陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终3268号上诉人（原审被告）陕西XX珠宝有限责任公司。法定代表人兰XX，该公司总经理。委托代理人王XX，陕西XX律师事务所律师。委托代理人魏XX，陕西XX律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴甲某。委托代理人吴X，陕西XX律师事务所律师被上诉人（原审原告）吴乙某。委托代理人吴X，陕西XX律师事务所律师上诉人陕西XX珠宝有限责任公司（以下简称XX珠宝有限责任公司）因与被上诉人吴甲某、吴乙某租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第04325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人XX珠宝有限责任公司的委托代理人王XX、魏XX，被上诉人吴甲某、吴乙某的委托代理人吴X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴甲某、吴乙某原审诉称，1998年3月1日，其购买了XX公司开发的位于西安市XX街X号西安XX精品广场（XX大楼）地上三层XX#E商铺，总购房款59000元。同时双方签订了《投资委托型用户》合同并进行了公证。该合同明确约定给小业主按成交额保底15%投资回报。后XX珠宝有限责任公司实际控制并使用该商铺，遂双方签订了以原合同购房款10%为标准支付年租金的租赁合同。2014年1月，三年合同届满，XX珠宝有限责任公司单方以亏损为由通知将年租金从10%降至1.6%，在业主强力反对的情况下调整为3.5%，吴甲某、吴乙某对此不予同意，双方因租金发生争议，未能续签2014年1月以后的租赁合同。2014年9月13日XX珠宝有限责任公司在《某日报》上发布公告称：“凡在1997年购买XX（国际）发展有限公司摊位产权的业主……办理摊位租赁协议，逾期不办，视为放弃购买摊位产权的全部权益。”即XX珠宝有限责任公司以发布单方公告的方式使用吴甲某、吴乙某所购商铺至今未支付租金。现诉至法院请求判令XX珠宝有限责任公司支付自2014年1月1日至2015年7月31日租金共计9342元，并要求计算至商铺实际返还之日；诉讼费由XX珠宝有限责任公司负担。XX珠宝有限责任公司辩称，对于吴甲某、吴乙某所述与XX公司签订购房合同的事实予以认可，现表示同意与吴甲某、吴乙某续租。其曾于2014年9月13日在《某日报》刊登公告，请吴甲某、吴乙某在内的各小业主持原合同来公司洽商签约，吴甲某、吴乙某却有意不与XX珠宝有限责任公司协商、签约，应视为吴甲某、吴乙某自愿放弃权利。且其在2011年至2013年三年期间按照年租金10%标准给吴甲某、吴乙某已经兑付租金，造成公司巨额亏损。现为了顾全大局，维护社会稳定，同意按2014年8%、2015年9%、2016年10%的标准给吴甲某、吴乙某在内的业主发放租金。XX珠宝有限责任公司变更代理人后辩称，吴甲某、吴乙某将涉诉商铺的权利已经转让给厦门XX商贸有限公司，吴甲某、吴乙某主体资格不适格。且双方签订的合同名为租赁合同，实为委托投资经营合同，双方未建立法律意义上的租赁关系，故请求驳回吴甲某、吴乙某的诉讼请求。原审法院经审理查明，1998年3月1日，吴甲某、吴乙某与XX公司签订《西安市商品房购销合同》，约定由吴甲某、吴乙某购买XX公司开发的位于西安市XX街X号西安XX精品广场（XX大楼）地上三层XX#E商铺，建筑面积5平方米，每平方米价格为11800元，总购房款59000元。同日，双方签订《投资委托型用户》协议作为买卖合同附件，约定吴甲某、吴乙某付清商铺全部款项的同时将所购买的商铺租赁给XX公司下属西安XX精品广场经营，西安XX精品广场按照商铺成交金额即总购房款的15%支付吴甲某、吴乙某作为投资收益。该合同于1998年3月3日在某公证处进行了公证。合同订立后，吴甲某、吴乙某支付了全部房款，西安XX精品广场每年按照总购房款的15%标准支付吴甲某、吴乙某商铺租金。