上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第1187号原告(反诉被告)江苏乐天玛特商业有限公司，住所地上海市。法定代表人卢柄容，董事长。委托代理人楼溪。委托代理人李方方。被告(反诉原告)贾玲玉，女，1975年11月16日出生，汉族，住上海市。委托代理人贾文阁，男，1949年12月3日出生，汉族，住址同上。原告江苏乐天玛特商业有限公司与被告贾玲玉及反诉原告贾玲玉与反诉被告江苏乐天玛特商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)江苏乐天玛特商业有限公司的委托代理人楼溪、李方方，被告(反诉原告)贾玲玉的委托代理人贾文阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏乐天玛特商业有限公司诉称，2011年2月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告承租被告名下的上海市曹安路XXX号XXX室房屋，约定租期为2011年2月25日至2012年2月24日止，后双方续约至2014年2月24日。续租期届满后，原告不再续租，并按约将房屋返还给被告，但被告未按约定将押金及原告垫付的房屋维修费结算给原告。为维护合法权益，原告提起诉讼，要求法院判令：1、被告返还租房押金人民币4600元(以下币种均为人民币)；2、被告支付原告垫付的房屋维修费400元；3、被告支付原告利息损失(计算至被告付款日止)；4、诉讼费由被告承担。被告贾玲玉辩称，原告提交的合同与被告持有的《房屋租赁合同》有差异。第一年合同的租赁期为2011年2月25日至2012年2月24日止，现续租合同的租赁期被原告私改为当年1月25日至次年1月24日止。因原告欠租，根据合同约定，若拖欠租金，应以一个月的租金作为赔偿金，也不清楚原告请求中的维修费，故不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，追究原告违约责任。反诉原告贾玲玉诉称，反诉被告未按合同约定支付租金，并丢弃和损坏屋内的家具，损害了反诉原告的切身利益，影响了正常生活，反诉原告的代理人为催讨租金及与反诉被告交涉，来回奔波，影响了反诉原告代理人的身心健康，反诉被告的违约行为，加重了反诉原告代理人的病情，为维护反诉原告的合法权益，提起反诉，请求：1、反诉被告支付反诉原告2011年2月至2014年2月尚欠的违约金14100元；2、反诉被告赔偿家具费用7800元；3、反诉被告支付反诉原告电器、门、地板、墙壁损坏维修费33870元；4、反诉被告支付2013年至2014年2月底所欠水电煤费用518.48元；5、反诉被告支付2014年2月份的租金5000元；6、反诉被告支付2011年至2014年反诉原告因催讨租金发生的交通费1000元；7、反诉被告支付反诉原告精神损失及医药费26000元；8、反诉被告支付反诉原告利息5000元；9、反诉被告承担反诉费用。反诉被告江苏乐天玛特商业有限公司辩称，在履约中，虽有延迟支付租金的情况，但反诉原告收到反诉被告租金时并未提出异议。不认可家具清单，房屋的门窗损坏属于正常的损耗，反诉原告提出的维修费用不予认可，水电煤费用已结清，也不存在欠租。反诉原告提出的交通费、精神损失费及利息，无事实和法律依据，不同意承担，故不同意其反诉请求。经审理查明，2011年2月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，合同约定由原告承租被告的上海市真光路XXX号XXX室房屋。租赁期限为2011年2月25日至2012年2月24日。每月租金4600元，押金为4600元。付款方式：付三押一。原告必须依约交付租金，如有拖欠租金，被告可提前解除合同收回房屋，并有权追回所欠租金及一个月金额的违约赔偿金。房屋租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月书面通知对方，合同解除后，由提出解除合同的一方支付一个月的租金金额作为违约赔偿金。合同生效后，双方履行各自义务。合同届满时，双方基于原有的租赁关系签订了《续租合同》，该合同约定租期为2012年1月25日至2013年1月24日。月租金调整为4500元，原有保证金继续由被告保存。2013年，双方在续租期满后，再次签订一份《续租合同》，该合同约定租期为2013年1月25日至2014年1月24日。月租金调整为5000元，原有保证金继续由被告存有。2013年5月8日，原告在该合同上签署：特此证明，第一季度、第二季度房租已汇，现7月24日前及10月24日前支付第三季度及第四季度租金，特此立据。2013年9月6日，被告的签约代理人贾金玉签署的一份《说明》载明：曹安路XXX号XXX室续租合同日期有误，实际为2013年2月25日至2014年2月23日止。