济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）历城民初字第2130号 原告范勋华，女，生于1970年11月5日，汉族，历城区饮食服务公司职员，住济南市。 委托代理人吴新赞（系原告之夫），男，生于1971年9月8日，汉族，无业，住址同上。 被告济南远智市场管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人王晓玲，董事长。 委托代理人甘延伟，男，生于1970年6月20日，汉族，该公司职工，住济南市。 委托代理人赵云逸，男，生于1981年2月28日，汉族，该公司职工，住济南市。 第三人历城优乐自助火锅店，住所地济南市。 业主张三利。 原告范勋华与被告济南远智市场管理有限公司（以下简称济南远智公司）、第三人历城优乐自助火锅店（以下简称优乐火锅店）物权保护纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理，本院依法组成合议庭，于2015年10月19日第一次公开开庭进行了审理。原告范勋华的委托代理人吴新赞，被告济南远智公司委托代理人甘延伟、赵云逸到庭参加诉讼。于2016年1月25日第二次公开开庭进行了审理，原告范勋华的委托代理人吴新赞，被告济南远智公司委托代理人赵云逸到庭参加诉讼，第三人历城优乐自助火锅店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告范勋华诉称，范勋华与济南慧都物业管理有限公司（以下简称济南慧都公司）于2004年12月19日签订了商铺租赁合同，租期10年，租金为每年9564元，租金约定在扣税后打入原告账户，因济南慧都公司扣款超出国家税率，原被告多次交涉。2008年下半年，济南慧都公司拖欠租金，2010年5月4日，范勋华将济南慧都公司诉至法院，经法院判决济南慧都公司按照每年9564元支付租金，不得代扣税金。期间，济南远智公司接手济南慧都公司，单方面对合同条款作了多处修改，多是对范勋华不利而对济南远智公司有利，且其中有进行设施维护在收益金中扣除费用的约定，也取消了滞纳金约定。范勋华因此条款不合理意欲与济南远智公司协商，但遭到拒绝。2014年下半年，范勋华与济南慧都公司的租赁合同即将到期，范勋华多次要求与济南远智公司协商，并要求其如果不能签订合同就退出使用的房屋，其不但没有退出，也不主动与范勋华商谈，并称有权使用房屋，理由是“分割式商铺必须这样，而且大多数业主都签了合同”。其实很多业主也不满这些条款，迟迟不签合同，签订的也是出于被迫，至今还有一些业主因不满其霸王条款未签订合同。因济南远智公司未经允许占用范勋华房屋，造成其长期心情憋闷，睡眠下降等，请求法院判令1、被告对未经原告同意就霸道地使用原告房屋向原告道歉。2、被告支付原告房屋使用费（金额按建筑面积每天5.4元计算日期从2014年12月9日起到执行之日止）到2015年7月1日为8435元。3、被告支付原告因房屋被占用引起的误工费1000元。4、被告支付原告精神损失费2000元。5、被告承担全部诉讼费用。6、被告腾出所占用原告的房屋。7、被告如果想使用原告房屋必须诚心诚意地与原告平等协商。8、被告提供业主联系方式（成立业主委员会）。 被告济南远智公司辩称，范勋华于2004年与济南慧都公司签订房屋租赁合同，2010年我们与慧都签订房屋委托合同，将慧都大厦委托给我们管理，原告和济南慧都公司签订的租赁合同是每年年底支付租金一次，我们公司接管后也是按照此约定的日期按年度给其支付了租金。今年1月25日我们公司曾经向原告支付了一年的租金，因为没有见到原告与济南慧都公司签订的合同，具体一年的起止日期我们尚不清楚。范勋华房屋所在的位置由优乐火锅在使用，其大约用了二楼的一半，建筑面积约705平方，向我公司支付的年租金是53万元，大约每平方2.05元/天。与原告同位置的商铺的租金大约在2元-2.66元/天/㎡，最低的是1.58元，商铺的租金价格是由房主在买房时支付给开发商的房屋价格决定的。范勋华要求的误工费、精神损失费与本案没有必然的联系。慧都大厦是一、二、三楼分割的产权式商铺，每套房屋之间没有界墙，没有独立的出入口，完全没法独立使用。