上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)再终字第24号上诉人（原审原告、反诉被告）郑芸芸，汉族，XX年XX月XX日生。委托代理人邵跃进，上海思济律师事务所律师。委托代理人倪正茂，上海思济律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海江山大厦房地产有限公司。法定代表人陈继辉，董事长。委托代理人陆俊奇，上海市银都律师事务所律师。委托代理人吴萍，上海市中信正义律师事务所律师。原审第三人金素梅，汉族，XX年XX月XX日生。原审第三人杨志训，汉族，XX年XX月XX日生。委托代理人金素梅（系杨志训之妻）。上诉人郑芸芸与被上诉人上海江山大厦房地产有限公司（以下简称江山公司）、原审第三人金素梅、杨志训商品房预售合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四(民)再重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。上诉人郑芸芸的委托代理人邵跃进、倪正茂，被上诉人江山公司的委托代理人陆俊奇、吴萍，原审第三人杨志训的委托代理人金素梅以及原审第三人金素梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海XX大厦（后改名为XX大厦）系江山公司开发，其中的7-20层商业办公用房由上海XX有限公司（以下简称XX公司）包销。2005年2月,江山公司与XX公司在《XX大厦商品房包销合同》中约定：“双方在开盘前共同确定合同样本，XX公司应按合同样本与购房者签订合同，江山公司基于预售合同约定的总房价款向购房者开具发票；所有的包销房款包括按揭贷款均由江山公司收取……”。包销过程中，经江山公司委托或同意，XX公司曾经代收过部分购房者的房款，用以支付江山公司收购款、退赔款等。2006年3月25日，郑芸芸通过XX公司与江山公司签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定：郑芸芸向江山公司购买XX路XX号XX大厦XX层XX室房屋，该房暂测建筑面积为149.36平方米，总房价款暂定为2,912,520元（人民币，以下币种相同），郑芸芸于2005年2月26日支付该房屋总房价款的40%计1,194,865元，2005年8月15日前支付该房屋总房价款的10%计267,655元，2006年3月30日前支付该房屋总房价款的25%计725,000元，2006年7月30日前支付该房屋总房价款的25%计725,000元；若郑芸芸未按合同约定时间付款，应当向江山公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，自合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；江山公司定于2006年8月31日前将该房屋交付给郑芸芸，除不可抗力外；若江山公司未按合同约定期限交付房屋，应向郑芸芸支付违约金，违约金按郑芸芸已支付房款的日万分之三计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；在江山公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，双方签署《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件；在签署《房屋交接书》之日起30天内，双方依法向徐汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）；该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由双方各自承担；本合同一方向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。2005年7月30日,江山公司向郑芸芸开具实收金额为1,194,865元的《上海市房地产业销售统一发票》一张；2005年8月17日向郑芸芸开具实收金额267,655元的《上海市房地产业销售统一发票》一张；2006年7月4日和2006年8月17日，江山公司先后向郑芸芸开具实收金额均为725,000元的《上海市房地产业销售统一发票》各一张。对于上述发票，郑芸芸曾于2007年8月16日出具书面付款说明，内容为：2005年7月30日付款1,194,865元给XX公司，2005年8月17日付款267,655元给XX公司，2006年7月4日付款725,000元给陈某甲，委托陈某甲代付，2006年8月17日付款725,000元给江山公司。现江山公司称除了2006年7月4日的725,000元房款未收到外，其余房款均已收到。2006年9月9日，郑芸芸与江山公司办理了房屋验收交接手续，签署了房屋交接书（入伙书），江山公司将房屋交付给郑芸芸。房屋交接书（入伙书）中注明，大产证办出后，郑芸芸应在收到江山公司通知后签署网上备案的《房屋交接书》，办理小产证。2006年12月8日，江山公司向郑芸芸发出通知函，要求郑芸芸支付面积补差款58,500元及维修基金补差款117元,划去了尚未支付的购房款，并提醒郑芸芸支付办理小产证的相关费用。2006年12月28日，江山公司以郑芸芸尚欠房款725,000元为由向郑芸芸发出再次催告函，要求郑芸芸支付该款。