重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0108民初5121号原告重庆新天域物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道翠湖路四巷9号1幢1-1，组织机构代码62209741-7。法定代表人田永彬，总经理。委托代理人朱建伟，男，汉族，1963年4月15日出生，重庆新天域物业服务有限公司员工，住河南省郑州市二七区。被告刘昌权，男，汉族，1978年9月29日出生，住重庆市南岸区。原告重庆新天域物业服务有限公司诉被告刘昌权物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员余洪峰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆新天域物业服务有限公司的委托代理人朱建伟、被告刘昌权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆新天域物业服务有限公司诉称：原告系物业管理服务贰级资质企业，在2010年12月1日与翠堤春晓小区业委会签订物业服务合同并备案；被告使用该小区某号房屋，按月应缴物业服务费和公摊费。自2012年4月起至2015年10月底，被告欠缴原告物业服务费3526元、公摊费258元。经原告多次当面、电话、贴条、短信、邮递等方式催收，被告无理由拒付，故起诉来院，请求法院判令：1、被告支付原告2012年4月至2015年10月物业服务费3526元、公摊费258元，共计3784元；2、诉讼费由被告承担。被告刘昌权辩称：1、我系重庆市南岸区白鹤路139号翠堤春晓小区某幢某号房屋业主，从2012年4月至2015年10月未缴纳物业服务费和公摊费属实。2、原告与原翠堤春晓业委会于2010年12月签订的物业服务合同经生效判决确认为无效合同。既然是无效合同，业主对新天域物业就不存在合同业务，也不受无效合同的约束。3、原告以不法手段行贿原业委会及相关政府部门达到签订合同的目的，以“合同”绑架业主，近五年来大量侵吞广大业主的公共收益和大修基金。4、原告具有贰级资质的陈述不实。资质证书的颁发时间是2012年5月23日，而签订合同时间为2010年12月，也就是说在签合同后两年原告才取得贰级资质。5、原告关于“多次当面、电话、贴条、短信、邮递等方式催收”的陈述不实。在接到物业的催款单交费时，被告知道要多交6元的公摊费。因原告强制征收这笔公摊费，且不能作出合理解释。6、原告从未认真履行过服务合同，甚至很多基本的服务都未做到。小区管理混乱、门禁形同虚设、小区多次发生车辆撞人事故、多家被盗、商店遭抢劫、消防形同虚设、消防通道经常堵塞、化粪池从未清洗、电梯事故不断、电线老化裸露、路灯损毁严重、小区大量违章建筑、小区花木大量死亡、监控完全瘫痪、围栏锈蚀毁坏、水池鱼塘从未清洗、晚间和周日均无人员值班。7、原告为了减少支出，大量减少员工，无法保证服务质量和小区安全。8、原告从未公布过物业收支明细，侵占业主公共收益。9、被告房屋厨房外两根落水管一直漏水，一下大雨水就会从墙外涌进厨房，原告一直拒不处理。综上，原告与业委会签订的合同属无效合同，即原告主体资格不适格，属于非法进入小区。在此期间未认真履行自己的义务，还侵害了广大业主的利益。故请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告系具有贰级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区花园路街道白鹤路139号某幢某单元某号房屋业主，该房屋建筑面积81.80平方米。2010年12月24日，翠堤春晓小区业主委员会与原告签订《翠堤春晓小区物业服务合同》。该合同约定，由原告对翠堤春晓小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层以1元/月/平方米，二楼以（含二楼）下0.8元/月/平方米，住宅多层以0.7元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电据实结算，暂按照每月6元每户进行收费；业主应于每月20日前交纳物业服务费，未按时交纳物管费应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告一直为翠堤春晓小区提供物业服务至今。另查明：翠堤春晓小区前期物业服务企业为重庆骏飞物业管理有限责任公司。原告进入翠堤春晓小区后，其物业服务费的收费标准未作改变。被告认为原告提供的物业服务存在严重问题，但未提交相应证据。还查明：该小区另外的业主刘继凡、李振、杨光碧、潘素兰、王小丽诉翠堤春晓业主委员会、新天域物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月17日作出（2014）南法民初字第04322号民事判决书，判决翠堤春晓小区业主委员会与新天域物业公司于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》无效。翠堤春晓小区业主委员会及新天域物业公司不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提出上诉。重庆市第五中级人民法院于2015年2月2日作出（2014）渝五中法民终字第05862号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有翠堤春晓小区物业服务合同及备案证明、资质证书、业主及家庭情况登记表、催收物业费通知书和国内挂号交寄清单、房屋登记信息查询证明、花园路街道金鹤社区出具的证明、（2014）南法民初字第04322号民事判决书、（2014）渝五中法民终字第05862号民事判决书、（2015）南法民初字第05348号民事判决书及当事人的当庭陈述在卷佐证，并经法庭认证，足以认定。本院认为，虽然原告与翠堤春晓小区业主委员会于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》经生效裁判文书确认系无效合同，但事实上原告从2010年12月起至今一直为翠堤春晓小区提供物业服务。根据等价有偿原则，被告作为小区业主，享受了原告的服务，就应当参照与该小区同地段其他小区物业服务费的收费标准及该小区前期物业服务费的收费标准，向原告支付等价服务费。本院酌定被告每月物业服务费为81.80元（81.80平方米×1元/月/平方米），则被告拖欠原告2012年4月至2015年10月期间共计43个月的物业服务费为3517.40元（81.80元/月×43个月）。对于原告请求的公摊费258元（6元/月×43个月），本院认为，原告为翠堤春晓小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水必然产生水电公摊费，则本院酌定参照每户6元/月的标准执行，故对原告请求的公摊费258元，本院予以支持。被告提出原告未尽到相关义务、服务存在瑕疵的抗辩理由，因被告未提交证据予以证明，故本院对被告的抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘昌权于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新天域物业服务有限公司从2012年4月至2015年10月的物业服务费3517.40元、水电公摊费258元，共计3775.40元；二、驳回原告重庆新天域物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘昌权承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  余洪峰二〇一六年三月三十一日书 记 员  凌 莉