江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2015)熟民初字第1020号原告钟文龙。委托代理人黄丰，江苏圣益律师事务所律师。委托代理人邵倩茹，江苏圣益律师事务所律师。被告常熟市勤丰房地产开发有限公司，住所地常熟市虞山镇勤丰村。法定代表人张建昌，总经理。委托代理人黄文俊，江苏俞晓华律师事务所律师。原告钟文龙诉被告常熟市勤丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理，被告常熟市勤丰房地产开发有限公司在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院于2015年10月14日作出（2015）熟民初字第01020号民事裁定书，驳回被告的管辖权异议，被告不服该裁定，提起上诉，苏州市中级人民法院于2015年11月30日作出（2015）苏中民辖终字第00529号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员翟艳伟适用简易程序于2016年1月21日公开开庭进行了审理，原告钟文龙的委托代理人邵倩茹、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司的委托代理人黄文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟文龙诉称：2012年5月15日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于常熟市海虞北路××室商品房一套，当日原告向被告一次性缴清购房款，被告同时开具发票。根据商品房买卖合同约定，被告应在2014年6月1日前将合同约定的商品房交付原告，如被告逾期交房超过60天，原告有权解除合同，并要求违约金及其他损失。但被告未能依约交付商品房，于2015年6月22日才通知原告交房，被告逾期交房已远远超过合同约定的解约期限，原告经考虑，向被告书面函告解约。鉴于被告接函后未向原告返还购房款并承担相应赔偿，原告特诉至法院，请求判令：被告返还购房款602485元，并支付自2012年5月15日起至实际返还购房款时止的利息损失（按同期贷款利率6%计算）；诉讼费由被告承担。被告常熟市勤丰房地产开发有限公司辩称：被告不同意原告解除商品房买卖合同，理由如下：1、根据商品房买卖合同补充协议第14条约定：“买受人行使合同条款约定的单方面解除合同权利时，应在出卖人书面交房通知确定的交房日期前书面通知出卖人，……如买受人未在上述期限内通知，即被视为买受人同意放弃单方面解除合同的权利，本合同继续履行”，被告通知原告交房的日期是2015年6月19日到2015年6月20日，但原告至2015年6月26日才发函告知被告要求解除合同，因此，原告已经放弃了解除合同的权利，商品房买卖合同应继续履行。2、解除权属于形成权，有一年的法定除斥期间，根据购房合同约定，原告行使解除权的起算日期为2014年8月1日，而原告起诉日期为2015年8月21日，显然，原告已经不能行使解除权，购房合同应当继续履行。3、被告延期交房系政府行为导致，被告对延期交房没有过错。被告之所以延期交房，是因为在施工过程中发现有市政天然气管道穿越建设区，存在安全隐患，出于公共安全利益考虑，被告以书面形式报告了常熟市政府并要求市政府迁移，市领导经研究后要求常熟土地储备中心具体落实，常熟土地储备中心遂要求被告进行天然气管道的基坑维护。导致被告前后共进行两次的基坑维护工程，一次是2009年11月至2011年过完春节，一次是2014年3月1日至12月，两次工期延误合计长达两年有余，大大拖延了被告的施工进度，特别是第二次天然气基坑维护，直接导致被告不能如期交房。被告延期交房是由于政府出于公共安全采取应急措施原因导致，属于不可抗力，被告应当免责。综上，被告认为原告要求解除合同没有法律依据，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：2012年5月15日，原被告签订商品房买卖合同（合同编号：Y20120014028）一份，约定：原告购买被告开发的常熟市海虞北路××室商品房，建筑面积76.38平方米，总价款人民币602485元，原告应在2012年5月15日一次性付清房款；被告应在2014年6月1日前，依据国家和地方规定，取得常熟市商品房交付使用备案通知书，并将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条第一款第二项约定：出卖人逾期交房超过60天后，买受人有权解除合同，出卖人应当将买受人已付房款如数退还，并按总房款的2%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。合同附件六补充协议第14条约定：买受人行使合同条款约定的单方面解除合同权利时，应在出卖人书面交房通知确定的交房日前书面通知出卖人，并应于收到出卖人同意退房的书面通知书后15日内，按照出卖人指定地点签署协议终止合同及其他与合同相关的文件，并有义务在出卖人指定时间内共同办理注销合同及买受人购买该房屋的有关文件的所有手续。如买受人未在上述期限内通知或书面通知出卖人或未按照上述规定办理相关手续，即被视为买受人同意放弃单方面解除合同的权利，本合同继续履行。同日，原告向被告支付购房款602485元，被告向原告开具金额为602485元的销售不动产统一发票一份。另查明：本案所涉房屋于2015年6月18日取得常熟市商品房交付使用备案通知书。