广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第743号原告（反诉被告）：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号，组织机构代码号72563953-0。法定代表人：谭锡全，职务总经理。委托代理人：简贤德，男，住广州市番禺区，该公司职员。被告（反诉原告）：饶华昌，男，1982年8月21日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：饶盾贤，为被告饶华昌的父亲。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）诉被告饶华昌物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雅图公司的委托代理人简贤德、被告饶华昌及其委托代理人饶盾贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅图公司诉称：雅图公司负责××小区的物业管理，按签订之《××物业管理服务协议》，饶华昌需每月按2元/平方米的标准向雅图公司缴纳××3街73号管理费363.9元，逾期缴交缴按日收取1‰的滞纳金。但自2011年5月至2015年5月，饶华昌同拖欠49期物业管理费未缴纳，雅图公司多次发出催交通知书和律师函其均不予理睬。雅图公司为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求判令：一、饶华昌缴交拖欠雅图公司2011年5月至2015年5月共49期的物业管理费17831.1元、滞纳金5779.5元，共计23610.6元；二、饶华昌承担本案诉讼费。诉讼过程中，雅图公司明确滞纳金以每月物业管理费363.9元为本金，自次月11日起按每日1‰的标准计算至清偿之日止，暂计至2015年5月27日滞纳金为5779.5元。被告饶华昌辩称：不同意雅图公司的全部诉讼请求，理由如下：一、雅图公司没有尽到物业服务合同的小区管理服务的义务，例如涉案小区红外线防盗监控设施不能工作，多年来雅图公司一直不予维修，非小区业主人员、车辆不予登记随便进出小区，保安巡逻人数、次数严重不足等等，导致小区入室盗窃案频发，自2007年以来至2014年间多户人家被入室盗窃，这在番禺区桥××街派出所有报案记录予以证明。饶华昌的房屋先后于2011年7月4日及2013年9月5日两次被入室盗窃，造成饶华昌现金及财物损失共约120000元，雅图公司一直都没有给予饶华昌赔偿。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，饶华昌有正当理由拒绝缴纳物业管理费，法院应当驳回雅图公司的诉讼请求。二、雅图公司主张2013年6月之前的物业管理费已超过了两年的诉讼时效。雅图公司在2013年7月19日发出的律师函在法律意义上没有送达饶华昌，实际上饶华昌也从没有收到过该律师函，因此2013年6月之前的物业管理费的诉讼时效不会因这份律师函而中断。尤其是2011年5月和6月这两个月的物业管理费，雅图公司在2013年7月19日发出律师函时就已过了两年的诉讼时效，这两个月物业管理费的诉讼时效更不会因为这份律师函而中断。三、雅图公司要求支付滞纳金没有依据，双方签订的《××物业管理服务协议》没有约定滞纳金的条款，且饶华昌有正当理由拒绝缴纳物业管理费，因此不存在产生滞纳金的基础；退一步来说，如果法院认为雅图公司收取滞纳金具有法律基础的话，也不应支持雅图公司如此奇高的滞纳金，且起算时间也只能是从起诉之日起计。综上，为维护饶华昌的合法权益，特向人民法院提出反诉，请求判令：一、雅图公司赔偿饶华昌因被人入室盗窃造成的损失30000元；二、本案全部反诉费用由雅图公司承担。针对饶华昌提出的反诉雅图公司辩称：监控设备属公共附属设施，应由业主大会或业主委员会与业主动用物业维修资金进行改造。饶华昌主张其房屋先后于2011年7月4日及2013年9月5日两次被人入室盗窃仅提交了报案依据，未提供公安机关已破案的材料，无法证明雅图公司存在管理瑕疵，况且饶华昌向公安机关提交的损失仅仅是其单方提交的材料，无法证明其因被盗窃而遭受的实际损失。