广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初490号原告：黄怀恩，香港居民。委托代理人：郑文锦，广东金轮律师事务所律师。被告：广州市花都大酒店有限公司，住所地广州市花都区（侨联大厦）。法定代表人：梁启财。委托代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。委托代理人：陈丹，广东合誉律师事务所律师。原告黄怀恩诉被告广州市花都大酒店有限公司（以下简称花都大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告黄怀恩的委托代理人郑文锦，被告花都大酒店的委托代理人黄爱珍、陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄怀恩诉称：2013年9月6日，原告通过广州市天河区人民法院司法拍卖程序，以404万元的价格竞拍取得广州市花都区新华镇新华路44号第四层商铺，广州市天河区人民法院作出（2012）穗天法执字第5119号《执行裁定书》、《协助执行通知书》，裁定被执行人杨臻所有的位于广州市花都区新华镇新华路44号第四层商铺归原告所有。2014年8月21日，原告取得商铺的《房地产权证》。根据法院提供的资料，商铺在拍卖时为带租约拍卖，出租人为罗海棠，承租人为梁某甲，租用期限为2001年8月1日至2021年7月30日。原告在拍下商铺后，在商铺内贴出通知，要求承租人自2013年9月6日起，将商铺的租金交付给原告，但承租人梁某甲一直没有出现，后原告发现，商铺的实际使用人为被告，原告要求被告通知承租人梁某甲先生出面商定商铺的缴租事宜，但被告一直以各种理由推脱，梁某甲也从未出现。由于久不能联系到承租人梁某甲，且被告已经实际使用商铺的事实。根据被告的要求，2013年10月原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》，约定将商铺出租给被告，租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日。但从2015年8月开始，被告开始拖欠原告的租金，至原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》租期届满前，被告再次要求原告与其续签租赁合同，考虑到被告已拖欠租金数月之久，且梁某甲从未出现，此次原告明确告知被告，须某出面才能重新商定商铺的合同签订事宜，在几番交涉之下，自称为梁某甲儿子的人通过电话联系原告，告知原告梁某甲为香港居民，已于2008年去世。得知此消息后，原告认为，被告在得知原告拍下商铺所有权后，通过隐瞒梁某甲去世的事实与原告签订租赁合同，以达到长期霸占商铺使用的目的。为此，原告在租赁期限届满时，向被告发出合同到期不再续签的通知，但被告一直不予理会，至今仍然霸占原告的商铺。据此，请求法院判令：1.确认原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》已经到期解除；2.被告返还承租的广州市花都区新华路44号4楼商铺；3.被告按市场价支付自2015年10月至实际返还商铺之日止的占用费，暂计至2015年12月为90000元；4.被告承担本案的诉讼费用。被告花都大酒店辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、《广州市房屋租赁合同》并非原、被告签订，其不能作为原告诉请的理据。原、被告之间从未签订过《广州市房屋租赁合同》，该份合同并非原、被告的真实意思表示，其仅仅是被告在经营过程中为了办理租赁备案手续的需要而自行填写提交给出租屋管理服务中心的，这一点从合同的形式上也可以印证。二、原、被告一直以来履行的都是罗海棠与梁某甲于2001年8月1日签订的《房屋租赁经营合同》及《补充协议》。原告在诉状中亦确认，其当初通过法院竞拍程序获得涉案商铺时已经获悉该商铺是带租约拍卖。梁某甲于2002年3月14日出具《证明》，证明其将与罗海棠签订的1-4楼的租约（包括涉案第四层商铺）无偿转给花都大酒店使用。因此被告在梁某甲签订上述《房屋租赁经营合同》及《补充协议》后一直实际使用涉案房产至今，由被告向各个有权收取租金的出租人实际支付租金。综上，原、被告根本没有签订所谓的原告认为已解除的《广州市房屋租赁合同》，而是一直在履行罗海棠与梁某甲于2001年8月1日签订的《房屋租赁经营合同》及《补充协议》。