云南省石屏县人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第722号原告罗敏，女，1957年11月7日生，彝族，城镇居民，云南省石屏县人，住石屏县。委托代理人邹晓芸，云南云誉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告吕朝阳，男，1971年5月4日生，汉族，农村居民，浙江省永康市人，住浙江省永康市。现住石屏县。委托代理人陈望春，女，1973年9月22日生，汉族，农村居民，浙江省永康市人，住浙江省永康市。现住石屏县。代理权限：特别授权代理。原告罗敏与被告吕朝阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗敏的委托代理邹晓芸，被告吕朝阳及其委托代理人陈望春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年3月15日，原告与石屏县供销合作总社签订了承包经营合同，原告承包了供销总社商场的部分门市，承包期限至2016年3月19日止。2012年2月28日，原告与被告签订了房屋租赁合同，原告将其承包的供销总社西面门市第5号铺面转租给被告做商铺使用，租期为2012年3月至2016年3月，年租金为38000元，每年3月份一次性向原告交清当年租金。2015年年度的租金，直到2015年11月被告才支付20000元，剩余的18000元经多次追要未果。合同约定：“如有一方违约，必须赔偿守约方违约金伍万元。”原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告拒绝支付租金的行为，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益不受侵犯，特向贵院提起诉讼，请依法判令：1、被告支付租金18000元；并支付自2014年3月1日起至判决指定付款履行期满之日止的逾期付款利息；2、支付违约金50000元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所诉的租期和租金均为事实。2014年10月，红河州中级法院通知我腾房，不然要断水、断电、打围墙，将无法经营。2015年3月，高玮公司工作人员许洪上门商谈商铺赔偿事宜，我当面上报了赔偿金额，事后没有任何答复。自从高玮公司上门来说要收回铺面后，我就分头赶紧找铺面，并于2015年4月1日租得新铺面，年租金5万元，已一次性付清当年的租金。被答辩人于2015年10月份上门收取最后一年的房租，期间高玮公司许洪曾打电话询问我愿意付多少房租给被答辩人，我通过电话告知许洪愿意支付2万元。2015年l0月中旬，被答辩人纠集一批人到铺子收房租，当时也有高玮公司的人李敬华在场，代表高玮公司表态他们公司不收取被答辩人罗敏的租金，由被答辩人继续履行合同，承诺铺子给我们使用到合同期满，被答辩人与我们之间如何达成协议他们公司不插手。当高玮公司李敬华面我与被答辩人说如果你接受我与许洪说的2万元，我就付给你，被答辩人当场也没有异议，随后就叫随行人员抄了一个账号给我们，2015年11月9日我从手机银行转账2万元给被答辩人，被答辩人收到后发短消息说谢谢!当时被答辩人根本没有提我还欠她18000元的房租。我与被答辩人签订的合同上明确的写着：“如供销社因拆建等原因收回铺面，甲方必须提前3个月书面通知乙方。由此产生的补偿费用应归乙方所有”。由于被答辩人违约在先，导致我租金损失5万元，要求被答辩人赔偿我的租金损失，并承担诉讼费。综合原、被告双方的诉辩主张，双方争议的焦点是：被告是否应当支付剩余租金？原告对其诉讼主张向本院提交了下列证据：一、身份证复印件，欲证明原告的诉讼主体资格。二、承包经营合同复印件一份，欲证明本案租赁的房屋，原告有转租权。三、铺面租赁合同复印件一份，欲证明原、被告租房合同的内容，被告有18000元的租金尚未支付。四、（2015）红中法执字第358号民事裁定书、委托书各一份，欲证明本案涉案房屋已被高玮购买。五、情况说明复印件一份，欲证明房屋买受人高玮同意罗敏使用商铺至2016年3月19日，由原承租人罗敏继续收取房租。经质证，被告对原告提交的证据一的真实性没有意见。对证据二的真实性没有意见，但认为供销社已将房屋卖给高玮公司，该份合同已经失效。对证据三的真实性没有意见，但认为当时双方已经说好2015年的房租只需付2万元，原告也答应并且给了被告账户，现在没欠原告房租了。对证据四、五的真实性没有意见，对证明目的有意见，认为与高玮公司之前与我们说的、做的不一致。被告为证明其答辩意见，向本院提交了下列证据：一、短信截图一页，欲证明2015年11月9日，被告按约定把2015年全年房租2万元付清给原告。二、通知一份，欲证明2014年10月28日，红河州中级人民法院通知被告腾房的事。三、铺面租赁合同复印件、房屋租赁合同复印件各一份，欲证明因原告的不诚信行为，导致被告重新租铺面造成损失5万元。经质证，原告对被告提交的证据一的真实性没意见，对证明目的有意见，不能证明剩余18000元原告没有追索权；证据二的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的意见；对证据三的真实性没有意见，对证明目的有意见。