上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第6554号原告杨丽鸿，住上海市浦东新区。委托代理人冯超，上海市申辰律师事务所律师。委托代理人杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。被告寇得功，户籍地甘肃省白银市，现住上海市浦东新区。委托代理人寇得国（系被告寇得功的���弟），住甘肃省白银市。原告杨丽鸿、俞某诉被告寇得国、寇得功排除妨害纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，本案于2015年3月5日、2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告杨丽鸿的委托代理人冯超、被告寇得国（暨被告寇得功的委托代理人）到庭参加诉讼。审理中，原告俞某撤回起诉，且原告杨丽鸿撤回了对被告寇得国的起诉，本院分别口头裁定予以准许。审理期间，因本案的处理需以（2015）浦民一（民）初字第9433号案件处理结果为依据，故本院于2015年3月6日裁定本案中止审理。2015年12月30日，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年2月3日公开开庭审理，原告杨丽鸿之委托代理人冯超、被告寇得功的委托代理人寇得国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽鸿、俞某诉称，2014年7月30日，原告���丽鸿、案外人俞某与案外人寇某签订《上海市房地产买卖合同》，原告购买位于上海市浦东新区某某房屋（以下简称系争房屋）。该合同约定房屋的交付时间为2015年4月30日前。2014年8月27日，寇某将系争房屋过户到原告与俞某夫妻两人名下，之后原告为了办理银行抵押贷款于2014年9月25日将系争房屋过户到原告一个人名下。被告寇得功自2014年8月27日起未经原告许可，非法侵占原告所有的上述房屋。系争房屋的建筑面积为212.66平方米，按照市场租赁价格，该房屋每月租金大约人民币15,000元左右，因此被告寇得功应当按照每日500元的标准支付原告房屋使用费。原告数次要求被告迁出侵占的房屋未果，故提起诉讼，要求被告寇得功立即迁出原告所有的上海市浦东新区某某房屋；判令被告寇得功赔偿房屋使用费（按照每日500元自2015年5月1日起计算至被告寇得功迁出之日止）���诉讼费由被告寇得功承担。被告寇得功辩称，被告与案外人寇某于2008年共同投资购买系争房屋，两人有书面协议，但房屋产权登记在寇某一个人名下。当时购买房价为110万元，被告出资30万元，其余为寇某出资，由于被告与寇某为叔侄关系，如果登记在一人名下，以后卖房比较方便，因此便登记在寇某一人名下。2014年10月，被告才得知寇某将系争房屋过户到原告与俞某名下。2014年10月，寇某起诉被告要求迁出系争房屋排除妨害，但由于寇某经法院传唤未到庭，法院于2014年10月17日按撤诉处理。被告寇得功起诉寇某主张系争房屋为共同购买，但寇某一直未到庭应诉，便通过公告送达，之后被告于2014年10月发现系争房屋已经过户到原告与俞某名下，被告寇得功于2014年11月撤诉。被告自2008年一直居住在系争房屋内，寇某悄悄将房屋出售，并未告知被告。原告知道被告与寇某的两起诉讼，在系争房屋无法交付的情况下，仍然购买系争房屋。原告办理产权登记违反了房地产登记条例，对于诉讼中的房产不能进行房产登记。2014年7月，系争房屋的成交价为510万元，当时系争房屋市场价为747万元，成交价格仅为市场价格的68%，因此房屋买卖合同无效。原告在从未看房的情况下就达成了买卖合同，且原告与寇某的买卖也没有通过中介进行操作。房屋交付应当以交钥匙为准，由寇某履行交付房屋的义务，原告应当向寇某主张权利，并不应当向被告主张迁出，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2014年7月30日，案外人寇某（系被告寇得功的叔叔）与原告杨丽鸿及其丈夫俞某签订了《上海市房地产房屋买卖合同》及《定金合同》，合同约定：由原告杨丽鸿及俞某向寇某购买位于上海市浦东新区某某房屋，建筑面积为212.66平方米，房屋转让价为510万元（净到手价），签订合同当日支付15万元，过户当日支付400万元，取得产证当日支付85万元，交房当日支付10万元；于2015年4月30日之前交房，如未能交房，支付违约金10万元。该定金合同补充约定，2015年1月1日后，系争房屋若被他人占用，则卖方协助买方起诉房屋占用人。之后，杨丽鸿、俞某分别于2014年7月30日支付15万元，于2014年8月21日支付400万元，于2014年9月3日支付85万元，共计支付了500万元。2014年8月27日，系争房屋被核准登记至原告杨丽鸿及俞某名下。双方的交易系由上海某某房地产咨询有限公司促成，原告杨丽鸿及俞某支付了中介费5万元。2014年9月25日，系争房屋权利人变更登记在原告杨丽鸿一人名下。被告寇得功在原告与寇某签订房屋买卖合同2014年7月30日之前就居住在系争房屋内至今，原告取得系争房屋产权证后，要求被告迁出系争房屋未果，故提起诉讼，要求判如所请。另查明，2005年3月1日，被告寇得功与上海某某房地产发展有限公司（以下简称某某房地产公司）签订了关于由被告寇得功购买系争房屋的上海市商品房出售合同，该合同约定房屋总价1,100,182元，首付款330,182元，贷款77万元，如贷款不足，应现金补足。该合同还约定了违约责任等条款。该合同签订后，被告寇得功支付了首付款32万元，余款未付。2007年，某某房地产公司诉至本院，要求确认解除该合同并由被告寇得功支付违约金。本院于2007年5月18日判决确认被告寇得功与某某房地产公司的上海市商品房出售合同解除，被告寇得功支付某某房地产公司赔偿金22,003.60元，某某房地产公司退还被告寇得功购房款32万元。2008年1月，系争房屋的产权从某某房地产公司转至上海某某物业公司（以下简称某某物业公司）名下。