广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6041号上诉人（原审被告)：罗志辉，住广州市越秀区。委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：文锦秀，住海南省海口市美兰区。委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：黄嘉慧，广东正大联合律师事务所实习律师。原审被告：钟达欢，香港特别行政区居民，住��港特别行政区。委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。原审被告：广州康创投资有限公司（以下简称康创公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：罗志辉，该公司总经理。委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。原审被告：朱国庆，住广州市荔湾区。上诉人罗志辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年5月12日，文锦秀（合同中为买受人）与康某公司（合同中为出卖人）签订《商铺买卖合同》。合同约定:买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号二层2122号铺，该商铺建筑面积共10.4913平方米，其中套内建筑面积5.3244��方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.1669平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为520000元。第三条、付款方式及期限，付款方式为按揭付款，2011年5月12日前支付全部房价款的50%（包含定金），计260000元；余下房价款260000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任。如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按第四条承担违约责任。如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按第四条承担违约责任。第四条：买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。第五条第一款：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。第六条第一款：出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。第十条：买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同的规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。第十三条：在商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有��单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。2011年5月12日，文锦秀向康某公司支付首期购房款260000元、税契15600元、印花税260元、管理费31元、房屋登记费550元、权证印花税5元。2012年8月15日，康某公司向文锦秀发出《敬告函》。其主要内容有：由于受国家宏观调控政策影响，对于何时能完成按揭审批手续，接洽银行尚未有明确答复，建议文锦秀选择按揭付款方式改为一次性付款，并给予余款部分9.2折优惠。2011年9月3日，文锦秀与康某公司等签订《金利壹号商铺使用权移交确认书》约定，广州市东风西路132号“金利壹号”2层2122号商铺从2011年8月31日起，由文锦秀按《商铺买卖合同的约定》，将商铺使���权移交康某公司统一经营。2012年9月11日，康某公司向文锦秀发出《敬告函》。其主要内容有：若业主变更为一次性付款的，可享受9.2折优惠的活动延长至2012年9月30日。若仍然考虑以按揭方式完成交易的，可于2012年9月30日前向康某公司提交相关资料。2012年11月2日，康某公司向文锦秀发出《关于催办理按揭手续的函》。其主要内容有：我司已于2012年9月11日发函通知阁下前往我司指定地点办理按揭手续，但如因阁下原因，未能前往办理的，现我司再次通知阁下于本函签署之日起15个工作日内，整齐相关资料到我公司指定地点办理按揭手续。若业主在收到本函15个工作日之内到我司指定地点签署《补充协议》，变更为一次性付款的，仍可享受9.2折优惠。2014年4月10日，康某公司向文锦秀以特快专递方式寄出《敬告函》，称办理涉案商铺的按���银行由于政策原因不再办理阁下商铺的银行按揭手续，康某公司要求文锦秀核实并于收到本函件之日起7日内申请其他银行办理按揭手续或向康某公司一次性支付余下房款，逾期支付的，我司将根据《买卖合同》第三、四条的相关约定追究相应的违约责任。文锦秀确认收到上述函件。2014年4月18日，文锦秀根据在《商铺买卖合同》中与康创公司约定的注册地址广州市东风西路132号102房发出《律师函》，致康某公司、朱国庆、钟达欢、罗志辉要求解除与康某公司签订的《商铺买卖合同》，理由是康某公司未按照合同第13条约定，在商铺使用权交接之日起90个工作日申办商铺交易过户手续。快递公司反馈“本人签收”，康某公司否认收到上述函件。原审另查明，涉案商铺原登记在钟达欢与朱国庆名下，2012年7月23日，广州市国土资源和房屋管理局核发了广州市越秀区东风西路132号2122房屋属罗志辉、钟达欢共同共有的《房地产权证》，记载该屋建筑面积10.45平方米，套内建筑面积5.3平方米，规划用途商业，房屋所有权取得方式分别为购买、分割。