上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第31515号原告杨金男，女，1943年12月1日生，汉族，住上海市浦东新区。原告钱陆均，男，1941年8月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人杨金男。以上两原告共同委托代理人崔巍，上海市尚伟律师事务所律师。原告钱孝明，男，1964年8月24日生，汉族，住上海市浦东新区。被告上海建浦房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人须绍宗，总经理。委托代理人廖潇歌，上海市杰豪律师事务所律师。第三人朱敏辉，女，1968年6月3日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人钱蓓旖，女，1992年5月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人朱敏辉。原告杨金男、钱陆均、钱孝明诉被告上海建浦房地产有限公司(以下简称建浦公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，先适用简易程序，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。2015年11月25日，本案依法转为普通程序。2016年1月8日，本院依法追加朱敏辉、钱蓓旖作为本案第三人参加诉讼，之后于2016年1月28日再次公开开庭进行了审理。原告杨金男、钱陆均的委托代理人崔巍、原告钱孝明、被告建浦公司的委托代理人廖潇歌、第三人暨钱蓓旖的委托代理人朱敏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金男、钱陆均、钱孝明诉称，2014年8月15日，开发商建浦公司等单位叫来十几个人至被拆迁房屋内联合打人，致钱孝明人身伤害，同时强行逼迫、胁迫、欺诈钱孝明在空白协议上签字，同时在钱孝明看病、住院治疗过程中，建浦公司又单方面填写了《上海市商品房出售合同》，未征得钱孝明及其母亲杨金男同意，将东靖路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)、东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋填写了钱孝明、朱敏辉、钱蓓旖三人共有，故该《上海市商品房出售合同》无效。2005年3月13日，钱孝明、朱敏辉、钱蓓旖谈妥家庭财产分割方案，签订了分割协议，明确朱敏辉可得东靖苑16平方米，钱蓓旖可得14平方米，按此划分欲登记在东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋中，钱孝明可得东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋中的89.92平方米。钱孝明通知建浦公司按上述家庭内部财产分割协议等重新填写并打印《商品房出售合同》，但建浦公司一直不肯更改。2005年4月10日，钱孝明迫于无奈，在违背真实意思的情况下，去房地产登记部门办理了产权登记。当时，钱孝明将家庭财产分割协议等也一并递交给登记部门，但登记部门不收，故产权份额写不进去的责任在开发商和登记部门。产权登记为共有就是各人平分份额，不按家庭内部协议分配，这将严重损害原告的房产权利，且杨金男、钱陆均作为被拆迁人、土地证所有权人、宅基地建房人，不管动迁有几套房，杨金男、钱陆均的名字都应写入产证。故原告起诉至法院，请求判令涉案《商品房出售合同》(针对东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋)无效。被告建浦公司辩称，一、涉案商品房买卖非一般房屋买卖性质，当时系杨金男、钱陆均、钱孝明、朱敏辉、钱蓓旖五人用动迁协议的货币补偿款向建浦公司定向购买了三套房屋，除了系争房屋及东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋之外，杨金男、钱陆均向开发商申请将东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋写在其女儿一家名下，钱孝明称杨金男、钱陆均没有取得房屋，不是事实。二、涉案出售合同并未违反合同法第五十二条规定的无效情形，且房屋早已交付，合同已经履行完毕。第三人朱敏辉、钱蓓旖述称，涉案房屋是在2004年分给钱孝明及第三人的，后出租给他人，钱孝明一直收取租金直至法院将涉案房屋判决归朱敏辉为止。原告称第三人与动迁公司勾结，不符合事实，当时第三人就是被安置对象。根据当时的拆迁政策，杨金男、钱陆均被安置在东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋中，原告主张合同无效是无稽之谈。经审理查明，朱敏辉与钱孝明原系夫妻关系，钱蓓旖系两人之女，钱陆均、杨金男为钱孝明的父母。2004年8月15日，杨金男作为被拆迁人签订了《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议(适用货币补偿)》，其中两份购房联系单载明，动迁居民钱孝明定向购买东靖苑三期2号东单元102室和东靖苑二期315弄21号102室(即东靖路XXX弄XXX号XXX室)。2005年3月13日，钱孝明与朱敏辉签订《协议》，约定：1、东靖路XXX号房屋产权中24平方米(第一次动迁)+16平方米(第二次动迁)＝40平方米归朱敏辉所有，产权中46.62平方米归钱蓓旖所有；2、东沟六村XXX号XXX室房屋产权归钱孝明所有。