重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第07014号上诉人（原审被告）窦文斌。委托代理人陈俊熙，重庆瀚思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）浩荣实业（重庆）有限公司，住所地重庆北部新区金渝大道85号。法定代表人王世荣，董事长。委托代理人肖辉，重庆永和律师事务所律师。原审被告重庆名庭投资管理有限公司，住所地重庆市巴南区木洞大桥一路45号-9号。法定代表人王小彬。委托代理人刘泽锋、游园平，重庆聚立信律师事务所律师。原审第三人北京中招国发工程项目管理有限公司，住所地北京市海淀区皂君庙14号院9号楼209-218室。法定代表人康克龙，总经理。委托代理人杨逸敏，嘉润道和律师事务所律师。上诉人窦文斌与被上诉人浩荣实业（重庆）有限公司（以下简称浩荣公司）、原审被告重庆名庭投资管理有限公司（以下简称名庭公司）、原审第三人北京中招国发工程项目管理有限公司（以下简称中招国发）排除妨害纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年6月27日作出（2013）渝北法民初字第17383号民事判决，上诉人窦文斌对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2016年1月12日、3月4日进行了询问，上诉人窦文斌及其委托代理人陈俊熙，被上诉人浩荣公司的委托代理人肖辉，原审被告名庭公司的委托代理人刘泽锋，原审第三人中招国发的委托代理人杨逸敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院根据采信的证据及当事人陈述，确认如下案件事实：浩荣公司原名为“浩辉地产（重庆）有限公司”，于2012年12月14日经重庆市工商行政管理局核准变更名称为“浩荣实业（重庆）有限公司”。浩荣公司系重庆北部新区金渝大道85号商业用房的所有权人。2011年7月11日，浩荣公司与第三人中招国发签订“房屋租赁合同”，约定由第三人中招国发承租浩荣公司所有的位于重庆北部新区金渝大道85号汉国中心B栋17-4和17-5房屋（建筑面积323.86平方米），租赁期限自2011年8月1日至2017年7月31日，租金标准为：2011年8月1日至11月30日为22.50元／平方米·月即7286.85元／月，2011年12月1日至2014年7月31日为45元／平方米·月即14573.70元／月，以后每年递增5%。2011年8月1日，窦文斌代表第三人中招国发与案外人重庆浩鹏物业管理有限公司签订“重庆汉国中心大厦房屋装饰装修管理协议”和“前期物业服务协议”。2013年10月30日，浩荣公司与第三人中招国发签订“《房屋租赁合同》解除协议”，约定双方一致同意解除上述房屋租赁合同并对房屋相关事宜进行了交接。2013年11月5日，窦文斌、名庭公司联名向浩荣公司发出“关于重庆名庭投资管理有限公司转租汉国中心B栋17层17-4、17-5号房屋的请求”的函，要求以重庆名庭投资管理有限公司的名义续租第三人中招国发原承租的房屋并执行上述房屋租赁合同。2013年11月6日，浩荣公司向名庭公司发出回复函载明：因经营需要，浩荣公司对B栋17-4、5号房屋暂不予以对外出租。审理中，窦文斌表示一直代表第三人中招国发实际占用着上述房屋。另查明，2011年7月15日，窦文斌代表案外人西藏守信建筑咨询监理有限公司（乙方）与第三人中招国发（甲方）签订“合作协议”，约定双方合作开展重庆地区招标代理、工程项目咨询、工程项目管理等业务，为此，中招国发专门设立北京中招国发工程项目管理有限公司“项目九部”，该部为中招国发的内部非独立内设业务部门，对外以中招国发名义开展业务，该部的办公地址为：重庆北部新区金渝大道85号汉国中心B栋17-4、17-5室，该部人员可由西藏守信建筑咨询监理有限公司推荐，经中招国发审查书面同意后成为项目部人员，项目部人员的工资、福利等费用均由西藏守信建筑咨询监理有限公司承担，双方合作期限为二年。