广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终1255号上诉人（原审原告）瞿祥华，女，汉族，1985年9月11日出生，身份证住址深圳市罗湖区，身份证号4210231985********。委托代理人周应龙，广东鼎为律师事务所律师。上诉人（原审被告）黄红，身份证住址四川省蓬安县。委托代理人：黄桢茹，广东深宝律师事务所律师。第三人深圳市天天顺房地产经纪有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人曾文武。上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院作出的（2015）深罗法民三初字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告的诉讼请求为：1、解除原被告双方签订的《二手房买卖合同》；2、被告一次性返还原告定金人民币5万元整；3、被告支付原告房屋转让成交价20%的违约金人民币36万元；4、被告承担房屋买卖中介费32500元；5、被告承担本案诉讼费、保全费。一审经审理查明：位于深圳市罗湖区泥岗路北侧红岗亨平苑3栋206的房产（以下简称涉案房产）权利人为被告，建筑面积79.58平方米，房产证号：20××05。2015年6月10日，原告通过第三人的居间与被告签订了《二手房买卖合同》，双方约定：被告（卖方）自愿将涉案房产出售给原告（买方），转让成交价为180万元。合同第3条约定了买方同意在本合同生效之当日向卖方支付定金人民币1万元整，在本合同生效后三日内（含当日）再向卖方支付定金人民币4万元整。本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金交付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。合同第4条约定了买方通过向银行按揭贷款支付定金、交楼押金之外的楼款，买方须将首期款人民币55万元整于2015年6月18日之前（含当日）支付至指定的监管银行账号或其它第三方监管账号中；买方于2015年6月18日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，等等。合同第10条约定了，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已付的定金。合同第11条约定了，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同中还约定了一些其它的权利和义务。另查，2015年6月10日，原告通过第三人向被告支付了1万元购买涉案房产定金，被告向原告出具了收款收据。2015年6月12日，第三人红岗分公司出具了收到原告交来的“购买红岗花园3栋××房（代业主收取保证金）40200元的”收款收据。后原、被告双方的房屋买卖合同未能得以继续履行。原告称被告未配合原告办理首期款监管及贷款申请手续，而被告却辩称没有收到原告的余下4万定金。庭审中，被告提出违约金约定过高，涉案房产房价变化不大等情况。原审法院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。原告已经依约履行了合同项下的支付定金义务，被告未能依约协助原告办理资金监管及贷款手续，致使合同未能继续履行，被告已经构成违约，应当承担违约责任。被告辩称未收到原告支付的定金40000元，但根据双方在《二手房买卖合同》中的约定，定金交由双方约定的第三方监管，根据二手房交易惯例，提供居间服务的一般即为双方所称的负责定金监管的第三方，并且，被告在庭审中也就原告于2015年6月10日通过第三人支付的1万元定金开具了收款收据，表明原、被告之间就定金的支付方式可通过第三人的代为收取达成了一致意见。因此，被告的抗辩理由没有事实依据，原审法院不予采纳。原告要求被告按照转让成交价的20%计算违约金，被告认为违约金约定过高，请求法院予以调低，对此原审法院认为，涉案合同刚刚开始履行，原告实际损失较小，且涉案房产履行期间同地段房价趋于平稳，原告预期利益损失也不大，根据公平原则，结合本案原、被告的履行情况以及被告的过错程度，原审法院酌情将违约金调低至转让成交价的10%,计算过程为180万×10%=18万元。至于原告主张被告承担房屋买卖中介费32500元，因该笔费用没有实际产生，原告也没有提供相应的证据支持，因此，对于该项主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告瞿祥华与被告黄红签订的《二手房买卖合同》。二、被告黄红应于本判决生效之日起十日内向原告瞿祥华返还定金人民币5万元（其中4万元存放于第三人深圳市天天顺房地产经纪有限公司处，该4万元由第三人深圳市天天顺房地产经纪有限公司径行退还原告瞿祥华）。三、被告黄红应于本判决生效之日起十日内向原告瞿祥华支付违约金人民币18万元。四、驳回原告瞿祥华的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3594元，由被告负担人民币2000元，原告负担人民币1594元；保全费人民币2320元，由被告负担。上诉人黄红不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：请求依法撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1248号民事判决第二项、第三项。事实与理由：一审法院查明事实不清，认定事实错误，判项第二项、第三项错误，依法应予撤销，具体如下：一、一审法院认定“原告已经依约履行了合同项下的支付定金义务”错误。首先，一审法院未能查明被上诉人是否实际向第三人支付了第二期定金，实际上被上诉人并未向第三人支付第二期购房定金40000元。