所附《房地产分户图》中所示该商铺位置与涉案《商铺买卖合同》附件二中标明的2122号商铺位置一致。2010年10月18日，朱国庆（委托人）与钟达欢（受托人）签订《委托合同》，载明：委托人与受托人是座落在广州市越秀区东风西路132号二楼、三楼的合法共有人，因委托人已经将其占有的份额全部转让给受托人，因此委托人委托受托人作为合法代理人，有权执行和处理涉及上述物业的如下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续，并办理银行转让款的托管手续；……七、办理物业的调档查册、报建、测绘、��割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费……受托人在代理执行和处理上述事项过程中签署的相关合同、协议、文件等，委托人均予承认；受托人具有转委托权；受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；此委托合同有效期自签署之日起至委托事项办结止等。该《委托合同》经广东省广州市广州公证处（2010）粤穗广证内字第26731号《公证书》公证。2012年8月8日，钟达欢、罗志辉、案外人李某、吴某（委托人）与康某公司、刘某乙培（受托人）签订《委托书》，载明：座落在广州市越秀区东风西路132号二楼201-2226等房虽以钟达欢、罗志辉的名义登记产权，但依法属于钟达欢与李某的夫妻财产和罗志辉与吴某的夫妻财产，现委托受委托人（任一人均可）为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、出售上述物��，办理上述物业出售的所有手续及签署相关文件（包括签订房屋买卖合同、存量房网签买卖合同等），收取售房款；……七、缴纳与上述物业有关的一切税费……；任一受委托人在办理上述事项时所签署的相关文件及实施的相关合法行为，委托人均予以承认并承担相应的法律责任。受委托人均有转委托权。上述代理期限为签署本委托之日起至上述委托事项办妥止。该《委托书》经广东省广州市广州公证处（2012）粤广广州第220390号《公证书》公证。2014年4月24日，钟达欢、罗志辉、康某公司就本案涉案房屋的买卖合同纠纷以文锦秀为被告向原审法院提起诉讼，要求解除2011年5月12日签订的《商铺买卖合同》，后又提出撤诉，原审法院于2014年10月17日作出（2014）穗越法民三初字第1077号《民事裁定书》，裁定准许钟达欢、罗志辉、康某公司撤诉。文锦���于2014年4月25日向原审法院提起本案诉讼称：文锦秀依约向康某公司支付首期房款260000元，税费16446元、签约费1300元、按揭费2790元等费用。2011年8月31日，康某公司将上述铺交付给文锦秀。但康创公司逾期未向广州市房地产交易登记中心办理涉案商铺的交易过户手续。依据《商铺买卖合同》第13条之约定，文锦秀决定解除合同，故请求法院依法判令：1、解除文锦秀与康某公司签订的商铺买卖合同；2、康某公司、朱国庆、钟达欢立即向文锦秀返还已付房款260000元、税费16446元和支付文锦秀违约金26000元及相应利息（利息以302446元为基数，按银行同期银行贷款利率计付，从2014年4月28日起计算至康某公司、朱国庆、钟达欢支付完所有房款及违约金之日）；3、请求判令罗志辉对上述债务承担连带清偿责任。原审诉讼中，康某公司为证明其不应承担逾期办证违约责任，提交了如下证据：1、广州市城乡建设委员会文件[穗建质（2010）1188号]《关于2010年广州亚运会亚残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》。2、广州市城乡建设委员会文件[穗建质（2010）1312号]《关于进一步加强亚运会亚残运会期间工程开工复核审批工作的通知》及其附件。3、广州市人民政府关于发布2010年广州亚运会残会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的通告[穗府（2009）43号]。4、2013年4月10日《关于申请减免缴纳租赁税的报告》。其主要内容是被告康某公司就其经营的商铺向街道申请减免租赁税。文锦秀质证意见为：1、对证据1-3真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案无关，上述文件的时间是2010年，早于诉争房买卖关系，而且这些文件是规范一手楼的交易，本案是二手房买卖。2、证据4与本案无关。原审庭审中，文锦秀陈述从��没有收到康某公司关于办理按揭的通知，康某公司则表示从来没有保证办理按揭一定成功。文锦秀与康某公司、钟达欢、罗志辉确认从商铺交接至办证的第90个工作日为2012年1月11日。文锦秀表示要求钟达欢、罗志辉、朱国庆承担第一责任，康某公司是否承担责任由法院判决。原审法院认为，文锦秀与康某公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《商铺买卖合同》第三条约定，付款方式为按揭方式付款，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。结合康某公司非买卖商铺的产权人，涉讼商铺存在抵押、产权情况在合同订立、履行期间发生过变更的事实来看，上述合同的约定可理解为文锦秀作为买受人何时办理、如何办理按揭贷款手续须根据康某公司的要求来进行，不得自行办理。现康某公司无证据证明其已履行上述约定，通知文锦秀按其要求去办理按揭贷款手续，故余下房价款未办理银行按揭，不能归咎于文锦秀。另上述合同第三条还约定，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。即在不能以银行按揭方式付款的情况下，才应一次性全额支付余款。