山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0725民初544号原告：陈卫和。委托诉讼代理人：吴国梁，山东点睛律师事务所律师。被告张艳萍。被告：张太明。以上两被告委托诉讼代理人：马军才，昌乐安信法律服务所法律工作者。原告陈卫和诉被告张太明、张艳萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈卫和的委托诉讼代理人吴国梁，被被告张太明、张艳萍的委托诉讼代理人马军才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈卫和向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的房地产转让协议；二、判令两被告连带返还原告购房款330740元及20%的违约金并支付拖欠的商铺返租款（按税后每月1584.42元，自2014年8月1日起到实际支付之日的返租款），共计321825元；三、两被告共同承担诉讼费用。事实与理由：2013年3月13日，原告购买了两被告的商铺一间（详见协议书），被告声称商铺已经买下很快就可以办理房产证。然而至今该商铺的房产证无法办理。经了解被告根本就没有正式购买本案涉及的商铺，所以二被告无权转让该商铺，二被告转让该商铺的行为是无效的，2014年8月1日起至今约定的商铺返租款被告也没有支付。因两被告的行为导致他的权利受到损害。被告购买1177商铺时与开发商约定的交房时间是2011年6月30日，至原、被告签订转让协议时已经超过近两年的时间，被告并没有取得房屋的产权证书。《城市房地产转让管理规定》第六条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。《合同法》第六、七、五十二、五十八条之规定，被告应该诚实守信，如实向原告说明商铺的有关事实情况，不得隐瞒重要信息，从双方签订的协议看，被告隐瞒了重要的信息构成欺诈，所以双方签订的协议属于无效协议，应予以解除。被告张太明、张艳萍辩称，一、原告要求解除房地产转让协议，没有事实和法律依据；二、原告购买被告的商铺，被告已经在房管部门备案，所涉及的房款、维修基金被告已经全部交清。该房屋不存在任何的瑕疵，且原告已实际占有该房屋并使用多年。原告陈卫和围绕诉讼请求提供以下证据：1.原、被告签订的房地产转让协议一份，及被告收到原告房款的收到条4张，证明被告将1176商铺以330740元转让给原告，协议中并约定了返租款的支取等有关事项。被告张太明、张艳萍对上述证据经质证认为：对原告提供的房地产转让协议及4张收到条真实性无异议，同时该协议中第三条明确规定双方协商该商铺暂不过户，同时也没有明确约定该房屋何时办理房产手续，能够证实原告当时想购买商铺的实际情况，然后被告将该商铺交付给原告。协议第八条同时约定，双方不得以任何理由单方面解除协议。因为该商铺被告2010年8月19日一次性付款263207元购买1176号商铺，在2013年3月13日原告亲自到被告商铺经原告本人充分了解该商铺后，才签订的转让协议，且原告在支付被告商铺款时，也是分四次不同时间支付给被告，如果原告对该房屋认为存在瑕疵的话，那么原告完全有理由不再支付被告房款，同时根据协议的第五条，原告已经从被告处收到两年的租金，每年租金26320.70元，因为该房屋所涉及的手续是开发商（昌乐闽泰房地产开发公司）具体操作，同时原告也对这事实非常清楚。因为该1176号商铺当时交付给原告时，原告本人对该商铺相关的事宜充分了解后才与被告签订了转让协议，且该商铺原告已经占有使用至今6年之久，并已经收取返租费4年，本案中被告不存在任何欺诈及违约行为，所以原告主张解除转让协议及承担违约金和返还返租款没有事实及法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。被告张太明、张艳萍围绕自己的抗辩理由提供如下证据：1、商品房期房买卖合同一份；2、被告向开发商缴纳的购房款票据两份；3、被告向开发商缴纳的维修基金票据一份；以上证据证实，该房屋已经在房管部门网签且备案登记，同时该商铺的购房款及维修基金已经全部交清，能够证实该房屋合法有效。原告陈卫和对被告提供的上述证据经质证认为：对商品房期房买卖合同、购房款票据无异议，但是不能确定商品房期房买卖合同是否备案，需要房管部门或者不动产部门出具相应的证明，对房款票据应该提供税票，维修基金应该是房产管理部门的专用收据为准，否则不能证明已经交了维修基金，被告所谓的维修基金只是开发商出具的收据，没有法定的效力。商品房期房买卖合同中第九条约定交房期限是2011年6月30日，第十六条约定办理房产证的期限是交房后的90日内，但开发商与被告至今没有办理正式的商品房交接手续，被告也没有依法办理房产证，所以被告至2013年3月13日向原告转让该商铺时没有如实向原告讲明真实情况，属于合同中的欺诈，也违反了房地产登记转让的禁止性规定，被告应提供相应证据证实已经备案。涉案的1176号商铺至今没有办理备案手续，该商铺至今未通过竣工验收。房地产转让协议中第三条也说明房产没有验收，那么就不存在合法的交付和转让，被告的转让行为是违法的，所以是无效的。对原、被告提供的上述证据经本院审查认为，证据形式合法、内容真实、与本案有关联，为有效证据，依法予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月19日，张太明与昌乐闽泰房地产开发有限公司（以下简称闽泰公司）签订商品房期房买卖合同一份，约定张太明购买闽泰公司开发的位于昌乐县新城街（309国道）1273号亿克拉国际宝石之都，3号楼1176商铺，建筑面积57.52平方米，每平方米4575.92元，价款263207元，交房期限为2011年6月30日，办理房产证的期限是交房后的90日内。