上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4281号原告傅懿，男，1980年11月7日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人张佳佳，上海市辉煌律师事务所律师。被告华菲，女，1973年10月17日生，汉族，住上海市。被告王昶，男，1973年5月13日生，汉族，住上海市徐汇区。两被告共同委托代理人花春贵，上海市天目律师事务所律师。两被告共同委托代理人杨伟民，上海市天目律师事务所律师。第三人上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成，董事长。委托代理人谭浩，男。原告傅懿与被告华菲、王昶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2015年12月24日公开开庭审理。审理中，经原告申请，本院依法追加上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)作为第三人参加诉讼，并于2016年1月22日再次公开开庭审理。原告的委托代理人张佳佳和两被告共同委托代理人花春贵、杨伟民均到庭参加庭审，原告傅懿到庭参加第一次庭审，第三人中原物业的委托代理人潭浩到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告傅懿诉称，2015年6月28日，原告经第三人中原物业介绍，与两被告签订了关于松江区泗陈公路2268弄银湖别墅132号(以下简称“系争房屋”或“银湖别墅二期132号”)的《房屋买卖合同》，并与第三人签订《房屋买卖居间协议》和《佣金确认书》。当日，原告向第三人支付10,000元定金，并于2015年6月20日和7月5日再行支付合计90,000元房款至被告华菲账户。2015年7月15日，第三人的工作人员通知原告双方签订的房屋为银湖别墅二期的132号，但是实际上原告看的房子是银湖别墅一期的132号。由于两套房屋在位置、面积等均相差较远，因此原告表示不要该房屋，退还定金，但遭到两被告的拒绝。原告认为，其签订《房屋买卖合同》时对标的物产生了重大的误解，据此诉至本院，请求判令：1、撤销原、被告之间的《房屋买卖合同》；2、两被告返还原告已付定金100,000元。被告华菲、王昶辩称,原告请求撤销的依据不足，也不构成重大误解，据此两被告不同意原告撤销合同和返还定金的诉讼请求。第三人中原物业陈述，2015年6月18日，第三人业务员黄瑶确实带原告看过房屋，是向系争房屋所在小区保安要钥匙，申请看的是二期房屋，但是物业给了第三人中原物业一期的房屋钥匙，因此原告实际看的是银湖别墅一期的132号房屋。当天晚上，原告支付10,000元定金，19日第三人就交易进行商谈，28日原、被告先后签署合同。后来据第三人询问，一期132号的出售价格要1,000多万元，感官上面积比二期大很多。2015年7月21日，第三人发现带看错房屋，于是第一时间同原告联系，并在7月24日实际带原告看了二期的132号房屋。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》各1份,证明原、被告签署了关于松江区泗陈公路2268弄(银湖别墅)132号房屋的买卖合同；2、上海市房地产权证1份，证明泗陈公路XXX弄XXX号房屋为两被告所有；3、中国建设银行3份和收款收据2份，证明原告向被告支付房款合计100,000元；4、原告和第三人工作人员“小宗”的微信记录1份，证明2015年7月24日，第三人告知原告房屋买卖错误的事实；5、钥匙领用单1份，证明2015年6月18日看房登记的是二期2268弄132号房屋，但第三人带原告实际看的房屋却是一期888弄132号房屋，两个房屋处于银湖别墅小区；6、照片12张，载明一期、二期132号房屋在位置、花园面积等均相差较大；7、证人证言2份，证明原告曾经带朋友看过一期132号房屋；8、视频1份，证明原告看房也是看的一期房屋；9、两套房屋房地产登记簿各1份，证明两套房屋面积存在重大差异，二期房屋面积303.68平方米，一期房屋面积487.38平方米。针对上述证据，被告发表质证意见如下：对于证据1、2、3真实性没有异议；证据4为案外人与原告之间的往来，无法确认真实性；证据5真实性无异议，说明2015年6月18日原告实际看的是二期132号房屋；证据6真实性无异议，但无法证明原告看错房；证据7证人证言，证人都是原告的朋友；证据8仅能说明原告到了系争小区，无法证明原告看错房，关联性不予认可；证据9真实性无异议。针对上述证据，第三人发表质证意见如下：对于证据1、2、3真实性没有异议；证据4无法确认真实性，第三人徐泾分行的经办人为黄瑶，该行有个员工叫宗家燕但已经离职，故无法核实；证据5真实性无异议，看房地址是二期132号，但是由于物业搞错了，把一期132号房屋地址和钥匙指示给第三人，因此实际看的是一期132号房屋；证据6真实性无异议，两套房屋位置是有区别；证据7证人证言不清楚；证据8均无法确认录像时间，且人物不详，无法证明本案事实；证据9真实性无异议。被告和第三人均未就本案提供证据。经审查，本院认为原告提供的证据1、2、3、4、5、6、9符合证据真实性、合法性与关联性的特点，本院确认其证据的证明力。