海南省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)琼民申437号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南中嘉房地产开发有限公司。法定代表人：陈烈进。委托代理人：谭显辉。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王晓春。再审申请人海南中嘉房地产开发有限公司（以下简称中嘉公司）因与被申请人王晓春商品房预约合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院作出的（2015）海中法民一终字第2516号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。中嘉公司申请再审称：一、二审判决认定《认购意向书》为预约合同，并认定为有效合同错误。1、《认购意向书》名为预约合同实为商品房买卖合同。中嘉公司与王晓春签订的《认购意向书》写明了出卖方的名称与地址，买受方的姓名、住址、身份证号以及商品房的基本情况：包括项目名称、房屋坐落地址、房屋面积、价款、装修交房标准、交房日期等内容，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，中嘉公司也已按照约定收受了全部购房款，且王晓春已办理交房入住2年多。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，《认购意向书》仅须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而不是必须具备全部内容即应当被认定为商品房买卖合同，而不是预约合同，二审法院认定《认购意向书》为预约合同，系对法律条款理解错误。2、《认购意向书》无效。中嘉公司开发的富春山居项目尚未取得《国务院城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定的土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定《认购意向书》无效。二、二审法院适用法律错误，判决双倍返还购房款没有法律依据。1、即使依据二审判决适用的法律条款，《认购意向书》被依法确认为有效合同，亦无法律依据要求中嘉公司双倍返还王晓春已付购房款。理由如下：1、在本案中，王晓春所购房屋已交付使用2年多，已实现了购房居住的根本目的，不存在实际的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”的规定，即使是中嘉公司违约，二审法院判决中嘉公司双倍返还王晓春购房款无法律依据。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，订立认购合同的目的是为今后订立正式的商品房买卖合同进行保证，一般只约定交定金，不会约定交购房款。本案中的《认购意向书》约定交全部购房款超出了预约合同的内容，应属无效条款，而且在预约合同中约定双倍返还购房款没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条只有双倍返还定金的规定，二审判决双倍返还购房款亦没有法律依据。3、二审判决认为本案中双方并非仅有《认购意向书》这一份合同，而是存在《认购意向书》预约合同和商品房买卖合同两份合同，并认定预约合同有效，商品房买卖合同无效。中嘉公司认为《认购意向书》不应人为地分割成两个合同。如果按二审判决认定为两份合同，就存在预约合同中包含了商品房买卖合同中的主要条款即交完购房款的条款，而这一条款又是构成商品房买卖合同的必备条件。二审判决引用《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定就是为了说明双方已成立了商品房买卖合同关系，但本案的《认购意向书》即预约合同中支付全部购房款的条款是构成后面合同即商品房买卖合同的必备条件，如果认定商品房买卖合同无效，那么支付购房款的条款也应无效，因此判决双倍返还购房款没有法律依据。二审判决的认定自相矛盾，即在预约合同中为有效的条款而在商品房买卖合同中则是无效的。4、单从预约合同来讲，一方不履约应承担缔约过失责任，如果交了定金则双倍返还定金或赔偿实际损失，不应承担双倍返还购房款如此高额的违约责任。四、本案最关键的问题是二审判决忽视了中嘉公司所开发建设的三亚富春山居项目是与海南省国营南新农场合作开发的项目，中嘉公司至今尚未取得该项目的土地使用权证以及规划许可证、施工许可证、预售许可证的基本事实，因此本案所涉房屋不具备商品房销售的基本条件，不能上市交易，中嘉公司也无权销售。双方签订的任何合同和所有交易行为都因为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定而无效。二审判决所适用的法律条款以及对本案的分析认定，都是基于涉案房屋是合法的商品房，并拥有销售资格为前提的，因此二审判决所适用的法律错误。同时本案应按《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的无效合同的原则处理。中嘉公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项申请再审，请求：1、撤销海南省海口市中级人民法院作出的（2015）海中法民一终字第2516号民事判决，依法再审；2、维持海南省海口市龙华区人民法院作出的（2015）龙民一初字第1445号民事判决；3、一审、二审、再审费用由王晓春承担。王晓春提交意见称：一、《认购意向书》为预约合同并合法有效，中嘉公司理解法律错误。从内容完整程度上看，《认购意向书》缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的一些条款，包括房屋交付条件，商品房质量、装饰、设备标准，供水、供电、通讯、绿化等配套基础设施和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式以及产权登记办理方法。另外《认购意向书》也没有在商品房基本情况中说明包括土地使用权证、规划许可证、施工许可证在内的各种许可证件的情况，这些重要内容的缺失，使得该《认购意向书》远远达不到商品房买卖合同的要求。更关键的是该《认购意向书》第三条的约定，清晰表明了双方当事人未来订立正式合同的意愿。依据最高人民法院在（2013）民提字第90号民事判决书中对预约合同的专门阐述，不管该《认购意向书》在内容上与商品房买卖合同有多相似，其性质应该为预约合同。因此，二审法院认定《认购意向书》为预约合同正确。中嘉公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认为本案中的《认购意向书》具备了商品房买卖合同的主要条款，因此为商品房买卖合同，是对“主要内容”的错误理解。将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条两个条款放在一起可以看出，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条是直接引用《商品房销售管理办法》第十六条的内容，而《商品房销售管理办法》第十六条对“主要内容”的要求是“应当明确”，即不能缺少。