宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0122民初字第841号原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县纬二路西段与109国道交汇处。营业执照注册号640122300002991，组织机构代码69431743-1。法定代表人李进春，该公司总经理。委托代理人马志宁，男，汉族，宁夏回族自治区固原市人，大专文化，泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司客服部经理，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告陈惠娟，女，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，无业，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托代理人祁熙升，男，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，无业，现住宁夏回族自治区贺兰县，系被告陈惠娟丈夫。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司（以下简称泰安华新物业）与被告陈慧娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理后，依法由代理审判员刘月风适用简易程序于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告泰安华新物业的委托代理人马志宁及被告陈慧娟的委托代理人祁熙升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于贺兰县银川奥林匹克花园4号楼1单元201室房产提供物业服务，被告按其拥有物业的建筑面积缴交纳物业服务费，缴交费时间为每月1-10日内缴纳当月费用。如被告未及时缴交纳物业费，乙方有权要求甲方限期补齐，并收取欠费总额每千分之三的滞纳金。被告陈惠娟系上述房产业主，其物业建筑面积为117.18㎡，按约定每月应当向原告缴交纳物业费140.62元。，但自2011年12月1日起至2015年12月31日，被告无故拖欠6890元物业服务费未予缴交纳，原告多次催促被告仍拒绝缴纳。现原告诉至法院，要求被告支付物业服务费6890元、违约金2067元，共计8957元，并承担本案诉讼费。原告为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：证据一、《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》原件一份，欲证明2011年5月26日，原、被告双方签订物业管理服务协议，约定原告向被告所在银川奥林匹克花园提供物业服务，物业服务费为1.2元/月/建筑平方米，被告应当于每个月1-10日按月向原告交缴纳物业费用，如被告未及时缴交纳物业费，乙方有权要求甲方限期补齐，并收取欠费总额每千分之三的滞纳金。经当庭质证，被告的质证意见是，对证据无异议，名字确实是陈慧娟本人所签。证据二、物业费催缴通知单原件一份，欲证明自2011年12月1日被告未按照合同约定向原告按时交纳物业服务费，截止到2014年12月31日共拖欠5203元。原告通过书面方式向被告进行催告，但至今被告仍未缴交纳相关费用。经当庭质证，被告的质证意见是，认可这份该证据，自己我见过，金额也属实。被告辩称，原告所诉物业费我确实没有交，因为房屋质量问题一直没有得到解决，所以我就没有交纳物业费。被告陈慧娟就其主张未向法庭提交证据。经当庭举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据一、《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，被告无异议，该证据能够证实原、被告于2011年5月26日签订物业管理服务协议，约定原告为被告所居住的银川奥林匹克花园小区提供物业服务，物业服务费为1.2元/月/建筑平方米，及被告应当于每月10日前交纳当月物业费的事实，本院予以采信。原告提交证据二、物业费催缴通知单，被告无异议，能够证实自2011年12月1日至2014年12月31日期间，被告共计欠付物业服务费5203元的事实，本院予以采信。经审理查明，原告系被告居住的银川奥林匹克花园的物业管公司。2011年5月26日，原、被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，约定原告为被告居住的银川奥林匹克花园提供物业管理服务，物业服务费为1.2元/月/建筑平方米，被告应于每月10日前交纳当月物业服务费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。2011年12月1日至2015年12月31日期间，被告共计欠付物业服务费6890元。现原告诉至法院，要求判如所请。本院认为，原、被告之间建立的物业服务合同关系真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行合同义务。被告至今欠付2011年12月1日至2015年12月31日期间物业服务费6890元的行为，已违反双方签订的物业管理服务协议，被告理应按合同约定履行交费义务。故对原告要求被告支付物业管理服务费6890元的诉讼请求，本院予以支持。涉案合同约定被告应于每月10日前交纳当月物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费金额的30%计算违约金，不违反法律规定，违约金应为2067元(6890×30%=2067)，故对原告要求被告支付违约金2067元的诉讼请求，本院予以支持。被告以涉案房屋质量存在问题为由拒交物业费，未提交相应证据，亦未提交证据证实房屋质量问题与原告存在关联性。物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，，被告的该辩称理由无法律依据。，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告陈慧娟向原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司支付2011年12月1日至2015年12月31日期间物业管理服务费6890元及违约金2067元，合计8957元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈慧娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员  刘月风二〇一六年三月三十日书 记 员  张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。    约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。    当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第2页共7页