北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终2428号上诉人（原审被告、反诉原告）北京兴广厦房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村西大街黄村二小东侧。法定代表人李玉，总经理。委托代理人邢雷，北京市圆融律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）冯伦琼，女，1966年2月18日出生。委托代理人吴国磊，北京市中策律师事务所律师。上诉人北京兴广厦房地产开发有限责任公司（简称兴广厦公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第9731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。兴广厦公司之委托代理人邢雷，冯伦琼之委托代理人吴国磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年8月，冯伦琼诉至原审法院称：2009年10月10日，我与兴广厦公司签订《商品房预售合同》（简称预售合同），约定兴广厦公司向我预售坐落于北京市大兴区×××镇A8#住宅楼4层3单元402号商品房一套（简称402号房屋），预售合同由双方签字盖章，合法有效。随后，我向兴广厦公司支付购房款752154元，兴广厦公司于2010年5月8日向我交付了房屋，但迟迟未能交付《房屋所有权证书》。预售合同第二十一条第（二）项约定：买受人未能在商品房交付之日起390个工作日内取得房屋所有权证书的，自买受人应取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。预售合同约定的交付房屋所有权证书的期限届满之后，我多次与兴广厦公司沟通、协商，要求兴广厦公司交付房屋所有权证书，兴广厦公司于2012年12月5日才将房屋所有权证书交付给我。鉴于兴广厦公司违反了预售合同约定，未及时交付房屋所有权证书，应向我支付相应的违约金。现要求：1、判令兴广厦公司支付延迟交付《房屋所有权证书》的违约金86423.95元；2、本案诉讼费由兴广厦公司承担。兴广厦公司辩称：我公司不同意冯伦琼的诉讼请求，请法庭依法驳回冯伦琼的诉讼请求，理由如下：一、产权证迟延办理由于冯伦琼未按时提供办理产权证书的相关资料及相关费用造成的，我公司没有过错，不应承担任何责任。第一、冯伦琼未按时提交身份证等相关资料，未按时交纳相关税费，从而导致房屋产权登记办理延误。第二、冯伦琼未交纳委托费用200元、房屋初始登记费80元及转移登记费用80元（冯伦琼未提交相应的缴费凭证），登记费160元由我公司垫付。第三、冯伦琼未按时提交授权委托书，为查明这一事实，我公司向法庭提交了向大兴区建委调查取证申请，大兴区建委档案资料显示冯伦琼签署授权委托书的时间为2011年7月1日。第四、《合同补充协议》第一条约定，买受人向银行借款购买出卖人房屋的，买受人在该房屋交付时，买受人须委托出卖人为其办理《房屋所有权证》，买受人向出卖人提供办理房产所需的个人材料，同时按国家有关部门的规定交纳办理房屋房产证的相关税费。如买受人未按照上述要求提供材料及交纳相关税费，延误该房屋的《房屋所有权证》的办理，则与出卖人无关。二、冯伦琼不按时提供本人签字的授权委托书等办理房屋产权证的相关资料及相关费用，冯伦琼实际上是撤销了委托，双方不存在委托关系。三、冯伦琼未提交200元委托费、房屋初始登记费80元、转移登记费用80元，委托办理所有权证书必须交费，依据权利义务对等原则，不交费用即委托代办关系不成立，我公司虽为其办理了房屋所有权证书，但不承担逾期办理的责任。四、房屋所有权证书迟延办理对开发公司没有任何益处，相反在实施限购政策后，如不办理房屋所有权证书，购房人可以规避政策享受相关利益。在实施限购政策后，如不办理房屋所有权证书，购房人既取得了房屋占有、使用、收益权益及房屋升值价值，如果再购房又可以规避二套房限制在税费、贷款方面享受优惠政策。