上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1964号原告王志林，男，1946年2月26日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。原告范金妹，女，1949年8月24日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。以上两原告共同委托代理人冯大志，上海信亚律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人冯辉，上海信亚律师事务所律师。被告王莉莉，女，1973年9月3日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。被告季龙海，男，1987年7月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人施伟，上海市环中律师事务所律师。第三人梅建伟，男，1961年2月3日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人张琪，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人张元琛，男，1976年5月28日出生，汉族，现住上海市浦东新区。原告王志林、范金妹与被告王莉莉、季龙海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，审理中本院追加梅建伟、张元琛作为第三人参加诉讼，并于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告王志林、范金妹及其委托代理人冯大志，被告季龙海及其委托代理人施伟，第三人梅建伟的委托代理人张琪到庭参加诉讼。被告王莉莉、第三人张元琛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志林、范金妹诉称，原告王志林、范金妹与被告王莉莉系父母子女关系，上海市闸北区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人为原告王志林、范金妹、被告王莉莉。2014年5月19日，被告王莉莉未经过两原告同意与被告季龙海签订系争房屋买卖合同，将系争房屋以人民币800,000元(以下币种均为人民币)出售，但两原告从未至河南南阳公证处办理过委托王莉莉卖房的公证，该公证系虚假公证。现系争房屋登记在被告季龙海名下，2014年10月被告季龙海要求两原告搬离系争房屋，故两原告知晓系争房屋被卖之事实。原告王志林、范金妹认为，两被告的行为侵犯了两原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认两被告于2014年5月19日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、系争房屋产权恢复登记至原告王志林、范金妹与被告王莉莉名下。被告王莉莉未到庭应诉。被告季龙海辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、被告季龙海系通过正常途径购买系争房屋，购房手续齐全合法，系争房屋买卖合同应属有效；2、购房时被告季龙海得知系争房屋实际产权人为两原告及被告王莉莉三人，但经询问，房产交易中心表示不影响交易，故被告季龙海未提出异议；3、被告季龙海通过有效的公证文书与代理人签订房屋买卖合同，系合法有效，两原告如果认为被告王莉莉没有处分权，应向被告王莉莉追偿；4、购房时，被告王莉莉系通过第三人张元琛介绍认识，因第三人张元琛本身从事中介工作，故系争房屋的交易细节均由张元琛负责处理，系争房屋低于市场价100,000元左右，故被告未看房便决定购买，交易中心签订房屋买卖合同时，王莉莉本人未到场，相关手续由被告季龙海、第三人张元琛及被告王莉莉的几个朋友办理。被告季龙海从未与被告王莉莉直接见面。第三人梅建伟述称，对原告诉请不发表意见。本案系原、被告之间的购房纠纷，与第三人无关。第三人仅与被告王莉莉存在债权债务关系，但王莉莉已将债务还清。第三人张元琛述称，第三人张元琛曾在房产中介公司工作，被告王莉莉通过朋友找到第三人，称有意将系争房屋出售。王莉莉称其在河南办理两原告委托手续，故第三人与王莉莉至宝山公证处办理转委托公证。后季龙海同意以900,000元价格购买系争房屋。房款支付情况为：2014年5月19日左右支付定金100,000元(现金)、700,000元由季龙海转账至王莉莉指定账户用于归还欠款，产证办出后支付尾款100,000元(现金)、季龙海支付的200,000元现金中部分用于中介，剩余余款由第三人经手给王莉莉指定的人，但第三人无收据。因第三人与被告季龙海时间不凑巧，故被告季龙海未看房。系争房屋市场价大概1,000,000元左右。