四川省德昌县人民法院民 事 判 决 书(2016)川3424民初59号原告：孙建国，男，1964年3月12日出生，汉族，住四川省德昌县。被告：冯云芳，女，1923年7月26日出生，汉族，住四川省德昌县。第三人：尹颖，女，1974年1月11日出生，汉族，住四川省德昌县。第三人：尹玲，女，1975年9月10日出生，汉族，住四川省德昌县。原告孙建国诉被告冯云芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员朱兴碧适用简易程序于2016年3月2日公开开庭进行了审理。本案原告孙建国、被告冯云芳及第三人尹颖、尹玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙建国诉称：原告孙建国与被告冯云芳系母子关系。原告孙建国诉被告冯云芳及第三人孙信权等人房屋分割纠纷一案，于2000年11月17日经德昌县人民法院判决，判决德昌县东风路1号商住楼原告应分得35%产权，门市收入按应分得的比例进行分配。原告孙建国因家庭纠纷犯故意杀人罪于2001年1月被捕，直至2015年1月24日刑满释放出狱。回家后才知道该商住楼已于2007年5月被被告冯云芳出卖于第三人尹颖、尹玲。被告及第三人的行为侵犯了原告的合法权益，导致原告无家可归，也无任何生活来源。现请求：1、请求判令房屋买卖协议无效并由被告冯云芳及第三人尹颖、尹玲归还德昌县德州镇东风路1号的��屋及门市；2、给付自2007年5月至今门市租金的相应份额；3、本案的案件受理费由被告承担。原告为证明自己的主张，出示了以下证据：一、释放证明书一份。用以证明原告从2001年8月19日被四川省凉山彝族自治州中级人民法院判处无期徒刑后一直在监狱服刑，直至2015年1月24日才刑满释放；二、（2000）德民初字第140号民事判决书一份。用以证明被告冯云芳出售的房屋，其中有35%的产权属于原告；三、公证书一份。用以证明被告冯云芳与第三人尹颖、尹玲存在房屋买卖的事实；四、购房预交定金协议一份。用以证明第三人尹颖、尹玲哄骗了被告冯云芳，使被告因违约金太高不得不将房屋出卖于第三人尹颖、尹玲；五、收条一份。用以证明被告收到第三人尹玲给付的定金10000元；六、德昌县六��信用社证明一份。用以证明房产证在2007年5月4日之前一直抵押在德昌县六所信用社；七、私有房屋所有权登记申请书一份。用以证明被告出售给第三人的房屋并非被告个人所有，还有其他的共有人；八、房契复印件一份。用以证明2007年5月被告与第三人去办理公证时，因该房有其他共有人，公证人员要求共有人到场才办理公证，后被告和第三人是依据被告1987年4月3日购买德州镇东风路1号的房契进行的公证。经当庭质证，被告冯云芳对原告孙建国出示的证据均无异议。第三人尹颖、尹玲对原告出示的证据一、二、六、七、八的真实性有异议，认为无法辨别真假；对原告出示的证据三、四、五的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，认为签订合同是双方真实意思的表示，不存在有欺骗行为。被告冯云芳辩称：当��卖房给第三人时，被告不知道门面当时的市价，因此在第三人尹玲夫妻的哄骗下，收了她们10000元定金并签订了合同，约定违约金是50000元。被告后来想反悔不卖房子，但因支付不起违约金，只能将房屋出卖。第三人尹玲让被告冯云芳去公证处公证时，公证员见被告房产证是五个人的名字不给公证，被告怕无法公证会被要求给付50000元违约金，就回家找了一张被告个人向龙德光购买房子的房契去公证处进行了公证。被告把房子卖给第三人是不合法的，请求法院将房产判归于被告，维护被告的合法权益。被告冯云芳未出示证据。第三人尹颖、尹玲辩称：原告所提的诉讼请求已超过诉讼时效，不受法律保护。第三人尹颖、尹玲与被告冯云芳签订《房屋买卖协议》是2007年5月15日，取得房产证与土地使用证是2011年5月、6月，二者分别与原告起诉时间相差8年和4年，早已超过法定2年的诉讼时效。第三人与被告冯云芳签订合同是在平等、自愿、协商一致的情况下签订的协议，签订协议的形式与约定内容都不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形。