内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内07民终60号上诉人（原审被告）郝颖娟，女，汉族，无职业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市扎兰屯市。委托代理人斯琴，内蒙古思民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）薛淑红，女，汉族，无职业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市扎兰屯市。委托代理人李晓玉，内蒙古云龙律师事务所律师。上诉人郝颖娟因与被上诉人薛淑红房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2015）扎民初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日受理本案后，依法组成由审判员李洪波担任审判长，审判员王丹、代理审判员包红卫参加的合议庭，并于2016年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人郝颖娟及委托代理人斯琴，被上诉人薛淑红及委托代理人李晓玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2015年4月18日，郝颖娟与薛淑红签订房屋租赁协议，郝颖娟将其所有的位于某某市某某大厦某某鞋城及某某服饰的经营用房租赁给薛淑红，双方约定于2015年5月10日将某某鞋城的经营用房交付薛淑红，某某服饰的经营用房在2016年5月20日前交付，同时约定2015年至2018年每年租金两个房子均为25万元，薛淑红向郝颖娟交付10万元保证金。合同签订后薛淑红即交付10万元保证金及25万元房租。薛淑红接收房屋后，在准备装修时，发现一楼左侧某某鞋城摆放柜台的位置不属于郝颖娟，另外，某某鞋城经营区域的产权也不完全属于郝颖娟，是几家共有的通道，现在另外几家已经明确告知薛淑红一楼门厅不允许薛淑红摆货，某某鞋城挂牌匾的地方也不属于郝颖娟，薛淑红租赁房屋后没有挂牌匾的地方。这种情况，郝颖娟在合同中没有告知薛淑红。一审法院经审理认为，薛淑红、郝颖娟双方在签订房屋租赁协议时，郝颖娟没有将涉及该房屋的相关事宜告知薛淑红，导致薛淑红误认为某某鞋城摆放柜台的位置及某某鞋城挂牌扁的位置均属于郝颖娟。而实际并非如此。薛淑红租赁房屋后无法实现租赁目的。故薛淑红、郝颖娟间的房屋租赁协议应予解除，郝颖娟应将房屋租金25万元，保证金10万元返还给薛淑红。综上，经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，判决：一、解除原告薛淑红与被告郝颖娟间的房屋租赁合同；二、被告郝颖娟将房屋租金25万元，保证金10万元，合计35万元返还给原告薛淑红。此款于判决生效后七日内付清。案件受理费6550元由被告郝颖娟负担，于判决生效后七日内交纳。上诉人郝颖娟上诉称，租赁合同签订后郝颖娟提前交付了房屋，薛淑红自接收之日对该出租房屋实际占有并享有使用权。某某鞋城只是原经营商家的字号，在合同中体现的是出租房屋位置，而非合同标的。另外，签订合同时郝颖娟已将该房屋的相关事宜都告知了薛淑红。薛淑红是因为一楼另一家业主傅某商谈的租金太高、协商不成才要求解除租赁合同的。薛淑红是能够实现合同目的的，其称一楼不能摆货、不让挂牌匾都是其单方自述，并无证据证明。一审庭审时薛淑红的陈述能够说明签订合同前郝颖娟已将争议位置有四家的产权以及面积告知了薛淑红，且双方往来微信能够证明郝颖娟在签订合同前已将某某鞋城租赁两家的事实告知了薛淑红。一楼门厅属于全体业主共用部分，郝颖娟无权划分，傅某所说牌匾和门厅左侧属于他并非事实。另外，薛淑红自述对某某鞋城非常了解，故其对于争议位置存在多家产权以及通道系共用的事实应当注意了解，也是常识。对于薛淑红的“误认为”，实属为达到解除合同目的而故意所为。另外，合同解除后的法律后果仅对将来失去效力，自2015年5月6日至今，薛淑红实际占用房屋9个多月，薛淑红应当支付此期间的租金及其他费用。若薛淑红提前解除合同，保证金10万元我方也不应返还。请求二审法院依法改判，支持郝颖娟的上诉请求。被上诉人薛淑红答辩称，薛淑红在某某市经营鞋业生意，租用某某鞋城是为了扩大经营，但是接收房屋之后发现一楼左侧的鞋城的位置不属于郝颖娟，因此导致一楼只能作为楼道使用，楼梯也不对着大门，需要拐弯才能面对楼梯，对经营非常不利，更为严重的是薛淑红租赁房屋后某某的牌匾的位置不让挂牌匾，对生意人来说非常不利，郝颖娟也并没告知薛淑红，导致薛淑红无法达到租赁目的，郝颖娟一直强调已告知了楼梯左侧不属于自己所有，在一审庭审时薛淑红承认一楼左侧的小屋确实告知了，并没告知一楼左侧所有面积都属于傅某，左侧和左侧小屋是不同的概念。