天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2015)和民二初字第0713号原告李宣东。委托代理人徐蓓，天津徐蓓律师事务所律师。被告张桂红。委托代理人陈正华，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托代理人施展，北京中伦文德（天津）律师事务所实习律师。被告张雯。委托代理人陈正华，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托代理人施展，北京中伦文德（天津）律师事务所实习律师。被告刘宇。委托代理人刘建，天津臻恒律师事务所律师。委托代理人李雨蒙，天津臻恒律师事务所律师。被告天津市和平区西西的家餐厅（个体工商户），经营场所天津市和平区马场道162号。经营者穆跃文。委托代理人刘建，天津臻恒律师事务所律师。委托代理人李雨蒙，天津臻恒律师事务所律师。第三人刘建伟。委托代理人徐蓓，天津徐蓓律师事务所律师。第三人天津市和平区五大道房管站，住所地天津市和平区成都道***号。法定代表人马君楷，站长。委托代理人王继辰，职工。原告李宣东与被告张桂红、张雯、刘宇、天津市和平区西西的家餐厅（以下简称西西的家餐厅）及第三人刘建伟、天津市和平区五大道房管站（以下简称五大道房管站）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李宣东及其委托代理人徐蓓，被告张雯及张雯和张桂红的委托代理人陈正华、施展，被告刘宇、西西的家餐厅的委托代理人刘建、李雨蒙，第三人刘建伟的委托代理人徐蓓，第三人天津市和平区五大道房管站的委托代理人王继辰，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李宣东诉称,原告作为出租方与作为共同承租方的二被告张桂红、张雯于2009年8月签订了《房屋租赁合同》。合同约定了二被告以约定的房屋租金、交租时间、以原告李宣东作为代表收取房租、及二被告未交租金即视为拒交房租即为违约，合同立即自动解除等条款，租用了天津市和平区马场道162号及敬业西里3号的房屋。根据合同约定二被告应于每年2月25日前及8月25日前向原告各交付半年租金，二被告应于2015年2月25日前应向原告交付2015年3月10日至2015年9月9日租金共计485100元。到期后，原告多次向二被告催收租金，二被告皆借口推拖拒交，后仅于2015年7月8日给付原告20万元，剩余285100元租金经多次催收至今仍拒不交付原告，根据双方订立的合同第四条第2款约定“原告未依合同约定时间交付租金即构成拒付租金事实”，合同第九条第4款的解除合同约定“乙方有下列情形之一的，本合同立即自动解除”，其中第1项约定的是“乙方拒付租金”，因二被告已多次经催收而一直拒付租金，根据上述合同条款约定本合同立即自动解除，请求法院判决双方签订的《房屋租赁合同》自动解除。二被告现又擅自将租赁房屋进行对外转租，根据合同第八条禁止条款中约定“乙方不得将所承租的房屋部分或全部转租、转借、承包、转让他人使用，不得将所承租的房屋设置担保”，合同第九条“合同的解除”的约定第4款中第3项约定的“乙方违反本合同第八条的不得转租”的合同约定，本合同立即自动解除，因二被告已擅自将房屋转租，根据上述合同条款的约定，即双方签订的《房屋租赁合同》自动解除，请求法院判决双方签订的《房屋租赁合同》自动解除。房屋租赁合同第十条违约责任第1款中约定逾期支付租金应按迟付的该次应交金额的日千分之一承担延付违约金，二被告应承担2015年2月25日未交付租金及延付、拒付的违约责任。原告当庭陈述诉讼请求为：1、依法判令原告李宣东与第三人刘建伟与二被告张雯、张桂红签订的《房屋租赁合同》于2015年7月24日（即起诉之日）解除；2、依法判令四被告张雯、张桂红、刘宇、天津市和平区西西的家餐厅（经营者穆跃文）立即将天津市和平区马场道162号及敬业西里3号房屋及独立使用的院落全部腾空交予原告李宣东；3、判令二被告张雯、张桂红共同向原告李宣东赔偿依合同约定应于2015年2月25日交付485100元，而被告拖延至2015年7月8日只交付20万元的延迟交付租金共135天应付每日千分之一的违约金计65488.5元及2015年7月8日至2015年8月4日（被告汇款日）未交付285100元共27天的延迟交付租金时应付每日千分之一的违约金计7697.7元，违约金共计58286元；4、判令二被告张雯、张桂红依合同的约定租金额及违约金额计付，向原告李宣东支付自2015年7月25日（即解除合同次日起）至实际腾房占用期间应负责的房屋使用费及违约金；5、本案所有诉讼费用由二被告张雯、张桂红负担。