辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终字03639号上诉人（原审被告）：沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路47-4号，组织机构代码：11767879-8。法定代表人：王杰昌，系该公司总经理。委托代理人：朱海维，男，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：王兴佳，男，1984年5月2日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人沈阳市和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴房地产公司）因与被上诉人王兴佳商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第3321号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。王兴佳诉称，王兴佳、和兴房地产公司于2013年签订《商品房买卖合同》，约定王兴佳购买由和兴房地产公司开发的位于沈阳市和平区靓岛路60-5号2-4-1商品房一处，房屋总价款634,565.92元，合同约定交房时间为2013年10月30日前，交房条件为该商品房经验收合格。合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2013年8月31日）的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。”王兴佳按规定日期向和兴房地产公司支付了全部购房款，但和兴房地产公司未如期交付房屋，王兴佳实际入住时间是2014年3月30日。王兴佳要求和兴房地产公司给付延期交房违约金未果，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院依法判令和兴房地产公司向王兴佳支付逾期交房违约金9,581.95元（634,565.92元×0.0001×151天）；2、诉讼费用由和兴房地产公司承担。和兴房地产公司辩称，1、延期交房是因为不可抗力导致，应免除违约责任。答辩人延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，市政府要求工程停工三个月，即2013年6月28日至2013年9月15日停工。答辩人认为，此情况属不可抗力，应该免责；2、王兴佳属于贷款购房，双方签订合同时间为2013年9月5日，约定交房时间为2013年10月30日。王兴佳的贷款于2013年10月31日才办理下来，只有贷款全部进入答辩人账户才可以办理入住。事实上，答辩人于2013年10月30日已经通知该楼住户于2013年11月4日办理入住手续，王兴佳所购房屋已经具备入住条件，系因王兴佳自身原因才没有办理入住。另外，与王兴佳同一单元的其他住户在2013年11月初都办理了入住，亦可进一步证明是王兴佳自身的原因不办理入住。综上，答辩人不存在违约行为，不应给付王兴佳逾期交房违约金，请求法院驳回王兴佳的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年9月5日，王兴佳、和兴房地产公司签订《商品房买卖合同》（已备案）一份，约定王兴佳购买和兴房地产公司开发的沈阳市和平区靓岛路60-5号2-4-1、建筑面积96.38平方米的房屋，总价款634,565.92元。合同第八条（交付期限）约定：“出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。”第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。”合同附件四（合同补充协议）第二条第1款约定：“买受人以贷款方式支付购房款的，需要买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款244,565.92元，余额390,000元采用商业贷款方式支付，并于本合同签订之日起30日内付清。”该合同还就其他事项进行了约定。合同落款处，王兴佳在买受人处签名并按捺手印，和兴房地产公司亦加盖公章予以确认。合同签订后，王兴佳依约履行了付款义务，和兴房地产公司于2013年9月6日向王兴佳出具销售不动产统一发票，载明购房款金额为634,565.94。但和兴房地产公司未按照合同约定在2013年10月30日前交付房屋，直至2014年3月30日才向王兴佳发出房屋准住通知单，王兴佳亦于该日缴纳物业管理服务费、采暖费、煤气费、正式电及临时电费、水费、电梯费等相关费用，并办理入住。现王兴佳诉至法院，要求和兴房地产公司给付逾期交房违约金。诉讼中，和兴房地产公司提供《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》、《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》，证明其延期交房的原因，但该方案中并未明确涉及案涉房屋的施工现场，且通知中的重点控制区域亦不能证明和兴房地产公司施工的诉争园区在此范围之内。另，和兴房地产公司还提供其他业户的房屋准住通知单，证明与王兴佳同楼层的住户已于2013年11月4日办理入住。另查，案涉房屋由原址沈阳市和平区靓岛路60-5号2-4-1变更为沈阳市和平区胜利南街304-7号2-4-1。上述事实，有王兴佳提供的《商品房买卖合同》、房屋准住通知单、销售不动产统一发票、收款收据与和兴房地产公司提供的和平区街路门牌号变更对应表、建筑物楼门牌编号审批表、《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》、《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》、其他住户的准住通知单等证据，以及王兴佳、和兴房地产公司的当庭陈述，已经庭审质证，该院予以确认。