广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1281号原告：广州市某某物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：赖某某，职务总经理。委托代理人：何某某，住广州市番禺区，该公司员工。委托代理人：李某某，住湖南省祁东县，该公司员工。被告：李某某，住广州市番禺区。原告广州市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）诉被告李某某物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人何某某到庭参加了诉讼。被告李某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华某公司诉称：原告华某公司与市桥街怡乐社区居委会于2007年10月23日签订《协议书》（以下简称“该协议”），选聘原告华某公司作为市桥街怡乐社区（以下简称“该小区”）的物业服务企业，该协议中约定管理期限自2008年1月1日至该小区新一届业主委员会产生之日止，每户每月收取物业管理费：80平方米以下35元/户/月；80-100平方米40元/户/月，100平方米以上45元/户/月。另，原告华某公司于2013年8月1日与市桥街怡乐社区居委会《怡乐小区物业管理服务合同》（以下简称“该合同”），选聘原告华某公司作为该小区的物业服务企业，该合同中约定管理期限自2013年8月1日至该小区新一届业主委员会产生之日，同时该合同中还约定相关管理费等条款，但被告李某某自2008年1月1日起拖欠物业管理费，至今已累计拖欠物业管理费共3385元，经原告华某公司多次催收未果。原告华某公司认为，原告华某公司与该小区业主签订的该协议及该合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格履行合同的各项义务，原告华某公司已按照合同约定标准向被告李某某提供了物业管理服务，被告李某某应当履行按时足额支付物业服务费用的义务；被告李某某拖欠物业服务费用的行为严重侵害原告华某公司的合法权益。根据民事诉讼法及物业管理条例等相关规定，原告华某公司向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告李某某支付拖欠的物业管理服务费3385元（计自2008年1月1日至2015年9月30日）以及违约金5708.91（每月物业管理费的违约金以欠缴金额为本金，按每日1‰的标准，从次月1日起计至付清之日止，暂计至2015年9月30日的违约金为5708.91元）；2、被告李某某承担本案诉讼费。被告李某某无答辩，亦未在举证期限内举证。经审理查明：华某公司是具有三级物业服务资质的企业。被告李某某是位于广州市番禺区市桥街某房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为76.94平方米，发证日期为1991年4月12日。2007年10月23日，广州市番禺区市桥街怡乐社区居民委员会（以下简称怡乐居委会）作为甲方，华某公司作为乙方，签订《协议书》，约定：甲方将怡乐小区的基本物业管理工作转交乙方进行接管，社区委托管理期限从2007年5月1日至新一届业主委员会产生止；乙方的管理服务事项为：1.做好日常物业管理服务，如遇政府下达的工作任务，乙方要无条件支持和配合有关部门开展各项工作，2.小区内公共设施（包括宣传栏、垃圾桶、花架、石椅等）的维修、保养和管理，3.小区内公用设施（包括下水道、道路、绿化等）的维修、保养和管理，4.小区内治安管理设施（包括铁门、岗亭、栏杆、消防设施等）的维修、保养和管理，5.小区公共环境的清洁卫生、除四害、收集垃圾、清运垃圾，6.小区内车辆疏导、行驶、停泊秩序管理，制止车辆乱停放，7.小区内车场须建立停车场管理制度，设立固定位置公示收费标准，提供车辆保管服务，要优先为小区内住户提供车位，8.小区内实行24小时安保服务，做到有保安站岗、巡逻，配合协作公安机关开展专项行动以及社区消防安全检查等工作；乙方从2007年5月1日开始，向住户每户收取物业管理费（标准为：80平方米以下收取35元/户/月，80-100平方米收取40元/户/月，100平方米以上收取45元/户/月）。2013年8月1日，怡乐居委会作为甲方，华某公司作为乙方，签订《怡乐小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方负责怡乐小区的物业管理工作，委托管理期限从2013年8月1日至新一届业主委员会产生之日止；乙方的管理服务事项与上述《协议书》的约定一致；乙方从2013年8月1日开始，调整向住户每户收取物业管理费的标准（标准为：70平方米以下收取35元/户/月，71-80平方米收取40元/户/月，81-100平方米收取45元/户/月，101-130平方米收取53元/户/月,131平方米以上收取55元/户/月）；今后乙方通过征询小区业主意见达到住宅户数及建筑面积双过半数同意并按照相关法律程序合法调升住宅管理费或车辆停放费，按征询后的新标准收取费用；乙方承诺在该小区未成立业主委员会前，按现“民意咨询意见书”上大多数业主同意的小区自治管理形式，后经居民代表会议通过的转向基本物业管理，在原定方案每月每户交费标准不变情况下，不得以任何理由、任何形式增加向住户收费（除有偿服务外）；如甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业管理费用，乙方可每天按逾期支付的费用总金额的0.1%收取滞纳金，直至付清欠费之日为止。2015年10月19日，华某公司以李某某欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。在庭审中，华某公司确认，2007年5月起怡乐园所在的怡乐居委会将该小区交予华某公司实施物业管理至今，该小区尚未成立业主委员会；华某公司已尽到物业管理服务的义务，但李某某自2008年1月开始未缴纳物业管理费。华某公司主张，从2008年1月至2013年7月，涉讼房屋管理费依据《协议书》的约定，按每月35元的标准收取；从2013年8月起，涉讼房屋管理费依照《怡乐小区物业服务合同》的约定，按每月40元的标准收取；每月管理费应在当月缴清，逾期则以欠缴金额为本金，从下月1日起，按每日千分之一的标准计算逾期缴费违约金至款项清偿之日止。以上事实，有华某公司提供的房地产权情况证明、《协议书》、《怡乐小区物业服务合同》、资质证书等证据以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为：华某公司是具有物业服务资质的企业，其依照与怡乐居委会签订的《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》，自2007年5月1日起为怡乐园小区提供物业管理服务，李某某作为怡乐园的住户，接受了华某公司的物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，其应当向某公司支付相应的物业管理服务费。华某公司主张，涉讼房屋的物业管理费从2008年1月至2013年7月依照《协议书》的约定，按每月35元的标准收取；从2013年8月起，依照《怡乐小区物业服务合同》的约定，按每月40元的标准收取。上述标准未超出政府指导价，本院予以支持。因李某某未举证证明其已缴纳2008年1月1日至2015年9月30日的物业管理费，故李某某应向某公司支付2008年1月1日至2015年9月30日的物业管理费共3385元（67个月×35元/月+26个月×40元/月=3385元）。至于华某公司要求李某某按每日1‰的标准支付所欠物业管理费违约金的诉讼请求，由于《协议书》与《怡乐小区物业服务合同》，均是由怡乐居委会与华某公司签订的，合同签订的主体并非是涉讼小区的开发商或业主委员会，且2007年10月23日签订的《协议书》中对于违约金并未作出明确约定，故华某公司对于违约金的诉讼请求，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。李某某未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李某某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某某物业管理有限公司支付广州市番禺区市桥街某房2008年1月1日至2015年9月30日的物业管理费3385元；二、驳回原告广州市某某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市某某物业管理有限公司负担31元，由被告李某某负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张 祎人民陪审员  张海燕人民陪审员  梁颖坚二〇一六年三月十七日书 记 员  霍淑玮