上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1331号原告上海市闵行区七宝镇友谊村民委员会，住所地上海市闵行区。法定代表人踞汉连，主任。委托代理人徐冰辉，上海市华亭律师事务所律师。被告上海瑞趋服饰有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人张明秀。原告上海市闵行区七宝镇友谊村民委员会与被告上海瑞趋服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理，先适用简易程序进行审理。因无法向被告上海瑞趋服饰有限公司送达相关法律文书，故本院将本案转入普通程序后，依法组成合议庭，以公告方式向被告上海瑞趋服饰有限公司送达起诉状副本及开庭传票，并于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告上海市闵行区七宝镇友谊村民委员会的委托代理人徐冰辉到庭参加诉讼。被告上海瑞趋服饰有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海市闵行区七宝镇友谊村民委员会诉称，2012年5月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定原告将位于上海市闵行区七宝镇XX路XX路中段、西侧原A公司的1,418平方米土地、900平方米厂房(该厂房现门牌号为上海市闵行区XX路XXX弄XXX号，以下简称“涉案房屋及土地”)租赁给被告使用。租赁期限为3年，即自2012年6月15日起至2015年6月14日止，每年的税后租金为人民币258,375元(以下币种均为人民币)。租金实行先付后用原则，每年支付两次，每次支付年租金的50%，每次的支付期限为每年的1月1日和6月30日之前。合同签订后，原告将涉案房屋及土地交由被告承租，被告理应按照合同约定支付租金。然被告截止2015年6月14日拖欠原告租金共计375,174.66元。原告认为，被告拖欠原告租金显属违约，为维护其自身合法权益向本院提起诉讼，要求判令被告给付原告租金375,174.66元及逾期支付租金的银行同期贷款利息21,356.09元(暂计算值2015年6月14日，直至被告搬离时止)。审理中，原告变更诉讼请求如下：一、被告给付原告自2014年1月1日起至2015年6月14日止的房屋租金计357,750元及逾期付款利息20,920.09元；二、被告给付原告自2014年1月1日起至2015年6月14日止的土地租金17,424.66元及逾期付款利息1,018.94元。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1、《租赁合同》一份，旨在证明原、被告就承租涉案房屋及场地的相关事宜达成了协议；2、律师函、邮寄凭证及快递查询单，旨在证明原告向被告催讨租金的事实；3、《建设用地规划许可证》及附件，旨在证明涉案场地取得了相关的部门颁发的许可证。被告上海瑞趋服饰有限公司未作答辩亦未向本院提供证据材料。本院认为，原告提供的证据材料1-3具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，故本院对原告提供的上述证据材料对本案的证明力予以确认。基于本院认定的证据及原告的陈述，本院认定事实如下：2012年5月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，原告将位于上海市闵行区七宝镇XX路XX路中段、西侧原A公司的厂房1,418平方米土地、900平方米厂房包括水电等原有设施出租给被告作为其经营场所使用。租赁期限为3年，即自2012年6月15日起至2015年6月14日止。租金为建筑房每天每平方米0.75元，共900平方米，共计246,375元。空地面积为0.6亩，空地每年12,000元，被告每年给付原告税后租金计258375元。租金先付后用，每年支付两次，每次支付年租金的50%，每次的支付期限为每年1月1日及6月30日之前。若被告逾期支付租金，除应及时补交外，还应承担逾期支付租金总额日息，以银行利息及滞纳金计算。该合同对双方其他的权利义务作了约定。合同签订后，原告将涉案房屋及场地交由被告承租使用，然被告自2014年1月1日起未给付原告租金。2015年5月8日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，要求被告于5日内向原告缴纳拖欠的租金计375,174.66元(截止2015年6月14日)。2015年5月9日，被告签收了上述律师函。2015年6月20日，被告搬离涉案房屋及场地。另查明，1997年8月30日，上海市闵行区规划局向案外人上海B实业公司核发建设用地规划许可证(沪闵地(97)A-423号)，用地位置上海市闵行区七宝镇XX路，用地面积7,400平方米，建设用地规划性质为工业用地。现原告以被告拖欠涉案房屋及土地的租金为由诉来本院。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》中所涉及的标的物由两部分组成。第一部分为涉案土地，鉴于涉案土地取得了《建设用地规划许可证》，那么在上述合同中原、被告就涉案土地部分达成的合意系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人均应恪守。现被告在使用涉案土地过程中未按时缴纳土地租金，其行为显属违约，现原告要求被告给付拖欠的土地租金及逾期付款利息的损失的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。第二部分为涉案房屋，因涉案房屋未取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，即出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效之规定，本院认为《租赁合同》中就涉案房屋部分达成的合意当属无效。鉴于被告已实际使用涉案房屋，故原告请求被告参照《租赁合同》约定的租金标准给付涉案房屋占有使用费的，本院应予支持。被告拖欠原告房屋占有使用费，给原告造成的损失，理应予以赔偿。被告上海瑞趋服饰有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海瑞趋服饰有限公司给付原告上海市闵行区七宝镇友谊村民委员会自2014年1月1日起至2015年6月14日止的房屋占有使用费人民币357,750元及逾期付款利息损失人民币20,920.09元；二、被告上海瑞趋服饰有限公司给付原告上海市闵行区七宝镇友谊村民委员会自2014年1月1日起至2015年6月14日止的土地租金人民币17,424.66元及逾期付款利息损失人民币1,018.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币7,247.96元，由被告上海瑞趋服饰有限公司负担(该款由被告上海瑞趋服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市闵行区七宝镇友谊村民委员会直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞审 判 员  章国栋人民陪审员  邓红霞二〇一六年三月八日书 记 员  周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。