上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3200号原告严镔贤，男，汉族，1985年7月1日出生。委托代理人宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人胡剑蓓，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告上海城利房地产有限公司。住所地上海市陕西南路XXX号。法定代表人吴旭晖，该公司总经理。委托代理人包奕，该公司员工。委托代理人龚英，上海市恒泰律师事务所律师。原告严镔贤诉被告上海城利房地产有限公司定金合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋安成及胡剑蓓、被告委托代理人包奕及龚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严镔贤诉称：2015年7月31日，原、被告在参阅相关出售合同文本且对具体交易细节均予明确情形下签订《定金合同》，约定原告以人民币12,500,000元向被告购买位于上海市陕西南路XXX号1504室房屋，原告并为此实际向被告支付定金人民币2,000,000元。但被告在签约后又将系争房屋再行设置抵押权，导致原告无法按照出售合同文本中所作约定办理贷款事宜，加之被告在签约后又要求上涨房款并要求原告改变之前约定之付款方式，从而导致原、被告至今未能签署正式房地产买卖合同。鉴于被告存在上述违约情节，且《定金合同》中对不予告知抵押权须承担定金责任曾作明确约定，原告就此诉请要求(1)解除原、被告所签《定金合同》；(2)被告双倍返还原告定金共计人民币4,000,000元。原告提供以下证据：1、2015年7月31日《定金合同》，以证明原、被告签约约定原告以人民币12,500,000元向被告购买系争房屋。2、《上海市商品房出售合同》，以证明原、被告在参阅该份出售合同且谈妥相关交易细节情形下签订《定金合同》，另原告对于被告提出之过户时间表示异议。3、银行回单，以证明原告按约支付被告定金人民币2,000,000元。4、宋颖芳名片，以证明宋颖芳系被告公司市场部主管。5、微信截图，以证明被告收讫定金后却要求上涨房款。6、房地产登记信息，以证明被告在定金合同签订之后又在系争房屋上设置新的抵押权，被告存在明显恶意。7、原告委托律师致被告《律师函》，以证明原告书面催告被告签订售房合同。8、快递邮寄凭证，以证明被告于2015年9月向原告提供另行拟定之合同文件，原告就文件中内容拟与被告再行协商，但被告不再接受原告意见。被告上海城利房地产有限公司辩称：对于原告所称设置新的抵押权一节，《定金合同》中明确系争房屋上设有抵押权但并不影响产权登记，况且新设之抵押权实际已于2015年9月2日注销，该项新设抵押权并不影响原、被告之间房屋买卖交易，故被告未予告知原告，而原告在知道该项新设抵押权后亦未提出异议。对于原告所称上涨房款一节，原告原拟自行办理贷款事宜，之后要求改由被告办理，因此需要增加相关费用，但被告之后已答复原告原约定房款数额不变。另外原告在《定金合同》签订之后，又协商要求对付款方式、违约金条款等进行变更。综上，正式房屋买卖合同未能签订系因原告自身原因所致，故被告同意解除《定金合同》，但不同意返还原告所付定金。被告对原告提供证据1-7形式真实性均无异议。对原告提供证据1之证明内容予以确认；对原告提供证据2称系在之后才对过户时间提出异议；对原告提供证据5称微信截图内容并不完整；对原告提供证据6之证明内容不予认可；对原告提供证据7称此函件仅系其中某一阶段，无法证明系被告违约而不予签订正式合同；对原告提供证据8称原、被告协商持续至2015年10月。被告提供以下证据：1、22949号《公证书》，以证明(1)如被告协助原告办理贷款事宜，则原告须增加相关费用，但之后被告同意按照原定房款签订正式合同；(2)原告自2015年8月下旬至10月中旬期间始终纠结变更合同内容事宜，从而导致原、被告无法签订正式合同；(3)被告于2015年10月29日告知不予变更原约定之违约条款，原告就此不再与被告进行协商。