山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁09民终184号上诉人（原审被告）吴佐峰，职工。委托代理人邹绍泉，泰安岱岳徂徕山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）陈利军，居民。委托代理人李洋，山东圣卓恒律师事务所律师。上诉人吴佐峰因房屋买卖合同纠纷一案不服泰安市泰山区人民法院（2014）泰山民初字第326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴佐峰及其委托代理人邹绍泉，被上诉人陈利军的委托代理人李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年5月1日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，合同主要约定：“甲方（被告）将其位于泰安市南湖小区6号楼4单元1楼东户房产（含储藏室）出卖给乙方（原告），房产证号泰房权证泰字第号，房屋总价款20万元，该款在签订合同时一次性支付，甲方不再开具收到房款的收条，合同签订后房屋所有权即转移给乙方，房屋交付时间为2013年10月8日，双方如欲解除合同，必须在合同签订之日起三个月内提出，在赔偿对方损失后合同解除。合同落款处甲方签名:吴佐峰，孙同芹，乙方签名:陈利军”。孙同芹系被告吴佐峰之妻，合同中“孙同芹”的名字系被告代签。被告称合同实际形成于2012年7月份，是原告打印好之后让被告的外甥拿去签的，被告没有合同，20万元也买不到该房产，是原告与其外甥于某恶意串通，故此应属无效合同。原告主张合同签订时有原被告、于某、孙同芹在场，被告则主张有原被告及于某在场，孙同芹不在场亦不知情且不同意转让房产。庭审中，原告提交被告出具的房款收到条一份，内容为：“今收到陈利军购房款人民币二十万元整，收到人：吴佐峰，孙同芹，2013年5月1号”，收条中孙同芹的名字系被告代签。被告不认可收到房款，并称收到条形成时间为2013年12月7日，原告则主张合同签订当场被告出具的收条。2013年12月7日，于某、张某(于某之妻)共同向被告出具借条一份，内容为：“今借吴佐峰人民币贰拾万元整，借款人：于某，张某，2013年12月7号”。庭审中，被告申请证人于某、张某出庭作证。证人于某称：被告系其五姨夫，因证人与原告一块做生意欠了后者钱，便想把被告的房屋抵押上，2012年7月份，其与原告共同到被告处，骗被告说签订的是抵押合同，因为若说是买卖合同被告不可能签字；2013年12月7日的借条中于某的签字是张某代签。证人张某称，2013年12月7日，原告打电话说因为钱的事情跟家里闹矛盾，要求一块到被告处让被告出具房款收条，当时被告不愿意，说没有收到钱为什么要打收条，证人就跟被告说我们给你打个借条，你给原告打个收条，等处理完就把房产证要回来，收条是证人所写，被告在上面签的字，证人也给被告打了借条，收条及借条都是虚假的，都是在2013年12月7日形成，证人还称于某与原告一起做过生意，于某借过原告钱，共计100万元，已还60万元。原告认可前述“2013年5月1日”的房款收到条内容部分系张某书写，并认可其与于某有经济往来，于某欠其借款。涉案房产位于泰安市泰山区南湖小区6号楼4单元1楼东户，登记所有权人为吴佐峰，建筑面积55.91平方米，占用土地为国有划拨土地，产权证号泰房权证泰字第号。房产证原件现由原告持有，房产现由被告占有使用，被告对房产证由原告持有称当时是其外甥于某称要贷款故将房产证拿走，原告则称签订合同当日被告将房产证交付于原告，双方均未举证证实。该房产系被告吴佐峰与其妻孙同芹共有房产，原告无证据证实被告转让房产孙同芹知情且同意。本案审理过程中，本院向原告释明，涉案房产存在他人产权份额，在被告无完全处分权的情况下，将导致不能办理产权过户。原告为此变更诉讼请求，要求解除合同，被告返还购房款，并赔偿房产溢价损失，同时申请对房产现市场价值进行评估，经依法委托评估，市场价值27万元。另查明，涉案房产属于泰安市原旧城拆迁改造的31个居民小区范围。上述事实有房屋买卖合同一份、房款收条一份、借条一份、房屋所有权证一份、询问笔录一份及庭审笔录在卷证实。原审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同的效力方面涉及三个事实及法律问题。一是本案是否存在被告所辩称的原告与其外甥于某恶意串通进而导致合同无效。对此本院认为，被告虽辩称当时主观上认为所签订的合同为抵押合同而不是买卖合同，原告及他人对其存在恶意串通和欺骗，但未提交充分证据证实，证人于某虽证实当时欺骗被告说是签订的抵押合同，但证人与被告存在利害关系，其证言又无其他证据辅助，本院对该证言不予采纳，对被告辩称的恶意串通、合同无效的抗辩意见本院不予采纳。二是涉案房产的土地性质为划拨土地，是否因此导致合同无效。《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。涉案房产占用土地系国有划拨土地，但其所在南湖小区属于2013年3月5日泰安市人民政府下发泰政发【2013】5号文件《泰安市人民政府关于进一步加强节约用地管理意见》第六条第19款规定的泰安市原旧城拆迁改造的31个居民小区范围，按照该款的规定，原旧城拆迁改造的31个居民小区范围内的回迁房和已售住房上市交易的，凭国有划拨土地使用证，按房屋成交价格的1%缴纳土地出让金，办理出让手续。