辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽01民终88号上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会，住所地沈阳市皇姑区崇山东路二段35号。负责人：李春晓，该村委会主任。委托代理人：刘东亚，辽宁大宸律师事务所律师。委托代理人：王东旭，辽宁大宸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高兆军，男，1963年8月18日出生，汉族，沈阳市北塔汽车旅社分社经理，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：王兴，男，1963年3月20日出生，汉族。委托代理人：高岩，男，1978年9月12日出生，汉族，沈阳市北塔汽车旅社分社职工。原审原告：沈阳市柳条湖实业总公司，住所地沈阳市皇姑区崇山东路二段35号。法定代表人：李春晓，该公司总经理。委托代理人：刘东亚，辽宁大宸律师事务所律师。委托代理人：王东旭，辽宁大宸律师事务所律师。原审被告：沈阳市北塔汽车旅社，住所地沈阳市皇姑区崇山东路****号。法定代表人：雷靖凤，该旅社总经理。委托代理人：白秋华，男，1978年9月12日出生，汉族，沈阳市柳条湖实业总公司副经理。原审被告：沈阳市北塔汽车旅社分社，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江街***号。负责人：高兆军，该分社经理。委托代理人：王兴，男，1963年3月30日出生，汉族，该分社工作人员。委托代理人：高岩，男，1978年9月12日出生，汉族，沈阳市北塔汽车旅社分社职工。上诉人沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会（以下简称柳条湖村委会）与上诉人高兆军租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第2292号判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长主审，审判员郑竹玉、代理审判员陈铮参加评议的合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审原告诉称，请求人民法院依法判令解除2011年4月1日与高兆军签订的《租赁协议》；判令被告高兆军按照约定交还租赁房屋及设备；请求人民法院依法判令被告高兆军按照35万元/年租金标准，支付自2013年4月1日起至判决生效时止的欠付租金；同时再另支付违约金525000元；请求人民法院依法判令本案被告高兆军承担诉讼费。原审被告高兆军辩称，高兆军与实业公司之间不存在合同关系；鉴于两审法院已经认定高兆军借用北塔分社名义实际承租涉案房屋，那么高兆军将行使实际经营人的权利；鉴于两审法院已经依据实业公司和村委会提供帐外帐，认定实际组金额为每年35万元，那么恳请法院依法按统一标准对高兆军及北塔分社提供的帐外帐予以认可。因二原告违反合同附随义务，拒不向高兆军提供其持有的涉案房屋消防安全检查意见书导致本案纠纷，二原告公然违反诚信原则的行为使得双方丧失合作基础，依据法律规定高兆军享有解除权，但由于二原告已违法诉请解除合同，对此高兆军同意解除，但二原告应承担因其违法解除合同的行为给高兆军造成的损失；因二原告违反合同附随义务导致本案纠纷，二原告应承担违约责任，根据相关法律规定请求法院驳回原告的二、三项诉讼请求。原审被告北塔分社辩称，二原告与发生合同的主体是分社不是高兆军，实际承租人是分社，不同意解除合同。原审被告北塔旅社辩称，高兆军本人是个人行为，与我们无关。原审反诉原告高兆军诉称，请求法院判令反诉被告柳条湖村委会、实业总公司连带赔偿因其违法解除合同给高兆军造成停业经营损失165,719元；改善经营环境投入损失498,045元，共计663,764元。原审反诉被告实业总公司辩称，反诉原告的诉请及事实情况没有事实依据，也不合法请求法院依法驳回。实业总公司仅通过法律提出解除，对高兆军的经营没有进行任何干扰，并不存在对方所述的损失情况；诉争房屋在交付给高兆军是已具备全部的手续，诉争房屋具备消防安全检查意见书，具有房证；诉争房屋在租赁给高兆军之前，该房屋经营者使用者是北塔分社，分社并取得特种行业经营许可证。分社交付给高兆军经营时具备消防验收合格的手续后才取得的许可证，在签订的合同时实业公司已经履行完毕交付义务，关于后续分社的经营及是否再次允许取得特种行业经营许可证的问题双方在合同中没有进行约定，双方也没有在其它约定，根据相关法律规定，我方当时已经将合格的手续全部交给分社，后高兆军如何经营分社及是否具有经营资质应由高兆军承担，与我方无关；本案是租赁合同纠纷案件，分社是否具有经营条件与本案无关，其反诉也与本诉无关，不应在本案反诉；签订租赁合同时，我公司已经将消防检查意见书原件交给高兆军，高兆军称未交付给他不是事实，高兆军也未向我方主张索要过相关手续，与事实不相符。原审反诉被告柳条湖村委会辩称，我方与该案没有任何关系，其它答辩意见同实业公司一样。