江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终740号上诉人（原审原告）江苏省金标营建设有限公司，住所地在南京市六合区经济开发区毛许街1号。法定代表人张志强，该公司董事长。委托代理人李平，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托代理人贾振海，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵久荣，男，汉族，1953年2月2日生。原审第三人南京市六合区土地储备中心，住所地在南京市六合区雄州街道雄州南路*号。法定代表人邢志峰，该中心主任。委托代理人马智敏，江苏衡顺达律师事务所律师。上诉人江苏省金标营建设有限公司（以下简称金标营公司）因与被上诉人赵久荣、原审第三人南京市六合区土地储备中心（以下简称土地中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六民初字第756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金标营公司原审诉称：其与赵久荣于2003年10月30日签订一份协议，约定赵久荣购买金标营公司投资建设的原六合县龙津花卉市场营业用房（自南向北）第10间房屋。该协议于2011年7月18日被法院确认无效。虽然无效的理由是金标营公司没有取得商品房预售许可证，但金标营公司没有过错，而是由于政府调整规划，涉诉房屋地块纳入新的规划之中，房屋产权证不再颁发，因此金标营公司不应承担合同无效的责任。2011年5月10日，土地中心与赵久荣签订拆迁补偿协议，涉诉房屋被拆迁，赵久荣因主体不适格所签订的房屋拆迁协议应为无效协议。金标营公司作为被拆迁房屋的投资人，理应依法与土地中心签订涉案房屋拆迁补偿、安置等协议，享有相关拆迁利益。截至金标营公司起诉之日，赵久荣仅支付190000元，未完全履行协议中约定的付款义务，且擅自与土地中心签订拆迁补偿协议并领取拆迁款和拆迁安置房屋，严重损害了金标营公司的合法权益。土地中心明知该房屋上存在争议，仍与赵久荣签订拆迁协议，亦损害了金标营公司的权益。请求判令：1、赵久荣返还1513999元拆迁补偿款（货币补偿金额1703999元扣除已付房款190000元）及利息（自赵久荣领取拆迁补偿款之日起至实际给付止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；2、赵久荣返还金标营公司拆迁安置营业用房及住房。赵久荣原审辩称：诉争房屋的物权应属赵久荣所有，赵久荣依法享有相关拆迁的一切权益。赵久荣在与金标营公司签订商品房买卖协议后，已向金标营公司支付了全部房款，共480000元。金标营公司在2004年11月将已建成的房屋交付给赵久荣装潢使用，赵久荣也自此实际取得该房屋。拆迁时，赵久荣系该房屋的实际使用人和经营单位，按照拆迁政策，赵久荣与土地中心签订拆迁补偿协议，由赵久荣享受拆迁利益是合法有效的。双方买卖合同被确认无效是因金标营公司未缴纳相关规费，无法取得商品房预售许可证，导致销售的房屋无法领取房屋产权证，责任在金标营公司，赵久荣没有过错，金标营公司的损失应由其自身承担，其无权要求赵久荣承担损失。因此请求法院驳回金标营公司的诉讼请求。土地中心原审述称：一、本案审理的结果与土地中心没有法律上的关系，土地中心是合法拆迁，已获得六拆许字2010年第8号拆迁许可；土地中心与赵久荣经协商达成协议，所有的房屋是协商一致并签订拆迁补偿协议后才予以拆除；赵久荣的买卖合同无效判决的生效时间在赵久荣房屋交出并拆除后，土地中心依当时尚未被认定为无效的买卖协议作出补偿，不违反法律规定，也没有过错。二、土地中心已经依法支付对价，且赵久荣已书面陈述若发生产权争议，其承担全部法律责任，故本案不管最终如何判决，均不会与土地中心产生任何法律上的联系。三、本案的房屋已经拆除，不能返还，只能考虑折价补偿，而对合同无效的过错责任需要通过法庭审理后确定，很明显本案中金标营公司对合同无效是有过错的，其索要全部拆除补偿款和拆迁安置房不符合合同法的规定，法院不应支持。原审法院查明：2001年4月20日，原六合县雄州镇人民政府（甲方）与九建第十分公司（乙方）签订《协议书》一份，双方就“龙津广场”（含花卉市场）建设事宜达成系列约定。该协议第二条“乙方职责”第二款约定：“按规划要求建设花卉市场用房”。该协议第三条约定：“龙津广场建成后管理权、花卉市场土地使用权、房产权、花卉市场经营的厕所管理权归乙方所有。”