北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终3721号上诉人（原审原告）许华，女，1964年9月8日出生。委托代理人李志，北京亲民律师事务所律师。委托代理人许贵春，男，1962年10月18日出生。被上诉人（原审被告）北京正阳恒瑞置业公司，住所地北京市东城区天坛路55号。法定代表人陈艳，总经理。委托代理人**，女，1981年2月17日出生。委托代理人李晓鲲，北京市高朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京市朝阳区十八里店乡人民政府，住所地北京市朝阳区十八里店乡十八里店村18号。法定代表人李万军，乡长。委托代理人赵进忠，北京市盈科律师事务所律师。上诉人许华因与被上诉人北京正阳恒瑞置业公司（以下简称正阳恒瑞公司）、北京市朝阳区十八里店乡人民政府（以下简称十八里店乡政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2015年7月，许华诉至原审法院称：许华为北京市朝阳区十八里店乡拆迁户。2010年9月27日，十八里店乡政府与许华签订《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》（以下简称腾退安置协议），约定：许华购买正阳恒瑞公司开发的位于北京市朝阳区弘善家园×号楼×号商品房（以下简称×号房屋）作为安置房，十八里店乡政府将许华房屋拆迁应得的部分补偿款直接交给正阳恒瑞公司作为售房款，每平米按照8500元价格出售。十八里店乡政府承诺，由正阳恒瑞公司直接为许华办理商品房所有权证书。2010年10月27日，许华收房并向十八里店乡政府下属的北京大洋房地产开发有限公司交纳了房款差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房屋出售方应当自房屋交付之日起90日内为许华办理产权证书，但×号房屋至今未取得产权证书。故许华诉至法院，要求正阳恒瑞公司、十八里店乡政府协助许华办理×号房屋的不动产权证书，并赔偿许华经济损失（自2010年12月28日起，至×号房屋实际取得不动产权证书之日止，按照中国人民银行规定的计收逾期贷款利率的标准计算，在标准利率基础上上浮30%）。正阳恒瑞公司辩称：正阳恒瑞公司与许华未签订过房屋买卖合同，双方之间不存在房屋买卖合同关系。×号房屋是许华基于与十八里店乡政府签订的腾退安置协议取得的安置房屋，具有政策保障用房性质，并非普通商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。正阳恒瑞公司根据市政府的统一安排与十八里店乡政府签订了《弘善家园商品房销售合同书》，该合同合法有效，正阳恒瑞公司已经按照合同的约定向十八里店乡政府交付了房屋。许华并非该合同的签约主体，无权依据该合同向正阳恒瑞公司主张权利。由于涉诉房屋的性质特殊，办理房屋所有权证在政策上无先例可循，正阳恒瑞公司一直在协调政府相关部门积极办理房屋所有权证，但由于政策原因至今未能办理完毕，正阳恒瑞公司对此并无过错，不存在违约行为。综上，正阳恒瑞公司不同意许华的诉讼请求。十八里店乡政府辩称：十八里店乡政府不是房地产开发企业，十八里店乡政府与许华签订的腾退安置协议也并非商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。许华以房屋买卖合同纠纷的案由起诉十八里店乡政府主体不适格。十八里店乡政府已经按照腾退安置协议的约定向许华支付了腾退补偿款，并交付了安置房屋，不存在任何违约行为。根据十八里店乡政府与正阳恒瑞公司签订的《弘善家园商品房销售合同书》，正阳恒瑞公司应当与许华单独签订《商品房买卖合同》，并向每户单独出具发票，产权办理应由正阳恒瑞公司与许华约定办理。综上，许华起诉十八里店乡政府无事实和法律依据，应予驳回。原审法院经审理查明：2010年9月27日，许华与十八里店乡政府签订腾退安置协议和《朝阳区十八里店乡京津城际轨道建设房屋腾退临时周转安置协议书》，约定：十八里店乡政府对许华位于北京市朝阳区十八里店乡饮马井村162号院内的房屋进行腾退安置；十八里店乡政府向许华提供包含×号房屋在内的三套安置房屋；十八里店乡政府应支付许华各项补偿款合计435996.4元，许华应支付十八里店乡政府安置房款664484元，协议签订之日，许华向十八里店乡政府支付上述两项差价款的50%即114243.8元，腾退安置完毕后支付剩余114243.8元；该协议并未对不动产权证书的办理进行任何约定。协议签订后，许华将被腾退房屋交由十八里店乡政府拆除，并向十八里店乡政府交付了购房差价款，十八里店乡政府亦向许华交付了×号房屋。另查，正阳恒瑞公司是×号房屋的开发商，十八里店乡政府与正阳恒瑞公司签订《弘善家园商品房销售合同书》，向正阳恒瑞公司购买了该房屋。正阳恒瑞公司与许华之间未签订过商品房买卖合同。再查，2009年7月7日，北京市发展和改革委员会与北京市住房和城乡建设委员会作出《关于弘善家园定向安置房项目调整建设内容有关问题的批复》载明：“同意弘善家园定向安置房项目住宅建筑规模107000平方米调整为普通商品住房，销售限价为8500元／平方米，定向安置征地拆迁范围内的农（居）民，不得对外销售”。