安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终487号上诉人（原审被告）：上海申景标识制作有限公司，住所地上海市青浦区香花桥街道新业路599号2幢-5。法定代表人：王振，董事长。委托代理人：汪竹青，安徽新信律师事务所律师。委托代理人：汪力，安徽新信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨玲，女，1974年11月7日生，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。委托代理人：陈晨，安徽江淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李敏，男，1973年6月22日生，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。委托代理人：陈晨，安徽江淮律师事务所律师。上诉人上海申景标识制作有限公司（以下简称申景公司）因与被上诉人杨玲、李敏房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第03714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨玲、李敏原审诉称：2014年8月6日，杨玲与申景公司签订《房屋租赁合同》，合同约定杨玲将其与杨玲、李敏共有的坐落于合肥市滨湖新区春融苑10-1704室的房屋出租给申景公司使用，租赁期限为1年，自2014年8月6日起至2015年8月6日止，租金标准为每月2100元，付款时间为每季度月初付款；《房屋租赁合同》同时对押金、房屋及附属设施的维护，合同解除条件以及违约责任进行了约定。《房屋租赁合同》签订当日，双方即完成了房屋交接手续，申景公司支付了第一个季度的6000元租金后，一直拖欠杨玲、李敏租金拒不支付。为此，杨玲、李敏多次向申景公司催要拖欠的租金，申景公司均以各种理由拖延支付，现杨玲、李敏为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：一、解除杨玲、李敏与申景公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、申景公司向杨玲、李敏支付房屋租金21300元（租金暂计至2015年9月6日，以后继续计算至申景公司返还房屋为止），违约金6300元，代垫水、电费526.29元，以上合计28126.29元；三、本案诉讼费由申景公司承担。申景公司原审辩称：租赁合同在2014年11月份已经解除。按照合同约定，如果申景公司提前解除合同，就是支付一个月的租金，所以申景公司当时已经支付了相应的违约金即押金2000元给杨玲、李敏。杨玲、李敏如果在租赁合同履行过程中，明知道存在欠付租金的情况，按照合同约定，只要超过15天，就有权解除合同，及时采取措施，减少损失，杨玲、李敏没有采取适当措施导致损失扩大，对扩大的损失，不能要求赔偿。水电费与申景公司无关。杨玲、李敏为证明自己的主张，向原审法院提供以下证据：证据一、《房屋租赁合同》及房产证，证明2014年8月6日，杨玲与申景公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：杨玲将其与杨玲、李敏共有的坐落于合肥滨湖区春融苑10-1704室出租给申景公司使用，租赁期限为1年，自2014年8月6日起至2015年8月6日止，租金标准为每月2100元，付款时间为每季度月初付款；《房屋租赁合同》同时对押金、房屋及附属设施的维护，合同解除条件以及违约责任进行了约定。证据二、水电费单据，证明申景公司不按时缴纳水电费用，杨玲、李敏代为支付了租赁房屋的水、电费526.29元。证据三、申景公司的营业执照、组织机构代码证及工商登记资料，证明申景公司的诉讼主体资格。证据四、确认合同解除通知书，证明回函的出处，同时申景公司方从未以任何方式解除合同。申景公司质证意见：证据一，真实性有异议，第一页租金实际执行的是2000元一个月，从没有2100元一个月，而且这份协议有修改部分，而且是手动修改，跟前后陈述不一致；第一页的纸张和后面的纸张纸质不一致，证明纸张是杨玲、李敏后插进去的，落款前后不一致。字体前后不一致，在最后一页签字的时候没有落款，这可能是最早的一份合同，最后一页的落款是后填上去的，所以这份合同是虚假的合同；房产证真实性无异议，但不能代表是杨玲、李敏与申景公司之间履行的真实情况。证据二，真实性认可，但是发票不能证明是为申景公司代缴的。证据三，三性认可。证据四，真实性无异议，但是证明目的有异议，不能证明合同是真实的。申景公司证明自己的主张，向原审法院提交证据如下：证据一、《回函》，证明我们之前解除了租赁合同，是对方恶意和不诚信的索取租金。证据二、（2015）包民一初字02853号诉状，证明杨玲、李敏已经知道合同已经解除，却放任损失扩大，应自行承担责任。杨玲、李敏质证意见：证据一、真实性认可，但是证明目的有异议，这份回函是杨玲、李敏针对申景公司的通知书回复的，申景公司2015年9月才通知杨玲、李敏2014年11月解除合同不符合事实，杨玲、李敏收到申景公司的通知书后，进行回复并要求申景公司返还房屋。证据二、真实性认可，这份证据恰恰证实杨玲、李敏一直维护自己权利，要求申景公司返还租金。