广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5544号上诉人（原审被告）：李楚明，住广西浦北县。委托代理人：邹强、钟世文，均系广东鑫霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：孔健涛。委托代理人：蔡青青，广东东方星联律师事务所律师。上诉人李楚明因与被上诉人广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称：宁骏公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：宁某公司是依法成立的、具有物业管理资质的企业法人，并取得企业法人营业执照及建设部颁发的《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理服务，资质等级为一级。2009年1月20日，李楚明向案外人广州市威佰置业发展有限公司（以下简称：威佰公司）购买了位于广州市天河区xx路12号之二905房（以下简称：905房）及广州市天河区xx路12号之二904房（以下简称：904房）的房产，并签订《商品房买卖合同》，约定：威佰公司以出让国有土地使用权方式取得位于天河区xx镇xx坦村“春岗中”地段编号为2的地块的土地使用权，威佰公司经批准，在该地块上投资建设xx园商品房。上述合同的附件三为宁某公司（甲方/由房地产开发企业选聘的物业管理企业，下同）与李楚明（乙方/业主，下同）签订的《xx园前期物业服务协议》，约定：物业名称：xx园；位置：广州市天河区xx镇海沙坦村“春岗中”地段；建筑面积88.76平方米；（第十九条）物业管理费服务费自发展商收楼通知中约定的收楼日期之日起计，收楼当天预收三个月物业管理服务费；（第二十条）乙方交纳物业管理服务费的时间：物业管理服务费按月度支付，交费时间为每月的5日前交纳当月的物业管理服务费；（第二十二条）物业管理服务费不包括房屋专有部门分所有设施设备的维护，房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造、有线电视等费用及公共水电分摊费用；（第二十三条）住宅物业管理服务标准为每月每平方米1.96元（不含公共水电分摊费用）；（第二十五条）乙方（或乙方委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之一交纳滞纳金；等内容。2009年3月16日，李楚明签署《房屋交接表》，主要内容：楼宇楼号：E2-905；厅大门前方墙未刷好灰；大阳台左墙（铝门旁）不直、间隙大；大阳台天花多污迹；电器未装、可视对讲未装；厨房门柜旁需油漆；厨房铝门旁瓷片不平；入户门后墙爆裂。同日，李楚明签署《确认书》，主要内容：兹本人收到xx园E2座905房锁匙共16条，其中大门锁匙5条，房门锁匙9条，信箱锁匙2条；本人同意并阅收下列文件：《住宅使用说明书》、《楼宇质量保证书》、《房屋交接表》。2010年12月8日，李楚明取得905房的《房地产权证》，显示登记产权人为李楚明，建筑面积为88.94平方米，使用性质为居住用房。宁某公司于2015年3月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、李楚明向宁某公司支付2011年1月1日至2014年12月23日期间的物业管理费8366.4元及滞纳金（以所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准按期支付，自每月6日至实际付清之日止）；2、李楚明向宁某公司清偿自2013年10月1日至2014年12月23日的分摊电费391.8元、水费440.8元；3、本案诉讼费由李楚明承担。在本案原审审理过程中，李楚明称其不同意支付上述期间的物业管理费，理由如下：一、李楚明虽于2009年3月16日收楼，但905房在收楼时就存在很多瑕疵，李楚明在收楼的交接表中已提出了相关问题；李楚明于2009年5月入住905房后就发现房屋墙体脱落，且水泥钢筋均存在严重的质量问题，李楚明多次向宁某公司反映房屋质量问题，宁某公司却未将李楚明的意见转达给开发商；二、因宁某公司在李楚明收楼至今一直没有对房屋质量问题进行维修，导致904房的外墙于2014年4月出现了大面积的脱落；三、宁某公司的物业管理资格并非是由业主聘请的，而是由开发商指定的、临时的，且开发商有组建业主委员会的义务。李楚明还提供其向案外人广州市威佰置业有限公司出具的《告知》（落款时间显示为2010年9月12日；主要内容：本人系广州市天河区xx路12号之二904、905房的业主，自收楼以来，房屋存在不同程度的装修质量问题，经多次报修、维修，仍未能彻底解决问题；近段时间，本人发现墙体存在有多条裂缝，后经你方维修人员凿开墙体检查，发现实为墙体批荡，砂浆完全没有强度，为装修过程中偷工减料所造成；本人曾多次与物业联系，物业回复需要全面凿开墙体重新装修，由于本住宅已入住一年有余，如需全面装修，将会为本人的生活及工作带来很大不便；希望你方做出一个合理安置；尾部手写部分为“已收到E2904、905业主送来的告知，胡某”）。