广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第683号原告（反诉被告）陈荣国，男，汉族，1983年8月14日出生，身份证住址深圳市南山区。原告（反诉被告）朱晓萍，女，汉族，1985年8月16日出生，身份证住址广东省丰顺县。两原告共同委托代理人凌玲，广东宝城律师事务所律师。两原告共同委托代理人刘忠，广东宝城律师事务所律师。被告（反诉原告）廖铁军，男，汉族，1975年9月9日出生，身份证住址深圳市福田区。委托代理人杜大鹏，广东诚公律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码71527988-5。负责人吴军强。原告陈荣国、朱晓萍诉被告廖铁军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈荣国及其与原告朱晓萍的共同委托代理人刘忠，被告廖铁军的委托代理人杜大鹏到庭参加了诉讼。第三人世华地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月15日，两原告和被告签订《房地产买卖合同》，双方约定被告将其所有的深圳市宝安区观澜街道环观南路招商观园3栋13A号房屋出售给原告，出售价款为1500000元，其中定金为人民币30000元整。合同签订后，两原告向被告支付了定金30000元整。被告收取定金后，拒绝按照《房地产买卖合同》履行义务，存在诸多根本违约行为，具体如下：1、两原告和被告于2015年3月15日签订《房地产买卖合同》后，在两原告和中介多次要求与被告办理首期款资金监管手续时，被告多次以出差、出国等理由要求延期办理资金监管手续；2、被告于2015年3月30日以短信方式，通知担保公司工作人员停止办理涉案房屋的赎楼和过户等手续，违反了《房地产买卖合同》第四条第3款中的“卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约”的规定；3、两原告和被告于2015年4月6日协商履行《房地产买卖合同》时，被告明确告知两原告，由于财政部和国家税务总局发出的“个人卖房营业税免征年限由五年改为两年”的新政策，导致所谓房地产市场波动，房价将大幅度上涨，被告明确表示拒绝按照2015年3月15日签订的《房地产买卖合同》履行合同，被告的行为违反了《房地产买卖合同》第十四条“本合同履行过程中，如因国家或地方政策调整，对本合同约定的（含首期款金额、能否贷款、贷款金额、税费等）产生影响的，买卖双方应严格按照国家或地方的新规定履行相应的义务，不得以此为由要求解除或拒绝履行合同，否则视为根本违约”的规定，被告拒绝履行合同的行为属于根本违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除两原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、判决被告立即向两原告返还定金30000元；3、判决被告立即向两原告支付违约金30万元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告答辩并反诉称，在涉案合同履行过程中，两原告存在根本违约的情况，具体理由如下：1、两原告未向银行申请贷款，以支付首期房款以外的购房款，原告应在2015年3月15日至2015年3月18日期间向银行提交按揭贷款申请及相关资料，但两原告没有向银行申请；2、两原告未向银行申请首期房款的监管以支付首期房款，被告在合同约定的期限内办理了公证授权委托，并及时通知了两原告和第三人，两原告应于2015年3月15日至2015年3月25日期间办理首期房款的资金监管以完成合同约定的付清首期房款的义务，两原告在上述期间内并未通知被告办理资金监管手续，两原告并未提供存款证明，实际上，原告并未在合同约定应支付首期房款的期限内积极筹付首期房款，更没有履行涉案房地产买卖合同的诚意，依据银行办理贷款的一般惯例及交易习惯，在原告银行账户内必须有足够的资金，银行才会同意办理资金监管；3、根据《房地产买卖合同》第20条之约定“经双方协商，卖方房产是A与D户型，一定要一起办理过户手续”，事实上A户型买家不仅未申请银行按揭贷款，也未办理银行基金���管，据此，一起办理过户手续也不可能。由于两原告根本违约，涉案合同早已因原告的根本违约行为而解除。关于“卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为违约”的条款系第三人出具的合同中的格式条款，排除了卖方的主要权利，为遵循公平原则，属于无效条款。退一步讲，即使被告构成违约，两原告主张的违约金亦过高，请法院予以调整。由于原告构成违约，被告向法庭提出反诉，请求法院判令：1、解除两原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告没收两原告支付的定金30000元；3、判令两原告支付违约金60000元；4、本案诉讼费用由两原告承担。第三人世华地产未到庭，但提交书面答辩状称第三人履行了居间义务，应当收取相应的佣金，且本案是两原告与被告之间的纠纷，第三人不承担相应责任。���于交易情况，做如下说明：2015年3月15日在第三人居间下，两原告与被告经磋商后签订了涉案房产的买卖合同（合同编号为8202981），合同约定转让价为1500000元，定金为3万元，买方应于签署合同之日起10日内支付首期房款为420000元，并于首期款监管之日起三日内提交按揭款申请及相关材料；卖方委托担保公司担保融资赎楼、过户等手续。合同签订当天原告陈荣国、朱晓萍支付被告定金3万元。