重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终723号上诉人(原审被告)朱桂芳。委托代理人汤于雷。被上诉人（原审原告）重庆中房物业管理有限责任公司。法定代表人陈全顺，董事。委托代理人张伶洁，系该公司员工。委托代理人董正辉，系该公司员工。上诉人朱桂芳因与被上诉人重庆中房物业管理有限责任公司（以下简称“中房物业”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区民初字第13366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，2004年6月1日，重庆康翔房地产开发有限公司（以下简称“康翔公司”）与中房物业签订《前期物业服务合同》约定，由中房物业对重庆市渝中区六店子路88号（占地面积14600平方米，建筑面积7.2万平方米）进行物业服务，期限从2004年10月1日至2005年9月30日止。重庆市渝中区物价局于2005年9月9日作出中区价[2005]32号《重庆市渝中区物价局关于确定新影村住宅小区物业服务收费试行标准的通知》，确定新影村26号住宅小区收费项目及标准为：（一）公共服务费：高层住宅物业服务费0.27元/平方米、月，公共设备设施日常维修养护费0.18元/平方米、月……（三）高层住宅电梯费收取方式：可实行月票和次票，由物业管理公司根据实际情况决定。月票票价：1、按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。2、按人计算：按常住人口每人每月10元计算。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.5元。重庆市渝中区新影村26号3栋16-XX号房屋（使用面积34.31平方米）系朱桂芳向重庆市渝中区房屋管理局两路口房屋管理所租住的公房。朱桂芳所持有的《房屋租赁证》载明，朱桂芳应当服从房屋的物业管理，按规定缴纳相关费用。2008年7月10日，中房物业与朱桂芳签订《新影村住宅小区管理公约》约定，重庆市渝中区新影村26号物业管理费收费标准为0.45元/平方米.月，住宅电梯按物价局核定的标准有偿使用。朱桂芳在该管理公约上签字。同日，朱桂芳在《新影村26号住宅小区业主公约》上签字，该公约对业主的权利、义务以及违约责任进行了约定。朱桂芳于2011年2月14日支付了该年1、2月的物业服务费合计78.8元、1、2月公摊费合计8元、水费86元，共计172.8元。2012年12月15日、2014年12月14日、2015年7月13日，中房物业向朱桂芳分别发出了《催费通知单》三份，对其从2011年3月开始所欠交的物业费进行了催收。后中房物业诉至一审法院要求判令：1、朱桂芳立即支付自2011年3月起至2015年7月期间拖欠的物业费49.25平米×0.8×53个月=2088.2元，并支付滞纳金。（滞纳金以每月欠缴的物业费为基数，按每日千分之三的比率从逾期之日起暂计算至2015年7月30日为5074.3元，实际应付金额应计算至朱桂芳向中房物业付清全部拖欠费用时止）；2、朱桂芳立即支付自2011年3月起至2015年7月期间拖欠的公摊电费212元；3、判令朱桂芳告立即支付2011年3月起至2015年7月期间拖欠的水费2016.7元；4、本案全部诉讼费用由朱桂芳承担。一审审理过程中，中房物业表示因朱桂芳已与公房管理单位就物业费承担进行了约定，故仅要求朱桂芳支付物业费。中房物业自愿申请撤回要求朱桂芳支付滞纳金的诉讼请求，一审法院予以准许。一审法院认为，根据《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，中房物业与康翔公司就涉案小区物业服务签订了《前期物业服务合同》，该合同效力对该小区全体业主有效。因朱桂芳所使用的新影村26号3栋16-XX号房屋系其承租的公房，朱桂芳已与公房管理单位就物业服务费的承担问题进行了约定，现中房公司仅要求房屋使用人朱桂芳支付物业服务费不违反法律规定，一审法院予以支持。因朱桂芳对其所欠交的物业费、公摊电费、水费金额并无异议，一审法院予以照准。至于朱桂芳辩称的中房物业存在违约情形，其拒绝缴纳物业服务费的理由，一审法院认为，中房物业向小区提供物业服务是其合同义务，朱桂芳接受服务后按约支付物业服务费亦是其义务，朱桂芳所述的该小区存在小区消防通道堵塞，绿化损坏等物业服务的瑕疵，并不构成其拒不支付物业费的正当理由。同时，只有全体交费义务人按约及时交纳物业服务费，物业服务公司按约认真履行其服务义务，才能共同促进小区的生活、服务水品的真正提升。故一审法院对朱桂芳的抗辩理由不予支持，朱桂芳应向中房物业支付所欠交的2011年3月至2015年7月物业服务费2088.2元、公摊电费212元、2011年3月起至2015年7月水费2016.7元。综上所述，中房物业的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：“被告朱桂芳于本判决生效后立即向原告重庆中房物业管理有限公司支付2011年3月至2015年7月物业服务费2088.2元、公摊电费212元、2011年3月起至2015年7月水费2016.7元。本案受理费减半收取25元，由被告朱桂芳负担。”