江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民终字第01349号上诉人（原审被告）：崔步云。被上诉人（原审原告）：泰州宾馆有限公司，住所地泰州市海陵区迎宾路88号。法定代表人：翟利龙，该公司总经理。委托代理人（特别授权）：佴荣正，江苏海之阳律师事务所律师。上诉人崔步云因与被上诉人泰州宾馆有限公司（以下简称泰州宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2015）泰海民初字第1786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月28日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2016年1月21日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人崔步云、被上诉人泰州宾馆有限公司法定代表人翟利龙的委托代理人佴荣正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2009年4月3日，泰州宾馆（即甲方）与崔步云（即乙方）订立房屋租赁协议，约定，甲方将座落于泰州市青年路18号大院内北侧楼房建筑面积计2800平方米（北侧有院落、院落东侧封闭）出租于乙方用于餐饮休闲经营，租赁期限10年，即自2009年4月9日起至2019年4月8日止；年租金为806000元，但自2014年4月9日起年租金为846000元，租金每半年支付一次，须提前一个月交纳，逾期则按日万分之五承担逾期付款的违约金；乙方须预交履约保证金200000元等。该协议中也约定了水电费的交纳时间、方式、违约金、甲方有权解除合同的情形、争议解决方式。2009年12月21日，崔步云向泰州宾馆出具书面承诺书，载明“一、前五年年租金由捌拾万陆仟元／年调整为玖拾万元／年，从2014年4月9日起以后的五年年租金调整为玖拾肆万元／年，对原租赁合同实际面积等其他事项无争议；二、租赁期内本人在租赁房屋院落内自建的建筑物，在合同期满或合同终止后自建建筑物（建筑材料）及所有权无偿归属出租方及春兰（集团）公司，本人无异议；三、本人租赁期间，北楼及北侧院落内建筑物的建筑、消防、治安等合法性及一切安全、管理事项均由本人负全责……”。2014年12月25日，崔步云对尚欠的房租、水电费向泰州宾馆出具还款承诺书，载明“截止到2014年9月30日我尚欠公司房租89000元，历年累积的水电费471265.56元，共计560265.56元，本人承诺分5批还款，计466265.56元，剩余的94000元待2015年4月份商谈具体的还款计划。1、2014年12月30日前还款120000元整；2、2015年1月30日前还款100000元整；3、2015年2月18日前还款100000元整；4、2015年3月30日前还款80000元整；5、2015年4月30日前还款66265.56元。备注：2014年9月30日以后产生的水电费及房租按合同约定履约。对以上承诺内容若不按期执行，本人自愿承担一切法律责任”。由于崔步云未能履行上述还款承诺，且未能按协议约定交付房租，泰州宾馆于2015年6月18日提起诉讼，自认崔步云向其支付2015年4月9日至2015年9月8日房租200000元。崔步云辩称已交付260000元，但未能提供相关证据证明。原审审理期间，崔步云于2015年9月间向泰州宾馆交付200000元，对泰州宾馆主张欠付房租、水电费的数额无异议。原审认为，泰州宾馆与崔步云于2009年4月3日订立的房屋租赁协议是双方真实意思表示，其内容也不违反法律强制性规定，当属有效，双方均应当按照协议约定履行自己的义务。崔步云未按约定及时交付房租及水电费用已构成违约，且符合双方约定的协议解除情形，对泰州宾馆诉讼要求解除该房屋租赁协议应予支持。崔步云辩称违约并非其单方造成，协议约定的出租面积与事实不符，房租、水电费用亦与实际不符等事由，因崔步云已在承诺书及还款承诺书中对欠付房屋租金的数额进行了确认，对其在租赁期间搭建的建筑物的归属进行了处分，其辩称受胁迫所写因未有证据佐证，故不予采信。在房屋租赁关系解除后，崔步云应当搬离本市青年路18号大院，其在租赁期间的装璜添附等按照合同约定及承诺均归泰州宾馆所有，包括崔步云自建的建筑物之建筑材料亦应维持现状。对于崔步云仍实际使用原租赁房屋期间，应参照租金标准向泰州宾馆支付房屋使用费，并在搬离前向泰州宾馆据实结清水电费用。泰州宾馆主张的违约金符合双方的协议约定，也不违反法律规定，应予采纳。