从上述法律及规定看，涉案房屋土地性质虽为划拨土地，但划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，据此合同不因前述规定无效。三是涉案房产并非被告吴佐峰的个人财产，其转让行为是否因此无效。房屋买卖合同系由原被签订，合同中孙同芹名字系被告代签，但并无后者授权，原告亦无证据证实当时孙同芹在场且同意转让房产，据此应认定孙同芹不知情且不同意转让房产，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，据此合同亦不因未经共有权人孙同芹同意导致无效。综上，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，原审法院予以确认。原被告签订房屋买卖合同后，应当按照合同约定履行合同义务，原告应当支付购房款，被告应当交付房屋。关于被告向原告出具的房款收条，收条内容系张某书写的事实与张某当时并不在签订合同现场相矛盾，因此应认定收条形成时间并非2013年5月1日。综合于某欠原告借款、于某及张某（于2013年12月7日）向被告出具20万元的借条且借条数额与房款数额相同以及原被告之间签订房屋买卖合同的事实，应认定房款收条亦形成于2013年12月7日，与张某向被告出具的借条形成于同一时间、同一场合，即于某为了让被告向原告出具20万元的房款收条，向被告出具了数额同等的借条，但并非真正借款，被告对上述事实并无异议。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”。本案中，在于某及张某向被告出具借条、被告又向原告出具房款收到条后，原被告之间形成如下事实：原告将对于某的20万元债权转让于被告，以此抵顶了合同约定的20万元房款，于某对于该转让亦知情，其债权转让符合前述法律规定，转让行为合法有效，据此，原告以债权转让的方式支付了的20万元房款，履行了付款义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案房产因存在孙同芹的产权份额，导致不能办理产权过户，依据上述规定，原告要求解除合同，返还购房款并赔偿损失符合法律规定，被告吴佐峰应返还原告房款20万元。关于原告主张的溢价损失，因合同不能履行、房产所有权不能转移造成原告房产溢价可得利益损失，被告明知涉案房产并非其单独所有仍转让房产，存在主要过错，同时，被告在房屋买卖合同中代其妻孙同芹签字，据此原告应当知道涉案房产存在他人份额，对合同最终解除不能履行亦存在部分过错，本院认定被告存在80%的过错，原告存在20%的过错，涉案房产经评估现价值为27万元，溢价7万元，被告应当赔偿原告溢价部分的80%，即5.6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十七条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈利军与被告吴佐峰2013年5月1日签订的房屋买卖合同；二、被告吴佐峰返还原告陈利军房款20万元；三、被告吴佐峰赔偿原告陈利军房产溢价损失5.6万元。上述应付款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，保全费1520元，共计5820元由被告吴佐峰负担。上诉人吴佐峰不服原审判决上诉称，1、原审认定涉案房屋买卖合同合法有效与事实不符。2、原审认定房屋收条形成于2013年12月7日与合同第二条约定相矛盾。3、原审认定债权转让行为有效错误。请求二审法院撤销一审判决，发回重审。被上诉人陈利军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，房屋买卖合同系双方自愿签署，请求驳回上诉人上诉，维持原判。二审审理中上诉人申请证人张某出庭作证，张某证实2013年12月7日吴佐峰没有收到20万元，当时吴佐峰不愿意打收到条，于某说了很多话，自己给吴佐峰打了20万元的借条，收到条和借条都是自己写的，收到条和借条是同一天写的。吴佐峰没有收到陈利军的钱，自己也没有向吴佐峰借20万元。借条和收到条都是假的。被上诉人对证言质证称，当时证人出具借条完全属于自愿。被上诉人陈利军未提交新的证据。二审查明张某和于某于2003年结婚，2014年离婚。吴佐峰是于某的姨夫，张某在出具借条和收到条时没有受到胁迫行为，吴佐峰在签订合同和收到条签字时均未受到胁迫。上诉人主张当时合同是空白的，签订的时间应当2012年6月底无证据证实。于某、张某出具的20万元的借条在上诉人吴佐峰手中。上诉人对评估报告有异议，但在一审时未申请重新鉴定本院经二审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，原审法院认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，被上诉人以债权转让的方式支付了的20万元房款，履行了付款义务，上诉人吴佐峰应返还房款20万元，赔偿房屋溢价部分的80%，即5.6万元并作出相应的判决并无不当，本院依法予以支持。上诉人的上诉理由均无证据和法律依据，本院依法不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人吴佐峰负担。本判决为终审判决。审判长  陈宗光审判员  吕学东审判员  李 腾二〇一六年三月十七日书记员  张焕新