北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终4190号上诉人（原审原告、反诉被告）陈学斌，男，1965年11月8日出生。委托代理人丁钊，北京市中同律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）龚代堂，男，1980年10月1日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）李艳红，女，1984年7月12日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）陈学斌因与被上诉人（原审被告、反诉原告）龚代堂、李艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第38068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成由法官高贵担任审判长，法官潘蓉、法官姜君参加的合议庭，并于2016年3月28日公开开庭进行了审理。陈学斌及其委托代理人丁钊，龚代堂、李艳红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈学斌在一审中起诉称：2014年10月29日，陈学斌在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间介绍下，与龚代堂、李艳红签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定龚代堂、李艳红购买陈学斌所有的位于北京市朝阳区xxxx住房（以下简称为2304号房屋），房价款为人民币341万元。签约当天，双方签订补充协议，约定乙方分六次向甲方交付房款，第六次5万元尾款应于房屋物业交割当天由乙方支付给甲方。甲方已于2015年5月25日将2304号房屋物业交割完毕，乙方尚有5万元尾款未支付。双方同时约定，乙方在网签完成后自行支付甲方房屋物品折价款15000元，该款项乙方也未支付。在房屋买卖过程中，陈学斌履行了其所有相关义务，目前房屋已经过户完毕，也已经交房，被告至今未支付5万元房款及15000元房屋物品折价款，且房屋交割时房屋内仍有煤气467.7字，乙方也未将该款项交付给甲方，故起诉至法院，要求龚代堂、李艳红支付房屋尾款65000元及违约金（按照日万分之五计算，自2015年5月25日计算至实际付款之日止）、支付房屋剩余煤气款项1066元。龚代堂、李艳红在一审中辩称并反诉称：同意陈学斌的三项诉讼请求，但前提条件是陈学斌也应向龚代堂、李艳红支付逾期交房违约金，逾期办理交验手续及结清费用的违约金，逾期办理房屋解除抵押手续的违约金，龚代堂、李艳红之所以没有支付陈学斌主张的各项费用，是因为陈学斌首先存在违约行为，龚代堂、李艳红想要通过协商一并解决这些问题。同时提起反诉，要求陈学斌支付逾期交房违约金93775元、支付逾期办理房屋交验手续、结清费用违约金1380元、支付逾期办理房屋解抵押手续违约金341000元、支付私自拆走房屋内部家电（空调4台、净水机1台）折价款4000元，支付上述违约金的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年4月1日计算至陈学斌实际支付之日止）。陈学斌对一审中反诉辩称：我方并未违约，不同意龚代堂、李艳红的全部反诉请求。一审法院审理查明：2014年10月29日，陈学斌作为出售方（甲方）与龚代堂、李艳红作为买受方（乙方）签订了合同编号为M14100321的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》(以下简称房屋买卖合同)，双方约定，甲方将所有的2304号房屋出售给乙方，建筑面积128.49平方米，规划设计用途为住宅，该房屋已设定抵押，抵押权人为北京市浦发银行，抵押金额为人民币900000元，该房屋的抵押，甲方应网签完成后30个工作日办理抵押注销手续，该房屋已经出租。双方通过我爱我家公司居间介绍成交。该房屋成交总价为341万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币100000元。定金通过自行交接方式划转。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款。