北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终2370号上诉人（原审被告）徐红艳，女，1972年1月2日出生。上诉人（原审被告）**江，男，1972年7月8日出生。被上诉人（原审原告）北京西马坡物业服务中心，住所地北京市顺义区马坡镇西马坡村正街21号。法定代表人陈广利，总经理。委托代理人王晓玉，北京王晓玉律师事务所律师。上诉人徐红艳、**江因与被上诉人北京西马坡物业服务中心（以下简称西马坡物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第17203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官王海宁、宋晖参加的合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人徐红艳、被上诉人西马坡物业中心之委托代理人王晓玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西马坡物业中心一审起诉称：徐红艳、**江是北京市顺义区佳和宜园小区36号楼×单元×室房屋业主，房屋建筑面积为92.99平方米，物业费单价为1.2元／建筑平方米·月，生活垃圾清运费每年30元。2009年11月15日，徐红艳、**江就涉诉房屋与北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，按约定徐红艳、**江应提前一个月预交次年度物业服务费。2010年3月31日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司名称变更为北京诚智慧中物业管理有限公司。2011年10月30日，西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《佳和宜园住宅项目交接协议》，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，西马坡物业中心进驻涉诉小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。现徐红艳、**江违反合同约定，欠缴自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费5467.81元、生活垃圾清运费122.50元。西马坡物业中心多次催缴未果，为维护西马坡物业中心合法权益，特提起诉讼，要求：1.判令徐红艳、**江足额支付所欠西马坡物业中心物业费5467.81元、生活垃圾清运费122.5元；2.案件受理费由徐红艳、**江负担。徐红艳、**江一审答辩称：认可涉诉房屋情况、欠费期限及金额，但不同意交纳。理由如下：1.徐红艳、**江与西马坡物业中心不存在物业服务合同关系，双方未签订物业服务合同。物业服务合同是西马坡物业中心与顺义区马坡地区办事处小孙各庄村村民委员会（以下简称小孙各庄村委会）签订的。徐红艳、**江系小孙各庄村村民，物业费和垃圾清运费应当由村委会统一交纳，与我们个人没有关系；2.涉诉小区物业服务管理不到位，具体包括：门禁没启用过、楼梯通道杂物乱堆乱放、门口张贴小广告、停车混乱、私搭乱建、占用绿地种菜养殖、小区摄像头有盲区、消防员无证上岗、未设置意见箱、广场舞扰民、底商人员混杂；3.保护民事权利诉讼时效是2年，西马坡物业中心是2015年10月份起诉的。以此往前计算2年，之前的物业费和生活垃圾清运费已经超过诉讼时效，徐红艳、**江没有义务给付。一审法院审理查明：徐红艳、**江是北京市顺义区马坡地区佳和宜园小区36号楼×单元×室房屋业主，房屋建筑面积为92.99平方米。2009年11月15日，徐红艳、**江就涉诉房屋与北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，按约定徐红艳、**江应提前一个月预交次年度物业服务费，物业费单价为1.2元／建筑平方米·月、生活垃圾清运费30元／户·年。徐红艳、**江自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费5467.81元、生活垃圾清运费122.5元均未交纳。2010年3月31日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司名称变更为北京诚智慧中物业管理有限公司。2011年10月31日，西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《佳和宜园住宅项目交接协议》，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，西马坡物业中心进驻涉诉小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。