重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2015)江法民初字第09669号原告重庆保税港区开元国际汽车城有限公司，住所地重庆市两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8-2-123，组织机构代码30529373-X。法定代表人陈波，董事长。委托代理人蒋云伟，重庆泰升律师事务所律师。委托代理人杨雪平，男，1979年12月2日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告重庆纵港汽车销售有限公司，住所地重庆市两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8-2-124，组织机构代码30529833-8。法定代表人刘冬梅，经理。委托代理人卢勇，男，1965年1月6日出生，汉族，住四川省三台县。原告重庆保税港区开元国际汽车城有限公司（以下简称开元汽车城）与被告重庆纵港汽车销售有限公司（以下简称纵港汽车销售公司）联营协议纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由代理审判员李韶独任审判，公开开庭进行了审理。原告开元汽车城委托代理人蒋云伟、杨雪平，纵港汽车销售公司委托代理人卢勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开元汽车城诉称，原、被告签订《重庆保税港区进出口汽车展示交易中心联营销售协议》，约定被告保证从2014年10月18日正常开业，进入原告提供的重庆两路寸滩保税港区“进口汽车展示交易中心”900㎡展示、销售商品，原告对被告展示的商品进行统一收费、结算、支付、促销、商品管理等；被告应向原告交纳质量保证金50万元，年保底金100万元；水电、物管等费用由被告承担。被告进场经营后，未向原告足额交纳质量保证金，拖欠水电、物管费用，现请求人民法院判令解除原、被告签订的《重庆保税港区进出口汽车展示交易中心联营销售协议》；被告将占用的场地返还给原告；被告支付从2015年1月1日起至场地交付之日止的保底费，按日2740元计算；被告支付水费371.20元、电费6560.50元，从2015年1月1日起至场地交付原告之日止的物管费、公摊费（物管费按5850元每月计算、公摊费按270元每月计算）；被告支付违约金50万元。被告纵港汽车销售公司辩称，被告价值70多万元的汽车在展厅不见了，故被告没有足额交纳质量保证金。原告曾通知被告交纳水电、物管费，被告亦交纳了很多次，原告只是要求被告交纳费用，具体水、电、物管费的标准、金额不清楚。被告的办公设备尚在场地，但被告的样车不见了，被告在场地中的标识也撤掉了；双方协商一致的情况下，可以解除合同。庭审中，原告为证明其请求的正当性，举示了下列证据：1、重庆保税港区进出口汽车展示交易中心联营销售协议1份，拟证明原、被告权利义务、违约责任等约定；合同约定了被告应向原告缴纳质量保证金50万元；若被告年销售额未达到20亿元需向原告缴纳保底费100万元；场地的水电、物业费由被告承担，按面积分摊；2、被告截至2015年6月23日应缴纳明细表1份、2015年1-3月份水电费缴费通知单1份、收据4份、发票6份。缴费明细表为原告制作，载明被告应支付：保证金50万元，已支付10万元；2014年10月18日至2014年11月30日期间的水费616元、电费3132.8元，2014年10月18日至2014年12月31日的物管费14625元、公摊费675元、保底费208333.33元，合计227382.13元，已支付227382.13元；2015年1月、2月、3月、4月、5月、6月保底费均为8333元，均未支付；2014年12月1日至2015年2月28日期间的水费89.60元、电费2323.3元、物管费11700元、公摊费540元，合计14652.90元；2015年3月1日至3月31日期间的水费89.60元、电费1548元、物管费5850元、公摊费270元，合计7758.40元；2015年4月1日至4月30日期间的水费88元、电费985.60元、物管费5850元、公摊费270元，合计7193.60元；2015年5月1日至5月31日期间的水费104元、电费1702.80元、物管费5850元、公摊费270元，合计7926.80元；同时并主张对2014年12月1日之后的水、电、物管、公摊费及2015年1月之后的保底费按日0.5%的标准支付滞纳金。