广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤08民终287号上诉人（原审原告）：张白亚，女，公民身份号码：×××0049，汉族，广东省徐闻县人，住徐闻县徐城镇东方。被上诉人（原审被告）：徐闻县嘉盛有限公司，住所地：徐闻县。法定代表人：杨敬权，总经理。委托代理人：陈其聪，广东威格律师事务所律师。上诉人张白亚因与被上诉人徐闻县嘉盛有限公司（以下简称“嘉盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2015）湛徐法民二初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员舒乐清、代理审判员张荣参加的合议庭进行了审理。书记员翟锦霞担任记录。上诉人张白亚，被上诉人嘉盛公司的委托代理人陈其聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年5月20日，张白亚与嘉盛公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：嘉盛公司将位于徐闻县徐城街道东方一路65号的富景园小区B幢3A层3A01号房出售给张白亚，该商品房建筑面积为155平方米，每平方米按单价2900元计算，该房总价为449500元；张白亚在签订合同之日一次性付清首期购买款135500元，余款314000元于合同签订后三十日内办理银行按揭，逾期不办理银行按揭的，张白亚应承担逾期付款的违约责任；嘉盛公司在2011年12月30日前将政府验收合格的商品房交付给张白亚使用，逾期交房的，嘉盛公司应承担逾期交房的违约责任；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积发生误差的，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，差异值为±0.6%以上（不含本数），至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。另外，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况另外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，按下列方式分别处理（不作累加）：一、逾期不超过六十日，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；二、逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝交接。此外，合同还约定，如因政府职能部门审批、备案、验收、换证等程序时限导致迟延交房的，嘉盛公司可据实予以延期。合同签订后，张白亚依约交付了首期房款135500元，并办理了银行按揭。2011年12月30日，嘉盛公司将涉案商品房（3A层3A**号）交付张白亚装修。2012年6月6日涉案商品房竣工验收完毕。张白亚于2015年7月7日向原审法院提起诉讼，请求法院判令嘉盛公司给付张白亚逾期交房违约金35735.25元，并承担本案的诉讼费用。原审法院审理认为：本案属商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：嘉盛公司是否应承担逾期交房的违约责任及张白亚主张违约金是否超过诉讼时效。关于嘉盛公司是否应承担逾期交房的违约责任及张白亚主张违约金是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案中的《商品房买卖合同》依法成立并生效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同第八条的约定，嘉盛公司交付给张白亚的商品房必须经政府验收合格，而涉案商品房于2012年6月6日才通过政府竣工验收，故涉案房屋的交付时间不能认定为2011年12月30日，而应认定为2012年6月6日。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，嘉盛公司应按照合同第九条的约定承担逾期交房的违约责任。嘉盛公司辩称其逾期交房是因政府部门未在行政决定的期限内验收完毕，不是嘉盛公司的责任，且该房是在合同未成就的情况下交付的，交付时间是以张白亚占有房子的时间为交付时间，嘉盛公司并没有违反约定逾期交付，但嘉盛公司提供的证据并不能证明逾期交房是因政府部门延迟验收导致的，故嘉盛公司提出的上述抗辩理由不能成立，原审法院对其抗辩意见不予采纳。另外，嘉盛公司抗辩张白亚请求给付逾期交房违约金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，涉案的商品房于2012年6月6日才通过政府竣工验收，张白亚主张权利应当从竣工验收次日起计算，至2014年6月6日诉讼时效届满。张白亚于2015年7月7日才主张其权利被侵害，显然已超过二年的诉讼时效期间，故嘉盛公司的诉讼时效抗辩意见，原审法院予以采纳，对张白亚请求嘉盛公司给付逾期交房违约金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：驳回张白亚的诉讼请求。案件受理费347元，由张白亚负担。张白亚不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定嘉盛公司与张白亚在本案中应承担逾期交房的违约责任是正确的。二、《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”嘉盛公司明知在合同期限内其出售的商品房尚未通过竣工验收，但为了免于承担违约责任而隐瞒事实，仍然在合同规定的时间内（即2011年12月30日前）将商品房交付张白亚使用，至2012年6月6日长达五个多月的时间里，没有以任何形式告知张白亚，至今仍然对其违约行为没有正确认识，百般推诿。嘉盛公司不讲诚信，不遵守合同约定，对消费者提供商品或者服务有隐瞒事实、欺诈行为，张白亚受其欺瞒，找其理论没有结果的情况下依法起诉维权，所有的责任和后果应当由嘉盛公司承担，因此本案诉讼时效不受二年时间的限制。一审法院以张白亚主张权利超过二年诉讼时效为由，判决嘉盛公司不承担任何违约责任是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，责令嘉盛公司按照约定支付违约金35735.25元给张白亚，本案一、二审诉讼费用由嘉盛公司负担。被上诉人嘉盛公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对张白亚上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：张白亚主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效。关于张白亚主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”嘉盛公司在房屋验收合格前将房屋交付业主张白亚使用，有违诚信原则。《商品房买卖合同》约定嘉盛公司应当在2011年12月30日前将政府验收合格的商品房交付张白亚使用，而涉案房屋于2012年6月6日才竣工验收备案。虽然嘉盛公司于2011年12月30日将涉案房屋交付张白亚使用，但该房屋当时并未经政府部门竣工验收，不具备法定交付条件，开发商存在违约行为。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝交接。”但嘉盛公司交付房屋时并没有出示相关的证明文件，证明涉案商品房符合交付使用的条件，而张白亚亦怠于行使自己的权利，本身亦有过错。直至2012年6月6日涉案商品房才具备交付条件，其时合同约定的最后交房期限已过，且房屋具备法定交付条件，买受人张白亚作为合同一方当事人，应当知道出卖人已经构成违约。故本案诉讼时效应从商品房具备法定交付条件之日，即2012年6月6日起计算。原审法院认定本案诉讼时效已过，对张白亚主张逾期交房违约金不予支持，符合法律规定，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费693元，由上诉人张白亚负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈春丽审 判 员  舒乐清代理审判员  张 荣二〇一六年三月三十一日书 记 员  翟锦霞附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第7页共8页