重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终75号上诉人(原审原告)陈乾芳，女，1962年4月14日出生，汉族。委托代理人向邦志，男，1942年10月5日出生，汉族。被上诉人(原审被告)陈乾贵，男，1950年5月16日出生，汉族。上诉人陈乾芳因物权保护纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2015)万法民初字第10530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：陈乾芳系重庆市万州区太龙镇仙鹤村4组村民，陈乾芳与陈兴义系父女关系。陈兴义与陈乾贵均系重庆市万州区太龙镇五塝村8组(原黄坝村5组)村民，两户居住在同一院子。陈兴义膝下有两女儿，老伴多年前已去世。在大约七十年代，陈兴义修建了位于万州区太龙镇五塝村8组27号(原黄坝村5组)土木结构的房屋三间(其中：正房两间，偏房一间)。后大女儿远嫁湖北，么女儿即陈乾芳嫁至同镇仙鹤村4组。1994年陈兴义因年老，陈乾芳将其接回家中赡养，接走时也搬走了家里的动产。陈兴义搬走前，1994年3月，经陈兴义与陈乾贵协商，就土地流转以及房屋代管达成了《代包协议》，协议中对于房屋约定，房子、竹子、柴山由乙方(陈乾贵)代管使用，房子到处理时没有大的损耗，处理后柴山、竹子全属乙方。陈兴义的女婿未太成、陈乾贵签名，村民小组加盖印章。陈兴义搬走后，其房屋由陈乾贵使用管理，承包的土地由陈乾贵耕种，并由陈乾贵承担了陈兴义应承担的农税、提留。庭审中，同组村民陈兴元当庭证实，陈兴义在搬走前也曾向同组村民表达过卖房的想法，其中他就曾与陈兴义协商过买卖房屋事宜未果。同组村民张兴志当庭证实，曾听说陈兴义已将房屋出售给陈乾贵的事。2001年3月20日《出卖房屋协议书》载明：甲方黄坝村第五小组陈兴义，乙方黄坝村第五小组陈乾贵，经甲乙双方反复协商，甲方愿将房屋卖给乙方，达成协议如下：1、正太房两间、猪圈两间及房四周竹林两片；2、现金肆佰元于一九九四年已经一次性付清；3、本协议从付款之日起，双方互不违约，如那一方违约，给出违约金贰佰元。四、因陈兴义现居住女儿家，年老逝世后女儿女婿不得违约。此据，甲方签了一个歪歪扭扭的“义”字，乙方签署了“陈乾贵”，证人签署了“陈兴元”。陈兴元出庭证明，陈乾贵与陈兴义共同将协议拿到他家，要求他见证，该协议上的证人“陈兴元”是他签署。另查明，陈乾贵与其儿子陈琪已分家立户。2011年10月28日，诉争房屋已确权颁证，房屋产权证登记权利人为陈乾贵，证号为万集用房地证2011太龙字第05841号。2014年至2015年，陈乾芳前后三次向太龙镇提出赔偿申请。2015年2月10日，重庆市万州区太龙镇人民政府作出《关于陈乾芳赔偿申请的答复意见》，该意见载明：二、事实调查，……2、关于陈兴义房屋产权的调查，经查，陈兴义房屋共有两间，面积约35平方米，已经在承包地的同时出售给陈乾贵，并于2001年3月20日补签“出卖房屋协议书”。三、答复意见。……2、陈兴义房屋于2001年3月20日出售给陈乾贵时，已经失去相关权益，故不支持申请人对于其父陈兴义房屋权益的赔偿申请。再查明，陈兴义不识字，也不会书写自己的名字。一审法院认为，一、陈乾贵与陈兴义之间是否存在房屋买卖合同关系且房屋买卖合同关系是否合法有效。位于万州区太龙镇五塝村8组27号土木结构房屋三间系陈兴义所修建的事实，双方均无异议。对于是否在1994年将房屋出售给陈乾贵，并且在2001年3月20日补签《出售房屋协议书》，双方存在争议。根据证人陈兴元、张兴志的证言以及双方当事人的陈述、《代包合同》、《出卖房屋协议书》，再结合日常经验，可以认定陈乾贵与陈兴义之间存在房屋买卖的事实。理由如下：1、陈兴义曾多次说起要出卖房屋，这说明了有卖房意向，曾发出了要约或要约邀请。这也符合陈兴义的生活状态，即到女儿处养老，一年一年老去，可能回到五塝村8组这个无依无靠的地方再行生活的可能性比较小，同时在1994年那个年月，偏远的农村较为落后、交通也极不发达，将其三间土房留下的意义也不大。