上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2014）奉民三（民）初字第1801号原告上海四季生态科技有限公司。法定代表人顾勇，总经理。委托代理人宋安成，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人李旭，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告上海汉晋实业有限公司。法定代表人张静。被告上海浪琴海瀚晶餐饮娱乐有限公司。法定代表人吴刚。原告上海四季生态科技有限公司（以下简称“四季公司”）与被告上海汉晋实业有限公司（以下简称“汉晋实业”）、被告上海浪琴海瀚晶餐饮娱乐有限公司（以下简称“浪琴海公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告四季公司的委托代理人李旭到庭参加了诉讼。被告汉晋实业、浪琴海公司经本院以公告方式传唤，无正当理由拒不到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告四季公司诉称，2010年12月10日，被告浪琴海公司与原告签订《租赁合同》，租赁位于上海市奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场1层2号商铺，2层1号、2号、3号商铺，四个商铺的建筑面积共计3055.2平方米。双方约定：合同约定起租日为2011年6月1日，2011年6月1日至2013年5月31日月租金人民币（以下币种同）101，728.21元，2013年6月1日至2015年5月31日期间月租金106，814.62元，被告应当先付后用，在支付日上月的25日前支付下期租金，逾期支付，每逾期一日承担应付租金5‰的违约金。还约定，2011年6月1日至2013年5月31日期间的物业管理费为每平方米每月7.50元，从2013年6月1日起物业管理费为每平方米每月10.50元，物业管理费随租金一并支付。租赁期间，被告使用涉诉房屋发生的水、电、燃气、空调、通讯等费用由被告承担并按时缴纳，原告垫付的，在接到原告通知后5个工作日内如数缴付原告，逾期支付的，每逾期一日被告承担未支付费用总额的5‰的滞纳金。被告逾期支付租金、物业管理费及其他应付费用达到30天的，一方可书面通知另一方解除合同。2011年10月8日，被告浪琴海公司与原告四季公司、被告汉晋实业签订《补充协议》约定，2010年12月10日，被告浪琴海公司与原告签订的《租赁合同》项下全部权利、义务转让给被告汉晋实业，被告汉晋实业继续按《租赁合同》约定享受权利，承担义务。《补充协议》签订后，被告汉晋实业出现违约或者侵权行为的，被告浪琴海公司对被告汉晋实业的违约、侵权行为承担连带责任。截止2014年5月31日，被告汉晋实业、浪琴海公司拖欠原告租金、物业费等费用，原告遂诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告汉晋实业、浪琴海公司签订的《租赁合同》并将涉诉房屋交还原告；2、被告汉晋实业、浪琴海公司共同支付原告房屋租金2，807，698.59元、物业费807，407.20元、能源费1，070，059.37元（自2011年6月1日起，暂计至2014年5月31日止）；3、被告汉晋实业、浪琴海公司支付违约金3，000，000元。原告四季公司针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、沪房地奉字（2010）第019951号《上海市房地产权证》复印件1份，旨在证明原告系诉争商铺产权人的事实；2、《租赁合同》1份，旨在证明原告四季公司与被告浪琴海公司租赁关系的事实；3、原告四季公司与被告汉晋实业、浪琴海公司签订的《补充协议》1份，旨在证明原告四季公司与被告汉晋实业存在租赁关系且被告浪琴海公司对被告汉晋实业违约、侵权行为承担连带责任的事实；4、原告四季公司与被告汉晋实业签订的《补充协议》1份，旨在证明被告汉晋实业同意支付拖欠的租金的事实；5、《律师函》2份，旨在证明原告通过寄送律师函方式催讨租金、物业费、能源费并告知解除租赁关系的事实；6、缴费单据，旨在证明原告代被告缴纳了能源费的事实。被告汉晋实业未作答辩也未提供任何证据。被告浪琴海公司未作答辩也未提供任何证据。经庭审质证，本院核实了原告提供的证据，确认原告提供的证据真实、合法并与本案具有关联性。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：原告系坐落于上海市奉贤区航南公路XXX号1层2号、2层1号、2号、3号商铺的产权人。2010年12月10日，原告四季公司（甲方）与被告浪琴海公司（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将坐落于上海市奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场1层2号商铺、2层1号商铺、2层2号商铺、2层3号商铺出租给乙方，建筑面积约为3055.2平方米。房屋租赁期限自2010年12月15日起至2021年5月31日止。2010年12月15日起至2011年5月31日止，作为甲方提供乙方的免费装修期。乙方的起租日为2011年6月1日，自起租日起每满十二个月为一个租赁年度。房屋月租金为：第1、2年（2011年6月1日起至2013年5月31日止）每月租金101，728.21元，第3、4年（2013年6月1日起至2015年5月31日止）每月租金106，814.62元……。关于租金支付：先支付租金后使用房屋。乙方应在支付日上月的25日前支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的5‰支付违约金。