2、22950号《公证书》，以证明被告于2015年10月12日向原告发送邮件告知被告同意按照原告要求修改合同内容。3、21263号《公证书》，以证明原告于2015年10月21日致被告《律师函》称要求修改合同内容，从而证明因原告原因导致正式合同无法签订。4、房地产登记资料，以证明新设抵押权已于2015年9月2日予以注销。原告对被告提供证据1称被告在签订《定金合同》后要求增加房款，在之后双方协调过程中又将原约定之付款方式予以变更；对被告提供证据2称其中附件中所示付款方式与原《定金合同》中约定付款方式有悖；对被告提供证据3称原告在函件中均表明愿意按照原《定金合同》所作约定签订正式合同；对被告提供证据4认为与本案无关。经审理查明：2015年7月31日，原、被告就买卖上海市陕西南路XXX号1504室房屋、在参阅相关《上海市商品房出售合同》(下称《出售合同》)中各项交易条款并予认可情形下签订《定金合同》一份，约定(1)原告采取贷款方式、以总房价人民币12,500,000向被告预订系争房屋(合同2)；(2)原告于本合同签订后3个工作日内向被告支付定金人民币2,000,000元，该项定金作为双方签订商品房出售合同之担保，出售合同签订后，该项定金转为房价款(合同3)；(3)系争房屋预订期为20日，原、被告于2015年8月20日前签订正式《上海市商品房出售合同》(合同4)；(4)被告如拒绝按照约定房价款售房，或被告就系争房屋在签订本合同前已经存在之抵押、预租、查封等事项未予告知原告，导致原告拒绝签订正式出售合同的，被告应当双倍返还原告已付定金(合同8-1、2)；(5)除上述(4)提及两种情形外，如被告拒绝签订正式出售合同，被告须双倍返还已收定金，如原告拒绝签订正式出售合同，则原告无权要求被告返还已收取之定金。所附《补充协议》(下称《补充协议》)明确(1)原告在签订《定金合同》及《补充协议》之前，已经获得拟签署之《出售合同》，原告对其中所列内容均无异议，并愿意按照《出售合同》所列条款与原告签署正式出售合同(协议首部)；(2)原告采用贷款方式支付房款，原告于本协议签订后3个工作日内支付定金人民币2,000,000元，于2015年8月25日即正式出售合同签订当日缴付首期房款计人民币6,250,000元(含定金)，剩余房款人民币6,250,000元具体支付日期以贷款银行放款日为准(协议附件一)；(3)被告已告知系争房屋在《定金合同》签订之前已经存在抵押，但并不影响系争房屋之过户登记(协议6)；(4)《定金合同》与《补充协议》不一致的，以协议为准(协议8)；(5)《定金合同》及《补充协议》经签约双方签署后生效，至正式出售合同生效之时自动终止(协议9)。签约后，原告于2015年8月5日支付被告定金人民币2,000,000元。之后，原、被告就交易条件等曾再行沟通，但双方均未拒绝于约定签约日期即2015年8月20日按照原约定交易条件签订正式出售合同。2015年8月20日，原、被告未能签订正式出售合同。嗣后，原、被告就交易条件变更等多次协商未果，导致原、被告就系争房屋买卖交易始终未能签订正式出售合同。另查明：原、被告签订《定金合同》时所参阅之《出售合同》中记明(1)原告购买系争房屋之总房价款为人民币12,500,000元(合同3)；(2)原告如采用贷款方式支付房款，而银行未按本合同约定期限代原告向被告付款的，则视为原告未能按照合同约定时间付款，但因被告原因的除外(合同6)；(3)因系争房屋设定抵押，由于被告未及时解除抵押导致原告申请贷款延误的，原告不承担违约责任(合同补充条款2)。再查明：2015年8月10日，被告就系争房屋另行设定一项新的抵押权，被告就该项新设抵押权未在约定签署正式出售合同日期即2015年8月20日之前告知原告。综上，现原告称被告在签订《定金合同》之后另行设定新的抵押权，并对原约定房价款及支付方式等均要求予以调整，从而导致原、被告未能最终签订正式出售合同，由此，未能签署正式出售合同应当归责于被告，原告遂以此为由起诉来院，要求解除原、被告所签《定金合同》，同时要求被告双倍返还定金共计人民币4,000,000元。