陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕10民终85号上诉人（原审被告反诉原告）陈涛，男，生于1978年1月7日，汉族，居民。被上诉人（原审原告反诉被告）丹凤县农村公路管理局,住所地：丹凤县龙驹寨街道办北新街西段41号。法定代表人屈宝民，该局局长。委托代理人林含青，男，生于1992年1月21日，汉族，居民，系丹凤县农村公路管理局职工。原审第三人张玉宝，男，生于1952年5月29日，汉族，居民。原审第三人屈波，男，生于1978年8月9日，汉族，居民。上诉人陈涛与被上诉人丹凤县农村公路管理局、原审第三人张玉宝、��波房屋租赁合同纠纷一案，丹凤县人民法院作出(2015)丹民初字第00127号民事判决后，上诉人陈涛不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审认定：原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局与被告（反诉原告）陈涛于2008年3月22日签订《房屋及院落租赁合同》，将其位于丹凤县龙驹寨街道办北新街东段（车站房）房屋和院落出租给被告（反诉原告）陈涛作汽修厂使用，租赁期限五年，即从2008年3月22日起至2013年3月22日止，第一年租金为15000元，从第二年起每年租金20000元，合同还约定不准在院落搭建临时房屋和住宅固定设施等相关条款内容。合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁的房屋及院落，期间原告共收到陈涛交付的从2008年3月22日至2014年3月22日共计六年的房屋租金11.5万元。原合同期满后，原被告双方口头���定：“继续让被告租赁原合同约定的房屋及院落，租金按每年3万元，并用原告单位在被告所开办的汽车修理厂修车产生的修车费冲抵房屋租金”。2015年3月被告陈涛将其承租的门面房6间转租给第三人张玉宝、屈波作为营业用房，租期一年。期间，被告陈涛因安装自来水花费2000元，并投入资金搭建了彩钢棚、烤漆房、硬化了地面。2015年6月29日和2015年7月24日，原告丹凤县农村公路管理局分别向被告陈涛发出书面通知，要求其限期腾出并交付房屋及院落，未果。原审认为，原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局与被告（反诉原告）陈涛之间就房屋及院落租赁合同期满后重新达成的口头续租协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人在口头续租协议中对租赁期限没有明确约定，在合同履行中对此亦无协议��充，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条即“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，该协议视为不定期租赁，当事人可随时解除合同，而且原告已经两次向被告发出通知书，让其限期腾房，原告已经履行了通知义务，据此，原告诉请要求解除其与被告陈涛之间房屋及院落的租赁合同有法律依据，该诉讼请求应予支持；其同时要求被告陈涛按年租金3万元的标准支付2014年3月23日至执行之日租金理由正当，依法应予支持；其要求腾出房屋及院落的诉讼请求，除被告陈涛占用的租赁房屋及院落外，租赁物中的门面房6间已由承租人陈涛转租给次承租人张玉宝、屈波二人，庭审中因无证据证明原告知道或者同意被告将租赁房屋转租给第三人，故该转租合同对原告无拘束力，腾出房屋及院落的义务应当由被告陈涛及占用使用房屋的第三人张玉宝、屈波分别在各自占用范围内承担责任；对于原告要求被告因擅自转租六间门面房构成违约应承担3万元违约金的请求，因双方在2008年3月22日签定的房屋及院落租赁合同及后来的口头协议中，均未就擅自转租违约责任的承担作出约定，其该项请求没有合同依据,应当予以驳回。对于被告辩解的2014年3月23日至2015年3月22日的房租已为原告修车包干（包回笼头）已经支付的说法，因未提供相应的证据予以证明，故无法采信；被告陈涛反诉请求中要求原告丹凤县农村公路管理局赔偿其维修房屋、院落，搭建彩钢棚、修建烤漆房、硬化地面等基础性建设损失23.9757万元，因双方在合同中已经约定了不准在租赁院落搭建临时房屋和住宅固定设施等���同条款，且在合同履行中，被告在租赁院落搭建彩钢棚、修建烤漆房、硬化地面等行为并未征出租人同意，亦未就该设施在合同解除后的处理及补偿等问题无有任何约定，同时原告亦无任何违约行为。故被告的该项反诉请求亦不予支持。被告反诉要求原告补偿因违约造成的年经营收入损失7万元及补偿因违约产生的搬家费2万元等请求，因原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局与被告（反诉原告）陈涛之间就房屋及院落租赁合同期满后重新达成的口头续租协议属不定期租赁合同，当事人可以依法随时解除，故在原告两次书面通知被告要求与其解除合同并限期腾房没有结果的情况下，原告诉讼主张解除租赁合同的行为并不违约，据此，被告（反诉原告）陈涛的反诉请求依法不予支持；庭审中，对于被告辩称的安装自来水花费2000元的事实因原告不持异议，且原告同意��用，故应由原告对被告进行补偿后自行利用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决:一、依法解除原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局与被告（反诉原告）陈涛之间达成的房屋及院落租赁合同。