湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施中民终字第01516号上诉人（原审被告）湖北皓阳建筑安装有限责任公司。住所地：建始县业州镇朝阳大道***号。法定代表人刘正军，总经理。委托代理人（特别授权）迟志刚，湖北广润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）龙德卫，公务员。被上诉人（原审原告）薛丽华，教师。上诉人湖北皓阳建筑安装有限责任公司（以下简称皓阳公司）因与被上诉人龙德卫、薛丽华合同纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2015）鄂建始民初字第00306号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月15日立案受理后。依法由审判员郜帮勇担任审判长，与审判员吴卫、侯著韬组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。皓阳公司的委托代理人迟志刚、薛丽华、龙德卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙德卫、薛丽华一审时诉称，龙德卫、薛丽华原在建始县××州镇人民大道××房产××栋，建筑面积464.12㎡。2008年，原建始县皓阳市政开发有限责任公司（以下简称皓阳市政公司）进行房地产开发，龙德卫、薛丽华同意将该房产交皓阳市政公司用于房产开发，双方就有关还建事宜于2008年1月21日签订《协议书》，约定：龙德卫、薛丽华（甲方）不要求任何经济补偿，房屋修建完毕后，房屋一楼的门面大部分属甲方所有，皓阳市政公司（乙方）所建房屋第二单元顶楼以下第二层东面C户三室两厅商品房一套归甲方所有；第三条第15项：甲方保证乙方在建设中能用足原房屋面积464.12平方米的前提下（但规划部门许可建设范围464.12平方米由乙方负责），乙方保证甲方所应得一楼门面建筑面积850㎡以上（含850㎡）；第三条第6项：由乙方为甲方办理房屋产权证。第四条：任何一方违约应向对方支付违约金100000元。2012年1月17日，皓阳市政公司变更为湖北皓阳建筑安装有限责任公司。双方于2014年2月12日签订《补充协议》，约定皓阳市政公司与龙德卫、薛丽华签订的《协议书》项下的合同义务由皓阳公司承担，并约定皓阳公司还建给龙德卫、薛丽华的一楼所有面积由皓阳公司于2014年3月30日前先行办理出其中部分面积的房屋产权证书，剩下部分还建面积的房屋产权证书于2014年12月18日前办理出，若仍无法办理出的由双方协商解决无证部分及差额还建面积相关事宜，协商不成的通过法律途径解决。自补充协议签订后至今，皓阳公司只办理出631.05㎡还建门面房的产权证书，还有218.95㎡未能办理产权证，多次找皓阳公司协商未果。龙德卫、薛丽华认为，皓阳公司未能办理产权证的房屋不属于合法产权，对龙德卫、薛丽华没有实际意义，皓阳公司还建给龙德卫、薛丽华的一楼房屋面积只有631.05㎡，皓阳公司的行为已构成违约。因皓阳公司实际已无法履行还建房屋面积850平方米的约定，因此应就差额部分即218.95㎡（850-631.08=218.95）对龙德卫、薛丽华进行货币补偿。参照恩施自治州金诚房地产评估有限责任公司对该地段一楼门面的评估价格13500元／㎡（含装修），减去装修1500元／㎡，该地段一楼房屋主体评估价格应在12000元／㎡，皓阳公司共计应对龙德卫、薛丽华补偿人民币2627400元。皓阳公司已构成违约，还应按《协议书》的约定承担违约金100000.00元。故请求皓阳公司补偿龙德卫、薛丽华还建面积差额部分价款人民币2627400元，给付违约金人民币100000元，并承担本案诉讼费。皓阳公司一审时辩称，2011年1月4日，龙德卫、薛丽华经实地测量，实际还建面积与约定的还建面积相差22㎡，经双方协商一致，皓阳公司按协商价格给予龙德卫、薛丽华补偿11000元，双方就还建面积已无争议，龙德卫、薛丽华的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。