天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终1827号上诉人（原审被告）天津普范科技开发有限公司，住所地天津市西青经济技术开发区赛达新兴产业园E4座504、505室。法定代表人郭宽，总经理。委托代理人李媛媛，天津一橙垄达环保科技开发有限公司职员。被上诉人（原审原告）天津市赛达物业管理有限公司，住所地天津市西青经济技术开发区赛达新兴产业园E1座306室。法定代表人张寿云，总经理。委托代理人李勇，该公司职员。委托代理人于永洋，天津誉仑律师事务所律师。上诉人天津普范科技开发有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2015）青民二初字第0509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，天津普范科技开发有限公司原名称为天津一橙昱臣环保清洗环保科技开发有限公司，后变更名称为天津一橙昱臣环保科技开发有限公司，后变更名称为天津普范科技开发有限公司。天津市赛达物业管理有限公司与天津普范科技开发有限公司系物业服务合同关系，双方于2012年5月10日签订《赛达新兴产业园物业管理合同》，合同约定，物业管理方（甲方）为天津市赛达物业管理有限公司，物业委托方（乙方）为天津普范科技开发有限公司，物业管理阶段为2012年5月10日至2015年5月9日，物业位置为赛达新兴产业园E4座504、505室，建筑面积为570.3平方米。合同就物业管理费用约定为：“在本合同服务事项执行期间，即2012年5月10日至2015年5月9日，按建筑面积每月每平方米5.5元收取，合计人民币37639.8元/年。”合同就物业管理费缴纳方式约定为：“甲方应在本合同生效后的2012年5月10日开始实施物业管理工作，并计收物业管理费。物业管理费的收取实行上付费，采取一次性收费方式，以一月为一个收费周期，乙方应于每月1日前交清下一月份共计人民币3136.65元的物业管理费。”合同就违约责任约定为：“乙方逾期交纳物业管理费的，从应交之日起，每逾期一日乙方应向甲方交纳相当于年度应交物业管理费千分之三的违约金”。合同终止与交还部分第十四条约定：“乙方向甲方交还该物业房屋时，甲方应与乙方共同验收该物业房屋，并签署确认该房屋经验收后交还的交付单，并办理其他相关手续。房屋交还未经双方验收确认的，视为房屋未交还，本物业合同仍然继续生效，甲方有权按照届时的物业管理费标准向乙方继续计收物业管理费”。原审法院另查明，2012年5月10日，天津普范科技开发有限公司与案外人天津市赛达伟业有限公司签订《赛达新兴产业园租赁合同》，合同约定的租赁地址、租赁期限与天津市赛达物业管理有限公司与天津普范科技开发有限公司签订的《赛达新兴产业园物业管理合同》约定的物业地址与服务期限一致。原审庭审中，天津市赛达物业管理有限公司表示，天津普范科技开发有限公司自2013年5月10日开始拖欠天津市赛达物业管理有限公司物业管理费，按照合同约定，至2015年5月9日共计拖欠物业管理费75279.6元；其主张违约金的计算方式为每逾期一日按照年度应缴物业管理费的千分之三计算，计算期限为2013年5月10日至2015年5月9日。原审庭审中，天津市赛达物业管理有限公司另表示物业管理合同中约定的物业位置赛达新兴产业园E4座504、505室系天津普范科技开发有限公司办公地点，天津普范科技开发有限公司自2015年4月起即无人办公。原审法院认为，天津市赛达物业管理有限公司与天津普范科技开发有限公司系物业服务合同纠纷，双方签订的《赛达新兴产业园物业管理合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定享受各自权利、履行各自义务。天津普范科技开发有限公司拖欠天津市赛达物业管理有限公司自2013年5月10日至2015年5月9日的物业管理费共计75279.6元，构成违约，应当承担给付天津市赛达物业管理有限公司物业管理费75279.6元及违约金的民事责任。但按照双方合同约定计算违约金，数额过高，原审法院依法予以调整，违约金以每月应交物业管理费3136.65元为基数按照月利率1%乘以每月物业管理费逾期月数计算，共计9409.95元。天津市赛达物业管理有限公司与天津普范科技开发有限公司合同约定：“乙方向甲方交还该物业房屋时，甲方应与乙方共同验收该物业房屋，并签署确认该房屋经验收后交还的交付单，并办理其他相关手续。房屋交还未经双方验收确认的，视为房屋未交还，本物业合同仍然继续生效，甲方有权按照届时的物业管理费标准向乙方继续计收物业管理费”。现天津普范科技开发有限公司未与天津市赛达物业管理有限公司办理房屋交还手续，应当按照合同约定的物业管理费标准向天津市赛达物业管理有限公司继续交纳物业管理费，直至天津普范科技开发有限公司实际搬出并交还物业房屋之日止。