广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终154号上诉人（原审被告）：黄小梅，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广东鹿园交通物资发展有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：陈光明，职务执行董事。委托代理人：吕雪梅、何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人黄小梅因与被上诉人广东鹿园交通物资发展有限公司（以下简称广东鹿园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广东鹿园公司是涉案房屋所在楼盘美麓花园的开发商，已领取上述项目的《商品房预售许可证》。2014年11月20日，广东鹿园公司（甲方、卖方）与黄小梅（乙方、买方，通讯地址：广州市天河区华景路164号103房）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方所购商品房为美麓花园自编第B4栋1502号房，建筑面积114.02平方米，总金额为1013190元。甲方同意乙方按照分期付款方式支付房款，第一期自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的40%，金额405276元。第二期在2014年12月20日前支付全部房价款的60%，金额607914元。分期付款的，如果乙方未能按照合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书送达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送达对方；如一方地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知对方，否则变更联系方式的一方须承担无法及时取得对方通知而产生的一切法律后果。买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。”合同签订后，黄小梅于2014年11月20日支付房款405276元，之后黄小梅未按照合同的约定在2014年12月20日前支付第二期房款。广东鹿园公司分别于2015年6月30日及7月14日向《商品房买卖合同》载明的黄小梅通讯地址发出催款函，黄小梅表示没有收到。广东鹿园公司于2015年7月30日委托律师向黄小梅发出催款律师函，该邮件被退回，《改退批条》记载的退回原因为“不在广州拒收”。2015年8月10日，黄小梅向广东鹿园公司出具一份承诺书，承诺在8月31日前支付剩余全部楼款607914元。黄小梅于2015年8月12日支付房款100000元，于8月19日支付房款150000元，于10月17日支付房款200000元，于10月18日支付房款70000元，于10月28日支付房款87914元，至此，黄小梅向广东鹿园公司支付全部房款合计10131902元。2015年9月15日，广东鹿园公司向原审法院提起诉讼，请求判令：一、黄小梅向我司支付从逾期之日起至黄小梅实际支付之日止的延迟付款违约金，违约金以欠付金额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算（从2014年12月21日起至2015年8月19日止，以607914元为本金；从2015年8月20日起至2015年8月31日止，以457914元为本金；从2015年9月1日起至2015年10月18日止，以357914元为本金；从2015年10月19日起至2015年10月28日止，以87914元为本金）。二、案件诉讼费由黄小梅承担。原审法院认为：广东鹿园公司、黄小梅签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，黄小梅应在2014年12月20日前支付第二期购房款607914元，但黄小梅直至在2015年10月28日才付清上述购房款，黄小梅未按时支付购房款已构成违约，广东鹿园公司要求黄小梅以欠付的购房款为本金支付逾期付款违约金合理，原审法院予以支持。根据广东鹿园公司、黄小梅双方确认的付款时间，违约金的具体计算方法应为：从2014年12月21日起至2015年8月12日止，以607914元为本金；从2015年8月13日起至2015年8月19日止，以507914元为本金；从2015年8月20日起至2015年10月17日止，以357914元为本金；2015年10月18日，以157914元为本金；从2015年10月19日起至2015年10月28日止，以87914元为本金。广东鹿园公司主张的计算方法有误。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与黄小梅违约时限相联系，不足以弥补广东鹿园公司损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”广东鹿园公司主张补充协议中封顶条款不足以弥补损失，要求违约金调整至中国人民银行同期同类贷款利率标准合理，原审法院予以支持。黄小梅没有提供证据证明，广东鹿园公司同意黄小梅延迟支付剩余房款，黄小梅在2015年8月10日单方做出的付款承诺，也不能作为免除黄小梅延迟付款责任的依据，黄小梅的答辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款的规定，作出如下判决：一、黄小梅应于某判决发生法律效力之日起十日内向广东鹿园交通物资发展有限公司支付延迟付款违约金（违约金计算方法：从2014年12月21日起至2015年8月12日止，以607914元为本金；从2015年8月13日起至2015年8月19日止，以507914元为本金；从2015年8月20日起至2015年10月17日止，以357914元为本金；2015年10月18日，以157914元为本金；从2015年10月19日起至2015年10月28日止，以87914元为本金；按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；二、驳回广东鹿园交通物资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费247元，由黄小梅负担。