云南省威信县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0629民初72号原告林森。原告林海。被告王邦勇。被告王宗林。委托代理人喻永伦，系被告王宗林、王宗林共同委托，特别授权。第三人林成顶。第三人刘仕秀。委托代理人陈伟，系第三人林成顶、刘仕秀共同委托，特别授权。原告林森、林海诉被告王邦勇确认合同无效纠纷一案，本院受理后，原告林森、林海申请追加王宗林作为被告参加本案诉讼，本院依法追加王宗林作为本案被告参加诉讼。第三人林成顶、刘仕秀以其对双方诉争的标的享有独立的请求权为由申请参加本案的诉讼，本院依法准许其参加本案的诉讼并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林森、林海，被告王宗林、王邦勇及其代理人喻永伦，第三人林成顶、刘仕秀及其代理人陈伟到庭参加诉讼。现已审理终结。原告林森、林海诉称：2006年11月25日，二原告与被告王宗林签订协议，约定将二原告位于威信县扎西镇甘河村石板沟村民小组77号的房屋及房屋周边的土地0.463亩出卖给被告王宗林，后该房屋一直由被告王邦勇实际占有使用，王邦勇在居住过程中擅自将房屋部分拆除重建，被告的行为损害了原告家庭成员的利益，同时违法土地管理法不得非法买卖农村房屋及宅基地的强制性规定，且双方不是同一个村民小组的村民，不属于同一集体经济组织，双方买卖房屋、土地的行为违反了法律的规定，请求确认双方签订的协议无效。另外，因协议所涉及的房屋及土地已被征收，被告王邦勇已于2016年1月6日从威信县扎西镇人民政府领取涉案房屋的拆迁及土地补偿款257,227.62元（包含：0.463亩土地补偿款18,520元、青苗费463元、房屋拆迁补偿款192,627.42元、院坝土地占用面积76.32平方米的补偿款4,579.2元、搬家费2,000元、搬家奖金32,638元、过渡期8个月补助款6,400元），现二被告客观上已无法返还协议所涉及的房屋和土地原物，故请求判令二被告返还该257,227.62元。被告王宗林、王邦勇辩称：该协议是王邦勇委托王宗林与二原告签订，被告王宗林的行为是代理王邦勇签订合同。双方签订的协议未违反合同法第52条的规定，属于合法有效的协议。原告要求二被告返还房屋拆迁及土地补偿款257,227.62元的请求不符合事实依据。签订协议时本案第三人林成顶、刘仕秀是知道情况的。被告王邦勇购买房屋后有权对房屋进行改建，被告王邦勇对房屋改建的行为未损害国家、集体利益，是合法的。虽然双方不在同一个村民小组，但是同属一个村委会即甘河村村委会，属于法律规定的同一个集体经济组织，因此可以进行房屋及土地买卖。第三人林成顶、刘仕秀述称：本案争议的房屋及土地属其所有，原告林森、林海与被告王宗林签订协议时未征求其意见，该协议无效。该房屋拆迁及土地征用补偿款257,227.62元应归其所有。原告林森、林海辩称：对第三人的主张无异议。被告王宗林、王邦勇辩称：2006年签订协议后，被告王邦勇就一直在该房屋内居住，双方的家距离并不远，但第三人在此期间未提出任何异议，第三人已通过其行为对该份协议进行了追认。房屋的拆迁及土地征用补偿款257,227.62元的应归其所有。综合原，被告及第三人的的诉辩主张，本案当事人争议的问题是：1、二原告与被告王宗林协议是否有效，被告王宗林是否是该合同的一方当事人；2、本案涉及的房屋拆迁及土地征用补偿款257,227.62元应归谁所有。原告林森、林海为证明其主张，向本院提供了以下证据：房屋买卖协议一份，证明该协议是无效协议。经质证，二被告对协议的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为无法证明该协议无效；第三人对该协议的真实性无异议，但认为协议无效。被告王宗林、王邦勇为证明其主张，向本院提供了以下证据：房屋搬迁协议一份，证明当地村委会及政府部门都认为该房屋的所有权属于被告。甘河村委会出具的证明一份，证明第三人和原告是居住在一起的，第三人对原、被告买卖房屋及土地的事实是知道的。房屋照片两张，证明被征收房屋的现状。经质证，二原告对证据1的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为不能证明该房屋归被告所有；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为甘河村委会不了解事实的真相，不能证明被告欲证事实；对证据3无异议。