.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2016）琼0271民初770号   原告李丽娟，女，1968年4月21日出生（公），汉族，现住三亚市。   被告李群芳，男，1963年11月7日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   被告李建芳，男，1969年9月1日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   被告黄志萍，女，1963年1月8日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   被告李小祝，男，1960年6月8日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   被告王小燕，女，1961年2月18日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   被告李炳放，男，1963年9月17日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   被告刘德萍，男，1963年10月4日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   原告李丽娟诉被告李群芳、李建芳、黄志萍、李小祝、王小燕、李炳放、刘德萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理立案后，依法组成合议庭，于同年2月16日公开开庭进行了审理，原告李丽娟到庭参加诉讼，七被告经本院传票传唤，无故不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。   原告诉称，2010年1月，被告散发的宣传材料声称其与三亚市凤凰镇政府在凤凰镇羊栏村共同开发住宅楼。被告还声称该项目已经向三亚市凤凰规划所申报并获得规划建设手续，有机会可以办理房屋产权证。原告觉得该楼房所处地理位置比较好，并且已经盖了三幢楼房出售，价格也合理，便与被告签订由被告准备好的格式合同《三亚市海湾椰林度假村合作建房协议书》购买三亚市海湾椰林度假村9栋1单元204号房，并按约定两次支付全部购房款152280元。2010年5月初，被告通知原告接收所购房，与李小祝办理了交接房手续。2011年7月19日，三亚市海湾椰林度假村工作人员突然通知原告称，原告所购置的204号房将被强制拆除。原告经进一步了解才得知，原告购买的204号房尚未取得政府有关部门的审批手续，是被告非法购地擅自建设的房屋，并以欺诈手段进行非法销售。原告认为，被告所开发的三亚市海湾椰林度假村房屋是非法建筑，其用欺诈手段与原告签订的《三亚市海湾椰林度假村合作建房协议书》是名为合作建房协议，实为房屋买卖合同。合作建房不能成立：合同条款中并无合作的权利、义务和风险的约定，核心内容是一方支付认购价款以从另一方获得所建房屋，同时从未协商过建房的任何事情。因被告销售给原告的房屋是非法建筑，而且是用欺诈手段与原告签订的合同，因此，该合同应属无效合同，且因被告的过错行为已经给原告造成了极大的经济损失。这几年来，原告多次找被告要求返还购房款并赔偿经济损失，但被告却一再推拖无结果。现李群芳、李小祝又称不是合作建房的当事人而仅仅是合作建房另一方出资人委托的项目管理人。事实是：2011年萍乡市安源区人民法院民事判决书[（2011）安民初字第1519号]已查明三亚海湾椰林度假村项目部系李群芳、李建芳、黄志萍设立。本判决虽被撤销，但认定的事实并未改变。（2012）萍民二终字第12号民事裁定书认定三亚海湾椰林度假村项目部由李群芳、李建芳、黄志萍共同设立，未依法注册登记。李小祝是合同的签订人，应依法承担责任。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求：一、确认原、被告签订的《三亚市海湾椰林度假村合作建房协议书》无效；二、判令被告共同返还给原告购房款152280元；三、本案诉讼费用由被告负担。   七被告书面答辩称，一、答辩人李小祝、李群芳、黄志萍、李建芳不是三亚海湾椰林度假村合作建房的当事人，而仅仅是合作建房另一方出资人委托的项目管理人，这有三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第2915号民事判决书认定的事实为据。所以，原告起诉该四人主体不适格。二、原告与被告订立《合作建房协议书》合作建房，房屋竣工后办理了房屋交接手续，原告已取得房屋，合作建房合同已履行完毕，现因房屋被政府拆除，故不属于房屋买卖合同纠纷。原告认为自己遭受损失要求被告赔偿，受案法院应在被告所在地，故请移送江西省萍乡市安源区人民法院审理。三、《合作建房协议书》明确了房屋并非商品房买卖，而是双方共同出资、合作建房，被政府强拆造成的后果由被告承担责任于法无据。   经审理查明：2011年3月2日，原告与三亚海湾椰林度假村项目部签订了一份《海湾椰林度假村合作建房协议书》，主要内容：经合作建房人商议，就合作建房达成如下协议：建房地点在三亚市凤凰镇（现天涯区）羊栏小学对面；所有房屋的土地已向当地村民买断永久性使用权，并向三亚市凤凰规划所申报并获得规划建设手续，集资人有永久使用权和民间转让权；（原告）自愿认购9栋一单元H户型204号房产，建筑面积为55.7㎡，单价2734元/㎡，总价款为152280元。该协议由被告李小祝作为三亚海湾椰林度假村项目部的代表签字，并加盖了该项目部的印鉴。同日，原告依约支付购房款152280元，由被告李小祝出具加盖了"三亚海湾椰林度假村项目部合同专用章"的收据。2011年7月21日，三亚市综合执法局以涉案建筑未经规划部门批准，无相关部门的报建手续系违章建筑为由，对涉案房屋实施强制拆除。   另查明，2013年11月19日江西省萍乡市中级人民法院在审理上诉人王小燕、刘德萍、李炳放与被上诉人甘礼寿及原审被告黄志萍合伙协议纠纷一案中作出的生效民事判决书[（2013）萍民三终字第70号]查明，2009年7月28日甘礼寿与王小燕、刘德萍、李炳放签订了一份《集资建房协议》，约定集资开发三亚市凤凰镇羊栏小学海湾椰林度假村。