广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1107号原告：招商局物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市番禺区东环街番发商贸城1020号，组织机构代码67181815-3。负责人：魏代国，华南区域总经理。委托代理人：王亦连，广东经纶律师事务所律师。被告：严锦山，男，1971年3月6日出生，汉族，户籍地址为广州市越秀区，物业地址为广州市番禺区。被告：詹蕾，女，1976年2月14日出生，汉族，户籍地址为广州市越秀区，物业地址为广州市番禺区。原告招商局物业管理有限公司广州分公司（以下简称为招商局物业广州分公司）诉被告严锦山、詹蕾物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告招商局物业广州分公司的委托代理人王亦连到庭参加了诉讼，被告严锦山、詹蕾经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商局物业广州分公司诉称：招商局物业广州分公司接受广州招商房地产有限公司委托进行××花园的前期物业管理，双方签订了《××花园前期物业委托管理合同》，该合同同时作为《房屋买卖合同》的附件，约定××花园该期的物业服务管理费按建筑面积每平方米每月2.3元收取。严锦山、詹蕾系招商局物业广州分公司管理的××花园2栋1402房业主，但其拖欠自2012年12月开始至2015年7月的管理费，共计拖欠物业管理费7570.9元、管理滞纳金1645.3元、水费10.3元、公摊电费783.3元，合计共拖欠9967.6元，经招商局物业广州分公司多次催要仍拒不支付。招商局物业广州分公司最后一次通知严锦山、詹蕾是2015年7月14日以EMS方式通知其限期支付物业管理费，但严锦山、詹蕾至今不予理睬。为保护自身合法权益，督促严锦山、詹蕾履行支付物业管理费的义务，招商局物业广州分公司特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、严锦山、詹蕾支付拖欠的物业管理费7570.9元、管理滞纳金1645.3元、水费10.3元、公摊电费783.3元，合计共拖欠9967.6元（暂计至2015年7月31日）；二、严锦山、詹蕾承担本案诉讼费用。诉讼中，招商局物业广州分公司明确其第一项诉讼请求中物业管理费、水费、公摊电费的计费期间为2012年12月至2015年7月，并明确滞纳金的计算方式为以拖欠当月的物业管理费为本金，自当月11日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；变更物业管理费的金额为7571.52元。被告严锦山、詹蕾未到庭答辩，亦未提交证据。经审理查明：招商局物业广州分公司为一家具有一级资质的物业管理企业；严锦山、詹蕾为位于广州市番禺区东环街东艺路26号××花园2栋1402房（以下简称涉讼房屋）的权属人，该房屋建筑面积为104.3926平方米。2008年，广州招商房地产有限公司（甲方）与招商局物业广州分公司（乙方）共同签订一份《××花园物业管理前期介入协议》，约定甲方委托乙方组织××花园入伙前的物业管理工作，保障××花园项目的成功开发和销售工作的顺利开展，本协议期限从2008年5月1日至××花园最后一期集中入伙日止（如因甲方销售需要在现场继续设定售楼处或样板房的，合同期限至该项工作结束后终止；售后服务工作不包括在此合同期限内）。2012年5月6日，广州招商房地产有限公司向严锦山、詹蕾发出一份《入伙通知书》，载明：涉讼房屋已具备合同约定的交房条件，严锦山、詹蕾可以自2012年5月7日起至2012年5月30日止，带齐入伙相关资料至××花园·领仕客户服务中心办理入伙相关手续，逾期未办理入伙手续视作自动入伙，该房屋风险责任随即转移，并自2012年6月1日起计收物业管理费。2012年5月30日，招商局物业广州分公司（甲方）与詹蕾（乙方）签订《××花园·领仕前期物业管理服务协议》，约定由甲方实施对××花园的前期物业管理服务并依据本协议向乙方收取物业管理费用；甲方负责房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务的内容主要包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护、治安和消防公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理以及法律法规规定的其它物业管理服务内容；乙方交纳费用的时间为每月10日前；高层住宅的管理服务费按建筑面积每月每平方米2.3元人民币计算交纳；因乙方原因空置房屋，按上述规定全额交纳；乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳；乙方转让物业的时，须交清转让之前的物业管理服务费用；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，或采取合理的催缴措施、申请仲裁、向法院起诉等，对乙方连续6个月未交费的，甲方有权向法院申请追缴。2015年9月10日，招商局物业广州分公司以严锦山、詹蕾欠缴物业服务费为由向本院提起本案诉讼。庭审过程中，招商局物业广州分公司称其按照《××花园·领仕前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务的内容为涉讼小区提供物业管理服务；虽然涉讼房屋最后核准的建筑面积为104.3926平方米，但是其仅要求按照102.8725平方米的标准计算物业管理费，每月每平方米2.3元，故涉讼房屋每月应缴纳的物业管理费为236.61元；招商局物业广州分公司自2008年5月1日开始为涉讼小区提供物业管理服务，严锦山、詹蕾自2012年12月起开始拖欠物业管理费，至2015年7月共拖欠32个月，拖欠的物业管理费的总额为7571.52元；涉讼小区并未成立业主委员会。