北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第9721号上诉人（原审被告）郭伟，男，1974年5月26日出生。委托代理人曹洪军，北京市坤特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘喆，女，1977年3月3日出生。委托代理人赵奎干，北京市景运律师事务所律师。委托代理人李伟招（刘喆之夫）。被上诉人（原审被告）郭庆安，男，1961年10月1日出生。委托代理人孙晋华，北京市新元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京建机资产经营有限公司，住所地北京市朝阳区管庄西院。法定代表人安志强，经理。委托代理人李明，北京市富成律师事务所律师。上诉人郭伟因第三人撤销之诉（房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，郭伟及其委托代理人曹洪军、刘喆委托代理人李伟招、赵奎干、北京建机资产经营有限公司（以下简称建机公司）委托代理人李明、郭庆安及其委托代理人孙晋华到庭参加了诉讼，现已审理终结。本院经审理查明：2012年5月25日，刘喆与郭庆安经北京我爱我家房地产经纪有限公司中介，刘喆作为房屋买受人与作为房屋出卖人的郭庆安签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘喆购买郭庆安501号房屋。合同履行过程中，双方发生纠纷，刘喆诉至法院，要求郭庆安继续履行合同限期协助办理房屋权属过户手续。北京市海淀区人民法院判决驳回刘喆的诉讼请求。后本院二审裁定撤销原判、发回重审。该案尚处审理过程中。2013年，杨珏以民间借贷纠纷为由将徐太祥、郭庆安诉至北京市海淀区人民法院，要求徐太祥、郭庆安偿还杨珏借款本金260万元、违约金60万元，若借款人徐太祥无偿还能力，请求法院判令将担保人郭庆安的501号房屋过户给杨珏，用于补偿杨珏债权。后刘喆将郭庆安、杨珏、徐太祥诉至法院，要求确认郭庆安、杨珏、徐太祥签订的抵押借款合同及依此作出的抵押行为均无效。北京市海淀区人民法院判决支持刘喆的诉讼请求，本院二审维持原判。杨钰随后撤回其诉徐太祥、郭庆安一案的起诉。2014年郭伟作为原告起诉建机公司、郭庆安，要求确认建机公司与郭庆安签订的《公有住房买卖契约》无效，法院做出（2014）海民初字第10539号民事判决。该案审理判决情况为：郭伟在该案中诉称，1995年3月28日，因建设需要对海淀西大街进行拆迁改造时，我被安置501室。1995年9月28日办理入住手续，与北京市新型防火装备厂（后企业改制为北京建机资产经营有限公司）签订住宅租赁合同、供暖协议等有关手续并缴纳了相关费用，开始入住此房。2010年6月，因长期出差和工作地距居住地较远，将此房委托郭庆安管理。2010年年底，产权单位根据国家相关文件精神进行房改出售时，郭庆安在我不知情也没有取得我授权的情况下，于2010年12月23日与建机公司签订公有住房买卖契约，并于2011年7月18日取得房屋所有权证，将本属于我的房产登记在自己名下。综上所述，建机公司、郭庆安的行为，严重侵犯了我的合法权益，现依据相关法律规定，诉至法院，请求确认建机公司、郭庆安于2010年12月23日签订的关于501公有住房买卖契约无效。本案诉讼费由建机公司、郭庆安承担。建机公司在该案中辩称，根据郭伟2010年10月5日的证明可以得知，房主原为郭庆安，因郭伟当时没有住处，郭庆安才将房子借给郭伟住，在这份证明中郭伟明确将此房退给郭庆安，并将房主改为郭庆安。现在出现问题与我公司无关，我公司只是负有形式审查义务，庭审中郭庆安承认郭伟证明是其伪造，我公司不应负任何责任，郭庆安应承担相应责任。郭庆安在该案中辩称，房屋原来是拆迁时分给郭伟的，拆迁后一直由郭伟居住，2010年郭伟搬走了，委托我出租，我在郭伟不知道的情况下，以郭伟名义写了证明，私下与建机公司签订了买卖契约，将房产证办在我名下。当时因为郭伟借了我好多钱一直不还，我说将房子卖了先还我钱。现在我也认为我同建机公司签订的买卖契约无效。法院在该案中查明，郭庆安系郭伟叔叔。1995年3月，因郭伟居住的海淀西大街进行拆迁改造，郭伟被安置在501室。2010年，因郭伟去外地将该房屋委托给郭庆安出租。2010年12月23日，郭庆安未经郭伟同意伪造相关证明，与北京市新轻物业管理有限责任公司（现为建机公司）签订公有住房买卖契约，以成本价65405.83元购买501。法院在该案中认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效，未经追认或者订立合同后也未取得处分权，合同无效。本案中，郭庆安未经郭伟同意伪造相关证明，与建机公司签订公有住房买卖契约后，未经郭伟追认，未取得处分权，公有住房买卖契约应无效。故郭伟请求确认建机公司与郭庆安签订的公有住房买卖契约无效的诉讼请求合理，应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决北京建机资产经营有限公司与郭庆安于二Ｏ一Ｏ年十二月二十三日签订的501公有住房买卖契约无效。