湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书(2015)潭民二初字第156号原告（反诉被告）朱京红，女，。原告（反诉被告）汤铸，男，。原告（反诉被告）汤霞芳，女，。三原告（反诉被告）共同委托代理人程正亮，男，。被告（反诉原告）朱永华，女，。委托代理人黄万香，湖南康泰律师事务所律师。原告（反诉被告）朱京红、汤铸、汤霞芳诉被告（反诉原告）朱永华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日受理本诉后，2015年5月8日受理反诉。本院依法由审判员张洪亮担任审判长，与审判员黄戌娟、人民陪审员张桂林组成合议庭，于2015年5月22日进行了证据交换、于2015年5月28日、2016年1月28日、3月23日公开开庭进行了审理，代理书记员李文慧担任记录。诉讼期间，因原告（反诉被告）朱京红、汤铸、汤霞芳对被告（反诉原告）朱永华提交的“由证人邱伶俐于2008年9月26日出具的收条”的真实性有异议，被告（反诉原告）朱永华遂于2015年6月1日就该收条的笔迹形成时间进行鉴定，经本院委托湖南大学司法鉴定中心，该中心于2015年12月30日作出了湖大司鉴中心（2015）文鉴字第378号司法鉴定意见书。原告（反诉被告）汤霞芳及三原告（反诉被告）的共同特别授权委托代理人程正亮、被告（反诉原告）朱永华及其一般授权委托代理人黄万香均到庭参加诉讼，其中原告（反诉被告）朱京红、汤铸于2016年1月28日、3月23日亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱京红、汤铸、汤霞芳共同诉称，2011年7月17日，三原告将共有产权的位于湖南省湘潭县易俗河镇银杏路135号商业门面，经协商后出租给被告，并与之签订了“门面出租合同”，双方就权利义务进行了约定，被告在合同承租期限届满后，在双方未就续租达成一致的情况下，原告多次登门，请求被告将承租门面和钥匙交还原告，但被告拒不腾出场地和交还门面钥匙，最后在法院协调下才交还钥匙，更有甚者，被告又将门面私自另行招租，造成原告应收租金损失，现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令被告赔偿原告自2015年3月17日起至2015年6月4日止无理占用原告门面的租金损失8000元。被告朱永华辩称：一、原告所诉不实，诉争门面一直闲置，被告没有占有使用，更没有侵占；二、原告在履行门面合同期间存在违约行为，应当赔偿被告的损失。反诉原告朱永华诉称，反诉原告与反诉被告朱京红于2008年9月26日签订了“门面租赁合同”，据此租赁了位于湘潭县易俗河镇银杏路135号，现为银杏南路70号门面经营服装生意，合同期限为三年，合同第四条约定“合同期满后，反诉原告有意续租，同等条件下有优先承租权”、第五条约定“在租赁期限内反诉原告欲将该门面转租的，在不违反本合同的情况下，反诉被告无理由拒绝转租”，合同到期后，反诉原告与反诉被告汤铸续签合同，续租期限自2012年3月16日起至2015年3月16日止，期限三年。合同中除对租金和水费标准调整外，关于续租和转租等其余合同条款不变，2014年4月至5月期间，反诉原告意欲转租门面，并前后与四个意欲受让人口头达成了转租协议，但每次均因反诉被告朱京红的刁难而未转租成功，反诉原告后提出续租门面，也应反诉被告朱京红出尔反尔而未成功，反诉被告的违约行为导致反诉原告损失巨大，反诉原告特提起诉讼，请求判令：由反诉被告赔偿反诉原告转让费、货物差价、押金、鉴定费和交通费损失合计96758元。