重庆市南岸区人民法院	民 事 判 决 书	(2015)南法民初字第06131号	原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司。住重庆市南岸区南坪街道南坪北路8号，组织机构代码74534612-9。	法定代表人张国东，董事长。	委托代理人崔婧，重庆能海律师事务所律师。（特别授权）	委托代理人陶瑞，重庆能海律师事务所律师。（特别授权）	被告蔡梅，女，1968年5月6日出生，汉族，住重庆市江北区。	原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司（以下简称“帝景公司”）诉被告蔡梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告帝景公司的代理人崔婧、被告蔡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告帝景公司诉称：2011年12月2日，原告重庆帝景摩尔房地产开发有限公司（后变更为重庆帝景摩尔商业管理有限公司）与被告签署商业铺位《租赁合同书》一份，约定被告承租原告提供的位于南岸区南坪北路8号盛汇广场店L4层建筑面积为452㎡的L4004-L4005号场地为被告用作商业经营。合同约定租赁期限自2011年12月16日起至2016年12月31日止为期5年；同时合同还对租金、合同保证金及物管费等其他费用的结算交纳，双方的权利义务，合同解除，违约责任和诉讼管辖均作出了约定。合同生效后，原告依约向被告交付租赁场地，被告于2012年10月进场装修。经双方确认于2013年5月商场开始正常营业。后被告无正当理由提出于2014年6月6日暂时停业，同时无故拖欠租金、物管费、水电费等费用，原告多次催收未果，于2014年12月31日向被告函告要求解除合同及交还租赁场地，依照合同有关约定，该函视为2015年1月2日即送达。故原告起诉来院，要求判例被告：一、立即交还租赁场地；二、支付原告自2013年10月1日起至合同解除之日（即2015年1月2日）所拖欠的租金491475元，并自2015年1月3日起至被告实际清场撤离之日按照合同约定标准计付场地占用损失，暂算至2015年7月13日产生的场地占有损失为626304元；三、按照合同约定结算标准支付原告拖欠的物业管理费自2013年10月1日起直至被告实际清场撤离之日为止，暂算至2015年7月13日为200069元；四、支付拖欠原告的水电费22741.2元；五、支付自2015年1月3日起以被告欠缴的租金、物业管理费、水电费共计654637.2元为基数按照日千分之一标准计付逾期滞纳金直至全部清偿为止，暂计算至2015年7月13日为125690元；六、没收被告保证金30000元归原告所有；七、承担原告支出的律师费74800元以及本案诉讼费。	被告蔡梅辩称：一、原告在招商期间存在虚假宣传，许多招商期间宣传将入驻的大型品牌商家均未入驻，被告所选店面位置正是想依托大型真冰场带动人气，但是真冰场直至今日未入驻。二、在原、被告签订租赁合同后，商场的硬件设施和商业氛围均未达到营业条件，使被告经营十分困难。三、原告诉请的租金被告确实未缴纳，在商场出现经营困难后，被告曾多次与原告协商，但未达成一致。在2014年在商户大规模维权后，原告方在2014年5月曾提出对商户免交租金和物业费。四、原告曾经对我店面断电达24小时，造成了巨大损失。五、被告交纳的装修保证金和合同保证金原告未退还。原告的起诉于法无据、于理不符，请求贵院依法驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。	经审理查明，2011年12月2日，原告重庆帝景摩尔房地产开发有限公司（后变更为重庆帝景摩尔商业管理有限公司）作为甲方与乙方蔡梅签署商业铺位《租赁合同书》一份，约定被告作为乙方承租原告提供的位于南岸区南坪北路8号盛汇广场店L4层建筑面积为452㎡的L4004-L4005号场地为被告用作商业经营。合同约定租赁期限自2011年12月16日起至2016年12月31日止为期5年。合同第四条中对于租金的约定：“由乙方在租赁期限内按照建筑面积每平方米每月70元即每月应支付的租金为452平方米×70元=31640元/月的标准向甲方支付租金，并按照以下方式递增······2013年12月16日起2014年12月15日止，为每平方米每月73.5元，即每月应支付的租金为452平方米×73.5元=33222元/月；2014年12月16日起2014年12月15日止，为每平方米每月77.18元，即每月应支付的租金为452平方米×77.18元=34885元/月······双方约定自2011年12月16日起开始计算租金······乙方应按壹个月为一期的方式支付租金，具体支付时间为首期付款应在本合同签订后三个工作日内一次性支付第一期即头三个月的租金，以后各期的租金支付时间为对应交费期前一个月的25日前。”第四条中对保证金的约定：“合同保证金是乙方为了保证按本合同的约定履行其义务而向甲方缴纳的保证款项。若乙方违约履行本合同任何条款或违约提前解除合同和其他违约情形，则合同保证金为合同违约金的一部分，甲方除可以直接予以不予退还保证金外还可以根据合同约定要求乙方承担违约责任······本合同签订后三日内，乙方向甲方支付合同保证金30000元······”。