山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）威经技区民初字第826号 原告吴勇，男，1977年6月4日出生，汉族，户籍所在地河北省迁安市。 委托代理人闫飞，山东泰祥律师事务所律师。 被告威海市村镇建设发展有限公司，组织机构代码77844763-9，住所地威海市温泉路-168号-3。 法定代表人邹晓威，董事长。 委托代理人姜华丽，山东威海卫律师事务所律师。 委托代理人信银霜，山东威海卫律师事务所律师。 第三人威海市金诺房地产开发有限公司(以下简称金诺公司)，住所地威海工业新区苘山镇中韩路-38号-11。 法定代表人温永杰，经理。 委托代理人刘忠庆，公司职工。 第三人威海智慧岩土工程有限公司（以下简称智慧公司），组织机构代码78612696-6，住所地威海市文化西路160号。 法定代表人姚智慧，董事长。 原告吴勇与被告威海市村镇建设发展有限公司、第三人金诺公司、第三人智慧公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴勇及委托代理人闫飞、被告威海市村镇建设发展有限公司之委托代理人信银霜、第三人金诺公司之委托代理人刘忠庆、第三人智慧公司之法定代表人姚智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴勇诉称，2009年3月，文登市天福实业总公司勘测基础工程公司（以下简称天福公司）与金诺公司签订《建设工程勘察合同》，约定天福公司承包施工苘山金福小区7#、8#、9#楼桩基工程，同时约定金诺公司用苘山金阳小区17#203室、18#201室抵顶工程款。金福小区7#、8#、9#楼桩基工程由天福公司与智慧公司合作承包，由智慧公司具体负责工程管理与结算，双方约定金诺公司抵账的房产归智慧公司。2009年5月金福小区7#、8#、9#楼桩基工程竣工，2009年7月智慧公司与金诺公司完成竣工结算，金诺公司按约定将金阳小区17#203室抵账给智慧公司，抵账价格189704元，并于2009年8月将房产交付给智慧公司。原告是智慧公司的职工，智慧公司又将金阳小区17#203室转售给原告，原告于2009年8月接收17#203室，2009年11月开始装修并一直居住至今。据此，金诺公司于2011年8月18日向原告开具房款收据一份，因金阳小区17号楼当时未进行综合验收，所以原告一直未办理房产证，后来因智慧公司的法定代表人姚智慧出国，金诺公司要求的手续原告未能办理，待姚智慧回国后，该房产因被法院查封所以一直未办理房产证。威海经区法院在执行被告与金诺公司（2014）威经技区民初字第1205号民间借贷纠纷一案中，于2014年10月11日查封了金阳花园17号楼203室，原告依法提出执行异议，威海经区法院于2015年6月2日做出（2015）威经技区执异字第5号执行裁定，驳回了原告的执行异议。因此，原告起诉要求依法判令：停止对威海临港区苘山镇金阳花园17号楼203室的执行，并解除查封；2、诉讼费用由被告承担。 被告威海市村镇建设发展有限公司辩称，根据《最高人民法院》第25条规定，对案外人的异议人民法院应按照不动产登记簿判断是否系权利人，本案涉案房屋登记在第三人金诺公司名下，因此法院对涉案房产的查封和执行有法律依据。 第三人智慧公司辩称，对原告的诉讼请求没有异议，支持原告的意见。 第三人金诺公司辩称，金诺公司已经将房屋抵顶给智慧公司，智慧公司又将房屋抵顶给原告，彼此间有协议，金诺公司同意原告的诉讼请求。 经审理查明，第三人金诺公司与被告之间存在债权债务关系，因金诺公司拖欠被告借款未还，被告于2014年9月28日将金诺公司诉至法院，要求金诺公司偿还借款本金人民币220万元及相应利息，2014年10月23日，本院做出（2014）威经技区民初字第1205号民事调解书，确认双方达成意见：金诺公司应于2014年11月3日支付给被告借款本金人民币2295000元及2014年6月12日至本金实际支付之日按年利率20%计算的利息。