江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2015）皋民初字第0785号原告南通顺威置业有限公司，住所地如皋市丁堰镇皋南村。实际住所地如城街道许庄社区许庄别墅区66号。法定代表人朱振华，总经理。委托代理人宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师，特别授权。被告沈爱妹被告张静婷原告南通顺威置业有限公司（以下简称顺威公司）与被告沈爱妹、张静婷商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，先由审判员赵剑波独任审理，后因案情复杂转为普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南通顺威置业有限公司的特别授权委托代理人宗卫兵，被告沈爱妹到庭参加了诉讼。被告张静婷经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告顺威公司诉称，2010年5月18日，原告开发的位于如皋市石庄镇南大街的6号楼部分商业和居住用房被南通市中级人民法院委托拍卖时，二被告的亲属张志军作为竞买人以419000元竞得该楼从南至北6-6号店面（一、二层面积合计为148.09㎡）。由于张志军竞得的标的物为在建工程，除土建主体已施工完外，其余装饰和安装部分均未进行，整个工程的公共配套（道路、绿化、电力及给排水等）均未开始。后为整个镇区规划的全面推进，同时也为整个小区工程的综合验收，原告不得不对相关未完成部分全部投入施工完毕。在张志军竞得房屋现状的基础上，原告主要进行了如下部分的施工投入：1、对房屋自身内外部分进行了装饰和安装；2、小区公共电力设施；3、小区公共供水和排水设施；4、小区道路和公共绿化用地的征地成本费用；5、小区道路和公共绿化施工；6、人防费等应缴纳的税费。另查，南通市中级人民法院委托拍卖时拍卖会资料和估价报告中已明确告知拍卖标的物的现状和可能发生的后续费用事宜。综上，张志军在竞买取得作为在建工程的房屋所有权的同时，基于公平原则，应当将原告为被告房屋的完善所垫付的费用和整个小区公共部分投入的费用等合计287989元全部返还给我公司。另查张志军已于2013年农历腊月初五去世，二被告作为张志军的法定继承人理应对张志军的上述费用承担相应的返还义务。现请求判令：1、被告给付我公司287989元；2、被告承担全部诉讼费用。原告为证明其主张，提供证据如下：第一组证据：1、南通市中院通中执字第0019-4号执行裁定书1份，证明：（一）、张志军通过竞买的方式于2010年取得石庄南大街6号楼-6店面房，面积为148.09平米。（二）、该裁定书第二条载明在条件成就时持本裁定书到相关机关办理过户手续，税费自理。证明被告所竞买的房屋并非完全意义上的商品现房。第二组证据：1、拍卖会资料，证明竞买规则的特别提示部分第二条明确后续工程的建设，水电设施的开通等由买受人自行负责、费用自理。该条后续工程的建设当然包括张志军所购买房屋未完成部分的工程建设，也包括整个小区的公共配水配电、公共道路、小区绿化的后续建设。说明张志军在竞买房屋的时候对此是明知的。2、2010年南通金土地评估司法鉴定所的估价报告一份，证明：（1）该报告的估价师申明部分，证明当时估价的对象为在建工程及分摊土地的使用权价格，不包含后续工程和公共小区用地的土地使用权价格。（2）证明因工程尚未完工，买受人在承接该权利时，还需要追加后续资金，且需要得到原权利人的配合，此间可能会发生不可预见的费用。（3）在该报告的第十页第一、二段，表明在建工程的完成状况。3、房屋拍卖时的工程状况证明，工程拍卖时，当时的施工方、监理方、开发商三方共同对在建工程已完成、未完成工程进行了录像和书面证明，证明张志军竞买房屋的状况。第三组证据：如皋市人民法院通皋审鉴（2013）04号工程造价鉴定报告，对于该鉴定报告的结果，我方虽有异议，但我方尊重法庭对房屋自身后续工程建设专有部分的估价，对该部分估价我方不持异议。第四组证据：相关后续税费进行举证。第一部分后续工程部分，第二部分附征土地费用，第三部分相关文件和政府规定的费用部分，第四部分是法定应缴纳的税收部分。第一部分进行举证，分九个小部分。