缴费通知单和2015年1月14日的收据为重庆保税港区开发管理有限公司（以下简称保税港区开发管理公司）向原告开具，2015年1月26日、3月30日、5月27日的收据为中冶建工集团有限公司重庆两路寸滩报税港区贸易中心保税商品展示中心（一期）项目工程项目经理部（以下简称中冶建工保税港区展示中心项目经理部）开具。缴费通知单显示2015年1月2日至3月31日水费共计222.95元；收据显示原告于2015年1月14日向保税港区开发管理公司交纳水费1829.1元，于2015年1月26日、3月30日、5月27日向中冶建工保税港区展示中心项目经理部交纳电费7084.8元、4330元、2460元。发票为重庆大正物业管理有限公司向原告开具，显示原告于2014年12月29日支付2014年10月15日至12月31日期间的物业管理费55083.87元，于2015年1月29日支付2015年1月份的物业管理费15416.13元，于2015年2月25日支付2015年2月份的物业管理费16200元，于2015年4月1日支付2015年3月份的物业管理费16200元，于2015年5月12日分别支付2015年4月份、5月份的物业管理费各16200元。拟证明被告截止2015年6月底应支付的保底费，截止2015年5月30日应支付的水、电、物管、公摊费，以及滞纳金的计算方式；3、2015年6月15日重庆泰升律师事务所律师函1份、2015年7月1日被告的回函1份，律师函载明被告欠付保证金、物管费等共计729198元，并要求被告于2015年6月21日支付，同时要求解除合同；拟证明原告在与被告协商未果的情况下，要求解除合同；4、照片1张，照片显示被告使用的场地空置，拟证明被告没有能力继续经营场地；5、记账凭证1份、中国银行收款回单1份、中国银行转账凭证1份、2015年1月4日收据1份、缴费通知单1份。记账凭证及收据载明被告支付的127382.13元为水、电、气等管理费；缴费通知单为原告于2014年12月25日向被告出具，要求被告于2014年12月31日前缴纳2014年10月18日至12月31日期间的租赁费、物业费、水电费、公摊费共计227382.13元，其中2014年10月18日至11月30日期间的税费616元、电费3132.80元，2014年10月18日至12月31日期间的物管费14625元、公摊费675元，开业至2014年12月31日期间的保底费208333.33元；银行转账凭证显示被告于2014年12月31日、2015年1月4日分别向原告支付10万元、127382.13元；拟证明原、被告关于水电、物业、公摊及保底费的约定及实际履行情况，被告亦按照合同约定及原告通知履行了部分合同内容；6、被告2014年10月18日和2014年10月20日的销售记录1份、代购协议9份、身份证复印件5份以及部分销售附件。原告称销售记录是其制作，其他材料是其通过被告公司员工拿到的、都是复印件，且这些销售没有通过原告收款；销售记录显示被告于10月18日销售车辆5台、金额共计2848050元，10月20日销售车辆4台、金额共计2276000元。拟证明被告2014年10月18日、10月20日当天的销售额分别为2848050元、2276000元，原、被告合同约定的10亿元以及20亿元的保底销售额应当是可以完成的；7、原告主营业务收入明细1份，该明细是原告制作，拟证明原告按照合同约定一共代被告收款872680元，共计提点872.68元；8、2014年10月13日工商银行业务回单1份，该回单为陶鸿支付给原告、金额10万元、摘要处注明为“开元保证金”，拟证明该款为被告委托陶鸿向原告支付的保证金；9、原告收费通知单5份，该单据是原告制作，显示原告按照场地内各商家的经营面积收取水、电、物管、公摊费，拟证明原告向被告收取的费用和场地内其他商家收费标准都是一样的，且其他商家都已经支付了；10、原告与重庆大正物业管理有限公司（以下简称大正物业公司）就本案所涉场地前的物业管理服务合同第1、5、8页复印件1份，原告与大正物业就位于江北区茅溪的保税商品展示交易中心签订的物业管理服务合同1份。