上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2656号上诉人（原审被告）上海金托置业有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人孙建华，董事长。委托代理人戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。委托代理人李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中国人民解放军91150部队，住所地上海市宝山区。法定代表人来奕军，司令员。委托代理人徐国华，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海金托置业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2001年5月28日，中国人民解放军91045部队（以下简称“91045部队”）（甲方）与上海金托置业有限公司（以下简称“金托公司”）（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定，甲方向乙方出租空地，并负责向上级单位办理建房报批手续，建房用地位于基地101库东侧，双城路南侧，占地面积1，865平方米；乙方负责筹建商业用房（房屋结构为二层框架结构）及配套工程，所涉费用均由乙方承担；由于涉及地属军产，其占用土地产权和商业用房产权（含房屋内建筑配套设施）属于甲方所有，同时二楼8间房屋使用权归甲方所有，乙方装修完毕后交给甲方，所需费用由乙方承担；乙方从2001年11月8日起按占地面积每平方米每天人民币（以下币种均为人民币）0.6元支付租金，前二年每年租金为408，435元，第三年租金441，109.8元，第四年租金476，398.58元，第五年租金514，510.47元；本合同从2001年5月28日开始生效（扣除5个月零10天施工期），至2006年11月7日终止，共五年。2004年7月1日，中国人民解放军91150部队（以下简称“91150部队”）（甲方）与金托公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定，甲方向乙方出租空地建造商业用房，建房用地位于基地101库东侧，双城路南侧，占地面积1，865平方米，此商业用房于2001年11月竣工；由于涉及地属军产，其占用土地产权和商业用房产权（含房屋内建筑配套设施）属于甲方所有，同时二楼8间房屋使用权归甲方所有，乙方装修完毕后交给甲方，所需费用由乙方承担；租金每一年在前一年的基础上递增8%，2004年7月1日至2004年11月7日，按年租金441，109.8元缴纳，2004年11月8日至2005年11月7日按年租金476，398.58元缴纳，2005年11月8日至2006年11月7日按年租金514，510.47元缴纳；本合同从2004年7月1日开始至2006年11月7日终止，甲方委托91150部队后勤部房地产管理办公室收取租金。2010年8月5日，91150部队（甲方）与金托公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定，甲方将其可使用的宝山区双城路XXX-XXX号二层商业用房一楼1，865平方米（建筑面积）、二楼1，537平方米（建筑面积）出租给乙方；租期从2010年8月8日起至2014年11月7日止，合同期满后再续签三年（自2014年11月8日至2017年11月7日止）；合同生效后，甲方将房地产交给乙方使用，租赁期满，甲方有权无偿收回全部出租房屋，乙方应在合同终止后将房地产移交甲方；从2010年8月8日至2011年11月7日租金按原合同约定标准、场地面积收取，即从2010年8月8日起至2010年11月7日止租金为184，900元，从2010年11月8月起至2011年11月7日止租金为813，558元，每季租金为203，390元，从2011年11月8日起至2014年11月7日止，租金按房屋建筑面积每天每平方米1.40元收取，即每年租金为1，738，422元，每季租金为434，606元，续签三年的租金根据市场行情在按年租金1，738，422元的基础上每年递增率在-5%至10%浮动，具体双方协商；乙方按季支付租金，支付时间为每季的1日至5日，先付后用，乙方逾期不交租金，每逾期一天，需按月租金的5%支付滞纳金；乙方支付甲方12万元押金，在租期届满后由甲方退还；如使用部队水电，则其缴纳标准按91045部队规定执行；在租期内乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，预付租金不予退还：未经同意擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋、设施、设备，在甲方书面通知规定期限内仍未纠正并修复；擅自改变房屋用途，或利用房屋进行违法违章活动；拖欠租金累计一个月以上的。