浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第3155号上诉人（原审被告）：胡明访。上诉人（原审被告）：胡濒慧。上诉人（原审被告）：胡金和。上述三上诉人的共同委托代理人：戴新秋，浙江震瓯律师事务所律师。上述三上诉人的共同委托代理人：李京奴，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐中楷。委托代理人：陈久新，浙江建桥律师事务所律师。委托代理人：胡慧，浙江建桥律师事务所实习律师。上诉人胡明访、胡濒慧、胡金和因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第1399号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，胡明访与徐菊妹（已于2006年10月4日亡故）原系夫妻关系，生育胡濒慧、胡金和两子女。坐落于温州市鹿城区双屿镇寅中新村东路7-1号的房屋系胡明访与徐菊妹修建，之后，胡明访于2002年1月4日与温州市土地管理局签订国有土地使用权出让合同，取得该房屋所占土地的使用权。2002年11月13日，唐中楷通过房屋中介的介绍，与胡明访、徐菊妹签订《房屋卖尽契》，约定胡明访、徐菊妹将其所有的坐落于温州市鹿城区双屿镇寅中新村东路7-1号4层房屋自愿出卖给唐中楷为业；房屋占地面积42.5平方米，房屋总价计824000元；自契约订立之日，房款两讫，订立即日起占有、使用、收益均归买方所有，卖方不得干涉；如有第三方提出对该房产的他项权利，该责任都由卖方负责承担。卖方需协助买方办理有关过户手续，税金和费用由买方承担。《房屋卖尽契》签订后，胡明访将房屋的土地使用权证、国有土地使用权协议出让合同、收款收据交由唐中楷管理。唐中楷陈述其于合同签订后已支付购房款610000元，庭审中胡明访、胡濒慧、胡金和仅认可收取购房款500000元。2002年9月9日，温州市江滨房地产建设开发有限公司取得涉案房屋的拆迁许可证。2010年2月9日，胡明访与温州市国土资源局签订解除《国有土地使用权出让合同》协议书，由温州市国土资源局依法提前收回该房屋所占土地的使用权。2010年3月2日，胡明访与温州市江滨房地产建设开发有限公司签订《温州市滨江路民房拆迁协议书》，将涉案房屋交由温州市江滨房地产建设开发有限公司收购拆除，后安置定位在温州市鹿城区五仑头嘉苑4幢804室、1304室。2015年8月6日，胡明���、胡濒慧、胡金和向唐中楷发函，通知其解除双方于2002年11月13日签订的《房屋卖尽契》，该函于2015年8月7日到达唐中楷。原审判决认定上述事实的证据有：当事人的身份证明材料、国有土地使用权证、国有土地使用权协议出让合同、房屋卖尽契、收据、拆迁协议书、认购定位单、解除《国有土地使用权出让合同》的协议书、信访回复、温州市木材集团迁建工程拆迁户违章建筑调查处理表（一）、房屋拆迁许可证、《关于申请对被拆迁人胡明访的房屋裁定限期拆除的请示》、解除合同、通知函、快递凭证、查询单及当事人的陈述等。2015年7月6日，唐中楷以房屋买卖合同纠纷为由，向原审法院起诉称：唐中楷与胡明访系亲戚关系。2002年11月13日，唐中楷通过房屋中介人的介绍，与胡明访、徐菊妹签订《房屋卖尽契》，约定胡明访、徐菊妹将其所有的坐落于温州市鹿城区双屿镇寅中新村东路7-1号房屋自愿出卖给唐中楷，该房屋占地面积42.5㎡，名义上房屋总价计824000元（实际口头约定交易价款为650000元）；自契约订立之日起交付房产和支付购房款项，订立即日房屋所有权和使用权均归唐中楷等。《房屋卖尽契》签订后，唐中楷分别多次支付胡明访购房款累计达610000元，剩余的40000元待办理产权过户后再予支付。期间，该房屋被拆迁，现已安置鹿城区五仑头嘉苑804、1304室两套，并取得拆迁安置补偿金286297元。唐中楷多次要求胡明访协助办理过户委托公证手续，但其均拒不配合。另外，自从徐菊妹亡故后，作为其法定继承人的胡濒慧、胡金和均未表示放弃继承权。故请求判令：一、确认唐中楷与胡明访于2002年11月13日签订的《房屋卖尽契》合法有效；二、唐中楷享有对坐落于温州市鹿城区双屿镇寅中新村东路7-1号���屋的拆迁安置房指标权益，责令胡明访、胡濒慧、胡金和及时办理坐落于鹿城区五仑头嘉苑4幢804室和1304室的房屋所有权和土地使用权，并协助唐中楷办理前述房屋所有权、土地使用权的过户手续；三、判令胡明访、胡濒慧、胡金和返还唐中楷拆迁房屋安置补偿金286297元。