签订合同之后几天，被告出具了公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续，致电询问并要求尽早去做资金监管，否则就等他出差回来之后才能做，而原告方资金尚未准备好，就没有及时办理资金监管，等被告出差回来后，原告方要求被告配合办理资金监管，被告方拒绝配合办理，并与2015年3月30日短信通知担保公司要求停止办理赎楼手续，后经我司多次协商，被告方仍拒绝履行合同义务。经审理查明，2015年3月15日，原告陈荣国、朱晓萍（买方）与被告廖铁军（卖方）经第三人世华地产居间服务签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区观澜街道环观南路招商观园3栋13A（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价1500000元；定金30000元于合同签订时支付；买方应于签署合同之日起十日（含当日）内付清首期房款约42万元（不含已付定金）（首期款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须依银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日起之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费，不得延误，领取房地产证当日（如评估报告需要送审的，则办理抵押登记手续的时间为领取房地产证且送审报告通过后两个工作日内，买卖双方均需配合办理送审手续，如因送审报告未获批准导致买方申请按揭银行无法贷出预先承诺的款项，则买方应在十五日内补足银行未能贷出的款项）买方须及时与居间���、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，买方须于签署本合同之日起十日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资��清银行贷款，注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；涉及房屋买卖的所有税费由买方承担；交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日；合同履行过程中，如因国家或地方政策调整，对本合同约定（含首期款金额、能否贷款、贷款金额、税费等）产生影响的，买卖双方应严格按国家或地方的新规定履行义务，不得以此为由要求解除或拒绝履行合同，否则视为根本违约；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已经支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方与其履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同双方此前在谈判中的声称、理解、口头承诺及协议内容，如有与本合同不一致的，以本合同为准。合同备注条款约定：经双方协商，卖方房产是A与D户型，一定要一起办理过户手续，如因买方某一方原因导致办理过户手续不成功（此合同无效，业主无任何责任，定金双倍退还（解除合同七天内）赠送入户花园归A户型拥有。合同签订后，原告陈荣国、朱晓萍支付了定金30000元，被告廖铁军出具了收款收据。2015年3月19日，被告廖铁军出具了公证委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司等5人代为办理赎楼、过户等手续。2015年3月30日，被告廖铁军通过短信方式通知其受委托人中止办理过户手续，并于2015年4月14日出具收据，收回了公证委托书。2015年4月11日，第三人的员工雷某出具证明称：“两原告在合同约定的10天应付首期款的时间以及之后的时间内，均多次主动要求去银行办理首期款资金监管手续，但经本人多次与业主廖铁军沟通，廖铁军称要出国，暂时无法办理首期款资金监管手续，并要求延期办理资金监管手续；廖铁军回国后，在本人与廖铁军多次沟通过程中，廖铁军本人多次要求陈荣国和朱晓萍延期办理首期款资金监管手续”。2015年4月9日，被告廖铁军向原告陈荣国发送短信称因两原告没有按时支付首期款并���理按揭手续构成违约，被告通知两原告解除合同。2015年4月13日，被告廖铁军向原告陈国荣、朱晓萍出具合同解除声明称，由于原告方没有按时支付首期款并办理按揭申请手续已构成违约，故被告廖铁军声明解除合同。2015年4月16日，原告拒收上述声明。2015年6月10日，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司做出评估报告称，截止2015年4月29日，涉案房产评估总价为1835204元。以上事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、房产证、手机短信截屏、公证授权委托书、合同解除声明、快递单、证人证言、电话录音、收据、评估报告等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告陈荣国、朱晓萍与被告廖铁军签订的《房地产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金、被告在合同约定的时间内办理了公证授权委托。在合同约定的期限内，被告屡次拖延，拒绝配合办理首期款监管、按揭贷款申请等手续，且在2015年3月30日明确表示要求暂停过户手续，并于2015年4月14日收回了公证授权委托书，构成根本违约。被告抗辩称，其并没有拖延和拒不配合办理资金监管、按揭贷款申请等手续，系因两原告没有筹够首期款而未办理上述手续，但没有提交证据予以证实。在原告提交了短信截屏、证人证言、电话录音等初步证据证明被告以出国为理由拒不配合两原告���理上述手续后，被告要反驳原告的主张，应当提交相反的证据予以证实自己的主张，现被告没有提交证据证实原告因资金不足导致没有按照合同约定支付首期款，应当承担举证不能的不利后果。