成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初36号原告杨梅，女，1976年4月22日出生，汉族，户籍地成都市锦江区，现住成都市锦江区。被告张丽，女，1976年9月2日出生，汉族，住成都市高新区。原告杨梅与被告张丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理。依法由代理审判员赖婷婷适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨梅，被告张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨梅诉称，杨梅、张丽于2013年8月19日签订房屋买卖协议，约定杨梅将位于成都市锦江区琉璃一街西沿线17号（现锦江区科创路67、69号）、126平方米房屋出售给张丽，房屋总价款60万元。但张丽仅按照协议约定给付杨梅30万元购房款，余款30万元至今未付。2015年12月17日张丽将房屋出租给代军，每月收取3800元租金，现在张丽已收取3个月房租和一个月保证金共计15200元。杨梅认为，张丽没有将房屋尾款付清给杨梅，房屋的所有权仍属于杨梅，房屋出租的收益应当归杨梅所有。杨梅曾多次找张丽协商无果，故起诉至院。请求判令：被告张丽履行房屋买卖协议，给付原告杨梅售房余款30万元，并要求被告张丽将收取代军的2015年12月17日起的3个月租金和一个月的保证金共计15200元给付原告杨梅。被告张丽辩称，双方签订的房屋买卖协议书对双方的权利义务进行了明确约定，双方应当按照合同履行。总房款60万元，张丽只给付了30万元是因为该房屋是集资建房，没有产权，故双方约定在办理完毕房屋过户手续后，张丽将剩余30万元给付杨梅。张丽确实将房屋出租给了代军，租金每月3800元，但张丽不应向杨梅支付租金及保证金。请求法院根据双方于2013年8月19日签订的房屋买卖协议书进行公正判决。经审理查明，1998年6月8日，杨梅与琉璃村村委会签订《集资建房户用地协议书》约定，根据琉璃小城镇建设总体规划要求，经乡政府批准并在锦江区建管委办理规划建设许可证，由琉璃村牵头，利用原柴油汽车修配厂已办国土手续的非耕地事实修建琉璃“一街”西沿线两侧商住楼建设配套工作，双方就以下等方面达成协议：建房户集中建房总用地面积按实际用地面积每平方米一次性支付琉璃村村委会用地款250元，共计用地63.79平方米，付用地款15947.5元，今后琉璃村村委会不得以任何理由追加土地使用费，杨梅享有该土地永久使用权。在条件成熟的情况下，琉璃村村委会为杨梅办理土地征用手续，增加的费用由杨梅补足；用地款交清后，由琉璃村村委会统一划给土地并联系有资格的施工队统一施工，其费用由双方结算；琉璃村村委会应为杨梅办理土地使用证和产权证，办证费用由杨梅按建筑面积每平方米15元支付建设规划许可证费用；如遇国家统一规划需拆迁该房时，由双方与征地单位协商赔偿办法。2004年7月27日，柳江街道办事处向包括杨梅在内的26户集资建房户出具《锦江区柳江街道办事处关于科创园琉璃村段（原新一街西延线）26户集资建房户遗留问题的处理意见》载明，因琉璃村（原新一街西延线）所处位置尚未统征，不具备办理产权条件。参照原琉璃乡政府对琉璃三街、横（中）街集资建房遗留问题处理意见，在该处土地统征后，积极协助集资户办理产权证，如遇统征单位拆迁，将按照成都市人民政府有关补赔偿标准（依照拆迁时的统征政策执行）视为有产权证房屋进行补赔偿。同时，2012年7月10日，成都市锦江区柳江街道办事处琉璃社区居民委员会开具《证明》证实杨梅为原琉璃村四组居民，其在琉璃一街西沿线的房屋为集资建房。2013年8月19日，杨梅与张丽签订《房屋买卖协议书》，约定：杨梅系锦江区琉璃乡琉璃村4组村民，1998年6月按政策在锦江区琉璃一街西沿线17号（现锦江区科创路67、69号）集资修建房屋一处，建筑面积为126平方米，现该房屋由喻晓琴承租使用。双方均知悉该房屋没有办理房屋产权证等相关权属证明，双方均认可杨梅持有的《集资建房用地协议书》、《锦江区柳江街办关于科创园琉璃村段26户集资建房户遗留问题的处理意见》、《证明》等证明资料作为杨梅合法拥有该房所有权的证明。