第1，道路工程（包括主干道、次干道、排水排污工程款142.59元每平方米），顺威公司与福建日晖公司的建设工程施工合同、结算书、相关发票，证明原告将主干道、次干道、排水排污工程发包给福建日晖公司施工，总工程款7311133.16元，平均石庄南大街每平方米为142.59元，总建筑面积为51273.98平米。第2，绿化、路灯工程部分，施工合同和工程结算书。证明石庄南大街的绿化路灯工程施工总造价为147.655981万元，平均每平米29.25元；第3，主体工程监理费，建设工程委托监理合同一份、补充协议一份，发票2份和转账支出凭证3份。证明主体工程监理费总价款为347000元，已付245000元，还有102000元未付，计算到购房人人均建筑每平米为6.77元；第4，法院委托审计费用，总共是20000元，分摊到购房人每平米为21.87元；第5，勘测、测绘费用，合同2份、发票。证明总价款为302423元，已付119000元，未付183423元，购房人平均每平米为5.9元；第6，室外自来水工程费，原告与自来水厂的合同以及自来水厂的收款收据2份。证明为涉案工程的室外自来水工程的总价为28万元，已付15万元，未付13万元，平均每平米5.46元；第7，建设工程设计费，合同2份、发票3份。证明原告为整个工程的设计所应支付的设计费为657800元，已付457800元，未付20万元，平均每平米12.82元；第8，防雷工程合同一份、防雷安装服务协议一份以及发票4份。证明原告为工程的防雷应付工程98200元，实际支付了98200元，平均每平米1.92元；第9，室内未完成后续工程的相关费用，通皋审鉴（2013）04号工程造价鉴定报告。证明张志军后续工程费用为35587元。第二大部分附征土地部分，分三个部分：第一部分证据是建设用地规划许可证复印件一份，证明原告为开发本案的商住楼工程，除了征用直接的建设用地21634.57平米以外，还另行附征了道路用地12955.09平米，绿化用地3573.25平米，说明该规划许可证与拍卖当初的估价报告对比一下，就能证明估价报告中购房人所竞买的房产，所包含的土地使用权的价格，仅仅是21634.57平米的部分，并不包含另行附征的道路和绿化用地。第二部分2010年3月9日如皋市地产评估事务所土地评估报告，证明石庄南大街地段单位土地面积国有土地使用权价格为2022.81元每平米，该价格乘以附征的土地面积即为原告为石庄南大街工程公共部分配套使用的土地价格，分摊到总建筑面积中为每平米近900元。第三部分由五小部分构成：第1、拆迁安置产权调换补偿的所有的结算表，证明原告为取得案涉土地的使用权而支付产权调换补偿费2156.077110万元；第2、拆迁安置货币补偿审批结算表，证明原告为取得案涉土地的使用权而支付货币补偿费1941.0759万元；第3、过渡费补偿表，证明原告为取得案涉土地使用权而支付拆迁户的过渡费171.03414万元；第4、征用土地的规费而提供和国土局的补充协议、发票和结算凭证、完税凭证、土地规费专用收据、出让金的缴款书等，证明原告因征用该土地而缴纳了262.59813万元。第5、拆迁工程费用，原告与石庄镇人民政府签订的改造拆迁合同以及房屋征收管理办公室的一般缴款书、石庄镇人民政府的收取拆迁费的结算凭证。这五部分证据共同证明原告因拆迁所支付的总费用为4620.62608万元，平均到总建筑面积中为每平米901.16元。第三大部分是相关政府文件规定收取的费用，涉及到表格中第11到24项。对第11项土地工程质量监督费，按照行政服务中心手册第55页规定，为建安总造价的2.3%，结合本案工程为117.9301万元；第12项物业管理用房、设施设备的费用，根据皋政发（2007）第77号文件，为总建筑面积每平米5元，结合本案为25.6370万元；第13项社区办公楼，根据皋政发（2007）第77号文件为每平米1.2元，结合本案为6.152万元；第14项有线电视建设费，皋价发（2008）第1号文件为每平米15元，结合本案总价款为76.9110万元，原告方已付10万元，有相关票据，未付66.9110万元；第15项水配套费，皋政办发（2003）第106号文件，为每平米10元，结合本案总价款为51.2740万元，已付35.3420万元，有相关票据，未付15.9320万元；第16项电建设费，根据通价产（2010）第45号文件，每平米185元，结合本案为948