南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2013)江宁汤民初字第00740号原告(反诉被告)端木礼玲，女，1954年4月9日生，汉族。委托代理人解伟明，男，1952年12月25日生。委托代理人沈玉生，江苏秦源律师事务所律师。被告（反诉原告）汤永桂，女，1951年12月31日生，汉族。委托代理人马贵臣，男，1949年11月10日生。委托代理人洪灵，江苏中盟律师事务所律师。原告（反诉被告）端木礼玲诉被告（反诉原告）汤永桂合资、合作开发房地产合同纠纷纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，依法组成合议庭于2014年1月7日、2月18日公开开庭进行了第一次、第二次审理。2014年3月3日，本院以本案需以另案审理结果为依据为由裁定中止诉讼。后本案变更承办人为审判员王瑶，依法组成合议庭于2015年10月28日公开开庭进行了第三次审理。后本案变更承办人为代理审判员谢海勇，依法组成合议庭于2015年11月10日、12月9日公开开庭进行了第四次、第五次审理。原告端木礼玲及其委托代理人解伟明、沈玉生，被告汤永桂及其委托代理人马贵臣、洪灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告端木礼玲诉称：2004年9月16日，其与被告汤永桂就合作投资开发建设南京市江宁区汤山街道汤泉东路38号汤山林场职工住宅楼二期工程项目（以下简称讼争项目）签订联合开发协议一份，协议约定：汤永桂以拥有所有权的上述项目由其与汤永桂合作开发建设；前期费用经测算双方确认为4460000元，由其支付给汤永桂一半即2230000元，取得该项目所有权的50%，其于同年10月22日前将2230000元付清；该项目开工之前一周，双方各打入500000元到共同账户作为流动资金；如再有费用发生，双方均按50%共同出资，入共同账户；该项目所得利润双方五五分成，风险共担。协议签订后，其于协议签订当日将前期费用2230000元支付给了汤永桂，并按约履行协议约定的其他义务。该项目于2006年8月经竣工验收完毕。2006年10月6日和12月1日，双方分别签订房屋分割协议及补充协议各一份，约定：对所建房屋各方分得18套自行销售，其他双方共同销售或按原合同履行。现所建房屋及其他建筑物均已销售完毕，但双方的投资及收益没有进行结算，分割的房屋等存在面积差尚未找平，必须进行清算。为此，其诉至法院要求对双方合作投资开发的南京市江宁区汤山街道汤泉东路38号汤山林场职工住宅楼二期工程项目的投资及收益等款项进行清算，要求汤永桂支付其投资及收益款项等计178788.22元。被告汤永桂辩称：目前其与原告端木礼玲共同合作开发的讼争项目虽已开发完毕，但遗留问题尚未解决，比如化粪池问题、道路问题，这些问题近年来不断引起各类纠纷，有的在法院诉讼，有的引发了群体事件，而这些事情都是其一人在处理，端木礼玲只知道索取收益，未承担责任，甚至连聘请的看管未出售的储藏室的工作人员工资也未付。端木礼玲利用原先领取的盖有南京金汇源商贸公司（以下简称金汇源公司）公章的空白合同和空白收据，虽然金汇源公司早在2006年就在报纸上公告声明作废，但端木礼玲仍然利用该合同和收据，四处假借金汇源公司的名义签订合同，骗取房款。金汇源公司多次责成端木礼玲交还空白合同及空白收据，但端木礼玲拒不交回。此外，目前讼争项目尚余6套储藏室因法律法规及相关政策原因而处于空置状态。因此，目前讼争项目不具备清算条件。端木礼玲计算各项费用时歪曲了事实，计算不当。端木礼玲所列二次发生审图费、挖土费、设计费、拆迁费、电线杆费共计76675元，系双方合作以后为利益最大化，重新进行设计而增加的费用。事实上，这些费用都是通过共管账户支出的，是端木礼玲签字确认的，显然双方是认可共同承担的。