安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2015）相民二初字第00801号原告（反诉被告）：淮北市相山区神州火焰鱼饭店，住所地安徽省淮北市华松时代北区，组织机构代码xxxxx。经营者：周梅，女，1982年1月3日出生，汉族，个体工商户，住安徽省淮北市相山区。委托代理人：李加爱，男，汉族，1978年8月4日出生,住安徽省淮北市相山区，系周梅之夫。被告（反诉原告）：吕鹏，男，1977年10月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。委托代理人：吕向锋，安徽众星合律师事务所律师。第三人：淮北市华松房地产有限公司，住所地安徽省淮北市淮海路，组织机构代码xxxxx。法定代表人：朱松涛，该公司董事长。委托代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店（简称火焰鱼饭店）与被告(反诉原告)吕鹏租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，吕鹏于2015年10月27日提起反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，依据火焰鱼饭店的申请，本院依法追加淮北市华松房地产有限公司（简称华松房地产公司）作为第三人参加诉讼，并于2016年1月12日再次公开开庭进行了审理。第一次庭审火焰鱼饭店的委托代理人李加爱、吕鹏的委托代理人吕向锋到庭参加诉讼。第二次庭审火焰鱼饭店的委托代理人李加爱、吕鹏的委托代理人吕向锋、华松房地产公司的委托代理人杨德文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。火焰鱼饭店诉称：2014年4月2日，李加爱与吕鹏签订饭店承包协议，双方约定经营期限为2014年4月7日至2018年2月7日，承包费用自2014年4月7日至2015年2月7日期间每年24万元，2015年2月8日至2018年2月7日每年26万元。承包费每半年支付一次，需提前30天支付下半年承包费用。协议另约定吕鹏迟延交付承包费20日属于违约行为，李加爱有权收回该饭店并将收取8万元押金作为违约金不予退还，吕鹏需将拖欠的承包费补齐，给李加爱造成的损失还应当赔偿。协议签订后，李加爱即将饭店交给吕鹏经营使用，并移交了经营场所的设施、设备及用具。但吕鹏经营至2014年10月6日即拖延支付承包费。2015年7月1日吕鹏竟公然对外贴示转让饭店。吕鹏的违约行为给火焰鱼饭店造成重大经济损失，火焰鱼饭店有权依约解除双方饭店的承包协议，吕鹏应返还其承包的淮北市翠峰路华松时代北区西门北侧1-2层饭店；支付承包费21万元（计算至2015年8月7日，其中2014年10月7日至2015年2月7日期间的承包费8万元，2015年2月8日至2015年8月7日期间承包费13万元），以后应按每年26万元支付承包费至返还饭店之日止；承担押金不予返还的违约责任；承担火焰鱼饭店损失4万元；本案诉讼费由吕鹏承担。吕鹏答辩并反诉称：1、李加爱并没有使用火焰鱼饭店的名称跟吕鹏签订合同。吕鹏是从宋某、吴某处转租的该房屋，在转让后，宋某通知了李加爱。李加爱和吕鹏重新签订了合同。合同约定的承包日期从2014年4月7日至2018年2月7日。李加爱只是收房租，并不具有该饭店的经营权利。2、火焰鱼饭店要求吕鹏支付房租没有事实与法律依据，根据《城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。2014年9月1日，华松房地产公司在吕鹏经营的饭店门上张贴了通知，通知承租人租赁合同于2014年8月31日到期，要求三日内腾空反诉人使用的房屋，至此，吕鹏的饭店无法经营。2014年11月22日，华松房地产公司又张贴了通知，并将吕鹏经营的饭店上锁，吕鹏自此终止了饭店的经营。3、因火焰鱼饭店违约行为，导致吕鹏无法继续经营饭店，给吕鹏造成了巨大损失，火焰鱼饭店应当依法赔偿。合同无法继续履行是火焰鱼饭店导致，请求依法判决驳回火焰鱼饭店的诉请；火焰鱼饭店返还吕鹏缴纳押金8万元并赔偿损失506470元；本案诉讼费、反诉费由火焰鱼饭店承担。火焰鱼饭店在庭审中辩称：不存在华松房地产公司在饭店门口张贴停业通知导致吕鹏无法经营的事实。饭店用房是周梅2009年从华松房地产公司租赁的，吕鹏从2014年承包饭店后，交了半年的承包费用，之后再也没有支付承包费用。反诉部分与本案没有关联性。