云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大中民终字第828号上诉人（原审被告）大理洱海金沙旅游度假置业有限公司。委托代理人王寸绿、邓世刚，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）洪涛。委托代理人许渊书、何黎，云南法阳律师事务所律师。特别授权代理。上诉人大理洱海金沙旅游度假置业有限公司（以下简称“洱海金沙公司”）因与被上诉人洪涛商品房预售合同纠纷一案，不服大理市人民法院(2015)大民二初字第443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议，于2016年1月13日公开开庭进行了审理，上诉人洱海金沙公司的委托代理人王寸绿、邓世刚，被上诉人洪涛及其委托代理人许渊书、何黎到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原审经审理查明：2011年2月22日，原告洪涛与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。约定原告购买被告开发的洱海·国际生态城第X幢第X单元第X层X号房；该商品房价款按套内建筑面积计价，套内建筑面积为27.95平方米，单价为每平方米10697.67元，总金额299000元；原告于2011年1月28日一次性付清总房款，共计299000元；被告应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，被告按原告已付款的0.005%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以报纸公告的形式通知原告办理交接手续；由于原告原因，未能按期交接的，责任由原告承担，依被告公告的时间为交房时间，从公告发布之日起30天内原告不接收房屋的，从第三十一天起，视为原告验收合格，并同意委托被告代管房屋，代管期间，原告除应支付物业管理费外，每天向被告支付50元的房屋保管费；被告交付的商品房价内的装饰、设备标准达不到合同附件二标准的，原告有权要求被告按差价补偿；未经双方协商一致，单方不得解除本合同或者变更本合同约定，合同还对其他权利义务作了约定。《商品房购销合同》附件一载明“注：本图仅表示房间布局情况，门窗等设施仅为示意，并不代表实际装修状况。”附件二精装公寓装修标准载明“卫生间墙面高级面砖”。《合同补充协议》约定，签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》之前或之后，通过报纸、广播、电视、户外路牌、楼书、海报、沙盘、模型、样板房等方式对项目进行展示、宣传内容、材料等，均属于要约邀请，仅供参考，不作为原、被告双方确定各自权利义务的依据，双方确认，买卖双方的权利义务，均以《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定为准。原告于2011年1月28日向被告支付了购房款299000元。2013年12月17日，被告在《大理日报》刊登交房公告，通知洱海国际生态城物业（3栋）已具备交房条件，请各位业主于2013年12月23日至2013年12月25日到项目现场办理接房手续，其中14-20层的交房日期为12月23日，7-13层的交房日期为12月24日，1-6层的交房日期为12月25日。后双方发生争议，至今未办理交接房手续。上述房屋至今未办理验收备案。原审原告洪涛的诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的《商品房购销合同》；二、判令被告返还购房款299000元；三、判令被告赔偿原告2011年1月28日至返还购房款之日的购房款总额同期银行贷款利息；四、判令被告赔偿原告损失（自2013年1月1日至合同解除之日按照同地段同类房屋租金标准1000元/月计算）；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》不违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。合同签订后，原、被告双方应依法全面履行合同确定的义务。原告已将购房款付清给了被告，被告也向原告出具了收到原告购房款的收据，被告理应按约将房屋交付给原告，虽然被告已通知接房，但被告未提供充分有效的证据证实双方约定买卖的房屋已经质量监督等相关机构验收合格，按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”的规定，未经工程质量监督等部门验收合格的房地产不得交付使用，故本案原、被告双方约定买卖的房屋至今不具备交付条件，被告至今未能将符合交付条件的房屋交付给原告属违约，依法应承担违约责任，原告要求解除合同的诉讼请求合法有据，应予支持。合同解除后，被告应当将购房款返还给原告，并承担损失，原告要求被告返还购房款并承担利息的诉讼请求，应予以支持；除利息外，原告要求被告承担每月1000元的损失，但未提交相应的证据证实其实际损失高于利息并达到其主张的标准，故对该诉讼请求，不予支持。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。原、被告的《合同补充协议》约定，被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》之前或之后，通过报纸、广播、电视、户外路牌、楼书、海报、沙盘、模型、样板房等方式对项目进行展示、宣传内容、材料等，均属于要约邀请，仅供参考，不作为原、被告双方确定各自权利义务的依据，双方确认，买卖双方的权利义务均以《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定为准。