辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终3501号上诉人（原审第三人、原审反诉原告）：沈阳华可乐水处理设备有限公司，住所地沈阳市和平区南京北街红旗里21号。法定代表人：崔明浩，系该公司董事长。委托代理人：贺显富，系辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：沈阳市于洪区光辉街道光明村民委员会，住所地沈阳市于洪区光辉街道光明村。法定代表人：郑吉女，系该村委会主任。委托代理人：谭艳萍，系辽宁弘立律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉被告）：沈阳庆南塑料制品有限公司，住所地沈阳市于洪区造化街道小芳士村。法定代表人：金承铉。上诉人沈阳华可乐水处理设备有限公司（以下简称华可乐公司）因与被上诉人沈阳市于洪区光辉街道光明村民委员会（以下简称光明村委会）、沈阳庆南塑料制品有限公司（以下简称庆南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2013]于民二初字第4204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立（主审）、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。光明村委会一审诉称：2000年10月10日，光明村委会与沈阳大丰食品有限公司（被告庆南塑料制品有限公司变更前名称）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：原告将位于光明村的废弃小学校（包括房屋及院落）租赁给大丰食品有限公司，租期10年，租金为每年3500元。承租期满后，如承租人不再续租，承租人所建厂房折旧承兑给出租人。2001年沈阳大丰食品有限公司变更为沈阳庆南塑料制品有限公司。2003年11月22日被告将承租的小学校又转让给第三人，该转让合同没有经过村委会研究同意，加盖的“沈阳市于洪区光辉乡光明农工商联合公司”的公章已经作废。2010年合同期满后，光明村委会找到占用小学校的第三人令其腾空，协商未果，诉至法院，请求法院确认原、被告2000年10月10日签订的《房屋租赁合同书》；判令第三人立即腾出所占用的光明村委会的房屋及使用的土地并给付租金；诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，光明村委会申请撤回“判令第三人立即腾出所占用的光明村委会的房屋及使用的土地并给付租金”的诉讼请求，本院予以准许。庆南公司一审未出庭应诉亦未提供答辩意见。第三人华可乐公司一审辨称，光明村委会所述依据的与被告2000年10月10日签订的房屋租赁合同书无效，不是客观事实，系光明村委会伪造。反诉原告华可乐公司一审诉称：1、反诉被告光明村委会与庆南公司于2000年10月10日签订的房屋租赁合同书无效，合同中“李万雨”和“金承铉”签字涉嫌伪造；原告在李万雨生前在场的情况下从未提及该份合同，现李万雨已故，无法与李万雨核实，原告才伪造了该份合同，欲达到强占我公司厂房场地的目的；2、我公司依法取得了本案诉争土地的合法使用权、地上物所有权，原告诉求既无事实依据也无法律依据，原因为:（1）2000年10月1日被告与原告签订承包土地合同书依法取得了土地使用权和地上物的所有权，从此以后光明村委会对诉争土地和房屋依法已经丧失了处分权；（2）2003年11月22日我公司与光明村委会及庆南公司签订了承包土地合同书及地上物转让合同书，我公司取得了土地使用权及地上物所有权。（3）我公司取得使用权10年间已投资400余万元对原有建筑物更新改造，增加了必要的工厂设施，才形成了现代中小型环保企业应具备的规模。现为维护我公司合法权益，提出如下诉讼请求：1、请求法院依法驳回原告诉讼请求；2、请求人民法院依法确认答辩人与原告及被告共同签订的涉案同一宗地“承包土地合同书”合法有效；3、要求被反诉人继续履行合法有效合同，土地使用证办理在第三人名下。4、请求法院依法判令一切诉讼费（含反诉费）由原告承担。反诉被告光明村委会一审辩称，1、针对反诉人认为2000年10月10日签订的“房屋租赁合同书”系无效合同的理由为“李万雨”和“金承炫”签字笔迹系伪造一项。被反诉人认为完全可以通过笔迹鉴定来确认以上两人的签字系其本人真实的亲笔签字。2、针对反诉人认为其已取得本案诉争土地的合法使用权、地上物所有权一项。（1）反诉人提供的2000年10月1日签订的《承包土地合同书》因双方在2000年10月10日签订的《房屋租赁合同》就实际租赁时间、租赁面积等事项的变更而取代，双方实际履行的是后签订的《房屋租赁合同》，原《承包土地合同书》在《房屋租赁合同》生效并实际履行后，其效力已经自动停止。故反诉人并未取得该诉争土地的使用权和地上物的所有权。