重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终479号上诉人(原审被告)：中冶置业重庆城韶有限责任公司。法定代表人：邓卫国，总经理。委托代理人：刘星，重庆海力律师事务所律师。委托代理人：赵国，重庆海力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董燕。委托代理人：邓宇宏，重庆瀚沣律师事务所律师。上诉人中冶置业重庆城韶有限责任公司（以下简称中冶城韶公司）与被上诉人董燕商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年9月25日作出（2015）江法民初字第02470号民事判决。上诉人中冶城韶公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了询问。上诉人中冶城韶公司之委托代理人赵国，被上诉人董燕的委托代理人邓宇宏到庭参加了询问。本案现已审理终结。董燕一审诉称：原、被告于2012年3月3日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告应在房屋实际交付使用后60个工作日内向登记机构申请权属登记，否则承担房屋总价款按日万分之一计算的违约金。被告于2013年1月1日向原告交付房屋，于2014年7月31日才取得房地产权证。按照合同约定，被告应支付迟延办理产权证的违约金。综上请求：判决被告支付原告迟延办理产权证违约金27963.54元。本案诉讼费由被告承担。中冶公司一审辩称：逾期办理房产证责任不在被告，不应由被告承担违约责任。如果法院认定被告违约并承担责任，也应按合同约定，计算违约金的逾期时间应按照工作日确定。合同约定的违约金过高，请求法院依法调低。一审法院经审理查明：2012年3月3日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（含相关附件××，原告购买被告开发预售的位于重庆市××××ＸＸＸ商品房；房价为574200元，原告选择按揭付款方式。合同第十三条（关于办理产权登记的约定××约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同第十三条同时约定，如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加××：（1××逾期在120日（含××之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金；（2××逾期超过120日（与本条本款第（1××项约定的日期相同××后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算××，并按原告已付房价款百分之1向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1××项中的比率××的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。合同附件五《重庆市商品房买卖合同》补充协议第五条（关于合同登记、产权登记和预告登记的约定××第5款约定，本合同第十二条、第十三条、第十四条中所列的合同登记备案期限、产权登记期限、预告登记期限的天数特指工作日。补充协议第十一条（关于房屋门牌号××约定，本合同约定商品房的位置、楼层、房号均为正式编号由房屋所在地公安机关（派出所××确定。补充协议第十三条（其他约定××第10款约定，若本补充协议与主合同的相关规定有抵触时，则以本补充协议的约定为准。另外，补充协议还对按揭付款方式、面积差异处理、商品房交付以及规划设计变更等内容进行了补充约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款574200元。2012年12月28日，涉讼房屋所在工程取得建设工程竣工验收备案登记证。2013年1月1日，被告向原告交付涉讼房屋。2014年7月31日，被告取得由重庆市江北土地房屋权属登记中心出具的办理涉讼房屋房地产权证的登记受理单。另，涉讼房屋的门牌号在产权登记时确定为重庆市江北区北城一路32号XXX。一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方应按照合同约定享受权利，履行义务。本案中，被告未按合同约定期限为原告办理涉讼房屋的产权登记，构成违约，应承担约定的违约责任。被告抗辩认为逾期办证责任不应由其承担，但并未举示证据证明存在不可抗力等免责情事，故一审法院对其抗辩不予采纳。关于违约金的具体金额问题，合同补充协议第五条第5款约定本合同第十三条所列的产权登记期限的天数特指工作日，因此，确定被告应承担的逾期办证违约金的起止时间时，应将实际交房之日起扣除60个工作日后的第一个自然日，即2013年3月30日作为第一天，计算至2014年7月31日止，共计489天。综上，被告应按照合同约定，向原告支付逾期办理产权登记的违约金：574200元×0.0001×489天=28078.38元。原告诉讼请求中主张违约金27963.54元，未超出前述金额，一审法院予以支持。至于被告提出的合同约定违约金过高应予调低的抗辩，一审法院认为，根据合同法及相关司法解释的规定，判断约定违约金是否过高，应结合实际损失情况，兼顾合同的履行状况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告按约履行了己方主要合同义务，且被告未举证证明原告对于未能按期办理产权登记存在过错因素，故一审法院认为双方约定的违约金并不过高。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二××》第二十九条之规定，判决：“被告中冶置业重庆城韶有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告董燕逾期办理房地产权证的违约金27963.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费498元、公告费350元，合计848元，由被告中冶置业重庆城韶有限责任公司负担。”上诉人中冶城韶公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：上诉人之所以未能按期提交申请并取得受理单是由于政府相关部门的原因造成的，而非上诉人的责任；在计算违约天数时，应按照工作日标准计算而非自然日标准计算。被上诉人董燕答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、中冶城韶公司应否承担逾期办证的违约责任；2、一审法院计算违约天数是否有误。现分别评析如下：1、关于中冶城韶公司应否承担逾期办证违约责任的问题。虽然上诉人称迟延办证是由于政府相关部门的原因造成，该司不应当承担逾期办证违约责任。但是对于该理由，上诉人并未举示证据佐证，故对于上诉人在二审中提出的该异议，本院依法不予支持。2、关于一审法院计算违约天数是否有误的问题。一审法院依据双方在买卖合同中对逾期办证违约金的约定，在扣除60个工作日后根据累计的违约天数计算出的违约金数额既在一审庭审中得到了上诉人的认可，且并无计算错误的问题存在，故对于上诉人在二审中就违约金的计算天数提出的异议，因缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人中冶城韶公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一××项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由中冶置业重庆城韶有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  罗太平代理审判员  赵 青二〇一六年三月二十八日书 记 员  邓 超