陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕1002民初97号原告刘晓玲，女。委托代理人刘新锋，陕西书宝律师事务所律师。被告陕西广远房地产开发有限责任公司，住所地陕西省山阳县城关镇九一村。法定代表人王兰芳，经理。委托代理人胡一，陕西广远房地产开发有限责任公司法律顾问。委托代理人鬲万莹，陕西广远房地产开发有限责任公司职员。原告刘晓玲与被告陕西广远房地产开发有限责任公司（以下简称“广远公司”）商品房预售合同纠纷一案。本院于2016年1月13日受理后，依法独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘晓玲及委托代理人刘新锋与被告广远公司的委托代理人胡一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓玲诉称，2008年5月26日，原被告签订《商城综合楼商住房屋预售合同书》，原告购买被告商城综合楼9楼F户房屋一套，建筑面积为125.41平方米。按照合同规定，原告于2008年5月26日交纳全部购房款269000元，于2011年2月21日交装修押金500元，领取房屋钥匙。原告认为，双方签订房屋买卖合同，是在平等自愿基础上签订的，房屋买卖合同合法有效，受法律保护。原被告在合同第3条约定“房产归乙方所有，并协助乙方办理房产证书，费用自理”，但是由于被告原因，致使原告至今未取得房产证书。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定，被告应承担违约责任。原被告签订的合同中原图纸设计的餐厅，现由被告单方面改变为厨房；原图纸设计的厨房被被告单方面改为餐厅，原图纸设计的阳台在东边，现被告单方面改变为西边，改变后，使油烟不能正常排出，一部分油烟进入卧室，给原告自身受到伤害。由于被告单方面改变房屋内建筑结构，改变了合同本质内容，已构成违约，故按照合同法规定应承担50000元违约金。故请求判令：1、被告以原告交纳房款总额269000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计算，向原告支付违约金，时间从2008年5月26日起计算至被告完成向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记全部资料之日为止；2、被告单方面改变房内建筑结构，违反合同约定，赔偿原告50000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告广远公司辩称，原告与被告所签合同第三条第三款明确约定：“乙方付清房款后，甲方在2008年11月底前确保向乙方交房（房产归乙方所有，并协助乙方办理产权证书，费用由乙方自理）”。该售房合同并没有约定办理房屋所有权登记的期限，甲方只是协助乙方办理房屋产权证书，由于政府原因、合作开发方木材公司的原因或甲方不可抗力的原因等造成原告房屋产权证不能办理，被告不承担原告诉求的违约责任。被告与合作开发方木材公司正在协商办证事宜。原告错误理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条，原告有何证据证实是出卖人原因造成不能办理房屋所有权证？被告想方设法协助住户办理房屋所有权证，但合作开发方木材公司不予协助，难道是出卖人的原因造成的吗？被告与原告签订售房合同时，根本未约定办理房屋所有权登记的期限，既然未约定办理房产证期限，说明办证期限不确定，现在原告起诉被告违约要求承担利息损失的依据不足。另外，合同约定原告付清房款后，被告协助办理房产证，协助含义很多，因为其他原因导致办证不能，不在被告的承担范围；逾期交房违约金被告不承担，因为被告已经交房，原告也已经装修，现在要求没有根据；原告说改变房屋结构应该摆出证据，如果改变，也是双方自愿的情况下改变的，请法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，商州商城业务综合楼（又称“九长大厦”）位于商洛市木材公司办公楼南侧，被告广远公司作为九长大厦的开发企业，于2008年10月25日取得商洛市房产管理局颁发的商房预售证第200808号商品房预售许可证，该楼于2008年4月18日封顶，5月12日汶川地震后，被告于11月30日在香菊大酒店召开会议，告知此前购房的各业主从2009年4月18日开始交房。