上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0108民初1303号原告袁志勇，男，1956年7月25日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市静安区……委托代理人袁秀娟（袁志勇之妹），1958年2月4日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市宝山区……委托代理人王志权，上海国定律师事务所律师。被告上海中瀚置业有限公司，住所地上海市闸北区……，实际经营地上海市闸北区……法定代表人洪忠祥，职务董事长。委托代理人徐加喜，上海欧泽律师事务所律师。第三人李月玉，女，1932年6月1日出生，汉族，住上海市虹口区……委托代理人袁秀妹（李月玉之女），1959年12月29日出生，汉族，住上海市虹口区……第三人袁秀珍，女，1954年7月24日出生，汉族，住上海市浦东新区……第三人袁秀娟，女，1958年2月4日出生，汉族，住上海市闸北区……，住上海市宝山区……第三人袁秀妹，女，1959年12月29日出生，汉族，住上海市虹口区……第三人袁志军，男，1955年8月10日出生，汉族，住上海市虹口区……原告袁志勇诉被告上海中瀚置业有限公司（以下简称中瀚公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2016年2月4日首次公开开庭进行了审理，原告袁志勇及其委托代理人袁秀娟、王志权、被告中瀚公司的委托代理人徐加喜到庭参加诉讼。因李月玉、袁秀珍、袁秀娟、袁秀妹、袁志军与本案有利害关系，本院依法通知上述人员作为第三人参加诉讼。本院于2016年2月22日再次公开开庭进行了审理，原告袁志勇及其委托代理人暨第三人袁秀娟、原告委托代理人王志权、被告中瀚公司的委托代理人徐加喜、第三人李月玉的委托代理人暨第三人袁秀妹、第三人袁秀珍到庭参加诉讼。第三人袁志军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁志勇诉称，原坐落于本市闸北区某路191弄30号房屋（以下简称被拆房屋），登记有国有土地使用证，使用人户名为原告的父亲袁有尧，该址户籍登记为2户，户籍在册人员为5人（含原告）。2014年5月，原告代表被征收方与被告中瀚公司签订《上海市房屋拆迁补偿协议》（以下简称系争协议）。被告经办人葛某某曾表示，补偿安置袁有尧户5套房屋（含平型关路房屋），通知交房时间为2015年3月。但事后被告并未将平型关路房屋分给原告，且系争协议签订至今，被告仍未向原告交付房屋。原告家人多次向有关部门反映情况，均未得到解决。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告履行与原告签订的系争协议，向原告交付系争协议第七条约定的5套房屋及善后项目。审理中，原告明确其诉讼请求为判令被告向原告交付华某路655弄11号301室、某某路435弄19号402室、某某路435弄15号102室、某某路435弄16号701室、某某路435弄16号801室5套房屋。被告辩称，根据《青-12（二期）旧城区改建房屋拆迁安置房屋选购办法》（以下简称《安置房屋选购办法》）的规定，原告户只能购买4套安置房屋，拆迁实施单位和原告签订的系争协议约定原告户可购买5套房屋明显超出被告对拆迁实施单位的授权范围，故被告未在系争协议上盖章，该协议未成立。即便系争协议成立并生效亦不能通过区房源管理中心的审查，故协议存在不能履行的风险。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人李月玉、袁秀珍、袁秀娟、袁秀妹均同意原告的意见。第三人袁志军未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。经审理查明，被拆房屋系私房，登记有土地使用证，使用者户名登记为袁有尧。袁有尧（2015年11月死亡）、李月玉系夫妻，两人共育有5个孩子，即袁秀珍、袁志军、袁志勇、袁秀娟、袁秀妹。2007年9月29日，被告取得拆许字（2007）第19号房屋拆迁许可证，被拆房屋被列入上述拆迁许可证的拆迁范围内，拆迁实施单位为上海申兴房屋拆迁有限公司（以下简称申兴公司）。2013年12月31日，上述房屋拆迁许可证的拆迁期限被核准延长到2014年12月31日。拆迁时，被拆房屋处户籍登记为2户，在册人口合计为5人，两本户籍情况分别为：户主一袁有尧、妻李月玉、女袁秀娟；户主二袁志勇、子袁昊。经上海中房测绘有限公司勘丈，被拆房屋一层的建筑面积为30.96平方米。2014年1月13日，上海房地产估价师事务所有限公司以2013年11月26日为估价时点对被拆房屋进行了评估，评估单价为每平方米建筑面积23,279元。同时点，房屋拆迁范围内被拆除居住房屋的评估均价为每平方米建筑面积24,319元。