2013年3月13日，张艳萍作为出卖人，陈卫和作为买受人，张太明作为担保人，签订房地产转让协议一份，约定陈卫和购买张艳萍以263207元购买闽泰公司的上述房产，每平方米5750元，总房款330740元，陈卫和暂付定金50000元，余款30天内一次付清，因该房产未经相关部门验收，暂不办理过户，待该房产具备办理房产手续时，由张艳萍办理在张艳萍名下，契税及其他费用由陈卫和承担（维修基金除外），张艳萍取得房产证后再两个月内无条件为陈卫和办理完房产过户手续，相关费用由陈卫和承担。由于该房产张艳萍与开发商签订的是10年返租金协议，张艳萍已支取2年，剩余8年，由张艳萍为陈卫和代支再过付给陈卫和。该房产是毛坯房，开发商未交房，该房产以后的施工，水电暖的安装等问题，由张艳萍为陈卫和出面办理。无论该房产的市场价值是否变化，双方不得以任何理由单方面解除协议，对于上述条款双方必须遵守，不得违约，如违约需承担总价款20%的违约金并赔偿对方因此产生的一切损失。担保人张太明承担连带责任，担保期限至办理完过户手续为止等。同时又签订补充协议，约定张艳萍为陈卫和支取租金，陈卫和负担租金发票的税费等。协议签订后，2013年3月13日，4月7日，4月11日，5月1日，张太明分别收取陈卫和50000元，100000元，100000元，80740元，计房款330740元。原告陈卫和自认共计收到被告代支的2012年8月20日至2014年8月19日返租金52641.4元，2014年8月20日至今的返租金被告未给付陈卫和。张太明购买闽泰公司开发的涉案商铺，至法庭辩论终结前未依法登记领取权属证书。本院认为，被告张太明购买闽泰公司开发的涉案商铺，被告张艳萍、张太明在2013年3月13日与原告陈卫和签订房地产转让协议时及至法庭辩论终结前，被告张艳萍未依法登记领取权属证书，法律规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，因此，被告张艳萍张太明、与原告陈卫和签订房地产转让协议违反法律、行政法规强制性规定为无效合同，应予解除。被告张艳萍对造成合同无效存在主要过错，被告张艳萍应当返还原告陈卫和给付的购房款及赔偿资金占用期间的利息损失，利息损失应当参照返租款是购房款的年利率10%计算，但原告与被告签订房地产转让协议时，原告应当知道涉案商铺被告张艳萍未依法登记领取权属证书，但仍然与两被告签订房地产转让协议，原告陈卫和对造成合同无效存在次要过错，其利息损失可酌情参照法律规定的民间借贷年利率6%计算。原告收取被告张太明代支的返租款52641.4元在扣除原告支付的房地产税6896元后，即45745.4元，亦应当返还被告。因原告陈卫和对造成合同无效存在次要过错，已对购房款资金占用期间的利息损失由年利率10%调整为年利率6%，原告已经承担了过错责任，因此对返租款的资金占用期间利息损失，应由被告张艳萍自行承担。被告张太明、张艳萍辩称：“该涉案商铺房款已经全部交给开发商，并已经缴纳维修基金等相关费用，该房屋已经在房管部门网签且备案登记，在原告与被告签订该商铺转让协议时，原告对该商铺的情况是知情的、了解的，并且也使用到现在”，虽然被告张艳萍与开发商签订了商品房期房买卖合同，并交付全部房款及相关费用，但仍然不能视为取得涉案商铺所有权，只能是取得向开发商索要涉案商铺的债权，即有权要求开发商将涉案商铺过户至自己名下的权利。在房管部门备案的作用是抵抗开发商对涉案商铺再出卖给他人，即一房二卖。因被告张艳萍与开发商签订了10年的涉案商铺返租协议，由开发商每年给付被告张太明涉案商铺返租金，原告陈卫和并未占有使用。因此，被告的辩称理由不予采信。张太明作为连带责任保证人，并约定担保期限至办理完过户手续为止，陈卫和主张权利的时间在约定担保期限内，张太明应对上述债务承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条第二款、第四十八条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第（六）项，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十五条第二款，最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告陈卫和与被告张艳萍、张太明签订的房地产转让协议；二、被告张艳萍返还原告陈卫和购房款330740元及利息损失（以50000元为基数自2013年3月13日起，以100000元为基数自2013年4月7日起，以10000元为基数自2013年4月11日起，以80740元为基数自2013年5月1日起，按年利率6%计算至付清之日）；三、被告张太明对上述房款及利息承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向被告张艳萍追偿；四、原告陈卫和返还被告张艳萍商铺返租款45745.4元（返租款52641.4元扣减房产税6896元）；五、驳回原告陈卫和的其他诉讼请求。上述二、四项，均于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3064元，由原告负担764元，被告负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  孟俊良二〇一七年××月××日书记员  张凌云