被告于2015年6月19日向原告邮寄交房通知书，通知原告于2015年6月19日至6月20日办理交房手续，原告于2015年6月22日签收。后原告于2015年6月27日向被告邮寄解约函，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，并要求被告退还购房款及承担违约责任，被告于2015年6月29日签收。审理中，被告为证明其延期交房系政府行为导致，其对延期交房没有过错，向本院提交了如下证据：1、关于要求天然气管道迁移的报告1份及情况说明2份，证明被告在施工过程中发现地块有天然气管道穿越，向政府部门报告，经政府部门汇同其他部门多次反复论证后决定实施基坑维护方案，前后两次基坑围护导致被告延误施工长达两年，也导致被告其他后续各项工作的延误；2、补偿协议书1份，证明常熟市土地储备中心对被告进行基坑维护工程垫付的工程款进行了补偿，也间接说明被告对天然气管道存在并不知情，没有过错，常熟市土地储备中心才会进行补偿；3、工地会议纪要2份，分别是2011年3月8日和3月15日，证明当时天然气基坑维护情况；4、监理工程师联系单1份，证明2013年5月8日监理工程师出具该份联系单的时候房屋施工已接近尾声，但由于天然气管道需要二次保护在未落实保护措施之前不得开工，导致工程的二次延误；5、常熟市商品房交付使用备案通知书，证明房屋已经具备交付条件。针对被告的上述证据，原告经质证认为：证据真实性无异议，但关联性有异议。被告所称的天然气管道基坑围护应不属于不可抗力，且被告也没有向原告出具书面的延期交房通知书，被告是存在过错的。同时，原告认为商品房买卖合同附件六补充协议第14条系被告提供的格式条款，原告也无从知晓被告交房通知书何时发出，该条规定并不合理，因此应按合同主文进行解释。以上事实，由《商品房买卖合同》1份、购房发票1份、常熟市商品房交付使用备案通知书1份、交房通知书1份、解约函1份、关于要求天然气管道迁移的报告1份、情况说明2份，补偿协议书1份、工地会议纪要2份、监理工程师联系单1份、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋，被告逾期交房超过60天，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。被告关于逾期交房系因天然气管道维护，是政府行为导致，不应承担违约责任的主张。本院认为，被告在2009年就已发现上述问题，而本案所涉商品房买卖合同在2012年才签订，被告在签订该合同时完全知晓上述情况，故该情况并不能作为被告免责的理由。被告关于依据商品房买卖合同附件六补充协议第14条，原告已放弃单方解除权，合同应继续履行的主张，原告则不予认可。本院认为，商品房买卖合同系被告提供样本，补充协议第14条系被告提供的格式条款，其内容是对买受人主要权利的排除，该条款应属无效条款，不能作为被告抗辩的依据。被告关于原告的解除权已超过行使期限，该权利已消灭的主张。本院认为，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据双方合同的约定，原告的解除权于2014年7月31日发生，本案原被告双方未就原告的单方解除权约定有效行使期限，且被告也未催告原告行使解除权，故原告的解除权应当在解除权发生之日（即2014年7月31日）起一年内行使，原告于2015年6月27日向被告邮寄送达了解约函，被告于2015年6月29日签收后也未提出异议，故被告主张原告已丧失解除权并无依据，本院不予采纳，原被告双方的商品买卖合同于被告签收原告邮寄送达的解约函时已解除。综上，原告要求被告返还购房款人民币602485元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的利息损失，因双方在合同中约定出卖方应当按总房款的2%承担违约金，造成买受人其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，现双方约定的违约金低于按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算的利息，故本院对原告的利息损失认定为以本金人民币602485元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算自2012年5月15日起至实际返还购房款之日止的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钟文龙购房款人民币602485元，并支付以本金人民币602485元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算自2012年5月15日起至实际返还购房款之日止的利息（如采用转账方式，请汇入原告指定账户；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，帐号：10×××79）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告钟文龙的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币4913元，由被告常熟市勤丰房地产开发有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费4913元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  翟艳伟二〇一六年三月十日书记员  宋 洁