安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一初字第01357号原告：唐兵，厨师。原告：孙木带，工人。二原告委托代理人：程松，安徽文征律师事务所律师。被告：张黎明，个体户。委托代理人：王拓，安徽文征律师事务所律师。原告唐兵、孙木带诉被告张黎明商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法由审判员沈默升适用简易程序，于2015年8月28日公开开庭进行了审理，后变更适用普通程序，于2016年2月26日第二次公开开庭进行了审理。两次开庭原告唐兵、孙木带的委托代理人程松，被告张黎明的委托代理人王拓均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。唐兵、孙木带诉称：唐兵、孙木带在原桐城市鸿基房地产有限公司开发的“××××”购买了一套商品房，后又于2014年6月5日购买-1××号车库一间，并交付了60000元购房款，2015年接受车库时发现，该公司已于2014年12月15日，又将该车库卖给了第三人虞文祥，并且第三人已实际接受并入驻该车库。唐兵、孙木带认为张黎明的行为有悖于合同的诚信原则，系“一房二卖”行为，理应返还购房款60000元。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条之规定，张黎明应增加赔偿唐兵、孙木带购房款一倍损失即120000元。故请求判令张黎明立即返还唐兵、孙木带购房款60000元，赔偿损失120000元，并承担诉讼费用。张黎明辩称：唐兵、孙木带起诉的事实部分不属实，2013年1月，唐兵在原桐城市鸿基房地产有限公司购买住房并表示购买地下车库属实，因为-1××车库渗水，唐兵决定购买1××号车库，出纳并已经开具税务发票，5月底，唐兵付清1××的款项，并出具说明。所以唐兵陈述的购买-1××号车库与事实不符。后因1××号车库无人购买，故公司卖给虞某。唐兵、孙木带依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，认为张黎明一房二卖没有事实依据，系适用法律错误。如果赔偿一倍的损失也应该是6万而不是12万。唐兵、孙木带为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、私营企业基本注册信息查询单，证明桐城市鸿基房地产有限公司系股东张黎明注册的一人公司，现该公司已注销登记，张黎明主体适格应，对桐城市鸿基房地产有限公司产生的纠纷、债务承担责任。2、桐城市鸿基房地产有限公司开具给唐兵、孙木带的购买车库收据、车库办证杂费收据，证明唐兵、孙木带与桐城市鸿基房地产有限公司存在商品房买卖合同关系，唐兵、孙木带已履行了付款义务，张黎明应交付-1××车库。3、桐城市鸿基房地产有限公司出具给案外人虞文祥的××××（东区）房屋设施、设备验收交接单，证明张黎明将-1××车库另卖他人，构成一房二卖。张黎明发表质证意见为：对证据1三性无异议。对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，不构成一房二卖。对证据3要求看到原件。张黎明为反驳唐兵、孙木带的诉讼请求，提交了如下证据：1、张黎明身份证复印件，证明其主体资格。2、出具给唐兵、孙木带-1××车库不动产发票，出具给第三人虞文祥-1××车库不动产发票，证明唐兵、孙木带是-1××车库的购买人，虞文祥是-1××车库的购买人。3、欠条，证明唐兵、孙木带购买-1××车库时欠款情况。唐兵、孙木带质证认为：对证据1无异议。对证据2发票的记账联的三性及证明目的均有异议，该发票系张黎明注册的公司单方出具，唐兵、孙木带不知情；对虞文祥的发票没有异议，其恰恰证明了张黎明将车库另卖他人的事实。对证据3真实性暂不发表意见，但综合欠条的日期，形成于2014年2月21日，而张黎明出具的唐兵、孙木带的购房款收据是2014年6月5日，即使该欠条真实存在，也应视为对合同的变更，且欠条的内容注明于2014年5月底没有还款的处理，说明-1××的车库在2014年5月唐兵、孙木带没有交纳车库款，双方对该车库的买卖合同已解除。根据当事人举证、质证意见，本院对各方当事人所举证据认证如下：关于唐兵、孙木带提交的证据：证据1张黎明无异议，本院予以认定；证据2、3结合张黎明提交的证据2可以证明2014年6月5日，桐城市鸿基房地产有限公司收取了唐兵、孙木带购买-1××车库购房款58000元，车库办证费2000元和该车库验收交接单。