北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0114民初1697号原告黎芒芒，男，1983年5月27日出生。委托代理人王利华，北京华秀律师事务所律师。被告李晓琼，女，1969年3月23日出生。原告黎芒芒诉被告李晓琼租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱宗帅独任审判，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告黎芒芒及其委托代理人王利华、被告李晓琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年8月9日，原被告签订《土地租赁协议》，约定：被告将八仙庄村东，原大队鱼池北侧和原农场自留地厂房的使用权转租给乙方使用，其中二栋被告自建房屋不能拆，可改造（面积372平方米）；其中水电暖等基础设备及交通等基础设施的所有相关投入均有原告负责；租期为2009年8月10日至2029年8月9日止，租金每年38000元；原告租赁期间如果发生征地和拆迁的事宜，所得拆迁补偿费用按照以下划分所得：（一）被告原有房屋归被告所有。（二）五年内原告建的房屋归原告所有；（三）5-10年内原告建的房屋补偿费用5%归被告；（四）10年－15年内原告建的房屋补偿费用20%归被告；（五）15年—20年原告建房屋补偿费用40%归被告；（六）续租时间内原告建房屋补偿费用的50%归被告。双方另就违约责任等内容作了约定。合同签订后，被告依约将租赁房屋及土地交付给原告使用，原告依约定向被告支付租金（租金支付到2015年7月31日）。后因使用需要，原告在2009年8月扩建房屋1200平米。2014年租赁房屋所在区域列入拆迁范围，2015年3月底原告搬离。现原告承租及自建房屋已被拆迁，但被告领取拆迁补偿款后，并没有向原告支付自建房屋补偿款等拆迁补偿费用，原告提前腾退房屋的剩余租金也没有返还原告。经协商双方无法达成一致，现原告将被告诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。请求：1、请求判决被告向原告返还剩余租金18166.67元；2、请求判决被告向原告支付自建房屋拆迁补偿款100000元，以上共计118166.67元（自建房屋补偿款数额及补偿项目为暂定，最终以实际拆迁补偿为准）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为请求判决被告向原告支付自建房屋拆迁补偿款617135元。被告辩称：原被告双方在2009年8月9日签署正式租赁协议前被告李晓琼曾给原告黎芒芒两个月的时间用于建房，房1和房4是原有房屋，其余的确实是原告黎芒芒建造的，原告黎芒芒建造的所有房屋都是在被告李晓琼原有建筑及院墙上修建，院子里都是房屋，并没有空地盖房。因为原告黎芒芒为了自建房屋出租获利，被告依据2009年8月9日双方签订的《土地租赁合同》表示不同意，故经与原告协商于2009年9月11日签署了《补充协议书》。另外，原告黎芒芒搬走时没有通知被告李晓琼，也没有交接和将钥匙送还被告李晓琼。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告李晓琼于2000年9月1日承租位于八仙庄村东，原大队鱼池北侧和原农场自留地厂房场地的自留地地块，用于养殖业，承包期为30年。2009年8月9日，原告黎芒芒与被告李晓琼签订了《土地租赁合同》，约定被告李晓琼将位于八仙庄村东，原大队鱼池北侧和原农场自留地厂房场地转租给黎芒芒使用。合同租赁期限为2009年8月10日至2029年8月9日。合同中约定被告李晓琼的两栋自建房屋不能拆，但可改造（面积372平方米）。原告黎芒芒于2009年8月扩建了部分房屋。2009年9月11日原告黎芒芒与被告李晓琼签订《补充协议书》，约定：“经甲（被告李晓琼）、乙（原告黎芒芒）双方协商，根据2009年8月9日签订的《土地租赁》合同，乙方在甲方原有建筑物上修建临时用房做出如下补充协议：1、因国家占地、拆迁乙方临时建房时，所有面积补偿归甲方所有。2、如果甲方不建房，临时建房顶盖归乙方，顶盖以下砖、墙等所有原材料及补偿款归甲方。3、现有院落院墙所有材料及补偿款归甲方所有。”2014年黎芒芒租赁房屋及场地所在区域列入拆迁范围，八仙庄村委会要求原告黎芒芒和被告李晓琼退腾房屋，但是被告没有退腾房屋，房屋被断电，原告黎芒芒自述于2015年3月底搬离。2015年5月10日，被告李晓琼与北京市昌平区北七家镇八仙庄村股份经济合作社签订《地上物腾退协议书》，约定李晓琼于2015年5月20日腾退土地并交付，北京市昌平区北七家镇八仙庄村股份经济合作社将腾退补偿金859687元交付于被告李晓琼。