四川省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)川民再354号再审申请人（一审本诉被告、反诉原告、二审上诉人）：谢天志，男，汉族，1971年8月27日出生。委托诉讼代理人：黄文钟，四川凯盈律师事务所律师。再审申请人（一审本诉被告、反诉原告、二审上诉人）：谢林洋（系谢天志之子），男，汉族，1992年5月18日出生。委托诉讼代理人：黄文钟，四川凯盈律师事务所律师。再审申请人（一审本诉被告、反诉原告、二审上诉人）：李建华，女，汉族，1976年4月5日出生。委托诉讼代理人：黄文钟，四川凯盈律师事务所律师。被申请人（一审本诉原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘念，女，汉族，1986年7月28日出生。委托诉讼代理人：杨琳琳，四川诚协律师事务所律师。一审第三人：岳池县园田公寓。住所地：四川省岳池县建设路。法定代表人：何熙建，该公司经理。再审申请人谢天志、谢林洋、李建华（简称谢天志等三人）因与被申请人刘念、一审第三人岳池县园田公寓(简称园田公寓)租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市中级人民法院(2015)广法民终字第331号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年4月29日作出（2016）川民申第683号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人谢天志、谢林洋及谢天志、谢林洋、李建华的委托诉讼代理人黄文钟，被申请人刘念的委托诉讼代理人杨琳琳，一审第三人园田公寓的法定代表人何熙建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢天志等三人申请再审称，案涉《房屋租赁合同》系何熙建与刘念私下勾结赶在房屋卖给谢天志等三人前制作的假合同，南京师范大学司法鉴定中心鉴定证实该协议的形成时间是2013年而非2008年3月，租期长达10年，房租10年不变，且房租价格畸低于市场同期水平，结合刘念和何熙建多年的熟人关系等情形，有足够的间接证据和事实依据认定双方存在恶意串通，且给谢天志等三人造成了重大经济损失，依法应改判认定案涉《房屋租赁合同》无效。刘念、园田公寓均辩称，二审判决认定事实和适用法律正确，应予维持，请求驳回谢天志等三人的再审请求。刘念向一审法院起诉请求：判决谢天志等三人继续履行《房屋租赁合同》。谢天志等三人反诉请求：确认《房屋租赁合同》无效。岳池县人民法院一审认定事实：园田公寓是原岳池县园田村五个社出资于1992年3月成立的集体所有制企业，当时登记的名称为“四川省岳池县园田公寓”，负责人为潘大翠，主要从事旅馆、餐饮服务业。该企业的不动产包括坐落在岳池县九龙镇建设路6号、8号、10号、12号、14号、16号门面及2至7楼所有房产及后面一栋3层楼房屋、院坝和建筑物所有附属设施，土地使用面积695平方米。1999年8月3日，工商登记的法定代表人变更为何熙建，企业法人名称为“岳池县园田公寓”。2008年3月5日，岳池县九龙镇建设路12号（上面加盖了“四川省岳池县园田公寓业务章”印章）为甲方与刘念为乙方签订《房屋租赁合同》，约定刘念承租园田公寓2-7楼房屋（包括上楼梯门面），租期为15年，自2008年3月5日至2023年3月5日止，租金为每年7万元等。出租方签字栏有何熙建的签字、盖有何熙建的印章，并加盖有“四川省岳池县园田公寓业务章”印章，承租方有刘念的签字。合同签订后，双方一直按该合同履行权利义务。除2011年、2012年实际履行的租金为每年8万元外，至2013年实际履行的租金为每年7万元。2013年9月11日拍卖会上谢天志以公开竞价的方式获得园田公寓所有不动产。2013年12月25日，园田公寓作为甲方(法定代表人何熙建)，谢天志作为乙方签订《房屋买卖合同》。该合同第二条约定拍卖价为2050万元，扣除保证金50万元，还应支付2000万元，乙方在2014年1月3日前，付甲方1500万元，余下500万元于2014年1月14日前付清。《房屋买卖合同》第四条为“甲方出卖物现已出租承租人，现承租人合同期的延续事宜由乙方与承租(原注：由‘租赁’改写，上面签有何、谢两字，并盖有手印)方解决，甲方积极协助配合”。