广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2015）肇四法民二初字第294号原告广州市第三建筑工程有限公司。住所：广东省广州市越秀区。法定代表人刘付亚福，该公司董事长。委托代理人喻玲，广东正大方略律师事务所律师。委托代理人谢敏，系。被告四会市悦风房地产开发有限公司。住所：广东省四会市。法定代表人冯永光。第三人林常青，男，汉族，住广东省四会市。公民身份号码：×××0010。委托代理人黄锦萍，广东圣禾律师事务所律师。原告广州市第三建筑工程有限公司诉被告四会市悦风房地产开发有限公司、第三人林常青债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市第三建筑工程有限公司的委托代理人喻玲、谢敏，被告四会市悦风房地产开发有限公司的法定代表人冯永光，第三人林常青及其委托代理人黄锦萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市第三建筑工程有限公司诉称，2012年12月21日，原告与被告就位于四会市城中街道高狮村委会的“华馨新城”项目（后更名为“悦凯新城”）签署了《广东省建筑工程施工合同》，约定由原告承建该项目。合同签订后，原告积极组织施工，至2014年11月已基本完工，并就项目主体部分已验收合格，但因被告的不配合尚未进行整体竣工验收。根据原告于2014年12月17日上报的工程预算书，当时需支付的工程进度款为79487460元。而截止至2015年8月，被告仅支付51707136元，即至少欠付工程进度款27780324元（最终金额需完成竣工验收后确定）。为此，原告在与被告数月协商无果的情况下，将被告诉至四会市人民法院，要求支付应付未付工程款及利息，且该款项享有建筑工程款优先受偿权。该案已受理，案号为（2015）肇四法民二初字第148号。提起诉讼后，原告就上述建筑工程施工合同纠纷案申请了财产保全，然而，在向四会市房管部门调查“悦凯新城”项目情况时，发现被告早在2014年底就开始低价抛售尚未验收的商品房和商铺。尤其是商铺的售价单价仅为4000-8000元／㎡不等。而据了解，该项目1号、2号商铺售价单价分别为31605元／㎡、33346元／㎡，另外在周边位置商铺的售价单价至少在10000元／㎡，临街商铺更可达到20000元／㎡以上，可见，被告与第三人的交易价格是低得离谱的。显然，被告是在故意低价抛售商铺，且回笼的资金亦未用于支付工程款，这是恶意损害原告作为该项目的承包人所享有的“建筑工程价款优先受偿权”的行为。而第三人明知道价格明显低于市面正常售价，仍与被告在房管部门办理预售登记，亦非善意第三人，甚至有与被告串通损害原告利益的嫌疑。现该项目因欠付工程款过多已停工数月，尚有部分收尾工程未能完成，大批小业主也因房屋未竣工验收无法收楼，可见，被告及第三人的行为已不仅仅严重侵犯了原告的利益，还祸及无辜小业主，拖欠国家税费，损害了国家和社会公共利益。综上所述，原告特依据《合同法》第七十四之规定，“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的”，请求判令：1、被告与第三人关于位于四会市城中街道高狮村委会的“悦凯新城”项目的19-21、26-31、33-64号、83-96、98-104号商铺（合计62套）的买卖合同无效，并撤销上述商铺在房管部门的预售登记备案。2、被告承担本案的全部诉讼费用。原告提供如下证据：1、《广东省建筑工程施工合同》（编号：四会-20121212），证明（1）被告系“华馨新城”的开发商及发包人，并委托原告承建该项目，原告据此享有法律规定的建筑工程价款优先受偿权；（2）合同专用条款第28条约定，发包人在无力支付工程进度款的情况下，承诺以房折价抵扣工程款，即合同约定也限制被告在未付清工程款的情况下私自、低价抛售在建项目；2、《华馨新城补充合同（一）》，证明2013年8月，原、被告签订补充协议一，将项目名称由“华馨新城”变更为“悦凯新城”，即原告系“悦凯新城”项目的合法承包人；3、《关于四会市悦风房地产开发有限公司与林常青的商铺交易情况》，证明原告向四会市房管部门查询所得，被告与第三人低价交易共计62套商铺，价格在4000-8000／㎡不等；4、《“悦凯新城”商铺的正常销售情况》，证明该项目1号、2号商铺系正常交易售出，起其售价单价分别为31605元／㎡、33346元／㎡，价格差异之大与证据3形成鲜明对比；5、《受理通知书》，证明原告就被告拖巨额工程款一事诉至四会市人民法院，欠款金额将近2800余万元。