新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终632号上诉人（原审原告）：江苏泰电节能工程有限公司，住所地：江苏宜兴市新庄街道震泽路西。法定代表人：谈军良，该公司董事长。委托代理人：潘静，新疆巨臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆电力建设有限公司（原名中国能源建设集团新疆电力建设公司），住所地：乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路855号。法定代表人：朱炜，该公司总经理。委托代理人：李彦青，男，1990年10月13日出生，汉族，新疆电力建设有限公司员工，住乌鲁木齐市。上诉人江苏泰电节能工程有限公司（以下简称江苏泰电公司）因与被上诉人新疆电力建设有限公司（原名中国能源建设集团新疆电力建设公司，以下简称新疆电力公司）确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民二初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭于2016年2月29日公开开庭审理了本案。上诉人江苏泰电公司的委托代理人潘静、被上诉人新疆电力公司的委托代理人李彦青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年10月14日，江苏泰电公司与新疆电力公司就此前新疆电力公司欠付江苏泰电公司债权8396919.41元签订一份《债务重组协议》，协议第3.2.1条内容：……以三辆车抵债58万元、四套房（位于新疆乌鲁木齐市天山区胜利路383号新疆电力建设公司1号高层201室、202室、203室、204室，该四套房屋无房屋产权登记证及土地使用证，签订协议后该四套房屋所有权、处置权归江苏泰电公司所有）抵债423.3万元。债务减免及实物抵债后，新疆电力公司应向江苏泰电公司清偿债务2072474元……。协议4.1条内容：新疆电力公司应于2016年10月30日前分24次付清重组债务2072474元，每月支付86500元……。协议签订当日，新疆电力公司向江苏泰电公司交接了抵债车辆和房屋。另查，抵债的四套房屋位于新疆乌鲁木齐市天山区胜利路383号新疆电力建设公司1号高层住宅楼内，该高层住宅楼系新疆电力公司开发建设，建设用地至建筑施工等均办理了相关手续，抵债四套房屋是新疆电力公司的固定资产，新疆电力公司有处置权。目前，抵债的四套房屋尚未办理房屋产权登记证及土地使用权证。又查，协议约定新疆电力公司每月支付江苏泰电公司债务86500元，新疆电力公司在按约履行。原审法院认为：本案焦点问题是双方签订的《债务重组协议》第3.2.1条中“以四套房（位于新疆乌鲁木齐市天山区胜利路383号新疆电力建设公司1号高层201室、202室、203室、204室，该四套房屋无房屋产权登记证及土地使用证，签订协议后该四套房屋所有权、处置权归江苏泰电公司所有）抵债423.3万元”的约定是否违反法律、行政法规的强制性规定。江苏泰电公司诉称此抵债约定无法实现其通过再次出让的方式实现资金回笼的目的，违反了《城市房地产转让管理规定》第六条（六）项：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。原审法院认为《城市房地产转让管理规定》系管理性规定，不是效力性强制性规定，违反管理性规定并不必然导致合同无效。涉诉《债务重组协议》系双方当事人自愿签订，协议内容系双方的真实意思表示，未违反国家法律或行政法规的禁止性规定，属有效合同。涉诉《债务重组协议》签订后双方已实际履行。综上，江苏泰电公司要求确认其与新疆电力公司2014年10月14日签订的《债务重组协议》中约定的以四套无所有权、土地使用权的房屋抵债423.3万元条款无效，要求判令新疆电力公司偿还债务423.3万元的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审判决：一、驳回江苏泰电节能工程有限公司要求确认其与新疆电力建设有限公司2014年10月14日签订的《债务重组协议》中约定的以四套无所有权、土地使用权的房屋抵债423.3万元条款无效的诉讼请求；二、驳回江苏泰电节能工程有限公司要求新疆电力建设有限公司偿还债务423.3万元的诉讼请求。一审宣判后，江苏泰电公司不服，向本院提起上诉称：2014年10月14日，双方当事人签订《债务重组协议》，其中3.2条重组债务项约定，新疆电力公司将位于乌鲁木齐市天山区胜利路383号新疆电力建设1号高层四套无房产证、土地使用证的房屋作价423.3万元来抵偿其所欠我公司的债务。签订协议后该四套房屋所有权、处置权归我公司所有。