辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2015）凌民二初字第3975号原告（反诉被告）：龙马集团凌源农用车制造厂，住所地凌源市城北街北段。法定代表人：曹树武，厂长。委托代理人：胡桐元，男，1962年7月14日出生，汉族，该厂法律顾问，住凌源市。被告（反诉原告）张亚倩，女，1963年5月16日出生，汉族，下岗工人，住凌源市。原告（反诉被告）龙马集团凌源农用车制造厂与被告（反诉原告）张亚倩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙马集团凌源农用车制造厂法定代表人的委托代理人胡桐元，被告张亚倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙马集团凌源农用车制造厂诉称：2008年10月1日，我厂与被告签订一份租赁合同，将位于监狱招待所228.8平方米房间租赁给被告使用，租期一年，即自2008年10月1日至2011年7月30日，年租金3,500元。合同第2条约定：“乙方租赁后房屋维修、装饰费用自行承担，但对甲方原有房产设施必须保持原样，如有损坏，乙方必须照价赔偿”。2010年又约定：“甲方如在租赁期内确需监狱发展需要，而将房屋收回，需提前10天通知乙方，乙方接到通知后，必须在限定期限内无条件将房屋腾出，甲方将按实际使用时间收取租赁费，其余退回”。合同签订后，被告交付了租金。2011年7月末，合同即将到期时，因被告拒交租金，我厂决定与被告不再续签合同，并口头通知被告立即腾出房屋，交还我厂，但被告置之不理。我厂决定断水、断电，被告仍未将钥匙交给我厂。2015年8月16日，我厂又向被告发出书面通知，要求其10日内腾出房屋，但被告至今未腾房。请求法院判令被告立即返还非法占用我厂的房屋，自2010年按年租金3,500元计算向我厂支付非法占用房屋期间的占用费至被告交付占用房屋之日止，并由被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）张亚倩辩称：我不同意原告称我非法占用的说法，其诉状所诉没有事实依据。合同书上截止时间是2011年7月30日，实际终止时间为2012年6月30日。2012年6月30日前，我与原告间是有合同的，合同期间实行上打租。从2002年至2012年6月30日，我不欠原告租金。2012年7月之后，我就将房屋交还给了原告，没有占用该房屋，我无需再交房租。请求法院驳回原告对我的诉求。被告（反诉原告）张亚倩反诉称：我实际是于2004年开始租赁反诉被告的房屋，每年都与其签订了租赁合同。每年房租实行上打租，即合同签订时就已将房租缴清至合同有效截止日。至2012年6月合同截止日时，我不欠反诉被告一分租金。2012年7月至今，我已将房屋所有权和支配权完全交给了反诉被告，我无需再交纳房租。2012年6月，双方事实合约终止后，我就回湖南老家伺候我重病的父亲，反诉被告也收回了四楼的所有权和处置权。由于当时四楼无人居住，反诉被告将四楼停水停电了，这是反诉被告正常行使其权利，并不是因为2011年的合同到期，我拒交租金才断水断电。2013年8月，我从湖南老家返回，反诉被告通知我腾出房间，我在便腾出了6个房间，并明确告知反诉被告：如需其他房间，我可随时腾房。反诉被告没有用房需求，才没有再要求我腾出其他房间，已经腾出的6间房也一直闲置。2014年5月，我想再次承包四楼房间搞蜗牛养殖，也因反诉被告不同意我的经营项目而没有将房屋再次租赁给我。我向反诉被告请求保留一个卧室和一个大厅存放物品。之所以将门锁上，是因为我不可能将自己的财产置于无人看管状态。我也明确告诉反诉被告，如需用房，可随时找我要钥匙。事实上，直到今天，反诉被告也没有找我要过钥匙。我既没有强占其他房间的主观意图，也没有使用其他房间的行为事实。