原告王志林、范金妹为证明其诉称事实，向本院提交以下证据材料：1、产权证，证明两原告及王莉莉原为系争房屋产权人；2、房屋买卖合同，证明系争房屋未通过两原告同意出售给被告季龙海，且该合同落款处两原告的名字均非本人所签；3、河南省南阳市宛都公证处撤销(2014)宛市证民字第242号公证书的决定，证明两原告从未委托过任何人办理系争房屋出售的事宜，被告提交的两原告委托王莉莉的公证书不具有法律效力，自始无效；4、报警记录及照片，证明两原告现未居住在系争房屋中。对原告王志林、范金妹提交的上述证据材料，被告王莉莉未发表质证意见。对原告王志林、范金妹提交的上述证据材料，被告季龙海在庭审质证中认为：对证据1的真实性无异议，对证据2的真实性无异议。买卖合同通过第三人张元琛签订，2014年5月19日，被告季龙海与张元琛去交易中心时合同上已经有王莉莉的名字，被告认为房屋交易中心认可张元琛可以代理王莉莉，故被告季龙海系按照正常的交易流程操作。对证据3的真实性无异议，但宝山公证处并未对王莉莉转委托张元琛的公证认定为无效。对于证据4中报警记录的真实性及关联性认可，对于照片的真实性、关联性均不认可。对原告王志林、范金妹提交的上述证据材料，第三人梅建伟在庭审质证中认为：对证据1及证据2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，但该证据仅是撤销了两原告对王莉莉的委托，即使存在过错也是王莉莉的过错。该公证也无法否认第三人梅建伟与王莉莉抵押借款合同公证的效力，系争房屋的买卖与第三人无关。对证据4中的报警记录真实性无异议，但与本案无关。对照片的真实性无法认可。对原告王志林、范金妹提交的上述证据材料，第三人张元琛未发表质证意见。被告王莉莉未向本院提交证据材料。被告季龙海为证明其答辩主张，向本院提交以下证据材料：1、建行客户交易查询明细单，证明被告于2014年6月23日从建设银行转账给第三人梅建伟系争房屋买房款25万元；2、工行历史明细清单，证明被告于2014年6月23日向第三人梅建伟转账系争房屋买房款45万元；3、税收缴款书及票据，证明被告购买系争房屋的房款为80万元，并缴纳1万元的契税及其他税费100多元；4、被告王莉莉对第三人张元琛的转委托书及其公证，证明被告王莉莉转委托给第三人张元琛出售系争房屋，证明张元琛、王莉莉的买卖合同关系是合法的。对被告季龙海提交的上述证据材料，原告王志林、范金妹在庭审质证中认为：对证据1及证据2的真实性无异议，但两原告不清楚该款项转入账户名，即使该款项是转给梅建伟的，也无法确认被告与梅建伟之间除了房屋款交易外是否还存在其他的经济往来。对证据3的真实性无异议。但系争房屋买卖合同中实际交易价为80万元，但交易中心按照100万元来缴纳税款，故存在疑点。对证据4，两原告认为两原告委托王莉莉的公证书已经被撤销，故证据4自始无效，不应发生法律效力。对被告季龙海提交的上述证据材料，被告王莉莉未发表质证意见。对被告季龙海提交的上述证据材料，第三人梅建伟在庭审质证中认为：对证据1及证据2的真实性无异议。第三人梅建伟确实在收到以上两笔款项后才去注销借款抵押登记的。对证据3及证据4的真实性无异议，对于关联性不发表意见，与第三人梅建伟无关。对被告季龙海提交的上述证据材料，第三人张元琛未发表质证意见。第三人梅建伟为证明其陈述主张，向本院提交以下证据材料：1、中国农业银行业务回单，证明第三人梅建伟于2014年5月12日转账给被告王莉莉20万元；2、中国银行客户回单，证明第三人梅建伟于2014年5月12日转账给被告王莉莉50万元。上述两张回单背面均有被告王莉莉出具收到相应款项的收条；3、个人借款抵押合同，证明被告王莉莉向第三人梅建伟借款70万元，抵押人为王莉莉、王志林、范金妹；4、具有强制执行效力的债权文书公证书，证明被告王莉莉与第三人梅建伟的借款经过了公证处的公证；5、2014年注销抵押申请，第三人梅建伟在收到被告季龙海两笔系争房屋购房款后就将债权抵押登记注销。对第三人梅建伟提交的上述证据材料，原告王志林、范金妹在庭审质证中认为：对证据1及证据2的真实性无异议，但无法确认王莉莉是否真实收到这两笔款项。对证据3的真实性不认可，借款合同是在2014年4月24日签订的，签订的丙方并非两原告，之前两原告委托王莉莉的公证书已经撤销，王莉莉无权代两原告签订该份抵押合同。即使该合同有效，第三人梅建伟应当向王莉莉主张债权。且该合同中签订日期与打款日期间隔较长，不符合常理，该合同上约定的利息与交易中心备案的合同上无利息不符。对证据4的真实性不予认可。对证据5的真实性无异议，原告认为抵押是虚假的。对第三人梅建伟提交的上述证据材料，被告王莉莉未发表质证意见。对第三人梅建伟提交的上述证据材料，被告季龙海在庭审质证中认为：对证据1到证据5的真实性无异议，但与本案无关，不发表意见。审理中，本院向中国建设银行、中国工商银行调查，获得以下证据材料：季龙海中国建设银行转账凭条、梅建伟中国工商银行账户历史明细清单。对法院调取的上述证据材料，原告王志林、范金妹在庭审质证中认为：形式上真实性均无异议，但具体该钱款的性质无法确认。对法院调取的上述证据材料，被告王莉莉未发表质证意见。对法院调取的上述证据材料，被告季龙海在庭审质证中认为：真实性均无异议。中国建设银行转账凭条确实是被告季龙海转账给第三人梅建伟的房款。