原审法院基于新疆电力公司已办理建设用地批准证书、房屋施工许可证，施工图批准书，就错误认定新疆电力公司有权处置转让上述无证的房产。因为上述证书是建设工程开工前行政部门的行政审批和许可行为，约束对象为建设方。工程竣工验收合格后，房管部门及国土资源部门才颁发房产证与土地使用权证，约束对象为房屋所有人。每个证书都来源于独立的行政部门，职能不可相互替代。新疆电力公司对其固定资产享有处置权的前提是依法合规。在没有房屋产权和土地使用权证的情况下，房屋的处置权是不应当包括对外转让权利的。原审认定新疆电力公司有权处置转让无产权证的房屋是错误的。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”全国人大常委会制定的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。新疆电力公司以无房屋产权和土地使用权证的房屋抵债行为违反了该法律的强制性规定，其交付给上诉人的房屋仅享有使用权，合同中承诺的所有权和处置权均无法实现，原审判决存在适用法律错误。故我公司不服一审判决，提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判以房抵债条款无效，判令新疆电力公司向我公司偿还债务423.3万元，并由新疆电力公司承担本案全部诉讼费用。被上诉人新疆电力公司答辩称：1.江苏泰电公司诉请没有事实和法律依据，根据物权法规定，当事人订立的不动产权合同自合同成立时生效，江苏泰电公司的诉请与合同效力没有关系，不影响合同效力。2.江苏泰电公司认为原审判决适用法律错误的理由不能成立，江苏泰电公司所说的法规是指无权的不得转让，不代表合同的无效，且不是强制性规定，《中华人民共和国物权法》颁布时间是在《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布之后，本案理应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。3.江苏泰电公司在水区法院已经起诉过，该院已经审理过，本案其上诉请求不应再得到支持。综上，请求二审法院驳回江苏泰电公司上诉，维持原判。本院经审理查明事实与原审判决认定事实相一致。本院认为：围绕上诉人江苏泰电公司的上诉陈述，被上诉人新疆电力公司的答辩陈述，本院根据查明事实，依照相关法律规定，针对本案二审双方存在的争议焦点问题，认定意见如下。本案双方当事人对《债务重组协议》第3.2.1条中约定以新疆电力公司四套无房屋产权登记证及土地使用证的房屋，来抵偿新疆电力公司所欠江苏泰电公司423.3万元债务的内容均无异议。而双方存在争议的焦点问题是该约定内容是否因违反法律法规的强制性规定而应认定为无效。此焦点问题涉及到不动产物权变动的原因与结果区分的问题，对此问题《中华人民共和国物权法》第十五条已作出明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”江苏泰电公司以抵债的四套房屋未办理房屋产权登记证及土地使用权证为由，而否认以房抵债的效力，显然是有悖该法律规定的。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”该条规定的内容只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件。不符合条件的，房地产登记部门可以不予过户，可以不让物权变动发生。因此该条规定应属于行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定即：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”基于上述法律规定，江苏泰电公司认为《债务重组协议》第3.2.1条中约定的以房抵债协议内容违反了《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条的规定，应当属于无效条款的意见，显然与法相悖，本院不予采纳。基于《债务重组协议》第3.2.1条约定内容的有效认定，江苏泰电公司要求新疆电力公司偿还其以房抵债的债务423.3万元显然也是没有事实与法律根据的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原审判决结果本院予以维持。江苏泰电公司的上诉请求改判的意见，有悖法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人江苏泰电公司向本院预交的二审案件受理费40664元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  丁勇审判员  谢彬审判员  何新二〇一六年三月二十九日书记员  严斌