吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终500号上诉人（原审被告）于涛，男，汉族，1979年12月25日生，住长春市二道区。被上诉人（原审原告）朱乃东，男，汉族，1968年10月1日生，住吉林省九台市。原审被告武德国，男，汉族，1978年10月18日生，住吉林省德惠市。原审被告朱恒燕，女，汉族，1976年5月5日生，住吉林省德惠市。上诉人于涛因与被上诉人朱乃东、原审被告武德国、朱恒燕申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省德惠市人民法院作出的（2015）德民初字第2779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人于涛、被上诉人朱乃东到庭参加诉讼。原审被告武德国、朱恒燕经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。朱乃东原审诉称：原告诉被告武德国民间借贷纠纷一案已经德惠市人民法院（2015）德民初字第688号民事判决书判决，判决生效后原告向德惠市人民法院申请强制执行，在执行过程中，德惠市人民法院将被告武德国、朱恒燕所有的位于长春市绿园区西郊路23号面积162.63平方米的房屋予以查封。被告于涛以案外人的身份，以该房屋已经为其购买为由提出执行异议，2015年5月12日德惠市人民法院下达（2015）德执异字第12号民事裁定书，裁定：案外人于涛请求成立，停止本案执行。原告认为，被告于涛以执行标的已经为其所购买为由提出执行异议，而被告于涛与被告武德国、朱恒燕之间根本就没有发生过真实的房屋买卖行为。事实情况是：被告武德国、朱恒燕向被告于涛借款，约定用该房屋作抵押，但是没有办理抵押登记。依照担保法规定，没有办理抵押登记的，该抵押行为不能发生法律效力，因此，（2015）德执异字第12号民事裁定书所认定的“房屋买卖协议”项下的房屋买卖根本就不存在。被告武德国、朱恒燕与被告于涛之间的抵押行为因没有办理抵押登记，依法不得对抗原告对执行标的所享有的权利。即使被告武德国、朱恒燕与被告于涛之间发生了房屋买卖行为，因被告于涛具有过错，也不能排斥原告对涉案房屋的查封、执行。（2015）德执异字第12号民事裁定书是错误的。于涛原审辩称：涉案房屋是我买的，购房款已经付清了，我不认可原告的说法。我和被告武德国、朱恒燕之间是买卖行为而不是抵押行为，我是为了省一笔费用才没有过户，被告武德国、朱恒燕并未告诉我原告朱乃东与被告武德国、朱恒燕之间有债权债务关系，我要给房子更名时才知道房子被查封了，我有德惠市人民法院（2015）德执异字第12号民事裁定书、买卖协议、公证书和收条等证据证明房屋是我买的。武德国原审辩称：朱恒燕的房子以90万元卖给了于涛，我也不知道法院查封房子。朱恒燕原审未到庭答辩。本案经原审法院审理认定：本案被告武德国和朱恒燕系夫妻关系，涉案房屋所有权人为朱恒燕。原告朱乃东诉被告武德国民间借贷纠纷一案原审法院于2015年3月10日作出（2015）德民初字第688号民事判决书，判决：一、被告武德国于本判决生效后立即给付原告朱乃东欠款310000.00元，同时自2014年9月1日起至欠款本息还清时止，按照双方的约定月利率2分支付285000元本金的利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5950.00元，返还原告朱乃东2975.00元，余款2975.00元及邮寄费72.00元均由被告武德国承担。该判决生效后，原告朱乃东向原审法院申请执行，原审法院依法作出（2015）德执字第729-1号裁定书，将被告武德国、朱恒燕所有的、位于长春市绿园区西郊路23号，面积162.63平方米的房屋查封，被告于涛提出执行异议，请求法院解除对其购买的房屋的查封，2015年5月6日开执行听证会，该听证笔录的案外异议人为于涛，申请执行人为朱乃东，被执行人为武德国，第三人为朱恒燕。该听证笔录记载：“长：下面由异议人陈述发表意见，：我把钱借给武德国的爱人，他把房子抵押给我，后来钱没还上，现在房子归我所有，我们有协议。对第三人：？你这个房子抵没抵押、出没出售，：这个房子抵押给异议人，当时我就从异议人处拿钱，约定如果钱还不上，房子就归异议人所有，已经在公证处公证了。”原审法院于2015年5月12日作出（2015）德执异字第12号民事裁定书，裁定：案外人于涛异议请求成立，停止执行，原告朱乃东不服该裁定，于2015年5月20日向原审法院起诉。审理中被告于涛认为原审法院（2015）德执异字第12号民事裁定书正确，争议的房屋是其购买，为了证明其主张成立，提供2014年8月1日被告武德国、朱恒燕与被告于涛签订了一份房屋买卖协议，此房屋买卖协议中载明：“甲方：武德国×××朱恒燕×××乙方：于涛×××双方本着自主自愿达成协议甲方有住宅一套，位于绿园区西郊路23号建筑面积162.63平方米.