江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书(2015)泰兴民初字第1138号原告李龙进，现长期居住于上海浦东御桥水路130弄。委托代理人吴卫兵，江苏兴华人律师事务所律师。被告江苏屹峰置业有限公司，住所地兴化市垛田镇府东花园西区1#2#商铺。法定代表人王建善，董事长。委托代理人胡楚贻，江苏天炜律师事务所律师。委托代理人顾军，江苏天炜律师事务所律师。原告李龙进诉被告江苏屹峰置业有限公司（以下简称屹峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月12日作出（2014）泰兴民初字第0798号民事判决书，被告对此判决不服，提起上诉。江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）于2015年3月26日作出（2015）泰中民终字第00053号民事裁定书，撤销本院上述民事判决，并将该案发回重审。本院于2015年4月16日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开审理了本案。原告李龙进及其委托代理人吴卫兵、被告屹峰公司的法定代表人王建善及其委托代理人胡楚贻、顾军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李龙进诉称,我打算购买被告开发的位于兴化市昭阳湖名郡联排别墅。2011年2月至9月，原告陆续向被告支付房款共计210万元。同年10月4日，被告法定代表人陈应清向原告出具收条一份，载明原告购买昭阳湖名郡联排128号房，面积243.69平方米，单价每平方米8400元，合计204.6万元。经原告催促，被告一直未与原告签订商品房买卖合同。经了解，原告已将该房另售他人，导致原告购房目的无法实现。现请求解除双方的房屋买卖关系，被告返还购房款150万元（已扣减被告给付的60万元），从2012年9月5日，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，并承担本案诉讼费用。被告屹峰公司辩称,1.原、被告之间不存在商品房买卖合同关系；2.被告没有收到原告所称的210万元购房款；3.本案中原告可能与陈应清相互串通，损害被告利益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案原、被告所举证据及质证、认证情况：原告除了在原一审中提供的收条、汇款记录证据外，在本次诉讼中，又向本庭提供了两位证人出庭作证，证人赵某系原告的堂姑，其主要证明曾经与原告一起请风水先生徐大师并在案外人李某甲的参与下看过被告的房产，后因自己资金未到位，没有买房，而原告买了被告的房子，并说明李某甲是被告方的工作人员。证人李某甲主要说明以下内容：原告是其堂侄，陈应清是其朋友，并帮陈应清打理屹峰公司财务，即陈应清资金的进出，由他帮忙操作，但没有工资报酬。后因原告想买房，由其介绍，原告曾带过风水大师姓徐的还有他弟媳妇赵某一起看过房。在2011年国庆节期间，原告与陈应清达成了买房协议（其也在场），当时房子的市场价是220万元左右，给原告是205万元左右。另因陈应清欠案外人叶德宏的钱，由其经手卖了套房子给他，但是没有具体指定哪套房子，其印象比较深的是当时涉案的房屋已经标注售罄。原告对上述证人证言均表示认可。被告质证认为：赵某的证言无法证明李某甲是被告的工作人员，其只是主观推测；该证言也不能证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。李某甲的证言不可采信，一是证人与原告有亲戚关系；二是证人证明的内容与其个人有利害关系。因为，有两笔汇款80万元是直接打到李某甲个人账户上的。李某甲对公司怀有不满的情绪，认为有好多事情未为其处理，其所作的证言必然对我方不利；其次，李某甲与本案的处理结果存在重大的利害关系，其陈述有投资款项在陈应清处，经我方调查核实其还为陈应清的债务提供若干担保，本案的债务如果再次认定为陈应清个人债务，势必加重陈应清与李某甲的还款责任；李某甲在陈应清任职期间，帮陈应清个人融资、还款，陈应清在被告处任职期间，还同时担任好几个公司的法定代表人，有上海城、广润公司、四海公司等。被告除在原一审提供的两份认购协议书及商品房买卖合同外，还向本庭提供了两份商品房预售许可证，第一份是2011年8月25日，第二份是2012年1月11日，同时说明涉案房屋系在第一份预售许可证范围内，原告对该组证据无异议。第二组证据是兴化市工商行政管理局企业登记资料查询表两份，证明陈应清在担任被告法定代表人期间，同时担任泰州四海交通工程有限公司、兴化市广润劳务有限公司的法定代表人。原告认为该组证据与本案无关联性，因为陈应清所写收条指向被告处的房屋，与其他公司无关。