贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2632民初52号原告潘绩芬，中学教师。委托代理人龙胜培，榕江县中心法律服务所法律工作者。被告榕江县万顺房地产开发有限公司。公司地址：贵州省榕江县商贸城。法定代表人叶园园，系该公司总经理。委托代理人田景成，系该公司法律顾问。委托代理人袁静，系该公司销售部经理。原告潘绩芬诉被告榕江县万顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理，依法由审判员龙上尉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘绩芬及其委托代理人龙胜培、被告榕江县万顺房地产开发有限公司的委托代理人田景成、袁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘绩芬诉称，被告于2013年通过出让方式取得位于榕江县大道内侧号地块开发房地产销售，建设项目名称为中央9号，被告办理预售许可证公开向社会销售。原告于2013年与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买商品房1套，总面积为139.48平方米，总价值为468894元。根据合同约定，房屋交付时间为2014年3月31日，同时约定了交房的条件及违约金等内容。后被告未按期交房，直到2014年7月1日才向原告交付房屋，超期91天，且被告在交房时未能提供建筑工程竣工合格证明文件，原告不敢装修使用，直到2014年10月20日，被告才获得《质量监督报告》和获准竣工验收备案，又超期112天，共计超期200天。被告超期交房的行为给原告造成一定的经济损失，根据合同第十三条的规定，被告应向原告支付28555.65元违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付违约金28555.65元给原告。被告榕江县万顺房地产开发有限公司辩称：一、被告之所以逾期交房，是因为政府没有按约定时间完成相关工程，且被告已经履行了通知和证明的义务，不应承担逾期交房责任;二、双方实际交房日期应为2014年7月22日。因为被告在2014年7月22日取得《建设工程竣工验收备案表》，已经达到了交付标准，且在之前2014年6月30日向广大业主发布了《交房公告》。根据相关法律及解释，房屋的交付就是出卖人向买受人交钥匙，买受人直接占有使用房屋。如果在交房时原告认为被告所交付的房屋没有达到交付条件，完全可以拒绝收房。但原告与被告一起查验房屋验收确认没有问题后，原告已在交房验证单上签字，进行了实际接收并装修使用，据此，也应认定双方的交房行为有效;三、合同约定的违约金过高，应予减少。原告的损失，主要是逾期交房期间原告不能入住而额外支付房屋租金所造成的损失，而违约金约定的日万分之三的计算标准，过分高于实际损失。综上，请求法院依法判决。原告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同复印件，证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同明确约定了房屋交付时间、交付条件及违约金等内容。3、收据复印件，证明原告已付清全部房款。4、《交房公告》复印件，证明被告通知原告的交房时间为2014年7月1日。5、项目档案材料交接单据，证明被告于2014年10月15日才将有关材料送达房管部门进行验收。6、《贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件，证明被告修建的商品房于2014年10月20日才被榕江县城建局获准竣工验收备案。7、榕江县城建局的《通告》复印件，证明榕江县城建局于2011年8月3日下发通告，告知广大购房户在接收商品房时开发商应提供的材料范围。8、业主向榕江县城建局提交的《要求查处榕江县万顺房地产开发有限公司违规交房的申请》复印件，证明被告在2014年7月1日交房时没有达到交房条件，之后部分业主向住建局反映要求查处被告违规交房的事实。9、榕江县城建局下发的《关于停止交付商品房的通知》复印件，证明直至2014年8月19日，被告还没有具备交房条件，被告之前的交房行为属违规交房。10、榕江县城建局下发的《关于榕江县万顺房开违约交房的答复》复印件，证明直至2014年8月27日，因被告尚未办理房开工程竣工验收报告，不具备交房条件的事实。被告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：①被告企业法人营业执照、法定代表人证明、身份证复印件，证明被告主体资格。②相关单位证明复印件，欲证明延期交房与被告无关，是政府行为（政府施工的道路没通）和不可抗力因素导致延期交房的。③交房验证单复印件，证明原、被告交房的实际日期为2014年9月18日。④住房出租合同复印件，证明榕江城关相同地段在同一时期的房屋租金水平，进而说明违约金约定过分高于实际损失。经庭审质证，原告提交的1、2、3、4号证据，内容客观真实，被告亦没有异议，本院予以采纳；被告对原告提交的5、6、7、8、9、10号证据的真实性没有异议，仅对其证明内容以及与本案的关联性提出异议，本院认为，该几份证据的内容能客观反映交房时房屋是否具备合同约定的交付条件，与本案有密切联系，应予采纳。