广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书(2015)北民一初字第2579号原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市潭中西路15号富丽嘉园1栋B座7-8号。组织机构代码证代码：73763886-9。法定代表人李琦，经理。委托代理人符虹，法律顾问。委托代理人莫柳燕，职员。被告李清桂，男，1969年11月24日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司诉被告李清桂物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理。依法组成由审判员ＸＸ晶担任审判长，人民陪审员石红灵、林雪玉参加的合议庭，于2016年3月21日公开开庭审理了本案。书记员刘思宜担任记录。原告的委托代理人莫柳燕到庭参加诉讼。被告李清桂经本院公告传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是柳州市桂景湾小区的物业管理人，被告住在该小区31栋3单元201号，原告为被告提供物业管理服务，被告每月应向原告交纳物业管理费。但从2010年1月起至2014年12月，被告一直不交纳物业管理费，拖欠的管理费合计2166.60元。原告在多次催收未果的情况下，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即付给原告物业服务费2166.60元及滞纳金974.97元；2、被告立即付给原告代收垃圾费430.50元；3、被告立即付给原告代收楼道灯电费48.00元；4、被告承担本案全部诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照，证明原告具备诉讼的主体资格；2、资质证书，证明原告的资质及合法性，原告能够从事物业服务工作；3、广西壮族自治区物价局文件{柳价字[2006]212号}关于重新核定“桂景湾”物业服务收费标准的批复,证明原告的收费标准是经过物价部门核准的；4、前期物业服务合同，证明原告依法取得对桂景湾小区进行物业服务的权利，以及合同约定的相关权利义务，在业主委员会未成立之前，原告都是根据前期物业服务合同进行服务的；5、商品房买卖合同，证明被告购买了桂景湾31栋3单元2-1号的房屋；6、入住协议书，证明被告已经入住了桂景湾小区31栋3单元201号房屋，并且已经承诺了按照建筑面积每平方米每月交纳物业费0.4元，即被告认可了收费标准；7、桂景湾小区31栋测绘成果报告书，证明被告房屋的面积；8、被告的身份证复印件，证明被告的身份；9、发票2张，证明被告2009年1月至12月曾交过物业费，于2009年1月至12月曾交过代收垃圾费，于2008年12月到2009年7月曾交过楼道灯电费；10、催收照片2张，证明原告曾经向被告多次催收物业服务费；11、柳州市居民生活垃圾和建筑垃圾处理费收费标准表，证明原告收取垃圾处理费，是根据柳州市环卫处、柳州市市容局、柳州市物价局、柳州市财政局制定的标准代收的；12、柳州市供电局的交费发票，证明原告已经向供电局代垫了楼道的电费；13、柳州市工商行政管理局企业变更通知书，证明原告在2008年4月18日名称变更为柳州市恒佳物业服务有限责任公司。被告李清桂未作答辩。被告李清桂在举证期限内没有向法庭提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李清桂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据合法、有效，与案件具有关联性，故本院对原告提供的证据予以确认。综合原告的陈述以及全案证据，本院确认以下法律事实：柳州市恒佳物业管理有限责任公司于2002年4月29日成立，2008年4月18日，该公司在柳州市工商行政管理局办理了企业名称变更登记手续，变更后的名称为柳州市恒佳物业服务有限责任公司，即本案原告。被告是柳州市北雀路45号桂景湾小区31栋3单元201号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为90.27平方米。2004年1月8日，原告与桂景湾小区的建设单位柳州市恒桥房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对桂景湾小区进行物业服务，多层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.40元由业主交纳，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日按所欠金额的千分之三向原告支付违约金。2006年11月21日，柳州市物价局对桂景湾物业服务收费标准作出批复，同意原告从2006年12月1日起对桂景湾小区的住宅类物业服务费按建筑面积每月每平方米0.40元收取。2008年12月30日，柳州市物价局、柳州市财政局、柳州市市容管理局联合印发了《柳州市居民生活垃圾和建筑垃圾处理费收费标准表》，垃圾费的收费标准为第一年按每户每月7元收取，第三年开始按每户每月7.5元收取。该小区代收的生活垃圾费从2013年4月起按每户每月7.5元收取，2013年4月之前的按每户每月7元收取。从2010年1月起至2014年12月期间，被告未向原告交纳物业服务费、代收的垃圾费；从2010年1月至2015年2月期间，被告未向原告交纳代收的楼道灯电费。原告催收无果，故诉至法院如上所请。本院认为：物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。原告与柳州市恒桥房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实的意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同合法、有效，对被告及其他业主均有法律约束力。原告实行的收费标准在前期物业服务合同中已经作出约定，并且该收费标准也已经柳州市物价局核准，符合法律的规定，故原告要求被告交纳尚欠的物业服务费，合法合理，本院予以支持。根据前期物业服务合同的约定以及柳州市物价局的核准，该小区的住宅类物业服务费的收费标准是每月每平方米0.40元，被告的房屋建筑面积为90.27平方米，所以从2010年1月至2014年12月共60个月，被告应交纳的物业服务费约为2166.5元（0.40元/月/平方米×90.27平方米×60个月），原告诉请的物业服务费2166.6元已超出应交纳的范围，故本院对超出部分不予支持，被告应向原告交纳物业服务费2166.5元。关于违约金，本院认为，虽然前期物业服务合同中已对违约金作出了约定，但是约定的违约金过高，违约金应以实际损失为基础。被告没有按时交纳物业费，原告因此损失了获得相应利息的权益。因此，违约金应参照利息损失的计算方法进行计算。依据法律的规定，利息应以不超过年利率24%为限。原告诉请的违约金974.97元，已经超出了法律的规定，故本院不予支持。违约金应以2166.5元为基数，从原告最后一次催告之日的次日即2015年3月26日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按年利率24%计付。关于代收的垃圾费，原告诉请的代收垃圾费标准是从2013年4月起按每户每月7.5元收取、2013年4月之前按7元收取，符合相关的收费标准规定，故本院对此予以支持，被告应向原告支付从2010年1月至2014年12月期间代收的垃圾费430.5元（7元/月×39个月+7.5元/月×21个月）。关于代收的楼道路灯电费，楼道路灯电费属于小区的公摊用电费用，应由业主承担，现原告已代被告交纳了从2010年1月至2015年2月的楼道路灯费48元，被告应予支付，原告的诉请合法合理，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李清桂向原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司支付从2010年1月至2014年12月期间的物业服务费2166.5元及违约金（违约金的计算方法：以2166.5元为基数，从2015年3月26日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按年利率24%计付）；二、被告李清桂支付原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司从2010年1月至2014年12月期间的代收垃圾费430.5元；三、被告李清桂支付原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司从2010年1月至2015年2月期间的代收楼道路灯电费48元；四、驳回原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元、公告费525元，共575元（原告已预交），由被告李清桂负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ晶人民陪审员  石红灵人民陪审员  林雪玉二〇一六年三月二十二日书 记 员  刘思宜附法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十五条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。