江苏省靖江市人民法院执 行 裁 定 书(2015)泰靖执异字第0031号异议人江阴市彰轲贸易有限公司，住所地江阴市。法定代表人沙仲贻，该××董事长。委托代理人朱渭松，该××职员。委托代理人刘惠明，江苏××明镜律师事务所律师。申请执行人中钢集团广东有限公司，住所地广东市天河区。法定代表人徐东强，该××总经理。委托代理人ＸＸ晶，广东××信律师事务所律师。被执行人靖江市友谊广场发展有限公司，住所地靖江市。法定代表人丁丽君，该××经理。被执行人天下科技有限公司，住所地香港。法定代表人区坚成，该××总经理。评估机构泰州嘉和房地产估价有限公司（以下简称嘉和公司），住所地兴化市。法定代表人周锦宏，该××董事长。委托代理人殷**，该××职员。本院在执行中钢集团广东有限公司与靖江市友谊广场发展有限公司、天下科技有限公司合作协议纠纷一案中，案外人江阴市彰轲贸易有限公司对估价报告提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日公开进行听证。异议人江阴市彰轲贸易有限公司委托代理人朱渭松、刘惠明，申请执行人中钢集团广东有限公司委托代理人ＸＸ晶，评估机构嘉和公司委托代理人殷**到庭参加听证，被执行人靖江市友谊广场发展有限公司、天下科技有限公司经本院通知未到庭参加听证，本案现已审查终结。异议人江阴市彰轲贸易有限公司称，我公司系涉案第6层房屋的承租人，该房屋上装潢属于我公司的财产。法院在执行过程中，委托评估机构嘉和公司对第6层房地产（含装潢）进行评估，评估机构作出估价报告，得出室内装饰附属物的评估值180.67万元。因评估机构对装潢标的物的面积、品质、数量测量不准确、不全面。根据装潢合同初步估算，承租人对第六层的装修价格在400万元以上，估价报告给出的评估结论明显偏低。请求对估价房地产的装饰附属物的价值重新评估。申请执行人中钢集团广东有限公司辩称，我公司对估价报告无异议，请求驳回异议人的异议。评估机构嘉和公司述称，我公司接受法院委托对涉案房地产进行价格评估，对装潢附属物也一并评估。我公司按照房地产估价规范的要求及估价程序，进行实地勘察测量，估价报告中对房屋的装饰装潢作了详细的描述和说明，得出的评估结果客观可靠。异议人根据装潢合同推断评估的装潢价格偏低，无事实依据。综上，异议人的异议理由不能成立。本院查明，中钢集团广东有限公司与靖江市友谊广场发展有限公司、天下科技有限公司合作协议纠纷一案，广州仲裁委员会作出（2013）穗仲案字第4688号裁决书，依该裁决书：（一）第一被申请人（即天下科技有限公司）向申请人支付货款本金29996997.4元以及利息（以29996997.4元为本金，自2013年7月23日起计至货款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；（二）第一被申请人向申请人支付违约金，以29996997.4元为本金（自2013年7月23日起计至款项付清之日止，每日按未付款项的千分之一的标准计算）；（三）第一被申请人向申请人赔偿为本案支出的律师费70万元；（四）本案仲裁费244133元由第一被申请人承担，申请人已预交，由第一被申请人迳付申请人；（五）第二被申请人（即靖江市友谊广场发展有限公司）对上述（一）、（二）、（三）、（四）项的金额承担连带清偿责任；（六）申请人就上述债权范围对第二被申请人提供的抵押物（名称：靖城镇****商铺第6层，地址：靖城镇****商铺第6层，房产证号：靖房权证城字第××号，房屋他项权证号：靖房他证城字第630**号）享有抵押权，并对该抵押物以拍卖、变卖、折价等方式处分所得价款具有优先受偿权；上述款项自裁决书送达之日起十日内一次性付清。届期，因靖江市友谊广场发展有限公司、天下科技有限公司未自觉履行生效法律文书确定的义务，泰州市中级人民法院根据申请执行人的申请于2014年8月8日立案执行，案号（2014）泰中执字第0287号，后泰州市中级人民法院指定本院执行，本院于2014年12月17日立案受理，案号（2014）泰靖执字第2314号。