原审法院审理查明，原告实业总公司系柳条湖村委会出资设立的集体性质企业，主管部门为柳条湖村委会，二原告办公机构混同。被告北塔旅社、分社均系实业总公司下属的集体企业，分社系旅社的分公司，其有独立资产。位于沈阳市于洪区（现皇姑区）鸭绿江街9-1号1-3层房产（建筑面积2339平方米，以下简称诉争房）属沈阳市于洪区（现已划归皇姑区）陵东乡柳条湖村民委员会所有，为集体性质。2006年1月13日，原告柳条湖村委会出具证明，将诉争房屋无偿下拨提供给村办集体企业北塔分社使用，使用期限自2006年1月1日起至2010年12月31日止。2011年4月1日，原告实业总公司（甲方）与被告北塔分社（乙方），同时签订了两份《租赁协议》。其中一份约定分社承租实业总公司坐落在于洪区（现已划规皇姑区）鸭绿江街9-1号1-3层商业用房一处，面积2540平方米，从事旅社的经营；……（出租时该房屋有装修及双人床7个、单人床161个、电脑2台、电视69台、电视桌68个、床头柜124个、立式电扇42台、挂衣架48个、暖瓶57个、水碗150个、空调31台、淋热水器16个、饮水机1台、饮水热水器3台、消毒柜3台、洗衣机1台、麻将机1台、折叠床6个、床单166个、被罩166个、枕套166个、枕巾166个，木头长条椅2个、大茶几2个、吸尘器2台、小太阳7个、石英钟5个、木头椅36把、茶几18个、塑料盆59个、地毯60块、窗帘60套、油炉1套、电视频道前端1套、卫星接收器2套、监控器1套、棉被166床、褥子166床、枕头166个等设施、设备）；租赁期限10年，从2011年4月1日起至2021年3月31日止；合同第四条租金及交纳期：乙方每年向甲方交纳房屋租金贰拾万元及设备租金拾伍万元人民币，租金每五年递增5%，乙方在租赁期间，每年向甲方交纳采暖费81,280元、排污费34,281元、水费6,000元，合计471,561元，乙方每年按肆拾柒万元整上缴甲方；在每季度首月1-5号前交纳本季度的租金，迟交按天加收租金额5%滞纳金，迟交两个月甲方有权收回租赁的标的物，租赁协议自动作废；本协议自生效之日起，甲、乙双方在执行中如遇法人有变动时均由新法人负责执行本协议。庭审中原、被告对该份协议均予以认可。协议签订后，实业总公司将旅社及相关旅社经营设备交付给北塔分社及高兆军。2011年4月11日，北塔分社出具移交书，接交人为高兆军，内容载明交接在2011年3月28日之前财务上的一切事亦由原北旅社会计周景艳负责，之后发生的一切事亦由高兆军负责。2011年4月14日，分社负责人由孙汉臣变更为高兆军。4月26日，实业总公司与高兆军签订协议，约定高兆军支付10000元，实业总公司将塑钢门斗、彩钢房、不锈钢加风灶、排风、不锈钢水槽、吧台、酒柜、更衣柜等旅社资产归高兆军个人所有。租赁合同签订后，双方一直按协议履行至2013年3月。2013年4月1日之后的租金北塔分社及高兆军未予交纳。另查，2013年12月2日，作为诉争房产权人的原告沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会出具《关于将北塔汽车旅社分社进行出租的追认决定》，对实业总公司作为出租方将房屋出租给北塔旅社、高兆军的行为予以追认并认可三方签订的全部内容，同意接受租赁协议的约束。后因北塔分社及高兆军未交纳2013年4月1日之后的租金，遂二原告于2013年12月16日诉至我院，要求解除租赁合同并以每年350,000元的租金标准向被告主张欠付期间的租金。诉讼中，原、被告对租金的履行标准产生争议，后经庭审调查结合相关证据，并经皇姑区审计局及村委会委托对原告村集体经济情况进行了专项审计，本院认可租金每年350,000元，现重审过程中原、被告对该标准均予以认可，不再存有争议，并均表示同意解除该租赁合同。另经原审法院审理查明，2013年2月22日，沈阳市公安局皇姑分局对被告沈阳市北塔旅社分社下发《隐患整改通知书》一份，通知书记载“经查你单位现有面积、地址、名称与消防意见书不符，限期一个月内整改。”本案在审理过程中，被告高兆军于2014年12月30日向本院提出对承租房屋进行修缮、改造投入等进行鉴定。后经本院依法委托由辽宁正大工程造价咨询事务所有限责任公司对委托事项进行评估。2015年3月25日辽宁正大工程造价咨询事务所有限责任公司对北塔分社作出《工程造价鉴定意见书》，评估修缮工程总造价为476,761元。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的租赁合同系属双方当事人真实意思表示，不违反国家效力性法律规范，当属有效。故双方当事人应当依约履行义务。诉争房屋产权人为柳条湖村委会，实业总公司作为出租人签订协议，该行为已经村委会追认，且基于二原告之间的关系，应当确认实业总公司系属租赁合同的出租人。关于本案承租人身份定问题，根据原告提供的相关证据及本案相关事实分析，实业总公司出租给北塔分社、高兆军前，柳条湖村委会无偿提供诉争房屋给北塔分社使用至2010年12月31日。