中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5590号上诉人（原审被告）:卢惠兰，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：梅雪莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈佳，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：梁淑，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：陈文普，住址。被上诉人（原审原告）：陈文通，住址。被上诉人（原审原告）：陈女，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：陈秀姬，香港居民，住香港九龙沙田。上述五被上诉人共同委托代理人：何日新，广州市荔湾区华林法律服务所职员。被上诉人（原审原告）：陈美嫦，香港居民，住香港沙田。委托代理人：邓金志，住广东省广州市越秀区。委托代理人：郑侯清，广东纵信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈家南，住址。上诉人卢惠兰因与被上诉人梁淑、陈文普、陈文通、陈女、陈秀姬、陈美嫦、陈家南（下称梁淑等七人）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区中山七路大塘大街2××号房屋原产权人是傅某。2007年6月1日，经原审法院作出（2006）荔法民一初字第1326号民事判决书，判决广州市荔湾区中山七路大塘大街2××号房屋（以下简称2××号房屋）由梁淑等七人梁淑等七人继承。2009年1月12日，广州市国土资源和房屋管理局核准登记并颁发了房地产权证及房地产共有权证，核准登记2××号房屋的产权属梁淑等七人共有，据产权登记档案记载，该房屋的总建筑面积为79.34平方米，砖木结构1层。梁淑等七人取得产权后，没有与卢惠兰签订租赁合约，也没有收租。卢惠兰与其丈夫陆兆松（己故）在1970年起入住广州市荔湾区中山七路大塘大街2××号后座（现门牌为广州市荔湾区中山七路大塘大街××号之一，以下简称××号之一房屋）。70至90年代，陆某甲与傅某的儿子陈某签订《房屋租赁合约》，并向陈某交纳过租金。1978年陆某甲与陈某协商，因2××号后座木楼有塌下危险，自行买砖砌砖墙顶起。2006年该房屋被鉴定为C级危房，2012年卢惠兰自行出资进行修建。据广州市国土资源和房屋管理局档案资料记载，从未核发过门牌号为××号之一房屋的产权。梁淑等七人于2012年4月12日向原审法院提起本案诉讼。2012年6月11日，卢惠兰及案外人陆某乙向原审法院提起行政诉讼，认为广州市国土资源和房屋管理局在向某等七人核发产权证时，没有对房屋的重建情况进行调查，将其重建的××号之一房屋纳入到2××号房屋范围内，要求撤销广州市国土资源和房屋管理局的发证行为。原审法院于2012年12月30日作出（2012）穗荔法行初字第28号行政判决，判决驳回卢惠兰、陆某乙的诉讼请求。后梁淑等七人及卢惠兰、陆翠嫦上诉至广州市中级人民法院，2013年8月16日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法行终字第186号行政裁定，认为广州市国土资源和房屋管理局核准登记并颁发2××号房屋房地产权证及房地产共有权证属于司法协助行为，且无证据表明其在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成卢惠兰、陆某乙的损害，故卢惠兰、陆翠嫦请求撤销广州市国土资源和房屋管理局核发2××号房屋产权证，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，裁定驳回卢惠兰、陆某乙的起诉。梁淑等七人本案中主张其是2××号房屋的产权人。卢惠兰与丈夫陆某甲一家于上世纪七十年代向原业主傅某租住在上述房屋后座，租住的面积约40平方米。陆某甲现已死亡。梁淑等七人继承房屋后没有与卢惠兰签订租赁合同，而是通知卢惠兰交回房屋给梁淑等七人使用，但卢惠兰拒不交还。