上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2013）奉民三（民）初字第2306号原告上海市奉贤区土地储备中心。法定代表人汤云飞，主任。委托代理人赵忠敏，上海市昆仑律师事务所律师。委托代理人顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。被告上海理想未来房地产有限公司。法定代表人吴绍锋，总经理。委托代理人陆宇艇，上海市中茂律师事务所律师。原告上海市奉贤区土地储备中心（以下简称“土地储备中心”）与被告上海理想未来房地产有限公司（以下简称“理想未来”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。2014年3月，本院委托对本案进行鉴定，并于2014年6月20日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵忠敏、被告的委托代理人陆宇艇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告土地储备中心诉称，坐落于上海市奉贤区江海路XXX弄“理想未来广场”项目由被告开发经营。该项目地块属于南桥镇旧城区改造，按照相关拆迁置换协议，需要原地补偿安置解决上海证券南桥营业部回迁用房，因此该项目自始受原告指定回购的限制。2009年9月8日，原告向区土地使用权招拍挂办公室提交了《关于奉贤区南桥镇奉贤海关区域地块建设要求情况的说明》，明确“受让方须根据区政府要求，由区政府对涉及的回搬用房进行回购”，“回购房屋位置为地块东北部（沿南奉公路地上一层、二层），总建筑面积约1200平方米（以测绘机构实际测绘面积为准），回购价格按一层房屋为人民币（以下币种同）18，000元／平方米、二层房屋15，000元／平方米”。“理想未来广场”项目投资商在竞拍该项目地块时，对原告的说明是知晓的，其设立的项目公司即本案被告在2011年致奉贤区人民政府《关于加快上海证券回购工作的请示》一文中对此予以确认。根据原告与上海证券有限责任公司（以下简称“上海证券”）签订的《上海证券南桥营业部房屋置换协议书》，“理想未来广场”项目建成后，原告应回购该项目上述东北角沿街商业用房1-2层（即本案系争的南奉公路XXX弄XXX号，建筑面积约为1200平方米），用于补偿安置上海证券南桥营业部回迁经营。现上述安置房屋至今尚未落实，原告遂起诉至本院，要求判令：1、被告将其开发经营的“理想未来广场”地块内东北部（沿南奉公路地面一层、二层）商品房（建筑面积约1200平方米）提供原告作为回搬安置用房；2、原告向被告支付上述回搬安置用房的价款19，800，000元。庭审中，原告增加诉讼请求为判令：被告赔偿原告支付的租金等相关损失30，000，000元。原告土地储备中心针对其诉请提交并当庭出示了下列证据：1、《关于奉贤区南桥镇奉贤海关区域地块建设要求情况的说明》、《答疑纪要》各1份，旨在证明原告明确受让诉争地块建设用房需要回购并对价格和位置都进行了明确告知的事实；2、《关于加快上海证券回购工作的请示》、《承诺书》各1份，旨在证明被告明知诉争地块应予回购的事实；3、《上海市房屋租赁合同》1份，旨在证明被告以自己名义出租讼争房屋的事实；4、《上海证券南桥营业部房屋置换协议书》、《房屋租赁合同》各1份，旨在证明原告与上海证券、奉贤建工（集团）有限公司（以下简称“奉贤建工”）三方关于回购讼争房屋明确约定了各自权利义务的事实；5、《房屋租赁协议》、补充协议、发票及付款凭证各1份，旨在证明原告为上海证券租赁房屋并承担租金及相关费用的事实；6、《律师函》3份，旨在证明原告致函相关单位要求回购讼争房屋的事实；7、原告向相关部门的致函6份，旨在证明原告要求相关部门协助配合讼争房屋回购事宜；8、《上海市房地产登记簿》1份，旨在证明讼争房屋被置廉物流预购，并办理了预告登记的事实。被告理想未来辩称，针对原告的第一项诉请，诉争地块的房屋已由被告向案外人出售，并办理了产权预告登记手续，客观上被告无法再向原告提供相同部位的房屋。就回购的事宜，被告曾经多次致函原告，要求尽快就房屋位置及价格进行协商，然原告未与被告协商，由于原告消极的不作为，被告基于经营需要才将房屋出售给案外人。针对原告的第二项诉请，如果被告无法向原告提供预售房屋，原告无需向被告支付任何的钱款。