根据上述证据，本案查明事实如下：上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号房屋的所有权人为被告华菲、王昶，面积为303.68平方米。上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“银湖别墅一期132号”)的所有权人为案外人戴某某，面积为487.38平方米。2015年6月18日，第三人拟带原告实地查看佘山银湖别墅二期132号房屋，当日双方实际查看的是银湖别墅一期132号房屋。2015年6月28日，原告签署系争房屋的《佣金确认书》，载明成交价格为7,800,000元，佣金为62,600元。同时，原告还签署了《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》，上述两份合同均载明原告向两被告购买系争房屋，房屋面积为303.68平方米，总价7,800,000元。《房地产买卖居间协议》中还约定原告为表示购买诚意，向第三人支付意向金10,000元。如两被告在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，且原告应于两被告签署本协议1日内补足定金至100,000元。上述协议签订前，原告支付10,000元定金。2015年6月29日，两被告在《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》上签名。2015年6月30日，原告支付40,000元定金给被告华菲。2015年7月5日，原告再次支付50,000元定金给被告华菲。另查明，两套房屋从地理位置、面积及外部环境等存在较大差异。审理中，本院释明原、被告签订的《房屋买卖合同》撤销，并要求各方及时就撤销后果变更诉请或者提起反诉。原告并未变更其诉讼请求，被告也并未提出反诉。本院认为，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。现原告以对合同标的产生重大误解，进而要求法院撤销原被告之间的房屋买卖合同关系，故本案的主要争议焦点为原告购买系争房屋时是否构成重大误解。《最高人民法院关于贯彻执行〈中国人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第71条规定：行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。由此可知，重大误解需满足以下条件：(一)当事人对合同主要内容的误解；(二)该误解在交易中须至关重要；(三)因误解作出的意思表示给当事人遭受较大损失。(一)原告误解类型本案中，原告根据第三人的指示实地查看的是银湖别墅一期132号房屋，然而原、被告双方实际签订的《房屋买卖合同》中约定的是银湖别墅二期132号房屋。房屋买卖过程中，交易标的物本身是交易最为重要的内容，因此原告对房屋认识的错误构成合同主要内容的误解。(二)两原告误解对交易的影响房屋买卖中房屋的位置、面积等对于房屋的价值产生重大的影响。现银湖别墅一期和二期的132号房屋在面积、坐落位置及外部区域等有重大区别，两者的价值也有较大差异。对于780万元的交易价格而言，原告意欲购买的是一期132号房屋。因此，本案中，原告对房屋本身这一重大内容的误解对于本次交易而言是至关重要的。(三)两原告是否因此遭受重大损失根据原、被告的《房屋买卖合同》，银湖别墅二期132号房屋的交易价格为780万元。相较而言，银湖别墅一期132号房屋无论从面积还是位置都具有较大优势，根据各方陈述一期132号房屋实际价值在1，000万元以上，因此在原告原本打算以780万元的价格购买一期132号房屋，然而实际购买的是二期132号房屋，对其而言显然造成了重大损失。综上，原告对购买房屋的错误认识构成重大误解，基于该请求权基础要求行使合同撤销权，本院予以认可。其据此要求被告返还定金的诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。关于合同撤销的其他后果，经本院释明后，双方均未提出，故如有其他撤销后果，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中国人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第71条的规定，判决如下：一、撤销原告傅懿与被告华菲、王昶于2015年6月29日签订的《房屋买卖合同》；二、被告华菲、王昶于本判决生效之日起十日内返还原告傅懿定金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,380元，减半收取1,190元，由被告华菲、王昶承担(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  吕荣珍二〇一六年三月二十三日书 记 员  亓继芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；……二、《最高人民法院关于贯彻执行〈中国人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》71、行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。