江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏执异27号案外人：黄惠民，男，1950年9月17日生，汉族，住上海市浦东新区。案外人：黄美容，女，1959年12月19日生，汉族，住上海市浦东新区。申请执行人：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。法定代表人：陈一松，该公司董事长。委托代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。委托代理人：曹登辉，江苏三法律师事务所律师。被执行人：昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。法定代表人：胡方云，该公司董事长。被执行人：昆山东方云顶广场有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。被执行人：胡方云，男，1951年12月18日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被执行人：胡聚帛，女，1976年3月26日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被执行人：胡丽亚，女，1976年3月26日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被执行人：单建珍，女，1956年5月30日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被执行人：朱永光，男，1958年5月17日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。本院在执行中信信托有限责任公司（以下简称中信公司）与昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫公司）、昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方广场公司）等借款合同具有强制执行效力的公证债权文书一案过程中，案外人黄惠民、黄美容于2016年12月12日对本院查封的登记在被执行人红枫公司名下的东方云顶广场公寓4号楼1023、1050室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2017年1月9日组织公开听证，案外人黄惠民，申请执行人中信公司的委托代理人曹登辉到庭参加听证，被执行人红枫公司、东方广场公司、胡方云、胡聚帛、胡亚丽、单建珍、朱永光经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人黄惠民、黄美容称，其于2011年11月10日，与红枫公司签订了两份商品房购销合同，购买东方云顶公寓4号楼1023室及1050室房屋，并于同日将全部购房款100万元汇至红枫公司账户。同时，案外人黄惠民、黄美容与东方广场公司签订了两份租赁及委托经营合同，约定黄惠民、黄美容购买的上述云顶公寓4号楼1023室、1050室房屋交由东方广场公司租赁经营。由于红枫公司的原因，上述房屋未能及时办理网签和房产过户手续。江苏省高级人民法院在执行中信公司与红枫公司等借款纠纷一案过程中，查封了上述房产。案外人实际交付了房款，房屋所有权应属于其所有，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求解除对东方云顶广场4号楼中上述案外人所购买的两套房屋的查封。申请执行人中信公司称，案外人与红枫公司之间不存在真实的房屋买卖关系，案外人提供的证据不足以证明其已经支付全部购房款，其亦未实际占有使用涉案房产，案外人对未办理权属转移登记手续存在过错，故应驳回案外人的异议请求。本院经审查查明：2010年3月19日，北京市方圆公证处就中信公司与红枫公司、东方广场公司、胡方云、胡聚帛、胡亚丽、单建珍、朱永光借款及担保合同纠纷，作出具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第07672号公证书、（2010）京方圆内经证字第07673号公证书、（2010）京方圆内经证字第07674号公证书、（2010）京方圆内经证字第07677号公证书、（2010）京方圆内经证字第07678号公证书、（2010）京方圆内经证字第07686号公证书、（2010）京方圆内经证字第07675号公证书、（2010）京方圆内经证字第07679号公证书、（2010）京方圆内经证字第07680号公证书、（2010）京方圆内经证字第07683号公证书、（2010）京方圆内经证字第07687号公证书、（2010）京方圆内经证字第07676号公证书、（2010）京方圆内经证字第07681号公证书、（2010）京方圆内经证字第07684号公证书、（2010）京方圆内经证字第07688号公证书、（2010）京方圆内经证字第07682号公证书、（2010）京方圆内经证字第07685号公证书、（2011）京方圆内经证字第09905号公证书、（2011）京方圆内经证字第09906号公证书、（2011）京方圆内经证字第09909号公证书、（2011）京方圆内经证字第09910号公证书、（2011）京方圆内经证字第09907号公证书、（2011）京方圆内经证字第09911号公证书、（2011）京方圆内经证字第09912号公证书、（2011）京方圆内经证字第09915号公证书、（2011）京方圆内经证字第09918号公证书、（2011）京方圆内经证字第09908号公证书、（2011）京方圆内经证字第09913号公证书、（2011）京方圆内经证字第09916号公证书、（2011）京方圆内经证字第09919号公证书、（2011）京方圆内经证字第09914号公证书、（2011）京方圆内经证字第09917号公证书、（2011）京方圆内经证字第09920号公证书、（2012）京方圆内经证字第12578号公证书、（2011）京方圆内经证字第09923号公证书和（2012）京方圆内经证字第19748号执行证书。