上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第1941号原告上海文汇新民物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人童杰，总经理。委托代理人吴宇为。委托代理人苏悦，上海市新文汇律师事务所律师。被告上海中星(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人周先强，董事长。委托代理人李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。委托代理人包艳，上海市理诚律师事务所律师。被告上海新得力资产管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人罗斯美，总经理。委托代理人李敏，上海市华夏律师事务所律师。委托代理人倪迎佳，上海市华夏律师事务所律师。被告上海朝立投资咨询有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人陈建明。原告上海文汇新民物业管理有限公司(以下简称文汇物业公司)诉被告上海中星(集团)有限公司(以下简称中星公司)、上海新得力资产管理有限公司(以下简称新得力公司)、上海朝立投资咨询有限公司(以下简称朝立公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，分别于2015年11月2日、2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告文汇物业公司委托代理人苏悦、被告中星公司委托代理人李慈玲、被告新得力公司委托代理人李敏、倪迎佳到庭参加诉讼。被告朝立公司因下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票后，无正当理由未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。原告文汇物业公司诉称：上海市杨浦区翔殷路XXX号、白城南路XXX号星云大楼(以下简称系争房屋)原产权人系上海星云房地产有限公司(以下简称星云公司)，该幢建筑系一幢大楼两个门址，星云公司将系争房屋出租给被告新得力公司，并委托新得力公司经营管理；2011年10月，原告与被告新得力公司、被告朝立公司共同签订《物业管理服务合同》，约定两被告委托原告对系争房屋进行物业管理，物业管理费为每月人民币88,200元(本案币种均为人民币)，之后每年环比增长1.5%；但自2014年10月起，被告新得力公司、朝立公司每月仅支付部分物业费，经原告多次催缴，至今仍未付清；根据法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，故房屋产权人被告中星公司应当承担连带付款责任；故诉至法院请求判令：1、被告新得力公司、朝立公司共同向原告支付拖欠的2014年10月至2015年4月物业管理费375,352.57元；2、被告新得力公司、朝立公司向原告支付滞纳金119,787.87元，滞纳金以375,352.57元为基数，按每日千分之三标准从拖欠之日起计算至2015年11月2日止；3、被告中星公司就诉请1、2承担连带责任。被告中星公司辩称：原告要求另外两被告承担义务，中星公司仅承担连带责任，不应放在第一被告的位置；担保责任要么约定要么法定，中星公司从未与原告约定过要承担支付物业管理费的责任，相应违约责任应由新得力公司和朝立公司承担，法定义务也不在中星集团；原告要求中星公司承担连带责任没有依据，故不同意原告诉请。被告新得力公司辩称：新得力公司并不欠原告物业费，是朝立公司拖欠原告物业费，故也不存在滞纳金之说；且按照千分之三计算滞纳金没有合同依据，要求新得力公司承担付款责任也没有合同依据；且因被告朝立公司的缘故，原告对901、902室直到2015年11月1日才恢复物业服务，对401-404室直至2015年8月14日才恢复物业服务；故不同意原告诉讼请求。被告朝立公司未到庭应诉，亦未作答辩。经审理查明：上海市杨浦区翔殷路XXX号、白城南路XXX号星云大楼产权人原系星云公司，2012年5月23日产权人变更登记为被告中星公司。星云公司于2012年11月30日经工商核准注销登记。被告新得力公司原名上海新得力投资发展有限公司，2013年4月7日经工商核准变更为现名称。2009年9月1日，星云公司出具《公司授权委托书》，载明：星云公司全权委托新得力公司对外租赁(翔殷路XXX号、白城南路XXX号)星云大楼及物业管理等相关事宜。