天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终1745号上诉人（原审被告）马杰。上诉人（原审被告）朱玥。被上诉人（原审原告）天津市普惠物业管理有限公司，住所地天津市河东区新兆路美福园小区9号楼旁小楼2楼。法定代表人赵宝霞，经理。委托代理人李贵芝，该公司职员。委托代理人李伟伟，该公司职员。上诉人马杰、朱玥因与被上诉人天津市普惠物业管理有限公司（以下简称普惠公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第8926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马杰、朱玥，被上诉人普惠公司的委托代理人李贵芝、李伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，普惠公司为具有物业管理服务资质的企业。2007年6月11日，普惠公司与案外人（开发建设单位）天津中新滨城房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定平祥大厦（物业项目名称）由普惠公司进行前期物业管理服务；物业管理服务合同期限自2007年6月11日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。同时，该合同约定了物业管理服务的事项，双方在物业管理中的权利、义务，以及普惠公司在房屋外观、设备运行、房屋共用部位及共用设备的维修、养护；物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护；环境卫生、绿化养护、车辆行驶与停放秩序管理；公共秩序管理及维修时间和业主满意率等方面的服务标准和物业管理服务费用的交纳等事项，其中第七条约定：“竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.8元由业主交纳；业主每月25日前交纳；开发建设单位或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。”2007年6月20日，该合同在天津市国土资源和房屋管理局进行了备案。马杰、朱玥系坐落于天津市××马路与城厢××交口东北侧××大厦××室业主，该房屋建筑面积为84.68平方米，马杰、朱玥自2011年11月15日至2015年8月31日未向普惠公司支付物业服务费。一审法院另查，普惠公司向该小区提供的物业服务确实存有瑕疵。一审庭审中，普惠公司表述曾经确实发生过马杰、朱玥所述的着火事情，马杰、朱玥所述其窗户下面垃圾过多，但是该处不在普惠公司物业服务范围内，若是垃圾堵塞排水管道，需要业主先报修，普惠公司再派员工进行疏通。普惠公司一审诉称，普惠公司于2007年6月11日，接受建设单位委托，签订了《天津市前期物业管理服务合同》，备案号为津物备【2007】第131号。马杰、朱玥自2011年11月15日至2015年8月31日未交纳物业服务费。马杰、朱玥拥有所有权的物业建筑面积为84.68㎡，交费标准为1.8元/月/㎡，每月应交纳费用为152.40元，欠费合计为6935.30元。普惠公司多次通知马杰、朱玥按期交纳物业服务费未果，为维护普惠公司和其他业主的合法权益，诉请判令马杰、朱玥给付普惠公司自2011年11月15日至2015年8月31日的物业费6935.30元；马杰、朱玥给付普惠公司自欠费之日起至交付之日止按欠费额的日万分之三计算的滞纳金；本案诉讼费以及因诉讼产生的其他费用由马杰、朱玥承担。马杰、朱玥一审辩称，马杰、朱玥系夫妻关系，位于本市××马路与城厢××交口东北侧××大厦××号房屋系马杰、朱玥共有，普惠公司所述马杰、朱玥的房屋面积及欠交物业费的时间均属实。马杰、朱玥之所以不交纳物业服务费是因为普惠公司在物业服务方面存在诸多瑕疵。综上，马杰、朱玥不同意普惠公司的诉讼请求。一审法院认为，普惠公司依据与案外人（开发建设单位）天津中新滨城房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》对马杰、朱玥所居住的小区实施物业服务，该合同对双方当事人权利、义务等均有明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，该合同对马杰、朱玥在内该小区的全体业主具有约束力。普惠公司已为马杰、朱玥居住的小区提供了相应的物业服务，马杰、朱玥作为小区业主应履行向普惠公司交纳物业管理服务费用的义务。马杰、朱玥自2011年11月15日至2015年8月31日期间实际拖欠普惠公司物业管理服务费6935.29元，考虑普惠公司向该小区提供的物业服务存有瑕疵，对马杰、朱玥实际拖欠普惠公司物业管理服务费的数额，可予酌减2%，即马杰、朱玥实际拖欠普惠公司物业服务费6796.58元。普惠公司要求马杰、朱玥给付拖欠普惠公司的2011年11月15日至2015年8月31日的物业服务费6935.30元，其中超出6796.58元的部分，一审法院不予支持。同时，对普惠公司主张滞纳金的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、一审判决生效后十五日内，马杰、朱玥给付天津市普惠物业管理有限公司2011年11月15日至2015年8月31日期间的物业管理服务费6796.58元；二、驳回天津市普惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由马杰、朱玥担负。上诉人马杰、朱玥不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审。理由：一审事实不清，适用法律错误。普惠公司和马杰、朱玥签订的物业服务合同2015年已经到期了。法律上应该有2年的支持时效。根据法律规定，缴纳物业费应该给马杰、朱玥开具正式发票，到现在也未开具正式发票，包括暖气费也没有发票。马杰、朱玥不交物业费，因为普惠公司不做卫生，而且因房屋漏水把马杰、朱玥的房子给泡了，已经有5、6年时间了，开发商也承认可以给马杰、朱玥维修，但告诉马杰、朱玥得把之前的所有物业费、采暖费交了才给维修。关于底商楼顶的垃圾问题，马杰、朱玥找过普惠公司，普惠公司的律师告诉马杰、朱玥，这不归物业管。被上诉人普惠公司二审辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回马杰、朱玥上诉，维持一审法院判决。马杰、朱玥陈述的屋顶是不可上人的，不属于物业服务范围，有发改委物业管理服务收费标准的规定。对于雨水管，普惠公司不定期进行清理。马杰、朱玥与普惠公司在本院二审期间均未提交证据。2016年3月18日，马杰、朱玥向本院提交调查取证申请书，申请法院对普惠公司的物业费收入，出租小区场地，广告位，停车位等收入账本及整个普惠公司支出账本进行调查取证，并要求对账本进行对账。本院二审经审理查明的事实与一审相同，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，马杰、朱玥对欠交普惠公司物业费的事实认可，只是认为普惠公司的物业服务存在诸多瑕疵，才导致欠交物业费。一审法院对普惠公司提供的物业服务存在瑕疵的事实也予以确认，故对马杰、朱玥实际拖欠普惠公司的物业费酌减2%，符合事实及法律规定，并无不当。关于马杰、朱玥在本院二审期间申请调取普惠公司的物业费收入及支出账本并进行对账的请求，因与本案讼争事实非同一法律关系，本院不予准许，马杰、朱玥可以另行主张权利。综上，马杰、朱玥的上诉请求，缺乏事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马杰、朱玥负担。本判决为终审判决。审 判 长  张吉堂审 判 员  李 权代理审判员  刘 芳二〇一六年三月二十五日书 记 员  蒋卫蔚附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……