浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)嘉南民初字第2758号原告：郑菊林，女，1967年3月23日出生，汉族，住台州市路桥区。委托代理人：郑伟平、林芹，浙江秀州律师事务所律师。被告：浙江中成实业有限公司。住所地：嘉兴市南湖新区中环南路富润路。法定代表人：董利华。委托代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。原告郑菊林与被告浙江中成实业有限公司（以下简称中成实业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后,依法由审判员白燕适用简易程序，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告郑菊林的委托代理人林芹，被告中成实业的委托代理人金宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑菊林起诉称，2013年12月25日原、被告签订商品房买卖合同两份，由原告向被告购买中港名都80幢2号房、80幢3号房，房价均为350万元，于合同签订当日一次性付清房款215万元，精装修款135万元在交房当日支付。如交房时为毛坯房，装修款不用支付，视为购房款已付清。目前房屋仍为毛坯房。同时约定，被告应在2015年6月30日前将符合条件的商品房交房原告。同日，原、被告又签订补充协议，约定被告应在上述两套商品房销售合同签订之日满12个月后的15日内以相同价格加月息1.9%的价格回购上述商品房，月息按季支付，如迟延支付利息超过30天以上视为被告放弃回购权，被告回购权丧失。补充协议约定，如一方违约，实现债权的费用由违约方承担。合同签订后，原告于2013年12月26日支付被告购房款430万元，但被告未按补充协议约定支付回购房屋利息，也未按照合同约定交付商品房，被告行为已构成违约，丧失房屋回购权。原告为了维护自己合法权益，提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告于2013年12月25日签订的商品房买卖合同合法有效；2.确认被告已丧失对中港名都80幢2号房、80幢3号房的回购权；3.被告向原告办理中港名都80幢2号房、80幢3号房的房屋交付并支付逾期交房违约金140180元（以430万元为基数，自2015年7月1日按每日万分之二计算至实际交付日止）；4.被告承担本案原告实现债权的律师代理费189000元；5.本案诉讼费由被告承担。被告中成公司答辩称，原、被告签订商品房买卖合同情况属实，双方在签订商品房买卖合同的同时又签订了补充协议，约定被告对商品房进行回购，并且支付原告月利息，该协议规定了商品房合同解除的相关事项，可见原、被告之间系基于民间借贷，目的不是进行商品房交易，因此原告支付给被告的系借款，并非购房款。根据商品房买卖合同约定本案所涉商品房价格系700万元，原告并未付清购房款，故被告无需向原告交付房屋，同时本案所涉房屋没有竣工验收，不具备交付条件。原告主张的律师费用和诉讼费用应由原告自行承担。原告为了证明其主张，向法庭提供下列证据：1.商品房买卖合同及补充协议各2份，证明原、被告于2013年12月25日签订了两份商品房买卖合同，原告向被告购买两套房屋及相应车库，双方对权利义务进行了约定，并签订补充协议，约定上述房屋回购事宜；2.银行汇款单3份、收款收据1份，证明原告已经支付了被告购房款共计430万；3．委托代理协议书1份、发票2份，证明原告为实现债权，支出律师费189000元的事实。上述证据，被告质证后认为，对其真实性均无异议，但原、被告之间系民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系，原告支付被告的系借款，并非购房款。经审核，对原告提供证据的真实性均予以认定。经审理,本院认定案件事实如下：2013年12月25日，原、被告签订商品房买卖合同两份，约定由原告购买被告开发建设的两套房屋，分别系中港名都80幢2号房、80幢3号房，两套房屋价款均系350万元，由原告在订立合同当天一次性支付215万元，精装修款135万元于交房当日支付，若交房时为毛坯房，装修款不用支付，视购房款已付清。被告应于2015年6月30日前将符合合同约定的房屋交付原告，并于2015年12月30日前取得上述商品房的土地、房屋权属证书并交付原告。若被告未能按照约定交付房屋，逾期不超90天的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过90日的，原告有权解除合同，也可以选择继续履行合同；原告要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。