西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)藏01民终78号上诉人（原审被告）兰达英，女，1965年1月26日出生，汉族，经商，现住西藏自治区拉萨市。委托代理人伍劲松，西藏子产律师事务所律师。被上诉人（原审原告）魏守恩，男，1968年12月7日出生，汉族，经商，现住西藏自治区拉萨市。上诉人兰达英因与被上诉人魏守恩房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2015）城民一初字第626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2016年3月11日公开开庭审理了本案，上诉人兰达英的委托代理人伍劲松与被上诉人魏守恩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，字号为旭升汽保工具的负责人系魏守恩。经营期限起止时间为2006年8月2日至2008年3月24日。现该字号已注销。还查明，拉萨市交通运输局作为出租方（甲方）与旭升汽保工具总汇负责人魏守恩作为承租方（乙方）于2010年1月20日签订了一份房屋租赁合同。合同约定：“甲方将位于金珠路15号交通局商品房共17间门面房及三楼9间和院内西面原综合业务楼20间一并出租给乙方。乙方承租后，主要用于出租、自用及服务类，在租赁期间具有经营使用权。租赁期限为2010年1月21日至2015年1月21日止”等权利义务内容。后拉萨市交通运输局作为出租方与旭升汽保工具总汇负责人魏守恩作为承租方又于2011年6月1日针对交通局原招待所及实验室二楼约420余平方米的房屋签订了房屋租赁合同。租赁期限为2011年6月1日至2016年5月30日止。合同项下还约定了各自的权利义务等内容。另查明，2012年3月20日，长青交通宾馆的经营人魏守恩即原告与被告针对金珠路15号附1号一间商品房签订了一份租赁合同，合同约定：“租赁期限为自2010年1月21日起至2015年1月20日止。合同订立之日，被告应向原告交纳保证金10000元及租金为每月1600元。被告应于每月10日前一次性预交次月全部租金，否则视为被告违约。被告逾期交纳租金，应按逾期金额每日千分之五的标准，向原告支付滞纳金。若逾期时间达30天的，则原告有权单方解除合同，收回房租；且原告尚有权追索所欠租金，追究被告的违约责任，因此所造成的全部损失，由被告自行承担”等内容。本案所涉房屋即金珠路15号附1号一间商品房的所有人即拉萨市交通运输局。拉萨市交通运输局自2015年1月21日至2015年6月30日期间未向魏守恩收取租赁房屋租金及续签租赁合同。再查明，被告于2015年6月30日将租赁房屋交付原告后，原告向被告返还了房屋押金。当日，拉萨市交通运输局与原告签订了房屋租赁解除协议。后原告按照该解除协议于2015年7月1日向拉萨市交通运输局缴纳了商品房自2014年6月至2015年6月的水电费。另，自2014年12月22日至2015年5月11日止，拉萨市交通运输局陆续向被告等各租户下发通知和告知书，通知各租户搬离，并同意免去各商户2015年1月20日至2月28日的商品房占用费。以上事实有，企业基本信息一份、营业执照及税务登记证复议件一份、水电费票据一张、房屋租赁合同两份、房屋租赁解除协议一份、通知三份、告知书两份、证明一份、租赁合同一份、押金收条一份以及原、被告在法庭上的陈述在卷予以证实，足以认定。原审法院认为，双方在庭审中所提交的证据及所陈述的内容均可以证明，原告与拉萨市交通运输局针对拉萨市交通运输局的商品房自2010年1月20日起形成租赁关系，后原告于2010年1月21日作为出租方又将该商品房转租给被告。自原、被告签订合同之日起至合同届满为止，拉萨市交通运输局未对原告出租房屋的行为提出异议。现原告依据其与拉萨市交通运输局签订的租赁合同、房屋租赁解除协议以及原、被告之前签订的租赁合同、被告出具的押金收条等证据欲证明原告与拉萨市交通运输局签订的合同到期后于2015年6月30日明确解除双方之间的租赁关系，且原、被告签订的租赁合同期限届满后被告一直占有使用房屋直至2015年6月30日才将房屋交付给原告，原告将押金退还给被告的事实。现原告以此主张要求被告按照双方之前签订的合同支付自2015年1月21至2015年6月30日期间的房租，并支付违约金及滞纳金。对此，被告辩称，2015年1月21日之后，原、被告未达成续签合同的意向，原合同中也无续租的约定。结合原告提交的租赁合同、解除合同及被告提交的通知书均可以证明，拉萨市交通运输局认同合同相对人为原告个人，且被告认可其房租、水电费是按时向原告交纳，并由原告出具收条，故原告的主体适格。依据庭审查明的事实可以确认，自原、被告合同到期后被告未向原告支付房屋租金，且被告是于2015年6月30日向原告交付了房屋，原告向被告退还房屋押金。