贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0802民初128号原告：龚济好。委托代理人：付旭金，1988年2月15日，与关系。被告：广西垦建房地产开发有限责任公司。法定代表人：谭济昊，董事长。委托代理人：马彬华，广西诚济律师事务所律师。原告龚济好诉被告广西垦建房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员陈水英适用简易程序，书记员楼英连担任法庭记录，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告龚济好的委托代理人付旭金，被告的委托代理人马彬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚济好诉称，原告因住房需要于2010年8月15日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定原告向被告购买豪港华庭小区第5幢8单元602号商品房，总购房款353981元。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理房产权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，依《补充协议》第六条第5点约定逾期出卖人未按规定提交相关办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则从逾期之日起，出卖人按已付房价款的银行同期活期利率支付利息给买受人。合同签订后，原告已按约支付了全部的房价款353981元，并补足面积差价308元。被告于2012年11月10日将该商品房交付给原告居住使用。同日，原告依被告通知向其交付了办证费500元。2014年1月13日，原告向贵港市港北区地方税务局缴纳了个人房屋买卖契税5309.72元。被告没有按约定将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，以致原告至今未取得房屋所有权证，已逾期775天（暂计至2015年12月25日），致使原告无法融资、小孩无法在辖区内学校就读。被告的行为已构成违约，被告应继续履行《商品房买卖合同》和《补充协议》，将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，并办理该房屋所有权证。同时，按合同约定应支付迟延办理房屋所有权证违约金。原告认为，双方合同约定的违约金过低，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，暂计至2016年1月8日为37066.1817元。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行《商品房买卖合同》和《补充协议》，将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，并办理该房屋所有权证；2、被告支付迟延办理房屋所有权证违约金（违约金计算：以已付房款354289元为基数，从2013年11月10日起按中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至该房屋取得房屋所有权证之日止，暂计至2016年1月18日为37066.18元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告广西垦建房地产开发有限责任公司辩称，一、被告不存在违约行为。原告不能在规定期限内取得房屋所有权证，根据《补充协议》约定，由于办证机关的责任导致延误的，被告不承担责任。而被告已依法在限定的时间内向贵港市房产管理部门提出办证申请，但办证机关拒绝接收材料，导致原告不能办理房屋所有权证，与被告无关。若被告从未提出申请，政府部门为何会作出2015年1月16日的答复。事实上，被告已提供了相关材料至产权登记机关，但政府部门以被告未全部缴清土地出让金等费用为由卡住被告申请办证。按照法律规定，如被告未全部缴纳土地出让金等费用的，有关部门可以通过行政处罚或民事诉讼的方式向被告追索，不能以行政职权卡住被告及原告等业主办证。所以，原告不能办证的原因，是由于办证机关的责任，与被告无关。因此，被告依约不承担责任。二、被告已依法向房产管理部门提供了相关材料报产权登记机关备案，行政机关没有依法行政与原告没有获准产权登记存在因果关系，与被告无关，被告无权办理房屋所有权证。原告要求被告提供相关资料报产权登记机关备案并办理房屋所有权证，无事实和法律依据，不应获得支持。三、即使被告被认定为违约，但原告请求违约金计算有误，应按《补充协议》约定计付。即使被告违约，被告需要支付的违约金是在没有告知原告的前提下，才按已付房价款的银行同期活期利率计算利息。原告认为违约金过低要求提高违约金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，原告需要提供证据证明违约金低于造成其损失作为前提条件，但原告没有提供相关证据证明被告的行为造成其损失是什么、损失是多少，且原告已使用了房屋，不存在已付房价款的利息损失问题。经审理查明，2010年8月15日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2010037682），约定：1、原告向被告购买位于贵港市××××大道豪港华庭第5幢8单元602号商品房，该房屋总价款353981元；2、合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议第六条的约定处理；3、合同补充协议第六条约定：（1）、第六条第3点约定办理《房屋所有权证》需要的所有费用由买受人承担并按要求付清，否则，因此而导致买受人不能在规定期限内取得《房屋所有权证》的，由买受人承担全部责任；（2）、第六条第4点约定由于房屋权属证书办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任；（3）、第六条第5点约定出卖人应协助买受人办理房屋所有权证，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365日，逾期出卖人未按规定提交办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则从逾期之日起，出卖人按已付房价款的银行同期活期利率支付利息给买受人。合同签订后，原告按合同约定向支付购房款353981元，并补交了面积误差价款308元，合计354289元，原告已付清了全部购房款。2012年11月10日，原告与被告办理房屋交接手续，原告签字接收了商品房。