反诉被告朱京红、汤铸、汤霞芳共同辩称：一、反诉原告所主张赔偿的损失不明确、不具体；二、反诉原告向案外人邱伶俐支付转让费的相关事宜，反诉被告对此毫不知情，与之也无关联，即便反诉原告支付了转让费，该费用也系反诉原告的单方投资行为，风险应由其自担；三、反诉被告无理拒绝转租和续租的事实，反诉原、被告在门面租赁合同中就转租的约定因违反了转租需经出租人即反诉被告同意的法律强制性规定而无效，另反诉原告未按约定提起两个月表示续租的意愿，故反诉被告无违约行为；综上，反诉原告所诉无事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。原告朱京红、汤铸、汤霞芳为证明其本诉主张向本院共同提交了如下证据：一、原告朱京红、汤霞芳的身份证和原告汤铸的常住人口基本信息，拟证明原告的诉讼主体资格；二、被告朱永华的常口信息，拟证明被告的诉讼主体资格；三、湘潭县房权证易俗河镇字第000058**号房产证、结婚证、湘潭县易俗河镇百花社区居委会和湘潭县公安局易俗河派出所的证明，拟证明原告朱京红、汤铸、汤霞芳分系本案系争房屋的户主汤先锋之妻、之子、之女，汤先锋过世后，该房屋的所有权归三原告共有，三原告作为本案诉讼主体资格适格；四、门面出租合同，拟证明原、被告的租赁合同关系，合同租赁期限截至2015年3月16日止，合同到期后，被告至今未搬出房屋，其行为违反合同约定。被告朱永华对原告朱京红、汤铸、汤霞芳提交的上述本诉证据质证后，发表质证意见如下：对证据一的关联性有异议，起诉状上是汤涛，但是常住人口基本信息上是汤铸，不是同一个人，与本案无关；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议；对证据三，对其中房产证和结婚证有异议，三原告没有证据证明其为房屋产权人汤先锋财产的唯一继承人，另证明夫妻关系的机构应为民政部门，而非社区和公安机关，故该证据不能证明三原告系本案适格的主体；对其中湘潭县易俗河镇百花社区居委会和湘潭县公安局易俗河派出所的证明的真实性没有异议，但由于其中一证明无经办人的签名，且内容与本案无关联，故对其关联性和合法性有异议；对证据四的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，因该合同第七条约定了被告在租赁期间内有权转租门面，在不违反合同的情况下，原告是不能拒绝被告转租的，但事实上原告在租赁期内，无理阻止被告转租，故违约的是原告，被告行使的是先履行抗辩权，应受法律保护。被告朱永华未就本诉提交证据。反诉原告朱永华为证明其反诉主张向本院提交了如下证据：门面出租合同，拟证明反诉原、被告之间于2008年9月26日至2015年3月16日间存在租赁合同关系，双方在合同中约定了反诉原告在租赁期限内、不违反合同的情况下有权转租门面，反诉被告无理由拒绝反诉原告转租，另在签订合同时就应当预见到不允许转租门面将会造成反诉原告的可得利益损失；二、收条和证人邱伶俐的证言，拟证明反诉原告租赁本案系争门面时，于2008年向该门面的上一任承租人即证人邱伶俐支付了30000元的转让费，反诉被告对此完全知情，另同一门面的上、下任承租人之间收取和支付转让费是商业门面租转的行业惯例；通话录音材料、光碟和通话记录详单，拟证明反诉原告在租赁期间内向他人转让门面，并已与意欲受让人达成合意，也商定好了转让费72800元，因反诉被告阻止转租导致转租未成功，反诉被告的行为已构成违约，另证明反诉被告知道意欲受让人与反诉原告约定了70000元的转让费，反诉被告仍旧违约阻止反诉原告转租，反诉被告应当承担该70000多元的可得利益损失，再证明反诉原、被告就续租及租金支付等主要事宜达成协议后，合同签订前反诉被告朱京红又反悔，反诉原告为续租合同所做的准备及支出的费用因合同未能签订而形成损失，反诉被告存在缔约过失，应当赔偿反诉原告相关损失；关于朱京红、朱永华门面租赁矛盾协商说明，拟证明反诉原告对反诉被告在转租一事中提出的超出合同约定的租金等条件一再退让、妥协，但反诉被告仍然拒绝反诉原告转租门面；另证明反诉被告提出的门面租金上涨幅度明显高出周边门面，阻扰转租也与周边门面租赁行业的惯例不符；再证明反诉原告同意反诉被