河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终1053号上诉人（原审被告）：张志强，男，1982年1月3日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：郑州鑫达实业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路86号嘉秀园2楼。法定代表人：郭杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱建斌，河南成务律师事务所律师。上诉人张志强因与被上诉人郑州鑫达实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民柳初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月17日公开开庭审理了本案。上诉人张志强、被上诉人郑州鑫达实业有限公司的委托诉讼代理人朱建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志强上诉请求：1.撤销原审判决主文第二项，改判为驳回被上诉人的该项诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决书片面审查上诉人的答辩意见及事实与理由，认定上诉人起诉时诉请有关于该房屋出租的费用是错误的。上诉人一审时答辩：关于房屋占有使用费，因为上诉人实际上占有使用，所以没有实际造成房屋使用费损失，因此，上诉人之前起诉被上诉人的案件中，上诉人没有主张相应的房屋占有使用费的损失，并且房屋占有使用费的损失不应由上诉人承担。二、一审判决书认为“故原告占用期间未支付租金等对价，存在不当得利的事实，故该项请求本院予以支持”适用法律错误。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，本案上诉人不存在不当得利，本案也不属于不当得利。1.上诉人占有使用房屋有合法的依据，一审判决认为上诉人取得不当利益适用法律错误。根据我国《物权法》第二百四十一条的规定，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》以后，上诉人支付全部购房款150万元，取得了对房屋的占有、使用、收益的权利，如果按照《商品房买卖合同》的约定，上诉人有权占有、使用房屋。2.《商品房买卖合同》被认定无效后，房屋占有使用的利益应当由上诉人享有，一审判决上诉人支付房屋占有使用费是错误的。如果上诉人向被上诉人支付了房屋占有使用费后，相当于上诉人有了房屋占有使用费的损失，而该损失应当由导致合同无效的被上诉人赔偿。在《商品房买卖合同》被认定无效后，互相返还财产，但房屋占有使用费不应当返还。3.一审判决不公正，请二审法院予以纠正。不论是签订还是履行《商品房买卖合同》，上诉人均无任何过错，导致出现不能办理房屋所有权登记和合同被认定无效是被上诉人故意隐瞒了出卖的房屋系违法建筑，欺诈上诉人造成的。因此，合同在被法院认定无效后，被上诉人除了返还上诉人购房款及利息之外，还需要赔偿上诉人的损失。如果合同无效后，被上诉人仅仅返还购房款和同期同类银行贷款的利息，还可以收取房屋占有使用费，享受房屋的增值利益，并且该种行为不受任何法律的惩罚，那么作为追求利益最大化的商人，被上诉人会大量的选择违约等不诚信的行为。另外，按照一审判决书去引导社会，不仅不利于保护购房者的利益，更会助长开发商为了利益故意做不诚信行为。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。郑州鑫达实业有限公司辩称，1.本案房屋多年来由上诉人占用是上诉人认可的客观事实，上诉人应当支付占有使用费。2.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已由生效法律文书判决确认无效，上诉人占用本案房屋自始没有法律依据。3.《商品房买卖合同》判决无效后，除向上诉人返还购房款外，还向上诉人支付了利息和其他费用共计832608.87元。4.上诉人在占用房屋期间从事汽车用品经营，获得营业收入和利润应当支付房屋占用费等必要成本。5.被上诉人一审诉请和证据证明应付费用标准为13000元/月，一审判决按9100元/月计算，已是对上诉人有利的认定。综上，请求驳回上诉人的上诉。郑州鑫达实业有限公司向一审法院起诉请求：1.张志强向郑州鑫达实业有限公司交回位于郑州市宏达路郑州宏达国际车业广场一区与二区中间一层电货梯北口面积130平方米的房屋；2.张志强向郑州鑫达实业有限公司支付房屋占有使用费（截止2015年3月共计767000元，自2015年4月至房屋实际返还之日按照每月13000元的标准计算）；3.张志强承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：（2013）金民二初字第6706号民事判决和（2015）郑民一终字第2058号民事判决载明：2010年3月31日原、被告签订的商品房买卖合同约定：郑州鑫达实业有限公司为出卖人，张志强为买受人；郑州鑫达实业有限公司将位于郑州宏达国际车业广场一区与二区电货梯北口商铺（建筑面积共130平方米）以150万元卖给张志强。签订合同后张志强陆续向郑州鑫达实业有限公司支付房款150万元。