陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终7179号上诉人（原审被告）：西安海洋建设开发公司。住所地西安经济技术开发区凤城二路**号。负责人：宋晋新，该公司总经理。委托代理人：赵丽歆，女，1977年12月4日出生，汉族，该公司法律顾问，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）：陕西信隆装璜工程有限责任公司。住所地西安市和平路东十道巷**号。法定代表人：宁青安，该公司总经理。委托代理人：赵丽歆，女，1977年12月4日出生，汉族，该公司法律顾问，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：贺元，男，1984年9月23日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托代理人：石磊，男，1984年1月9日出生，汉族，住西安市。上诉人西安海洋建设开发有限公司（以下简称海洋建设公司）、陕西信隆装璜工程有限责任公司（以下简称信隆装璜公司）因与被上诉人贺元商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第4279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海洋建设公司、信隆装璜公司的委托代理人赵丽歆,被上诉人贺元及其委托代理人石磊，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海洋建设公司、信隆装璜公司上诉请求：1、撤销未央区法院(2015)未民初字第4279号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方签订《房地产代理销售协议》，上诉人委托被上诉人代为销售并代办相关证照手续，但在约定的工作期限届满后，被上诉人却未能实现销售目标。其提供的认购协议书因损害上诉人利益却拒绝上诉人修改付款方式。上诉人从未向被上诉人隐瞒任何事实，直至现在该房产还处于待售状态。上诉人未解约，而且对被上诉人的解约请求也不同意。双方约定代理活动中支付的费用“以票据为准”，而被上诉人与第三方不明身份的人形成一份收条，不符合双方约定的给付条件。第三方作为被上诉人的代理人，实则对上诉人而言是一种再代理关系，再代理人未经被代理人上诉人同意，也不属于有权收款的管理部门或经营单位，其出具的收条对上诉人没有约束力。按照合同约定的权利义务，上诉人无违约行为，不存在向被上诉人赔偿的问题。贺元辩称：1、上诉人的上诉理由不能成立，根据双方签订的补充协议二是由上诉人办理消防验收。2、在没有消防验收的情况下是不可能办理房产证的，而被上诉人已经办理了房产证其已将相关材料提交了。3、房产大证没有被撤销的情形下上诉人就应当支付劳务费。4、上诉人若认为被上诉人办理的房产大证有问题那么其可以提出行政诉讼。5、被上诉人履行协议产生了相关费用，收据、收条都属于票据，上诉人现在要发票不符合合同约定。6、在销售过程第三方已经支付了购房款。关于该大厦的第2、4层已被上诉人抵押给了莲湖区自强路农村信用合作社，无法销售。请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。贺元向一审法院起诉请求：1、撤销双方签订的《房地产代理销售协议》及两份《补充协议》，2、由海洋建设公司、信隆装璜公司支付其办理消防、综合验收、产权证等支出的费用200万元，3、由海洋建设公司、信隆装璜公司支付违约金260万元，4、由海洋建设公司、信隆装璜公司承担诉讼费。一审法院认定事实：海洋建设公司系西安市未央区凤城二路17号海洋大厦商住楼的开发主体，该项目相关手续办理在该公司名下，信隆装璜公司与海洋建设公司系合作关系。2014年7月25日，贺元与海洋建设公司、信隆装璜公司签订《房地产代理销售协议》一份，约定海洋建设公司、信隆装璜公司委托贺元独家代理销售海洋大厦商住楼二、三、四层商铺共计4072.49平方米，包销基价为每平方米8500元；代理佣金为超出销售基价后的税后所有款项，代理期限为2014年8月1日至2015年6月30日共计10个月（含办理满足销售条件手续期限3个月），房产证办理完毕后开始计算销售时间；如2014年10月31日贺元无法办理各项手续致使项目达成正常销售条件合同不生效，如合同继续生效贺元应向海洋建设公司、信隆装璜公司交纳保证金1000万元；在合同签订后至合同期满，如海洋建设公司、信隆装璜公司违约不将该项目交由贺元总代理或中途无故终止合同，海洋建设公司、信隆装璜公司应赔偿贺元合同总面积基价的万分之一损失等。2014年7月31日，贺元（乙方）与海洋建设公司、信隆装璜公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定“为达成正常销售状态，乙方需自行办理消防、综合验收、产权证等，总费用为200万元整。