河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民四终字第1269号上诉人（原审被告）：袁波，个体工商户。委托代理人：王浩然，遵化市民心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李敬锋，农民。委托代理人：徐立增，河北力公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张春辉，农民。被上诉人（原审第三人）：朱大明，农民。上诉人袁波因与被上诉人李敬峰、张春辉、朱大明房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2014）遵民重初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告李敬锋原系遵化市热电服务有限公司职员，被告张春辉原系遵化市热电服务有限公司法定代表人。遵化市热电服务有限公司因未参加1997年度企业年检，于1998年9月16日被遵化市工商行政管理局吊销营业执照。2001年2月23日，遵化市热电服务有限公司申请将遵化市文慧路8号房屋所有权登记在公司名下。现该房产已被张春辉卖予第三人朱大明，别那个办理了过户手续。2009年5月27日，袁波以朱大明为被告向本院提起诉讼，袁波诉称：原遵化市城关文慧路8号院房主张春辉因资金紧张借袁波230万元人民币，当时用文慧路8号作为抵押。2008年5月30日，张春辉将文慧路8号院以880万元转让给朱大明，朱大明已将650万元交给张春辉，张春辉下欠的230万元由朱大明支付给袁波。2010年3月12日，本院作出（2009）遵民初字第1115号民事判决，认定朱大明与袁波签订的《房地产转让合同书》日期非2007年5月30日，而是2008年5月30日，袁波与朱大明之间的是民间借贷关系；判令：一、限被告朱大明于本判决生效后30日内给付原告袁波230万元及利息（按月息2分自2008年10月1日起计息至付清之日止）。二、本案鉴定费6000元及实际支出的交通费1005元由被告朱大明承担。朱大明不服，向唐山市中级人民法院上诉，2010年7月30日，唐山市中级人民法院作出（2010）唐民三终字第426号民事判决，维持原判。2009年，朱大明以袁波、张春辉为被告，向唐山市中级人民法院提起诉讼，朱大明诉称：其与张春辉、袁波分别于2008年5月30日和2008年6月8日签订了两份房地产转让合同，合同约定二人将坐落于遵化市文慧路8号的房产卖给朱大明，同时，院内的所有财产归朱大明所有，总价款为880万元。合同还特别约定：如有第三人主张该房地产权利的全部和部分，责任由卖方负责。任何一方违约，追究法律责任。同时承担违约罚款金额50%。但在房屋交易后，由于二人未能履行实际合同中约定的义务，导致邢庄子村委会和三号楼的居民李敬锋、乔连宝均分别对土地和房屋产权提出主张，李敬锋、乔连宝拒绝搬出，村委会也不让朱大明施工，导致朱大明蒙受重大经济损失。另，袁波以办理房屋土地的过户手续为由，向朱大明索要了人民币75万元，但至今未向原告提供房屋土地交易契税票据。而且袁波让其他人拉走钢管16根，开走价值5万元的丰田轿车一辆。袁波、张春辉二人故意隐瞒房地产存在重大瑕疵的事实，违反了诚实信用的原则，给原告造成重大经济损失，应当承担违约责任。唐山市中级人民法院作出（2009）唐民初字第182号民事判决，认定张春辉、袁波未按合同、协议约定的内容全面履行自己的义务，在实际履行中乔连宝、李敬锋主张房屋部分产权，现尚未搬出，张春辉、袁波未按照约定将房屋全部交付给朱大明构成违约，判令：一、被告张春辉、袁波于本判决生效后十五日内支付给原告朱大明违约金440万元，二被告张春辉、袁波互负连带责任；二、被告袁波于本判决生效后十五日内返还为原告朱大明办理房产、土地过户费剩余的款项450000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。袁波不服，向河北省高级人民法院提出上诉，2011年4月6日，河北省高级人民法院作出（2010）冀民一终字第137号民事判决，亦认定由于在履行房屋买卖合同中出现了乔连宝、李敬锋主张房屋部分产权的情况以及遵化市西三里乡北邢庄子村委会主张土地补偿费的情况，致使合同未能全面履行，合同权利未能完整地实现，给朱大明造成一定的损失，应当由张春辉、袁波承担责任，判令：一、维持唐山市中级人民法院（2009）唐民初字第182号民事判决第二、第三项；二、变更该判决第一项为：张春辉、袁波于判决生效十五日内支付给朱大明违约金325万元，张春辉与袁波承担连带责任。2011年7月12日，袁波向最高人民法院申请再审。2011年8月12日，最高人民法院出具（2011）民申字第1133号受理通知书。2011年9月20日，最高人民法院作出（2011）民申字第1133号民事裁定书，指令河北省高级人民法院再审。