新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2016）新2325民初3731号原告（反诉被告）：奇台县奇台镇古城明珠二期业主委员会，住所地：奇台县奇台镇古城明珠小区。法定代表人：张青军，系该业主委员会主任。被告（反诉原告）：奇台县鑫昌物业管理有限公司，住所地：奇台县健康西路。统一社会信用代码：×××。法定代表人：于生刚，该公司经理。委托诉讼代理人：申延鸿，新疆铭望铨律师事务所律师。原告奇台县奇台镇古城明珠二期业主委员会（以下简称二期业主委员会）与被告奇台县鑫昌物业管理有限公司（以下简称鑫昌公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后。依法适用简易程序，于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告业主委员会的法定代表人张青军，被告鑫昌公司的法定代表人于生刚及其委托诉讼代理人申延鸿到庭参加诉讼。后因双方当事人争议较大，裁定转为普通程序。于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告业主委员会的法定代表人张青军，被告鑫昌公司的法定代表人于生刚及其委托诉讼代理人申延鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二期业主委员会向本院提出诉讼请求：被告立即退出古城明珠二期小区，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料、收费账目。事实和理由：奇台县奇台镇古城明珠二期小区自2010年陆续完工入住以来，小区的物业服务一直由被告提供，因被告物业管理混乱，服务质量差，小区内卫生环境脏乱不堪，业主与被告之间矛盾不断激化，导致小区业主几年来经常向政府有关部门投诉上访。要求被告退出小区，在此期间原告多次口头和书面通知被告，但被告至今拒不办理相关移交手续和退出我小区，原告多次与被告协商未果，为维护原告的合法权益，现诉至法院。鑫昌公司辩称:原告要求移交物业用房和相关设施以及资料账目没有依据。一是原告诉讼主体不对，根据物业条例规定，选聘更换物业服务企业，由小区内业主大会三分之二以上的业主作出决定；二是业主管理委员会成立不符合程序，也不合法；三是小区内的部分设施急需更新和维护，业主委员会没有起到相应作用。鑫昌公司向本院提出反诉请求：1、要求被反诉人立即停止侵害、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉；2、要求被反诉人赔偿名誉损失2000元；3、要求被反诉人赔偿因私自拆卸门禁栏杆造成的损失3000元。事实和理由：被反诉人的法定代表人自2014年3月至今一直拒交应交的物业费用，而且煽动小区其他住户拒交物业费用，且用侮辱性言语侵害反诉人的名誉，阻挠反诉人的正常经营，给反诉人造成名誉损害及经济损失，被反诉人不但不思悔改，反而越权起诉反诉人，无力要求反诉人退出古城明珠2期小区的物业管理，但又不将拖欠反诉人的物业费用交清，更不愿承担反诉人在该小区投入的设备、设施的费用。被反诉人此种不诚信且随意侵害反诉人名誉、阻挠反诉人正常经营的行为，反诉人是不能接受的。对此，反诉人提起反诉，请求法院审理后，依法支持反诉人的反诉请求。二期业主委员会辩称：反诉被告没有侵害反诉原告的利益，都是反诉原告自作自受，跟业主委员会一点责任都没有。名誉权损失2000元没有依据的，不予认可，拆卸门禁栏杆损失计算的依据没有依据，拆了以后反诉被告又装上了，当时住建局和社区的人都在，领导都去看了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，原告提供的1.成立业主委员会的批复相关材料一组10页；2.本院予以确认并在卷佐证；3.2016年9月26号业主委员会与鑫昌物业公司沟通会议记录，被告提交的1.2016年9月22号通知1份；2.业主委员会公告1份，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的古城明珠二期环境卫生照片30张中编号为28、29、30三张照片的真实性不认可。本院对被告认可的照片的真实性予以确认；2.被告对原告提交的关于古城明珠二期更换物业公司征求意见书一组43页和光盘1张的合法性、真实性不认可。本院对该组证据来源的真实性予以确认。3.原告对被告提交的微信截屏1份不认可。该证据系复印件且未被告拒不提供出处，本院对该证据的真实性不予确认。本院经审理认定事实如下：古城明珠小区由天山宏源房产公司开发建设,自该小区一期于2009年建成后，被告鑫昌业公司即接管了该小区的物业，2011年开始接管小区二期物业服务。在被告鑫昌公司管理期间由于物业服务质量等因素，曾与业主发生摩擦。并于2011年将物业用房4间(租期为4年)，出租给光威公司。2012年11月业主委员会（原一期、二期共同业主委员会）向奇台县房屋行政主管部门致函要求被告鑫昌公司退出古城明珠小区。2013年1月1日奇台县房地产管理所审核同意古城明珠小区（一期、二期）设立业主委员会。2013年1月6日、4月18日业主委员会分别通知被告鑫昌公司退出古城明珠小区的物业服务，并且在小区内对业主进行了公告。