2009年11月26日，新得力公司与星云公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：星云公司将翔殷路XXX号商办楼1-16层房屋出租给新得力公司，租赁期限自2010年4月1日起至2020年3月31日止；物业管理费的缴费标准、标准调整与缴费方法，由新得力公司与物业管理公司协商决定，并告知星云公司。2011年3月30日，被告新得力公司与被告朝立公司签订《房屋租赁合同》一份。主要内容为：朝立公司向新得力公司承租上海市杨浦区翔殷路XXX号3楼、4楼、5楼、9楼、10楼、11楼、12楼总计七层，建筑面积为10621.32平方米；租赁期限从2011年4月1日起至2021年3月31日。合同附件三约定：物业(仅限电梯修理、维护及监控室安全防范)管理费为每日每平方米0.10元，年合计为387,678元。2012年1月1日，双方签订新增房屋租赁面积补充协议，约定翔殷路XXX号703室、803室、804室、1501室、1503室、1504室由朝立公司承租，面积为1711.46平方米，物业(仅限电梯修理、维护及监控室安全防范)管理费为每日每平方米0.10元，每月合计为5205.69元。2011年，被告新得力公司(甲方)、被告朝立公司(乙方)与原告(丙方)签订《物业管理服务合同》，约定由原告进行系争房屋的物业服务事宜。主要内容为：物业管理服务费由丙方向甲、乙双方或物业使用人收取；三方约定，该物业管理服务费价格按包干制收费形式确定为每日每平方米0.14元，按照建筑面积2.10万平方米计，每月物业管理费用为88,200元，年度物业管理费用为1,058,400元，盈余或者亏损均由丙方享有或承担；物业管理费结算方式为甲乙双方向丙方支付每月88,200元，乙方向甲方支付每月物业管理费用是44,100元，首次支付日为2011年11月15日，以后按月依此类推；该物业管理服务价格每年环比递增1.5%；甲方和乙方、物业使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起每日按应交费的0.3%交纳滞纳金；本合同的起始日期2011年11月1日，终止日期2016年10月31日。2012年6月30日，上海中星集团新城房产有限公司(以下简称新城公司)与被告新得力公司签订《房屋租赁合同》。约定：新城公司将翔殷路XXX号商办楼1-16层房屋出租给新得力公司，租赁期限从2012年7月1日起至2022年6月30日止；物业管理费的缴费标准、标准调整与缴费方法，由新得力公司与物业管理公司协商决定，并告知新城公司；新城公司同意新得力公司将商办楼分单元转租给其他租户，新得力公司负责管理并收取租金；合同对双方权利义务、租金递增、违约责任等均作出约定。2012年11月30日，被告中星公司出具《租赁经营授权书》，载明：中星公司将系争房屋交由新城公司进行对外租赁经营管理，其应付租金等具体权利义务另行约定；同意新城公司将系争房屋出租给新得力公司经营使用，出租期限为2012年12月1日起至中星公司收回授权租赁经营日止。审理中，两被告一致确认虽然有该《租赁经营授权书》存在，但新城公司并未实际经营管理系争房屋，系争房屋一直由新得力公司对外经营管理。2015年1月及3月，原告两次发送《催缴物业费的通知》给被告朝立公司，要求其缴付拖欠的2014年10月至2015年2月的物业服务费，2014年10月拖欠的物业服务费为52,941.17元，2014年11月至2015年2月拖欠的物业服务费为每月53,735.29元。被告新得力公司按月支付了2014年10月至2015年5月的物业服务费，2014年10月的物业服务费为37,924.67元，2014年11月至2015年5月的月度物业服务费为38,493.54元。2015年1月，被告新得力公司在星云大楼内各处张贴《通知》，言明新得力公司已于2014年7月15日通知朝立公司解除房屋租赁合同，但朝立公司至今未办理任何交接事宜，要求各租户于2015年1月12日携带原租赁合同及付款凭证重新签订租赁合同，2015年1月15日起未办理上述手续及未支付相应房租的将全面停电。通知载明日期为2015年1月7日。审理中，被告新得力公司提供了《物业管理服务合同补充协议》、《物业管理服务合同补充协议2》、《关于3月份物业费情况的说明》、2014年10月至2015年5月的物业费发票及付款凭证等证据。《物业管理服务合同补充协议》约定：新得力公司向原告支付每月物业管理费是44,100元，朝立公司向原告支付每月物业管理费是44,100元；物业管理费首次支付日为2011年11月15日，以后按月依此类推；补充协议与原合同具有同等效力，是《物业管理服务合同》的组成部分。该协议上仅有被告朝立公司签章，标注的日期为2011年11月31日。