江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）（2008）苏民终字第0076号民事判决书已对端木礼玲支付的2230000元的性质定义的很清楚，也就是端木礼玲只需要交纳2230000元即取得50%的权益。这个费用的增加由其承担，但本案涉及的上述费用不是该费用的增加，而是新发生的费用，或是额外费用，应按照投资比例共同承担。端木礼玲所列李晓飞房款60000元系金汇源公司收取，端木礼玲向其主张系主体不适格。讼争项目6间储藏室无论何方以何种方式进行销售都是无效行为，因此，该储藏室无法交付买方使用。讼争项目目前不适合清算，如法院认为可以清算，其为端木礼玲垫付的人员工资应冲抵部分款项。此外端木礼玲领用的空白合同及空白收据应一并交回，如不能交回，应承担相应的责任。另有他人起诉金汇源公司与汤山林场相邻权纠纷的案件没有审结，相应的责任及费用应由端木礼玲承担50%。故请求法院依法处理并反诉要求端木礼玲：1、支付其代付看管未售储藏室的工作人员包长友工资及各项福利合计40230元；2、支付其垫付的小区垃圾清运费、门卫室门窗维修费726元；3、支付其因违约未能交还空白合同及空白收据的违约金100000元；4、修复讼争项目中2栋三单元102室及其储藏室地面、楼面开裂；修复门卫室屋面墙壁开裂；修复化粪池破损、渗漏；修复道路下层、开裂；清拆讼争项目消防通道上的违章建筑。反诉被告端木礼玲针对反诉辩称：其与反诉原告汤永桂在聘用包长友时曾签订一份协议，约定的工资是350元，当时工资是从双方的公共账户中支出的。自2008年8月至2010年2月，其支付了包长友每月800元，并自2010年2月与包长友解除了雇佣关系。汤永桂提供的包长友工资收条明显有伪造的痕迹，不符合证据的规定。其根据双方的合同约定，领取了部分空白合同和收据，已经将合同和收据使用完毕，不存在违法销售一说。对于汤永桂的其他诉讼请求，如证据表明应当由其支付或承担，其可以支付或承担。经审理查明：2004年9月16日，汤永桂（甲方）与端木礼玲（乙方）签订一份《联合开发协议》，协议约定：“双方就合作开发建设江宁区汤山林场职工住宅楼（职工集资房）二期工程项目，本着平等自愿、互惠互利的原则，经认真协商，签订协议如下：一、概况。甲方已拥有该项目所有权，项目地点位于江宁区汤山镇汤泉东路38#，建筑面积为6545平方米（注：以建设局审计的图纸为准，不包括一层车库面积）。甲方现与乙方合作进行汤山林场职工住宅楼的建设，经双方协商认可：乙方按照甲方前期所有费用总额的50%付给甲方，乙方即享有该项目50%的所有权，此后双方共同出资建设该项目住宅楼出售，共同管理，风险共担，利润双方平分。……五、资金投入及利润分配。1、前期费用经测算双方已确认为446万元，现乙方付给甲方该费用的一半即223万元，则乙方取得该项目所有权的50%。2、合同生效后乙方付款，在10月12日之前将223万元付清。3、该项目开工之前一周，甲乙双方各打入50万元到共同帐户作为流动资金。4、如再有费用发生，双方均按50%共同出资，入共同账户。该项目所得利润甲乙双方五五分成，风险共担。……六、其它事项。1、因该项目是汤山林场与甲方合作的，是以汤山林场的名义交纳各项费用的，所以交纳的费用从甲方账户汇入林场，由甲方出具收据做账。各项规费按国家的规定交纳，如国家给予林场减免的规费由甲方同林场处理，与乙方无关，此费用如有增加，则甲方须出示收费部门的正规发票。今后甲方与林场的所有经济往来均与乙方无关。……4、施工过程中如有图纸变更及工程量的增减，或工程因特殊原因需更改原设计的，除报设计部门审批外，甲乙双方须签字认可，如单方面擅自作主则应承担全部责任。……”协议上，甲方由汤永桂签名，乙方由端木礼玲签名。协议签订后，端木礼玲如约向汤永桂支付了2230000元。2004年9月21日，双方签订《原协议中前期相关费用补充说明》一份，该补充说明载明：“前期费用经测算双方确认为446万元整，具体如下：1、招待费、差旅费、考察费、开工典礼费、挖土费、温泉水管赔偿费及修理费、修路费。