广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第1352号原告：陈文圆，身份证住址广东省茂名市茂港区。法定代理人：陈龙，身份证住址广东省电白县。法定代理人：李霞，身份证住址同上。被告：邢澍潮，身份证住址广东省潮州市湘桥区。原告陈文圆诉被告邢澍潮租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈文圆的法定代理人陈龙到庭参加了诉讼。被告邢澍潮经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈文圆诉称：原告与被告于2013年11月15日签订《租赁合同》，租赁期限为2013年11月16日起至2015年11月15日止。合同对租金、保证金、各项费用的缴纳以及违约责任等均有约定。自2015年6月起被告拖欠租金及各项费用，原告要求被告支付拖欠的租金及费用，但被告一直不予理睬。被告的行为构成违约，依法应承担违约责任。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告于2013年11月15日签订的《租赁合同》；二、请求判决被告立即向原告支付未交租金5个月（每月租金为3600元）计18000元，违约金（每日按月租金的5%计算）计27000元；管理费（含卫生费）每月100元，计500元；以上共计45500元。三、因被告违约，没收押金（保证金）7200元；四、被告承担本案的诉讼费，及因诉讼所产生的任何费用。被告邢澍潮未答辩。经审理查明：原告为广州市白云区广园中路174号115房（以下简称涉案房屋）的登记权属人。2013年11月15日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同》，约定：一、甲方同意将座落在广园中路174号115房之一甲方所拥有之物业出租给乙方居住使用。二、甲乙双方议定上述房屋月租金为3600元，租赁期2013年11月16日起至2015年11月15日止，共计24个月。租金按月结算，以现金形式支付给甲方，由乙方在每月的10日前缴付下月租金。三、乙方在签约当日前向甲方缴纳7200元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。四、租赁期内，甲方承担下列责任：1、在付清水、电煤气费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，同时保证屋内附属设备设施正常运行及使用，管理费（含卫生费）每月100元。……五、租赁期内，乙方承担下列责任：1.依约按期交纳房屋租金、押金；……9.租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。……六、违约责任1.任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2.在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之五收取违约金。逾期超过／天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。3.乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日2%向甲方交付滞纳金。逾期超过／天的，甲方有权解除合同。……5.租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。……。上述合同由原告的母亲李某在出租方（甲方）处签名（签署“李某代”）。本案审理过程中，原告陈述其于2013年11月14日将涉案房屋交付给被告使用，被告依约向其缴纳保证金7200元，并缴纳租金至2015年5月，此后的租金即未缴纳；原告另陈述其从2015年6月开始无法联系到被告，其于租赁期满后自行打开房屋并收回房屋。原告另在庭审中明确其第四项诉讼请求中“本案的诉讼费及因诉讼产生的任何费用”就是指本案的诉讼费。另查，原告于2015年10月9日向法院提交诉状，提起本案诉讼。以上事实，有租赁合同、房产证及原告陈述等证据证实。本院认为：原告为未成年人，其母亲李某作为其法定代理人，有权代理原告出租涉案房屋，故原告与被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行。根据合同约定，被告应于每月的10日前缴付下月租金，被告现未举证证明其已缴付2015年6月16日至2015年11月15日共5个月的租金合计18000元，故本院对被告欠付上述期间租金的事实予以确认，被告未按期缴付租金的行为已构成违约，依法应承担违约责任，原告要求被告支付18000元租金合理合法，本院予以支持。原告于2015年10月9日诉至法院要求解除与被告签订的《租赁合同》，鉴于在诉讼期间，双方合同已于2015年11月15日到期，且双方未续签合同，原、被告双方的《租赁合同》已因租赁合同期满而终止，故双方《租赁合同》现已无解除之必要，原告要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院不予支持，但原告有权要求被告支付逾期交付租金的违约金。违约金根据双方约定，被告应于每月的10日前缴付下月租金，被告逾期交付租金，每逾期一日，按月租金金额的百分之五收取违约金，故违约金应当分段计算，被告应当分别以月租金3600元为本金，分别从2015年6月11日，2015年7月11日，2015年8月11日，2015年9月11日，2015年10月11日起，按照每日5%的标准向原告支付违约金，违约金计算至实际清偿之日为止，且违约金应以本金为限。根据双方约定，被告承租期间的管理费由被告承担，管理费（含卫生费）每月100元，被告未举证证明其已支付了2015年6月16日至2015年11月15日共5个月的管理费合计500元，故本院对被告欠付上述期间管理费的事实予以确认，原告要求被告支付500元管理费于法有据，本院予以支持。对于原告要求没收被告交付的押金（保证金）7200元的诉讼请求。根据双方《租赁合同》第六条，双方约定的原告可以没收被告保证金的情形应限于因被告违约导致原告单方面行使合同解除权提前解除合同，以及在被告单方面要求解除合同导致合同提前解除的情况下，原告才有权没收押金（保证金）。由于原、被告双方的合同系于诉讼期间因租赁期满终止，并非由于原告行使法定或者约定解除权而提前解除，被告虽存在逾期支付租金的情况，但该情形并不符合双方约定原告可以没收被告押金（保证金）之情形，故原告的该项诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告邢澍潮向原告陈文圆支付租金18000元并支付违约金（违约金分段计算，分别以3600元为本金，按照每日5%的标准，分别从2015年6月11日，2015年7月11日，2015年8月11日，2015年9月11日，2015年10月11日起，计算至实际清偿之日为止，每段违约金均应以本金为限）；二、在本判决生效之日起三日内，被告邢澍潮向原告陈文圆支付管理费500元；三、驳回原告陈文圆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1118元，由原告陈文圆负担405元，被告邢澍潮负担713元（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  徐韶生人民陪审员  方绍波二〇一六年三月三日书 记 员  郑萍军