黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民二民终字第865号上诉人（原审被告）栾剑阁，住哈尔滨市道里区。委托代理人彭典民，哈尔滨市道里区中信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）张学敏，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）栾黛馥。二被上诉人委托代理人赵金艳，黑龙江龙房川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区南马路150号。法定代表人朱益民，总经理。委托代理人傅天龙，住哈尔滨市南岗区。上诉人栾剑阁因与被上诉人张学敏、栾黛馥、哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司（以下简称益民公司）确认合同无效纠纷一案，栾剑阁不服哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民三民初字第1530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审判决认定：张学敏、栾黛馥系夫妻，栾剑阁系栾黛馥的哥哥。2004年9月21日旧房被拆迁，张学敏以产权调换的方式与益民公司签订购房协议及住宅房屋货币拆迁补偿协议书，约定益民公司将旧房拆迁，并支付张学敏房屋拆迁货币补偿130，687元及搬迁补助费等，合计137，413元；张学敏购买益民公司在斜角街建设开发的住宅楼3单元4层2门，在建筑面积42.75平方米以内按每平方米3057元计算，超出此面积按照每平方米3000元计算，减免建筑面积8平方米的购房款，进户时间为协议签订18个月内，张学敏所购房总价款为314，677元，享受优惠政策后张学敏应交290，677元；签订协议时首付130，687元，其余14，883元由张学敏办理贷款。张学敏按协议约定履行了支付首付款义务，后所购房屋调换为争议房产。2006年8月5日，栾剑阁向益民公司出具证明，内容为：“我借栾黛馥、张学敏20万元，现还现金2万元，余下18万元用我的公积金贷款还清，公积金贷款须产权人产权证，故将该房产权人张学敏更换我的名。待欠款还清后，产权主人栾黛馥、张学敏更改其名，及立此字据之日起，该房的供暖费、物业的居住费用由其二人自行负责，我不承担任何经济和法律责任。”经栾黛馥、张学敏同意，益民公司收回以前为张学敏出具的有关购房票据、合同，按收回的该票据署期、金额重新出具票据，将交款人写为“栾剑阁”，并与栾剑阁签订署期2004年9月30日的购房合同、署期2006年10月15的补充协议、署期2007年1月10日的哈尔滨市商品房买卖合同书，载明的主要内容如下：将栾剑阁原签订3单元4层2号回迁住房使用面积69.85平方米，调换为争议房产使用面积约75平方米；栾剑阁以301，843元向益民公司购买争议房产，栾剑阁己交购房款141，843元，余款16万元办理贷款在进户时交齐。争议房产于2007年2月份进户后由栾黛馥、张学敏居住至今。2004年栾剑阁以房屋归其所有为由，诉至法院另案要求张学敏、栾黛馥迁出。张学敏、栾黛馥诉称：张学敏、栾黛馥系夫妻，栾剑阁系栾黛馥的哥哥。2004年张学敏所有的坐落于哈尔滨市道里区旧房（以下简称旧房）被拆迁，张学敏以产权调换的方式与益民公司签订购房协议。2006年益民公司通知张学敏、栾黛馥补交差价款时，栾剑阁尚欠张学敏、栾黛馥18万元，于是栾剑阁建议用公积金贷款偿还欠款，但需要将所购房屋更名为栾剑阁，栾剑阁承诺欠款还清后，将房屋恢复到张学敏名下，栾剑阁将自行书写的证明交给张学敏、栾黛馥，张学敏、栾黛馥同意此方案。后栾剑阁与益民公司签订购房合同、补充协议及哈尔滨市商品房买卖合同书。