湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2015）长县民初字第03496号原告湖南工程职业技术学院，住所地：长沙县万家丽北路水渡河路***号。法定代表人龚声武，院长。委托代理人黄博衍，湖南李凤祥律师事务所律师。委托代理人聂剑，湖南李凤祥律师事务所律师。被告赵四清。委托代理人王金吕，湖南弘一律师事务所律师。第三人吴干云。原告湖南工程职业技术学院（以下简称湖南工程职院）诉被告赵四清、第三人吴干云租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告湖南工程职院请求本院判令：一、解除湖南工程职院与赵四清的租赁合同关系；二、要求赵四清腾退并返还占用的湖南工程职院学生公寓翠竹苑A、B栋地下室及消防通道；三、要求赵四清支付租金及占用费（自2010年1月1日计算至2015年9月30日为46000元，后段租金按8000元/年计算至租赁物实际返还时止）、水电费（计算至2015年11月2日为12374元，后段计算至租赁物实际返还时止）。被告赵四清答辩要点：赵四清在使用租赁物期间，被他人打伤，此事与湖南工程职院有关，本案应按“先刑后民”的原则中止；租赁合同相对方为吴干云，租赁期有21年，湖南工程职院无权解除合同。第三人吴干云陈述要点：湖南工程职院已于2010年1月1日收回了租赁物的出租权，赵四清向吴干云交纳了至2011年12月31日止的租金。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、各方当事人无争议的事实2006年，湖南工程职院将学生公寓A、B栋地下室的经营使用权交与吴干云，当年8月23日，吴干云将其中B栋（现更名为翠竹苑A、B栋）地下室出租给了常浩，租期三年，次月17日，常浩又将该地下室转租给了赵四清，其后赵四清将该地下室及部分消防通道作为门面对外经营至今。各方认可地下室及消防通道租金为8000元/年，未交水电费按845元/年从2012年1月1日起算，赵四清已向吴干云支付了1000元押金及至2011年12月31日止的租金，后段租金未再支付。因就租赁问题协商未果，湖南工程职院于2015年9月21日诉至本院，主张前述诉求，本院于2015年9月30日向赵四清送达了起诉状副本。二、各方当事人有争议的事实（一）湖南工程职院是否为租赁合同的相对方。湖南工程职院认为，作为租赁物的所有权人，在2010年1月1日收回租赁物的出租权后，是赵四清租赁合同的相对方，其对此提交了国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，湖南北山建设集团股份有限公司出具的证明、吴干云出具的“关于湖南工程职业技术学院学生公寓A、B栋负一楼经营管理权的情况说明”和证明、湖南工程职院出具的两份通知予以证明。赵四清认为，租赁合同的相对方为吴干云，租金也一直向吴干云支付，其对此提交了吴干云与常浩之间的《租赁合同》、常浩与赵四清之间的转租协议、常浩的两份收条及吴国斌的租金收条予以证明。吴干云认为，已于2010年1月1日将租赁物的出租权交还给湖南工程职院。本院认为，湖南工程职院提交的证据能证实其系租赁物的所有权人，吴干云作为赵四清租赁合同的原出租人，将租赁物的出租权返还给湖南工程职院，属于有权处分，在权利转让通知到达对方后，湖南工程职院继受了吴干云出租人的身份，有权以赵四清租赁合同相对方的身份主张权利，自2010年湖南工程职院收回租赁物至2015年9月本院受理本案，时间跨度近5年，租赁物一直处于湖南工程职院校园内并由赵四清使用，赵四清辩称不知合同相对方已变更，明显不符合日常生活常理，本院认定，湖南工程职院为赵四清租赁合同的出租方。（二）赵四清已付租金的数额。湖南工程职院认为，从未收到过赵四清的任何租金。赵四清认为，已向吴干云支付了至2011年12月31日止的租金，其对此提交了收条予以证明。