上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1013号原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司。法定代表人林某某。委托代理人贾俊涛，上海众华律师事务所律师。被告上海聚盛企业发展有限公司。法定代表人陈某某。委托代理人周必荣，北京盈科（上海）律师事务所律师。第三人上海海添投资管理有限公司。法定代表人陈某某。原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司与被告上海聚盛企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理。先适用简易程序审理，于2015年5月28日通知上海海添投资管理有限公司作为本案第三人参加诉讼。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司的委托代理人贾俊涛，被告上海聚盛企业发展有限公司的委托代理人周必荣到庭参加了诉讼。第三人上海海添投资管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司诉称，原、被告于2013年2月5日签订的《上海市房屋租赁合同》约定，原告将位于本市XX区XX路XX弄XX号XX室房屋出租给被告，该房屋建筑面积2,056.75平方米，租金每月为人民币（币种下同）50,047.60元。签约后，原告履行了交付租赁物之义务，但被告自2013年10月起未支付租金，还违法经营被公安机关处罚，原告遂于2014年8月22日向被告发出律师函，明确表示解除租赁合同。期间，原告还多次发函，要求被告支付拖欠的租金及返还房屋，被告仍未予理睬。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，被告拖欠原告租金行为已构成根本违约。据此，请求法院判令：1、确认原、被告签署的《房屋租赁合同》于2014年8月22日依法解除；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金535,993.6元（10个月加22天的租金）以及滞纳金[计算方式为：自2014年6月13日即（XXXX）闵民五（民）初字第XX号民事判决生效日，按每季拖欠租金金额的百分之零点三×实际拖欠的天数]；3、被告归还承租房屋并支付房屋占用费暂计1,234,050元（2014年8月23日算至起诉日，要求计算至房屋实际归还之日）；4、被告按月租金的二倍向原告支付违约金100,095.20元。被告上海聚盛企业发展有限公司辩称，被告从未收到过原告关于解除合同的通知，双方的租赁合同并未解除，故不同意原告的第一项诉讼请求。被告同意原告第二项要求支付租金的诉请，但不同意支付逾期付款违约金。合同履行期间，由于原告擅自提起撤销合同之诉，并退回被告支付的租金，所以不存在被告故意拖欠租金。如果确认被告违约，合同约定的违约金标准过高，被告要求按照银行同期存款利率予以计算，恳请法院予以调整。关于原告第三项诉讼请求，因双方的租赁合同尚未解除，而支付房屋占有使用费的前提是租赁期届满后被告未返还房屋。同理，原告以确认租赁合同已解除为由要求被告支付解约违约金的诉讼请求也不能成立。第三人上海海添投资管理有限公司未作答辩也未提供证据。经审理查明，2012年12月18日，原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司（为签约甲方；下同）与被告上海聚盛企业发展有限公司（为签约乙方；下同）签订了一份《上海市房屋租赁合同》。双方约定：甲方出租给乙方的房屋位于本市XX区XX路XX弄XX号XX室，该房屋出租实测建筑面积为2,056.75平方米，乙方向甲方承诺，租赁房屋作为娱乐使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方于2013年1月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为0.80元，月租金计50,047.60元，该房屋租金2015年12月31日内不变，自2016年1月1日起，双方可协商对租金进行调整；乙方应于每季1日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日向甲方支付月租金的0.3%的违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为二个月的租金即100,095元；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满后一日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米3元向甲方支付该房屋占用使用费。同时，双方在合同第九条“解除本合同的条件”中约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后14日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方逾期不支付租金累计超过30日的；（六）乙方进入清算状态的。双方在合同第十条“违约责任”条款中还约定，该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的10日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意变更有关租金条款；因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿；租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。签约当日，原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司与被告上海聚盛企业发展有限公司还签订了一份《补充协议》。双方约定：装修免租期为六个月即自2013年1月1日起至2013年6月30日止，乙方在免租期内不需支付租金，但应支付物业管理费及水、电、电话等费用；该房屋的租金单价为每日每平方米0.80元，月租金计50,047.60元，该房屋租金在2015年12月31日前保持不变；自2016年1月1日起，租金递增3%，调整为每月51,549元，该租金在2018年12月31日前保持不变；自2019年1月1日起，租金递增3%，调整为每月53,095.50元，该租金在2021年12月31日前保持不变；自2022年1月1日起，租金递增3%，调整为每月54,688.30元，该租金在2022年12月31日租期结束前保持不变；前三年租赁期间，乙方每正常履行合同一年可免去当年最后一个月租金；在该房屋租赁合同签订时，乙方向甲方支付租赁保证金和首期租金，租赁期间乙方应在收到甲方的付款通知书后五个工作日内将款项支付至甲方指定帐号，逾期不付的，每逾期一天乙方应按延迟支付金额的0.3%向甲方支付滞纳金；逾期超过30日的，甲方有权终止租赁合同，没收保证金并追究乙方违约责任。此外，双方还就租赁房屋的配套及其他事项进行补充约定。签约后，原告向被告交付了上述租赁物，被告于2012年12月21日通过银行向原告支付首期（即2013年7月、8月、9月）租金及保证金计250,238元。此后，被告将上述租赁房屋全部转租给第三人上海海添投资管理有限公司。2013年10月25日，被告通过银行向原告支付了第二期（即2013年10月、11月、12月）租金150,142.80元，原告收款后又将该租金退还被告。2014年1月22日，原告向本院提起诉讼，要求判令撤销其与被告于2012年12月18日签订的《上海市房屋租赁合同》，并判令被告与上海某某投资管理有限公司共同赔偿其经济损失140,115.97元。本院审理认为，原告与被告之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对各方当事人均具有合同约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。2014年5月29日，本院判决驳回了原告的诉讼请求。本院判决后，原、被告均未上诉。