江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏执异7号异议人（申请执行人）中国金谷国际信托有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人彭新，该公司董事长。委托代理人张娜，北京市律师事务所律师。委托代理人张洪生，北京市律师事务所律师。被执行人润地利科技实业投资集团有限公司，住所地无锡市蠡园开发区。法定代表人王和平，该公司董事长。被执行人中城建科技产业园南通有限公司，住所地南通开发区。法定代表人王和平，该公司董事长。被执行人王和平。被执行人刘大慧。评估人上海八达国瑞房地产土地估价有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人张晓实，该公司总经理。在申请执行人中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷信托公司）与被执行人润地利科技实业投资集团有限公司（原润地利房地产投资集团有限公司，以下简称润地利公司）、中城建科技产业园南通有限公司（原南通润万嘉置业投资有限公司，以下简称中城建公司）、王和平、刘大慧债权纠纷一案中，金谷信托公司以估价结果过高等为由，对本院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司（以下简称八达国瑞评估公司）作出的宁八达估字（2016）NJFD0135号《房地产司法拍卖估价报告》（以下简称《估价报告》）提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，对异议人的异议请求进行了审查，本案现已审查终结。异议人金谷信托公司异议称，八达国瑞评估公司作出的《估价报告》估价结果过高。该《估价报告》没有相关对比参考价格、具体计算方式以及价格来源，估价过于笼统。根据异议人在搜房网上收集到的估价对象周边所售办公用途楼盘的售价水平大约在1-1.8万元／平方米区间范围内，本次评估结果单价为1.54万元／平方米，且评估标的物存在部分对其市场价格应有减损的瑕疵，包括：1、目前大部分处于被查封状态，未来的处置结果存在一定的不确定性，可能会对评估标的物未来的使用带来一定的限制；2、评估标的物所在的楼座目前无入驻户，暂时也无法投入正常使用。上述因素未见评估师在评估报告中予以分析并考虑对评估结果的影响。另根据异议人在淘宝网司法拍卖平台查询到的信息，无锡市滨湖区人民法院于2016年3月17日10时至2016年3月18日10时拍卖无锡市太湖西大道商业房地产，拍卖对象建筑面积779.09平方米，每平方米15000元，价格1168.635万元，第三次拍卖起拍价748万元，因无人报名竞拍而流拍；无锡市崇安区人民法院于2015年9月28日10时至2015年9月29日10时拍卖无锡市太湖西大道五套房产，与本评估标的物属同一楼座，该房产评估单价为1.2万元／平方米，第三次拍卖起拍单价为0.77万元／平方米，拍卖结果为流拍。参考上述拍卖结果，《估价报告》中评估结果过高。综上，请求本院对八达国瑞评估公司作出的《估价报告》的评估结果予以调整。评估人八达国瑞评估公司陈述意见称：1、该公司出具的《估价报告》已阐明选用了收益法及比较法进行估价，测算过程符合估价技术要求，详细的测算过程体现在估价技术报告并已按相关规定存档供行业协会等主管部门检查。《估价报告》中的估价结果是按照不同估价对象所处在的不同楼层测算出的。具体单价为13792元/平方米（位于第31层估价对象）至15993元/平方米（位于第54层估价对象），该估价结果客观合理。2、根据房地产司法拍卖估价相关要求，房地产司法拍卖估价不应考虑房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他法定优先受偿权的影响。因拍卖房地产上原有的抵押权及其他担保物权，通常因拍卖而消灭，故通常不考虑其对价值的影响。3、关于估价对象的瑕疵，该公司在《估价报告》的估价报告使用的限制条件、建筑物基本状况、快速变现价值分析中均已做相关披露。评估报告中提示估价对象未通过综合验收、无水电、电梯未运行等，并在对估价对象市场价值及快速变现价值测算时已经充分考虑了估价对象使用状态等方面的影响。该公司出具的估价结果是根据估价对象所在物业楼盘的区域位置、品质、外观形象、设施设备、智能化程度、具体楼层景观等影响估价对象价格的各个方面综合测算考量得出的，是客观合理的。4、异议人提出的无锡市滨湖区人民法院、崇安区人民法院的相关拍卖信息，该公司在进行资料搜集时亦查询到，并搜集了2013年以来5件润华国际大厦拍卖案例的信息。由于上述拍卖均未成交，故不能作为比较案例。但《估价报告》在快速变现价值分析中特别提出，根据注册房地产估价师对估价对象所在楼盘及类似房地产类似处置方式信息及其他相关因素的调查，并综合考虑其他因素确定估价对象快速变现价值为市场价值的60%，该估价中已考虑到上述拍卖未成交的因素。综上，《估价报告》是根据《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定及相关估价原则，考虑了估价对象的实际情况，综合测算出来的，估价结果是客观、合理的。被执行人润地利公司、中城建公司、王和平、刘大慧未向本院提交答辩意见。本院经审查查明，本院在执行申请执行人金谷信托公司与被执行人润地利公司、中城建公司、王和平、刘大慧债权纠纷一案中[案号（2015）苏执字第00025号]，以（2015）苏高法委鉴字第00021号司法鉴定委托书委托八达国瑞评估公司对润地利公司所有的座落于无锡市太湖西大道256套办公房地产（建筑面积合计为32958.57m²及其相应的国有土地使用权面积合计为1318.9m²)市场价值进行评估。2016年2月2日，八达国瑞评估公司出具《估价报告》。《估价报告》载明，本次估价采用比较法和收益法进行估价，估价结果为该房地产于价值时点2015年11月19日假定未设立法定优先受偿权下的市场价值为人民币50658.42万元。根据《估价报告》所附估价结果一览表，该256套房地产第31层至54层均价为人民币13792元/m²至15993元/m²，第55层均价为18536元/m²。《估价报告》还载明，根据注册房地产估价师对无锡市经济的繁荣程度，估价对象类似房地产的市场需求程度，估价对象与类似房地产的品质、市场定位、使用状态等方面的对比，估价对象所在楼盘及类似房地产类似处置方式信息及其他相关因素的调查，并结合已通过竣工验收但尚未通过综合验收的实际情况，综合分析确定估价对象快速变现价值为市场价值的60%，即快速变现价值为人民币30395.05万元。八达国瑞评估公司营业执照注册号为310***，组织机构代码为。该公司具有一级房地产估价机构资质证书，资质证书编号建房估证字[2013]073号，有效期限为2013年7月20日至2016年7月19日。本次评估的估价师为张丽（注册房地产估价师注册号为**，有效期至2018年3月1日）、吉万太（注册房地产估价师注册号为**，有效期至2018年5月20日）。本案的争议焦点为，八达国瑞评估公司作出的《估价报告》是否具有法定的需要重新评估的情形。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。金谷信托公司未提交证据证明本案评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故八达国瑞评估公司作出的《估价报告》不具有法定的需要重新评估的情形。金谷信托公司提交的证据也不能证明评估人八达国瑞评估公司对涉案财产评估价值明显偏高。综上，异议人金谷信托公司的异议理由没有事实根据和法律依据，其异议请求不能成立，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人中国金谷国际信托有限责任公司的执行异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向最高人民法院申请复议。审 判 长  赵培元审 判 员  朱 嵘代理审判员  唐志容二〇一六年三月三十日书 记 员  朱珈萱