广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第572号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层D区，组织机构代码55726754-6。法定代表人：邓树广，执行总经理。委托代理人：裴炽明、张子扬，分别系广东登鼎律师事务所律师、律师助理。被告：南京琅文教育咨询有限公司，住所地江苏省南京市白下区中山东路18号18层01-03、07-11室，组织机构代码76815472-8。法定代表人：孙洪涛。委托代理人：赖铭钢，职员。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和公司）诉被告南京琅文教育咨询有限公司（以下简称琅文公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，依法由代理审判员杨丽独任审判，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告利和公司委托代理人裴炽明、张子扬，被告琅文公司委托代理人赖铭钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和公司诉称：2012年10月16日，利和公司与琅文公司签订物业管理服务协议，约定利和公司为琅文公司承租的位于中山市××之三国际金融中心写字楼第28层05、06、07、08、09单元提供物业管理服务，琅文公司应每月向利和公司支付19047.6元。逾期支付的，每逾期一天，按未付款金额的千分之三计算违约金。琅文公司从2013年11月开始拖欠物业服务费及电费，故利和公司向法院提起诉讼，请求判令：1.琅文公司向利和公司支付物业服务费266666.4元、电费27993.21元及违约金（每逾期一天，按未付款金额的千分之三计至清偿之日止）；2.琅文公司承担本案诉讼费。诉讼中，利和公司明确第1项诉讼请求中的物业服务费及电费均系从2013年11月起计至2014年12月止；违约金系以每月应交物业服务费及电费为本金，从当月6日起按每天千分之三计至清偿之日止。原告利和公司就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.物业管理服务协议；2.电费发票8张；3.发票2张（利和公司向琅文公司出具）；4.律师函及特快专递回单；5.电费欠费汇总表。被告琅文公司辩称：1.物业管理合同从属于另案的租赁合同，涉案房屋没有经过验收，应与租赁合同一并确认无效；2.违约金比例明显过高，希望法庭予以调整为按中国人民银行同期同类贷款计算。被告琅文公司就其辩解在举证期限内未向本院提交证据材料。经审理查明：利和公司与琅文公司签订物业管理服务协议，约定利和公司为琅文公司承租的位于中山市××之三国际金融中心写字楼第28层05、06、07、08、09单元提供物业管理服务；期限从2012年11月1日起至2017年10月31日止；每月物业管理费19047.6元；电费由琅文公司承担，由利和公司代为收取；琅文公司应于每月5日前交纳物业服务费及其它应交费用，如逾期交纳，每逾期1天，应按应付未付款金额的千分之三向利和公司支付违约金；物业管理服务协议还约定了其它内容。物业管理服务协议签订后，双方均依约履行。因琅文公司从2013年11月起未向利和公司交纳物业服务费及电费，利和公司遂于2015年1月20日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，利和公司陈述其为国际金融中心多个租户提供物业服务并统一代缴电费，代缴后根据各租户实际用电情况计算并收取电费。利和公司向本院提交发票8张及租户电费欠费汇总表，上述材料显示琅文公司所欠电费情况如下：2013年11月为1290.84元、2013年12月为1032.02元、2014年1月为885.68元、2014年2月为790.67元、2014年3月为744.8元、2014年4月为852.91元、2014年5月为1066.96元、2014年6月为2494.31元、2014年7月为2991.21元、2014年8月为4206.69元、2014年9月为3701.06元、2014年10月为2607.89元、2014年11月为1828.14元、2014年12月为815.78元。对上述材料，琅文公司未有异议。另查：本院另案受理中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）诉琅文公司房屋租赁合同纠纷一案[案号：（2015）中一法民一初字第569号]。涉案房屋系由金汇公司出租给琅文公司，利和公司系金汇公司选聘的物业管理公司。又查：本案中，利和公司提交律师函一份拟证明其向琅文公司催缴费用。该律师函系金汇公司于2014年11月25日委托广东登鼎律师事务所赵琼律师向琅文公司发出。律师函中，金汇公司要求琅文公司交纳拖欠的租金、物业服务费及电费。对该律师函，琅文公司不予确认。诉讼中，利和公司、琅文公司申请9个月的时间调解，本院予以准许。但调解期限届满，双方未能达成调解。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。利和公司与琅文公司签订的物业管理服务协议是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其它合同无效的情形，应认定合法有效。对琅文公司关于另案租赁合同应属无效故本案物业管理服务协议应无效的辩解意见，由于金汇公司、利和公司系不同主体，两合同并无从属关系，故对琅文公司该辩解意见，本院不予采信。利和公司根据协议约定为琅文公司提供了物业服务，琅文公司应履行向利和公司交纳物业服务费及电费的义务，其拖欠物业服务费及电费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费、电费及违约金等违约责任。关于物业服务费，由于琅文公司从2013年11月开始未支付物业服务费，故计至2014年12月31日止其应向利和公司支付物业服务费266666.4元（19047.6元/月×14个月）。关于电费，由于利和公司已举证证明且琅文公司并未提出异议，故根据利和公司提交的租户电费欠费汇总表，琅文公司从2013年11月起至2014年12月止共计尚欠电费25308.96元。关于违约金，琅文公司抗辩违约金标准过高，请求法院调整。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，因利和公司并未举证证实琅文公司给其造成的实际损失，应当认定其实际损失为琅文公司未交纳物业服务费及电费所产生的资金占用损失，故本院将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算。关于违约金的基数，系每月物业服务费及电费之和，故2013年11月为20338.44元（19047.6元+1290.84元）、2013年12月为20079.62元（19047.6元+1032.02元）、2014年1月为19933.28元（19047.6元+885.68元）、2014年2月为19838.27元（19047.6元+790.67元）、2014年3月为19792.4元（19047.6元+744.8元）、2014年4月为19900.51元（19047.6元+852.91元）、2014年5月为20114.56元（19047.6元+1066.96元）、2014年6月为21541.91元（19047.6元+2494.31元）、2014年7月为22038.81元（19047.6元+2991.21元）、2014年8月为23254.29元（19047.6元+4206.69元）、2014年9月为22748.66元（19047.6元+3701.06元）、2014年10月为21655.49元（19047.6元+2607.89元）、2014年11月为20875.74元（19047.6元+1828.14元）、2014年12月为19863.38元（19047.6元+815.78元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告南京琅文教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付从2013年11月1日起至2014年12月31日止的物业服务费266666.4元、电费25308.96元及违约金（计算方法：2013年11月以20338.44元为基数，2013年12月以20079.62元为基数，2014年1月以19933.28元为基数，2014年2月以19838.27元为基数，2014年3月以19792.4元为基数，2014年4月以19900.51元为基数，2014年5月以20114.56元为基数，2014年6月以21541.91元为基数，2014年7月以22038.81元为基数，2014年8月以23254.29元为基数，2014年9月以22748.66元为基数，2014年10月以21655.49元为基数，2014年11月以20875.74元为基数，2014年12月以19863.38元为基数，均从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍逐月分段计至清偿之日止）；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8412元（原告已预交），由被告南京琅文教育咨询有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅代理审判员  杨 丽人民陪审员  陈晓莹二〇一六年三月二十八日书 记 员  卢翠香石丽娜