套内建筑面积130.57平方米.总层数16层.丘（地）号4-98／80-41705双方协商后定价人民币玖拾万元整（900000）1﹥付款方式现金与转账个（各）一部份。2﹥甲方保证此房无任何争议重复买卖抵押.3﹥此房由甲方于涛委托买卖.甲方将此房房款提前付给乙方.此房出售后购房款归乙方所有。4﹥在此房屋出售前此房出现重复买卖.抵押.查封.甲方承担。甲方自愿将乙方提前交付房款退回给乙方全部购房款。5﹥已（以）此房屋所有权证、结婚证、委托公证书为证.双方签字后生效.甲方：武德国朱恒燕乙方：于涛2014年8月1日”。2014年8月1日被告武德国、朱恒燕与被告于涛签订了一份委托书并在吉林省长春市证信公证处办理了公证。委托书载明：“委托书委托人：朱恒燕，女，公民身份证号码为×××。武德国，男，公民身份证号码为×××。受托人：于涛，男，公民身份证号为×××。绿园区西郊路23号，《房屋所有权证》编号为房权证长房权字第50602874**号，丘（地）号4-98／80-41705，建筑面积162.63平方米。委托人朱恒燕、武德国特委托于涛代为办理上述房屋买卖的有关事宜：一、签订出售上述房屋的买卖合同并收取卖房款；二、办理上述房屋所有权转移登记手续、缴纳相关费用等相关事宜；三、办理上述房屋的物业管理、物业维修基金、煤气、水、电、有线电视／数字电视、网络、电话等过户及变更相关手续；四、办理查询、开具、领取上述房屋的房产档案的相关手续；五、办理与出售上述房屋相关的其他事宜。受托人于涛在委托权限内所签署的相关文件委托人均予以认可。委托期限：自二〇一四年八月一日起，至二〇一五年八月一日止。受托人无转委托权。委托人：朱恒燕武德国二〇一四年八月一日”。被告武德国、朱恒燕于2014年8月1日给被告于涛出具收条一枚，收条中载明：“今收到绿园区西效路23号.丘（地）号4-98／80-41705购房金额人民币玖拾萬元整（￥900000.），现争议的房屋所有权人为朱恒燕，该房屋已租出.租金由甲方收取.收款人：武德国朱恒燕，2014年8月1日”。被告于涛于2015年3月26日与案外人李成林签订了房屋租赁收取房租凭证。被告于涛于2014年8月1日通过中国建设银行向被告朱恒燕银行账户内转账人民币540000.00元。原审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻却执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。因此，案外人在执行过程中提出异议，是否应当停止对执行标的的执行的关键是案外人对执行标的是否享有所有权或者其他足以阻却执行的实体权利。本案中于涛作为案外人提出执行异议，认为诉争的房产为其所购买，要求停止执行，提出执行异议，并提供相关证据，2014年8月1日武德国、朱恒燕与于涛签订了一份委托书并在吉林省长春市证信公证处办理了公证，该委托书内容体现是武德国、朱恒燕委托于涛出售房屋办理相关事宜，2014年8月1日武德国、朱恒燕与于涛签订的房屋买卖协议甲方系武德国、朱恒燕，乙方系于涛，但该协议第3项却约定：此房由甲方于涛委托买卖.甲方将此房房款提前付给乙方.此房出售后购房款归乙方所有，可见甲乙方混乱，且此项表示为委托买卖，故应认定2014年8月1日武德国、朱恒燕与于涛签订的房屋买卖协议实质是委托出售房屋协议，现该房屋所有权人仍然是朱恒燕，故于涛对执行标的物不享有实体权利，于涛与武德国、朱恒燕发生的经济往来属于债权，如有纠纷可寻求法律途径救济。朱乃东要求执行的诉讼请求应予支持。经原审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百一十三条（一）项、第三百一十四条第二款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，原审法院判决如下：在（2015）德执字第729号执行案件中许可对武德国、朱恒燕所有的、位于长春市绿园区西郊路23号，面积162.63平方米的房屋的执行（房屋所有权证编号为：房权证长房权字第50602874**号、丘（地）号4-98／80-41705）。案件受理费100.00元，邮寄144.00元，共计244元，由被告于涛负担122.00元、由被告武德国、朱恒燕共同负担122.00元。宣判后，于涛不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、请求撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人朱乃东的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由为：原审法院（2015）德执异字第12号民事裁定事实及理由符合法律规定，应当予以支持。