（2）2003年11月22日反诉人与被反诉人之间签订的《承包土地合同书》因违反我国法律的强制性规定，实为无效合同。首先，该合同书中涉及的土地为被反诉人的村集体土地，依据我国《土地管理法》第十五条第二款规定：“农村集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”《土地管理法》对此也有明确的强制性规定，而反诉人的承包合同既没有经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，也没有报乡（镇）人民政府批准，故该承包合同的签订，违反了国家强制性规定，应当被认定为无效的合同。其次，李万雨虽然当时在原告处任党支部书记，但未经村民大会、村民代表大会的授权，是无权以被反诉人名义签订任何合同的，而该合同书的商谈与签订被反诉人从未参与。再次，虽然合同上显示被反诉人为合同一方主体，但合同最后所盖印章却为沈阳市于洪区光辉乡光明农工商联合公司，与原合同的主体不符。且该农工商联合公司的公章，并不是相关主管部门核发的，其出处与来源并不符合法律规定。以被反诉人的名义对外签订合同，而盖章却是农工商公司，明显属于合同主体不符，实为缺乏合同成立的主体要件，故该合同应为无效合同。反诉人应对其自身没有对合同的签订尽到应有的审慎义务而承担相应的法律后果。（3）反诉人称其十年间近400余万元的投资，没有客观的依据，不足以证明其实际损失。反诉人可以对地上物财产申请评估，折旧后承兑给被反诉人。若反诉人不申请评估，反诉人可以提供合理的补偿数据，在双方认可的范围内，法院通过自由裁量予以确认。三、针对反诉人提出的（2009）于行初字第43号行政判决书，其内容部分同时也证明了我方的观点，请法院对其内容酌情予以采纳。同时反诉人提出的对（2011）于民二初字第01097号民事裁定书中依据的“房屋租赁合同书”的真伪进行司法鉴定的要求，被反诉人认为，该份合同书已经经有关法院认定，即可以作为证据采用，其真伪毋庸置疑。综上，2000年10月10日签订的《房屋租赁合同》是对2000年10月1日签订的《承包土地合同书》在合同内容及双方权利义务上的变更，双方应当按照《房屋租赁合同》实际履行。如今双方的租赁期已满，而到期后延续期间为不定期租赁合同，反诉人应当按照市场价格给予被反诉人以补偿。而2003年三方签订的《承包土地合同书》，因反诉人不能提供其内容是经村委会共同研究决定，故为无效合同，对双方均无约束力。依据我国《民法通则》第六十一条之规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。”《合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，”结合本案事实并依据上述法律规定，反诉人应当将所占有使用的土地予以返还，同时应当对非法占有使用期间的合理租金给付被反诉人。而反诉人提出的反诉请求，既没有事实依据，又没有法律根据，恳请法院驳回其诉讼请求。反诉被告庆南公司一审未出庭应诉亦未提供答辩意见。原审法院经审理查明：2000年10月1日，原告光明村委会与沈阳大丰食品有限公司（2004年更名为沈阳庆南塑料制品有限公司）签订承包土地合同书一份，约定光明村委会承包给沈阳大丰食品有限公司8亩非农业用地，承包地界限为：东边至道，西至数外1.5米，南以居民道向北26米，北至现有树为止。承包期限40年（2000年10月1日至2040年10月1日），承包费总额35000元一次性交齐（已缴纳）。2003年11月22日，原告光明村委会在未经过村民公决的情况下与被告庆南公司及第三人华可乐公司签订承包土地合同书和转让合同书各一份，约定在2000年10月1日承包合同的基础上，原告光明村委会与被告庆南公司均同意将承包给被告庆南公司的土地承包给第三人华可乐公司，承包期限38年，将该厂院内厂房、设备以130,000元价格转让给华可乐公司。除此之外，合同还对价款给付方式、权属证书的办理等问题作出约定。上述两份合同的签订合同签订后，第三人华可乐公司入住该场院进行生产经营至今。原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告庆南公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。本案的主要争议焦点是：1、2000年10月1日原告光明村委会与被告庆南公司签订的《承包土地合同书》是否有效；2、2003年11月22日原告光明村委会与被告庆南公司及第三人华可乐公司共同签订的《承包土地合同书》、《转让合同书》是否有效。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织成员意外的单位或者个人承包，应当实现经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。《中华人民共和国村民组织法》第二十四条第一款第八项规定,以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的应经村民会议讨论决定方可办理。