巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1902民初2469号原告：李贵全（曾用名李贵权），男，生于1966年，汉族，初中文化，居民，住巴中市巴州区。委托代理人：李松，巴中市巴州区梁永法律服务所法律工作者。被告：巴中市鑫汇房地产开发有限公司（以下简称“鑫汇公司”）。法定代表人：肖菊华，该公司董事长兼总经理。委托代理人：王福升，四川宏坤律师事务所律师。被告：徐大坤，男，生于1950年，汉族，小学文化，农民，住巴中市巴州区。被告：张心菊（系徐大坤之妻），女，生于1952年，汉族，初识字，居民，住巴中市巴州区。被告：徐贤明（系徐大坤之子），男，生于1977年，汉族，住巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人：张绍平（系徐大坤内兄），男，生于1947年，汉族，大专文化，仪陇县人民法院退休干部，住巴中市巴州区。原告李贵全与被告巴中市鑫汇房地产开发有限公司（以下简称“鑫汇公司”）、徐大坤、张心菊、徐贤明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李贵全及其委托代理人李松，被告鑫汇公司的委托代理人王福升，被告徐大坤、张心菊、徐贤明及其委托代理人张绍平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贵全诉称：被告鑫汇公司于2007年开发的巴中市巴州区通佛路“徐大坤商住楼”。该公司全权委托给徐大坤负责该项工程的开发并任命为该项目负责人。在《建筑工程承包合同》签发中第二被告人徐大坤以发包人任命的负责人的身份在合同上签字，第二被告对该项目工程进行了全面施工和管理。由于该项目工程的开发资金不足，第二被告在行使公司任命的职务中，于2007年4月26日同年7月30日，11月30日在原告处三次收房款242500元，第二被告徐大坤分别立下收据，同时签订《房屋买卖合同》，然而二被告不按约定履行义务，导致出卖物消失。第二被告徐大坤与原告又协商调整认购楼层，3楼1号调至7楼2号。该房调整后原告对该房进行了装修，在装修中发现该房第二被告将该房抵作巴中市华川建筑公司工程款又转卖给周艳梅，由此发生纠纷，导致该房直接经济损失21000余元，该合同不能继续履行，原告请求解除合同。二被告应按法律规定返还本金242500元，按银行同期贷款利率4倍计算资金利息至还清止。现起诉要求：1、解除被告巴中市鑫汇房地产开发有限公司的委托代理人徐大坤与原告所签订的《房屋买卖合同》（庭审中已撤回该项诉请）。2、判令四被告立即返还原告已交购房款现金242500元，并按法律规定双倍赔偿给原告及损失和资金占用期间利息。3、判令四被告赔偿原告8次的诉讼损失及其他直接损失共50000元。4、本案诉讼费由四被告承担。被告鑫汇公司辩称：一、原告起诉我司缺乏事实及法律依据。二、原告起诉案由错误，原告多次起诉的合同不是房产开发企业与其签订的而是自然人徐大坤签订的，故本案案由应是房屋买卖合同纠纷而不是商品房买卖合同纠纷。三、原告主张我司返还原告已缴纳的购房款并赔偿损失及资金占用利息，于法无据，原告与徐大坤形成的是民间借贷关系而不是房屋买卖关系，徐大坤的民间借贷行为与鑫汇公司无关。四、原告诉称部分事实属实即：1、徐大坤对其商住楼进行全面施工管理而不是对该项目的房屋销售、民间借贷有职务行为；2、原告诉称由于徐大坤开发资金不足，在原告处借款用签订房屋买卖方式担保。五、原告诉称不实之处：1、鑫汇公司没有全权委托徐大坤对该项目所有事项负责即包括民间借贷及房屋销售，这一事实有已经有生效判决认定鑫汇公司给徐大坤出具的委托书不包括销售房屋；2、徐大坤在该工程中行使的职权不是代理行为；3、原告诉称公告的承认，公告中的内容是要求相关购房人完善法定的购房手续，但原告的购房手续是借款方式担保，至今我司没有予以认可或追认。综上，本案应依法驳回原告对我司的诉请。被告徐大坤、张心菊、徐贤明辩称：一、原告几次的诉请各异，缺乏真实性；二、原告诉请的事实及理由部分主张了一房两卖，不是民事案件受理范畴，应驳回起诉；三、鑫汇公司未加盖印章，说明买卖协议与合同与鑫汇公司无关，鑫汇公司不是本案的适格主体，鑫汇公司也没有直接参加管理，从合同的要件来看，本案是借贷抵押关系不是房屋买卖关系，这是我当事人的个人行为，鑫汇公司未授权。经审理查明:被告徐大坤与张心菊系夫妻关系，被告徐贤明系徐大坤与张心菊夫妇之子。2000年6月23日，张心菊取得巴中市巴州区巴州镇后坝街国有土地使用权证（使用权类型划拨、使用权面积143.5㎡）。之后该宗土地由被告鑫汇公司开发建设。被告鑫汇公司于2003年4月12日取得了商建二期工程楼项目的房屋拆迁许可证；于2005年取得了后坝商住楼的建设工程规划许可证；2006年4月19日取得了通佛路商住楼（建设规模1062㎡）项目的建设工程施工许可证。2005年12月7日，被告鑫汇公司出具《法人授权委托书》：经公司研究全权委托徐大坤为“通佛路商住楼”项目责任人（实为该项目业主）独立承担该项目经济、民事、质量、安全责任。