广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6038号上诉人（原审被告)：韩家骧，住广州市越秀区。委托代理人：韩振伦，住广州市越秀区。委托代理人：马必会，广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：广州市红书房建工程公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：张健民，该公司执行董事。委托代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。上诉人韩家骧因房屋拆迁补偿安置纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1998年5月29日，广州市红书房建工程公司（甲方）与韩家骧（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除广州市中山六路玛瑙六巷某楼（建筑面积79.28平方米），甲方将自有的在上述地段征用后新建大楼第六层（西向41.28平方米）、第七层（东北向53平方米）的房屋（共建筑面积94.28平方米）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿，超出的15平方米，其中乙方以1700元/平方米的价格购买5平方米，以4400元/平方米的价格购买10平方米，于2000年12月30日付给甲方52504元（付款办法详见安置协议书）；协议第十一条“其他事项”其中约定乙方所购大的建筑面积15平方米（不含分摊面积），乙方原址房屋楼梯占用面积为9平方米，回迁时的楼梯分摊如超出原9平方米部分，甲方同意以1700元/平方米的成本价给予乙方购买，纳入乙方产权面积。2001年5月16日，广州市红书房建工程公司（甲方）与韩家骧（乙方）签订《补充协议书》，约定乙方因家人较多，要求在乙套间的紧邻面方位扩大约8平方米的套内面积，甲方给予照顾解决，该增大面积经双方商定按2500元/平方米结算，纳入乙方产权面积；按原约定的两套回迁房为一级二类装修，由乙方自行负责装修，甲方同意给予一次性补偿给乙方装修费、内间墙费、垂直运输费、间接运输费等共16580元；按原约定甲方付给乙方临迁补助费与交通费（从2001年1月1日起至2001年5月30日止）共计7415元。2008年12月15日，韩家骧办理了回迁房即现广州市越秀区中山六路玛瑙巷甲房（建筑面积58.8607平方米，其中共有分摊面积8.6105平方米）和广州市越秀区中山六路玛瑙巷乙房（建筑面积58.83平方米，其中共有分摊面积8.606平方米）。2009年5月18日，广州市红书房建工程公司向韩家骧发出《回迁购大面积款项追款通知书》，告知韩家骧涉讼房屋的增大安置套内面积30.1942平方米，金额为84734.14元；增大分摊面积8.2156平方米，金额为13968.05元，减去已付金额16580元和7415元，尚欠74377.05元，要求韩家骧收到通知后3天内携带有关资料到其司核对结算。未果。广州市红书房建工程公司于2015年8月13日向原审法院起诉称：经实际测量，两套房屋共建筑面积117.69平方米。现两套房屋的楼梯分摊面积共17.22平方米，超出了8.22平方米，按约定结算，韩家骧应付楼梯分摊面积款13974元。综上，除去上述补偿协议书及补充协议约定购买的面积外，还剩6.4平方米的结算双方没有约定，故应按补偿协议书约定的价格4400元/平方米结算。现韩家骧已领取了涉讼房屋的产权证，故起诉判令韩家骧超面积款共86015元（已扣除协议约定的装修费等及临迁费和交通费共23995元）及支付迟延支付该面积款的利息（每日按中国人民银行公布的同期贷款利率计自2008年11月9日至实际付清款项之日止）。原审法院认为，广州市红书房建工程公司、韩家骧自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，为有效协议。广州市越秀区中山六路玛瑙巷甲房、乙房是广州市红书房建工程公司征用拆除韩家骧原广州市中山六路玛瑙六巷某楼房屋的产权调换补偿，按协议约定记载，韩家骧原拆迁房屋的合法产权为建筑面积79.28平方米，约定产权调换补偿的建筑面积是94.28平方米，现实际回迁作为产权调换的甲房、乙房的建筑面积共117.6907平方米，经计算比上述协议约定补偿和购买的面积仍超出了6.4平方米（117.6907平方米－94.28平方米－8平方米－9平方米），虽然上述协议没有就再超出约定产权补偿面积和补充协议约定购买以外的面积如何结算作出约定，而该面积是原址房屋产权调换面积上的增大，对于两套房屋的面积而言不可分割，且韩家骧已取得了涉讼房屋的物权，如果广州市红书房建工程公司、韩家骧共有房屋也不利于房屋的整体管理和使用，故广州市红书房建工程公司要求韩家骧支付超大面积款的诉讼请求，予以支持。鉴于双方在签订补偿协议时约定以4400元/平方米的价格购买10平方米，该价格是超出了当时成本价格1700元/平方米，故广州市红书房建工程公司自愿要求韩家骧仍以该价格购买6.4平方米没有违反公平合理原则，予以支持。广州市红书房建工程公司在韩家骧取得涉讼房屋产权证后于2009年5月18日要求韩家骧就超面积进行结算，未果后现通过诉讼提出主张，因韩家骧取得的是涉讼房屋的物权，而建筑面积是属于物权的内容，故韩家骧提出广州市红书房建工程公司主张超过诉讼时效的抗辩不符法律规定，不予采纳。另韩家骧没有提供证据证明广州市红书房建工程公司逾期回迁产生的违约金与超面积款是双方债权债务的互抵，故对韩家骧的该抗辩，亦不予采信。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决:一、被告韩家骧自本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市红书房建工程公司支付广州市越秀区中山六路玛瑙巷甲房、乙房超大面积38.4107平方米的房款（其中14平方米按1700元/平方米计，8平方米按2500元/平方米计，16.4107平方米按4400元/平方米计）；二、被告韩家骧自本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市红书房建工程公司支付上述超大面积房款的利息（每日按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率计自2009年5月18日至本判决确定支付之日止）；三、驳回原告广州市红书房建工程公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1250元，由被告韩家骧负担。