二、限被告（反诉原告）陈涛、第三人张玉宝、屈波在本判决生效三十日内，搬离原告（反诉被告）位于丹凤县龙驹寨镇街道办北新街东段（车站房）房屋和院落，将房屋及院落交付原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局。三、由被告（反诉原告）陈涛在本判决生效三十日内，支付原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局2014年3月23日起至执行之日止房屋及院落租金（按年租金3万元标准计算）。四、限本判决生效三十日内，由原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局补偿被告（反诉原告）陈涛安装自来水的花费2000元。五、驳回原告丹凤县农村公路管理局的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告陈涛的其他反诉请求。案件受理费1880元、反诉费6430元减半收取3215元，共计5095元，原告（反诉被告）丹凤县农村公路管理局负担1066.5元，被告（反诉原告）陈涛负担3878.5元；第三人张玉宝负担100元、屈波负担50元。上诉人陈涛上诉称：一、一审判决上诉人承担2014年3月23日至2015年3月22日的房租3万元错误。事实情况是第二轮租赁时，双方口头约定，上诉人为被上诉人修车，修车费顶该年租金三万元，超过三万元部分由被上诉人补齐。这一事实，被上诉人的副局长曾在调解过程中予以承认，但一审法院未予认定。二、第二轮租赁时，被上诉人原法定代表人王建军曾答应上诉人，根据业务需要可搭棚及修���基础设施。据此，上诉人投资224077元修建了彩钢棚、烤漆房，硬化了地面。上述事实有刘奇、张聪、吕知的证言及支出票据可以证明，但一审法院认定上诉人扩建设施未经被上诉人同意并判决驳回上诉人的赔偿请求，这一处理结果明显错误。三、在租赁期间，上诉人曾花费15680元用于维修房屋、院墙、掏井。在维修前，上诉人曾多次要求被上诉人维修，但遭拒绝，上诉人只好自己维修。按照法律规定，此笔费用应当由被上诉人承担。四、本案合同不能履行的真正原因是被上诉人的上级要收回房屋作为车改办办公用房，上诉人为顾全大局，对收回房屋无异议，但被上诉人应承担违约责任，赔偿上诉人的营业损失、搬家损失等损失共计11万元。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，判决结果显失公正，请求：撤销原判，改判：1、上诉人不承担2014年3月23日至2015���3月22日租金3万元；2、由被上诉人赔偿上诉人扩建费224077元、维修费15680元、营业损失7万元、搬家费2万元、转租房屋未到期损失2万元。或者撤销原判发回重审。被上诉人丹凤县农村公路管理局答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审第三人张玉宝、屈波未答辩。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实和一审一致。本院认为，2008年3月22日，当事人双方签订的《房屋及院落租赁合同》合法有效。2013年3月22日合同到期后，双方虽未签订书面合同，但承租方陈涛继续交付租金，出租方亦予以收取，应视为双方达成了口头续租协议。续租协议对租期没有明确约定，应视为不定期租赁。2013年3月22日至2014年3月22日的租金被上诉人已实际收取，之后的租金双方均承认按每年3万元的标准计算���对此本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，因此，被上诉人两次向上诉人发出通知要求解除合同限期交房，并由承租人按年租金3万元的标准支付2014年3月22日之后的房租的请求于法有据，应予以支持。上诉人陈涛述称，双方约定，2013年3月22日至2014年3月22日的房租与被上诉人在上诉人处的修车包干费相抵，即：修车费不足3万元，修车费和房租相互抵，双方互不给付；修车费超过3万元，对超出部分由被上诉人支付给上诉人。对于上诉人以上陈述内容，上诉人无证据证实，且该“约定”明显不符合权利义务对等的原则，故本院不予采信，上诉人以此为由拒付一年租金的请求本院不予支持。关于上诉人扩建彩钢棚、烤漆房以及硬化场地是否经过被上诉人同意的问题，《房屋及院落租赁合同》��三条明确约定，不准承租人在院落内搭建临时房屋和住宅固定设施。虽然上诉人在一审中提供了刘奇、张聪、吕知的三份证言材料，欲证明扩建施工时经过了被上诉人原法定代表人王建军的同意，但张聪、吕知系上诉人员工，与上诉人有利害关系，其证明力较低，且上诉人并未申请上述三人出庭作证，因此上述三份证人证言不足以证明双方对合同关于不准扩建的约定进行了变更，也不足以证明上诉人扩建施工经过了被上诉人的同意，故上诉人要求依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，由被上诉人承担扩建费用的请求本院不予支持。关于维修费15680元的承担问题，《房屋及院落租赁合同》第五条约定，乙方使用第一年因房屋需要维修，费用由乙方承担，乙方向甲方交纳房屋及院落场地租赁费15000元，第二年起每年租金20000万元。上述内容可以证明，在签订合同时双方已明确约定租期内房屋维修费用由承租人承担，被上诉人在房租方面作出了减免。因此上诉人要求被上诉人承担维修费的理由不足，本院亦不予支持。由于被上诉并无违约行为，因此上诉人要求被上诉人承担营业损失、搬迁费用及转租损失的请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3765元由上诉人陈涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 林 小 平代理审判员 王   倩代理审判员 文 改 云二〇一六年三月三十日书 记 员 ���宁赟