江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第2332号上诉人(原审原告)贾金凤。委托代理人蒋敏，江苏华朋律师事务所律师。委托代理人张海荣，江苏华朋律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)王某。法定代理人王磊。委托代理人王伯堂。上诉人贾金凤因与被上诉人王某撤销权纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2014)扬广民初字第02460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贾金凤在一审中诉称：2014年初，贾金凤为筹集资金打算转让位于扬州市广陵区大东门街45号的房屋（产权面积125.69㎡），贾金凤的亲戚听说后表示愿意以120万元的价格购买该房屋，基于亲戚关系并出于对亲戚的信任，贾金凤在未了解市场行情的基础上即答应以此价格出售。2014年1月25日，贾金凤的亲戚介绍双方签订《房地产买卖合同》，由王某购买涉案房屋，房屋价款为120万元。王某分别于2014年1月25日、26日向贾金凤付款10万元、50万元，王某分别于2014年2月19日、3月25日取得房产证、土地使用权证。此后不久，贾金凤得知该房屋的市场价格远远高于其转让价格，遂委托评估公司评估，2014年9月24日出具的评估报告确定涉案房屋的市场价格为1722110.64元。贾金凤转让涉案房屋时的交易价格远远低于该房屋的市场价，房屋价款背离市场行情，合同中约定的权利义务严重失衡，违反等价有偿原则，参照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第七十四条的规定，涉案合同应认定为显失公平，应予以撤销。请求判令撤销双方于2014年1月25日签订的《房地产买卖合同》。王某在一审中辩称：贾金凤作为完全民事行为能力人，应当意识到签订合同出卖房屋的法律后果；该合同系双方充分协商后真实的意思表示，房产价格系双方协商的结果，不是明显不合理的低价；双方共同去房产交易中心协助办理房屋产权过户手续，贾金凤明知房地产交易中心对该房屋的官方评估价和计税价低于双方合同约定价格；贾金凤援引《中华人民共和国合同法》第七十四条不适用于本案，请求驳回贾金凤的诉讼请求。原审查明：2014年1月25日，双方签订《房地产买卖合同》，约定贾金凤将扬州市广陵区大东门街45号房屋（面积125.69㎡）以120万元出卖给王某，王某的签名由其祖父王伯堂代签，落款为监护人王磊（王某的父亲），约定款项交付为当日交付定金10万元，第二天付款50万元，2014年2月28日前付款50万元，2014年5月30日全部付清。签订合同当日王某向贾金凤交付了定金10万元。次日，贾金凤及其丈夫、王某的父亲王磊、祖父王伯堂共同前往房产交易中心办理房屋过户手续。王某当日给付贾金凤房款50万元。王某分别于2014年2月19日、3月25日取得涉案房屋的房产证、土地使用权证。后因双方产生纠纷，合同尾款至今尚未给付。2014年9月24日，贾金凤委托评估公司出具的评估报告确定涉案房屋的市场价格为1722110.64元。贾金凤认为在订立合同时显失公平，致使合同明显违反公平、等价有偿原则，参照《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的“明显不合理的低价”，该合同应当予以撤销，遂起诉至法院形成此案。一审法院向扬州市房管局调取了双方在房管局备案的房地产买卖契约、双方及王某的父亲王磊的身份证复印件、贾金凤询问笔录、涉案房屋销售不动产统一发票及税收缴款书（契税专用），双方在房管局备案的房地产买卖契约中约定涉案房屋成交价格为39万元，但开具的销售不动产统一发票和税收缴款书计税依据记载金额为597455元。贾金凤陈述其不清楚上述材料的内容，只是签了名；王某辩称房地产买卖契约中的价款为39万元，但税务部门核定价格为59万多元，遂按照该金额缴纳了相关税费。王某在庭审中提起反诉，要求本案贾金凤向其每月支付2万元违约金（暂主张2014年6月至2014年10月期间，其后实际发生后另算）、支付房租12000元（暂计算到2014年10月，其后另算）。原审认为:最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”双方当事人均为普通的出卖人和买受人，贾金凤提供的证据不足以证明被告在签订合同时利用了优势，贾金凤作为完全民事行为能力人，应当对出售房屋行为的后果、出售房屋价格有一定的了解和认知能力，后贾金凤亦前往行政服务中心办理了产权过户手续，其完全有条件询问和了解该房屋的市场价格，且双方签订的《房地产买卖合同》约定的价款远远高于税收征收部门核定的缴纳契税计税依据金额。贾金凤援引《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的“明显不合理的低价”来确定该行为是否致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则，该条款不是认定显失公平的法律依据，贾金凤的主张无法律依据，对贾金凤的主张不予采信，对其诉讼请求不予支持。王某提起的反诉请求与本案非同一法律关系，本案中不予理涉，王某可另案主张。原审依照《中华人民共和国合同法》第六条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回贾金凤的诉讼请求。案件受理费80元，由贾金凤负担。判决后，贾金凤不服，向本院提起上诉称：一、原审未能正确依据贾金凤提供的证据查明真实交易背景，错误认定双方之间交易不存在可撤销的情形。