原告要求解除的《广州市房屋租赁合同》仅仅是被告为了办理租赁备案手续而自行制作，因此，原告的第1、2项诉讼请求没有事实依据，原、被告应当继续履行罗海棠与梁某甲于2001年8月1日签订的《房屋租赁经营合同》及《补充协议》；同时，被告一直按照《房屋租赁经营合同》及《补充协议》交纳租金，现被告已向原告交付至2016年3月31日的租金，因此原告要求被告支付2015年10月之后的占用费没有事实依据。经审理查明：涉案房产位于广州市花都区新华路44号第四层，原产权人为罗海棠，后权属人变更为杨某，现权属人为黄怀恩。2001年8月1日，罗海棠（出租方、甲方）与梁某甲（承租方、乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定甲方将位于花都区新华镇新华路44号侨联大厦一层至四层租给乙方使用，其中第四层建筑面积921.62平方米；租赁期限从2001年8月1日至2021年7月30日，共二十年；乙方缴交的租金第一年至第五年为每月每平方米9元，第六年至第十年为每月每平方米9.9元，第十年至第十五年为每月每平方米10.89元；第十六年至第二十年为每月每平方米11.979元；乙方必须于每季度的当月五日前交付租金，先交租后使用；租赁期间，甲方如将房产出售，乙方有优先权，房产所有权转移给第三人后，该第三人即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务；租赁期间，乙方如欲将房屋的使用权转让给第三人使用，必须征得甲方的同意，取得使用权的第三人即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；出租房屋房产税、土地使用费由甲方负担；租赁期间，如乙方无违反本合同的规定按时缴交租金，甲方不得以任何理由或借口提前收回房屋解除合同，由此造成乙方的一切损失由甲方赔偿，并且乙方享有继续要求履行租赁的权利，直至期满；乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任；乙方如果拖欠租金，应按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达六个月以上，甲方可以收回出租房屋，解除合同，由此造成的一切损失由乙方负责补偿……同日，罗海棠与梁某甲还签订了《补充协议》，约定将上述合同第一年至第五年的租金调整为每月每平方米8元。花都大酒店是梁某乙于2002年3月个人投资设立的，梁某甲是梁某乙的父亲。2002年3月14日梁某甲向广州市工商行政管理局花都分局出具证明，说明其与罗海棠签租约1-4楼的合同，与侨联大厦签租约5-9楼的合同，无偿转给花都大酒店使用。因此，花都大酒店自成立后开始使用包括涉案房产在内的上述房屋。梁某甲于2008年10月1日去世，花都大酒店继续使用上述房屋。2011年9月13日，涉案房产的产权变更登记至杨某名下，花都大酒店按梁某甲与罗海棠签订的《房屋租赁经营合同》的约定向杨某支付租金。2013年9月6日，黄怀恩通过拍卖程序拍得涉案房产并签订拍卖成交确认书，广州市天河区人民法院于2013年9月27日作出（2012）穗天法执字第5119号执行裁定书，裁定被执行人杨臻所有的位于广州市花都区新华镇新华路44号第四层商铺归买受人黄怀恩所有。涉案房产的产权于2014年8月21日变更登记至黄怀恩名下。2013年9月27日，黄怀恩向花都大酒店发出通知，通知内容如下：本人黄怀恩于2013年9月6日经法院拍卖成交位于广州市花都区新华镇新华路44号第四层商铺，共924.2平方，因此次拍卖为带租约拍卖，故本人通知你自2013年9月6日起租金须支付给黄怀恩。2014年1月1日，黄怀恩出具授权委托书，委托殷某全权处理房屋租赁事宜。花都大酒店接到黄怀恩的通知后，按梁某甲与罗海棠签订的《房屋租赁经营合同》的约定向黄怀恩支付租金。2015年10月12日，黄怀恩以EMS快递方式向花都大酒店邮寄《关于租赁合同到期不再续签的通知》，主要内容为：贵司与本人签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限至2015年9月30日已届满，因本人经营需要，决定不再与贵司续签合同，请贵司与本人联系并办理交接手续。另，贵司拖欠的2015年8、9月租金本人已收到，贵司多汇款27526.83元，请贵司提供退款帐号，本人将上述多汇款项退回贵司。花都大酒店收到该通知后向黄怀恩回寄复函，复函主要内容为：根据《房屋租赁经营合同》的约定，租赁期限至2021年7月30日止，阁下确认拍得的涉案房产为带租约拍卖，并要求我司按照《房屋租赁经营合同》的约定交纳租金。