计68万元整，设计费、勘探费12万元。合计80万元整。2、林场土地及利润、拆迁费。合计268万元。3、建设许可证费、人防费、审图费。合计98万元。以上总计446万元。……”2004年12月19日，双方又签订《补充协议》一份，该补充协议载明：“甲方：汤永桂，乙方：端木礼玲。甲乙双方未完善”联合开发协议“进一步明确相关事宜，经友好协商，订立以下补充协议：1、甲方对“原协议中前期相关费用补充说明”所列费用446万元中1-3条的费用组合负责，如果发生上述费用增加，由甲方单方承担。……6、本协议履行过程中，所有以“南京金汇源商贸公司”名义对外实施的行为，经乙方书面签字确认的，均视为甲乙双方的共同行为；凡是未经乙方书面签字确认的，均与乙方无关，乙方不承担责任。……8、本补充协议和04年9月21日的补充说明与“联合开发协议”具有同等效力。……”2006年10月6日，双方签订关于房屋分割的协议，该协议载明：“2006年10月6日双方经过充分协商对房屋进行分割，各方分割所得具体房号如下：汤永贵：一单元：601、302、502、602。二单元：401、202。三单元：301、401、402、602、103、403、503、603。四单元：201、401、502、103、503。共计19套。端木礼玲：一单元：402。二单元：201。三单元：201、501、601、202、302、502、203。四单元：101、301、501、601、402、602、203、303、403、603。共计19套。以上房屋已经选定，即归各自所有，各方自行处置，双方互不干涉。收取的房款归各自所有，双方互相合作，不得刁难。但购房手续仍按双方协议及售房原则执行。对于以上房屋面积存在的差额，双方确定：1、阁楼面积按以最终测绘面积为准，单价以850元/㎡找平。2、主房面积按2000元/㎡找平。3、另有一单元201、401、501、三单元102、储藏室，双方共同销售。对于买储藏室的客户进行先登记，经测绘后再销售。……”2006年12月1日，双方又签订《补充协议》一份，该补充协议载明：“2006年12月1日汤永桂（甲方）、端木礼玲（乙方）与王兰光（中间人）就甲乙双方存在的有关问题进行协商。签订补充协议双方共同遵守，具体如下：一、关于50万提取问题，按照原联合开发协议办理，在公有房屋的房款中提取。二、甲方将2006年10月6日双方分割归自己的三单元103拿出，乙方也将分割归自己的三单元601拿出，纳入双方公共留存部分，房款入共同账户。具体按照原来的售房原则办理。三、已分割部分1、经过2006年12月1日的协商，双方各退出一套房屋，现双方已分割所得的房屋为各18套，归各自所有，各方自行处置，收取的房款归各自所有。2、为便于操作，甲方每次提供给乙方盖好南京金汇源商贸公司章的收据和售房协议及定购单各5份（其中售房协议一份为一式三份），当乙方的收据、售房协议、定购单剩余两份时，向甲方提出补足，甲方须在24小时内送给乙方，如超出此时限，按照每超过一天罚款500元。乙方在补回收据等的同时，将已开收据的记账联和所签的协议包括作废的收据和售房协议交甲方留存，不得拖延，每超过一天罚款500元。……”另查明，1、讼争项目所用土地的土地使用权人为江宁区汤山林场，性质为国有土地。2、汤永桂和端木礼玲共同出资开发建设了讼争项目。在该项目建设完成后，双方对所建房屋进行了分割，并对各自所分得的房屋进行了销售，部分销售给了汤山林场职工，部分销售给了非汤山林场职工，房屋销售款归各自所有。另有部分房屋由双方共同销售。3、端木礼玲在讼争项目的开发建设上共出资273万元，其中包括前期费用223万元和打入双方共同账户的流动资金50万元。4、端木礼玲分得房屋共计18套（不包括双方约定共同销售的房屋套数，也不包括待售的储藏室），端木礼玲销售上述18套房屋的房款总额为4482254.2元。