2001年5月16日，经原六合县雄州镇人民政府批复，同意九建第十分公司兴办六合县龙津花卉市场（以下简称龙津花卉市场）。龙津花卉市场虽经批复成立，但未经工商登记。2002年4月21日，九建第十分公司将龙津花卉市场管理用房的土建工程发包给陈庆文、张素宝。2002年5月15日，经原六合县县属工业企业改革小组办公室批复，同意九建第十分公司改制后从南京市第九建筑安装工程公司中分立出来，成立南京市荣沛建筑安装工程有限公司（以下简称荣沛公司）。因亏欠陈庆文、张素宝工程款，2003年3月19日，荣沛公司与其签订《龙津广场施工工程补充协议》，约定由陈庆文、张素宝预定包括诉争房屋在内的9间房屋，房屋由荣沛公司统一销售，陈庆文、张素宝不得私自售房，确需转让他人的，价格由陈庆文、张素宝与他人商定，荣沛公司出据，所售价款转抵工程款。2003年10月30日，张素宝持盖有龙津花卉市场（甲方）印章的《协议》，与赵久荣（乙方）签订协议，约定：“乙方向甲方购买其营业性用房第10间，乙方应于2003年10月30日向甲方支付定金25万元／间，甲方定于2003年11月底前竣工，将房屋交付给乙方。该协议仅作为预售协议，具体协议待工程交付前重新签订由房产管理所统一印制的买卖契约”。2004年11月12日，张素宝又与赵久荣签订《房屋买卖协议》一份，约定诉争房屋的价款为480000元。两份协议签订后，赵久荣向龙津花卉市场交纳了190000元定金，又陆续向张素宝交纳290000元。2004年12月，赵久荣实际入住、使用涉诉房屋。2004年12月16日，原六合区雄州镇人民政府曾向六合区人民政府请示，免除荣沛公司需缴纳的基础设施规费。2007年6月8日，经江苏省工商行政管理局核准，荣沛公司的名称变更为金标营公司。因原告没有缴纳380000元基础设施费，该项目一直未换发建设工程规划许可证，亦未取得房屋预售许可证，致涉诉房屋无法领取房屋产权证。2011年5月10日，土地中心与赵久荣签订了《南京市六合区城市房屋拆迁补偿协议》，赵久荣将龙津路59号房屋以货币补偿方式交由土地中心进行拆迁，房屋货币补偿金额为1703999元。赵久荣于2011年5月15日将涉案房屋腾空交由土地中心拆迁，该房屋已不复存在。2011年2月10日，金标营公司诉至原审法院要求确定与赵久荣签订的房屋买卖《协议》无效，原审法院于2011年7月18日作出（2011）六民初字第260号民事判决，以金标营公司在起诉前仍未取得商品房预售许可证，认定其与赵久荣签订的预售合同无效。在该份判决书中明确载明，对拆迁补偿问题，金标营公司与赵久荣可另行协商，协商不成另行起诉，金标营公司遂再次诉讼至原审法院。原审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金标营公司与赵久荣之间的房屋买卖合同被法院生效的判决认定为无效，因涉案房屋在法院认定金标营公司、赵久荣之间的买卖合同无效的生效判决之前已不存在，故金标营公司、赵久荣之间无需相互返还财产。按合同无效的处理原则，在不能返还财产的情况下，应折价补偿。本案中，赵久荣已向金标营公司支付了购房款，该款与当时房屋价值相当，应视为赵久荣已折价补偿了金标营公司。关于合同无效所受到的损失应当理解为，在合同有效的情况下可能获得的利益，由于合同无效可得利益丧失，即为损失（包括履行合同所作的投入）。就本案而言，如涉案房屋买卖合同有效，金标营公司的可得利益为获得购房款，赵久荣可得利益为获得涉案房屋及其增值。赵久荣已向金标营公司支付了合同约定的购房款，赵久荣取得了合同利益，即便在合同有效的情况下，金标营公司所获得利益也仅限于购房款，故金标营公司在本案合同无效中没有受到损失。本案房屋买卖合同无效系金标营公司未取得商品房预售许可证导致，赵久荣无过错，即使金标营公司遭受损失，赵久荣也不应对金标营公司的损失承担责任。本案金标营公司从事的是房地产开发，其虽未取得商品房预售许可证，但依然将涉案房屋转让给被告，并收取了赵久荣的购房款，亦将房屋交付给赵久荣占有、使用，仅就合同履行情况来看，双方均已经实际履行了各自的合同义务。涉案房屋在赵久荣占有、使用期间遇政府拆迁，赵久荣取得了相应的拆迁补偿。金标营公司以合同无效为由要求赵久荣返还拆迁补偿，该请求无法律依据，原审法院不予支持。土地中心与涉案房屋的实际占有、使用人签订房屋拆迁补偿协议，并无不当，亦不应承担相关责任。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回金标营公司的诉讼请求。