上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第304号原告傅国，男，汉族，1983年9月20日生，住所地宝钢十一村XXX号XXX室。原告黄燕，女，汉族，1982年9月30日生，住址同上。委托代理人傅国。原告傅紫涵，女，汉族，2009年7月28日生，住址同上。法定代理人傅国。被告上海千风实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人王玲妹，董事长。委托代理人陈江。被告陈江，男，汉族，1952年11月1日生，住所地密山东路XXX弄XXX号XXX室。第三人上海合盘实业有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人陈志生，董事长。委托代理人俞强，北京长安(上海)律师事务所律师。原告傅国、黄燕、傅紫涵与被告上海千风实业有限公司(以下简称“千风公司”)、陈江排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法通知上海合盘实业有限公司(以下简称“合盘公司”)作为第三人参加诉讼，并由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告傅国(同时作为黄燕、傅紫涵的代理人)、被告陈江(同时作为被告千风公司的委托代理人)、第三人合盘公司的委托代理人俞强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅国、黄燕、傅紫涵共同诉称，与合盘公司就上海市宝山区宝林五村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)达成房屋买卖合同，并于2014年7月2日登记为系争房屋房地产权利人。傅国、黄燕、傅紫涵准备装修时发现系争房屋已被千风公司、陈江强行占用，傅国、黄燕、傅紫涵多次要求迁出未果，故向法院起诉要求千风公司、陈江：1、停止对系争房屋居住权和使用权的侵害，迅速搬离；2、赔偿由于强行占用系争房屋而造成的房租损失，期限为取得房产证之日(2014年10月20日)起至消除妨害之日止，至2015年1月30日已造成损失为2,000元/月*8=16,000元；3、赔偿未按时搬离造成无法装修的违约金12,000元；4、赔偿由于侵占系争房屋，由此产生的(2015)宝民三(民)初字第372号初审诉讼费415元、终审诉讼费942元；5、赔偿由于侵占系争房屋，导致傅国、黄燕、傅紫涵处理有关的诉讼、取证等而产生的交通费200元、误工费500元。本案审理中，因千风公司及陈江已于2015年12月11日将系争房屋交付，故放弃诉请1，并明确诉请2的期限为2014年10月20日至2015年12月11日，按2,000元计算，共计26,000元。被告千风公司辩称，系争房屋一直由千风公司使用，陈江并非适格被告，无需在本案中承担责任。系争房屋的产权由原产权人转让至合盘公司，再转让给傅国、黄燕、傅紫涵，根据买卖不破租赁的原则，千风公司作为承租人与他们之间分别建立了租赁关系，任何产权人都没有口头或者书面的提出解除合同。傅国、黄燕、傅紫涵曾在另案中同意与千风公司起诉合盘公司，并同意千风公司继续使用系争房屋，故要求千风公司支付房租损失不合理。系争房屋因各方争议一直在诉讼，不可能存在装修违约金的问题，如果真的存在装修违约金，也是傅国、黄燕、傅紫涵的行为导致，与千风公司无关。对于另案诉讼发生的诉讼费、交通费、误工费等，均与千风公司无关。被告陈江辩称，系争房屋一直由千风公司在使用，并不是陈江本人在使用，故陈江并非适格被告，无需在本案中承担责任。若需承担责任，意见与千风公司意见一致。第三人合盘公司述称，另案已认定合盘公司已按合同约定将系争房屋交付傅国、黄燕、傅紫涵，不存在违约情况。合盘公司与千风公司之间的不定期租赁关系已在交付房屋之前解除，傅国、黄燕、傅紫涵所主张的房屋赔偿损失应当向实际占有房屋的人主张，本案与合盘公司无关。经审理查明，2014年4月28日，傅国、黄燕、傅紫涵与合盘公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定合盘公司将系争房屋出售给傅国、黄燕、傅紫涵，转让价款98万元；合盘公司应于2014年10月31日前腾出房屋并通知傅国、黄燕、傅紫涵验收交接，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；合盘公司若未按合同约定将房屋交付给傅国、黄燕、傅紫涵，每逾期一日应按全额房价款的万分之五支付逾期违约金；双方于2014年10月31日前应对房地产进行验看、清点，确认无误后，并终止该房屋内一切租赁协议，合盘公司应将该房地产交付傅国、黄燕、傅紫涵；附件五约定租赁情况为无。傅国、黄燕、傅紫涵于2014年7月2日登记为系争房屋的房地产权利人。嗣后，合盘公司将系争房屋交付给傅国、黄燕、傅紫涵，并签订2014年10月20日交接书。傅国、黄燕、傅紫涵拿到系争房屋之后，千风公司将系争房屋门锁更换，重新控制系争房屋。2014年10月28日、11月3日、2015年1月18日，傅国、黄燕、傅紫涵因系争房屋门锁被换且有不明身份人员居住其中报警。