山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终207号上诉人（原审原告）韩招娣。委托代理人任学信。被上诉人（原审被告）乳山市新宇房地产开发有限公司，住所地乳山市胜利街东首。法定代表人周炳勤，董事长。被上诉人（原审被告）乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司，住所地乳山市银滩旅游度假区。代表人宫润轩，经理。以上二被上诉人之共同委托代理人宋利民、徐美丽，山东北斗星辰律师事务所律师。上诉人韩招娣因商品房预售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2014）乳滨民初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年4月28日，原告购买被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司（以下简称新宇银滩分公司）开发的位于乳山市银滩旅游度假区海洋国际小区5栋1单元609室商品房一套，并与被告新宇银滩分公司签订商品房买卖合同（编号为乳W1206350）一份，该合同第五条面积确认及面积差异处理约定：商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方自行约定以房管局实测面积为准，结算时多退少补。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担；第八条交付期限约定：被告新宇银滩分公司应当在2013年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，即1、该商品房经验收合格；第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告新宇银滩分公司按日向原告支付房价款万分之三的违约金；第十五条关于产权登记的约定：被告新宇银滩分公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告新宇银滩分公司提供的资料报产权登记机关备案，如因被告新宇银滩分公司的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即2、原告不退房，被告新宇银滩分公司按已付房价款的1％向原告支付违约金。上述商品房预售合同的附件三约定：合同补充协议中第五条规定，该商品房价款不含原告办理房屋权属转让（房屋登记费、土地登记费、印花税、契税等）、商品房维修基金、有线接入费、宽带网和电话初装费、物业管理费用及银行接揭等所发生的费用，前述相关费用的支付以政府及有关单位规定为准。（其中签订合同时的标准为：1、公共维修基金：高层60元／平方米；2、有线电视开户费：300元／户；3、宽带、电话初装费180元／户）。2013年6月26日，被告新宇银滩分公司通知原告交接房屋，原告的委托代理人任学信于同年6月29日在确认书上签字确认，此后原告多次与被告新宇银滩分公司的工作人员联系接收房屋事宜，被告工作人员以未通水、设备未安装齐全等理由将交房时间推迟至2013年10月。原告韩招娣与被告新宇银滩分公司交接房屋前按合同约定已交纳房款317513元，2013年10月28日交接房屋时，原告又补交购房款3418元，同日原告又向被告交纳维修基金3042元，契税3210元，土地证费138元，有线电视开户费300元、宽带电话初装费180元，房产登记费80元，当日原告又向乳山市广润物业服务有限公司交纳水电费400元及2014年1月至同年12月的物业费608元，并委托被告新宇银滩分公司代为办理涉案楼房的房屋产权手续。2014年9月17日，原告诉至原审法院，要求二被告支付迟延交房违约金11430.47（317513元×0.0003×120天）；退还房屋所有权证和土地证代办费300元及代收契税、维修基金费及办证各项费用共6823元、闭路电视初装费300元、宽带及电话初装费180元；退还多收购房款3418元；撤销与被告签订的物业费收取条约并退还提前收取物业费608元和水电费400元；五、要求被告给付迟延办证违约金18189元（每天支付68.38元，至开庭之日共违约266天）及至办证之日止的违约金。另查明，2014年7月30日，乳山市城乡建设局为该涉案的5号楼房颁发了《威海市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》。2014年8月22日，被告新宇银滩分公司为涉案的5号楼办理了房屋产权证书并登记在其名下。再查明，被告新宇银滩分公司系被告乳山市新宇房地产开发有限公司（以下简称新宇公司）设立的分公司。原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、房产证、收款收据，工程竣工验收报告、威海市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证、确认函、委托书等证据在案为证。原审法院认为，原告与被告新宇银滩分公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。根据法律规定，未进行综合验收的房屋不得交付使用。本案中，原告已支付了全部购房款，被告新宇银滩分公司虽于2013年6月26日书面通知原告交接房屋，但该涉案房屋却于2014年7月30日进行备案验收，故涉案楼房应自2014年7月30日才具备法律规定的交付条件，因此被告违约，原告要求被告承担延期交房120天的违约金符合法律规定，予以支持。