上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第831号原告(反诉被告)上海百诺斯餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人熊本善。委托代理人庄振祥。被告(反诉原告)上海月星环球家饰博览中心有限公司，住所地上海市。法定代表人丁佐宏。委托代理人高群乐、郑培斌。原告上海百诺斯餐饮管理有限公司与被告上海月星环球家饰博览中心有限公司及反诉原告上海月星环球家饰博览中心有限公司与反诉被告上海百诺斯餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)上海百诺斯餐饮管理有限公司的法定代表人熊本善及其委托代理人庄振祥、被告(反诉原告)上海月星环球家饰博览中心有限公司的委托代理人高群乐、郑培斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海百诺斯餐饮管理有限公司诉称，2012年6月19日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将系争上海市中山北路XXX号地上2层L2121号房屋(计租面积126.95平方米)出租给原告经营咖啡馆，租期3年，自租赁物业的交付日起算，开业日为2012年9月22日。合同另对租金等作出约定。合同订立后，原告按约支付了租金及保证金，被告将系争房屋交付原告进行装修。2013年5月18日，系争房屋屋顶漏水，被告为此赔偿原告人民币15000元(以下币种均为人民币)。2013年6月30日，被告书面通知同年7月5日开业。由于系争房屋于2013年6月、9月、10月又三次发生漏水情况，致原告无法正常经营。2013年11月6日，原、被告就漏水问题解决办法进行协商，未果。同年11月27日，被告对系争房屋停水停电。2013年12月10日，被告出具《租赁合同之补充协议(一)》，要求原告签订，原告提出2013年12月的租金自恢复水电后计算，遭被告拒绝。2013年12月12日，被告书面向原告催讨租金等相关费用，并于同年12月19日向原告发出《解约函》。之后，被告强行关闭原告经营的店面，收回系争房屋。由于被告延期开业，且将屋顶严重漏水不能正常使用的房屋交付原告，构成违约，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告赔偿原告各类经济损失共计XXXXXXX.71元(包括开办费498002.4元、装修费425452.8元、员工培训费186967.09元、设备费422056.52元、调味配料50887.66元、广告宣传费6600元、网络销售损失24000元、名誉损失费50000元、停电造成原材料损失5000元、漏水、停电造成人员工资、营业额损失281724.24元、定作物损失23025元、宽带设备赔偿款360元、宽带注销损失费用6029元、特许经营权费用519372元)；2、被告返还原告履约保证金192647元、装修保证金20000元。被告上海月星环球家饰博览中心有限公司辩称，2012年9月28日，被告将系争房屋交付原告，租期三年，至2015年9月27日止。2013年5月，原告对系争房屋进行装修。期间，五楼露天花园漏水，造成系争房屋漏水，但漏水面积不大，被告为此赔偿原告15000元。之后，系争房屋又三次漏水，被告于2013年11月对房屋进行了修缮，解决了漏水问题。被告要求原告申报漏水损失并予以赔偿，原告未予申报。2013年5月前，商场尚未具备经营条件，被告免收了原告于该期间的租金。原告开张营业后，以漏水为由不付租金。被告于2013年11月27日停电一天。之后，被告两次发出催告函，并告知原告在2013年12月18日前不付清租金将解除租赁合同，原告仍未支付租金。2013年12月19日，被告发出《解约函》。2013年12月27日，被告致函原告要求清场，原告未予配合。2014年1月9日，被告在律师见证下将原告所有物品从系争房屋搬出，收回房屋。综上，原告拖欠租金构成违约，其经济损失与被告无关，被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告上海月星环球家饰博览中心有限公司诉称，反诉原、被告签订《租赁合同》后，反诉被告未按约支付自2013年7月起的租金、物业管理费及推广宣传费。由于反诉被告违约，故反诉原告于2013年12月19日向反诉被告发出《解约函》，告知双方签订的《租赁合同》解除，并催讨租金等相关费用，未果。2013年12月27日、2014年1月10日，反诉原告分别向反诉被告发出《关于清场之通知函》、《关于清场之告知函》。