2011年8月18日，91045部队（甲方）与金托公司（乙方）签订了《房地产租赁合同》，约定，甲方同意将双城路XXX-XXX号门前场地、屋顶全部场地及618-648号屋后归乙方使用，并同意乙方在屋顶搭建一层简易建筑；乙方租用甲方所有上述场地年总租金12万元；合同有效期从2012年1月1日至2017年12月31日，共6年。2011年9月30日，91150部队后勤部出具证明，内容为，宝山区双城路XXX-XXX号商业用房，房地产所有权为我部所有，现由我部出租给金托公司对外租赁，时间为6年（2011年11月8日起至2017年11月7日）。金托公司随即将上述房屋陆续分租给次承租人。2013年2月17日，宝山区公安消防支队向91150部队发出责令立即改正通知书，主要内容为，宝山区双城路558至702号、牡丹江路XXX号至732号区域存在采用泡沫夹心板搭建临时建筑物，不符合消防安全要求，电器线路敷设不符合要求，你单位应当采取措施，确保消防安全。次日，宝山区吴淞街道安全生产监督管理所，公安局宝山分局海滨新村派出所向91150部队发出“关于双城路区域沿街店面存在重大消防安全隐患的函”，主要内容为，宝山区双城路558至702号、牡丹江路XXX号至732号沿街店面房产权属贵部所有，该店面房分别出租给几家私营公司经营，由于经营户为了减少经营成本，在原有建筑物上擅自搭建员工宿舍和扩大经营场所面积，造成重大消防安全隐患，现要求你部在2013年3月20日前告知租赁单位，违章搭建场所的人员全部搬离，自行拆除违章建筑。2013年2月20日，宝山区吴淞街道发出“吴淞街道双城路区域消防隐患整治工作方案”，载明的整治重点为牡丹江路、双城路沿线店铺屋顶违章搭建等，自纠阶段为2013年2月25日至2013年3月3日，整治阶段为2013年3月4日至2013年3月底。2013年4月15日，91150部队向金托公司发出告知书，主要内容为，金托公司承租的双城路XXX-XXX号房地产存在违法、违章搭建情况，造成重大消防安全隐患，接到本通知后立即拆除私搭房屋，4月20日前宝山区行政执法部门将对未拆除完毕的区域依法临时查封并进行停业整顿，直至违法、违章建筑拆除，消防安全隐患消除，4月24日如还未拆除或拒不配合的，吴淞街道将联合有关部门进行依法拆除。2013年6月5日，91150部队委托律师向金托公司发出律师函，主要内容为，经公安消防等行政执法部门检查，发现金托公司承租的双城路XXX-XXX号房地产存在彩钢板搭建情况，部队先后两次发出告知书和整改通知书，但金托公司一直只是口头配合，并未拿出有效行动，部队再次函告金托公司尽快自行拆除彩钢板搭建物，确保符合安全要求，书面告知部队关于拆除的计划和时限，如到时未完成拆除，部队将依据合同约定解除合同。2013年6月19日，金托公司回复91150部队称，双城路XXX-XXX号三楼相关事宜正在法院审理中，金托公司尊重法院的判决和遵守部队、政府的有关规定。2013年12月，91150部队向原审法院提起诉讼要求解除双方签订的租赁合同，并要求金托公司支付滞纳金905，428.75元。本案一审判决后，当事人不服判决，提出上诉，上海市第二中级人民法院于2015年1月16日作出民事裁定，撤销原判，发回重审。原审法院重审后，91150部队变更诉请，认为双方合同约定租期至2014年11月7日，目前已经届满，故不再要求判决解除合同，要求金托公司支付2013年10月1日至2014年11月7日期间的租金1，917，093.20元及利息115，894元，要求金托公司支付2014年11月8日至实际返还房屋日止的房屋使用费（计算至2015年1月31日为404，838元）及逾期返还房屋的违约金400，075元，要求金托公司支付逾期支付租金的滞纳金1，013，912元，另要求金托公司拆除租赁物上的违章搭建。原审法院审理中，金托公司辩称，金托公司承租宝山区双城路XXX-XXX号房屋后，全部分租给十二户次承租人，这些次承租人承租上述房屋及装修均向91150部队备案，不存在擅自改变房屋结构的情况。金托公司未进行过任何违章搭建，而是91150部队同意次承租人在系争房屋屋顶搭建的。