陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终1548号上诉人（原审被告、反诉原告）权某。委托代理人岳某，陕西伟天律师事务所律师。委托代理人郝某，陕西伟天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）西安某职业技术学院。法定代表人赵某，该院院长。委托代理人郝某，陕西鸿辰律师事务所律师。委托代理人余某，陕西鸿辰律师事务所律师。上诉人权某因与被上诉人西安某职业技术学院（以下简称职业学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2015）阎民初字第00677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人权某的委托代理人郝斌，被上诉人职业学院的委托代理人余某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。职业学院向原审法院起诉称，某年某月某日，其与权某签订服务性房屋（场地）使用协议，约定其将学院北区门面房一间、面积20平方米，以年租金11440元租给权某，用于经营综合商店。租用时间某年某月某日至某年某月某日，如因职业学院公用用途需收回房屋，权某应无条件配合。合同到期后，职业学院向法院起诉要求权某腾房。西安市阎良区人民法院2015年1月7日作出（2014）阎民初字第00756号判决书，判决认定双方签订服务性房屋（场地）使用协议履行到2015年4月30日终止。现合同已经终止，由于职业学院要公用该房屋，不再对外出租，权某经职业学院通知腾房，但拒绝腾房。且权某未支付某年某月某日至xx年xx月xx日的租赁费。故请求判令权某支付其租赁费11440元（2014年5月1日至2015年4月30日）；权某腾出门面房一间，并交回职业学院；判令权某支付职业学院房租费用3813元、未交租金的违约金915元（2015年5月1日至2015年8月31日）；本案诉讼费由权某负担。权某答辩并反诉称，因职业学院原因致权某在2014年5月1日至2015年4月30日期间无法正常使用租赁房屋，造成损失，其无权要求这一期间的租金；职业学院违约，应赔偿因违约给权某造成的经济损失50000元；职业学院借学院房屋公用为名，要求权某腾出、交回涉诉房屋严重侵犯权某优先承租权，请求驳回职业学院的诉讼请求。由于职业学院的不当行为，严重影响了权某的正常经营，故请求：确认职业学院要求其腾交门面房的行为侵犯其优先续租权；请求职业学院赔偿其经济损失5万元；本案诉讼费、反诉费由职业学院负担。职业学院辩称，权某主张事实和理由不属实，双方合同已经到期，交回房屋后才有优先承租权，职业学院未侵害该权利，权某主张的经济损失无依据，系其经营不善所致，作为职业学院，未强制腾房，请求驳回权某的诉讼请求。原审法院经审理查明，2012年6月19日，职业学院（甲方）与权某（乙方）签订《服务性房屋（场地）使用协议》，约定：1.乙方自愿租用甲方门面房一间，面积20平方米，年租金11440元整，租用时间某年某月某日至某年某月某日，该房屋仅用于经营综合商店，不得挪作他用，不得转租；2.乙方需缴纳2000元费用作为押金。该房屋交付使用后所发生的水电费、清洁费、有线电视天线使用费等有关费用，由乙方负责缴纳，与甲方无关。使用期间，如乙方私自将房屋转租他人的，甲方有权单方面中止该协议，并有权将房屋回收。协议期满，在同等条件下，乙方有优先续租权。如甲乙双方任何一方需提前中止本协议，均需提前一个月通知对方，如因学院公用用途需收回房屋的，乙方应无条件配合；3.甲方责任：甲方保证该房屋交付使用时水电畅通。乙方责任：乙方应如期缴纳房屋租金。租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定及学院管理规定，不得擅自改变该房屋的结构及用途；4.乙方如拖欠甲方租金，则每天按应缴管理费3‰交纳滞纳金，如拖欠管理费达壹个月，则甲方有权单方终止协议和收回房屋，如乙方违反本协议，由乙方承担全部赔偿责任等。协议到期后，某年某月某日，职业学院决定将权某承租门面房的期限延续两年。权某支付租金至某年某月某日。时止起诉之日，权某仍占有使用诉争门面房。另查，某年某月某日，职业学院决定收回包括权某在内的出租门面房，用作调整改造办公室和学生公寓，向权某发出通知，要求权某于合同期满腾房并办理交接手续。某年某月某日，职业学院发出公开招标公告，某年某月某日，权某参与了学院老区出租房（包括权某承租门面房）的竞价。2014年5月29日，职业学院发出由他人中标学院老区出租房招标项目中标通知。原审法院经审理认为，职业学院与权某签订的服务性房屋（场地）使用协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方均应严格恪守。协议到期后，经职业学院决定将权某租赁的门面房期限延续两年，因双方未续订新协议，故职业学院与权某仍按原协议约定内容履行。