又查明：1、讼争项目从立项、拆迁、各种费用的交纳、动工建设到工程竣工验收备案、工程款结算、房屋销售、业主房屋“两证”办理，整个过程均以汤山林场的名义进行，但实际操作人是汤永桂和端木礼玲。开发建设讼争项目的资金来源名为金汇源公司，但实为汤永桂和端木礼玲出资，相关费用的实际支出人亦为汤永桂和端木礼玲，房屋销售所得房款均为汤永桂和端木礼玲所有。2、金汇源公司不具备房地产开发资质。汤永桂并不是金汇源公司的法定代表人。2013年9月，原告端木礼玲诉至本院，要求被告汤永桂支付其投资及收益款项等计178788.22元。汤永桂反诉要求端木礼玲支付其代付包长友工资及各项福利合计40230元；支付其垫付的小区垃圾清运费、门卫室门窗维修费726元；支付其因未能交还空白合同及空白收据的违约金100000元；并要求端木礼玲修复讼争项目中2栋三单元102室及其储藏室地面、楼面开裂；修复门卫室屋面墙壁开裂；修复化粪池破损、渗漏；修复道路下层、开裂；清拆讼争项目消防通道上的违章建筑。审理中，端木礼玲与汤永桂一致确认因端木礼玲收取共同客户史伟购房款及房屋面积差等，端木礼玲应返还汤永桂907**.75元。同时确认由汤永桂保管存折的共同账户中尚有余额2664.94元。双方对以下费用存有争议进行陈述并各自提交了证据予以证实：1、原告端木礼玲为证明被告汤永桂应返还其从共同账户支出的审图费、挖土费、设计费、拆迁费、电线杆费76675元，提供了以下证据：（1）2005年8月2日、8月11日，相关单位开具给汤山林场的审图费发票两张，总金额9597元。（2）2005年6月20日、7月10日，相关单位分别开具给南京金汇源有限公司、汤山林场的设计费收据各一张，总金额31753元。（3）2005年5月至2006年11月，梁启洪出具的收取土方款的收条四张，总金额56000元。（4）2006年7月11日，南京金泉工贸有限责任公司出具给南京金汇源商贸公司的收据一张，金额42000元。（5）2005年5月至6月，双方共同签署的含有移电线杆费用款单四张，移电线杆费用14000元。（6）南京南洋建筑设计院分别于2004年2月和2005年5月出具的讼争项目总平面布置图各一张。汤永桂称，重新设计的原因是原先设计出来不规则，套型较大，影响销售，经双方协商后变更的设计，该款应由双方共同承担；挖土费、拆迁费、电线杆费用系因涉及变更后在施工过程中占用了他人地方等产生的费用也应双方共同承担。汤永桂提供了以下证据：（1）建设工程施工图设计文件两份。（2）2006年5月31日，南京金泉工贸有限责任公司（以下简称金泉公司）出具的函一份。2006年6月26日，金汇源公司与金泉公司签订的协议书复印件一份。（3）2005年4月1日，汤永桂、端木礼玲与黄协勇签订的协议一份。2、端木礼玲为证明汤永桂应返还其向李晓飞、刘强、刘开提收取的房款170000元，提供了以下证据：（1）2007年3月20日，端木礼玲代表金汇源公司与李晓飞签订的房屋定购单一份，李晓飞定购讼争项目二幢三单元501室房屋，面积90.48平方米，总价218000元；2009年12月5日，李晓飞出具的情况说明一份，李晓飞称其为顺利办房产证向汤永桂支付房款60000元；2008年1月9日，由汤永桂经办以金汇源公司名义出具的房款收据一份，金额60000元。（2）2007年3月6日，端木礼玲代表金汇源公司与刘开提签订的售房协议一份，约定由刘开提购买讼争项目而幢一单元501室房屋，面积101.68平方米，总价245000元；2007年6月5日，刘开提、王春昭出具的承诺书一份。（3）2007年8月26日，端木礼玲与刘强、孔繁珍签订的协议复印件一份，明确刘强、孔繁珍购买的房产属于端木礼玲与汤永桂共同所有，刘强承诺房款付至端木礼玲与汤永桂的共同账户或各付一半；2008年1月21日，汤永桂经办以金汇源公司名义出具的收取讼争项目二幢一单元201室房屋房款收据复印件一份，金额110000元；2008年2月28日，孔繁珍出具的说明一份，称刘强已将购房款110000元支付给汤永桂。