河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民终字第2264号上诉人（原审原告）韩勇，男，1971年7月9日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。委托代理人刘洋，河北王来升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王志国，男，1971年2月14日出生，汉族，现住所地，曾住址：秦皇岛市海港区。上诉人韩勇因房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2014）海民初字第3491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2014年4月1日，原、被告签订了《房屋买卖协议书》，原告为购买方，被告为出售方，该房座落于秦皇岛市海港区27度空间1栋1单元702号，房屋登记在被告名下，建筑面积46.06平方米，双方签订合同时，该房在中国工商银行股份有限公司尚有抵押贷款21万元，原、被告交易房产总价款12万元。原告主张，2014年4月1日原、被告协商，被告将自己所有的位于海港区27度空间1栋1单元702室的房屋出卖给原告，双方当时口头约定房屋总价在20万元左右，当时被告要求原告一次性支付20万元房款，但因该房屋尚有银行贷款21万元左右未还清，为确保原告能够顺利安全的购买到房屋，故原、被告双方协商给予被告一定的约束，被告也表示同意，故双方当时口头约定原告先向被告支付12万元，由被告用自有资金再加上原告给付的12万元先去偿还银行的贷款本息，解除房产的他项权利，并支付过户的全部税费，之后原告再给予被告剩余的房款，为保证原告的资金安全，故在双方的房屋买卖协议中将总房款先写成12万元以求对被告有所制约，双方口头约定的其他内容则未写入房屋买卖协议。原告付款后，被告却没有按照约定将原告支付的房款偿还贷款，经被告请求，原告同意再为被告代为偿还贷款，代为偿还的部分在后续的房款中进行相应的扣除，2014年6月4日原告向被告支付了4744元，6月25日原告向被告支付了2520元，7月28日原告向被告支付了22600元，均用于被告偿还贷款，原告多次要求被告去偿还剩余贷款，被告提出现在已经没有能力去偿还贷款，原告如还要继续购买该套房屋只能自己去偿还剩余贷款，被告不再收取口头约定中的剩余房款，2014年9月15日被告偿还了买卖房屋剩余的166233.58元贷款，并支付了过户所需的契税7862.87元，并解除了房屋的他项权利，房屋具备了过户条件，此时原告要求被告配合办理过户手续的时候，被告却故意隐匿，原告无法联系到被告。原告就其主张提交如下证据：证据1：房屋买卖协议书一份，证明被告将自己所有的位于海港区27度空间1栋1单元702室的房屋出卖给原告。证据2：被告出具的收条及转账凭证（转账凭证为复印件）。证据3：原告的代为还款的凭证，证明原告于2014年4月1日向被告支付了12万元房款，但被告未能依约偿还涉案房产的银行贷款，出于对被告的信任，同时考虑到前期已经投入的购房款也无法要回，故应被告请求原告又分多笔代为偿还了196097.58元贷款本息。证据4：海港区27度空间1栋1单元702室房屋的房产证。证据5：契税完税证明及销售发票，证据4、5证明原告已经为涉案房产全额偿还了贷款本息，涉案房产的他项权利也已经解除，原告还支付了契税，房屋已经完全具备了过户条件，但被告此时却突然隐匿，不再配合，造成涉案房产无法过户。综上，原告已经为被告及涉案房产共计支付了316097.58元，并负担了应由被告支付的契税7862.87元。原、被告间的《房屋买卖协议书》合法有效，对双方具有法律约束力，原告支付了合理的交易价款，且房屋具备过户条件，被告依法应当为原告办理过户手续。原审法院认为，原、被告2014年4月1日签订的《房屋买卖协议书》，其中第一条载明房屋面积46.06平方米，第二条载明拟交易房产总价12万元，该笔交易明显低于当时市场价格。原告称与被告口头协商交易价格20万元左右，该说法与协议的约定相矛盾。另因被告本人没有到庭，不能对原告所提交的证据进行质证，尤其被告本人出具的收条及原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》的真实性无法有效验证，该二关键证据在未经证实的情况下，原、被告之间的交易的真实性无法确认，原告的主张缺乏足够证据。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回原告韩勇诉请将被告王志国名下座落于秦皇岛市海港区27度空间1栋1单元702室过户至原告韩勇名下的诉讼请求。案件受理费1120元、保全费2700元，均由原告承担。上诉人韩勇不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决存在事实认定错误。