窦文斌于2011年9月1日与第三人中招国发的重庆分公司建立劳动关系，后于2013年10月30日申请辞职并解除劳动关系。2013年11月4日，窦文斌（甲方）与案外人王小彬（乙方）及被告名庭公司（丙方）签订“联合经营合同”载明：鉴于与中招国发合作经营招标代理业务，需要以公司名义才能与中招国发签订合作协议的情况，甲、乙、丙三方就联合经营中招国发重庆项目部达成以下协议：同意以名庭公司名义与中招国发签订合作协议经营项目部，但是合作协议所涵盖的权利义务均有窦文斌、王小彬实际承担，与名庭公司无关，中招国发重庆项目部独立核算，由窦文斌、王小彬共同经营管理，共担风险、共享收益，名庭公司不参与实际经营管理，也不分享收益。2013年11月15日，名庭公司（乙方）与第三人中招国发（甲方）签订“合作协议”，约定双方合作开展重庆地区招标代理、工程项目咨询、工程项目管理等业务，为此，中招国发专门设立北京中招国发工程项目管理有限公司“项目九部”，该部为中招国发的内部非独立内设业务部门，对外以中招国发名义开展业务，该部人员可由名庭公司推荐，经中招国发审查同意后与之建立社保关系，双方合作期限为二年，但未约定该部的办公地址。还查明，名庭公司在诉争房屋墙壁处装饰了“重庆名庭投资管理有限公司”，且窦文斌陈述称名庭公司是在“联合经营合同”签订前一个月左右派工作人员入驻了诉争房屋办公。浩荣公司在一审中诉称：浩荣公司于2011年7月11日与第三人中招国发签订《房屋租赁合同》，约定第三人中招国发承租浩荣公司所有的位于重庆北部新区金渝大道85号汉国中心B栋17层4、5号房屋，建筑面积323.86平方米，租赁期限为2011年8月1日至2017年7月31日。后第三人北京中招国发工程项目管理有限公司于2013年10月30日与本公司签订了《房屋租赁合同解除协议》，约定双方于2013年10月31日解除租赁关系，正式终止履行合同。然自房屋租赁关系解除至今，窦文斌、名庭公司在未经本公司同意的情况下即擅自侵占使用本公司所有的B栋17层4、5号房屋，经多次催告窦文斌、名庭公司搬离未果，故提起诉讼，请求：一、判令二被告立即停止侵权，立即搬离其所侵占的汉国中心B栋17层4、5号房屋；二、判令二被告按每日809.65元（被侵占房屋建筑面积323.86平方米×75元／平方米／月÷30天／月）的标准从诉争房屋被其侵占使用之日（2013年11月1日）起至实际归还房屋之日止支付占用费。为证明其诉讼请求，浩荣公司向一审法院举示了如下证据材料：1、房屋产权证（复印件）、房屋租赁合同、房屋租赁合同解除协议、律师函，证明浩荣公司与第三人之间的租赁关系；2、承诺书两份、业主退房结算表一份，证明第三人和物业公司进行了退房验房和结算；3、“关于重庆名庭投资管理有限公司转租汉国中心B栋17层17-4、17-5号房屋的请求”的函、回复函，证明窦文斌、名庭公司未经浩荣公司同意侵占了浩荣公司的房屋；4、渝新委外审（2013）2号文件、外商投资企业名称变更通知书，证明浩荣公司主体适格；5、情况说明和房屋租赁合同，证明损失计算标准；6、收费通知单，证明诉争房屋在被侵占后的所有费用系由浩荣公司支付。窦文斌在一审中辩称：一、窦文斌是第三人中招国发的员工，不是挂靠经营关系。窦文斌与第三人签订了劳动合同，从2013年7月15日第三人与西藏守信建筑咨询监理有限公司所签订的合作协议到期终止到2013年11月15日第三人与名庭公司签订合作协议前的期间内，窦文斌依然是第三人的员工，这期间，窦文斌以第三人中招国发的身份对外开展经营活动，第三人中招国发接受了这期间的经营收益，有劳动合同书、忠县污水管网整治工程招标代理机构确认书及后续招标代理相关文件等证明。从2013年11月15日，第三人中招国发与名庭公司签订合作协议后，窦文斌依然以第三人中招国发名义对外开展经营并有窦文斌与王小彬及名庭公司签订的合作协议、忠县肖落区植被恢复试点项目工程招标代理结构确认书等相关文件证明。名庭公司从联合经营合同签订前一个月左右入驻诉争房屋与窦文斌一起代表第三人中招国发使用诉争房屋。二、租赁协议解除后诉争房屋的使用人依然是第三人中招国发。如前所述，窦文斌是中招国发的员工，其以中招国发名义对外发生的与中招国发经营活动有关的民事法律行为应由中招国发承担。