重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2015)南法民初字第12670号原告:成本英，女，汉族，1948年6月29日出生，住重庆市南岸区。原告:王新强，男，汉族，1946年1月7日出生，住重庆市南岸区。原告:王蜀晖，男，汉族，1972年8月27日出生，住重庆市南岸区。原告:王量，男，汉族，1979年1月2日出生，住重庆市南岸区。原告:白娟，女，汉族，1973年12月25日出生，住重庆市南岸区。五原告委托代理人:谢文伍（特别授权），重庆宏声昌渝律师事务所律师，执业证号：1500120031085165。被告:刘枫，女，汉族，1981年4月17日出生，住重庆市江北区江南花园*单元3-3，住贵州省赤水市。被告重庆市信用担保有限公司，住所地重庆市渝中区五四路1号时代广场C座2901号，组织机构代码：75620465-2。法定代理人朱淑玉，董事长。委托代理人蒋善通（特别授权），男，汉族，1950年8月20日出生，重庆市信用担保有限公司员工，住重庆市渝中区。原告成本英、王新强、王蜀晖、王量、白娟诉被告刘枫、重庆市信用担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人谢文伍，被告重庆市信用担保有限公司之委托代理人蒋善通到庭参加诉讼。被告刘枫经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉。本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告诉称2015年3月2日，五原告与被告刘枫达成房屋买卖协议，约定：五原告将其共有的渝中区民生路X号X-X至X-X号六套房屋出让予被告刘枫，总价款330万元;刘枫支付60万元购房款后即过户予其，余270万房款在2015年7月3日前支付。同时约定，刘枫完清房款前，房屋的租金由原告继续收取;房款完清，原告即交付房屋。2015年4月3日，被告重庆市信用担保有限公司（以下简称信用担保公司）向原告出具编号渝信担保函字［2015］第0403号《履约担保函》，承诺为刘枫应付房屋尾款提供保证担保。2015年4月刘枫向原告支付了60万购房款，付款当日，原告将全部房屋过户给刘枫。而刘枫逾期未付房屋尾款。2015年8月8日，原告向第二被告提出书面申请，要求其承担担保责任，其同意担责，但未履行支付义务。2015年9月23日，刘枫作出情况说明，承诺了支付时间及利息，并明确尾款未结清前由原告成本英收房租。此后，刘枫逾期未完清房款。故起诉来法院，请求判令：1、被告刘枫立即向原告支付房款270万元及其资金占用利息（2015年6月3日-10月3日期间，以270万为基数按月息1分即利率12％计算，共计108000元；2015年10月3日以后，按月息1.5分即年利率18％计算至付清为止）;2、被告重庆市信用担保有限公司依法承担担保责任，即在被告刘枫履行不能时，承担向原告履行上述第一项给付义务;3、确认在被告未付清购房尾款前，原告有权继续收取房屋租金。原告为证实其诉称事实，举证如下：1、房地产买卖（居间）协议6份;2、补充协议;3、情况说明;4、农业银行账单;5、履约担保函及申请;6、房屋租赁合同;7、延长租期申请书;8、房屋承租人身份证。被告刘枫未到庭答辩。被告信用担保公司辩称，被告刘枫未按约付款致纠纷产生，责任不在第二被告。《履约担保函》及《申请》虽均属实，但成本英于2015年8月8日向我公司提出申请，超过了担保期;且根据《担保法》第十七条规定，本案主合同纠纷未经审判或者仲裁，第二被告作为保证人对债权人可以拒绝承担保证责任。2015年8月8日的申请是成本英一人作出其他四位共有权人未授权，故该申请无效。由此，第二被告不应承担给付义务，请求驳回原告诉讼请求。被告为证实其辩称事实，举证如下：1、房地产买卖协议;2、履约担保函。经审理查明，2015年3月2日，五原告（甲方）与被告刘枫达成房屋买卖协议，约定：将其共有的位于重庆市渝中区民生路X号X-X/X/X/X/X/X共六套房屋以总价330万元出让给刘枫（乙方）。六套房屋依前序列号各自总价为76万/50万/50万/47万/50万/57万元;付款方式为分期付款，签约之日每套房付定金1万元，签署协议1个月内每套房买方向卖方支付10万元，余款（第三期）于过户后两个月内付清。补充条款载明：原租赁协议在过户后继续由甲方负责收取租金，收到尾款后由乙方负责接手交接，原租赁合同继续生效直到期为此。2015年4月3日，被告刘枫向原告成本英银行账户转账60万元，同月7日涉案六套房屋均转移登记至被告刘枫名下。2015年4月3日，五原告与被告刘枫达成补充协议，约定：付款方式第三期“乙方于过户2个月内更改为2015年4月4日－2015年7月3日止，现房屋在正常经营中（宾馆）”，尾款付完，甲方给乙方办交接手续，原合同编号AA-1106262更改为AA-1106263;合同编号为AA-1106263、AA-1106782、AA-1106783、AA-1106785、AA-1106786、AA-1106787。