山东省利津县人民法院民 事 判 决 书（2014）利民初字第484号原告（反诉被告）：刘英军，男，1971年1月1日出生，汉族，利津县村民，现住利津县。委托代理人：郝玉华，利津利城法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：赵会莲，女，1964年5月18日出生，汉族，利津县村民，现住利津县。委托代理人：郭道顺，山东诚正勤律师事务所律师。原告刘英军与被告赵会莲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告赵会莲提出反诉。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘英军及其委托代理人郝玉华、被告赵会莲及其委托代理人郭道顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘英军诉称，2011年3月11日，原、被告双方签订《商品房租赁合同》一份，约定原告承租被告位于津三路北首东侧的楼房二十四间，期限为三年，自2011年3月20日至2014年3月20日，租金13万元/年，于每年的2月20日前交清当年租金，原告向被告交纳保证金10000元，原告如约履行了义务，租赁期满，因被告要求增加房租，双方未再签订租赁合同，原告退还了被告的租赁物，但被告称该房屋另行出租前的房租由原告承担，在原告交纳的10000元保证金中扣除，并拒不退还。请求法院依法判令被告返还保证金10000元并支付该款项自2014年3月21日至判决书生效之日按同期银行贷款利率计算的利息，并承担本案的诉讼费用。被告赵会莲辩称，1、合同到期后，原告没有通知被告不再使用该房屋，原合同应继续履行。2014年2月20日，原告应向被告交纳该年度的房租，但直至2014年3月27日原告不仅没有交纳房租，反而通知被告不再租赁涉案房屋，因原告违约，故被告不同意退还保证金。2、原告不再租赁被告的房屋后并没有退还被告方全部的租赁物，原告将被告的水温空调一台、木板床六张带走，并把网线扯走，玻璃打碎，这也是原告违约的行为。3、原告并没有交纳租赁涉案房屋期间的水电费，在该案判决中应一并判决原告支付被告应交纳的水电费。反诉原告赵会莲诉称，租赁合同到期前，经协商反诉被告承诺继续租赁，直到2014年3月27日反诉原告要求反诉被告续签合同、交纳房租时，反诉被告却突然提出不再租赁，并于次日擅自搬离。后反诉原告清点物品时，发现少了水温空调等其他物品，且六张一米的木板床床体被更换，租赁期间的水电费2965.79元也未交纳，反诉被告的行为导致涉案房屋门头房于2014年3月28日租出，主楼房于2014年5月1日才租出。请求法院判令被反诉被告支付水电费2965.79元、延期交房租金10736元，返还水温空调一台、木板床六张（1米宽）、东方宾馆公章、税票凭证，并将网线、电话线、门窗玻璃及墙壁恢复原状，反诉费由反诉被告承担。反诉被告刘英军辩称，反诉原告要求的水电费、延期交房租金、返还财产、公章、凭证及要求将网线、电话线、门窗玻璃及墙壁恢复原状无事实及法律依据，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2011年3月15日，原告刘英军（乙方）与被告赵会莲（甲方）签订《商品房租赁合同》一份，合同主要内容为：1、甲方将坐落在津三路北首东侧的楼房二十四间租赁给乙方使用。2、租赁期为三年，从2011年3月20日起至2014年3月20日，租金为每年13万元，乙方每年2月20日一次性交清租金13万元。3、甲方向乙方保证三年内每年租金不变，乙方需向甲方交纳保证金1万元，如乙方租期不到三年保证金不予退还，三年租赁期满保证金如数退还。4、甲方为乙方提供电源，乙方按公司统一规定交纳电费，其他有关部门的税费和社会上的一切费用，由乙方承担。5、宾馆内物品由乙方使用，但如有丢失由乙方赔偿，甲乙双方也可协商处理（后附物品清单）。6、合同到期后，如甲方不租给乙方，乙方要在合同到期迁出，交还房屋，不得以任何理由拒迁或拖迁，否则一切责任由乙方负责。为了不破坏墙壁、屋顶、地面等，迁出时室内外装饰不得拆除，乙方带来的物品归乙方所有，也可双方协商处理。7、其他约定。双方在签订合同时，对宾馆内物品进行了清点，并制作物品清单一份。该清单中包含了水温空调2台及1米宽的床19张，未包含东方宾馆公章、税票凭证。合同签订后，原告刘英军在向被告赵会莲交纳第一年房租时一并交纳了履约保证金10000元。以后第二年、第三年的房租都已按期交纳。合同到期前，双方口头约定每年增加房租3万元。