原告所在的优乐火锅使用的一部分接近50户业主，有48户与我们签订了租赁合同，如果原告收回房屋势必会影响其他48户的收益。在2011年的时候曾经有一楼、二楼和三楼的业主需要收回房屋，法院进行了判决，确定这种非独立产权商铺不能擅自独立收回。关于原告第七项诉讼请求，我们针对每个业主都是平等对待，并没有针对原告有一些不平等的地方。原告要求我们提供业主联系方式，成立业主委员会，这不是我们的义务。。 经审理本院认定，范勋华购买了位于济南市历城区洪楼南路2、4、6号1-257的房屋一处，于2009年8月27日取得房屋所有权证，证号为济房权证历城字第115031号，建筑面积为9.93平方米，套内建筑面积为6.06平方米。房屋所有权证后附有房屋分户图，对257号的位置作出了明确的标注。 2004年12月19日，范勋华与济南慧都公司签订房屋租赁合同一份，约定：“范勋华为出租方（甲方），济南慧都公司为承租方（乙方），甲方将其所有的位于济南市洪楼广场西侧的慧都商务大厦二层2057号，建筑面积为9.93平方米的房屋出租给乙方，用途为商业。房屋租赁期限自2005年2月1日至2015年1月31日，租赁期限为十年，每年租金为9564元（含税）。年租金在扣除甲方应纳税额后，乙方于2004年12月19日一次性支付；自第二年其剩余9年的租金每年支付一次，即每年的12月20日至12月25日支付当年租金，……”。因范勋华认为济南慧都公司代扣的税金不合理及济南慧都公司拖欠租金，双方发生纠纷，范勋华向法院提起诉讼。案件经调解双方达成协议，济南慧都公司承诺在合同期限内按照年租金9564元的数额支付范勋华租金，不代扣任何费用，范勋华准许济南慧都公司在租赁合同期限内向他人转租。 2010年1月6日，济南慧都公司（甲方）与济南远智公司（乙方）签订授权委托书一份，约定：“1、甲方全权委托乙方处理洪楼南路2、4、6号慧都大厦商场部分租赁事宜，同意乙方就该房产租赁签订协议。2、甲方自2010年3月1日至2010年12月31日，将上述商场部分腾出交给乙方。3、乙方自甲方腾出房屋后开始承担向全体业主支付返租租金，继续承担甲方和其他业主签订的租赁合同中甲方应该承担的责任。乙方与业主重新签订的合同等甲方予以认可。……5、委托时间自2010年1月10日至2015年12月9日。” 济南远智公司在接受委托后即开始对慧都大厦进行管理，期间曾经交由他人进行管理，包括范勋华购买的商铺的楼层部分，被优乐火锅店承租进行经营。济南远智公司提交的一份《三方协议》复印件，由曲志浩作为甲方（出租方），张三利作为乙方（转让方），刘军作为丙方（承接方），约定甲乙双方于2011年9月20日订立租赁合同，甲方租赁给乙方位于济南市历城区洪楼南路6号慧都大厦2层北侧，首年年租金500000元，每两年递增6%，2013年11月1日至2015年10月31日，每年年租金530000元；2015年11月1日至2017年1月31日，每年年租金561800元。甲方同意乙方将该房屋经营权转让给丙方使用，……。 济南远智公司主张其在经营中曾经将房屋转与他人经营，期间优乐火锅店承租了所在楼层，后济南远智公司将房屋收回，优乐火锅店直接向济南远智公司交纳租金，年租金按照53万元/年给付，根据其承租的全部建筑面积705平方米计算，约合2.05元/平方米/天。 在第二次开庭中，济南远智公司陈述优乐火锅店已经于2015年12月31日退租，目前房屋属于空置状态，济南远智公司已经发布了招租公告，但因为房租偏高尚无人承租，济南远智公司已经与部分业主达成协议，在空置期内暂停付租金。 另查明，济南远智公司一直依照7908元/年的价格向范勋华支付租金，最近一笔系2015年1月25日支付。原告范勋华对此予以认可，主张此款项是支付的2015年1月15日之前一年的租金，属于先用房后付租金。济南远智公司未就此租金的计付起止日期在本院限定的期限内作出说明。根据范勋华与济南慧都公司达成的协议：租赁期限自2005年2月1日至2015年1月31日，租金于2004年12月19日一次性支付；自第二年起剩余9年的租金每年支付一次，即每年的12月20日至12月25日支付当年租金。可以确定其2014年2月1日至2015年1月31日租赁年度的租金，应当在2014年12月20日至12月25日期间支付，即存在先用房后付租金的情况，本院对范勋华解释的租金支付起止时间予以采信，即济南远智公司于2015年1月25日支付的租金系2014年2月1日至2015年1月31日的应付租金。 