四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)德民一终字第922号上诉人(原审原告)王丽华。委托代理人叶玖贤，四川宗元律师事务所律师。被上诉人(原审被告)杨超。委托代理人谢贤平，四川三目律师事务所律师。被上诉人（原审被告）德阳市昊天房地产经纪有限责任公司。法定代表人黄建。上诉人王丽华因与被上诉人杨超、德阳市昊天房地产经纪有限责任公司（以下简称“昊天房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2015）旌民初字第2560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：王丽华与杨超经昊天房地产公司介绍于2011年2月25日签订《房屋购销合同》，约定杨超为甲方，王丽华为乙方；由于甲方已收到乙方的购房定金20000元，双方同意就房地产买卖事宜，订立本合同；甲方自愿将位于德阳市市区玉泉路玉湖轩门面（房屋建筑面积85平方米）出售给乙方；甲乙双方协商一致，该房屋售价为880000元；乙方按照2期向甲方清付房款；付款时间为2011年2月25日向甲方支付20000定金；改合同之日向甲方支付860000元；甲方于房款付清之日前，将该房屋正式交付给乙方（其建筑物范围内的土地使用权一并转让给乙方）；该房屋办理产权证和国有土地使用权证过户的费用按照国家有关房产交易政策各人支付各人的费用；双方协商开发商收取的费用由乙方支付；若甲方违约，将双倍返还定金40000元。若乙方违约，无权要求返还定金20000元；中介费在中介成功后，甲方改合同之日，乙方支付10000元中介费。昊天房地产公司于2011年2月25日出具收条，载明：今收到王丽华购买玉泉玉湖轩门面定金20000元，大写贰万元整；代收订金。杨超于2011年3月3日出具收条，载明：今收到王丽华购玉湖轩1-4号门市购房款88万（大写：捌拾捌万元正）房款已清。华宇房地产公司于2015年8月17日出具情况说明，载明：王丽华在2011年3月3日与德阳市华宇房地产有限责任公司（以下简称“华宇房地产公司”）签订商品房买卖合同。原审法院于2015年10月9日在旌阳区看守所向华宇房地产公司的法定代表人谭德华进行询问，其陈述王丽华与公司已签订商品房买卖合同。德阳市河东区玉泉路118号玉湖轩1栋1-4号（产权证号：C01732**），房屋的所有权人为四川省都江堰市人民渠第二管理处。原审法院认为，王丽华与杨超签订的《房屋购销合同》实质是债权债务转让合同，其系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、法规的强行性规定，应属有效合同，依法受法律保护。杨超出具的收条载明原告王丽华已支付了全部购房款88万元，根据《房屋购销合同》对付款时间的约定，王丽华在改合同之日支付购房余款86万元；并且案外人华宇房地产公司出具的情况说明以及华宇房地产公司的法定代表人谭德华的陈述均证实王丽华与华宇房地产公司就诉争房屋签订了商品房买卖合同。情况说明及谭德华的陈述能与《房屋购销合同》、收据等相互印证，王丽华虽抗辩情况说明及谭德华陈述的真实性，但未能提供证据予以证明，故原审法院对情况说明、谭德华的陈述予以采信。王丽华依约支付了全部购房款，杨超依约配合原告完成了改合同的事项，双方已依照《房屋购销合同》履行自身义务，王丽华已于改合同之日与华宇房地产公司建立新的商品房买卖合同关系，昊天房地产公司也履行完成作为中介公司的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条关于债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止之规定，王丽华与杨超签订的《房屋购销合同》的权利义务已终止，故王丽华请求解除房屋买卖合同，退还购房款、资金占用费、中介费的主张不成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回王丽华的诉讼请求。宣判后，王丽华不服，向本院提起上诉，称原审法院事实认定错误，上诉人与杨超签订的房屋购销合同目的没有实现，上诉人并未与华宇房地产公司建立新的房屋买卖合同关系，根据合同法第五十六条的规定，第三人未履行双方约定的合同债务时，实际债务人杨超应当向债权人王丽华承担违约责任。原审判决结果明显对上诉人不公，杨超无权收取上诉人88万元购房款。昊天房地产公司在联系房屋买卖过程中未尽到基本的审查、注意和提醒义务，应当退还中介费并承担连带责任。昊天房地产公司向本院提交了书面答辩意见，房屋买卖系上诉人与卖方间的真实意思表示，中介已协助双方完成了房屋买卖事宜，请求维持一审判决，驳回王丽华诉讼请求。另二审审理查明，2010年9月29日华宇房地产公司、杨超签订《商品房买卖合同》，约定将玉湖轩商品房2号门面卖于杨超，建筑面积95.35平方米、总价76.25万元。2010年10月16日华宇房地产公司向杨超出具收款收据，载明“购房款玉湖轩营业房1-2、1-4”，金额90万元。2011年2月25日卖方（甲方）杨超、买方（乙方）王丽华双方签订的《房屋购销合同》，张晓平作为代办人在合同落款处签字，杨超未在《房屋购销合同》上签名。（这一句要核实一下，好象是杨超并没签字，是王丽华与中介签的合同，要把杨超在一审或二审认可该合同的事实写上，这样后面判决解除这份合同才有事实依据！！）