重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝高法民提字第00068号原审上诉人（一审原告）：郭建华。委托代理人：何祖刚。原审被上诉人（一审被告）：重庆丰源房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区美专校街66号（鑫隆达大厦）A座15-5#。法定代表人：章清海，董事长。委托代理人：方永，重庆龙行律师事务所律师。委托代理人：邱明哲，重庆龙行律师事务所律师。原审上诉人郭建华与原审被上诉人重庆丰源房地产开发有限公司（简称丰源公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2012年12月19日作出（2012）渝五中法民终字第04421号民事判决，已经发生法律效力。本院于2015年2月26日作出（2015）渝高法民监字第00001号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人郭建华及其委托代理人何祖刚，原审被上诉人丰源公司的委托代理人方永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年5月11日，一审原告郭建华向重庆市渝中区人民法院提起诉讼称：郭建华与丰源公司于2008年4月28日签订《重庆市商品房买卖合同》后，按约支付了全部购房款，但丰源公司未按约为郭建华办理房屋权属登记。丰源公司的行为已构成违约，应当依法承担逾期办证违约责任，请求判令丰源公司向郭建华支付从2008年12月1日起至2009年8月11日止的逾期办证违约金5824元（以购房款164480元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计付）。一审被告丰源公司辩称，丰源公司在合同约定的办证期限内已经履行了办证义务，不应当承担逾期办证责任。郭建华的诉讼请求已经超过了诉讼时效，不应得到主张。请求驳回郭建华的诉讼请求。重庆市渝中区人民法院一审查明，2005年1月4日，重庆现代家庭服务公司（简称现代公司，甲方）与丰源公司（乙方）签订《联合建房协议书》，约定：甲、乙双方拟合作建设重庆市经济技术开发区鸳鸯组团D58、D59号约111亩地块，乙方负责开发建设，保证建设的房屋满足甲方需要后，乙方再处理存量房；双方确认以乙方名义在重庆市经济开发区国土部门报建征地手续，公开竞争取得土地使用权，所需土地费用均由甲方出资，并保管土地使用权证（乙方在办理预售房许可证和业主产权证等有关手续时，甲方为乙方提供方便），甲方具有对该宗土地绝对支配权；甲方负责筹集购买土地所需款项和需求用房的建设资金，乙方负责存量房建设资金；甲方按建设进度付款给乙方；甲乙双方共同确定在重庆某银行设立乙方“资金专户”，由甲、乙双方共同签章预留银行印鉴，甲方监督乙方资金使用情况，乙方按照政策规定为甲方购房户办理银行按揭；取得《国土使用权证书》和规划设计方案经有关部门批准后，乙方不得改变土地用途及转包该工程；甲方对总体规划、房屋设计、户型设计、小区建设、房屋价格、开发周期等具体事宜提出主导意见，经双方认可后，签署补充执行协议；甲方原则上按建筑总面积平均每平方米不超过1360元价格支付给乙方费用，此价格不包括征地费、土地出让金及住户应交的大修基金、水电气、电视、网络进户费和国家规定的购房户应付的税费；双方还对其他权利义务进行了约定。2006年7月8日，现代公司（甲方）与丰源公司（乙方）签订《补充协议书》，载明：甲方受1162户的共同委托，于2005年1月4日与乙方签订了《联合建房协议书》，甲方1162户职工所需的1162套住宅房屋，明确在1-12幢楼中选定，属甲方所有，乙方代建，乙方无处置权；甲方所需的1162套住宅房屋，按照建筑面积每平方米1800元包干（不含楼层价差），楼层价差从第八层1800元／平方米起，每上升一层增加10元／平方米，每下降一层减少10元／平方米，其包干内容满足设计方案、主体施工图和交房标准；公共建筑的建设费用和设施设备费用等，由甲乙双方共同投资，进入公摊面积，产权归甲乙双方所代表的业主共同所有，利益由业主共享；甲方所属职工应承担房屋办理权属证书登记手续费及业主接房时按规定交纳的费用；本工程工期为至本《补充协议》签订之日起，480日之内完工，如遇不可抗力事件等因素，工期顺延；乙方获得有关部门的综合验收后，甲方应在约定的时间内支付完工程余款，并在30个工作日内组织协调督促联建户办理完成交接房工作；根据《联合建房协议》中按建房进度拨款的约定，建设费用甲方应按乙方提供的进度用款的明细提前筹集到位，并按照工程进度拨付给乙方，乙方必须保证资金专款专用，不得拖欠施工单位工程用款；乙方未按期交房的，每迟延一天应当支付违约金1000元；如本补充协议条款内容与《联合建房协议书》有冲突之处，以本补充协议为准。