北京市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书（2015）朝民(商)初字第26589号原告北京华沛物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区黄寺大街（北京摩擦材料厂）院内。法定代表人孙培育，总经理。委托代理人贾霆，北京观唐律师事务所律师。被告北京摩擦材料厂，住所地北京市西城区德外黄寺大街（德胜园区）。法定代表人王淑敏，厂长。委托代理人高昆，男，1958年1月30日出生，北京摩擦材料厂员工，住北京市东城区。委托代理人王忠印，北京市易行律师事务所律师。原告北京华沛物业管理有限公司（以下简称华沛物业公司）与被告北京摩擦材料厂（以下简称北摩厂）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员孟妍担任审判长，人民陪审员席久义、崔永立参加的合议庭，公开开庭进行了审理。华沛物业公司的委托代理人贾霆，北摩厂的委托代理人高昆、王忠印到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。华沛物业公司起诉称：2003年6月20日，北摩厂与华沛物业公司签订《委托书》将北京市朝阳区黄寺大街12号院（以下简称12号院）及该院内房屋，委托华沛物业公司管理并授权其对外出租，时限为15年。接受委托后，华沛物业公司积极招租，将12号院的房屋向商户出租，期间华沛物业公司对北摩厂财产精心管理，按时将从商户收取的租金交付给北摩厂。现华沛物业公司与商户的租赁合同尚未到期，但北摩厂违反约定，在华沛物业公司与北摩厂之间的《委托书》没有到期的情况下，强行要求终止所有商户的租赁协议，并强行要求商户腾退房屋。因华沛物业公司认为其与北摩厂之间名为委托关系，实为允许转租的租赁关系。故华沛物业公司诉至法院，要求北摩厂继续履行《委托书》，将12号院交给华沛物业公司继续租赁至2018年6月19日，并承担本案诉讼费用。北摩厂答辩称：华沛物业公司提交的2003年6月20日的《委托书》系伪造，北摩厂与华沛物业公司之间不存在任何合同关系。华沛物业公司管理12号院是基于北摩厂与贵州白云国际新材料产业园投资有限责任公司（以下简称白云公司）签订的《房屋租赁合同》，华沛物业公司的法定代表人孙培育为白云公司的项目经理，两家公司有关联关系，华沛物业公司是白云公司的委托管理公司。就12号院，北摩厂收到的第一笔租金系由白云公司交纳，后来华沛物业公司、承租房屋的商户也来交纳过租金，只要来交12号院的租金，由谁交我们不管，谁来要发票我们都给开，故不能以交租金人的身份来推定双方的委托关系。对于华沛物业公司将12号院作为该公司的注册地址,北摩厂并不知情，后来在诉讼中才得知其之所以可以注册于12号院是因为伪造了北摩厂的公章，完成了注册手续。即使白云公司已经吊销，但其民事行为能力没有丧失，现存的民事法律关系不消失。且如果华沛物业公司能与北摩厂签订《委托书》，确不能签订租赁合同，与常识不符。综上，不同意华沛物业公司的诉讼请求。经审理查明：华沛物业公司于2003年6月24日设立，法定代表人为孙培育，注册地址为北京市朝阳区黄寺大街（北京摩擦材料厂）院内，股东为孙培*、李晓*、胡秀*。其中胡秀*为北摩厂法定代表人王淑*的母亲，已于2013年4月7日去世。该公司工商档案中备案了一份2003年6月20日的《委托书》，内容为：北摩厂委托华沛物业公司对12号院进行物业管理及房屋出租，时限15年。该委托书中委托方处有北摩厂的公章及北摩厂当时副厂长高*的签字。庭审中，华沛物业公司主张，基于上述《委托书》，华沛物业公司与北摩厂建立了名为委托实为可转租的租赁合同关系，租赁期限自2003年6月20日起，时限十五年，同时双方口头约定租金标准为每年400万元，支付方式为季付。此后12号院的房租，均由华沛物业公司向北摩厂交纳，同时华沛物业公司将12号院的房屋转租给其他商户。北摩厂对《委托书》的真实性不予认可，主张该《委托书》中北摩厂的公章及高*的签字均非本人所签，高*作为北摩厂的委托代理人，亦主张该签字并非其本人所签。对此，北摩厂提交了华夏物鉴中心[2014]文检字第22号北京华夏物证鉴定中心文书检验司法鉴定意见书、京公司鉴（文）字[2013]字第763号北京市公安司法鉴定中心文检鉴定书，并申请对《委托书》中高昆的签字真实性进行司法鉴定。上述两份鉴定书的鉴定结论均为作为检材的2003年6月20日《委托书》上的北摩厂印章印文与样本不是同一枚印章盖印的。法大法庭科学技术鉴定研究所经我院委托，于2015年12月2日出具法大[2015]物鉴字第323号司法鉴定意见书，鉴定意见为2003年6月20日《委托书》中高昆签名与样本中的高*签名不是同一人书写。