贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0181民初890号原告:贵州豫盛房地产开发有限责任公司，住所地清镇市红枫路农行宿舍A幢。法定代表人：田国胜，董事长。委托诉讼代理人：杜之翔，贵州证衡律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王凯林，贵州证衡律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被告：杨文昌，男，1987年12月13日生，土家族，住贵阳市云岩区。第三人：中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地贵阳市中华北路148号。负责人：李果。委托诉讼代理人：兰林宁，中国建设银行股份有限公司清镇支行工作人员，代理权限为特别授权代理。原告贵州豫盛房地产开发有限责任公司（以下简称豫盛公司）与被告杨文昌商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理，因本案的审理结果与中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行贵州省分行）具有法律上的利害关系，为查明案件事实需要，本院依法追加建行贵州省分行作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告豫盛公司的委托诉讼代理人杜之翔、王凯林、第三人建行贵州省分行的委托诉讼代理人兰林宁到庭参加诉讼。被告杨文昌经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告豫盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年7月30日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告到房管部门办理注销房屋预告登记和房屋备案登记；3、判令被告偿还原告借款130272元及利息74662.3元（详见利息计算表）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月30日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告建设的和谐水乡（3）1102号房，房屋总价款417330元，贷款方式付款，被告先后两次向原告共计借款130272元用于支付首付款及维修基金等费用，并约定逾期还款应以4%按月向原告支付利息。被告依法向第三人申请按揭贷款，且由原告承担连带保证责任至被告办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交第三人核对无误、收执之日。后被告未按月偿还第三人贷款，第三人按约扣划原告所交保证金。原告为维护权益，特诉请判令如前所述。被告杨文昌未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人建行贵州省分行述称，被告长期拖欠贷款，根据双方合同约定超过六个月未还款，第三人有权收回贷款，并要求原告承担担保责任。原告作为担保人，必须履行担保义务，因此口头反诉要求原告代被告清偿贷款本息。经审理查明，2013年7月8日，豫盛公司（甲方）与建行贵州省分行（乙方）签订协议，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于清镇市沿河路和谐水乡商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的所有有关费用，并随借款人逐期还款而相应递减。保证期限为从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日后止；甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，不管乙方是否已行使其他担保物权，乙方均有权直接要求甲方对借款人的全部债务承担保证责任；对于甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收等内容。2013年7月30日，原告豫盛公司（出卖人）与被告杨文昌（买受人）签订编号116号《商品房买卖合同》（预售合同备案登记号Y0440131），约定杨文昌购买豫盛公司开发的清镇市沿河路中段和谐水乡（3）1单元10层2号住宅房屋，建筑面积139.11平方米，套内建筑面积119.05平方米，房屋总价款417330元，付款方式为贷款方式付款，合同签订之日交首付款127330元，余款290000元以银行按揭支付；出卖人应当在2013年8月3日前向买受人交付商品房等内容。同日，豫盛公司出具收据载明收到杨文昌交纳首付款127330元。2013年7月30日，杨文昌交纳维修基金8347元。2013年8月2日，上述商品房办理了筑房预清镇字第Y1302746号预购商品房预告登记。后建行贵州省分行（贷款人）、杨文昌（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建行贵州省分行向杨文昌提供借款290000元，用于购买清镇市豫盛公司位于清镇市沿河路中段和谐水乡（3）1单元10层2号商品房；借款期限2013年8月20日至2033年8月20日；采用按月还本付息还款法等内容。