上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1951号原告倪栋，男，1973年12月21日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人韩雪莲，上海汇裕律师事务所律师。被告李靓，女，1973年12月16日生，汉族，住上海市闸北区。被告李荔，女，1976年11月12日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人李靓(李荔之姐姐)。被告许有星，女，1946年11月30日生，汉族，户籍地和住址同上。第三人上海锐丰房地产投资顾问有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人卢航，董事长。委托代理人陈伟。原告倪栋与被告李靓、李荔、许有星房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月25日起诉来院。本院受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告倪栋的委托代理人韩雪莲、被告李靓(暨被告李荔的委托代理人)、被告许有星到庭参加诉讼。本院于2016年2月22日通知上海锐丰房地产投资顾问有限公司作为本案第三人，于2016年3月11日再次公开开庭进行了审理。前述到庭人员及第三人上海锐丰房地产投资顾问有限公司的委托代理人陈伟、证人孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪栋诉称，2014年11月6日，在第三人居间下，原告与被告签订《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市宝山区大华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋总价为人民币188万元，双方定于签约20日内前往第三人处签订网签版买卖合同。原告按约支付了定金5万元，但被告拒绝签订网签版买卖合同。原告与被告协商未果，故起诉要求解除双方签订的房地产买卖合同，被告向原告双倍支付定金10万元。被告李靓、李荔、许有星辩称，双方约定在2014年11月24日签订网签版买卖合同，原告同时支付首付款，但原告一直推脱不支付首付款及签订网签版买卖合同，被告为此多次向原告发函要求网签合同并支付首付款，但原告都未履行义务。几次约好时间、地点签订网签版买卖合同，但原告都没有到场。因此被告通知原告解除合同。现同意解除合同，但不同意双倍返还定金10万元。第三人上海锐丰房地产投资顾问有限公司述称，原告自己要卖一套房子，但没有及时出售，因此首付款比较紧张，就尽量延迟网签时间。后来被告发送的解除通知函，第三人的业务员孙某某称收到过，也给了原告。经审理查明，2001年9月22日，被告取得沪房地宝字(2001)第049636号《上海市房地产权证》，经登记为系争房屋的房地产权利人。2014年11月6日，原告(买受方，乙方)与被告(出卖方，甲方)及第三人(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间合同》，约定系争房屋总房价款188万元等。同日，原告(买受方，乙方)与被告(出卖方，甲方)签订《房屋买卖合同》(SHXXXXXXXX)，约定，系争房屋总房价款为188万元。为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签订后24日内前往居间方签订网签版买卖合同。房价款的支付方式：首期房价款计57万元(含定金)，乙方应于网签版买卖合同签订当日交付；第二期房价款计131万元，按照银行贷款交易方式支付。合同第四条“违约责任”约定，本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，违约方应按照本合同总房价款的20%向守约方支付违约金。当日，被告李靓将系争房屋的房地产权证交给第三人。次日，被告李靓签署《收款收据》，确认收到原告购买系争房屋的定金5万元。2015年1月3日，被告李靓向原告发出落款日期为2015年1月2日的《催告函》，主要内容为，被告从2014年12月1日起一直以短信、电话等各种方式通知原告及居间方签订《房地产买卖合同》，但原告至今以各种理由仍未与被告签订正式的《房地产买卖合同》，也没有如约缴付首付款。为此，再次催告原告，务必于2015年1月10日之前前往居间方就系争房屋签订正式的《房地产买卖合同》，并支付首付款50万元以及赔偿自12月1日起产生的利息损失，并采取积极配合的态度继续进行交易。被告给予上述宽限，并不代表被告放弃解除合同并追究原告违约责任的权利，若仍不配合，被告将解除该合同，同时定金不予返还。同年1月10日，原被告均前往第三人处协商签约事宜，但未能达成一致，双方未能签订网签版买卖合同。