湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2015）永冷民初字第2045号原告唐中义，男，1966年11月9日出生，汉族。委托代理人唐春松，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告永州市凤凰影视城有限责任公司。委托代理人吴起俊，湖南湘永律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人陈勇军，男，1971年9月30日出生，汉族代理权限为特别授权。原告唐中义与被告永州市凤凰影视城有限责任公司（以下简称凤凰影视公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员李文忠担任审判长，与审判员李颖萍、人民陪审员冯海平组成合议庭，于2015年9月8日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告唐中义及其委托代理人唐春松、被告凤凰影视公司的委托代理人吴起俊、陈勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐中义诉称，2014年10月9日，原告唐中义与被告凤凰影视公司签订一份房屋租赁合同，约定了双方的权力和义务。合同签订后，原告依约交纳了履约保证金，并购买了相关装修材料，聘请了装修工人准备进场装修，可是被告迟迟不能交付租赁房屋给原告使用。经原告多次发函催促，直到2015年才被告退还了原告的履约保证金，但未按约定支付违约金给原告，亦未对原告的损失进行赔偿。原告经交涉协商未果，特诉请法院依法判令：1、原、被告解除合同，并由被告按照合同约定支付违约金10万元；2、被告承担本案诉讼费。被告凤凰影视公司辩称：一、原告所诉房屋租赁合同无效。原告所诉租赁房屋系原告同陈跃国等合伙人与永州市秋晖房地产开发有限公司联合开发建设的凤凰影视城1#栋的门面房屋，根据秋晖房地产公司与答辩人所签《联合开发合同书》及《永州市凤凰影视城房屋分配方案》，该租赁房屋虽然经抽签分配归答辩人，但原告作为房屋的建设责任主体，参与了项目建设的管理工作，在明知租赁房屋尚未完工、未经消防验收、未签发《建筑工程消防验收合格意见书》、未办理整体验收手续、未交付给答辩人的情况下，仍与答辩人签订不具备出租使用条件的合同，违反了《消防法》“消防未经验收或者验收不合格的，不得使用”的规定，因此，该租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，且存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的重大嫌疑，应认定为无效合同；二、原告已先行违约，答辩人公司没有交付租赁房屋的法律义务，亦没有违约。首先，租赁合同没有要求答辩人在原告交纳首付租金前将房屋交付给原告使用；其次，原告虽于2014年10月10日交付10万元门面保证金，但在租赁合同约定的时间（2015年1月1日前）并没有向答辩人缴付按季度分缴的10万元租金，相反却在2015年1月27日将保证金领回。因此，原告已先行违约，答辩人应享有《合同法》规定的先履行抗辩权，答辩人没有向原告交付租赁房屋的义务，亦没有违约。综上所述，答辩人请求法院依法驳回原告诉请。原告唐中义为证明其诉称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、合同，拟证实原、被告的权利义务，被告应承担违约金；证据二、四份通知书，拟证实被告没有交房的事实，如不能交房，应支付违约金；证据三、律师函，拟证实原告向被告发出律师函，要求解除合同，并要求被告承担违约金，被告未理会。被告凤凰影视公司对原告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议；证据二的四份通知书，被告已收到是事实，但并不认可原告主张的事实；对证据三律师函，收到是事实，但不认可律师函所陈述内容。被告凤凰影视公司为证明其辩称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、秋晖公司与永州市电影发行放映公司联合开发凤凰影视城的联合开发合同书，拟证实秋晖公司是凤凰影视城房屋开发建设主体；证据二、陈跃国等人与秋晖公司将凤凰影视城与富丽华宾馆联合开发的联合开发协议书，拟证实陈跃国等合伙人是凤凰影视城房屋的合作开发建设主体；证据三、唐中义作为合伙人参与了凤凰影视城房屋建设项目指挥部有关会议的会议纪要，拟证实原告唐中义作为合伙人参与了凤凰影视城房屋建设管理工作；证据四、唐中义作为合伙人参与了凤凰影视城房屋建设项目指挥部有关会议的会议记录，拟证实原告唐中义作为合伙人参与了凤凰影视城房屋建设管理工作；证据五、反映永州市凤凰影视城有限责任公司工商登记变更情况的工商证明，拟证实被告凤凰影视公司的前身是永州市电影发行放映公司；证据六、唐中义于2015年1月27日领取退还门面保证金10万元的收条，拟证实原告唐中义所交门面保证金10万元已退还；证据七、关于公布2015年4月份《消防行政审批申报人身份调查表》的通知，拟证实本案租赁房屋在2015年4月7日才申请消防验收，本案的房屋之前不符合租赁房屋的条件。原告唐中义对被告提交证据的质证意见为：对证据一、证据二的真实性无异议，但不能证明原告就是开发的主体；证据三、证据四会议记录上虽有原告的签名，但并不能证明原告是合伙人，原告在2013年12月底已退出秋晖公司的合伙；对证据五、证据六没有异议；对证据七的真实性无异议，说明被告隐瞒了没有消防验收的事实，也是被告未交房的主要原因，是被告违约的具体表现。