广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）青民一初字第3578号 原告梁峻铭，男，1992年10月3日出生，汉族，住南宁市。 委托代理人郑武超，广西纵华律师事务所律师。 被告李志勇，男，1973年9月16日，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼南津港社区居委会****，现住南宁市青秀区。 第三人梁新庆，男，1951年5月26日，汉族，住南宁市。 委托代理人郑武超，广西纵华律师事务所律师。 原告梁峻铭诉被告李志勇、第三人梁新庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告梁峻铭的委托代理人郑武超、被告李志勇、第三人梁新庆的委托代理人郑武超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁峻铭诉称：2011年5月，原告梁峻铭向广西振业房地产股份有限公司购买南宁市青秀区振业•青秀山1号8号楼xxx号房屋。被告李志勇得知后，以其急需用房结婚为由，要求原告将该房屋转让给被告。碍于第三人梁新庆与被告相熟的关系，2012年1月1日，原告与被告双方达成了以开发商出售原价1350651元的价款转让房屋的口头协议。同日，原告将房屋（毛坯房）交付给被告。被告自行对房屋进行了简单装修，随后入住并一直使用至今。但被告迟迟不愿意支付房款，并拒绝与原告签订任何法律文书，原告多方追索未果，最后只得请求第三人梁新庆出面处理。2015年5月25日，原告委托第三人梁新庆作为代理人，与被告双方补签《房屋转让协议书》。除对上述房屋转让的来龙去脉予以说明外，合同还明确约定：被告应在2015年6月30日前（最迟延期一个月）将1350651元人民币房屋款付给原告；如被告违约，没有向原告购买房屋，应向原告赔偿因此受到的损失；被告到期没有兑现付款承诺，应按总额每日以0.01%罚款支付给原告（时间从2012年1月1日开始至2015年12月30日止）等。但被告至今没有向原告支付分文合同价款。2015年11月12日，原告发现，被告甚至还自2012年9月1日起拒交管理费、垃圾处理费、水电费（含公摊）等费用，截至2015年11月12日止拖欠的金额累计达10417.7元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令：一、解除原告、被告双方于2015年5月25日签订的《房屋转让协议书》；二、被告立即搬离南宁市青秀区振业·青秀山1号8号楼xxx号房屋（房屋所有权证号：邕房权证字第××号），并将该房屋按毛坯房样貌恢复原状、返还给原告；三、被告向原告支付被告占有、使用房屋期间产生的管理费、垃圾处理费、水电费（含公摊）等费用10417.7元（费用计算：暂从2012年9月1日起开始计算，一直计算到被告向原告实际返还房屋之日止，现暂计算至2015年11月12日，实际金额以物业管理公司等单位收取的费用为标准）；四、被告向原告赔偿房屋租金损失168000元（租金损失计算：暂按小区同等面积房屋租金均价3500元/月的标准，自2012年1月1日起计算，一直计算到被告向原告实际返还房屋之日止，现暂计至2015年12月31日）；五、被告向原告支付违约金197195元（违约金计算：以房屋转让价款总额1350651元为基数，按每日0.01%的标准，自2012年1月1日开始计算，直至被告实际搬离涉案房屋之日止）；六、本案诉讼费用全部由被告承担。 被告李志勇辩称：2015年6月25日，我方与原告于2015年5月25日签订的《房屋转让协议书》已失效，原因是当日第三人与我重新签订一份《房屋买卖协议》，内容为：我和原告都可以找案外人去卖涉案房屋，卖得的款项原告拿回卖房的款项，我拿回17万的装修款。2015年6月27日晚，第三人来到我家以合同丢失为由要求拿我的合同去复印，之后不再返还。我帮原告装修房子，但原告没有支付合同对价，因此拿房抵装修款及部分工程款。 第三人梁新庆辩称：同意原告观点。 经审理查明：2011年5月25日，原告与广西振业房地产股份有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于，合同总价款为1350651元。此后，第三人梁新庆以原告名义（甲方）与被告（乙方）签订《房屋转让协议书》，协议约定：“一、当时乙方急需用房结婚，要求甲方转让商品房一间，以当时开发商出售原价1350651元转让给乙方，当时甲方已付首付款405651元，向银行按揭贷款从2011年5月25日至目前交了307200元，税金20259.77元，合计733110.77元。从2011年5月25日至2015年5月25日为止甲方已交款733110.77元。为了减少甲方损失，甲方要求乙方在2015年6月30日（最迟延期一个月）前交1350651元房屋款给甲方；二、甲方承诺：甲方承诺待乙方1350651元到位后，在一年内将其拥有独立产权的位于南宁市青秀区的房屋所有权证编号：xxx号，建筑面积140.17平方米转户给乙方；……三、乙方承诺：1、保证按要求付清房费，予以贷款清还等；2、按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续；四、违约责任：1、甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失；2、乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失；3、乙方到期没有兑现付款承诺，应按总额每日以0.01%罚款支付给甲方（时间从2012年1月1日开始到2015年12月30日止）。”2014年3月13日，原告办理了位于青秀区振业.青秀山1号8号楼xxx号房的房产证（邕房权证字第××号）。 