因义务人未履行义务，中信公司向本院申请强制执行。在执行过程中，2012年7月14日本院作出（2012）苏执字第0006号民事裁定：冻结、划拨被执行人红枫公司、东方广场公司、胡方云、胡聚帛、胡丽亚、单建珍、朱永光银行存款人民币7.8亿元或查封、扣押、冻结其等值的财产。2012年8月15日，本院向昆山市住房和城乡建设局送达上述裁定书和协助执行通知书，查封被执行人红枫公司所有的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号东方云顶公寓楼1-4号楼4-10层中截至2012年8月15日未签约的房产。其中包含4号楼1023室及4号楼1050室。在执行过程中，本院继续对上述房地产进行续查封。另查明，2010年11月10日，黄惠民、黄美容与红枫公司签订两份《昆山市商品房购销合同》。合同编号为2011111001的购销合同约定，黄惠民、黄美容购买东方云顶广场公寓4号楼1023室房屋，建筑面积为69.05平方米，精装修总价为45万元，付款方式为一次性付款。交付期限为2012年12月31日前。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同编号为2011111002的购销合同约定，黄惠民、黄美容购买东方云顶广场公寓4号楼1050室房屋，建筑面积为83.18平方米，精装修总价为55万元，其他权利义务的约定与2011111001号购销合同相同。签订上述合同的同时，黄惠民、黄美容还与东方广场公司、担保方红枫公司签订两份《租赁及委托经营管理合同》。约定，黄惠民、黄美容将上述所购两套房产委托东方广场公司经营管理，装潢费用按3000元/㎡包干价全权委托东方广场公司进行，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，为期10年。租赁期内黄惠民、黄美容将该物业租赁给东方广场公司并授权东方广场公司与红枫公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为黄惠民、黄美容与开发商，黄惠民、黄美容与东方广场公司的交验手续。黄惠民、黄美容仅支付房款，东方广场公司免收装潢费用，以租赁期前4年租金抵充装修款。合同有效期内，东方广场公司享有对该房屋的使用权、经营权。自租赁期第5年开始，东方广场公司每年分12次以现金形式向黄惠民、黄美容支付租金。支付时间：每月底支付租金。款项当月15号前到账的当月底支付，当月15号后到账的次月底支付。合同还约定了各方其他权利义务。上述合同签订后，黄惠民、黄美容于2011年11月10日将全部购房款100万元汇出。红枫公司出具证明，载明于2011年11月10日收到由黄惠民从中国银行转账的100万元。红枫公司已将施工完毕的房屋交由东方广场公司装修。现东方广场公司承揽的装修工作已停止。红枫公司与东方广场公司之间房屋交接手续至今未办理。案外人亦未向东方广场公司收取租金。2012年10月22日，红枫公司向昆山市住房和城乡建设局提交《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》。该承诺书载明：“我公司开发建设的‘东方云顶广场1#-4#（4-10层）高档公寓’位于巴城镇湖滨南路1098号，该项目于2004年3月12日取得《昆山市商品房预售证书》，预售证号为(2004)预售准字第081号，预售面积为70353.27平方米。地方政府为确保酒店正常经营，对原有196套剩余未销售房源要求暂缓对外销售。但公司由于资金特别紧张，只能依靠销售上述房源来解决支付工程款、酒店维持正常经营的费用及民工工资等，以确保社会和谐稳定，就于2011年1月至2012年5月共销售了49套酒店式公寓楼来支付上述资金缺口，当时没有及时办理网上备案手续，后又由于当时公司负责网签备案人员的离职，又未将交易软件转交于公司等多方面原因导致未能及时办理网上备案事宜，现业主要求办理房屋产权证，需办理网上备案手续。上述所预售房屋不存在一房多卖，我公司郑重承诺，今后若出现对上述所预售房屋产生纠纷，一切后果及责任由我公司承担与贵局无关。”昆山市巴城镇人民政府、昆山旅游度假区阳澄湖旅游度假中心管理委员会在该函上盖章确认。还查明，红枫公司与东方广场公司之间系关联公司。本院归纳本案争议焦点为：本案争议焦点：1、案外人在本院对涉案房产查封之前，是否与红枫公司签订书面房屋买卖合同；2、案外人是否已全部支付了房款并实际占用房产；3、涉案房产未办理过户登记是否因案外人的原因造成。本院认为：一、在人民法院查封涉案房产前，案外人黄惠民、黄美容与红枫公司之间已经签订书面买卖合同。