上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第42921号原告罗江熙，男，1957年9月1日生，汉族，户籍地江苏省南京市，现住上海市浦东新区。原告郭金荣，女，1962年5月28日生，汉族，户籍地江苏省南京市，现住上海市浦东新区。上列原告的共同委托代理人牛方兴，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告上海康桥高科创业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人高峰，总经理。委托代理人王庆，男。委托代理人金文恕，女。原告罗江熙、郭金荣(以下均称原告)与被告上海康桥高科创业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告郭金荣及原告的委托代理人牛方兴、被告委托代理人王庆、金文恕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗江熙、郭金荣共同诉称，原告通过搜房网找到被告，被告愿意将其坐落于上海市浦东新区沈梅东路300弄7幢7号201室的房屋(以下简称系争房屋)出卖给原告，约定房屋单价为每平方米人民币(以下币种相同)17,589元，房屋面积为149.55平方米。搜房网客户优惠后房屋总价为2,534,631元。原告根据约定先后给付被告785,112元(其中2万元为定金)作为首付款，还交了80元的抵押费和80元登记费，其余房款双方约定由银行按揭贷款，原告已办理银行贷款手续，银行同意放贷。原告与被告多次协商继续履行合同，由于房价上涨，被告提出无理要求，要求涨价近30万元，协商无果，故原告诉至本院，请求判令被告协助原告将系争房屋过户至原告名下；诉讼费由被告承担。被告上海康桥高科创业发展有限公司辩称，原、被告之间仅签订认购合同，存在的是预约合同关系，双方没有签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，并未形成商品房买卖合同关系。认购合同因原告违约具备解除条件，已经解除，故应驳回原告诉请，但不提出反诉。经审理查明，2014年9月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《商品房认购合同》(以下简称《认购合同》)，双方约定乙方向甲方购买系争房屋，该房屋的预测面积为149.55平方米，单价17,589元/平方米(注：按照商品房预测建筑面积计算)，总房价2,630,416元。付款方式：定金2万元；乙方应于签署《预售合同》当日向甲方支付不低于认购总房价的30%的款项为首期房屋款(包含定金)；剩余房款乙方必须在签署《预售合同》之日起45天内向甲方支付完毕，若乙方需要办理按揭贷款的，乙方应当于签署《预售合同》后7日内向银行提供真实完整的按揭贷款资料，如乙方申请贷款额度与银行批准额度产生差额，乙方应当自筹资金补足差额。合同还约定：……3、乙方应于本认购合同签署后14日内至甲方售楼处(上海市浦东新区周东南路599弄)，与甲方完成《预售合同》的签署，本认购合同乙方应为《预售合同》买方或买方之一。4、双方确认：乙方在签订本认购合同时已经充分了解了甲方的《签约须知》，并已明确按约定的要求前来签署《预售合同》、办理银行按揭《贷款合同》的手续。甲方已向乙方充分告知、解释本认购合同及签约须知相关事宜，并提请乙方予以注意，乙方对上述内容已经明确表示理解和认同。鉴于此，若乙方以未了解《预售合同》(包括条款、附件、补充条款及相关附随文件)，或未与甲方就《预售合同》达成一致为由，而拒绝签订《预售合同》的，甲方可没收乙方已经支付的定金作为赔偿。5、乙方若未按照本认购合同的约定与甲方完成《预售合同》的签署，或未完整、适当履行支付约定至任何一期房价款(或定金)，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购合同项下之商品房转售他人(无需另行通知乙方，本认购合同亦得以自动解除)，同时乙方亦同意甲方没收其已经支付的定金作为赔偿，乙方不得以任何理由提出异议。……7、乙方在本认购合同中提供的联系地址应准确、详尽，如变更联系地址或电话号码，须以挂号邮件的形式及时通知甲方，否则甲方按本认购合同所列地址发出的任何书面文件均视为乙方收悉。该《认购书》由原告郭金荣签字、被告盖章确认。同日，原告郭金荣分别在“中金海棠湾签约须知”及“承诺书”上签字。“中金海棠湾签约须知”告知签约、贷款所需资料，特别注意事项中提到作为《认购合同》的乙方(认购方)应根据《认购合同》约定的截止时间前亲自到本项目售楼现场的签约处签署网上《预售合同》，签约时应携带定购合同、定金收据以及签约、贷款所需资料中约定的应提交的所有资料。