连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初772号原告连云港青和物业管理有限公司，住所地：本市开发区久和一期。法定代表人褚志群，执行董事。委托代理人王海林，该公司职员。被告刘维林，连云港港口股份有限公司东源港务分公司职工。原告连云港青和物业管理有限公司诉被告刘维林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法由代理审判员薛锦适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王海林、被告刘维林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告连云港青和物业管理有限公司诉称，2008年11月，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告的连云港市开发区久和国际新城二期30-1-102室房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告2009年10月15日起到2016年6月30日止的物业费及公摊水电费。经原告催缴无果，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令被告给付原告2009年10月15日至2016年6月30日止期间的物业费5741.6元、公摊水电费用988元以及未支付物业费期间的违约金3083元（按合同约定的日万分之五计算）。被告刘维林辩称，收房的时候被告已经交了一年的物业费以及2000元装修保证金，待房屋装修完以后被告去要装修保证金的时候，原告扣了被告一年的物业费1000元左右和垃圾拖运费100多元，退了不到1000元。同时，交房的时候房屋存在质量问题，后我们多次反映，物业派了三次工人来看，说无法修理，只能更换。后来楼上的人搬来以后，楼上下水道的水全流到被告家去了，导致被告家地板被泡坏了，被告去找物业，物业也不管。后来物业将管道改造成露天了。现在只要原告把被告要求的事处理了，被告就交纳物业费。经审理查明，2007年4月18日，被告将企业名称由连云港久和物业管理有限公司变更为连云港青和物业管理有限公司，并已在连云港工商行政管理局经济技术开发区分局登记备案。2007年9月3日，案外人连云港久和置业投资发展有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，合同约定久和置业委托原告对久和国际新城米兰阳光小区（即久和二期）进行物业管理。2010年9月15日，案外人连云港久和置业投资发展有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为久和国际新城米兰阳光小区（即久和二期）提供前期物业管理服务。2015年5月30日，久和二期业主大会（业主委员会）与原告签订《物业服务合同》，约定由原告为久和二期小区提供物业管理服务事宜。原告与被告刘维林签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在的久和二期小区提供物业管理服务。合同第四条第二款约定：“物业服务费为0.7元/月/平方米”；第七款约定：“公摊水电费按实际发生费用按户分摊”；第十二条第四款约定：“如果业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按日加收万分之五的违约金”。后原告物业公司参照上述标准执行。2015年7月经久和二期业主委员会及物价部门确认，物业费收费标准变更为0.9元/月/平方米。被告认为其从没有和原告签订过该《前期物业管理服务协议》，也不知道该协议的存在，协议后面万庆军的签字，从名字上看是被告的姐夫，但是否是其姐夫签的不清楚。本院认为，该协议虽然并非被告本人与物业公司签署，但事实上原告一直为被告所在小区提供物业服务，同时被告也实际交纳过一年的物业费，故双方实际上已按该协议履行，故本院对原、被告签订该《前期物业管理服务协议》的事实依法予以确认。另查明，被告刘维林系连云港市开发区久和国际新城二期30幢楼1单元102室房屋的业主，该房屋的建筑面积为97.88平方米，房产证载明面积为97.73平方米，该房屋由被告母亲居住。涉案房屋于2008年11月份交付，被告在交付的时候交纳了一年的物业费，从2009年10月15日起未再交纳物业费及公摊水电费。被告主张其实际上向原告交纳过两年的物业费，除了第一次交纳的以外，原告还从其交的装修保证金2000元中扣除过1000元左右的物业费以及100多元的垃圾拖运费，其余不到1000元退还给了被告。原告对该事实不予认可，因被告对其主张的该事实未提供相关证据予以证实，本院对被告该主张不予认可。另外，原告在起诉前，已经多次通过书面张贴方式向被告催缴物业费。以上事实有原告提供的《前期物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、工商局准予变更登记通知书、物价局批复、催交物业费照片打印机、小区公摊水电费的票据、摊明细以及当事人在案陈述等证据予以证明，本院依法予以确认。本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要青和公司以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，久和置业与原告签订《前期物业服务合同》，原告也与被告刘维林签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务。上述合同签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务，因此，被告应当向原告缴纳物业管理费用。因被告从2009年10月15日起未再向原告交纳物业费及公摊水电费，故被告应向原告交纳拖欠的物业费0.7*97.73*69+0.9*97.73*11=5687元。本院对原告主张的物业费5741.6元按5687元依法予以支持。根据原告提供的2015年上半年公共水电费明细，截止到2015年上半年被告尚欠原告公摊水电费989.46元，故本院对原告主张的公摊水电费用988元依法予以支持。关于原告主张的违约金，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定：“如果业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按日加收万分之五的违约金。”因该条约定的违约金偏高，本院酌定被告支付逾期缴纳物业服务费的违约金500元。被告称其房屋出现质量问题，包括阳台门坏了以及墙体开裂等问题，物业公司没有进行维修，被告因此拒绝缴纳物业费，本院认为房屋出现质量问题，业主应与房地产公司依据法律及商品房买卖合同的约定另行处理，物业公司仅提供物业管理服务，对被告的房屋质量问题不承担维修义务，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。被告还主张因下水道堵塞导致其房屋地板被泡坏，要求原告赔偿其损失。本院认为，小区内下水道堵塞后原告已对管道进行了疏通并改造，尽到了物业管理服务责任，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告刘维林于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港青和物业管理有限公司物业服务费5687元、公摊水电费988元以及违约金500元，合计7175元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘维林承担（因原告已缴纳，被告于支付上述款项时将该款项一并支付原告）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。本判决为终审判决。代理审判员  薛锦二〇一六年三月三十日书 记 员  李卓法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。