眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2015)眉东民初字第3712号原告胡健杰。被告眉山市鸿通房地产开发有限公司。法定代表人王锋，总经理。委托代理人郑莉，系被告公司员工。委托代理人蒋立胜，系被告公司员工。原告胡健杰诉被告眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称：鸿通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法由审判员刘晓丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡健杰、被告鸿通公司的委托代理人郑莉、蒋立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡健杰诉称，2012年11月3日，原告与被告鸿通公司签订了关于购买东坡区文安东路89号1幢2单元17楼6号的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《房屋改造协议》。根据合同约定，被告应于2014年12月30日前向原告交付该商品房。2015年2月3日，市建设局发出《眉山市住房和城乡建设局关于对东湖春天业主代表信访事件的告知书》中明确指出“东湖春天”房地产开发项目暂不具备交房条件。2015年2月9日，市消防支队发出《眉山市公安消防支队关于对东湖春天业主邓彬等五人申请书的回复》中指出：责令被告按图施工，将直接开在前室内开入户防火门改为外开门。但被告到起诉之日也未完成整改，水电均未按标准到位，造成逾期交房。被告交付原告的商品房与《房屋改造协议》图纸不一致。根据本合同约定违约责任规定及相关法律规定，被告应承担违约责任，向原告支付违约金并交付合格的商品房。原告诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金19800元（已付款30万元×0.0002×30天×11月）；2.判令被告承担改造门责任赔偿人民币3530元；3.判令被告承担套型与图纸不一致责任赔偿人民币1万元；4.判令被告承担室内水电安装责任赔偿人民币5000元；5.判令被告承担套内面积不够的责任赔偿人民币38043元（总房款35万元÷92平方米×10平方米）；6.判令被告承担本案诉讼费。被告鸿通公司辩称，被告于2014年12月26日取得了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，于2014年12月8日取得了《眉山市房屋面积测绘报告》，于2014年12月29日取得了《眉山市城乡规划局建设工程规划核实合格证》，并为住户办理了《房屋使用说明书》和《质量保证书》，房屋已经达到合同约定的交付条件。2014年12月20日向原告发出了《交房通知书》，并于2014年12月26日在眉山日报登载《交房通知》，通知原告在2014年12月30日接收所购房屋。被告已经按合同约定，完全履行了合同义务，不构成违约；被告与原告签订的合同是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，该合同已明确约定了被告交付房屋的条件，原告提交的眉山市住房和城乡建设局《关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书》、眉山市公安消防支队《关于东湖春天业主邓彬等五人申请书的回复》不能对抗平等民事主体享有的合同自由和权利，其无权改变双方约定的房屋交付条件，不能以此证明被告不具备交房条件；被告严格按照眉山市规划局所审批的规划图纸进行施工，且该工程已综合评定消防验收合格。退一万步，即使原告的入户火门需要改造，原告对其主张被告承担改造门责任赔偿的金额应承担举证责任；被告按照双方签订的《合同》套型图及眉山市规划局审批的规划图纸进行施工，套型一般指每套住房的面积大小、居室厅和卫生间的数量，双方签订的合同中套型为一厅二室一卫，而现实中房屋的套型也为一厅二室一卫，因此不存在套型与图纸不一致的情形，原告主张被告承担套型与图纸不一致责任赔偿1万元无事实依据；合同中已明确被告向原告交付房屋的装修水平为“清水”，交房前房屋已通过竣工验收，其中建筑给排水及电气工程均评定为合格，被告不存在违约情况，因此被告无理由承担水电安装费用；原告提供的补充协议中手写部分为其伪造，不能作为双方达成的合同条款，且其主张的套内面积与合同约定不一致，无相关证据证明，因此原告主张被告承担套内面积不够的责任赔偿38043元不应被支持；原告提出东湖春天户型宣传册，不能证明双方约定的被告应交付给原告房屋的面积，退一万步即使有效，被告对赠送的内容也有撤销的权利。综上，被告按合同的约定完全履行了合同义务，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2012年11月3日，原告胡健杰与被告鸿通公司签订了关于购买东坡区文安东路89号1幢2单元17楼6号的《商品房买卖合同》、《补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定：原告购买被告建设预售的“东湖春天”商品房1幢2单元17楼6号房，测绘建筑面积72.94㎡，套内建筑面积56.91㎡，总价35万元。被告应当在2014年12月30日前向原告交付商品房，交付时应当符合该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘报告书；满足市政基础设施上水、下水、电、燃气达到交付标准。被告还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，原告有权退房，不退房的，实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续。双方验收交接时被告应当出示约定的证明文件，被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担。