秦皇岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0391民初97号原告姜燕，无业。被告秦皇岛市银都房地产开发有限公司，住所地秦皇岛经济技术开发区黄河中道17号，统一社会信用代码91130301601041107G。法定代表人郭子茹，该公司董事长。委托代理人姚炳仁，河北隆正律师事务所律师。原告姜燕诉被告秦皇岛市银都房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理，于2016年2月17日、2016年3月3日由审判员李静公开开庭进行了审理。原告姜燕、被告秦皇岛市银都房地产开发有限公司的委托代理人姚炳仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜燕诉称，2010年8月20日，原告购买被告开发的明日星城二区的商品房、车库各一座，原告按合同支付了全部款项。合同约定被告应当在2011年12月31日竣工交付房屋。被告按期交付了商品房，车库是逾期半年后交付的。交付后的第二年地下室全是水，地下室的楼顶都是长短不一的裂缝，车库也是不完整的楼顶，有二块板中间断裂，刚安装的远红外线的线盒进了一盒水，至今不能用。这个工程是豆腐渣工程。2013年因漏水业主将被告反映到媒体事情也没有解决。后原告多次找到被告要求解决，被告于2015年11月5日告知原告明年再办，没有解决房屋问题。原告为维护合法权益，向法院起诉要求：1、解除原、被告签订商品房买卖合同中1240号车库的合同；2、被告退还购买车库的房款100000元，并按照同地段同类房屋租金每年4000元的标准支付原告损失24000元；3、诉讼费用由被告承担。被告秦皇岛市银都房地产开发有限公司辩称，一、原被告签订的1240号《商品房买卖合同》已经实际履行。房屋交付后第二年至今出现漏水是事实，作为卖方，被告对此负有不可推卸的维修责任，同时承诺在2016年适当时候彻底解决漏水问题和承担因漏水原因造成原告车辆污损，零配件损坏、另租车位等财产损失的赔偿责任。二、原告以车库漏水、局部裂痕原因请求解除车库合同，不符合法律规定的解除情形。建设工程的施工过程及竣工由建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检单位等监督检查，以确保工程质量。虽然如此，也难免存在工程质量瑕疵或事故，这就是设立质保期的前提。本案所及漏水事实，在保修期五年届满前，依法、依合同作为合同相对人的答辩人负有无偿修复义务和赔偿损失责任，但不构成解除合同事由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案争议所及的是车库，其不属于严重影响居住情形，车库漏水影响正常使用，属于工程局部防水工程质量问题，不构成根本违约事实。漏水和裂痕质量瑕疵问题，依法应当适用本条第二款规定，即由答辩人承担修复责任和相应赔偿责任。这样处理才能维护各方当事人合法权益和维护市场交易秩序。三、原告请求赔偿租金24000元损失没有相应事实与法律根据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该条使用条件是“逾期交付使用房屋的”，而不是车库交付后因漏水影响使用的情形。根据本条规定，只有在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额才可以参照租金或银行贷款利息标准确定。原告在诉状中诉称：“车库逾期半年交付”，逾期交付事实成立的，则应当按照合同违约条款承担违约责任。本案涉及的商品房买卖合同既然有约定就不具备本条规定的适用条件。原告的该项主张缺乏事实与法律根据。对于24000元损失计算标准及事实根据原告应负有举证责任，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利后果。四、原告认为车库是“豆腐渣工程”，应经工程质量鉴定机构出具鉴定结论。对此，原告负有举证责任。否则，认为是“豆腐渣工程”没有证据根据。综上，被告认为，本案由工程质量引起，彻底解决质量瑕疵问题，纠纷也就解决了。因此，请求法庭准予被告承担修复责任，不支持原告解除合同的请求。原告为支持其主张提交如下证据：证据1、商品房买卖合同一份，证明原告购买了被告名下的房屋及车库，款项已经付清。证据2、商品住宅质量保证书，该保证书载明地基基础工程及主体工程保修期50年。