.5680万元，原告已付582.4883万元，未付366.0803万元；第17项配套费，根据行政服务中心手册第55页，每平米40元，结合本案为总价款205.0959万元，已付10万元，有票据，未付195.0959万元；第18项墙改费，根据行政服务中心手册第55页，每平米10元，结合本案为51.2740万元，已付1.5041万元，有相关票据，未付49.7699万元；第19项白蚁费，根据行政服务中心手册第55页，每平米2.3元，结合本案总价款为17.9835万元，已全部付清，有相关票据；第20项图审费，根据行政服务中心手册第55页，每平米1.32元，结合本案总价款为6.7682万元，已付6.6399万元，未付0.1283万元；第21项污水处理建设基金费，根据行政服务中心手册第88页，每平米10元，结合本案总价款为51.2745万元，还未付；第22项维修基金，根据皋财综、税务、执法、物价（2006）第12号、100号、41号和47号文件，住宅每平米20元，商住每平米30元，结合本案总价款128.1850万元，已付17.0449万元，有银行转账凭证；第23项防雷装置验收费，根据行政服务中心手册第187页，为每平米1元，结合本案总价款为5.1274万元，已付4.8983万元，有票据，未付0.2291万元；第24项人防费，根据行政服务中心手册第188页，每平米54元，结合本案总价款为276.8795万元，还未缴纳。第四大部分是法定应缴纳的税收，分为第25项是土地增值税，店面为3%，住宅2%；第26项土地契税，店面为3%，住宅2%；第27项印花税为0.05%；第28项营业税5%；第29项城建税为营业税的5%；第30项教育费附加为营业税的5%；第31项土地使用税，每平米10元。这大部分税收缴纳的依据房地产开发的税收的法律规定。针对原告所举的证据，被告发表质意见如下：对原告所举的证据不承予认可。被告沈爱妹辩称，原告可以收回房子，我不要房子了，原告说我们的房子买便宜了，让我们再给28万多给他们，那我们现在把房子退给他们。被告张静婷未答辩，亦未在举证期限内向本院提交证据。经审理查明，张志军生前与被告沈爱妹系夫妻关系，生有一女张静婷，张志军已于2013年农历腊月初五去世。2010年4月2日，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司受南通市中级人民法院委托，作出编号为（苏通）金土地（2010）（房估）字第207号房地产估价报告。该报告载明：本报告确定的估价对象为位于如皋市石庄镇南大街6号楼从南至北1-15号商业及6号楼1幢301室、302室、401室、402室、501室（含阁楼）、502室（含阁楼）住宅在建工程及其分摊土地使用权价格；本报告已于市场价格的基础上，适当扣减以下因素：第一，……；第二，……；第三，……；第四，买受人需要支付的佣金及各种税费（按惯例，所有税费均由买受方承担）等。比如，本次房地产通过拍卖形式处置资产可能发生的税费约14.1%：1、营业税及附加5.55%；2、土地增值税2%；3、契税3%；4、拍卖费3%；5、印花税0.05%；6、聘雇费、交易手续费等约0.5%；第五，因本工程尚未完工，买受人在承接该标的物权利的同时，还需要追加后续资金并且需得到原权利人的良好配合，此间可能会发生不可预见的费用；建筑物室内门窗、水电均未安装、室内地坪未做；估价对象房产所在宗地使用权面积为21634.57平方米；估价方法的选择为对估价对象通过实地勘察和对周边区域的市场调查、分析有关资料后，根据估价对象的特点和实际情况，该类房地产多采取预售方式，并且估价对象以保持现状继续使用为最高最佳使用，因此本次评估宜采取假设开发法和重置成本法等方法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除后续的正常开发成本和利润等以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其中预计估价对象开发完成后的价值，采用市场比较法进行评估；续建成本需扣除的项目包括续建工程的建安成本、管理费用、销售费用、销售税金、投资利息、利润等。重置成本法是按现在的建筑施工管理水平及建筑材料价格，求取重新建造与估价对象一样的在建工程所需的现实资金，得到在建工程在估价期日的价值；6-6店面评估价值为41.83万元等。