广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6096号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐剑锋，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李莹莹，住广州市荔湾区。委托代理人：徐剑锋，身份情况如上。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闵晓清，住广州市荔湾区。委托代理人：徐款梨，广东杰韬律师事务所律师。委托代理人：蒋进，广东杰韬律师事务所律师。上诉人徐剑锋、李莹莹因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：荔湾区芳村大道中556号801房是登记在闵晓清名下的房产，建筑面积52.62平方米，该房屋于2013年8月19日办理了抵押登记。2013年11月8日,闵晓清与徐剑锋、李莹莹签订了编号为：M131711的《房屋买卖合同》，约定：徐剑锋、李莹莹向闵晓清购买位于广州市荔湾区芳村大道中556号801房；该物业按套出售，闵晓清、徐剑锋、李莹莹双方同意该物业的成交价为900000元，是次交易所产生的税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用（如有）由徐剑锋、李莹莹支付；付款方式为“涂销抵押按揭付款”，即1.在签订本合同时支付定金20000元；2.在合同签订后5天内交付部分楼款（含定金）250000元，闵晓清收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由闵晓清负责支付；3.银行同意贷款申请后5个工作天内，闵晓清、徐剑锋、李莹莹应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；4.房款650000元由徐剑锋、李莹莹申请以银行按揭贷款方式支付。徐剑锋、李莹莹应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而闵晓清应全力协助徐剑锋、李莹莹办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行帐号，贷款额以银行审批为准。银行实际贷款额与徐剑锋、李莹莹申请贷款额之间差额由徐剑锋、李莹莹取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给闵晓清。闵晓清不能按合同约定将该物业售予徐剑锋、李莹莹，或者因违约而无法将该物业售予徐剑锋、李莹莹的，应向徐剑锋、李莹莹支付该物业成交价的10%作为违约金，闵晓清并须退回徐剑锋、李莹莹已付的所有费用，且闵晓清需向徐剑锋、李莹莹赔偿咨询及中介服务费。徐剑锋、李莹莹不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向闵晓清支付该物业成交价的10%作为违约金。徐剑锋、李莹莹逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向闵晓清支付违约金，逾期30天，闵晓清有权不再出售该物业，徐剑锋、李莹莹应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同第二十条约定：是次交易赎契人民币25万由垫资公司支付，由此产生垫资费由徐剑锋、李莹莹支付，徐剑锋、李莹莹贷款720000元等。当天，徐剑锋、李莹莹向闵晓清支付了购房定金20000元。2014年2月14日，闵晓清在广州农村商业银行股份有限公司芳村支行办理了贷款归还业务，支付了本金250369.11元，提前还款罚金5007.38元。2014年2月26日，案涉房产办理注销抵押登记。2014年3月2日,闵晓清向徐剑锋、李莹莹发出《关于办理房屋过户登记手续的催促函》，称交易过户手续需在签订合同后的120天完成，请徐剑锋、李莹莹在2014年3月7日上午9点到荔湾区房地产登记交易所共同办理本次交易的房屋过户登记手续。请徐剑锋、李莹莹严格履行合同约定的各项义务，否则，闵晓清将依合同之约定追究徐剑锋、李莹莹的相关责任。徐剑锋、李莹莹确认收到该函件，但认为在徐剑锋、李莹莹未取得同意贷款通知书的情况下办理过户手续不符合正常的交易程序。