山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民一初字第4050号原告:许加滨，企业职工。委托代理人：荣国君，山东博特律师事务所律师。委托代理人：许燕，山东博特律师事务所律师。被告：山东华绘锦贸易有限公司，住所地日照市泰安路78号。法定代表人：朱世全，董事长。委托代理人：焦瑞云，山东东方太阳律师事务所律师。第三人：张燕，现被羁押于山东省女子监狱。原告许加滨与被告山东华绘锦贸易有限公司（以下简称“华绘锦公司”至判决主文前）、第三人张燕案外人执行异议之诉一案，本院于2015年9月14日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许加滨的委托代理人荣国君，被告华绘锦公司的委托代理人焦瑞云，第三人张燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许加滨诉称：2015年8月27日，原告（案外人）收到日照市东港区人民法院送达的（2015）东执异字第50号执行裁定书，原告认为法院驳回原告提出执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、被告申请执行的位于日照市海滨三路与连云港路交汇处日照外滩009幢3单元（03）302号房屋为原告所有，非系第三人所有。确定物权的归属，应当根据登记、占有、价款交付以及合同成立的时间等确定，物权变动大多由合同引起，引起物权变动的合同效力在不违反法律规定的前提下合法有效。从维护市场交易安全出发，一般不轻易否定物权转让合同的效力，切实保护守约一方的合法权益。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2012年2月18日，原告与第三人张燕丈夫周峰签订房屋买卖协议，约定原告以58万元的价格购买涉案房屋，该协议不违反法律规定，合法有效。因为周峰向原告披露了涉案房屋是以王治兰的名义与房地产开发商签订了房屋买卖合同的事实，为避免购买房屋以后可能出现的纠纷，原告又于2012年3月13日与周峰、王治兰三方，于2012年5月2日与王治兰单独签订了两份协议书，协议对剩余按揭款项的偿还、费用的缴纳、款项的给付顺序、过户手续的办理以及费用负担均作了详细而明确的约定。原告并于2012年5月起替王治兰偿还了部分银行按揭贷款，于当月实际入住至今，后房地产开发公司又替王治兰偿还了部分银行按揭。2013年7月16日，工商银行日照市中支行依据借款合同起诉王治兰、日照市锦华房地产开发有限责任公司（以下简称“锦华公司”）借款合同纠纷，诉讼标的为王治兰未偿还的按揭借款本金218671.65元及利息。王治兰接到开庭传票后通知了原告，原告遂与王治兰、锦华公司就工商银行的借款合同纠纷处理达成三方协议，约定该按揭贷款的还款义务由原告承担，王治兰协助原告到锦华公司处办理房屋交接及产权手续。后原告替王治兰偿还了剩余的银行按揭贷款，并向开发商交纳了办证费用。原告的上述合同行为、支付行为完全符合法律规定，也不损害第三人的利益。执行裁定书据以驳回的理由，即“异议人在涉案房屋被查封期间与不是涉案房屋的所有人（王治兰）签订协议并接受房屋，不能对抗申请执行人”没有法律依据。根据物权法第106条的规定，原告作为受让人在受让时是善意的，原告支付了合理的对价，转让的不动产已实际交付受让人，因此，原告取得了该不动产的所有权。二、被告对属于原告所有的房屋申请执行完全错误，其行为没有任何法律依据。原告与第三人丈夫周峰以及涉案房屋的显名购买人王治兰的交易真实、有效，原告支付了对价并向房地产开发商交纳契税、办证费用、开口费后取得了该房屋的所有权。涉案房屋自始至终未办理产权登记，仅凭张燕在公安机关的笔录就想当然的推定张燕为所有权人，是自由心证的误裁，应予纠正，被告无权对原告的上述财产申请执行。