广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2015）云罗法民初字第1613号原告张锦才，男，汉族，罗定市人，住罗定市。原告梁文，女，汉族，罗定市人，住址同上。委托代理人彭志强，广东端庆律师事务所律师。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。法定代表人肖志均。原告张锦才、梁文诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月10日受理后，依法由代理审判员欧惠庆独任审判，并于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告张锦才及其委托代理人彭志强到庭参加诉讼，被告创宇公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是位于罗定市**街道**号**小区的房地产开发商。2012年10月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的凤**小区**座*层*号商品房一套，合同约定该商品房总价为575410元，同时约定被告应在原告交齐购房款且办理收楼手续后180天内办理房地产权证，否则需向原告支付逾期办理房地产权证的违约金；违约金自逾期之日的次日起至房地产权证出证之日止，依原告所购商品房总价款的万分之一按日计算。2012年10月9日，原告支付了第一期购房款175410元，并支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共计17424元，并按照被告的要求提供了全部需要用于办理各项业务的相关证件并签署了各种相关文件。2013年1月5日，原告支付了第二期购房款400000元。至此，原告向被告支付了全部购房款575410元及代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共计17424元。原告按《商品房买卖合同》的约定履行了支付购房款的义务，缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，且已委托被告办证。依照被告的通知，原告在2014年4月5日办理收楼手续，被告应在原告收楼后180天内（即2014年10月2日前）办理房地产权证。然而到今天为止被告还没有为原告办理房地产权证，被告应承担逾期办证的违约责任，包括继续为原告办理房地产权证，并支付逾期办证违约金。现原告向法院起诉，请求判令：一、被告立即为原告办理房地产权证；二、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金24742.20元，暂计至2015年12月6日（2014年10月2日至2015年12月6日期间，按购房款的0.1‰标准即每日57.54元共430日的违约金24742.20元）；三、诉讼费用由被告承担。为证明其主张，原告提交了如下证据：1、身份证，证明原告张锦才、梁文的身份情况；2、被告工商登记信息，证明被告的身份情况；3、商品房买卖合同、协议书，证明原告与被告于2012年10月9日签订《商品房买卖合同》（含附件），合同约定由原告购买位于罗定市罗城街道祥发路的“凤凰新城”住宅小区K座8层03号房，合同约定房屋价款为575410元，合同附件四约定被告逾期办理房地产权证的，需每日按商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金；4、个人住房组合借款合同，证明原告与中国银行罗定支行于2012年11月30日签订《个人住房组合借款合同》，贷款400000元，所得贷款直接划入被告方账户，并以所购房地产提供抵押担保；5、持卡人存根、借款借据、贷款用款凭证、发票，证明2012年10月9日，被告收取原告首期购房款175410元，2013年1月5日，被告收取原告第二期购房款400000元（银行贷款），至此原告已经按合同约定足额支付购房款给被告；6、代办房地产权证收款收据，证明2012年10月9日，被告收取原告代办土地使用权证、房产证契税及其他费用17424元；7、住宅质量保质书、住宅使用说明书、前期物业管理服务合同、物业管理费收据，证明2014年04月05日，被告将“凤凰新城”住宅小区K座8层03号房交付原告使用；8、摩托车位申购协议及收据，证明申购协议第6、7条是违法无效的，原告在2014年8月31日缴纳了11280元费用，该价格并没有优惠，和其他小区的业主的价格一样；9、摩托车位使用权买卖协议，证明买卖协议签订后，原来的申购协议自然失效；10、解除通知函、挂号信回执及查询信息，证实原告于2015年11月26日通过挂号信向被告发出通知函，解除凤凰新城摩托车位使用权买卖协议，该通知函在2015年11月27日已被签收，按照法律规定已经发生法律效力，即使存在摩托车位协议，也不再有法律效力。被告创宇公司辩称：一、被告不存在逾期办证的违约行为，不能办理房产证的原因是原告未出具委托代办产权登记的书面委托书给被告，至今未能办理产权证的责任在于原告。1、法律规定委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书不仅是双方确立委托代理关系的法定要件，而且是向登记机关表明委托关系的必要材料。2、原告提供代办土地使用证、房产证契税及工本费的收据，但收费收据不是委托办证的授权委托书，产权登记机关不会接受收据形式的委托手续。3、办理房产证的法定义务人是原告，不是被告，被告对于原告办理产权登记手续，只有协助的义务。4、被告仅代为收取了办证的契税和工本费用，并注明多除少补，这证明不包含委托代理费用。即使原告书面授权委托被告办证，也属于无偿的委托代理关系。5、合同中双方对委托代办产权证没有约定具体日期。《附件四：合同补充协议》约定的180天期限，约定的是由被告提供资料报产权登记机关备案的期限，并非代办房地产权证的期限，两者不能互相混淆。6、基于通知精神，被告已多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面委托书，并于2015年11月16日在凤凰新城小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，但原告至今未签署，提供书面授权委托书，导致被告至今无法为原告办理房产证，因此责任在于原告。二、被告提交的双方签订的《创宇·凤凰新城摩托车申购协议》属于附条件协议，被告所给车位价格是特别优惠价，所附条件是原告放弃追究被告的法律责任，根据该份协议，原告不应追究被告的法律责任。双方签订的协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。法院应当尊重双方的意思表示，以此驳回原告的诉讼请求。综合上述理由，被告不存在违约责任，原告诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告在诉讼中提供以下证据：1、建筑工程竣工验收报告，证明被告所交付楼宇验收合格；2、房屋竣工验收备案表，证明被告所交付楼宇验收合格；3、EMS快递回执（收楼通知书），证明被告通知原告收楼；4、通知原告签署办证委托公示，证明被告通过公示形式希望业主提供委托手续；5、EMS快递回执（通知原告签署办证委托），证明被告通知原告签署办证委托。对原告提供的证据，经庭审出示并经本院核证，证据的来源合法，反映的事实客观、清楚，本院采纳作为证据使用并作为认定事实的依据。对被告提供的证据，原告对证据1、2真实性无异议，但认为与本案没有关联性；对证据3，原告对收楼事实无异议，但提出被告以通知书的名义向原告发出办理房地产权证委托手续的通知；对证据4张贴公示的事实以及证据5无异议，综合原告的质证，本院对被告提供的证据3不予采纳，其余采纳作为证据使用。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路28号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年10月9日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第K座8层03号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为575410元。