重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0104民初142号原告重庆零距离物业服务有限公司，住重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元7-3号，组织机构代码67612421-4。法定代表人陈刚，任总经理。委托代理人孟怡，重庆财信律师事务所律师，特别授权。被告郑德强,男,汉族,1962年2月14日出生，住重庆市大渡口区。被告邹长芬，女，汉族，1963年7月17日出生，住重庆市大渡口区。原告重庆零距离物业服务有限公司（以下简称零距离物业公司）诉被告郑德强、邹长芬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法由代理审判员刘冰颖适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟怡、被告郑德强以及被告邹长芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系豪俊阁小区物业服务公司，被告郑德强、邹长芬为该小区业主，自2013年6月起至2015年10月，二被告拖欠物业费和公摊费以及违约金，共计5212.8元。原告多次要求二被告支付上述费用，但二被告却以各种理由推脱。原告认为，二被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告的利益，根据相关法律规定，特向法院起诉，提出如下诉讼请求：一、判令被告支付所欠2013年6月-2015年10月物业费3373元，公摊费231.3元（其中2013年6-2014年12月为据实收取公摊费用，2015年月-2015年10月是按照每月每户8元收取公摊费用），违约金1608.5元，共计5212.8元。二、本案诉讼费由二被告承担。二被告辩称，确未交纳物业费，原因如下：一、业主委员会和物业公司签订的物业服务合同不合法，业主委员会的章存在作假的情况；二、物业公司并未将公摊费用公示出来；三、存在保安巡逻签到表作假等情况，物业公司未尽到物业服务的义务，服务存在很多问题。经过审理查明，根据（2015）渡法民初字第00855号民事判决书（重庆零距离物业服务有限公司诉刘祥碧物业服务合同纠纷一案），查明有关本案的事实如下：豪俊阁小区共有666户业主，建筑总面积97459.34㎡。被告是一家专业提供物业服务的企业。2013年5月，因豪俊阁小区与重庆市大正物业管理有限公司签订的物业服务合同已经到期，在新一届业主委员会筹备组的主持下，采用书面征求意见的方式召开业主大会选聘新的物业服务企业。经统计，共有419户业主（占总业主人数的62.9%，专有部分占建筑物总面积的59.3%）同意选聘原告零距离物业公司为豪俊阁小区提供物业服务；在该次征求意见过程中，有154户业主未表达意见。2013年5月30日，原告零距离物业公司与豪俊阁小区当时的业委会签订《豪俊阁小区物业服务合同》，约定：从2013年6月1日至2016年5月31日，原告为豪俊阁小区提供物业服务；2013年6月1日至2014年5月31日期间，住宅物业按0.90元/月/㎡收取物业服务费；合同履行一年后，物业服务费作相应上浮，上浮标准经业主大会表决通过后实施；公摊电费按户据实分摊后由产权人或使用人交纳；物业服务费用按月收取，业主应在每月25日前交纳；若业主或物业使用人未按合同约定按时如数交纳物业服务费用，应按每日3‰的标准向原告支付违约金至付清本金时止。合同签订后，原告入驻豪俊阁小区开展物业服务工作。2014年6月1日，原告与豪俊阁小区业委会再次签订《豪俊阁小区物业服务合同》，将住宅物业的物业服务费提高为1.00元/㎡。2014年7月，豪俊阁小区业委会通过书面征求意见的方式召开业主大会，就物业服务费上涨事宜征求业主意见；经统计，共有401户业主（专有部分共计57617.68㎡）同意住宅物业服务费上涨0.1元/㎡；在该次征求意见过程中，共有230户业主未签字。另查明，被告郑德强、邹长芬系大渡口区春晖路68号11-16号房屋业主，房屋建筑面积122.23㎡，2013年6月至2015年10月期间未向原告交纳物业服务费。双方签订的物业服务合同中，关于能耗分摊方式的约定为按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。其中2013年6月-2014年12月据实产生公摊费用150.2元。同时，原告在提供服务的过程中，确存在服务不到位的相关情况。上述事实，有原、被告的陈述、（2015）渡法民初字第00855号民事判决书、物业服务合同、营业执照、2013年6月-2015年10月豪俊阁公摊明细表等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告零距离物业公司是经豪俊阁小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同选聘的物业服务企业，豪俊阁小区业委会只是代表全体业主与物业企业签订物业服务合同，因此，虽然豪俊阁小区2013年5月重新选举的业委会人数不符合法律规定，但该业委会依据业主大会的决定与原告于2013年5月30日签订的物业服务合同同样有效。原告入驻豪俊阁小区后开展了物业服务活动，二被告作为豪俊阁小区的业主，享受了原告提供的保洁、设备维修、秩序维护等基本公共服务，就应按物业服务合同的约定，按时向原告零距离物业公司交纳物业服务费和公摊费用。物业服务合同在履行过程中，虽然豪俊阁小区业委会自行同意住宅物业的物业服务费上涨为1.0元/月/㎡，但事后经豪俊阁小区业委会书面征求业主意见，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均对此予以同意，故物业服务费上涨为1.0元/月/㎡的约定因得到合法业主人数的追认而有效，原告应从2014年8月起按1.0元/月/㎡的标准向原告交纳物业费用。故二被告房屋建筑面积122.23㎡,则2013年6月至2014年7月期间每月物管费应为122.23㎡×0.9元/㎡＝110.007元，总计110.007×14＝1540.098元；2014年8月至2015年10月期间每月物管费应为122.23㎡×1.0元/㎡＝122.23元，总计122.23元×15＝1833.45元。两项合计，被告共拖欠物业服务费1540.098元＋1833.45元＝3373.548元。同时，因原告在提供物业服务的过程中，存在服务不到位的部分情况，本院酌情对原告提出滞纳金的请求不予支持。关于公摊水电费的问题。根据双方在物业服务合同中的约定，对公摊费用据实收取。故二被告应向原告支付2013年6月-2014年12月据实公摊费用150.2元。2015年1月后的公摊费用，因原告未提供据实收取公摊费用的证据，亦无业委会相关证明与原告达成口头协议按照每月8元收取公摊费用，同时提交的证据中仅有2015年1月每户公摊费用9.1元，故对原告提出2015年1月按照8元计算公摊费用予以支持，但2015年2月-2015年10月的公摊费用请求均按照8元/月进行计算不予支持。故二被告应该支付原告公摊费用150.2+8=158.2元。综上，原告向被告主张收取拖欠物业服务费和公摊费用的诉求合法有据，本院予以支持。依据《物业管理条例》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、郑德强、邹长芬于本判决生效十日内向重庆零距离物业服务有限公司交纳2013年6月至2015年10月期间拖欠的物业服务费3373.548元、公摊水电费158.2元；二、驳回重庆零距离物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告重庆零距离物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（本页无正文）代理审判员  刘冰颖二〇一六年三月二十七日书 记 员  赵佳杰