上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3747号上诉人（原审被告、反诉原告）吴益安，XX年XX月XX日生，汉族，住陕西省西安市莲湖区XX路XX号XX号楼XX号。委托代理人李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王力，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人熊兆罡，上海熊兆罡律师事务所律师。委托代理人雷珍，上海熊兆罡律师事务所律师。原审第三人上海云房数据服务有限公司，住所地上海市XX号XX幢XX、XX、XX室。法定代表人朱瑛，总经理。委托代理人薛懿郎，男，该公司工作人员。上诉人吴益安因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2015年5月3日，王力、吴益安和上海云房数据服务有限公司（以下简称云房公司）签订《居间协议》以及《房地产买卖协议》，约定王力向吴益安购买位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，房屋转让价为人民币（下同）6,300,000元。《房地产买卖协议》第1.2条约定，双方在协议签订后30日内签订《上海市房地产买卖合同》。第三条约定，本协议生效后，双方应全面履行。如任何一方未按本协议约定履行，每逾期一日，应按总房价款的万分之五支付违约金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本协议或单方解除本协议，守约方选择继续履行的，违约方应按每逾期一日按照总房价款的万分之五标准支付违约金，直至相关义务履行完毕；守约方选择解除本协议的，违约方应按总房价款的20%支付违约金。其他约定中明确，2015年5月18日前支付首期房款1,200,000元。当日，王力支付给吴益安定金200,000元。2015年5月18日，吴益安称其出差，将签约时间变更为2015年5月24日。2015年5月24日，双方至云房公司处，王力称，吴益安说他刚下飞机，王力要求再次看房是不体谅其，故拒绝签约。吴益安称，云房公司提供的网签合同约定的房价款为4,480,000元，其不同意做低房价故签约未成。云房公司称，其为促成交易提供的仅是合同样张，如双方协商不成，仍按6,300,000元签约。2015年6月7日，双方到云房公司处，王力称，吴益安以要再次研究合同条款为由拒绝签约。吴益安称，其对做低房价不认可，故未签约。云房公司称，其明确告知吴益安如不同意做低房价，就按照6,300,000元签约，但吴益安仍拒绝签约。2015年6月14日，双方到云房公司处，王力称，其明确表示按照6,300,000元签约，而吴益安以种种理由拒绝签约，并借故离开。吴益安称，其不同意做低房价故拒绝签约。当日，吴益安致电王力要求解除《居间协议》，王力明确表示不同意。2015年6月16日，吴益安向王力发送《告知函》要求解除《居间协议》，王力收到此函。2015年6月18日，王力向吴益安发送《催告函》，要求于2015年6月22日下午6：00再次签约。原审审理中，王力请求判令：一、解除三方于2015年5月3日签订的《居间协议》以及《房地产买卖协议》；二、吴益安返还其定金200,000元；三、吴益安支付其违约金1,260,000元；四、诉讼费由吴益安负担。吴益安辩称，同意解除《居间协议》以及《房地产买卖协议》，但不同意返还定金并支付违约金。王力要求做低房价致使双方签约未成，且王力未将首期房款支付给其。《房地产买卖协议》的性质是居间协议，故不应据此计算违约金，且王力主张的违约金标准过高，要求法院予以调整。云房公司述称，同意解除《居间协议》以及《房地产买卖协议》。吴益安并提起反诉，请求判令王力支付其违约金1,260,000元并负担反诉诉讼费。王力针对吴益安的反诉辩称，其不存在违约行为，其同意按照6,300,000元签约，但吴益安仍拒绝签约。故请求驳回吴益安的全部反诉请求。云房公司述称，做低房价仅是云房公司提出的方案，王力同意按照6,300,000元签约，并不是做低房价导致无法签约。原审中，吴益安明确表示不愿意将系争房屋转让给王力。另，经王力申请，在云房公司工作、涉案《居间协议》的经办人刘某甲出庭作证证明称，2015年5月3日，双方当事人签订《居间协议》以及《房地产买卖协议》，约定于2015年5月18日签约并支付首付款1,200,000元。吴益安称5月18日时间不便，将签约时间变更为2015年5月24日。2015年5月24日，王力要求再看一下系争房屋，因租户迟延开门看房，双方于16：45到云房公司处，云房公司拿了合同样张给双方看，吴益安称时间紧，有事离开了，云房公司给的合同样张是普通版本，不是涉案合同样本。2015年6月7日，王力明确表示可以按照6,300,000元签约，吴益安以要研究合同条款为由拒绝签约。2015年6月14日，王力明确表示可以按照6,300,000元签约，吴益安拒绝签约。