云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）华民二初字第5号之一原告华宁县宁州街道办事处城关社区第六居民小组。负责人鲁兴国，组长。委托代理人付美荣（该小组居民），女，65岁。委托代理人李茂昌，云南秀实律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告云南玉溪百信商贸集团有限公司。住所地：玉溪市凤凰路XX号。组织机构代码：XXXXXXXX—X。法定代表人秦家平，董事长。委托代理人刘鸣镝，云南法瑞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人简志红，云南法瑞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人纳劲松，男，44岁第三人陆毅，男，40岁。第三人白平，男，29岁。第三人王文平，女，42岁。第三人杨汝萍，女，46岁。第三人张子芬，女，43岁。原告华宁县宁州街道办事处城关社区第六居民小组（以下称城关六组）与被告云南玉溪百信商贸集团有限公司（以下称玉溪百信），第三人纳俊松、陆毅、白平、王文平、杨汝萍、张子芬确认合同无效纠纷一案，2014年12月4日本院针对合同效力问题作出（2014）华民二初字第5号民事判决，确认原告城关六组与被告玉溪百信于2011年1月20日、2012年12月31日签订的《商业用房租赁合同》及2013年1月11日签订的《补充协议》无效。同日，对本案损失部份裁定中止诉讼。被告玉溪百信不服，上诉至玉溪市中级人民法院。2015年4月10日，玉溪市中级人民法院作出（2015）玉中民一终字第47号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年6月23日，本院恢复损失部份的审理。诉讼过程中，原告城关六组提出变更诉讼请求申请，本院另行指定举证期限至2015年8月15日。2015年9月6日，本院就损失部份公开开庭进行了审理，原告城关六组及其委托代理人付美荣、李茂昌，被告玉溪百信的委托代理人简志红，第三人纳俊松到庭参加诉讼，第三人陆毅、王文平、白平、杨汝萍、张子芬经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告城关六组诉称，城关六组与玉溪百信签订的《商业用房租赁合同》及《补充协议》经终审判决确认无效，因提起诉讼到确认合同无效的审理持续了近两年的时间，客观情况发生了重大变化，请求判令：1、由玉溪百信将租赁场地及房屋腾还城关六组；2、由玉溪百信返还2011年1月1日至2013年12月31日期间转租给第三人纳俊松、陆毅后高于14万元部份的租金，返还2014年1月1日起从第三人纳俊松、陆毅处应收取而且已经收取的租金，如有应收取但实际未收取的部份，由城关六组直接向第三人纳俊松、陆毅收取；3、由玉溪百信支付从2011年1月1日起至实际腾房并退还城关六组之日期间属于玉溪百信自己使用部份的租金（以每平方米年租金150元计算）。被告玉溪百信辩称，1、因本案合同无效，合同无效后从始至终就不存在租赁关系，城关六组要求玉溪百信支付租金没有任何理由，根据最高人民法院的规定，城关六组提出房屋的占有使用费没有任何法律依据。2、根据合同法的规定，既然合同无效，城关六组就应当返还玉溪百信已支付的租金，且应赔偿玉溪百信同等地理位置、同等面积为期十年的租金差价，以及由此导致玉溪百信装修、搬迁等所造成的费用，这些是因合同无效给玉溪百信所遭受的损失。3、本案与第三人的权利义务有严密的关系，造成第三人的损失应由第三人来主张。诉讼中，玉溪百信明确，玉溪百信因合同无效造成下列损失：因搬迁百信仓库杂物产生的人工、车辆、天数损失费用计15000元及仓库租赁费用64000元，两项损失费用合计79000元。上述两项损失要求城关六组予以赔偿，其他损失不再主张。第三人纳俊松述称，既然合同无效的话，要求赔偿纳俊松的损失，纳俊松的损失大部份是装修损失，纳俊松把铺面转租过来时是一个大商场，仅改造费用就花了十多万，装修商铺李宁店17万元、阿迪达斯店29万元，如果搬迁的话，损失就更多。第三人陆毅、王文平、白平、杨汝萍、张子芬未作答辩。