梁淑等七人诉请法院判令：1.卢惠兰（含同住人员）立即搬出广州市荔湾区中山七路大塘大街2××号，将房屋腾空交还给梁淑等七人使用;2.卢惠兰支付上述房屋从2009年1月12日计至卢惠兰返还房屋之日止的房屋使用金（暂计至2010年4月1日止的房屋使用金40000元，按有资质评估部门的私房租金标准计算）;3.卢惠兰承担本案诉讼费用。卢惠兰原审答辩称：不同意梁淑等七人的诉讼请求。1.卢惠兰现住的房屋并非2××号房屋，而是××号之一房屋，居住时间已超过43年，梁淑等七人并无证据证明自己是××号之一房屋的产权人。2.卢惠兰从广州市荔湾区房屋和土地管理所取得的证据显示××号之一和2××号房屋是两套房屋。3.卢惠兰与梁淑等七人不存在房屋租赁合同关系，也没有侵占梁淑等七人等人拥有产权的房屋。1969年底，卫东服装厂因征用卢惠兰原来位于锦龙中11号的住房，与卢惠兰换房，将卢惠兰迁到××号之一房屋。当时××号之一就是单独的门牌，卢惠兰一家的户口都落户在××号之一。××号之一房屋从上世纪至今已重建3次，第一次重建在60年代。第二次是1978年房屋面临倒塌，由于房屋所占用的土地是2××号房屋原来的后座，所以征求傅某儿子陈某同意，由卢惠兰自行出资承建××号之一房屋。第三次是2012年4月，由于××号之一房屋被评定为危房，卢惠兰将××号之一房屋拆平重建，重建为2层钢筋混凝土结构的新房。按照土地管理法规定，土地属于国有，房屋才是房屋权属证明人所有，当房屋灭失后，权属也消灭。因此卢惠兰认为现××号之一房屋属于卢惠兰所有，只是三次重建均没有办理报建手续，故没有办理产权的登记手续。4.在（2013）穗中法行终字第186号一案中，房管局明确答辩××号之一房屋面积包含在2××号房屋面积内的观点没有事实依据，梁淑等七人在上述行政案件中也确认卢惠兰没有住在2××号房屋之内。（2013）穗中法行终字第186号行政裁定书查明：2××号房屋是一层砖木结构，卢惠兰一家是1970年居住在××号之一房屋，1978年卢惠兰的丈夫重建为砖木结构，2006年卢惠兰一家重建为混凝土结构的二层，但××号之一房屋没有申请产权登记。法院以没有证据证明房管部门在给2××号发证时扩大了面积造成卢惠兰的损害，驳回卢惠兰的诉讼请求。很明显，法院认定2××号房屋不包含××号之一房屋，××号之一房屋经过2次重建后没有办理房屋产权。本案原审过程中，卢惠兰申请对××号之一房屋的重建价格进行评估，因其未能向评估公司提供详细的房屋重建工程施工图纸等材料，于2015年3月5日向原审法院申请撤回对本案的评估申请。卢惠兰表示，若需搬迁将另行起诉要求梁淑等七人赔偿重建××号之一房屋的费用。原审另查明，××号之一房屋现由卢惠兰一家使用。原审法院认为：关于××号之一房屋是否包含在2××号房屋产权的争议。首先，根据广州市中级人民法院作出的（2013）穗中法行终字第186号行政裁定，广州市国土资源和房屋管理局在核发2××号房屋产权证时并无扩大范围或违法采取措施造成卢惠兰的损害，即2××号房屋的实际建筑面积、四至范围与产权证上记载的建筑面积79.34平方米、四至范围相符。其次，根据2××号房屋的测绘图、原审法院现场勘验结果以及卢惠兰在本案第一次开庭时陈述，“按照房屋平面图的显示，××号之一是在2××号房屋的靠近冷巷的C部位”等可证实，××号之一房屋在地理位置上包含在2××号房屋之内，位于2××号房屋的后座。第三，根据《物权法》第九条和第十条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度”。广州市国土资源和房屋管理局从未核发过门牌号为广州市荔湾区中山七路大塘大街××号之一房屋的产权。即××号之一房屋虽有独立的门牌号，但因其并未经房管部门登记，并不具有单独产权。第四，卢惠兰答辩其于2012年对××号之一房屋进行重建，但梁淑等七人早在2009年1月12日便取得了2××号房屋的房地产权证及房地产共有权证，而且卢惠兰并无证据证明其曾对××号之一房屋进行推倒重建。因此，卢惠兰辩称的重建行为并不能产生物权变动效果，其不能籍此当然取得××号之一房屋的产权。故此，原审法院认为××号之一房屋包含在2××号房屋产权内，属于2××号房屋的一部分。