2007年2月1日，拆迁补偿安置房屋哈尔滨市道里区斜角街34号1单元301室房屋（以下简称争议房产）回迁进户，张学敏、栾黛馥居住使用至今。2004年栾剑阁以房屋归其所有为由，诉至法院要求张学敏、栾黛馥迁出。请求确认栾剑阁与益民公司签订的购房合同、补充协议及哈尔滨市商品房买卖合同无效。益民公司辩称：争议房产系益民公司在2004年9月21日与被拆迁人张学敏达成《房屋货币拆迁补偿协议》及22日签订的《购房协议》基础上产生的。因严重挡光，双方协商确定的调换房。当年，张学敏夫妻所在单位无公积金福利待遇。为交纳购房差价款欲向银行贷款，但条件不够。栾剑阁任公职，可以办理公积金贷款。2006年8月，他们共同向益民公司讲明情况，请求更改购房人姓名以便栾剑阁办理公积金贷款并偿还张学敏18万元欠款。益民公司接受了其请求，在栾剑阁写出“证明”后，更换了2004年9月交款票据及相关材料的交款人姓名，从外观上满足了办理贷款手续的条件。安置房屋系根据第二份图纸施工，第二份图纸系2006年6月23日通过审批的，双方协商将安置房屋调换为争议房产。但栾剑阁并非真正购房人，该房始终由张学敏居住。张学敏系益民公司2004年9月22日拆迁时的被拆迁人，其购买涉案房屋属实，益民公司与张学敏签订的有关合同应履行。栾剑阁辩称：不同意栾黛馥、张学敏的诉讼请求。栾剑阁、益民公司签订的购房合同、补充协议及哈尔滨市商品房买卖合同合法有效，该争议房屋应属栾剑阁所有，栾黛馥、张学敏对该争议房屋不享有任何权利。2002年1月17日张学敏与益民公司签订订购商品房号图纸标记，争议房产使用面积69.85平方米，购房款290，677，交首付137，143元，剩余尾款153，264元，当天交出旧房，益民公司给张学敏出具了一张预收200元清欠动迁前所欠的水、电、煤气费收据。2004年9月20日，益民公司限张学敏三日内交讫尾款153，264元，否则按违约废止购房协议。栾黛馥、张学敏向栾黛馥的哥哥栾剑阁提出借公积金存款，再贷一部分款，把尾款交齐，待栾黛馥、张学敏的女儿张虹工作后偿还。此时栾黛馥、张学敏已经欠栾剑阁84，000元，栾黛馥、张学敏提出，如果栾剑阁买争议房产后，栾黛馥、张学敏帮助栾剑阁共同照顾父亲栾日林，栾剑阁就同意了。2004年9月22日，栾剑阁、张学敏与益民公司协商，栾剑阁订购原由张学敏购买的回迁商品房即争议房产，按2002年购房优惠政策处理。益民公司改变了2002年建房图纸待审批，争议房产有变化，栾剑阁享有免费赠送的8平方米使用面积，大于被拆迁房的使用面积按每平方米3000元购买，栾剑阁给栾黛馥、张学敏50，000元后于2004年9月22日，栾剑阁又给栾黛馥、张学敏5000元，益民公司提出暂用张学敏名义签订一份货币补偿协议和购房协议，日期提前一天（即2004年9月21日），栾剑阁向益民公司交首付141，843元，包括张学敏首付购房款137，143元（此款是用益民公司应付张学敏的动迁房屋的作价补偿款抵付），剩余首付款4430元由栾剑阁直接向益民公司交付，剩余尾款148，834元，益民公司让栾剑阁交150，000元贷款证明，证明栾剑阁有贷款资格，栾剑阁照办。三方约定，待图纸审批后益民公司与栾剑阁签订正式购房合同。2004年9月30日，益民公司通知栾剑阁争议房产使用面积69.85平方米，调为争议房产，使用面积73.52平方米，原定15万元贷款不够，增加贷款1万元，为了防止房产日后有矛盾，栾黛馥、张学敏与栾剑阁签订一份订购房号转让协议。栾剑阁遂交了16万元贷款证明，栾剑阁与益民公司签订合同时，经理又将该房号改为使用面积75平方米，称按计量报告计算购房款，将张学敏名义141，843元首付款收据收回，日期没变，出具栾剑阁首付141，843元收据，栾黛馥、张学敏与栾剑阁签订订购房号转让协议，当晚，张学敏将订购房号转让协议交给栾剑阁，称益民公司留了一份，这份不用按手印了，所以，栾剑阁持有的订购房号转让协议没有栾黛馥、张学敏和栾剑阁的指印。