原告城关六组针对其的诉讼请求，举证如下：1、华宁县人民法院（2014）华民二初字第5号判决书、玉溪市中级人民法院（2015）玉中民一终字第47号判决书，以证明原、被告双方签订的合同最终被法院确认无效；2、2011年5月17日《商业用房租赁合同》及2011年5月18日《商业用房租赁合同》，以证明玉溪百信将铺面租赁给第三人的租金不止14万元，这也是城关六组诉请要求返还高于14万元部份租金的依据；3、《公证书》一份，以证明城关六组与华宁县电力服务公司签订了房屋租赁合同。经质证，被告玉溪百信对第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为二审判决只对合同效力作出认定，损失应根据过错承担责任；对第2组证据的真实性、合法性无异议，但与目前审理的损失部份没有关联性，更证明不了城关六组的任何主张；对第3组证据的真实性、合法性、关联性表示不清楚。第三人纳俊松对第1、2、3组证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告玉溪百信针对其答辩主张，向本院提交《铺面租赁合同》、《计划书》各一份，以证明玉溪百信产生的损失情况即因搬迁百信仓库杂物产生的人工、车辆、天数损失费用计15000元及仓库租赁费用64000元，两项损失费用合计79000元。经质证，原告城关六组对《铺面租赁合同》、《计划书》的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人纳俊松对《铺面租赁合同》、《计划书》的真实性、合法性、关联性无异议。第三人纳俊松针对其陈述，举证如下：1、李宁（北京）体育用品商业有限公司五代货架配货单（形象-库房）6张，以证明第三人投资李宁店金额计163861.02元；2、滔博投资华宁阿迪店店铺地面物料采购定单8张，以证明第三人投资华宁阿迪店金额计226939元；3、证人李某出庭证言，以证明玉溪百信租赁给第三人的房屋的装修费用等情况。经质证，原告城关六组提出第1、2组证据与本案无关，且城关六组对本案比较重视，为了使第三人不受原、被告双方纠纷的影响，其体谅第三人的现实情况，同意第三人将合同履行完，但已经收取的租金应返还城关六组，未收取的应由城关六组收取。对第3组证据即证人李某出庭证言的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与城关六组无关；被告玉溪百信认为第三人的损失应由城关六组承担，与其无关。第三人陆毅、王文平、白平、杨汝萍、张子芬未向本院提交相关证据材料。为查明案件事实，本院依法向华宁宁兴实业有限公司（原华宁县电力服务公司）进行调查询问并制作了调查笔录一份，调取了华宁宁兴实业有限公司与玉溪百信签订的《商业用房租赁合同》、《承包合同》、华国用（2007）第299号土地使用证复印件各一份。经质证，原告城关六组、第三人纳俊松对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告玉溪百信对《商业用房租赁合同》、《承包合同》、华国用（2007）第299号土地使用证复印件各一份的真实性、合法性、关联性均无异议，对调查笔录的真实性、合法性无异议，但提出华宁宁兴实业有限公司与城关六组的分界及房屋租赁情况应以土地证及合同为准。本院认为，本院依法制作的调查笔录一份，依法调取的华宁宁兴实业有限公司与玉溪百信签订的《商业用房租赁合同》、《承包合同》、华国用（2007）第299号土地使用证复印件各一份，证据来源合法，内容客观真实，综合当事人的质证意见，本院对该几份证据的真实性、合法性、关联性均予以采信，并依法作为认定本案相关事实的主要依据。原告城关六组所举证据来源合法，内容客观真实，本院对其所举三组证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。被告玉溪百信所举证据《铺面租赁合同》、《计划书》上分别加盖了出租人和搬家服务部印章，且价格基本合理，本院对真实性予以采信，但是否属玉溪百信因合同无效所造成的损失，本院在说理部份一并评析。第三人纳俊松所举三组证据，本院结合当事人的陈述，采信其具有证明力的部份。