上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初543号原告（反诉被告）沈俊杰，男，1970年11月9日出生，汉族，住江苏省启东市。被告（反诉原告）上海快熟意餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人董月严，总经理。委托代理人祁长宇、吴国策，上海祁长宇律师事务所律师。被告（反诉原告）上海快熟意餐饮管理有限公司第一分公司，住所地上海市杨浦区。负责人任秀军，经理。委托代理人祁长宇、吴国策，上海祁长宇律师事务所律师。原告沈俊杰诉被告上海快熟意餐饮管理有限公司（以下简称快熟意公司）、上海快熟意餐饮管理有限公司第一分公司（以下简称快熟意第一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判，2016年1月22日，被告快熟意公司、快熟意第一分公司向本院提起反诉，本院于2016年2月24日对本案公开开庭进行了审理。原告沈俊杰、被告快熟意公司之委托代理人吴国策、被告快熟意第一分公司负责人任秀军及委托代理人吴国策到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）沈俊杰诉称，2015年7月9日，原告沈俊杰与被告快熟意第一分公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告向被告快熟意第一分公司承租上海市杨浦区黄兴路XXX号东方蓝海国际广场B1-9号商铺，租赁期限为2年，自2015年7月30日至2017年6月30日止，租金为第一年人民币（以下所涉币种均为人民币）12，000元／月，第二年12，600元／月，自场地正式开业当天开始计算。合同签订后原告于当日支付被告快熟意第一分公司两个月租金24，000元、押金24，000元及进场费20，000元。然系争商铺所在广场于2015年9月14日才开始试营业，且因被告自身执照不齐全，导致该场地至今仍未正式营业。2015年12月15日，被告快熟意第一分公司在未告知原告的情况下，强行断电禁止原告正常营业，并阻止原告进入系争场地。现原告诉至法院：1.解除原告与被告快熟意第一分公司于2015年7月9日签订的《商铺租赁合同》；2.请求判令被告快熟意公司、快熟意第一分公司共同偿还原告租金24，000元、押金24，000元及进场费20，000元；3.诉讼费由被告快熟意公司、快熟意第一分公司共同承担。被告（反诉原告）快熟意公司、快熟意第一分公司答辩并反诉称，同意解除原告与被告快熟意第一分公司签订的《商铺租赁合同》，不同意原告其余诉讼请求。系争商铺所在广场于2015年9月14日已正式营业，并未因证照不齐而推迟营业，被告证照都已齐全，因原告欠付公摊费、水电费、管理费等费用，所以才在2015年12月15日对其强制停电。原告与被告快熟意第一分公司签订《商铺租赁合同》后，原告未按合同约定支付公摊费、物业管理费、宽带费、垃圾处理费，经书面通知后，仍未支付欠款至今，且原告至今仅支付两个月的租金，故不同意原告诉请，并反诉要求法院判令：1.反诉被告支付自2015年9月14日至2015年12月15日止的公摊水费及自营水费561.58元、公摊电费2133.57元、物业管理费6000元、宽带费120元、垃圾处理费2565元；2.反诉被告支付2015年11月14日至2016年2月14日的房租36，000元。原告（反诉被告）沈俊杰辩称，管理费的标准应当按照营业额的3%支付，自营水费已经缴纳，因宽带费、垃圾处理费并没有实际使用过，故不同意支付该笔费用。经审理查明，2015年7月9日，原告沈俊杰（乙方）与被告快熟意第一分公司（甲方）签订《东方美食广场租赁协议书》，约定租赁场地：上海市杨浦区黄兴路XXX号东方蓝海国际广场B1-9号商铺；租赁用途：套餐盒饭；租赁期限：2年，即自2015年7月30起至2017年6月30日止，租金自场地正式开业当天开始计算；租金：第一年租金总额144，000元，第二年租金151，200元；相关费用：乙方须按月交纳水费：5.6元／吨；电费：1.5元／度。另入驻商家每月承担油烟管道电费、公用面积电费。管理费统一按营业额3%收取，后期调整时甲方提前通知；租赁押金：在租赁期内，因乙方原因单方提前终止本协议并撤场，则无权收回已支付的租赁押金，该租赁押金归甲方所有。2015年6月19日，原告支付被告快熟意第一分公司5000元订金，2015年7月27日，原告支付被告快熟意第一分公司63，000元。