验收交接后，应当签署商品房交接单。由于原告原因未能按期办理交接手续，原、被告同意按照自被告发出的书面入住通知规定的交房期限届满之日，视被告已经按照合同约定的交付房屋。被告未按约定的期限和条件交付该商品房的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算支付原告已交房款万分之二的违约金；房号以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一，附件一：房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）。经核对，附件一平面图上载明“C户型”、“奇数层”，入户门设计为内开，但未标明在整个楼栋中的位置和方位。《补充协议》第三条约定：被告承诺并保证，原告所购房屋的结构板、花池、飘窗、露台等不计价面积空间和阳台计半价面积空间，已通过政府主管部门审核批准并备案，系合法专属空间，原告享有该区域的实际使用权。所有建筑面积以外的前述使用面积，被告今后不得以任何方式收取任何房款（房屋实测建筑面积与合同约定建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定办理）。被告同时保证所有前述使用面积建筑的安全和质量、原告的独立实际使用权，否则由被告承担全部责任。协议条款之后的备注为手写体，其内容为“此房实得面积〈含露台、花池、结构板、空调板、飘窗外墙投影面积加公摊面积约为108平米〉，套内使用面积约为92-93㎡。八.由按揭改为分期，在2012年11月14号交齐205000元，在房屋封顶时交115000元，在交房时付清全款。”被告认为手写体内容为原告伪造，原告要求被告提交其持有的《补充协议》，但被告未提交，本院亦要求被告提交，但被告表示其持有的那份《补充协议》原件已丢失。原、被告签订合同及补充协议的同日，原告与眉山市鸿通春天装饰工程有限公司（以下简称：鸿通装饰公司）签订《房屋改造协议》，其内容主要为：原告对该房屋的户型图进行认真研究后，因装修需要对该房屋进行局部改造施工，原告自愿委托鸿通装饰公司，在该房屋交付后，对房屋进行改造，具体改造方案如附图所示，改造费15000元；鸿通装饰公司保证将该房屋改造成如附图所示。附改装示意图，示意图载明：C户型（5、6号房）、入户门设计为内开。原告陈述改造的意思就是通过敲掉一些房屋内墙，使房屋面积达到约定的赠送面积。上述《商品房买卖合同》、《补充协议》、《房屋改造协议》均加盖了骑缝章，均为被告公司印章。另原告提交的被告建设的“东湖春天”的宣传资料显示：C户型可变三房两厅双卫，清水户型示意图、半赠送（阳台）、全赠送（结构板、露台、露台上空、花池），实际使用面积约108.59㎡，建筑面积约73.11㎡。合同签订后，被告于2014年12月8日取得“东湖春天”项目的《眉山市房屋面积测绘报告》，于2014年12月26日取得该1号楼的《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，于2014年12月29日取得《眉山市城乡规划局建设工程规划核实合格证》，并为住户办理了《房屋使用说明书》和《质量保证书》。2014年12月20日，被告向原告发出了《交房通知书》，通知原告在2014年12月30日接收所购房屋，并于2014年12月26日在眉山日报登载了《交房公告》。原告认为被告不具备交房条件，拒绝收房。2014年12月31日，原告等业主向眉山市住房和城乡建设局（以下简称：住建局）、眉山市公安消防支队（以下简称：消防队）递交情况反映。2015年1月28日，被告取得《眉山市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，意见书载明被告申报的“东湖春天”1号、9号、10号楼建设工程综合评定消防验收合格。2015年2月3日，住建局向原告等出具《关于东湖春天业主代表信访事项的告知书》，答复:“一、调查核实情况如下：（一）“东湖春天”房地产开发项目符合规划，按图施工。（二）“东湖春天”房地产开发项目商品房买卖合同真实合法有效。（三）“东湖春天”房地产开发项目虽经消防部分验收，但至今未取得消防合格备案手续。（四）图纸范围内的水、电工程入户，部分未完全实施到位。（五）根据房屋竣工验收交付使用的相关法律、法规规定，“东湖春天”房地产开发项目暂不具备交房条件。二、处理意见：（一）因“东湖春天”房地产开发项目尚未取得消防主管部门合格备案手续，暂不具备相关法律、法规所规定的交房使用条件。责成开发公司尽快与消防部门衔接，整改完善，取得竣工验收备案手续。（二）根据眉山城区房地产开发实际情况，为避免二次装修浪费，入户水管、电线，按施工图和购房合同约定执行。需由开发公司建设完成的，由开发公司在征得业主同意的前提下，可由购房业主自行完善。所需费用由开发公司与购房业主自行协商解决。如购房业主不同意自行完善，则由开发公司按照施工图纸和合同约定组织完善。（三）逾期交房产生的违约责任，由双方按照商品房买卖合同的约定办理。（四）责成开发公司对业主代表所提出的问题，高度重视，积极协调解决，妥善化解矛盾。（五）工程需整改完善的项目，由市质安站负责督促开发公司尽快组织完善。”2015年2月9日消防队出具《关于对东湖春天业主邓彬等五人申请书的回复》，回复：“一、鸿通房地产开发有限公司建设的东湖春天1、9、10号楼经资料审查、现场抽样检查和功能测试，已综合评定该工程消防验收合格。二、鸿通房地产开发有限公司在东湖春天1、9号楼通向前室的入户防火门施工中发现相邻的2扇入户门均向外开启时会发生碰撞现象，该公司擅自将一扇入户门改为了内向开启，《建设工程验收评定规则》(GA836-2009)对入户防火门的开启方向没有列入现场抽样检查及功能测试内容，我支队消防设计审核合格的图纸为向外开启。经调查了解后，我支队责令鸿通房地产开发有限公司改正，鸿通房地产开发有限公司已向我支队递交了相关情况说明，将严格按照国家规范相关要求并综合考虑业主需要进行整改。”