广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终456号上诉人（原审被告，反诉原告)：广州嘉禾投资发展有限公司（以下简称嘉禾公司），住所地广州市海珠区。法定代表人：陈启敏。委托代理人：谢婧，广东信德盛律师事务所律师。委托代理人：王印，广东信德盛律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告，反诉被告）：邵振艺，住上海市闸北区。委托代理人：雷云岗，广东经纶律师事务所律师。上诉人嘉禾公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年6月5日，邵振艺向某公司缴纳了嘉禾纺织品展示中心2206档口的合同保证金10000元。2012年4月11日，嘉禾公司（甲方）与邵振艺（乙方）签订《二楼毛皮商铺租赁协议》，约定：（第一条）甲方将位于广州市海珠区瑞康路广州嘉禾纺织品展示中心二楼2206商铺出租给乙方，该租赁物的经营用途为皮毛销售，建筑面积为25平方米；（第二条）租赁期限自2012年7月1日起至2014年6月30日止（其中2012年4月1日至2012年6月30日不计租金），租赁期满前60天，甲方向乙方公布续约租赁收费标准，乙方可根据甲方公布的租赁收费标准续约，如乙方对甲方的收费标准有异议，则视为乙方自动放弃续约权利，甲方可在租赁期届满之日收回该租赁物，如乙方逾期不搬则视为自动放弃对该租赁物内的所有物品的所有权，乙方同意由甲方自行处理该租赁物内的任何物品且不追究甲方任何责任；（第三条）租金按一次性付清方式缴纳。乙方应于本协议签订之日向甲方交付协议保证金10000元及第一年租金18000元，第二年租金于2013年3月1日前缴纳，租金27000元，协议保证金在本协议终止，乙方无应付未付款项或其他违约情况下，由甲方无息退还；等。2013年12月20日，嘉禾公司向邵振艺出具《收据》，载明：今收到嘉禾纺织品展示中心2206档口交来首付款38340元。邵振艺于2014年12月30日向原审法院提起本案诉讼称：2013年12月20日，邵振艺、嘉禾公司双方协商合同到期后续租三年，邵振艺应某公司的要求向某公司支付了商铺三年期一半的租金38340元。2014年11月，嘉禾公司工作人员突然通知邵振艺租金要大幅上调，邵振艺不同意嘉禾公司在合同期内单方面大幅上调租金的行为。2014年11月29日，嘉禾公司将邵振艺商铺停电，致使邵振艺商铺无法继续经营。2014年12月8号邵振艺向某公司发函，嘉禾公司2014年12月11日收到律师函后，不但没有将涉案商铺恢复供电而且还强制封铺。此后，嘉禾公司才将封铺的物品返还给邵振艺。由于邵振艺不存在违约的行为，故起诉要求判令：1、嘉禾公司支付邵振艺10000元保证金、租金损失27690元（从2014年11月28日计至2015年12月31日只主张13个月，按18个月的租金38340元计算，38340元÷18个月=2130元/月，计算方式为2130元/月×13个月=27690）及利息（以27690元+10000元=37690元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日计至嘉禾公司还清上述款项之日止）；2、本案诉讼费由嘉禾公司承担。嘉禾公司在原审中反诉称：一、租赁期限届满后，经嘉禾公司多次催告，邵振艺既拒绝签订续租协议又不依约腾退商铺，邵振艺至2014年12月24日向某公司交还涉案商铺违反协议约定，嘉禾公司依约有权没收邵振艺支付的保证金10000元。二、为确保租赁期满后优先承租涉案商铺，2013年12月20日，邵振艺前往嘉禾公司办公场所与嘉禾公司达成口头协议并向某公司支付了定金人民币38340元。《租赁协议》到期前后，嘉禾公司多次催促邵振艺按照双方此前的约定签订新的租赁协议，但邵振艺反悔并强行要求嘉禾公司大幅度下调续租租金标准，拒绝按照之前双方约定签订续租协议。邵振艺的上述行为构成违约，嘉禾公司有权没收邵振艺支付的定金。三、邵振艺应当比照双方此前达成的续租租金标准向某公司支付非法占用涉案商铺期间（2014年6月30日至2014年12月24日）的使用费。故反诉请求判令：1、邵振艺向某公司支付非法使用广州市海珠区瑞康路广州嘉禾纺织品展示中心2206商铺的使用费22053元（从2014年7月1日计至2014年12月24日共176天，参照38340元÷30%÷34个月×176=22053元）；2、邵振艺向某公司支付逾期未支付使用费的利息（以22053元为本金，按中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2014年12月25日计至邵振艺实际支付之日止）；3、邵振艺承担本诉及反诉的全部诉讼费用。