浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终325号上诉人（原审被告）：杭州龙湖房地产开发有限公司。法定代表人：袁春。委托代理人：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方智洁。委托代理人：吕秋叶，浙江天淳律师事务所律师。上诉人杭州龙湖房地产开发有限公司（以下简称龙湖房产公司）因与被上诉人方智洁商品房预售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年2月26日，方智洁与龙湖房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定方智洁向龙湖房产公司购买杭州经济技术开发区滟澜园茗轩1幢1单元502室，建筑面积86.63平方米，总价款1358406元。方智洁于合同签订之日或之前支付首付款418406元，余款94万元采用银行按揭贷款方式支付。龙湖房产公司应当在2015年5月31日前将符合条件的商品房交付给方智洁。合同附件一为房屋平面图，方智洁与龙湖房产公司对房屋平面图进行了确认。合同签订后，方智洁按约支付了购房款。2015年5月底，龙湖房产公司通知方智洁办理房屋交接手续。方智洁去案涉房屋查看时，对房屋户型提出异议，从而拒绝收房。2015年6月17日，方智洁委托律师向龙湖房产公司发出律师函，提出房屋主体结构户型与合同约定不一致，双方多次沟通，但龙湖房产公司一直未能给出让人满意的解决方案。龙湖房产公司自收到函件之日起三日内与方智洁协商确定退房事宜，退还房款并赔偿损失。逾期未妥善处理的，将诉诸法院。双方最终未能协商一致。另查明，龙湖房产公司拟向方智洁交付的商品房结构户型与合同约定不符。方智洁诉至原审法院，请求：1.解除双方签订的合同编号为2014预1248116的《浙江省商品房买卖合同》；二、龙湖房产公司承担案件受理费。原审法院认为：本案的争议焦点为方智洁能否行使合同解除权。方智洁认为龙湖房产公司拟交付的房屋结构户型与合同约定不符，龙湖房产公司未按约交付房屋，故方智洁要求解除合同。龙湖房产公司认为其交付的房屋与双方约定的房屋一致，不存在违约行为，方智洁不能解除合同。原审法院认为，方智洁与龙湖房产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，应认定为有效，对双方均具有约束力。合同附件一房屋平面图，明确约定了房屋的户型结构，龙湖房产公司应当按照双方约定的户型结构向方智洁交付房屋，而龙湖房产公司拟向方智洁交付的房屋户型结构与附件一中约定的房屋平面图不符。龙湖房产公司认为双方当时约定的户型结构就是拟交付的房屋户型结构，而附件一房屋平面图系错误粘贴，但龙湖房产公司并未提供有效的证据加以证明。因龙湖房产公司并未按约向方智洁交付房屋，构成根本违约，现方智洁要求解除合同，于法有据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年12月17日判决：方智洁与龙湖房产公司于2014年2月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1248116）于判决生效之日解除。案件受理费80元，减半收取40元，由龙湖房产公司负担。宣判后，龙湖房产公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，并存在认定证据不足的情形。（一）原审法院查明“龙湖房产公司拟向方智洁交付的商品房结构户型与合同约定不符”系认定事实错误。龙湖房产公司拟向方智洁交付的房屋结构户型与合同约定相符。龙湖房产公司对案涉房屋所在小区同期销售的房屋中仅有A、B、C三个户型，相应也只做了这3个户型图用于宣传。方智洁选中的是B户型，最终就B户型与龙湖房产公司签订《定金合同》及《浙江省商品房买卖合同》，而龙湖房产公司拟交付的房屋即是B户型，不仅与龙湖房产公司制作的B户型图上的结构一模一样，与合同附图结构（两室一厅、一厨一卫，其中两室一厅均朝南，厨房卫生间朝北）建筑面积、公摊面积、空间尺寸等亦完全一致。