成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第5639号原告李佳菁委托代理人冯燕委托代理人周倩被告成都懿鼎商贸有限公司。住所地：成都市武侯区机头镇祥和街**号。法定代表人周江军，成都懿鼎商贸有限公司总经理。委托代理人邓浩委托代理人叶瑞超。被告成都新同瑞资产管理有限公司。住所地：成都市锦江区总府街**号*幢**层**号。法定代表人廖俊萍，成都新同瑞资产管理有限公司总经理。委托代理人刘楠委托代理人王玉婷原告李佳菁与被告成都懿鼎商贸有限公司（简称懿鼎公司）、成都新同瑞资产管理有限公司（简称新同瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，由于被告懿鼎公司、新同瑞公司均下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭进行审理。在公告期间，懿鼎公司和新同瑞公司向本院递交了授权委托书，委托代理人参加本案诉讼。2016年1月20日，本案进行了公开开庭审理。原告李佳菁的委托代理人冯燕、周倩，被告懿鼎公司的委托代理人邓浩、叶瑞超，被告新同瑞公司的委托代理人刘楠、王玉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李佳菁诉称，懿鼎公司系出租房屋[地址：成都市锦江区总府路8号1栋2-5层1号(产权证号：成房权证监证字第37608**号)]的产权人。《委托经营协议书》第一条明确表示懿鼎公司是位于成都市锦江区总府路8号1-23层，建筑面积为21651平方米的春熙大厦一期房产及位于成都市锦江区正科甲巷17号附1层-6层，建筑面积为14800平方米的春熙大厦二期房产的合法所有权人。懿鼎公司委托新同瑞公司经营管理该出租房屋(以下简称“春熙荟”)，懿鼎公司、新同瑞公司在租赁物业经过结构性改造后并未取得相关部门的验收合格意见书，且不符合消防规范的情况下，隐瞒重要事实，通过新同瑞公司于2014年4月15日与李佳菁签订了《商铺租赁合同》，懿鼎公司承诺承担连带担保责任。《商铺租赁合同》签订后，新同瑞公司多次电话催促李佳菁，要求李佳菁按照合同约定的时间到场接收租赁房屋，若逾期交房的责任由李佳菁承担，同时还要求李佳菁在新同瑞公司通知的开业时间前完成装修，并向李佳菁收取装修答理费和装修保证金。李佳菁进场后，按照限定的开业期限，开始进行店铺装修、购买销售产品、人员配备，进行了大量的经济投入。新同瑞公司通知“春熙荟”定于2015年2月10日正式开业，并通过消防验收，时至2015年2月10日，“春熙荟”商场并没有实现正常开业，在李佳菁多次口头和书面催告后，新同瑞公司2015年3月25日书面通知于2015年5月1日正式开业，并要求李佳菁在开业前备齐执照，完成装修确保日期开业，李佳菁按照要求，充分做好了开业准备。然而，截止李佳菁起诉之日，由于商场未完成消防、燃气、环保和电梯的工程项目验收、招商未完成等原因导致“春熙荟”商场至今仍然无法实现正常开业，且新同瑞公司针对逾期开业现状未采取任何积极有效的措施，也未向李佳菁提供任何切实可行的方案，能够保证具体可行的开业时间，导致李佳菁的损失无限期扩大，在春熙荟商家焦急的等待中，新同瑞公司、懿鼎公司恶意不接听电话，留守的工作人员多次拒绝签收李佳菁递交的承担违约责任告知函，李佳菁为维护自己的合法权益向新同瑞公司、懿鼎公司发出了解除合同通知书，哪知新同瑞公司、懿鼎公司的注册地址也早已人去楼空，新同瑞公司、懿鼎公司的违约行为已经严重影响了李佳菁的租赁房屋使用收益，新同瑞公司、懿鼎公司已经构成根本性违约，难以实现李佳菁订立租赁合同的目的，李佳菁请求判令新同瑞公司、懿鼎公司限期返还已收取的款项，并赔偿李佳菁由此产生的一切损失，并在持续逾期开业期间承担违约责任。请求判令懿鼎公司、新同瑞公司限期返还已收取的款项，并赔偿李佳菁由此产生的一切损失，并在持续逾期开业期间承担违约责任。懿鼎公司与新同瑞公司系委托关系以，懿鼎公司应向李佳菁承担主要责任，新同瑞公司承担连带责任。请求判令：一、懿鼎公司、新同瑞公司向李佳菁限期返还和赔偿374208元{1、折旧损失费15109.36元，只主张15109元(装修费53757元、定制展柜19200元、沙发1329.80元、员工服装1260元，合计75546.8元，按照5年折旧)。