现原审判决许可继续执行是明显错误的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中上诉人与二原审被告签订买卖协议时间为2014年8月1日并经公证，明显要早于原审法院的查封时间。其次，上诉人在受让该房产后，于2015年4月将其租赁给案外人李成林实际使用，已合法占有了该不动产。再次，上诉人已经将购买房屋的款项全部支付给了伍德国。故上诉人的异议完全符合前述法律规定，人民法院应当予以支持。在原审时二原审被告均明确表示了双方的真实意思表示是房屋买卖，故原审法院将上诉人与二原审被告的买卖行为认定为委托协议是明显错误的。综上，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，依法改判。朱乃东二审答辩称：请求驳回上诉，维持原判。武德国、朱恒燕二审未到庭参加诉讼。二审庭审中，于涛提交以下证据证明其主张：1、退房协议一份；证据2、收据三张（出具日期为2015年11月21日，号码分别为479655、479656、479657，均加盖吉林省鸿吉物业服务有限责任公司财务专用章2201061079402）；证据3、卫生清扫保洁费收据一张（No0021278）；证据4、中国工商银行自动柜员机客户凭条3张（交易日期2015年11月24日，交易区号分别为003929、003935、003927，金额分别为10000元，4000元，10000元）。证明：在人民法院查封之前房屋就归属于于涛，我把房屋租给租房户，在朱乃东起诉前房屋已经是归其所有。朱乃东对以上证据的质证意见为：对证据1真实性无法确认；对证据2真实性没有异议，李成林交纳费用没有异议，但不能证明房屋是于涛租给李成林的；对证据3真实性没有异议，但证明不了是上诉人把房屋租出去的；对证据4真实性没有异议，但与本案没有关联性。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为：本案的前置程序案件（2015）德执异字第12号民事裁定的落款日期为2015年5月12日，并在其后，原审法院向本案中的各方当事人送达该裁定，因此本案诉讼可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该规定的第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案可以依照以上规定予以审查上诉人于涛是否具有足以阻却本案执行的权利。首先审查原审被告与于涛在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案涉及的执行案件查封本案争议标的房屋的时间为2015年4月14日，于涛提交2014年8月1日由中华人民共和国吉林省长春市征信公证处出具的公证书，公证书的内容为二原审被告委托于涛办理买卖房屋事宜。对于公证书存在的委托卖房的内容，上诉人于涛同时提交其与二原审被告于2014年8月1日签订的一份手写房屋买卖协议为证，证明二原审被告与其之间签订的公证书虽为委托卖房协议，实为节省更名过户费用的房屋买卖协议。但是在执行异议之诉案件中，鉴于涉案争议的执行标的涉及申请执行人的利益，为避免被申请执行人与案外人合意损害申请执行人的利益，对于案外人与被申请执行人共同认可的事实并不能直接予以认定，而需要结合其他事实方能确定。在2015年5月6日原审法院执行异议案件审理期间召开的执行听证会上，案外人于涛陈述对于本案争议房屋其权利来自于以房抵债，当时原审被告朱恒燕亦陈述其由于欠款，将本案争议房屋抵押给于涛，并有公证书为证。该听证会的召开时间在2014年8月1日以后，但是于涛和朱恒燕均未在听证会中提及房屋买卖事宜。虽然于涛现在已经不予认可执行异议案件听证会笔录中的内容，却无足够的证据予以否定，因此，结合以上情况存在的诸多矛盾之处，于涛提交的证据不足以认定其与二原审被告之间存在书面的房屋买卖合同的事实。因此后续问题无从谈起，于涛在二审中提交的证据，对于本案的实质问题认定无影响。且根据于涛的陈述，其不予产权更名过户的原因系为了节省更名过户费用，此理由并不能排除其自身原因，因此，于涛提交的证据不足以证明其享有足以阻却人民法院执行的权利。故上诉人于涛的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人于涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 宇代理审判员 肖 瑶代理审判员 高云燕二〇一六年三月三日书 记 员 许琳璟