徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉商初字第1038号原告江苏银行股份有限公司徐州苏堤支行。负责人张道沛，该行行长。委托代理人曹修路，江苏泰信律师事务所律师。委托代理人李平，男，1976年2月26日生，汉族。被告夏清磊，男，1988年2月25日生，汉族。被告刘婷，女，1988年10月16日生，汉族。被告徐州海峡房地产开发有限公司。法定代表人祝茂光，该公司经理。委托代理人朱聪，男，1988年11月10日生，汉族。委托代理人张雁，江苏汇君律师事务所律师。原告江苏银行股份有限公司徐州苏堤支行诉被告夏清磊、刘婷、徐州海峡房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于20I5年10月27日受理后，依法由审判员赵增尧独任审判，于2015年12月10日、2016年1月19日公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告江苏银行股份有限公司徐州苏堤支行的委托代理人曹修路，被告徐州海峡房地产开发有限公司的委托代理人朱聪、张雁到庭参加诉讼，被告夏清磊、刘婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告江苏银行股份有限公司徐州苏堤支行诉称，2012年3月15日，被告夏清磊、刘婷签订《个人借款合同》，约定被告夏清磊借款290000元，借款期限240个月，借款用途为购买徐州市泉山区欣欣路北侧东南郡小区BX-XX-X-XXX室房产。为确保原告权利，被告夏清磊将上述房产作为抵押担保，被告徐州海峡房地产开发有限公司提供保证担保。合同签订后原告如期发放了贷款，但被告多次逾期，原告催要未果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付借款本金265500.79元、利息4336.68元（计算至2015年10月8日），合计269837.47元，实际支付利息按合同约定利率计算至被告实际全额偿付止）；2、确认原告对徐州市泉山区欣欣路北侧东南郡小区BX-XX-X-XXX室房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、本案的诉讼费及律师费由三被告承担。审理中原告撤回了确认原告对徐州市泉山区欣欣路北侧东南郡小区BX-XX-X-XXX室房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求；并增加诉讼请求要求解除《个人借款合同》。被告夏清磊、刘婷未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见。被告徐州海峡房地产开发有限公司（以下简称海峡公司）辩称，三方办理抵押登记的程序是由开发商出具发票及房屋所有权初始登记证，由贷款人和出借人办理房屋抵押登记申请，被告海峡公司已于2014年初向夏清磊出具了全额发票和房屋所有权初始登记，海峡公司在本案中承担的是阶段性担保责任，在其出具发票和房屋所有权初始登记后，该房屋就具备了办理抵押登记的条件，原告应当取得抵押权。在本案中，原告是否收到他项权证并不影响其抵押权行使，被告的阶段性担保责任已经免除。请求法院驳回原告对被告海峡公司的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、被告夏清磊、刘婷身份证复印件、户口登记、婚姻关系证明，证明被告主体适格。2、被告海峡公司营业执照、机构代码证，证明被告主体适格。3、个人借款合同、商品房买卖合同、零售贷款借款借据、担保承诺书，证明被告夏清磊、刘婷因为购买被告海峡公司的房产向原告借款，被告海峡公司提供担保。4、抵押合同一份，证明被告将房产抵押给原告。5、代理合同一份、律师费发票一张，证明原告为实现债权支付律师费10000元。被告夏清磊、刘婷未到庭无法质证。经庭审质证，被告海峡公司对被告夏清磊、刘婷身份证复印件、户口登记、婚姻关系证明、被告海峡公司营业执照、机构代码证的真实性无异议。对于个人借款合同、商品房买卖合同、零售贷款借款借据、抵押合同、代理合同、律师费发票，海峡公司因不了解情况无法确认。对担保承诺书无异议，但认为目前该担保责任已经免除。被告海峡公司为支持其辩称，向法庭提交以下证据：东南郡二期客户签收全额发票及房屋所有权初始登记的签字表，该签收表的倒数第四行有夏清磊的签字，证明其收到了发票和房屋所有权初始登记。经庭审质证，原告认为夏清磊的签字仅与其在原告处签字雷同，抵押权证上显示抵押登记申请没有签收，且该项仅是被告海峡公司与夏清磊之间的业务关系，海峡公司的承诺担保阶段至他项权证交与原告时终止。经本院审查后认为原告提供的证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够证明案件真实情况，本院对以上证据的证明效力依法予以确认。对被告海峡公司提供的证据的真实性予以确认，但能否证明其担保责任已经免除本院将在裁判说理部分予以评述。经审理查明，被告夏清磊与刘婷系夫妻关系。2012年3月15日，被告夏清磊为购买被告海峡公司开发的坐落于徐州市欣欣路北侧东南郡小区第BX-XX幢X单元XXX号房产（总房价为541637元整），与原告签订《个人借款合同（放贷版）》，约定原告向被告夏清磊发放290000元整的借款。借款期限自2012年3月15日起至2032年3月15日止。本合同项下借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率7.05%上浮5%，执行年利率7.4025%，合同利率随人民银行同期人民币贷款基准利率调整按一年调整，调整日为下年初。本合同项下借款用于购买坐落于徐州市欣欣路北侧东南郡小区第BX-XX幢X单元XXX号房，总房价为541637元整。