广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初449号原告东莞市骏盟贸易有限公司，住所地：东莞市塘厦镇大坪黎园坑路3号一楼。法定代表人马家炳，总经理。委托代理人董文革、王浩然，北京市京都（深圳）律师事务所律师及实习律师。被告东莞市威而肯通讯科技有限公司，住所地：东莞市塘厦镇凤凰岗社区塘厦大道南386号C栋三楼。法定代表人雎京飞。原告东莞市骏盟贸易有限公司诉被告东莞市威而肯通讯科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗广杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告东莞市骏盟贸易有限公司的委托代理人董文革、王浩然到庭参加了诉讼，被告东莞市威而肯通讯科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市骏盟贸易有限公司诉称，原、被告分别于2011年11月1日、2014年11月1日签订两份《租赁合同书》（合同编号：东骏盟塘0503号、东骏盟塘0504号），合同约定：原告将其位于东莞市塘厦镇苗地路6号厂房B栋和宿舍（面积6000平方米、月租金48000元，2013年后为月租金54000元）以及厂房A栋和宿舍（面积5600平方米、月租金50400元）交付给被告使用。合同签订后，原告履行交付上述厂房和宿舍的义务。2015年12月4日被告法定代表人无法联系，造成无法支付房屋租金及水电费。根据合同约定，原告已经履行了房屋交付义务，被告实际使用了租赁房屋。但被告的法定代表人失去联系后，被告仍然拖欠所承租的两栋房屋租金。根据《租赁合同书》中第二条第三款规定，被告应于当月5日前缴清当月租金给原告，逾期不交的，按合同的10%加收滞纳金，拖欠壹个月租金以上的视为违约处理，原告有权终止合同，押金不得退回。但截止到目前，被告拖欠原告两个租赁合同项下的12月份的租金共计104400元，该行为已构成违约，并严重侵犯了原告的合法权益。原告在被告承租房屋期间为被告垫付了如下水电费：1、2014年1月至2014年12月的水电费为6742.5元；2、2015年1月至2015年11月的水费为7970.4元；3、通过原告变压器走电的2015年10月份电费为28060.86元；4、通过原告变压器走电的2015年11月份电费为25036.19元；5、2015年9月电费为63868.06元；2015年10月电费为54305.73元；2015年11月电费为47556.75元；上述原告代垫的水电费共计233540.49元。根据有关法律规定，原告有权要求被告支付上述房屋租金及水费共计337940.49元。此外，原告因维权而提起本案诉讼，因而实际发生的诉讼相关费用也应由被告承担。据此，原告请求法院支持原告的全部诉讼请求，依法判令：一、解除原被告之间的《租赁合同书》（编号：东骏盟塘0503号、东骏盟塘0504号）；二、被告向原告偿还房屋租金及水电费共计337940.49元；三、本案诉讼费由被告承担。被告东莞市威而肯通讯科技有限公司在法定期限内没有提出答辩，也没有向本院提交任何证据。经审理查明，原、被告于2011年11月1日，签订了一份《租赁合同书》（合同编号：东骏盟塘0503号），合同约定：原告将其位于东莞市塘厦镇苗地路6号厂房B栋和宿舍（面积6000平方米、月租金48000元，2013年后为月租金54000元）交付给被告使用；被告应于签订租赁合同后向原告支付100800元作押金及壹个月的租金给原告（押金到期退回）；违约责任：租金按月上缴，被告应在当月5日前缴清当月租金给原告，逾期不缴的，按总额的10%加收滞纳金，拖欠壹个月租金以上的视为违约处理。另外，合同对其他内容进行了约定。2014年11月1日，原、被告签订了一份《租赁合同书》（合同编号：东骏盟塘0504号），合同约定：原告将其位于东莞市塘厦镇苗地路6号厂房A栋及部分宿舍（面积5600平方米、月租金50400元）交付给被告使用；被告应于签订租赁合同后向原告支付144000元作押金及壹个月的租金给原告（押金到期退回）；违约责任：租金按月上缴，被告应在当月5日前缴清当月租金给原告，逾期不缴的，按总额的10%加收滞纳金，拖欠壹个月租金以上的视为违约处理。另外，合同对其他内容进行了约定。上述合同签订后，原告依约将涉案的厂房及宿舍交付给被告使用。2015年7月31日，原、被告签订了《协议》：兹有被告因生产需要，需加大电压，现从原告增加一条用电线路。经双方协商，被告安装电表，电表需符合正常标准。同时，被告需承担电损费用0.12元/度（按实际用电量计算），在每月15日之前，将电费及电损费用支付给原告。落款处有原、被告的法定代表人的签名及双方公司的盖章。