被告虽然知晓诉争地块房屋需要被回购，然而对于回购价格被告事先并不知晓，系事后被告告知。被告回函中所称价格只是引用原告所述，并非同意以上述价格回购。综上，不同意原告的诉讼请求。被告理想未来针对其辩称提交并当庭出示了下列证据：1、《上海市商品房预售合同》6份，旨在证明诉争地块的讼争房屋已经出售给案外人上海置廉物流有限公司（以下简称“置廉物流”），并进行了预告登记的事实；2、被告所发函件3份，旨在证明被告并非恶意出售讼争房屋，原告从未对回购与被告协商的事实；3、《国有土地出让合同》2份，旨在证明出让合同中并无回购限制的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据1真实性不予认可，招标文件中也没有上述证据，且答疑纪要也没有任何盖章；证据2无异议，但认为其未承诺价格和部位；证据3无异议；证据4被告非协议当事人与本案没有关联性；证据5系为履行证据4中合同的合理支出，与本案没有关联性；证据6、7中除证据6中给被告的函件，被告收到过，其余被告均不清楚，与本案无关联性；证据8真实性无异议。原告对被告提供的证据1真实性没有异议，但认为讼争房屋目前仍登记于被告名下；证据2、3真实性无异议。对上述证据，本院认证如下：对原告提供的证据2、3、8、被告提供的证据，因相对方对真实性均无异议，本院确认上述证据真实性。原告提供的证据4、5与本案不具有关联性。原告提供的证据1本院予以确认。原告提供的证据6、7本院确认其真实性。基于上述认定的证据及原、被告的陈述，本院确认如下法律事实：2008年4月28日，原告与上海证券签订《上海证券南桥营业部房屋置换协议书》约定，奉贤区人民政府委托原告对上海证券下属南桥证券营业部所在地块进行旧城改造，待改造建设完毕后，在原址新建的大楼内，返还上海证券朝向、层次与原址基本一致的等同面积的房屋。2009年9月8日，原告就坐落于上海市奉贤区南桥镇奉贤海关区域地块致函奉贤区土地使用权招拍挂办公室，对该地块的开发建设做如下具体要求：受让方须根据区政府要求，由区政府对涉及的回搬用房进行回购。回购房屋的位置应在地块内东北部（沿南奉公路地面上一层、二层），总建筑面积约1200平方米（以测绘机构实际测绘面积为准），回购价按一层房屋18，000元／平方米、二层房屋15，000元／平方米。2009年11月16日，上海互创投资有限公司、上海卓越未来房地产策划有限公司受让了上海市奉贤区南桥镇2344号奉贤海关区域地块。2009年11月19日，上海互创投资有限公司、上海卓越未来房地产策划有限公司作为股东成立了被告公司。诉争地块开发完成后，2010年3月19日，被告致函招拍挂办公室承诺，涉及上海证券公司回搬一、二层共约1200平方米房屋的使用功能和布局要求，正积极与上海证券协商。如协商不成，将严格按照土地出让有关文件及答疑纪要的要求实施。2011年11月25日，被告致函奉贤区政府言明，其开发的“理想未来广场”项目用地是2009年10月通过公开市场竞买获得的原海关区域地块的建设用地。本项目的商业经营受到了原告指定回购的限制。原告要求项目建成后的东北角沿街商业1-2层建筑面积1200平米以18，000元／平米-15，000元／平米进行回购，用以安置上海证券回迁。为积极配合回购，被告提供三个方案以供选择……。还查明，被告与置廉物流签订《上海市商品房预售合同》将诉争地块的东北角两层房屋出售给置廉物流，并办理了预告登记。2012年5月11日，被告又与招商银行股份有限公司上海分行签订《上海市房屋租赁合同》，将讼争房屋出租给招商银行股份有限公司上海分行，租赁期限为10年。诉讼过程中，本院主持召集原、被告及上海证券进行谈话，双方同意，在讼争房屋无法交付的前提下，可以选择其他物业，并由被告向原告补偿支付其他物业与讼争房屋价格差价。原告还要被告协助办理过户手续。为此，原告申请对中庭物业：中庭一、二层（坐落于南奉公路XXX弄XXX号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、19号、18号XXX室、坐落于江海路XXX弄XXX号XXX室、202室、204室、206室、208室、209室）与东北角店铺（坐落于南奉公路XXX弄XXX号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、18号XXX室）价差进行评估。