河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）宛龙卧民小字第13号原告南阳市天伦物业服务有限公司。住所地南阳市独山大道。组织机构代码79679611-1。法定代表人薛庆喜，公司经理。委托代理人李玉常,河南南都律师事务所律师。代理权限为特别代理。委托代理人顾洪涛，男，汉族，1971年10月11日出生，现住南阳市卧龙区。系南阳市天伦物业服务公司工作人员。被告庄辉，男，1984年5月3日生、汉族、住河南省南阳市。委托代理人任媛媛，河南青剑律师事务所律师。代理权限为特别代理。原告南阳市天伦物业服务有限公司（以下简称天伦公司）与被告庄辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告天伦公司委托代理人李玉常、顾洪涛，被告庄辉及其委托代理人任媛媛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告购买了南阳市明伦房地产开发有限公司开发的明伦现代城小区4栋2005室房产，面积为122.71平方米。2011年4月22日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，协议规定，物业服务费收费标准暂按住宅建筑面积0.98元每平方米（含电梯运行费），如政府核定的指导价调整，收费标准随之调整；物业费每年缴纳一次；协议期限为2010年8月1日至2011年7月31日，协议期满，如业主委员会未成立，本协议自动延续；乙方不按时缴纳物业费，按日1％支付滞纳金。2012年2月7日，原告的物业费标准经南阳市发改委批准调整为1.1元每平方米，并在小区进行了公示。被告拒绝缴纳2013、2014、2015年度的物业费共计4683元，公摊水电费1407元，水费822.9元。虽经原告多次催要，被告均拒绝缴纳。为保护原告合法权利，诉至法院，请求判令被告支付物业费、水电费共计6912.9元及滞纳金。被告庄辉辩称，原被告双方物业合同明确约定物业费应按每月每平方米0.98元收取，但原告未经业主同意，擅自提高物业收费标准，且未进行公示，故被告不同意按1.1元每平方米承担物业费。原告所说的公摊水电费及自用水费是与物业费捆绑一起由原告收取的，因被告不同意按原告调价后的物业费交纳，原告也不收取原告的水费，并非被告违约不交纳。同时原告并未公示公用水电的数量及分摊办法，故被告不同意按原告计算的数额缴纳。经审理查明，2011年4月22日，原告南阳市天伦物业服务有限公司（作为甲方）与被告庄辉（作为乙方）签订了《前期物业服务协议》一份。协议约定，原告南阳市天伦物业服务有限公司为南阳市明伦房地产开发有限公司开发的明伦现代城小区提供物业服务。被告庄辉的房屋位置为南阳市明伦房地产开发有限公司开发的明伦现代城小区4栋2005室，建筑面积122.71平方米。协议第一条约定了双方的权利义务，其中原告甲方的权利义务为，“对房屋公共部位、公共设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业服务费用等；被告乙方的权利义务为，参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权，依据本协议向甲方按时足额缴纳物业服务费用等。协议第三条约定，“一、物业服务费用执行政府指导价，按房屋建筑面积计算（房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部分与公用房屋公摊建筑面积）。收费标准暂按建筑面积每月每平方米0.98元（含电梯运行费），如政府核定的指导价有调整，收费标准随之调整；二、物业费每一年缴纳一次，交付起算时间为2010年8月1日，逾期物业公司按拖欠费用总额的日1%收取违约金；…六、公共水费、电费分摊。公共水费包括二次增压耗水、水池清洗耗水、清洗用水、设备运转耗水、消防耗水及景观、绿化等其它地方发生的耗水费用，公共用电包括差额电量(公共部分的变损、线损、表损的用电损耗)，大堂、电梯前厅、消防楼道、路灯、景观灯等照明用电，生活水泵、消防水泵用电，消防系统、安防系统及通风系统等设施设备用电，清洁用电等，公共水电单独装表计量，每月公示其共用水、电数量、单价、金额及分摊办法，其费用由业主共同负担。”