广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5959号上诉人（原审原告）：张志豪，男，1979年11月10日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。委托��理人：李海燕，广东尚道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州三元里都会广场有限公司,住广州市三元里大道268号。法定代表人：林佩纯，女，1990年5月26日出生，汉族，身份证住址广东省南澳县。委托代理人：李丽静，系该司职员。上诉人张志豪因与被上诉人广州三元里都会广场有限公司（以下简称三元里公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年8月9日，张志豪（承租方，乙方）与三元里公司（出租方，甲方）签订两份《时畅皮料全球采购中心商铺租赁合同》[粤时畅合租字第（2014）0157和粤时畅合租字第（2014）0158]，分别约定甲乙双方愿意按本租赁合同之条款出租、承租位于广州市三元里大道268号时畅皮料全球采购中心三层B373、B375号商铺（下称“B373号商铺、B375号商铺”）；租赁期限为48个月，租赁期为自2014年9月2日起至2018年9月1日止，甲方于2014年8月1日将该物业交付乙方使用，租金从2014年12月1日起计算。同时甲方拥有90天的免责期，即在上述起计日期后的90天内甲方交铺视为正常履约，租赁起计日期以甲方发出的书面通知的规定为准。租赁起计日期之前乙方可享有免收租金的开业筹备期90个日历天，在此期间乙方仍须缴付除租金以外的物业管理费、水电费及其他各项公摊费用等款项；预交租金以头一个月的月租金收取，即B373号商铺3192元、B375号商铺3094元，合同签订之日乙方一次性全额交纳；租赁保证金按3个月的首月租金收取，即B373号商铺9576元、B375号商铺9282元，合同签订之日乙方一次性全额交纳；甲乙双方签订本合同后，乙方应按甲方要求办理租赁场地的验收、移交接收手续，并在甲方规定的日期进场经营；甲方交付商铺给乙方的时间以甲方发出的书面通知的规定为准。如甲方推迟商铺的交付和开业时间，甲方给予乙方的租赁起计日期顺延，具体的时间以甲方书面的通知形式为准，乙方不应以任何理由和方式要求甲方补偿；乙方有下列行为之一的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同，已收取租金等款项不予退回并没收租赁保证金，租赁保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿：①未经甲方同意，乙方自甲方规定的开业日期起超过三日内未开始营业的，或在租赁期内一个日历年中累计歇业超过三日等。合同签订当天，张志豪与三元里公司办理了物业交接手续，张志豪向三元里公司支付B373号商铺租赁保证金9576元、首月租金3192元，B375号���铺租赁保证金9282元、首月租金3094元。2014年9月13日，时畅皮料全球采购中心商场正式开业，但张志豪一直未进场营业。2014年11月13日，三元里公司向张志豪发出《解约函》。张志豪向原审法院提起本案诉讼，称：我向三元里公司支付了租赁费保证金、预交了首月租金，但至今店铺未交由我使用，我多次与其交涉要求退回押金、租赁及管理费，三元里公司不予理睬。请求依法判令：1.解除《时畅皮料全球采购中心商铺租赁合同》[粤时畅合租字第（2014）0157号和粤时畅合租字第（2014）0158号]；2.三元里公司返还我租赁保证金共计18858元；3.三元里公司返还我首月租金共计6286元；4.本案诉讼费由三元里公司承担。原审庭审中，张志豪表示签订合同时，三元里公司要求签《租赁租户接收物业确认书》、《单元设施检验记录表》等资料，其亦到现���看过商铺情况，但签订合同后三元里公司未再有通知，且未交付钥匙，故其认为三元里公司未交付商铺。三元里公司表示张志豪已在签订合同当天接收商铺，《单元设施检验记录表》是张志豪检查完商铺现状后才签名的，考虑到每个商户可能对门要求不同，故每个商铺门没有上锁，以便更换。在之后的庭审中，张志豪表示其签订合同后，没有收到商场开业的通知，但其已对涉案商铺进行装修，并营业了近一个月。