安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2015）州民一初字第04378号原告：陈尧，男，1983年10月18日出生，汉族，安徽省阜阳市人，住安徽省阜阳市颍州区。委托代理人：刘洋，安徽路仁律师事务所律师。被告：安徽省阜阳市正基置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区。法定代表人：李桂芳，该公司董事长。委托代理人：陈勇，该公司法务部部长。委托代理人：王丽，该公司法务部职员。原告陈尧诉被告阜阳市正基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月3日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张锋适用简易程序于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘洋、被告委托代理人王丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2010年11月29日签订房屋买卖合同一份，购买被告开发的位于淮河路侧、西清路西侧正基首府小区E2幢701室住房一套。房款总价47.7万元，原告于2010年12月至2011年3月分两次付清购房款。被告应在2012年12月30日前将房屋交付给原告使用。由于被告单方原因，直至起诉前仍未履行交房义务。原告在2015年9月查验房屋时，又发现房屋装饰窗户均有不同程度的缝隙，导致无法正常使用。要求判令被告赔偿原告违约金损失50228.1元，承担更换或修复装饰窗户的瑕疵责任，由被告承担诉讼费用。被告辩称：涉案房屋系原告父亲陈群预约购买，陈尧与陈群作为共有人共同购买了该房屋，房款也是二人共同支付，原告一人提起诉讼，主体不适格。根据商品房买卖合同第九条的约定：“买受人未按合同约定按时付清房款的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。”按照合同约定，原告应于2010年11月13日之前支付首付款247000元，但原告一直违约，直至2010年11月25日才支付首笔购房款152000元，2010年12月23日才付清首付款余款95000元，2011年3月29日才付清合同约定的剩余购房款。原告及其共有人陈群屡屡违约逾期付款，故被告不应向其承担逾期交房的违约责任。原告已经接收房屋并已经收到了我公司支付的违约金。双方的合同约定，被告应在2012年12月30日前交付房屋，但原告至今才主张违约金，已经早已超过了两年的诉讼时效。综上所述，请求驳回原告对被告的各项诉讼请求。经审理查明：原告与陈群系父子关系，陈群在被告处上班。陈群于2010年11月13日与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定购买被告位于正基首府小区E2701室房屋一套，房价477000元。约定付款方式为：买受人于2010年11月13日之前支付247000元，余款230000元以公积金按揭方式支付。出卖人应当在2012年12月30日前交付具备验收合格的商品房。出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自逾期交付的第二天起至实际交房之日止，按日向买受人支付已经交付房款万分之一的违约金，买受人未按期付清房款的，出卖人不承担逾期交房的违约金。2010年11月29日，原、被告就正基首府小区E2701室房屋又签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定由原告作为该房屋的买受人，房价每平方米4187.88元，总房价477000元。付款方式为签订合同之日支付首付款247000元，剩余房款230000元以公积金贷款方式支付，贷款期限十年。买受人逾期交付房款的，逾期在5日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过5日的，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。买受人应于2012年12月30日前交付经验收合格的商品房。出卖人逾期交付房屋的，逾期超过180日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，出卖人应自交付期限的第二天起至实际交房之日止向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。2010年11月25日，原告已经交付了购房款152000元，12月23日原告又交付了购房款95000元，2011年3月29日原告付清了剩余购房款230000元。另查明，双方以原、被告签订的该份《商品房买卖合同》办理了网签。2015年9月20日，被告向陈群下达了交房通知单，陈群代原告办理了收房，被告向其支付了逾期交房的违约金7203元，原告也在被告提供的一期业主交房信息表上签名确认，但就被告支付的逾期交房违约金数额不予认可。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、购房发票、现场照片、被告提供的房源预约单、商品房买卖合同、购房发票、建设工程竣工规划验收证、备案表、交房通知单、违约金支付单据、业主交房信息表及原、被告当庭陈述在卷佐证。本院认为：陈群与被告于2010年11月13日签订的《商品房买卖合同》的标的物与原、被告于2010年11月29日与签订的《商品房买卖合同》的标的物是同一标的物。陈群于被告的合同成立在前，原、被告的合同成立在后，且陈群对原、被告签订的《商品房买卖合同》明知且不持任何异议。应视为双方当事人协商一致，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是对陈群与被告于2010年11月13日签订的《商品房买卖合同》内容的变更。原、被告之间的合同权利义务应以双方于2010年11月29日签订的《商品房买卖合同》的约定为准。在该份合同中房屋的买受人仅为原告陈尧一人，故被告关于原告诉讼主体不适格的辩称理由，依法不能成立。该合同无关于买受人逾期支付房款，出卖人不承担逾期交房违约金的相关约定，被告逾期交房应按照合同约定的“自交付期限的第二天起至实际交房之日止向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”承担合同违约责任。原告诉称被告至今未向其交付房屋，与其父陈群实际已经与被告办理了相关交房手续的事实以及原告所诉称的“在2015年9月查验房屋时，发现该房屋装饰窗户均有不同程度的缝隙”的事实不相符，故对原告所主张的该项事实，本院不予采信，被告已经于2015年9月20日向原告履行了交付房屋的合同义务。被告逾期交房的期间应自2012年12月31日始至2015年9月20日止，双方合同约定违约金是按日计算的，属于一种继续性债权，应当从权利人主张权利之日倒推两年，在该两年之内的违约金未超过诉讼时效，应予以保护。故本案违约金应从2013年12月3日起至2015年9月20日止，按照双方合同约定的违约金支付标准计算，被告应支付原告逾期交房违约金数额应为31291元（47.7元／天×656天），扣除被告已经于2015年9月20日支付的违约金7203元，被告仍应支付原告合同违约金24088元。故对原告要求被告支付合同违约金50228.1元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告主张并未实际收到被告支付的违约金7203元，与陈群在支付单据上签名确认的事实不符，本院不予采信。被告以原告的违约金主张超过了诉讼时效不应得到支持的辩称理由，因被告应支付原告的合同违约金的具体数额只有在其实际交房之日确定后方能计算得出，故被告的该项辩称理由也不能成立。原告主张被告交付的房屋窗户框架部分有破损裂缝现象，不能达到原告正常使用的合同目的，但未能提供充分证据予以证明，故对原告要求被告承担更换或修复窗户的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》、第一百三十五条《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告阜阳市正基置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈尧支付逾期交房合同违约金24088元；驳回原告陈尧的其他诉讼请求如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1206元，减半收取603元，由原告负担203被告负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 张 锋二〇一六年三月二十四日书记员 郭腾天附本判决依据的法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。