2、全额索赔359099元（微信营销费2800元、工资106900元、货品130000元、定制手袋65元、货品仓储费13000元、违约金85728.75元、资金占用费20605.25元；二、懿鼎公司、新同瑞公司承担本案诉讼费。被告懿鼎公司辩称，1、懿鼎公司与新同瑞公司虽然签订的是《委托经营协议》，但双方并非委托关系，根据《委托经营协议》第二至六条、第九条约定的内容，该协议符合租赁合同的特征，故懿鼎公司与新同瑞公司之间系租赁合同关系。新同瑞公司是与李佳菁签订《商铺租赁合同》的相对方，若应向李佳菁承担责任，该责任也应由新同瑞公司向李佳菁承担。2、李佳菁主张的损失费用，部分不真实，部分计算标准过高，且李佳菁并未提出解除《商铺租赁合同》的请求，其要求返还和赔偿相关费用应不予得到支持。故李佳菁主张的退赔费用和各项损失无事实和法律依据，不应得到支持。3、懿鼎公司不是李佳菁承租商铺的产权人，也未向李佳菁出具承诺书，懿鼎公司与本案无关。综上，请求驳回李佳菁的诉讼请求。被告新同瑞公司辩称，1、新同瑞公司与懿鼎公司签订了《委托经营协议》属实，但协议名为委托，实为租赁，双方是租赁关系，非委托关系。且懿鼎公司不是李佳菁承租商铺的产权人和处分人，李佳菁承租的商铺系新同瑞公司向其他产权人进行的承租，与懿鼎公司无关。涉案租赁合同是新同瑞公司与李佳菁之间形成，即使承担责任，也应当根据合同约定，由新同瑞公司依法承担。2、李佳菁诉请的损失赔偿，其中的违约金标准过高，且计算的起算时间、标准、基数都不准确，应按合同约定和履行情况确定。3、依照《商铺租赁合同》第16条约定，并结合新同瑞公司向李佳菁交付承租商铺的证据，新同瑞公司虽逾期交付承租商铺，但在合同约定的宽限期内，不应承担违约责任。4、李佳菁主张的退赔责任无事实和法律依据。综上，请求法院驳回李佳菁的诉讼请求。经审理查明，懿鼎公司系成都市锦江区总府路8号1栋2-5层1号和成都市锦江区正科甲巷17号4层的业主。2014年2月8日，新同瑞公司（甲方）与懿鼎公司（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：第一条位于成都市锦江区总府路8号1－23层，建筑面积为21651平方米的春熙大厦一期房产；位于成都市锦江区正科甲巷17号负1－6层，建筑面积为14800平方米的春熙大厦二期房产，乙方为上述商铺的合法所有权人，乙方同意将自有的上述商铺（下称“受托商铺”）交由甲方全权经营和管理。第二条甲方具有独立的法人资格，同意接受已方的委托经营，对商位号的商业用房享有占有、使用、经营管理和收益的权利。第三条本合同自签订之日起生效，有效期为20年，自2014年8月1日起至2034年7月31日止。第四条甲方享有对受托商位完全自主经营管理的权利，甲方有权在委托经营的全部商位面积内统一招商，按照经营要求统一安排品牌……第十一条乙方不得将受托商位出租、委托经营给除甲方以外的第三人。第十二条在合同有效期内，任何一方都不得无故终止合同。2014年4月15日，新同瑞公司（甲方）与李佳菁签订《商铺租赁合同》，约定：第一条甲方同意将享有出租权的本协议项下房屋出租给乙方使用，乙方愿意依照本协议的规定承租该出租房屋，并支付甲方相应的租金。第二条甲方出租给乙方的物业坐落于成都市锦江区正科甲巷17号1层5号部分房屋（详见平面图），面积为41平方米。第三条乙方向甲方承诺，租赁用途为面膜机销售。第四条租赁期限5年，从2015年1月20日起至2020年1月19日止。甲方给予乙方3个月装修免租期。第五条该商铺的租金为每月17220元（包括物管费）。第六条前两年租金不变，从第三年起逐年递增5%。第七条租金的支付方式为按季度支付，首期租金的支付日为2015年2月15日前，之后乙方按合同约定付款日期提前15日支付租金给甲方。第八条乙方应在本合同签订后7日内，一次性向甲方支付房屋租赁保证金51660元，分两次缴清，于合同签订当天支付20000元，剩余部分31660元于2015年2月15日前缴清……合同终止或解除时，如果乙方的所有费用均已结清，甲方通知或乙方归还房屋并经甲方验收后5个工作日内无息足额退还其保证金，否则甲方有权从保证金扣划乙方所欠费用…….第十一条甲方暂定于2015年1月20日将房屋交付乙方，如前述日期前无法交付，乙方同意以甲方实际交房日为准，租赁相应延长，但超过3个月未交付的，乙方有权选择解除合同，甲方退还乙方已支付全部费用……第十四条甲方逾期超过3个月未交付出租房屋或将本合同约定的房屋另行租赁给第三方的，乙方有权解除合同……第十六条若甲方逾期超过3个月未交付出租房屋，甲方构成违约，乙方可选择解除合同，甲方应在乙方通知后7日内退还乙方已支付租金、保证金等全部费用，也可选择继续等待交房屋，甲方自此时间起，支付乙方违约金，违约金为乙方已支付租金的每日千分之五，若甲方提前解除合同或另行租赁给第三方的，甲方构成违约，应当支付乙方违约金，违约金为本合同租赁期限内租金总额的10%；乙方违反本合同勘正相关条款或义务，均应按本合同租赁期限内租金总额的10%向甲方支付违约金。