2014年3月26日，中国农业银行股份有限公司广州东城支行向徐剑锋、李莹莹出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意向徐剑锋、李莹莹发放贷款710000元，贷款期限20年。2014年4月1日，徐剑锋、李莹莹向闵晓清发出《知会函》通知闵晓清其已获得公积金贷款710000元，要求闵晓清协助办理过户递件手续。闵晓清确认收到该函件，但认为徐剑锋、李莹莹只支付了20000元却要求办理过户手续属无理要求。闵晓清律师分别于2014年4月3日、4月5日、4月6日、4月9日、4月11日、5月18日、6月6日通过电子邮件致函徐剑锋、李莹莹认为，闵晓清追讨的是首期楼款230000元（扣除定金后），而不是徐剑锋、李莹莹所说的赎契款，两者性质、用途、作用均不同，徐剑锋、李莹莹迟迟不支付楼款，应承担违约责任。徐剑锋、李莹莹分别于2014年4月4日、4月6日、4月7日、4月9日、4月10日、5月18日、6月6日通过电子邮件致函闵晓清认为，由于闵晓清将原有的合同约定变更，延误了后续手续的进度，但徐剑锋、李莹莹依然同意按照合同履行，支付楼款900000元及赎契产生的费用11800元，不同意支付违约金。双方至今未办理案涉房屋产权过户手续，徐剑锋、李莹莹亦未向闵晓清支付首期房款。2014年6月25日，闵晓清向原审法院提起诉讼，要求徐剑锋、李莹莹继续履行合同并支付违约金等；同时徐剑锋、李莹莹在该案中提起反诉，要求解除合同及闵晓清支付违约金等。其后，双方均向原审法院提出撤诉申请，原审法院于2015年7月10日作出（2014）穗荔法民三初字第1426号《民事裁定书》，裁定：准许双方撤诉。闵晓清于2015年7月20日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除闵晓清、徐剑锋、李莹莹于2013年11月8日签订的M131711号《房屋买卖合同》；2、徐剑锋、李莹莹支付违约金人民币70000元（已抵扣定金20000元）；3、徐剑锋、李莹莹向闵晓清支付垫付的垫资赎契费用11800元；4、徐剑锋、李莹莹向闵晓清赔偿因逾期办理赎契期间而支付的银行贷款利息5027.42元（自2013年11月21日计至2014年2月14日)；5、本案诉讼费由徐剑锋、李莹莹承担。徐剑锋、李莹莹反诉请求法院判令：1、解除闵晓清、徐剑锋、李莹莹双方签订的M131711房屋买卖合同；2、闵晓清返还徐剑锋、李莹莹购房定金20000元并赔偿在此期间产生的定期利息1200元（暂从2013年11月至2015年5月银行定期利率3%计算）；3、闵晓清赔偿违约金90000元；4、本案诉讼费由闵晓清承担。在2015年8月24日的原审庭审中，双方确认原审庭审之日即为合同解除之日。关于首期款250000元（含定金）的支付期限，闵晓清认为依约应在合同签订后5天内支付，徐剑锋、李莹莹认为应由垫资公司支付。关于合同第二十条双方存在不同的理解，闵晓清认为是徐剑锋、李莹莹解决首期款的方式，即由徐剑锋、李莹莹向垫资公司借款办理赎契手续，该条与闵晓清无关；徐剑锋、李莹莹则认为，首期款250000元由垫资公司支付，且由闵晓清向垫资公司办理借款赎契手续，贷款720000元由银行支付，剩余160000元某、李莹莹通过提取公积金现金支付。另闵晓清主张其在2014年1、2月期间支付了垫资赎契费用11800元，但未能提供相关的依据，徐剑锋、李莹莹对此亦不予确认。原审法院认为：闵晓清、徐剑锋、李莹莹签订的《房屋买卖合同》为双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守履行。原审庭审中，双方对合同解除没有异议，并一致同意2015年8月24日为合同解除之日，原审法院对此予以确认。本案争议的焦点是导致合同解除的过错责任认定。根据《房屋买卖合同》的约定，徐剑锋、李莹莹支付房款900000元的期限和方式为：签订合同时（2013年11月8日）支付定金20000元；签订合同后5天内支付首期款（含定金）250000元，闵晓清收款当日即申请办理涂消抵押手续；签订合同后5个工作天内办妥房款650000元的按揭贷款申请手续。