北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终2249号上诉人（原审原告、反诉被告）赵喜，男，1964年3月21日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）宋光法，男，1963年3月9日出生。上诉人赵喜因与被上诉人宋光法农业承包合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民（商）初字第05344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官陈洋、杜彦博参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵喜在一审中起诉称：2010年1月22日，双方签订《租赁合同书》，约定宋光法将位于北京市房山区石楼镇支楼村原五队梨树荒地部分土地租赁给赵喜使用，租期为2010年2月22日至2029年4月30日。合同签订后，赵喜按时交纳了第一次租金3万元，并开始履行合同，投入大量资金建造了29间房屋及一些配套设施。合同履行中，宋光法不按照约定收取租金，不履行合同，于2012年5月至今，采取强行上锁、砸锁等手段阻止赵喜正常使用租赁物，并把赵喜所建房屋对外出租，损害赵喜合法权益，涉案合同已无法履行。故诉至法院，请求判令解除双方签订的租赁合同；判令宋光法按照此前双方诉讼中作出的评估报告补偿赵喜地上物损失217622元；判令宋光法赔偿赵喜投入资金的利息损失10万元（系估算）；诉讼费由宋光法承担。宋光法在一审中针对本诉答辩称：对赵喜起诉的事实不予认可。签订合同时，双方有明确约定，赵喜并未依约履行合同义务，给宋光法造成损失，赵喜应为涉案合同的违约方，应为此承担赔偿责任。对于双方此前诉讼中作出的评估报告也不予认可。同意解除合同。宋光法在一审中反诉称：双方于2010年1月22日签订租赁合同，约定：租赁期限为2010年1月22日至2029年4月30日；租金交纳方式为上交，先期为两年一交，即合同生效之日交3万元，第二次为三年一交，须交4.5万元，第三次为四年一交，须交6万元，第四次为五年一交，须交7.5万元。合同签订后，赵喜支付了第一次租金3万元，未再给付租金。为配合赵喜履行合同，宋光法将自己正在养殖的奶牛全部出售，赵喜在承包地内盖房时，将宋光法种植在承包地内的全部树木予以砍伐。此外，赵喜还在承包地内挖掘大坑，导致宋光法为回填花费4500元（机械带人工）。现因赵喜提出终止合同，导致宋光法上述损失无法挽回。故提起反诉，请求判令解除双方签订的合同；判令赵喜返还土地；判令赵喜支付拖欠的租赁费5万元（自2012年1月22日至2015年6月22日）；判令赵喜给付违约金6万元；判令赵喜赔偿树木损失2.4万元；判令赵喜赔偿养牛损失13.33万元（即其为履行涉案土地租赁合同无法继续养牛导致的可得利益损失）；判令赵喜赔偿土坑回填损失4500元；诉讼费由赵喜承担。赵喜在一审中针对反诉答辩称：同意解除合同，返还土地。但要求宋光法对此赔偿损失。赵喜并未使用涉案土地，也不存在违约行为，故不同意给付之前的租金，也不同意给付违约金。地上树木是租地之前双方约好由宋光法自行砍除的。宋光法养牛与赵喜无关，由此发生的损失也与赵喜无关。地上的坑属于赵喜在自己租赁的土地上挖的，用于取材修建地上房屋，与宋光法无关。一审法院审理查明：1999年4月20日，宋光法（乙方）与北京市房山区石楼镇支楼村经济联合社（甲方，以下简称经联社）签订《土地承包合同书》（以下简称承包合同）。约定：甲方将原五队梨树荒地10亩承包给乙方搞养殖种植基地；承包期自1999年4月底至2029年4月底；承包费为每年1000元；同时还约定了其他权利义务条款。合同签订后，开始履行。宋光法在地上修建牛圈、饲养奶牛、种植树木。2010年1月22日，宋光法（甲方）与赵喜（乙方）签订《租赁合同书》（以下简称租赁合同）。