济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）天民一初字第210号 原告中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人张炳林，董事长。 委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。 委托代理人张瑞，男，1987年10月11日出生，汉族，中铁十局物业管理有限公司管理处职员，住济南市。 被告窦进科 原告中铁十局集团物业管理有限公司（以下简称中铁物业公司）与被告窦进科物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中铁物业公司的委托代理人林世军、被告窦进科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中铁物业公司诉称：2008年1月8日，原告中铁物业公司与被告窦进科签订了《物业管理服务协议书》，约定由中铁物业公司对窦进科居住的花样年华小区提供物业管理服务。并对双方的权利义务、物业管理服务的内容、物业费的收费标准、支付时间及相关违约责任进行了明确约定。中铁物业公司已根据协议书的约定履行了自己的管理服务义务，但窦进科自2010年4月至今未交纳物业费并经中铁物业公司多次催要未果，已严重违约。现原告中铁物业公司诉至法院，请求法院判令：被告窦进科向原告中铁物业公司支付2010年4月至2014年9月的物业费9977.74元并支付违约金2554.3元。 被告窦进科辩称：一，春节期间，由于个别住户在楼上放烟花导致被告窦进科的空调外机被烧毁，经与中铁物业公司交涉，中铁物业公司称其无过错，不应承担责任，窦进科对此不认可，双方由此发生争议，窦进科不再交纳物业服务费。二，所住楼房的部分住户未经相邻住户同意擅自将住宅改为商业，中铁物业公司对此未履行管理职责。三，中铁物业公司刚入驻小区时环境尚可，一年以后，环境变差，楼梯小广告多、花坪杂草丛生，楼道口卫生差，经常出现蟑螂。四，乱划车位、乱停车的现象严重。五，门禁形同虚设，设施老化，人员混杂，小区内多户被盗，反映到物业公司，却让我们报警，不予上门查看。故被告窦进科不同意支付物业服务费及违约金。 经审理本院认定：被告窦进科系济南市业主。2008年1月8日，原告中铁物业公司与被告窦进科签订了《物业管理服务协议》一份，双方约定原告中铁物业公司为被告窦进科位于济南市天桥区堤口路100号鲁铁花样年华小区x号楼x单元x室住宅提供物业服务，该房屋建筑面积为182.91平方米。高层住宅按建筑面积每月每平方米1元交纳物业管理服务费，被告窦进科应于每月25号缴纳物业费。协议还约定如窦进科不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，中铁物业公司有权要求窦进科补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。双方还就物业管理服务其他条款作出了约定。 2012年8月1日，济南市物价局、济南市住房保障和房产管理局联合下发济价费字[2012]76号《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，根据该通知，中铁物业公司于2012年10月对小区物业费调整的相关细节包括物业费组成、等级标准、收费标准在小区内张贴了调查意见，并于2012年11月1日与济南市天桥区堤口路街道办事处堤口路南社区居民委员会（以下简称堤口路南居委会）签订了花样年华小区物业管理委托合同，约定由堤口路南居委会委托中铁物业公司对花样年华小区实行专业化、一体化物业管理。委托事项为通过对小区居民调查，施行一星级服务；合同期限自2012年11月1日至2013年11月30日；关于物业管理服务费用，约定物业的管理服务按双方协商的标准向业主（住用户）收取，每月每平方米建筑面积0.5元，高层住宅收取电梯维护运行费0.35元/平方米·月，自动消防控制设施维护运行费0.2元/平方米·月，合计高层1.05元/平方米·月，多层0.5元/平方米·月。自接管之日起，每个月收取一次，在每个月的前十日内缴付本月的物业管理费。2013年10月31日，中铁物业公司与堤口路南居委会续签了物业管理委托合同，期限自2013年11月1日至2014年10月31日。该合同第八条违约责任约定如业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，则应自逾期之日起每天按拖欠费用总额的千分之三交纳违约金。 被告窦进科2008年1月接收房屋后，正常交纳物业费至2010年3月，欠交2010年4月至2014年9月的物业费。现原告中铁物业公司诉至法院，请求法院依法判令被告窦进科交纳2010年4月至2014年9月的物业费9977.74元（计算方式为：2010年6月30日之前，因小区未完全达到入住条件，与业主协商按0.8元收取物业费，故2010年4月至同年6月的物业费为438.98元；2010年7月至2012年10月按每平方米1元收取为5121.48元；2012年11月至2014年9月按每平方米1.05元收取为4417.28元。上述合计9977.74元）及违约金2554.3元（如按协议约定的每日千分之三计算违约金数额过高，原告自愿调低违约金，按拖欠费用总额9977.74元为基数，自2013年10月1日起至2014年9月30日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的4倍计算2554.3元，其余部分自愿放弃）。 上述事实，有原告中铁物业公司提交的物业管理服务协议、公司登记基本情况、花样年华小区物业管理委托合同、照片、公示书、物业企业资质证书、济价费字[2012]76号文、维修记录在案为凭，并经原、被告的当庭陈述为证。 本院认为，原告中铁物业公司与被告窦进科签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，原告中铁物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告窦进科在事实上接受中铁物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。2012年11月，中铁物业公司在对小区业主就物业费的组成、等级标准、收费标准等征求意见后与堤口路南居委会签订了花样年华小区物业管理委托合同，对小区实行物业管理服务，窦进科实际上接受了中铁物业公司的服务。现窦进科未及时向中铁物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。结合原告中铁物业公司与花样年华小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告中铁物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于物业服务费金额，原告中铁物业公司的计算依据符合双方约定，故原告中铁物业公司要求被告窦进科支付自2010年4月至2014年9月期间物业服务费9977.74元的请求，本院予以支持。关于违约金，原告中铁物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故对原告中铁物业公司要求被告窦进科支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告窦进科于本判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司支付物业服务费9977.74元。 二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110元，由被告窦进科负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  梁 艳 人民陪审员  陈蔚林 人民陪审员  梁红翠 二〇一六年三月二十一日 书 记 员  于 蕊