广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终650号上诉人（原审原告）：黄健超。委托代理人：莫明香，系上诉人黄健超妻子，本案上诉人。上诉人（原审原告）：莫明香。被上诉人（原审被告）：台山市合兴房地产开发有限公司。法定代表人：马锦雄，该公司总经理。上诉人黄健超、莫明香与被上诉人台山市合兴房地产开发有限公司（以下简称“合兴公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2015）江台法民一初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年10月16日，黄健超、莫明香向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、合兴公司向黄健超、莫明香支付违约金39756元（以547599元为本金，按照日息0.03%计算，从2015年1月1日起计，暂计至2015年8月31日，全部违约金计至合兴公司交付符合合同约定的房屋之日止）；2、本案的诉讼费由合兴公司承担。主要事实和理由是：黄健超、莫明香于2014年9月20日与合兴公司签订《商品房买卖合同》。约定由黄健超、莫明香购买合兴公司位于台山市某甲园某甲轩b幢1002房，该房屋建筑面积133.98平方米，其中，套内建筑面积111.86平方米。单价为每平方米4087元，总金额547599元。合兴公司应在2014年12月31日前将验收合格的房屋交付给黄健超、莫明香，否则黄健超、莫明香有权按照合同的约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金”追究合兴公司逾期交楼的违约责任。合同签订后，黄健超、莫明香按合同约定分两次支付完所有房款，分别于合同签订之日支付首期192599元，2014年11月4日通过银行转账的方式支付房款355000元。黄健超、莫明香已按照合同的约定履行完交付房款的义务，但合兴公司不能在合同约定的交楼期限2014年12月31日前履行交楼义务，且经黄健超、莫明香多次催收，其至今仍未交付符合合同约定的房屋。合兴公司的行为已严重违反合同的约定，为维护自身合法权益，特向法院起诉。合兴公司答辩称：合兴公司已于2015年6月将涉案房屋交给黄健超、莫明香装修并入住，假如有异议，那为何不拒绝收楼。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2014年9月20日，黄健超、莫明香与合兴公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：合兴公司预售台山市某甲园某甲轩b幢1002房给黄健超、莫明香，该商品房的用途为住宅，建筑面积共133.98㎡，其中，套内建筑面积111.86㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.12㎡；该商品房为预售，按套出售，按整层内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4087元；签订合同之日付首期192599元，余下355000元由按揭银行付清，黄健超、莫明香应按约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为中国建设银行，专用账户，凭银行出具的存款凭证，向合兴公司换领交款收据；合兴公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付黄健超、莫明香使用；黄健超、莫明香要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，合兴公司按日向黄健超、莫明香支付已交付房价款万分之3的违约金；商品房达到交付使用条件后，合兴公司应当书面通知黄健超、莫明香办理交付手续，双方进行验收交接时，合兴公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同还对其他的权利义务作了约定。上述合同签订后，黄健超、莫明香依约于合同签订当日向合兴公司交付房款首期192599元，2014年11月4日通过银行转账方式向合兴公司支付余下房款355000元。逾期合兴公司未能交付台山市某甲园某甲轩b幢1002房给黄健超、莫明香使用，直至2015年6月15日才将上述房屋的钥匙交付黄健超、莫明香，其于2015年7月9日开始装修涉案房屋。2015年10月16日，黄健超、莫明香诉至原审法院，请求解决。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。黄健超、莫明香与合兴公司签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。合兴公司应当于2014年12月31日前将台山市某甲园某甲轩b幢1002房交付给黄健超、莫明香使用，其逾期未能交付属违约，应当承担约定的违约责任。自2015年1月1日起至实际交付之日止，合兴公司应按日向黄健超、莫明香支付已交付房价款0.03%的违约金；合兴公司于2015年6月15日将台山市某甲园某甲轩b幢1002房的钥匙交付黄健超、莫明香，而黄健超、莫明香亦已将涉案房屋装修完毕，应视为合兴公司于2015年6月15日将房屋交付黄健超、莫明香使用，合兴公司应向黄健超、莫明香支付从2015年1月1日至2015年6月14日共165天逾期交付房屋的违约金，具体为房价款547599元的0.03%计算165天共27106.15元。