同年1月17日，被告李靓向原告及第三人发出《解除的通知函》，主要内容为，原告先前以各种理由一直拖延签订正式的《房地产买卖合同》，也没有如约缴付首付款，被告于2015年1月3日以书面形式催告原告及居间方，给予最后期限应于2015年1月10日之前履行合同约定，但原告至今仍未按合同约定条款签约，也没有给予被告因逾期造成损失的赔偿，还提出与合同约定以外的不合理条款，双方至今不能达成一致。因原告严重违约，被告根据买卖合同第四条约定，向原告发出解除合同的通知。自通知到达之日起3天内原告仍不能签正式买卖合同并支付首付款50万元及因原告延迟付款造成原告损失赔偿2万元，被告将单方解除双方签订的买卖合同，同时定金5万元予以没收。第三人的工作人员孙某某收到通知后，在一、二天内交付给了原告。在本案审理过程中，原告申请证人孙某某出庭作证。2015年1月10日，原被告进行了协商，原告答应首付款先付30万元，被告答应了。在变更首付款的前提下，被告提出原告如再逾期支付首付款，需要在支付赔偿款2万元并延期到7月交房的基础上，再承担其他赔偿责任。对于2万元的赔款，原告是同意的；对于被告提出的首付款的付款时间节点，原告没有同意。原告对证人证词没有异议。被告认为，被告只是提出赔偿2万元，没有提出额外赔偿的要求。原告为证明其2014年12月30日前已经备足款项以准备签订正式合同，提供银行卡账户明细，其中一张卡显示，2014年11月30日的账户余额为13,216.42元，2014年12月22日转账存入10万元后的账户余额为100,052.11元，2014年12月23日转账存入8万元后的账户余额为155,433.11元，至2014年12月31日账户余额为143,593.11元；另一张卡显示，2014年9月21日的账户余额为29.34元，2014年度最后一次记录为12月21日的账户余额为26.37元，2015年1月15日转账存入20万元后的余额为242,514元。被告认为，首付款为50万元，上述明细表明，卡内没有50万元。以上事实，有原被告提供的沪房地宝字(2001)第049636号《上海市房地产权证》、《房地产买卖居间合同》、《房屋买卖合同》(SHXXXXXXXX)、《收款收据》、原告提供的银行卡账户明细、证人孙某某所作证词、被告提供的《材料(原件)收据》、《催告函》、《解除的通知函》、国内挂号信函收据，及三方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告就系争房屋签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。根据《房屋买卖合同》约定，原被告双方应在该合同签订即2014年11月6日后24日内前往居间方签订网签版买卖合同，原告当日支付首期房价款57万元(含定金)。根据原告提供的银行卡账户明细，在约定支付首付款的日期，其银行卡上的存款远远不足所约定首付款的金额，故原告关于其已准备足额钱款用于支付首付款的陈述，本院难以采信。在2015年1月10日协商中原告要求变更首付款至30万元的事实，证明原告存在资金问题。第三人关于原告因首付款比较紧张而延迟网签合同的陈述，可与之相印证。综上，可以认定系因原告无力支付合同约定首付款导致原被告双方未能按约定时间签订网签版买卖合同，故原告构成违约。根据《房屋买卖合同》第四条“违约责任”约定，本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，违约方应按照本合同总房价款的20%向守约方支付违约金。被告在2015年1月初向原告发出《催告函》后，双方虽在2015年1月10日进行了磋商，但未能就变更首付款等问题达成一致意见，故双方仍应按合同履行。原告在被告书面催告后，不能按合同约定条件与被告签订网签版买卖合同，被告按约有权单方解除合同。被告于2015年1月17日向原告发出解除合同的通知，原告承认在此后一、二天已收到该通知，该通知明确在通知到达之日起3天内仍不能签订正式买卖合同并支付首付款50万元及赔偿款2万元即单方解除合同，故可认定双方买卖合同于2015年1月23日解除。总房价20%的违约金应为376,000元，被告现没收定金5万元，符合法律规定。原告要求被告双倍返还定金的诉请，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十五条的规定，判决如下：一、原告倪栋与被告李靓、李荔、许有星就上海市宝山区大华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2015年1月23日解除；二、原告倪栋要求被告李靓、李荔、许有星双倍支付定金10万元等诉讼请求，不予支持。本案受理费减半收取1,150元，由原告倪栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金敏浩二〇一六年三月二十九日书记员  袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。