被告四会市悦风房地产开发有限公司辩称：第一，我司与原告之间存在工程款纠纷，由于结算问题一直无法确定工程款数额。第二，我司与第三人之间存在借贷关系，我司由于资金周转困难，无法偿还利息，所以应第三人的要求把涉案商铺作为还款保证，并到房管部门办理网签备案登记手续，我司不存在低价抛售商铺的行为。被告提供如下证据：1、《房地产初步评估意见书》（复印件），证明工程总价值；2、《悦凯新城商铺预售价格》，证明被告内部对商铺的销售价格；3、《协议书》、《见证书》，证明被告与第三人存在借贷关系。第三人林常青述称：一、原告在本案中提起的所谓债权人撤销权之诉，没有事实和法律依据，有恶意诉讼之嫌。理由如下，1、原告并非本案的适格主体。原告所提交的证据未能证明其对被告享有债权。因此，原告不具有债权人资格，依法不享有撤销权。2、债务人是否实施了有损害债权人的处分行为，是法律规定撤销权之诉的必要条件。而在本案中，姑且暂不考究原告是否被告的债权人，但原告仍未能就被告是否实施了有害其所谓“债权”的行为完成举证责任，即被告出售涉案物业的行为对其所谓的“债权”造成损害的事实。因此，本案最关键的焦点应为：被告现时是否已完全不具备偿还债务的能力？如否，自何时始，因何故造成其完全不具备偿还债务的能力？只有查明了以上事实，才能判断被告出售涉案物业的行为属于法律规定撤销权中的“对债权人造成损害”的情形。尽管原告与被告存在建设工程合同纠纷诉讼，但并不能机械地、当然地认为被告已经不具备了偿还或支付能力。另，据第三人所知，被告目前还有车库和少数高层住宅尚未出售（价值共约2000多万元），并且被告的楼盘销售了大部分，巨额的销售款项不知去向，被告可能存在恶意转移巨额销售款的情况，恳请法院依法移送公安机关进行立案侦查和责成被告提交资金的流转状况。另在四会市住建局有商品房预收款保障金和建设保证金（两金共约2000多元），即被告仍约有4000多万元资金或资产，完全具备偿还债务的能力。3、原告更无法证明第三人在购置涉案物业时存在恶意。首先，第三人与被告非亲非故，与其无任何利益关系。其次，被告非上市公司，第三人对其资产和债务情况不知情。再次，被告是一家依法设立的房地产开发企业，完全有权对外销售自己开发的商品房，而第三人作为投资人，通过合法的途径（即向有资质的房企）购置物业，完全符合法律规定，根本不存在恶意的基础，更无与被告串通损害他人利益的情形。另，第三人在本案中亦为受害者。综上，原告并未完成其享有撤销权的举证责任，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实……有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应当承担举证不能的法律责任。二、第三人与被告对涉案物业的交易是真实、合法、有效的。理由如下，1、双方的交易行为是自愿和真实的。第三人与被告在签订《广东省商品房买卖合同》时，双方就合同的标的、单价、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限等主要条款均是协商一致达成，是双方真实的意思表示，完全符合我国《民法通则》和《合同法》确定“自愿”和“意思自治”的原则，不存在明显低价的情形。2、双方的交易行为是合法、有效的。被告作为房地产开发企业，在符合商品房预售条件的情况下，完全可以对外销售商品房。而第三人作为置业者，完全可以根据自己的意愿购置物业。双方签订《广东省商品房买卖合同》后，第三人已向被告支付了购房款，被告向原告出具了相关的票据。并且，双方的交易行为已在房管部门办理了预售登记手续，取得了房管部门的认可和确认。因此，该交易行为完全合法和有效，不容置疑。3、双方的交易行为不存在明显不合理低价的情形。首先，被告因第三人大量购入其涉案物业，并且大部分物业属于所谓“内铺”，无法单独利用，其实际价值连住宅都不如。因此，被告同意以以上的价格一次性向第三人出售涉案物业。其次，涉案物业坐落在郊外，与其他物业的单价及价值均无可比性。再次，涉案物业虽然被冠予“商铺”的名义，但其实质是普通的房产，至于其是否能成为所谓的商铺，或有“商铺”的价值，不仅要看市场需求期望、周围配套设施、商业氛围等多种影响因素，不能仅因其被人为地冠名为“商铺”，其身价就理所当然地、人为地大大提高。对物业的价值，仁者见仁，智者见智，并非一概而论。因此，本案不存在明显不合理低价交易的情形。三、本案的交易行为应当受到法律的保护，不应人为地随意撤销，否则与我国《民法通则》和《合同法》的立法宗旨、确立的交易自愿、意思自治等原则相违背，严重地破坏我国市场经济的正常秩序，侵犯消费者的合法权益。