南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)鼓民初字第7248号原告施伟，男，汉族，1960年7月28日生，无业。委托代理人李首道，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告王琳，女，汉族，1981年8月28日生。委托代理人王雷，江苏世纪永峰科技实业有限公司法务经理。被告刘发淳，男，汉族，1973年10月16日生。被告白明，男，汉族，1973年2月7日生。第三人华夏银行股份有限公司南京城东支行，住所地本市黄埔路2号。负责人蒋俊，行长。委托代理人徐磊，华夏银行股份有限公司南京城东支行职员。委托代理人王宁，华夏银行股份有限公司南京城东支行职员。原告施伟诉被告王琳、刘发淳、白明以及第三人华夏银行股份有限公司南京城东支行（以下简称华夏银行城东支行）物权确认纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告施伟的委托代理人李首道，被告王琳的委托代理人王雷，第三人华夏银行城东支行的委托代理人徐磊、王宁到庭参加诉讼。被告刘发淳、白明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告施伟诉称，2007年11月29日，原告与被告刘发淳、白明就本市鼓楼区五塘新村7××号底层房屋买卖签订协议，约定该房屋产权证记载建筑面积为578.93平方米，其中543平方米的房屋转让给被告刘发淳、白明，剩余约36平方米的房屋即原菜场的大门通道不在转让范围，仍归原告所有。原告与被告刘发淳、白明履行了该房屋买卖合同后，又将该房屋转让给被告王琳，房屋所有权登记在被告王琳名下，但王琳不承认其中的36平方米房屋归原告所有。被告方行为侵害了原告权益，现原告诉至法院，请求判决确认原告对本市鼓楼区五塘新村7××号底层房屋享有6.5%按份所有权（菜场大门通道的一间房屋的面积为36.90平方米，该面积在总套内面积568.26平方米的占比为6.5%），被告王琳协助原告办理上述房屋所有权登记手续，本案诉讼费用由三被告承担。被告王琳辩称，其与原告之间并无房屋买卖合同关系，本市鼓楼区五塘新村7××号底层房屋系被告王琳从被告刘发淳处购得。被告刘发淳、白明向原告出具的承诺书，被告王琳并不清楚。被告王琳与被告刘发淳所签协议中载明的“其中约30平方米为市场通道并非产权人所有”，与原告诉争房屋面积无关联性，并非指同一区域，该约30平方米的表述为概括性表述，无法确定系原告所称的用作菜场大门通道的那间房屋。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。被告刘发淳向本院提交书面答辩状辩称，其一，被告刘发淳认可本案争议房屋即本市五塘新村7××号底层房屋中约36.90平方米房屋作为市场通道一间，系原告所有，双方所签房屋买卖合同标的亦不包含该争议房屋。其二，被告刘发淳向原告出具承诺后，积极配合原告办理产权登记手续，但因客观条件限制，无法完成分户。原告对于该房屋无法独立办证及过户，系明知，被告刘发淳并非故意怠于办理上述房屋产权登记手续。其三，2012年9月被告刘发淳因债务纠纷与案外人火某、被告王琳签订协议时明确，系将被告刘发淳所享有的本市五塘新村7××号底层房屋中的部分予以转让，不包括作为市场通道的约30平方米房屋，该房屋即指被告刘发淳与原告所签协议中，原告未转让的房屋，被告王琳对此系清楚、明知。综上，请求法院依法判决。被告白明未应诉、答辩，亦未提交证据。第三人华夏银行城东支行述称，涉案房屋分别于2007年和2012年发生两次房屋买卖，该房屋作为抵押物抵押给第三人时为2014年7月。第三人在办理抵押权登记时，对该房屋的产权情况予以核实，且第三人在抵押权设立前前往该房屋所在地进行实地察看，作为菜场通道的该部分房屋面积亦在房屋所有权证登记的物权权利范围内，第三人没有理由怀疑该通道产权与登记权利人是分割的，也无从知晓上述房屋分属不同权利人。