在一审审理过程中，唐中楷撤回上述第二项、三项诉讼请求。胡明访、胡濒慧、胡金和在原审答辩称：一、胡明访之妻徐菊妹与唐中楷系亲戚关系，涉案房屋于2002年9月10日被纳入拆迁范围，当时唐中楷另有七间位于涉案房屋对面的未修建地基，如果拆迁，其依法得不到赔偿，鉴于其当时与拆迁人无法达成拆迁协议，而涉案房屋占用范围内的土地已领取土地使用权证且位置在其地基的对面，故唐中楷要求胡明访出卖房屋，并由胡明访以继续使用涉案房屋的方式帮助其抵制拆迁，以此向拆迁人获取谈判条件，取得其所期望的赔偿要求。后唐中楷于2002年11月13日与胡明访夫妻签订《房屋卖尽契》，约定房屋总价为824000元，但其迟迟不支付房屋价款，仅于2003年6月份支付100000元，2003年11月支付400000元，剩余尾款324000元经多次催讨，至今尚未付清。房屋买卖后，有关部门多次对胡明访发出拆迁通告，并安排执法人员强制拆迁，房屋被强行拆除，胡明访多次要求唐中楷支付剩余价款，其一直以各种理由推脱。为此，胡明访于2015年8月6日向唐中楷发出解除合同的通知函，唐中楷已于2015年8月7日收到此函。二、唐中楷与胡明访夫妻于2002年11月13日签订的《房屋卖尽契》应属无效。首先，涉案房屋系违章建筑，不能被登记领取房屋权属证书，属于法律禁止流通的财产。根据《中华人民共和国合同法》第七条的有关“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，���重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，第一百三十二条有关“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”的规定，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条有关“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，《房屋卖尽契》应认定无效。其次，涉案房屋已于2002年9月10日被纳入拆迁范围，纳入拆迁范围的房屋依法不得买卖。再次，胡明访、徐菊妹与唐中楷签订合同的目的是为了帮助其达到向拆迁人争取更多不被法律所支持的拆迁利益，双方是以合法形式掩盖非法目的。三、即使合同有效，因唐中楷违约拒不付房屋价款，胡明访已依法向其发出解除合同的通知，涉案合同已依法解除。原审判决认为，唐中楷与胡明访、徐菊妹于2011年11月13日签订的《房屋卖尽契》约定了买卖房屋标的物、转让价格。涉案房屋系胡明访修建，并取得房屋所占土地的国有土地使用权，虽然该房屋系自行修建尚未办理初始登记取得合法产权证书，但买卖合同标的物的先天违法性，不等同双方房屋买卖法律行为必然违法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定属于对物权转移行为的规定，只是行政管理规范，并非效力性强制性规定。且双方在签订房屋买卖合同时均已知晓涉案房屋纳入拆迁范围，故该《房屋卖尽契》系双方真实意思表示，内容并不违反法律禁止性规定，不损害他人利益，应确认为合法有效。胡明访方以该房屋系违章建筑，不能登记领取权属证书，属于法律禁止流通的财产，据此主张合同无效，理由不能成立。《房屋卖尽契》约定房屋总价款为824000元，虽��唐中楷主张双方实际口头约定交易价款为650000元，但除证人吴某证言外无其他书面证据相佐证，且该证人在法院提醒不可旁听庭审过程的情况下仍旁听了庭审的相关内容，其证言不能采纳，故对于唐中楷关于合同实际价款为650000元的主张不予采纳。唐中楷主张已支付购房款610000元，但未提供证据，胡明访、胡濒慧、胡金和庭审中认可收取房款500000元，对其自认，予以认可，故认定唐中楷在契约签订后，已支付购房款500000元，尚有324000元未支付。胡明访方认为唐中楷拒不支付房屋价款超过合同总价款的五分之一，经多次催讨仍不支付，已构成违约，其于2015年8月7日书面通知解除合同，若法院认定《房屋卖尽契》有效，亦已经解除。