双方均未上诉，该判决发生法律效力。现刘喆对该判决提起本案第三人撤销之诉，要求法院撤销该判决。2014年7月30日，郭伟不服北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）作出的房屋登记行为，向北京市海淀区人民法院提起行政诉讼，郭庆安为该案件第三人。经审理法院认定：因《公有住房买卖契约》是市住建委作出501房屋所有权转移登记行为的主要事实依据，故在《公有住房买卖契约》被确认无效的情况下，市住建委作出的房屋所有权转移登记行为已无存在的事实依据，应当予以撤销。并判决：撤销被告北京市住房和城乡建设委员会于二○一一年七月十八日作出的将五○一的房屋所有权人登记为第三人郭庆安的房屋登记行为。现该判决已生效。2014年，郭庆安之妻吴秋月将郭庆安、刘喆起诉至法院，要求法院依法确认郭庆安与刘喆于2012年5月25日就501室房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。法院驳回吴秋月的全部诉讼请求。该案吴秋月提出上诉后，本院审理期间，郭庆安向法院提交其与郭伟、建机公司一案（2014）海民初字第10539号民事判决，本院据此认定吴秋月与郭庆安、刘喆一案原判事实不清，撤销原审判决，发回北京市海淀区人民法院重审，后该案按自动撤诉处理。在该案审理中，本院于2014年7月4日告知刘喆关于（2014）海民初字第10539号民事判决情况，并于8月21日组织双方对该判决书进行质证，郭庆安在此案庭审中未提及其与郭伟、建机公司的行政诉讼。2015年4月7日，郭庆安在本院审理刘喆诉杨钰、郭庆安、徐太祥一案二审庭审中将该行政判决书作为证据向法院提交。郭庆安在本案中陈述，其在此时才把该行政判决书告知刘喆；刘喆主张2014年12月26日听郭庆安代理人在海淀法院东升法庭其他案件审理中口头说起郭伟提起了行政诉讼，才知道该情况。刘喆于2015年1月8日向北京市海淀区人民法院递交本案起诉状，请求法院判决撤销（2014）海民初字第10539号民事判决，法院于2月23日决定予以立案。现争议房屋的房屋所有权证载明权利人仍为郭庆安。上述事实，有双方当事人陈述、（2013）海民初字第1543号民事判决书、（2013）一中民终字第08878号民事裁定书、（2014）海民初字第3750号民事判决书、（2015）一中民终字第01445号、（2014）海民初字第6643号民事判决书、（2014）一中民终字第4159号民事裁定书、（2014）海民初字第10539号民事判决书、（2014）海行初字第458号行政判决书、庭审笔录等证据在案佐证。原审法院认为：对当事人双方的诉讼标的，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。首先，依据以上法律规定，第三人撤销之诉应符合以下主体与程序的条件：1、主体为有独立请求权的第三人或无独立请求权的第三人但与案件处理有利害关系。2、第三人因不能归因与自己的原因未参加诉讼。3、第三人知道或应当知道其权益受损六个月内。本案中，刘喆所购房屋在权属初始登记时合同效力产生诉讼，而刘喆依据该房屋物权登记为基础，购买房屋，享有依据合同约定的交付房屋、办理过户等合同权利，建机公司与郭庆安之间协议效力问题可能波及物权登记的权利变动，上述变动必然波及基于郭庆安为房屋所有权证权利人的购买人刘喆的利益，刘喆虽对该房屋是否享有物权尚未经司法途径或行政行为确认，还不具备排他性权利，但其购房享有的履约权利与其指向的郭庆安与建机公司订约效力问题的处理结果息息相关，刘喆未参加诉讼原因并不在自身，其认为上述判决的内容错误致其损害，在法定时限内提出本案诉讼，应确认刘喆所举诉求主体适格，并无不妥。其次，第三人撤销之诉亦应符合相应实体条件：1、撤销对象为已发生法律效力的判决、裁定和调解。2、有证据证明发生法律效力的判决书、裁定、调解书部分或全部内容错误。3、生效判决、裁定、调解的错误内容损害第三人民事权益。依据法院查明事实，本案争议指向的（2014）海民初字第10539号民事判决书也已发生法律效力，郭伟作因为拆迁安置原因成为争议房屋的承租人，其享有依据住宅租赁合同赋予的房屋的承租权，在该房屋具备条件后应出售与郭伟，郭伟在该出售过程中享有承租人的优先购买权，而建机公司将该房屋出售于郭庆安的事实显然属于是否侵犯郭伟继续承租的权利和优先购买的权利问题，并非无处分权的人处分他人财产的行为，（2014）海民初字第10539号民事判决书所作“无权处分”的认定有误。进言之，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条作出规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”依据上述司法解释与事实可以分析得出：建机公司作为出租人将争议房屋出卖于承租人以外的他人后，郭伟作为承租人可主张损害赔偿请求权，但并不必然得出建机公司与郭庆安订约无效的结论，故原审判决书内容有误。