海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终250号上诉人（原审被告）文昌瑞锦房地产开发有限公司。上诉人（原审被告）文昌瑞锦房地产开发有限公司，住所地：海南省文昌市清澜大道金山美域1单元2楼。法定代表人杨吉平，经理。委托代理人吴康丽，海南凯志律师事务所律师。委托代理人罗长立，海南凯志律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）蔡克祥，男，1975年4月20日出生，汉族，四川省成都市新都区新都镇人。委托代理人喻开富，四川信诺达律师事务所律师。上诉人文昌瑞锦房地产开发有限公司（以下简称瑞锦公司）因与被上诉人蔡克祥商品房预售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2015）文民初字第973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月10日，原告与被告签订合同编号为：JSGJ-D041号及JSGJ-D042号《商品房买卖合同》两份，原告分别购买被告开发预售的位于文昌市文城镇清澜开发区田头坡西侧“金山国际酒店公寓”第1幢4单元412号及第1幢5单元513号商品房，房屋建筑面积分别为40.56平方米及35.66平方米，房屋总价款分别为人民币269059元及人民币236555元，总房价款为人民币505614元。涉案商品房合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”及第九条对出卖人逾期交房的违约责任予以明确约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，原告已依约向被告支付购房款人民币505614元。被告开发建设的“金山国际酒店公寓”（一期）项目于2014年1月23日通过园林项目工程验收，于同年1月29日项目环境保护验收合格，同年2月20日人民防空地下室通过竣工验收备案，同年3月7日该项目通过国家安全事项审查，同年9月18日该项目3#楼消防验收合格，2015年5月19日该项目1#楼消防验收合格，于2014年9月30日该项目防雷装置验收合格。截至诉前，该项目至今并未完成整体的综合验收。被告主张涉案商品房项目的主体结构工程于2013年4月19日已通过验收，但未提交相关证据予以证明。被告于2012年-2013年期间曾通知原告办理涉案商品房的入住手续，原告以该房不符合交房条件为由拒绝接收。原告因被告逾期交房事宜与被告进行协商，被告于2014年9月26日对逾期交房及违约金的赔偿问题向原告作出答复，该答复中载明：“由于台风和钢筋检排的影响，工程延误，1#楼未能按时交付使用，被告将尽快交付经验收合格的房屋；关于违约金的赔付，被告公司同意以14个月进行赔付。”原告因逾期交房事宜与被告协商未果，诉至本院。庭审时，被告以涉案商品房的主体工程已于2013年4月19日验收合格，涉案商品房已达到合同约定的交房条件为由再次要求原告接收涉案商品房，并当庭提交涉案工程的《工程竣工验收备案表》，但《工程竣工验收备案表》并未载明报送时间且备案部门并未盖章予以确认。原告以涉案商品房未通过整体综合验收，不具备交房条件为由，拒绝接收涉案商品房。庭审时，原告放弃第一项部分诉讼请求，仅主张被告向原告支付自2011年12月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂按万分之三比率计算自2012年1月1日起至2015年5月31日止的违约金共计人民币188998.74元。据此，原告于2015年6月19日向法院起诉，请求判决：1.被告在判决生效之日起三日内按约定立即交付原告所购房屋，办理产权登记手续并支付2011年12月31日起至实际交房之日止的违约金，暂按万分之三比率计算自2012年1月1日起至2015年5月31日止的违约金共计人民币188998.74元；2.本案诉讼费由被告承担。原审法院认为：本案的争议焦点是：1.原告的主张是否已过诉讼时效；2.涉案商品房是否具备交房条件；3.原告所主张的逾期交房违约金数额是否应予以支持。1.关于原告的主张是否已过诉讼时效的问题。房屋的交付属于物权，原告要求被告支付逾期交房违约金的主张属于债权请求权。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，……”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，诉讼时效的客体为债权请求权，因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请属于债权请求权，该主张应适用诉讼时效规定。原告并未提交发生中止、中断、延长事由的相关证据，仅提供2014年9月26日被告就原告主张逾期交房违约金问题作出的答复函，且截至诉前被告未将涉案房屋交付原告使用，因此，应分别予以处理，即超过二年诉讼时效部分的违约金诉求不予以支持。原告于2015年6月19日向本院提起诉讼，故自2013年6月18日起至2015年6月19日止的违约金诉求未超过诉讼时效，法律应予保护。2.关于涉案商品房是否具备交房条件的问题。原告蔡克祥与被告文昌瑞锦房地产开发有限公司于2011年2月27日签订的两份合同，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已依合同约定向被告支付房款，被告应依约履行交付房屋的义务。