广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1543号原告：广州新翊房地产发展有限公司，住所地广州市天河区清风街1号三层，组织机构代码71248081-5。法定代表人：郑家纯。委托代理人：贺俊、唐萍，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：吴伟文，男，1978年12月29日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州新翊房地产发展有限公司（以下简称新翊公司）诉被告吴伟文商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告新翊公司的委托代理人贺俊到庭参加了诉讼。被告吴伟文经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新翊公司诉称：原、被告双方于2013年7月19日签订《凯旋新世界认购书》（编号：KX0002282），并于2013年9月28日网签了《广州市商品房买卖合同》（合同编号为：201309212243）。双方约定由被告向原告购买凯旋新世界广场T17栋17层1707号房，总价为12889344元；付款方式为分期方式付款，即被告应于签订认购书时缴清定金1000000元，首期款933401元应于2013年8月2日前缴清，第二期款1933402元应于2013年8月17日前缴清，第三期款3866803元应于2013年11月15日前缴清，第四期款5155738元应于2014年1月14日前缴清。合同签订后，被告因个人原因向原告申请延期付款，并申请将首期至第四期购房款支付时间分别延期至2013年10月29日、2013年11月13日、2014年2月11日、2014年4月12日。合同第八条及附件七补充协议第六条约定，如乙方（被告）任何一期未按期付款，视作乙方违约，甲方（原告）有权要求乙方自逾期之日起每日按未支付房价款0.05%的标准支付逾期违约金；如经甲方催告限期履行，乙方在期限届满4日后仍未履行义务的，甲方有权解除合同、要求乙方依约支付逾期违约金并按该商品房总价款的20%支付违约金。另，根据合同附件七补充协议第十七条第一款第二项的约定，甲方行使单方解除权时，乙方除依约承担违约责任外，还应在收到甲方的书面通知之日起3个工作日内，提供房地产登记申请书、商品房买卖合同等房地产交易登记机构要求提供的文件，与甲方一起向房地产交易登记机构注销合同网上备案撤回登记申请手续；乙方并应承担所发生的一切费用；乙方逾期不协助甲方办理前述手续的，每逾期一日，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的万分之五计付违约金……造成甲方其他损失的，乙方应另行予以赔偿。合同签订后，被告仅向原告支付了定金1000000元，其后并未依约支付其他任何房款。原告分别于2013年10月10日、2013年10月16日、2013年11月21日、2013年12月4日、2014年4月24日和2014年5月6日发函催促被告依约支付房款，并于2014年6月16日委托律师出具律师函催讨，但被告一直未予理会，亦未提出任何异议。综上所述，被告根本违约严重侵害了原告的合法权益，故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的编号为201309212243的《广州市商品房买卖合同》；2、被告向原告支付逾期付款违约金3346018.85元（自逾期之日起每日按未支付房价款11889344元的0.05%的标准计算至2015年8月31日止）；3、被告向原告支付解除合同违约金2577868.8元（以总房价款12889344元为本金，按总房价款的20%计算）；4、被告于判决生效之日起五日内协助原告前往房管部门办理注销《广州市商品房买卖合同》（编号为201309212243）手续；5、被告向原告支付逾期办理注销《广州市商品房买卖合同》手续的违约金（以总房价款12889344元为本金，按照每日万分之五计算，自编号为201309212243的《广州市商品房买卖合同》依法解除之日计至该合同注销手续实际办妥之日止；6、被告承担本案的全部诉讼费用。被告吴伟文未作答辩。经审理查明：原告是广州市天河区凯旋新世界广场的开发商。2013年7月19日，原告（出售方，下同）与被告（认购方，下同）签订编号为KX0002282的《凯旋新世界认购书》（以下简称《认购书》），约定：由被告向原告购买广州市广粤尊府T17栋1703房（以下简称案涉房屋）；建筑面积为195.4115平方米，原定价13981464元，优惠后售价为12889344元；付款方式为分期付款，其中定金1000000元于签订此认购书时缴清，首期933401元于2013年8月2日前缴清，二期1933402元于2013年8月17日前缴清，三期3866803元于2013年11月15日前缴清，四期5155738元于2014年1月14日前缴清；认购方签署《商品房买卖合同》及其补充协议，办妥《商品房买卖合同》预售合同备案和预购商品房预告登记手续，且缴清上述各期楼款（包括发展商已收到银行按揭款项）和相关税费、首期住宅专项维修资金、滞纳金（如有）并付清全部入住费用后十五天内，出售方将该物业于2014年4月13日前交付使用，如前述两个交付时间有冲突，以时间较后者为准；（第十四条）买卖双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为合法有效之合约，在买卖双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议后，应以《商品房买卖合同》及其补充协议为准；等条款。