91150部队称系争房屋内存在违法活动，无任何依据。金托公司提前支付租金的天数为160天，迟延支付的天数为69天，相互抵消后部队还得益，故不存在迟延支付租金的情况。金托公司认为双方合同明确约定合同期满后再续签三年，至2017年11月7日止，故双方合同并未到期，金托公司不同意解除或终止履行。针对91150部队的诉请，金托公司认为其应当支付租金，但由于对方无理起诉，导致次承租人拒付房租，故应当适当减免租金，不同意支付利息；2014年11月8日以来，双方合同并未解除或到期终止，故金托公司愿意继续支付租金而不是房屋使用费，由于本案诉讼，导致部分房屋无法转租，故租金的具体数额应当另行协商或由法院酌定，对方主张逾期返还房屋的违约金无任何依据，不能同意；另外，金托公司提早支付租金的天数远多于对方所称延迟支付的天数，而且双方长期以来一直认可现实的租金支付方式和时间，故不同意关于该滞纳金的请求；金托公司另认为违章建筑系次承租人征得部队同意才搭建，应当由相关当事人拆除。鉴于91150部队变更了原审的诉讼理由和诉讼请求，故金托公司提出反诉，要求91150部队赔偿装修损失140万元，赔偿房屋租金损失252万元，另要求对方返还租赁押金12万元。原审法院审理中，针对金托公司的反诉，91150部队辩称，金托公司所称损失均系其与次承租人纠纷而产生，与部队无任何关系，不同意其赔偿要求。关于押金问题，目前双方租赁纠纷尚未了结，不具备退还押金的条件。原审审理中，91150部队提供了：1、2010年10月14日、2010年11月2日、2011年1月4日、2011年4月7日、2011年7月14日、2011年10月11日、2012年2月13日的七张租金收费票据。2、2012年4月24日、2012年6月1日、2013年1月31日、2013年4月27日的四张租金电汇凭证。91150部队表示，2010年第四季度、2011及2012年第一、二、三、四季度，以及2013年第一、二、三季度的租金，金托公司按约最迟应分别于2010年10月5日，2011年及2012年的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日，以及2013年1月5日、4月5日、7月5日支付，但金托公司实际支付时间为2010年10月14日，2011年1月4日、4月7日、7月14日、10月11日，2012年2月13日、4月14日、6月1日，2013年1月31日、4月27日，有上述收款票据及转账凭证为证，金托公司支付2013年第三季度的租金时间为8月5日，租金付至2013年9月底，但91150部队没有汇款凭证，金托公司累计的逾期付款时间已经超过约定时间151天。金托公司表示，对上述证据的真实性无异议，金托公司确支付租金至2013年9月底，91150部队出具收据的时间并非金托公司的付款时间，无法证明金托公司逾期支付租金，且租金的诉讼时效为1年，91150部队主张的滞纳金已经超过诉讼时效。原审法院另查明，二层屋顶上有简易用房的五户次承租人已经于2013年向原审法院起诉金托公司，要求解除合同并赔偿损失。经审理后，原审法院依法判决金托公司赔偿五户次承租人装修款共计211.5万元。金托公司不服，提出上诉。经上海市第二中级人民法院二审后，依法改判金托公司赔偿五户次承租人装修款共计201.7万元。相关判决已经执行完毕。原审法院认为，本案主要争议在于租赁合同是否已经到期终止。根据双方合同约定，租赁期共四年零三个月，至2014年11月7日止，合同期满后再续签三年，如要求续租，则必须在租赁期满前一个月向甲方提出书面意向，甲方应在同等条件下予以优先考虑，经甲方同意协商后，重新签订租赁合同。由此可见，本合同租期已明确到2014年11月7日为止，所谓续租三年应可认定为双方对于后续合同的预约或意向，并非本合同约定的租期。因此，91150部队认为双方合同已经到期届满之意见，符合合同约定，可予采信。金托公司认为该合同已经明确约定租期到2017年11月7日止，与该合同条款的实际文意不符。金托公司另举证2011年8月18日其与91045部队关于租赁系争房屋门前场地、屋顶及搭建一层简易房签订的房地产租赁合同及2011年9月30日91150部队出具的同意转租证明等材料，试图证明部队以其他方式同意租期到2017年11月7日止。原审法院认为，金托公司的上述证据虽然具有真实性，但其内容和形成的背景都仅涉及租赁合同履行中的一些细节问题，并非为了变更租期而形成，故该部分证据不具备变更主合同的效力。综上，金托公司认为合同约定的租期到2017年11月7日止的相关意见，不予采信。