崇明县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民一(民)初字第6830号原告姚才元。委托代理人姚小红(系原告妹妹)。委托代理人张贤能，上海市海通律师事务所律师。被告陆佩芳。被告陆瑶瑶。上列两被告的共同委托代理人张白云，上海市恒远律师事务所律师。原告姚才元诉被告陆佩芳、陆瑶瑶委托合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员董晔于2015年12月14日公开开庭进行了审理，后本院依法组成合议庭于2016年3月3日再公开开庭进行了审理。原告姚才元及其委托代理人姚小红、张贤能，被告陆佩芳及陆佩芳、陆瑶瑶的共同委托代理人张白云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚才元诉称，原告姚才元与郁某某系再婚夫妇，被告陆佩芳系郁某某与前夫所生的小女儿。被告陆瑶瑶系被告陆佩芳的亲生女儿。某县某镇某路某弄某号某室房屋(建筑面积为80.55平方米)系原告姚才元、郁某某夫妇所有的拆迁安置房。拆迁安置时，被登记在姚才元、郁某某、陆佩芳三人名下。2014年2月17日，被告陆佩芳称原告夫妇年事已高，要求原告夫妇将某路某弄某号某室房屋出售后作为养老之用，从而骗取原告对其出具委托房屋公证文书。之后，陆佩芳对售房之事闭口不谈，还在日常生活中一再欺凌、虐待原告。2015年5月下旬，原告偶然发现被告陆佩芳早在2014年7月8日就用原告姚才元、郁某某名义同被告陆瑶瑶签订了一份《上海市房地产买卖合同》，以人民币(以下币种均为人民币)120000元的超低价，将某路某弄某号某室房屋中属于姚才元、郁某某的份额出售给被告陆瑶瑶。原告认为，系争房屋的市场价至少在每平方米10000元以上，被告陆佩芳同被告陆瑶瑶恶意串通，以不合理的低价出售原告夫妇房产份额，并至今未付分文售房款的做法，极大地损害了原告的合法利益。故诉至法院要求：1、被告陆佩芳支付原告姚才元售房款60000元；2、被告陆佩芳赔偿原告姚才元涉案房屋出售差价损失208500元；3、被告陆瑶瑶对上述两项承担连带责任；4、本案诉讼费由被告陆佩芳、陆瑶瑶负担。原告姚才元为证明其主张，向本院提供如下证据：1、拆迁协议书、配套商品房供应单，证明系争房屋的来源，该套房子应该是安置原告夫妇的，但权证在转让之前是三个人的名字；2、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证，证明2014年7月8日原告夫妇的产权份额转让给了被告陆瑶瑶；3、2008年7月8日房屋销售统一发票，证明拆迁办房屋安置的售价，2014年4月4日销售不动产统一发票，证明涉案房屋中原告夫妇出售给陆瑶瑶份额的价款，该价格比之前安置的价格还低；4、涉案房屋现在中介的出售价格信息；5、公证书、委托书，没有明确具体出售对象及价位；6、2015年4月29日的电话费缴费单，证明该月的电话费是由原告大女儿缴纳。被告陆佩芳、陆瑶瑶辩称，不同意原告的诉讼请求。关于原告陈述的原、被告之间的身份关系是正确的。对于原告认为被告陆佩芳骗取公证委托手续是不正确的，公证的时候两被告均不在场，原告在场，是原告的真实意思表示。在生活中欺凌、虐待原告也是不正确的。实际上是原告提前将房产赠与孙女陆瑶瑶，由于原告行动不便才办理了公证委托手续，被告在公证的时候完全是按照原告的意思形成，因此原告的诉讼有违诚实信用原则。这不是买卖合同，是原告将房产赠与被告陆瑶瑶，赠与的税收是3%，买卖的税收是1%，为了避税才做了公证委托之后以买卖的形式办理。