苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01205号原告胡金土。委托代理人孙毅、徐琼，江苏简文律师事务所律师。被告苏州明通精密机械有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道未来大道西侧、飞鸟路北侧。法定代表人唐如海，总经理。委托代理人孙永旺，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告胡金土与被告苏州明通精密机械有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法由代理审判员王玲独任审判，本案于2015年9月11日、2015年11月4日两次公开开庭进行了审理。原告胡金土及其委托代理人徐琼于第一次庭审时到庭参加诉讼，原告胡金土的委托代理人孙毅于第二次庭审时到庭参加诉讼，被告苏州明通精密机械有限公司的委托代理人孙永旺两次开庭时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡金土诉称，2008年，被告获得位于苏州市相城区北桥街道芮埭村37025.4平方米的国有土地使用权。2010年7月15日，原、被告双方达成协议，原告支付被告2620000元，取得上述土地中的10.76亩土地的使用权，期限至2056年12月30日。同时被告承诺若在使用期限内该权证项下的土地可以分割，则办理分割手续。原告取得土地使用权后，在土地上建造了3#、7#厂房，并支付了所有建筑工程费用。因土地使用权的登记所有人为被告，故在2011年1月14日取得的房产证（即苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号）登记的房屋所有权人仍为被告，而实际上被告只是配合原告办理了登记手续，一切费用均由原告承担。取得房产证后，被告将两份房产证原件交由原告保管，原告以自己名义行使了所有权人权利，将3号房、7号房出租。后在原告不知情的情况下，被告于2013年7月23日向房产登记部门办理了房产证遗失补办手续，并重新取得了证号为苏房权证相城字第××号及苏房权证相城字第××号房产证。2015年7月5日，原、被告及案外人达成协议书一份，再次确定了被告土地上3区5.4亩土地上的厂房e、4区5.4亩土地上的厂房f的所有权归被告所有、5区22.6亩空地为原告及两位案外人共有。虽房产证、土地证上登记的所有权人为被告，但被告早就通过合同的方式将房屋所有权、土地使用权转让于原告。为了维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、确认登记于被告名下的位于苏州市相城区北桥街道芮埭村的3#、7#厂房（苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号）的所有权及10.76亩国有土地使用权归原告所有；二、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告放弃请求判令将10.76亩国有土地使用权归原告所有的诉讼请求。被告苏州明通精密机械有限公司辩称，原告主张的房屋产权及土地使用权均登记在被告公司名下，属被告所有，原、被告之间不存在物权纠纷。理由：一、被告及公司法定代表人唐如海从未与原告签订土地买卖协议，2008年，被告取得位于苏州市相城区北桥街道芮埭村37025.4平方米的土地使用权。后因长期闲置，案外人朱伟建提出租用被告土地建造厂房使用或出租，当时被告法定代表人唐如海房地产项目很多，加上朱伟建与唐如海系同学关系，考虑到房子造好后也是被告公司的，还能用于银行抵押多贷款，就同意朱伟建在付点土地租金的基础上以建代租，房子由朱伟建负责出钱建造，所有手续由被告办理，产权亦归被告所有。因当时朱伟建能力不够，就邀请本案原告一起参与建房。2015年，因唐如海投资的房地产项目均崩盘，朱伟建知道该情况后，于同年6月底将被告的公章抢去。原告向法院提供的土地买卖协议及收款凭证均是他们伪造后加盖了从被告处抢走的印章。后同年7月5日，被告等又带了十几个社会人士，强行关押唐如海及被告股东刘根金，逼迫唐如海等又签订了一份盖有苏州鑫汉置业有限公司、苏州圣汉置业有限公司担保章的协议书。另外，原告及张钰根在建造涉案厂房时因欠钱不还，被起诉至法院后，被告还被法院执行了300多万元的工程款，上述欠款原告等至今未归还。二、涉案土地为工业用地，不能分割。如果判断房子是原告的，事实上必然造成工业用地的分割，该行为是违反法律规定的，必然造成判例社会效应。