这期间，窦文斌及中招国发其他员工在诉争房屋办公的唯一目的是经营中招国发项目，所完成的忠县两个招标代理项目的相关文件至今仍保存在诉争房屋，这些文件按约定属于中招国发保管。中招国发收取了代理费等收益，但至今没有支付窦文斌等员工工资，也没有返还窦文斌垫付的各项费用。综上所述，窦文斌是中招国发在重庆经营活动的代理人，其与经营中招国发项目的有关民事法律行为后果应当由中招国发承担，窦文斌不是本案的被告，请求判令驳回对窦文斌的诉讼请求。为证明其诉讼主张，窦文斌向一审法院举示了如下证据材料：1、合作协议二份、法定代表人授权书、工作牌、从业人员印章、劳动合同书、联合经营合同，证明窦文斌是诉争房屋的实际承租人，是第三人的员工，是代替第三人适用诉争房屋；2、房屋租赁合同、前期物业服务协议、房屋装修装饰管理协议、装修施工图，证明浩荣公司明知诉争房屋的实际承租人是第三人；3、装修合同、费用支出表，证明窦文斌对诉争房屋装修费用的支出；4、忠县工程建设项目招标代理机构确认书、评价意见表等招投标文件、中国电信股份有限公司重庆分公司业务登记单、中华英才网招聘信息截图、情况说明，证明第三人至今仍是诉争房屋的实际使用人；5、照片、工作证、劳动合同、汇款单、宣传单，证明名庭公司在使用诉争房屋。名庭公司在一审中辩称：名庭公司与浩荣公司、窦文斌没有任何关系，没有承租也没有使用诉争房屋，名庭公司没有任何侵权行为，不应承担任何责任。第三人中招国发在一审中述称：一、中招国发与浩荣公司于2011年7月11日签订房屋租赁合同，约定由第三人承租诉争房屋，后双方于2013年10月30日签订房屋租赁合同解除协议，约定双方自2013年10月31日解除租赁关系并进行了房屋交接，第三人迁移新址后为承接忠县污水管网工程曾借用名庭公司的位于汉国中心B栋17层1、2、3号房屋作为临时联系地点，但解除租赁关系后没有实际在诉争房屋继续办公，是窦文斌在实际占用诉争房屋；二、第三人对窦文斌的行为不承担法律责任。窦文斌与第三人曾存在劳动关系，但窦文斌于2013年10月30日已向第三人提出辞职，不存在窦文斌所谓代表第三人占用诉争房屋从事经营活动的行为。第三人在承租诉争房屋期间，因与西藏守信建筑咨询监理有限公司、名庭公司存在合作关系，曾允许名庭公司、窦文斌等合法进入、使用诉争房屋，但第三人已于退租时及时通知了相关各方，未允许或授权任何人继续使用诉争房屋，第三人对窦文斌的行为不应承担法律责任。为证明其诉讼主张，第三人中招国发向一审法院举示了如下证据材料：1、房屋租赁合同、解除协议、退房验收查验记录表；2、离职申请表；经质证，浩荣公司对窦文斌举示的证据材料1、2、3关联性有异议，对证据材料4，因超过举证期限，拒绝质证，对5中的照片予以认可，对其他的关联性不予认可。对第三人举示的证据材料无异议。窦文斌对浩荣公司举示的证据材料1、2、3、4真实性无异议，对5真实性无异议，关联性有异议，对6，是单方出具的通知单，不认可。对第三人举示的证据材料真实性无异议。名庭公司对浩荣公司举示的1、2、3、4中的转租请求函和回复函真实性无异议，但没有关联性，其他同窦文斌的质证意见，对5、6真实性有异议。第三人对浩荣公司举示的证据材料1、2、4无异议，对3不清楚，对5真实性无异议，关联性有异议，对6真实性无异议。对窦文斌举示的合作协议2份、工作牌、从业人员印章、房屋租赁合同、前期物业服务协议、房屋装修装饰管理协议、装修施工图真实性无异议，关联性有异议，对联合经营合同及其他证据材料不予质证，因为已超过举证期限，第三人也没有在网上发布过招聘信息。一审法院认为，各方对浩荣公司举示的证据材料1、2、4真实性无异议，一审法院予以采信。对浩荣公司举示的5、6，与本案没有关联性，本院不予采信。对窦文斌举示的合作协议、工作牌、从业人员印章，各方均无异议，且上述证据材料能够证明相关案件事实，一审法院予以采信。对窦文斌举示的前期物业服务协议、房屋装修装饰管理协议、装修施工图、装修合同、费用支出表，该证据材料与窦文斌是否有权占用诉争房屋没有关联性，一审法院不予采信。对于窦文斌举示的法定代表人授权书、招标文件，仅证明窦文斌与第三人之间的业务合作关系，与窦文斌是否有权占用诉争房屋没有关联性，一审法院不予采信。