湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1103民初3284号原告（反诉被告）：中国电信股份有限公司永州分公司，住所地：永州市冷水滩区清桥路44号。法人代表周旭，系该公司经理。委托诉讼代理人蒋江湘，湖南人和人律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人于志明，湖南人和人律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：永州市冷水滩区驰耐普汽车美容养护连锁店，住所地：永州市冷水滩区人大宾馆旁边。经营者陈军龙。被告（反诉原告）：陈军龙，男，1971年5月10日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，被告（反诉原告）：文荣(又名马文荣)，男，1976年1月19日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被告（反诉原告）：唐献明，男，1969年9月1日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告（反诉被告）中国电信股份有限公司永州分公司（以下简称永州电信公司）诉被告（反诉原告）永州市冷水滩区驰耐普汽车美容养护连锁店（以下简称驰耐普连锁店）、被告（反诉原告）陈军龙、被告（反诉原告）文荣、被告（反诉原告）唐献明房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年10月13日立案后。被告（反诉原告）驰耐普连锁店、被告（反诉原告）陈军龙、被告（反诉原告）文荣、被告（反诉原告）唐献明于2016年11月29日向本院提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）永州电信公司的委托诉讼代理人蒋江湘，被告（反诉原告）驰耐普连锁店的经营者陈军龙、被告（反诉原告）陈军龙、被告（反诉原告）唐献明到庭参与诉讼，被告（反诉原告）文荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本案现已审理完毕。原告（反诉被告）永州电信公司向本院提起诉讼请求：一、判令四被告向原告共同支付房屋租金118750元。二、判决四被告共同支付违约金11875元。三、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2014年1月1日原中国电信股份有限公司永州长途电信线路局与四被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原中国电信股份有限公司永州长途电信线路局将位于冷水滩区河东湘江东路188号的长途电信综合楼第一层南面约319平方米的门面房屋租赁给被告用于汽车美容，每年房屋租金为95000元，租赁期自2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同期满后，四被告继续使用门面房屋，双方均未提出异议。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，视为原告与四被告租赁关系的延续，租赁期为不定期，租赁期内双方应继续履行原合同约定。今年4月1日，四被告将房屋交给原告并搬离。至此，被告已实际租赁使用1年3个月，但被告未付分文租金。后经多次催要下欠租金，被告拒不给付。四被告的行为已侵犯原告的财产权益，给原告造成了经济损失。另根据中国电信股份有限公司湖南分公司中电信湘[2014]320号文件的要求，2014年10月13日，原中国电信股份有限公司永州长途电信线路局人、财、物及各项管理和生产职责成建制划转到原告名下。据此，为维护原告的合法财产权益，特根据相关法律的规定，向贵院提起诉讼，希判如所请。被告（反诉原告）驰耐普连锁店、被告（反诉原告）陈军龙、被告（反诉原告）唐献明辩称：原告方已违约，还给我们造成了损失。被告（反诉原告）驰耐普连锁店、被告（反诉原告）陈军龙、被告（反诉原告）文荣、被告（反诉原告）唐献明反诉称：1、本诉原告的诉请已过时效。根据《民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效为一年：（三）延付或者拒付租金的;”之规定，从2015年1月1日起至本诉原告起诉之日，本诉原告在此期间从未要求反诉原告支付租金，因此，本诉原告的诉请已过诉讼时效，法庭应当驳回本诉原告的全部诉请；2、反诉被告存在违约和造假行为，应当承担赔偿责任。双方签订的租赁合同明确约定反诉原告有优先租赁权。既然双方在合同期满后继续由反诉原告使用该门面，租赁期为不定期，租赁期内双方应继续履行原合同约定。那么反诉被告就不应该在反诉原告未放弃优先租赁权的情况下，将该门面租赁给城建投从而导致反诉原告失去该门面的租赁使用。城建投就以反诉原告没有门面租赁合同为由，在补偿反诉原告门面装修、搬迁和营业损失补偿款，按门面装修评估报告价值以下给予补偿，从而直接导致反诉原告经济损失131400元。综上，请求法庭依法驳回本诉原告的全部诉请，并判决反诉被告承担赔偿责任。