上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1990号原告叶世文，男，1958年12月7日出生，汉族，住浙江省台州市。原告叶俶健，男，1980年10月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告的共同委托代理人韦芳，北京大成(上海)律师事务所律师。被告朱建华，男，1963年4月25日出生，汉族，住上海市。被告朱一流，男，1989年3月4日出生，汉族，住上海市。上列两被告的共同委托代理人励尚园，上海仲悦律师事务所律师。上列两被告的共同委托代理人杨辉，上海仲悦律师事务所律师。原告叶世文、叶俶健与被告朱建华、朱一流房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶世文、叶俶健的共同委托代理人韦芳，被告朱建华、朱一流的共同委托代理人励尚园、杨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶世文、叶俶健诉称，两原告与被告朱建华通过房屋中介公司于2011年4月29日签订了一份《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定原告叶世文、叶俶健将位于上海市虹口区汶水东路XXX号XXX层XXX室的房屋及汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层248号车位(以下简称汶水东路房屋及车位)出卖给被告朱建华。该《房屋买卖合同》同时约定了该房屋及车位的转让价为640万元及支付方式。因被告支付房款困难等问题，2012年9月6日，两原告与两被告签订了一份《补充条款》。该《补充条款》约定该房屋的总价为626万元，并约定付款方式为2011年6月10日前支付270万元；2012年9月6日支付200万元；余款186万元(含前期利息30万元)以原告将产权证交付给被告之日起一个月内付清，一个月内利息按银行贷款年利率0.073计算，超期付款按月息2%支付利息。2012年11月16日，经产权交易，汶水东路房屋及车位的产权登记至两被告的名下，两被告取得了房屋的产权证后，并未按约如期支付余款186万元。经原告屡屡催告，两被告自2013年1月30日支付了30万元，其后又陆续支付了部分款项，至2015年2月17日两被告支付了4万元后尚余31万元的购房款本金迄今未付。被告也未根据《补充条款》的约定支付相应的逾期利息。期间，虽经原告再三催促，但均未果。据此，原告提起诉讼，要求两被告向原告支付购房款31万元；两被告向原告支付逾期付款利息，自应付之日起至实际付清日止分段计算(按《补充条款》约定的方式计息，以186万元为本金，从2012年11月16日开始计算，其中2015年11月16日至2015年12月15日期间的利息按照年利率7.3%计算，2015年12月16日至实际支付之日止期间的利息按照月利率2%计算)。被告朱建华、朱一流辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已经足额支付了625万元购房款，房屋买卖的实际买受人是上海九环实业有限公司，被告朱建华是该公司的法定代表人和股东，其系代表公司购房，购房款625万元都是由该公司向原告支付的。原告叶世文控股的上海文承物资有限公司欠付上海九环实业有限公司货款133,473.6元，应抵扣购房款。原告出售的房屋具有权利瑕疵，2011年5月支付首笔房款前，原告已将房屋出租给案外人上海博佳贸易有限公司，租期为20年，上海博佳贸易有限公司系以汶水东路房屋作为住所地注册，嗣后该租赁关系未解除，上海博佳贸易有限公司依然注册在房屋内，故被告取得房屋产权后存在事实和诉讼风险，无法正常开展经营活动，影响了被告对房屋的使用。补充条款约定的利息高于买卖合同约定的违约金及原告损失，前期约定的30万元利息不应该再重复计算利息。经审理查明，2011年4月29日，两原告作为出卖方(甲方)，被告朱建华作为买受方(乙方)经案外人上海中原物业顾问有限公司居间签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定由乙方受让甲方所有的汶水东路房屋及车位，该房屋设立有抵押；该房地产转让价款为640万元，包含车位转让款13万元；双方于签订本合同后20天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)200万元；甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续；乙方以银行贷款方式支付第二期房价款440万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；甲乙双方应于2011年6月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；根据法律、法规、规章等规定的交易税费承担全部由乙方承担；乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除合同；甲方交易中所产生的税收30万以内(包括30万)由乙方承担，超出部分甲、乙双方各自承担一半。银行贷款(余款)产证出来当日30日内付清。合同签订后，被告未能向原告如约付款。2011年5月15日，两原告与上海博佳投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告将汶水东路房屋出租给该公司，租期20年，自2011年5月15日至2031年5月15日止，月租金2,000元。上海博佳投资管理有限公司遂将其住所地地址变更为汶水东路房屋。后该公司更名为上海博佳贸易有限公司。嗣后，两原告作为甲方，朱建华作为乙方又签订《房屋转让合同》一份，约定甲方将汶水东路房屋及车位转让给乙方，转让价格为626万元；签订本合同时，乙方支付定金20万元(合同载明为贰拾元应为笔误)；乙方于2011年6月10日前支付200万元；乙方于2011年8月30日前支付406万元；甲乙双方同意，甲方于2011年6月20日前将房屋交付乙方使用；乙方未按本合同的约定期限付款的，每逾期一日，应向甲方支付逾期未付款的0.05%以作为违约金。