2012年5月15日与2015年7月7日，小孙各庄村委会先后与西马坡物业中心签订物业服务合同，约定西马坡物业中心提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主（村民）和物业使用人；小孙各庄村委会有权要求西马坡物业中心按合同约定提供物业服务，并享有知情权、监督权等；业主应按时交纳各项费用，若业主无故拖欠应交费用，小孙各庄村委会负责协助催交或以其他方式偿付，西马坡物业中心有权采取措施追索欠款。西马坡物业中心自交接物业至今一直在涉诉小区提供物业服务。涉诉小区现未成立业主委员会。庭审中，针对西马坡物业中心是否有权请求徐红艳、**江支付欠缴的物业费和垃圾清运费及徐红艳、**江提出的超过诉讼时效的答辩意见，西马坡物业中心表示，其自2011年11月16日进驻涉诉小区至今连续提供物业服务，是适格的原告。因物业服务合同是持续性履行的，故不存在超过诉讼时效的问题。针对涉诉小区存在的物业服务问题，徐红艳、**江提交了现场照片。西马坡物业中心不认可照片的真实性，认为无法证明是涉诉小区。西马坡物业中心同时表示，认可公共绿地个别存在种菜和圈占现象，其也进行了劝阻，由于该小区系回迁小区，管理上存在困难；私搭乱建的情况西马坡物业中心制止过并向城管等相关单位反映处理过；小区内张贴小广告的行为只要发现，西马坡物业中心均会制止；小区门禁在西马坡物业中心进驻小区时已全部更换，但存在业主弃用或破坏的情况，西马坡物业中心并不是没有处理；小区停车秩序混乱是由于小区建设时配套车位较少，西马坡物业中心无法解决；西马坡物业中心24小时安排消防人员巡逻值班。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。徐红艳、**江就涉诉房屋与北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及相关规定，应为合法有效。双方均应依照约定履行各自的合同义务。现双方对该合同均予认可，法院予以确认。北京房修一慧中物业管理有限责任公司名称后变更为北京诚智慧中物业管理有限公司，该公司又于2011年10月31日与西马坡物业中心签订了佳和宜园住宅项目交接协议，并完成了物业交接，西马坡物业中心承接了徐红艳、**江与北京房修一慧中物业管理有限责任公司所签前期物业服务合同的权利义务，并自物业交接后至今一直为涉诉小区提供物业服。因此，徐红艳、**江与西马坡物业中心之间已经形成事实物业服务合同关系，徐红艳、**江作为物业管理服务的受益人理应履行向西马坡物业中心交纳物业管理服务费及相关费用的义务。徐红艳、**江以其未与西马坡物业中心签订物业服务合同为由拒绝交纳西马坡物业中心主张的物业费和垃圾清运费，没有事实和法律依据，法院对其答辩意见不予采信。小孙各庄村委会与西马坡物业中心所签物业服务合同系为维护本住宅区全体业主（村民）的合法权益，确保小区物业管理工作正常进行的情况下签订的，在双方间并不产生西马坡物业中心提供物业服务、小孙各庄村委会交纳物业服务费用的权利义务内容约定，故徐红艳、**江关于应由小孙各庄村委会交纳涉诉房屋物业费和生活垃圾清运费的辩解意见不能成立。徐红艳、**江是否应当被纳入村委会代缴物业费范围不属于本案处理的范围。关于徐红艳、**江辩称的超过诉讼时效的问题，因西马坡物业中心提供的物业服务具有持续性，不存在超过诉讼时效的事实，故对徐红艳、**江该项辩称意见，法院不予采纳。本案中，徐红艳、**江虽对欠缴物业费、生活垃圾清运费的事实和数额不持异议，但根据其辩解意见和西马坡物业中心当庭陈述，并结合法院审理的同一小区同期同类案件中所查明的事实，可以证明西马坡物业中心提供的物业服务确实在一定程度上存在瑕疵，故对西马坡物业中心要求徐红艳、**江全额交纳物业费的请求，法院予以适当调整。西马坡物业中心主张的生活垃圾清运费合理合法，法院予以支持。针对本案诉讼过程中反映出的物业服务问题，法院建议西马坡物业中心增强服务意识、改善服务态度、提高服务质量。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，判决如下：一、徐红艳、**江于判决生效之日起七日内给付北京西马坡物业服务中心二○一一年十二月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业费、生活垃圾清运费合计五千一百五十二元九角。二、驳回北京西马坡物业服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决后，徐红艳、**江不服一审法院判决，上诉至本院。