江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0924民初1091号原告潘某某。委托代理人王明祥，江苏公正律师事务所律师。被告盐城九九置业有限公司，住所地在江苏省射阳县合德镇人民路12号。法定代表人尤福标，该公司董事长。原告潘某某与被告盐城九九置业有限公司（下称：“九九置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法由代理审判员唐文静独任审理，于2016年2月16日公开开庭进行了审理。原告潘某某及其委托代理人王明祥，被告九九置业公司的法定代表人尤福标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某某诉称：2010年10月，原告购买了被告开发的位于射阳县合德镇人民路北侧的阳光海岸小区5号楼1103室商品房，并约定于2010年10月底交房，双方并于2010年12月15日补签了《商品房买卖合同》。本来原告准备于2010年10月底就对该商品房进行装修，但因该住房内有多处出现墙面渗水以及爬碱的质量问题而无法施工，后原告即将该商品房交给被告单位予以维修。之后，从2011年起四年多时间，被告指派了多人次进行维修，但始终未能解决上述存在的质量问题，也没有向原告交房。直至2015年3月底，原告实无他法，买了大量的面砖对该住房墙体进行粘贴装潢，才正式使用该房。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第九条第二项的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金224196元。但被告对原告的上述请求以应该由建筑施工单位承担为由不予支付。现具状至法院，要求判令被告单位支付逾期交房的违约金224196元，诉讼费用由被告承担。原告潘某某提交的证据有：1、《商品房买卖合同》1份，证明原、被告双方于2010年12月15日就案涉的房屋签订了商品房买卖合同，约定了购房款以首付款加银行按揭方式交付，被告应于2011年10月30日前向原告交付该房产。2、银行转账凭证2份，贷款借据1份，证明原告按合同约定向被告支付了购房款。3、射阳县德恒物业服务有限公司负责人蔡施祥、陆建兵关于案涉房产质量一事的情况说明复印件1份，证明房产在2011年10月30日交付给原告后因出现大量质量问题，原告退还给被告，被告委托的物业公司于2012年、2013年、2014年多次进行处理维修，但到案发时，基本控制了爬碱、渗漏的质量问题，被告逾期四年才向原告交付所购房产。被告九九置业公司辩称：一、原告陈述的案件事实与实际情况不符，被告已将按照《商品房买卖合同》的约定按期履行交房义务，不存在逾期交付房屋问题。1、根据《商品房买卖合同》第八条交付期限，出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。依据原告提供的销售不动产统一发票，原告是在2011年10月30日交付的全额房款，被告将房屋交付给原告，被告已经按照合同约定全面履行交付房屋的义务。2、原告诉称：2010年10月，原告购买了被告开发的阳光海岸小区5号楼1103室商品房并约定2010年10月底交房，双方并于2010年12月15日补签了《商品房买卖合同》没有事实依据。因为2010年10月，涉案房屋还没有开发建设完毕，并且原告也未提供相关证据证明其诉讼主张。二、原告陈述其房屋出现墙面渗水以及翻碱的质量问题，是其对房屋的管理不善造成的，与被告无关。1、2011年10月30日，被告将房屋交付给原告后，由于原告不急需用房，再加上原告要求降低房价的无理要求没有得到满足，房屋一直无人居住。日久天长，刮风下雨，窗户关闭不严，雨水及潮气进入屋内，出现问题。2、每次原告通知被告房屋出现问题，被告都是派出技术工人及时赶赴现场，免费为原告维修。从原告提供的物业出具的证据材料可知：2014年年底，经多次彻底处理，目前基本控制，维修结束。三、依据《建筑工程质量管理条例》第四十条之规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年。本案中，2011年10月30日，被告交付房屋给原告，5年保修期限内，被告按照法律规定，全面履行保修义务。综上，被告不存在逾期交房的违约行为，不承担逾期交房的法律责任。房屋出现墙面渗水以及翻碱的质量问题，是原告对房屋的管理不善造成的。请求驳回原告对被告的起诉。被告九九置业公司未提交证据。被告九九置业公司对原告潘某某提交证据的质证意见为：没有异议。经审理查明：2010年，潘某某与九九置业公司签订合同编号为0691178920101215的《商品房买卖合同》，潘某某购买九九置业公司开发的位于射阳县合德镇人民路北侧、人民路小学西侧的阳光海岸小区5号楼1103号房及阁楼，房款721268元。合同约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。后潘某某共交付购房款720307元。射阳县德恒物业公司服务有限公司负责人蔡施祥、陆建兵于2015年12月12日出具《关于阳光海岸5号楼1103业主房子质量一事情况说明》，载明：“5号楼1103业主于2010年10月30日在领取钥匙时，楼上、楼下（本套间是复式型）南北墙上渗水，爬碱严重，已简单处理。2011年7月又发现墙上大面积爬碱，又进行处理。2012、2013、2014年底经多次彻底处理。目前才基本控制，修理解除。特此证明（耿总知道，也上门看过）物业蔡施祥、陆建兵2015年12月12日”。本院认为：根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告九九置业公司应当在2011年10月30日前将符合验收合格条件及合同约定的商品房交付给原告潘某某使用。根据被告的答辩以及物业公司的情况说明，可以认定案涉房屋于2011年10月30日交付时楼上、楼下渗水、爬碱严重，多次维修至2014年年底才基本控制，达到交付条件。故被告应承担逾期交房的违约金0.00025＊720307元＊1157天=208349元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告盐城九九置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告潘某某支付逾期交房的违约金208349元；二、驳回原告潘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。案件受理费4663元（多收取的986元由本院直接退还原告），减半收取2331.5元，由原告负担119元，被告负担2212.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。射阳县人民法院执行款账户为：（户名：射阳县人民法院执行款财政专户，账户：3209242701201000234218，开户行：江苏射阳农村商业银行营业部）代理审判员  唐文静二〇一六年三月十八日书 记 员  孙 静附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。