湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初45号原告陈秋萍，女，汉族，1972年1月12日出生。委托代理人刘子龙（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师。被告湖南壹线房地产开发有限公司。法定代表人刘素纯，该公司董事长。委托代理人吴玉文（特别授权），湖南泰阳律师事务所律师。原告陈秋萍与被告湖南壹线房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月2日公开开庭进行了审理，原告陈秋萍及其委托代理人刘子龙、被告湖南壹线房地产开发有限公司委托代理人吴玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秋萍诉称：2013年9月20日，原、被告就位于怀化市鹤城区人民南路原中心汽车站旁的壹线国际商业街商铺签订VIP客户卡发放申请书，约定2014年8月1日开盘，开盘当天未成功选购单位客户，被告应当在10天内退还诚意金。原告当天按照约定交给被告100000元诚意金，被告出具了收据给原告。2014年10月26日，被告对所有签订VIP客户卡发布了《关于延期开盘利息补偿告知函》，要求延期至2015年1月开盘，并承诺自2014年8月1日起至正式开盘时按照月息一分给VIP客户补偿。因2015年1月被告又没有开盘，2015年2月3日被告又出具《承诺书》，承诺在2015年7月1日前开盘，被告法定代表人刘素纯亲笔签字“不购房，开盘10天内退诚意金及利息，如不退按月息二分计算”。因被告拖至2015年9月20日开盘，2015年9月27日被告及股东再次出具《承诺书》，承诺2015年12月20日以内，支付原告诚意金本金，并自2015年10月1日按照月息2分计算利息。事后，被告又不能兑现。为此，原告向法院提起诉讼，请求：1、判决被告立即退还原告诚意金100000元及自2015年10月1日开始按照月利率2%的标准计算利息到本息还清为止（起诉时利息为6000元）；2、诉讼费由被告负担。被告湖南壹线房地产开发有限公司辩称：1、本案原告陈秋萍的诉求部分不能成立，诚意金10万元是客观事实，但是要求支付2%利息不能成立。原、被告签订VIP卡是无效合同，被告承诺2%的利息是从合同，主合同无效的从合同也无效，理由是违反了商品房预售管理办法第六条规定。被告签的承诺书以及支付了部分利息，不是本案被告真实意思的表示，被告之所以愿意支付利息主要是不得已而为之。经审理查明：2013年9月20日，原告向被告提交《壹线国际·商业街VIP客户申请书》一份，申请书中记载：湖南壹线房地产开发有限公司：本人／公司自愿申请成为壹线国际·商业街VIP客户，购买贵公司开发的：壹线国际·商业街口商铺，并希望持续了解项目最新进展情况。成为VIP客户后，在开盘当天，本人／公司成功认购物业，享受相应总金额直减优惠；本人／公司未成功认购，则VIP优惠自动失效。声明：本人／公司确认已详读并了解贵公司关于本活动的一切公示、须知和规定，愿遵守前述所有规定及下述规定。一、VIP客户申请时间：2013年9月20日起，具体截止日期以发展商通知为准。二、每位客户办理VIP客户申请书的数量不限，壹份VIP客户申请书仅限选购壹套/间物业。客户签订《壹线国际·商业街VIP客户申请书》，缴纳诚意金：VIP凤卡10万元（所交诚意金并非任何特定住宅或商铺或公寓单位认购定金）。三、VIP客户享有权益如下：1、获知壹线国际·商业街最新消息；获得开盘、定铺／房定价当天选房资格。2、公开选铺／房当天成功购铺／房，即可享受所购铺／房总房款直减：VIP风卡贰万元优惠。四、成为VIP客户后客户权益限客户本人或客户直系亲属（配偶、父母、子女，直系亲属代为行使VIP客户权益，须提交客户本人授权委托书及户籍证明）享有，不接受其它任何情形下的更名、转单位手续；如特殊情况，需向营销中心提交书面申请，申请成功后可进行VIP卡更名。认购时签订铺／房认购协议，诚意金全额转为认购定金。五、VIP卡如有遗失，请携带《壹线国际·商业街VIP客户申请书》、身份证、财务收据，前来壹线国际·商业街营销中心办理挂失补办手续，补卡费用由申请者自行承担。六、具体认购方式、顺序按本卡金额的大小及卡号顺位进行优先选铺／房。七、开盘时间以电话及短信通知，具体以申请书所载明的电话、地址等为准，客户应确保其联络方式的真实性、准确性，若有变更，应在变更后二天内以书面形式通知营销中心，否则因通知未送达所产生后果由本人承担。八、开盘当天未成功选购单位客户，可书面申请退还VIP申请诚意金。客户提出书面退款申请后10个工作日内，根据VIP客户申请诚意金收据，退还客户诚意金金额（不含诚意金所产生利息及优惠金额）。10个工作日内，未前来领取诚意金的客户，诚意金暂由发展商保管（不含诚意金所产生利息及优惠金额）。九、本申请书一式叁份，客户本人持壹份，发展公司持壹份，营销中心持壹份，均具同等法律效力。经双方签字盖章后即时生效，未经双方协商一致，不得作任何更改。同日，原告向被告交纳诚意金50000元；2013年9月23日，原告再次向被告交纳诚意金50000元。2015年2月3日，被告向原告出具《承诺书》：因《壹线国际商业步行街》人民路入由封闭式改为开放式步行街及人防工程封路原因，推迟了本项目开盘和定价时间。本公司承诺2015年7月1日之前开盘定价。