吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0211民初105号原告：吉林建龙物业服务有限责任公司，住所：吉林市丰满区。法定代理人：马洪祥，该公司董事长。委托代理人：王金武，该公司员工。被告：孙丽萍，住吉林市丰满区。委托代理人：丛培楠，女，系被告孙丽萍女儿。原告吉林建龙物业服务有限责任公司（以下简称建龙公司）诉被告孙丽萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员马冰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建龙公司的委托代理人王金武、被告孙丽萍及其委托代理人丛培楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建龙公司诉称：2008年7月4日，孙丽萍购买了XX室（面积为148.66平方米），按照建龙公司与孙丽萍于2008年7月4日签订的《前期物业管理服务协议》及相关法律法规的规定，建龙公司一直依法对孙丽萍居住的小区实施规范的物业服务，履行了自己的服务义务。孙丽萍自2009年7月4日至2015年7月4日共拖欠应交纳的物业服务费14448元，违约金13672.17元，累计28120.17元。建龙公司每年曾多次以多种形式向孙丽萍催缴物业服务费，2015年11月11日再一次向其送达了以吉林市丰满区利民法律服务所名义下发的物业费追缴通知书，但其仍未交纳。综上，请求法院判令：1.孙丽萍给付建龙公司2009年7月4日至2015年7月4日物业服务费14448元（2009年7月4日至2012年7月4日5886元，2012年7月4日至2015年7月4日物业费8562元）；2.孙丽萍给付建龙公司2010年7月4日至2015年7月4日逾期交纳物业服务费违约金13672.17元；合计28120.17元。孙丽萍辩称：一、建龙公司要求孙丽萍支付的物业费部分已超过诉讼时效。建龙公司在本次起诉前从未向孙丽萍书面或口头主张过物业费的请求，孙丽萍也未收到过建龙公司或其委托的第三方要求孙丽萍支付物业费的信函，因此自2009年7月4日至2013年12月24日期间的物业费因建龙公司怠于向孙丽萍主张，因超过诉讼时效规定而不受法律保护。建龙公司没有起到和业主沟通的责任，造成孙丽萍利用工作时间解决建龙公司的失职问题。二、按照《前期物业管理服务协议》的规定，建龙公司负有维修、养护、管理和维护的义务，但在孙丽萍入住之初及此后数年，建龙公司并未积极主动全面履行相关维修和维护义务。1.擅自规定装修工人的装修时间，致使装修时间延长，成本增大，剥夺了业主对房屋24小时的使用权；2.孙丽萍身为顶层住户，入住时发现三个烟道棚顶有水迹，四个窗台下墙壁有水迹，建龙公司未维修并谎称已修复，让孙丽萍安心装修，结果有一个烟道导致每年棚顶漏水，而建龙公司处理方法居然是直接把烟囱口堵了一半敷衍了事，不仅影响烟道排烟还未解决漏水问题；3.入住时走廊没有感应灯，入户门没有门镜，向建龙公司反映后，半年后才安装；4.墙体冬天结水，顶棚角结水发霉，玻璃结水，严重时结冰，冬季北厨房平台电源早晨使用时电闸经常跳闸。建龙公司解释称孙丽萍用水多了，房屋密封太好了。孙丽萍不得不每天擦2-3次玻璃结水，由于天天上下凳子，孙丽萍右膝关节先是疼痛肿胀，时好时坏，现已发展为膝关节滑膜软骨瘤，并于近期进行手术；5.棚顶漏水导致墙体被浸泡，由于被浸泡部位为孙丽萍家的电视背景墙，而且墙体部位正为电源处，存在的隐患可想而知；铺设的地板被泡坏，不得不先后两次自行维修，但现在仍是被泡坏。