因此，康某公司于2014年4月10日向文锦秀以特快专递方式寄出《敬告函》，要求文锦秀7日内申请其他银行办理按揭手续或向康某公司一次性支付余下房款，不符合合同的约定。综上，康某公司对合同不能履行有过错，原审法院对康某公司关于不能办理按揭责任在于文锦秀的抗辩意见不予支持。根据《商铺买卖合同》第六条、第十三条的约定，康某公司至今未为文锦秀办理涉讼商铺的产权交易过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。因《商铺买卖合同》并无约定办理涉讼商铺的产权交易过户手续应以文锦秀付清房价款为前提，故康某公司、钟达欢、罗志辉以文锦秀未付清房价款为由提出的抗辩，原审法院不予采纳。文锦秀要求解除《商铺买卖合同》，退还已付的房价款，并支付违约金，符合上述合同关于违约责任承担的约定，原审法院予以支持。至于文锦秀要求康某公司、朱国庆、钟达欢、罗志辉支付违约金的同时又主张利息的请求，因违约金的约定是签订合同的双方经共同协商，对一方违反约定不履行协议时，对遵守协议一方损失约定的补偿，故文锦秀再要求利息不符合约定，原审法��不予采纳。康某公司、钟达欢、罗志辉关于违约金标准过高的抗辩意见，因没有提供相关证据予以证明，原审法院也不予采纳。关于本案承责主体的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，康某公司作为涉讼商铺的原产权人即钟达欢、朱国庆的受托人，以自己的名义与文锦秀签订《商铺买卖合同》，因受托人不履行义务，文锦秀可选择受托人或者委托人其一作为相对人主张权利。现文锦秀与康某公司、钟达欢、罗志辉双方确认朱国庆的合同权利义务转移给罗志辉，文锦秀选定向委托人钟达欢、罗志辉主张权利，合法合理，原审法院予以照准。关于康某公司在原审中提交证明其不应承担逾期办证违约责任的四份证据，因这些证据的内容与本案无关，故原审法院不予采信。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第四百零三条之规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除被告广州康创投资有限公司与原告文锦秀于2011年5月12日签订的关于广州市东风西路132号二层2122号铺的《商铺买卖合同》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟达欢、罗志辉向原告文锦秀返还房价款260000元、税费16446元，并支付违约金26000元；三、驳回原告文锦秀的其他诉讼请求。本案受理费5898元，由原告文锦秀负担50元，被告钟达欢、罗志辉共同负担5848元。判决后，罗志辉不服，向本院提起上诉称：根据《商铺买卖合同》约定，被上诉人文锦秀购买涉案商铺的付款方式为以按揭方式支付购房余款，若按揭不成则应当一次性支付购房款。因被上诉人文锦秀自身原因导致按揭手续至今未���办妥，购房款至今也没有付清。2014年4月10日，上诉人罗志辉曾向被上诉人文锦秀发送《通知函》要求其变更付款方式，没有得到被上诉人文锦秀的回应。因被上诉人文锦秀未能依约付款，上诉人罗志辉有权暂停为被上诉人文锦秀办理过户手续。涉案商铺未能依约办理产权交易过户的责任在于被上诉人文锦秀，上诉人罗志辉无需承担任何违约责任。故请求：1、改判广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第976号民事判决第二项，判令上诉人罗志辉无须向被上诉人文锦秀支付违约金26000元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人文锦秀负担。被上诉人文锦秀答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告钟达欢、康某公司均答辩同意上诉人罗志辉的上诉意见。原审被告朱国庆经本院依��传唤，无正当理由不到庭参加庭询，亦未答辩，视为其放弃相关的诉讼权利。上诉人罗志辉、被上诉人文锦秀及原审被告钟达欢、康某公司在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，原审被告康某公司与被上诉人文锦秀签订的《商铺买卖合同》是双方当事人自愿签订，原判认定为有效合同正确。关于上诉人罗志辉是否应承担逾期办理产权过户手续责任的问题。根据《商铺买卖合同》的约定，自商铺使用权交接之日起90个工作日内由出卖人办理产权过户手续，且并无约定办理涉案商铺的产权交易过户手续应以被上诉人文锦秀付清房款为前提。涉案商铺于2011年8月31日办理了使用权交接，此后，被上诉人文锦秀因政策原因没能办理按揭贷款手续，但康某公司也未在其办理产权过户期间内要求被上诉人文锦秀一次性付清余款，至康某公司发出《敬告函》给被上诉人文锦秀时已超过其办证期间，不符合合同约定，因此原审法院认定康某公司未为被上诉人文锦秀办理涉案商铺产权过户手续的行为构成违约证据充分。上诉人罗志辉主张因被上诉人文锦秀未办妥按揭手续，导致康某公司、钟达欢、罗志辉无法办理产权交易过户手续，理据不足，本院不予采信。另，原审被告康某公司作为原审被告钟达欢、朱国庆的受托人，且原审被告朱国庆的合同权利义务已转移给上诉人罗志辉。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，被上诉人文锦秀可以选择受托人康某公司或者委托人罗志辉、钟达欢主张权利，故被上诉人文锦秀选定向委托人即上诉人罗志辉主张权利合法合理。上诉人罗志辉的上诉理由不成立，本院不予采纳。审查原审认定事���清楚，适用法律正确，应予维持。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2924元，由上诉人罗志辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年三月二十八日书 记 员  郑高妍