安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终80号上诉人（原审原告）：季学军，男，1975年10月1日出生，汉族，农村居民，户籍地安徽省广德县，现住安徽省广德县。上诉人（原审原告）：蔡爱香，女，1979年12月20日出生，汉族，农村居民，住址同上，系季学军的妻子。上述两上诉人共同委托代理人：张可全，男，1962年4月2日出生，汉族，居民，住安徽省广德县。被上诉人（原审被告）：安徽海亮房地产开发有限公司广德分公司，住所地安徽省广德县经济开发区，组织机构代码69414872-X。负责人：张文，该公司总经理。委托代理人：校胜杰，该公司员工。委托代理人：倪友波，北京金诚同达（合肥）律师事务所。上诉人季学军、蔡爱香因与被上诉人安徽海亮房地产开发有限公司广德分公司（以下简称“海亮公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第01496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。上诉人季学军、蔡爱香及其共同委托代理人张可全，被上诉人海亮公司的委托代理人校胜杰、倪友波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年8月6日，季学军、蔡爱香与海亮公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定季学军、蔡爱香购买海亮公司开发的位于广德县桃州镇经济开发区水岸阳光城A-8号楼1座601室商品房一套。建筑层数地上11层，地下1层，该商品房位于第6层。海亮公司实际交付给季学军、蔡爱香的商品房位于A-8号楼第六层，该栋楼未建地下1层。涉案变压器距A-8号楼的距离约为8.37米。依据规划设计图，涉案A-8号楼楼层结构为地上11层、地下无层。海亮公司于2014年9月19日取得了商品房初始登记证，并于2014年9月30日将商品房初始登记证交给了季学军、蔡爱香委托的办证单位安徽海亮物业管理有限公司广德分公司用于办理房屋产权证。海亮公司在小区内建设了部分公共自行车停车位。2015年5月19日，季学军、蔡爱香提起诉讼，请求判令：1、海亮公司赔偿季学军、蔡爱香违约金146728.80元；2、撤离季学军、蔡爱香房屋附近的变压器；3、海亮公司至今未履行交付房产证的义务，应承担合同中约定的损失1000元；4、海亮公司兑现公共自行车位的承诺；5、案件诉讼费用由海亮公司承担。原审法院认为：双方签订的《广德县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当全面履行。关于海亮公司合同约定A-8号楼有地下1层但实际未建行为的性质。双方当事人在合同中约定涉案A-8号楼建筑层数地上11层，地下1层，合同履行过程中海亮公司实际交付的建筑层数为地上11层，地下无层。根据海亮公司提供的涉案建筑的规划设计图，涉案楼层设计为地上11层，地下无层，通过与其他楼层的比较，应认定海亮公司提供的合同关于楼层的表述系其公司工作人员的失误，不存在欺诈。但此失误对季学军、蔡爱香签订合同造成误解，海亮公司在一定程度上存在违约，由于此违约行为事实上已无法补救，海亮公司已无法再建地下1层，季学军、蔡爱香只能主张赔偿损失。由于合同中对地下1层的权属、用途未作约定，此违约行为也未约定违约金，所以违约行为对季学军、蔡爱香造成损失，季学军、蔡爱香应当举证证明，并以季学军、蔡爱香的实际损失和将来可获得的利益为限。庭审中，季学军、蔡爱香未能举证证明其损失的存在，仅仅以法律和司法解释规定的违约金不应当超过合同价款30%的要求来计算违约金所得，缺乏事实和法律依据，对该项诉讼请求，不予支持。关于撤离变压器问题。季学军、蔡爱香认为海亮公司的变压器安装距离季学军、蔡爱香购买房屋太近，影响季学军、蔡爱香身体健康，要求撤离变压器。季学军、蔡爱香没有提供任何证据证明海亮公司安装变压器违反规定，也没有提供证据证明涉案变压器对季学军、蔡爱香有影响的证据。季学军、蔡爱香主张撤离变压器的诉讼请求不能成立。关于海亮公司逾期交付房产证问题。合同中第十六条约定，出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的《土地证书》、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人办理该商品房转移登记。已查明事实表明，海亮公司已于2014年9月30日前办理了商品房初始登记证。季学军、蔡爱香认为海亮公司违约的理由不能成立。关于自行车车位问题。由于合同中未约定海亮公司必须为季学军、蔡爱香等购房户提供公共自行车位，且在庭审中海亮公司已举证证明已建设了部分公共停车位，可以满足停车需求。对该项诉讼请求不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告季学军、蔡爱香的全部诉讼请求。案件受理费3410元，由原告负担1705元，被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司负担1705元。