广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1089号原告：招商局物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：魏代国。委托代理人：王亦连，广东经纶律师事务所律师。被告：许晨辉，住广州市番禺区。原告招商局物业管理有限公司广州分公司（以下简称招商局广州分公司）诉被告许晨辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告招商局广州分公司的委托代理人王亦连到庭参加了诉讼，被告许晨辉经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商局广州分公司诉称：原告接受广州招商房地产有限公司委托进行金山谷花园的前期物业管理，双方签订了《金山谷花园前期物业委托管理合同》，同时该前期物业管理合同作为《房屋买卖合同》附件，约定金山谷花园该期的物业服务管理费按建筑面积每平方米每月2.3元收费。被告系原告管理的金山谷花园11栋2801房业主，但被告拖欠自2012年12月开始到2015年7月的管理费，共计拖欠物业管理费7,564.5元，公摊电费838.5元，公摊水费20.8元，管理费滞纳金1,580.9元，合计共拖欠10,004.7元。原告多次催要仍拒不支付，最后一次通知被告是2015年7月14日以EMS方式通知被告限期支付物业管理费，至今不予理睬。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付拖欠的物业管理费7,564.5元，公摊电费838.5元，公摊水费20.8元，管理费滞纳金1,580.9元，合计10,004.7元（暂计至2015年7月31日，详见收费通知书）；二、被告承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，招商局广州分公司变更其第一项诉讼请求为：被告支付拖欠的物业管理费8,746.8元，公摊电费1,016.02元，公摊水费20.8元，管理费滞纳金2,312.5元，合计12,075.32元（计至2015年12月31日，详见收费通知书）。被告许晨辉无答辩及提供证据。经审理查明：位于广州市番禺区东环街东艺路26号金山谷花园11栋2801房（以下简称涉讼房屋）的登记产权人为许晨辉，产权证号为0220440991，登记时间为2015年1月13日；该房屋建筑面积为104.2869平方米。2008年，广州招商房地产有限公司作为甲方，与招商局广州分公司作为乙方共同签订一份《金山谷花园物业管理前期介入协议》，约定甲方委托乙方组织金山谷花园（以下简称涉讼小区）入伙前的物业管理工作，保障涉讼小区项目的成功开发和销售工作的顺利开展，本协议期限从2008年5月1日至涉讼小区最后一期集中入伙日止（如因甲方销售需要在现场继续设定售楼处或样板房的，合同期限至该项工作结束后终止；售后服务工作不包括在此合同期限内）。2012年5月27日，招商局广州分公司作为甲方，与许晨辉作为乙方共同签订《金山谷前期物业管理服务协议》，约定由甲方实施对涉讼小区的前期物业管理服务；甲方负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等内容；甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用，别墅住宅的管理服务费按建筑面积每月每平方米3.3元人民币计算交纳，高层住宅的管理服务费按建筑面积每月每平方米2.3元人民币计算交纳，商业物业按建筑面积每月每平方米5元人民币计算交纳；因乙方原因空置房屋，按上述规定全额交纳；乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳；乙方转让物业的时，须交清转让之前的物业管理服务费用；乙方交纳费用的时间为每月10日前；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，或采取合理的催缴措施、申请仲裁、向法院起诉等；本协议自业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日起自动失效。同日，许晨辉办理了涉讼房屋的接收手续。2015年9月10日，招商局广州分公司以许晨辉欠缴物业服务费为由向本院提起本案诉讼。庭审过程中，招商局广州分公司称其曾委托广东经纶律师事务所于2015年7月14日向许晨辉邮寄《律师函》，催收拖欠的物业管理费，并提供了《律师函》及EMS快递单予以证明。招商局广州分公司另提供了《关于物业管理费催缴事宜的通知》及照片，用以证明其催收物业服务费及滞纳金的事实。招商局广州分公司主张许晨辉自2012年12月1日起至今未向其交纳过物业服务费及公摊水、电费。针对物业服务费的标准，招商局广州分公司主张根据《金山谷前期物业管理服务协议》约定，涉讼房屋每月的物业服务费应按建筑面积每平方米2.3元收取，涉讼房屋的建筑面积虽为104.2869平方米，但实际上其司一直按照102.7962平方米计算收取，故涉讼房屋每月物业服务费为236.4元（102.7962平方米×2.3元/平方米）。针对滞纳金的标准，招商局广州分公司主张从逾期之日起按每日万分之五的标准计算至清偿之日止。另查明：涉讼小区至今未成立业主委员会。本院认为：作为涉讼小区的建设单位广州招商房地产有限公司与招商局广州分公司签订的《金山谷花园物业管理前期介入协议》、招商局广州分公司与许晨辉签订的《金山谷前期物业管理服务协议》均是签约双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，签约方均应自觉遵照履行。许晨辉作为涉讼小区的一名业主，其已实际享受了招商局广州分公司提供的物业服务，理应向招商局广州分公司支付物业服务费。关于许晨辉应向招商局广州分公司支付物业服务费的数额问题。招商局广州分公司主张涉讼房屋每月物业服务费标准为建筑面积每平方米2.3元，该标准符合《金山谷前期物业管理服务协议》的约定，本院予以支持，另招商局广州分公司主张按涉讼房屋建筑面积102.7962平方米计收物业服务费，为招商局广州分公司对自身权利的自由处分，本院予以准许，故涉讼房屋每月的物业管理费为236.4元。因许晨辉自2012年12月起没有缴纳物业服务费，故对于招商局广州分公司提出的要求许晨辉向其支付自2012年12月1日至2015年12月31日的物业服务费共8,746.8元（236.4元/月×37个月）的诉请，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于公摊水、电费，招商局广州分公司未能提供相关证据证实其已实际支付该项费用，应承担举证不能的不利后果，故对于招商局广州分公司的该项诉讼主张，本院不予支持。另关于招商局广州分公司主张许晨辉支付拖欠物业服务费的滞纳金问题。根据《金山谷前期物业管理服务协议》的约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五缴纳违约金。另根据该协议约定物业服务费缴纳时间为每月10日前。故物业管理费的滞纳金应以当月物业服务费236.4元为本金，按每日万分之五的标准从每月物业服务费逾期之日（即当月的11日）起各计至实际付清之日止，各月物业服务费的违约金总额以236.4元为限。许晨辉经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告许晨辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告招商局物业管理有限公司广州分公司支付2012年12月1日至2015年12月31日的物业服务费8,746.8元及滞纳金[滞纳金以当月物业服务费236.4元为本金，按每日万分之五计算，从每月物业服务费逾期之日（即当月的11日）起各计至实际付清之日止，各月物业服务费的滞纳金总额以236.4元为限]；二、驳回原告招商局物业管理有限公司广州分公司的其余诉讼请求。如被告许晨辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费102元，由原告招商局物业管理有限公司广州分公司负担26元，被告许晨辉负担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李杏仪人民陪审员  何伟峰人民陪审员  邓丽诗二〇一六年三月二日书 记 员  马敏婷