四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终8403号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：牛静，女，1978年12月29日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：牛晓燕，女，1974年4月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系牛静之姐。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：胡蜀北，男，1973年12月4日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：杜勇，四川顶泰律师事务所律师。原审第三人：成都美年房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道中段****号*幢*层**号。法定代表人：张良乾，总经理。委托诉讼代理人：何钦，男，1981年10月8日出生，汉族，住四川省成都市高新区，系公司员工。上诉人牛静因与被上诉人胡蜀北、原审第三人成都美年房地产经纪有限公司（以下简称美年公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人牛静的委托诉讼代理人牛晓燕，被上诉人胡蜀北及其委托诉讼代理人杜勇，原审第三人美年公司的委托诉讼代理人何钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛静上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回胡蜀北要求牛静双倍返还定金100000元的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，采信证据不当。具体表现在：1、双方对购房款的支付期限有明确约定，一是在案涉合同签订时胡蜀北与美年公司均口头承诺贷款时限，二是在2016年3月26日，胡蜀北再次承诺付款时限不超过3-5个工作日，三是2016年4月7日的电话沟通中，胡蜀北并未否认其关于付款期限的承诺。因此，一审法院认定双方在合同中并未约定胡蜀北办理银行贷款的时限，属错误认定。2、一审法院认定即使胡蜀北不能办理银行贷款，也应由牛静催告其在合理期限内补足房款，该认定错误。事实上，在胡蜀北未按约定付款期限，即2016年4月1日前办好银行贷款手续，牛静于4月7日主动联系胡蜀北贷款办理情况，胡蜀北态度蛮横，让牛静自己找美年公司要房款，该行为应认定为胡蜀北明确表示不履行付款义务。且在双方履行合同发生障碍时，胡蜀北同意牛静关于解除合同的提议，亦能认定胡蜀北不具有一次性支付全部房款的经济实力。二、一审判决适用法律错误。具体表现在：1、未按照合同法第五条的规定，公平确定案涉双方的权利、义务，只认定双方对牛静办理注销抵押权和过户手续有时间约定，不认定对胡蜀北付款时间亦有约定的事实。2、未按照合同法第六条、第四十二条的规定，认定胡蜀北存在违背诚实信用原则、故意隐瞒事实的情形。3、未按照合同法第三十六条的规定，认定双方之间对办理贷款及胡蜀北付款时间存在口头约定的事实。4、未按照合同法第九十四条的规定以及案涉合同第7.4条的约定，认定牛静有权在2016年4月9日行使解除合同权，且合同已经解除。5、未按照担保法第八十九条的规定，认定胡蜀北无权要求牛静返还50000元定金。胡蜀北辩称，1、胡蜀北依约履行自己交付定金等义务，并在合理期限内向银行提交了申请办理贷款手续的资料，贷款手续已经审批通过。但牛静却未按合同约定履行过户义务，之后还发函解除合同，致使胡蜀北的合同目的不能实现，应向胡蜀北双倍返还定金。2、牛静关于案涉房屋贷款手续应于抵押注销后3-5日办理完毕的主张，没有任何事实依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。美年公司陈述称，原判认定事实清楚，适用法律正确，美年公司对一审判决结果无异议。对牛静提出的上诉，请求二审法院依法审理。胡蜀北向一审法院起诉请求：判令牛静双倍返还购房定金100000元。牛静向一审法院提起反诉，请求：判令胡蜀北向牛静支付违约金260000元。一审法院认定事实：2015年11月7日，甲方（出卖方）牛静、乙方（买受方）胡蜀北、丙方（居间方）美年公司签订了《房地产买卖合同》，约定：甲方将其拥有的位于成都市天府新区的房屋通过美年公司的居间服务出售给乙方，房屋总价款为1300000元。甲方应该在2016年3月31日前办理完该房屋的他项权注销手续，乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金50000元整，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款。部分款项乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，如果双方不能申请到贷款或者贷款额度不够，则甲乙双方协商以差额补齐的方式支付甲方。丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应在接到乙方所贷银行通知甲乙办理过户后3日内前往房管局办理过户手续。甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金。在签订合同的当日，胡蜀北向牛静支付了购房定金50000元，牛静向胡蜀北出具了一张收据。2016年3月26日，牛静在成都市天府新区房屋产权办证中心完成了该套房屋的他项权注销手续。2016年3月28日，胡蜀北向美年公司提交办理贷款所需的相关资料，美年公司工作人员向其出具了收条。2016年4月9日，牛静将《关于解除合同的通知》递交到美年公司处。2016年4月14日，胡蜀北取得了贷款审批通过的通知书，载明：同意向胡蜀北发放个人住房二手楼按揭贷款人民币1000000元。