湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2015）新法民一初字第01007号原告周福生。原告姜西云。委托代理人胡立中，湖南迪坤律师事务所律师。系特别授权。被告新化县燎星房地产开发有限公司。法定代表人陈铁初，该公司经理。委托代理人刘芙蓉，新化县法律援助中心律师。系特别授权。原告周福生、姜西云与被告新化县燎星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员曾铮担任审判长，与人民陪审员奉先进、李少华组成合议庭进行审理。审理过程中，被告新化县燎星房地产开发有限公司于2015年6月25日提出管辖异议，本院作出驳回被告管辖异议的裁定后，被告上诉于娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2015年9月24日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年11月24日公开开庭进行了审理，原告周福生、姜西云及其委托代理人胡立中、被告的委托代理人刘芙蓉，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周福生、姜西云诉称，两原告于2013年5月31日与被告新化县燎星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于新化县上梅镇滨江南路尖山冲地段的富康家园楼房。原告所购楼房位于富康家园2栋32层3208室，面积129.20平方米，合同房款424813.00元。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年12月30日前依合同约定的交房标准将房屋交付给原告。但至今，被告未按约定交房，也不具备交房条件，被告开发的富康家园室内层高（室内净空）矮于设计标准，相关配套设施未建设、空坪场地未绿化、阳台未安装半封闭铁艺栏杆等。为此原告多次催促交付，一直未果。根据房屋买卖合同约定，交房日后逾期三个月未交房屋的，可以选择解除合同返还房款并由被告承担违约责任。原、被告签订的合同，双方应依约履行，被告未实际履行合同，系其违约，依法应承担违约责任。综上，请求判令解除原告与被告所签订的《富康家园商品房买卖合同》并由被告承担违约金66653.16元以及因被告的违约行为给原告造成的损失30000元；诉讼费由被告承担。被告新化县燎星房地产开发有限公司辩称，原告至今尚欠被告67407元购房款没有缴纳，违约在先，根据补充协议的约定，原告应于合同交房日期即2013年12月30日前支付剩余房款，因原告没有支付，被告可以行使先履行抗辩权。原告没有支付全部房款，被告有权迟延交房，原告要求赔偿损失没有事实和法律依据，且被告保留向原告追偿违约金的权利。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件。以证明周福生、姜西云的身份情况；2、商品房买卖合同及相关附件和补充协议。以证明被告违约的事实及违约金的计算及约定交付房屋和交款的日期即一手交房一手交钱的事实；3、收款收据。以证明原告交款的事实及被告违约的事实；4、伍文奇商品房买卖合同。以证明被告在约定时间内无房可交付的事实，伍文奇已经交清全部房款，但在约定交付日期内被告没有交付房屋而起诉。对原告提交的证据，被告的质证意见为：证据1没有异议；证据2，内容的真实性、合法性、关联性均无异议，但是对原告的证明目的有异议，从合同第六条的内容来看，被告没有违约，原告至今没有交清房款，对补充协议的约定，也印证了合同约定的交房期限，如原告没有交清房款，被告是不存在违约的；证据3，其中有二张是交纳房款首付款30%的收据，编号为6145033的收据不是房款，是一些税费，是富康家园代收代缴的，原告只交纳了67407.00元的购房款，并未交清房款；证据4，对伍文奇的合同，真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，以此证明被告没有交付房屋，代理人认为不能达到其证明目的，并且是彼此不相关联的两个主体，伍文奇是否交纳清房款与原告没有因果联系，伍文奇起诉也不能证明原告的诉讼有理，被告的房屋早已具备交房条件，随时可以交付，特别有业主，基于个人原因，不接收房屋，并不是富康家园交房存在问题，所以原告基此而认定被告方存在违约不能完成。为支持答辩意见，被告向本院提交了如下证据：1、《富康家园商品房买卖合同》。以证明《富康家园商品房买卖合同》第六条二款、第五条约定，原告必须于2013年12月30日前按时交付房款，如原告没有按期支付房款，被告有权顺延交房；如原告拖欠支付房款，被告可以追究原告的违约责任，原告须按总价款日万分之三支付违约金；2、补充协议。以证明原告应该在商品房合同交房日期时将拖欠的房款67407.00元支付给被告；3、收据。以证明原告拖欠原告67407.00元房款的事实。对被告提交的证据，原告的质证意见为：证据1，真实性无异议，但对证明目的有异议，不能达到被告的证明目的，不能证明原告存在违约，被告不存在违约的目的；证据2，真实性无异议，只是对证明目的有异议，不能达到被告的证明目的，原告根本不存违约，而是被告在所约定的日期内根本无法交房，补充协议的交房日，从本案的事实看，都是一手交房一手交房款，被告不能在约定的日期内交房，则原告可以不支付余款；证据3，原告交付房款客观存在，不能达到被告的证明目的。本院认证如下：对原告提交的证据1，系国家职能部门出具的有效证件，且被告无异议，本院予以认定；证据2、3、4，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，结合庭审查明情况，确认以下事实：原告与被告新化县燎星房地产开发有限公司于2013年5月31日签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买了被告开发的富康家园2栋3208号的住宅一套，该房屋建筑面积129.2平方米，总价款为424813.00元，原告以银行按揭方式付款，原告已经交付购房首付款67407.00元及其他水费17056元、按揭资料费500元，并约定剩余首付款67407.00元原告方于该商品房合同交房日期时支付，合同约定的交房日期是2013年12月30日前。