广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终1046号上诉人（原审原告）：刘明，住广州市天河区。委托代理人：谢泽河，广东安国律师事务所律师。委托代理人：黄丽榆，广东安国律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市富南置业有限公司，住所：广州市南沙区。法定代表人：陈光明。委托代理人：何火日、黄国炎，均系广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人刘明因与被上诉人广州市富南置业有限公司（以下简称“富南公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：富某公司是涉案优山美寓项目的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2011年11月5日，刘明（为乙方）与富某公司（为甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，其中约定：乙方向甲方购买广州市南沙区优山美寓自编E3栋1104房（建筑面积129.32平方米），总金额为1020795元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定，甲方应当在2013年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十四条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过120日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过120日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交楼时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产住宅质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第十六条约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件七《本合同补充协议》第六条商品房交付的第1点约定，房屋交付的标志是符合买卖合同第十二条约定的交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十三条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。第2点约定买卖合同第十五条约定（一）至（五）项的文件应向乙方出示原件并提供甲方公章的复印件，现修改为（一）至（五）的文件由甲方公示在售楼现场，并向乙方提供原件核对。第3点约定，甲乙双方同意删除买卖合同第十六条，并重新约定如下：乙方应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收，无论什么原因导致乙方未能收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为乙方已接收该房屋。第六条第4点约定，该商品房交付乙方使用之日前如有应由甲方交付的政府征收的一切税费概由甲方负责；该商品房交付乙方使用后之日起如有应由乙方交付的政府征收的一切税费、按规定的管理费用（按物业管理协议规定）等概由乙方负责。补充协议第十三条第1点约定买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。合同签订后，刘明已向富某公司付清全部购房款。涉案楼宇于2013年8月26日取得《建筑工程竣工验收报告》，同年9月3日通过消防验收，2013年9月13日取得《人防验收备案意见书》，2014年1月21日接通永久供水，于2014年8月19日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用电，并已具备通气、通邮的条件。2013年8月31日刘明签署《房屋交接记录单》《收楼手续书》，签收涉案房屋钥匙一套。因本案纠纷，刘明于2015年8月28日向原审法院提起本案诉讼，诉称：其于2011年11月5日与富某公司签订《商品房买卖合同》，约定刘明向富南公司购买广州市南沙区优山美寓自编E3栋1104房，总房价款为1020795元，富某公司应于2013年8月31日前交楼，逾期应给付违约金。签约后，刘明已依约给付房价款，但富某公司至今不能提供相关收楼文件，从而向刘明交楼，已构成违约。且刘明在接到富某公司于2013年8月30日的通知后，前往涉案房屋验收，发现该房存在消毒柜、灶台未安装，小阳台渗水等问题。故诉至本院，请求判令富某公司向刘明支付从2013年9月1日至2015年10月29日止的延期交楼违约金（以总房款1020795元为基数，按每日万分之五的标准计算）。富某公司原审辩称：不同意刘明的诉讼请求。其已经在2013年8月底向刘明发出收楼通知，刘明在2013年8月31日办理了收楼手续，其已经将涉案房屋的钥匙、门禁卡等交给了刘明，且签订了房屋交接记录单，故其不存在逾期交楼行为。刘明为证明涉案房屋存在质量问题，提交了证据《房屋接管验收表（装修）》，并陈述因富某公司拒绝签字确认，故该表上只有刘明签名。该表载明E3-1104存在消毒柜及灶台未安装、两个房间有裂缝等问题及“刘明2013.8.30”字样。富某公司对该证据不予确认。原审庭审中，刘明与富某公司共同确认涉案房屋在2014年8月19日具备合同约定的交楼条件。原审法院认为，刘明、富某公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋于2013年9月3日才通过消防验收，于2014年1月21日接通永久用水，在合同约定的交楼期限内仍未符合交楼条件。虽然涉案房屋在2013年8月31日尚不具备交付条件，但刘明在该日签署了房屋交接记录单，领取了涉案房屋钥匙，视为刘明在2013年8月31日已办理收楼手续，富某公司在合同约定的交付之日履行了交房义务，且刘明证据不能证明其收楼时涉案房屋存在质量问题，故刘明要求富某公司支付延期交房违约金的诉请依据不足，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年11月20日作出如下判决：驳回原告刘明的诉讼请求。