北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终2150号上诉人（原审被告）陈信，男，1963年8月20日出生。委托代理人胡军梅，女，1963年1月28日出生。被上诉人（原审原告）北京西马坡物业服务中心，住所地北京市顺义区马坡镇西马坡村正街21号。法定代表人陈广利，总经理。委托代理人王晓玉，北京王晓玉律师事务所律师。上诉人陈信因与被上诉人北京西马坡物业服务中心（以下简称西马坡物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第17164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官王海宁、宋晖参加的合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人陈信之委托代理人胡军梅，被上诉人西马坡物业中心之委托代理人王晓玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西马坡物业中心一审起诉称：陈信是北京市顺义区××小区32号楼2单元402室房屋业主，房屋建筑面积为90.97平方米。物业费单价为0.5元／建筑平方米·月，生活垃圾清运费30元／户·年。2010年10月9日陈信就涉诉房屋与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，按约定陈信应提前一个月预交次年度物业服务费。2011年10月30日，西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订××住宅项目交接协议，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，此后涉诉小区物业服务由西马坡物业中心负责。现陈信违反合同约定，欠缴自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费2228.76元以及生活垃圾清运费122.5元。西马坡物业中心多次催缴未果，为维护西马坡物业中心方合法权益，特提起诉讼，要求：1.判令陈信足额支付所欠西马坡物业中心物业费2228.76元，生活垃圾清运费122.50元；2.案件受理费由陈信负担。陈信一审答辩称：认可涉诉房屋情况、欠费期限及金额，同意交纳垃圾清运费，但不同意交纳物业费。理由如下：陈信家阳台漏水；鱼缸放外面被撞坏了，不知道谁撞的；电动车丢了；单元楼道自行车乱停人都进不去，小广告乱贴；楼北边的路灯常年不亮；楼底种菜，夏天招虫子；小区没有车棚；陈信是1991年迁入向阳村的，大队原来说代交物业费，物业却说大队没给陈信交。一审法院审理查明：陈信是北京市顺义区××小区32号楼2单元402室业主，该房屋建筑面积为90.97平方米。2010年10月9日陈信就涉诉房屋与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，按约定陈信应提前一个月预交次年度物业服务费，物业费单价为0.5元／建筑平方米·月，生活垃圾清运费30元／户·年。2011年10月30日，西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订××住宅项目交接协议，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，此后涉诉小区物业服务由西马坡物业中心负责。陈信自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费2228.76元、生活垃圾清运费122.50元均未交纳。西马坡物业中心自交接物业至今一直在涉诉小区提供物业服务。一审庭审中，针对涉诉小区的物业服务问题，西马坡物业中心表示已将陈信家阳台维修过，如属于房屋结构问题应找开发商；车辆丢失属于刑事案件；鱼缸放在公共区域被撞坏不属于西马坡物业中心责任；楼道内禁放杂物，西马坡物业中心已尽到告知义务；小广告问题西马坡物业中心尽力消除，但无法确保没有小广告存在；西马坡物业中心发现路灯不亮的情况都会报修，也会及时更换；个别村民种菜问题，西马坡物业中心尽到了告诫规劝义务，但是西马坡物业中心没有强制执行力；自行车棚在开发时就没有配备，不在开发图纸内，不属于物业范围；村委会明确表示陈信不属于交费范围内，西马坡物业中心才起诉陈信的。一审庭审后三日内陈信未向法院提交向阳村村委会出具的陈信属于村委会代交物业费范围内的证明。一审法院判决认定：陈信就涉诉房屋与北京诚智慧中物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。2011年10月30日西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订了××住宅项目交接协议，并完成了物业交接，西马坡物业中心承接了陈信与北京诚智慧中物业管理有限公司所签前期物业服务合同的权利义务。