重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0234民初2801号原告重庆市开县中学（开县初级中学），住所地重庆市开州区云枫街道开州大道（西）138号，组织机构代码45178225-9。法定代表人许少宛，校长。委托代理人唐宋、雷林，重庆唐颂律师事务所律师，系特别授权。被告开县君诚煤业有限公司，住所地重庆市开县敦好镇鹿鸣村11组，统一社会信用代码915002340628763233。法定代表人王代华。原告重庆市开县中学（开县初级中学）诉（以下简称“开中校”）被告开县君诚煤业有限公司（以下简称“君诚煤业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷林到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告对其所租的开州区XX156、158、160号支付逾期返还房占用费，按每个门市18000元/年计算并加收每天每平方米3元的赔偿金，从2016年1月1日到2016年6月1日止。事实及理由：原被告于2015年签订“商铺租赁合同”，约定租赁位置为开县XX156、158、160号。租期为一年，被告用于办公，且约定租金30000元整（大写：叁万元整）。截止2015年12月31日该合同已到期，被告怠于返还所租赁的商铺，已经逾期将近4个月。被告于2016年6月1日才向原告返还上述156、158、160号。因此被告应当承担逾期返还的占用费。现被告仍然怠于履行返还房屋义务并支付占用费，并且160号门市原告已经对新的买受人伍林构成了违约交付门市。本案租赁合同是原告委托开中校勤工俭学有限责任公司与被告进行签订，被告给付租金也是向原告所付。被告君诚煤业未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月23日，原告委托开中校勤工俭学有限责任公司（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺出租合同》，内容为：“第一条房屋坐落地址。甲方出租的商铺坐落地址：XX156、158、160号。第二条租赁期限、用途。1、租期1年，自2014年12月30日起至2015年12月30日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营或居住、办公使用，不得从事任何非法活动。3、如实填写经营项目：办公用房。……5、合同期满。（1）合同期满后，甲方有权收回出租房，乙方应于租赁期满将租赁房屋交还甲方。甲方不负责乙方在租赁期间的装修以及自己安装的附属设施。（2）合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但必须在租赁期满壹个月前通知甲方，经甲方同意后，续签租赁合同。租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。第三条租金和押金交纳期限：1、该房屋每年租金为30000元。……。第六条违约金和违约责任。1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。第七条免责条件。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。因此造成合同终止的，租金按照实际使用时间计算，不足月的按天数计算。第八条争议的解决方式。本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。……其他约定：接开县国有资产管理局通知，其门市租期到该门市出售后，该合同终止。”2015年5月4日，被告支付了从2014年12月30日起至2015年12月30日止的租金30000元给原告。从2015年11月7日起至2015年12月31日止，开州区广播电视台播放了《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》，内容为：“经县国资局批准，我校所有出租门市租赁到期后一律收回，对外公开出售，现将2015年12月31日前租赁到期的门市处置有关事项告示如下：一、本轮到期门市将于2015年12月29日至2016年1月12日在重庆市联合产权交易所挂牌公开出售。二、凡参与竞买的租赁户，在挂牌交易期间可使用门市至2015年12月31日，门市使用费按原租金标准收取。竞买未成功的，2016年1月31日前将门市交还学校。三、不参与竞买的租赁户，于2015年12月31日前结清租金，将门市交还学校。四、逾期不交还门市的，门市按占用天数在原租金标准基础上加收每天每平方米3元的门市占用费且权利人将通过司法程序依法处置，一切经济及法律责任概由原承租人承担。五、原承租人在同等条件下享有优先购买权。”。从2015年11月7日起至2015年12月31日止，开州区广播电视台播放了《开县中学商业门市转让预告》，预告了2015年10月起至2015年12月31日租赁到期的门市挂牌报名时间为2015年12月29日至2016年1月12日，还预告了报名地址及联系方式。开州日报刑登了上述《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》和《开县中学商业门市转让预告》。被告没有参加开县XX156、158、160号门市的挂牌报名，于2016年6月1日将门市返还给开中校。案外人李先祥购买了位于开州区XX156号门市，与开中校于2016年1月18日签订了《房产转让合同》，合同约定了门市总价款为39万元，还约定了开中校收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，开中校按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。