上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第663号原告(反诉被告)上海田村餐饮管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人朱琪，董事长。委托代理人李志坤，上海泓盛律师事务所律师。被告(反诉原告)梁超，男，1976年11月10日出生，汉族，户籍地安徽省。被告(反诉原告)杨俊昌，男，1986年6月1日出生，汉族，户籍地安徽省。以上两被告共同委托代理人王旭生。以上两被告共同委托代理人ＸＸ荣，上海市国鑫律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海田村餐饮管理有限公司诉被告(反诉原告，以下简称被告)梁超、杨俊昌房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，于2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告上海田村餐饮管理有限公司法定代表人朱琪及其委托代理人李志坤、被告杨俊昌及其与被告梁超的共同委托代理人王旭生到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭审理本案。被告梁超、杨俊昌另向本院提出反诉。本院于2015年11月5日、12月18日公开开庭进行了审理。原告上海田村餐饮管理有限公司法定代表人朱琪及其委托代理人李志坤，被告杨俊昌(2015年12月18日出庭)及其与被告梁超的共同委托代理人ＸＸ荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海田村餐饮管理有限公司本诉诉称，原、被告于2014年4月3日签订租赁合同一份，约定原告将位于上海市长宁区娄山关路XXX号门面房出租给被告，使用面积60平方米，用途为餐饮，月租金人民币(币种下同)40,000元，租期自2014年4月5日起至2016年10月4日止为固定期限合同，2016年10月5日起至2016年12月31日止为不固定期合同。任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方。因不可抗拒的因素引起合同不能正常履行时，不视为违约。合同订立后，原告将涉讼房屋交付被告使用。2014年11月8日，原告接到案外人上海天山资产经营有限公司(以下简称天山资产公司)的通知，明确该公司因涉讼房屋动迁，于2014年12月31日终止与原告的租赁合同。2014年11月13日，原告发通知给被告，同样明确因涉讼房屋动迁，于2015年1月12日终止双方的租赁合同。被告租金支付到2014年12月31日，但被告未搬离涉讼房屋。原告依据合同法相关规定，因不可抗力不能实现合同目的而主某解除合同，合同自通知到达被告时解除。故要求判令：1、原、被告之间签订的《门面商铺租赁合同》于2015年1月12日解除；2、被告支付原告自2015年1月1日起至1月12日房屋租金，共计10,000元；3、被告以月租金为标准支付原告自2015年1月13日起至实际搬离涉讼房屋时止的使用费，暂计至2015年4月13日为120,000元。被告梁超、杨俊昌本诉辩称及反诉诉称，原、被告之间签署的租赁合同约定期限至2016年12月31日止，目前还在合同的履行期限，且原告提前二个月通知需要征得被告同意，涉讼房屋动迁不属于合同约定的不可抗力，故不同意原告的诉讼请求，要求继续履行租赁合同，并称若能拿到动迁款，被告就搬离涉讼房屋。后被告又提出，自被告收到原告发出的通知，双方租赁合同已经解除。被告找原告收房并主某征收补偿款，但原告拒绝支付也一直没有来收房。因为租赁合同已经解除，故不同意原告的第二项、第三项诉讼请求。被告履行合同义务支付了押金和租金，对涉讼房屋进行装修、招聘员工、购买和安装营业设备，经营“枫酊”餐饮店。2014年11月13日，原告向被告发出通知，称根据动迁工作安排，正式通知被告于2015年1月12日终止租赁合同等。为了经营“枫酊”餐饮店，被告在涉讼房屋内投入了装修费用、营业设备费用等款项，并且已经聘用员工开始营业，涉讼房屋征收势必造成被告营业损失。因此，原告解除合同后应当根据征收补偿有关规定向被告支付相关征收补偿款项，但原告至今拒绝与被告协商征收补偿事宜，企图侵占属于被告的征收补偿款，原告存在过错。根据有关房屋征收与补偿实施细则的相关规定，被告是涉讼房屋的实际承租人和生产经营者，是相关权利的享有者。2014年4月17日，征收部门张贴征收公告，被告知道后立即要求原告解除租赁合同退回押金，但原告称动迁要等二、三年，不同意解除租赁合同，并称如果被告退出属于违约，不会退还押金。由于原告不同意及时解除租赁合同，致使被告产生装修损失、设备损失、营业损失以及员工经济补偿损失。涉讼房屋因征收致使租赁合同解除，属于不可抗力，租赁合同应自征收公告之日起解除，此后即使被告应当支付相关费用也应当向征收人支付，原告无权再向被告索要租金及使用费。被告并提起反诉，请求法院判令：1、原告按照上海市长宁区娄山关路XXX号底层房屋市场评估价10%乘以涉讼房屋面积比例支付被告停产停业损失；2、原告支付被告房屋装潢补贴72,000元；3、原告支付被告搬迁费1,200元、按时搬迁奖75,000元；4、原告支付被告房屋装修损失78,208元、设备损失211,889.50元；5、原告返还被告押金80,000元。后被告补充本诉抗辩意见，认为因涉讼房屋无法正常经营，自2014年9月23日起的租金应按照原租赁合同约定租金的70%收取租金或使用费，变更第四项反诉请求，主某设备损失为121,705.90元，并增加一项反诉请求，要求原告自2015年11月15日起至判决生效之日止向被告以每月2,000元为标准支付其存放物品支出的损失。原告上海田村餐饮管理有限公司反诉辩称，原告不是动迁协议的安置对象，就涉讼房屋征收的相关补偿被告应向案外人主某。