湖北省大悟县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂大悟民初字第00839号原告乐朝辉，居民。原告乐子瑞，居民。系乐朝辉堂弟。两原告委托代理人乐新民（曾用名乐新明），居民。代理权限为特别授权，代为起诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、签收法律文书。两原告委托代理人陈昊，湖北勤才律师事务所律师。一般代理。被告大悟县海源房地产开发有限责任公司。。住所地：大悟县城关镇二郎大道*号。负责人金申方，该公司经理。被告邓纯，系大悟县海源房地产开发有限责任公司滨河花园项目部经理。委托代理人ＸＸ，湖北君兆律师事务所律师。一般代理。原告乐朝辉、乐子瑞与被告大悟县海源房地产开发有限责任公司、邓纯房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，依法组成由审判员涂晓玲担任审判长，审判员田昕、代理审判员高帮增参加评议的合议庭，于2015年11月19日公开开庭进行了审理，二原告委托代理人乐新民、陈昊，被告邓纯委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。被告大悟县海源房地产开发有限责任公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐朝辉、乐子瑞诉称，2010年两被告因在大悟县城关镇城中北路建滨河花园商住楼，部分居民的房屋需拆迁，原告的房屋也在两被告规划的拆迁范围内。2010年9月19日该项目的负责人邓纯与两原告的代理人乐新民（曾用名：乐新明）经协商达成一致意见，双方签订了《房屋拆迁合同》，合同约定由被告邓纯对两原告共有的位于大悟县城关镇城中北路59号坐东朝西两间三层的门面房进行拆迁还建。被告邓纯还建标准是：1、原址坐东朝西的临街门面房两间，面积在80平方米以上；2、坐北朝南的住房两套，每套面积在120至130平方米之间，车库两个；3、被告邓纯每年补偿原告的门面经营损失10万元，付款时间为合同签订日付清当年补偿款；4、被告邓纯自合同签订日起一年内向原告交付还建房；5、被告邓纯负责办理还建房的土地证、房产证。合同签订后，两原告按约定交出两证，并搬出原住房，交由被告邓纯开发，时至今日已五年，两被告早已开盘售楼，但仍未按合同约定向原告交付门面房、车库、门面补偿款40万元以及办理两证等。请求依法判令：1、两被告立即向两原告交付滨河花园一楼门面两间（原址临街门面，坐东朝西），面积80平米以上，并补偿门面经营损失40万元；2、两被告立即向两原告交付滨河花园的车库两个；3、两被告立即向两原告交付住房、门面的土地证、房产证。4、由两被告承担本案全部诉讼费用。为支持其诉讼请求，原告乐朝辉、乐子瑞向法庭提交如下证据：一、原告乐朝辉、乐子瑞的身份证复印件，证明两原告的基本情况。二、授权委托书一份，证明原告乐朝辉、乐子瑞委托乐新民处理其房屋拆迁还建的相关事宜及受托人的身份情况等事实；三．2010年9月19日两原告委托代理人乐新民与被告签订的《房屋拆迁合同》一份，证明两原告将私有的位于大悟县城关镇城中北路59号坐东朝西的两间三层门面房交给被告邓纯拆迁重建滨河花园商住楼，被告邓纯还建两原告：1、原址坐东朝西的临街门面房两间，面积在80平方米以上；2、坐北朝南的住房两套，每套面积在120至130平方米之间，车库两个；3、被告邓纯每年补偿原告的门面损失10万元，付款时间为合同签订日付清当年补偿款；4、被告邓纯自合同签订日起一年内向原告交付还建房；5、被告邓纯负责办理还建房的土地证、房产证。2011年9月19日前被告邓纯应履行上述全部义务，被告邓纯至今未履行已构成严重违约的事实；四、土地登记申请书一份，证明两原告交给被告开发的土地是两原告的住宅地及该土地的具体位置、两原告对该宗土地共同共有，该土地面积为79.38平方米，地号为000201625的事实；五、房屋所有权登记申请书一份，证明两原告交给被告开发的房屋属两原告私有的门面房，两原告对该房屋共同共有，该房屋两间三层及其详细的坐落位置，建筑面积为223.2平方米，房产证号为00××52的事实。被告大悟县海源房地产开发有限责任公司没有答辩，没有向法庭提交证据，没有到庭对两原告及被告邓纯提交的证据进行质证。被告邓纯辩称，1，根据县政府城乡规划，滨河花园建设用地规划范围从原告乐朝辉、乐子瑞房屋及土地原址自西向东后退若干米。