江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2014)扬广李民初字第921号原告石峰，男，1972年8月14日生,居民身份证号码：3210881972********，汉族，住扬州市开发区兴城西路**号。委托代理人丁红荣，江苏理华律师事务所律师。被告扬州市恒昌置业有限公司，住所地在扬州市广陵区沙头镇人民政府内。法定代表人周友庆，总经理。委托代理人姚庆伟、顾云霞，江苏锦登律师事务所律师。原告石峰与被告扬州市恒昌置业有限公司（以下简称恒昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，分别于2015年4月16日、12月14日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告石峰的委托代理人丁红荣，被告恒昌公司的委托代理人顾云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石峰诉称：原、被告于2010年10月8日签订商品房买卖合同1份，合同约定被告将水韵福邸19#02号房出售给原告，同时约定于2011年12月31日前将具备交付条件并符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告已依约向被告支付了购房总价款，但被告未按合同约定向原告交付房屋。被告的违约行为结原告造成了巨大损失，为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告给付逾期交房违约金76494.05元（从2012年1月1日起计算至2014年1月7日，按日万分之一计算）。为证明其主张，原告除当庭陈述外，还提供下列证据：1、《商品房买卖合同》1份，证明被告向原告出售水韵福邸19#02号房屋，房屋总价为1150300元，维修基金为5985.3元，交房日期在2011年12月31日前；2、发票4张，证明原告向被告支付房款的事实。被告恒昌公司辩称：2010年10月12日扬州供电公司要求被告重新按照新标准设置配电房，导致工程延期2年，这是政府行为造成的不可抗力，依据双方约定，被告不同意承担延期损失。2013年4月下旬，被告多次通知原告来办理交房手续。原告应在2010年10月8日支付房款350300元，在2010年12月25日前付清余款80万元，在2010年10月25日付清维修基金5985.3元。但原告到2010年10月8日付款350300元，2010年10月22日付款30万元，2010年11月19日付款50万元，在2014年1月7日给付维修基金5985.3元，原告延期付款，依法应承担违约金。双方约定的违约金过高，请求法庭予以调整。为证明其主张，被告恒昌公司除当庭陈述外，还提供下列证据：1、规划图1份，证明在2009年被告建设的水韵福邸项目已经过扬州市规划局的审批同意，2009年8月11日认可配电箱设置；2、江苏省电力公司颁发的《新建居住区供电设施规划设计导则》1份，证明2010年1月19日，江苏电力公司对新建居住区配置配电房的具体要求；3、《关于水韵福邸设置配电房通知》1份，证明2010年11月12日扬州供电公司根据《居住区供配电设施建设标准》、《电力用户业扩工程技术规范》、江苏省电力公司《配电网技术导则实施细则（试行）》、《新建居住区供电设施规划设计导则》通知我公司配置配电房；4、《会议纪要》，证明2010年12月29日扬州市规划局邗江分局同意被告更改配电箱为配电房；5、《沙头水韵府邸小区10KV配电室施工设计说明书》1份，证明2011年12月水韵福邸的配电房等供电设施得到了供电部门的审查通过；6、2012年1月批准的规划图，证明规划局在2012年1月同意了被告供电设施变更后的外观网的设计；7、《单位工程竣工验收证明书》18份，证明2013年4月22日，水韵福邸所有的房屋经过四方验收；8、《扬州市区商品房交付使用备案公示》1份，证明2013年7月17日水韵福邸的房屋经竣工验收符合交付条件；9、情况说明1份，证明供电方案调整后，被告工期进展情况。经审理查明：2010年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份。根据合同第三、四、六条约定：被告向原告出售水韵福邸19#02号房屋，房屋总价款为1150300元（含车库），签订合同时付房款350300元（其中含定金50000元），2010年10月25日前付清房款，2010年10月25日前付清代收费用。