2013年9月28日，原告（甲方，即卖方，下同）与被告（乙方，即买方，下同）签订编号为201309212243的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称《合同》；合同首部显示乙方通讯地址为广州市海珠区翠城花园3栋2107房，通讯电话为138××××4912）约定：乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，并领取房地产权属证明书，编号为B0013224；乙方所购商品房为凯旋新世界广场T11-T22栋第17层1703号房，门牌地址：天河区清风南街11号1703房；建筑面积共195.4115平方米；总价12889344元；（第七条）甲方同意乙方按分期付款方式付款，自本预售合同网上签订之日支付第一期款1933401元，第二期1933402元在2013年8月17日前支付，第三期3866803元于2013年11月15日前支付，第四期5155738元于2014年1月14日前支付；（第八条第二款）如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付各期房价款的，甲方有权要求乙方每日按未支房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过4日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方；甲方应当在2014年4月13日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；等内容。该《合同》的附件七《本合同补充协议》（以下简称《合同》附件《补充协议》）约定：（第五条第一款）乙方签订《合同》后，乙方所付定金自动转为房价款；（第五条第二款）乙方应以《合同》约定之时间按时缴付房价款，甲方不需再以任何方式通知乙方按时缴付房价款；（第六条第一款）对于选择分期付款或一次性付款的，如乙方任何一期未按期付款，视作乙方违约，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按未支付房价款0.05%的标准支付逾期违约金；如经甲方催告限期履行，乙方在期限届满4日后仍未履行义务的，甲方有权解除合同、要求乙方依约支付逾期违约金并按该商品房总价款的20%支付违约金；（第十七条第一款第一项）甲方享有单方解除合同权时，甲方行使单方解除权，乙方需向甲方支付总房款的20%作为违约金并承担解除合同的所有费用，如甲方要求解除合同的，甲方有权在乙方已付购房款中扣除乙方应付逾期利息、违约金及其他应付费用，乙方应协助甲方到房地产行政主管部门办理解除商品房买卖合同的相关手续，甲方在注销网上合同备案和撤回登记手续完成后90日内将剩余房价款无息退还乙方，如乙方已付购房款不足以支付乙方应付逾期利息、违约金及其他应付费用的，则甲方将循其他途径追究乙方的违约责任，且不向乙方退还任何款项；（第十七条第一款第二项）甲方享有单方解除合同权时，甲方行使单方解除权，应按《合同》记载的乙方通讯地址，以邮递方式向乙方发出《解除合同通知书》，自送达之日起，《合同》自动解除，乙方除依约承担违约责任外，还应在收到甲方的书面通知之日起3个工作日内，提供房地产登记申请书、商品房买卖合同等房地产交易登记机构要求提供的文件，与甲方一起向房地产交易登记机构注销合同网上备案撤回登记申请手续；乙方并应承担所发生的一切费用，乙方逾期不协助甲方办理前述手续的，每逾期一日，乙方应按《合同》约定的购房款总额的万分之五计付违约金，如乙方逾期不协助甲方办理前述手续导致房屋价值贬损，则乙方还应按照应协助办理前述手续时房屋价值与实际办妥前述手续时房屋价值之差额赔偿甲方损失，造成甲方其他损失的，乙方应另行予以赔偿；（第二十条）双方签署《合同》时，所填写的通信地址及联系电话号码必须是对方发信、致电等方式可以联系到的，一旦发生变更，须及时以书面方式通知对方。否则，由于地址填写不详或变更而未及时通知对方，所引起的后果（包括但不限于逾期交楼或逾期收楼、逾期办证等）由过错方承担，且只要甲方按照乙方提供的地址寄出有关信件，以邮局在信封面盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三个工作日后视为送达或乙方收到；等内容。2013年10月10日，原告按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《关于催促缴交房款的通知书》，要求被告在收到该通知书之日起三个工作日内付清首期、二期楼款合计2866803元，并按照《合同》约定每日以欠款的0.05%缴交违约金，否则原告将按约采取解除合同、追究逾期利息及违约金等措施。上述邮件于次日被他人签收。2013年10月16日，原告再次按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《关于再次催促缴交房款的通知书》，催收上述首期楼款、二期楼款及相应的违约金等。上述邮件于次日被他人签收。2013年11月21日，原告按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《关于催促缴交房款的通知书》，要求被告在收到该通知书之日起三个工作日内付清三期楼款3866803元，并按照《合同》约定每日以欠款的0.05%缴交违约金，否则原告将按约采取解除合同、追究逾期利息及违约金等措施。上述邮件于次日被他人签收。2013年12月4日，原告再次按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《关于再次催促缴交房款的通知书》，催收上述三期楼款及相应的违约金等。上述邮件于次日被他人签收。2014年4月24日，原告按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《关于催促缴交房款的通知书》，要求被告在收到该通知书之日起三个工作日内付清四期楼款5155738元，并按照《合同》约定每日以欠款的0.05%缴交违约金，否则原告将按约采取解除合同、追究逾期利息及违约金等措施。