南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2015)顺庆民初字第2640号原告唐晓红，女，1977年4月8日出生，汉族，住四川省四川省南充市顺庆区。委托代理人杨绍兵，男，1975年9月30日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系原告唐晓红丈夫。被告乐山中盛房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区南安路49号。法定代表人徐易，董事长。委托代理人徐卫东、樊新屏，四川助民律师事务所律师。原告唐晓红诉被告乐山中盛房地产开发有限公司（简称中盛房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理后，依法由代理审判员李波适用简易程序，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告唐晓红及其委托代理人杨绍兵，被告乐山中盛房地产开发有限公司的委托代理人徐卫东、樊新屏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐晓红诉称，2010年7月7日，被告与案外人罗蓝签订了《商品房买卖合同》，约定：罗蓝购买了被告开发的房地产项目“南充公馆”X幢X单元XX层XX号房屋，并对房屋的价款、价款、支付方式、质量、交房时间、办证时间、违约责任等进行了详细的约定。2013年3月7日，罗蓝将该房屋卖给原告。2013年3月12日，被告向原告交付了该房屋，原告发现其房屋墙面及屋顶严重开裂，墙面粉水强度严重不足，用手都可以将混泥土抠掉。原告认为该房屋地面、天花板现浇没有达到国家要求的规范标准导致开裂，其开裂的主要原因是被告擅自将最初设计的用多孔页岩砖变更为其他材料作为填充墙的材料，其工艺达不到新材料的要求所致。2013年6月28日，四川省建筑科学研究院对该小区8幢房屋主体结构的安全性进行了鉴定，并出具了《建设工程鉴定报告》。该报告指出：8-4-11-2室客厅楼板裂缝主要出现在板的中部，裂缝沿楼板的厚度方向上下贯通，并在鉴定结论中指出：对该房屋上述楼板裂缝应采取措施进行修补封闭。原告多次要求被告及主管部门提供工程竣工验收及分户验收合格的相关报告，均未得到许可。原告多次要求被告承担裂缝及填充强更换及修理义务，被告至今不予理睬，故诉至法院，请求判令：1、被告对“南充公馆”X幢X单元XX层XX号房屋的地板、屋顶及填充墙进行更换和修理，并赔偿租房损失48000元；2、本案诉讼费、鉴定费等由被告承担。原告为了证明其主张，向本院提供了以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、原告身份证复印件、结婚证复印件、土地证、房产证复印件、商品房买卖合同2份、补充协议一份、物业服务协议、延期交房材料、维修资金交款凭证1份、物业费收据3份、办证产生费用发票3份，用以证明双方主体适格，案涉房屋系原告所有；2、租房合同及租房人身份证复印件，用以证明原告因房屋质量问题未居住，一直在外租房；3、技术鉴定报告、图片16张，用以证明该房屋存在质量问题；4、交房通知书，用以证明交房时间；5、报纸一张，用以证明南充公馆的房屋因质量问题曾经被媒体披露过；6、建筑涉计图一张，用以证明被告方所用材料不符合要求。被告中盛房产公司代理人辩称，原被告间没有买卖合同关系，原告不是本案的适格主体；2、案外人罗蓝的接房时间2012年9月18日，现在已经过了保修期；3、原告在购买罗蓝房屋时是明知存在瑕疵的。按照法律规定，人民法院不予支持，因此，原告主张被告承担瑕疵责任于法无据；4、原告方没有证据证实房屋质量问题是因被告方原因所致；5、原告诉状中称的建科院报告无法确定房屋瑕疵产生的具体原因，不能作为原告主张的依据。为了证明上述事实，被告提供了以下证据：1、被告方的营业执照、法人身份证明，用以证明被告的身份信息；2、与罗蓝签订的商品房买卖合同及补充协议，用以证明与被告有买卖关系的是罗蓝，与原告没有买卖行为；3、交房资料，用以证明与罗蓝交房日期是2012年9月18日；4、验收资料，用以证明交房时质量是合格的；5、新建商品房使用说明书及质量保证书，用以证明房屋开裂的保质期是一年；6、罗蓝领取办理产权通知的领取表、房屋面积确认书，用以证明2014年时罗蓝与被告还在履行买卖合同；8、转移登记申请表，用以证明2014年3月18日罗蓝与原告办理的产权转移登记。经审理查明，2010年7月7日，案外人罗蓝与被告中盛房产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由罗蓝购买被告开发的位于顺庆区市政府新区“南充公馆”小区X幢X单元XX层X号商品房一套，其预测建筑面积为88.51平方米。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012-8-18前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”、第十七条内容“（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）在该商品房保修范围和保险期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任”。2012年5月26日建设单位、施工单位和监理单位对案涉房屋的室内空间、结构尺寸、门窗安装质量、墙面、地面和顶棚面层质量等方面进行了住宅工程质量分户验收，验收结论为合格，2012年12月17日在南充市住建局进行竣工验收备案。2013年3月7日，原告唐晓红于案外人罗蓝签订了《房屋买卖合同》，双方约定由原告唐晓红购买位于南充市顺庆区南充公馆X幢X单元XX号房屋，原告向罗蓝支付373400元购房款。双方约定于2013年6月10日办理该房屋的产权过户手续。2013年3月12日，案外人罗蓝签收了《房屋面积确认书》，该确认书中载明：实测套内77.96平米、实测公摊10.97平米、实测建筑面积88.51平米。