新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终806号上诉人（原审被告）：新疆呈信房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区。法定代表人：廖建国，新疆呈信房地产开发有限公司总经理。委托代理人：郑江学，新疆翔瑞律师事务所律师。委托代理人：赵红梅，新疆翔瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑文英，女，1943年6月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托代理人：袁波，新疆思睿律师事务所律师。委托代理人：高培峰，新疆思睿律师事务所律师。上诉人新疆呈信房地产开发有限公司（以下简称呈信房产公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1439号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月2日立案后，依法组成合议庭于2016年2月24日、3月22日公开开庭审理了本案，上诉人呈信房产公司的委托代理人郑江学、赵红梅，被上诉人郑文英及其委托代理人袁波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年3月21日，郑文英（乙方）与呈信房产公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定，甲方因建设需要，必须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲、乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议：被拆迁房屋现状：乙方在拆迁蓝线范围内的房屋，砖木结构，建筑面积200平方米，其中证载面积71.76平方米，无证面积128.24平方米。被拆迁房屋的产权属于私有房屋。乙方安置到温泉西路（就地安置），甲方负责为乙方办理住房进驻手续。乙方临时自行过度，过渡费每月500元人民币，每年6000元。甲方支付乙方搬家费200元，如超过过渡期时，甲方仍向乙方支付每月500元的过渡费。甲、乙双方在签订协议十五日内将房屋腾空后，甲方在七日内向乙方一次性支付过渡费、搬家费。甲方以温泉西路框架结构，房屋面积200平方米，补偿给乙方，从协议生效之日起，两年内甲方把补偿房屋交给乙方。再晚交房日期为2012年6月30日，如逾期不交，每日500元付乙方违约金。甲方以温泉西路框架结构（就地安置），房屋面积200平方米甲方以地上15层、17层的三室两厅住房各一套补偿给乙方，乙方不付楼层差价。甲方补偿乙方的两套住房朝向朝南，不靠边墙。楼盘发售前，乙方优先选择楼层、户型及面积。鉴于目前甲方设计图纸尚未完成，待设计图纸完成后，楼盘发售前，因甲方原因未能按协议规定让乙方优先选择房屋的楼层、户型、朝向及面积，致使乙方丧失优先选房权或乙方所选定房屋卖于他人的，甲方需以开盘价的双倍补偿乙方。甲方补偿给乙方的房屋建筑面积中共用墙体部分以墙体中轴线面积计算。房屋公摊面积不得超过19%。备注：乙方所拆迁的建筑面积小于实际补偿面积的，乙方以甲方开盘价补给甲方。乙方所拆迁的建筑面积大于实际补偿面积的，甲方以甲方开盘价补给乙方。乙方应在协议约定期限内将原住房腾空，并将钥匙交给甲方拆除。乙方逾期不搬迁的，应向甲方承担每日500元违约金，甲方即单方向市房屋拆迁管理部门申请强制拆迁。协议后，郑文英依约定将房屋腾空并交付呈信房产公司。呈信房产公司亦按约定将郑文英的房屋拆除。因呈信房产公司至今未能按协议履行交房义务，郑文英诉至法院，要求解除与呈信房产公司在2010年3月21日签订的《房屋安置补偿协议》；呈信房产公司赔付房屋补偿款1400000元；偿付违约金551000元；给付过渡费4200元。庭审后，郑文英申请撤回要求与呈信房产公司解除2010年3月21日签订的《房屋安置补偿协议》的诉讼请求和要求呈信房产公司赔付房屋补偿款1400000元的诉讼请求。原审法院认为：本案郑文英与呈信房产公司争议的焦点是：双方约定的违约金是否过高应予以减少。呈信房产公司辩称的从协议生效之日起，两年内甲方把补偿房屋交给郑文英。再晚交房日期为2012年6月30日，如逾期不交，每日500元付郑文英违约金计算违约过高，应按实际损失酌减的意见，依照处理民事法律关系中尊重当事人意思自治的原则，关于逾期交房违约金的计算方式在郑文英、呈信房产公司双方协议中明确约定，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，综合衡量合同的履行程度、结合当事人的过错、逾期利益等因素予以综合权衡，应当按照合同约定的逾期交房违约金标准确定违约赔偿额。