原审查明，龙德卫、薛丽华原在建始县××州镇人民大道××房产××栋，建筑面积464.12㎡。2008年，皓阳市政公司进行房地产开发，龙德卫、薛丽华同意将该房产交皓阳市政公司用于整体开发，双方就有关还建事宜于2008年1月21日签订《协议书》，约定：龙德卫、薛丽华（甲方）不要求乙方对其进行任何经济补偿，乙方进行房地产开发房屋修建完毕后，房屋一楼的门面大部分属甲方所有，面积以房产部门实地测绘为准，皓阳市政公司（乙方）所建房屋第二单元顶楼以下第二层东面C户三室两厅商品房一套归甲方所有；第三条第6项：甲方享有的一楼门面、三室两厅的商品房，乙方只为甲方办理房屋产权证，不单独办理土地使用权证，甲方与各商品房购买人共有土地使用权；第三条第15项：甲方保证乙方在建设中能用足原房屋面积464.12㎡的前提下（但规划部门许可建设范围464.12㎡由乙方负责），乙方保证甲方所应得一楼门面建筑面积850㎡以上（含850㎡）。若甲方因不能处理好相邻关系而不能保证乙方用足464.12㎡，乙方则保证甲方所应得一楼门面的建筑面积为800㎡以上（含800㎡）。本条所称建筑面积含立柱、楼梯、电梯的建筑面积；第四条、违约责任：任何一方违约均应向对方支付违约金100000元；第五条、本协议自甲乙双方签字之日生效。此外，协议还约定了双方其他方面的权利义务。协议生效后，皓阳公司将龙德卫、薛丽华的房屋拆迁后用于了整体开发。房屋建成后，皓阳公司已经将协议书约定的三室两厅商品房一套以及一楼的门面房交付龙德卫、薛丽华居住或经营。2011年1月4日，龙德卫、薛丽华经实际测量，已还建面积与约定还建面积相差22㎡，经双方协商，该22㎡皓阳公司按建筑成本价给予龙德卫、薛丽华补偿11000元。2012年1月17日，皓阳市政公司变更为湖北皓阳建筑安装有限责任公司。2014年2月12日，双方签订《补充协议》，约定皓阳市政公司与龙德卫、薛丽华签订的《协议书》项下的合同义务由皓阳公司承担，并约定皓阳公司还建给龙德卫、薛丽华的一楼所有面积由皓阳公司于2014年3月30日前先行办理出其中部分面积的房屋产权证书，剩下部分还建面积的房屋产权证书于2014年12月18日前办理出，若仍无法办理出由双方协商解决无证部分及差额还建面积相关事宜，协商不成的通过法律诉讼途径解决。补充协议签订后，皓阳公司已为龙德卫、薛丽华办理了631.05㎡还建门面房的房屋所有权证书和国有土地使用权证书。2014年8月4日，皓阳公司为龙德卫、薛丽华办理了附属房屋（两层）的国有土地使用权补办出让手续，取得了具体建设项目使用国有土地许可证，用地面积129.79㎡。因该附属房屋相邻方的原因，四邻协议书未能签订，致因资料不全而未办理房屋所有权证书。审理中，皓阳公司称尚存在继续为龙德卫、薛丽华办理剩余门面房产权登记的履行可能。原审认为，双方签订的《协议书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按协议及补充协议（以下称协议）约定正确、适当履行义务。皓阳公司未在协议约定的期限内为龙德卫、薛丽华办理还建门面房的房屋所有权证系违约，应当承担违约责任。依照《协议书》第四条的约定，任何一方违约均应向对方支付违约金100000元，该违约金条款系双方自愿意思表示，皓阳公司应依诚实信用原则履行该条款，向龙德卫、薛丽华支付违约金100000元。从协议履行情况看，皓阳公司完成房地产整体开发后，已将协议约定的三室两厅商品房以及一楼的门面房交付龙德卫、薛丽华居住或经营，现已办理631.05㎡还建门面房的房屋所有权证书和国有土地使用权证书，还已办理其余门面房的具体建设项目使用国有土地许可证，主要因欠缺四邻协议书致资料不全而未办理房屋所有权证。根据房地一体原则，其余门面房的具体建设项目使用国有土地许可证登记的用地人为龙德卫、薛丽华，若将来办理土地登记，其登记权利人也应是龙德卫、薛丽华，相应的房产初始登记权利人也只能是龙德卫、薛丽华。