广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第622号原告：崔虎林，住广州市番禺区。被告：谭丽，住湖北省利川市。委托代理人：何飞鸿，广东达熙律师事务所律师。被告：广州市中菲财利商贸有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：许月治。原告崔虎林诉被告谭丽、广州市中菲财利商贸有限公司（以下简称中菲公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崔虎林，被告谭丽的委托代理人何飞鸿到庭参加了诉讼。被告广州市中菲财利商贸有限公司经本院公告传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔虎林诉称：2013年3月11日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告将坐落于广州市番禺区钟村汉溪大道南国奥林匹克花园悉尼商业街3座1层22号的商铺出租给被告使用，租期为3年，即从2013年3月18日至2016年3月17日。被告使用该商铺时在工商局注册备案的公司名为广州市中菲财利商贸有限公司，商铺租赁期间产生的所有费用由被告承担。原、被告双方中任何一方违约而造成另一方损失的情况，违约方须支付双倍损失金额给予守约方。若通过法律诉讼程序解决时，违约方须付4倍损失金额给予守约方。2014年12月，被告已拖欠当月租金和前几个月的管理费等费用。2014年12月23日被告方致电原告把商铺转租给一快递公司，故原告于2014年12月24日带新合同去被告办公室洽谈合同事宜，但未有成功。原告遂敦促被告尽快支付2014年12月18日该付的租金3300元及其他费用，但被告方一直未付。2014年12月30日，原告发现商铺留空。其后原告一直联系被告要求付清各项费用，包括租金3300元、税金1978.39元、2014年12月水电费108.4元及2014年管理费滞纳金143.7元，但被告未有理会。为维护合法权益，原告诉至法院请求判令：一、被告支付拖欠的租金3300元、水电费108.4元、管理费滞纳金143.7元及税金1978.39元，合共5530.49元；二、被告赔偿不履行合同给原告带来的租金及管理费损失9196.95元；三、被告支付违约金58909.76元；四、被告承担本案所有诉讼费用。庭审过程中，崔虎林另要求没收被告交纳的押金6000元。被告谭丽辩称：谭丽只是中菲公司的代理人，代为签订租赁合同。谭丽的代理行为的后果应由中菲公司承担，故就崔虎林的诉请，谭丽无需承担任何责任。经审理查明：位于广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥路商业街3座1层22号商铺（以下简称涉讼商铺）的登记权属人为崔虎林，建筑面积85.1平方米。2013年3月11日，崔虎林作为甲方，与谭丽作为乙方，签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，商铺只作商业用途；乙方在租赁期内不能把该商铺擅自租给第三者；租赁期从2013年3月18日至2016年3月17日；合同签订当天，乙方须向甲方缴交押金6000元，合同期满乙方如无违约，合同终止后10天内甲方将押金如数退回乙方，押金不计利息；2013年3月18日到2014年3月17日的月租金为3000元，2014年3月18日到2015年3月17日的月租金为3300元，2015年3月18日到2016年3月17日的月租金为3630元；乙方须在每月起租日开始后七天内缴纳租金给甲方，逾期则每天罚滞纳金20元，逾期30天以上作乙方违约处理，甲方有权终止合同收回商铺，并没收乙方所交的全部押金及追收拖欠的租金；该商铺在租赁期间产生的所有费用，如租赁所得税、物业管理费、电费、水费、电话费、治安费、清洁费以及其他经营费用（如工商税、国税、地税等）等，全部由乙方承担；若乙方拖欠费用及税金或其他以甲方名义缴纳的费用超过一个月，或被有关部门责令停业的情况，甲方有权没收押金，立即无条件收回该商铺，铺内物品均作弃置物处理，甲方不负任何赔偿责任；甲方中途收回商铺应提前6个月通知，将押金全部退回乙方，并向乙方支付从正式收铺之月到合同期满之间每个月租金总和；乙方中途解除合同需提前3个月通知甲方，并向甲方支付2个月的租金作补偿，甲方不给乙方退押金；甲乙双方任何一方违约而造成另一方损失的，违约方须支付双倍损失金额予守约方，若需法律诉讼程序解决的，则违约方须付四倍损失金额予守约方。当天，谭丽向崔虎林支付了押金6000元及一个月的租金3000元。2013年5月3日，崔虎林作为出租人（甲方），与中菲公司作为承租人（乙方），签订《广州市房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将涉讼商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积85.1平方米；租赁期限从2013年5月1日至2016年4月30日；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金、转账付款方式缴付给甲方；2013年5月1日至2014年4月30日的月租金为2000元，2014年5月1日至2015年4月30日的月租金为2200元，2015年5月1日至2016年4月30日的月租金为2400元；乙方应依时交纳租金，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；乙方向甲方交纳2000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。