原告主张2015年12月4日，被告的法定代表人因涉嫌经济犯罪，失去联系，被告无法正常经营；2015年12月6日，经当地政府组织，由原告垫付被告690名员工的工资，因此，被告不再经营，符合双方约定解除租赁合同的条件；被告拖欠了原告2015年12月份的租金，合计104400元。原告主张其为被告垫付的水费如下：2014年度为6742.5元、2015年1月至11月共7970.4元；代垫的电费如下：2015年9月份为63868.06元、10月份为54305.73元、11月份为47556.75元；从2015年7月份开始因被告增加用电线路，被告10月份分摊电费为28060.86元，11月份为25036.19元。其中，对原告垫付的水费及被告应分摊的电费，即2014年度为6742.5元、2015年1月至11月共7970.4元；2015年10月份、11月份的电费通知单均有被告盖章确认。原告提供了涉案厂房及宿舍的土地使用证，但没有房地产权证和建设工程规划许可证。原告于2016年1月5日，以被告违约为由向本院提起诉讼，请求判如所请。以上事实，有原告提供的两份《租赁合同书》（合同编号：东骏盟塘0503号、东骏盟塘0504号）、《协议》、《广东电网公司电费通知单》、《威尔肯水费通知单》、《威尔肯电费通知单》、《国有土地使用证》、《转账汇款电子回单》、《电费发票》，以及原告在庭审中的陈述为证证实。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据,视为其放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。原告与被告签订的《租赁合同书》（合同编号：东骏盟塘0503号、东骏盟塘0504号）系其双方真实意思表示，但是原告没有提供出租的厂房及宿舍的《房地产权证》和《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应认定其双方签订的两份《租赁合同书》无效。因原告与被告签订的房屋租赁合同无效，故原告请求解除《租赁合同书》（合同编号：东骏盟塘0503号、东骏盟塘0504号），请求被告偿还房屋租金，缺乏依据，本院不予支持。但根据《最高人民法院》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应按合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。原告主张被告2015年12月份拖欠房屋占有使用费，被告没有提供证据证明其已经支付了房屋占有使用费，故本院对原告的主张予以采纳。双方约定东莞市塘厦镇苗地路6号厂房B栋和宿舍的月租金为54000元、东莞市塘厦镇苗地路6号厂房A栋及部分宿舍的月租金为50400元，经计算，2015年12月份，被告应支付原告的房屋占有使用费为104400元。关于原告为被告垫付的水电费问题。原告主张其为被告垫付的水费如下：2014年度为6742.5元、2015年1月至11月共7970.4元；代垫的电费如下：2015年9月份为63868.06元、10月份为54305.73元、11月份为47556.75元；从2015年7月份开始因被告增加用电线路，被告10月份分摊电费为28060.86元，11月份为25036.19元；上述原告代垫的水电费共计233540.49元。对此，原告提供了《威尔肯水费通知书》、《协议》、《广东电网公司电费通知单》、《威尔肯电费通知书》为证，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”的规定，原告为被告垫付水电费的行为属于无因管理的情形，现原告要求被告偿还垫付的水电233540.49元，合法有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告东莞市威而肯通讯科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市骏盟贸易有限公司2015年12月份的房屋占有使用费104400元；二、被告东莞市威而肯通讯科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市骏盟贸易有限公司代垫的水电费233540.49元；三、驳回原告东莞市骏盟贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3184.55元，由被告东莞市威而肯通讯科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  罗广杰二○二○一六年三月三日书记员  陈沃林谭志芬（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法通则》第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。