江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2015)崇民初字第01680号原告南通市崇川区文化艺术中心，住所地南通市环城南路*号。负责人王武。委托代理人孙卓，江苏山水律师事务所律师。被告南通拍卖行有限公司，住所地南通市环城南路5号四楼。法定代表人ＸＸＸ，董事长。原告南通市崇川区文化艺术中心（以下简称文化艺术中心）与被告南通拍卖行有限公司（以下简称拍卖行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙卓，被告的法定代表人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文化艺术中心诉称，2004年9月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于南通市环城南路5号南通市崇川区文化艺术中心大楼第四楼约1000平方米的房屋，租期10年，自2004年11月5日至2014年11月15日，租金按年计算，实行先缴费后使用的原则。截止到起诉之日，被告尚欠租金1648086元。2004年11月18日，原、被告又签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于南通市环城南路5号南通市崇川区文化艺术中心大楼第三层约1000平方米的房屋，租期为10年，租金按年计算。截止到起诉之日，被告尚欠租金1668707元。根据合同约定，被告逾期未交付租金，还需赔付年度租金的20%作为违约金。现合同均已到期，被告继续占用房屋。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告立即腾退位于南通市环城南路5号南通市崇川区文化艺术中心大楼第三层、第四层房屋，并交还原告。2、被告立即给付所欠房租共计人民币3316793元及违约金人民币663358元，并支付房屋占用费人民币460831元（暂计算至2015年8月15日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告拍卖行辩称：原告诉讼请求支付租金及违约金的诉讼请求超过诉讼时效，应当依法判决驳回。案涉租赁合同实行先缴费后使用的原则，约定当年期满前三个月缴纳下年度的租金，据此约定案涉租赁合同约定的答辩人应当在支付最后一期租金支付期限届满日为2013年7月14日及2013年8月14日。故本案关于租金请求的诉讼时效期间应当自2013年7月14日及2013年8月14日起算。本案适用一年的诉讼时效。原告未在法律规定的诉讼时效期间内主张租金，其主张早已超过诉讼时效期间。原告交付的房屋一直存在漏水等质量问题。故请求法院依法判决驳回该部分的诉讼请求。经审理查明：2004年11月18日，原告文化艺术中心（出租方、甲方）与被告拍卖行（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将坐落于南通市环城南路5号南通市崇川区文化艺术中心大楼第四层出租给被告，建筑面积1000平方米。租赁其2004年11月5日至2014年11月15日。租金按年计算，年租金基数为25万元，实行先缴费后使用的原则，前三年的租金基数不变，自第四年始，在租金基数基础上租金每年递增2.1%。同日，原告文化艺术中心（出租方、甲方）与被告拍卖行（承租方、乙方）又签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将坐落于南通市环城南路5号南通市崇川区文化艺术中心大楼第三层出租给被告，建筑面积1000平方米。租赁其2004年10月15日至2014年10月15日。租金按年计算，年租金基数为253128元，首付三年租金为759384元实行先缴费后使用的原则，首期三年租金在签约时一次性结清，首期三年届满前三个月缴纳下年度租金，自第四年始，在租金基数的基础上租金每年递增2.1%。上述两份合同中，均在第十三条违约责任中约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，需向对方偿付年租金的20%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的万分之五向乙方加收滞纳金。累计超过两个月视为违约。第三层的租金给付至2008年11月5日，第四层的租金给付至2008年10月15日。2011年11月，崇川区人民政府拟对案涉地块房屋进行改造拆迁。2011年12月16日，原告向被告发出提前终止合同通知，终止诉争的房屋租赁合同，并要求被告于接到本通知之日起三个月内搬离承租房屋，并办理相关的退房手续。另查明，诉争房屋一直存在漏水的问题。被告在庭审中陈述，其曾多次要求原告维修房屋，并承诺维修完毕后立即支付租金。2011年底，诉争地块拟拆迁，双方曾就拆迁事宜进行磋商。2015年2月6日，原告发函通知被告，请求被告立即付清租金及交付租赁房屋。该通知未能送达到被告。2015年8月25日，原告向被告发送解除合同通知，通知载明“双方租赁合同自本通知送达之日起解除，请贵方在收到本通知后3日内腾空房屋，交还我方，并解缴所欠房租及相关费用……”当日，被告收到该解除合同通知书。2015年8月31日，原告诉请至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求，请求法院依法判令：1、被告立即腾退位于南通市环城南路5号南通市崇川区文化艺术中心大楼第三层、第四层，并交还原告；2、被告立即支付房屋租金人民币3799267元（三层从2008年10月16日起至2015年8月25日止合计人民币1919763元，四层从2008年11月6日起至2015年8月25日止合计人民币1879404元），并参照租金标准支付房屋占用费（从2015年8月26日起至实际搬迁之日止；3、诉讼费用由被告承担。另查明，案涉房屋已办理建设工程规划、用地、施工等许可证。被告占有房屋使用至今。以上事实，有原、被告签订的《房屋租赁合同》、《关于长桥东北侧地块改造前期工作有关问题的会议纪要》、《提前终止合同通知》及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的两份房屋租赁合同，内容未违反国家法律、法规等禁止性规定，应为有效。当事人应恪守约定，全面履行义务。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则当事人自行承担举证不能的法律后果。依诉争合同的约定，因城市建设需要，原告必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知被告。原告未提供证据证明《提前终止合同通知》已送达到被告，对原告提出诉争合同已在2011年12月16日提前终止的主张，本院不予采信。合同期限满后，被告仍继续使用租赁物，原告没有提出异议，视为原租赁合同继续有效，但租赁期期限为不定期。不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告于2015年8月25日收到原告的发出解除合同通知书，案涉两份租赁合同依法予以解除。关于原告主张租金的诉讼请求的时效期间是否届满。诉讼时效制度出台的目的在于督促债权人积极行使自己的权利，稳定社会关系，有利于法院及时正确处理民事纠纷。其不在于处罚权利人不及时行使请求权，更不是保护义务人不履行义务的行为。结合本案，诉争合同虽约定了租金支付的方式分期履行，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。庭审中，被告自认原告曾向其主张权利，但基于诉争房屋漏水等问题一直未能解决，被告拒绝给付租金，被告也曾承诺，漏水问题一旦解决，立即给付租金。可见双方一直处在租金给付、房屋的维修争议中。被告主张原告提起的诉讼请求超过诉讼时效依据不足，本院不予采纳。综上,原告已将房屋交付被告使用至今，被告应按约支付租金。故原告主张原告主张合同解除后，被告一直占有案涉房屋，被告负有返还房屋，支付租金人民币3798926元的义务（截止至2015年8月25日）。合同被解除后，被告仍占用房屋，原告主张参照合同的标准给付房屋占有使用费，于法有据，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、判令被告南通拍卖行有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于南通市环城南路5号南通市崇川区文化艺术中心大楼第三层、第四层房屋返还于原告南通市崇川区文化艺术中心。二、被告南通拍卖行有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南通市崇川区文化艺术中心租金人民币3798926元及占有使用费（从2015年8月26日起至实际返还之日止，第四层按年租金人民币288864元的标准，第三层按年租金人民币292765元标准计算）。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费人民币39600元，由被告南通拍卖行有限公司负担。此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时与原告一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币39600元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。审 判 长  巫劲松代理审判员  陈 美人民陪审员  吴 峰二〇一六年三月一日书 记 员  张正鹏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。