北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝���初字第29385号原告侯衍尚，男，1986年2月25日出生。委托代理人王艳明，河北华川律师事务所律师。被告邓胜旻，男，1975年9月8日出生。委托代理人朱业清，北京市齐致律师事务所律师。原告侯衍尚（以下简称原告）与被告邓胜旻（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王艳明，被告及其委托代理人朱业清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月15日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区关东店北街X号楼X号房屋（建筑面积约60平方米）用于经营，租赁期限自2014年4月15日至2017年4月14日，租金支付方式为季付，租金每年递增5%。合同签订后，原告如约支付了租金，并对房屋进行装修，花费月85427元。直至2014年12月15日，政府相关部门在被告出租房屋张贴了《关于依法依规整治朝阳北路沿线临街住宅“开墙打洞”的通知》以及《关于查处朝阳北路沿线住宅楼首层房屋擅自拆改承重主体结构违法行为的公告》。此时，原告才知该房屋系民用住房。原告认为，被告明知房屋属于违法改建，仍故意出租给原告，被告的行为不但损害了公共利益，还给原告造成了重大的经济损失。故原告诉至法院，请求判令：一、确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2014年12月15日解除；二、被告返还原告租金85500元及押金9500元；三、被告赔偿原告经济损失（装修损失）85427元。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告认为双方签订的《房屋租赁合同》应该自被告收回房屋时解除，而且被告在合同履行过程中不存在任何过错。双方约定房屋用于经营但也没有具体约定用于餐厅经营，且双方对房屋的装修及装修产生的费用如何负担也没有约定。即使根据原告主张的拆迁打洞的问题，政府相关部门只是要求存在上述问题的业主及经营人完成整改，并未禁止经营。经审理查明：北京市朝阳区关东店北街X号楼X号房屋（以下简称涉案房屋）登记在案外人张X名下，张X委托被告出租涉案房屋。2014年4月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：“第一条甲方自愿将北京市朝阳区关东店北街X号楼X号房屋，建筑面积约60平米，租赁给乙方经营使用。第二条租赁期限：自2014年4月15日至2017年4月14日第三条租金及支付方式：租金每1年调整一次，每年递增5%，在租赁期内第一年租金为人民币拾壹万肆仟元整（￥114000元），首期三个月房租及一个月押金于本合同签订之日支付，以后租金每三个月支付一次���应于房租到期前15日由乙方支付给甲方。……第五条1、甲方应于2014年4月12日之前把房屋交付给乙方……2、甲方应提供此租赁房屋的房产证明用于乙方办理经营的相关手续。……第六条乙方的责任和义务1、乙方应按时缴纳房租，不拖欠房租，如逾期每日甲方按年租金的1‰收取乙方滞纳金，如乙方逾期超过十五天则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，并扣除乙方交纳的全部押金，并有权要求乙方赔偿因乙方违约给甲方造成的所有损失。……第八条如乙方不续租应于合同到期日把屋内乙方物品清空，并把此房屋完好交还给甲方，如3日内未清空，甲方有权收回房屋，并视为乙方对屋内物品放弃处置权。第九条违约责任：甲乙双方应严格遵守本合同，如任何一方违反本合同相关条款给对方造成经济损失，守约方可向违约方要求赔偿，赔偿额不低于违约当期半年房租。”《房屋租赁合同》签订后，原告向被告支付了2014年4月13日至2015年1月14日期间的房租共85500元及租房押金9500元。原告主张，2014年12月15日北京市朝阳区人民政府呼家楼街道办事处以及朝阳区住房和城乡建设委员会分别在涉案房屋处张贴《关于依法依规整治朝阳北路沿线临街住宅“开墙打洞”的通知》、《关于查处朝阳北路沿线住宅楼首层房屋擅自拆改承重主体结构违法行为的公告》，要求产权人自行整改、拆除私搭乱建、恢复被拆改的房屋结构等，并导致其无法正常经营，原告遂电话通知被告收回房屋，并于2014年12月21日搬离涉案房屋。被告对原告的上述陈述不予认可，主张原告并未通知其收回房屋，是原告拖欠房租被告多次催促并要求其搬离未果后，被告于2015年7月18日找开锁公司进入涉案房屋，并实际收回房屋；为证明上述主张，被告提交了其与���机号码为“137XXXX****”的短信记录，包括“……侯衍尚先生：我于2015年6月19日和你联系，因你租我的房自2015年1月15日到今天的房租未付，并违法占据房屋，我多次和你联系未果，我决定于2015年6月27日对你强占我的房屋进行收回，并追缴房租。到时候房主将带房产证原件到场。……有20天房租是改造闭门厅的，我下午给你电话。……我说的房东为此房房屋所有权人，签合同时，我已经给你房产证了，你可以看看，房东是我三舅，委托我出租。……我现在在外地出差呢过不去啊……7月17日：我回到北京，就把钥匙电卡门禁给你送过去，尽快这几天”。原告认可“137XXXX****”为其手机号，但对上述短信真实性、证明目的均不予认可。现双方均确认无法继续履行《房屋租赁合同》。关于涉案房屋装修事宜，原告主张对涉案房屋进行装修与被告沟通过，被告亦同意，但双方没有书面确认；被告对此不予认可，主张是在2015年7月份收房时才知晓装修事宜。诉讼中，原告提交了其与被告电话通话录音，并称该录音形成于2014年12月18日、19日，用于证明被告最晚于上述时间已知晓其对涉案房屋进行了装修。被告认可上述录音中部分内容是其本人声音，但主张双方沟通是在2015年4月份左右，并非是2014年12月。原告未提交录音证据的原始载体。为证明经济损失主张，原告提交了涉案房屋装修费用明细、收据提货单、制作单、淘宝交易记录等，被告对上述证据真实性不予认可、证明目的亦不认可。上述事实，有当事人提交的上述《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、短信记录、电话录音、费用明细等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：《房屋租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照《房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。原告主张被告未告知其涉案房屋属于住宅，且涉案房屋被政府有关部门责令整改，导致其无法经营，本院认为，被告提交了其与原告的短信记录，原告虽否认真实性，但认可“137XXXX****”为其手机号码，故本院采信上述短信记录，根据短信记录显示双方沟通过程中，被告提及“我说的房东为此房房屋所有权人，签合同时，我已经给你房产证了，你可以看看，房东是我三舅，委托我出租”，原告对此未予否认，且原告未举证证明被告存在违约，故原告通知被告解除合同、收回房屋，无事实依据及合同依据。被告称其于2015年7月18日收回涉案房屋，双方均表示无法继续履行合同，本院确认双方《房屋租赁合同》于2015年7月18日解除。原告支付被告租金85500元系2014年4月13���至2015年1月14日期间的房租，尚处于合同履行期内，故原告要求被告返还上述房租，于法无据，本院不予支持。结合双方陈述，原告迟延支付租金远超过15天，已构成违约，故其要求被告返还押金的请求，本院不予支持。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故原告要求被告赔偿其经济损失的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：驳回原告侯衍尚的全部诉讼请求。案件受理费3908元，由原告侯衍尚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上��于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 扬人民陪审员  韦铁兵人民陪审员  郑大为二〇一六年三月十四日书 记 员  刘 月