系争房屋目前由千风公司租给自己的员工居住。另查明，2013年10月，系争房屋的原权利人宝钢发展有限公司将系争房屋委托拍卖，合盘公司参与竞拍并拍得系争房屋，之后与宝钢发展有限公司签订房地产买卖合同。2014年2月14日，合盘公司登记为系争房屋的房地产权利人。2014年5月份，千风公司以宝钢发展有限公司、合盘公司侵犯其承租人优先购买权为由提起诉讼，要求确认宝钢发展有限公司与合盘公司就系争房屋签订的买卖合同无效，宝钢发展有限公司以同等价格和条件与千风公司签订系争房屋的买卖合同。2014年8月25日，上海市宝山区人民法院做出(2014)宝民三(民)初字第815号民事判决书，驳回了千风公司的所有诉讼请求。后千风公司上诉。2014年12月24日，上海市第二中级人民法院做出(2014)沪二中民二(民)终字第1974号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在该案中，法院认定千风公司与宝钢发展有限公司之间存在不定期租赁合同。再查明，2015年3月，傅国、黄燕、傅紫涵以合盘公司未履行交房义务为由提起诉讼，要求合盘公司承担自2014年10月31日起至实际交房日止的违约金，赔偿因未实际交房导致傅国、黄燕、傅紫涵从2014年10月31日起至实际交房日止产生房租损失。本院经审理后认为，合盘公司与千风公司之间的不定期租赁合同已经在合盘公司收回系争房屋时解除，且合盘公司也已经将系争房屋内原有人员清走，按约将系争房屋交付给了原告，合盘公司在履行交付房屋义务的过程中，并未违约。据此，本院于2015年4月17日作出(2015)宝民三(民)初字第372号民事判决书，驳回了傅国、黄燕、傅紫涵的所有诉讼请求。后傅国、黄燕、傅紫涵上诉。2015年11月16日，上海市第二中级人民法院做出(2015)沪二中民二(民)终字第2183号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有(2014)宝民三(民)初字第815号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第2183号民事判决书及各方当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。审理中，傅国、黄燕、傅紫涵向本院提供：1、2015年1月20日证明，内容为：兹有我司员工邱广清仍居住我租赁宝钢发展公司的租赁房内，现租赁房仍在法院租赁案审理中，落款为千风公司陈江；2、装修合同及预算表，证明傅国、黄燕、傅紫涵从合盘公司处于2014年10月20日交接系争房屋后，就准备装修与案外公司签订装修合同，之后发现系争房屋又被陈江重新占用，导致装修无法进行，合同约定了装修的违约金是10%即12,000元，该款已向案外公司支付；3、2015年12月11日承诺书，内容为：千风公司同意将宝林五村XXX号XXX室于2015年12月31日之前交于现产权人傅国，等等，落款为千风代理人陈江，证明千风公司、陈江承诺将房屋在2015年底交付，之后确实将房屋交还。千风公司、陈江发表如下质证意见：1、真实性无异议，陈江系经办人，代表千风公司书写；2、真实性有异议，装修金额不合理，系争房屋在法院诉讼，不可能去装修；3、真实性无异议。合盘公司对上述证据无异议。本院认为，生效判决已查明并认定，合盘公司已按约将系争房屋交付傅国、黄燕、傅紫涵，合盘公司与千风公司之间的不定期租赁合同已经在合盘公司收回系争房屋时解除。傅国、黄燕、傅紫涵拿到系争房屋之后，千风公司将系争房屋门锁更换，重新控制系争房屋。千风公司的上述行为，侵害了傅国、黄燕、傅紫涵对于系争房屋的所有权，傅国、黄燕、傅紫涵要求千风公司赔偿损失的请求，合法有据，本院予以支持。从本案查明的事实来看，陈江系千风公司的代理人，傅国、黄燕、傅紫涵要求陈江承担赔偿责任的请求，于法无据，本院不予支持。傅国、黄燕、傅紫涵主张房租损失按每月2,000元计算，尚属合理，本院予以准许。至于傅国、黄燕、傅紫涵主张的装修违约金损失，本院认为，傅国、黄燕、傅紫涵并未举证证明其已实际支付，即便确已支付，其向案外人支付违约金系其自愿支付的行为，由千风公司承担并无相应法律依据，故本院难以支持。至于诉讼费损失、交通费、误工费损失，傅国、黄燕、傅紫涵要求千风公司承担，并无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：一、被告上海千风实业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告傅国、黄燕、傅紫涵房租损失26,000元；二、原告傅国、黄燕、傅紫涵的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取400元，由原告傅国、黄燕、傅紫涵负担175元，由被告上海千风实业有限公司负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘姗二〇一六年三月二十二日书记员  朱丹附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。