须知最后注明：本人已详细阅读须知和中金海棠湾项目《预售合同》(包括条款、附件、补充条款及相关附随文件)，公司已就签约须知、预售合同、补充条款、附件及相关附随文件中所有内容已经向本人作出充分告知和解释，已经提示本人特别细阅对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款。本人表示已充分阅读、理解和接受签约须知和《预售合同》及其附件和补充条款全部内容。“承诺书”确认原告已了解购房情况，已知晓国家和上海市有关住宅房限售规定，如未如实告知承担不予办理房地产登记等一切法律责任及经济责任，同时向开发商承担赔偿责任，并赔偿2万元。2014年11月20日，被告向原告发送《签约通知函》称，为保留原告对系争房屋的优先购买权，要求原告于2014年11月30日前，至被告处完成购买系争房屋的《预售合同》及附随文件的签署，若未按期完成签署工作，则不再另行通知并取消对系争房屋的保留，同时没收已支付定金作为违约金，双方签署的《认购合同》根据约定也失效。对此份通知函原告称未收到，但被告寄送地址系原告在《认购合同》所确定的地址。2015年11月17日，被告向原告发送《解除商品房认购合同通知书》称，《认购合同》已经失效；通知送达后尽快至被告售楼处办理已经支付购房款的退款手续；被告因催付原告须履行的义务而引起的所有合理费用和开支均由原告承担。2014年9月29日，原告郭金荣支付定金2万元；2014年10月12日、2014年10月28日，原告郭金荣分别支付购房款68万元、55,112元，上述款项被告均出具收据确认。2014年9月29日，北京丽满万家网络技术有限公司上海分公司出具“搜房网会员服务专用收款收据”，确认收取原告郭金荣3万元服务费，项目上写明“中金”，原告郭金荣在该公司出具的“搜房网购房优惠服务说明书”上签字，对该款被告称未收到，收据也非其所开具。另原告郭金荣支付了登记费80元、抵押费80元。以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、“中金海棠湾签约须知”、“承诺书”、相关收据及签购单、《签约通知函》、《解除商品房认购合同通知书》等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签订的《认购合同》系双方真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。《认购合同》虽对当事人姓名和住所、合同总价款及付款方式等条款作了初步约定，但对交房条件及日期、过户时间、违约责任等重要内容未作明确约定，表明合同的具体内容和条款还有待双方在协商签订相应的《预售合同》中加以确定，因此可以认定，《认购合同》只是双方为买卖房屋达成的初步合意，并未就房屋买卖的全部条款达成最终意见，该《认购合同》是就系争房屋买卖建立的预约关系。根据约定，原告应于该合同签署后14日内至被告处签订《预售合同》，但之后直至被告发出“签约通知函”同意延期的情况下，原告仍未履行该项义务。原告称未按时签约系因被告换了销售团队，一直无人配合签约，对于该意见，一则其未能提供证据证实；二则即便被告更换销售团队，但被告始终存在，售楼处的地址也十分明确；三则被告主动提出延期签约并发送“签约通知函”的行为，足以证明被告并未存在消极签约的事实，故原告未按时签约没有正当、合理的理由。至于原告称未收到“签约通知函”，根据《认购合同》约定，被告按该合同确定的联系地址发出的任何书面文件均视为原告收悉，被告据此发出的通知函推定原告已经收到；即便如原告所述未收到该通知函，但《认购合同》签订后至起诉前，始终未见原告积极主张权利或履行合同义务的相关依据，直至被告发送解除通知后才提起诉讼。对于原告支付定金后又支付首期房款、被告也已接受的行为，仅能证明双方在实际履行中对付款方式作了变更，并不能成为本约成立的依据。故双方未按约签订本约即《预售合同》的责任在原告，现原告要求被告继续履行合同，协助将系争房屋过户至原告名下的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告罗江熙、郭金荣的诉讼请求。案件受理费27,077元，减半收取计13,538.50元，由原告罗江熙、郭金荣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陶郑忠二〇一六年三月二十五日书记员  朱沈聪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。