该建设用地规划是政府行为，对于双方当事人是无法预计的不可抗力行为，被告邓纯愿意交付一楼自南向北的第一间、第二间门面共两间；2，双方签订了《房屋拆迁合同》是实，但是被告邓纯于2011年11月前受到司法机关处理，滨河花园建设用地规划于2012年12月批准许可，两原告房屋于2013年搬迁，并且被告邓纯已经向两原告支付门面经营损失10万元，被告邓纯不存在向两原告支付门面经营损失40万元；3，2014年6月被告邓纯已经向两原告及乐新民交付二套房屋及车库，二套房屋总建筑面积达310多平方米，超过合同约定的240-260平方米，两原告应按照市场价值向被告邓纯支付超面积的房款。4，滨河花园依法取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证，滨河花园业主的房屋所有权证、国有土地使用权证正在办理中。被告邓纯为支持其答辩主张，向法庭提交了如下证据：一、建设用地规划许可证（DA12-012-003号）、建设用地规划许可证（DA12-011-004号）、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证（2012第1057号）、建设用地规划图（旧）、建设用地规划图（新），证明滨河花园依法取得建设用地规划等行政许可及建设用地规划范围。二、刑事附带民事诉状、刑事判决书，证明2011年期间邓纯受到司法机关处理，被告邓纯人身自由受到限制，不能履行合同约定的义务。三、交房领用钥匙签收单，证明邓纯于2014年6月向原告乐朝辉、乐子瑞及乐新明交付二套房屋及车库。庭审质证中，原告乐朝辉、乐子瑞提交的五份证据，被告邓纯对证据一、二无异议，对证据三的真实性无异议，对两原告证明目的中的第3点有异议，认为被告邓纯2011年受到刑事处罚，没有人身自由，2012年相关建设用地的审批手续才办齐，故合同实际履行时间为2013年。且被告邓纯已向原告支付了10万元门面损失；对证据四、五无异议，但请法院核实。被告邓纯向法庭提交的三份证据，两原告对证据一、二均无异议，对证据三部分有异议，认为原告只领取两套房屋的钥匙，没有领取车库的钥匙。本院根据证据的真实性、关联性、合法性特征，对原告及被告邓纯提交证据的认证意见如下：原告提交的证据一、二、四、五，被告邓纯提交的证据一、二，相对方均无异议，本院予以确认；原告提交的证据三，《房屋拆迁合同》的真实性两原告及被告邓纯均无异议，合同由两原告授权的代理人乐新民及被告大悟县海源房地产开发有限责任公司授权的项目经理邓纯之间所签订，合同形式及内容不违反法律规定，应予采信并作为本案定性的依据。被告邓纯提交证据三，交房领用钥匙签收单乐新民签字中不能明确分辨交房情况，经庭审核实，两原告只领取两套房屋的钥匙，没有领取车库的钥匙，对被告邓纯已向两原告交付住房两套的事实予以确认。通过对上述证据的分析和认定，结合法庭调查的事实，查明：2002年7月29日，原告乐朝辉、乐子瑞作为房屋共有人取得位于大悟县城关镇城中北路59号滨河学校北侧坐东朝西两间三层面积223.2平方米房屋的房产证；2002年8月13日，原告乐朝辉、乐子瑞作为上述地段的土地使用权共有人取得面积79.38平方米的土地使用权证。2010年，两被告拟在大悟县城关镇城中北路建滨河花园商住楼，部分居民的房屋需拆迁，原告的房屋也在两被告规划的拆迁范围内。2010年8月10日，两原告授权乐新民全权处理上述房屋拆迁还建一切事宜。2010年9月19日，被告大悟县海源房地产开发有限责任公司授权的滨河花园建设项目经理邓纯与两原告的代理人乐新民之间签订了《房屋拆迁合同》，合同约定，由被告邓纯对两原告共有的位于大悟县城关镇城中北路59号坐东朝西两间三层的门面房进行拆迁还建，被告邓纯还建标准是：1、旧门面拆除后，在原址还新建门面两间，框架结构，面积在80平方米以上；2、在原址还建坐北朝南的住房两套，每套面积在120至130平方米之间，楼层由两原告自定，被告保证还两原告车库两个；3、被告邓纯每年补偿原告的门面经营损失10万元，付款时间为合同签订日付清当年补偿款；4、被告邓纯返房期限为一年；5、被告邓纯负责办理还建房的土地证、房产证。此外，两原告应在签合同时向被告交付原来的房产证、土地证；在得到被告通知后15天内搬家等等条款。合同签订后，两原告按约定将自有土地证、房产证交被告邓纯，并搬出原住房，交由被告邓纯开发。