相反房屋所有权证书迟延办理对开发公司是极其不利的，开发公司希望在最快的时间内办理完毕。开发公司为购房人贷款承担的是连带保证责任直至贷款银行办理完毕房屋抵押登记之日止；房屋所有权证书不办理就无法进行房屋抵押登记，开发公司就得一直承担连带保证责任（冯伦琼提交的银行借款合同有明确约定）；因开发公司在贷款银行留有保证金且支付能力也强于购房人，实践中贷款银行也不急于办理房屋抵押登记。所以，只有开发公司希望在最快的时间内办理完房屋所有权证书。五、违约金是用于弥补损失，本案中在冯伦琼未按时交付房款等费用及相关资料的情况下，我公司仍在合同约定时间内将房屋交付冯伦琼使用，充分保障了冯伦琼的合法权益。冯伦琼无损失，反而享受到了房屋升值的巨大利益及其他收益。冯伦琼主张的违约金畸高，且其主张违约金无事实及法律依据。六、合同补充协议笫十条约定“合同第十一条约定开发商交房日期，是在买受人付清全款到帐的情况下，才能交房。”按该条约定，如买房人交齐全款日晚于实际交房日，交齐全款日为交房日（本案中交齐房款日期为2010年8月18日，2010年8月18日应为兴广厦公司交房日）。七、在建委颁发房屋所有权证书之日即是买受人实际取得房屋所有权证书之日，依据物权法在建委颁发房屋所有权证书之日即向社会公示冯伦琼取得了房屋的所有权。我公司受委托办理房屋登记事宜只负责向有关部门代为申请，代交相关资料等，在我公司按有关部门要求提交完毕相关资料后即完成了委托义务，发放房屋所有权证书、办理抵押登记不是我公司义务。合同21条约定“如办理产权证书迟延，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日按已付款的万分之三支付违约金。”合同并未约定“自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日到出卖人将房屋所有权证书发放到买受人之日止。”八、假使我公司未按期办理房屋产权登记产生违约金，因冯伦琼在购房时享受了购房特殊优惠金，按《购房特殊优惠申请单》之约定我公司也无需再向冯伦琼支付违约金。冯伦琼在《购房特殊优惠申请单》承诺“出卖人未能履行《北京市商品房买卖合同》有关条款约定的责任与义务，包括但不限于未能按期交工、入住、道路、绿化不到位等情况下，贵公司需向本人支付违约金的，如违约金不超出特惠金额，对本人可不予赔付，如超出特惠金额，不对本人赔偿超出部分。”九、冯伦琼起诉已过诉讼时效。综上，请法庭依法驳回冯伦琼诉讼请求。兴广厦公司反诉称：根据预售合同第十条及补充协议第四条约定买受人逾期付款应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。买受人未在合同签订当日向银行交齐规定的贷款资料及费用并办理完毕相关手续、延期付款应支付违约金。另外，冯伦琼拖欠物业费达3个月以上。因上述违约行为，冯伦琼不能享受优惠。现要求判令：1、冯伦琼支付违约金22008.23元；2、冯伦琼补交购房特殊优惠款23762元；3、冯伦琼支付住房（住宅）初始登记费80元、所有权转移登记费80元、委托费用200元，共计360元；4、承担本案反诉诉讼费。冯伦琼针对兴广厦公司的反诉辩称：所有的反诉请求都过了诉讼时效了，不同意反诉请求。1、要求我支付违约金没有合同依据和法律依据。2、预售合同会签单不是一个合同，是一个房屋信息采集表，会签单上面兴广厦公司没盖章，所以我不同意这项诉讼请求，补交优惠款没有依据，预售合同里面没有提到购房特殊优惠款。3、关于初始登记费、委托费，我方提交了收据，证明我方已经交过了。原审法院经审理查明：2009年10月10日，冯伦琼（买受人）与兴广厦公司（出卖人）签订预售合同，主要内容为：该商品房坐落为402号房屋；该商品房的用途为普通住宅；预测建筑面积共86.33平方米，其中，套内建筑面积75.45平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米9968.91元，总价款752154元。第六条付款方式及期限约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的20.23%，其余价款可以向商业银行借款支付。