山西省太原市中级人民法院民事判决书（2015）并民终字第2705号上诉人（原审原告）王鑫鑫，男，1989年3月5日出生，汉族，山西省清徐县人。委托代理人王爱芳，山西艾伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）解建宇，男，1992年9月18日出生，汉族，住忻州市代县。委托代理人张磊，山西杏梅律师事务所律师。委托代理人杨光照，山西杏梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）马海福，男，1953年12月27日出生，汉族，太原市人，住太原市。委托代理人马进山，男，无业，住太原市，系马海福之子。上诉人王鑫鑫因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第02841号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人王鑫鑫委托代理人王爱芳，被上诉人解建宇委托代理人张磊、杨光照、被上诉人马福海委托代理人马进山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年3月12日，被告马海福与被告解建宇签订《房屋租赁合同》，该合同约定被告解建宇租用被告马海福位于长风街亲贤社区官道巷235号一层门面西户房屋，租赁期限为2014年3月12日至2017年3月12日，租赁费用为65000元，双方还就其他事项进行了约定。2015年5月24日，原告与被告解建宇签定一份《转租协议》，该协议约定：一、甲（被告解建宇）、乙（原告）双方征得房东同意，甲方将位于太原市长风街亲贤社区官道巷235号一层门面西户转租给乙方开展爱心301护肤品经营业务使用。二、乙方需支付甲方门面装修费30000元及2015年5月24日至2015年8月12日的房租14300元，总计44300元。三、本协议生效后，店面一切事宜与甲方无关。该协议落款除有原告及被告解建宇签字外，还有被告马海福注明“同意转租”及签字捺印。庭审中，被告解建宇表示转租协议实际是在2015年7月签订的，当时原告已知晓不能办理营业执照，只是签订日期写成了5月24日，原告表示在5月24日已支付被告解建宇房租及装修费共计46000元，其后被告解建宇曾退还原告部分款项，故原告诉求返还44300元。被告马海福表示，2015年的房租被告解建宇只交了32500元，其余房租未付，被告马海福也未收到原告交纳的任何款项。2015年5月，原告支付房租后，被告解建宇已将房屋交付原告使用，涉案房屋钥匙现由原告持有。另查明，原告在庭审中出具太原市工商局小店分局并工商店办[2015]22号“关于推进城中村改造及综合整治实施方案”文件，用以证明列入城中村改造的宅基地，不再作为经营地址进行工商注册登记，同时还出具2015年6月29日亲贤城中村拆迁改造方案关于拆迁奖励费摘要公告，用以证明二被告应当知道涉案房屋属于拆迁范围，二被告表示工商局文件属于内部规定，而拆迁奖励费公告属于开发商行为，且相关通知的时间发生在签订转租协议之后，故二被告在签订协议时对此并不知晓。原审判决认为，该案系房屋租赁合同纠纷，在2014年3月12日，被告马海福与被告解建宇签订《房屋租赁合同》后，经涉案房屋所有权人即被告马海福同意，原告与被告解建宇又签定一份《转租协议》，该转租协议系各方真实意思表示，应属合法有效，原被告双方应依约履行各自义务，同时依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，故本案中二被告签订的《房屋租赁合同》继续有效。双方争议的焦点为二被告对原告的诉求是否应承担缔约过失责任，为此原告出具工商局文件和拆迁奖励费公告用以说明二被告明知涉案房屋列入拆迁范围但故意隐瞒这一事实，但工商局文件属于在工商局内部使用，并不对外公布，二被告对这一情况依常理无从知晓，且是否能办理营业执照并非出租人或转租人的合同义务，另据原告出具的拆迁奖励费公告的落款时间为2015年6月29日，亦发生在转租协议签订之后，故原告仅凭现有证据尚不足以说明存在二被告明知涉案房屋列入拆迁范围的情形，另外截至转租协议中原告交纳房租的2015年8月12日，涉案房屋并未被拆除，被告解建宇也已按协议约定向原告交付了房屋，该转租协议已实际履行。综上，原告要求被告解建宇退还门面装修费及租金44300元并要求被告马海福承担连带责任的诉求，证据不足，本院不予支持。原审判决，驳回原告王鑫鑫的诉讼请求。上诉人王鑫鑫上诉称，一、一审判决认定上诉人提供的工商局文件和拆迁奖励费公告不足以证明二被上诉人明知并故意隐瞒涉案房屋被列入拆迁范围，属于认定事实错误。1、2015年5月太原市小店区政府下发了《太原市小店区人民政府关于亲贤街社区改造工程房屋拆迁的通告》，主要内容为将包括本案诉争房屋等列为拆迁范围；规划、工商等部门暂停办理营业执照等相关手续。该公告证实，涉案房屋被列入拆迁范围并命令禁止租赁。2、2015年3月8日，太原市工商局明文禁止将亲贤村委会出租的住所作为新设各类市场主体的经营场所。2015年5月14日，太原市工商局小店分局下文禁止将宅基地作为经营地址进行工商登记。之后，山西千禧投资集团有限公司出具拆迁奖励费公告张贴在亲贤村口。