约定：甲方将支楼村原五队梨树荒地的部分土地转租给乙方使用；租赁期自2010年1月22日至2029年4月30日；租金交纳方式为上交，先期为两年一交，即合同生效之日交租金3万元，第二次为三年一交，须交租金4.5万元，第三次为四年一交，须交租金6万元；甲方出租场地的所有附属物归乙方所有，牛圈由乙方迁到新址建好，乙方为甲方新建五间居住房及围墙，质量以能居住或见图纸，以补偿甲方在场地内的附属物；甲方需按合同规定于新居、新场址建好使用后，将场地交给乙方使用；乙方逾期30日不交纳租金，甲方有权解除合同；合同终止后，地面一切建筑物不许损坏和拆除；交纳租金时间以2月1日开始计30天内；乙方必须按时交纳租金和有关税费；乙方对场地有使用权、管理权、经营权和收益权；本合同履行期间，任何一方违反本合同约定，应向对方支付违约金，违约金以已交纳租金的双倍支付；同时还约定了其他权利义务条款。此外，双方还口头约定该土地用于养殖。合同签订后开始履行。赵喜交纳了第一次的租金3万元。宋光法将涉案土地交付赵喜使用，并将地上所砍伐树木自行拉走。赵喜在土地上修建了29间房屋及四周围墙。后双方在赵喜为宋光法修建居住用房时对所建房屋的质量标准发生争议。宋光法自行出资修建了住房。2012年2月，赵喜一方找到宋光法要求交纳涉案土地第二次租金，宋光法以租赁合同履行有争议且未获解决为由，未予收取。2013年6月，宋光法将赵喜诉至该院，请求判令解除双方签订的租赁合同；判令赵喜给付拖欠租金和违约金。赵喜于2014年3月5日的庭审中表示同意解除租赁合同，但要求宋光法赔偿地上物损失，并提起反诉。该案审理中，赵喜主张已为宋光法垒完地基、打完南面围墙，后双方因盖房发生分歧。对此宋光法认可双方因盖房发生纠纷，不能往下建了，后也未能就此达成合意。同时，经该院委托，评估公司对涉案原五队梨树园荒地内房屋及附属物、宋光法所居住北房及四方围墙进行评估，并于2014年10月31日出具评估报告。内容为：房屋及附属物重置成新价格为217622元；其中，赵喜所建29间房及其附属物价值186298元；宋光法所居住房屋及院落围墙分别价值20841元和10483元。同时，因双方发生诉讼，宋光法于2013年6月开始拒绝让赵喜及其雇佣人员进入涉案土地。后双方分别撤回本诉和反诉。2013年年底，宋光法根据村委会要求将涉案土地上由赵喜所挖的坑填平，为此花费4500元。2015年3月，赵喜将宋光法诉至该院。后宋光法提起反诉。赵喜截止一审诉讼未给宋光法修建新牛舍。一审诉讼中，赵喜申请证人梁×、杨×出庭作证。梁×陈述：其与赵喜是合伙关系；2012年2月，赵喜一方曾多次找到宋光法要求交纳涉案土地租金，但均遭宋光法拒收；涉案土地租赁合同签订时，宋光法饲养有10余头牛；宋光法所居住房屋是赵喜所盖，但是屋顶不是赵喜盖的。杨×陈述：其曾在涉案土地上为赵喜看摊；其曾随赵喜找到宋光法交纳第二次租金，被宋光法拒收。宋光法对上述证人证言均不予认可，但未能提供足够证据予以佐证。一审诉讼中，宋光法申请证人韩×、李×、尹×出庭作证。韩×陈述：其与宋光法系同村村民，因养牛认识；涉案合同签订时，涉案土地上约有100多棵树，后在赵喜建房时被砍伐，但不知道具体砍伐棵数，宋光法养有60多头牛，每年大概能卖20至30头牛，但对卖牛的价格收入不确定。李×陈述：涉案土地上的坑是宋光法找其填平的，其为此向宋光法收取了4500元；涉案土地租赁合同签订时，宋光法饲养有60多头牛，每天产奶600至700斤。尹×陈述：宋光法出钱找其帮盖房，一共盖了七间房以及院落围墙。赵喜对上述证人证言均不予认可，但也未能提供足够证据予以佐证。一审诉讼中，赵喜提供了一份拍摄于2014年下半年的视频光盘。光盘内容显示拍摄时涉案土地上有案外人居住在赵喜所建房屋中，且周围土地种植有农作物。赵喜据此主张宋光法将其所建房屋对外出租，并改变土地现状。对此，宋光法认为，其不清楚上述房屋和土地的使用情况，也否认是其让案外人居住、种植。一审诉讼中，该院到涉案土地进行现场勘验，双方当事人均到场参与。经勘验，涉案土地留有赵喜所建29间房屋及四周围墙，房屋为空置状态；房屋周围并无其他农作物；地上还有宋光法所建牛圈和所种树木。同时，在勘验过程中，针对涉案房屋是否由赵喜所建，宋光法要求赵喜对该房屋的内部主体结构作出答复，赵喜的答复内容与承办人员及双方当事人进入该房屋后实地勘验的结果不符。一审诉讼中，经该院询问在宋光法拒收土地租赁费时，赵喜为何不进行提存。