上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第145号原告(反诉被告)上海沪欣房地产发展有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人林建岳，职务董事长。委托代理人夏英，北京市中伦律师事务所上海分所律师。委托代理人顾文祺。被告(反诉原告)上海兆风投资管理咨询有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人滕凡，职务执行董事。委托代理人聂彦萍，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人马小丽，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海沪欣房地产发展有限公司(以下简称沪欣公司)与被告上海兆风投资管理咨询有限公司(以下简称兆风公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理。审理中，被告兆风公司提起反诉，本院进行了合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沪欣公司的委托代理人夏英，被告(反诉原告)兆风公司的委托代理人聂彦萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)沪欣公司诉称，根据原、被告签署的《房屋租赁合同》，原告将其合法所有的上海市芷江西路XXX号XXX-XXX单元、芷江西路XXX号117-118/131-138/122-125单元、芷江西路XXX号202-206/225/255/227-228/257/232/234-244单元(以下简称系争房屋)租赁给被告，租赁面积为533.3㎡，租期为2014年4月15日-2022年7月15日，租金为人民币60829.53元/月(2014年4月15日至2016年4月14日期间，以下币种均为人民币)，物业管理费为21332元/月，推广费为2666.5元/月；416号202-206/225/255/227-228/257/232/234-244单元，租赁面积：1705.5㎡，租期为2014年7月16日-2022年7月15日，租金为194533.59元/月(2014年7月16日至2016年7月15日期间)，物业管理费为68220元/月，推广费为8527.5元/月。被告以芷江西路XXX号XXX单元为注册地址办理了工商、税务等相关登记。2014年8月18日被告函件通知原告解除租赁合同，后经双方协商达成协议：(一)被告于2014年9月5日交还租赁房屋，(二)被告须在合理期限内注销相关登记，租赁合同的终止日为被告实际办妥注销手续之日，(三)就租赁合同的其他争议双方另行协商。因被告的违约行为致使租赁合同不能完整履行，原告认为被告损害了原告的利益，故诉至法院请求判令：1、被告迁移或注销以涉案房屋为注册地址的营业执照；2、被告补偿原告前期履约费用，包括装修补偿金36.5万元，改建工程款33.58万元(F202-203改建工程款9.78万元，F250-252改进工程款18.9万元，F250-252消防改造工程款4.9万元)；3、被告支付拖欠原告2014年8月至2014年9月期间的租金121659.06元(自2014年8月1日至2014年9月30日)及因逾期付款所产生的滞纳金4288.48元(自2014年8月6日起算，暂计至2014年10月31日，应计算至被告实际付款日)；4、被告支付拖欠原告2014年8月1日至2014年9月30日期间的物业管理费42664元及因逾期付款所产生的滞纳金1503.91元(自2014年8月6日起算，暂计至2014年10月31日，应计算至被告实际付款日)；5、被告支付拖欠原告2014年8月1日至2014年9月30日期间的推广费5333元及因逾期付款所产生的滞纳金187.99元(自2014年8月6日起算，暂计至2014年10月31日，应计算至被告实际付款日)；6、被告支付拖欠原告截至2014年9月19日期间的电费计6955.09元及因逾期付款所产生的滞纳金129.08元(自2014年10月6日起算，暂计至2014年10月31日，应计算至被告实际付款日)；7、被告支付房屋三个月的空置期的租金、物业管理费及推广费254484.09元(以三个月的保底租金、物业费及推广费计算)；8、被告支付装修期(自2014年4月15日至2014年6月14日)租金121659.06元；9、被告补偿原告房屋复原费用128944.89元(包括房屋恢复费、垃圾清运费、外墙贴纸广告清除及损坏门锁的修复费)。