之后，谢天志交清了所有购房款及契税等各种费用，并于2014年1月17日办理了产权过户登记，登记在谢天志(20％份额)、谢林洋(50％份额)、李建华(30％份额)的名下。2014年2月27日刘念向园田公寓发函要求提供银行账户，以便按时交纳租金。何熙建告知刘念房屋已卖给谢天志，答应联系谢天志让其提供银行账号。2014年3月25日，谢天志向刘念发通知，告知园田公寓的所有财产已整体拍卖给谢天志，要求刘念接此通知后5日内予以搬迁，谢天志将对财产进行整体出租或者公开招租，租期、租金公平竞争，或将其财产收回处分。四川天元资产评估有限公司2014年2月6日所作的评估报告对2008至2013年租金评估为：2008年84115.20元，2009年132643.20元，2010年173083.20元，2011年215140.80元，2012年255580.80元，2013年2911680元。2014年4月8日，彭秀文等245人起诉请求撤销何熙建关于园田公寓财产出租给刘念的决定及其出租行为，并判令何熙建等人连带赔偿租金损失。岳池县人民法院审理后认为彭秀文等245人不具备原告主体资格，不符合起诉条件，于2014年4月15日作出(2014)岳池民初字第2445号民事裁定，不予受理。彭秀文等245人不服，向四川省广安市中级人民法院提起上诉。2014年5月27日，四川省广安市中级人民法院以(2014)广法民终字第360号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2014年6月9日，中共岳池县纪委岳纪(2014)38号决定载明：“2008年3月，何熙建未召开园田公寓集体经济组织成员大会，擅自与个体工商户杨某军等人签订租赁合同，以每通门市每年租金3万元的价格出租给杨某军等人10年。实际2008年园田公寓的门市租金市场价为每通门市4万元至5万元。2013年园田公寓附近类似门市每年租金15万元以上，杨某军仍按每通门市每年6万元租金的价格承租，与市场价格差距大，造成集体资产损失。”中共岳池县纪委以何熙建违规低价出租园田公寓，造成集体资产损失，构成失职行为，未按规定公开社区财务收支明细，构成违反财经纪律行为，给予何熙建党内严重警告处分。岳池县人民法院一审认为：何熙建系园田公寓的法定代表人，有工商登记予以证实。本案证据可以认定案涉租赁合同的出租方是园田公寓，2008年至2013年园田公寓和刘念双方一直在履行租赁合同，所涉租金系园田公寓收取而非何熙建收取，故谢天志等三人称该租赁合同是何熙建的个人行为，与事实不符，对其主张不予支持。签订合同时的租金大于园田公寓自营收益，不存在损害集体利益的情况。虽然该合同书写的文字有暇疵，印章也存在使用不当的问题，但不影响其效力，该合同系双方当事人的真实意思表示，也未违反法律的禁止性规定，系合法有效的合同，且该合同已履行多年，该合同在租赁期间所有权变更为谢天志等三人，依法不影响租赁合同的效力。谢天志等三人主张签订《房屋买卖合同》时不知道房屋租赁的事实存在，与《房屋买卖合同》第四条明显相悖，不予采信。刘念起诉要求谢天志等三人继续履行租赁合同，于法有据，应予支持。园田公寓已将租赁物出卖给了谢天志等三人，租赁物上的一切权利、义务由谢天志等三人承继，因此，园田公寓终结了租赁合同的权利、义务。中共岳池县纪委岳纪(2014)38号决定虽然认定何熙建低价出租房屋给杨某军（注：原文如此）等人，但并未认定何熙建与承租人有恶意串通的行为。因此，谢天志等三人以恶意串通损害国家、集体、他人的合法权益请求确认租赁合同无效的理由，没有提供证据证实，对其主张不予支持。《房屋租赁合同》约定的租金为每年7万元，其中2011年和2012年实际履行的租金为每年8万元，2013年实际履行的租金为7万元，是合同双方当事人对租金数额的重新约定，因此一审认定每年租金7万元仍是合同双方当事人约定的租金数额。一审法院判决：一、刘念与岳池县园田公寓于2008年3月5日签订的《房屋租赁合同》合法有效，谢天志等三人继续履行至该合同期满为止；二、驳回谢天志等三人的诉讼请求。本诉案件受理费9400元，反诉案件受理费9400元，共计18800元，由谢天志等三人负担。谢天志等三人不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判案涉《房屋租赁合同》无效。四川省广安市中级人民法院二审认定的事实与一审一致。