综合双方当事人陈述及举证、质证情况，本院认定本案法律事实如下：1994年10月21日，华宁县城乡建设环境保护局向城关六组发放编号为第64号《建设用地规划许可证》，同年11月9日，经华宁县土地管理局华土集用字（94）6号文批准，城关六组取得《地许字（94）第6号建设用地许可证》，划拨土地面积为1609平方米。2011年1月20日，城关六组（甲方）与玉溪百信（乙方）签订《商业用房租赁合同》，合同约定：”一、甲方将其所属华宁百信购物广场现固定经营面积980平方米和贰层办公室、宿舍租赁给乙方经营使用；二、经营范围除国家法律法规规定不允许之外，其经营由乙方自主经营，甲方不得干预；三、现有固定资产设施、供水供电设施，承租方不得擅自毁坏，确因承租方经营需要毁坏或更改用途，须征得甲方同意；四、合同期内，乙方有责任对其所有承租的财产进行维修和保养，维修和保养费用由乙方自理，乙方在承租现有资产的基础上，扩大经营的投资，由乙方负责；五、租赁期限、租赁费用、支付方式及其他：1、租赁期限自2011年1月1日至2025年12月31日（贰零壹壹年壹月壹日至贰零贰伍年壹拾贰月叁拾壹日）止，共计15年。2、租赁费用以五年为一期计算，租赁期限内，收费年度：第一个租赁期限一年租赁费用为14万元／年，第二个租赁期在第一个租赁基础上递增10%，第三个租赁期在第二个租赁基础上递增10%。即：（1）第一租赁期自2011年1月1日至2015年12月31日（贰零壹壹年壹月壹日至贰零贰伍年壹拾贰月叁拾壹日）止，每年租赁费用为140000元（大写：壹拾肆万元整）；（2）第二租赁期自2016年1月1日至2020年12月31日（贰零壹陆年壹月壹月至贰零贰零年壹拾贰月叁拾壹日），每年租赁费用为154000元（大写壹拾伍万肆仟元）；（3）第三租赁期自2021年1月1日至2025年12月31日（贰零贰壹年壹月壹日至贰零贰伍年壹拾贰月叁拾壹日），每年租赁费用169400元（大写：壹拾陆万玖仟肆佰元整）。3、第一年租金应于协议签订后7个工作日内一次性凭合法有效的发票支付（节假日顺延），以后年度的租金于前一年到期日的次日一次性付清”。双方并对违约责任等进行了约定。合同签订后，城关六组将合同约定租赁物移交给玉溪百信经营管理使用。2012年12月31日，城关六组与玉溪百信再次协商签订《商业用房租赁合同》，该合同第五项‘租赁期限、租赁费用、支付方式及其他’双方另行约定为：”1、租赁期限自2013年1月1日至2025年12月31日（贰零壹叁年壹月壹日至贰零贰伍年壹拾贰月叁拾壹日）止，共计13年（壹拾叁年）；2、租赁费用：第一个租赁期自2013年1月1日至2015年12月31日（贰零壹叁年壹月壹日至贰零贰伍年壹拾贰月叁拾壹日）止，每年租赁费用为70000元（大写：柒万元整）；第二个租赁期自2016年1月1日至2020年12月31日（贰零壹陆年壹月壹日至贰零贰零年壹拾贰月叁拾壹日），每年租赁费用77000元（大写：柒万柒仟元整）；第三租赁期自2021年1月1日至2025年12月31日（贰零贰壹年壹月壹日至贰零贰伍年壹拾贰月叁拾壹日），每年租赁费用为84700元（大写：捌万肆仟柒佰元整）；3、第一年租金应于协议签订后7个工作日内一次性凭合法有效的发票支付，以后年度的租金于前一年到期日的次日一次性付清”。其他约定内容与2011年1月20日城关六组与百信签订的《商业用房租赁合同》相一致。2013年1月11日，城关六组与玉溪百信签订《补充协议》，协议约定：甲乙双方于2011年1月20日签订的《商业用房租赁合同》，合同第五条第二款规定的年租金14万元。现根据实际情况，租金金额里面包含甲方对资产的日常维护（卫生费、联防治安费、修理费）。经2013年1月11日双方再次协商，商定事项如下：1、自2013年1月1日起，房屋租金为7万元，综合日常维护费为7万元；2、自2013年1月1日起，房屋租金凭合法有效发票收取，综合日常维护费凭农村经济往来款收据加盖公章有效。以上规定甲乙双方应严格遵守，本补充协议与主合同具有同等效力。合同履行期间，玉溪百信共向城关六组支付三年的租金计人民币420000元，其中2011年1月1日至2011年12月31日的租金人民币140000元；2012年1月1日至2012年12月31日的租金人民币140000元；2013年1月21日，玉溪百信将140000元租金分为70000元租金和日常维护费70000元支付城关六组（庭审中，城关六组与玉溪百信均认可2013年1月21日分两次支付的费用均系租金，分开出具两份单据是为规避税费的收取）。