广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2015）茂南法民二初字第604号原告：张烈红，女，汉族，住广东省高州市。公民身份号码：×××7929。委托代理人：彭华、吴夏硕，广东诚挚律师事务所律师。被告：曾小玲，女，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广东京基博纳投资咨询有限公司。住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：曾小玲，该公司总经理。以上两被告的共同委托代理人：黄为佳，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告张烈红诉被告曾小玲、广东京基博纳投资咨询有限公司（以下简称京基博纳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张烈红的委托代理人吴夏硕到庭参加诉讼，被告曾小玲、京基博纳公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张烈红诉称，被告京基博纳公司受被告曾小玲之委托，代理被告曾小玲与原告张烈红进行房屋买卖业务。2012年10月12日，被告京基博纳公司受被告曾小玲之托，与原告张烈红签订了《商品房买卖合同》约定：1、被告曾小玲向原告张烈红出售其拥有的位于茂名市***号商品房（该房为现房，以政府相关部门批复的最终地址为准）。2、总房款为452868元。原告张烈红应于2012年12月22日前向被告曾小玲支付首期房款（包含定金）。首期房款为总房款的50%，即232868元。余下房款220000元由原告张烈红办理银行按揭支付。3、被告曾小玲应于2013年3月1日前交付房屋，并应在《商品房买卖合同》签订之日起180个工作日内为原告张烈红办理房屋过户手续。但被告曾小玲未按合同约定交房，也未通知原告张烈红办理按揭手续。为此原告张烈红向被告京基博纳公司提出了解除合同之要求，被告京基博纳公司于2014年12月26日回复同意办理退款手续，但被告曾小玲、京基博纳公司至今仍未退还房款。原告张烈红先于2012年11月16日支付了购房定金各30000元和余下的首期款202868元，并在合同签订当日支付了用于办理过户手续的税费22644元。在《商品房买卖合同》签订当日，原告张烈红与茂名市苏豪商贸发展有限公司（以下简称苏豪商贸公司）签订了《HiSOHO公寓租赁协议》约定：原告张烈红将涉案房屋出租给苏豪商贸公司。租期36个月，从2013年3月1日至2016年2月29日，月租金为3019元。被告京基博纳公司作为苏豪商贸公司的担保人。《HiSOHO公寓租赁协议》签订后，苏豪商贸公司虽然按约定将租金支付至2015年3月，但鉴于被告曾小玲从《商品房买卖合同》签订至今仍未为原告张烈红办理房屋过户手续，导致苏豪商贸公司因无法使用房屋而从2015年4月起停止向原告张烈红支付租金。两被告的行为已经给原告张烈红造成重大的损失，为此，原告张烈红特起诉，请求法院依法判令：1、两被告退还已收取原告的首期房款232868元和税费22644元；2、两被告赔偿原告损失18114元（损失从2015年4月（含本月）起按3779元/月计至起诉之日止；此后的损失为首期款的利息损失，按银行同期贷款利率计至两被告全额退还首期房款和全额赔偿损失之日止）；3、本案的诉讼费由两被告承担。被告曾小玲、京基博纳公司均不作答辩。经审理查明，2012年11月16日，原告张烈红向被告京基博纳公司交纳了认购HiSOHO公寓15层18号商品房的定金30000元，被告京基博纳公司向原告张烈红出具相应的收据。2012年12月22日，被告曾小玲委托被告京基博纳公司代表被告曾小玲与原告张烈红签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、由原告张烈红向被告曾小玲购买位于茂名市***号商品房（以下简称***房），房款总价为452868元，付款方式为按揭付款，在2012年12月22日前支付首期房款（包含定金）232868元（即房款总价的50%），余下房款220000元由被告曾小玲通知办理按揭贷款手续后3日内，由原告张烈红办理按揭贷款手续，由贷款银行直接划入被告曾小玲指定的银行账号；2、被告曾小玲应于2013年3月1日前，将该商品房按本合同约定的装修标准交付原告张烈红，原告张烈红未按时前来办理收楼手续的，从被告曾小玲发出交楼通知书之日起第十五天视为已收楼，原告张烈红不得再提出异议；3、本合同签订之日起180个工作日内（以下简称申办过户期），被告曾小玲负责向房管部门申请办理该商品房的交易过户手续，原告张烈红应提供必要的文件及配合，如原告张烈红未出现本合同约定的违约情形，被告曾小玲未按本合同规定的时间申办该商品房的交易过户手续，则按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，被告曾小玲每日按已付房价款的1‰向原告张烈红给付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，原告张烈红有权单方提出和决定解除本合同，若原告张烈红决定解除本合同的，被告曾小玲应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款，并按银行同期贷款利率计付违约金给原告张烈红，原告张烈红要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，被告曾小玲每日按已付房价款的1‰计付违约金给原告；（3）原告张烈红同意本合同签订之日时，按照交易过户手续的需要按时向被告曾小玲交齐由被告曾小玲代收的该商品房的契税、交易印花税、交易服务费、《房地产权证》印花税；4、签订本合同的委托代理人被告京基博纳公司同意对被告曾小玲在本合同约定的全部义务和责任承担连带担保责任。2012年12月21日和12月22日，原告张烈红向被告曾小玲的委托代理人被告京基博纳公司交纳认购***房的剩余首期房款232868元和税费22644元。但之后被告曾小玲一直未按申办过户期申办涉案***号房屋的交易过户手续。经原告张烈红多次催促，被告曾小玲仍未申办涉案***号房屋的交易过户手续。