吴益安拒绝签约均以研究合同条款为由，但没有提出合同哪条条款有异议。双方当事人约定2015年5月18日签约当日支付首付款1,200,000元，因未签约，故王力未支付首付款。原审认为，王力、吴益安与云房公司签订的《居间协议》以及《房地产买卖协议》是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，各方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。现王力、吴益安与云房公司一致同意解除于2015年5月3日签订的《居间协议》以及《房地产买卖协议》，故依法予以准许。合同解除后，吴益安理应将收取的200,000元定金返还给王力。根据合同约定，守约方选择解除本协议的，违约方应按总房价款的20%支付违约金。针对涉案买卖合同未签约成功，该违约责任由谁负担的争议焦点，原审法院分析如下：首先，王力在2015年6月7日、6月14日两次表示同意按照6,300,000元签约，吴益安仍拒绝签约，故对吴益安主张不同意做低房价致签约未成的抗辩，难以采信。其次，吴益安多次以研究合同条款为由拒绝签约，但吴益安未具体指出对合同哪条具体条款有异议，故吴益安拒绝签约的理由无法成立。再次，王力向原审法院提供了户口历史交易明细表，证明在2015年5月18日前，王力及其配偶戚艳名下已备好首付款1,200,000元（含定金200,000元），王力为签约做好准备。因签约未成，故未支付给吴益安。综上，因吴益安违约行为导致双方签约未成，吴益安理应按约承担相应法律责任。吴益安提出王力主张的违约金过高，要求法院予以调整，结合王力支付定金的数额、违约情况、实际损失等综合因素，酌定判决吴益安支付给王力违约金600,000元。对吴益安要求王力支付违约金1,260,000元的反诉请求，难以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条之规定，于二○一五年十月二十六日作出判决：一、王力、吴益安与上海云房数据服务有限公司于2015年5月3日签订的《居间协议》以及《房地产买卖协议》解除；二、吴益安在判决生效之日起十日内返还给王力定金200,000元；三、吴益安在判决生效之日起十日内支付给王力违约金600,000元；四、驳回吴益安的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,940元，减半收取计8,970元，财产保全费5,000元，上述共计13,970元，由吴益安负担。反诉案件受理费7,170元，由吴益安负担。判决后，吴益安不服，上诉于本院，诉称：1、吴益安在履行《居间协议》和《房地产买卖协议》过程中没有违约，是王力未按照合同约定付款构成违约，又要求做低房价延误签约时间，故吴益安要求解除协议具有法律依据。根据《房地产买卖协议》的约定，王力应于2015年5月18日支付首期房款1,200,000元（含定金200,000元），且该款的支付应早于双方约定的签约时间，但实际上王力除定金200,000元外并未支付任何其他费用，不论王力账户上是否在当时有相应款项，其未支付给吴益安就已构成违约。根据吴益安提供的录音可以证明，合同未能签订的原因是王力要求做低房屋价格，首先这是规避法律法规的行为，吴益安拒绝是正当的，其次，做低房价又没有相应支付差额的行为，显然增加了吴益安的巨大风险。在王力一直坚持做低房价、一再拖延签约时间、双方一直协商无果的情况下，吴益安被迫于2015年6月16日提出解除买卖协议的要求。王力称其在6月14日同意按照原约定的总房价6,300,000元签约，此与中介当天出示的合同样张内容不符，且该日也已经超出了约定的签约时间，故吴益安有权要求解除协议。2、吴益安与王力的买卖合同实际并未签订，主要条款未约定，在王力未支付房款的情况下，不能适用买卖合同的违约条款。双方签订的《房地产买卖协议》没有约定过户时间、交房日期等重要内容，实际是中介方为锁定交易作为自己居间任务完成而让交易双方签订的文件，与居间协议没有区别，充其量可算作定金协议。王力支付了200,000元定金，但没有按照该买卖协议支付首期房款，其在自身存在违约行为的情况下无权要求吴益安按照买卖协议条款支付房款总价20%的违约金。双方对于买卖的合意尚未形成正式合同，对于如何签订合同存在较大争议，王力称其有能力支付房款但实际却未支付，充分证明了双方对合同条款存在分歧，所谓的买卖协议其实是《居间协议》的补充，不能以此作为认定违约责任的依据。3、云房公司工作失误造成买卖双方的矛盾，其为自身利益所作的陈述不应予以采信。云房公司为促成交易、收取佣金，在协商过程中没有将买卖双方的真实要求如实汇报给对方。在买卖协议约定的30天签约期限内，王力一直坚持做低房价，导致未能签订买卖合同。2015年6月14日云房公司拿出的仍是做低房价的合同样张，而此时已经超过约定的签约时间，云房公司却仍没有提供协商一致的样张合同，显然会导致买卖双方谈判破裂，此也说明王力还在坚持要求做低房价。