被告作为申请执行人，于2013年5月23日申请法院对不在其起诉的民事诉讼被告张燕名下的涉案房屋予以查封时，通过房管局的备案登记信息应明知房屋的自然状况和法律状况。其自然状态是原告实际居住的事实，法律状态是该房屋作抵押向银行按揭贷款所购买以及王治兰银行按揭逾期的事实。被告采取保全措施2个月后，贷款行起诉要求合同相对人王治兰偿还银行按揭贷款，原告也同时提出保全异议。被告罔顾抵押权优先受偿的常识和原则，径行推进该案的执行程序有违常理，没有法律和事实依据。在抵押权存在的情况下，原告替王治兰偿还银行贷款后抵押权解除，在房地产公司不与王治兰解除合同并同意原告购买的前提下，原告的付款行为是支付对价的行为。贵院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的，被告的行为损害了原告对涉案房屋的财产所有权。综上所述，原告认为：执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》的相关规定以及民事诉讼法第三百零四条规定提起诉讼，请求确认位于日照市海滨三路与连云港路交汇处“日照外滩”009幢3单元（03）302号房屋为原告所有，并停止对该房屋的执行。被告山东华绘锦贸易有限公司辩称：本案争议房屋是张燕购买，王治兰对争议房屋没有所有权，更没有处分权。原告诉状陈述的事实不真实，理由不成立。请求依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。第三人张燕述称：涉案房屋系第三人于2008年自隋丹生处以王治兰的名义购买，首付款第三人已全部付清，房贷偿还至2012年1月5日。第三人被羁押至看守所后，有警察提审时与第三人协商房屋买卖事宜，因当时房屋有抵押贷款，卖房款需先偿还银行贷款，剩余款项再加上第三人丈夫凑一部分还被告公司为第三人办理取保候审。当时第三人同意，并授权第三人丈夫办理房屋出售事宜，至于最终房屋卖给谁第三人并不知情。经审理查明：2011年8月18日，张燕使用伪造的户名为王洪伟的房产证作担保，以朋友成东借款为名从华绘锦公司骗取现金679000元，用于偿还其他借款。2012年1月5日张燕因涉嫌诈骗犯罪被刑事拘留，应华绘锦公司的申请，2012年1月18日日照市公安局东港分局将涉案的日照外滩009幢3单元（03）302号房屋予以查封。2012年12月7日，本院作出（2012）东刑初字第395号刑事判决书，判决张燕犯合同诈骗罪，判处有期徒刑12年，张燕不服提起上诉，日照市中级人民法院于2013年3月17日作出（2013）日刑终字第13号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。2013年5月16日，华绘锦公司向本院提出诉前财产保全申请，申请查封涉案房屋，当日本院作出（2013）东民保字第362-1号民事裁定书，裁定将张燕所有的登记在王治兰名下的商品房预售许可证号为200807005，合同编号（200807210005）号房产予以查封。2013年6月6日，华绘锦公司起诉张燕要求赔偿损失70万元及利息，同年8月6日，本院作出（2013）东民一初字第2293号民事判决书，判决张燕赔偿华绘锦公司损失571000元及利息。判决书生效后张燕未按判决书履行义务，华绘锦公司向本院申请强制执行。执行过程中，原告提出执行异议，本院于2015年8月19日作出（2015）东执异字第50号执行裁定书，驳回异议人许加滨的异议。许加滨不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：涉案房屋系张燕自隋丹生处购买，张燕已将购房款全额交付隋丹生，2008年7月21日以王治兰的名义与锦华公司签订商品房买卖合同，合同编号为200807210005，合同面积为104平米，总价款371136元，并办理了银行贷款，张燕偿还银行贷款至2012年1月。