广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13047号上诉人（原审被告）：邱恩富，住四川省隆昌县。委托代理人：刘发生，广东金羊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康岳，住成都市成华区。委托代理人：杨君子，广东环宇京茂律师事务所律师。上诉人邱恩富因与被上诉人康岳房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初4289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邱恩富上诉请求：1、撤销原审判决，驳回康岳一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由康岳承担。事实和理由：一审判决以邱恩富无法提供与涉案房屋门牌号码、座落地址相同的建设工程规划许可证及房产证为由，认定租赁合同无效，并判决邱恩富需返还保证金15000元，没有事实和法律依据。一、一审诉讼中，邱恩富已经提交了出租房屋所处住址的两份宅基地证，以及邱恩富从他人处转租赁的合同，证明邱恩富转租赁的房屋具有合法的法律手续。由于广州市这十几年一直不予更换宅基地使用权证，原出租人的房屋改建后，就没有更换新的房产证，这是由于政府的原因造成的，政府原因造成的责任，不应由百姓来承担不利的法律后果。二、屋主改建好房屋后，一直对外出租，并且已经到当地出租房屋管理办公室进行登记备案，可以对外进行租赁，是合法有效的。屋主进行备案，并向国家缴纳出租房屋的税金，已经得到了国家的认可。综上所述，为维护邱恩富的合法利益，根据民诉法有关规定，特提起上诉，请二审法院根据本案事实，依据有关法律撤销一审判决，驳回康岳一审的诉讼请求。康岳辩称，康岳并没有使用过该房屋，但其没有提起上诉，不同意邱恩富的上诉请求，请求维持原判。康岳向一审法院起诉请求：1、邱恩富返还向康岳收取的保证金及半个月房屋租金共计17500元；2、邱恩富赔偿康岳装修定金损失5000元；3、邱恩富承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月2日康岳与邱恩富经协商就位于广州市番禺区洛浦街沿沙路一街二巷5号二楼的租赁事宜签订《租赁合同》一份，双方在上述《租赁合同》中约定：1、租赁期限为叁年，即从2016年5月1日起至2019年4月30日止，在2016年5月2日前将场地（设施）交付给康岳使用，计租日期从2016年5月16日开始计算。2、康岳使用邱恩富的场地（设施）以平方米计算，康岳同意每月支付租金5000元。3、康岳在使用场地前应先交保证金15000元，本保证金在任何情况下不能冲顶房屋租金，该保证金在租赁期满且康岳付清水电费、税费、工人工资、租金等一切费用之日起叁日之内由邱恩富不计息退回给康岳，如康岳违约保证金不退回，归邱恩富所有；康岳必须在每月5日前交清当月的应交款项，逾期除每天按款额的5%计算违约金外，邱恩富有权停水、停电和冻结康岳的产品或生产设备至付清款项为止，并视违约情况直至提前即日终止合同；累计逾期壹个月，邱恩富有权收回房屋，房屋内的所有物件归邱恩富处理，由此引致的一切责任一概由康岳承担。4、双方承诺并履行以上约定，如违约，违约方按未履行合同款项付给守信方双倍的违约金额；如单方面需提前终止合同，需征得对方同意，并提前两个月书面通知对方，双方协商解决；如协商达不成一致的，可通过诉讼途径解决。上述《租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。康岳、邱恩富双方签订上述《租赁合同》当天，康岳向邱恩富交纳了15000元租赁押金××保证金）及2016年5月16日至2016年5月30日期间的租金2500元。康岳并述称邱恩富曾承诺涉案房屋面积为300平方米，而其于2016年5月3日组织装修方入场查看并测量时才发现涉案房屋面积仅为210余方，康岳即拟解除与邱恩富签订的《租赁合同》，并由邱恩富返还房屋押金（保证金）及半月房租。2016年5月20日康岳向邱恩富发出《律师函》，康岳在该《律师函》中认为涉案《租赁合同》无效，要求邱恩富返还租赁保证金及半月租金17500元，邱恩富已于2016年5月21日签收了上述《律师函》。康岳经与邱恩富协商未果，遂于2016年5月27日将邱恩富诉至原审法院，要求邱恩富返还租赁保证金及半月房租17500元，并要求邱恩富赔偿装修定金损失5000元。