赵喜解释称其并不知道如何提存。一审诉讼中，宋光法不认可此前在其作为原告起诉赵喜一案中形成的评估报告，但明确表示不申请重新评估。同时，双方均认可该评估报告中标注“有争议”的东侧院墙原系赵喜所建，后在7.21自然灾害中倒塌，宋光法另行找人在原有基础上重新垒建，使用的材料包括倒塌墙体原有材料和其另行购买的部分材料。但宋光法对其为此支付的费用数额无法明确，也无相应证据予以佐证。同时，双方均认可该评估报告中标注“有争议”的轻体砖是由赵喜购买，但对宋光法所住房屋及院落围墙仍存在争议。赵喜主张其为宋光法修建了上述未完成的房屋及围墙，并提交了购买建房材料的相关票据。宋光法对该项证据不予认可，但未能提供足够证据予以佐证。同时，宋光法主张其所住房屋及院墙均由其自行出资修建，依据即证人证言。一审诉讼中，对于地上物的处理，赵喜认为应折价赔偿，宋光法则认为地上所建房屋不应拆除，并归其无偿使用。一审法院判决认定：宋光法和赵喜签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。本案主要涉及以下几个问题。一是赵喜是否存在违约行为。宋光法签订租赁合同的目的应在于收取租赁费、获得新住房和新牛场。而合同履行中，首先，赵喜获得涉案土地使用权后，交纳了第一次土地租赁费，但在交纳第二次土地租赁费时，宋光法以涉案合同存在争议为由未予收取。虽然在此情况下，赵喜并未采用提存方式履行付款义务，但综合考虑本案整体情况，该院认为，赵喜一直具有依约交纳土地租赁费的意思表示，并实际付诸行动，只是被宋光法拒收，不能据此认定赵喜违反了交纳土地租赁费的合同约定。其次，涉案土地租赁合同明确约定，赵喜应为宋光法修建用于居住的房屋及围墙，并将宋光法所建牛圈迁到新址建好。本案中，双方对于赵喜是否为宋光法修建了房屋及院落围墙存在争议，并分别提交了相应证据。结合先后两起案件的庭审情况、本案勘验经过以及相关证据，该院认为，赵喜修建了房屋所在院落的围墙，但在修建住房过程中因与宋光法对所建房屋质量标准发生争议，未能依约完成房屋的修建，同时也未依约修建新牛圈。据此该院认为，赵喜并未能完全履行其全部合同义务，应为其违约行为承担相应的责任。宋光法要求赵喜依据合同约定按已交纳租赁费的双倍为标准给付违约金6万元，理由正当、证据充分，该院予以支持。二是赵喜是否应给付土地租赁费。土地租赁合同约定，宋光法应将涉案土地交付赵喜经营使用。根据查明的事实可知，该合同签订后，赵喜在涉案土地上修建了29间房及围墙，据此可认定宋光法已经实际履行了交付土地的合同义务。但2013年6月，双方就该合同发生诉讼，宋光法不再允许赵喜及其雇佣人员进入涉案土地。即赵喜实际使用该土地的时间应为2010年1月至2013年6月。赵喜应向宋光法支付这一期间的土地租赁费。而2013年6月之后，赵喜未再能继续使用该土地，故宋光法要求赵喜给付在此之后的土地租赁费缺乏依据，该院不予支持。此外，合同约定宋光法应在新居、新牛场建好使用后才须将场地交付赵喜使用，而赵喜未能按照合同约定履行完毕其应尽义务，故宋光法作为合同相对一方当事人，有权拒绝赵喜相应的履行要求，其在合同履行中拒绝赵喜继续使用涉案土地不应认定为违约。三是涉案土地租赁合同是否应予解除。根据查明的事实可知，在宋光法起诉赵喜一案中，宋光法要求解除涉案合同，而赵喜也在2014年3月5日的庭审中表示同意解除该合同。故该院认为，双方当事人已于2014年3月5日针对该合同达成解除协议，该合同于当日解除。合同解除后，赵喜继续占有涉案土地缺乏依据，应予以返还。但考虑到涉案土地已由宋光法控制，故赵喜不再负有该项返还义务。四是宋光法是否应向赵喜补偿地上物损失。本案中，赵喜主张合同解除后，宋光法应按照涉案评估报告补偿其地上物损失217622元。而宋光法则认为地上物应归其无偿使用。此外，宋光法对该评估报告不予认可，但并未能提供足够证据予以佐证，同时明确表示不申请重新评估，故该院对其主张不予采纳，并认定可在本案中继续参考适用该评估报告。该评估报告主要涉及两部分标的物。一部分是宋光法所居住房屋及围墙。如前所述，该院认为赵喜在合同履行中修建了涉案房屋的围墙，但未能提供足够证据证明其完成了房屋的修建。