原审诉讼中，邵振艺、嘉禾公司均确认：嘉禾公司没有在市场公示过续租的租金标准，都是口头逐一协商的；邵振艺在2014年12月24日已将涉案商铺交还给嘉禾公司；2014年7月1日至12月24日共176天。邵振艺为证明其主张在原审中还提交了以下证据：1、嘉禾公司2014年11月29日单方强制停电的照片；2、邵振艺于2014年12月8日向某公司发出的《律师函》，通知嘉禾公司停止停电的侵权行为并按约定履行合同或五日内退回多收的租金并将商铺保证金全部退还邵振艺；3、嘉禾公司强制封铺的照片。嘉禾公司质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，嘉禾公司没有存在违约行为；对证据2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，嘉禾公司封铺是为了维护自己的合法权益，因为邵振艺不腾退商铺。原审法院认为，邵振艺和嘉禾公司所签订的《二楼皮毛商铺租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。邵振艺向某公司支付了保证金10000元，按照约定：在协议终止，乙方无应付未付款项或其他违约情况下，由甲方无息退还。嘉禾公司认为邵振艺在租赁协议约定的租期届满后拒绝签订续租协议又不依约腾退商铺，违反了协议约定，但邵振艺已在租期届满前即2013年12月20日向某公司支付续租的首期款，此后双方就续租问题产生分歧，并非邵振艺单方责任，故嘉禾公司的上述意见依据不足，不予采纳。嘉禾公司据此要求没收邵振艺保证金的意见，缺乏依据，也不予支持。邵振艺主张嘉禾公司支付10000元保证金符合合同约定，予以支持。邵振艺、嘉禾公司均确认嘉禾公司没有在市场公示过续租的租金标准，都是口头逐一协商的，故对该事实，予以认定。现邵振艺、嘉禾公司对续租合同的期限和租金标准陈述不一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。按照协议的约定，嘉禾公司在租期届满前向邵振艺公布续租的收费标准，邵振艺根据嘉禾公司公布的租赁收费标准续约，如邵振艺对收费标准有异议，视为邵振艺自动放弃租约权利，嘉禾公司可提前收回租赁物。嘉禾公司在2013年12月20日已出具《收据》确认收到邵振艺首付款38340元，嘉禾公司现认为该款项为定金性质与收据所载内容不一致，并且与协议约定的内容不符，故嘉禾公司认为邵振艺没有与其签订续租合同就可以没收该笔款项的意见，依据不足，不予采纳。邵振艺认为该笔款项为续租预付租金的意见，予以采纳。根据协议约定的2012年至2014年租金逐年递增的标准，结合邵振艺、嘉禾公司对续租合同期限和租金标准的表述，对邵振艺主张的续租时间为三年，其预付的38340元为18个月租金的意见，原审法院合理采信。由于协议约定的租赁期限届满后，邵振艺、嘉禾公司就续租没有达成一致意见，故嘉禾公司要求邵振艺支付占用期间使用费的意见合法有理，予以支持。邵振艺同意在本案中将其已预交的租金抵扣应付的使用费，该意见并无不当，予以采纳。邵振艺主张嘉禾公司在2014年11月29日将涉案商铺停电导致其无法正常使用，但邵振艺提交的照片不足以证实上述事实，嘉禾公司也予以否认，故邵振艺的上述主张证据不足，不予采信。邵振艺要求抵扣从2014年7月1日至11月28日使用费的意见，依据不足，不予采纳。由于邵振艺、嘉禾公司均确认邵振艺于2014年12月24日已将涉案商铺交还给嘉禾公司，故对该事实，予以认定。嘉禾公司要求邵振艺支付从2014年7月1日至12月24日的使用费合法有理，予以支持，但该租金标准应按邵振艺主张的标准计算，即38340元÷18个月÷30天×176天=12496元。邵振艺预付的租金抵扣该款项后，嘉禾公司尚欠邵振艺38340元-12496元=25844元。此外，邵振艺要求嘉禾公司支付保证金及租金损失的利息，以及嘉禾公司要求邵振艺支付逾期未支付使用费的利息，均依据不足，均不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决:一、被告广州嘉禾投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邵振艺退还保证金10000元及已付租金25844元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费742元由原告负担37元，被告负担705元。本案反诉受理费184元由原告负担129元，被告负担55元。