北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终4462号上诉人（原审被告、反诉原告）何红梅，女，1967年1月10日出生。委托代理人吴涛，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）盖金荣，男，1968年12月30日出生。上诉人何红梅与被上诉人盖金荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第26074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成由法官刘茵担任审判长，法官王锦强、刘栋参加的合议庭，并于2016年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人何红梅及其委托代理人吴涛，被上诉人盖金荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盖金荣一审诉称：2015年2月2日，盖金荣与何红梅签订了一份《房屋租赁合同》，约定何红梅租赁盖金荣所有的位于北京市通州区张家湾镇祥和乐园××号底商，用于经营饭店，租赁期限自2015年2月6日至2020年2月5日，每月租金为20833元，每六个月支付一次租金为12.5万元，盖金荣与何红梅又约定何红梅支付盖金荣饭店转让费40万元，分五期支付，并于2015年5月15日将尾款全部付清。合同签订后，盖金荣按照合同约定全部履行合同义务，但是何红梅至今仍然拖欠盖金荣饭店转让费30万元以及房屋租金10万元，盖金荣曾多次向何红梅索要，但何红梅总以各种理由推脱，盖金荣认为，何红梅已经根本违约，故要求法院判令解除盖金荣与何红梅的房屋租赁合同；请求法院判令何红梅立即向盖金荣支付饭店转让费30万元及房屋租金104150元，诉讼费由何红梅负担。何红梅一审辩称：不同意盖金荣的诉讼请求，签订合同时没有如实陈述房屋的情况，房屋没有合法的产权，房屋大部分是违建，何红梅没有办理合法的营业执照。何红梅在一审反诉称：何红梅与盖金荣双方于2015年2月2日签订房屋租赁合同，合同约定：盖金荣将位于北京市通州区张家湾镇祥和乐园××号底商租赁给何红梅，租赁期自2015年2月6日至2020年2月5日止，每月租金20833元，用途为饭店经营。合同签订后，何红梅向盖金荣支付了部分相关费用，同时要求盖金荣出具房屋产权及相关证明，办理经营手续，但是盖金荣迟迟不予出具，经了解得知，盖金荣对涉案房屋不具合法产权，房屋建造没有经过相关部门批准。综上，盖金荣的行为违反了合同约定，不符合相关法律规定，故要求法院判令请求确认何红梅与盖金荣2015年2月2日签订的《房屋租赁合同》无效，请求判令盖金荣退还给何红梅转让费10万元，判令盖金荣退还何红梅租金104150元，其他经济损失费135200元。盖金荣一审辩称：不同意何红梅的反诉请求，何红梅的反诉请求没有事实和法律依据。一审法院经审理查明，2015年2月2日，盖金荣（甲方）与何红梅（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于北京市通州区张家湾镇祥和乐园××号，建筑面积600平米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2015年2月6日至2020年2月5日，租金为每月20833元，租金的付款方式为半年付，该房屋用途为饭店经营，乙方支付甲方转让费40万元，分期付款：首次支付十万元，2015年2月15日前付五万元，2015年2月30日前付5万元，2015年4月15日前支付十万元，2015年5月15日支付尾款十万元，到期此转让费没有到账，甲方有权收回此房，合同还就其他事项作出约定。合同签订后，何红梅支付盖金荣租金104165元，转让费10万元，何红梅至今未支付剩余的转让费及相应的房屋租金。何红梅将房屋租赁后，因房屋产权问题未能办理营业执照等相关手续，盖金荣将饭店内1-5楼的设备、餐具、桌椅等转让给何红梅，双方对于该事实均予以认可，但对转让费所涵盖的转让内容的认定存在分歧。另查，盖金荣出租的房屋属于小产权房，盖金荣在出租之前亦在此经营饭店，并对房屋进行装修，盖金荣经营饭店亦没有办理相关营业执照。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，盖金荣与何红梅签订的房屋租赁合同属于合法有效的合同，并未违反法律强制性规定，当事人应该依照合同的约定行使自己的权利，履行自己的义务。盖金荣承租房屋后，理应按照合同约定支付租金，何红梅拒绝支付租金，造成合同无法履行，属于根本违约行为，现盖金荣要求解除合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持；盖金荣要求何红梅支付2015年7月7日至2015年12月6日的租金104150元的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。关于何红梅反诉要求确认合同无效的反诉请求，因双方签订的合同并无法律规定的无效情形，故法院不予支持；关于何红梅反诉要求盖金荣返还租金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于双方争议的转让费的问题，法院认为转让费不仅仅涵盖实物的转让，亦包含地段优势、客源、装修等其他隐性资产的转让，现因房屋产权问题，何红梅无法办理营业执照，无法正常经营饭店，如果依然按照合同约定要求何红梅继续支付剩余的转让费显失公平，何红梅已经支付的转让费，法院结合何红梅实际占用房屋的时间、租赁合同约定的租赁时间以及装修、设备损耗情况等因素认定不再退还，盖金荣向法庭提交的清单上所列的物品应归盖金荣所有，故盖金荣要求何红梅继续支付转让费的诉讼请求，法院不予支持；何红梅反诉要求盖金荣退还转让费的诉讼请求不予支持；何红梅反诉要求赔偿经济损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于双方争议的营业执照办理的问题，法院认为何红梅作为承租方，在租赁房屋时应主动核实房屋的产权信息，但何红梅在租赁房屋时，出于朋友介绍的客观情况，并未核实产权信息就与盖金荣签订租赁合同实属不妥。