赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第1686号原告朱枣兰，女，1971年11月13日生，汉族，住赣州市章贡区。委托代理人钟齐明，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。被告赣州华恒置业投资有限公司。住所地：赣州市章贡区长征大道**号*座1602。组织机构代码：67241847-7。法定代表人金传斌，系该公司董事长。委托代理人闵慧琳，女，1978年8月6日生，汉族，赣州华恒置业投资有限公司职员，住赣州市章江新区，一般代理。原告朱枣兰诉被告赣州华恒置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟齐明、被告委托代理人闵慧琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年4月3日、2012年9月2日，原、被告分别签订两份《赣州市商品房买卖合同》,约定原告以分期付款方式购买被告开发的“森林公馆”小区内的住宅一套和地下车位一个，房屋总价款为人民币935810元，车位总价款为人民币140000元。被告于2013年6月30日前向原告交付房屋及车位。如果被告未按约定交付，则应向原告支付违约金。合同签订后，原告履行了合同义务。但被告未按时交付，直至2013年11月20日才符合交付条件，逾期时间达143天。为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金人民币61297元；2、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据2、赣州市商品房买卖合同，证明：①双方存在商品房买卖合同关系的事实；②双方违约时应向对方支付违约金的条件、方式及标准最高不超过50000元;证据3、森林公馆住宅质量保证书，证明被告逾期交房时间长达143天的事实；证据4、房屋建设工程竣工验收备案表，证明被告逾期交房时间长达143天的事实。被告辩称：1、被答辩人称逾期交房时间达143天与事实不符，答辩人于2013年6月通知交房，被答辩人于2013年11月10日办理了交房手续。2、被答辩人未能在合同第五条约定的期限付款，合同约定签订合同时支付首期款374324元，剩余房款于2011年12月30日前缴纳280743元，2012年6月30日前缴纳190743元，2013年6月30日前缴纳90000元。但被答辩人实际分别于2011年4月24日支付93581元，2012年1月17日支付187162元，2012年8月21日支付190743元，2013年11月10日支付90000元。3、合同约定被答辩人逾期付款不超过90日的，被答辩人按日向答辩人支付逾期应付款的万分之四的违约金，被答辩人未在合同约定的商品房交付期限前付清商品房总房款，则逾期的交房任何责任由被答辩人承担。合同约定的交房期限为2013年6月30日，而被答辩人于2013年11月10日才付清全部房款。被告为证明其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证，证明被告的诉讼主体资格；证据2、商品房买卖合同，证明原、被告的交易法律关系；证据3、收款收据，证明被告收取购房款的时间，原告未按规定时间支付房款；证据4、交房验收表、楼宇交付证明，证明房屋已交付；证据5、物业费收据，证明原告尚欠物业费；证据6、（2014）赣中民一终字第55号民事判决书，证明类似案件的生效判决；证据7、降雨量误工证明，证明雨天导致误工；证据8、停运误工证明，证明停运导致误工；证据9、转账汇款单笔对账单，证明因被告延期交房免除原告物业费，因此承担了物业公司免除物业费期间的工资等运行开支。原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：1、原告提交的证据1-2，被告经质证不持异议，本院对其三性予以认定；2、原告提交的证据3-4，被告对其证明对象持有异议，经核实，该两组证据可以证明原告所购房屋竣工备案的时间，本院对这一事实予以认定；3、被告提交的证据1-2，原告经质证不持异议，本院对其三性予以认定；4、被告提交的证据3，原告对其三性持有异议，但未提供相反证据证明原告的实际付款方式与时间与该组票据反映的情况不一致，本院对该组证据的三性予以认定；5、被告提交的证据4，原告经质证持有异议，经核实，该组证据可以证实原告实际收房的时间，本院对其三性予以确认；6、被告提交的证据5，原告对其三性持有异议，经核实，该组证据仅能反映原告在收房时交纳了2013年11月1日至2014年4月30日的物业费，不能证实被告所主张的证明对象，本院对该组证据的关联性不予认定；7、被告提交的证据6，原告经质证持有异议，经审查，该组证据所反映的案情与本案案情并不相同，与本案不具有可比性，故对该组证据的关联性，本院不予认定；8、被告提交的证据7-8，原告经质证持有异议，本院认为，被告作为开发商，应对施工期间的天气状况作出预测，合理预计工期，确保在承诺的工期内顺利完工，故正常的下雨天气不构成不可抗力的事由，另外被告也未提出证据证明赣州市城市管理委员会下达停运通知的时间段内，被告开发的本案争议房屋正处于流散物体运输期间，该停运期间不必然导致被告开发的工程停工，故对被告提交的上述两组证据的关联性，本院不予认定；9、被告提交的证据9，被告对其三性均有异议，经核实，被告无法提供证据证实原告未交纳2013年7月1日至2013年10月31日的物业费是因延期交房而给予的优惠，从原告收房时交纳物业费的票据中也无法反映这一事实的存在，被告是否承担物业公司的开支与本案不具有关联性，本院不予认定。