云南省武定县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2329民初18号原告艾某某，男，1984年6月16日生，云南省武定县人。委托代理人龙某某，云南法研律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告吴某某，男，1969年9月9日生，云南省武定县人。委托代理人张某，武定县法律援助中心法律工作者，代理权限：特别授权代理。原告艾某某诉被告吴某某确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理。依法由审判员李宁适用简易程序公开开庭进行了审理，原告艾某某及委托代理人龙某某，被告吴某某及委托代理人张某均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月10日，原、被告经协商，被告将位于武定县万德镇团碑街一幢土木结构房屋（三格瓦房，占地面积80多平方米）以及房后的“荒山”（面积80多平方米）一并转让给原告，双方签订了售房协议。协议约定：1、房屋及荒山出售总价为110060元；2、协议签订后，原告预付40000元购房款，剩余70060元待国有土地使用证变更、手续交清后付清；3、由双方共同配合办理土地使用权变更手续，但费用由被告负责；4、如哪���违约，承担20000元违约金等内容。协议签订后，原告按约定支付了被告40000元购房预付款，但被告一直未办理上述房地产国有土地使用证变更登记手续，也未将出售的房地产交付给原告管理使用。2015年3月4日，被告以原告拖欠购房尾款构成违约为由诉至法院，此案经法院审理，判决原、被告于2013年签订的《售房协议》无效，由被告返还原告购房款40000元。此判决书送达后，被告不服提起上诉，楚雄州中级人民法院以（2015）楚中民一终字第350号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。你院受理后另行组成合议庭，依法对此案进行了重新审理。2015年11月20日，经被告申请，你院下发（2015）武民初字第456号民事裁定书，裁定准予被告撤诉。综上所述，原、被告双方签订了《售房协议》后，原告按约定支付了被告购房款，但被告一直未能办理出售房地产国有土地使用证及变更登记手续，无法履行合同。2015年3月4日，被告提起诉讼后，在审理过程中，因无法维护自己利益，申请了撤诉，致原、被告的买卖合同纠纷一直搁置。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定提起诉讼，现诉请：1、请求人民法院依法确认原、被告双方于2013年12月10日签订的售房协议为无效协议；2、由被告返还原告购房预付款40000元；3、由被告支付占有原告购房预付款40000元的利息4931元，并由被告承担本案诉讼费用。被告吴某某辩称：1、双方售房协议系自愿签订，不存在合同法规定的无效合同情形，更不存在违反法律强制性规定的情形；2、被告所出售的房屋是向团碑供销社购来的，是原样卖出，四至清楚，当时的情况被告没有隐瞒，原告也完全知情，双方签订协议以后原告给了4万元的购房款，被告也在当天将房屋钥匙交给了原告，之后被告积极办理相关的房产过户手续，在地籍调查中，原告也签名对四至界限认可，被告办理过户手续过程中，因原告反悔导致过户手续无法办理；3、请求法庭驳回原告的诉讼请求，继续履行合同。庭审中，原告艾某某对其所主张的事实和理由，向本院提交如下证据材料证明:1、原告的身份证复印件一份，欲证实原告的身份情况；2、售房协议原件一份，欲证实原、被告于2013年12月10日签订售房协议的事实，被告转让荒山的行为属于非法无权转让，双方签订的协议违反了法律行政法规的强制性规定，应属无效的事实；3、收据原件一份，欲证实原告按照协议支付了被告购房预付款40000元的事实；4、（2015）武民初字第456号民事裁定书一份，欲证实原、被告房屋买卖合同纠纷一案于2015年3月4日由武定县法院受理后作出（2015）武民初字第118号��决，被告不服提起上诉，楚雄州中院作出裁定，撤销原判发回重审，后经武定法院重新审理，2015年11月20日被告申请撤诉，撤诉后原、被告双方的买卖合同纠纷一案一直搁置的事实；5、（2015）武民初字第456号开庭笔录复印件一份，欲证实审理（2015）武民初字第456号一案时已查明被告未将标的物交给原告管理使用的事实。经质证，被告吴某某对原告提交的证据材料1未提出异议，对证据材料2的三性无异议，但对原告所要证实的属于无效合同的待证事实不予认可；对证据材料3、4、5未提出异议。本院认为：被告吴某某对原告提交的证据材料1、3、4、5未提出异议，本院依法予以采信；证据材料2，来源合法，具有客观性，能证明待证事实，本院依法予以采信。被告吴某某对其答辩理由，向本院提交如下证据材料证明：1、被告的身份证复印��一份，欲证实被告的身份信息；2、原、被告签订的售房协议复印件一份，欲证实原、被告于2013年12月10日签订售房协议约定了相关权利义务及违约金的事实；3、武定县国土资源局出具的土地使用证复印件一份，欲证实被告转让给原告的部分土地是有合法使用权的事实；4、地籍调查表复印件一份，欲证实售房协议签订后被告为了办理过户，被告请相关部门办理了相关的手续，四至清楚没有任何争议的事实；5、询问笔录复印件一份，欲证实被告所卖的房屋及空地四至界限清楚，协议上写的四至双方认可，协议中原告明确认可他是违约，也同意支付被告违约金的事实；6、楚雄金牛测绘公司出具的测绘费复印件二份，欲证实被告为办理过户手续支出测绘费3460元的事实；7、照片一份，欲证实所出售房屋有一面墙倒塌受损的现状；8、证人李佳奇的证词，欲证实原、被告签��房合同的当天被告已将钥匙交给原告的事实。经质证，原告艾某某对被告提交的证据1未提出异议；对证据材料2的真实性、关联性无异议，对合法性提出异议，认为售房协议是无效的；对证据材料3的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为荒山的面积在房产证上没有显现；对证据材料4的真实性无异议，对关联性不予认可；对证据材料5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议和被告待证事实有异议，不予认可；对证据材料6的真实性无异议，但认为与本案无关联性，不予认可；对证据材料7的真实性无异议，但认为与本案没有关联性；对证据材料8的三性均有异议，证人只有一个人属于孤证，不能证实被告的待证事实，不予认可。