涉案《房屋卖尽契》并未约定购房款支付时间，虽根据证人证言，胡明访方有催讨购房款，但并未提出要求支付的时间及具体支付的金额，且涉案房屋被拆迁，房屋无法办理房屋权属登记及土地使用权的转移登记手续，唐中楷享有不安抗辩权。故对于胡明访方有关合同已经解除的主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：确认唐中楷与胡明访于2002年11月13日签订的《房屋卖尽契》合法有效。案件受理费80元，减半收取40元，由胡明访、胡濒慧、胡金和承担。宣判后，胡明访、胡濒慧、胡金和不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实不清。（一）原审判决未认定双方约定的支付房款日期为契约订立之日的事实。首先，《房屋卖尽契》已约定“自契约订立之日，房款两讫”。其次，唐中楷在起诉状中也明确自契约订立之日起交付房产和支付购房款。第三��原审判决在事实认定部分认定“自契约订立之日，房款两讫”，在说理部分却认为该《房屋卖尽契》未约定购房款支付的时间，互相矛盾。唐中楷应于契约订立之日全额支付824000万元购房款，事实清楚，证据充分。（二）原审判决未认定双方系亲戚关系，唐中楷与胡明访签订《房屋卖尽契》时，明知涉案房屋属于违章建筑且己纳入拆迁范围，双方签订《房屋卖尽契》目的在于帮助唐中楷达到向政府争取更多的不被法律所支持的拆迁利益。为证明以上事实，胡明访、胡濒慧、胡金和在一审中提供了《温州市木材集团迁建工程拆迁户违章建筑调查处理表（一）》、《房屋拆迁许可证》、《关于申请对被拆迁人胡明访的房屋裁定限期拆除的请示》等证据予以充分证明，但原审判决均未对上述证据作出认定。（三）原审判决没有认定胡明访、胡濒慧、胡金和包括委托他人多次向唐中楷催讨购房款的事实。二、原审判决适用法律错误。（一）原审判决认定《房屋卖尽契》合法有效，明显错误。首先，涉案房屋属于违章建筑，属于法律禁止流通的财产，涉案标的物违法。违章建筑可能会给公共安全带来隐患，影响城乡整体布局，损害社会公共利益，既然违法建筑其本身系损害了社会公共利益，那么建立在其之上的买卖合同也应当无效。其次，涉案房屋已于2002年9月10日被纳入拆迁范围，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，纳入拆迁范围后涉案交易房屋的物权自人民政府征收决定生效时发生变更，此时，涉案交易房屋己处于国家征收的状态中，依法不得买卖交易。第三，胡明访、徐菊妹与唐中楷签订合同的目的是为了帮助其达到向政府争取更多不被法律所支持的拆迁利益，双方是以合法形式掩盖非法目的。综上，唐中楷与胡明访于2002年11月13日签订的《房屋卖尽契》无效，依法不受法律保护。（二）如果法院认定《房屋卖尽契》合法有效，该契约也已于2015年8月7日被解除。原审判决以双方并未约定购房款支付的时间以及唐中楷享有不安抗辩权为由认为胡明访无权解除合同，系适用法律错误。首先，唐中楷拒绝支付剩余购房款的行为，己构成违约，胡明访依法有权解除合同。824000元购房款，唐中楷应于契约订立之日即2002年11月13日全额支付，但其迟迟不予支付，就连已付的500000元购房款，也是在次年才陆续支付的。从买卖关系发生至今已有十二年时间，期间胡明访妻子徐菊妹重病急需钱救治，不可能没有向唐中楷催讨购房款，正是因为催讨无果，胡明访才又委托亲戚即证人胡某甲、胡某乙再次催讨。原审判决认为胡明访未提出要求支付的时间及具体支付的金额，不符合客观事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，胡明访完全享有解除合同的权利。其次，原审判决认定唐中楷因涉案房屋被拆迁，无法办理房屋权属登记及土地使用权的转移登记手续，而享有不安抗辩权，亦适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十八的规定，不安抗辩权是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者有可能丧失履行债务能力的情况时，有权中止自己的履行。由此可见，行使不安抗辩权的前提存在先后履行义务情况，且只有在合同签订之后，出现法定的几种情形才享有不安抗辩权。