另一方面，原审法院注意到部队方面曾多次以不同形式表示租期到2017年11月7日止，相关材料虽然不能认定正式变更了合同租期，但其混乱表态一定程度上引发了本案纠纷，显然存在过错，应当承担相应责任，原审法院将在处理双方具体的诉讼请求时酌情考虑这一客观情况。原审法院关于本案的本诉请求分析如下：1、91150部队要求金托公司支付2013年10月1日至2014年11月7日期间的租金符合合同约定，并无不当，金托公司答辩提出要求减免租金，并指出系争房屋中的一间（双城路XXX号）因部队原因，从2013年9月起空关，故请求减免该部分租金12万元。原审法院认为，根据原审法院审理的次承租人与金托公司的租赁纠纷案件来看，2013年及2014年期间，大部分次承租人均在正常经营，虽然存在纠纷，但金托公司基本上可以收取租金。因此，金托公司要求减免2013年10月1日至2014年11月7日期间租金的请求，虽然存在一定合理性，但事实依据稍显不足，不予支持，原审法院将在确定2014年11月8日以后的使用费中酌情考虑金托公司的答辩意见。2、91150部队要求金托公司支付上述租金的利息，由于部队在2013年8月底向原审法院提交诉状时请求解除合同，因此在原审审理期间，部队必然不会收取金托公司2013年10月1日以后的租金，此系其从自身主张出发而拒收租金，并非金托公司主动拒付，现在重审中反而提出利息主张，言下之意系金托公司故意拖欠，显然有违事实，不能支持。3、关于2014年11月8日以后的房屋使用费，原审法院已经认定双方合同于2014年11月7日到期终止，虽然双方就租赁纠纷进行诉讼，但客观上金托公司至今仍旧使用或控制房屋，因此其应当支付房屋使用费至实际返还房屋日止。如前所述，部队对于本案纠纷的发生具有一定过错，且目前次承租人已经陆续搬离，而且难以准确计算金托公司从2013年纠纷发生以来的转租收益情况，故原审法院酌情概括性认定金托公司从2014年11月8日起按照原租金标准的一半支付房屋使用费至实际返还房屋日止。4、关于逾期返还房屋的违约金，由于部队对租期的表态存在错误，造成系争房屋难以在短期内立即返还，不应当归责于金托公司，而且在庭审中，金托公司也表示愿意就已经空置的房屋进行返还，但部队不予同意，故该项请求不予支持。5、关于逾期支付租金的滞纳金1，013，912元，根据查明的事实，2013年之前的租金确有延迟支付的情况，但已经超过诉讼时效，不应支持。金托公司应于2013年1月5日前支付2013年第一季度的租金，但实际于2013年1月31日才支付，显然存在拖延。2013年第二、三季度的租金也存在延期支付的情况，但此期间金托公司一直与部队及次承租人沟通处理违章搭建的事宜，相关处理结果可能对合同的实际履行造成重大影响，所以金托公司延迟支付租金不应认定为违约。综合金托公司近年来的付租情况，部队可以追究其逾期支付2013年第一季度租金的责任，考虑到本案实际情况，原审法院酌情确定金托公司逾期付款的滞纳金为2万元。6、关于拆除违章搭建，无论实际搭建人和实际使用人是谁，金托公司作为承租人都对出租人负有拆除违章搭建，恢复房屋原状的义务，至于具体拆除过程中是否需要案外人配合或协助应另行协商，非本案处理范围。原审法院关于本案的反诉请求分析如下：1、装修赔偿款，2011年8月18日，部队与金托公司签订租赁合同，明确约定将双城路XXX号－648号门前场地、屋顶全部场地及618号－648号屋后归金托公司使用，并同意在屋顶搭建一层简易建筑，年租金12万元，合同期限从2012年1月1日至2017年12月31日止。但2013年初，因屋顶拆违等，金托公司与部分次承租人发生纠纷并诉讼，经法院审理后判决解除金托公司与次承租人的租赁合同并赔偿次承租人装修损失共计201.7万元。由此可见，部队不仅明知，而且还同意金托公司及次承租人违章搭建，甚至还收取每年12万元的场地费，所以其对于相关纠纷的发生及损失的产生具有明显的责任，金托公司要求部队分担其实际支出的装修赔偿款，具有合理性，综合考虑双方过错程度及本案实际情况，金托公司主张部队承担70%的赔偿责任，显然过高，原审法院酌情确定部队承担上述赔偿款中的100万元。2、赔偿2014年11月8日至2017年11月7日的租金损失，如前所述，原审法院已经认定双方合同期限至2014年11月7日止，续租三年仅为意向非合同租期，因此金托公司不具有合同正常履行的预期利益，此项请求不能支持。3、押金，此项钱款应当于双方交接房屋、结算费用时抵扣或返还。