原告认可被告的装潢费用为125,000元，按照使用期限折旧后适当补偿，被告已支付的押金同意在被告所欠的房租及使用费中抵扣，不同意被告的其余反诉诉讼请求。经审理查明，上海市长宁区娄山关路XXX号底层(建筑面积118.82平方米)系公有非居住房屋，由案外人上海新长宁集团天山物业有限公司出租给案外人天山资产经营有限公司使用。2014年1月5日，案外人天山资产经营有限公司(甲方)与原告(乙方)就上述房屋签订《房屋租赁协议》，约定甲方将上述房屋出租给乙方经营使用；租赁期限自2014年1月1日至2016年12月30日，甲、乙双方如需提前终止协议，均应提前一个月通知对方，否则违约方需赔偿违约金；月租金21,000元、物业费2,748.30元，押金为18,000元，协议终止时结清所有费用，即水、电、煤、电话等费用，在房屋和设施无损坏情况下，凭甲方开具的押金凭证，由甲方将押金退回给乙方；租金一季度一付，先付后用(提前5天付款)；乙方应有照经营、合法经营、照章纳税，如有违反由乙方自行承担一切责任；乙方在房屋租赁期限内未经甲方同意，不得擅自扩建、改建和转让，乙方不得私自转让租赁房，如乙方违约私自转租甲方房屋并由此而造成的后果由乙方负全部责任；乙方如有违约，甲方有权收回房屋使用权，一切经济损失由违约方承担；乙方在房屋租赁期内，如遇市政动迁、市容环境改造、简易房屋拆除或街道重点项目需要等不可预见的原因拆除，甲方应将上级通知及时告知乙方，乙方应理解并无条件服从，协议自然终止，甲方不作任何赔偿。2014年4月3日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《门面商铺租赁合同》一份，约定甲方将上海市长宁区娄山关路XXX号门面(以下简称涉诉房屋)租赁给乙方，甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为80平方米，使用面积为60平方米，甲方同意乙方所租房屋作为餐饮经营用，其范围以甲方营业执照为准；租赁期为三年，自2014年4月5日起至2016年10月4日止为固定期限合同，自2016年10月5日起至2016年12月31日止为不固定期合同；租金为每月40,000元，支付方式押二付二，每次提前5天付下期租金；水、电、煤费用按日常实际使用数收费，每月按时交上月水、电、煤费；乙方在签订合同时付给甲方80,000元押金，甲方在正式交房后5日内乙方将第一期的租金80,000元付给甲方；乙方从第二期付款开始每次在本期前5天交付；乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方负责，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有(可移动设施除外)；任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，超过30日甲方有权采取措施，收回房屋；因不可抗拒的因素引起合同不能正常履行时，不视为违约，甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方；因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。上述《门面商铺租赁合同》签订后，原告依约向被告交付涉讼房屋，被告依约向原告支付了押金，按期支付租金，被告并以“枫酊”店招挂牌在涉讼房屋内经营日式料理。2014年9月23日，上海市长宁区人民政府颁布长府房征[2014]13号《上海市长宁区人民政府房屋征收决定》，涉讼房屋被纳入房屋征收范围。同年11月8日，案外人天山资产经营有限公司向原告发出《通知》，内容为根据长宁区115街坊动迁工作的安排，现正式通知原告于2014年12月31日终止租赁合同所规定的经营使用权限，并结清经营所使用的水、电、煤等费用，房屋钥匙移交该公司。同年11月13日，原告向被告发出《通知》，通知被告于2015年1月12日终止租赁合同，并结清经营所使用的水、电、煤等费用，房屋钥匙移交原告。原、被告就解除合同产生争议，被告于2014年12月25日向本院提起诉讼，状告原告及案外人天山资产经营有限公司，要求继续履行租赁合同至2016年12月31日或者由原告及案外人天山资产经营有限公司共同赔偿经济损失合计919,532元，并要求原告返还押金80,000元。原告认为双方租赁合同已于2015年1月12日解除，不同意继续履行，扣除被告应付而未付的租金、使用费及水、电、煤等费用后，同意将剩余押金返还给被告。案外人天山资产经营有限公司则认为其与被告未订立合同，原、被告之间的合同其不知情也未同意原告的转租行为，双方的纠纷与其无关，不同意被告的诉讼请求。被告在该案审理中撤回履行租赁合同的诉讼请求，嗣后又变更诉讼请求，坚持要求继续履行租赁合同，并撤回其余诉讼请求。该案审理期间，原告提起本案诉讼。2015年6月1日，被告撤回该案起诉，后在本案中提出反诉。2015年10月9日，被告向原告发出《通知》，要求原告返还押金、收回涉讼房屋并支付其各项征收补偿款，同时提出赔偿。该《通知》以快递方式发送至涉讼房屋，收件人为原告法定代表人，因“人已他住”而退回。本案审理中，原告自认被告支付涉讼房屋租金截止2014年12月31日。被告自认在涉讼房屋经营至2015年5月24日。为避免损失扩大，经原、被告协商，被告于2015年12月4日前将除六台空调及厨房排烟设备外的其他可移动设施设备搬离涉讼房屋，原、被告于当日办理了房屋交接手续。被告对遗留在涉讼房屋内的空调及厨房排烟设备要求以15,000元价格由原告给予补偿，原告仅愿意适当补偿4,000元。