陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终1370号上诉人（原审被告）陕西鼎全房地产开发有限公司，住所地西安市未央区草滩街道办吕小寨村委会院内。法定代表人陈国良，该公司董事长。委托代理人李松林，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人田磊，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨君，女，1976年9月29日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）路军学，男，1978年11月8日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人陕西鼎全房地产开发有限公司因与被上诉人杨君、被上诉人路军学商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第05931号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陕西鼎全房地产开发有限公司之委托代理人李松林、田磊，被上诉人杨君、被上诉人路军学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年10月3日，杨君、路军学作为乙方，陕西鼎全房地产开发有限公司作为甲方，双方签订一份“华宇时间城内部定房协议书”。约定由乙方认购位于西安市未央区草滩镇吕小寨的华宇时间城7号楼1单元17层11705号房屋，二室二厅，朝向东南，建筑面积为69.07平方米，成交价格为5282.8元每平米，房屋总价为364883元。2012年10月3日交付选房定金1万元，并于7日内补足该房屋至少30%房款作为首付款（含定金）114883元。乙方需按甲方公告的时间2013年12月31日前办理正式手续，携带收据等办理签订商品房买卖合同等手续。2012年10月3日，杨君、路军学向陕西鼎全房地产开发有限公司交纳1万元，2012年10月17日，杨君、路军学向陕西鼎全房地产开发有限公司交纳房款104883元。2014年7月11日，双方又签订一份“华宇时间城一期内部定房协议书”，约定：甲方应当在2014年7月31日前，取得商品房预售许可证。如甲方逾期未办好五证或未按时交房．除因乙方条件不符合国家规定或未及时提供国家有关部门所需资料外，乙方有权要求退房的，甲方在接到乙方退房申请之日起需在七个工作日内金额退还乙方已付全部房款，并支付乙方已付全部房款5%的违约金及银行同期活期存款利息。2014年8月6日，双方又签订一份“华宇时间城一期内部定房协议书”，约定：甲方于2015年6月30日前取得“五证”。在甲方办得五证期间，乙方领房后要求退房的，甲方只需将乙方已付房款全部退与乙方，由此造成的损失如装修费用及其他一切费用等都由乙方承担。2014年8月6日，杨君、路军学接收了华宇时间城7号楼1单元17层11705号房屋，并于同年花费6.3万元进行装修后入住至今。另查，该项目目前并未取得《商品房预售许可证》。后双方因此发生纠纷，形成诉讼。庭审中，因各执己见，致调解未果。2015年8月17日，杨君、路军学诉至西安市未央区人民法院称，2012年10月3日其与陕西鼎全房地产开发有限公司签订第一份《华宇时间城一期内部定房协议书》，并于当日交纳定金1万元，于2012年10月17日交纳购房款104883元，陕西鼎全房地产开发有限公司承诺2013年12月31日前取得房屋预售手续并签订正式的商品房买卖合同，但陕西鼎全房地产开发有限公司至今未取得房屋预售证。双方于2014年7月11日，2014年8月6日重新签订《华宇时间城一期内部定房协议书》，鉴于陕西鼎全房地产开发有限公司承诺可以办理正式手续，其于2014年8月6日收房并装修入住，但陕西鼎全房地产开发有限公司至今未取得房屋预售许可证，致使其无法取得合法的物权利益，为维护其合法权益，故诉至人民法院，请求确认双方签订的“华宇时间城一期内部定房协议书”无效，判令陕西鼎全房地产开发有限公司返还其双倍定金及购房款共124883元，利息22608.97元，判令陕西鼎全房地产开发有限公司赔偿其装修损失6.3万元，并由陕西鼎全房地产开发有限公司承担本案诉讼费。陕西鼎全房地产开发有限公司辩称，《华宇时间城一期内部定房协议书》属于预约性质的合同，并不存在合同法第五十二条规定的无效事由，合法有效。如果将《华宇时间城一期内部定房协议书》的性质确定为商品房买卖合同，该合同目前亦为合法有效。2014年8月双方签订《华宇时间城一期内部定房协议书》时涉案房屋已经竣工验收且已经交付给杨君、路军学，应为现房销售，并非商品房预售，涉案项目建设用地规划、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证均已取得，符合《商品房销售管理办法》第七条规定昀现房销售条件，不存在无效事由。杨君、路军学以商品房司法解释第二条主张合同无效理由不成立，杨君、路军学目前也没有经济损失。因双方协议不存在无效事由，杨君、路军学要求返还双倍定金及购房款、利息没有法律基础，自然也不存在装修损失赔偿的基础，即使杨君、路军学要求退房，无论请求支持与否，定房协议第四条第6项已经约定该等费用自担，无权要求其承担。