原告认为车库是主体工程而非附属工程，原告据此主张主体工程存在质量问题。证据3、不动产发票一张，证明原告将款项交付完毕。证据4、照片三张，原告据此证明车库房屋楼板断裂。证据5、分户验收合格证，证明交付房屋的时候被告交给了原告合格证，而交付车库的时候没有给原告合格证。证据6、原告邻居张凤纯身份证复印件一份，原告陈述张凤纯领取了原告的车库钥匙，而原告没有委托他。原告认为该车库没有验收，竣工时间与被告提交的证据上记载不一致。证据7、秦皇岛市人民政府政务服务中心出具的《答复意见函》，内容为：“姜燕女士：您提交的秦皇岛市人民政府政务服务中心的政府信息公开申请表已收悉，经审查，现将有关事宜回复如下：您申请公开的‘建筑房屋、车库验收合格证’。经查，自2009年市政务服务中心负责建设工程竣工联合验收以来，未组织过联合验收。建议详细情况请您向市规划局、开发区管会相关部门询问”。原告据此证明车库验收没有行政主管部门的确认，并没有组织过联合验收。被告对原告提交的该证据质证如下：对原告提交的证据1、2、3具备证据的真实性、合法性、关联性予以认可。对证据4有异议，以法庭现场勘查为准。对证据5予以认可，车库不是独立产权，依附商品房，质量合格证书包括车库。对证据6不能证明主体工程质量不合格，不能证明实际交付车库的情况，交付房屋和交付车库存在两种情况，一是按照合同约定的期间或者是出卖人通知的交付时间，一种是买受人未按前述合同约定的期间或者开发商通知的交付时间接受标的物。所以领钥匙的时间不能证明实际竣工的时间。竣工验收报告于2011年12月9日出具，没有领取房屋的不属于出卖人逾期交付。对证据7，原告证明的事实是市政务中心未收到过明日星城二区的验收申请，未组织过联合验收，不能得出该工程未验收合格不能交付使用的结论。根据中华人民共和国建设部的规定，国家行政主管部门不再对工程质量进行综合验收评定，改为由勘查设计施工图审查监理单位施工单位建设单位备案制，有以上部门综合验收。被告向本院提交证据如下：证据1竣工验收报告复印件一份，证明该项目是经过建设单位、施工单位、监理单位、勘查设计单位、质检单位验收，工程质量符合规定。证据2、调取于秦皇岛开发区档案馆的竣工项目审查报告，该证据加盖秦皇岛开发区档案馆档案证明专用章，记载如下：“工程名称：明日星城甲二地块地下车库，建设单位秦市银都房地产开发有限公司、秦市金祥房地产开发有限公司，勘察单位秦市大地卓越岩土工程有限公司，设计单位北燕大工程设计有限公司，施工图审查机构秦市聪良工程设计咨询有限公司，监理单位保定市科信项目工程管理有限公司，施工单位秦市三信建筑安装工程有限公司，竣工验收结论：工程评定为合格，同意交付使用”。该报告加盖勘查单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位公章及以上部门法定代表人签字。被告据此证明车库经竣工验收，质量合格。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对被告提交的证据1该份报告的工程名称与内容不符，审查的内容没有车库的内容，不是验收车库的报告。2011年12月9日已经验收完了，可是当时车库没盖，验收报告是假的。被告提交的证据2该证据取得于档案馆，原告提交的证据1不是取得于档案馆，两份证据不一致。证据2并不是被告将证据1加盖公章后拿来的，所以原告不发表质证意见。本院依职权于2016年1月25日对明日星城地下车库进行现场勘验，原、被告对本院依职权调取的勘验笔录、现场照片五张无异议。经审查，本院认证如下：对原告提交的证据1房屋买卖合同、证据2住宅质量保证书、证据3不动产销售发票，被告无异议，以上证据证明了原、被告签订的房屋买卖合同的约定、原告交付购房款及被告对房屋的质量保证，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提交的证据2竣工项目审查报告，根据《建设工程质量管理条例》第十七条，建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案，被告提交的该证据取自秦皇岛开发区档案馆，加盖档案馆档案证明专用章，本院对该证据的真实性予以确认。该证据载明了明日星城甲二地块地下车库竣工项目审查情况，并加盖勘查单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位公章及以上部门法定代表人签字，本院对该证据的合法性予以确认。