对于窦文斌举示的劳动合同书、招聘信息网页截图、名庭公司的说明，真实性不予采信。对于窦文斌举示5中的劳动合同书、工作证，不能证明工作证上人员在何处办公，一审法院不予采信。对第三人中招国发举示的证据材料，因各方没有异议，本院予以采信。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、浩荣公司与第三人的房屋租赁合同解除后，诉争房屋的实际占用人是何人；二、占用人的占有、使用行为是否侵害了浩荣公司的房屋所有权及行为后果为何。对此，一审法院分别评述如下。首先，诉争房屋的实际占有使用人是何人的问题。审理中，窦文斌认可目前仍实际占用诉争房屋，但是是代表第三人在使用。名庭公司辩称没有实际使用诉争房屋。第三人中招国发述称已与浩荣公司解除租赁关系并进行了房屋交接，没有侵占浩荣公司的房屋。为合作，第三人曾允许窦文斌等进入、使用诉争房屋，但是解除租赁关系后，第三人未允许或授权窦文斌等继续使用诉争房屋。第三人与窦文斌的劳动关系已经于解除房屋租赁关系的同时解除，窦文斌与第三人没有法律关系，不对其行为承担责任。一审法院认为，在第三人承租诉争房屋期间，窦文斌是第三人的员工，其占用诉争房屋的行为应由第三人承担相应后果。但是，第三人与浩荣公司解除房屋租赁关系的合同时，窦文斌向第三人提出辞职申请并经第三人同意，双方的劳动关系解除，其行为后果不应由第三人承担。虽然，窦文斌通过名庭公司与第三人中招国发签订合作协议并以第三人名义对外开展经营活动，但此时窦文斌与第三人之间在法律上不是劳动关系，也没有直接的合同关系，而仅仅是因其与名庭公司的联合经营协议有权参与处理名庭公司与中招国发所签订“合作协议”约定的对外相关业务，至于其在何处完成、具体由何人完成是其个人行为，与第三人中招国发没有直接关系。本案窦文斌未能举证证明第三人中招国发授意其占用诉争房屋，且窦文斌与第三人中招国发之间的业务关系不能得出窦文斌占用诉争房屋的行为是代表第三人中招国发，故房屋租赁合同解除后，窦文斌占用诉争房屋的行为属于其个人行为，与第三人中招国发无关，中招国发对其占用诉争房屋行为不承担法律责任。名庭公司与被告窦文斌签订联合经营协议没有约定具体办公地点，结合窦文斌陈述和名庭公司在诉争房屋处装饰公司名称对外经营的行为，一审法院认定名庭公司实际占用着诉争房屋。第三人与浩荣公司解除了房屋租赁合同且进行了房屋交接，没有占用诉争房屋的行为。其次，窦文斌、名庭公司占用诉争房屋的行为是否侵权及其法律责任问题及其法律后果。租赁关系于2013年10月30日解除后，窦文斌、名庭公司没有经过浩荣公司允许，擅自占用浩荣公司所有的诉争房屋，侵害了浩荣公司的所有权，应当搬离诉争房屋将之返还给浩荣公司，并赔偿占用期间给浩荣公司造成的损失。窦文斌辩称代表第三人中招国发占用诉争房屋，但是其举示的证据材料仅能证明其与第三人中招国发之间存在业务合作关系，窦文斌并不是第三人的员工，其占用行为也不是职务行为，故其行为后果应自行承担，一审法院对窦文斌的上述抗辩理由不予采纳。至于损失计算方式，浩荣公司主张按75元／平方米·月计算，但未能举示充分证据证明其合理性，一审法院认为，浩荣公司与第三人中招国发于2011年签订房屋租赁合同并约定租金标准为2011年12月1日至2014年7月31日为45元／平方米·月即14573.70元／月，以后每年递增5%，可见，浩荣公司对该房屋收益做出了市场预见，因此，其侵权期间损失应当参照该约定租金标准计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十一条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告窦文斌、被告重庆名庭投资管理有限公司在本判决生效后十日内搬离位于重庆北部新区金渝大道85号汉国中心B栋17层17-4和17-5号房屋并将之归还给原告浩荣实业（重庆）有限公司；二、被告窦文斌、被告重庆名庭投资管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