合同第四条对于其他费用的约定：物业管理费为20元/平米·月，按建筑面积计算，合计为9040元/月，水、电、燃气费及其他费用按实际使用情况计算收费，每月10日前缴纳。合同第十条对于乙方权利义务的约定：“5、乙方应保持连续经营，全年不间断。乙方根据经营情况需要延长、缩短营业时间或暂停营业的，必须提前向甲方说明，并征得甲方同意。”合同第十条对于甲方违约行为及责任的约定：“5、甲方行为为直接因素导致乙方经营停业······甲方违反上述第5条的约定，乙方有权要求甲方免除对应停业期间的租金。”合同第十条对于乙方违约行为及责任的约定：“3、乙方迟延支付租金和其他费用的，应当自逾期满五日之日起按照应付未付额日千分之一的标准向甲方支付逾期付款滞纳金；逾期支付超过十日，乙方除应承担继续支付租金、其他费用、滞纳金等责任外，甲方直接不予退还乙方所支付的合同保证金，同时甲方还有权选择解除合同；若甲方没有解除合同，乙方应当按照本合同约定的时间和金额补足保证金······9、乙方中途停业或没有按照甲方规定的时间营业（包括但不限于延长、缩短营业时间或暂停营业等）或未按本约定时间开业的且未向甲方说明并获得同意，一个月内累计停业、不按规定时间营业五天或一年内累计停业十五天（含五天）以上的，甲方有权单方面解除合同。”合同第十条对于其他违约责任的约定：“甲方或乙方行为构成合同违约的除按照本合同约定或法律规定承担对应的违约责任外，还应当承担对方行使赔偿权利所支付的诉讼费、执行费、律师代理费、评估鉴定费、差旅费等全部费用。”合同第十三条约定：“乙方没有在合同解除或终止后清理、结算并在三日内向甲方交还租赁物或交还租赁物不符合上述条件的，乙方遗留在租赁场地的所有物品乙方承诺自愿归甲方所有，甲方有权自行处置，同时，甲方有权请第三方代为清理现场，相应费用全部由乙方承担，（包括但不限于清理人员人工费、遗留物品评估费、处置费等费用），乙方还应当承担租赁场地占用期间甲方的租金损失，具体按日租金的3倍计算。（日租金＝月租金标准÷３０日）”合同第十四条约定：“甲方向乙方的通知送达方式可以为邮寄、店面直送、场内公开公告等方式，甲方采取上述店面直送、场内公开公告的送达方式自甲方或其工作人员送达、张贴后即发生效力，不因乙方是否签收而导致效力丧失。甲方采取邮寄送达方式的，若邮寄对象为重庆市（含区县）的，邮寄的第二日即视为送达，若邮寄的对象为重庆市外的，邮寄的第三日即视为送达。”	2012年3月20日，双方一致确认南岸区南坪北路8号盛汇广场店L4层L4004-L4005号场的实际测量面积为233㎡。2012年4月28日，双方签订《租赁合同书》变更协议，乙方经营的品牌由“美美海鲜肥牛”变更为“鼎派海鲜肥牛”，协议中约定：“盛汇广场首次开业前商户入驻的情况下，乙方的装修期不包含在合同租赁期内；合同租赁期从商场正式开业时开始计算，商场正式开业时尚不具备营业条件的商户，经甲方确认能正常营业时开始计算；合同之前约定的租赁期起止时间为暂定时间，实际租赁期限乙方同意根据甲方实际交付或者商场开业的时间为准相应顺延。”	2014年6月6日，被告所经营的“鼎派海鲜肥牛”停止营业。2014年12月26日，原告向被告发函要求解除双方签订的《租赁合同书》及交还场地。解除合同及交还场地通知函中记载：“2、请贵方于2015年1月9日前至我司缴清相关费用、办理撤场手续，并根据双方合同的约定，在2015年1月9日前将租赁场地腾空、拆除贵方品牌店招后交还我司。3、若贵方不能如期办理撤场手续，并将场地交还我司，我司将根据合同的约定，自贵方撤场时间届满后自行收回场地，并对场地内相关物品进行处置，由此产生的一切后果和费用将由贵方承担。”该函于2014年12月31日邮寄，于2015年1月4日因未妥投被退回。	原告请求的租金491475元，被告的欠费期间为2013年10月1日至2015年1月2日，每月租金32620元＝70元/平方米×466平方米（建筑面积）。	原告请求的场地占用费626304元，被告的欠费期间从2015年1月3日（合同解除的第二日）算至2015年7月13日，共计192日，根据合同以日租金的3倍为标准计算，即32620元÷30日×3×192天＝626304元。	原告请求的物业管理费200069元，被告的欠费期间从2013年10月1日至2015年7月13日，物业管理费为20元/平米·月，按建筑面积计算，合计为9320元/月。	原告请求的滞纳金125690元，以合同解除时被告所欠的租金、物业管理费、水电费为基数，从2015年1月3日算至2015年7月13日，按日千分之一计算。	在庭审中，被告对于租金、场地占有费、物业管理费、滞纳金的标准及计算方式无异议，被告也未交纳上述费用，但被告提交视听资料辩称原告公司的经理施伟斌在与商户协调时承诺免交上述费用。	原告请求的水、电费22741.2，从2013年9月14日至2014年6月13日，电表起度为442，止度为1177，共计735度；水表起度340吨，止度911吨，共计571吨。被告认为原告提交的水、电费明细及发票均为复印件，故被告不予认可，且水、电费原告已经缴清，并出示4张共计14315.3元的水、电费缴费收据。	原告请求的没收被告的保证金30000元，原告依据《租赁合同书》第九条的约定认为被告违约未履行合同义务，原告有权没收保证金。被告认为保证金应当退还。	原告请求的律师费74800元，按照案件标的的5%收取，依据《租赁合同书》第十条，应由违约方承担。被告认为律师费过高，且不应由被告承担。	