具体付款方式及期限的约定见附件五。第十条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2010年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十一条约定：（二）转移登记，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起390个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。该合同附件五付款方式及期限的约定：买受人于2009年10月10日签署（主合同）的同时交首付款152154元（含定金），买受人应在签订主合同之日起3个工作日内（即2009年10月13日前）向贷款银行提交全部申请贷款所需的相关真实的资信材料，超出3日的，出卖人视为买受人自动退房，出卖人有权对该房屋进行销售。贷款金额60万元。该合同附件十补充协议约定：1、买受人向银行借款购买出卖人房屋的，买受人在该房屋交付时，买受人须委托出卖人为其办理《房屋所有权证》，买受人向出卖人提供办理房产证所需的个人材料，同时按国家有关部门的规定交纳办理房屋房产证的相关税费。如买受人未按照上述要求提供材料及交纳相关税费，延误该房屋的《房屋所有权证》的办理，则与出卖人无关。……4、买受人应在合同签订当日向银行交齐规定的贷款资料及费用，并办理完相关手续。买受人应积极配合办理相关手续，若买受人未按时履行上述义务，则视为买受人逾期付款，每逾期一天，按贷款金额的万分之三计算违约金偿付出卖人，如逾期达30日以上，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款2%的违约金。……10、合同第十一条约定开发商交房日期，是在买受人付清全款到帐的情况下，才能交接房屋。2009年10月10日，涉诉房屋取得商品房预售合同联机备案表。合同签订后，冯伦琼向兴广厦公司支付首付款152154元。2009年12月11日，冯伦琼（借款人）与中国银行股份有限公司北京开发区支行（贷款人）、北京市住房贷款担保中心（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定冯伦琼向该银行贷款60万元。同日，该银行将60万元打入兴广厦公司的银行账户。2010年2月8日，兴广厦公司向冯伦琼出具收到房款60万元的发票。在庭审中，兴广厦公司对借款合同的真实性没有异议，对借款凭证以没有加盖行政章为由不予认可。后兴广厦公司提交鉴定申请书，申请对借款合同中兴广厦公司的公章真伪进行鉴定。该申请不符合法律规定，法院未予准许。2010年5月8日，兴广厦公司将涉诉房屋交付冯伦琼使用。2010年8月18日，兴广厦公司向冯伦琼开具收到房屋面积差价款1894元的发票。后兴广厦公司为冯伦琼办理了涉诉房屋的房屋所有权证，登记时间为2012年10月17日。关于相关材料是否按时交纳。兴广厦公司主张：冯伦琼未按时提交身份证、委托书等相关资料，导致产权证办理延迟；除委托书外，兴广厦公司没有冯伦琼提交其他材料的相关记录。兴广厦公司提交3份通知拟证明冯伦琼未提交相关材料，对冯伦琼催要过材料、费用及违约金。这些通知的时间分别为2011年9月27日、2012年9月27日、2012年4月25日。兴广厦公司未提交向冯伦琼送达这些通知的材料。冯伦琼主张：如果没有提交身份证等材料，不可能办理房屋入住手续；在签署合同当日交齐了规定的贷款资料及费用，并办理完了相关手续。冯伦琼对兴广厦公司提交的通知真实性均不认可，主张没有收到。自北京市大兴区住房和城乡建设委员会调取的办理涉诉房屋所有权证的授权委托书载明受托日期为2011年7月1日，受托人为李久峰，委托人为冯伦琼。兴广厦公司主张该证据可以证明冯伦琼未按时提交委托书，导致产权证迟延办理。冯伦琼对委托书的真实性和证明目的不认可。关于相关费用是否交纳。冯伦琼主张已经交纳的200元办证费包含了80元房屋初始登记费和80元转移登记费用和40元手续办理费，如果未缴纳上述费用，兴广厦公司不可能为其办理房屋入住手续。