北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民（商）初字第57109号原告范昀，男，1985年5月22日出生。被告北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。法定代表人刘波，总经理。委托代理人黎志平，男，1988年12月10日出生。委托代理人仲泓宇，男，1992年5月12日出生。原告范昀与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员代策独任审判，公开开庭进行了审理。原告范昀，被告中天公司的委托代理人黎志平、仲泓宇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告范昀起诉称：2014年7月14日，范昀与中天公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定由中天公司代理范昀出租其位于北京市朝阳区双花园南里二区XX号楼XXX室房屋（以下简称涉案房屋），并约定租金支付标准和时间等事宜。合同到期前一个月，范昀应中天公司员工梁晓龙的要求，将合同到期日延至2015年8月27日。2015年8月27日，梁小龙告知范昀，涉案房屋内家具家电丢失；范昀于次日收房时发现，涉案房屋私搭电线、墙体破坏严重，灯具、地砖等部分也有不同程度损坏，后范昀与中天公司多次协商未果。范昀为保证涉案房屋的安全，只好自行重新装修房屋，为此支付相应的装修费。另外，中天公司的梁晓龙不具备北京市房产经纪人资格，而且中天公司违规群租，违反合同约定。因此，范昀诉至法院，要求：1、中天公司向范昀支付因群租产生的违约金8400元；2、中天公司向范昀支付因聘用无房产经纪人资格的员工产生的违约金8400元；3、中天公司向范昀支付重新装修损失、物品损坏的损失34900元及利息30.95元。被告中天公司答辩称：不同意范昀的诉讼请求。第一，中天公司不存在群租的现象，不应当支付违约金；第二，代表中天公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》的员工具有房产经纪人资格，梁晓龙只是负责管理出租事宜的员工，合同并未约定管理出租事宜的员工必须具有房产经纪人资格，而且对此也未约定违约责任；第三，范昀的经济损失也不应当由中天公司负担。经审理查明：2014年7月14日，范昀作为甲方与乙方中天公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租涉案房屋，出租代理期间自2014年7月20日至2015年7月19日，房屋租金为每月4200元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期为第一次2014年7月20日，第二次2014年10月20日，第三次2015年1月20日，第四次2015年4月20日。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金。其中，第九条第三款为，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5天的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。第九条第四款为，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定租金达5日以上的；2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3、利用房屋从事违法活动；4、放任承租方的上述行为的。甲方将房屋交付乙方时，乙方有权拒绝接收房屋中存在的以下物品：动植物及类似物品，贵重物品，艺术品、古董等价值难以衡量的物品，易燃、易爆、剧毒等危险物品，甲方声明具有特殊意义的物品，家具清单上未列明的物品，如有损坏及丢失情况，乙方不符任何责任。范昀和中天公司分别在落款处签字盖章。庭审中，范昀称中天公司代理出租涉案房屋后，房内装修受到严重损坏，其提交涉案房屋的出租前后对比照片；因房屋装修受损，范昀收回房屋后对房屋进行了重新装修，并提交装修合同和网上付款凭证，中天公司对此不予认可，认为涉案房屋的受损并未达到需要重新装修的程度，范昀在收房时并未对损坏部分提出异议。另外，为证明中天公司进行群租，范昀申请涉案房屋所在小区的楼管员王禄旗出庭作证，王禄旗作证称，在中天公司代理出租期间，涉案房屋由麻辣诱惑餐厅承租作为员工宿舍，房内安放10个床位，有关部门曾要求其找范昀说明情况并进行整改，因范昀不在国内无法联系，故其找到中天公司要求其整改，但中天公司并未整改。中天公司称在代理期间，范昀对群租现象已经知晓，从未提出异议，其向本院提交中天公司的员工梁晓龙与范昀妻子程兮刁的微信记录。在2015年7月14日的微信中，程兮刁称“我明天中午2点左右想带人看下房子，帮我安排一下吧”，梁晓龙回复“好的”，次日，程兮刁发送微信“我一会过来，直接去房子那还是去找你先”，梁晓龙回复“程姐，您啥时候过来”，程兮刁回复“还要再等会，看房的人还没到，他可能还要五六分钟，我要不要提前10钟给你个微信”，后程兮刁又发送微信称“到楼下了，在停车”。范昀认可微信的真实性，但表示当时在国外，没有回国。上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》及附件《房屋交割清单》、涉案房屋照片2组、网络截图1组、《装饰装修工程施工合同协议》、王禄旗证人证言以及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：范昀与中天公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及附件系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同约定，中天公司对涉案房屋负有合理使用和保管的责任，如房屋或房内物品、设备设施发生损坏，中天公司应负责维修或者赔偿，由此可见，在房屋、房内物品和设备设施发生损坏时，中天公司对此应付有恢复原状的义务，如无法恢复原状，则应当承担相适应的赔偿责任。根据范昀提供的照片来看，范昀收房时涉案房屋内确实存在墙体有钉眼、墙皮脱落、私搭电线等情况，中天公司在交房时也未对上述损坏恢复原状，故中天公司应当就恢复原状的费用承担赔偿责任，而并非范昀主张的按照重新装修的标准进行赔偿；鉴于双方举证情况，本院依据查明的事实和市场价格对涉案房屋恢复原状的费用和丢失的物品的价值一并予以酌定。关于范昀主张的房内洗手盆和门等物品的损失，因其未提交证据证明该损失，故本院对该项损失不予支持。关于范昀主张因中天公司进行群租且聘用无房产经纪人资格员工应支付违约金的诉讼请求，本院认为，合同中并未明确约定中天公司出现群租或聘用无房产经纪人资格员工的情形时，中天公司应当承担相应的违约责任，范昀认为中天公司进行群租属于利用房屋从事违法活动的违约情形，但综合合同全文和一般生活常识理解，利用房屋从事违法活动的行为应当是指以房屋作为违法工具，违反国家法律法规，从事严重危害社会治安或社会秩序的行为，而群租并不属于上述情形；另外，范昀也并未提交证据证明因中天公司群租或聘用无房产经纪人资格员工其遭受损失，故范昀无权向中天公司主张上述两项违约责任，本院对范昀要求中天公司支付违约金16800元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款之规定，判决如下：一、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告范昀经济损失二千元；二、驳回原告范昀的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百四十七元，由原告范昀负担五百二十二元（已交纳），由被告北京中天置地房地产经纪有限公司负担二十五元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  代策二〇一六年三月十日书 记 员  李雪