广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12493号上诉人（原审原告）：郭文远，住广东省佛山市三水区。委托代理人：肖姣，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：李守毅，总经理。委托代理人：梁传宾，林家静，广东奔犇律师事务所律师及实习律师。上诉人郭文远与被上诉人广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称中祈公司）居间合同纠纷一案，上诉人郭文远不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭文远上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判被上诉人中祈公司立即返还其中介代理费人民币15000元及利息(利息以15000元为本金，自2014年3月23日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际返还之日止)；三、改判被上诉人中祈公司赔偿其损失9539O元。四、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人中祈公司承担。事实和理由：在案涉交易过程中，中祈公司一再欺骗称其符合首次贷款七成购房条件，其正是基于中祈公司提供的这一信息，方与案涉房屋业主及中祈公司签订了《房屋买卖合同》。从其与中祈公司工作人员梁某乙、曹某的手机短信往来及电话通话录音亦完全可以证实：其在看房前，即已告知中祈公司其丈夫已在佛山购有一房，且在中国建设银行办理抵押贷款，并将其与其丈夫的身份证号码告知中祈公司，以查询是否符合首次贷款七成的条件，而中祈公司工作人员梁某乙亦手机短信回复已在银行查询到其可以申请首次贷款。在签订案涉《房屋买卖合同》前，其再次反复多次向中祈公司强调，必须能办到首次贷款七成才能购房；而中祈公司也多次确认能办到首次贷款七成购房。上述事实也均与三方在买卖合同中的约定相互印证：其在签置买卖合同时授权中祈公司推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，向银行申请20年72万元的银行按揭贷款(即贷款七成)。楼价余款(即申请贷款额)人民币72万元在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给卖方。中祈公司虽否认手机短信及电话通话记录的真实性，但却未能提供任何相反证据，应自行承担举证不能的后果。一审判决以三方在买卖合同第十一条条款中已注明“是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、交易流程和税费等相关规定及政策”的约定，来认定中祈公司已如实告知其关于广州市的限贷政策，以及相应的法律后果没有依据。其是具备完全民事行为能力的购房人，同时也是善意购买人，其目的是顺利购入房产。正是因为自身能力的不足，对广州市的限购、限贷政策不清楚，为审慎起见，方委托中祈公司作为居间人，并依赖于中祈公司提供的知识、信息和服务。其在整个购房过程中，已尽到其审慎注意的义务，唯一的过错，恐怕是所托非人。综上所述，中祈公司在向其提供居间服务的过程中，未能如实报告并故意隐瞒广州市的限贷政策及法律后果，恶意欺骗其确认交易，最终导致合同目的无法实现，严重损害了其利益，中祈公司的行为已构成违约及欺诈。因此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十五条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，其有权要求中祈公司返还中介代理费15000元及利息、定金损失5万元、按揭损失390元，并以其接受服务的费用的三倍增加赔偿45000元(中介代理费15000元*3)。一审判决事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持其全部诉讼请求。被上诉人中祈公司辩称：其公司作为经纪方在买卖合同签订前已明确告知郭文远限购限贷的相关政策，买卖合同第十一条也做了明确约定。案涉交易失败原因不在郭文远无法办理按揭手续，而是其个人原因取消交易。郭文远作为完全民事行为能力人，长期在广州居住，应当知晓广州的限购限贷政策。其公司无需承担郭文远因个人原因导致的交易失败的后果。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭文远于2015年2月2日向一审法院起诉请求：1.中祈公司立即向其返还中介代理费人民币15000元及利息（利息以15000元为本金，自2014年3月23日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际返还之日止）；2.中祈公司立即赔偿其损失95390元；3.本案诉讼费用由中祈公司承担。一审法院经审理查明：中祈公司系依法成立、具有合法资质、以从事房地产中介业务为主要经营范围的中介机构。2014年3月23日，中祈公司作为经纪方与郭文远作为买方、案外人邝某、黄某作为卖方共同签订《房屋买卖合同》（合同号：00002272）一份，约定郭文远以1020000元的价格向邝某、黄某购买位于广州市番禺区房产（以下简称为案涉房屋），房地产权证号为02××85，建筑面积约77.5平方米；买卖双方一致同意由买方按银行按揭付款支付楼款并办理交易手续：买方应在签署本合约同时直接支付给卖方定金50000元；卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年72万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）共250000元支付给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付首期楼款的同时补足给卖方；楼价余款720000元在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给卖方，交易过户手续需2014年7月1日前完成。买卖双方签订本合同后，未能依本合同买卖该物业的，或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。