宁某公司对上述《告知》的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该《告知》为李楚明单方制作，不确认签名人员“胡某”的身份，且没有签署日期。宁某公司称其只确认李楚明在《房屋交接表》中所列明的事项，并已将相关问题转告开发商，但房屋质量问题不属于宁某公司提供的服务范围内，宁某公司只是代开发商办理收楼手续，不代表接受开发商对905房的保修义务，关于外墙维修问题，宁某公司是在2015年4月发现外墙脱落的情况，但维修需要根据天气情况进行，且需要借助其他业主房屋的阳台进行施工，由于相关业主提出很多其他条件，导致宁某公司至今无法对外墙进行维修。关于宁某公司要求李楚明支付905房2013年10月1日至2014年12月23日期间的分摊电费、水费的诉讼请求，宁某公司提供了《欠费明细表》（载明：路灯用电分摊费为55.8元；水泵用电分摊费为79元；公共照明费82.4元；电梯分摊费为174.6元；水费为440.8元），李楚明认为上述《欠费明细表》为宁某公司单方制作，因此对其真实性、合法性、关联性不予确认。宁某公司、李楚明双方均确认905房所属xx园小区至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会选聘物业服务企业。原审法院认为：xx园小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的威佰公司可选聘物业管理企业。李楚明与宁某公司签订的《xx园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。宁某公司因上述合同成为xx园小区的合法物业管理人，具备对小区进行物业管理的资格。在签订物业管理委托合同后，宁某公司已依约向905房所在小区提供了物业管理服务，其有权依照《xx园前期物业服务协议》的相关规定，收取物业管理区域内房屋的物业服务费；李楚明作为物业管理区域内的房屋业主，应接受上述合同的约束，并应依上述合同的约定向宁某公司支付物业服务费。李楚明关于905房存在严重质量问题，且因宁某公司至今未进行维修导致904房的外墙于2014年4月出现脱落，据此拒绝缴纳905房2011年1月1日至2014年12月23日期间的物业管理费的抗辩，其一，关于房屋质量问题，本案系宁某公司、李楚明之间物业服务合同纠纷，李楚明所称905房收楼时存在质量问题系李楚明与开发商的买卖合同纠纷，并不属于宁某公司所提供的物业服务范围；其二、关于外墙脱落问题，李楚明称外墙于2014年4月出现脱落，宁某公司予以否认，李楚明亦未能举证证明外墙在2011年1月1日至2014年12月23日期间出现脱落，因此李楚明据此拒绝缴纳上述期间的物业管理费，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。综上，宁某公司作为905房所在小区的物业管理公司，其已履行了物业管理的职责，李楚明理应向宁某公司支付物业管理费，按照《xx园前期物业服务协议》的约定，物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米1.96元，根据905房的《房地产权证》载明的建筑面积为88.94平方米，宁某公司主张905房每月物业管理费的数额为174.3元（88.94平方米×1.96元/平方米）并无不妥，因此，李楚明应向宁某公司支付905房自2011年1月1日至2014年12月23日期间的物业管理费为8321.4元（174.3元/月×47个月＋174.3元/月÷31天×23天），宁某公司要求李楚明支付的物业管理费超过8321.4元的部分，无事实和法律依据，该院不予支持。宁某公司关于要求李楚明支付滞纳金（以当月物业管理费为本金，按照每逾期一日1‰的标准，自当月6日起计至实际付清之日止）的诉讼请求。根据《xx园前期物业服务协议》第二十五条的约定，李楚明应当向宁某公司支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，现宁某公司主张滞纳金以所欠物业管理费为本金，自当月6日起计至实际付清之日止，符合上述合同约定，该院予以支持；至于计算滞纳金的标准，李楚明抗辩称上述违约金计付标准过高，在宁某公司、李楚明双方均未举证证明李楚明逾期支付物业管理费的行为给宁某公司造成的实际损失的情况下，结合本案案情，该院将上述滞纳金酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，且每月的滞纳金总额均以不超过当月所欠物业管理费为限。