吴干云认可赵四清的本项主张。本院认为，赵四清向吴干云支付的款项是否应认定为支付的租金，判断依据在于赵四清支付款项时是否知悉吴干云的即时身份，湖南工程职院虽主张已通过书面通知的方式告知了赵四清收回出租权的事实，但其提交的两份通知均无法证明何时到达赵四清，赵四清基于相信吴干云为出租人的身份而向其支付租金，应视为履行支付租金的义务，本院认定赵四清已将2011年12月31日之前的租金支付完毕，同时还支付了1000元的押金。（三）租赁期限。湖南工程职院认为，赵四清承诺租期到2012年1月12号止，其对此提交了承诺书予以证明。赵四清认为，承诺书不属实，非本人签名。吴干云陈述，未与赵四清约定书面的租赁期限。本院认为，有书面记载的租期届满后，赵四清继续使用租赁物至今，无证据证明合同双方约定了租赁期限或湖南工程职院提出了异议，赵四清的原租赁合同继续有效，但租期变为不定期。判决的理由与结果本院认为：一、案件中止问题。赵四清人身伤害纠纷的处理，并不影响本案租赁合同的审理，本案也无需以赵四清的人身伤害纠纷处理结果为依据，本案不符合《中华人民共和国民事诉法法》第一百五十条规定的中止情形。二、合同解除问题。湖南工程职院与赵四清之间成立真实、合法、有效的租赁合同，应遵循公平原则确定彼此的权利义务，湖南工程职院作为出租人有收取租金的权利，赵四清作为承租人，自知道或应当知道出租人变更后，即应向湖南工程职院支付租金，但至本案审理过程中，赵四清仍明确表示不履行合同主要义务，违反了合同约定，湖南工程职院行使合同解除权，本院予以支持，在前期解约通知尚无法确定明确的达到日期情况下，本院以包含有解约意思表示的起诉状副本送达给赵四清之日即2015年9月30日作为通知到达的明确日期，确认湖南工程职院与赵四清之间的租赁合同于2015年9月30日发生解除的效力。三、房屋腾退问题。租赁合同解除后，赵四清无权继续使用租赁物，有腾退房屋的义务，湖南工程职院表示，在不影响房屋主体结构及使用安全的情况下，赵四清对于其租赁期间添置的物品均可处置搬离，本院认为，根据赵四清的房屋使用情况，本院酌情给予赵四清10天的腾退期，赵四清应在此期间内履行腾退房屋的义务，在腾退过程中，不得损害房屋的主体结构完整及正常使用，不得毁损房屋。四、租金、占用费及水电费支付问题。双方确认租金按8000元/年计算，2012年1月1日起至合同解除之日止的期内租金，赵四清应向湖南工作职院支付到位，合同解除之后的房屋占用费按原租金标准8000元/年计算到房屋实际腾退完毕时止，其中10天的腾退期可免付占用费。双方确认水电费按845元/年从2012年1月1日起算，此系当事人意思自治，本院予以支持，赵四清应以此标准向湖南工程职院支付自2012年1月1日起至房屋实际腾退之日止的水电费，已付押金1000元，可在拖欠款项中直接抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告湖南工程职业技术学院与被告赵四清的租赁合同于2015年9月30日解除；二、限被告赵四清于本判决生效后十日内腾空并搬离所使用的原告湖南工程职业学院学生公寓翠竹苑A、B栋地下室及消防通道；三、限被告赵四清于本判决生效后十日内向原告湖南工程职业技术学院支付拖欠的房屋租金、占用费及水电费（房屋租金及占用费按8000元/年的标准从2012年1月1日计算到房屋实际腾退时止，不含10天的腾退期；水电费按845元/年的标准从2012年1月1日计算到房屋实际腾退时止；被告赵四清已付押金1000元直接抵扣应付款项）。四、驳回原告湖南工程职业技术学院其他的诉讼请求。本案受理费2262元，减半收取1131元，由被告赵四清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  黄彪二〇一六年三月十八日代理书记员  周岚附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。