上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2637号原告上海祥宝投资发展中心服饰批发市场经营管理服务部，住所地本市黄浦区。负责人顾伽华，经理。委托代理人陈秋根。被告林霞，女，1972年8月14日出生，汉族，住所地本市闵行区。委托代理人茅勇顺(被告林霞之夫)，男，1967年12月4日出生，汉族，住所地本市闵行区。原告上海祥宝投资发展中心服饰批发市场经营管理服务部(以下简称祥宝服务部)与被告林霞房屋租赁合同纠纷一案，本案于2015年9月8日受理后，适用简易程序审理,依法由审判员王凌冰独任审判，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。审理中，原被告均同意延长简易程序二个月。本案于2016年2月8日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。审理中，原告的委托代理人陈秋根、被告林霞及其委托代理人茅勇顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥宝服务部诉称,系争房屋系上海市黄浦区国资办在天津路动迁时建造的临时房屋，后借给上海新世界集团有限公司，再由上海新世界集团有限公司借给原告的上级单位上海祥宝投资发展中心。原告是上海祥宝投资发展中心的分支机构。2014年11月，原告将系争房屋借给被告，双方签订了《临时付款》，约定的租期为自2014年11月28日起至2015年5月28日止，每月费用人民币(以下均为同种货币)3500元，付三押一，于2015年5月29日前交钥匙，验收合格后退押金。协议签订后，被告支付了押金和租金。到期后，被告拒不履行协议，退还房屋。现要求被告返还天津路XXX号一楼租赁场地；要求被告限期清空场地内所有物品，逾期不清空视为废弃物由原告处理；要求被告按照每月3500元的标准支付原告自2015年5月28日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。被告林霞辩称，该房屋原由被告丈夫茅勇顺从案外人赵红颖处租���，期限是2013年9月27日起至2014年9月26日止，当时的月租金是4500元，付三押一。之后，原告称该房屋系赵转租，要求茅与其下属的一家公司签订合同，月租金4500元，一年一付，还有一个月租金金额的押金，也就是付十二押一，被告丈夫茅勇顺也同意了，就与原告所称的下家公司上海画缘轩签订了《租赁协议书》，期限是2013年9月27日起至2014年9月26日止，月租金是4500元，一次性支付一年的租金54000元，还付了一个月的押金4500元。因为茅曾经付给赵红颖四个月租金(付三押一)，之前茅已经经营了两个月，经过被告同意后，《租赁协议书》顺延了两个月，至2014年11月26日。租赁期结束，这家公司还要求支付每个月物业管理费300元，共计4200元。否则就要求茅返还房屋，茅不同意。租赁合同到期后，茅获知该房屋原告出租的租金是3500元，通过画缘轩实际涨到4500元。为此，茅找到原告和画缘轩，并与原告发生的争执，因茅勇顺不同意搬迁，也不同意支付物业费4200元。之后经被告与原告协商，由被告与原告签了一份《临时付款》，租金为3500元，原告允许被告继续经营。因为在茅勇顺与画缘轩的租赁合同中约定可以续租的，故被告要求继续租赁经营，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：一、2012年12月30日，上海黄浦区国有资产总公司与上海新世界(集团)有限公司签订《委托经营协议》，上海黄浦区国有资产总公司将天津路、山西南路等处共计7302.30平方米的房屋委托上海新世界(集团)有限公司经营管理，委托期限为2013年1月1日至2015年12月31日。其中天津路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号合计面积为4027.07平方米；天津路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号(158号)、159号、山西南路XXX号房屋合计面积3275.23平方米。双方在合同中对其他权利义务进行了���定。2015年12月30日，上海黄浦区国有资产总公司与上海新世界(集团)有限公司重新签订了《委托经营协议》，委托期限为2016年1月1日至2016年12月31日。二、2012年12月30日，上海新世界(集团)有限公司与上海祥宝投资发展中心签订《租赁合同》，约定上海新世界(集团)有限公司将天津路共计4027.07平方米的房屋出租给上海祥宝投资发展中心从事商业经营，租赁期限为2013年1月1日至2015年12月31日。双方于2016年2月3日续签了《租赁合同》，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日。三、原告为上海祥宝投资发展中心下属分支机构。