三元里公司不确认张志豪的上述陈述。三元里公司为证明已通知业主商场开业时间，提交了2014年9月4日广州市三元里都会广场有限公司向商户发出的《关于时畅皮料全球采购中心的开业通知》和2014年9月3日向商户群发开业通知的截图。张志豪否认收到上述书面通知和群发短信。原审法院认为：张志豪与三元里公司签订的两份《时畅皮料全球采购中心商铺租赁合同》[粤时畅合租字第（2014）0157和粤时畅合租字第（2014）0158]是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据上述合同约定，如张志豪自三元里公司规定的开业日期起超过三日内未开始营业的，或在租赁期内一个日历年中累计歇业超过三日的，视为张志豪自动放弃承租权，三元里公司有权单方解除本合同，已收取租金等款项不予退回并没收租赁保证金。张志豪在与三元里公司签订租赁合同，并接收涉案商铺后一直未对涉案商铺进行装修，且在三元里公司通知涉案商铺所在商场开业后一直未进场经营，已构成根本违约，双方签订的上述租赁合同亦已达到解除的条件，三元里公司向张志豪已收取的租金不予退回，三元里公司有权没收租赁保证金。据此，张志豪要求解除其与三元里公司签订的《时畅���料全球采购中心商铺租赁合同》的诉请予以支持。张志豪要求三元里公司退还已支付的租赁保证金共计18858元和首月租金共计6286元的诉请缺乏依据，原审法院不予支持。关于商铺交付的问题。首先，张志豪关于接收商铺的陈述前后矛盾；其次，张志豪已经签订《租赁租户接收物业确认书》和《单元设施检验记录表》等资料，且到涉案商铺现场查看，结合三元里公司陈述商铺门上锁的情况，应视为张志豪已经接收商铺，故原审法院对三元里公司关于交付商铺的意见予以采纳。关于张志豪提出其已对涉案商铺进行装修并营业过一个月的意见，因张志豪没有提供证据证明，故张志豪的上述意见没有依据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、张志豪与广州三元里都会广场有限公司于2014年8月9日签订的两份《时畅皮料全球采购中心商铺租赁合同》[粤时畅合租字第（2014）0157和粤时畅合租字第（2014）0158]予以解除；二、驳回张志豪的其他诉讼请求。一审案件受理费529元，由张志豪负担。判后，张志豪不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院在本院认为部分认定张志豪在与三元里公司签订租赁合同，并接收涉案商铺后一直未对涉案商铺进行装修，且在三元里公司通知涉案商铺所在商场开业后一直未进场经营，已构成根本违约，双方签订的上述租赁合同亦已达到解除的条件的事实是错误的。理由如下：根据张志豪何三元里公司签订的《时畅皮具全球采购中心商铺租赁合同》第三条租赁期限：租赁期限为48个月，租赁期为自2014年9月2日起至2018年9月1日止，三元里公���于2014年8月1日将该物业交付张志豪使用，租金从2014年12月1日起计算，同时三元里公司拥有90天的免责期，即在上述起计日期后的90天内三元里公司交铺视为正常履约，租赁起计日期以三元里公司发出的书面通知的规定为准。租赁起计日期之前张志豪可享有免受租金的开业筹备期90个日历天，在此期间张志豪仍需缴付除租赁以外的物业管理费、水电费及其他各项公摊费用等款项。由此款约定可知，在2014年8月1日至2014年12月1日之前90个自然日为张志豪的免租金的开业筹备期，该开业筹备期是张志豪与三元里公司共同确认的，开业筹备期未满之时，张志豪可以筹备开业，开业筹备期为张志豪的免责期。因此，三元里公司主张解约的依据是合同项下第10条第4、5款：未经三元里公司同意，张志豪自三元里公司规定的开业日期起超过三日未开始营业的，或在租赁期内一个日历年中累计歇业超过三日的，三元里公司有权单方解除本合同，已收租金等款项不予退回并没收租赁保证金。直至2014年11月13日，涉案租赁场地并未开业，而张志豪依据的合同项下第10条第4、5款中的开业日期尚未到达，三元里公司可解除合同的情形并未出现。综上，在张志豪并没有违约的情况下，三元里公司在开业筹备期单方出具解约函提前解除合同没有事实和法律的依据，原审法院认定的事实有误，基于此错误的事实认定所作出的一审判决也是错误的，故上诉请求：1、依法撤销（2015）穗云法民四初字第799号民事判决书第二项，判决三元里公司返还张志豪租赁保证金18858元和首月租金6286元，总计25144元；2、本案一二审案件受理费由三元里公司负担。