经审理查明：2011年4月3日，原告朱枣兰与被告赣州华恒置业投资有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定：原告以人民币935810元的价格购买被告开发的位于赣州市××××新区Ｃ7地块“中廷·森林公馆”×幢×室房屋一套。付款方式为分期付款，即签订合同时缴纳首期房款374324元，2011年12月30日前缴纳第二期房款280743元，2012年6月30日前缴纳第三期房款190743元，尾款90000元于交房当天补足。原告如未按约定时间付款，逾期不超过90日的，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，被告有权解除合同，原告则按累计应付款的5%向被告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，合同继续履行，原告自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，该违约金的金额累计不超过50000元。原告未能在本合同第八条约定的该商品房交付期限前（2013年6月30日）付清商品房总房款，则逾期的交房任何责任由原告承担。同时约定：被告应当在2013年6月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五[该比率应不小于第（1）项中的比率即万分之四]的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过50000元。2012年9月2日，原告朱枣兰再次与被告赣州华恒置业投资有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告以人民币140000元的价格购买被告开发的位于赣州市××××新区Ｃ7地块“中廷·森林公馆”地下室×号地下车位一个，付款方式为签订合同时缴纳车位款40000元，余款在建设银行办理信用卡分期付款。合同其他条款与双方购房合同的约定一致。上述两份合同签订后，原告按约定支付了首期购房款及车位款，2011年4月24日，原告支付部分第二期购房款93581元，2012年1月17日，原告支付剩余第二期购房款187162元，2012年8月21日，原告支付第三期购房款190743元。2013年11月10日，原告办理了房屋交接手续，并支付了最后一笔房款计人民币90000元。2013年11月20日，被告开发的原告所购商品房经相关单位验收合格取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原、被告就逾期交房事宜协商未果，原告遂诉至本院，要求依法处理。本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。本案被告未依合同约定的时间向原告履行交付房屋的义务，属于逾期交房，理应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任。被告辩称原告未在2013年6月30日前付款，逾期交房的责任不应由被告承担，由于被告在合同约定的交房时间即2013年6月30日未取得竣工验收备案表，尚不符合交房条件，故原告在收房时支付购房尾款未违反合同约定，对被告这一辩解理由，本院不予支持。关于被告的违约责任如何承担涉及两个方面：一是逾期交房时间的确定；二是违约金计算标准的确定。关于逾期交房时间的确定问题，依据原、被告的合同约定，逾期时间应从最后交付期限的第二天即2013年7月1日起计算至实际交付之日止。被告向原告交付房屋时尚未取得竣工验收备案表，原告对此并未提出异议，且被告事后已取得竣工验收备案表，证明该房屋不存在工程质量问题，故原告提前收房的行为应视为对合同约定条件的变更，原告以被告取得竣工验收备案表的时间作为交房时间，据此要求被告承担违约责任于法无据，故被告逾期交房的截止时间应确定为2013年11月10日为宜。关于违约金计算标准的确定问题，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，被告主张合同约定的违约金过分高于造成的损失，应承担相应的举证责任，但本案被告并未完成该举证责任；原告亦应就损失的范围、大小作出陈述，并进行适当举证，而本案原告也未完成对该部分事实的举证责任，故综合考虑以上因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应以原告交房前已支付的购房款985810元为基数，按每日万分之2.5的标准向原告支付逾期交房违约金,即32778.18元(985810元×每日万分之2.5×133天)。被告辩称原告逾期支付第二期房款及第三期房款，应按合同约定支付逾期付款违约金，由于原告未举证证明其逾期付款已经过被告同意，对被告这一主张，本院予以采纳，并酌定于原告按每日万分之二的标准向被告支付逾期付款违约金2657.51元(187162元×每日万分之二×18天+190743元×每日万分之二×52天)，该款从被告应付的违约金中予以抵扣，即被告还应向原告支付违约金30120.67元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赣州华恒置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱枣兰支付逾期交房违约金计人民币30120.67元；二、驳回原告朱枣兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1332元，由原告朱枣兰承担677元,被告赣州华恒置业投资有限公司承担655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘芳梅人民陪审员  王 霞人民陪审员  杜秋平二〇一六年三月二十一日书 记 员  李兆莎