河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一终字第00507号上诉人（原审被告、反诉原告）李洪涛，男，生于1974年11月20日，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）周武朝，男，生于1973年2月25日，汉族。委托代理人李洪涛，基本情况同上诉人李洪涛。被上诉人（原审原告、反诉被告）邓州市湍河街道办事处榆林社区居委会七组。负责人赵静波，任该组组长。委托代理人贾守多，河南三贤律师事务所律师。原审被告王雄，男，生于1963年6月30日，汉族。上诉人周武朝、李洪涛与被上诉人邓州市湍河街道办事处榆林社区居委会七组（以下简称榆林七组）、原审被告王雄为土地租赁合同纠纷一案，邓州市人民法院审理后作出邓法民三初字第47号民事判决。周武朝、李洪涛不服，上诉于本院，本院审理后作出裁定，撤销原判决，发回重审。邓州市人民法院（2013）重审后作出邓法民初字第2040号民事判决，周武朝、李洪涛不服，再次向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李洪涛同时作为上诉人周武朝的代理人，被上诉人榆林社区七组的负责人赵静波及其委托代理人贾守多，原审被告王雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2007年4月19日，原告与被告周武朝通过榆林社区居委会签订了土地租赁合同一份，合同约定：原告将其所有的集体土地10亩租赁给被告周武朝建白灰窑场，租赁费为每亩460元，期限30年。合同履行至2010年3月23日，周武朝向李洪涛出具委托书一份，注明“将自己所租赁的邓州市湍河办事处榆林居委会的十亩土地及地上附属物（包括房屋、石灰窑、原租赁合同等）转让给被委托人李洪涛”，由李洪涛继续经营白灰窑场。2010年5月，李洪涛向榆林居委会出具书面请示一份，内容为：“我叫李洪涛，2010年3月转接榆林石灰窑及其附属物……特将部分场地及房舍对外出租，请求同意”。经榆林居委会支书李集中签字同意后，李洪涛又将该诉争十亩土地的部分转租给被告王雄生产白灰粉。后原告催要租金，未见到周武朝，得知土地已被转租，故要求解除与周武朝之间的土地租赁合同，确认周武朝与李洪涛及李洪涛与王雄之间的转租合同无效，并要求三被告退还所租赁的土地并达到复耕要求，赔偿2010年4月19日以后的租赁费及损失。后变更第1项请求为要求确认其与周武朝所签订的土地租赁合同无效。本案在重审时，周武朝、李洪涛反诉称，2007年4月19日，原、被告双方签订合同，在原告所属的土地上建白灰窑场，现反诉被告起诉拆除该场，特提起反诉，请求反诉被告赔偿经济损失50万元。二被告遂提出申请，请求对争议土地上的附属物进行资产评估，原审法院院技术科委托河南中科资产评估有限责任公司对诉争土地上的附属物进行了评估，评估价为79万元。原审法院认为：原告与被告周武朝签订的土地租赁合同虽为双方真实意思表示，但依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原、被告诉争的10亩土地原是耕地属原告榆林居委会七组的集体土地，周武朝租赁后建白灰窑场，改变了土地的用途，未进行土地变更登记，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”和第六十三条“农民集体所有的土地及使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定。另外，周武朝并非榆林居委会七组的成员，其租赁原告集体土地时，未经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，其与原告的租赁合同损害了榆林居委会七组群众的集体利益，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十五条“……农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定，故原告与被告周武朝签订的土地租赁合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同。该合同自签订之日起，对双方均无法律约束力。在被告周武朝与原告签订合同无效的情况下，其与被告李洪涛之间的协议以及李洪涛与被告王雄之间的转租协议均为无效。三被告理应返还原告所租赁的10亩集体土地。现原告起诉要求确认其与被告周武朝之间的土地租赁合同无效，理由正当，予以支持。对其①要求被告支付2010年4月19日以后的租赁费的请求，②赔偿损失的请求，③恢复土地达到复耕要求的请求，因其在签订合同时明知属集体土地而对外租赁建白灰窑场，存在过错，且损失请求不具体，对该三项请求，不予支持。被告李洪涛辩称其与周武朝系委托关系，并提交了2010年3月23日其与周武朝之间的委托书，但委托书上注明“委托人……将自己所租赁的……转让给被委托人……”，且李洪涛在转租请示中明确说“……2010年3月转接榆林石灰窑及其附属物……”，这些书面材料均显示双方转租的事实，实际上李洪涛也在长期经营着白灰窑场，故应认定周武朝与李洪涛之间系转租关系。