2010年5月16日，南通华隆拍卖有限公司出具南通市中级人民法院委托拍卖的房产项目拍卖会资料，该资料载明：本次拍卖会的竞买规则，依据南通市中级人民法院（2010）通中法拍委字第47号《拍卖委托书》、江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司（苏通）金土地（2010）（房估）字第207号房地产估价报告等文件规定及要求制作；本次拍卖的标的为南通市中级人民法院查封并委托强制拍卖的位于如皋市石庄镇南大街六号楼的部分商业和居住用房；本次拍卖的房产系尚未通过竣工验收的在建工程；本次拍卖标的后续工程的建设、水电设施的开通、最终的竣工验收、产权证照的办理等均由买受人自行负责，费用自理；本次拍卖的房产包含其土地使用权价值等。2010年6月28日，南通市中级人民法院作出（2010）通中执字第0019-5号执行裁定书，载明：该院依据已经发生法律效力的（2009）通中民一初字第0038号民事判决书，依法委托南通华隆拍卖有限公司拍卖了属顺威公司所有的位于如皋市石庄镇南大街六号楼的部分商业和居住用房（均为未通过竣工验收的在建工程）。2010年5月18日张志军以419000元的最高价竞得石庄镇南大街6号楼从南至北6-6一、二层营业用房（建筑面积约为148.09平方米，最终以有权部门实测为准）。遂依照相关法律规定，裁定：一、将原属顺威公司所有的位于如皋市石庄镇南大街6号楼从南至北6-6一、二层营业用房（建筑面积约为148.09平方米）转让给买受人张志军所有。二、买受人张志军可在条件成就时持本裁定书到相关财产管理机构办理产权过户登记手续，税费自理。后原告对案涉工程进行了部分后续工程施工。2012年12月25日，原告向本院起诉，审理中，顺威公司向本院申请对被告购买在建工程后，原告对该房屋的添附部分进行评估。2013年7月15日，南通皋审工程项目管理有限公司受本院委托作出通皋审鉴[2013]04号工程造价鉴定报告，鉴定结果为，张志军所涉及的6#店面房拍卖后未完部分工程及道路、雨污水管道、绿化、消防、路灯等分摊费用为35587元等。2013年10月8日，原告向本院申请撤诉。另查明，如皋市建设局于2007年4月3日颁发的案涉房屋所占用地编号为皋规地（2007）镇字第10号建设用地规划许可证载明：用地面积为21634.57㎡，另附征道路用地12955.09㎡、绿化用地3573.25㎡。合计附征土地面积为16528.34㎡。2010年3月9日，如皋市地产评估事务所受南通瑞祥置业有限公司、顺威公司委托对案涉房屋所占土地价格进行评估，土地单价为2022.81元/㎡。经如皋市勘测院勘测，案涉房屋所属工程建筑总面积为56507.2㎡；6-6店面实测销售面积为148.48㎡。还查明，案涉房屋于2010年6月28日交付给被告。2015年8月25日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告明确其主张的诉讼请求第一项287989元共由四个部分31项费用组成，四个部分分别为：1、后续工程费用（共9项）；2、附征土地分摊费用；3、相关文件和行政中心手册规定的收费（共14项）；4、法定应缴纳的税（共7项）。以上事实，有当事人的当庭陈述，（苏通）金土地（2010）（房估）字第207号房地产估价报告，南通华隆拍卖有限公司出具的拍卖会资料，南通市中级人民法院（2010）通中执字第0019-5号执行裁定书，建设用地规划许可证，皋地估字（2011）第069-1、-2号土地估价报告，商品房面积勘测报告，本院（2013）皋民初字第0043-0047号案卷以及相应证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，一、对于原告主张的后续工程费用的问题。原告在被告拍卖取得案涉房屋后，对案涉工程进行了后续相应施工，且经鉴定被告拍卖所得房屋拍卖后未完部分工程及道路、雨污水管道、绿化、消防、路灯等分摊费用为35587元，故原告主张的后续工程部分道路工程、绿化、路灯工程、室内未完成后续工程的费用应当以上述鉴定分摊费用计算。二、对于原告主张的附征土地费用的问题。