而且，呈信房产公司作为房屋拆迁安置补偿协议的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现呈信房产公司认为违约金过高违反了公平原则，与事实不符。且呈信房产公司对此主张也未能提交证据予以证明。综上，对呈信房产公司上述辩称意见不予采信。故对郑文英要求呈信房产公司偿付2012年7月1日至2015年7月7日期间的违约金551000元（2012年7月1日至2015年7月7日，按日500元计算）的诉讼请求予以支持。对郑文英要求呈信房产公司给付2015年3月21日至2015年10月21日期间2015年3月21日至2015年8月20日期间的过渡费2500元的诉讼请求予以支持。庭审后，郑文英撤回要求与呈信房产公司解除2010年3月21日签订的《房屋安置补偿协议》的诉讼请求和要求呈信房产公司赔付房屋补偿款1400000元的诉讼请求，该行为应视为其在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分予以准许。遂判决：一、新疆呈信房地产开发有限公司偿付郑文英2012年7月1日至2015年7月7日违约金551000元（共1102天，按日500元计算）；二、新疆呈信房地产开发有限公司给付郑文英过渡费2500元（2015年3月21日至2015年8月20日，按月500元计算）上诉人呈信房产公司不服一审判决上诉称：我与被上诉人之间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》违反了国家法律、法规的禁止性规定，故应属无效。我公司至今未取得涉案房屋的土地建设项目批准文件、规划批准文件和建设用地批准文件，且我公司根本不可能取得乌鲁木齐市房产管理局发放的房屋拆迁许可证，双方所签合同违反了国家法律、法规的禁止性规定，故应认定为无效。另，原审法院判决认定的违约金明显过高，我公司在一审期间已经提出请求予以适当减少，但原审法院未予采纳，请求二审法院按照公平原则和诚实信用原则，依法对协议约定的违约金予以减少。被上诉人郑文英答辩称：房屋拆迁安置补偿协议是双方真实意思的表示，属合法有效，呈信房产公司上诉称违约金过高的上诉理由不能成立，原审法院判决认定违约金数额并不违反法律规定，请求二审法院依法予以维持。本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。以上查明事实有拆迁安置协议、收条、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录为证。本院认为：郑文英与呈信房产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人真实意思的表示，双方是在平等、自愿的基础上协商订立的合同，故应属合法有效。对于呈信房产公司上诉认为其在签订协议时，没有取得有关行政机关批准文件及颁发的拆迁许可证，并据此为由主张合同无效的上诉请求，本院认为，虽然《城市房屋拆迁管理条例》作出了拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁的相关规定，但从条例的立法目的来看，该规定是国家为方便房屋拆迁管理部门对房屋拆迁市场的管理及为更好地保护被拆迁人利益而设置的，且该条例并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定，故关于拆迁单位取得房屋拆迁资格的前置约束的规定应属管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，属于管理性强制性规定，并不必然导致合同无效。故呈信房产公司以其与郑文英签订拆迁安置补偿协议时，没有取得有关行政机关批准文件及颁发的拆迁许可证为由，主张《房屋拆迁安置补偿协议》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。合法的合同受法律保护，当事人应全面履行各自的义务，合同双方行使权利、履行义务亦应遵循诚实信用原则。在郑文英已按协议履行相关义务之情形下，呈信房产公司拒绝履行相关协议，显然有违诚实信用原则，依照呈信房产公司与郑文英签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，呈信房产公司应当在2012年6月30日前向郑文英交付安置房屋，但呈信房产公司至今未履行其交付义务，故郑文英要求呈信房产公司按协议约定给付违约金的诉讼请求于法有据，原审法院综合衡量涉案合同的履行程度、当事人的过错、逾期利益等因素予以认定呈信房产公司因违约所承担的违约赔偿金数额并无不当，本院对此应予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9335元（呈信房产公司已预交），由上诉人呈信房产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎 剑审 判 员  王 宏代理审判员  黄淑梅二〇一六年三月二十二日书 记 员  崔益策