被上诉人三元里公司答辩称：张志豪的上诉理由不能成立，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。本院经过庭询，确认原审查明的事实。二审庭询期间，张志豪向本院提交了以下证据：第一，《时畅皮料全球采购中心商铺租赁合同》，拟证明三元里公司在2014年12月1日与广州时畅餐饮服务有相似签订租赁合同，将涉案商铺出租给广州时畅餐饮服务有限公司；第二，商业登记信息，拟证明涉案地址在2014年12月18日已设立广州时畅餐饮有限公司，张志豪第一个月租金是从2014年12月1日起算，此期间在张志豪承租涉案物业的租赁期内。第三，“收据”，拟证明张志豪在开业筹备期对涉案商铺进行了装修。三元里公司质证意见为：三元里公司对张志豪提交的三份证据的合法性、关联性都由异议。对于证据一，真实性确认，但是由于张志豪一直没有进场经营，因此三元里公司在2014年11月13日发出解约函之后，才把涉���商铺租给案外人。对于证据二，真实性确认。三元里公司与案外人签订的租赁协议以及进行登记，都是在三元里公司和张志豪解除合同之后进行的，两者之间不存在冲突。对于证据三，在涉案商铺是没有看到他们有进场装修的证据，在一审的时候也提交过相应的证据证明，张志豪没有装修的事实存在，对证据三的收据的真实性有异议，在一审时张志豪也没有提交过。本院认为：张志豪与三元里公司于2014年8月9日签订的《时畅皮料全球采购中心商铺租赁合同》约定：租赁期限为48个月，从2014年9月2日起至2018年9月1日起止；三元里公司于2014年8月1日将该物业交付张志豪使用，租金从2014年12月1日起计算；租赁起计日期以三元里公司发出的书面通知的规定为准；租赁起计日期之前张志豪可享有免收租金的开业筹备期90个日历天，在此期间张志豪仍应交纳物业管理���、水电费及其它各项公摊费用；未经三元里公司同意，张志豪自三元里公司规定的开业日期起未开始营业的，超过三天的，三元里公司有权单方解除本合同。从双方上述合同的约定可以看出，双方的租赁起计日期以三元里公司发出的书面通知的规定为准，租赁起计日期之前张志豪可享有免收租金的开业筹备期90个日历天；也就是说，在三元里公司发出的书面通知的租赁起计日期之前张志豪可享有免收租金的开业筹备期90个日历天，时间从三元里公司2014年8月1日将物业交付张志豪起至2014年12月1日租金起算时止，既然约定了“开业筹备期”，在此期间张志豪是否使用商铺（包括经营）是其自身的事，与三元里公司无关。双方合同约定的未经三元里公司同意，张志豪自三元里公司规定的开业日期起未开始营业的，超过三天的，三元里公司有权单方解除本合同；如上所述，该条款应适用于在双方约定的“张志豪可享有免收租金的开业筹备期90个日历天”届满后,如张志豪自三元里公司规定的开业日期起未开始营业超过三天的，三元里公司才有权单方解除本合同。三元里公司在原审已经提交了证据证明其于2014年9月4日向商户发出了开业通知，并且涉案商场于2014年9月13日开业经营了。审查三元里公司在2014年11月13日发出《解约函》要求解除合同的行为，是发生在“张志豪可享受免收租金开业筹备期90个日历天”之后，并且优惠期间届满后，张志豪也并未在三个日历天内开始营业，因此，三元里公司在2014年11月13日发出《解约函》要求解除合同的行为符合合同约定。张志豪上诉主张2014年12月1日之前90自然日为张志豪免租金的开业筹备期的理由，明显与合同约定的日期不符，本院对其主张不予采信。关于张志豪二审提交的三份材料，���料一、二跟本案无直接关联。对于材料三，由于该证据并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。综上所述，原审法院查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。张志豪的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费529元，由上诉人张志豪负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年三月三日书 记 员  宋德光邝伟贤