关于宁某公司要求李楚明支付905房2013年10月1日至2014年12月23日期间的分摊电费、水费的诉讼请求，因宁某公司并非收取上述费用的主体，在李楚明亦不予认可的情况下，宁某公司仅提供《缴费通知单》不足以证明其已代李楚明垫付了上述费用，因此宁某公司该诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第二十条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年9月11日作出如下判决：一、李楚明于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市宁骏物业管理有限公司支付广州市天河区xx路12号之二905房2011年1月1日至2014年12月23日期间的物业管理费8321.4元；二、李楚明于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市宁某物业管理有限公司支付逾期缴纳上述期间物业管理费的滞纳金（每月以174.3元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从当月6日起计至实际付清之日止，每月的管理费滞纳金总额均以不超过174.3元为限）；三、驳回广州市宁某物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费180元，由李楚明负担。判后，上诉人李楚明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，宁某公司没有涉案房屋小区物业管理主体资格，无权收取李楚明物业服务费用，应当依法驳回其起诉。宁某公司是由涉案房屋开发商威佰公司单方、直接指定的前期物业管理公司，违反法律规定。李楚明在《xx园前期物业服务协议》上签字时，李楚明与广州市宁某物业管理有限公司之间并不存在平等协商的交易条件，李楚明签署协议并非出于自愿，而是迫于无奈。根据《广东省物业管理条例》第三十六条、《广州市物业管理暂行办法》第六十四条规定可知，涉案小区未通过招投标方式选聘物业服务企业，前期物业服务合同无效，宁某公司没有涉案房屋小区物业管理主体资格，无权收取李楚明物业服务费用。二、宁某公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务的基本物业管理义务。李楚明自2009年3月份收楼时，就发现涉案房屋存在严重质量问题，给自己的生活带来了很大的安全隐患。2010年9月12日，李楚明就房屋墙体质量问题向宁某公司提出，宁某公司告知李楚明等其向开发商威佰公司报告后，另行给予答复。几年过去了，涉案房屋墙体出现多条裂缝，乃至整栋楼房的外墙连续大面积严重脱落，导致墙体墙面渗水，严重影响正常居住使用及小区居民安全问题。李楚明多次找到宁某公司，要求对方承担相应的维修义务，但物业方一直未予以修复。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，宁某公司没有履行基本的物业管理服务，未能尽职尽责，李楚明有权停止支付管理费并追究其违约责任的权利。三、宁某公司强行违法长期强行管理涉案房屋小区多年，所收取之物业费用未依法公示，也未用于小区公共事业。首先，宁某公司自接管小区物业以来，从未向广大业主提交年度工作报告，也从未公示其利用业主公共部位、公共设施获利的基本情况。其次，宁某公司未提供任何证据证明物业管理服务费是宁某公司用于涉案房屋小区日常运作之费用，事实上，该费用及小区收益大部分被宁某公司私吞。上诉请求：l、撤销原审判决；2、依法发回重审或改判驳回宁某公司的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由宁某公司承担。被上诉人宁某公司答辩称：同意原审判决，不同意李楚明的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，李楚明、宁某公司分别于2015年12月2日、2015年12月4日书面回复本院，称：李楚明缴纳了收楼后至2010年12月31日的物业管理费。本院认为:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案二审的争议焦点为：宁某公司是否有权收取李楚明2011年1月1日至2014年12月23日期间的物业管理费及滞纳金。李楚明主张其与宁某公司签署《xx园前期物业服务协议》时并非出于自愿，但并无提供相应证据予以证明，本院对其该主张不予采信。宁某公司已为涉案房屋提供了物业管理服务，李楚明理应向宁某公司支付相应的物业管理费，李楚明关于宁某公司无权收取涉案房屋物业管理费的上诉理由依据不足，本院不予支持。李楚明称宁某公司未依法公示涉案小区物业费用和经营收入，但这并不足以构成李楚明拒缴物业管理费的理由，李楚明的该上诉理由依据不足，本院不予支持。李楚明称外墙于2014年4月出现脱落，但对其该主张未能提供充分证据证实，亦无充分证据证明宇骏公司在2011年1月1日至2014年12月23日期间未依约提供物业服务，李楚明自2011年1月1日起未缴纳物业管理费，原审判决其缴纳2011年1月1日至2014年12月23日期间物业管理费并无不当。综上所述，上诉人李楚明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费180元，由上诉人李楚明负担。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年三月十一日书 记 员  邹凌青黄咏欣