江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初1045号原告陈宽伟（反诉被告）。被告ＸＸ祥(反诉原告)。委托代理人戴燕，江苏瑞宏律师事务所律师。原告陈宽伟与被告ＸＸ祥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员井西华独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈宽伟，被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈宽伟诉称，2006年5月20日原告将其合法拥有的座落于连云港市东海县副食品批发市场商住楼南楼七套门面房（房号分别为102号、105号、108号、109号、110号、111号、112号）委托给许敏代为出让，因该七套门面房无法办理产权证，故定销售净价格人民币3000.00元/平方（该房屋转让后涉及税费等一切费用均由购房户承担。许敏于2007年11月2日将上述七套门面房中的一套即108号出让给已实际占有使用该门面房的被告，总房款263400元，后被告给付133400元，余款130000元经原告多次催要无果。无奈，原告分别于2012年10月19日、2012年10月24日向被告发出催款通知，仍无果。后原告又于2012年11月15日向被告发出书面解除协议通知，并要求被告于收到通知后七日内交回房屋及办理相关退款事宜，但至今被告仍无理占有房屋。为维护原告的合法权益，请求判令解除原被告之间的房屋买卖协议；被告按每日80元房租标准支付自2007年10月25日至实际占用期间的租金差额，暂计算至2013年8月15日为35320元；本案诉讼费用由被告承担。被告ＸＸ祥辩称，一、被答辩人起诉的内容不符合实际，没有事实和法律依据。答辩人自2006年就与被答辩人签订了商品房买卖合同，并且答辩人于当年就支付了10万元购房定金和房款，2007年11月2日又应其要求交付33400元房款。答辩人支付了大部分房款，被答辩人已经将涉案房产交付给答辩人，商品房买卖合同已实际履行至今已经近10年。至于答辩人没有交清剩余的房款，是因被答辩人与答辩人签订商品房买卖合同时约定，由被答辩人负责为答辩人办理房产证件之后再付清的，故答辩人对涉案房产享有合法的所有、占有、使用的物权，答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同合法有效。二、被答辩人要求解除房屋买卖合同更是没有事实和法律依据，其无权主张解除与答辩之间的商品房买卖合同。根据《合同法》的相关规定，合同的解除必须符合法定的条件、“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”被答辩人在与答辩人签订房屋买卖合同时已明确承诺其办理产权登记手续，答辩人交清剩余房款。现被答辩人没有履行其为答辩人办理涉案产权证义务之前，无权要求答辩人交付剩余房款，更无权解除合同和要求答辩人支付所谓的租金。三、答辩人依法享有涉案房产的所有权。答辩人与被答辩人自2006年签订房屋买卖合同，并支付大部分房款后，涉案房产即由答辩人占有、使用。根据物权法的规定，物权的变动，不动产的变更需要办理登记的，应当办理变更登记手续。本案中，被答辩人将涉案房产出卖给答辩人，并且根据合同和法律规定，被答辩人也应当为答辩人办理房产证等，所以，答辩人享有的物权效力远远大于被答辩人要求支付剩余房款的债权的效力。综上，被答辩人的诉求不能成立，请求法院依法驳回被答辩人的不合理的诉讼请求。同时答辩人就本案被答辩人的诉求提起反诉，请求继续履行合同，并为答辩人办理涉案房产证及相关土地证的登记手续。对于反诉请求，反诉被告陈宽伟辩称，根据房产管理法，第三十八条的规定，下列房产不得转让，第一以出让的方式取得土地使用证，不符合本法第三十九条的规定。未依法登记取得权属证书，法律法规规定禁止转让的其他行为，合同法的第五十二条的第五项，违反法律行政法规的强制性规定为无效合同的规定，涉案的房产在出卖时，未进行竣工验收，未进行权属登记，为无效合同。被告在反诉中提到的购买房屋时，原告方承诺办理房屋产权手续，是错误的。第一，被告在2005年就已经购买涉案的房屋，并从涉案的房屋开发商处连云港市宏基房地产开发公司的许敏手中接受，实际占有房产，同时交了部分房款。而原告在2006年5月20日才委托许敏售房，因此，被告决定购买并实际占有房产时并非是因为看到了许敏向其出具的授权书及所谓办理产权证的承诺。经审理查明：陈宽伟与案外人连云港市宏基房地产开发有限公司有欠款合同纠纷，2004年11月15日，经连云港市中级人民法院调解，双方达成调解协议：宏基房地产开发有限公司给付陈宽伟人民币926400元及违约金10万元。后宏基房地产开发有限公司未给付欠款，陈宽伟申请执行。2005年10月11日，连云港市中级人民法院（2005）连执字第42号民事裁定书裁定：将宏基房地产开发有限公司所有的位于东海县副食品批发市场商住楼南楼7套门面房，房屋分别为109号、110号、111号、112号、108号、105号、102号七套门面房以2000元每平方米的价格抵偿给原告陈宽伟。另查明，陈宽伟委托许敏出售上述门面房并出具了授权委托书。许敏接受委托后将其中的第108号门面房以每平方米3000元的价格出售给被告，总房款263400元。