被告(反诉原告)兆风公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告营业执照的注册地址与系争房屋的租赁地址并不完全一致，系争房屋中无257单元，且营业执照的迁移问题系工商行政部门的行政职责，这个诉讼请求不应当由本庭处理，这不是民事案件能解决的。2、原告是按照房屋现状交付给被告的，装修补偿金及改建补偿款都是原告为让自己的房屋达到正常的使用状况所实施的行为，与被告的租赁没有必然的关系。3、原告早在7月下旬、8月初已知被告使用房屋存在困难，被告不存在拖欠的问题，是双方对于协商解除的共识在做沟通，故被告认为应当向原告支付8月1日至8月19日的租金，原告所提出的其他租金要求缺乏依据。4、关于物业费，物业费收取的主体和管理主体应当是物业公司，不应当由原告主张。5、关于推广费的问题，双方在订立合同的时候，原告要为整个大楼的招商提供推广活动，所以才收取了推广费，但是从合同签订、履行到中止、到双方协议解除为止，原告没有履行任何的推广义务，故原告不但向被告主张所谓拖欠的推广费没有依据，而且原告原来收取的推广费本身也没有依据，被告就推广费提出了反诉主张。6、被告公司认为滞纳金不存在，滞纳金成立的条件在于双方对于付款时间节点有共识，本案存在双方协商的情况下，不存在应付未付的事实，故原告滞纳金的主张完全不能成立。7、关于电费的问题，被告愿意支付在被告公司使用期间发生的电费，但原告应该就此提出证据，如果是原告单方面涂改的资料，被告无法认可。8、系争房屋系原告在被告搬走后就转租案外人，故不存在所谓的房屋空置期，也不存在损失。9、装修期的租金，系原告自愿给予被告的优惠和福利，故原告提出主张没有合同依据。10、根据双方约定，被告交付房屋的时候不是恢复到毛坯，而是按照现状交付，故不存在房屋复原费用。兆风公司反诉称，反诉被告与反诉原告之间的房屋租赁合同已经解除，反诉被告收取反诉原告的租赁保证金，应当予以返还。同时，双方虽然在合同中约定反诉原告应向反诉被告支付推广费，但在合同履行过程中，反诉被告并未履行推广义务，此为双方合同解除的原因之一。故请求判令：1、反诉被告向反诉原告退还租赁保证金251484.59元；2、反诉被告向反诉原告退还推广费4088.63元。反诉被告沪欣公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。１、反诉原告的诉讼请求与合同约定不符。系争合同系因被告原因解除，根据双方签署的租赁合同第１７条第３款及第１６条第４款，明确约定在被告违约的情况下，原告有权没收被告的租赁保证金，因此原告没收被告的租赁保证金有合同和事实依据。２、合同约定，反诉原告必须支付推广费，而且反诉被告也在合同履行期间内履行了推广义务，正如反诉原告提到的，租赁期间非常短，合同是被告原因解除的，被告未能享受更多服务是因为被告违约导致的，因此反诉被告不同意退还推广费，并且坚持要收取被告拖欠的８、９月份的推广费及滞纳金。经审理查明，系争房屋系原告名下的房屋。2014年，原告与被告就系争房屋签订《五月花生活广场房屋租赁合同》，约定承租人兆风公司愿意承租、原告同意出租位于上海市闸北区芷江西路XXX号XXX-XXX单元、芷江西路XXX号117-118/131-138/122-125单元、芷江西路XXX号202-206/225/255/227-228/257/232/234-244单元，即系争房屋。本合同第一期租金于2014年4月15日前缴付。租金不包括物业管理费、推广费、停车场费、设施费用(设施费用包括但不限于：电话费、电费、水费、煤气费、该房屋内的清洁费、安保费及其他费用)等。合同还就以下内容进行了约定。关于租赁范围、租赁期、交房日期、装修期及该房屋用途，合同附件二载明，承租房屋租赁面积为533.3%2B1705.5平方米。