湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂新洲邾民商初字第00037号原告王光建。委托代理人ＸＸＸ，湖北精图治律师事务所律师。被告陈梅。被告涂舒平，男，1969年7月7日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区邾城街文化里******号。公民身份号码：4201241969********。第三人祝文武。第三人陈金荣。原告王光建与被告陈梅、涂舒平、第三人祝文武、陈金荣房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年5月18日立案受理，并向被告陈梅、涂舒平、第三人祝文武、陈金荣送达了诉状副本等。本案依法由审判员詹鑫钢担任审判长，与审判员周鹏、人民陪审员陈文娟组成合议庭，于同年10月8日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王光建及其委托代理人ＸＸＸ；被告涂舒平到庭参加了诉讼。被告陈梅、第三人祝文武、陈金荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告王光建诉称，2013年2月5日，被告陈梅通过被告涂舒平介绍向我借款人民币60000.00元，借款期限两个月并口头约定按月利率10%支付借款利息，被告陈梅另以位于新洲区邾城街老水利局宿舍楼四楼的一套房屋为借款提供抵押担保，被告涂舒平同时也为借款提供担保。逾期，我向被告陈梅、涂舒平多次催要借款，被告陈梅分文未还，被告涂舒平也未履行代为还款的保证义务。2013年7月27日，被告涂舒平与我，第三人祝文武、陈金荣协商后签订了《房屋转让（购买）协议书》，协议约定，被告涂舒平以120000.00元的价格，将被告陈梅抵押担保，位于新洲区邾城街老水利局宿舍楼四楼的一套房屋转让给我及第三人祝文武、陈金荣。7月29日，我扣除被告涂舒平担保被告陈梅借款的本金60000.00元、应付借款利息30000.00元，支付了余下购房款30000.00元。同年9月12日，我依据与被告涂舒平签订的房屋转让协议，将该房转让给戴太宏、李晓燕。戴太宏对该房进行装修，被他人到场制止施工并主张标的房屋的产权，不属于我及被告陈梅、涂舒平所有。因被告陈梅、涂舒平未取得诉争标的房屋的产权。现要求依法判令1、房屋买卖合同无效；2、被告陈梅、涂舒平返还购房款120000.00元并支付违约金和负担本案诉讼费用。原告王光建为支持其诉讼主张成立，向本院提交了如下证据。证据一、王光建、陈梅、涂舒平、陈金荣公民身份信息及户籍信息各一份。拟证明：王光建、陈梅、涂舒平、陈金荣系合格的诉讼主体。证据二、2013年2月5日借条一份。借条内容载明：今借到王光建现金陆万元整，￥60000.00元。本人用位于新洲区邾城街老水利局宿舍楼四楼左手一套130平方米的房屋作抵押，借款期限两个月，超期未还本金，需提前付息。借款人陈梅，公民身份号码：××及时间；2014年1月24日收条一份。收条内容载明：今收到王光建陆万元借条，账已结清。（连本带息已付玖万元整），收条人陶宏林及时间；拟证明：被告陈梅借款人民币60000.00元，被告涂舒平为借款提供担保的事实。证据三、《房屋转让（购买）协议书》复印件一份。拟证明：原告王光建与被告涂舒平签订了房屋买卖合同。证据四、购房款收条复印件一份。拟证明：协议签订后，按协议的约定付清了购房款。证据五、（2014）鄂新洲邾民商初字第00017号民事判决书复印件一份。拟证明：原告王光建对诉争房屋没有处分权。被告陈梅未提交答辩状及证据。被告涂舒平辩称，我是被迫签订的房屋买卖合同，实收购房款30000.00元，下欠部分购房款原告王光建未给付。实收的购房款已退还给第三人祝文武、陈金荣各15000.00元。第三人祝文武、陈金荣收到购房款后将房屋买卖合同退还给我了。陶宏林是实际向原告王光建借款的债务人，该借款陶宏林已还了。对原告王光建的诉讼请求不应支持。被告涂舒平为支持其抗辩理由成立，向本院提交了如下证据。证据一、祝文武、陈金霞（陈金荣之妹）出具的证明及银行卡客户交易查询单各一份。拟证明：被告涂舒平已于2014年10月28日至2015年1月25日分四次退还给第三人祝文武、陈金荣支付的购房款各15000.00元，该房屋的买卖与其无关。证据二、陶宏林出具的证明复印件一份。拟证明：陶宏林实际向原告王光建借款54000.00元，该借款已还了。第三人祝文武未提交答辩状及证据。第三人陈金荣未提交答辩状及证据。原告王光建向本院提交的五组证据经被告涂舒平质证，被告涂舒平对证据（一）、（五）无异议并表示认可，对证据（二）、（三）、（四）有异议，要求原告王光建提交原件。被告涂舒平向本院提交的二组证据经原告王光建质证，原告王光建对证据（一）无异议并表示认可，该证据同时反证第三人祝文武、陈金荣将房屋买卖合同及实收购房款30000.00元的原件已退还给被告涂舒平的事实。对证据（二）有异议不予认可。本院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条的规定，对经当事人质证后，对无异议的证据及（2014）鄂新洲邾民商初字第00017号民事判决书以查明的事实，予以采信。另外，陶宏林出具的证明及2014年1月24日的收条复印件与本案并无关联，本院不予确认。根据对上述证据的审查认定及当事人的陈述，本院查明如下事实。2013年2月5日，被告陈梅通过被告涂舒平介绍向原告王光建借款人民币60000.00元，借款期限两个月并口头约定按月利率10%支付借款利息，被告陈梅另以位于新洲区邾城街老水利局宿舍楼四楼的一套房屋为借款提供抵押担保，被告涂舒平同时也为借款提供担保，原告王光建与被告陈梅就房屋抵押未在相关部门办理登记手续。