某某鞋城曾在门厅摆放货物的位置因各家有争论，现不让摆放货，导致我方只能在二楼进行经营，一楼只能作为通道使用。若郝颖娟最初告知此情况，薛淑红便无需再扩大经营了。综上，薛淑红目前无法正常经营，请求法院维持一审判决。二审审理过程中，上诉人郝颖娟提交照片五张及手机短信截图，欲证明薛淑红能够进行经营也能够挂牌匾，且关于某某鞋城的租赁事宜是薛淑红主动找郝颖娟协商的。薛淑红对手机短信予以认可，其的确有租赁意向，但认为照片证明不了郝颖娟的证明目的。本院对上述证据将结合本案其他证据综合予以认证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。本院认为，本案争议焦点为租赁协议是否应予解除，郝颖娟是否应返还薛淑红租赁费及保证金共计35万元。首先，郝颖娟主张其与薛淑红签订租赁合同时曾告知薛淑红某某鞋城进门门厅周边原摆放柜台的位置以及原挂牌匾的位置的产权并非为郝颖娟一人所有，但未能提供证据予以证明，故本院对于郝颖娟的该项上诉主张不予支持。同时，对于郝颖娟主张的薛淑红未提供证据证明上述两处位置不能使用，本院认为，结合2015年7月31日薛淑红向郝颖娟发出的《通知》、双方微信沟通的内容以及双方提供的某某鞋城的照片所反映的情况，能够认定薛淑红在这两处位置行使合同约定的租赁权利受阻，且根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第五条第二款关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，这两处位置能否正常使用系合同履行的内容，应由负有履行义务的一方承担举证证明责任，故郝颖娟应对其交付的租赁物能够正常使用承担举证证明责任，而不应由薛淑红承担举证证明责任。故对于郝颖娟的上述主张，本院不予支持。另外，郝颖娟主张某某鞋城只代表租赁的位置而非租赁标的，本院认为，双方签订的租赁协议第二条明确约定“甲方（郝颖娟）将某某鞋城于2015年5月10日交付于乙方（薛淑红）使用……”，按照通常理解，该租赁协议是以某某鞋城为合同标的，且合同中并没有关于郝颖娟出租某某鞋城哪几间房屋的明确约定，故对于郝颖娟的上述主张，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，郝颖娟交付的某某鞋城应符合约定的用途。对于除却楼梯左侧由傅某使用的小屋之外的某某鞋城的区域，郝颖娟在签订租赁合同时并未告知薛淑红其不具有完全处分权，致使薛淑红行使合同约定的租赁权利时受阻。同时，结合日常生活经验以及双方提供的某某鞋城的照片所反映的情况来看，某某鞋城进门门厅周边原摆放柜台的位置以及原挂牌匾的位置能否使用将对经营者的经营状况、经营收益产生重大影响，故对于薛淑红关于因上述两处位置存在权属争议而无法正常使用、致使其无法实现合同目的而解除合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项关于“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（二）租赁房屋权属有争议的”之规定，郝颖娟与薛淑红签订的租赁合同应予解除，一审法院判决并无不当。再次，对于郝颖娟主张的薛淑红应支付自接收某某鞋城之日起至租赁合同解除之日止的租金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，结合郝颖娟在签订租赁合同时对于其处分权利未尽到告知义务的事实，本院对郝颖娟的该项主张不予支持，一审判决并无不当。综上，上诉人郝颖娟的上诉请求不能成立，一审判决并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百一十六条、第二百二十八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第五条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人郝颖娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  李洪波审 判 员  王 丹代理审判员  包红卫二〇一六年三月十六日书 记 员  朱健楠附本判决所依据的相关法律、法规：《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（二）租赁房屋权属有争议的；《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第五条第二款：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；