四川省崇州市人民法院民 事 判 决 书(2015)崇州民初字第35号原告四川愿景实业有限公司，住所地：四川省崇州市崇阳街道。法定代表人王建国，负责人。委托代理人叶嗣康，四川世康律师事务所律师。委托代理人郭竞翔，四川世康律师事务所律师。被告成都国泰融和贸易有限公司，住所地：四川省成都市金牛区。法定代表人胡建国，经理。委托代理人吴芳芳，北京国枫（成都）律师事务所律师。委托代理人徐庆忠，北京国枫（成都）律师事务所律师。第三人四川省崇州市大划建筑工程有限公司，住所地：四川省崇州市崇阳镇。法定代表人严海，负责人。原告四川愿景实业有限公司（以下简称愿景公司）与被告成都国泰融和贸易有限公司（以下简称国泰公司）及第三人四川省崇州市大划建筑工程有限公司（以下简称大划公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依职权将大划公司追加为本案无独立请求权第三人。原告愿景公司的委托代理人叶嗣康、郭竞翔，被告国泰公司的委托代理人吴芳芳到庭参加诉讼，第三人大划公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告愿景公司诉称，原、被告及第三人于2013年12月7日签订一份合作协议，协议约定国泰公司自愿购买愿景公司开发的“愿景•河之洲•水云间”项目总价约15000000元的商业用房。协议签订后，愿景公司按约给被告预留了相应的商业用房，现国泰公司已支付购房款3433406元，尚欠11566594元未付。请求依法判令：1、国泰公司继续履行三方合作协议；2、国泰公司给付愿景公司购房款11566594元；3、国泰公司接收愿景公司为其预留的商业用房。被告国泰公司辩称，原、被告及第三人签订的三方合作协议中，原、被告之间的购房约定仅为意向性的，该协议不仅不具备商品房买卖应具备的所有条款，而且房屋价格也明显比高于项目周边同等或同类的商品房价格。此后，双方也未能订立正式的商品房买卖合同，加之愿景公司与大划公司延迟履行合同义务，协议约定的钢材购销合同目的已不能实现，故原、被告的购房目的也不具有可实施性。第三人大划公司未作答辩也未在本院指定的举证期限内提交证据。经审理查明，2013年12月7日，原、被告及第三人签订一份《三方合作协议》，协议约定：1、国泰公司自愿购买愿景公司开发的“愿景•河之洲•水云间”项目总价约15000000元的商业用房，不含办证费用，详见协议附件；2、“愿景•河之洲•微风岸”项目的建筑面积约为149983.92㎡，该项目的所有钢材均由国泰公司供应，其规格、品牌、质量、数量及价格等相关事宜由国泰公司与大划公司另行签订协议；3、国泰公司应按照大划公司提供的采购单所确定的时间供应钢材，若国泰公司不能按约供应，大划公司有权另行采购，且价差由国泰公司承担；4、大划公司应根据三方确定的钢材款支付时间节点向国泰公司、愿景公司提供钢材清单，该清单经三方签字确认后作为协议附件，愿景公司应按该清单代大划公司向国泰公司支付钢材款，前述钢材款由愿景公司在应支付给大划公司的工程进度款中予以扣除；5、愿景公司代大划公司向国泰公司支付钢材款时，±0.000以下按每笔钢材款的10%扣除国泰公司应付给愿景公司的购房款，±0.000以上至主体10层以下按每笔钢材款金额的20%扣除国泰公司应付给愿景公司的购房款，主体10层以上至主体封顶扣完国泰公司应付给愿景公司的购房款。愿景公司在收到大划公司的资金申请单后的五个工作日内将应付给国泰公司的钢材款余款支付给国泰公司，若愿景公司未在约定的时间内支付前述钢材款，则应按每吨每天增加5元向国泰公司支付逾期费用，超过30日，则国泰公司有权停止供货；6、若因国泰公司的原因不能供应钢材致使合同目的不能继续履行，已扣的购房款作为购房定金；7、若国泰公司顺利供应项目所需钢材，愿景公司应支付国泰公司每吨48元。原、被告及第三人在协议落款处分别加盖了印章。《三方合作协议》的附件1《愿景•河之洲•水云间商业房款预算表》载明：房号为2栋1层1010号，建筑面积约75.15㎡，单价为每平方米29000元，总价为2179350元。