原告在收房时委托被告为其办理涉案房屋的产权证书的相关手续，故被告按照办证所需收取原告的代办房屋产权证费用、契税、维修基金费、办土地证费用等费用，不违反法律规定，该笔费用在原告继续委托被告办证的情况下不应返还，故原告的该项请求不予支持。对于闭路电视初装费及宽带初装费、电话初装费等费用，虽在合同附件三中说明不包含在购房价款中，但无法律规定或者合同约定由被告代收，故对该项费用被告应返还，原告的该项诉讼请求予以支持。根据涉案商品房预售合同约定，房屋面积应根据房管部门的实测面积为准，而原告根据合同约定的数额为准要求被告返还多交的房款，无法确认是否多收了房款，故对原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求撤销与被告签订的物业费收取条约及退还提前收取的物业费和水电费费用，根据合同相对性原则，本案被告不是合同的相对人，故对原告的该项诉讼请求不予支持。被告根据原告的委托并按法律规定，应自原告收房之日起90日内协助原告办理完毕涉案楼房相应产权证件，但被告超过90日未办理，明显违约，故被告应承担延期办证的违约责任，根据合同约定，被告应按已付房款的1％承担违约责任。被告新宇银滩分公司系被告新宇公司的分支机构，在工商部门注册登记，有其独立的可支配财产，对上述债务应当承担清偿责任。被告新宇公司作为法人单位，对被告新宇银滩分公司所负债务应当承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决：一、被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司赔偿原告韩招娣延期交房违约金11430.47元；二、被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司返还原告韩招娣闭路电视初装费及宽带初装费、电话初装费等费用共计480元（300元＋180元）；三、被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司赔偿原告韩招娣延期办证违约金3175.13元；四、驳回原告韩招娣的其他诉讼请求。以上一至四项合计15085.6元，限被告乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司于判决生效后十日内付清，被告乳山市新宇房地产开发有限公司对被告乳山市新宇房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，原告负担200元，二被告负担200元。上诉人韩招娣不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方在合同中约定的逾期办证违约金标准过低，不足以弥补上诉人的损失，故逾期办证违约金应当按照银行逾期贷款利率计算，被上诉人需另向上诉人支付逾期办证违约金22336.63元；被上诉人应当返还上诉人产权证代办费300元及房产交易费152元。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人乳山市新宇房地产开发有限公司、乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司答辩称，涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，据此原审判决按照合同约定的逾期办证违约责任确定违约金数额并无不当；上诉人未举证证实被上诉人收取了其交纳的代办费300元及产权交易费152元，且被上诉人已经受上诉人委托为其办理了产权证，上述费用不应返还。故请求驳回上诉，维持原判。经二审审理查明，上诉人在二审中提交被上诉人收取房产交易费152元及房证代办费300元的收款凭证各一份，拟证实其向被上诉人交纳了上述费用。经质证，二被上诉人认为上诉人委托其代办产权证，被上诉人有权收取代办费，且房产交易费系办证时需由上诉人交纳，被上诉人也将该款实际交付给房管部门，该款不应返还。上诉人认可房产交易费应在办证时向房管部门交纳，但主张该款应由被上诉人支付。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人新宇银滩分公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效合同。根据该合同约定，如因被上诉人原因导致逾期办证，被上诉人应当按照总房款的1%支付违约金，上诉人虽主张该约定的标准过低，但未能提供其因逾期办证产生的损失数额，无法认定该约定是否明显低于上诉人的实际损失，故本院对双方关于逾期办证违约责任不予调整，原审判决按照合同约定确定被上诉人应当赔偿逾期办证违约金的数额并无不当，本院予以照准。被上诉人向上诉人交付的《海洋国际独家小区售房交费表》中明确载明“委托开发商办理产权证手续费300元”，表明上诉人知晓该收费情况，在此情况下其仍然向被上诉人交纳，且被上诉人最终也代上诉人办理了产权证，其义务已经完成，上诉人亦应支付对价即代办费300元。双方当事人均认可办证时需向房管部门交纳产权交易费152元，但双方未对如何负担进行约定，而上诉人向被上诉人交纳该费用并由其代缴至房管部门，既符合一般商业惯例，也系上诉人对自身权利的处分，故该款亦不应予返还。综上，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费367元，由上诉人韩招娣负担。本判决为终审判决审 判 长  万景周代理审判员  蒋 涛代理审判员  郭林涛二〇一六年三月三日书 记 员  孟丽丽