辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0105民初4973号原告:王军委托代理人:石宝君被告:陈素芬委托代理人:官彬第三人:杜荣祥第三人:穆冰凌委托代理人:杜荣祥原告王军与被告陈素芬、第三人杜荣祥、穆冰凌案外人执行异议执行异议之诉一案，本院于2016年6月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王军及其委托代理人石宝君，被告陈素芬委托代理人官彬，第三人穆冰凌委托代理人即第三人杜荣祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的位于沈阳市皇姑区崇山中路房产的强制执行，并解除对该房产的查封（房屋总价70万元）；2、判令确认原告与第三人杜荣祥及李聪于2014年6月20日签订的房产买卖合同合法有效，并确认位于沈阳市皇姑区崇山中路房产归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二第三人系夫妻关系。2014年6月20日，原告与二第三人委托买卖代理人李聪签订了《房产买卖合同》，约定第三人自愿将位于沈阳市皇姑区崇山中路房产出售给原告，总成交价格为70万元，卖方应于2014年8月1日前将该房产交付原告占有。原告于2014年6月20日通过银行转帐的方式将全部购房款支付给第三人杜荣祥，杜荣祥与李聪于同年6月20日给原告出具了收条。2014年8月，第三人将上述房产交付给原告，同时将该房屋的所有权证和契证交给了原告，该房屋自交付之日起就由原告的父母居住至今，物业费也由使用人交纳。当原告想要办理更名过户时发现该房产已被皇姑区法院查封。2014年4月11日，原告向皇姑法院提出书面执行异议，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。2016年5月26日，皇姑区法院作出（2016）辽0105执异58号执行裁定，驳回原告的异议。原告认为，原告与第三人签订的《房产买卖合同》合法有效，虽在法院查封前双方未办理产权过户手续，但原告已依合同约定向出卖人支付了全部购房款并实际占有使用至今，故原告起诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告陈素芬辩称，当事人的公证不具有公示效力，不能对抗房屋的物权属性，涉案房屋为穆冰凌所有。人民法院民事裁定书2015皇民三初字346号查封裁定正确，查封财产实为第三人穆冰凌财产，并非原告财产。被告不是王军与第三人签订所谓合同的当事人，不具有相对性，合同是否有效与被告无关。不动产按不动产登记册判断权利人，原告的主张均在银行抵押之后，这所谓的买卖合同无效。原告与第三人实际为借贷关系，拿房屋私自抵押不符合担保法的规定，属于无效行为，综上请求法院驳回原告诉讼请求。第三人陈述称，两第三人系夫妻关系。我认识原告的哥哥叫王东，我向王东借款100万元，时间大约是2014年5月份，用诉争房屋做的买卖协议，并做了公证，房屋买卖的协议买房人就变成王军了，这是王东指定的。实际上是用买卖做借款的抵押，借款期限两个月，约定利息是月利率四分，当时有借款协议，王东手中有，我手没有。2014年8月份借款期限到期了，我没还上款，就将房屋转让给王军了，原来我在诉争房屋居住，我就将房屋腾出交给王军，他就入住了。借款时我的房屋有银行贷款30万元，我将房屋给王军时双方约定房屋贷款等我有钱再还，房屋再过户给王军。2015年因为我外面欠钱，别人就将房屋查封了。我与王东的借款属实，与原告的交易及公证也是属实的，对于房屋是否应该停止执行，房屋是否该归原告所有，我没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的，本案争议房屋的法院查封时间，原、被告认可为2015年2月期间，对于被告对第三人享有生效到期债权，两位第三人系夫妻关系，涉案房屋坐落于皇姑区崇山中路，房屋权属证书登记为第三人穆冰凌的事实，本院予以确认。另，2016年4月11日，本院在执行被告陈素芬与杜荣祥、穆冰凌民间借贷一案中，案外人（原告）对执行标的即涉案房屋提出书面异议，本院作出（2016）辽0105执异58号执行裁定书，驳回了原告的异议，本院亦予以确认，并附入卷内佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定事实如下：1、原告提交的2014年6月20日签订的房产买卖合同，内容记载，买房人为王军、其代理人为李聪，卖房人为杜荣祥，标的物为坐落于皇姑区崇山中路住宅。价格70万元，交付时间为2014年8月1日等。2、原告提交的公证授权委托书委托人为两位第三人，受托人为李聪，委托内容概括总体为代理卖房一切事宜，不需要卖房人参与卖房活动。公证书制作时间为2014年6月20日。3、原告提交的某银行卡取款业务回单，该书证记载时间为2014年6月20日，转款人为原告，收款人为第三人杜荣祥，金额为70万元。4、原告提供收条一份，内容系收到王军买房款70万元，收款人栏内签有杜荣祥及李聪本名，时间为打印的2016年6月20日。5、原告提供2016年1月19日，涉案房屋物业出具的证据，内容为张利现居住涉案房屋该户已在物业缴纳了2014年8月-2015年12月的费用，但未能提供开具记载时间的发票。6、原告提供与争议房屋有关发生的费用，具体为：2015年11月21日开具的用户名为范玉军的物业费收据、2016年2月25日开具的用户名为郑汇辉煤气费收据、2015年11月25日开具的用户名为穆冰凌供暖发票、2015年12月29日起至2016年2月5日，开具的名为穆冰凌的网络电视收据三张、2015年10月起开具的至2016年6月12日期间的4张电费收据。对于上述与买卖合同相关的证据分析认定如下：1、因第三人提出与原告并非买卖关系，实际是借款用房屋抵押的关系。通过买卖合同、金钱流转、公证书、收条成立的时间均为同一日特征，与借款流质具有极为相似性，而且收款和转款均为同一天在事实上理不应当再公证委托代理人代收款项，一般公证委托卖房系针对不特定的买房者，在公证后留有卖房的时间段，便于交易对象洽谈价格，而本案所发生的行为令人不能理解，不能满足法院的信赖，对于原告与第三人买卖关系，本院不予确定。2、虽然原告提供相关费用，但开具的时间点均未在2015年2月法院查封之前，经过法院释明后，仍未提供，该类证据不能证明原告在法院查封前对房屋事实上占有，故该类证据不具有证明效力。本院认为，本案争议的焦点，系原告所主张的异议是否成立，其属于确认之诉法律关系，案由为案外人执行异议之诉。根据最高人民法院第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述条文，其价值取向系公平的保护查封前无过错的，对房屋通过合法交易行为事实上的占有人。四个要件兼具，缺一不可，否则其享有不动产权利应排除执行的主张不成立。结合本案，原告无证据证实，其在2015年2月法院查封之前对房屋占有的事实，缺少主要行为要件，且房屋没有办理过户登记，故其享有排除强制执行的民事权益的主张本院不予支持，对于其他问题本院无需再赘述。故本院对原告的全部诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告王军的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告王军自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  历 贺代理审判员  张洪国人民陪审员  金明月二〇一六年十一月十九日书 记 员  赵冰洋