四楼房间除我自己的卧室和大厅外，其他房间如何处置及何时处置完全掌握在反诉被告手中，我并没有非法占用房屋。请求法院判令反诉被告：给付拖欠我的租房欠款76,800元；赔偿我合同有效期内给我造成的经济损失70,000元；赔偿我个人投入的电视闭路线损失4,000元；并由被反诉被告承担本案的全部诉讼费用。原告（反诉被告）龙马集团凌源农用车制造厂答辩反诉称：我厂要求反诉原告支付非法占用房屋期间的占用费17,500元的事实存在。至我厂起诉之日，监狱招待所房门的支配权仍在反诉原告控制之中。反诉原告要求我厂支付所拖欠的租房欠款76,800元的事实不存在。2007年9月，动迁户临时居住，每户月租金100元。反诉原告的此项诉请没有事实和法律依据。反诉原告个人出资4,000元属个人行为，与我厂无关。监狱原办公楼土地出卖后建设祥和家园家属小区是事实，是否给反诉原告造成经济损失，由法院公正裁判。请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2004年，原告开始租赁被告所有的原凌河汽车招待所面积为228.8平方米的房屋从事旅店经营，每年原、被告都签订了涉案房屋租期为一年、年租金3,500元的《租赁协议》。2010年12月22日，以原告为甲方、被告为乙方就涉案房屋签订了一份《房屋租赁合同》，该合同载明：1、甲方将原凌河汽车招待所面积228.8平方米房屋租赁给乙方，乙方用于旅店，乙方在租赁期内应严格遵守合同内容，不得转租、转借他人，否则一经发现，甲方有权随时终止合同，并处乙方罚款1,000元。由此造成一切后果由乙方自行承担；2、甲方如在租赁期内确需监狱发展需要，而将房屋收回，需提前十天通知乙方，乙方在接到通知后，必须在限定期限内无条件将房屋腾出，甲方将按实际使用时间收取租赁费，其余退回；3、乙方在签订租赁合同时，必须一次性交清年租金叁仟元；4、乙方在租房期间所从事的经营活动必须是国家法律、法规和规章所允许经营范围的活动，否则一切后果自负；5、乙方在租赁期间负责此房屋的维修，并不得私自更改房屋结构，所有甲方资产要求保证完好，如有损坏，照价赔偿，甲方同时将房屋收回，并不予退还所交房租金；6、乙方在租赁期，应严格遵守甲方卫生绿化管理办法的有关规定，自觉维护保持好环境卫生，爱护公共设施；7、乙方在租赁期自办各种执照所发生的一切费用由乙方自行承担。合同终止后，乙方增添的可动资产部分自行收回，不动资产归甲方所有，甲方对此不承担任何费用；8、乙方租赁期满后，必须无条件搬出，否则将对乙方予以原租金5-10倍罚款；9、本协议有效期为2010年10月1日至2011年7月30日；10、本协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份。该合同结尾处由原告经办人及被告签名确认，并加盖了原告单位公章。该协议到期后，双方没有再续签合同。2015年7月29日，被告向原告下发了“告知书”，载明：“根据龙马集团农用车制造厂房屋租赁合同第二条之规定：（甲方如在租赁期内确需监狱发展需要，而将房收回，需提前十天通知乙方，乙方在接到通知后，必须在限定期限内无条件将房屋腾出，甲方将按实际使用时间收取租赁费用，其余退回。）现确需监狱发展需要，需将房屋收回，乙方在接到《告知书》后，希望你在十日内，按合同规定，无条件将房屋腾出，补缴租金，否则甲方将保留法律方式解决的权利。”该“告知书”结尾处加盖了原告单位公章。被告确认知道该告知书，但因与原告有遗留问题未解决，所以没有签名。因原、被告间就涉案房屋问题未达成一致，致使原告诉至本院，提出上述请求。另查，2007年，反诉被告单位的职工张春萍、赵立新、王国立、张金英、曹英民五户涉及动迁，由于该五户比较困难，反诉被告为解决该五户的住房问题，安排该五户到反诉原告所经营的招待所租住，租住时间截止到2012年7月。