.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民事判决书（2016）新42民终175号上诉人(原审被告)：新疆世纪高科房地产开发有限公司，住所地：沙湾县金沟河路17号，组织机构代码：59917XXXX。法定代表人：罗晓丰，新疆世纪高科房地产开发有限公司董事长。委托代理人（特别授权）：朱炳疆，新疆新纪元律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张斌，男，1975年7月26日出生，汉族，个体工商户，现住沙湾县。被上诉人（原审原告）：许芳，女，1977年8月27日出生，汉族，现住沙湾县，系被上诉人张斌之妻。共同委托代理人：朱春燕，新疆明强律师事务所律师。上诉人新疆世纪高科房地产开发有限公司（以下简称世纪房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2015）沙民二初字第736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日受理后，依法组成合议庭于2016年3月15日公开开庭进行了审理，上诉人世纪房地产公司的委托代理人朱炳疆，被上诉人张斌、许芳的共同委托代理人朱春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，原告张斌、许芳系夫妻，2012年12月18日，两原告在被告世纪房地产公司开发的东堤水岸小区订购商品房住宅一套（该商品房属于预售商品房）。原、被告双方达成预约购房协议，原告于当日向被告支付购房预付款10万元。原告于2013年10月14日向被告再次支付购房预付款89470元。之后，原、被告双方正式签订商品房买卖合同。合同约定：商品房房号为沙湾县三道河子镇金沟河路第51区第134幢2单元201室；建筑面积102.68平方米；每平方米单价4280元；房屋总价款439470元；付款方式为首付款189470元；房屋交付期限为2014年6月30日前。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，即”出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同”。该商品房买卖合同上加盖有沙湾县房地产管理局商品房销售合同备案章。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了189470元首付款。之后，原告于2014年6月18日再次向被告支付购房款5万元。剩余20万元购房款，原告于2014年7月7日办理了住房公积金贷款。现原告已经向被告支付了全额购房款439470元。同时，2014年6月16日被告向原告代为收取了住房维修基金8789.4元和工本费90元，共计8879.4元。原告于2014年7月8日缴纳房屋交易契税6592.05元。因为被告所预售的房屋至今未能向原告交付使用，被告也没有以任何书面形式通知原告办理入住手续，所以，原告要求与被告解除合同。原告于2015年9月16日在被告的东堤水岸房屋销售部门口张贴解除合同通知书，于2015年9月17日通过邮局快递方式向被告邮寄解除合同通知书，被告公司销售部经理李永康签收了邮件。现原告诉求依法确认其解除合同的行为有效；要求被告返还购房款439470元；要求被告支付原告各项损失59849元【包括：1、2012年12月18日支付购房款10万元的利息损失22100（2012年12月18日至2015年10月18日，共34个月，利率是月息6.5‰）；2、2013年10月14日支付购房款89470元的利息损失13957元（2013年10月14日至2015年10月14日，共24个月，利率是月息6.5‰）；3、2014年6月18日支付购房款5万元的利息损失5200元（2014年6月18日至2015年10月18日，共16个月，利率是月息6.5‰）；4、2014年7月7日20万元公积金贷款的利息损失12000元（2014年7月7日至2015年11月7日，共16个月，利率是年利率4.5%，即月息3.75‰）；5、2014年7月8日缴纳房屋交易契税6592元】。原审认为，原告与被告签订的商品房买卖合同属于商品房预售合同，符合商品房预售的法定条件，是有效合同。原告已经按照合同约定向被告支付全额购房款439470元，被告并没有按照合同约定的交房期限履行向原告交付房屋的义务。合同约定了合同解除的条件，即”出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同”。原告于2015年9月16日、17日通过张贴和邮寄解除合同通知书的方式两次向被告发出了解除合同的通知，并且通知到达被告，被告并没有对原告的通知行为提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，被告的违约行为已经致使双方合同约定的解除条件成就，故对原告请求确认其与被告解除商品房买卖合同的行为有效的诉讼请求予以支持。对被告辩称，原告在明知被告已经逾期交房的情况下仍于2014年7月7日办理住房公积金贷款，说明原告已经自愿放弃解除合同的权利。原告办理住房公积金贷款的时间在被告逾期交房的180日内，合同的解除条件并不成就，原告仍然有理由相信被告能够在合同解除条件成就前履行交房义务。故原审法院对被告的辩称不予采信。对被告辩称，原告在2015年1月和2月期间到被告处催告交房，被告在原告催告后的三个月合理期限内向原告交付了房屋，是原告自己不愿意接收。被告并不能够提供证据证明原告到被告处催告交房，也不能提供证据证明其向原告发出过办理入住手续的通知。故原审法院对被告的辩称不予采信。对于被告辩称，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，原告在经催告后的三个月合理期限内没有行使合同解除权，其享有的合同解除权已经消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的”经催告后的三个月合理期限内行使合同解除权”是指在法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使的条件，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，该规定适用合同的法定解除。