广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初1139号原告叶君燕，女，汉族，住广东省东莞市莞城区，公民身份号码：×××3044。委托代理人刘天枢，系广东汉章律师事务所律师。被告东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市，注册号：441900000309115。法定代表人刘学斌。委托代理人刘捷丽，女，汉族，××年××月××日出生，住四川省眉山市东坡区。委托代理人莫任天，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省怀集县。原告叶君燕诉被告东莞市富盈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄淑娇适用简易程序，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘天枢、被告的委托代理人莫任天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于东莞市莞城区体育路98号富盈•东方华府6座4单元1903号商品房，房屋的总价为948836元。根据签订的《商品房买卖合同》中第八条约定，被告应当在2014年3月31日前向原告交付使用。被告于2015年7月1日向原告发函声称符合收楼标准，可以办理收楼手续，但事实上直至起诉之日止，被告未将约定的图纸上显示的架空位置改造完成。因此，被告的行为已经构成违约，原告有权按照合同约定要求被告支付逾期交楼违约金。原告为维护自身权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交楼的违约金54938元（以房价为本金，按每日万分之一的标准从2014年4月1日起计算至符合约定交楼的标准之日止）。2、本案的诉讼费用由被告承担。被告答辩称，原告主张被告应支付逾期交楼违约金的计算时间错误，因为案涉房屋已于2015年1月16日通过五方验收合格，达到合同约定的交付条件，原告应当收楼，且该案涉房屋于2015年5月13日取得工程竣工备案验收证书，即被告无需支付逾期交楼违约金；即使要支付违约金，也应计算至2015年1月16日。经审理查明，2012年12月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012122132C0D0970276），约定原告购买被告开发的位于东莞市莞城区体育路98号富盈•东方华府6座4单元1903号商品房；价款为948836元，买受人支付首期楼款后以按揭贷款方式付清余款；出卖人应在2014年3月31日前，将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，如出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按出卖人通知的期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务。合同签订后，原告依约向被告付清房款。庭审中，双方对违约金计算的截止日期存有争议。被告主张案涉房屋是在2015年1月16日竣工验收合格，故违约金应当计算至2015年1月16日。对此提交了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》予以证明。《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》显示富盈•东方华府6幢竣工验收合格，备案时间为2015年5月13日，其上载明验收时间为2015年1月16日。原告对被告提交的证据的真实性予以确认，但不确认关联性。原告确认其在2015年7月3日收到被告邮寄的收楼通知书，而该通知书要求原告在2015年7月10日前到被告处办理收楼手续，但因被告没有将架空层改造完成，所以原告没有实际收楼。对此，原告提交了首款收据及户型图予以证明。经审查，收款收据的收款人为东莞市文峰建筑工程有限公司，内容显示收到原告户型改造费2000元。被告对原告提交的上述证据不予确认，认为改造费并非被告收取，且合同中并未约定被告须对房屋架空层进行改造，故原告以此理由拒绝收楼于法无据。另，被告还对违约金的起算时间有异议，认为应当从原告付清房款之日即2014年11月27日起算。原告则认为虽然发票开具日期为2014年11月27日，但按揭的余款是银行直接支付给被告的，早于发票记载的日期。被告确认余款是银行直接支付给被告，但经本院释明仍未能向本院提交具体收到银行按揭款项的时间。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、发票、收款收据、户型图，被告提交的东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，双方应依照合同约定履行。根据合同约定，被告应当在2014年3月31日前将验收合格的房屋交付给原告，否则其构成违约，应承担相应的违约责任。从被告提交的案涉房屋的验收报告书和工程竣工验收备案证书可知，无论是验收报告书载明的2015年1月16日还是工程竣工验收备案证书载明的备案日期2015年5月13日，案涉房屋在2014年3月31日前并未验收合格，故被告逾期交付房屋已经超过180日，构成违约。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，原告选择继续履行合同，故被告应当按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。关于违约金的起算时间，虽然被告抗辩称原告未能及时付清房款，违约金应当从2014年11月27日起算，但被告未能向本院提交银行按揭款项的具体付款时间，其应当承担不利后果，本院对其该项主张不予采信，故违约金应当从2014年4月1日起算。关于违约金的截止时间。本案中，被告已经按照《商品房买卖合同》第十一条的约定履行了通知原告收楼的义务，虽然原告未实际收楼，但其并未提交证据证明其拒绝收楼的理由符合双方的约定，故本院认为案涉逾期交房违约金应当计算至收楼通知书限定的2015年7月10日。因此，被告应当向原告支付的违约金为44215.76元（948836元×466天×0.0001=44215.76元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告东莞市富盈房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶君燕支付逾期交楼违约金44215.76元。二、驳回原告叶君燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为586.73元（原告已预交），由被告负担受理费452.7元，由原告承担受理费134.03元。如不服本判决，可在本判决书发生法律效力之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  黄淑娇二〇一六年三月七日书 记 员  黄健敏何燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。