原审另查明，邱恩富在本案审理过程中未提供涉案房屋门牌号码××座落、地址）的建设工程规划许可证及房产证。原审庭审期间，邱恩富到庭应诉，邱恩富认为康岳承租涉案房屋前康岳与其朋友曾到涉案房屋现场查看，故邱恩富认为涉案租赁合同是双方真实意思的表示，不存在欺诈情形；且邱恩富认为其有合法的出租权，是康岳自身原因悔约不想租赁房屋，故邱恩富要求原审法院驳回康岳的全部诉讼请求。康岳确认在签订《租赁合同》前曾到涉案房屋现场实地查看，但并没有邱恩富所说的看了那么多次才与邱恩富签订《租赁合同》，康岳也称在签订《租赁合同》时未查核涉案房屋是否取得建设工程规划许可证及房产证等。一审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”及第二、三条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”、“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，因邱恩富无法提供与涉案房屋门牌号码、座落地址相同的建设工程规划许可证及房产证，故涉案的《租赁合同》应当无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿，故康岳要求邱恩富返还已付15000元押金（租赁保证金）的主张原审法院应予支持。虽然涉案《租赁合同》无效，但涉案房屋在康岳、邱恩富双方签订《租赁合同》后已交付给康岳，且康岳是在租金起算日后才向邱恩富发出返还租赁保证金及半月租金的《律师函》，故原审法院从公平原则考量，认为邱恩富已收取的半月租金可作为康岳场地使用占用费而不予退还。康岳、邱恩富双方在签订《租赁合同》前，康岳曾到涉案房屋现场实地查看，康岳作为一个完全民事行为能力人，涉案房屋面积是否为300平方米左右应属一个正常人的感知水平，康岳并无证据证明双方在签订合同前曾约定涉案房屋的面积具体大小，康岳在签订涉案租赁合同时也未对涉案房屋是否具有建设工程规划许可证及房产证等予以审查，故涉案《租赁合同》本应是双方真实意思的表示，康岳认为邱恩富欺诈缺乏事实及法律依据，原审法院不予以采信。退一步分析，即便涉案的《租赁合同》无效，但亦属于康岳、邱恩富对签订租赁合同均有过错，也应当各自承担相应的责任，故康岳要求邱恩富另行赔偿装修定金损失的主张原审法院不予支持。综上所述，驳回康岳的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条、第二条、第三条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院于2016年7月5日判决如下：一、被告邱恩富应当自本判决生效之日起十日内向原告康岳返还租赁保证金15000元;二、驳回原告康岳的其他诉讼请求。本案诉讼费用181元，由康岳负担93元、邱恩富负担88元。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，邱恩富在原审诉讼中过程中提交了《房地产权证》和《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证载明陈仲权是地址为番禺大石镇南浦东乡村二十一队的房屋的权属人，是地址为番禺大石镇南浦东乡村二十一队的土地的使用者。二审中，当事人表示没有新证据提交。本院认为：本案二审的争议焦点是康岳与邱恩富所签订的《租赁合同》是否有效的问题。虽邱恩富上诉要求撤销原审判决，但邱恩富在原审提交了《房地产权证》和《农村××墟镇）宅基地使用证》，该房产权证和宅基地使用证的地址均非上述《租赁合同》所明确的地址，故该房产权证和宅基地使用证并不能否定原审法院对上述《租赁合同》无效的认定。本院审理期间，邱恩富既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对邱恩富的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，邱恩富的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第××一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费175元，由邱恩富负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  余 盾二〇一六年十一月三日书记员  邹文芳冯镇辉