如未按时开盘定价我公司将退还诚意金及利息。2015年2月8日，被告法定代表人刘素纯在该《承诺书》上批注：“不购房，开盘10天内退诚意金及利息。如不退按贰分计算。”字样。经庭审调查，此处“贰分”为月息2%。2015年8月14日，被告取得壹线国际4、5、6、7、8号楼《商品房预售许可证》。2015年9月20日，壹线国际商业街开盘。开盘后，原告未选定商铺，原告申请退还诚意金，但被告未如约退还。2015年9月27日，被告向原告出具书面承诺：就2015年9月26日晚湖南壹线房地产开发有限公司与购诚意金的个人特此承诺：一、2015年10月15日，支付陈秋萍购房诚意金利息（月息1分计息，计息时间从2014年8月1日至2015年9月30日）。二、2015年l2月20日以内，支付陈秋萍购房诚意金本金。三、2015年10月1日至12月20日，购房诚意金利息按月息2分计息。四、湖南壹线房地产开发有限公司为确保实现承诺事项愿以在建房产做为抵押。被告法定代表人及另两个股东在该承诺书上签字。此后，被告按承诺支付给原告2015年10月1日以前诚意金的利息。上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院予以确认，有以下证据证实：1、原告身份证复印件、被告工商登记信息及组织机构代码证各一份，证明原、被告的基本情况的事实；2、壹线国际·商业街VIP客户申请书复印件一份，证明原、被告对商品房预约合同约定的事实；3、收据复印件两份，证明原告向被告交纳10万元诚意金的事实；4、被告的2015年2月3日承诺书及2015年9月27日承诺书复印件各一份，证明被告违约及被告愿意承担利息的事实；5、被告开盘广告一份，证明壹线国际·商业街开盘时间的事实；6、商品房预售许可证复印件二份，证明2015年8月14日起被告开发的商品房获准预售的事实；7、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。本院认为：首先，原告于2013年9月20日向被告提交的《壹线国际·商业街VIP客户申请书》仅证明原告有意向购买被告待开发的商品房，申请书中并未对房屋坐落、单价等有明确约定，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该证据证明双方达成的为商品房预约合同。2015年8月14日（本案起诉日为2016年1月7日），被告获得壹线国际商品房的预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该情形下，即便被告在2013年9月20日与原告达成的是商品房预售合同，也可以认定为有效，故依该条的规定，本院确认原、被告的商品房预约合同有效。其次，壹线国际开盘后，原告未选定并购买房屋，被告于2015年9月27日向原告做出的承诺书明确了诚意金的退款时间及相应利息，被告法定代表人在该承诺书中签字确认，该承诺书内容及形式均不违法，原告认可该承诺书，且无证据证明有受胁迫、无效等事由，故应当认定双方已就债权、债务进行了确认并就处理意见达成一致。被告未按该承诺于2015年l2月20日以前履行退款义务构成违约，被告承诺还款期内诚意金利息按月息2分为准，未约定逾期付款利息。自被告承诺诚意金的退款时间后，诚意金作用发生变化，与民间借款的性质类似。按任何人不得从其不当行为获利的原则，被告在逾期退回诚意金期间应支付的利息不应低于还款期内的约定利息，故依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，被告应支付的逾期付款利息应参照还款期内的利率标准月息2分计算。据此，对原告要求被告退还诚意金100000元及按月息2分支付利息的诉讼请求，本院均予以支持。最后，依双方约定及被告承诺，本院对被告应付利息核定如下：1、从2015年10月1日起至本案起诉日2016年1月7日的利息为：6533元（98×2%÷30×100000）；2、2016年1月8日后的利息以本金100000元按月息2%计算至本金100000元付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南壹线房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还原告陈秋萍诚意金100000元；二、被告湖南壹线房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告陈秋萍利息6533元（利息计算时间从2015年10月1日起至本案起诉日2016年1月7日止）；三、被告湖南壹线房地产开发有限公司支付原告陈秋萍利息（利息计算方式：从2016年1月8日起以诚意金100000元按月息2%计算至诚意金100000元付清之日止，限诚意金付清之日同时支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2420元，由被告湖南壹线房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  江 燕人民陪审员  石义军人民陪审员  舒小李二〇一六年三月二十九日代理书记员  夏 雨附：判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。7