本案中，原告光明村委会认为2000年10月1日原告光明村委会与被告庆南公司签订的《承包土地合同书》以及2003年11月22日原告光明村委会与被告庆南公司及第三人华可乐公司共同签订的《承包土地合同书》、《转让合同书》均是在没有召开村民会议并经同意的基础上，擅自将本集体经济组织所有的土地承包给本集体经济组织之外的人，系违反法定程序，损害了村民利益，应属无效；第三人华可乐公司主张上述合同签订程序均合法，但在诉讼过程中未提供村民会议等证据证明上述合同的签订经过了村民代表同意，符合法定程序。第三人华可乐公司在签订合同当时应尽到审查义务，要求村委会提供村民会议记录等，确认上述合同的签订经过了法定程序，并将相关证据留存。现第三人华可乐公司不能举证证明其反驳原告主张及提出反诉主张所依据的事实，应当承担不利后果。故2000年10月1日原告光明村委会与被告庆南公司签订的《承包土地合同书》以及2003年11月22日原告光明村委会与被告庆南公司及第三人华可乐公司共同签订的《承包土地合同书》、《转让合同书》，违反了农村土地承包法、村民组织法规定的程序，应属无效。对于第三人华可乐公司要求确认2003年11月22日合同有效的反诉请求，本院不予支持。关于原告提出的原告与被告庆南公司2000年10月10日重新签订了房屋租赁合同书，确定承包期限为10年的主张，本院认为，2000年10月10日的合同没有加盖庆南公司公章，亦不能确定其法定代表人金承铉的签字的真实性，无法认定2000年10月10日合同的真实性。故原告要求确认2000年10月10日所签订的合同效力的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条，《中华人民共和国村民组织法》第二十四条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、驳回本诉原告沈阳市于洪区光辉街道光明村民委员会的诉讼请求；二、驳回反诉原告沈阳华可乐水处理设备有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费3,000元，由本诉原告承担1,700元，剩余1,600元退回原告。反诉案件受理费100元由第三人承担。宣判后，华可乐公司不服，上诉至本院。上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、请求二审直接改判，确认2001年10月1日而被上诉人签订的承包土地合同以及2003年11月22日而被上诉人及上诉人三方签订的转让合同书合法有效。理由如下：一审对庆南公司法定代表人采用公告方式送达属于程序违法。一审法院以承包土地合同、转让合同书未经三分之二以上村民代表同意，并报乡镇人民政府批准，应属无效为由驳回上诉人诉求，属于认定事实错误。是否经村民同意，不能仅看是否有村委会记录，不能脱离当时特殊政治历史背景。当时曾经有记录但被被上诉人烧毁。乡镇工商局档案各级机关审批文件上有村委会盖章。当时村书记李正雨能证明。光明村委会辩称：同意一审判决。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。另查明，2003年11月22日转让合同书中丙方落款处为于洪区解放乡光明村委会，加盖印章为沈阳市于洪区光辉乡光明农工商联合公司。上述事实，有当事人的陈述、光明村委会提供的集体土地建设用地使用证，华可乐公司提供的2000年10月1日签订的《承包土地合同书》、2003年12月25日光明村委会出具的情况说明1份、2006年7月11日情况说明1份、2003年12月27日出具的企业住所（经营管理）证明、2003年11月22日光明村委会与庆南公司及华可乐公司三方共同签订的《承包土地合同书》、《转让合同书》等证据经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国村民组织法》第二十四条第一款第八项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的应经村民会议讨论决定方可办理。本案上诉人非村镇集体企业，且其并无证据证明期限分别40年和38年的两份土地承包经营合同，系已经召开村民会议并经其讨论同意，因此原审法院认定两份合同侵害了村民利益，判决两份合同无效，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈阳华可乐水处理设备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于利军审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年三月十九日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。