华松房地产公司述称：1、涉案的房屋是华松房地产公司于2009年9月1日出租给周梅使用，合同期限截止至2014年10月30日。2、截至2014年7月30日，周梅拖欠租金47131元。其后的房租周梅未缴纳，其有4万元保证金在华松房地产公司。合同到期后，华松房地产公司与周梅也没有续签合同。华松房地产公司将保留对周梅提起诉讼的权利。火焰鱼饭店为支持其主张，向本院提交如下证据：1、饭店承包协议书一份，证明李加爱与吕鹏双方签订承包协议，约定饭店承包经营期限为2014年4月7日至2018年2月7日，承包费用自2014年4月7日至2015年2月7日期间为每年24万元，2015年2月8日至2018年2月7日期间每年为26万元，租金为半年支付一次。协议另约定被告延迟交付承包费超过20日，李加爱有权收回饭店并将收取的8万元押金作为违约金不予退换。2、营业执照一份，证明火焰鱼饭店的登记业主为周梅，周梅具有合法的饭店经营资质及对外承包权利。3、结婚证一份，证明火焰鱼饭店业主周梅与代理人李加爱是夫妻关系，李加爱有权与吕鹏签订饭店承包协议。4、转让饭店的图片两张，证明吕鹏擅自转让饭店违反协议的约定，周梅有权终止承包合同，并将押金作为违约金予以收缴不予返还，给周梅造成损失的，吕鹏还应当赔偿损失。5、淮北供水台账、淮北供电公司催费通知单及欠费明细，证明截止到2015年8月吕鹏依然正常经营饭店。吕鹏对上述证据的质证意见为:对证据1-3的真实性无异议，但认为周梅与吕鹏合同的租赁期限超过其与华松签订的合同租赁期限，周梅已经构成违约，周梅与吕鹏签订合同时，并不存在火焰鱼饭店。证据4，认为照片时间、来源不明确，不具有真实性，不能达到火焰鱼饭店的证明目的。证据5，认为该证据没有具体的客户名称，电表单与本案没有关系，且没有原件，催费单上没有加盖供电公司的印章，不能体现出吕鹏在正常经营饭店期间产生的电费，供水公司台账不能体现吕鹏使用自来水的情况，不能达到火焰鱼饭店的证明目的。华松房地产公司对上述证据的质证意见为：对于证据1-2的真实性无异议，但认为与华松房地产公司无关联。对于证据3无异议。对于证据4的合法性不确定。对证据5真实性无异议，但认为相应的费用无论应当由谁承担，在涉案房屋返还给华松房地产公司之前，华松房地产公司享有向周梅追索相关费用的权利。吕鹏为支持其主张，向本院提交如下证据：1、租赁合同、饭店承包协议书各一份，证明吕鹏与周梅签订的合同约定租赁期限至2018年2月7日及周梅与华松签订的租赁合同期限是截止到2014年8月30日。2、通知二份，证明淮北市华松房地产有限公司通知在规定时间内腾出租赁房屋，致使吕鹏无法继续经营。3、相山区鱼火肴餐饮服务许可证、组织机构代码及调查笔录二份，证明吕鹏是从宋某、吴某手中转的饭店，并支付了转让费15万元，其中包含一些饭店内用具。4、装修协议一份、收款收据四份、销货清单两份，证明吕鹏租赁房屋后进行装修，因周梅的原因导致吕鹏受到的损失。5、企业公示信息一份，证明火焰鱼饭店在2015年1月27日才更名为现在的名称，在此之前并无此名称，周梅恶意更改名称。6、2013年2月8日饭店承包协议书一份，证明周梅已经将饭店转让出去，周梅诉状中陈述虚假。火焰鱼饭店对上述证据的质证意见为:对证据1真实性无异议，但认为租赁协议与饭店承包协议没有关联性。对证据2真实性无异议，只是我方与华松之间续约的通知，与吕鹏没有关系，并不能达到吕鹏的证明目的。对证据3，认为与本案没有关联性，相山区鱼火肴经营地址与涉案饭店不是同一地址。对证据4，认为与本案没有关联性，饭店承包给吕鹏的时候已经进行了精装修，提供的饭店是正常使用的，承包协议约定后续的装修都属于周梅所有。证据5，涉案饭店的注册时间与注册人都是真实有效的，从2009年起一直是我方在经营，中间更换过几次饭店名称。证据6，承包协议是李加爱与汪永超签订，但是协议书上内容有改动，汪永超仅仅经营了几个月饭店，就将饭店返还给李加爱。华松房地产公司对上述证据的质证意见为：证据1，对租赁合同无异议，租赁期限实际上是到2014年10月30日，因有两个月的顺延期。饭店承包协议书与华松房地产公司无关联，合法性请法庭核实。对证据2的真实性无异议，通知中所称2014年8月30日到期，应为笔误。对证据3-6，认为与华松房地产公司无关联。华松房地产公司向本院提交了租赁合同一份，证明涉案房屋是由华松房地产公司出租给周梅使用。火焰鱼饭店对上述证据无异议。吕鹏对该证据的真实性、合法性无异议，认为租赁期限为2014年8月30日。经审查，本院对双方当事人所提交的证据认证如下：一、关于火焰鱼饭店的举证。