执行过程中查明，位于靖城镇****建有房屋总层数为16层。登记在靖江市友谊广场发展有限公司名下的房屋有-1层、1层、6层、7层、8层、9-14层、15层等；其中友谊广场商铺第6层房屋，权证号为靖房权证城字第××号，建筑面积2590.30平方米；对应的土地使用权证号为靖国用（2008）第100017100-6号，使用权类型为出让，使用权面积219.39平方米。2014年9月25日泰州市中级人民法院裁定查封靖江市友谊广场发展有限公司名下位于靖江市****商铺第6层房屋及土地使用权。本院于2015年7月1日随机摇号确定嘉和公司为首选评估机构，嘉和公司接受本院委托对上述房地产进行评估。评估中对现场进行了勘查，并于同年8月6日作出泰嘉房估字第[2015]228号房地产司法鉴定估价报告，确定于估价时点2015年7月2日第6层房地产市场价值为人民币2804.79万元，其中室内装饰附属物评估值为180.67万元。嘉和公司在估价报告中对房产内部装饰构造进行了描述，并指出本次估价采用市场比较法和收益法作为其估价方法，然后综合两种方法的评估结果来确定最终价格。嘉和公司领有企业法人营业执照和房地产估价机构资质证书，许可经营项目为房地产价格评估贰级，本次估价人员殷**、周**持有注册房地产估价师资格证书。估价报告送达当事人后，案外人江阴市彰轲贸易有限公司提出异议。另查，2006年l2月28日，靖江市友谊广场发展有限公司（甲方）与乙方（陈贵龙代表靖江****会馆有限公司）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其位于靖江市****一楼北侧圆弧处及8-15层出租给乙方，租赁物的建筑面积约计14035.04平方米，租赁期限19年，自2007年1月1日至2025年12月31日，租赁费共计680万元，于2008年12月31日前全部付清…。2009年5月22日，靖江****会馆有限公司与深圳市卓艺装饰设计工程有限公司签订装饰装修施工合同，约定将****会馆室内的外门头、一层大堂（包括二层共享）、七层至十五层的室内装修（包括门窗）以及部分土建、钢结构、幕墙、安装等建筑面积约17000平方米的装饰工程交由深圳市卓艺装饰设计工程有限公司承包施工，合同总价款为2334万元（包工包料）；2009年11月26日，双方签订靖江艺海商务会馆外幕墙补充协议，约定将靖江艺海商务会馆首层、8层、9层、14-15层幕墙玻璃工程交由深圳市卓艺装饰设计工程有限公司承包施工，合同报价85.93万元（包工包料）。2010年8月3日，靖江****会馆有限公司与江苏省第一建筑安装有限公司签订建筑装饰工程合同，双方约定：靖江****会馆有限公司将靖江市****、靖江****会馆6、7层的装饰装潢、安装（图纸中除空调系统、消防系统以外的所有工程）发包给江苏省第一建筑安装有限公司，合同价款暂定为460万元（包工包料）…。2013年1月28日，靖江市友谊广场发展有限公司与中钢集团广东有限公司签订不动产最高额抵押合同，靖江市友谊广场发展有限公司将其位于靖城镇****商铺第6层（建筑面积2590.30平方米，对应土地使用面积219.39平方米）抵押给中钢集团广东有限公司；抵押价值为人民币3000万元。2013年1月30日办理了抵押登记，领取房屋他项权证书。2014年6月26日，靖江****会馆有限公司与江阴市彰轲贸易有限公司签订房屋转租合同，双方约定：靖江****会馆有限公司将其承租的位于靖江市****的房屋（具体范围：整幢楼的第6层至第15层全部；一楼大厅含专用电梯四部在内）转租给江阴市彰轲贸易有限公司经营使用；租赁期限：靖江****会馆有限公司原承租合同项下剩余时间十一年零六个月，即自2014年7月1日起至2025年12月31日；总租金为550万元，由江阴市彰轲贸易有限公司于2014年8月30日前分批向靖江****会馆有限公司付清；靖江****会馆有限公司原承租期限内的房屋租金原已一次性向房屋产权人交清；靖江****会馆有限公司原用于经营的自有的所有设备、设施包括装潢部分的剩余价值（现状），全部出让给江阴市彰轲贸易有限公司（附清单），出让价2200万元，由江阴市彰轲贸易有限公司分期向靖江****会馆有限公司付清…；该合同自双方签字或盖章并经房屋产权人确认后生效。