海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初269号原告潘越，男。委托代理人袁自强，海南大兴天泰律师事务所律师。委托代理人唐治，海南大兴天泰律师事务所实习律师。被告海南永泰金缔房地产开发有限公司。法定代表人马强，总经理。委托代理人戴庆博，该公司员工。委托代理人张燕峥，该公司员工。原告潘越诉被告海南永泰金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理。依法由本院审判员王素芳适用简易程序于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁自强，被告法定代表人马强及委托代理人戴庆博、张燕峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘越诉称，2011年5月15日原告与被告签订了《陵水县商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的陵水县xx镇xx湾B区金缔花园度假村x幢xx单元xx号房,已按合同约定支付全部购房款1549649元。合同十五条约定：“被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告须按原告已付房价款的百分之一向原告支付违约金。”被告按约定于2011年5月30日前向原告交房，但被告未按约定将办理权属证需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定的时间内取得房地产权属证书。原告认为，被告不履行合同义务，应承担违约责任。现原告诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期办证违约金15496元。被告金缔公司辩称，第一、因政府行为导致逾期办证，无须承担违约责任。被告从2008年9月30日至2009年12月28日取得金缔花园度假村小区1—x号楼共计1603套商品房的预售证。2008年12月18日至2010年6月22日金缔花园度假村1—x号楼陆续完成竣工备案，正常交付使用。按正常程序，被告自此可以向房管部门办理大产权证，之后就可以为业主办理小产权证。主观意愿上，被告也强烈希望能够尽快为业主办证，以便可收回垫付的维修基金，以及免除业主按揭货款的连带担保责任。但是在2009年12月5日，海南省住房和城乡建设厅给陵水县人民政府下发琼建规函[2009]148号文件，同意县政府对xx湾B区进行控制性详细规划调整，金缔花园小区所在的320亩土地在xx湾B区规划范围内。针对被告1—x号楼房已预售的特殊情况，2012年12月5日，陵水县国土局下发《关于海南金缔实业发展有限公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函[2012]365号），将被告开发的建设用地用途变更为住宅用地，使用年限为70年。2012年12月18日，被告与国土局补签土地出让合同，补缴了5866万元土地出让金。因土地规划调整导致被告于2013年8月21日才取得1—x号楼的大产权证。之后，被告开始向陵水县房管局递交材料办理各业主的房屋所有权证。房管局的办证流程为，每一小区按栋分别办理，前一栋办证完毕才接受下一栋的申请资料，由此导致原告等32位业主未能在约定的时间内取得房屋所有权证。据此，被告认为，原告等32位业主未能按时取得产权证，是由于政府调整用地规划、房屋产权登记办理流程所导致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及合同第十五条的约定，被告无须承担逾期办证的违约责任。第二、本案诉讼时效已届满。合同第十五条约定，如因被告的责任，导致原告不能在合同规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。因此，应自办证期限届满的次日起开始计算诉讼时效。但直到起诉时，原告未通过任何方式向被告主张逾期办证违约金。现原告主张违约金的诉讼时效届满，法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告金缔公司在陵水黎族自治县xx湾开发建设金缔花园度假村项目，地块用途为旅游用地。其中的1—x号楼共计1603套商品房，1—x号楼于2008年12月18日竣工验收备案，5—x号楼于2010年6月22日竣工验收备案。2009年12月28日，被告取得8号楼的《商品房预售登记许可证》。2011年5月15日，原告与被告签订《陵水县商品房买卖合同》，购买金缔小区8幢10单元12号房,合同约定房价款为1549649元，交房期限为2011年5月30日前。合同十五条约定：“被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告须按原告已付房价款的百分之一向原告支付违约金。如被告未能在原告取得房地产权属证书之前，未能将土地性质变更为70年土地使用权的住宅建设用地，原告有权要求被告退还已付房款。”经本院询问，原、被告对上述条款表达的意思均理解为：被告应当在约定的期限内完成送件备案并办妥房屋所有权证。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告也于2011年5月30日前向原告交房。2009年12月5日，海南省住房和城乡建设厅给陵水县人民政府下发琼建规函[2009]148号复函，同意陵水县政府对xx湾B区进行控制性详细规划调整，金缔花园度假村项目的320亩土地在xx湾B区规划范围内。针对被告1—x号楼房已预售的情况，2012年12月5日，陵水县国土环境资源局（以下简称国土局）下发《关于海南金缔实业发展有限公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函[2012]365号），将被告开发的建设用地用途变更为住宅用地使用年限为70年。2012年12月18日，被告与国土局补签土地出让合同，补缴了5866万元土地出让金。2013年8月21日，被告取得1—x号楼的大产权证。之后，被告从1号楼开始逐栋楼向陵水县住房保障与房产管理局（以下简称房管局）办理各业主的房屋所有权登记证书。原告的权属证书于2016年1月4日办理完毕。上述事实，有原、被告的庭审陈述笔录，以及原、被告提交的证据在案为凭证，双方对上述事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是原告的起诉是否超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护权利的时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案适用二年的普通诉讼时效。案涉合同十五条约定，被告应当在交付房屋后720日内履行办妥房屋所有权证的义务，否则应按已付房价款的百分之一向原告支付违约金。从上述约定可看出，合同已约定了明确的违约金数额，是一时性债权，应从约定的期限届满之次日起算诉讼时效。依合同约定，被告于2011年5月30日前向原告交付房屋，应在2013年5月19日前为原告办妥房屋所有权证。现被告逾期办证，原告自2013年5月20日起就应当知道权利受到侵害，自此开始起算诉讼时效。原告至2016年1月21日才向本院提起诉讼，期间无法提交证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故原告的起诉已超过法律规定的二年诉讼时效期间。原告在诉讼时效期间内怠于行使权利，被告又以此抗辩要求驳回原告的诉讼请求，依照法律规定，原告丧失了胜诉权。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条的规定，判决如下：驳回原告潘越的诉讼请求。案件受理费93.7元，由原告潘越负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 王 素 芳二〇一六年三月二十一日书 记 员 冯 长 弘附法律依据：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十九条在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。第一百四十条法律对诉讼时效另有规定的，依照法律规定。