杨梅自愿将该房屋出卖给张丽，张丽表示接受，杨梅承诺该房屋系属杨梅所有，无任何民事、经济纠纷，房屋无任何查封、冻结、抵押等相关他权。经双方协商，出卖房屋的总价为600000元，协议生效后张丽先支付300000元，房屋办理完相关房产过户手续或被政府确定统一拆迁并接到拆迁公告后，张丽再支付剩余的300000元。协议生效后，杨梅将房屋的相关建房手续原件（包括《集资建房用地协议书》、《锦江区柳江街办关于科创园琉璃村段26户集资建房户遗留问题的处理意见》、《证明》）均交给张丽保管。双方均认可买卖协议生效后，房价的涨跌均与杨梅无关，今后因该房价格涨跌带来的风险与收益均归属张丽，遇办理房屋产权或拆迁安置时，双方也各不找补。待房屋办理房屋产权证和国土使用证时，杨梅应积极协助和配合。如因房产租赁问题与现承租人喻晓琴发生纠纷，杨梅应无条件配合张丽处理，给张丽带来损失，由杨梅负责赔偿。该房屋买卖协议经成都市锦江区环宇法律服务所见证。协议签订后，张丽向杨梅支付购房款300000元。2013年9月5日，杨梅与喻晓琴因租赁合同纠纷起诉至本院，请求解除杨梅与喻晓琴签订的《房屋出租协议》。本院于2013年10月29日作出（2013）锦江民初字第3538号民事判决书，认为杨梅与喻晓琴于2009年3月16日签订的《房屋出租协议》系双方真实的意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效。合同履行过程中，杨梅在喻晓琴明确放弃优先购买权后，将其所有的集资建房出售给案外人张丽，现张丽已按约支付300000元购房款，杨梅亦将喻晓琴支付的租金转交给张丽，双方均确认该房屋的所有权益不再由杨梅享有。原租赁合同的效力不受影响，但杨梅出售租赁物后，出租人变更为租赁物的受让人即新的所有权人，其相应的合同权利义务应由房屋的受让人承受。故杨梅作为出租人要求解除与张丽签订的《房屋出租协议》，于法无据。判决驳回杨梅的诉讼请求。审理过程中，经核实（2013）锦江民初字第3538号杨梅与喻晓琴租赁合同纠纷一案，杨梅、喻晓琴均未上诉，现该判决已生效。庭审中，杨梅、张丽均陈述案涉房屋至今没有办理房屋分户产权，也没有被政府确定统一拆迁，至今未接到拆迁公告。认定以上事实有原告杨梅、被告张丽提交的双方当事人的身份证、房屋买卖协议、集资建房用地协议书、锦江区柳江街道办事处关于科创园琉璃村段（原新一街西沿线）26户集资建房户遗留问题的处理意见、《证明》、《见证书》，本院依职权调取的（2013）锦江民初字第3538号民事判决书等证据材料及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，杨梅与张丽签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行。协议签订后张丽按约向杨梅支付了300000元房款，根据协议书约定，余款300000元张丽应于办理完相关房产过户手续或被政府确定统一拆迁并接到拆迁公告后支付，但该房屋至今未取得房屋分户产权，更未办理相关房产过户手续，也未被政府确定统一拆迁并接到拆迁公告，余款300000元的支付期限未至，杨梅也未提交证据证明双方对支付购房余款期限进行了重新约定，张丽对此也不予认可，认为应按协议书约定支付购房余款，故杨梅请求张丽支付购房余款300000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于杨梅主张的张丽收取的代军的租金和保证金15200元，在（2013）锦江民初字第3538号租赁合同纠纷案件中，杨梅、张丽双方均确认了案涉房屋的所有权益不再由杨梅享有，杨梅也未举证证明双方对该房屋的所有权益达成了新的一致意见，张丽对此也不予认可，故对杨梅的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款(法律条文全文附后)的规定，判决如下：驳回原告杨梅的诉讼请求。本案案件受理费减半收取3014元，由原告杨梅承担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  赖婷婷二〇一六年三月十五日书 记 员  丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。