文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民再字第8号原审上诉人（一审被告）：衡阳市华源房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区进步村3组。法定代表人:李伟生，该公司董事长。委托代理人:蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。委托代理人:吴萍菲，湖南天戈律师事务所律师。原审上诉人（一审原告）：柏志华委托代理人:唐为，湖南居安律师事务所律师。原审上诉人（一审原告）：杨孝银委托代理人:肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。原审被上诉人（一审第三人）：凌通委托代理人:刘庆丰，湖南德巍律师事务所律师。委托代理人:甘露原审上诉人衡阳市华源房地产开发有限公司（以下简称华源公司）因与原审上诉人柏志华、杨孝银、原审被上诉人凌通租赁合同纠纷一案，湖南省衡阳市石鼓区人民法院于2014年12月18日作出（2014）衡石民二初字第100号民事判决。柏志华、杨孝银、华源公司均不服，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日作出（2015）衡中法民一终字第152号民事判决，已发生法律效力。2016年1月4日本院作出（2016）湘04民监字1号民事裁定，裁定由本院再审。本院依法另行组成合议庭，于2016年3月9日进行了证据交换，次日公开开庭审理，原审上诉人华源公司的委托代理人蔡熙中、吴萍菲，原审上诉人柏志华的委托代理人唐为、原审上诉人杨孝银的委托代理人肖洋洋，原审被上诉人凌通的委托代理人刘庆丰、甘露，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。2014年7月7日，一审原告柏志华、杨孝银向湖南省衡阳市石鼓区人民法院起诉称，2010年11月3日，被告华源公司与原告签订《华源装饰材料专业市场铺面租赁合同》约定华源公司租赁原告华源市场内的D-1栋104铺面，租赁期自2010年12月1日至2012年11月30日止，两年租金349865元，合同同时约定被告有转租权，后被告与第三人凌通签订了租赁合同。2012年11月30日双方所签订的租赁合同到期后，被告没有重新与原告签订合同，也没有将铺面清理交给原告，而是继续租赁给第三人使用，但至今未履行支付租金义务。2013年7月17日，在原告的多次催促下，被告通过银行向原告支付租金20676元，至2014年1月被告将门面交给原告止，尚欠原告租金154256.5元。请求判令被告支付原告2012年12月至2013年12月的铺面租金154256.5元，第三人承担连带支付责任。判令被告承担此期间原告所有的铺面物业管理费及本案的诉讼费。被告华源公司辩称，租赁合同到期后，华源公司既没有与原告重新签订合同，也没有使用原告的铺面，更加没有收取第三人的租金，原告要求华源公司支付租金及承担违约责任缺乏合同和法律依据。原告主张的物业管理费，因为华源公司既不是物业管理公司也未向物业管理公司交纳物业管理费，其主张理由不成立，请求驳回原告的诉讼请求。第三人凌通述称，凌通与华源公司签订的合同到期后没有续签合同，对于续签一事均由华源物业管理公司组织商谈，第三人虽然与原告就续租事项有过多次商谈，均未达成一致意见，第三人并不欠原告的租金，原告主张第三人承担连带责任没有法律依据。湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2014）衡石民二初字第100号民事判决查明，2010年5月13日，华源公司将其开发的华源装饰材料市场D1栋104号门面（以下简称104号门面）租赁给凌通，租赁期限自2010年6月1日至2012年11月30日。同年10月25日，华源公司将该门面出售柏志华、杨孝银，并签订了商品房买卖合同。为保证凌通能继续使用门面，华源公司又于同年11月3日与柏志华、杨孝银签订租赁合同，约定华源公司租用104号门面，租期自2010年12月1日至2012年11月30日，租金349860元由华源公司在签订合同时一次性支付。合同签订后，各方均按约定履行了各自的义务。