故赵喜主张宋光法对该房屋予以补偿缺乏依据，该院不予支持，但其可要求宋光法对该房屋的院墙予以补偿。评估报告所涉另一部分标的物主要为赵喜出资修建的29间房屋及相关附属物、围墙。其中，虽然赵喜出资修建的东侧院墙系坍塌后由宋光法在原有基础上重新垒建，但宋光法并未能提供足够证据证明其为此支付的具体费用。综合考虑本案全部情况，基于公平原则的考量，该院认为，在合同解除后，宋光法继续占有、使用由赵喜出资修建的地上物，应为此向赵喜支付一定的补偿费用。同时，鉴于赵喜在合同解除之前可实际使用部分地上物，故该院酌定宋光法应为此向赵喜给付地上物补偿费164955元。五是宋光法是否应赔偿赵喜在涉案土地上投入资金的利息损失。赵喜主张其在涉案土地上投入现金，发生利息损失估算为10万元，但未能提供足够证据予以佐证，且其在涉案土地租赁合同履行中存在违约行为，故其该项诉讼请求，缺乏依据，该院不予支持。六是赵喜是否应赔偿宋光法树木损失2.4万元。诉讼中，宋光法认可其在涉案土地上所种树木在砍伐后均已由其拉走。对此该院认为，宋光法拉走该批树木后，完全可以依据其自身意愿自行处分该批树木，故其要求赵喜赔偿树木损失的诉讼请求缺乏依据，该院不予支持。七是赵喜是否应赔偿宋光法养牛损失13.33万元。诉讼中，宋光法主张其为履行涉案土地租赁合同而无法继续养牛而发生可得利益损失，但未能提供足够证据予以佐证，且赵喜给付的违约金足以弥补其在合同履行中所受损失，故该院对其该项请求不予支持。八是赵喜是否应赔偿宋光法土坑回填损失4500元。根据涉案土地租赁合同的约定，赵喜可使用该土地用于养殖，但其在土地上挖坑取材用于修建房屋缺乏依据。而在赵喜挖坑后，宋光法根据村集体要求回填土坑，并为此支付4500元。故宋光法要求赵喜给付4500元的填坑损失理由正当、证据充分，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十七条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认宋光法和赵喜于二〇一〇年一月二十二日签订的《租赁合同书》于二〇一四年三月五日解除；二、宋光法于判决生效之日起十日内给付赵喜地上物损失补偿费十六万四千九百五十五元；三、赵喜于判决生效之日起十日内给付宋光法土地租金二万一千二百五十元；四、赵喜于判决生效之日起十日内给付宋光法违约金六万元；五、赵喜于判决生效之日起十日内给付宋光法土坑回填损失四千五百元；六、驳回赵喜其他诉讼请求；七、驳回宋光法其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。赵喜不服一审法院上述民事判决向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审法院认为赵喜未能依约定完成房屋的修建，同时也未依约定修建新牛圈，未能完全履行其全部合同义务，应为违约行为承担相应的责任是错误的。双方签订《租赁合同书》后，赵喜按照约定交纳了租金，并按照约定为宋光法修建住房及围墙，在赵喜修建了大部分工程，房屋将要加盖顶部时，宋光法违反《租赁合同书》第四部分甲方的权利与义务第1条的约定，无理要求赵喜为其使用直径20厘米以上的檩条，赵喜要求按照合同约定以能居住为标准为宋光法修建房屋，并把加盖顶部的柁、檩准备好了，但宋光法百般阻止赵喜施工，致使赵喜无法履行合同。一审法院对赵喜依约履行合同，但被宋光法违背诚信原则强行阻止无法履行的事实不予认定，反而认定赵喜违约，判决赵喜向违背民事诚信原则的宋光法支付违约金是错误的。二、赵喜与宋光法在2013年6月曾经有过诉讼，在诉讼中经法院委托评估机构对涉案房屋进行了评估，内容为：房屋及附属物重置成新价格为217622元，并有部分电力设施未被评估进报告中；该报告应该认定为赵喜得到补偿依据。一审法院酌定宋光法给付164955元补偿费显然过低，未能体现出公平原则。三、赵喜在合同签订后，为全面履行合同投入五十多万元资金，修建了29间房屋及周围围墙。在刚刚修建完成，还没有任何盈利的情况下，宋光法就采取拒收租金，对赵喜的房屋强行上锁、换锁，将赵喜雇佣的看门人员赶走等违法措施强占赵喜的房屋，并把赵喜的房屋出租获利，而赵喜无法使用。