上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3231号原告(反诉被告)杨永鹏，男，汉族，1977年9月15日出生。委托代理人胡守诚，上海市申光律师事务所律师。被告(反诉原告)上海屋连西信息科技发展有限公司(原上海屋连西装饰材料有限公司)。住所地上海市共和新路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人沈伟康，该公司董事长。委托代理人马国云，上海马国云律师事务所律师。委托代理人马讳，上海马国云律师事务所律师。被告(反诉原告)李建中，男，汉族，1947年7月20日出生，户籍所在地为上海市。委托代理人马国云，上海马国云律师事务所律师。委托代理人马讳，上海马国云律师事务所律师。第三人(反诉第三人)上海对比窗艺术品有限公司。住所地上海市宝山区沪太路XXX号XXX号楼A-422。法定代表人张勇。第三人(反诉第三人)西安标准工业股份有限公司。住所地陕西省西安市雁塔区太白南路XXX号。法定代表人耿莉萍，该公司董事长。委托代理人陈卫民，陕西索骥律师事务所律师。原告杨永鹏诉被告上海屋连西信息科技发展有限公司(下称屋连西公司)及李建中、第三人上海对比窗艺术品有限公司(下称对比窗公司)及西安标准工业股份有限公司(下称西安标准公司)房屋租赁合同纠纷及反诉原告屋连西公司及李建中诉反诉被告杨永鹏、反诉第三人对比窗公司及西安标准公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡守诚、两被告委托代理人马国云及马讳、第三人西安标准公司委托代理人陈卫民到庭参加诉讼，第三人对比窗公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告杨永鹏诉称：原告与被告屋连西公司就上海市四川中路XXX号房屋租赁事宜曾先后于2015年1月20日、2015年1月21日、2015年4月2日及2015年5月8日签订多份《租赁合作协议书》及《补充协议书》，被告李建中则为被告屋连西公司提供担保。签约同时，原告要求被告屋连西公司提供可合法使用系争房屋之相关材料，且原告实际向被告屋连西公司支付押金人民币360,000元及租金人民币360,000元。签约后，被告屋连西公司既未提供上述材料，亦未将系争房屋交付原告，且原告嗣后得知系争房屋产权人系第三人西安标准公司，被告屋连西公司并无转租权，而被告屋连西公司转租予原告之租期却晚于原告与被告屋连西公司之间租期届满日。综上，被告屋连西公司系采用欺诈方式导致原告在存在重大误解情形下签订上述协议，而协议内容亦显失公平，就此，原告现诉请要求(1)撤销所涉《租赁合作协议书》及《补充协议书》；(2)被告屋连西公司返还原告押金人民币360,000元及租金人民币360,000元，被告李建中对此承担连带担保责任；(3)两被告支付原告聘请律师费用人民币72,000元。原告提供以下证据：1、2015年1月20日《租赁合作协议书》、2015年1月21日《补充协议书》、2015年4月2日《租赁合作协议书》及2015年5月8日《补充协议书(三)》，以证明原告与两被告所约定之具体权利义务及租赁期限。2、2015年4月2日被告屋连西公司出具之《授权委托书》，以证明被告屋连西公司授权被告李建中办理相关租赁事宜。3、2015年1月21日付款凭证，以证明原告于当日支付款项人民币720,000元。4、房地产登记资料，以证明系争房屋权利人系第三人西安标准公司。5、2010年7月30日《房屋租赁补充合同》，以证明第三人对比窗公司亦向第三人西安标准公司承租系争房屋。6、2009年被告屋连西公司与第三人西安标准公司所签《房屋租赁合同》，以证明租赁期限至2016年11月30日止。7、系争房屋照片，以证明被告屋连西公司已对系争房屋进行装修。8、2015年5月15日被告屋连西公司致第三人西安标准公司《告知书》及机票，以证明原告等人至西安与第三人西安标准公司协商转租事宜，但被告知不得转租。9、2015年9月20日原告委托律师致两被告之《律师函》，以证明原告与两被告协商未果。10、2015年9月18日《聘请律师合同》，以证明原告因系争房屋租赁事宜聘请律师。被告屋连西公司、被告李建中辩称并反诉诉称：被告屋连西公司与原告之间租赁合同合法有效，被告屋连西公司按约交付系争房屋，但原告未能按约付租构成违约，为减少损失，被告屋连西公司于2015年11月29日收回系争房屋，就此，对原告诉请均不予认可。