江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终449号上诉人（原审被告）余巧兰，居民。被上诉人（原审原告）中国邮政集团公司江苏省东台市分公司，住所地东台市望海西路168号。负责人刘贯红，该公司总经理。委托代理人许思聪，该公司综合部副主任。委托代理人陈爱平，江苏陈爱平律师事务所律师。上诉人余巧兰因与被上诉人中国邮政集团公司江苏省东台市分公司（以下至判决主文前简称邮政东台公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东时民初字第00301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。邮政东台公司原审诉称，2014年11月10日，双方当事人签订一份房屋租赁合同，约定余巧兰承租邮政东台公司所有的位于东台市时堰镇人民路南侧邮政大楼自西向东第六间门面房用于经营。合同约定：租赁期限从2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为14000元，租金每年支付一次，第一年签订合同时支付；房屋租赁期满后，承租人在同等条件下享有优先承租权，承租人不承租时，应于到期日交付出租人。余巧兰于2015年2月9日支付了房租14000元。房屋租期届满后，余巧兰在双方未签订新的房屋租赁合同的情况下，继续占有、使用讼争房屋。现邮政东台公司诉至法院请求依法判令余巧兰腾空迁出讼争房屋，并按每日95.9元的标准支付自2015年7月1日起至实际迁出讼争房屋之日止的房屋使用费，并支付违约金1万元，诉讼费由余巧兰负担。余巧兰原审辩称，邮政东台公司的起诉无事实依据，其已于2015年7月31日向邮政东台公司支付了2015年7月1日以后的房屋租金14000元，故请求法院驳回邮政东台公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，2014年11月10日，邮政东台公司与余巧兰签订房屋租赁合同一份，约定承租人因经营需要，租用出租人坐落在时堰镇人民路南侧邮政大楼自西向东第六间，租赁期间自2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为14000元，租金每年支付一次，第一年签订合同时支付，其余为每年的7月1日支付，房屋租赁合同期满后，承租人在同等条件下有优先承租权，承租人不承租时，应于到期日交付出租人。承租人、出租人违反以上合同规定的，违约方向另一方支付违约金8000元，承租人逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应按租金5%每天支付滞纳金。合同签订后，余巧兰于2015年2月9日支付了房屋租金14000元。2015年7月18日，邮政东台公司向余巧兰寄送告知函一份，载明：“你于2014年11月10日与我单位签订房屋租赁合同一份。现合同期限已届满，我单位通知你续签合同，至今未能协商一致，现正式通知你该房年租金底价已调整至35000元，若你接受该价格，请于2015年7月31日前到我单位重新签订合同，逾期视为你放弃优先承租权不再续租，请你至迟在2015年7月31日前交还租赁房屋，承担自2015年7月1日起至实际交房期间的房屋使用费（标准为年租金35000元），并按原合同承担相应的违约责任。”原审法院另查明，余巧兰于2015年7月31日通过银行向邮政东台公司汇款14000元。原审审理中，邮政东台公司表示，同意按照每年14000元计算逾期交房房屋使用费。原审法院认为，邮政东台公司与余巧兰于2014年11月10日签订的租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效，应予确认。合同签订后，双方都应当严格按照合同约定的内容予以履行。房屋租期届满后，双方未能就房屋续租达成一致意见，2015年7月18日邮政东台公司向余巧兰寄送告知函后，在指定的期限内，双方仍未能签订新的房屋租赁合同，故邮政东台公司要求余巧兰腾空迁出讼争房屋的诉讼请求依法应予支持。因双方未签订新的房屋租赁合同，余巧兰于2015年7月31日通过银行支付的14000元不能作为履行合同的依据，余巧兰可依法另行要求原告邮政东台公司返还。本案所涉的租赁合同到期后，余巧兰实际占有、使用租赁房屋，应当给付相应房屋使用费，邮政东台公司要求余巧兰给付按每年14000元计算的自2015年7月1日起至交付房产实际履行之日止房屋使用费的请求，依法应予支持。余巧兰未按合同约定于合同签订之日向邮政东台公司支付房屋租金，应承担相应的违约责任。双方约定的违约金数额过高，应以14000元为基数，自2014年11月11日起至2015年2月9日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，即151.67元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用﹤中国人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决：一、余巧兰于判决生效后3日内腾空坐落于东台市时堰镇人民路南侧邮政大楼，东台房权证时堰镇字第××号房权证所载的自西向东第六间房屋，交邮政东台公司收产，并支付逾期交房房屋使用费（自2015年7月1日起至交付房屋实际履行之日止，按14000元／年为标准计算），同时支付违约金266.93元；二、驳回邮政东台公司的其他诉讼请求。案件受理费198元，减半收取99元，由余巧兰负担。上诉人余巧兰不服上述判决，向本院提起上诉称，1.