原告王光建扣除一个月的借款利息6000.00元后，向被告陈梅提供了借款人民币54000.00元，被告陈梅向原告王光建出具了借款人民币60000.00元的借条。逾期，原告王光建向被告陈梅、涂舒平催要借款，被告陈梅未偿还借款，被告涂舒平也未履行代为还款的保证义务。2013年7月27日，原告王光建邀约第三人祝文武、陈金荣各出资人民币40000.00元，与被告涂舒平协商后签订了《房屋转让（购买）协议书》，协议约定将被告陈梅借款抵押担保的房屋，转让给原告王光建及第三人祝文武、陈金荣共有。合同主要约定：（1）、买卖成交房位于新洲区邾城街老水利局宿舍楼四楼左边一套130平方米三室一厅的房屋；（2）、房屋转让成交价格120000.00元；（3）、首付定金10000.00元，余款在次日付清；（4）、转让方保证该房无任何债权、债务纠纷，保证该房真实有效，如若该房有债权、债务纠纷，转让方负责退款和赔偿，转让方收到受让方的房屋定金后，有关手续由中介方签字保管；（5）、受让方应及时缴纳购房款，未按约定缴纳购房款，转让方有权收回房屋；（6）、如有违约，由违约方向另一方赔偿房屋总价20%的违约金。协议签订后，7月29日，原告王光建扣除被告涂舒平担保被告陈梅借款的本金60000.00元、利息30000.00元，支付了余下购房款30000.00元。同年9月12日，原告王光建、第三人祝文武、陈金荣将该房以价格218000.00元转让给戴太宏、李晓燕。戴太宏对该房进行装修，被他人到场制止施工并主张标的房屋的产权。该房屋的产权人登记为新洲县水利局。新洲县水利局现更名为新洲区水务局。戴太宏、李晓燕无法取得标的房屋的产权和使用权，向本院提起维权诉讼。本院判决原告王光建等返还戴太宏、李晓燕购房款及赔偿违约金。事后，原告王光建、第三人祝文武、陈金荣与被告涂舒平协商，被告涂舒平于2014年10月28日至2015年1月25日分四次退还给第三人祝文武、陈金荣支付的购房款各15000.00元。原告王光建以被告陈梅、涂舒平未取得诉争标的房屋的产权为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。本案在庭审过程中，原告王光建变更诉讼请求，1、房屋买卖合同无效，予以解除；2、被告涂舒平返还购房款120000.00元并支付违约金和负担本案诉讼费用。本院认为，（一）、根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条之规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分的。如果代理人没有代理权、超越代理权或代理权终止后仍以被代理人名义从事处分活动，则构成无权处分。被告涂舒平没有代理权，也未取得诉争房屋所有权，其处分诉争房屋的行为，属于无权处分。（二）、原告王光建、第三人祝文武、陈金荣与被告涂舒平签订的《房屋转让（购买）协议书》，不违反《中华人民共和国合同法》之规定。被告涂舒平在无权处分诉争房屋的情况下，其与原告王光建、第三人祝文武、陈金荣签订的房屋买卖合同的效力并不受该处分行为的影响，房屋能否发生所有权转移，处于效力待定，需要房屋所有人事后追认。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。故原告王光建以被告陈梅、涂舒平未取得诉争标的房屋的所有权为由，主张房屋买卖合同无效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。（三）、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持。该诉争标的房屋因被告涂舒平未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，导致原告王光建、第三人祝文武、陈金荣的物权不能取得，被告涂舒平应承担违约责任。原告王光建要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。另合同约定，如有违约，由违约方向另一方赔偿房屋总价20%的违约金。故原告王光建主张违约金的诉讼请求，本院予以支持。因原告王光建、第三人祝文武、陈金荣共同受让该房产，且受让后并转让该房产从中牟利，属于个人合伙关系。对第三人祝文武、陈金荣未到庭主张违约金的请求，本院不予裁判。（四）、房屋买卖合同签订后，被告涂舒平实际收取原告王光建、第三人祝文武、陈金荣购房款30000.00元，其余购房款系原告王光建扣除被告陈梅借款的本金及利息，并未实际给付被告涂舒平。该房发生纠纷后，被告涂舒平已退还第三人祝文武、陈金荣支付的购房款各15000.00元。原告王光建要求被告陈梅、涂舒平返还购房款120000.00元的诉讼请求于本案的事实不符，缺乏事实依据。且原告王光建与被告陈梅发生借款的民间借贷纠纷，属另一法律关系，应当另行解决。故对原告王光建的该诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百七十四条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王光建、第三人祝文武、陈金荣与被告涂舒平签订的房屋买卖合同；二、被告涂舒平支付原告王光建违约金2000.00元（30000.00×20%÷3），此款限于本判决书生效后十日内付清；三、驳回原告王光建的其它诉讼请求。本案诉讼费2700.00元，由原告王光建负担1300.00元，被告涂舒平1400.00元。如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费2700.00元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  詹鑫钢审 判 员  周 鹏人民陪审员  陈文娟二〇一六年三月三十日书 记 员  程 鹏