后XX珠宝有限责任公司取代XX公司参与西安XX精品广场商铺经营活动。遂双方就租赁事宜达成一致意见，约定XX珠宝有限责任公司每年按照总购房款的10%标准支付吴甲某、吴乙某商铺租金，XX珠宝有限责任公司亦实际按照合同约定的10%标准支付吴甲某、吴乙某租金至2013年底。2014年1月，XX珠宝有限责任公司以亏损为由要求降低商铺房租，遭到吴甲某、吴乙某反对，双方因租金发生争议，未能续签2014年1月1日以后的租赁合同，但XX珠宝有限责任公司仍继续使用该商铺至今并未支付吴甲某、吴乙某租金。诉讼中，XX珠宝有限责任公司解除对周XX、张XX的委托，变更委托代理人为王XX、魏XX。XX珠宝有限责任公司庭审后向本院提交司法鉴定申请，申请对XX珠宝楼在2014年至2015年7月期间的市场租金进行司法鉴定。原审法院经审理认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴甲某、吴乙某通过签订购房合同购买位于西安市XX街X号西安XX精品广场地上三层XX#E商铺，依法取得了该商铺的所有权。XX珠宝有限责任公司通过租赁合同取得涉案商铺的承租权，应当按照合同约定向出租人支付租金。2014年1月1日以后，因双方就租金问题发生争议未能续签租赁合同，XX珠宝有限责任公司应当退出对涉案商铺的经营管理并及时退还商铺，但其实际仍继续对该商铺进行经营管理，吴甲某、吴乙某亦认可XX珠宝有限责任公司继续经营，应视为双方均认可之前订立的租赁合同继续有效，但期限为不定期，租金继续执行租赁合同确定的每年按照总购房款的10%标准支付。故吴甲某、吴乙某请求XX珠宝有限责任公司支付自2014年1月1日至2015年7月31日租金共计9342元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；2015年8月1日以后至XX珠宝有限责任公司退出商铺停止租用之日的租金每年按照总购房款（59000元）的10%标准计算支付。XX珠宝有限责任公司主张2014年至2016年租金每年分别按照总购房款的8%、9%、10%的标准支付，无事实及法律依据，依法不予采纳。关于XX珠宝有限责任公司所提吴甲某、吴乙某将涉诉商铺的权利已经转让给厦门市XX商贸有限公司，吴甲某、吴乙某诉讼主体资格不适格，且双方未建立法律意义上的租赁关系的主张，因吴甲某、吴乙某通过签订《西安市商品房购销合同》及其附件取得涉诉商铺权利，该合同也经过公证机关公证，且XX珠宝有限责任公司对其上述主张并未提交充分、合法、有效的证据予以证实，也不能否认双方的租赁合同关系，故对其上述辩解理由，不予采信。关于XX珠宝有限责任公司庭审后申请对XX珠宝楼在2014年至2015年7月期间的市场租金进行司法鉴定，因双方租赁合同期限为不定期，租金应参照原合同标准执行，且在此期间XX珠宝有限责任公司亦实际使用该商铺，故对其鉴定申请依法不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十六条之规定，判决：被告陕西XX珠宝有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告吴甲某、吴乙某自2014年1月1日至2015年7月31日租金共计9342元；2015年8月1日以后至被告陕西XX珠宝有限责任公司退出商铺停止租用之日止的租金每年按照总购房款的10%标准计算支付原告吴甲某、吴乙某。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元由被告负担（此款原告已交纳，被告于本判决生效后十日内直付原告）。