而2011年4月1日实业总公司与北塔旅社、高兆军签订的租赁协议将诉争房屋有偿出租，虽被告辩称高兆军系经任命为解决员工就业而经营分社，但在签订此协议时，被告高兆军尚未是该社的企业负责人，且在原告与被告高兆军2011年4月11移交书中载明2011年3月28日之后发生的一切事亦由高兆军负责。另外，旅社餐厅固定资产部分归高兆军个人所有，且被告高兆军在经营期间对旅社房屋进行了装修，结合诉争房屋由分社经营，但由无偿使用变成有偿出租的事实，综合分析判断，应当确认被告高兆军属于借用北塔分社名义个人实际承租经营行为。庭审中原、被告对租金标准为每年350,000元租赁合同均予以确认，并均表示同意解除该合同，故原告要求解除2011年4月1日与高兆军签订的《租赁协议》的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告高兆军按照35万元/年租金标准，支付自2013年4月1日起至判决生效时止的欠付租金。经庭审调查，被告从2013年4月1日起至今未付租金，但2013年2月22日，沈阳市公安局皇姑分局对被告沈阳市北塔旅社分社下发《隐患整改通知书》，并一直未能办理特种行业经营许可证的正常审核，造成被告高兆军不能正常经营。原告虽然主张被告并未停止营业，但审理过程中原告没有向本院提交相应的证据证明沈阳市公安局皇姑分局下发的《隐患整改通知书》及特种行业经营许可证未能正常审核对被告高兆军未造成任何影响，也没有证据证明被告高兆军违反消防整改通知要求继续营业的客观事实，被告高兆军不交租金及占用的行为属于公民的自助行为，并不违反法律规定。故本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告要求被告给付违约金525,000元。经庭审调查，原告出租给被告的沈阳市北塔旅社分社存在面积、地址、名称与消防意见书不符的客观事实，应当视为出租标的物存有瑕疵，故对原告该项诉请本院不予支持。反诉原告高兆军反诉要求反诉被告柳条湖村委会、实业总公司给付停业经营损失165,719元。经庭审调查，被告没有向本院提交其停业事实和营业损失的相关证据，故对其该项反诉请求本院不予支持。反诉原告高兆军反诉要求反诉被告柳条湖村委会、实业总公司给付改善经营环境投入损失498,045元。经辽宁正大工程造价咨询事务所有限责任公司对改造修缮部分进行评估，评估修缮工程总造价为476,761元，结合现场勘验，本院对其改造修缮投入确定为476,761元。原、被告签订的租赁期限为10年，从2011年4月1日起至2021年3月31日止，依照法律规定对2011年4月1日至2013年2月22日正常经营期间的部分应当予以摊销，结合旅店经营的特殊性及改造部分的特定性，本院确认反诉被告应当赔偿反诉原告高兆军改造修缮损失386,633元（476,761元/3650天）*2960天。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳市柳条湖实业总公司于2011年4月1日与被告高兆军以沈阳市北塔汽车旅社分社名义签订的年租金为350,000元的《租赁协议》；二、被告高兆军于本判决生效后十五日内将位于沈阳市皇姑区鸭绿江街9-1号1-3层商业用房腾出，将该房屋及屋内设备（鉴定意见书所列物品及附后物品清单中物品）完好交给原告沈阳市柳条湖实业总公司；三、原告（反诉被告）柳条湖村委会、实业总公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿被告（反诉原告）高兆军改造修缮损失386,633元；四、驳回原告其他诉讼请求。原、被告如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,050元，由原告自行承担。反诉费5,218元，由原告（反诉被告）承担3,705元，被告（反诉原告）自行承担1,513元。宣判后，沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会和高兆军均不服，向本院提出上诉。沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会的上诉请求：1、撤销原判第二、三、四项，改判支持沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会的全部上诉请求，并驳回高兆军的全部反诉请求。2、一、二审费用由高兆军承担。主要上诉理由：1、沈阳市公安局皇姑分局下发的《隐患整改通知书》是下发给沈阳市北塔汽车旅社分社的，与沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会不存在任何关联关系。2、原判并未查明，该通知书中所称的“与消防意见书不符”指的是哪份消防意见书。3、沈阳市北塔汽车旅社分社的负责人事高兆军，他是实际经营者，也是办理消防手续的义务人。所以是否符合消防条件，以及如何整改均是高兆军的义务，与沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会无关，更不能因此而否定其索要租金的权利。