上述邮件于次日被他人签收。2014年5月6日，原告再次按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《关于再次催促缴交房款的通知书》，催收上述四期楼款及相应的违约金等。上述邮件于次日被他人签收。2014年6月17日，原告委托广东正大方略律师事务所按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《律师函》，要求被告收到该函后3日内立即向原告付清剩余购房款合计11889344元及支付逾期付款违约金等。上述邮件于次日被他人签收。本案中，原告称被告已经向其支付了案涉房屋的购房定金1000000元，并提供了相应的收据（存根联；显示开具时间为2013年7月19日，付款人为被告）及银联POS签购单三张（显示刷卡日期为2013年7月19日，刷卡金额分别为80000元、100000元、820000元，合计1000000元）作为证据。原告为证明案涉房屋已经办理预售合同网签，提交了《广州市不动产登记中心》于2016年2月22日作出的（2016）查询00081号《依申请信息公开答复书》（显示该中心答复原告以下内容：案涉房屋的预售合同号201309212243，预购人为吴伟文，预售人为原告，无办理预购商品房预告登记）及网页打印件（显示网站名称为阳光家缘，被告为案涉房屋的购房人）。另，原告同意将被告已支付的1000000元定金在其主张的违约金中进行冲抵。本院认为：原、被告签订的《认购书》、《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应当依约切实履行。原告自称被告已经向其支付了购买案涉房屋的定金1000000元，并提供相应证据予以佐证，该陈述属于对不利于己方事实的自认，本院依法予以采信。根据《合同》附件《补充协议》第五条第一款的约定，上述定金1000000元已经于2013年9月28日转为案涉房屋的房价款。被告作为购房人，应对己方依约支付房价款的义务承担举证责任，但被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩和举证的权利，本院对原告关于被告未支付剩余首期款的陈述依法予以采信。根据《认购书》第十四条、《合同》第七条、第八条第二款、《合同》附件《补充协议》第五条第二款的约定，被告本应于2013年9月28日付清案涉房屋的首期款1933401元，否则在经原告催告后超过4日仍未支付的，原告有权解除合同。经查，原告于2013年10月10日向被告发出的《关于催促缴交房款的通知书》催促被告缴清首期、二期楼款，且已于次日被他人签收，原告上述催告行为符合《合同》附件《补充协议》第二十条的约定，应视为已经有效送达被告；但被告至今仍未支付案涉房屋的剩余首期房款，被告上述逾期付款行为已经构成根本违约，原告现依据上述约定要求解除《合同》，有事实和法律上的依据，本院依法予以准许。关于原告的第三项诉讼请求，如前所述，《合同》解除系因被告根本违约行为导致，根据《合同》附件《补充协议》第十七条第一款第一项的约定，被告应向原告支付总房款的20%即2577868.8元（12889344元×20%）作为违约金，原告的该项诉讼请求，符合上述约定，本院依法予以支持。鉴于原告表示其愿意以被告已付的上述部分首期款1000000元冲抵被告应向原告支付的违约金，该项请求有利于减轻双方当事人讼累，也符合《合同》附件《补充协议》第十七条第一款第一项的约定，故本院依法予以准许。按此计算，被告还需支付原告违约金1577868.8元。而关于原告的第二项诉讼请求，原告基于合同解除提起本案诉讼，且本院已经支持其要求解除《合同》及被告向其支付违约金2577868.8元的诉讼请求，因此其再行要求被告支付逾期支付房款的违约金缺乏理据，亦违反公平合理原则，本院依法不予支持。关于原告的第四项诉讼请求，经查，《合同》已经办理网签手续，鉴于本院已经支持原告的第一项诉讼请求，现原告依据《合同》附件《补充协议》第十七条第一款第一项的约定，要求被告于判决发生法律效力之日起五日内协助其前往房地产行政管理部门办理注销《合同》网上签订手续，有事实和法律上的依据，本院依法予以支持。关于原告的第五项诉讼请求，原告称其该项诉请的依据为《补充协议》第十七条第一款第二项，但该条款是针对原告向被告发出书面通知来解除《合同》的情形而并非适用于本案情形，因此，原告该项诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广州新翊房地产发展有限公司与被告吴伟文于2013年9月28日签订的编号为201309212243的《广州市商品房买卖合同》。二、被告吴伟文于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州新翊房地产发展有限公司支付解除合同违约金1577868.8元。三、被告吴伟文于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告广州新翊房地产发展有限公司到房地产行政管理部门注销编号为201309212243的《广州市商品房买卖合同》的网上登记手续。四、驳回原告广州新翊房地产发展有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给对方当事人。本案受理费134680元，由原告广州新翊房地产发展有限公司负担24000元，被告吴伟文负担110680元；公告费1000元，由被告吴伟文负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  曾昭晖人民陪审员  唐华荣二〇一六年三月八日书 记 员  张 杳蒲肖明判决书已于2016年月日送达