湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂09民终152号上诉人（原审原告）陈敏。委托代理人潘智文、陈俊，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为调查收集证据、查阅案卷材料、参与庭审活动，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代为签收法律文书。被上诉人（原审被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：孝感市长征路23号。法定代表人冯芬芬，该公司经理。委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人陈敏因与被上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第01942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈敏的委托代理人陈俊、保丽公司的委托代理人饶彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈敏一审诉称，2010年11月5日，陈敏与保丽公司签订商品房买卖合同一份，约定由陈敏购买保丽公司开发的位于孝感市长征路23号保丽国际广场1幢19层1904号，建筑面积为128.14平方米的房屋一套，房屋价款531144元（单价4145.03元／平方米），该合同对房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出了具体约定。陈敏履行了交付房款531144元的义务，但保丽公司因建房超过规划批准文件，消防未达标，造成保丽公司未按照合同约定向陈敏交付商品房及办理房屋产权手续，造成陈敏巨大的经济损失，故陈敏诉至法院，请求依法判令：1、保丽公司在判决之日30天之内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，协助陈敏办理产权登记相关手续；2、保丽公司向陈敏支付逾期交房违约金及损失58160.27元（初步计算至2012年10月14日，以具备法律规定的交房时间为准）；3、保丽公司向陈敏支付未办理房屋产权证违约金及损失104529.12元（因约定的违约金过低增加后的损失，暂计算至2015年1月15日）；4、保丽公司赔偿因超出设计容积率导致陈敏使用价值降低而造成的损失53114.40元；5、保丽公司承担本案一切诉讼费用。保丽公司一审辩称，1、陈敏起诉超过诉讼时效，主张逾期交房违约金和逾期办证违约金，法院不应支持。本案的诉讼时效应当从合同约定的交房日期起算，陈敏实际收房时间是2011年11月9日，明显超过了法律规定的二年的诉讼时效。2、保丽公司履行了房屋的交付使用，不存在逾期违约行为。保丽公司为履行通知义务，通过第三方短信方式通知了陈敏，根据相关法律规定，短信属于数据电文，理应认定短信通知应为合同约定的书面形式，故保丽公司不存在逾期交付使用的房屋。3、陈敏诉称保丽公司应向其“支付未按约定办理房地产权属证书的违约金”的诉求，依法不能成立。保丽公司按照合同约定，在房屋交付使用后的90日内，已将办理权属登记的资料报房产登记机关备案，陈敏未取得权属证书的责任不在保丽公司，而是来自产权登记机关。4、陈敏要求赔偿购房款利息损失的诉求，既无合同约定，而且也没有法律的规定。5、陈敏主张所谓“容积率导致其价值降低”的观点不能成立。陈敏没有任何证据表明其因容积率的改变而降低了使用价值，双方签订的商品房买卖合同无此约定，亦无强制性法律规定。综上所述，陈敏的诉讼请求超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，请求法院依法驳回陈敏的诉讼请求。一审法院查明，2011年2月17日，陈敏与保丽公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，由陈敏购买保丽公司开发的位于孝感市长征路23号保丽国际广场1幢19层1904号房屋一套，房屋建筑面积为129.15平方米的，房屋价款535330元，房屋交付期限在2011年10月15日前，并约定商品房交付使用后90日内，保丽公司将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，如因保丽公司的责任，陈敏不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意保丽公司按已付房款的1%向陈敏支付违约金，保丽公司继续协助陈敏办理房地产权属证书，直至办理完毕。该合同同时对付款方式、逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出了具体约定。合同签订后，保丽公司于2011年11月9日向陈敏交付房屋，陈敏于2012年7月26日向保丽公司交付了实际面积为128.14平方米的购房款531144元。此后，因种种原因，保丽公司至今未按照合同约定期限为陈敏办理房屋权属证书，故陈敏诉至法院。一审法院认为，陈敏与保丽公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同的约定履行各自的义务，但陈敏要求保丽公司协助办理房屋产权登记的诉讼请求，不属于民事调整范围，对陈敏的该项请求不予支持。