行的不再履行。由于转租协议中的经营权转让部分无效，因陶磊、林徐贤未主张此部分价款需返还，故不予处理；对于剩余期限的转让款，朱森华无权要求陶磊、林徐贤继续支付。故对朱森华请求陶磊、林徐贤支付2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日应付的经营转让费50000元、46920元、46920元，共计143840元的诉讼请求，不予支持。综上，该院根据《中华人民共和国合同法》五十二条、五十八条、二百二十四条，《个体工商户条例》第十条第二款、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回朱森华的诉讼请求。一审案件受理费9800元，由朱森华负担。朱森华不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误。浅水湾酒家由1-5楼主楼及辅楼组成，1-3楼为休闲中心，4-5楼为客房部，辅楼为棋牌室。其与陶磊、林徐贤之间的合作关系只是把浅水湾酒家四楼、五楼及辅楼交由他们独立经营并承担相应的经济和法律责任，营业执照、特种行业许可证是其的，很多公用设施包括主配电、顶楼冷热水箱、消防设施、电梯都是其提供配套的，否则单个客房部如何运行。陶磊、林徐贤只有使用权，没有所有权，所以根本没有企业转让之实。2、陶磊、林徐贤后来与房东补签的租房合同与原租房合同并无冲突，原补偿协议应为有效。陶磊、林徐贤自2012年2月起至2013年8月都如期交纳了补偿金，房租另外交给房东。但2014年7月，陶磊、林徐贤在未与其商量情况下，把经营权转给江阴双宇电缆有限公司，取得巨额补偿后不告而别，撕毁了十年合作协议，损害了其权益。更有甚者，2013年8月30日，陶磊、林徐贤为增加客房面积，擅自拆除全部休闲设施（包括3000多平方米的中央空调系统），其已报警。3、浅水湾餐饮部是在2012年为客房部配套在一楼部分空余地方建办的，总共投资近50万元。2013年9月，陶磊、林徐贤扩大经营面积将休闲改作宾馆后，原有停车位不够，需要增加停车位，为顾全大局，其同意拆除后让陶磊、林徐贤改为停车场。现陶磊、林徐贤违约，该损失应由陶磊、林徐贤赔偿。请求二审法院撤销原判，依法判决陶磊、林徐贤赔偿其经济损失60万元。被上诉人陶磊、林徐贤辩称：涉案房屋产权人是龚新仁、汤惠芬和周岳澄，朱森华只是其之前的承租人。转租协议其实就是其使用朱森华的营业执照并每年支付相关费用。其和房东重新签订房屋租赁协议，房东把房子给其后，其才开始实施了拆除，朱森华要求赔偿损失，应向房东主张。请求二审法院维持原判。双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审争议焦点是：朱森华主张的经营转让费与损失赔偿应否支持。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，朱森华开办的浅水湾酒家为个体工商户，并涉及旅馆业，为特种行业，需经行政许可后方能从业，并不能通过转让取得，故朱森华与陶磊、林徐贤签订的转租协议中涉及转让经营权的内容因违反我国行政法规强制性规定而无效。因此，朱森华无权要求陶磊、林徐贤继续支付经营转让费。本院对朱森华该上诉请求不予支持。关于朱森华主张的损失赔偿问题，因朱森华在一审已撤回该诉讼请求，故原审法院对此未予理涉。现朱森华二审重新要求陶磊、林徐贤赔偿其经济损失60万元，属于增加的诉讼请求。由于陶磊、林徐贤对此不予认可，不同意由本院一并审理，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条的规定，本院对该上诉请求不予理涉，朱森华可另行起诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3177元，由上诉人朱森华负担。本判决为终审判决。审 判 长  林中辉审 判 员  王一川代理审判员  赵 璧二〇一六年三月三十一日书 记 员  窦 玥