×号房屋也包含在调整范围之内。庭审中正阳恒瑞公司表示，由于政策性原因×号房屋目前仍不能办理不动产权证书。原审法院经审理认为：许华与十八里店乡政府签订腾退安置协议约定，十八里店乡政府对许华位于腾退范围内的房屋进行腾退安置，并向许华提供×号房屋作为腾退安置房屋，双方之间并非商品房买卖合同关系。腾退安置协议亦未约定十八里店乡政府有义务为许华办理不动产权证及具体的办理时间，现许华要求十八里店乡政府协助其办理×号房屋的不动产权证书，并赔偿逾期办理经济损失的诉讼请求，缺乏法律依据和合同依据，法院不予支持。虽然正阳恒瑞公司系×号房屋的开发商，但其并未与许华签订过商品房买卖合同，双方之间也未对办理不动产权证书相关事宜进行过任何形式的约定，许华要求正阳恒瑞公司协助其办理不动产权证书，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定赔偿其逾期办理不动产权证书经济损失，缺乏合同依据，法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决驳回了许华的全部诉讼请求。原审判决后，许华不服上诉至本院请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。许华的主要上诉理由为：第一，正阳恒瑞公司与许华虽未签订房屋买卖合同，但正阳恒瑞公司收取了十八里店乡政府转交的购房款后，向许华交付了房屋，双方均以履行合同的主要义务的行为表示合同的成立，该合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，已发生法律效力。第二，十八里店乡政府在正阳恒瑞公司和许华之间的房屋买卖合同关系中只是居间人和代购人的角色。第三，涉案房屋的性质为普通商品房，正阳恒瑞公司应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，承担与其办证的民事责任。正阳恒瑞公司和十八里店乡政府同意原审判决。本院经审理查明：二审审理期间，正阳恒瑞公司称，其能够尽量争取在2017年2月28日前将涉案房屋的房产证办理到许华名下。十八里店乡政府称，其同意协助正阳恒瑞公司在2017年2月28日前将涉案房屋的房产证办理到许华名下。本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。以上事实，有双方当事人陈述，《弘善家园商品房销售合同书》、《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》、《北京市国土资源局关于弘善家园项目土地出让有关问题的请示》、《北京市人民政府公文批办单》和北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会《关于弘善家园定向安置房项目调整建设内容有关问题的批复》等在案佐证。本院认为：依据正阳恒瑞公司与十八里店乡政府签订的《弘善家园商品房销售合同书》，系十八里店乡政府为京津城际铁路项目拆迁安置居民的需要，购买正阳恒瑞公司开发的弘善家园4号楼等房产；依据十八里店乡政府与许华签订《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》，系十八里店乡政府为许华安置位于弘善家园小区4号楼的房屋。虽然《弘善家园商品房销售合同书》中约定，正阳恒瑞公司按十八里店乡政府拆迁安置具体情况直接与安置人员签订《商品房买卖合同》，但至今正阳恒瑞公司并未与许华签订房屋买卖合同，所以本院无法认定正阳恒瑞公司与许华之间直接存在书面的房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《关于弘善家园定向安置房项目调整建设内容有关问题的批复》，涉案房屋销售限价为8500元每平方米，应定向安置征地拆迁范围内的农（居）民，不得对外销售，所以涉案房屋从性质上讲并非上述司法解释规定的向社会销售的房屋，所以本院对于许华主张适用上述司法解释的意见无法采纳。基于此，在许华与正阳恒瑞公司、十八里店乡政府之间未就房屋产权办理期限及责任等权利义务有明确约定，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于本案的情况下，许华的诉讼请求缺乏相应依据，本院无法予以支持。同时需要指出的是，在正阳恒瑞公司与十八里店乡政府签订的《弘善家园商品房销售合同书》中约定，正阳恒瑞公司应按北京市办理产权的有关规定按时办理产权登记备案手续；正阳恒瑞公司与十八里店乡政府在二审中对于办证事宜亦进行了相关陈述，所以为了解决民生问题，正阳恒瑞公司与十八里店乡政府应积极采取相关行为妥善化解纠纷。综上，原审法院判决结果并无不当，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1625元，二审案件受理费3250元，均由许华负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘建刚审 判 员  王东军代理审判员  曾 彦二〇一六年三月三十日书 记 员  田 晔