唐中楷承认签订合同时明确知道涉案房屋为违章建筑且已纳入拆迁范围的，说明其明知房屋无法办理权属登记及土地使用权的转移登记手续，且该房屋即将灭失，在此情形下，双方签订涉���《房屋卖尽契》时，仍然约定房屋价款于契约订立之日付清。因此，无论何种情况下，对于剩余的房屋价款其均不享有抗辩权。三、在一审审理过程中，唐中楷提出财产保全申请，要求查封胡明访名下坐落于温州市鹿城区双屿镇寅中新村东路7-1号的拆迁安置权益即温州市鹿城区五仑头嘉苑1幢804室、1304室的两处房产。鹿城区人民法院作出（2015）温鹿民初字第1399-1号裁定，查封了上述房产。后唐中楷撤回其第二项、第三项诉讼请求，仅请求确认《房屋卖尽契》合法有效。鉴于其诉讼请求仅为确认合同有效，并不涉及债权债务的履行，亦未涉及财产给付内容，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，唐中楷并无申请财产保全的必要，故保全费理应由其承担。综上，请求二审法院查明事实后，依法撤销一审判决，改判唐中楷与胡明访于2002年11月13日签订的《房屋卖尽契》无效或确认该《房屋卖尽契》已于2015年8月5日解除，一、二审受理费及财产保全费由唐中楷负担。被上诉人唐中楷答辩称：原审判决正确，胡明访、胡濒慧、胡金和的上诉主张没有事实与法律依据。一、《房屋卖尽契》系双方自愿协商一致签订的，意思表示真实，并未损害他人利益，没有违反法律的禁止性规定，属于有效合同。二、购房款的支付时间在履行合同过程中发生变更，一审庭审中胡明访、胡濒慧、胡金和的证人也讲到请证人去催讨，说明支付时间发生变更，故其以没有支付房款为由解除合同并无合同依据与法律依据。三、本案从签订合同到起诉之日前后有十五年，在十五年之后再要求解除合同并不符合市场交易习惯及安全。尽管房屋系胡明访自建的房屋，没有取得有效的房产权证，但是买卖合同标的物的先天违法性并不导致合同��效。物权法对于不动产物权变动的原因与结果进行了区分，即便不能发生物权变动，也不会影响物权变动的合同效力，因此双方的合同依然有效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。同时，本院根据胡明访、胡濒慧、胡金和一审提供的证人证言，结合当事人在一、二审中的陈述，补充认定如下：在2006年徐菊妹病重住院至去世，期间胡明访曾通过其他亲戚向唐中楷催讨几万元购房款，但未果，此后胡明访、胡濒慧、胡金和未再向唐中楷催讨购房款余款。本院认为，关于事实问题。（一）胡明访、徐菊妹与唐中楷系经中介订立房屋买卖契约，“立契之日，房款两乾”是本地民间房屋买卖契约中常用的表述。��案《房屋卖尽契》中虽有“立契之日，房款两乾，订立即日起占有、使用、收益均归买方所有的表述”但契约签订之日，胡明访、徐菊妹并未交付房屋，唐中楷亦未支付购房款。此后，胡明访、徐菊妹仍继续占有使用直至该房屋被拆除，而唐中楷亦系陆续支付大部分购房款，可见双方均认可不按契约约定执行。胡明访、胡濒慧、胡金和上诉主张唐中楷应在契约订立之日付清房款，与双方的实际履行情况不符，本院不予采信。（二）双方当事人之间是否是亲戚关系，与本案争议问题并无关联，原审判决对该事实未作认定，无不当之处。胡明访、胡濒慧、胡金和在一审中提供的《温州市木材集团迁建工程拆迁户违章建筑调查处理表（一）》、《房屋拆迁许可证》、《关于申请对被拆迁人胡明访的房屋裁定限期拆除的请示》等证据，原审判决已经予以认定，胡明访、胡濒慧、胡金关于原审法院未对上述证据作出认定的上诉主张，与事实不符，本院不予采信。其中，《关于申请对被拆迁人胡明访的房屋裁定限期拆除的请示》仅是拆迁人温州市江滨房地产建设开发有限公司制作的一份内部请示报告，报告所反映的相关情况是否真实，因无证据佐证，无法确认。且从该报告的内容亦推导不出唐中楷系基于非法目的而向胡明访、徐菊妹购买涉案房屋的结论。关于法律适用问题。（一）涉案房屋已纳入拆迁范围，对此，胡明访、徐菊妹及唐中楷均系明知。拆迁人温州市江滨房地产建设开发有限公司于2002年9月9日取得房屋拆迁许可证，拆迁期限自2002年9月10日至2003年5月31日。上述事实结合《房屋卖尽契》中无房屋面积的记载、胡明访与徐菊妹未实际交付房屋等事实，以及胡明访、胡濒慧、胡金和的陈述，可以认定胡明访、徐菊妹与唐中楷于2002年11月13日签订的《房屋卖尽契》，并非以房屋的占有、使用为目的，而是以房屋买卖的形式转让该房屋将来依政府政策可获得的拆迁利益。