广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民二终字第2095号上诉人(原审原告）：广州市荔湾经济技术发展有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王名大，该公司董事长。委托代理人：黄平洋，广东海印律师事务所律师。委托代理人：文晓波，广东海印律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市佳和电子有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：谢洲云。委托代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。上诉人广州市荔湾经济技术发展有限公司（以下简称荔湾经济公司）因与被上诉人广州市佳和电子有限公司（以下简称佳和公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民二初字第682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年7月3日，荔湾经济公司（甲方，出让方）与佳和公司（乙方，受让方）签订《资产交易合同》（编号：503A312ZG060-2），合同约定：甲方合法拥有位于广州市西槎路799号5楼（建筑面积约1952.21平方米，带租约转让）和6楼物业（建筑面积约1952.21平方米，交吉），并按现状进行转让，转让标的的建筑面积以房管部门出具的房产证为标准；甲方将其拥有的上述标的以人民币6638000元转让给乙方，乙方同意支付人民币6638000元购买上述标的物；付款方式为乙方采用分期支付的方式受让甲方拥有的上述标的物的所有权，乙方同意于签订合同之日起7日内支付50%的合同款即首期款为人民币3319000元；第二期款即余款共3319000元在标的物业完成过户手续（以国土房管部门发出受理标的过户“回执”的日期为准）之日起20个工作日内付清；乙方在本合同标的竞买之前向广州产权交易所支付的竞买保证金50万元在乙方被广州产权交易所确认为买受人之日起转为本合同履约定金和首期款的一部分；价款的支付以现金支付或银行转帐方式进行，乙方须将款项划入收款单位为广州产权交易所，开户银行为中国光大银行广州五羊支行，帐号为38×××95；标的物的交接及过户为在本合同规定的期限内，自乙方将首期合同价款缴交齐到本合同指定的银行账户；在广州产权交易所出具证明文件确认乙方的首期合同价款到帐的条件下，并在办理交接手续之日起，甲方将标的物业按现状移交给乙方；本合同签订后，甲方必须从办理移交之日起2个月内，负责办理标的物产权过户手续（以国土房管部门发出受理标的过户“回执”的日期为准）；违约责任为如乙方超过本合同约定期限未能按时将全部转让价款划到上述指定的账户内或由于乙方原因导致标的物业不能在约定的期限内完成过户手续的，均视乙方违约，甲方有权不返还其履约定金并对转让标的物另行处置，甲方另行处置标的物的过程中发生的费用由乙方承担；如甲方因自身原因未能依时与乙方办理移交手续，则每逾期一个工作日，乙方有权要求甲方支付标的物转让价款万分之二点五的违约金，逾期超过十五个工作日，乙方有权单方解除合同，并要求甲方除双倍返还履约定金外，退回全部转让价款给乙方；合同的变更和解除有下列情况之一时合同可依法变更或解除：1、因发生不可抗力或由于当事人一方虽无过失但无法防止的外因，致使合同无法履行的。2、一方违约，严重影响另一方的经济利益，使合同的履行成为不必要的。3、因订立合同时所依据的基本情况发生变化，并经当事人双方协商一致的。甲、乙方可就合同的未尽事宜另行订立补充协议，补充协议为本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力，补充协议中的任何一方对补充协议的违反均视为对本合同违反，应承担违约责任。上述合同签订前，荔湾经济公司收到了佳和公司支付涉案标的物首期转让款3319000元，佳和公司于2006年7月接收了涉案的标的物。