第三人购买冯云芳房产的行为构成善意取得，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的相关要件，权利应受到法律保护。第三人尹颖、尹玲受让该房产时是善意的，且该房产转让价格公平合理，并完全支付了房款。该房产已经进行了权利的变更登记，现该房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》均在第三人尹颖、尹玲名下。第三人尹颖、尹玲取得该房产完全是善意取得，并不存在法律规定转让行为无效的情形。被告冯云芳故意隐瞒事实，恶意处分该房产，应对本案侵权行为负完全责任。请求依法保护第三人的合法权益，驳回原告的诉讼��求，作出公正判决。第三人为证明自己的主张，出示了以下证据：第一组证据：1、2007年6月27日收条；2、购房预交定金协议一份；3、2007年5月3日收条；4、2007年5月14日收条；5、房屋买卖合同一份；6、公证书一份。用以证明双方购买房屋的行为合法有效，房款给付完毕并进行了公证，同时证实被告与第三人在签订《房屋买卖合同》时被告冯云芳的儿子孙信全在场，孙信全在合同和收条上签名的事实。第二组证据：1、拆房协议复印件一份；2、建设工程规划许可证复印件一份；3、房权证复印件一份。用以证明买卖房屋时被告提交的证据证实是其私产，与其子女都无关，第三人才放心与其交易。第三组证据：《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。用以证明第三人现已经完全取得房屋所有权。经当庭质证，原告认为第一组证据的真实性无法确定，因为交易当时其不在现场；对第二组证据表示不认可，认为被告无法提供这些证据给第三人，不知道证据的来源；对第三组证据认为她们并不是合法取得，是哄骗被告才买到房子。被告冯云芳对第一组证据的真实性表示认可，认为自己确实收了房款，当时在儿子孙信全的质问下想反悔不卖房子，因付不起违约金，迫于无奈才卖房；对第二组证据认为是第三人用私人关系拿到的，与其买卖房屋不相干，认为2001年3月27日的房产证是假的，被告从未提供过。对第三组证据认为自己不知道第三人办理了过户手续。经审理查明：原告孙建国与被告冯云芳系母子关系。1998年因城镇建设所需，原、被告将房屋拆除后修建了一幢结构为砖混，建筑面积为137.11㎡的四层商住楼。1999年3月4日，被告冯云芳将该房屋（东风路1号）产权办理在自己名下，所有权性质为私产，无共有人。2000年原告孙建国诉被告冯云芳及第三人孙信权等人房屋分割纠纷一案，本院于2000年11月17日作出（2000）德民初字第140号民事判决书，判决：“一、德昌县东风路1号商住楼原告应得35%产权，被告应得65%产权。二、因修建该房屋所欠债务按原、被告各自所得的份额比例进行清偿。三、门市收入按原、被告各自应得该房屋份额进行分配。四、由原、被告各自按应得的份额对第三人孙信义、孙信权、孙信媛每人补偿5000元。”之后，原告孙建国因故意杀人罪于2001年1月被捕，2001年8月19日经四川省凉山彝族自治州中级人民法院判处无期徒刑。原告先后在凉山监狱和攀西监狱服刑，于2015年1月24日刑满释放出狱。2001年3月27日，被告冯云芳按照相关规定对1999年3月4日办理的房产证进行换证时，将该房屋（东风路1号）办理了房权证德权字第000006**号《房屋所有权证》。该证登记的房屋所有权人为冯云芳，产别为私产，无共有人。2007年5月3日，被告冯云芳与第三人尹玲签订了《购房预交定金协议》，该协议约定：“甲方冯云芳，乙方尹玲。经甲、乙双方共同协商，甲方自愿将位于东风路141号、143号（原为东风路1号）两门市及其上住房一幢出售给乙方，房屋总售价贰拾玖万玖仟元整（299000元），现甲方预收乙方定金壹万元，剩余购房款在双方签订正式合同，办理过户手续后付清。甲方在收取乙方定金后，不得以任何理由拒售房屋或卖给他人，双方协议，若有任何一方违反此协议，承担违约金伍万元。此协议双方签字（盖章）生效。甲方冯云芳（签名、捺印），乙方尹玲（签名、捺印）。”当天，被告冯云芳向尹玲出具了收条，该收条载明：“今收到尹玲交来买房定金款��万元正。收款人冯云芳（签名、捺印）。”2007年5月14日，被告冯云芳与第三人尹颖、尹玲签订了《房屋买卖合同》，该合同中双方对房屋面积、价款、付款方式以及交房期限和办理过户手续等作了明确约定，被告冯云芳及其儿子孙信全在合同上签名、捺印。