赵喜的巨额资金投入，无法得到一丝回报，这种情况下赵喜请求支付利息于情于法都应该得到支持。四、赵喜于2012年2月找到宋光法要求交纳合同约定的第二次租金，宋光法以合同履行有争议且未获解决为由，拒绝收取租金并采取强行砸锁、换锁的手段强占赵喜的房屋，此时虽然合同尚未解除，但是赵喜已无法正常使用租赁的一地和自建的房屋，在这种情况下，再要求赵喜支付租金，是对诚信守约方的最大伤害。变相鼓励了市场经济下，采取不当手段从中谋取不当利益的行为。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；改判宋光法支付赵喜地上物补偿217622元；一、二审案件受理费由宋光法承担。宋光法未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：不同意赵喜的上诉请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有承包合同、租赁合同、票据、评估报告、证明、视频光盘、庭审笔录、照片、勘验光盘、证人证言及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：根据双方当事人的诉辨意见，结合在案证据，依据相关法律规定，本院对当事人争议的焦点问题分析认定如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，对于已经履行的部分，当事人可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，租赁合同解除后，宋光法继续占有、使用地上物，理应向赵喜支付一定的补偿费用。关于补偿金额，赵喜主张按照评估公司2014年10月31日出具的评估报告载明价格确定，但赵喜在租赁合同解除前占有、使用了部分地上物，一审法院参考评估结果，综合本案全部情况，判决宋光法给付赵喜地上物补偿费164955元并无不妥，本院予以维持。二、根据双方当事人陈述，2010年1月双方签订租赁合同后，赵喜即开始使用涉案土地，对于赵喜使用涉案土地的时间，虽宋光法主张赵喜使用涉案土地至2013年年底，但宋光法未提供证据予以证明，结合2013年6月双方即因租赁合同发生诉讼，一审法院认定赵喜实际使用涉案土地的时间为2010年1月至2013年6月，并无不妥。根据在案证据，赵喜已经向宋光法支付了前两年的租金3万元，一审判决依据租赁合同约定的租金标准认定赵喜给付宋光法剩余期间的土地租赁费2.125万元具有合同依据，本院予以维持。三、租赁合同约定，在合同履行期间，违约方应按照已交纳租金双倍的标准向对方支付违约金。本案中，根据查明的事实，赵喜未能依约完成房屋的修建，也未依约修建新牛圈，一审法院依据租赁合同约定判决赵喜给付宋光法违约金6万元具有合同依据，本院予以维持。四、赵喜与宋光法签订的租赁合同，并未约定赵喜使用涉案土地可以在土地上挖坑取材用于修建房屋。宋光法为回填土坑支付4500元，一审判决赵喜给付宋光法土坑回填损失4500元并无不妥，本院予以维持。五、二审庭审中，宋光法提交北京市房山区石楼镇支楼村村民委员会的证明和何凤芹的证明，以证明宋光法存在养牛的损失。本院认为，本案宋光法并未提起上诉，宋光法提交上述证据的证明事项，并不属于本案二审审理范围，故对宋光法提交的上述证据，本院不予采纳。综上，赵喜的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费2300元，由赵喜负担1104元（已交纳），由宋光法负担1196元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费5377元，由宋光法负担3433元（已交纳），由赵喜负担1944元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费5060元，由赵喜负担（已交纳）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 闫飞代理审判员陈洋代理审判员杜彦博二〇一六年三月二十九日书记员 吕       小       彤