广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初713号原告：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：孔健涛。委托代理人：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所律师。被告:谢晓明，住。委托代理人：廖永东，广东卓信律师事务所律师。原告广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏物业公司）诉被告谢晓明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托代理人韦锶蕴，被告谢晓明的委托代理人廖永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁某物业公司诉称：2009年9月18日，被告与广州市中天盈房地产开发有限公司（以下简称中天盈公司）签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于广州市花都区花东镇北兴山前大道犁头嘴水库峰境园恒峰二街24号（自编号为峰境园D22栋），建筑面积295.05平方米。同日，原、被告签订前期物业服务协议，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供前期物业管理服务；被告交纳物业管理费按月度结算，交费时间为每月的5号前；物业管理费计算面积按签订的商品房买卖合同约定的建筑面积，别墅物业管理服务费标准为每月每平方米3元（不含公共水电分摊费用）；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的1‰交纳滞纳金。被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起收取滞纳金。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告无故拒绝交纳管理费。为此，原告曾委托律师向被告发出律师函，要求其付清拖欠费用，但被告不予理会。暂计至2015年10月31日，被告已拖欠原告管理费本金65091.7元，逾期支付管理费的滞纳金71872.09元。据此，请求法院判令：1.被告于判决发生法律效力之日起三日内向原告支付自2009年9月15日至2015年10月31日的物业管理费65091.7元及滞纳金71872.09元（滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，按每日1‰暂计至2015年10月31日，具体日期以实际支付为准），合计136963.8元；2.被告承担本案诉讼费用。被告谢晓明辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。一、涉案房屋由于质量问题，并未实际交付给我方，原告向我方要求支付物业管理费的诉讼请求缺乏事实和法律依据。二、原告主张的物业管理费已超过法定的诉讼时效，依法不应支持其超过诉讼时效的诉讼请求。三、原告并未向我方及其他业主提供符合法律及合同约定的物管服务，其提出的诉讼请求完全没有事实与法律依据。经审理查明：宁某物业公司是具有壹级资质的物业服务企业。2007年9月18日，谢晓明与中天盈公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定谢晓明向中天盈公司购买广州市花都区花东镇北兴山前大道犁头嘴峰境园恒峰二街24号（自编号为峰境园D22栋），即涉案房屋。同日，谢晓明（乙方）与宁某物业公司（甲方）签订前期物业服务协议，约定由宁某物业公司为谢晓明购买的涉案房屋提供前期物业管理服务。协议约定甲方的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通、消防等项目进行维护、服务和管理。物业管理服务费用约定：物业管理服务费以商品房买卖合同约定的交房期限届满之日或发展商收楼通知书发出的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收，收楼当天预收三个月费用。乙方交纳物业管理服务费的时间，按月度结算，交费时间为每月的5号前缴交当月物业管理费。本物业管理服务费计算面积按乙方签订的商品房买卖合同的建筑面积，由甲方按双方约定的收费标准向业主收取。别墅物业管理服务费标准为每月每平方米3元；乙方（或业主委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交总费用的千分之一交纳滞纳金。违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。此外，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。商品房买卖合同约定涉案房屋的建筑面积295.05平方米，根据前期物业服务协议的约定，每月应缴纳物业管理费885.15元。涉案房屋于2009年11月23日办理了权属登记，权属人为谢晓明。中天盈公司于2007年11月22日取得涉案房屋所在楼房（峰境园D组团：D16-D18、D21、D22栋）的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。