上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民(行)初字第7号原告陈龙，男，1940年12月21日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人王玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人杨晓慧，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告上海市普陀区住房保障和房屋管理局，住所地上海市普陀区。法定代表人胡月华，局长。委托代理人胡贤德，上海普世律师事务所律师。委托代理人殷子坚，上海普世律师事务所律师。被告上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人童文，董事长。委托代理人王孝卿。原告陈龙与被告上海市普陀区住房保障和房屋管理局(以下简称普陀房管局)、上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司(以下简称普陀第二征收事务所)房屋征收补偿协议纠纷一案，本院于2015年2月26日受理后，依法组成合议庭审理。2015年7月30日，本院公开开庭审理了本案。原告陈龙及其委托代理人王玮、杨晓慧，被告普陀房管局的委托代理人胡贤德、殷子坚，被告普陀第二征收事务所的委托代理人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈龙诉称：本市光复西路XXX弄XXX号底层北间(以下简称系争房屋)为原告陈龙的私有房屋，建筑面积15.11平方米。2012年11月21日原告与两被告签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(征收编号为2-3-153，以下简称《征收补偿协议》)。目前系争房屋所在征收地块签约率已经达到91%，协议已经生效，两被告还应按照协议约定，支付“签约比例超过85%的，则每上升一个百分点每户增加协议生效奖励费2万元”(人民币，下同)的奖励，共计12万元。原告履行了交房义务，但两被告未履行补偿安置义务。故请求判令：1、两被告立即支付房屋拆迁补偿款项736366.63元；2、两被告立即办理调换房屋(即青浦区华新1号地块凤徐路85弄3幢13单元501室)的交房手续；3、两被告支付迟延支付拆迁补偿款及迟延交房的违约金300万元；4、两被告支付临时过渡安置费至实际交房之日(2013年6月至2014年3月按3000元/月计算，2014年4月起按3900元/月计算支付至实际交房日止)；5、两被告支付协议生效奖励费12万元；6、两被告承担本案诉讼费。被告普陀房管局辩称：认可原告第1、2、5项诉讼请求，对原告第3项诉讼请求不予认可，应由原告承担违约的责任，且原告主张的违约金远超过实际损失，要求法院进行调整。对于原告第4项诉讼请求，应该依据《征收补偿协议》第八条的规定，按18000元的计算标准支付。原告陈龙的户籍被错误计入了同址的陈文彪户被征收房屋内，现原告应与被告重新签订《征收补偿协议》，将原告的户籍归回其本人被征收房屋内，方能履行协议。原告未与被告重新签订协议，未履行交接手续，故被告不存在违约责任。被告普陀第二征收事务所答辩意见与被告普陀房管局一致。经审理查明：系争房屋为私房，建筑面积15.11平方米，房屋所有权人为原告陈龙。2012年7月20日上海市普陀区人民政府作出普府房征﹝2012﹞1号房屋征收决定，对包括系争房屋在内的新渡口地块实施征收补偿。征收决定作出时，系争房屋内在册户籍一人，即陈龙。原告与被告普陀房管局于2012年11月21日签订了《征收补偿协议》，协议记载的主要内容为“甲方：普陀区房屋征收部门，房屋征收实施单位：上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司，乙方：被征收人或公有房屋承租人陈龙，被征收房屋地址：光复西路XXX弄XXX号底层北间，房地产权证号：普字(2002)第0251**号。第一条(房屋征收决定)因新渡口地块旧城区改建项目(征收类别旧城区改建)，普陀区人民政府于2012-7-20作出《房屋征收决定》，编号为：普府房征[2012]1号。本房屋征收地块采用征询制，协议生效签约比例为85%。第二条(被征收房屋)乙方(所有人或承租人)的房屋坐落于光复西路XXX弄XXX号底层北间，房屋类型旧里，房屋性质私房，房屋用途居住……房地产产权证记载建筑面积15.11平方米……认定建筑面积15.11平方米……第三条(房屋评估)被征收房屋经上海房地产估价师事务所有限公司评估。(一)、居住部分房地产市场评估单价为19796.00元/平方米(建筑面积)……(二)评估均价经评估公司计算，并在征收基地公布，房屋征收决定范围内被拆除居住房屋评估均价为20425.00元/平方米(建筑面积)……第四条(补贴参数)根据普陀区人民政府确定(文号：普府[2012]60号)，房屋征收价格补贴系数为0.30，套型面积补贴为建筑面积15.00平方米，计算认定居住困难户货币补贴的折算单价为8700.00元/平方米(建筑面积)。第五条(价值补偿款计算方式及公式)根据相关规定及本基地征收补偿安置方案，被征收房屋价值补偿款计707583.28元，其中：1、居住-评估价格为：308621.75元，计算公式如下：20425.00元/㎡×100%×15.11㎡。2、居住-套型面积补贴为306375.00元，计算公式如下：20425.00元/㎡×15㎡。3、居住-价格补贴为92586.53元，计算公式如下：20425.00元/㎡×0.3×15.11㎡。4、居住-被拆除房屋价值补偿款为707583.28元，计算公式如下：308621.75+306375.00+92586.53……第六条(居住困难保障补贴)乙方不符合居住困难户的补偿安置条件。第七条(补偿方式)2.乙方选择房屋产权调换，根据本征收基地补偿安置方案，以乙方应得的货币款额，甲方提供给乙方的产权调换房屋计1套，房屋总建筑面积74.77平方米。序号：1，地址：青浦区华新1号地块凤徐路85弄3栋/幢13单元501室，预测面积：74.77，房屋单价：7645.00，房屋总价：571616.65，预计交房日期：2014年3月31日，以上房屋价格及各项调整合计：571616.65元。