广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终467号上诉人（原审原告）：广州市少年宫，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：杨俊东，职务：主任。委托代理人：黄威，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托代理人：兰小铃，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东学而优书店有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：陈定方，职务：总经理。委托代理人：詹礼愿，广东博厚律师事务所律师。委托代理人：苏兴晃，广东博厚律师事务所律师。上诉人广州市少年宫（以下简称少年宫）因与被上诉人广东学而优书店有限公司（以下简称学而优公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：少年宫提供的《土地使用权证》【穗国用（2006）第1200001号】显示天河区珠江新城J1-7地块的土地使用权人为少年宫，使用面积为16570平方米。少年宫于2006年1月6日取得广州市城市规划局颁发的《建设工程规划验收合格证》（穗规验证【2006】10号），载明：建设单位为少年宫；建设位置为天河区华就路273号；建设项目名称为少年宫1幢；建设规模为地上7层（部分1、2、6层），35696平方米，地下1层10301平方米。2006年9月25日，少年宫（乙方）与学而优公司（甲方）签订《合作协议》，约定：（第一条）乙方提供广州市第二少年宫内南塔二楼东侧空间（以下简称“涉案房屋”）合计219平方米给甲方开设书店，并且独家经营图书、贺卡书签等项目，同时以非独家的方式在书店内销售杂志期刊、礼品、电子书、软件、文具、美术用品、音像制品、教具与文化相关商品；乙方有义务为甲方提供每月至少一次的对外非商业性推广活动机会，以供甲方选择参加而协助推广书店的经营业务；（第二条）双方协议合作期间为十年，合作期自2006年9月16日起至2016年9月15日止；（第四条）合作期前五年物业管理费为每月每平方米10元，后五年为每月每平方米15元，支付方式为每月5日前，由甲方向乙方缴交物业管理费，乙方并提供年度赞助费与物业管理费的发票给予甲方财务报销；乙方同意提供甲方一个月的免费期，以供乙方对经营场所进行装修，甲方以正式营业日起开始支付管理费；（第八条）本协议自双方签署之后生效，协议期内，除不可抗力的原因外，双方不得单方中止协议；等条款。少年宫称按上述协议的约定，学而优公司应向其支付物业管理费及赞助费，该物业管理费的性质为租金即场地使用费，赞助费的性质为其按约定向学而优公司提供推广活动机会的对价，但由于种种原因，其并未按照合同约定向学而优公司提供对外非商业性推广活动，因此其亦未向学而优公司收取赞助费；物业管理费虽为按月缴纳，但《合作协议》是一个整体，学而优公司对少年宫的债务是同一的，只是进行了分期履行而已，且少年宫于2015年3月向学而优公司发出书面催缴函，2015年3月之前均是口头通知学而优公司缴纳相关费用，因此少年宫主张学而优公司支付2006年10月16日起至2015年7月21日的物业管理费（扣除2007年1月1日至4月28日期间的物业管理费）未超过诉讼时效。少年宫还提供如下证据：1、少年宫于2015年3月25日向学而优公司出具的《关于缴纳租金和管理费的通知》【内容包括但不限于：从2007年8月至2015年2月止尚有物业管理费224475元（50个月＋35个月）和赞助费398500元（2008年至2014年合计7年）没有缴纳，两项费用合计622975元（另我宫财务已收取贵司2007年7月缴纳的10950元和2008年6月份缴纳的9350元物业管理费，两次合计缴纳20300元共10个月），请贵司收到通知后于2015年4月30日前缴纳从2007年8月至2015年2月费用】；2、学而优公司于2015年3月26日向少年宫出具的《通知回执》（内容为：贵宫关于《关于缴纳租金和管理费的通知》已收悉）；3、广州市财政局财政征管分局文件于2009年9月24日向少年宫出具的《关于广州市少年宫资产使用问题的复函》（穗财征管字【2009】722号）【内容为：同意你单位补办下列物业出租审批手续：将广州市天河区华就路273号南塔二楼东侧部分物业（建筑面积219平方米）出租给学而优公司，租赁期限自2006年9月16日至2016年9月15日止】；4、《行政事业单位国有资产出租（出借）申报审批表》（载明：申报单位为广州市少年宫；申报日期为2009年4月20日；资产名称为童某；详细地址为珠江新城华就路273号南塔二楼东侧；219平方米；该审批表加盖了广州市财政局的公章）。