山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2015)市民初字第2287号原告苏玲，女，1968年10月4日生，汉族，深圳新科国际商业保理有限公司副总经理，住广东省深圳市委托代理人孙照军，上海同德律师事务所律师。被告孟涛，男，1978年11月3日生，汉族，金朝阳培训有限公司员工，住山东省济南市原告苏玲与被告孟涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏玲的委托代理人孙照军到庭参加了诉讼，被告孟涛经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏玲诉称：2010年1月31日，原告苏玲与济南万达商业广场置业有限公司签订了《济南市商品房买卖合同》一份，原告以3083873元的价格购买了该公司开发的位于山东省济南市市中区纬一路与经二路交界处的济南万达商业广场9号楼房屋，其中原告支付了首付款625873元，向上海浦东发展银行济南分行办理按揭贷款2458000元予以支付，利率为中国人民银行公布的同档期贷款基准利率基础上下浮25%，利率调整的计算方式是按年调整，分段计息，即从利率调整的次公历年的首个公历日，按当期中国人民银行规定的同档期贷款基准利率及合同规定的浮动比例执行新的利率。2013年8月24日，原告以365万元的价格将该房屋出售给被告孟涛，原告与被告达成协议后，被告先后向原告支付了房价款及部分利息共计1517200元（50万＋80万＋21.72万），尚欠2132800元（以原告名义在上海浦东发展银行济南分行的按揭贷款余额）未支付给原告。虽经原告多次催要，被告总以各种理由推诿，拒不付款，万般无奈，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告孟涛向原告支付房屋转让款余款203万元；判决被告孟涛向原告支付利息40.6万元（按每月1厘，年息12%的标准）；判令被告孟涛赔偿原告因追讨欠款花费的其他费用共计6万元，由被告承担本案的全部诉讼费用。被告孟涛在本案审理期间未答辩。经审理查明：2010年1月31日，原告苏玲与案外人济南万达商业广场置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定由苏玲购买该公司开发建设的济南万达商业广场9号楼房屋一套（后变更为豪景苑3号楼），合同中约定的房屋建筑面积为233.75平方米，总价款为人民币3083873元。付款方式为：由原告苏玲于签订合同当日向济南万达商业广场置业有限公司支付不低于总房款20%的首付款比例的房款作为首期房款，计人民币625873元，其中含定金3万元；其余房款计人民币2458000元，由苏玲向该公司指定的银行申请按揭贷款予以支付，于合同签订后25日内支付给济南万达商业广场置业有限公司。合同中约定的房屋交付时间为2011年12月31日前；办理所购买房屋的产权登记应在房屋交付使用后的365日内。上述合同签订后，原告苏玲向另一案外人上海浦东发展银行济南分行申请了按揭贷款2458000元支付余款，贷款合同中约定的借款期限为28年，自2010年3月26日起至2038年3月26日止，利率是按照中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上下浮25%，如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则自贷款合同约定的合同贷款利率调整时间起在新的贷款基准利率基础上按上述利率浮动比例浮动后执行新的合同贷款利率。签订合同时的同期银行贷款基准年利率为5.94%。上述合同签订后，原告苏玲按约定向济南万达商业广场置业有限公司支付了首付款，并委托银行向该公司支付了余款。2012年1月6日，济南万达商业广场置业有限公司向原告苏玲发出《入伙告知函》，告知原告苏玲于次日办理房屋交接手续并交纳相关的款项。2012年7月3日，原告苏玲向济南万达商业广场置业有限公司补交了面积补差款23088元、契税款93208.83元、维修基金28260元。2012年10月，原告苏玲与被告孟涛就上述房屋达成买卖协议，双方未签订书面合同。口头约定房屋总价款为人民币365万元，由被告孟涛先向原告苏玲支付首付款151.72万元，余款为剩余按揭贷款及相应利息，至2013年9月20日止，计人民币2150749.84元，其中本金数额为203万元。双方约定由被告孟涛于2013年10月29日前一次性付清。2013年9月27日至2013年11月12日期间，被告孟涛分三次将房屋的首付款151.72万元转入原告苏玲账户中，但未按照约定在2013年10月29日前将剩余款项付清。此期间，原告苏玲将房屋交付给了被告孟涛，原、被告双方还通过短信对付款问题多次进行过协商和交流。重新约定，由原告苏玲先协助被告孟涛办理涉诉房产的登记手续后，由被告孟涛向原告苏玲支付剩余的全部款项，解除涉诉房产的抵押登记手续。2013年11月7日，被告孟涛办理了涉诉房产的所有权证书，房产证号为济房权证中字第2514**号。2013年11月9日，原、被告双方在通过短信协商剩余款项的支付问题时，被告孟涛使用的手机号码为159****0218，被告孟涛认可银行剩余贷款本息的金额为214.4万元，原告苏玲要求被告孟涛于2013年9月底付50万元，自2013年11月9日后，如被告孟涛迟延付款，应按照每月1.5厘的标准向原告苏玲支付利息，至2013年11月20日以后的银行贷款由被告孟涛予以偿还，但被告孟涛未给予回复。2013年11月11日，原告苏玲向被告孟涛发短信，其内容为原告方自认银行剩余贷款金额为2143434.36元。