山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）沂民初字第2340号 原告（反诉被告）熊远国，男，汉族，农民，住沂水县。 委托代理人高洪锋，山东鼎衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）山东昌辰房地产开发有限公司，地址沂水县城沂蒙路南东区（以下简称昌辰公司）。 法定代表人王洪涛，该公司总经理。 委托代理人任永恒。 委托代理人彭英桀，山东成全律师事务所律师。 原告（反诉被告）熊远国诉被告（反诉原告）昌辰公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）熊远国及其委托代理人高洪峰、被告（反诉原告）昌辰公司委托代理人任永恒、彭英桀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊远国诉称，2013年7月22日，原、被告签订商品房屋租赁合同，原告按约定履行义务，但被告在签订合同过程中存在虚假宣传、隐瞒事实，并在签订合同后随意停水停电。被告的违约行为严重影响了原告的正常经营，给原告造成重大损失，致使合同目的无法实现。为此，原告于2015年6月22日向被告发出《解除租赁合同通知书》，与之解除合同，并要求其返还10000元履约保证金及异议期限，但被告未按照有关规定提出异议。为此，原告诉至法院，请求：一、依法解除原、被告所签商品房租赁合同；二、判决被告立即返还原告10000元履约保证金；三、诉讼费由被告承担。 被告昌辰公司辩称，原告所诉无任何事实和法律依据，原告履行合同的过程存在连续违约行为，根据合同约定，原告所交的一万元履约保证金不予退还，由于原告欠缴租赁费的严重违约行为，致使合同目的不能实现，且给被告造成第一年租赁费的损失，请求法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求，同时根据有关法律规定，被告依法提起反诉（见民事反诉状）。 反诉原告昌辰公司诉称，2013年7月22日，反诉原、被告签订商品房租赁合同。合同签订后，反诉原告认真履行了合同，但反诉被告严重违约，未交纳第三年租金，致使合同目的不能实现，反诉原告依法通知反诉被告与其解除合同，并提起反诉，请求法院：一、依法确认反诉原告于2015年7月3日送达给反诉被告《解除商品房租赁合同通知书》的效力；二、判令反诉被告承担逾期付款的违约责任，不予退还其所交的10000元履约保证金；三、判令反诉被告立即补交2013年8月1日至2014年7月31日的租赁费40920元；四、诉讼费等费用由反诉被告承担。 反诉被告熊远国辩称，根据合同第三条第一项约定，第一年租金为零，反诉原告的第三项诉讼请求不成立，根据合同第五条第十一项，反诉原告已向反诉被告送达了合同解除通知书，符合第十一项的约定，反诉原告的第二项诉讼请求不成立应当予以驳回。 经审理查明：2013年7月22日，原告（反诉原告）熊远国（乙方）与被告（反诉原告）昌辰公司（甲方）签订了《商品房租赁合同》一份，合同约定:第一条：甲方向乙方出租位于沂水县××路××路××街项目：Ｄ区1号楼29号商铺（商品房），共两层，建筑面积为160.16㎡，后院面积0㎡供乙方经营使用，详见租赁房屋平面分界图，该租赁房屋平面分界图由甲乙双方盖章后作为本合同的附件。（以下简称该商铺）第二条：租赁期限和经营范围1、乙方租赁该商铺期限为三年，即自2013年8月1日起至2016年7月31日止。…2、乙方租赁该商铺的经营范围是超市，…第三条：租金标准及支付方式、支付时间1、该商铺第一年租金￥0元（大写：零元整），第二年租金￥40920元（大写：肆万零玖佰贰拾元整）；第三年租金￥45830元（大写：肆万伍仟捌佰叁拾元整）…2、乙方租金交纳方式为：2013年7月22日交纳第二年50%租金：20460元；2014年6月1日前交纳第二年50%租金：20460元；2015年6月1日前交纳第三年100%租金：45830元；3、乙方需按租赁商铺10000元标准支付该商铺履约保证金，即人民币：壹万元整，于合同结束时退还。第四条：甲方的权利与义务1、有权要求乙方按期交付租金、运营管理费、物业管理费及水电、煤气费等费用；2、乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：…（3）逾期未交纳租金、物业费、水电费等公共分摊等费用的；…5、为乙方的经营活动提供项目运营、物业服务等管理服务…第五条：乙方的权利与义务…4、按时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当日租金额的双倍向甲方支付违约金。