重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第14161号原告叶海蓉，女，1963年4月22日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人谢志飞，重庆鼎圣（璧山）律师事务所律师。被告周西国，男，1974年2月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人陈星，重庆公孝律师事务所律师。委托代理人林玉成，重庆公孝律师事务所律师。原告叶海蓉与被告周西国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宁独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员杨婷担任法庭记录。原告叶海蓉的委托代理人谢志飞、被告周西国及其委托代理人陈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶海蓉诉称，叶海蓉系渝中区万山土特产营销中心（以下简称“万山营销中心”）经营者。2014年11月25日，万山营销中心与周西国签订《房屋租赁合同》，约定万山营销中心将渝中区民族路166号负一层2#（即江家巷5号地王广场B1层5～8/E～P轴轴范围内）营业用房（D01商铺）出租给周西国使用，每月租金26372元，逾期支付租金应每日按0.5%支付滞纳金，逾期超过30天有权没收履约保证金等。合同签订后，双方对该房屋进行了交接，周西国支付了第一季度租金79116元、履约保证金79116元及广告牌费用1980元。在第一季度租赁期限到期后，周西国未按照合同约定支付第二季度租金。经万山营销中心多次催收，周西国仍拖欠租金长达数月之久，并—直占用该房屋。故诉至法院请求判令：1、叶海蓉（万山营销中心经营者）与周西国签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除；2、周西国向叶海蓉支付2015年4月至6月房屋租金79116元；3、周西国向叶海蓉支付滞纳金35997.78元（以第二季度房屋租金为基数从2015年4月1日起按每日千分之五的标准计算）；4、叶海蓉不需向周西国返还履约保证金79116元；5、周西国立即腾空返还房屋，并自2015年7月1日起按照房屋租金标准向叶海蓉支付房屋占有使用费52744元（计算至2015年8月31日）；6、周西国向叶海蓉支付律师代理费3000元。被告周西国辩称，周西国与万山营销中心签订《房屋租赁合同》情况属实，在交付租赁商铺后，由于万山营销中心在商铺门口长时间施工的违约行为，导致交付给周西国的商铺根本无法正常营业使用，因此周西国一直未对商铺进行装修和使用。周西国曾多次找万山营销中心要求解决此事，于2015年3月18日明确告知万山营销中心解除《房屋租赁合同》并要求返还履约保证金及广告牌费用，但均未果。2015年4月初，重庆电视台《拍案700》对此事进行了新闻报道，希望促成双方调解。在采访过程中，万山营销中心负责人广昆承诺将于2015年4月17日前拿出调解方案，但实际一直未答复。周西国认为其与万山营销中心签订的《房屋租赁合同》于2015年3月18日已解除，并不存在拖欠租金等违约行为。解除合同系因万山营销中心长时间在商铺门口施工导致周西国无法实现合同根本目的，应当返还履约保证金，且律师费应自行承担。万山营销中心已于2015年5月19日将本案所涉商铺出租给案外人陶会兰，如其不认可与周西国签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月18日解除，则属于违约。请求法院驳回原告全部诉讼请求。如法院认为周西国应当支付相关费用，原告主张的违约金过高，请求法院减少，且应先用周西国支付的履约保证金及广告牌费用予以抵扣。经审理查明，叶海蓉系字号名为万山营销中心的个体工商户经营者，该个体工商户于2016年1月8日注销。