上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第39879号原告陆耘，男，1972年10月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人徐欣，上海市东高地律师事务所律师。被告杨惠祖，男，1955年11月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告杨永强，男，1974年8月30日生，汉族，住上海市浦东新区。被告顾慧勤，女，1953年10月12日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人舒榕斌，董事长。委托代理人陈樑，男。原告陆耘与被告杨惠祖、杨永强、顾慧勤以及第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告陆耘及其委托代理人徐欣、第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司的委托代理人陈樑到庭参加诉讼。被告杨惠祖、杨永强、顾慧勤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆耘诉称，系争位于上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告杨惠祖及倪敏华(已死亡)所得的动迁安置房。2013年9月11日，原告经上海尚善房地产经纪事务所居间介绍向倪敏华及被告杨惠祖购买系争房屋，并与被告杨惠祖及倪敏华签订动迁房预购预售合同一份，约定房屋总价为人民币(以下币种相同)150万元，装修费10万元。原告应于2013年9月30日前支付125万元，在交易限制期满后过户当日支付25万元及装修费，如甲方违约则应按市场价的130%支付违约金。之后原告支付了购房款125万元，被告杨惠祖及倪敏华于2013年年底将系争房屋交付给原告使用至今。后倪敏华死亡，其继承人为三被告，故原告要求三被告履行交易过户手续，遭拒绝。现房屋具备了交易过户的条件，被告却拒绝履约，故原告起诉来院，要求1、判令三被告立即办理系争房屋产权证，第三人予以协助；2、判令三被告办理出房屋产权证后协助原告将系争房屋过户至原告名下；3、判令三被告赔偿原告违约金人民币160,000元；4、判令三被告赔偿原告律师费50,000元。被告杨惠祖、杨永强、顾慧勤未作答辩。第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司述称，系争房屋现已具备办理小产证的条件，同意协助被告办理小产证。经审理查明，被告杨惠祖与倪敏华系夫妻关系，育有一子即被告杨永强，被告顾慧勤系倪敏华之母。倪敏华之父倪友豪于2010年1月1日报死亡，倪敏华于2014年6月7日报死亡。2009年4月，上海市浦东新区高行镇周桥村周桥队周家桥80号、176号房屋被动迁，顾慧勤、倪友豪、倪玉华、林晓庆、倪敏华、杨惠祖、梁艳、杨永强、杨希凡作为被安置人，安置上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX号XXX室及庭安路XXX弄XXX号XXX室房屋五套。2010年1月倪友豪过世。房屋交付后，顾慧勤将白萱路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室交付倪敏华、杨惠祖、梁艳、杨永强、杨希凡、倪佩华使用，白萱路XXX弄XXX号XXX室交付倪玉华、林晓庆使用，白萱路XXX弄XXX号XXX室由其自己使用。2011年8月8日，倪敏华、杨惠祖、梁艳、杨永强、杨希凡、倪佩华作为原告起诉顾慧勤、倪玉华、林晓庆、倪剑敏，要求对上述五套房屋进行析产并依法分割被告顾慧勤领取的动迁补偿款350,000元。2011年12月，本院依法判决：一、上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋归倪敏华、杨惠祖所有，上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋归梁艳、杨永强、杨希凡所有；二、上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋归倪玉华、林晓庆所有；三、上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋归顾慧勤所有；四、上海市浦东新区庭安路XXX弄XXX号XXX室房屋由倪俊继承所有；五、顾慧勤于本判决生效之日起十五日内支付倪敏华、杨惠祖、梁艳、杨永强、杨希凡房屋动迁补偿款人民币94,900元；顾慧勤于本判决生效之日起十五日内支付杨永强动迁补偿款人民币20,000元；六、顾慧勤于本判决生效之日起十五日内支付倪佩华钱款人民币6,666元、支付倪剑敏钱款人民币6,666元，现在顾慧勤处的倪友豪遗产人民币20,000元由被告顾慧勤继承所有。之后，倪敏华、梁艳、杨永强、杨希凡上诉，2012年3月，上海市第一中级人民法院判令驳回上诉，维持原判。2013年9月11日，原告与被告杨惠祖及倪敏华签订动迁房预购预售合同一份，约定被告杨惠祖及倪敏华将系争房屋出售给原告，房屋总价为150万元，分三期支付，应于签约当日支付70万元、于2013年9月30日前支付55万元、于交易过户当日支付余款25万元。双方合同第十一条(甲方的继承问题)约定：甲方(指被告杨惠祖及倪敏华)的继承人不得对该房屋作任何本合同约定的甲方义务之外的处分。继承问题发生后，继承该房屋产权的继承人履行本合同约定的甲方全部义务，本合同为甲方设定的全部义务由甲方的继承人自动承继。该房屋交易限制期满后，甲方的继承人按约与乙方(指原告)一起到房地产交易中心办理过户手续。若甲方的继承人对该房屋作出本合同约定的甲方义务以外的处分，或者甲方的继承人或继承人的法定代理人将该房屋赠与、转让给任何人，导致不能过户给乙方，须按照该房屋可以过户时市场价的130%赔付给乙方。