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房地产买卖合同》、定金收据及打款凭证、公证书复印件、成都市天府新区房屋产权办证中心信息处理告知单、电话录音光盘1张、短信记录一份、解除合同的通知一份、图片资料7张、庭审笔录以及各方当事人的陈述。一审法院认为，本案的争议焦点为牛静解除合同的行为是否符合法律规定或者合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。牛静提交了录音光盘、短信记录，用以证明胡蜀北承诺自房屋抵押权注销之日起着手办理银行商业贷款并在2-5个工作日办妥，胡蜀北未在该承诺时限内办理完毕银行贷款，按照合同约定，逾期天数超过七日仍未付款的，出卖方有权单方要求解除合同。一审法院认为，首先，双方在合同中并未约定胡蜀北办理银行贷款的时限，牛静提供的录音及短信记录也未能证明胡蜀北、牛静对办理贷款时限做出了一致约定；其次，若胡蜀北不符合贷款条件不能办理按揭贷款，双方应当根据签订的《房屋买卖合同》约定履行自己的义务。根据合同约定，若银行贷款额不够支付房款，则由胡蜀北补足差额。因此，即使在胡蜀北不能办理按揭贷款时，牛静的权利是要求胡蜀北在合理期限内补足房款，而现实情况是胡蜀北已经在2016年4月14日取得了银行的贷款额度审批，胡蜀北并未违反合同的约定。牛静在胡蜀北已经取得银行贷款情况下，未按照合同约定办理过户手续，而是采取单方面解除合同的行为，违反了合同的约定，对其要求胡蜀北承担违约责任，支付违约金260000元的主张，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。因此，一审法院对胡蜀北主张牛静双倍返还定金的请求予以支持，牛静应当支付胡蜀北100000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、牛静于判决生效之日起十日内向胡蜀北双倍返还定金100000元；二、驳回牛静的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1150元、保全费1020元，合计2170元，由牛静负担；反诉案件受理费2600元，由胡蜀北牛静负担。二审中，牛静提交一份短信记录，拟证明牛静的代理人牛晓燕于2016年3月15日在银行结清房款后，于2016年3月17日发短信将该情况告知美年公司工作人员云刚富，该工作人员表示已将此情况告知胡蜀北。经质证，胡蜀北对该证据的真实性无法确定，请求法院依法认定；对证据的关联性、证明力有异议，认为即使该证据属实，也仅是牛晓燕与美年公司工作人员的交流内容，不能证明胡蜀北存在违反合同约定的事实。美年公司请求法院依法认定该证据。本院审查认为，胡蜀北、美年公司均无证据推翻该短信记录的真实性，对其真实性本院予以确认；但是，该短信记录中美年公司工作人员所发关于“牛姐，我已经用短信方式告知客户了”的内容不明确，无法确认告知的具体事项；且该工作人员是否已向胡蜀北发送短信，仅有工作人员的陈述，没有其他证据佐证；况且，即使牛静提交该证据的待证事实均属实，牛静亦未明确该事实与胡蜀北是否存在违约行为的认定之间的关联性，本院认为，该证据不能达到证明胡蜀北存在逾期付款违约行为的目的，对该证据本院不予采信。各方未提交其他证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：牛静于2016年4月9日将《关于解除合同的通知》递交给美年公司的行为是否构成违约，进而胡蜀北主张适用定金罚则要求牛静双倍返还定金100000元的主张能否成立。对于该争议焦点，庭审已查明，《房地产买卖合同》中双方对付款方式及期限约定为：胡蜀北在签订合同当日支付定金50000元；部分购房款以胡蜀北向银行贷款的方式支付，即由贷款银行直接划付给牛静；如果胡蜀北不能申请到贷款或贷款额度不够，双方协议以胡蜀北补齐的方式支付牛静。除上述内容之外，双方并未约定胡蜀北办理银行贷款审批手续的具体时间。牛静虽然提交了录音光盘、短信记录等证据，但前述证据仅能证明双方在合同实际履行中对贷款手续的办理事宜进行沟通的事实，并不能证明双方对胡蜀北办理银行贷款的时限达成一致。此外，牛静上诉主张银行贷款逾期办理是由于胡蜀北迟延提交资料所致，但《房地产买卖合同》中双方对应于何时备齐办理贷款所需资料、何时前往银行签订贷款合同亦未作约定，而牛静认为双方口头约定应于2016年3月26日前提交资料，但除其自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，胡蜀北对此也不认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，牛静的该主张不成立。在此情况下，牛静并无证据证明胡蜀北存在逾期办理贷款、逾期支付购房款的违约事实。故，牛静以胡蜀北未按约定期限办理银行贷款手续构成违约为由，主张自己有权依据《房地产买卖合同》第7.4条关于“胡蜀北未按本合同约定期限、约定支付各项款项的，……逾期天数超过7日，胡蜀北仍未付款的，牛静有权单方解除本合同、书面通知胡蜀北并依法及依据合同第7.4条约定追究胡蜀北违约责任”的约定行使约定解除权，缺乏事实依据，本院不予支持。牛静还主张其有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”之规定行使法定解除权，对此，本院认为，双方虽约定购房款以贷款方式支付，但同时还约定，如果胡蜀北不能申请到贷款或贷款额度不够，应由胡蜀北补足差额。而庭审已查明，胡蜀北已于2016年4月14日通过银行贷款审批；本案审理过程中，胡蜀北亦明确表示愿意继续履行合同；而牛静并无证据证明胡蜀北存在不履行主要债务的情形，故，牛静主张行使法定解除权不符合法律规定，本院不予支持。根据前述分析，胡蜀北在本案中并无违约行为，而牛静于2016年4月9日单方发函解除合同的行为构成违约。一审法院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，支持胡蜀北要求牛静双倍返还定金100000元的主张正确，本院予以维持。综上所述，牛静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人牛静负担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一六年十一月一日书记员 梅芳芝