上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初406号(2016)沪0117民初406号原告(反诉被告)上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人王伟家，总经理。委托代理人李莉，上海磊天律师事务所律师。被告(反诉原告)陈梁骐，男，1955年10月12日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人焦伟云，上海焦伟云律师事务所律师。委托代理人韩晖，上海焦伟云律师事务所实习律师。原告上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司(以下简称“松江烟草糖酒公司”)诉被告陈梁骐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序于同年1月26日公开开庭进行了审理。审理中，被告于2016年1月26日当庭提起反诉，本院依法予以受理，并于2016年2月23日再次公开开庭审理。原告松江烟草糖酒公司委托代理人李莉、被告陈梁骐及其委托代理人焦伟云、韩晖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松江烟草糖酒公司诉称：2012年12月26日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租上海市松江区中山西路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁面积为77平方米，租期自2013年1月1日至2014年12月31日止；租期届满需要续租的，应于租期届满前三个月提出续租书面要求，否则应于租期届满后的10日内返还租赁房屋，逾期未返还的，应按5元/平方米/日标准支付占有期间的使用费。合同履行过程中，被告未提出续租书面要求。2014年11月27日，原告向被告当面送达了《告知函》一份,告知原告不再续租租赁房屋。租期届满后，原告于2015年1月5日向被告发函，要求其依据合同约定按期返还租赁房屋，但被告未予理会。无奈，原告多次委托律师发送律师函一份，再次要求被告返还房屋。被告最终于2015年11月4日将房屋返还给原告，但拒不支付实际占有期间的房屋使用费，据此原告认为被告行为严重损害原告利益，故诉至本院，请求判令：被告支付原告从2015年1月11日计算至2015年11月3日止的房屋使用费109,145元(已扣除5,200元保证金)。被告陈梁骐辩称：租赁的房屋作为拆迁的范围，2012、2013已经列入拆迁范围。根据拆迁条例27条，实施细则第5条，应该得到补偿安置。另，合同约定77平米，但实际上除17平方没有发生渗漏外其他部分严重漏水，不能正常使用，因此被告仅17平米的计算标准。另被告提出的5元/平方米/天的标准过高。综上，被告不同意原告诉讼请求。同时，被告陈梁骐反诉称：被告为原告下属单位的员工，自1998年开始承包系争房屋作为小卖部使用，2003年开始改为同原告签订《房屋租赁合同》直至2014年12月31日。而系争房屋建造年份较久，长期失于修缮，自2012年起便纳入了松江区永丰街道中山西路以北地块的动迁改造范围，而被告系系争房屋的合法承租人，应当享受安置补偿的权利。此外，被告于2015年10月底才退休，退休前一直靠经营小卖部为生。2015年2月，原告在未对被告进行任何告知的情况下，注销了被告的烟草专卖零售经营许可证，使被告经营雪上加霜。据此被告反诉要求：1、原告支付被告拆迁安置补偿款100,000元；2、原告向被告赔偿卷烟经营收入损失20,000元。原告松江烟草糖酒公司就反诉辩称：租赁合同是因为期满终止，与是否拆迁无关。经营收入损失同原告没有关联，烟草证是根据烟草专卖法第4条，是烟草专卖局管理的，并非原告管理。综上，原告不同意被告全部反诉请求。经审理查明：2012年12月26日，原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，载明甲方出租给乙方位于上海市松江区中山西路XXX号房屋，出租面积为77平方米。租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。租赁期满，乙方应如期返还该房屋和有关设施设备。年租金31,500元，保证金5,200元。乙方需继续承租的，则应于租赁期限届满前三个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订房屋租赁合同。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付占有期间的使用费。该合同还对双方合同解除、违约责任等进行了约定。就系争房屋被告支付5,200元保证金。2014年11月27日，原告向被告发出《告知函》，载明双方于2012年12月26日签订的房屋租赁合同于2014年12月31日终止；合同终止后原告不再同被告续签合同，特提前告知。当日，被告收到该函件。2015年5月4日，原告向被告发送《律师函》，要求被告于2015年5月10日搬离房屋，若未按期搬离，自2015年5月10日起按5元/平方米/日支付占有使用费。2015年10月20日，原告再次向被告发送《律师函》，要求被告收到函件后10日内搬离房屋，并按5元/平方米/日标准支付至实际搬离之日的使用费。2015年11月4日被告将系争房屋返还原告，并欠付2015年1月11日至2015年11月4日期间的房屋占有使用费。目前系争房屋的大门、门窗等部位均进行封闭。另查明，2009年至2012年期间原、被告均发生系争房屋的租赁关系，由被告承租系争房屋。庭审中，法庭询问被告烟草专卖许可证的期间。被告陈述其证于2015年1月10日到期，之后由于未能提供新的租赁合同故未能续期办理。以上事实，由房屋租赁合同、告知函、律师函、房屋租赁协议及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被告在返还房屋前实际使用系争房屋，其应当支付使用房屋期间的占有使用费。但原告根据合同约定按5元/平米主张被告逾期返还房屋期间占有使用费，该标准远远大于合同约定的单价，也远远高于系争房屋实际租金标准。根据系争房屋实际租赁状况和目前周边的实际情况，本院按照合同约定的租金标准(即年租金31,500元，折算后为每月2,625元)确认2015年1月11日至2015年11月4日期间的系争房屋占有使用费合计25,812.5元，以上费用再扣除被告已经缴纳的5,200元保证金为20,612.5元。就被告提出的实际使用面积问题，鉴于被告实际租赁房屋多年且均完全支付系争房屋的租金，庭审中也并未举证证明其使用期间提出过面积方面的异议，故对被告的意见本院不予采信。就被告提出的拆迁补偿请求，本院认为在被告租赁房屋期间原告并未同拆迁部门签订系争房屋的拆迁补偿协议，被告实际使用房屋也并未受到拆迁因素的影响，因此就该部分诉请，本院不予支持。就被告提出的经营收入损失，本院认为被告自认系由于其租赁合同到期故未能续期办理，与原告无关，其要求原告赔偿其经营损失没有事实和法律的依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈梁骐于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司房屋使用费20,612.5元(以上费用已扣除5,200元保证金)；二、驳回被告(反诉原告)陈梁骐全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,483元减半收取1,241.5元，反诉案件受理费1,350元，由原告(反诉被告)上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司负担1,091.5元，被告(反诉原告)陈梁骐负担1,500元(已付1,350元，剩余150元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  吕荣珍二〇一六年三月八日书 记 员  何诘弥附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。