梁淑等七人作为2××号房屋的共同共有人，对2××号房屋，包括××号之一房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。梁淑等七人取得产权后，没有与卢惠兰签订租赁合约，两者之间存在不定期的租赁关系。现梁淑等七人要求卢惠兰（含同住人员）立即搬出荔湾区大塘大街2××号，将房屋腾空交还给梁淑等七人使用，原审法院予以支持。由于卢惠兰自1970年起至今一直居住、使用梁淑等七人共有的××号之一房屋，作为对价，卢惠兰理应向某等七人支付房屋使用金。梁淑等七人于2009年1月12日取得2××号房屋的产权证，因此，对于梁淑等七人要求卢惠兰支付从2009年1月12日起至卢惠兰返还房屋之日止房屋使用金的诉讼请求，原审法院予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》三十九条的规定，原审法院于2015年7月24日作出如下判决：一、卢惠兰及其同住人员自本判决发生法律效力之日六个月内，将广州市荔湾区中山七路大塘大街××号之一（广州市荔湾区中山七路大塘大街2××号后座）房屋全部腾空交还给梁淑、陈文普、陈文通、陈女、陈秀姬、陈美嫦、陈家南使用；二、自2009年1月21日起至本判决发生法律效力之日止广州市荔湾区中山七路大塘大街××号之一房屋的使用金，由梁淑、陈文普、陈文通、陈女、陈秀姬、陈美嫦、陈家南和卢惠兰向有资质的评估机构申请按私房租金标准评定（评估费用由双方共同负担），卢惠兰自租金标准评定之日起三日内，按评定的租值将房屋使用金支付给梁淑、陈文普、陈文通、陈女、陈秀姬、陈美嫦、陈家南；自本判决发生法律效力之次日起至卢惠兰（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，卢惠兰仍应按上述标准按月支付给梁淑、陈文普、陈文通、陈女、陈秀姬、陈美嫦、陈家南。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，由卢惠兰负担。判后，上诉人卢惠兰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院查明事实错误，并遗漏事实未查明。（一）原审更换了三位法官，法院没有审理涉案房屋原始性质及卢惠兰承租房屋的缘由及性质，涉案房屋原属于代管公房。1969年国营单位卫东服装厂征用卢惠兰一家居住的宿舍龙津中路11号，后将卢惠兰一家安置在此，是卢惠兰一家用自己的职工宿舍换来此居住的，至今已有46年。经查询该房屋属于代管公房。涉案房屋在重建前，业主是香港居民傅某，其迁居香港后房屋由荔湾区土地房屋管理所代管，属于代管公房，房屋的代管档案现保存于广州市荔湾区土地房屋管理所。卢惠兰的代理律师曾于2012年5月9日查阅档案，××号之一房屋及2××号房屋档案是分开的，××号之一房屋原属于代管公房，业主是傅某，1974年以前由卫东服装厂向房管局交租，1977-1978年后卫东服装厂通知卢惠兰的丈夫直接向代理人陈某交租，租金水平不变。档案保留了代管公房的租赁合同，依然按照公房性质交租。陈某去世后没有人管理，由于房屋属于危房，多次维修均由荔湾区多宝街道及房管部门管理。代理律师向广州市荔湾区房管部门调取上述资料被拒绝，房管部门要求法院派员调取，卢惠兰向法官申请调取档案，但原审法院一直未调取。（二）涉案房屋经过三次重建，并不是梁淑等七人继承的原来房产证登记的房屋，梁淑等七人继承房屋的产权证明是1950年的房产证，房屋地址荔湾区大塘大街2××号房屋，一层木质结构。1969年卫东服装厂将2××号后座的空地搭棚建成××号之一房屋的平房交付给卢惠兰一家使用。1978年，傅某从香港寄来委托书，委托陈某管理房屋，陈某与卢惠兰的丈夫约定由卢惠兰一家出资重建房屋成为二层砖木结构。陈某去世后该房屋无人管理，由于房屋属于危房，该房屋由广州市荔湾区人民政府龙津街办事处管理。十多年来一直由卢惠兰一家出资修缮，2006年6月，龙津街对本辖区内的危房进行排查维修，安排对涉案房屋进行鉴定，该房屋为C级局部危房，建议拆除重建。街道多次要求卢惠兰一家出资重建房屋，卢惠兰一家均以不是业主为由拒绝，只是期间不断出资修复。