周武朝、李洪涛共同反诉称：2007年4月19日，反诉人与被反诉人签订合同建石灰窑及石灰场，现被反诉人无理起诉拆除该场，请求被反诉人赔偿经济损失50万元。因其与原告所签合同无效，对造成合同无效的后果，其也存在过错，其所建窑场的损失自负，反诉请求不予支持。故对其双方所签合同所造成的过错及过错所造成的损失，各自承担各自的责任。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第二百二十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十条、第十二条、第十四条、第十五条、第六十三条和《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十五条、第五十八条、第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案经本院审委会讨论，判决如下：一、原告（反诉被告）邓州市湍河街道办事处榆林社区居委会七组与被告（反诉原告）周武朝签订的土地租赁合同无效。二、被告（反诉原告）周武朝与被告（反诉原告）李洪涛签订的转租协议无效。三、被告（反诉原告）李洪涛与被告王雄之间的转租协议无效。四、被告（反诉原告）周武朝、李洪涛、被告王雄于判决书生效后十日内退还租赁原告（反诉被告）邓州市湍河街道办事处榆林社区居委会七组的10亩土地。五、驳回原告（反诉被告）邓州市湍河街道办事处榆林社区居委会七组的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）周武朝、李洪涛的反诉请求。案件受理费200元，反诉费4400元，共计4600元，由被告（反诉原告）周武朝、李洪涛、被告王雄共同承担。周武朝、李洪涛上诉称：一审判决违背先行政，后司法的原则。如果集体土地出让、转让、出租用于非农业建设，应先由政府部门对行政违法行为处理后，再由法院对双方财产权益纠纷处理。一审原告不具备起诉的主体资格，原告应当是湍河办事处榆村居委会，且赵静波为榆村居委会七大组组长，他不能代表七小组提起诉讼，组长起诉时应经村民大会形成决定，其未履行民主议定程序。上诉人一直与七小组正常履行合同，赵静波只能代表七大组起诉，根据不告不理原则，应当厘定七大组在土地租赁合同中所占的土地份额。原审判决适用法律错误，本案不符合合同法解释二第十四条规定的违反强制性法律行政法规导致合同无效的规定。原审判决合同无效错误，违反土地法第六十三条只能由政府部门处理，而不能宣布合同无效。榆林七组答辩称：租赁合同未经村民讨论决定，且改变了土地用途应为无效合同。原审判决正确应予维持。王雄答辩称：不发表意见。根据各方上诉、答辩意见，合议庭归纳本案争议焦点为：本案主体资格是否适格；各方签订的合同是否有效；原审判决结果是否适当；双方损失应如何处理。二审中，上诉人周武朝、李洪涛提交赵建平受到2014年租赁费的收据一份，证明并未拖欠租赁费。被上诉人榆林七组质证认为赵建平签字真实性无法认定，即使属实赵建平也不能代表七组。原审被告王雄发表质证意见。委员委托邓州市大地测绘中心对争议土地进行测绘，结果为，争议土地共计11.9388亩，其中水浇地2.6274亩，工矿用地9.3113亩。现上诉人周武朝的厂房建在工矿用土地上，耕地仍种植蔬菜及农作物。二审查明的其他事实与原审查明的事实相同。本院认为，上诉人周武朝与被上诉人榆林七组签订的土地租赁合同，违法了《中华人民共和国土地管理法》第十五条的规定，未经过村民小组民主议定程序决定，并报（乡）镇人民政府批准，故该合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同。上诉人周武朝、李洪涛称该合同的签订系当时招商引资项目，但未提供有效证据予以证明，根据谁主张谁举证的民事诉讼原则，在此基础上上诉人周武朝与上诉人李洪涛、上诉人李洪涛与被上诉人王雄签订的转租合同均应无效。被上诉人榆林七组无论是否分为大组、小组，对损害该集体经济组织利益的行为，均有权提出诉讼，本案诉讼主体适格。本案为土地租赁合同纠纷，属人民法院民事案件受理范围，是否存在行政违法行为与本案不属同一法律关系。上诉人周武朝、李洪涛称应先由政府处理而后人民法院才可处理的理由无法律依据，本院不予支持。至于合同无效后，争议土地上附属物的处理问题，因上诉人周武朝与被上诉人榆林七组所签订的合同中对此并无明确约定，可由双方另行处理。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律基本正确，评理部分虽有部分与二审查明的事实不一致，本院予以纠正，但判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人周武朝负担。本判决为终审判决。审判长  车向平审判员  窦丁平审判员  张艳霞二〇一六年三月三十日书记员  刘 迪