同时，两被告提起反诉，要求(1)确认所涉《租赁合作协议书》及《补充协议书》均于2015年11月29日予以解除；(2)原告按月租金人民币120,000元支付尚欠租金人民币600,000元(包括原告应付租金及两被告给予原告享有装修免租期之部分租金损失)；(3)原告所付押金人民币360,000元予以没收；(4)原告就逾期付租支付自2015年7月24日起至实际付款日止之违约金(暂计至2015年12月14日止之违约金为人民币82,368元)。两被告对原告提供证据形式真实性均无异议，但对原告所述证明内容不予认可；对原告提供证据1称当时系因原告要求签订为期6年之租约，故合同租期方才签至2021年；对原告提供证据7称被告屋连西公司系为防止损失扩大而收回系争房屋；对原告提供证据8称其中并无不得转租等内容。两被告提供以下证据：1、2010年8月15日《房屋租赁补充合同(一)》，以证明被告屋连西公司享有转租权。2、2015年1月20日、2015年1月21日、2015年4月2日及2015年5月8日所涉协议书(同原告证据1)，以证明原告与两被告之间就系争房屋租赁事宜所约定之租赁条件及违约条款。3、《授权委托书》(同原告证据2)，以证明李建中经授权代为办理系争房屋租赁事宜。4、系争房屋产权登记信息(同原告证据4)，以证明系争房屋产权登记情况。5、被告屋连西公司与第三人西安标准公司所签《房屋租赁合同》(同原告证据6)，以证明该份合同中并未禁止被告屋连西公司予以转租。6、原告在系争房屋处所悬挂广告牌及遗留茶具，以证明被告屋连西公司已向原告交付系争房屋，原告已实际进场使用。7、系争房屋发生霉腐之照片，以证明因原告擅自退租离场、管理不善，从而导致系争房屋发生严重漏水霉腐。8、证人赵建国、王国庆之书面证词及当庭陈述，以证明被告屋连西公司已按约将系争房屋交付原告。原告杨永鹏针对反诉辩称：被告屋连西公司在签订租赁合同后并未将系争房屋交付原告，原告并未实际使用系争房屋，故对反诉诉请均不予认可。原告对两被告提供证据1形式真实性不予确认，并称即使该证据属实，其中所称“转租”亦仅系部分转租，且该证据仅系第三人西安标准公司对被告屋连西公司将系争房屋转租予第三人对比窗公司之追认；对两被告提供证据2-5形式真实性予以确认；对两被告提供证据6称所涉广告牌并不属实；对两被告提供证据7称原告未曾使用系争房屋；对两被告提供证据8称房屋交接应当办理书面交接手续。第三人对比窗公司未作答辩。第三人西安标准公司述称：系争房屋系由己方出租予被告屋连西公司，对本案所涉本诉诉请及反诉诉请均无意见可予发表。第三人西安标准公司对原告提供证据4、6形式真实性予以确认，对原告提供其他证据认为与己方无关。第三人西安标准公司对两被告提供证据1、4、5形式真实性予以确认，对两被告提供其他证据认为与己方无关。第三人西安标准公司未向本院提交相关证据。经审理查明：2015年1月20日，原告与被告李建中签订《租赁合作协议书》(下称《租赁协议1》)一份，约定(1)原告承租上海市四川中路XXX号房屋，租约3年一签；(2)租期自2015年3月1日起至2018年2月28日止，其中2015年3月1日至2015年4月30日期间系原告装修准备期间，该期间免租金，租金自2015年5月1日起计；(3)月租金为人民币120,000元，3年内无递增；(4)被告李建中应向原告提供房屋证件等涉及房屋使用权之相关手续；(5)原告支付押金人民币360,000元，该项押金在合同期满后3个工作日退还原告；(6)租金3个月一付，每期租金提前7日支付；(7)原告拖欠租金超过30日后，被告李建中可终止合同；(8)原告逾期付租，除应补交租金外，并须每日按年租金之万分之四计付违约金；(9)租赁期间，原告擅自解除合同，被告李建中可不予返还押金。次日，原告与被告李建中另行签订《补充协议书》(下称《补充协议1》)一份，约定(1)租期延长至2021年2月28日止，租期为6年；(2)后3年租金在原基础上增加6%。签约当日，原告向被告李建中支付押金人民币360,000元及2015年5月1日至2015年7月31日期间租金人民币360,000元。签约后，被告李建中交付系争房屋，原告收房后对系争房屋进行装修设计。2015年4月2日，被告屋连西公司出具《授权委托书》一份，其中明确被告屋连西公司授权被告李建中代为办理系争房屋之租赁合作事宜。