湖北省黄石市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2014)鄂黄石中民四终字第00094号 上诉人（原审被告）曹开族，男，1958年2月28日出生，汉族，居民身份证登记住址江西省九江市星子县，现住黄石市黄石港区。 委托代理人张明星，男，1952年8月13日出生，汉族，住黄石市黄石港区。 上诉人（原审被告）居晓青，男，1980年2月23日出生，汉族，住黄石市西塞山区。 上诉人（原审被告）郭恩，男，1950年6月10日出生，汉族，住黄石市黄石港区。 委托代理人陈峰，男，1976年10月20日出生，汉族，住黄石市黄石港区。 被上诉人（原审被告）赵勇，男，1959年1月7日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市西塞山区，现住黄石市黄石港区。 委托代理人黎金华，男，1953年3月16日出生，汉族，住黄石市黄石港区。 原审原告武汉华泽科技发展有限公司（以下简称武汉华泽公司），住所地武汉市江夏区流芳街市场新村，组织机构代码证代码74834952-8。 法定代表人姚顺义，董事长。 委托代理人骆效佳，黄石市西塞山区诚信法律服务所法律工作者。 上诉人曹开族、居晓青、郭恩因房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院[2013]鄂黄石港民二初字第00158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审判决认定：2010年6月9日，武汉华泽公司（甲方）与黄石市夜上龙庄休闲娱乐城（乙方）签订了一份《租赁合同》，双方在合同中约定：甲方向乙方出租座落在湖北省黄石市湖滨路94号原黄石商场五楼房屋（2100平方米）及电梯等设备；租赁期五年，即2010年7月1日至2015年6月30日；乙方租赁房屋用于经营茶座、KTV等相关娱乐项目；房屋租金第一年每月12,000元，第二年每月12,500元，第三年每月13,000元，第四年每月13,500元，第五年每月14,000元；设备使用费（电梯、配电设备等），第一年每月10,000元，第二年每月10,500元，第三年每月11,000元，第四年每月11,800元，第五年每月12,600元；电梯维保费、定检费及物业管理费第一年每月5,300元，第二年每月5,665元，第三年每月6,098元，第四年每月6,303元，第五年每月6,583元；租金及各项费用按季支付，先付后用，即乙方必须在每季末将下季度租金及各项费用向甲方足额交纳，如逾期15天乙方仍未履约，甲方有权终止合同收回房屋并追索因此给甲方造成的所有损失；乙方在签订合同时向甲方交纳2万元经营保证金，合同期满时乙方向甲方交清了租金及各项费用后，甲方在三月内将保证金全额无息退还乙方；甲方为乙方提供经营所需电源、水源并安装总水表及总电表；合同经双方签字盖章生效，即具法律效力，任何一方不得单方违约，否则违约方支付对方违约金10万元；合同终止后，房屋内所有固定装修物、装饰（包括门窗、消防设施及墙上、地下的装修物）等乙方不得拆除，无偿归甲方所有。赵勇作为乙方的签字代表在合同中签名。合同签订后，承租人依约交纳了2万元经营保证金，并支付房屋租金及各项费用至2013年6月30日。从2013年7月1日起至今，承租人再未交纳房屋租金及各项费用，并拖欠武汉华泽公司水电费共计人民币14,369.6元。2013年7月6日，武汉华泽公司向承租人发出《通知》，要求其于2013年7月10日前将该季度（2013年7月1日至2013年9月30日）房屋租金交清。2013年7月10日，在承租人仍未交纳租金的情况下，武汉华泽公司切断了租赁房屋的电源。2013年8月14日，武汉华泽公司向承租人发出《催办函》，要求其到公司洽谈房屋租赁以及拖欠房租、水电费的相关事宜。2013年8月28日，武汉华泽公司向承租人发出《再次催办函》，要求其于2013年8月31日前退还租用的房屋设施，并付清拖欠的房租及水电费。承租人至今仍未腾退房屋。 另认定，2010年10月26日，曹开族、赵勇、居晓青、郭恩四人商定成立“夜上龙庄会所”，并签订了一份股东协议书，协议约定：公司名称为夜上龙庄会所，公司性质是企业法人，公司住所地为天津××××楼。协议签订后，由于资金原因，“夜上龙庄会所”没有登记为企业法人，而是登记为赵勇个人经营的个人合伙，性质为个体工商户。经四人协商认可的实际出资额为：赵勇以经营场地作为出资，折价80万元（占37.5%），居晓青以音响设备作为出资，折价40万元（占19%），曹开族以现金方式出资80万元（占37.5%）。