汤永桂称，对其收取了刘强及刘开提的房款各110000元没有异议，同意返还50%；但其没有收取李晓飞的60000元房款，该款系金汇源公司代收。3、端木礼玲为证明汤永桂应返还其单方收取的维修基金31462.5元，称，维修基金系双方共同账户中支出的，维修基金票据在其手中，购房人办理房产证时将代缴的维修基金返还后其与汤永桂才将维修基金票据返还购房人用以办理产权证，现属于汤永桂的10位业主及抵工程款的房屋的购房人的维修基金票据还在其手中，这些业主办产权证时其没有到场，说明汤永桂已经收取了这些业主的维修基金，另外有两户为汤永桂实际占有，也应将维修基金的一半返还给其。端木礼玲提供了以下证据：2007年2月，以汤山林场名义交纳物业维修基金缴款凭证15份并申请证人戴某出庭证明戴某将维修基金3609元交给了汤永桂。汤永桂对收取了戴某的维修基金3609元没有异议，但否认收取了其他业主的维修基金。4、端木礼玲为证明其应返还汤永桂销售的房屋及储藏室款9066元，称，汤永桂销售了2幢3单元102室房屋、3单元02、4单元01储藏室，其自己销售了2幢1单元01、02，3单元01，4单元02、03储藏室。提供了以下证据：（1）吴玉琴与金汇源公司签订的房屋定购单复印件，购买2幢四单元01、02、03储藏室；2010年1月19日，金汇源公司出具给吴玉琴收取252000元的收据复印件；本院（2010）江宁汤民初字第519号民事裁定书复印件。（2）卢学锋、范文梅与金汇源公司签订的房屋定购单复印件，购买2幢1单元01、02储藏室，3单元01储藏室；2010年2月25日，金汇源公司出具给卢学锋、范文梅收取280000元的收据复印件；本院（2010）江宁汤民初字第520号民事裁定书。汤永桂对其销售了2幢3单元102室房屋、4单元01储藏室、3单元02储藏室表示认可，但称，端木礼玲实际是以分钱的方式来回避销售的真实性，各方销售储藏室应属无效行为，其以汤山林场的名义将1单元01、02，3单元01、02，4单元02、03储藏室出售给了他人。提供了以下证据：南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2015）宁民终字第740、742号民事判决书复印件各一份。5、汤永桂为证明端木礼玲应返还其代付给包长友2008年9月至2015年9月的工资、福利等40230元，称包长友系双方共同聘请为项目服务的工作人员，主要工作是看管房屋、物业管理，包括为业主解决纠纷、处理项目遗留问题等。提供了以下证据：包长友出具的收条以及包长友的证人证言。端木礼玲对此不予认可，称，确实曾今聘请过包长友从事相关工作，但在2010年2月27日其已与包长友解除了聘用关系，并提交了以下证据：2007年1月8日由其与包长友、汤永桂签字的岗位职责书；2010年2月27日，包长友向端木礼玲出具的收条；证人潘某的证人证言。6、汤永桂为证明端木礼玲应支付其垫付的小区垃圾清运费、门卫室门窗维修费726元，提交了收条、电费发票、修理门卫室门窗的收条。端木礼玲对收条的真实性不予认可，电费的支出单位为金汇源公司，与其无关；即便上述费用与双方有关，但由于房屋及储藏室均已出售，业主已经入住，这些公共费用应由业主承担，而与其无关。7、汤永桂为证明端木礼玲应支付其因违约未能交还空白合同及空白收据的违约金100000元，称，根据双方2006年12月1日签订的补充协议约定，端木礼玲应最迟于2008年年底将领取的收据的记账联交给其保存，但端木礼玲至今未交，应按500元/天标准计算至现在，数额远远超过了100000元；且因端木礼玲为交还相应材料，擅自出售储藏室，发生纠纷，其为处理相关案件聘请律师，损失代理费10000元。提交了2006年12月1日双方签订的补充协议复印件；端木礼玲领取定购单、收据、售房协议的收条复印件等证据。端木礼玲称其时根据双方约定领用相关材料，并不存在违约之说。即便存在违约情形，汤永桂也没有产生损失，代理费系金汇源公司所出，与本案没有关联。