黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）牡民终字第567号上诉人（原审原告、反诉被告）曹建辉，男，1981年9月2日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省穆棱市八面通镇。委托代理人冯雪岩，男，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。上诉人（原审第三人、反诉原告）宫志，男，1978年7月30日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省海林市。委托代理人彭江，男，黑龙江九洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）祁明，男，1982年1月7日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省海林市被上诉人（原审被告、反诉被告）张丽萍（与祁明夫妻关��），女，1982年5月24日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省海林市。上诉人曹建辉、上诉人宫志与被上诉人祁明、张丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省海林市人民法院（2014）海民初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人曹建辉及其委托代理人冯雪岩，上诉人宫志及其委托代理人彭江，被上诉人祁明到庭参加诉讼，被上诉人张丽萍经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。上诉人曹建辉原审诉称，2011年5月25日，二被告将自己所有的海林市规划局3号楼81.47平米的门市出售给原告，价格为50万元。原告当时就交纳了购房款。双方约定2012年5月25日被告交付房屋，办理过户手续。后来，原告发现被告因欠外债，致使其出售给原告的房屋被他人查封，严重侵��原告的合法权益。根据合同法的相关规定，原告请求：1.二被告立即履行与原告签署的房屋买卖协议，办理过户手续，搬出所售房屋；2.被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中，原告增加诉讼请求：1.要求房屋归原告所有。2.确认原告与两被告的房屋买卖合同有效。3.确认第三人与两被告的房屋买卖无效。被上诉人祁明原审辩称，当时被告跟原告借款50万元，并约定一年还不清，将房屋给他。对于第三人起诉被告的案子，实际上是借款35万元，但是让被告写的是90万元的房屋买卖协议，被告认为构成欺诈，被告已将此案交由司法机关处理。上诉人宫志原审辩称，确定原、被告双方房屋买卖合同无效，理由：1.原告在2012年2月份以调解的方式取得债权50万元，又在2012年4月起诉房屋买卖，这明显与事实不符；2.在房屋买卖的价格上也是与实际市场价格不符；3.本案被告之一，已向法院陈述清楚，当时50万元是借款不是房屋买卖；4.宫志与祁明，张丽萍房屋买卖合同是真实的房屋买卖关系。上诉人宫志原审反诉称，2011年8月10日，经宫志与祁明、张丽萍协商，二被告将自有的海林市规划局3号中心区21委116门市卖给反诉人，并于2011年8月18日给付了购房款，因张丽萍不配合，不能办理过户手续。二被告与原告实际上是借款50万元，签订的房屋买卖合同是虚假的，而且该买卖合同确定的价格明显低于市场价格，损害了第三人的合法权益。现请求：1.确认原告与两被告的房屋买卖合同无效；2.确认第三人与两被告房屋买卖合同有效；3.要求被反诉人承担本案的诉讼费。上诉人曹建辉原审针对反诉辩称，1.原告与被告之间有真实的房款、房屋产权证、身份证的交接，合同应当认定为有效。2.第三人与被告之间房款交���不明确，房照是虚假的，合同最后约定改变为履行欠款的合同，因此应当认定为债权法律关系，而非物权法律关系。被上诉人祁明原审针对反诉辩称，承认和原告及第三人均是借贷关系。被上诉人张丽萍原审本诉、反诉均未答辩。原审法院认定，2011年5月25日，被告张丽萍、祁明（夫妻关系）向原告曹建辉借款50万元，2011年5月25日，原告在中国邮政储蓄银行穆棱市支行向被告的账户转账34万，给付被告现金16万元。同一天，原告与二被告签订了房屋买卖协议约定：二被告将自有的位于海林市规划局3号楼81.47平方米的门市出售给原告，售价50万元。协议第五条约定：双方于2012年5月25日前交接房屋。同时，二被告为原告出具了收条。二被告将房屋产权证及身份证复印件交给原告，并在身份证上注明用于房屋过户使用。第三人宫志与被告张丽萍、祁明于2011年8月10签订了房屋买卖合同，售价90万元。合同第三条约定：在签订本合同时，一次性支付上述房款。2011年8月18日，第三人宫志向案外人初春波、程晓东各借款35万元，自己支取19万元及1万元现金给付二被告房款。二被告为其出具了收条（收条上没有时间），并将伪造的房屋产权证交给第三人。2012年1月17日，海林市人民法院受理了原告曹建辉与被告张丽萍、祁明民间借贷纠纷一案。双方于2012年2月7日达成调解协议。