该判决认为，郑州鑫达实业有限公司所出售的商铺系违法建设，非商品房，无商品房预售许可证明，因此认定双方签订的买卖合同无效。合同无效之后，该判决判令郑州鑫达实业有限公司返还张志强购房款150万元。关于张志强损失，该判决判令郑州鑫达实业有限公司赔偿张志强10万元，张志强自行承担其损失31330元。张志强其他赔偿损失的请求，该判决予以驳回。上述判决已生效。上述纠纷法院裁决后，原告郑州鑫达实业有限公司提起本案诉讼，请求：一、被告张志强返还该商铺；二、被告张志强支付自2010年4月1日起的房屋占有使用费（按照每月13000元的标准计算）。原告提交的六份入场经营合同书载明：租赁日期分别为2012年至2015年，面积分别为25平方、40平方，租金标准为100元/平方米/月。原告请求按照该标准计算，被告对此辩称计算标准为50元/平方米/月合适。一审法院认为，关于原告、被告双方于2010年3月31日签订的《商品房买卖合同》效力、张志强购房款返还争议以及张志强损失责任承担争议，法院均已裁决，且判决已生效。故本案所争议的返还商铺、占有使用费的争议事项应基于上述生效判决所查明事实以及裁决意见的基础予以处理。原告请求被告返还并腾空该商铺。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。结合本案，双方之间的《商品房买卖合同》已认定无效，张志强所支付的房款已判决返还，故原告请求被告返还并腾空该商铺，存在事实依据，也符合法律规定，该院予以支持。原告还请求被告占用期间的房屋占有使用费。被告占有使用该房屋所依据的买卖合同已认定无效，被告所支付的买卖款项已判决返还，故原告占用期间未支付租金等对价，存在不当得利的事实，故该项请求该院予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准，该院结合原告、被告意见，参照原告提供入场经营合同租金标准，再综合考虑该房屋130平方的建筑面积，被告自2010年开始使用，以及连续占用使用达六年的期限等因素，该院认为以70元/平方米/月为宜。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告张志强于本判决生效之日起十日内向原告郑州鑫达实业有限公司返还并腾空位于郑州市宏达路郑州宏达国际车业广场一区与二区中间一层电货梯北口房屋。二、被告张志强于本判决生效之日起十日内向原告郑州鑫达实业有限公司支付房屋占有使用费（从2010年3月31日起至实际返还并腾空之日止，按照9100元/月计算）。三、驳回原告郑州鑫达实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24936元，由被告张志强负担。二审中，双方当事人均未向法庭提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。另查明，按照（2013）金民二初字第6706号民事判决和（2015）郑民一终字第2058号民事判决确定的义务，郑州鑫达实业有限公司于2016年10月向张志强支付执行款后，张志强已经将位于郑州市宏达路郑州宏达国际车业广场一区与二区中间一层电货梯北口的房屋腾退给郑州鑫达实业有限公司。张志强称其2016年10月已将涉案房屋腾退，郑州鑫达实业有限公司称张志强在2016年11月21日已经腾退该房屋。本院认为，张志强与郑州鑫达实业有限公司签订《商品房买卖合同》后，依约缴纳了购房款，郑州鑫达实业有限公司将涉案房屋交付给张志强使用，故张志强占有使用涉案房屋有合同依据。根据（2013）金民二初字第6706号民事判决和（2015）郑民一终字第2058号民事判决确认的案件事实，因郑州鑫达实业有限公司未取得商品房预售许可证明，且郑州市城乡规划局确认涉案房屋为违法建设，非商品房，故认定张志强与郑州鑫达实业有限公司之间的房屋买卖合同为无效合同，判令郑州鑫达实业有限公司返还张志强购房款150万元及利息，并赔偿张志强损失10万元。郑州鑫达实业有限公司于2016年10月履行生效判决确定的义务后，张志强已将涉案房屋退还给郑州鑫达实业有限公司。双方当事人因合同无效取得的财产，均已予以返还。涉案房屋经郑州市城乡规划局确认为违法建设，且郑州鑫达实业有限公司对合同无效负有主要责任，故郑州鑫达实业有限公司要求张志强支付房屋占用费的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。根据二审查明的事实，位于郑州市宏达路郑州宏达国际车业广场一区与二区中间一层电货梯北口房屋，张志强已于一审判决送达前腾退给郑州鑫达实业有限公司，故一审判决第一项所确定的内容张志强已经履行完毕。综上所述，张志强的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判令张志强向郑州鑫达实业有限公司支付房屋占用费不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民柳初字第37号民事判决；二、驳回郑州鑫达实业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费24936元，二审案件受理费9260元，均由郑州鑫达实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  王燕燕审判员  柴雅琳二〇一六年三月十四日书记员  李志琳