二审认为：案涉《房屋租赁合同》的缔约主体适格。没有证据证明何熙建或园田公寓在与刘念签订《房屋租赁合同》时，存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，因此，案涉《房屋租赁合同》合法有效。《房屋租赁合同》约定的租期届满之前，园田公寓将租赁物出卖给谢天志等三人，并办理了产权过户登记，谢天志等三人成为租赁物的所有权人，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，案涉《房屋租赁合同》对新的权利人谢天志等三人具有合同效力，谢天志等三人应当按照《房屋租赁合同》的约定享有权利和履行义务。谢天志等三人请求确认案涉《房屋租赁合同》无效没有事实依据和法律依据，其上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由谢天志等三人负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本院再审查明，再审时，谢天志等三人提交2016年1月27日南京师范大学司法鉴定中心出具的【2015】文鉴字第597号司法鉴定意见书，拟证明案涉《房屋租赁合同》手写字迹的形成时间是2013年，并非2008年3月。对此，刘念、园田公寓发表质证意见认为，该鉴定意见系由谢天志等三人单方委托作出，对其客观公正性提出异议。本院再审查明的其他事实、证据与二审一致。本院再审认为，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零九条规定：“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”，因此证明行为人之间恶意串通，其证据必须能够达到排除合理怀疑的程度。本案中，谢天志等三人提交的南京师范大学司法鉴定中心司法鉴定意见书虽证明案涉《房屋租赁合同》手写字迹的形成时间是2013年而非该合同落款的2008年3月，但该鉴定意见仅能证明《房屋租赁合同》形成时间是2013年，并不能推翻谢天志等人购买园田公寓房屋前案涉房屋已出租的事实，从本案查明的事实看，谢天志等人购买园田公寓房屋的行为发生在园田公寓将案涉房屋出租给刘念使用期间，在谢天志与园田公寓法定代表人何熙建所签《房屋买卖合同》的第四条中也已明确载明：“甲方出卖物现已出租承租人，现承租人合同期的延续事宜由乙方与承租方解决，甲方积极协助配合”，该条中“承租”二字虽由“租赁”二字改写，但上有何熙建、谢天志二人签名确认并盖有手印，改写并不影响该合同条款所表达的意思，该合同能够证明谢天志在与何熙建签订《房屋买卖合同》时已知道案涉房屋已出租予他人的事实，故南京师范大学司法鉴定中心司法鉴定意见并不能必然证明刘念、园田公寓签订《房屋租赁合同》时恶意串通。此外，虽然评估报告评估的案涉房屋2008至2013年租金高于刘念实付租金，但出租人与承租人之间对租金金额的约定和实际支付金额是否变更以及租赁期限的长短均系当事人意思自治的结果，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当予以尊重，因此案涉房屋租金低于评估金额、租赁期限较长也并不必然能够证明刘念、园田公寓双方恶意串通。综上所述，本院再审认为，谢天志等三人提供的证据无法达到排除合理怀疑的程度，对谢天志等三人所提刘念、园田公寓恶意串通，损害谢天志等三人利益的意见不予采信，对其请求改判确认案涉《房屋租赁合同》无效的再审主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，案涉《房屋租赁合同》对谢天志等三人具有合法约束力，谢天志等三人应当按照《房屋租赁合同》的约定享有权利和履行义务。二审判决认定事实和适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持四川省广安市中级人民法院（2015）广法民终字第331号民事判决。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  任冀川代理审判员  戚小虎代理审判员  唐嘉君二〇一六年十一月一日书 记 员  杨 爽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……