拟贷款金额为人民币800000元。甲方应在产权转移登记后且在2015年3月31日前将该房屋交付给乙方。该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日后（含当日）发生的费用由乙方承担。本次交易应缴纳的所有税费均由乙方承担全部。双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价日万分之五向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价日万分之五向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。合同继续履行。甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择继续履行合同的，甲方应继续履行，甲方应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价日万分之五向乙方支付逾期违约金。乙方逾期付款在10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款日万分之五向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。同日，陈学斌作为出卖方（甲方）、龚代堂、李艳红作为买受方（乙方）与北京我爱公司作为见证方（丙方）签订了《补充协议》，三方约定，若甲乙双方有一方违约，则双方中的守约方有权要求双方中的违约方承担合同金额10%的违约金。若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。乙方以六次交付房款的方式交付房款：在签订合同当日，乙方交付甲方第一笔定金人民币100000元，在房屋查档后且在2014年11月15日，乙方交付甲方第二笔定金人民币50000元，在网签完成后，乙方交付甲方第一笔首付款人民币900000元，在房屋缴税当天，乙方再交付甲方房款人民币1510000元，在房屋物业交割当天，乙方交付甲方除贷款额外的剩余房款人民币50000元，贷款部分房款，由金融贷款机构依照放款流程及条件直接发放给甲方，丙方对乙方交付的房款，仅承担见证责任。因标的房屋处于抵押中，经三方协商，同意甲方在签订本协议后网签完成后30个工作日内，自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押登记。如甲方未按本条款约定时间还清债务并解除抵押登记，则视为甲方违约，甲方应按照《买卖合同》、《履约合同》中违约条款的约定承担违约责任。甲乙双方协商同意，在产权转移登记后且在2015年3月31日前双方共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用。乙方通过验收后，同时甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续。房屋交付后所发生的风险由乙方承担。如甲方逾期未办理房屋交验手续、结清上述费用，则甲方应支付乙方首付款万分之五的违约金。经甲乙双方友好协商同意，进行房屋交割手续时甲方将标的房屋内厨房和卫生间热水器无偿赠送给乙方，乙方在网签完成后自行支付甲方房屋物品折价款15000元。同日，三方还签订了《装修款补充协议》。2015年4月24日，陈学斌作为出卖方（甲方）、龚代堂、李艳红作为买受方（乙方）与我爱我家公司作为见证方（丙方）签订了《补充协议》，三方约定，在网签完成后2015年4月25日前，乙方再交付甲方房款人民币1710000元，由乙方通过银行转账方式直接支付给甲方，丙方对乙方交付的房款，承担居间和担保的责任。丙方保证在2015年5月4日缴税后，在2015年5月7日前办理完成过户手续，若丙方违约支付乙方每天500元违约金。关于上述合同的履行情况，双方均认可2015年2月25日，就2304号房屋双方签订了编号为C946438的网签合同，龚代堂、李艳红于2015年5月20日交纳了房屋契税41850元。2015年5月21日，2304号房屋过户至龚代堂、李艳红名下，二人为共同共有。关于交房情况，陈学斌称2015年3月22日下午陈学斌将2304号房屋腾空，龚代堂、李艳红的家具当天搬入该房屋，2015年5月3日陈学斌通过中介我爱我家公司将钥匙交给了龚代堂、李艳红。