在该案审理过程中，本院于2014年10月10日依据（2014）威经技区民初字第1205－1号民事裁定书查封了登记在第三人金诺公司名下包括本案在内的金阳花园17号楼203室在内的多处房产。原告及智慧公司法定代表人姚智慧曾向本院提出执行异议，要求终止对涉案金阳花园17号楼203室房产的执行，解除查封措施并将房产返还给原告。本院依法组成合议庭进行审查，于2015年6月2日以（2015）威经技区执异字第5号执行裁定书裁定驳回原告及姚智慧的执行异议。后原告不服该裁定，依法向本院提起执行异议诉讼。 庭审中，原告为证实自己已经取得涉案房产的事实，向法庭提交以下证据： 1、2009年3月22日智慧公司与案外人天福公司签订施工合作协议，约定双方合作承包金诺公司开发的金福小区7#、8#、9#楼桩基工程，智慧公司直接与金诺公司进行技术交底、工程验收、竣工结算、工程款回收与顶房等全部工作，抵顶房产全部归智慧公司，由智慧公司全权处理。 2、2009年3月25日，天福公司与第三人金诺公司签订《建设工程勘察合同》，约定天福公司承包施工金福小区7、8、9号楼住宅桩基工程，金诺公司以金阳花园17号楼203室、18号楼201室两套房屋抵顶工程款，该合同加盖双方公章，在天福公司的委托代理人处签字人员为智慧公司法定代表人姚智慧。 3、2009年3月26日天福公司出具的项目委托书，证明天福公司委托智慧公司及姚智慧为代理人，负责金福小区7#、8#、9#楼桩基工程的财务决算及收款等。 4、2009年5月金福小区7、8、9号桩基子分部工程质量验收记录三份，有施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位的印章及相关人员签字，证明金福小区7、8、9号楼楼桩基工程2009年5月施工完毕、且质量合格。 5、金福小区7、8、9号楼桩基础结算书，记载工程总造价为314323.36元，建设单位为金诺公司、施工单位为智慧公司与天福公司，有盖章及相关人员的签字，金诺公司法定代表人温永杰注明同意据此结算。 6、智慧公司与天福公司施工劳务决算书，证明双方就工程款分配达成一致。 7、智慧公司与金诺公司之间的智慧岩土对账表、金诺公司房屋抵顶工程款审批表、金诺公司法定代表人温永杰本人书写房产抵账条一份，综合证明金诺公司2009年4月将金阳小区17号楼201室及203室抵顶给智慧公司，涉案的17号楼203室顶账价格为189704元。 8、2009年12月智慧公司与原告签订的合作协议，约定原告在智慧公司任职，智慧公司将金阳花17号楼203室转让给原告吴勇，价格为18万元，待可办理过户手续时，智慧公司协助办理过户，房款从每月工资中部分抵扣。协议还对其他事项进行约定，加盖智慧公司印章并有原告签字。 9、金诺公司2011年8月18日向原告出具的金阳花园17号楼203室房款189704元收据一份。对于房款的支付情况，原告陈述自己是智慧公司的职工，自2009年顶房开始到2014年12月按月从工资中扣除部分抵顶房款，现在已经结清。该收据是金诺公司是以该房产抵顶智慧公司工程款，原告与智慧公司法定代表人姚智慧和原告一起到金诺公司，金诺公司向原告开具的收款收据，证明金诺公司收到房款，智慧公司收到了工程款。 10、证实原告实际入住金阳小区17号楼203室的系列证据 （1）2010-4-27文登广电宽带网络公司收据，交款人刘淑辉系原告妻子，证明2010年4月原告已经交纳宽带费用。 （2）供热协议，证明2010年12月17号楼203室已经开通供热。户主记载为姚智慧，落款处姚智慧的签名是原告称系原告妻子代签。 （3）2014年11月3日南郊热电取暖费单据，证明2014年11月交纳取暖费用，用户名处标注为姚智慧。 （4）金福物业公司证明，证明吴勇自2009年8月至2015年4月的物业费已结清，从而证明原告已接收房产。 （5）苘山镇汇泉社区居委会证明，记载原告户口所在地为河北省迁安市，现住，自2009年8月底开始即在涉案房屋中居住至今。 （6）2009-12-10威海金福物业有限公司收据，记载2009年12月交纳电费200元、水费100元，交款单位为金阳花园17号楼203室姚智慧。 （7）2011-5-10、215-5-22金福物业公司收据，记载2011年5月交纳水费305元、2015年5月交纳物业费100元，交款单位为金阳花园17号楼203室姚智慧。 （8）2009-12-10金福物业收据，记载2009年12月交纳物业费300元；2012-8-31金福物业收据，记载2012年8月交纳物业费300元，交款单位均为金阳花园17号楼203室姚智慧。 （9）2009-12-10金诺公司出具的收据，记载2009年12月交纳燃气碰头费1000元，交款单位为姚智慧。 （10）2009-11-9原告与装饰公司签订的装修合同及收据3份，合同就金阳花园17号楼203室装修事宜进行约定，收据记载大灯、门板、打火灶的交费情况，原告以此证实2009年11月原告即对涉案房屋进行装修。 （11）金阳小区业主临时公约，姚智慧作为承诺人在承诺书中签字，同意遵守临时公约的约定。 （12）2010年9月13日，原告妻子刘淑辉到联通公司办理的宽带开户发票。 针对上述证据中涉及户主为姚智慧的情况，原告解释因本案房产未办理过户，当时和金诺公司直接办理顶账手续的是智慧公司，因此在物业公司记录的产权人就是智慧公司的法定代表人姚智慧，所以上述证据中体现的单据签署的是姚智慧的名字，但是都指明是17号楼203室。 11、威海市住房保障和房产管理局及迁安市住房和城乡建设局房产管理办公室出具的家庭住房登记查询证明2份，证明原告吴勇及其妻子刘淑辉、子女名下无房产。 12、姚智慧的手机信息，内容为与“金诺李总、温总”关于要求办理房屋解押手续的沟通情况，原告以此证明17号楼203室房屋未办理房产过户手续，原告无过错。 13、天福公司的证人证言。天福公司证实天福公司和智慧公司曾合作给金诺公司进行桩基施工，有关工程款的决算都是由智慧公司出面与金诺公司进行，原告提交的涉及天福公司的材料均属实，金诺公司已经用工程款和房屋对两家公司进行支付，天福公司和智慧公司间没有争议，天福公司的账目已经结清，具体抵顶给智慧公司的房屋是由智慧公司和金诺公司协商的，天福公司不清楚，以智慧公司的意见为准。 14、金阳花园17号楼房屋所有权初始登记申请书，记载金诺公司于2013年8月30日向威海市住房保障和房产管理局申请新建商品房初始登记，房屋坐落为苘山镇金阳花园17号，规划用途为住宅。原告以此证明该房产属于金诺公司所有及金诺公司申请对该房屋进行初始登记的时间，在此之后17号楼才能进行各房屋的分户登记，但可办证的具体时间原告不清楚，因申请后还需要房管局进行相关测绘核查等才能办证。 15、智慧公司的法定代表人姚智慧的护照一份，证实在2014年6月21日至2014年10月26日姚智慧本人在国外，故不能及时给原告办理房产证，因此原告对没有及时办理房产证没有过错。 被告质证后对除房产登记机关出具的产权证明、初始登记申请书、护照真实性无异议之外，对其他证据均不予认可。认为收据不能证明原告是作为所有人给自己的房屋支付房款，原告与智慧公司之间的合作协议不排除双方恶意串通所为，相关交费收据与本案没有关联性，即使该证据真实，也不能证明原告是作为所有人还是承租人等代涉案房屋办理过户手续或交纳费用，且该证据中有的户主是姚智慧，所以房屋所有权人是不清晰的。手机信息与本案没有关联性，即使该证据真实，该证据是案外人与第三人间的记录，与原告没有关联性，且不能证实涉案房屋未办理过户原告没有过错。此外，房产机关虽然出具了原告无房证明，但只能说明原告在威海、迁安两市住房保障管理局没有查询到相关记录，不能证明原告在其他地方没有用于居住的房产。对于天福公司的证人证言，被告认为只能证实智慧公司与天福公司一起施工的情况，对于二者间的工程款如何结算没有相关账目证实。