本院认为：原告对被告提交的证据材料1未提出异议，本院依法予以采信；证据材料2、3来源合法，具有客观性，能证明待证事实，本院依法予以采信；证据材料4来源合法，因原、被告签订的售房协议属无效协议，故不能证实原告应承担违约金的事实；证据材料5、6、7来源合法，具有客观性，能证明待证事实，本院依法予以采信；证据材料8系孤证，因与原告提交的证据材料5证实的事实相矛盾，不具有客观性，本院依法不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2001年10月30日被告吴某某从万德供销社以18000元的价格购得位于万德镇团碑街土木结构正房一幢（平房10格）、耳房一幢（楼房2格）、猪厩2格及院子。被告吴某某与万德供销社约定的四至界线为东至猪厩，南至围墙滴水，西至大门外公路边，北至公路坎下。2006年7月10日被告取得国有土地使用证（武国用（2004）字第919号），使用权类型：划拨。2013年12月10日，原、被告经协商，双方签订了售房协议��被告吴某某将位于万德镇团碑街一幢土木结构房屋（三格瓦平房，占地面积80平方米）以及房后的荒山一并转让给原告艾某某，协议约定，被告吴某某履行的合同义务为：1、出售ＸＸ银间隔处三格土木结构房屋（占地80多平方米）及房后80多平方米荒山给原告艾某某，共计土地面积为160多平方米，四至界线为东齐后院过水沟，西齐ＸＸ银界，北齐公路坎脚，南齐门前滴水，院子属于共用。原告艾某某履行合同义务为：1、协议签订后预付4万元；2、剩余部分待国土使用证变更后付清。付款方式及违约条款：1、双方共同配合办理变更手续（费用由被告吴某某负责）；2、售房总价款110060元；3、协议签订后付4万元，其余70060元手续交清后付清；4、如哪方违反协议要承担法律责任，并承担2万元违约金。原告艾某某于订约当日向被告支付40000元预付款。2014年1月8日被告吴某某���请楚雄金牛测绘有限责任公司进行测绘，出售给原告艾某某的房产土地使用面积为80平方米，被告吴某某支出宗地测绘费3460元。2014年1月9日被告吴某某申请国有土地使用权变更登记，因原告艾某某的原因双方未正式办理国有土地使用权变更登记手续。另查明售房协议签订后原、被告双方未移交房产，售房协议中被告吴某某转让给原告艾某某的荒山，被告吴某某未办理过相关使用权手续，且具体面积不明。协议中转让的房产和荒山系约定总价，双方未对二者价格分别商定。本院认为：当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的规定，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同，属无效合同。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任���单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中原、被告在协议中约定转让的荒山，被告不能提供经有权机关登记后核发的权属证书。故被告吴某某转让荒山的行为，应属无权、非法转让。同时，被告吴某某在未取得该荒地使用权的情况下与原告艾某某签订的售房协议，协议中转让的房地产和荒山系约定总价，经双方协商也未能分别确定二者价格，致该协议不具有可分性。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故原、被告签订的售房协议应属无效，无效合同自始没有法律约束力；《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告要求确认原、被告签订的售房协议为无效协议，并由被告返还购房预付款40000元的请求，符合法律规定，本院予以支持；对原告主张占用购房预付款40000元期间的利息的请求，鉴于原、被告签订售房协议后，因原告的原因，双方未正式办理相关土地使用权变更登记手续，且原告也未向被告主张退还售房款，至使该纠纷长期搁置的实际情况，故对该请求，本院不予支持。对被告因履约过程中所造成的宗地测绘费3460元的处理上，本案中被告在无荒山使用权的情况下，与原告签订售房协议，原告在明知被告无荒山使用权的情况下，仍与被告签订协议，故双方均有过错，根据本案双方的过错程度和本案的实际情况，本院依法认定被告的经济损失宗地测绘费3460元，由原、被告各承担５0%的责任，即各承担1730元。庭审中，对被��提出协议有效，双方应继续履行合同的辩解意见，因无法律事实依据，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告艾某某与被告吴某某于2013年12月10日签订的售房协议无效。二、由被告吴某某返还原告艾某某购房款40000元。三、驳回原告艾某某的其他诉讼请求。四、被告吴某某的经济损失宗地测绘费3460元，由原告艾某某承担1730元，其余经济损失由被告吴某某自行承担。案件受理费924元，依法减半收取462元，由原、被告各承担231元。以上判决应由被告吴某某给付原告艾某某的费用40231元（含诉讼费）与原告艾某某应给付被告吴某某的费用1730元相折抵后，被告吴某某还应给付原告艾某某38501元，限本判决生效之日起30日内执行完毕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告吴某某未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若被告吴某某不自动履行本判决，原告艾某某可在判决履行期限届满后二年内向云南省武定县人民法院或与云南省武定县人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。审判员  李宁二〇一六年三月一日书记员  张婷