上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2036号原告（反诉被告）上海保利建衡房地产有限公司。法定代表人陈某某。委托代理人陆宇，上海小城律师事务所律师。委托代理人崔金杰，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）童立军。被告（反诉原告）颜妙飞。委托代理人童立军。原告（反诉被告）上海保利建衡房地产有限公司（下称保利公司）与被告（反诉原告）童立军、颜妙飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保利公司的委托代理人崔金杰，被告（反诉原告）及被告（反诉原告）颜妙飞的委托代理人童立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利公司诉称，2013年8月1日，其与童立军、颜妙飞签订上海市商品房预售合同，约定童立军、颜妙飞向其购买上海市闵行区×路×弄×号×层×层室的房屋，总价1,129万元，童立军、颜妙飞应于2013年7月11日前支付定金10万元，2013年8月1日前支付房款103万元，2013年9月1日前支付房款226万元；2013年11月1日前办妥余款790万元的银行贷款手续，并支付至其账户。合同约定如逾期付款，应按逾期未付款额的日万分之五计算违约金。然童立军、颜妙飞直至2015年3月24日才付清上述房款。其前期开发资金主要来自银行贷款，因童立军、颜妙飞未依约付款，造成其不能及时回笼房款，使前期贷款不能及时归还，其为此承担了贷款的利息损失，现起诉要求童立军、颜妙飞支付逾期付款违约金2013,060元。童立军、颜妙飞辩称，关于付款情况，2013年9月1日前应付226万元，实际其于2014年5月1日支付。2013年11月1日前应付790万元，实际其于2014年6月1日支付200万元，2015年3月24日支付590万元。226万元的支付确有逾期，因合同约定2013年6月30日交房，然保利公司迟至2015年2月11日才交房，保利公司违约在先，其不应承担违约责任。关于790万元，双方已协议变更为2015年3月31日前支付790万元房款，保利公司同意其迟延付款并盖章认可，故其未逾期付款，要求驳回保利公司的诉讼请求。童立军、颜妙飞反诉称，双方签订的上海市商品房预售合同约定保利公司应于2013年6月30日之前交房，保利公司未按照约定交付房屋的，应按童立军、颜妙飞已付房款每日万分之五支付违约金。保利公司实际于2015年2月11日向童立军、颜妙飞交付房屋，逾期交房590天，应承担违约责任。故反诉要求保利公司支付逾期交房违约金895,065元。保利公司针对反诉辩称，其非但没有逾期交房，反而提前向童立军、颜妙飞交付房屋，故不应承担逾期交房违约金。经审理查明，2013年8月1日，保利公司（甲方、卖方）与童立军、颜妙飞（乙方、买方）签订上海市商品房预售合同，约定乙方向甲方购买上海市闵行区×路×弄×号×层×层室暂测面积272.48平方米房屋，房屋总价1129万元。双方在附件一中约定乙方应于2013年7月11日前支付定金10万元，于2013年8月1日之前支付房款103万元，于2013年9月1日之前支付房款226万元，于2013年11月1日前办妥790万元的银行按揭手续，以上房价款到达甲方账户之日为乙方实际支付之日，若在上述指定日期前，甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，甲方有权暂缓交付房屋，直至乙方付清全部房款及违约金及其他费用，甲方无需承担迟延交房的违约责任，并且甲方有权按照本合同第七条的约定追究乙方的违约责任。在合同第七条双方约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的额10%。双方还约定若乙方贷款申请未获银行批准或获得贷款不足以支付房屋总价款的，乙方仍应足额向甲方支付房款。甲方定于2013年6月30日前将该房屋交付乙方，甲方如未依约交房，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之五计算。双方在“补充条款一”第十一条约定，本合同所称的房屋交付是指房屋实物交付，《房屋交接书》仅供办理房屋过户手续使用，不作为甲方将房屋实际交付给乙方的证明或依据。在第十七条约定，若乙方未能在合同约定房屋交付日期前向甲方付清房款、违约金及房屋面积差价及其它约定费用的，甲方有权拒绝交付房屋，直至乙方付清为止。甲方不承担逾期交房的责任。双方还约定在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。双方另对其余事项作了约定。2014年5月13日，保利公司委托律师向童立军、颜妙飞发出律师函催要790万元房款。2015年2月11日，买卖双方签订《房屋交接书》，确认童立军、颜妙飞已付房款539万元，剩余590万元房款以贷款形式划入保利公司账户。另查明，在上海市闵行区房地产交易中心登记备案的双方签署的上海市商品房预售合同第12页附件一第4条约定，乙方应于2015年3月31日之前办妥余款790万元的银行按揭手续，并支付至甲方指定账户。保利公司在该变更处加盖了公章。童立军、颜妙飞实际于2014年5月1日支付房款226万元、于2014年6月1日支付房款200万元、于2015年3月24日支付房款590万元。上述事实，由保利公司提供的上海市商品房预售合同、律师函，童立军、颜妙飞提供的来源于闵行区房地产交易中心的上海市商品房预售合同、房屋交接书等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，买卖双方签订的上海市商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。在该合同履行过程中，童立军、颜妙飞应于2013年9月1日之前支付房款226万元，却迟至2014年5月1日才支付完毕，违反了合同约定，应当按照约定承担逾期支付房款的违约责任。至于790万元房款，有证据证明保利公司与童立军、颜妙飞就付款时间的变更达成一致，即于2015年3月31日之前支付到账，而童立军、颜妙飞于该期限之前已经将790万元支付给保利公司，故保利公司主张该790万元的逾期付款违约金无事实依据，本院不予支持。关于交房事项，合同有明确约定，童立军、颜妙飞未能在合同约定房屋交付日期前向甲方付清房款、违约金及房屋面积差价及其它约定费用的，保利公司有权拒绝交付房屋，直至乙方付清为止，故童立军、颜妙飞在未付清房款的前提下，以保利公司迟至2015年交房而反诉主张895,065元逾期交房违约金，无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）童立军、颜妙飞于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）上海保利建衡房地产有限公司自2013年9月2日起至2014年5月1日止，以226万元的每日万分之五计算的逾期付款违约金；二、驳回被告（反诉原告）童立军、颜妙飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,904.48元，由原告（反诉被告）上海保利建衡房地产有限公司负担16,756.78元，被告（反诉原告）童立军、颜妙飞负担6,147.70元。反诉案件受理费减半收取计6,375.33元，由被告（反诉原告）童立军、颜妙飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  尹 萍二〇一六年三月三十日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。