原告（反诉被告）永州电信公司辩称：一、本案没有超过诉讼时效，理由如下原告多次向被告催交租金，但被告均以种种理由没有支付；二、原告没有违反双方的租赁合同的约定，不存在违约行为，当然也不用承担任何的违约责任，相反，本案的被告，没有缴纳租金的情况下，使用原告的门面长达一年三个月，已经严重损害了本案原告的利益，综上，依法请求法院驳被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）永州电信公司提交的，电信湘[2014]320号文件，《房屋租赁合同》、《湘江东路提质改造项目门面租赁装修补偿协议》、领款凭单及《门面租赁装修补偿情况说明》、《四方协商租赁电信公司门面租金情况说明》及受理通知书等证据，本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据和事实，通过开庭审理，听取了双方当事人的陈述，本院认定事实如下：原中国电信股份有限公司永州长途电信线路局（以下简称长线局）2014年1月1日与四被告（反诉原告）签订一份《房屋租赁合同》约定：长线局将位于冷水滩区河东湘江东路188号的长途电信综合楼第一层南面约319平方米的门面房屋租赁给被告用于汽车美容，年租金为95000元，租赁期自2014年1月1日起至2014年12月31日止。2014年10月13日长线局并入永州电信公司。因永州市政府要在湘江东路××街四被告（反诉原告）所租门面在征用范围之内，合同期满后，双方未再签订合同。2015年10月12日永州电信公司与永州市城投置业有限公司（以下简称城投置业）签订了门面房屋租赁合同。永州电信公司与城投置业签订合同后，当月就四被告（反诉原告）门面装修补偿、租金优惠、租金抵扣门面装修补偿在城投置业的主持下三方进行了协商，但协商未果。四被告（反诉原告）也未交出所租门面。2016年3月20日城投置业、永州电信公司联合给四被告（反诉原告）下达了搬迁通知，2016年4月1日四被告（反诉原告）在永州市冷水滩区湘江东路建筑立面综合提质改造工程协调指挥部领取补偿费150600元，并搬离。对于房租费四被告（反诉原告）以永州电信公司没有通知其长线局被兼并，房屋转租给他们造成损失为由，而拒交。本院认为，四被告（反诉原告）与长线局签订的房屋租赁合同是双方协商一致的结果，是有偿合同，内容不违反法律的规定，属有效合同。根据中国电信湖南分公司中电信湘【2014】320号文件整体划转，人随事走的要求，长线局划转入永州电信公司。《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二项规定：“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”。长线局划转入永州电信公司后只是永州电信的分枝机构，不再具有独立的法人资格，对外的民事权利与义务，应由永州电信公司行使和履行。因此，四被告（反诉原告）与长线局签订的房屋租赁合同应由永州电信公司履行。2014年12月31日后，双方未再签订合同,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。永州电信公司将四被告（反诉原告）所租赁的门面租赁给城投置业是永州市政府整体规划的需，是政府行为，相对永州电信公司应为不可抗力。四被告（反诉原告）提出，永州电信公司将门面租赁给城投置业没有通知他们，有证据证明2015年10月下层，永州电信公司就四被告（反诉原告）门面装修补偿、租金优惠、租金抵扣门面装修补偿在城投置业的主持下三方进行了协商，因此，被告（反诉原告）提出，永州电信公司将门面租赁给城投置业没有通知他们的主张，不予以采信，同时上述证据也证明了永州电信公司主张了租金的事实，对被告（反诉原告）提出的本案已过诉讼时效的意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2015年10月下层进行的”三方协商”,到2016年3月20日下达搬迁通知，致2016年4月1日四被告领取补偿费后，并搬离，符合法律规定的合理期限。综上，四被告（反诉原告）不交纳租赁费的行为违反了承租人应当按照约定的期限支付租金的规定，原告（反诉被告）永州电信公司要求四被告（反诉原告）支付租金的诉求，应予支持。由于四被告（反诉原告）的违约原告（反诉被告）永州电信公司要求四被告（反诉原告）支付违约金11875元的请求，符合双方签订的《房屋租赁合同》第五条第六项的约定。四被告（反诉原告）虽然针对原告（反诉被告）提出了反诉请求，但四被告（反诉原告）未按本院通知交纳案件诉讼费，本院将另行处理。永州市冷水滩区驰耐普汽车美容养护连锁店注册人陈军龙，但实际经营人为、被告（反诉原告）陈军龙、被告（反诉原告）文荣、被告（反诉原告）唐献明，并且合同签订人为陈军龙、马文荣、唐献明。四被告应为共同债务人。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条；《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款、第八十四条、第八十七条、第一百三十四条、第一百三十六条第三项、第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：自本判决书生效之日起十日内被告（反诉原告）永州市冷水滩区驰耐普汽车美容养护连锁店、被告（反诉原告）陈军龙、被告（反诉原告）文荣、被告（反诉原告）唐献明连带向原告（反诉被告）中国电信股份有限公司永州分公司支付2015年1月1日至2016年3月30日房屋租金118750元，违约金11875元，共计130625元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4315元，由被告（反诉原告）永州市冷水滩区驰耐普汽车美容养护连锁店、被告（反诉原告）陈军龙、被告（反诉原告）文荣、被告（反诉原告）唐献明共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期间为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  邓海云人民陪审员  蒋拥军人民陪审员  李 村二〇一六年十一月三十日代理书记员  周佳佳