甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘01民终149上诉人（原审被告）蔡耐芳，女，1956年5月17日出生，汉族，甘肃省地震局退休职工，住兰州市城关区渭源路157号5单元601室。委托代理人王春梅，甘肃兴正天律师事务所律师。委托代理人刘实，甘肃兴正天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）甘肃省地震局，住所地兰州市城关区渭源路街道东岗西路410号。法定代表人王兰民，该局局长。委托代理人丁虎明，甘肃玉榕律师事务所律师。委托代理人李俊燕，甘肃同心律师事务所律师。上诉人蔡耐芳因与被上诉人甘肃省地震局房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明，甘肃省地震局与蔡耐芳于2010年2月9日签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》，协议约定蔡耐芳购买的应急住房为甘肃省地震局应急职工楼东楼1单元801室住房，房屋预售价格为2800元／平方米，蔡耐芳将位于兰州市城关区渭源路157号601室房屋所有权证交回甘肃省地震局，协议另约定蔡耐芳在图纸上选房前向甘肃省地震局交纳购房首付款11万元，交纳首付款后，在图纸上选定住房并签字，签订本协议后住房买卖关系即成立。该协议签订后甘肃省地震局依约履行了交付新房义务。2012年4月13日甘肃省地震局与蔡耐芳就新房入住和旧房交接达成协议，签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，协议约定蔡耐芳购买的应急楼住房办理钥匙交接时间为2012年4月13至14日，蔡耐芳搬入应急职工住宅楼1单元801室预售建筑面积84.57平方米的新住房后，必须在2012年7月31日前交回兰州市城关区渭源路157号601室、建筑面积为62.50平方米的原住房。并约定蔡耐芳如未能在协议规定期限内交回原住房，拖延交房时间在10日内，甘肃省地震局按照每天临时租房价格100元标准进行违约处罚；拖延交房时间在20日内，甘肃省地震局按照每天临时租房价格200元标准进行违约处罚；对于严重违约或者超过20天未交房的，必要诉诸法律程序。该协议另约定旧房回收价格按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算。旧房回收配售后，办理产权过户手续时被告必须予以配合，税费按国家有关规定执行。该协议签订后，甘肃省地震局依约将应急职工住宅楼1单元801室房屋钥匙于2012年4月13日交予蔡耐芳，蔡耐芳亦在钥匙发放表上签字确认。但蔡耐芳接受新房后并未在2012年7月31日前向甘肃省地震局交回位于兰州市城关区渭源路157号601室原住房并占有至今。甘肃省地震局以律师函告形式要求蔡耐芳履行协议内容、腾交旧房，但蔡耐芳并未依约交回原住房。另查明，位于兰州市城关区渭源路157号601室房屋［产权证号为：兰房权证（城关区）字第1635**号］系蔡耐芳从甘肃省地震局处购买的房改房。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务。甘肃省地震局与蔡耐芳在签订的《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》中约定蔡耐芳搬入应急职工住宅楼1单元801室新住房后，须在2012年7月31日前交回兰州市城关区渭源路157号601室、建筑面积为62.50平方米的原住房。甘肃省地震局已经以交接钥匙方式履行了向蔡耐芳交新房义务，蔡耐芳亦应当依约交回原住房，但蔡耐芳经甘肃省地震局律师函告方式催告后在合理期限内仍未履行交回旧房义务。《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行或者赔偿损失的违约责任。蔡耐芳不履行交回旧房义务的行为已构成违约，应当对甘肃省地震局承担继续履行的违约责任，故对于甘肃省地震局要求蔡耐芳交付位于兰州市城关区渭源路157号601室房屋的诉讼请求，予以支持。目前旧房仍由蔡耐芳占有使用，故蔡耐芳应承担赔偿损失的违约责任，但结合本案案情及兼顾当事人预期利益等综合因素，酌定蔡耐芳应支付违约金为20000元，故对于甘肃省地震局要求蔡耐芳支付自2012年8月1日起至2015年5月31日违约金96696元的诉讼请求，予以部分支持。对于2015年6月1日至实际腾房之日期间的违约金，因实际腾退日期并未确定，甘肃省地震局可在蔡耐芳实际腾房后另案主张。关于本案法院的主管问题，甘肃省地震局与蔡耐芳双方虽是单位和职工的关系，但双方签定协议时自愿且意思表示真实，协议双方的地位平等，属于民法调整的范畴，故人民法院具有管辖权。本案中，旧房原为房改房，新房属于经济适用房，均具有福利性质，不应重复享受。