另外，涉案房屋、土地均被被告合法抵押给了苏州光大银行，抵押权优先，故原告仍然拿不到他们想要的土地、房产，还会增加不必要的诉讼。而本来依据《中华人民共和国担保法》规定，因涉案土地、房产租赁是在抵押权设置前就产生的，即使银行行使抵押权，也不能解除原告与被告的房地产租赁关系，原告还可享有房地产租赁使用权。综上，请求法院查明事实，依法判决。经审理查明，被告取得座落于苏州市相城区北桥街道芮埭村面积为37025.4平方米土地使用权，于2008年12月31日办理了国有土地使用权证（证号为相国用2008第××号），地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2056年12月30日。因就该土地上目前登记在房产证号为苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号项下2处房屋的所有权发生争议，原告诉至本院。另查明，登记在房产证号为苏房权证相城字第××号项下的房屋建筑面积为6177.78平方米，登记所有权人为被告，该房屋存在两项他项权利，他项权利人均为中国光大银行股份有限公司苏州分行，他项权证号分别为苏房相城他字第××号、苏房相城他字第××号，权利价值分别为4200000元、1400000元，期限分别为2014年4月2日至2026年4月2日、2014年4月9日至2015年4月9日；登记在房产证号为苏房权证相城字第××号项下房屋建筑面积为6316.47平方米，登记所有权人为被告，该房屋存在两项他项权利，他项权利人均为中国光大银行股份有限公司苏州分行，他项权证号分别为苏房相城他字第××号、苏房相城他字第××号，权利价值分别为4300000元、1430000元，期限分别为2014年4月2日至2026年4月2日、2014年4月9日至2015年4月9日。另上述两处房产均被苏州市吴中区人民法院于2015年7月8日、苏州市姑苏区人民法院于2015年7月16日查封。庭审中，原、被告双方一致确认，讼争房屋的建房资金均由原告出资；房屋于2010年下半年左右建成，于2011年1月办理了房屋产权证；房屋建成至今均由原告占有、使用并收益。以上事实，由原告提供的身份证复印件、营业执照复印件及组织机构代码证复印件、国有土地使用权复印件、房屋权属登记簿及当事人陈述等证据为证，本院予以认定。审理中，原告为证明讼争的两处房屋所有权人为原告，提供：1、原、被告双方签订的《凭据》一份[载明：“今收到胡金土现金262.0万元，胡金土可以对苏州明通精密机械有限公司拥有的国有土地使用权证（权证编号为：（2008）第××号）项下的10.76亩在使用，期限为2056年12月30日内使用。若在上述使用期限内该权证项下的土地可以分割，则办理分割手续。办理分割苏州明通精密机械有限公司的费用由胡金土承担。”该凭据下方由原告签字并加盖被告公章，落款时间为2010年7月15日。]，原告在第一次庭审中陈述该《凭证》是在2010年7月15日签订；第二次庭审时，原告明确《凭证》系在2015年7月，原、被告共同确认下后补。针对付款情况，原告另提供收条（载明：“今收到胡金土人民币￥2400000.00（贰佰肆拾万元正）。收款人：唐如海。2009.6.5。”）、转账凭条（原告于2010年7月15日转账220000元至案外人洪芳）、银行卡交易明细清单（2009年6月2日，原告取现金190000元）、个人银行本票申请书（2009年6月2日，原告向中国民生银行申请开具金额为2000000元本票，收款人为被告法定代表人唐如海）各1份，证明土地使用费2620000元中的2000000元是由原告于2009年6月2日支付至被告法定代表人唐如海名下，220000元由原告通过银行转账方式汇至被告会计洪芳账户，190000元由原告从银行领取现金后直接交付给了被告法定代表人唐如海，加上原告另行支付给被告法定代表人唐如海的现金210000元，总计2620000元。2、消防施工协议、工程施工合同各1份，建筑工程费用计算表复印件1份，付款凭证3张、收条4张、收据8张、证明1份、委托书1份以及苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号房屋所有权证各1份，证明原告在取得土地使用权后，建造了本案讼争房屋，并支付了所有建筑工程费用，同时房屋登记的所有权人为被告。3、厂房租赁合同3份（其中2份为原件、1份为复印件），证明原告以自己的名义行使了所有权人的权利，将讼争房屋对外进行出租。4、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号房屋所有权证复印件各1份，证明在原告不知情的情况下，被告于2013年7月23日向房产登记管理部门办理了房产证遗失补办手续，就讼争房屋重新取得了房屋所有权证。