上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终1622号上诉人（原审被告）山志才，住上海市XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）上海华泾投资发展有限公司，住所地上海市XX路XX号XX幢XX楼XX室。法定代表人侯军欣，执行董事。委托代理人刘加快，上海刘加快律师事务所律师。委托代理人艾围利，上海刘加快律师事务所律师。上诉人山志才��房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭于2016年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人山志才，被上诉人上海华泾投资发展有限公司的委托代理人刘加快、艾围利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市XX路XX号房屋(以下简称系争房屋)权利人系上海市徐汇区华泾镇人民政府。2006年开始，山志才承租系争房屋，并支付押金3,833元（人民币，下同）。2014年2月12日，上海市徐汇区华泾镇人民政府授权上海华泾投资发展有限公司负责对系争房屋进行招商租赁和日常管理工作。2015年1月7日，上海华泾投资发展有限公司作为出租方（甲方）与山志才作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定乙方租赁甲方位于XX路XX号房屋，建筑面积70平方米，用途为经营用房。租赁日期为2015年1月1日起至2015年6月30日止，租赁期为6月。乙方所租房屋租金为0.9元/每平方米建筑面积/天，计每月租金为1,916.67元，六个月总租金为11,500元。乙方支付租金原则为“先付后用，付三押二”。租金支付日期：第一期租金应在本协议签订之日起3日内支付完毕，第二期租金应在2015年3月20日前支付完毕。乙方支付的押金系乙方履约保证金，在租赁期内乙方不得用于冲抵租金。本协议期间届满或提前解除，且乙方完全履行本协议项下义务后，甲方无息返还乙方押金。如发生乙方拖欠租金、费用的，甲方有权用乙方支付的租金（押金）冲抵乙方拖欠的租金及其他费用。本协议提前解除或期间届满，甲方对乙方的装修装饰不作任何补偿或赔偿。本协议提前解除或期间届满，乙方需在5日内搬迁完毕，并将房屋返还甲方，如乙方逾期5日未返还本租赁房屋的，甲方有权自行进入本租赁房屋，同时视为乙方自动放弃本租赁房屋内的装修、设施、设备及其他未拆除或搬离的物品的所有权或使用权（无论是属于乙方或第三方），甲方有权自行作出处理，若涉及第三方之合法权益，则由乙方负责向第三方作出赔偿，甲方不作任何补偿或赔偿。甲方进入本租赁房屋之时视为乙方将租赁房屋返还甲方。审理中，双方一致同意押金在本案中一并处理，上海华泾投资发展有限公司表示同意在山志才返还系争房屋后将押金返还。审理中，上海华泾投资发展有限公司明确表示不要求在本案中追加次承租人作为第三人参加诉讼，待本案判决后，另行主张权利。审理中，山志才确认在2015年6月至7月间，上海华泾投资发展有限公司曾以电话方式通知其搬离系争房屋。另查明，上海华泾投资发展有限公司原名上海XX有限公司，于2013年11月12日更名为上海华泾投资发展有限公司。上海华泾投资发展有限公司提起诉讼称，包括系争房屋在内的XX路XX号-XXX号门面房屋的所有权人为华泾镇人民政府；其系华泾镇镇属国有性质企业，经镇政府授权，拥有XX路XX号-XXX号门面商铺房屋租赁经营管理权。2015年1月7日，上海华泾投资发展有限公司与山志才就系争房屋签订《房屋租赁协议书》，主要内容为租赁房屋建筑面积70平方米，用途经营用房，租期为2015年1月1日起至2015年6月30日止，租期内不得转租；租金标准为0.9元/每平方米建筑面积/天，合计每月租金为1,916.67元，合计6个月租金共11,500元；租期内产生的水、电费等由山志才承担。2015年4月28日，上海华泾投资发展有限公司通过张贴书面通知的方式，向山志才公告发出通知，告知因商铺维修等原因，双方租赁合同于2015年6月30日到期后不再延续，并要求山志才于2015年6月30���前结清全部款项、搬离并交还租赁房屋。现租期届满，其多次找山志才协商返还系争房屋未果。据此，请求法院判令：一、山志才返还XX路XX号房屋（建筑面积70平方米）；二、案件受理费由山志才承担。山志才辩称，其将房屋转租给2户，其同意返还系争房屋，但次承租人不同意搬离，其希望与上海华泾投资发展有限公司共同配合让次承租人搬走，其与次承租人的合同都到期了，也没有另签合同。