拟证明原告就本案所涉场地需向物业公司交纳的物业费标准比向被告收取的还要高；保税商品展示交易中心位于本案所涉场地马路对面、主要销售服装，该场地的物业收费标准为每平米7.5元，比本案所涉场地的物业收费标准还要高；11、2015年6月13日原告关于被告的紧急情况通报复印件1份，该通报是原告向重庆两路寸滩保税港区管委会和重庆保税商品展示交易中心出具，原告称该材料寸滩保税港区管委会已经收到并出具回执，通报载明被告自2014年10月18日进场后多次出售伪劣商品造成客户投诉等，拟证明被告在销售过程中存在问题，造成消费者投诉、打架斗殴等，给原告和其他经销商造成影响，原稿向上级汇报情况，也证明被告没有能力继续经营；12、重庆晚报报道2份、被告网页宣传资料1份，该材料均是原告从网上打印，两份新闻报道时间均为2015年2月11日，报道显示：有客户订车后无法提车，被告公司承认工作存在失误，并称“我们公司去年10月开业，到现在每个月平均卖出20台车，基本上是宝马、路虎等豪车”、本次事故是第一次，拟证明被告经营过程中多次出现问题，造成消费者投诉，在经营过程中存在虚假宣传。被告发表质证意见如下：1、对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，称被告实际经营面积不足900㎡；其在履行合同过程中没有违约，原告违约、原告应当向其支付违约金50万元；2、对证据二的真实性不予认可，被告从没有见过该材料；3、对证据三的真实性无异议，但称其对之前水电物管费的计算以及分摊方式不清楚，其收到函件之后向原告发了回函，其中明确表达了该意思；4、对证据四的真实性无异议，但称其在2015年6月13日发现其在场地中的样车不见了，所以无法继续经营；5、对证据五中的中国银行收款回单及转账凭证的真实性无异议，但称缴费通知单、记账凭证均是原告单方制作、其从未收到过该材料，对其真实性不认可；同时对原告所称的该两笔款的用途不认可；被告经本院合法传唤、未到庭对原告举示的证据6、7、8、9、10、11、12发表质证意见。被告为证明其辩解意见成立，举示了下列证据：1、照片6张，拟证明被告在场地中的样车以及销售区域中的表示、标志在2015年4月5日还在，2015年6月13日已经不在了；原告私自安排工人在被告高管的办公室住宿、办公；致使被告销售工作无法进行；2、重庆保税港区进出口汽车展示交易中心联营销售协议以及协议附件、招商平图层，该协议内容与原告举示的协议内容一致，拟证明原告占用了应由被告适用的部分场地，适用面积没有920㎡；3、2015年9月10日照片2张，该照片显示场地中央存放一台展示车，被告称该车不是其公司的，拟证明场地已经由原告在经营控制。原告发表质证意见如下：1、对证据1的真实性无法确认，认为与本案没有关联性，不能证明原告将被告的样车拉走，且原告的工作人员并没有在被告场地办公；2、对证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议；3、对证据3的真实性无异议，但称场地中的车辆不是原告公司的，照片中的车子应该也不是被告公司的，原告没有动过被告公司的任何物品；2015年9月7日领导来检查、被告的场地空置，应该是有人在该场地放置了一台车子为应付检查的。