2016年1月19日，李先祥支付了首付款20万元，2016年4月1日，李先祥贷款19万元支付了余下房款。案外人伍习梅购买了位于开州区XX158号门市，与开中校于2016年1月18日签订了《房产转让合同》，合同约定了门市总价款为39万元，还约定了开中校收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，开中校按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。2016年1月19日伍习梅支付了首付款20万元，2016年4月1日，伍习梅贷款19万元支付了余下房款。案外人伍林购买了位于开州区XX160号门市，与开中校于2016年1月22日签订了《房产转让合同》，合同约定了门市总价款为45.6万元，还约定了开中校收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，开中校按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。2016年1月26日，伍林一次性支付了购房款45.6万元。另查明：位于开州区XX156、158、160号门市建筑面积均为86.54平方米。上述事实，有原告的陈述以及《商铺出租合同》、房屋租赁费发票、开州日报、门市交接表、XX号产权证、XX号产权证、XX号产权证、《房产转让合同》、开中校勤工俭学有限责任公司出具的情况说明等证据在卷予以证明，足以认定。本院认为，本案的《商铺出租合同》虽系开中校勤工俭学有限责任公司与被告签订，但开中校勤工俭学有限责任公司和开中校均认可开中校勤工俭学有限责任公司是受开中校的委托与被告签订的合同，且租金也是开中校收取，故本院认为开中校是本案的出租人。关于原告要求被告从2016年1月1日到2016年6月1日止按每个门市18000元/年支付原告逾期还房占用费并加收每天每平方米3元的赔偿金的诉讼请求问题：原告的该项诉讼请求实际上是对被告违约造成的损失的主张，开中校勤工俭学有限责任公司受原告委托与被告签订的《商铺出租合同》约定了被告应于租赁期满将租赁房屋交还，出租合同租赁期限自2014年12月30日起至2015年12月30日止，另合同最后一条其他约定：接开县国有资产管理局通知，其门市租期到该门市出售后，该合同终止。本案156、158号门市是在2016年1月18日签订房产转让合同进行出售，160号门市是在2016年1月22日签订房产转让合同进行出售，故156、158号门市的租赁合同终止日期应为2016年1月18日，160号门市的租赁合同终止日期应为2016年1月22日。被告理应在租赁期限届满后及时将门市返还给原告，但被告于2016年6月1日才将门市返还给原告，被告逾期返还门市的行为实属违约。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当赔偿因其拒不交还门市给原告造成的损失。对156、158号门市，李先祥、伍习梅系2016年4月1日支付完毕购房款，而按房产转让合同约定，原告只要在2016年7月1日前交付房屋给买受人就不存在逾期交房违约，而本案被告已于2016年6月1日将156、158号门市返还给原告，被告逾期返还156.158号门市并未给原告造成违约损失。对160号门市，案外人伍林于2016年1月29日即付清全部购房款，按照房产转让合同约定，原告应当于2016年4月29日之前向其交付门市。根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，本院认为被告违约给原告造成的损失有两个部分，一是尚欠原告的租金及逾期交付门市占用费，二是原告不能按时履行其与案外人约定交房义务而应承担的违约赔偿责任。综上，对156、158号门市从2016年1月1日至2016年1月18日的尚欠租金应当按照原租金计付，共计986.30元。对160号门市从2016年1月1日至2016年1月22日的尚欠租金应当按照原租金计付，为602.73元。对原告主张的逾期返还门市占用费，本院根据原告提交的证据，结合市场行情，对156.158号门市从2016年1月19日至2016年6月1日止酌情认定按16000元/年每个门市计算，共计为11835.61元。对160号门市，从2016年1月23日至2016年4月29日止酌情认定按16000元/年每个门市计算，为4295.89元。因原告不能按时履行其与案外人约定交房义务而应承担的违约赔偿金，应亦属于逾期返还门市所产生的损失。原告与伍林之间对160号门市的房产转让合同中约定若未在约定期限内交房，则需按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。故对该部分的逾期交付门市所产生的损失本院支持从2016年4月30日至2016年6月1日以91.2元/天计算，为3009.6元。故被告共计应向原告支付的尚欠租金及逾期返还门市所产生的占用费、损失共计20730.13元。对原告主张的超过该部分的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告开县君诚煤业有限公司在本判决生效后五日内向原告重庆市开县中学（开县初级中学）支付开州区XX156、158、160号门市的尚欠租金、逾期返还门市占用费及损失共计20730.13元。二、驳回原告重庆市开县中学（开县初级中学）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告开县君诚煤业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  冉桂华人民陪审员  成 进人民陪审员  王开发二〇一六年十一月十日书 记 员  王 黎