2007年1月10日，以栾剑阁名义办理的住房公积金贷款16万元发放给益民公司。2006年10月17日益民公司通知栾剑阁2006年10月25日办理进户，因栾剑阁与益民公司因房屋米数发生变更产生争议，直到2007年2月4日才办完进户。张学敏于2008年6月14日将争议房产换锁，使栾剑阁无法入住。原审判决认为：栾剑阁并非有资格向益民公司购买争议房产的被拆迁人，旧房的所有权人张学敏亦未将购买争议房产的权利转让给栾剑阁。栾剑阁与益民公司签订的有关争议房产的协议、合同，目的是使栾剑阁获取公积金贷款以偿还栾剑阁欠栾黛馥、张学敏款项，而不是确定双方买卖争议房产的权利义务。故诉争合同及协议内容并非栾剑阁与益民公司的真实意思表示，系以合法形式掩盖非法目的，不具备法律效力。栾黛馥、张学敏的诉讼请求有理，本院应支持。判决：益民公司与栾剑阁签订的购房合同、补充协议及哈尔滨市商品房买卖合同书无效。案件受理费100元，由栾剑阁负担。栾剑阁不服原审判决，向本院提起上诉称：张学敏、栾黛馥是斜角街34号2单元201室被动迁人。因张学敏无力交付购房尾款找到栾剑阁让其购买，2004年9月21日栾剑阁、张学敏、益民公司三方达成共识，2004年9月30日，张学敏、栾剑阁签订了房号转让协议，与益民公司签订购房合同，争议房屋所有购房款项均由栾剑阁支付，且栾剑阁又用公积金贷款16万元。原审判决采信了张学敏、益民公司出具的废止和伪造的证据作为定案依据，显失公平。栾剑阁提供的购房合同、补充协议、商品房买卖合同书能够证明张学敏同意栾剑阁购房是双方真实意思表示，益民公司与栾剑阁签订的合同符合法律规定合法有效。请求二审法院撤销原审判决，确认栾剑阁与益民公司签订的购房合同合法有效。张学敏、栾黛馥辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。益民公司辩称：同意原审判决，请求驳回栾剑阁的上诉请求。二审中双方当事人均未向法庭举示新的证据。本院经审理认定事实与原审法院认定的事实一致。另认定，张学敏、栾黛馥除本案争议房屋，再无其他住房。本院认为：2004年9月21日，益民公司、张学敏签订的住宅房屋拆迁补偿协议系基于张学敏原有房屋拆迁而订立。次日，益民公司、张学敏签订购房协议的同时张学敏向益民公司支付购房款141，843元，拆迁补偿协议、购房协议是张学敏、益民公司的真实意思表示，合法有效。栾剑阁为证明张学敏已将争议房屋转让给栾剑阁，提供了转让协议一份，但该协议对房屋转让的价款未作约定，其内容及签名均为电脑打印，张学敏、益民公司对协议约定又不予认可，栾剑阁虽主张未约定转让价款的原因系张学敏以欠款抵偿，但栾剑阁并未举证证明张学敏曾向其借款的事实。而张学敏、益民公司分别提供栾剑阁本人于2006年8月5日书写的证明，恰又证明栾剑阁因欠张学敏借款18万，以公积金贷款偿还的方式将争议房屋的权利人更换为栾剑阁，该证明同时还约定了欠款还清后产权人变更为张学敏、栾黛芙，足以说明涉案购房合同主体变更的原因是栾剑阁、张学敏之间存在着债权债务关系，益民公司陈述亦是根据该证明以及栾剑阁、张学敏的要求，与栾剑阁重新签订的购房合同，并非益民公司与栾剑阁的真实购房意思表示。因此，原审判决栾剑阁、益民公司签订购房合同无效并无不当，本院予以维持。2007年2月争议房屋开始进户，张学敏提供购买装修材料及家用电器的票据证明张学敏对争议房屋进行装修、添附，栾剑阁亦认可该房屋一直由张学敏、栾黛馥占有、使用。张学敏、栾黛馥除本案争议房屋并无其他住所，张学敏若将唯一的住房无偿转让他人又有悖于常理，故栾剑阁主张与张学敏签订了房号转让协议后与益民公司签订的购房合同合法有效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人栾剑阁负担。本判决为终审判决。审 判 长  许思东代理审判员  贾玉娜代理审判员  董茂建二〇一六年三月二十一日书 记 员  吴浩松