而阁下却向我司发出通知称双方的租赁合同于2015年9月30日届满，并要求我司七日内与阁下联系房产交接手续，这与《房屋租赁经营合同》的约定不符，要求继续履行《房屋租赁经营合同》。黄怀恩确认收到该复函。黄怀恩提供了一份《广州市房屋租赁合同》，合同的出租人（甲方）为黄怀恩，承租人（乙方）为花都大酒店，合同约定甲方同意将涉案房产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积924平方米，租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日，月租金10062元。合同除了上述内容外，其余条款均为空白。关于合同的签订情况，黄怀恩称《广州市房屋租赁合同》是双方于2013年10月一起到房屋租赁备案中心办理备案签订的，合同内容已由花都大酒店草拟好并加盖公章，出租人甲方“黄怀恩”的签名也由花都大酒店代签，其虽然没有在该合同上签名，但该合同是双方当事人的真实意思表示，其认可该合同，且花都大酒店也按该合同的约定履行。花都大酒店称《广州市房屋租赁合同》并非双方签订，亦非双方当事人的真实意思表示，该合同只是其为了办理备案登记而在出租屋管理中心取得的合同范本，合同并非其草拟，合同上甲方“黄怀恩”的签名也是其法定代表人梁启财所写，并非黄怀恩所写。另查，花都大酒店按《房屋租赁经营合同》约定的租金标准向黄怀恩支付租金至2016年3月31日。本院认为：本案的争议焦点为：《广州市房屋租赁合同》是否为黄怀恩与花都大酒店的真实意思表示，双方的租赁期限是否已到期解除；花都大酒店应否按市场价向黄怀恩支付2015年10月至实际返还商铺之日的占用费。一、涉案房产由黄怀恩带租约拍卖所得，即黄怀恩在拍得涉案房产时已知涉案房产存在租约，根据买卖不破租赁的原则，黄怀恩成为涉案房产的产权人后自动成为涉案房产原租赁合同的出租方，承受原出租合同出租方的权利和义务。花都大酒店使用涉案房产是基于梁某甲于2001年8月1日与罗海棠签订的《房屋租赁经营合同》，梁某甲签订上述合同后将包括涉案房产在内的侨联大厦1-9楼无偿转给花都大酒店使用，花都大酒店自2002年起按照《房屋租赁经营合同》的约定向产权人缴纳相应租金使用涉案房产至今。在《房屋租赁经营合同》履行期间，梁某甲将包括涉案房产在内的侨联大厦1-9楼的使用权转让给花都大酒店使用，并由花都大酒店直接向罗海棠缴纳租金，从罗海棠及之后的产权人杨某直接收取花都大酒店缴纳的租金的事实可知，罗海棠、杨某是同意梁某甲将涉案房屋转让给花都大酒店使用的，因此根据《房屋租赁经营合同》的约定，取得使用权的花都大酒店即成为该合同的当然乙方（承租方），享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。因此，《房屋租赁经营合同》约定的租赁期限对黄怀恩和花都大酒店具有约束力。二、从黄怀恩及花都大酒店陈述关于《广州市房屋租赁合同》签订的情况及合同的内容来看，如果《广州市房屋租赁合同》是双方经协商达成合意所签订的合同，为何合同中关于租金支付时间、双方的权利义务、违约责任等重要条款均为空白？如果黄怀恩当时在场，为何不在合同上签名确认？上述情况表明花都大酒店关于《广州市房屋租赁合同》签订情况的陈述更符合客观事实，即该合同只是花都大酒店为办理备案登记需要单方向出租屋管理部门提交的合同，并非是黄怀恩与花都大酒店双方经协商达成合意签订的合同。因此，黄怀恩以并非双方签订的《广州市房屋租赁合同》为依据要求确认双方的租赁期限到期，要求花都大酒店返还租赁物的依据不足，本院不予支持。三、如前所述，《房屋租赁经营合同》对双方均有约定力，花都大酒店应按该合同约定向黄怀恩支付租金。根据花都大酒店提供的转帐凭证，花都大酒店已按合同约定向黄怀恩支付租金至2016年3月31日，因此，黄怀恩要求花都大酒店按市场价支付2015年10月至实际返还商铺之日止的占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告黄怀恩的诉讼请求。案件受理费4922元，由原告黄怀恩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内（原告黄怀恩可在判决书送达之日起三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽琼人民陪审员  黄承裕人民陪审员  刘泳诗二〇一六年三月三十一日书 记 员  袁美华