又称，山志才承租系争房屋时进行了装修，如果上海华泾投资发展有限公司要求收回系争房屋，应给予山志才装修费等补偿。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁协议书》约定，租赁日期为2015年1月1日起至2015年6月30日止。协议期间届满，上海华泾投资发展有限公司对山志才的装修装饰不作任何补偿或赔偿，山志才需在5日内搬迁完毕，并将房屋返还。现《房屋租赁协议书》租赁期限已届满，且上海华泾投资发展有限公司在合同期限届满后通知其搬离，故双方的租赁合同关系已经期满终止，山志才应按约搬离。上海华泾投资发展有限公司要求山志才返还系争房屋之诉请，有合同及法律依据，予以支持。关于押金的问题，根据协议约定，协议期间届满，且山志才完全履行协议项下义务后，上海华泾投资发展有限公司无息返还押金，在审理中上海华泾投资发展有限公司亦表示同意在山志才返还房屋后将押金退还，为避免诉累，对押金一并予以处理，即在山志才返还房屋后上海华泾投资发展有限公司将押金3,833元退还山志才。山志才关于上海华泾投资发展有限公司应补偿装修费的辩称意见，缺乏合同依据，法院不予采信。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，于2015年12月18日作出判决：一、山志才于判决生效之日起三十日内将上海市XX路XX号房屋腾空并返还给上海华泾投资发展有限公司；二、上海华泾投资发展有限公司在山志才腾空并返还上述房屋后十日内返还山志才押金3,833元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由山志才负担。判决后，山志才不服，上诉于本院称，1、上诉人最早是与建华村民委员会的建华实业公司签订租赁合同的，该公司经理承诺上诉人可经营至房屋被拆除为止。上诉人认为口头承诺也是合同的内容，应受法律保护。上诉人得知系争房屋可能面临动迁，被上诉人以房屋大修名义不让上诉人继续租赁房屋，目的是为了独占动迁补偿利益，有违原承诺。2、上诉人在租赁期间投入���金进行装修等，即便要求上诉人搬离，双方也应就装修等补偿进行协商，被上诉人拒绝调解没有道理。合同中对装修损失约定全部由上诉人承担是无效的，原审法院的判决有违公平公正。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人上海华泾投资发展有限公司辩称，1、上诉人表述的投资及装修等是上诉人的经营风险，上诉人不能把自己的经营风险转嫁给出租人。由于该条路沿街商铺存在转租、承租户吃住在商铺内、私拉电线等情况，存在较为严重的安全隐患；另外，租赁户还有违规经营现象，治安隐患也较为突出，包括上诉人在内的九户商铺都统一不再续签。被上诉人也准备进行整顿大修。2、上诉人称原出租人给上诉人承诺，并无证据证明，且合同中也明确约定无偿返还系争房屋，故上诉人要求补偿没有合同依据和法律依据。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人山志才与被上诉人上海华泾投资发展有限公司签订的一份租期至2015年6月底的房屋租赁协议书，系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。上诉人山志才并无证据证明被上诉人在与其签订这份半年期的房屋租赁协议书过程中存在隐瞒、虚构事实等；上诉人山志才称原出租人给予其承租至动迁之前的承诺，也没有证据加以证明，故本院均不予采信。被上诉人上海华泾投资发展有限公司在合同期满后电话通知上诉人山志才不再续签合同，要求上诉人搬离，则上诉人应依法依规履行搬离义务。至于上诉人山志才辩称的其在商铺经营中有大量资金投入，被上诉人应与上诉人协商调解并给予上诉人补偿等��因经营投入属于上诉人的经营风险范畴，不归属被上诉人应承担的赔偿范围；另外，双方在租赁合同中就装修及设施设备等投入约定在返还租赁房屋时由上诉人自行搬离、拆除以及被上诉人不作补偿或者赔偿等，也不违反法律规定，故上诉人以被上诉人没有协商补偿费用为由拒绝搬离系争房屋的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人山志才的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人山志才负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  郑卫青审判员  杨斯空二〇一六年三月十四日书记员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……