涉案商品房合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”被告开发建设的“金山国际酒店公寓”（一期）项目于2014年已通过园林、环境保护、人民防空地下室、国家安全事项审查、防雷装置及3#楼消防验收合格，于2015年5月19日该项目1#楼消防验收合格。但截至诉前，该项目并未完成整体的综合验收。“商品房经验收合格”和“商品房经综合验收合格”是两个不同的概念，涉案合同约定的交房条件虽仅为“商品房经验收合格”，但该条款并没有具体约定验收事项、也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”的规定，结合目前我国房地产开发管理实践，可以认定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志之一是取得工程竣工验收备案证。被告辩称，涉案项目主体结构验收合格即具备交房条件的辩解，该院不予采信。涉案项目1#楼截至2015年5月19日才通过消防验收，且被告未提交工程质量监督、规划部门通过验收的意见。被告逾期提交的《工程验收竣工备案表》中并未载明工程竣工验收日期、报送时间及备案机关的签收时间，且备案机关并未出具处理意见及签章。因此，被告至今尚未取得涉案商品房项目的《工程验收竣工备案证》，不具备交房条件。3.关于原告所主张的逾期交房违约金数额是否应予以支持的问题。涉案商品房合同对被告逾期交房的违约责任予以明确约定，即自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。被告辩称，双方约定的违约金利率过高，应依照相关司法解释予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求适当减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，本案中，原告未以实际造成的损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准。且根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可以根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同期贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”的规定，双方约定的日利率为0.0003，年利率则为10.95%，未超过银行同期同类贷款利率的四倍（参照文昌市农村信用合作联社于2015年11月21日作出的《贷款利息测算》中载明2013年12月1日至2015年7月31日期间的中国人民银行贷款的年利率为6%）。故，被告应按合同约定的逾期交房违约金计付标准予以给付违约金。原告主张被告支付自2011年12月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按万分之三比率计算自2012年1月1日起至2015年5月31日止的违约金共计人民币188998.74元），其主张违约金的起算时间不当，2013年6月17日前的违约金已过诉讼时效，被告仅应按合同约定向原告支付自2013年6月18日起至实际交房之日止的违约金，计至2015年5月31日止的违约金数额为人民币108150元（505614元×0.0003×713天=108150元），原告超出该部分的主张，该院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决:一、被告文昌瑞锦房地产开发有限公司应向原告蔡克祥支付自2013年6月18日起至2015年5月31日止的逾期交房违约金人民币108150元，限于本判决生效之日起五日内一次性；二、被告文昌瑞锦房地产开发有限公司应按约定向原告蔡克祥支付自2015年6月1日起至实际交房之日止的违约金（按原告实际交付的购房款人民币505614元×0.0003×违约天数）；三、驳回原告蔡克祥的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4097.97元（该款项原告已预缴），由原告蔡克祥负担人民币1634.97元，原告蔡克祥多缴付部分，该院予以退还；被告文昌瑞锦房地产开发有限公司负担人民币2463元，限于本判决生效之日起五日内一次性向该院缴付。判决宣判后，上诉人瑞锦公司不服向本院提起上诉，请求：1.依法撤销（2015）文民初字第973号《民事判决书》；2.依法改判，驳回被上诉人原审的诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，涉案的商品房已经具备合同约定的交付条件。2011年3月10日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定被上诉人购买位于金山国际酒店公寓1#楼5单元513、1#楼4单元412号商品房。根据上述合同第八条的约定，商品房交付的条件为“商品房经验收合格”。2013年4月19日，经文昌市建设工程质量安全监督站现场监督及验收，确认金山国际酒店公寓1#楼、3#楼通过主体结构验收。