当天，被告通知物业公司向案涉房屋业主交房。案外人罗蓝从物业公司处领取了《房屋质量保修书》及《房屋使用说明书》，在《商品住宅质量保证书》载明的墙面、顶棚抹灰层脱落及地面空鼓开裂、大面积起砂的保修期为1年，保修期从交付之日起起算。该保证书第六条载明“房地产开发企业作为商品房质量第一责任人，按照质量保证书及商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。”后被告于2014年3月12与案外人罗蓝办理了案涉房屋的产权转移登记，案外人罗蓝于2014年3月18日将案涉房屋的产权过户至原告名下。其后，因该房屋的墙面出现了裂痕，原告与“南充公馆”的其他业主（均有上述情况）共同向南充市住房和城乡建设局进行了投诉，2013年6月，被告委托四川省建筑科学研究院对“南充公馆”X栋房屋主体结构的安全性鉴定，该院于2013年6月28日出具了技术鉴定报告一份，该鉴定报告载明：“…3）十一层14-18/B-F轴楼面板（8-4-11-2室客厅楼板、8-4-10-2室客厅天棚）裂缝主要出现在板的中部，其裂缝走向大致平行于板的长跨方向，裂缝沿楼板的厚度方向上下贯穿。根据现场所检楼板裂缝的位置、裂缝走向和裂缝形态，结合现场检查结果、资料核查结果，经综合分析判断，该工程上述楼板裂缝主要系混凝土材料收缩所致，大气温度变化对其裂缝的开展和扩延有一定影响。该类裂缝属温度-收缩类裂缝，即为非受力裂缝。现场检查中，未发现上部主体结构剪力墙、梁出现影响结构安全的裂缝和明显变形以及影响结构性能的施工质量缺陷。4.3围护结构现场检查发现，该房屋部分填充强（或后砌隔墙）存在不同程度非规则性裂缝和填充墙（或后砌隔墙）与钢筋混凝土梁、剪力墙构件之间的界面裂缝。4.4其它检查情况1）该房屋部分墙体抹灰面存在空鼓、开裂…5、鉴定结论…5.2对该房屋上述楼板裂缝应采取措施进行修补封闭。5.3对填充强（或后砌隔墙）裂缝以及4.4条中的其它缺陷应采取措施进行整改处理。”另查明，南充市住建局在协调处理南充公馆质量问题过程中，责成被告委托四川省金川设计有限公司根据现场查看情况和四川省建筑科学研究院的鉴定结论出具的维修方案，并于2013年8月29日予以公示了南充公馆楼板和墙体裂缝维修设计方案（设计单位四川省金川建筑设计有限公司，设计编号：2013-JCX-14）。本院认为，原告唐晓红虽未与被告乐山中盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方不存在房屋买卖合同关系，但原告在诉状中明确表示要求被告承担责任的依据系房屋质量问题所致，而非要求被告依据《商品房买卖合同》承担违约责任，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十六条“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任”的规定，被告作为案涉房屋的房地产开发企业，应对房屋质量瑕疵承担维修义务，故本案中双方的主体适格，对被告辩称本案原、被告并非适格主体的抗辩意见本院不予支持。被告所交付的案涉房屋虽经竣工验收合格，但案涉房屋存在明显的质量缺陷，且已影响原告对房屋的使用及室内美观，其原因亦经相关专业部门出具的鉴定报告予以证实，被告辩称其向案外人罗蓝提交的《商品住宅质量保证书》中明确约定的墙面及地面空鼓开裂的保修期为1年，保修期从交付之日起起算，本案中原告诉称的房屋质量问题已过保修期，被告不应承担维修责任。因在商品房买卖合同上约定的交房日期为2015年8月18日前，且被告于2012年8月15日在报纸上刊登了交房公告，故案涉房屋的交付日期应为2012年8月15日，该交付日期至四川省建筑科学研究院出具《技术鉴定报告》发现案涉房屋存在质量问题之日并未超过保修期1年的期限，根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第四条“《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任”的规定，案涉房屋在保修期内存在质量问题，被告作为房地产开发企业应按《商品住宅质量保证书》承担保修责任。南充市住建局责成被告委托四川省金川建筑涉及有限公司出具的南充公馆楼板和墙体裂缝维修设计方案（设计编号：2013-JCX-14），系有权机关责成被告委托专业机构予以设计并向业主予以公示，加之原、被告双方均未申请新的专业机构重新设计维修方案，故被告应按该维修方案对案涉房屋予以维修。原告诉称墙面开裂的主要原因是被告将最初设计的多孔页岩砖变更为其他材料所致，要求对填充墙材料予以更换，但并未向本院提供证据证明墙体裂痕与更换填充墙材料具有因果关系，故本院对原告请求更换填充墙材料的诉讼请求不予支持。对于原告诉请被告赔偿租房损失48000元，但原告提供的与他人签订的房屋出租合同载明的签订日期为2013年1月3日，该日期早于交房时间，该租房合同不能证明原告因房屋质量问题所支出的租金，原告也未在举证期限内提供其他证据证明其租房损失，故本院对原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《城市房地产开发经营管理条例》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告乐山中盛房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内完成对原告唐晓红位于“南充公馆”小区8幢4单元11层4-1102号房屋的维修（按四川省金川建筑设计有限公司出具的南充公馆楼板和墙体裂缝维修设计方案＜设计编号：2013-JCX-14＞进行维修）；二、如被告乐山中盛房地产开发有限公司未在上述规定期限内完成维修，由原告唐晓红自行委托具有维修资质的单位按上述方案维修，维修产生的费用由被告乐山中盛房地产开发有限公司承担；三、驳回原告唐晓红的其他诉讼请求。本案案件受理费500元，由被告乐山中盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  李波二〇一六年三月八日书记员  饶霜