辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽14民终92号上诉人（原审被告）葫芦岛兴隆宝通房地产开发有限公司。法定代表人郑兴刚，该公司总经理。委托代理人苏来源，辽宁来源律师事务所律师。委托代理人李文江，辽宁来源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）乔**，男，1998年2月9日生，汉族，学生。法定代理人乔世州，系乔**父亲。委托代理人杨洪伟，辽宁凯阳律师事务所律师。委托代理人韩启，辽宁凯阳律师事务所律师。上诉人葫芦岛兴隆宝通房地产开发有限公司（以下简称兴隆公司）因与被上诉人乔**商品房买卖合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2015）兴民初字第01629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兴隆公司的委托代理人苏来源、李文江，被上诉人乔**的法定代理人乔世州及其委托代理人杨洪伟、韩启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2014年3月21日，乔**与兴隆公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，兴隆公司将其经批准建设的名为兴城兴隆大家庭二期兴隆D7街的兴城市兴海南街48号楼1层G室出售给乔**，单价为每平方米人民币30875.00元，总售价为人民币1091123.00元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房经综合验收合格”。关于房屋的交接，合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：“1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”合同签订后，兴隆公司于2014年3月21日为乔**出具了销售不动产统一发票，发票载明购房款金额人民币1091123.00元。另查明，兴城市兴隆大家庭二期D－7街建设单位为兴隆公司，施工单位为秦皇岛海三建设工程发展股份有限公司，秦皇岛海三建设工程发展股份有限公司于2014年10月16日对其建筑的工程兴城市兴隆大家庭二期D－7街出具房屋建筑工程竣工报告书，当日监理单位沈阳方正建设监理有限公司为兴城市兴隆大家庭二期－兴隆D7街工程出具房屋建筑工程质量评估报告，同日兴城市兴隆大家庭二期－兴隆D7街设计单位沈阳万宸建筑规划设计有限公司出具了房屋建筑工程质量检查报告书，同日兴隆公司就建设工程兴城兴隆大家庭二期－兴隆D7街出具建设工程竣工验收报告书，认可建设单位施工的工程达到合格标准。2014年11月10日兴隆公司作为建设单位就建设工程兴城市兴隆大家庭二期－D7街向兴城市城乡规划局出具辽宁省建设工程竣工验收规划验收申请表，2014年11月14日兴城市城乡规划局出具市政基础设施竣工验收报告和辽宁省建设工程规划核实合格证，工程验收结论符合国家质量标准，该建设工程符合城乡规划的要求。2014年12月11日兴城市建设工程质量监督站就建设工程兴城兴隆－D7街出具质量监督报告，认定该工程未有违反相关法律、法规、规章、强制性技术规范、标准及勘察设计文件所要求的问题。2014年11月10日，兴城市人民政府向葫芦岛市消防局作出兴政函(2014)69号“关于兴隆大家庭D7街申请试营业的函”。该函称“目前，该项目已经竣工，商场土建、装修消防验收基本通过，但按照贵局的意见，还有若干消防问题需要整改。兴隆大家庭D7街计划于2014年11月11日试营业，恳请贵局允许商场暂时试营业，同时企业也将抓紧将所列问题整改完毕，完善相关消防审批，及时报贵局审批。”兴隆公司开发建设的工程兴城市兴隆大家庭二期－兴隆D7街，经兴城市建设综合开发办公室于2015年5月29日验收合格。乔**认为兴隆公司未能按照合同约定条件向其交付所购买的房屋，于2015年4月7日与白凤娥、刘贺辉、朱家欣、张帆一起向兴隆公司工作人员提出关于购买兴隆D7街房屋的申述，其内容为：“兴隆宝通房地产开发有限公司领导：我们是兴隆D7街购房客户，由于你们至今未能交付房屋，所以我们向你提出以下申述：第一，房屋未能按期交付，已违约。……第四，我们要求退房，同时给予我们经济损失的赔偿。”2015年5月7日，乔**与白凤娥、刘贺辉、朱家欣、张帆一起向兴隆公司工作人员提出退房申请书，其内容为：“兴隆宝通房地产开发有限公司领导：我们是兴隆大家庭D7街购房客户，2015年4月7日我们已向你公司提出退房请求，但至今没有得到答复，为此，我们再次向你公司提出退房申请。”乔**现诉讼至原审法院请求依法解除乔**、兴隆公司之间的商品房买卖合同，兴隆公司返还乔**购房款人民币1091123.00元，并支付违约金和利息。原审认为：2014年3月21日，乔**与兴隆公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。乔**已按合同规定交付了购买房屋的全部价款，履行了合同约定的义务。本案的焦点是兴隆公司是否构成违约，乔**要求解除《商品房买卖合同》，兴隆公司退还购房款并承担违约责任是否有法律依据。乔**与兴隆公司签订的《商品房买卖合同》，关于房屋的交付期限和条件有明确约定，“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”《商品房买卖合同》第九条明确约定，出卖人逾期交房的违约责任，出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。