即芷江西路XXX号XXX-XXX单元的租赁面积为533.3平方米(以下简称A区域)、芷江西路XXX号117-118/131-138/122-125单元、芷江西路XXX号202-206/225/255/227-228/257/232/234-244单元(以下简称B区域)的租赁面积为1705.5平方米。租赁期为A租赁区域为：自2014年4月15日起至2022年7月15日止；B租赁区域为：自2014年7月16日起至2022年7月15日止。出租人暂定于2014年4月15日将房屋A区域交付承租人，于2014年7月16日将该房屋B区域交付承租人。若出租人未能在交付日将该房屋交付给承租人，承租人应给与出租人90天的宽限期，出租人在宽限期内向承租人交付房屋的不需要承担任何违约责任。装修期A区域为：2个月，自2014年4月15日起至2014年6月14日止；B区域为：2个月，自2014年7月16日起至2014年9月15日止。装修期内免租金，但承租人需向出租人支付物业管理费40元/平方米/月(A区域为21332元/月，B区域为68220元/月)及装修期内的能耗费(包括但不限于电费、水费等)。系争房屋仅限于用作婚纱、摄影器材用品及婚庆产业经营。关于各项费用，合同附件五载明，租金、物业管理费、推广费、保证金及设施费用的支付原则均为先付后用、按月(即日历月)支付，租期开始后承租人须于每月首五日(包括该日)内支付当月租金和物业管理费，如起租日非该月首日，则承租人应在按比例向出租人支付该月租金和物业管理费。1、租金A区域为：2014年4月15日起至2016年4月14日期间，每日每平方米为3.75元(每月为60829.53元)；2016年4月15日起至2018年4月14日期间，每日每平方米为3.94元(每月为63911.56元)；2018年4月15日起至2020年4月14日期间，每日每平方米为4.14元(每月为67155.80元)；2020年4月15日起至2022年7月15日期间，每日每平方米为4.35元(每月为70562.26元)。B区域为：2014年7月16日起至2016年7月15日期间，每日每平方米为3.75元(每月为194533.59元)；2016年7月16日起至2018年7月15日期间，每日每平方米为3.94元(每月为204389.96元)；2018年7月16日起至2020年7月15日期间，每日每平方米为4.14元(每月为214765.09元)；2020年7月15日起至2022年7月15日期间，每日每平方米为4.35元(每月为225658.97元).2、物业管理费A区域为每月每平方米40元(每月为21332元)，B区域为每月每平方米40元(每月为68220元)。3、出租人负责物业的整体推广，承租人自租赁期开始之日起每月应向出租人支付推广费，推广费为每月每平方米5元，A区域为每月2666.5元，B区域为每月8527.5元。此外，承租人应于签订合同时向出租人缴纳A区域的保证金为246484.59元，承租人须在2014年6月30日前向出租人缴纳B区域的保证金为788260.77元。承租人依实际使用量及出租人向承租人提供的其使用仪表数和账单向出租人或物业管理处按月交纳电费、税费。电话费由承租人自行向电信局缴纳。关于房屋交还，合同第十二条载明，租赁期满或合同提前终止，承租人最迟在提前终止之日17时前按出租人对交还状况的要求将房屋交还出租人，由此发生的费用由承租人支付。“交还”须满足的条件包括承租人已将房屋现状交还，承租人已与出租人共同验收了系争房屋及其附属设施，并对出因出租人的过错及自然磨损造成的损失外的损坏部分进行了必要的赔偿，承租人已将房屋所有钥匙交还给出租人，双方已签署书面交接单。关于违约责任，合同第十七条载明，承租人逾期支付任何款项，出租人除可提前终止合同外，还可要求承租人就迟延支付款项支付滞纳金，其中租金、物业费、推广费之滞纳金每日按应付款项的0.05％计收，设施费之滞纳金每日按应付款项的0.2％计收。未经双方协商一致，承租人单方面要求提前终止合同，或因承租人的违约行为造成出租人提前解除合同时，出租人有权不予退还承租人已付的保证金。此外，出租人有权追偿下列损失：因承租人违约造成提前解约形成房屋空置期的租金、物业费、推广费损失(以三个月为限)；出租人基于承租人完全履行合同而给予承租人享有的装修期、免租期及租金优惠期的租金损失；因承租人改变系争房屋结构，或损坏系争房屋使出租人支出的全部修缮费用；因承租人违约给出租人造成的其他损失，包括诉讼费、中介佣金等。