靖江市友谊广场发展有限公司在该合同下方加盖了印章。2014年8月江阴市彰轲贸易有限公司向靖江****会馆有限公司支付租金550万元及设备、设施包括装潢部分的剩余价值转让款2200万元。2014年11月16日，彰轲公司与泰兴凯鑫建筑装饰工程有限公司签订装饰工程合同，约定：泰兴凯鑫建筑装饰工程有限公司对位于靖江市****（原靖江****会馆内）宾馆部第13-14层的墙壁、地面、吊顶及卫生间拆旧翻新，报价为380万元。2015年2月28日，彰轲公司与靖江市中鸿消防设备安装工程有限公司签订消防工程施工合同，约定：靖江市中鸿消防设备安装工程有限公司承接靖江市****（原靖江****会馆内）的全部防火工程，工程造价180万元。又查，2015年4月30日，本院裁定受理靖江****会馆有限公司破产申请；2015年6月11日破产管理人向本院发出“关于继续履行债务人与靖江市友谊广场发展有限公司租赁合同和江阴市彰轲贸易有限公司房屋转租合同的请示报告”。2015年6月25日，本院裁定宣告靖江****会馆有限公司破产。2015年6月29日，本院向靖江****会馆有限公司破产管理人发出（2015）泰靖商破字第0002-2号复函，答复内容为：“破产管理人决定继续履行租赁合同和转租合同，符合法律规定，本院予以准许。”同日本院分别向靖江市友谊广场发展有限公司、江阴市彰轲贸易有限公司发出“继续履行租赁合同的通知”。以上事实，由江阴市彰轲贸易有限公司提供的2006年12月28日靖江市友谊广场发展有限公司与陈贵龙签订的房屋租赁合同，2014年6月26日靖江****会馆有限公司与江阴市彰轲贸易有限公司签订的房屋转租合同，2014年8月其向靖江****会馆有限公司交纳租金550万元及设备、设施包括装潢转让款2200万元的凭证，2014年11月16日其与泰兴凯鑫建筑装饰工程有限公司签订的装饰工程合同，2015年2月28日其与靖江市中鸿消防设备安装工程有限公司签订的消防工程施工合同，2013年1月28日靖江市友谊广场发展有限公司与中钢集团广东有限公司签订的不动产最高额抵押合同；本院向靖江****会馆有限公司调查材料；靖江****会馆有限公司向本院提供的房屋租赁合同及转租合同（同上书证）、转让财产清单，2009年5月22日、11月26日其与深圳市卓艺装饰设计工程有限公司分别签订的装饰装修施工合同、靖江艺海商务会馆外幕墙补充协议，2010年8月3日其与江苏省第一建筑安装有限公司签订的建筑装饰工程合同，靖江市人民法院（2013）泰靖民初字第0183号、0184号民事判决书、泰州市中级人民法院(2014)泰中民初字第00068号民事判决书；破产管理人出具的请示报告，本院作出的复函、通知等予以认定。本院认为，嘉和公司具有企业法人营业执照和资产评估资格证书，其核准的经营范围包括房地产评估，评估人员具有注册房地产估价师资格，在接受本院委托对被执行人抵押财产进行评估过程中，对现场进行了勘查、记录，采用市场比较法、收益法，求取估价对象的市场价值，评估程序、评估方法均符合《房地产估价规范》的要求，评估结果客观公正。异议人认为评估机构对装饰附属物的测量数据不准确、不全面，以及评估的装饰附属物价值偏低，缺乏事实依据，其所提异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人江阴市彰轲贸易有限公司所提执行异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向泰州市中级人民法院申请复议。审 判 长  赵国芹审 判 员  卢泽民人民陪审员  褚宇宏二〇一六年三月十八日书 记 员  唐 露