两笔款项总计68，000元，内容包括租金24，000元、押金24，000元、进场费20，000元。2015年11月17日，被告快熟意第一分公司向原告出具交费通知单，向原告催缴其未付的2015年9月14日至2015年11月13日止的公摊电费、公摊水费、自营水费、管理费，共计5290.70元，其中管理费每月2000元，原告沈俊杰在该交费通知单上签字确认。2015年12月15日，原告因拖欠管理费及相关费用，物业公司强制对原告承租场地停电，原告当日离场，之后未再使用系争场地。庭审中，原、被告双方均同意解除《商铺租赁合同》。以上事实，由原告提供的租赁合同、收条、入账证明申请、被告提供的交费通知单及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。原、被告均应当遵守合同内容履行各自义务。但在合同履行过程中，原告一直拖欠公摊费、管理费、租金等费用，经被告书面通知，原告仍拒不缴纳，原告存在违约行为。根据双方签订的《商铺租赁合同》对押金的规定，现因原告违约，押金不予退还。自2015年9月14日起，原告在租赁场地内实际经营，并产生了营业额，已行使了租赁关系的权利，租赁期限应从2015年9月14日起算，故租金也不予退还。进场费为原告进场时，被告提供给原告的装修及桌椅等费用，本院根据双方原约定的租期、原告实际使用的租期及违约情况酌情确定退还金额。双方在庭审中均同意解除所签订的《商铺租赁合同》，原告于2015年12月15日退出系争场地并想搬离系争场地内自己的物品，在被停电后，也未支付欠费，已无继续履行合同的意思，合同此时已无法继续履行，故合同解除日为2015年12月15日。反诉被告使用商铺期间所发生的自营水费，应由反诉被告承担。原、被告在租赁合同中约定反诉被告应承担公摊电费，故对反诉原告主张的公摊电费，本院予以支持。虽然租赁合同中未约定公摊水费，但反诉被告实际在公共洗碗机上清洗，故应当支付公摊水费。至于宽带费、垃圾处理费，并无合同约定，本院不予支持。关于管理费，原、被告在合同中约定按营业额3%支付，反诉原告主张按每月2000元支付，并未提供证据证明双方协议变更了原租赁合同的约定，依据不足。现双方对于营业额陈述不一，又均无法提供证据，本院予以酌定。反诉被告使用了三个月租赁房屋，仅支付了两个月房租，应补付尚欠的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沈俊杰与被告（反诉原告）上海快熟意餐饮管理有限公司第一分公司于2015年7月9日签订的《商铺租赁合同》于2015年12月15日解除；二、原告（反诉被告）沈俊杰要求被告（反诉原告）上海快熟意餐饮管理有限公司、上海快熟意餐饮管理有限公司第一分公司返还租金人民币24，000元、押金人民币24，000元的诉请，不予支持；三、被告（反诉原告）上海快熟意餐饮管理有限公司、上海快熟意餐饮管理有限公司第一分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）沈俊杰进场费人民币15，000元；四、原告（反诉被告）沈俊杰应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海快熟意餐饮管理有限公司、上海快熟意餐饮管理有限公司第一分公司所欠公摊电费、公摊水费、自营水费、管理费共计人民币3695.15元；五、原告（反诉被告）沈俊杰应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海快熟意餐饮管理有限公司、上海快熟意餐饮管理有限公司第一分公司所欠租金人民币12，000元；六、被告（反诉原告）上海快熟意餐饮管理有限公司、上海快熟意餐饮管理有限公司第一分公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币750元（已减半收取），由原告（反诉被告）沈俊杰负担人民币662.50元、由被告（反诉原告）上海快熟意餐饮管理有限公司、上海快熟意餐饮管理有限公司第一分公司负担人民币87.50元。本案反诉案件受理费人民币547元，由原告（反诉被告）沈俊杰负担人民币96元、由被告（反诉原告）上海快熟意餐饮管理有限公司、上海快熟意餐饮管理有限公司第一分公司负担人民币451元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇一六年三月三十一日书记员 周靖雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。