宁某物业公司称中天盈公司已按合同的约定向谢晓明发出收楼通知书通知谢晓明收楼，但谢晓明没有办理收楼手续。宁某物业公司并称谢晓明从未缴纳物业管理费，其每月均向谢晓明催收相关费用，催收的主要方式为每月向涉案房屋的邮箱投递缴费通知书；宁某物业公司于2014年5月21日以EMS快递方式向谢晓明寄送律师函，催收涉案房屋的物业管理费及滞纳金。对此，宁某物业公司提供了收楼通知书及EMS快递单复印件拟证明中天盈公司按商品房买卖合同的约定向谢晓明发出收楼通知书；提供缴费通知单一份、律师函复印件及EMS快递单、妥投单拟证明其向谢晓明催收物业管理费等费用的情况。谢晓明对宁某物业公司提供了上述证据均不予认可。认为收楼通知书及EMS快递单均没有原件，且EMS快递单上没有任何物流公司的收件章，是宁某物业公司为应付本案伪造的证据，谢晓明没有收到该通知书；谢晓明也没有收到律师函，宁某物业公司提供的快递单没有谢晓明的签名，所谓的妥投单也不能证明任何内容。谢晓明称开发商从未向其寄过收楼通知书通知其收楼，但其于2010年曾去查看涉案房屋，发现房屋存在质量问题，如漏水严重等，当时有口头向开发商反映过，之后没有再去，只是等待开发商验收合格后通知其收楼。另，谢晓明称庭前曾到涉案房屋所在的小区查看，发现小区门口只有一个门卫，小区内没有看到任何保安或保洁人员，房屋的门牌掉下无人理会，门前杂草丛生，提供照片一组拟证明宁某物业公司没有履行相应的管理服务。本院认为：本案的争议焦点为：一、谢晓明至今没有办理收楼手续是否构成其不支付物业管理费的正当理由，谢晓明应否向宁某物业公司支付物业管理费？二、宁某物业公司主张的物业管理费是否超过诉讼时效？一、开发商中天盈公司于2007年11月22日取得涉案房屋所在楼房的竣工验收备案表，符合商品房买卖合同约定的交楼条件，虽然宁某物业公司未能提供开发商中天盈公司向谢晓明邮寄的收楼通知书及EMS快递单的原件，按常理，开发商在取得竣工验收备案表后在合同约定的交楼时间应会向谢晓明寄送收楼通知书，通知谢晓明收楼，而且谢晓明某上也表示其曾于2010年到涉案房屋查看过，因为发现房屋存在质量问题而没有收楼。因谢晓明没有提供证据证明涉案房屋存在的质量瑕疵达到严重影响其居住的证据，故谢晓明以房屋存在质量问题不符合交付条件为而拒绝收楼的理据不足，本院不予支持。谢晓明如认为涉案房屋存在质量瑕疵造成其损失的可另循途径与开发商解决。谢晓明虽然至今未办理收楼手续，但涉案房屋于2009年11月23日已办理了权属登记，权属人为谢晓明。谢晓明作为涉案房屋的所有权人亦应依照商品房买卖合同及前期物业服务协议的约定，向宁某物业公司缴纳物业管理费。谢晓明抗辩认为宁某物业公司没有提供符合法律规定及合同约定的物业管理服务，其所提供的照片并不能证明其抗辩理由成立，且根据前期物业服务协议的约定，如业主认为宁某物业公司未达到管理服务质量约定的目标，应要求其限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，宁某物业公司应承担相应的法律责任。因此，对谢晓明的上述抗辩理由不予采纳。二、宁某物业公司称其每月均向谢晓明催收物业管理费及滞纳金，没有提供充分有效证据证明，本院不予确认。因宁某物业公司没有提供证据证明其于2007年至2013年间向谢晓明进行有效催收管理费等费用，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”谢晓明认为应适用民法通则二年诉讼时效的规定有理，结合宁某物业公司提供的律师函及快递单，宁某物业公司于2014年5月21日向谢晓明邮寄律师函催收物业管理费及滞纳金，应视为宁某物业公司向谢晓明主张权利，构成诉讼时效中断，综上，宁某物业公司主张的2012年5月22日前的物业管理费等费用已超过二年诉讼时效，本院不予支持。谢晓明应向宁某物业公司支付2012年5月22日至2015年10月31日的物业管理费36576.68元（885.15元/月×41个月零10天）。关于滞纳金问题，因谢晓明迟延向宁某公司支付物业管理费，应向宁某物业公司支付滞纳金，但宁某物业公司主张滞纳金按日1‰计算明显高于谢晓明未按时交纳物业管理费给宁某物业公司造成的损失，结合宁某物业公司提供物业管理服务的情况及谢晓明是因其房屋存在质量问题拒收楼而拒交管理费等因素，管理费滞纳金的计算标准应调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，且滞纳金以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告谢晓明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付物业管理费36576.68元。二、被告谢晓明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，滞纳金以本金为限。三、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1520元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担1094元，被告谢晓明负担426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽琼二〇一六年三月三十一日书记员  袁美华