2008年3月10日，现代公司、重庆市五部门联合建房办公室（简称联建办，甲方）与丰源公司（乙方）签订《联合建房补充协议书（二）》，载明：为了进一步明确市级五部门职工联合建房事宜，就“丰源丽景”项目委托现代公司代表市人口计生委、市人事局、市编委办、市社科院、市监狱管理局五部门1162户与丰源公司在已签订的《联合建房协议书》及《补充协议》的基础上为进一步明确“丰源丽景”小区的有关权益、工程进度、规划设计、建设资金和交房时间，经双方共同协商，达成如下补充条款：一、联建办为五部门1162户业主的全权代理人，代表1162户业主，统一对“丰源丽景”1-12栋楼的建设进度、规划设计、工程质量等事项派专人行使监督和管理；二、联建办与1162户职工签订“委托建房借款协议书”，统一按计划收取预缴建设资金，联建办统一按照工程进度拨付乙方工程进度款；三、按照联建办及其部分业主的强烈要求，对13号楼的规划设计方案和中庭绿化景观工程的设计方案进行调整，以及中庭绿化景观的施工单位重新招标等因素，工程工期作适当延长，即交房时间由原来的2008年3月31日延长至2008年9月底前，乙方不得延期。2008年4月28日，联建办向郭建华出具《重庆“丰源丽景”联建房结算单及签约专用票据》，该单记载郭建华的身份情况、所属单位、已确定的房号、已缴纳房款等信息。同日，郭建华（乙方）凭该单据与丰源公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（纸质合同），约定：乙方购买甲方位于重庆市北部新区经开园鸳鸯街道D58、D59号地块“丰源丽景”11栋1单元11-6号房屋（套内面积78.21平方米，建筑面积89.88平方米），套内单价2103.06元／平方米，成交金额164480元，乙方于2008年4月28日支付房款全款164480元；甲方应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；该合同第十五条“关于合同登记和产权登记的约定”中约定“在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》；办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理；如由单方办理的，另一方应予以无条件配合；如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。”双方同时还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，郭建华按约支付了全部购房款。2008年9月17日，丰源公司取得上述工程10、11、12栋楼的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2008年10月21日，丰源公司将房屋交付给了郭建华。此后，丰源公司于2008年10月29日向联建办发函，请联建办通知未签订合同的业主尽快签订合同，否则会影响其他业主办理产权证。2008年11月21日丰源公司向联建办、现代公司发出《关于“丰源丽景”小区1-12栋楼1162户业主后期办理房屋产权时间的说明》、2009年3月25日丰源公司向联建办、现代公司发出《关于“丰源丽景”工程项目有关事项的函》、2009年4月7日丰源公司向联建办、现代公司发出《关于“丰源丽景”部分业主需撤销网签合同的紧急函》、2009年4月29日丰源公司向联建办、现代公司发出《关于“丰源丽景”11户业主仍未到我公司去交易所撤销网签合同的告知函》、2009年5月22日丰源公司向联建办、现代公司发出《关于“丰源丽景”小区后期建设的函》、2009年6月30日丰源公司向联建办、现代公司发出《关于“丰源丽景”7户业主仍未到我公司去交易所撤销网签合同以及签订产权比例的告知函》，丰源公司在上述函件中强调大部分业主的网签购房合同是根据联建房结算单及签约专用票据的日期与资料录入，需要与业主完善纸质购房合同签订手续才能向交易所报件，从而办理“栋证”，其后才能办理“个证”。2009年3月30日，联建办召开了联席会，并形成了五部门建房联席会会议纪要，纪要载明尚有18户未签合同、有7户未签“三联单”，影响了已签合同业主的办理产权证工作。2009年5月6日，五部门建房联席会会议纪要记载，最后通知11户需撤销原申报直接签现房合同名单已发有关单位，请各单位再给予协助通知业主尽快去办理。联建办和各单位要强调如不能去办理导致出现的责任由业主自行负担。同时强调“开发商更应主动通知并采取必要措施催促，毕竟这11户已在开发商处办理过手续。”