2008年5月26日，原告刘晓玲（乙方）与被告广远公司（甲方）签订《商城综合楼商住房屋预售合同书》，购买九长大厦住房一套。合同共三项内容：一、甲方售房承诺：3、根据甲乙双方约定，乙方付清房款后，甲方在2008年11月底前确保向乙方交房（房产归乙方所有，并协助乙方办理产权证书，费用由乙方自理）。二、乙方预购房屋基本情况：1、乙方预购房详情，9层Ⅱ类F户型。2、乙方所定房的面积，房屋建筑面积＋公摊建筑面积之和125.41平方米。3、乙方购房价款，乙方预购房单价2223.60元／平方米，房屋总价269000元。三、购房交款协议：1、乙方在与甲方签订认购合同时，经双方协商乙方壹次向甲方交清所定房屋全部价款269000元。3、如甲乙双方任何一方违约，需向对方承担所造成的损失。5、暖气管道由甲方送进户内，暖气片及室内管道由用户自行安装，费用自理。合同签订当日，原告向被告交清购房款269000元。2011年2月21日，原告向被告交房屋装修押金500元，次日，原告向被告出具欠暖气初装费欠条一张，被告向原告交房，原告将房屋装修后已居住使用。原被告签订预售合同时，所附户型图显示：F户型为两厅两室两卫，面积125.41平方米，两间卧室位于客厅的北边，西边卧室比东边卧室面积大、标注为主卧室，两个卧室中间由西向东依次为餐厅、厨房，阳台位于该套房屋的北边、并与厨房和东边卧室相连，去往阳台需经过东边卧室。被告向原告实际交付的房屋整体方位等未变，与预售合同所附户型图不同的是，阳台与西边卧室和厨房相连，去往阳台需经过西边卧室，两间卧室之间由西向东依次为厨房、餐厅，厨房的窗户通向阳台，厨房有内烟道。被告向原告交付的房屋结构与其设计施工平面图中的户型结构相符。原告接收房屋后，在装修过程中，将厨房原来向东通往餐厅的门封堵，移至向南的客厅方向；并将开放式餐厅加装隔断与客厅分割开。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付2009年4月18日至房屋交付之日的逾期交房违约金，每月按照1500元计算，共计33750元；2、判令被告向原告支付从2008年12月1日起到被告向房产部门提供所有办证手续资料止，以原告缴纳房款总额269000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计算，向原告支付逾期办证违约金（暂计至立案之日为151229.58元）；3、因被告单方改变房屋结构向原告赔偿50000元；三项总计234979.58元。4、诉讼费由被告承担。在法庭辩论阶段，被告认为原告主张的房屋结构改变是侵权之诉，原告住进房屋也很久都没有提出来，现在起诉已超过两年诉讼时效。审理中，被告广远公司在对原告刘晓玲补充证据发表质证意见时，认为其公司在2011年2月22日向原告交付房屋时，原告填写有一张房屋交接验收表，该表中原告并未就房屋结构提出任何异议，说明原告对所交房屋是认可的，对房屋结构是黙认的，另外，房屋交付后，原告已经对房屋进行了装修，将厨房向东到餐厅的门改造到向南到客厅，房屋交付已经五年多，原告现在主张这项权利已经超过诉讼时效；被告认为原告不能将房屋改造与追究违约责任同时主张；被告还提出一直未给原告交房，是因为原告未向其交纳暖气初装费。原告在对被告补充证据发表质证意见时，认为虽然被告提供的设计施工平面图中的房屋户型结构与实际交付的房屋结构相符，但被告在与其签订预售合同时，所附户型图的房屋结构与实际交付房屋的结构不相同。另查明，在原告刘晓玲起诉之前，与其同在被告广远公司购房的毛浓锋、张智伟等人，均以广远公司未按合同约定时间交房为由，分别将广远公司诉至本院，要求广远公司承担逾期交房违约金等。本院审理后，分别作出（2013）商区法民二初字第00094号、（2014）商州民初字第00122号民事判决书，上述生效判决认定广远公司应向上述两人分别承担逾期交房违约责任，违约金综合周边同类房屋租金情况，酌定为每月每平方米11元。另据中国人民银行最近一次公布的1至5年（含5年）的人民币贷款基准利率为年利率4.75%，5年以上为4.90%；逾期贷款利率可加收30%—50%，即贷款1至5年的最高可上浮至7.125%、5年以上最高可上浮至7.35%。