2014年5月19日，被告兆风公司支付租赁保证金共计251484.59元，支付推广费4088.63元。2014年8月18日，被告兆风公司出具《关于解除租赁合同通知》的函给原告沪欣公司载明：我司承租了贵司五月花生活广场(位于芷江西路XXX号207-215单元)，因目前经济经营大环境疲软，整个婚纱产品产业下滑诸多缘故，导致招商开业未能进行。例如前期一期和贵司沟通谈判时，贵司迟迟未能给与我司回复而导致错失最佳契机，等到错失契机3个月之后，通知我司签约一期合同，我司毅然还是和贵司签订九个铺位，想不到办理工商执照被街道及工商所以种种理由退回或搁置，等到费了很大精力把执照办理完毕后，又碰到消防设立种种关卡，历经1个月，到处托关系好不容易验收完毕后，但开业验收完毕通知书还未拿到。我司历经了如此复杂漫长的程序和等待，实在也无信心将该项目进行下去，我公司决定即日起单方面终止协议。2014年8月19日，原告沪欣公司向被告兆风公司发函载明：若贵司坚持单方面中途提前退租，请务必明确必须以遵守以下各点为前提条件：(1)贵司须足额支付所有此前就租房已发生的租金、管理费和水、电等公共事业费用直至完成全部退房手续之日；(2)贵司须有支付所有租约约定之逾期付款的违约金及滞纳金；(3)贵司须支付本司原基于实现全部合同目的而惠予的装修期及免租期期间的租金损失；(4)贵司原已缴付的租金及管理费的全部押金将被没收并作为赔偿；(5)贵司须支付将承租房屋恢复至出租时状态的全部费用；(6)在贵司同本司结清所有应付款项之前，贵司在承租房屋内的物品将被扣押留置，最终亦可能会遭致变卖。无论如何，贵司的请求若发生效力需以出租方的最后书面正式获准为准。2014年9月15日，原告(甲方)沪欣公司与被告(乙方)兆风公司签署《退租协议》载明：甲、乙双方签署了系争房屋五月花生活广场之租赁房屋，经双方协商一致，就系争房屋租赁合同中有关提前终止和交付事项部分达成如下协议。1、乙方须在2014年9月5日PM5：00之前搬离系争房屋，并将系争房屋交还甲方，同时还应向甲方交还停车位、广告位、仓储场地等所有租赁之场地。2、乙方须在本协议签署生效后30日内注销或变更系争房屋为注册地的营业执照或其他许可证照。租赁合同的终止日为乙方实际办妥上述注销或变更事宜之日。3、甲、乙双方一致确认并同意：系争房屋租赁关系终止后，双方基于系争房屋之租赁关系不再成立，甲方可将系争房屋出租予任何第三方。4、有关租赁系争房屋的其他争议、索赔、违约责任等由双方另行协商，协商不成，双方可通过诉讼解决。2014年4月16日，上海丽港物业管理有限公司出具《商户收楼验收表》9份证明系争房屋中207室-215室的交房状态。2014年9月19日，上海丽港物业管理有限公司出具《商户退楼验收表》9份证明系争房屋中207室-215室的退房状态。审理中，原告表示：被告认为电费应该算到8月18日毫无依据，原告从未答应8月18日解除合同，至9月19日房屋都处于被告控制状态，原告没有收回。被告表示：被告在2014年8月18日发出解除通知，该通知应当根据合同法第96条送达原告即告生效，但是双方对于解除合同进行了磋商，到2014年9月份就退租问题达成了共识，所以本案的解除合同从被告的单方主张变成了双方协议，尽管双方合同约定租赁合同的终止日是从实际办妥上述注销、变更营业执照的事宜，但是双方对该条款的理解及实际履行已经表明在签署退租协议的时候，双方在9月5日对房屋租赁合同的解除就已经确认。另查明，原告沪欣公司与案外人上海沃兹投资管理咨询有限公司签订《五月花生活广场场地位置临时租赁协议》约定，案外人自2014年1月1日至2014年3月31日止租用F125区域作为婚纱摄影临时办公场地，租金总额为5000元/3个月。案外人上海沃兹投资管理咨询有限公司租赁F122/F123/F125单元自2014年3月25日起至2014年5月8日止，租金为10000元。后，原、被告及案外人签订《三方协议书》约定由被告兆风公司承租系争房屋。