此后，被告孟涛未将剩余款项支付给原告苏玲，但自2013年11月20日起的该房屋的银行按揭贷款系由被告孟涛以原告苏玲的名义偿还。2013年12月9日，原告苏玲通过短信要求被告孟涛于2013年12月10日前偿还完毕全部银行贷款，否则将通过诉讼程序解决问题；被告孟涛于次日回复，称不在济南，一直在重庆出差，要求再宽限一周时间，并承诺可以补偿给原告方利息，但未提出补偿标准。2014年3月11日，被告孟涛称经营上出现了状况，对无法按时向原告付款表示抱歉，已联系将其以前的住房出售，以还清银行贷款，再支付给原告剩余款项。此后，被告孟涛再未向原告苏玲付款，也拒接原告的电话。原告苏玲诉至法院后，至庭审时，将诉求明确为：请求法院依法判令被告孟涛向其支付购房款余款2167890.16元；判决被告孟涛以欠款额2151800元为基数，按照年利率12%的标准，向其支付自2013年10月29日至2013年11月20日的利息，以2167890.16元为基数，按照年利率12%的标准，向其支付自2013年11月21日至判决生效之日止的利息；判决被告孟涛赔偿原告的经济损失6万元；由被告承担本案的全部诉讼费用。另查明，涉诉房屋被告孟涛于2015年3月30日与案外人许永刚、许思悦签订《济南市存量房买卖协议》，以295万元的价格出售给两案外人，且于2015年3月31日办理了过户登记手续。以上事实，由济南市商品房买卖合同、银行借款合同、借款凭证、入伙告知函、收款收据、短信记录、济南市存量房买卖协议、及原、被告双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原、被告双方达成的关于济南市市中区魏家庄万达广场豪景苑3号楼的房屋买卖协议，是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效。双方虽未签订书面合同，但被告已就涉诉房产支付了首付款且办理了房产的所有权变更手续，故应认定双方已实际履行了达成的口头买卖协议。依法成立的合同关系，受法律保护。合同当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告苏玲在按照双方约定履行了协助被告孟涛办理涉诉房产的所有权登记义务后，被告孟涛就有义务按照双方短信交流的约定向原告支付合同剩余价款，如不能按约定时间，应当承担相应的违约责任，赔偿原告苏玲因此遭受的经济损失。对于本案房屋剩余价款金额的认定，本院认为，根据原告苏玲的陈述和其与被告孟涛短信交流的记录，结合被告孟涛已支付151.72万元首付款的事实，原告主张的剩余房款为2167890.16元（其中包括原告苏玲偿还的2013年9月至11月的银行按揭贷款），未能提供证据予以证实，故本金金额应认定为213.28万元，原告主张本金金额为2167890.16元，证据不足，本院不予采信；其中包括原告苏玲要求被告孟涛向其支付剩余房款213.28元的部分，本院依法予以支持；如原告苏玲取得其代为支付按揭贷款的证据，可另行主张权利。在我国现有的市场经济条件下，参加社会活动的当事人，在从事经济活动时，应从善意出发，正当的行使权利和承担义务，以维持当事人之间及社会利益之间的平衡关系。具体到民事法律适用当中，第一要求民事主体在民事活动中维持双方的利益平衡以及当事人利益与社会利益的平衡，以便实现三方的利益共盈，保持社会的稳定和谐发展；第二要求各法律主体必须遵循行为规范，在民事活动中真实的表达自己的意愿，忠实于事实的真相，善意的行使权利和履行合同中约定的契约义务。在合同关系中，无论是维持社会经济关系的稳定，还是为了平等的保护双方当事人的正当权益并真正实现其合理期待，都要求各方当事人的意思表示要真实合法，不得因其自身部分利益受损而为损害国家、社会和他人之利益的行为。在本案中，结合原、被告双方的履约情况、过错程度和被告实际获利的事实可以看出，被告孟涛在整个合同的履行过程中，一直欺骗原告苏玲，以种种理由推迟剩余款项的支付时间，具有明显的主观故意和过错。根据我国《合同法》的相关规定，被告孟涛依法应当赔偿因其迟延付款给原告苏玲造成的经济损失，故对原告苏玲要求被告孟涛赔偿其利息损失的诉讼请求，本院依法予以支持，但原告要求被告以每月1厘的标准赔偿其利息损失，没有事实和合同依据，本院酌定以同期银行贷款利率的标准为宜，自2013年11月7日（原告苏玲将涉诉房屋所有权变更至被告孟涛名下时）起至本判决生效之日止。对于原告苏玲要求被告孟涛赔偿其追讨欠款的费用6万元的诉讼请求，庭审中，原告提交的相关交通票据金额为人民币1926.3元，对此本院依法予以支持；其他部分未能提交证据予以证实，对原告未能提交证据的部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孟涛于本判决生效之日起十日内向原告苏玲支付购买济南市市中区魏家庄万达豪景苑3号楼的剩余房款213.28元。二、被告孟涛于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏玲的利息损失，以213.28元为基数，自2013年11月7日起计算至本判决生效之日止，按照同期人民银行规定的金融机构发放贷款的利率标准执行。三、被告孟涛于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏玲的其他经济损失1926.3元。四、驳回原告苏玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26770元、财产保全费5000元，均由被告孟涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江审 判 员  李 钧人民陪审员  乔永欣二〇一六年三月一日代理书记员  孙 靖