5、落款日期为2015年7月5日，由原告、案外人张钰根、朱伟建为甲方，被告、被告法定代表人唐如海、案外人刘根金为乙方，苏州鑫汉置业有限公司、苏州圣汉置业有限公司为担保人，三方签订的《协议书》1份[载明：“第一条：协议各方确认位于江苏省苏州市相城区北桥街道未来大道八号、登记在苏州明通精密机械有限公司名下的土地及厂房由朱伟建、胡金土、张钰根实际出资购买及建造，属其分别所有，具体坐落及方位详见本协议附件。第二条：甲方购买土地的时间、价格、面积等以乙方与各方签署的凭据为准。第三条：乙方确认，苏州市相城区北桥街道未来大道八号的地块内（苏州市房产交易登记管理中心登记房产区号06、分区号16，图幅号65005400，丘号0338）的房屋均属甲方所建，乙方没有实际建造。第四条：乙方未经甲方许可将上述苏州明通精密机械有限公司的土地及厂房抵押给银行并获取贷款6395万元（大写陆仟叁佰玖拾伍万元整），苏州明通精密机械有限公司和唐如海、刘根金承诺，将于2015年8月5日前偿还所有贷款并消除抵押，逾期未消除抵押的，给甲方所造成的损失均由乙方承担连带责任，甲方并有权以贷款金额为基数，按每日万分之六追究苏州明通精密机械有限公司和唐如海、刘根金的违约责任。第五条：本协议项下乙方的赔偿、违约等责任由担保人苏州鑫汉置业有限公司、苏州圣汉置业有限公司承担连带保证责任。第六条：甲乙双方确认：本协议签署后，2015年7月4日双方所签《协议书》自行失效。第七条：本协议一式六份，经各方签署生效，并具有同等法律效力。”该《协议书》附件载明：“本协议书附件主要为注明苏州市相城区北桥街道未来大道八号苏州明通精密机械有限公司土地及厂房实际所有权（土地实际四至及坐落以”苏州市房产交易登记管理中心登记房产区号06、分区号16，图附号65005400，丘号0338”为准。1、厂房（面积6305平方米）所有权和厂房b（面积6589平方米）所有权以及该两栋厂房坐落区域土地（1区11.14亩）所有权为张钰根所有。2、厂房c（面积6305平方米）所有权和厂房d（面积6489平方米）所有权以及该两栋厂房坐落区域土地（2区11.00亩）所有权为朱伟建所有。3、厂房e（面积6316.47平方米）所有权以及该栋厂房坐落区域土地（3区5.4亩）所有权为胡金土所有。4、厂房f（面积6177.78平方米）所有权以及该栋厂房坐落区域土地（4区5.4亩）所有权为胡金土所有。5、（5区为3.4区南面空地22.6亩）土地所有权为朱伟建、胡金土、张钰根共同所有。《协议书》及附件落款甲方处均由原告、朱伟建、张钰根签字，乙方处均由唐如海、刘根金签字并加盖被告公章，担保人处均由案外人苏州鑫汉纸业有限公司、苏州圣汉置业有限公司盖章。《协议书》附件空白处绘有下图：]，证明2015年7月5日，原、被告及部分案外人达成《协议书》1份，再次确认被告土地上三区5.4亩e、四区5.4亩f的所有权归原告所有，五区22.6亩空地的所有权为原告及两位案外人共有。经质证，被告意见为：1、对落款时间为2010年7月15日的《凭证》不予认可，认为被告从未出具过该《凭证》，也不存在原告所称的在双方共同确认后形成的情况，因该《凭证》上并无被告法定代表人唐如海签字。该《凭证》实际是原告以朱伟建控制的公章自行伪造；针对原告提供的相关付款凭证，被告代理人表示被告法定代表人唐如海确认收到原告通过银行转账的2000000元，其余款项被告未对代理人进行确认。2、对原告提供的消防施工协议、工程施工合同真实性无异议；建筑工程费用计算表的真实性及具体金额无法确认；付款凭证3张、收条4张、收据8张、证明1份、委托书1份，因涉及到案外人，无法核实；对房屋所有权证2份的真实性无异议，讼争房屋登记在被告名下。对上述证据证实原告参与建造讼争房屋的事实予以认可，但并非原告支付了全部的工程款，被告也支付了2940000元左右的工程款。3、对厂房租赁合同真实性无法确认，但对于原告使用讼争房屋的事实予以认可。4、对于苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号房屋所有权证予以认可，两份证书原件已抵押给银行，目前被告手里也无原件。讼争房屋的房产证确实存在挂失补办的情况，但被告认为补办产证无需与原告协商。5、对于落款日期为2015年7月5日的《协议书》，该协议书上的被告的公章并非被告处人员加盖，因当时公章已不再被告手中。该协议书系在特殊情况下产生，因讼争房屋由被告抵押给银行用于案外人苏州鑫汉置业有限公司的地产项目，后该项目经营不善，该公司已进入破产重整程序，包括原告在内的三名协议书中的甲方作为房屋使用人得知该情况后担心使用权受损，采取了种种措施，包括强行拿取公章，在办公室围堵被告的两名股东强行签下该协议书。