庭审中原告提交照片数张，证明房屋中没有铺设电线和水管，房屋防火门是内开。照片显示房屋中有上下排水管，房屋内均留有电线穿孔，1706号的房门为内开。经核对，该1706号房门与消防队回复中提到的通向前室的入户防火门是两道不同的门。上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《房屋改造协议》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《眉山市房屋面积测绘报告》、《眉山市城乡规划局建设工程规划核实合格证》、《眉山市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《房屋使用说明书》、《质量保证书》、规划图纸、《交房通知书》、交房公告登载报、《关于东湖春天业主代表信访事项的告知书》、《关于对东湖春天业主邓彬等五人申请书的回复》、宣传资料、照片、邮件详情单和当事人的当庭陈述予以证明。本院认为，原告胡健杰与被告鸿通公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反国家相关法律规定，该合同合法有效，受法律保护，对双方当事人具有约束力。关于《补充协议》中手写体的备注内容，被告认为是原告伪造，但被告不提交其持有的那份《补充协议》，其辩称已丢失。对此，根据证据规则，可以推定该《补充协议》中手写体的备注内容为双方的合同内容。原、被告应严格按照合同的约定行使合同权利，履行合同义务。本案争议的焦点如下：1.关于是否逾期交房的问题。按照合同约定，被告鸿通公司应在2014年12月30日交房，交房时应取得该商品房规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，满足市政基础设施上水、下水、电、燃气达到交付标准，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告在2014年12月30日前已竣工验收合格，并已取得和办理了上述资料，双方约定的交房条件已具备，且被告履行了通知交房的义务。原告认为根据眉山市住房和城乡建设局《关于东湖春天业主代表信访事项的告知书》，被告尚未取得消防主管部门合格备案手续，故暂不具备交房条件。对此，根据消防法的规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程应当向公安机关消防机构申请消防验收；其他建设工程在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。本案商品房工程属于消防法规定的其他建设工程，其工程竣工验收后只需报消防部门备案和抽查，其消防验收不属于法律的强制性规定，故被告是否取得消防主管部门备案手续，不是法定的交房条件。被告按照合同约定的交房时间和交房条件交房，其履行了合同义务，不构成违约。故原告主张被告支付逾期交房违约金19800元的理由不成立，本院不予以支持。2.关于改造门的问题。原告提供的眉山市公安消防支队《关于对东湖春天业主邓彬等五人申请书的回复》中的入户防火门，与原告同时提供的1706号房照片中的房屋防盗门，是两道不同的门，原告对改造门的请求，未明确是消防队回复中的入户防火门还是其1706号房屋的入户防盗门。若是消防入户防火门，根据回复，被告擅自将相邻的两扇中的一扇入户防火门改为向内开启，其不符合消防设计审核合格的向外开启的图纸，被告应予改正。原告要求被告承担赔偿改造门的损失3530元，该损失金额并未实际发生，原告也未举证证明；若是1706号房屋的入户防盗门，其开启方式双方在合同中没有明确约定，但从户型图上看，其设计为内开启。被告交付的1706号房屋的入户防盗门实际亦为内开启，原告要求改为外开启，无事实依据和法律依据。综上，原告主张被告承担改造门责任赔偿人民币3530元理由不成立，本院不予支持。3.关于套型与图纸是否不一致的问题。原、被告签订的商品房买卖合同约定，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一（应标明方位）。经核对，附件一平面图仅载明“C户型”、“奇数层”，而未标明方位。同时，原告与鸿通装饰公司签订的《房屋改造协议》，其具体改造方案示意图亦载明“C户型（5、6号房）”。由此可见，该附件一房屋平面图仅为C户型奇数层房屋的总套型图，其并未明确具体房号。被告按规划建设图纸进行建设，将双方合同约定的1幢2单元17楼6号房屋交付原告，合法有效。原告认为套型与图纸不一致的理由不成立，其主张被告承担责任赔偿1万元，本院不予支持。4.关于室内水电安装的问题。按照合同约定，被告交付房屋时应满足市政基础设施上水、下水、电、燃气达到交付标准。被告交付的房屋经竣工验收，其建筑给、排水及采暖，建筑电气工程均评定为合格，其证明水电已验收合格，达到双方约定的交付标准。原告主张被告承担室内水电安装责任赔偿5000元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。5.关于套内面积是否不够的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。结合庭审情况及被告的宣传资料，原告购买的房屋存在产权面积和赠送面积两部分。原告主张套内面积不够，是以《补充协议》手写体内容为依据。《补充协议》第三条和手写体内容，主要是关于赠送部分的约定。手写体内容对原告实得面积和套内使用面积均采用“约”字，故双方对赠送面积实际数据并未明确，且原告也未举证证明套内面积少10㎡。故原告要求被告承担面积不够的责任赔偿38043元，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告胡健杰的诉讼请求。案件受理费855元，由原告胡健杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  刘晓丽二〇一六年三月一日书记员  周 颖