余巧兰已向邮政东台公司交纳2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金，邮政东台公司也予以接受，故双方之间形成了租赁合同关系；2.邮政东台公司应提前一个月通知余巧兰解除租赁合同；3.余巧兰在履行原租赁合同期间并未违约，邮政东台公司并未向余巧兰提供租金交纳账号，余巧兰系经多方打听后方知邮政东台公司的账号，故余巧兰延期交付租金不够成违约；4.邮政东台公司要求大幅度提高租金与市场行情不符。故原审判决错误，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人邮政东台公司答辩称，1.双方当事人在2015年7月1日后不存在新的租赁合同关系，邮政东台公司已于2015年7月18日函告余巧兰提高租金并要求重新签订租赁合同，但余巧兰并未接受；2.邮政东台公司并未同意余巧兰以14000元／年的价格继续租金合同，其向邮政东台公司汇款14000元的行为系其单方行为，对邮政东台公司无约束力；3.邮政东台公司将租金提高到35000元系上级公司经过市场调查后确定，且在一审审理期间，上级公司发文要求房租出租必须经招投标程序，且要求原则上不出租给自然人。故即使余巧兰同意按照35000元／年的标准继续承租案涉房屋，邮政东台公司也不能出租。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审审理过程中，邮政东台公司提交了中国邮政集团公司盐城市分公司于2015年12月1日作出的盐邮分计财函（2015）25号关于盐城邮政企业房屋土地资产出租管理补充要求的通知，该通知第4条载明：为规避收房难、收租难等风险，闲置房屋尽可能有限出租给政府、金融、通信等有信誉保证的行业或国有企业，原则上不再出租给社会个人和私营店。经组织质证，余巧兰对该份证据的“三性”均不予认可。二审另查明，余巧兰承租案涉房屋多年，其曾通过向邮政东台公司汇款的方式交纳过往年租金，汇款账号与其2015年7月31日向邮政东台公司汇款14000元的账号相同。二审查明的其他事实与原审判决查明的事实相同，对原审判决查明的事实本院予以确认。本案的争议焦点为：一、余巧兰与邮政东台公司之间是否形成2015年7月1日至2016年6月30日期间的租赁合同关系；二、邮政东台公司是否应当提前一个月通知余巧兰解除合同；三、余巧兰在履行双方于2014年11月10日签订的租赁合同过程中是否存在违约行为；四、邮政东台公司是否有权将2015年7月1日后的年租金提高至35000元。本院认为：一、关于余巧兰与邮政东台公司之间是否形成2015年7月1日至2016年6月30日期间的租赁合同关系的问题。《中国人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方当事人于2014年11月10日签订的房屋租赁合同于2015年6月30日到期，虽然余巧兰至今仍占用并使用案涉房屋，但邮政东台公司已经通过诉讼方式提出异议，故余巧兰要求按照原租赁合同约定的内容继续履行于法无据。《中国人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十条规定，有下列情形之一的，要约失效：……（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。邮政东台公司于2015年7月18日以告知函的形式通知余巧兰，若其接受35000元／年的租金，则可予签订合同，该告知函应当认定为要约。因租金系租赁合同的主要条款，故余巧兰于2015年7月31日直接向邮政东台公司汇款14000元系对邮政东台公司要约内容的实质性变更，该汇款行为应认定为新的要约，虽然邮政东台公司认可收到上述款项，但并未承诺同意余巧兰以14000元／年的租金继续租赁案涉房屋，故双方当事人之间并未形成租赁合同关系。二、关于邮政东台公司是否应当提前一个月通知余巧兰解除合同的问题。虽然余巧兰主张邮政东台公司应当提前一个月通知其解除租赁关系，但双方当事人于2014年11月10日签订的租赁合同已于2015年6月30日到期，且双方此后并未签订新的房租租赁合同，亦未形成事实上的房屋租赁合同关系，故余巧兰主张应提前通知解除租赁合同无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于余巧兰在履行双方于2014年11月10日签订的租赁合同过程中是否存在违约行为的问题。双方当事人于2014年11月10日签订的租赁合同约定该年租金应于合同签订时支付，而余巧兰系于2015年2月9日交纳上述合同约定的租金，故余巧兰存在违约的事实。虽然余巧兰认为其不知道邮政东台公司的账号，故导致其无法及时交纳租金，但余巧兰在多年承租案涉房屋期间，曾以汇款、现金支付的方式向邮政东台公司支付过租金，该汇款账号于其2015年2月9日汇款账号相同，且银行转账汇款并非余巧兰支付租金的唯一方式，故对其上述意见，本院不予采纳。四、关于邮政东台公司是否有权将2015年7月1日后的年租金提高至35000元的问题。邮政东台公司系案涉房屋的所有权人，其有权决定案涉房屋是否出租以及租金数额，故提高后的租金是否符合客观实际，与余巧兰无关。综上，上诉人余巧兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审理程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费198元，由上诉人余巧兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙曙光代理审判员  胡廷霞代理审判员  刘 淼二〇一六年三月二日书 记 员  周 洋