北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终1905号上诉人（原审原告、反诉被告）汪强，男，1992年11月22日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）汪明钢，男，1989年10月21日出生。二上诉人共同委托代理人薛鹏，北京薛鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）卫彩云，女，1954年9月12日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）行东睿，男，1982年5月1日出生。二被上诉人共同委托代理人李兰明，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人汪强、汪明钢因与被上诉人卫彩云、行东睿房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第08412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汪明钢及汪强、汪明钢的共同委托代理人薛鹏、被上诉人卫彩云、行东睿的共同委托的代理人李兰明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汪强、汪明钢诉至原审法院称，2014年10月31日，汪强、汪明钢与卫彩云、行东睿签订《转租协议》、《转让协议》，约定汪强、汪明钢租赁涉诉房屋，并受让涉案房屋的装修、装饰及其他设备，作价15万元。上述价款汪强、汪明钢亦于当天给付卫彩云、行东睿。上述两个协议签订后，汪强、汪明钢开始对涉案房屋进行装修，总计花费23218元。但汪强、汪明钢刚刚兴业不久，就遭到房东张莉的驱赶和阻拦，因此造成损失17718元。汪强、汪明钢认为，卫彩云、行东睿在《转租协议》和《转让协议》中存在明显的欺诈行为，应属可撤销。卫彩云、行东睿应返还因此已取得的钱款，并赔偿汪强、汪明钢因此造成的损失。故诉至法院，请求判令：1.撤销汪强、汪明钢与卫彩云、行东睿于2014年10月31日签订的《转租协议》和《转让协议》；2.卫彩云、行东睿返还转让费15万元以及2014年10月31日至2015年4月20日期间的租金5.5万元；3.卫彩云、行东睿赔偿餐饮设备损失17718元、违约损失3.6万元；4.本案诉讼费由卫彩云、行东睿承担。卫彩云辩称，卫彩云与汪强、汪明钢的转租协议及转让协议合法有效，不存在被撤销情形。理由如下：1.卫彩云已通过合同文本等如实进行了披露。不存在隐瞒租赁房屋任何信息的行为。汪强、汪明钢作为理性第三人也有相应的注意义务。理应注意到《房屋租赁协议》中并未明确约定承租人可以转租；2.汪强、汪明钢并未提交任何证据证明房东不同意转租，房东已认可了转租的事实；3.汪强、汪明钢诉请返还转让费无合法理由。4.汪强、汪明钢主张餐饮设备损失无法律依据。5.汪强、汪明钢要求违约金的主张与其要求撤销合同的主张相矛盾。综上，请求法院驳回汪强、汪明钢的所有诉讼请求。行东睿辩称，在卫彩云将租赁房屋再次转租时，行东睿仅作为卫彩云的代理人，所有实体权利义务由卫彩云享受与承担。因此，在本案中不应将行东睿作为被告，法院应驳回对行东睿的起诉。卫彩云、行东睿共同反诉称，依据《转租协议》及《转让协议》，约定转让费20.5万元，租赁费每年5.5万元，前述两项费用共计26万元。汪强、汪明钢仅支付了卫彩云、行东睿15万元转让费及5.5万元的租赁费，尚有5.5万元转让费未支付，故提起反诉，要求判令汪强、汪明钢支付剩余转让费5.5万元并承担反诉案件诉讼费。汪强、汪明钢就反诉辩称，第一，《转租协议》及《转让协议》系存在欺诈行为的合同，属于可撤销的合同，被撤销的合同应当返还因合同取得的财产，所以卫彩云、行东睿的反诉不符合法律规定。第二，在签署两份合同时，汪强、汪明钢存有误解，转租合同约定转租费为5.5万元，转让费写的是20.5万元，在收取费用的时候，行东睿给汪强、汪明钢打了收条，写的是收到转租费5.5万元，转让费15万元，两项加起来是20.5万元，打条的时候卫彩云、行东睿也没有提到拖欠5.5万元的事实，汪强、汪明钢认为转让费和转租费均已经给齐，卫彩云、行东睿也从未要过。综上，不同意卫彩云、行东睿的反诉请求，请求法院予以驳回。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，汪强、汪明钢主张卫彩云、行东睿存在欺诈行为，故而要求撤销转租协议及转让协议，对此，法院认为，欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，汪强、汪明钢与卫彩云、行东睿共同的缔约目的是完成特定房屋租赁交易，汪强、汪明钢取得房屋使用权及设备、装修所有权，而卫彩云、行东睿获得相应租赁费及对价款。