上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第5642号原告上海艾奇恩贝健身咨询有限公司(反诉被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人易文吉，总经理。委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。委托代理人易伟魁，男。被告上海克拉克海奇健身有限公司(反诉原告)，住所地上海市青浦区。法定代表人陶锡祺，董事长。委托代理人董冲，男。委托代理人于大庚，男。原告上海艾奇恩贝健身咨询有限公司诉被告上海克拉克海奇健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后依法由审判员吴小龙适用简易程序审理。本案于2016年1月27日第一次公开开庭进行审理，原告上海艾奇恩贝健身咨询有限公司委托代理人陈玲、易伟魁、被告上海克拉克海奇健身有限公司委托代理人董冲到庭参加诉讼。本案于2016年2月25日第二次公开开庭进行审理，原告上海艾奇恩贝健身咨询有限公司委托代理人陈玲、易伟魁、被告上海克拉克海奇健身有限公司委托代理人董冲到庭参加诉讼。本案于2016年3月17日第三次公开开庭进行审理，原告上海艾奇恩贝健身咨询有限公司委托代理人易伟魁、被告上海克拉克海奇健身有限公司委托代理人董冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海艾奇恩贝健身咨询有限公司诉称：2014年9月4日原告与被告签订《协议书》一份，约定原告向被告租赁位于上海市青浦区徐泾镇高泾路房屋经营少儿艺体类培训项目，租赁期限为三年，2014年9月1日至2017年8月31日止，租金为每月人民币2,500元(以下币种均为人民币)，加每堂课50元的操房使用费。合同签订后，原告支付8,000元押金(包含房租押金5,000元，水电押金1,000元，操房使用预付款2,000元)及三个月房屋租金。2015年4月及6月，被告与原告沟通过程中认为原告租金价格过低，要求在第二年的租赁期限中大幅提高租金，原告要求继续履行合同且同意适当涨租，但双方未协商一致。2015年7月20日，被告发函给原告，以租赁价格偏低为由，通知原告与其他公司以竞价方式进行竞争，最终该方案未实施。2015年9月，被告在未与原告协商的前提下，擅自违反合同约定将系争房屋出租于他人。事后，原告要求被告退还原告押金并对违约事宜进行协商，但被告拒绝，故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2被告返还原告租赁保证金8,000元；3、被告赔偿原告损失128,951元。审理中原告变更诉讼请求，请求法院判令被告返还租赁保证金8,000元。被告上海克拉克海奇健身有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。根据协议约定，房屋租赁租期为三期，每期结束前两个月提交续约申请，若没有申请则自动终止。我方从未收到过延续申请，故原、被告双方租赁合同已解除。且原告长期占用二楼厨房及走廊，被告要求增加租金，原告不予理会，故被告多次协商要求原告搬离，原告拒不搬离，造成被告损失。被告上海克拉克海奇健身有限公司提起反诉称：原被告签订租赁合同，租赁期为2014年9月1日至2017年8月31日，分为三期，即2014年9月1日至2015年8月31日为第一期，2015年9月1日至2016年8月31日为第二期，2016年9月1日至2017年8月31日为第三期。每一期结束前两个月内原告向被告提交延期申请，被告对原告的租赁条款和租赁期间的合作与义务情况进行全面评估，在经被告书面正式回复确认后方延展至下一期，否则租赁协议在每一期结束时自动终止。被告未收到原告的书面延期申请，故于2015年7月20日正式书面通知原告没有提交延期申请，同时被告对原租赁合同进行评估，认为租赁价格偏低，故被告通知原告双方的租赁合同终止。被告认为原告长期违约占用被告二楼厨房以及走廊，并拒绝支付使用费，已构成违约。2015年8月中旬，被告要求原告月底搬离，截至2015年8月31日原告仍未搬离，被告于2015年9月1日书面通知被告租赁合同到期，限期两日搬离，否则被告将做出相应处理，相关费用从押金中扣除。2015年9月7日，原告在被告拒绝其营业后，强行进入租赁房屋内，后被告报警。2015年9月8日，被告请搬运工将原告部分物品搬至一楼室内游泳池保管，原告直至2015年9月15日才将物品全部搬离，导致了被告的损失。原告在租赁期间内存在严重损坏设施及物品的情况，亦不按照被告要求进行修复与赔偿，并在未经被告同意的情况下擅自进行装修。另原告未支付被告最后一个月的操房使用费与水电费合计325.02元。