4、原审判令吴益安支付违约金600,000元没有事实依据。违约金主要用于弥补损失，王力或许认为房价上涨，吴益安因此获利，但吴益安房屋被保全至今，并未有任何获利。如果王力认为另买其他同地段房屋因房价上涨造成损失，但因王力未实际购买房屋，损失也未实际发生，将来是否发生也不得而知，且即便王力真的有损失，也是因其自身违约行为造成的，不应由吴益安承担。王力在确认系争房屋无法交易后，仍可及时购买其他房屋以避免房屋涨价的风险，王力未能及时挽回自身损失应自行承担责任。相反，因王力的拖延，吴益安未能及时拿到房款，原计划购置其他房屋也无法实现，且利息损失严重，对此王力应承担赔偿责任。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回王力的原审本诉诉请，支持吴益安的原审反诉诉请。被上诉人王力辩称：双方未能签订正式买卖合同是由于吴益安的原因导致的。6月7日和6月14日在吴益安不同意做低房价的同时，王力同意可以按照6,300,000元成交，但吴益安却找种种理由拒绝签订合同。刘某甲作为涉案交易的中介经办人员其所作证言应予采纳。双方签订的买卖协议合法有效，吴益安不愿意签约的理由是房价上涨，其对此理应承担违约责任。原审法院已就违约金进行了调整，所作判决客观公正。故不同意吴益安的上诉诉请。原审第三人云房公司述称：刘某甲是涉案交易的实际经办人，其所作证言应为可信。坚持原审的意见。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，在原审2015年9月16日的法庭审理笔录第9页中记载有吴益安方的陈述如下：“认可约定30天内签约。中介说签约当天要支付首付款120万元，其他约定里约定了5.18要支付首付款120万元，所以被告认为约定的签约日期就是2015.5.18。”本院认为，本案的争议焦点是导致双方《居间协议》及《房地产买卖协议》解除的违约责任应由谁承担以及原审认定的违约金是否合理？对此，吴益安主张系由于王力未按约定时间付款且要求做低房价拖延时间导致双方协议解除，王力和云房公司则认为系吴益安无故拒绝按照原约定总价签约最终导致双方协议解除。对此，虽然《房地产买卖协议》约定双方应在该协议签署后30日内签订正式买卖合同，同时约定2015年5月18日王力应支付首期房价款1,200,000元，但根据各方当事人在原审时的表述，各方对原约定正式签约日为2015年5月18日、在签约日同时支付首期房价款1,200,000元是一致确认的，而5月18日未能正式签约系由于吴益安出差所致。之后双方未能正式签约，根据吴益安原审时陈述的拒绝签约理由，其一直称系由于王力提出做低房价要求所致，其也未提供证据证明在2015年5月18日之后至双方约定的最后签约期限之前，其曾就支付首期房款问题向王力进行过催告，而根据王力提供的相应证据，其在2015年5月18日之前已经做好支付首期房款的准备，若在双方正常签约的情况下其完全没有必要拒付房款，故吴益安以王力未按约支付首期房款为由主张其有权解除协议，不能成立，本院对此不予采信。就是否因王力要求做低房价导致双方协议解除的问题，对此，涉案交易经办人员刘某甲的证言明确表明在吴益安拒绝其提出的做低房价方案后王力明确表示可以按照原约定总价签约，但吴益安却以研究合同条款为由拒绝签约，而对合同条款具体存在何问题，吴益安并未能明确，由此原审法院认定吴益安拒绝签约的理由不能成立，其对双方协议解除应承担违约责任，并无不当。吴益安认为证人与本案存在利害关系，其所作证言不应予以采信，但吴益安并未提供充分依据足以否定证人证言，故对其该意见本院不予采纳。就吴益安关于双方签订的《房地产买卖协议》没有明确约定过户时间、交房日期等重要内容而不能作为认定违约责任依据的上诉主张，因除做低房价这一理由外，吴益安并未提供任何证据证明是由于买卖协议中相关条款约定不明导致双方未能签订正式买卖合同，且吴益安提起反诉时亦是以买卖协议约定的总房价款20%为标准追究王力的违约责任，故吴益安该主张存在自相矛盾之处且缺乏充分依据，本院对此亦不予采信。就原审法院确定吴益安承担600,000元违约金是否合理的问题，因违约金兼具惩罚与补偿的双重功能，原审法院亦已在双方约定的违约金标准基础上对吴益安应当承担的违约金进行了较大幅度的调整，该处理尚属妥当，本院对此予以认同，对吴益安该项上诉主张，本院仍不予采纳。综上所述，吴益安的上诉诉请，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决尚属合理，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币11,800元，由上诉人吴益安负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年三月二日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……