绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0603民初927号原告：杭州绿宇物业管理有限公司绍兴分公司，住所地：绍兴市柯桥区瓜渚绿洲小区大门左侧。代表人：张如举。委托代理人：陈旭红，浙江鉴湖律师事务所律师。被告：徐楚楚。原告杭州绿宇物业管理有限公司绍兴分公司诉被告徐楚楚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告杭州绿宇物业管理有限公司绍兴分公司委托代理人陈旭红，被告徐楚楚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州绿宇物业管理有限公司绍兴分公司诉称：原告于2011年12月22日与绍兴县镜湖房地产开发有限公司签订了《镜湖山庄前期物业管理服务委托合同》。由原告为镜湖山庄业主提供物业管理服务，合同对管理事项、服务期限、收费标准等均作了详细约定。2012年3月20日原告与绍兴县镜湖物业管理有限公司就接管小区物业费收取事宜签订《转让协议》，约定截止到2011年12月31日日止绍兴县镜湖物业管理有限公司为首的物业费全部转让给原告，由原告依法收取。上述转让内容于2012年3月21日在小区进行了公告。被告系镜湖山庄1023#业主，物业面积418.87平方米，物业费1.80元／平方米每月。经原告委托浙江鉴湖律师事务所发函催讨2011年度和2013年度物业费，但未能按约支付物业服务费，由此引发纠纷。原告为保障自己的合法权益，特起诉法院，明确诉讼请求为：1.被告支付原告物业管理服务费18096元，并支付违约金5428.80元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告徐楚楚辩称：原告没有收取物业费的法律依据，违反镜湖山庄前期物业管理服务协议的。2011年度及2013年度已过交费时效，不予认可。物业管理存在重大缺陷，主要是安保监控缺失、安保人员不完备、公共设施损坏严重等。本院经审理认定以下事实：被告系绍兴市柯桥区湖塘街道镜湖山庄（香林园）20幢业主，建筑面积418.87平方米。2011年12月22日，原告与绍兴县镜湖房地产开发有限公司签订《镜湖山庄前期物业管理服务委托合同》一份，约定前期物业服务期限暂定自2012年1月1日（最终以实际交接之日为准）起至第一届业主委员会成立，主要内容为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；绿地、花木建筑小品等的维护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生的管理；实施消防管理，做好消防监控、消防宣传和公共区域消防器材、易燃品的管理等物业管理服务。物业服务收费标准为：别墅每月每平方米1.80元，会所每月每平方米1.80元。收费时间为：在业主入驻时一次性向业主与收益年的物业管理服务费，以后每年度一次向主页收取物业管理服务费。合同还对其他事项进行了约定。2012年3月20日，原告与绍兴县镜湖物业管理有限公司签订了《转让协议》，约定同意将截止到2011年12月31日止应收未收的物业费350000元一次性转让给原告等内容，并由原告出具了公告。又认定，被告迄今拒缴2011年1月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日的物业管理服务费，经原告委托浙江鉴湖律师事务所书面催缴未果，遂成诉。上述事实，由原告提供的《镜湖山庄前期物业管理服务委托合同》、《转让协议》、书面催讨通知书、邮件回单、房产信息、公告及当事人在诉讼中的陈述等证据所证明。本院认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。绍兴县镜湖房地产开发有限公司与原告订立的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，业主或物业使用人应依照合同约定履行权利义务。根据查明的事实，原告要求被告支付2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费，理由正当，本院予以支持。诉讼时效期间为两年，2015年8月21日原告向被告邮寄催缴函催缴物业费的行为产生诉讼时效中断的效果，诉讼时效期间自此时重新起算，故原告起诉时并未超过诉讼时效，本院对被告辩称原告主张2013年度物业服务费已超过诉讼时效不予采纳。故被告应缴物业服务费418.87平方米×1.80元／月·平方米×12个月，计9047.59元。被告在审理中依法行使抗辩权，内容为其未及时缴纳物业服务费的理由。经审查，根据双方物业合同的约定，原告作为物业服务公司，其受委托服务事项包括公共设施、设备的维修、养护、运行和管理（指监控设施）的行为，但事实表明，被告对小区监控设备长期未进行修理，亦未进行维护，对被告的正常生活造成了极大的安全隐患。如果支持原告的全部诉求，将有违公平、等价有偿、诚实信用的民法原则。但是考虑到原告的物业合同服务内容的多样性，被告全部拒缴也不利于双方利益平衡，也会影响原告为全体业主提供物业服务的物质基础及来源。据此，综合考量本案的实际情况，本院认为可以适当减少被告应付原告的2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费，具体减少比例，本院酌情确定为20%，同时对原告要求支付该物业服务费的违约金不再予以支持。至于原告主张的2011年度物业费，本院认为该主张是基于债权转让行为而产生，与本案系不同法律关系，原告可另行主张。被告辩称原告安保人员不完备、公共设施损坏严重等服务问题，因原告予以否认，而被告未能提供相应证据予以证明，对此辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告徐楚楚应于本判决生效后十日内支付原告杭州绿宇物业管理有限公司绍兴分公司自2013年1月1日起至2013年12月31日止的物业费7238.07元；二、驳回原告杭州绿宇物业管理有限公司绍兴分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，减半收取194元，由原告杭州绿宇物业管理有限公司绍兴分公司负担134元，被告徐楚楚负担60元，被告应付的诉讼费限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费388元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。代理审判员 王 斌二〇一六年三月二十二日书 记 员 陈玉洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。