为证明其有通过张贴通知书及发送《律师函》等形式向严锦山、詹蕾催告过物业管理费，招商局物业广州分公司提供了以下证据：1、拍摄于2015年7月22日的公告栏照片，公告栏张贴着包括涉讼房屋在内的欠费明细表；2、将2015年7月涉讼房屋的《××收费通知书》张贴于涉讼房屋门上的照片一张，载明涉讼房屋2012年12月1日至2015年7月31日拖欠的物业管理费为9153.2元、2014年6月26日至2014年8月25日的水费为10.30元、2013年9月25日至2013年10月25日的公摊电表24.9元、2012年9月25日至2014年5月25日的公摊水费和公摊电费分别为20.8元和758.4元；3、2015年7月14日向严锦山、詹蕾位于广州市越秀区医灵直街23号后座501房的地址寄送《律师函》的EMS快递底单一份。此外，为证明涉讼房屋水费及公摊水费、公摊电费的数额，招商局物业广州分公司补充提交了其自制的《关于四期业主2－1402严锦山公摊水电费说明》予以证实。因本院以其它送达方式无法送达相关诉讼资料给严锦山、詹蕾，故本院依法向其发出应诉公告，公告期限届满后，严锦山、詹蕾未与本院联系。本院认为：作为涉讼小区的建设单位广州招商房地产有限公司与招商局物业广州分公司签订的《××花园物业管理前期介入协议》、招商局物业广州分公司与詹蕾签订的《××花园·领仕前期物业管理服务协议》均是合同双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。招商局物业广州分公司按照《××花园·领仕前期物业管理服务协议》的约定，为涉讼小区及小区业主提供了相应的物业管理服务，严锦山、詹蕾作为涉讼小区的一名业主，其在实际享受了招商局物业广州分公司提供的物业服务的同时，理应向招商局物业广州分公司支付约定的物业管理服务费。关于严锦山、詹蕾应向招商局物业广州分公司支付物业服务费的数额问题。招商局物业广州分公司主张依照《××花园·领仕前期物业管理服务协议》的约定，涉讼房屋每月物业服务费标准为每平方米2.3元，根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《广州市房地产产权情况表》记载，涉讼房屋的建筑面积为104.3926平方米平方米，因此，涉讼房屋每月的物业服务费为240.1元（104.3926平方米×2.3元/平方米）。现招商局物业广州分公司自愿按照236.61元/月的标准向严锦山、詹蕾收取物业管理费，为其对自身权利的自由处分，本院予以准许。现招商局物业广州分公司主张严锦山、詹蕾自2012年12月起没有缴纳物业服务费，故要求严锦山、詹蕾向其支付自2012年12月至2015年7月的物业服务费共7571.52元（236.61元/月×32个月），而严锦山、詹蕾并未举证证明其已履行了缴纳物业服务费的义务，理应承担举证不能的不利后果。因此，严锦山、詹蕾应当向招商局物业广州分公司支付2012年12月至2015年7月的物业服务费共7571.52元。至于招商局物业广州分公司要求严锦山、詹蕾支付2012年12月至2015年7月的公摊电费、公摊水费、水费等费用，鉴于招商局物业广州分公司只提供了自制的《××收费通知书》和《关于四期业主2－1402严锦山公摊水电费说明》予以证明，未提供其他相关证据证实其已实际代为支付了上述费用，应承担举证不能的不利后果，故对于招商局物业广州分公司的该项诉讼主张，本院不予支持。关于招商局物业广州分公司主张严锦山、詹蕾支付拖欠物业服务费的违约金问题。根据《××花园·领仕前期物业管理服务协议》的约定，严锦山、詹蕾违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，招商局物业广州分公司有权要求严锦山、詹蕾补交并从逾期之日起按每日万分之五缴纳违约金；另根据该协议约定物业服务费缴纳时间为每月10日前。因此，对于招商局物业广州分公司要求严锦山、詹蕾以每月物业管理费236.61元为本金，按每日万分之五的标准从欠费当月11日起向其支付拖欠2012年12月至2015年7月的物业管理费的违约金至实际付清之日止的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持；各月物业服务费的违约金均以236.61元为限。严锦山、詹蕾经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告严锦山、詹蕾应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告招商局物业管理有限公司广州分公司支付位于广州市番禺区东环街东艺路26号××花园2栋1402房自2012年12月至2015年7月的物业服务费7571.52元及违约金（违约金以当月物业服务费236.61元为本金，按每日万分之五计算自欠费当月的11日起各计至实际付清之日止，各月物业服务费的违约金总额以236.61元为限）；二、驳回原告招商局物业管理有限公司广州分公司的其余全部诉讼请求。如被告严锦山、詹蕾未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告严锦山、詹蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  谭菲映人民陪审员  陈东冬二〇一六年三月四日书 记 员  马敏婷