2008年9月27日，荔湾经济公司将广州市西槎路799号5楼房屋的权属过户至佳和公司名下，佳和公司取得了粤房地证字第××号房地产权证。2008年9月10日，佳和公司向荔湾经济公司支付了65万用作缴纳房屋过户的税费，后该款荔湾经济公司根据佳和公司的申请退回佳和公司。2009年2月20日，佳和公司向荔湾经济公司支付了购房款139万元。2008年7月10日，荔湾经济公司向佳和公司发出《关于西槎路799号5至6层过户办证付款的通知》，内容为：贵公司与我司在2006年7月3日签定的《资产交易合同》（编号：503A312ZG060-2），我司已于2006年7月按合同约定将位于广州市西槎路799号5-6楼的物业全部移交给贵公司使用（其中5楼出租给广州市精鼎电器科技有限公司也带租约移交），期间我司曾多次向贵公司协商办理过户手续及合同余款的支付问题，一直都没有解决，至今已两年了。为了理顺相关的产权关系，解决这一遗留问题，我司决定近期将为上述物业办理产权过户手续……，在标的物完成过户手续之日起20个工作日内贵公司必须付清购户余款3319000元，请贵公司接到本通知后15日前到我司商谈有关办证及合同款支付问题，我司在确认贵公司能按合同约定支付购房余款后，即可向国土房管部门入案，办理合同标的物的产权过户手续，否则我司将按合同约定，对转让标的物回收另行处置。佳和公司收到上述通知。2009年2月23日，佳和公司向荔湾经济公司出具了一份申请书，内容称：“我公司自2006年7月3日与贵公司签定了《资产交易合同》（编号：503A312ZG060-2），购买位于广州市西槎路799号5-6楼的厂房物业以来，一直都在与银行协商，积极筹措资金，努力按合同约定支付合同款。近日虽已通过广州市产权交易所将1390000元汇至贵公司账户，但至今仍未能筹足第二层的购房款。为了能尽快地完成合同的履行，近日我们仍与银行协商拟用仍属贵公司名下的西槎路799号第6层厂房《房产证》抵押，以我公司名义向银行贷款直接支付购房款，再“带押过户”的方式贷款。特向贵司提出申请，请求给予办理“带押过户”贷款手续的支持，以利我司尽快完成《资产交易合同》的履行，付清余款。另我公司近日已按双方约定通过广州市产权交易所把位于西槎路799号第6层厂房的银行厂房抵押贷款1390000元汇至贵公司帐户，由于前期我公司在办理西槎路799号第5楼过户手续时，已预付了650000元给贵公司，用于贵公司缴交5楼交易过户税费，特请贵公司收到上述购房款后，将我公司预付650000元退回我司，我司银行帐户全称为广州市佳和电子有限公司，帐号36×××60，开户银行广州市工商银行广源路支行。”2009年12月25日，荔湾经济公司向佳和公司发出一份《关于办理6号楼第六层过户手续的函》，内容为：我司于2006年7月3日与贵公司签定了《资产交易合同》（编号：503A312ZG060-2），转让位于西槎路799号第5-6楼层厂房物业，我司已于2006年7月按合同约定将上述物业移交给贵司使用，并已办理西槎路799号第5层厂房的产权过户手续，从2006年7月至今已三年了，我司根据贵单位的要求，一直耐心等待你们筹措资金支付合同余款，并积极协助贵司向银行申请贷款，但贵公司至今仍未有着落，直接影响到合同的全面履行，影响了产权交易过户手续的办理。为早日全面履行合同，完成上述标的物的产权交易过户手续，请贵公司于2010年1月5日前提供贵公司的营业执照、法人代码证及法人身份证等有关资料，协助办理房产过户手续，同时敦请贵公司尽快筹措资金，在合同约定时间内支付合同余款。2015年1月26年，荔湾经济公司向佳和公司发出律师函，要求佳和公司在收到上述律师函15日内向荔湾经济公司全额支付剩余购户款，逾期付款违约金以及因逾期交易过户所增加的税费等，否则，将依法解除合同。2015年4月20日，广州市白云区聚龙物业管理部出具证明，证实广州市西槎路799号5、6楼的物业为佳和公司使用，在使用期间发生过数起债务问题与相关讨债人员发生纠纷事件。佳和公司认为，该证明单位是荔湾经济公司下属的单位，其证据没有证明力。另，现白云区西槎路799号第五楼的权属人为广州市佳和电子有限公司，白云区西槎路799号第六楼的权属人为广州市荔湾经济技术发展总公司。