广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1979号原告：温浩然，住广州市海珠区。原告：杨汉祥，住广州市越秀区。两原告共同委托代理人：夏菁，广东海际明律师事务所律师。被告：蔡穗彪，住广州市海珠区。原告温浩然、杨汉祥诉被告蔡穗彪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人夏菁到庭参加了诉讼，被告下落不明，经本院公告传唤，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2015年5月22日，原告和被告经中介骏浩地产公司工作人员介绍签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告位于广州市海珠区顺意一街9号2008房。房屋总成交价为190万元。双方在合同附件第4项中约定：签订本合同时买方支付定金5万元，卖方收款当日须即时向抵押银行办理提前还贷手续，卖方需在完成提前偿还贷款、涂销抵押登记及归档等手续的150天内到房管部门办理交易过户递件手续。双方同时在合同条款第十九条对房屋交易定金进行了特别约定：合同定金20万元，因业主未能提房产证原件，仅提供了本人名字的房屋查册表表示所有权（业主声称房产证原件抵押在银行，周一即5月25日才能去银行申请拿出），原告先给付部份定金5万元，被告提供房产证原件的当天去房管局网签合同，待网签合同后支付剩余定金15万元。因此在签订合同当日，原告便依约向被告支付了定金5万元。被告收受定金后，一直找理由拖延提供房产证原件和网签合同时间。经多次催促后被告告知中介，被告因借款问题与第三人网签房屋买卖合同锁住了房屋，原、被告现无法网签交易。在此种情况下，原告要求被告退还定金，双方解除合同，原告不追究被告责任就此作罢。但被告表示无法退还定金，会妥善处理完借款问题解除与第三人网签合同，要求继续履行与原告的房屋买卖合同。2015年10月20日，原告通过房地产档案馆查询到被告涉案房屋依然处于抵押状态，被告并没有如合同所约定在收受原告定金5万元后的150日内偿还贷款、涂销抵押，已明显违约。2015年10月23日，原告以挂号信函方式向被告发出催促函，限其三天内交易房屋否则视为违约并追究违约责任。但被告仍然无法履行。原告认为，被告在与原告签订房屋买卖合同前与第三人网签合同在先的“一房二卖”行为不论其网签合同的真实目的，都违反了房屋买卖合同的法律规定和交易诚信原则。被告的迟延履行行为经催告也严重违反了双方的合同约定。依据房屋买卖合同第十一条第2款约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金并退还买方已付费用。故起诉请求判令：1.解除两原告与被告签订的房屋买卖合同；2.被告支付违约金190000元（按总房价1900000元的10%计）、返还定金50000元；3.被告承担本案的诉讼费用。被告没有提交答辩意见和举证。经审理查明：2015年5月22日，两原告（买方）与被告（卖方）及佛山市骏浩房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋地址为广州市海珠区顺意一街9号2008房，建筑面积约94.53平方米；（第三条）卖方持有该物业之权属证明（房产证号：C4××02），卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任；由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；（第四条）成交价为1900000元；（第九条）卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；如该物业存在按揭贷款，在未办妥过户手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款；（第十一条）卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；（第十六条）卖方同意买方可将款项存入下述帐户，视同卖方已收取楼款……；（第十九条）双方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：1.签订本合同需支付定金20万元，但因业主未能提供房产证原件，因此先过部分定金5万元，代业主提供房产证原件当天网签后支付全部定金15万元；2.卖方支付该物业给买方使用后需给清该物业的欠费后，买方需当天将尾期楼款170万元交付给卖方；等。附件：买方按涂销抵押一次性付款的方式支付楼款给卖方，签订本合同时支付50000元作为定金；卖方收款日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续150天内与买方到房管部门办理交易过户递件手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付；于交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清楼价余款，计170万元，交易手续需在年月日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延；等。同日，被告出具《收款收据》给原告，载明收到两原告交来承购涉案房屋的定金50000元。据查册时间为2015年10月20日的《房地产登记簿查册表》反映，涉案房屋设有抵押，权利人为中国建设银行广州市天河支行；等。据查册时间为2016年1月25日的《广州市不动产登记查册表》反映，涉案房屋的建筑面积为94.5364平方米，被本院以（2015）穗海法民二初字第4244号协助执行通知书及民事裁定书查封，查封时效从2015年12月30日到2018年12月29日；设有抵押，权利人为中国建设银行广州市天河支行；登记附注：2015年3月24日，陈某因房地产权属纠纷申请异议登记（异议登记期间：2015年3月25日-2015年4月8日）；等。原告为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1.《房地产权证》复印件，载明海珠区顺意一街9号2008房的权属人是被告蔡穗彪，房屋所有权来源为购买，建筑面积为94.5364平方米；等。拟证明涉案房屋产权属被告所有。2.查册时间为2015年5月16日的《房地产登记簿查册表》复印件，载明海珠区顺意一街9号2008房的权属人是被告蔡穗彪，该房屋设有抵押，权利人为中国建设银行广州市天河支行；等。拟证明涉案房屋处于抵押状态。3.中国建设银行自动柜员机客户通知书；拟证明原告向被告支付了定金50000元。4.原告于2015年10月23日发出的《催促函》和挂号信函收据，《催促函》内容：我们和您在2015年5月23日双方签下海珠区顺意一街9号2008房已到交易日期，限你三天内到房管局交易，否则视为违约并追究违约金。网上查询邮件送达情况显示为“存局”。拟证明原告在合同约定期限届满后催促被告办理交易手续的事实。本案庭审中，经本院释明，原告明确其第一项诉讼请求为：解除原、被告之间关于广州市海珠区顺意一街9号2008房的买卖合同关系。原告表示其有催促过被告网签，但证据只有《催促函》；被告与案外人有网签的事情，是中介告知原告的，原告不知道该网签发生的时间；原告知道涉案房屋设有抵押，但不知道有查封，查封情况是在2016年1月25日查册时才发现新增的。本院认为：两原告与被告、案外人佛山市骏浩房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同约定，签订本合同需支付定金20万元，但因业主未能提供房产证原件，因此先过部分定金5万元，业主提供房产证原件当天网签后支付全部定金15万元。因此，合同签订后，双方应当就网签的具体时间进行协商。原告提交的《催告函》不能证明其有按被告的联系地址送达该函，故对该《催告函》的证明力不予认定。原告提交的证据不能证明未能网签的责任在于被告，而进行网签、原告支付剩余定金15万元是涂销抵押、递件过户的前提条件，故原告认为被告未按期涂销抵押、办理过户无理无据，本院不予采信。另，原告认为被告与案外人有网签合同、“一房二卖”的行为，没有提交证据证明，缺乏依据，本院不予采信。且涉案房屋被查封的事实发生在交易约定的最后履行期之后，原告没有证据证明被告在合同约定的履行期间有违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求无理，本院依法予以驳回。但鉴于涉案房屋已于2015年12月30日被法院查封，合同目的已无法实现，故原告要求解除与被告之间的房屋买卖关系并退还其已支付的定金5万元合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告温浩然、杨汉祥与被告蔡穗彪及佛山市骏浩房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》中原、被告之间的买卖合同关系；二、被告于本判决生效之日起十日内，向原告返还定金50000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21900元，由两原告共同负担2190元，被告负担19710元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  李伟坚人民陪审员  邓燕媚二〇一六年三月××日书 记 员  徐 石程淑玲