（详见票据），在乙方办理完毕产权证后，若甲方在2015年6月30日前中止乙方独家代理销售权，则甲方需赔偿乙方办理相关证照的全额费用”等。2015年1月28日，贺元与海洋建设公司、信隆装璜公司又签订《补充协议》一份，约定海洋建设公司、信隆装璜公司承诺提供的办理海洋大厦初始登记的相关资料真实有效，如因此产生法律责任由海洋建设公司、信隆装璜公司承担，贺元代办产权初始登记延期不算违约但不得超过原合同期限海洋建设公司、信隆装璜公司同意继续履行原合同，如海洋建设公司、信隆装璜公司在原合同期限提前解约需赔偿贺元260万元违约金。为履行上述协议，2014年8月6日贺元与王琳（案外人）签订《代理办证协议》，贺元委托王琳代办海洋大厦产权初始登记，服务费为200万元；后贺元陆续支付王琳200万元服务费，2015年3月10日王琳给贺元出具收条一份。2015年4月1日海洋大厦商住楼二、三、四层的初始登记办理完毕，房屋登记薄显示房屋所有权人为海洋建设公司。2015年6月23日，贺元与西安宅可商贸有限公司签订《西安海洋大厦认购协议》一份，约定以总价5000万元将海洋大厦商住楼二、三、四层售与西安宅可商贸有限公司。另查，2002年1月28日信隆装璜公司为建设海洋大厦向西安市莲湖区自强西路农村信用合作社贷款800万元，以海洋大厦商住楼第二层、第四层商铺作为抵押物，海洋建设公司为担保人之一，现该笔贷款尚未清偿完毕；2007年6月15日，海洋建设公司就海洋大厦商住楼二、三、四层房屋分别与陈永玲、蒋琦、倪丙谦签订《商品房买卖合同》各一份，2013年9月11日陈永玲、蒋琦、倪丙谦将海洋建设公司诉至一审法院要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效、由海洋建设公司在365日内办理房屋产权登记手续，当日陈永玲、蒋琦、倪丙谦与海洋建设公司在一审法院达成了调解，海洋建设公司表示收取了全部款项，调解内容为：1、合同有效，2、海洋建设公司于调解书生效之日起一年内为陈永玲、蒋琦、倪丙谦办理房屋所有权登记手续。现贺元以海洋建设公司、信隆装璜公司存在欺诈行为为由诉至法院要求撤销所签订的《房地产代理销售协议》及两份《补充协议》，由海洋建设公司、信隆装璜公司返还其办理房屋产权登记等手续的费用200万元并支付违约金260万元。庭审中，贺元坚持其诉讼请求，海洋建设公司、信隆装璜公司坚持其答辩意见；海洋建设公司、信隆装璜公司对贺元已经办理完毕房屋初始登记无异议，表示贺元办理相关证照的费用应以正式票据为准；海洋建设公司表示与陈永玲、蒋琦、倪丙谦之间的商品房买卖关系发生在2013年，陈永玲、蒋琦、倪丙谦承诺一定时间不付款自愿放弃购买，因陈永玲、蒋琦、倪丙谦未付房款其认为他们已经放弃购买商品房故其再行委托销售没有问题，就此一审法院要求海洋建设公司提供证据证明，海洋建设公司未提供证据证明；海洋建设公司、信隆装璜公司表示委托贺元代理销售时已如实告知房屋相关情况，贺元表示对于房屋抵押以及销售与他人的情况不知情。一审法院判决认为，本案争议焦点之一为：贺元与海洋建设公司、信隆装璜公司签订《房地产代理销售协议》及两份《补充协议》时被告海洋建设公司、信隆装璜公司是否存在欺诈，海洋建设公司、信隆装璜公司在2013年将海洋大厦商住楼二、三、四层商铺销售与陈永玲、蒋琦、倪丙谦，并在法院调解时确认已经收到房款愿意在调解书生效之日起一年内为陈永玲、蒋琦、倪丙谦办理房屋所有权登记手续，2014年7月25日海洋建设公司、信隆装璜公司又委托贺元代理销售以上商铺，海洋建设公司、信隆装璜公司虽表示签订协议时已经告知贺元商铺的相关情况，但贺元不予认可，就此海洋建设公司、信隆装璜公司无证据证明，另海洋建设公司表示陈永玲、蒋琦、倪丙谦未支付房款已放弃购买商铺与2013年9月11日一审法院调解书所确认的内容不符，海洋建设公司就此亦未提供证据证明，且如贺元在签订《房地产代理销售协议》及随后签订两份《补充协议》时知道海洋建设公司已将商铺出售与他人不可能出资代办房屋产权登记手续，故海洋建设公司、信隆装璜公司的主张依法不予采信，应认定海洋建设公司、信隆装璜公司在2014年7月25日与贺元签订《房地产代理销售协议》及随后签订两份《补充协议》时未如实告知贺元商铺已经出售的事实，海洋建设公司、信隆装璜公司存在欺诈，贺元要求撤销双方所签订的《房地产代理销售协议》及两份《补充协议》的诉讼请求应予支持。本案争议焦点之二为，贺元办理相关手续支出的200万元海洋建设公司、信隆装璜公司是否应该支付，就办理消防、综合验收、产权证等双方约定总费用为200万元，虽标明“详见票据”但并未明确票据种类，应视为约定不明，现贺元提供了委托他人的《代理办证协议》和收条，且完成了消防和综合验收、办理了房产初始登记，贺元主张海洋建设公司、信隆装璜公司支付该费用应予支持。本案争议焦点之三为，海洋建设公司、信隆装璜公司是否应当支付260万元违约金，因海洋建设公司、信隆装璜公司存在过错致使《房地产代理销售协议》及两份《补充协议》被撤销，海洋建设公司、信隆装璜公司应赔偿贺元损失，贺元的预期收益为超出销售基价后的税后所有款项其损失远远大于违约金，现贺元仅要求海洋建设公司、信隆装璜公司支付违约金依法予以支持。