北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终2368号上诉人（原审被告）李阳，男，1987年3月27日出生。上诉人（原审被告）杨瑞敏，1953年8月10日出生。被上诉人（原审原告）北京西马坡物业服务中心，住所地北京市顺义区马坡镇西马坡村正街21号。法定代表人陈广利，总经理。委托代理人王晓玉，北京王晓玉律师事务所律师。上诉人李阳、杨瑞敏因与被上诉人北京西马坡物业服务中心（以下简称西马坡物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第17210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官王海宁、宋晖参加的合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人李阳、杨瑞敏与被上诉人西马坡物业中心之委托代理人王晓玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西马坡物业中心一审起诉称：杨瑞敏、李阳是北京市顺义区佳和宜园小区4号楼×单元×室房屋业主，房屋建筑面积为91.70平方米，物业费单价为0.5元／平方米·月，生活垃圾清运费30元／户·年。2010年10月9日杨瑞敏、李阳就涉诉房屋与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，按约定杨瑞敏、李阳应提前一个月预交次年度物业服务费。2011年10月30日，西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订佳和宜园住宅项目交接协议，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，此后涉诉小区物业服务由西马坡物业中心负责。现杨瑞敏、李阳违反合同约定，欠缴自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费2246.65元以及生活垃圾清运费122.5元。西马坡物业中心多次催缴未果，为维护西马坡物业中心合法权益，特提起诉讼，要求：1.杨瑞敏、李阳足额支付所欠西马坡物业中心物业费2246.65元，生活垃圾清运费122.5元；2.案件受理费由杨瑞敏、李阳负担。一审杨瑞敏、李阳共同辩称：认可涉诉房屋情况、欠费期限及金额，同意交纳垃圾清运费，但不同意交纳物业费。杨瑞敏与李阳系母子关系，涉诉房屋原先由杨瑞敏、李阳共同所有，今年九月份杨瑞敏将该房屋过户给李阳，但过户手续还没办下来。对于西马坡物业中心的诉讼请求，杨瑞敏、李阳同意共同承担。杨瑞敏、李阳是北京市顺义区马坡地区向阳村村集体成员，应当由向阳村村委会代交物业费。西马坡物业中心物业服务不到位，绿地被破坏，楼道贴满小广告，私搭乱建，安保不合格。一审法院审理查明：杨瑞敏、李阳是北京市顺义区佳和宜园小区4号楼×单元×室房屋业主房屋建筑面积为91.70平方米，庭审中杨瑞敏称涉诉房屋已归李阳单独所有，过户手续还未办理完毕，但杨瑞敏愿意与李阳共同承担给付责任。2010年10月9日李阳、杨瑞敏就涉诉房屋与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，按约定李阳、杨瑞敏应提前一个月预交次年度物业服务费，物业费单价为0.5元／平方米·月，生活垃圾清运费30元／户·年。李阳、杨瑞敏自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费2246.65元、生活垃圾清运费122.5元均未缴纳。2011年10月30日，西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订佳和宜园住宅项目交接协议，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，此后涉诉小区物业服务由西马坡物业中心负责至今。一审庭审中，针对涉诉小区的物业服务问题，西马坡物业中心认可公共绿地存在个别种菜和圈占现象，其也进行了劝阻，但效果不明显，由于该小区系回迁小区，管理上存在困难；西马坡物业中心是物业服务单位，已经履行了管理义务，对于私搭乱建行为西马坡物业中心已经向城管和居委会汇报过，西马坡物业中心无强制执行力；西马坡物业中心24小时有保安值班，在夜间聘用了专业保安公司加强安保；楼道内的小广告物业进行过楼道墙面粉刷。一审庭审后三日内李阳、杨瑞敏未向法院提交向阳村村委会出具的李阳、杨瑞敏属于村委会代交物业费范围内的证明。一审法院认为：李阳、杨瑞敏就涉诉房屋与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。该公司又于2011年10月30日与西马坡物业中心签订了佳和宜园住宅项目交接协议，并完成了物业交接。西马坡物业中心承接了李阳、杨瑞敏与北京诚智慧中物业管理有限公司所签前期物业服务合同的权利义务。西马坡物业中心自物业交接后至今一直为涉诉小区提供物业服务，李阳、杨瑞敏享受了西马坡物业中心提供的物业服务，西马坡物业中心、李阳、杨瑞敏双方已形成事实上的物业服务合同关系，西马坡物业中心有权要求李阳、杨瑞敏支付物业服务费用。