福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)榕民终字第5999号上诉人（原审被告）福建五和建设发展有限公司，住所地福州市晋安区新店镇东园村69号三盛国际公园会所二楼。法定代表人林荣滨，董事长。委托代理人陈颖、黄丹丹，公司员工。被上诉人（原审原告）林力弘，男，1992年11月20日出生，汉族，住福州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）吴凌，女，1964年7月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区，系林力弘的母亲。俩被上诉人的委托代理人陈世光、吴跃壮，福建天长律师事务所律师。上诉人福建五和建设发展有限公司因与被上诉人林力弘、吴凌商品房预约合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年12月17日，被告福建五和建设发展有限公司取得福州市房地产管理局颁发的关于位于福州市晋安区新店镇东园村福州奥林匹克一期E1地块2#楼等住宅及商业商品房的《商品房预售许可证》。2014年1月9日，原告林力弘为买受人、被告为出卖人，双方签订一份《〔三盛?国际公园〕认购协议书》，协议约定“买受人已对出卖人所开发的福州奥林匹克花园（三盛?国际公园）项目作了充分了解，并已详细阅读且同意出卖人在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本以及合同附件一、二、三、四、五、六的内容，现决定购买该房屋；买受人认购的房产位于福州市晋安区新店镇东园村，福州奥林匹克花园（三盛?国际公园）E1地块2#楼5层402单元，建筑面积123.07㎡，购房款总价1713188元；在买受人签署本认购书时，即向出卖人交付定金100000元，买受人应于2014年1月14日前支付不低于购房款总额60％的首付款，余款申请银行按揭贷款；买受人应于出卖人发出签订《商品房买卖合同》通知书之日起七个日历天内与出卖人签订《商品房买卖合同》，否则出卖人有权选择单方面解除本协议，不退还定金并有权将该单元另售他人；《商品房买卖合同》签订后，买受人所交付购房定金转为《商品房买卖合同》约定的购房款；交房时间为2016年3月31日；本协议一式三份，出卖人二份，买受人一份，经双方签字或盖章且买受人全额缴交定金后生效。在双方签订《商品房买卖合同》后，本协议与《商品房买卖合同》不一致之处，以《商品房买卖合同》为准。”。该10万元定金由原告林力弘的母亲即本案共同原告吴凌于同年1月17日支付给被告。同年7月28日，被告以特快专递形式向原告林力弘发出《签订的通知书》，要求原告于通知书发出之日起七日内前往被告处签订《商品房买卖合同》。同年7月31日，两原告及其本案委托代理人张民律师到场，与被告售楼人员连柳希洽谈签订商品房买卖合同事宜。因原告认为售楼人员当场出示的被告单方拟订的合同存在诸多显失公平及明显“霸王”的条款，提出异议并要求修改，被告售楼人员无法当场答复，致使双方当场未能签约。2014年8月6日，原告林力弘向被告邮寄了一份共6页的《关于对购房合同异议及修改意见的函》。后被告不同意对合同进行修改。2014年9月13日，原告林力弘授权律师向被告发出《律师函》，认为被告的格式购房合同是将福建省建设厅、工商局联合制定的商品房买卖合同范本中原有的买受人的权利条款以及双方应协商的条款单方面地作了诸如“减轻、免除应当由出卖人承担的责任，加重买受人责任，排除买受人正当权利”的修改和拟定，条款极不公平，且拒绝接受买受人合理合法的修改要求，由此未能签署合同的过错在于被告，通知被告讼争“认购协议”至本律师函寄达被告之日解除，并要求被告在3日内返还原告已交的10万元定金及利息。被告于次日收到该函件。被告于2014年9月17日向原告林力弘邮寄的催签商品房买卖合同的通知被原告拒收。2014年12月25日，原告诉至原审法院。诉讼中，被告认同原告关于讼争房林力弘是名义买受人及吴凌是实际出资人，应为共同原告的意见。此外，被告表示讼争“认购协议”已于2014年9月14日解除，定金10万元应予没收。双方对原告是否在售楼现场有公示过空白的《商品房买卖合同》范本及商品房预售许可证存在争议。被告所提供的现场公示照片中商品房预售许可证的楼号与本案不一致。原审法院认为：由于讼争的《〔三盛?国际公园〕认购协议书》旨在约定原、被告双方应去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认。现双方均履行了洽谈义务，因对所要签订的《商品房买卖合同》的条款存在争议协商未果而造成《商品房买卖合同》未实际签订，对此，双方均无充分证据证明应可归责于对方，故原告主张双倍返还定金及被告关于没收定金的抗辩意见，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条所规定的情形。诉讼中，双方均认可讼争认购协议书在被告于2014年9月14日收到原告要求解除认购协议书的律师函时已予以解除。被告应将定金退还原告。