北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3231号上诉人（原审被告）北京慧通文府教育科技有限公司，住所地北京市海淀区安宁庄西三条9号1幢7层2单元710。法定代表人钱华丽，总经理。委托代理人于洋，女，1987年2月24日出生。被上诉人（原审原告）郑光启，男，1965年1月7日出生。上诉人北京慧通文府教育科技有限公司（以下简称慧通公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第26807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。2015年8月，郑光启诉至原审法院称：我与慧通公司于2013年5月21日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：我将我所有的位于西城区×××1708室房屋（以下简称涉案房屋）出租给慧通公司使用，合同期限自2013年5月26日至2016年5月25日。租金以逐年递增的方式进行支付，租金支付方式为押一付三。另约定：慧通公司在客厅加装隔断墙不得破坏地面及墙体，合同到期恢复原样。合同签订后，双方按协议履行相关义务。但慧通公司于2015年5月20日以书面的形式通知我，不再租赁涉案房屋，要求解除租赁关系。慧通公司将租金支付至了2015年7月30日。我于2015年7月27日到涉案房屋处检查房屋使用情况，我发现涉案房屋内一片狼藉，慧通公司不但擅自在墙体上大面积钉钉子，破坏墙体的美观。还将卧室房门以及防盗门进行不同程度的损毁，并且慧通公司并未将隔断墙拆除，厨房橱柜也进行了损毁，因我的房屋为精装修，慧通公司的行为给我带来了巨大的经济损失。我要求慧通公司按合同约定，将房屋恢复原样交付给我，但慧通公司却一拖再拖，拒绝处理，直至今日也未将涉案房屋的钥匙、门禁卡等交付给我，且慧通公司中途退租的行为已违反了双方合同的约定，我可将慧通公司所支付的押金作为违约金扣除，现诉至法院，请求判决：1、慧通公司向我返还涉案房屋门禁卡1张、卧室门钥匙2把；2、慧通公司向我支付自2015年7月31日开始至2015年9月5日止的房屋租金10800元；3、慧通公司向我支付装修款16205元；4、将慧通公司支付的押金8200元作为违约金扣除。慧通公司辩称：装修款如果郑光启提供发票，我公司可以报销。押金8200元同意作为违约金扣除。（1）关于郑光启提交的修锁费用收据我公司拒绝承认。因我公司于2015年7月27日已将大门钥匙以及门禁卡等归还郑光启一套，所以对于涉案房屋的大门锁，我公司认为只需配齐其要求的4把钥匙即可，所以换锁费用不应由我公司进行支付。（2）关于郑光启提交的2015年8月26日安装吸顶灯以及环形灯管的收据，我公司不予认同，吸顶灯并非我公司人为损坏而更换，所以我公司不认同该笔费用支出。（3）关于郑光启提交五孔插座6个以及三开1个费用支出，我公司不予认同，因我公司没有破坏插座，所以对该笔费用支出保留质疑态度。（4）关于郑光启提交的照片的打印费用我公司不予认同，因在整个接触过程中我公司态度明确，一直坚持和解态度，对房屋未能恢复原貌一事我公司也不曾否认，且尽量满足郑光启需求，尽量将房屋恢复原貌，所以照片打印费用我公司不予认同。（5）关于郑光启提交的将涉案房屋恢复原貌所花费的装修款收据，我公司对金额表示怀疑，我公司当时因企业运营出现问题，资金短缺，所以未能将涉案房屋及时恢复原貌，但也做过相关市场价格咨询，当时市场实际价格与郑光启提交的收据金额有出入，按照郑光启房屋实际情况，恢复原貌的金额不足郑光启所提交的收据上显示的金额。郑光启所提交的其与装饰公司之间的合同没有公章，且收据也没有相应公章，单凭这样一张收据我公司进一步保留怀疑。原审法院经审理查明：2013年5月21日，郑光启（出租人、甲方）与慧通公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：郑光启将涉案房屋出租给慧通公司办公使用。房屋租赁期限自2013年5月26日至2016年5月25日。租金标准为8200元／月，租金支付方式为押一付三。押金为8200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由慧通公司承担的费用、租金，以及慧通公司应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给慧通公司。租赁期内，郑光启需提前收回房屋的，或慧通公司需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，郑光启还应退还相应的租金。慧通公司在客厅加装隔断1个，不得破坏地面及墙体，合同到期恢复原样。合同期内，如慧通公司粉刷墙壁，合同期满恢复成白色多乐土的。第二年房租随市场行情5%-10%涨幅，具体价格双方协商，第三年同上。上述合同签订后，郑光启向慧通公司交付了涉案房屋，并将门禁卡2张、大门钥匙5把、卧室门钥匙2把交给了慧通公司。慧通公司交纳了押金8200元，并支付租金至2015年7月30日。2015年5月20日，慧通公司以书面形式通知郑光启2015年7月30日后不再租赁涉案房屋。2015年7月27日，慧通公司将房屋门禁卡1张、大门钥匙1把、电卡1张交给了郑光启。庭审中，郑光启主张：1、慧通公司中途退租已构成违约，其有权扣除慧通公司的押金作为违约金；2、慧通公司退租时未将涉案房屋恢复原状，其自行将涉案房屋恢复原状所支出的费用应由慧通公司承担；3、其收房后一直与慧通公司沟通涉案房屋恢复原状事宜，在沟通无果的情况下，其于2015年8月15日自行进行了装修，2015年8月26日涉案房屋装修完毕，2015年9月5日将涉案房屋另行出租，故2015年7月31日至2015年9月5日期间无法正常使用涉案房屋的租金损失每日300元应由慧通公司承担；4、慧通公司还应退回其门禁卡1张、卧室门钥匙2把。