经审理查明，2014年9月份，原告（甲方）、被告（乙方）签订《重庆保税港区进出口汽车展示交易中心联营销售协议》（以下简称《联营销售协议》），约定甲方提供位于重庆两路寸滩保税港区本部“进口汽车展示交易中心”900㎡场地供乙方经营；乙方负责开业所需的陈列、货架、商品展示灯片、形象陈列、场内装饰品等营业道具的制作；甲方在集中零售区实施统一收银，甲方按T+2返还乙方营业款；乙方制作的各类广告必须真实可信，符合国家广告法及有关规定，符合甲方整体形象要求，如有违反由乙方承担全部法律责任；现场管理和销售人员由乙方负责；6.2条约定，乙方须在本合同签订之日起5个工作日内向甲方交纳商品质量保证金50万元；7.1条约定，甲乙双方结算周期为2个工作日，甲乙双方确认账单签字后，在结算期内付款，甲方如延期付款，还应承担每天按未结款金额0.1%利息的违约金；7.2条约定“商品销售统一使用甲方发票，由甲方负责统一收银并从销售额中提取约定扣点作为甲方收益，乙方商品扣点率为0.1%”；7.3条约定“乙方承诺合同期间销售额达到人民币20亿元，若乙方未达到20亿销售额，一年保底支付甲方100万元”；乙方如需向甲方核对往来账务，必须由乙方财务部门出具申请核对的证明，甲方收到乙方申请后，当日经甲方财务部门核对无误后，由加分那个财务部门负责人签字、并加盖财务印章确认方为有效，凡无甲方财务部门盖章确认的账务核对凭证均为无效，甲方不承担法律责任；乙方销售商品所产生税费由乙方自行承担；第8条约定“乙方经营场地的水、电费、物管等费用由乙方承担，包括但不限于经营面积内所使用之空调、电梯、照片等设备产生的能耗，能耗费按乙方租赁物业的公告能耗设施设备收益面积占该建筑总公共能耗设施设备受益面积的比例分摊，实际费用以实际发生为准，按月结算”；甲方负责普通商品的保管和定期盘点，涉及贵重商品的保管和盘点，由甲乙双方另行书面约定；所有商品台帐由甲方留存，甲方根据每日商品盘点表对乙方商品进行核查，乙方负责营业期间的商品安全，在非经营期间的商品安全，由乙方负责；11.1条约定“在本协议履行期间甲、乙双方都应严格遵守合同条款，单方解除合同的违约方应当向守约方支付违约金500000元，但本合同另有约定的除外；当违约金不足以弥补守约方因此而产生的损失或损害时，还应承担相应的赔偿金”；发生下列情况时，甲、乙任何一方均可单方面行使合同解除权：（1）地震、火灾、战争等不可抗力，（2）任何一方违约，且该违约行为使本协议不能履行或履行不能实现合同主要目的的，（3）一方出现破产、停产、不能偿还债务或解散时；本合同有效期自签署之日至2015年12月31日。协议达成后，被告进驻场地，于2014年10月18日正式开业。合同到期后，原、被告未续签协议。2014年10月24日，被告委托陶鸿向原告支付保证金10万元。2014年12月31日、2015年1月4日，被告分别向原告支付10万元、127382.13元。原告于2015年1月29日支付2015年1月份的物业管理费15416.13元，于2015年2月25日支付2015年2月份的物业管理费16200元，于2015年4月1日支付2015年3月份的物业管理费16200元，于2015年5月12日分别支付2015年4月份、5月份的物业管理费各16200元。庭审中，原告称其于合同期满即已将被告使用的场地收回，同时双方对下列事实未达成一致意见，意见分别如下：针对《联营销售协议》第7.2条、7.3条的约定，被告称年20亿元的销售额不可能完成，该条约定显失公平。原告称原告商场内共有4家商户，使用面积都是被告的一半，其他商户的月销售额都是2、3千万元，年销售额大概7、8亿元，该条约定不存在显失公平。被告称2014年的行情好于2015年，2015年比2014年销售额应该要下降20-30%。针对被告实际使用面积，被告称其使用的场地与其他商家交界的地方有一块地方是原告在使用，且场地纵向、横向各有一个公共走廊，也占用了部分场地。原告称《联营销售协议》的附件已经确定了被告适用场地的范围，该场地实际面积为920㎡，双方亦盖章确认；每个商场都有公告服务的地方，被告使用的场地与其他商家交界的地方有一个直径大约5m的圆形服务台属实，被告与其他商家各占一半；场地纵向和横向的走廊都是被告在使用。针对被告有关其在场地中的样车被原告拉走，导致其不能正常经营的陈述，原告不认可、称其没有将原告的样车拉走。针对被告应缴纳的水、电、物管、公摊的费用，双方不能达成一致意见。