综上，杨君、路军学的诉讼请求没有事实依据，且与法律规定相悖，应全部予以驳回。原审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中杨君、路军学与陕西鼎全房地产开发有限公司双方所签订的内部定房协议书已经具备商品房买卖合同的主要内容，故该内部定房协议书应当认定为商品房买卖合同。现陕西鼎全房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，故该内部定房协议书应当认定无效。陕西鼎全房地产开发有限公司应当返还所收取杨君、路军学的款项，同时因陕西鼎全房地产开发有限公司未按照约定及时取得“五证”，对合同无效负有过错，故陕西鼎全房地产开发有限公司还应赔偿杨君、路军学方因此受到的损失。因主合同无效且在签订认购协议书时杨君、路军学明知其所购的房屋“五证”未能全部到位，故杨君、路军学现以陕西鼎全房地产开发有限公司欺诈为由要求陕西鼎全房地产开发有限公司双倍返还定金，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。结合本案实际情况，杨君、路军学的利息损失应当以其交付的金额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从交款之日计算到杨君、路军学收房前一日。另外，房屋装修损失也属于杨君、路军学损失，但考虑到装修折旧且杨君、路军学自身也有一定过错等因素，现原审法院酌情认定由陕西鼎全房地产开发有限公司支付杨君、路军学装修损失4万元。同时，杨君、路军学应将该套房屋返还陕西鼎全房地产开发有限公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告杨君、路军学与被告陕西鼎全房地产开发有限公司签订的“华宇时间城一期内部定房协议书”无效；二、被告陕西鼎全房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨君、路军学购房款114883元，并赔偿原告利息损失（损失金额以114883元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2012年10月17日计算至2014年8月5日止）；三、被告陕西鼎全房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨君、路军学装修损失4万元；四、原告杨君、路军学于本判决生效后十日内将西安市未央区草滩镇吕小寨的华宇时间城7号楼1单元17层11705号房屋腾交给被告陕西鼎全房地产开发有限公司；五、驳回原告扬君、路军学其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4724元，原告已交，现由原告承担224元，由被告承担4500元，被告于本判决生效后十日内支付原告。宣判后，陕西鼎全房地产开发有限公司不服原审判决向本院提起上诉称，一审法院将《内部定房协议书》认定为商品房买卖合同错误，该协议应为预约性质的合同。虽然定房协议书约定了房号、价款、支付万式等条款，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，其内容还是确定日后签订商品房买卖合同。因此涉案定房协议书属于预约性质的合同，一审法院认定有误。该预约合同并不存在《合同法》第五十二条规定的无效事由，故涉案《内部定房协议书》应为合法有效的预约性质的协议。如果将《内部定房协议书》的性质确定为商品房买卖合同，该合同亦为有效合同，一审法院认定无效适用法律错误。《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”。《商品房销售管理办法》第七条规定销售的条件为：1）具有房地产开发企业资质；2）取得土地使用权证书；3）取得建设工程规划许可证和施工许可证；4）已竣工验收；5）拆迁安置已经落实；6）配套设施已经落实；7）物业管理方案已经落实。本案的事实情况是：2014年8月6日签订《内部定房协议书》时，涉案项目的建设用地规划、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证均已经取得，且已经竣工验收具备交付条件。鼎全公司在2014年8月初将涉案房屋交付给杨君使用。结合前述规定可知，双方在签订《内部定房协议书势时涉案房屋已经竣工交付，不属于正在建设中的商品房。故若将《内部定房协议书》认定为商品房买卖合同，则应为现房销售合同，并非预售合同。故本案并不适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，因为该条是针对商品房预售合同而言的。鉴于以上事由，即使将《内部定房协议书》认定为商品房买卖合同，也应是有效的合同。一审法院将该协议性质认定为预售合同是错误的，应当予以纠正。至于商品房预售证事宜，目前仅是鼎全公司为便于协助客户为办理按揭贷款所需，而按揭贷款办理迟早，对于杨君等没有经济损失。一审法院判令鼎全公司承担装修损失，不仅与约定相悖，且未考虑杨君已经实际使用的事实，不符合社会效益。首先，《内部定房协议书》第四条第6项已经约定装修费用由杨君自担，无权要求鼎全公司承担。其次，一审法院的处理不符合社会效益原则。l)涉案房屋已经实际交付使用，买方的合同目的已经全部实现，且迟延签订商品房买卖合同对杨君没有任何损失。