与徐大坤签订的2001年元月8日《联建协议》作废。挂名协议以2005年12月7日签订的《建房协议书》相关条款为准。2007年4月26日，原告李贵全（为“购房方、乙方”）与被告徐大坤、张心菊、徐贤明（为“出售方、甲方”）签订了《房屋买卖协议》约定，甲方自愿将通佛大道徐大坤老屋新建房一层西侧口面（见规划许可证复印件地址），面积约30㎡，以价格柒万伍仟元正出售乙方，甲方在五个月内为乙方办理好房屋产权证和土地使用证，乙方概不负责任何费用。落款处原告李贵全，被告徐大坤、张心菊、徐贤明均签名确认。当天，被告徐大坤、张心菊、徐贤明出具了收到原告李贵全购房款75000元的《收条》。2007年7月30日，徐大坤、张心菊、徐贤明（为“甲方”）与李贵全（为“乙方”）签订的《房屋买卖协议》：甲方将通佛路老屋新建房一单元三楼一号（靠大街）商住楼（见规划许可证复印件地址）面积110㎡，以62500元正的价格卖给乙方，经验收合格后由甲方在五个月内为乙方办好房屋产权证和土地使用证，乙方概不负责任何费用。当天（2007年7月30日），徐大坤、张心菊、徐贤明向原告出具了收到购房款62500元的《收条》一张。2007年11月30日，原告李贵全与被告徐大坤及徐贤明协商，因房价上涨，由原、被告在原房款外给被告门市、住宅房款调整，由原告李贵全再支付105000元作最后一次性终结处理。为此双方还签订了《房屋买卖补充协议》。同一天（2007年11月30日），被告徐大坤、徐贤明又出具了收到李贵全购房价格调整约定购房款105000.00元的《收条》。2008年6月16日，因被告徐大坤售房未能按约定时间（2008年4月30日）交房，原告李贵全与被告徐大坤、徐贤明签订《延期交房协定》，由售房方向购房方按照贷款利率4倍支付损失费用。2008年9月30日，被告徐大坤、徐贤明向原告出具《承诺》：原6月16日约定未向购房方交房期内按月计算赔付损失费，承诺交房时支付。2008年11月25日，被告徐大坤出具了关于通佛路徐大坤旧房拆迁改建工程及债权债务由被告徐贤明全权处理的《委托》。2008年11月28日，被告徐贤明向原告出具了《调整更正》：“我受父亲的委托，因原三楼正面套房有重复售房，现对原正面三楼的购房户李贵全进行协商后安排调整至七楼后面套房，原购房协议其他条款不变”。同一天，被告徐贤明代被告徐大坤，以房屋所有权人、业主的名义与原告李贵全签订了《房屋买卖再次补充协议书》，将双方于2007年7月30日签订的《房屋买卖协议》中出售给原告的房屋位置由一单元三楼一号住房调整至七楼二号。2008年12月25日，原告李贵全向本院起诉被告徐大坤、张心菊、徐贤明房屋买卖纠纷，要求确认房屋买卖有效。2009年3月30日，原告李贵全又向本院申请中止诉讼，次日本院作出（2009）巴州民一初字第80号民事裁定书中止诉讼。2016年，原告李贵全向本院申请撤回了起诉，本院作出裁定予以准许。2009年11月26日，被告鑫汇公司发出《公告》：“通佛路商住楼购房户：以我公司名义修建的“通佛路商住楼”系业主徐大坤的旧房拆除改造项目。……。自本公告告知后5日内与徐大坤及其法定委托人徐贤明联系，完善其购房法定手续……。”2010年1月16日，被告徐贤明对没有经过其同意安装的门拆除，并对室内物件清点。2012年11月，被告徐大坤又出具了《承诺书》，承诺其将巴州区通佛路徐大坤商住楼702号房卖给李贵全交与李贵全所有，不管周艳梅与许均的买卖行为，其绝不反悔若反悔将承担一切经济及法律责任。2010年周艳梅向本院起诉许均、巴中市华川建筑工程有限公司（以下简称“华川公司”）第三人李贵全、鑫汇公司、徐大坤、张心菊房屋买卖合同纠纷一案，本院作出了（2010）巴州民一初字第473号民事判决书。周艳梅不服上诉于巴中市中级人民法院，巴中市中级人民法院作出了（2011）巴民一终字第137号民事裁定书，裁定撤销（2010）巴州民一初字第473号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭开庭进行了审理后，于2012年7月5日作出了（2011）巴州民重字第15号民事判决书。周艳梅不服上诉于巴中市中级人民法院，经巴中市中级人民法院审理后作出了（2013）巴中民一终字第73号民事判决书，判决：一、撤销巴中市巴州区人民法院（2011）巴州民重字第15号民事判决；二、被上诉人许均与上诉人周艳梅于2009年9月11日所签订的《商品房买卖合同》有效；位于巴州区通佛路徐大坤商住楼1幢1单元702号房归上诉人周艳梅所有；三、徐大坤与李贵全于2007年7月30日签订的《房屋买卖协议》及时间落款为2008年11月28日的变更协议无效；四、驳回上诉人周艳梅的其他诉讼请求。宣判后，李贵全不服，向四川省高级人民法院提出了再审申请，经四川省高级人民法院再审后作出了（2013）川民申字第2482号民事裁定书，指令四川省巴中市中级人民法院再审。巴中市中级人民法院再审后作出了（2015）巴中民再终字第7号民事判决书：维持本院（2013）巴中民一终字第73号民事判决。2012年8月22日，原告李贵全与朱永柱签订《退房协议书》，约定原李贵全于2009年2月16日出售给朱永柱的住房无法入住，由李贵全退还朱永柱购房款13万元及装修损失利息共计7万元。