云南省弥渡县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）弥民初字第722号 原告云南弥渡百货商场有限责任公司 地址：弥渡县弥城镇光明街1号。 法定代理人何光明，系该公司董事长。 委托代理人张云海，云南群信律师事务所律师。一般代理。 被告李某，男，1979年3月13日生，汉族，大专文化，个体户。 委托代理人杨云，弥渡县弥城新区法律服务所法律工作者。一般代理。 原告云南弥渡百货商场有限责任公司诉被告李某物权保护纠纷一案。本院于2015年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。双方当事人于开庭之日向本院提交了相关证据。原告云南弥渡百货商场有限责任公司的法定代表人何光明及其委托代理人张云海，被告李某及其委托代理人杨云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云南弥渡百货商场有限责任公司诉称：我公司唯一资产—弥渡县百货大楼建于1971年。自建成起就形成一条北南走向，长12.63米，宽1.4米，专供我公司职工家属出入工作区及生活区的唯一独用通道。相邻的2号房屋几经易主后，由被告购得。但不论谁占有、使用2号房屋，其通行都是从自己的铺面出入，自成一独立通行体系。此历史事实至今已形成44年，从无争议。2015年5月14日，被告与包工头薛某拆除旧房前找到我公司法定代表人何光明，双方测量确定了通道宽度。2015年5月31日，被告开挖地基填地下石料时，石头越界埋向我方0.4米不等，为此，我公司股东群情激奋，经开会讨论，我公司拟出《房屋相邻和睦相处协议》：1、甲方（原告）同意乙方（被告）地下石脚（俗称蓑衣石）越界30—40cm不等，过道产权不变，仍属甲方所有。当甲方盖房时，乙方无条件方便甲方施工。2、乙方不占用过道空间，房屋不向空间延伸，保持空间流畅。被告看后，对我公司拟定的上述2条无意见，但坚持要在第2条上增加“双方共同使用过道”的内容，因而未能签订该协议。此后，被告不顾我公司的反对，在我通道南段其新筑墙上新开一门，强行与我公司共用过道，其不法行为侵害了我公司对历史通道的独用权，给我公司带来管理不便及严重的安全隐患，依法应予制止。另外，被告房屋顶层在我公司过道上方向东挑檐0.4米，侵占我公司合法使用空间，给我公司维修及重建带来妨害。因与被告无法协商，为维护自身合法权益，不得已，起诉至人民法院，请求人民法院判令被告停止对我公司合法权益的侵害，自行封闭其擅自向东新开的门（高2.1米，宽1.5米）及拆除向东延伸的挑檐（宽0.4米），并承担本案诉讼费用。 被告李某辩称：一、我向东开的门不存在侵占谁的合法权益，这是我自己的门，我享有自由出入的权利。我购买的房产是旧社会就已建成，之后经历县委会、工农兵理发室、晚酒店、冷饮室，后来不知什么原因划归弥渡县旅游服务公司。不管哪个单位在此上班，下班后职工都是从东边这道门出入，从来没有任何人提出过意见。我1999年购买此房，在买卖过程中多次到现场丈量、协商，原告方从未提出异议，未主张其享有过道的独用权。从我方提交的照片可以看出，我方开向过道的这道门，门板已经和老宅一样陈旧，是老宅建设时就一直存在的，不是后来我家擅自加上的。我家购买该房屋至今已经17年，一直沿用过去的这道门出入，原告方的职工、家属就住在后院，天天与我家共用过道，长时间没有人提出意见。现在我拆旧建新，按照我家老宅院的合法面积建设，没有侵占任何人的合法权益。二、原告诉我在过道上方向东挑檐0.40米，侵占其合法使用空间更是无稽之谈。从我方提供的照片可以看出，在过道的上方一直到老宅院临街一面原有二层楼，该楼系土木结构，楼的东侧与原告的楼房紧密相连，已形成事实多年。如今，我家拆旧建新，只是挑檐0.4米，已经是本着和睦相处的原则，自觉向后退了将近1米的距离，给双方留了维修和重建的空间，对过道的使用没有造成任何影响，因此，不存在侵占的说法。三、原告在2015年5月31日单方草拟了《房屋相邻和睦相处协议》，想引诱我家放弃对过道的使用权，因该协议与事实严重不符，故我家拒绝签字。此后，原告于2015年8月27日办理《国有土地使用证》，土地管理部门要求我方作为相邻方签字认可，因双方争议较大，我方拒绝签字。