江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）宿中民终字第02495号上诉人（原审原告）章青。委托代理人张亚，沭阳县南湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）杨方亮。被上诉人（原审被告）黄利娟。上诉人章青因与被上诉人杨方亮、黄利娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民院于2015年9月1日作出的（2015）沭民初字第02170-1号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章青原审诉称：2014年10月27日，杨方亮、黄利娟将其拆迁安置的位于沭阳县沭城街道孙巷小区二期8号楼1单元601室房屋一套出售给章青，并签订了房屋买卖协议书，章青同时付清了全部购房款，杨方亮向章青出具了购房款收条，杨方亮、黄利娟承诺于2014年10月28日和章青一起到房管处协助章青办理该房屋产权登记手续。后章青多次要求杨方亮、黄利娟协助办理房屋产权登记手续未果。现请求法院判令：1.杨方亮、黄利娟将其位于沭阳县沭城街道孙巷小区8号楼1单元601室房屋交付给章青，并协助章青办理该房屋产权登记手续，否则要求杨方亮、黄利娟返还章青购房款200000元及违约金50000元；2.杨方亮、黄利娟承担本案诉讼费用。杨方亮、黄利娟原审辩称：章青与杨方亮、黄利娟之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。2014年10月27日，杨方亮、黄利娟因做生意需要，向章青借款，应章青要求，杨方亮、黄利娟提供房屋作为担保，并要求签订房屋买卖合同，杨方亮、黄利娟因急需用钱，只能按照章青的要求与其签订��房屋买卖合同。杨方亮、黄利娟与章青签订房屋买卖合同并不是杨方亮、黄利娟的真实意思表示，并且杨方亮、黄利娟仅有涉案房屋一套住宅，在客观上也不可能将房屋转卖。综上，请求法庭驳回章青的诉讼请求。原审法院经审理查明：2014年10月27日，杨方亮、黄利娟向章青借款，应章青要求，杨方亮、黄利娟与章青签订了房屋买卖协议作为担保，协议约定杨方亮、黄利娟将位于沭阳县孙巷小区8号楼1单元601室房屋出售给章青。杨方亮当日出具收条一份给章青，后杨方亮、黄利娟曾归还过借款利息给章青。现因杨方亮、黄利娟未还清借款，章青基于房屋买卖合同法律关系起诉杨方亮、黄利娟至原审法院要求处理，庭审中经原审法院释明，章青拒绝变更诉讼请求。原审法院认为：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人���能还款，出借人请求履行买卖合同的，应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，应当裁定驳回起诉。本案中，章青称与杨方亮、黄利娟之间只存在房屋买卖合同关系，不存在其他民事法律关系，但据本案的证据，可以反映出章青曾向杨方亮、黄利娟索要借款利息，杨方亮、黄利娟归还过章青利息的事实，故章青与杨方亮、黄利娟之间存在的是民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系。经原审法院释明，章青拒绝变更诉讼请求，故应裁定驳回起诉。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，裁定：驳回章青的起诉。案件受理费5050元减半收取2525元，退还原告；保全费1520元，由章青负担。原审裁定作出后，章青不服，向本院提起上诉称：1.杨方���在原审提供的短信照片中手机号的开户人并非章青，而是章青的朋友，在章青与朋友见面时会使用该手机玩游戏，故章青在庭审时承认有时会使用该手机并无不妥，但该短信并不是章青所发。2.杨方亮提供的银行存款回单并不能证明系杨方亮本人存款。3.杨方亮提供的三位证人均与其存在利害关系，章青也不认识上述证人，且证人未亲眼看见杨方亮还款给章青，而仅是听杨方亮所说还给一个姓章的朋友。并且根据证人所言，杨方亮前后共计还款96000元但却未要求章青出具收条，明显不合常理。