原审法院未对本案附图对应的户型、拟交付的户型进行比对分析，就直接认定拟交付商品房结构户型与合同约定不符，极不合适。（二）本案属于典型的“误载不害真意”，方智洁明知其购买的房屋即为拟向其交付的房屋，合同平面图的误载不影响双方真实意思表示。“误载不害真意”是合同解释理论中的重要原则，即解释合同时应当探寻当事人的真实意思表示，而不是拘泥于当事人的误书。本案龙湖房产公司已经提供证据证明双方在协商买卖合同过程一直针对“502室房屋”，而平面图为“503室房屋”明显属于误载，故双方对此错误确认不影响真实合意的履行。原审法院应对双方签订合同所针对的具体房屋的真实合意进行查明。1.方智洁在购房前系根据龙湖房产公司的龙湖滟澜山3期户型图、售楼处展示的沙盘楼幢模型，并经销售人员讲解对其欲购买的房屋进行了解，该期间龙湖房产公司在案涉小区销售的房屋仅有A、B、C3个户型，沙盘楼幢模型也可以明确展示方智洁所购房屋的楼层以及虽然同为一个户型的东边套、西边套的地理位置，方智洁代理人在庭审中也明确承认“签约期间方智洁有进工地进行对房屋实地察看了户型”，根据《杭州市地名管理办法》第七条规定：“门牌号、住宅楼幢号应当按照规定的距离按自东向西、自南向北的顺序编排，……门牌号、住宅楼幢号的编排不得无序跳号、同号”，方智洁选定的房屋只能为502室，无论如何都不可能为503室。加之双方在购房前签订的《定金合同》第七条也明确约定了：“买受人在签订该协议时已经充分了解该房屋的有关信息并阅读了龙湖房产公司公示的相关证照及合同文本，并不持异议”，即方智洁与龙湖房产公司正式签订商品房买卖合同前便明知所购房屋的具体信息。2.方智洁在购房时对房屋户型明知。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条对案涉房屋的交付条件约定为：“1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电等，具备商品房正常使用的基本条件；房屋平面图的重要提示明确提示：附图所载“本图所示门窗大小及开启形式仅供示意，室内门均由客户入住后自行安装；所示空调机位、烟道、管井、外立面线条位置及大小仅供示意；图中露台、阳台等的位置和形状仅供示意等”；附件八补充协议内容第一条第2款约定：出卖人在签订合同之前已向买受人明示本合同示范文本及本协议、全部销售依据……，买受人已清楚该商品房相关的包括建设依据及户型形式（两室一厅一厨一卫）；第九条第4款约定：“在出卖人具备了本合同第九条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行受领房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求于出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。”等，这些约定表明方智洁在购房时明知其所购房屋包括结构形式在内的具体信息并以有效合同条款形式予以确认。3.从龙湖房产公司一审中已经提交的“滟澜园茗轩1幢1单元503室商品房买卖合同”可知，503室房屋已于2014年1月24日出售，而方智洁在2014年2月26日与龙湖房产公司签订购房合同，在房管局的网签系统中，也不可能有503房屋的选项供双方进行选择，即龙湖房产公司不可能将已出售的房屋再售予方智洁，故双方的真实意思为方智洁购买龙湖房产公司所有的同为B户型的502室房屋。4.房屋平面图右下角的位置示意图也明确表明平面图所示结构房屋与双方真是意思合意的房屋房号不一致，虽双方均对错误的附图进行了确认，对此双方也皆存在一定过错，但并不应影响双方的真实意思，也不能成为双方履行的依据。龙湖房产公司按照双方签订合同时的真实意思表示交付502室房屋符合合同约定。故本案中，方智洁购买的案涉房屋因市场价格下跌较多而以明显误载的合同平面图为由要求解除合同，系出于自身利益的需要，违背双方签订合同时的真实意思表示的虚假托辞。龙湖房产公司提供该证据已证实本案附图是隔壁503室的附图，明显误载，并非未提供证据证实。（三）方智洁未提供证据证明龙湖房产公司拟向方智洁交付房屋会使其合同目的无法实现。