2013年9月13日，建行贵州省分行将借款290000元划入杨文昌指定的豫盛公司账户。2013年9月26日，上述商品房办理了筑房预清镇字第Y1303199号预购商品房抵押权预告登记。后杨文昌未按约向建行贵州省分行偿还贷款本息，建行贵州省分行遂每月从豫盛公司保证金账户中扣划了当期应偿还的贷款本息。另，豫盛公司向本院提出财产保全申请，请求查封案涉清镇市和谐水乡（3）1单元10层2号房屋，并提供清镇市东北村房屋及清镇市红枫路农行宿舍A幢一楼房屋（筑房权证清镇字第××、16××92号）作为保全担保。2016年7月1日，本院（2016）黔0181民初890号民事裁定书裁定查封清镇市沿河路中段和谐水乡（3）1单元10层2号房屋，查封期间从2016年7月1日至2019年6月30日。另查明，2013年7月30日，杨文昌出具《欠条》，称本人购买豫盛公司和谐水乡住房一套，由于个人资金不足，向豫盛公司借款人民币117330元，承诺于2014年1月30日无息归还豫盛公司，若逾期未还，将根据所欠金额的4%利息按月支付给豫盛公司。备注：2013年10月30日前付67330元，2014年1月30日前付50000元。同日，杨文昌出具《欠条》，称本人购买豫盛公司和谐水乡商品房，由于资金不足，向豫盛公司借款，其中维修基金8347元，三通费用4385元，其他费用210元，合计12942元。若逾期未还，将根据所欠金额的4%利息按月支付给豫盛公司。备注：承诺于2013年10月30日前付清。审理中，建行贵州省分行口头表示杨文昌所欠贷款本息每天均有变动，不能明确确定金额，口头撤回要求豫盛公司代杨文昌偿还贷款本息的反诉请求，庭后另行与豫盛公司协商处理。本院认为:豫盛公司与杨文昌就买卖清镇市沿河路中段和谐水乡（3）1单元10层2号住宅房屋签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，对各方均具有法律拘束力，各方均应按照合同约定行使权利履行义务。关于豫盛公司诉请解除与杨文昌签订的《商品房买卖合同》、协助注销房屋预告登记和备案登记的主张，现查明，因杨文昌长期未按约向建行贵州省分行偿还贷款本息，贵州省分行从豫盛公司保证金账户扣划当期贷款本息，即豫盛公司为杨文昌承担偿还贷款的保证责任。杨文昌的违约行为致双方签订的《商品房买卖合同》不能实现合同目的，故对豫盛公司诉请解除《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，杨文昌负有协助豫盛公司到房管部门办理注销房屋预告登记和房屋备案登记的义务，故对豫盛公司诉请杨文昌协助到房管部门办理注销房屋预告登记和房屋备案登记的主张，本院予以支持。关于豫盛公司诉请杨文昌偿还借款130272元及利息74662.3元的主张，现查明豫盛公司主张的借款130272元，系由2013年7月30日向杨文昌出借的借款人民币117330元和12942元两笔借款组成，该款用于支付首付款及维修基金、三通费用等，基于双方所签《商品房买卖合同》解除的法律后果，豫盛公司应配合协助返还杨文昌所交纳的首付款及维修基金、三通费用等，双方互负返还义务，两两相抵，故对豫盛公司要求杨文昌偿还借款130272元的主张，本院不予支持。关于利息主张，现双方合同关系因杨文昌违约导致解除，借款因双方互负返还义务而抵消，但在合同解除之前，杨文昌实际占用资金，故杨文昌应支付自约定的分期付款之日至豫盛公司起诉之日期间的利息。现查明，豫盛公司与杨文昌就130272元借款,约定“若逾期还款，将根据所欠金额的4%利息按月支付给豫盛公司”，因该约定超过了国家规定的利率标准，因此，本院酌定支持按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、解除原告贵州豫盛房地产开发有限责任公司与被告杨文昌于2013年7月30日签订的编号116号《商品房买卖合同》；二、被告杨文昌于本判决生效之日起十日内协助原告贵州豫盛房地产开发有限责任公司到相关部门办理注销Y0440131号预售合同备案登记和筑房预清镇字第Y1302746号预购商品房预告登记；三、被告杨文昌于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州豫盛房地产开发有限责任公司利息损失（具体为：以人民币80272为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，支付自2013年10月31日至2016年5月10日期间的利息；以人民币50000为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，支付自2014年1月31日至2016年5月10日期间的利息）；四、驳回原告贵州豫盛房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费4374元，诉讼保全费1545元，共计5919元，由被告杨文昌负担5044元，由原告贵州豫盛房地产开发有限责任公司负担875元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  程 丹人民陪审员  桑德志人民陪审员  杨光华二〇一六年十一月二十三日书 记 员  李 艳