本合同项下借款，结息方式为按月结息，结息日为每月的20日。采用浮动利率的借款到期（含提前到期），借款人不能按时归还贷款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息。对借款人逾期支付的利息按本合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利。还款方式为：分期还款，按月还款，从借款发放的次月开始还款，采用等额本息还款法。出现借款人未能支付到期借款本息的违约情况时，贷款人有权宣布本合同项下借款本息提前到期，立即收回贷款。被告海峡公司作为担保人，承诺自愿为借款人在本合同项下的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证担保，保证期间自本合同签订之日起至抵押物、质押财产/权利有效设定担保物权，且相关抵押权、质权设定证明文件、质押财产/权利凭证移交贷款人占有之日止。保证担保的范围为借款人在本合同项下的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、律师费、财产保全费及债权人为实现债权所支付的其它相关费用等款项。同日，原告与被告夏清磊、刘婷签订《徐州市房地产抵押合同》，约定为确保上述个人借款合同的履行，抵押人夏清磊、刘婷愿意以其位于徐州市泉山区欣欣路北侧东南郡小区第BX-XX幢X单元XXX号房抵押给抵押权人即本案原告。主合同签订后，抵押人与抵押权人约定以抵押房地产价值的100%设定抵押，权利价值290000元。约定期限2012年3月15日起至2032年3月15日止。2012年3月22日，原告依约向被告夏清磊发放购房贷款290000元，存入被告海峡公司账户。约定从2012年4月始按月采用等额本息还款法，借款期限自2012年3月22日至2032年3月15日，月利率为6.16875‰。但被告夏清磊并未如约还款，截至2016年1月20日，其共欠原告借款本金260165.59元，利息5617元。另查明，2012年3月2日，被告海峡公司向原告出具过一份《担保承诺书》，承诺其为借款人夏清磊的上述贷款提供阶段性连带责任保证。借款人用所购房屋抵押并办理预登记的，待房屋竣工验收后，协助借款人办理所购房屋的正式抵押登记，办妥抵押物的《房屋他项权证》并将正本原件交贷款人保管。保证人阶段性保证期间自借款人签订《个人房产按揭借款合同》之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将《房屋他项权证》交贷款人收执之日止。再查明，被告海峡公司将全额发票及房屋所有权初始登记已向被告夏清磊交付。但涉案房产并未办理抵押登记。本院认为，原告与被告夏清磊签订的借款合同合法有效，双方均应按约履行。原告按照合同约定发放了贷款，被告应按时还款，被告逾期还款，应按照合同约定支付相应的利息、罚息。被告夏清磊于2015年7月至2015年11月期间，累计逾期5次，根据双方签订的《个人借款合同》，原告有权要求解除借款合同，宣布本合同项下借款本息提前到期，立即收回贷款。被告刘婷与夏清磊系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，一方为家庭生活所负的债务是夫妻双方的共同债务，刘婷应为夏清磊购买居住房屋所借贷款承担连带还款责任。原告提供代理合同及律师费发票证明其为实现债权支出的律师费，符合江苏省律师收费标准，本院对该项诉请予以支持。被告海峡公司作为担保人，理应为被告夏清磊的上述借款承担阶段性连带责任保证。对于海峡公司辩称在其向夏清磊出具发票和房屋所有权初始登记后，该房屋即具备办理抵押登记的条件，原告应当取得抵押权，原告是否收到了他项权证并不影响其抵押权的行使，被告的阶段性担保责任已经免除。本院认为，被告夏清磊、海峡公司与原告签订的《个人借款合同》中，明确约定海峡公司的保证期间自本合同签订之日起至抵押物、质押财产/权利有效设定担保物权，且相关抵押权、质权设定证明文件、质押财产/权利凭证移交贷款人占有之日止，而本案海峡公司仅将发票和房屋所有权初始登记交与夏清磊，但涉案房产并未办理抵押登记，抵押权并未有效设立，且其向原告出具的《担保承诺书》明确承诺担保责任至办妥正式的抵押登记止，因此，其阶段性担保责任并未免除。对该项辩称，本院不予支持。海峡公司在承担保证责任后，有权向债务人夏清磊、刘婷追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原告与夏清磊、刘婷签订的《个人借款合同》。二、被告夏清磊、刘婷于本判决生效后十日内偿还原告江苏银行股份有限公司徐州苏堤支行借款本金260165.59元，利息5617元（利息、逾期罚息、复利暂计算至2016年1月20日，自2016年1月21日起逾期罚息、复利，按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按年利率7.4025%计算至实际给付之日）。三、被告夏清磊、刘婷于本判决生效后十日内支付原告江苏银行股份有限公司徐州苏堤支行律师费10000元。四、被告徐州海峡房地产开发有限公司对上述借款本息及律师费承担连带清偿责任。案件受理费5350元，保全费2070元，合计12770元，由被告夏清磊、刘婷负担，被告徐州海峡房地产开发有限公司承担连带责任（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  赵增尧人民陪审员  赵 勇人民陪审员  孙宗武二〇一六年三月十四日书 记 员  姚梦寒附：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定期间返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。