2）涉案房屋已经装修投入使用，若退房必然导致装修全部废弃，造成大量浪费。故一审法院的裁判处理显然不符合社会效益原则，应当依法予以纠正。上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院(2015)未民初字第05931号民事判决，依法改判驳回杨君、路学军的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由杨君、路军学承担。杨君、路军学共同辩称，陕西鼎全房地产开发有限公司与其签订的内部定房协议书，该内容完全具备商品房销售管理办法第16条规定的内容，也已经巨额被商品买卖合同的主要内容，并且陕西鼎全房地产开发有限公司也已经按照约定收取了定金及购房款，原审法院经该内部定房协议书认定为商品房买卖合同是正确的。任何形式的合同都应当建立在符合国家法律、法规的基础之上，不以违背国家法律、法规意志为前提，陕西鼎全房地产开发有限公司的行为则恰恰相反，视国家法律、法规于不顾，预约性质合同一说理由不成立。陕西鼎全房地产开发有限公司认为“如果将内部定房协议书认定为商品房买卖合同，该合同亦为有效合同，则应为现房销售合同，并非预售合同”一说不成立，2012年10月3日其与陕西鼎全房地产开发有限公司签订内部定房协议书该房屋刚开始建筑，尚未建成，陕西鼎全房地产开发有限公司也未能取得商品房预售许可证，已经对外公开预售，并于当日收取其选房定金10000元，于10月17日收取其购房款104883元，并承诺于2013年12月31日前，取得该房屋预售许可证，办理正式手续，时至今日，陕西鼎全房地产开发有限公司在未能取得商品房预售许可证的前提下，多次承诺，均未兑现，并打着合法销售掩盖非法预售为目的，且已严重违反了国家法律、法规的强制性规定，有定房协议书、收款收据为证。原审法院判令陕西鼎全房地产开发有限公司承担装修损失，并没有与约定相悖且完全符合社会效益。2014年8月6日收房之曰，由于陕西鼎全房地产开发有限公司在未能取得《商品房预售许可证》的前提下，多次承诺，均未兑现；同时，也为了能够顺利达到交房的目的，陕西鼎全房地产开发有限公司郑重承诺：“2015年6月30日前一定取得该房屋《商品房预售许可证》,办理正式合法有效相关手续”为前提条件，并采用以“送电费、免物业费、垃圾费…”等“诱骗”的方式；使其收房装修；并协议约定：2014年8月6日至2015年6月30日办证期间；退房装修费用：自担。迄今为止，约定期限已过，陕西鼎全房地产开发有限公司仍然未能取得《商品房屋预售许可证》，该协议自始至终应当认定无效。所造成装修损失陕西鼎全房地产开发有限公司理应承担。国家实行依法治国，以事实为依据，以法律为准绳。维护国家法治秩序与社会公共道德是每个公民应尽的义务，也是一种社会责任，这才是真正的社会效益。陕西鼎全房地产开发有限公司明知其(非法预售)行为违法，却依然从事该违法行为，事后又因(协议无效)承担不利后果。为逃避法律责任，而以“混淆事实、颠倒黑白”主张：“以合法销售(“预约性质的合同与现房销售”一说)掩盖非法预售为目的且已严重违反了国家法律、法规强制性规定”的事实。如果这种与国家法律相悖的主张能够成立，则将会起到纵容陕西鼎全房地产开发有限公司不断从事违法行为的后果。也就是说，陕西鼎全房地产开发有限公司完全可以不顾及国家法律、法规的约束，为所欲为，从而成为其追求不正当甚至违法利益的手段。扰乱社会法治秩序和损害社会公共利益。这就从根本上违背了国家依法治国的宗旨，背离了法律的价值取向，损害法律的权威性。所以，陕西鼎全房地产开发有限公司的社会效益是以个人意志强加于国家法律之上，以损害消费者合法权益为代价，以推脱法律责任为义务，实现个人利益最大化的社会效益，明显理由不成立。所以，“一审法院判令鼎全公司承担装修损失，并没有与约定相悖且完全符合社会效益。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院判决查明的事实属实。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。陕西鼎全房地产开发有限公司与杨君、路军学签订的内部定房协议书已具备当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况等商品房买卖合同的主要内容，原审法院认定该协议为商品房买卖合同并无不当。陕西鼎全房地产开发有限公司与杨君、路军学于2012年10月3日签订的内部定房协议书时该房屋处于建设中，陕西鼎全房地产开发有限公司与杨君、路军学又于2014年8月6日签订的内部定房协议书，庭审中陕西鼎全房地产开发有限公司认可水、气配套设施没有落实，亦不符合现房销售的条件，陕西鼎全房地产开发有限公司至一审辩论终结前仍未取得商品房预售许可证，原审法院认定该内部定房协议书无效，并无不当。原审法院酌情认定房屋装修损失由陕西鼎全房地产开发有限公司支付杨君、路军学4万元，并无不当。故本院认为陕西鼎全房地产开发有限公司上诉主张不成立，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4724元（陕西鼎全房地产开发有限公司已预交），由陕西鼎全房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一六年三月二十一日书 记 员  陈 歆