上述事实，有原告举示的《租赁合同书》、《盛汇广场商户面积测量确认书》，《租赁合同书变更协议》、《解除合同及交还场地通知函》及邮寄凭证，被告提交的视听资料等证据以及当事人当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。	本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。原告帝景公司与被告蔡梅签订的《租赁合同书》、《租赁合同书变更协议》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。被告作为具有完全民事行为能力的投资人，应当对于商业风险进行防范，对于商场的招商引资条件进行评估，被告所租赁场地所在商场商业氛围不好并不能成为不按《租赁合同书》约定履行义务的抗辩理由。	对于被告提供的据称为原告公司的总经理施伟斌答应商户免除租金及相关费用的视听资料，本院认为并不能达到被告的证明目的，且视频中相关人员所表述内容为商户提交书面撤场申请后，经原告公司同意，方可免交相关费用并退还保证金，即为合同双方共同协议解除合同。被告在停止经营后并未向原告提出书面撤场申请，故对于被告的辩解本院不予认可。	针对本案争议焦点，本院具体评述如下：	一、对于合同的解除。在《租赁合同书》第九条中约定，承租方逾期支付租金、未按规定时间营业等等情形，出租房享有合同的单方解除权。在本案中，被告蔡梅从2013年10月1日起未交纳租金等费用，且从2014年6月6日开始停止营业，违反了合同的约定，原告享有对《租赁合同书》的单方解除权。《租赁合同书》第九条中约定，出租方采取邮寄送达方式的，若邮寄对象为重庆市（含区县）的，邮寄的第二日即视为送达。原告于2014年12月31日向被告邮寄《解除合同及交还场地通知函》，根据合同约定2015年1月2日视为该函已经送达，原告行使了合同的解除权，原、被告签订的《租赁合同书》于2015年1月2日解除，本院予以确认。	二、对于租金。2013年10月1日至2015年1月2日的租金491475元，原告请求以建筑面积每平方米每月70元计算，被告对标准及计算方式予以认可，本院予以确认。	三、对于场地占用费。原、被告签订的《租赁合同书》于2015年1月2日解除，合同中第十三条约定，在合同解除后3日内被告应向原告交还租赁物，逾期原告有权自行处置，且以日租金的3倍计算场地占有费。《解除合同及交还场地通知函》中原告告知被告于2015年1月9日前交还租赁场地并完善手续，逾期原告将自行收回场地。故原告在2015年1月10日就有权自行收回租赁场地，原告未行使该权利，造成了场地占用损失的扩大，故本院认为场地占用费从2015年1月6日计算至2015年1月9日，按日租金3倍计算，本院确认为13048元。	四、对于物业费。原告并未举证证明其与被告之间存在物业服务关系，也未举证证明其为被告代交了物业费用，故本院不予认可。	五、对于水、电费。原告并未举证证明其代交了水、电费用，故本院不予认可。	六、对于滞纳金。原告诉请从2015年1月3日算至2015年7月13日，按日千分之一计算，本院认为原告要求的违约金计算标准偏高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准计算，故以被告欠交的租金491475元为基数，从2015年1月3日算至2015年7月13日，本院予以确认。	七、对于保证金。根据合同第四条的约定，被告未在约定期限内履行终止协议约定的义务，故原告有权按原合同追究被告的违约责任。被告无故拖欠原告租金等相关费用已构成违约，但已承担相应违约责任，作为履约保证金应当用于抵扣欠款，本院予以确认。	八、对于律师费。根据合同第十条违约责任的约定，违约方在承担违约责任的同时也应承担对方行使赔偿权利所支付的律师代理费。对于原告诉请的律师费本院予以确认，但原告请求的律师费过高，本院酌情调整为25226元。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定之规定，判决如下：	一、被告蔡梅立即向原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司交还位于南岸区南坪北路8号盛汇广场店L4层的L4004-L4005号场地；	二、被告蔡梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司所欠租金491475元、场地占用费13048元、律师费25226元，共计529749元；	三、自2015年1月3日起，被告蔡梅以所欠的租金491475元为本金，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准向原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司支付滞纳金，滞纳金计付至算至2015年7月13日；	四、被告蔡梅所交纳的保证金30000元用于抵扣上述款项；	五、驳回原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费18939元，由被告蔡梅承担（原告已缴纳，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。	（此页无正文）	审 判 长 常 凌	代理审判员 李 佳	人民陪审员 刘安碧	二〇一六年三月二十二日	书 记 员 张志伦