学而优公司并对上述证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性予以确认，但不同意支付通知中所要求其支付的相关费用；2、对证据2的真实性予以确认；3、对证据3、4的真实性、合法性和关联性均予以确认。学而优公司称因少年宫承诺亚运会后学而优公司可每周七天全天开放，且少年宫应向其提供推广服务，但少年宫并未履行上述承诺及服务，因此其未向少年宫支付过赞助费，且其不同意支付物业管理费，理由如下：少年宫承诺在亚运会后可每周七天全天开放，但实际只能在周末开放；涉案房屋为封闭的环境，非少年宫的会员是不能进入场地，少年宫没有做相关推广工作；涉案房屋是政府划拨给少年宫使用的，因此少年宫没有对外盈利的资格，学而优公司也因此无法办理营业执照；在正常盈利的情况下，支付物业管理费是没有问题，但现学而优公司亏损，因此少年宫无权收取物业管理费；该物业管理费性质为《物业管理条例》中所规定的物业管理费，少年宫没有物业管理的资质，因此无权收取物业管理费，且涉案房屋所在大厦没有专门的物业管理公司；少年宫于2015年5月1日单方封锁涉案场所并扣留学而优公司的财物。学而优公司还提供涉案房屋外部照片六张，学而优公司称上述照片的拍摄时间均为2015年5月1日，其中一张照片显示一张日期为2015年5月1日的《公告》（内容为：各位学员家长，广东学而优书店有限公司长期拖欠广州市少年宫物业管理费……因此书店暂停对外开放，对此造成学员家长的不便，敬请谅解）。少年宫对上述照片的真实性、合法性不予确认，但确认其封锁涉案房屋的时间为2015年5月1日至2015年7月21日止。少年宫、学而优公司双方确认如下事实：1、少年宫于《合作协议》签订后将涉案房屋交付学而优公司使用；2、物业管理费的计费期间为当月16至次月15日，学而优公司已向少年宫支付了2007年1月1日至4月28日期间的物业管理费；3、双方均确认《合作协议》于2015年7月21日予以解除并于当日双方共同签署《确认函》，确认学而优公司于2015年7月21日搬走学而优书坊内可移动物品，包括书籍、消防设备、电脑设备（少年宫、学而优公司于2015年7月20日共同开锁后屋内所存放的所有可移动物品）。另，少年宫以涉案房屋已于2015年7月21日交还为由申请撤回要求解除少年宫、学而优公司于2006年9月25日签署的《合作协议》、要求学而优公司在判决生效之日起10日内腾空交还涉案房屋及要求学而优公司按每月每平方米15元的标准向少年宫支付自本案生效判决规定的履行期限届满之次日起至涉案物业腾空交还少年宫之日止产生的物业使用费的诉讼请求。少年宫于2015年5月11日向原审法院提起本案诉讼，以学而优公司未依约按时向少年宫支付相应的物业管理费，期间虽经少年宫多次催缴，学而优公司仍然推诿拒绝缴交为由，请求：一、学而优公司向少年宫支付自2006年10月16日起计至2015年7月21日期间的物业管理费262362元（已扣除2007年1月1日至4月28日期间的物业管理费）；二、本案诉讼费由学而优公司承担。学而优公司原审答辩称：一、《合作协议》性质为公益合同，并非盈利性合同，学而优公司无需支付任何费用作为对价。二、学而优公司出资建立图书馆，实质上系为少年宫完善基础设施。根据《合作协议》的精神，实质上是由学而优公司在少年宫处出资筹建涉案儿童图书馆，少年宫为学而优公司提供推广机会。因此，学而优公司投入巨大的人力、物力和财力进驻少年宫经营童某图书店为少年宫完善服务功能，如在开馆时间限制、道路配套设施等客观原因造成学而优公司严重亏损的情况下，还要学而优公司为少年宫承担物业管理费，明显与公平原则相悖。三、即便认定根据协议约定学而优公司需要交纳物业管理费，在少年宫未履行合同相关义务前，学而优公司亦拒绝交付。《合作协议》第一条第二款明确规定“少年宫需为学而优公司提供每月至少一次的对外非商业性推广机会，供学而优公司选择参加”，但少年宫自协议签订至今，从未为学而优公司提供任何推广机会，根据合同对等原则，其未履行任何义务，亦无权主张任何权利。因此，少年宫在未履行协议义务的情况下，无权主张协议权利，学而优公司在未享受到协议约定的推广机会的情况下，更有权拒绝交付相关物业管理费。四、涉案场所每周仅周末开放，少年宫根据协议约定的为整月物业管理费的标准，向学而优公司主张物业管理费，缺乏事实及法律依据。五、少年宫于2015年5月1日单方在合同未解除的情况违法封锁学而优公司经营的书店，导致学而优公司无法进场营业，违约方为少年宫，其无权向学而优公司主张之后的物业管理费。六、少年宫的大部分主张缺乏依据且已过诉讼时效。原审法院认为：经审查，少年宫上述撤回部分诉讼请求的申请，符合法律的规定，予以准许。少年宫与学而优公司于2006年9月25日所签订的《合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。关于上述《合作协议》所约定的“物业管理费”的性质。