山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1302民初1231号原告临沂市龙昇房产置业有限公司。委托代理人孙玉国，山东元开律师事务所律师。被告刘某。原告临沂市龙昇房产置业有限公司（以下简称龙昇公司）与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙昇公司委托代理人孙玉国到庭参加了诉讼,被告刘某经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告龙昇公司诉称，2014年11月25日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告承租原告所有的位于XX城商业用房共5层，建筑面积为2922.58平方米，租赁期限为20年，即自2015年9月1日至2035年8月31日止。最终交付日期为双方现场交验并移交房门钥匙后视为交付完成。承租期内，租金每半年结算一次，先交租后用房。2015年9月1日至2018年8月31日每年租金为750000元。2015年7月17日，原、被告签订《房屋租赁协议书补充协议》，约定2015年7月17日，该套房屋由原告正式交付给被告，被告收到该房屋钥匙19把，租金起算之日更改为2015年11月20日，其他租金相应条款按原合同执行。原告切实履行交付租赁房屋的义务，但被告收房后，迟迟不缴纳房屋租金，原告多次催要，被告无理拖延。被告迟延交付房租的行为已构成违约，依据《房屋租赁协议书》第十二条规定，被告拖欠租金达30日的，原告有权单方解除合同，收回该房屋。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁协议书》；2、被告支付房屋租赁费用125000元（暂计至2016年1月20日）；3、被告支付违约金50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告刘某未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年11月25日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定：被告承租原告所有的位于临沂市兰山区蒙山大道与涑河南街交汇处XX城商业用房共5层，建筑面积为2922.58平方米；租赁期限为20年，即自2015年9月1日至2035年8月31日止；房屋最终交付日期以双方现场交验并移交房门钥匙后视为交付完成，房屋交付被告后，原告给被告四个月装修期，该装修期不在租赁合同期内；承租期内，租金每半年结算一次，先交租后用房。从租赁期开始三年内执行固定房租，计人民币75万元∕年，即自2015年9月1日至2018年8月31日每年租金为750000元，第四年至第六年计84.17万元∕年，第七年开始，每三年房租上浮5%。本协议签订当日起生效，被告之前已支付的定金5万元，抵扣第一期房租；被告拖欠租金达30日的，原告有权单方解除合同，收回该房屋，造成原告损失的，被告负责赔偿；如因被告违约，原告单方解除合同，被告应向原告支付违约金5万元；租赁期满或合同解除后，被告应返还该房屋及其附属设施，被告遗留在该房屋内的装饰，归原告所有。协议中另对房屋产权、房屋用途等事项作了相关约定。2015年7月17日，原、被告就上述房屋租赁事宜又签订了《房屋租赁协议书补充协议》一份，协议约定：鉴于XX城工程项目已经竣工，并经有关部门鉴定合格。本案被告已对租赁房屋进行了验收，并同意予以接收。双方特签订本补充协议，并确认如下条款：1、双方确认，于2015年7月17日，涉案房屋由原告正式交付给被告；2、被告确认收到涉案房屋钥匙19把；3、因交房时间顺延，租金也相应顺延，租金起算之日更改为2015年11月20日，其他租金相应条款按原合同执行；4、不论任何原因，被告需按时交纳租金，否则视为单方面违约。2015年12月14日，原告因被告未按协议约定交纳房屋租金，向被告下发《房屋租金催收函》一份，函中载明：原告已于2015年7月17日，将涉案房屋正式交付给被告，原告已全面履行了合同义务。现被告未按协议“先交租后用房”的约定按时交纳租金，已构成违约。通知被告收到该催收函后3日内将第一年度租金75万元足额交至原告公司账户。次日，原告通过邮政EMS向被告邮寄送达了该催收函，被告方于当月18日签收。2016年1月6日，原告以被告收到上述房屋租金催收函后，仍未向其交纳房租为由，向被告下发了《解除租赁合同通知书》一份，通知中载明：因被告逾期交租，经多次催收，仍未交纳到期租金，被告迟延、拒付租金的行为已构成违约，依据协议有关解除合同的约定，正式函告被告：1、解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2、接到本解除通知后3日内腾空房屋，并与原告办理交接手续；3、被告支付到期房租125000元（暂计至2016年1月20日）及合同约定的违约金5万元。同月9日，原告方亦通过邮政EMS向被告邮寄送达了该通知书，被告方于当月15日予以签收。庭审中，原告认可被告与其签订上述协议及补充协议前，已于2014年11月21日，向其交纳定金5万元。同时，原告还主张，被告接收涉案房屋内，仅对房屋进行了部分装修，未实际经营。上述事实，主要根据当事人举证及庭审陈述、法庭调查予以证实，相关证据及证实情况均已收集、记录在卷。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁协议书补充协议》，均系协议双方的真实意思表示，协议内容亦不违反现行法律、法规的强制性规定，均为有效协议。依法成立的合同对合同双方均具有法律约束力，合同双方均应如约履行己方义务。本案原告作为出租方，负有如约将房屋交付给被告的义务；被告作为承租方，负有依约交纳房租的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条有关合同解除的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据原、被告签订的《房屋租赁协议书》的约定，被告先交租后用房，被告拖欠租金达30日的，原告有权解除合同，收回房屋。现被告已于2015年7月17日接收房屋，且双方约定租期自2015年11月20日起计算，被告应及时向原告交付房租，但被告未按“先交租后用房”的约定向原告交纳房租，经原告催收后仍未交纳，故被告拒不交纳房租的行为已构成违约，原告据此要求解除与被告签订的房屋租赁协议，符合双方的合同约定及法律约定，应予支持。鉴于原告已于2016年1月9日，向被告邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，且被告已于当月15日签收，根据上述法律规定，原、被告签订的《房屋租赁协议书》已于2016年1月15日被告收到解除合同通知之日起解除。关于原告要求被告支付租金的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议书》已于2016年1月15日解除，被告应将所租房屋返还给原告，并依协议约定的租金交纳标准，按实际使用期限向原告交纳租赁费。根据原、被告签订的协议书的约定，涉案房屋每月租金为75万元∕12个月=6.25万元，现原告起诉要求被告支付自2015年11月20日至2016年1月20日间的房租共计6.25*2=12.5万元，理由正当，应予支持。但鉴于被告已于合同签订前，向原告交付定金5万元，且双方签订的房屋租赁协议中明确约定：被告已交付的定金5万元抵扣第一年房租，故被告应实际向原告交付租金7.5万元。关于原告要求被告支付违约金的诉求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失，可以予以增加；高于造成的损失，可以适当减少。本案中，原、被告双方约定，如被告违约，应向原告支付违约金5万元。该约定的违约金数额，参照涉案房屋的租金计算标准，并不过高。现被告未按期交纳房租，原告据此要求被告按约支付违约金5万元，应予支持。被告刘某经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对一审中享有的答辩、举证及质证等相关诉讼权利的放弃，且不影响对本案事实的认定，因此产生的对其不利的法律责任由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告临沂市龙昇房产置业有限公司向被告刘某送达的《解除租赁合同通知书》有效，双方签订的《房屋租赁协议书》已于2016年1月15日解除；二、被告刘某于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空并向原告返还位于临沂市兰山区蒙山大道与涑河南街交汇处XX城商业用房。三、被告刘某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告临沂市龙昇房产置业有限公司支付房屋租金7.5元。四、被告刘某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告临沂市龙昇房产置业有限公司支付违约金5万元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由被告刘某负担2800元，原告负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  王期枫审 判 员  董国飞人民陪审员  李振友二〇一六年三月十日书 记 员  崔宝彬