朱桂芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，将本案发回重审，或依法改判驳回中房物业要求朱桂芳缴纳物业服务费2088.2元的诉讼请求，本案全部诉讼费用由中房物业承担。事实及理由：一审法院认定事实不清。1.2004年6月1日，重庆康翔房地产开发有限公司与中房物业签订《前期物业服务合同》第六章约定委托服务期限暂定为一年（2004年10月1日至2005年9月30日），最长不超过三年（即最长不超过2007年9月30日）。合同期满或业主委员会成立与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，《前期物业服务合同》自然终止。合同期满后，中房物业与重庆康翔房地产开发有限公司未签订委托物业管理或服务的合同，中房物业亦未实质性提供合同约定的任何物业服务，也正由于此才导致小区管理存在脏、乱、差及无人管理的混乱状态。中房物业亦未提供任何证据证明双方存在书面或事实合同关系。因此，在朱桂芳与中房物业不存在合同关系的情况下，中房物业一审的诉讼请求显然不具备请求权利基础。2.退一万步说，即便被认定存在事实合同关系，一审法院对朱桂芳提交的证据未做任何审查，完全忽略中房物业未提供实质物业服务已构成根本违约的事实，朱桂芳有权行使先履行抗辩权，在中房物业提供合格服务之前有权拒绝向中房物业支付任何费用。3.朱桂芳的上诉请求是因中房物业没有尽到物业服务的责任，故应驳回中房物业要求朱桂芳缴纳物业服务费2088.2元的诉讼请求。中房物业答辩称，一审判决事实清楚，判决合理，请求维持原判。1.朱桂芳的陈述与事实不符，商业用房和车库的产权都是属于开发商，是委托中房物业进行经营管理，中房物业有权利和义务进行管理，与业主没有关系；垃圾清运的问题，小区在规划建设的时候没有规划垃圾堆放点和转运站，生活垃圾是日产日清，小区内指定的偏僻点作为业主丢弃的旧家具和杂物的临时堆放点，进行定期清理，并不是中房物业不管；花草问题，中房物业也下了很大的功夫对花草进行维护，但是业主保护花草的意识不强，中房物业一直都在维护花草，中房物业维护工作跟不上业主的损坏；停车问题，中房物业联合了消防、街道和派出所等部门一起进行了整治，现在小区的规范停车在满足消防的情况下，并不是像朱桂芳说的一样缺乏规范管理。2.中房物业签订了前期物业合同，也有社区居委会出具的证明证明中房物业是实际上为该小区提供物业服务的，中房物业是本案适格的原告，享有请求权。3.关于价格的问题，朱桂芳说的0.45元是物业服务费，不包括电梯费，朱桂芳家居住人口2人，电梯费是每月每人10元，电梯费和物业服务费加到一起是每月每平方米是0.86元，当时为了方便收费，整体测算下来，物业费和电梯费是0.8元，实际上是少收了朱桂芳0.06元，并不存在朱桂芳提到的涨价的问题。二审庭审中，朱桂芳向法庭提交小区现状照片（拍照时间为2016年2月29日到3月2日），结合朱桂芳一审提交的照片拟证明被上诉人一直没有尽到物业服务义务。中房物业质证称，上诉人所提交的显示小区垃圾堆放的图片是中房物业临时安排的垃圾堆放点，但是垃圾堆放满了之后中房物业都要清理的，小区没有垃圾堆放点的问题，中房物业也一直在反应，但一直没有解决，中房物业也征求了业主的意见要修建垃圾堆放点，但是业主也没有同意修建；至于图片上显示的吊顶损坏的部分，中房物业一旦发现都是及时更换的，图片上显示的损坏不知道是什么时候的。因为业主报修之后，中房物业进行维修是需要一定的时间差的。中房物业在二审庭审中向法庭提交于2006年9月30日签订的《前期物业服务合同》，拟证明朱桂芳与中房物业之间存在物业服务合同关系；提交重庆市渝中区石油路街道和新影村社区居民委员会于2016年2月29日《证明》和小区照片（18张），拟证明中房物业确实为朱桂芳提供了物业服务。朱桂芳质证称，《前期物业服务合同》不予认可，朱桂芳不清楚签订情况；《证明》的内容不认可；照片是小区的照片，但是不足以证明中房物业已经履行了物业服务义务。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，就现有证据来看，中房物业与康翔公司就涉案小区物业服务签订了《前期物业服务合同》，该合同效力对该小区全体业主有效；同时朱桂芳已就本案费用所涉房屋与公房管理单位就物业服务费的承担问题进行了约定；中房物业亦实际为朱桂芳居住房屋所在小区提供了物业服务，故中房物业要求房屋使用人朱桂芳依约支付物业服务费属合理要求。虽朱桂芳称该小区存在垃圾乱堆放且未及时清理、小区消防通道堵塞、人车不分流、绿化损坏等物业服务不到位的问题，但中房物业对此均作出了解释也提供的相应证据予以作证；小区物业环境需要通过业主按约缴纳相关费用以及物业公司按约履行服务义务来共同提升，双方应积极协商共同努力来改善现状，而非拒缴物业管理费，故本院对朱桂芳关于中房物业服务不到位因而不应缴纳物业管理服务费的抗辩理由不予支持。至于一审确认的朱桂芳应缴纳的水费和公摊电费，朱桂芳并无异议，故对于一审判决关于该部分费用的认定，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人朱桂芳的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱桂芳负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年三月三十日书 记 员  吴晓亮