对被告提交的证据1、2、3，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，结合庭审查明情况及双方当事人陈述，本院确认事实与原告提交的证据2、3、4确认的事实一致。根据原、被告的陈述及本院认定的有效证据，本案确认以下基本事实：原告周福生、姜西云（乙方）系夫妻关系，与被告新化县燎星房地产开发有限公司（甲方）于2013年5月31日签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于新化县上梅镇滨江南路尖山冲地段的富康家园楼房。合同约定：“一、甲方以出让方式取得位于上梅镇滨江南路原尖山冲地段土地使用权，做为商住小区建设，项目名称为富康家园。建设工程规划许可证为建规（地）字第F2012030(用)号；国土使用证号为新国用（2012）第G0915号。二、乙方向甲方购买富康家园2栋3208号住宅一套，建筑面积129.2平方米，……三、甲乙双方约定按建筑面积计算房款，该房屋单价为3288.03元/平方米，总价款为424813.00元。……四、……乙方以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向被告交付首期购买款134813.00元，余款290000元向银行申请15年贷款。……五、乙方如未按被告通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）之日交款，逾期三十天以内的，乙方向甲方支付逾期应付款日万分之三的违约金。逾期超过三十天后，即视为乙方不履行本协议，则甲方有权单方将乙方购买的房屋收回，终止本合同，同时追究乙方的违约责任，乙方按总价款日万分之三支付违约金。六、甲方须于2013年12月30日前，将乙方购买的房屋交付乙方使用并签署房屋交接单。乙方必须在本合同约定的期限内按时交付房款，否则按本协议第五条办理。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、如遇人力不可抗拒的自然灾害，甲方可据实予以延期；2、甲方在本合同约定的交房期限前未收到乙方支付的全部房款及应缴的费用，甲方有权顺延交房和办理权属证书登记日期。七、购买房屋达到交付条件后，甲方应当及时通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）乙方办理手续。……除本条约定特殊情况外甲方如未按本合同规定的期限将房屋交付乙方，逾期交房超过交房之日九十天，甲方按九十天超出之后的日数向乙方支付已交购买款总款日万分之三的违约金，乙方有权选择退房，甲方不计利息返还原告所交房款。……”同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，协议约定：一、为尽快解决乙方所购商品房的按揭贷款的发放，经乙方申请，甲方同意为乙方开具编号为6145032，金额为67407元整的购房款收据，甲乙双方共同确认：上述购房款收据只用作办理银行发放按揭贷款之用途，不作为确认商品房首付款的付款凭证之用。本协议约定，该商品房上述67407元的购房款乙方于该商品房合同交房日期支付给甲方。二、截至补充协议签订之日止，乙方确认：目前实际只向甲方支付购房款人民币67407元，尚有人民币67407元（除银行贷款外）的购房款未支付给被告。三、若乙方未能在上述约定期限内支付差额款项的，乙方应按合同关于逾期支付购房款的约定向甲方承担违约责任，逾期支付差额款项超过30日的，甲方有权解除合同，且乙方同意按该房屋应付总房款的万分之三/天向甲方支付违约金。……六、本补充协议为合同的有效部分，与合同具有同等法律效力。若本补充协议与合同约定内容不同的，以本补充协议约定为准。”2013年5月24日，原告向被告支付了50000元的购房款；2013年5月31日，原告向被告支付了17407元的购房款和17056元的其他费用，除银行贷款的290000元外，原告至今尚欠被告购房首付款67407元未付。该房屋至今未经相关行政部门验收合格，已有部分业主装修入住，被告未按合同约定日期交付房屋给原告。本案争议焦点：1、被告未按时交付房屋是否构成违约；2、原告要求解除合同有无依据；3、原告要求被告承担违约金、赔偿损失能否得到支持。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告周福生、姜西云与被告新化县燎星房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同及补充协议，该合同和补充协议对双方的权利义务进行了明确约定，且协议内容未违反法律强制性规定，双方应严格依法履行。原告至今未按协议约定按期交付剩余购房款，被告可以行使先履行抗辩权，根据合同约定对交房和办理权属证书登记日期给予相应顺延。原告现以被告未按期交房为由，主张解除合同并要求赔偿的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第九十四条、第一百六十一条之规定，判决如下：驳回原告周福生、姜西云要求解除与被告签订的《富康家园商品房买卖合同》并由被告承担违约金66653.16元以及因被告违约行为给原告造成损失30000元的诉讼请求。本案受理费2220元，由原告周福生、姜西云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  曾 铮人民陪审员  奉先进人民陪审员  李少华二〇一六年三月十五日书 记 员  吴再华附相关法律条文的适用：对《中华人民共和国合同法》的适用第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。