原告提交证据材料为：1、天津市公有住房租赁合同两份（马场道162号和敬业西里3号）及《转租协议》，证明原告具备出租该诉争房屋的权利及诉争房屋的基本情况且五大道房管站对于李宣东与刘建伟再次转租是知晓并认可的；2、李宣东与张雯的房屋租赁合同一份，证明本案租赁标的、用途、期限、租金、交付方式、时间及违约条款、禁止条款及合同解除条款；3、张雯与刘宇的合作协议，证明张雯、张桂红违约，他们与刘宇签订了名为合作实为租赁的协议，且该协议的期限超过了李宣东与刘建伟签订的房屋租赁期限，另外，张雯、张桂红在与刘宇签订的合作协议中获取了高额的转租利益，但仍拒绝向原告支付相应的租金，张雯、张桂红的行为严重违约；4、张雯与李宣东的短信记录和民事调解书一份，调解书证明原告已第二次起诉张雯、张桂红拖欠租金，并且第一次诉讼后，二被告张雯、张桂红仍拒绝履行调解书，至本案二次起诉前二被告张雯、张桂红刚履行完第一次诉讼拖欠的租金，故原告要求依据合同约定解除双方的租赁关系。短信证明张雯、张桂红在2014年李宣东起诉租赁合同纠纷后再次违约并经李宣东合理催告仍未予履约，且李宣东在短信中已经通知张雯腾交房屋及支付违约金等。被告张桂红和张雯共同发表质证意见：对证据1，认可两份租赁合同的真实性、关联性，对证明目的不认可。对转租协议认为是后补的，权利人仅为刘建伟，不是本案的原告，李宣东不是适格的原告，属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同；对证据2无异议；对证据3的真实性、关联性无异议，不认可证明目的；对证据4的调解书无异议，对短信记录，因为原告不能出具原件，不予认可。被告刘宇和被告西西的家餐厅共同发表质证意见，对刘宇与张雯签订的协议没有异议，其他证据不发表质证意见。第三人刘建伟认可原告李宣东提交的全部证据。第三人五大道房管站对证据1及证据4中的调解书均予以认可，其余不发表质证意见。对原告提交证据，经质证和本院审查认为，除短信记录因原告不能提供原件且张雯不予认可外，对其他证据的真实性、合法性予以确认，与本案纠纷有直接的法律关系，可作为本案证据。被告张桂红和张雯共同辩称，不同意二原告的诉讼请求，李宣东不是本案适格原告，无权对张桂红、张雯提起诉讼，因为李宣东不是诉争房屋的合法权利人，因此李宣东与张雯、张桂红签订的租赁合同应为无效合同，据此不认可原告的全部诉请，请法院全部予以驳回。被告张桂红和张雯未提交证据。被告刘宇和被告西西的家餐厅共同辩称，听候法院判决。共同提交合作协议书一份，证明其合法使用诉争房屋。原告认可合作协议的真实性认可，不认可合法性、关联性，认为是违法转租。被告张桂红、张雯认可真实性、合法性。第三人天津市和平区五大道房管站不发表意见。第三人刘建伟同意原告李宣东的质证意见。对被告刘宇和被告西西的家餐厅共同提交的证据，经质证和本院审查认为，对真实性予以确认，与本案纠纷有直接的法律关系，可作为本案证据。第三人刘建伟述称，同意原告的诉讼请求。未提交证据。第三人天津市和平区五大道房管站述称，服从法院判决。未提交证据。经审理查明，诉争房屋坐落于天津市和平区马场道162号和马场道敬业西里3号，系第三人五大道房管站管理的公产房屋，承租人均为第三人刘建伟，其中马场道162号计租面积250.53平方米，马场道敬业西里3号计租面积213.79平方米。原告李宣东与第三人刘建伟系租赁关系。2009年在保留刘建伟与李宣东两人原租赁合同关系的基础上，刘建伟与李宣东作为共同出租人（甲方）将诉争房屋出租给二被告张桂红和张雯（乙方）经营使用，租期自2009年9月10日至2019年6月30日，租期9年零10个月。租金的给付方式为：第一租赁年度第二租赁年度年租金为88万元，第三租赁年度第四租赁年度为前一年度的105%，第五租赁年度第六租赁年度为前一年度的105%，第七租赁年度第八租赁年度为前一年度的105%，第九租赁年度四是租赁年度为前一年度的105%。租金交付方式：由李宣东作为其与刘建伟二人的代表收取房租，再由李宣东和刘建伟依两人的原合同分配租金，乙方必须主动依合同约定时间向李宣东指定的银行账号划入约定的租金，否则构成拒付租金事实。房租为预付式，每半个租赁年度（6个月）交付一次，每年8月25日前交付前半年房租，每年2月25日前，交付另半年房租。签订合同时，交付保证金6万元用于保证合同的完善执行，不计利息，不能用于抵扣房租，若乙方违约提前解除合同，保证金由甲方没收。乙方不得将所承租的房屋部分或全部转租、转借、承包、转让他人使用，不得将所承租的房屋设置担保。如乙方拒付租金或违反第八条规定的，本合同立即自动解除。乙方经李宣东同意迟延交付租金的，应按迟付的该次应付金额的日千分之一承担延付违约金。后双方在履行过程中，因被告张桂红和张雯欠租，2014年7月23日李宣东起诉张桂红、张雯及第三人刘建伟、第三人天津市和平区五大道房管站房屋租赁纠纷案，经（2014）和民二初字第0626号民事调解书调解由张桂红和张雯二人连带给付2014年3月10日至2015年3月9日期间的租金及前欠租金、违约金等调解事项。后被告张桂红。张雯再次欠租，原告李宣东以二被告延期交付租金并擅自转租为由解除合同，要求张桂红、张雯腾房并承担违约责任。