2012年6月18日，河北省高级人民法院作出（2012）冀民再终字第2号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2010）冀民一终字第137号民事判决及唐山市中级人民法院（2009）唐民初字第182号民事判决；二、本案发回唐山市中级人民法院重审。唐山市中级人民法院于2014年5月5日作出（2012）唐民重字第8号民事判决书，判决：一、由张春辉给付朱大明违约金130万元；二、由袁波返还朱大明办理房地产过户费的剩余款项473500元；三、驳回朱大明其他诉讼请求。2012年12月15日，甲方朱大明与乙方乔连宝签订协议，主要内容为：“2008年5月30日，张春辉将遵化市文慧路8号房产一处卖给乙方，后张春辉又将上述房产抵账给袁波，袁波于2008年6月8日将上述房产卖给甲方（当时甲方不知乙方已经购买了上述房产），买卖协议中约定：买方付清650万元后当天入住，卖方当天搬出此院，买方入住后，如有第三人主张该房地产权利和部分权利，责任由卖方负责。2008年6月12日将土地使用证变更为朱大明，土地证号为：遵国用（2008）第3**号。2008年9月11日将房产证变更为朱大明所有。因朱大明买房后增建该房，故此在2010年10月28日办理了房产证，由2626平米增至4266平米，证号为：遵化房权证遵镇字第××号。张春辉、袁波将上述房产分别先后卖给甲乙双方行为，对甲乙双方均构成违约，并造成甲乙双方发生纠纷，甲乙双方在西三里派出所主持调解下，自愿达成以下协议：一、由朱大明支付给乔连宝房款及补偿金50万元，然后由朱大明从袁波的风险金扣除此款。二、甲方先将此款交给派出所，待乔连宝先搬出此院后，再由派出所将此款支付给乙方。三、甲方支付上述款项后乙方保证乙方及其家属等任何人不得以任何理由再追究甲方及甲方家属等任何责任，不得再向任何机关部门主张任何权利，甲方付款后乙方保证甲方及甲方家属等不受乙方任何责任的追究。如果甲方付款后乙方及乙方家属再追究甲方及甲方家属责任，则此协议作废，乙方立即退回甲方50万元，乙方占款期间按照房款总额的日千分之三向甲方赔偿损失，直至乙方退清房款和付清全部损失日止。四、甲方付款后，关于乙方对上述房产的所有权利全部转移给乙方（包括但不限于房产所有权、所有债权、追究张春辉和袁波违约责任的权利等全部权利）。五、本协议为不可撤销协议，甲乙双方必须遵守以上条款，不得以任何理由予以反悔”。审理中，原告李敬锋申请对其主张的房产土地进行价格评估。经唐山市中级人民法院委托，唐山中信德房地产评估咨询有限公司于2011年1月19日出具唐中信德房估（2011）司字第002号房产价值估价报告及唐山-中信德-土估（2011）司字第002-t号土地估价报告，估价结果：房产价格为16.77万元人民币，房产评估单价为1150.2元／平方米；评估土地面积为243.7平方米，评估土地单价为861.9元／平方米，评估土地总价为21万元。原告为此支付评估费4000元。李敬锋对评估结果不服，于2011年3月1日申请重新鉴定。经河北省高级人民法院委托，河北金盛德房地产估价有限公司于2011年10月25日出具冀金盛德（2011）（估）字第10019号房地产估价报告及（2011）（估）字第097号土地估价报告，估价结果：房产单价为1508元／平方米人民币（大写：每平方米壹仟伍佰零捌元整），房产总价值为21.99万元人民币（大写：贰拾壹万玖仟玖佰元整）；评估土地面积为243.7平方米，单位面积地价为1008元／平方米，评估土地总地价为24.56万元。原告为此支付评估费11310元。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”和《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告李敬锋与被告张春辉经协商后达成了口头买卖房屋协议，且原告李敬峰分三次交付了购房款5万元，故该房产买卖合同成立。被告张春辉将房屋交付原告李敬峰后，原告李敬峰虽自1997年就占有并使用所诉争的房产，但未办理房产登记手续，故该房产所有权未发生转移，被告张春辉将包括原告李敬锋购买并占有的房屋一并卖给第三人朱大明，且已经办理了房产登记手续，原告李敬锋虽然购买该房产在先，但是该房产已经登记在第三人朱大明的名下，故原告李敬峰不能再取得该房产的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第七条关于“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”之规定和《中华人民共和国侵权责任法》第六条关于“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”、第八条关于“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”之规定，被告张春辉将争议房产出售给原告李敬锋后，又将该房产与其他房产一并出售给第三人朱大明，致使李敬锋不能取得该房屋所有权和行使其占有、使用、处分该房产的权利，侵害了原告李敬锋的合法权益，故被告张春辉应依法对原告李敬峰承担侵权责任。