原审法院认证如下：一、杨玲、李敏提供的证据：证据一、《房屋租赁合同》，合同的封面和尾部均有申景公司盖章和其员工武文忠签字，且能与杨玲、李敏提供的证据四相互印证，可以认定其具有真实性，能证明双方约定租金2100元/月，以及对付款时间、租期、违约条款、合同解除条件等进行了约定；房产证复印件具有真实性，能证明两杨玲、李敏系春融苑10-1704室合法业主。证据二，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，结合证据一《房屋租赁合同》第五条第一款“乙方承担水费、电费…等费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据”（甲方即本案杨玲、李敏杨玲，乙方即本案申景公司），该票据目前由杨玲、李敏持有，该费用由杨玲、李敏代申景公司为缴纳水、电费526.29元。证据三，具有真实性，能证明申景公司的身份情况。证据四，具有真实性，与申景公司提供的证据一《回函》互相印证，能证明申景公司曾向杨玲、李敏提出确认其2014年10月27日，通知杨玲、李敏退租，解除合同并用押金抵付违约金，合同于2014年11月6日当季度到期已解除，但杨玲、李敏回复对此不予认可，双方合同并未解除。二、申景公司提供的证据：证据一，具有真实性，结合杨玲、李敏提供的证据四，杨玲、李敏并未认可申景公司提出的已经退租及合同已解除，故仅凭该证据不能达到申景公司证明目的。证据二，具有真实性，仅能证明杨玲、李敏杨玲曾就涉案房屋起诉过申景公司的合肥市分公司，不能证明杨玲、李敏已经知道合同解除并放任损失扩。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、原审法院认证，查明以下事实：2014年8月5日，杨玲与申景公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（杨玲）将位于合肥市滨湖新区春融苑10-1704室的房屋租于乙方（申景公司）；租期自2014年8月6日至2015年8月5日；租金标准2100元/月；付款方式为押一个月（2000元）付三个月，押金不得冲抵房屋租金；付款时间为每季度付一次租金（月初付）；乙方承担承担水费、电费…等费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据；甲方应于2014年8月6日将房屋交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方签章并移交房门钥匙及门卡后视为交付；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》签章，双方应结清各自承担的费用；合同第十一条第四款约定甲方有权单方解除合同的情形：乙方不按照约定支付租金达15日，或者欠缴各项费用达100元的…；合同第十二条第四款约定“乙方有合同第十一条第四款约定情形之一的，应按月租金100%向杨玲支付违约金”；合同第十二条第六款约定“租赁期间，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金100%支付违约金”。武文忠在《房屋租赁合同》最后一页“交房确认”一栏处签字确认交房日期为2014年8月6日；“退房确认”一栏，无双方签章。另查明，申景公司尚欠2014年8月6日至2014年11月5日的剩余租金300元，另欠付2014年11月6日起的租金。另两杨玲、李敏代申景公司支付了房屋水费38元，电费488.29元，合计526.29元。就该拖欠的租金及水、电费杨玲、李敏多次催要无果，故诉至法院，请求判如所请。再查明，杨玲、李敏系春融苑10-1704室合法业主。原审法院审理后认为：杨玲、李敏与申景公司自愿签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定，行使自己的权利，履行自己的义务。申景公司辩称于2014年10月份就已通知杨玲、李敏退租，解除合同并用押金付违约金，合同于2014年11月份解除，但这仅为申景公司单方面的陈述，杨玲、李敏并未对此予以认可，申景公司所举证据亦不足以证明合同业已解除，故对申景公司的该项辩称，不予采信。双方在原合同租期届满之后，未再签订新的租赁合同，故租赁期应为不定期，双方当事人可随时解除合同，故对杨玲、李敏主张的合同于起诉之日解除的诉请，予以支持。就杨玲、李敏主张申景公司差欠的租金数额，在合同关系存续期间内，申景公司应支付第一季度尚欠的租金300元，按每月2100元的标准支付自2014年11月6日至2015年9月5日即十个月的租金21000元，按每月2100元即每日70元的标准支付自2015年9月6日至2015年9月13日的租金560元，合计21860元；合同解除后，申景公司至今未与杨玲、李敏办理退房手续，仍继续占有房屋，应按原租金标准（70元/天）向杨玲、李敏支付自2014年9月14日起的房屋占有使用费；由杨玲、李敏代申景公司缴纳的申景公司占有房屋期间产生的水、电费，依照合同约定，也应由申景公司承担，申景公司应将杨玲、李敏代为缴纳的水、电费返还杨玲、李敏。另外，因申景公司迟延缴纳房屋租金及水、电费，违反合同约定，依约应向杨玲、李敏支付违约金。杨玲、李敏要求违约金由法院酌定，原审法院酌定申景公司依照合同第十二条第四款的约定，按照一个月租金的数额向杨玲、李敏支付违约金较为适宜。