2009年4月17日，丰源公司向重庆市北部新区国土房管分局提交办理“丰源丽景”第11栋房屋初始登记的业务受理申请，同年4月22日，丰源公司取得“丰源丽景”第11栋房屋的《房地产权证》。2009年5月15日，丰源公司向重庆市北部新区国土房管分局提交为郭建华办理其所购房屋权属登记的申请。2009年8月11日，“丰源丽景”11栋1单元11-6号房屋权属登记办理至郭建华名下。一审审理中，丰源公司提交了一份郭建华出具的其委托丰源公司办理房屋权属登记的《委托书》，载明：委托人郭建华，委托代理人向莉萍、唐晶，委托人现全权委托上列委托代理人代办我单位在重庆北部新区鸳鸯北路16号11栋1单元11-6号房屋权属转移变更登记事宜。该《委托书》中由郭建华签名的上半部分并无落款时间，由丰源公司加盖公章的下半部分《证明书》则落款为2009年4月10日。而《委托书》与《证明书》是一张纸的上下两部分。丰源公司在庭审中称该《委托书》系郭建华于2009年4月10日出具的。郭建华在庭审中称其确实签过一份《委托书》，但不是丰源公司举示的这一份。法院告知郭建华在庭审后三日内就该《委托书》的真实性是否进行鉴定提交书面申请，但郭建华未在规定期限内提交鉴定申请，也未提交相关证据。另查明，2011年2月15日，郭建华以丰源公司为被告向一审法院提起诉讼，要求丰源公司支付逾期办证违约金，后于2011年3月30日撤回起诉。重庆市渝中区人民法院一审认为，本案的争议焦点为：1、迟延办证能否完全归责于丰源公司；2、郭建华的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。郭建华与丰源公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，郭建华已经按约向丰源公司支付了全部购房款，丰源公司也应按照合同第十五条的约定，在商品房交付使用后60日内为郭建华办理《房地产权证》。而丰源公司却迟至2009年5月15日才向房屋权属登记机关提交为郭建华办证的申请，丰源公司迟延办证的事实成立。关于迟延办证能否完全归责于丰源公司的问题。依据《重庆市商品房买卖合同》第十五条的约定，郭建华为丰源公司出具《委托书》，是丰源公司为郭建华提交办理《房地产权证》申请的前提条件。丰源公司举示了郭建华出具的《委托书》，虽然郭建华对该《委托书》的真实性有异议，但并未在规定时间内申请鉴定，也未提交相应证据，视为认可该《委托书》的真实性，故郭建华出具委托书的时间认定为2009年4月10日为妥。根据前述分析，因业主出具委托书迟延导致丰源公司办证迟延，故迟延办证的责任不能完全归责于丰源公司。郭建华出具委托书的时间为2009年4月10日，在此之前丰源公司不应当承担逾期办证的违约责任，故自2009年4月10日之后的第一个工作日（2009年4月11日、12日为法定休息日）即2009年4月13日起，丰源公司即应当为郭建华申请办理《房地产权证》，而丰源公司于2009年5月15日才向房屋权属登记机关提交为郭建华办证的申请并获受理，故丰源公司应承担2009年4月13日至2009年5月14日期间的逾期办证违约责任。由于丰源公司已经于2009年5月15日为郭建华提交了办证的申请并获受理，故丰源公司不应承担2009年5月15日至2009年8月11日期间的逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，合同约定逾期办证违约金按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率计付，故应对按日产生的债权分别适用诉讼时效。郭建华曾于2011年2月15日向一审法院提起诉讼，要求丰源公司支付逾期办证违约金，后又于2011年3月30日撤回起诉，应认定为诉讼时效于2011年2月15日中断，时效期间从2011年3月30日起重新计算，故郭建华的诉讼请求未超过诉讼时效，丰源公司的抗辩理由不能成立。综上，郭建华的诉讼请求部分成立，遂作出（2012）中区民初字第06197号民事判决：一、丰源公司于本判决生效后立即支付郭建华自2009年4月13日起至2009年5月14日止的逾期办证违约金，逾期办证违约金以164480元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付；二、驳回郭建华的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由丰源公司承担。郭建华不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉称：其已按照合同约定按期将办理房地产权证所需的所有资料提交给丰源公司，迟延办证的责任在丰源公司，要求依法改判，支持上诉人一审的全部诉讼请求。被上诉人丰源公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。