广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民一初字第2200号 原告：焦宝杰，男，汉族，1980年2月15日出生，住所地哈尔滨市香坊区。 委托代理人：王滨荣（原告的母亲），女，汉族，1952年1月2日出生，住所地广东省珠海市香洲区。 被告：北海大山房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋103室。 法定代表人：陈大山。 委托代理人：关淑文，该公司职员。 被告：北海汇澳投资发展有限公司，住所地北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104房。 法定代表人：黄重才。 委托代理人：李彦增，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 原告焦宝杰诉被告北海大山房地产开发有限公司（以下简称“大山公司”）、北海汇澳投资发展有限公司（以下简称“汇澳公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理。依法由代理审判员张凌云适用简易程序于2016年1月21日公开开庭进行了审理，书记员王秀珍担任法庭记录。原告的委托代理人王滨荣，被告大山公司的委托代理人关淑文，被告汇澳公司的委托代理人李彦增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：其于2010年4月14日与被告大山公司签订了《市场运作建房合同》，购买位于“润和花园”N栋xxx房。原告签订合同后，向被告大山公司交付了购房款24.79万元。后因房屋的面积不符，被告大山公司退还购房款4.329万元。于2012年8月7日，与被告汇澳公司签订《商品房买卖合同》，约定2013年5月31日交房，但被告至今仍未履行交房，被告的违约行为对原告造成了莫大的伤害，为此向本院起诉，请求：1、判令被告大山公司与汇澳公司继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付润和花园N栋xxx号房；2、判令二被告向原告支付违约金55244元（从2013年5月31日起计算至2015年11月20日止，以交付购房款的万分之三按日计算违约金，以后另计）；3、判令被告大山公司支付购房款利息25000元（以247900为基数，从2010年4月14日计至2012年8月20日止）；4、判令二被告赔偿原告精神损失费30000元；5、本案诉讼费由被告承担。 原告对其诉称提供的证据有： 证据一：商品房买卖合同，合同编号N.xxx，证明被告未按约定交房； 证据二：收据，证明原告向被告支付了购房款； 证据三：市场运作建房合同，证明原告与被告大山公司签订的合同。 被告大山公司辩称：原告与被告汇澳公司签订商品房买卖合同后，原告与其签订的市场运作建房合同已经履行完毕，被告大山公司不存在违约行为，不需承担任何责任。 被告汇澳公司辩称：商品房买卖合同是其与原告签订，原告请求继续履行合同，其同意。因其与施工方有工程款纠纷，导致其未能按约定交房，关于违约金，根据合同约定交房之日才可计算违约金，原告现在请求违约金为时过早，双方约定的违约金也过高，应按中国人民银行同期贷款利率的130%计算。延期交房也存在天气等不可抗力的客观因素，应当将不可抗力的天气天数予以扣除。因本案不是侵权纠纷，对精神损失，不予认可。 被告大山公司在举证期内，未提交有任何证据。 被告汇澳公司在举证期内，提交的证据有： 证据一：预售许可证，证明涉案房屋取得预售证的时间； 证据二：北海市气象局证明，证明天气是造成延期交房的原因之一。 经过开庭质证。 被告大山公司对原告提交的证据一、二、三没有异议。 被告汇澳公司对原告提交的证据一没有异议，但合同中约定的违约金过高；对证据二、三没有异议。 原告对被告汇澳公司提交的证据一有异议；对证据二没有异议，但对其主张扣除天气天数不同意，同意扣除2013年5月31日之前因天气原因造成延期的天数55天。 被告大山公司对被告汇澳公司提交的证据一、二没有异议。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年4月14日，原告与被告大山公司签订了《市场运作建房合同》，合同约定，原告认购位于北海市“润和花园”N栋xxx号房，认购价为3700元/平方米，原告一次性支付购房款247900元，房屋落成后房款多退少补。项目建设期限为取得建筑工程施工许可证之日起18个月内。“润和花园”整体项目《房产预售许可证》办理后，另行签订《商品房购房合同》，关于交房的一切事宜，以所签定的《商品房买卖合同》为准，签订《商品房买卖合同》同时，此协议自动终止。被告大山公司不能按建设期限交房，原告可要求退还所交房款，被告大山公司按银行同期活期利率支付所交房款的利息。2010年4月，原告向被告大山公司支付购房款247900元。2012年8月7日，由被告汇澳公司与原告签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：N.xxx；房屋编号：xxx），合同约定：原告购买的房屋，被告汇澳公司应于2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房经验收合格后交付，被告汇澳公司因不可避免或不可克服的异常天气、停水停电超过半天以上、异常地质状况、政府行为等法律、法规及政府规章制度的变更造成延误的，可据实予以延期。