湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2015）芙民初字第3842号原告朱某某，男，1976年10月16日出生，汉族。委托代理人王某，湖南某某律师事务所律师。被告李某某，男，1962年8月20日出生，汉族。被告李某某1，男，1957年12月8日出生，汉族。被告苏某某，男，1971年8月28日出生，汉族。被告长沙某某市场管理有限公司。法定代表人李某某2，总经理。委托代理人陈某，湖南某某律师事务所律师。原告朱某某与被告长沙某某市场管理有限公司（以下简称金口岸公司）、李某某、李某某1、苏某某房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月3日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员李振宇担任审判长，与人民陪审员邓晓阳、李美华组成合议庭，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告朱某某的委托代理人王某、被告金口岸公司的委托代理人陈某到庭参加诉讼。被告李某某、李某某1、苏某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某诉称:2010年底，朱某某收到湖南成信商业地产投资有限公司（以下简称成信公司）、金口岸公司发布的商业广告称：2年包租，回报一次兑现，金口岸小金铺委托经营管理即买即收两年租金回报。前两年租金回报高达17%，金口岸小金铺第一年租金回报高达8%,第二年回报高达9%，2年合计回报高达17%，且未计算商铺的升值收益。2年后商场经营成熟更享收益和升值暴涨空间等。2010年12月29日，朱某某与成信公司签订了《房屋买卖合同》，购买了成信公司开发的位于长沙市芙蓉区人民路10号二层24号商铺，合同金额为202437元；同日，朱某某与金口岸公司签订《商铺委托租赁管理合同》，合同确定商铺价格是243900元，该商铺2年委托租赁管理期限租金合计41463元。合同签订后，朱某某即向成信公司支付了全部房款及相关手续费用。2013年7月，朱某某收到其购买房屋的《销售不动产统一发票》，发票显示朱某某购房款是202437元。由此可见，成信公司与金口岸公司并未向朱某某支付2年的商铺租金41463元，且至今不向朱某某移交商铺及支付租金。因成信公司与金口岸公司有利害关系和关联，应依法承担连带责任。成信公司已经由股东李某某、李某某1及苏某某决议解散，股东应该且愿意承担相关连带法律责任。故诉至法院，请求依法判令：被告向原告支付租金41463元。被告金口岸公司辩称：1、朱某某在《金口岸商铺签约计算单》明确知晓商铺实际购买金额为243900元，其中二年租金收益为41463元，该租金应由承租方金口岸公司支付给朱某某，朱某某再用其抵扣应付给成信公司的购房款。同时《商铺委托租赁管理合同》中明确约定“该租金已在商铺出售方（即成信公司）与甲方(朱某某)签订《房屋买卖合同》时一次性支付给甲方，乙方（金口岸公司）不再支付任何租金给甲方”。朱某某已向金口岸公司出具一份其本人签字盖手印的收条，证明收到金口岸公司支付的租金41463元，故本案中不存在金口岸公司拖欠朱某某租金未付的情况；2、朱某某与成信公司达成的《房屋买卖合同》中约定的购房价格与实际交易时价格不一致是朱某某与成信公司交易时双方的真实意思表示，朱某某在签订相关合同时与交易时均清楚了解具体计算方法与交易方式，所达成的交易亦系双方的合意，且不违背强制性法律规定，该部分事实不能否认朱某某已收到租金的客观事实。3、芙蓉区人民路10号2-24房屋产权证已于2011年12月30日办理至朱某某名下，朱某某已取得所购商铺的所有权；金口岸公司已在委托租赁期满之前和商铺租赁期满之前分别向朱某某和以及商铺实际租赁使用人邮寄了通知书，已经明确告知了租赁期满后各自的权利义务，且金口岸公司已经通过书面方式明确向朱某某表达了委托租赁期满后应收回涉案商铺并重新商议委托方案，同时金口岸公司又向商铺实际租赁人明确表示应在2013年6月30日前清空租赁房屋，故商铺在2013年7月1日起应由朱某某自行行使物权，金口岸公司在合同期满后没有继续管理商铺的权利和义务。故朱某某诉称的成信公司和金口岸公司未向其移交商铺的情况是不存在的。综上，请求依法驳回朱某某的全部诉讼请求。被告李某某、李某某1、苏某某未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩状辩称：1、李某某、李某某1、苏某某不是本案适格的被告，朱某某因租赁合同关系发生的诉讼与三人没有任何关系。2、三人注册成立的成信公司已办理注销登记手续，与金口岸公司有关的债权债务关系早已经过清算处理。3、朱某某与成信公司就房屋买卖发生的合同关系早已完成交易，朱某某支付相应的价款后，房屋产权早已登记至朱某某名下，双方均已完成履行合同义务，不应存在任何争议。