四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第9342号上诉人（原审被告）：温州市瓯海房地产开发总公司。住所地：浙江省温州市。法定代表人：诸云波，总经理。委托代理人：龚跃武，四川致高守民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川兴合兴物业管理有限公司。住所地：成都市金牛区。法定代表人：彭伟，总经理。委托代理人：李树俊、江珊，四川乐伯乐律师事务所律师。上诉人温州市瓯海房地产开发总公司（以下简称瓯海公司）与被上诉人四川兴合兴物业管理有限公司（以下简称兴合兴公司）物业服务合同纠纷一案，因不服四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第4285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴合兴公司于2013年9月11日诉至原审法院，诉请判令瓯海公司支付2011年1月1日至2013年3月31日期间的商业物业管理服务费775115元及暂计至起诉之日止的违约金、滞纳金共计405909.2元。原审法院查明，兴合兴公司与瓯海公司经过对“华阳花苑”前期物业管理服务招投标活动之后，瓯海公司于2008年6月24日向兴合兴公司发出中标通知书，载明：“瓯海公司的华阳花苑项目已依照《中华人民共和国招标投标法》和《成都市物业管理招标暂行办法》的规定进行招标，经评标，由你单位中标，中标标价为电梯住宅物业服务费每月1.45元/㎡，商业物业服务费每月4元/㎡”。2008年6月26日，兴合兴公司与瓯海公司签订了《华阳花苑前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），合同约定：瓯海公司通过招投标方式选定兴合兴公司提供“华阳花苑”前期物业管理服务，合同期限自2008年6月26日起至2011年6月20日止；物业类型为高层商住楼，坐落位置为双流县华阳河池村5社，建筑面积39454平方米；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅每月1.20/㎡，商业部分服务费用标准与使用人另行约定；纳入物业管理工作范围的已竣工但尚未出售，或者因瓯海公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由瓯海公司全额交纳；物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行缴纳义务；瓯海公司、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，每延误一日按0.5%的标准向兴合兴公司支付违约金。2008年6月27日，双流县房产管理局对前期物业服务招投标进行了中标备案，对《前期物业合同》进行了合同备案，合同备案表物业基本状况载明：物业总建筑面积39454平方米已竣工，其中住宅建筑面积25436平方米，商业区用房一幢3层，建筑面积8808平方米，物业服务标准住宅每月1.45元/㎡，商场每月4元/㎡。2009年9月27日，经有关部门对1－3层商场测量，实测建筑面积为8656.2平方米，其中已出售1631平方米。签约后，兴合兴公司进驻“华阳花苑”小区对约定的物业进行管理服务。但双方在履约过程中，对华阳花苑商业物业服务费的收取发生纠纷，兴合兴公司曾诉至原审法院，诉请判令瓯海公司给付从2008年11月至2010年12月31日期间的商业物业服务费及违约金。经原审法院（2011）双流民初字第289号民事判决认定：双方当事人签订的《前期物业合同》，是在否定中标通知书关于中标标价的前提下订立的，中标通知书的中标标价为住宅每月1.45元/㎡，商场每月4元/㎡，而合同约定的为住宅每月1.20元/㎡，商业部分服务费用标准与使用人约定，同时双方在实际履行中对住宅物业正是按照合同约定的每月1.20元/㎡来支付收取的，但双方对“商业部分服务费用标准与使用人另行约定”的真实意思表示发生争议。首先，双方在合同中并未约定商业部分服务费用标准，只约定商业部分服务费用标准与使用人另行约定，说明兴合兴公司、瓯海公司之间不需要约定商业部分物业服务费标准，双方已达成商业部分物业服务费的某种合意。对于合同中关于纳入物业管理工作范围的已竣工但尚未出售，或者因瓯海公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由瓯海公司全额缴纳的约定应是针对住宅物业的，因对于商业部分来讲，由于没有标准，也就不存在全额缴纳的问题。其次，关于“兴合兴公司应收账款（明细账）”表，一是兴合兴公司从未否认过该表是兴合兴公司制作，且在诉讼中，兴合兴公司先是承认，后又对该表的制作人是谁回答的很不明确；二是瓯海公司依据该“应收账款（明细账）”表计算的累计金额减去已付款后与兴合兴公司要求所补付差额一致；三是根据交易习惯只有权利人向义务人发出应收款明细，义务人在核对无误后向权利人履行付款义务，故推定该“应收账款（明细账）”表由兴合兴公司制作。