被上诉人仅提交了一份以第三人名义出具的收据，该份收据记载的收款金额为40200元，而被上诉人应支付的第二期定金金额为40000元，金额不符；被上诉人支付第一期定金9800元时采取刷POS的交易方式，第二期定金40000元直接支付现金不符合其通常交易习惯。《二手房买卖合同》签订后，上诉人曾多次致电第三人工作人员，要求其催促被上诉人及时支付第二期定金，但第三人并未告知上诉人其己收到被上诉人支付的第二期购房定金40000元，可见，被上诉人并未向第三人支付第二期购房定金40000元。其次，即使被上诉人已向第三人支付第二期购房定金40000元，也不能产生被上诉人已依约履行合同项下义务的法律后果。第三人提供的格式合同中，对第二期定金的支付方式是第三方监管，并约定监管方式等事项依买卖双方与第三方签订的监管协议或类似文件而定，但上诉人与被上诉人并未就第二期定金的监管形成相关监管协议，根据交易惯例，该笔定金应由买方即被上诉人直接支付予卖方即上诉人，而不是由被上诉人支付予第三人。一审法院认定“原、被告之间就定金的支付方式可通过第三人的代为收取达成了一致意见”错误。上诉人与被上诉人就定金可通过第三人代为收取并未形成过一致意见，一审法院以第一期定金的收取作出如此推理明显错误。被上诉人于2015年5月9日向第三人支付的9800元早于《二手房买卖合同》签订时间，并非为履行本合同中的支付定金义务而支付，上诉人仅仅是为了交易便利，不麻烦被上诉人重新取款而从第三人处收取了改变款项，不能依此认定上诉人同意由第三人代为收取定金。二、一审法院认定“被告未能依约协助原告办理资金监管及贷款手续，被告已构成违约，应当承担违约责任”错误。正如一审法院所查明的，上诉人在《二手房买卖合同》中的主要义务是协助被上诉人办理资金监管及贷款手续，但上诉人直至被上诉人起诉时止，从未收到过被上诉人要求上诉人协助办理资金监管及贷款手续的相关请求或通知，在被上诉人未要求被上诉人配合时，上诉人无法主动履行义务，因此，即便被上诉人直接向上诉人支付了第二期购房定金，最终导致合同未能继续履行的原因，也是被上诉人未积极主动办理资金监管手续及贷款手续，并通知上诉人给予必要的协助造成的，上诉人并不存在任何违约行为。综上所述，一审法院查明事实不清，认定事实错误，判决错误，特请求贵院依法查明事实后判如所请。上诉人瞿祥华亦不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、请依法撤销(2015)深罗法民三初字第1248号判决第三项；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。上诉理由：一、《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定：2015年6月1O日双方签订的《二手房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同第11条约定，如卖方违约应按照转让成交价的20%违约会承担违约责任。合同法强调的原则是当事人意思自治原则，既然合同已经约定，应当从其约定，且被上诉人在订立合同时可以预见到或者应当预见到的其因违反合同可能造成的损失。二、上诉人预期利益损失超过50万元以上：上诉人从第三人深圳市天天顺房地产经纪有限公司了解到，涉案房产价位已经超过230万元，因此，原告预期利益损失超过50万元以上。而且由于被上诉人在合同履行中完全违背了诚实信用原则，因此该违约金不单体现因违约所造成的实际损失，也包括合同履行后上诉人可以获得的利益，更要体现对被上诉人这种违背诚实信用原则的惩罚。综上所述，双方约定了按照转让成交价的20%违约会承担违约责任，应当从其约定，且该约定是合适的，请求二审法院依法撤销(2015)深罗法民三初字第1248号判决第三项，依法改判并支持上诉人的诉讼请求。第三人陈述意见称：我支持瞿祥华的意见。二审查明：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。瞿祥华与黄红签订的《二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，一审认定为有效合同正确，应予维持。本案二审的争议焦点是：黄红是否存在违约行为、是否应当退还1万元定金？一审酌情调低涉诉违约金数额是否妥当？本院认为，黄红未按照合同约定协助瞿祥华办理资金监管及贷款手续，导致合同不能继续履行，黄红存在违约行为，黄红主张其不违约的理由不能成立，该主张本院不予采纳，黄红应当承担相应的违约责任。一审判令黄红向瞿祥华支付18万元的违约金，有相应的合同依据，并已将涉诉违约金的数额调低，黄红仍上诉主张不应支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。黄红上诉主张其并未实际收取1万元的定金，不应由其直接向瞿祥华直接返还该1万元定金。本院认为，黄红出具相应的收据确认其收取了定金1万元，一审庭审中亦确认其已经收取了该1万元，故一审认定其实际收取定金1万元并无不当。黄红二审才主张其没有实际收取该1万元定金，与一审陈述矛盾，本院对黄红二审该陈述不予采信，应当由黄红向瞿祥华直接退还涉诉1万元定金。黄红二审申请调查取证，本院认为，基于上述理由，该申请并不能影响本案的审理结果，本院不予准许。违约金既有惩罚性，又有补偿性，一审酌情调低违约金数额并无不当。瞿祥华主张一审调低违约金错误，理由不能成立。瞿祥华的上诉请求本院亦不予支持。综上，两上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由两上诉人各自负担。本判决为终审判决。审 判 长 王  作  洲审 判 员 柯  云  宗代理审判员 吴  春  泷二〇一六年三月十一日书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。