四、在实际经营中，为方便出租经营，原告对承租的天津路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋进行重新分割和门牌号编排，系争房屋位于原天津路XXX号范围。五、2014年11月，原告将系争房屋借给被告，双方签订了《临时付款》，约定的租期为自2014年11月28日起至2015年5月28日止，每月费用3500元，付三押一，于2015年5月29日前交钥匙，验收合格后退押金。协议签订后，被告支付了押金和租金。六、租赁期限到期后，原告要求被告归还系争房屋，但是被告未归还。原告遂于2015年6月23日张贴《告示》，要求被告于6月28日前交还房屋。因被告仍未履行，原告遂于2015年7月23日对系争房屋停电并拆除卷帘门马达。被告于2015年9月22日自行打开卷帘门。但是系争房屋未恢复供电至今。因与被告无法达成一致，原告遂于2015年9月8日诉至本院。审理中，本院依法向黄浦区国有资产总公司了解天津路XXX号房屋情况，被告知，该房屋系1999年南京路步行街改造时为了安置原南京路商户而建造的临时用房，原计划在天津路拓宽工程完成后一并拆除，该房屋由黄浦区政府委托了新世界集团有限公司以及南京路步行街投资发展有限公司经营，但之后天津路拓宽综合工程一直未实施，该临时房屋亦一直沿用至今。临时房屋未再取得相关的临时用房规划许可证。上述事实，有原告提供的临时付款、告示、上海市黄浦区财政局关于天津路经营性用地土地使用权的入账通知、委托经营协议、画缘轩营业执照和赵军身份证，被告提供的租赁合同、收据，本院的工作记录，以及原、被告当庭陈述等证据证实。本院认为，原、被告之间签订的《临时付款》就天津路XXX号的使用约定了费用、使用期限、押金以及房屋收回时押金的处理，其性质实为租赁合同。根据上海黄浦区国有资产总公司与上海新世界(集团)有限公司签订《委托经营协议》以及上海新世界(集团)有限公司与上海祥宝投资发展中心签订《租赁合同》约定的内容，系争的本市天津路XXX号房屋系临时建筑，根据法律规定，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑使用期限的，超过部分无效。本案中，原告未能提供上述临时建筑的合法批准文件以及临时建筑的合法使用期限，故原、被告之间签订的《临时付款》应认定无效。合同被确认无效的，因该合同取得的财产应予返还，现原告要求被告返还系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告请求按照约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。考虑到2015年7月23日至2015年9月22日期间，被告未占用系争房屋，该期间的房屋使用费不应由被告负担。且2015年9月23日起，系争房屋未恢复供电，房屋使用费本院酌情减少为每月2500元。至于被告提出的其丈夫茅勇顺之前与赵红颖、画缘轩之间存在租赁关系，其具有续租权等主张，由于该临时建筑未取得合法批准手续，基于该房屋签订的原租赁合同的约定亦无法律效力，且该合同租赁关系的主体不同，合同亦已履行完毕，故被告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告要求被告搬离，逾期不搬离的，房屋内的物品归原告所有的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第三条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告林霞应于本判决生效之日起十日内将本市天津路XXX号房屋腾空后返还原告上海祥宝投资发展中心服饰批发市场经营管理服务部；二、被告林霞应于本判决生效之日起十日内给付原告上海祥宝投资发展中心服饰批发市场经营管理服务部自2015年5月30日起至2015年7月22日止的房屋使用费(按每月人民币3500元计算)以及2015年9月23日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按每月人民币2500元计算)；三、原告上海祥宝投资发展中心服饰批发市场经营管理服务部应于本市天津路XXX号房屋腾空返还之日退还被告林霞房屋押金人民币3500元；四、原告上海祥宝投资发展中心服饰批发市场经营管理服务部的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元(原告已预缴)，由被告林霞负担。上述款项，被告林霞应于本判决生效之日起十日内给付原告上海祥宝投资发展中心服饰批发市场经营管理服务部。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  常彩玲人民陪审员  石志仁二〇一六年三月九日书 记 员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部���批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。