季学军、蔡爱香不服上述判决，向本院提出上诉称：1、海亮公司未按约建设地下1层显系违约，原审法院认定海亮公司系工作失误与事实不符。2、未建地下1层造成小区内公共停车位不能满足需求，海亮公司在另案中承认A6楼的地下车库由A6楼住户使用，A8楼的住户没有车库可供使用，原审认定海亮公司已建公共停车位可以满足停车需求错误。3、未建地下1层造成A8楼住户不能享有A8楼地下车库的停车使用价值，损失为海亮公司未建设A8楼地下1层车库而节省的成本价，合同补充协议亦约定违约方应承担商品房成交价总额10%的违约金，原审以实际损失或损失无法计算为由驳回季学军、蔡爱香的诉请系属错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持季学军、蔡爱香原审第1、3、4、5项诉讼请求。海亮公司未向本院提交书面答辩意见，其在庭审中辩称:1、合同中关于地下1层的约定系海亮公司工作失误，该约定并非双方当事人真实意思表示，故海亮公司不存在违约。2、海亮公司未将地下1层纳入销售面积，亦未纳入定价范围，合同亦未约定未建地下1层的违约金，季学军、蔡爱香主张按照房屋地下1层的建设成本价或者依据补充协议约定支付违约金均无事实依据。3、案涉合同中未约定由海亮公司提供自行车车库，海亮公司亦未承诺提供自行车车库，海亮公司已在小区内建设公共停车位，可以满足购房户的停车需求，A6楼的地下停车位并不限于A6楼住户。4、海亮公司已依照合同约定于2014年9月19日办理了案涉房屋的初始登记，不构成违约，不应承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人举证、质证意见均与原审相同。原审对证据的认定符合法律规定，本院予以确认。二审查明的事实与原审相同，故本院对原判认定的事实予以确认。根据当事人在原审法院提交的证据，并结合原审、二审期间双方当事人陈述，二审另查明：《商品房买卖合同》关于产权登记约定，出卖人承诺于2014年9月30日前取得规定的土地证、《房地产权证》或商品房初始登记证交付买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意出卖人在约定日期起90日内交付《房地产权证》或商品房初始登记证的按已付房价款的0.1%承担违约责任；超过90日出卖人不能交付的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付证件之日止按买受人已交付房价款万分之零点五承担违约金。案涉广德县桃州镇经济开发区水岸阳光城A-8号楼1单元601室的房地产权证已于2014年12月16日办理至季学军、蔡爱香名下。现季学军、蔡爱香已领取房地产权证。本案二审争议焦点为：1、海亮公司未按合同约定建设地下负一层是否造成季学军、蔡爱香的权益受损，海亮公司应否承担相应的违约责任；2、海亮公司是否逾期交付房产证，其应否承担逾期办证的损失。本院认为：关于争议焦点1。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案中，海亮公司与季学军、蔡爱香签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋建筑层数为地上11层，地下1层，而海亮公司实际交付的房屋建筑层数为地下无层，海亮公司履行合同义务与合同约定不符，确系违约。合同中并未约定该地下1层的用途，亦未明确约定该项违约的责任承担方式，补充协议约定的违约情形与本案情况不相符合，季学军、蔡爱香未举证证明该项违约给其造成的损失及损失的具体数额，其上诉称参照海亮公司建设地下1层的成本价赔偿损失或依据补充协议支付合同价款30%的违约金，无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于公共停车位，因双方合同对此并无明确约定，且海亮公司一审所举证据能够证明其已建设部分公共停车位，故季学军、蔡爱香此节上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点2。海亮公司已于2014年9月19日取得案涉房屋的初始登记，该日期在双方约定的交付初始登记证之前，且案涉房屋的产权证已于2014年12月办理至季学军、蔡爱香名下，海亮公司已按合同约定履行了相关办证义务，并未违约，亦未给季学军、蔡爱香造成损失，故原审法院驳回季学军、蔡爱香要求海亮公司承担逾期办证损失1000元的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当，季学军、蔡爱香的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3410元，由上诉人季学军、蔡爱香负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈月银审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一六年三月十五日书 记 员  卢艳芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……