协议第六条规定，“本协议期限自2010年8月1日至2011年7月31日止，协议期满，如业主委员会未成立，本协议自动延续，合同期限未满，业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效时，本协议终止。”协议第七条约定，“原告甲方擅自提高收费标准，乙方有权要求甲方清退所有费用，乙方违反协议，不及时缴纳有关费用（如物业服务费、公摊电费、公摊水费等），甲方有权要求乙方全额缴纳所欠费用外，并按欠费总额的日百分之一的标准支付滞纳金。”双方在协议中还对物业服务的内容及质量标准、其他有偿服务费用的收取、维修基金的管理使用进行了约定；原被告分别在协议上盖章或签名。协议签订后，2012年2月7日，原告的收费标准经南阳市发改委批准为每月每平方米1元，可上浮10%，下浮不限。原告根据物价上涨及其他物业公司的收费情况，决定自2014年起按南阳市发改委的批文按每月每平方米1.1元收取物业服务费，并在小区内进行了公示。因被告庄辉对原告提供物业收费标准有异议，自2013年起未缴纳物业服务费及公摊费用。因该小区的自来水未抄表到户，故南阳市自来水公司于2012年1月1日向原告出具委托书，委托原告代为收取水费。截止2015年5月30日被告庄辉家庭用水计822.9元未缴纳。庭审中被告庄辉对原告按每月每平方米1.1元收取物业费有异议，认为应按每月每平方米0.98元收取，同时认为原告收取的公摊费用未经双方算账，不应按此数额缴纳，对家庭用水产生的收费认为应当缴纳。双方就物业费及公摊费用产生争议无果，原告为此起诉至本院，请求判令被告庄辉缴纳物业费水电费共计6912.9元及滞纳金并承担本案的诉讼费。上述事实，由原告提供的《前期物业服务协议》、收费许可证、物业公摊费用测算表、公示照片、委托收费委托书、营业执照、资质证书以及当事人的陈述等予以证实，上述证据经庭审举证、质证，并记录在卷。本院认为，2011年4月22日原告南阳市天伦物业服务有限公司与被告庄辉签订的《前期物业服务协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，为有效协议，双方均应按协议约定履行。协议书明确约定了当政府批准的指导价调整时物业费随之调整。2012年2月，原告的收费标准经政府职能部门批准调整，故协议中的物业费收费标准应当调整，原告要求自2014年起按调整后的标准即每月每平方米1.1元收取物业费理由正当，被告对调整前及调整后的物业费以及家庭用水费用都不予缴纳不妥，违反了合同的约定，应当按约定缴纳物业费及水费并承担违约责任，被告共拖欠2013年物业费1443.07元，2014年物业费1619.77元，2015年物业费1619.77元，截止2015年5月30日的水费822.9元，以上共计5505.51元，被告应予缴纳并应自拖欠之日起按协议约定缴纳违约金，因协议书约定的违约金日1%明显过高，本院酌情按违约金额的15%计付为宜即825.75元。关于原告主张的公摊费用1470元，本院认为，按照双方协议第三条“公共水电单独装表计量，每月公示其共用水、电数量、单价、金额及分摊办法，其费用由业主共同负担”的约定，业主应当缴纳公摊费用。因原告未就公摊水电部分单独装表计量，也未按照协议约定对公摊费用逐项公示计算，被告对原告自行估算的数字有异议，原告也未提供出其主张的公摊费用1470元的计算方法和依据，故原告的该诉讼主张在本案中本院不予支持，待原被告计算确认后再由被告缴纳，或原告在手续完备后另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内被告庄辉向原告南阳市天伦物业服务有限公司缴纳物业费、水费5505.51元及违约金825.75元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费100元由被告庄辉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  杨 杰审 判 员  魏妍冰人民陪审员  王拥军二〇一六年三月二十一日书 记 员  宋治国