石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0105民初1011号原告朱某某，男，1966年10月7日出生，汉族，住石家庄市桥西区。被告石家庄市某某房地产开发有限公司，住所地石家庄市联盟路与文苑街。法定代表人郜某某，该公司董事长。委托代理人李某某，河北某某律师事务所律师。原告朱某某与被告河北石家庄市某某房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，于2016年2月22日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨有凤独任审判，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告朱某某，被告委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：判令被告赔偿因合同违约给原告造成的损失177541.44元，诉讼费由被告承担。原告证据：《内部认购某某商城商位协议书》、《某某商城商位承租协议》、收据、生效判决书等。被告答辩意见：1、因被告至今尚未取得房屋预售许可证，，故双方签订的内部认购协议应为无效合同；2、原告未全额交纳购房款，也存在违约行为，应承担相应的违约责任；3、原告部分主张已过诉讼时效期间，其仅能主张自2014年2月20日之后的损失，此前的费用法院不应支持。案件事实一、2010年9月6日原、被告签订《内部认购某某商城商位协议书》，约定被告将某某商城第三层五排3515号、3516号商铺出售给原告，面积41.51×2平方米，单价8900元/平方米，总金额738878元；原告在签署认购协议之日支付总款项的50%，即369878元，剩余款项369000元办理银行按揭贷款手续；产权商铺有效期至2050年1月1日；交付日期为2011年4月30日前，逾期交房按2%支付违约金；如原告退房需向被告支付交款总额3%的违约金。合同签订当日，原告向被告交纳369878元，后因未办理银行按揭贷款手续，故原告未支付剩余369000元。二、2010年9月6日原告（出租方，甲方）与被告（担保方，丙方）及某某某某家具展销中心（承租方，乙方）签订《某某商城商位承租协议》，约定甲方（原告）自愿将上述商铺出租给乙方，乙方自2011年4月30日起，第一年按照总金额的9%，第二年按总金额的11%，第三年至第七年按照总金额的16%在次年一月份开始向甲方支付租金，甲方凭《内部认购某某商城商位协议书》和本合同到某某商城财务部领取租金；如乙方在三个月内不能按协议向甲方支付租金，由丙方（被告）向甲方（原告）提供无条件担保。三、上述协议签订后，因被告未按约定的时间向原告交付商铺，致使原告无法向承租方履行交付租赁物的义务，故原告诉至法院，要求被告按总房款的9%、11%赔偿原告第一年、第二年的可得利益损失共计147775.60元，利息损失16842元，共计164617.6元。生效判决认定，原告实际向被告交纳50%的房款，租金损失应以实际交纳房款数额为基数计算，即应以369878元为基数计算租金损失；对原告主张的利息损失不予支持。据此，判决被告赔偿原告损失73975.6元（369878元×9%+369878元×11%）。现该案已进入执行程序。四、现因被告仍未履行交付房屋义务，故原告又诉至本院，要求被告赔偿第3年至第5年（即2013年5月1日至2016年4月30日）的租金损失177541.44元（已付款369878元×16%×3年）。五、在本案法庭辩论终结前，被告尚未取得商品房预售许可证。被告主张因其尚未取得诉争土地使用权，故无法办理商品房预售许可证。裁判理由与结果根据原、被告诉辩及当庭陈述，本院认为，本案争议焦点是：讼争合同的效力；被告应否赔偿原告损失；原告部分主张是否已过诉讼时效。围绕上述焦点问题，本院分别论述如下：一、关于讼争合同的效力问题。原、被告签订的《内部认购某某商城商位协议书》约定了商铺的坐落、总价款、交房日期、付款方式及违约责任等主要内容，并且被告已经按照约定收受部分购房款，该协议具备《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第五条的规定，该协议应当认定为商品房预售合同。根据《商品房买卖司法解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案至法庭辩论终结前，被告尚未取得商品房预售许可证，因此，该协议应当认定无效。根据有关法律规定，合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失等。经本院向原告释明，其明确表示要求被告赔偿其可得利益损失，属于原告对其权利的自由处分，本院不宜强制干预。二、关于被告应否赔偿原告损失问题。原告要求被告赔偿损失的依据是2010年9月6日原告与被告及某某某某家具展销中心签订的《某某商城商位承租协议》，原告购买被告商铺的目的是为了对外出租并收取租金收益，被告作为担保人在该协议中签字盖章，因此，被告应当预见到如不能按期交付商铺势必给原告造成租金损失。根据合同法等有关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，原告要求被告赔偿其可得利益损失的请求，理据充分，本院予以支持。三、关于原告部分主张是否已过诉讼时效问题。原告针对其损失，已向法院主张过权利，要求被告赔偿第一、第二年的可得利益损失等，生效判决支持了原告的部分诉讼请求。现原告要求被告赔偿其第三年至第五年的损失，根据原、被告及某某某某家具展销中心签订的《某某商城商位承租协议》约定，第三年至第七年按照总金额的16%在次年一月份开始向原告支付租金，即原告第三年（2013年5月1日至2014年4月30日）的租金收益，承租方应在2014年1月开始向原告支付租金；第四年（2014年5月1日至2015年4月30日）的租金收益，承租方应在2015年1月开始向原告支付租金；第五年（2015年5月1日至2016年4月30日）的租金收益，承租方应在2016年1月开始向原告支付租金。前述已经认定，对于原告的租金损失，被告应予以赔偿。关于原告是否向被告主张过权利问题，首先，原告针对其部分债权（可得利益损失）已向被告主张过权利，且已进入执行程序，诉讼时效中断的效力及于剩余债权；其次，在前述诉讼尚未作出终审判决前，原告又提起诉讼，不符合常理；再次，针对第三年的租金收益（2013年5月1日至2014年4月30日），双方约定承租方应在2014年1月开始向原告支付租金，具体截止时间，双方未明确约定，且原告已在约定的第三年租金支付期限（2014年4月30日）届满前2年内主张权利。因此，原告要求被告赔偿其第三年至第五年（2013年5月1日至2016年4月30日）的租金损失177541.44元（已付款369878元×16%×3年）的请求，理据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条的规定，判决如下：被告河北石家庄市某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱某某可得利益损失177541.44元。案件受理费3851元，减半收取，由被告负担1925.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  杨有凤二０一六年三月三十日书记员  刘立珠附：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。