两份租赁合同到期后，由于凌通与柏志华、杨孝银未能就租赁价格协商一致，凌通退出租赁门面，并于2013年7月15日向柏、杨二人支付租金20676元（计算至2013年6月15日）。2014年1月10日，柏志华、杨孝银将104号门面出租给案外人王坤，租金为46元/㎡/月。湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2014）衡石民二初字第100号民事判决认为，华源公司与柏志华、杨孝银签订的租赁合同意思表示真实，内容合法有效，应受法律保护。合同签订后，华源公司按约支付全部租金，履行了合同义务。合同期满后，华源公司未及时返还租赁门面，继续使用该门面且未足额支付租金，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据相关证据及柏、杨二人收到凌通租金的事实，可证明华源公司已于2013年6月15日将租赁物交付给了柏志华、杨孝银。该104号门面面积为149.82㎡，参照其出租给案外人王坤的价格，即为149.82㎡×46元×7.5月＝51687.9元，减去已付租金20676元，华源公司还应支付柏、杨二人门面租金31011.9元。租赁到期后，华源公司与柏、杨二人就继续租赁一直在协商，且支付了部分租金，因此华源公司并未违约，柏、杨二人主张的违约金、物业管理费无证据证明。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十四条第一款、第二百三十六条之规定，判决：一、华源公司于判决生效后十日内给付柏志华、杨孝银门面租金31011.9元；二、驳回柏志华、杨孝银的其他诉讼请求。宣判后，柏志华、杨孝银、华源公司均不服，向本院提起上诉。柏志华、杨孝银上诉称，一审认定华源公司于2013年6月15日返还104号门面依据不足，华源公司未足额支付租金，应承担违约责任，并应按原租赁合同标准支付拖欠租金。华源公司上诉称，租赁合同到期后，华源公司与柏、杨二人的租赁关系已经终止，104号门面一直由凌通占用并支付租金，应视为华源公司已将门面返还给柏、杨二人。本院二审查明，租赁合同到期后，华源公司与柏志华、杨孝银对是否续租及租金标准多次协商未果。2013年6月15日，凌通搬离104号门面，并将钥匙交付给柏志华、杨孝银。本院二审认为，租赁合同到期后，华源公司既未主张终止租赁合同并将门面返还柏志华、杨孝银，也没有要求凌通搬出门面，华源公司还多次与柏、杨二人就续租及租金问题进行协商，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，华源公司与柏志华、杨孝银之间形成不定期租赁合同关系。虽然，凌通根据其与华源公司的租赁合同实际占用104号门面，但其与柏、杨二人之间既未签订租赁合同，也没有租赁房屋的意思表示，双方不具有合同关系，凌通支付给柏、杨二人的款项性质应为代华源公司支付租金。因原租赁合同到期后，柏志华、杨孝银与华源公司形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，故租金标准仍应按原合同履行。华源公司支付柏、杨二人的租金应从2012年12月1日计算至2013年6月15日，合计196天，为93935元（349860元÷730天×196天）。在不定期租赁期间，华源公司与柏志华、杨孝银就续租多次协商，因租金标准未达成一致，华源公司并无拒付租金的主观故意，且凌通代付了部分租金，故华源公司并未违约。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，处理欠妥，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2014）衡石民二初字100号民事判决；二、华源公司于判决生效之日起十日内支付柏志华、杨孝银门面租金66592元；三、驳回柏志华、杨孝银的其他诉讼请求。华源公司再审时称：华源公司与柏志华、杨孝银所签租赁合同是基于“产权式商铺”营销模式给予的固定回报，为促销房产，该合同中给予业主的固定回报远远高于市场租金价格，在合同到期后华源公司不可能也不必要续租；租赁合同到期前，华源公司明确表示不再续租，租赁合同已经停止履行并终止；凌通使用门面不等同于华源公司使用门面，凌通继续使用104号门面不是基于其与华源公司的租赁合同，而是基于其与柏志华、杨孝银正在商谈建立新的租赁关系，租赁期满后，柏志华门面被使用的费用应由实际使用人凌通来承担，二审法院认定华源公司与柏志华、杨孝银之间存在不定期租赁合同关系是认定事实和适用法律错误。