江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初404号原告张成柱。原告张玉珠。委托代理人陆善银，东海县牛山法律服务所法律工作者。委托代理人张辉。被告连云港国源房地产开发有限公司，住东海县房山镇吴场村（以下简称国源房地产公司）。法定代表人王岩国，总经理。委托代理人徐兴春，江苏恒旭律师事务所律师。第三人江苏常熟农村商业银行股份有限公司，住东海县牛山镇牛山北路206号（以下简称常熟银行）。法定代表人马占廷，行长。委托代理人郑环，系该行职员。原告张成柱、张玉珠与被告国源房地产公司、常熟银行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法由审判员温爱英独任审判，公开开庭进行了审理。原告张成柱、张玉珠的委托代理人陆善银、张辉，被告国源房地产公司的委托代理人徐兴春、被告常熟银行的委托代理人郑环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成柱、张玉珠诉称，两原告系夫妻。原被告于2014年8月2日签订了《商品房买卖合同》。合同约定由原告购买被告开发的东沭千喜商贸城第二幢三单元401室三室二厅一卫住宅楼一套，建筑面积119.08平方米，每平方米2022.04元，总金额240785元整。并约定2015年3月31日之前交付涉案房屋，否则承担合同约定的违约责任（双方权利义务详见合同）。合同签订后，原告依约缴纳了购房首付款、契税、银行按揭贷款等有关款项，但是被告不仅没有依约向原告交付房屋，而且在逾期后虽经原告多次催交，被告总是一拖再拖，不向原告交付房屋也未能书面说明理由，被告的行为已经构成根本违约，解除合同条件已成就，原告无奈之下于2015年6月22日向被告发出了解除合同通知书，被告虽然已签收了该通知书，但至今未依约向原告退还购房已付款。另外，原告于2014年9月23日与第三人签订《房地产抵押合同（按揭）》，约定第三人向原告贷款168000元，贷款期限120个月（2014年9月23日起至2024年9月23日止），并由被告提供担保，合同签订后，原告至起诉之日起已向第三人缴纳了银行按揭贷款14期，因被告违约导致该《房地产抵押合同（按揭）》也无法继续履行，剩余购房贷款依法应由被告负责偿还。综上，为了维护原告的合法权益，避免原告遭受更大损失，特诉，请求依法判令1、依法解除原被告于2014年8月2日签订的《商品房买卖合同》；2、依法解除原告与第三人签订的《房地产抵押合同（按揭）》；3、判令被告返还原告购房首付款、保证金共计78785元及其利息，同时判令被告返还原告已向第三人偿还的贷款本息30948.98元（暂计算至本判决生效之日止）；4、判令被告向原告支付违约金1133元并赔偿契税3611.78元；5、判令被告向第三人偿还原告涉案银行按揭贷款余额；6、判令被告承担本案的诉讼费。被告国源房地产公司答辩称，一、我公司迟延交房事出有因。我公司之所以迟延交房，是因为在建设过程中遭遇周围部分不明事理的村民的无理取闹，阻扰施工所致；二、我公司不同意解除原被告所签订的《商品房买卖合同》。我公司认为，正常的商品房交易安全应予保护，涉案房屋的不能正常交付事出有因。目前已具备交房条件，涉案合同完全具有继续履行的可能。所以我公司不同意解除原被告所签订的《商品房买卖合同》。我公司也愿意按照双方所签合同之约定，向原告支付迟延交房违约金。而且，原告因资金困难也已办理银行按揭贷款，如果解除合同，将涉及第三方银行的利益及税务部门、房产管理部门，操作程序繁琐。故本案涉案商品房买卖合同不宜轻易解除；三、如果原告执意解除合同，原告因办理银行按揭贷款而产生的相关利息及契税损失等无权要求我公司承担。综上，请依法裁决。第三人常熟银行答辩称，我行不同意原告与我行解除签订的房地产抵押合同，因为该合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，应认定合法有效，并不存在解除的事由，原告称向我行偿还的贷款本息30948.98元并不准确，实际数额为30753.97元。原告张成柱、张玉珠举证有1、商品房买卖合同，证明原被告双方于2014年8月2日协商一致签订了合同，该合同是双方真实意思表示，应当受法律保护，该合同已经明确约定逾期交房的违约责任等；2、原告与第三人以及被告三方签订的抵押合同，证明涉案房屋是办理了按揭贷款，贷款额是168000元，原告已经依约缴纳了2016年2月20日之前所有按揭贷款30948.98元；3、首付款发票，证明原告依据商品房买卖合同缴纳了首付款是72785元，同时于2014年5月6日、5月15日、5月18日缴纳了装修保证金6000，二款项共计人民币78785元；4、契税发票3611.78元；5、缴纳按揭的常熟银行明细对账单2张，证明已经依据抵押合同缴纳了所有按揭贷款；6、解除合同通知书及申通快递的回单，证明被告没有依约履行合同按期交付涉案房屋的责任，造成违约，经原告多次要求交付，没有交付；7、录音及其光盘。2015年9月7日原告的代理人找被告的销售经理协商的事情，证明被告认可其迟延交付，已经明显违约了，同意解除合同。被告国源房地产公司质证称，对证据1三性没有异议；对证据2没有异议，从证据2的第二条看出是因为原告资金不足，才将房产抵押给银行；对证据3无异议；对证据4无异议，但是如果商品房买卖合同解除的话，买受人是可以到税务部门要求退税，所以不能要求被告承担；对证据5我方不清楚；对证据6需要向公司核实是否收到，解除合同通知书没有载明解除的理由，详情单没有公司签字，回去核实；对证据7是否是与销售经理的通话，需要核实，即使属实，销售经理代表不了公司的意见，公司的意见是不同意解除合同。第三人常熟银行质证称，对证据1没有异议；对证据2我方也有明细；对证据3无异议；对证据4-7不清楚。被告国源房地产公司未举证。第三人常熟银行举证有原告还款明细，证明原告实际还款人民币30753.97元，其中本金人民币16802.08元，利息人民币13951.89元。原告张成柱、张玉珠质证称无异议。被告国源房地产公司质证称无异议。