第三人对证据1的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为该房屋属其所有；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为甘河村委会不了解事实的真相，不能证明被告的欲证事实；对证据3的真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性。第三人林成顶、刘仕秀为证明其主张，向本院提供了以下证据：一、林成顶、刘仕秀的身份证复印件，证明第三人主体资格。二、户口薄原件及复印件、甘河村民委员会出具的证明一份，证明：1、第三人林成顶系威信县扎西镇甘河办事处石板沟村民小组77号房屋的户主；2、第三人林成顶和刘仕秀系夫妻关系；3、位于威信县扎西镇甘河办事处石板沟村民小组77号的房屋是林成顶、刘仕秀于1962年4月修建；4、第三人对本案争议的房屋及房屋内附属设施、装饰物享有所有权；5、被告王邦勇无权领取并应当返还第三人房屋征用赔付款192,627.42元的事实；6、被告王邦勇无权领取房屋拆迁补偿款并应返还第三人因房屋被政府征收过渡期安置费41,038元的事实。三、威信县农村公有土地承包合同书一份，证明：1、第三人林成顶系位于田坝头2.2亩地块中0.463亩土地的承包经营权人；2、原、被告双方无权买卖该土地；3、被告王邦勇无权领取土地征收补偿款并应返还第三人0.463亩土地的征收补偿款18,520元、青苗费463元及院坝的补偿款4,579.2元。四，威信县扎西镇政府出具的威信县粮油仓库征迁赔付汇总表一张、扎西镇麻园房屋拆迁补偿金额计算表一份、房屋实物调查丈量表一份、房屋实物调查登记表一份，证明：1、第三人的房屋以及土地已经被政府征收；2、被告王邦勇已于2016年1月6日领取该房屋及土地的拆迁补偿款257,227.62元。五，原告林森、林海和被告王宗林签订的协议书一份，证明：1、该协议未经第三人林成顶、刘仕秀签名认可；2、该协议的内容侵害了第三人的房屋所有权及土地承包经营权；3、该协议未经被告王邦勇署名，但被告王邦勇占用房屋和土地并领取该房屋及土地拆迁补偿款257,227.62元属于非法占有行为。经质证，二原告对第三人所提交证据的真实性及欲其证事实均无异议。二被告对证据无异议；对证据二中的证据3认为不真实、不合法，不能证明第三人的欲证事实，对证据二中的证据4的真实性、合法性无异议，但认为不能证明第三人欲证事实；对证据三的真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性；对证据四、五组的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联，不能证明第三人的欲证事实。根据庭审举证和质证，本院认为，原告提供的协议书及第三人提供的证据五，二被告及二第三人对其真实性均无异议，但二被告认为该协议有效，二第三人认为该协议违反了法律的规定，属无效协议，该协议能证明原告林森、林海与王宗林于2006年11月5日签订协议，约定二原告将其位于田坝头的老房屋、院坝及房屋南面的自留地以1.7万元价款出卖给被告王邦勇，该协议虽然是被告王宗林与二原告签订，但被告王邦勇认为王宗林的行为系代理其与二原告签订协议，且从被告王邦勇在协议签订后实际对所买卖的房屋及土地进行管理使用并对部分房屋拆除重建等行为看，可以认定被告王宗林只是被告王邦勇的代理人，被告王邦勇系该协议的当事人；对该协议是否有效的问题，其中涉及的房屋买卖，因该房屋系二原告家庭共有的财产，二原告享有处分权，二第三人与二原告属同住的家庭成员，完全应当知道二原告出卖房屋给被告王邦勇的情况，且从2006年11月5日签订协议到二原告提起本案的诉讼之前，被告王邦勇实际使用该房屋并对部分房屋进行拆除重建，二第三人均未提出异议，说明二第三人应当知道双方买卖房屋的事实，故认定协议中买卖房屋部分的内容有效，对涉及买卖土地的行为，因我国现行的法律规定禁止买卖土地，故认定该部分协议无效。二被告提供的证据，能证明其欲证事实，予以采信，二原告及二第三人的质证意见理由不充分，不予采纳。第三人提供的证据一，能证明二第三人的身份情况，原、被告均无异议，予以采信；第三人提供的证据二，虽然能证明二第三人系夫妻关系及二第三人于1962年4月修建位于威信县扎西镇甘河办事处石板沟村民小组77号房屋的事实，但不能充分证明其主张被告王邦勇不能领取买卖房屋补偿款的欲证事实，故对其真实性予以采信，对二第三人的欲证事实予以部分采信；第三人提供的证据三，能证明二第三人的欲证事实，予以采信；第三人提供的证据四，能证明本案争议房屋及土地已被政府征收及被告王邦勇2016年1月20日领取了补偿款257,227.62元的事实，予以采信。