：安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终126号上诉人（原审被告）：合肥天威置业有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区工业园（杏花镇刘冲村），组织机构代码78857540-7。法定代表人：马国威。委托代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。委托代理人：文美荣，安徽万世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥昌兴房地产代理服务有限公司，住所地合肥市美菱大道507号319室，组织机构代码73001384-X。法定代理人：李生。委托代理人：陈旭敏，安徽睿正律师事务所律师。委托代理人：杨阳，安徽睿正律师事务所律师。上诉人合肥天威置业有限公司（以下简称天威公司）因与被上诉人合肥昌兴房地产代理服务有限公司（以下简称昌兴公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第01791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经审理查明：2011年7月28日，昌兴公司与天威公司签订了《项目策划及代理合同》，合同中约定，天威公司委托昌兴公司对其开发建设的“碧水兰庭”项目进行全程策划及销售代理；代理期限为自合同签订之日起至该项目面积销售率达到95%之日止；昌兴公司完成销售的认定标准为，昌兴公司与购房者签订《商品房买卖合同》且购房者支付首笔购房款或支付合同约定的银行按揭首付款；销售执行阶段的代理佣金由基本佣金和溢价佣金两部分组成，基本佣金=底价实际成交面积1.1%，溢价佣金=（成交价格-底价）实际成交面积20%；代理佣金的结算日为每个月的最后一天，天威公司应在次月5日前将上月签订房屋合同的基本佣金支付给昌兴公司，在昌兴公司催收完房屋贷款总额并进入到天威公司帐号后支付昌兴公司溢价佣金。合同中还对双方的权利义务和违约责任进行了约定。2012年6月18日，昌兴公司与天威公司又签订了《补充协议》，协议对《项目策划及代理合同》中关于代理佣金的结算和支付条件进行了变更：在2012年6月30之日前天威公司须将昌兴公司已完成签约的所有房屋的佣金和溢价由双方财务进行核算确认盖章并支付。其中溢价佣金结算以客户缴纳首付款并签订银行贷款协议后方可支付。二期销售期间，销售佣金按照（附件一）销售阶段时间，进行阶段性结算并在下一阶段的第一销售月5日前确认结算支付，其中溢价部分按每个销售阶段的实际平均成交价4600元／平方米进行核算，于客户缴纳首付款并签订银行贷款协议后支付。2013年11月12日，双方对昌兴公司于2013年11月11日前销售给沈学峰、詹梦伟、李敏等76户购房者的房屋进行确认，该76套房屋的基本佣金为444207元，溢价佣金为267481元，合计711688元。此外，76套房屋中詹梦伟、梁本山等20户购房者的按揭贷款已分别由中国建设银行合肥市濉溪路支行、中国农业银行合肥金寨路支行发放至天威公司帐户。昌兴公司向天威公司催要销售佣金未果，故诉至原审法院，请求判令：1、天威公司立即支付昌兴公司代理佣金711688元和逾期付款违约金226245.6元（自2013年11月13日起按同期银行贷款利率的四倍即月利率1.87%暂计算至2015年4月13日，以后顺延计算至实际履行之日止）；2、本案的诉讼费、保全费由天威公司承担。原审法院经审理后认为：昌兴公司与天威公司于2011年7月28日签订了《项目策划及代理合同》，2012年6月18日又签订了《补充协议》，上述合同及协议的内容系双方的真实意思表示，合法有效。双方应按照约定，全面履行义务。关于天威公司是否应支付昌兴公司销售76套房屋的代理佣金。根据《项目策划及代理合同》第四条之约定，昌兴公司完成销售的认定标准为：昌兴公司与购房者签订《商品房买卖合同》且购房者支付首笔购房款或支付合同约定的银行按揭首付款，天威公司确认昌兴公司完成销售面积。2013年11月12日，双方就昌兴公司2013年11月11日前销售给沈学峰、詹梦伟、李敏等76户购房者的房屋进行了确认，并制作了《销售确认表》，应视为天威公司确认昌兴公司完成76套房屋的销售面积及相应的基本佣金和溢价佣金数额。双方在《项目策划及代理合同》中约定，每月最后一天为代理销售佣金的结算日，天威公司应于次月5日前将上月签订房屋合同的基本佣金支付给昌兴公司；溢价佣金在昌兴公司催收完房屋贷款总额并进入到天威公司帐号后支付。双方在《补充协议》中又约定，销售佣金进行阶段性结算并在下一阶段的第一销售月5日前确认结算支付，其中溢价部分以客户缴纳首付款并签订银行贷款协议后方可支付。根据双方对基本佣金和溢价佣金支付条件的约定，基本佣金应在阶段性结算后，于下一阶段的第一销售月5日前支付，并不以银行放款为支付条件。故昌兴公司主张的76套房屋的基本佣金已经双方确认完成销售面积，达到双方约定的付款条件，天威公司应按《销售确认表》确定的基本佣金数额支付昌兴公司444207元。