第三人朱大明作为该房产的买受人，袁波作为该买卖合同过户协助人，应当知道李敬峰已经占有并使用该房屋，且被告张春辉尚未与原告李敬锋就该房产进行妥善处理的情况下，仍然与第三人朱大明签订房屋买卖合同，将由原告李敬锋购买并占有的房屋一并出售给第三人朱大明，并办理了房屋登记，致使李敬锋不能取得购买房屋的所有权和行使其应有的权利，共同侵害了原告李敬锋的合法权益，故被告张春辉、袁波与第三人朱大明依法应当对李敬峰承担连带赔偿责任。经河北金盛德房地产估价有限公司重新评估本案诉争的房产及土地价值为46.55万元，因原告不能在取得该房产的所有权，故被告张春辉、袁波与第三人朱大明应连带赔偿原告李敬峰重置房产的损失46.55万元，原告李敬峰应将所诉争的房产腾清后交付给第三人朱大明。为维护双方当事人的正当、合法权益，遂判决：一、由被告张春辉、袁波、第三人朱大明于本判决生效后十日内连带赔偿原告李敬锋重置房产损失465500元、评估费15310元，合计480810元。二、原告李敬锋将诉争的房产腾清后交付给第三人朱大明。三、驳回原告李敬峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用8800元，公告费1380元，合计10180元，由原告李敬峰负担300元，由被告张春辉、袁波、第三人朱大明连带负担9880元。判后，袁波不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、本案诉争房产登记在张春辉名下，因张春辉向上诉人借款230万元不能如期偿还，张春辉同意用该房产作为向上诉人借款的抵押担保物。为偿还上诉人的欠款，张春辉在报纸和电视上做售房广告，也让上诉人联系出售该房产。后经上诉人介绍，张春辉与朱大明达成该房产的买卖合同，张春辉委托上诉人代其与朱大明办理了房产过户手续。上诉人受张春辉委托实施的民事法律行为应由张春辉承担民事责任。2、上诉人与张春辉之间系民间借贷关系，张春辉向上诉人出示的房产证的权利人是其本人，故上诉人没有理由怀疑张春辉不是该房产的业主。张春辉从未告诉过上诉人该房产的部分产权出售给了李敬峰，上诉人亦不认识李敬峰，李敬峰亦未向上诉人说过其自张春辉处购房一事，故上诉人并不知李敬峰与张春辉之间存在房地产纠纷，一审判决上诉人与朱大明、张春辉承担对李敬峰的损失赔偿责任没有依据。3、上诉人与朱大明于2008年6月8日签订的转让协议只是为了朱大明临时贷款用，是无效合同，一审法院依据此合同判决上诉人承担连带责任没有依据。4、房地产交易的瑕疵责任应由房地产的产权人承担。综上，望二审法院依法改判。被上诉人李敬峰答辩称：本案中，李敬峰与张春辉之间系买卖关系，张春辉与朱大明之间系买卖关系，张春辉与上诉人之间系抵押、转让关系。张春辉与朱大明之间房产交易的标的物包含李敬峰的房产，而张春辉、上诉人、朱大明对于房产交易的标的物包含李敬峰房产都是明知的，故一审法院判决三人因侵权对李敬峰承担连带赔偿责任是合法有据的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明：朱大明诉张春辉、袁波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月5日作出（2012）唐民重字第8号民事判决后，朱大明和袁波均不服，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院于2015年12月14日作出（2014）冀民再终字第110号民事判决，在该判决中认定：“袁波通过涉案房产的买卖，亦获得相应的利益。朱大明已提交相关证据证实，在履行房屋买卖合同中，因第三人主张房屋的部分权利以及其他权利瑕疵，造成合同不能完全履行。袁波作为涉案房产的相关权利人，与张春辉共同构成违约，应各自承担相应的违约责任。按照协议约定，袁波应承担的违约责任可以适用朱大明与张春辉之间协议的约定。张春辉、袁波应按照650万元及230万元，各自承担50%的违约金”。本院二审查明的其它事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，被上诉人张春辉将遵化市城关文慧路8号院转让给被上诉人朱大明，转让价格为880万元。张春辉收取了朱大明的650万元房款，剩余230万元房款约定由朱大明给付上诉人袁波，以抵顶张春辉欠袁波的欠款。即袁波通过张春辉与朱大明的房产交易，取得了对朱大明230万元的债权，即获得了相应的利益。故上诉人称其仅是介绍张春辉与朱大明达成房屋买卖合同，并受张春辉委托办理房产过户手续，房产交易的瑕疵责任不应由其与张春辉、朱大明承担连带赔偿责任依据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8510元，由上诉人袁波负担。本判决为终审判决。审 判 长  苗会新代理审判员  高贺莉代理审判员  董媛媛二〇一六年三月十七日书 记 员  房善忠