上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初19533号原告夏海兵，男，1972年9月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人高军，上海融孚律师事务所律师。被告上海麦格茂置业有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人赵向伟，董事长。委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。委托代理人韩丽丽，上海海宽律师事务所律师。第三人上海五角世贸商城有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人杨华超，总经理。委托代理人凌军，男。原告夏海兵与被告上海麦格茂置业有限公司、第三人上海五角世贸商城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告夏海兵的委托代理人高军、被告上海麦格茂置业有限公司的委托代理人韩丽丽、第三人上海五角世贸商城有限公司的委托代理人凌军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏海兵诉称，原、被告于2009年11月13日签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），原告向被告购买位于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄（现南祝路2999弄）3号2306室商铺（以下简称系争房屋），建筑面积为27.74平方米，总价暂定人民币（以下币种相同）260，895元，定于2010年12月31日交房，并签署《房屋交接书》，再在60日内依法为原告办理小产证，双方还约定了违约责任。原告早就付清了应付的房款，但被告至今没有交房，也没有配合原告办理小产证，严重侵犯原告权益，应承担违约责任，故要求法院判令被告：1、赔偿逾期办证违约金（以房屋总价款434，825元为基数，从2013年12月29日起计算至一审判决之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算）；2、承担本案诉讼费。被告上海麦格茂置业有限公司辩称，被告逾期办证的行为至原告起诉之日已经超过了二年诉讼时效，且根据最高院司法解释，计算违约金应以实际支付的房价款为基数，原告要求利率上浮30%计算没有法律依据，故不同意原告的诉讼请求。如果原告的诉讼没有超过时效，对原告计算违约金的起止日期没有异议，若将经营收益计入总房价款，原告主张的总房价款为434，825元无误。第三人上海五角世贸商城有限公司述称，同意被告的答辩意见。经审理查明，2009年11月13日原告（乙方）与被告（甲方）签订《预售合同》，约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价暂定为260，895元。《预售合同》第十条约定为：该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，即该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定为：甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定为：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区（现浦东新区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。《预售合同》签订当天，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《物业委托经营合同》，该合同约定甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理，委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回……；2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。原告向被告付清了全部房款260，895元。2013年12月20日原、被告签订了《委托办证协议》，约定原告委托被告办理系争商铺房屋所有权证的一切手续，为此原告向被告支付了办证费8，753元。另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，2013年4月25日取得系争房屋的房地产初始登记（大产证）。2013年10月31日被告向相关业主发出书面通知，通知相关业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证，通知载明办证流程为：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关资料。原告否认收到上述书面通知。2015年12月28日原告向本院提出诉讼。审理中，原、被告一致确认系争房屋实际交易价格为434，825元。以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、房款发票、收款收据、上海市房地产登记薄、《办证通知》、《建设工程竣工验收备案证书》、房地产权证等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证，被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，2013年4月25日取得系争房屋大产证，显属违约。原告要求从2013年12月29日起算逾期办证违约金，具有合同及法律依据，且并未超过诉讼时效，被告关于原告的诉讼已经超过诉讼时效期间的观点本院不予采纳。被告对原告计算逾期办证违约金的起止日期无异议，本院对此予以确认。关于逾期办证违约金计算方式，《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，符合法律规定，依法应予采纳。至于计算违约金的房价款基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格，根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋的收益，该收益应当计入房价，故本院应以系争房屋的真实交易价格即434，825元作为违约金计算基数，被告要求以实际支付的购房款为基数计算违约金的观点本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆夏海兵逾期办证违约金（以434，825元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2013年12月29日起计算至2016年3月22日止）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，495元，减半收取计747.50元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一六年三月二十二日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。