被告汇澳公司未按合同规定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告汇澳公司按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。因房屋面积与原告认购时的面积存在面积差，被告汇澳公司于2012年8月20日向原告退还购房款43290元。 2012年8月30日，被告汇澳公司取得北海市商品房预售许可证，编号：北建房预字第2012036号，该证载明“建设单位：北海汇澳投资发展有限公司、广西鸿源先科股份有限公司，项目名称：润和花园，第2幢（规划为N住宅楼及地下室），共壹栋，备注：该项目的土地已办理了抵押登记。该项目为规划整合项目，2幢xxx、xxx号房（面积共128.25㎡）按双方协议为广西鸿源先科股份有限公司所有，此2套住宅不予预售。第2幢的其余住宅和车位按双方协议为北海汇澳投资发展有限公司所有，予以预售。 根据中国气象局规定，二十四小时内降雨量达到10.0-24.9㎜为中雨。根据北海市气象局气象科技服务中心提供的降雨量说明显示，2012年9至2013年5月期间，以降雨量超过10.0㎜作为中雨标准，2012年10天，2013年10天。以风速10.8m/s作为六级标准，风速高于六级的天数，2012年20天，2013年15天，风雨天重合7天。据实延期的天数，被告汇澳公司没有相关记录予以证实。 因被告未按约定履行交付房屋的义务，原告为此提起诉讼，提出上述诉讼请求。 根据原告的陈述及被告的诉辩，本案的争议焦点归纳为：1、被告大山公司是否对原告承担违约责任；2、原告诉求被告汇澳公司继续履行合同及购房款利息、精神损害赔偿是否有事实及法律依据；3、原告与被告汇澳公司约定的违约金适用标准。 本院认为： 1、关于被告大山公司是否对原告承担违约责任问题。原告与被告大山公司签订的《市场运作建房合同》是双方真实意思表示，是为有效合同，合同约定，双方签订《商品房购房合同》后，该合同自动终止。实际建设项目由被告汇澳公司承建，由汇澳公司与原告签订《商品房买卖合同》，根据约定原告与被告大山公司签订的合同于2012年8月7日终止。被告大山公司非《商品房买卖合同》的相对人，没有向原告交付房屋的义务，被告大山公司对原告不需要承担任何责任，原告请求被告大山公司继续履行交付房屋的义务、承担违约责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 2、关于原告诉求的继续履行合同及购房款利息、精神损害赔偿是否有事实及法律依据问题。原告与被告汇澳公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，为有效合同，原告按合同约定已交付了全部购房款，被告汇澳公司未按合同约定按期交房，被告汇澳公司构成违约。因没有证据表明涉案的房屋符合交付条件，或合同不能够继续履行，本院对原告请求被告汇澳公司继续履行《商品房买卖合同》交付位于北海市“润和花园”N栋xxx号房的请求，暂不予处理。原告请求被告汇澳公司支付购房款利息，没有法律依据，本院不予支持。本案为合同纠纷，原告请求精神损害赔偿，没有法律依据，本院不予支持。 3、关于原告与被告汇澳公司约定的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告与被告汇澳公司在合同中约定，违约金按原告已交房价款的万分之三计算，该标准较中国人民银行同期贷款利率或同地段租金比例都高，原告未能提供证据证实因被告逾期交房所导致的实际损失，现被告要求予以调整，综合双方的实际履行情况及公平原则，本院酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款年利率6%的130%。被告汇澳公司主张扣除造成延期的风雨天数，因没有相关记录证实其据实延期，本院对其主张不予支持。合同约定交房日期为2013年5月31日，违约金的计算起止时间为2013年6月1日至被告汇澳公司实际交房之日止，计算标准为以原告已交房价款为基数，按中国人民银行同期贷款年利率6%的130%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告北海汇澳投资有限公司向原告焦宝杰支付违约金（从2013年6月1日起至实际交付房屋之日止，以原告已交房价款204610元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率6%的130%计算）； 二、驳回原告焦宝杰的其他诉讼请求。 案件受理费5628元，减半收取2814元，由原告负担1175元，被告北海汇澳投资有限公司负但1639元（该费用原告已预交，被告负担的部分由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5628元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  张凌云 二〇一六年三月三十一日 书 记 员  王秀珍 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。