徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2014)泉民初字第4437号原告（反诉被告）徐州市环龙房地产开发有限公司,住所地本市中山南路xxx号。法定代表人范金莲，该公司经理。委托代理人杨钢，江苏彭城律师事务所律师。被告（反诉原告）张伟，无业。委托代理人桓轶，江苏尊鼎力律师事务所律师。原告（反诉被告）徐州市环龙房地产开发有限公司（以下简称环龙房地产公司）诉被告（反诉原告）张伟商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年10月29日受理后，依法由代理审判员刘现伟独任审判，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）环龙房地产公司的委托代理人杨钢，被告（反诉原告）张伟及其委托代理人桓轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告环龙房地产公司诉称，2005年8月20日，原告与被告签订了商品房订购单，双方约定被告购买原告开发的徐州市体育局综合楼8层夹层和9层夹层，被告在签订商品房订购单时支付100000元定金。2010年3月26日，被告向原告承诺在4月10日前支付200000元，余款372000元在2010年8月前付清。在被告承诺的付款期间，经原告多次催要未果，原告遂在报纸上发布公告，通知被告于2013年12月12日前付清余款，但被告在没有支付房款的情况下，强行占用诉争的房产，后经王陵派出所调解未果。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法解除双方签订的商品房订购单，双方相互予以返还，并由被告承担本案的诉讼费用。被告张伟辩称，原告向社会公开宣传进行销售诉争房产，双方签订订购单后，被告也履行了付款义务，被告并未承诺在2010年8月前付清余款，按照双方在订购单上的约定，被告在上房前付清房款，原告在报纸上发布公告，通知被告交付房款及解除合同并不符合双方之间的约定，故请求依法驳回原告的各项诉讼请求。反诉原告张伟诉称，原、被告双方签订商品房订购单后，被告至今未办理商品房预售手续，也未履行交房义务，为维护反诉原告的合法权益，请求依法判令反诉被告赔偿经济损失900000元，并承担本案的反诉费用。反诉被告环龙房地产公司辩称，双方签订的商品房订购单后，反诉原告没有按照约定付款，致使反诉被告要求解除该商品房订购单，反诉原告违约在先，不存在要求反诉被告赔偿损失的法定理由，故请求依法驳回其反诉请求。原告环龙房地产公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、2005年8月20日双方当事人签订的商品房订购单，结合商品房销售管理办法相关规定，应当属于房屋销售中的预约合同，原告至今没法办理商品房预售许可证等手续，致使双方签订订购单后不可能再签署商品房买卖合同，因客观情况发生变化，致使订购单无法继续履行；2、被告张伟于2010年3月26日作出的书面承诺，承诺的内容是2010年4月10日在原支付100000元的定金的基础上再支付200000元的房款，如果房屋不拆迁，于2010年8月底付清余下房款。以此证明被告至今没有按照该承诺履行支付房款的义务，按照订购单的约定买方逾期十五天仍不履行，卖方有权将该房售予他人，同时买方无权要求返还定金；3、被告张伟于2005年支付的300000元的收据3张，收据写的是2005年，除了2005年8月20日的收据以外，被告实际付款日期是2010年度；4、2013年12月2日徐州日报公告，证明原告在该报纸上刊登通知，要求在被告限定的期限内付清房款，否则解除合同；5、照片8张，证明2014年6月被告在未接到原告上房通知的情况下，强行上房的事实。经质证，被告对原告提供证据1的真实性无异议，但认为该证据不能证明原告的证明目的；对原告提供的证据2真实性无异议，但是该承诺书约定该房屋就现状归被告本人所有，但是实际上原告没有交付给被告张伟，所以被告才没有按照承诺将款项支付给原告；对于证据3的真实性无异议，被告确已实际支付了300000元的房款；对证据4的真实性无异议，原告在可以联系到被告的情形下，以报纸公告的形式催要房款是没有合同和法律依据的，同时在原告没有履行交付房屋的义务下没有权利向被告催要房款，也没有依据；对原告提供的8张打印的照片的真实性有异议，照片上也没有出现被告的影像，被告也没有强行占有涉案房屋。因此，原告提供的以上证据不能证明原告的主张。被告张伟为证明其抗辩意见及反诉请求，向本院提交了如下证据：1、徐州市计划委员会徐计社[2001]295号文件，对涉案房屋的建设的批复，证明涉案的房屋是已经批准立项的项目；2、徐州市规划局出具的徐规通字[2001]第462号批准定点通知书，证明涉案的房屋已经经过规划部门的许可；3、徐州市规划局出具的建设工程许可证,以此证明涉案的房屋已经经过规划部门的许可；4、由原告和徐州市体育局签订的协议书，证明原告对涉案的房屋享有可以对外销售的权利；5、徐州市国土资源局出具的徐土建[2002]66号建设用地界定（验收）通知书，证明涉案的房屋土地使用已经经过了国土资源局的确认；6、徐州市工程建设招标办公室备案的涉案工程的中标通知书，证明原告就涉案的房屋公开对外进行了招投标，并由江苏中兴建设有限公司中标，中标的时间是2003年5月15日；7、由徐州市建设局对涉案的工程所发出的建设工程施工许可证，证明涉案的工程已经得到了施工许可；8、原告和徐州市体育局签订的补充协议，证明双方对工程施工进行了补充约定，约定原告应该于2005年4月底将工程交付使用；9、和解协议书一份，是由原告和徐州市体育局在2007年3月13日签订，内容是因为在原告与徐州市体育局联合建房的过程中存在违约行为，徐州市体育局向徐州市中级人民法院提起诉讼，在诉讼过程中双方达成了调解协议，原告有权对其所有的56%的房屋进行出售，在该份协议中表明原告已经将自己享有的所建房屋的56%即53套房屋已经全部销售；10、原告与徐州市体育局签订合同的附件，确认在2007年2月7日该工程仍未完工，涉案的房屋未建设完毕；11、和解协议的附件2，明确了原告享有的56%的房屋的位置，涉案的房屋就在该位置的范围之内；12、原告向社会公开宣传材料4张，证明原告已经将其所建的房屋面向社会公开宣传销售，宣传的内容包括其具体的位置、坐落和户型等。