江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江民初字第1358号原告吴江之星汽车销售服务有限公司,住所地苏州市吴江区平望镇端市村197-28号。法定代表人颜健生，董事长。委托代理人江强，江苏江太律师事务所律师。被告苏州东方九久投资担保有限公司,住所地苏州市吴江区盛泽镇南环路南侧。法定代表人孙小华，总经理。委托代理人吕芳芳，江苏姑苏律师事务所律师。委托代理人邱晔，江苏姑苏律师事务所律师。被告吴江市忠誉织造有限公司,住所地苏州市吴江区平望镇民营经济开发区。法定代表人王卫忠，董事长。第三人苏州市吴江区平望镇人民政府，住所地苏州市吴江区平望镇。负责人沈春荣，镇长。委托代理人陈雪忠，系工作人员。委托代理人费根林，系工作人员。原告吴江之星汽车销售服务有限公司（以下简称吴江之星）与被告苏州东方九久投资担保有限公司（以下简称东方公司）、被告吴江市忠誉织造有限公司（以下简称忠誉公司）、第三人苏州市吴江区平望镇人民政府（以下简称平望镇政府）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理，依法由审判员刘辉云、人民陪审员丁松林、张芹芳组成合议庭适用普通程序于2015年11月16日第一次公开开庭进行了审理，原告吴江之星的委托代理人江强、被告东方公司的委托代理人邱晔、第三人平望镇政府的委托代理人陈雪忠、费根林到庭参加诉讼，被告忠誉公司经本院公告送达副本及开庭传票后未到庭参加诉讼。后本案由审判员厉昱中、人民陪审员丁松林、张芹芳组成合议庭适用普通程序于2016年3月28日第二次公开开庭进行了审理，原告吴江之星的委托代理人江强、第三人平望镇政府的委托代理人陈雪忠、费根林到庭参加诉讼，被告忠誉公司和被告东方公司经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴江之星诉称：原告吴江之星系2009年由第三人平望镇政府引进的外资企业（奔驰4S店），当时选址于被告忠誉公司内，为此，原告吴江之星与被告忠誉公司签订了房地产买卖协议（当时该土地性质为工业用地），原告吴江之星向被告忠誉公司支付了绝大部分的购房及土地款，并将被告忠誉公司原有的房产予以拆除，并在该地块上完全由原告吴江之星出资重新建造了面积为10346㎡的奔驰4S店用房，于2011年1月份竣工。然而，由于国家政策突然变化，4S店从原来可以建在工业地块上变为必须建在土地性质为商业用途的地块上，故当时相关房屋产权证书无法登记在原告吴江之星名下，无奈之下，原告吴江之星只能将权属证书暂时先登记在被告忠誉公司名下，以待各方条件成熟时再更名至真实权利人即原告名下，事实上该房屋（所有权证号为04011579）的4S店也一直由原告吴江之星使用至今。对此，第三人平望镇政府也是全程参与的。后为妥善解决该地块土地使用权性质问题，以根本维护原告吴江之星的合法权益，经多方协调，第三人平望镇政府于2012年9月25日与被告忠誉公司签订了一份“土地回购及地面建筑物收购协议”进行回购，苏州市吴江区国土资源管理局于2013年11月29日对该块土地发出挂牌出让国有土地使用权公告（2013年第14号），2014年1月8日，原告吴江之星再次出资15738840元取得了该地块国有土地使用权。2014年1月20日，原告吴江之星与苏州市吴江区国土资源管理局签订国有建设用地使用权出让合同，并于2014年8月26日取得了苏州市吴江区人民政府颁发的吴国用（2014）第1040677号土地性质为商用的土地使用权证书。在此基础上，原告吴江之星遂前往苏州市吴江区房地产管理处欲将其全部出资建造且一直实际使用至今的4S店用房权属证书更名至自己名下，但却被告知涉案吴房权证平望字第××号房产证上房屋因被告忠誉公司与被告东方公司之间的民间借贷纠纷一案在执行过程中已被贵院查封，故拒绝了原告吴江之星的更名申请。为此，原告吴江之星作为案外人遂向贵院提出执行异议，后贵院于2015年5月21日出具了（2014）吴江执异字第0093号执行裁定书，裁定驳回了原告吴江之星的异议。原告认为原告系涉案房屋的实际所有权人，为了保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼请求：1、判决确认位于苏州市吴江区平望镇端市村登记在被告忠誉公司名下的产权证号为吴房权证平望字第××号的房产的实际所有权人为原告；2、停止对位于苏州市吴江区平望镇端市村登记在被告忠誉公司名下的产权证号为吴房权证平望字第××号的房产的执行；3、本案诉讼费用由被告方承担。