呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2015）呼民一终字第01332号上诉人（原审被告）中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司。住所地呼和浩特市新城区哲里木路天骄年华小区20号楼。负责人刘文英，该公司总经理。委托代理人胡小杰，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。委托代理人李晓华，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被上诉人（原审原告）傅军凯，男，。委托代理人关卯卯，内蒙古远舰律师事务所律师。上诉人中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司（以下简称人保财险呼市分公司）因与被上诉人傅军凯房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第02248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月17日公开开庭审理了本案。上诉人人保财险呼市分公司的委托代理人胡小杰、李晓华，被上诉人傅军凯的委托代理人关卯卯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明,2013年4月10日，傅军凯（甲方）与人保财险呼市分公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定由人保财险呼市分公司承租傅军凯所有的位于呼和浩特市赛罕区大学东路丰泽大厦1号楼8层801号、建筑面积为660.45平方米的房屋作为办公用房。该合同第三条约定，租期5年，自2013年5月1日至2018年4月30日；合同第四条约定，该房屋年租金65万元，租金按年结算，"乙方于合同生效且收到甲方开具的等额合格票据后10个工作日内向甲方交纳第一年租金65万元，后两年于每年5月30日前且收到傅军凯开具的等额合格票据后，人保财险呼市分公司向傅军凯支付当年租金65万元"；合同第十三条对提前终止合同进行了约定："租赁期间，任何一方有正当理由终止合同的，需提前书面通知对方，经双方进行租金和装修、装饰物协商后签订终止合同书。在终止合同书签订前，本合同继续有效，但以下情形除外：1.列入征收....拆迁范围的;2.本合同自甲乙双方签字盖章后成立，自乙方上级公司、保险监管部门批准后生效，至合同期满后终止。"合同签订后，傅军凯向人保财险呼市分公司交付租赁房屋，人保财险呼市分公司支付第一年度租金65万元，傅军凯并向人保财险呼市分公司提供了当年度全部租金的发票。2014年4月2日，人保财险呼市分公司做出《终止房屋租赁合同通知》，主要内容为：上述租赁合同在向人保财险呼市分公司的上级公司和保险监管部门报批过程中，因不符合"八项规定"和"党政机关办公用房建设标准"规定未获批准；依据合同约定应视为合同未生效，并定于2014年4月30日搬离承租房屋。庭审中，人保财险呼市分公司提出于2014年4月1日将上述《终止房屋租赁合同通知》通过EMS邮寄给傅军凯，该邮件虽被马淑健（系傅军凯单位的保安）代收，但证据显示快递单并未标明文件名称，且该文件作出时间为4月2日，无法在4月1日即发出。另外，人保财险呼市分公司还提供一则短信记录，拟证明人保财险呼市分公司员工林叔吴向傅军凯短信发送终止通知的内容，并由证人林叔吴出庭证明具体时间为2014年4月7日。对于该证据的证明力分析如下：首先，无法确认该手机号码即傅军凯本人所用，当时没有回复信息,庭审中也未得到傅军凯认可;其次，仅凭证人证言证实该号码为傅军凯所用，依据不足。因此，对于上述两份证据，本院无法认定，不予采信。2014年4月30日，人保财险呼市分公司搬离丰泽大厦801号。据傅军凯自认，2014年5月6日，傅军凯收到人保财险呼市分公司做出的《终止房屋租赁合同通知》。傅军凯认为，人保财险呼市分公司在签订合同后接受并使用租赁房屋、交付租金的行为，是实际履行合同的行为，合同视为生效，人保财险呼市分公司应当继续履行合同。另查明，傅军凯收到终止合同通知后，双方曾协商租金补偿和装修装饰恢复事宜。2014年6月10日，人保财险呼市分公司与案外人贺伟签订一份《装饰工程施工合同》，就上述租赁房屋的恢复维修工程进行了约定，并于2014年6月17日全部恢复完毕。恢复工程结束后，该房屋的钥匙暂由物业公司代为保管。之后，傅军凯与人保财险呼市分公司因租金补偿问题未达成一致。