对法院调取的上述证据材料，第三人梅建伟在庭审质证中认为：真实性均无异议。对法院调取的上述证据材料，第三人张元琛未发表质证意见。根据原、被告的诉、辩称意见、第三人的陈述意见及经过庭审的举证、质证意见，本院确认如下事实：两原告王志林、范金妹系被告王莉莉的父母。2001年2月12日，沪房地闸字(2001)第006981号《上海市房地产权证》载明，系争房屋权利人为王志林、范金妹、王莉莉。现两原告王志林、范金妹及被告王莉莉的户籍均在系争房屋内。2014年4月21日，委托人王志林、范金妹与受托人王莉莉签订《委托书》载明，王志林、范金妹为系争房屋产权人，现因委托人在河南省做生意，不便亲自回去办理有关手续，特委托王莉莉为授权委托代理人，全权办理如代为签订系争房屋买卖转让合同、代为交易过户、登记手续、代为收取系争房屋出售房价款等诸多事项。同日，河南省南阳市宛都公证处出具《公证书》载明，王志林、范金妹至公证处，在《委托书》上签名、按手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。王志林、范金妹的委托行为符合法律规定。2014年4月24日，转委托人王莉莉与受托人张元琛签订《转委托书》载明，转委托人王莉莉根据委托人王志林、范金妹与其办理的《公证书》，王莉莉作为委托代理人授权张元琛就系争房屋办理如代为签订系争房屋房地产买卖转让合同(售房价不低于800,000元)、代为办理交易、过户手续、代为收取售房款、代为缴纳系争房屋出售的税费及正当费用等事项。2014年5月9日，上海市宝山公证处出具《公证书》载明，王莉莉来宝山公证处，在《转委托书》上签名。2014年11月20日，河南省南阳市宛都公证处出具《关于撤销(2014)宛市证民字第242号公证书的决定》(2014)宛证撤字第02号载明，王志林、范金妹、王莉莉于2014年4月21日来我处申请办理房屋委托公证，委托书中委托人为王志林、范金妹，受托人为王莉莉，我处制作发放了(2014)宛市证民字第242号公证书。现查明该项公证中委托人王志林、范金妹本人未到公证现场，被他人冒名办理。根据《公证法》第四十四条、《公证程序规则》第六十三条、第六十五条的规定，经我处研究决定，撤销(2014)宛市证民字第242号公证书，上述公证书自始无效。2014年5月19日《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)载明：卖售人甲方王志林、王莉莉、范金妹，买受人乙方季龙海，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积49.43平方米，转让价款共计800,000元；甲、乙双方确认，在2014年8月19日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述《上海市房地产买卖合同》中，对房屋交接日期、乙方未按约付款的处理、甲方未按约交接房屋的处理、争议解决、补充条款、附件二(随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理)、附件三(付款协议)、附件四(物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付)均未作约定。2014年6月23日，被告季龙海通过中国建设银行转账给第三人梅建伟250,000元。同日，被告季龙海通过中国工商银行转账给第三人梅建伟450,000元。以上两笔款项共计700,000元。2014年7月17日，被告季龙海缴纳系争房屋契税10,000元，其中计税金额为1,000,000元。2014年8月2日，被告季龙海缴纳系争房屋房地产交易手续费124元，房屋登记费80元。2014年8月12日，系争房屋权利人变更至被告季龙海名下。后，被告季龙海至系争房屋处要求两原告迁出，双方发生争执后经警方处理未果，同年10月13日起两原告未居住于系争房屋中，系争房屋由被告季龙海占有使用，故两原告诉至本院。审理中，两原告表示，两原告已经向宝山公证书提交撤销两原告委托王莉莉的公证书的决定，关于被告王莉莉转委托给第三人张元琛的公证书是否撤销，宝山公证处现无处理结果。审理中，第三人梅建伟提供2014年4月24日签订的《个人借款抵押合同》一份，其中载明，借款人甲方王莉莉、出借人乙方梅建伟、抵押人丙方王志林、范金妹，甲方向乙方借款700,000元，借款期限为2014年4月24日至2014年6月23日，丙方以其合法拥有的系争房屋作为甲方清偿债务的抵押担保，抵押物价值800,000元。2014年5月9日，上海市宝山公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，其中载明，借款人甲方王莉莉、出借人乙方梅建伟、抵押人丙方王志林、范金妹，甲乙丙三方于2014年4月24日向本处申请办理赋予《个人借款抵押合同》具有强制执行效力公证，丙方的委托代理人王莉莉具有相应的代理权限，……，甲乙丙三方签约行为符合法律规定，……，本公证书具有强制执行效力。梅建伟实际于2014年5月12日向被告王莉莉分别转账200,000元及500,000元。