福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)榕民终字第5995号上诉人（原审被告、原审反诉原告）程伟，男，1977年1月10日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托代理人夏祖铃、邓代宾，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）童芳，女，1959年7月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托代理人冯敏，福建志昂律师事务所律师。委托代理人缪平平，福建志昂律师事务所实习律师。被上诉人(原审第三人)福州隆盛房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇塔头路36号鸿达大厦三层1号房-4。法定代表人黄朝干，董事长。委托代理人罗良，福建福兴律师事务所律师。上诉人程伟因与被上诉人童芳、福州隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）返还原物纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2000年9月26日，第三人隆盛公司与案外人林季签订了《承包合同》，约定由林季承包“隆盛小区”第一期的4#、5#、6#楼商品房（含安置房）开发建设项目；该项目对外均以甲方（隆盛公司）名义进行运作，对内由乙方（林季）全权全责自行管理等条款。2000年12月8日，隆盛公司隆盛小区开发部招聘陈某为其对外业务工作人员。2008年8月26日，陈某向第三人出具承诺函，承诺除4号楼02号和10号车位以及5号楼14号车位外不再办理开具发票事宜等内容。2009年2月28日，陈某以福州隆盛房地产开发有限公司隆盛小区开发部（甲方）名义与被告程伟（乙方）签订了《房地产（车位）买卖协议》，约定：1、“甲方自愿将坐落于福州市晋安区茶园街道华林路366号隆盛小区4#楼一层03车位，壹间产权建筑面积36平方米出售给乙方，该车位基本情况乙方已充分的了解，并愿意购买该车位”；2、成交价6万元；3、“双方商定付款及交房（车位）方式签订协议时乙方付给甲方定金人民币1万元整，带上书车位完纳税费，并取得产权转移过户单后，乙方付清其余的全部购车位款人民币5万元整”；5、“现因特殊情况致办理过户手续暂时无法进行办理，现乙方付给甲方的购买车位定金后，乙方可先进入车位享有全权使用权力，代甲方后办好产权过户手续后，乙方付清购买车位余款5万元给甲方，双方结清”等内容。协议签订后，被告程伟向陈某支付1万元，陈某向被告出具盖有福州隆盛房地产开发有限公司隆盛小区开发部的公章及林季私章的收款收据，并在第三人隆盛公司已盖好公章的空白《购房证明书》上填写被告的信息。被告即开始使用该车位至今。在此过程中，被告程伟未支付余款，也未办理产权登记。陈某也未告知第三人该车位已销售的事实。诉讼中，陈某依被告申请出庭作证，其证言为其与被告所签订的协议只是预签，待第三人隆盛公司开具正式发票后再以公司名义签订正式合同并交房产交易中心备案，以及合同价格优惠是因其与被告的母亲系老朋友关系。2014年5月26日起，第三人隆盛公司清理未销售的车位，在上述车位边上的墙体、铁门及小区大门粘贴通知，要求小区内违法侵占车位的业主自行清退。2014年6月6日，第三人隆盛公司将上述车位以10.5万元的价格出卖给原告童芳。双方为此签订的《商品房买卖合同》因发票事宜将签约时间落款为2008年9月5日。2014年6月19日，原告取得该车位的产权登记（榕房权证Ｒ字第××号）。2015年1月29日，原告童芳诉至原审法院。原审法院认为：根据第三人隆盛公司与林季签订的《承包合同》内容以及证人陈某的证言可知，本案讼争车位所在的隆盛小区房产虽然存在内部承包销售事宜，但对外均需以隆盛公司的名义签约并办理产权登记。本案被告所持的讼争车位买卖协议出卖人是隆盛公司项目部，不具备对外签约的资格，且其在签约后亦并未取得隆盛公司的认可；从被告至今只支付1万元未办理产权登记及其与经办人陈某的私人关系，可以说明其对此是明知，其不符合善意取得的构成要件；故被告所持的《房地产（车位）买卖协议》应为无效。而被告所持的《购房证明书》虽加盖了隆盛公司的公章，但该证明书已备注“仅供购房者申请办理产权登记使用，不作为管业证明”，故被告以此佐证其是讼争车位的合法权利人，亦不能成立。