故证人证言内容虚假。4.杨方亮自认也未出具过借条给章青。综上，原审法院认定事实错误，请求撤销原裁定，改判支持其原审诉讼请求。被上诉人杨方亮、黄利娟答辩称：原审裁定认定事实正确，章青与杨方亮、黄利娟不存在房屋买卖关系。当时约定借款系150000元，���章青预扣了两个月利息，实际支付138000元。杨方亮每个月支付了利息，有短信通知和银行凭证为证，中途又还了45000元。章青的手机号码134××××3999在上诉期间一直在使用。综上，请求驳回上诉，维持原裁定。二审中，本院查明：2014年10月27日，杨方亮、黄利娟（甲方）与章青（乙方）签订了《房屋买卖协议》。协议的主要内容为：“1.甲乙双方经充分协商，将座落在沭阳县孙巷小区8#1单元601房屋出售给乙方。2.双方协定的上述房屋成交价为人民币（大写）：贰拾万元整（￥200000），乙方在本协议签订时一次性向甲方付清房款。3.甲方应予本协议签订时将上述房屋房产证和土地证交给乙方。”同日，杨方亮向章青出具收条一张，载明“今收到章青购房款贰拾万元整（200000元）。”杨方亮、黄利娟亦将《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》交付章青。本院另查明，杨方亮、黄利娟从2013年起一直居住在涉案房屋内，涉案房屋至今未办理产权登记。江苏沭阳农村商业银行6230667431000473908系章青账号。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：章青与杨方亮、黄利娟之间就涉案房屋是否存在买卖合同关系；如果存在，杨方亮、黄丽娟是否存在违约行为及如何承担违约责任。本院认为：关于杨方亮、黄丽娟在原审中提供的银行存款凭证及短信记录的证明力。虽然杨方亮提供的2015年1月28日、2015年2月28日向章青账户存款的凭证无法直接反映存款人，但杨方亮、黄利娟持有该存款凭证，章青亦未提供证据证明另有其他存款人的情况下，应当认定存款人系杨方亮、黄利娟。虽然章青否认其系134××××3999号码的开户人及向杨方亮、黄利娟发送过短信，但其承认曾经使用过该部手机。2014年12月26日，该号码发出的短信内容为“农村商业银行623066743100473908章青”，且6230667431000473908确系章青账户。因章青使用过该部手机且该短信内容系隐私性极强的个人信息，应当认定此短信内容系章青所发。综上，杨方亮、黄利娟与章青除签订房屋买卖协议之外尚存在其他经济关系。章青在原审及二审中虽主张与杨方亮、黄利娟仅存在房屋买卖关系，却对上述短信内容及杨方亮向章青账户存款无法作出合理解释。故原审法院根据杨方亮、黄利娟的主张及银行存款凭证、短信记录认定章青与杨方亮、黄利娟存在借贷关系并无不当。从涉案《房屋买卖协议书》约定的内容看，双方当事人未明确房屋面积、是否包括车库等。根据章青二审中陈述，当时“刚结婚没多久，也没有房子”，在这种情况下，该协议甚至未明确房屋交付时间。并且章青在明知涉案房屋没有办理房屋产权证和土地���的情况下，而依然约定“甲方（杨方亮、黄利娟）应于本协议签订时将上述房屋产权证和土地证交给乙方（章青）”并一次性支付全部购房款，上述内容与行为均与一般的房地产交易习惯不符。综上，杨方亮、黄利娟主张与章青订立买卖合同实际系借贷担保具有较高的可信度，应予采信。因在签订《房屋买卖协议》时，杨方亮、黄利娟的真实意思应是向章青借款并非出售涉案房屋，章青的真实意思应是担保出借款项能够得以偿还而非购买涉案房屋，双方并未就房屋买卖达成合意，《房屋买卖协议》不能产生相应法律效力。现章青请求杨方亮、黄利娟履行买卖合同，经释明后仍拒绝变更诉讼请求，原审法院裁定驳回其诉讼请求符合法律规定。综上，章青的上诉请求证据不足，本院不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持���依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本判决为终审裁定。审 判 长  王 静审 判 员  庄云扉代理审判员  王晓玲二〇一六年三月十七日法官 助理  段 娜书 记 员  安国玉第6页／共6页