广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6095号上诉人（原审原告）：陈振华，住广州市海珠区。法定代理人：赖秋颜，住广州市海珠区。委托代理人：陈锦权，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市和联房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：麦养贵，该公司总经理。委托代理人：薛晓琴、郑斯明，该公司职员。上诉人陈振华因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：陈振华曾就涉案房屋的延期补助费纠纷对广州市和联房地产开发有限公司（以下简称和联公司）提起诉讼，请求法院判令和联公司向陈振华支付从2008年10月1日起至判决生效之日止的延期补助费（按每月1432元×200%的标准计算）及支付逾期支付延期补助费的补偿金（从2008年10月1日起至付清延期补助费之日止，按每日增加1432元×3%的标准计算）。为此，广州市中级人民法院作出(2011)穗中法民五终字第289号民事判决书查明事实如下：广东省工业发展总公司房地产开发分公司（以下简称南方分公司）是广东省南方工业发展总公司（以下简称南方发展总公司）的分支机构，没有法人资格。南方分公司取得房管部门核发的《房屋拆迁许可证》，拆除革新路豆腐前街凤乐路地段房屋。陈景惠是广州市海珠区革新路50号房屋的承租人，其于1994年10月1日与广州市海珠区房产公司沙园房管站签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》约定由陈景惠承租上述房屋，使用面积6.01平方米，该契约所附家属名单中，除陈某惠及其妻子司某外，还有该案陈振华等4人。1998年4月22日，陈景惠与广州市海珠区房产公司沙园房管站签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，约定沙园房管站将海珠区革新路50号厅部位的房屋出租给陈某惠作理发使用，房屋建筑面积15.91平方米。1998年8月12日，陈某惠（乙方）与南方分公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定乙方同意甲方拆除革新路50号地下房屋，乙方是该屋的使用人，承租建筑面积15.91平方米；乙方同意1998年8月20日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁；甲方按原建筑面积每月每平方米90元计算，合计每月补助1432元；该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2002年7月30日前，在原拆迁地段回迁大楼（第C幢）第2层、产权属于公有的房屋（建筑面积19.09㎡），安置给乙方回迁居住；该案和联公司逾期安排本案陈振华回迁的，应按政策标准向本案陈振华承担违约赔偿责任；其他事项：一、甲方一次性补偿乙方1000元，二、乙方铺面回迁C栋二楼南梯靠楼梯口东向19.09㎡商铺等。上述协议经广州市公证处公证。签约后，陈某惠依约迁出原址房屋，但南方分公司并未依约通知陈某惠回迁。另查，广州市城市规划局和广州市国土局于1998年10月和1999年4月分别作出批复：同意将南方分公司征用的革新路豆腐前街、凤乐路地段5590平方米建设用地改由广州市顺安房地产开发有限公司（以下简称顺安公司）使用和开发建设。2003年6月25日，顺安公司承诺，原以南方分公司名义与革新路豆腐前街凤乐路地段所有拆迁住户签订的《征地拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议书》的全部内容和费用，由其负责履行。2006年9月11日，陈某惠（乙方）与顺安公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补充协议》，约定：双方同意延期两年回迁安置，时间从2006年9月至2008年9月；乙方同意放弃因延期回迁而依据我国有关法律法规及相关政策追究甲方应负的一切法律和经济责任的权利，该权利包括加倍支付安置补助费、补偿金及违约金；如延期到2008年10月1日甲方仍未交楼，乙方有权按照法律法规追讨违约金。