被告支付133400元购房款给许敏，许敏出具了收条，余款130000元未付。又查明，原告不能为被告等购房人办理房产证，被告未将剩余的房款支付给原告。原告曾通知被告等人限期要求交纳剩余房款，否则解除合同。被告等向原告回复，要求其为涉案的房屋办理产权登记手续，否则后果由陈宽伟负担。后原告未能给被告等人办理产权证，被告等人也未交纳剩余房款。被告购买房屋时，原告方承诺了办理房屋产权手续，被告当时并不知道不能办理产权证书。还查明，对涉案房产的产权办理事宜，相关部门曾表示涉案的房屋没有组织竣工验收，根据《房屋登记办法》规定，不能办理房产证。为维护购房户的合法利益防止出现一房两卖现象，待此楼通过竣工验收后，我局将进行全面公示，对无争议或经法院裁定的房产将准予办理房产证。再查明，原告曾经将七套门面房中的112号房屋出售给购房人李万余，在2013年原告将李万余诉至本院，要求解除合同、赔偿损失，李万余提起反诉，请求继续履行合同及要求办理房产证、土地证等，庭审中，本院对相关法律问题进行了释明，后本院作出了（2013）东民初字第2500号民事判决书，判令驳回陈宽伟解除合同及要求赔偿损失的请求，双方的合同继续履行，李万余支付剩余房款，陈宽伟协助办理相关产权登记手续。该判决已生效。本案案情除涉案房产的房号、面积不一致外，其他案情与上述案件相同。上述事实有当事人陈述、原告举证的连云港市中级人民法院（2004）连民一初字第58号民事调解书复印件、（2005）连执字第42号民事裁定书复印件、被告举证的陈宽伟委托许敏售房的授权委托书、许敏出具的收款收条、本院（2013）东民初字第2500号民事判决书等证据在案佐证。在审理过程中，本院依法向原告进行了释明：如果原告方解除合同赔偿损失的请求无法得到支持，是否变更为继续履行合同。原告方称可以继续履行，被告支付剩余价款，并赔偿相应的损失。同时向被告释明了如果不能办理产权证书，被告是否同意解除合同，被告表示不同意解除合同，并反诉继续履行合同。本院认为：涉案房产经司法程序抵偿给原告后，其委托许敏进行销售，许敏将涉案房产以3000元每平方米的价格出售给被告，被告交纳了一半房款，原告也将房屋交付给被告使用至今，双方的房屋买卖行为合法有效，具有法律约束力。双方对房屋买卖的单价、总价，已付的款项均无异议且有相关证据予以证实，本院予以确认。根据合同法的相关规定，合同的解除必须符合法定的条件。本案中，房屋买卖时，原告承诺办理产权登记手续，并且未要求支付全部房款，仅要求支付部分房款，并无其他证据证明办理房产证与支付剩余房款履行的先后顺序，应当认定：原告履行办理产权登记手续，被告支付剩余房款应同时履行。原告不先行或同时履行自己义务却要求被告先行履行支付剩余房款义务，并以被告未支付房款为由解除合同，不符合合同法规定的合同解除的条件。故其给被告发出的合同解除通知不产生合同解除的法律后果，其关于解除合同的请求本院不予支持。房屋产权管理部门明确表示，涉案房屋现不具备办理产权登记的条件。被告知道上述情况后，可以选择解除合同或接受不能办理产权证书的事实继续履行合同，经本院依法释明，被告不同意解除合同要求继续履行，本院予以支持。合同继续履行，反诉被告作为出卖人有义务使其出卖的房屋符合办理产权手续的条件并协助被告办理涉案房屋所有权及土地使用权登记手续；同时被告也应当履行支付剩余房款价款的义务。关于原告请求被告赔偿损失的问题。此前，原告承诺为涉案房产办理产权登记手续，被告享有同时履行抗辩权，在原告未履行其义务的情况下，被告未按照原告的请求支付剩余房款于法有据，不承担责任。故对原告请求被告赔偿损失的请求本院不予支持。需要说明的是，上述反诉被告陈宽伟所负有的使其出卖的房屋符合办理产权手续的条件并协助被告办理涉案房屋所有权及土地使用权登记手续的义务属于民事法律关系的范畴，本案中反诉被告应当履行。但至于涉案房屋何时能够办理，属房屋产权登记管理部门的行政职权范畴，由其依照相关行政法律法规、政策进行审查确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条之的规定，判决如下：一、驳回原告陈宽伟请求解除与被告ＸＸ祥签订的关于位于东海县牛山镇海陵东路110号副食品批发市场商住楼南楼108号门面房买卖合同及赔偿损失的诉讼请求；二、原告陈宽伟与被告ＸＸ祥之间的上述买卖合同继续履行，被告ＸＸ祥于本判决生效后十日内支付给原告陈宽伟剩余房款130000元；三、反诉被告陈宽伟于本判决生效后十日内协助反诉原告ＸＸ祥办理上述涉案房产所有权及相应的土地使用权的登记手续。给付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费及反诉案件受理费各1180元，由双方各自负担，均已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1180元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。审判员  井西华二〇一六年三月十八日书记员  霍学聪附件：法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中国人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。（二）、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。