以上事实，由原告提供的五月花生活广场房屋租赁合同、关于解除租赁合同通知、各项欠款结算清单；租户抄表确认单、商户收楼验收表及退楼验收表、发票联及支付凭证、房屋交还时现状照片、五月花生活广场场地位置临时租赁协议、临时租赁协议、三方协议及被告提供的照片、商户收楼验收表、五月花生活广场房屋租赁合同、装饰设计工程预算单、效果图、租赁保证金收据等及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告依约提供了房屋，被告因自身原因提出解除合同，违反了合同约定。之后，经双方协商，就房屋返还及注销相关登记所达成的共识，并无不当。被告理应迁移或注销以原告房屋为注册地址的营业执照。根据退楼验收表所载，双方已于2014年9月19日完成了租赁房屋的返还，双方的合同关系事实上已经解除。故原告主张的租金、物业管理费、推广费均应计算至2014年9月19日，被告应支付相应的滞纳金。另根据本案查明的事实，原告在提供推广服务方面存在一定的不足，故本院对于原告在租赁期内可收取的推广费将酌情调整为4088.63元(被告已支付)，原告再主张推广费及滞纳金则不予支持。关于电费，因原告已提供了相关证据证明被告使用情况，被告应当向原告支付，滞纳金一节，原告并未提供证据证明被告逾期支付给其造成了滞纳金损失，故该项请求，不予支持。关于前期履约费、装修期租金及空置期租金、物业管理费、推广费、房屋复原费，本院认为，考虑到合同履行中确实也存在原告方的瑕疵。而且，被告使用系争房屋时间不长，原告再坚持上述费用，显然有失公允。根据合同约定，承租人单方面要求提前终止合同，出租人有权不予退还承租人已付的保证金。结合本案双方的履行情况，本院认为保证金原告可予没收。故原告再要求被告支付装修期租金、空置期租金、物业费、推广费的请求，本院难以支持。另，关于房屋交还问题，合同中明确约定须按出租人对交还状况的要求予以交还，现原告已收回房屋，并提供证据证明确实支付了一定的费用复原及清理房屋，故本院将酌定被告支付一定的复原费用。基于上述分析，并考虑到被告至今未能履行迁移登记的承诺，被告反诉诉讼请求本院均不予支持。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海兆风投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起30日内变更或注销以上海市芷江西路XXX号XXX单元为注册地址的营业执照；二、被告上海兆风投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海沪欣房地产发展有限公司支付租金99354.90元及滞纳金(以60829.53元为本金，自2014年8月6日起算，以38525.37元为本金，自2014年9月6日起算，均计算至实际付款之日，按日万分之五计算)；三、被告上海兆风投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海沪欣房地产发展有限公司支付物业管理费34842.27元(以21332元为本金，自2014年8月6日起算，以13510.27元为本金，自2014年9月6日起算，均计算至实际付款之日，按日万分之五计算)；四、被告上海兆风投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内给付原告上海沪欣房地产发展有限公司电费6955.09元；五、被告上海兆风投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内给付原告上海沪欣房地产发展有限公司房屋复原及清理费20000元；六、原告上海沪欣房地产发展有限公司其余诉讼请求，不予支持；七、反诉原告上海兆风投资管理咨询有限公司的反诉诉讼请求，均不予支持。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17297.50元，由原告承担5000元，被告负担12297.50元；反诉案件受理费2566.80元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军代理审判员  李垚曜人民陪审员  陈国丽二〇一六年三月三十一日书 记 员  陈亚新附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。