广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民一初字第1762号原告：韦振东。原告：黄思萍。以上两原告共同委托代理人：黄若琛，广西金益律师事务所律师。被告：南宁市盛尧房地产开发有限公司，住所地：南宁市厢竹大道。法定代表人：范广，该公司总经理。委托代理人：冯燕滨，该公司法律顾问室主任。原告韦振东、黄思萍与被告南宁市盛尧房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，依法由代理审判员凌伟东适用简易程序于2015年12月7日公开开庭进行了审理，书记员刘艳担任法庭记录。原告韦振东、黄思萍的共同委托代理人黄若琛、被告南宁市盛尧房地产开发有限公司的委托代理人冯燕滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦振东、黄思萍共同诉称：2015年5月18日，两原告基于购房目的向被告交纳预约金1000元，被告亦向两原告出具一份收据，并声称该预约金在双方签订《房屋买卖合同》后可抵作5000元房款。2015年7月18日，两原告与被告签订《盛天东郡认购书》，约定：两原告认购被告所有的位于南宁市昆仑大道的商品房，该认购书签订后7日内（即2015年7月24日之前）双方正式签订《房屋买卖合同》。同日，两原告向被告交纳定金20000元。双方签订认购书时，被告未出具其他资料，亦未对认购书进行任何解释说明。2015年7月23日，两原告到被告售楼部要求查看《房屋买卖合同》，被告才向两原告出具合同范本。两原告第一次查看合同内容，发现被告已将房屋占用范围内的土地使用权抵押给兴业银行股份有限公司南宁分行，但被告此前从未告知两原告。此外，两原告对合同的第四条第三款提出异议，要求改为“如果出卖人逾期注销抵押权登记手续30日后买受人有权退房，买受人退房的，出卖人除将已付房款退回外，还需以已付房款为本金按央行同期贷款利率的四倍计算利息作为赔偿损失”。因被告未同意更改，双方未能签订《商品房买卖合同》。2015年8月5日，两原告收到被告发出的《关于逾期未换签的处理涵》，要求两原告在2015年8月11日前签订《商品房买卖合同》，否则将没收定金。两原告对此提出异议，并于2015年8月8日向被告发出书面意见，要求对合同第四条重新协定，但被告对此不予理睬，故双方无法达成协议。两原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除双方签订的《盛天东郡认购协议书》；二、被告向两原告双倍返还定金40000元；三、被告向两原告返还合同预约金1000元；四、本案的诉讼费用由被告负担。被告南宁市盛尧房地产开发有限公司辩称：1、原、被告签订的认购协议书是双方真实意思表示，符合法律法规的规定，该协议合法有效。2、两原告具备完全民事行为能力的自然人，应对签署的协议等文件承担相应法律责任。两原告要求被告双倍返还定金40000元缺乏事实及法律依据，请求法院予以驳回。3、对于预约金的问题，被告同意退回预约金，但因两原告不到被告处领取，故应由两原告承担相应责任。4、两原告违约在先，其主张解除合同无法律依据。5、本案的诉讼费用由两原告共同负担。综上所述，两原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明：2015年7月18日，两原告（认购方）与被告（出售方）签订一份《盛天东郡认购协议书》，该协议书首部加黑体字载明：“……在签署本认购协议书及交付定金之前，仔细阅读本认购协议书、《认购须知》、《按揭指南》及《商品房买卖合同》、《商品房销售管理办法》……”，协议约定：一、认购方购买位于南宁市昆仑大道58号盛天东郡20号楼2单元1705号商品房（以下简称“该物业”），建筑面积为87.76平方米，折后认购总价515843元。二、付款方式为市公积金按揭付款，购房定金为20000元须于签署本认购协议书时付清，首期房款占20%，于2015年7月24日。三、认购条款：（1）出售方已向认购方明示双方将签订的《商品房买卖合同》、补充协议、相关证书及重要提示。认购方声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议及重要提示，且无异议；对认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解……（3）选择公积金按揭付款的认购方自签订本认购协议书即日起7日内，认购方须协同此认购协议书、定金收据、身份证、有关证件及上述首期房款（选择公积金按揭付款还需带申请公积金按揭贷款所需的整套资料）到盛天东郡售楼部与出售方正式签署认购方已认可的《商品房买卖合同》及有关文件，并缴付首期房款；如认购方未能在本认购协议书约定的时间内带齐以上资料到售楼部与出售方签订该《商品房买卖合同》及有关文件，并缴清首期房款的，则视为认购方违约，出售方已收取的认购方定金不予退还，且另行处置该物业时不用通知认购方。该协议还对其他事项作出了约定。