后，梅建伟认可收到被告季龙海于2014年6月23日分两次转账买房款共计700,000元。2014年8月2日，《上海市闸北区房地产登记收件收据》载明，梅建伟申请将系争房屋抵押权注销。审理中，原告王志林、范金妹表示：系争房屋系两原告动迁安置房，于2001年2月份购买房屋产权，登记在两原告及被告王莉莉名下。在2014年9月13日下午被告季龙海要求两原告搬走，但之前从未有人上门看房。后两原告多次报警，但期间有很多陌生人上门要求原告搬离，故两原告于2014年10月13日无奈搬离，目前两原告无固定住所居住。现系争房屋内有人居住，但两原告不清楚具体人员情况，两原告也不清楚被告王莉莉的下落。被告季龙海表示：购房款700,000元中一部分是由被告季龙海的父母出资，剩余一部分是其储蓄。另外现金100,000元是被告季龙海支付给第三人张元琛的，当时第三人张元琛给了季龙海一张收据，但被告季龙海没有找到。派出所曾让被告季龙海为两原告租赁其他房屋居住，但两原告拒绝居住，被告季龙海租赁其他房屋三个月共计支付租金5000-6000元，但被告无相关租赁凭证提交。现系争房屋由被告季龙海临时借给朋友居住。本院认为，意思表示真实的合同依法有效，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案的争议焦点为系争房屋买卖合同是否有效。现结合本案查明事实，作如下认定：首先，关于本案中前后两次委托公证是否真实有效一节。第一次委托公证为两原告委托被告王莉莉办理相关出售系争房屋事宜，已经由河南省南阳市宛南公证处撤销，证明“该项公证书中委托人王志林、范金妹本人未公证现场，被他人冒名办理”，故被告王莉莉无权向被告季龙海出售原告王志林、范金妹及被告王莉莉共有产权的系争房屋。第二次委托公证为王莉莉转委托张元琛办理相关出售系争房屋事宜，根据转委托书中“转委托人王莉莉依据委托人王志林、范金妹于2014年4月21日的《委托书》为王志林、范金妹的代理人”可见，其法律基础为王莉莉与两原告的委托手续真实有效，现该委托手续无效，故转委托自然无效。其次，关于被告季龙海作为系争房屋买受人是否对系争房屋尽到审慎义务，即是否为善意第三人一节。本案中，被告季龙海作为系争房屋买受人，其理应对系争房屋的产权及共有情况、结构及居住情况等基本信息进行全面了解，而被告季龙海从未对系争房屋进行实地看房考察，对产权情况也未进行全面了解，且其自述购买系争房屋的钱款来源与购房目的未提供任何证据予以证明。签订系争合同时，买卖双方未通过经纪机构居间，该合同中对系争房屋的交接日期、违约处理、付款协议等重要条款均未作约定，不符合一般的房屋交易习惯，被告季龙海对此不能做出合理解释，被告对于买房此类应尽重大谨慎义务之事项采取草率之做法，本院认为不符合常理。根据被告季龙海缴纳的税费可知，其计税房款金额为100万元，与其所购买的系争房屋价格存在较大差距。综上所述，故本院难以认定被告季龙海受让系争房屋时为善意，亦难以认定被告王莉莉与被告季龙海之间的买卖系争房屋系真实的意思表示，根据合同法相关法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，故两原告请求确认系争合同无效的诉请符合相关法律规定，本院予以支持。再次，关于系争房屋房款如何返还一节。被告季龙海已提供明确证据证明其转账700,000元至第三人梅建伟账户，而梅建伟本人亦对此予以自认，故系争合同确认无效后第三人梅建伟负有向被告季龙海返还房款700,000元之义务。关于购房款现金100,000元被告季龙海未提供支付证据，本院难以认定，被告季龙海可在获取相关证据后另行主张。第三人梅建伟与被告王莉莉的借贷关系不属于本案审理范围，应另案主张。本案中，系争房屋买卖时所产生的税费，在本合同确认无效后依照相关机构的退税政策执行，权利人可另行主张。被告王莉莉、第三人张元琛经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃提出抗辩等民事诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告王莉莉与被告季龙海就上海市闸北区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告季龙海应于本判决生效之日起五日内配合原告王志林、范金妹及被告王莉莉变更上址房屋产权至原告王志林、范金妹及被告王莉莉名下，产生的相关税费由被告王莉莉和被告季龙海各半承担；三、第三人梅建伟应于本判决生效之日起五日内将700,000元返还被告季龙海。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元、保全费5,000元(原告王志林、范金妹均已预缴)由被告王莉莉、被告季龙海各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  钱 萍人民陪审员  徐德媛二〇一六年三月二十八日书 记 员  方 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。