江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终4248号上诉人（原审被告）:孙莉。委托诉讼代理人：何兵役。委托诉讼代理人：袁智慧。被上诉人（原审原告）：葛兆梅。原审第三人：杜昊。上诉人孙莉因与被上诉人葛兆梅、原审第三人杜昊排除妨害纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2015)泉民初字第4666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙莉及其委托诉讼代理人何兵役、袁智慧，被上诉人葛兆梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙莉上诉请求：驳回被上诉人的原审诉请；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：徐州市城乡建设管理局及泉山区房屋征收办公室于2015年9月21日公告，涉诉房屋因旧房改造要求拆迁。按照双方签订的租赁协议，该房屋的租赁合同应自行终止。该协议终止后上诉人已于2015年10月16日前已经将房屋清空搬离，其后没有再占有使用该房屋。原审法院判决上诉人支付2015年10月1日至2016年4月1日的租金无事实依据，请求二审法院依法改判。被上诉人葛兆梅答辩称：上诉人从来没有搬离涉案房屋并一直使用，涉案合同有效。涉案房屋并不存在拆迁的情况。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人杜昊既未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。葛兆梅向一审法院起诉请求：判令孙莉支付从2015年10月1日至2016年4月1日的租金12000元，并且支付该期间租金产生的利息损失；本案诉讼费用由孙莉承担。一审法院认定事实：2015年1月1日，原审第三人杜昊之父杜永建（甲方、出租人）与孙莉（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，内容包括：(一)甲方愿将徐州市煤建西路4号楼3单元101房屋（以下称涉案房屋）租赁给乙方使用。租期为：2015年1月1日至2017年12月31日止。租金每月人民币2000元半（年）起交计12000元，室内设施及物品水、电、气、空调，押金人民币500元。（二）1、首次付费后，租金应在到期之前15日之内交纳，延期一日将按5%加收滞纳金。否则甲方有权收回房屋。（三）1、乙方在承租期内应遵纪守法，如有违法，责任自负。2、如需装修改造应征得甲方同意，并保证安全，费用乙方自理，退房时不得损毁，甲方不承担任何赔偿。3、乙方不得对该房屋转租、出借、交换、抵押等。（四）1、承租房屋及其设施，或造成人身伤害等，甲方不承担责任。2、任何一方违约造成的损失，由违约方承担经济责任。3、租赁期满续租，应提前一个月通知甲方，同等条件下，乙方优先。4、租赁期间如遇国家建设，房屋拆迁，乙方应无条件搬出合同自行终止等。在孙莉承租涉案房屋装修使用期间，2015年7月28日，原审第三人杜昊（甲方、卖方）与葛兆梅（乙方、买方）之间签订《房屋买卖协议》一份，内容包括：一、甲方自愿将坐落在纺织北路纺织厂北宿舍4#-3-101（即涉案房屋）出售给乙方，乙方对该房屋充分了解，愿意购买该房屋（产权证号0007562）。二、该房屋建筑面积52.80平方米。三、甲、乙双方议定的上述房屋价格为人民币（大写）肆拾柒万柒仟元整，小写477000元整（房价内包括：煤气、空调、后面自建贰间平房不得拆除）……七、双方同意于2015年9月20日以前办理上述房地产过户及公证手续等。上述《房屋买卖协议》签订后，原审第三人杜昊（甲方、卖方）与葛兆梅（乙方、买方）及徐州市房屋置换中心（丙方）之间即签订《存量房交易资金监管协议》，内容包括：甲方与乙方在2015年8月24日签订《存量房买卖合同》，合同号201508240024，将坐落于纺织北路纺织厂北宿舍4#-3-101的房屋（原产权证号0007562），成交价格250000元，建筑面积52.80平方米出售给乙方。甲、乙双方将房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责甲、乙双方办理房屋所有权证移交和资金交割手续。办理监管手续时，甲、乙双方需出示房产证、土地证原件，身份证原件及复印件，《存量房买卖合同》原件及复印件等。2015年8月26日，原审第三人杜昊与葛兆梅之间即办理了涉案房屋的产权过户登记手续，此后将涉案房屋登记在葛兆梅名下。葛兆梅办理涉案房屋的产权过户登记手续后，即要求孙莉从涉案房屋中搬出。孙莉认为原审第三人杜昊未经其同意将涉案房屋出售给葛兆梅，如搬出会造成其经营损失、转让费损失、扩建装修损失等，遂与原审第三人杜昊交涉。2015年10月10日，原审第三人杜昊（甲方）与孙莉（乙方）及葛兆梅（丙方）之间签订《协议》一份，内容为：经三方友好协商，达成一致。甲方付给乙方50000元后，乙方停业，甲乙双方租赁协议付款日期2015年10月16日，乙方收到款之后五日内撤离。撤离地址：纺织北路纺织厂北宿舍4#-3-101。