浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初14号原告朱雪梅。委托代理人吴汝伟，浙江商城天马律师事务所律师。委托代理人万骁腾，浙江商城天马律师事务所实习律师。被告刘国强。原告朱雪梅为与被告刘国强房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月4日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员舒怡独任审判，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告朱雪梅及其委托代理人吴汝伟与被告刘国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱雪梅诉称，被告将座落于义乌市后宅街道俊塘村原小学的房屋出租给原告办厂，双方于2015年4月6日签订房屋租赁协议。约定租用期自2015年2月15日至2016年2月14日，租金为83000元，保证金为5000元。原告支付了房屋租金和保证金，原告搬到租赁房办制线厂。在使用当中，2015年7月17日突降大雨，由于被告的租赁房屋地势较低，排水不畅，导致原告存放在租赁房屋内的机器设备、半成品、成品及材料损坏，无法使用。经金华天证价格评估有限公司评估原告的各项损失共计564852.8元及评估费10260元。双方为赔偿事宜多次协商未果。为此，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2015年4月6日签订的房屋租赁协议；2.被告退还给原告房租41500元和保证金5000元；3.被告赔偿原告损失28万元。被告刘国强辩称，1、我与原告于2015年4月签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且本房屋租赁也已经过业主同意，租赁合同也即将履行完毕。2、2015年7月17日天降暴雨，全村几乎被淹，属于不可抗力因素。3、原告管理不善，在灾前、灾中、灾后均未及时做任何应急处理，其损失实为咎由自取。鉴此，请求驳回原告的诉讼请求。针对被告的答辩意见，原告补充陈述，对于不可抗力因素是不认可的，主要是流水不畅造成了损失，原告也在尽力挽回损失，还有很多损失没有计算到最后的损失清单中。涉案房屋已经在2015年10月份被村子收回去了。为证明自己的主张，原告向本院提交以下证据及被告的质证意见为：证据1，房屋租赁协议一份，证明双方租赁关系的事实。被告质证无异议。证据2，后宅街道俊塘村民委员会出具的证明一份，证明该房屋于2015年7月17日晚受到洪水灾害并造成巨大损失的事实。被告质证无异议。证据3，金华天证价格评估有限公司评估报告书一份，证明损失财产已由评估公司客观评估。被告认为该证据的真实性不确定。鉴定报告的内容有部分是虚构的，最终的损失也不确定。证据4，金华天证价格评估有限公司增值税发票一份，证明原告支出评估费用的事实。被告质证无异议。为证明自己的主张，被告向本院提交以下证据及原告的质证意见为：证据1，房屋租赁协议一份，证明双方租赁关系的事实。原告质证无异议。证据2，申请报告复印件一份，证明房屋租赁经业主同意的事实。原告质证无异议。证据3，房屋使用权证明一份，证明涉案房屋继续由被告使用的事实。原告认为该证据恰恰可以证明被告和村委解除了房屋租赁协议，原告将钥匙交还给村委会。证据4，义乌市气象局出具的暴雨证明一份，证明暴雨造成自然灾害的事实。原告对真实性无异议，但对证明目的有异议。证据5，后宅街道俊塘村民委员会出具的灾害证明一份，证明灾害的范围。原告对证明内容有异议，村里房屋的确被雨水淹没，但不是大部分。根据原告、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：原告朱雪梅提供的证据1、2，被告对证据三性均无异议，本院确认其证明力；证据3，该评估报告书系原告单方委托作出，鉴定人员虽到实地对货损进行清点勘验，但评估在很大程度上依赖原告提供的“被淹资产清单”，且部分资产在水淹后已清理转移，故本院认为此次评估已缺乏客观真实性，该份价格评估报告书不能作为定案依据；证据4，对鉴定费发票的真实性予以认定。被告刘国强提供的证据1，即原告提供的证据1，本院对证明力予以确认；证据2，原告对证据三性均无异议，本院确认其证明力；证据3，原告对真实性无异议，且与本案有关，本院确认其证明力；证据4、5，原告对真实性无异议，本院确认其真实性。