判后，上诉人黄小梅不服原审判决，向本院提起上诉称：我方在购买涉案房屋时，广东鹿园公司销售人员马梁宁经过请示其上级领导，同意我方的第二期购房款607914元延迟支付到2015年6月30日，我方才购买了涉案房屋，当时广东鹿园公司表示同意延迟交款书其内部存档即可，未给我方。我方于2015年11月11日向南沙区虎门边防所报案，要求广东鹿园公司将延迟交款书给我方，但对方却称没有该文书，我方经过多方努力才找到广东鹿园公司内部存档资料，该资料可以证明对方确实同意我方延迟交付第二期购房款。我方上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，维持第二项；2、本案一审诉讼费由广东鹿园公司承担，二审诉讼费由我方负担。被上诉人广东鹿园公司答辩称：原审判决已经认定黄小梅存在迟延支付购房款情况，黄小梅已经在一审起诉前直到一审开庭当天才付完款，实质上构成违约。黄小梅一审时并没有提供任何证据证明其不存在迟延付款的情况，也没有证据证明我司同意其迟延付款的情况，其曾作出的单方付款承诺也不能作为免除迟延付款的依据，黄小梅应当承担举证不能的法律后果。黄小梅在二审提交的材料并不是新的证据且该材料与本案没有任何关联，也无法证实其所提出的主张。综上所述，请求驳回黄小梅上诉，维持原判。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实无误。二审期间，黄小梅提交两组新证据：证据1、开发商自行制作的购房人员交款情况登记表，拟证明对方销售人员曾经答应我方的第二笔购房款的交款时间是到2015.6.30前。该证据是通过对方内部的人员拷贝出来的，故无法提供原件。证据2、谢某的购房合同复印件，拟证明谢某也是买了涉案楼盘房屋，交款情况表是真实有效。广东鹿园公司对此发表质证意见称：对方提交的这些不属于新证据，对两份证据的三性不予认可。对证据1，真实性方面，该表格是没有注明来源出处，且没有显示具体的楼宇及公司盖章，虽然是有谢某的签名，但是没有谢某的身份信息及手印及出庭作证，无法证实黄小梅的主张。关联性方面，该表最多只能说明谢有购房行为，但是不能证明该表与本案有关联，该表显示黄小梅有逾期，该表注明6.30发函，7.13发第二次函，是与原审判决认定是相符的。对于证据2，主要对关联性不予确认，也没有办法证实黄小梅的主张。本院认为，本案的争议焦点为黄小梅是否延迟交付涉案房屋第二期购房款并承担相应责任。广东鹿园公司、黄小梅签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应切实该合同确定的义务。根据该合同约定，黄小梅应在2014年12月20日前支付第二期购房款607914元，但黄小梅直至在2015年10月28日才付清上述购房款，黄小梅上诉主张广东鹿园公司曾经口头同意其延迟支付第二期购房款，并有对方同意延迟交款书存在，但广东鹿园公司对此不予认可，黄小梅未能充分举证证明广东鹿园公司同意其延迟交款，原审法院据此认定黄小梅未按时支付购房款已构成违约，并判令黄小梅向广东鹿园公司支付相应的延迟付款违约金，于法有据，本院予以维持。但是根据双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议（附件七）明确约定买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。该条款为双方真实意思表示，合法有效，据此黄小梅所负担的延迟付款违约金总额不应超过总房款1013190元的1%，也即10131.9元，原审法院未对违约金数额封顶欠妥，本院予以纠正。至于黄小梅在二审期间提出的证据，由于证据1购房人员交款情况登记表系黄小梅单方提交，该证据并未加盖广东鹿园公司公章，无法证实该证据的真实性以及与本案的关联性；证据2谢某的购房合同与本案并无关联性，故本院对两份证据不予采纳。综上所述，上诉人黄小梅的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，但部分处理欠妥，本院予以调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第872号民事判决第二项及诉讼费负担的决定；二、变更广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第872号民事判决第一项为：黄小梅应于本判决送达之日起十日内向广东鹿园交通物资发展有限公司支付延迟付款违约金（违约金计算方法：从2014年12月21日起至2015年8月12日止，以607914元为本金；从2015年8月13日起至2015年8月19日止，以507914元为本金；从2015年8月20日起至2015年10月17日止，以357914元为本金；2015年10月18日，以157914元为本金；从2015年10月19日起至2015年10月28日止，以87914元为本金；按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。）该违约金总额以不超过10131.9元为限。二审案件受理费494元，由上诉人黄小梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年三月二十四日书 记 员  宋德光书 记 员  邝伟贤