宣判后，XX珠宝有限责任公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清、适用法律错误，本案案由应该是委托投资经营合同纠纷，不是租赁合同纠纷；XX珠宝有限责任公司接受吴甲某、吴乙某的委托代其对所购买商铺进行经营，并按约定每年向吴甲某、吴乙某支付费用，XX珠宝有限责任公司自2014年1月1日以后没有与吴甲某、吴乙某签订合同，XX珠宝有限责任公司没有义务支付吴甲某、吴乙某投资收入，且吴甲某、吴乙某已于2014年4月将其在《西安市商品房购销合同》、《投资委托型用户协议》项下的全部权利转让给厦门XX商贸有限公司，故其并非本案适格的原告，无权提起诉讼；XX珠宝有限责任公司与吴甲某、吴乙某签订的合同履行期至2013年12月31日，合同履行期届满后，XX珠宝有限责任公司于2014年2月13日向所有业主发出通知，要求根据市场经济规则和摊位楼层实际租金收益，重新与业主签订合同，按摊位投资额的3.5％支付使用费，重新签订合同，吴甲某、吴乙某迟迟不到XX珠宝有限责任公司指定地点与XX珠宝有限责任公司签订新的合同，2014年9月13日，XX珠宝有限责任公司在某日报刊发公告，督促吴甲某、吴乙某签约续租，但吴甲某、吴乙某却有意不与XX珠宝有限责任公司联系签约事宜，应视为其自愿放弃其权利，双方就2014年1月1日后的管理费并没有达成一致意见，且XX珠宝有限责任公司并未实际使用该房屋，即就是XX珠宝有限责任公司使用房屋，对使用期间的占用费应当依据市场实际价格来确定，原审法院依据《合同法》第236条认定XX珠宝有限责任公司与吴甲某、吴乙某已经形成了不定期租赁合同关系，租金应该参照原合同标准执行，系适用法律的错误；原审判决对于XX珠宝有限责任公司庭审中提出的证据不予采纳是错误的，XX珠宝有限责任公司提交了吴甲某、吴乙某与厦门XX商贸有限公司签订的《转让协议》，证明吴甲某、吴乙某已经将其在《西安市商品房购销合同》、《投资委托型用户协议》项下的全部权利转让给厦门XX商贸有限公司，吴甲某、吴乙某主体资格不适格，而该份证据的原件在吴甲某、吴乙某控制之下，而吴甲某、吴乙某有意不提交，符合相关司法解释规定的情形，但是原审法院以XX珠宝有限责任公司未提交充分、合法有效的证据证实，而对该份证据不予采信，使得XX珠宝有限责任公司承担举证不能的法律后果，属于适用法律错误；原审XX珠宝有限责任公司申请原审法院对涉案房屋实际占用费予以司法鉴定，原审法院应当依法予以司法鉴定但未予鉴定。请求：撤销原判，改判驳回吴甲某、吴乙某的诉请或发回重审，诉讼费全部由吴甲某、吴乙某承担。吴甲某、吴乙某辩称，其享有明确的合法出租权利；本案案由是租赁合同纠纷，原审判决适用法律正确，认定事实清楚；租赁合同默示更新后，按照法律推定，双方签订了租赁合同。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴甲某、吴乙某与西安XX公司签订《西安市商品房购销合同》，购买了涉案商铺，XX珠宝有限责任公司通过租赁合同取得涉案商铺的承租权，应当按照合同约定向出租人支付租金。2014年1月1日以后，因双方就租金问题发生争议未能续签租赁合同，XX珠宝有限责任公司并未退出对涉案商铺的经营管理并及时退还商铺，仍继续对该商铺进行经营管理，对此吴甲某、吴乙某未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金继续执行租赁合同确定的每年按照总购房款的10%标准支付。原审法院根据本案合同履行情况，判令XX珠宝有限责任公司支付自2014年1月1日至2015年7月31日租金，2015年8月1日以后至XX珠宝有限责任公司退出商铺停止租用之日的租金每年按照总购房款的10%标准计算支付，判决并无不当。XX珠宝有限责任公司申请对XX珠宝楼在2014年至2015年7月期间的市场租金进行司法鉴定，因双方存在租赁法律关系，租金应参照原合同标准执行，原审法院对XX珠宝有限责任公司鉴定申请不予准许，于法有据。综上，XX珠宝有限责任公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，陕西XX珠宝有限责任公司已预交，由陕西XX珠宝有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平审 判 员  李 涛代理审判员  秦燕燕二〇一六年三月二十五日书 记 员  李 艳