被告当时为缓解矛盾，故未报警，也未采取其他过激手段。但该协议书并非被告真实意思表示。被告为证明其主张，提供银行进账单复印件1份（系由被告于2012年9月21日汇至本院，金额为700000元）、银行电子回单打印件1份（系由被告于2015年1月9日汇至本院，金额为2243663.48元），证明被告支付了工程款2943663.48元。当时施工单位因讨要工程款诉至法院，在案件审理及执行过程中，被告先后两次支付合计2943663.48元工程款。经质证，原告对两份证据真实性无异议，但对证明内容有异议。其中的700000元系原告及关联房屋的实际所有人交付给法院的保证金，而2243663.48元系法院判决被告公司应当支付给施工单位的款项，该款同样为原告及案外人实际缴纳。原告为证明上述主张，提供银行转账凭条、银行进账单、个人结算业务申请书、个人汇款凭证各1份，证明2014年4月25日，原告向案外人朱伟建支付530000元，2014年4月25日，案外人张钰根向朱伟建支付700000元本票。2014年4月29日，朱伟建将1200000元转支付给被告。而被告支付给法院的2243663.48元，即由前述1200000元及朱伟建支付给被告的1040000元构成。被告经质证，对该组证据的真实性予以认可，但认为转账资金的关联人是朱伟建，且本票也无收条，与本案的关联性无法确认，故不能达到原告的证明目的。审理中，本院经原告申请，调取2015年10月21日，被告法定代表人唐如海前往苏州市公安局相城分局太平派出所接受该派出所人员询问所作的《询问笔录》1份，其中唐如海陈述被告成立后没有正式经营，只是投资了公司所在的一块土地，大约为55亩。后该土地一直处于闲置状态，过了1、2年左右，其同学朱伟建提出想在该土地上投资建造厂房出租。口头约定土地给朱伟建使用，由其支付土地租赁费，由朱伟建出资在土地上建造厂房，之后的管理、使用都由朱伟建自行决定。后朱伟建以被告名义与建筑方签订合同建造厂房，一开始建造了4栋厂房，但唐如海不清楚哪栋厂房具体是哪个人出资建造。厂房建好后，4栋厂房的房产证都由朱伟建去办理，登记的房屋所有权人均为被告。房产证办好后，朱伟建将4本房产证放在被告处，但之后有2本找不到了。后因被告需要投资，想用厂房和土地到银行抵押贷款，因当时只有2本房产证，就让公司员工赵赛凤去补办了遗失的2本房产证，之后用4栋厂房和土地在银行进行了抵押贷款。关于土地出租给朱伟建使用的情况，无书面材料，都是双方口头约定。当时朱伟建提出建造4栋厂房，需20亩左右土地，由其一次性支付土地租赁费用，以后不再收取租金。后来，经朱伟建介绍，本案原告与唐如海相识，原告表示也想在被告名下土地上建造厂房出租。经协商，唐如海同意按照朱伟建建造厂房的模式进行。原告的土地租赁费是其直接给被告的，原告从被告处租赁10亩左右土地，建造了2栋厂房，建房资金均由原告出资，厂房建成后也由原告自行经营、出租。该2栋厂房的房产证也由朱伟建办理，登记在被告名下，产证办理结束后应该也是放在被告处保管。但之后因遗失，由被告员工赵赛凤去补办了产证。后因投资缺乏资金，明通公司将之前抵押出去的4栋厂房从银行赎出，与原告出资建造的厂房一起用以向中国光大银行股份有限公司苏州分行进行贷款。2015年6月底，朱伟建至唐如海在苏州市吴中区的办公地点向公司财务索要被告公章，通过胡搅蛮缠等手段，唐如海和被告的另一名股东刘根金经商量后，把公章给了朱伟建，同时要求他写个借用公章的借条，但朱伟建不愿意，还把公司电脑砸了，之后其一直未将被告公章归还。2015年7月，朱伟建与原告、张钰根带着一些人，一共7、8人来到被告在吴中区的办公室，原告的儿子拿出一张打印好的纸张要求唐如海等签字，其上内容大致为被告的土地上他们出资建造的厂房及租赁的土地、剩余土地都归他们所有。当时唐如海及刘根金都不愿意签字，但他们又是威胁又是耍赖，僵持了6、7个小时后，唐如海及刘根金都受胁迫，被逼在纸上签了自己的名字。当时一式六份，朱伟建与原告、张钰根每家两份，其中一份的日期是2015年7月5日，另一份是2015年5月5日。当时他们还让把被告财务吴晓燕叫来，让其在白纸上加盖公章，以苏州圣汉置业有限公司和苏州鑫汉置业有限公司作为保证人。弄好后，他们就拿着这些东西离开了。2015年7月初，被告欠中国光大银行股份有限公司苏州分行的贷款利息支付不出，因担心原告及朱伟建、张钰根出资建造的厂房使用权受到影响，收不了租金，唐如海决定把苏州市相城区太平街道由苏州鑫汉置业有限公司开发的楼盘巴黎春天中的18套房子作为他们没有办法继续收取租金的补偿，直接网签到原告、朱伟建、张钰根及他们提供的人员名下，给他们开具了房屋买卖的收据及发票，这18套房子总价为4000余万元。