原审法院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，原告主张在2011年5月25日与二被告发生了两个法律事实，一是二被告向原告借款50万元，二是原告以50万元的价格购买二被告的房屋。原告与二被告之间不存在房屋买卖事��，理由是以下几点。一、原告出示的银行明细显示2011年5月15日，原告取出50万元是要借给被告的钱，相差十天提前支取50万现金准备借给被告与常理不符。二、在庭审中，原告说5月25日来送钱的时候被告又说要把房子卖给原告，房屋买卖合同中约定：签订协议之日一次性给付房款，原告在5月25日总共要支出100万，原告出示的银行明细显示在2011年5月25日15时59分，原告在中国邮政储蓄银行穆棱市支行向被告的账户转账34万，原告称这笔钱是房款的一部分，也就是说原告在来海林给被告送借款之前就把房款转给了被告，这与其在庭审中陈述送钱的时候被告又说要把房子卖给原告的事实相矛盾。三、庭审中，原告认可争议房屋的市值约70万元，在被告欠其他人的借款，急需用钱还账的情况下，不可能将房屋低价卖给原告。四、第三人提供的录音资料中2012年3月22日和2012年6月���份录音，原告对真实性无异议，都体现了原告认可与被告之间存在一共是50万的事实。被告辩称与原告是借款50万元，时间为一年，还不上再把房屋给原告，因此，协议上约定了2012年5月25日前交接房屋。综上，原告与二被告之间签订的房屋买卖协议不是双方真实意思表示，因此，2011年5月25日，原告与二被告签订的房屋买卖协议无效，原告主张1.二被告立即履行与原告签署的房屋买卖协议，办理过户手续，搬出所售房屋；2.要求房屋归原告所有；3.确认原告与两被告房屋买卖合同有效的主张，本院不予支持。针对原告的第四项主张确认第三人与两被告的房屋买卖无效。以合法形式掩盖非法目的的合同应属无效。第三人在庭审中提供的银行取款凭证是在2011年8月18日，第三人未按约定在签订合同时支付购房款。二被告给第三人出具的收款收条未写收款时间，二被告给第三人出具90万元收条后，将自制的房屋产权证交给第三人宫志，被告的行为已构成欺诈，而且被告的行为已构成以合法形式掩盖非法目的，被告在与第三人签订房屋买卖合同之前，已经与原告签订了房屋买卖合同，他以与第三人签订房屋买卖合同的合法形式掩盖其“一房二卖”的非法目的。因此，第三人与二被告签订的房屋买卖合同应属无效。当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。第三人宫志在实际不能取得该诉争房屋的情况下，二被告应当承担违约责任，造成第三人宫志的损失，第三人宫志应另行诉讼向被告主张权利。第三人宫志反诉请求：确认原告与两被告的房屋买卖合同无效的主张本院予以支持，确认第三人与两被告房屋买卖合同有效的主张本院不予支持。依照《中华人��共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第四十二条第一款第（二）项、第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告曹建辉与被告祁明、张丽萍于2011年5月25日签订的房屋买卖合同为无效；二、确认第三人宫志与被告祁明、张丽萍于2011年8月10日签订的房屋买卖合同为无效。三、驳回原告曹建辉的其他诉讼请求；四、驳回第三人宫志的反诉请求。案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由原告曹建辉（反诉被告）负担；反诉费8800元，保全费5000元，合计13800元，由第三人宫志（反诉原告）负担。宣判后，原审原告曹建辉、原审第三人宫志均不服，向本院提起上诉。上诉人曹建辉上诉请求及理由，请求：1.撤销海林市人民法院（2014）海民初字第66号民事判决��2.要求确认上诉人曹建辉与二被上诉人祁明、张丽萍签署的买卖合同有效；3.二被上诉人祁明、张丽萍与上诉人曹建辉签署的房屋买卖协议，办理过户手续，撤、搬出所售房屋；4.要求由被上诉人承担本案诉讼费用。理由：1.关于上诉人提前支出50万元借款不符合常理问题。上诉人应二被上诉人的请求，预借给被上诉人50万元资金，当时已将资金提取出来，因工作需要，没有赶到海林市，如再将资金存入银行，那么再领取就会发生延误，因为大额款项的支取需要提前预约，因此上诉人没有必要将资金再存入银行。一审法院只简单的推断不符合常理，与事实不符，而且二被上诉人给上诉人出具的是一个借据、一个收据，完全是两笔钱的交接；2.关于祁明与上诉人录音资料问题。祁明在与被上诉人的录音中体现了案件事实，借上诉人50万元钱，又收取上诉人50万元购房款。一审法院以简单的被上诉人未出庭，就不予以查证违背公平。上诉人宫志二审答辩称，结合一审证据祁明归还曹建辉欠款共计11万，足以证明祁明、张丽萍与曹建辉是借贷关系，借贷行为适用法释2015第18号第24条的规定，应当驳回。祁明刚才所述与一审三次庭审所述不符，之前他不承认与曹建辉有买卖关系，买卖关系根本不存在。被上诉人祁明二审答辩称，我跟曹建辉确实是有汇款，因为在卖房之前他曾借给我50万，所以汇款是为了还他钱。最开始在2011年5月份跟曹建辉借了50万，后期我的贷款不够了，我的房子在邮政储蓄有贷款，我就想把房子以50万卖给曹建辉，他同意了，又给了我50万，打给我34万，我还给邮政储蓄10多万。