安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖12民终2337号上诉人（一审被告）:阜阳金牛房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市清河东路678号金牛小区16#楼505，组织机构代码71990600-6。法定代表人：程子侠，该公司总经理。委托代理人：王济东，该公司法律顾问。被上诉人（一审原告）：刘伟伟，男，1987年6月27日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托代理人：田晓红，阜阳市颍州区九龙法律服务所法律工作者。上诉人阜阳金牛房地产开发有限公司（以下简称金牛公司）因与被上诉人刘伟伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2015）州民一初字第04612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月21日公开开庭审理了本案，上诉人金牛公司的委托代理人王济东，被上诉人刘伟伟的委托代理人田晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金牛公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判其不承担违约责任。事实与理由：因其公司不服阜阳市城乡规划局的行政处罚，双方正在进行行政诉讼，导致刘伟伟的房产证未能办理，系政策因素或者主管部门的原因，故其公司不存在合同约定的违约情形，一审判决认定事实错误。刘伟伟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘伟伟向一审法院起诉请求：依法判令金牛公司赔偿其逾期交房违约金4522元及逾期办证违约金125723元。一审法院认定事实：2010年11月3日，金牛公司与刘伟伟签订《商品房买卖合同》，合同主要内容载明：第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房第4#5#9#51205号房。第四条计价方式与价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4237.76元，总金额肆拾玖万壹仟肆佰玖拾伍元整。第六条付款方式及期限3、其他方式银行按揭：首付总房款的30.82%，人民币151495元，余款人民币340000元，办理银行按揭，合同签订后十五个工作日内办理完毕。第八条交付期限出卖人应当在2011年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任1、（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2.25%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：3.由于政策因素或主管部门的原因暂时不能办理产权登记的，日期相应延长，最长不超过两年。合同签订后，刘伟伟于2010年11月3日向金牛公司支付了购房款151495元，并办理了银行按揭手续。2011年11月16日，金牛公司向刘伟伟交付了位于阜阳天韵怡城小区4#5#9#51205号房。因金牛房公司的责任导致刘伟伟在接收上述商品房后未能在365日内办理房地产权属证书。庭审中，依法要求金牛公司在指定的期限内提供该商品房经验收合格的相关证据，金牛公司未予举证。2013年12月10日，阜阳颍州区金牛房地产开发有限责任公司变更为阜阳金牛房地产开发有限公司。阜阳市城市管理行政执法局认定金牛公司未按规划要求实施建设，对其作出了行政处罚，因金牛公司对该行政处罚不服，故提起诉讼，要求撤销阜阳市城市管理行政执法局作出的阜规函（2014）228号《关于认定阜阳金牛房地产有限公司“天韵怡城小区”违法建设性质的函》或者确认其作出该函的行为违法，现该案件正在审理中。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，符合法律规定，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。依据合同对房屋的交付期限约定，金牛公司实际于2011年11月16日将涉案房屋交付给刘伟伟，已超出交付期限，故刘伟伟有权主张金牛公司承担逾期交房的违约责任，计算到2011年11月16日，金牛公司应承担逾期交房违约金应为4522元，故刘伟伟要求金牛公司支付房屋逾期违约金4522元应予支持。金牛公司依据合同约定应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因其责任导致刘伟伟未能办理房产权属证书，应当承担违约责任。因双方当事人没有约定违约金，刘伟伟也未能举证证明具体损失数额，故应按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算实际损失。刘伟伟诉请中计算违约金的天数从2012年11月17日计算至2015年11月16日是对自己权利的行使，符合法律规定，予以认定，故金牛公司应支付刘伟伟逾期未能办理房屋权属证书的违约金（以491495元为基数，自2012年11月17日起至2015年11月16日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），对刘伟伟超过该部分的诉讼请求依法不予支持。金牛公司辩称未能履行双方签订合同第十五条的约定是因政策因素不能办证，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜阳金牛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付刘伟伟逾期交房违约金4522元；二、阜阳金牛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付刘伟伟因未能取得房屋权属证书而产生的违约金（以491495元为基数，自2012年11月17日起至2015年11月16日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、驳回刘伟伟的其他诉讼请求案件受理费2905元，由刘伟伟负担205元，阜阳金牛房地产开发有限公司负担2700元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：金牛公司与刘伟伟于2010年11月3日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方应按照该合同约定履行义务。因金牛公司未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致刘伟伟的房屋产权登记不能办理，其公司行为已构成违约。鉴于金牛公司未举出充分证据证明其公司存在因政策因素或主管部门的原因导致房屋产权登记不能办理的情形，一审判决其支付刘伟伟违约金并无不当。故金牛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由阜阳金牛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 杰审 判 员 马 林代理审判员 姚 莉二〇一六年十一月三日书 记 员 刘梦李附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。