经质证，原告认为被告法定代表人唐如海在笔录中确认收到原告支付的土地租赁费，其陈述土地租赁费为一次性付清，具体租赁期限没有说，但在其概念中是只能收取这一次租金，也说明对土地使用的约定是至2056年12月30日，唐如海所说的土地租赁费实际即为土地使用权让渡费；同时，唐如海在笔录中明确了建造厂房的所有费用均由原告自行出资，被告未出资；关于唐如海称的房产证遗失补办及2015年7月5日的协议书是受胁迫签订均非事实，实际情况是房产证办理完毕后就直接交给了原告，一直在原告处，而2015年7月5日的协议书是多方协商的结果，不存在所谓胁迫。被告认为其法定代表人唐如海在该笔录中陈述内容均客观、属实。事实情况即为原告租赁了被告的部分土地，自己垫资代建厂房，建成后由原告租赁使用，土地租金一次性付清。虽双方对租期未明确约定，但根据法律规定，租期应当是不超过20年。免费使用房屋20年后，产权仍为被告所有；另关于唐如海在笔录中提到的巴黎春天的18套房屋，因2015年7月被告借银行的贷款已无力偿还，为保障原告对讼争厂房的租赁使用权，唐如海将18套房屋暂时网签给原告及其关联人，其本质是担保性质。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。虽本案讼争房产，即位于苏州市相城区北桥街道未来大道8号，登记于苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号两处房屋均登记在被告名下，但不能一概而论就此判断所有权的归属，而应从房屋出资、建造，房屋建成后的占有、使用、收益和处分等方面综合分析判断。原、被告双方对房屋的归属等原先未作约定，凭现有证据，可认定原告向被告支付200余万元，取得在被告名下的部分土地使用权，但双方对租赁使用还是转让使用各执一词，但不论被告的土地使用权是否可分割转让，此争议不属本案需审理的范围。原告取得土地使用权，与他人签订合同建造了厂房，合同虽以被告为建设方，但合同签订人为本案原告，相关付款凭证亦显示由原告向施工方支付工程款，应认定为原告出资并建造了涉案厂房。被告虽抗辩因对外拖欠工程款，被法院执行而付款2943663.48元，但原告举证该款虽以被告名义向法院付款，但实际出资仍由原告等人支出。房屋建成后，由原告实际占有、使用、出租收益，该事实被告亦无异议，对此应予认定。原告向被告一次性支付2000000元，双方均认可系针对土地的付款，双方未约定对房屋原告是否需向被告支付房屋租赁费，且原告实际上并无向被告支付房屋租赁费的事实。被告称原告属垫资建房，可对房屋收益，但房屋所有权归被告，租赁期届满，土地、房屋一并归还被告，但被告对此辩称未提供任何证据。被告称涉案房屋于2011年1月14日核发房产证后由其保管，但后来遗失并于之后补办，而原告举证了原房产证原件，被告对原房产证为何由原告掌握未作出合理解释，一般应认定系被告将原房产证交由原告保管，一定程度可证实双方约定房屋归原告所有。此外，被告对原告提供的落款时间为2010年7月15日的《凭据》、落款时间为2015年7月15日的《协议书》均不予认可，但一方面，被告在庭审中确认收到过原告于2009年6月2日向其法定代表人支付的2000000元土地款项；另一方面，被告称公章被案外人朱伟建拿走，导致原告可私造《凭据》，而《协议书》又系受胁迫所签，但就上述重大侵权被告却从未通过报警等手段主张权利，直至本案中才提出权利受损，实与常理不符。据此亦可认定被告对涉案房屋归原告所有进行了追认。《中华人民共和国物权法》规定，建设用地使用权人建造的建筑物所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。被告虽作为建设用地使用权人，但现有证据可证明本案涉案房屋归原告所有，故原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院》第二条、第五条、第三十四条及相关法律规定，判决如下：位于苏州市相城区北桥街道未来大道8号，登记于苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号房屋所有权归原告所有。本案案件受理费减半收取人民币26940元，由被告苏州明通精密机械有限公司负担（此款原告胡金土已自愿垫付，不再退还，被告苏州明通精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡金土）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员  王玲二〇一六年三月一日书 记 员  顾月