上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第743号原告上海快乐家园创业投资管理有限公司，住所上海市。法定代表人林榕，总经理。委托代理人冯骏，上海劲力律师事务所律师。被告夏盛高，男，1966年8月28日出生，汉族，户籍地福建省。委托代理人彭涛，上海申蕴和律师事务所律师。第三人上海峡盛建筑材料有限公司，注册住所上海市新村路XXX号。法定代表人李佐和，总经理。委托代理人杨晓玉，女，1975年10月6日出生，汉族，户籍地福建省。原告上海快乐家园创业投资管理有限公司与被告��盛高房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，经原告申请，依法追加上海峡盛建筑材料有限公司为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海快乐家园创业投资管理有限公司的委托代理人冯骏，被告夏盛高的委托代理人彭涛，第三人上海峡盛建筑材料有限公司的委托代理人杨晓玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海快乐家园创业投资管理有限公司诉称，原被告于2008年5月13日签订为期七年的商铺(房屋)租赁合同书，约定原告将上海市新村路XXX号等约计2800平方米的房屋及场地出租给被告经营使用，租赁期限自2008年5月13日起至2015年6月7日止，2008年9月8日前为装修免租期，第一至第三年的年租金为人民币XXXXXXX元(以下币种均为人民币)，第四、五年的年租金为XXXXXXX元，最后两年的年租金为XXXXXXX元。实际履行中，原被告结清了2010年3月9日之前的全部租金。又因被告向原告提出租金每两个月支付一次存在困难，双方曾约定在租金不变的情况下，生意好时多付一些，生意不好时少付一些，保证在合同约定的租赁期限届满之前半年也就是2014年12月底前把应付的租金全部结清，原告的法定代表人对此未表异议，于是被告开始不定期向原告支付租金。至2014年12月底，被告并未兑现之前的承诺，将欠租全部支付原告。2015年2月11日，原告向被告发出律师函，要求被告协商善后事宜，未果，现要求判令1、原被告之间签订的租赁合同于2015年3月26日原告提起本案诉讼之日解除；2、被告于合同解除之日停止经营、搬离系争房屋(上海市新村路XXX号1、2层，上海市新村路XXX弄XXX号XXX、XXX幢)，并将房屋返还原告；3、被告支付2010年3月10日至2015年3月26日期间欠付租金；4、被告支付自合同解除之日起至实际返还系争房屋之日止的���用费(参照原租金标准)；5、被告支付违约金300000元；6、被告办理承租系争房屋注册的上海峡盛建筑材料有限公司的注销手续；7、受理费由被告承担。被告夏盛高辩称，被告承租使用的是上海市新村路XXX弄XXX号XXX、XXX幢和上海市新村路XXX号的1、2层，但原告既不是上述房屋的产权人，也不是房屋的承租人，且系争房屋不能转租，原告也没有得到房屋产权人的授权，故原告不是本案适格主体。同时，原告交付被告的房屋面积远远少于合同约定面积2800平米，新村路XXX弄XXX号XXX、XXX幢和新村路XXX号1层实际面积相加只有1823.08平米，新村路XXX号2层约500平米左右，由原告自己开设棋牌室，被告实际只使用了1823.08平米，另被告及第三人在租赁场地内自行搭建过部分建筑，故被告不应按照租赁合同约定的2800平方米支付租金。被告与原告签订租赁合同后，在场地内注册了第三人，���争房屋由第三人实际使用，被告不应当再承担责任。2015年6月7日，原告强行收回了系争房屋，故租赁合同应视为租赁期限届满而解除，不同意原告的诉讼请求。第三人上海峡盛建筑材料有限公司述称，原被告签订租赁合同后，被告根据约定注册成立了第三人，第三人成立之初的法定代表人是被告，三年后变更为李佐和，第三人成立之前的租金及押金由被告支付，第三人成立后则以第三人的名义向原告支付，同时，由第三人对外经营、招租，第三人在系争房屋内使用一间办公用房，其余均对外出租，对外出租的面积约2700多平方米，包括第三人自行搭建部分。就面积不足事宜，原告法定代表人曾口头同意减免租金，因此第三人不欠租金。2015年3月，原告在系争房屋内张贴告示，导致第三人无法向实际使用人收取租金，同年6月7日，原告强行收回了系争房屋，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2008年5月13日，原被告签订商铺(房屋)租赁合同书，约定原告将新村路XXX号，建筑面积约2800平方米的房屋及场地出租给被告，主要用途是将上述房屋及场地改造成为五金商场进行招商，租赁期限自2008年6月8日起至2015年6月7日止，2008年5月12日至同年9月8日为装修免租期，2008年9月8日至2011年9月8日期间年租金为XXXXXXX元，2011年9月8日至2013年9月8日期间年租金为XXXXXXX元，2013年9月8日至2015年9月7日期间年租金为XXXXXXX元。