第三组证据是被告陈述因该公司由5个股东组成，为了互相牵制，对公司的印章有严格的管理制度，公司印章由财务部保管，财务总监管理钥匙，总账会计管理密码，用章由部门申请，分管负责人审核，总经理审批后盖章。为了印证其说法，在庭后提供了2011年4月14日被告方第三届股东会暨董事会会议决议，本庭也与被告方会计何琴及当时的财务总监王长顺进行了谈话，他们的谈话笔录均印证了被告的陈述。本院对上述证据分析认定如下：被告虽然对陈应清出具的收条有异议，但其在庭审中已明确放弃申请鉴定，故对该证据予以认定；对原告汇款的对象以及数额双方均无异议，对此事实予以确认；对两名证人证言，虽均系原告的亲戚，但结合本案的其他证据，可以认定两证人陈述的原告曾经看房以及打款买房的事实，以及证人李某甲的陈述基本属实。两份商品房预售许可证、兴化市工商行政管理局企业登记资料查询表两份，因双方对其真实性均无异议，予以采信。对于被告提供的第三组证据，虽然原告不认可，但结合证人李某甲的证言，该组证据应当予以采纳。经审理查明，2011年2月至10月,原告李龙进及其妻子刘翠红、姐姐李某乙向被告原法定代表人陈应清及案外人李某甲共计汇款210万元。2011年10月4日，被告屹峰公司原法定代表人陈应清向原告出具收条一份，载明收到原告昭阳湖名郡联排128号房房款，面积暂定243.69平方米，单价每平方米8400元，合计204.6万元。2012年6月，因原告资金周转需要，被告退还了原告购房款60万元，原告承诺在房屋交付时补齐购房款。2013年9月23日，被告将上述房屋出售给案外人叶德宏、余国琴，签订了商品房买卖合同，并进行了备案。后经原告催要，被告未退还收取的房款。另查明，被告屹峰公司原法定代表人为陈应清，于2013年12月26日变更为王建善。以上事实有原告提供的转账凭证六份、收条、结婚证各一份、证人李某乙的证言，被告提供的商品房买卖合同、售房发票各一份以及当事人的陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。企业的法定代表人，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任，但企业的法定代表人的行为并不必然都是代表单位的职务行为。本案中，屹峰公司的原法定代表人陈应清虽然向李龙进出具了收到相关购房款的收条，但收条的数额与李龙进实际付款的数额并不一致；且从李龙进主张的付款情况看，五次付款均汇到个人帐户，其中三笔汇给陈应清，还有两笔汇给李某甲；在公司法定代表人变更、房屋出售后，李龙进以此收条主张与公司之间存在房屋买卖合同关系，显然依据不足，其理由如下：1.原告提供的陈应清出具的收条、汇款记录、证人证言，虽然能证明其想买房并最终看房、订房、汇款的事实，但其汇款是给陈应清及李某甲，而李某甲是帮陈应清打理财务，并非为被告打理财务；2.根据被告提供的商品房预售许可证，最后一份是在2012年1月11日，说明在此时间后即可以正式签订商品房买卖合同，而原告却陈述于2012年6月，要求被告退还购房款60万元，用于在泰州购买商铺，并承诺在房屋交付时再补齐购房款。原告虽然陈述曾多次要求被告签订商品房买卖合同，但未能提供相关证据，故对此陈述不予采信。在被告方可以签订购房合同的情况下不要求被告签订，而要求先行退还部分购房款，与情理不符；3、2013年9月23日，被告将讼争房屋出售给案外人叶德宏、余国琴，签订了商品房买卖合同，并进行了备案。在此期间陈应清仍是被告的法定代表人，李某甲亦知晓叶德宏、余国琴买房的事实。如果按原告的陈述，讼争房屋已卖给原告，陈应清是出具收条人，李某甲系原告的亲戚，应当知晓此房已经卖给原告，不应当再由陈应清、李某甲经手又卖给叶德宏、余国琴；4、原告在外一直从事经营，先后在上海、兴化、泰州买房，应当知道购房的习惯做法，在其付清全款的情况下，没有提供任何证据证明其曾要求被告签订正式的商品房买卖合同的事实；且在陈应清担任法定代表人期间不要求返回购房款，而在其离开后向被告主张，有悖常理。综上，本院认为，原告与被告之间不存在商品房买卖合同关系，应当驳回原告的诉讼请求。至于原告与陈应清之间存在何种法律关系，因与本案无关，故不予涉及。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李龙进的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费18300元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：农行泰州海陵支行，账号：10×××68，行号：103312820114）。审 判 长  包同英人民陪审员  黄鹤权人民陪审员  赵 萍二〇一六年三月十八日书 记 员  张建刚