新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终815号上诉人（原审原告）：焦祖疆，男，1949年12月11日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人（原审被告）：张新福，男，1965年9月25日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。上诉人焦祖疆与上诉人张新福因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人焦祖疆与上诉人张新福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：2013年9月10日，焦祖疆与张新福签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（焦祖疆）将光明路26号25号楼1单元402号房租给乙方（张新福），房屋建筑面积为86.56平方米；租期定为两年，自2013年9月10日至2015年9月9日，租期到期后，乙方需提前60天向甲方说明是否续租，以方便甲方安排另租他人；租金每月2500元，租房期内乙方承担暖气、物业管理、水费、电费、天然气、有线电视收视费等费用；付款方式按半年付，乙方应提前两个月向甲方交纳房屋租金；乙方在租赁期内不得破坏、损坏屋内的设施和物品，不得改变屋内的框架结构，否则在无法修复成原状的情况下照价赔偿；该房屋为生活居住用房，乙方不得改做他用；如一方违约，须赔偿对方违约金，违约金5000元；房屋现有物品：太阳能淋浴热水器、抽油烟机燃气灶各一台、电视柜一个、双人床及床头柜、双门大衣柜两个、沙发一个、书柜一个、电视一台”。合同签订后，焦祖疆将房屋交付给张新福租赁使用，张新福也依约开始交纳房屋租金，并在室内安装了天然气热水器。2015年1月31日，张新福将自2015年3月10日至2015年9月10的租金15000元交付给焦祖疆。2015年7月9日，焦祖疆向张新福表示希望能续租，后因租金价格产生争议，双方未能形成新的租赁合同关系。租期届满后，经焦祖疆同意，双方约定于2015年9月30日交接房屋，后双方因琐事发生争执，未能办理交接手续，焦祖疆于当日更换了房屋门锁。2015年10月12日，张新福将水卡、天然气卡退还焦祖疆。2015年12月8日，焦祖疆诉至法院。庭审中，双方对违约金约定标准不持异议，焦祖疆也认可太阳能热水器仍存放在涉案房屋内。原审法院认为：焦祖疆与张新福之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。合同约定，租金半年一付，应提前两个月支付，故张新福应在2015年1月10日前向焦祖疆支付自2015年3月10日至2015年9月9日期间的租金，但张新福未能与焦祖疆协商一致，延迟至2015年1月31日才支付该笔租金，其迟延支付租金的行为已构成违约，应当支付违约金。关于违约金的数额，双方在合同中约定，违约方向守约方支付违约金5000元，双方在庭审中对该违约金标准均不持异议，故焦祖疆要求张新福支付违约金5000元的诉讼请求合理有据，予以支持。合同约定租期至2015年9月9日，张新福在租期届满时应搬离房屋并将房屋交付给焦祖疆，经焦祖疆同意，张新福于2015年9月30日向焦祖疆交付房屋，后因交接未果，焦祖疆将房屋门锁更换，张新福自此再没有占有使用房屋，故张新福自2015年9月10日至2015年9月30日期间占用使用房屋的行为给焦祖疆造成了租金损失，张新福应按照租赁合同约定的租金标准支付焦祖疆损失1666.67元（2500元÷30天×20天），焦祖疆主张超出部分，不予支持。关于焦祖疆主张的电、太阳能两用热水器损失2300元的诉讼请求，庭审中，其未提供有效证据证实热水器已受损并致使其产生了损失2300元，故对焦祖疆此项诉讼请求不予支持。原审法院判决如下：一、张新福支付焦祖疆违约金5000元；二、张新福支付焦祖疆损失1666.67元（2500元÷30天×20天，自2015年9月10日至2015年9月30日）；三、驳回焦祖疆要求张新福赔偿电、太阳能两用热水器2300元的诉讼请求。上诉人焦祖疆不服一审判决上诉称：双方房屋租赁合同期满后，张新福未按时退还房屋并强行占住，其虽于2015年9月30日搬走，但扣押房屋的收视卡、水卡、燃气卡及房屋钥匙未归还，直至2015年10月12日才交还给我，此时其已强占涉案房屋达33天，原审法院仅按21天判决张新福向我赔偿损失错误，应按实际造成我33天租房损失计算赔偿。合同期满后，张新福称需要一个月才能腾房，我告知其如不腾房应当按照一个月3500元价格向我支付租金，张新福不同意但仍强占房屋，应当认定张新福认可我告知其的3500元价格要求，且根据市场行情，租期越短租金越高，一审法院判决以2500元价格计算张新福强占房屋给我造成的损失错误。