经物业维修窗台下墙体2次无好转，始终渗水。致此怀疑建龙公司是否具有相应的工作能力；6.孙丽萍家居住的房屋楼顶造型冬天不定时出现钢铁撞击的声音，声音大小不等长短不一，夜间加重，午夜频发，有时响声如雷，并伴有楼体震动感。严重影响了孙丽萍家人的睡眠、工作和生活。而且由于震动造成墙体水泥及砖块的脱落对楼顶面防水和楼体的寿命带来损害。建龙公司强调自身无义务处理，但根据《物业管理条例》第二十八条，建龙公司承接工作时未查验出情况，属工作失职，不代表有推卸责任的理由，其维修费用问题应属建龙公司与建设单位之间处理，与业主无关；7.入户走廊踢脚线瓷砖脱落，经几次反映建龙公司不管不问2年有余，离孙丽萍家最近的安全通道窗户不给上窗户把手，而别的楼层安全通道都上了窗户把手，明显歧视顶层业主，造成不安全因素；楼顶巨大铁管不知道干什么用，突然有一天凌晨发出巨大的轰鸣声，根本无法睡觉不说，更吓的跑出去找物业。又有一天再次发生巨大的轰鸣声，老人自己在家，不知发生了什么意外情况，也无法忍受，不得不离开自己的家，事后建龙公司无人解释，更没有人道歉；物业服务不到位，没有主动服务意识；8.物业费涨价只考虑多数业主通过，对部分业主房子出现的问题视而不见，更不管你同意与否，剥夺业主发言权、民主权，属于强行涨价。而从入住后从未见过业主委员会，也从未有发言权。业主多次要求见物业负责人，都没有回应，根本不知道与业主沟通；9.入住当年冬季发现客厅有一块玻璃透气，但建龙公司以种种理由拒绝维修；10.建龙公司至今为止仍按照入住时房屋面积148.66平方米收物业费，而不按测绘后的房票面积148.4平方米收取物业费。建龙公司未尽到上述服务义务，应相应减收或免收物业费及赔偿答辩人的损失。三、关于燃气初装费的退还，业主在2016年才知道此事，建龙公司擅自扣押了此项财款。虽然孙丽萍现根本不知道具体金额，但其属个人财产，建龙公司严重侵犯了业主的权利。四、建龙公司主张的违约金过高，不应得到法律支持，开庭前，孙丽萍曾接到律师的文件，其上面写的金额为70582.57元，让孙丽萍及家人倍感受到了敲诈和威胁。五、噪音对人的危害众所周知，孙丽萍的婆婆因楼顶的噪音夜不能寐或常常睡眠中被惊醒引发心动过速频繁导致心功能不全，于2010年在中国医大手术治疗。六、孙丽萍平均每年冬季四个月以上要擦玻璃结水，由于夜间玻璃结水严重，每晚要擦3次，给孙丽萍增加了额外的夜间家务工作，如果不擦水将流到地面，有时没回家没擦玻璃，地板因此被泡坏。故要求建龙公司赔偿孙丽萍婆婆的心脏病手术费33358.57元，赔偿或修复地板和电视背景墙并解决墙壁结水、渗水烟道顶棚漏水问题。要求建龙公司解决楼顶噪音。解决玻璃结水问题。要求建龙公司返还扣押的燃气初装费。倘若未解决，业主也无权为其揪心又操心的无能服务买单。经审理查明：孙丽萍系XX小区的业主，于2008年7月4日办理的入住手续，建龙公司为该小区的物业管理公司。2008年7月4日建龙公司与业主孙丽萍签订了《前期物业管理服务协议》，约定建龙公司向孙丽萍所居住小区提供物业服务，小区业主向建龙公司交纳物业服务费每月每平方米1.1元。2012年期间该小区物业费上涨至每月每平方米1.6元。XX小区业主委员会与建龙公司签订《物业服务合同》约定由建龙公司向该小区提供物业服务，小区业主交纳物业服务费，高层住宅每月每平方米1.6元。孙丽萍居住的房屋建筑面积为148.4平方米，孙丽萍因房屋渗水、玻璃结水、楼顶造型有响声等原因未交纳2009年7月4日至2015年7月4日物业服务费。