龚代堂、李艳红于2015年4月24日交纳第二笔款项171万元之后，2015年5月1日之前，陈学斌将2304号房屋的钥匙交给了中介人员许鑫，2015年5月3日许鑫将钥匙交给了龚代堂、李艳红，龚代堂、李艳红更换门锁开始装修。双方没有办理交接手续，关于结清费用的日期为2015年5月25日，物业和供暖费都已经结清。关于解除抵押的日期，就以之前法院调取的材料为准，认可为2015年4月7日。龚代堂、李艳红对此不予认可，称2015年清明节假期期间龚代堂、李艳红将家具搬入2304号房屋，交钥匙的日期是2015年5月21日过完户后，通过中介拿到的钥匙，龚代堂、李艳红已经换了锁，物业交接手续及结清费用也都是在2015年5月25日，双方没有办理书面交接手续，解除抵押的日期认可法院调取的材料为准，即2015年4月7日。关于龚代堂、李艳红付款情况，双方均认可龚代堂、李艳红已经将其余房款付清，只剩余尾款65000元没有支付，尾款数额同陈学斌请求数额。关于龚代堂、李艳红主张的逾期交房违约金的依据和计算方式，龚代堂、李艳红称合同约定的交房日期为2015年3月31日，但陈学斌直至2015年5月25日才交房，构成违约，按照房屋成交总价的日万分之五计算，自2015年4月1日计算至2015年5月25日，共计93755元。陈学斌对此不予认可。关于龚代堂、李艳红主张的逾期办理房屋交验手续、结清费用违约金1380元的依据和计算方式，龚代堂、李艳红称依据2014年10月29日签订的《补充协议》第六条，按照日万分之五计算，自2015年4月1日计算至2015年5月25日。龚代堂、李艳红提交物业费及其他费用付款发票（显示2015年5月25日交纳费用）予以证明其主张。陈学斌对此不予认可。关于龚代堂、李艳红主张的支付逾期办理房屋解抵押手续违约金341000元，龚代堂、李艳红称依据2014年10月29日签订的《补充协议》第五条和合同第十条第五款，按照房屋成交总价的10%计算。陈学斌对此不予认可。关于龚代堂、李艳红主张的私自拆走房屋内部家电（空调4台、净水机1台）折价款4000元，龚代堂、李艳红称依据2014年10月29日签订的《补充协议》第八条，4000元数额是估算的，没有证据提交。陈学斌对此不予认可。关于龚代堂、李艳红主张的违约金利息，龚代堂、李艳红称依据法律规定，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年4月1日计算至实际付款之日止。陈学斌对此不予认可。一审法院审理过程中，双方均坚持要求案件适用简易程序审理，因此案件按照简易程序审结。经法院释明，双方均不申请就案件进行任何鉴定评估。龚代堂、李艳红申请调取关于2304号房屋的档案材料，以确定解除抵押登记的时间，法院依法前往北京市朝阳区房管局调取了该材料，材料显示该房屋解除抵押登记的时间为2015年4月7日，双方对此均予以认可。双方均认可2304号房屋现登记在龚代堂、李艳红名下的事实。一审法院认为：陈学斌与龚代堂、李艳红签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及三份《补充协议》，不违反法律、法规强制性规定，是双方当事人真实意思表示，合法有效。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。根据本案现有证据及双方当事人陈述可以认定，龚代堂、李艳红未按照合同约定向陈学斌支付尾款65000元及剩余煤气款项，构成违约，故对于陈学斌的全部诉讼请求，法院予以支持。根据本案现有证据及双方当事人陈述也可以认定陈学斌存在逾期交房、逾期办理房屋交验手续、结清费用的违约行为，故对于龚代堂、李艳红反诉主张的上述违约金，法院予以支持。当事人对自己的主张应提交证据予以证明。龚代堂、李艳红虽主张陈学斌存在逾期办理解除抵押登记的违约行为，但网签时间为2015年2月25日，陈学斌办理完毕解除抵押登记的时间为2015年4月7日，恰好在网签后的三十个工作日内，因此陈学斌并不存在逾期办理解除抵押登记的违约行为，故对于龚代堂、李艳红该项诉讼请求，法院不予支持。龚代堂、李艳红虽主张陈学斌存在私自拆走房屋内部家电的违约责任，但未能提交确实充分证据予以证明其上述主张，故对于其要求陈学斌支付折价款4000元的反诉请求，法院不予支持。