根据庭审举证和质证，本院确认如下法律事实：第三人林成顶、刘仕秀系夫妻关系并于1962年在扎西镇甘河村石板沟村民小组田坝头修建房屋一栋（未办理宅基地使用手续），并使用集体位于该房屋南面的自留地0.463亩。二原告系二第三人之子，二第三人与原告林森共同居住生活至今。被告王宗林系被告王邦勇之父。2006年11月5日，被告王宗林代理被告王邦勇与二原告签订协议书，约定二原告将该房屋、院坝及房屋南面的自留地0.463亩以1.7万元价款出卖给被告王邦勇，协议签订后，被告王邦勇已实际对所买卖房屋及自留地进行管理使用并将部分房屋拆除重建。因政府修建威信县粮油仓库需征收该房屋及房屋周边的自留地，被告王邦勇2015年12月9日与威信县扎西镇人民政府签订了房屋搬迁协议并于2016年1月20日从扎西镇人民政府领取了房屋拆迁及土地征收补偿款257,227.62元，其中包括平耕地0.463亩的补偿款18,520元，青苗费463元，房屋拆迁补偿款192,627.42元，院坝补偿款4,579.2元，搬家费2,000元，搬家奖32,638元，过渡期8个月的安置费6,400元。二第三人从二原告与被告王邦勇2006年11月5日签订协议起至二原告提起诉讼时止近十年的时间内未对原、被告签订的买卖协议提出异议。本院认为，对二原告与被告王邦勇所签的协议的效力问题，该协议涉了买卖房屋(含房屋院坝)及土地的内容，二原告将该房屋出卖给被告王邦勇，二第三人系与原告林森属共同生活居住的家庭成员，且双方买卖的房屋在二第三人所在的村民小组，但二第三人自2006年11月5日二原告与被告王邦勇签订买卖协议起到二原告提起诉讼时止，被告王邦勇已实际管理使用该房屋并对部分房屋进行了拆除重建，二第三人均从未提出异议，说明其应当知道双方买卖房屋的事实，且根据《中华人民共和国土地管理法》六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，该规定并未明确禁止农村村民出卖其房屋，故确认该协议中买卖房屋的内容有效，二原告及二第三人请求确认该协议中涉及房屋买卖、院坝的内容无效的诉讼主张，理由及证据均不充分，不予支持，二被告认为该部分协议的内容有效的反驳主张成立，予以采纳。对协议中涉及买卖土地的内容，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”的规定，虽然法律规定土地使用权可以依法转让，但双方未依法办理土地转让手续，双方实质是买卖土地的行为，该部分协议的内容违反了法律的规定，故确认该部分协议无效，二原告及二第三人请求确认该部分协议内容无效的主张成立，依法予以支持，二被告认为该部分协议内容有效的反驳主张，证据及理由均不充分，不予采纳。对二原告及二第三人要求二被告返还所领取的房屋拆迁及土地征收补偿款人257,227.62元的请求，因本院确认被告王宗林系被告王邦勇的代理人，故被告王宗林不承担返还款项的责任，应由被告王邦勇承担返还款项的责任；对返还款项的金额问题，因本院确认双方涉及房屋买卖部分协议的内容有效，故被告王邦勇所领取的房屋、院坝拆迁补偿款及过渡期安置费应归被告王邦勇享有，不予返还，其余0.463亩土地的征收补偿款18,520元及青苗费463元，因本院确认该部分协议内容无效，应由被告王邦勇返还二被告及二第三人，故对二被告及二第三人的该项诉讼请求予以部分支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，第八条第二款，第六十二条第四款；《中华人民共和国合同法》第五十二条五项，第五十六条，第五十八条之规定，判决如下：一、原告林森、林海与被告王邦勇2006年11月25日所签协议中涉及房屋及房屋院坝买卖协议的内容有效，涉及买卖0.463自留地协议的内容无效。二、由被告王邦勇在本判决生效后10日内返还二原告及第三人0.463亩自留地的征收补偿款18,520元及青苗费463元。三、驳回原告林森、林海及第三人林成顶、刘仕秀的其余诉讼请求。案件受理费4,900元，减半收取2,450元，由原告林森、林海负担2,158元，被告王宗林、王邦勇负担292元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审判员  饶雅文二〇一六年三月十一日书记员  赵小群