傅军凯诉讼请求：判令傅军凯、人保财险呼市分公司于2013年4月10日签订的《房屋租赁合同书》合法有效；判令人保财险呼市分公司向傅军凯送达的《终止房屋租赁合同通知》无效；判令人保财险呼市分公司继续履行合同并向傅军凯支付2014年度（2014年5月1日到2015年4月30日）租金65万元；判令人保财险呼市分公司从2014年5月30日起直至付清全部租金，按照同期银行贷款利率向傅军凯承担迟延给付的利息损失。一审法院认为，傅军凯与人保财险呼市分公司签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，合同签订后傅军凯交付房屋，人保财险呼市分公司支付第一年的租金且实际使用了一年，即合同成立并实际履行。本案的争议焦点：一、附条件生效的合同，在条件未成就时已实际履行，是否视为合同已生效；二、人保财险呼市分公司的单方终止通知是否产生合同终止（或解除）的法律后果；三、合同是否应当继续履行；四、如不能继续履行，傅军凯的损失应如何计算。一、本案合同为附生效条件的合同，根据合同法规定，当事人可以约定合同附生效条件，之后，经协商一致，也可以对所附生效条件进行变更。本案中双方实际履行合同并相互接受的行为，应视为合同成立。依据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此对人保财险呼市分公司"合同未获上级公司批准即未生效"的抗辩理由不予采信；且人保财险呼市分公司的批准程序长达一年之久，现以未获批准为由主张未生效，不利于维护房屋租赁市场的稳定性，人保财险呼市分公司不能以此对抗傅军凯。故双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效，且生效并实际履行；二、人保财险呼市分公司向傅军凯发出《终止房屋租赁合同通知》并搬离的行为其实是一种单方解除行为。合同法对于单方解除行为的生效有严格的限制，一方面须符合合同约定或者法定解除条件，另一方面须尽到明确通知义务且相对方在合理期限内未提出异议。满足上述两个条件即视为单方解除行为生效。而本案当中，人保财险呼市分公司的单方解除行为不符合约定和法定条件，且傅军凯在收到通知（2014年5月6日）三个月以内提起诉讼，该行为表明双方未就解除事宜达成一致，人保财险呼市分公司的单方解除行为并未生效（即未实际产生解除合同的效力）；三、人保财险呼市分公司于2014年4月30日搬离之后并没有直接向傅军凯交付房屋。因此其交付行为并未完成，已构成违约，由此而产生的房屋占用损失也应当由人保财险呼市分公司承担。但结合人保财险呼市分公司所做出的搬离、装修、恢复等一系列行为应当认定人保财险呼市分公司已放弃继续租赁的意思表示，继续履行合同已失去信任和合意基础，合同目的也无法实现。因此，基于上述实际情况而予以解除该租赁合同；四、在本案租赁合同履行过程当中，傅军凯为守约方并无过错。双方虽协商过解除事宜，但最终未达成合意，人保财险呼市分公司租赁的房屋也未实际交付给傅军凯，在此期间房屋一直脱离傅军凯的控制。解除合同之后，双方应当依据合同法的相关规定处理相关事宜，例如人保财险呼市分公司向傅军凯交付房屋以及赔偿损失；傅军凯须积极进行交接，以免损失进一步扩大。至于赔偿损失的数额如何确定，应当以合理期限（9个月）作为界限，损失以租金作为参考。同时，合同解除基于人保财险呼市分公司违约而产生，人保财险呼市分公司作为违约方应当向傅军凯承担相应的违约责任（参照3个月的租金为限）。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、原告傅军凯与被告中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司于2013年4月10日签订的《房屋租赁合同书》合法有效；二、解除原告傅军凯与被告中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司于2013年4月10日签订的《房屋租赁合同书》；三、被告中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司于本判决生效之日起十日内向原告傅军凯支付房屋租金487500元（即实际占用费，自2014年5月1日至2015年1月31日）；并支付其利息（自2014年5月30日至实际付清上述租金为止，按中国人民银行同期银行贷款利率计算）；四、被告中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司于本判决生效之日起十日内向原告傅军凯赔偿因违约而造成的损失162500元人民币（参照三个月租金）；五、驳回原告傅军凯的其他诉讼请求。