据此，涉案商品房已经符合合同约定的交付条件。2012年7月9日，上诉人通过挂号信的方式将《入住通知书》寄至被上诉人，通知被上诉人前来收房。被上诉人在原审庭审过程中也承认收到上诉人的收房通知，但是被上诉人收到通知后没有前来收房，因此，被上诉人应当承担交付迟延的法律后果。二、上诉人在主体工程早已竣工的情况下，因政府原因致使目前仍未取得综合竣工验收备案。上诉人已经依法取得涉案商品房的国有土地使用权、规划许可证、施工许可证及商品房预售证。现“金山国际”项目主体结构、消防设施项目、人民防空地下室项目、国家安全事项的建设项目、园林绿化工程项目、防雷装置项目及环境保护项目已经通过验收。因政府办事效率较低，致使上诉人迟迟未能取得综合竣工验收备案，但不影响被上诉人的居住使用涉案商品房。三、原审判决适用法律错误。依据合同“约定优先于法定”的原则并根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条对涉案商品房交付条件的约定，涉案商品房的交付条件应以“商品房经验收合格”为准。据此，原审判决适用《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条认定涉案的商品房不具备交房条件违反了“约定优先于法定”的原则，属于适用法律错误。综上所述，涉案的商品房已经具备交付条件，原审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，原判决适用法律错误的，应依法改判、撤销。恳请二审人民法院查清客观事实及准确适用法律，支持上诉人的上诉请求。为证明其主张，上诉人瑞锦公司在二审提交的证据：文昌市住房和城乡规划建设局于2016年1月27日颁发的文昌市房权证文房证字第50930号、第50931号《房屋所有权证》，证明涉案商品房已经符合交付条件。被上诉人蔡克祥答辩称：一审法院认定上诉人未交付验收合格的商品房，认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。商品房的验收合格，应当符合国家的法律法规，作为验收单项中的消防验收以及环境验收，均属于行政法规强制性规定。上诉人在2014年9月26日明确承认其销售的商品房并没有验收合格，不具备交付条件，特请求驳回上诉人的上诉请求。需要再说明一点，直到现在被上诉人也未收到合格的商品房。虽然被上诉人没有提起上诉，但是被上诉人认为在适用诉讼时效的时候，适用法律错误。一审法院认为违约金超过诉讼时效予以扣除，被上诉人认为，其违约行为一直存在，被上诉人的损失也一直存在，被上诉人认为二审法院在查明事实的基础上，应予以改判。上诉人瑞锦公司在二审中，提交文昌市住房和城乡规划建设局于2016年1月27日颁发的文昌市房权证文房证字第50930号、第50931号《房屋所有权证》，被上诉人蔡克祥对该证据的三性没有异议，并有原件核对，本院对其证据的真实性、合法性、关联性予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案在二审中的争议焦点是：1.涉案的商品房是否符合交房条件；2.在合同履行过程中，上诉人瑞锦公司的行为是否构成违约。第一，关于涉案的商品房是否符合交房条件的问题。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”的规定，可见竣工验收合格是房屋交付使用的基本条件，而房屋竣工验收合格的标志是取得《工程竣工验收备案证》。涉案项目1#楼截至2015年5月19日才通过消防验收，且上诉人瑞锦公司未提交工程质量监督、规划部门通过验收的意见。上诉人瑞锦公司逾期提交的《工程验收竣工备案表》中并未载明工程竣工验收日期、报送时间及备案机关的签收时间，且备案机关并未出具处理意见及签章。因此，上诉人瑞锦公司至今尚未取得涉案商品房项目的《工程验收竣工备案证》，不具备交房条件。上诉人瑞锦公司主张涉案项目主体结构验收合格即具备交房条件，不符合法律规定，本院不予采纳。第二，关于在合同履行过程中，上诉人瑞锦公司的行为是否构成违约的问题。被上诉人蔡克祥与上诉人瑞锦公司于2011年3月10日签订两份《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人蔡克祥已依合同约定向上诉人瑞锦公司支付房款，上诉人瑞锦公司应依约履行交付房屋的义务。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”被上诉人蔡克祥依合同约定已经付完购房款，但至今上诉人瑞锦公司没有将验收合格的商品房交付给被上诉人蔡克祥，上诉人瑞锦公司的行为违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。原审判决上诉人瑞锦公司支付逾期交房违约金，并无不当。原审判决认定事实清楚，判决正确，程序合法，应予维持。上诉人瑞锦公司上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4079.97元，由上诉人文昌瑞锦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄声泽审判员  梁振文审判员  白玉琳二〇一六年三月二十三日书记员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年3月24日印制（共印20份）