重庆市第五中级人民法院二审查明的事实与一审相同。重庆市第五中级人民法院二审认为，本案争议的焦点问题是：迟延办证能否完全归责于丰源公司。依据双方签订的购房合同约定，郭建华为丰源公司出具办证所需的《委托书》，是丰源公司为郭建华提交办理《房地产权证》申请的前提条件。双方对该委托书出具的时间产生争议，根据证据规则的相关规定，应由郭建华承担证明提交《委托书》时间的举证责任。现郭建华无法证明提交《委托书》的时间，应承担举证不能的后果。故迟延办证的责任不能完全归责于丰源公司，一审法院对逾期办证违约金起止时间的认定并无不当。综上，一审法院的判决符合法律规定，依法应予以维持。遂判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由郭建华负担。原审上诉人郭建华在再审中称，双方当事人在《重庆市商品房买卖合同》中约定了丰源公司办理房地产权证的时间，丰源公司迟延办证构成违约，应当承担违约责任。我方履行了相关配合义务，无任何违约行为。请求撤销原二审判决，改判丰源公司支付自2008年12月1日起至2010年5月5日（扣除房管部门办证时间）止的逾期取得房地产权证违约金。原审被上诉人丰源公司在再审中称，郭建华的请求超出一审诉讼请求的部分不属本案审理范围。原生效判决正确，应予维持。本院再审查明，2009年5月15日，重庆市国土资源和房屋管理局北部新区经开园分局向丰源公司、郭建华出具的《业务受理通知书》载明：“……经审查，符合受理条件，我局决定受理。请于2009.08.12持本受理通知书、单位（个人）身份证明到我局办证大厅领取相关审批结果。”2010年5月5日，丰源公司向“丰源丽景小区业主”发出《通知（1）》。该通知第一项内容为：“一、‘丰源丽景’的‘公建公摊’费用没有结算完毕，鉴于部分业主的需要，2010年4月6日至2010年4月30日期间统一发放‘房地产权证’；逾期未领者，务必在2010年5月30日前，到售房部办理有关手续领取，请相互转告。”再审中，郭建华称其是2010年5月5日后领取的涉案房屋房地产权证书。本院再审查明的其他事实与二审一致。本院认为，再审中，当事人争议的焦点为：丰源公司向郭建华支付违约金的起止日期如何确定？在一审诉讼中，郭建华的诉讼请求为：判令丰源公司支付逾期办证违约金，其主张的时间段为2008年12月1日至2009年8月11日；再审中，郭建华请求为：判令丰源公司支付逾期取得房地产权证的违约金，相应时间段为2008年12月1日至2010年5月5日（扣除办证期间2009年5月15日至2009年8月11日）。因本案系再审案件，对当事人的诉讼请求应以其一审请求为限，故当事人超出一审诉讼请求的部分不属本案审理范围，对此部分请求不予评判。关于逾期办证违约金的起算日期问题。根据郭建华与丰源公司所签《重庆市商品房买卖合同》第十五条的约定，丰源公司应在商品房交付使用后60日内为郭建华办理《房地产权证》；丰源公司单方办理时，郭建华应无条件予以配合。因此，郭建华为丰源公司出具《委托书》，是丰源公司为郭建华提交办理《房地产权证》申请的前提条件。庭审中，当事人对委托书的出具时间存在争议，根据证据规则的相关规定，郭建华对委托书的出具时间问题应承担举证责任。诉讼中，郭建华未提交证据证明《委托书》的具体出具时间，故原一、二审综合本案情形，认定郭建华出具委托书的时间为2009年4月10日并无不当。据此，丰源公司应自2009年4月10日之后的第一个工作日（2009年4月11日、12日为法定休息日）即2009年4月13日起，为郭建华申请办理《房地产权证》，但丰源公司并未及时履行办证义务，故丰源公司承担逾期办证违约责任的起算日期为2009年4月13日。关于逾期办证违约金的截止日期问题。重庆市国土资源和房屋管理局北部新区经开园分局于2009年5月15日受理了丰源公司提出的为郭建华办理房地产权证的申请，并向丰源公司、郭建华发出了《业务受理通知书》，告知丰源公司、郭建华于2009年8月12日持该通知书及相关身份证明到办件大厅领取相关审批结果，故截止2009年5月15日，丰源公司已履行了为郭建华办理房地产权证的义务。因国土房管部门办证期间与丰源公司是否迟延履行办证义务无关，故丰源公司承担逾期办证违约责任的截止日期为2009年5月14日。综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：维持重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第04421号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  郭洪波审 判 员  李兴华代理审判员  谭继权二〇一六年三月二十一日书 记 员  牛明君