华沛物业公司为证明其与北摩厂之间存在租赁合同关系，提交了2007年5月9日北摩厂向华沛物业公司开具的35万元房租发票、2010年5月4日北摩厂向华沛物业公司开具的35万元房租发票、2011年2月9日北摩厂向华沛物业公司开具的35万元房租发票、2012年4月3日北摩厂向华沛物业公司开具的320100元房租发票，以及北摩厂于2008年3月13日向华沛物业公司开具的100万元房租收据、北京北摩高科摩擦材料有限责任公司于2009年4月3日向华沛物业公司出具的100万元房租收据、2013年4月15日《告知函》、2003年9月18日《证明》。2003年9月18日的《证明》内容为：12号院所有建筑物及场地由华沛物业公司管理使用。落款处加了北摩厂的公章。北摩厂因华沛物业公司无法提供原件，对该证据真实性不予认可。北摩厂于2013年4月15日张贴的告知函内容为：尊敬的客户您好，北摩厂与华沛物业公司的租赁合同于2013年9月30日到期，合同到期后不再续租，北摩厂对12号院进行拆除改造，用于科技园项目，请贵单位提前做好准备，相关事宜，请联系我们。北摩厂对华沛物业公司提交的该《告知函》以及房租发票、收据、真实性认可，但认为因2003年8月21日北摩厂与白云公司（原名称为北京华沛房地产有限公司，于2003年9月10日变更为现名称，以下统一简称白云公司）签订《房屋租赁合同》，将12号院出租给白云公司，华沛物业公司与白云公司为关联公司，华沛物业公司基于白云公司的委托管理12号院，北摩厂张贴《告知函》的目的是通知转承租方租赁合同已到期，届时北摩厂将不再续租房屋，依据是2003年8月21日与白云公司签订的《房屋租赁合同》，在该函中称“租赁合同”一是便于表述，二是方便转承租方理解。2003年8月22日白云公司向北摩厂交纳了第一笔200万元房租后，北摩厂不仅收过华沛物业公司交纳的房租，也收到过承租的商户交纳的房租，北摩厂不管谁来交纳房租，只审核总额不变，对此北摩厂提交了2003年8月22日北摩厂向白云公司开具的预收房租200万元发票、2004年12月22日北摩厂向华沛物业公司开具的40万元房租发票、2013年3月1日北摩厂向华沛物业公司开具的35万元房租发票、2009年2月24日北摩厂分别向北京市梦天湖商务会馆有限责任公司、北京出版社等商户开具的房租发票、2003年8月21日北摩厂与白云公司签订的《房屋租赁合同》、2010年12月15日华沛物业公司与曹银行签订的《房屋租赁合同》。其中2003年8月21日北摩厂作为甲方与乙方白云公司签订的《房屋租赁合同》中约定：甲方将12号院内所房屋建筑面积9200平方米，土地使用面积8920平方米出租给乙方使用（出租范围不包括一号楼首层、自行车棚、厂属汽车车位）；乙方对院内所有的房产有转租权，但不得超过与甲方签订的合同期限；租赁期限自2003年10月1日至2013年9月30日止，房屋年租金为400万元，每三年递增1%；付款方式为第一年付款为合同生效之日付200万元，其余租金按季结算，第二年起租金按季结算，乙方于每季的第1个月的5日内交付给甲方。其中2010年12月15日甲方为华沛公司，乙方为曹银行的《房屋租赁合同》中约定：房屋坐落于12号院内西小院，该房屋系北摩厂所有，北摩厂授权白云公司转租，白云公司将此房屋交由华沛物业公司管理行使转租权，租赁期限自2010年12月15日至2020年12月14日。华沛物业公司对北摩厂提交的2份《房屋租赁合同》、发票真实性均与认可，但关联性不予认可。庭审中，北摩厂称2014年5月15日，已将12号院整体租给了他人，此前通过白云公司承租的租户都已搬走。另查一，白云公司法定代表人为李晓*，股东为李晓*和郁建*，于2003年9月10日自北京市迁入贵州省贵阳市，因2003年未年检，于2004年12月10日被吊销营业执照。另查二，北摩厂法定代表人王淑*在204年3月20日北京市工商行政管理局朝阳分局询问（调查）笔录中称，期之前不知道其母亲胡秀*在华沛物业公司持有股份，是从2013年10月份朝阳公安局经侦部门介入调查后才知道其母亲在华沛物业公司持有股份。上述事实，有《委托书》、证明、收据、发票、华沛物业公司工商档案、胡秀荣死亡证明书、北摩厂告知函、三中院工作记录、白云公司工商信息、《房屋租赁合同》、司法鉴定意见书、鉴定书、询问（调查）记录、鉴定文书以及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，华沛物业公司主张该公司与北摩厂之间存在租赁合同关系，北摩厂对此不予认可，华沛物业公司应该就其主张的租赁合同关系负有举证责任。双方未签订过书面租赁合同，华沛物业公司提交的《委托书》经鉴定，所加盖的公章与北摩厂公章不一致，签名也非高昆本人所签，华沛物业公司与曹银行签订的《房屋租赁合同》中，华沛物业公司认可“北摩厂授权白云公司转租，白云公司将此房屋交由华沛物业公司管理行使转租权”，现华沛物业公司提交的证据不足以证明其与北摩厂之间存在租赁合同关系，华沛物业公司应对此承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，裁定如下：驳回原告北京华沛物业管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 孟 妍人民陪审员    席久义人民陪审员    崔永立二〇一六年三月三十日书 记 员 鲁雅清