第三人取得涉案房屋抵押权及于该抵押物的全部，且善意无过失。如原告请求对涉案房屋按份共有，将严重侵害第三人的抵押权。综上，请求法院依法判决。经审理查明，坐落于本市鼓楼区五塘新村7××号底层房屋（以下简称五塘新村7××号房屋），建筑面积578.93平方米，规划用途商业，原登记所有权人为原告。2007年11月29日，原告（甲方）与被告刘发淳、白明（乙方）签订了一份《协议》，约定：甲方将其名下五塘新村7××号底层房屋，面积为578.93平方米，其中的约543平方米房屋转让给乙方，甲方留下约36平方米的房屋（即原菜场的大门通道，以下简称涉案房屋），由于时间关系，暂时不能分割，只整体过户到乙方名下，但其中的36平方米房屋没有作价，过户后，乙方必须承诺立即过户将36平方米房屋不作价，返还给甲方（详情见乙方承诺书）；甲方转让给乙方的房屋面积约543平方米（实际面积以房产证为准），总价约678.75万元，其中约有438.50万元，是乙方补偿给甲方的房屋装修费用，乙方在甲方把原房产证递交房管局时首付50%，余款十日后即2007年12月9日一次性付清等等。当日，被告刘发淳、白明向原告出具《承诺书》，内容为：关于转让五塘新村菜场部分房屋（即五塘新村7××号房屋，面积578.93平方米）作如下承诺，7××号底层现有的大门通道产权归施伟（面积约36平方米，以实际面积为准），为了便于过户，现全部过户给刘发淳、白明，在过完户以后必须立即过户给施伟（此房不作价，过户费施伟只承担交易价的11%）；门面房的房租由刘发淳、白明过户成功之日开始清算，至此之后的房屋租赁、收费与施伟无关等。同时，原告（甲方）与被告刘发淳、白明（乙方）另于2007年11月29日签订《南京市存量房买卖合同》，约定由甲方将五塘新村7××号房屋出售给乙方；房屋总价款为2402559.50元，乙方于2007年11月29日向甲方支付总价款的50%，于2007年12月9日支付所有余款；双方约定于2007年12月9日正式交付房屋等等。上述合同签订后，双方至房产部门办理了五塘新村7××号房屋产权过户手续，该房屋所有权转移登记至被告刘发淳、白明名下，后变更登记至被告刘发淳及案外人朱丽君名下。此后，被告刘发淳为协助原告办理涉案房屋产权登记手续，委托江苏省建工设计研究院有限公司出具了五塘新村7××号房屋分割修改图，并向南京市房屋安全鉴定处申请房屋安全鉴定。经鉴定，五塘新村7××号房屋，砼构件强度均满足设计要求，主体承重结构及围护墙体完好，未见明显结构性损坏和开裂，主体结构无拆改，内部分割经正规单位设计，新增隔墙载荷直接传至地下等。被告刘发淳称因规划部门原因，致使涉案房屋未能分割办证。2012年9月17日，被告刘发淳因与案外人火某之间的债务纠纷，由火某（甲方）、刘发淳（乙方）、朱丽君（丙方）、王琳（丁方）四方签订了一份《协议书》，约定：经四方协商，就乙方持有的五塘新村7××号房屋产权房（产权证面积578.93平方米，其中约30平米为市场通道非产权人所有）所有权的转让事宜及甲乙丙三方债权债务事宜达成协议，五塘新村7××号房屋登记的所有权人为乙方和丙方；五塘新村7××号房屋现作价2000万元转让给甲方的指定人即丁方王琳（王琳系火某妻子），丁方同意受让该房产；乙方和丙方现同意将上述产权房转让给甲方的指定人丁方王琳，甲方同意承担付款义务，甲方先向丙方支付250万元，于本协议签订后按约给付丙方，剩余部分直接用于抵偿乙方欠甲方的债务、乙方欠甲方所涉公司的债务清偿和偿还银行贷款等。2012年9月21日，被告刘发淳与案外人朱丽君共同作为卖方（甲方）与王琳（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将五塘新村7××号房屋出售给乙方；房屋转让价款为4341975元，其中定金10万元，尾款4241975元；双方同意一次性付款，并定于款清时正式交付房屋等等。同年10月8日，五塘新村7××号房屋所有权转移登记至被告王琳名下。