被告提交的①号证据，原告没有异议，本院予以采纳；被告提交的③号证据，原告对其真实性没有异议，只是提出购房者因为不懂法才被动接收房屋的质证意见。本院认为，该份证据只能证明双方交房的事实，但不能据此证明交房是否合法；被告提交的②号证据，原告对其真实性和关联性提出异议，本院认为，该组证据证明力偏低，相关单位的证明没有一个明确的证明内容，更没有涉及到不可抗力因素，故本院对被告的这一证据主张不予采纳；被告提交的④号证据，原告对其关联性提出异议，该份证据被告旨在证明原告的损失程度，从而说明违约金约定过分高于实际损失，其证据本身真实性、客观性没有问题，与本案有一定关联，应予采纳。至于能否达到其证明目的，本院将予以评判。经审理查明，被告通过出让方式取得位于榕江城关大道内侧号地块，经批准，被告在该地块建设商品房，建设项目名称为中央9号，被告办理商品房预售许可证公开向社会销售。2013年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告向被告购买商品房1套，总面积为139.48平方米，总价款为468894元。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……。合同第十三条约定，逾期超过30日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告已依约支付了全部房价款。2014年6月30日，被告曾向广大业主发布《交房公告》，通知业主集中办理交房手续，此时被告交付的商品房尚未进行竣工验收备案。2014年8月12日，中央9号部分业主向榕江县住房和城乡建设局申请要求查处被告违规交房的行为。2014年8月19日，榕江县住房和城乡建设局向被告下发了《关于停止交付商品房的通知》，责令被告立即停止其交房行为，并要求被告及时完善工程竣工备案资料。2014年8月27日，榕江县住房和城乡建设局向中央9号业主作出《关于榕江县万顺房开违约交房的答复》，内容如下：“……三、经调查，该房开公司目前仅在我局办理了《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，还未能提供测绘单位出具的房屋面积测绘成果，未办理《建设工程竣工验收备案证书》，因此还不具备交房条件”。2014年9月18日，被告向原告交付房屋。2014年10月20日，中央9号房开项目在榕江县住房和城乡建设局获准进行竣工验收备案。本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，该合同合法有效。本案中，原告已依约履行了支付全部购房款的义务，而被告未按合同约定的时间履行交房义务，被告已构成违约，应当依约承担违约责任。关于被告辩称：“未能按合同约定将房屋按期交付给原告，不是自己的行为所造成，而是政府行为和不可抗力因素导致的，应免除被告的责任”，其理由不能成立。根据《合同法》第一百一十八条的规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同义务的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明”。而本案中，未见被告将不能按期交房的事由及时告知原告，且被告在庭审中提供的证明，也不足以充分说明工程进度受到不可抗力因素影响，故其提出免责的理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳；关于被告提出减少违约金的辩解请求，因双方所签合同为被告提供的格式合同，被告处于主动地位，根据诚实信用原则，双方应严格依照双方签订合同的条款履行。被告虽然提供了相关证据证明房屋租金和贷款利息方面的损失，但这些证据不足以证明原告完全遭受的损失仅限于此，故其以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求本院减少违约金，证据不足，本院不予采纳；关于被告实际交房给原告的时间问题，根据双方所签合同第十一条的约定，交付商品房时该商品房应取得建筑工程竣工合格证明文件等材料，因被告于2014年10月20日才在榕江县住房和城乡建设局获准竣工验收备案，视为此时工程才具备交付条件，故交付时间应认定为2014年10月20日。对被告于2014年6月30日发布的交房公告，以及后来将房屋交给原告的行为，因此时工程未具备合同约定的交付条件，视为交付条件未成就，不应认定为交付完成。故被告逾期交房的天数应从2014年4月1日起至2014年10月20日止，共计203天。根据双方所签合同第十三条约定：“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”。被告应向原告支付违约金28555.64元（468894元0.3‰203天=28555.64元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：由被告榕江县万顺房地产开发有限公司支付违约金人民币28555.64元给原告潘绩芬，该款限于本判决生效后五日内一次性付清。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，减半收取257元，由被告榕江县万顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  龙上尉二〇一六年三月十五日书记员  杨忠维