告的续租条件，但反诉被告事后又拒绝反诉原告续租，反诉被告存在缔约过失；周边门面的租赁合同，拟证明周边门面的租金递增幅度都是每年10%而非每年20%，且周边门面都允许转租，房东允许承租人转租是当地商业门面租赁的行业惯例；六、2015年3月15日的进货单、2015年3月28日的退货单、营业执照，拟证明反诉被告与反诉原告达成续签合同的意向后，反诉原告为签订合同所做的准备，但因反诉被告反悔导致合同未能续订，反诉原告的货物无法处理，只能向厂商退货，反诉被告因此存在缔约过失，应当赔偿反诉原告的货物差价损失12924元；七、证人赵修涛的证言，拟证明反诉被告朱京红无理阻止反诉原告转租，证人为此多次调解的事实，另证明证据四系其出具；证人陈霞、肖燕红的证言，拟证明承租湘潭县易俗河镇银杏路门面经营服装店的业主转租时收取转让费，从上一承租人处承接门面者支出转让费系行业惯例，反诉被告无理阻止反诉原告转租，由此给反诉原告造成的损失是客观存在的，也是反诉被告可以预见的，故反诉被告应承担违约责任，另证明证据五中有证人陈霞提交的周边门面租赁合同；九、湖大司鉴中心（2015）文鉴字第378号司法鉴定意见书、鉴定费发票、交通费票据，拟证明反诉原告向上一任承租人邱伶俐处支付了转让费30000元，另反诉原告为确认这一付款事实，申请对邱伶俐所出具的证据二中之收条的笔迹书写形成时间进行司法鉴定，为此支付的鉴定费为10000元、交通费为34元。反诉被告朱京红、汤铸、汤霞芳对反诉原告朱永华提交的上述反诉证据质证后，发表质证意见如下：对证据一，对合同的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该两份合同期限已经届满，已经丧失了法律效力；对证据二，收条的真实性、合法性、关联性均有异议，没有证据证明证人邱伶俐曾经租赁过反诉被告的门面，另因证人邱伶俐记不清当时的情况，其证言与本案无关联性，不能达到反诉原告的证明目的，且转让费并非租赁合同约定的费用，不具有合法性；对证据三其中反诉原告朱永华与反诉被告朱京红的对话是真实的，但反诉原告朱永华和其他人的对话，反诉被告不知情，也无法识别，对该部分内容不认可，另对话中双方就门面转租权以及转让费的相关表述有悖于租赁合同的约定，也违背了合同法的相关规定，不具有合法性；对证据四，对其真实性、合法性无异议，因转让费与租赁合同约定没有关联，对其关联性有异议；对于证据五有异议，证据形式系复印件，而无原件核对，且无收取转让费的收据或收条予以佐证，不认可其真实性和关联性；对证据六，对其关联性、真实性有异议，不予认可；对证据七，对证人赵修涛的证言的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，在租赁合同关系中，是否同意转租是出租人的权利，证人证言不能改变出租人对是否同意转租和影响权利的行使；对证据八，对其合法性、真实性无异议，对关联性有异议，证人所述转让费是承租人与上一任承租人发生的民事行为，与出租人没有关系了，转让费系承租人的经营活动中的投资，不同于租金；对证据九，对其真实性、合法性、关联性均无异议，现认可反诉原告支付了30000元转让费给证人邱伶俐，该转让费是2008年发生的，反诉原告于2014年才告知反诉被告朱京红，反诉被告此前毫不知情，也未经过反诉被告同意，另鉴定产生的鉴定费、交通费系事实，但该费用系反诉原告为了达到自身诉求而申请鉴定所产生的，与反诉被告无关，相关费用应由反诉原告自行承担。反诉被告朱京红、汤铸、汤霞芳未就反诉提交证据。