原审案件受理费18426元，由金标营公司负担（金标营公司已向原审法院交纳8800元）。金标营公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由如下：一、原审法院对协议无效的过错责任认定的事实错误。涉案项目系经原六合县人民政府公开招标，由上诉人金标营公司自筹资金建设。上诉人与原六合县雄州镇人民政府签订的协议约定，由雄州镇人民政府缴纳办理土地和建房手续所需规费。因资金缺口大，经雄州镇人民政府同意，对涉案房屋实际预定，收取部分定金，以缓解资金压力。2003年10月30日，上诉人与被上诉人签订《协议》，约定被上诉人购买上诉人投资建设的龙津花卉市场营业性用房（自南向北）第10间房屋，收取定金19万元。2004年开始，涉案土地调整规划，上诉人虽积极协调，但房屋产权手续仍无法办理，即使缴纳规费也不予办理，直到2008年房屋拆迁。2011年7月18日，该协议被人民法院确认无效。上诉人对于规划调整是不能预见、不能避免的，最终协议无效的责任，上诉人没有过错。二、原审法院认定被上诉人己付清房屋价款及合法占有房屋等事实错误且证据不足。1、上诉人至今除了收到被上诉人19万元购房定金外，未收到剩余房款。2、2003年3月19日，上诉人与陈庆文、张素宝签订《龙津广场工程施工补充协议》，其中约定陈庆文、张素宝不得私自售房，接收房款，确需转让他人，价格由陈庆文、张素宝与他人说好，上诉人出据，陈庆文、张素宝转抵工程款，按核定的销售价格与陈庆文、张素宝结账。由于该协议签订时，涉案工程尚未正式施工，上诉人并不欠陈庆文、张素宝钱。实际上，上诉人与陈庆文、张素宝之间就涉案工程至今仍未结算，不存在欠款之说。3、因被上诉人未付清房款，雄州镇人民政府依据《六合县人民政府办公会议纪要》进行协调，上诉人愿缴纳办理土地和建房手续所需规费但有关部门不收取38万元规费，不能换发产权证正本，所以涉案房屋一直未能按照约定交付。2004年12月16日，原雄州镇人民政府《关于龙津广场及龙津花卉市场综合楼工程项目建设有关遗留问题的请示》证明涉案房屋并非上诉人交付给被上诉人占有、使用，而是被上诉人强行侵占的结果。三、原审遗漏部分案件事实。1、上诉人与被上诉人2003年10月30日签订《协议》约定的购房款不包括水电增容及配套设施等其他费用，以上设施均由上诉人投资建设，被上诉人因拆迁所获得的相关设施补助费用应当属于上诉人。2、涉案38万元规费的缴纳主体是原雄州镇人民政府（即现在的雄州街道）。3、涉案38万元规费当初缴纳被拒以及涉案房屋没有取得产权证是因为政府规划调整，冻结办证手续。四、原审法院适用法律错误。1、原审违背公平原则。上诉人作为涉案房屋的投资人，有权依照市场经济规律获得相应的投资回报。如涉案房屋买卖合同有效，房屋增值部分损失补偿应当依据过错确定。被上诉人未支付全部房款，根据物权变动登记生效的基本原则，被上诉人未取得涉案房屋的所有权，其无权获得相应的拆迁利益。即使有权获得，根据公平原则，其也仅能在已付房款定金的范围内获取相应的拆迁利益，未支付的房款所对应的拆迁利益应当补偿上诉人或者根据过错在双方之间分配。原审将该损失由上诉人全部承担没有法律依据且证据不足。2、原审法院认为土地中心不存在过错并不承担相应责任，上诉人不予认可。在涉案《协议》被确认无效后，上诉人立即将此情况告知土地中心。但土地中心却不顾涉案房屋产权权属存在争议，仍与被上诉人签订拆迁协议，并发放拆迁款，造成上诉人损失。五、上诉人为六合经济发展作出了自己的贡献，理应获得应有的收益。上诉人为涉案项目自筹资金，承担城市建设任务，为了城市面貌出新作出了贡献。上诉人作为涉案房屋的唯一投资人，理应享有相应拆迁利益。赵久荣答辩意见为：原审判决认定事实清楚，证据充分，说理透彻，客观公正，请求本院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。土地中心述称：1、土地中心依法合规进行拆迁。在拆迁被上诉人的涉案房屋时，原审法院关于涉案房屋买卖合同无效的判决还未作出，土地中心对于买受而占有实拆房屋的所有权人进行补偿没有过错。2、本案处理合同无效后的财产后果及过错责任依法应适用合同法予以调整，上诉人主张以物权法来保障其所谓的权益错误。3、涉案房屋买卖合同被原审法院判决无效并生效后，上诉人从未通知土地中心。土地中心也没有职权对相应的补偿停止支付或予以冻结，上诉人认为土地中心存在过错或扩大损失的责任没有事实和法律依据。