4、高兆军先将旅社进行装修，未经上报申请审核，由于自身原因导致了不能经营，故装修损失不应由沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会承担。双方依法签订租赁合同且已确定租金，高兆军也实际使用了租赁房屋，应当按约定交付租金。高兆军的上诉请求：1、维持原审判决第一、二、三、四项。2、改判沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会和沈阳市柳条湖实业总公司赔偿高兆军在停业期间的经营损失213719元。3、沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会和沈阳市柳条湖实业总公司承担一、二审的全部诉讼费。主要上诉理由：2012年4月1日经沈阳市柳条湖实业总公司同意由高兆军个人租赁经营沈阳市北塔汽车旅社分社并将经营手续移交给高兆军，包括《特种行业许可证》。2011年《特种行业许可证》期限届满，需用沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会和沈阳市柳条湖实业总公司持有的《消防安全检查意见书》原件核发新证。但沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会和沈阳市柳条湖实业总公司以种种理由推脱，没有将《消防安全检查意见书》原件交予高兆军，导致其无法办理《特种行业许可证》审验注册登记核发新证。于是沈阳市公安局皇姑分局于2013年2月22日对高兆军承租的沈阳市北塔汽车旅社分社下发《隐患整改通知书》，但沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会和沈阳市柳条湖实业总公司至今没有相高兆军提供《消防安全检查意见书》致使隐患无法消除，被公安机关依法责令停止至今，造成高兆军停业经营损失213719元。但原审判决在高兆军已经提供停业期间发放员工工资的证据情形下，没有支持高兆军的此项诉讼请求不当。原审原告沈阳市柳条湖实业总公司的答辩意见：同沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会一致。原审被告沈阳市北塔汽车旅社的答辩意见：同高兆军一致。原审被告沈阳市北塔汽车旅社分社的答辩意见：同高兆军一致。本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。上述事实，有当事人陈述及《租赁协议》、《工程造价鉴定意见书》、明细、统计表、收据、发票、房产证、土地使用证、营业单位变更登记表、核准通知书、职务任免决定、证明、追认决定、审计报告、记帐帐簿、记帐凭证、移交书、隐患整改通知书、情况说明等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：中华人民共和国《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中该租赁房屋在高兆军承租前就是以沈阳市北塔汽车旅社分社的名义经营，承租后高兆军并没有改变该房屋的用途，仍然是以沈阳市北塔汽车旅社分社的名义从事旅社行业的经营，从租赁协议也不难看出高兆军承租该房屋的目的就是为了旅社经营业务，并且承租时移交手续中就已经包括《特种行业许可证》和《消防安全检查意见书》。2011年《特种行业许可证》期限届满，并且2013年沈阳市公安局皇姑分局对沈阳市北塔汽车旅社分社下发《隐患整改通知书》中说明沈阳市北塔汽车旅社分社的面积、地址、名称与《消防安全检查意见书》不符，限期整改。而办理《特种行业许可证》和隐患整改均需要沈阳市柳条湖实业总公司的协助。但现有证据不能证明沈阳市柳条湖实业总公司已经履行了协助义务。因此沈阳市柳条湖实业总公司未履行协助义务的行为导致沈阳市北塔汽车旅社分社无法办理《特种行业许可证》，不能正常经营，已构成根本违约，在双方对租金标准为每年350,000元均予以确定且均表示同意解除合同的情况下，对一审判决高兆军返还租赁房屋的同时沈阳市柳条湖实业总公司赔偿承租人高兆军的改造修缮损失，本院予以支持。对高兆军提出的沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会和沈阳市柳条湖实业总公司赔偿其停业期间的经营损失的问题，高兆军并无证据证明其直接损失，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会交纳的11,050元，由沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会负担。由上诉人高兆军交纳的11,050元，由高兆军负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 冬审 判 员  郑竹玉代理审判员  陈 铮二〇一六年三月二十二日书 记 员  杨俊驰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；