本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告刘晓玲提供的原被告双方于2008年5月26日签订的《商城综合楼商住房屋预售合同书》及附图，购房款收据，装修押金收据，本院（2012）商区法民二初字第00020号民事判决书；被告广远公司提交的2008年11月20日告用户须知，2011年2月22日原告刘晓玲欠条，2011年2月22日房屋交接验收表，九长大厦六至十五层设计施工平面图；本院现场勘查笔录，本院（2014）商州民初字第00122号、（2013）商区法民二初字第00094号民事判决书。以上证据已经质证和本院审查，真实合法，可以采信。本院认为，原告刘晓玲与被告广远公司签订的《商城综合楼商住房屋预售合同书》真实合法，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。原被告在上述预售合同中约定被告应在2008年11月底前向原告交付房屋，但因受2008年5月12日“汶川地震”影响，被告于2008年11月30日召开业主座谈会将交房时间变更为2009年4月18日，但被告直到2011年2月22日向原告交房，被告提出此间未向原告交房的原因系因原告不交纳暖气初装费，但在原告已交清全部房款的情况下，被告以此为由不向原告交付房屋将会导致合同目的无法实现的后果，故被告的该项抗辩理由，本院不予支持，被告应向原告承担从2009年4月19日起至交房之日2011年2月22日之间的逾期交房违约责任。因双方在预售合同中未约定相关违约金及损失赔偿额的计算方法，参照同幢楼内因同类问题其他业主每月每平方米11元的标准计算逾期违约金，即125.41平方米×11元／月／平方米×22个月零3天，计30487.17元，符合相关规定，予以支持。原被告2008年5月26日签订房屋预售合同时，房屋尚未建成，被告于2011年2月22日向原告交房，原被告双方虽未在预售合同中约定办理房屋权属证书的期限及违约金等，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，被告有义务自房屋交付使用之日起90日内，即在2011年5月22日前协助原告办理所购房屋的相关权属证书，现因被告验收手续不齐，其无法向房屋登记机构提供相关资料，致使原告从房屋交付使用至今未能取得房屋权属证书，被告应向原告承担逾期办证的违约责任，即被告应从2011年5月23日起，以原告已付购房款269000元为基数，按金融机构计收逾期贷款利率计息至被告向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记全部资料之日止，利率以年利率6.37%确定；原告要求被告从2008年12月1日起计算逾期办证违约金，其起算日期不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张的被告单方面将房屋结构改变给其生活造成不便，要求被告向其赔偿50000元违约金之诉求，被告提出该项诉求已超过两年的诉讼时效，经查，原被告已于2011年2月22日办理了房屋交接手续，原告直到2016年1月13日才就此项问题诉至法院，原告亦无证据证实在此期间有诉讼时效中止、中断之情形，故被告的抗辩理由成立，本院予以采纳，原告的该项诉求因已超过诉讼时效，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条、第十八条第一款第（二）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告陕西广远房地产开发有限责任公司支付原告刘晓玲逾期交房违约金30487.17元。二、被告陕西广远房地产开发有限责任公司支付原告刘晓玲逾期办证违约金，违约金从2011年5月23日起，以269000元为基数，按年利率6.37%计算至被告陕西广远房地产开发有限责任公司向房地产行政主管部门提供完办理房屋权属登记全部资料之日止。三、驳回原告刘晓玲其他诉讼请求。上述一、二项给付内容，限被告陕西广远房地产开发有限责任公司于判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4825元减半收取2412.50元，由原告刘晓玲负担1000元，被告陕西广远房地产开发有限责任公司负担1412.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员  何明二〇一六年三月三十一日书记员  李倩