谭丽在乙方的委托代理人一栏签名进行了确认。上述合同已经广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局备案。2015年6月8日，因谭丽及中菲公司拖欠租金及水电费等费用，崔虎林诉至本院要求解决。庭审过程中，就谭丽与中菲公司的关系，谭丽称其丈夫连某为中菲公司的员工，故其受中菲公司口头委托签订《商铺租赁合同》。另就6000元押金，崔虎林及谭丽均要求在本案中一并进行处理。崔虎林要求没收押金，谭丽则要求用押金抵扣所拖欠的费用。现崔虎林及谭丽主要就以问题产生争议：一、实际履行的合同。崔虎林主张实际履行的是《商铺租赁合同》，租金也是按《商铺租赁合同》约定的标准收取的。谭丽则主张实际履行的是《广州市房屋租赁合同》，租金标准及租赁期限虽按《商铺租赁合同》的约定执行，但租金及物业管理费的交付主体均为中菲公司。二、涉讼商铺的承租人及实际使用人。崔虎林主张涉讼商铺的实际承租人为谭丽，其与谭丽签订了《商铺租赁合同》，且签订合同当天谭丽即向其支付了商铺押金及首月租金，其亦向谭丽交付了涉讼商铺的钥匙，至于实际使用人则为中菲公司。谭丽则主张涉讼商铺的承租人及实际使用人均为中菲公司，其只是作为中菲公司的代理人与崔虎林签订《商铺租赁合同》及支付押金和首月租金，且涉讼商铺一直由中菲公司作经营使用，并由中菲公司支付租金及物业管理费。为证明其主张，谭丽除向本院提交了《广州市房屋租赁合同》外，还提交了《税收通用完税证》两张[（2012-1）粤地2303877075号、（2012-1）粤地2303877076号]、《准予变更（备案）登记通知书》及《商事登记信息》，用以证明中菲公司在涉讼商铺经营。崔虎林虽确认上述证据的真实性，但主张因经备案的《广州市房屋租赁合同》上的承租人为中菲公司，故才产生以中菲公司为纳税人的印花税，且其在签订《商铺租赁合同》时根本不清楚中菲公司的工商登记情况。三、租金及其他费用的支付情况。崔虎林主张谭丽及中菲公司自2014年12月18日起欠付租金，且谭丽及中菲公司尚欠2014年12月1日至2014年12月31日的水电费108.4元、物业管理费滞纳金143.7元及税金1978.39元，为此，崔虎林向本院提供了广东中奥物业管理有限公司的《收费通知单》一张、《收款收据》两张（开票日期：2015年1月11日、2015年2月9日）及《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》两张[（141）粤地现18580863、18580864]予以证明。就崔虎林提交的上述证据，谭丽质证称《收费通知单》及《收款收据》均没有物业公司的盖章，故对其真实性不予确认，至于《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》，虽确认其真实性，但上述税金本应由出租人缴纳，故对其关联性不予确认。谭丽主张中菲公司已于2014年12月18日搬离涉讼商铺，在搬离之日前的租金及物业管理费均已结清，并提交了“租金支付凭证”及“银行卡客户交易查询/打印单”予以证明，其中“租金支付凭证”上标注：“中菲公司办公室房租”，金额为3300元。崔虎林确认收到上述租金，但称就管理费用的具体支付情况其并不清楚，其只清楚拖欠管理费的情况。四、租赁合同关系是否已经解除。崔虎林及谭丽均主张租赁合同关系已解除。但就解除原因，崔虎林称因谭丽及中菲公司没有按合同约定缴交租金及相关费用，租赁合同关系已于其提起本案诉讼之日即2015年6月8日解除；谭丽则主张中菲公司已于2014年12月18日结清所有欠费并已搬离涉讼商铺，租赁合同关系解除，并提供了崔虎林与连某于2014年12月24日的短讯通讯记录，内容为崔虎林向连某发送短讯“押金我会退给你。下午我跟快递公司签租赁合同”，用以证明租赁合同关系解除的原因为崔虎林与快递公司另行签订租赁合同。崔虎林确认上述短讯的真实性，但称连某于2014年12月23日向其表示不想继续承租涉讼商铺，称联系了快递公司承接，同时向其承诺会将拖欠的费用缴清，并称快递公司会以更高的租金向其承租涉讼商铺，故其才答应与快递公司签订合同后就退还押金，但事实上2014年12月24日当天其并未成功与快递公司签订租赁合同，涉讼商铺直至2015年4月1日才重新出租予另一承租人。五、崔虎林收回涉讼商铺的时间。崔虎林主张其于2015年12月30日发现涉讼商铺停止营业，且商铺的一楼基本被搬空，故联系连某，后于2015年1月3日收回了涉讼商铺的钥匙，故主张涉讼商铺的收回时间是2015年1月3日，但双方没有办理商铺的交接手续。谭丽则主张其对实际情况不清楚，只知道中菲公司已于2014年12月18日结清所有欠费并已搬离涉讼商铺。因本院以其它方式无法与中菲公司取得联系，故本院依法向中菲公司发出应诉公告，现公告期限已届满，未见中菲公司与本院联系。