虽然《温州市木材集团迁建工程拆迁户违章建筑调查处理表》记载涉案房屋1990年新建44.31平方米、1992年加层48.65平方米、1996年加层94.80平方米、1998年扩建11.33平方米均为违章建筑，但事实上，根据温州市江滨房地产建设开发有限公司与胡明访签订的拆迁协议书，1996年以前所建的187.76平方米并未被认定为违章建筑，1998年加建的11.33平方米虽被认定为违章建筑，但亦系按合法建筑的标准安置面积。可见在实际操作中，政府部门对于涉案房屋亦视同为合法建筑进行安置。综上，胡明访、徐菊妹与唐中楷以房屋买卖的形式转让该房屋将来依政府政策可获得的拆迁利益，该民事行为并不具有违法性，且也不涉及公共利益和公共安���的问题，胡明访、胡濒慧、胡金和以该房屋系违章建筑为由，主张《房屋卖尽契》无效，缺乏事实和法律依据。（二）涉案房屋在2002年已经被纳入拆迁范围，并于2003年被拆除，且温州市国土资源局系通过与胡明访协商方式解除原国有土地使用权出让合同，提前收回该房屋所占土地的使用权。而《中华人民共和国物权法》系于2007年10月1日施行，且该法第二十八条有关“因人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定生效时发生效力”的规定，针对的是人民政府以行政命令的方式强制取得单位或个人财产所有权或使用权的情况。故胡明访、胡濒慧、胡金和依据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，主张涉案《房屋卖尽契》无效，理由亦不能成立。关于唐中楷未支付剩余房款是否构成胡明访、胡濒慧、胡金和解除合同的理由的问题。本院认为，民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则。诚实信用原则要求民事主体在民事活动中维持双方的利益平衡。唐中楷与胡明访、徐菊妹签订《房屋卖尽契》时，胡明访、徐菊妹尚未与温州市江滨房地产建设开发有限公司签订拆迁协议书，故唐中楷能否凭《房屋卖尽契》直接以被拆迁人的名义与温州市江滨房地产建设开发有限公司签订拆迁协议书并不确定。此后，温州市江滨房地产建设开发有限公司明确表示只认可胡明访是被拆迁人，只与胡明访签订协议。而胡明访直到2010年才与温州市江滨房地产建设开发有限公司签订拆迁协议书，2014年4月才取得安置房认购定位单，期间直至2015年3月，逾期过渡费均系胡明访领取，在此种情况下，要求唐中楷一方付清全部购房款将导致双方利益的失衡。因此，唐中楷未支付剩余房款不能构成胡明访��胡濒慧、胡金和解除合同的正当理由。另外，2006年徐菊妹病重住院及去世期间，胡明访因家庭困难要求唐中楷先支付部分余款，唐中楷未予同意，该做法虽然在道义上有所缺欠，但亦不足以构成胡明访、胡濒慧、胡金和解除合同的理由。综上，胡明访、胡濒慧、胡金和在唐中楷提起本案诉讼后，发函解除合同，其合同解除理由不能成立，其据此主张双方的合同已经解除，本院不予支持。关于财产保全申请费用的负担问题。本案房屋买卖合同所涉的坐落于温州市鹿城区双屿镇寅中新村东路7-1号4层房屋已经被拆迁，安置房指标落实在胡明访名下，现安置房已确定为温州市鹿城区五仑头嘉苑4幢804室和1304室。因此，唐中楷申请对胡明访名下的坐落于鹿城区五仑头嘉苑4幢804室和1304室的房屋采取保全措施，于法有据。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，财产保全的申请费属于诉讼费用的范畴，诉讼费用由败诉方负担。本案的败诉方为胡明访、胡濒慧、胡金和，原审判决判令由胡明访、胡濒慧、胡金和负担该费用，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽说理有所欠缺，但实体处理正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人胡明访、胡濒慧、胡金和负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓代理审判员  陈黛锦二〇一六年三月二十三日代书 记员  李博武