西马坡物业中心自物业交接后至今一直为涉诉小区提供物业服务，陈信享受了西马坡物业中心提供的物业服务，西马坡物业中心、陈信双方已形成事实上的物业服务合同关系，西马坡物业中心有权要求陈信支付物业服务费用，陈信方以其应由向阳村村委会代交为由拒绝交纳西马坡物业中心主张的交纳物业费没有事实和法律依据，法院对其答辩意见不予采信。西马坡物业中心在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，法院根据相关证据对西马坡物业中心请求的物业费数额酌情予以扣减。西马坡物业中心主张的生活垃圾清运费合理合法，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、陈信于判决生效之日起七日内给付北京西马坡物业服务中心北京市顺义区××小区三十二号楼二单元四零二室二〇一一年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日物业费、生活垃圾清运费合计二千一百七十三元；二、驳回北京西马坡物业服务中心其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决后，陈信不服一审法院判决，上诉至本院。陈信上诉称：1.西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订的××住宅项目的交接协议是在陈信不知情的情况下签订的，不符合法律程序。2.自入住小区开始，西马坡物业中心没有尽到应尽的义务。小区的环境卫生、绿化、治安和设施都存在严重问题，房屋阳台漏水问题也没有解决，导致墙壁、柜子发霉开裂，给陈信造成了经济损失。故上诉请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由西马坡物业中心承担。西马坡物业中心二审答辩称：第一，关于主体资格的问题，涉诉小区是四个村的回迁小区，西马坡物业中心在2011年10月30日与前物业公司签订的协议，有开发商和马坡镇政府的见证，当时是应急进入的，2011年10月份进入的小区，入住之后对所有的小区电梯进行了维护，对化粪池进行了清理，2012年和村委会签订的物业服务合同，当时是村委会征集了村民的意见，符合北京市物业管理办法的相关规定。西马坡物业中心对涉诉小区提供服务是有合法身份的。西马坡物业中心和前物业公司在顺义法院有过诉讼，该案中详细记载了西马坡物业中心与前物业公司的关系。第二，西马坡物业中心进驻涉诉小区的时候绿地已经被破坏掉了，有种菜和做铁皮柜子的行为，西马坡物业中心对这种行为进行了劝阻，但没有强制力。物业已经尽到了相应的义务，业主应当缴纳物业费。第三，关于应该由村委会缴费的的问题。合同中没有约定由村委会缴纳物业费，当时村委会的约定是本村经济组织成员的物业费由村委会进行缴纳，陈信不在名单之内，所以村委会不进行缴纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有庭审笔录、《前期物业服务合同》、《××住宅项目交接协议》等在案证明。本院认为：本案的争议焦点为：一、西马坡物业中心是否具有主张物业费、生活垃圾清运费的主体资格；二、一审判决认定的物业费数额是否合理。关于争议焦点一，西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订了物业服务合同，继承了物业服务的权利义务。同时，西马坡物业中心在交接后，客观上一直为涉诉小区提供物业服务，与陈信形成了事实上的合同关系，且具有物业服务的主体资格，陈信亦认可西马坡物业中心对涉案小区提供了物业服务，故应履行缴纳物业费和垃圾清运费的法律义务。陈信主张西马坡物业中心不具有合同主体资格的理由无事实与法律依据，本院不予采信。一审法院认定西马坡物业中心有权要求陈信支付物业服务费用，处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二，本案中，西马坡物业中心在物业服务过程中存在瑕疵，导致小区存在公共绿地被占用、空地乱搭乱建等客观事实。但该事实的存在系多方原因造成的，西马坡物业中心不应对此负全部责任。若陈信以物业服务不合格为由拒绝缴纳全部物业费，则对西马坡物业中心要求过于苛刻，故对其主张，本院不予支持。一审法院综合考虑案件情况，依法对西马坡物业中心主张的物业费数额予以酌减，处理于法有据，扣减数额适当，本院予以维持。综上所述，陈信的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由陈信负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费50元，由陈信负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王东军代理审判员王海宁代理审判员宋晖二〇一六年三月三十日书记员 武        原        野