告浩荣实业（重庆）有限公司自2013年10月31日起至实际搬离第一项房屋之日的损失，损失计算方式：被告窦文斌、被告重庆名庭投资管理有限公司在2014年7月31日前搬离第一项房屋的，按照14573.70元／月计算至实际搬离之日止；若在2014年8月1日之后实际搬离的，截止2014年7月31日的损失金额为131163.30元（14573.70元×9月），2014年8月1日后的损失则按照每年较上一年的租金标准递增5%计算至实际搬离时止；三、驳回原告浩荣实业（重庆）有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费470元，由被告窦文斌、被告重庆名庭投资管理有限公司共同承担。宣判后，窦文斌不服一审判决，向本院上诉称：一、一审认定事实不清。中招国发公司在重庆的全部业务都是在被上诉人的物业完成，对外联系地址都是被上诉人物业所在地，相关业务档案、文件、资料往来都是在被上诉人物业，中招国发收取了在被上诉人物业完成的全部业务收入。二、法院未审查上诉人、名庭公司与中招国发的合作协议，直接认定侵权主体是窦文斌、名庭公司，认定事实不清。中招公司与名庭公司存在合作关系。窦文斌本人与中招公司不存在合作关系。即使要承担责任，也应由名庭公司承担，而不应由窦文斌承担。三、在被上诉人物业为中招国发工作的人员不止上诉人一人。应当由中招国发承担相关的责任。请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。被上诉人浩荣公司辩称，浩荣公司与中招国发已解除租赁关系。窦文斌与名庭公司未得到我公司同意使用房屋。一审判决正确，应予以维持。原审被告名庭公司辩称，对窦文斌的上诉理由没有异议。我公司与本案没有关系，我们不应承担责任。原审第三人中招国发辩称，本公司已与浩荣公司解除了房屋租赁协议。且窦文斌也与本公司解除劳动关系。窦文斌继续占用浩荣公司的物业未得到本公司的授权委托，系窦文斌的个人行为，与本公司无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。二审审理期间，上诉人窦文斌提交如下证据：1、名庭公司的授权委托书，拟证明名庭公司委托窦文斌作为负责人。浩荣公司不认可该证据的真实性，且认为该授权委托书并未授权上诉人在争议物业办公。中招国发不认可该证据的真实性，且认为该证据并非新证据，也不能证明上诉人代表中招国发。名庭公司认可该证据。2、重庆忠县政府信息网页面打印件，拟证明在网络上发布的招标公告中的招标代理机构为中招国发，办公地址也是本案争议物业、联系人是中招国发的员工，从而说明在浩荣公司与中招国发解除租赁关系后，中招国发依然使用该争议物业工作。中招国发认为该打印件的地址未明确指向争议物业。3、出庭证人盛某的证人证言：其自2011年与中招国发重庆分公司签订劳动合同起直至2015年1月均在争议物业办公。且所有办公家具一直存在，没有动过。出庭证人龙某的证人证言：其自2013年10月代表名庭公司到中招国发上班，办公地点为争议物业，直至执行时就未在去上班。未与中招国发签订劳动合同。出庭证人冯某的证人证言：其2011年与中招国发重庆分公司签订劳动合同起直至2014年10月止在争议物业工作。上诉人窦文斌认为上述证人证言真实可信，可以证明中招国发和浩荣公司解除租赁合同后，工作人员仍在诉争房屋未中招国发工作。被上诉人浩荣公司认为证人盛某与窦文斌有利害关系，且参加一审旁听，其证言不足以采信。证人龙某仅有口头陈述，不足以采信。证人冯某的劳动合同只有骑缝章，不予认可，其证言亦不足以采信。中招国发认为证人盛某与窦文斌有利害关系，且参加一审旁听。证人龙某陈述受名庭公司委派到中招国发工作，但未得到中招国发的认可。证人冯某的劳动合同没有负责人签字也没有公章。且本公司的备案合同中没有冯某的备案。三位证人的证言均不应采信。4、办公家具订货合同单及购买发票、物流费收据、搬运费收据，拟证明争议物业内的办公家具是由盛某垫资以中招国发重庆分公司的名义购买的。中招国发认为该证据与本案无关联性，不同意质证。浩荣公司不认可该证据，无证据证明是中招国发委托盛某购买的。