第六条约定买受人必须在2012年10月9日前付清首期房款175410元给出卖人，剩余房款400000元须于2012年10月16日前申请办理银行按揭手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……合同签订后，原告已于2012年10月9日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共17424元，并于2013年1月5日前支付完全部购房款575410元。2014年4月5日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。根据被告提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“凤凰新城住宅小区（一期）”（包括A1、A2、B、G、H、K栋）的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“凤凰新城住宅小区（一期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。2015年11月16日，被告张贴公示，要求业主提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。再查明：2014年8月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》（以下简称“车位申购协议”），以11280元的优惠价格向被告购买了一个摩托车位使用权，协议第六条约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不再追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”。2014年9月4日，双方在车位申购协议的基础上签订《凤凰新城摩托车位使用权买卖协议》（以下简称“车位买卖协议”），车位买卖协议第六条约定“依法全额付清上述费用后10天内，甲方同意将该停车位交付依法使用……”；车位买卖协议第九条（一）甲方违约责任约定“甲方逾期交付该停车位或甲方原因造成乙方无法使用该停车位的，应当向乙方退还该停车位已预交部分的每日物业管理费；逾期达90天后，乙方有权解除本合同，甲方应当退还乙方剩余年限相应价值的该停车位销售价款”。原告于2014年8月31日交清了购买车位的款项给被告，但被告未依约交付车位给原告使用，原告遂于2015年11月25日通过挂号信函向被告发出解除通知函，通知被告解除与被告签订的车位买卖协议，解除通知函载明：“梁文、梁锦才鉴于贵司已违约，现决定解除《凤凰新城摩托车位使用权买卖协议》及其他有关摩托车车位的相关协议，请贵公司在3天内退还106号车位停车款11280元。望贵公司收到本函后积极做好解除合同及其他相关协议的后续手续。特此通知！”该解除通知函已由被告公司员工于2015年11月27日签收。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、原告是否委托被告办理房地产权证？二、合同中关于产权登记的约定是被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证？三、被告应否向原告支付逾期办理房地产权证违约金？对于第一个争议焦点即原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立的问题。本案中，被告已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共17424元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，买受人已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续。原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。对于第二个争议焦点即合同中关于产权登记的约定是被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证的问题。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的……。即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，还应办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，原告要求被告尽快办理房地产权证的诉求，合理合法，应予以支持。故被告应在合理期限内为原告办理房地产权证。被告提出合同约定的是其仅需在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。对于第三个争议焦点即被告应否向原告支付逾期办理房地产权证违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因被告的责任不能在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。即被告须在商品房“交付”使用后的180日内办妥房产证。同时，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第四条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而根据被告提供的《建筑工程竣工验收报告》、《房屋竣工验收备案表》，涉案商品房于2013年8月16日才验收合格，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付条件，原告认为，其签收房屋钥匙之日即为房屋交付使用之日的主张，本院不予采纳。因此，被告须在商品房“交付”使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月26日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（2014年10月27日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。由于被告至今未办妥，且对逾期办证的原因，亦未能提供充分证据证明在于原告方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，故原告请求被告支付逾期办证违约金的主张，理据充分，本院予以支持。被告应支付其逾期办理房地产权证的违约金23304.11元（从2014年10月27日起至2015年12月6日止，共405天，每日按商品房总价款575410元的0.1‰的标准计付违约金）给原告，之后的违约金，原告可另循途径解决。由于双方签订车位买卖协议后，被告逾期超过90天仍未交付车位给原告使用，根据车位买卖协议约定，原告有权解除合同，原告亦已向被告发出解除通知函，被告已收悉，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的约定，双方签订的车位买卖协议已解除，故被告提出根据该份协议的约定，原告不应追究被告的法律责任的主张，本院不予采纳。被告创宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内向不动产登记管理部门提交相关产权登记资料，代原告张锦才、梁文申请办理房屋权属证书。二、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月27日起计至2015年12月6日止的逾期办证违约金23304.11元给原告张锦才、梁文。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元（原告已预交），由被告负担194元，原告负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  欧惠庆二〇一六年三月九日书 记 员  曹帼斐