同日，原告与被告屋连西公司签订《租赁合作协议书》(下称《租赁协议2》)一份，约定(1)被告屋连西公司将第三人西安标准公司名下之系争房屋与原告进行租赁合作；(2)原告及其许可之公司或个人出资对系争房屋进行重新设计装修，系争房屋作为办公场所使用；(3)租赁事项均按《租赁协议1》及《补充协议1》执行，该2份协议系被告屋连西公司授权被告李建中签订，被告屋连西公司对2份协议内容均予确认；(4)合同争议无法协商并致诉讼情形下，违约方应当向守约方支付因此产生之律师费用及调查取证费用；(5)被告李建中自愿作为被告屋连西公司之履约保证担保人，如被告屋连西公司在履约过程中违反约定并致原告损失，则被告李建中自愿承担连带责任。该《租赁协议2》尾页落款处由被告李建中在“担保方”一栏内签字。2015年5月8日，被告李建中代理被告屋连西公司与原告再行签订《补充协议书(三)》(下称《补充协议2》)一份，约定(1)原告对系争房屋重新进行设计、装修，被告屋连西公司对设计装修有知情权；(2)鉴于原告没有正式使用房屋之事实，经友好协商，被告屋连西公司同意减免原告1.5个月之租金，该项减免金额在2017年10月20日应付租金中予以扣除，即2017年10月20日原告实付租金应为人民币180,000元；(3)被告屋连西公司同意原告在租赁期间可对房屋部分或者全部与第三方进行合作经营。租赁期间，原告未再履行付租义务并致系争房屋空置。2015年11月29日，被告屋连西公司收回系争房屋。另查明：系争房屋权利人系第三人西安标准公司。2009年，第三人西安标准公司与被告屋连西公司签订《房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)第三人西安标准公司将系争房屋出租予被告屋连西公司作为商业用房，租期7年，自2009年12月1日起交付房屋日起至2016年11月30日止；(2)如被告屋连西公司未经第三人西安标准公司书面同意即擅自转租，第三人西安标准公司可终止合同并收回房屋；(3)合同期满，如第三人西安标准公司仍继续出租，则被告屋连西公司享有优先承租权。2010年7月30日，第三人西安标准公司、被告屋连西公司及第三人对比窗公司签订《房屋租赁补充合同》(下称《补充合同》)一份，明确被告屋连西公司与第三人对比窗公司系合作经营，租赁费用仍由被告屋连西公司支付，第三人对比窗公司对此承担连带责任。2015年8月15日，第三人西安标准公司与被告屋连西公司另行签订《房屋租赁补充合同(一)》(下称《补充合同1》)一份，约定第三人西安标准公司同意被告屋连西公司将系争房屋之经营使用权与第三方合作或者部分转租，但第三人西安标准公司仅与被告屋连西公司发生直接租赁关系。2015年5月15日，被告屋连西公司致第三人西安标准公司《告知书》，称被告屋连西公司承租系争房屋后曾与第三人对比窗公司合作经营，现改为与原告进行合作经营，被告屋连西公司将根据原告要求对系争房屋重新进行装修改造。综上，现原告称被告屋连西公司隐瞒无转租权且享有租期仅至2016年11月30日等事实，采用欺诈手段，导致原告在存在重大误解情形下与被告屋连西公司签订为期6年之租赁合同，签约后，被告屋连西公司亦未能按约交付房屋及提供涉及房屋使用权之相关手续，就此，原告签署约定律师费为人民币72,000元之《聘请律师合同》并委托律师起诉来院，要求(1)撤销原告与被告屋连西公司就系争房屋租赁事宜所签协议；(2)被告屋连西公司退还押金人民币360,000元及租金人民币360,000元；(3)被告李建中对上述(2)承担连带担保责任；(4)两被告共同支付律师费人民币72,000元。对此，两被告则以原告在承租期间欠付租金且擅自退租为由提起反诉，要求(1)解除被告屋连西公司与原告就系争房屋租赁事宜所签协议；(2)原告支付尚欠租金并赔偿装修免租期部分租金损失共计人民币600,000元；(3)原告所付押金人民币360,000元由被告屋连西公司予以没收；(4)原告就逾期付租支付自2015年7月24日起至实际付款日止之违约金(暂计至2015年12月14日止之违约金为人民币82,368元)。