李阳、杨瑞敏以其应由向阳村村委会代交为由拒绝交纳西马坡物业中心主张的交纳物业费没有事实和法律依据。杨瑞敏自愿与李阳共同负担房屋过户后基于物业服务合同关系产生的给付义务，法院对此不持异议。西马坡物业中心在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，法院根据相关证据对西马坡物业中心请求的物业费数额酌情予以扣减。西马坡物业中心主张的生活垃圾清运费合理合法，法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条及《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：一、杨瑞敏、李阳于判决生效之日起七日内给付北京西马坡物业服务中心北京市顺义区佳和宜园小区四号楼一单元四零一室房屋二〇一一年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日物业费、生活垃圾清运费合计二千一百八十九元四角。二、驳回北京西马坡物业服务中心其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决后，杨瑞敏、李阳不服一审法院判决，上诉至本院。杨瑞敏、李阳上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，涉诉小区至今尚未成立业主大会、业主委员会。第二，本案中《前期物业服务合同》是杨瑞敏、李阳与北京诚智慧中物业管理有限公司签订的，北京诚智慧中物业管理有限公司将小区物业管理委托或移交给西马坡物业中心并未通知杨瑞敏、李阳，也未经杨瑞敏、李阳同意，杨瑞敏、李阳收到起诉状时才知道此事，故不存在杨瑞敏、李阳接受西马坡物业中心提供物业服务的前提。第三，涉诉小区的物业服务质量严重不达标，小区绿化百分之八十以上被毁，卫生不到位，安保不规范，一审酌定的扣减物业费的数额缺乏事实依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。杨瑞敏、李阳故请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由西马坡物业中心承担。西马坡物业中心二审答辩称：第一，关于主体资格的问题，涉诉小区是四个村的回迁小区，西马坡物业中心在2011年10月30日与前物业签订的协议，有开发商和马坡镇政府的见证，当时是应急进入的，2011年10月份进入的小区，入住之后对所有的小区电梯进行了维护，对化粪池进行了清理，2012年和村委会签订的物业服务合同，当时是村委会征集了村民的意见，符合北京市物业管理办法的相关规定。西马坡物业中心对涉诉小区提供服务是有合法身份的。西马坡物业中心和前物业公司在顺义法院有过诉讼，该案中详细记载了西马坡物业中心与前物业的关系。第二，西马坡物业中心进驻涉诉小区的时候绿地已经被破坏掉了，有种菜和做铁皮柜子的行为，西马坡物业中心对这种行为进行了劝阻，但没有强制力。物业已经尽到了相应的义务，业主应当缴纳物业费。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有庭审笔录、前期物业服务合同、佳和宜园住宅项目交接协议等证据在案证明。本院认为：本案的争议焦点为：一、西马坡物业中心是否具有主张物业费、生活垃圾清运费的主体资格；二、一审判决认定的物业费数额是否合理。关于争议焦点一，西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订了物业服务合同，继承了物业服务的权利义务。同时，西马坡物业中心在交接后，客观上一直为涉诉小区提供物业服务，与杨瑞敏、李阳形成了事实上的合同关系，且具有物业服务的主体资格，杨瑞敏、李阳亦认可西马坡物业中心对涉案小区提供了物业服务，故应履行缴纳物业费和垃圾清运费的法律义务。杨瑞敏、李阳主张西马坡物业中心不具有合同主体资格的理由无事实与法律依据，本院不予采信。一审法院认定西马坡物业中心有权要求杨瑞敏、李阳支付物业服务费用，处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二，本案中，西马坡物业中心在物业服务过程中存在瑕疵，导致小区存在公共绿地被占用、空地乱搭乱建等客观事实。但该事实的存在系多方原因造成的，西马坡物业中心不应对此负全部责任。若杨瑞敏、李阳以物业服务不合格为由拒绝缴纳全部物业费，则对西马坡物业中心要求过于苛刻，故对其主张，本院不予支持。一审法院综合考虑案件情况，依法对西马坡物业中心主张的物业费数额予以酌减，处理于法有据，扣减数额适当，本院予以维持。综上所述，杨瑞敏、李阳的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由杨瑞敏、李阳负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由杨瑞敏、李阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王东军代理审判员  王海宁代理审判员  宋 晖二〇一六年三月三十日书 记 员  武原野