被告陆佩芳、陆瑶瑶为证明其主张向本院提供了如下证据：1、委托书、公证书；2、公证档案中的相关材料：询问笔录、委托公证告知书、签字照片一组，证明原告在意识清楚的情况下作的公证委托，因此对于相关文件原告应当予以承认；3、原告与被告陆佩芳的对话录音2份，证明原告委托被告办理公证手续，并以买卖的形式将房屋过户给陆瑶瑶是符合真实意思表示的，本案系委托赠与的形式；4、电话费、电费缴纳单，证明被告陆佩芳支付了上述费用，2015年6月份原告自己去大女儿家后，被告在6月底才把电费、电话费注销。二被告对原告提供的证据认为，证据1，真实性没有异议，被拆迁人是被告陆佩芳的母亲，当时拆迁货币补偿是120000多元，而购置房屋是180000多元，其中的差价60000多元是被告陆佩芳出资，因此原告夫妇才愿意添加陆佩芳的名字；对证据2，真实性没有异议，网上签订时间是2014年4月4日10时，而并非是2014年7月8日；对证据3，真实性没有异议，但这不是真实的买卖，本案的房屋从根本上来说不是对外统一的转让，而是家庭内部成员之间的归并，原告夫妇在房屋归并给陆瑶瑶之后继续使用一直到千年为止；对证据4，真实性有异议，不应该作为定案的依据；对证据5，该委托书明确委托陆佩芳为全权代理人，委托事项也请法庭关注；对证据6，真实性没有异议。原告对二被告提供的证据认为，证据1，真实性没有异议；对证据2，只能证明委托的过程，不能证明被告可以低价出售房屋，而且从照片中可以看出当时原告发生交通事故不久精神状态极差；对证据3，2014年2月11日的录音，被告的口气有点强硬，好像在威逼，当天大女儿去看望过原告，两个女儿发生了争执；2014年2月13日的录音，原告对房屋是否赠与的意思比较模糊，被告要求去做公证，原告不愿意做公证，被告方盯着原告说公证问题，原告故意引开话题，从内容中体现不出原告要把房屋赠与陆瑶瑶的意思，即使当时说过这个话，但现在公证不是赠与公证而是买卖公证，因此原告方认为录音与本案没有关联性；对证据4，真实性没有异议。审理中，被告申请证人严某某、倪某某、薛某某、郁某某出庭作证。对上述证人的当庭陈述，原告认为证人的说法上存在模糊性，如果明确赠与被告陆瑶瑶，也就不会存在委托买卖的公证。而且被告在前几次的庭审中陈述已经将一部分购房款给原告，这一点也与赠与不符。原告在高兴的时候也许曾说过类似的话，但也是临时的戏言，不能嘴上说说就算数。对于证人严某某，其在照顾原告的时候对原告夫妻态度恶劣，曾经受到过原告及大女儿的批评，因此对原告怀恨在心。被告则认为证人证言和录音中原告的表述是一致的，赠与和买卖之间真实的意思还是赠与，为什么以买卖的形式，实际涵盖了一个税收的因素。经审理查明，原告姚才元与郁某某系夫妻关系(再婚)，郁某某与前夫共生育两个女儿，被告陆佩芳为小女儿。被告陆瑶瑶系被告陆佩芳的亲生女儿。2005年登记在郁某某名下位于某县某镇某村某队的农村宅基地房拆迁。2008年7月8日以原告姚才元、被告陆佩芳及郁某某的名义购置了坐落于某县某镇某路某弄某号某室建筑面积为80.55平方米的房屋1套。2014年2月17日，原告姚才元与郁某某共同出具委托书，委托被告陆佩芳为姚才元与郁某某的代理人代为出售上述房产中两人的产权份额。委托事项包括：“全权代表两人与有关购房者(或代理人)签订房屋买卖合同、领取售房款、办理房屋产权过户登记及查阅房地产原始资料等一切相关手续。受托人为此所实施的一切相关法律行为、所签署的一切相关文件，我们均予以承认。委托期限至上述委托事宜办完为止。受托人无转委托权”。2014年2月18日，某市某县公证处对前述《委托书》进行了公证。2014年4月被告陆佩芳以代理人的身份与被告陆瑶瑶签订上海市房地产买卖合同，合同约定涉案房屋中姚才元、郁某某名下的产权份额以120000元的价款转让给被告陆瑶瑶，陆佩芳的产权份额保持不变，转让后陆瑶瑶占产权份额的三分之二，陆佩芳占产权份额的三分之一，两人按份共有。2014年7月8日，涉案房屋权利人变更登记为陆瑶瑶、陆佩芳。