根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下：后宅街道俊塘村原小学2015年1月1日至2020年12月31日的房屋租用权由被告刘国强与案外人刘旭明共同中标所得。2015年1月26日，经由刘国强、刘旭明申请，后宅街道俊塘村民委员会同意其二人在租用期限内将房屋转租给他人使用。2015年4月6日，刘国强（甲方）与朱雪梅（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将后宅街道俊塘村小学出租给乙方使用；租期自2015年2月15日起至2016年2月14日止；租金83000元，乙方另交给甲方保证金5000元，保证金在租赁到期后退还给乙方；协议还对其他权利义务作了约定。后，原告依约将租金及保证金支付给被告。2015年7月17日晚天降暴雨，后宅街道鹤田观测站显示降水量达66.7毫米（50-99.9毫米属暴雨级别）。涉案房屋受雨水淹没，造成财产损失。2015年9月15日，经研究并报街道同意，后宅街道俊塘村两委与刘国强、刘旭明解除房屋租赁协议，但房屋继续由刘国强、刘旭明使用至2016年2月28日止。根据朱雪梅的申请，金华天证价格评估有限公司依据朱雪梅提供的被淹资产清单，进行实地勘查清点，于2015年8月13日出具金天证价（2015）第43号评估报告书一份，鉴定结论：后宅俊塘村原小学租户朱雪梅被淹资产评估价格为564852.8元。朱雪梅为此支付鉴定费10260元。另，至原告起诉到本院时，原、被告双方未对涉案房屋进行实质性交接。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。被告在房屋产权人的同意下，其与原告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其未有致合同无效或可撤销的情形存在，应确认有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。1、关于合同解除的问题。当事人协商一致或有法定解除情形的，可以解除合同。然本案中，原告未能提供证据证明存在法定解除情形，且合同中也未约定解除合同的条件，故对原告要求解除《房屋租赁协议》的诉请不予支持。2、关于原告主张退还租金及保证金的问题。被告按照约定将涉案房屋交付给原告使用，原告需按约定的金额向被告支付租金。现原告未提供证据证明合同在租赁期限届满前已终止，故原告诉请退还租金41500元缺乏依据，本院不予支持。《房屋租赁协议》约定保证金在租赁到期后退还给乙方，现合同业已到期，故原告诉请退还保证金5000元，本院予以支持。3、关于赔偿货物损失的问题。不可抗力作为法定免责事由，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。暴雨作为一种天气现象固然是不可避免的，但随着现代科学技术的发展，降雨是可以预见的，其危害后果也并非不可避免或是不能完全避免。本案中，被告提供的证据只能证明暴雨强度大，属于灾害性天气，但与不可抗力之间并不构成必然关系。被告也未能提供该场暴雨造成同地区同地段其他财产损害严重的证据，该暴雨的危害后果并非完全不可避免。据此，本院对被告关于这场暴雨属不可抗力的意见不予采纳。关于被告是否需承担责任，其作为房屋出租方，向原告提供了符合用途的租赁物，视为按约定全面履行了自己的义务。原告向被告租赁房屋用于生产经营，其应对租赁物尽合理审查义务，然其在合同签订时未对地势高度提出异议，视为对租赁物的性质予以认可；暴雨发生时，原告也未采取必要的措施避免损失，故应对此承担相应的不利后果。综上情形，原告应对货物损失自行承担责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、第一百五十三条、《中人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、被告刘国强于本判决生效后十日内返还原告朱雪梅房屋租赁保证金人民币5000元。二、驳回原告朱雪梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3099元，由原告朱雪梅负担3052元、由被告刘国强负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币6198元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003；开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）代理审判员 舒 怡二〇一六年三月十六日书 记 员 金倩倩