2012年2月18日，原告作为乙方与张燕丈夫周峰作为甲方签订房屋买卖协议，协议约定：一、甲方将私有房产一套座落在石臼海滨三路与连云港路交汇处009幢3单元3层（03）302户卖给乙方。二、价格为人民币580000元整。三、甲方承诺此房产交易所产生的任何费用由甲方负责。四、由于此房产在甲方朋友的名下，其还没办理房产证，但甲方保证此房产权归甲方所有。五、甲乙双方协商办理时间为15天，但是必须在乙方积极配合的情况下。2012年3月13日，周峰作为甲方、许加滨作为乙方、王治兰作为丙方签订协议书，协议书约定：一、甲方欠乙方借款人民币450000元，甲方与丙方因2008年房屋买卖事宜给丙方造成损失应当赔偿丙方损失20000元，现甲方无力承担，同意在房屋垫付款及房屋变卖款中扣除。二、丙方现有房屋一处，位于日照外滩锦华海岸9号楼3单元302室。该房屋购于2008年8月，甲方已垫付112132元首付，丙方向日照市工商银行新市区支付贷款259000元，甲方自2008年9月11日开始替丙方还款至2011年12月，约计5万元。自2012年1月至今未还贷款，剩余贷款235581.41元。该房屋尚欠锦华公司30444.7元房屋贷款和办理过户手续的费用，合计80000元。三、鉴于甲方在该房屋中有垫付款，经协商一致丙方同意将房屋变卖，作价580000元，所得款项优先归还日照市工商银行新市区支行贷款，并优先付清尚欠锦华公司30444.7元房屋贷款和办理过户手续的费用，合计80000元，剩余款项支付丙方赔偿款后，其余款项归还甲方欠乙方的借款，不足部分乙方向甲方主张，与丙方无关。四、本协议签订并履行后，甲方与丙方之间纠纷一次性了结，双方互不追究，甲方与乙方的债权债务与丙方无关。2012年5月2日，王治兰作为甲方与许加滨作为乙方签订协议书，约定：甲方、乙方和周峰三方于2012年3月13日共同签订的以甲方房屋转卖所得款项偿还周峰欠甲方和乙方的款项事宜达成协议如下，供甲方和乙方共同遵守。一、甲方现有房屋一处，房屋现状为：位于日照外滩锦华海岸9号楼3单元302室，面积约计106.96平方米，以房管局实际测量为准，甲方已与锦华公司签订商品房买卖合同，房产证尚未办理。甲方授权乙方变卖该房屋，所得价值不低于580000元，该款项优先归还日照市工商银行新市区支行贷款，并优先付清尚欠锦华公司30444.7元房屋款和前述协议中应支付甲方的20000元，其余款根据前述协议周峰同意清偿欠乙方的借款。二、在乙方处理该房屋过程中所产生的任何费用甲方概不承担，由房屋款中清偿欠乙方的借款前支付。三、变卖该房屋所得按照以下顺序清偿：1、甲方王治兰在日照市工商银行新市区支行购房贷款。2、欠锦华公司30444.7元。3、前述协议中应支付甲方王治兰的20000元的损失。4、周峰所有的鲁L号牌轿车于2011年8月24日发生交通事故造成的损失33155元。5、处理该房屋过程中所产生的任何费用（包括但不限于过户、契税、登记费）等。6、周峰欠乙方的款项。四、甲方应当为乙方处置该房产提供便利，并及时配合办理过户等应当协助的义务。五、乙方保证甲方、乙方和周峰三方于2012年3月13日共同签订的协议中周峰签字的真实性，如因处理该房屋产生纠纷或周峰反悔产生的后果由乙方承担。还查明：2013年7月16日，中国工商银行股份有限公司日照市中支行以王治兰、锦华公司为被告起诉至本院，要求两被告偿还借款本金218671.65元及利息、律师费等。经协商，本院于2013年8月12日作出（2013）东商初字第1276号民事调解书，一、被告王治兰于2013年8月20日前归还所欠原告借款本金218671.65及利息(利息按合同约定计付)，并支付原告律师费损失2000元。二、被告锦华公司对上述款项承担连带清偿责任，被告锦华公司承担责任后有权向被告王治兰追偿。三、案件受理费4580元，减半收取2290元，由被告负担。