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定，判决：一、金托公司于判决生效之日起三十日内，按照每季度434，606元标准向91150部队支付2013年10月1日至2014年11月7日期间的租金，另按照每季度217，303元标准支付2014年11月8日至实际返还房屋日止的房屋使用费；二、金托公司于判决生效之日起三十日内拆除上海市宝山区双城路608－648号房屋的违章搭建，将房屋恢复原状后返还给91150部队；三、金托公司于判决生效之日起三十日向91150部队支付逾期支付租金的违约金2万元；四、91150部队于判决生效之日起三十日内支付金托公司装修赔偿款100万元；五、91150部队于金托公司返还房屋当日退还押金12万元；六、91150部队的其他诉讼请求，不予支持；七、金托公司的其他反诉请求，不予支持。原审判决后，上诉人金托公司不服，向本院提起上诉称，本案所涉房屋租金和使用费应再予降低。因91150部队不再办理转租的批准手续，导致双城路XXX号房屋自2013年9月起至今空关，无法出租。另，法院生效判决确认双城路XXX号和612号房屋次承租人自2013年4月1日起无需再付租金，致使这两间房屋也空关至今，被上诉人对这三间房屋空关也有一定的过错。2014年11月7日后，系争房屋已有8间空关，上诉人欲将该8间房屋交还被上诉人遭拒，因此，该房间的使用费也应降低。拆除违章搭建不是金托公司的义务，仍然在经营的4户次承租人应由被上诉人善后。签订系争合同时，违章搭建已经存在，被上诉人当时就是把含有违章建筑的房屋交付给上诉人的。被上诉人应该赔偿上诉人租金损失。被上诉人曾于2011年9月30日出具证明，确认其与上诉人的租期到2017年11月7日。2013年8月23日，被上诉人在《解除合同告知书》中也明确指出合同届满时间为2017年11月7日。上诉人据此与次承租人签订了转租合同，且报被上诉人备案，因此，被上诉人知道上诉人有转租收益的，现被上诉人执意要解除合同，显有过错，应当赔偿上诉人租金损失252万元。综上，请求二审法院，1、撤销原审判决第一项，改判金托公司按照每季度325，954.50元标准向91150部队支付2013年10月1日至2014年11月7日期间的租金，另按照每季度144，868.70元标准支付2014年11月8日至实际返还房屋日止的房屋使用费；2、撤销原审判决第二项，改判金托公司按现状返还目前空关的8间房屋，另外4间仍在经营的次承租人应由91150部队负责善后；3、撤销原审判决第三项，改判对91150部队关于违约金的诉讼请求不予支持；4、撤销原审判决第四项，改判91150部队支付金托公司装修赔偿款140万元；5、撤销原审判决第七项，改判91150部队赔偿金托公司租金损失252万元。被上诉人91150部队辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。91150部队与金托公司的租赁合同约定租期至2014年11月7日止，并且约定续租需金托公司在租赁期满前一个月向91150部队书面提出意向，经协商后重新签订租赁合同。虽然金托公司举证91150部队在相关材料中以其他方式同意租期至2017年11月7日，但91150部队的意思表示不符合租赁合同约定的续租条件，且相关材料仅涉及租赁合同履行的细节，并非续租或者变更租赁期限。由此，原审法院确认租赁合同于2014年11月7日解除并无不当，金托公司上诉主张91150部队应赔偿其租金损失252万元缺乏依据，本院不予支持。双方合同于2014年11月7日解除，金托公司作为承租人，有拆除违章搭建、将系争房屋恢复原状后返还给91150部队的义务。关于金托公司上诉主张降低房屋使用费标准，本院认为，租赁房屋的使用费标准与租赁面积、位置等相关，不能以数量确定，原审法院依据查明的事实酌情确定金托公司自2014年11月8日起按照原租金标准的一半支付房屋使用费，尚属合理，本院予以维持。综上，原审法院依据查明的事实确定双方合同解除日期、租金、房屋使用费标准及租赁合同解除后的后果等所作判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人金托公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35，031元，由上诉人上海金托置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建颖审 判 员  成 皿代理审判员  王晓梅二〇一六年三月三十一日书 记 员  王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……