吕鹏及华松房地产公司对证据1-3的真实性无异议。本院认为，以上证据能够反映本案的事实，本院予以确认。证据4，该证据无法证明吕鹏已实际将饭店转让给他人，故本院对火焰鱼饭店的证明目的不予采信。证据5，该证据无法反映华松时代北区18栋楼二楼门面南所欠水、电费用由吕鹏使用产生，故本院对火焰鱼饭店的证明目的不予采信。二、关于吕鹏的举证。火焰鱼饭店、华松房地产公司对证据1、2的真实性无异议，本院认为，以上证据能够反映本案的事实，本院予以确认。证据3，证人宋某、吴某未出庭作证，其作出的证言不符合证据形式，本院不予认定，该组其他证据和本案无关联，本院亦不予认定。对证据4，装修费用并非吕鹏的实际损失，且双方对装修后设备设施等归属权有约定，故本院对吕鹏的证明目的不予采信。证据5，该证据能证明火焰鱼饭店系周梅于2015年1月27日将其注册登记的饭店淮北市相山区耿杰美食牛骨头馆变更字号名称而来，对该证据本院予以认定。证据6，该承包协议是李加爱与汪永超签订，与本案无关联，本院不予认定。三、关于华松房地产公司的举证。火焰鱼饭店、吕鹏对该证据均无异议，本院经审查予以确认。根据本院所认定的证据材料及双方当事人的陈述，审理查明事实为：李加爱与周梅系夫妻关系。2009年9月1日，周梅与华松房地产公司签订了租赁合同，约定周梅承租华松房地产公司位于华松时代北区18#102、105、201房屋，用途为餐饮，租期为5年，自2009年9月1日起至2014年8月30日止。合同另约定2009年9月1日至2009年10月30日为免费装修期，给付租金期限为2009年11月1日至2014年10月30日。2009年11月27日，周梅以淮北市相山区耿杰美食牛骨头馆为字号办理了个体工商户登记。2014年4月2日，李加爱（甲方）与吕鹏（乙方）签订饭店承包协议，约定甲方提供给乙方淮北市翠峰路华松时代北区西门北侧1-2层餐厅(18#的102、201室)，餐厅附有经营所需设施、设备、用具，由乙方依法开展饮食服务经营。经营期限为2014年4月7日至2018年2月7日，承包费用自2014年4月7日至2015年2月7日期间年租金为24万元，2015年2月8日至2018年2月7日承包费为年租金26万元。承包费每半年支付一次，乙方应提前30天向甲方支付下半年承包费用。乙方需向甲方支付8万元作为物品及场地押金，合同结束后甲方一次性退还乙方。乙方增加的可移动设备设施归属权属于乙方，增加的装饰、门窗、招牌等不动产归甲方所有。因不可抗拒的因素（拆迁、甲方和华松房地产公司不能正常续签合同、大合同不能履行、自然灾害等）引起本合同不能正常履行的，不视为违约，甲方应将乙方已预交的押金退还给乙方。合同期内如果乙方干扰甲方和华松房地产公司签订合同，视为乙方违约，甲方有权收回该饭店并没收保证金。协议另约定乙方迟延交付承包费的，逾期10日不缴纳承包费用甲方每天按照每月承包费的10‰收取滞纳金；逾期20日不缴纳承包费用，甲方有权收回该饭店并将8万元押金转为违约金不予退还乙方。合同终止后，合同双方仍应承担原合同所规定之双方应履行而未履行完毕的义务与责任。协议签订后，李加爱即将饭店交给吕鹏经营使用，并移交了经营场所的设施、设备及用具（包括空调柜机四台、挂机九台、四开门冰柜一台、小冰柜两台、操作台三个）。2015年1月27日，周梅将其注册登记的饭店字号由淮北市相山区耿杰美食牛骨头馆变更为火焰鱼饭店。2014年9月1日，华松房地产公司在吕鹏经营的饭店门上张贴了通知，通知承租人租赁合同于2014年8月31日到期，要求周梅三日内腾空租赁的华松时代北区18#102、105、201房屋。2014年11月22日，华松房地产公司再次张贴了腾房通知。之后，华松房地产公司对吕鹏经营的饭店房门上锁，吕鹏终止了饭店的经营。2015年12月1日，吕鹏在华松房地产公司的同意下，将102室的物品全部搬至201室。涉案饭店已由华松房地产公司实际控制，其中的102室华松房地产公司已交付该房屋的购买人李明。本院认为：李加爱和吕鹏签订饭店承包协议书，李加爱将周梅从华松房地产公司租赁的房屋和其在经营饭店期间的设备、设施等提供给吕鹏使用，并按期收取租金。双方形成了房屋租赁合同法律关系。双方签订的合同名称虽然是饭店承包协议书，但双方在合同中均是对租赁关系权利义务的约定，且吕鹏在接手饭店时，李加爱并未将饭店的营业执照等相关的证件提交给吕鹏，吕鹏亦未用营业执照登记的字号经营，而是另取字号火焰鱼饭店进行经营。一个合同到底是什么性质不是取决于它的名称叫什么，而是取决于实际的权利义务约定，即合同的实质内容决定了它的性质。