再次，双方在合同实际履行中，兴合兴公司未收取瓯海公司商业部分的物业服务费。一是两次结算的“应收账款（明细账）--未售出部分”表内1-3楼商场的物业费应收款均为0，说明双方结算时已包含了商场物业；兴合兴公司对此解释为瓯海公司一直没付款，所以为0，需知应付款与已付款是截然不同的两个概念，如果应付款是多少，已付款为0，则能说明瓯海公司应支付多少款项但尚未支付过，而应付款为0，说明没有应付款，即瓯海公司无需交纳该部分费用；二是瓯海公司依据“应收账款（明细账）”计算的累计金额减去已付款后与兴合兴公司要求的补付差额一致，且瓯海公司在出具的发票中均注明了收到某年某月至某年某月的物管费，从未提及收取的只是住宅费物业费，说明通过结算瓯海公司所付是全部物业的物业费，同样说明了兴合兴公司在长达2年多的时间未收取过瓯海公司商业部分的物业服务费，且只针对住宅物业进行结算，而双方在这样的履行中没有争议，也从侧面证明兴合兴公司不收取瓯海公司商业部分物业服务费；兴合兴公司称一直催收商业部分物业服务费与已查明事实不符。故由上述可知，双方对合同的实际履行与双方对合同的约定形成锁链，直接指向双方对商业部分的物业服务费达成的合意是兴合兴公司不收取瓯海公司商业部分的物业服务费，只有当商业部分已出售或有使用人时再与业主或使用人约定物业费收费标准。原审法院遂判决驳回兴合兴公司的诉讼请求。兴合兴公司不服该判决向本院提出上诉，后经本院（2011）成民终字第3694号民事判决予以维持。此后，兴合兴公司仍继续在华阳花苑提供物业管理服务并认为自2011年1月1日到2012年4月25日，瓯海公司应向其支付前次诉讼之后在此期间内新产生的前期商业物业服务费445454.3元。2012年3月16日，双流县华阳花苑建筑区划第一届业主委员会（以下简称华阳花苑第一届业委会）在双流县房产管理局正式备案。2012年4月25日，华阳花苑第一届业委会与兴合兴公司就前述华阳花苑重新签订了一份《物业管理服务合同》及其补充协议，合同约定：委托管理期限为3年即自2012年4月26日0时起至2015年2月28日24时止；本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.20元向兴合兴公司交纳；非住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米4.00元向乙方交纳，具体是指商业用房；若逾期从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该《物业管理服务合同》于2012年5月3日在双流县房产管理局备案。签约后，兴合兴公司仍继续在华阳花苑提供物业管理服务直至2013年3月31日其正式退出，并认为瓯海公司应按照上述重新签订的《物业管理服务合同》向其支付自2012年4月26日到2013年3月31日期间产生的商业物业服务费320572元（经核实，该商业物业服务费实际应为317539元）。在诉讼中，瓯海公司陈述，其在双方签订的《前期物业合同》到期后曾另行招聘其他物业管理服务企业提供物业服务并于2011年7月22日到双流县房产管理局办理了物业服务招标投标中标备案，但该中标物业管理企业实际并未进入华阳花苑并提供物业管理服务。原审法院认定上述事实所依据的证据有：《双流县建筑区划征求意见和确认书》《前期物业合同中标备案表》《前期物业合同》《物业管理服务合同》及补充协议《成都市物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》、业主委员会的相关情况说明和书面证明、相关催收函及公证书、《民事判决书》及当事人的陈述等。原审法院认为，一、关于兴合兴公司要求瓯海公司应支付自2011年1月1日到2012年4月25日期间的商业物业服务费445454.3元及其违约金的问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条关于“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，本案中，兴合兴公司与瓯海公司签订的《前期物业合同》中涉及商业部分物业服务费的纠纷，已经人民法院生效判决所确认，虽然此后兴合兴公司仍依据《前期物业合同》继续在华阳花苑提供物业管理服务到2012年4月25日，但双方之间合同履行的客观基础和条件均未发生改变，且双方在此期间也未达成新的合意，上述生效判决仍对在此期间双方合同履行具有予决的法律意义。而兴合兴公司也未提供足以推翻上述已被人民法院生效判决所认定事实的相反证据，故对兴合兴公司的该项主张，原审法院不予支持。二、关于兴合兴公司要求瓯海公司应按照重新签订的《物业管理服务合同》支付自2012年4月26到2013年3月31日期间的商业物业服务费320，572.00元（经核实，该商业物业管理费实际应为317539元）及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”及国务院《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，”、第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的相关规定，本案中，华阳花苑第一届业主委员会于2012年3月16日在双流县房产管理局正式备案，其后又于2012年4月25日与兴合兴公司重新签订了《物业管理服务合同》及其补充协议。