电水煤相关2011年及以后的未缴费用550.50元及屋内设施相关补偿费用800元整，公司流程结束后一起交到房东手中，双方即免责。2013年9月26日，被告的签约代理人贾金玉出具的《收条》载明：收到门、门锁、空调遥控器、床单等物品损坏维修费800元；水电煤气费及滞纳金共计635元。2011年1月至目前2013年8月所有费用已结清。2014年2月24日，被告收回房屋。因原告要求被告返还押金，双方发生争议，原告诉至法院，请求判决支持如其诉请。被告则以原告违约为由，提起反诉。另，原告承租房屋期间，因屋内原有空调不能正常使用，被告新购置空调一台，由原告支付了安装费用400元。对此，原告认为，曾电话征得被告同意，安装费用先由原告垫付，拆下的旧空调，因无价值被安装人员收回。被告则认为，对安装费用400元无异议，但购买空调时曾与店家商定安装费用以旧空调回收冲抵，故不清楚原告已垫付安装费用。对于租金支付情况：原告称，每份租赁合同的租期均为一年，起始日应是2月25日，每年续签，后两年续签时，误写了起止日。2013年9月26日，双方已将2013年8月之前的所有费用结清。2013年8月12日，支付了第三期2013年8月25日至2013年11月24日的租金；2013年10月30日，支付了第四期2013年11月25日至2014年2月24日的租金。被告称，2013年2月26日，收到首期租金(2013年1月25日至2013年4月24日)，延迟30天；原告于2013年4月18日支付第二期租金，延迟1天；2013年8月12日，支付第三期租金，延迟25天；2013年10月30日支付第四期租金，延迟13天；现2014年1月25日至2月24日的租金未支付。另原告尚欠水、电、煤费用计420.53元(其中：2013年12月水费41.40元、2014年2月水费34.50元、2014年1月3日至2月2日电费237.42元、2014年2月3日至3月2日电费107.21元)。因原告在履行每年合同中，均有延迟支付租金的违约情况，依约定，应每年承担违约金，故原告尚欠违约金9500元。庭审中，原告(反诉被告)认为，租金每年均已结清，2013年9月26日，双方已将2013年8月之前的所有费用结清。空调安装费应由被告承担。对水电煤费用，只要发生在租赁期内，同意支付。被告(反诉原告)认为，原告经常延迟付款违约，被告代理人为催讨租金交涉，耗费财力，精力，由于原告在承租期间损毁部分家具及物品，原告应承担违约责任，并赔偿被告经济损失。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，原被告关于上海市曹安路XXX号XXX室房屋所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同对签约人具有法律约束力。本诉中，根据合同约定及当事人的实际履约情况，合同的租期应是当年的2月25日至次年的2月24日。根据法律规定，租赁期满后，在签约方无续约的情况下，应及时结清相关费用。现有证据证明原告已结清了租金，现要求被告退还押金，符合约定，应予支持。对于空调安装费，被告辩称旧机回收抵冲安装费的事实无证据证明，现被告作为产权人，应当承担安装费用。反诉中，因反诉原告的请求，无事实和法律依据，本院难以支持。基于双方对租赁期间未结清的水电煤费用应同意按实结算，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：一、被告贾玲玉应于本判决生效之日起十日内退还原告江苏乐天玛特商业有限公司押金人民币4600元；二、被告贾玲玉应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏乐天玛特商业有限公司空调安装费人民币400元；三、被告贾玲玉应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏乐天玛特商业有限公司押金人民币4600元之银行利息(自2014年2月24日起至履行完毕日止，按中国人民银行同期存款利率计付)；四、反诉被告江苏乐天玛特商业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告贾玲玉水电煤人民币395.51元；五、对反诉原告贾玲玉其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，由被告贾玲玉负担。本案反诉受理费人民币1008元，由反诉原告贾玲玉负担人民币958元，由反诉被告江苏乐天玛特商业有限公司负担人民币50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王飞1审 判 员  汤国荣人民陪审员  黄军萍二〇一六年三月三十日书 记 员  沈 南附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。