原审上诉人柏志华、杨素银辩称，其与华源公司是租赁合同关系，华源公司应当及时支付租金或者返还房屋，华源公司合同到期之后没有返还房屋，应当依法支付租金，请求维持二审判决。原审被上诉人凌通辩称，凌通与华源公司签订了租赁合同，合同到期后，华源公司没有提出书面材料要求终止合同关系，对于后续的租金，应当按照原租赁合同来履行。本院再审过程中，华源公司向本院提交了以下证据：证据1为2010年10月25日、27日柏志华购买104号门面的置业计划两份，用以证明华源公司向柏志华等支付的349865元，是按照购房款的8%的比例计算收益后在房价中予以优惠的金额，而非以该价格租赁房屋所支付的对价；证据2为2014年华源公司收到柏志华的门面款208000元的收据，以证明柏志华在2013年6月15日前并未享有该房屋的所有权及出租权；证据3是湖南天戈律师事务所对苏力、陈运生、伍合森等三人的调查笔录，用以证明在租赁期满前，华源公司已经明确告知柏志华等，在合同期满后，将不再续租的事实；证据4是伍合森与华源公司签订的商品房买卖合同、置业计划、租赁合同，以证明伍合森为凌通所租五间门面中101、102号门面业主，与柏志华等的情况相同。原审上诉人柏志华、杨素银经庭审质证认为：证据1无法核实内容是否真实，并且与本案没有关联性，不牵涉到任何租金问题，而且该证据在一审时就已经形成，不属于新证据的范畴；证据2中的付款凭证不能证明取得产权的时间，柏志华已于2014年5月取得了房屋所有权，不影响索取租金的权利，而且也不属于新证据；证据3中的被调查人苏力和陈运生均为华源公司关联企业的管理人员，他们与伍合森调查笔录陈述的事实不是真实的，与一、二审的证词前后矛盾，不应当采纳；证据4不是新证据，而且与本案无关。原审被上诉人凌通经庭审质证认为：证据1、2、3的质证意见与柏志华、杨素银一致，其中证据3中被调查人与凌通商谈的细节不属实；对证据4没有异议。在证据交换期间，华源公司还申请证人苏力、陈运生、伍合森出庭作证（其中伍合森未出庭，但华源公司在证据交换期间，向本院提出向伍合森调查取证的申请，本院已依法向伍合森核实），以证明华源公司通过华源物业公司向柏志华、杨素银等表达了不再续租的意思。原审上诉人柏志华、杨素银质证认为，证人的身份无法核实，且华源物业公司与华源公司存在利害关系，证人的证词与事实不符，没有任何书面载体能过证明华源公司将不再续租的意思通知了柏志华、杨素银，其证人证言不应当被采信。原审被上诉人凌通经庭审质证认为：两位证人均承认没有书面的材料保留，所称的口头内容无法证实其真实性。本院认为，证据2不能达到举证人的举证目的，本院不予采信，其余证据与凌通的答辩状自认的内容及凌通直接支付租金到柏志华账户的事实能相互印证，形成完整的证据锁链，故予以采信。本院再审查明，2010年5月13日，凌通向华源公司共租赁五间门面，即D1栋101－105号门面，租赁期限至2012年11月30日止。随后华源公司将五间门面分别售出。其中101、102号门面业主为伍合森，103号门面业主为夏琼芳，104号门面业主为柏志华、杨孝银，105号门面业主为刘运干。华源公司在销售门面时，以置业计划的形式向购房者承诺，按购房款8%的比例返还两年的“租金综合回报”，该款直接从应付总房款里减扣。为此，华源公司在与上述业主签订商品房买卖合同时，还另行签订了一份租赁合同，租赁合同第二条约定：“乙方（华源公司）所租用房屋，在乙方付清房屋市场租金综合回报后，归乙方代为租赁。”该合同租赁期限亦至2012年11月30日止。租赁合同到期前后，在华源物业公司的组织下，就五间门面统一由凌通直接租赁事宜，伍合森、夏琼芳、柏志华、刘运干等业主与凌通多次协商，但因各方对租金价格分歧较大最终未能达成一致意见。伍合森将101、102号门面直接租赁给凌通继续使用，夏琼芳、柏志华、刘运干将103、104、105号门面收回另行租赁。2013年9月2日，华源公司与柏志华、夏琼芳达成《关于协调D1栋103、104、105号门面相关事项的处理意见》，约定：“1、由华源集团负责追缴凌通拖欠我们业主的门面租金……”此外，凌通在一审答辩状中陈述：“答辩人与华源公司签订的租赁合同于2012年11月30日到期后，不论是书面还是口头上，答辩人与华源公司并没有续订租赁合同，每次因续租房屋一事都是华源物业组织双方进行商谈，华源公司从未参与。