上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终1134号上诉人（原审被告）上海海润服饰有限公司，住所地上海市浦东新区XX城XX路XX号XX幢XX区。法定代表人孙庆和，总经理。委托代理人李明，上海源法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海书音服饰有限公司，住所地上海市浦东新区XX楼XX路XX号。法定代表人顾英，总经理。原审第三人上海市浦东新区川沙新镇栏杆村村民委员会，住所地上海市浦东新区川沙新镇栏杆村。法定代表人龚明，村委会主任。上诉人上海海润服饰有限公司（以下简称海润公司）因与被上诉人上海书音服饰有限公司（以下简称书音公司）、原审第三人上海市浦东新区川沙新镇栏杆村村民委员会（以下简称栏杆村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)重字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明：书音公司（甲方）与海润公司（乙方）于2012年7月26日签订《租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方生产使用，租赁期限从2012年8月1日至本厂房动迁为止。租金、保证金的支付方式和期限：租金每月合计人民币（下同）2,583.33元，租金应以半年支付一次，实支付现金15,499.99元，每次支付租金须提前7天，先缴后用房；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付15,499.99元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方完成支付租金外，每月还须支付垃圾清洁费，及每年一次献血费、电费。对双方责任与合同的解除或终止约定：……本合同租赁期内乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方租赁保证金，同时应按提前退租的天数租金以50%向甲方支付违约金。甲方中途擅自退租，应赔偿乙方租赁保证金，同时应按提前退租的天数租金以50%向乙方支付违约金。……有下列情形之一的，双方有权单方面解除合同：1、出租方违反合同约定，使承租人无法使用租赁房屋；2、承租人从事违法活动，违反合同约定的；3、承租人不支付或不按时支付租金超过30天以上者；4、承租人所拖欠各项费用累计达到一个月以上的；5、甲方发现乙方存在安全生产隐患，或生产、经营、存储、使用危险品或处置废弃危险化学品的，且书面告知乙方责令其整改、乙方整改不力或逾期拒不整改的。合同另约定：本合同租赁期满以及因动迁等不可抗力因素造成合同终止后，乙方应按时返还租赁房屋和有关设施设备。甲乙双方在合同生效期内，不得提前终止合同，否则视为违约处理，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前二个月通知对方共同协商解决。合同期满后，经甲乙双方共同协商，在同等条件下，乙方拥有优先续租权。合同还约定租金递增：第一期从2012年8月1日至2014年2月30日租金每二年递增5%。合同签订后，海润公司未支付保证金。目前，海润公司仍在继续使用系争房屋。2014年8月18日，书音公司发函给海润公司，要求解除系争房屋的《租赁合同》。并将该函件张贴于系争房屋门口。2015年4月2日，书音公司与第三人共同出具证明，称：书音公司就系争房屋与第三人的租赁关系于2014年12月31日届满。2015年1月1日起书音公司不再续租，书音公司对外所签租房合同超过2014年12月31日一律无效。书音公司于2014年10月27日诉诸原审法院，经本院裁定发回重审后，其重审起诉请求：1、判令海润公司立即搬离系争的租赁房屋；2、判令海润公司支付2014年度的献血调节费3,000元。原审庭审中，书音公司、海润公司一致确认，书音公司将系争房屋的一部分，即楼下五大间、楼上三小间转租给海润公司；海润公司的租金和水费均支付至2014年12月底。2015年初，海润公司向书音公司支付当期租金时，被书音公司退回。关于献血调节费，书音公司提供一份2014年度献血调节费收据共计3,000元。书音公司、海润公司一致确认，系争房屋所在厂房内，除海润公司还有另一个人孙某某（音）孙某某承租，孙某某是海润公司的实际控制人，所以两承租户一直都是由海润公司一并支付献血调节费的。对于献血调节费的分配方式，书音公司表示，海润公司承租部分的年租金为31,000元，孙某某承租部分的年租金为85,000元，要求按照年租金的比例分配，海润公司应支付802元献血调节费。海润公司不同意支付献血调节费，但是对于书音公司的计算方式无异议。庭审中，原审第三人陈述，系争房屋是栏杆村委会建造的，没有产权证也没有建设规划许可证。原审法院就合同无效后果向当事人进行释明，书音公司、海润公司均表示诉请外其他无效后果需要一并处理。原审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争房屋系第三人自建，没有相应的审批建造手续，故书音公司、海润公司之间的《租赁合同》应属无效。合同无效后，海润公司继续使用系争房屋已无依据，应予返还。对于献血调节费，双方《租赁合同》中约定了海润公司应当承担，该笔费用属于海润公司承租系争房屋的成本投入，即便合同无效，鉴于海润公司实际承租系争房屋，该笔费用也应当承担。书音公司要求海润公司按照年租金比例承担802元，海润公司对此计算方式无异议，法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于二〇一五年十一月十二日判决：一、上海书音服饰有限公司与上海海润服饰有限公司于2012年7月26日签订的《租赁合同》无效；二、上海海润服饰有限公司于判决生效之日起三十内搬离位于上海市浦东新区XX楼XX路XX号的房屋；三、上海海润服饰有限公司于判决生效之日起三十内支付上海书音服饰有限公司2014年度献血调节费802元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由海润公司负担。判决后，海润公司不服，上诉称，被上诉人书音公司无权要求上诉人海润公司搬离系争房屋，该房屋系原审第三人栏杆村委会所有，书音公司亦非使用人，实际栏杆村委会并未要求其迁出；另所谓献血调节费属租约条款，租约无效则该条款不应作为裁判依据。原审判决错误，故上诉请求撤销原审判决第二、三项，发回重审或改判驳回书音公司原审诉讼请求。书音公司（在法定期限内）未答辩。栏杆村委会述称，其同意原审判决。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理中，书音公司致函本院，表示本案租赁合同无效，其作为出租人依法有权要求海润公司搬离标的房屋；献血调节费负担属双方约定内容，原审中海润公司亦认可，应予确认，故请求维持原判。本院认为，上诉人海润公司与被上诉人书音公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，但本案标的房屋未取得建设工程规划许可，属租赁标的物违法，原审据之确定双方房屋租赁合同关系无效于法有据，各方亦无异议，本院应予确认。合同无效，依法按合同取得的财产应予返还，即上诉人应将按租约取得直接占有的标的房屋返还给间接占有人书音公司，上诉人所谓不予返还等主张缺乏基本法律依据，本院不能采纳。本案海润公司作为承租人实际已使用标的房屋，此部使用之价值适用价值返还原则，即可比照租约约定的租金等费用给付标准（结算条款）支付实际使用费用。查献血调节费实际为书音公司已对外支付之费用，双方租约明确约定由上诉人负担，该部费用构成双方原租约确定的房屋租赁使用的对价交换标准，本案租约无效，但该标准在双方当事人间具有相对公平性，应作为价值返还原则的标准适用，上诉人所谓不予支付该费用缺乏法律依据，本院不能采信。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人海润公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海海润服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年三月八日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……