原告提交初始登记申请书可以证实涉案房屋自2013年8月30日至今一直属于金诺公司的合法财产，被告有权依法对该房屋申请执行。姚智慧的户照与本案无关联，不能证实原告对没有办理房产证不存在过错。 第三人智慧公司质证后对上述证据均无异议，认可原告的各项主张，称工程结算时智慧公司也给金诺公司开具了工程款发票，双方平了账目，并提交法庭由智慧公司给金诺公司出具的工程款发票2张，付款方为金诺公司，收款方为智慧公司，以此证实顶账的事实及对账表的真实性。 第三人金诺公司对原告提供的相关材料无异议，认可因智慧公司的法定代表人出国，故办理房产证的手续需要等其回来后才能办理。 另查，起诉时原告曾于诉讼请求中一并要求确认涉案房屋归原告所有，后撤回该项主张。第一次庭审后，为查明案件事实，本院依法对金诺公司法定代表人温永杰及对金诺公司账目进行审计的山东弘理联合会计师所就本案情况及金诺公司账目进行调查。经查，该会计师事务所陈述金诺公司向原告出具的收据属实，当时金诺公司欠智慧公司工程款，用房子进行抵顶，智慧公司又出售给原告，金诺公司与智慧公司、吴勇进行结算，智慧公司给金诺公司开工程款收据，金诺公司给原告开具房款收据，账目中均有记载。金诺公司法定代表人陈述房款已付清，房子交付给原告好几年，原告已经装修完毕并入住。对上述调查情况，原告及第三人智慧公司均无异议，被告认为被调查人员与本案存在利害关系，其陈述不能采信。 以上事实，有书证及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然涉案房屋因被告与第三人金诺公司之间的金钱债权纠纷于2014年10月10日被法院查封，但在此之前即2009年时，智慧公司与案外人天福公司合作为金诺公司开发的小区提供桩基建设施工，金诺公司已将涉案房产抵顶给智慧以支付工程款，该事实有各方当事人签订的施工合作协议、勘察合同、工程质量验收记录、决算书、工程款发票、金诺公司法定代表人出具的抵顶单据等予以佐证，天福公司亦出庭证实上述情况。随后，智慧公司又于2009年底将房屋抵顶给原告，双方签订了以房屋抵顶原告工资的书面协议，该协议不违反法律规定，应认定合法有效，双方均认可全部房款已在原告工资中扣除完毕，原告已履行了全部付款义务，第三人金诺公司对此无异议，且已依据与智慧公司之间的工程款结算向原告出具收款收据并入账，上述事项均发生在涉案房产被查封之前，本院予以确认。庭审中，智慧公司及金诺公司均认可早已向原告交付房屋，原告还提供了涉案房屋供热协议、居委会证明、物业费收据、装修合同等大量证据，证实原告已在涉案房屋中实际居住，被告虽有异议，但其未提出合理理由，本院不予采信。此外，由于2013年8月30日金诺公司才申请办理所有权初始登记及智慧公司法定代表人出国不能办理相关手续等原因，在被查封之前房屋未能及时办理产权证书，原告对此并无过错。依据原告现住地及户口所在地房屋管理机关出具的证明，原告及其家庭成员名下均无其他用于居住的房屋，为保护交易秩序的稳定，保障原告作为房屋买受人的合法权益，其主张排除对威海临港区苘山镇金阳花园17号楼203室的执行，并解除查封的请求，于法有据，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第(一)项之规定，判决如下： 一、停止对（2014）威经技区民初字第1205－1号民事裁定书所查封的威海临港区苘山镇金阳花园17号楼203室的执行； 二、解除依据（2014）威经技区民初字第1205－1号民事裁定书对威海临港区苘山镇金阳花园17号楼203室的查封。 案件受理费2150元，财产保全费1520元，原告负担2050元，被告负担1620元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  李云飞 审 判 员  张德民 人民陪审员  鞠鸿钧 二〇一六年三月八日 书 记 员  连晓娟