2005年4月8日，建浦公司作为卖方与作为买方的钱孝明、朱敏辉、钱蓓旖签订《上海市商品房出售合同》，约定钱孝明、朱敏辉、钱蓓旖以253,710元的价款向建浦公司购买东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积86.62平方米。合同落款处除钱孝明自己签名外，其还代朱敏辉、钱蓓旖签字。2005年4月10日，钱孝明、朱敏辉、钱蓓旖及建浦公司共同向房产登记部门提出申请，要求办理系争房屋的房屋转移登记手续。2005年4月27日，钱孝明、朱敏辉、钱蓓旖取得产权证。2013年3月26日，本院作出(2011)浦民一(民)初字第38276号民事判决，判决朱敏辉与钱孝明离婚，后钱孝明提起上诉，二审法院于2013年5月28日作出维持原判的终审判决。2014年3月24日，在认定东靖路XXX弄XXX号XXX室、东靖路XXX弄XXX号XXX室、佳京路XXX弄XXX号三套房屋由钱孝明、朱敏辉及钱蓓旖共同共有、钱孝明主张的关于家庭财产分割的《协议》未实际履行的基础上，本院作出(2013)浦民一(民)初字第21992号民事判决，判决佳京路XXX弄XXX号房屋归钱孝明、钱蓓旖各半所有，东靖路XXX弄XXX号XXX室及东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋归朱敏辉所有，由朱敏辉支付钱孝明、钱蓓旖房屋差价款等。另，该案审理中，钱孝明提供了其与杨金男于2004年8月22日及2005年3月2日签署的《赠与书》各一份，以此证明东靖路两套房屋系动迁原杨金男所有宅基地房屋安置所得，同意将上述两套房屋赠与钱孝明所有，朱敏辉及钱蓓旖只有居住权，若两人放弃居住权，最多分给每人14～16平方米空平米价格，其余面积全部赠与钱孝明所有。判决后，钱孝明提起上诉，因其未按规定预缴上诉案件受理费，二审法院裁定按自动撤回上诉处理。2015年1月20日，本院作出(2014)浦行初字第495号行政判决，驳回了杨金男、钱陆均要求撤销东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋产证的诉请。判决后，杨金男、钱陆均提起上诉，二审法院于2015年7月17日作出维持原判的终审判决。审理中，杨金男、钱陆均、钱孝明确认主张合同无效的理由为：朱敏辉与建浦公司恶意串通，擅自改变买受人、擅自签合同，损害了杨金男、钱陆均、钱孝明的利益，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定。就恶意串通事实，钱孝明提供了购房发票、进户通知单，并表示：购房联系单上仅写了钱孝明，但购房发票上变成了钱孝明、朱敏辉、钱蓓旖三人；东靖路XXX弄XXX号XXX室进户通知单上房屋受让人为朱敏辉，而系争房屋进户通知单上连房屋受让人都未写。这导致杨金男、钱陆均、钱孝明无法取得房屋。另，杨金男、钱陆均表示：之前相信钱孝明，对房屋从不过问也不管，后钱孝明与朱敏辉离婚后，才得知房屋登记情况。以上事实，有《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议(适用货币补偿)》、购房联系单、《协议》、《上海市商品房出售合同》、发票、房屋进户通知单、(2011)浦民一(民)初字第38276号民事判决书、(2013)浦民一(民)初字第21992号民事判决书、(2015)沪三中行终字第12号行政判决书及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。系争房屋为拆迁安置过程中被拆迁人用动迁安置货币补偿款向建浦公司定向购买所得，通常由家庭内部协商后确定房屋实际买受人。钱孝明与朱敏辉原为夫妻，涉案出售合同上买受人的签名及事后申请产权转移登记均由钱孝明负责，其对出售合同上记载的买受人以及之后房屋产权登记情况完全知晓。钱孝明在(2013)浦民一(民)初字第21992号案件中提供了《赠与书》，欲证明杨金男、钱陆均将东靖路房屋产权赠与钱孝明，本案中，杨金男、钱陆均、钱孝明又以未将杨金男、钱陆均写入产证为由，认为侵犯了杨金男、钱陆均的权益，前后主张相互矛盾。同时，上述判决已经认定，钱孝明主张的关于家庭财产分割的《协议》，双方实际未履行，并确认系争房屋为钱孝明、朱敏辉及钱蓓旖共同共有，钱孝明认为不按上述《协议》分配，侵犯其房产权利，没有法律依据。杨金男、钱陆均作为钱孝明的父母，从签订出售合同至钱孝明与朱敏辉离婚的八年间，对房屋产权登记未提出过异议，再结合钱孝明另案中提供的《赠与书》，说明杨金男、钱陆均对其不作为系争房屋产权人是明知并认可的。朱敏辉作为拆迁安置人员及系争房屋买受人，购房发票上写入她的名字以及其作为家庭代表与开发商签署进户通知单，合情合理，不能证明朱敏辉与建浦公司存在恶意串通。上述事实表明杨金男、钱陆均、钱孝明对涉案出售合同买受人确定为钱孝明、朱敏辉、钱蓓旖三人，并据此进行产权登记的事实是认可的，杨金男、钱陆均、钱孝明以朱敏辉与建浦公司恶意串通为由要求确认合同无效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告杨金男、钱陆均、钱孝明的诉讼请求。案件受理费5,105元，由原告杨金男、钱陆均、钱孝明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 政人民陪审员 曹 璐人民陪审员 高天明二〇一六年三月四日书 记 员 许瑞芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。