产权调换房屋总价值与被征收房屋价值补偿款的差价为135966.63元，由甲方支付。第八条(其他各类补贴、奖励费用)1、搬家补助费1300元；2、搬迁奖励费40000元；3、家用设施移装费1100元；4、建筑面积奖励费100000元；5、临时安置费18000元；6、签约奖励费200000元；7、无证建筑面积补贴50000元；8、协议生效奖励费160000元；9、装潢补贴30000元，奖励补贴合计600400.00元。第九条(安置义务)本协议生效后，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其其他共同居住人共有。第十条(权证移交)乙方应当在本协议生效后1日内将被征收房屋的《公房租赁凭证》或《房地产权证》及相关权属证明材料(原件)交甲方报有关部门办理注销手续。第十一条(搬离原址)乙方应当在本协议生效后15日内搬离原址，并负责共同居住人/房屋使用人按期搬迁，共同居住人/房屋使用人未搬迁的，乙方承担未按期搬迁的相关责任。第十二条(空房移交)乙方搬离原址时，应将空房在1日内完整移交甲方并办理手续，不得拆除原房屋中的房屋设备和建筑材料。第十三条(款项支付)本协议生效后，乙方搬离原址60日内，甲方应按本协议的第七条、第八条的约定支付乙方补偿款项，共计736366.63元。第十四条(违约责任)甲方未按照本协议约定支付乙方补偿款项及其他费用的，每延迟一日，应当按照未支付款项的0.5%向乙方支付违约金……第十六条(其他约定)甲乙双方其他约定事项……2、若产权调换房屋逾期交房的，则逾期部分的临时安置费在原发放标准的基础上提高30%；3、在签约期限内，本地块签约比例超过85%的，则每上升一个百分点每户增加协议生效奖励费2万元……5、本协议生效后，对于选择房屋产权调换的被征收人、公有房屋承租人首次发放六个月的临时安置费，以后每三个月按实发放一次临时安置费，至通知办理进户后三个月止……第十七条(协议生效)本协议经甲乙双方签字或盖章后成立。本地块适用征询制，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的85%，本协议生效……”《征收补偿协议》甲方(盖章)处盖有被告普陀房管局征收与补偿专用章，乙方(签章)处有原告陈龙的本人签名。签约日期2012年11月21日。2012年11月23日，关于新渡口旧改地块房屋征收补偿协议生效的公告记载：“2012年11月23日10时30分，新渡口旧改地块房屋征收补偿协议共签约1160产，新渡口旧改地块被征收居住房屋共1364产，签约比例达到85.04%……”。至同年12月4日签约期满，新渡口旧改地块房屋征收补偿协议签约比例达到91%，按照《征收补偿协议》第十六条第3项约定，每户增加协议生效奖励费12万元。同年12月底，原告从被征收房屋内迁出。至今，被告仍未履行补偿安置义务。以上事实，由原、被告提供的相关证据和庭审笔录为证，经查证属实，本院予以认定。诉讼中，原告表示，原告户籍是否在被征收房屋内不影响《征收补偿协议》的履行，要求判如所请。经本院主持调解，由于原、被告无法达成一致意见，致调解不成。本院认为：根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条第一款的规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。原告作为被征收房屋的权利人，符合签订《征收补偿协议》的主体资格。《征收补偿协议》经原、被告双方协商后签订，属双方真实意思表示，协议形式合法，故于签订时协议即成立。2012年11月23日，被征收房屋所在征收地块签约率达到85%，符合《征收补偿协议》约定的生效条件，且不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，故该协议合法有效，原、被告均应依约履行。被告普陀房管局庭审中同意原告的第一项、第二项、第五项诉讼请求，本院予以确认。由于被告普陀房管局未按约支付补偿款项及未按时交付产权调换房屋，原告现要求被告支付临时安置过渡费并承担违约责任，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的临时安置过渡费，本院认为，根据《征收补偿协议》第十六条的约定，被告普陀房管局应自2013年6月起，按每月3000元的标准向原告户支付临时安置费，又由于产权调换房屋预计交房日期为2014年3月31日，故2014年3月后，被告应按照《普陀区新渡口地块旧城区改建房屋征收补偿方案》第七条第(七)项第2点的规定，按每月3900元的标准向原告户支付临时安置费至实际交房之日止。关于原告主张的违约金，本院认为，由于《征收补偿协议》约定的违约金明显高于违约所造成的实际损失，故对被告请求调整违约金的主张，本院予以支持。本院综合全案案情，并考虑到原告户的实际损失，酌定违约金为16万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告上海市普陀区住房保障和房屋管理局应于本判决生效之日起十五日内，向原告陈龙支付补偿款项人民币736366.63元；二、被告上海市普陀区住房保障和房屋管理局应于本判决生效之日起十五日内，向原告陈龙支付协议生效奖励费人民币120000元；三、被告上海市普陀区住房保障和房屋管理局应于本判决生效之日起三十日内，向原告陈龙交付上海市青浦区华新1号地块凤徐路85弄3幢13单元501室房屋；四、被告上海市普陀区住房保障和房屋管理局向原告陈龙支付临时安置费至实际交房日止(自2013年6月起至2014年3月按3000元/月计算，2014年4月起按3900元/月计算支付至房屋交付日止)；五、被告上海市普陀区住房保障和房屋管理局应于本判决生效之日起十五日内，向原告陈龙支付违约金人民币160000元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，由被告上海市普陀区住房保障和房屋管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  冯 鹤审 判 员  朱 骏人民陪审员  杨秀兰二〇一六年三月二十三日书 记 员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。