2013年1月22日业主委员会与永泰物业公司签订了物业服务合同，由永泰物业公司接管古城明珠小区的物业服务（包括一期、二期）。2013年2月7日，被告鑫昌公司与永泰物业公司在县房管所和县政府领导的主持下达成协议，由永泰物业公司接管古城明珠小区一期的物业服务，古城明珠小区二期物业依然由被告鑫昌公司经营至今。就被告鑫昌公司的小区管理服务质量问题以及退出二期物业交由现一期永泰物业服务公司统一管理问题，政府相关部门经过多次协调处理无果，2013年6月18日奇台县住房和城乡建设局以被告鑫昌公司擅自改变物业用房用途以及拖延不办理物业移交等行为，对被告发出了奇建限改字（2013）第2号、3号责令限期改正违法行为通知书：要求被告鑫昌公司退出古城明珠小区二期物业管理，并办理交接手续，但被告鑫昌公司拒绝退出。业主委员会于2013年8月26日将被告鑫昌公司诉至本院要求被告鑫昌公司退出古城明珠小区二期的物业服务，并移交物业用房和相关设施，以及物业服务所需要的相关资料和账目。本院审理后作出(2013)奇民一初字第671号民事判决，判决：”一、被告奇台县鑫昌物业管理有限公司于本判决生效后立即退出奇台县奇台镇古城明珠小区二期的物业服务;二、被告奇台县鑫昌物业管理有限公司于本判决生效后立即向原告奇台县奇台镇古城明珠小区业主委员会移交古城明珠小区物业用房，以及物业服务所必需的相关资料、账目。”被告鑫昌公司不服该判决提出上诉，昌吉回族自治州中级人民法院审理后将该案撤销原判决，发回重审。本院审理后作出(2014)奇民二初字第559号民事判决，判决：”驳回原告奇台县奇台镇古城明珠业主委员会的诉讼请求。”，该判决现已生效。2016年9月1日，奇台县奇台镇人民政府批复同意设立古城明珠二期小区业主委员会，即本案原告。原告将被告鑫昌公司诉至本院，要求被告鑫昌公司退出古城明珠二期小区，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料、收费账目。本院认为：针对原告二期业主委员会的诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：”下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十二条第一款规定：”业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条第二款规定：”采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”由上述规定可以明确，业主委员会解聘物业公司应当同时满足以下三个条件：1、业主委员会组织召开业主大会会议；2、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘物业公司；3、不管集体讨论还是书面征求意见，表决意见应当经过业主的书面签字确认。业主委员会是由业主大会选举产生的，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会做出的决定，如果业主委员会基于执行业主大会的决定而出面解聘物业服务企业及与新的物业服务企业签订合同，其行为和产生的一切后果，对每位业主具有约束力。因而对于此类涉及业主权益的重大事项，法律法规规定了严格的程序，原告只有遵循法律法规规定的程序作出解聘物业服务企业的决定才具有法律效力。本案中，从原告提交的证据可以看到，原告实质上并未组织召开业务大会会议，虽然采用了征求意见书的形式，但征求业主意见的方式多为电话征求，且由张青军代签字，从电话录音中显示部分业主的意见亦不明确。因此，上述提到的三项条件，原告并未同时满足，故原告诉请解聘物业公司的程序并不符合法律法规规定的程序，故本院对原告二期业主委员会的诉讼请求不予支持。针对鑫昌公司的反诉请求。依照法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告鑫昌公司对于其第一、二项诉讼请求，虽提供了微信截屏图片作为证据，但又拒不提供该证据的出处，导致无法对该图片来源作出核实，且鑫昌公司在物业服务过程中，确实存在一定的问题，业主提出诉求，属于其正当的权利。故本院对于原告反诉原告第一、二项诉讼请求不予支持。对于第三项反诉请求，反诉被告法定代表人张青军在庭审中认可在与反诉原告交涉过程中拆除了小区进车挡门杆，但对于拆除该挡门杆给反诉原告造成了多少损失，反诉原告并未举证予以证明，故本院对该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第十二条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告奇台县奇台镇古城明珠二期业主委员会的诉讼请求。二、驳回反诉原告奇台县鑫昌物业管理有限公司的诉讼请求案件受理费70元，由原告奇台县奇台镇古城明珠二期业主委员会负担；反诉受理费50元，由反诉原告奇台县鑫昌物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  石志亮代理审判员  李 湘人民陪审员  许明辉二〇一七年三月二十四日书 记 员  孙文静