重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0242民初651号原告：冉琼，男，1984年5月10日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。原告：代丽琼，女，1984年9月28日，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。委托代理人：冉承华，重庆汇润律师事务所律师。被告：重庆市宇帝房地产开发有限公司（以下简称宇帝公司）。住所地：重庆市南岸区南坪街道开发路**号****号。法定代表人文跃武，该公司董事长。组织机构代码：68145694-2。委托代理人：冉玉光，重庆渝鑫律师事务所律师。委托代理人：田海涛，重庆渝鑫律师事务所律师。原告冉琼、代丽琼诉被告重庆市宇帝房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日依法由本院审判员喻梅公开开庭进行了独任审理，原告委托代理人冉承华，被告重庆市宇帝房地产开发有限公司委托代理人冉玉光，田海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订一份《重庆市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于酉阳县钟多镇酉兴路宇帝城市之光商品房一套。原告依约支付了相应房款。合同约定在实际交房使用之日起60日内，被告应当为向房屋登记机关办理《房地产权证》登记申请，提交登记机关规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由于被告的原因未能按期办理并取得登记受理单。原告继续要求履行合同的，被告应按已付房款的每日万分之一支付违约金。为维护原告的合法权益，特请求依法判令：一、被告立即给原告办理《房地产权证》。二、被告支付逾期办证违约金（基数为297345元，按每日万分之一计算,从2012年4月7日至2015年12月6日。三、被告承担本案诉讼费用。被告重庆市宇帝房地产开发有限公司辩称：购房合同中约定的60日办理房产证属于无效约定。根据相关规定，原、被告约定的60日只是向相关行政机关提交资料，不能办证是行政机关的过错。被告已积极履行了协助义务，被告无过错，被告不存在违约。不应支付原告违约金。经审理查明，2011年1月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的酉阳县钟多镇酉兴路宇帝·城市之光24-7#（24-B1）商品房一套，建筑面积为99.78平方米，以总价款为297345元出售给原告。原告于2011年1月8日付清首付款97345元，余款200000元办理抵押贷款，并由银行于2011年1月21日支付给被告。商品房买卖合同第十三条第二项约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第十三条第四项约定：“如因甲方责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之（斜线，未作约定）向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。合同签订后，原告交付契税、印花税、大修基金、登记费给被告。2012年2月7日，原告接房。到目前为止酉阳县钟多镇酉兴路宇帝·城市之光商品房未办理房屋产权证，被告亦未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单,《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。另庭审中，经本院释明，原告要求继续履行合同。上述事实有原告的当庭陈述，原告的身份证复印件、商品房买卖合同复印件、收款收据复印件、借款凭证复印件等证据在案佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行义务。针对原告诉讼请求，现评述如下：一、被告应否立即给原告办理《房地产权证》。国务院《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”；建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……(五)房屋已竣工的证明……。相关规定说明，无论是购房者或是房地产开发企业，到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商对其所开发的房地产进行初始登记为前提。而完成初始登记必须取得房屋竣工验收资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的取得属于行政许可范畴，被告未取得土地房屋登记机构的登记受理单，原因在于未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，是办证不能的事实障碍，该障碍属于行政许可范畴，而非因被告本身原因所致。故原告诉请被告办理房产证因存有客观障碍而无从实际判决执行，本院对该项诉讼请求不予支持。二、逾期办证违约金应否得到支持。按照约定，自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；由乙方委托甲方办理房产证。被告应在该房屋交付使用之日起60日内，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。至今被告仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。亦未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，未能办理房产证，被告明显存在逾期违约行为。因此，被告未能完成合同约定的义务，构成违约。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……；”之规定，被告应支付逾期办证违约金。故本院对原告该项诉讼请求予以支持。逾期办证违约金（基数为297345元，每日按万分之一计算，从2012年4月8日至2015年12月6日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告重庆市宇帝房地产开发有限公司支付原告逾期办证违约金（以已交房款297345元为计算基数，按每日万分之一的标准计算，从2012年4月8日至2015年12月6日止）。该款项限于判决生效之日起5日内支付。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费826元由原告预交，因适用简易程序减半收取413元，由被告重庆市宇帝房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 喻 梅二〇一六年三月二十八日书记员 田维芳