名庭公司认可该证据，并认可是中招国发委托盛某购买的家具。原审第三人中招国发在二审中提交如下证据：1、窦文斌、盛某签订的离职申请表复印件，证明窦文斌、盛某在2013年10月30日已与中招国发解除了劳动关系。2、2013年10月-12月连续的社保缴纳记录，证明双方劳动关系已经终止。3、冯某的建造师资格文件，证明冯某2012年-2014年在另一公司工作。根据相关规定建造师只能受聘于一个单位，故此证明冯某在此期间并非中招国发重庆分公司员工，其所作证言是虚假的。4、办公室租赁合同、营业执照复印件。证明中招国发重庆分公司与浩荣公司终止租赁合同后，租赁了新的办公地址，并变更了营业执照办公场所。上诉人窦文斌认为上述证据均为复印件，无法确认真实性。浩荣公司对上述证据无异议。名庭公司的质证意见与窦文斌一致。二审审理查明，浩荣公司（甲方）与中招国发（乙方）签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限自2011年8月1日-2017年7月31日。该租赁合同第八条9项约定：“租赁期满，乙方逾期未移交租赁房屋的，每逾期一日应向甲方支付两倍日租金的租赁房屋占用费。但甲方不得擅自处理出租房屋内属于乙方所有的所有物品，对此乙方保留追索权。如果乙方未能按前述标准支付房屋占用费超过60日的，甲方有权自行进入并收回租赁房屋，乙方在租赁房屋内存有遗留物品或设施，乙方同意视为遗弃物，甲方有权自行处置而无需承担任何责任。……”浩荣公司（甲方）与中招国发（乙方）于2013年10月30日签订《房屋租赁合同解除协议》，主要内容：“第一条：甲乙双方一致同意双方于2011年7月11日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月31日解除。第二条：乙方于合同解除之日交还房屋，乙方保证其交还的房屋处于使用后的正常状态。退房时，附着于租赁房屋无法拆除、分割或者拆除、分割会影响房屋主体结构的装修、设备、设施部分归甲方所有，乙方不得故意损坏、拆除带走。……第四条4.1：乙方逾期交房，乙方应对甲方的租金收入损失及因违约导致的损失承担赔偿责任。……”浩荣公司与中招国发均提交了退房设施查验记录表。该记录表记载的内容是物业公司对房屋内部格局、消防进行验收。浩荣公司提交了退房结算表。该结算表记载的内容是中招国发与物业公司对水、电、物管费、损坏恢复及赔偿费用等费用的结算。2013年11月18日，重庆永和律师事务所接受浩荣公司的授权委托，向中招国发发出律师函，载明：“你司于2013年10月31日与我委托人解除房屋租赁关系，然时至今日，你司仍未按合同约定对租赁房屋内物品进行搬离，对相关人员进行清理……针对你司的违约行为，我所在接受委托后已于2013年11月5日向你司发送律师函，责令你司在收函后5日内立即按合同约定将房屋内物品全部搬离，并将房屋交还给我委托人，保证我委托人能够正常使用该房屋。但你司收函后未将屋内物品搬离，也未将房屋交还给我委托人正常使用……”。二审审理中，浩荣公司表示如果法院认为中招国发应当承担责任，则浩荣公司要求中招国发承担责任。本院认为，合同具有相对性原则。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，双方应当全面及时履行各自的义务。关于浩荣公司、中招国发均认为双方在解除租赁合同后已完成房屋交接的意见。本院认为，首先，浩荣公司、中招国发举示的退房设施查验记录表仅是物业公司对房屋内部格局、消防等进行验收的清单。退房结算表也仅仅表明中招国发与物业公司进行了结算。退房设施查验记录表、退房结算表上记载的内容均不能表明中招国发与浩荣公司完成了房屋交接。其次，在租赁合同解除后，浩荣公司曾向中招国发发送律师函，要求中招国发及时搬离并交还房屋。由此可见，中招国发在解除租赁合同后只是和物业进行了房屋格局的检查及结算，并未实际搬离租赁房屋，也未将租赁房屋交还给浩荣公司。综上，浩荣公司、中招国发认为已完成房屋交接的意见因与本案查明的事实不符，本院不予采纳。