上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3555号原告(反诉被告)许璐，女，1980年9月17日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人卞波，上海深度律师事务所律师。被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人杨瑜，董事长。委托代理人陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人乔风朔，上海市锦天城律师事务所律师。原告许璐与被告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。本案于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告许璐的委托代理人卞波、被告高正公司的委托代理人乔风朔到庭参加庭审，本案现已审理终结。原告许璐诉称：2014年9月24日，原告与被告签订租赁合同一份，约定原告向被告承租位于上海市松江区荣乐西路XXX-XXX号“新理想”广场一层XXX号铺位号的房屋(以下简称“涉案房屋”)，出租面积为2,070平方米，租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，租金标准为2.50元/平方米/日，租赁保证金为251,850元(相当于2个月租金标准)，租赁期间，非本合同规定的情况被告擅自解除本合同，提前收回房屋的，应按月租金的三倍向原告支付违约金。2014年10月9日，双方签订补充协议，确认被告未能按约定时限向原告交付房屋，并约定二个月租金标准的租赁保证金为314,813元。2014年10月21日，被告向原告出具收到租赁保证金10万元的收据。但此后被告并未按合同约定向原告交付房屋，相反被告却将出租给原告的79-90、99-102、106-111号铺位的房屋又出租给海恩斯莫里斯(上海)商业有限公司松江第一分公司，该公司已实际接收前述房屋并进行装修经营，被告的行为导致原告已实际无法履行合同承租该房屋，其应当按约承担相应的违约责任。故原告诉至法院请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告向原告返还租赁保证金10万元；3、被告向原告支付违约金472,219.50元。被告高正公司辩称：不同意原告的诉讼请求。依据租赁合同的约定，原告应在2014年9月27日前缴纳租赁保证金，经被告多次催讨原告仅在2014年10月21日支付了10万元，其余保证金并未支付，构成根本违约。在原告违约的情况下，被告有权依据合同依法解除合同。租赁保证金的实质是履约保证金，在原告支付之前被告并无交付涉案房屋的义务。原告经被告多次催缴，拒不交付剩余保证金即以实际行为表示其不履行合同项下的义务，被告有权依据合同法94条及租赁合同第8.3条解除合同。被告于2014年12月通知原告解除合同，原告也未对被告的解除合同通知提出过任何异议。同时，被告反诉称，鉴于涉案房屋是黄金铺位，原告拒不履行租赁合同项下义务，将影响被告广场的整体开业，被告多次向原告催讨剩余租赁保证金，并催告其尽快进场装修，以确保原告的店铺可以和广场整体开业，然而，虽经被告多次催告，原告仍拒绝履行租赁合同项下义务。被告为了避免影响广场正式开业，造成巨大损失，在原告明显违约的情况下，通知解除租赁合同，并要求其承担违约责任，原告至今未对解除合同表示任何异议。原告未按约支付保证金、不办理进场装修致使涉案房屋长时间处于空置状态的行为，严重违反了租赁合同的约定，给被告造成了巨大经济损失。故被告反诉请求判令：1、确认双方签订的租赁合同于2014年12月31日解除；2、原告向被告赔偿经济损失214,813元(应付的租赁保证金314,813元减去已付的租赁保证金100,000元)。针对反诉，原告许璐辩称：不同意被告的反诉请求。被告从未向原告催讨过保证金，没有催告过原告进场装修，也从未发出过解除合同的通知。被告答辩中称其没有交房的义务，但反诉中又称催告原告尽快进场装修，系自相矛盾。被告在未通知原告补足保证金和解除合同的情形下，擅自出租房屋给案外人，明显是被告违约。保证金不是收入，也不是被告的可得利益，应以实际交付的金额为准，被告反诉的经济损失也没有依据。经审理查明，2014年9月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方同意乙方租赁位于本区荣乐西路XXX-XXX号“新理想”广场一层XXX铺位号的房屋。合同第4.1条约定，甲方于2014年9月15日(下称“交付日”)前向乙方交付该房屋，若甲方未能按时交付使用，则交付时间顺延。合同第4.2条约定，乙方应于交付日到甲方物业管理处办理该房屋的交接手续；在办理该房屋的交接手续之前，乙方应付清根据本合同规定乙方于该房屋交付时应支付的所有款项，否则甲方无义务将该房屋交付给乙方；甲方在全额收到该等支付后应向乙方交付该房屋，双方签署《房屋交接确认单》，即视为甲方已按照本合同规定条件履行了将该房屋交付乙方的义务。合同第5.1条约定，租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。合同第5.3条约定，乙方应于2015年1月1日之前与甲方同步正式开业。