江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆千民初字第0805号原告冉玉红。被告张春红。被告王超刚。第三人杨林元。原告冉玉红与被告张春红、王超刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告申请追加杨林元作为第三人参与本案诉讼，经审查，符合法律规定，本院依法予以准许。因被告张春红下落不明，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年2月15日公开开庭进行了审理。原告冉玉红、被告王超刚、第三人杨林元均到庭参加诉讼，被告张春红经本院公告送达应诉材料及开庭传票，公告期满后仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冉玉红诉称：2013年6月25日，原告与两被告在昆山理想家园房地产咨询有限公司居间下，双方就位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室房屋签订了《昆山理想家园动迁房买卖合同》。上述合同第二条第三款约定：两被告办好房产证后有义务在7个工作日内配合原告办理房屋过户手续，若两被告拖延违约，两被告要向原告承担每日100元的违约赔偿责任，赔偿至办完过户手续为止。合同签订完毕后，双方将上述合同提交到千灯镇法律服务所，作为合同见证人，千灯法律服务所对该合同的内容及效力作出见证并加盖公章。合同签订后，原告积极、足额地配合两被告履行了合同约定的付款义务。2013年12月24日，千灯镇淞南社区向两被告等拆迁户发出《通知》，自通知之日，本案标的物即可以办理房产证，由此可以推定，2014年年初两被告已经取得本案房屋的产权证。但是，两被告取得产权证后，不仅没有履行合同约定的为原告办理房屋过户手续的义务，反而以原告必须交纳2万元“签字费”威胁原告，否则不为原告办理过户手续。原告来自农村，房屋是一生最大的投资，本来以为几十年的努力后购得一处房屋，可以让老人安度晚年，可以让孩子有个温暖的家，没想到这个梦想需要接受两被告的要挟，这对原告一家人是个沉重的伤害。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令两被告及第三人协助原告办理位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室房屋的产权过户登记手续；2、判令被告张春红支付原告违约金54500元（自2014年2月25日起至2015年8月25日止，；3、本案诉讼费用由被告及第三人负担。审理中，原告申请撤回第2项诉讼请求，不再要求被告张春红支付违约金54500元。被告张春红未作答辩。被告王超刚辩称：被告张春红与拆迁办签订安置补偿协议后，其取得了涉案房屋，后被告张春红将涉案房屋转让给第三人，后第三人又将涉案房屋转让给我，我又将涉案房屋转让给原告；对原告提供的房屋买卖合同、产权置换通知单、拆迁补偿协议书、补偿安置协议书的真实性没有异议；我与原告于2013年6月25日签订了书面合同，约定房款共计350000元，原��当日支付我现金310000元，加上签约之前原告支付的20000元定金，原告实际已经支付我房款330000元，目前原告仍结欠我房款20000元；为了将来办理过户的需要，中介公司通知被告张春红在合同上签字；签约当日，我将涉案房屋钥匙交付原告；我与第三人之间的书面合同被理想家园房地产咨询有限公司收掉了；关于我与第三人之间的房屋买卖合同关系，我尚结欠第三人20000元尾款，其余合同内容已经全部履行完毕。第三人杨林元述称：涉案房屋系被告张春红享受政府照顾的安置房，后被告张春红将涉案房屋转让给我，我与被告张春红之间的房款已经全部结算完毕；我购买涉案房屋后，又将涉案房屋转卖给了被告王超刚，请求法院依法判决。经审理查明：2010年8月13日，被告张春红与昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司（以下简称民生公司）签订《千灯镇拆迁（离婚）补偿协议书》一份，载明：为改善投资环境，加快建设步伐，提高人民的生活水平，现涉及到XX镇XX村XX村的房屋动迁，在动迁过程中乙方张春红向本公司提出，在2007年5月18日与胡健在千灯法庭办理离婚登记，已满三年，现要求增宅，享受动迁补偿，经过双方协商，取得一致意见，签订如下协议：1、乙方必须提供离婚证，身份证，户口本，本村村民委员会及民政部门出具的至今未婚证明；2、甲方按千政发（2004）第26号关于《千灯镇房屋拆迁暂行实施办法》通知的第六款第三小点规定，支付乙方一次性补偿肆万元整或享受一套小套动迁房购房指标。乙方经过慎重考虑选择购置小户型房屋一套；3、本协议适用于离婚无产权分割的动迁户；4、本协议双方签字盖章后生效；5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。民生公司在甲方落款处盖章，被告张春红在乙���落款处签字。据第三人陈述，大约在2010年，被告张春红将其尚未实际取得房屋的相关权利转让给第三人，被告张春红将产权置换通知单原件、补偿协议书原件、安置补偿协议书原件交付第三人，双方合同约定的房款已经全部结清。庭审中，原告提供《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，该协议书载明：拆迁人（甲方）民生公司，被拆迁人（乙方）张春红；住宅安置地点为昆山市XX镇XX园XX号楼XX室，建筑面积87.27平方米；乙方应承担安置房资金合计104724元。民生公司在甲方落款处盖章，第三人杨林元在乙方落款处签字。