案件受理费10300元（傅军凯已预交），由中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司负担。人保财险呼市分公司不服一审判决，向本院提出上诉称：一、人保财险呼市分公司在2014年4月3日、2014年4月7日已经向傅军凯送达了《终止房屋租赁合同通知》后，傅军凯在3个月后才向法院提起诉讼，合同解除已经生效。一审法院认定未产生解除合同的效力是错误的，应当依法改判。（一）人保财险呼市分公司向傅军凯邮寄的《终止房屋租赁合同通知》于2014年4月3日被傅军凯指定的人代收。虽然邮件并未标明文件名称，但傅军凯自认收到与人保财险呼市分公司所陈述的内容完全一致的《终止房屋租赁合同通知》，且人保财险呼市分公司对于该通知再没有给傅军凯邮寄过，那么人保财险呼市分公司于2014年4月1日邮寄的《终止房屋租赁合同通知》也即为傅军凯收到的通知，对于该通知2014年4月3日由傅军凯指定的代收人马淑健代收，马淑健为傅军凯所在单位的保安，故在2014年4月3日傅军凯已收到终止通知书；（二）人保财险呼市分公司员工林叔吴于2014年4月7日给傅军凯所有的号码为18047161048的手机发送了《终止房屋租赁合同通知》内容相同的短信，该号码为傅军凯所用。所以，傅军凯在2014年4月3日和2014年4月7日已经收到终止合同通知书。傅军凯于2014年7月22日起诉，已经超过3个月的期限，该通知已产生解除合同的效力；（三）双方在《房屋租赁合同书中》第十三条明确约定，本案房屋租赁合同书未经人保财险呼市分公司上级公司批准，合同未生效。即使人保财险呼市分公司有部分履行行为，但不能因此推定合同已生效。在上级公司未批准的情形下，人保财险呼市分公司行使解除权，向傅军凯发送了"终止合同通知书"，属于单方按合同约定行使解除的行为，应得到法律的支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，"......当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。"傅军凯起诉已经超过三个月，其诉讼请求不应得到支持。一审法院对上述事实认定错误，应依法进行纠正;二、傅军凯同意人保财险呼市分公司的解除行为，并和人保财险呼市分公司协商只要按傅军凯要求恢复，不再追究责任，一审法院认定双方未协商一致，且房屋未交付是错误的。在人保财险呼市分公司送达终止通知书后，人保财险呼市分公司在2014年4月30日前搬离租赁的房屋，并按傅军凯要求将房屋钥匙交付给物业，后双方协商只要人保财险呼市分公司按傅军凯的要求恢复，双方互不追究责任。现人保财险呼市分公司已按傅军凯的要求恢复完毕，人保财险呼市分公司无须再承担责任；三、一审法院判令人保财险呼市分公司赔偿傅军凯9个月租金，并支付利息，另外支付3个月租金的违约损失，实属错误。人保财险呼市分公司自2014年4月30日前就将涉案房屋交付给傅军凯指定的物业公司，且按傅军凯要求进行恢复，双方互不追究责任，人保财险呼市分公司不需要支付傅军凯任何费用。而一审法院认定房屋一直由人保财险呼市分公司占有，支付9个月的占用费错误，一审法院再判另外支付3个月租金的违约损失，违背损失弥补原则，且3个月的租金的违约损失不属傅军凯的诉讼请求，一审法院违背不诉不理原则，应当予以改判。人保财险呼市分公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回傅军凯的全部诉讼请求；由傅军凯承担本案一、二审诉讼费。傅军凯答辩称，傅军凯于2014年5月6日收到《终止房屋租赁合同通知》，该通知不属解除合同通知，人保财险呼市分公司未与傅军凯交接房屋。二审中，人保财险呼市分公司新提供一份中国电信的机主信息、一审法院当事人地址送达确认书及一审庭审笔录，拟证明18047161048号码为傅军凯使用的手机号码。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：人保财险呼市分公司向傅军凯发送的《终止房屋租赁合同通知》是否产生解除合同的效力；人保财险呼市分公司应否承担租金损失、利息及违约金。关于人保财险呼市分公司向傅军凯发送的《终止房屋租赁合同通知》是否产生解除合同的效力的问题。傅军凯与人保财险呼市分公司签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规禁止性规定，虽然双方约定合同自人保财险呼市分公司向上级公司、保险监管部门批准后生效，但人保财险呼市分公司在签订合同后交付一年租金并实际使用了租赁房屋，故一审法院认定合同有效是正确的。