经质证，原告（反诉被告）认为上述12份证据均为复印件，需要进一步核实，另外被告提交的所有证据均与本案的争议的订购单是否应当解除及购房款是否应当返还之间均不具有关联性系，因为政策性的调整，本诉原告未能取得商品房预售许可证，现有的客观情况决定了双方所签的订购单无法继续履行，故应依法解除。综上，被告提交的各项证据均不能作为本案的证据使用。经审理查明，2005年8月20日，原告环龙房地产公司与被告张伟签订了商品房订购单，房号为体育局综合楼X层夹层、X层夹层，面积为240平方米，单价为2800元∕平方米，合计款为672000元，在签订订购单时被告向原告支付100000元作为定金，上房前付清余款，同时亦约定了违约责任。签订合同当日，被告张伟向原告环龙房地产公司支付了定金100000元。2010年3月26日，被告张伟向原告承诺，于2010年4月10日前再付房款200000元，现因该房可能拆迁，余款372000元待拆迁补偿款到位后一次性付清，如不拆迁于2010年8月底付清后，该房屋就归本人所有，另：如果拆迁补偿款大于购房款，本人承诺超出部分再付给环龙房地产公司超出部分的40%拆迁补偿款。之后，被告张伟又向原告环龙房地产公司支付了购房款200000元，但余款并未支付。2013年12月2日，原告环龙房地产公司在徐州日报上刊登公告，要求被告张伟于2013年12月12日前付清房款，否则将依法解除订购单。涉案房屋为原徐州市体育局与原告联合承建，并进行了建设用地规划等审批手续，但至原告环龙房地产公司起诉前未取得商品房预售许可证。在本案审理过程中，反诉原告向本院申请财产保全，本院指定反诉原告自行保管涉案房屋，同时反诉原告同意依据本院依法查明的法律关系作为其主张赔偿损失的依据的法律关系基础，并陈述所主张的损失为房价上涨的价格差额。本院认为，本案中，原告环龙房地产公司与被告张伟在2005年8月20日所签订的商品房订购单是预约合同还是本约合同，是确定双方权利义务关系及决定本案法律适用的关键。一、关于原、被告双方签订的商品房订购单的性质问题。商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的商品房订购单对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定，但并未对交付条件和日期进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，该认购单不属于商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同。原、被告双方作为具有相应民事行为能力的主体在签订商品房订购单时意思表示真实，且内容比较具体，因此，该订购单在双方之间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方之间具有法律约束力。二、关于原告环龙房地产公司要求解除双方所签订购单及相互返还的问题。原告环龙房地产公司以未取得商品房预售许可手续等客观原因要求解除双方之间的订购单，且被告张伟也以提起反诉方式主张经济损失，实质是双方均表示出不再订立商品房买卖合同的意思，故原告环龙要求解除双方所签订购单，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告环龙房地产公司主张相互返还，即由被告张伟向原告返还涉案房屋，原告向被告返还已支付的购房款300000元，符合合同解除后恢复原状的法律规定，本院亦予以支持。三、关于反诉原告张伟主张的损失问题反诉原告张伟要求的损失部分实为要求反诉被告承担不能缔结本约合同所产生的信赖利益损失，即反诉原告有理由相信反诉被告会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照订购单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此反诉被告因订立预约合同给反诉原告造成了经济损失，该损失应根据订立订购单时商品房的市场行情和现行商品房价格等因素综合确定，依据公平原则，本院综合考量商品房市场的价格变动过程以及反诉原告向反诉被告交纳300000元房款的数额等情况，酌定反诉原告张伟的经济损失为300000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、解除原告徐州市环龙房地产开发有限公司与被告张伟于2005年8月20日签订的商品房订购单；二、被告张伟于本判决发生法律效力后十五日内将徐州市体育局综合楼X层夹层和X层夹层返还原告徐州市环龙房地产开发有限公司；三、原告徐州市环龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内向被告张伟返还购房款300000元；四、反诉被告徐州市环龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿反诉原告张伟经济损失300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10600元，反诉案件受理费6400元，财产保全费4020元，合计21020元，由原告徐州市环龙房地产有限公司负担15600元，被告张伟负担5420元（此款双方均已预交，原告徐州市环龙房地产开发有限公司超过预交部分应负担的5000元随案款一并付给被告张伟）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 蒙代理审判员  刘现伟人民陪审员  闻 永二〇一六年三月二十一日书 记 员  刘 文