本院认为：本案所涉及商铺虽然与其他商铺之间无物理间隔，但商铺的位置、面积是具体确定的，商场内部的商铺与商场公共区域相通，能够独立使用，具备独立的使用价值，可以作为独立的物权客体，商铺的业主享有的是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包括对专有部分的专有权，对共有部分的共有权以及因业主之间共同关系而产生的成员权。而商场内分割出售的商铺属于业主的专有部分，业主对专有部分享有完整的、全面的所有权，包括占有、使用、收益以及事实上和法律上的处分权。业主对专有部分的所有权是绝对的、排他性的权利，专有部分自主经营或是委托经营应当属于业主自主决定的事项，不受其他业主的限制。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）项的规定，业主的共同决定权应限于“有关共有和共同管理权利的重大事项”，业主专有部分的物权行使，不属于共同决定的范围。本案范勋华对其购买的商铺享有全面的、完整的所有权，范勋华可以自主决定其经营方式。范勋华与济南慧都公司签订的《房屋租赁合同》的期限至2015年1月31日已届满，济南远智公司基于范勋华同意济南慧都公司转租取得的对房屋的占用、经营权期限也已经届满，其继续使用没有依据，范勋华要求其返还房屋符合法律规定，本院予以支持。范勋华要求济南远智公司支付房屋使用费，2015年1月31日之前的部分，因尚在范勋华与济南慧都公司的租赁合同期间内，属于房屋租金，本院对其要求的此期间的费用不予支持。对于2015年2月1日起的部分，属于房屋使用费，范勋华要求按照5.4元/平方米/天计付，其虽然提交了附近地段其他商业经营区域的招租广告证明租金水平，但即使地段相近不同的商业体内的租金水平也会有较大差异，且根据济南远智公司提交的与其他业主签订的租赁合同，租金水平也远低于5.4元/平方米/天，对范勋华主张的房屋使用费以其与济南慧都公司原租赁协议约定的租金标准来认定，较为公平合理。 范勋华将房屋租赁与济南慧都公司，并同意其向他人转租，济南远智公司接受济南慧都公司的委托进行经营，故范勋华认为济南远智公司未经同意使用其房屋不能成立，对范勋华就此要求济南远智公司道歉的请求不予支持。济南远智公司到期未腾出房屋侵犯的是范勋华的财产权并非人格权，故对范勋华要求济南远智公司赔偿精神损失费的请求不予支持。范勋华要主张的因房屋被占用造成的误工费，未提交证据证实，本院不予支持。范勋华要求济南远智公司提交业主联系方式，成立业主委员会，并非济南远智公司的义务，本院不予支持。范勋华提到的济南远智公司如果想使用其房屋必须诚心诚意地平等协商，并非具有可执行性的诉讼请求。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十一条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告济南远智市场管理有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告范勋华济南市历城区洪楼南路2，4，6号1-257号的房屋(建筑面积9.93m2，套内建筑面积为6.06m2，以济房权证历城字第115031号房屋所有权证记载内容，及后附房屋分户图为准)。 二、济南远智市场管理有限公司以9564元/年的标准，自2015年2月1日起至本判决规定的房屋交付期限届满之日或被告在本判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止，向原告范勋华支付房屋使用费，于本判决生效之日起二十日内付清。 三、驳回原告范勋华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费186元，由被告济南远智市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  马悦静 人民陪审员  刘庆宝 人民陪审员  吕春华 二〇一六年三月三十日 书 记 员  吕桂文