四人并商定由曹开族、赵勇、居晓青通过配股方式（曹开族占2.5%，赵勇占2.5%，居晓青占1%）赠与郭恩6%的合伙份额，郭恩为此添置了办公桌椅。四人对实际出资额均认可且未重新签订书面合伙协议。“夜上龙庄会所”的实际经营场所，即为武汉华泽公司与黄石市夜上龙庄休闲娱乐城于2010年6月9日签订的《租赁合同》中的租赁场所。2013年2月26日，曹开族向法院提起诉讼，请求判令解散合伙并对合伙期间的债权债务进行清算。该案尚在审理过程中。2013年7月10日，“夜上龙庄会所”停止经营。另外，原审法院于2014年1月10日依法通知曹开族、居晓青、郭恩作为本案的被告参加诉讼。 原审判决认为：武汉华泽公司与黄石市夜上龙庄休闲娱乐城于2010年6月9日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性禁止规定，应为有效并生效。武汉华泽公司按约将房屋及电梯等设备交付承租人使用后，承租人亦应按约履行支付租金及相关费用的义务。下面围绕当事人双方在庭审中争议的问题逐一予以阐述。 一、本案所涉《租赁合同》是否已解除。赵勇在庭审中辩称，武汉华泽公司于2013年7月10日切断租赁场所电源的行为，系行使合同解除权。原审判决认为，《租赁合同》约定：租金及各项费用按季支付，先付后用，即承租人必须在每季末将下季度租金及各项费用向武汉华泽公司足额交纳，如逾期15天仍未履约，武汉华泽公司有权终止合同收回房屋。根据上述约定，第三季度（2013年7月1日至2013年9月30日）租金及各项费用，承租人应于2013年6月30日支付，如逾期15日仍未支付，则武汉华泽公司有权终止合同。由此可知，武汉华泽公司2013年7月10日切断租赁场所电源时，双方约定的解除合同的条件尚未成就，其行为不产生解除合同的效力。另外，根据庭审查明的事实，2013年8月28日，武汉华泽公司向承租人发出《再次催办函》，要求其于2013年8月31日前退还租用的房屋设施。此时，承租人逾期未付租金已超过15日，双方约定的解除合同的条件已成就。因此，武汉华泽公司要求承租人退还租用的房屋设施的行为产生解除合同的效力，本案所涉《租赁合同》已于2013年8月31日依法解除，承租人应向武汉华泽公司返还租赁物。 二、承租人应支付租金及违约金的具体数额。《租赁合同》约定：租赁物为坐落于湖北省黄石市湖滨路94号原黄石商场五楼房屋（2100平方米）及电梯等设备；租赁期五年，即2010年7月1日至2015年6月30日；房屋租金第四年每月13,500元；设备使用费（电梯、配电设备等），第四年每月11,800元；电梯维保费、定检费及物业管理费第四年每月6,303元。根据庭审查明的事实，承租人从2013年7月1日起至今，未交纳房屋租金及各项费用。因此，应适用合同约定的租赁期间第四年的标准，计算相关费用。根据武汉华泽公司的诉讼请求，2013年7月1日至2013年10月31日，承租人应支付房屋及设备使用等费用为人民币126,412元（31,603元×4个月），加上拖欠的水电费人民币14,369.6元，承租人应交纳的费用共计人民币140,781.6元，再扣除承租人在签订合同时交纳的2万元经营保证金，故承租人实际应向武汉华泽公司支付的费用为人民币120,781.6元。另外，鉴于承租人至今仍未腾退房屋，因此，对于武汉华泽公司要求其从2013年11月1日起至判决确定的腾退房屋之日止，按每月人民币31,603元的标准计算后续费用的诉讼请求，予以支持。关于违约金的数额：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原审判决认为，合同解除后，承租人继续占用租赁房屋期间给武汉华泽公司造成的最直接经济损失，就是该房屋进入租赁市场可获得的租金收益。根据庭审查明的事实，2013年7月10日，在承租人未交纳租金的情况下，武汉华泽公司切断了租赁房屋的电源，“夜上龙庄会所”当天起停止经营。由于“夜上龙庄会所”系经营茶座、KTV等相关娱乐项目，提供电源是武汉华泽公司应履行的主要合同义务。因此，武汉华泽公司在约定的支付租金合理期限尚未届满的情况下切断电源，其行为也构成了违约。综上，综合考虑双方过错程度并参照合同中约定的租金标准，酌定承租人应支付的违约金为人民币5万元。 三、曹开族、赵勇、居晓青、郭恩是否应承担连带责任。根据庭审查明的事实，曹开族、赵勇、居晓青、郭恩四人系“夜上龙庄会所”的合伙人，“夜上龙庄会所”的实际经营场所，即为武汉华泽公司与黄石市夜上龙庄休闲娱乐城于2010年6月9日签订的《租赁合同》中的租赁场所。曹开族、居晓青、郭恩虽然在庭审中主张其已退伙，但未能举出充分的证据加以证明。