反诉被告将2007年至2011年的五户动迁户的租金以每户每月100元的标准，支付给了反诉原告。反诉被告未支付2012年的五户动迁户的租金，双方对此均予以确认。诉讼过程中，反诉原告针对涉案租赁房屋在2007年10月至2012年6月期间，由于经营环境改变所造成的招待所营业收入损失提出了评估鉴定申请，由于反诉原告不能提供评估所需资料，致使鉴定部门无法进行鉴定，由朝阳市中级人民法院技术室将该鉴定申请等资料退回本院。原告将诉请中第二项要求被告自2010年按年租金3,500元计算向其厂支付占用房屋期间的至被告交付占用房屋之日止的占用费的请求中的起始时间变更为2011年8月1日。上述事实，有原、被告的陈述，双方签订的《租赁协议》、《房屋租赁合同》，告知书、朝阳市中级人民法院中止委托函等证据材料在卷为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告于2010年12月22日签订的《房屋租赁合同》，是双方在自愿、协商情况下达成的，合同内容不违反法律规定，故合法有效。原告要求被告立即返还所占用房屋的请求，因双方签订的《房屋租赁合同》终止时间为2011年7月30日，后未再续签《房屋租赁合同》，且从该合同期满后至今被告也未向原告支付任何使用费用，2015年7月29日，原告又按协议约定向被告下发了书面要求被告腾房的“告知书”，被告虽拒绝签字但认可已收到该“告知书”，因此，原告这一主张，合法有据，本院依法予以支持。原告请求被告按年租金3,500元计算支付其自2011年8月1日起至被告腾房之日止的占用涉案房屋的使用费的请求，因被告在双方书面租赁合同到期后并未续签新的租赁合同，被告在没有合同约定情况下，继续无偿占有使用房屋，没有合同根据和法律依据，因双方房屋的租赁活动是双务有偿的，为此，被告在没有合同及法律依据情况下占有使用该房屋就该向原告支付相应的费用，由于原、被告间对被告超期占有使用房屋没有相关费用约定，故对被告超期占有使用费用应比照双方签订的最后一次租赁合同所约定的租金3,000元额度，由被告向原告支付。因此，原告这一主张中合理部分，本院依法予以支持。有关反诉原告要求反诉被告给付拖欠其租房欠款76,800元的主张，因双方对五户动迁户租金问题有口头约定，且反诉被告实际给付反诉原告租金是按每月每户100元标准给付的，反诉原告当时也并未提出异议，应视为双方对每月每户100元租金的认同。虽反诉原告称应按每月每户300元给付，但对此并未提供合法有效证据予以证明，而双方对反诉被告未给付2011年7月至2012年7月五户动迁户6,000元租金的事实予以了确认,因此对反诉原告请求中的合理部分6,000元合法有据，本院依法予以支持。有关反诉原告要求反诉被告赔偿合同有效期内给其造成的经济损失70,000元、个人投入的电视闭路线损失4,000元的主张，因其对此未提供合法有效证据予以证明，故本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张亚倩于本判决生效后十五日向原告龙马集团凌源农用车制造厂腾出所占用的原凌河汽车招待所房屋。二、被告张亚倩于本判决生效后十五日内按每天（年租金3,000元÷365天）即8.22元向原告龙马集团凌源农用车制造厂支付自2011年8月1日起至其腾出所占用的原凌河汽车招待所房屋之日止的占用费。三、反诉被告龙马集团凌源农用车制造厂于本判决生效后十五日内向给付所欠反诉原告张亚倩为五户职工租房租金6,000元。四、驳回反诉原告张亚倩的其他诉讼请求。案件受理费收取238元、反诉费3,310元，合计3,548元，由反诉原告负担3,498元，反诉被告负担其中反诉费50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王金平代理审判员  许志学人民陪审员  赵晓东二〇一六年三月九日书 记 员  李淋静