故本院依照两原告及第三人的陈述认定案件事实，被告存在拒不配合两原告办理资金监管、按揭贷款申请等手续。至于被告主张第三人的员工雷某的证言，因第三人收取了两原告支付的佣金，与两原告存在利害关系，不能被作为证据使用的主张，本院认为，第三人作为居间方，收取佣金系正常的居间服务合同关系，不能就此认定第三人与两原告之间存在利害关系，且证人雷某的证言亦与原告提交的短信截屏、电话录音等证据相互印证，故被告提出的证人雷某的证言不能采信的主张，本院不予支持。另被告于2015年4月14日收回公证委托书的行为，亦违反了合同约定，构成根本违���。被告主张《房地产买卖合同》中对“卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约”的约定系格式条款，应当认定无效。本院认为，上述条款虽然是《房地产买卖合同》中预先印刷的条款，但原被告依然可以在签订合同时在备注栏对上述条款进行变更。现原被告并没有在备注来对上述条款进行任何的修改和变更，应当视为该条款系原被告真实的意思表示。且涉案合同系居间方提供给原被告双方的买卖合同，并非单独的居间合同，第三人作为居间人并不是涉案合同的合同主体，故不存在第三人提供格式条款的可能。被告的抗辩不能成立，本院对被告提出的合同中约定的“卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约”的条款无效的主张，本院不予支持。被告在原告没有��约的前提下，擅自通知担保公司中止过户，并收回公证委托书的行为，构成根本违约。综上，被告构成根本违约，两原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。有关合同的解除。由于在合同履行过程中，被告的拒不配合两原告办理资金监管手续并收回公证委托书的行为构成根本违约。两原告有权解除涉案合同。结合本案起诉状副本的送达时间，本院确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》于2015年5月13日解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付被告定金30000元，事实清楚，被告应当返还。对于原告提出的被告返还定金30000元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任，由于被告廖铁军在不予配合两原告办理资金监管和按揭贷款申请等手续，且擅自收回公证委托书，构成根本违约的情况下，���过发短信及通知的形式，明确表示不予继续履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。两原告有权依照合同约定，要求被告支付转让成交价20%的违约金。原告为证实其损失，委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房产的价值进行了评估，评估结果显示截至2015年4月29日，涉案房产市值1835204元，比合同约定的转让成交价150万元增值了335204元。被告对两原告提交的评估报告存在异议，认为该评估报告系两原告单方委托作出的，并没有征得被告的同意，且该评估公司在勘察涉案房产时并没有进入到房屋内部，评估价值有所偏差，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，上述评估报告系有资质的评估公司在充分考虑市场因素的前提下做出的，尽管没有进入到房屋内部，但在评估过程中亦充分考虑了上述风险，故该评估报告可以作为涉案房产市场价值的参考。另由于被告恶意违约，考虑到违约金具有补偿性和惩罚性的的双重性质，本院认为原告主张的违约不存在过高的情况，对原告主张被告支付违约金30万元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告的反诉，因被告违反合同约定构成根本违约，且两原告在合同履行过程中没有违反合同约定，故被告无权解除涉案合同。关于被告提出的合同约定A与D户型房产应同时过户，现D户型房产因买卖双方产生争议而不能过户，故涉案房产过户的条件不再成就，涉案合同实际无法履行的过错不在被告方的主张。本院认为被告违反合同约定在先，过户条件不成就在后，涉案合同不能继续履行系因被告的违约行为造成的，应当由被告承担相应的违约责任。故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十���、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈荣国、朱晓萍与被告廖铁军签订的《房地产买卖合同》于2015年5月13日解除；二、被告廖铁军于本判决生效之日起三日内向原告陈荣国、朱晓萍返还定金30000元；三、被告廖铁军于本判决生效之日起三日内向原告陈荣国、朱晓萍支付违约金300000元；四、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3125元，保全费2170元，由被告廖铁军负担，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内���本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 范    藜二〇一六年三月十日书记员 江  伟  娣书记员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的��可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十���条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第14页共15页