补偿明细中显示有地上物明细28项。根据庭审中原告黎芒芒与被告李晓琼陈述，《腾出物协议书》关于房屋补偿款的补偿明细中房1、房4是原有的房屋，其他的房2、房3、房5、房7-1、房7-2、房8-1、房8-2、房9-1、房9-2、简易棚、厕所、石子路面、外挂楼梯、雨搭子、通信电缆都是原告黎芒芒出资建设。原告黎芒芒陈述，根据《补充协议书》原告黎芒芒只有在被告李晓琼原有房屋上加盖二层，拆迁时补偿收益属于被告李晓琼所有，事实上原告黎芒芒都是在空地上自己建房，与被告李晓琼无关。被告李晓琼则称，1、在国家因征地需要拆迁被告李晓琼租用给原告黎芒芒使用的院落及院落内所有建筑物，包括原告黎芒芒临时建房时，国家给予的相应面积补偿款均归被告李晓琼所有，与原告黎芒芒无关。2、原告黎芒芒临时建房的顶盖归原告黎芒芒，是因原告黎芒芒提出如遇拆迁后，原告黎芒芒租用别处土地也需要建房，顶盖为彩钢顶，可以拆走，故被告李晓琼同意原告黎芒芒要求。除顶盖外其他所有的建筑面积及补偿款归被告李晓琼所有。3、原告黎芒芒在2009年8月建好房以后，被告李晓琼于2009年9月11日和原告黎芒芒协商后签署了《补充协议书》，现有院落及院墙也就是指现有院墙以内包括院墙及所有房屋建筑，所有附属材料及补偿款归被告李晓琼所有，与原告黎芒芒无关。上述事实，有《土地租赁合同》、《补充协议书》、房屋照片、《地上物腾退协议书》及补偿明细，原告黎芒芒和被告李晓琼的当庭供述等证据在案佐证。本院认为：原告黎芒芒与被告李晓琼签订的《土地租赁合同》及《补充协议书》是双方的真实意思表示，内容合法且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告黎芒芒的第一项诉讼请求，本院认为原告黎芒芒所租场地因涉及拆迁，无法继续占有使用，现要求被告返还当年剩余租金，本院应予支持。关于剩余租金的具体数额，本院根据双方各自的陈述及《地上物腾退协议书》的签订时间酌定为12667元。关于原告黎芒芒的第二项诉讼请求，原告黎芒芒与被告李晓琼分别对《补充协议书》作出了各自的解释，原告黎芒芒认为临时用房是指在被告李晓琼原有的房屋内加盖二层，被告李晓琼认为原告黎芒芒在其院内建造的房屋均属于《补充协议书》约定的临时用房。原告在2009年8月扩建房屋，后于同年9月与被告签订《补充协议书》。《补充协议书》是对乙方（原告黎芒芒）在甲方（被告李晓琼）原有建筑物上修建临时用房如遇拆迁则补偿款如何分配的协议，但是没有明确约定“临时用房”的含义，双方各执一词。对此，本院需要根据《补充协议》的签订时间及“临时用房”的建成时间并结合《补充协议》的上下文确定所谓“临时用房”的准确含义。首先根据原告黎芒芒自述其建房时间在2009年8月份，而《补充协议》的签订时间是2009年9月份，显而易见，双方在签订《补充协议》前房屋已经建成，探究双方当事人的真实意思表示可知双方约定的“临时用房”应指原告黎芒芒所建房屋。其次，根据双方签订《补充协议》的背景“乙方在甲方原有建筑物上修建临时用房做出如下补充协议”，可见双方签订补充协议时临时用房已经存在，双方并非对将来可能发生的事情进行约定，而是对已经发生的事情所作的安排。最后，通观《补充协议》全文“1、因国家占地、拆迁乙方临时建房时，所有面积补偿归甲方所有。2、如果甲方不建房，临时建房顶盖归乙方，顶盖以下砖、墙等所有原材料及补偿款归甲方。3、现有院落院墙所有材料及补偿款归甲方所有。”可以确知《补充协议》共计三项条款均旨在强调原告黎芒芒临时建房如遇拆迁除去顶盖归原告以外均属于被告李晓琼。关于原告黎芒芒主张原告黎芒芒只有在被告李晓琼原有房屋上加盖二层，拆迁时补偿收益属于被告李晓琼所有，原告黎芒芒都是在空地上自己建房，与被告李晓琼无关，缺乏依据，本院不予采纳。根据《补充协议》的约定临时建房如遇拆迁所有补偿款项应当归被告李晓琼所有，仅建房顶盖归原告黎芒芒。鉴于涉案房屋及场地均已拆迁，且由被告李晓琼领取了拆迁补偿款，故被告李晓琼应当折价补偿原告黎芒芒临时建房的顶盖。关于房屋顶盖的具体补偿数额，本院根据市场行情酌定为12万元。关于原告黎芒芒主张其它拆迁补偿款，证据不足，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告李晓琼于本判决生效后七日内给付原告黎芒芒剩余租金一万二千六百六十七元。二、被告李晓琼于本判决生效后七日内给付原告黎芒芒拆迁补偿款十二万元。三、驳回原告黎芒芒的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千零七十七元，由原告黎芒芒负担三千六百元，已缴纳；由被告李晓琼一千四百七十七元负担，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  朱宗帅二〇一六年三月二十五日书记员  王娈杰