广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗海法民三初字第1739号原告陈善川，男，1979年4月5日出生，汉族，住所地浙江省苍南县灵溪镇城中北路128号。委托代理人林浩亮、林运伟，均为广东君厚律师事务所律师。被告广东合生泰景房地产有限公司，住所地广州市海珠区逸景路466号601房。法定代表人张官杰，总经理。委托代理人李碧云、肖守华，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。原告陈善川诉被告广东合生泰景房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林浩亮、林运伟，被告的委托代理人李碧云、肖守华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签署《广州市房屋租赁合同》，约定被告向原告出租广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城五层自编50087号商铺。自原告进场至今，租赁物业存在中央空调一直无法开通使用等情况，导致原告一直无法正常经营。2015年8月28日，被告向原告送达《解约通知书》，通知解除《广州市房屋租赁合同》并要求原告在限期内结清租金等费用。被告以原告拖欠租金为由通知解除租赁合同，于法无据。在《广州市房屋租赁合同》签订前，被告的招商人员隐瞒了珠江国际纺织城不符合出租条件的情况，骗取原告与其签订《广州市房屋租赁合同》。原、被告签订合同后，原告依约进场装修，中央空调及消防均是依据被告所指定的公司提供安装，装修完成后，原告发现空调无法使用，消防不能通过，因此询问被告有关情况，被告招商人员承诺依据双方所签订的租赁合同，被告将在租赁物符合使用条件后发出书面的起租日通知书，原告开始缴租，在空调系统没有完成调试前，商场不会收取原告费用。原告正式按合同有关进场时间的约定及投入了几百万元的装修款装修商铺才被迫以部分人员进驻的方式进驻商铺，但商铺的条件无法满足办公的需要。经了解，租赁物业的五、六楼存在大面积的违建，五、六楼也没有办理市场登记手续，依法应当不属于珠江国际纺织城的范围。五、六楼物业尚未通过消防验收手续，不具备出租条件。故起诉要求：1、确认被告于2015年8月28日向原告送达的《解约通知书》无效；2、被告继续履行（2012）珠纺租合第1222号《广州市房屋租赁合同》，向原告提供适租物业；3、被告依约书面通知原告（2012）珠纺租合第1222号《广州市房屋租赁合同》的起租日。被告辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下：1、被告已按照签订的租赁合同及补充协议提供了适格的租铺，且原告已收铺，从原告收铺至今均经营超过两至三年，且在经营期间从未提出异议。2、根据原告所提供的证据可以证实涉案商铺均已取得产权证，说明涉案商铺已通过规划、消防、人防等政府部门的验收，原告称涉案楼层没有通过验收不遵照客观事实。3、双方发生争议的最核心原因是原告自收铺至今未向被告支付租金，但原告仍想继续占有商铺，实际上原告已严重违反合同约定，被告也将采取法律途径追索租金及违约金。4、被告依照合同约定发出了解约通知书合法有效，由于原告没有按照合同约定支付租金，双方签订的租赁合同及补充协议等文件均已解除，双方的租赁关系解除。经审理查明，海珠区惠纺街2号501房的房地产权属人是被告，该房屋的规划用途为商业,建筑面积为10430.65平方米，登记时间为2013年3月26日。2012年9月7日，原告支付了租金履约保证金60064元、综合管理费履约保证金60064元、租金30032元、综合管理费30032元等给被告。2012年9月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订（2012）珠纺租合第1222号《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城伍层自编50087号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约1396.83平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2012年9月8日至2013年3月7日月租金为0元，2013年3月8日至2013年9月7日月租金为60064元，2013年9月8日至2014年9月7日月租金为60064元，2014年9月8日至2015年9月7日月租金为64869元，2015年9月8日至2016年9月7日月租金为70058元，2016年9月8日至2017年9月7日月租金为75663元，2017年9月8日至2018年9月7日月租金为81716元，2018年9月8日至2019年9月7日月租金为88253元，2019年9月8日至2020年9月7日月租金为95314元；上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；乙方向甲方交纳120128元保证金；当商铺具备交付使用条件时，由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；租金标准：1、第1、2个租赁年度的月租金标准为43元／平方米／月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为60064元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增8%；租期内暂定租金总额合计为6791628元；2、在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本合同约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本合同约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本合同约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金60064元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。该合同经租赁登记备案机关备案。