庭审中，被告陈述以下事实：1、被告从2013年1月份左右入住涉案房屋，实际居住至2015年12月左右，目前房屋属于“半空闲状态”，房屋内物品均属于被告的。2、从2012年9月至2015年11月期间涉案房屋产生物业管理费（物业服务费）、垃圾处理费、公摊水电费、水费合计10417.7元，被告均认可，被告仅支付了电费。3、被告未向原告支付过涉案房屋的购房款。 经本院依法释明，原告明确表示无需对其主张的关于涉案房屋租金损失进行评估。被告亦明确在本案中无需对其装修部分申请评估装修现值。 另查明：庭审中，被告向本院提交了《我与梁新庆的电话录音》，经质证，第三人当庭确认录音中的一方为第三人本人。录音内容摘录如下：第三人：“为了双方的满意最终是把房子卖出去，你叫人来。”被告：“或者你叫人来看房，你收回房款，我在少损失的情况下拿回装修款。”第三人：“大家在客户看房成交的时候双方面说清楚。”被告：“就不写字据了，就以这个录音作为凭证，再声明一点，你每次带人去看房需要通知我。”第三人：“好的，就这样。”被告：“就这样。”录音时间为：2016年1月7日。庭后，第三人本人来到法院在笔录中陈述：涉案房屋房款、利息、罚款及多年的房租共计166万元左右，被告所述的装修款我方不清楚；原告与被告之间的合同没有解除，但是被告不给钱，我们这边肯定要卖房，我们这边的目的是收回被告向我方承诺过涉案房屋的房款、利息、罚款及多年来的房租。 本院认为：一、关于原告与被告之间是否存在房屋买卖合同关系及双方签订的合同效力的认定问题。原告与被告签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未悖法律禁止性规定，应为合法有效合同。二、关于涉案合同是否已经解除的认定问题。（一）被告主张涉案合同已于2015年6月25日解除，原告对此予以否认。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”被告陈述其曾于2015年6月25日与原告父亲即本案第三人另行签订了一份《房屋转让协议书》，约定解除了原告与被告之间的房屋买卖合同。但因第三人以原买卖合同丢失为由，从被告手中取走了被告持有的合同，且不再返还。对于被告的抗辩理由，因未提供相应证据佐证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。（二）结合第三人与原告的录音证据。可知晓第三人系与被告协商出卖涉案房产给案外人，但对于出卖所得购房款、装修款并未作详细约定。由此可知，第三人系代表原告与被告协商解除了涉案的购房合同，但未对合同解除后责任承担问题作明确约定。合同解除的时间应参照录音的时间即2016年1月7日。三、关于违约责任的认定问题。虽《房屋转让协议书》已解除，但鉴于双方并未明确约定免除被告未履行上述合同条款产生的违约责任。《房屋转让协议书》第一条约定：“甲方要求乙方在2015年6月30日（最迟延期一个月）前交1350651元房屋款给甲方”，被告在庭审中自认至今为止未支付过任何房款，据此，应认定被告的行为已构成违约，依约应承担相应的违约责任。其一，因《房屋转让协议书》已解除，原告有权回收涉案房屋，被告应及时腾空涉案房屋并在恢复原状后交还给原告。其二，依照《房屋转让协议书》第四条第3款：“乙方到期没有兑现付款承诺，应按总额每日以0.01%罚款支付给甲方（时间从2012年1月1日开始到2015年12月30日止）。”之约定，被告应向原告支付因未支付购房款而产生的违约金。违约金的计算标准为：以1350651元为基数，从2012年1月1日起至2015年12月30日止，按每日0.01%分段计算。其三，原告主张被告实际使用了涉案房屋，但未支付房款，则应按租金计算其损失。但因原告当庭明确拒绝评估被告使用房屋期间同类同地段房屋的租金损失，且未提供相应具有证明力的证据佐证租金损失，其诉请缺乏相应证据佐证，故本院对该项诉请不予支持。其四，被告对实际使用房屋的事实予以确认，且对未支付物业管理费（物业服务费）、垃圾处理费、公摊水电费、水费合计10417.7元的事实予以当庭确认，此数项费用由被告使用房屋期间产生的费用，则应由被告向原告付清。另，因被告在本案中并未举证证明涉案房屋内的装修系受原告、第三人委托而产生的承揽成果，无法证实原告与被告之间系存在承揽关系，且与本案并非同一法律关系，不应在本案中一并解决。同时，在本案中被告亦明确表示无需对装修现值申请评估。因此，对装修部分的现值问题的处理，应由被告在案外或另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告梁骏铭与被告李志勇签订的《房屋转让协议书》于2016年1月7日解除； 二、被告李志勇应于本案判决生效之日起10日内腾空位于青秀区振业.青秀山1号8号楼xxx号房（邕房权证字第××号），并在回复原状后交还给原告梁骏铭； 三、被告李志勇应向原告梁骏铭赔偿因未履行支付购房款义务而产生的违约金（违约金的计算：以1350651元为基数，从2012年1月1日起至2015年12月30日止，按每日0.01%分段计算）； 四、被告李志勇应向原告梁骏铭支付物业管理费（物业服务费）、垃圾处理费、公摊水电费、水费合计10417.7元； 五、驳回原告梁骏铭的其他诉讼请求。 本案受理费6934元，由原告梁骏铭负担3120.3元，由被告李志勇负担3813.7元，此款原告已预交，被告李志勇应负担部分应随同上述判决主文所载应付款项一并支付给原告。 上述应付款项及应负担义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或同级被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟 凯 人民陪审员  陈锋华 人民陪审员  蓝汉善 二〇一六年三月二十九日 书 记 员  黎小活