2014年12月15日，桐城市鸿基房地产有限公司又将该车库交付给第三人虞文祥。证据2、3本院予以认定。关于张黎明提交的证据：证据1唐兵、孙木带无异议，本院予以认定；证据2、3可以认定唐兵、孙木带曾购买-1××车库的情况，以及桐城市鸿基房地产有限公司现已将-1××车库出卖给第三人虞文祥的事实。本案经举证、质证、认证，本院查明以下事实：2009年4月22日，张黎明个人出资2000万元注册登记成立了桐城市鸿基房地产有限公司。2011年3月，桐城市鸿基房地产有限公司在宿松县东北新城开发“××××（东区）”住宅小区。2013年1月，唐兵、孙木带夫妇在该小区购买了住房一套。2014年2月21日，唐兵与桐城市鸿基房地产有限公司协商购买该小区地下车库-1××号车库，在交纳20000元后，余款由唐兵出具了欠条，内容为“欠条今欠到桐城市鸿基房地产有限公司人民币38000元（叁万捌千元整）。本人承诺于二零一四年五月底还款，逾期不还，位于××××（东区）地下车库-1××买卖权归鸿基房地产所有”。2014年6月5日，唐兵、孙木带夫妇在补交车库欠款时，将原购买的-1××号车库变更为购买-1××号车库。桐城市鸿基房地产有限公司将唐兵、孙木带夫妇补交欠款与原20000元购房款合并，重新开具了一张58000元的收款收据，内容为“桐城市鸿基房地产有限公司收款收据2014年6月5日今收到唐兵、孙木带收款方式现金摘由-1××车库人民币五万捌仟使用单位（盖章有效印章）经办人签字（盖章）聂”，和一张2000元车库办证费收据，内容为“收款收据NO7828589客户名称唐兵-1××商品名称及规格车库办证费金额2000合计人民币（大写）贰仟元收款人聂收款单位（盖章）”。桐城市鸿基房地产有限公司并向唐兵夫妇开具了交接单，内容为“桐城市鸿基房地产有限公司××××（东区）房屋设施、设备验收交接单房号-1××付款方式现金交付日期2014年6月5日姓名唐兵电话139××××6211（盖章）”。2015年唐兵在准备接受车库时发现，该公司已于2014年12月15日，又将-1××号车库卖给了第三人虞文祥，并且第三人已实际接受并使用。另查：桐城市鸿基房地产有限公司于2014年5月20日被桐城市市场管理局依法核准注销，其后桐城市鸿基房地产有限公司继续以公司名义对外销售××××（东区）商品房。本院认为：唐兵、孙木带夫妇在交纳了-1××号车库全部购房款，桐城市鸿基房地产有限公司在开具相应发票（收据）后，双方商品房买卖合同依法成立，当事双方均应遵守和履行合同的约定。桐城市鸿基房地产有限公司在将-1××号车库出卖给唐兵夫妇后，却又将该车库卖给第三人，违背了合同约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故唐兵、孙木带请求返还购房款60000元（含房屋办证费2000元），赔偿购房款一倍（58000元）损失的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持，超出一倍购房款58000元部分，本院不予支持。因桐城市鸿基房地产有限公司系张黎明一人投资注册成立的公司，在公司被依法注销后，根据有关法律规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，故上述桐城市鸿基房地产有限公司应承担的责任由张黎明个人承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告张黎明于本判决生效后十日内返还原告唐兵、孙木带购房款58000元，办证费2000元，并赔偿原告唐兵、孙木带损失58000元。二、驳回原告唐兵、孙木带其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由原告唐兵、孙木带负担1700元，被告张黎明负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  沈默升代理审判员  张海霞人民陪审员  尹国球二〇一六年三月十一日书 记 员  王 英（该案由安庆市中级人民法院调解）附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。