针对郑光启的上述主张，慧通公司主张：1、我公司同意郑光启将押金8200元作为违约金扣除；2、我公司认可由于运营出现问题，未能将涉案房屋恢复原状，我公司同意支付恢复原状的费用，但郑光启支出的装修费用过高；3、我公司已经交还了涉案房屋，故不同意支付2015年7月31日至2015年9月5日的房屋租金；4、我公司已将门禁卡1张、卧室门钥匙2把丢失，我公司同意配齐。审理中，针对涉案房屋恢复原状的费用，郑光启提交了《北京宏达家居装饰合同书》、购买材料的收据、物业维修收据、换锁芯的收据、打印照片的收据、自来水缴费通知单予以证明。慧通公司对《北京宏达家居装饰合同书》、自来水缴费通知单的真实性予以认可，对相关收据的真实性不予认可。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郑光启与慧通公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同履行过程中，慧通公司要求于2015年7月30日提前终止合同，并于2015年7月27日将涉案房屋钥匙交给了郑光启，故双方的租赁合同应于2015年7月30日解除。由于慧通公司提前解除合同，应按照合同约定支付郑光启一个月的租金作为违约金，现郑光启要求将慧通公司交纳的押金作为违约金扣除，慧通公司表示同意，法院不持异议。合同解除后，慧通公司应将涉案房屋恢复原状后交付郑光启，由于慧通公司未将涉案房屋恢复原状，郑光启在沟通无果后，自行将涉案房屋恢复原状的费用应由慧通公司承担。郑光启针对涉案房屋恢复原状的费用，向法院提交了装修合同、购买材料的收据、自来水缴费通知单予以证明，慧通公司虽对收据的真实性不予认可并主张装修费用过高，但并未提供相反的证据予以证明，考虑慧通公司未按时将涉案房屋恢复原状系过错方，且郑光启主张的费用属合理范围，故法院对郑光启提交的上述证据的真实予以确认。郑光启主张的换锁芯的费用及照片打印费用不应由慧通公司承担，综上，对郑光启主张的装修费用，法院根据郑光启提交的装修合同、购买材料的收据、自来水缴费通知单予以认定，对郑光启此项诉讼请求的合理部分，法院予以支持。由于慧通公司未及时将涉案房屋恢复原状，导致郑光启无法正常使用涉案房屋，合同解除至涉案房屋恢复原状之日的租金损失应由慧通公司承担，郑光启主张的租金标准及装修期限合理，法院予以采纳，但涉案房屋恢复原状之后的租金不应再由慧通公司承担，故对郑光启此项诉讼请求的合理部分，法院予以支持。郑光启要求慧通公司返还门禁卡一张、卧室门钥匙二把的诉讼请求，于法有据。法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2015年12月判决：一、自判决生效之日起十日内，北京慧通文府教育科技有限公司返还郑光启房屋门禁卡一张、卧室门钥匙二把；二、自判决生效之日起十日内，北京慧通文府教育科技有限公司支付郑光启二○一五年七月三十一日至二○一五年八月二十六日的房屋租金损失八千一百元；三、自判决生效之日起十日内，北京慧通文府教育科技有限公司支付郑光启装修费一万五千六百七十五元；四、郑光启将北京慧通文府教育科技有限公司交纳的八千二百元押金作为违约金扣除；五、驳回郑光启的其他诉讼请求。如果北京慧通文府教育科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，慧通公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，并将原审判决第三项改判为慧通公司支付郑光启装修费一万元，其主要上诉理由为：我公司曾与郑光启达成共识，如我公司按照合同约定将涉案房屋恢复原状，郑光启退还我公司押金8200元，但因我公司经济困难，故我公司试图与郑光启协商由其自行恢复原状，所需资金从押金中扣除，不足部分郑光启可提供收据、发票向我公司报销；现郑光启提交的装修合同和收据没有公司公章，且将涉案房屋恢复原状的市场价大约在10000元左右，原判认定数额过高，我公司要求酌减；原审判处我公司返还郑光启门禁卡1张、卧室钥匙2把，我公司确已丢失，我公司愿意将钥匙配齐后返还郑光启。郑光启同意原判。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、收据、自来水缴费通知单、《北京宏达家居装饰合同书》、照片等证据材料在案佐证。本院认为：本案中，郑光启与慧通公司签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。因慧通公司于2015年5月20日书面通知郑光启2015年7月30日后不再租赁涉案房屋，根据合同约定，双方签订的租赁合同已于2015年7月30日予以解除。合同解除后，慧通公司应当按照合同约定将涉案房屋恢复原状后交还郑光启。现慧通公司交还房屋时未将涉案房屋恢复原状，郑光启自行将涉案房屋恢复原状所花费的装修时间，慧通公司应当支付该期间的房屋租金损失，并承担相应的装修费用。至于装修费的数额一节，慧通公司虽主张原判数额过高，但其未能就此提供相应的证据予以证明，故原审法院根据郑光启提交的相关证据予以确定，并无不妥。综上，慧通公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费340元，由郑光启负担31元（已交纳），由北京慧通文府教育科技有限公司负担309元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费680元，由北京慧通文府教育科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘苑薇代理审判员刘慧慧代理审判员刘永民二〇一六年三月三十一日书记员 刘        梦        辰