安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1503民初3369号原告：朱磊，男，1984年6月8日生，住安徽省六安市裕安区。委托代理人（特别授权）：王方宝，安徽英锐律师事务所律师。被告：胡刚，男，1981年3月13日生，住安徽省六安市裕安区。被告：牛红，女，1984年10月4日生，住安徽省六安市金安区。两被告共同委托代理人（特别授权）：陈顺，安徽皖西律师事务所律师。原告朱磊诉被告胡刚、牛红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法由审判员赵晓娟适用简易程序于2016年10月8日公开开庭进行了审理，原告朱磊及其委托代理人王方宝、两被告委托代理人陈顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年，两被告与原告签订房屋买卖协议并经公证机关公证，约定两被告将其夫妻共有的位于六安市西市草市街56号房屋以总价323070元的价格出售给原告。协议签订后，原告按约定一次性支付了全部的购房款，但被告未按合同约定及时办理产权过户，现买卖的房屋已经被拆除合同根本无法履行，原告多次要求被告返还购房款并承担违约责任，但被告一直不予理会。请求判决解除原、被告签订的房屋买卖协议，被告返还原告购房款323070元、给付违约金96921元，并承担本案全部诉讼费用。原告当庭增加请求，要求被告自2012年5月22日起至实际返还全部购房款止以323070元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息。两被告辩称：一、本案房屋买卖协议系原、被告自愿达成，受法律保护，协议第三条约定的内容说明原告在签订协议时即知道房屋即将拆迁，现原告以房屋已被拆除、合同履行不能为由要求解除合同，不能成立，被告不同意解除合同；二、被告未违约，无需承担违约责任。双方约定房屋拆迁后，被告负责办理产权过户，现房屋已被拆迁，但尚未达到能办理产权过户的条件，且被告自始至终都表示愿意协助原告办理产权过户。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明自己的诉讼主张，原告向本院递交了如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、两被告的身份证复印件，证明两被告的诉讼主体资格；3、房屋买卖协议一份，证明被告将位于六安市西市草市街56号房屋出卖给原告的事实；4、（2012）皖六皋公证字第5815号公证书复印件一份、收条复印件一份，证明两被告夫妻关系的事实；两被告系该房屋的所有权人；原、被告签订的《房屋买卖协议》内容真实、合法有效的事实；原告已于协议签字之日将购房款一次性支付给被告的事实；5、（2016）皖1503民初2035号民事判决书，证明合同标的已无法按照合同约定履行的事实；6、拆迁办现场勘查表复印件一份，证明涉案房屋已经被拆迁，两被告违反合同约定将拆迁权益分户给他人。被告质证意见：对1、2、4无异议；对3三性均无异议，但对证明目的有异议，该协议第三条可以证明协议签订时原告就已经知道该房屋即将拆迁，被告没有违约事实；对5真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能证明合同标的已无法按照合同约定履行。对证据6未发表质证意见，但认可将拆迁房屋分户给他人的事实。被告未向本院举证。本院对本案证据认定如下：原告证据1、2、3、4、5真实、合法，与本案关联，予以认定。证据6虽系复印件，但与原告自认的已将拆迁房屋分户给他人的事实印证，予以认定。根据上述认定采信的证据结合当事人的陈述，审理查明的事实为：2012年5月22日，胡刚、牛红（合同甲方）与朱磊（合同乙方）签订《房屋买卖协议》一份，双方约定：①甲方自愿将胡刚婚前继承所得的坐落于六安市西市草市街56号、结构混合、建筑面积107.69平方米、产权证号356849号房屋出售给乙方；②房屋每平方米人民币3000元，总价323070元，款于协议签字之日由乙方一次性付清；③由于该房即将拆迁，甲方在原面积基础上新增若干面积，故回迁时超出107.69平方米的部分归甲方所有，但甲方要负责分户给乙方并办好拆迁过户，一切税、费均由甲方承担；④甲方保证出卖房屋无权属争议、未作任何抵押担保。在该房过户前若因甲方原因造成该房被保全或另卖他人的，甲方除按月利息2.5分支付乙方利息外，另按总房款的30%承担违约责任。胡刚、牛红与朱磊就上述协议在安徽省六安市皋翔公证处进行了公证，公证机关证明上述协议中涉及的房地产权证与不动产登记簿记载相符、证件属实，双方当事人在协议上的签名属实，协议自双方当事人签订之日起生效等。协议签订当日，朱磊支付了全部购房款323070元。现该房屋已被拆迁，胡刚、牛红未将对应部分的拆迁权益分户给朱磊所有，而是分户给他人所有。本院认为：涉案合同是双方当事人真实意思表示且不违反法律禁止性规定，合同成立并生效，对双方当事人均有约束力。涉案房屋现已拆迁，按照双方的约定，两被告应将对应部分的拆迁权益分户给原告，但两被告却将所有拆迁权益分户给他人，两被告的行为已经表明其不履行合同主要义务，原告的合同目的无法实现，原告要求解除双方间房屋买卖合同有事实和法律依据，本院予以支持。双方在合同中明确约定“在该房过户前若因甲方原因造成该房被保全或另卖他人的，甲方除按月利息2.5分支付乙方利息外，另按总房款的30%承担违约责任”，现两被告将所有房屋拆迁权益分户给他人已经构成违约，原告要求两被告给付违约金，有事实依据，但原告主张的违约金包括利息损失过高，根据损失填补原则，本院综合酌定支持按照月利率1%计算原告的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱磊与被告胡刚、牛红于2012年5月22日签订的《房屋买卖协议》；二、被告胡刚、牛红于本判决生效之日起五日内返还原告朱磊购房款人民币323070元；三、被告胡刚、牛红于本判决生效之日起五日内给付原告朱磊以购房款人民币323070元为基数自2012年5月23日起至实际付清房款之日止按照月利率1%计算的违约金；四、驳回原告朱磊其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元减半收取3900元，由被告胡刚、牛红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  赵晓娟二〇一六年十一月八日书记员  管颖颖附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。