上诉人宫志上诉请求及理由，请求：1.撤销海林市人民法院（2014）海民初字第66号民事判决第二、四项。支持上诉��宫志与被上诉人祁明、张丽萍房屋买卖合同有效；2.要求被上诉人承担本案的诉讼费用。理由：1.2011年5月25日，被上诉人祁明、张丽萍向曹建辉借款50万元，曹建辉通过中国邮政储蓄银行给被上诉人张丽萍转账34万元，就在同一天这笔34万元用了二次，一次用在（2012）海商初字第15号调解书，现已生效，这笔借款其双方都承认是借款，无任何争议。在本案中曹建辉又将2011年5月25日转账的34万元用在买卖房屋合同中，并且被上诉人祁明、张丽萍不承认是房屋买卖关系。他们所签订的房屋价款与上诉人祁明购买价格相差40万，明显低于市场价格50%，显然存在恶意串通，损害上诉人的合法权益；2.上诉人没有法律义务去审查房屋产权证照的真实与否，但只知道所签订合同时是双方真实意思表示，不违反法律规定；3.关于曹建辉所述的2011年5月25日当天，实际发生的款项只有50万元，曹建辉主张其中一笔50万元系2011年5月15日支付，但该款未在当日出具手续，而是在事隔10日后（2011年5月25日）才出具手续，与交易习惯不符。上诉人曹建辉二审答辩称，1.宫志与祁明的买卖合同已经明确约定合同三个月后变更为借贷合同，祁明变更为债务人，宫志只能行使债权；2.原审法院认定祁明与宫志之间买卖无效是合理合法的，针对我方的认定无效我方另行提起上诉，在此不作答辩。被上诉人祁明二审答辩称，宫志那份买卖协议不存在，当时是借贷关系，而且实际借了35万，现金实收了31.5万，利息付了3.5万，签买卖协议是中间人程晓东要求我签的，因为涉及到借款，必须得有个保障。被上诉人张丽萍二审未答辩。本案争议的焦点，1.祁明、张丽萍与曹建辉房屋买卖合同的效力；2.祁明、张丽萍与宫志房屋买卖合��的效力。二审期间，双方当事人均未向法庭提供新证据。根据当事人的陈述，结合一审诉请主张，二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案系被上诉人张丽萍、祁明将自己所有的海林市规划局3号楼81.47平米的门市出售给上诉人曹建辉和上诉人宫志的一房二卖行为，上诉人曹建辉要求确认房屋买卖合同有效，履行合同；上诉人宫志要求确认房屋买卖合同效力，因此案由为房屋买卖合同纠纷。关于被上诉人张丽萍、祁明与上诉人曹建辉房屋买卖合同的效力问题。上诉人曹建辉主张在2011年5月25日与二被上诉人发生了两个法律事实，一是二被上诉人向其借款50万元，二是上诉人曹建辉以50万元的价格购买二被上诉人的诉争房屋。被上诉人祁明原审答辩称，双方只有一笔50万元借款行为不存在房屋买卖，二审出庭又认可与上诉人曹建辉发生两项民事行为，被上诉人祁明两次出庭答辩的内容前后矛盾；根据上诉人曹建辉出示的银行提款明细显示，借给被上诉人的钱，提前10天支取50万现金准备借给被告与常理不符；在原审庭审中，上诉人曹建辉认可争议房屋的当时市值约70万元，这与双方约定50万房屋价格不符；第三人宫志提供的录音资料中2012年3月22日和2012年6月两份录音，上诉人曹建辉对真实性无异议，录音体现了上诉人曹建辉认可与二被上诉人之间存在一共是50万借款的事实。根据以上事实认定，本院认为，2011年5月25日双方之间只发生一笔50万元的民事法律行为，因海林法院（2012）海商初字第15号民事调解书中，借款50万元予以保护，双方签订房屋买卖协议根据上述事实认定，不是双方真实意思表示，其合同效力本院不予确认。关于被上诉人张丽萍、祁明与上诉人宫志房屋买卖合同的效力问题。上诉人宫志要求确认与二被上诉人房屋买卖合同有效。被上诉人祁明答辩称，与上诉人宫志是借贷关系，称“只借了35万，让其写个90万元的房屋买卖合同作抵押担保”，因被上诉人祁明主张，未向法院提供证据予以证实；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，被上诉人祁明答辩理由，本院不予支持；又因二被上诉人与上诉人曹建辉房屋买卖合同无效且未办理过户登记，房屋所有权还保留在二被上诉人手中，二被上诉人有权处分诉争房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，认定被上诉人张丽萍、祁明与上诉人宫志房屋买卖合同有效，上诉人宫志确认合同有效的上诉理由本院予以支持。本案于2016年2月25日经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持海林市人民法院（2014）海民初字第66号判决一、三、四项；二、改判决第二项为“确认上诉人宫志与被上诉人祁明、张丽萍于2011年8月10日签订的房屋买卖合同为有效”一审案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由上诉人曹建辉负担；一审反诉费8800元，保全费5000元，合计13800元，由被上诉人祁明、张丽萍负担。二审案件受理费17600元，由被上诉人张丽萍、祁明负担8800元；上诉人曹建辉负担8800元。本判决为终审判决。审判长 于 尧审判员 李先平审判员 张继凯二〇一六年三月三日书记员 鞠莉娜