本院依职权向许洪制作《询问笔录》，许洪证实《情况说明》系其本人亲笔所写，并按买受人高玮的意思书写；向王俊制作《调查笔录》，王俊证实供销社与原告的《承包合同》继续履行，自买受人高玮购买后的承包款，由高玮收取；关于是否可以转租的问题，合同中没有约定，但已默认原告的转租行为。经原告质证，对许洪、王俊的证言没有意见，但对收租金的问题有意见，认为租金是高玮同意原告收至2016年3月19日止。经被告质证，对许洪、王俊的证言无意见，当时是许洪让其搬房屋，不然要断电断水、打围墙。本院认为，原告提交的证据一，证实其诉讼主体资格；证据二，证实原告取得承包经营权的标的物所处位置和范围、承包期限及承包费用等，对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，对原告的证明目的，本院予以采纳；证据三，证实原、被告双方对租赁的铺面范围、租期、租金有明确的约定，对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，对原告的证明目的，本院予以采纳；证据四、五证实涉案房屋因供销社差银行贷款，中院依据生效法律文书将涉案房屋已拍卖给高玮，商铺高玮同意罗敏使用到租期满归还的事实，对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，对原告的证明目的，本院予以采纳。被告提交的证据一证明被告转账2万元付原告房租的事实，对该证据的真实性，原告无异议，本院予以确认，对被告的证明目的，因无其他证据相佐证，本院不予采纳；证据二，系有权的司法机关依据生效法律文书发出的通知，对被告的证明目的，本院不予采纳；证据三，对该合同的真实性，双方无异议，本院予以确认，对被告的证明目的，因无其他证据相佐证，本院不予采纳。本院依职权对许洪、王俊所作的《询问笔录》和《调查笔录》，证实不因房屋所有权人的变更而影响《承包经营合同》的履行期限，并默认原告的转租行为，本院对该证据的客观性、真实性、关联性予以确认。通过庭审和质证，本院确认下列法律事实：原告罗敏系石屏县供销合作总社职工。2004年3月20日，原告罗敏与石屏县供销合作总社签订《承包经营合同》，依照合同约定，原告罗敏承租得石屏县供销合作总社的位于石屏县异龙镇焕文路1号供销大厦的部分门市及空地的使用权，承包期限为12年，即从2004年3月20日起至2016年3月19日止。2012年2月28日，原告罗敏将供销大厦一楼5号铺面转租给被告吕朝阳使用，双方并签订《铺面租赁合同》。合同约定：租期从2012年3月至2016年3月，租金每年38000元，于每年3月份付清当年的租金。原告转租门市期间，石屏县供销合作总社默认其转租行为。2014年10月28日，红河州中级人民法院以执行石屏县供销合作总社、石屏县供销合作社联合社、石屏县水果综合开发技术公司等单位金融借款合同系列案的财产为由，处置被执行人位于石屏县焕文路1号供销大厦的全部房产，向被告吕朝阳下发腾房通知，被告吕朝阳及时将此事转告原告罗敏，但原告罗敏一直未予答复。2015年3月11日，被告吕朝阳与杨艳签订《房屋租赁合同》，另行租得商铺，支付租金5万元，但至今被告吕朝阳一直使用与原告罗敏转租的房屋。2015年11月9日，原告罗敏派人收取2015年的房租，被告吕朝阳通过手机转账2万元给原告罗敏，剩余房租18000元至今未付。现原告罗敏提起诉讼，要求被告吕朝阳支付剩余房租18000元，并支付违约金5万元。本院认为，原告罗敏与被告吕朝阳订立的《铺面租赁合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，原告罗敏转租铺面的行为得到石屏县供销合作总社的默认，故原告罗敏与被告吕朝阳签订的《铺面租赁合同》合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，被告吕朝阳应当向原告罗敏支付租金18000元，但被告吕朝阳在使用商铺过程中，由于商铺被抵押、债权人主张权利，2014年10月28日红河州中级人民法院通知被告吕朝阳准备配合腾房，租赁物处于不稳定状况，导致被告吕朝阳另行承租商铺，经营受到了一定程度的影响。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”之规定，本院酌情确定被告吕朝阳向原告罗敏支付租金人民币18000元变更为支付人民币8000元，才能体现民法中公平原则。原告罗敏的其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、由被告吕朝阳于本判决生效之日起十日内支付原告罗敏房租人民币8000元。二、驳回原告罗敏的其他诉讼请求。案件受理费1500元，由原告罗敏承担1000元，被告吕朝阳承担500元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行生效的本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长 孙 明审判员 石顺旺审判员 张丽云二〇一六年三月二十八日书记员 李 黎