冯伦琼提供日期为2010年5月8日的6张收据、入住通知书（后附入住须知及办理入住费用明细）予以佐证。6张收据显示冯伦琼已交纳的款项包括：供暖费、有线电视初装费、测绘费、办证费、印花、物业管理费、管理费、清运费、公摊电费、维修基金、契税。入住通知书未载明办理入住时间；入住须知载明办理入住手续时需携带的资料，包括有效身份证件原件及复印件、预售合同原件、购房全款发票或未换取正式发票的收据等；入住费用明细载明办理入住的费用，包括实测补房款、契税、公共维修基金等前述6张收据中载明的所有费用。兴广厦公司在庭审中对包含办证费200元的收据的真实性认可，认为入住通知书没有加盖公章不认可。后兴广厦公司向法院提交书面鉴定申请，要求对载明办证费200元的收据上兴广厦公司的财务专用章进行真实性鉴定。兴广厦公司另主张200元办证费不包括80元房屋初始登记费和80元转移登记费用。关于付清全款的时间。兴广厦公司主张房屋差价款支付日期为2010年8月18日，并提交发票原件予以佐证。冯伦琼主张办理入住当日即已经支付了房屋差价款。关于会签单和购房特殊优惠金。兴广厦公司主张：冯伦琼享受了购房特殊优惠23762元，应按约定支付首付款，逾期按日按应付款的万分之三支付违约金；根据购房特殊优惠申请单，如兴广厦公司存在违约，如违约金不超出特惠金额，对冯伦琼可不予赔偿，如超出特惠金额，不对冯伦琼赔偿超出部分。为证明上述主张，兴广厦公司提交商品房买卖合同会签单和购房特殊优惠申请单予以佐证。商品房买卖会签单为表格式材料，上部记载了买受人冯伦琼的信息；中上部记载了房屋信息及价格、贷款情况；中下部合同约定付款时间及金额；在买受人签字确认处有“冯伦琼”的字样。在业务员确认、现场销控审核、销售经理确认、财务部审核并确认处均有相关人员签字。购房特殊优惠申请单上部客户栏载明申请人冯伦琼，中间部分有打印内容：“本人向贵公司提出购房特殊优惠申请，如贵公司同意本人申请，本人深表感谢，为支持贵公司工作，特郑重向贵公司做出如下如下承诺：1、因贵公司原因造成未能够履行双方所签署的《北京市商品房买卖合同》有关条款约定的责任与义务，包括但不限于未能够按期交工、入住、水、电、暖气、煤气、道路、绿化不到位等情况下，贵公司需向本人支付违约金的，如违约金不超出特惠金额，对本人可不予赔付，如超出特惠金额，不对本人赔偿超出部分。2、本申请单所约定的特殊金额和最终成交价本人对此无异议。3、本人承诺在签署此申请单两日内同贵公司签署《北京市商品房买卖合同》，并缴纳合同中所约定的款项，逾期则视为本人放弃申请单上所约定的最终成交价格特殊优惠金额。4、本人承诺按照贵公司通知的时间办理入住手续并缴纳全部相应的费用，如有违约则本人需向贵公司补交本次特惠金额。5、本人承诺遵守小区各项规约及管理制度，按时缴纳相关单位应收取的物业费、供暖费、停车费及水、电、气能源费，本人如对以上费用拖欠时间超过3个月，则视为本人违反此约定需向贵公司补交特惠金额。6、以上所承诺的事项为本人真实意思之表达。”后面的签字处有“冯伦琼”的字样，未载明签名日期。兴广厦公司主张会签单、申请单是在签订预售合同之前签订的。冯伦琼认可会签单上是本人签字。关于物业费拖欠问题。兴广厦公司主张冯伦琼拖欠物业费长达3个月以上，不应享受购房特殊优惠款。兴广厦公司提交北京圣唯伟业物业管理中心出具的拖欠物业费证明予以佐证，冯伦琼对上述证明的真实性、证明目的均不认可，主张与本案无关。庭审中，关于违约金数额是否过高需要调整的问题，双方均主张对方要求的违约金数额过高，如果需要支付违约金要求法院进行调整。原审法院认为：冯伦琼与兴广厦公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担违约责任。根据预售合同的约定，兴广厦公司负有办理房屋所有权证的义务，冯伦琼未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书，兴广厦公司应承担相应违约责任。兴广厦公司主张系因冯伦琼未及时提交材料和费用而导致逾期办理房屋所有权证书等答辩主张，依据不足，法院不予采信。