据此，请求判令：1、原告支付占用厨房间、走廊费用9,600元；2、原告支付逾期搬离违约金3,000元、搬运费500元、物品保管费2,000元；3、原告支付被告损失4,164.50元(根据与下家合同)；4、原告支付操房费、水电费325.02元。原告上海艾奇恩贝健身咨询有限公司辩称：不同意被告的反诉请求。原、被告租赁房屋时被告已同意原告将二楼走廊等作为前台使用。原告不存在违约情形，被告擅自将原告物品搬离与原告无关，故产生的费用亦与原告无关。被告与下家收取房租日期为2015年9月24日，故不存在租金损失问题。原告同意支付未支付的操房使用费及水电费。经开庭审理查明：原告与被告于2014年9月4日签订协议书一份，约定被告上海克拉克海奇健身有限公司将位于上海市青浦区徐泾镇高泾路689弄西郊美林馆别墅会所2楼3间房屋出租给原告使用，租赁期自2014年9月1日至2017年8月31日，分为三期，即2014年9月1日至2015年8月31日为第一期，2015年9月1日至2016年8月31日为第二期，2016年9月1日至2017年8月31日为第三期。每一期结束前两个月内原告向被告提交延期申请，被告对原告的租赁条款和租赁期间的合作与义务情况进行全面评估，在经被告书面正式回复确认后方延展至下一期，否则租赁协议在每一期结束时自动终止。每期不自动续约，如双方合作愉快合同到期后可商谈是否续租。房屋租金为每月2,500元，需租赁三个月前一个星期内预付，租金采用付三个月并押金二个月。每月的水电费需按时交纳，并支付押金1,000元。合同同时还约定原告有使用被告厕所、走廊、一楼休息大厅等公共设施的权利。若原、被告双方未按本协议条款履行，导致中途终止本合同，且未取得谅解的，违约方应支付违约金3,000元。合同还对双方其他权利义务做了约定。合同签订后原告支付了8,000元押金(包含房租押金5,000元，水电押金1,000元，操房使用预付款2,000元)。2015年8月，在租赁第一期届满时，原、被告未能就下期租赁达成一致意见。原被告双方一致确认原告于2015年9月14日从租赁处搬离，搬离时未支付最后一个月的操房使用费及水电费共计325.02元。以上事实，由原、被告的陈述、协议书、收据等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的租房协议书系原、被告间真实意思表示，是有效的民事法律行为，双方均应按约履行义务。虽双方约定的租赁期为2014年9月1日至2017年8月31日，但协议同时还约定了租赁期分为三期，每期届满时需另行协商确定是否续租。双方当事人未能就下期租赁达成一致意见，故该份租赁协议于2015年8月31日到期，并自动解除。被告理应按约退还原告押金。对于被告反诉主张，本院认为，对于原告占用厨房间、走廊的费用，合同已约定原告可以使用这些相应的公共空间，故对被告的该项请求不予支持；对于逾期搬离违约金、搬运费用及物品保管费用，合同约定原、被告未按本协议条款履行，导致中途终止本合同的，应视为违约，需支付违约金3,000元，但本案中双方租赁合同系到期后解除，并非中途终止本合同，故对被告违约金的请求不予支持，对于搬运费与物品保管费，系因原告迟延搬走造成的被告的损失，本院在被告主张的房屋租赁损失的诉讼请求中一并处理；对于被告主张的房屋租赁损失，原告在2015年8月31日合同到期后直至2015年9月14日搬离，造成了被告一定的损失，本院结合双方约定的房屋租金，将被告房屋租赁损失酌定为1,200元；对于被告要求原告支付最后一个月的操房使用费及水电费，原告在庭审中予以认可，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海克拉克海奇健身有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海艾奇恩贝健身咨询有限公司租赁保证金8,000元；二、反诉被告上海艾奇恩贝健身咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海克拉克海奇健身有限公司房屋租赁损失1,200元；三、反诉被告上海艾奇恩贝健身咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海克拉克海奇健身有限公司操房使用费及水电费325.02元；四、反诉原告上海克拉克海奇健身有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由被告负担；反诉受理费244.90元，减半收取计122.50元，由原告负担10元，被告负担112.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一六年三月二十五日书记员  沙袁媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。