其一，根据双方签订的《合作协议》，该合同项下少年宫的主要义务包括向学而优公司提供涉案房屋用于学而优公司开设书店及为学而优公司提供对外非商业性推广活动机会、协助学而优公司推广书店的经营业务，学而优公司的主要义务包括向少年宫支付赞助费及物业管理费；其二，学而优公司关于少年宫承诺其亚运会后可每周七天全天开放的陈述，少年宫予以否认，学而优公司亦未提供其他证据予以佐证，原审法院对学而优公司的上述陈述不予采信；且根据少年宫关于因其未按上述合同的约定向学而优公司提供推广活动，学而优公司未向少年宫支付赞助费的陈述及学而优公司关于少年宫未履行亚运会后可每周七天全天开放的承诺及提供推广活动服务而未向少年宫支付过赞助费的陈述，原审法院对少年宫所称该赞助费为少年宫向学而优公司提供推广活动的对价予以采信；故少年宫向学而优公司提供涉案房屋用于学而优公司开设书店，学而优公司作为涉案房屋的实际使用人向少年宫支付物业管理费，结合学而优公司关于涉案房屋所在大厦没有专门的物业管理公司的自述，该物业管理费应视为学而优公司支付其使用涉案房屋的对价即为租金性质，学而优公司关于上述物业管理费即为《物业管理条例》中所规定的物业管理费的抗辩，缺乏事实和法律依据，不予采信。关于少年宫要求学而优公司支付2006年10月16日至2006年12月31日及2007年4月29日至2015年7月21日期间的物业管理费的诉讼请求。其一，学而优公司关于2013年3月26日之前的物业管理费已超过诉讼时效的抗辩。如前所述，上述物业管理费的性质应为租金，且根据《合作协议》关于“合作期间前五年物业管理费为每月每平方米10元，后五年为每月每平方米15元，支付方式为每月5日前，由甲方向乙方缴交物业管理费”的约定，涉案房屋每月物业管理费为固定的金额，且根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定“延付租金或者拒付租金的诉讼时效为一年”，故少年宫要求学而优公司支付上述期间的物业管理费的诉讼时效为一年；《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算”，根据查明的事实，少年宫于2015年3月25日向学而优公司发出《关于缴纳租金和管理费的通知》，学而优公司于2015年3月26日签收上述通知，故诉讼时效于2015年3月26日中断；少年宫关于在2015年3月之前均为口头向学而优公司催收物业管理费的陈述，学而优公司予以否认，少年宫亦未举证其在2007年9月25日至2015年3月24日期间曾向学而优公司主张过权利，原审法院对少年宫的上述陈述不予采信；综上，2015年3月26日往前倒推一年之前即2014年3月27日之前的物业管理费已超过诉讼时效，丧失胜诉权；其二，学而优公司关于因其只在周末开放，每月只应向少年宫支付7.5天的物业管理费的抗辩，如前所述，学而优公司关于少年宫承诺其亚运会后可每周七天全天开放的陈述，不予采信，故学而优公司的上述抗辩理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳；其三，学而优公司关于少年宫于2015年5月1日对涉案房屋进行上锁，少年宫无权收取2015年5月1日以后的物业管理费的抗辩，双方签订的《合作协议》并未约定少年宫有权封锁涉案房屋，在此情况下少年宫无权封锁涉案房屋，根据少年宫关于其于2015年5月1日至2015年7月21日期间对涉案房屋进行封锁的陈述，现少年宫要求学而优公司支付其封锁涉案房屋期间的物业管理费，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，学而优公司应向少年宫支付涉案房屋自2014年3月27日至2015年4月30日的物业管理费，根据《合作协议》的约定，涉案房屋在上述期间的物业管理费为每月3285元（15元/每平方米每月×219平方米），且双方确认物业管理费的计费期间为当月16日至次月15日，故学而优公司应向少年宫支付上述期间的物业管理费43181.85元（3285元/月÷30天×20天＋3285元/月×12个月＋3285元/月÷30天×15天）。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2015年11月20日作出如下判决：一、学而优公司于判决发生法律效力之日起十日内向少年宫支付广州市第二少年宫内南塔二楼东侧空间自2014年3月27日至2015年4月30日期间的物业管理费43181.85元；二、驳回少年宫的其他诉讼请求。一审案件受理费5870元，由少年宫负担4990元，学而优公司负担880元；保全费5000元，由少年宫负担4250元，由学而优公司负担750元。判后，上诉人少年宫不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决部分事实认定错误。(一)《合作协议》不属于租赁合同，《合作协议》约定的物业管理费不属于租金,原审判决事实认定错误。2006年9月25目，学而优公司与少年宫签订《合作协议》，对于学而优公司在广州市第二少年宫内开设书店事宜进行优势互补、资源共享的合作。