按照法律规定，相邻两方既然有争议，土地管理部门理应调查实际情况，对争议部分认真核实，然而，土地管理部门不顾事实，擅自核发土地证，这一行为严重侵害了我方的合法利益。综上，请求人民法院核实全案后，依法驳回原告的全部诉讼请求 综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议:1、双方房屋之间的过道宽度是多少，该过道是双方共用还是属于原告方单独使用？2、现在被告方新建房屋向东延伸在过道上空的出檐宽度是多少，是否侵占原告方合法使用的空间，原告方是否有权拆除？ 针对以上争议，原告为证实自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证及法定代表人何光明的身份证复印件各1份，证实原告是本案适格的当事人。2、与原件一致的国有土地使用证1份，证实原告的土地使用权西至j23(此点与何正国户相接)—j1(李某户东北端点)接李某户外墙皮，整条过道均属原告一户的使用面积。3、2014年9月22日原告方制作的dvd光盘1张，照片7张，欲证实原告巷道（过道）的原状及被告购买前原冷饮室开水洞的痕迹，以及被告已经架设了楼梯，自行恢复其历史通行路线，原告的过道不是被告方必经通道。4、弥渡县旅游服务公司证明及原告方制作的《关于三楼职工住宅区域的管理规定》各1份，欲证实该巷道一直由原告独家使用、独家管理。5、弥渡县土地管理局公开拍卖国有土地使用权公告及土地使用规则1份，证实1998年拍卖被告现用地时，对竞投标获胜者利用土地作了明确限制，要求与相邻户达成协议。6、原告起草的《房屋相邻和睦相处协议》及申请各1份，欲证实原告本着和睦相处的原则，曾主动与被告协商，并申请棚户区改造指挥部调处。7、照片2张，欲证实原告方清理出的被告户前房主饮食服务公司在原告过道上开的排水洞的情况。8、证人李某1当庭所作的证言1份，证实李某1是原告公司的退休职工，弥渡百货大楼1971年开始修建，建成后大楼西边的过道就形成了，百货大楼的办公区、住宿区都是在三楼，职工与家属都是从大楼西边的过道行走。该过道西边是冷饮店的房子，冷饮店的职工是从他们自己的铺面出入，不从过道出入，过道只是原告公司的人走。冷饮店在他们东边，原告公司的过道上修了一个排水池，当时为了通行方便就在排水池上面盖了东西。冷饮店为了清理排水方便，在排水池西边他们的墙上开了一道小门。冷饮店搭建在过道上方的小阁楼是何时搭建的不清楚。9、证人杨某当庭所作的证言1份，证实杨某是原告公司的退休职工，1972年参加工作，2009年退休。百货大楼西边的过道是百货公司的职工通行，百货大楼的住宿区及办公区在百货大楼三楼，必须通过该过道。过道西边是冷饮室的房子，他们的职工是从街面通行，没有从该过道通行。被告墙上的小门一开始并没有，当时是开理发室，后来变为开冷饮室才开上的，只是疏通水道和倒垃圾的门，他们没有用于出入。 经质证，被告对原告提交的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但认为不能证实原告的主张，原告主张宽1.4米的过道，但现状说明该通道不是笔直的，土地管理部门在核实的过程中有违法行为，请原告提供前房主的有关权证。对证据3的真实性无异议，但不能证实原告的主张，照片中过道头上的小阁楼是被告方的，小阁楼下面的过道无法证实历史上被告方没有通行权。证据4中公司的证明不能证实过道是原告独家使用；原告自己的管理规定证据的形式要件不合法。对证据5认为相邻方没有达成一致意见，不能证明过道属原告独家使用，不能证实原告的观点。对证据6认为来源不合法、形式要件不合法。对证据7认为不能证实有下水道就不能通行。对证据8、9认为证人回避了一些问题，证言不真实。 被告李某为证实自己的答辩主张，向本院提交如下证据：10、证人李某2当庭所作的证言1份，证实李某2是被告李某的舅舅。李某向旅游服务公司购买房子时在场。购买时，旅游服务公司就有小阁楼，是搭拢百货公司的墙，旅游服务公司东边的墙上就有一道门，购买后也从这道门过着路，后来李某将买来的房子用于开店，由于这道门已经危险了，就钉起来，从前面走。11、证人薛某当庭所作的证言1份，证实薛某从事房屋建筑，李某拆旧建新的工程是其承包的。李某的铺面房拆除前，二楼有楼，木头搭拢百货公司的墙，楼下是过道。