该《物业管理服务合同》明确约定“非住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米4.00元向乙方交纳，具体是指商业用房”。签约后，兴合兴公司继续在华阳花苑提供物业管理服务直至2013年3月31日其正式退出，瓯海公司也没有充分的证据证明上述重新签订的《物业管理服务合同》侵害其合法权益，故兴合兴公司要求瓯海公司按照重新签订的《物业管理服务合同》支付自2012年4月26到2013年3月31日期间产生的商业物业服务费（经核实，该商业物业服务费实际应为317539元）及合理的违约金的请求，符合事实和法律的规定，原审法院予以支持。但兴合兴公司主张的违约金明显过高，且其也未提交其实际损失的充分依据，加之双方在合同履行过程中常处于争议的状态，故根据双方合同履行的实际情况，酌定违约金以尚欠的317539元为基数，从兴合兴公司向瓯海公司公证送达物业服务费催收函之次日即2013年8月14日起，按照中国人民银行同期关于逾期还款的利率标准计算至判决确定的给付之日为宜。对于瓯海公司辨称，兴合兴公司主张2012年4月26日至2013年3月31日期间华阳花苑商业部分物业费，系基于无效的《物业管理服务合同》，依法不应得到支持。原审法院认为，因瓯海公司并未提供充分有效的证据证明业委员会的设立及选聘物业服务企业的程序违反法律的禁止性规定，同时也未依照法律规定请求人民法院对《物业管理服务合同》予以撤销，并且业主委员会设立及物业企业选聘程序属于程序性管理规范，其合法与否也并不当然影响《物业管理服务合同》的法律效力。因此，本案涉及的《物业管理服务合同》对双方当事人均具有约束力。对瓯海公司的该抗辩主张，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第十二条第四款、第五款、第十五条第（二）款、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决：一、瓯海公司于判决生效之日起十日内支付兴合兴公司商业物业管理服务费317539元及违约金（以尚欠的317539元为基数，从2013年8月14日起按照中国人民银行同期关于逾期还款的利率标准计算至判决确定的给付之日止）；二、驳回兴合兴公司的其他诉讼请求。案件受理费15430元，由兴合兴公司负担11000元，瓯海公司负担4430元。宣判后，瓯海公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，改判驳回兴合兴公司的诉讼请求。其主要理由是：1.华阳花苑第一届业委会成立时从未通知过瓯海公司，也未就聘请物业服务公司以及物业管理服务费的标准征求过业主包括瓯海公司的意见，第一届业委会的成立是无效的，并不具有订立合同应有的合法主体身份，其与兴合兴公司签订的《物业管理服务合同》，侵害了瓯海公司利益，对瓯海公司不发生法律效力；2.因华阳花苑第一届业委会与本案的处理有利害关系，瓯海公司向原审法院申请追加其作为第三人参加诉讼，但原审法院不同意追加，导到瓯海公司的诉讼权利不能通过有效程序予以救济。被上诉人兴合兴公司辩称，1.业委会选举是否通知瓯海公司并不影响物业合同的效力，物业合同经过相关部门备案登记，应是合法有效；2.原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院经审理查明的事实与原审一致。本院予以确认。本院认为，本案二审争议的问题主要有两个，现评析如下：一、关于华阳花苑第一届业主委员会签订《物业管理服务合同》的效力问题。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。相关法律法规已赋予业主就业主大会或业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。如瓯海公司认为华阳花苑第一届业主委员会的成立不合法，签订的物业服务合同侵害了其合法权益，可以通过正当程序主张权利，但在业主委员会代表全体业主所作包括与物业公司签订物业服务合同在未依法被撤销之前，均应视为对全体业主具有约束力。二、关于应否追加华阳花苑第一届业主委员会为第三人的问题。本案系物业服务合同纠纷，主要解决瓯海公司应否支付物业管理服务费的问题，无需华阳花苑第一届业主委员会参与诉讼以查明相关事实，故原审未追加其为第三人符合法律规定。综上，瓯海公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费6063.09元，由温州市瓯海房地产开发总公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  王长军代理审判员  傅 敏代理审判员  龙小丽二〇一六年三月二十二日书 记 员  杜俊衡