新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）新中民五终字第00540号上诉人（原审被告）河南仁胜物业服务有限公司（原名河南仁通物业服务有限公司），住所地郑州市金水区经七路15号附4号8号楼201号。法定代表人孙刚刚，经理。委托代理人吴清华、梁全民，河南克谨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）新乡市国宇实业发展有限公司，住所地新乡市卫滨区平原路72号。法定代表人姜斗，董事长。委托代理人张新喜，该公司员工。委托代理人闫冰，河南贤明律师事务所律师。上诉人河南仁胜物业服务有限公司（以下简称仁胜公司）与被上诉人新乡市国宇实业发展有限公司（以下简称国宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，国宇公司于2014年12月10日提起诉讼，要求解除双方于2014年2月23日签订的《财产租赁合同》。经审理，河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）于2015年8月18日作出（2014）卫滨民二初字第266号民事判决。宣判后，仁胜公司不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年2月23日，国宇公司与仁胜公司签订《财产租赁合同》，约定：“国宇公司将国宇大厦1-12层及负一层全部出租给仁胜公司。合同签订后10个工作日内仁胜公司向国宇公司告支付第一季度的租金1162500元，并于2014年12月1日前支付第二季度的租金1162500元。国宇公司应提前五个工作日将当季度正规租赁发票（按仁胜公司要求的发票抬头名称）交付到仁胜公司当地财务部，以便仁胜公司安排付款。如国宇公司未能按时提前将发票交付到仁胜公司当地财务部而导致付款延期，仁胜公司不承担拖欠租金责任”。国宇公司、仁胜公司双方均认可：国宇公司已向仁胜公司缴纳第一季度租金1162500元，仁胜公司未向国宇公司缴纳第二季度租金，国宇公司未向仁胜公司交付第一、二季度租金对应的发票，国宇公司对不属于自己所有的房产部分已通过委托的形式取得对外签订租赁协议的授权。2014年3月12日，国宇公司、仁胜公司签订两份《补充协议》，上述两份协议主要约定“仁胜公司在合同约定的交接日前，影响国宇公司提供仁胜公司与知名连锁酒店品牌的合作协议备案，若无法提供的，原合同约定的交接日延后，合同中约定免租期起止日以及租赁起止日相应顺延。如仁胜公司在2014年8月1日前仍无法提供上述合作协议的，国宇公司有权解除合同，仁胜公司已经缴纳的租金1162500元归国宇公司所有，国宇公司承诺2014年5月1日前将1-4层交予仁胜公司。涉案国宇大厦二层、四层及十二层西半部的房产证名称为新乡市新华区百货公司，实际归新乡市卫滨区政府所有，现国宇公司承诺：如上述房产因产权方收回他用、产权发生纠纷等任何原因（不可抗力除外）导致仁胜公司无法履行与国宇公司签订的租赁合同，由此产生的一切损失由国宇公司承担”。2014年7月18日，河南仁通物业服务有限公司变更名称为“河南仁胜物业服务有限公司”。原审法院认为：本案的争议焦点有二。其一，国宇公司是否适格。其二，国宇公司未开具发票能否成为仁胜公司拒付租金的抗辩理由。关于国宇公司是否适格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。所谓当事人适格，又称正当当事人，是指在具体的诉讼中，对于作为诉讼标的的民事权利或法律关系有实施诉讼的权能，也即能够以自己的名义起诉或应诉的资格。一个诉讼案件的当事人是否适格，应该从该具体的诉讼案件的原告所主张的诉讼标的（民事权利或者法律关系）在他所起诉的当事人之间予以解决是否适当而且有无意义来决定。换句话说，确定当事人是否适格，只取决于原告主张的实体法上的权利或者法律关系（诉讼标的）。