根据双方所签《房屋租赁合同书》第十三条约定："租赁期间，任何一方有正当理由终止合同的，需提前书面通知对方，经双方进行租金和装修、装饰物协商后签订终止合同书。在终止合同书签订前，本合同继续有效......。"首先，人保财险呼市分公司于2014年4月1日向傅军凯邮寄的文件，被傅军凯所在单位的保安马淑健代收。虽然邮件未标明文件名称，但傅军凯自认收到与人保财险呼市分公司所陈述的内容完全一致的《终止房屋租赁合同通知》，傅军凯未能举证证明人保财险呼市分公司在其他时间为其邮寄过该通知；其次，人保财险呼市分公司员工林叔吴于2014年4月7日给傅军凯所有的号码为18047161048的手机发送了与《终止房屋租赁合同通知》内容相同的短信，虽然傅军凯否认该号码为其使用，但根据人保财险呼市分公司所举其从中国电信集团公司的查询结果及傅军凯在一审立案材料中所留的手机号码，证明18047161048号码为傅军凯所用。综合以上事实，足以证明傅军凯在2014年4月7日前已经收到《终止房屋租赁合同通知》。根据相关法律规定，合同自通知达到对方时解除,傅军凯如有异议，应当在三个月内提出。本案中，傅军凯未在法定期限内提出异议，致使产生了解除合同的效力。一审法院认定人保财险呼市分公司单方解除合同构成违约，与事实不符；关于人保财险呼市分公司应否承担租金损失、利息及违约金的问题。人保财险呼市分公司向傅军凯送达《终止房屋租赁合同通知》后，傅军应未在法定期限内提出异议，应视为双方实施合同解除的合意行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，"合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"人保财险呼市分公司主动搬离租赁房屋、并将租赁房屋恢复原状，而傅军凯作为出租人，明知合同已解除，但却未能积极履行接受租赁物等义务，对因此而造成损失的扩大，傅军凯应承担相应责任。鉴于人保财险呼市分公司在2014年6月17日才将租赁房屋恢复原状并将房屋钥匙交与物业公司，根据公平原则，人保财险呼市分公司应承担2014年5月、6月两个月的租金损失，其他损失则应由傅军凯自行承担。一审法院判决人保财险呼市分公司支付傅军凯9个月租金损失及利息，并判决赔偿3个月租金的违约损失，无事实及法律依据，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当。对人保财险呼市分公司的上诉理由部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第02248号民事判决第一项、第五项，即：原告傅军凯与被告中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司于2013年4月10日签订的《房屋租赁合同书》合法有效；驳回原告傅军凯的其他诉讼请求。二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第02248号民事判决第二项、第三项、第四项，即解除原告傅军凯与被告中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司于2013年4月10日签订的《房屋租赁合同书》；被告中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司于本判决生效之日起十日内向原告傅军凯支付房屋租金487500元（即实际占用费，自2014年5月1日至2015年1月31日）；并支付其利息（自2014年5月30日至实际付清上述租金为止，按中国人民银行同期银行贷款利率计算）；被告中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司于本判决生效之日起十日内向原告傅军凯赔偿因违约而造成的损失162500元人民币（参照三个月租金）；三、中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司于本判决生效之日起十日内赔偿傅军凯房屋租金损失108333元。一、二审案件受理费20600元，由中国人民财产保险股份有限公司呼和浩特市分公司负担4933元；由傅军凯负担15667元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 杨福金审判员 殷玉凤审判员 苏毅二0一六年三月三十一日书记员 于文硕