如果双方不能按照协议继续履行，而是选择其他方式解决其余未办理权利证书的门面房问题，无疑将增大双方的交易成本，既不符合效率原则，也与双方的合同目的相悖。同时，皓阳公司诉讼中表示尚存在继续为龙德卫、薛丽华办理其余门面房产权登记的履行可能，因此，双方的协议应当继续履行。从龙德卫、薛丽华的主张看，在合同尚未解除的情况下，龙德卫、薛丽华依据房地产评估机构对其已经取得完全产权的门面房作出的估价结果，要求皓阳公司按照12000元／㎡补偿其已经实际使用但尚未办理房屋产权证书的门面房的损失200余万元，无合同依据和法律依据。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定判决：一、湖北皓阳建筑安装有限责任公司给付龙德卫、薛丽华华违约金100000元；二、驳回龙德卫、薛丽华华的其他诉讼请求。案件受理费28619.20元，由龙德卫、薛丽华华负担27569.20元，湖北皓阳建筑安装有限责任公司负担1050元。皓阳公司不服一审法院上述判决，向本院提出上诉称，龙德卫、薛丽华要求皓阳公司支付违约金100000元没有事实依据和法律依据。皓阳公司与龙德卫、薛丽华之间的合同目的已实现，皓阳公司履行了合同约定，并在积极办理相关证照，皓阳公司无违约行为，不应当承担违约责任。皓阳公司向龙德卫、薛丽华交付还建房屋后，对还建房屋进行了实地测量，已经按照建筑成本价进行了经济补偿，龙德卫、薛丽华认可还建房屋面积，并对还建房屋行使占有、使用、收益处分权利至今。皓阳公司正在履行办证义务，并未影响龙德卫、薛丽华对房屋所有权的行使，按照双方签订的《协议书》，龙德卫、薛丽华有处理相邻关系的义务，应当积极与相邻方签订协议，但龙德卫、薛丽华未积极履行，不能视为皓阳公司违约。请求撤销原判决，改判驳回龙德卫、薛丽华的诉讼请求。龙德卫、薛丽华辩称，一审认定事实客观，适用法律正确，判决结果恰当，皓阳公司上诉所述事实不客观，应当予以维持。二审期间，皓阳公司、龙德卫、薛丽华均未向本院提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。围绕皓阳公司的诉讼请求，本案二审双方当事人争议的焦点是：皓阳公司的行为是否构成违约、是否承担违约责任？本院认为，皓阳公司与龙德卫、薛丽华签订的《协议书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。皓阳公司与龙德卫、薛丽华于2008年1月21日签订的《协议书》第四条违约责任条款约定：“任何一方违约均应向对方支付违约金100000元。”双方于2014年2月12日签订的《补充协议》约定：“皓阳公司还建给龙德卫、薛丽华的一楼所有面积由皓阳公司于2014年3月30日前先行办理出其中部分面积的房屋产权证书，剩下部分还建面积的房屋产权证书于2014年12月18日前办理出，若仍无法办理出由双方协商解决无证部分及差额还建面积相关事宜，协商不成的通过法律诉讼途径解决。”《协议书》、《补充协议》签订后，虽然皓阳公司为龙德卫、薛丽华办理了631.05㎡还建门面房的房屋所有权证书、国有土地使用权证书和补办了附属房屋（两层）的国有土地使用权出让手续，取得建设项目使用国有土地许可证（用地面积129.79㎡），但皓阳公司并未按照《补充协议》中约定的时间给龙德卫、薛丽华办理剩下部分还建面积的房屋产权证书，经双方协商后仍未形成一致意见，皓阳公司未全面履行合同约定的义务，构成违约，应当按照约定承担违约责任。一审判决认定皓阳公司构成违约并判决其承担违约金100000元并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。皓阳公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人湖北皓阳建筑安装有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  吴 卫审判员  侯著韬二〇一六年三月十日书记员  张晶晶