以上事实，有资产交易合同、申请书、函件、房地产证、当事人陈述等证据证实。荔湾经济公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除荔湾经济公司与佳和公司于2006年7月3日签订的《资产交易合同》（编号：503A312ZG060-2）中关于转让广州市西槎路799号6楼全层物业的相关约定。2、佳和公司立即向荔湾经济公司交还广州市西槎路799号6楼物业。3、佳和公司自2006年7月起按每月17元/㎡的标准计算至实际交还物业之日止向荔湾经济公司支付物业占用费（暂计至起诉之日为人民币3484694.85元）。4、案件的诉讼费用由佳和公司承担。原审法院认为：荔湾经济公司与佳和公司签订的编号为503A312ZG060-2的《资产交易合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。佳和公司在双方订立合同前已履行了合同约定支付50%的合同首期款3319000元，因此，荔湾经济公司应按合同约定为佳和公司办理西槎路799号第5楼、第6楼的房产交易过户手续。根据双方签订的《资产交易合同》约定，佳和公司向荔湾经济公司支付第二期的购房款应在西槎路799号第5楼、第6楼物业完成过户交易至佳和公司名下后20个工作日内付清。该条款明确约定，荔湾经济公司先履行西槎路799号第5楼、第6楼的物业产权过户手续后，佳和公司再履行第二期付款义务。涉案物业第5楼荔湾经济公司、佳和公司虽已完成了交易过户，但第六楼的物业至今仍登记在荔湾经济公司名下，且合同约定第二期付款前提是由荔湾经济公司先行办理过户手续后方予以支付。在荔湾经济公司没有履行过户手续的情况下，要求佳和公司先行履行付款义务，不符合合同约定。佳和公司至今未向荔湾经济公司完全支付第二期购房款不存在违约行为。荔湾经济公司以佳和公司没有履行支付第二期房款能力及佳和公司在申请书中陈述向银行申请贷款来判断佳和公司有可能丧失履行能力，而未为佳和公司办理第六楼物业过户手续进行不安抗辩。对此原审法院认为，从佳和公司于2009年2月23日向荔湾经济公司提出的申请书中载明的内容，在荔湾经济公司还未履行自身义务为佳和公司办理过户手续时，佳和公司已为荔湾经济公司先行垫付了过户税费65万元，并在此后向荔湾经济公司支付了第二期购房款139万元，该行为足以证明佳和公司积极向荔湾经济公司履行未到期义务。退一步说，即使佳和公司向银行贷款，亦未当然认定佳和公司对荔湾经济公司没有履行能力的可能。因此，荔湾经济公司以佳和公司未筹足第二期房款，存在可能丧失履行债务能力的情形而未为荔湾经济公司办理第六楼物业的过户手续，依据不足。由于涉案约定的标的物已履行了部分，且荔湾经济公司完全有能力继续履行为佳和公司办理第六楼的过户手续，故荔湾经济公司请求解除《资产交易合同》中约定转让西槎路799号第5、6楼物业条款的一部份，原审法院不予支持。由于涉案是房屋转让，双方约定转让的标的物已实际交付佳和公司使用，至今未办理西槎路799号第6层房屋过户手续是荔湾经济公司迟延履行的行为，故荔湾经济公司请求佳和公司交付西槎路799号第6层的物业及计付占用费，原审法院不予支持。佳和公司抗辩涉案的签约主体与荔湾经济公司不是同一主体，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，于2015年7月2日作出如下判决：驳回荔湾经济公司全部诉讼请求。案件受理费59426元，由荔湾经济公司负担。上诉人荔湾经济公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案合同签订后，佳和公司明确向荔湾经济公司表示将无能力按合同约定完整履行付款义务，如将广州市西槎路799号5楼和6楼物业同时过户给佳和公司，将会导致佳和公司违约，所以双方只能先就广州市西槎路799号5楼物业进行交易过户，而广州市西槎路799号6楼物业则在佳和公司筹足资金后再办理过户手续，佳和公司亦承诺尽快筹足资金履行合同，这一事实根据佳和公司于2009年2月23日出具的《申请书》中的相关陈述予以证明（“我公司自2006年7月3日……以来，一直都在与银行协商，积极筹措资金”）。