先付后用，每两个月支付一次，并提前二十天支付，不得逾期，每逾期一日将按应付金额的3‰滞纳金与本金一并支付，逾期三十天以上作为单方违约，原告有权终止合同并收回全部租赁商铺及生产场地。本合同一经签订，被告需支付原告合同保证金300000元，待本合同终止，被告如无费用拖欠或违约行为等，原告待本合同终止后三十天��无息如数返还被告。任何一方违反合同约定即构成违约，守约方有权书面通知违约方纠正违约行为，违约方在收到书面通知十日内应采取措施消除违约情形及后果，如违约方在十日后至三十日内仍不纠正其违约行为，守约方有权解除合同，并承担违约金300000元。本合同终止时，被告承租的商铺及场地内的装潢、设施(包括土建、搭建)等不予拆除，均无偿转让给原告，若合同终止或提前终止，被告放弃向原告要求索赔装潢、设施等费用的要求。双方同时约定，租赁期内，被告承诺在该商铺及场地内成立具有独立法人资格的有限责任公司，注册资金XXXXXXX元。实际履行中，被告支付原告保证金300000元，并于2008年6月17日成立上海峡盛建筑材料有限公司，即本案第三人，该第三人注册住所为上海市新村路XXX号，注册资金XXXXXXX元。2015年2月11日，原告向被告发送律师函，要求被告在接函件之日起五个工作日内支付拖欠租金，未果。2015年3月26日，原告起诉来院，要求判如诉请。同年4月2日，本院向被告送达了起诉状副本等应诉材料。另查，1、新村路XXX号底层店铺，新村路XXX弄XXX号XXX幢店铺、2幢店铺，三处总建筑面积约为1823平方米，权利人均为上海市快乐(集团)有限公司。2、2008年8月4日，上海市快乐(集团)有限公司(甲方)与上海好威信息科技有限公司(乙方)签订商铺(房屋)租赁合同书，约定甲方出租给乙方的商铺及生产场地为新村路XXX号一楼、二楼，新村路XXX弄XXX号，建筑面积约为2100平方米，其中新村路XXX号二楼为普陀区网点办所有，甲方作为上述商铺、场地的所有人、使用人与乙方建立租赁关系。租赁期限自2008年6月18日起至2016年11月17日止。乙方承诺租赁期内，在该场地内成立上海峡盛建筑材料有限公司。3、2008年6月18日，上海好威信息��技有限公司(甲方)与原告(乙方)签订商铺(房屋)租赁及其相关事项协议书，约定甲方在与上海市快乐(集团)有限公司签订的商铺(房屋)租赁合同书中的法律地位，乙方给予认可并保证承担起实际承租人的责任。甲方授权乙方在实际履行承租人责任时，可以按照上述合同约定直接以乙方名义对所租赁的商铺(房屋)进行实际管理，需要时可以转租招商。甲方允许乙方对新村路XXX号进行适当改造，于出租方交房后的二十天内完成，改造后实际使用面积增加650至700平方米的乙方要求。4、2012年9月17日，上海市普陀区人民政府发出《普陀区人民政府关于同意原普陀区商业网点管理办理室所属商业网点产权无偿划转给上海市快乐(集团)有限公司的批复》[普府(2012)78号文]，内容为同意将原普陀区商业网点管理办公室所属商业网点产权无偿划转给上海市快乐(集团)有限公司，由上海市快��(集团)有限公司履行原普陀区商业网点管理办公室商业网点管理职能。审理中，就涉案租赁合同效力的争议焦点。涉案各方均表示在当事人举证的基础上由法院进一步调查取证，如产权人认可转租事宜，涉案租赁合同可作有效认定。为此，法院向案外人上海市快乐(集团)有限公司进行了了解，该公司确认其知晓转租事宜，在场地中也存在之前承租人与原告分别搭建的事实。就原告是否按约交付房屋、场地面积的争议焦点。原告认为虽其从案外人上海市快乐(集团)有限公司处承租的面积为2100平方米，但之后原告改、扩建了近700平方米，即在61号楼与39弄9号一层之间搭建成为一个整体，致原二层这部分面积达600平方米左右。另有61号楼的公共面积由被告实际使用。加上之前的承租人也进行过局部搭建，被告只是进行了局部零星搭建，扣除原告自用的二楼前半部分的棋牌室，被告及第三人实际使用面积已多于2800平方米，况且签约时原被告均对现场进行了勘查，在此基础上双方确定了2800平方米这一面积。在合同履行过程中被告也从未就面积不足事宜提出过异议，也不存在因面积不足原告同意其减免租金的事实，被告及第三人虽不否认签约时进入过现场勘查，但强调合同上约定的面积是原告单方确定的，第三人在使用一年后才发现面积不足的情况，经与原告口头协商，原告法定代表人同意减免租金，被告及第三人未能就此节事实提供相应证据，原告对此亦不予认可，第三人同时表示61号二楼的后半部分由第三人使用，但属于自行搭建的面积。就被告及第三人是否欠租的争议焦点。原告称经财务对帐，本案所主张的诉请金额即为被告欠租。第三人称公司成立后，租金即由第三人支付。