案外人黄惠民、黄美容提交了其与红枫公司于2011年11月10日签订的两份《昆山市商品房购销合同》，合同编号分别为2011111001、2011111002，无证据证明上述两份合同存在无效、可撤销、可变更的情形。申请执行人虽认为案外人黄惠民、黄美容与红枫公司之间不存在真实的房屋买卖关系，但对其主张并未提供相应的证据加以证明，故本院对其主张不予采信。二、案外人已全部支付房款并已实际占用房产。1、案外人已全部支付购房款。案外人黄惠民、黄美容提供了其于2011年11月10日支付全款的银行交易明细及红枫公司出具的收款证明，申请执行人虽对上述证据不予认可，但未提交相反证据予以证明。2、案外人黄惠民、黄美容已实际占有房产。案外人黄惠民、黄美容作为买受人与出卖人红枫公司签订的东方云顶广场公寓楼4号楼1023、1050室房屋购销合同约定，出卖人应于2012年12月31日前，将符合约定的商品房交付上述案外人使用。本院于2012年8月15日查封该房产时，该房产已施工完毕处于装潢过程中，尚未到房屋买卖合同约定的交付期限，但根据案外人与东方云顶公司、担保方红枫公司签订的《租赁及委托经营管理合同》约定，从案外人将该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，案外人即将上述所购房产出租东方广场公司并委托东方广场公司经营管理，装潢费用按3000元/㎡包干价全权委托东方云顶公司进行，租赁期为10年。案外人还授权东方云顶公司与红枫公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为案外人与开发商、案外人与东方云顶公司的交验手续。黄惠民、黄美容仅支付房款，东方云顶公司免收黄惠民、黄美容装潢费用，以租赁期前4年租金抵充装修款。故，黄惠民、黄美容于2011年11月10日全额支付房款后，已将其房产全权委托东方云顶公司装潢并进行经营管理，租赁期从2011年11月11日起算10年。本案中，东方云顶公司虽未与红枫公司办理该物业的交接手续，但东方云顶公司在红枫公司将房屋施工完毕后已经接受案外人的委托承接装潢业务，应视为案外人已实际占用涉案房产。黄惠民、黄美容仅支付房款，东方广场公司免收装潢费用，以租赁期前4年租金抵充装修款的约定亦为出卖人红枫公司知晓。黄惠民、黄美容现虽未收取租金，亦不影响其实际占有房产的认定。三、涉案房产未办理过户登记非因案外人的原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人（案外人）在人民法院查封之前符合已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、支付全部价款且非因买受人原因未办理过户登记的条件下，其权利能够排除执行。“非因买受人原因”是指案外人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成。本案中，并不存在案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意不办理或拖延办理财产过户登记的情形。被执行人红枫公司向昆山市住房和城乡建设局提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》明确载明：“地方政府为确保酒店正常经营，对我公司原有196套剩余未销售房源要求暂缓对外销售。但公司由于资金特别紧张，只能依靠销售上述房源来解决支付工程款、酒店维持正常经营的费用及民工工资等，以确保社会和谐稳定，就于2011年1月至2012年5月共销售了49套酒店式公寓楼来支付上述资金缺口，当时没有及时办理网上备案手续，后又由于当时公司负责网签备案人员的离职，又未将交易软件转交于公司等多方面原因导致未能及时办理网上备案事宜，现业主要求办理房屋产权证，需办理网上备案手续。”昆山市巴城镇人民政府、昆山旅游度假区阳澄湖旅游度假中心管理委员会亦在该函上盖章确认上述事实。因此上述证据能够证明对于商品房的销售没有及时办理网上备案手续、房屋未能过户非因案外人的原因造成。四、关于本案法律适用问题《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”上述规定中的“依照审判监督程序办理”或“提起诉讼”，是在执行依据为法院判决、裁定时，经案外人异议审查裁定后才能启动的救济途径。本案执行依据为具有强制执行效力的公证债权文书，根据《中华人民共和国公证法》第四十条规定，当事人、公证事项的利害关系人对作为执行依据的公证债权文书的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼。据此，在公证债权文书强制执行过程中，案外人对执行标的提出异议，法院裁定中止执行或驳回异议后，当事人、案外人不服的，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。综上所述，案外人异议理由成立，本院予以支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：中止对昆山东方云顶广场公寓楼4号楼1023、1050室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  朱 嵘审 判 员  唐志容代理审判员  程 洁二〇一六年三月二十三日书 记 员  仇平梅