乙方于本合同签订之日，向甲方支付首期（2011年6月1日起至2011年6月30日止）租金101，728.21元。双方还约定，房屋首二年物业管理费为每平方米每月7.5元，第三年起为每平方米每月10.5元。签订合同当日，乙方应在支付首期租金同时，另向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金305，184.63元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、空调、通讯等费用由乙方承担并按时缴付，若由甲方代为垫付的，乙方应当在接到甲方通知后5个工作日内如数交付甲方。乙方逾期支付上述费用的，每逾期一日，则应按为支付费用总额的5‰支付滞纳金。乙方逾期支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用达到30天的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2011年10月8日，原告四季公司与被告浪琴海公司、汉晋实业就《租赁合同》签订《补充协议》约定，自本合同生效之日起，被告浪琴海公司在租赁合同项下的全部权利、义务均转让给被告汉晋实业，被告汉晋实业继续按原告四季公司与被告浪琴海公司租赁合同的权利和义务，履行被告浪琴海公司的责任，享受被告浪琴海公司的权利。还约定，协议于签署之日起生效，如因被告汉晋实业的违约或侵权行为造成原告及第三人人身、财产的损失，被告浪琴海公司、汉晋实业承担连带损失的赔偿责任。2012年7月11日，原告四季公司与被告汉晋实业签订《补充协议》约定，自起租日2011年6月1日起至2012年5月31日止，被告汉晋实业总共拖欠原告四季公司330，496.18元。原告四季公司同意被告汉晋实业自2012年6月1日起至2012年12月31日至，按月分期补足上述欠款。协议后面，被告汉晋实业签约代表备注：需把燃气费和保证金一并结算。因被告未按约支付，原告致函被告要求支付费用，否则解除合同，未果。嗣后，被告擅自撤离诉争房屋。原告诉称，在被告撤离后，因拖欠员工工资，后经诉讼，被告留存于诉争房屋内的财物，由法院拍卖抵偿员工工资，原告未收取到拖欠的租金等费用，遂涉讼。庭审中，原告确认，拖欠的租金、物业费、能源费等均计算至2014年5月31日止。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告浪琴海公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。嗣后，被告浪琴海公司经原告同意将合同项下权利义务一并转移给被告汉晋实业，于法无悖，被告汉晋实业作为合同权利义务继受方，理应按合同约定承担相应义务。现被告汉晋实业未按约支付租金及其他款项，显已违约，原告要求按合同约定解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应返还租赁物，并支付自未付租金之日起至搬离日止的租金损失。被告浪琴海公司承诺若被告汉晋实业违约，造成原告损失其承担连带损失赔偿责任，而被告汉晋实业签订《补充协议》之前拖欠的租金，同意分期给付原告，故对于拖欠的租金等，由被告汉晋实业和浪琴海公司共同承担相应责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，鉴于被告提前撤离人员导致合同提前解除，被告应按合同约定承担相应违约责任。现原告自愿就违约金进行调整，于法无悖，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告上海四季生态科技有限公司与被告上海浪琴海瀚晶餐饮娱乐有限公司、上海汉晋实业有限公司于2010年12月10日签订的《租赁合同》；二、被告上海汉晋实业有限公司、被告上海浪琴海瀚晶餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海四季生态科技有限公司位于上海市奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场1层2号商铺、2层1号、2号、3号商铺；三、被告上海汉晋实业有限公司、被告上海浪琴海瀚晶餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海四季生态科技有限公司2011年6月至2014年5月31日止拖欠的租金人民币2，807，698.59元；四、被告上海汉晋实业有限公司、被告上海浪琴海瀚晶餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海四季生态科技有限公司2011年6月至2014年5月31日止拖欠的物业费人民币807，407.20元；五、被告上海汉晋实业有限公司、被告上海浪琴海瀚晶餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海四季生态科技有限公司2011年6月至2014年5月31日止拖欠的能源费人民币1，070，059.37元；六、被告上海汉晋实业有限公司、被告上海浪琴海瀚晶餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海四季生态科技有限公司违约金人民币3，000，000元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币65，596元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。人民陪审员  邬伯贤审 判 长  张 慧代理审判员  李 楠人民陪审员  顾秀英二〇一四年十月二十七日书 记 员  陈 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。