按照法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中所涉及的两份租赁合同到期后均未重新签订书面的合同，且原告与房屋所有人于2015年6月30日才签订解除协议，期间原告与房屋所有人之间形成了不定期租赁关系，合同期届满后原告作为出租方也未对被告一直占有使用房屋的行为提出异议，故原、被告之间亦形成了不定期租赁关系。后经原、被告双方协商，被告于2015年6月30日向原告交付房屋，原告向被告退还押金，从而解除了该租赁合同。现原告主张被告支付合同解除前拖欠的房屋租金8530元的诉请，证据充分，该院予以支持。另，原告依据双方签订的原租赁合同主张要求被告支付违约金和滞纳金。对此，该院认为双方在合同中虽约定了违约金及滞纳金，但滞纳金具有法定性、强制性和固定性的特点，作为主体地位平等的民事关系双方当事人无权为对方设定滞纳金。且滞纳金和违约金均是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，故该院依法支持原告要求被告支付违约金5000元的诉请。另，原告依据原合同主张要求被告支付恢复房屋原状费2000元。对此，该院认为在被告交付房屋原告对房屋进行检查后才向被告退还了押金，现原告无其他任何证据的情况下，主张被告支付恢复房屋原状的诉请，因证据不足，理由不充分，该院依法不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告兰达英在本判决书生效之日起十日内向原告魏守恩支付租金8530元（大写：捌仟伍佰叁拾元整）。二、被告兰达英在本判决书生效之日起十日内向原告魏守恩支付违约金5000元。（大写：伍仟元整）三、驳回原告魏守恩的其他诉讼请求。案件受理费468.25元（原告已预交），依法减半收取234.13元，由原告魏守恩承担65元，由被告兰达英承担169.13元。宣判后，兰达英不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实不清。1、原审中的原告身份认定不清。法院查明旭升汽保工具的负责人系魏守恩（有工商查询信息资料），2008年已注销。还查明旭升汽保工具总汇的负责人系魏守恩（无工商查询信息资料），而旭升汽保工具作为拉萨市交通运输局的承租方在2010年进行了转租，事实上，原审法院并未查明旭升汽保工具总汇是否存在，是否具有民事行为权利，不能将魏守恩的民事行为与旭升汽保工具总汇的民事行为混为一谈。与上诉人签订合同的是旭升汽保工具总汇，而主张权利的却是魏守恩，不符合法律的相关规定。因此，原审中，魏守恩不能作为原告的适格主体。2、房屋业主与魏守恩的关系认定不清。拉萨市交通运输局作为诉争房屋的业主不认同原审原告魏守恩为合同相对人，不能在2015年1月20日之后作为其承租人。自2014年12月22日至2015年5月11日止，拉萨市交通运输局陆续向上诉人下发通知和告知书，通知租户搬离，并同意免去商户的商品房占用费，通知和告知书明确提出不会与魏守恩签订租赁合同，明确告知商户不能与魏守恩签订租赁合同。在这种事实情况之下，魏守恩不能作为拉萨市交通运输局的承租人，不具有收取租金的权利。3、押金收条的证据作用认定不清。押金收条作为退还押金的一种凭证，仅能证明被上诉人退还押金的事实，仅能证明双方所有钱款结清的事实。在没有书面约定也无口头约定的情况下，不能认定为是双方解除租赁关系的时间证据。双方解除租赁合同的时间是书面合同明确约定的2015年1月20日。4、收取水电费的证据作用认定不清。该水电费是被上诉人与拉萨市交通运输局解除所有房屋租赁时约定的所有水电费（有被上诉人提供的房屋租赁解除协议可以证明），并不是上诉人与被上诉人之间发生的水电费，从原审庭审的证据来看，被上诉人虽然失去了门面房的租赁权利，但其与交通局仍然存在其他房屋的租赁关系，所缴纳的费用应该是其他房屋产生的费用。上诉人的门面房水电费是在业主的安排下交给其代收人魏守恩，魏守恩收取水电费的行为只能认定是代表房屋业主的代理行为，并不能证明房屋业主将房屋出租给魏守恩，更不能认定魏守恩具有出租权。5、对房屋业主下发的通知和告知书的法律作用认定不清。拉萨市交通运输局作为房屋的所有者，具有完全处分权，当然享有出租与不出租的权利，也享有出租给任意一方的权利。拉萨市交通局下发的通知和告知书均明确提出不会与魏守恩签订合同，也禁止上诉人与魏守恩签订合同。这是其作为房屋所有者的权利，应该得到法律的认可和支持。6、对魏守恩与拉萨市交通局签订的租赁解除协议的法律作用认定不清。该解除协议是对魏守恩与交通局所有房屋的整体解除，协议中明确提到门面房的租赁在2015年1月20日到期后正常解除，并未延期或续租。虽然签订的时间在2015年6月，但只能认定是事后的再次确认。二、原审判决适用法律不准。