吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0602民初1741号原告：夏春林，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：刘华，北京市京典律师事务所律师。被告：白山市祥达房地产开发有限公司。法定代表人：林玉坤，经理。委托诉讼代理人：芮秀成，吉林刘国华律师事务所律师。被告：吉林省温泉医院。法定代表人：韩建海，院长。委托诉讼代理人：许岩，吉林开继律师事务所律师。原告夏春林诉被告白山市祥达房地产开发有限公司、吉林省温泉医院买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马恩鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、二被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月，原告购买了以第一被告名义开发的，以第二被告名义经营的“吉林省温泉医院产权公寓”C号楼11层1110号、建筑面积34平方米产权公寓一套，单价为每平方米4000元，总价136000元。原告实际向第一被告交纳了房款和68000元装修款。同时，原告还与第二被告签订了《吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议》，约定将原告购买的产权公寓委托给第二被告经营。原告购买上述产权公寓后，二被告以各种理由推诿交付，且所购公寓直到本次起诉之前也不具备交付条件。后经原告多方打听，第一被告对其开发的该项目一直未能取得合法建设、销售手续，属于欺诈销售。但在对外出售产权公寓时，二被告联合起来，一个卖房、一个经营，原告是据此才做出购买决定并交纳相关款项、签署相关协议的。为此原告提起本次诉讼，请求依法判令第一被告向原告返还购房款136000元、装修款68000元、共计204000元，以及自2013年9月6日始至付清之日为止同期贷款利息（截止至2016年9月30日为36000元，按照中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算）、解除原告与第二被告签订的《委托经营协议书》、二被告承担连带还款责任。第一被告辩称：2013年，答辩人与第二被告签订了吉林省温泉医院总体改造项目合作协议，约定答辩人建设的产权公寓由第二被告组织以团购形式出售，原告购买的房屋产权公寓是第二被告组织销售的团购房，其所交购房款也是交到答辩人与第二被告建立的共管帐户。答辩人与被答辩人之间没有房屋买卖合同，双方没有约定房屋交付时间。现被答辩人购买的房屋已能交付，被答辩人可以办理房屋入户手续，其主张返还购房款并支付同期贷款利息没有依据。第二被告辩称：同意第一被告的答辩意见，委托经营协议并不违反法律规定，不同意解除。第一被告和第二被告之间不存在连带责任问题，第二被告也没有理由承担连带责任。经审理查明：2013年9月4日，第一被告为原告出具了一份《白山市祥房地产开发有限公司预收购房定金通知单》和一份收据，分别载明收到原告交纳的吉林省温泉医院C号楼11层1110号、建筑面积34平方米的产权公寓购房款136000元和装修款68000元，并加盖第一被告财务专用章。原告所购产权公寓系第一被告开发，就该开发项目二被告于2013年3月20日签订了一份《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》，主要条款约定“甲（指第二被告，下同）、乙（指第一被告，下同）双方主要采取委托开发、合作建设两种方式进行全面合作。甲方委托乙方对4栋产权公寓和餐饮会议中心、门诊综合楼、职工回迁楼按规划设计进行开发建设。甲方按3500元/平方米回购4栋产权公寓，由乙方按甲方指定的价格（5500元/平方米起价）和范围组织销售，全部收入存入双方指定帐户，委托银行监管，由甲方根据实际工程进度决定拨款数额，余款归甲方所有。甲方按照1800元/平方米的价格回购门诊综合楼；按照3200元/平方米的价格回购餐饮会议中心楼；按照1900元/平方米的价格回购职工回迁楼。如因甲方原因改变原设计，则按照变动后的标准重新核定回购价格。甲、乙双方合作建设温泉康复健身中心，合作方式为：甲方以土地入股，占20%的股份；乙方承担全部建设资金，占80%的股份。建成后按股份制方式运营。双方同意汤河东侧新规划的别墅区地块，甲方同意乙方享有优先开发权。具体合作方式另行议定……”。2014年11月，二被告又签订了一份《补充协议书》，约定“鉴于甲方组织的内部团购基本结束，对外销售遇到困难，产权公寓及配套设施建设和装修面临资金紧张的实际情况，经甲乙双方共同协商，就吉林省温泉医院产权公寓由祥达公司统一销售事宜达成如下协议：1、甲方按照原定价格，在10日内完成院内职工团购并交款结束，剩余的产权公寓一次性交由给祥达公司统一销售。2、祥达公司可自行确定销售价格。但无论实际销售价格高低，双方均按原定价格（5500元/平方米起价）结算，抵顶产权公寓、门诊理疗楼、综合服务楼工程款。祥达公司高于原定价格销售部分所产生的税费由祥达公司自行承担；低于原定价格销售部分的差额，由祥达公司自行消化。3、为促进公寓销售和后期管理，双方同意修改产权公寓管理方式，明确规定：购买产权公寓的业主可选择自住、也可选择委托温泉医院统一管理。选择自住的业主，要按规定向温泉医院交纳物业管理费；选择统一管理的，取消7、8、9三个月不能免费入住条款。由祥达公司负责将这一修改传达到已购公寓业主，并在办理入住手续时签定新的协议。4、此协议是《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》的补充协议，具有同等法律效力。5、此协议一式三份，双方各执一份，报市卫计委备案一份，经甲乙双方签字盖章后生效。”。另二被告就共同开立的对立帐户签订了一份《对公帐户综合管理协议》和《补充协议书》，原告与第二被告签订了一份《吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议》，约定原告将所购买的产权公寓委托第二被告经营管理。现原告所购买的产权公寓尚未交付，第一被告未就涉案开发项目办得商品房预售许可证。上述案件事实，有经过庭审质证的《白山市祥房地产开发有限公司预收购房定金通知单》、收据、《吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议》、《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》、《补充协议书》、《对公账户综合管理协议》，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。综上所述，本院认为，第一被告收到原告交纳的购房款后为其出具了收据，表明双方买卖关系成立。根据司法解释的规定，第一被告开发商品房项目最迟应在起诉前取得预售许可证，如无，则原告与其成立的房屋买卖合同应确认为无效，第一被告返还所收取的购房款136000元和装修款68000元，并因其自身过错承担前述款项从2013年9月4日起至款付清日按照中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算的利息。根据二被告间的协议约定，第一被告系委托第二被告开发和对外销售产权公寓，原告也是从第二被告处购得和履行买卖手续，无证据表明原告与第二被告之间签订的委托经营协议系买卖合同的组成部分、即第二被告也参与了产权公寓项目的开发经营，则原告诉请第二被告承担连带责任不予支持。但既然原告与第一被告之间的买卖合同被确认无效，第一被告出售的产权公寓不再向原告交付，则原告与第二被告之间所签的委托经营协议已无法履行，故应予解除。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、被告白山市祥达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还给原告夏春林购房款和装修款合计204000元，并承担前述款项从2013年9月4日起至款付清日按照中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算的利息；二、解除原告夏春林与被告吉林省温泉医院签订的《吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议》；三、驳回原告夏春林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元减半收取，由被告白山市祥达房地产开发有限公司承担2450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员  马恩鹏二〇一六年十一月十八日书记员  张婷婷