上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初3153号《中华人民共和国民事诉讼法》一、《中华人民共和国���同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决��裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。原告潘连荣，男，1970年7月17日生，汉族，户籍地上海市闵行区颛桥镇安乐村潘家**号。委托代理人周双虎，上海顺盈律师事务所律师。被告上海悦昌置业有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区滨海大道西侧10幢66号。法定代表人蒋元昌，董事长。委托代理人王翠，上海悦昌置业有限公司员工。原告潘连荣诉被告上海悦昌置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告潘连荣及委托代理人周双虎、被告委托代理人王翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘连荣诉称，原告与被告于2014年1月14日签订了《上海市商品房预售合同》（下称“预售合同”），约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发的位于上海市奉贤区海马路2155弄嘉业海悦苑7号1301室的商品房一套（下称“涉案房屋”），总房价人民币874，164元（以下币种同），付款方式为一次性付款。该预售合同第十一条约定被告应于2015年5月31日前将房屋交付给原告，如延期交房的，按照预售合同第十二条约定，按已支付房价款的日万分之0.5计算违约金。原告所有房款已经付清。而被告至起诉前尚未交付涉案房屋。原告为了解决住房问题，不得不支付高额房租，被告延期交房给原告造成的损失远非约定的违约金所能弥补，预售合同中约定的房价款日万分之0.5的违约金比例明显过低，故原告请求法院调整违约金比例，要求判令：1、被告支付原告以房价款人民币874，164元为本金自2015年5月31日起至实际交房之日止按日万分之5计算的违约金；2、本案的诉讼费由被告承担。原告对其诉称提交并当庭出示了下列证据：1、《上海市商品房预售合同》复印件一份，证明原告与被告签订了商品房预售合同，购买了涉案房屋，合同第十一条明确约定了被告交付房屋的时间，第十二条中约定了被告延期履行需支付违约金的计算比例为已支付房款日万分之0.5的事实。2、个人房屋租赁合同复印件一份，证明2014年1月10日至2015年1月9日，由于被告延期交房的行为，原告不得不另行租房居住，并每个月支付房租3，200元的事实。被告上海悦昌置业有限公司辩称，原告和被告签订了预售合同，约定原告向被告购买涉案房屋，原告现已支付全部房屋价款，被告至今尚未交房，也未按约向原告支付违约金。但对原告的诉讼请求，有二点不同意：一、不同意调整违约金计算比例，只同意按预售合同第���二条约定的违约金计算标准向原告支付违约金，即按房价款日万分之0.5自延期交房之日起计算，理由是：1、预售合同的签订都是双方自愿的，不存在强买强卖，该合同是按政府的合同范本提供的，并不是被告自拟的，也不存在格式合同条款属不公平的情形；2、被告交房的时间是经过工作人员测算的，作为开放商的被告也希望如期交房，且一直在积极沟通和推进中，努力地办手续。3、延期交房的确给原告造成了一定程度的不便，但原告购买的是期房，期房的交房日期是有风险的，这是原告所应预知的风险。故被告不同意调整违约金比例，只同意按照预售合同第十二条约定向原告支付违约金。二、支付原告延期履行违约金时间应计算到2015年12月13日，因为2015年12月11日被告已经取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》，符合了交房的条件，可以交房，且被告已经于2015年12月8日提前通过邮寄挂号信方式向原告通知了交房事宜，告知原告自2015年12月14日被告开始交房，原告可以于2015年12月20日前来办理交房手续。但原告未来办理交房手续，被告认为，其已经履行了通知义务，原告因不同意双方约定的违约金的计算比例，迟迟不来办理交房手续，不等于被告的违约金需要支付至实际交房之日。故对延期交房的违约金，被告只同意按照合同约定计算至2015年12月13日。被告对其辩称，提交并当庭出示了下列证据：1、《上海市新建住宅交付使用许可证》，证明被告于2015年12月11日取得了许可，符合交房条件的事实。2、上海邮政微机专用单册及同一批其他业主退件，证明被告于2015年12月8日通过邮寄挂号信的方式向原告送达了办理交房手续通知，通知的地址是原告向被告提供的地址，被告已经履行了通知交房��义务的事实。经当庭质证，被告对原告提供证据1的真实性、关联性无异议，对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为被告是恶意拖延；对证据2的真实性无异议，但认为入户通知和进户催告书并非是有效的通知，因为通知上并没有被告的签章或负责人签字。结合原、被告的质证意见，本院对双方提供的对方对真实性无异议的证据予以确认，并作为本案的定案依据。基于上述认定的证据及当事人陈述，本院确认如下法律事实：原告潘连荣（乙方）与被告上海悦昌置业有限公司（甲方）于2014年1月14日签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的涉案房屋，总价款为874，164元。