具体到本案，国宇公司、仁胜公司双方均认可，国宇公司对不属于自己所有的房产部分已通过委托等形式取得对外签订租赁协议的授权，且涉案房产未因产权方收回他用、产权发生纠纷等任何原因（不可抗力除外）导致仁胜公司无法履行与国宇公司签订的租赁合同的情形。因此，国宇公司与本案有直接利害关系，是本案的正当当事人。关于国宇公司未开具发票能否成为仁胜公司拒付租金的抗辩理由的问题。涉案租赁合同约定，仁胜公司应于2014年12月1日前向国宇公司支付第二季度的租金116.25万元；国宇公司应提前五个工作日将当季度正规租赁发票（按仁胜公司要求的发票抬头名称）交付到仁胜公司当地财务部，以便仁胜公司安排付款，如国宇公司未能按时提前将发票交付到仁胜公司当地财务部而导致付款延期，仁胜公司不承担拖欠租金责任。开具发票并非租赁合同的主义务，与承租方支付租赁费不能形成对待给付，不能构成承租方拒付租金的同时履行抗辩权。然而，不履行开具发票义务的法律后果虽然不能形成拒付租金，但鉴于租赁合同中双方当事人达成了出租方先行开具发票，承租方再行付款的一致意思表示，出租方是否开具具有合法有效的发票应作为承租方支付租赁费的期限。具体到本案中，国宇公司、仁胜公司双方均认可，仁胜公司已向国宇公司缴纳第一季度租金1162500元，仁胜公司未向国宇公司缴纳第二季度租金，国宇公司未向仁胜公司交付第一、二季度租金对应的发票，租赁合同中约定“发票抬头名称应由仁胜公司提供”。因此，仁胜公司向国宇公司提供“发票抬头”系国宇公司向仁胜公司出具发票的前提条件。纵观国宇公司、仁胜公司的交易方式，仁胜公司在国宇公司未向其提供发票的情况下即向国宇公司交付了第一季度的租金，仁胜公司提交的“发票催要通知书”中亦未载明“发票抬头”这一要素，因此，仁胜公司以国宇公司未向其出具发票为由拒绝支付租赁费的抗辩理由不成立。仁胜公司未按合同约定的期限向出租人支付租金，现仁胜公司已不再对涉案房屋实际占有、使用，上述行为已致使双方无法实现涉案房屋租赁协议的合同目的。故，国宇公司要求解除其与仁胜公司于2014年2月23日所签订的《财产租赁合同》的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：解除国宇公司与仁胜公司于2014年2月23日签订的《财产租赁合同》。案件受理费1000元，由仁胜公司承担。仁胜公司上诉称：一、涉案租赁房屋分别为苗丽伟、马莎莎、新乡银行股份有限公司和新乡市卫滨区发展与改革委员会所有。其中，新乡银行将房屋租赁给姜斗，卫滨区发改委将房屋租赁给新乡市国宇商业贸易有限责任公司。上述房屋所有权人与承租人共同委托国宇公司与上诉人签订的涉案租赁合同，属于隐名代理合同。依据合同法的规定，该合同直接约束委托人和第三人。因此，上述四位委托人才与上诉人有利害关系，而国宇公司仅是委托人的代理人，其受托权限只是代签合同，并无解除合同及行使诉权的权利。据此，国宇公司不具备本案原告主体资格。二、2014年11月25日，上诉人向国宇公司发出通知，告知其上诉人已经更名，要求国宇公司按约定将当季度正规发票交付到上诉人当地财务部。上诉人已经把发票抬头告知国宇公司，国宇公司应按期交付发票，因其未交付发票，故上诉人有权拒付租金。三、2014年12月2日下午，国宇公司纠结若干社会人员，强行霸占上诉人承租房屋的前台，抢走保险柜。在上诉人制止时，对方将上诉人员工打伤，无法正常经营。上诉人因此被迫离场。综上，请求二审法院改判国宇公司继续履行涉案租赁合同，本案诉讼费用全部由国宇公司承担。国宇公司辩称：1、原审判决认定事实清楚，应驳回其上诉，维持原判。仁胜公司在签订涉案租赁合同时对房产所有人的情况是明知的，也正是应仁胜公司的要求，国宇公司才给其出具房主同意租赁的的委托书，因此，国宇公司在本案中是适格主体。2、双方约定了出具发票的相关事宜是为了避免重复报税，仁胜公司需要把房屋转租给他人，故仁胜公司要求把发票抬头登记为次承租人，后来仁胜公司没有找来合作伙伴，仁胜公司要求国宇公司先开具收据，招到商后再开具发票。