综上，雅图公司不同意饶华昌的全部反诉请求，请求法院予以驳回。经审理查明：雅图公司是一家具有二级物业服务资质的企业；饶华昌是位于广州市番禺区桥××街汇景大道622号3街73号（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为181.96平方米，房地产权证登记时间为2008年11月21日。2006年10月23日，雅图公司（甲方）与饶华昌（乙方）就涉讼房屋签订了《××物业管理服务协议》，协议约定：饶华昌同意雅图公司为本区的物业管理者。雅图公司的职责包括：1、按照物业管理合同和公约条款负责小区的管理和特约经营；2、根据有关法规、规章，结合实际情况拟定、撤销、修改小区管理办法，以便更好地管理小区；3、维护小区内所有公共地方的设备设施，并保持其功能良好；4、保持小区内公共地方的环境卫生，负责小区所有园林绿化的维护和管理；5、协助有关部门做好小区的日常治安防范工作，必要时请当地公安部门指导并安排外聘保安人员负责日常巡逻值班，最大限度维护业主的生命、财产安全；6、安排管理员对小区内实行全方位服务管理，沟通发展商与住户之间的联系，协助业主反映相关的意见和要求；7、对小区内的各种车辆实行交通管制，除承诺指定地方免费停放外，对停放车辆按规定收取停车场管理场租费；8、对小区内商业服务网点进行管理；9、依照有关规定，向房屋业主、使用人和其它应交费人收取有关管理费。业主的权利义务包括：享有对管理公司及职员的监督、投诉权，房屋业主、使用人和其他应交费的人员必须定期按规定交纳有关管理费用等等。本小区内的物业按建筑面积计交管理费，其中（A、B、C、D、H、J、K型）住宅管理费按2元/㎡，G型住宅管理费按1.8元/㎡收取等。计费方式为包干制，业主向管理公司支付固定的管理费用，包括各项物业管理费、停车费等，以上收费标准3年内不变，3年后如有变更，再另行通知。2015年7月3日，雅图公司以饶华昌欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人均确认涉讼房屋每月的物业管理费为363.9元，《××物业管理服务协议》并未约定物业管理费的缴纳时间；饶华昌自收楼之日起至2011年4月一直正常缴纳物业管理费，自2011年5月开始未再交纳涉讼房屋的物业管理费；涉讼小区尚未成立业主委员会。此外，饶华昌确认公安机关至今并未侦破涉讼房屋的两起盗窃案件。审理过程中，为查明本案事实，本院于2015年10月22日至涉讼小区进行现场勘验并制作《勘验笔录》，雅图公司的委托代理人简贤德及饶华昌的委托代理人饶盾贤均到现场。雅图公司和饶华昌均确认小区大门口设置了保安岗，对出入小区的个人和车辆进行登记，1街（小区西北）、3街（小区西南）以及洋房区共设置4处保安岗，平时白天均有工作人员对小区进行巡逻，晚上会加派人员，每条街有一个保安巡逻。经核实，涉讼小区大门保安处确实设置有《每日车牌核对明细表》以及《雅图物业管理有限公司所辖小区来访人员登记表》，对进出小区的人员和车辆进行登记。饶华昌现场指认涉讼房屋一楼后门围墙的西面角落（亦为整排别墅西南角），该处摄像头在购房之初是可以正常使用的，后来2011年涉讼房屋第一次被盗后，其发现该摄像头已不能正常使用，其多次反映，雅图公司均未予以维修。雅图公司确认上述摄像头未能正常使用，至于损坏的具体时间其代理人并不清楚，涉讼小区的摄像头均已损坏，但是由于是开发商配置的，雅图公司已尽全力联系厂家对其进行维修，但上述设备均是2006年购置的，产品老化且维修难度较大，雅图公司已着手准备更换全部损坏摄像头，但更换全部摄像头需动用物业维修基金，需业主大会决定，而涉讼小区并未成立业主委员会。为证明雅图公司的管理存在瑕疵，饶华昌提交了如下证据予以证明：1、广州市公安局番禺区分局桥南派出所于2013年9月6日出具的《受案回执》和《立案告知书》以及该所于2015年7月27日出具的两份《证明》予以证实。上述《证明》分别载明：2011年7月4日2时许报案人饶盾贤来所报称，于2011年7月4日0时许位于广东省广州市番禺区桥××街××3街73号住处，窗口防盗网被撬，经检查发现被盗85000元人民币，面值均为100面额的。首饰有金颈链3条，其中二条黄金项链，一条白金项链。