判决后，嘉禾公司不服，向本院提起上诉称：一、租赁期满后，被上诉人邵振艺拒不返还涉案商铺，上诉人没收其保证金人民币10000元于法有据，原审判决上诉人返还该款属事实认定错误。二、原审中被上诉人提交的“租金收条”性质应为定金，基于双方口头约定达成的续租协议，上诉人有权没收该笔款项，原判将续租定金认定为续租首付款属事实认定错误。三、原判在上诉人与被上诉人对续租合同期限和租金标准陈述不一致的情况下，无事实和法律依据而直接采信被上诉人的主张是错误的，被上诉人应参照双方此前达成的续租租金标准向上诉人支付非法占用涉案商铺期间的使用费人民币22053元及利息。综上，请求判令撤销原判，改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求，改判被上诉人向上诉人支付非法使用广州市海珠区瑞康路广州嘉禾纺织品展示中心2206商铺的使用费人民币22053元，及逾期未支付使用费的利息（以22053元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年12月25日计至被上诉人实际支付之日止，暂计至2015年11月11日为人民币1112元），判令被上诉人承担一审、二审本诉及反诉的全部诉讼费用。被上诉人邵振艺答辩称：1、被上诉人不存在任何违约行为，上诉人嘉禾公司称租赁期满后被上诉人没有返还租赁物故其有权没收保证金，与事实不符，也无证据支持。2、当时整个市场因租金太高，绝大多数商铺都处于巨额亏损状况，不存在上诉人所说的商铺供不应求。3、租赁协议到期后，上诉人收取了被上诉人三年期限一半的租金并出具了相应的凭证。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。上诉人嘉禾公司及被上诉人邵振艺在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，原判认定上诉人嘉禾公司和被上诉人邵振艺所签订的《二楼皮毛商铺租赁协议》合法有效正确，本院予以确认。根据本案查明的事实，被上诉人邵振艺已在租期届满前即2013年12月20日向上诉人嘉禾公司支付了续租的首期款，此后双方就续租问题产生分歧，并非被上诉人邵振艺的单方责任，故原判认定上诉人嘉禾公司关于被上诉人邵振艺在租赁协议约定的租期届满后拒绝签订续租协议又不依约腾退商铺，违反了协议约定，据此要求没收被上诉人邵振艺保证金的意见缺乏依据而不予支持正确。根据租赁协议的约定，上诉人嘉禾公司在租期届满前向被上诉人邵振艺公布续租的收费标准，被上诉人邵振艺可根据上诉人嘉禾公司公布的租赁收费标准续约，如被上诉人邵振艺对收费标准有异议，视为其自动放弃续约权利，上诉人嘉禾公司可在租赁期届满之日收回租赁物。上诉人嘉禾公司、被上诉人邵振艺均确认上诉人嘉禾公司没有在市场公示过续租的租金标准，均是口头逐一协商的，现双方对续租合同的期限和租金标准陈述不一，但是，上诉人嘉禾公司在2013年12月20日已出具《收据》确认收到被上诉人邵振艺首付款38340元，上诉人嘉禾公司认为该款项为定金性质，其该抗辩与该收据所载内容不一致，亦与租赁协议约定的内容不符，故原判认定上诉人嘉禾公司关于被上诉人邵振艺没有与其签订续租合同就可以没收该笔款项的意见依据不足而不予采纳正确，原判对被上诉人邵振艺认为该笔款项为续租预付租金的意见予以采纳正确。根据租赁协议约定的2012年至2014年租金逐年递增的标准，结合上诉人嘉禾公司、被上诉人邵振艺对续租合同期限和租金标准的陈述，原判对被上诉人邵振艺主张的续租时间为三年，其预付的38340元为18个月租金的意见合理采信并无不当。因租赁协议约定的租赁期限届满后，上诉人嘉禾公司与被上诉人邵振艺就续租问题没有达成一致意见，故原判认为上诉人嘉禾公司要求被上诉人邵振艺支付从2014年7月1日至12月24日占用期间的使用费的意见合法有理而予以支持正确，原判同时认为该租金标准应按被上诉人邵振艺主张的标准计算，即38340元÷18个月÷30天×176天=12496元并无不当。上诉人嘉禾公司要求被上诉人邵振艺支付逾期未支付使用费的利息，原判认定其依据不足而不予支持亦无不当。上诉人嘉禾公司上诉提出双方已达成续租租金标准，但其对此未能举证证明，其关于被上诉人邵振艺应参照双方此前达成的续租租金标准向其支付非法占用涉案商铺期间的使用费及利息缺乏依据，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费926元，由上诉人广州嘉禾投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年三月二十四日书 记 员  郑高妍