被告邓纯接收拆迁房屋后，因与他人拆迁事宜发生纠纷故意毁坏公私财物、非法拘禁他人于2011年1月17日被刑事拘留、同年1月28日被批准逮捕，后羁押在大悟县看守所。2011年11月11日被本院以故意毁坏公私财物罪、非法拘禁罪判处有期徒刑三年，缓刑三年。2012年12月28日，滨河花园工程依法取得建设用地规划许可证（DA12-012-003号、DA12-011-004号）、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证（2012第1057号）、建设用地规划图（旧）、建设用地规划图（新）。2014年6月，滨河花园23层房屋全部建成竣工，且已验收合格。被告邓纯除给付两原告第一年门面拆迁损失10万元及交付住房两套外，其他门面拆迁损失、两间门面房屋、两个车库的还建因位置协商不一致，两原告诉至本院。另查明，两原告拆迁房屋新建后在原址向东平移4.2米；所建门面位置及方位为：自北向南第一间宽4.4米，深度10.5米；自北向南第二、三间宽共7.6米，深度10.5米；被告邓纯另在自南向北方位建设二个小门面房（自北向南数第四、五间门面房），两间房屋宽共6.8米，深度4.6米。协议约定的原址还建位置为自北向南第三、四间（自南向北第二、三间），自南向北第二间门面房建设的合法性经本院向大悟县城乡规划局核实，2016年2月19日大悟县城乡规划局以书面的形式向本院回复：其自南向北一层第一间、第二间建筑物均在其所取得的建设用地范围内；经县规委会批准的该项目修建性详细规划方案中不包括自南向北一层第一间、第二间建筑物，县政府“整规办”已进行处罚。再查明，滨河花园已建成车库14间，方位坐南向北。两原告代理人与被告邓纯协议返还车库位置为自西向东第一、二间。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告大悟县海源房地产开发有限责任公司授权的滨河花园建设项目经理邓纯与两原告的代理人乐新民之间签订了《房屋拆迁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，属合法有效合同。现两原告已按《房屋拆迁合同》的约定将自有土地证、房产证交被告邓纯开发，并搬出原住房，履行了合同约定的义务，两被告亦应全面履行合同，即在拆迁房屋原址向两原告还建门面房两间（框架结构，面积在80平方米以上）、车库两个，并每年补偿两原告的门面经营损失10万元，办理还建房屋的土地证、房产证。关于门面两间位置的确定，经现场勘验，原址位置为审理查明事实中陈述一层自北向南的第三、四间，大悟县城乡规划局将一层自北向南第四、五间门面房屋的建设定性为“县规委会批准的该项目修建性详细规划方案中不包括自南向北一层第一间、第二间建筑物”，以处罚方式进行处理，则自北向南第四间（自南向北第二间）门面房屋不宜作为还建门面返还，就近还建比较适宜，本院确定为一层自北向南第二、三间门面房屋。关于车库还建位置，现原、被告双方已达成协议，即自西向东第一、二间车库，本院予以确认。关于门面损失补偿数额，被告邓纯以人身自由受到限制，不能履行合同约定的义务进行抗辩，被告邓纯因与他人拆迁事宜发生纠纷故意毁坏公私财物、非法拘禁他人受到刑罚，属自身原因，其抗辩理由不能成立，应支付两原告自2010年9月19日合同签订之日至今的损失，两原告主张40万元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条之规定，判决如下：一、由被告大悟县海源房地产开发有限责任公司、被告邓纯于本判决生效后十日内向原告乐朝辉、乐子瑞交付位于大悟县城关镇城中北路滨河花园临街坐东朝西一楼自北向南第二、三间宽共7.6米，深度10.5米的门面房屋两间及自西向东第一、二间车库二间；二、由被告大悟县海源房地产开发有限责任公司、邓纯于本判决生效后十日内向原告乐朝辉、乐子瑞补偿门面经营损失40万元；三、由被告大悟县海源房地产开发有限责任公司、邓纯于本判决生效后九十日内向原告乐朝辉、乐子瑞交付所返还住房及门面的土地证、房产证。案件受理费17400元，由被告大悟县海源房地产开发有限责任公司、邓纯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。审 判 长  涂晓玲审 判 员  田 昕代理审判员  高帮增二〇一六年三月十七日书 记 员  杜 莉附：适用法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。