北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终1458号上诉人（原审原告）北京裕发弘瑞物业管理有限公司，住所地北京市平谷区东高村镇门楼庄村北街1号。法定代表人田志波，总经理。委托代理人吴言博，北京市亿达律师事务所律师。委托代理人于永贺，北京市亿达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）牛占城，男，1976年2月18日出生。上诉人北京裕发弘瑞物业管理有限公司（以下简称裕发物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第10815号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。裕发物业公司在原审法院诉称：牛占城系北京市昌平区佳运园小区的业主，房屋建筑面积60.26平方米。2004年，双方签订《物业委托管理合同》（以下称“合同”），合同第三条约定我公司为牛占城提供房屋建筑公用部分的维修、养护、运行、管理等物业管理服务。第五条第三款约定牛占城应于每年的10月30日支付下一年度的物业管理费及本年度的供暖费。此外，合同第七条第四款约定，甲方无故拖欠物业管理费从逾期之日起按每天0.3%加收滞纳金。双方之前已形成无固定期限的物业服务合同，双方均应根据原合同的约定继续享有权利并承担义务。我公司根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》（京价（房）字（1997）第（196）号文件）制定了《佳运园物业管理服务收费明细》。根据前述收费标准和收费明细，裕发物业公司应每年向我公司支付物业管理费用人民币612.8元。《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，另据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。我公司始终依照约定履行提供物业管理服务的义务，但牛占城至今未履行缴纳物业管理费的义务。虽经我公司多次催促，牛占城仍拒绝履行。根据《合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，牛占城拒不支付物业管理费的行为已构成违约，我公司有权要求牛占城承担继续履行、赔偿损害等违约责任。现我公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、牛占城向我公司一次性支付2004年5月21日至2015年12月31日期间应缴纳的物业费共计6982.6元；2、牛占城向我公司支付滞纳金1414.24元（暂计至2015年6月11日，计算至实际给付之日止）；3、全部诉讼费用由牛占城承担。牛占城在原审法院辩称：我不交物业费的原因如下：1、小区环境脏乱差，晚上经常没有路灯，小区绿地杂草乱生，垃圾一片，我在这里住了十多年，物业从来没有给我家服务过，刚搬来小区的时候物业让我预交一年的物业费，我问物业公司为什么要预交物业费，物业公司说交物业费是为了给业主提供更好、更优质、更热情的服务，但我并没有享受到他们承诺的服务；2、我家里的水龙头坏了，我们自己买了水龙头让物业公司给修，物业让我先交120元，物业说我们没有交物业费，所以不能进行无偿服务，后来我找别人帮我安的水龙头；3、我买房时物业承诺会将开发商铺的临时路重新铺设，但路至今坑洼不平，由于路不平，没有路灯，导致我骑车摔倒在家休养半年，单位只给我发了病假工资，裕发物业公司应赔偿我的损失；4、小区没有保安也没有监控，4个门封了3个门，消防通道也锁了，只有一个门有保安还是收停车费的，搬到这个小区后我丢过摩托车和电瓶车的电瓶，裕发物业公司对此负有责任；5、改造天然气时，根据文件规定，改造天然气是免费的，但物业向我们收取了800元的改造费；6、让我补交2004年1月1日到2015年12月31日的物业费，我不应交我搬来之前的物业费，另裕发物业公司起诉2004年到2012年的物业费已经超过诉讼时效，在这期间他们没让我交过物业费，我对这部分物业费不认可。原审法院审理查明：牛占城系242号房屋的业主，房屋建筑面积60.26平方米。2004年5月24日，牛占城（甲方）与裕发物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》约定：由乙方为甲方提供物业管理服务，物业管理服务内容：1、房屋建筑公用部位及其附属场地、公共设施设备的使用管理、维修养护、巡视检查；2、小区共用区域内园林绿地的管理养护；3、小区共用区域内环境卫生的管理服务；4、小区共用区域内公共秩序的维护；5、小区共用区域内消防工作管理；6、产权人入住管理；7、居室装饰装修申请的审核与施工监督管理；8、车辆在本小区内停放管理及其停车场地的维修养护；，9、物业技术资料档案管理；10、代收代缴管理服务；11、有偿特约服务。物业管理服务费按建筑面积收取，牛占城每年应交物业费为612.7元；每年的12月30日前收取次年度物业费；该合同还约定了其他条款。合同签订后，裕发物业公司为牛占城提供了物业服务，牛占城未支付2004年5月21日之后的物业费。