北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终12725号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨滨，女，1968年11月3日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：天际通联（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区锦芳路1号院3号楼4层404。法定代表人：彭波，总经理。委托诉讼代理人：赵雪宽，内蒙古大法扬律师事务所律师。原审被告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。法定代表人：缪寿建，董事长。委托诉讼代理人：常志远，男，1988年2月25日出生，北京麦田房产经纪有限公司法务。委托诉讼代理人：李安琪，女，1990年2月13日出生，北京麦田房产经纪有限公司法务。上诉人杨滨因与被上诉人天际通联（北京）科技有限公司（以下简称科技公司）、原审被告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初15627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨滨，被上诉人科技公司之委托诉讼代理人赵雪宽，原审被告麦田公司之委托诉讼代理人常志远、李安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨滨上诉请求：撤销一审判决第三项，改判科技公司向杨滨支付违约金146万元；撤销一审判决第四项，改判科技公司赔偿杨滨中介费18万元。事实和理由：一审法院判决的违约金数额过低，没有考虑科技公司严重违约，不讲诚信，扰乱房屋买卖市场秩序及目前北京市房价上涨给杨滨带来的巨大损失；按照合同约定，任何一方违约造成买卖合同无法履行或解除，违约方应按照成交价格的20%承担违约金并承担本次交易所支付的居间费等各项费用。科技公司辩称：不同意对方的上诉请求，对方的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求。一审法院认定科技公司违约属于认定事实不清，科技公司没有过错，造成科技公司无法在合同约定的2016年1月30日前协助杨滨办理贷款申请手续，是麦田公司的原因，麦田公司的居间服务不到位、有瑕疵；合同附件二明确约定杨滨应于2016年2月6日前将410万元购房款支付给科技公司，但杨滨时至今日未支付，其行为构成根本性违约。麦田公司述称：同意一审判决，不同意杨滨的上诉请求。杨滨向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2015年12月26日签订的《北京市存量房屋买卖适用交易合同》、《补充协议》、《定金保管协议》、《居间服务合同》；2.判令科技公司返还定金20万元；3.判令科技公司赔偿违约金146万元；4.判令科技公司赔偿房屋中介费18万元。科技公司向一审法院反诉请求：1.请求判令解除2015年12月26日签订的《北京市存量房屋买卖适用交易合同》、《补充协议》；2.判令杨滨向科技公司支付违约金146万元。一审法院认定事实：2015年12月26日，杨滨与科技公司[赛为兴业（北京）科技有限公司]签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定科技公司[赛为兴业（北京）科技有限公司]将位于北京市朝阳区×号房屋出售给杨滨，该房屋已经设定抵押，抵押权人为浙商银行，该房屋成交价格为730万元，杨滨向银行申办抵押贷款，科技公司[赛为兴业（北京）科技有限公司]应当保证该房屋没有产权纠纷，因其原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由其承担相应责任。2015年12月26日，杨滨与科技公司签订附件二，约定杨滨于签订本附件当日以资金监管方式支付定金20万元，科技公司应于2015年12月31日前（含当日）向抵押权人浙商银行申请提前清偿借款400万元，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由科技公司自行清偿，科技公司应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。买卖双方应于2016年1月30日前（含当日）办理申请贷款手续，杨滨拟贷款数额为300万元，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由杨滨承担。若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷数额，杨滨可再向其他银行申请，科技公司应配合。杨滨未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷数额，则双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时杨滨应以现金形式补齐贷款部分房款。剩余购房款（剩余购房款=成交价格-定金-解押款-拟贷款数额-物业交接保证金-户籍迁出保证金），杨滨于2016年2月6日前以银行资金监管方式支付科技公司购房款410万元。