经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据作如下认证：原告证据一、二、三，被告对其真实性并无异议，可以证明双方签订租赁合同及发生纠纷后原告向被告主张过权利的事实，应确认为有效证据；被告证据一、二、五、六、七，原告对真实性均未提出异议，证据来源及形式合法，与本案争议事实有关，依法确认为有效证据；被告证据三、证据四虽有原告的签名，但不足以证明原告在签订租赁合同时仍为合伙人的事实。经审理查明：2009年12月1日，永州市秋晖房地产开发有限责任公司（以下简称秋晖公司）与永州市电影发行放映公司（以下简称电影公司）签订了一份《永州凤凰影视城工程联合开发合同书》，约定由秋晖公司在冷水滩区凤凰路与梧桐路交汇处电影公司所属凤凰影剧院原址土地上开发建设永州市凤凰电影城。2010年2月16日，秋晖公司的法定代表人陈跃国以及杨恩华、尹之军、吕金彪4人又与电影公司、秋晖公司签订了一份《房地产联合开发协议书》，约定由陈跃国等4人投资，与电影公司、秋晖公司联合开发该项目。2010年至2012年期间，原告唐中义做为秋晖公司一方的项目投资人多次参与了与项目建设有关的相关会议。2012年5月10日，电影公司变更企业名称为永州市凤凰影视城有限责任公司，即本案被告。2014年10月9日，原告唐中义与被告凤凰影视公司签订了一份《凤凰影视城房屋租赁合同》，与本案相关的主要内容为：1、被告将凤凰影视城项目1#栋即梧桐东路32、34、38、40、42、44号门面及门面上面的2－3楼租赁给原告，作为餐饮等其他合法项目经营使用，租期自2015年2月9日起至2022年2月8日；2、合同签订3日内原告需向被告支付10万元履约保证金，合同到期后，如原告没有违约则退还履约保证金，逾期不足额缴纳10万元，视为原告单方不履行合同，被告有权解除合同；3、前三年租金为每年43万元，全年分4次付清，于每季度的1日前交纳，三年后每年按上一年租金总数递增3%；4、租赁期间原告拥有该房屋的使用权、经营权；5、原告应按时交纳租金，每延迟一天按拖欠总金额的3%每天向被告缴纳滞纳金，超过两个月未交租金的则视为原告违约，被告有权解除合同并追偿乙方所欠租金及违约金等债务；6、在合同执行过程中，由于一方违反合同约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约，违约方须向对方支付10万元的违约金及赔偿对方的具体经济损失；7、如被告违约，由有合法资质的评估公司评估出原告改造装饰物业及购置附属设备投入总值后，按每年13%折旧，被告双倍赔偿原告未折旧部分的投入总值，并承担10万元违约金；8、如原告违约，则被告有权收回物业，原告在租赁物业上的投入归被告所有，并没收违约保证金，由原告另承担违约金10万元。上述合同签订后的第二天，原告向被告交纳了10万元保证金，但被告一直未向原告交付租赁房屋。2014年12月11日、16日、2015年1月16日、4月29日，原告先后向被告送达了通知函，要求被告交付房屋及承担违约金。2015年1月27日，原告从被告处退回了10万元保证金。2015年4月7日，永州市公安消防支队审批通过了永州市凤凰影视城的消防验收。此后，双方因违约金事项协商未果，原告遂诉至本院。本院认为，本案争议的焦点为本案违约责任的认定及违约金的确定，具体评析如下：一、关于违约责任的认定。第一，本案合同签订后，原告已依约交纳了保证金，表明原告有租赁房屋的意思表示，由于涉案房屋为未装修房屋，租赁人如要使用，按租赁习惯，出租人会给租赁人适当的装修时间，即会在正式收取租金前留相应的时间由承租人对房屋进行装修，故双方虽未明确交付时间，被告亦应在原告交纳保证金后的合理期限内履行交付房屋的义务，被告提出房屋交付时间为租金起算时间的答辩意见与实际不符，本院不予采纳；第二，被告辩称原告系房屋承建合伙人之一，经查，被告提供的证据不能证明原告在合同签订时仍为合伙承建人，故不能认定原告在与被告签订租赁合同时明知房屋不能出租的现状；第三，被告辩称，该合同违反了消防法的规定，故合同自始无效，本院认为，本案所涉租赁房屋于2015年4月7日通过了消防验收，说明该房屋情况符合消防规定，故合同签订时，只是房屋不符合交付条件，而不是违反法律规定。综上，本院认为，在原告交纳相应保证金后，被告未能在合理期限内交付出租的房屋，应承担相应的违约责任。二、关于违约金的确定。首先，因本案合同未实际履行，原告在与被告交涉后于2015年1月27日领回了保证金，应视为双方同意解除合同，故对原告请求解除合同的诉请，本院予以支持。其次，对违约金的确定，不仅仅要参照合同的约定，还应根据实际造成的损失来确定，即违约金不能过份高于守约方的实际损失，原告为租赁房屋仅向被告交纳了10万元保证金，虽客观上造成原告利息损失，但如果以双方约定的完全违约来确定全部的违约金10万元，并不符合法律关于违约金的立法本意，原告亦未提交证据证明其遭受其他损失，鉴于被告请求不支持违约金，故本院可依法对违约金进行调整，由被告按同期银行贷款利率支付原告交纳保证金期间的利息作为违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告唐中义与被告永州市凤凰影视城有限责任公司于2014年10月9日签订的《凤凰影视城房屋租赁合同》；二、限被告永州市凤凰影视城有限责任公司在本判决生效后五日内支付原告唐中义违约金，违约金以100000元为基数，自2014年10月9日起按同期银行贷款利率即年利率5.6%计算至2015年1月26日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，由原告唐中义负担1000元，被告永州市凤凰影视城有限责任公司负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。逾期本判决即发生法律效力。当事人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  李文忠审 判 员  李颖萍人民陪审员  冯海平二〇一六年三月二十八日代理书记员  唐 敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。