由于顺安公司拖欠李某债务,茂名市茂港区人民法院于2006年9月6日作出（2006）茂港法执指字第36-4号民事裁定书，查明：2006年8月17日，茂名市茂港区人民法院召集申请人李某及被执行人顺安公司调解，经法院调解，申请执行人李某与被执行人顺安公司及买受人和联公司达成协议，对顺安公司在广州市海珠区革新路豆腐前街、凤乐路地段“顺安大厦”的土地使用权（面积5590平方米）和地下建筑物按评估底价54340772元进行变卖，以清偿债务，裁定将被执行人顺安公司位于广州市海珠区革新路豆腐前街、凤乐路地段“顺安大厦”的土地使用权（面积5590平方米、《建设用地批准书》编号为：穗国土建用字[2002]第395号）和地下建筑物（地下室负一、负二共两层，建筑面积为4800平方米）过户给买受人和联公司所有。2007年1月16日，广州市房地产交易登记中心出具备案号：2006国用1000057号《广州市国有土地使用权转让过户证明》给和联公司，载明：海珠区革新路豆腐前街、凤乐路地段由顺安公司转让给和联公司，并已办理交易过户手续，附注：由买受人完善有关拆迁补偿安置手续后，由产权地籍处核发新证。该案陈振华是陈某惠与司某的儿子，广州市海珠区革新路50号地下的户主原是司某，司某于2006年4月29日死亡后，户主变更为陈某惠，陈某惠于2007年4月28日死亡后，户主变更为本案陈振华。据此，法院认为：陈景惠与南方分公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》及补充协议符合拆迁的政策法规，是有效的合同，双方均应自觉履行。该案陈振华是陈某惠的儿子，也是共同承租人之一，在陈某惠死亡后登记为被拆迁房屋的户主，故其有权代表该户主张上述协议中的权利。现该案和联公司已买受了涉案拆迁地块，承接了该地块的权利、义务，故应承担上述合同责任。涉讼《房屋拆迁安置协议》中约定的补助费实际上是按涉讼房屋属商业性质计算的停业补助费，涉讼房屋不属于《广州市城市房屋拆迁管理条例》（穗常发[1997]42号文）第五十条规定的适用范围。因此，法院依法驳回了该案陈振华的诉讼请求。陈振华于2015年5月12日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、和联公司向陈振华支付从2013年5月1日起至2015年4月30日止的临迁补助费（按每月1432元标准计算）；2、本案受理费由和联公司承担。原审诉讼中，和联公司对其抗辩意见提供证据如下：l、公告（2013年3月14日广州日报B10版）；2、公告（2013年12月7日广州日报B4版）；3、收楼通知书及2014年1月22日的EMS快递单；4、1999年9月28日广州市海珠区房地产管理局与南方分公司签订的《征地拆迁直管房补偿协议书》（革新路50号）；5、2013年12月23日广州市海珠区建设和园林绿化局出具凤乐雅轩（原名：顺安大厦）工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。对此，陈振华的质证意见是：陈振华没有看到过证据1、2的两份公告，也没有收到过证据3的通知书，对证据4、5没有异议。原审庭审中，当事人确认如下事实：和联公司向陈振华支付临迁补助费至2013年4月；本案补助费标准按1432元-472.8元=959.2元计。另陈振华表示其有看过回迁的商铺和住宅，由于另案回迁的住宅房屋不符合协议约定，其需要把涉案商铺与住宅房屋一并解决，故一直没有收取和联公司提供的回迁商铺；和联公司表示其提供陈振华回迁房屋的地址是革新路24号2楼10房，建筑面积为23.7699平方米。原审法院认为，已生效的裁判文书对涉讼《房屋拆迁安置协议》及补充协议的效力、本案当事人在上述合同的权利义务以及补助费性质等作出了认定，本案不再阐述。根据和联公司提交的证据反映，陈振华回迁房屋所在“凤乐雅轩”工程在2013年12月23日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故和联公司提供的房屋已具备回迁条件，为此和联公司向陈振华发出收楼通知书，现陈振华要求以另案住宅房屋纠纷一并解决为由拒绝与和联公司办理回迁手续，缺乏理据，原审法院不予采纳。因此，对陈振华要求和联公司支付从2013年5月1日起至2013年12月23日止的补助费请求，原审法院予以支持。原审庭审中，当事人一致确认本案补助费扣除租金472.8元后按959.2元标准计算，原审法院予以采纳。对陈振华超出上述时间及标准的补助费主张，原审法院依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款的规定，于2015年9月21日作出判决：一、广州市和联房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内，向陈振华支付从2013年5月1日起至2013年12月23日止的补助费（每月按959.2元标准计）；二、驳回陈振华的其它诉讼请求。