上述错误的后果也影响到刘喆的民事权益。第一、不动产登记是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，刘喆作为购房人，其基于物权登记公示公信效力，与不动产登记权利人郭庆安进行交易，其购房选择的交易对象无误，刘喆不应承担所谓郭庆安冒用郭伟名义购房的后果。第二、（2014）海民初字第10539号民事判决书确认郭庆安与建机公司订约无效使得郭庆安取得该房屋初始登记的基础不复存在，势必导致刘喆购房无果，应认定该判决结果损害刘喆民事权益。以上分析可见，刘喆所举诉求符合第三人撤销之诉的主体条件、程序条件与实体条件，应予支持。而反观郭庆安出卖房屋后恶意设定抵押、抵押人要求行使抵押权，其配偶不知情为由确认买卖合同无效、确认建机公司出售协议无效等等诉讼与行为，均为阻却刘喆购房签约合同的继续履行，因此撤销（2014）海民初字第10539号民事判决书，符合第三人撤销之诉保护受错误生效裁判损害而未参加原诉第三人利益的救济功能与本案客观实情。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第二百九十六条之规定，判决如下：撤销北京海淀区人民法院二零一四年五月二十日作出的（2014）海民初字第10539号民事判决书中“北京建机资产经营有限公司与郭庆安于二Ｏ一Ｏ年十二月二十三日签订的501公有住房买卖契约无效”主文内容。郭伟不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，驳回刘喆的诉讼请求。其主要上诉理由是：一、刘喆的起诉超过法定期限；二、刘喆提起第三人撤销之诉主体不适格。三、一审法院适用法律错误；郭伟是唯一合法的公房购买人。刘喆服从一审法院判决。郭庆安未提起上诉。建机公司未提起上诉。本院认为，本案争议焦点有三个问题，逐一论述如下：（一）刘喆是否本案适格原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。刘喆与郭庆安签订的购房合同约定刘喆享有对涉案房屋请求交付特定物并转移所有权的债权，郭伟起诉确认公有住房买卖契约无效并据此请求恢复对该特定物的物权，两者相互排斥，（2014）海民初字第10539号民事判决书确认郭庆安与建机公司订约无效使得郭庆安取得该房屋初始登记的基础不复存在，必然导致刘喆丧失履行其与郭庆安的房屋买卖合同取得该房屋产权的可能。刘喆虽对《公有住房买卖契约》的效力问题并无独立的请求权，但该案件处理结果同他有法律上的利害关系，因此刘喆属第三人，有权提起第三人撤销之诉，原告主体适格。郭伟主张因刘喆享有的权利是合同债权就不应当以第三人撤销之诉程序保护，没有法律依据，亦不符合第三人撤销之诉制度的立法目的，法院不予支持。（二）刘喆的起诉是否超过法定起诉期限根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第292条规定，第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出。据此，第三人撤销之诉的起诉期限应当自原告“知道或应当知道其民事权益受到损害”之日起算，本案中刘喆自知道郭伟以（2014）海民初字第10539号民事判决为依据请求法院撤销郭庆安名下的产权登记之日起，应当知道该判决损害刘喆民事权益。根据本案查明的事实，截至2014年8月本院审理吴秋月一案期间，尚无证据证明刘喆知道郭伟欲撤销郭庆安的产权证，自此至刘喆提起第三人撤销之诉之日，未超过六个月的法定期限。（三）（2014）海民初字第10539号民事判决是否错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，包括：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。郭伟在（2014）海民初字第10539号案件中要求确认合同无效的理由是，郭庆安无权签订公有住房买卖契约，严重侵犯了郭伟的合法权益；郭伟在本案审理中经本院释明表示，其主张合同无效的理由是，郭庆安以欺诈方式签订合同，侵害了郭伟对承租公房的权利。对此，本院认为，建机公司作为房屋的所有权人，有权出售房屋，郭伟以无权处分为由主张合同无效没有法律依据，以欺诈为由主张合同无效又无证据证明该合同侵害了国家利益，该合同亦无其他应当认定无效的情形。因此，（2014）海民初字第10539号民事判决确认《公有住房买卖契约》无效是错误的，应予撤销。综上所述，郭伟上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由郭伟负担（于本判决书生效后七日内交纳。）二审案件受理费七十元，由郭伟负担（已交纳。）本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘国俊代理审判员  刘 磊二〇一六年三月二十四日书 记 员  田 星