《物业管理服务合同补充协议2》约定：原告与被告新得力公司、被告朝立公司于2011年11月订立物业管理服务合同补充协议，现由于被告新得力公司、朝立公司承租面积发生变化，三方共同协商就物业管理服务费结算事宜达成本补充协议：被告新得力公司向原告支付月物业管理费用是36,812.03元，被告朝立公司向原告支付月物业管理费用是51,387.97元；物业管理费首次支付日为2012年1月15日，以后按月依此类推；本协议与原合同具有同等效力，是《物业管理服务合同》的组成部分；同时，《物业管理服务合同补充协议》废止。被告新得力公司和朝立公司在该协议上盖章，标注的日期为2012年3月7日。《关于3月份物业费情况的说明》系原告向被告新得力公司出具，载明：根据《补充协议2》约定，新得力公司每月应支付物业管理费用是36,812.03元。该说明上有原告公章，标注的日期为2012年4月26日。原告对上述证据中《关于3月份物业费情况的说明》及物业费发票的真实性予以认可，不认可另2份证据的真实性，同时认为物业费发票是被告新得力公司和朝立公司关于物业费结算的约定，与原告无关。被告中星公司认为上述证据证明被告新得力公司不拖欠物业费，原告是向被告朝立公司催款，与被告中星公司无关。2015年12月24日，本院到星云大楼现场勘察。查明：303-304室房屋房门紧锁，无人办公；因实际使用人未搬离内置物品，故朝立公司尚未交还新得力公司。另查明，2014年7月14日，朝立公司作为原告起诉至我院，要求被告上海景瓷园艺术品展览有限公司(以下简称景瓷园公司)支付拖欠的上海市杨浦区翔殷路XXX号303-304室房屋的租金，303室建筑面积386.39平方米，304室建筑面积378.54平方米。案号为(2014)杨民四(民)初字第1917号。经本院主持调解，双方达成调解协议，民事调解书部分条文内容如下：双方就上海市杨浦区翔殷路XXX号303-304室签订的《房屋租赁合同》于2014年7月31日终止，景瓷园公司于2014年9月30日前搬离并腾清上述房屋，逾期未搬离的按每月7.2万元支付房屋使用费。调解生效后，朝立公司申请执行，案号为(2014)杨执字第3684号。在该案执行中，因景瓷园公司涉及股东纠纷案件，该案原告申请诉讼保全，查封303-304室内物品，故执行中告知景瓷园公司不得变卖、转移房屋内物品。2015年1月30日，朝立公司申请恢复执行，要求景瓷园公司支付拖欠的房屋使用费、腾空并交还303-304室房屋，案号为(2015)杨执恢复字第103号，现尚在执行中。再查明，2015年3月3日，新得力公司作为原告起诉来院，要求解除其与被告朝立公司签订的《房屋租赁合同》，案号为(2015)杨民四(民)初字第1144号。诉讼中，新得力公司不要求在该案中主张2015年1月1日起朝立公司应当支付至实际搬离之日止的房屋使用费。双方确认自2014年10月1日起，新得力公司将系争房屋的1503室(197.32平方米)、1504室(188.90平方米)房屋对外出租；2015年1月1日之后，原告将系争房屋中的703室(386.39平方米)、803室(386.39平方米)房屋对外出租。2015年6月25日，本院判决：新得力公司与朝立公司签订的《房屋租赁合同》于2014年7月15日解除；朝立公司搬离系争房屋并将房屋返还给新得力公司，朝立公司向新得力公司支付至2014年12月31日止欠付的租金及物业管理费(仅限于电梯维护及监控室安全防控)7,268,083.25元。判决后，双方均未上诉。以上事实，有准予注销登记通知书、准予变更登记通知书、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、《公司授权委托书》、《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》、《租赁经营授权书》、《催缴物业费的通知》、《物业管理服务合同补充协议》、《物业管理服务合同补充协议2》、《关于3月份物业费情况的说明》、上海银行业务回单、物业费发票、(2014)杨民四(民)初字第1917号民事调解书、(2015)杨民四(民)初字第1144号民事判决书、人民法院立案审查、流程管理信息表、申请执行状、谈话笔录及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：在原告与被告新得力公司、朝立公司签订《物业管理服务合同》时，被告新得力公司是系争房屋的承租人暨经营管理人、被告朝立公司是系争房屋的次承租人，三方共同协商签订《物业管理服务合同》，约定物业费支付方式，于法不悖，该合同合法有效。《物业管理服务合同补充协议2》上虽无原告签章确认，但综观两份补充协议及《关于3月份物业费情况的说明》、上海银行业务回单、物业费发票、原告出具的《催缴物业费的通知》等证据，可以认定原告对于补充协议2约定的物业费由被告新得力公司和朝立公司按承租面积分担的支付方式是明知且确认的，并已得以实际履行。