第三人杨林元取得涉案房屋后，又将涉案房屋出售给被告王超刚。庭审中，第三人杨林元与被告王超刚一致确认以下事实：第三人杨林元将涉案房屋以298000元的价格转让给被告王超刚，被告王超刚已经支付第三人278000元，尚有20000元房款未支付第三人；双方签订了书面合同，该合同已经交付给房屋中介，现无法提供。据被告王超刚陈述：我与原告于2013年6月25日签订了书面合同，房款350000元，原告以现金方式支付给我，原告当日支付我现金310000元，加上签约之前支付的20000元定金，原告实际已经支付给我330000元，目前原告仍结欠我房款20000元；签约时，我已经对房屋进行了简单装修，签约当日我将房屋钥匙交付原告；为了将来办理过户的需要，中介公司通知被告张春红在合同上签字。原告对被告王超刚的以上陈述表示认可。庭审中，原告提供由被告王超刚分别于2013年6月25日、7月12日出具的收条两份，载明被告王超刚收到原告房款共计330000元。原告提供《昆山理想家园动迁房买卖合同》一份，该合同载明：出售方（甲方）张春红，买方（乙方）冉玉红，居间方���山理想家园房地产咨询有限公司；甲方自愿将其涉案房屋出售给乙方，房屋面积88平方米，房屋装潢情况为简单装修；房款共计350000元整，办理房产证的费用由乙方承担；关于交易付款方式，定金为20000元整，冉玉红于2013年7月15日之前支付王超刚房款310000元整；在动迁公司通知办理房地产权证后，甲方需在接到通知的第一时间向动迁公司递送办理房产证的材料；如甲方在动迁公司通知之后15个工作日还未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须在动迁公司发出通知的第16日后，每日向乙方支付100元的违约金；合同签字时间为2013年6月25日。被告张春红在甲方落款处签字，被告王超刚在甲方共有人处签字确认，原告在乙方落款处签字确认。该合同经昆山市千灯法律服务所见证。庭审中，原告与被告王超刚一致确认被告王超刚于签约当日将涉案房屋钥匙交付原告。另查明：涉案房屋位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室，建筑面积87.06平方米（其中套内建筑面积74.98平方米），涉案房屋所有权已于2014年11月3日登记在被告张春红名下，系被告张春红单独所有。又查明：庭审中，原告与被告王超刚一致确认原告尚结欠被告王超刚房款20000元。2016年2月17日，原告将剩余房款20000元打入本院账户。以上事实，有原告提供的收条、房屋买卖合同、产权置换通知单、拆迁补偿协议书、拆迁补偿安置协议书、见证书、汇款凭证第三人杨林元提供的房产证及庭审中当事人陈述等证据所证实。本院认为：被告张春红经本院公告送达应诉材料及开庭传票，公告期满后仍未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩权利，不影响本院依法缺席审判。依法成立的合同受国家法律保护。根据本案已查明的事实，涉案房屋系被告张春红通过与民生公司签订拆迁（离婚）补偿协议书取得，后被告张春红将涉案房屋转让给第三人杨林元，第三人杨林元又将涉案房屋转让给被告王超刚，被告王超刚又将涉案房屋转让给原告。上述房屋买卖过程涉及到三个房屋买卖合同关系，均系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，均依法成立有效，双方当事人均应恪守履行。被告王超刚取得涉案房屋后，将涉案房屋转让给原告，原告与被告王超刚达成的房屋买卖的合意，系双方真实意思表示，虽然形式上由原告与被告张春红签订房屋买卖合同，但房屋买卖合同的实际履行主体为原告与被告王超刚，故本院确认原告与被告王超刚建立房屋买卖合同关系。涉案房屋所有权已于2014年11月3日登记在被告张春红名下，被告张春红理应及时将涉案房屋所有权过户至第三人杨林元名下，再由第三人杨林元将涉案房屋所有权过户至被告王超刚名下，最后由被告王超刚将涉案房屋所有权过户至原告名下。但被告张春红未予协助办理，致使第三人杨林元、被告王超刚虽有积极协助原告办理产权过户手续的意愿但却无法按约协助原告办理涉案房屋所有权过户手续，故导致无法办理产权过户手续的责任在被告张春红。综上，本院依法确认被告张春红、王超刚及第三人杨林元均负有协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续的义务。庭审中，原告自愿放弃要求被告张春红支付其违约金54500元的诉讼请求，不违反法律规定，且对被告张春红并无不利，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张春红、王超刚、第三人杨林���于本判决生效之日起十日内协助原告冉玉红办理位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室房屋的产权过户登记手续。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费6550元，公告费600元，合计7150元，由被告张春红负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效后十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  夏宏光人民陪审员  俞 绮人民陪审员  屠 杰二〇一六年三月二十八日书 记 员  黄维珺附判决引用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的��所有权的义务。