上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一(民)初字第7108号原告（反诉被告）庄国音，女，1952年12月5日生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托代理人赵伟荣，上海济铭律师事务所律师。委托代理人沈美琳，上海济铭律师事务所律师。被告（反诉原告）凌国富，男，1958年4月13日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。原告（反诉被告）庄国音与被告（反诉原告）凌国富共有纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后，依法适用简易程序审理，被告于2015年9月7日向本院提起反诉，本院于2015年10月8日公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，本案转为普通程序审理，并于2015年12月22日再次公开开庭进行了审理，原告庄国音的委托代理人赵伟荣，被告凌国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄国音诉称：其与被告于2009年共同出资购买位于上海市松江区泗泾镇泗砖路XX弄XX号XX层的房屋用于经营，并已办理登记手续。被告出面将该处房屋出租。后双方因无法继续合作，原告曾多次要求与被告分割该房屋与租金，被告均予回避。故原告诉至法院，要求判令：1、分割共有的上海市松江区泗泾镇泗砖路XX弄XX号XX层；2、分割上述房屋租金暂计16.50万元（自2009年4月22日起暂计至2014年4月21日止）。被告凌国富辩称：房屋的实际出资人是被告，其有大量的资金放在原告处，2005年其曾起诉过关于上述房屋的纠纷，当时原告不愿再继续出资，故房屋的实际出资人是被告，现其不同意原告的诉讼请求并提起反诉，要求确认反诉人拥有上海市松江区泗泾镇泗砖路XX弄XX号权益。反诉被告针对反诉原告的反诉请求辩称，房屋是原被告共同出资，故收益也应归双方共同共有，不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告系朋友关系。2005年12月21日，原被告与案外人上海欧晟置业有限公司签订退房协议，载明，乙方（即本案原、被告）决定退还甲方（即上海欧晟置业有限公司）于2014年10月27日购买的新干线商城第三区XX幢第XX间的商业房（即泗砖路XX弄XX号），甲方表示同意。具体约定如下：甲方退还给乙方已付房款人民币847,000元整，甲方于2005年12月27日前一次性打入乙方账号，其中692,000元直接冲抵泗砖路XX弄XX号房款。2006年4月21日，原、被告与案外人上海欧晟置业有限公司签订《上海市商品房出售合同》，购买位于上海市松江区泗泾砖路XX弄《新干线》166号XX层XX层房屋，房屋总价为697,250元。2009年3月31日，该房屋登记在原、被告名下。双方在庭审中一致确认，该房屋目前市场价值为1,400,000元。在诉讼过程中，原告提供了两份存款凭条，证明其在2004年10月31日、11月14日分二次向被告账户汇款237,675元和190,140元，并向本院陈述，其还在2005年上半年以现金方式支付被告47,535元，上述共计475,350元系泗砖路XX弄XX号房屋购房款的一半。被告则提供了中国银行上海市分行本票申请书、中国银行取款回单等，证明泗砖路XX弄XX号房屋购房款中其出资了700,000余元。庭审中，原告确认，开发商退回被告账户两套房屋的差价155,000元中其已收到75,000余元。原告现要求取得系争房屋一半的折价款。另查明，本案系争房屋自2009年4月始出租至今，截止至2014年4月，扣除物业管理费、诉讼费、律师费等实际收到租金为133,812.21元。以上事实，有上海市房地产权证、存款凭条、上海市商品房出同、本票申请书、银行取款回单、发票、退房协议及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，且对实物难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，双方争议的焦点在于：原告在系争房屋内是否有出资？若有出资，则出资额为多少？首先，根据庭审查明的事实，本案系争房屋的购房款系直接从泗砖路XX弄XX号房屋购房款中转入，从原、被告与案外人签订的退房协议看，泗砖路XX弄XX号房屋是原、被告共同购买的，虽然被告提供了其向案外人付款的凭证，但在被告付款的时间段前后，原告曾向被告账户汇入了两笔款项，对该两笔款项的性质，被告方并未提供证据证明与购房款无关，故从该两笔款项的汇款时间、结合双方共同买房的行为，该款项认定为购房款较符合常理。其次，根据原告的陈述，其购房款共分三次支付给被告，其中二笔为银行转账，一笔为现金给付，对现金给付的该笔款项，原告只有一份案外人的情况说明，现被告否认收到过该款项，原告也未能进一步提供证据证明被告收到了该款项且该款项与购房有关，故对原告主张该笔款项系购房款的意见，本院难以采信。原、被告将泗砖路XX弄XX号房屋退还后另购买了本案系争房屋，对两套房屋之间的差价，原告最终确认其收到75,000余元，经本院计算，原告现要求取得系争房屋一半的份额，并无不当，本院予以支持。关于系争房屋的租金，根据庭审中双方确认的金额，结合双方在该房屋内的份额，原告对租金部分享有66,906.10元。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条第一款的规定，判决如下：一、位于上海市松江区泗泾镇泗砖路XX弄XX号XX层房屋归被告（反诉原告）凌国富所有，被告（反诉原告）凌国富于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）庄国音房屋折价款700,000元；二、原告（反诉被告）庄国音于收到上述房屋折价款之日起七日内配合被告（反诉原告）凌国富办理该房屋过户手续；三、被告（反诉原告）凌国富于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）庄国音2009年4月22日至2014年4月21日房屋租金66,906.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,885元，反诉案件受理费17,400元，合计诉讼费36,285元，由原告（反诉被告）庄国音负担18,142.50元（已付），被告（反诉原告）凌国富负担18,142.50元（已付17,400元，余款742.50元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  谢 铭审 判 员  蔡 珺人民陪审员  丁世勤二〇一六年三月二日书 记 员  刘 尧附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。