现原告认为系争房屋的市场价至少在每平方米1万元以上，被告陆佩芳同被告陆瑶瑶恶意串通，以不合理的低价出售原告夫妇房产份额，并至今未付分文售房款，极大地损害了原告的合法利益，遂涉讼。审理中，原、被告双方一致同意由本院对涉案房屋的价格进行询价。经本院询价，2014年4月，涉讼房屋的成交价在9500元/平方米。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原告姚才元虽表示对卖房具体事宜一无所知，但原告姚才元与郁某某委托被告陆佩芳出售涉案房屋中两人产权份额的委托书已经公证机关公证，故双方之间的委托关系依法成立。至于二被告辩称涉案房屋表面为买卖，实质应为赠与，对该辩称，本院认为，赠与合同是一种双方行为，必须双方意思一致表示才能成立。庭审中，原告明确否认将涉案房屋份额赠与被告陆瑶瑶；“委托书”中也明确“出售上述房产中属于我们的产权份额，但因年老体弱不便亲自办理售房手续”，而非将产权份额赠与被告陆瑶瑶；另原告与被告陆瑶瑶之间的房屋转让合同亦为买卖合同，而非赠与合同。而被告提供的证据及证人的证言也不足以证明原告赠与的事实，故二被告认为系争房屋系原告赠与被告陆瑶瑶的辩称意见，缺乏充分的证据证实，本院不予采纳。委托书虽列明了被告陆佩芳的权限，但应同时注意到委托书在向交易相对人对外昭示受托人行为正当性方面的作用，而不意味着受托人可以无视委托人的真实意愿与切身利益滥用委托人授予的权利。被告陆佩芳作为受委托人在房屋出售过程中理应以委托人的利益出发，全面维护委托人的合法权益，依法善意处理售房事宜，以避免委托人的利益受损。然被告陆佩芳作为受委托人仅以120000元的售价签订买卖合同，将涉案房屋的三分之二产权份额出售给被告陆瑶瑶，显然侵害了委托人的利益。庭审中，被告陆佩芳称其已给付原告售房款120000元，然原告予以否认，关于120000元房款是否给付，被告陆佩芳亦未提供相应依据。故原告依据其所享有的产权份额根据买卖合同要求被告陆佩芳支付售房款60000元的诉请于法有据，本院予以支持。法律规定无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。依据本院的询价结果，涉案房屋在2014年4的市场价格为9500元/平方米，即房屋总价在765225元，根据原告所享有的房屋产权份额，其应得房款为255075元。被告陆佩芳在受委托出售房屋过程中，以120000元的价格将涉案房屋中姚才元与郁某某的份额转让给自己女儿即被告陆瑶瑶，使得原告遭受了与市场价格相差195075元的经济损失。对于该部分损失的赔偿责任，应由被告陆佩芳来承担。至于原告认为被告陆瑶瑶与陆佩芳系恶意串通损害委托人的利益，要求被告陆瑶瑶承担连带责任，本院认为原告就两被告之间恶意串通无任何依据，故对该项诉请，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零六条之规定，判决如下：一、被告陆佩芳于本判决生效之日起十日内给付原告姚才元某市某县某镇某路某弄某号某室房屋的出售价款人民币60000元；二、被告陆佩芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚才元人民币195075元；三、原告姚才元的其余诉讼请求本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5328元,由原告姚才元负担人民币202元，由被告陆佩芳负担人民币5126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  董 晔人民陪审员  耿永美人民陪审员  樊晓红二〇一六年三月二十五日书 记 员  陈 凌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。