依照相关文件甘肃省地震局将旧房回收价格确定为2105元／平方米并无明显不当。故对于蔡耐芳该项辩称，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、蔡耐芳于本判决生效后15日内向甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区东岗西路157号建筑面积为62.50平方米的601室［产权证号为：兰房权证（城关区）字第1635**号］房屋。二、蔡耐芳于本判决生效后15日内向甘肃省地震局支付违约金20000元。三、驳回甘肃省地震局其他诉讼请求。案件受理费3217元由蔡耐芳承担2123元，甘肃省地震局承担1094元。宣判后，蔡耐芳不服上述判决向本院提出上诉称：最高人民法院法发（1992）38号《关于房地产案件受理问题的通知》至今没有失去效力，原审法院却以双方地位平等、意思表示真实为由认为属于民法调整的范围刻意回避前述通知，而本案双方属于管理与被管理的关系，明显存在行政管理的隶属关系，与民事法律行为主体地位之间的平等不相符合。甘肃省地震局诉请蔡耐芳交回旧房，蔡耐芳粗浅的理解交回旧房是返还的意思，不涉及房屋买卖关系，因此原审法院就不能擅自改变甘肃省地震局的诉请事由。原审法院认为“旧房为房改房，新房为经济适用住房，均具有福利性质，不应重复享受”的意见属于将审判机关装扮成分房单位，蔡耐芳认为法院不能对职工是否分房或者住房作出超越职权的认定。甘肃省地震局作出的旧房回收价格由于缺少法律依据也不能认定，原审法院却以甘肃省地震局确定的价格认定旧房回收价格显然于法无据。涉案旧房是蔡耐芳的私有财产，甘肃省地震局让蔡耐芳交回涉案旧房的诉求不合理，双方从未签订过“房改房”的房屋买卖合同，本案房屋买卖合同纠纷案由不能成立。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院撤销原审判决一、二项并予以改判或者发回重审。甘肃省地震局服判并答辩称：本案不适用最高人民法院法发（1992）38号《关于房地产案件受理问题的通知》的第三条，蔡耐芳取得旧房完全所有权，与甘肃省地震局处于平等的民事主体地位，双方之间的行为属于平等主体之间的房屋买卖民事法律关系，法院应予受理。甘肃省地震局公布的旧房结算价格是按照双方签订的合同条款以及相关部门联合发布的文件确定的，蔡耐芳却对此始终置之不理，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回蔡耐芳的上诉请求。经二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于蔡耐芳主张其与甘肃省地震局在签订上述两份协议时双方处于不平等民事主体地位，即甘肃省地震局与蔡耐芳存在管理与被管理的行政隶属关系，双方因该两份协议产生的纠纷不属于人民法院民事案件受理范围的上诉理由，根据双方签订协议时的实际地位、协议本身内容及发生纠纷的缘由来看，双方实际是以蔡耐芳拥有完全产权的私产（即涉案旧房）通过买卖作价的置换方式取得新房，现双方因交付旧房产生争议，蔡耐芳虽主张涉及旧房回收价格的问题，但本案争议的核心还是源于房屋买卖，该法律关系属于平等主体之间的民事权益纠纷，人民法院受理并无不当，故蔡耐芳以其与甘肃省地震局存在行政隶属关系为由认为本案不属于人民法院民事案件受案范围的上诉理由不能成立。蔡耐芳与甘肃省地震局签订的《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》和《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该两份协议成立并生效后，对双方均具有法律约束力，各方均应依据协议约定全面善意履行各自的义务。因双方在协议中对新、旧房屋价格方案作了明确说明和约定，就应该依照协议履行，在新房依照协议约定的定价方案取得后，而对旧房回购价格提出异议，蔡耐芳以甘肃省地震局的作价不合理而不予履行交付旧房的义务，有悖于协议约定，对蔡耐芳的该上诉理由本院亦不予支持。现甘肃省地震局已经依据协议约定履行了新房交付义务，蔡耐芳亦接受了甘肃省地震局交付的新房屋，蔡耐芳即应当依照协议约定交付涉案旧房，但其却未依照协议约定履行交付旧房的义务，故存在违约行为，原审法院依据甘肃省地震局的诉请依法判令蔡耐芳履行交房、支付违约金并无不当。综上，蔡耐芳二审中提交的证据材料不能佐证其上诉所提主张成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2123元，由上诉人蔡耐芳自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海军代理审判员  邵云和代理审判员  刘宝成二〇一六年三月二十八日书 记 员  吕品月