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、被告福建五和建设发展有限公司应于判决生效之日起返还原告林力弘、吴凌定金10万元；二、驳回原告林力弘、吴凌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4355元，由原告林力弘、吴凌共同负担2217元，由被告福建五和建设发展有限公司负担2138元。一审宣判后，原审被告福建五和建设发展有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福建五和建设发展有限公司上诉称：一、本案被上诉人违背诚信原则，提出不合理条件恶意磋商更单方要求解除认购协议，最终导致《商品房买卖合同》无法签订，其行为已构成违约，应承担违约责任。1、上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》合法有效，双方应依约履行义务。一审中双方也均未对该协议提出异议。《认购协议书》明确约定，“买受人已对出卖人所开发的福州奥林匹克花园（【三盛·国际公园】）项目作了充分了解，并已详细阅读且同意出卖人在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本以及合同附件一、二、三、四、五、六的内容，现决定购买该房屋，并经双方协商一致签订本协议书”，说明双方在签订《认购协议书》时，已就《商品房买卖合同》及附件的内容达成了一致意见，非经当事人协商一致不得更改。上诉人根据《认购协议书》约定向被上诉人发出“签订《商品房买卖合同》通知书”并提供合同范本，但被上诉人为实现其拒绝履行合同义务的目的，以各种借口对双方已明确达成一致的合同条款进行恶意磋商，并单方要求解除《认购协议书》，已构成违约，应当承担违约的法律后果。2、依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以及《认购协议书》的约定，因被上诉人违约，导致未能签订《商品房买卖合同》，上诉人有权不退还定金。一审判决判令上诉人返还定金10万元是错误的，依法应予改判。二、本案中，系因被上诉人违约所致，被上诉人应承担本案的全部责任。故本案案件受理费应全部由被上诉人承担，一审判决认定上诉人应负担2138元案件受理费是错误的。综上，请求：1、撤销福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第207号民事判决；2、改判驳回被上诉人一审诉讼请求；3、由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人林力弘、吴凌答辩称：上诉人关于“一审中双方也均未对该协议（认购协议书）提出异议”的陈述与事实不符。一审庭审中，被上诉人针对上诉人提交的证据认购协议书的合法性以及证明对象均已提出异议。二、上诉人以《认购协议书》格式条款中“买受人已对出卖人所开发的（商品房）项目作了充分了解，并已详细阅读且同意出卖人在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本以及合同附件的内容”为由，规避其责任的说法，于理、于法、于事实均不能成立。三、上诉人因其过错行为造成合同未能签订，理应依法承担违约责任。综上所述，原审判决认定事实基本清楚、证据充分，依法应驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”当事人签订商品房认购书的目的是为了在公平、诚信原则下继续充分进行磋商，为最终订立正式的、条款完备的商品房买卖合同创造条件。本案中，上诉人与被上诉人林力弘签订了《〔三盛?国际公园〕认购协议书》，对商品房交易买卖的有关事宜进行了初步确认。此后，双方当事人为签订《商品房买卖合同》进行了磋商，但因双方对《商品房买卖合同》的条款协商不成而未能达成一致意见，以致双方最终未能签订《商品房买卖合同》。在此情况下，并不能认定系因一方当事人原因而未能订立商品房买卖合同。此外，虽然认购协议书中注明买受人已阅读且同意现场公示的《商品房买卖合同》范本及合同附件的内容，但协议中并没有明确约定双方同意即以该《商品房买卖合同》范本签订正式的商品房买卖合同，双方仍有可能就合同相关条款再继续进行协商。且，上诉人也不能证明其在双方协商签订《商品房买卖合同》时出示的合同文本即为签订认购协议书时所公示的《商品房买卖合同》范本。因此，在双方均未能充分举证证明对方违约的情况下，本案未能签订正式《商品房买卖合同》的原因不可归责于任何一方。本案诉讼中，双方当事人均认可讼争认购协议书已解除，则上诉人作为出卖方应当将其收取的定金返还给被上诉人。现上诉人主张系被上诉人恶意磋商导致无法签订商品房买卖合同，被上诉人应承担违约责任等不能成立，本院不予采纳。另，一审法院根据判决处理结果确定诉讼费用的分担符合规定。综上，上诉人的上诉理由缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行。本案二审案件受理费4355元，由上诉人福建五和建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴一萍代理审判员  黄 锋代理审判员  赵雪莹二〇一六年三月二十二日书 记 员  刘 奕