2012年，房管部门下属企业广州市丽新房屋修缮有限公司对涉案房屋进行拆除重建，在这次重建中卢惠兰支付了工程材料费182964.4元，还未加上人工费，全部款项超过20万。房屋现在是新的二层混凝土结构房屋，原来业主的房屋已经拆除重建，没有房屋何来继承?土地所有权属于国家，卢惠兰一家新建的房屋没有办理报建手续属于违章建筑。（三）卢惠兰原审申请向广州市荔湾区土地房屋管理所调取代管公房的档案资料，法院没有调取。卢惠兰申请房屋鉴定，法官及鉴定机构几次到现场，都被梁淑等七人骂走，导致鉴定无疾而终，法官也问卢惠兰是否需要一并处理重建房屋款项的返还，卢惠兰申请处理，原审法官在原审没有处理，遗漏诉求。如前文所述，卢惠兰入住涉案房屋有一定历史原因且涉案房屋目前是卢惠兰的唯一住所，卢惠兰没有退休金，只有每个月400元居民社保收入，属于低收入人群，现年近九旬，法院在没有安排其住处并赔偿重建费用的情况下让其搬迁，侵害其居住权，危害社会和谐。二、原审法院适用法律错误。（一）在卢惠兰没有其他房屋居住的情况下判令卢惠兰搬出，侵害卢惠兰的居住权。（一）1969年开始，卢惠兰从单位向房管部门租赁的是代管公房，租金标准一直按照公房的标准支付，法院判令按照私房标准交付租金适用法律错误。（三）《广州市房屋安全管理规定》第十七条规定“房屋安全责任人、房屋使用人、物业服务企业等有关单位和个人应当积极配合市国土资源和房屋管理局及各区分局组织的房屋安全普查、房屋安全检查等活动”、第三十五条规定“危险房屋有下列情形之一，房屋所在地的区分局应当对房屋实施代管并进行治理：(二)房屋所有人死亡且无法确定继承人作为房屋安全责任人的……”。陈某去世后，涉案房屋安全责任是广州市荔湾区房管局，卢惠兰一家多年来一直配合房管部门进行维修，租金远远不够维修房屋费用。2012年更是投入巨资进行房屋修缮，否则不能居住。2012年以前的租金远远不足以支付维修费用，卢惠兰无需支付租金。（四）《广州市房屋安全管理规定》第三十九条规定“房屋安全责任人或者房屋使用人搬出的危险房屋为其唯一居住用房的，可以向各区分局申请临时住房安置，经民政部门核定的低保救济家庭、低收入家庭或者市总工会核定的特困职工家庭，危险房屋治理期间，各区分局提供的安置房的租金，按廉租住房有关规定计收”。法院判令卢惠兰迁出应当帮助其申请廉租房，安置卢惠兰。（五）在没有返还卢惠兰儿女代垫的重建费用之前，法院不应当判令搬出房屋。综上，卢惠兰上诉请求撤销原审判决；驳回梁淑等七人原审诉请。被上诉人梁淑等七人答辩称：一、卢惠兰本案中提出上诉及行政诉讼，是为了拖延时间，利用涉案房屋非法获得利益，请法庭考虑卢惠兰不诚信的行为。二、涉案房屋在梁淑等七人继承之后没有与卢惠兰签订租赁合同，与卢惠兰没有租赁关系，原审认定事实正确。三、房屋不存在重建的情形，卢惠兰主张其在2012年通过非法重建行为取得权利，缺乏事实和法律依据，其主张违反基本逻辑。事实上，卢惠兰从未进行重建，梁淑等七人取得权属登记的测绘时间是2008年9月18日，取得权属证明的时间是2009年1月12日，而卢惠兰提供所谓凭证均发生在2012年之后，不符常理。四、卢惠兰拟通过非法行为获得合法权益，在重建过程中梁淑等七人报警处理，梁淑等七人根据警方指引才提起诉讼。五、卢惠兰目前并没有在涉案房屋居住，从梁淑等七人原审提交的证据以及原审现场勘查情况来看，都是卢惠兰出租房屋收取租金，并非自住。根据相关政策，卢惠兰有多个子女且年事已高，如果卢惠兰没有居住地，其子女应当尽到赡养的义务，卢惠兰也可以通过政府解决住房困难，而非以此为由进行抗辩。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回卢惠兰的上诉请求。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另查明，一、上诉人卢惠兰二审期间向本院提交以下证据：1.1974年广州市租房租簿、1978年广州市私房租簿、1993年广州市私房租赁合约，证明1974年起陈某作为原业主傅某的代理人将涉案房屋以私房出租给卢惠兰的丈夫陆某甲。租赁合约约定按照私房出租，每月24.98元，合同期届满没有提出终止合约的，视为该合约继续生效，因此在租赁合约未解除情况下，该合约继续有效，梁淑等七人无权要求腾退房屋，且合同第四条约定收租要修房，在梁淑等七人没有履行房屋义务时无权收租。