因此，被告的样板房等宣传资料应为要约邀请，原、被告的权利义务应以签订的合同及补充协议为准，原告以被告实际交付房屋与样板房、宣传资料不符的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告洪涛与被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司于2011年2月22日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、由被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还给原告洪涛购房款人民币299000元及该款自2011年1月28日起至款项清结之日止的中国人民银行同期银行贷款利息；三、驳回原告洪涛的其他诉讼请求。案件受理费5784元，由被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司承担。原审判决宣判后，上诉人大理洱海金沙公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判并依法改判，案件受理费由被上诉人承担。其主要理由为：1、原审认定上诉人未将符合交付条件的房屋交付被上诉人系认定事实错误。根据合同约定，交付条件是“将经建设单位组织验收合格，并符合合同预订的该商品房交付给乙方”，即只要经上诉人组织验收即具备交付义务。对此，上诉人已提交了竣工验收报告。2、一审适用《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，系法律适用错误。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的规定，房屋竣工验收由行政审批许可变为备案制。竣工验收由建设单位负责组织实施，建设工程经验收合格的，方可交付使用，所以涉案房屋已具备交付条件。即便涉案房屋不具备交付条件，符合解除合同的情形，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”合同中约定了不得解除合同，同时也过了“一年”的期间。被上诉人洪涛答辩请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人提交了一份《竣工验收备案表》，欲证明涉案房屋经竣工验收备案登记。被上诉人认为上述证据不是“新证据”，不是最终验收结论，不认可其真实性、合法性、关联性。本院认为，上述“备案表”取得时间是一审判决后（2015年12月24日），属于新证据，且能证明涉案房屋经竣工验收备案登记。二审进一步查明，涉案房屋于2015年12月24日经竣工验收备案登记，其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议的主要问题是涉案房屋何时具备交房条件，是否应当解除合同。双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同有效，当事人应当按照合同约定履行义务。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定，房地产开发项目交付使用的条件是竣工验收合格，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉案争议房屋属于住宅小区等群体房地产开发项目，根据该《条例》第十七条第二款、第十八条第一款的规定，应当由房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等单位或部门进行（一）城市规划设计条件的的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况等综合验收。涉案《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”的交房条件约定，只是房地产开发企业对建筑工程的单体验收，无论验收主体、还是验收范围都与行政法规的强制性要求不相符合。因此，争议房屋的竣工验收时间应当认定为竣工验收备案的2015年12月24日。上诉人洱海金沙公司在本案关于竣工验收的主张没有事实及法律依据，不予采纳。上诉人洱海金沙公司虽然于2013年12月17日在《大理日报》刊登了交房公告，但因不具备实质交房条件，对被上诉人不发生交房结果，从约定的交房截止日的次日（2013年1月1日）起对被上诉人构成逾期交房，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，被上诉人可以请求解除合同。但是该《解释》第十五条同时对迟延交房情况下，买受人的解除权作出了限制，即买受人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案被上诉人自2013年1月1日起享有解除权，2014年3月7日其向大理州工商局进行消费者投诉不构成解除权的行使，之后的起诉已经超过一年，解除权消灭，现争议房屋具备交付条件，双方合同应当继续履行。故被上诉人解除合同的诉请不符合司法解释的规定，不予支持。至于上诉人迟延交房的违约责任，被上诉人可另行主张。综上，一审认定事实清楚，适用法律错误，判决结果错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大理市人民法院(2015)大民二初字第443号民事判决；二、驳回原审原告洪涛的诉讼请求。一审案件受理费5784元，由上诉人大理洱海金沙旅游度假置业有限公司负担2892元，由被上诉人洪涛负担2892元；二审案件受理费5784元，由上诉人大理洱海金沙旅游度假置业有限公司负担2892元，由被上诉人洪涛负担2892元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨剑丽审判员 赵万石二〇一六年三月十六日书记员 段杰润