第八条约定：被告于2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、出现勘察部门未探明的，复杂的地理情况，考古有重大发现的；3、非出卖方因素的政府行为或足以致使工程受损，延误的其他客观情况；4、由于法律法规或政府的行政命令的原因；5、天灾。第九条约定：被告逾期交房的，按日向原告支付已交付房款的万分之一的违约金。原告于2010年10月8日前给付被告房款350300元，于2010年10月22日前给付被告房款30万元，于2010年11月19日前给付被告房款50万元，2014年1月7日前给付被告维修基金5985.3元。2010年11月12日，扬州供电公司向被告发出《关于水韵福邸设置配电房通知》，要求被告设置配电房。被告接到通知后，向扬州市规划局进行报批，并组织设计、施工。2013年4月22日，水韵福邸的房屋通过四方验收。2013年7月17日，扬州市住房保障和房产管理局对被告开发建设的水韵福邸项目进行交付使用备案公示。2014年1月7日，被告向原告交付房屋。再查，2015年5月28日，扬州市中级人民法院向扬州市供电局驻水韵福邸小区的项目经理韦斌进行调查，韦斌陈述供电流程是先由发改委组织召开初步设计审委会，后由开发商向供电局申请供电，再由供电局确定供电方案（包括线路、电房具体位置、变电形式等），并陈述水韵福邸小区在2010年7月1日申请用电，该小区属于别墅小区，必须使用配电房。庭审过程中，被告陈述水韵福邸项目规划图在2009年通过扬州市规划局的审批同意。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》1份、发票2张、规划图1份、《新建居住区供电设施规划设计导则》1份、《关于水韵福邸设置配电房通知》1份等证据在卷予以证实，本院依法予以确认。本案的争议焦点是：一、扬州供电公司通知被告配置配电房的行为是否构成延期交房的有效抗辩？二、原告延期付款行为是否构成延期交房的有效抗辩？三、2013年4月被告通知交房的行为是否存在？如果存在，是否构成有效抗辩？四、延期交房违约金如何确定？关于争议焦点一，被告依据合同第九条的约定认为扬州供电公司通知被告配置配电房的行为是政府行为，依约可以延期交房。本院认为，被告在设计水韵福邸小区时应向供电公司了解供电流程，确定合理合规的供电方案，但被告在2009年规划图形成前未向供电公司申请供电，直至2010年才申请供电，致使箱变供电方案未能通过，再行设计变更，更改配电装置，导致延期交房，被告对延期交房存在过错，不符合合同第九条的约定，扬州供电公司通知被告配置配电房的行为不能构成延期交房的有效抗辩。关于争议焦点二，本院认为，原告按约支付房款，被告以原告逾期付款进行抗辩不能成立，本院不予支持。关于维修基金，其性质是被告的代收费用，不是原告应当履行的主要义务，逾期支付维修基金的行为不能构成对延期的交房的有效抗辩。关于争议焦点三，关于2013年4月被告通知交房的行为，因被告未提供充分证据加以证实，也未得到原告的认可，本院不予采信。即使存在通知行为，因水韵福邸小区的房屋在2013年7月17日才进行公示，2013年4月的房屋并不具备交房条件，故本院对被告的该项抗辩不予支持。关于争议焦点四，本院认为被告应当按约定时间履行交房义务，被告逾期交房，应从约定之日的第二日起支付违约金，计算至实际交房之日，即2014年1月7日。关于违约金标准，合同约定按日向原告支付已交付房款的万分之一，该约定不违背法律规定，本院依法予以确认。综上，本院认为：原、被告之间商品房买卖合同合法有效，被告应当按照约定时间交房房屋。被告逾期交房行为构成违约，依约应承担相应违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告扬州市恒昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告石峰违约金84777.11元（从2012年1月1日起至2014年1月7日止，按1150300元的日万分之一计算737天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1922元,由被告扬州市恒昌置业有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1922元。审 判 长  陈 健人民陪审员  程振武人民陪审员  盛静安二〇一六年三月二十日书 记 员  陈严婷