对保丽公司未能按照合同约定的交房时间，即2011年10月15日前交付房屋，陈敏要求保丽公司支付逾期交房违约金及损失的诉讼请求，因陈敏从合同约定的交房次日（2011年10月16日）起知道或应当知道其权利受到侵害，其应自此时起两年内主张自己的权利，陈敏亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已超过两年的诉讼时效，故对陈敏该项请求依法不予支持。对于保丽公司未按合同约定为陈敏办理房屋权属证书，陈敏要求保丽公司支付违约金及损失的诉讼请求，因合同有保丽公司应按陈敏已付房款的1%向陈敏支付违约金，且保丽公司继续协助陈敏办理房地产权属证书，直至办理完毕的约定，故对陈敏要求保丽公司支付未办理房屋产权证的违约金的诉请予以支持，但其损失以及陈敏要求保丽公司赔偿因容积率导致陈敏房屋使用价值降低而造成的损失的诉请，因陈敏无相关证据证明，不予支持。据此，依照《中国和人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、孝感保丽房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向陈敏支付因未办理房屋产权证的违约金5311.44元（按陈敏已付房款531144元的1%计算）。二、驳回陈敏的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4530元，由陈敏负担4480元，孝感保丽房地产开发有限公司负担50元。陈敏不服原判上诉称，一、一审法院认定陈敏延期交房的诉求超过诉讼时效的判决错误，缺乏事实及法律依据。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应于2011年10月15日前交房。依据法庭调查，交钥匙时，既未按合同约定履行房屋交接手续，也未向陈敏提供《竣工验收备案表》、《质量保证书》、《使用说明书》。保丽公司以交钥匙的行为代替法律意义上的交房已经构成违约，且违约行为仍在继续，理应赔偿陈敏损失。保丽公司所建房屋至今没有通过竣工验收，并没有超过诉讼时效。2、一审法院在保丽公司逾期协助办证违约金的问题上支持了诉讼时效，但是在逾期交房的问题上却否定了诉讼时效的问题，自相矛盾；本案属于商品房买卖合同中的同一法律关系，逾期交房与逾期协助办证系保丽公司履行商品房买卖合同的两义务，其诉讼时效的起始时间应是一致的，不可能同一法律关系存在两种不同的诉讼时效。保丽公司未按期将验收合格的房屋交付给陈敏使用，依法应当承担延期交房的违约责任。二、一审法院判决保丽公司未按期履行协助陈敏办理房屋权属证书的义务，按照1%的违约金标准承担延迟履行的违约责任缺乏事实及法律依据。1、保丽公司未履行办理房屋产权证书的义务，违约损失按房屋总款的1%数额明显过低，不足以弥补陈敏损失及惩戒开发商恶意违约行为，依据相关的司法解释，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，陈敏申请增加违约金数额，应以保丽公司违约给陈敏造成的损失确定违约金数额。三、一审法院驳回保丽公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，协助陈敏办理产权登记相关手续的诉求缺乏事实及法律依据。1、一审法院认定陈敏要求保丽公司协助办理房产证的诉求不属于民事调整范围，不支持该项诉求的判决缺乏事实及法律依据。一是该诉求系陈敏、保丽公司双方在该合同中约定的内容，属于民事调整范围。二是法院依法采信了逾期协助办证违约金的诉求，协助办证的诉求与其系同一法律关系，理应采信协助办证的诉求。三是如果法院驳回该项诉求势必会极大地助长开发商恶意逾期协助办证的嚣张气焰，严重损害了众多购房者的切身利益，从而不利于房地产业的健康发展。2、该诉求系双方合同的约定、其并未违反相关法律的规定，一审法院草率的驳回该诉求明显是错误的，陈敏并没有要求保丽公司为陈敏办证，而是协助陈敏办证，本案中的陈敏到房地产主管部门办理产权登记，必须以保丽公司就其所开发的房地产进行初始登记为前提。陈敏请求判令保丽公司协助办证的诉讼请求应予支持。四、一审判决驳回陈敏请求保丽公司应赔偿因超出设计容积率导致陈敏使用价值降低而造成的损失的诉求无事实及法律依据。根据本案的证据材料，保丽公司开发的该住宅楼规划许可为25层，但保丽公司单方面擅自改变容积率实际建成29层，同时将容积率由原来的2.5擅自变更为5.9，根据合同约定，保丽公司没有依约通知陈敏上述变更的事实，导致陈敏使用价值降低；陈敏要求保丽公司赔偿因超出设计容积率导致陈敏使用价值降低而造成的损失依法应予以支持。综上所述，上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持陈敏的一审的诉讼请求。2.本案诉讼费用及其他一切费用由保丽公司承担。保丽公司二审答辩称，1.保丽公司认为一审法院“认定延期交房超过诉讼时效是正确的”既有事实依据也符合法规规定，2.一审法院判决保丽公司未按期办理房产证的义务，保丽公司服判，3.我们在一审中，已经举证证明在履行交房通知义务，保丽公司尽到自己的职责，没有过错；4.关于陈敏上诉提出超出容积率与事实不符。应驳回上诉，维持原判。陈敏、保丽公司均未在二审提交新证据。经审理查明，一审认定事实属实。本案二审焦点问题：1.陈敏要求保丽公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求是否已过诉讼时效；2.