同时查明：案涉项目至今未取得预售许可证，未进行竣工验收。上述事实，有原告陈述，被告答辩，身份证复印件，《商品房买卖合同》，收据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。房屋包括商品房、经济适用房、房改房等各类性质的房屋。本案案涉房屋系被告鑫汇公司名义开发建设的，被告鑫汇公司已经取得该项目的拆迁许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。2007年4月26日、7月30日原告李贵全与被告徐大坤、张心菊、徐贤明先后签订了两份《房屋买卖协议》向三自然人被告购买了该项目门市、住房，后又协议调整了房款、调整了房号。被告徐大坤、张心菊、徐贤明以个人名义先后收取了原告李贵全房款共计242500元（75000元＋62500元＋105000元）并出具了收条。但因2007年7月30日被告徐大坤与原告李贵全签订的《房屋买卖协议》和落款时间为2008年11月28日的变更协议经生效判决书（2013）巴中民一终字第73号民事判决书认定为无效，且2007年4月26日双方签订的《房屋买卖协议》涉案门市也被人民法院查封，导致原告至今无法取得住房和门市，现原告主张被告徐大坤、张心菊、徐贤明返还其购房款242500元及资金利息的诉请，于法有据，本院予以支持。资金利息的计算方法：从付款之日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至本判决确定的支付之日止。庭审中，被告徐大坤、张心菊、徐贤明辩称其与原告李贵全系民间借贷关系，借款本金为5万元。但被告徐大坤、张心菊、徐贤明并未向本院提供相应的证据佐证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告徐大坤、张心菊、徐贤明提出的抗辩事实无证据支持，本院不予认定。关于原告李贵全主张被告鑫汇公司承担返还购房款及资金利息的诉求。因被告徐大坤、张心菊、徐贤明系以个人名义与原告李贵全签订买卖协议，收取的购房款，与原告李贵全建立买卖合同关系的相对人系被告徐大坤、张心菊、徐贤明。虽然2005年12月7日，被告鑫汇公司出具《法人授权委托书》，但徐大坤、张心菊、徐贤明并非该公司的法定代表人，鑫汇公司也未委托徐大坤、张心菊、徐贤明对外售房，故徐大坤、张心菊、徐贤明的售房行为对被告鑫汇公司无约束力，原告主张被告鑫汇公司承担责任的请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张双倍赔偿损失和装修损失的诉请。因其已经主张了资金利息损失，且本案实际与原告李贵全建立房屋买卖合同关系的是被告徐大坤、张心菊、徐贤明，本案案由系房屋买卖合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，其主张双倍赔偿，于法无据，本院不予支持。其主张装修损失向本院提供了装修材料清单，无法证明已用于装修诉争房屋，也未提供装修损失的评估鉴定结论佐证，故主张装修损失的诉请，本院亦不予支持。原告还提出其将案涉房屋卖与朱永柱，导致合同无法实现，退还房款并承担了朱永柱的装修损失。因2008年12月25日，李贵全向本院起诉徐大坤、张心菊、徐贤明房屋买卖纠纷，即从2008年12月25日原告李贵全应当知晓案涉房屋尚有争议，其在并未取得该房所有权的情况下就将案涉房屋出售第三人，其本身存在过错，其对自己的行为应承担法律责任，其主张被告承担的诉请，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告徐大坤、张心菊、徐贤明在本判决生效之日向原告李贵全返还购房款242500元及资金利息（利息的计算方法为：①以75000元为基数，从2007年4月26日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止；②以62500元为基数，从2007年7月30日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止；③以105000元基数，从2007年11月30日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。若未按本判决确定的给付之日返还购房款，上述利息计算至付清之日止。）二、驳回原告李贵全对被告巴中市鑫汇房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回原告李贵全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9000元，由被告徐大坤、张心菊、徐贤明负担5000元；原告李贵全负担4000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  杨 青人民陪审员  杨志高人民陪审员  张晓蓓二〇一六年十一月二十五日书 记 员  赵海燕