广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1885号原告:符冠鹏，住广州市海珠区。委托代理人姚伟、彭世明，均为广东盈隆律师事务所律师。被告:汪林胜，住广东省茂名市茂南区。委托代理人王历，广东经纶律师事务所律师。第三人：邱亚妹，住广东省电白县。委托代理人李世进，第三人邱亚妹的丈夫，本案另一第三人。第三人：李世进，男，1975年7月8日出生，汉族，住广东省电白县观珠镇师木苏村二片，公民身份证号码4409231975********。原告符冠鹏诉被告汪林胜、第三人邱亚妹、李世进案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人及两第三人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，第三人邱亚妹于2010年9月27日购买了广州市番禺区南村镇观景路333号雅居乐花园润园7栋707、708房屋，并通过银行按揭方式支付楼款。2012年12月30日，原告与两被告协商并签订《房地产买卖合同》，约定原告以210万元向第三人购买上述房屋，其中707房售价125万元，708房售价85万元。当天，原告支付了定金2万元，并于2013年1月12日支付首期房款48万元；根据双方于2013年12月22日签订的《补充协议》，原告再次支付房款15万元；根据双方于2014年7月10日签订的《补充协议》，原告于2014年7月15日开始代第三人邱亚妹支付按揭款，截止至2015年10月，原告共支付按揭款约计160532元。原告于2013年1月12日与第三人签署《买卖物业交接确认书》随后入住涉案房屋。涉案房屋于2014年4月18日被诉讼保全查封。原告认为，涉案房屋是原告的唯一居所，原告于法院实施查封之前购买了该房屋并已于支付了房款，且在查封之前合法占有并实际入住涉案房屋。而涉案房屋未能办理过户登记并非原告的原因，故起诉请求判令：1、确认广州番禺区南村镇观景路333号7栋707、708号房屋归原告所有；2、解除对上述房屋的查封措施［具体查封的法律文书为（2014）穗海法民二初字第652号民事裁定书］；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告与两第三人存在民间借贷纠纷并诉至法院，被告依法向法院申请诉讼财产保全，法院经审核后依法实施，因此被告的诉保行为是合法的；2、就原告目前提交的证据不足以证明涉案两套房屋原告与第三人之间存在真实的交易关系，该房屋买卖关系未经任何行政主管部门备案，故无法由现原告提交的证据证明交易关系真实；3、即使存在真实的交易关系，原告直至本案诉讼期间也未足额向第三人支付全部的房屋价款，故根据最高院司法解释，原告的诉讼请求也不应予以支持。两第三人述称，同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年12月30日，原告（买方）、两第三人（卖方）与满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买方以总楼价1250000元的价格向卖方购买广州市番禺区南村镇观景路333号7栋707房（广州市雅居乐花园润园观景路333号707房，以下简称707房）；卖方收到买方首期楼款350000元当天交楼给买方；备注：买卖双方知悉该物业卖方持有《商品房买卖合同》，现还在办理房产证的过程中，买卖双方自愿对该物业进行房屋买卖交易，买卖双方协商在一致同意等卖方一手房产证出来后，再和卖方办理二手交易等手续，卖方承诺开发商通知办房产证之日起7日内备齐资料办理房产证，该房屋的一手费用由卖方承担…二手费用由买方承担；定金15000元买方须在2013年12月30日支付给卖方；卖方应在签订本合同房产证出来后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用；首期楼款335000元，买方于2013年1月15日当天付卖方；余下首期款450000元买方须于原贷款银行通知还贷之日起5天内支付卖方；等。同日，原告（买方）、两第三人（卖方）与满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（经纪方）还签订《房地产买卖合同》，约定买方以总楼价850000元的价格向卖方购买广州市番禺区南村镇观景路333号7栋708房（广州市雅居乐花园润园观景路333号708房，以下简称708房）；卖方收到买方首期楼款150000元当天交楼给买方；备注：买卖双方知悉该物业卖方持有《商品房买卖合同》，现还在办理房产证的过程中，买卖双方自愿对该物业进行房屋买卖交易，买卖双方协商在一致同意等卖方一手房产证出来后，再和卖方办理二手交易等手续，卖方承诺开发商通知办房产证之日起7日内备齐资料办理房产证，该房屋的一手费用由卖方承担…二手费用由买方承担；定金5000元买方须在2013年12月30日支付给卖方；卖方应在签订本合同房产证出来后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用；首期楼款145000元，买方于2013年1月15日当天付卖方；余下首期款700000元买方须于原贷款银行通知还贷之日起5天内支付卖方；等。