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，作出判决如下：一、解除原告泰州宾馆有限公司与被告崔步云于2009年4月3日订立的房屋租赁协议；二、在本判决生效之日起30日内，被告崔步云腾空并搬离本市青年路18号大院（包括房屋装璜维持现状一并交原告泰州宾馆有限公司收回），并据实结清水电费用；三、在本判决生效之日起30日内，被告崔步云支付原告泰州宾馆有限公司自2015年4月9日起至2015年6月18日起诉当日止的房屋租金及自2015年6月19日至其实际搬离之日止的房屋使用费（参照租金标准计算）（即房屋租金或房屋使用费均以人民币940000元／年计算），同时，扣减被告崔步云在诉讼前及诉讼中已向原告泰州宾馆有限公司支付的人民币400000元；四、在本判决生效之日起30日内，被告崔步云支付原告泰州宾馆有限公司违约金人民币400000元整；五、在本判决生效之日起30日内，被告崔步云给付原告泰州宾馆有限公司欠付房租89000元、水电费211265.56元及逾期付款的违约金（均自2014年12月25日起按日万分之五计算）；六、在本判决生效之日起30日内，被告崔步云支付原告泰州宾馆有限公司自2014年10月至2015年4月的水电费63134.94元及逾期付款违约金（自2015年5月1日起按日万分之五计算）。本案诉讼费人民币13784元，由被告崔步云负担（原告已预交，被告在本判决生效之日起30日内迳交原告）。原审民事判决书送达后，崔步云不服，向本院提起上诉，诉称：一、房屋租赁协议签订后，因被上诉人违约，出租给上诉人的房屋少了340平方米的面积，为此被上诉人默许上诉人搭建部分房屋。房屋搭建好后，被上诉人又于2009年10月强行断电，提出增加10万元房租，上诉人在被迫无奈的情况下，于2009年12月21日出具承诺书。当时承办此事的被上诉人人员说这个事情你吃苦了，房租可以延期分段缴纳，只要在春节前交完即可。后来每年的房租都按此缴纳，说明双方已就原合同约定的房屋支付时间进行了变更，被上诉人无权以上诉人延期付款一个月为由解除合同，该合同应当继续履行，上诉人也不应当支付违约金。二、租赁协议签订后，被上诉人并没有按约定为上诉人单独设置水电表，而现场是两个单位公用水电。直至2013年10月，被上诉人将其余两栋楼出租给丽都美容医院，改造后才将两家的水电表分开。上诉人在2014年12月25日出具的承诺书中载明历年累积的水电费471265.56元是分表之前所有的水电费，该费用不应全部由上诉人承担。据推测，上诉人并不欠被上诉人水电费用，甚至被上诉人还要倒找上诉人水电费用。综上，请求撤销原审判决，依法改判，或裁定发回重审。被上诉人泰州宾馆答辩称：一、上诉人于2009年12月21日出具的承诺书可以证实双方对房屋租赁面积没有争议。二、上诉人于2014年12月25日出具的承诺书可以证实双方对水电费用也没有争议。三、双方对房租支付期限没有进行实质上的变更，上诉人上诉称已变更没有事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求。本院审理期间，上诉人崔步云向本院申请调查被上诉人自2008年1月1日至2015年12月31日缴纳水、电费的记录，以证明其额外承担了被上诉人应缴纳的水、电费，该费用应从租金中扣减；申请调查丽都美容医院2013年装修时是否支付装修电费，以证明该费用由其承担，应从租金中扣减。另提交被上诉人出具的收款收据，以证明房租支付期限进行了变更。被上诉人质证认为上诉人提交的证据与本案无关。原审判决查明的事实有当事人陈述、租赁协议、承诺书、还款承诺书、票据等证据证明，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案上诉人通过与被上诉人签订房屋租赁协议，取得案涉房屋使用权，于2009年12月21日书面承诺对租赁房屋实际面积没有异议、协议期满或终止后自建建筑物无偿归被上诉人、如遇国家拆迁，协议终止履行，其积极搬出租赁房屋，不要被上诉人给予任何补偿等；于2014年12月25日书面承诺其截止到2014年9月30日尚欠被上诉人房租89000元，历年累积的水电费471265.56元，合计560265.56元，分五期偿还，并注明2014年9月30日以后产生的水电费及房屋按协议约定履行，现上诉人未按协议约定及承诺支付房租及水电费用应承担相应的违约责任。上诉人诉讼中辩称承诺书是受胁迫出具，因未提供任何证据证明，且也未按照我国合同法的规定行使撤销权，故不应采信。上诉人上诉称被上诉人单位工作人员同意变更房租支付时间，因被上诉人予以否认，而上诉人提供的缴纳房租收据不足以说明该事实的存在，且与上诉人在2014年12月25日承诺书中备注的“2014年9月30日以后产生的水电费及房屋按协议约定履行”不符，也不应采信。截止2014年9月30日的水电费用双方已经结算，上诉人承诺分期偿还，事实上也已部分偿还，对此上诉人在原审中也无异议，现其上诉称不应全额承担有违诚实信用原则，对其调查结算前水电费用缴纳情况的申请本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13784元，由上诉人崔步云负担。本判决为终审判决。审 判 长  周卫平代理审判员  顾连凤代理审判员  潘贻杰二〇一六年三月十日书 记 员  袁 媛