冯伦琼主张的违约金，考虑到根据合同约定计算的违约金数额远远超过其实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，法院对违约金数额酌情调整为28000元。关于兴广厦公司反诉的相关主张，其中要求冯伦琼补交购房特殊优惠款的反诉请求，因冯伦琼是否存在迟延支付物业费的行为涉及案外人，在本案中不宜解决，故法院对于该项反诉请求不予处理，对于兴广厦公司的其余各项反诉请求，因其未提交充分证据予以证明，相关主张缺乏事实和法律依据，故法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决如下：一、（本）判决生效后十日内，北京兴广厦房地产开发有限责任公司给付冯伦琼违约金二万八千元；二、驳回冯伦琼的其他诉讼请求；三、驳回北京兴广厦房地产开发有限责任公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，兴广厦公司不服，持原审反诉理由向本院提起上诉，并认为其对未能按期提供房产证不存在过错，不应承担赔偿责任，同时原判驳回其反诉请求并无依据，存在认定事实不清、适用法律错误的情节，故请求撤销原判，依法发回重审或改判支持其全部反诉请求并驳回冯伦琼的全部诉讼请求。冯伦琼同意原判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实无异。以上事实，有双方当事人陈述、预售合同及附件、收据、房款发票、房产证、贷款合同、借款凭证、会签单、购房特殊优惠申请单、授权委托书等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同履行自身义务。本案中，冯伦琼与兴广厦公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，冯伦琼与兴广厦公司均应依约履行。根据本案现已查明的事实，冯伦琼与兴广厦公司于合同中明确约定了兴广厦公司负有为冯伦琼办理房屋转移登记，并保证冯伦琼于限定期限内实际取得房屋所有权证书的义务。现兴广厦公司未按上述约定履行，理应承担相应违约责任。兴广厦公司虽主张上述迟延履行的事实系因冯伦琼原因所致，但其提供的现有证据尚不足以证明该项主张，故兴广厦公司应当承担举证不能的不利后果。兴广厦公司关于其不应承担违约责任的抗辩理由，依据不足，其关于上述违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，亦与事实不符，本院均不予采信。同时须指出，我国法律规定违约金以补偿性为原则，合同法第一百一十四条第二款明确规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。兴广厦公司依据上述规定主张酌减违约金的诉讼意见，具有法律依据，原审法院结合本案实际情况，对本案违约金数额酌情予以确定，处理原则正确，酌定数额并无不当，本院予以确认。至于兴广厦公司的反诉请求，其中关于要求支付迟延履行违约金及支付登记费、委托费二项，兴广厦公司的相关主张缺乏事实和法律依据，原审法院对此不予采信，并对其反诉请求不予支持，处理正确，本院予以确认。关于购房特殊优惠款有关争议，因涉及案外人因素，原审法院认为于本案中不宜解决而不予处理，本院不持异议。综上所述，原判处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费1960元，由冯伦琼负担1325元（已交纳），由北京兴广厦房地产开发有限责任公司负担635元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费953元，由北京兴广厦房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。二审案件受理费1588元，由北京兴广厦房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刁久豹代理审判员周梦峰代理审判员李淼二〇一六年三月三十一日书记员 张                璐