该合同虽然名为承包合同，但内容上都是租赁关系的权利义务的约定，该合同则实质上为租赁合同。火焰鱼饭店诉称双方系承包合同关系，本院不予采信。李加爱将周梅从华松房地产公司租赁的房屋转租给吕鹏，转租期限超过了其与华松房地产公司租赁合同的剩余租赁期限，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，在周梅与华松房地产公司关于转租期限无其他约定的情况下，超过部分的约定无效。因李加爱和吕鹏双方签订的饭店承包协议书对于2014年10月30日以后的约定无效，故双方签订的协议现已无需解除。虽然周梅与华松房地产公司之间的租赁合同中约定租赁期限自2009年9月1日起至2014年8月30日止，但双方在该合同中另约定2009年9月1日至2009年10月30日为免费装修期，给付租金期限为2009年11月1日至2014年10月30日。对此，华松房地产公司及周梅均予以认可。故该合同租赁期限应至2014年10月30日止。吕鹏已给付租金至2014年10月6日，其还应给付火焰鱼饭店从2014年10月7日至2014年10月30日的租金1.6万元。火焰鱼饭店要求吕鹏承担违约责任，并赔偿其损失4万元，此项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。周梅和华松房地产公司的租赁合同期间届满后，周梅对涉案房屋已无占有、使用、收益的权利，且华松房地产公司已实际控制淮北市翠峰路华松时代北区西门北侧1-2层吕鹏经营的饭店。火焰鱼饭店要求吕鹏返还该涉案饭店的诉请，除李加爱随饭店一起交付吕鹏经营饭店的物品，吕鹏应予返还外，其余部分本院不予支持。吕鹏与李加爱双方在饭店承包协议书中约定，因周梅和华松房地产公司不能正常续签合同等不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行的，不视为违约，周梅应将吕鹏已预交的押金退还给吕鹏。因周梅和华松房地产公司因故未再续签合同，吕鹏与周梅签订的协议无法继续履行，故吕鹏诉请判令火焰鱼饭店返还吕鹏缴纳押金8万元，本院予以支持。因双方在饭店承包协议书中约定，吕鹏增加的可移动设备设施归属权属于吕鹏，增加的装饰、门窗、招牌等不动产归火焰鱼饭店所有。虽然双方在合同中对于2014年10月30日以后的约定无效，合同部分无效的，不影响其他部分的效力。吕鹏对于对方如不能与华松房地产公司续签合同会导致双方的合同无法履行应为明知，对于合同部分无效的后果，其亦存在过错。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吕鹏要求火焰鱼饭店赔偿其损失506470元，无事实和法律依据，本院不予支持。华松房地产公司与周梅等人之间的纠纷，因涉及其他法律关系，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吕鹏于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店租金1.6万元；二、原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)吕鹏押金8万元；三、上述第一、二项判决相互冲抵后，原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店于本判决生效之日起十五日内给付被告(反诉原告)吕鹏6.4万元；四、被告(反诉原告)吕鹏于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店空调柜机四台、挂机九台、四开门冰柜一台、小冰柜两台、操作台三个。五、驳回原告（反诉被告）淮北市相山区神州火焰鱼饭店的其他诉讼请求。六、驳回被告(反诉原告)吕鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告(反诉被告)淮北市相山区神州火焰鱼饭店负担4808元，由被告（反诉原告）吕鹏负担242元；反诉费4832元，由原告(反诉被告)淮北市相山区神州火焰鱼饭店负担659元，由被告（反诉原告）吕鹏负担4173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  李 萍人民陪审员  王朋诗人民陪审员  程 莉二〇一六年三月二日书 记 员  宋 超附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。