二审中，双方均未向本院提交新的证据，二审查明的其它事实和证据与一审相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、王丽华是否享有解除与杨超之间达成的《房屋购销合同》并要求杨超返还购房款及支付资金利息。2、昊天房地产公司是否应当退还中介费并承担连带责任。关于焦点一。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第三条规定：“…..出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，本案中，根据已查明事实,杨超虽向华宇房地产公司支付玉湖轩营业房1-2、1-4部分购房款，但一直未取得房屋所有权，将1-4转卖给王丽华后华宇房地产公司也未将房屋过户给王丽华，诉争房屋所有权现为四川省都江堰市人民渠第二管理处，依据上述法律规定，王丽华要求解除与杨超签订的《房屋购销合同》并返还购房款880000元，本院予以支持。关于王丽华要求按同期银行贷款标准支付利息问题，本院认为，《房屋购销合同》未对房屋产权证办理时间做出约定，根据德阳市住房保障和房屋管理局房屋登记查询结果通知书，玉湖轩营业房1-4号门面已在2015年6月10日登记给四川省都江堰市人民渠第二管理处，至此华宇房地产公司、杨超已无法向王丽华交付本案诉争房屋，因杨超系本案合同违约方，王丽华要求杨超按同期银行贷款标准支付购房款利息符合法律规定，杨超应支付王丽华2015年6月10日之日起至全部返还购房款之日止资金利息。关于焦点二。本案中，杨超、王丽华经昊天房地产公司介绍，签订并达成了《房屋购销合同》，昊天房地产公司作为中介公司已完成居间合同义务，上诉人无证据证实昊天房地产公司故意隐瞒有关重要事实或提供虚假信息。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，昊天房地产公司不负有退还昊天房地产公司中介费并承担损害赔偿责任。综上，原判部分事实认定有误，适用法律确有不当，应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销德阳市旌阳区人民法院（2015）旌民初字第2560号民事判决；二、解除杨超与王丽华之间达成的《房屋购销合同》；三、杨超于本判决生日之日起十日内返还王丽华购房款880000元，并支付利息，计算方法为：以880000元为基数，从2015年6月10日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；四、驳回王丽华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费11220元，由王丽华负担。二审案件受理费12600元，由杨超负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄晓宇代理审判员  杨 文代理审判员  蔡亚淋二〇一六年三月十六日书 记 员  王 阳四川省德阳市中级人民法院民事判决书(2015)德民一终字第922号上诉人(原审原告)王丽华，女，汉族，生于1968年9月13日，住四川省中江县富兴镇天梯村1组63号，公民身份号码510623196809132249。委托代理人叶玖贤，四川宗元律师事务所律师。被上诉人(原审被告)杨超，男，汉族，生于1971年10月18日，住四川省绵竹市剑南镇瑞祥路192号，公民身份号码510622197110180034。委托代理人谢贤平，四川三目律师事务所律师。被上诉人（原审被告）？德阳市昊天房地产经纪有限责任公司，住四川省德阳市河东区天山北路19号春锦花园D2-1号，组织机构代码66279419-6。法定代表人黄建。上诉人王丽华因与被上诉人杨超、德阳市昊天房地产经纪有限责任公司（以下简称“昊天房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2015）旌民初字第2560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：王丽华与杨超经昊天房地产公司介绍于2011年2月25日签订《房屋购销合同》，约定杨超为甲方，王丽华为乙方；由于甲方已收到乙方的购房定金20000元，双方同意就房地产买卖事宜，订立本合同；甲方自愿将位于德阳市市区玉泉路玉湖轩门面（房屋建筑面积85平方米）出售给乙方；甲乙双方协商一致，该房屋售价为880000元；乙方按照2期向甲方清付房款；付款时间为2011年2月25日向甲方支付20000定金；改合同之日向甲方支付860000元；甲方于房款付清之日前，将该房屋正式交付给乙方（其建筑物范围内的土地使用权一并转让给乙方）；该房屋办理产权证和国有土地使用权证过户的费用按照国家有关房产交易政策各人支付各人的费用；双方协商开发商收取的费用由乙方支付；若甲方违约，将双倍返还定金40000元。若乙方违约，无权要求返还定金20000元；中介费在中介成功后，甲方改合同之日，乙方支付10000元中介费。昊天房地产公司于2011年2月25日出具收条，载明：今收到王丽华购买玉泉玉湖轩门面定金20000元，大写贰万元整；代收订金。杨超于2011年3月3日出具收条，载明：今收到王丽华购玉湖轩1-4号门市购房款88万（大写：捌拾捌万元正）房款已清。华宇房地产公司于2015年8月17日出具情况说明，载明：王丽华在2011年3月3日与德阳市华宇房地产有限责任公司（以下简称华宇房地产公司）签订商品房买卖合同。