之后，因催款未果，江山公司未与郑芸芸办理房屋过户手续。另查明，2006年7月4日，江山公司除向郑芸芸开具实收金额为725,000元的《上海市房地产业销售统一发票》外，还向1804室宋某某、1002室杨某乙、1404室陈某某、1703室陈某丙等业主开具了金额分别为3,812,250元、640,000元、1,649,250元、1,470,000元的发票，共计5张，且相互连号，总金额为8,296,500元。江山公司将上述发票交给了金素梅。之后，金素梅通过陈某甲将诉争房屋发票交给了郑芸芸。2006年12月5日，金素梅在上海市税务局松江分局对XX公司进行税务检查时，就是否收到宋某某、杨某乙、郑芸芸、陈某某、陈某丙等人5套房屋尾款8,296,500元回答：“因江山公司一直不肯核对我无法确认。是互相扣帐如果江山不核对，谁都无法确认。”2007年初，江山公司与金素梅签署了《未清房款确认书》一份，主要内容为：根据双方签订的合同，由XX公司负责销售的XX大厦房屋中，有如下6套房屋尾款至今未清共计为11,736,500元,双方均已确认。明细如下：1002室杨某乙尚欠房款640,000元，1201室郑芸芸尚欠房款725,000元，1404室陈某某尚欠房款3,149,250元(其中按揭未成1,500,000元)，1703室陈某丙尚欠房款1,470,000元，1804室宋某某尚欠房款3,812,250元，1205室张某某欠房款1,940,000元(按揭未成)。此外，金素梅在《未清房款确认书》上还注明:其中有1002室、XX室、XX室、XX室、XX室已有江山退赔款互相抵扣。以上房款总数无误。该《未清房款确认书》有江山公司盖章并具日期2007年2月2日，金素梅则仅留签名未署日期。现金素梅称上述税务局的询问笔录以及《未清房款确认书》均系江山公司非法取得，属非法证据；《未清房款确认书》实际形成于2007年1月，为松江公安分局经办人逼迫其所签，而XX公司和江山公司对涉及业主的款项于2007年2月1日通过对账方式结算完毕，《未清房款确认书》不再具有证明效力。江山公司则称《未清房款确认书》是双方对账结果的细化，并出示2007年2月1日双方盖章的《对账计算表》一份，认为由于与XX公司之间存在抵扣，江山公司在结账时将6套房屋的未付款视作已付款一并计入了《对账计算表》所列的XX大厦主楼7-20层（不包括16层）总销售金额390,587,641.7元中，为了明确相关业主未付款情况，双方又制作了《未清房款确认书》。郑芸芸、金素梅则认为《对账计算表》恰恰证明江山公司已经收取了诉争房款。又查明，对于诉争房款的支付经过，陈某甲向原审法院陈述:郑芸芸和我是世交，她委托我代付过725,000元房款，是分两次付给江山公司的。每次付款都是现金，江山公司先开收据，房款交齐之后才通知我去取发票，当场一手交收据，一手交发票。陈某甲所述的获取发票经过与查明事实相悖，付款情节除发票外无其他证据佐证。再查明，2008年1月，XX公司起诉江山公司，要求江山公司支付XX大厦包销佣金及逾期付款违约金。江山公司在辩称中提出其将郑芸芸等5户业主的发票交给金素梅后，XX公司未将已收取的购房款8,296,500元(包括本案诉争房款)交付江山公司，要求抵扣。XX公司则否认收到上述房款。2009年5月4日，上海市第一中级人民法院在（2008）沪一中民二（民）初字第6号民事判决中认定：关于已开发票的购房款8,296,500元,江山公司主张被XX公司截留缺乏证据证明。购房发票系江山公司开具,其作出开票行为时应对收取房款的情况进行核实,如果开票有误,亦属江山公司之事,应由其向小业主主张,与XX公司无关。2010年2月2日,上海市高级人民法院在（2009）沪高民一（民）终字第37号民事判决中认定：江山公司提供的证据尚不足以证明XX公司收取了购房款8,296,500元并予以截留，江山公司要求双方结算中抵扣的请求，难以支持。2008年9月,江山公司起诉陈某某、郑某、陈某A，要求判令陈某某等3人支付上海市XX路XX号甲幢1404室房屋全额购房款3,193,950元及逾期付款违约金。陈某某等3人辩称已支付购房款1,649,250元，并出示了江山公司于2006年7月4日开具的发票。该案一、二审判决认定陈某某等三人已支付房款1,649,250元，判令其支付剩余房款1,544,700元及逾期付款违约金。2012年1月，上海市高级人民法院对该案进行提审。同年8月13日，上海市高级人民法院判决认定仅凭购房发票不足以证明陈某某等人已支付房款1,649,250元，判令陈某某等人支付江山公司全部购房款3,193,950元及逾期付款违约金。还查明，2014年2月18日，经上海市工商行政管理局核准，XX公司被注销。金素梅、杨志训作为该公司股东，在注销清算报告中承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。本案原判生效后，经原审法院执行，郑芸芸已经取得了诉争房屋产权证，并支付了房屋面积补差款。重审中，郑芸芸请求判令江山公司立即为其办理房地产权证。江山公司提出反诉，要求判令：1、郑芸芸支付房款725,000元；2、郑芸芸支付逾期付款违约金621,832.50元（以725,000元为本金，按照日万分之三的标准，从2006年8月1日起计至2014年5月31日止）。原审法院认为，本案的争议焦点在于郑芸芸是否向江山公司支付了诉争房款725,000元。