内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)包开民二初字第253号盛鸿淼与内蒙古禾太实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书原告盛鸿淼，住内蒙古自治区包头市。委托代理人李树峰，内蒙古承达律师事务所律师。被告内蒙古禾太实业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区新城南街禾太大厦。法定代表人刘通，该公司董事长。被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区万水泉小学东。负责人康瑞兵，内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部经理。原告盛鸿淼诉被告内蒙古禾太实业有限公司、内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后,依法组成合议庭，于2015年8月13日、2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告盛鸿淼及委托代理人李树峰到庭参加诉讼，被告内蒙古禾太实业有限公司及被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛鸿淼诉称，2012年9月21日，原告与被告订立一份《北滨嘉园内部认购协议书》，协议约定：原告购买由被告负责开发的滨河区一路11号楼1403单元14层3号房屋，房屋建筑面积为111.26平方米，总房款为376059元，原告按总房款的30%即116059元向被告支付购房认购款。同时协议还约定，被告承诺于2014年5月31日前将达到使用条件的房屋交付给原告，协议签订后，原告按协议约定于2012年9月21日向被告支付购房首付款116059元，但被告至今仍没有向原告交付协议约定的房屋，而且截止起诉前，被告也未办理房屋预售许可证，应认定为无效合同。现原告诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原告与被告订立的《北滨嘉园内部认购协议书》；2、被告向原告返还认购款116059元；3、被告支付原告自2012年9月21日至还清购房款之日银行同期贷款利息的违约金。4、案件受理费由被告承担。被告内蒙古禾太实业有限公司经本院公告传唤未到庭，也未提出答辩意见。被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部经本院公告传唤未到庭，也未提出答辩意见。经审理查明，被告内蒙古禾太实业有限公司开发建设位于包头稀土高新技术产业开发区滨河新区的北滨嘉园小区项目，并设立了内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部。2012年9月21日，原告与被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部签订了一份《北滨嘉园内部认购协议》，协议约定：原告（乙方）购买由被告（甲方）负责开发的滨河区一路11号楼1403单元14层3号房屋，户型为2-2-2，该房屋暂测建筑面积为111.26平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准）。房屋建筑面积每平方米3380元，总房款为376059元。同时协议还约定，本协议签订时，乙方向甲方支付所选定的房源总价款30%，即116059元。甲方承诺于2014年5月31日前将达到使用条件的房屋交付给乙方，如逾期交房超过3个月，每逾期一日，甲方向乙方按房屋总价款的万分之一支付违约金。2012年2月22日，被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部出具《北方股份员工缴存购房保证金及优惠活动告知书》，该告知书载明北方股份员工将购房保证金缴存至内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部在中国工商银行包头稀土高新区支行或中国银行包头分行营业部的账户。2012年9月21日，原告按协议约定向被告支付购房内部认购款116059元，被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部给原告出具收据，并加盖了内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部财务专用章。被告内蒙古禾太实业有限公司至原告起诉时仍没有向原告交付房屋，也未办理商品房预售许可证。另查明，内蒙古禾太实业有限公司工商登记档案中有限责任公司变更登记申请书载明：内蒙古禾太实业有限公司房地产开发资质有效期至2013年5月24日。被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部未在工商部门注册登记，也未领取营业执照。现原告诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原告与被告订立的《北滨嘉园内部认购协议书》；2、被告向原告返还房屋认购款116059元；3、被告支付原告自2012年9月21日至还清购房款之日银行同期贷款利息的违约金。4、案件受理费由被告承担。以上事实，有原告提供的北滨嘉园内部认购协议书、收款收据及内蒙古禾太实业有限公司工商登记档案及原告当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，原告与被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部签订的《北滨嘉园内部认购协议》，对房屋的基本情况即位置、户型、暂测建筑面积及单价、总房款及交房时间违约责任等均进行了约定，可以认定该认购协议书具备了商品房预售合同的基本要件，该案应认定为商品房预售合同纠纷。截止原告起诉前，被告内蒙古禾太实业有限公司未取得商品房预售许可证，应认定为无效合同。本案中造成合同无效的原因是内蒙古禾太实业有限公司的房地产开发资质有效期至2013年5月24日，而被告内蒙古禾太实业有限公司截止原告起诉前未取得商品房预售许可证，过错在被告方。被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部对外以自己的名义签订《北滨嘉园内部认购协议》，收取房款也是以自己的名义收取的，并以自己的银行账号对外进行资金流转，且本案中涉案楼房尚在停工状态，内蒙古禾太实业有限公司及内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部均下落不明，因此内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部应当承担返还原告购房款并赔偿原告利息损失的责任，内蒙古禾太实业有限公司作为设立者应当承担连带给付责任。原告主张解除认购协议并给付违约金，但其又认为本案由于被告内蒙古禾太实业有限公司未取得商品房预售许可证，违反了国家法律的强制性规定，合同无效。根据国家法律规定，对违反了国家法律强制性规定的合同，法院可依职权主动确认合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告盛鸿淼与被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部于2012年9月21日签订的《北滨嘉园内部认购协议》无效。二、被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部于本判决生效之日起十日内退还原告盛鸿淼购房款116059元。三、被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部于本判决生效之日起十日内赔偿原告盛鸿淼购房款116059元的利息损失（从2012年9月21日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。四、被告内蒙古禾太实业有限公司对以上（二）、（三）项承担连带给付责任。五、驳回原告盛鸿淼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2621.2元（原告已预交），公告费63元，由被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、被告内蒙古禾太实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审 判 长  刘春艳审 判 员  赵 涛人民陪审员  王 伟二〇一六年三月二十八日书 记 员  武晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方应此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规、行政规章为依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。