另查明，2014年6月19日，被告的下属分公司向贵港市人民政府提交《请求政府协调处理项目综合验收的请示》，该请示内容为关于豪港华庭5号楼综合验收未完成以及被告土地出让金相关问题情况向贵港市人民政府汇报请示。2015年1月16日，贵港市人民政府办公室出具《关于豪港华庭项目综合验收有关问题的函》，该函内容为国有土地使用权出让合同与土地出让地价款付款协议书相差452.6756万元、不按期支付土地出让土地价款滞纳金、豪港华庭小区二期用地提高容积率未按规定补交土地出让价款等三个问题在未依法依规解决前，目前无法出具豪港华庭5号楼项目规划核验报告。被告据此主张未能办理房屋所有权证系政府有关部门的责任，其不应承担逾期办证违约责任。还查明，2012年11月10日，原告向被告支付办证费500元。2014年1月13日，原告向贵港市港北区地方税务局缴纳了该房屋契税5309.72元。原告至今未取得房屋所有权证。上述事实，有当事人陈述，公民身份证、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、商品房买卖合同、发票、收据、税收缴款书（税务收现专用）、交房通知、贷款已还款明细清单、通知、请求政府协调处理项目综合验收的请示、关于豪港华庭项目综合验收有关问题的函、入伙办理流程表、验收交接书、业主资料登记表、业主临时公约、豪港华庭装修申请表、装修承诺书、防漏责任书、房屋装饰装修管理服务协议、前期物业服务协议等证据佐证，足以认定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，原告已向被告付清全部购房款354289元，原告于2012年11月10日实际接收了商品房。根据合同有关产权登记的约定，被告在商品房交付使用后365日内即从2012年11月11日起到2013年11月10日为被告进行产权登记资料备案的期间，原告于2013年11月10日前理应取得房屋所有权证书，但原告至今未取得房屋权属证书。综合本案到案证据分析，原告已付清购房款并缴纳房屋契税、预交办证费，但被告所提供的证据不足以证明其已于2013年11月10日前将豪港华庭小区第5幢8单元602号商品房所需办理该房屋所有权证相关的资料报产权登记机构备案并已完成了备案登记，亦无相应证据证实被告至今为止已完成该房产相关权属的备案登记。故造成原告至今未取得房屋所有权证书，系被告的责任，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》，将办理豪港华庭小区第5幢8单元602号商品房房屋权属登记的资料报产权登记机关备案的诉请，符合法律规定，本院予以支持。根据该合同第十五条以及合同补充协议第六条第5点约定，因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期利率支付利息给原告。由于双方当事人已对逾期办证违约金进行了具体明确约定，即原告逾期取得房屋所有权证的，被告按已付房价款的银行同期活期利率支付利息给原告，因该合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，且原告无证据证明双方约定的违约金过低、不能作被告承担违约责任的标准与依据，故应适用双方约定的标准计付违约金。原告以约定的违约金低请求增加按中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金的请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。虽然原告目前尚未取得房屋所有权证，但原告已实际接收并控制使用房屋，且原告未举证证明因被告违约造成的损失情况，故原告请求增加违约金，依据不足，本院不予支持。基于前述，逾期办证违约金起始计算日期应从2013年11月11日起开始计算。原告请求被告支付迟延办理房屋所有权证违约金（违约金计算：以已付房款354289元为基数，从2013年11月10日起按中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至该房屋取得房屋所有权证之日止，暂计至2016年1月18日为37066.18元）的诉请，本院不予全部支持，仅支持违约金（违约金计算：以354289元为基数，从2013年11月11日起按中国人民银行同期活期利率计付至本案生效判决确定最后履行期限之日止），超出的部分，本院予以驳回。此后若逾期办证的，原告可另行主张权利。原告请求违约金计付至取得房屋所有权证之日止以及请求被告办理房屋所有权证的诉请，因房地产交易管理部门在接收被告递交的房屋产权转移登记资料并出具登记受理单之后的审查办理房屋产权转移登记时间行为，以及核发房屋所有权证与否系房地产交易管理部门的行政行为，并非被告所能控制的，故原告该诉请，本院不予全部支持，仅支持被告协助办理该房产权属登记的相关手续。被告提出未能办理房屋所有权证系政府有关部门的责任，其不应承担违约责任的抗辩，从被告所提供的证据分析，豪港华庭5幢楼未完成综合验收系因土地出让金、滞纳金、二期用地提高容积率问题尚未解决，导致其未能获取项目规划核验报告。由于被告系有偿取得豪港华庭小区土地使用权，其应依法缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后方可使用土地，故其应依法解决前述问题。但因被告自身的原因其未依法解决前述问题，且前述问题并不符合合同所约定被告免责事由的情形，且系其与政府有关部门之间的关系，不能对抗原告。再且被告亦未能提供充分的证据证明有关出让金等问题以及未能办理房屋所有权证系有关政府部门的责任，故被告该抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。为维护当事人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、广西垦建房地产开发有限责任公司继续履行合同编号为2010037682的《商品房买卖合同》，将办理豪港华庭小区第5幢8单元602号商品房的相关房屋产权登记资料报产权登记机关备案，并协助办理该房产权属登记的相关手续；二、广西垦建房地产开发有限责任公司向原告龚济好支付逾期办理房屋所有权证的违约金（违约金计算：以354289元为基数，从2013年11月11日起按中国人民银行同期活期利率计付至本案生效判决确定最后履行期限之日止）；三、驳回原告龚济好的其他诉讼请求。本案案件受理费727元，减半收取363元，由原告龚济好负担335元，由被告广西垦建房地产开发有限责任公司负担28元。上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费727元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  陈水英二〇一六年三月九日书记员  楼英连