因此，对陈兴元当庭陈述陈兴义曾多次说起要出卖房屋的证词，予以采信。2、陈兴义搬走前，双方已签订合同代管，陈兴义搬走后，如陈兴义要出售房屋，出售给陈乾贵的可能性最大。同时，当地村民也听说陈兴义将房屋出售给了陈乾贵。陈兴义搬走后，陈乾贵便使用管理其诉争房屋。根据陈乾芳的陈述，在其父亲陈兴义去世前，陈乾芳及其父亲陈兴义均未前去管理房屋。众所周知，土木结构房屋，如无人管理或管理不善，极易毁损垮塌。陈兴义及陈乾芳均具有农村的生活经验，从1994年至2002年长达8年，对尚存商品价值的房屋，如未出卖，不可能不管不顾。因此，结合证人张兴志的陈述，可以认定双方《出售房屋协议书》签订前存在事实上的买卖关系。3、《出售房屋协议书》真实、合法、有效。众所周知，陈兴义有女儿，并且一年一年老去，如双方无书面买卖合同会存在潜在的纠纷。因此，双方在房屋买卖成交履行后还补签房屋买卖合同，就不难理解。对协议的形式来看，有出卖人、买售人以及证明人，该合同的真实性也得到了证明人陈兴元的证实，同时甲方也签的歪歪扭扭的“义”字，也能印证陈兴义不识字，无法签名的事实。同时内容的约定标的也符合双方的当庭陈述的事实。对于合同的主体，陈乾贵与陈兴义均系同组村民，享有购买的资格。因此，对该买卖合同的真实性、合法性、关联性予以采信。综上，陈乾贵与陈兴义存在房屋买卖合同关系，且房屋买卖合同关系真实、合法、有效，予以采信。二、陈兴义与陈乾贵之间的房屋买卖是否产生物权效力。陈乾贵所购买的陈兴义的位于万州区太龙镇五塝村8组27号房屋三间，已于2011年10月28日确权并颁发了万集用房地证2011太龙字第05841号房地产权证，权利人为陈乾贵。并且，陈乾贵在五塝村只有诉争房屋这一处房产，因此不违反农村居民一户一宅的原则。因此，陈乾贵已取得了该房屋的所有权。综上所述，陈兴义将争议房屋出售并已登记到受让人陈乾贵名下，因此，陈兴义对争议房屋不再享有所有权。因此，该诉争房屋不属于陈兴义死亡时遗留的个人合法财产。作为陈兴义的继续人，陈乾芳对诉争房屋不享有继承权。因此，陈乾芳主张要求陈乾贵归还诉争房屋、恢复原状、支付使用费的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条的规定，判决：驳回陈乾芳要求陈乾贵归还房屋、恢复原状、支付使用费的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由陈乾芳承担。陈乾芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销(2015)万法民初字第10530号判决，并依法予以改判。2、被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实和理由：一、关于该案中对“房屋买卖协议书”及“代包合同”的认定。1、本案认定“代包合同”先于房屋买卖的事实，其在1994年的“代包合同”中，第二条已明确房子是代管使用，并与土地一起签约来约束双方，显然是为了避免以后的麻烦。而证人在该案中，早已明知陈兴义不守信用，并一年要了他两年承包费，故其签协议合理合情更合法，与此观点与证人所证的事实相反的是，时隔不多久的1994年双方从不信任就相互信任了，用“口头协议”的方式将房屋出卖了陈乾贵，当场付了400元钱也未有收据，与证人此前所签“代包合同”的目的，事实相符吗？有可能吗？2、从证人证实的事实看，陈兴义的不守信用发生在1994年以前即承包了一年的承包地要了两次承包费，肯定全村是清楚的，一个本不守信用的陈兴义能在2001年的3月20日将自己本己骗到手的400元钱在时隔7年后再与陈乾贵签协议来承认自己收取400元吗？还要约束女儿女婿也“不反悔”吗？这证实与事实相符吗？合理吗？3、代包合同是陈兴义与陈乾贵协商一致后签的，当然双方也分别签了字，时至今日，本代包合同的原件一直未出示，当然无法核对真伪，判决中也适用了，其中内容真实可靠，但唯独不承认陈兴义在甲方栏中签上了名，判决对此事实的不承认来应对房屋买卖协议中，陈兴义是文盲，只签一个义字。