本院根据本诉原、被告和反诉原、被告的上述举证、质证，结合双方陈述，对双方当事人提交的证据，经对方质证无异议的部分予以采信，对有争议的证据认证如下：对本诉原告朱京红、汤铸、汤霞芳提交的证据：对证据一，原告澄清将其名字中的“铸”打印成“涛”系笔误，并进行了修正，被告质证异议不能成立，原告举证适当，本院对该证据予以采信；对证据三，三原告已提交了证据的原件供核对，另湘潭县公安局易俗河派出所和湘潭县易俗河镇百花社区居民委员会的证明已明确了三原告及其与系争门面的房产证登记的房屋所有权人汤先锋的关系，且证据之间彼此印证，故原告已穷尽其举证证明责任，被告虽有异议，但未提供反驳证据证明，本院对该证据予以采信；对证据四，该证据明确约定租赁期限届满后，作为承租人的被告有义务退还门面和钥匙，被告逾期退还门面的行为已构成违约，本院对该证据予以采信。二、对反诉原告朱永华提交的证据：对证据一，尽管该两份合同约定的租赁期限均已届满，但无论本诉亦或反诉原告，据以提起本诉或反诉的依据均为该两份合同，鉴于合同约定期限届满这一事实本身与该合同有无法律效力并无直接关联，只要缘于合同订立或履行产生的争议，即便合同约定的履行期限届满，合同当事人仍可据此提起诉讼，反诉被告提出的质证异议，其理由不能成立，本院不予采纳，而对反诉原告提交的该证据予以采信；对证据二，证人邱伶俐出具收条的时间是2008年9月26日，这与反诉原告提交的证据一中的第一次签订的“门面出租合同”的落款时间一致，收条内容中载明了“今收到朱永华银杏路135号城市部落门面转让费叁万圆整”，亦与“门面出租合同”出租合同第一条“该门面坐落于湘潭县易俗河镇银杏路135号”的内容和证人邱伶俐的证言相互印证，且经司法鉴定该收条的笔迹书写形成时间与收条的落款时间一致，可见，反诉原告并未杜撰事实和证据，反诉原告从上一承租人即证人邱伶俐处承租本案系争门面，并与反诉被告朱京红签订合同，同时向邱伶俐支付转让费30000元的待证事实具有高度可能性，可以认定，本院对该证据予以采信；对证据三，鉴于反诉被告自认证据中“反诉原告朱永华与反诉被告朱京红的对话是真实的”，双方通话中对于反诉原告提出了转租、续租等事宜与反诉被告朱京红进行了多次电话沟通，由于反诉被告朱京红坚持系争门面的租金递增比例为20%，导致转租未果，反诉被告朱京红的表态确实阻却了反诉原告转租、续租之意愿的最终成就，其行为违反了双方合同在门面出租合同中“在不违反本合同内的任何情况下，甲方（反诉被告）无理由拒绝转租”之约定，已构成违约，对此本院予以确认，但对于反诉原告就该证据提出的“反诉被告应赔偿反诉原告装修添附费损失28000元、货物差价损失12924元、2014年4月15日至2015年3月16日期间反诉原告已支付反诉被告的租金损失18337元”的证明目的，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信；对证据四和证据七，证人赵修涛作为反诉原告、反诉被告朱京红的熟人和本案所涉纠纷的协调者，出庭作证澄清协调过程和关联情况，符合法律规定，其证明的相关内容与反诉原告提交的证据三中的部分内容、与本案系争门面在反诉原、被告之间最终未达成转租和续租之合意的事实相印证，本院予以采信；对证据五，因无证据原件核对，证据形式存有重大瑕疵，本院不予采信；对证据六，因无其他包括但不囿于“上海.维尔金娜名品女装服饰湖南总代理”的证据佐证，仅凭该进货单尚不足以确定反诉原告要达到的证明目的，反诉原告未穷尽其举证证明责任，本院对该证据不予采信；对证据八，鉴于证人是否为与反诉原告同街经营服装店之业主身份和待证事实之间密不可分，现证人陈霞、肖燕红并没有提供用以说明或确定其为承租了位于湘潭县易俗河镇银杏路门面经营服装店业主之身份的租赁合同、营业执照、税务登记证等证明材料，反诉原告亦未对此予以补证，本院对该证据不予采信；对证据九，因反诉被告不认可该证据的真实性、合法性和关联性，在反诉被告对收条系证人邱伶俐出具不持有异议的情况下，反诉原告为证明收条的出具时间为落款时间即“2008年9月26日”和反诉原告已向诉争门面的上一任承租人即证人邱伶俐支付转让费30000元这一情况的真实性，为排除倒签收条出具时间、杜撰证据之合理怀疑，对收条的笔迹书写形成时间进行鉴定系反诉原告的补证之举，由此产生的鉴定费和交通费数额应由反诉原告自负，对该证据本院不予以采信。