辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)辽12民终138号上诉人(原审被告)：昌图县城镇建设综合开发有限责任公司，住所地昌图县昌图镇街内。法定代表人：田胜，系该公司经理。上诉人(原审被告)：孙飞，男，1971年6月19日生，汉族，个体工商户，住昌图县。委托代理人：张继衡，系辽宁继衡律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：于树新，男，1967年3月25日生，汉族，昌图县饮食服务公司下岗工人，住昌图县。被上诉人(原审原告)：刘东山，男，1985年3月18日生，汉族，个体工商户，住昌图县。被上诉人(原审原告)：朱艳宏，女，1966年12月16日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：赵冬，女，1989年1月2日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：张茜，女，1991年8月5日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：费久明，男，1975年9月10日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：邱亚楠，男，1988年12月15日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：郑宏杰，男，1980年5月9日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：姚佳明，男，1988年12月28日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：田振国，男，1980年12月15日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：高玉环，女，1973年3月5日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：杨占，男，1962年2月13日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：王凤波，男，1976年4月2日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：赵兴涛，男，1978年10月10日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：秦德明，男，1977年7月4日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：张国政，男，1973年10月30日生，汉族，教师，住昌图县。被上诉人(原审原告)：张海龙，男，1980年10月24日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：张海波，男，1982年3月2日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：王喜龙，男，1975年2月2日生，汉族，农民，住昌图县。被上诉人(原审原告)：吴春艳，女，1981年5月16日生，汉族，农民，住昌图县。上诉人昌图县城镇建设综合开发有限责任公司（以下简称昌图综合开发公司）、孙飞诉被上诉人于树新、刘东山等20名房屋买卖合同纠纷一案，2015年11月11日作出(2015)昌民一初字第01569号民事判决，宣判后，昌图县城镇建设综合开发有限责任公司、孙飞不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人孙飞的委托代理人张继衡、被上诉人刘东山到庭参加诉讼。被上诉人朱艳宏、赵冬、张茜、费久明等经传票传唤未到庭参加诉讼。原审原告于树新、刘东山等一审诉称：原告于树新、刘东山等均系昌图县头道镇合家舒苑小区业主，该住宅小区系被告孙飞挂靠被告昌图综合开发公司于2011年开发，原告等业主于2012年与被告孙飞签订商品房买卖合同，购买住宅楼，成为合家舒苑小区业主。被告孙飞于2012年至2013年间负责对该小区供暖。2014年被告孙飞停止对该住宅小区供暖，包括20名原告在内的共26名业主只能自行集资供暖，共集资119362元，取暖支出169556元，差额50194元。因被告孙飞未按商品房买卖合同履行义务、被告昌图综合开发公司同意被告孙飞挂靠在其名下进行商品房开发，故要求二被告承担原告2014年取暖费用50194元。原审被告昌图综合开发公司一审辩称：被告昌图综合开发公司与被告孙飞间签订合家舒苑小区合作协议，提供给被告孙飞商品房开发资质，与被告孙飞系合作关系，虽然商品房买卖合同出卖方系被告昌图综合开发公司，但该住宅小区的实际投资人为被告孙飞，二被告对住宅小区的供暖及物业管理有明确约定即由孙飞负责，故被告昌图综合开发公司不同意原告的诉讼请求。原审被告孙飞一审辩称：原告所起诉的取暖费用与原告同被告孙飞间的商品房买卖无关。