同日，第二被告信用担保公司向成本英出具履约担保函，载明：刘枫与成本英方于2015年3月2日签订的编号为AA-1106263、AA-1106782、AA-1106783、AA-1106785、AA-1106786、AA-1106787共六份《购房合同协议书》（以下简称主合同），受申请方（刘枫）委托，第二被告愿就履行主合同约定由申请人刘枫向成本英方在合同规定时间内支付购房尾款事宜，提供如下一般保证责任担保：保证范围是申请人未按照主合同的约定的时间支付购房尾款义务;保证金额为申请人应付购房尾款270万元;保证方为一般担保责任保证;保证期间为自本合同生效之日起至主合同约定的日期：2015年4月4日起至2015年8月3日止的30个工作日内;申请人到期未履行责任时，债权人要求其承担一般保证责任的，应向其发出书面索赔通知及申请人未履行主合同约定的证明材料，担保公司收到索赔通知书及相应证明材料后，在15个工作日内进行核定后，按照本保函的承诺承担一般保证责任。2015年8月8日，成本英向被告信用担保公司提出申请，要求担保公司依据担保合同的义务履行担保责任。该公司于2015年8月12日在该申请上签署意见，同意继续履行一般担保责任。嗣后，被告刘枫未按合同约定履行付款义务。故原告于2015年10月22日起诉来法院提出前述诉讼请求。审理中，原告自愿撤回的前述第三项诉讼请求，本院依法准予。本案争议焦点为：第二被告是否应承担担保责任？第二被告认为，原告起诉已过保证期间，保证人应免责；2015年8月8日的《申请》为成本英一人作出，不能代表其余四人（债权人）的意愿故该申请无效;且8月3日后，如第二被告继续承担责任，应按照《担保法》二十四条，应由法院判决或仲裁才能继续承担责任，故申请上所书“继续履行一般担保责任”的内容无效。原告对此否认，认为履约担保函明确是为涉案六份《购房合同协议书》担保，涉案保证方式为一般保证，担保函所载保证期间“自本合同生效之日起至主合同约定的日期：2015年4月4日起至2015年8月3日止的30个工作日内”，该内容约定不明，应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条之规定，保证期间为主债务履行期届满之日起二年;且2015年8月12日第二被告书面同意继续履行一般担保责任。故其辩称意见不成立。而第二被告认为“前述30个工作日内”指2015年8月3日前的30个工作日。对此，原告否认，认为保证期间约定不明。上述事实有双方当事人当庭陈述及所举证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。本院认为，原告与被告刘枫双方签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的合同义务。原告依照合同约定，将房屋产权转移登记予被告刘枫;被告刘枫理应依照约定在主债务履行期（2015年7月3日）届满前履行付款义务并依约承担资金占用损失。故五原告第一项诉讼请求成立，本院依法予以支持。关于本案第二被告是否应承担担保责任的问题。第二被告以履约担保函的形式与涉案六份房屋买卖合同的双方当事人形成了担保协议，系其真实意思表示合法有效。被告辩称，原告起诉已过保证期间，为此第二被告免除担保责任。担保协议约定保证期间为“自本合同生效之日起至主合同约定的日期：2015年4月4日起至2015年8月3日止的30个工作日内”，该内容系指8月3日止的前30个工作日还是后30个工作日，双方意见分歧，而据此文意无法明确，故应为约定不明。且即依第二被告所述保证期间截止于2015年8月3日止的前30个工作日，而其于2015年8月12日作出书面意见同意继续履行一般担保责任，根据最高人民法院相关司法解释的规定，应视为双方形成了新的担保合同，同时“继续履行”亦代表原保证范围及金额不发生改变。本案原告于2015年11月起诉显然未过保证期间。履约担保函虽由第二被告致函成本英一人，但函中所担保的主债务为六份购房合同总的购房尾款270万元，第二被告系为刘枫的270万元债务提供的担保，而非仅为成本英的债权提供担保，第二被告对六份房屋买卖合同中记载的出卖人是明知的，其他四原告作为购房合同的债权人身份决非第二被告致函于成本英一人而丧失，同时五原告系在保证期间内向第二被告提起诉讼，被告以申请人为成本英一人作出即为无效之辩称意见于法无据，第二被告应承担代刘枫向五原告支付欠付购房款的担保义务。另外，刘枫于2015年9月23日作出情况说明增加欠款利息，此为加重债务人的债务，未获保证人同意，保证人对此不承担保证责任。第二被告关于先诉抗辩权的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条的规定，债权人有权将债务人和担保人一并提起诉讼，故本院对第二被告此项抗辩主张部分支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告刘枫于本判决生效之日起五日内向原告成本英、王新强、王蜀晖、王量、白娟支付购房款270万元及其资金占用利息（2015年6月3日-10月3日期间，以270万元为基数按年利率12％计息;2015年10月3日起，以270万元为基数，以18％为比率计息，利随本清）;二、被告重庆市信用担保有限公司在经人民法院对被告刘枫财产依法强制执行后仍不能履清债务时，承担向原告成本英、王新强、王蜀晖、王量、白娟支付刘枫未付清购房款部分的义务：三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费29424元，由被告刘枫负担（此款原告已垫付，被告刘枫于本判决生效之日起五日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄 薇人民陪审员  董泽芬人民陪审员  邹崇跃二〇一六年三月二十二日书 记 员  蒋方微