合同并就其他交易事项进行了约定。2012年9月6日，两原告作为甲方，两被告作为乙方签订《补充条款》，约定经甲乙双方协商关于汶水东路房屋及车位，产权证编号：虹XXXXXXXXXX，于总价626万元，付款方式如下：2011.6.10前支付定金及部分购房款270万元；2012.9.6支付部分购房款200万元；余款186万元，其中含前期利息30万元，以甲方将产权证交给乙方之日起一个月内付清；一个月内利息按银行贷款年利率0.073计算，超期付款按月息2%支付利息。2012年10月22日，两原告作为卖售人(甲方)，两被告作为买受人(乙方)，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定双方通过上海春翔房地产经纪有限公司居间乙方受让甲方所有的汶水东路房屋，房地产转让价款460万元；甲方于2012年10月31日前腾出该房屋进行交接验收；甲、乙双方确认，在2012年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，双方另行约定；乙方于2011年6月6日前支付购房定金18万元；乙方于2012年12月31日前支付442万元。同日，两原告作为卖售人(甲方)，两被告作为买受人(乙方)，又签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定双方通过上海春翔房地产经纪有限公司居间乙方受让甲方所有的汶水东路车位，转让价款15万元；甲方于2012年10月31日前腾出该房屋进行交接验收；甲、乙双方确认，在2012年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，双方另行约定；乙方于2011年6月6日前支付购房定金2万元；乙方于2012年12月31日前支付13万元。2012年11月16日，汶水东路房屋及车位产权变更登记至两被告名下，由两被告按份共有，两被告各占二分之一产权。另查明，被告向原告支付房款情况为：2011年5月20日支付20万元，8月12日支付100万元，11月18日支付50万元；2012年4月19日支付100万元，9月6日支付170万元，9月7日支付30万元；2013年1月30日支付30万元，2月22日支付100万元，5月3日支付10万元，10月30日支付5万元；2014年11月13日支付6万元；2015年2月17日支付4万元。审理中，双方确认双方实际履行的系《房屋转让合同》及《补充条款》，《上海市房地产买卖合同》系双方为了做低房价至房地产交易中心办理产权过户手续之需所签订。原告提供了案外人上海博佳贸易有限公司工商变更登记资料，以证明该公司的住所地已变更，该公司住所地现并非汶水东路房屋；被告对汶水东路房屋内注册有公司是知情并同意的，向被告交付房屋后，被告使用期间从未提出异议，其抗辩已超过诉讼时效。被告表示，对于原告所交付房屋的权利瑕疵，本案中仅作为抗辩理由提出，对原告因此所需承担的责任被告另案提出主张。原告认为汶水东路房屋于2011年5月交付被告，被告认为该房屋系2012年11月交付，双方均未提供证据证明。上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《补充条款》、房屋及车位房地产登记簿信息、支付购房款的凭证、上海博佳贸易有限公司工商备案资料，被告提供的《房屋转让合同》、上海九环实业有限公司注册信息、上海文承物资有限公司注册信息、《上海市房地产买卖合同》、支付房款凭证、上海博佳贸易有限公司工商备案资料，以及双方当事人的陈述等证据佐证。本院认为，双方确认《房屋转让合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，并系双方就汶水东路房屋及车位买卖交易实际所履行之合同，故上述两份合同对双方具有法律拘束力，双方需依约履行各自的义务。《房屋转让合同》约定了汶水东路房屋及车位的转让价格为626万元及付款时间，因被告未能依约付款，双方签订《补充条款》，就转让价款626万元再次进行了确认，并就付款时间以及被告迟延付款应承担的违约责任进行了新的约定，故被告付款时间及应承担的迟延付款违约金应以《补充条款》的约定为准。根据约定，签订《补充条款》时，被告已确认应承担迟延付款利息30万元，包含剩余房款156万元及上述30万元利息在内的186万元应于被告取得产证之日起一个月内支付。关于被告未按期支付30万利息应承担逾期利息的约定并未违反法律规定，被告关于复利计算的抗辩意见，本院不予采纳。被告已于2011年11月16日登记为汶水东路房屋及车位产权人，被告按约应于2011年12月15日之前付清186万元，关于被告认为原告所售房屋内有租约未解除且注册有公司，存在权利瑕疵的抗辩意见，因被告在房屋交付后至2015年2月仍在支付相关款项，且被告表示原告应承担的有关责任另案主张，现在汶水东路房屋上亦已不存在登记的公司注册地址，故本案中被告仍应按约支付房款，现被告尚余31万元未付，原告要求被告支付该欠付款项，本院依法予以支持。被告关于以公司债务抵销房款的意见，本院不予采纳。因被告未按约定的时间支付房款，按约应承担逾期付款利息，该利息实为双方约定的逾期付款违约金，被告认为该利息标准过高，本院结合合同履行情况及原告损失酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，判决如下：一、被告朱建华、朱一流应于本判决生效之日起10日内向原告叶世文、叶俶健支付剩余房款31万元及该款的逾期付款利息，利息以31万元为本金，按照16%的年利率标准，自2015年2月17日起计算至被告朱建华、朱一流实际付清该款之日止；二、被告朱建华、朱一流应于本判决生效之日起10日内向原告叶世文、叶俶健支付逾期付款利息200,058元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,133.67元，减半收取5,066.84元，由原告叶世文、叶俶健负担986.84元，由被告朱建华、朱一流负担4,080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  赖维娜二〇一六年三月七日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。