案件受理费659元，由陈振华负担512元、广州市和联房地产开发有限公司负担147元。判后，上诉人陈振华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、和联公司向陈振华发出回迁收楼通知，但和联公司所提供的回迁商铺与约定不符，至今对此双方未能达成一致合意。陈振华未能办理收楼手续，原审法院只凭和联公司发出的收楼通知书，就认定陈振华办理了回迁手续缺乏理据和事实、法律依据。二、双方在《房屋拆迁安置协议》第三条第一款中约定，安置房屋的质量、结构、设备按回迁楼规划设计标准执行。但事实上至今和联公司安置的革新路24号2楼10房的商铺目前连水电都没有更不符合规划设计的标准，完全不符合和具备居住使用的最基本条件。加以二楼的门现是禁止开启的，无一户商铺回迁收楼，无法开展经营。三、和联公司原审提交的广州市海珠区房地产管理局与南方分公司签订的《征地拆迁只管房屋补偿协议书》所附的《补偿给房管部门房屋情况表》中附表（2）对结构楼层高度、水电、门窗等设施标准均有约定，并注明原屋承租人为陈某惠，足以证明该房屋应具备的使用条件和安置陈振华回迁，和联公司未依约履行协议约定的义务，理应承担违约责任。请求法院判令：1、撤销原审判决，改判支持陈振华的全部诉讼请求；2、本案一、二审受理费由和联公司承担。被上诉人和联公司答辩称：不同意陈振华的请求，原审法院查明事实清楚，请求维持原判。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，陈振华提交涉案商铺照片，拟证明涉案商铺无通水通电、整个二楼都没有开通、设施不完备、无法使用；提交沙园房管站与时兴理发店签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，拟证明根据《房屋拆迁安置协议》与该租赁契约，拆迁时房屋的用途是理发店，回迁之后也应当能够作为理发店使用，涉案商铺虽然是商业性质，但无法使用。和联公司质证称《房屋拆迁安置协议》第三条第一点明确回迁房屋要按照回迁楼规划设计标准执行，和联公司已建成的商铺符合先行的规划设计，符合该协议，陈振华没有理由不回迁；《广州市房地产（非住宅）租赁契约》恰恰证明产权人是房管部门；关于理发店的问题，涉案大楼是商业性质，能不能做理发店与本案无关，整个大厦符合先行的规划设计标准和要求，整个大楼是有水有电的，规划部门对商业房屋的排水和排污有严格的要求，规划不允许建就不能建，租户无权要求和联公司改变规划；对照片不予认可。二审期间和联公司提交：1、广州市国土资源和房屋管理局发给和联公司的《关于预留“凤乐雅轩”项目24号201等78间房屋作为直管房拆迁补偿问题的复函》（产权函[2012]149号）复印件，拟证明和联公司安排的涉案商铺产权属于房管部门，陈振华属于公房租户，房管部门已经接收了涉案商铺，租户应跟着房管部门走，与房管部门协商租赁和使用的问题；2、涉案大厦2013年1月11日供电工程验收合格的《竣工验收通知单》原件、2012年12月20日生活水池检测合格的《水质检验报告》复印件、装表时间为2013年4月28日的《永久水表安装完毕证明书》原件，拟证明涉案大厦用水用电按照规划要求安装合格。陈振华质证称对证据1不清楚，对涉案商铺产权属于房管部门没有异议，房管部门还没有收回商铺；对证据2确认原件与复印件一致，但和联公司提交的证据是整个大厦的，而不是陈振华商铺的。二审期间，陈振华申请法院查看现场能不能经营，基本设施是否完备。本院认为：本案争议焦点在于2013年12月23日涉案商铺是否具备回迁条件，临迁补助费应否计至该日。根据和联公司提供的证据，和联公司已于2013年12月23日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并于该日前后多次通知陈振华收楼，涉案大厦于该日前已具备水电条件，和联公司关于涉案大厦符合规划设计标准和要求，符合《房屋拆迁安置协议》的约定，具备回迁条件的主张依法有据。陈振华关于涉案商铺无水无电无法使用的主张缺乏依据，本院不予采纳，对陈振华现场调查的申请亦不予接纳。原审判决临迁补助费应计至该日正确，本院予以维持。综上所述，上诉人陈振华的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费512元，由上诉人陈振华负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年三月十一日书 记 员  张 利