其中，少年宫应提供的合作条件为：(1)向学而优公司提供广州市第二少年宫内南塔二楼东侧合计219平方米的物业，供学而优公司开设书店；(2)至少每月一次向学而优公司提供非商业性的推广活动机会。作为对价，学而优公司应提供的合作条件为：(1)向少年宫支付物业管理费；(2)就少年宫提供的推广活动机会向少年宫支付赞助费。根据《合作协议》的上述约定，少年宫认为：1.少年宫向学而优公司提供的场地属于少年宫提供的合作条件之一，因此，《合作协议》在性上并不属于租赁合同。2.《合作协议》约定的物业管理费，是少年宫向学而优公司提供物业管理服务的对价，在性质上并不属于租金。3．在一审庭审中，少年宫与学而优公司对于《合作协议》不属于租赁合同一事并不存在争议。(二)《合作协议》约定的物业管理费未过诉讼时效，原审判决事实认定错误。在一审的庭审中，少年宫与学而优公司均确认《合作协议》于20l5年7月21日解除。截至2015年7月21日，《合作协议》仍处于履行状态，学而优公司亦一直接受少年宫提供的物业管理费服务。因此，学而优公司应向少年宫支付的物业管理费的诉讼时效应在《合作协议》解除后起算，即自2015年7月22日起算，不存在诉讼时效届届满的情形。二、原审判决由于事实认定错误导致法律适用错误。由于原审判决将《合作协议》的性质错误的认定为租赁合同，将物业管理费的性质错误的认定为租金，因此原审判决认为少年宫诉请的物业管理费适用延付租金的诉讼时效为一年的法律规定是错误的。三、一审法院认定的管理费标准远低于广州市同地段的租金指导价。案涉场地位于少年宫的办公场所之一，应认定为双方有合作及物业管理费。为此上诉请求：学而优公司向少年宫支付2006年10月16日至2015年7月21日期间的物业管理费，合计262362元（已扣除2007年1月1日至4月28日期间的物业管理费）；2.本案诉讼费全部由学而优公司承担。被上诉人学而优公司答辩称：一、学而优公司认为合同属于公益非盈利性合同，是平等民事主体之间的合同，应该属于公益性合同不能按照市场的标准收费，合同只是形式，我们的营业一周只有两天，跟市场的使用不一致，但是鉴于一审判决，我们尊重一审判决，认为这个是公益合同，按两天的工作时间收取费用，二、关于时效的问题，我们认为案件的物业管理费租金都是按时段支付的，时效的计算应在租金的产生开始计算，而非解除合同时计算。少年宫与学而优公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：1.案涉合同的性质。少年宫表示：案涉合同的性质为以合作关系为基础的租赁合同；学而优公司则表示：案涉合同的性质为租赁合同。2.争议物业管理费的性质。少年宫表示：合同约定的物业管理费不仅是租金，还包括了少年宫向学而优公司提供物业管理服务的对价，但对于提供物业管理服务没有证据证明；学而优公司则表示：物业服务费的对价应为少年宫提供全部的场所，但在少年宫在时间上只是部分交付，因此少年宫没有完全履行交付义务，学而优公司从未接受过少年宫的物业服务。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）争议物业管理费的性质认定;(二)诉讼时效的适用。关于争议物业管理费的性质认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”本案中，双方当事人签订的《合作协议》中约定了少年宫提供案涉房屋供学而优公司开设书店，学而优公司则应向少年宫支付争议的物业管理费，因此，依据上述合同对于转移财产使用、收益权的约定，原审法院认定物业管理费性质为使用案涉房屋的对价即租金，符合法律规定的租赁特征，本院予以确认。少年宫上诉认为该合同目的为合作性质，对此，即使案涉合同同时还存有合作法律关系，也不必然影响对于该部分费用的性质认定，因此，少年宫对此提出的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于诉讼时效的适用问题。双方签订的《合作协议》约定每月的5日前，由学而优公司向少年宫缴纳物业管理费。依据该约定，原审法院认定每月的物业管理费为一个独立的债权并适用一年的诉讼时效正确，本院予以确认。由于少年宫不能提交证据证明其在2015年3月25日前有主张过争议的物业管理费，也不能证明2015年5月1日起学而优公司仍有实际控制使用案涉房屋，因此，依据上述事实，原审法院仅支持少年宫对于2014年3月27日至2015年4月30日期间的物业管理费的主张，上述处理并无不当，本院予以维持。少年宫上诉提出诉讼时效应从合同解除之日起算，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人广州市少年宫的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4990元由广州市少年宫负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 姚伟华二〇一六年三月三十一日书 记 员 张永亮