优惠幅度为3%（一次性付款），优惠后的单价为每平方米28130元，优惠后的总价为2113970元；附件2《愿景•河之洲•水云间商业房款预算表》载明：房号为2栋2层的22套房屋，具体为2097（建筑面积21.29㎡）、2098（建筑面积24.45㎡）、2099（建筑面积28.54㎡）、2100（建筑面积31.09㎡）、2101（建筑面积17.37㎡）、2102（建筑面积18.31㎡）、2103（建筑面积19.71㎡）、2104（建筑面积19.72㎡）、2105（建筑面积18.29㎡）、2106（建筑面积12.11㎡）、2107（建筑面积13.33㎡）、2108（建筑面积14.53㎡）、2109（建筑面积12.11㎡）、2110（建筑面积13.52㎡）、2111（建筑面积16.73㎡）、2112（建筑面积14.24㎡）、2113（建筑面积92.63㎡）、2114（建筑面积92.63㎡）、2115（建筑面积23.3㎡）、2116（建筑面积40。33㎡）、2117（建筑面积42.03㎡）、2118（建筑面积33.46㎡），建筑面积约619.72㎡，单价为每平方米18000元，总价为11154960元。优惠幅度为3%（一次性付款），优惠后的单价为每平方米17460元，优惠后的总价为10820311元；附件3《愿景•河之洲•水云间商业房款预算表》载明：房号为2栋3层的6套房屋，具体为3001（建筑面积13.52㎡）、3047（建筑面积14.05㎡）、3048（建筑面积61.06㎡）、3049（建筑面积53㎡）、3050（建筑面积22.81㎡）、3051（建筑面积12.97㎡），建筑面积约177,41㎡，单价为每平方米16000元，总价为2838560元。优惠幅度为3%（一次性付款），优惠后的单价为每平方米15520元，优惠后的总价为2753403元；附件1、2、3所列的商业用房优惠后的总价共计15687684元。2014年2月16日，原、被告及第三人就前述协议又签订一份《补充协议》，协议约定：1、自2014年2月18日起每吨钢材增加运费15元，计入国泰公司提供给大划公司的供货清单中，该费用按原协议约定进行支付；2、前述增加的运费大划公司与愿景公司办理结算时，由愿景公司承担并将该款支付给国泰公司。被告国泰公司于2013年12月10日开始向崇州市“愿景•河之洲•微风岸”项目供应钢材。2014年5月4日，该项目修建到±0.000以上前，被告国泰公司累计供应钢材4516.808吨，其中钢材金额为16212047.55元（应扣除国泰公司向愿景公司支付的购房款为1621204.8元）、钢材的运费及吊装费为261201.95元，两项合计16473249.5元；2014年5月11日，该项目修建到±0.000时到2014年8月15日，该项目6号楼修建到主体10层前，被告国泰公司累计供应钢材948.15吨，其中钢材金额为3080853.07元（应扣除国泰公司向愿景公司支付的购房款为616170.6元）、钢材的运费及吊装费为59733.45元，两项合计3140586.52元；2014年8月18日，该项目6号楼修建到主体10层时到2014年9月29日，被告国泰公司累计供应钢材283.04吨，其中钢材金额为885525元、钢材的运费及吊装费为17831.52元，两项合计903356.52元；愿景公司代大划公司应向国泰公司支付钢材款及运费、吊装费共计20517192.54元，截至一审辩论终结前，愿景公司代大划公司支付国泰公司钢材款16744986元，尚欠3772206.54元未付（按照《三方合作协议》已抵作购房款）。另查明，（一）愿景公司于2013年1月4日取得了“愿景•河之洲•水云间”1栋和2栋的《商品房预售许可证》（成房预售崇州字第706号）；（二）本案审理过程中，国泰公司以愿景公司及大划公司为被告于2015年5月11日另案向本院提起民事诉讼(〈2015〉崇州民初字第225号)，请求判令解除原、被告签订的《三方合作协议》，由愿景公司和大划公司支付国泰公司钢材款3440581.47元及钢材吊装费274737元，支付国泰公司实现债权的费用及律师费160000元。在本案审理过程中，愿景公司同意国泰公司按照其在涉案项目中实际供应的钢材数量占国泰公司应供应钢材数量的比例购买愿景公司开发的“愿景•河之洲•水云间的商品房（具体房源以《三方合作协议》附件1《愿景•河之洲•水云间商业房款预算表》所载明的信息为准）。国泰公司在涉案项目中实际供应的钢材数量为5747.998吨，国泰公司与大划公司签订的《钢材买卖合同》约定，国泰公司应向涉案项目供应的钢材数量约为10000吨，国泰公司实际供应的钢材数量占应供应钢材数量的比例约为57.48%。