2.由于佳和公司已明确若同时过户广州市西槎路799号5楼和6楼物业，则无法在约定时间内付齐购房款。而广州市西槎路799号5楼和6楼面积完全一致，所以双方已将佳和公司支付的前期款视作广州市西槎路799号5楼的全额购房款，这根据双方于2008年7月31日签订的《房地产买卖合同》中第二条（该条款中明确注明交易价格为人民币3319000元，付款方式则为一次性付款）的约定即能够予以证明。这亦是后来佳和公司需要再另行向荔湾经济公司付款的原因，按约定佳和公司需要先支付广州市西槎路799号6楼购房款的50%，才能予以办理过户手续，但佳和公司并未能足额支付广州市西槎路799号6楼购房款的50%，亦书面表示余款一直无法筹足，才导致广州市西槎路799号6楼拖延至今未办理产权过户手续。3.佳和公司垫付过户税费的行为是正常商业行为，而荔湾经济公司其后亦予以退回，根本不能以此证明佳和公司有能力履行合同。佳和公司陈述自身未能筹足资金履行合同，并提出变更合同付款方式，要求进行“带押过户”的《申请书》是在向荔湾经济公司支付人民币139万元后出具的，证明佳和公司在支付人民币139万元后，便无力再支付后续款项。反观佳和公司在原审法院开庭审理时提出未能过户的原因系荔湾经济公司造成，但其由始至终未能提交任何证据予以证明。二、荔湾经济公司依法有权解除《资产交易合同》。为全面履行《资产交易合同》，荔湾经济公司曾多次要求佳和公司尽快筹足资金，并表示只要佳和公司承诺能在合同约定时间内支付合同余款，即可办理广州市西槎路799号6楼物业的相关过户手续，此事实根据荔湾经济公司举证的多份通知、函件等书面证据均能予以证明。但佳和公司却一直以公司资金紧张为由拖延，导致《资产交易合同》至今仍无法履行完毕，导致交易过户的税费缴纳标准不断增加，期间更发生过因佳和公司债务问题与第三方在其办公场地产生纠纷，这从广州市白云区聚龙物业管理部出具的证明能够予以证明。荔湾经济公司为保障自身合法权益，于2015年1月26日委托律师函告佳和公司中止履行《资产交易合同》，并要求佳和公司提供适当担保，但佳和公司仍然对此置之不理。三、广州市西槎路799号6楼物业实际属于国有资产，荔湾经济公司受广州市荔源国有资产经营管理有限公司委托进行诉讼，为保障国有资产的权益不受侵害，《资产交易合同》应当依法予以解除。广州市荔源国有资产经营管理有限公司作为国有资产管理单位，若在佳和公司明确其资金不足的情况下，还随意进行产权过户，极可能导致相关购房款无法追回，造成国有资产的重大损失。据荔湾经济公司了解，广州市荔源国有资产经营管理有限公司在2011年股权交易后亦多次催促佳和公司尽快履行合同，但佳和公司只是一味拖延。四、佳和公司应向荔湾经济公司支付广州市西槎路799号6楼全层物业的占用费。荔湾经济公司于2006年7月已将广州市西槎路799号6楼全层物业移交佳和公司使用，但因佳和公司资金不足而导致《资产交易合同》至今仍无法履行完毕，佳和公司应自2006年7月起按每月17元/㎡的标准计算至实际交还物业之日止，向荔湾经济公司支付广州市西槎路799号6楼全层物业的占用费。综上，荔湾经济公司二审请求判令：1.撤销原审判决。2.解除荔湾经济公司与佳和公司于2006年7月3日签订的《资产交易合同》（编号：503A312ZG060-2）中关于转让广州市西槎路799号6楼全层物业的相关约定。3.佳和公司立即向荔湾经济公司交还广州市西槎路799号6楼物业。4.佳和公司自2006年7月起按每月17元/㎡的标准计算至实际交还物业之日止向荔湾经济公司支付物业占用费。5.本案一、二审的诉讼费用由佳和公司承担。被上诉人佳和公司答辩称：同意原审判决。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。二审中，荔湾经济公司提交了两份证明，分别由恒丰社区居委会以及广州市白云区聚龙物业管理部出具，其内容均为佳和公司拖欠工人工资并发生纠纷。荔湾经济公司提交该些证据拟证明佳和公司就涉案的交易存在缺乏履行能力的情形。佳和公司对该些证据的效力均不予认可。