3、在二被上诉人签订的《房屋租赁合同》中曾补充约定，如有城中村改造、拆迁等，甲方应向乙方补偿装修费2万元，证明二被上诉人对诉争房屋是否会被拆迁已明知并有合理预期。二、原审判决用缔约过失责任等相关规定处理本案，适用法律错误。本案应适用《合同法》第54条的规定处理本案。1、转租协议是在马福海同意的情况下与解建宇签订的，二被上诉人早已明知涉案房屋被列入拆迁范围，故意隐瞒事实将房屋转租给上诉人，依法属于欺诈。根据相关法律规定，该转租协议属于可撤销协议，依法应予撤销。合同撤销后，解建宇应退还上诉人门面装修费及租金44300元。2、被上诉人马福海对租金及装修费34300元承担连带责任。第一、马福海明知在涉案房屋已被列入拆迁范围，仍同意转租，导致上诉人无法办理营业执照，存在过错，应对上述费用承担连带偿还责任。第二、根据相关法律规定，出租人在租赁期间，应保持租赁物符合约定用途，但工商部门早已暂停办理营业执照，致使上诉人正常营业，存在过错。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。被上诉人解建宇辩称，一、上诉人在一审中并没有要求撤销《转租协议》，无权在二审中增加诉讼请求。根据相关法律规定，二审中，原审原告增加独立诉讼请求的，二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。故对该请求应当予以驳回。二、原审判决正确，应当予以维持。首先，上诉人提供的工商局文件系内部文件，并不对外使用。上诉人也没有证据证明我方在签订《转租协议》前已明知该文件的内容。其次，上诉人提供的拆迁奖励费公告发生在其承租房屋后，并不能证明我方隐瞒了房屋将要被拆迁的行为。上诉人也不能凭借合同中存在关于拆迁补偿的条款就认定我方隐瞒了拆迁的事实。该条款仅能证明是对未来房屋的状态的提前约定，并非明确了房屋拆迁的事实。另外，上诉人对拆迁的事实也是明知的，我方不存在欺诈行为。三、《转租协议》名不符实，应认定我方已将退出了房屋租赁关系，之后因该房产生的纠纷与我方无关。本案转租协议是在上诉人明知不能办理工商登记的情况下与我方签订的。签订前，上诉人告知我方其能够办理工商登记，只需一份《租赁协议》，说明上诉人认为该房屋是否拆迁并不影响其占用房屋。事实上，上诉人也一直在占用该房。另外该协议实质上是转让协议，并非转租，在我与马海福的租赁合同中也曾提及，且转租协议中明确约定，本协议生效后店面一切事宜与我方无关。综上，原审判决完全正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人马海福辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。二、按照合同约定，承租人解建宇应于2015年3月一次性的支付到2016年3月的租金，但其仅支付了部分租金，其余经我方多次催要均未支付，应视为自动解除合同。根据相关法律规定，我方完全有权解除双方签订的合同、综上，原审正确，请求维持原判决。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，被上诉人马海福与被上诉人解建宇签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。上诉人王鑫鑫与被上诉人解建宇签订的《转租协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。被上诉人马福海在《房屋租赁合同》上签有同意转租的字样，依法属于同意被上诉人解建宇将本案诉争房屋转租给上诉人王鑫鑫。合同签订后，双方当事人均应依约履行各自的义务，上诉人依约交付了装修费及租金，虽被上诉人解建宇虽将诉争房屋交付给了上诉人王鑫鑫，但该房屋因涉及拆迁，工商部门暂停办理营业执照等相关手续，致使上诉人王鑫鑫无法正常开业、经营，最终导致合同目的无法实现，故《转租协议》依法应予解除。导致合同目的无法实现原因，转租人被上诉人解建宇应承担一定的责任；被上诉人马福海作为出租人，同意被上诉人解建宇将诉争房屋转租他人，因租赁物不符合约定的用途，亦应承担一定的责任；上诉人在租赁物不能正常使用的情况下，未及时返还，亦有一定的过错。故对上诉人王鑫鑫已付的14300元租赁费，被上诉人解建宇不再返还，剩余未付租金上诉人王鑫鑫也不再支付；上诉人已付的装修费3万元，由双方当事人各承担1.5万元，即由被上诉人解建宇向上诉人王鑫鑫偿还1.5万元，被上诉人马福海承担连带偿还责任。综上，原审判决认定事实证据不足，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2015）小民初字第02841号民事判决。二、解除上诉人王鑫鑫与被上诉人谢建宇于2015年5月24日签订的《转租协议》。三、被上诉人解建宇于本判决生效后10日偿还上诉人王鑫鑫装修费1.5万元整，被上诉人马福海承担连带清偿责任。四、驳回上诉人王鑫鑫的其他诉讼请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费883元，由上诉人王鑫鑫负担400元，被上诉人谢建宇、马福海负担483元；二审案件受理费883元，由上诉人王鑫鑫负担400元，被上诉人谢建宇、马福海负担483元。本判决为终审判决。审 判 长 郝利亚代理审判员 成志刚代理审判员 袁 强 二O一六年三月三十日书 记 员 任丽杰