2013年8月17日，许加滨作为甲方、王治兰作为乙方、锦华公司作为丙方签订协议书，约定：甲方和乙方根据2012年5月2日签订的协议书的约定，以及2013年8月12日日照市东港区法院作出的调解书，达成协议如下：一、甲方按照2012年5月2日签订的协议书的约定支付顺序进行清偿，乙方协助甲方到丙方处办理房屋交接手续。二、甲方承担东港区法院作出的（2013）东商初字第1276号调解书中的还款义务。三、乙方协助甲方办理房屋产权手续，产生的所有税费全部由甲方自行承担，乙方不承担任何费用。再查明：张燕主张其委托周峰处理涉案房屋，2012年3月6日出具全权代理的授权委托书。2012年5月24日，东港公安分局经侦大队在日照市看守所对张燕的讯问笔录中，张燕陈述涉案房屋系其用王治兰的身份证自隋丹生处购买，房款二十八、九万元已现金支付隋丹生，以王治兰的名义通过锦华公司用该房屋作按揭贷款，如果王治兰想购买该房屋，其同意45万元出售。在该次讯问笔录中，并未有张燕委托其丈夫出售涉案房屋的事宜。原告主张签订相关协议后未到房管机关登记备案，2012年5月9日原告偿还了涉案房屋2012年1月到5月的逾期按揭贷款6642.11元，2012年5月9日后锦华公司偿还按揭到2013年4月26日，2013年8月17日到19日原告偿还全部按揭并缴纳契税，偿还了锦华公司代还的房贷33000元并支付了贷款行的律师费，锦华公司于2013年8月17日向原告交付房屋钥匙，原告额外交付锦华公司首付款9万元，原告提交上述交款的凭证予以证实。被告华绘锦公司认为原告提交的证据不能证实上述款项系由原告实际交纳。第三人张燕对原告主张的另外交纳首付款9万元不予认可，主张当初其将首付款已全额交付隋丹生，该款可能是因房屋面积增加而需交纳的款项。上述事实，有当事人陈述、执行裁定书、公安机关讯问笔录、民事调解书、协议书、收款凭证、商品房买卖合同、刑事判决书、刑事裁定书等证据在卷佐证。本院认为：涉案房屋系张燕自隋丹生处购买，并以王治兰的名义与锦华公司签订商品房买卖合同，张燕交纳首付款，办理银行贷款并进行偿还银行贷款事宜，系涉案房屋的实际所有权人。张燕涉嫌刑事犯罪后涉案房屋应被告华绘锦公司的申请由公安机关进行查封，查封后本案原告与张燕丈夫周峰签订房屋买卖协议，并与周峰、王治兰签订了债务偿还约定。上述事实清楚，本院予以确认。本案的争议焦点为涉案房屋是否可继续执行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移置、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定，已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。本案涉案房产实际所有权人为张燕，其主张授权其丈夫周峰出售涉案房屋未提交相关证据证实，即使其授权属实，因涉案房屋出售时已被公安机关查封，属于法律明确规定不得转让的房屋，具体体现是房地产管理部门对于有查封限制的房产不予办理房产转让登记备案手续，不予过户即不产生物权变动的法律后果。故即使原告与周峰签订房屋买卖协议，且实际支付价款，占有房屋，但因双方交易时涉案房屋已被查封，原告亦未取得涉案房屋的产权变更，即涉案房屋的物权不能转移，原告不能依据买卖协议取得涉案房屋的所有权。原告提交的证据不能证实原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故原告要求确认位于日照市海滨三路与连云港路交汇处“日照外滩”009幢3单元（03）302号房屋为原告所有，并停止对该房屋的执行的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告许加滨要求确认位于日照市海滨三路与连云港路交汇处“日照外滩”009幢3单元（03）302号房屋为原告所有，并停止对该房屋执行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  王向东审 判 员  王瑞丽助理审判员  牟慧敏二〇一六年三月四日书 记 员  孙 蕾