因此，曹开族、赵勇、居晓青、郭恩仍应对“夜上龙庄会所”在经营期间所产生的债务承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认武汉华泽公司与黄石市夜上龙庄休闲娱乐城于2010年6月9日签订的《租赁合同》已于2013年8月31日解除；二、赵勇、曹开族、居晓青、郭恩于判决生效后十日内将坐落于湖北省黄石市湖滨路94号原黄石商场五楼房屋（2100平方米）腾退给武汉华泽公司；三、赵勇、曹开族、居晓青、郭恩于判决生效后十日内连带给付武汉华泽公司租金及各项费用共计人民币120,781.6元；四、赵勇、曹开族、居晓青、郭恩于判决生效后十日内连带给付武汉华泽公司房屋及设备占用费（从2013年11月1日起至判决确定的腾退房屋之日止，按每月人民币31,603元的标准计算）；五、赵勇、曹开族、居晓青、郭恩于判决生效后十日内连带给付武汉华泽公司违约金人民币5万元；六、驳回武汉华泽公司的其他诉讼请求。 宣判后，曹开族、居晓青、郭恩不服，均向本院提起上诉称：一、原审判决曹开族、居晓青、郭恩承担租金缺乏事实依据。1、郭恩退出合伙时间为2012年10月16日；2、曹开族于2012年11月23日明确表明退出合伙，且于2013年1月9日起诉散伙并进行清算，应认定曹开族于2013年1月9日退出合伙；3、居晓青于2012年12月圣诞期间明确表明退伙，自此再也未到“夜上龙庄会所”上班。且居晓青在2013年1月份收到曹开族起诉散伙结算的诉状后，同意散伙结算。故居晓青应于2013年1月9日退出合伙。二、原审判决对曹开族、居晓青、郭恩的证据认定采用双重标准，且适用法律错误，黄石市中级人民法院[2012]鄂黄石中民四终字第00005号民事判决对合伙人退伙时间的确定，对本案具有参照意义。请求撤销原判，发回重审或依法改判其不承担连带责任。 赵勇答辩称：一、上诉状称“不服民事判决书，依法提出上诉”，上诉人这一陈述，缺乏民事诉讼程序法的基本常识；二、原审判决认定事实清楚、充分有据，上诉人指责原审判决其承担租金缺乏事实依据，系虚构的事实理由；三、上诉人指责原审采信证据采用双重标准，且适用法律错误，是吹毛求疵，根本站不住脚；四、上诉人无理缠讼、恶意上诉，即使原审判决延期几个月不能生效执行，扩大了合伙损失，在将来的合伙清算纠纷中，其决不会分担扩大的损失。请求驳回上诉，维持原判。 武汉华泽公司口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果适当。请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审判决认定的事实属实。 本院认为：合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按约定分担或者合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清偿责任；退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任。虽然2010年6月9日的租赁合同系赵勇与武汉华泽公司签订，但在2010年10月26日赵勇、曹开族、居晓青、郭恩四人签订了一份股东协议书，约定实际出资额及所占份额，也已实际履行。由于赵勇等四人虽约定成立公司，但因故未成立公司，故“夜上龙庄会所”性质仍属个体工商户，该四人系个人合伙。由于“夜上龙庄会所”系赵勇等四人成立的合伙体，故武汉华泽公司要求“夜上龙庄会所”承担占用期间的房屋租金、设备使用费等费用，应由赵勇、曹开族、居晓青、郭恩等四合伙人连带清偿。关于曹开族、居晓青、郭恩提出其全部已于2013年7月前退出合伙，对2013年7月后发生的的租金等费用不应承担的上诉理由，因曹开族、居晓青、郭恩是否退伙、何时退伙以及如何分担合伙债务等问题，属于合伙体内部关系，应在合伙清算中予以解决。故该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于曹开族、居晓青、郭恩提出原审判决对其证据认定采用双重标准，且适用法律错误的上诉理由，因本案系房屋租赁合同纠纷，并非合伙协议纠纷，原审判决对曹开族等人提供的退伙的证据认为与本案无关联性，并无不当。本院[2012]鄂黄石中民四终字第00005号民事判决，系三合伙人之间的合伙清算纠纷，与本案并非同一法律关系，不具有参照意义。故该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,012元，由曹开族、居晓青、郭恩共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  严云峰 审判员  童 威 审判员  乐 莉 二〇一四年十月八日 书记员  陈 燕