本案受理费1950元，由原告刘明负担。判后，上诉人刘明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为“原告在该日签署了房屋交接记录，领取了涉案房屋钥匙，观为原告在2013年8月31日已办理收楼手续，被告在合同约定的交付之日履行了交房义务”，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条作出判决，但第十一条规定对房屋的转移占有视为房屋交付使用，当事人另有约定的除外。在本案中，刘明与富某公司签订的买卖合同第十二条属于当事人的另外约定，不能完全适用房屋买卖合同纠纷司法解释第十一条。首先，2013年8月30日，富某公司通知刘明到楼盘现场验收，刘明到达现场后要求在记录表上签名，不签名就不能拿门禁卡和钥匙也就根本看不了房。而所谓的交接记录单只是格式单，不能完全反映案件的事实。因此，刘明签名只能代表确认拿了钥匙去看房，并不意味着刘明对所购买的房屋验收合格认可，也不代表富某公司所交的房屋是符合约定条件的，富某公司只是履行通知义务，并未履行交付符合约定条件的义务。其次，一审庭审中，刘明提交了《房屋接管验收表》，以证实刘明去到现场验查时，发现了诸多问题，并要求富某公司整改。但至今，富某公司没有通知刘明进行再次验收，并且否认出具了《房屋接管验收表》，因为该验收表一式三联，另外两联已被富某公司收回，富某公司若否认，则应拿出另外两联对质。因此，一审认定富某公司已经实际履行了交付房屋义务与事实不符，缺乏法律依据。二、富某公司应依照合同约定履行交付符合条件房屋的义务，不交付或交付不了符合条件的房屋应视为违约，应承担违约责任，支付逾期交楼违约金。2013年8月31日刘明到现场要求富某公司按照合同要求出示上述合同第十五条约定的商品房验收合格的相关所有合法证明文件，富某公司均无法提供。当时多名业主要求富某公司对上述问题进行明确答复，但其却不予以理睬。刘明多次致电富某公司，要求其提供相应验收合格的文件，从而向刘明交付房屋，也多次要求与对方进行面对面进行协商调解，但富某公司依然均不予理会。即使富某公司在约定交房之日已移交钥匙，但房屋不符合交房条件，不能视为履行了实际交房义务。因此，刘明上诉请求：一、撤销（2015）穗南法民三初字第825号民事判决书，改判富某公司向刘明支付从2013年9月1日至2015年10月29日止的延期交楼违约金（以总房款1020795元为基数，按每日万分之五的标准计算）；二、判令由富某公司承担本案的诉讼费用。被上诉人富某公司答辩称：同意一审判决。刘明向富某公司购买涉案房屋，双方签订了买卖合同及其补充协议，富某公司应当在2013年8月31日将涉案房屋交付，富某公司于8月底向刘明发出了收楼通知书，刘明已经办理了收楼手续，因此其要求富某公司支付从2013年9月1日至2015年10月29日的逾期违约金没有依据。刘明依据买卖合同第15条的约定领取了该房屋的钥匙，并占有使用依法应当认定为了交付，因此原审法院认定的事实清楚，二审应当依法驳回刘明的上诉请求。经审查，原审查明事实无误，本院依法予以确认。二审中，刘明刘明在二审中提交以下证据：1、DVD录像和字幕，拟证明：业主已向对方反映房屋存在的问题以及其他情况。在2013年9月5日由于业主针对房屋的验收和质量问题的情况，多次要求与富某公司进行沟通，提交的录像只是当中的一次，证明验收时并不符合交楼条件。证据2、房屋图片，拟证明：刘明在富某公司处所购买的房子。房屋从2013年8月31日之后我方从来没有打开过，拍照的日期是在一审之后。证据3、收楼流程图，拟证明：收楼流程是先办理收楼手续后验收房屋的，一审后到售楼部的现场拍的，我方认为拿钥匙并不代表收楼。证据4、证明及证人身份，拟证明收楼过程。证据5、房屋接管验收表，拟证明：该表是富某公司统一发的，并非业主自己捏造。富某公司认为：上述证据并非是新证据，对于证据1的真实性、合法性不予认可。如果是刘明参加了DVD录像过程，一审就应提交，并且刘明陈述其并未参加该会议。证据2不能证明其要证明的内容。对于证据3的三性不予确认。对于证据4，无法证明所签名的人是楼盘的业主，并且签名是打印的。对于证据5，按照补充协议的约定，即使房屋存在瑕疵，也不影响收楼。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘明的上诉请求和富某公司的答辩意见，分析如下：涉案房屋于2013年9月3日才通过消防验收，于2014年1月21日接通永久用水，故富某公司在合同约定的交楼期限内并未符合交楼条件，原审认定富某公司合同约定的期限内仍未符合交楼条件，并无不当。根据双方所签订《商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第六条商品房交付的第1点约定，房屋交付的标志是符合买卖合同第十二条约定的交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十三条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。刘明认为其签署《房屋交接记录单》、领取钥匙，是受富某公司所欺骗，不能视为房屋的交付。但一方面，刘明未能提供证据证实受富某公司欺骗；另一方面，合同明确约定移交钥匙的当天为房屋的交付时间，刘明作为具有完全民事行为能力的正常成年人，应负有审慎注意的义务，但刘明未能履行该义务，仍然领取了钥匙，因此，原审认定刘明于2013年8月31日签署《房屋交接记录单》，领取了涉案房屋钥匙，视为刘明在该日已办理收楼手续，并驳回刘明的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。至于刘明认为房屋存在装修瑕疵问题，属于保修的范围，当事人应另寻法律途径解决。关于刘明二审提交的证据，因不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“二审程序的新证据”，本院不予审查。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确。刘明上诉请求、理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3900元，由刘明负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年三月三十日书 记 员  林嘉丽