仁胜公司一直没有给国宇公司说把发票开给谁。3、仁胜公司称国宇公司霸占租赁财产、殴打其员工，抢夺保险柜，导致仁胜公司无法经营不能成立。如果成立，仁胜公司会到公安机关报案。由于仁胜公司经营不善，无法缴纳租金，影响国宇公司的工资发放，导致员工情绪激动，在员工找仁胜公司要租金时产生争执。之后，仁胜公司以此为借口撤离。本院经审理查明：一、新乡银行股份有限公司与姜斗签订租赁合同，由姜斗租赁国宇大厦一层营业用房，租赁期限为2014年1月1日起至2027年6月30日。二、2014年6月5日，国宇公司与仁胜公司签订租赁财产移交确认书，确认双方就租赁财产于当日交割完毕。2014年11月24日，仁胜公司致函国宇公司，认为国宇公司未完成交接事项，要求延长免租装修改造期5个月零24天，停止缴纳租金，直至所有问题解决为止。2014年11月25日，仁胜公司通知国宇公司称：我公司已于2014年8月26日更名为仁胜公司，根据甲乙双方于2014年2月23日签订的财产租赁合同第3.3条约定，甲方需提前5个工作日（按乙方要求的发票抬头名称）将当季度正规发票交付到乙方当地财务部，否则乙方不承担拖欠房租责任。二审查明的其他事实与原审认定一致。本院认为：关于国宇公司的原告主体资格问题。原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。国宇公司接受涉案租赁房屋的房主或承租人之委托与仁胜公司签订租赁合同，将租赁房屋交付给仁胜公司，并收取了第一季度的租金，实际履行了该租赁合同义务，并享有合同权利，与本案有直接利害关系，系本案适格原告。仁胜公司上诉称其不是适格原告，于法无据，本院不予采纳。按照合同约定仁胜公司应于2014年12月1日缴纳第二季度租金。国宇公司有义务向其出具发票，但双方对于出具发票的抬头有争议。国宇公司称因仁胜公司租赁涉案房屋的目的是对外招商，当时协商是将发票抬头直接填写为招商引起的单位，可以达到避税的目的。仁胜公司对此不予认可，称2014年11月25日向国宇公司下达的通知就是要求国宇公司按照更名后的仁胜公司出具发票，否则不承担延期付款的责任。从涉案租赁合同的内容看，如果国宇公司出具的发票直接针对仁胜公司，双方再做出“按仁胜公司要求的发票抬头名称”出具发票之约定，并无必要。之后，仁胜公司在已向国宇公司提交了更名文件的情况下，仁胜公司再专门通知要求国宇公司以该公司为发票抬头名称，亦无必要。但是，2014年11月25日的通知，仁胜公司直接引用涉案租赁合同的表述，而不是明确要求以其为发票抬头名称出具发票。由此反证，国宇公司的说法比较合理。因仁胜公司没有将发票抬头名称明确告之国宇公司，导致国宇公司没有及时向仁胜公司出具发票，违约责任不在国宇公司。仁胜公司于2014年11月24日向国宇公司发出的函是以双方未完成交接为由，表示在问题解决之前不再支付租金。但该理由与双方在2014年6月5日已完成租赁财产交割，并签订移交确认书的事实相悖。仁胜公司在2014年11月25日向国宇公司发出的通知是以要求国宇公司按约定先行开具发票为由，要求国宇公司按仁胜公司的要求开具发票，否则不承担延期支付租金的违约责任。前者已明确表示不再履行支付租金的义务，后者又通知要求国宇公司开具发票，却又不明确发票抬头名称，其根本目的仍是不支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。据此，国宇公司要求解除合同，有事实及法律依据，原审判决予以支持并无不妥。仁胜公司上诉称其有权拒付租金，依据不足，本院不予支持。仁胜公司是否是因与国宇公司的员工发生冲突后被迫离场，与本案不具有关联性。综上，原审判决结果并无不妥。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河南仁胜物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈兴祥代审判员 王 华代审判员 贾 威二〇一六年三月十二日代书记员 刘 冬