以上事实，由原告提供的《租赁协议1》、《租赁协议2》、《补充协议1》、《补充协议2》、《授权委托书》、付款凭证，房地产登记资料、《补充合同》、《租赁合同》、《告知书》、《聘请律师合同》、两被告提供的《补充合同1》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《租赁协议1》、《租赁协议2》、《补充协议1》及《补充协议2》均系原告及被告屋连西公司据各自真实意思表示予以签订，其中涉及租期为6年，该租期虽超过第三人西安标准公司给予被告屋连西公司之租期届满日即2016年11月30日，但原告与被告屋连西公司在截至2016年11月30日止租期内之协议内容仍属有效，在该时间范围内，所涉协议内容对原告及被告屋连西公司均具有法律约束力。现原告诉请要求撤销上述协议，原告理由包括(1)被告屋连西公司无转租权，其享有之租期仅至2016年11月30日，但被告屋连西公司在签约时却隐瞒该事实；(2)被告屋连西公司系以欺诈手段导致原告在存在重大误解情形下签订为期6年之租赁合同。对此，鉴于(1)第三人西安标准公司系于2009年既已将系争房屋出租予被告屋连西公司，且约定被告屋连西公司在租期届满后享有优先承租权；(2)第三人西安标准公司曾书面确认被告屋连西公司享有转租权或与他方合作经营权；(3)被告屋连西公司针对与原告合作经营事宜曾书面告知第三人西安标准公司，第三人西安标准公司对原告装修设计及使用系争房屋并未提出异议，亦未予以任何干扰；(4)第三人西安标准公司在知晓被告屋连西公司将系争房屋全部转租予原告之后，亦未曾以被告屋连西公司擅自转租为由要求与被告屋连西公司解除租赁关系；(5)原告在签约时既已知晓被告屋连西公司系向第三人西安标准公司承租后再予转租，故原告在签约时对于被告屋连西公司享有之房屋权利亦负有审核义务，原告称被告屋连西公司从未向其提供房屋权利手续，但原告在此情形下却要求将租期由原来3年延长至6年，现原告称该6年租期远超过第三人西安标准公司给予被告屋连西公司之租期，且原告将租期过长归责予被告屋连西公司显然欠妥。综上，本院对原告所称撤销理由依法不予采纳，并对原告要求撤销所涉协议之诉请依法予以驳回。对于原告要求退还押金之诉请，鉴于原告租赁期间欠付租金并致系争房屋空置，原告该行为实际构成擅自退租之违约行为，根据协议约定，被告屋连西公司在此情形下可对原告所付押金予以没收，鉴此，本院对原告要求退还押金之诉请依法予以驳回。对于原告要求退还已付租金之诉请，鉴于原告就承租期间须按约付租，故本院对原告该项诉请亦依法予以驳回。对于原告要求两被告承担律师费之诉请，协议约定守约方可要求违约方承担该项律师费，现原告作为违约方并不享有该项权利。对于两被告提起之反诉，被告李建中虽系被告屋连西公司履行合同义务之担保方，但被告李建中无权与被告屋连西公司共同主张合同权利，故仅有被告屋连西公司系本案适格之反诉原告。对于被告屋连西公司要求确认所涉协议于2015年11月29日予以解除之反诉诉请，由于原告承租期间欠付租金并致系争房屋空置，被告屋连西公司基于原告该项擅自退租之违约行为，为避免损失扩大而于2015年11月29日收回房屋，从而导致原告与被告屋连西公司就系争房屋所建立之租赁关系实际于该日予以解除，故本院对该反诉诉请依法予以支持。对于被告屋连西公司要求原告支付租金人民币600,000元之反诉诉请，被告屋连西公司真实诉意系要求原告支付尚欠租金并赔偿装修免租期之部分租金损失，两项合计诉请金额为人民币600,000元。根据协议约定及履约情形，原告实际承租期间为2015年3月1日至2015年11月28日，其中2015年3月1日至2015年4月30日期间为装修免租期，2015年5月1日至2015年7月31日期间租金人民币360,000元已经支付，租赁期间经协商又约定减免原告1.5个月之租金，由此，原告尚欠租金应为2015年8月1日至2015年11月28日期间租金(计人民币472,000元)再扣除约定再行减免之1.5个月租金(计人民币180,000元)，故原告仍须向被告屋连西公司支付之租金应为人民币292,000元。对于被告屋连西公司所称装修免租期之租金损失，原告与被告屋连西公司之间租期为6年，原告按约可享有之免租期为3.5个月，此免租期系被告屋连西公司基于原告完全履约而给予原告之优惠，现双方租赁关系因原告违约而导致提前解除，租期实际发生时间仅为9个月，按此比例原告可享有之免租期未到0.5个月，而根据该项诉请金额，被告屋连西公司现认可给予原告之免租期已将近1个月，被告屋连西公司对原告免租期权利之处分意见并未加重原告义务，亦符合公平合理原则，故本院对被告屋连西公司要求原告赔偿免租期部分租金损失之反诉诉请依法予以支持。