综上，第三人的涉案物业交易行为是自愿、合法、有效的，并且第三人对被告的债务不知情，不存在恶意，如此交易行为应当得到法律的保护。而原告在本案中不具备撤销权的资格。因此，第三人的事实与理据充分，恳请法院予以采纳，并依法驳回原告的诉讼请求，以保护第三人的合法权益及维护我国市场经济的正常交易秩序。第三人提供如下证据：《商品房买卖合同》、《收据》、《存折》（复印件），证明被告与第三人是按法律规定经双方自愿协商达成买卖关系，并且被告向第三人出具了相关的收款凭证，第三人已缴交了商铺的维修资金。经审理查明：2012年12月21日，原告广州市第三建筑工程有限公司和被告四会市悦风房地产开发有限公司签订《广东省建筑工程施工合同》，约定由原告承包被告位于四会市城中街道高狮村委会的“华馨新城”的土建、基坑支护、土方、装饰装修、给排水等施工工程；2013年8月，原、被告再签订《华馨新城补充合同（一）》，将原合同工程名称“华馨新城”更正为“悦凯新城”。2014年8月11日，第三人林常青和被告在广东圣禾律师事务所黄锦萍律师的见证下签订《借款合同》和《补充协议》，其中《借款合同》约定被告向第三人借款3000万元用于公司经营活动，被告按借款金额的2.3%至2.6%（以借据为准）每月的标准向第三人支付借款收益，被告应当在每月15日前支付完毕当月的借款收益，以现金形式支付，或汇入第三人指定银行账户上，借款期限至2017年8月30日止（可提前还款），并约定被告自愿将其所有的、位于四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首、二层商铺［首层商铺门牌号及建筑面积分别为：7-10号（共四套），每套建筑面积73.53㎡，建筑面积共294.12㎡；24-27号（共四套），建筑面积共183.70㎡；32-37号（共六套），建筑面积共256.31㎡；39-45号（共七套），建筑面积共418.16㎡；46-66号（共二十一套），建筑面积共1046.74㎡；97-101号（共五套），建筑面积共149.96㎡；102-103号（共二套），建筑面积共110.34㎡；110号-111号（共二套），建筑面积共22.94㎡；二层商铺门牌号为××（整层），建筑面积为8799.68㎡；合计五十二套，总建筑面积为11281.95㎡］，以每平方米3000元的价格预售给第三人，双方签订《广东省商品房买卖合同》后，由被告向政府相关部门申请登记备案，作为上述借款的担保物；如被告出现违约或未按时清款的情形，则被告同意将上述商铺以3000元／㎡的单价（双方合意以该单价为准，而非双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的单价，双方网签的《广东省商品房买卖合同》中的单价仅作被告至政府相关部门申请办理备案登记所用）出卖给第三人，总价款（3000元／㎡×11281.95㎡=33845850元］先从第三人于本合同所得的债权中扣减，不足的，第三人应不足；过溢的，被告应即时清还等内容。《补充协议》约定把《借款合同》中的第三条“借款收益：乙方应按借款金额的2.3%至2.6%（以借据为准）每月的标准向第三人支付借款收益，被告应当在每月15日前支付完毕当月的借款收益，以现金形式支付，或汇入第三人指定银行账户上。”修改为“借款收益：乙方应按借款金额的2.4%至2.6%（以借据或收据为准）每月的标准向第三人支付借款收益（该收益为税后实际收益，如需开具发票的，一切税费由乙方承担），乙方应当在每月15日前支付完毕当月的借款收益，以现金形式支付，或汇入甲方指定银行账户上。”2014年8月至2015年1月期间，第三人和被告签订多份《商品房买卖合同》，约定第三人向被告购买四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层栋1层19号-21号（建筑面积单价约为4856元／㎡）、26号-27号（建筑面积单价为3000元／㎡）、28号-31号（建筑面积单价约为4694元／㎡）、33号-36号（建筑面积单价为3000元／㎡）、37号（建筑面积单价约为2999元／㎡）、38号（建筑面积单价约为3237元／㎡）、40号-66号（建筑面积单价约为3000元／㎡）、83号-96号（建筑面积单价约为3237元／㎡）、98号-103号（建筑面积单价为3000元／㎡）、104号（建筑面积单价约为3240元／㎡）、111号（建筑面积单价为3000元／㎡），共计64套商铺；上述商铺均在房产管理部门办理了预售合同登记备案手续。