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订（2012）珠纺租合补第1222号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日；甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；该物业的建筑面积或套内建筑面积具体资料，不影响本合同规定的租金及其他乙方应缴纳的有关费用和租赁期限；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业;若乙方未按甲方书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用;甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与该公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》;乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金,且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件;甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等；专用条款约定甲方将广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城内伍层自编50087号物业出租给乙方，建筑面积约1396.83平方米；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；自起租日起6个月为免租期，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按月支付租金；租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金标准为43元/平方米/月,月租金暂定为60064元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增8%；具体如下：第一个租赁年度（含免租期6个月）暂定月租金为60064元，第二个租赁年度暂定月租金为60064元，第三个租赁年度暂定月租金为64869元，第四个租赁年度暂定月租金为70058元，第五个租赁年度暂定月租金为75663元，第六个租赁年度暂定月租金为81716元，第七个租赁年度暂定月租金为88253元，第八个租赁年度暂定月租金为95314元；租赁期限内暂定总租金为6791628元；在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即1个月）租金60064元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。2012年9月26日,原告签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认所承租的广州海珠区逸景某西珠江国际纺织城商铺已具备交付条件，同意接收该商铺等。同日，原告在《物业使用承诺书》上签名,该承诺书的主要内容为:本人/本司于2012年9月26日接收商铺,收到商铺钥匙共/条，经验收本人／本司证明商铺内设备设施完好并同意接收;等。同日，原告与广东珠江商业地产物业服务有限公司签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》。2012年10月10日,原告填写《商铺装修申请表》,申请对天花、地面等项目进行装修。2012年10月16日,原告又填写《商铺装修申请表》,申请对空调进行装修。2014年11月7日，被告按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所留的原告的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给原告，通知原告承租商铺的租赁期限从2012年9月26日起算，原告于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2013年4月26日至2014年10月25日期间的租金等。该邮件以“原址查无此人”为由被退回。2015年5月22日，被告按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所留的原告的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给原告。《EMS妥投证明》证实该邮件由本人收。2015年8月28日，被告送达《解约通知书》给原告，主要内容为：原告至2015年5月15日止，尚拖欠被告租金1540040元，现通知原告：双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请原告于2015年9月30日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺等。2015年9月23日，被告邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给原告。该邮件以“拒收”为由被退回。原告对被告主张所出租的房屋在其提交的涉案房产证合法产权范围内没有异议，但认为：1、被告对该合法产权的涉案房产重新进行了间隔，重新间隔后没有重新进行消防验收，导致原告无法办理开业前的消防检查。2、被告提供给原告的租赁物业（单指原告承租的物业）若已办理产权登记，应当以产权登记为准。3、由于被告提供的中央空调无法使用，导致租赁物业无法投入使用。4、本案合同的起租日应以被告向原告发出起租日通知书时间为准。5、根据《广州市国土房管局印发关于规范商业用房登记》的通知，本案的租赁房屋应当报消防设计审核消防验收备案，向房管部门申请分割登记，进行现场测绘确认房屋分割位置间隔，与消防设计与平面示意图相符，由于被告至今没有履行相关法定责任，因此本案租赁物业出租不合法。原告为证明涉案商铺不符合适租条件，存在规划、消防、经营范围等诸多问题，还提交了以下证据：1、珠江国际纺织城客户服务手册（部分条款）；2、关于珠江国际纺织城五六楼空调调试通知；3、建设工程消防验收意见书（穗公消验［2011］第0289号）；4、建设工程消防验收意见书（穗公消验［2011］第0613号）；5、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（穗公消安检许字［2011］第0152号）；6、违法建设行政处罚决定书（穗规决［2011］1130号）；7、关于违法建设查处告知函（穗城管局函［2011］335号）；8、被告自制楼层（五层）平面图；9、建设工程规划验收合格证（穗规验证［2012］164号）。