广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第1289号原告：广州第二煤矿实业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈继荣，董事长。委托代理人：周文月，广东腾晟律师事务所律师。委托代理人：陈少凤，广东腾晟律师事务所律师。被告：廖锦程，户籍地址广东省中山市。现住址广东省广州市。原告广州第二煤矿实业有限公司与被告廖锦程租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州第二煤矿实业有限公司的委托代理人周文月、陈少凤到庭参加了诉讼。被告廖锦程经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2014年10月28日签订了《厂房租赁合同》、《协议书》、《防火安全协议书》，约定原告将坐落于广州白云区黄边南路213号广州第二煤矿实业有限公司C5栋2楼西段房屋出租给被告作厂房使用，约定的租赁期限自2014年10月25日起至2016年10月24日止，并且约定了租金、管理费、工业区综合服务费、水电费、垃圾处理费等各项费用的计算方式及支付方式。2015年9月7日，被告在拖欠其工人三个月工资未发后逃跑，不知去向，其雇佣的24个工人因此向广州市白云区鹤龙街劳动和社会保障服务中心反映问题。广州市白云区鹤龙街劳动和社会保障服务中心为了维护社会稳定，协调原告与被告的工人达成《垫付工资协议书》，由原告先行代替被告向24个工人垫付一部分工资，标准为被告所欠员工工资总额的35%，原告合计支付了工资41962元。被告在未提前通知的情况，突然失踪，导致双方租赁合同提前解除，并且被告拖欠原告两个月的租金及水电费等费用合计21179.6元，严重违反了合同的约定。根据双方《厂房租赁合同》第十条约定：“甲乙双无论哪一方，提前解除合同的，均须提前三个月以书面形式通知对方，违约方以人民币18528元赔偿对方损失”，因此，被告应当赔偿原告18528元违约金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告支付拖欠的租金、水电费等合计21179.6元。二、判令被告自2015年8月10日起至实际支付之日止向原告支付迟延支付违约金，暂计至2015年10月10日止，合计1270.77元。(21179.6×1‰×60)；三、判令被告向原告支付解除租赁合同的违约金18528元。四、判令被告向原告支付代垫的员工工资41962元。五、判令被告承担本案诉讼费用。被告无答辩。经审理查明：原告系广州市白云区黄边南路213号自编C5栋房屋的登记产权人，房屋用途为厂房。2014年10月28日���原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州市白云区黄边南路213号C5栋2楼西段房屋（以下简称涉案厂房）面积约579平方米给乙方作厂房用途使用，租赁期从2014年10月25日起至2016年10月24日止，租金为9元/平方米/月，金额为5211元/月，工业区综合服务费单价为7元/平方米/月，金额为4053元/月。签订本合同时，乙方即向甲方支付押金18528元，甲方开具收据为凭。本合同有效期届满，乙方付清厂房租金及其他费用，并按本合同约定的条款履行一切义务后，甲方将押金金额免息退还乙方。乙方每月十号前以现金或支票支付形式，到财务科缴交当月租金、电梯折旧费和工业区综合服务费。逾期缴交租金和费用的，每逾期一天，乙方须按应付未付租金和费用的千分之一向甲方支付违约金。逾期30天，甲方有权除追缴所欠租金、电梯折旧费和工业区综合服务费外，并有权单方终止本合同，收回出租厂房，不退回乙方预付的押金。由此产生的所有经济损失由乙方承担。甲乙双方无论哪一方，提前解除合同的，均须提前三个月以书面通知对方。违约方以人民币18528元赔偿对方损失。等等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：双方就乙方租赁甲方C5栋2楼西段厂房，甲方为乙方提供水电及有偿服务等事宜，达成协议如下：一、乙方承租甲方上述厂房约579平方米，除《厂房租赁合同》规定的各项费用之外，甲方提供相应的生产、生活及水电管理费等服务，甲方以每月每平方米0.8元计收管理费共计463元。二、乙方需用水、电由甲方供给，供水、电管线由甲方安装至厂房外墙水、电表前，水电表后及厂内的管线及其设施的材料、安装、维修、保养及日常管理由乙方负责。甲方每月按乙方��际耗电量以电费1.375元/千瓦时、水费5.26元/立方米的单价计收乙方水电费（注：电费按峰、平、谷计费的电价另定）。本协议签订后，水电费单价随市供水、电部门的水电单价调整而调整。三、甲方每月向乙方收取垃圾处理费300元。乙方需将本厂垃圾运送到工业区指定的垃圾堆放地点。四、乙方每月十号前向就甲方财务科缴交上述各项费用。乙方逾期未向甲方缴交上述各项费用的，每逾期一天，乙方须按应付未付上述各项费用的1‰向甲方支付违约金。如乙方拖欠上述各项费用一个月以上（含一个月）视为乙方违约，甲方有权中止本协议、停止水电及服务供给。……六、乙方每年按3元/平方米向甲方支付厂房的消防设施维护费，合计1737元/年。七、本协议与双方签订的《厂房租赁合同》的时效一致，本协议约定的条款与《厂房租赁合同》约定的条款同时执行。上述《厂房租赁合同》与《协议书》签订后，原告将涉案厂房交付被告使用，被告在涉案厂房经营广州市白云区黄石程盈皮具厂。被告向原告缴纳租金、工业区综合服务费至2015年7月31日。2015年9月7日，广州市白云区鹤龙街劳动和社会保障服务中心向广州市程盈皮具厂（全称：广州市白云区黄石程盈皮具厂）发出公告，主要内容为：广州市程盈皮具厂员工投诉反映该厂拖欠全体员工工资，该厂法定代表人（或主要负责人）即被告去向不明、无法联系，导致员工难以追偿其工资而引发社会矛盾。