原告诉请主张租金金额中的2013年12月的400000元、2014年8���的250000元两笔款项已经支付，第三人未能就此提供证据，本院就法律规定的当事人负有举证义务以及举证不能所承担的法律后果等内容进行了释明，并限定第三人在合理期限内补强证据，但至举证期限届满，被告及第三人均未能进一步举证，被告及第三人对原告诉请的其余租金金额不表异议，但强调这部分费用是原告减免的，不应算成欠租。就原告是否已收回系争房屋及场地的争议焦点。原告表示主张收回的系争房屋范围包括新村路XXX号一楼、二楼(除棋牌室约占四百多平方米外)，新村路XXX弄XXX号1、2全幢，但上述房屋并未如被告、第三人陈述的已由原告实际收回，事实上因第三人将系争房屋对外招租，实际经营户均拒绝与原告沟通，原告只收回了第三人在系争房屋内的办公室，原告坚持相关诉请。被告及第三人则表示在2015年6月7日被原告赶出市场，租赁房屋及场���实际已被原告收回。本院认为，根据本案查明的事实，结合相关证据，围绕各方的争议焦点，分析如下：1、关于合同的效力。根据相关法律规定以及当事人的意思表示，涉案合同可以认定为有效。2、关于原告交付的面积是否不足。经查明，涉案各方在交付租赁房屋及场地时，未办理确认、交接手续，致双方产生争议，各方对此均有责任。由于双方约定的租赁标的物是房屋及场地，用途为开设建材市场，且客观上存在多次搭建，因此，计算面积并不能仅以房屋面积而论。同时，考虑到签约时被告也参与了现场勘查，对现状有所了解，目前也无证据能够证明被告或第三人就面积差异与原告进行过交涉，在原告提供的证据占优势的情况下，本院认定原告按约交付了合同约定的房屋及场地，对被告及第三人的意见，本院不予采纳。3、被告及第三人是否可以免租。被告及��三人对原告计算欠租的方法无异议，仅对原告诉请中的两笔款项是否实际支付有争议，但其未能提供支付凭证，同时，对其陈述的原告同意免租的事实也无法提供证据证明，故对被告及第三人的意见亦不予采纳。据此，被告及第三人欠付租金的行为构成违约，原告要求解除合同，支付欠租等相关请求可获支持，合同解除之日为本案起诉状等应诉材料送达被告之日，即2015年4月2日。4、关于系争房屋及场地是否已返还。经查，目前实际使用人仍在市场经营中，被告及第三人无证据证明原告与实际使用人重新建立了租赁关系或掌控了场地，故对被告及第三人就原告已收回场地的意见不予采纳。5、责任主体的认定。由于各方在相关协议中未明确约定被告作为承租人的权利、义务均由第三人承接，故被告作为签约承租人，第三人作为实际使用人均应对原告相关诉请承担责任���据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告上海快乐家园创业投资管理有限公司与被告夏盛高之间于2008年5月13日签订的房屋租赁合同于2015年4月2日解除；二、被告夏盛高、第三人上海峡盛建筑材料有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市新村路XXX号一楼、二楼(除棋牌室约占四百多平方米外)，上海市新村路XXX弄XXX号1、2全幢房屋及场地返还原告上海快乐家园创业投资管理有限公司；三、被告夏盛高、第三人上海峡盛建筑材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海快乐家园创业投资管理有限公司欠租(自2010年3月10日起计算至2015年4月2日止，其中2010年3月10日至2011年9月8日期间按年租金人民币XXXXXXX元的标准计算，2011年9月9日至2013年9月8日期间按年租金人民币XXXXXXX元的标准计算，2013年9月9日至2015年4月2日期间按年租���人民币XXXXXXX元的标准计算)；四、被告夏盛高、第三人上海峡盛建筑材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海快乐家园创业投资管理有限公司使用费(自2015年4月3日起至被告及第三人实际返还上述判决主文第二项的房屋及场地之日止，按按年租金人民币XXXXXXX元的标准计算)；五、被告夏盛高、第三人上海峡盛建筑材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海快乐家园创业投资管理有限公司违约金人民币300000元；六、第三人上海峡盛建筑材料有限公司应于本判决生效之日起十日内办理本公司的工商登记注销手续；七、原告上海快乐家园创业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告夏盛高保证金人民币300000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币27447元(原告预付)，由被告夏盛高、第三人上海峡盛建筑材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王飞1审 判 员  倪文青人民陪审员  寿铉财二〇一六年三月四日书 记 员  吕松洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。