提交了金汇源公司2007年2月27日在报纸刊登的声明端木礼玲领用的相关售房协议等资料作废的声明复印件一份。8、汤永桂要求端木礼玲修复讼争项目中2幢三单元102室及其储藏室地面、楼面开裂；修复门卫室屋面墙壁开裂；修复化粪池破损、渗漏；修复道路下层、开裂；清拆讼争项目消防通道上的违章建筑。但汤永桂未能提交证据。端木礼玲认为该项要求与本案本诉部分无关，且涉案房屋已经交付业主，相应的附属设施及附属工程也进行了移交，即使存在问题，也应是业主申请维修。上述事实，有联合开发协议、收据、补充说明、补充协议、南京中院（2007）宁民四初字第77号民事判决书、江苏高院（2008）苏民终字第0076号民事判决书、本院（2014）江宁汤民初字第172、173、00263号民事判决书、南京中院（2015）宁民终字第740、742、5486号民事判决书、房屋面积计算表、设计图、施工图设计文件审查合格书、收条、付款凭证、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。依法成立的合作开发房地产合同，受法律保护。本案中，汤永桂与端木礼玲于2004年9月16日签订的《联合开发协议》以及于同年9月21日、12月19日，2006年10月6日、12月1日签订的四份补充协议，无论是从协议所约定的内容，还是从双方当事人在本案中的陈述及提供的相关证据、协议实际履行情况来看，均具备合资、合作开发房地产合同的特质，汤永桂和端木礼玲实际实施的亦是房地产开发行为。由于两自然人之间签订的上述协议违反了我国相关法律的禁止性规定，依法应当确认为无效。上述协议确认无效后，在讼争项目所建房屋、储藏室均已处理的情况下，双方可以对讼争项目的各项费用进行清算。汤永桂陈述由部分储藏室没有出售，处于空置状态，且讼争项目有纠纷在正在处理或需要处理，但经本院查明情况发现，汤永桂所称部分储藏室没有出售，实际上已由端木礼玲出售，端木礼玲亦收取了款项，该部分储藏室的购房协议虽被法院确认为无效，但端木礼玲并未返还购房人款项，购房人亦未返还储藏室。因汤永桂并非讼争项目房屋及储藏室的权利所有人，故汤永桂所述的讼争项目内的相关纠纷的处理与双方对该讼争项目的清算没有关联性。故对汤永桂辩称目前不能清算的抗辩意见，本院不予采纳。双方在联合开发协议上约定，汤永桂负责交纳人防费用和审图费用；在原协议中前期相关费用补充说明中约定，前期费用4460000元包含挖土费、设计费、拆迁费、审图费等费用；在补充协议中约定，汤永桂对“原协议中前期相关费用补充说明”所列费用4460000元中1-3条的费用组合负责，如果发生上述费用增加，由汤永桂单方承担。讼争项目前期费用4460000元应为固定费用。端木礼玲主张的从共同账户支出的审图费、挖土费、设计费、拆迁费、电线杆费应包含在前期费用中，应由汤永桂承担。故对端木礼玲要求汤永桂返还76675元的诉讼请求，本院予以支持。汤永桂有关从共同账户支出的审图费、挖土费、设计费、拆迁费、电线杆费应由双方共同承担的抗辩意见，本院不予采纳。汤永桂认可收取了应由双方共同销售房屋的买房人刘强、刘开庭的购房款各110000元，同意返还50%；否认收取了应由端木礼玲出售房屋的买房人李晓飞的购房款60000元，认为该款系金汇源公司所收。但李晓飞出具了说明证明其向汤永桂支付了60000元，汤永桂亦以自己作为经办人以金汇源公司名义向李晓飞出具了一份收据。因双方对外以金汇源公司出售房屋，故该笔款项应认定为汤永桂收取。对汤永桂的上述抗辩意见，本院不予采纳。对端木礼玲要求汤永桂返还170000元的诉讼请求，本院予以支持。端木礼玲以其持有的相关房屋的维修基金票据主张汤永桂单方面收取了业主的维修基金，要求汤永桂返还一半，其仅系猜测，未能提交证据证实汤永桂确已收取上述费用。汤永桂自认收取了其中一位业主戴某交纳的维修基金3609元。故对端木礼玲要求汤永桂返还维修基金31462.5元的诉讼请求，本院予以支持1804.5元（3609元×50%），超出部分，本院不予支持。