为此，原告张烈红向被告曾小玲、京基博纳公司发出解除合同申请书。2014年12月26日，被告京基博纳公司出具回执“兹收到1518号公寓业主张烈红的解除合同申请书。本公司将按约定（90天）内处理相应事项并通知业主到现场办理退款手续”。2012年12月22日，原告张烈红作为出租方与作为承租方的苏豪商贸公司、作为保证方的被告京基博纳公司签订《HiSOHO公寓租赁协议》，协议约定：原告同意将涉案***房36个月的使用权出租给苏豪商贸公司，租赁期从2013年3月1日至2016年2月29日，每月租金为3019元；在苏豪商贸公司没有向原告张烈红支付或拖延支付所应付租金及逾期违约金时，被告京基博纳公司依据《中华人民共和国担保法》在租赁期内为苏豪商贸公司履行担保责任。被告曾小玲、京基博纳公司至今未向原告张烈红退还所收取的首期房款232868元及税费22644元。经原告多次催促未果，双方致成纠纷，原告张烈红遂于2015年10月10日诉至本院，请求判如所诉。庭审中，原告张烈红主张苏豪商贸公司于2013年3月至2015年3月均按租赁协议向原告张烈红支付租金，因被告曾小玲的未办理房屋过户手续，致使苏豪商贸公司无法使用房屋而自2015年4月起停止向原告支付租金，要求被告曾小玲从2015年4月起按月租金3019元赔偿房屋租金损失直至退清房款止。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、收据、《HiSOHO公寓租赁协议》、回执等证据以及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告张烈红与被告曾小玲签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立生效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。关于原告张烈红与被告曾小玲签订的《商品房买卖合同》的解除问题。被告曾小玲一直未按申办过户期申办涉案***号房屋的交易过户手续，并且逾期超过30日，根据商品房买卖合同中关于“逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同”的约定，原告有权单方提出和决定解除商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，被告曾小玲的委托代理人京基博纳公司于2014年12月26日收到原告张烈红解除合同申请书，且未提出任何异议，因此，原告张烈红与被告曾小玲签订的商品房买卖合同已于2014年12月26日解除。关于原告张烈红请求被告曾小玲退还首期房款232868元、税费22644元及赔偿利息损失的问题。首先，原告张烈红与被告曾小玲签订的商品房买卖合同已于2014年12月26日解除，根据《商品房买卖合同》中关于“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款，并按银行同期贷款利率计付违约金给出卖人”的约定，被告曾小玲应自2014年12月26日起90天内向原告张烈红退还已付房价款232868元，故原告张烈红请求被告曾小玲退还首期房款232868元及利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部首期房款退清时止，具有合同和法律依据，本院予以支持。其次，由于被告曾小玲至今未能为原告申办涉案***号房屋的交易过户手续导致商品房买卖合同被解除，被告曾小玲应当向原告张烈红退还税费22644元，故原告张烈红请求被告曾小玲退还税费22644元，具有合同和法律依据，本院予以支持；但其主张税费的利息损失没有提供其他相关证据予以佐证，本院不予支持。关于原告张烈红请求被告曾小玲从2015年4月起按月租金3019元赔偿房屋租金损失直至被告退清房款时止的问题。因原告张烈红与被告曾小玲签订的商品房买卖合同已于2014年12月26日解除，原告张烈红对《HiSOHO公寓租赁协议》中的租赁物即涉案的***房不再享有使用、收益的权利，故原告张烈红关于请求房屋租金损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于被告京基博纳公司的责任问题。被告京基博纳公司作为被告曾小玲的委托代理人与原告张烈红签订商品房买卖合同，根据商品房买卖合同中关于“签订本合同的委托代理人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担连带担保责任”的约定，被告京基博纳公司作为连带担保责任人，应当对被告曾小玲返还给原告的房款232868元及利息损失和返还税费22644元承担连带清偿责任。被告曾小玲、京基博纳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告曾小玲于本判决发生法律效力之日起十日内退还位于茂名市***号商品房的房款232868元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年12月26日起计算至房款退清之日止）给原告张烈红。二、限被告曾小玲于本判决发生法律效力之日起十日内退还位于茂名市***号商品房的税费22644元给原告张烈红。三、被告广东京基博纳投资咨询有限公司对上述第一项、第二项款项承担连带清偿责任。四、驳回原告张烈红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5404元（原告张烈红已预交），由原告张烈红负担271元，由被告曾小玲、广东京基博纳投资咨询有限公司负担5133元。限被告曾小玲、广东京基博纳投资咨询有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内交纳到如下账户：收款单位：茂名市茂南区人民法院；收款银行：广发行茂名迎宾支行，账号：12×××75。逾期不交纳的，依法强制执行。原告张烈红已预交的受理费5133元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  程柳梅人民陪审员  任伟兆人民陪审员  陈 喜二〇一六年三月二十二日书 记 员  陈培君速 录 员  吴文豪