河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初2580号原告方思洋，男，汉族，1977年9月9日出生，住广东省深圳市福田区。委托代理人樊晓强、周旭，河南大耀律师事务所律师。被告马莹，女，回族，1968年1月20日出生，住郑州市金水区。委托代理人吴会亚，河南译达律师事务所律师。委托代理人范闯，河南译达律师事务所实习律师。原告方思洋诉被告马莹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人师樊晓强，被告马莹及其委托代理人吴会亚、范闯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月11日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于郑州市郑东新区商务外环路5号楼河南国际商会大厦10层04、05、06号房屋，建筑面积共计361.54平方米，租赁期共三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。月租金按每天2.5元每平方米计，房屋租金支付方式：季度，先付后用；每期租金提前15日支付，每逾期一天按当期租金万分之五支付违约金。合同约定，在租赁期限内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应按照月租金的两倍向原告支付违约金。合同111约定，无论何种原因，本合同被解除或终止后七日内，被告应将承担房屋腾空交还原告（腾房期间按照约定租金标准支付房屋占用费），逾期腾房应按合同约定租金标准的150%向甲方支付逾期退房的房屋占用费，原告有权从被告所交押金中扣除上述费用。合同签订后，被告拒不缴纳房租，也未经原告同意，中途退租，被告违反合同约定，给原告带来损失，故诉至法院。请求依法判令：1、终止与被告签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付违约金54984元、房屋占用费9827元，以上共计64811元；3、诉讼费用由被告承担。被告马莹答辩称，1、双方租赁合同已经终止。2、原告主张违约金数额过高，请求法院调整。3、原被告双方在2015年9月24日达成一致，被告将被告的部分非附着物交给原告使用，双方互不追究任何责任，本案纠纷已经解决。4、被告已经足额缴纳截止到2015年8月31日的租金417061.44元。双方约定的由被告缴纳房屋租赁税无效。应当由原告缴纳相应税款。原告为支持其诉讼请求提交如下证据：一、原、被告双方签订的房屋租赁合同两份，证明合同系双方真实意思表示，双方存在合法有效的租赁合同关系，房屋月租金每天每平米2.5元，房屋总面积为361.54平方米，租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日止。二、郑州金田物业管理有限公司商会大厦物业服务中心出具的证明一份，证明被告办理搬离房屋的时间为2015年9月24日。三、被告与第三人蒋瑞签订的转租合同一份、被告给第三人出具的收条一份，证明被告违反合同约定，未经原告书面同意将承租房屋转租给他人。被告马莹质证称，对证据一无异议，对证据二真实性无异议。证明目的有异议，河南睿智资产有限公司已于2015年7月离开此办公地点，证明内容不真实。证据三系复印件我方不予质证。被告为支持其答辩意见提交如下证据：一、原告发布的房屋招租信息复印件一份、原告及其代理人与被告协商双方终止合同事宜的短信记录一份，证明原被告双方协商双方的租赁合同于2015年8月31日终止，双方的协商过程及后期协商是由本案原告代理人与被告进行协商，并确认了双方解除合同的事实。二、2011年4月6日，原告出具的收条一份，证明被告自2011年至2015年8月31日一直租用原告房屋，被告交纳房屋押金2万元，双方合同解除后，原告拒不返还被告押金。三、涉案房屋的装饰装修照片两张，证明原被告协商被告将部分装修物及其他可移动的物品交由原告使用，双方互不追究责任，现在这些东西原告正在使用，并将房屋转租他人使用。四、被告银行转账记录17张，证明被告足额向原告支付自2014年6月1日至2015年8月31日的租金417061.44元。原告质证称，对证据一的网上发布的信息真实性有异议，证明内容有异议，不能确认由原告发布。对短信记录真实性无异议，证明目的有异议，短信只能证明双方就违约事项进行协商并不能确认原告同意被告退租。对证据二收条真实性无异议，押金时间是2011年10月6日，不在本案合同签订的期间内。对证据三真实性、证明目的有异议，该证据系原告单方提供，不能证明是本案房屋所使用的。照片没有拍摄日期也不能证明哪些由被告所有。原告也未将属于被告所有的非附和物占为己有。对证据四真实性无异议。只能证明被告支付了截止到2015年8月31日的房租，原被告签订的租赁期间是截止到2017年5月31日。经审查，原告提交的证据一真实合法与本案具有关联性，本院予以认可。证据二真实，但不能证明原告证明目的，证据三真实性无法查明，本院不予认可。被告的证据一、四真实合法，本院予以认可。证据二与本案无关，本院不予认可。证据三真实性无法查明，本院不予认可。经审理查明，原被告于2014年3月11日签订房屋租赁合同两份，合同约定原告将其所有的位于郑州市郑东新区商务外环路5号楼河南国际商会大厦10层04、05、06号房屋出租给被告使用。承租期限三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，房屋租金按每天2.5元每平方米计，年租金为人民币329905.24元，每三个月支付人民币82476.3元。该房屋支付方式：季度；先付后用；每期租金提前15日支付。合同约定在租赁期限内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应依照月租金的两倍向原告支付违约金；合同被解除或终止后七日内，被告应将承租房屋腾空并交还原告（腾房期间按照约定租金支付房屋占用费），逾期腾房应按合同约定租金标准的150%向原告支付逾期退房期间的房屋占用费，原告有权从被告所交押金中扣除上述费用。合同签订后，被告向原告支付租金2万元，并支付租金至2015年8月31日。2015年9月1日，被告将承租房屋钥匙交给原告。被告于2015年在9月23日、24日两天将承租房屋内物品搬走。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告要求解除原、被告双方于2014年3月11日签订的两份《租赁合同》，被告在庭审中确认，本院予以支持。被告于2015年8月31擅自退租，构成违约。本院认为，因被告违约，应当承担违约责任。违约金应以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合考虑，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金30000元。关于原告主张的房屋占用费，本院认为，被告已于2015年9月1日将承租房屋钥匙交付原告。被告搬离承租房屋内物品须征得原告同意与配合，被告存在履行不能的可能性，但被告在归还钥匙前未将承租房内非附着物搬离完毕亦有过错，本院酌定对2015年9月1日至2015年9月24日的房屋占用费，按照合同约定的租金计算计21672元。原告预交的保证金2万元应冲抵等额房屋占用费，下欠1672元。被告辩称双方在2015年9月24日达成一致，被告将承租房内非附着物交给原告使用，双方互不追究责任，因无证据予以证明，且原告拒不认可，本院不予支持。被告辩称的租金税费问题，可通过其他合法途径另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马莹于本判决生效之日起十日内支付原告方思洋违约金30000元，并支付房屋占用费1672元。二、驳回原告方思洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1420元，由原告方思洋负担710元，由被告马莹负担710元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，且将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘冰泉代理审判员  秦海伟人民陪审员  张志业二〇一六年三月二十三日书 记 员  张 颖