端木礼玲销售了部分储藏室，相应的售房协议虽被法院认定为无效，但购房人并未返还储藏室，端木礼玲也未返还购房款。端木礼玲根据双方销售房屋、储藏室的面积以及相应的单价计算后要求返还汤永桂一半价款即9066元的主张，本院予以确认。端木礼玲以收取共同客户史伟购房款及房屋面积差等为由，认可应返还汤永桂907**.75元的主张，本院亦予以确认。双方曾共同聘请包长友为讼争项目的现场服务工作人员，但2010年2月27日，端木礼玲已付清包长友的工资，并明确与包长友解除用人关系。汤永桂在讼争项目房屋出售之后聘请包长友从事房屋看管、物业管理及业主纠纷解决等是其个人行为，且房屋出售后，负责物业管理、业主纠纷解决等事宜人员的工资并未约定是由端木礼玲与汤永桂共同承担。故对汤永桂反诉要求端木礼玲返还其代付给包长友2008年9月至2015年9月的工资、福利等40230元的诉讼请求，本院不予支持。房屋交付使用后，小区内道路、门卫室等公共部位应属全体业主所有，相应的垃圾清理费、公共部位的维修费等除另有约定外，汤永桂要求端木礼玲与其共同承担，没有事实及法律依据。相应部位的维修、清除公共部位违章建筑的诉求，也不应由汤永桂来主张权利。故对汤永桂反诉要求端木礼玲返还其垫付的小区垃圾清运费、门卫室门窗维修费726元的诉讼请求及要求端木礼玲修复讼争项目中2幢三单元102室及其储藏室地面、楼面开裂；修复门卫室屋面墙壁开裂；修复化粪池破损、渗漏；修复道路下层、开裂；清拆讼争项目消防通道上的违章建筑的诉讼请求，本院均不予支持。双方在补充协议中约定汤永桂每次提供给端木礼玲盖好金汇源公司一张的收据、售房协议及定购单5份，当端木礼玲的收据、售房协议及定购单仅剩两份时，向汤永桂申请补足，汤永桂须在24小时内送给端木礼玲。端木礼玲在补回收据等材料的同时，将已开收据的记账联和所签协议包括作废的收据和售房协议交汤永桂留存。双方任何一方超出时限，需支付另一方罚款500元/天。但从汤永桂提交的端木礼玲出具的收条可以看出，双方在实际执行过程中并未严格按此条款执行，故双方均存在违约行为。2007年，金汇源公司在报纸上声明端木礼玲领用的相关材料作废。汤永桂亦未提交充分有效的证据证实其因端木礼玲没有就交回相应材料产生的实际损失，故对汤永桂反诉要求端木礼玲支付其因未能交还空白合同及空白收据的违约金100000元的诉讼请求，本院亦不予支持。对汤永桂认可的其保管存折的共同账户中尚有余额2664.94元，应支付端木礼玲1332.47元的主张，本院予以确认。上述端木礼玲应支付给汤永桂的款项与汤永桂应支付给端木礼玲的款项相互冲抵后，汤永桂应支付端木礼玲150030.22元〔（76675元＋170000元＋1804.5元＋1332.47元）﹣（90715.75元＋9066元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五项）、《最高人民法院》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告汤永桂于本判决发生法律效力之日起10日内返还本诉原告端木礼玲价款150030.22元。二、驳回本诉原告端木礼玲的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告汤永桂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收本诉案件受理费3876元，反诉案件受理费490元，合计4366元，由原告端木礼玲负担575元，被告汤永桂负担3791元（因端木礼玲已垫付3876元，汤永桂已支付490元，故汤永桂在给付上述价款时应加付3301元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。审 判 长  谢海勇人民陪审员  李国庆人民陪审员  丁志才二〇一六年三月十六日书 记 员  黄广凤