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、解除盖金荣与何红梅于二〇一五年二月二日签订的房屋租赁合同；二、何红梅支付盖金荣租金人民币十万零四千一百五十元，于判决书生效后七日内执行清；三、驳回盖金荣的其他诉讼请求；四、驳回何红梅的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。何红梅不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、一审法院判决存在事实审查不清及主要证据缺失的情况。对于涉案房屋的基本建设情况及是否取得建设工程规划许可证没有查清，对于盖金荣出租前是否合法经营及是否为合法底商没有查清，在没有查清的情况下作出的判决是错误的。二、一审法院在适用法律方面存在错误、不当等情况，仅仅适用合同法第一百零七条来调整涉案的全部实体法律关系是错误的。三、关于小产权房的问题，按照法律规定，小产权就是没有产权，属于违法的，最高人民法院也有明确意见，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同应被认定为无效。补充的是何红梅在一审中反诉请求确认合同无效理由是涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，也没有其他审批文件，一审判法院对此没有进行审查。综上，何红梅请求请求依法撤销（2015）通民初字第26074号民事判决，并依法改判认定合同无效，盖金荣退还何红梅全部租金和转让费。盖金荣针对何红梅的上诉答辩称：同意一审法院判决，要求维持原判决。不同意何红梅的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，举证责任分配得当，请求驳回何红梅的全部上诉请求。何红梅于2015年初在涉案房屋内经营一年。虽然涉案房屋是小产权房，但盖金荣在北京市通州区张家湾镇马营村委会工程部取得了《张家湾镇人民政府关于马营小区规划建设的请示》一份，证明涉案房屋原来是属于农村的自主楼建设项目，涉及通州区马路改建。该文件有2004年通州区副区长签字，盖金荣在取得该文件复印件时看到了原件。根据该文件精神，小区规划建设有审批是合法的。何红梅在二审期间向本院提交了刘言的录音，证明刘言系盖金荣的员工，曾经在现场参与双方签订租赁合同的过程，盖金荣没有履行诚实信用义务，没有如实告知涉案房屋的产权情况和建设规划许可证的情况。盖金荣对于通话录音的真实性予以认可，但认为刘言早已离职，与何红梅是老乡，存在私下联系，且其并未全程参与合同的签订过程，不能证明盖金荣未履行告知义务。本院认可该份录音证据的真实性，但从该通话录音的全部内容看，不能证明何红梅的主张成立，故本院不予采信。何红梅在二审期间还向本院提交了收条二份，用于证明盖金荣共收取了其104165元房屋租金。盖金荣对于该份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对此予以采信。盖金荣在二审期间向本院提交《张家湾镇人民政府关于马营小区规划建设的请示》复印件一份，用于证明涉案的小产权房的规划经过相关部门的合法审批。何红梅对于该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为因该份文件属于复印件、且文件内容也缺乏与证明目的的关联性，故对于该份证据，本院不予采信。本院另查明，盖金荣在2015年4月6日出具收条一份，注明收取何红梅3个月房租62499元，（2015年2月6日、3月6日、4月6日）。盖金荣在2015年8月22日出具收条一份，注明收到何红梅2015年5月6日、6月6日两个月房租，共计41666元。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：本案中，盖金荣与何红梅争议的焦点问题是双方签订的房屋租赁合同是否合法有效。何红梅认为盖金荣出租的房屋属于小产权房即属违建，符合合同无效的法律规定。盖金荣认为涉案房屋虽属农村自建小产权房，但系因通州区马路改建，经合法审批所建楼房，且何红梅也实际使用涉案房屋一年多，不符合合同无效的法律规定。本院认为根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。何红梅并未能提交充分证据证明涉案房屋属于违法建筑，双方签订的房屋出租合同违反了法律的强制性规定，符合法律规定的无效情形。且根据何红梅在庭审中的自认，其在2015年3月份就发现涉案房屋无合法手续，无法正常经营，向盖金荣提出了异议，但其主张与其仍然占有和使用涉案房屋长达近一年时间，依然连续正常交纳租金的行为相互矛盾。何红梅连续使用涉案房屋及屋内设施，一审法院结合何红梅实际占用房屋的时间、租赁合同约定的租赁时间以及装修、设备损耗情况等因素判决不再退还已付转让费用及租金，并无不当。何红梅作为承租方，在租赁房屋时应主动核实房屋的产权信息，但何红梅称其因为出于朋友介绍，并未核实产权信息就与盖金荣签订租赁合同，因此造成合同无法继续履行的后果，也应自行承担相应的责任。故何红梅的上诉主张，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3650元，由盖金荣负担2750元负担（已交纳），由何红梅负担900元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；一审案件反诉费3050元，由何红梅负担（已交纳）。二审案件受理费8400元，由何红梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘茵代理审判员刘栋代理审判员王锦强二〇一六年三月二十九日书记员 田       亚       男