4、成信公司和金口岸公司系两个独立法人，根据合同的相对性原则，朱某某与金口岸公司之间发生的房屋租赁合同关系不应向三人以及注销前的成信公司主张权利，更不存在连带责任之说。5、朱某某与成信公司、金口岸公司之间发生的两个法律关系事实清楚，早已经过生效的判决文书予以确认，金口岸公司已向朱某某足额支付了商铺两年租金，不存在租金未付的事实。综上，请求法院驳回朱某某的全部诉讼请求。经审理查明:成信公司与金口岸公司在报刊上共同发布商业广告称：2年包租，回报一次兑现，金口岸小金铺委托经营管理即买即收两年租金回报。前两年租金回报高达17%，金口岸小金铺第一年租金回报高达8%,第二年回报高达9%，2年合计回报高达17%，且未计算商铺的升值收益。2年后商场经营成熟更享收益和升值暴涨空间等。为此，朱某某拟购买成信公司开发的位于长沙市芙蓉区人民路10号二层24号商铺。2010年12月29日，置业顾问为朱某某就拟购买的上述商铺进行了价格计算，《金口岸商铺签约计算单》注明：铺号二层24号、建筑面积13.55平方米、单价每平方米18000元、总价定价243900元、抵扣前两年租金17%共41463元后，确定总价为202437元，已付房款20000元，签约时另行支付房款182437元。2010年12月29日，朱某某与成信公司签订《房屋买卖合同》，购买了上述商铺，合同载明：按建筑面积计算，总金额为202437元。同日，朱某某与金口岸公司签订《商铺委托租赁管理合同》，合同载明：本委托租赁管理期限为2年，从2011年7月1日起至2013年6月30日止；该商铺总房款为243900元，该商铺2年委托租赁管理期限租金合计41463元，该租金已在该商铺出售方与朱某某签订《房屋买卖合同》时一次性支付给朱某某，金口岸公司不再支付任何租金给朱某某；鉴于该商铺上述2年委托租赁租金已一次性支付给朱某某，则金口岸公司在此期间有权自主与承租经营户另行确定租金额，如确定的租金额高于朱某某与金口岸公司在本合同中确定的租金额，则高出部分归金口岸公司所得，如确定的租金额低于朱某某与金口岸公司在本合同中确定的租金额，则亏损部分由金口岸公司承担。朱某某不得以该商铺所有人身份或其他任何理由，对金口岸公司与承租经营户确定的租金额提出异议或主张租金高于部分的分配占有；合同期满前60日内，如金口岸公司向朱某某书面承诺每年给予朱某某回报不低于该商铺总金额×9%/年（具体数额由金口岸公司决定）且朱某某愿继续履行合同，则本合同有效期续展二年，回报按季度支付。续展期间，合同双方其他权利义务均无变化，双方应当于本合同期限届满前60日内由双方另行签订补充协议等。同日，朱某某出具收条一张，载明：今收到长沙某某市场管理有限公司交来人民路10号“金口岸”二层24号商铺2011年7月1日至2013年6月30日（2年整）租金，计41463元整。2011年12月30日，上述商铺的房屋所有权已经登记在朱某某名下。涉案商铺的《销售不动产统一发票》上显示朱某某购房款为202437元。朱某某认为自己购买的上述商铺的实际价格应为发票上的价格，故而诉至本院。另查明，成信公司已经于2013年8月9日由股东李某某、李某某1、苏某某决议解散并注销登记。上述事实，有身份证明、商业广告、《房屋买卖合同》、《商铺委托租赁管理合同》、《销售不动产统一发票》、《金口岸商铺签约计算单》、清算资料、《收条》、《收据》、《房屋所有权证》、《通知函》、快递邮寄单、银行账户流水、《公证书》及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，本院予以确认。本院认为：一、朱某某在购买商铺时，对商铺的总价格243900元是明确知晓的，以该价格交易也是双方的真实意思表示，且朱某某亦同意在支付购房款时一次性抵扣2年的租金41463元，并出具了租金收条。现朱某某以《销售不动产统一发票》上注明的价格系202437元为由，另向金口岸公司主张2011年7月1日至2013年6月30日的租金及利息的请求，与事实不符，本院不予支持；二、朱某某与金口岸公司之间系房屋租赁合同关系，成信公司之间系房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原则，成信公司不应承担租赁合同的相关权利义务，故朱某某要求在成信公司注销后，由其股东李某某、李某某1及苏某某就房屋租金承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回朱某某的诉讼请求。本案案件受理费837元，公告费560元，共计1397元，由朱某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  李振宇人民陪审员  邓晓阳人民陪审员  李美华二〇一六年三月二十九日书 记 员  邓 露附件：本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。