2014年3月26日，原告代表袁有尧与申兴公司签订系争协议，协议主要内容如下：甲方为被告，房屋拆迁实施单位为申兴公司，乙方为袁有尧，代理人为袁志勇；乙方的房屋即被拆房屋坐落于某路191弄30号，房屋性质为私房，房屋用途为居住，认定建筑面积为61.92平方米；被拆房屋居住房地产市场评估单价为每平方米建筑面积23,279元，拆迁范围内被拆除房屋评估均价为每平方米建筑面积24,319元；被拆房屋价值补偿款为2,322,367.23元；乙方不符合居住困难条件；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计5套，房屋总建筑面积（暂测）376.23平方米，即华某路655弄10幢西单元11号301室（暂测，建筑面积78.19平方米，房屋单价为每平方米建筑面积14,850元，对应的门牌号华某路655弄11号301室）、某某路435弄8幢东单元19号402室（暂测，建筑面积67.67平方米，房屋单价为每平方米建筑面积9,845元，对应的门牌号为某某路435弄19号402室）、某某路435弄5幢东单元15号102室（暂测，建筑面积67.67平方米，房屋单价为每平方米建筑面积9,635元，对应的门牌号为某某路435弄15号102室）、某某路435弄5幢西单元16号701室（暂测，建筑面积81.35平方米，房屋单价为每平方米建筑面积9,915元，对应的门牌号为某某路435弄16号701室）、某某路435弄5幢西单元16号801室（暂测，建筑面积81.35平方米，房屋单价为每平方米建筑面积9,935元，对应的门牌号为某某路435弄16号801室），以上房屋价格暂计3,962,387.55元，房屋产权调换差价款由乙方支付，房屋总房价款=预测建筑面积×房屋单价-预测封闭阳台面积×房屋单价×50%；乙方可得搬家费补贴1486.08元、设备移装费补贴2500.00元、居住装潢补贴18,576.00元、协议签约奖励120,000.00元、早签多得益奖励20,000.00元、被拆面积奖励123,840.00元、异地安置房购房补贴372,700.00元；本协议生效后，乙方搬离原址60日内，甲乙双方应按本协议约定在乙方办理首套房进房手续之前一次性结清房屋差价，乙方须支付给甲方差价款共计980,918元；第七条（即关于房屋产权调换）中建筑面积为预测建筑面积的，签订《商品房预（销）售合同》时的房屋建筑面积，按房地产主管部门出具测绘建筑面积报告为准，安置房屋产权人与房屋开发单位以最终的房屋建筑面积和本协议约定的单价签订购房合同，实测建筑面积与预测建筑面积有出入的（包括封闭阳台面积），安置房屋产权人按本协议约定的单价按实结算（多补少退）；签约期内，在房屋拆迁范围内签约证数达到被拆迁总证数的90%，该协议生效。协议还约定，居住房屋无未经登记建筑奖励、搬迁奖励及签约配合奖励另行签订。2014年4月25日，原告办理了被拆房屋的移交手续，后被拆房屋被拆除。原告提供的2015年4月的情况说明反映，袁有尧、李月玉、袁秀娟、原告、袁昊共同提出申请，要求将5套产权调换房屋登记在原告名下，由原告向全家负责。嗣后，原告和申兴公司签署了该5套产权调换房屋的安置房预约单。同年5月6日，原告和申兴公司签订了《青-12（二期）旧改基地签约配合奖励协议》及《青-12（二期）旧改基地房屋搬迁奖励及无登记建筑奖励协议》，约定被告于上述协议签订后60日内给付袁有尧户以下奖励：签约配合奖35,000元、协议生效后30天内搬出原址奖励30,000元/证、在签约期内第一个月内签约并在协议生效后15天内搬出原址奖励70,000元/证、无未经登记建筑、或虽有私阁、搭建披棚等各类未经登记建筑但在签约期内签约的奖励30,000元/证。另查明，2014年4月3日，被告和申兴公司联合发布公告，至2014年3月19日，“青-12”（二期）旧区改造房屋拆迁补偿协议签约率已超过90%，符合《闸北区“青-12”（二期）旧区改造动拆迁补偿安置方案》签约期内协议生效条件，故“青-12”（二期）旧改基地拆迁补偿协议生效。还查明，《安置房屋选购办法》载明：一、基本规定以房地产权证、公有房屋租赁凭证为单位，实行“在拆迁房屋补偿安置总价（含被拆迁房屋补偿金额、居住困难户保障补贴及各类补贴及奖励，不含粮食安置费）范围内，就近靠档”选购；选购拆迁安置房源一般按“一、二人户可选择一居室，三人户可选择二居室，四、五人户可选择三居室”为原则就近靠档选购；……三、有以下情况，可增加购买安置配套商品房套数1、每证两对平辈夫妻可增加一套安置配套商品房，每增加一对平辈夫妻可增加购买一套安置配套商品房；2、至2014年6月30日，男性满22周岁，女性满20周岁的未婚青年可增加购买一套安置配套商品房；3、其他特殊情况经申请由征询评议小组批准的。又查明，2015年1月31日，上海盛淼房地产开发有限公司取得了某某路435弄1-8号、10号、11号、13-16号、18-21号、25-31号、33-40号房屋的新建住宅交付使用许可证。