以上事实，由原告提供的《定金合同》、《出售合同》(签订《定金合同》时所参阅之合同文件)、银行回单、微信截图、房地产登记资料、被告提供的22949号《公证书》(附信息内容)以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《定金合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定义务。依据《定金合同》，原告支付定金目的系为双方之后签署正式出售合同提供担保，故该项定金性质为签约定金，其设置目的系保障原、被告在约定签约日期按照之前已经沟通确认之交易条件签署正式出售合同。对于签约日期，《定金合同》与作为参阅之《出售合同》所作约定有所不符，根据双方约定，应当以《定金合同》约定为准。《定金合同》首部条款中约定签约日期为2015年8月20日，但《定金合同》所附《补充协议》附件一中又将签约日期定为2015年8月25日，鉴于《定金合同》中对签约日期约定并不一致，本院结合2015年8月19日原、被告之间信息往来记录，依法认定原、被告据各自真实意思表示所确认之签约日期为2015年8月20日。对于双方未能在该日签署正式出售合同之原因，原告称系因被告要求增加房款等所致，根据原告就此提供之相关信息内容，被告在约定签约日期前确曾提及增加房款一节，但后续信息内容亦显示被告之后仍然同意按照原约定价款办理签约事宜，且被告在2015年8月20日并未拒绝原告前来签约。根据原、被告所提供2015年7月31日至8月20日期间信息内容，目前尚无法认定2015年8月20日双方无法签署正式出售合同应当归责于何方。对于被告在系争房屋上新设抵押权一节，被告该行为确有不妥，但鉴于双方参阅并予接受之《出售合同》中明确如因所设抵押权而导致贷款受阻，原告无须承担贷款延误之违约责任，故被告新设抵押权之不妥行为并不会必然导致双方无法签约之后果。其次，《定金合同》中对因抵押事项所导致之定金责任予以明确约定，该定金责任明确指向被告不予告知已设置抵押权之情形，从而将新设抵押权情形排除在外。鉴此，原告现针对新设抵押权行为而要求被告承担定金责任之诉请，缺乏事实及合同依据，本院对原告要求被告按照定金罚则双倍返还定金之诉请依法予以驳回。对于被告辩称正式出售合同系因原告始终要求变更原约定交易条件从而导致最终未能签订一节，鉴于本案所涉定金作用系为保障双方于2015年8月20日按照参阅之《出售合同》所列交易条件签署正式出售合同，故2015年7月31日《定金合同》签订之前以及2015年8月20日之后原、被告之间交涉过程，实际均与本案定金处理无涉。鉴于目前并无确切证据可予证明原、被告在2015年8月20日未能签署正式出售合同系因其中某一方违约行为而必然导致，而2015年7月31日《定金合同》中约定之定金系为保障之后于2015年8月20日签署正式出售合同所设置，现原、被告在约定签约日期未能正式签约，且原、被告均同意解除之前所签《定金合同》，鉴此，本院对原告要求解除《定金合同》之诉请依法予以支持。对于原告所付定金，鉴于原、被告目前均无证据可予证明双方于2015年8月20日未能签署正式出售合同系因对方原因所必然导致，加之《定金合同》中将须予承担定金责任之抵押权情形予以明确界定，故原告要求被告双倍返还定金缺乏事实及法律依据，但被告应将收取之定金返还予原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告严镔贤与被告上海城利房地产有限公司于2015年7月31日所签《定金合同》于本判决生效之日予以解除；二、被告上海城利房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告严镔贤定金人民币2,000,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币38,800元(原告严镔贤已预付)，适用简易程序减半收取为人民币19,400元，原告严镔贤负担人民币7,960元，被告上海城利房地产有限公司负担人民币11,440元，本院退还原告严镔贤人民币19,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一六年三月四日书记员 虞扬扬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。