从乔**提供的证据可以认定，兴隆公司出卖的房屋于2015年5月29日经兴城市建设综合开发办公室验收合格，此时乔**购买的房屋才具备《商品房买卖合同》约定的交付条件。2015年4月7日乔**向兴隆公司工作人员提出关于购买兴隆D7街房屋的申述，其内容是兴隆公司未能按期交付房屋已违约，乔**要求退房并赔偿经济损失，其实质是乔**在双方约定的解除权条件已经成就时，向兴隆公司发出通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，行使解除权。按照法律规定解除权属于形成权，乔**解除合同的通知到达兴隆公司之后，乔**与兴隆公司签订的《商品房买卖合同》即被解除，也就是乔**与兴隆公司签订的《商品房买卖合同》于2015年4月7日已解除，故对乔**请求依法解除乔**、兴隆公司之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。鉴于兴隆公司在收到乔**发出的具有解除合同性质的通知之日起15天未给乔**退还全部已付购房款并按合同给定向乔**支付违约金，故对乔**要求兴隆公司退还购房款并承担违约责任的诉讼请求，依法应予以支持。兴隆公司承担的违约责任应为，从2015年4月7日之后的第15天即2015年4月22日前返还已付购房款并支付已付款1%的违约金，违约金数额为10911.23元。因至该日兴隆公司未能返款，故还应赔偿乔**从2015年4月23日起至判决确给付之日止的利息损失，利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故对乔**要求兴隆公司支付总价款的5%违约金和以总价款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，支付期限为付款日起至返还完毕之日止的利息的主张不予支持。对于兴隆公司辩称其按时履行商品房买卖合同约定的义务，不存在任何违约的行为，双方约定合同解除的条件未成就，乔**行使合同解除权缺乏实质性要件，经查，兴隆公司提供的D7街工程竣工后，有关部门出具的对工程质量作出的验收合格的综合评价报告，兴城市人民政府批准的兴隆大家庭D7街试营业等证据材料，均不能证明兴隆公司出卖的房屋经过综合验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件；乔**与兴隆公司签订的《商品房买卖合同》属于格式条款，对兴隆公司提供的格式合同第八条2款“该商品房经综合验收合格”解释，应按照通常理解予以解释，应认定此房屋综合验收合格的时间为2015年5月29日，乔**依双方签定的《商品房买卖合同》中约定的解除合同的条件，在约定的解除权条件成就时，行使约定解除权是有法律依据的，故对兴隆公司的上述辩解不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第三十九条、第四十一条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、驳回乔**要求依法解除乔**、兴隆公司之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、兴隆公司于本判决生效后十日内返还乔**购房款人民币1091123.00元及利息（从2015年4月23日起至判决确给付之日止，利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）并给付乔**违约金人民币10911.23元；三、驳回乔**的其他诉讼请求。兴隆公司如未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15110元及保全费5000元，由兴隆公司负担。原审宣判后，兴隆公司不服向本院提起上诉称：第一，被上诉人起诉之前始终没有行使过解除权，合法有效的商品房买卖合同没有被解除。一审原告在诉状中明确地提出诉讼请求：“依法解除双方之间的《商品房买卖合同》”。这恰恰说明一审原告自认在起诉之前根本没有行使过解除权。“退房申请书”不能等同于“解除合同通知书”。被上诉人在一审时主张解除权的证据仅为两份所谓“退房申请书”。在商品房买卖过程中，所谓“退房”是指买卖合同中的买受人接受房屋标的物之后，又将房屋的标的物退还给出卖人。所谓“申请”仅是一种请求，相对方有权同意也有权不同意。“退房申请书”与“解除合同通知书”在法律性质上是根本不同的。被上诉人没有证据可以证明其行使过解除权。第二，上诉人全面履行合同中约定的义务，被上诉人没有行使解除权的任何理由。第三，被上诉人行使解除权缺乏实质性的基础要件，商品房买卖合同应当继续履行。国务院已经明令取消房地产开发项目竣工综合验收，因此，上诉人与被上诉人约定的综合验收合格的格式条款，属于国务院明令废止取消的行政审批项目，约定的综合验收已不存在，更不可能继续执行。一审判决故意回避国务院明令取消的“商品房综合验收”的行政审批项目，导致适用法律错误。第四，被上诉人未在法定期限内行使解除权，即使享有解除权也已自然归于消灭。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回乔**的诉讼请求，由被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人乔**答辩称:原审判决正确，应予维持。二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，双方之间对签订的《商品房买卖合同》的合法有效性不持异议。