被告东方公司辩称：被告东方公司认为法院出具的（2014）吴江执异字第0093号执行裁定书是正确的，故要求继续执行涉案房屋。被告忠誉公司未作答辩。第三人平望镇政府辩称：被告忠誉公司与原告吴江之星达成购房及土地使用权意向，并且签订了合同，已实际履行，原购买的工业厂房已经拆除，并按照原告吴江之星的用途由原告自己重新建造了4S店用房即本案所涉房屋，但后来在办理土地过户时遇到了政策问题，工业土地无法建设4S店用房，不能将工业土地性质变更为商业用地性质。原告吴江之星找到第三人平望镇政府，希望第三人出面帮助办理过户手续，第三人即出面与被告忠誉公司签订了回购协议，实际上仅仅回购了土地使用权，因政策问题必须合同签订时将土地及地上建筑物一并回购，所以签订回购协议时将地上建筑物一起写在回购协议里面，实际上地上建筑物即本案所涉房产并没有回购，没有实际履行，土地使用权经回购后通过上市拍卖程序出让给了原告吴江之星，土地使用权性质变更为了商业性质。经审理查明：2009年10月15日，吴江之星与吴江市梅堰建筑工程有限公司签订了建设工程施工合同，合同主要约定由吴江市梅堰建筑工程有限公司承建位于苏州市吴江区平望镇名称为吴江之星汽车销售服务有限公司改建工程，工程内容为土建改建、简易装饰、围墙、道路、排水等附属工程施工。2011年1月20日，建设单位名称为忠誉公司的位于苏州市吴江区平望镇民营经济开发区的名称为吴江市忠誉织造有限公司厂房改建工程办理了工程竣工验收备案表，开工日期为2009年10月20日，施工单位为吴江市梅堰建筑工程有限公司。2011年3月28日，涉案房屋办理了房产登记手续，登记房屋所有权人为忠誉公司，规划用途为工业，产权证号为吴房权证平望字第××号。审理中，吴江市梅堰建筑工程有限公司委托其员工钮海望接受本院调查，其陈述：施工许可证号为FJ20090404/320584200910230201的建设单位名称为忠誉公司的工程地点为吴江市平望镇民营经济开发区的厂房改建工程系以忠誉公司的名义审批建行的，因为当时土地使用权仍然在忠誉公司名下，所以在建设局备案的合同中的甲方即建设单位写的是忠誉公司，而实际上真正的建设单位是吴江之星，吴江市梅堰建筑工程有限公司与吴江之星另外签订了建设工程施工合同，实际履行的系该份合同，建设局备案的合同没有实际履行，工程款也是吴江之星向吴江市梅堰建筑工程有限公司直接支付的，不存在忠誉公司转交工程款的情况。开工时，涉案房屋所在位置已全部拆掉，吴江市梅堰建筑工程有限公司进场时已经全部是平地了。另查明：2010年11月30日，吴江之星向吴江市梅堰建筑工程有限公司支付工程款4396000元；2011年4月27日，吴江之星向吴江市梅堰建筑工程有限公司支付工程款200万元；2011年7月28日，吴江之星向吴江市梅堰建筑工程有限公司支付工程款25702000元；2013年1月14日，吴江之星向吴江市梅堰建筑工程有限公司支付工程款70万元；2013年1月17日，吴江之星向吴江市梅堰建筑工程有限公司支付工程款719801.80元。又查明：2012年9月25日，平望镇政府与忠誉公司签订土地回购及地面建筑物收购协议，主要内容为：就忠誉公司位于苏州市吴江区平望镇端市村原使用的土地（11680.38平方米）和地面建筑物（10174.14平方米）进行回购（以工业土地及地面资产评估价总计37359396元，其中：土地3749402元、房屋22983631元、附着物400527元、装修费10225836元），并根据市镇建设规划满足条件后上市挂牌拍卖；双方确认土地回购价格为3749402元，土地权证（证号：吴国用2007第11197028）在签约后一周内交予平望镇政府，回购款在拍卖成交后90天内支付给忠誉公司；土地拍卖政府收益部分（扣除上交税收等所得的净收益）高于回购价的归政府财政，与忠誉公司无关，如土地拍卖政府收益部分（扣除上交税收等所得的净收益）不足回购价格的，则将全部返还忠誉公司；回购地面资产资金33609994元由土地竞拍中标者与忠誉公司结算。