1、原审法院依据合同法的相关规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，认为拉萨市交通局与魏守恩的租赁合同继续有效，认为魏守恩与上诉人的租赁合同继续有效。显然，原审法院的认定与法律的原意相悖，使用法律不准确。从原审庭审的证据和辩论来看，拉萨市交通局作为魏守恩的出租人多次下发通知和告知书，已是明确提出了异议，这些异议都是针对上诉人和被上诉人之间租赁的门面房。那么，原拉萨市交通局与魏守恩的门面房租赁合同应当终止，魏守恩与上诉人之间的门面房租赁合同也应当终止。2、自上诉人接到业主拉萨市交通局的通知和告知书后，一直积极同业主进行协商和处理，并愿意和拉萨市人交通局签订租赁合同。上诉人也多次和魏守恩进行商量续订合同事宜，但被上诉人明确表示不能续签租赁合同。事实上，上诉人租赁门面房后都不愿意退租，都想继续租下去，因为搬走意味着巨大的经济损失。但由于业主拉萨市交通局收回门面房另有用处，故被上诉人不可能续租，上诉人也不可能续租。三、违约金5000元的问题。违约金是双方所签订合同之后的违约责任，但上诉人与被上诉人2015年1月20日之后并未签订租赁合同，也无续租的合意。客观上，也没有按已经终止的合同执行租赁，就不存在违约的责任，更谈不上支付违约金的问题。双方一直为是否能租赁的事情达不成一致，当然也不可能交纳租金，这不能认定为违约。事实上，拉萨市交通局采用停水停电的手段逼迫上诉人搬离的行为才构成了合同违约。综上，双方所签租赁合同按约定已于2015年1月20日到期终止，上诉人与被上诉人在2015年1月21日之后并无合同关系。上诉人继续占有和使用门面房是与业主拉萨市交通局形成事实租赁关系，其租赁费用应当由拉萨市交通局进行收取，与被上诉人无关。为了维护上诉人的合法权益，避免社会的诚信丧失，特依《民事诉讼法》的相关规定，提起上诉，恳请法院查明事实，依法进行判决。被上诉人答辩称：不认可上诉人的诉讼请求，上诉人在租赁合同到期后仍然继续使用房屋且拖欠被上诉人租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任及支付违约金。上诉人在二审中向法院提交了以下证据材料：1、拉萨市交通局出具的证明一份，以证明被上诉人不是适格主体，对上诉人提交的此份证据材料，被上诉人认可其真实性，对其证明目的不予认可；2、证人一名，以证明拉萨市交通局向上诉人下发通知时被上诉人在场，对上诉人提交的此份证据材料被上诉人对其真实性、关联性及证明目的均不予认可。被上诉人在二审中未提交任何证据材料。本院查明的事实及所依据的证据与原审法院一致。本院认为：一、对于原审中原告身份的认定：本案中当事人双方与2010年1月21日签订租赁合同，合同首页甲方为“旭升汽保工具总会”，经原审法院从拉萨市工商行政管理局城西分局调取的企业基本注册信息查询单可以证实，该企业已于2014年12月20注销，负责人为魏守恩。合同落款处甲方签字为魏守恩，合同履行过程中（共计五年）房屋租金、水电费均是由魏守恩本人收取并向上诉人出具收条，故魏守恩作为原审原告主体适格，原审法院认定正确，本院予以确认；二、对于房屋业主、上诉人、被上诉人三者之间租赁关系及相关原审中证据材料的认定，本案中，房屋业主即房屋所有权人为拉萨市交通局，根据其与被上诉人签订的房屋租赁合同及房屋租赁解除协议可以证实，被上诉人与拉萨市交通局之间房屋租赁关系的解除时间为2015年6月30日，在此之前，双方的租赁合同虽然于2015年1月21日到期，但到期后被上诉人继续占有、使用租赁房屋，拉萨市交通局并没有对此提出异议，故从2015年1月21日至2015年6月30日被上诉人与拉萨市交通局的租赁关系为不定期租赁，与此同时，上诉人也继续占有并使用租赁房屋，被上诉人对此也并没有提出异议，故从2015年1月21日至2015年6月30日上诉人与被上诉人的租赁关系亦为不定期租赁，对此原审法院认定无误，本院予以确认；三、对于上诉人拖欠租金及违约金的认定：根据合同的相对性，本案中，合同的相对方是上诉人与被上诉人，上诉人主张交通局向其发放通知与告知书，通知租户搬离，并不影响上诉人与被上诉人的租赁关系，被上诉人在此期间作为承租人对房屋享有对外出租并收取租金的权利，上诉人在此期间一直占有并使用房屋且未向魏守恩缴纳房屋租金，直至2015年6月30日向魏守恩交付房屋，被上诉人向上诉人退还押金，从而解除了租赁关系。因此，上诉人应向魏守恩交纳其占用期间的房屋租金及违约金，对此原审法院认定正确，本院予以确认。对于原审认定的其余事实部分，由于双方当事人未提出异议，本院不再审查。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费218.25元（上诉人已预交），由上诉人兰达英承担。本判决为终审判决。审判长 王 永 伟审判员 史 新 辰审判员 拉  姆二〇一六年三月二十四日书记员 永青措姆