本案争议的焦点问题是涉案《商品房买卖合同》中约定的合同解除条件是否成就，从而使买受人能够行使约定解除权，并据此确定双方的具体权利义务关系。对此，本院作如下分析认定：首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。具体到本案，双方当事人在合同中约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。可见，双方当事人在合同中明确赋予了一方当事人（即买受方乔**）单方解除合同的权利，即买受人为合同法第九十三条所规定的解除权人。当解除合同条件成就时，作为买受方的乔**可行使解除权。上述内容是双方当事人意思自治的结果，人民法院对此予以尊重。双方均应秉承诚实信用原则，严格恪守，积极履行。而兴隆公司未能如合同约定在2014年12月31日前，将经过综合验收合格后的商品房交付使用，显系违约。2015年4月7日，买受人向兴隆公司工作人员提出关于购买兴隆D7街房屋的“申述”，要求退房并赔偿经济损失，此时距离双方约定的交房日期2014年12月31日，显然已经超过90日。另一方面，直到2015年5月29日，案涉商品房才经兴城市建设综合开发办公室综合验收合格。可见，至2015年4月7日，买受人提出解除合同的“申诉”时，双方所约定的合同解除条件已经成就，买受人乔**作为解除权人，当然取得合同的解除权。其次，关于解除权的行使问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。可见，根据该条的规定，在2015年4月7日，买受人以“申诉”的方式，通知兴隆公司解除合同时，作为相对方，兴隆公司有权提出异议，但必须在异议期间内提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销协议虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，兴隆公司在接到解除合同通知后，并未在法定的三个月期限内向人民法院提起诉讼，请求确认买受人申请解除合同的效力，故兴隆公司已经丧失了对买受人解除合同效力的异议权，故原审法院以“按照法律规定解除权属于形成权，原告解除合同的通知到达被告之后，原告与被告签订的《商品房买卖合同》即被解除，也就是原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2015年4月7日已解除”为由，驳回买受人请求解除双方之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求在适用法律上并无不当，应予维持。关于兴隆公司提出的“退房申请不等于解除合同通知书”、“诉讼请求解除商品房买卖合同正说明买受人没有行使过解除权”之抗辩理由，本院认为，依民法原理，分析当事人所作出的民事行为所产生的法律后果，除当事人的行为能力外，首在探究其真实意思，囿于当事人智识水平、社会经验、表达能力等方面原因，其作出的表示于外部的行为可能存在瑕疵，不能准确反映其内心真实意思，此时还应依据其内心的真实意思确定其所为的民事行为的法律后果。本案中，作为买受人的乔**等人，已经明确向兴隆公司发出了退房申请，其内心意思即是解除商品房买卖合同，当然能够产生解除通知的法律后果；至于诉讼请求解除商品房买卖合同，实属因诉讼知识的欠缺而导致的行使权利不当之行为，在退房申请已经交给兴隆公司的情况下，显然不能因买受人诉讼主张不当而否定其已经行使合同解除权的客观事实，兴隆公司的此抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于兴隆公司抗辩称案涉商品房需经“综合验收合格”的约定，属于国务院明令废止取消的行政审批项目，约定的综合验收已不存在，双方应当遵守法定的工程竣工验收标准之抗辩理由，本院认为，合同的意定解除包括约定解除和协议解除。在约定解除中，合同约定的解除条件属于意思自治的范畴，只要不违背法律和诚实信用原则，当事人可以将任何情形约定为合同解除的条件，这也是民事债法理论中契约自由、意思自治原则的必然要求。本案中，双方约定了案涉商品房需经“综合验收合格”这一交房条件，该交房条件是缔约双方经过平等协商自愿达成的，双方必须严格恪守和履行。国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（〔2004〕16号）第83项规定，取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。虽然商品房综合验收的行政审批项目已经取消，但并不影响双方以该项综合验收合格作为合同约定的交房条件，该项条件并不违反法律的禁止性规定，换言之，如果相关的行政管理机关确已实际取消了该项行政审批项目，那么，兴隆公司作为出卖人根本不可能履行该项合同义务，必然因给付不能而形成违约，买受人则当然享有合同的法定解除权，而本案事实上，该案涉商品房也确实经过相关建设工程管理行政机关的综合验收并最终确认合格，只是验收时间已经达到双方约定的解除权行使期限。可见，双方约定的交房条件并非“综合验收”不存在，只是出卖人迟延履行了合同义务，达到了买受人解除合同的约定条件，因此，兴隆公司的该项抗辩理由不能成立。综上，兴隆公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,718.00元,由葫芦岛兴隆宝通房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  孔凡义审判员  李春学审判员  郭逸群二〇一六年三月二十九日书记员  刘 影本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。