经审理查明，2014年8月2日，原告张成柱、张玉珠与被告国源房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于东海县房山镇吴场村千喜路23号东沭千喜商贸城第2幢3单元401室商品房一套，金额为人民币240785元。对该商品房原被告双方约定出卖人应当在2015年3月31日前依照国家和地方人民币政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给买受人。同时还约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2014年5月6日、5月15日、5月18日，原告共计向被告缴纳款项人民币78785元，2014年9月17日，被告为原告开具首付款发票标记预收购房款为人民币72785元，余款人民币6000元原告称系被告收缴的装修保证金。2014年8月4日，原告因本案所涉房产缴纳房产税人民币3611.78元。2014年9月23日，原告张成柱、张玉珠作为抵押人与第三人常熟银行签订《房地产抵押合同》，被告国源房地产公司作为担保人，办理了剩余购房款人民币168000元按揭贷款。贷款（按揭）期限自2014年9月23日至2024年9月23日。后被告国源房地产公司未如期交房。2015年6月22日，原告将解除合同通知书通过申通快递邮寄予被告，回执显示该通知书于次日由被告法定代表人王岩国签收。另查明，截止到2016年2月20日，原告共支付按揭贷款人民币30753.97元，其中包括本金人民币16802.08元、利息人民币13951.89元。以上事实有《商品房买卖合同》、《房地产抵押贷款合同》、《解除合同通知书》、回执、缴费单据、银行对账明细、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告张成柱、张玉珠与被告国源房地产公司签订的《商品房买卖合同》及原告、被告与第三人常熟银行签订的《房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同的约定履行其义务。原告已按照其与被告国源房地产公司签订的《商品房买卖合同》将房款以首付款及银行按揭的形式给付被告，被告未按合同约定的期限交房，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定逾期交房超过30日，原告有权解除合同。根据原告举证的解除合同通知书邮寄、签收日期显示，被告逾期交房已逾30日，现原告根据双方合同约定要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定及合同的约定，本院予以支持。被告应按照合同约定向原告支付违约金，应按总房款240785元的1%即2407.85元，现原告主张被告支付违约金人民币1133元，不违反法律规定，予以支持。本案中，因原被告签订的《商品房买卖合同》解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告与第三人常熟银行签订的《房地产抵押合同》也应一并解除，被告国源房地产公司应当将收受的购房贷款余款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。根据本案查明的事实，原告已支付按揭贷款本金人民币16802.08元，故被告国源房地产公司应返还第三人常熟银行的余款本金为人民币168000元-16802.08元=151197.92元。原告因购房缴纳的契税人民币3611.78元，根据《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》财税【2011】32号的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；……。故，对于原告已缴纳的契税，其可以依纳税发票自行退税。原告主张首付款及保证金的利息，因其与被告签订的《商品房买卖合同》中未有关于利息的约定，故原告该诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告张成柱、张玉珠与被告国源房地产公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告张成柱、张玉珠与第三人常熟银行签订的《房地产抵押合同》；三、被告国源房地产公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房首付款72785元、装修保证金人民币6000元，及按揭贷款人民币30753.97元，共计人民币109538.97元；四、被告国源房地产公司于判决生效之日起十日内支付原告违约金1133元；五、被告国源房地产公司于本判决生效之日起十日内返还第三人常熟银行本案所涉贷款余款本金151197.92元。六、驳回原告张成柱、张玉珠的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2455元，由被告国源房地产公司承担（原告已预付，待被告返还以上款项时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币4910元。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  温爱英二〇一六年三月七日书记员  傅雪明附上诉须知：根据有关法律、法规、司法解释之规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉的相关的权利、义务。上诉人自递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，本院依法报连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。本上诉须知与催交上诉费通知具有同等法律效力。适用法律条文：一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。