原审法院认为，王兴佳、和兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。王兴佳已按合同约定履行交付购房款的义务，和兴房地产公司未在合同约定的期限内向王兴佳交付房屋，延期交房151天，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》已约定逾期交房违约金的计算方式，从其约定，故对王兴佳主张的逾期交房违约金（634,565.94元×0.0001×151天＝）9,581.95元，该院予以支持。合同附件四（合同补充协议）第二条第1款约定：“买受人以贷款方式支付购房款的，需要买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款244,565.92元，余额390,000元采用商业贷款方式支付，并于本合同签订之日起30日内付清。”涉案合同签订于2013年9月5日，根据补充合同的约定，王兴佳应于2013年10月5日前付清全款，而和兴房地产公司于2013年9月6日向王兴佳出具的销售不动产统一发票明确载明购房款金额为634,565.94元，即便如和兴房地产公司在答辩中所称‘王兴佳的贷款于2013年10月31日才办理下来’，该销售不动产统一发票亦应视为和兴房地产公司已认可收到王兴佳全额购房款。故对和兴房地产公司关于‘只有贷款全部进入答辩人账户才可以办理入住’的抗辩，该院不予采信。关于和兴房地产公司抗辩全运会导致工期延误一节。首先，和兴房地产公司向法庭提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围为比赛场馆2公里范围之内，而和兴房地产公司施工项目不属于该文件规定范围内的工程；其次，和兴房地产公司向法庭提供的《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，而庭审中，和兴房地产公司没有证据证明其在该文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容。故和兴房地产公司该抗辩，因证据不足，该院不予采信。关于和兴房地产公司抗辩其已于2013年10月30日通知王兴佳办理入住一节。虽和兴房地产公司庭审中向法庭提供了其他部分业主的《房屋准住通知单》，但该证据不能有效证明和兴房地产公司向王兴佳履行了通知义务，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，和兴房地产公司该抗辩，因事实依据不足，该院不予亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付王兴佳自2013年10月31日起至2014年3月30日止期间的逾期交房违约金9,581.95元。案件受理费50元，减半收取25元，由沈阳市和兴房地产开发有限公司负担。宣判后，和兴房地产公司不服一审判决，向本院提出上诉称，上诉人认为延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任。我方在一审中向法院提交了《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》以及《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》以证明本案所涉房产及整个地产工程是因政府的要求而停工三个月，属不可抗力。我公司被迫停工，按政府要求如不停工就会产生巨额罚款，因此上诉人认为应就延迟交房事宜免责。且本案中上诉人于2013年10月30日已经通知该楼住户于2013年11月4日办理入住手续，王兴佳所购房屋已经具备入住条件，系因王兴佳自身原因才没有办理入住，并非上诉人违约。故请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不承担违约责任，上诉费用由被上诉人承担。被上诉人王兴佳答辩称，同意一审法院判决。本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：王兴佳、和兴房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。王兴佳已经按照合同约定将房款交付给和兴房地产公司，和兴房地产公司亦应按照约定履行交付房屋的义务。审理中已查明，和兴房地产公司存在迟延向王兴佳交付房屋的事实。对此，和兴房地产公司提出系因全运会，政府要求停工三个月，属不可抗力。现上诉人对于政府要求停工的主张没有政府下发的书面停工通知，其提出按照省、市政府的文件要求，本案涉案工程在停工范围之内。经审查，《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围是比赛场馆2公里范围之内，上诉人施工项目不属于该文件规定的范围内的工程;《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，现上诉人没有证据证明其在文件规定的期限内,工程进行的施工属于上述施工内容，故此，对和兴房地产公司提出的上诉理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳和兴房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年三月二十八日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。