原告称《联营销售协议》约定“乙方经营场地的水、电费、物管等费用由乙方承担，包括但不限于经营面积内所使用之空调、电梯、照片等设备产生的能耗……”，实际上已经包含了公摊的费用；同时称整个场地2700㎡、被告使用场地900㎡，其与物业公司签订的合同约定物业费每月16200元，原告按照6.5元每㎡每月向被告收取物管费，并按使用面积的15%按2元每㎡每月收取公摊费，一个月共计6120元；其主张的水电费用是其实际支付之后按照被告使用面积按比例计算的；因为其与中冶建工保税港区展示中心项目经理部共用一个变压器，故其将电费先交到中冶建工保税港区展示中心项目经理部，再由中冶建工保税港区展示中心项目经理部统一上交。被告称其之前交过很多次水电及物管费，具体交了多少不清楚，也并不清楚具体的缴费标准、比例，协议并未约定公摊费、不应当由其承担；不同意原告按6.5元每㎡每月收取物管费，具体标准应当按照场地附近其他商场的物管费平均水平收取。针对被告已支付的327382.13元的构成。原告称其中陶鸿支付的10万元是《联营销售协议》约定的保证金，其中227382.13元是被告应缴纳的2014年10月18日至2014年12月31日期间的水电、物管、公摊费，以及保底费，保底费按照2740元（100万元÷365天）每日计算。被告称其公司已支付的款项中有30万元是保证金，其余费用为其他费用。前述事实，有《重庆保税港区进出口汽车展示交易中心联营销售协议》、应缴纳明细表、水电费缴费通知单、收据、发票、律师函1份、回函、照片、记账凭证、中国银行收款回单、中国银行转账凭证、缴费通知单、销售记录、代购协议、身份证复印件、销售附件、主营业务收入明细、重庆晚报报道、网页宣传资料、收费通知单、物业管理服务合同、紧急情况通报、工商银行业务回单及当事人陈述在卷佐证，并经双方质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《联营销售协议》是双方真实意思的表示，双方联营合同关系成立；市场行情变化是各方应当承担的商业风险，被告未举证证明《联营销售协议》第7.3条中年销售额20亿元的约定显失公平，故对被告的该项意见，本院不予采纳；《联营销售协议》的内容合法有效，对双方均有拘束力，双方应当按照协议约定履行各自义务。被告未举证证明其停放在场地内的样车丢失或被原告拉走，故对被告主张的该项事实，本院不予确认。2014年10月24日的10万元银行支付凭证上明确该款为保证金，本院确认该款为被告支付的保证金；原告举示的缴费通知单、收据、记账凭证上记载被告应支付的2014年10月18日至2014年11月30日期间的水电费和2014年10月18日至2014年12月31日期间的物业、公摊及保底费金额与2014年12月31日、2015年1月4日支付款项的总额一致，并且总金额精确到角、分，时间亦相互吻合，故原告有关该两笔款项为被告支付的2014年10月18日至2014年12月31日期间的水电、物业、公摊、保底费的意见具有更大的可能性，本院予以采纳。《联营销售协议》“乙方经营场地的水、电费、物管等费用由乙方承担，包括但不限于经营面积内所使用之空调、电梯、照片等设备产生的能耗……”中的“不限于经营面积…”是对公摊费用承担的约定，且从原、被告2014年12月31日、2015年1月4日支付相应水电、物业、公摊费用的行为来看，被告实际已经认可公摊费用应当由其承担。场区内的通道、服务台是为经营必要设置，且被告在经营过程中亦未对此提出过异议，故对被告据此认定原告违约的意见，本院不予采纳。被告在合同签订后，在相当长一段时间内未实际经营，依照合同约定，原告有权解除合同；但鉴于在本案判决前双方合同约定的履行期限已经届满，且原告在合同履行期限届满后即将场地收回，本院再判令解除合同以及被告交还场地给原告已无必要，故对原告的该两项诉讼请求，本院不予支持。依照《联营协议约定》，被告每年应向原告支付保底费100万元，原告要求被告按每日2740元的标准收取保底费的请求超出了该约定，鉴于被告已支付保底费208333.33元、质量保证金10万元，原告亦自认从被告的销售额中已提取收益872.68元，该款均应从被告应支付的保底费中予以扣除，故对原告要求被告从2015年1月1日起按每日2740元的标准支付保底费的请求，本院按以下方式主张：从2014年10月18日起至2015年12月31日止，按100万元每年计算，已支付309206.01元。