……若甲方意外身故后，在该动迁房交易限制期满后十五日内甲方的继承人或者继承人的法定代理人没有按照本合同约定协助配合乙方办理过户手续，则每逾期一日，按照该房屋可以过户时市场价的0.1%(千分之一)计算逾期违约金给乙方。若甲方的继承人或者继承人的法定代理人逾期三个月仍未履行协助配合乙方过户的义务，视为不能或者不予过户，须按该房屋当时市场价的130%赔付给乙方。合同第二十二条约定：1、本合同中所称“该房屋可以过户时的市场价”、“现在乙方的购买价”，都是指房屋总价款。“购买价”是150万元，“购买价的130%”是195万元。一律就高不就低。合同附件一房屋出卖人产权声明承诺书约定：本人倪敏华、杨惠祖……现在我明确保证：在今后该房屋办理房地产权证时，只报送倪敏华、杨惠祖的材料，房地产权证上只写倪敏华、杨惠祖的名字。如果在报送作房产证(进行房屋产权初始登记)在资料时加上其他任何人的名字，导致该房屋有除倪敏华、杨惠祖他人的产权，进而影响到本次房屋转让的买卖合同的效力或者影响到该房屋如期顺利过户，我作为严重违反了诚信原则的过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，分别按照以下情况处理：如果买受人愿意继续履行买卖合同接受该房屋，我保证在交易限制期满后，将该房屋按约及时过户给买受人，对因此给该房屋其他共有权人造成的损失，我全部承担；因此给买受人造成的全部直接损失(即为解决此问题所付出的直接成本，如交通费、查档调档费、咨询费、律师服务费等)，我们赔偿130%给买受人。2013年9月12日，原告(乙方)与杨惠祖、倪敏华(甲方)签订协议一份，约定双方就系争房屋签订的前述买卖合同约定的成交价为150万元，该价格未包括房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用，故双方又达成如下协议：一、乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方10万元并签订装修补偿协议，该价格不体现于双方签订的该房屋的《预售预购合同》内，于该房屋能够交易过户当日乙方应将该笔款项直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据。2013年9月11日、12日，倪敏华、杨惠祖出具承诺书二份，承诺系争房屋的产权人系倪敏华及杨惠祖，其出售的系争房屋系真实意思表示且获得全体共有人的同意。杨惠祖还承诺系争房屋的五联单以及房产证将写倪敏华的名字，如需杨惠祖配合，其无条件同意。同日，杨惠祖、倪敏华出具房款收据一份，言明收到原告转账支付的首期房款70万元。2013年9月21日，倪敏华出具付款收据一份，言明收到原告转账支付房款55万元。2013年年底被告杨惠祖及倪敏华将系争房屋交付给原告使用至今。2015年8月21日，上海市东高地律师事务所出具发票一份，原告向该所缴纳了律师服务费5万元。又查明，系争房屋已于2011年2月取得大产证的核准登记。审理中，原告自愿在过户当日向被告支付购房余款35万元。以上事实，有原告提供的动迁房预售预购合同、民事判决书、协议、收据、房地产登记簿等证据以及原告及第三人的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与杨惠祖、倪敏华签订的动迁房预售预购合同，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。倪敏华于2014年6月7日死亡后，其第一顺序继承人为三被告，故倪敏华在系争房屋上的权利应由三被告继承。现原告已依约向杨惠祖、倪敏华支付了前期房款，并自愿付清购房余款，杨惠祖、倪敏华也已交付了房屋，原告已实际入住至今，系争房屋现已具备办理产权登记过户的条件，故被告应当先行办理其名下的房地产权证，然后协助原告办理过户至原告名下的手续。原告根据双方合同第十一条的约定要求被告支付逾期办理小产证的违约金，该约定对合同以外的继承人设定了相关义务及违约责任，没有证据表明杨永强、顾慧勤知晓并同意上述约定，且原告未能提供证据证明在倪敏华死亡后其已催告其继承人履行合同义务办理过户手续，故原告该请求依据不足，本院难以支持。原告要求根据双方合同附件一的约定支付律师费损失，但该约定针对的是出售方办理产权登记时违反承诺的情形，现并不存在该种情况，亦不符合合同约定，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，系其自行放弃抗辩的权利。若有未了事宜，被告可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨惠祖、杨永强、顾慧勤应于本判决生效之日起十五日内办理将上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记于被告杨惠祖、杨永强、顾慧勤名下的上海市房地产权证，第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司予以协助；二、被告杨惠祖、杨永强、顾慧勤于取得上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产权证之日起十五日内协助原告陆耘办理将上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告陆耘名下的手续；三、原告陆耘应于办理上述产权登记过户当日向被告杨惠祖、杨永强、顾慧勤支付房屋尾款35万元；四、驳回原告陆耘其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,190元，由被告杨惠祖、杨永强、顾慧勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  杨晓云人民陪审员  梅丽华二〇一六年三月二十二日书 记 员  陈佳琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。???二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。