同日，原、被告及案外人林剑民三方签订购房合同补充协议，约定被告向原告回购上述房屋，被告应在签订商品房买卖合之日起满12个月的十五天内行使商品房回购，若商品房为毛坯，则按照215万元作为回购总金额，被告需按照原告已付购房款支付利息作为补偿，利率为月息1.9%，每季度支付一次金额122550元（2013年12月25日起付，以此类推），原告收到购房款后需配合被告将该商品房转让给被告指定的客户。若被告未按季支付利息补偿达到3日以上的，被告需向原告按日支付本金金额千分之三的违约金，如迟延支付利息补偿超过30日的，视为被告放弃回购权，被告的回购权即丧失。原告在回购期内暂不办理房屋的产权证；回购期满，被告未回购房屋的，需在回购权丧失后的十日内协助原告办理产权过户手续。若一方违约，应赔偿守约方的一切损失，包括赔偿守约方为实现债权而支出的律师费、调查费、公证费等费用，林剑民作为担保人在上述协议上签字，并自愿为被告的债务向原告提供连带责任保证，若被告在2015年1月23日前不能回购上述商品房的，林剑民应当无条件回购上述商品房，如数退还原告已支付的购房款及逾期按2%月利率支付利息。合同签订后，原告于2013年12月26日向被告支付430万元，被告向原告开具了购房款的收款收据。由于被告未能在补充协议约定的期限内履行回购义务，双方酿成纠纷。原告为处理与被告之间的商品房买卖事宜，委托律师代理诉讼，原告为此支出律师费189000元。本院认为，本案中原、被告之间订立的两份商品房买卖合同及原、被告与案外人林剑民签订的购房合同补充协议系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方之间已缔结了买卖商品房的合同关系。被告未提供其他证据证实双方系民间借贷法律关系的情况下，仅以双方存在回购约定来推定双方系民间借贷法律关系，显然缺乏事实依据，故对被告的该项辩解，本院不予采信。双方在补充协议里约定了被告行使商品房回购及支付利息的期限，并约定了被告迟延支付利息达到30日的，即视为丧失回购权，现原告以该理由主张被告丧失回购权，被告未能就其已按时支付利息进行举证及抗辩，故对于原告要求确认被告丧失商品房回购权的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告继续履行商品房买卖合同，并向被告交付房屋，法庭注意到，原、被告及案外人林剑民之间签订的购房合同补充协议里约定，由被告在一定的期限内对原告购买的商品房进行回购，案外人林剑民对被告基于回购商品房的合同义务承担连带责任，若被告未能在2015年1月23日前回购上述房屋，则林剑民应当无条件回购上述房屋，并向原告返还全部购房款及支付利息等，该约定应视为原告在被告未能履行回购义务时有权利选择担保人林剑民继续履行商品房回购事宜，亦可选择继续要求被告履行商品房买卖合同，现原告要求被告继续履行商品房买卖合同并向其交付房屋，未超出双方约定，但鉴于目前商品房尚未通过竣工验收，不符合法定及约定的交付条件，故对于原告要求被告交付商品房的诉请，本院不予支持。双方约定了商品房交房时间，由于被告未能按时交房，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持。逾期交房违约金，按照每日万分之二的利率，从2015年7月1日起计算至本判决生效之日止。本判决生效之后被告违约责任的承担，原告可根据被告履行合同的实际情况，另行解决。至于原告要求被告支付实现债权的律师费用，符合双方的约定，且原告支付的律师费用未超出浙江省律师收费规定，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告郑菊林与被告浙江中成实业有限公司于2013年12月25日签订的两份商品房买卖合同合法有效；二、确认被告浙江中成实业有限公司丧失对原告购买的中港名都80幢2号房、80幢3号房的回购权；三、被告浙江中成实业有限公司支付原告郑菊林逾期交房违约金（以430万元为基数，按照每日万分之二的利率，从2015年7月1日起计算至本判决生效之日止）；四、被告浙江中成实业有限公司支付原告郑菊林实现债权律师费189000元；五、驳回原告郑菊林的其他诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取21917元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 白 燕二〇一六年三月九日书记员 姚李燕