徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓商初字第0859号原告中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。负责人许范新，该分行副行长。委托代理人陈其禾，该分行个贷中心客户经理。委托代理人蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。被告袁华。被告杨素红。被告徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市泉山区奎山中街1栋306室。法定代表人王广备，该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告袁华、杨素红、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈其禾、蔡军，被告袁华、杨素红到庭参加诉讼。被告同力公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司徐州分行诉称：2013年7月31日，被告袁华、杨素红与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：袁华、杨素红向原告借款92万元，以位于徐州市橙黄时代山水丽庭10#-4-601室房产抵押原告，作为履行合同的抵押物。被告同力公司为袁华、杨素红的借款债务提供连带责任担保。合同签订后，原告依约向袁华、杨素红发放贷款92万元，但两被告未按约还款。根据约定，原告有权要求袁华、杨素红提前返还剩余全部本息882280.61元（利息暂计算至2015年11月30日），并赔偿律师代理费17400元。故原告诉至本院，请求判令：1、被告袁华、杨素红返还贷款本金868176.88元（开庭时变更为861916.21元）及利息（利息计算至2016年1月11日为19443.84元，2016年1月12日至实际付清之日的利息继续计算）；2、被告袁华、杨素红赔偿律师代理费17400元；3、原告对借款抵押物的价值享有优先受偿权；4、被告同力公司对上述债务承担连带清偿责任；5、三被告负担诉讼费。被告袁华、杨素红辩称：借款和欠款均是事实。被告同力公司书面辩称：袁华、杨素红购买我公司开发的徐州市橙黄时代山水丽庭10#-4-601室房产并向原告贷款92万元是事实，我公司已收到原告的92万元贷款；我公司对袁华、杨素红的该还款义务承担连带责任保证，保证范围同借款合同的约定；涉案商品房尚未交付袁华、杨素红使用。原告为支持其诉讼主张，向法庭提供以下证据：1、个人住房（商业用房）最高额保证合同一份，证明同力公司为其开发的山水丽庭房产与因购置该房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证担保，担保最高限额为3000万元，担保的债权确定期间为2013年1月5日至2015年1月5日，从而证明同力公司对袁华、杨素红的该借款债务承担连带保证责任。2、个人住房（商业用房）借款合同一份，证明袁华、杨素红与原告存在金融借款合同关系，合同约定了借款用途、利率、期限和违约责任。3、徐州市房地产抵押合同、房屋预告登记证明各一份，证明袁华、杨素红以其购买的位于徐州市橙黄时代.山水丽庭10#-4-601室房产抵押原告，作为履行还款义务的抵押担保并办理了预告抵押登记，原告对抵押物依法享有优先受偿权。4、个人贷款支付凭证一份，证明原告于2013年8月1日向袁华、杨素红发放贷款92万元。5、贷款账户基本信息二份、个人贷款对账单一份，证明至2015年10月30日，袁华、杨素红拖欠本金868176.88元、利息14103.73元；原告起诉后，两被告偿还本金6260.68元，截止2016年1月11日，两被告拖欠本金861916.21元、利息19443.84元。6、律师代理费发票一份，证明根据借款合同的约定，被告应赔偿律师代理费17400元。三被告均未向法庭提供证据。对于原告的举证，袁华、杨素红均无异议。对于原告的举证，本院认证如下：个人住房（商业用房）最高额保证合同证明同力公司为因购买其公司开发的山水丽庭房产而与原告发生借贷关系的全部债务人在最高限额3000万元内提供连带责任保证的事实；个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证，证明原告与袁华、杨素红存在金融借款合同关系、向两被告发放贷款92万元的事实；徐州市房地产抵押合同、房屋预告登记证明，证明袁华、杨素红以其购买的位于徐州市橙黄时代山水丽庭10#-4-601室房产作为还款义务的抵押担保，并办理了预告抵押登记的事实；贷款账户基本信息证明袁华、杨素红拖欠本息违约的事实；律师代理费发票证明原告为本案诉讼产生律师代理费17400元的事实；上述证据客观、真实，均与本案存在关联性，本院予以确认，作为定案的依据。经审理查明：2013年1月5日，同力公司作为合同甲方、原告作为合同乙方，双方签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同一份，合同约定：本合同所称债务人是指因购置坐落于徐州市泉山区奎山路项目所属之山水丽庭房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2013年1月5日至2015年1月5日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等），乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币3000万元，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。2013年7月31日，袁华和杨素红作为借款人和抵押人、原告作为贷款人，双方签订个人住房（商业用房）借款合同一份，合同在特别条款中约定：借款人应将借款用于购买坐落于徐州市泉山区奎山路项目所属之山水丽庭10-4-601室房产，借款本金92万元，借款期限240个月（即自2013年7月31日至2033年7月31日）。