新同瑞公司向李佳菁提交了租赁物的位置图。2015年4月20日，新同瑞公司向李佳菁交付了涉案租赁商铺。2015年4月21日，新同瑞公司同意李佳菁进场进行装修。新同瑞公司在庭审中陈述“整个春熙荟馆，按面积现已招租80%以上，负一层至6层现开业面积约占10%至20%。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：1、李佳菁提交的：李佳菁身份证、懿鼎公司、新同瑞公司营业执照、《委托经营合同》、《商铺租赁合同》、楼屋平面图。2、新同瑞公司提交的：《委托经营协议书》、《商铺租赁合同及其附件》，商铺移交单、装修申请表。上述证据材料其来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，本院予以采信，作为本案证据。原告李佳菁提交的：《通知》、《关于春熙荟开业情况说明》、《致春熙荟全体商户开业通知书》与本案无关，不作为本案证据。原告李佳菁提交的：装修施工合同、装修收据、装修违约索赔、展柜制作订单协议、收据、工作服订单、手提袋订单、沙发订单、微信平台合同与收据、CUK果膜机意向合作书、购货收据、转账凭证、货品照片、货品库房《租房协议》、收条、房产证复印件、劳动合同和工资表无法确认其真实性，不作为本案证据。原告李佳菁提交的快递单，不能证明此函已向懿鼎公司、新同瑞公司送达，属单方证据材料，不作为本案证据。原告李佳菁提交的赔偿明细清单系自制的表格，不具有证据的客观要件，不作为本案证据。被告新同瑞公司提交的《消防工程验收合格意见书》、其他商铺已经开业的照片与本案无关，不作为本案证据。本院认为，一、关于责任主体问题。本案查明，懿鼎公司系成都市锦江区正科甲巷17号4层的业主，对成都市锦江区正科甲巷17号1层不享有所有权。根据李佳菁与新同瑞公司签订的《商铺租赁合同》，其约定的租赁商铺为成都市锦江区正科甲巷17号1层5号，在本案中，李佳菁未提交懿鼎公司享有该楼层使用权的依据，故认为懿鼎公司是李佳菁承租商铺的所有权人或管理人，应承担本案责任的证据不足，本院不予支持。新同瑞公司是与李佳菁签订合同的相对方，根据合同相对性原则，新同瑞公司是承担本案责任的主体。二、关于违约责任以及违约损失赔偿问题。李佳菁与新同瑞公司签订《商铺租赁合同》后，新同瑞公司按约定已于2015年4月20日向李佳菁交付了商铺，并于次日同意李佳菁进行装修。由于新同瑞公司未能完成涉案“春熙荟”商场的招商任务和达到整体开业的计划，李佳菁也未完成装修，《商铺租赁合同》出现了履行障碍，其主要原因在新同瑞公司。但李佳菁在本案中未提出解除《商铺租赁合同》，表明李佳菁还愿意继续履行，新同瑞公司也未作出不愿履行合同的意思表示，应视为李佳菁选择了等待新同瑞公司经营管理的“春熙荟”商场实现整体开业。根据《商铺租赁合同》第十六条约定：若新同瑞公司逾期超过3个月未交付出租房屋，新同瑞公司构成违约，李佳菁可选择解除合同，新同瑞公司应在乙方通知后7日内退还乙方已支付租金、保证金等全部费用，也可选择继续等待交房屋，新同瑞公司自此时间起，支付李佳菁违约金，违约金为李佳菁已支付租金的每日千分之五……李佳菁在本案中未提交已向新同瑞公司交纳了相关租金等费用，故李佳菁要求新同瑞公司按租金等费用计算违约金，无事实住所，本院不予支持。李佳菁认为已为承租经营的商铺购置了相关产品，并支付了相关经营费用，有的无依据，有的真实性无法确认，本院不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：驳回原告李佳菁的诉讼请求。本案案件受理费7049元，由原告李佳菁负担。本案公告费300元，由成都懿鼎商贸有限公司、成都新同瑞资产管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  徐国书人民陪审员  张一川人民陪审员  雷 莉二〇一六年三月二十三日书 记 员  熊 崴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。