北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第17437号原告牛志林，男，1932年10月28日出生。原告胡士珍，女，1935年12月29日出生。委托代理人杨延超，北京万贝律师事务所律师。委托代理人王俊霞，北京万贝律师事务所律师。被告牛时阳，男，1967年11月12日。委托代理人朱恒通，天津君悦律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司北京翠微路支行，住所地北京市海淀区阜成路79号，注册证号：110108001659563。负责人郭俊，行长。委托代理人王莉，女。原告牛志林、胡士珍与被告牛时阳及第三人中国工商银行股份有限公司北京翠微路支行（以下简称工商银行翠微路支行）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛志林及其与胡士珍共同委托代理人王俊霞、杨延超，被告牛时阳及其委托代理人朱恒通，第三人工商银行翠微路支行委托代理人王莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛志林、胡士珍诉称，我们是牛时阳的父母。2003年我们购买了位于北京市海淀区xx园x号楼x层1809室房屋（以下简称涉案房屋），由于当时我们年龄过大，无法办理贷款，故使用了牛时阳的名字购买了涉案房屋，为此，我们与牛时阳于2009年6月23日签订借名买房协议。然而现在牛时阳欲将涉案房屋据为已有，且对我们二位老人态度十分恶劣，故现我们起诉至法院，请求判令涉案房屋归我们二人所有并过户至我们名下。被告牛时阳辩称，不同意牛志林、胡士珍的诉讼请求。一、涉案房屋系由我签约购买的，并以我的名义办理的购房贷款，房屋系牛志林与胡士珍赠与我的，虽然牛志林、胡士珍偿还过购房贷款，也是以我的名义在银行办理存款，并在单据上签的是我的名字。且在购房贷款偿还期间，我给过牛志林、胡士珍钱用于偿还房屋贷款。牛志林、胡士珍虽然支付了部分房款，但不等于取得房屋物权。二、2009年牛志林、胡士珍与我签订协议书，是防止我当时的未婚妻子阻碍他们继续在涉案房屋内居住，要将涉案房屋与我妻子撇清关系，并不是借名买房，该协议之目的虽非违法，但并不是协议双方的真实意思表示；三、牛志林、胡士珍起诉所述我对他们态度恶劣不是事实，用借名买房来确认房屋产权，完全是牛志林看到我现在投资失败，担心自己病了没人照顾，希望完全掌控子女的房产。四、胡士珍完全清楚案件的起因和目的，但由于受牛志林的精神压迫，不敢在牛志林面前说出事实，胡士珍的录音能够证明涉案协议的真实意愿在于防止准儿媳干涉牛志林、胡士珍在涉案房屋内居住，并非为确定房屋权属，且可以证明我向牛志林、胡士珍支付过款项用于偿还购房贷款；五、2013年我在与牛志林、胡士珍协商后用涉案房屋在工商银行翠微路支行办理了抵押贷款100万元，现仍有大部分贷款未予偿还，涉案房屋涉及善意第三人合法权益。第三人工商银行翠微路支行述称，牛时阳以涉案房屋作为抵押在我行办理了个人消费贷款100万元，还款到期日是2023年2月1日，现牛时阳尚有贷款未清偿，我行系涉案房屋的抵押权人，根据物权法的相关规定，抵押人抵押期间转让房产的行为无效，因此我方的意见是，在贷款得到清偿的情况下，我方才能解除涉案房屋上的抵押登记。经审理查明，2003年9月14日，牛时阳（买受人）与北京市威凯房地产开发经营公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定牛时阳以757746元的价格购买涉案房屋。其中首付款157746元，银行贷款支付60万元，后购房款项全部支付完毕，购房发票由牛志林、胡士珍持有。涉案房屋购房贷款于2007年12月13日清偿完毕。涉案房屋交付后由牛志林、胡士珍居住使用至今。2009年6月23日，牛志林、胡士珍与牛时阳签订协议书，载明：涉案房屋是由牛志林、胡士珍夫妻二人出全资购买，房产证写的是儿子牛时阳的名字。购房款项目如下：2003年9月18日交购房首付款人民币157746元；2003年11月24日至2007年11月20日总共交银行按揭149413.88元；2003年至2007年四次提前还款总金额531145.6元。其他费用，契税、住宅公共维修基金、保险费、律师费、印花税等费用共计31507.96元。购房款总金额为人民币捌拾陆万玖仟捌佰壹拾叁元肆角肆分。2007年12月19日取得全部产权，房产证号为京房权证海私移字第00273**号。协议内容：一、牛志林、胡士珍在全都去世之后，该房产由儿子牛时阳继承。二、牛时阳保证对二老牛志林、胡士珍养老送终，并保证二老去世之前无论出现任何情况，二老都对该房产具有居住权。三、没有二老牛志林、胡士珍任何一个人的同意，牛时阳不得将此房产出售或抵押，此协议书一式二份，由父母牛志林、胡士珍一方与儿子牛时阳各执一份，签字后生效。现涉案房屋登记在牛时阳名下。牛志林、胡士珍主张涉案房屋由其二人出资购买，对此提交了牛志林的银行账户交易明细、存款凭条、购房发票原件、贷款还款凭证、贷款结清证明及上述协议书等证据予以证明；牛时阳主张其对购买涉案房屋有出资，举证不足。牛志林、胡士珍主张因购买涉案房屋时其二人不具备办理贷款资格，为贷款购房故借用牛时阳的名义购买了涉案房屋。2013年1月31日，牛时阳以涉案房屋作抵押在工商银行翠微路支行办理了贷款期限为120个月的消费贷款100万元，2013年1月24日涉案房屋办理抵押登记，工商银行翠微路支行系抵押权人。上述贷款现由牛时阳偿还，截至2016年3月15日尚有贷款本金691666.79元未予清偿。现涉案房屋上的抵押登记未予解除。庭审中，牛志林、胡士珍表示，为将涉案房屋过户至其二人名下，其二人自愿代牛时阳偿还对工商银行翠微路支行所负贷款债务，以解除涉案房屋上的抵押登记。上述事实，有双方当事人陈述及房屋所有权证、协议书、购房发票、银行账户交易明细、贷款合同等证据在案佐证。本院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，现有证据能够证明涉案房屋系由牛志林、胡士珍出资购买并居住使用至今，牛志林、胡士珍又与牛时阳于2009年6月30日签订协议书对出资、借名的事实予以确认，故应认定牛志林、胡士珍与牛时阳之间成立借名买房的法律关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现牛志林、胡士珍要求牛时阳协助其二人办理涉案房屋权属转移登记手续，将涉案房屋过户至其二人名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但现涉案房屋上因牛时阳向工商银行翠微路支行贷款而设立了抵押登记，在抵押登记解除之前，程序上无法办理产权转移登记。牛志林、胡士珍表示愿意代牛时阳清偿贷款以解除抵押登记，本院对此不持异议。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。借名买房法律关系中，借名人取得房屋所有权须基于不动产登记，现牛志林、胡士珍径行要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：一、牛时阳于位于北京市海淀区xx园x号楼x层一八〇九房屋上抵押登记解除之日协助牛志林、胡士珍办理上述房屋的权属转移登记手续，将上述房屋过户登记至牛志林、胡士珍名下。二、驳回牛志林、胡士珍的其他诉讼请求。案件受理费一万二千八百元（牛志林、胡士珍已预交六千四百元），由牛时阳负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费一万二千八百元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 斌审 判 员  王 婷代理审判员  孟昕伟二〇一六年三月二十五日书 记 员  张金慧