合同约定的保丽公司逾期办证违约金是否应予调整；3.保丽公司应否协助陈敏办理产权登记4.陈敏要求保丽公司赔偿变更容积率所造成的损失能否支持。本院认为：陈敏与保丽公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。根据保丽公司与陈敏签订的合同性质，依照最高人民法院《民事案件案由规定》，本案应定性为商品房预售合同纠纷，一审定性为商品房买卖合同纠纷不当，应予以纠正。对于二审争议的焦点问题：1、陈敏起诉“要求保丽公司承担逾期交房违约责任”已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据上述规定及双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，保丽公司应在2011年10月15日前交付房屋，因保丽公司未按约定交付房屋，陈敏知道其权利被侵害、要求保丽公司支付逾期交房违约金及损失的诉讼请求，应在合同约定的交房次日（2011年10月16日）起两年内主张权利。陈敏2015年8月7日向一审法院提交了诉状等诉讼材料、2015年8月27日缴纳了一审案件受理费用。因陈敏起诉时已超过两年诉讼时效，且未能提交诉讼时效中止、中断的相关证据，故陈敏关于“逾期交房的诉讼时效未超过”的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于陈敏上诉称“一审法院在保丽公司逾期协助办证违约金的问题上支持了诉讼时效，但是在逾期交房的问题上却否定了诉讼时效自相矛盾”的问题，因为保丽公司未提起上诉，视为其对原判决的认可。故本院对此不予审查。2.合同约定的保丽公司逾期办证违约金不应调整。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“保丽公司应在交付房屋90日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，出卖人继续协助买受人办理房地产权属证书，直至办理完毕。”案涉《商品房买卖合同》签订后，陈敏履行了交纳房款的义务，保丽公司也应按合同约定交付房屋并履行合同约定的附随义务。陈敏已经向保丽公司支付购房款531144元，完成了自己应尽的义务；保丽公司应当按照合同的约定协助办理房地产权属证书，其未履行应尽的义务，应当按照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，陈敏并无证据证明其遭受的实际损失，也未证明该违约金标准低于造成的损失。双方合同约定的“出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”是当事人真实意思表示，应该严格依约履行，陈敏认为约定违约金过低请求增加的理由本院不予支持。3.保丽公司应当协助陈敏办理产权登记手续。同时，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，保丽公司应在交付房屋90日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。因此，保丽公司有义务在交付房屋后，协助陈敏依照相关的法律法规规定办理产权登记手续，一审判决认定该项义务不属于民事调整范围、未予支持陈敏的该项诉讼请求是错误的，本院予以纠正。4.陈敏请求保丽公司赔偿变更容积率所造成的损失不应支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案一、二审诉讼中，陈敏均未能举证证明容积率的变更给予其所造成的损失，故陈敏要求保丽公司赔偿变更容积率所造成的损失，因其未能举证证明，且双方在合同中也未明确约定容积率变更所应承担的合同责任，故该上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，二审予以纠正，陈敏的上诉请求本院予以部分支持。经合议庭评议，依照《中国和人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第01942号民事判决第一项，即孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向陈敏支付逾期办理房产证违约金5311.44元（按陈敏已支付房款531144元的1%计算）。二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第01942号民事判决第二项，即驳回陈敏的其他诉讼请求。三、孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效后30日内依照相关法律法规规定协助陈敏办理房屋产权登记手续。四、驳回陈敏的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。一审案件受理费4530元，由陈敏负担4480元，孝感保丽房地产开发有限公司负担50元。二审案件受理费4530元，由陈敏负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 汪书力审判员 胡 红二〇一六年三月三十日书记员 张 依附：相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。