同时，双方约定的溢价佣金支付条件为客户缴纳首付款并签订银行贷款协议，昌兴公司仅提供了20套房屋的银行放款证明，虽然昌兴公司主张剩余56套房屋银行未放款的原因系天威公司开发的部分房屋被法院查封，但未能提供证据加以证明，故对其主张，不予支持。天威公司应按合同约定支付已达到付款条件的20套房屋的溢价佣金。根据双方确定的詹孟伟、梁本山等人购买的20套房屋面积和成交差价，按约定的溢价佣金计算公式（成交价格-底价）实际成交面积20%计算，天威公司应支付昌兴公司溢价佣金72135元。已达支付条件的代理佣金总计516342元。关于剩余56套房屋的溢价佣金，待有新证据时，昌兴公司可另案主张。天威公司辩称76套房屋中有3套购房者已退房，其未提供相关证据证明该事实，故对天威公司的该项抗辩理由，不予采信。天威公司辩称昌兴公司未完成办理房产权属证书的合同义务，但双方签订的《项目策划及代理合同》及《补充协议》中均未约定昌兴公司有该项义务，故对天威公司的抗辩理由，不予采信。天威公司辩称76套房屋之前阶段销售的房屋中有3户购房者退房，应在本案中扣除相应佣金，因该项抗辩理由与本案中昌兴公司主张的76套房屋代理佣金无关联性，该院亦不予采信。关于天威公司是否应支付违约金。双方在《项目策划及代理合同》第十一条违约责任第三项中约定，在合同履行期限内，如有任何一方无故或擅自不履行本合同的，即视为违约；守约方对违约方进行书面催告后60日，违约方仍未纠正违约行为的，守约方有权单方面终止本合同，同时，守约方有权向违约方收取200万元违约金。天威公司未按合同约定支付代理佣金，应当支付违约金。昌兴公司要求天威公司自2013年11月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准支付违约金，但未能提供证据证明其已按合同约定对天威公司进行书面催告，违约金应弥补昌兴公司的利息损失，故该院依法将违约金调整为，以天威公司尚欠代理佣金516342元为基数，自起诉之日即2015年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率两倍的标准计算至实际履行之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、天威公司于判决生效之日起十日内支付昌兴公司代理佣金516342元及违约金（违约金自2015年4月30日起以欠付代理佣金516342元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算至实际履行之日止）；二、驳回昌兴公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为6590元，由昌兴公司负担2962元、天威公司负担3628元；保全费5000元，由昌兴公司负担2247元、天威公司负担2753元。天威公司上诉称：2013年11月12日，双方签订《销售确认表》，该确认表是对昌兴公司的销售面积进行确认，并非对销售佣金的结算，且《销售确认》表中备注为佣金待银行放款后结算。银行尚未房款，双方的结算条件未能成就。我方不应支付佣金以及违约金。双方系长期合作关系，前期结算支付佣金中有3户退房，佣金应予以扣除。请求撤销原判，依法改判驳回昌兴公司一审诉讼请求。昌兴公司辩称：《销售确认表》是对双方签订的《项目策划及代理合同》和《补充协议》约定的销售佣金的结算，并不是对合同条款的实质性变更。对《销售确认表》的理解应遵从合同体系解释的原则，且备注的文字与合同条文的约定并无矛盾之处。天威公司的上诉系片面曲解文字，请求驳回天威公司的上诉。本院认为：2013年11月12日，天威公司与昌兴公司就昌兴公司已经代理销售成交的房屋签订《销售确认表》，在该销售确认表最后，备注有“佣金尚未结算，待银行放款后结算”。天威公司以银行尚未放款，主张佣金未达到结算条件，不应支付佣金。本院认为，该《销售确认表》中备注佣金待银行放款后结算并未明确为基本佣金还是溢价佣金。但双方签订的《项目策划及代理合同》和《补充协议》中对基本佣金和溢价佣金的结算均有明确约定，其中溢价佣金约定为银行放款后支付。《销售确认表》房号列表下备注以上位置依据销售面积和成交价格计算的为溢价佣金金额。故结合双方合同约定以及《销售确认表》前后内容，备注内容应是针对备注内容上方所载溢价佣金计算数额的说明。天威公司以此主张双方对于基本佣金的结算付款条件发生变更，不予支付基本佣金依据不足，本院不予支持。对于溢价佣金部分，一审依据银行的已放款记录计算符合双方合同及《销售确认表》的约定，本院予以维持。天威公司上诉主张前期已经结算并支付佣金中有3户退房，佣金应在本案中予以扣除，天威公司该佣金的扣除主张并非基于本案中的76套房屋的代理销售，双方合同中并未有相关约定，且天威公司该主张应属反诉范畴，其未提起反诉，一审不予处理并无不当，本院亦予以维持。综上，天威公司上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8964元，由天威公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  马枫蔷代理审判员  余海兰二〇一六年三月三十一日书 记 员  朱 敏附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。