当地政府以及人力资源社会保障行政部门已介入调查处理，因此公告要求该厂法定代表人（或主要负责人）即被告在2015年9月10日到现场配合有关部门处理。逾期未到现场，人力资源社会保障行政部门将按照《广东省工资支付条例》第三十一条规定进行处理等。2015年9月10日，广州市白云区黄石程盈皮具厂员工签署《垫付工资协议书》，内容为：广州市程盈皮具厂的法定代表人（或主要负责人）无法联系，涉嫌以逃匿的方法拖欠全厂员工三个月的工资合计119883元，为维护社会稳定，保障劳动者合法权益，经有关部门组织协调，该企业的场地出租方与员工代表进行协商，双方就工资垫付等事宜协商一致，达成如下协议：一、由场地出租方按工资总额的35%，按比例先行垫付全体员工的工资（工资数额以员工签名的垫付工资表为准）；二、工资垫付时间2015年9月10日11时；……四、全体员工领取垫付工资款后，同意将工资债权转移给场地出租方（垫付方），由垫付方取得对该企业的工资债权代为追偿工资，全体员工则自行离场，不再对工资事宜进行反映诉求等。同日，原告向广州市白云区黄石程盈皮具厂24名员工垫付工资合计41962元，原告并于同日收回涉案厂房。本案审理过程中，原告提交《缴费通知单》显示，涉案房屋2015年7月1日至2015年7月31日的电费3397.50元、自来水费210.4元，2015年8月1日至2015年8月31日电费1248.92元，自来水费为63.12元。原告另明确其第一项诉讼请求还包括管理费8月份为463元、9月份为154.33元；垃圾处理费8月份为300元，9月份为100元；消防费（2014年10月28日至2015年10月27日）为1737元。以上事实，有厂房租赁合同、协议书、防火安全协议书、布告、公告、声明、告知书，垫付工资协议书、代垫工资签收明细表、缴费通知书、房地产权证及原告陈述等证据证实。本院认为：本案系租赁合同纠纷，原告诉请的垫付工人工资，与本案所涉租赁合同纠纷系不同法律关系，本院在本案中不予处理，原告就该部分诉讼请求所缴纳的诉讼费本院予以退回，就该项诉讼请求原告可另案主张。原、被告双方于2014年10月28日签订的《厂房租赁合同》及《协议书》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当遵守履行。根据《厂房租赁合同》的约定，被告应在每月10号前向原告缴交当月租金及工业区综合服务费，本案审理过程中被告未能举证证明其向原告缴纳了2015年8月1日至2015年9月10日的租金和工业区综合服务费，故本院对被告欠缴上述期间的租金和工业区综合服务费的事实予以确认，被告的行为已经构成违约，原告要求被告支付该期间租金和综合服务费合计12352元于法有据，本院予以支持。被告在租赁合同履行过程中拖欠租金和综合服务费，且拖欠工人工资并失联，以自己的行为表明不继续履行租赁合同，故原告于2015年9月10日收回涉案场地，���方租赁合同已于该日实际解除。根据双方《厂房租赁合同》第十条，租赁合同提前解除的，违约方应当向守约方赔偿违约金18528元，现原告要求被告向其支付解除合同违约金18528元于法有据，本院予以支持。根据《协议书》的约定，被告承租涉案厂房期间的水电费、垃圾处理费、管理费、消防设施维护费由被告承担，本案审理过程中被告未举证证明其向原告缴纳了2015年7月1日至2015年8月31日的电费合计4646.42元，2015年7月1日至2015年8月31日自来水费合计273.52元，2015年8月1日至2015年9月10日的管理费合计617.33元，2015年8月1日至2015年9月10日垃圾处理费400元、2014年10月28日至2015年9月10日的消防设施维护费合计1519元，故本院对原告主张被告拖欠上述费用的事实予以确认，原告要求被告承担上述费用合计7456.27元于法有据，本院予以支持。原告主张的超出部分，本院不予���持。原告另要求被告按照每日1‰的标准支付逾期缴纳租金和工业区综合服务费、水电费、管理费、垃圾处理费、消防设施维护费的滞纳金，原告的该项诉讼请求符合双方约定，但违约金应当分段计算，根据原告制作的《缴费通知单》，原告主张的上述各项费用的违约金应当分别以15153.9元为本金，从2015年8月11日起计算至实际付清之日止，以4654.37元为本金，从2015年9月11日起计算至实际付清之日止，违约金应当以本金为限。被告经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，应视为放弃举证和答辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告廖锦程向原告广州第二煤矿实业有限公司支付租金和工业区综合服务费、电费、自来水费、管理费、垃圾处理费、消防设施维护费合计19808.27元；二、在本判决生效之日起三日内，被告廖锦程向原告广州第二煤矿实业有限公司支付逾期付款违约金（以15153.9元为本金，从2015年8月11日起计算至实际付清之日止；以4654.37元为本金，从2015年9月11日起计算至实际付清之日止；违约金以本金为限）；三、在本判决生效之日起三日内，被告廖锦程向原告广州第二煤矿实业有限公司支付提前解除合同违约金18528元；四、驳回原告广州第二煤矿实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费824元（原告预交1874元），由被告廖锦程负担并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  孙 慧人民陪审员  朱 玲二〇一六年三月十七日书 记 员  郑萍军