李某东边墙上有道木门，门前有个水坑。铺面房南边也是房子，只是东边没有出檐伸出来，但有滴水滴在东边过道上。拆除前，原告方的人来现场丈量过。拆除后新建的房子，是在李某的土地上建盖的，东边还多让了几公分。东边新建的门是钢门，宽90公分，高度不清楚，位置在以前木门的南边，不是在原来木门的位置。12、李某的身份证复印件1份，证实李某的诉讼主体资格。13、土地使用证复印件2份，证实被告有合法的土地手续，四至明确。14、李某户老房子拆除前的照片3份，欲证实在双方房屋中间有一条过道，李某户二楼东侧与百货大楼相连，东侧墙上有历史上形成的门，门向东至过道，门的宽度为100公分。15、照片2张，欲证实李某的老房子与百货大楼相连，有拆除后留下的柱眼。16、收据复印件2张，欲证实李某购买房子的时间及价格，系出高价购买。 经质证，原告对被告提交的证据10认为证人系被告的亲属，证言内容有部分不真实，除了证实李某开店从前面出入真实，其余内容不真实。对证据11认为被告拆除房子前的情况与本案没有关联，且关于李某东边木门的证言内容不真实。对证据12无异议。对证据13的真实性无异议，但认为不能证实被告的主张，反而与原告的土地使用证相印证，证实过道北口宽7.2米，长15.8米的过道李某没有任何土地使用权。对证据14认为的真实性无异议，但认为不能证实被告的主张，从照片上看，当时小门的宽度在60公分左右，不超过90公分，且门是从外面钉死的。对证据15认为与本案没有关联性。对证据16的真实性无异议，但认为李某是通过竞买购房，是市场价，不能证实被告的主张。 本院依职权调取证据17、现场勘验笔录2份，照片12张，询问笔录2份，证实双方争议的现场情况，其中李某在其新建房屋南端的东面山墙上预留的门宽1.52米，高2.12米。 经质证，原告对证据17无异议。被告对证据17的证据三性也无异议，只是认为原告法定代表人给法庭陈述的过道宽度是被告拆除旧房前的宽度，墙到墙宽1.4米。 本院认证认为：证据1、12、13、17双方当事人均无异议，本院予以确认。证据2系政府颁发的国有土地使用权证，且与证据13记载的内容能够相互印证，能够证实原、被告各自有权使用的土地范围及相关界限，与本案有关联性，本院予以采信。证据3、7、14、15是双方提交的照片及影视资料，对证据的真实性双方均无异议，双方只是对证据证实的内容有不同理解，且与证据17能够互相印证，故证据3、7、14、15本院予以采信。证据4、5、6、8、9、10、11、16中与上述本院采信的证据能够相互印证的部分本院予以采信，不能互相印证的部分不予采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：弥渡百货大楼1971年开始修建，建成后大楼西边的过道就形成了，百货大楼的办公区、住宿区都是在三楼，职工与家属都是从大楼西边的过道行走。该过道西边是原弥渡县旅游服务公司的房屋，房屋东边的滴水滴在该过道上。旅游服务公司的房屋曾做过冷饮室经营用房。由于双方均属于商业系统单位，旅游服务公司在该过道北端上空搭建了小阁楼，木头直接搭在百货公司的西山墙上，并在自己的东山墙上开了个口，安了一道小木门，还在该门外过道上修建了一个排水池，排水池北端口连接了水泥排水管，水管埋在过道下，水往北排放。对此，原告方未提出异议。1987年6月5日，原告方领取了NO：000480弥渡县全民房产所有证。1997年，弥渡县旅游服务公司企业改制，拍卖其冷饮店房屋。1998年4月，被告李某购买了弥渡县旅游服务公司的冷饮店房屋，在用该房屋经营期间，就将东边山墙上的木门钉起来，从前面铺面门面出入。2015年10月20日，弥渡县人民政府颁发给原告方弥国用（2015）第000181号国有土地使用证，确认原告方的土地使用权范围西至李某户外墙皮，即原告方房屋西山墙外墙皮外与李某户东山墙外墙皮之间的过道的土地使用权属原告方所有。2015年5月，被告户拆旧建新，拆除其所有旧房设施的同时，也拆除了过道北端口小阁楼下方原告方使用的小铁门一道，重新下石脚建盖新房。双方曾到现场共同确认了双方原墙体之间的宽度尺寸。其中被告在其新建房屋南端的东面山墙上预留的门宽1.52米，高2.12米。因对过道的使用问题协商未果，原告方曾向弥渡县城市棚户区改造指挥部申请解决，也未有结果。