徐红艳、**江上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，徐红艳、**江和西马坡物业中心之间没有任何合同关系，徐红艳、**江签署的物业服务合同是和北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订的，和西马坡物业中心没有任何关联性，而且徐红艳、**江已经履行了和北京房修一慧中物业管理有限责任公司之间的承诺。西马坡物业中心接管佳和宜园小区的物业服务均没有得到所有业主的同意，其行为违反了《中华人民共和国物业管理法》第十条、第十一条的规定。西马坡物业中心接手佳和宜园的时候，全体业主已经入住，物业公司应当由业主和业主委员会推选产生，而西马坡物业中心是由地方人民政府指定的，该决定侵犯了徐红艳、**江作为业主应当享有民主权利，不是由业主推选的物业公司，徐红艳、**江不予认可。第二，佳和宜园的物业交接并非与全体业主之间进行物业项目交接的，而是企业与企业之间进行的交接，物业交接程序根本不符合《北京市物业项目交接管理办法》的规定，佳和宜园的物业交接全体业主根本没有参与，所以徐红艳、**江不认可双方存在任何服务合同关系。第三，西马坡物业中心的服务质量严重不达标。佳和宜园小区的绿地全部被业主占用，小区内无公共卫生间，小区消防人员亦无证上岗。按照《住宅物业服务等级规范（一级）考评细则（试行）》衡量西马坡物业中心的服务标准，完全可以判断西马坡物业中心的服务未达标，所以徐红艳、**江拒绝缴纳物业管理费用。综上所述，徐红艳、**江认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误。徐红艳、**江故请求：撤销一审判决，发回重审或改判；本案一、二审诉讼费用由西马坡物业中心承担。西马坡物业中心二审答辩称：第一，关于主体资格的问题，涉诉小区是四个村的回迁小区，西马坡物业中心在2011年10月30日与前物业签订的协议，有开发商和马坡镇政府的见证，当时是应急进入的，2011年10月份进入的小区，入住之后对所有的小区电梯进行了维护，对化粪池进行了清理，2012年和村委会签订的物业服务合同，当时是村委会征集了村民的意见，符合北京市物业管理办法的相关规定。西马坡物业中心对涉诉小区提供服务是有合法身份的。西马坡物业中心和前物业公司在顺义法院有过诉讼，该案中详细记载了西马坡物业中心与前物业的关系。第二，西马坡物业中心进驻涉诉小区的时候绿地已经被破坏掉了，有种菜和做铁皮柜子的行为，西马坡物业中心对这种行为进行了劝阻，但没有强制力。物业已经尽到了相应的义务，业主应当缴纳物业费。第三，关于应该由村委会缴费的的问题。合同中没有约定由村委会缴纳物业费，当时村委会的约定是本村经济组织成员的物业费由村委会进行缴纳，徐红艳、**江不在名单之内，所以村委会不进行缴纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有庭审笔录、《前期物业服务合同》、名称变更通知、佳和宜园住宅项目交接协议、物业服务合同、佳和宜园业主及投票权数清册、征求意见表决结果、北京市顺义区佳和宜园物业服务区域业主（村民）决议、小区录像等证据在案证明。本院认为：本案的争议焦点为：一、西马坡物业中心是否具有主张物业费、生活垃圾清运费的主体资格；二、一审判决认定的物业费数额是否合理。关于争议焦点一，西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订了物业服务合同，继承了物业服务的权利义务。同时，西马坡物业中心在交接后，客观上一直为涉诉小区提供物业服务，与徐红艳、**江形成了事实上的合同关系，且具有物业服务的主体资格，徐红艳、**江亦认可西马坡物业中心对涉案小区提供了物业服务，故应履行缴纳物业费和垃圾清运费的法律义务。徐红艳、**江主张西马坡物业中心不具有合同主体资格的理由无事实与法律依据，本院不予采信。一审法院认定西马坡物业中心有权要求徐红艳、**江支付物业服务费用，处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二，本案中，西马坡物业中心在物业服务过程中存在瑕疵，导致小区存在公共绿地被占用、空地乱搭乱建等客观事实。但该事实的存在系多方原因造成的，西马坡物业中心不应对此负全部责任。若徐红艳、**江以物业服务不合格为由拒绝缴纳全部物业费，则对西马坡物业中心要求过于苛刻，故对其主张，本院不予支持。一审法院综合考虑案件情况，依法对西马坡物业中心主张的物业费数额予以酌减，处理于法有据，扣减数额适当，本院予以维持。综上所述，徐红艳、**江的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由徐红艳、**江负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由徐红艳、**江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王东军代理审判员  王海宁代理审判员  宋 晖二〇一六年三月三十日书 记 员  武原野