现反诉原告向法院提起反诉，请求法院依法判令：1、要求确认反诉原、被告签订的《租赁合同》于2013年12月19日解除；2、反诉被告支付自2013年7月5日起至2013年12月19日止的租金及自2013年12月20日起至2014年1月9日止房屋占用费，均按46337元/月的标准计付(其中扣除反诉被告已支付的租金43204.21元)；3、反诉被告支付自2013年8月1日起至2014年1月9日止的物业管理费，按10156元/月的标准计付(其中扣除反诉被告已支付的物业管理费10156元)；4、反诉被告支付自2013年8月1日起至2014年1月9日止的推广宣传费，按1270元/月的标准计付；5、本案反诉诉讼费由反诉被告负担。反诉被告上海百诺斯餐饮管理有限公司辩称，《租赁合同》签订后，反诉被告按约支付了保证金、部分租金及物业管理费等费用。因系争房屋漏水不断无法使用，故反诉被告未付租金。自2013年11月27日起反诉原告对系争房屋实施停电措施，之后一直未予恢复供电，并于2014年1月9日强行清场。现反诉被告同意《租赁合同》于2013年12月19日解除。因合同解除的责任在反诉原告，故反诉被告仅同意酌情支付租金、占用费、物业管理费。基于反诉被告一直未正常经营，故不同意支付宣传推广费。经审理查明，关于本诉，2012年6月19日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争上海市中山北路XXX号地上2层L2121号房屋(计租面积126.95平方米)出租给乙方经营咖啡馆；租期3年，自租赁物业的交付日起算，免租装修期为甲方交付租赁物业之日起算60日；第一个租赁年度租金为46337元/月，应当在前一个月的20日前支付；本合同签订后10个工作日内，乙方向甲方支付一个月的平均月固定租金与一个月的物业管理费，计64216元；乙方在交付日前应当另向甲方支付二个月的平均月固定租金与二个月的物业管理费，计128431元，上述各款项之和作为本合同的履约保证金，共计192647元；物业管理费为10156元/月，自免租装修期届满后次日起算并按月支付；免租装修期物业管理费共10156元，乙方应于租赁物业交付前一次性向甲方支付；乙方应当按照10元/月/平方米支付推广宣传费，每月为1270元/月，用于“环球港”整体宣传推广；甲、乙方开业日暂定为2012年9月22日；乙方应当在进场装修前2个月，根据本合同约定以及甲方制定的“装修标准”，包括但不限于装修手册、设计规范等文件，就乙方将进行内部装修工作制作完整的装修施工图设计，并报甲方审批；免租装修期届满前，乙方及其指定工程施工方应当根据本合同“装修标准”以及经甲方认可的“施工图”的约定，完成安装、装修工程，并取得相关行政主管部门的验收；乙方在系争房屋内进行首次及后续装修，均应当使用经甲方审核通过的围板。围板的尺寸、材料标准及圈地范围由甲方提供，围板内容的设计由乙方完成并提前交甲方审核。经审核通过的，乙方应当在装修期间规范使用；乙方及其指定的工程施工分包方根据“装修标准”的约定在“租赁物业”上所添加的物料或设备，除双方当事人另有约定外，所有权归乙方。在因租赁期限届满或提前解除而使本合同终止时，甲方有权要求乙方进行拆除、恢复至交付时的状态；如甲方要求乙方保留门楣、吊顶、地板等固定装修的，乙方不得予以拆除，且不得要求甲方补偿；租赁期限届满或经双方协商一致提前解除而终止本合同的，乙方应当在合同终止前完成清理、拆除、还原工程，使租赁物业恢复原状交还甲方，其他原因造成合同解除的，还原期为自合同解除之日起3日；还原期内，乙方仍须支付本合同约定的包括租金、物业管理费、水电公用事业费在内的所有费用。因一方违约而解除本合同的，还原期内的租金、拆除费用等应当作为违约所造成的实际损失的一部分由违约方承担；乙方归还租赁物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为乙方放弃其内财物的所有权。甲方可以自行排除妨害。期间，清理、拆除、还原费用应当由乙方承担；乙方应就其行为所导致的延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为同期日租金的两倍；对于甲方所属“配套设施”以及“租赁物业”所出现的故障，甲方应当在接到乙方报修后及时修复；经甲方催告后，乙方在10日内仍不履行本合同约定的支付义务中的任何一项的，或在租赁期间，三次拖延履行支付义务的，甲方有权以书面通知方式解除本合同；因乙方违约，导致甲方按本合同相应条款的约定单方行使合同解除权的，乙方所支付的包括但不限于履约保证金、预付租金等均不予退还，且甲方有权要求乙方赔偿相应损失，包括但不限于剩余租赁期间的物业管理费、租金等可预期利益。合同另附《租户商铺的交房标准》，对系争房屋地面、吊顶、墙、柱、店铺门面/标牌、防火卷帘/防火分区、空调/新风、电话线、供电、烟感探头、喷淋头、消防排烟消防补风消防栓、厨房排烟/补风、广播系统、保安系统等的装修标准对承租方予以约定。