2.广州日报危房公告（原审已提交），证明涉案房屋为危房。3.私有房屋动员修缮对话记录表，证明涉案房屋于2006年被鉴定为危房无法居住，且之前卢惠兰已经出了不少维修资金，在房屋所有权人不明情况下，2007-2010年期间龙津街华福社区居民委员会多次派人动员房屋使用人即卢惠兰修缮危房，而梁淑等七人在2009年就取得了房屋所有权登记证明，负修缮危房的义务，却让卢惠兰履行，应返还房屋修缮费用。4.阳河公司证明及商事登记资料、丽新公司收据及营业执照登记（申报）事项信息，证明前身是荔湾房管所的广州市阳河物业管理有限公司专门管理荔湾区危房工作的，证明梁淑等七人完成了危房维修工作，负责实施维修工作的丽新公司证明涉案房屋经过了重建。5.广州市社会保险个人信息告知信息、房产登记情况查询证明，证明卢惠兰每月领取500元养老金生活，名下无房产，现承租房为唯一住房。6.调查取证申请书、信访事项收件回执、报警回执，证明卢惠兰已经尽力向房管所调取涉案房屋档案。另外，卢惠兰还依照广州市荔湾区土地房管所于2012年5月9日出具的函申请法院调查××号之一房屋、2××号房屋的档案资料。被上诉人梁淑等七人对上述证据质证称：卢惠兰提交的所有证据都不是新证据，不符合举证规则，不能作为证据使用；证据中有不真实的现象，比如收据、记录表是2015年12月加盖的印章，但却是对2007年、2009年的情形作出确认；且本案从2012年立案审理，卢惠兰至今仍提供证据，显然是在拖延时间。二、梁淑等七人原审补充提供了2012年7月25日广州市房地产产权情况表，证明不存在××号之一房屋，也不存在广州市荔湾区大塘街××号之一的事实；还提供了2××号房屋的档案资料；卢惠兰原审对此质证称只能证明××号之一房屋没有办理产权证；对2××号房屋档案资料只能证明梁淑等七人继承的房屋是2××号房屋，但不能证明卢惠兰存在非法侵占的事实。本院认为，原审法院对梁淑等七人与卢惠兰之间就涉案房屋权利义务的认定，事实清楚、论理清晰，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。卢惠兰依据2012年5月8日房管部门函件二审申请调取××号之一房屋、2××号房屋的档案资料，因梁淑等七人原审已补充提供了2××号房屋的档案资料以及××号之一房屋无产权登记的证据，卢惠兰对此不予认可理应承担相应法律后果，卢惠兰依据上述函件再次申请法院调取相关档案证据，缺乏合法基础。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据、申请鉴定，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，本案不予接纳。针对卢惠兰的其他上诉主张，本院认定如下：一、卢惠兰主张其不存在使用梁淑等七人继承的涉案房屋问题。因依照梁淑等七人原审提供的证据及相关事实足以证定卢惠兰现使用的房屋为梁淑等七人取得2××号房屋合法产权范围内，而卢惠兰亦没有证据证明其取得了××号之一房屋的合法产权，其主张未居住使用梁淑等七人取得产权的2××号房屋，依据不足。二、卢惠兰二审主张其与涉案房屋原产权人存在租赁合同关系，梁淑等七人现无权主张解除合同要求其搬迁的问题。因卢惠兰一家与涉案房屋原产权人的租赁合同期限早已届满，即使仍存在租赁关系，亦为不定期租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同。现梁淑等七人诉请卢惠兰将房屋腾空交还给梁淑等七人，并支付房屋使用费等，理据充分，本院予以支持。另外，梁淑等七人于2009年取得涉案房屋产权，产权性质为私房，卢惠兰主张按公房计付使用费缺乏事实和法律依据。另外，卢惠兰主张其存在居住困难的问题，可另循途径解决，但不能成为其拒不搬迁的理由。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人卢惠兰的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人卢惠兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一六年三月十七日书 记 员  璩方慧