另查，2015年4月13日，张雯与被告刘宇就诉争房屋签订《合作协议》，约定由刘宇作为餐厅经营使用，由刘宇自主经营，自负盈亏。合作期限为2015年4月7日至2020年4月6日，刘宇独享经营收入，每年向张雯支付156万元固定收益，每四个月支付一次并提前10日支付，且固定收益每两年递增5%。后双方协商合作期限自2015年6月1日起算。张雯收取刘宇65万元后，自2015年10月1日未再交纳。现诉争房屋由刘宇作为餐厅经营使用，经营字号为“天津市和平区西西的家餐厅”，经营人为穆跃文，与刘宇系夫妻关系。再查，第三人五大道房管站曾于2010年7月22日就马场道162号房屋与刘建伟签订过《天津市直管公有房屋转租协议书》，本案庭审中五大道房管站认可第三人刘建伟转租给李宣东的转租行为。2015年7月8日张雯通过向李宣东指定的银行账号通过转账方式向李宣东交付房屋20万元，后原告2015年7月24日起诉，7月28日立案，本院向张雯、张桂红通知领取应诉材料期间，张雯于2015年8月4日通过银行转账的方式向李宣东交付租金30万元，上述款项共计50万元，其中包括欠付的租金485100元及违约金14900元。在2015年8月6日本院对李宣东的询问时，李宣东表示已经起诉，这30万元给也不要，要求通过法院解决。经当庭核对，原告李宣东认可已收到共计50万元，但认为已经逾期，构成违约。上述事实，有当事人的当庭陈述、提交的相关证据及本院的勘验笔录予以证实，经质证，本院予以确认。本院认为，经庭审查明，诉争房屋系公产房屋，刘建伟就诉争房屋的对外转租行为得到了第三人五大道房管站的认可，对于刘建伟、李宣东租与张桂红、张雯的再次转租行为，在2014年7月李宣东第一次诉讼中五大道房管站作为该案第三人，参加诉讼并参与调解，对再次转租行为知情且未提出异议，故原告李宣东与第三人刘建伟在保留二人原有租赁关系的基础上作为共同通过出租人将诉争房屋再次出租给被告张桂红、张雯的房屋租赁行为合法有效，被告张桂红、张雯主张合同无效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。作为承租方，被告张桂红、张雯应当按照合同的约定交付租金，经庭审查明，二被告应于2015年2月25日交付481500元，但是在2015年7月8日和8月4日才予以缴纳，其中第二笔的30万元包括剩余欠付的租金285100元和自愿承担的违约金14900元。对于应承担迟延支付的违约责任问题，原告李宣东按照合同约定的日千分之一主张违约金，被告张桂红、张雯提出违约金过高要求调整的抗辩意见，本院予以采纳，应按照人民银行同期贷款利率支付违约金。因被告张桂红、张雯在支付租金时一并支付了14900元的违约金，经本院核查，二被告欠付租金按照人民银行同期贷款利率计算产生的违约金数额低于14900元，现因张桂红、张雯自愿支付并已交付完毕，故对原告主张再行主张违约金的请求，本院不予支持。原告要求与被告张桂红、张雯解除合同，并要求四被告共同承担腾房的请求，本院认为，由于原告李宣东既是次承租人又是与刘建伟作为共同的出租人，不能独立行使合同解除权并行使物权请求权，要求腾房。庭审中虽然刘建伟的代理人表示同意原告的诉讼请求，但本院对刘建伟向法院出具的授权委托书中其本人签字的真实性存疑，鉴于刘建伟本人未参加庭审，为核实其真实意思表示，经本院依法传唤，刘建伟本人未能到法院接受询问，其代理人表示刘建伟的授权委托书中的签字并非在代理人面前所签，而是由李宣东代办，故本院不能由此确认原告李宣东要求解除合同并腾房的请求也是刘建伟本人的真实意思表示。根据我国民事诉讼法规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。故对原告李宣东要求解除其与第三人刘建伟作为共同出租人与被告张雯、张桂红签订的房屋租赁合同并要求被告张桂红、张雯、刘宇、西西的家餐厅腾房并承担房屋使用费及违约金的请求，本院不予支持。因被告张雯在原告起诉后才向原告支付了欠付的租金，故被告张桂红和张雯应承担相应的诉讼费用。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：驳回原告李宣东的全部诉讼请求。案件受理费6632元，由原告自行负担1056元，由二被告张桂红、张雯共同负担5576元（于本判决生效之日起五日内，二被告张桂红、张雯直接给付原告）。如不服本判决，原告李宣东可在判决书送达之日起三十日内，被告张桂红、张雯、刘宇、天津市和平区西西的家餐厅及第三人刘建伟、天津市和平区五大道房管站可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈亚洁审 判 员  许慧勋人民陪审员  朱 斌二〇一六年三月十八日书 记 员  冯 伟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。