2014年1月20日，苏州市吴江区国土资源局与吴江之星签订了国有建设用地使用权出让合同，将位于苏州市吴江区平望镇端市村的涉案房屋所在地块即宗地编号为WJ-J-2013-047的土地使用权出让给吴江之星，面积为13115.7平方米，用途为商服（汽车4S），土地出让价款为15738840元，该地块需受让方另行支付地面附着物价值3360.9994万元。2014年8月26日，苏州市吴江区人民政府为吴江之星颁发了吴国用（2014）第1040677号土地使用权证书，地块座落苏州市吴江区平望镇端市村，用途为商服，使用权面积为13115.70平方米。庭审中，平望镇政府陈述其与忠誉公司之间签订的土地回购及地面建筑物收购协议中的土地使用权部分实际履行完毕，而地上建筑物即本案所涉房屋并没有实际履行。再查明：2014年6月25日本院出具了（2014）吴江商初字第0744号民事调解书，确认吴江市美兰橡塑纺织有限公司于2014年7月25日前归还东方公司代偿款4615000元并支付相应利息（以本金4615000元自2014年5月10日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算至实际履行日），吴江市新旺纺织品有限公司、忠誉公司、朱正海、顾春红、陶红民、施玲芳、王卫忠、王小妹、陶红兵对吴江市美兰橡塑纺织有限公司的上述债务承担连带清偿责任。审理过程中，本院于2014年5月26日查封了登记在忠誉公司名下位于苏州市吴江区平望镇端市村的房产（吴房权证平望字第××号）。2014年8月7日，东方公司向本院申请执行，审理中的查封转为执行查封。执行过程中，吴江之星向本院提出执行异议，本院于2015年1月27日出具了（2014）吴江执异字第0093号执行裁定书，裁定驳回了吴江之星的异议，吴江之星在收到执行裁定书后法定期限内向本院提起了执行异议之诉。以上事实，有原告提供的建设工程施工合同、建设工程施工许可证、竣工验收备案表、苏州市吴江区平望镇人民政府的证明、建设项目竣工环境保护验收申请表、转账凭证、收款收据、土地回购以及地面建筑物收购协议、苏州市吴江区国土资源局挂牌成交确认书、国有土地使用权出让合同、土地使用权证、（2014）吴江执异字第0093号执行裁定书，本院向吴江市梅堰建筑工程有限公司所作调查笔录以及原告及被告东方公司、第三人平望镇政府的陈述在卷为证。本院认为：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，位于苏州市吴江区平望镇端市村的涉案房产（产权证号为：吴房权证平望字第××号）虽然登记在被告忠誉公司名下，但原告吴江之星向本院提交的建设工程施工合同、转账凭证、苏州市吴江区环境保护局调取的建设项目竣工环境保护验收申请和本院向涉案房产的施工单位吴江市梅堰建筑工程有限公司所作调查笔录反映的事实已足以证明涉案房屋实际由原告吴江之星作为建设单位建造（虽然登记备案的建设单位为被告忠誉公司），且第三人平望镇政府亦证明原告吴江之星在向被告忠誉公司购买了涉案房产所在地块及原附着房产已全部拆除并由原告吴江之星重建了涉案房产，被告忠誉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，另外，考虑到涉案房产所在地块的土地使用权已登记在原告吴江之星名下，故本院认定，涉案房产（现产权证号为：吴房权证平望字第××号）的实际所有权人为原告吴江之星，本院应停止对上述房产的执行。现依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认位于苏州市吴江区平望镇端市村登记在被告吴江市忠誉织造有限公司名下的产权证号为吴房权证平望字第××号的房产的实际所有权人为原告吴江之星汽车销售服务有限公司。二、停止对上述产权证号为吴房权证平望字第××号的房产的执行。案件受理费216800元、公告费990元，合计217790元，由被告吴江市忠誉织造有限公司负担，被告吴江市忠誉织造有限公司应负担的诉讼费于本判决生效之日起十日内向原告吴江之星汽车销售服务有限公司给付。原告吴江之星汽车销售服务有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676）。并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  厉昱中人民陪审员  丁松林人民陪审员  张芹芳二〇一六年三月三十一日书 记 员  姚志琪