上述事实，有《上海市公有非居住房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、《门面商铺租赁合同》、长府房征[2014]13号《上海市长宁区人民政府房屋征收决定》、收据、《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》、《通知》、出库单、快递、短信、可搬走物品清单、设备清单以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认，被告另提供照片、装修费明细，营业设备清单以及相关的收条、收据、送货通知单、销货清单、发票，人员遣散费清单、劳动合同、营业流水清单、租赁合同等，以证明涉讼房屋因拆迁导致经营环境变化，无法继续经营而产生的装修损失、设施设备损失、人员遣散费损失、营业损失以及存放物品多支出的费用，原告就相关机打发票的真实性没有异议，但对关联性提出异议，对非机打发票的收据、收条、送货通知单、销货清单的真实性无法确定，原告均不予认可。同时表示损失清单均系被告自行制作，否认其真实性。对被告另行租房的租赁合同认为与本案无关。鉴于被告经营餐饮的设施设备是正常经营支出，被告仅有自行制作的清单明细，未能就营业损失提供相应证据加以印证，亦未就遣散员工费用的实际支出加以举证。故本院对原告提供的上述证据均不予认定。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《门面商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应认定合法有效。租赁合同在履行过程中因涉讼房屋被纳入征收范围，原告自2014年11月8日接到案外人天山资产公司的通知后，于同年11月13日向被告发出通知，通知被告于2015年1月12日终止租赁合同。现原、被告对租赁合同的解除不持异议，本院认定2015年1月12日为租赁合同解除日。合同解除后，原告收取被告的房屋租赁押金应当予以返还。被告支付租金至2014年12月31日，因此2015年1月1日起至1月12日止的租金被告还需按约向原告支付。原告要求被告支付上述期间的房屋租金10,000元的诉讼请求，本院予以支持。被告于2015年12月4日搬离涉讼房屋，期间涉讼房屋由被告占有，故被告应向原告支付房屋使用费。鉴于被告自认于2015年5月24日停止经营涉讼房屋，截止该日之前的房屋使用费应参照租赁合同约定的租金标准向原告支付。2015年5月24日至2015年12月4日之间的房屋使用费，本院酌定以每月13,000元为宜。被告对涉讼房屋投入装修，原告认可125,000元的装修费用。本院综合考虑租赁合同以及装修残值，酌定由原告补偿被告50,000元装修费。被告遗留在涉讼房屋内的六台空调及厨房排烟设备，现由原告在使用，被告要求作价15,000元由原告进行补偿，该请求于法不悖，本院予以准许。被告反诉要求原告承担其自2015年11月15日起至判决生效之日止的存放物品支出损失的诉讼请求。因本案涉诉租赁合同的解除系因动迁原因导致，而非原告的过错导致合同解除。故合同解除后被告要求原告承担其存放物品的损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告的其余反诉诉请，均与涉讼房屋的动迁补偿有关。鉴于被告不是涉讼房屋的被征收人，现有证据亦不能证明原告已因涉诉房屋的动迁取得补偿款，故被告的其余反诉诉请缺乏事实与合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海田村餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)梁超、杨俊昌就上海市长宁区娄山关路XXX号底层建筑面积80平方米房屋签订的《门面商铺租赁合同》于2015年1月12日解除；二、被告(反诉原告)梁超、杨俊昌应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海田村餐饮管理有限公司自2015年1月1日起至2015年1月12日止的房屋租金人民币10,000元；三、被告(反诉原告)梁超、杨俊昌应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海田村餐饮管理有限公司自2015年1月13日起至2015年5月24日止以每月人民币40,000元为标准的房屋使用费；四、被告(反诉原告)梁超、杨俊昌应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海田村餐饮管理有限公司自2015年5月25日起至2015年12月4日止以每月人民币13,000元为标准的房屋使用费；五、原告(反诉被告)上海田村餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)梁超、杨俊昌房屋押金人民币80,000元；六、原告(反诉被告)上海田村餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)梁超、杨俊昌装潢残值补偿款人民币50,000元；七、原告(反诉被告)上海田村餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)梁超、杨俊昌设施设备折价款人民币15,000元；八、驳回被告(反诉原告)梁超、杨俊昌的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,900元，由被告(反诉原告)梁超、杨俊昌负担。反诉案件受理费人民币4,491.50元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海田村餐饮管理有限公司负担人民币1,150元，被告(反诉原告)梁超、杨俊昌负担人民币3,341.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  郑丽敏人民陪审员  杨耀丰二〇一六年三月三十一日书 记 员  吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人把租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。