三只金戒指，其中两只黄金，一只白金。另有金链坠一个，具体的重量也记不清，约值1万多元人民币；2013年9月5日17时许报警人饶华昌前来我所报称，其于2013年9月5日2时许在康城××号发现房间被反锁，后进入房间发现房间内的阳台铁闸半开状态并用一张凳子顶住，后经事主检查发现床头柜内的现金12200元人民币及陈列柜内的纪念币被盗窃，该纪念币是1997年香港回归的纪念币。2、案外人陈银女、郭汉元的证明材料，证明涉讼小区2008年至2013年期间雅图公司并未对外来人员进行登记。雅图公司对于《受案回执》、《立案告知书》和《证明》的真实性和合法性予以确认，但是关联性不予确认，其质证认为《证明》内容均是饶华昌的单方陈述，无法证明涉讼房室是否被盗的事实及被盗的实际损失；对于案外人陈银女、郭汉元的证明材料的真实性、合法性和关联性均不予确认。为证明其安排保安人员对小区进行正常的巡逻，雅图公司提交了7号岗即涉讼房屋旁边的保安岗亭2011年1月至2014年12月的《楼层巡查签到表》予以证实。饶华昌质证认为其并不否认雅图公司对涉讼小区内部的巡逻，但是其并未对外来人员进行登记，使犯罪份子有机可乘，且在2011年至2013年期间，雅图公司并未在小区加设防护栏。为证明其曾通过上门、电话等形式催收物业管理费无果后，向饶华昌寄送律师函，雅图公司提交了2份律师函、2份国内挂号信函收据以及2份普通邮件改退批条予以证实，其中：1.雅图公司于2013年7月19日以挂号信的方式向饶华昌寄送的《律师函》1封（号码为XA81234878944），信封载明寄送地址为广州市番禺区桥××街汇景大道622号3街73号，函件的主要内容是要求饶华昌于2013年7月25日前缴纳涉讼房屋2011年5月至2013年7月的管理费9828元及滞纳金3755元，该挂号信因逾期无人领取于2013年9月3日被退回；2.雅图公司于2014年7月10日以挂号信的方式向饶华昌寄送的《律师函》1封（号码为XA81233742944），信封载明寄送地址亦为广州市番禺区桥××街汇景大道622号3街73号，函件的主要内容是要求饶华昌于2014年8月15日前缴纳涉讼房屋2011年5月至2014年6月的管理费13832元及滞纳金511元，该挂号信因逾期无人领取于2014年8月15日被退回。饶华昌确认雅图公司曾经于2012年向其催收过物业管理费，后由于对于被盗损失赔偿事宜无法达成一致意见，其后雅图公司再未向其追讨。对于雅图公司提交的上述证据，饶华昌质证认为其从未收到过上述《律师函》，因此雅图公司的诉讼请求部分已超出了法律规定的两年的诉讼时效，不应该得到支持。本院认为：雅图公司和饶华昌于2006年10月23日签订的《××物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法律的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。雅图公司作为涉讼小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个涉讼小区及全体业主，业主应为其享受该物业服务支付相应的对价。关于饶华昌提出的雅图公司物业服务存在瑕疵，未及维修损坏摄像头导致涉讼房屋两次被盗的抗辩主张，由于物业服务是一个动态的长期的过程，而且物业管理委托合同是一个综合性服务合同，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等组成，物业使用人不能片面的因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。饶华昌提交的证据《立案回执》、《立案告知书》及《证明》等仅能证明其曾向公安机关报案称涉讼房屋分别于2011年7月4日和2013年9月5日两次被盗，而本院前往涉讼小区现场勘察之所见，仅仅显示涉讼小区摄像头存在损坏未及时维修这一单一的物业服务项目存在问题,并不足以证明雅图公司未履行其他合同义务。因此，饶华昌作为涉讼小区的一名业主，其在实际享受了雅图公司提供的物业服务的同时，理应向雅图公司支付约定的物业管理费，其以雅图公司提供的物业服务存在瑕疵作为拒交物业管理费的抗辩理由，理据不足，本院不予采纳。