2011年5月17日，玉溪百信将其所属百信华宁电器城现有固定经营面积400平方米对外转租，并与第三人纳劲松签订《商业用房租赁合同》，租期五年，租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日止，租赁费用为170000元／年，前两年租赁费用不变，从第三年起每年在上一年的基础上递增10%，即2011年7月1日至2013年6月30日17万元，2013年7月1日至6月30日18.7万元，2014年7月1日至2015年6月30日20.57万元，2015年7月1日至2016年6月30日22.627万元。2011年5月18日，玉溪百信将其所属百信华宁电器城内30平方米对外转租，并与第三人陆毅签订《商业用房租赁合同》，租期三年，租赁期限自2011年4月10日至2014年4月16日止，第一年租赁费用15360元，第二年租赁费用16128元，第三年租赁费用16934元。2013年8月1日，城关六组召开同意收回出租商场的村民会议，到会签名户数共计155户。2013年11月5日，城关六组向本院提起诉讼，请求确认城关六组与玉溪百信2012年12月31日签订的《商业用房租赁合同》无效，后于2013年12月24日申请撤回起诉，本院依法作出（2013）华民二初字第62号准予撤诉的民事裁定。另查明，城关六组现有户数223户，1998年至2013年6月期间城关六组原组长系龚继忠，2010年3月16日城关六组经居民会议推选的村民代表有15人，因候选人出现同票，故实际有效票数的村民代表为14人。2011年1月20日，城关六组将其所属经营面积980平方米和贰层办公室、宿舍租赁给玉溪百信并签订《商业用房租赁合同》时，城关六组召开部份村民代表会议，其中参加会议讨论的村民代表6名，6名村民代表分别为龚继忠、李平、吴士吉、付永儒、李咸彪、樊开益，在该会议上就是否租赁给玉溪百信等事宜进行过讨论，但未形成一致决定。2012年12月31日城关六组与玉溪百信签订的《商业用房租赁合同》及2013年1月11日城关六组与玉溪百信签订的《补充协议》，城关六组未召开村民会议也未召开村民代表会议。2014年1月3日，城关六组再次向本院提起诉讼，请求确认城关六组与玉溪百信2011年1月20日、2012年12月31日签订的两个《商业用房租赁合同》及2013年1月11日签订的补充协议无效，判令玉溪百信腾房并退还城关六组，并返还2011年开始从城关六组承租房屋转租给他人高于14万元部份的租金，支付玉溪百信自己使用部份的租金（以每平方米150元年租金计算）。诉讼中，本院依法组织城关六组、玉溪百信、纳劲松、陆毅对百信转租部份的房屋进行现场勘验。经确认，玉溪百信租赁给纳劲松的铺面现状为九间临街道铺面，租赁给陆毅的为临街道铺面一间。纳劲松向玉溪百信租赁铺面后于2011年又部份转租给白平、王文平、杨汝萍、张子芬经营使用，租期至2016年6月30日止。2014年12月4日，本院针对合同效力问题作出（2014）华民二初字第5号民事判决，确认城关六组与玉溪百信于2011年1月20日、2012年12月31日签订的《商业用房租赁合同》及2013年1月11日签订的《补充协议》无效。同日，对本案损失部份裁定中止诉讼。玉溪百信不服，上诉至玉溪市中级人民法院。2015年4月10日玉溪市中级人民法院作出（2015）玉中民一终字第47号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年6月23日，本案损失部份恢复审理，城关六组提出变更诉讼请求申请，要求判如所请。诉讼中，城关六组明确，因第三人纳俊松租赁的铺面于2016年6月30日到期，城关六组同意玉溪百信及第三人于2016年6月30日前腾还租赁房屋及场地。