被告孙飞所开发合家舒苑小区供暖属物业管理范畴，被告孙飞作为开发商已向业主提供供暖配套设施，同商品房一并交付小区业主。2014年被告孙飞停止供暖，已通知昌图县头道镇人民政府，故不同意原告的诉讼请求。原审法院经审理查明：被告孙飞于2011年挂靠被告昌图综合开发公司在昌图县头道镇投资开发合家舒苑住宅小区，并于2014年4月25日与被告昌图综合开发公司补签建设工程项目合作协议。被告孙飞所开发的合家舒苑住宅小区商品房系被告孙飞以被告昌图综合开发公司名义与买受人签订商品房买卖合同方式出售。原告于树新、刘东山等即系合家舒苑小区业主，原告等业主入住合家舒苑小区后，被告孙飞于2012年至2013年间负责小区冬季供暖，2014年度供暖期，被告孙飞放弃对该小区供暖。包括原告在内的业主共26户，同部分与被告孙飞通过抵押方式取得合家舒苑小区房屋所有权的其他业主，自行集资进行小区取暖，集资款由头道镇社区管理支出。2014年参予供暖的业主共集资119362元，供暖实际支出169556元，差额部分为50194元。另查，被告孙飞投资开发的合家舒苑小区住宅楼共四栋，共应有业主112名，2014年参予供暖业主26人。原审法院认为：被告孙飞作为投资人，开发合家舒苑住宅小区，与包括原告在内的商品买受人签订商品房买卖合同，被告孙飞与商品房买受人签订房屋买卖合同依法成立，作为合同当事人，应全面履行合同义务。被告孙飞所开发的住宅小区所处头道镇无集中供热企业，被告孙飞作为开发商，除应依法提供供暖配套设施外，尚应成立小区供暖部门或委托相关物业管理部门，保证小区冬季供暖，履行合同义务。被告昌图综合开发公司作为具备房地产开发资质的企业，同意被告孙飞挂靠本公司，利用本公司资质进行房地产开发、以本公司名义进行商品房买卖，虽然二被告在补签的合作协议中约定，被告孙飞负责所开发小区的供暖及物业管理，但不能依法免除其作为合家舒苑小区商品房出卖的合同义务。2014年冬季供暖期间，被告孙飞所开发的住宅小区入住业主为26人，仅占全体业主112人的23%，业主根本无法成立业主委员会，值此特定时间被告孙飞作为开发商既未提供专业供暖服务，又未协助业主选聘具备供暖资质的物业服务企业，便放弃对合家舒苑小区的供暖，原告等业主无奈自行集资取暖，导致原告等业主因缺乏专业性，管控风险能力较差，而造成经济损失，故被告孙飞应依法承担违约责任，赔偿原告等经济损失。被告昌图综合开发公司作为被挂靠人应与被告孙飞承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条及《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、被告孙飞于判决生效后30日内赔偿原告于树新、刘东山等业主经济损失50194元；二、被告昌图县城镇建设综合开发有限责任公司与被告孙飞承担连带责任；如果被告孙飞未能按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用1054元由被告孙飞负担。孙飞的上诉请求和理由是：请求撤销原判，依法改判驳回于树新、刘东山等20名被上诉人的诉讼请求。理由一是孙飞将供热设施交给小区内业主,由业主自行组织供暖,同时通知合家舒苑小区所在地的头道镇人民政府.被上诉人接收供暖设施自行组织供暖是自主经营管理行为,收费标准和支出并未经上诉人监督管理和确认,他们向原审法院提供的收支帐目和支出票据的真实性和合理性无法确认,他们的经营时对该小区内的业主没有完全按照供热面积和标准收取供热费用,造成亏损,是其经营管理行为造成的,应由自行承担责任.二是本案不属于房屋买卖合同纠纷,上诉人按照商品房买卖合同中约定的权利义务全部履行完毕,商品房买卖合同中没有约定供热由上诉人或开发商负责供热的约定,也没有法律规定要求开发商负责供暖,所以被上诉人要求上诉人履行供热义务,承担供热费用差额,没有合同约定也没有法律规定。三是双方签订的商品房买卖合同当事人约定了配套设施能够正常使用的义务，2012年2013年上诉人已经进行两年的供暖，证明供热设施完好，能够正常供热。上诉人履行商品房买卖合同中约定和法定义务，不存在违约。四是原审适用法律错误，物业管理条例第二条规定物业管理不包括供热服务项目。五是原审认定入住业主26人，仅占业主112人的23%，无法成立业主委员会，属认定错误。昌图县城镇建设综合开发有限责任公司的上诉请求和理由与孙飞一致。本院认为：原审认定供暖业主26人证据不足，二审期间上诉人提交昌图县村镇房屋产权登记管理处的证据材料，证明合家舒苑小区产权登记用户共32户，牛大君没有按照供热面积和标准进行收费，对于供暖业主人数应进行审查。同时取暖费收支帐目、票据是其自行制定、管理，对其合理性应进一步进行核实确认。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款三项之规定，裁定如下：一、撤销昌图县人民法院（2015）昌民一初字第01569号民事判决；二、发回昌图县人民法院重审。二审案件受理费1054元，退给上诉人昌图县城镇建设综合开发有限责任公司。二审案件受理费1054元，退给上诉人孙飞。审 判 长 陈 晶代理审判员 田 宇代理审判员 董瑞华二〇一六年三月二十八日书 记 员 黄博超