第三人作为讼争车位的合法出售方，其在不知情车位已被承包方擅自出售情况下，针对小区车位存在侵占的情形，已尽必要告知程序，故其将车位出售给原告，并无不当，其与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告反诉原告与第三人存在恶意串通及合同无效的主张，证据不足，不予采信。综上，原告是讼争车位的合法产权人，被告的侵占行为侵害了原告的合法权益，原告有权要求被告退还车位。但原告并无证据证明其因此遭受损失的金额，也没有提供证据证明同地段车位的租金标准，故原告要求被告支付租金的诉请，原审法院不予支持。被告的反诉请求，证据不足，不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十七条、第一百零六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告程伟应于本判决生效之日将坐落于福建省福州市晋安区茶园街道华林路366号隆盛小区4#楼一层03车位腾空并返还原告童芳；二、驳回原告童芳的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告程伟的诉讼请求。本诉案件受理费2528元，由原告童芳承担145元，被告程伟负担2383元；反诉案件受理费1264元，由反诉原告程伟负担。一审宣判后，原审被告程伟不服，向本院提起上诉。上诉人程伟上诉称：一、一审法院认为上诉人与被上诉人隆盛公司项目部签订的《房地产（车位）买卖协议》无效，在事实认定和法律适用上完全错误。1、隆盛公司已授权其项目部对外售房，《车位协议》交易主体适格，依法有效。首先，隆盛公司虽然以“福州隆盛房地产开发有限公司隆盛小区开发部”名义与上诉人签订《车位协议》和收取定金，但因隆盛小区开发部是隆盛公司成立的办事机构，代表隆盛公司处理隆盛小区的开发、销售事务，并且隆盛公司向上诉人出具了盖有其公章的《购房证明书》，足以说明隆盛小区开发部的行为就是隆盛公司的行为。其次，上诉人作为消费者，无从知晓隆盛公司内部的管理情况，在隆盛小区开发部出示盖有隆盛公司公章的《购房证明书》的情况下，有合理理由认为诉争车位的出卖人就是隆盛公司。第三，从证人陈某当庭陈述以及提交的《证明》、《招聘书》和承包协议书等材料也能看出，陈某作为隆盛小区开发部的工作人员，与上诉人办理买卖诉争车位事宜是履行其职务行为，其行为法律后果应由隆盛公司承担。因此，在隆盛公司已授权其项目部售房的情况下，《车位协议》自签订之日起生效，无需取得隆盛公司的事后认可。2、善意取得规定不适用于本案《车位协议》的效力认定。适用善意取得规定的前提是将不动产转让给受让人的转让方是无处分权人。但本案隆盛公司项目部因隆盛公司的授权而有权转让诉争车位，并非无处分权人。综上，上诉人与隆盛公司项目部签订的《车位协议》应依法认定有效。二、被上诉人童芳与隆盛公司恶意串通损害了上诉人的合法利益，其买卖合同无效。1、被上诉人童芳的恶意表现在：（1）明知或者应当知道诉争车位有人使用。（2）明知或者应当知道诉争车位已有人购买。（3）在明知有人使用诉争车位情况下购买车位却不进一步核实诉争车位的权属状态明显不符合常理。（4）近年，由于童芳小姑杨德华与上诉人母亲发生误会，双方关系恶化，杨德华与隆盛公司串通将产权办理在童芳名下。（5）故意更改与隆盛公司签订的《商品房买卖合同》时间。2、被上诉人隆盛公司的恶意表现在：（1）诉争车位系其开发的，知道或者应当知道该车位的权属状况，其向上诉人出具了《购房证明书》，隆盛公司显然知道诉争车位已经出卖给上诉人了。（2）诉争车位有人在使用，隆盛公司是完全知晓或者应当知晓的，也完全可以找到实际使用诉争车位的人进行询问其使用依据。（3）通过中间人派出所协警“老姚”向上诉人一家索要20万元，并明确告知上诉人一家只要支付该款就可以将产权办理给上诉人。（4）故意更改与被上诉人童芳签订的《商品房买卖合同》时间，并在证人陈某出具的《承诺》上添加“林季、陈瑞英”企图掩盖恶意串通。综上，被上诉人童芳与隆盛公司在明知上诉人已经购买诉争车位并已占有、使用、收益、处分的情况下，恶意串通签订车位买卖合同并办理产权，其所签买卖合同依法无效。同时，被上诉人童芳受让诉争车位时不是善意的，不应保护。三、一审法院在认定案件事实上，全无证据的分析、论证及采信理由，使上诉人无从了解判决结果的合理、合法性，进而严重侵害上诉人的合法权益。