黄健超、莫明香请求合兴公司支付违约金39756元过高，超出部分无事实根据和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2015年12月11日作出如下判决：一、合兴公司应自本判决生效之日起十日内向黄健超、莫明香支付逾期交房违约金27106.15元；二、驳回黄健超、莫明香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费397元，由黄健超、莫明香负担126元，合兴公司负担271元。当事人二审的意见黄健超、莫明香不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、发回重审或改判支持黄健超、莫明香的诉讼请求，其中计至2015年8月31日的违约金为39919.97元，合兴公司继续履行交楼义务；3、一、二审诉讼费用由合兴公司承担。主要事实和理由是：一、原审认定事实错误，合兴公司交付房屋的日期应为该房屋经验收合格之日。1、黄健超、莫明香于2014年9月20日与合兴公司签订的《商品房买卖合同》约定由黄健超、莫明香购买位于某甲园某甲轩b幢1002房屋。根据双方签订的合同第八条的约定，合兴公司向黄健超、莫明香交付的房屋必须要经验收合格，故原审认定的房屋交付日期为2015年6月15日显然不符合双方合同中有关房屋交付的约定。2、根据合同第十一条的约定，合兴公司没有按照合同的约定向黄健超、莫明香交付房屋，更没有向黄健超、莫明香出具任何证明文件，黄健超、莫明香多次要求合兴公司出示有关房屋验收合格的相关证明文件，合兴公司以各种理由拒绝，由此可知合兴公司没有向黄健超、莫明香交付房屋。二、原审适用法律错误，房屋交付是法律行为而非事实行为，因此不能违反国家法律的强制性规定，否则无效。1、《建筑法》、《合同法》、《建筑工程质量管理条例》和《城市房地产管理法》等皆明确规定，建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用，否则交付房屋的行为无效。2、违反我国《消防法》的强制性规定。合兴公司将未经消防验收的商品房交付给购房者，严重违反我国《消防法》的强制性规定，不产生房屋交付的法律效果，应认定为未交付。3、违反我国《标准化法》第十四条的强制性规定。建设工程经竣工验收完毕后必须经备案才能交付使用，未经备案，甚至于尚未进行竣工验收即将房屋交付的行为，违反了国家标准化法的强制性规定，是无效的。黄健超、莫明香在二审期间提供的证据有：1、逾期交楼违约赔偿协议书；2、收楼通知书、收楼须知、邮寄信封，以上证据证明合兴公司于2015年8月31日才交楼。合兴公司二审未作答辩及发表质证意见。经审查，黄健超、莫明香在二审期间提供的证据不属二审程序中的“新的证据”范畴，本院不予采纳。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原审确定本案案由为商品房销售合同纠纷不准确，本院予以调整。黄健超、莫明香与合兴公司签订《商品房买卖合同》约定由合兴公司将某甲园某甲轩b幢1002房向黄健超、莫明香预售，在黄健超、莫明香提起本案诉讼时，该房屋已经竣工验收备案，故该合同应认定为合法有效。黄健超、莫明香在二审过程中请求判令合兴公司支付2015年1月1日至2015年8月31日止的违约金39919.97元及继续履行交楼义务，但黄健超、莫明香在原审过程中诉请该期间的违约金为39756元，且不涉及合兴公司继续履行交楼义务的问题，故本案二审对黄健超、莫明香提出上述超出原审诉讼请求之外的上诉请求，不予调整。本案二审过程中，黄健超、莫明香明确表示诉请的逾期交楼违约金计至2015年8月31日止，故本案二审争议焦点为：黄健超、莫明香请求合兴公司计付2015年1月1日至2015年8月31日止的逾期交楼违约金是否应予支持。本案中，双方合同约定合兴公司应在2014年12月31日前依国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付黄健超、莫明香使用。根据我国《建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，因涉案房屋于2015年8月31日经竣工验收备案，此后才符合上述法律规定的交楼条件。故虽然黄健超、莫明香确认其于2015年6月15日从合兴公司处取得涉案房屋的钥匙并于2015年7月9日开始装修，但不因此而产生交付商品房的法律效果，亦不能免除合兴公司自向黄健超、莫明香交付钥匙至竣工验收备案期间逾期交楼的违约责任。双方合同约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的自2015年1月1日起至实际交付之日止，合兴公司按日向黄健超、莫明香支付已交付房价款万分之三的违约金。黄健超、莫明香请求合兴公司以其已付款项547599元为基数，按日万分之三的标准向其计付自2015年1月1日起至2015年8月31日止的逾期交楼违约金依据充分，本院予以支持。经核算，合兴公司应向黄健超、莫明香支付逾期交楼违约金39919.97元，黄健超、莫明香请求合兴公司支付39756元未超过上述数额，故本院予以支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省台山市人民法院（2015）江台法民一初字第307号民事判决；二、台山市合兴房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向黄健超、莫明香支付逾期交房违约金39756元；三、驳回黄健超、莫明香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费397元，二审案件受理费116元，均由台山市合兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎景欣审判员  许世清审判员  陈雪娟二〇一六年三月二十四日书记员  区健敏