上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2806号上诉人（原审原告）刘婧，女，1981年6月16日生，汉族，户籍地湖北省武穴市永宁大道西47号1单元141室。委托代理人马然，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）孙振志，男，1977年11月19日生，汉族，住上海市闸北区安庆路295弄6号。上诉人（原审被告）宋璟，女，1978年1月1日生，汉族，住上海市普陀区双山路167弄7号1304室。上诉人（原审被告）孙永胜，男，1949年10月1日生，汉族，住上海市长宁区玉屏南路560弄21号503室。上述三上诉人之共同委托代理人龚震华，上海容和律师事务所律师。上述三上诉人之共同委托代理人焦雅莉，上海容和律师事务所律师。上诉人刘婧、上诉人孙振志、宋璟、孙永胜因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1438号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案审理过程中，经本院院长批准，延长了审理期限。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年8月22日，刘婧、孙振志、宋璟、孙永胜及中介方锦锐地产签订委托购买意向书一份，约定刘婧向孙振志、宋璟、孙永胜购买上海市浦东新区新桥镇新南路1088弄61号101室房屋（以下简称“系争房屋”），该意向书载明房屋价款、支付方式等内容，同时约定，孙振志、宋璟、孙永胜应在房屋交付前迁出户口。2010年8月28日，刘婧、孙振志、宋璟、孙永胜签订《上海市房地产买卖合同》一份。该合同约定，孙振志、宋璟、孙永胜将其所有的系争房屋以人民币190万元（以下币种均为人民币）售予刘婧；孙振志、宋璟、孙永胜于2010年11月30日前腾出该房屋并通知刘婧进行验收交接；合同第十条约定，孙振志、宋璟、孙永胜未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向刘婧支付已收款0.1%的违约金；孙振志、宋璟、孙永胜承诺于交房前迁出该房屋内的户口（若有）；任何一方未按照合同约定全面履行义务，若孙振志、宋璟、孙永胜违约，则应按合同第十条执行。上述合同另对其他相关事宜作了约定。原审审理中，双方明确，除户口问题外双方均系按约履行，房屋实际成交价为228万元。2010年10月24日，刘婧对上述房屋取得沪房地松字（2010）第032149号上海市房地产权证。该房屋内现有案外人钱铫铫的户口。本案原审审理中，刘婧提起诉讼，请求判令：孙振志、宋璟、孙永胜支付刘婧逾期迁出户口的违约金，自2010年11月1日起至实际迁出之日止、以190万为本金，按照日万分之五计算。孙振志、宋璟、孙永胜共同辩称：不同意刘婧诉讼请求。原审法院认为，刘婧、孙振志、宋璟、孙永胜签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。合同补充条款约定，孙振志、宋璟、孙永胜承诺于交房前迁出该房屋内的户口（若有）；若双方未按合同全面履行义务，孙振志、宋璟、孙永胜违约的，则按合同第十条第一款执行；合同第十条约定，孙振志、宋璟、孙永胜未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向刘婧支付已收款0.1%的违约金。合同约定的交房时间为2010年11月30日，现孙振志、宋璟、孙永胜至今未能按约在房屋交付前将案外人钱铫铫的户口迁出，已属违约，应当承担违约责任。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。孙振志、宋璟、孙永胜主张刘婧的诉讼请求超过诉讼时效期间。对此原审认为，从合同约定的迁出户口期限届满之日的次日起至今，孙振志、宋璟、孙永胜逾期迁出户口的违约金每一天都在产生，故从刘婧主张之日起，往前追溯两年的违约金并未超过诉讼时效期间，可予支持。此前的部分因超过诉讼时效，不予支持。