双方的整个交易过程存在重大误解，从而导致对方以远远低于市场价值的价格购得涉案房屋，该房屋买卖合同明显有违公平、等价有偿原则，符合显失公平的构成要件。1、交易过程中，贾金凤对交易对象产生错误认识，使得交易后果与贾金凤本意相悖，给贾金凤造成重大损失，符合重大误解的情形。2、对方利用其自身优势以及贾金凤对房屋交易缺乏经验，以明显低于市场正常价值的交易价格购得涉案房屋，给贾金凤造成巨大损失，符合显失公平的情形。双方约定的交易价是120万元，经评估，讼争房屋交易时的市场评估价为1722110.64元，两者价格相差522110.64元，存在巨大的差额。二、原审未能正确援引现有法律及司法解释对案件进行审理并作出正确裁判。对于显失公平的认定，应当参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第19条的规定来认定交易价是否明显有违公平、等价有偿原则，即在认定“明显不合理的低价“时，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场所交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，双方的交易价明显低于该房屋市场价的70%，应当认定双方在交易中的权利义务明显有违公平、等价有偿原则。综上，请求二审撤销原判，依法改判。被上诉人答辩称：贾金凤要求撤销一审判决没有法律依据，请求驳回上诉，请求维持原判。1、贾金凤是成年人，具有完全民事行为能力，具有独立意志，应知道自己签订合同出卖房屋的法律后果。2、房地产买卖合同是双方经过充分协商后真实的意思表示，合同签订后，双方一起至房产交易中心协助办理完房屋产权过户手续，说明贾金凤的真实意愿。3、房地产买卖合同约定的房产价格是双方协商的结果，并不是不合理的低价。4、办理房屋产权手续时，贾金凤也在现场，其明知房地产交易中心对该房地产的官方估价和计税均低于价格。本案二审的争议焦点为：双方所签《房地产买卖协议》是否符合法定的可撤销情形？本院认为：双方所签《房地产买卖协议》无法认定为“显失公平”，不符合法定的可撤销情形。理由：所谓显失公平，是指合同一方当事人利用优势，或者利用对方没有经验等情形，在与对方订立合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利与义务和客观利益严重失衡，明显有违公平原则。合同是否显失公平，要从以下几个方面进行考察：一是考察合同对一方当事人是否明显不公。根据民法通则和合同法的有关规定，签订合同作为双方民事法律行为，应贯公平原则。公平原则的实质在于均衡合同双方当事人的利益。故对合同显失公平的认定应结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或对方所受损失是否违背法律或交易习惯等方面综合衡量。具体应为订立合同时，双方的权利义务明显不对等，利益严重失衡。这种严重失衡已经超过了法律允许的限度。二是要考察合同订立时一方是否故意利用其优势或对方轻率、没有经验。所谓利用优势，是指一方利用其在经济上、身份上等方面的优势地位，使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件；所谓没有经验，是指欠缺一般生活经验或者交易经验。显失公平的合同中，利益受损的一方往往因为无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，或因某种急迫的情况，并非出于真正的自愿而接受了对方的条件。三是要考察获得方主观上是否存在恶意。也就是获得一方故意利用了自己的优势或他方无经验，过于轻率而订立合同。四、是受损方不具备充分自觉和真实自愿。本案中，从上述几个方面结合贾金凤提出双方所签合同显失公平的理由分析如下：1、贾金凤主张在交易过程中，其对交易对象产生错误认识，使得交易后果与贾金凤本意相悖，给贾金凤造成重大损失，符合重大误解的情形。但实际情况是签订合同前其已知道合同的相对方，故不存在交易对象认识错误的问题；2、贾金凤主张对方利用其自身优势以及贾金凤对房屋交易缺乏经验，以明显低于市场正常价值的交易价格购得涉案房屋，给贾金凤造成巨大损失，符合显失公平的情形。由于双方合同约定的交易价是120万元，贾金凤自行评估的房屋评估价是1722110.64元，两者相差522110.64元。但考量价格是否显失公平，应当参照相关部门公布的市场指导价，现双方签订的《房地产买卖合同》约定的价款远高于税收征收部门核定的缴纳契税计税金额，且讼争房屋的交易价每平米9547元，从该单价也难以判断出是明显不合理的低价。因而难以认定《房地产买卖合同》约定权利义务明显不对等，利益严重失衡，这种严重失衡已经超过了法律允许的限度。3、贾金凤提供的证据不足以认定合同订立时，对方主观存在恶意，是故意利用自身优势或贾金凤方轻率、没有经验，使贾金凤在违背真实意愿的情况下签订协议。客观上，双方所签订协议是经磋商后达成，且首付款交付时贾金凤的丈夫也在现场。综上，双方所签《房地产买卖协议》无法认定为“显失公平”，不符合法定的可撤销情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人贾金凤的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人贾金凤承担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞代理审判员  刘莉莉代理审判员  韩 冰二〇一六年三月二十四日书 记 员  王 媛附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。