2014年8月22日，原告通过律师向被告寄发《律师函》（告知解除双方之间的租赁合同，要求被告付清租金并返还租赁房屋等），该《律师函》以“无此单位”被退回。同年9月28日，被告向原告发《继续履行合同告知函》，该函记载的主要内容为：本公司曾于2013年10月25日、12月18日分别向贵公司指定帐户汇付租金213,107.70元，但该款于2013年12月18日被退回。现贵司诉本公司要求撤销原房屋租赁合同一案已被法院驳回，望贵司继续履行原租赁合同，并按租赁合同规定告知本公司付款金额及付款帐号，以便本公司支付房租。2014年12月9日，原告按被告发函地址（即发《继续履行合同告知函》的地址）发函，该函又被退回。同日，原告在被告承租场所张贴《告知函》，该函的主要内容为，发现贵公司转租房屋的次承租人违法经营且已被公安机关处罚。据此，我公司告如下：贵公司有义务保证房屋转租后合法经营；贵公司对该房屋发生的违法经营行为负有监督管理责任；贵公司未能保证该房屋的合法经营已严重损害了我公司的合法权益，并给我公司造成实际损害；根据该房屋的违法经营行为，贵司无论依据合同或法律均构成根本违约；我公司依法通知贵公司解除合同，收回房屋，请在本通知发出后3日内向我公司返还房屋。2015年4月17日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。本案审理过程中，就被告要求继续履行合同，本院要求被告在庭审后5日内按约付清租金。其后，被告未在本院规定的期限内向原告支付租金。以上事实，由原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》，被告支付首期房租及保证金的凭证及被原告退回租金的凭证，原告被退回的函件，被告向原告发的函件，原告张贴的《告知函》，（XXXX）闵民五（民）初字第XX号民事判决书及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。本院认为，生效判决已确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》依法成立，签约各方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，原告为准备进行诉讼，无故退还被告支付的租金，其行为存在过错。此后，原告提起的撤销合同之诉被法院驳回，且判决书中明确要求双方履行各自的义务，被告作为承租人应主动履行支付租金之义务，尤其是在双方约定的支付方式没有变更的情况下，被告应当按照先前知道的原告银行帐号汇款。同时，在本案诉讼中，被告明确表示要求继续履行租赁合同，在本院释明后仍未按约向原告支付租金，可见被告主观上存在拒付租金的故意。被告的行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形。关于合同解除的时间，由于原告通过律师向被告寄发的解除合同《律师函》未有效送达被告，故原告要求确认租赁合同于2014年8月22日解除的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条关于行使解除权的规定，本院以被告收到起诉状副本的时间即2015年6月10日作为双方租赁合同解除日。原告要求支付租金及违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。其中违约金的支付比例，因双方约定的每日按月租金的0.3%计算的违约金，已超过原告给予被告六个月装修免租期的租金损失的百分之三十，依照最高人民法院的司法解释，本院认定双方约定的逾期付款违约金过高，酌情调整为每日按月租金的0.2%即100.09元的标准（50,047.60×0.2%）计付。至于计算逾期付款违约金的期限，则按原告诉请的自2014年6月13日起算至本判决生效之日。此外，原告要求被告按约以每天每平方米3元标准支付占有房屋使用费，原告的该项诉讼请求是以被告知道合同解除而未按约搬离为前提，而本案确认合同解除的时间是在本判决生效之日，故原告以被告在合同解除之后未按约搬离为由要求其按每日每平方米3元计付占有房屋使用费的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告关于未收到解除合同通知及原告主张的违约金过高等辩称意见成立，本院予以采信；被告以原告退回租金为由辩称不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司与被告上海聚盛企业发展有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年6月10日解除；二、第三人上海海添投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市XX区XX路XX弄XX号XX室房屋；三、被告上海聚盛企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市XX区XX路XX弄XX号XX室房屋腾空后返还给原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司；四、被告上海聚盛企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司支付自2013年10月1日起至2015年6月9日止的租金1,015,760.60元；五、被告上海聚盛企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内按月租金50,047.60元的标准向原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司支付自2015年6月10日起至2015年12月31日止的占有房屋使用费334,839元；被告上海聚盛企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内按月租金51,549元的标准向原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司支付自2016年1月1日起至本判决生效之日起十日内的占有房屋使用费（本判决生效之日起十日后的占有房屋使用费标准按每天每平方米3元计付，至实际搬离日止）；六、被告上海聚盛企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内按每日100.09元的标准，向原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司支付逾期付款违约金，其中自2013年10月1日起至2014年6月30日止的应付租金违约金，从2014年6月13日起计算至本判决生效之日；自2014年7月1日起至同年9月30日止的应付租金违约金，从2014年7月1日起计算至本判决生效之日；自2014年10月1日起至同年12月31日止的应付租金违约金，从2014年10月1日起计算至本判决生效之日；自2015年1月1日起至同年3月31日止的应付租金违约金，从2015年1月1日起计算至本判决生效之日；自2015年4月1日起至同年6月9日止的应付租金违约金，从2015年4月1日起计算至本判决生效之日；七、被告上海聚盛企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司支付解约违约（赔偿）金100,095.20元；八、原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司在被告上海聚盛企业发展有限公司付清了上述款项后五日返还其保证金100,095.20元；九、驳回原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,749.41元，由原告上海长桥钢材市场经营管理有限公司负担3,000元，被告上海聚盛企业发展有限公司负担18,749.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  殷 雪人民陪审员  邓红霞二〇一六年三月十四日书 记 员  林 叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。