判决后，韩家骧不服，向本院提起上诉称：1、上诉人在直接扣除装修费16580元、临迁补助费和交通费7415元，再扣减1998年至2000年临迁补助费和交通补助费中被上诉人广州市红书房建工程公司暂扣除的5000元，上诉人应付房款为69686.19元。被上诉人应付上诉人延期补助费、逾期交房违约金、逾期安置违约金合计115586元。上诉人与被上诉人之间互负债务已经抵消，被上诉人在时隔六年后反悔，要求上诉人支付房款无任何法律和事实依据。2、被上诉人请求支付房款，属于债权请求权而非物权请求权，必须适用二年诉讼时效的规定。假设债务未抵消，被上诉人请求支付房款也已超过了诉讼时效。3、原判杜撰案由、编造出有利于被上诉人的理由、将被上诉人诉讼请求故意曲解、判非所请、仅要求上诉人履行义务而对于被上诉人应履行房屋拆迁补偿安置义务熟视无睹。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人广州市红书房建工程公司答辩称：不同意上诉人韩家骧的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，上诉人韩家骧提交了1998年7月25日、1999年1月6日、1999年8月3日、2000年2月1日、2000年10月20日的收据共五张，拟证明被上诉人广州市红书房建工程公司支付临迁补助费时每次均扣除购大面积款，该习惯做法印证了双方债权债务抵销之事实。被上诉人广州市红书房建工程公司确认上述五张收据中各1000元合计5000元，其公司同意在上诉人韩家骧购增大面积款中扣除。被上诉人广州市红书房建工程公司在二审中没有新证据提交。二审另查明：2001年5月16日，上诉人韩家骧（乙方）与被上诉人广州市红书房建工程公司（甲方）签订的《补充协议书》中，约定乙方甲套间原约定有外阳台，因甲方改图纸后无外阳台，因此甲方同意在乙套间内增加补偿3㎡的面积给乙方，以1700元/㎡结算，纳入乙方产权面积。二审审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，原判认定上诉人韩家骧、被上诉人广州市红书房建工程公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议书》为有效协议正确，本院予以确认。按协议约定记载，上诉人韩家骧原拆迁房屋的合法产权为建筑面积79.28㎡，约定产权调换补偿的建筑面积是94.28㎡，现实际回迁作为产权调换的甲房、乙房的建筑面积共117.6907㎡，根据上诉人韩家骧与被上诉人广州市红书房建工程公司的一致确认，经计算比上述协议约定补偿和购买的面积仍超出了4.1942㎡[117.6907㎡－94.28㎡－8㎡－3㎡－（8.6105㎡＋8.606㎡－9㎡）]。虽然上述协议没有就再超出约定产权补偿面积和补充协议约定购买以外的面积如何结算作出约定，但该面积是原址房屋产权调换面积上的增大，对于两套房屋的面积而言不可分割，且上诉人韩家骧已取得了涉讼房屋的物权，若上诉人韩家骧、被上诉人广州市红书房建工程公司共有房屋也不利于房屋的整体管理和使用，故原判对被上诉人广州市红书房建工程公司要求上诉人韩家骧支付超大面积款的诉讼请求予以支持并无不当。鉴于双方在签订补偿协议时约定以4400元/㎡的价格购买10㎡，被上诉人广州市红书房建工程公司自愿要求上诉人韩家骧仍以该价格购买4.1942㎡并无违反公平合理原则，原判予以支持正确。综上，上诉人韩家骧应向被上诉人广州市红书房建工程公司支付超大面积款110022.53元（16.2165㎡×1700元/㎡＋8㎡×2500元/㎡＋14.1942㎡×4400元/㎡），减去被上诉人广州市红书房建工程公司应支付给上诉人韩家骧的28995元（16580元＋7415元＋5000元），上诉人韩家骧实际应支付81027.53元。关于上诉人韩家骧抗辩称被上诉人广州市红书房建工程公司早已同意上述超大面积款与该公司欠付上诉人韩家骧延期补助费、逾期交房违约金、逾期安置违约金相互抵消互不追究，但上诉人韩家骧对其该抗辩未能举证证明之，被上诉人广州市红书房建工程公司对此亦予否认，故原判对上诉人韩家骧的该抗辩不予采信正确。本案涉及的是原址房屋拆迁后的产权调换补偿，上诉人韩家骧取得的是涉讼房屋的物权，而建筑面积属于物权的内容，上诉人韩家骧已经取得了涉讼房屋的所有权，理应支付超大面积款给被上诉人广州市红书房建工程公司，故原判认定上诉人韩家骧关于被上诉人广州市红书房建工程公司在本案的诉请超过诉讼时效的抗辩不符法律规定而不予采纳正确。综上，审查原审判决认定基本事实清楚，但对部分超大面积款的计算有误，且未扣除被上诉人广州市红书房建工程公司应支付给上诉人韩家骧的相关款项，故应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下:一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1841号民事判决的第二项、第三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1841号民事判决的第一项为：上诉人韩家骧自本判决发生法律效力之日起15日内，向被上诉人广州市红书房建工程公司支付广州市越秀区中山六路玛瑙巷甲房、乙房超大面积房款81027.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1250元，由上诉人韩家骧负担1200元、被上诉人广州市红书房建工程公司负担50元；二审案件受理费2500元，由上诉人韩家骧负担1826元、被上诉人广州市红书房建工程公司负担674元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年三月一日书 记 员  郑高妍