合同签订后，被告于2012年9月28日将系争房屋交付原告，双方约定租期自该日起至2015年9月27日，原告支付履约保证金192647元，装修保证金20000元。经被告通知，原告于2013年7月5日在系争房屋内开业经营。2013年2月5日，原告支付物业管理费10156元。2013年8月30日，原告支付租金43204.21元。之后，原告未再向被告支付任何款项。期间，系争房屋于2013年5月18日发生漏水情况，经双方协商，被告赔偿原告15000元。2013年6月中旬、9月14日、10月7日，系争房屋又三次漏水。因原告欠付租金，故被告于2013年10月27日对系争房屋采取停电措施。原告为此于2013年11月11日向被告递交《申请说明》，提出解决方案：一、待房屋彻底维修双方签字确认后，商场再收取房租，之前免收租金；二、待店面不漏水，由商场派员来店维修，费用由商场承担，我司放弃一切索赔要求。2013年11月27日，被告对系争房屋实施停电措施。2013年12月12日，被告向原告发出《关于支付租金、物业管理费、推广宣传费之催告函》，告知：“就原告提出商铺漏水事宜，自收到原告报修后，被告当即责成施工单位进行维修，施工单位已于2013年11月6日回复完成了维修。在赔偿事宜达成统一意见前，被告曾提出暂缓收取原告2013年8月至11月之租金、物业管理费、推广宣传费，原告应按租赁合同之约定支付2013年7月(部分)及12月的上述费用。现通知原告就商铺漏水损失赔偿事宜，尽快书面提出具体的损失金额及提供相应的损失依据，以便双方尽快商定赔偿事宜。同时，原告应于2013年12月18日前支付拖欠的费用，否则被告将解除租赁合同，原告已付的履约保证金用于冲抵欠付费用，并支付违约金”。2013年12月15日，原告致函被告，要求被告供电且自供电之日起计算租金及其他费用。2013年12月19日，被告向原告发出《解约函》，告知：“自本函到达原告之日，双方签署的《租赁合同》解除，原告支付的履约保证金不退还，原告应于2013年12月23日之前，将所拖欠的费用支付被告，原告按合同约定完成租赁物业的清理、拆除、还原工程，并将租赁物业恢复原状返还被告，否则，被告将自行进行处理，由此产生的相关费用由原告承担”。2013年12月21日，原告向被告发出《回复函》，认为在漏水问题尚未解决的情况下，不同意被告《解约函》所告知的事项。2014年1月10日，被告在其委托的律师的见证下，对原告存放于系争房屋内的陈设及物品进行了现场见证，并对店内的原状进行了拍摄后，收回了系争房屋。当日，被告向原告发出《关于清场之告知函》，告知原告系争房屋内的物品在律师的见证下已存放于被告仓库，要求原告尽快取回物品并支付拖欠款项。2014年12月19日，被告再次向原告发出《告知函》，要求原告于本函发出之日起七日内支付拖欠的费用及逾期付款违约金，在付清上述款项后领取存放在被告处的物品。若未能在上述期限内付清款项，被告有权对原告的物品(包括可移动设备及与商铺固定装修一体的冰柜、炊具、货柜等设施设备)自行处理。2015年4月1日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。2015年8月4日，反诉原告向法院提起反诉，请求法院依法判决如其反诉诉请。反诉查明事实同本诉。审理中，原告变更第一条诉讼请求，仅要求被告赔偿原告装修费425452.8元，其他各项经济损失不再于本案中主张。基于被告已将系争房屋清场的事实，本院无法委托相关部门对该房的装潢残值进行评估，为此，本院告知被告根据原告提供的系争房屋装潢合同、财务凭证及其附件、营业现场装修照片等相关证据，由被告财务部门进行审核，并结合“环球港”制定的“装修标准”对系争房屋装饰装修费用进行核价。被告经审核，认为系争房屋全部硬装修费用为166437.60元(详见被告提供附表二“上海咖啡厅硬装市价明细”)，门头制作费扣除非硬装费用后为21320元，消防改造费用为22006.80元。原告对此不予认可，表示根据惯例，装潢残值在一年内应以8折赔付，系争房屋因被告另行出租致无法评估，故请求法院依法判决。针对原告第二条诉请的装修保证金20000元，被告表示该款中应予以扣除以下费用：垃圾清运费1904.25元、电话宽带费700元、电费634.75元、水费253.9元。原告对此无异议，同意上述款项在装修保证金予以扣除后返还原告。本院认为，关于本诉，原、被告签订《租赁合同》后，被告将系争房屋交付原告，原告在该房内经营咖啡馆。然，原告于2013年8月30日支付租金后即未再支付任何费用。原告称其未付租金是因系争房屋漏水，被告未尽修缮之责，致使原告经营受损。经查，2013年5月18日，系争房屋确发生漏水现象，原、被告为此达成合意，被告赔偿原告15000元。但2013年6月中旬、9月14日、10月7日，系争房屋又发生三次漏水现象，被告理应对此尽到修缮之责。然，在双方对赔偿事宜尚未达成一致意见的情况下，原告迟延支付租金是具有合法事由的。