北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终1979号上诉人（原审原告、反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里大街18号。法定代表人倪军，董事长。委托代理人连春环，女，1962年3月6日出生。委托代理人倪思诗，女，1988年5月23日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）陈红，女，1965年12月27日出生。委托代理人李速，男，1959年11月7日出生。上诉人北京军泽丰房地产开发有限公司（以下简称军泽丰公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第05879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2015年3月，军泽丰公司起诉至原审法院称：我公司与陈红于2009年7月4日签订了《商品房买卖合同》。陈红购买了位于北京市房山区×××7号楼1单元301室房屋（以下简称诉争房屋）一套，总价款266436元，已支付86436元，余款180000元未支付。五年来，陈红既不办理入住也不交余款，我公司多次催收余款，但陈红至今仍不交纳，故诉至法院，请求：1.确认双方签订的商品房买卖合同无效；2.陈红返还诉争房屋。陈红辩称：我同意军泽丰公司的第一项诉讼请求。对于第二项诉讼请求，因诉争房屋并非在我控制之下，且该房屋正在由军泽丰公司装修，我也因此事报过警，故不同意军泽丰公司要求我返还房屋的诉讼请求。陈红反诉称：2009年，我与军泽丰公司签订了《商品房买卖合同》，由我购买军泽丰公司开发的诉争房屋，总价款为266436元。当日，我支付首付款86436元。按照合同第八条，诉争房屋应当于2009年10月31日前具备商品房交付条件。但至军泽丰公司起诉时，军泽丰公司仍未得到商品房销售批准文件。军泽丰公司在推销房屋时承诺诉争房屋具有售楼许可证、能够办理房屋所有权证。2012年4月8日，军泽丰公司法定代表人倪军向部分购房人承诺，2014年底将房屋产权证办理完毕，坨里小区6号、7号、8号均具有合法产权。2013年3月22日，房山区青龙湖镇人民政府（以下简称青龙湖镇政府）发布《青龙湖镇政府关于青龙湖锦坨城项目的声明》，已明确认定军泽丰公司开发的项目未得到政府批准。2015年5月22日起，部分装修人员进入诉争房屋进行装修。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，军泽丰公司应当赔偿陈红的损失，现诉至法院，请求：1.确认军泽丰公司与我签署的商品房合同无效；2.军泽丰公司向我返还已支付的购房款86436元，利息33710元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2009年7月5日至2015年6月3日），赔偿损失86436元；3.军泽丰公司支付上述款项前，由我占有该房屋。军泽丰公司对陈红的反诉辩称：我公司同意合同无效的诉讼请求，同时愿意返还陈红的购房款，不同意赔偿陈红的利息损失。陈红提出的第三项反诉请求没有法律依据。原审法院经审理认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”；同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”；故虽然军泽丰公司与陈红签订了商品房买卖合同，但该合同已经违反了法律、法规的强制性规定，该商品房买卖合同应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。军泽丰公司未按合同约定交付该诉争房屋，现军泽丰公司要求陈红返还诉争房屋，无事实及法律依据。陈红要求军泽丰公司退还购房款86436元的要求，应当予以支持。关于陈红要求军泽丰公司赔偿利息损失及一倍首付款的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，故陈红之主张具有相应的法律依据，根据审理查明的整体事实来看，军泽丰公司作为专业的房地产开发公司，在双方签订商品房买卖合同时未明确告知陈红其尚未取得商品房预售许可证明的事实，存在过错；同时注意到本案所涉商品房买卖合同签订后的房价上涨情况，结合军泽丰公司已经支付的首付款占整体房款的比例考虑，酌情确定由军泽丰公司给付陈红自2009年7月5日至2015年6月3日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并赔付陈红已付购房款一倍的经济损失。陈红要求军泽丰公司在未赔偿其损失前占有该房屋之诉求，于法无据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于2015年7月判决：一、确认北京军泽丰房地产开发有限公司与陈红于二○○九年七月四日所签订的《商品房买卖合同》无效；二、北京军泽丰房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还陈红购房款八万六千四百三十六元并给付利息损失（自二○○九年七月五日起按中国人民银行同期贷款利率计算至二○一五年六月三日止）；三、北京军泽丰房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔付陈红经济损失八万六千四百三十六元；四、驳回北京军泽丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回陈红的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，军泽丰公司不服，持原审理由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判撤销原审判决第三项，驳回陈红相应的诉讼请求，同意原审判决其他部分；经询，军泽丰公司表示不再主张第二项诉讼请求即要求陈红返还房屋的诉讼请求。陈红同意原审判决。经审理查明：2009年7月4日，军泽丰公司与陈红签订《商品房买卖合同》，双方约定陈红购买军泽丰公司开发的诉争房屋，房屋价款为266436元。合同签订当天，陈红交纳了86436元。剩余房款180000元，双方约定由陈红以按揭方式按期付款。商品房买卖合同记载，该房屋所在地块建设工程规划许可证为95建安330号，施工许可证号位房建安78号。后知无法办理按揭贷款，军泽丰公司亦未能将房屋按照合同约定于2009年10月31日交付陈红。另查，军泽丰公司至今未取得诉争房屋的商品房预售许可证。二审审理中，军泽丰公司称其在签订商品房买卖合同时已就未取得商品房预售许可证的事实口头告知陈红；陈红称军泽丰公司并未告知该事实。另，陈红根据一审中提交的军泽丰公司法定代表人倪军签署的承诺主张：多名业主到政府上访，经调解，倪军对业主作出若干承诺并签字，业主亦在承诺上；倪军对产权问题承诺“四证齐全，2014年底产权证办好”。上述事实，有《商品房买卖合同》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、当事人陈述等在案为证。本院认为：军泽丰公司与陈红均未就合同效力问题提出上诉，但是合同效力问题是其他问题的前提和基础，故本院不可回避地需要对双方签订的买卖合同的效力进行审查。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。军泽丰公司至今未取得商品房预售许可证，根据上述规定，军泽丰公司与陈红签订的商品房买卖合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。原审法院依法确认上述合同无效，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。军泽丰公司仅就原审法院判令其赔付陈红经济损失一倍付款购房款一项提出上诉，双方对原审判决的其他部分均无异议，本院尊重当事人的程序处分权，仅对原审判决第三项进行审查，对其他部分予以确认。军泽丰公司因至今未取得商品房预售许可证致合同被确认为无效，应当承担适当的缔约过失责任。关于赔偿数额问题，就本案的具体情形而言，综合考虑近年来房地产市场变动趋势及已付购房款占总房款的比例等因素，原审法院酌情确定的赔偿总额无显著不妥，本院予以维持。综上所述，军泽丰公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2648元，由北京军泽丰房地产开发有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费2648元，由北京军泽丰房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1961元，由北京军泽丰房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 顾国增代理审判员李俊晔代理审判员纪灵筠二〇一六年三月三十日书记员 史        天        予