本案中的合同解除属于约定解除，并不适用”经催告后的三个月合理期限内行使合同解除权”的规定。故原审法院对被告的辩称不予采信。按照原、被告在合同中约定的违约责任的承担方式”即买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款。”原审法院对原告要求被告退还全额购房款439470元的诉讼请求予以支持。被告辩称的合同第九条约定的违约金计算标准，是合同继续履行时被告应当向原告承担的违约金。而在合同解除条件成就后，原告提出了解除合同的要求。故对被告的辩称，原审法院不予采信。同时，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款，第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告的违约行为给原告造成了经济损失，被告应当予以赔偿。原告的经济损失一方面是被告在占用原告的购房款期间产生的利息损失，另一方面是因被告违约造成原告的直接经济损失。原告是分期向被告支付购房款，其利息损失也应当分期计算。分期计算的利息损失共计53257元。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，原告按照月利率6.5‰计算被告占用购房款期间产生的利息损失和按照年利率4.5%计算公积金贷款20万元的利息损失均没有超过中国人民银行规定的逾期贷款利率标准。其利息损失计算期限也是从原告向被告支付购房款之日计算至原告起诉前，符合法律规定。对原告要求被告赔偿房屋交易契税6592元的诉求。税款是原告向税务机关缴纳的，但是因被告的违约行为使得合同已经无法继续履行，该税款应当属于原告的经济损失，被告应当协助原告向税务机关申请退还房屋交易契税，如果不能退还，被告应当向原告赔偿税款损失6592元。以上原告诉求的利息损失和房屋交易契税税款共计59849元（53257元+6592元），原审法院对原告要求被告赔偿其经济损失共计59849元的诉讼请求予以支持。遂判决：一、原告张斌、许芳与被告世纪房地产公司解除商品房买卖合同的行为有效；二、被告世纪房地产公司于本判决生效后十日内退还原告张斌、许芳全额购房款439470元；三、被告世纪房地产公司于本判决生效后十日内赔偿原告张斌、许芳利息损失53257元；四、被告世纪房地产公司于本判决生效后十日内协助原告张斌、许芳向税务机关申请退还房屋交易契税6592元。如果不能退还，被告世纪房地产公司应当向原告张斌、许芳赔偿税款损失6592元。世纪房地产公司上诉称，商品房买卖合同虽然约定逾期交房180天后被上诉人有权解除合同的条件，但是没有约定被上诉人解除权的行使期限。根据法律规定，自2015年4月份上诉人催告被上诉人接受房屋计算，被上诉人应在3个月合理期限即2015年7月底前行使解除权。被上诉人于2015年9月16日要求解除合同，解除权已经消灭。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。张斌、许芳答辩称，合同解除权的行使期限为交房逾期180天之后，答辩人正是在满足此解除合同的条件后，行使的权利，符合双方约定的解除条件。上诉人称合同解除期限应为三个月系曲解法律。答辩人自上诉人违约后，已经多次向上诉人索要已付购房款，双方事实上已解除合同。上诉人在上诉状中称已在2015年4月就通知该房屋的住户包括本案被上诉人接收房屋，上诉人通知住户接收该房屋是在房屋还未验收合格且还在施工当中。请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本案争议焦点：被上诉人是否享有合同解除权，上诉人与被上诉人有无约定合同解除期限，涉案合同是否已经解除。本院认为：上诉人世纪房地产公司与被上诉人张斌、许芳签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同。关于合同解除权问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案双方当事人在商品房买卖合同中约定”出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同”，该条款即属作为买受人的被上诉人解除合同的条件。双方约定上诉人应于2014年6月30日前交付房屋，则”逾期180日后”为2014年6月30日之后半年，换言之至2014年12月30日上诉人不履行交付房屋义务被上诉人即享有合同约定解除权。从本案查明事实看，上诉人未能举证证明在上述期间通知被上诉人领取房屋钥匙、接收房屋，故合同解除条件成就，被上诉人得合同解除权。关于解除权行使期限问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”即双方当事人对行使解除权的合理期限有约定的，按照约定确定解除权人是否在合理期限内提出解除合同；没有约定的，根据法律规定以是否”催告”区分合理期限为”三个月”或是”一年”。”催告”意指解除权人在行使解除权之前要求对方当事人履行合同义务。本案双方当事人没有约定行使合同解除权的合理期限，双方亦未提供证据证明被上诉人于2014年12月30日之后催告上诉人履行交房义务以及催告的时间，故视为没有催告，被上诉人的合同解除权应当自2014年12月30日至2015年12月30日一年期间内行使。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。则被上诉人于2015年9月向上诉人发出解除合同通知的行为，因通知到达上诉人，一审确认产生合同解除的效力正确。上诉人称被上诉人的解除权超出行使期限已经消灭的上诉理由不成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，一审根据合同解除及上诉人违约情形判决上诉人向被上诉人退还房款并赔偿损失正确。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8790元，投递费100元，合计8890元，由上诉人新疆世纪高科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长刘琳审判员张清霞代理审判员许兴远二0一六年三月二十八日书记员杨文婷