当天，被告冯云芳及其儿子孙信全向尹颖、尹玲出具了收条，该收条载明：“今收到尹玲、尹颖交来购房款285000元（人民币大写贰拾捌万伍仟元正），特立此为据。卖房收款人冯云芳、孙信全（签名、捺印）。”2007年5月15日,被告冯云芳与第三人尹颖、尹玲到德昌县公证处申请对该《房屋买卖协议》办理了（2007）德证字第128号公证书。2007年6月27日，被告冯云芳向尹玲出具收条，该收条载明：“收到尹玲交来房款肆仟元正。冯云芳（签名）。”之后，被告冯云芳按约定将房屋交付第三人尹颖、尹玲管理使用。2011年5月9日，第三人尹颖、尹玲对坐落于德州镇东风路141号房屋办理了房权证德权字第000145**号《房屋所有权证》。2011年6月1日，第三人尹颖、尹玲分别对坐落于东风路141号房屋办理了德国用（2011）第0726号、第0727号《国有土地使用证》，和德国用（2011）第0724号、第0725号《国有土地使用证》。2015年1月24日原告刑满释放回家，以才知道该商住楼已被被告冯云芳出卖于第三人尹颖、尹玲，认为该房屋有35%的产权系原告所有为由，多次找第三人协商解决未果。2016年1月7日原告起诉来院，请求：1、请求判令房屋买卖协议无效并由被告冯云芳及第三人尹颖、尹玲归还德昌县德州镇东风路1号的房屋及门市；2、给付自2007年5月至今门市租金的相应份额；3、本案的案件受理费由被告承担。本院认为：本案立案案由为确认合同无效纠纷。确认合同无效纠纷是指��事人诉至人民法院，要求确认合同不具有效力，双方权利义务返回合同订立前状态的纠纷。依据相关法律规定，只有在当事人单独就合同效力问题诉至法院时，才可将之作为案由，如果当事人以其他合同纠纷诉至法院，或者在提出确认合同效力时一并提出其他相关诉讼请求，则不应将此作为本案案由。根据原告的诉讼请求来看，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，原告以自己对原东风路1号房屋拥有35%的所有权，其在服刑期间该房屋被被告全部出售，其在刑满释放后才知为由，要求确认合同无效，并由第三人返还房屋、给付租金。从审理查明的事实来看，被告冯云芳提供给第三人的房屋所有权证上房屋所有权人仅为被告冯云芳一人，无其他共有人，作为第三人尹玲、尹颖足以相信并确认该房屋是被告冯云芳个人的私有财产。被告与第三人所签订的《房屋买卖合同》，从内容来看，该合同是双方真实意思的表示，且双方已按合同约定内容全面履行了自己的义务。被告与第三人对该《房屋买卖合同》进行公证后，第三人已依法办理了该房屋相关的产权变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。……。���之规定，第三人买卖房屋的行为符合上述法律规定，其取得不动产所有权，属于善意取得。被告明知该房产经人民法院判决后，原告孙建国拥有35%的产权，但被告却故意隐瞒该事实，将原告拥有35%的产权一并处分。被告无处分权而对原告的不动产进行处分，其行为严重侵害了原告的合法权益，对此，原告有权请求被告赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损坏社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实���责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中，虽然被告有故意隐瞒事实的行为，但原告无证据证实被告与第三人之间有恶意串通的行为，也无证据证实被告与第三人在签订《房屋买卖合同》时有欺诈、胁迫的行为或者转让价款存在明显不合理的情况。因此，原告的诉讼请求不符合上述法律规定，本院不予支持。当事人应当遵循公平原则和诚实信用原则，本案诉争的房屋，第三人善意取得后，应受法律保护。故，第三人的辩称理由成立，本院予以采信。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告孙建国的诉讼请求。案���受理费1000元，减半收取500元，由原告孙建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  朱兴碧二〇一六年三月二十日书记员  张珈毓