大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第8826号原告马某某，女。委托代理人薛超，系辽宁壹品律师事务所律师。委托代理人郭刚，系辽宁壹品律师事务所律师。被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司。委托代理人李某，女。被告王某，男。原告马某某与被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司、被告王某确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄健独任审判，公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托代理人郭刚，被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司的委托代理人李某，被告王某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年10月8日，原、被告签订房屋租赁合同约定：原告将其与被告王某共有的房屋出租给被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称瑞家公司），租期为流年，自2009年10月21日至2015年11月20日，年租金为66,666.66元。上述合同签订后，双方已经实际履行各自合同义务。2014年11月17日，被告瑞家公司在明知上述房屋系原告与被告王某共同拥有的情况下，单方找到被告王某并与其另行签订一份房屋租赁合同，该合同系被告瑞家公司草拟并对部分条款进行了修改，但合同价款等没有变化。原告在得知二被告于2014年11月17日另行签订合同后，多次找到被告瑞家公司试图解决此事，但被告瑞家公司置之不理。原告委托律师于2015年11月9日致函被告，要求确认2014年11月17日签订的合同无效并请被告在2009年10月8日合同约定的租期届满之日腾退该房屋，但被告置之不理。故原告诉至法院，请求：1、确认二被告于2014年11月17日所签订的房屋租赁合同无效；2、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司腾退房屋；3、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司按照每日183元的标准向原告支付自2015年11月21日起至被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司腾退房屋之日止的实际使用期间的费用（具体金额以实际发生为准，暂计为1,000元）。被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，认为合同有效。一、最高人民法院对城镇房屋租赁合同无效的认定中并不包含此案中的情况；二、合同有效是常态，无效是例外，公权力不应轻易认定合同无效，应当维护交易，促进经济发展；三、被告王某在2009年就已代替原告与我方签订房屋租赁合同，并代为收取款项租金，六年间原告并未对此提出异议，所以我们认为被告王某是有权代为签订的；四、原告以租金不合理主张合同无效，当时签订合同时房屋租金是符合当时的市场情况的，且因被告王某的孩子住院继续用钱，如果原告认为给原告造成损失应当向被告王某主张，不应向我公司主张。被告王某辩称，同意原告的诉讼请求。经审理查明，建筑面积为79.74平方米的房屋登记在被告王某及原告马某某名下，系二人共有财产。2009年10月8日，原告马某某、被告王某作为甲方，与乙方被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将房屋租给乙方经营使用，租赁期限六年，自2009年11月21日至2015年11月20日，年租金为66,666.66元，租金按六年一次性的方式支付，租金400,000.00元于2009年10月8日交房当日交付。被告王某本人及原告马某某的委托代理人马凤云作为甲方在该份合同上签字按手印。同日，被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司向被告王某交付案涉房屋租金400,000.00元。合同生效后，原告马某某、被告王某将案涉房屋交付给被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司承租使用。2014年11月17日，原告马某某、被告王某作为甲方，与乙方被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将房屋租给乙方办公使用，租赁期限六年，自2015年11月21日至2021年11月20日，前三年年租金为66,666元，前三年租金合计200,000元，后三年年租金为77,777元，后三年租金合计233,331元，租金按每三年的方式支付，首期租金200,000元于2015年10月21日交房当日支付。被告王某本人作为甲方在该份合同上签字按手印，并代签了原告马某某的名字。2015年4月30日，被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司向被告王某交付案涉房屋租金200,000.00元（2015年11月21日至2018年11月20日）。2015年11月9日，辽宁壹品律师事务所律师郭刚受原告马某某委托，就确认被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司与被告王某于2014年11月17日所签订的房屋租赁合同无效并敦促被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司按时腾退房屋一事向被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司出具律师函一份。被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司至今仍占有使用案涉房屋。本院所确认的上述事实，有房屋查询结果、房屋买卖合同及补充协议、发票、房屋租赁合同两份、专用收款收条两份、律师函等证据材料及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告要求确认二被告于2014年11月17日所签订的房屋租赁合同无效之诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案中，2014年11月17日，被告王某在《房屋租赁合同》上代签原告马某某的名字，与被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司订立新的房屋租赁合同的行为，未事先取得原告的授权，亦未事后获得原告的追认，且原告已委托辽宁壹品律师事务所律师郭刚向被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司出具律师函，表示拒绝追认被告王某的代理及处分行为，故被告王某于2014年11月17日代理原告与被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司签订《房屋租赁合同》的行为属无权代理，被告王某未经其他房屋共有人同意与被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司签订《房屋租赁合同》的行为属无权处分，二被告于2014年11月17日签订的《房屋租赁合同》依法应认定为无效。关于原告要求被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司腾退房屋之诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，不动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物。本案中，被告王某与被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司于2014年11月17日签订的《房屋租赁合同》系无效合同，被告于2015年11月20日后继续占有、使用案涉房屋无事实及法律依据，依法应予腾退。故对于原告要求被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司腾退房屋之诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司支付自2015年11月21日起至腾退案涉房屋之日止的实际使用期间费用之诉讼请求。鉴于被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司已于2015年4月30日向被告王某交付了案涉房屋自2015年11月21日至2018年11月20日期间的租金200,000.00元，被告王某作为案涉房屋的共有人之一已实际收取且未向被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司退还上述租金，故原告马某某作为案涉房屋的另一名共有人无权再向被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司重复主张案涉房屋在该期间的实际使用费用。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：一、被告王某与被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司于2014年11月17日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司自本判决生效之日起三十日内腾退房屋。三、驳回原告马某某的其他诉讼请求。案件受理费250.00元，减半收取125.00元，其他诉讼费50.00元，合计175.00元（原告已预交），由原告马某某负担25.00元，由被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司负担150.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 黄 健二〇一六年三月一日书记员 周晓欣附相关法条：《中华人民共和国物权法》第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。