一审遂判决：一、撤销贺元与西安海洋建设开发公司、陕西信隆装璜工程有限责任公司于2014年7月25日签订的《房地产代理销售协议》及2014年7月31日、2015年1月28日签订的两份《补充协议》。二、西安海洋建设开发公司、陕西信隆装璜工程有限责任公司于本判决生效后三十日内支付贺元办理消防、综合验收、产权证等费用200万元。三、西安海洋建设开发公司、陕西信隆装璜工程有限责任公司于本判决生效后三十日内支付贺元违约金260万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50500元、公告费400元（贺元已预交），由西安海洋建设开发公司、陕西信隆装璜工程有限责任公司承担并于上述付款时一并给付贺元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交证据一：西安澳申物业公司出具的证明，以证明海洋大厦消防验收手续被上诉人并未办理。证据二：陈永玲、蒋琦、倪丙谦等人的承诺书，以证明当时涉案房屋并没有卖出去。被上诉人贺元质证称，对上诉人提交的证据一真实性、合法性、关联性均不认可，现在房屋的大证已经办理下来了，消防验收已经通过了；对于上诉人提交的证据二真实性与证明目的均不认可，陈永玲、蒋琦、倪丙谦前几天还在催促海洋公司办理房产证。被上诉人贺元提交一份本院（2003）西执证字第86-2号民事裁定书，以证明上诉人委托被上诉人销售房屋存在欺诈，根据该裁定书涉案房屋的二、四层在2003年时已经抵押给了莲湖区自强路农村信用合作社。上诉人质证称，当时是抵押并没有交付也没有办理证照，现在该信用合作社又让上诉人销售，之后支付他们1100万元。经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，上诉人海洋建设公司、信隆装璜公司与被上诉人贺元签订《房地产代理销售协议》及两份《补充协议》内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定自觉履行各自的义务。上诉人与被上诉人于2014年7月25日签订《房地产代理销售协议》，约定海洋建设公司、信隆装璜公司委托贺元代理销售海洋大厦商住楼二、三、四层商铺。但在2013年海洋建设公司已将海洋大厦商住楼二、三、四层商铺销售与陈永玲、蒋琦、倪丙谦，且双方发生纠纷诉至法院后，2013年9月11日双方达成调解，调解时海洋建设公司确认已经收到房款，调解书中海洋建设公司愿意在调解书生效之日起一年内为陈永玲、蒋琦、倪丙谦办理房屋所有权登记手续。海洋建设公司、信隆装璜公司称与贺元签订代售协议时已经告知贺元该商铺的相关情况，但贺元不予认可，海洋建设公司、信隆装璜公司亦无证据证明；海洋建设公司、信隆装璜公司上诉称上述房产售与陈永玲、蒋琦、倪丙谦买卖关系已因买方原因而解除，但其所称既与2013年9月11日一审法院调解书中达成协议的内容不符，又未能提供充足证据证明。故上诉人海洋建设公司、信隆装璜公司关于其在与贺元签订《房地产代理销售协议》时不存在隐瞒事实情况的上诉理由不能成立。故原审判决认定上诉人海洋建设公司、信隆装璜公司在2014年7月25日与贺元签订《房地产代理销售协议》及随后签订两份《补充协议》时未如实告知贺元商铺已经出售的事实，海洋建设公司、信隆装璜公司存在欺诈，对贺元要求撤销双方所签订的《房地产代理销售协议》及两份《补充协议》的诉讼请求予以支持，判处并无不妥。上诉人另称其对贺元在代理活动中支付的费用明确约定为“以票据为准”，而贺元提供的支付费用的收条不符合双方约定，上诉人不应支付贺元相关费用。本院认为，海洋建设公司、信隆装璜公司与贺元在2014年7月31日《补充协议》中约定，办理消防、综合验收、产权证等相关证照的总费用为200万元，并注明详见票据，但并未明确票据种类，应视为双方约定不明，而被上诉人贺元提供了委托他人的《代理办证协议》和收取费用后出具的收条，收取的费用未超出上诉人与被上诉人约定，而且贺元一方也完成了海洋大厦的综合验收、办理了房产初始登记，履行了协议约定的义务。故原审判决对贺元要求海洋建设公司、信隆装璜公司支付该费用的诉讼请求予以支持，判处于法有据。因海洋建设公司、信隆装璜公司的过错致使其与贺元签订的《房地产代理销售协议》及两份《补充协议》被撤销，贺元代理销售房产的预期收益再无法实现，故海洋建设公司、信隆装璜公司应赔偿给贺元造成的损失，根据双方协议贺元的预期收益为超出销售基价后的税后所有款项，贺元的损失应大于其请求的违约金，故原审判决支持贺元要求海洋建设公司、信隆装璜公司支付违约金的诉讼请求，判处亦无不妥。综上所述，上诉人海洋建设公司、信隆装璜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50500元，由上诉人西安海洋建设开发有限公司、陕西信隆装璜工程有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一六年十一月十日书 记 员  郑 瑜