买卖双方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后7个工作日办理房屋权属转移登记手续。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日千分之零点五向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。2015年12月26日，科技公司、杨滨、麦田公司签订《居间服务合同》，约定买卖双方委托麦田公司就买卖坐落于朝阳区×室房屋提供居间服务。居间服务范围为提供房屋买卖市场行情咨询……协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。买卖双方签订的买卖合同成立时，居间服务完成，支付方应按本合同约定向居间方支付居间服务费，杨滨向麦田公司支付居间服务费为160600元。2015年12月26日，科技公司、杨滨、福建金诚丰担保有限公司北京分公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定签订本合同当日，杨滨向科技公司支付保障服务费19400元。同日，杨滨向麦田公司支付18万元。2015年12月26日，杨滨与科技公司签订《定金保管协议》，约定现买受人杨滨因购买科技公司、赛为兴业（北京）科技有限公司坐落于朝阳区×号处房产，杨滨向科技公司交付购房定金20万元，现双方共同委托居间方麦田公司代为保管，麦田公司收到该笔定金既视为科技公司收付，买卖双方的履约行为受定金罚则的约束。双方约定在确权后本房产可以随时交易条件，麦田公司将该笔定金转服给科技公司。2015年12月29日，科技公司与杨滨签订《定金保管协议》，约定买卖双方约定在确定房屋没有查封保全之后，居间方将该笔定金转付给科技公司指定的账户。经询，杨滨、科技公司确认上述定金20万元在科技公司处。2016年3月19日，杨滨出具《关于北京市朝阳区×号房屋产权人积极配合交易、过户的告知函》，其内容为科技公司并法定代表人彭波，到目前为止杨滨已履行了相关合同义务，希望你方尽快配合积极完成交易、过户等相关手续。请你方在收到此函五日内，履行合同义务，否则杨滨将通过法律途径解决此事。2016年3月23日，科技公司出具《解除北京市朝阳区×号房屋买卖合同的通知书》，其内容为由于杨滨未能按照房屋买卖合同的约定履行付款义务，即杨滨于2016年2月6日之前将购房款410万元支付科技公司，科技公司依据合同第七条违约责任之规定解除合同。科技公司于2016年3月14日通知了麦田公司及杨滨。当日麦田公司经办人姜先生称：“是由于银行按揭未办成，杨滨才没有支付410万元购房款，杨滨的违约是有原因的”。2016年3月23日收到杨滨的告知函。科技公司认为今日杨滨支付410万元的付款行为不能否定她之前的违约行为。为此科技公司再次将解除合同的通知送达你方。科技公司将于送达之日五日内退还杨滨的购房定金，并申请公证处做退还定金提存公证事宜。另查一，2012年12月11日，位于北京市朝阳区×室房屋登记于赛为兴业（北京）科技有限公司名下。2015年3月23日，赛为兴业（北京）科技有限公司与浙商银行股份有限公司北京大洋支行签订《主债权及房屋最高额抵押合同》，约定最高债权金额440万元，债权确定的期间自2015年3月23日至2018年3月23日止，抵押房屋坐落在朝阳区×室。同日，浙商银行股份有限公司北京大洋支行向北京市国有土地房屋申请相关登记。2016年1月4日，浙商银行股份有限公司北京大洋支行申请注销抵押登记。2016年6月6日，浙商银行股份有限公司北京分行大洋支行出具《贷款结清证明》，其内容为借款人贷款本金及利息已于2016年1月4日结清。另查二，2015年9月11日，赛为兴业（北京）科技有限公司更名为科技公司。另查三，2016年2月29日，科技公司申请位于北京市朝阳区×室房屋登记其名下。一审法院认为：2015年12月26日，杨滨与科技公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件二是各方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。本案争议的焦点在于谁违约的问题。杨滨与科技公司约定应于2016年1月30日前办理申请贷款手续，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，科技公司作为出卖方应该提供其名下涉案房屋的产权证，但科技公司在2016年2月29日才申请办理涉案房屋的更名手续，所以双方不能在2016年1月30日前办理完毕贷款申请手续，不能办理的原因在于科技公司。在上述前提下，法院认定杨滨未按上述合同约定于2016年2月6日前支付科技公司相关购房款的行为不构成违约。在2016年2月29日之后，杨滨要求继续履行合同并准备了相应款项，科技公司要求解除合同，科技公司之行为构成违约。关于杨滨要求解除双方于2015年12月26日签订的《北京市存量房屋买卖适用交易合同》、《补充协议》、《定金保管协议》、《居间服务合同》一节，《北京市存量房屋买卖适用交易合同》实际为《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》实际为附件二，鉴于杨滨、科技公司均要求解除上述合同，科技公司之行为构成违约，故法院对此予以准许，关于两份《定金保管协议》一节，该两份合同已经履行完毕，故法院对杨滨该部分诉讼请求不予支持，本案为房屋买卖合同纠纷，《居间服务合同》系另一法律关系，且杨滨已经支付了18万元，故法院对此不予处理；关于定金20万元一节，涉案合同已经解除，科技公司构成违约，故科技公司应该返还杨滨定金20万元。