此后，因原告认为涉案房屋面积对应的物权全部登记在被告王琳名下，要求被告方予以协助办理产权登记手续，双方为此产生争议。2013年3月25日，原告曾诉至原本市下关区人民法院，要求确认涉案房屋所有权归其所有，三被告予以协助办证。该案审理过程中，原告向本院申请撤诉。2013年11月19日，本院作出（2013）下民初字第570号民事裁定书，准许原告撤回起诉。2015年11月12日，原告再次诉至本院，要求判如所请。另查，2016年1月26日，因被告王琳向第三人借款1100万元，被告王琳以五塘新村7××号房屋为抵押物为其上述债务提供抵押担保。同日，第三人领取了《房屋他项权证》，该权属证书记载其对五塘新村7××号房屋享有抵押权。庭审中，原告为证明涉案房屋的坐落及房屋结构情况，提供了南京市城市建设档案馆保存的五塘新村7××号房屋规划设计图，根据该图纸记载，原告所称的涉案房屋系指该图纸所表示的横轴8-9（注：3000MM），纵轴A-D区域（注：12300MM）。原告称因该部分房屋实际为作为菜场通道的一间房屋，其并未转让给被告刘发淳、白明，故请求根据涉案房屋的套内面积在五塘新村7××号房屋套内面积中的占比，确认原告对五塘新村7××号房屋享有6.5%的按份所有权。经本院现场勘验后调查了解，本案五塘新村7××号房屋系位于本市鼓楼区五佰村路71-6临街一栋7层住宅楼的底层，为临街门面房。该房屋背面建筑区域为本市五塘新村社区菜市场（以下简称五塘新村菜场），五塘新村7××号房屋与五塘新村菜场所在房屋顶部相连，并无隔墙。涉案房屋所在区域目前为临街进入五塘新村菜场的通道。因当事人意见分歧较大，致使本案无法调解。以上事实，有当事人陈述、《协议》、《承诺书》、《南京市存量房买卖合同》、《协议书》、规划设计图、房屋登记簿及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事实，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。关于原告请求确认对五塘新村7××号房屋享有6.5%按份所有权问题。五塘新村7××号房屋原系原告所有。2007年11月29日，原告与被告刘发淳、白明签订《协议》时虽约定将五塘新村7××号房屋中约543平方米房屋作价转让给被告刘发淳、白明，涉案房屋不在转让范围之内，但双方实际办理过户登记时另签订《南京市存量房买卖合同》，将该房屋全部建筑面积转让给被告刘发淳、白明，故原告系以和平方式自愿将五塘新村7××号房屋所有权转让，对于该房屋所有权转移登记至被告刘发淳、白明名下系清楚、明知，该物权登记具有公示公信的对外效力。且原告与被告刘发淳、白明所签协议中，对于原告转让部分房屋面积后，与受让人之间形成按份共有的物权关系并无约定，故原告请求确认对五塘新村7××号房屋享有按份所有权并无物权变动的原因力基础。被告刘发淳等人取得五塘新村7××号房屋所有权之后，另与被告王琳签订房屋买卖合同，再次将该所有权转让给被告王琳。被告王琳以上述房屋为抵押物向第三人借款后，第三人基于物权登记簿记载，取得该房屋抵押权，原告并无证据证明第三人取得抵押权存有瑕疵，故第三人取得五塘新村7××号房屋抵押权为善意，依法应予以保护。现原告明确表示不同意负担该抵押权，则其请求确认对该房屋享有按份所有权亦存在客观履行障碍。故原告请求确认对五塘新村7××号房屋享有按份所有权，并据此要求被告王琳协助办理上述房屋所有权登记手续，不符合法律规定，本院不予支持。如原告认为涉案当事人行为给其权利造成侵害，可依据与被告刘发淳、白明之间房屋买卖合同关系，或与其他当事人之间的侵权法律关系等，另行依法处理。被告刘发淳、白明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告施伟的诉讼请求。案件受理费6835元，由原告施伟负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李佳萱审 判 员  武加庆人民陪审员  吴应虎二〇一六年三月三十一日见习书记员  沈 婷