山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁17民终542号上诉人（原审被告）：菏泽市盛宇房地产开发有限公司。法定代表人：刘建存，该公司总经理。委托代理人：郭庆彪，山东信法律师事务所律师。委托代理人：张玉芳，山东信法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李静。委托代理人：朱建宇，山东君诚仁和律师事务所律师。上诉人菏泽市盛宇房地产开发有限公司（以下简称菏泽盛宇公司）因与被上诉人李静商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开进行了审理。本案现已审理终结。原审原告李静诉称，2011年12月7日，原、被告签订商品房买卖合同，约定2012年12月31日交房，被告实际交付日期为2015年6月2日，依据2014年12月8日被告出具的《菏泽市盛宇房地产开发有限公司承诺书》计算违约金共计128962.29元。原告诉至原审法院要求法院判令被告支付违约金128962.29元；诉讼费用由被告承担。原审被告菏泽盛宇公司辩称，1、原告诉请缺少事实和法律依据。首先，被告延期交房是因为政府拆迁不力造成的，属于不可抗力；其次，不可抗力发生后，原、被告之间签订了《交房补充协议》，补充协议中约定，交房的最终交付时间以本项目整体建设施工和配套施工竣工日期为准，故双方在《商品房买卖合同》中约定的2012年12月31日的交房时间已经变更为《交房补充协议》约定的交房期限。2、《菏泽市盛宇房地产开发有限公司承诺书》是无效的，该承诺书系在原告的胁迫下签订的，不是被告真实意思表示。3、被告未按承诺书约定的时间交房，是因为原告惰于收房所致。被告在2015年5月1日，就涉案房屋已经相关单位验收合格，在2015年5月1日被告已在小区门口打出醒目条幅，且有部分业主在2015年5月1日收到房屋，被告并未逾期交房。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原审法院经审理认定，2011年12月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于菏泽市中山路的“博士庄园”小区第0005栋2单元05004号房，总额为470322元。合同第八条约定：被告应于2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定商品房交付给原告：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用的批准文件；5、商品房经验收合格（即取得单位工程质量竣工验收记录）。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知原告的；2、非被告原因的规划调整或重大变更等。合同第九条约定被告的违约责任为：1、逾期不超过90日，自涉案合同第八条规定的最后交付时间的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同，被告应在自原告解除合同通知达到之日起30日天内退还全部付款，并按原告累计已付款的百分之一向被告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后。出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同中的附件四约定：本合同中约定之所有通知均采用书面形式，即传真、邮寄信件或手递信件，邮寄信件根据本合同中记载的地址邮寄3日内视为送达。合同签订后，原告已将房款支付给被告。2012年12月31日被告未交付房屋。2014年12月8日被告针对博士庄园小区5号楼购买人作出承诺书，承诺：1、保证在交房时按照商品房买卖合同中第八条交付期限约定的出卖人应当在2012年12月31日前的交付时间，全部足额支付因被告逾期交房造成的违约金；2、保证依照商品房买卖合同中第九条被告逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，自合同第八款规定的最后交房期限（2012年12月31日）的第二天起至2015年4月30日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的总额的万分之三的违约金标准，违约金在交房时一次性付清；3、保证与2015年5月1日前按照商品房买卖合同中约定的标准交付房屋；4、若在2015年5月1日仍不能交房，本公司自愿承诺违约双倍支付，并将以前的违约金全部一次性付清；5、商品房买卖合同第八条交房时间不是2012年12月31日前的按照合同约定日期为准。2015年6月2日原告领取涉案房屋的装修钥匙。被告庭审中提交拆迁证书、拆迁房屋产权调换协议各两份，用以证明涉案小区拆迁从2010年1月12日开始至2015年4月16日止，因拆迁原因导致不能及时施工，交房延期系政府拆迁不力所致，系不可抗力；提交交房横幅照片、部分业主的交房协议及相关单位对涉案楼房的验收报告，以证明涉案楼房已经达到交付条件，被告通过打条幅的方式通知业主接收房屋，并且有业主已经接收房屋。原审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应按照合同约定行使权利，履行义务。原告依合同约定支付购房款后，被告应按合同约定按时将房屋交付给原告。被告未在约定的期限向原告交付房屋，已经构成违约。针对被告认为逾期交房是因政府拆迁不力，导致被告建造楼房延期，依据法律规定属于不可抗力的抗辩意见。原审法院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据被告提交的证据，不能证明政府拆迁过程中所遇到的问题为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对该意见依法不予支持。