现即使从本案立案之日2015年5月6日往前追溯两年，刘婧的诉讼请求中要求孙振志、宋璟、孙永胜支付2013年5月7日起的违约金部分并未超过诉讼时效期间，应予支持。至于违约金的截止时间及标准。关于截止时间，一方面，迁出案外人户口的时间尚无法确定；另一方面，违约金的认定还应考虑刘婧实际发生的损失，并以不得超过孙振志、宋璟、孙永胜未履行合同可预见到的损失为限，故原审法院对违约金的截止时间予以调整。至于刘婧在判决生效之后如还有违约损失，则应另行诉讼主张。关于计算标准，原审认为，在尊重当事人约定的前提下，考虑到刘婧由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定按每日190元的标准计算。孙振志、宋璟、孙永胜辩称刘婧早已清楚该房屋内存有户口，且起诉超过诉讼时效，因未能提供依据，故不予采信。原审法院审理后于二〇一五年八月五日作出判决：孙振志、宋璟、孙永胜于判决生效之日起十日内按每日190元的标准向刘婧支付自2013年5月7日起至判决生效之日止的逾期违约金。案件受理费18，531元，减半收取计9，265.50元，由刘婧负担7，553.50元（已付），由孙振志、宋璟、孙永胜负担1，712元。判决后，刘婧、孙振志、宋璟、孙永胜不服，均向本院提起上诉。上诉人刘婧上诉称：系争房屋买卖合同明确约定孙振志、宋璟、孙永胜应于交房前迁出房屋内的全部户口，但至今系争房屋内仍附有案外人的户口，孙振志、宋璟、孙永胜已违反了合同的约定，应依约承担相应的违约责任。买卖合同仅约定了逾期迁出户口违约金的计算方法，并未约定支付期限，刘婧可随时主张权利，刘婧的诉讼请求，并未超过法律规定的诉讼时效。刘婧于2015年4月27日发函孙振志、宋璟、孙永胜，刘婧知道权利受侵害的时间应从此时计算，故刘婧主张自2010年10月至今的违约金，并未超过诉讼时效，依法应予支持。系争房屋买卖合同明确了逾期迁出户口的，应每日支付已收款0.1%的违约金。本案中，孙振志、宋璟、孙永胜并未要求调整违约金，刘婧主动调低了违约金计算标准，相应的违约金也未高于给刘婧造成的损失，原审法院酌定的违约金计算标准过低，故上诉请求撤销原审判决，改判支持刘婧原审中的全部诉讼请求。孙振志、宋璟、孙永胜针对刘婧的上诉请求辩称：不同意刘婧的上诉请求。民事诉讼时效的计算起点是从知道或者应当知道权利受侵害之日起。系争房屋买卖合同已经明确约定交房之前迁出户口，2010年双方已办理完毕产权过户及交接手续，故刘婧的诉讼请求，已超过法律规定的诉讼时效，依法应不予保护。系争房屋内附有案外人的户口，对此刘婧明知但在长达四年的时间内并未就此提出异议，应视为刘婧同意并接受了系争房屋内附有案外人户口之状态。且案外人与孙振志、宋璟、孙永胜没有任何关系，也非孙振志、宋璟、孙永胜购买系争房屋时的房屋出售人，孙振志、宋璟、孙永胜目前无法迁出案外人的户口，附有案外人的户口并不影响系争房屋的交易，对刘婧也未造成实际损失。同时，刘婧曾出具书面《情况说明》，认可了孙振志、宋璟、孙永胜已履行了合同约定的全部义务，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回刘婧原审中的全部诉讼请求。刘婧针对孙振志、宋璟、孙永胜的上诉请求答辩称：不同意孙振志、宋璟、孙永胜的上诉请求，坚持己方上诉请求。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，系争房屋内案外人钱铫铫的户口已于2015年12月30日迁出系争房屋。二审中，孙振志、宋璟、孙永胜提供署期为2010年10月12日的《情况说明》一份，载明：孙振志、宋璟、孙永胜已于2010年10月11日按照与本人签署的《上海市房地产买卖合同》的约定办理了将松江区新桥镇新南路1088弄61号101室房屋的产权过户到本人名下的手续，且孙振志、宋璟和孙永胜已于当日依合同约定将上述房屋实际交付给本人。孙振志、宋璟和孙永胜已经依《上海市房地产买卖合同》的约定履行了全部义务。