广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0115民初796号原告：梁贵，住广州市荔湾区。原告：包三妹，住广东省徐闻县。上列原告的委托代理人：梁树权，国信信扬律师事务所律师。被告：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司,住所地广州市南沙区。法定代表人：李连娟,职务经理。委托代理人：朱志学、霍文琦，该公司职员。原告梁贵、包三妹诉被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员老善涵独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁贵、包三妹的委托代理人梁树权,被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司的委托代理人霍文琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁贵、包三妹诉称：2010年10月13日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定被告应于2011年12月30日前将南沙区环市路西侧逸涛雅苑A9栋交付原告使用，并在该房屋交付之日起210个工作日内到房地产登记机构申请办理房地产转移登记，逾期每日按照总房款万分之五的标准支付违约金给原告。双方签订合同后，原告交清了房款，办理了收楼手续，缴纳了契税，履行了合同的义务。但被告迟迟没有为原告办理房产证。原告就此多次要求被告支付违约金，被告并没有支付。被告的行为构成违约。故起诉要求判令：1、被告向原告支付延迟办理产权登记的违约金（从2014年10月28日起至2015年7月15日止，每日按总房款517627元的万分之五计算；2、被告承担本案的诉讼费用。被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。根据双方所签订的买卖合同及补充协议第八条、第十条的约定，在大确权办妥后，才知道面积差异，即在办理面积补差手续后才开始计算房地产权证的办证时间。因此被告不存在违约，无需承担逾期办证违约金。被告应当在发出补差通知次日起即2015年3月10日开始计算办证期限，即使法院认定被告发出补差通知时间较晚，也应当认定从完成大确权即2014年9月9日开始计算办证期间。双方约定的违约金标准过高，应当调整为每日0.01%的标准计算。另原告已于2015年4月29日领取涉案房屋的房地产权证。经审理查明：被告是广州市南沙开发区环市大道北逸涛雅苑的开发商。2010年10月13日，原告梁贵、包三妹（为乙方）与被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定“乙方向甲方购买广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期A9栋（建筑面积97.29平方米），总金额为517627元。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房地产权证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第八条，根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日起至实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。第十条合同第二十一条产权登记补充约定，办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。第十三条甲乙双方应对各自提供的资料真实负责。乙方的联系方式如有变更，应当在变更后的三天内以书面形式通知甲方。在办理收楼手续后，除乙方提出书面要求外，甲方可按乙方所购的该物业的地址寄发通知书。通知日期以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准。邮寄送达的，同城快递以投递后次日视为送达，异地以投递后第五天视为送达”。双方确认原告已向被告付清购房款517627元，原告于2013年12月21日办理收楼手续，同时领取涉案房产的钥匙。被告于2014年7月14日发出《产权办理通知书》，通知原告于2014年7月17日提交资料办理产权证。原告已向被告提交办理房地产权证的全部资料。原告与被告确认原告购买的广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期A9栋***房与广州市南沙区南沙街倚涛四街5号***房是同一房屋。2014年9月9日，广州市房地产交易登记中心向被告出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记，测量涉案房屋的建筑面积97.9262平方米，套内面积81.82平方米。2015年2月5日，广州市国土资源和房屋管理局填发了原告为涉案房屋权属人的房地产权证。当事人确认从原告办理收楼手续之日即2013年12月21日开始计算210个工作日为2014年10月27日。原告于2015年4月29日领取涉案房屋的房地产权证。另查明：在庭审中，被告提供《房屋面积补差手续办理再次通知书》，认为应当从发出补差通知书次日起开始计算办证期限。当事人确认原告于2015年3月23日办理涉案房屋的面积补差手续。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告于2013年12月21日办理收楼手续，按买卖合同约定被告应当在商品房交付之日起210个工作日内即2014年10月27日前办妥并交付房地产权证给原告，但被告未按时办妥并交付房地产权证给原告，构成违约。原告要求被告支付逾期办证违约金，合法合理，本院予以支持。由于原告已于2015年4月29日领取涉案房屋的房地产权证，故原告要求被告支付逾期办证违约金应从2014年10月28日起至2015年4月29日止每日按总房价款517627元0.05%计算，原告要求计至2015年7月15日，本院不予支持。被告虽然于2015年3月9日向原告发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》，要求原告补交面积差异款，但被告在国土部门填发涉案房屋的房地产权证后较长时间才发出该办理补差手续的通知书，且只要其不通知原告则办证期限就不会起算，被告也可以无需承担逾期办证责任，这与原告签约时的真实意思表示相悖，故被告认为应当根据补充协议的约定从办妥面积补差手续后才开始计算房地产权证的办证期限或从被告发出补差通知次日起开始计算办证期限，被告没有出现逾期办证的情况，无需承担逾期办证的违约责任，缺乏理据，本院不予支持。被告提出从2014年9月9日开始计算办证期间的抗辩理由依据不足，本院不予支持。原、被告在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故被告以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁贵、包三妹支付从2014年10月28日起至2015年4月29日止每日按总房价款517627元0.05%标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告梁贵、包三妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费744元，由原告梁贵、包三妹负担249元，被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担495元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一六年三月三十日书记员  张大会