2008年1月23日，寇某签订了向某某物业公司购买系争房屋的房地产买卖合同，约定房屋价款为1,233,428元，于2008年2月1日前支付30万元，于2008年3月15日前支付14万元，于2008年3月30日前支付793,428元。2008年2月19日，某某物业公司、某某房地产公司、被告寇得功、寇某签订协议书一份，约定，某某房地产公司退还被告寇得功购房款32万元，被告寇得功支付某某房地产公司赔偿金和诉讼费合计2万元；由于系争房屋已经转至某某物业公司名下，某某房地产公司退还被告寇得功的30万元转为寇某支付给某某物业公司购买系争房屋的首期预付款。当日，某某物业公司出具关于收到系争房屋从某某房地产公司转账资金30万元作为购房首付款的收款条。被告寇得功持有该收款条的原件。2008年11月，系争房屋被核准登记在寇某名下。2011年4月，寇某向本院提起排除妨害纠纷之诉，称被告寇得功���父亲寇某某于2009年1月6日向寇某借用系争房屋临时居住三个月，寇某因此于同年1月10日将系争房屋交给寇某某使用；到期后，寇某要求寇某某搬出时，发现寇某某将系争房屋第一、二层出租，第三层由寇某某及其家人居住。寇某请求判令寇某某搬出系争房屋并支付房屋使用费。寇某某辩称被告寇得功在系争房屋内有产权份额，其系经过被告寇得功的同意居住在系争房屋，其在被告寇得功和寇某的授权下装修了系争房屋。本院认为寇某是系争房屋经依法登记的所有权人，对系争房屋依法享有全部的所有权，被告寇得功是否为系争房屋的所有权人之一，须通过法律程序确认，且即使被告寇得功是产权人之一，寇某亦有权决定是否让寇某某居住在内，因此寇某某无权居住在系争房屋。本院判定寇某某搬离系争房屋并支付相应的房屋使用费。2014年2月，寇某提起排除妨害纠纷之诉，要求被告寇得功和寇得国搬出系争房屋。随后被告寇得功提起所有权确认之诉，要求确认其为系争房屋的所有权人之一，该案因未缴纳案件受理费而按撤诉处理。2014年4月底，被告寇得功再次提起所有权确认之诉。2014年10月，寇某诉被告寇得功和寇得国排除妨害纠纷一案因寇某未到庭按撤诉处理。2014年11月，寇得功诉请所有权确认纠纷一案再次因未缴纳案件受理费而按撤诉处理。2015年3月5日，寇得功又提起所有权确认、确认合同无效纠纷之诉[（2015）浦民一（民）初字第9433号案件],请求判令确认原告与寇某为系争房屋的共有人，寇某与杨丽鸿、俞某之间关于系争房屋的买卖合同无效。因本案的处理需以（2015）浦民一（民）初字第9433号案件处理结果为依据，故本院于2015年3月6日裁定本案中止审理。2015年5月21日，本院作出（2015）浦民一（民）初字第9433号判决���驳回寇得功的诉讼请求。寇得功不服一审判决，提起上诉至上海市第一中级人民法院，该院于2015年10月8日作出（2015）沪一中民二（民）终字第1830号民事判决，驳回上诉，维持原判。审理中，2016年2月19日，上海市高级人民法院向被告寇得功发出民事申请再审案件受理通知书：你因与寇某、杨丽鸿、俞某确认合同无效纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院于2015年10月8日作出的（2015）沪一中民二（民）终字第1830号民事判决书，向本院申请再审，本院已立案审查。上述事实由原告提供的上海市房地产权证、律师函、（2015）浦民一(民)初字第9433号民事判决书、（2015）沪一中民二（民）终字第1830号民事判决书；被告提供的（2014）浦民一（民）初字第5896号案件民事起诉状、传票、民事裁定书及（2014）浦民一（民）初字第15732号案件传票、四方协议���物业公司出具的收款条、契税发票、支付房款的发票三张及违约金收据、寇某与原告、俞某签订的《上海市房地产买卖合同》、定金合同以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。系争房屋的权利人为原告杨丽鸿。被告寇得功主张其与寇某为系争房屋的共有人，寇某与杨丽鸿、俞某之间关于系争房屋的买卖合同无效，已由生效的法律文书判决予以驳回。至于被告辩称，原告在购买房屋时已经知道系争房屋存在诉讼纠纷且房屋无法交付的情况下仍然购买系争房屋，缺乏相应证据证明，本院难以采信。被告在不享有居住使用权的情况下，占用系争房屋，损害了房屋产权人对该房屋占有、使用的权益，原告作为房屋产权人要求被告支付自2015年5月1日起至实际迁出日止的房屋使用费，并无不当，本院予以支持。至于使用费的数额，本院参考系争房屋所在地段、同类房屋的市场租金行情酌定为每月11,000元。虽然因被告寇得功申请再审，但上海市高级人民法院对（2015）沪一中民二（民）终字第1830号案件仅是立案审查，并不影响原判决的执行，故该案件的再审立案审查不影响本案的审判。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条之规定，判决如下：一、被告寇得功于本判决生效之日起一个月内迁出上海市浦东新区某某房屋；二、被告寇得功本判决生效之日起十日内按照每月11,000元支付原告杨丽鸿自2015年5月1日起至被告寇得功迁出上海市浦东新区某某房屋之日止的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判��指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,600元，由原告杨丽鸿负担880元，被告寇得功负担2,720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  薛桂蓉人民陪审员  张惠芳人民陪审员  陶义才二〇一六年三月二十四日书 记 员  朱 琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己��不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。