本案二审争议焦点为：金标营公司以涉案《协议》无效为由主张赵久荣返还拆迁补偿利益能否成立。二审中，上诉人金标营公司提交了一组《龙津花卉市场综合楼工程甲供材料明细》，证明其与陈庆文、张素宝于2016年1月就金标营公司提供建材的数量、名称第一次对账，涉案工程款的债权债务尚不明了。被上诉人赵久荣对真实性不予认可，原审第三人土地中心认为该组材料不能证明上诉人当时不欠工程进度款。本院认为，该组材料与本案所涉的房屋买卖合同纠纷不具有关联性，本院不作本案证据采信。原审法院查明的事实，赵久荣与土地中心不持异议。金标营公司对以下事实有异议：1、原审漏查七份政府文件，可以证明涉案房屋因规划调整不能办理产权证，由此导致涉案《协议》无效的责任不应当由上诉人承担。一是2001年2月22日的六合县办公会会议纪要；二是2001年4月20日中标通知书；三是2001年9月20日关于龙津花卉市场营业用房免交有关规费的报告；四是2002年4月3日关于龙津广场项目建设有关问题的请示；五是2002年6月10日关于申请减免建设龙津花卉市场管理用房有关规费的报告；六是2004年6月8日关于变更龙津广场及营业房项目建设单位的报告；七是2004年6月9日关于申请减免龙津花卉市场综合楼工程规费的报告。2、“因亏欠陈庆文、张素宝工程款”与上诉人在二审中提交的证据相互矛盾，上诉人和陈庆文、张素宝的工程款刚对账，双方的债权债务目前不明。3、“张素宝持盖有龙津花卉市场印章的《协议》”没有证据证明，该协议系上诉人和被上诉人所签订。4、“2004年12月，赵久荣实际入住、使用涉诉房屋”与2014年12月16日请示报告反映的侵占房屋的内容相互矛盾，涉案房屋根本没有交付。5、“因金标营公司没有缴纳38万元基础设施费”有误，不是上诉人不交规费，而是政府不收。6、原审没有查明涉案房款不含水电增容和配套设施的费用。各方当事人对原审查明的无异议的事实，本院予以确认。本院认为：金标营公司以涉案《协议》无效为由主张赵久荣返还拆迁补偿利益不能成立。理由如下：首先，涉案《协议》无效不适用返还，应适用折价补偿原则。根据合同法第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，赵久荣与龙津花卉市场于2003年10月30日签订的《协议》，因金标营公司未取得商品房预售许可证而被原审法院生效民事判决确认无效。该《协议》被确认无效时，涉案房屋已经由赵久荣实际占有使用，并交由土地中心拆除，原房屋已不复存在。故本案《协议》无效不能适用返还，应适用折价补偿原则。其次，赵久荣对于涉案《协议》被认定为无效没有过错。龙津花卉市场系九建第十分公司所兴办，赵久荣与龙津花卉市场签订《协议》后已交纳定金19万元，对此金标营公司予以认可。之后，赵久荣又依据与张素宝签订的《房屋买卖协议》，向张素宝支付涉案房屋余款29万元。鉴于张素宝与金标营公司的前身荣沛公司曾签订《龙津广场施工工程补充协议》，约定涉案房屋由张素宝预定，价格由张素宝与他人商定，故赵久荣已全额支付涉案房屋价款，其对于涉案《协议》因未取得商品房预售许可证而被认定无效并无过错。涉案房屋的折价补偿款应认定为赵久荣支付的房款48万元，即便涉案《协议》有效，金标营公司亦只能获得相应的合同对价，其主张赵久荣赔偿拆迁补偿利益的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。金标营公司上诉认为，其只收取了赵久荣的定金，未收到涉案房屋余款，赵久荣不应获得全部拆迁补偿利益。本院认为，赵久荣已全额支付涉案房屋价款，如金标营公司认为张素宝无权收取房屋余款，可依法另行主张，对金标营公司的该上诉意见本院不予采信。金标营公司还认为，涉案房屋系因规划调整而不能办理产权手续，金标营公司没有过错。本院认为，不论金标营公司因何种原因未取得商品房预售许可证，赵久荣都没有过错，原审法院认定金标营公司以合同无效为由要求赵久荣返还拆迁补偿利益不能成立并无不当。土地中心与涉案房屋的实际占有、使用人签订房屋拆迁补偿协议亦无不当，且土地中心与赵久荣签订拆迁补偿协议在前，涉案《协议》被原审法院认定无效在后。至于金标营公司上诉提到的水电增容及配套设施费的问题，因其并未提供相应的证据予以证明，故本院不予支持。综上，金标营公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18426元，由上诉人江苏省金标营建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年三月二十二日书 记 员  朱亚芳