被告却于2013年11月27日即以租金未付为由对系争房屋采取停电措施，该行为显然缺乏法律依据，而停电必然给原告经营带来影响。嗣后，被告发函要求原告于2013年12月18日前支付拖欠的租金等费用，期限届满次日，被告以原告欠付租金等费用为由向其发出《解约函》，告知《租赁合同》解除。2014年1月10日，被告未征得原告同意即对系争房屋清场，收回了系争房屋。被告在自身履约存在瑕疵的前提下，又未能给予原告合理的履约期间，故原告的上述主张符合事实。现原、被告鉴于现状均同意解除合同，本院予以准许。审理中，原告变更诉请，仅要求被告赔偿其装修损失，撤回其他各项损失的赔偿，未有不妥，本院予以准许。原告诉请要求被告赔偿其装修费425452.8元，为此提供系争房屋装潢合同、票据凭证、营业现场装修照片及相关证据。被告根据原告提供的上述证据，由其财务部门对此进行审核后，确认系争房屋全部硬装修费用为166437.60元、门头制作费21320元、消防改造费用为22006.80元。对此，本院认为，由于被告已将系争房屋清场，致本院无法委托相关部门对该房的装潢残值进行评估。根据《租赁合同》中被告对在“环球港”经营的店铺制定的较为高标准、严要求的“装修标准”，结合被告迟延开业，原告装修后开业至被清场的经营时间较短，本院对被告应支付原告的装潢残值金额酌情予以确定。《租赁合同》解除后，原告诉请要求被告返还履约保证金192647元、装修保证金20000元，因原告确认装修保证金20000元应扣除垃圾清运费1904.25元、电话宽带费700元、电费634.75元、水费253.9元，故原告在其与被告结清相关应付费用后，被告应将其余款项予以退还。被告不同意退还保证金的辩称意见，理由不足，本院不予采纳。关于反诉，基于本诉阐述，对反诉原告要求解除《租赁合同》的诉请，本院予以支持，本院确认《租赁合同》的解除日期为2013年12月19日。基于本诉中关于漏水事宜及履行合理期限的认定，反诉原告对反诉被告已支付的租金43204.21元、物业管理费10156元不持异议，本院予以确认。反诉被告欠付租金，对反诉原告要求反诉被告支付租金、房屋占用费、物业管理费的诉请，本院应予支持。至于上述费用金额，由本院根据反诉原、被告的责任酌情予以确定。同理，反诉原告要求反诉被告支付推广宣传费，本院亦酌情予以确定。反诉被告不同意支付该款的辩称意见，不符合合同约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海月星环球家饰博览中心有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百诺斯餐饮管理有限公司装潢残值人民币300000元；二、被告上海月星环球家饰博览中心有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海百诺斯餐饮管理有限公司履约保证金人民币192647元、装修保证金人民币16507.1元；三、反诉原告上海月星环球家饰博览中心有限公司与反诉被告上海百诺斯餐饮管理有限公司就上海市中山北路XXX号地上2层L2121号房屋签订的《租赁合同》于2013年12月19日解除；四、反诉被告上海百诺斯餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海月星环球家饰博览中心有限公司自2013年7月5日起至2013年12月19日止的租金、自2013年12月20日起至2014年1月9日止的房屋占用费，均按人民币23168元/月的标准计付(其中扣除反诉被告已支付的租金人民币43204.21元)；五、反诉被告上海百诺斯餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海月星环球家饰博览中心有限公司自2013年8月1日起至2014年1月9日止的物业管理费，按人民币5078元/月的标准计付(其中扣除反诉被告已支付的物业管理费人民币10156元)；六、反诉被告上海百诺斯餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海月星环球家饰博览中心有限公司自2013年8月1日起至2014年1月9日止的推广宣传费，按人民币635元/月的标准计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币10181元，由原告负担人民币2181元，被告负担人民币8000元。本案反诉受理费人民币1430元，由反诉原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  陶 虹人民陪审员  葛秀宝二〇一六年三月三十日书 记 员  汉 静附：相关法律条文附：（2015）普民四（民）初字第831号案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。