在合同履行过程中，徐剑锋、李莹莹并未依约在签订合同后5天内支付首期款（含定金）250000元构成违约，且在其后的协商过程中，徐剑锋、李莹莹以合同第二十条的约定为由明确表示其不履行支付首期款250000元的合同义务，为此，徐剑锋、李莹莹的行为已构成根本违约，导致合同解除的过错在于徐剑锋、李莹莹，徐剑锋、李莹莹应依约承担违约责任。故对于闵晓清要求徐剑锋、李莹莹支付违约金人民币70000元（已抵扣定金20000元）的诉讼请求，原审法院予以支持；对于徐剑锋、李莹莹要求闵晓清赔偿违约金90000元的反诉请求，原审法院不予支持。因闵晓清诉请的违约金数额已扣减定金20000元，因此对于徐剑锋、李莹莹要求闵晓清返还定金20000元及赔偿利息的反诉请求，原审法院亦不予支持。关于徐剑锋、李莹莹主张闵晓清未履行合同第二十条构成违约在先的问题，该条约定的是“是次交易赎契人民币250000由垫资公司支付，由此产生垫资费由闵晓清支付，徐剑锋、李莹莹贷款720000元等”，从内容来看，该条并未约定应由哪一方向垫资公司办理借款赎契手续，也未约定该250000元与总房款900000元的关系，属约定不明的合同条款。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因此，在双方未达成补充协议，且《房屋买卖合同》已对徐剑锋、李莹莹的付款期限、方式有明确约定的情况下，双方应依合同约定履行。且依据现行的住房公积金贷款政策的规定，申请个人住房公积金贷款必须提交一定比例的首期购房款发票或收据，因此即便如徐剑锋、李莹莹所述，由闵晓清向垫资公司办理借款赎契手续，徐剑锋、李莹莹亦应依约履行首期款的支付义务才能进一步履行按揭贷款义务。徐剑锋、李莹莹认为首期款250000元应由垫资公司支付，闵晓清未依约办理借款赎契手续构成违约，徐剑锋、李莹莹不存在违约的主张缺乏合同和法律依据，原审法院不予采纳。至于闵晓清主张的垫资赎契费用11800元和因逾期办理赎契而支付的贷款利息5027.42元，该两笔费用均属于赔偿金性质，本案中徐剑锋、李莹莹因其违约行为已需承担违约金责任，而违约金本身具有赔偿性质，闵晓清并未举证证明约定的违约金低于其造成的损失，因此闵晓清主张徐剑锋、李莹莹赔偿上述两项费用依据不足，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条的规定，于2015年9月15日作出判决：一、确认闵晓清和徐剑锋、李莹莹于2013年11月8日签订的编号为M131711的《房屋买卖合同》于2015年8月24日解除；二、徐剑锋、李莹莹自判决发生法律效力之日起十日内，一次性向闵晓清支付违约金70000元；三、驳回闵晓清的其他诉讼请求；四、驳回徐剑锋、李莹莹的其他反诉请求。本诉受理费6400元、反诉受理费6400元，由闵晓清负担5375元，徐剑锋、李莹莹负担7425元。判后，上诉人徐剑锋、李莹莹不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、在签订合同后5天内支付首期楼款（含定金）25万元，该约定的生效前提是依赖于合同第二十条的补充说明：“是次交易赎契人民币25万元由垫资公司支付”。该点清晰明确了25万元的付款方是垫资公司。2、所谓垫资就是在购房过程中，下家首付不足时，由担保公司拿出资金，帮下家补足首付款以帮助完成购房的行为。从垫资的定义可看出，合同第二十条约定的主体就是闵晓清。从垫资的手续流程看，徐剑锋、李莹莹是首次购房，没有固定资产，不可能是充当办理借款赎契手续的主体。根据原有合同上约定的内容可知25万元加65万元等于总房款90万元，倘若垫资公司支付的25万元并非首付楼款的25万元，那么这25万元即变成为额外的一笔费用，从而使总房款变为115万元，原审法院的认定与合同互相矛盾。3、原审庭审中徐剑锋、李莹莹提交的：中介方关于编号M131711的《房屋买卖合同》的案件说明，该份证据充分说明违约方是闵晓清；25万元是由垫资公司支付作为首付楼款，但闵晓清不愿配合办理垫资手续，从一开始改变了合同约定；闵晓清多次改变三方协商共识，导致交易无法按时顺利完成。该说明有中介公司的盖章，中介公司见证和参与整个交易过程，该证据应当予以认可。二、原审法院适用法律错误。根据垫资的定义，垫资款即首付楼款。徐剑锋、李莹莹和闵晓清在签订合同的第二天共同去中国农业银行（东城支行）及其附属的鸿晖按揭公司办理了垫资赎契手续和公积金贷款手续，随后闵晓清则担心公证存在风险，单方面中断交易，徐剑锋、李莹莹已经履行了合同约定的义务，违约方应为闵晓清。