被告质证认为：证据1是第三方出具的，对真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性无法确认，不是由被告出具的，即使是真实的，证明涉案物业相关的空调系统有进行调试；证据3是第三方出具的，真实性无法核实，该证据显示“综合评定该土建工程消防验收合格”，并不是原告称的未经过消防验收；证据4是第三方出具的，真实性由法院核实，即使该证据是真实的，该消防意见书证明“综合评定该内部装修工程消防验收合格”，并不是原告称的未经过消防验收，而且该铺内部装修属于二次装修，需要由业主向相关部门申请验收；证据3、4显示涉案物业均已通过消防验收；证据5是第三方出具的，由法院核实，即使是真实的，原告证明内容是错误的，该证据证明投入使用营业前经消防安全检查合格，并不是原告称未经消防验收合格；对证据6的真实性由法院核实，对其证明内容不予确认，其显示的文件作出时间是在涉案物业办理权属登记之前，被告已就涉案物业办理了权属登记，证明上述问题已处理完毕；对证据7的真实性由法院核实，该证据显示时间是在办理权属登记之前，现在涉案物业已取得权属证明，证明如有违法事宜也已处理完毕；对证据8的真实性、合法性不予确认；证据9的真实性、合法性由法院核实，该证备注第二条显示行政处罚已执行完毕，说明涉案物业现在已不存在违建的情况，否则后续也无法办理产权登记证明。被告为证明其所出租的五、六层已经消防验收，若原告承租商铺后装修需消防二次验收，提交了《建设工程消防验收意见书》（穗公消验［2012］第0150号）。原告质证认为：被告所主张的消防验收是发生在产权证取得前，原告所主张的是被告在取得产权证后对房屋进行重新间隔，相关工作没有报消防验收，因此被告所提供的证据不能证明租赁物业现在已经符合消防验收条件和出租条件。原告表示：1、原告在2012年9月26日接收商铺，但并不代表被告已经依照合同约定将适租的商铺交付给原告；补充协议的第二条，印证了为何在合同中要约定起租日以书面通知形式，正因为被告知道交接商铺时商铺并不适租，同时原告在接收商铺后不经过装修、空调系统的安装，根本不能发现商铺中存在的消防系统问题及空调不能使用的事实；被告至今为止尚未向原告交付适租商铺。2、原告接收商铺后没有向被告支付过费用，因为在完成装修后发现空调无法使用，当时被告招商人员表示待被告维修好后书面通知起租日开始计算租金。3、原告有使用部分商铺，由于商场是密封的，没有空调，无法正常使用；原告起诉之后，商铺已由被告封铺。被告否认在涉案商铺张贴封条，认为原告没有正式向其移交涉案商铺。诉讼中，原告明确其诉讼请求，其中第二项诉讼请求为被告履行（2012）珠纺租合第1222号《广州市房屋租赁合同》，向原告提供合符规划、消防安全及空调开通、经过测绘符合合同约定条件、纳入到珠江国际纺织城市场经营范围内的物业是原告所指的适租的物业；第三项诉讼请求为被告在第二项诉讼请求履行完毕后由被告依约书面通知原告（2012）珠纺租合第1222号《广州市房屋租赁合同》的起租日。在案件审理期间，本院组织双方当事人到涉案商铺对涉案商铺的使用情况进行确认，涉案商铺没有经营，门口张贴了加盖“珠江国际纺织城客户服务中心”的封条。另外，原告向本院提交了《调查取证申请书》，申请本院向广州市公安消防局海珠大队调取珠江国际纺织城五、六层工程扩建、改建的建设工程消防设计审核、验收资料，向广州市城市管理综合执法局调查[2011]第1001号及[2011]1130号《违法建设行政处罚决定书》的违法处理情况。本院认为，原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。本案中，被告提交了涉案商铺所在房产的产权证，原告对涉案商铺在该房产证合法产权范围内没有异议，故原告以被告对该合法产权的房产重新间隔后没有重新进行消防验收，导致原告无法办理开业前的消防检查；被告提供的中央空调无法使用；本案的租赁房屋应当报消防设计审核消防验收备案，向房管部门申请分割登记，进行现场测绘确认房屋分割位置间隔，与消防设计与平面示意图相符等为由，主张本案租赁物业出租不合法，缺乏依据，本院不予采纳。合同约定被告向原告发出书面交铺通知，原告应按被告书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业;若原告未按被告书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从被告书面通知的交付日期起交付原告使用，原告同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用。原告在2012年9月26日签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认所承租的商铺已具备交付条件，同意接收该商铺等，且商铺已由原告实际使用，故被告已履行了交付租赁物的义务。原告关于接收商铺不代表被告已经依照合同约定将适租的商铺交付给原告的主张，无理，本院不予采纳。对原告要求被告继续履行《广州市房屋租赁合同》，向原告提供适租物业的诉请，本院予以驳回。合同约定“起租日”定义为被告书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计。故可认定被告书面通知原告“起租日”是原告交纳租金的前提。对于“起租日”的通知，从本案的证据来看，被告在涉案商铺交付后并无按合同约定的方式通知原告租赁期起算日，而被告按合同所记载的原告通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给原告，该邮件被退回。由此可见，被告并无按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，原告没有向被告支付租金事出有因，故被告于2015年8月28日向原告送达的《解约通知书》没有解除合同的效力。如前所述，本院不支持原告要求被告提供适租物业的诉请。另外，虽然原告在诉讼前没有收到被告书面的“起租日”通知，但在本案诉讼期间，通过证据的交换，原告已收到了被告《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，被告在庭审中也已明确了起租日的具体日期。故对原告要求被告在提供适租物业后书面通知《广州市房屋租赁合同》起租日的诉请，本院予以驳回。调查取证问题。如前所述，原告对涉案商铺在被告所提交的房产证合法产权范围内没有异议，故原告申请调查收集的证据无调查收集的必要，故对原告该申请本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条之规定，判决如下：一、被告于2015年8月28日向原告送达的《解约通知书》没有解除合同的效力。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告负担67元，被告负担33元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  侯文卿二〇一六年三月十日书 记 员  卢志珩钱国雄梁嘉仪