玉溪百信明确在其腾还租赁房屋及场地时只拆除属自己所有的百信电器城进仓库处的大铁门一道及发电机底座一个，其余所属均归城关六组，城关六组对此无异议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部份无效，不影响其他部份效力的，其他部份仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，城关六组与玉溪百信于2011年1月20日、2012年12月31日签订的《商业用房租赁合同》及2013年1月11日签订的《补充协议》因违反法律的强制性规定而被认定无效，故对城关六组要求玉溪百信及第三人腾还租赁房屋及场地的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，城关六组及玉溪百信均同意腾还时间为2016年6月30日前，应予确认。玉溪百信同时提出腾还房屋及场地时仅拆除属自己所有的百信电器城进仓库处的大铁门一道及发电机底座一个，其余所属归城关六组，城关六组对此亦无异议，本院予以准许。关于城关六组要求玉溪百信返还2011年1月1日至2013年12月31日期间转租给第三人纳俊松、陆毅后高于14万元部份租金及支付此期间玉溪百信自己使用部份租金的诉请，因玉溪百信已经按照合同约定向城关六组支付了此期间的租金，在此期间城关六组并不存在其主张的损失，本院不予支持。关于城关六组要求玉溪百信返还2014年1月1日起从第三人纳俊松、陆毅处应收取且已经收取的租金（如有应收取但实际未收取的部份，由城关六组直接向第三人纳俊松、陆毅收取），以及支付2014年1月1日起至实际腾房并退还城关六组之日玉溪百信自己使用部份租金的诉请，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案租赁合同无效，玉溪百信应参照合同约定的年租金标准支付城关六组2014年1月1日至实际腾房之日的房屋占用费，过高部份本院不予支持。关于玉溪百信要求城关六组返还其已交纳租金的主张，城关六组与玉溪百信签订合同后，双方均已按无效合同履行了各自的权利义务，玉溪百信实际占有并使用了租赁房屋及场地，故本院不予支持。关于玉溪百信要求城关六组赔偿其因腾房产生的搬迁费15000元、场地租赁费64000元的主张，场地租赁费不属因合同无效所产生的必然损失，本院不予认定。搬迁费15000元系因合同无效产生的合理损失，本院予以认定。城关六组在仅有6名村民代表参加的情况下，便讨论决定出租事宜并于2011年1月20日与玉溪百信签订《商业用房租赁合同》，以及未召开村民会议或未召开村民代表会议即签订《商业用房租赁合同》、《补充协议》，违反了法律规定，城关六组对合同无效负有主要过错，故本院确定由城关六组承担玉溪百信搬迁费15000元60%的赔偿责任即9000元。关于第三人的损失问题，因腾房时间确定为2016年6月30日前，届时第三人的租赁期限均已届满，故不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：由被告玉溪百信商贸集团有限公司于2016年6月30日前拆除百信电器城进仓库处大铁门一道、发电机底座一个，并将百信电器城仓库及办公室腾还原告华宁县宁州街道办事处城关社区第六居民小组管理使用；由第三人纳俊松、陆毅、白平、王文平、张子芬、杨汝萍将转租房屋于2016年6月30日前腾还原告华宁县宁州街道办事处城关社区第六居民小组管理使用；由被告玉溪百信商贸集团有限公司于2016年6月30日前支付原告华宁县宁州街道办事处城关社区第六居民小组2014年1月1日至实际腾房之日的房屋占用费（2014年1月1日至2015年12月31日按每年140000元支付，2016年1月1日至实际腾房之日按每年154000元支付）；由原告华宁县宁州街道办事处城关社区第六居民小组于2016年6月30日前赔偿被告玉溪百信商贸集团有限公司搬迁费用9000元；五、驳回原告华宁县宁州街道办事处城关社区第六居民小组的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6655元，由原告华宁县宁州街道办事处城关社区第六居民小组负担3993元，由被告玉溪百信商贸集团有限公司负担2662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长  张华芳审判员  傅家伦审判员  李崇跃二〇一六年三月十一日书记员  李爱萍