申景公司另辩称杨玲、李敏明知申景公司存在欠付租金的情况而未采取措施导致损失扩大，但杨玲、李敏在诉前已多次向申景公司催要租金，均无果后又向法院提起诉讼以维护自身合法权益，故申景公司以此提出抗辩，无事实依据，不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杨玲与上海申景标识制作有限公司于2014年8月5日签订的《房屋租赁合同》自2015年9月14日解除；二、上海申景标识制作有限公司于本判决生效之日起十日内，支付杨玲、李敏房屋租金21860元并支付房屋占有使用费（自2015年9月14日起，按照70元/天的标准，计算至上海申景标识制作有限公司实际交还房屋时止）；三、上海申景标识制作有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨玲、李敏水费38元，电费488.29元；四、上海申景标识制作有限公司于本判决生效之日起十日内，支付杨玲、李敏违约金2100元。本案一审案件受理费604元，减半收取302元，由上海申景标识制作有限公司负担。上诉人申景公司上诉称：1、案涉房屋租赁合同为虚假合同。杨玲、李敏提供的合同文本中有手改部分，租金执行的是2000元/月，从没有2100元，合同文本中相关内容不一致。2、申景公司支付了2014年8月6日至2014年11月6日期间的房屋租金6000元，没有任何证据证明在房屋租赁合同应当到期终止后合同仍在履行。原判此节事实认定不清。3、申景公司在交还租赁房屋时检查没有异议，故直接交付了钥匙，虽然没有书面交接记录，但符合交易习惯。4、如果申景公司有违约行为，杨玲、李敏应当按照合同约定解除合同，但其未采取措施，放任损失扩大，应当自行承担扩大的损失。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人杨玲、李敏答辩称：1、案涉租赁合同真实合法有效，每月租金2100元有小写和大写两个部分确认，手改部分仅是合计数。2、原有的房屋租赁合同是申景公司的合肥分公司作为承租人签订的，合同到期后也即本案诉争的房屋租赁合同是申景公司与杨玲、李敏签订的，不存在原有合同继续履行问题。3、申景公司在承租使用房屋时支付了租金6000元，租金没有按约定支付，杨玲、李敏也多次催要。申景公司从未通知杨玲、李敏解除租赁合同。在原审期间的2015年9月，申景公司发函称在2014年11月就解除了合同，没有事实依据，也从另一方面证实了租赁合同未解除。4、申景公司至今未交还房屋，其称已按惯例交还房屋不符合事实，也不存在杨玲、李敏扩大损失的问题。综上，请求二审法院维持原判。对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。杨玲、李敏在本案二审中提供了一份《情况汇报》称，在一审判决后，申景公司工作人员通知其于2015年12月3日前往房屋交接，因清点检查时发现部分电器丢失和墙壁损坏、家具毁损等，申景公司表示处理和整改之后在通知杨玲办理移交，故当天没有将房屋及钥匙交接给杨玲，此后杨玲一直未接到申景公司的交房通知。对此，申景公司认为，在事情属实，但时间不是2015年12月3日，双方对房屋的交接至少在2015年9月11日前；因杨玲不愿意接收钥匙，故申景公司通过快递将钥匙寄给杨玲，但杨玲后又将钥匙寄回给了申景公司。本院认为：第一，关于房屋租赁合同文本真实性问题。杨玲、李敏提供的房屋租赁合同文本，在手写部分均写明租金标准为2100元/月（大写贰仟壹佰元），即使手改部分也是将三个月租金由原来的“6600元”改为“6300元”，与前文约定是一致的，且并不是提高租金标准。同时，申景公司在本案中也未提供其所持有的合同文本予以反驳，更重要的，申景公司在其《确认合同解除通知书》也认可房屋租金标准为2100元/月，故对申景公司的此节主张，不予采信。第二，申景公司认可杨玲、李敏《情况汇报》中其工作人员确曾与杨玲进行房屋交接的事实，但认为该时间是在2015年9月11日其发出《确认合同解除通知书》之前。本院认为，申景公司的此节主张不能成立。首先，申景公司在《确认合同解除通知书》称其在2014年10月27日其工作人员武文忠辞职后申景公司即通知杨玲、李敏解除租赁合同，同时又称房屋租赁合同在2014年11月6日当季度到期即已解除。申景公司对于其通知解除合同的时间之陈述是明显矛盾的。其次，如果申景公司在2015年9月11日前已与杨玲、李敏实际进行房屋交接，那么，无法合理解释其在原审整个诉讼过程中从未向法院提及此事以作抗辩之原因。再者，申景公司称其曾将钥匙通过快递寄给杨玲，但被杨玲寄回，此情形在一审审理期间也从未被申景公司所提及，且也不合常理。据上，申景公司称其已通知杨玲、李敏解除合同以及通过交钥匙方式交还房屋的主张，缺乏证据支持，不予采信。第三，在双方租赁合同到期后申景公司既未通知杨玲、李敏解除合同也未交还房屋，并在2015年12月3日与杨玲交接房屋过程中，就租赁房屋部分电器丢失以及墙壁损坏、家具毁损等问题，拖延处理，导致未能及时交还房屋，应当向杨玲、李敏支付至实际交还房屋前的占有使用费。申景公司称杨玲、李敏在其拖欠租金的情况下未及时行使合同解除权而造成损失扩大的主张，于法无据，不予支持。综上，申景公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费604元，由上诉人上海申景标识制作有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶玉军审 判 员  张 怡代理审判员  董江宁二〇一六年三月二十二日书 记 员  李 颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。