本院于2015年10月9日在旌阳区看守所向华宇房地产公司的法定代表人谭德华进行询问，其陈述王丽华与公司已签订商品房买卖合同。德阳市河东区玉泉路118号玉湖轩1栋1-4号（产权证号：C01732**），房屋的所有权人为四川省都江堰市人民渠第二管理处。原审法院认为，王丽华与杨超签订的《房屋购销合同》实质是债权债务转让合同，其系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、法规的强行性规定，应属有效合同，依法受法律保护。杨超出具的收条载明原告王丽华已支付了全部购房款88万元，根据《房屋购销合同》对付款时间的约定，王丽华在改合同之日支付购房余款86万元；并且案外人华宇房地产公司出具的情况说明以及华宇房地产公司的法定代表人谭德华的陈述均证实王丽华与华宇房地产公司就诉争房屋签订了商品房买卖合同。情况说明及谭德华的陈述能与《房屋购销合同》、收据等相互印证，王丽华虽抗辩情况说明及谭德华陈述的真实性，但未能提供证据予以证明，故本院对情况说明、谭德华的陈述予以采信。王丽华依约支付了全部购房款，杨超依约配合原告完成了改合同的事项，双方已依照《房屋购销合同》履行自身义务，王丽华已于改合同之日与华宇房地产公司建立新的商品房买卖合同关系，昊天房地产公司也履行完成作为中介公司的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条关于债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止之规定，王丽华与杨超签订的《房屋购销合同》的权利义务已终止，故王丽华请求解除房屋买卖合同，退还购房款、资金占用费、中介费的主张不成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回王丽华的诉讼请求。宣判后，王丽华不服，向本院提起上诉，称原审法院事实认定错误，上诉人与杨超签订的房屋购销合同目的没有实现，上诉人并未与华宇房地产公司建立新的房屋买卖合同关系，根据合同法第五十六条的规定，第三人未履行双方约定的合同债务时，实际债务杨超应当向债权人王丽华承担违约责任。原审判决结果明显对上诉人不公，杨超无权收取上诉人88万元购房款。昊天房地产公司在联系房屋买卖过程中未尽到基本的审查、注意和提醒义务，应当退还中介费并承担连带责任。昊天房地产公司向本院提交了书面答辩意见，房屋买卖系上诉人与卖方间的真实意思表示，中介已协助双方完成了房屋买卖事宜，请求维持一审判决，驳回王丽华诉讼请求。二审中，双方均未向本院提交新的证据，一审查明的事实，本院予以确认。另查明，2010年9月29日华宇房地产公司、杨超签订《商品房买卖合同》，约定将玉湖轩商品房2号门面卖于杨超，建筑面积95.35平方米、总价76.25万元。2010年10月16日华宇房地产公司向杨超出具收款收据，载明“购房款玉湖轩营业房1-2、1-4“，”，金额90万元。2011年2月25日卖方（甲方）杨超、买方（乙方）王丽华双方签订的《房屋购销合同》，张晓平作为代办人在合同落款处签字，杨超未在《房屋购销合同》上签名。二审中，双方均未向本院提交新的证据，二审查明的其它事实和证据与一审相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点实为杨超、王丽华、华宇房地产公司三者是否构成债权债务转让关系。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第三条规定：“…..出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。“，。”，本案中，根据已查明事实,杨超虽向华宇房地产公司支付玉湖轩营业房1-2、1-4部分购房款，但一直未取得房屋所有权，将1-4转卖给王丽华后华宇房地产公司也未将房屋过户给王丽华，诉争房屋所有权现为四川省都江堰市人民渠第二管理处，依据上述法律规定，王丽华要求解除与杨超签订的《房屋购销合同》并返还购房款88万元，本院予以支持。关于王丽华要求支付从2011年3月3日起占用资金利息的问题，本院认为，《房屋购销合同》未对房屋产权证办理时间做出约定，根据德阳市住房保障和房屋管理局房屋登记查询结果通知书，玉湖轩营业房1-4号门面已在2015年6月10日登记给四川省都江堰市人民渠第二管理处，至此华宇房地产公司、杨超已无法向王丽华交付本案诉争房屋，杨超应从合同不能履行之日即2015年6月10日起支付王丽华资金占用利息。（终止时间？）综上，原判认定部分事实认定有误，适用法律确有不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，…写明引用的实体法…，判决如下：一、撤销德阳市旌阳区人民法院（2015）旌民初字第2560号民事判决；二、杨超于本判决生日之日起十日内返还王丽华880000元购房款，并从2015年6月10起按银行同期存款（贷款还是存款）？利率支付利息…支付到何时？。三、驳回王丽华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费11220元，由王丽华负担。二审案件受理费12600元，由杨超负担。本判决为终身判决。审判长黄晓宇代理审判员杨文代理审判员蔡亚淋二0一六年三月十六日书记员王阳