如果逾期超过60日，甲方有权解除合同，并收回房屋；…第七条：合同的终止和解除1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反商品房租赁管理条例、法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。… 另查明，合同签订当日，原告（反诉被告）熊远国交纳商铺租赁保证金10000元。原告（反诉被告）已交纳合同约定第二年的租金40920元，未按合同约定预付第三年的租赁费。2015年6月22日，原告（反诉被告）熊远国向被告（反诉原告）昌辰公司发出解除租赁合同通知书，决定于2015年7月31日起解除与被告（反诉原告）的商品房租赁合同，要求被告（反诉原告）于2015年7月31日下午5点前与其办理房屋交接手续并退还其1万元履约保证金。2015年6月18日，被告（反诉原告）昌辰公司向原告（反诉被告）熊远国发出了解除商品房租赁合同通知书，并于2015年7月3日送达给原告（反诉被告），要求解除与原告（反诉被告）的商品房租赁合同并要求原告（反诉被告）自接到通知之日起15日内立即搬出该房屋，将房屋恢复原状并补交第一年的租赁费。中华人民共和国山东省沂水县公证处对该通知书内容及送达过程进行公证。因双方协商未果，原告（反诉被告）于2015年7月2日诉至本院，请求依法处理。 认定以上事实的证据有原告提供的房屋租赁合同、录像光碟、照片、解除租赁合同通知书、收款收据、快递单、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，合同系双方当事人的真实意思表示，双方都应全面、诚信履行。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案双方签订合同后，在合同履行期间，被告（反诉原告）昌辰公司主张解除合同，并向原告（反诉被告）送达了解除商品房租赁合同通知书，昌辰公司解除该商品房租赁合同的行为系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，而原告（反诉被告）亦有解除合同的意思表示，并于2015年7月2日起诉至法院，要求解除双方的商品房租赁合同，故本案涉案合同实际已解除，原告（反诉被告）要求依法解除双方签订的商品房租赁合同的诉讼请求及被告（反诉原告）要求依法确认其2015年7月3日送达给原告（反诉被告）《解除商品房租赁合同通知书》的效力的诉讼请求，本院依法应予支持。原告（反诉被告）诉称，昌辰公司存在签订合同过程中虚假宣传、隐瞒事实，并在签订合同后随意停水、停电等违约行为，严重影响其正常经营，给其造成重大损失，因其未能提供充分证据加以证明，本院依法不予支持。本案双方签订房屋租赁合同后，原告（反诉被告）熊远国未按合同约定履行合同义务即预交第三年租金，应视为违约。合同双方可以就违约金进行约定，但违约金计算方法及数额不应过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，熊远国交纳的10000元商铺租赁保证金具有预付违约金的性质，应适用法律规定的有关违约金条款，本案合同约定的第三年租金为45830元，根据本案事实及相关规定，本院酌情认定昌辰公司的实际损失为11457.51元（45830元/12个月*3个月），熊远国应承担的违约金应以给昌辰公司造成损失的30%计算为宜，即3437.25元【11457.51元*30%】。双方在合同中约定“1、乙方租赁该商铺期限为三年，即自2013年8月1日起至2016年7月31日止。…租金标准及支付方式、支付时间1、该商铺第一年租金￥0元（大写：零元整）…”故反诉原告要求反诉被告补交2013年8月1日至2014年7月31日租赁费的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及相关法律规定，判决如下： 一、依法解除原、被告之间的商品房租赁合同； 二、反诉被告熊远国于本判决生效后十日支付反诉原告山东昌辰房地产开发有限公司违约金3437.25元，折抵反诉被告熊远国预付的违约金10000元，反诉原告山东昌辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日返还原告熊远国违约金6562.75元； 三、反诉原告山东昌辰房地产开发有限公司送达给反诉被告熊远国的《解除商品房租赁合同通知书》合法有效； 四、驳回反诉原告山东昌辰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告熊远国负担；反诉费823元，由反诉原告山东昌辰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张传文 审 判 员  宋文萍 人民陪审员  徐 杰 二〇一六年三月二十四日 书 记 员  刘彦君