两原告向被告签订了一份《盛天东郡选房确认单》，并签字确认一份《温馨提示》，该提示第八条载明：“买受人已阅读《商品房买卖合同》条款及其他公示文件内容，已确认无任何异议。”同日，两原告通过银行转账向被告交付定金20000元，被告亦向两原告出具一份《收据》，载明：兹收到：韦振东。黄思萍盛天东郡房定金贰万元整（￥20000元）。此外，两原告已于2015年5月18日向被告交付预约金1000元，被告亦出具一份《收据》，载明：兹收到韦振东、黄思萍交来盛天东郡壹仟元整（￥1000元）。庭审中，被告表示同意退回两原告预约金1000元，被告于2015年12月13日向原告退回1000元预约金。另查明，2015年8月4日，被告向两原告发出一份《关于逾期未签换的处理函》，载明：“请您务必在2015年8月11日前带齐所有资料，到盛天东郡售楼部缴齐应缴款项并签订正式的《商品房买卖合同》。否则将根据认购协议书第三条第三项约定承担违约责任，我司将没收定金，并处置该房屋不再另行通知。”因两原告对《商品房买卖合同》条款提出异议要求协商修改，被告不认可，双方未签订《商品房买卖合同》，故原告诉至本院，提出前述诉请。还查明，被告于2015年7月8日取得《商品房预售许可证》，预售项目名称为盛天东郡，预售项目地址为昆仑大道，预售范围为盛天东郡住宅部分。以上事实，有《盛天东郡认购协议书》、收据、中国银行持卡人存根、《关于逾期未换签的处理函》，《南宁市商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》、《盛天东郡选房确认单》、《温馨提示》、照片以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告双方以认购协议书的形式为签订商品房买卖合同确定一种可能性，《认购协议书》仅约定了房屋价款、付款方式、时间、定金以及双方违反约定不签订正式商品房买卖合同应承担的后果，故该《认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，是商品房买卖合同的预约合同，目的在于促使双方按约定签订《商品房买卖合同》及履行相关义务。该协议属双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当恪守履行。原告与被告签订《认购协议书》并交纳定金20000元作为签订《商品房买卖合同》及履行交付房款的担保。原告应按约定于2015年7月24日前与被告签署《商品房买卖合同》，但原告未履行，且原告在收到被告催告后仍未履行，原告的行为构成违约。两原告主张未签订合同原因是签订认购协议时被告未出示《商品房买卖合同》，原告提出异议后被告不同意协商修改所致。本院认为，双方签订的《认购协议书》首行以加黑体字提示：“在签署本认购协议书及交付定金之前，仔细阅读《商品房买卖合同》”，被告已尽提示原告阅读《商品房买卖合同》的义务，被告亦提供证据证实其在售楼部公示待签的《商品房买卖合同》，而《认购协议书》、《温馨提示》也表明原告已阅读《商品房买卖合同》内容并且无异议。原告提供的录音资料无法确认录音对象，属于录音片段，且录音内容并亦无可以确定的谈话主体明确表示原告在签订合同时未阅读《商品房买卖合同》，故对原告提供该证据所主张证明的内容不予采信，原告提供的证据未能反驳《认购协议书》、《温馨提示》所表明的其已阅读《商品房买卖合同》条款并且无异议的事实，故原告主张未签订《商品房买卖合同》原因在于被告，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，两原告不履行合同义务，在收到被告函告要求履行后仍不履行，被告在催告履行中亦作出解除认购协议意思表示，故本院确认原、被告签订的《认购协议书》解除。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，两原告作为给付定金的一方，基于其自身原因未按约定签订《商品房买卖合同》，其行为已构成违约，故原告无权要求返还定金，被告有权不予退回定金，原告主张被告双倍返还定金40000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。两原告诉请被告退还预约金1000元，案件审理过程中被告亦认可合同未履行可退回，并已经向原告退回，原告该诉讼请求已实现，故本院对两原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告韦振东、黄思萍与被告南宁市盛尧房地产开发有限公司于2015年7月18日签订的《盛天东郡认购协议书》；二、驳回原告韦振东、黄思萍的其他诉讼请求。案件受理费413元，由原告韦振东、黄思萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  凌伟东二〇一六年三月十五日书 记 员  刘 艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当依照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。