本院认为，荔湾经济公司与佳和公司签订的《资产交易合同》是双方真实意思表示，合同条款无悖于法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。二审中，本案审理的焦点问题是：佳和公司是否存在无法履行合同的可能？涉案交易合同有无经协商变更？荔湾经济公司是否有权解除合同并且要求佳和公司交还涉案物业以及支付物业占用费用？《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，荔湾经济公司认为基于佳和公司存在前述六十八、六十九规定的情形，本案中其有权解除合同。双方在资产交易合同中约定，第二期余款在标的物业完成过户手续之日起20个工作日内付清。根据查明的事实，合同约定的第一期款项已经支付完毕，则荔湾经济公司应当先履行过户义务方有权向佳和公司主张余款。事实上，荔湾经济公司在收到佳和公司支付的第一期款项后，仅在2008年8月开始办理5楼的过户手续，并无就6楼办理过户手续。荔湾经济公司称在履行过程中，基于佳和公司存在丧失履行能力的可能，双方变更了原交易合同的约定，将之前支付的款项转变为5楼的款项，则6楼的款项佳和公司并无支付，亦无能力支付。就此问题，本院分析如下：首先，关于佳和公司是否存在丧失履行能力的情形的问题。就双方数次发函的情况而言，佳和公司在函件中确实提到筹措资金以及尚未能筹足第二层购房款的问题。但需要筹措资金并非合同法第六十八条规定的经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉等情形，从函件的内容也不能证明佳和公司存在有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。此外，原审及二审中，荔湾经济公司提交了三份《证明》，均由同一物业管理公司以及居委出具，均是描述佳和公司与案外人存在债务纠纷，该些证明并不能据以认定佳和公司丧失履行涉案合同的能力。因此，荔湾经济公司行使不安抗辩权缺乏事实基础。其次，关于涉案交易合同有无经协商变更的问题。双方在函件中均未明确改变原交易合同约定的先办证再付余款的约定。荔湾经济公司提出先期支付的款项2008年7月31日经双方协议签订的房地产买卖合同后已经全部转化为5楼的购房款且在2008年9月17日已经开具5楼的发票。佳和公司则认为签合同和开发票均是为了办理过户手续所为并非改变了原交易合同的约定。本院认为，本案中并无证据显示双方明确变更了原交易合同的约定。到2009年12月25日，荔湾经济公司发函给佳和公司。该函件中，荔湾经济公司亦称是依照《资产交易合同》履行，可见荔湾经济公司自己亦认可自始履行的是上述交易合同。再次，即使前期支付的款项已经全部转化为5楼的款项，在2009年2月25日，佳和公司已经另行向荔湾经济公司付了139万元。而就6楼而言，双方并未另行订立一次性付清款项的新协议，则根据交易合同的约定亦应理解为在佳和公司支付了50%的款项即1659500元之后，荔湾经济公司应当办理过户手续。而针对上述50%的款项而言，139万元已经支付了大部分的款项，佳和公司存在未足额支付50%款项的情形，但该行为尚不构成根本违约，荔湾经济公司无权单方面解除合同，亦无权要求佳和公司交还物业。而在2008年9月10日，佳和公司曾另行支付过65万元，可见对于6楼50%的款项而言，佳和公司并不存在缺乏履行能力的情形。综合以上分析，有关6楼的约定并无变更，荔湾经济公司亦无证据证明佳和公司存在合同法规定的无法履行的情形，荔湾经济公司未能如期办理过户手续，依照合同约定付款条件尚未成就，其在本案中的上诉请求不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。荔湾经济公司上诉理由理据不足，上诉请求均不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59426元，由上诉人广州市荔湾经济技术发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘革花审 判 员  张朝晖代理审判员  汤 瑞二〇一六年三月二十三日书 记 员  罗永娟蔡静雯