郑芸芸诉称该款已通过陈某甲支付给了江山公司，有相应发票及交房事实为证，陈某甲亦向原审法院陈述该款系自己收到郑芸芸的现金后支付给了江山公司；而江山公司则辩称其开具诉争发票并交付房屋是履行与XX公司之间房款抵扣佣金的约定，实际并未收取诉争房款。对此，法院认为，通常情况下，发票是有效的付款凭证，但当交易有第三方介入，付款情节发生争议时，对付款事实的认定不能仅以发票为依据，应当结合其他交易环节进行综合考量。就本案而言，诉争房屋由江山公司委托XX公司包销，虽双方在包销合同中约定房款由江山公司收取，但实际操作中又存在部分房款由XX公司代收的情况。因此，江山公司开具发票并不意味着房款由其直接收取。从现有证据分析：首先,诉争房款725,000元系郑芸芸委托陈某甲转交给江山公司,陈某甲对所称已将该款交给江山公司除发票外未提供其他付款凭证，现查明诉争房款发票系陈某甲从金素梅处获取，并非其所称的用收据向江山公司换取,结合陈某甲与金素梅之间因认购XX大厦房屋存在经济上的退赔关系,且陈某甲对支付杨某乙房款一节也有不实陈述等事实,难以认定陈某甲将郑芸芸的725,000元房款支付给了江山公司。其次，金素梅在税务机关所作陈述及金素梅签名的《未清房款确认书》，证明XX公司在包销XX大厦过程中与江山公司之间存在相互扣帐情形，诉争房款725,000元已被抵扣。因此，江山公司辩称未收取诉争房款有合理依据。综上，郑芸芸提供的证据，尚不足以证明其向江山公司支付了诉争房款725,000元。考虑到诉争房屋已经交付，江山公司对房屋权属未提主张，故对郑芸芸要求江山公司办理房地产权证的诉请可予支持。关于江山公司的反诉，经查，江山公司在先前的关联案件中对诉争房款曾提出过抵扣请求，因证据不足未获支持。之后，江山公司在申请再审、申诉等过程中一直没有放弃相关主张。现本案重审，江山公司提出反诉,要求郑芸芸支付房款725,000元及逾期付款违约金，于法不悖，应予支持。关于违约金的计算，根据双方合同约定，诉争房屋最后一笔房款的付款日期为2006年7月30日，现江山公司要求违约金以725,000元为本金，按照日万分之三的标准从2006年8月1日起计至2014年5月31日止，尚属合理，可予支持。郑芸芸支付上述房款及违约金后，可向陈某甲追偿。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、上海江山大厦房地产有限公司应当与郑芸芸共同向上海市徐汇区房地产交易中心申请办理上海市XX路XX号XX层XX室房屋过户手续，协助郑芸芸申领该房屋的房地产权证（已执行完毕）；二、郑芸芸于判决生效后十日内支付上海江山大厦房地产有限公司购房款725,000元；三、郑芸芸于判决生效后十日内支付上海江山大厦房地产有限公司逾期付款违约金，违约金以725,000元为本金，按照日万分之三的标准，从2006年8月1日起算至2014年5月31日止。本诉案件受理费80元，由上海江山大厦房地产有限公司负担；反诉案件受理费8,460元及诉讼保全费5,000元，均由郑芸芸负担。判决后，郑芸芸不服，向本院提起上诉称，其支付房款事实清楚，证据确实充分；江山公司在重审中提出反诉不符合法律规定，且已经超过诉讼时效，故请求本院撤销上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四(民)再重字第4号民事判决第二、三项，改判驳回江山公司反诉请求。江山公司不同意郑芸芸的上诉请求，请求本院维持原判。原审第三人同意上诉人的意见。经审理查明，原重审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：一、系争房款是否支付；二、原审反诉是否符合法律规定，是否超过诉讼时效。一、关于系争房款是否支付。通常情况下发票是有效的付款凭证，但本案中发票的交付和款项的支付存在脱节的情形。江山公司通过XX公司将发票交付给郑芸芸，但XX公司否认其收取了系争房款。金素梅在税务机关所作陈述及金素梅签名的《未清房款确认书》，能够证明XX公司在包销XX大厦过程中与江山公司之间存在相互扣帐情形，系争房款已被抵扣。关联案件中江山公司认为XX公司截留包括本案在内的购房款的主张未获支持。上述情形表明江山公司未收取系争房款，本案的系争房款要么确未支付，要么小业主与XX公司已经就此结算完毕。对此，应由小业主举证证明支付系争房款或已与XX公司结算完毕。现郑芸芸坚持主张其通过陈某甲以现金支付，但其陈述前后矛盾，用收据向江山公司换取发票的陈述也有不实之处，对付款人的资金来源、付款经过亦未能举证，故难以认定其向江山公司支付了系争房款。二、关于原审反诉是否符合法律规定，是否超过诉讼时效。本案提出反诉发生于重审阶段，考虑到江山公司在申请再审、申诉等过程中一直没有放弃相关主张，为避免讼累原审法院受理反诉并不违反法律规定。对于超过诉讼时效的主张，上诉人未提供有效证据予以证明，故对该上诉理由难以支持。此外，金素梅、杨志训在原审中系没有判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，故在二审中列为原审第三人，预交的上诉费应予退还。综上所述，原重审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,460元，由上诉人郑芸芸负担。金素梅、杨志训交纳的上诉费人民币80元，予以退还。本判决为终审判决。审判长  屠春含审判员  王 伟审判员  严卫忠二〇一六年三月二十四日书记员  宋宇佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；