重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终493号上诉人（原审被告）李浩，,。委托代理人李允川。被上诉人（原审原告）金科物业服务集团有限公司,住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”。法定代表人夏绍飞，董事长。委托代理人陈才，重庆红岩律师事务所律师。委托代理人杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。上诉人李浩与被上诉人金科物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2015年11月23日作出（2015）九法民初字第15029号民事判决。李浩不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了询问审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2006年8月12日，李浩与重庆市佳乐九龙房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，购买了位于九龙坡区××号××房屋一套，房屋建筑面积131.27m2，系花园洋房。其中，补充协议第四条约定交房后三年内物管费住宅按每月每平方米1.4元收取，公用水电费按实际分摊收取，收取金额最高不超过该商品房建筑面积0.3元/平方米·月的额度，超过部分，业主不承担。2007年3月7日，金科物业服务集团有限公司与重庆市佳乐九龙房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定金科物业服务集团有限公司为金科云湖天都提供前期物业服务，服务期限为2007年1月1日至2010年12月31日。物业管理服务费花园洋房按照建筑面积每月每平方米1.4元收取。公用水电费按户据实分摊，收取金额最高不得超过建筑面积0.3元/平方米·月的额度，超过部分，业主不承担。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金。对物管费缴纳时间，该合同中未进行约定。2007年6月2日，李浩签订《业主临时公约》的承诺书。该临时公约约定金科云湖天都的物业服务企业为金科物业服务集团有限公司；花园洋房住宅按建筑面积1.4元/平方米·月收取，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，公摊水电费按照最高不超过0.3元/m2·月的标准向业主据实分摊计收。每月物业服务费在当月的16日至22日由业主自行到物管公司收费前台缴纳；并约定业主未能按时足额交纳物业服务费的，每日按照应缴费用总额3‰的标准向物管公司支付违约金。该规约还对其他事项进行了约定。合同签订后，金科物业服务集团有限公司依约对云湖天都小区进行了管理。2010年12月31日《前期物业管理服务合同》到期后，金科物业服务集团有限公司继续为小区提供物业服务至今。李浩自2009年4月起未缴纳公摊水电费，自2011年6月起未缴纳物管费。金科物业服务集团有限公司分别于2012年7月委托重庆万忠律师事务所、于2014年5月及2015年3月委托重庆红岩律师事务所以邮政特快专递的形式向李浩发出催收函，希其尽快缴纳。一审审理中，金科物业服务集团有限公司举示公摊水电费发票及明细，以证明李浩拖欠2009年4月至2015年9月的公摊水电费共计697.2元。一审法院认为，李浩经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法可以缺席判决。本案中，金科物业服务集团有限公司与重庆市佳乐九龙房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》及与李浩签订的《业主临时公约》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，协议合法有效。上述合同对金科物业服务集团有限公司和作为业主的李浩均具有法律约束力，双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。金科物业服务集团有限公司在合同签订后，依约为小区提供了物业服务，李浩应支付物业服务费用及公摊费用。合同期限届满后，金科物业服务集团有限公司继续为该小区提供物业服务，双方形成事实服务关系，李浩仍应支付物业服务费用及公摊费用，对支付的费用标准，参照原合同进行主张。李浩房屋面积为131.27m2，每月应缴纳物业服务费183.78元。故李浩应支付2011年6月至2015年9月共计52个月的物业服务费为9556.56元（183.78元×52个月）。关于金科物业服务集团有限公司要求李浩承担公摊水电费的问题，小区日常物业管理必然产生水电费用支出，而该费用是用于小区业主的公共利益，故该费用理应由小区业主承担，金科物业服务集团有限公司主张的公摊水电费符合实际，金额合理，对此请求，予以支持。对于违约金，李浩长期未缴纳物管费，给金科物业服务集团有限公司造成资金占用损失，金科物业服务集团有限公司依约要求李浩支付违约金，予以支持。但金科物业服务集团有限公司要求按照日3‰的标准支付违约金过高，酌情主张1000元。据此，判决：“一、被告李浩于本判决生效之日起十五日内支付原告金科物业服务集团有限公司2011年6月至2015年9月共计52个月的物业服务费9556.56元。二、被告李浩于本判决生效之日起十五日内支付原告金科物业服务集团有限公司2009年4月至2015年9月的公摊水电费697.2元。三、被告李浩于本判决生效之日起十五日内支付原告金科物业服务集团有限公司违约金1000元。四、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。”李浩不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回金科物业服务集团有限公司的诉讼请求。诉讼费用由金科物业服务集团有限公司负担。主要事实和理由：1、一审程序违法，李浩未经合法传唤。2、金科物业服务集团有限公司提起本案诉讼超过了两年的诉讼时效期间。3、李浩所居住的房屋数年来返潮是其不缴纳物业服务费的主要理由。4、金科物业服务集团有限公司违约将住宅小高层改为商业用途，所以承诺免收李浩两年物业服务费。5、小区内“高山流水”景观有名无实，消防通道非法关闭，李浩有权拒绝缴纳物业服务费。金科物业服务集团有限公司答辩称：金科物业服务集团有限公司为李浩所居住的小区提供了物业服务，李浩也享受了相应的服务，即应当支付物业服务费用。一审认定事实清楚，程序合法，请求维持。李浩在本院二审审理过程中举示了15张照片，处理协议、业主手册一份、返潮整改方案、会议纪要、告金科好邻居书、前期物业服务合同等证据，拟证明金科物业服务集团有限公司提供物业服务存在瑕疵，李浩有权拒绝缴纳物业服务费用。金科物业服务集团有限公司认为上述证据与本案无关，无法达到李浩的证明目的。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，重庆市佳乐九龙房地产开发有限公司与重庆金科物业管理有限公司（现金科物业服务集团有限公司）于2007年3月7日所签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属有效。该合同约定由金科物业服务集团有限公司为李浩所居住的重庆市九龙坡区X号金科.云湖天都小区提供物业服务，金科物业服务集团有限公司自签订物业服务合同后，即为李浩所居住的小区提供了物业服务，李浩即应当按约向金科物业服务集团有限公司缴纳物业服务费用。现李浩未按约缴纳，金科物业服务集团有限公司有权提起本案诉讼要求其缴纳，一审据此予以支持正确。李浩在本案审理过程中所举示的证据不足以证明金科物业服务集团有限公司在提供物业服务过程中存在违反合同约定的情形。金科物业服务集团有限公司在李浩欠缴物业服务费期间数次向李浩发送律师函进行了催缴，故一审判决支持金科物业服务集团有限公司所诉请期间的物业服务费并无不当。李浩认为其房屋存在返潮、消防通道非法关闭等问题均系其与房屋开发单位，即重庆市佳乐九龙房地产开发有限公司之间的纠纷，与金科物业服务集团有限公司无关，李浩以此理由拒绝缴纳物业服务费于法无据。李浩在一审确定的开庭时间已经到达法庭，后未经法庭允许离开，一审进行缺席审理并无不当。综上所述，李浩的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费146元，由上诉人李浩负担；二审案件受理费293元，由上诉人李浩负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊仕琼代理审判员  芦明玉代理审判员  夏兴芸二〇一六年三月十八日书 记 员  赵 曦