另查，针对北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会起诉裕发物业公司及北京裕发房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，法院作出的（2014）昌民初字第6431号民事判决书，确认物业服务合同终止时间为2014年3月26日，判决该案双方当事人于该判决生效之日起15日内就佳运园花园小区物业共用部分进行查验交接。该案经上诉后，北京市第一中级人民法院于2015年8月26日作出（2015）一中民终字第05047号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。裕发物业公司于2015年9月初开始与佳运园小区业主委员会办理交接。原审法院认定上述事实的证据有：物业管理服务合同、佳运园小区收费标准、照片、当事人陈述等。原审法院判决认为：裕发物业公司、牛占城签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。裕发物业公司提供了物业管理服务，牛占城应当支付相应的物业服务费用。裕发物业公司主张牛占城未交纳2004年5月21日以后的物业费，牛占城对该欠费期间也认可，法院对此不持异议。对牛占城提出裕发物业公司主张2004年-2012年的物业费已超诉讼时效的辩解意见，法院认为因裕发物业公司为牛占城提供的服务属持续履行，故裕发物业公司的起诉未超过诉讼时效，对牛占城的该项辩解意见法院不予采信。对于牛占城提出裕发物业公司未尽相关安保义务导致自己车辆丢失的辩解意见，牛占城未能提供充分证据证明自己的主张，法院对牛占城的该项辩解意见不予采信。对于牛占城辩称小区路面不平导致其摔倒受伤，裕发物业公司应对其人身损害进行赔偿的辩解意见，法院认为牛占城的人身损害赔偿问题属另一法律关系，不属于本案审理范围，牛占城应通过其他途径另行解决。牛占城辩称裕发物业公司的物业服务存在问题，但未能提供相应证据证明裕发物业公司自2004年5月21日至2014年3月26日期间的物业管理服务不符合相关标准，故牛占城应按合同约定的标准支付此期间的物业费。双方物业服务合同经（2015）一中民终字第05047号生效民事判决书判决于2014年3月26日终止，但考虑到双方物业合同终止之后裕发物业公司仍实际提供了物业服务，法院结合裕发物业公司的物业服务质量及物业收费标准，酌情确定牛占城按合同约定物业费标准的60%向裕发物业公司交纳2014年3月27日至2015年8月31日期间的物业费。对于裕发物业公司主张逾期未交纳物业费的滞纳金一节，法院不予支持。对于裕发物业公司过高的诉讼请求，法院不予支持。牛占城对其辩解未能提供相应证据予以证明的，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、牛占城给付北京裕发弘瑞物业管理有限公司二○○四年五月二十一日至二○一五年八月三十一日期间的物业费六千五百六十元零四角，于判决生效后十日内履行。二、驳回北京裕发弘瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。裕发物业公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销一审法院判决，依法改判支持我公司的一审诉讼请求。上诉理由是：一审法院酌情按照60%的标准计算2014年3月27日至2015年8月31日期间的物业费没有事实和法律依据。一审法院对滞纳金不予支持没有事实和法律依据。牛占城答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，不同意裕发物业公司的上诉请求和理由。本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：裕发物业公司作为佳运园小区物业管理单位，收取相应的物业管理费于法有据，但前提是，其必须提供质价相符的物业服务内容。根据已经生效的法院判决，佳运园小区业委会与裕发物业公司就小区物业管理服务存在持续纠纷，最终判决认定，物业服务合同于2014年3月26日终止并撤出小区。本案诉讼中，牛占城对裕发物业公司服务质量存在异议，认为差距较大并提供了照片予以佐证。鉴于以上事实，本院认为，对裕发物业公司是否提供质价相符的物业服务事实的认定应从证据以及小区物业纠纷的状况以符合常理的方法综合判断。根据牛占城提供照片显示，佳运园小区在环境卫生、公共设施设备维护、小区综合秩序管理等各个方面均存在缺陷，因此应该减免部分的物业费用。原审法院仅对2014年3月27日至2015年8月31日期间的费用按照60%的比例予以支持，即考虑到了裕发物业公司与佳运园小区业委会之间的诉讼状态，也考虑到裕发物业公司履行物业服务的事实，较为公平，本院予以维持。关于滞纳金的问题，由于裕发物业公司履行服务存在瑕疵，业主并无拒绝交纳物业费的主观恶意，故裕发物业公司要求支付滞纳金的上诉意见，本院亦不予考虑。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五十元，由北京裕发弘瑞物业管理有限公司负担二十五元（已交纳）；由牛占城负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由北京裕发弘瑞物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟代理审判员  唐兴华代理审判员  王国庆二〇一六年三月二十五日书 记 员  张颖岚