合同第8.1条约定，乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交接前向甲方支付租赁保证金251,850元(相当于2个月的租金标准)，以确保乙方遵守、履行本合同项下其必须遵守、履行的规定；乙方发生任何违约行为导致甲方损失的，甲方均有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续想乙方追索。合同第8.2条约定，在合同履行过程中，甲方在保证金抵扣了相关费用后，乙方应在收到甲方通知的15日内补足该保证金；乙方在接到甲方书面通知之日起15日内仍未补足的，甲方有权解除合同，并按照本合同的约定要求乙方承担违约责任。合同第8.3条约定，乙方未在约定时间内支付租赁保证金，经甲方催告后仍拒不支付的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担相应的违约责任。合同第15.2条约定，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的乙方，应向另一方按相当于3个月的租金承担违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(7)乙方接到甲方关于补足保证金的书面通知后7日内仍未补足的。合同第17.3条约定，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应按月租金的3倍向乙方支付违约金；若上述违约金不足抵付乙方损失的，乙方应提供甲方认可的独立第三方评估机构出具的损失评估报告，共同协商超出部分的补偿方案。2014年10月9日，双方签署补充协议一份，约定：1、租赁合同4.1条约定甲方于2014年9月15日前向乙方交付该房屋，由于已过约定时限，经双方协商同意，在甲方按租赁合同附件三完成走道装修和满足相关物业工程条件情况下，提前15个工作日通知乙方办理房屋交接手续，合同约定之交房宽限期、免租期、起租日等相应顺延；租赁合同8.1条约定之租赁保证金314,813元(相当于2个月的租金标准)。2014年10月21日，原告向被告支付了租赁保证金10万元，被告向原告出具了相应收据。另查明，涉案房屋于2012年12月13日登记于被告名下。被告与案外人海恩斯莫里斯(上海)商业有限公司就涉案房屋中的XXXX号铺位另行签订了《租赁协议》一份，约定租赁期限为20年，自承租方实际开业日起算。该铺位由案外人海恩斯莫里斯(上海)商业有限公司交付其松江第一分公司使用。涉案房屋中的其余铺位，亦由被告另行租赁给其他案外人，并未交付原告占有使用。以上事实，有租赁合同、补充协议、收据、全国企业信息公示系统、照片、租赁协议、房屋无偿使用证明、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。现涉案房屋已由案外人承租并实际经营，故本案租赁合同事实上已经无法履行，应予解除。关于被告提出的要求确认租赁合同于2014年12月31日解除的反诉请求。本院认为，被告主张其口头催讨了保证金并口头通知了合同解除，但原告对此予以否认，被告亦并未提供证据对此予以证明，故对于被告的相应反诉请求，本院难以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还原告已经支付的保证金10万元。故对原告要求返还保证金的诉请，本院予以支持。至于合同解除后的违约责任，从本案合同履行情况来看，被告并无证据证明其履行了通知交接房屋、催讨保证金、通知合同解除的合同义务，故被告应承担相应的违约责任。而原告方面，其并未按约于2014年9月27日前支付被告保证金251,850元。虽然双方于2014年10月9日将保证金金额增加至314,813元，但对于支付时间并未进行更改，原告仍应按原合同的约定支付251,850元保证金，并在补充协议签订后将增加的保证金于合理期限内支付给被告，但原告仅在2014年10月21日支付被告保证金10万元，故原告未按约履行支付保证金的义务，亦应承担相应的违约责任。至于原告基于合同第17.3条提出的违约金的诉请，因本案系涉案房屋交付前发生的纠纷，故并不适用该合同条款。鉴于双方均应向对方承担违约责任，故对双方主张的违约责任的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条第一项、第一百二十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)许璐与被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司于2014年9月24日签订的《租赁合同》及2014年10月9日签订的《补充协议》；二、被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)许璐保证金100,000元；三、驳回原告(反诉被告)许璐的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,522元，减半收取4,761元，反诉案件受理费2,301元，合计诉讼费7,062元，由(反诉被告)许璐负担3,571元(已付)，被告(反诉原告)上海高正企业发展有限公司负担3,491元(已付2,301元，余款1,190元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一六年三月七日书记员 万小兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。