以上事实，有各方当事人的陈述、《三方合作协议》、《愿景•河之洲•水云间商业房款预算表》、《补充协议》、《商品房预售许可证》、《送货单》、《钢材买卖合同》以及(2015)崇州民初字第225号卷宗材料等证据在案佐证。本院认为，各方当事人签订的《三方合作协议》、《补充协议》、《钢材买卖合同》及作为合同组成部分的履行资料是各方当事人经过自愿协商达成的，合同中设定的权利义务明确，愿景公司在缔约时具备开发涉案项目的合法手续，前述协议合法有效，各方当事人均应遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。关于本案纠纷的定性问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条:“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，从各方当事人签订的《三方合作协议》及相关附件的内容来看，愿景公司的主要合同义务是交付协议附件所约定的商品房，同时通过抵扣大划公司向国泰公司支付钢材款的方式获得购房款，而国泰公司的主要合同义务是通过认购愿景公司销售的商品房来抵扣大划公司应向其支付的钢材款。可见，《三方合作协议》包含了两层法律关系即国泰公司向大划公司销售钢材，愿景公司向国泰公司销售商品房，钢材款直接冲抵部分购房款。根据原告的诉讼请求，本案只处理愿景公司与国泰公司就涉案商品房所产生的买卖合同关系。对于《三方合作协议》及相关附件是否具备商品房买卖合同的基本属性，国泰公司是否应当继续履行该协议并支付购房余款的问题。本院认为，1、我国商品房销售包括现售和预售两种形式，愿景公司在与国泰公司缔约时，其依法取得了涉案商品房的预售许可证，愿景公司具备签约的主体资格；2、前述协议附件所载明的商品房现仍处于待售状态，该协议在履行上并无法律或事实上的障碍；3、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”的规定，该解释实际上是将商品房买卖行为在已经部分履行的情况下，为促成双方交易的顺利完成，将预约直接赋予本约的效力，从而使预约获得了强制履行的效力，违反该预约的行为视为违反本约。该解释同时表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非商品房买卖关系的生效条件。商品房的认购、定购、预订等协议只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容及出卖人已经按照约定收受购房款这两个条件，就应当认定为商品房买卖合同。本案中，《三方合作协议》约定国泰公司自愿购买愿景公司开发的商品房，协议的相关附件明确载明了买卖双方的名称、房屋的楼层、房号、面积、单价、总价等基本要素，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。国泰公司以销售给大划公司的部分钢材款直接冲抵了应支付给愿景公司的购房款，该行为视为国泰公司按照协议约定履行了给付购房款的合同义务，愿景公司实际上已按照协议约定分期扣划了相应的购房款，符合出卖人已按照约定收取购房款的条件，故愿景公司与国泰公司就《三方合作协议》及相关附件成立的是商品房买卖合同关系，并非意向性的商品房认购协议。该协议在三方之间产生了相应的权利义务关系，所确定的内容对三方均具有法律拘束力；4、国泰公司在签署《三方合作协议》及相关附件时，应适当了解相关的商业信息并对前述协议的内容进行必要的审查，国泰公司在与愿景公司磋商合同条款的过程中，若认为定价过高，可以提出反对或修改意见并要求愿景公司调整房屋销售价格，国泰公司作为专业从事钢材销售的企业不存在没有行业经验的问题，其对签署该协议后所产生的法律后果应当有着清楚的认识，其签章行为视为认可了《三方合作协议》及相关附件所述的全部内容，包括房屋的销售价格，且国泰公司接受该房屋价格的另一原因是为了将钢材销售给愿景公司开发的涉案项目从而获取相应的商业利益。因此，前述协议体现了各方当事人意思自治的原则，该协议对各方当事人均具有法律约束力。