……答辩人在华源物业的组织下与被答辩人（柏志华、杨孝银）就续租房屋一事有过多次商谈。”另查明，2010年，华源公司将五间门面实际租赁给凌通的价格为38元/㎡/月，而与柏志华等业主所签租赁合同价格为97元/㎡/月。租赁合同到期后，伍合森将101、102号门面直接租赁给凌通的价格为45元/㎡/月，柏志华、杨孝银于2014年1月10日将104号门面租赁给案外人王坤的价格为46元/㎡/月。针对本案的争议焦点，本院具体评析如下：（一）原租赁合同期满后，华源公司与柏志华、杨孝银之间是否形成不定期租赁合同关系的问题。本院认为，认定是否形成不定期租赁合同关系的关键在于，双方在租赁合同到期后是否达成续租的合意。首先，从证据事实上看，伍合森的证言证实，在合同到期前华源物业公司已将华源公司不再续租一事通知各方，以及柏志华等业主就五间门面直接租赁给凌通一事与凌通进行多次商谈的事实，这与凌通在一审答辩状中的陈述、陈运生、苏力的证言、《关于协调D1栋103、104、105号门面相关事宜的处理意见》以及凌通直接支付租金到柏志华账户的事实相互印证，形成完整的证据锁链，能够证明在租赁合同到期前华源公司已经将不再续租的意思向柏志华、杨素银表示，而柏志华、杨素银在与凌通商谈的过程中，对于华源公司不再续租的意思亦是清楚的，且与凌通就门面直接租赁事宜进行了数次商谈。其次，从常理推断来看，华源公司与柏志华、杨素银原来签订的租赁合同并非普通的房屋租赁合同，而是基于“产权式商铺”（售后返租）的营销模式给予的固定回报，给予业主的固定回报远远高于市场租金价格，前期之所以签订高价的租赁合同是因为华源公司营销房屋的一种手段，具有促销返利性质，在合同到期之后，再续签租赁合同，不符合常理。综上，本院认为，双方在租赁合同到期后没有达成续租的合意，没有形成不定期租赁合同关系。（二）在原房屋租赁合同期满后，凌通与柏志华、杨孝银之间的关系。本案中，原本凌通与柏志华、杨孝银之间不存在房屋租赁关系，但是在房屋租赁合同到期之后，门面所有人柏志华、杨孝银明知与华源公司租赁合同到期后不再续租的情况下，与次承租人凌通直接商谈租赁事宜，并在租赁期满后仍默许凌通继续使用门面并直接收取租金，双方已经形成事实上的租赁关系。但在该事实租赁关系中，双方对租金一事一直未能达成一致意见，应属于《中华人民共和国合同法》中规定的约定不明的情形，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条（二）款之规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。因此在实际承租期间，应由实际承租人凌通参照当时的市场价格45元/㎡/月的价格向实际出租人柏志华、杨素银支付租金。自2012年11月30日原合同到期至2013年6月15日凌通交钥匙给柏志华、杨素银，租期共计7.5个月。凌通应向柏志华、杨素银支付的租金为149.82㎡/月×45元×7.5月＝50564.25元，减去已付租金20676元，凌通还应支付柏、杨二人门面租金29888.25元。综上所述，本院原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，依法应予纠正，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）衡中法民一终字第152号民事判决和衡阳市石鼓区人民法院（2014）衡石民二初字第100号民事判决；二、原审被上诉人凌通于判决生效后十日内给付原审上诉人柏志华、杨孝银门面租金29888.25元；三、驳回柏志华、杨孝银的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3694元，二审案件受理费3694元，合计7388元，由原审被上诉人凌通负担3694元，原审上诉人柏志华、杨孝银负担3694元。本判决为终审判决。审判长 苏 南审判员 谷芝兰审判员 王霁清二〇一六年三月二十一日书记员 王易薇校对责任人：王霁清              打印责任人： 王易薇      附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。本判决为终审判决。