南通市中级人民法院在对案涉工程委托评估时，评估机构在评估报告中明确记载了估价对象房产所在宗地的使用权面积为21634.57平方米，不包括原告在拍卖后附征的道路、绿化土地16528.34㎡，而该附征土地16528.34㎡在案涉工程石庄镇南大街用地红线范围内，属于原告开发案涉工程的成本，被告虽然系通过司法拍卖取得案涉房屋，但实际上其即是商品房买卖合同意义上的购房户，其购买案涉房屋不仅应承担房屋所占用地的土地使用权分摊价值，也应承担案涉工程道路、绿化所占土地使用权的分摊价值。而被告缴纳的购房款中分摊土地使用权价格仅指21634.57平方米土地使用权的分摊价值，不包含附征土地16528.34㎡的分摊价值，故本院认定对于原告附征土地使用权的价值应由被告按照其拍卖所得房屋面积进行分摊，支付相应分摊土地使用权价款。原告主张按照其实际投入的土地出让金、产权调换安置补偿费用、货币安置补偿费用、过渡费及拆迁工程费等为基础，分摊到每平方米应承担901.16元，因原告提供的上述实际投入的费用中的产权调换安置补偿费用、货币安置补偿费用、过渡费及拆迁工程费等各项费用的真实性本院无法确认，且无法核实原告提供的上述产权调换安置补偿费用、货币安置补偿费用、过渡费及拆迁工程费等是否即是附征土地上所投入的费用，故本院认定参照如皋市地产评估事务所2010年3月9日对21634.57㎡所作出的单位面积地价2022.81元/㎡计算附征道路、绿化土地价格更为合理。据此，原告附征道路、绿化土地16528.34㎡的土地使用权价值为33433691.44元，分摊到案涉工程总建筑面积56507.2㎡上得出案涉工程所涉房屋应承担该部分土地使用权价格为591.67元每平方米。被告拍卖所得房屋的实测面积为148.48㎡，原告主张按照148.09㎡计算，本院无异，故被告应承担附征道路、绿化土地土地使用权的费用为87620.41元。三、对于原告主张的后续工程费用中的主体工程监理费、勘测、测绘费用、室外自来水工程费、建设工程设计费、防雷工程费、相关文件和行政中心规定的收费以及法定应缴纳的税等问题。因南通市中级人民法院委托评估时未明确工程完成比例以及是否仅是对土建和分摊土地使用权价格进行的评估，采用的系假设开发法和重置成本法等评估方法，该部分费用虽然在评估时未明确是否包含在评估价格中，但根据评估报告中对评估方法的解释，该部分费用应当已经在评估机构进行实地勘察、市场比较的基础上予以考虑，故该部分费用本院难以支持。综上，被告虽然系通过司法拍卖取得案涉房屋，但实质上其即是商品房买卖合同意义上的购房户，南通市中级人民法院进行拍卖时也明确告知了案涉房屋评估、拍卖时系在建工程，对相应后续工程及其他费用应由被告自行负担，即被告取得案涉房屋支付的并非全部房屋价款，上述一、二项中被告拍卖所得房屋拍卖后未完部分工程及道路、雨污水管道、绿化、消防、路灯等分摊费用为35587元、应承担附征道路、绿化土地土地使用权的费用为87620.41元应为购房款的组成部分，案涉房屋现已实际交付给被告，故被告应当向原告支付该两项费用合计123207.41元。而原告主张被告应支付的法院委托审计费，系原告自身过错引起，应由原告自行负担。张志军生前与沈爱妹系夫妻关系，上述债务系张志军生前所形成的，张志军死亡后，被告沈爱妹应当对婚姻存续期间的共同债务承担连带责任。被告张静婷系张志军女儿，张志军死亡后，被告张静婷作为法定继承人，在诉讼中未表示放弃继承，故应当对被继承人张志军生前的债务，在所继承的遗产范围内承担清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告沈爱妹于本判决生效后立即给付原告南通顺威置业有限公司123207.41元。二、被告张静婷对上述债务在所继承的张志军遗产范围内承担清偿责任。三、驳回原告南通顺威置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5620元，由原告南通顺威置业有限公司负担3210元，由被告沈爱妹负担2410元（此款原告已垫付，判决生效后由被告履行上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：南通市财政局；帐号：471558227682；开户行：中国银行南通市西被闸支行）预交上诉案件受理费5620元。审 判 长  赵剑波人民陪审员  章瑞祥人民陪审员  单祝友二〇一六年三月二十一日书 记 员  许 燕