龚代堂、李艳红虽主张违约金的利息，但其该项请求于法无据，故对于其该项反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、龚代堂、李艳红于一审判决生效后十日内向陈学斌支付房屋尾款六万五千元及违约金（按照日万分之五计算，自二〇一五年五月二十五日计算至实际付款之日止）；二、龚代堂、李艳红于一审判决生效后十日内向陈学斌支付剩余煤气款项一千零六十六元；三、陈学斌于一审判决生效后十日内向龚代堂、李艳红支付逾期交房违约金九万三千七百七十五元；四、陈学斌于一审判决生效后十日内向龚代堂、李艳红支付逾期办理房屋交验手续、结清费用违约金一千三百八十元。五、驳回龚代堂、李艳红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。陈学斌不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。主要上诉理由如下：陈学斌不存在逾期交房和逾期交验的问题。2015年3月31日不应作为认定交付房屋的时间，”产权转移登记后”与”2015年3月31日前”两个条件同时满足时，交房的条件才成就。故请求：1.撤销一审法院判决第三项、第四项；2.依法改判驳回龚代堂、李艳红全部反诉请求或发回重审。一、二审诉讼费用由龚代堂、李艳红承担。龚代堂、李艳红服从一审法院判决，请求驳回上诉人陈学斌的上诉请求。其针对陈学斌的上诉理由答辩称：双方的交房时间应该以2015年3月31日为准，陈学斌逾期交房、逾期交验存在违约的情形，应该承担违约责任。二审诉讼中，陈学斌向本院提交以下证据：1、出租房屋提前解约中介证明、出租房屋提前解约租户证明，证明陈学斌准备按时交房。2、房屋交易经过中介证明，证明房屋交易经过。3、移动公司通话记录单，证明物业交割推迟责任不在陈学斌。龚代堂、李艳红针对陈学斌二审提交的证据发表质证意见：对于证据1，真实性、关联性不予认可；对于证据2，真实性不予认可，许鑫作为陈学斌买其他房屋的经纪人在证明中签字无效，双方存在利害关系，故真实性存在异议；对于证据3，真实性认可，关联性不认可。本院对陈学斌二审提交的证据1、证据2的真实性、关联性不予认可，对证据3的真实性认可，关联性不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、三份《补充协议》、网签合同、物业费等费用付款发票、契税发票、二手房首付款收付确认函、贷款审核确认书、法院调取的该房屋档案等材料及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：本案的争议焦点主要是房屋的应交付时间以及陈学斌是否构成违约的问题。第一、本案中，双方在2014年10月29日签订《房屋买卖合同》和《补充协议》中约定，陈学斌应当在产权转移登记后且在2015年3月31日前将房屋交付给龚代堂、李艳红。虽然在2015年4月24日双方签订的《补充协议》第五条约定了”丙方保证在2015年5月4日缴税后，在2015年5月7日前办理完成过户手续。若丙方违约支付乙方每天500元违约金”，但该条约定仅是对我爱我家公司按期完成过户的责任保证，并不与2014年10月29日签订《房屋买卖合同》和《补充协议》相冲突，亦未改变房屋应交付的具体时间。第二，根据双方的合同约定可以看出，房屋交付时间不以产权转移与否为必要条件，房屋交付在房屋产权登记后亦非法律强制性规定，在双方无其他变更交付时间约定的情况下，即交房时间应为2015年3月31日。双方均应按照该期限履行权利义务。第三，当事人应当根据自己的主张提交相应的证据。本案中，陈学斌主张自己积极、及时履行交房义务，特别是在双方何时交付房屋钥匙、实际掌控房屋使用权的问题上，陈学斌负有相应的举证责任，但其未提交相应证据予以佐证。结合本案现有证据以及双方当事人陈述可以认定龚代堂、李艳红于2015年5月25日完成实际收房及房屋交验手续，陈学斌存在逾期交房、逾期办理房屋交验手续、结清费用的违约行为。故上诉人陈学斌的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费726元，由龚代堂、李艳红负担（陈学斌已交纳，龚代堂、李艳红于本判决生效后七日内支付给陈学斌）；反诉案件受理费3951元，由龚代堂、李艳红负担3000元（已交纳），由陈学斌负担951元（龚代堂、李艳红已交纳，陈学斌于本判决生效后七日内支付给龚代堂、李艳红）。二审案件受理费2179元，由陈学斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高     贵代理审判员 潘     蓉代理审判员 姜     君二〇一六年三月二十八日书 记 员 黄璐书记员崔莹