系争协议约定的4套某某路房屋的情况如下：某某路435弄19号402室房屋，房型为二室二厅，实测建筑面积为67.83平方米，实测封闭阳台面积为2.926平方米，房屋价格653,383.12元；某某路435弄15号102室房屋，房型为二室二厅，实测建筑面积为67.83平方米，实测封闭阳台面积为2.926平方米，房屋价格639,446.05元；某某路435弄16号701室房屋，房型为三室二厅，实测建筑面积为81.55平方米，实测封闭阳台面积为4.611平方米，房屋价格785,709.22元；某某路435弄16号801室房屋，房型为三室二厅，实测建筑面积为81.55平方米，实测封闭阳台面积为4.611平方米，房屋价格787,294.11元，上述4套房屋总价为2,865,832.5。再查明，系争协议约定的华某路655弄11号房屋的预计交房为2016年3月31日。审理中，原告及第三人陈述，其等不清楚华某路655弄11号房屋是否符合交付条件。被告陈述，华某路655弄11号房屋还未符合交付条件。以上事实，有拆许字（2007）第19号房屋拆迁许可证、房屋拆迁期延长许可证通知、国有土地使用证、拆迁房屋勘丈表、户籍资料、居住房屋拆迁估价分户报告单、系争协议、生效公告、空房交接单、安置房预约单、情况说明、《青-12（二期）旧改基地签约配合奖励协议》、《青-12（二期）旧改基地房屋搬迁奖励及无登记建筑奖励协议》、沪房管（闵行）交付许（2015）第007号上海市新建住宅交付使用许可证、某某路435弄房源表（含项目施工地址、门牌号、预测及实测建筑面积、销售单价、总价等）、《青-12（二期）旧区改造动拆迁补偿安置方案》、《安置房屋选购办法》等证据及各方当事人的陈述予以佐证。本院认为，被告依法取得房屋拆迁许可证，依法具有对被拆房屋进行拆迁的主体资格。申兴公司是拆迁实施单位，代表被告与被拆迁人、承租人具体协商拆迁补偿事宜、签订拆迁补偿安置协议等事项。系争协议系申兴公司与袁有尧的委托代理人袁志勇签订，协议内容系双方真实意思表示，符合《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关法规规章、规范性文件和被拆房屋所在基地补偿安置方案的规定；审查系争协议的签订情况，被告并无证据证明系争协议签订时存在无效的情形，故系争协议应视为拆迁双方签订的合法协议。截至2014年4月3日，被拆房屋所在基地签约率超90%，符合协议约定的生效条件，系争协议始生效。协议签订后，袁有尧户按照系争协议的约定完全履行了义务，因此被告亦应当按照协议约定履行拆迁人的义务。按照系争协议约定，袁有尧户选购5套配套商品房的房款与该户所得的货币补偿款、奖励、补贴等款项相互折抵，在办理进户手续时以最终的房屋建筑面积和系争协议约定的单价进行结算，并付清房屋差价款。该5套房屋的产权均不属被告所有，故被告应在房屋符合交付条件后配合袁有尧户办理进户手续。迄今，4套某某路的房屋符合交付条件，该4套房屋的总房款低于系争协议约定的袁有尧户应得的货币款项，故袁有尧户在办理该4套房屋进户手续时无需向被告支付房屋差价款。华某路655弄11号301室房屋还未符合交付条件，被告应当在该房屋符合交付条件、袁有尧户按房屋实测面积结清房价后，再行配合该户办理进户手续。拆迁中，袁有尧户提供的情况说明反映袁有尧等一致同意原告为5套产权调换房屋的购房人，故原告主张被告向其交付房屋，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款之规定，判决如下：一、被告上海中瀚置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告袁志勇办理本市某某路435弄19号402室房屋的进户手续；二、被告上海中瀚置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告袁志勇办理本市某某路435弄15号102室房屋的进户手续；三、被告上海中瀚置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告袁志勇办理本市某某路435弄16号701室房屋的进户手续；四、被告上海中瀚置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告袁志勇办理本市某某路435弄16号801室房屋的进户手续；五、原告袁志勇其余的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币80元减半收取40元，由被告上海中瀚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪霄云二〇一六年三月二十五日书记员  周莹青附：相关法律条文1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。……