关于饶华昌应当向雅图公司支付的物业管理费的数额问题。雅图公司分别于2013年7月19日和2014年7月10日以挂号信的方式向饶华昌寄送的《律师函》，寄送地址均为涉讼房屋，该两封信件最后分别于2013年9月3日和2014年8月15日因逾期无人领取而被退回。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力。”饶华昌为涉讼房屋的权属人，且不论2014年7月10日其是否实际于涉讼房屋内居住，根据其提供的广州市公安局番禺区分局桥南派出所出具的《证明》可知，直到2013年9月5日其仍居住于涉讼房屋，即雅图公司于2013年7月19日向涉讼房屋寄送的挂号信应当能够送达饶华昌，最终因逾期无人领取导致退件，上述结果不应归责于雅图公司，因此，本院认定雅图公司于2013年7月19日向饶华昌寄送《律师函》的行为产生诉讼时效中断的效力。此外，饶华昌于庭审中确认雅图公司曾于2012年期间向其催讨过涉讼房屋的物业管理费，故对于饶华昌提出其并未实际收到雅图公司寄送的《律师函》，雅图公司的部分诉讼请求超过了两年的诉讼时效期限的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。饶华昌应当向雅图公司支付2011年5月至2015年5月的物业管理费17831.1元（363.9元/月×49个月）。关于雅图公司主张要求饶华昌向其支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的问题。一方面，雅图公司和饶华昌于2006年10月23日签订的《××物业管理服务协议》并未对此作出明确约定；另一方面，经本院现场勘验，雅图公司在提供物业服务的过程中，确实存在一定程度的瑕疵：涉讼小区的摄像头均无法正常使用，未及时更换，且雅图公司对其服务过程中存在的上述瑕疵亦予以确认。因此，雅图公司在未充分、完全履行其物业管理服务义务的情况下要求饶华昌向其支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。至于饶华昌提出的要求雅图公司向其赔偿被盗损失30000元的反诉请求。公安机关至今并未侦破涉讼房屋盗窃案，犯罪嫌疑人亦未抓获，除了广州市公安局番禺区分局桥南派出所出具的两份《证明》以外，饶华昌无法提供任何证据证明被盗财物的具体数额，故在仅有饶华昌单方面陈述的情况下，其所主张被盗的具体财产数额无法确定。由于饶华昌无法提供充分的证据证明其反诉主张，理应承担举证不能的法律后果。因此，对于饶华昌提出的上述反诉主张，理据不足，本院不予支持。雅图公司作为涉讼小区的物业服务企业，理应勤勉、审慎地履行《××物业管理服务协议》约定的合同义务，现根据本院实地查看及饶华昌于本案中的陈述及举证情况可知，雅图公司提供的物业管理服务存在瑕疵，其理应虚心地听取业主的建议并及时跟进，作出相应的处理，进而不断地提高物业管理服务水平。根据《物业管理条例》第五条的规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”如饶华昌仍认为雅图公司提供的物业管理服务存在质量问题，亦可向房地产行政主管部门反映。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，判决如下：一、饶华昌于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付位于广州市番禺区桥南街汇景大道622号3街73号房屋2011年5月至2015年5月的物业管理费17831.1元；二、驳回广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回饶华昌的全部反诉请求。如饶华昌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费390元，由广州市番禺区雅图物业管理有限公司负担95元，由饶华昌负担295元；反诉受理费550元，由饶华昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  吴健周人民陪审员  郭彩霞二〇一六年三月一日书 记 员  马敏婷