关于中招国发认为其与浩荣公司签订的房屋租赁合同中明确约定未搬离的物品视为遗弃物，可由浩荣公司自行处置，故中招公司无需履行搬离物品义务的意见。本院认为，根据中招国发与浩荣公司签订《房屋租赁合同》中的约定，中招国发同意其遗留在租赁房屋内物品视为遗弃物，可由浩荣公司自行处置的前提条件是“租赁期满”。而浩荣公司与中招国发在租赁期尚未届满时以约定解除的方式终止了租赁合同的履行。虽然“约定解除”与“租赁期满”均是终止双方合同权利义务的方式，但应当明确的是“约定解除”不等同于“租赁期满”。且双方在解除协议中也并未明确约定遗留在租赁物中的物品可视为遗弃物。因此，中招国发认为其遗留在租赁房屋内的物品是遗弃物的意见，因不具备租赁合同约定的前提条件，且2013年11月18日浩荣公司向中招国发发出函件亦要求其搬离物品，故对其该项意见本院不予支持。关于本案责任主体的问题。本院认为，在西藏守信建筑咨询监理有限公司与中招国发合作期间，窦文斌系中招国发的员工，其当然的可以使用中招国发承租的房屋。浩荣公司与中招国发解除房屋租赁关系后，中招国发未对房屋内的物品进行清理，未对房屋进行交接，窦文斌又一直延续使用该租赁房屋。从浩荣公司的角度来看，浩荣公司于2013年11月18日向中招国发发出函件要求其对“相关人员进行清理”，要求其搬离物品，故外观上仍应视为是中招国发继续占用使用该租赁房屋。因此应由中招国发承担相应的民事赔偿责任。在中招国发与浩荣公司解除房屋租赁关系之后，窦文斌、名庭公司虽承认其仍占用租赁房屋，但因窦文斌、名庭公司与中招国发之间存在合作关系，故窦文斌、名庭公司继续使用租赁房屋是否得到中招国发的授权；窦文斌是否与中招国发构成事实劳动关系；窦文斌、名庭公司继续使用租赁房屋的行为究竟是个人行为还是职务行为；窦文斌、名庭公司与中招国发是合作协议是否完成结算等问题均系窦文斌、名庭公司与中招国发之间的内部关系，不能用以对抗浩荣公司。中招国发与窦文斌、名庭公司之间的问题，则应另案解决，本案不作评判。综上所述，浩荣公司与中招国发经过协商一致，签订了《房屋租赁合同解除协议》，该解除协议系双方真实意思表示，合法有效。对双方当事人均具有约束力。合同解除后，中招国发应当按照解除协议的约定及时的将租赁房屋交还给出租人。但中招国发未履行交还房屋的义务，其应当按照解除协议的约定承担损害赔偿责任。至于损失的计算标准问题：浩荣公司与中招国发于2011年签订房屋租赁合同并约定租金标准为2011年12月1日至2014年7月31日为45元／平方米·月即14573.70元／月，以后每年递增5%，可见，浩荣公司对该房屋收益做出了市场预见，因此，中招国发承担的责任应当参照该约定租金标准计算。综上，上诉人窦文斌的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。本案因出现新的诉讼事实而依法应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第17383号民事判决第三项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第17383号民事判决第一项、第二项；三、北京中招国发工程项目管理有限公司在本判决生效后十日内搬离位于重庆北部新区金渝大道85号汉国中心B栋17层17-4和17-5号房屋并将之归还给浩荣实业（重庆）有限公司；四、北京中招国发工程项目管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿浩荣实业（重庆）有限公司自2013年10月31日起至实际搬离第一项房屋之日的损失，损失计算方式：截止2014年7月31日的损失金额为131163.30元（14573.70元×9月），2014年8月1日后的损失则按照每年较上一年的租金标准递增5%计算至实际搬离时止；一审案件受理费470元，由北京中招国发工程项目管理有限公司负担。二审案件受理费470元，由北京中招国发工程项目管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  付永雄代理审判员  陈 娟代理审判员  张 煜二〇一六年三月十五日书 记 员  曾 静