该证据载明“明日星城甲二地块地下车库竣工日期为2011年10月15日，工程质量评定为合格”，证明了工程验收合格符合交付使用条件，本院对该证据的关联性予以确认。对原告提交的证据4照片，该证据证明了车库存在质量问题，但无法证明原告主张的主体工程质量不合格，本院对该证据的关联性不予采信。证据5分户验收合格证，该证据系原告购买的住宅质量验收合格证，与本案争议的车库质量无关，本院对该证据的关联性不予采信。对原告提交的证据6市政府政务服务中心答复意见函，根据《建设工程质量管理条例》第十六条，建设单位收到建设工程验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。原告提交证据6证明了政府部门未组织联合验收，但不能证明工程质量严重不合格，本院对该证据的关联性不予采信。对被告提交的证据1系复印件，本院对该证据不予采信。根据上述证据及当事人陈述，本院查明事实如下：2010年8月20日，原告姜燕与被告秦皇岛市银都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告姜燕购买被告开发的开发区西区明日星城二区第18幢1单元502号房屋及1号地下车库-1240号，房屋建筑面积87.47平方米，每平方米5890元，车库套内面积18.24平方米，价款100000元。该合同第八条约定“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；该合同第十六条约定“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”。该合同对合同解除的条件未进行约定。原告交付了购房款及车库款后，被告于2010年9月21日向原告出具了销售不动产发票。经建设、设计、施工、工程监理等有关单位对明日星城甲二地块地下车库进行竣工验收，以上单位于2011年12月9日出具《竣工项目审查》报告，载明“开工日期2011年2月23日，竣工日期2011年10月15日，竣工验收结论为工程评定为合格，同意交付使用”。被告将-1240号地下车库交付原告后，因该车库屋顶存在漏水、顶棚裂痕的质量问题，原告诉至本院，主张车库存在主体质量严重不合格，要求解除车库买卖合同并退还购房款、赔偿损失。被告认可房屋存在质量问题，因在质保期，同意维修，主张不属于房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，不同意解除合同。庭审过程中经本院询问，原、被告对房屋质量均不申请鉴定。经本院释明，原告坚持要求解除买卖合同，不要求变更诉讼请求为维修房屋。原告就其主张的损失向本院申请对同地段的车库租金进行价格鉴定。本院认为，合同解除应当符合合同双方约定的解除条件或法律规定的解除情形。原被告签订的《房屋买卖合同》对合同解除条件未进行约定，合同是否应予解除应依照法定情形进行判断。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。原告主张房屋主体结构质量不合格要求解除合同，该项目经勘查单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位验收，出具的《竣工验收审查》载明明日星城甲二地块地下车库工程评定为合格，同意交付使用，原告就其主张未向本院提交证据亦不申请鉴定，本院认定该项目不存在主体结构质量不合格不能交付使用的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。原告提交的证据及本院现场勘验能够证明该车库存在质量问题，被告对存在质量问题予以认可并同意维修，但否认质量问题严重影响正常使用，原告的证据不足以证明该车库存在的质量问题符合解除合同的条件，经本院释明，原告不主张维修房屋，本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。原告申请对同地段车库租金进行价格鉴定，因不符合解除合同的条件，申请鉴定的事项对证明待证事实没有意义，本院不予准许。故依据根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告姜燕的诉讼请求。案件受理费2780元，减半收取1390元，由原告姜燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。审判员  李静二〇一六年三月三十日书记员  丁一