可这个义与代包合同的陈兴义显然是不同一人所为，这其中必有一假证。4、在判决第五页中“再查明，陈兴义不识字，也不会写自己的名字”，则代包合同是假，因陈兴义“不会写自己的名字”，在代包合同中，却签了名。5、该判决已查明陈兴义“不会写自己的名字”，却认定能在房屋买卖中签上一歪歪斜斜的“义”字，前后矛盾。二、关于证人的证实。证言直接证明了陈兴义让陈乾贵代管的房屋土地并未改变，据此问题在庭审时陈乾芳代理人对陈乾贵的提问，他默口不言，已证实他也默认了，依证据法规规定，法院不依当事人的自认判决是违法的。2、在陈兴元的证实中第二条“土地代包合同是我写的，他自证，陈兴义是不识字的”，其合同中陈兴义的签名显然为陈兴元所写。3、证实第5条“陈兴义不守信用，我曾经承包过他一年的土地，但要了两次承包费，所以后来他想把房屋以200元卖给我，我不敢买，怕他反悔，找我麻烦。”陈兴义要两次承包费，你愿给么？你不找村组给村民评理么？你能为别人在买卖中作证，你就不找别人为你作证么？作为近邻的陈乾贵，不可能不知道陈兴义的不仁不义不守信用，陈乾贵有可能与一个明知不守信用的人签代包合同吗？陈兴元代写上了“陈兴义”三字，报复成功是必然的。为何陈乾贵明知其200元别人不要却要给400元呢，天底下有这种事情吗？在无任何手续的情况下，陈乾贵明知是骗，愿给吗？三、在本案中，陈乾芳的举证与辩护意见及邮寄的补充意见，未予采信，但在判决中并未作出说明故违法，陈兴义不会写字，从没签过字时却认定二合同签字有效违法。陈乾贵答辩称：一审判决是正确的，上诉人的诉称不是事实。请求驳回上诉，维持原判。经审查，一审判决认定的事实是正确的，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是上诉人陈乾芳之父陈兴义是否已经将讼争房屋出卖给了被上诉人陈乾贵。综合考虑本案双方当事人的陈述和各自提交的证据情况，本案认定陈兴义已经将讼争房屋出卖给了陈乾贵的证据较为充分。首先，1994年陈兴义因年老独居不便，搬离争议房屋与女儿陈乾芳一起居住，房屋中财物也已搬走，以后再搬回居住的可能性较小。虽然当时与陈乾贵达成了《代包协议》，将房屋等交由陈乾贵代管，但其后仍然未回去居住使用。考虑陈兴义以后不再居住该房屋，且建于二十世纪七十年代的土木结构房屋当时已价值较小，保留房屋意义不大，故陈兴义将房屋出卖的可能性较大。其次，证人陈兴元证实陈兴义搬走时曾多次表达卖房意愿，搬走后才将房子卖掉。证人张兴志证实曾听陈兴义说将房屋出卖给陈乾贵。两名证人均出庭作证，其证言可信程度较高。第三，2001年陈兴义与陈乾贵补签了《出卖房屋协议书》，证人陈兴元证实当时陈兴义与陈乾贵均到场，自己作为证人在协议上签了字，陈兴义本人签了“义”字。虽然陈兴义不识字，但“义”字结构简单，笔画仅三画，陈兴义以较慢速度描画并非不可能。协议上的“义”字笔画扭曲，书写熟练程度极低，也符合陈兴义不识字的客观情况。第四，陈兴义搬走后直至2002年去逝均未再对争议房屋进行过管理、维修和使用，2011年争议房屋已由政府向陈乾贵颁发了房地产权证，直至2014年陈乾芳才开始向当地政府提出异议要求赔偿，后被驳回。上述事实也可印证房屋已经出卖的事实。综上，陈兴义已经将讼争房屋出卖给了陈乾贵，陈乾贵已经取得该房屋的所有权。现陈乾芳主张房屋未出卖，要求陈乾贵返还房屋、恢复原状并支付使用费的请求缺乏事实依据和法律依据，其上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院的判决是正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人陈乾芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖  毅审 判 员 柯  言代理审判员 杜 抗 洪二〇一六年三月二十八日书 记 员 欧阳星宇