原告作为物业服务公司依据该合同提供物业服务，有权按合同约定的标准主张物业服务费，业主按时交纳物业服务费是应尽义务。系争房屋中的303-304室，因案外人景瓷园公司始终未将房屋返还被告朝立公司，导致被告朝立公司亦未能将房屋返还被告新得力公司，故该房屋的物业服务费应由被告朝立公司支付。根据被告新得力公司在(2015)杨民四(民)初字第1144号案件及本案中的陈述，可以确认703室、803室、1503室、1504室4套房屋被告新得力公司已提前收回，收回后的物业服务费应由被告新得力公司支付。在前述1144号案件中，新得力公司亦放弃主张2015年1月1日起的房屋使用费，在其不要求朝立公司支付房屋使用费的情况下，依然要求朝立公司支付物业服务费，不合情理。被告新得力公司于2015年1月7日张贴《通知》要求各租户与新得力公司重新签订租赁合同、否则停电，可视为自2015年1月起，被告新得力公司已收回除303室、304室以外其他系争房屋。2014年的物业服务费除被告新得力公司已收回的房屋外，其余应由被告朝立公司支付。2015年1月1日起的物业服务费，除被告朝立公司无法交还的303室、304室以外，其余应由被告新得力公司支付。物业公司的物业服务不仅包括保洁保安，还包括垃圾清运、配电系统、消防系统、空调设备、电梯设备的运营与维护等，被告新得力公司仅凭承租人出具的《情况说明》辩称原告没有提供901、902室及401-404室诉争期间的物业服务，依据不足，本院难以采信。原告要求被告新得力公司和朝立公司支付滞纳金，于法不悖，本院可予支持。至于滞纳金数额，原告并未就被告拖欠物业费给其造成的实际损失举证，被告中星公司及被告新得力公司均认为约定标准过高，要求法院予以减少，本院参照被告新得力公司和朝立公司物业费分担比例及原告的实际损失酌情确定。被告中星公司虽未曾参与《物业管理服务合同》及两份补充协议的签订，但其成为产权人后对原告提供物业服务、被告新得力公司及朝立公司分担物业费的支付方式从未提出异议。被告中星公司将星云大楼的经营管理权委托给新城公司，新城公司与被告新得力公司约定物业管理收费事项等由被告新得力公司与物业公司协商决定，受托人新城公司代理行为的后果应当由委托人中星公司承担，故应视为中星公司对原告提供物业服务及被告新得力公司、朝立公司分担物业费的认可。被告中星公司是星云大楼的业主，亦是物业服务的受益者，原告要求被告中星公司对被告拖欠的物业费承担连带交纳责任，于法不悖，本院可予支持。原告未提供证据证明曾向被告中星公司催讨过物业服务费，现要求被告中星公司就滞纳金承担连带责任，本院难以支持。被告朝立公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由被告朝立公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海朝立投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文汇新民物业管理有限公司物业服务费人民币168,786元；二、被告上海新得力资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文汇新民物业管理有限公司物业服务费人民币206,566.57元；三、被告上海朝立投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文汇新民物业管理有限公司滞纳金人民币14,511元；四、被告上海新得力资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文汇新民物业管理有限公司滞纳金人民币17,735元；五、被告上海中星(集团)有限公司就上述判决主文第一条、第二条确定的被告上海朝立投资咨询有限公司及被告上海新得力资产管理有限公司的付款义务承担连带责任；六、原告上海文汇新民物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6,930元，由被告上海新得力资产管理有限公司负担人民币3,811.50元，被告上海朝立投资咨询有限公司负担人民币3,118.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王    莹代理审判员 金    玮人民陪审员 陈  铭  浩二〇一六年三月七日书 记 员 袁甄乙肖蔚瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。......第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。