辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽12民终105号上诉人（原审被告）：铁岭金盟地产开发有限公司，住所地调兵山市调兵山大街中段西侧。法定代表人:黄崇文，系该公司总经理。委托代理人:王贺立，系辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：屈忱，女，1973年6月19日生，满族，系调兵山市大明镇镇政府公务��，住调兵山市。委托代理人:刘宏，系辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。上诉人铁岭金盟地产开发有限公司（以下简称金盟公司）诉被上诉人屈忱房屋买卖合同纠纷一案，调兵山市人民法院于2015年11月16日作出(2015)调民一初字第00531号民事判决，宣判后，金盟公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案。被上诉人屈忱及其委托代理人刘宏、上诉人金盟公司的委托代理人王贺立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告屈忱一审诉称：2014年5月4日，原、被告签订《商品房买卖合同书》，原告购买被告开发建设的国际新城G7楼1单元12层1201号建筑面积为93.8平方米的住宅楼，购房单价为每平方米3798元，购房总价款356252元。根据《商品房买卖合同书》，原告以贷款方式支付购房首付款116252元，并每月支付按揭1928.10元，自���讼时原告共支付购房款143245.4元（116252+1928.10元×14个月）。原告根据《商品房买卖合同书》的约定，交纳了全部购房款，履行了原告的义务，无任何违约行为。《商品房买卖合同书》第八条第1款约定：甲方应于2014年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付原告，同时被告承诺供暖单位为铁煤集团水暖厂。该合同第九条约定：被告逾期交付商品房超过60日，原告有权解除合同，并按原告累计已支付楼款的0.2%支付违约金。但至原告诉讼时，被告开发建设的商品房没有通过竣工验收，无法交付原告商品房。原、被告签订的《商品房买卖合同书》.真实、合法、有效，受法律保护。但合同约定的违约金过低，请求法院依法判令被告按累计已支付楼款的5%支付违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判决解除原、被告签订的《��品房买卖合同书》，判决被告返还房款356252元、公证费750元、备案手续费80元，并要求被告按房款总额356252元的5%承担违约金，诉讼费由被告承担。原审被告金盟公司一审辩称：1、原告起诉解除房屋买卖合同不符合法律规定，根据合同法规定，主张解除合同应该通知对方，合同自通知到对方时解除，本案原告未通知原告就起诉不符合法律规定。2、原告提出的由铁煤集团供暖但在双方签订的合同中没有就铁煤供暖进行约定，因此原告提出由铁煤集团供暖没有事实依据。3、原告提出增加违约金从本案事实来看不符合增加违约金的情况，因此原告提出的增加违约金情况没有法律事实依据。综上所述请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明：2014年5月4日，原、被告签订《商品房买卖合同书》，协议约定，原告购买被告金盟公司建造��中央华府（暂定名）G7幢1单元1201号房屋一户，房屋建筑面积93.8平方米，每平方米单价为3798元，房屋总价356252元，交房日期为2014年12月31日前。同时该合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金”。2014年5月8日，原告屈忱办理了240000元的住房公积金贷款并签订《公证书》，花费公证费750元。2014年5月9日，原告屈忱交付购房首付款116252元。2014年6月5日，原告屈忱向被告金盟公司交付备案手续费80元。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同书》后，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务，被告金盟公司逾期未能交付房屋的行��构成违约，根据《商品房买卖合同书》中第九条的规定，原告屈忱有权解除合同并要求被告金盟公司返还房款356252元，故对原告屈忱要求解除合同和返还房款356252元的请求，本院予以支持。对于原告屈忱主张要求被告给付备案手续费80元，公证费750元一节，该费用系此次购房行为发生，故对原告屈忱的该请求予以支持。原告屈忱认为按已付款的0.2%支付违约金的约定低于银行存款利息，主张要求按合同总价款的5%支付违约金一节，因《商品房买卖合同书》属于格式合同，且按已付款的0.2%支付违约金的约定确实低于银行存款利息，故原告屈忱主张要求法院对违约金予以调整的理由成立。因原告屈忱未举证证明按总价款356252元的5%支付违约金的依据，结合本案原告屈忱贷款购房的实际，本院酌情确定被告金盟公司比照中国人民银行同期贷款利率向原告屈忱��付违约金，支付违约金的起止时间为原告屈忱交付房款之日起即2014年5月8日至被告金盟公司返还清房款之日。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告屈忱和被告铁岭金盟地产开发有限公司于2014年5月4日签订的《商品房买卖合同书》；二、被告铁岭金盟地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内返还原告屈忱房款356252元，并比照中国人民银行同期贷款利率给付从2014年5月8日起至返还清房款之日止的违约金；三、被告铁岭金盟地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内返还原告屈忱公证费750元、备案手续费80元。诉讼费7000元（原告已预交），由被告铁岭金盟地产开发有限公司负担。铁岭金盟地产开发有限公司的上诉请求和理由是：请求撤销调兵山市人民法院（2015）调民一初字第00531号民事判决，改判驳回被上诉人上诉请求；被上诉人承担上诉费。理由一是原审判决解除《房屋买卖合同》没有事实和法律依据。依据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”，《商品房买卖合同》第九条约定“买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0．2%支付违约金”。按照法律规定和合同约定，被上诉人行使合同解除权应当通知上诉人，而且法律规定的是应当，被上诉人没有履行通知即起诉解除合同，不符合法律规定。二是原审以比照中国人民银行同期贷款利率承担违约金没有法律依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，按此规定，如果违约金调整应当以造成的损失确定，而给被上诉人造成的损失只能是存款利息，所以违约金调整也只能按存款利息给付，而不能按同期人民银行贷款利息承担，贷款利息是具有惩罚性，并不是实际损失。经审理查明：原审认定的事实属实。本院认为：《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，依法应确认有效。双方应按合同的约定全面履行。依照合同书第九条，上诉人逾期交房超过60日，被上诉人有权解除合同。上诉人起诉要求解除合同并无不当。因法律没有明确规定解除合同通知是解除合同的前置条件，故上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人提出原审以比照中国人民银行���期贷款利率承担违约金一节，该数额属酌定情节，上诉人提出被上诉人造成的损失只能是存款利息依据不足，该项上诉请求不予支持。原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人铁岭金盟地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 晶代理审判员 田 宇代理审判员 董瑞华二〇一六年三月二日书 记 员 于 浩