关于违约金146万元一节，科技公司之行为构成违约，考虑到杨滨目前仅支付定金20万元、涉案房屋的总价款、涉案合同履行的程度等因素，法院酌情确定违约金数额为20万元；关于科技公司赔偿房屋中介费18万元一节，麦田公司在此次服务中的服务尚待考究，故此项应在居间服务合同相关诉讼中予以解决，法院对此不予处理。关于科技公司要求解除涉案合同一节，法院在上文中已经判决解除，所以不再赘述；关于违约金一节，鉴于法院确定科技公司构成违约，故法院对其该项诉讼请求不予支持。判决：一、解除杨滨与天际通联（北京）科技有限公司于二〇一五年十二月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件二。二、天际通联（北京）科技有限公司于判决生效后十日内返还杨滨定金二十万元。三、天际通联（北京）科技有限公司于判决生效后十日内赔偿杨滨违约金二十万元。四、驳回杨滨其他诉讼请求。五、驳回天际通联（北京）科技有限公司其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：杨滨与科技公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件二系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约全面履行。鉴于杨滨、科技公司均要求解除上述合同及附件二，一审法院判决解除并无不当，本院予以确认。一审法院根据查明的事实认定科技公司违约，对此，科技公司辩称其未能在2016年1月30日前办理完房产证的更名手续，是麦田公司的原因，麦田公司的居间服务不到位。但本院认为，麦田公司为科技公司提供的居间服务是否存在问题，并不能对抗科技公司与杨滨之间的合同约定。如科技公司认为系麦田公司服务不到位的原因导致科技公司违约，科技公司就其损失可另行向麦田公司主张。有关科技公司称杨滨未按合同约定时间支付410万元房款而构成违约的问题，因科技公司直至2016年2月29日才办理房产证的更名手续，在此情况下，杨滨未按照合同约定时间支付410万元房款，而是在2016年2月29日科技公司办理完房产证更名手续后要求继续履行合同，支付410万元房款，其行为并不构成违约。综上，一审法院认定科技公司构成违约，而杨滨并未构成违约，并无不当，本院予以确认。对科技公司二审中的抗辩意见，本院不予采纳。本案二审的争议焦点在于一审法院酌情确定的违约金数额是否过低以及居间服务费是否应由科技公司承担。对此本院分析如下：根据双方签订的合同附件二之约定，任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。本案中，科技公司构成违约，导致双方签订的买卖合同解除，杨滨主张科技公司按照成交价格的20%支付违约金。一审法院考虑杨滨目前仅支付定金20万元、涉案房屋的总价款、涉案合同履行的程度等因素，酌情确定违约金数额为20万元。但结合北京市房屋市场价格上涨的情形，以及杨滨在科技公司办理完产权更名手续后，积极要求履行合同，但科技公司拒绝予以配合并发出解除通知书的情节，本院认为20万元的违约金数额过低，难以弥补因科技公司违约导致合同解除给杨滨造成的实际损失。因此，本院综合本案实际情况，将违约金数额调整为50万元。对于居间服务费是否应由科技公司承担的问题。双方签订的合同附件二约定，违约方应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。因此，杨滨要求科技公司承担居间服务费具有明确的合同依据，应当予以支持。一审法院判决驳回杨滨的此项诉讼请求，处理有误，本院予以纠正。综上所述，杨滨的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初15627号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初15627号民事判决第三项、第四项；三、天际通联（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨滨违约金五十万元；四、天际通联（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨滨居间服务费十八万元；五、驳回杨滨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37890元，由杨滨负担3980元（已交纳），由天际通联（北京）科技有限公司负担33910元（杨滨已交纳，科技公司于本判决生效后七日内转交给杨滨）；反诉费36560元，由天际通联（北京）科技有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费17760元，由杨滨负担11840元（已交纳），由天际通联（北京）科技有限公司负担5920元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  张清波代理审判员  周艳雯二〇一六年十一月三十日书 记 员  杨俊逸