经现场核实，方智洁实际交付的房屋与房屋平面图户型为同层相邻房屋，均为B户型，皆有两室一厅、一厨一卫，其中两室一厅均朝南，厨房卫生间朝北，建筑面积、公摊面积、空间尺寸等亦完全一致，与合同约定也一致，两者的经济价值和使用价值没有区别，并不存在方智洁签订合同的目的无法实现情形。方智洁也未提交任何证据证明龙湖房产公司拟向其交付的房屋会影响其签约时的购房目的不能实现。（四）方智洁对平面图的明显错误的确认存在过错。双方对合同文本内容都负有注意义务，本案中，方智洁系对其所购房屋进行实地察看并对房屋具体信息明知，能发现附图所示房屋与其主张欲购买的房屋明显不一致，但其未向龙湖房产公司指出，双方均存在过错。而立法设置根本违约的目的在于尽量限制普通违约解除，方智洁仅因附图明显错误即要求解除合同损害了龙湖房产公司的合法权益，不应予以支持。此外，龙湖房产公司系大型开发商，往往开盘销售房屋众多签约集中，就不通用个性的材料准备繁多，经手人员也多，存在一定的出错率。而方智洁系花巨资购买重大财产，对各信息的注意度反而高于龙湖房产公司，事实上比龙湖房产公司更容易发现错误。综上，龙湖房产公司不存在未按约向方智洁交付房屋，构成根本违约的情形，方智洁也未提供证据证明龙湖房产公司存在根本违约。二、原审法院适用法律错误。因本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。故原审法院适用该条款判决支持方智洁解除合同诉请错误。相反，根据合同法第八条之规定，按照双方真实意思表示成立的合同，即对502室房屋成立的商品房合同对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。据此，原审法院理应查明双方真实意思表示，龙湖房产公司是否存在违约行为，方智洁的合同目的及其所提供证据是否能证明不能实现合同目的。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.驳回方智洁的诉请；3.一、二审诉讼费用均由方智洁承担。针对龙湖房产公司的上诉，方智洁答辩称：原审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律准确，依法应予维持。龙湖房产公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一、原审法院经组织双方实地勘察，从而认定龙湖房产公司拟向方智洁交付的房屋户型与涉案《浙江省商品房买卖合同》约定的户型不符，该认定证据确凿，龙湖房产公司关于该认定系认定事实错误的上诉理由不能成立。1.涉案《浙江省商品房买卖合同》当中的附件一即房屋平面附图经双方一致签章确认，系涉案合同有效组成部分，是双方交易房屋的户型依据，对双方均有约束力。而《浙江省商品房买卖合同》当中并无任何内容确定方智洁选择的是B户型，故不管龙湖房产公司拟交付的户型是否属于其所称的B户型，但该户型与合同户型图明显不符。关于这一点，双方已在法院组织下进行了实地勘察，毫无争议。另外，龙湖房产公司拟交付房屋的位置也与合同附图所示位置不一致。故龙湖房产公司辩称其拟交付户型就是B户型，即与合同约定户型相符的主张完全是混淆概念，不能成立。2.龙湖房产公司关于方智洁明知其购买的房屋即为龙湖房产公司拟交付的房屋的主张缺乏事实根据，不能成立。首先，争议房屋为预售商品房，签约当时还在建设过程中，不管是工地现场，还是售楼处的沙盘模型，都没有标注户号，故龙湖房产公司关于方智洁应当明知交易房屋即为龙湖房产公司拟交付户型的主张缺乏基本的事实根据，不能成立。其次，《杭州市地名管理办法》规定门牌号应当根据自东向西，自南向北的顺序编排，不得无序跳号。而事实上，涉案房屋所在楼层没有501，直接从502开始起编。如果根据规定不跳号编排，那合同约定房号与户型图完全一致，这就是目前房号与户型不符的原因所在。但涉案合同附件八第二条对房屋基本情况的补充约定中明确，该商品房的幢号、单元及房号均为暂定编号，最终以公安、房地产行政管理部门审核为准，即房号暂定，而户型图是双方一致签章确认的，不可变更。至于龙湖房产公司所称503房屋已在涉案合同签订之前进行预售的情形，销售人员当时并未告知，这也不是方智洁的关注对象。故503房屋是否销售与本案没有关系，均不能影响龙湖房产公司无法交付合同约定户型及位置的房屋的事实。