2015年5月1日，租赁期限届满后，权某作为承租人应当返还租赁物门面房，但其一直占有使用至今，故职业学院要求权某腾交房屋，于法有据，予以支持。庭审中，双方均认可权某支付租金至某年某月某日，故职业学院要求权某支付租金11440元及占有使用费3813元的请求，于法有据，予以支持。根据协议约定，“乙方如拖欠甲方租金，则每天按应缴管理费的3‰交纳滞纳金”，经释明，职业学院未能明确管理费的具体内容，故对职业学院以同期银行贷款利率计算违约金915元的主张，不予支持。对于权某反诉要求职业学院赔偿损失50000元的请求，因权某未提供相关证据证明职业学院存在干扰权某正常经营的行为，及权某所受损失与职业学院之间存在关联性，其反诉请求不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）权某于本判决生效后10日内腾出所租赁的位于西安某职业技术学院北区食堂门口门面房（生活服务楼1楼北西1号）一间并交付原告（反诉被告）西安某职业技术学院；二、被告（反诉原告）权某于本判决生效后10日内一次性支付原告（反诉被告）西安某职业技术学院租金11440元、占有使用费3813元，合计15253元；三、驳回原告（反诉被告）西安某职业技术学院要求被告（反诉原告）权某支付违约金的请求；四、驳回被告（反诉原告）权某要求原告（反诉被告）西安某职业技术学院赔偿损失的请求；五、驳回被告（反诉原告）权某要求确认原告（反诉被告）西安某职业技术学院要求被告（反诉原告）权某腾出生活服务楼1楼北西1号门面房，并交回原告（反诉被告）西安某职业技术学院的行为侵犯被告（反诉原告）权某优先续租权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费204元，减半收取102元，由权某负担，因职业学院已预交，权某于本判决生效后十日内返还职业学院；反诉案件受理费525元，由权某负担。宣判后，权某不服，向本院提起上诉称，职业学院违法收回房屋侵犯其优先承租权，因此，其无需腾房并支付此间占有使用费用3813元。虽然《服务性房屋（场地）使用协议》期限已届满，但职业学院未提供涉诉房屋公用的相关证据，下发通知要求其腾房的行为侵犯其优先承租权。占有使用费是职业学院行为造成，职业学院无权要求其腾房并支付此间占有使用费。职业学院违反协议约定，致其某年某月某日无法正常使用租赁房屋。某年某月某日，职业学院（协议期限内）下发通知要求解除《服务性房屋（场地）使用协议》，某年某月某日，职业学院发出公开招标公告对学院老区租房（包括其承租的门面房）进行竞价另租，故其不应当承担某年某月某日至某年某月某日的房屋租赁费用。其在原审中提交的相关证据足以证明其产生经营损失与职业学院的行为具有关联性，职业学院应当赔偿其经济损失5万元。请求撤销原判决第一项、第二项、第四项、第五项，改判为其无需腾房及支付职业学院租金、占有使用费，并支持其反诉请求，一、二审诉讼费用由某学院负担。职业学院辩称，其与权某签订的《服务性房屋（场地）使用协议》已到期，权某应返还其房屋并支付房屋租金及占有使用费。权某主张优先承租权，没有依据。权某主张经济损失5万元，与其无关。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，职业学院与权某签订的《服务性房屋（场地）使用协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《服务性房屋（场地）使用协议》到期后，虽然双方未续签合同，但职业学院决定将涉案房屋租赁期限延续两年及权某继续使用该房屋至今的事实，证明职业学院与权某于该协议到期后有继续履行原《服务性房屋（场地）使用协议》，且该协议于期限届满。因权某未支付职业学院房屋租金及此后的房屋占用费用，故原审判决权某支付职业学院此间房屋租金及协议到期后至某年某月某日的房屋占有使用费3813元，并对职业学院要求权某腾交房屋的请求予以支持，符合合同约定与法律规定，并无不妥。虽然职业学院曾于牟某年某月对权某所承租房屋公开招投标，但最终并未将该房屋出租第三人使用，故原审对权某要求确认职业学院侵犯其优先承租权的主张不予支持，并无不当。职业学院在权某使用涉案房屋期间未强制收回房屋，亦未通过其他方式限制权某的正常经营，且权某未提供其遭受经济损失5万元的充分有效证据，故原审对权某反诉要求职业学院赔偿其损失5万的请求不予支持正确。综上，权某的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持；原判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，权某已预交，由权某负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君审 判 员  张安品代理审判员  赵羽嘉二〇一六年三月二十九日书 记 员  张欢欢