对于被告屋连西公司要求原告支付逾期付租违约金之反诉诉请，被告屋连西公司所称之违约金人民币82,368元仅系暂计至2015年12月14日止之违约金，而被告屋连西公司真实诉意系要求原告就逾期付租支付截至原告实际付款日止之违约金。根据协议约定，原告最迟应于2015年7月24日支付下一期租金，现原告未予支付，被告屋连西公司根据协议约定可要求原告自2015年7月25日起计付逾期付租违约金，该违约金可计至原告实际付款日止，但该违约金金额应当以欠付租金数额为限。对于原告辩称两被告未予交付系争房屋一节，鉴于(1)按照协议约定，2015年3月1日至2015年4月30日期间系原告装修免租期，据此，被告屋连西公司最迟应于2015年3月1日将系争房屋交付原告，如被告屋连西公司未履行该项交房义务，原告就此应会与被告屋连西公司进行交涉，但目前并无证据显示原告有此交涉行为，此情形显然有悖常理；(2)如被告屋连西公司未予交付房屋，原告基于此情节根本无须支付租金，且该项不予支付租金行为根本无须与被告屋连西公司进行友好协商，现原告却需与被告屋连西公司进行友好协商以减免部分租金，原告所述内容自相矛盾；(3)2015年4月2日及2015年5月8日所涉协议中均提及原告重新装修设计事宜，协议中系称原告未予正式使用系争房屋，而原告装修设计过程属于原告正式使用系争房屋前之装修准备阶段。综上，结合相关协议前后内容，应可依法认定被告屋连西公司已将系争房屋交付原告，原告收房后对系争房屋重新进行装修设计，因装修准备期间超过原预算之2个月时间，经与被告屋连西公司友好协商后，被告屋连西公司另行给予原告1.5个月之装修免租期优惠。鉴此，本院对原告所述被告屋连西公司未予交房一节依法不予采信。至于原告称被告屋连西公司未予按约提交房屋权利相关手续一节，即使原告所述属实，该情节亦仅会导致原告对己方使用系争房屋之合法性存在不安，但在并无相关权利人对原告使用系争房屋提出异议情形下，原告亦不可以此不安为由而擅自退租。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条第一、二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告杨永鹏要求撤销其与被告上海屋连西信息科技发展有限公司于2015年1月20日所签《租赁合作协议书》、于2015年1月21日所签《补充协议书》、于2015年4月2日所签《租赁合作协议书》及于2015年5月8日所签《补充协议书(三)》的诉讼请求；二、驳回原告杨永鹏要求被告上海屋连西信息科技发展有限公司返还押金及租金人民币720,000元并要求被告李建中对此承担连带担保责任的诉讼请求；三、驳回原告杨永鹏要求被告上海屋连西信息科技发展有限公司、被告李建中共同支付律师聘请费用人民币72,000元的诉讼请求；四、反诉原告上海屋连西信息科技发展有限公司与反诉被告杨永鹏于2015年1月20日所签《租赁合作协议书》、于2015年1月21日所签《补充协议书》、于2015年4月2日所签《租赁合作协议书》及于2015年5月8日所签《补充协议书(三)》均于2015年11月29日予以解除；五、反诉被告杨永鹏于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海屋连西信息科技发展有限公司支付租金人民币292,000元并赔偿租金损失人民币308,000元；六、反诉原告上海屋连西信息科技发展有限公司不予退还反诉被告杨永鹏押金人民币360,000元；七、反诉被告杨永鹏于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海屋连西信息科技发展有限公司逾期付租违约金(自2015年7月25日起至反诉被告杨永鹏实际付清租金日止、每日按人民币576元计算，但违约金数额以人民币292,000元为限)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11,720元，由原告杨永鹏负担；反诉案件受理费人民币7,090.66元，由反诉被告杨永鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 严 奇审 判 员 李 慧代理审判员 黄 啸二〇一六年三月二十四日书 记 员 虞扬扬附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……