2014年11月25日，甲方万山营销中心与乙方周西国签订《房屋租赁合同》，约定甲方将渝中区民族路166号负一层2#（即江家巷5号地王广场B1层5～8/E～P轴轴范围内）营业用房（D01商铺）出租给乙方使用，面积约31.96平方米（含公摊面积）；租赁期限从2014年11月24日起至2015年12月31日止，2015年1月1日以前为免计租金装修期；租金标准为每月26372元，按季支付，乙方于计租开始前7日内向甲方支付第一季的租金，以后每季的租金乙方须在上一季结束前5日内支付给甲方；乙方同意于本合同生效后2日内每个商铺一次性向甲方支付相当于3个月租金的履约保证金，该保证金由甲方在本合同履行完毕后并退房之后、乙方无违约情形之后十日内无息返还给乙方；乙方逾期向甲方支付租金的，应自逾期之日起按应付未付金额的0.5%向甲方支付滞纳金，乙方逾期超过30天，甲方有权解除本合同，并有权没收乙方已支付的履约保证金；如一方违约，违约方须承担守约方因此而产生的差旅费、误工费、诉讼费、律师代理费等。上述合同签订后，万山营销中心将商铺交付周西国。周西国向万山营销中心支付了第一季度租金79116元、履约保证金79116元及广告牌费用1980元。因承租商铺门口在修路被遮挡，周西国未对商铺进行装修和使用，也未支付第二季度及之后的租金。2015年4月14日，重庆电视台都市频道对周西国与万山营销中心之间的纠纷进行新闻报道，视频中周西国陈述要求万山营销中心退还其支付的保证金，万山营销中心工作人员广昆表示待请示后于本周五予以答复。2015年5月13日，广昆向周西国出具材料一份，内容为：你于2015年5月13日提出要求退还履约保证金一事，现已知悉，具体情况待汇报上级后再予答复，明日会给你一个电话通报情况。2015年5月21日，周西国委托重庆公孝律师事务所陈星律师向万山营销中心发出律师函，内容为：周西国依法解除双方于2014年11月25日签订的《房屋租赁合同》，要求万山营销中心返还房屋租金及保证金共计158232元等。2015年5月19日，甲方万山营销中心与乙方陶会兰签订《房屋租赁合同》，约定甲方将渝中区民族路166号负一层2#（即江家巷5号地王广场B1层5～8/E～P轴轴范围内）营业用房（D01商铺）出租给乙方使用，面积约31.955平方米（含公摊面积）；租赁期限从2015年5月19日起至2015年12月31日止。陶会兰于2015年8月11日以该商铺地址为经营场所办理了个体工商户登记。审理中，叶海蓉同意广告牌费用在周西国应付的款项中予以抵扣。上述事实,有《房屋租赁合同》、新闻视频、律师函、工商登记档案等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，字号名为万山营销中心的个体工商户在诉讼中被注销，应由经营者叶海蓉作为原告。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，万山营销中心与周西国于2014年11月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。周西国举示的证据不足以证明系万山营销中心在商铺门口修路且修路致使商铺本身无法使用，故其不享有约定或法定单方解除合同的权利。但合同履行中，商铺门口在修路系客观事实，且修路导致商铺被遮挡，对周西国开店经营造成影响，周西国因此找到万山营销中心协商解除合同及返还保证金事宜，故其未按约支付第二季度租金并非毫无理由。即使万山营销中心以周西国未按约支付租金为由行使合同约定的单方解除权，也应通知周西国。万山营销中心在未通知周西国的情况下，于2015年5月19日将商铺出租给第三人使用，应视为同意周西国提出的解除合同的要求。故本院认为万山营销中心与周西国签订的《房屋租赁合同》于2015年5月19日经双方协商一致解除，互不承担违约责任。周西国仍应支付合同解除前尚未支付的租金42535元，扣除其支付的广告牌费用1980元，还应支付40555元。万山营销中心收取的履约保证金是否应当返还，因周西国在庭审中明确表示不提出反诉，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款之规定，判决如下：一、原告叶海蓉（渝中区万山土特产营销中心经营者）与被告周西国签订的《房屋租赁合同》于2015年5月19日解除；二、被告周西国于本判决生效后十日内支付原告叶海蓉房屋租金40555元；三、驳回原告叶海蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2525元，由原告叶海蓉负担2118元，被告周西国负担407元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  李宁二〇一六年三月十八日书 记 员  杨婷