2012年3月1日江西省萍乡市中级人民法院在审理上诉人李群芳、李建芳、黄志萍、一审被告三亚海湾椰林度假村项目部与被上诉人时玥房屋买卖合同纠纷一案中，作出的生效民事裁定书[（2012）萍民二终字第12号]查明三亚海湾椰林度假村项目部由李群芳、李建芳、黄志萍共同设立，未依法注册登记。2011年11月11日，江西省萍乡市安源区人民法院在审理原告时玥诉被告李群芳、李建芳、黄志萍、三亚海湾椰林度假村项目部房屋买卖合同纠纷一案[（2011）安民初字第1519号]中，被告李群芳、李建芳、黄志萍的答辩意见为：一、本案所涉房屋系原告与被告合作由个人集资所得，原告明知房屋系全体合伙人集资购买农民宅基地使用权后所建，其作为一个完全民事行为能力人，对此不受法律保护的房屋仍然愿意集资合伙开发取得，且该房屋已完全处在原告使用权控制之下，政府以违法建筑予以拆除，其个人损失应由其本人承担；二、被告从2010年4月起，已全面告知所有集资合作者，政府对该合作住宅有强制拆除的风险，对愿意退出的合作者可以收回集资款项。很多集资合作户都有明智退出，而原告却心存侥幸，坚持不退出；三、原告诉称合作建房实属购房合同应认定无效，理由是协议中出现了"自愿认购"，原告的理由缺乏事实和法律依据，该协议为双方真实意思表示，不管有没有违反国家法律因素，完全属于合作建房性质；四、答辩人才是此次合作建房项目中最大的受损者。   以上事实，有海湾椰林度假村合作建房协议书、收据、（2012）萍民二终字第12号民事裁定书、三亚市综合行政执法局行政处罚决定书、（2011）安民初字第1519号民事判决书、（2013）萍民三终字第70号民事判决书、当事人陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为：一、关于被告李群芳、李建芳、黄志萍、李小祝的诉讼主体资格问题。（一）关于李群芳、李建芳、黄志萍的诉讼主体资格问题。三亚海湾椰林度假村项目部由李群芳、李建芳、黄志萍共同设立，未依法注册登记，这一事实已经江西省萍乡市中级人民法院已经发生法律效力的民事裁定书[（2012）萍民二终字第12号]查明，而且从萍乡市安源区人民法院在审理时玥诉李建芳、黄志萍、三亚海湾椰林度假村项目部房屋买卖合同纠纷一案时，被告李群芳、李建芳、黄志萍的答辩意见中可以看出，被告李群芳、李建芳、黄志萍是承认其等作为三亚海湾椰林度假村项目部合伙人身份的。被告李群芳、李建芳、黄志萍作为三亚海湾椰林度假村项目部合伙人的身份，与江西省萍乡市中级人民法院在审理上诉人王小燕、刘德萍、李炳放与被上诉人甘礼寿及原审被告黄志萍合伙协议纠纷一案中作出的生效民事判决书中查明的甘礼寿与王小燕、刘德萍、李炳放集资开发三亚市凤凰镇羊栏小学海湾椰林度假村的事实并不矛盾，因为该院在（2013）萍民三终字第70号民事判决书中审理的范围仅限于当事人甘礼寿与王小燕、刘德萍、李炳放之间的合伙关系纠纷。（二）关于李小祝的诉讼主体资格问题。李小祝是作为三亚海湾椰林度假村项目部的代表方与原告签订《海湾椰林度假村合作建房协议书》的，李小祝也是向原告出具收据的经手人，因三亚海湾椰林度假村项目部未经工商登记，故该项目部的代表方应视为该项目部的合伙人，除非有证据证明其行为系履行职务行为或受委托行为，但现有证据无法证明李小祝的行为系履行职务或受委托的行为，故对其不是合伙人的辩解本院不予采信。综上，李群芳、李建芳、黄志萍、李小祝均系三亚海湾椰林度假村项目部的合伙人，均系本案的适格被告。二、关于购房款的退还问题。七被告以三亚海湾椰林度假村项目部的名义共同开发的"海湾椰林度假村"系非法利用农村土地修建，所建房屋属于人民政府近年来严厉打击、俗称为"小产权房"的房屋，该类房屋不受法律保护。原、被告双方签订的合同名为联合建房合同，但该合同中并无共同投资、共享利润和共担风险方面的内容，该合同实际为一方支付对价购买另一方所建房屋的约定，应认定为购房合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......"、《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"的规定，原、被告双方订立的购房合同属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，被告因该合同取得的152280元购房款，应当返还给原告，原告请求七被告共同返还152280元购房款符合法律规定，本院应予支持。   由于三亚海湾椰林度假村项目部未依法注册登记，不具备相应的民事权利能力，故以三亚海湾椰林度假村项目部的名义所签合同及相应的民事责任均应由该项目部的合伙人李群芳、李建芳、黄志萍、李小祝、王小燕、李炳放、刘德萍共同承担。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：   一、原告李丽娟与三亚海湾椰林度假村项目部签订的《三亚市海湾椰林度假村合作建房协议书》无效；   二、被告李群芳、李建芳、黄志萍、李小祝、王小燕、李炳放、刘德萍应在本判决发生法律效力之日起十日内共同退还给原告李丽娟购房款人民币152280元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费人民币3345元（原告已预缴），由七被告共同负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 吉才军   审 判 员 谢亚琼   人民陪审员 胡 彪     二○一六年三月二十八日   书 记 员 唐东阳   附：相关法律条文   《中华人民共和国土地管理法》   第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：   (一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;   (二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。