被告2014年12月8日作出承诺，承诺按照相关约定支付违约金。被告主张该承诺是在被胁迫的情况下出具，但并未提交相关证据予以证实，故应认定为被告真实意思表示，应依法履行。关于被告认为未按照承诺书交房是因为原告惰于收房所致，经查，被告提交的相关单位验收报告，仅能证明被告的房屋达到交付条件，不能证明被告何时交付房屋，被告通过打条幅的方式交房，也非合同约定的交房方式，故被告该意见证据不足，依法不予支持。针对计算违约金的截止日期问题，根据原、被告约定，违约金应计算至交房日止，被告主张交房并未违约，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后。出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告在开庭过程中，被告提交的证据仅证明通过打条幅的方式告知业主接收房屋，并未提交书面通知原告接收房屋的相关证据，根据被告提供现有证据，不能证明2015年5月1日前已将房屋交付给原告。现被告也未提交证据证明被告具体的交房时间，根据原告提交的《领取钥匙（水电表底数）登记表显示，原告2015年6月2日已经领取房屋的装修钥匙，据此确定被告的交房日期为2015年6月2日。综上根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及被告所做承诺，被告应支付原告违约金为128962.29元（470322×0.0003×850＋470322×0.0003×32×2）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告菏泽市盛宇房地产开发有限公司支付原告李静违约金128962.29元，于判决生效后五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2879元，减半收取1439.5元，由被告菏泽市盛宇房地产开发有限公司负担。上诉人菏泽盛宇公司不服原审人民法院判决上诉称，一、涉案工程因为政府拆迁不力致使上诉人建造房屋延期，该情形属于不可抗力，是上诉人不能控制的时间影响导致了交房时间可能延期。二、被上诉人并没有在承诺书签收名单上签字，承诺书对其不发生法律效力。一审判决依据承诺书的内容认定上诉人违约，属认定事实不清。三、被上诉人既没有签订《交房补充协议》，也没有签收过承诺书，仅依据《商品房买卖合同》要求上诉人承担违约责任，显然已超过二年的诉讼时效。四、上诉人在2015年5月1日在涉案小区门口打出多幅“五一交房”的横幅，被上诉人接收房屋与否不影响上诉人的交房时间，其扩大的损失应当自负。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人李静答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。承诺书是针对整个博士庄园5号楼全体业主的承诺，被上诉人和其他业主30余人一块去的房产局，因为去接孩子，没有在上诉人的表格上签字，但承诺书已经领走。请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：一、上诉人延期交房的原因是否属于不可抗力；二、上诉人延期交房起止时间的认定。三、被上诉人的诉请是否超过诉讼时效。关于焦点一，上诉人主张，由于政府拆迁不力，存在钉子户，直至2015年4月16日才解决，造成了建房时间的延误，该情形属于不可抗力。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人一审时提交的证据不能证实上诉人在建房过程中存在着不可抗力因素。同时，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。该规定明确了因第三人的原因导致合同一方不能履行义务的，合同一方仍应当向合同相对方承担违约责任。因此，上诉人主张的拆迁不力不能构成其免责的理由。关于焦点二，双方签订的商品房买卖合同约定交房时间为2012年12月31日前。2014年12月8日上诉人向博世庄园5号楼业主作出承诺，保证在交房时按照商品房买卖合同第八条约定的交房期限计算并承担违约责任；2015年5月1日后交房的，支付双倍违约金。被上诉人虽未在承诺书签收表上签字，但承诺书明确载明“被承诺人为博世庄园五号楼购买人”，证明上诉人承诺的对方包括被上诉人。上诉人作出的承诺系对自己交房义务的单方意思表示，没有为被承诺人设定义务，因此该承诺行为属单方法律行为，一经作出即产生法律效力，因此该承诺书对被上诉人发生法律效力。争议双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。上诉人未能提供书面通知被上诉人交房的相关证据，不能证明上诉人于2015年5月1日前将房屋交付给被上诉人，被上诉人提供的交房申请显示，2015年6月2日被上诉人向上诉人申请接收涉案房屋，故本案的违约金应计算至2015年6月2日。原审判决上诉人承担违约责任的起止时间符合法律规定，本院予以认可。关于焦点三，双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2012年12月31日前，上诉人于2014年12月8日向博世庄园5号楼购买人作出承诺，承诺在交房时按照商品房买卖合同第八条约定的交房期限计算并承担违约责任；2015年5月1日后交房的，支付双倍违约金。诉讼时效因上诉人承诺履行义务而中断，因此，被上诉人的诉请未超过二年的诉讼时效。综上，上诉人菏泽盛宇公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2879元，由上诉人菏泽市盛宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  路凤娟审 判 员  李冠军代理审判员  于 辉二〇一六年三月二十一日书 记 员  王 婷