因此，中嘉公司认为《认购意向书》即使少了房屋交付条件，商品房质量、装饰、设备标准、供水、供电、通讯、绿化等配套基础设施和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式以及产权登记办理方法等重要内容，也构成商品房买卖合同的观点是错误的。中嘉公司没有反对《认购意向书》中双方意思表示的真实性，该《认购意向书》内容也不违反法律法规的强制性规定，因此是合法有效的。二、中嘉公司否定双倍返还购房款的违约责任缺乏法律依据。本案中的《认购意向书》第三条关于违约责任的约定（“如甲方无法达到以上承诺将双倍返还乙方所缴纳的房款”）符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应当是合法有效的。中嘉公司认为不应当承担双倍返还购房款的违约责任，但是又不能举出任何强制性法律依据证明《认购意向书》的约定违法，因此其主张不能成立。二审法院依据双方有效的约定，基于中嘉公司违约的事实，判决中嘉公司承担双倍返还购房款的违约责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，正确地行使了法院的裁判权。中嘉公司认为二审法院双倍返还购房款的判决没有法律依据，是对法院职权的误解。三、中嘉公司无权销售本案所涉楼盘的事实与预约合同的效力没有直接关系。中嘉公司承认本案所涉楼盘至今没有取得土地使用权证、规划许可证、施工许可证和预售许可证，从而中嘉公司不能销售该楼盘，这是对违约事实的再次确认。但是中嘉公司因此认为“双方所有合同及交易行为都无效”的观点缺乏法律依据。我国法律只对开发商预售或销售商品房的行为设置强制性条件，即获得预售或销售许可证。因此，没有取得预售或销售许可证而签订的商品房买卖合同是无效的，但是法律上并没有关于签订预约合同的强制性条件。决定预约合同效力的因素主要是双方当事人意思表示的真实性。本案中，双方当事人在签订《认购意向书》时意思表示真实，内容不违反强制性法律法规的规定，因此该预约合同是有效的。二审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回中嘉公司的再审申请。本院认为，本案争议焦点为：1、《认购意向书》的法律性质和效力；2、如涉案《认购意向书》有效，中嘉公司是否应双倍返还王晓春所付购房款。一、关于《认购意向书》的法律性质和效力问题。判断双方当事人之间签订的《认购意向书》为预约合同还是商品房买卖合同，应当审查协议的内容并探究当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来重新订立一个新的合同，以确定双方之间最终形成的法律关系。本案中，双方当事人虽然在《认购意向书》中就王晓春认购房屋的房号、面积、总价款、付款时间、交付房屋时间、逾期付款、逾期交房等内容进行了约定，但依照《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的内容来看，仍然欠缺了供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理有关事宜等内容。更为重要的是，《认购意向书》第三条约定：“甲方必须保证该商品房在2014年12月31日前签订正规的商品房买卖合同，为国家正规、合法、达到可出售状态的商品房，并负责办理国家普通商品产权证书及土地使用证书。”第八条约定：“乙方逾期不签订认购书及《商品房买卖合同》的，本意向书自动解除，甲方将乙方缴纳的意向金及房款无息退还。”可见，双方在2014年12月31日前须正式签订一份商品房买卖合同，这一意思表示非常明确。因此，二审判决关于该《认购意向书》仅是双方对签订正式商品房买卖合同的预约合同的认定是正确的。中嘉公司申请再审称《认购意向书》名为预约合同实为商品房买卖合同的依据不足，本院不予支持。中嘉公司申请再审称富春山居项目尚未取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，违反法律、行政法规强制性规定，《认购意向书》应被认定为无效。对此，本院认为，涉案《认购意向书》为预约合同，并非商品房预售合同，取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证是法律对商品房预售合同或商品房买卖合同的强制性规定，并不适用于预约合同。《认购意向书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，二审判决认定该《认购意向书》为有效合同并无不妥。中嘉公司的该项再审申请理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。由于王晓春和中嘉公司之间就三亚富春山居10栋4层1-405号房的买卖仅签订了一份《认购意向书》，二审判决认为双方当事人之间存在两份合同不妥。但是，在《认购意向书》订立后，王晓春付清了全部购房款，中嘉公司亦将房屋交付给王晓春使用至今，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条的规定，结合双方当事人在签订《认购意向书》后的履行事实，可以认定双方之间已经形成了买卖房屋的关系，由于中嘉公司未取得商品房预售许可证，二审判决认定双方所成立的商品房买卖法律关系无效并无不当。二、关于中嘉公司是否应双倍返还王晓春所付购房款的问题。如前所述，《认购意向书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《认购协议书》第三条明确约定，如中嘉公司无法在2014年12月31日前签订正规的商品房买卖合同，为国家正规、合法、达到可出售状态的商品房，并负责办理国家普通商品房产权证书及土地使用证书，将双倍返还王晓春所缴纳的房款。本案中，中嘉公司未能于2014年12月31日前与王晓春签订正规的商品房买卖合同，且涉案房屋至今尚未取得土地使用权证、商品房预售许可证等证书，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，中嘉公司应当按照约定承担双倍返还王晓春支付的购房款共计182万元的违约责任。中嘉公司申请再审称二审判决双倍返还购房款没有法律依据的理由不能成立，本院不予支持。综上，中嘉公司的再审申请不符合《》第二百条第（六）项规定的情形。依照《》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回海南中嘉房地产开发有限公司的再审申请。vewnuoppjv2lo8bkqj案件唯一码审 判 长 王芸芸审 判 员 梁永新审 判 员 程 序二〇一六年三月三十日书 记 员 吴天鸿附相关法律条文附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：……（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；……。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。