合同到期后，双方未续签书面合同，2014年3月27日被告赵会莲找原告续签合同时，原告提出不再续租并于当日搬出，其搬出时，被告赵会莲在现场，原告向被告交还了涉案房屋钥匙，双方并未对宾馆内物品制作交接清单。原告搬出时也未对水、电费进行结算。被告赵会莲亦未返还原告所交纳的履约保证金10000元。涉案房屋自2014年3月1日至2014年3月31日产生电费为2610.59元，截止2014年3月27日产生水费为355.2元，上述水电费已由被告赵会莲支付。另查明，被告于2014年3月28日将涉案房屋的门头房租赁给刘文明，租金为9万元/年；于2014年5月1日将主楼租赁给扈新忠，租金为8万元/年。以上事实，由商品房租赁合同一份、宾馆物品清单一份、利津县公安局城区派出所询问笔录一份、利津县供电公司电费专用收据一份、水费通知单一份、利津县水务发展有限公司开具的发票一份、被告与刘文明、扈新忠签订的商铺租赁合同、商品房租赁合同各一份及原、被告双方的当庭陈述，在案为证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律规定，系合法有效的合同。原告依据合同约定向被告交纳履约保证金10000元，双方当事人明确约定三年租赁期满保证金如数退还。原合同已经履行完毕，根据合同约定，被告应予以退还保证金。涉案商品房租赁合同期满前，原告承诺续租，双方达成口头协议约定租金增加至16万元/年。2014年3月20日租赁合同期满，其后，原告继续使用该房屋，双方未签定书面合同，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，租赁费为16万元/年。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但仅规定出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人，原告作为承租人享有任意解除权，无需提前通知。原告于2014年3月27日搬离涉案房屋，应向被告支付其使用期间（自2014年3月21日至2014年3月27日）的租赁费共计3068.5元（16万元/年÷365天×7天）。原告要求被告支付10000元保证金自2014年3月21日至判决书生效之日按同期银行贷款利率计算的利息，因原告欠被告自2014年3月21日至2014年3月27日间的租赁费，被告有权行使同时履行抗辩权拒绝支付保证金，因此原告关于利息的请求无法律依据，不予支持。原告刘英军入住涉案房屋时，双方对房屋内物品进行了清点，原告搬离该房屋时，将房屋钥匙交还给被告，被告赵会莲接收时未提出异议，应视为完成交接。现被告赵会莲主张返还水温空调一台、木板床六张，东方宾馆公章、税票凭证，并将网线、电话线、门窗玻璃及墙壁恢复原状，其未提交证据予以证明，不予支持。原告刘英军于2014年3月27日搬离涉案房屋，应支付其使用房屋期间的水、电费。被告代原告支付了其使用房屋期间所欠水费355.2元，原告应当偿还。被告支付了自2014年3月1日至2014年3月31日期间所产生的电费2610.59元，在无其他证据予以证明的情况下，原、被告应根据双方各占用涉案房屋的期间按比例分担为宜，故原告应偿还被告电费数额为2610.59元÷31天×27天=2273.7元。原告刘英军搬离涉案房屋后，被告应向其返还保证金，原告亦应向被告支付使用房屋期间的水、电费及继续占用期间的租赁费。当事人互负债务，没有先后履行顺序，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。因此，对原告要求支付利息的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵会莲返还原告刘英军履约保证金10000元。二、反诉被告刘英军支付反诉原告赵会莲房屋租赁费3068.5元。三、反诉被告刘英军偿还反诉原告赵会莲水费355.2元、电费2273.7元，合计2628.9元。以上三项相抵，被告赵会莲向原告刘英军支付4302.6元，于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原、被告双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赵会莲负担；反诉费188元，减半收取94元，由原告刘英军负担35元，由被告赵会莲负担59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。审 判 长  陈翠霞人民陪审员  刘小民人民陪审员  林国强二〇一四年十月十五日书 记 员  王俞涵