本院根据原告申请委托上海富申房地产估价有限公司进行评估，其结论为，于估价时点：1、东北角相应店铺房地产市场价格28，108，445元，折合建筑面积平均单价27，054元／平方米。2、中庭相应店铺房地产市场价格为42，896，705元，折合建筑面积平均单价24，508元／平方米。3、东北角相应店铺与中庭相应店铺平均单价价差为2，546元／平方米。原告对上述估价报告认为价格过低，要求重新评估，被告认为虽然价格低于市场价但予以认可。鉴于本鉴定程序合法有效，本院对该估价报告予以采信。鉴定结论出来后，原告认为经与上海证券协商，中庭一层、二层全部房屋捆绑式置换存在不合理，房屋可独立分割，故仅要求置换一层：坐落于南奉公路XXX弄XXX号（43.2平方米）、9号（45.31平方米）、11号（30.67平方米）、13号（28.33平方米）、15号（27.31平方米）、17号（32.07平方米）、19号（45.31平方米），二层：坐落于南奉公路XXX号XXX室（67.75平方米）、坐落于江海路XXX弄XXX号XXX室（91.05平方米）、209室（140.27平方米），坐落于南奉公路XXX号（1-2层，215.36平方米）、12号（1-2层，159.35平方米）、14号（1-2层，159.35平方米）、16号（1-2层，215.18平方米）系上下两层，共计1300.51平方米。被告认为，为原告所剔除的二层4套房屋即坐落于江海路XXX弄XXX号XXX室（91.45平方米）、202室（87.84平方米）、204室（141.32平方米）、206室（129.17平方米），共计449.78平方米，分割后由于通行不畅将导致房屋价值严重贬损，要求原告一并予以购买。经现场勘查，中庭房屋目前全部被打通，没有分隔。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案被告致函相关部门时，明知诉争地块受回购限制，且其承诺按照有关文件及答疑纪要履行，然目前限制回购的讼争房屋被告已经预售于他人。在目前讼争房屋已然无法交付的前提下，原、被告双方与上海证券协商交付中庭相应房屋，本院对此予以认可。对于交付的房屋，因原告坚持仅回购1300.51平方米，且中庭房屋可予以分割，故本院认可原告购回中庭1300.51平方米的房屋。对于回购价问题，诉争地块出让时，原告明确致函招拍挂办公室，对于回购方位及价格均做了明确阐明，被告也明知，故本院按一层房屋18，000元／平方米（其中一层为626.82平方米）、二层房屋15，000元／平方米（其中二层673.69平方米）的价格扣除两地块评估价格差价2，546元／平方米予以计算，超过1200平方米部分面积即100.51平方米参照评估价格24，508元／平方米予以计算。对原告诉请要求被告支付租金等损失，因与被告无涉，本院对此难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十二条之规定判决如下：一、被告上海理想未来房地产有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告上海市奉贤区土地储备中心坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、19号、18号XXX室、江海路XXX弄XXX号XXX室、209室房屋，并协助办理上述房屋的产权过户手续；二、原告上海市奉贤区土地储备中心于本判决生效之日起十日内支付被告上海理想未来房地产有限公司购房款人民币19，288，559.08元；三、驳回原告上海市奉贤区土地储备中心其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币70，300元，诉讼保全费人民币5，000元，评估费人民币67，350元，由被告上海理想未来房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。人民陪审员  杨士朋审 判 长  张 慧代理审判员  李 楠人民陪审员  顾秀英二〇一四年十月二十四日书 记 员  陈 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。