福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第4096号原告陈改凤，女，汉族，居民，住所地福州市台江区。原告商中辉，男，汉族，居民，住所地福州市台江区。上述二原告的委托代理人李林锦、张定翔，福建宽达律师事务所律师。被告福建万德荣房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区凤办筱塘居委会学园南路。组织机构代码：77291869-8。法定代表人陈汉富，总经理。委托代理人黄舒旭、林美雄，福建众益律师事务所律师。原告陈改凤、商中辉诉被告福建万德荣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈改凤、商中辉的委托代理人李林锦及被告福建万德荣房地产开发有限公司的委托代理人黄舒旭、林美雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈改凤、商中辉诉称：2013年1月4日，原告向被告购买万隆花园第X层XX号商品房，约定：上述房屋每平方米单价为8000元／平方米，面积为11平方米，总价共计88000元；交房时间为2013年6月30日前；原告未能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书（房屋所有权证和土地使用权证）的，原告不退房的，被告应自逾期之日起按已付款的每日0.01%支付违约金。但是上述房屋的实际单价为27800元／平方米，按9.2折计算后，总价为281336元。2012年12月29日，原告与莆田市爱购商贸有限公司签订《商业物业租赁合同》，约定由该公司承租原告的上述房屋，租期为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金84401元已用于抵扣购房款，剩余购房款原告已于2013年1月4日前分期支付完毕。上述房屋的实际交付时间为2013年1月1日。之后，原告多次要求被告协助办理房屋产权手续，但被告迟迟不肯办理。故请求判令被告协助办理上述房屋的权属证书（房屋所有权证、土地使用权证）并支付以已付购房款281336元为基数自2013年4月1日起至原告取得上述房屋权属证书之日止按每日0.01%计算的违约金。原告后变更诉讼请求为：判令被告协助办理上述房屋的权属证书（房屋所有权证、土地使用权证）并支付以196933元为基数自2013年4月1日起至原告取得上述房屋权属证书之日止按每日0.01%计算的违约金。被告福建万德荣房地产开发有限公司辩称：答辩人至今未能办证是由于政府的不可抗力所致；答辩人所开发的万隆花园项目中涉及拆迁安置地块，因面积小，政府部门未介入指导拆迁，而是根据市政府（2008）169专题会议纪要精神，由答辩人自行负责拆迁安置，因而不具备完整的建设用地拆迁相关手续；因该历史遗留问题，导致答辩人在向相关部门申办房产证过程中存在拆迁资料不齐全，造成房产证迟迟无法办理；双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第二项处理……”，故答辩人仅负有协助原告向当地权属登记机关办理房屋所有权初始预登记的义务，并无为原告办结房屋权属证书的义务，原告以答辩人逾期办理权属证书为由，要求违约金不成立；本案系原、被告在《商品房买卖合同》之外，就房屋权属证书办理事宜形成事实上的委托合同关系，被告均系无偿受托办理，且双方未就房屋权属证书办理时限及逾期办结的责任作出约定，故原告要求答辩人支付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据；因各购房户存在大量未交纳契税的情况，导致答辩人无法为所有的业主办理房屋权属证书，故无法办证的责任在于业主；原告要求支付违约金的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，不应予以支持；退一步讲，即使答辩人存在违约行为，双方约定的违约金也明显过高，应予调整；因原告未能提供证据证实因答辩人逾期办证给其造成的损失情况，且2011年至2015年期间讼争房屋已有较大的增值，原告系以贷款方式购买的房屋，原告的损失客观上体现为因逾期办证导致其缴纳办证费用的利息损失，故应以原告预缴的办证费用为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金；由于莆田市人民政府于2014年11月18日才作出（2014）191号《关于研究文献东路片区改造安置房工程（D区、F区）绿地指标等有关问题的纪要》，对于“万隆花园”项目房产证办理问题进行处理，因此即使答辩人存在违约行为，违约金的起算点也应为2014年11月18日。经审理查明：2013年1月4日，被告福建万德荣房地产开发有限公司与原告陈改凤、商中辉签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告以88000元的价格向被告购买万隆花园第X层XX号商品房；被告应于2013年6月30日前交房；被告应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记；如因出卖人原因导致原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房的，被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向原告支付违约金等。之后原告依约支付购房款88000元。后上述房屋依约交付。2014年7月13日，原告向被告预交办证费用4742元。2014年12月12日，上述房屋办理初始登记。因被告未依约为上述房屋办理权属证明，原告即于2015年10月27日向本院提起诉讼。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、代收款收据，被告提供的初始登记证及本案的庭审笔录为据，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应按照合同约定履行义务。根据上述合同的约定，被告应于商品房交付之日起90日内为原告办理上述房屋的权属证明，否则自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向原告支付违约金，因被告未能依约履行上述义务，且其提供的证据不足以证明其有符合法律规定或双方约定的免责事由，故原告要求被告支付违约金符合规定，本院予以支持。原告要求被告支付以196933元为基数自2013年4月1日起按每日0.01%计算的违约金，缺乏依据，因其于2015年10月27日才向本院提起诉讼，2013年10月28日之前的违约金请求已超过诉讼时效，故被告应支付的违约金应自2013年10月28日起每日按88000元的0.01%计算；被告辩称该违约金过高应予调整，缺乏依据，本院不予采信。原告要求被告协助办理并交付上述房屋的权属证书，符合规定，本院予以支持。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告福建万德荣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告陈改凤、商中辉办理万隆花园第X层XX号商品房的房屋所有权证和土地使用权证；二、被告福建万德荣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告陈改凤、商中辉以购房款人民币88000元为基数自2013年10月28日起至原告取得上述房屋所有权证和土地使用权证之日止按每日万分之一计算的违约金。本案案件受理费人民币560元，由原告陈改凤、商中辉负担348元，被告福建万德荣房地产开发有限公司负担212元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  黄金福人民陪审员  郭加跃人民陪审员  林清廉二〇一六年三月十一日书 记 员  黄娜丽附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。