根据本诉和反诉原、被告的上述举证、质证和本院认证，本院确定本案法律事实如下：原告朱京红系原告汤铸、汤霞芳的母亲，2008年9月26日，原告朱京红作为甲方将登记在其已过世丈夫汤先锋名下，且未经三原告析产的位于湘潭县易俗河镇银杏路、湘潭县房权证易俗河镇字第000058**号房屋出租给乙方即被告朱永华经营服装店，双方为此签订了“门面出租合同”，约定租赁期限自2009年3月16日起至2012年3月16日止，第一年的租金为10000元，以后每年的门面租金参照物价上涨等因素适当增加，以该门面及左邻右舍门面出租的时价标准向乙方收取，在签订协议时，原告一次性交付甲方押金500元，租赁期满后，乙方在无欠缴门面租金、水电费及对门面无损坏的情况下，甲方无任何理由扣除押金。同时约定，租赁期满或合同依法解除后，乙方应退还该门面及附属设施和钥匙，乙方添置的新物可自行收回，如果乙方在租赁期满后有意续租，乙方享有在同等条件下的优先承租权，但乙方需提前两个月向甲方提出续租请求，并经甲方同意后方可续租。另约定在租赁期限内乙方欲将该门面转租，需通过甲方一起共同协商，并严格遵守本协议中的各项规定进行，在不违反本合同内的任何情况下，甲方无理由拒绝转租，转租协商达成协议后，三方需在本合同上签字后生效，2011年7月17日，在合同未到期的情况下，原告汤铸与被告朱永华再次续签租赁门面出租合同，约定租赁期限延长三年，即自2012年3月16日起至2015年3月16日止，约定第一年租金为15000元，第三年的实际租金为20000元，另约定门面租赁期限满或合同依法解除后，乙方（反诉原告）添置的新物应自行收回，没有收回的物件甲方（反诉被告）有权对其进行处分，乙方不得以任何理由提出争议，合同的其他权利义务与2008年9月26日签订的门面出租合同一致。合同履行期间，被告朱永华欲将其经营的门面转租，由于原告朱京红提出门面租金需每年递增20%，意欲承租人无法接受，致转租未果，后被告朱永华在同意接受原告朱京红提出的上述门面租金递增方案后，原告朱京红反悔，双方最终续租未果。本诉中，原告以合同到期后，被告无理继续占用系争门面导致其租金损失为由要求被告交还门面钥匙并赔偿损失，反诉中，原告则以身患尿毒症、经济极为拮据，被告无理以过分提高门面租金的手段变相拒绝原告转租和续租，并致其巨大损失为由，要求被告予以赔偿，双方互不相让，由此酿成纠纷。另查明，2008年9月26日，原告朱京红与被告朱永华签订门面出租合同时，被告朱永华向上一任承租人邱伶俐支付了门面转让费30000元，自此至上述门面出租合同约定的租赁期限起点日即2009年3月16日期间，系争门面实际亦由被告朱永华承租和经营；被告朱永华在本院多次释明和劝说下，于2015年6月5日已将系争门面及钥匙退还原告。本院认为：一、三原告诉讼主体是否适格的问题：原告朱京红、汤铸、汤霞芳分别作为本案系争出租门面的房产证登记所有权人汤先锋之妻、之子、之女，在汤先锋过世后，三原告未就其名下的房产即门面进行析产分割前，无论原告朱京红亦或原告汤铸与被告朱永华签订门面出租合同，其他原告作为出租门面的共有权人自始至终未提出任何异议的行为，应视为对原告朱京红或原告汤铸签约行为的默认，现三原告在因合同履行过程中产生争议时，共同提起诉讼或应诉的行为符合法律规定，其诉讼主体资格适格，本院对此予以确认。二、被告逾期占用系争门面之损失标准的确定问题：原告朱京红与被告朱永华于2011年7月17日签订的“门面出租合同”到期日为2015年3月16日，该合同到期后，即便双方因续租或转租存有争议，被告朱永华也应通过正当合法的途径予以解决，被告朱永华于2015年6月5日逾期80天退还系争门面的行为违反法律规定和合同约定，应予否定性评价，对逾期退还门面造成三原告的损失应予赔偿，赔偿标准应依原、被告于2011年7月17日签订的门面出租合同之第三年的实付年租金20000元确定，即由被告赔偿三原告逾期占用门面的损失合计4353.56元，三原告主张损失按每天100元计算的标准过高，超出上述部分的请求，本院不予支持。