本院认为：本案中，崔虎林主张双方实际履行的为《商铺租赁合同》，谭丽对此虽不予确认，但其确认租金标准及租赁期限均按《商铺租赁合同》的约定执行，且结合崔虎林提供的押金、租金收据及谭丽提供的“租金支付凭证”所反映的押金、租金缴纳情况，可以认定双方实际履行的为《商铺租赁合同》。该《商铺租赁合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均具有法律约束力。谭丽作为《商铺租赁合同》的相对方、承租人，应就其签订的《商铺租赁合同》承担法律责任。谭丽虽主张其受中菲公司的委托而签订《商铺租赁合同》，但其所提交的证据并不足以证明其主张，故本院对此不予采信。崔虎林与谭丽于庭审中均确认《商铺租赁合同》已解除，只是就解除原因产生争议。《商铺租赁合同》约定，“若乙方拖欠费用及税金或其他以甲方名义缴纳的费用超过一个月，或被有关部门责令停业的情况，甲方有权没收押金，立即无条件收回该商铺，铺内物品均作弃置物处理，甲方不负任何赔偿责任”，也就是说，若谭丽拖欠费用及税金或其他以崔虎林名义缴纳的费用超过一个月即属违约，崔虎林可单方解除合同，收回商铺并没收押金。而根据崔虎林提供的中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》[（141）粤地现18580863、18580864]显示，谭丽自2014年3月起已拖欠税金，远超《商铺租赁合同》约定的一个月期限，故崔虎林可解除合同。谭丽虽抗辩称《商铺租赁合同》因崔虎林与快递公司另行签订租赁合同而解除，但其提交的短讯通讯记录并不足以证明其主张，且崔虎林对此亦不予确认，故就谭丽的上述抗辩意见本院不予采信，谭丽应就《商铺租赁合同》的解除承担违约责任。现崔虎林主张谭丽欠付2014年12月18日至2015年1月17日的租金3300元。谭丽虽主张中菲公司于2014年12月18日已搬离涉讼商铺，2014年12月17日前的租金已结清，故不存在拖欠租金的行为，但就搬离涉讼商铺的时间，谭丽未能提供证据予以证实，而崔虎林自认其于2015年1月3日已实际取回涉讼商铺的钥匙，据此可以认定崔虎林收回涉讼商铺的时间为2015年1月3日。根据《商铺租赁合同》的约定，涉讼商铺2014年3月18日至2015年3月17日的租金标准为3300元/月。现2014年12月17日前的租金已结清，且崔虎林于2015年1月3日收回涉讼商铺，故谭丽应向崔虎林支付自2014年12月18日起至2015年1月2日止的租金1703.23元（3300元÷31天×16天≈1703.23元），就崔虎林诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。另根据《商铺租赁合同》约定“该商铺在租赁期间产生的所有费用，如租赁所得税，物业管理费，电费，水费，电话费，治安费，清洁费以及其他经营费用（如工商税，国税，地税等）等，全部由乙方来承担。甲方不承担一切费用”，现崔虎林已向本院提交了《收款收据》及《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》，用以证明其已实际支付了水电费108.4元、管理费滞纳金143.70元及税金1978.39元，故就崔虎林的上述主张，证据充分，本院予以支持。就崔虎林要求赔偿租金及管理费损失9196.95元的诉请，因崔虎林所提供的证据并不能证明其实际损失，故就该主张本院不予支持。同理，崔虎林根据《商铺租赁合同》的约定，“甲乙双方任何一方违约而造成另一方损失的，违约方须支付双倍损失金额予守约方，若需法律诉讼程序解决的，则违约方须付四倍损失金额予守约方”，要求违约金58909.76元的诉请，本院亦不予支持。庭审中，崔虎林及谭丽均同意在本案中就6000元押金一并进行处理，现《商铺租赁合同》因谭丽的违约行为而解除，结合《商铺租赁合同》的约定“乙方须在每月起租日开始后七天内缴纳租金给甲方，逾期则每天罚滞纳金20元，逾期30天以上作乙方违约处理，甲方有权终止合同收回商铺，并没收乙方所交的全部押金及追收拖欠的租金”，故崔虎林所收取的6000元押金不予退回。庭审过程中，崔虎林及谭丽均主张中菲公司为涉讼商铺实际使用人，且结合崔虎林及谭丽提交的证据，亦能印证涉讼商铺由中菲公司实际经营使用的事实，故中菲公司作为实际使用人，应对谭丽的上述债务承担连带清偿责任。中菲公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告谭丽于本判决发生法律效力之日起五日内向原告崔虎林支付拖欠的租金1703.23元、水电费108.4元、管理费滞纳金143.70元及税金1978.39元，合共3933.72元；二、被告谭丽交纳的6000元押金不予退还；三、被告广州市中菲财利商贸有限公司对上述第一项判决所确定的被告谭丽应负的还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告崔虎林的其余诉讼请求。本案受理费1640元，由原告崔虎林负担1590元，被告谭丽、广州市中菲财利商贸有限公司负担50元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李杏仪代理审判员  张 祎人民陪审员  袁智健二〇一六年三月四日书 记 员  吴梓云