双方签订的转租协议对卫彩云、行东睿与房屋所有人之间的租赁合同期限进行了披露，但并未对双方的租赁期限进行明确约定，仅约定汪强、汪明钢向卫彩云、行东睿交纳剩余半年租金，在汪强、汪明钢向卫彩云、行东睿交纳半年租金后，卫彩云、行东睿亦按照转让协议约定将房屋及装修、设备交付汪强、汪明钢，后汪强、汪明钢实际使用房屋，并于租期届满前三日搬离，双方签订的转租协议及转让协议已履行完毕，现并无证据证明汪强、汪明钢系被房屋所有人驱赶搬离，亦无证据表明房屋所有人对卫彩云、行东睿的转租行为提出异议，故卫彩云、行东睿将涉案房屋进行转租的行为并无不当，不能认定卫彩云、行东睿存在隐瞒不具有转租权的事实；汪强、汪明钢虽称其被房屋所有人驱赶搬离，但其提交的手机电话录音、短信记录不能核实对方身份，对话中亦无驱赶的意思表示；其提供的证人朱×的证人证言部分，该证人原系汪强、汪明钢的员工，与汪强、汪明钢之间存在利害关系，且该证人证言亦不能与其提供的电话录音、短信记录形成完整的证据链，故法院对汪强、汪明钢提交的证据不予采纳，对其所称被房屋所有人驱赶搬离的意见不予采信。再有，卫彩云、行东睿在与汪强、汪明钢签订合同前，已将其并非房屋所有人的情况及其与上手王×、张×的转租协议予以披露，并告知汪强、汪明钢房屋所有人的联系方式以及房屋所有人同意转租的情况，合同中也明确约定半年后的租金交纳给房屋所有人；汪强、汪明钢作为承租人在租赁他人转租的房屋时，自身应当尽到审慎的注意义务，在卫彩云、行东睿未提交合同约定的其与房屋所有人的签署的房屋租赁合同后，汪强、汪明钢在未向房屋所有人核实的情况下仍与卫彩云、行东睿签订合同，应当为自愿订立合同的意思表示。综上所述，因汪强、汪明钢未提交充分、有效的证据证明其与卫彩云、行东睿签订转租及转让协议系卫彩云、行东睿故意告知其虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使其作出了错误意思表示，故其要求撤销转租协议及转让协议并返还租金、赔偿装修损失及违约损失，即误工损失的诉讼请求，法院不予支持。关于卫彩云、行东睿要求汪强、汪明钢给付转让费5.5万元的反诉请求部分，因双方签订的转让协议明确约定转让费为20.5万元，汪强、汪明钢已给付卫彩云、行东睿转让费15万元，尚欠5.5万元未付，故卫彩云、行东睿的该项反诉请求合理，法院予以支持。汪强、汪明钢虽称转让费及租金共计20.5万元的意见，但未提供证据予以反证，故法院对汪强、汪明钢的该意见不予采信。行东睿陈述称其系卫彩云委托代理人，汪强、汪明钢对其的起诉应予驳回的答辩意见，证据不足，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汪强、汪明钢于判决生效之日起七日内给付卫彩云、行东睿转让费人民币五万五千元；二、驳回汪强、汪明钢的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，汪强、汪明钢不服，以原审判决举证责任分配不公、涉诉《转租协议》系未经出租人同意的转租行为不受法律保护应予撤销以及汪强、汪明钢对鉴定结论有异议为由，上诉请求撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求，并驳回卫彩云、行东睿的反诉请求。卫彩云、行东睿同意原审判决，请求维持。本院经审理查明：2014年10月初，汪强、汪明钢通过卫彩云、行东睿张贴的转租广告得知卫彩云、行东睿转租房屋，经洽谈，汪强、汪明钢于2014年10月25日向行东睿支付定金1万元，行东睿向汪强、汪明钢出具收条，记载称：“今日收到汪明钢交来店铺转让定金壹万元（￥10000元）约定2014年11月1日签约付剩余转让费及房款，双方均不得反悔，任何一方违约双倍返还对方定金。房租到2015年4月20日55000元（伍万伍千整），转让费150000元（拾伍万整）。行东睿，2014年10月25日”。2014年10月31日，卫彩云、行东睿（转租方，甲方）与汪强、汪明钢（顶租方，乙方）签订《转租协议》，约定甲方将位于北京市通州区××楼211号（面积为61.2平方米，以下简称211号）转租给乙方使用，甲方与房屋所有人签订合同期为三年，至2016年4月20日止；房屋押金为3000元，年租金为11万元，租金为每半年交付一次，并于约定日期提前两个月交至房屋所有人指定账户，甲方保证与房屋所有人签署租赁合同中赋予甲方可以转租权利；乙方支付甲方剩余2015年4月20日止房租5.5万元；店铺转租给乙方后，甲方保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务，乙方同意每年按合同定期交纳房费、水、电费及其它各项费用；甲方在2014年10月31日前向乙方滕让门面并交付钥匙，乙方在2014年10月31日前向甲方支付剩余2015年4月20日止的房费为5.5万元，房屋押金为3000元，此外甲方不得再向乙方索取其它任何费用；甲方需提供附件：房屋所有权证复印件、房屋所有人身份证复印件、甲方与房屋所有人签署的房屋租赁合同、甲方身份证复印件（甲方保证以上附件真实有效）。协议还对其他事项进行了约定。