认定上述事实的证据有：前期物业管理服务协议、物业服务合同、业主收楼文件签收确认表、违反装修规定整改通知书、装修管理协议、装修承诺书、签约页、物业费用催缴通知单、物业费追缴通知书、照片、房屋产权证。根据建龙公司的诉讼请求与孙丽萍的答辩意见，归纳本案的争议焦点：建龙公司在提供物业服务过程中是否存在瑕疵；建龙公司主张的物业费及滞纳金是否有事实与法律依据，应否予以支持。本院认为：关于诉讼时效，孙丽萍抗辩建龙公司从未向其书面或口头主张过物业费，本院认为虽然对于追索物业服务费案件的诉讼时效的适用不宜过苛，但建龙公司理应在法律规定的诉讼时效内积极行使催缴权利，现建龙公司提交的物业费催缴单的催缴时间为2015年8月1日，建龙公司虽主张其每年都通过电话、张贴物业费催缴单的方式向孙丽萍催要物业费，但并未提交其他证据予以证明，且孙丽萍对此不予认可，因此由建龙公司承担举证不能的法律后果，故对建龙公司要求孙丽萍交纳2009年7月4日至2013年7月31日期间的物业费的主张不予支持。本院认为孙丽萍应向建龙公司交纳2013年8月1日至2015年7月4日的物业服务费。孙丽萍抗辩称建龙物业擅自规定装修工人的装修时间，剥夺业主房屋使用权，建龙物业主张规定装修时间是为了避免装修声音影响其他入住业主的休息，因孙丽萍与建龙公司签订的《装修管理协议》中明确约定了装修时间，既对双方产生约束力，且其不能成为孙丽萍不交纳2013年8月1日之后物业费的理由，故对孙丽萍的该项抗辩不予采信；孙丽萍抗辩房屋渗水、玻璃结水、顶棚角结水发霉、入住时有一块玻璃透气，并提交了照片，但其照片拍摄时间是在2016年，且上述问题系房屋质量问题，因商品房买卖合同和物业服务合同是两种法律关系，房屋开发单位与物业服务企业是相互独立的民事主体，因本案审理的是物业服务合同法律关系，故上述问题不属于本案的审理范围；孙丽萍辩称入住半年后才安装的走廊感应灯及入户门门镜，但其未提供证据予以证明，且其不是不交纳2013年8月1日后物业服务费的理由，故本院不予采信；孙丽萍抗辩称楼顶造型冬天时发出响声，影响家人的睡眠与工作，对于楼顶造型是否发出响声造成噪音污染，达到污染标准，是否给孙丽萍造成侵权，因与本案不属同一法律关系，在此不做判定，对于孙丽萍要求建龙公司赔偿孙丽萍婆婆因噪音引发心脏病的部分医疗费，因孙丽萍婆婆不是本案当事人，且侵权损害赔偿与本案不属于同一法律关系，可由受害人向侵权人另案主张；孙丽萍抗辩要求建龙公司返还扣押的燃气初装费，因燃气初装费不属于本案审理物业费范畴，孙丽萍可与建龙公司协商解决，解决不成时，孙丽萍可另案主张；孙丽萍抗辩离孙丽萍家最近的安全通道窗户没有把手，造成不安全因素，建龙公司称窗户是封住的，另孙丽萍抗辩走廊踢脚线瓷砖脱落，建龙公司怠于修复，本院认为上述抗辩不足以成为孙丽萍拒交或少交物业费的理由，故孙丽萍应向建龙公司给付物业服务费5491.98元（1.6元/月/每平方米×148.4平方米×23.13月）。关于违约金，因建龙公司与孙丽萍确因房屋渗水等问题发生争议，故对建龙公司要求孙丽萍承担违约金的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙丽萍于本判决生效之日起五日内向原告吉林建龙物业服务有限责任公司给付物业服务费5491.98元；二、驳回原告吉林建龙物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费503元，减半收取251.5元，由原告吉林建龙物业服务有限责任公司承担201.5元，被告孙丽萍承担50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 马 冰二〇一六年三月十一日书记员 姜文智