此后，原审第三人杜昊未按照上述《协议》约定的期限向孙莉支付50000元，孙莉也因此未从涉案房屋中搬出。一审法院认为,租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原审第三人杜昊之父杜永建2015年1月1日与孙莉之间就涉案房屋所签订《房屋租赁合同》约定的租期为2015年1月1日至2017年12月31日止，虽然原审第三人杜昊2015年7月28日与葛兆梅之间签订有《房屋买卖协议》，约定将涉案房屋转让给葛兆梅，且实际于2015年8月26日办理了涉案房屋的产权过户登记手续，但原审第三人杜昊之父杜永建与孙莉之间就涉案房屋所签订《房屋租赁合同》仍然有效且应履行至约定的2017年12月31日止，如相关当事人之间自愿约定提前终止《房屋租赁合同》除外。虽然葛兆梅、孙莉及原审第三人杜昊之间曾就提前终止《房屋租赁合同》于2015年10月10日签订了相应《协议》，但第三人杜昊并未按照《协议》约定的期限向孙莉支付50000元，孙莉也因此未从涉案房屋中搬出，应由原审第三人杜昊承担相应的违约责任，孙莉不应承担违约责任。原审第三人杜昊主张《协议》是在受胁迫下签订的，仅提交徐州市公安局段庄派出所2015年10月11日的《接处警工作登记表》，其举证不足，不予采信。鉴于涉案房屋已实际于2015年8月26日办理了产权过户登记手续，其后归葛兆梅所有，且孙莉至今仍继续占有、使用涉案房屋，葛兆梅要求孙莉支付2015年10月1日至2016年4月1日的租金12000元（2000元/月×6个月），符合法律规定，予以支持。考虑到葛兆梅、孙莉及原审第三人杜昊之间曾就提前终止《房屋租赁合同》于2015年10月10日签订了相应《协议》，但因原审第三人杜昊违约未履行《协议》约定的义务，非孙莉故意拖延不支付租金，葛兆梅要求孙莉支付该期间租金产生的利息损失（按照同期银行贷款利率计算，从2015年10月1日计算至2016年4月1日），基于公平原则，酌定不予支持。孙莉要求原审第三人杜昊赔偿因违约造成其各项经济损失，与本案不属于同一法律关系，孙莉可另行解决。遂判决：一、孙莉应向葛兆梅支付2015年10月1日至2016年4月1日的租金12000元。二、驳回葛兆梅的其他诉讼请求。案件受理费670元，由葛兆梅负担370元、孙莉负担300元。二审查明，在一审法院2016年4月5日庭审中，案件承办人就本案调解问题征求孙莉意见时，孙莉的委托代理人何兵役陈述：“第三人（杜昊）只要给5万元钱，我们五日内搬出。”二审庭审中，上诉人孙莉提供收款收据一张，拟证明其已将房屋腾空，该收据载明，项目：搬运费，单位：车，单价：300，时间：2015年10月14日。被上诉人质证称：“对提交的证据不认可。”案件承办人询问孙莉：“房屋现状是否拆迁？”孙莉：“一楼以上窗户全部拆了，但是房屋还没有拆。”案件承办人询问孙莉：“你认为这个房屋腾空已经提交被上诉人了，有无证据？”孙莉：“我接房子的时候没有手续，交房子的时候也没有手续。”另，本院于2016年10月28日到泉山区房屋征收办公室动迁点对本案相关情况进行调查取证，该办公室工作人员（拆迁二组组长）肖成江告知，房屋征收部门与葛兆梅2016年10月17日签订了拆迁协议。另现场观察，涉案房屋所在区域部分一楼门面房营业，且该房屋所在地小区张贴了由徐州市泉山区人民政府于2016年10月17日发布的《徐州市泉山区人民政府房屋征收决定公告》（徐泉征字[2016]第9号），该公告载明征收范围：东至纺织路、西至原铜山防疫站、南至湖光山色小区、北至煤建一街。签约期限：自2016年10月17日至2016年11月15日。其余事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：关于上诉人孙莉是否应向被上诉人葛兆梅支付2015年10月1日至2016年4月1日租金的问题。首先，虽然孙莉、葛兆梅与原审第三人杜昊于2015年10月10日签订协议，明确约定杜昊给付孙莉5万元后，孙莉搬离涉案房屋。但根据审理查明的事实，杜昊并未给付孙莉5万元。孙莉虽主张其已于2015年10月16日前清空搬离涉案房屋，并提交搬运费收据予以证明，但不能确定该搬运费系孙莉搬离涉案房屋产生，亦不能根据该搬运费就认定孙莉已经向葛兆梅履行了房屋交接手续，在葛兆梅不予认可的情况下，结合孙莉的委托代理人何兵役在2016年4月5日一审庭审中关于“第三人（杜昊）只要给5万元钱，我们五日内搬出”的陈述。本院认为，孙莉主张的其已于2015年10月16日前搬离房屋并交接房屋的事实证据不充分。其次，涉案房屋属拆迁房屋是客观事实，但葛兆梅到2016年10月17日才签订拆迁协议，且涉案房屋所在地相邻地段一楼门面房尚有部分营业。根据现有证据，此时原审法院判令孙莉向葛兆梅支付2015年10月1日至2016年4月1日的租金，并无不当。至于原审第三人杜昊未按照2015年10月10日协议约定履行义务的问题，与本案不属同一法律关系，孙莉可另行解决，不属于本案评判范围。综上所述，孙莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由上诉人孙莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  裴运栋代理审判员  孙守明代理审判员  汤孙宁二〇一六年十一月十一日书 记 员  王俞卜