故对于天津市赛达物业管理有限公司主张天津普范科技开发有限公司支付自2015年5月10日至搬出房屋之日的物业管理费的诉讼请求，原审法院予以支持。天津普范科技开发有限公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃了抗辩、举证、质证的权利，后果自负。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、天津普范科技开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付天津市赛达物业管理有限公司2013年5月10日至2015年5月9日期间的物业管理费75279.6元、违约金9409.95元，合计84689.55元及自2015年5月10日至天津普范科技开发有限公司实际搬出并交还物业房屋（位于天津市××经济开发区××产业××、××室）之日的物业管理费（按照双方合同约定的标准计收）。二、驳回天津市赛达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3454元，公告费350元，合计3804元，全部由天津普范科技开发有限公司负担。原审法院判决后，上诉人天津普范科技开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉认为，原审法院认定的违约金数额过高。原审法院依照月利率1%计算违约金于法无据，上诉人认为应当按照中国人民银行同期贷款利率（平均为年利率6%）计算较为合适。原审法院认定上诉人支付至上诉人实际搬出并交还物业房屋之日的物业管理费于法无据。故请求二审法院：1、依法撤销原判第一项中关于违约金及2015年5月10日之后的物业管理费的部分判项，改判为：上诉人给付被上诉人2013年5月10日至2015年5月9日期间违约金4704.98元，驳回被上诉人请求支付自2015年5月10日至上诉人实际搬出并交还物业房屋之日的物业管理费的诉讼请求。2、一、二审诉讼费、公告费由被上诉人承担。被上诉人天津市赛达物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉主张，双方已经就违约金的计算方式、交还房屋等问题在物业合同中作出了约定，并有双方签字确认。故请求二审法院：依法驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审法院认定事实正确。二审期间，双方均未提交新证据。案经本院调解，当事人未能达成一致意见。本院认为，上诉人天津普范科技开发有限公司与被上诉人天津市赛达物业管理有限公司系物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受各自权利、履行各自义务。本案的争议焦点为：原审判决认定的违约金数额是否过高；原审判决上诉人支付自2015年5月10日至上诉人实际搬出并交还物业房屋之日的物业管理费是否符合法律规定。关于违约金问题。双方在合同中约定，每逾期一日上诉人应向被上诉人交纳相当于年度应交物业管理费千分之三的违约金。原审法院认为合同约定数额过高，依法予以调整，以每月应交物业管理费为基数按照月利率1%乘以每月物业管理费逾期月数计算违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人主张按照年利率6%计算违约金，理由不能成立，本院不予支持。关于原审判决上诉人支付自2015年5月10日至上诉人实际搬出并交还物业房屋之日的物业管理费是否符合法律规定问题。双方在合同中约定，上诉人向被上诉人交还该物业房屋时，双方应共同验收该物业房屋，并签署确认该房屋经验收后交还的交付单，并办理其他相关手续。房屋交还未经双方验收确认的，视为房屋未交还，物业合同仍然继续生效，被上诉人有权按照届时的物业管理费标准向上诉人继续计收物业管理费。现上诉人未与被上诉人办理房屋交还手续，应当按照合同约定的物业管理费标准向被上诉人继续交纳物业管理费，直至上诉人实际搬出并交还物业房屋之日止。原审法院判决上诉人支付自2015年5月10日至其实际搬出并交还物业房屋之日的物业管理费，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津普范科技开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张云玲代理审判员  王 晶代理审判员  康 艳二〇一六年三月十日书 记 员  刘翠翠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……