合同第十条约定：基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费；买方于本合同签订当日向经纪方支付人民币15000元作为中介代理费及咨询服务费。合同第十一条约定：是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、交易流程和税费等相关规定及政策，经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽职的原则，为买卖双方提供服务。当日，郭文远向案外人邝某、黄某支付了案涉房屋的定金50000元，以及向中祈公司支付了中介代理费15000元。2014年5月7日，广州市秉卓按揭代理有限公司出具《收款收据》（编号：NO.0049054）确认收取郭文渊初评费390元，并出具《支付证明单》退还郭文远2610元，该证明单“事由一栏”标注：“退按揭费：贷不到7成住房贷款（买方：郭文远业主：黄某）”。2015年2月2日，郭文远以中祈公司故意隐瞒国家相关限购政策、向其作出虚假承诺、恶意欺诈、诱骗其与之交易为由诉至一审法院，要求解决。庭审中，郭文远称其购买案涉房屋时其丈夫名下已在佛山有一套房屋且办理了按揭贷款，根据《关于规范商业个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》【建房（2010）83文】规定案涉交易不能贷款七成，但中祈公司却作出能获批七成的按揭贷款的虚假承诺，而后中祈公司未能成功为其办理七成按揭贷款，致使其与卖方解除了《房屋买卖合同》，并且定金归卖方所有。郭文远为了证实其上述主张，提供了手机短信和电话录音予以证实。郭文远表示上述手机短信是其与中祈公司梁某乙、曹某以及卖方黄某的短信记录，电话录音则是与中祈公司曹某之间的通话记录，在电话短信中，中祈公司工作人员作出明确答复表示可以贷到七成款项。中祈公司对郭文远提供的手机短信及电话录音的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为上述证据不能证明其司曾向郭文远做出过明确的承诺，亦无法证明郭文远与业主解除合同是其司过错所致；其司没有承诺案涉房屋可以贷到七成款项，双方签订的《房屋买卖合同》也没有约定，合同已明确约定了贷款金额，也约定了无法贷到约定金额的情况的处理方式；郭文远从未向其司告知其家庭拥有一套房屋并办理了抵押贷款的情况，而签署《房屋买卖合同》前其司也已口头告知郭文远相关限购限贷政策，且合同第十一条也作出了明确约定；案涉交易失败的原因不在于郭文远无法办理七成按揭贷款，而是郭文远因其个人原因取消交易。一审法院认为：中祈公司系依法成立、具有合法资质、以从事房地产中介业务为主要经营范围的中介机构。中祈公司与郭文远在《房屋买卖合同》中所确立的居间合同关系，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。在中祈公司促成郭文远与案外人邝某、黄某签订《房屋买卖合同》后，根据《房屋买卖合同》的约定，郭文远依约应向中祈公司支付了中介代理费15000元。郭文远对此已履行了双方建立的居间合同关系中相应的付款义务，应视为对上述合同约定的认可。根据《中华人民共和国合同法》规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。现郭文远以中祈公司向其提供中介服务的过程中故意隐瞒国家相关限购限贷政策，并作出了其能成功办理七成贷款的虚假承诺为由要求中祈公司返还中介费及支付利息，郭文远对此虽然提供了手机短信及通话录音等证据予以证实，但该证据不足以证实其上述主张。而且，从《房屋买卖合同》中第十一条“是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、交易流程和税费等相关规定及政策”的约定来看，双方在合同中已确认中祈公司向郭文远告知了相关限购限贷等政策规定，郭文远主张中祈公司隐瞒其相关限购限贷政策规定缺乏理据，不予采纳。郭文远作为一个具备完全民事行为能力的购房人，理应对其购买房屋的资金来源、付款方式、购房能力、相关购房政策、贷款规定负有审慎注意的义务，在签订房屋买卖合同前，应对其是否具备资格申请相应贷款及贷款资金不到位应如何处理等方面进行充分考虑及准备。中祈公司作为居间方已履行了其居间义务，向郭文远提供了订立合同的媒介服务，并促成郭文远与邝某、黄某签订《房屋买卖合同》。现郭文远与邝某、黄某所签订的《房屋买卖合同》不能继续履行，而其提供的证据亦不足以证明中祈公司在提供居间服务的过程中存在过错，理应承担举证不能的不利后果。因此，对于郭文远要求中祈公司返还中介费15000元及利息的诉请，理据不足，均不予支持。同理，郭文远以中祈公司提供的居间服务存在故意隐瞒、欺诈损害其利益为由主张中祈公司赔偿其损失95390元，理据亦不成立，亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月1日作出如下判决：驳回郭文远的全部诉讼请求。一审案件受理费1254元，由郭文远负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：针对郭文远主张中祈公司故意隐瞒国家相关限购政策、向其作出虚假承诺、恶意欺诈、诱骗其与之交易，应承担违约赔偿责任的争议问题，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认,不再赘述。需要补充的是，广州市自2010年起施行商品住房限购限贷政策，有关规定市民可以自行通过相关职能部门公共信息平台等各种渠道进行查询。郭文远上诉自认其在敲定涉案交易前即已告知中祈公司其丈夫已在佛山购有一房，且在中国建设银行办理抵押贷款，并将其与其丈夫的身份证号码告知中祈公司，以查询是否符合首次贷款七成的条件，该查询要求明显具有针对性，可以证明郭文远对相关限购限贷政策是了解的。而且，郭文远提供的手机短信也不能证明中祈公司承诺其能够成功办理七成贷款申请，郭文远上诉主张中祈公司存在欺诈造成其损失，依据不足。综上所述，郭文远上诉既未提出新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，对郭文远的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2508元，由上诉人郭文远负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一六年十一月二十三日书记员  袁 蕾林飘云