2013年12月22日，原告与两第三人签订《补充协议》，主要内容为双方同意将涉案两套房屋的首期楼款增加至650000万元含定金，总楼价不变，支付日期为2013年12月31日前；等。2014年7月10日，原告及其代理人与两第三人分别签订关于707房、708房的《补充协议》，主要内容为约定买卖双方同意继续履行合约，待房管局出具卖方名下房产证后办理交易过户手续及交易物业原有贷款由买方负责支付，冲抵购房楼款直至结清时止等。2013年1月12日，两第三人出具收据两张,主要内容分别为其收到原告转交707房的楼款335000元、708房楼款145000元。2013年12月31日，两第三人出具收据,主要内容分别为其收到原告转交708房的首期补充楼款15000元。另外，原告及两第三人还确认：1、原告于2012年12月30日以现金方式支付给中介，首期房款480000元及增加的首期楼款150000元通过原告妻子郝某的账户以转账方式支付至第三人邱亚妹的账户，截止至2015年12月15日，原告已付707房、708房总房款831092元（其中按揭款为181092元）；2、第三人于2013年1月将涉案房屋交付给原告使用。另查，汪林胜诉李世进、邱亚妹民间借贷纠纷一案，因汪林胜提出财产保全的申请，本院于2014年4月8日作出(2014)穗海法民二初字第652号民事裁定书，冻结李世进、邱亚妹的银行存款共1023107元，实际轮候查封了邱亚妹名下位于广州市番禺区南村镇观景路333号7栋707房及广州市番禺区南村镇观景路333号7栋708房房屋的产权（该查封于2014年4月18日生效）。据查询时间为2015年5月18日的《广州市房地产产权情况表》记载，广州市番禺区南村镇观景路333号7栋707房的产权人为邱亚妹，建筑面积81.3069平方米，合同状态为预告，确权态为已确权，登记字号11预登02325915，登记日期2011年7月8日，抵押状态为合同抵押。广州市番禺区南村镇观景路333号7栋708房的产权人为邱亚妹，建筑面积54.6314平方米，合同状态为预告，确权状态为已确权，登记字号11预登02300073，登记日期2011年2月16日，抵押状态为合同抵押。本案原告（异议人）认为其已按约定支付楼款，其在开发商办理一手房产证就催促本案第三人办理，但由于法院查封，至今未能办理一手房产证，导致邱亚妹不能将房屋过户给异议人，故提起执行异议，请求解除对707、708房的查封。该案经审理认为，异议人主张购买涉案两房屋，但均未支付全部房款，且异议人签订房屋买卖合同时明知卖方尚未办理房产证，应预见存在风险，并作出（2015）穗海法执异字第124号民事裁定书，驳回异议人符冠鹏提出的异议请求。本案原告遂提起本案诉讼。本案诉讼中，原告为证明其支付楼款及已入住涉案房屋的事实，还提交了以下证据：1、原告自制的《707、708房款及支付明细汇总表》（其中记载708房未付481300元；707房未付808168元）；2、工商银行出具的户名为郝某、账号62×××61的明细信息打印件及户名为邱亚妹、账号62×××04的牡丹灵通卡账户历史明细清单（其中反映郝某上述账号于2013年1月12日、2013年12月31日向邱亚妹账户分别转入145000元、335000元和150000元）；3、农业银行2015年8月出具户名为郝某、客户账号为62×××14的交易明细（其中反映郝某该账户向邱亚妹6228480088086311979账户转入款项若干笔，摘要为购房款）；4、农商银行2015年8月出具的客户账号62×××00的账户历史交易明细清单（其中反映郝某向该账户转汇入款项若干笔）；5、《买卖物业交接确认书》。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。两第三人对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案两房屋登记的产权人为第三人邱亚妹，故本院依法查封该两房屋依法有据。虽原告提交了证据证实其已向两第三人购买涉案两房屋并支付了部分房款，且原告及两第三人也确认第三人也将涉案房屋交付给原告，但原告也确认涉案两房屋的房款均未全部支付完毕，且原告与两第三人在签订涉案房屋的买卖合同时也明知第三人邱亚妹尚未取得该两房屋的产权证，对此原告应预见相关的风险，因此，原告的主张并不符合上述规定，故原告认为涉案房屋为其所有并要求解除该两房屋的查封的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告符冠鹏的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23600元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  梁浩荣人民陪审员  邓燕媚二〇一六年三月十五日书 记 员  童 双钱国雄