深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）深罗法民三初字第1866号原告彭慎霭，香港居民。原告梁炎生，香港居民。原告梁旭燊，香港居民。三原告共同委托代理人王福云，广东星辰律师事务所律师。三原告共同委托代理人骆伟新，广东星辰律师事物所律师。被告黄锡波。委托代理人晏辉，广东天地元律师事务所律师。上列三原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人王福云、骆伟新，及被告的委托代理人晏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于深圳市罗湖区立新路53号好年华大厦1层105号商铺的房屋，建筑面积16.19平方米（房产证号：深房地字第××号）租赁期限共240个月，自2014年8月1日起至2024年7月31日止，月租金人民币6000元，原告向被告收取租赁保证金人民币12000元；被告应于2014年7月31日前交付首期租金，于每月15日之前向原告交付租金等。合同签订后，原告依约如期将租赁房屋交付被告使用，被告在占用租赁房屋后，未向原告支付租金。现被告拖欠原告租金及租赁房屋实际占用费已达12个月。原告为此多次向被告催告主张，均未果。2015年10月10日，原告依据《合同法》第二百二十七条的规定，向被告发送通知，再次给予被告3天履约时间，要求被告支付拖欠租金，同时通知：如被告在此期间仍不履行合同，3天期满，合同即时解除，被告须即可返还租赁房屋给原告。现原告通知再次给予被告的3天履约期限已满，被告仍未履行合同。原告为维护合法权益，现诉请法院判令：1、确认原、被告签订的租赁合同自原告通知被告解除之日起解除，被告将租赁房屋返还原告，并恢复租赁房屋原状；2、被告按合同约定向原告支付自2014年11月1日至合同解除之日租金人民币69000元；3、被告以约定租金或同期政府指导租金（以较高者计）计算租金止算之日至租赁房屋返还之日的实际占用费人民币3000元（暂计至本案起诉之日，请求计算至被告返还租赁房屋之日）；4、原告不予返还已收取被告租赁保证金人民币12000元；5、被告支付物业管理费人民币2169.46元（暂计至本案起诉之日，请求计算至被告返还租赁房屋之日）；6、被告承担本案诉讼费用。被告黄锡波辩称，原告的诉请均无依据，应予驳回。经审理查明：一、2014年7月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：被告承租三原告名下的位于深圳市罗湖区立新路53号好年华大厦1层105号商铺的房屋，用途为商业，建筑面积16.19平方米；租赁期限共240个月，自2014年8月1日起至2024年7月31日止；月租金人民币6000元（以下均为人民币），原告向被告收取租赁保证金12000元；被告应于2014年7月31日前交付首期租金，于每月15日之前向原告交付租金等；原告应于2014年7月31日前将租赁房屋交付被告使用并办理有关移交手续；被告拖欠租金30天以上，原告有权解除合同，并不予退还租赁保证金；附加条款，原告给予被告3个月免租装修期，起租时间为2014年11月1日开始交租；签订合同后第3年在原有租金基础上递增5%，此后每间隔2年在此递增5%，即签订合同后第3、第5、第7年度递增。合同还约定了双方的其他权利义务。二、上述合同签订后，原告称其已依约于2014年7月31日将租赁房屋交付被告使用，被告交付了租赁保证金和部分租金（黄晓琪代被告缴纳，关于被告已缴纳的保证金数额庭审中原告说是18000元）足以说明原告已按约交付了租赁场地，但被告在占用租赁房屋后，未向原告支付租金，且被告将租赁房屋转租给了别人；被告则辩称，原、被告确实签订了涉案租赁合同，但是双方没有实际履行这份合同，具体表现为原告从未将租赁房屋交付给被告导致被告无法占有和使用该房屋，被告也没有向原告交付过保证金和租金，故被告不负担任何民事责任，另被告没有保存这份租赁合同的原件及复印件。原告庭审中还称，其提供的原告银行个人活期一本通账户明细，说明代替被告交租的账户是黄晓琪的帐号62×××10，该帐号于2014年7月30日向原告7200379980110467391帐号转入18000元。三、原告于2015年10月10日向被告发送书面通知，要求被告3天内支付拖欠租金，否则合同即时解除。原告提供的该快递因迁移新址不明而被改退。被告称没有收到该书面通知。另查明，涉案租赁房产所在同地段2014年房屋租赁指导租金为206元/平方米/月。以上事实，有房屋租赁合同、银行个人活期一本通账户明细，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，根据现有证据，可以认定原、被告确实签订了涉案房屋租赁合同。该合同合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。原告庭审中承认黄晓琪代被告于2014年7月30日通过银行转帐方式向原告交纳租赁保证金12000元和首月租金6000元合计18000元，虽被告对此予以否认，但被告未能提出反证，且原告提供的原告银行个人活期一本通账户明细可以印证原告上述主张，故原告该主张本院予以采纳。据此，虽原告未能提供将租赁房产交付给被告的证据，但考虑被告亦未通过任何方式向原告主张退还押金和首月租金，假如原告未交付租赁场地则被告该行为并不符合常理，故本院推定原告事实上已经将租赁房产交付给了被告。被告接收租赁房产后，自2014年11月1日起未向原告按约支付租金，被告的行为构成违约，且达到了合同约定的解除合同条件，故原告要求解除涉案房屋租赁合同并要求被告返还租赁房产办理移交手续，理由成立，本院予以支持。由于原告通过快递邮寄的书面解除合同通知书被退件，被告又坚称未收到该解除通知，故应视为从原告起诉日2015年11月3日为合同解除日。原告未能提供证据证明该租赁房屋交付时的原状，故原告要求被告恢复租赁房屋原状，因原状不明确不具体，本案不作处理，双方可遵循诚实信用原则另寻途径解决。原告主张的拖欠租金和房屋占有使用费，因合同约定的租金高于同地段政府指导租金，故本院酌定被告应按合同约定的租金每月6000元标准向原告支付2014年11月1日至原告起诉日即2015年11月3日期间的租金，并抵扣被告已交付的首月租金6000元，经计算数额为66000元（12个月×每月6000元－已交付的首月租金6000元），原告起诉状诉讼请求第2项和第3项中和合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。原告主张不予退还还已收取的租赁保证金12000元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张的物业管理费，原告未提供证据证明其已实际垫付该笔费用，故本案对此亦不作处理，双方可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年7月30日签订的《房屋租赁合同》。二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告返还涉案的位于深圳市罗湖区立新路53号好年华大厦1层105号租赁商铺，并办理移交手续。三、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付拖欠的2014年11月1日起至2015年11月3日期间的租金合计人民币66000元。四、确认原告不予退还被告已交付的租赁保证金人民币12000元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1954元，由原告负担人民币184元、被告负担人民币1770元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李春华人民陪审员  谌小英人民陪审员  胡聪明二〇一六年三月十五日杨玲书 记 员  王丹凤