该预售合同第十一条约定甲方应于2015年5月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；并在��十二条约定，如果甲方未依约交付房屋，则“按乙方已支付房价款的日万分之0.5计算违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”。第十三条约定，“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙”。后原告依约履行支付全部购房款。被告尚未交付房屋，也未向原告支付违约金。2015年12月8日被告通过邮局邮递挂号信的方式向双方所签订的预售合同上载明的原告的地址送达《入户通知》，载明被告“从2015年12月14日起正式交房，现将有关事项通知您：请您接到本通知后于2015年12月20日前至我司指定的交房地点办理入户手续。……”。审理中，原告自认其已收到被告于2015年12月发出的入户通知。被告于2015年12月11日取得由上海市奉贤区租房保障和房屋管理局就项目海马路2155弄嘉业海悦苑所发的《上海市新建住宅交付使用许可证》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告依约向被告支付了购房款，被告未按约向原告交房，显属违约，应承担迟延履行义务的违约责任，原告主张要求被告承担违约金的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。本案的争议焦点有二，其一为双方在预售合同第十二条中关于被告延期交房需向原告承担违约金的计算标准的约定是否过低，是否需要调整；以及如果需要调整，应如何调整。其二为对被告延期交房向原告承担的违约金应计算至何时。对争议焦点一，原告认为，该约���过低，应需调整，主要基于二点理由：1、原告与被告签订合同时，被告利用其强势地位可以压低延期交房支付违约金的比例，而作为原告迟延付款，则要按照补充条款第四条支付每日万分之五的违约金。严重违背了合同法关于公平原则的规定；2、被告在与原告签订合同时，同一小区已经出现了不能如期交房的事实，对此被告从未告知原告，隐瞒重要事实，原告签订合同后便开始向被告支付了各种款项，对原告将要面临的种种损失，被告完全不予提醒，致使原告损失逐渐扩大；3、被告逾期交房的行为严重超期，致使原告不得不到高价租房居住，进一步扩大原告损失，且每个月还要支付购房贷款的利息，故按房屋总价款的日万分之0.5的比例计算违约金，不足以弥补原告因被告延期交房给原告造成的需另行租房等所产生的经济损失。被告认为，原、被告双方签订的预��合同是双方真实的意思表示，双方在合同中的地位是平等的，被告因延期交房所承担的违约金应按合同第十二条的约定计算。被告延期交房的风险，是原告购买期房之初就知道且应承担的风险，故不能依据原告所称的损失调整违约金的计算标准。本院认为，双方虽在预售合同第十二条对被告延期交房应向原告承担的违约金约定了计算的标准，但被告延期交房客观上给原告造成了经济上的损失，结合本案的案情，综合考虑被告的违约情形、原告的客观损失，本院酌情将被告延期交房应向原告承担违约金计算比例调整至中国人民银行同期同类贷款利率。对争议焦点二，原告认为其虽然收到被告发出的入户通知，但所载明的内容无被告的签章和负责人签字，并非是一份有效的交房通知。被告现尚未交房，故应支付违约金至实际交房之日。被告认为，其已经按照合同中第十三条的约定提前5天通过挂号信方式向原告发了书面入户通知，在原告未来办理的情况下，又向原告发出了进户催告书，告知原告办理交房需携带的材料和不同时间办理地点不同等事项，并且是按照原告提供的地址寄发的，该小区有400多户业主，考虑到工作量，入户通知和进户催告书上没有加盖印章，但确是被告向原告发出的通知办理交房的意思表示，且被告也已经取得了交房所需办理的《上海市新建住宅交付使用许可证》，符合交房条件。被告开始办理交房的时间是2015年12月14日，原告逾期不来办理，责任不在被告，故被告支付迟延交房的违约金应计算至2015年12月13日。本院认为，被告于2015年12月8日向原告发出的入户通知，虽未有被告的签章，但载明的内容和落款，即为被告通知原告办理交房的意思表示，但被告在通知中明确注明原告可于2015年12月20日��至被告指定的交房地点办理入户手续，给了原告办理入户手续的合理期限，并不当然视2015年12月14日为被告已经转移了房屋的占有。原告自认其已收到被告发出的入户通知，但未及时会同原告办理房屋交接手续，责任在原告一方。因双方就迟延交房违约金事宜未达成一致意见，原告未及时前往被告处办理交房手续，损失的扩大，责任在原告一方，对扩大的损失的部分，应由原告自行承担。综上，本院认为，被告支付原告迟延交房的违约金应计算至2015年12月20日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海悦昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘连荣以874，164元为本金自2015年6月1日至2015年12月20日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的迟延交房违约金。二、驳回原告潘连荣的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，095元，减半收取计1，047.5元，由原告潘连荣负担819.5元，被告上海悦昌置业有限公司负担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  许力涛二〇一六年三月三十日书 记 员  宋 苏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅��变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。