海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼97民终56号上诉人（原审被告）东方广华实业有限公司。法定代表人傅志阳，该公司总经理。委托代理人李聪伶，该公司副总经理。委托代理人符运杰，海南鳞洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高新宝，男，汉族。委托代理人符菊，海南国岛律师事务所律师。委托代理人符红精，海南国岛律师事务所律师。上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）与被上诉人高新宝商品房销售合同纠纷一案，广华公司不服海南省东方市人民法院（2015）东民二初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2012年11月28日，高新宝、广华公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同第一、三、四条约定，高新宝购买广华公司开发的“东方·碧海云天”项目F9栋3单元308号房，房屋建筑面积80.37平方米，总房价360219元；合同第六条第2项约定“①买受人于2012年11月28日签订《商品房买卖合同》并支付总房款30%（含定金），计人民币73800元；②买受人于2012年12月31日交房前（达封顶时），支付至总房款90%（含定金），计人民币324197元；③买受人于2013年12月31日交房前（达交房时），支付总房款100%（含定金），计人民币360219元”；第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、出卖人逾期交房不超过360日的，买受人不得解除合同，逾期超过360日的，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知到达出卖人之日起60日内退还买受人已付购房款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人已付房款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用，已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不在另外补偿或赔偿。合同签订后，高新宝依合同的约定向广华公司支付了第一期购房款108066元。广华公司至今未将涉案商品房验收合格交付给高新宝使用。2015年4月9日，高新宝向法院起诉广华公司，请求法院判令：1、解除高新宝、广华公司签订的《商品房买卖合同》；2、广华公司返还高新宝首付款108066元及违约金1080.66元；3、本案诉讼费由广华公司承担。原审法院认为，2012年11月28日，高新宝、广华公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点为高新宝、广华公司谁在履行合同过程中存在违约的问题。高新宝、广华公司签订的合同第八条约定，广华公司应当在2013年12月31日前将验收合格的商品房交付高新宝使用，而广华公司至今未将所建的涉案商品房交付给高新宝使用，已逾期交房超过360日，广华公司在交付房屋的问题上存在违约的事实。因此，高新宝依据双方合同第九条第2项“出卖人逾期交房不超过360日的，买受人不得解除合同，逾期超过360日的，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知到达出卖人之日起60日内退还买受人已付购房款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人已付房款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用，已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不在另外补偿或赔偿”的约定，请求解除合同并要求广华公司返还首付款108066元及违约金1080.66元（108066×0.01），有事实根据和法律依据，应予以支持。广华公司没有证据证明高新宝在履行合同过程中存在违约的事实，依法应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条的规定，判决：一、解除高新宝与东方广华实业有限公司于2012年11月28日签订《商品房买卖合同》；二、东方广华实业有限公司退还高新宝购房首付款108066元及违约金1080.66元，共计109086.66元，限东方广华实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内付清给高新宝；案件受理费2482.93元，由东方广华实业有限公司负担。上诉人广华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，遗漏重要事实。（一）上诉人提交的《商品房买卖合同》可证明高新宝违约在先，即没有按照合同约定支付第二期、第三期购房款。原审判决对高新宝的违约事实没有认定，存在遗漏。（二）上诉人已按《商品房买卖合同》约定履行义务，涉案房屋达到了交房条件，且涉案的同栋房屋已有业主办理收房手续或入住。2013年12月1日，上诉人已向高新宝发出交房通知书，但高新宝不办理收房手续。（三）原审判决认为上诉人没有证据证明高新宝在履行合同过程中存在违约的事实是错误的。《商品房买卖合同》可以证明高新宝违约在先，交房通知书、分户验收交房流程表、用户缴纳水电费回单等可以证明上诉人在交房期限之前已具备交房条件。二、原审判决认定上诉人单方违约与事实不符，且适用法律错误。高新宝违约在先，即使上诉人在2013年12月31日未能按期交房，也只是后违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一佰零七条之规定继续履行《商品房买卖合同》。综上，原审判决认定事实不清，对证据采信和适用法律不当，请求二审法院撤销原判，驳回高新宝的诉讼请求。被上诉人高新宝辩称：一、《商品房买卖合同》约定第二期交购房款条件为涉案房屋封顶，第三期交购房款条件为达到交房条件。上诉人没有达到交购房款条件，故其没有交第二期、第三期购房款。二、上诉人没有给其发送交房通知书。三、上诉人没有证据证明其存在违约情况。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，广华公司与高新宝对于2012年11月28日签订的《商品房买卖合同》的真实性均无异议，且该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，《商品房买卖合同》合法有效。根据《商品房买卖合同》付款方式、期限和交付期限的约定，高新宝于2012年12月31日前支付第二期购房款的条件为交房前（达封顶时），高新宝于2013年12月31日前支付第三期购房款的条件为广华公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付高新宝使用；第十一条约定，商品房达到交付条件后，广华公司应当书面通知高新宝办理交付手续。双方进行验收交接时，广华公司应当出示商品房验收合格证，并签署房屋交接单。本案中，广华公司提供的交房通知书为其单方制作，没有高新宝的签名，高新宝亦明确表示不认可。分户验收交房流程表、用户缴纳水电费回单亦不足以证明广华公司履行了合同约定的交房义务。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，广华公司应当对其提出的涉案房屋在交房期限前已达到了交房条件的事实提供证据加以证明，但广华公司未能提供证据证明其事实主张，其应承担举证不能的法律后果。一审认定广华公司至今未将涉案房屋交付给高新宝使用，逾期交房超过360日，并依照《商品房买卖合同》第九条约定，判令广华公司返还高新宝首付款108066元及支付违约金1080.66元的事实清楚，证据充分，本院予以支持。广华公司的主张，于法无据，本院不予采纳。综上，上诉人东方广华实业有限公司的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2482.93元由上诉人东方广华实业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  钟鸣亮审判员  王德红审判员  崔岱昕二〇一六年三月三十日书记员  赵密密附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判，撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。