另方智洁在验房当时就提出该房屋与合同约定户型不符，这说明在方智洁的意识与理解当中，一直认为502就是合同附件一所示的房屋位置及户型，而非龙湖房产公司拟交付的房屋。这印证龙湖房产公司关于方智洁应当明知交易对象即为龙湖房产公司拟交付房屋的主张不能成立。综上，方智洁认为一审判决关于龙湖房产公司拟向方智洁交付的商品房结构户型与合同约定不符的事实认定，证据确凿，并无任何不当。二、方智洁在交易过程中不存在过错，没有任何违约情形。在商品房预售过程中，双方的信息极为不对等。关于拟交易房屋的所有信息几乎均由开发商提供，甚至购房合同均是开发商提供格式文本，作为购房者根本没有合同谈判与修改的权利，除了价款可以协商之外，只有简单的接受或不接受。本案中，方智洁认可的交易对象是涉案合同附件一所示位置及户型的房屋，然龙湖房产公司无法交付，且在方智洁提交的录音证据中，龙湖房产公司的客服经理多次承认是龙湖房产公司的原因导致。而无论龙湖房产公司是故意还是过失，均不能改变其无法交付符合合同约定房屋的结果。现龙湖房产公司提出作为购房者的方智洁对该结果的产生也有过错，毫无根据，不能成立。三、龙湖房产公司无法交付合同约定位置及户型的房屋，当然导致方智洁签订涉案合同的目的无法实现。商品房是一种价值巨大的特殊商品，往往是普通百姓购买的最为昂贵的商品。购房者对于户型、位置都会有特殊的要求与考虑，商品房买卖合同的对象是特定房屋。龙湖房产公司也承认其拟交付的房屋并非合同附件一房屋平面户型图所示房屋，而是相邻房屋，在此情况下，方智洁的合同目的当然无法实现。即方智洁根本未与龙湖房产公司就其拟交付房屋达成过购买协议，若龙湖房产公司强行要求方智洁接收该房屋无疑是强制交易，这明显有违自由协商的契约原则。四、原审判决适用法律正确，判决得当。鉴于龙湖房产公司实际交付的房屋与案涉《浙江省商品房买卖合同》中的约定户型不符，导致方智洁无法实现合同目的，完全符合合同法第94条的解除情形，故原审法院认定龙湖房产公司构成根本性违约，于法有据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，龙湖房产公司向本院提交证据材料如下：1.业主推荐购房回馈确认单1份，用以证明方智洁系同期老业主介绍购房，对其所购1号楼房屋的具体座落和501、502、503室的编号及各房屋的具体位置及户型明知的事实。2.商品房预售核查表（打印件）1份，用以证明方智洁在2014年2月26日与龙湖房产公司签订购房合同，在房管局的网签系统中，因503室房屋已被销售，不可能有503室房屋的选项供双方进行选择的事实。上述证据，经方智洁质证：证据1，不属于民事诉讼法规定的二审新证据，形成时间在一审之前，不予质证；证据2，系打印件，对真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查后认为，上述证据尚不足以证明龙湖房产公司主张的待证事实，故不予确认。二审期间，方智洁未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。首先，龙湖房产公司与方智洁于2014年2月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且未有违反法律规定之情形，应属合法有效。其次，该房屋买卖合同明确载明了买卖标的房屋平面图，且双方均在该房屋平面图上签章确认。故该房屋平面图系该房屋买卖合同的有效构成部分，双方当事人应严格按照合同约定履行。本案中，根据双方当事人的陈述与可确认的有效证据，龙湖房产公司拟交付房屋结构户型与该房屋买卖合同中房屋平面图所示结构户型不一致。房屋结构户型作为房屋买卖合同的核心组成部分之一，龙湖房产公司未能依约交付相应房屋，其行为构成违约，方智洁有权要求解除双方之间的房屋买卖合同。综上，原审法院据此支持方智洁要求解除涉案房屋买卖合同的诉请，并无不当。龙湖房产公司的上诉理由，不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由杭州龙湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一六年三月七日书 记 员  王 颖