故国泰公司以协议约定的房屋定价过高拒绝履行的理由不能成立；5、愿景公司在涉案项目±0.000以下及涉案项目±0.000以上至主体10层以下分别按每笔钢材款的10%和20%扣除国泰公司应付给愿景公司的购房款符合《三方合作协议》的约定，在涉案项目修建到10层以后，虽然国泰公司中断了钢材的供应，但愿景公司仍可按照《三方合作协议》的约定将该阶段的钢材款直接冲抵国泰公司应付给愿景公司的购房款，故国泰公司认为愿景公司未按时支付其钢材款的抗辩理由不能成立；6、国泰公司要求解除涉案协议的动因是大划公司在修建涉案项目的过程中单方终止了其与国泰公司的钢材买卖合同，但就国泰公司在本案中提交的证据来看，只能说明国泰公司书面发函给愿景公司，要求解除《三方合作协议》的事实，不能证明国泰公司在供货过程中，大划公司有怠于或拒绝接受货物的违约行为，亦不能证明国泰公司停止供货的原因是由于愿景公司或大划公司直接或间接造成的，若国泰公司认为愿景公司扣划钢材款的时间和比例与协议约定不符，在没有证据证明愿景公司或大划公司的行为构成根本性违约的情况下，国泰公司请求解除《三方合作协议》的抗辩主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原、被告及第三人签订的《三方合作协议》及相关附件应当认定为商品房买卖合同，国泰公司应承担继续履行合同的违约责任，对愿景公司提出要求国泰公司给付购房余款并按《三方合作协议》附件接受约定房源的诉讼请求，本院予以支持。国泰公司提出《三方合作协议》为意向性协议，该协议所约定的权利义务不对等，愿景公司及大划公司违约在先致使合同目的无法实现的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。按照《三方合作协议》及相关附件的约定，愿景公司应销售给国泰公司的商品房总价为15687684元。在本案审理过程中，愿景公司同意国泰公司按照其在涉案项目中实际供应的钢材数量占国泰公司应供应钢材数量的比例购买愿景公司开发的“愿景•河之洲•水云间的商品房（具体房源及单价以《三方合作协议》附件所载明的信息为准），该意思表示真实，本院予以支持。根据本院查明的事实，国泰公司在涉案项目中实际供应的钢材数量为5747.998吨，国泰公司与大划公司签订的《钢材买卖合同》约定，国泰公司应向涉案项目供应的钢材数量约为10000吨，国泰公司实际供应的钢材数量占应供应钢材数量的比例约为57.48%。按照前述比例计算，国泰公司应购买愿景公司9017280.76元的商品房。庭审中，愿景公司仅要求国泰公司购买其8624850元的商品房，故本院对该主张依法予以支持。如前所述，国泰公司通过销售给大划公司的钢材已实际抵扣购房款3772206.54元，国泰公司还应支付愿景公司的购房款为4852643.46元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告成都国泰融和贸易有限公司在本判决生效之日起三十日内一次性支付原告四川愿景实业有限公司购房余款4852643.46元；二、在被告成都国泰融和贸易有限公司履行了本判决主文第一项所确定的合同义务后十日内，原告四川愿景实业有限公司应向被告成都国泰融和贸易有限公司交付其开发的位于四川省崇州市滨河路55号“愿景•河之洲•水云间”的商品房，（原告四川愿景实业有限公司应在四川省崇州市滨河路55号“愿景•河之洲•水云间”2栋1层1010号，2栋2层2097号、2098号、2099号、2100号、2101号、2102号、2103号、2104号、2105号、2106号、2107号、2108号、2109号、2110号、2111号、2112号、2113号、2114号、2115号、2116号、2117号、2118号，2栋3层3001号、3047号、3048号、3049号、3050号、3051号的房源范围内向被告成都国泰融和贸易有限公司交付总价为8624850元的商品房，前述商品房的单价以原告四川愿景实业有限公司与被告成都国泰融和贸易有限公司签订的《愿景•河之洲•水云间商业房款预算表》上所约定的单价为准）；三、驳回原告四川愿景实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45599元，由原告四川愿景实业有限公司负担19389元，由被告成都国泰融和贸易有限公司负担26210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李飞二〇一六年三月三十日书记员  许臻