2015年11月16日，原告向本院提起诉讼，请求人民法院判令被告停止对原告公司合法权益的侵害，自行封闭其擅自向东新开的门（高2.1米，宽1.5米）及拆除向东延伸的挑檐（宽0.4米），并承担本案诉讼费用。审理中，因双方当事人各持己见，调解未成。 本院认为：双方争议的过道的土地使用权，弥渡县人民政府已经以颁发国有土地使用证的形式确认给原告。双方之间就该过道的使用形成的是基于不动产相邻而形成的相邻通行、滴水关系，是不动产一方使用相邻方不动产通行、滴水的关系。因通行、滴水产生的相邻关系，是一种传统的相邻关系，原则上，不动产权利人有权禁止他人进入其土地等不动产，但现实生活中有时情况比较特殊，就有必要接受一定的限制，给相邻人一定的便利，以达到有利生产、方便生活的目的。处理的原则，是团结互助，公平合理。所以，《中华人民共和国物权法》第八十七条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”。该法条的精神，是相邻权利人利用不动产权利人的土地通行，以“必须”为前提，以“必要”为限度的。何谓“必须”？一般来说，相邻一方的建筑物或者土地，处于邻人的土地包围之中，与公共道路隔绝，非经过邻人的土地不能到达公用通道，或者虽有其他通道，但需要较高的费用或者十分不便，比如与公共道路地势高低悬殊，无法直接到达，需翻过山崖等过于危险，可以通过邻人的土地以到达公用通道。在这种情况下，不动产权利人就应当允许邻人通行而利用其土地，并为他们提供必要的便利，而不能从中加以阻挠。何谓“必要”？就是通行人在选择道路时，应当选择对权利人损失最小的线路，比如小道即可，就不得开辟大道，能够在荒地上开辟道路，就不得在耕地上开辟。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第100条规定：“一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿”。第101条规定：“对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得阻塞。因阻塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道”。这两条解释的精神，也是秉持以“必须”为前提，以“必要”为限度，以公平合理为原则，以补偿损失为手段的。本案中，被告新建的房屋北面临街，并相应安装了上下二楼及其以上房屋的楼梯，不是必须经过原告房屋西边的过道才能出入，且被告购买的旧房，在其经营期间已经将东边山墙上的木门钉起来，不再从原告过道出入。因此，被告要求与原告共用过道，其在其新建房屋南端的东面山墙上预留宽1.52米，高2.12米的门的行为，侵犯了原告的合法权益。原告要求被告自行封闭该门的诉请，符合法律规定，本院予以支持。因被告过去房屋东边的滴水一直都滴在原告的过道上，一段时期冷饮店的废水都从该过道排放，历史上形成被告一方的房屋享有从该过道滴水、排水的权利。且现场情况表明，被告的房屋只能继续使用该过道滴水、排水；从过道现有宽度看，被告占用该通道上空0.4米出檐，也不影响原告修理、重建房屋以及使用该过道通行。所以，原告要求被告拆除向东延伸的挑檐（宽0.4米）诉请，本院不应支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第100条、第101条的规定，判决如下： 一、由被告李某自行封闭其在其新建房屋南端的东面山墙上预留宽1.52米，高2.12米的门（限期判决生效之日起15日内执行完毕）。 二、驳回原告云南弥渡百货商场有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告云南弥渡百货商场有限责任公司承担50元（已交），由被告李某承担50元（限期判决生效之日起5日内交清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人申请执行的期间为二年，即从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审 判 长  徐凤平 审 判 员  杨学忠 人民陪审员  罗金娟 二〇一六年三月二十二日 书 记 员  郑 玲