同日，卫彩云、行东睿（转让方，甲方）与汪强、汪明钢（顶让方，乙方）签订《转让协议》，约定甲方将211号转让给乙方使用，乙方支付甲方转让费20.5万元，甲方保证乙方同等享有甲方在原租赁合同中所享有的权利与义务，转让后店铺现有的装修、装饰及其它所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房屋所有人所有，营业设备等动产归乙方，乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；甲方在2014年10月31日前向乙方腾让门面并交付钥匙，乙方在2014年10月31日前向甲方支付转让费共计20.5万元，上述费用已包括装修、装饰、设备及其它相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何费用。协议还对其他事项进行了约定。上述两份协议签订后，汪明钢向卫彩云、行东睿支付钱款19.5万元。协议签订当日，卫彩云、行东睿将211号房屋交付汪强、汪明钢用于经营餐饮。211号房屋所有人为案外人张莉。2014年3月25日，卫彩云（乙方）与案外人王×、案外人张×（甲方）签订《转租协议》，约定甲方将211号房屋转租给乙方使用，甲方与房屋所有人签订合同期为三年，2013年4月21日至2016年4月20日止；年租金为11万元；甲方保证与房屋所有人签署租赁合同中赋予甲方可以转租权利；店铺转租给乙方后，甲方保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。协议还约定了其他内容。同日，卫彩云（乙方）与张×（甲方）签订《转让协议》，约定张×将211号转让给卫彩云使用，转让费14万元，转让后店铺现有的装修、装饰及其它所有设备全部归卫彩云所有。2015年4月17日，汪强、汪明钢从211号房屋搬离。现该房屋由他人经营理发店。在原审过程中，双方对《收条》上“房租到2015年4月20日55000元（伍万伍千整），转让费150000元（拾伍万整）”是否为行东睿亲笔书写存有争议，但均认可该收条上的其他内容为行东睿亲笔书写。行东睿申请对该《收条》中“今日收到汪明钢交来店铺转让定金壹万元（￥10000元）约定2014年11月1日签约付剩余转让费及房款，双方均不得反悔，任何一方违约双倍返还对方定金。”是否为同一人所书写进行笔迹鉴定。经北京市高级人民法院随机摇号确定，法院委托北京天平司法鉴定中心（以下简称天平鉴定中心）进行笔迹鉴定。鉴定费3700元，由行东睿预付。2015年9月15日，天平鉴定中心出具北天司鉴（2015）文书鉴字第123号鉴定意见书，鉴定意见为：汪明钢、汪强向法庭提交的收条中“房租到2015年4月20日55000元（伍万伍千整），转让费150000元（拾伍万整）”与本收条中上面文字“今日收到汪明钢交来店铺转让定金壹万元（￥10000元）约定2014年11月1日签约付剩余转让费及房款，双方均不得反悔，任何一方违约双倍返还对方定金”不是同一人所书写的。汪强、汪明钢及卫彩云、行东睿均未对该鉴定意见提出异议。原审庭审中，汪强、汪明钢称卫彩云、行东睿没有转租权，但向其保证有转租权，导致其被房屋所有人驱赶走，卫彩云、行东睿存在欺诈行为，故要求撤销转租协议及转让协议，并称转让费及租金共计20.5万元。此外，汪强、汪明钢还称，签订合同时，卫彩云、行东睿亦未向其出示甲方与房屋所有人签署的房屋租赁合同。为证明其上述主张，汪强、汪明钢向法院提交手机通话录音、手机短信予以证明，并申请证人朱×出庭作证。证人朱×陈述称其于2014年11月在北京市通州区果园小区23号底商的饭店端菜，房东是东北的，不知道叫什么名字。2014年11月末到12月份期间，饭店刚装修完没多久，房东就几次来饭店骚扰，要求汪明钢等搬走，其干了3、4个月后就走了。卫彩云、行东睿对汪强、汪明钢的上述主张不予认可，称其享有相应的转租权，在签订合同时亦向汪强、汪明钢提供了卫彩云与王×、张×签订的租赁合同，将211号房屋转租给汪强、汪明钢也是经房屋所有人口头同意的，并不存在欺诈行为。汪强、汪明钢认可签订合同时，卫彩云、行东睿已告知房屋所有人的联系方式。在二审审理期间，汪强、汪明钢认可签订合同时，卫彩云、行东睿向其出示过卫彩云、行东睿与案外人王×、张×的《租赁合同》。上述事实，有《转租协议》、《转让协议》、收条、房屋所有权证、北天司鉴（2015）文书鉴字第123号鉴定意见书及各方当事人庭审陈述等在案证明。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，汪强、汪明钢以卫彩云、行东睿在签订《租赁合同》是虚构其有转租权为由，上诉主张卫彩云、行东睿在签订《租赁合同》时存在欺诈，但经当事人确认，卫彩云、行东睿在签订《租赁合同》及时披露了涉案房屋的租赁情况，并告知了房屋所有人的联系方式，因此不能证明卫彩云、行东睿在缔约时存在故意虚构、隐瞒事实等欺诈行为，因此本院无法认定涉案合同存在应予以撤销的情形，对汪强、汪明钢的上诉请求，本院无法支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2590元，由汪强、汪明钢负担（已交纳）；反诉案件受理费588元，由汪强、汪明钢负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费5180元，由汪强、汪明钢负担（已交纳）；鉴定费3700元，由汪强、汪明钢负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曾彦代理审判员  李丹代理审判员  胡婧二〇一六年三月三十一日书 记 员  田晔