原告举示的其与大正物业公司签订的物业服务合同显示物业费16200元每月，虽然该物业合同是复印件，但是根据原告举示的大正物业公司开具的物业费发票，除2015年1月29日发票显示1月份物业费金额为15416.13元外，2015年2、3、4、5月份的物业费均为16200元每月，发票金额与物业服务合同载明的物业费收费标准一致、能够相互印证，故本院确认原告与大正物业公司存在按16200元每月（6元每㎡每月）交纳物业费的约定。依照《联营协议约定》约定，被告应当按照其场地占用比例（900/2700）分担该费用，但原告未举证证明其与被告存在按按5850元每月（6.5元每㎡每月）收取物业费的约定，故对原告要求被告从2015年1月1日起至2015年12月31日止按5850元每月（6.5元每㎡每月）支付物业费的请求，本院按以下金额予以主张：2015年1月1日至2015年1月31日的物业费为5138.71元（15416.13元÷27000×900），从2015年2月1日起至2015年12月31日期间的物业费按5400元每月（16200元÷2700×900）计算。原告未举证证明其在2015年1月1日之后向大正物业公司支付公摊费、亦无证据证明其与大正物业公司之间关于公摊费的约定以及具体交费标准，故对原告要求被告支付公摊费的请求，本院不予支持。保税港区开发管理公司开具的收据显示原告于2015年1月14日交纳水费1829.10元，该费用应当由被告按其使用面积比例分担，原告要求被告支付水费371.20元的请求未超出双方约定，本院予以支持。水费一般应当是向供水公司交纳，但原告举示的电费收据均由中冶建工保税港区展示中心项目经理部出具，原告亦未提供其他证据佐证该费用由其交给中冶建工保税港区展示中心项目经理部后统一交纳，故对原告据此要求被告支付电费6560.50元的请求，证据不足，本院不予支持。被告未按约支付保证金，且在旅行《联营销售协议》过程中亦存在不能正常经营的情况，依照《联营销售协议》中“在本协议履行期间甲、乙双方都应严格遵守合同条款，单方解除合同的违约方应当向守约方支付违约金500000元……”的约定，被告应当向原告支付违约金50万元，故对原告的该项请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告重庆纵港汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆保税港区开元国际汽车城有限公司支付保底费用（从2014年10月18日起至2015年12月31日止，按100万元每年计算，扣除已支付的309206.01元）；二、被告重庆纵港汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆保税港区开元国际汽车城有限公司支付2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费（其中2015年1月1日至2015年1月31日的物业费为5138.71元，从2015年2月1日起至2015年12月31日期间的物业费按5400元每月计算）；三、被告重庆纵港汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆保税港区开元国际汽车城有限公司支付水费371.20元；四、被告重庆纵港汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆保税港区开元国际汽车城有限公司支付违约金50万元；五、驳回原告重庆保税港区开元国际汽车城有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9669元，由被告重庆纵港汽车销售有限公司负担，此款已由原告重庆保税港区开元国际汽车城有限公司交纳，被告重庆纵港汽车销售有限公司在履行前述付款义务时将其应当承担的诉讼费用9669元直接支付给原告重庆保税港区开元国际汽车城有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 李 韶二〇一六年三月二十九日书 记 员 宁芸茜