综上，请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、维持一审判决第二项；3、确认福州市晋安区茶园街道华林路366号隆盛小区4#楼1层03车位归上诉人所有，被上诉人童芳应配合将产权办理至上诉人名下；4、确认被上诉人童芳与被上诉人福州隆盛地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171MF-2000-NO.0927887）》无效；5、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人童芳答辩称：一审判决合情合理，于法有据，应予维持。一、上诉人持有的《房地产（车位）买卖协议》无效。1、隆盛小区开发部没有对外签约的资格。项目部不具备对外签约的资格，其销售房产须经隆盛公司的认可及配合办理相关手续。2、经办人陈某在将诉争车位卖给上诉人时也没有对外销售的资格。陈某于2008年8月26日出具承诺书，表明不再开具发票。3、上诉人对诉争车位无法办理产权的情况是明知的，且根据其与经办人陈某的私人关系，被上诉人合理推测上诉人才是与他人恶意串通，意图侵害隆盛公司合法权益的一方。《房地产（车位）买卖协议》为无效合同。二、上诉人称被上诉人之间恶意串通完全没有事实依据，被上诉人的买卖合同合法有效。1、被上诉人即使知道诉争车位有人使用也无法证明被上诉人的恶意。2、被上诉人无法知悉诉争车位有人购买。3、被上诉人跟车位所有权人隆盛公司已经进行核实，没有必要和使用人进行核实。4、上诉人所称杨德华与其的矛盾与被上诉人无关，上诉人以此为理由认为被上诉人之间恶意串通无任何依据。5、上诉人提供的证人陈某的证言已经完全说明隆盛公司对车位的出售并不知情。6、购房证明书都是事先备好空白的，有买受人要办理产权证时直接填写。因此，该证明书只是办理产权登记的手续，并不是诉争车位所有权的证明；空白《购房证明书》是在房屋销售前已经出具，并未与房屋或车位配套，开发商无法由此得知车位销售情况。因此，被上诉人通过正常交易程序，取得了讼争车位的所有权，应受法律保护。被上诉人隆盛公司答辩称：一审判决认定事实及适用法律正确。关于上诉人与童芳之间的车位买卖产权权属纠纷，该车位是正式出售的，上诉人仅凭购房证明书证明答辩人签订了购房协议无法律依据，购房证明书是已经购买房屋的证明，仅是办理产权时的附件，法律上认定的购房是买卖合同和购房发票，而上诉人根本没有，故上诉人购房事实不成立。从购房程序上看，也需要到开发商处办理相关手续，而在上诉人使用车位长达六年的时间里，上诉人并没有办理该手续。关于购房合同销售日期改变的问题，因为该项目已经结束，只能用以前的合同版本，在2009年以前的合同与现在不同，为避免重新办理相关审批手续，故合同日期只能倒签，这不影响与业主办理产权的手续。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，根据被上诉人隆盛公司与林季签订的《承包合同》，隆盛公司将隆盛小区的开发建设、销售经营等事项承包给林季负责，对外均以隆盛公司名义运作，对内由林季自行管理。则隆盛小区房产的买卖等事宜对外均应以隆盛公司的名义进行和办理。上诉人持有的《房地产（车位）买卖协议》系隆盛小区开发部与上诉人签订的，但隆盛小区开发部并无以隆盛公司名义对外签约的资格，且事后隆盛小区开发部亦未将该买卖协议及所收取上诉人的1万元款项交给隆盛公司，诉讼中隆盛公司亦表示对此事不知情并不予认可，故一审法院认定该《房地产（车位）买卖协议》无效符合规定。此外，上诉人虽持有《购房证明书》，但《购房证明书》并不能作为认定车位所有权的凭证。因此，现上诉人要求确认讼争车位归其所有不能成立，本院不予采纳。被上诉人童芳与隆盛公司签订了《商品房买卖合同》，隆盛公司将讼争车位卖给童芳，童芳并已取得了该车位的所有权证书。双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行完毕，该合同为合法有效。一审法院据此认定被上诉人童芳为讼争车位的所有权人，并判令上诉人将讼争车位返还给被上诉人童芳符合法律规定。现上诉人主张被上诉人童芳与隆盛公司恶意串通签订合同、损害了上诉人的利益，该买卖合同应为无效，但诉讼中上诉人提供的证据并不足以充分证明其主张，故其上诉主张不能成立，本院不予采纳。另，一审判决书中未对当事人提供的证据进行罗列及分析认证，存在一定瑕疵，但并未影响到案件的实体处理结果，故本院可予维持。综上，上诉人的上诉理由缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行。本案二审案件受理费4911元，由上诉人程伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴一萍代理审判员  黄 锋代理审判员  赵雪莹二〇一六年三月二十二日书 记 员  刘 奕