一审判决认为上诉双方问《房屋买卖协议》的真实性无法验证是错误的。理由如~:上诉双方间的房屋买卖协议是真实的，上诉双方口头约定涉案房屋总价在200000元左右，因该房屋当时尚有银行贷款210000元左右未还请，为确保土诉人能够顺利安全的购买到房屋，保证购房资金的安全，故双方协商给予被上诉人一定的约束，故双方当时口头约定上诉人先向被上诉人付120000元，由被上诉人用自有资金再加上上诉人给付的120000元先去偿还银行的贷款本息，解除房产的他项权利，并支付过户的全部税费，之后上诉人在给予被上诉人的房款，为保证上诉人的资金安全，故在双方的房屋买卖协议中将总房款先写成120000元以求对被上诉人有所制约，双方口头约定的其他内容则未写入房屋买卖协议。上诉人于2014年4月1日向被上诉人支付了120000元房款，但被上诉人未能依约偿还涉案房产的银行贷款，出于对被上诉人的信任，同时考虑到前期己经投入的资金也无法要回，故应被上诉人请求上诉人又分多笔代为偿还了196097.58元贷款本息，并解除了涉案房产的他项权利，同时上诉人还代为支付了契税，上诉人共计向被上诉人支付了316097.58元交易价款(该交易价款符合合理的市场价格)，使得房屋完全具备了过户条件，但被诉人此时却突然隐匿，不再配合，造成涉案房产无法过户。上述事实，上诉人在一审中提供了相应的合同、收条、转账凭证、完税凭证等予以证明，但一审法院却未对此事实进行认定。二、一审判决存在法律适用错误。一审法院认为上诉双方间的《房屋买卖协议》及收条因被上诉人未到庭无法进行质证，造成该两份证据的真实性无法认定，继而无法认定双方交易的真实性，属于法律适用错误。理由如下:被上诉人是在上诉人付款还贷后，使得涉案房屋具备了过户条件后恶意隐匿的，一审法院经过法定程序对被上诉人进行了送达，被上诉人依法未到庭进行庭审，被上诉人放弃了自己的答辩、质证、辩论权利，而上诉人己经对自己诉请提供了充足的证据进行了证明，涉案房产他项权利的解除以及完税凭证足以证明上诉双方己经就涉案房产的交易进行了实际履行，法院却没有对上诉人的诉请进行支持，属于法律适用。综上，一审判决事实认定错误，适用法律错误，故请求二审法院查清事实，请求依法撤销海港区人民法院(2014)海民初字第3491号民事判决书，依法改判被上诉人将海港区27度空间1栋1单元702室过户到上诉人名下。被上诉人王志国经依法传唤未到庭参加诉讼。本院经审理查明，原审法院在审理过程中，因穷尽一切途径无法找到王志国，于2014年12月24日在检察日报对王志国进行公告送达开庭传票其未到庭参加诉讼。二审中，本院于2015年11月19日在检察日报对王志国公告送达开庭传票，王志国仍然未到庭参加诉讼。本案一、二审的审理应视为王志国对自己举证、质证、参加诉讼的权利的放弃，应认定韩勇在原审提交的其与王志国于2014年4月1日签订的《房屋买卖协议书》、王志国及王志国为韩勇打的120000元（包括韩勇于当日给王志国账户转账112800元）收条是真实的。另查明，王志国于2014年9月15日向中国工商银行股份有限公司秦皇岛滨海支行提出提前还贷书面申请，当日，韩勇的账户62×××88向王志国的贷款账户04×××27贷款还本两笔1470.89元、163059.2元，向王志国的还款账户04×××84还息两笔952.93元、750.59元，以上四笔还本付息共计166233.61元。至此，诉争房屋剩余贷款本息共计166233.61元于当日由韩勇还清。其他查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，韩勇与王志国签订的《房屋买卖合同》系王志国与韩勇的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应依约履行各自的合同义务。韩勇给付了双方约定的购房款12万元，又在王志国同意的情况下，将王志国在银行贷款的本息共计166233.61元还清，并认可该偿还的银行本息作为房款给付，韩勇实际支付的购房款为286233.61元，购房价格合理。韩勇又支付了购买诉争房屋的过户契税7862.87元。本院认为韩勇已经履行了合同全部义务，合同的相对方王志国亦应履行交付房屋，并配合韩勇将房屋的产权过户到韩勇名下的义务。王志国将诉争的房屋产权证及水、电卡等交付给韩勇后，未履行其他合同义务，违反了法律规定及合同约定。韩勇的诉求事实清楚，证据充分，本院予以支持。故原审判决认定事实错误，应予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：撤销秦皇岛市海港区人民法院（2014）海民初字第3491号民事判决，改判为：被上诉人王志国于本判决生效后十五日内配合韩勇，将座落于秦皇岛市海港区27度空间1栋1单元702室房屋过户至上诉人韩勇名下。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一六年三月一日书 记 员 孙秀丽