双方在租赁合同签订时，已经明确屋内有太阳能热水器，在合同到期后交验房屋时确定热水器被损坏，张新福虽声称其未使用该太阳能热水器，但未能提供证据证实，因热水器损坏，我不得不重新购买安装热水器，为此产生2300元损失，张新福应当对此履行照价赔偿的责任，原审法院未予判决错误。综上，请求二审法院撤销原审判决第二、三项，改判张新福向我赔偿经济损失3850元、赔偿热水器损失2300元。上诉人张新福答辩称：焦祖疆说我强行占用涉案房屋33天与事实不符，在租赁期满前两个月，我明确告知焦祖疆我要续租房屋，等我从哈密回来后再签合同，焦祖疆并没有说租金要涨价至3500元，但后来告诉我租金要涨1000元，我无法接受，焦祖疆擅自大幅涨价的行为导致双方续租合同无法协商一致，我需要一定时间腾出房屋，后双方在交接时发生冲突，焦祖疆于2015年9月30日更换锁芯，我并未再占有房屋，且我向焦祖疆交还燃气卡等其不签字认可，并非我故意不交还，3500元一月的租金我从未认可过，焦祖疆认为我应当按照3500元的租金承担其33天的损失与事实不符，不能成立。在签订租赁合同时我就告知焦祖疆我自己有热水器，不需要使用屋内的太阳能热水器，且太阳能热水器是否能用并未进行检查，交接房屋时也未进行验收，是否能够使用，是否损坏均与我无关，焦祖疆要求我承担2300元太阳能热水器损失没有依据，不能成立。请求二审法院驳回其上诉请求。上诉人张新福不服一审判决上诉称：我按照合同约定向焦祖疆足额支付了全部租金，至于给付时间迟延并不能证明我存在恶意，是因为客观原因，且我支付租金是提前支付，即还未使用房屋就已支付租金。违约金的设定是合同双方对实质性违约行为造成损失的赔偿和惩罚，本案我迟延支付租金未给焦祖疆造成任何实际损失，也并非故意不支付，一审法院适用惩罚性违约的认定与我迟延支付几天租金的行为不相符。同时，本案违约金约定5000元与合同标的极不相符。请求二审法院撤销原审判决第一项，改判驳回焦祖疆要求我向其支付5000元违约金的诉讼请求。上诉人焦祖疆答辩称：，合同约定提前2个月支付租金，张新福并未按照该约定按时交纳租金，违反了合同约定，应当承担违约责任，且张新福存在多项违约行为，他说的很多问题都没有证据能够证实，不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。本院二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致。以上事实有房屋租赁合同、照片、交接单、证人证言及一、二审庭审笔录在卷为证。本院认为：焦祖疆与张新福签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，焦祖疆与张新福均应按照合同约定履行各自义务。双方《房屋租赁合同》于2015年9月9日到期，到期后双方就续租事宜未能协商一致，张新福占用房屋至2015年9月30日，焦祖疆于2015年9月30日将房屋门锁更换，后张新福并未再实际占有房屋，鉴于占用房屋为张新福作为承租人的主要权利，故焦祖疆以张新福于2015年10月12日才向其交还天然气卡、收视卡、水卡为由，要求张新福向其赔偿2015年9月30日至2015年10月12日期间占用房屋损失的上诉请求不能成立。双方就3500元的租金标准并未协商一致，焦祖疆认为张新福应按此数额向其支付合同期满后占用期间的租金没有合同依据和法律依据，原审法院参照双方《房屋租赁合同》中约定的租金标准判决张新福承担损失并无不当。双方在合同期满交接房屋时，并未形成双方认可的书面交接单，焦祖疆也无法举证证实涉案太阳能热水器已损坏并系张新福在承租房屋期间损坏，故本院对焦祖疆要求张新福向其赔偿2300元太阳能热水器损失的上诉请求不予支持。该房屋租赁合同于2013年9月10日签订，并约定租金支付方式为半年付，张新福应提前两个月向焦祖疆支付租金，根据交易习惯，张新福应于2015年1月10日前向焦祖疆支付自2015年3月10日至2015年9月9日期间的租金，张新福认为其在2015年1月31日向焦祖疆支付租金并未违反合同约定的上诉理由没有合同依据，本院不予支持。双方在《房屋租赁合同》中明确约定如一方违约须赔偿对方违约金5000元，且在原审庭审中双方对违约金约定标准不持异议，现张新福于2015年1月31日向焦祖疆支付租金，确实晚于合同约定的支付租金时间，且交纳租金为其最主要的合同义务，原审法院认定张新福违约，并判决其按照合同约定向焦祖疆支付5000元违约金并无不当，张新福认为其因客观原因迟延支付租金，未给焦祖疆带来损失，且违约金约定数额与合同标的不相符的上诉理由没有事实和合同依据，本院不予支持。综上，张新福与焦祖疆的上诉请求均不能成立，本院不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人焦祖疆已交50元、上诉人张新福已交50元），由上诉人焦祖疆负担50元，上诉人张新福负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  唐晓元代理审判员  马小梅代理审判员  卫 杨二〇一六年三月二十二日书 记 员  焦 玉