本合同项下的贷款利率为月利率，采用浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款的利率调整日于每年1月1日调整；贷款人将款项首次划入借款人指定的同力公司账户；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月的最后一日为约定还款日；借款人采取委托扣款方式，还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押和最高额保证；抵押财产为徐州市橙黄时代山水丽庭10#-4-601室房产；借款人购买预售商品房向贷款人申请贷款的，抵押人应当及时通知并协助贷款人到相应登记部门办妥抵押权预告登记手续，未经贷款人书面同意，抵押人不得申请撤销、变更登记，预告登记后，抵押人应自能够办理相应房屋所有权证书之日起两个月内申请房屋所有权证书并即时通知贷款人、协助贷款人办妥抵押登记手续，抵押人应当确保前述抵押权预告登记、抵押权登记的及时、有效，否则贷款人有权提前收回贷款，并追究抵押人的违约责任；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。合同还约定：本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，对于剩余款项，本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权行使担保权利、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2013年7月31日，袁华、杨素红与原告还签订徐州市房地产抵押合同一份，以袁华购买的位于徐州市橙黄时代山水丽庭10#-4-601室房产作为还款义务的抵押担保，合同约定：设定权利价值为92万元，约定期限自2013年7月31日起至2033年7月31日止。同日，袁华、杨素红办理了该抵押物的预告抵押登记，但至今未办理正式抵押登记。2013年8月1日，原告依约向袁华、杨素红指定的同力公司账户发放贷款92万元。合同履行期间，袁华、杨素红未按借款合同的约定按期足额返还本息，自2015年9月期至同年11月拖欠本息计17231.91元。原告根据借款合同的约定，宣布贷款提前到期并要求收回剩余全部本息。经统计，截至2015年11月30日，袁华、杨素红拖欠本金868176.88元、利息14103.73元；后袁华、杨素红先后偿还部分本金，截止2016年1月11日，仍欠本金861916.21元、利息19443.84元；截至2016年2月24日，拖欠本金854472.03元、利息24138.32元。同力公司亦未履行保证责任。原告为本案诉讼，向江苏清正苑律师事务所支付律师代理费17400元。本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与同力公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，与袁华、杨素红签订的个人住房（商业用房）借款合同、徐州市房地产抵押合同，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据个人住房（商业用房）借款合同，原告发放贷款后，袁华、杨素红未按借款合同的约定返还本息，构成违约，原告依据借款合同，有权宣布贷款全部到期并要求袁华、杨素红返还剩余全部本金并赔偿利息损失。故原告主张袁华、杨素红返还本息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。袁华、杨素红应向原告返还本金854472.03元、至2016年2月24日的利息24138.32元以及至本金给付完毕之日的利息。因个人住房（商业用房）借款合同明确约定贷款人为实现债权所产生的费用(包含律师代理费)由借款人承担，原告为实现债权，委托律师代理诉讼并产生代理费17400元。经本院审查，依据本案借款合同签订时江苏省律师服务收费管理办法的规定和原告起诉的本息数额，原告主张赔偿律师代理费17400元，符合相关收费标准，本院予以支持。根据徐州市房地产抵押合同，袁华、杨素红以袁华购买的位于徐州市橙黄时代山水丽庭10#-4-601室房产为借款合同义务设立抵押担保，但未办理抵押登记手续，该抵押权未设立。故原告主张对抵押物的价值享有优先受偿权的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，同力公司的保证期间至抵押人将抵押物的他项权证交付贷款人收执为止，因袁华、杨素红未向原告交付抵押物的他项权证，同力公司则应对袁华、杨素红的该借款债务承担连带保证责任。故原告主张同力公司承担连带清偿责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。同力公司在承担清偿责任后，有权向袁华、杨素红追偿。同力公司未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后五日内，被告袁华、杨素红一次性返还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行贷款本金人民币854472.03元及利息【利息计算至2016年2月24日为人民币24138.32元，自2016年2月25日至本金给付完毕之日的利息，以个人住房（商业用房）借款合同约定的标准计算】。被告袁华、杨素红如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，则可在执行过程中作相应扣除。二、本判决生效后五日内，被告袁华、杨素红一次性赔偿原告中国建设银行股份有限公司徐州分行律师代理费人民币17400元。三、被告徐州市同力创展房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任，其在承担责任后，有权向被告袁华、杨素红追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行对抵押物优先受偿的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元、财产保全费5000元，合计人民币17800元（原告已预付），由被告袁华、杨素红、徐州市同力创展房地产有限公司负担。如不如本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号32×××02，开户行建设徐州市永安支行）。审 判 长  唐晓红审 判 员  朱 静人民陪审员  孙 媛二〇一六年三月二日书 记 员  王晓羽本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。