因此，本人应按《上海市房地产买卖合同》的约定于2010年10月11日向孙振志、宋璟和孙永胜支付购买上述房屋的尾款人民币2万元（上述尾款已由本人于2010年8月28日交给上海锦锐房地产经纪有限公司，并应由上海锦锐房地产经纪有限公司按照《上海市房地产买卖合同》）的约定转交给孙振志，宋璟和孙永胜。该份情况说明上有刘婧签字确认。刘婧质证称，不认可该份情况说明的真实性，刘婧从未出具过该份情况说明，该份证据并非新证据，不应采纳，且证明该份证据真实性的责任在于孙振志、宋璟和孙永胜一方，刘婧不申请对该份情况说明上刘婧签字的真实性进行鉴定，即便认定系刘婧签署了该份情况说明，因案外人的户口实际并未迁出，也不能免除孙振志、宋璟和孙永胜一方迁出户口的义务及相应的违约责任。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案诉争发生时，案外人钱铫铫的户口确实附着于系争房屋内而未迁出，故孙振志、宋璟和孙永胜应按照合同约定承担相应的违约责任。根据系争房屋买卖合同第十条的约定，孙振志、宋璟、孙永胜未按约定的期限交接房地产的，每逾期一日，应向刘婧支付已收款0.1%的违约金；孙振志、宋璟、孙永胜承诺于交房前迁出该房屋内的户口（若有）；任何一方未按照合同约定全面履行义务，若孙振志、宋璟、孙永胜违约，则应按合同第十条执行。据此，孙振志、宋璟、孙永胜应承担的逾期迁出户口违约金系按日递增，孙振志、宋璟、孙永胜关于刘婧的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见及刘婧关于其诉讼请求均未超过诉讼时效的抗辩意见，本院均不予采信。原审法院以案件立案之日即2015年5月6日往前追溯两年计算孙振志、宋璟、孙永胜应承担的违约金并无不当，本院予以维持。至于违约金的支付标准，原审法院根据合同约定及双方的实际履行情况，将孙振志、宋璟、孙永胜应承担的逾期迁出户口违约金支付标准确定为每日190元，尚属合理，本院予以维持。二审中，系争房屋内案外人钱铫铫的户口已于2015年12月30日迁出系争房屋，故孙振志、宋璟、孙永胜应按每日190元的标准向刘婧支付自2013年5月7日至2015年12月29日止的逾期迁出户口违约金。二审中，孙振志、宋璟、孙永胜提供刘婧签字确认的署期为2010年10月12日的《情况说明》，并认为刘婧已确认孙振志、宋璟和孙永胜全面履行了买卖合同约定的义务，故孙振志、宋璟和孙永胜并不存在违约行为，不应承担相应的违约责任。本院认为，刘婧虽否认《情况说明》上刘婧签字的真实性，但其坚持不申请对刘婧签字的真实性进行鉴定，应视为刘婧未能提供相应的反驳证据，相应的不利后果应由刘婧自行承担，本院依法认可《情况说明》的真实性。从该份《情况说明》约定的内容看，应系孙振志、宋璟、孙永胜向中介公司上海锦锐房地产经纪有限公司领取售房款尾款之用，并非针对系争房屋内附着的案外人户口问题所达成的协议。该说明虽然载有孙振志、宋璟和孙永胜已经依《上海市房地产买卖合同》的约定履行了全部义务的字样，但从在案证据看，无法认定孙振志、宋璟和孙永胜已告知刘婧系争房屋上附着案外人户口及此时案外人户口未能迁出之事实，故不能仅以此情况说明免除孙振志、宋璟和孙永胜迁出系争房屋内原有全部户口的义务。直至本案二审审理期间，案外人的户口方迁出系争房屋，孙振志、宋璟和孙永胜应承担相应的违约责任。孙振志、宋璟和孙永胜的上述抗辩意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1438号民事判决；二、孙振志、宋璟、孙永胜于本判决生效之日起十日内按每日190元的标准向刘婧支付自2013年5月7日起至2015年12月29日止的逾期迁出户口违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币18，531元，减半收取计9，265.50元，由孙振志、宋璟、孙永胜共同负担；二审案件受理费人民币22，175元，由孙振志、宋璟、孙永胜共同负担3，644元，由刘婧负担18，531元。本判决为终审判决。审 判 长  顾 依代理审判员  蒋庆琨代理审判员  娄 永二〇一六年三月四日书 记 员  许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。