三、对反诉原告、反诉被告朱京红就转租内容的约定之合法性审查的问题：反诉原告、反诉被告朱京红、汤铸于2008年9月26日、2011年7月17日先后两次签订的“门面出租合同”均约定“在租赁期限内乙方欲将该门面转租，需通过甲方一起共同协商，并严格遵守本协议中的各项规定进行，在不违反本合同内的任何情况下，甲方无理由拒绝转租，转租协商达成协议后，三方需在本合同上签字后生效”，该内容的约定与法律的规定并行不悖，应为有效，对反诉原、被告均具法律约束力，反诉被告主张该约定因违反法律强制性规定而无效的意见，本院不予采纳。四、反诉被告朱京红、汤铸有无违反合同约定拒绝反诉原告转租和续租的行为：鉴于庭审中，反诉被告朱京红对反诉原告提交的与其通话的录音资料的真实性予以认可，结合证人赵修涛的证言，可以确定反诉原告意欲转租系争门面时由于反诉被告朱京红多次提出租金需每年递增20%，导致反诉原告转租未果，在反诉原告让步同意租金递增方案时，反诉被告朱京红先是答应续租后又反悔，导致反诉原告续租未果。五、反诉原告朱永华诉请反诉被告赔偿的各项损失之核实核减和应否支持的问题：（一）货物差价损失，反诉原告为此提交的证据系孤证，在无退货经手人等出庭作证，也无其他证据佐证的情形下，反诉原告对其主张并未穷尽举证证明责任，不能排除反诉原告随意扩大损失的嫌疑，现反诉原告请求该项损失由反诉被告承担，本院不予支持；（二）2014年4月16日至2015年3月16日间，反诉原告已付反诉被告的租金损失，尽管反诉原、被告就门面转租和续租存有争议，但庭审中，经本院释明，反诉原告明示合同有效期内，反诉被告并无阻挠其正常经营的行为，更未导致其停业或歇业，反诉原告请求反诉被告返还其所述租金损失无事实依据，本院不予支持；（三）装修添附损失，鉴于反诉原告与反诉被告朱京红、汤铸在门面出租合同中约定“门面租赁期限满或合同依法解除后，乙方（反诉原告）添置的新物应自行收回，没有收回的物件甲方（反诉被告）有权对其进行处分，乙方不得以任何理由提出争议”，结合合同的其他条款，在系争门面到期或合同依法解除时，对装修的处理方法一言以概之为“在不影响房屋整体结构的情况下，反诉原告能移动的即可搬走，不能移动的则依据来修去丢的方式，由反诉被告处分”，现反诉原告请求反诉被告赔偿装修添附损失，其请求既无约定依据，更无损失构成、是否考虑折旧等证据证明，故本院不予支持；（四）支付予上一任承租人邱伶俐的转让费30000元损失：1、反诉原告为证明其已于2008年9月26日向上一任承租人邱伶俐支付30000元转让费的事实，提交了邱伶俐出具的内容为“今收到朱永华银杏路135号城市部落门面转让费叁万圆整邱伶俐2008.9.26”的收条，由于反诉被告对该收条有异议，反诉原告为此就收条的笔迹书写形成时间申请司法鉴定，经过湖南大学司法鉴定中心鉴定，确认了邱伶俐出具的收条的笔迹写成时间与其标注的日期即落款时间2008年9月26日一致，鉴于收条的出具时间与反诉原告于2015年4月7日提起诉讼的时间跨度长达6年有余，且当时反诉原告刚承租反诉被告的门面，双方并无任何争议，故该鉴定结论可以排除反诉原告为提起诉讼倒签收条出具时间、虚构转让费损失，恶意进行诉讼的合理怀疑，因此，反诉原告提出的已向上一任承租人邱伶俐支付30000元转让费的待证事实具高度盖然性可以确定；2、反诉原告所诉转让费系指在租赁期内，作为下家经营者意欲获得系争门面的经营权，考虑到原经营者先期支出的装修费、店面所在地段及其经营的品牌、知名度、经营环境等因素向原经营者支付的费用，该费用的支付，在商业用房屋租赁领域并不鲜见，也不为法律所禁止，经本院庭后了解，系争门面所在街道的其他临近门面经营者，从上家接手时，绝大多数支付上一任人承租人数额不等的转让费，依据民商事领域“法无禁止即可为”的原则，反诉原告支付邱伶俐转让费的行为并无不当