广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)穗0115民初404号原告：李冬琦。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：李国桐，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：广州市粤锐恒星房地产有限公司���法定代表人：高志文，该公司总经理。委托代理人：李超鹏，该公司职工。委托代理人：何巧，该公司职工。原告李冬琦诉被告广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何炎辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘洋，被告委托代理人何巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冬琦诉称：原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编9栋1701房，成交价1563354元，被告应于2014年3月15日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付原告，合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款，但被告未通过任何政府验收并取得《竣工验收备案表》，属于严重违约，依约应支付延期交楼违约金。故请求判令：一、被告向原告支付延期交楼违约金60189元（每日按已付房款1563354元的万分之五计算，从2014年3月16日起计至2014年6月1日止）；二、被告承担所有诉讼费用。被告广州市粤锐恒星房地产有限公司辩称：一、涉案房屋在2014年3月15日前，即已符合合同约定及法律规定的交付条件。1、双方在《商品房预售合同》中对交房条件的约定，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。建设主管部门出具的竣工验收备案表，仅是行政管理部门对建设工程质量履行监督职责。政府部门仅是工程质量的监督方，而非验收方。建设工程的验收方是参与建设的监理、施工、设计、勘查、建设等五方，该五方对自身实施的建设工程负责。根据双方在《商品房预售合同》附件七补充协议第一条第二款的约定，涉案房屋在2014年3月7日已取得工程竣工验收报��，就已具备交付条件。相关法律法规定对房屋的交付也有明确的规定，在《建筑法》第61条、《建设工程管理条例》第16条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第5条、《广东省建筑工程管理条例》第24条，均作出了规定，这说明了涉案房屋经竣工验收方可交付使用，因此双方在合同中约定的交付条件合法有效。该约定是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。2、被告在合同约定的交付日期前，消防工程已经竣工并经南沙公安消防大队验收合格。3、在合同约定的交付日期，涉案房屋的规划、环保已经主管部门验收合格。二、被告已按照合同约定通知原告收楼，并以各种方式催促原告收楼，但原告一直拒绝收楼，故涉案房屋未能交付应归责于原告。三、原告拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，原告才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但原告没有证据证明涉案房产存在质量问题。同时，被告开发的房产已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上不存在质量问题。为了能够进一步证明涉案房产没有质量问题，完全具备交付条件，原告向法院申请就涉案房屋质量鉴定。四、南沙供电局关于永久用电的认定是错误的。复函中认定涉案楼盘住宅部分具备永久用电是2014年7月16日，从被告提供涉案楼盘电力设施竣工的日期为2014年6月20日，具备通电时间应以2014年6月20日为准。同时，在补充协议第一条第二款中进行了约定排除永久用电作为涉案房屋的交付条件，法律法规也没有规定永久用电作为交付条件，在广州中院以往类似判例也得到过确认，被告认为永久用电并非房屋交付的必备条件。五、假定涉案房产出���迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。由于涉案房产尚未办理房产证，买受人只能对涉案房产进行出租，在无法收楼的时候，原告的损失只是租金的损失。同时根据最高院关于审理房产案件的若干问题解释，应当调整违约金标准。综上所述，被告没有逾期交楼，故无需承担相应责任。经审理查明：被告是广州市南沙区中惠璧珑湾自编9号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年11月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编9栋1701房（建筑面积134.17平方米），总金额为1568352元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（��宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，原告依约付清全部购房款。涉案楼宇于2014年3月7日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月13日通过消防验收，于2014年3月5日取得《建设工程规划验收合格证》。现涉案楼盘已于2013年12月27日开通永久用水，于2013年12月17日、2014年3月15日取得通邮、通气的证明文件,于2014年6月6日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,于2014年7月16日取得永久用电证明。原告确认已于2014年6月1日办理收楼手续。诉讼中，原、被告确认面积补差后总房价款为1563354元。原告明确以补差后总房价款为本金计算违约金。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告已按照《补充协议》约定于2014年3月7日取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，被告主张其已于2014年3月7日达到房屋交付标准，依据不足，本院不予采纳。据此，被告未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，被告应按合同约定的标准计付延迟交楼违约金给原告。广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，而原告已经于2014年6月1日办理了收楼手续，现原告要求延迟交楼违约金计算至2014年6月1日止，合法合理，本院予以支持。原、被告在合同中��违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故被告以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李冬琦支付从2014年3月16日起至2014年6月1日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款1563354元的每日万分之五的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费652元，由被告广州市粤锐恒星房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交��诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  何炎辉二〇一六年三月七日书 记 员  梁 凤