上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1674号原告(反诉被告)：上某1，住所地上海市嘉定区。法定代表人陈某某，总经理。委托诉讼代理人沈姣娇，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人王葵，上海志道律师事务所律师。被告(反诉原告)：上某2，住所地上海市嘉定区。法定代表人丁某某，执行董事。委托诉讼代理人郑小富，上海兴浦律师事务所律师。原告上某1(下称“丰某某”)诉被告上某2(下称“诺某某”)房屋租赁合同纠纷，以及反诉原告(下称“被告”)诺某某诉反诉被告(下称“原告”)丰某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原告之委托诉讼代理人沈姣娇、被告之委托诉讼代理人郑小富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付自2013年2月1日至2014年1月31日期间的租金461,214元；2、依法判令被告向原告支付逾期付款利息损失(其中租金230,607元计算自2013年2月11日起至本案判决生效之日止的利息损失；剩余租金230,607元计算自2013年8月11日起至本案判决生效之日止的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算)。事实与理由：2008年3月1日，原、被告签署《租赁协议书》一份，约定被告承租原告位于新某某的厂房、门卫、配电间等约2106平米左右的房屋以及场地和其他辅助设施(下称“涉案房屋及场地”)。前三年的年租金为445,840元，后三年的年租金为461,214元，协议还约定租金每六个月支付一次，先付后用。至今，被告尚欠原告2013年度租金合计461,214元，经原告多次催缴未果。原告认为，被告未按约足额支付租金构成违约，故提起诉讼。审理中，原告申请撤回了第二项诉讼请求。被告诺某某辩称：不同意原告的诉讼请求。被告的合同目的没有实现，不应该支付租金。租赁合同约定被告承租涉案房屋及场地等用于开厂，但因涉案房屋没有产权证，导致被告无法办理营业执照，涉案房屋没有污水排放设备，导致被告在开厂半年左右时被当地环保局进行罚款，之后被告不敢再开厂，仅将涉案房屋及场地作为仓库堆放原材料，但此前均全额支付租金，直至2013年1月底。原告曾向被告承诺办理房地产权证以及污水处理设备，但一直没有办理。双方的租赁合同到期后，被告已经将涉案房屋及场地交还给了原告。2013年2月1日之后的房屋使用费，应参照仓库标准计算。另外，涉案房屋在2012年底至2013年初期间漏水，导致被告的原材料、胶粉、干粉等材料浸水报废产生损失，故被告提出反诉，要求：1、原告赔偿被告因原材料浸水报废导致的经济损失457,842.28元。2、原告向被告开具已收租金的税务发票总金额为2,259,948元。针对被告的反诉请求，原告辩称，一、涉案房屋没有取得房地产权证是事实，但在原、被告签订租赁合同之初，被告就已经知晓。二、被告的第一项反诉请求没有事实依据。不认可房屋曾经存在漏水情况，也不认可因漏水导致原告的损失发生，且在2012年至2014年6月两年多的时间内，即便原告多次催讨租金，被告亦从未提出过其有损失发生，而是在2014年6月原告正式向被告发送《律师函》催讨租金后，被告才突然提出其有损失，显然该损失并不存在。第二项诉讼请求不属于法院的受理范围，请求法院一并驳回。原告围绕其本诉诉讼请求依法提交了《租赁协议书》、《律师函》、《律师函复函》、电话联系清单为证，被告对《租赁协议书》的双方盖章予以确认，但部分内容认为应以其提供版本为准，律师函及复函无异议，电话联系清单不予认可。被告为证明其反诉请求依法提交了照片一组、报废物品的进库单及发票、《律师函》、《律师函复函》、营业执照、租金收据，原告对照片及进库单、进货发票真实性不予认可，对律师函及复函、营业执照、收据真实性均予以确认。对上述对方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于存在异议的证据，均系举证方单方制作，本院无法确认。根据以上无异议的证据以及原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：2008年3月1日，原、被告签署《租赁协议书》一份，约定被告承租原告位于新某某的厂房、门卫、配电间等约2106平米左右的房屋以及场地和其他辅助设施，即涉案房屋及场地，租赁期限六年，自2008年2月1日至2014年1月31日止。前三年的年租金为445,840元，后三年的年租金为461,214元，租金每六个月支付一次，先付后用。之后，原告将涉案房屋及场地等交付被告使用，被告支付租金至2013年1月31日，自2013年2月1日开始被告未再支付租金。自2013年2月开始，原告多次向被告催讨租金，但被告拒绝支付。2014年初，上述《租赁协议书》到期，被告搬离涉案房屋，并将房屋及场地等交还原告，原告后将涉案房屋另行出租他人使用，目前由案外人使某某。2014年6月8日，因被告迟迟拖延支付租金，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告立即支付拖欠的厂房使用费等461,214元。2014年6月20日，被告委托律师向原告回函称因涉案房屋未取得房地产权证、无消防验收报告、环保许可，以及出租房屋存在危房可能，导致被告产生损失。之后因被告仍拒付租金(占用使用费)，原告遂诉至法院。另查，1、涉案房屋未取得房地产权证，双方亦未举证该房屋取得过建设工程规划许可等证明。原告表示若租赁协议书被确认无效，其将诉讼请求调整为要求被告支付占有使用费461,214元；2、庭审中，被告陈述在2013年2月原告催讨2013半年度租金时，其已经提出因房屋漏水导致损失产生要求与租金相抵扣，但原告对该陈述不予认可。对此，被告未能举证。本院认为，出租人就未取得房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同，应为无效，因此，本案原、被告签订的涉案房屋及场地的《租赁协议书》应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。庭审中，原、被告一致确认被告已付租金至2013年1月31日，之后租金未付，现原告主张要求被告参照租金标准支付2013年2月1日至2014年1月31日期间的占有使用费461,214元，符合法律规定，依法可予以支持。被告辩称的因涉案房屋未取得产权证，只能参照仓库标准计收使用费的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。关于反诉，被告称涉案房屋曾于2012年底至2013年初间存在漏水现象，导致其原材料等浸水报废产生损失，被告为此提供的照片一组以及进货单及发票为证，但该组照片无法显示形成时间，进货单及发票亦与实际损失情况缺乏直接关联，因此，被告依据该证据反诉要求原告赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。关于反诉第二项，因并不属于法院审查范围，一并予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上某2应于本判决生效之日起十日内支付原告上某1自2013年2月1日至2014年1月31日期间的房屋占有使用费461,214元；二、驳回被告上某2的全部反诉请求。本案本诉受理费8,218元，减半收取4,109元，由被告负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)；本案反诉受理费4,083.80元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一六年十一月四日书记员  杨晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。