；3、反诉原告与反诉被告朱京红、汤铸签订的门面出租合同中就租金涨幅的约定为“以后每年的门面租金参照物价上涨等因素适当增加，以该门面周围左邻右舍门面出租的时价标准向乙方（反诉原告）收取”，约定的续租条件是“不违反本合同的任何情况下，甲方（反诉被告）无理由拒绝转租”，故只要门面租金递增比例符合“参照物价上涨等因素适当增加，以该门面周围左邻右舍门面出租的时价标准”的条件，反诉被告是无理拒绝反诉原告提出的转租和续租请求的，特别是在反诉原告在已支付上述转让费的情况下，为趋利避害，减少损失，向反诉被告提出转租或续租要求是一个正常心智之自然人的本能，在反诉原告与反诉被告朱京红未就系争门面的转租或续租达成一致的情况下，反诉被告有责任就其提出的门面租金每年递增20%的方案的合理性作出解释，并提供证据证明租金递增方案符合“系争门面周围左邻右舍门面出租的时价标准”的约定，并非其刻意抬高租金或有意为难反诉原告，但反诉被告对租金递增比例20%的合理性既未进行说明，也未就此举证证明，故反诉被告应承担举证不能的法律后果，反诉被告朱京红过分提高租金递增比例是造成反诉原告转租和续租未果的直接和主要原因，反诉原告在收回已付邱伶俐转让费30000元无望的情况下，请求反诉被告承担该损失，符合法律规定，本院予以支持；（五）鉴定费和交通费损失，在反诉被告对反诉原告提交的由邱伶俐出具的收条存疑的情况下，反诉原告为补强其证据，不得已采取申请就收条的笔迹书写形成时间进行鉴定的方式来证明“收条非虚假证据，且建立在该收条上的待证事实即向邱伶俐已支付转让费30000元是真实的”，根据“谁主张、谁举证”的原则，反诉原告提交上述收条仅完成了行为意义上的举证责任，在无转账凭证、取款凭证等已履行转让款交付事实的证据佐证和印证的情况下，如不通过笔迹书写形成时间的鉴定，难以甄别收条出具时间的真伪，不能排除收条出具动机和出具过程存有道德风险的合理怀疑，让人无法对收条达到内心确信的标准而予以采信，反诉原告申请相关鉴定系其补强证据、增强证据证明力的应有之举，反诉原告如有其它方式替代其补证证明责任，完全可不通过鉴定方式完善证明责任，至于反诉原告有无其它替代的举证方式或转让款交付过程快捷，当时，反诉原告并无证据保留意识，导致替代式举证能力先天缺失，无法通过其它方式弥补，其责任不在反诉被告，故该损失为扩大的损失，应由反诉原告自负，现反诉原告请求反诉被告承担该鉴定费损失10000元、交通费损失34元的主张，本院不予支持；（六）押金500元，反诉被告对已收反诉原告押金500元的事实不持异议，反诉原告主张返还，本院予以支持。六、朱京红、汤铸、汤霞芳作为本案系争门面的共有权人和本诉原告、反诉被告，依法应共享权利、共担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告朱永华于本判决生效后10日内赔偿原告朱京红、汤铸、汤霞芳租金损失4353.56元；二、反诉被告朱京红、汤铸、汤霞芳于本判决生效后10日内赔偿反诉原告朱永华转让费损失30000元、返还反诉原告朱永华押金500元；三、驳回原告朱京红、汤铸、汤霞芳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告朱永华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由原告朱京红、汤铸、汤霞芳共同负担27元、被告朱永华负担23元；反诉受理费2219元，由反诉原告朱永华负担1520元、反诉被告朱京红、汤铸、汤霞芳共同负担669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  张洪亮审 判 员  黄戌娟人民陪审员  张桂林二〇一六年三月二十三日代理书记员  李文慧附上述民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。