广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初1135号原告王惠霞，女，汉族，住广东省东莞市莞城区，公民身份号码：×××3520。委托代理人刘伯达、吴锡涛，均系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市，注册号：441900000309115。法定代表人刘学斌。委托代理人刘捷丽，女，汉族，××年××月××日出生，住四川省眉山市东坡区。委托代理人莫任天，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省怀集县。原告王惠霞诉被告东莞市富盈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄淑娇适用简易程序，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴锡涛、被告的委托代理人莫任天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于东莞市莞城区体育路98号富盈•东方华府6座4单元1103号商品房，房屋的总价为924600元，付款方式为按揭付款，交房日期为2014年3月31日。原告已根据双方约定支付首期楼款并办理银行按揭，剩余房款已由银行代为支付给被告，但被告并未依约履行其交房义务。直至2015年7月1日才向原告发出《收楼通知书》通知交房，被告的行为已经构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。另，案涉商品房存在严重漏水的质量问题，原告曾向被告提出，但被告至今仍未对此进行修复，导致原告未能如期正常装修和入住，被告的行为已经构成违约，依法应承担原告的租金损失。原告为维护自身权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金43086.36元（违约金按每日万分之一，以已交付房款为本金从2014年4月1日起计算至2015年7月10日，即924600×0.1‰×466=43086.36元）。2、被告限期对案涉商品房漏水问题进行修复。3、被告赔偿原告从2015年7月10日至案涉房屋修复之日的租金损失，暂计算至2015年11月19日为8800元（以2000元／月计算）。4、被告承担本案的诉讼费。被告答辩称，1、原告主张的逾期违约金从2014年4月1日计算至2015年7月10日没有法律依据。案涉商品房已经在2015年1月16日取得竣工验收报告，已经达到交付条件，即使被告需要支付违约金，也应当计算至2015年1月16日。2、根据2015年7月9日原告收楼时的验房记录，存在的漏水问题还在施工单位的保修期内，被告已经责成施工单位进行维修，维修后进行测试、在下雨天进行观察，并约原告现场察看。被告已经对房屋漏水进行维修，已按有关毛坯房维修工作规程在常规的维修期内履行维修义务，并已修复完成，原告应当验收确认。3、原告主张的租金损失，没有法律依据，不应当支持。4、被告已将案涉房屋交付给原告，原告作为房屋的所有人和实际占有人应当对房屋进行合理管理和维护，对房屋质量缺陷采取适当措施避免损失扩大。对因原告过错造成房屋质量问题扩大或者增加损失，应当由原告自行承担。经审理查明，2013年3月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201303051F58DD926678），约定原告购买被告开发的位于东莞市莞城区体育路98号富盈•东方华府6座4单元1103号商品房；价款为924600元，买受人支付首期楼款后以按揭贷款方式付清余款；出卖人应在2014年3月31日前，将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，如出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按出卖人通知的期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务。合同签订后，原告依约向被告付清房款。庭审中，双方对如下问题存有争议：一、违约金计算的截止日期。被告主张案涉房屋是在2015年1月16日竣工验收合格，故违约金应当计算至2015年1月16日。对此提交了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》及建筑工程竣工验收报告予以证明。其中，《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》显示富盈•东方华府6幢竣工验收合格，备案时间为2015年5月13日，其上载明验收时间为2015年1月16日。原告对被告提交的证据的真实性予以确认，但不确认关联性。原告确认其在2015年7月4日收到被告邮寄的收楼通知书，并于2015年7月9日到被告处收楼，故主张违约金计算至2015年7月9日。二、被告应否对案涉商品房的漏水问题进行修复。原告主张案涉商品房的主卧室、小孩房、老人房三个房间的窗边都有渗水情况，故要求被告对此进行修复。被告确认原告主张的上述漏水情况，但主张其已经在2015年10月份维修并进行测试，对漏水现象修复完毕。对此，被告没有提交证据予以证明。三、被告应否向原告赔偿租金损失。原告主张因案涉商品房存在漏水问题，导致其无法在收楼后装修入住，期间存在另外租房子使用的租金损失。对此，原告提交了58同城同种类商品房租金标准打印表予以证明。被告对此不予认可，认为原告没有证据证明存在租金损失。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、发票、完税证明、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、收楼通知书、58同城同种商品房租金、漏水照片，被告提交的商品房买卖合同、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、验收报告书以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，双方应依照合同约定履行。根据合同约定，被告应当在2014年3月31日前将验收合格的房屋交付给原告，否则其构成违约，应承担相应的违约责任。从被告提交的案涉房屋的验收报告书和工程竣工验收备案证书可知，无论是验收报告书载明的2015年1月16日还是工程竣工验收备案证书载明的备案日期2015年5月13日，案涉房屋在2014年3月31日前并未验收合格，故被告逾期交付房屋已经超过180日，构成违约，原告诉请被告按日支付已交付房价款万分之一的违约金，符合《商品房买卖合同》对逾期交楼违约责任的约定。被告已经按照合同约定向原告发送书面的收楼通知书，而原告在2015年7月9日办理收楼手续，故违约金应当计算至2015年7月9日。按照双方约定的违约金标准计算出违约金约为42993.9元（924600元×0.0001×465天=42993.9元），因此，被告应当向原告支付的违约金为42993.9元。另，被告确认原告主张的漏水情况，本院对此予以确认。虽然被告辩称已经维修完毕，但对此没有提交证据予以证明，故本院对此主张不予采信。因此，被告应当在合理期限内对案涉商品房的主卧室、小孩房、老人房三个房间的窗边的渗水情况进行修复。而对于原告主张的租金损失问题，原告提交的证据不足以证明其存在租金损失，故本院对其该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告东莞市富盈房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告王惠霞支付逾期交楼违约金42993.9元。二、被告东莞市富盈房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内对案涉商品房的主卧室、小孩房、老人房三个房间的窗边的渗水情况进行修复。三、驳回原告王惠霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为548.58元（原告已预交），由被告负担受理费437.42元，由原告承担受理费111.16元。如不服本判决，可在本判决书发生法律效力之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  黄淑娇二〇一六年三月七日书 记 员  黄健敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。