2015年5月13日，第三人和被告签订《协议书》，约定被告因财务状况困难无法依约向第三人清还债务，自愿依约履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，即被告将已网签及备案给第三人的物业（详见附《房产交易明细》）以13112070元（含住宅专项维修资金及包干办证费用）总价出卖给第三人；双方确认上述交易价为最终交易价，不受政策等因素影响；被告确认尚欠第三人7634760元，承诺在2016年5月15日前还清；被告于2015年5月15日前，按双方已签订的《广东省商品房买卖合同》约定的总房价向第三人开具上述物业的全额购房款票据（各户分别开具），并将全部的购房款票据及住宅专项维修资金票据交由第三人收执等内容。2015年8月7日，原告以被告拖欠工程进度款27780324元为由向本院起诉，本院于当日立案受理，案号为（2015）肇四法民二初字第148号，该案尚在审理中。在该案的审理过程中，原告认为被告故意低价抛售商铺给第三人，遂向本院提起债权人撤销之诉。另查明：四会市城中街道仓丰大道悦凯新城A栋首层1号商铺的建筑面积单价为25582.13／㎡，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层栋1层2号商铺的建筑面积单价为6475.54／㎡。本院认为：原告依据《中华人民共和国合同法》第七十四的规定提起本案诉讼，故本案为债权人撤销权纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”的规定，本案原告行使债权人撤销权需同时满足以下条件，1、原告对被告拥有合法的债权；2、被告以明显不合理的低价转让财产；3、被告的转让行为对原告造成损害；4、第三人知道上述情形。换言之，本案的争议焦点为原告行使撤销权是否满足上述四个条件。第一，原告对被告是否拥有合法的债权。原告虽然以被告拖欠工程进度款27780324元为由向本院提起诉讼，但该案尚在审理阶段，被告对该债权的具体数额也未予认可，因此在法院未作出生效裁决前，尚不能确定原告对被告拥有合法的债权。第二，被告是否以明显不合理的低价转让讼争商铺。原告主张被告出卖给第三人的商铺单价与周边商铺相差较大，而且同一楼盘的1号和2号商铺单价均在30000元／平方米以上，但根据本院依法向四会市住房和城乡建设局调查所得的《商品房预销售合同备案详细资料》显示，1号商铺的建筑面积单价为25582.13元／㎡，2号商铺的建筑面积单价为6475.54元／㎡，即同一楼盘的两间商铺的交易价格也相差较大，又因商铺的价格与其地理位置、结构布局、市场波动等因素有着重大关联，在没有经过专业机构评估鉴定的情况下，讼争商铺的市场交易价难以确定。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告所提供的证据无法证实第三人受让的商铺价格过分低于交易时交易地的市场交易价，因此本院对原告主张被告以明显不合理的低价转让讼争商铺不予认可。第三，被告的转让行为是否对原告造成损害。原告诉被告建设工程施工合同纠纷一案［案号：（2015）肇四法民二初字第148号］中，原告向本院申请财产保全知悉被告把其开发的楼盘部分商铺都出卖给第三人，据此认为被告的转让行为对其造成损害，但由于该案尚未审结，原告是否对被告拥有债权尚未能确定，而且该案也没有进入执行阶段，除了讼争商铺外，被告所拥有的其他财产是否不足以抵偿其欠原告的债务也未能确定，因此原告主张被告把讼争商铺转让给他人的行为对其债权的实现构成损害理据不足。第四，第三人是否存在知道被告以明显不合理的低价转让财产并对原告造成损害的情形。原告诉被告建设工程施工合同纠纷一案是在2015年8月7日立案受理，而第三人受让讼争商铺的时间是在此之前，原告没有提供证据证明第三人是在明知被告未清偿债务的情况下恶意受让讼争商铺；而且讼争商铺在交易当时的市场交易价格没有经过专业机构评估鉴定，难以确定第三人受让商铺的价格明显低于市场交易价格，因此也无法从第三人的受让价格推定其当时的主观意愿。故原告主张第三人是明知并且以明显不合理低价受让讼争商铺，没有事实和法律依据，不予支持。综上，原告要求行使债权人撤销权的条件不成就，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市第三建筑工程有限公司的诉讼请求。本案收取受理费100元，由原告广州市第三建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁小强审 判 员  赵静欣人民陪审员  杨冰淩二〇一六年三月七日书 记 员  马安琪第14页共14页