请求法院判令：1、撤销原审判决，改判闵晓清向徐剑锋、李莹莹支付违约金9万元，退还徐剑锋、李莹莹2万元定金；2、一、二审案件诉讼费由闵晓清承担。被上诉人闵晓清答辩称：不同意徐剑锋、李莹莹的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。双方的《房屋买卖合同》已明确约定徐剑锋、李莹莹作为买方的付款义务和付款期限，本案中是徐剑锋、李莹莹单方面提出不再向闵晓清购买涉案房屋，因此闵晓清向法院诉请解除合同并追究其违约责任。徐剑锋、李莹莹是在荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1426号案件庭审中明确提出不再履行支付首期款，合同解除的过错在于徐剑锋、李莹莹一方。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，徐剑锋、李莹莹提交百度百科中垫资定义的打印资料，拟证明垫资的含义，垫资公司支付的款项就是首付款，闵晓清是了解垫资的流程，并且网上有相应的介绍。闵晓清质证认为垫资是民间借贷的衍生物，没有明确的法律概念，不同的垫资公司有不同的操作流程和做法，该打印资料所反映的垫资流程不是必须由闵晓清知道的。徐剑锋、李莹莹申请的证人广州市铖安信中介代理服务有限公司邓某出庭作证称：其是促成本案交易的具体经办人，签订合同时约定首付由垫资公司支付，具体流程是买方申请贷款，同贷书出了以后由垫资公司向银行提前赎契，赎契后去房管部门交易过户，是由买方去找垫资公司提前还贷，由卖方做一份公证委托给垫资公司全权委托垫资公司监管交易，由垫资公司收取房款后剩余款项返还给卖方；其在促成合同签订时向双方解释过垫资的具体流程，但是合同没有写的很详细；签订合同时三方都清楚买方的首付由垫资公司支付，卖方没有做公证给垫资公司，所以买方没有钱出首付，所以交易没有进行下去；银行同意贷款71万元，但卖方要求买方支付25万元首期款，所以沟通不成功，当时已经无法协商，没有谈到买方是否具备支付剩余房款能力的问题；当时未向卖方出示垫资合同与公证委托书的书面材料。闵晓清表示不同意证人出庭作证，证人是《房屋买卖合同》一方当事人，在促成本案合同中有利害关系。二审期间，徐剑锋、李莹莹述称当时双方对如何垫资有口头约定；闵晓清则述称没有口头约定，徐剑锋、李莹莹陈述的付款期限以及如何完成交易的过程，是徐剑锋、李莹莹单方面意见，没有反映在合同中，闵晓清是卖方，合同义务是办理过户手续，徐剑锋、李莹莹作为买方合同义务是支付购房款，现在是徐剑锋、李莹莹因为支付首期款的问题而需要垫资，没有理由要闵晓清办理公证并承担垫资所带来的法律后果，合同第二十条只是徐剑锋、李莹莹为了解决首期款的问题而向第三方借款所采取的方式，徐剑锋、李莹莹向何人要求垫资、如何垫资是徐剑锋、李莹莹的事情，与闵晓清无关，等。本院认为：本案争议焦点在于导致合同解除的过错责任的认定。《房屋买卖合同》第二十条约定“是次交易赎契人民币25万由垫资公司支付”，并未约定由哪一方找垫资公司，属约定不明，但不论由哪一方找垫资公司，徐剑锋、李莹莹作为买方负有支付购房款的义务，垫资公司并非买方，首期款的付款义务方均为徐剑锋、李莹莹，而不可能是垫资公司。合同约定签订后5天内徐剑锋、李莹莹支付首期款25万元，闵晓清收款当日向银行申请涂销抵押，根据查明的事实，闵晓清在徐剑锋、李莹莹未履行支付首期款义务的情况下已自行办理了提前还贷涂销抵押，使涉案房屋具备进一步交易的条件，并且闵晓清已催促徐剑锋、李莹莹履行合同义务。徐剑锋、李莹莹虽取得了银行同意贷款71万元的《个人住房贷款同意贷款意向书》，但无证据证明其有能力支付首期款或剩余19万元房款，实际也未对首期款或剩余房款进行提存。本案导致合同解除的根本原因在于徐剑锋、李莹莹无法按合同约定在合同签订后5天内支付首期款，徐剑锋、李莹莹关于闵晓清不配合办理垫资赎契手续构成违约、合同解除的过错在于闵晓清的主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人徐剑锋、李莹莹的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2050元，由上诉人徐剑锋、李莹莹负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年三月十一日书 记 员  张 利