湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书(2015)株荷法民一初字第1746号原告武广，男，汉族，1983年2月15日出生。原告（追加）黄丽，女，汉族，1987年10月15日出生。二原告共同特别授权委托代理人文奇，湖南百杰律师事务所律师。二原告共同特别授权委托代理人阳洋，湖南百杰律师事务所律师。被告潘迎福，男，汉族，1988年6月17日出生。特别授权委托代理人侯廉裕，湖南火炬律师事务所律师。特别授权委托代理人何行昌，株洲市法学会法律服务部执业人员。原告武广、黄丽与被告潘迎福买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，依法由代理审判员童建荣适用简易程序于2016年1月15日公开开庭进行了审理。书记员邓韵芳担任庭审记录。原告武广、黄丽及其委托代理人文奇、阳洋、被告潘迎福及其委托代理人候廉裕、何行昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武广、黄丽共同诉称，原告武广、黄丽与被告潘迎福互有亲戚关系，约定合作出资建房。原告与被告潘迎福以及陈建江、李红艳、张铁、李涛于2011年11月4日签订《合作出资建房和房屋分配协议书》，其中第二条约定：共同建房屋一栋，建房资金由各方按各自所有的面积分摊负担。第四条约定：丙方（被告潘迎福）分得靠西南方向的第一层至第十三层的十三个套间建筑面积约为2000平方米。2010年动工兴建上述房屋，全部建房资金主要由原告垫付。2011年7月建设完成，2011年9月交付使用、对外出租和入住。2011年10月21日合作方陈建江、李红艳与武广、黄丽签订了补充协议且按照每平方米1700元的单价进行了建房资金的结算。被告潘迎福接受房屋后，占有、使用对对外出租房屋，但只支付了1500000元的建房资金，还差1900000元。原告一直约谈被告，但被告拒绝承担依约应当承担的建房资金。另外，根据2013年9月8日原告与陈建江、被告潘迎福等签订的《补充协议》第二条约定“对于水电、电梯、板梯间的公共卫生等存在问题，由原告武广负责，其他方按各自的房屋面积每年每月每平方出资一元提取给武广包干负责处理。但是，被告拒绝支付该笔资金。经多次协商未果，特诉至法院，请求判令：1、被告潘迎福偿还建房款1900000元；2、被告潘迎福支付物管费24000元；3、被告承担本案诉讼费。原告武广、黄丽为支持其诉讼请求，共同向本院提交如下证据：合作出资建房和房屋分配协议，拟证明原告与被告有合作建房以及建房资金承担约定的事实；2013年9月原告与被告、陈建江、张铁、李清签订的《补充协议》，拟证明被告承诺支付物管费的事实；原告身份证复印件，拟证明原告主体资格；被告身份证复印件，拟证明被告主体资格；土地使用权证，拟证明土地的使用者情况；公证书，拟证明原告与陈建江、李红艳结算的依据的事实。被告潘迎福辩称：1、原告诉称全部建房资金几乎都是原告垫付不是事实，早在2010年4月，在原告的极力邀请下，被告父母就给原告620000元合伙建房款，而当时涉案房屋还没有动工建设。在涉案房屋的建设过程中，被告交给原告的合伙建房款共2962575元，并且原告向被告出具建房费用、分摊费用结清的说明，原告诉称还欠1900000元建房款无事实依据与法律依据；2、依据原告与被告签订的合伙建房协议，被告为株国用（2010）第A0313号地块的共同土地使用权人，享有该地块上所建的13层楼房靠西南方向的第一层至第十三层的十三个套间共2025平方米建筑面积的房屋所有权与使用权。经被告向建筑行业权威部门咨询，被告认为依据被告给原告建房费用2962575元，被告所享有的房屋面积应远远不至于2025平方米，并且原告与另一合伙人张铁所签订的协议显示，张铁支付的建房价格为1000元每平方米，而被告依据目前所享有的建房面积所花费的建房费用已达到1400多每平方米，这显然对被告不公平，多收取的建房费用应退还给被告；3、原告无权收取被告的房屋管理费用。依据协议约定，被告自2013年9月1日起依据房屋面积向原告支付每平方米1元的房屋管理费用，但原告应依据合同约定保障房屋水、电、电梯及楼梯的正常使用，保障房屋公共部分的卫生。然而自2013年以来，原告无故多次中断被告房屋的电路，并且不给被告房屋提供自来水，封锁电梯及楼梯，给被告造成巨大损失。2015年9月，被告向原告缴纳管理费时，要求原告向被告的承租户承诺今后不得无故停水停电，但原告拒绝保证，因此被告当场向原告提出终止房屋管理协议，并收回了已交给原告的240000元（2015年9月份之后的房屋管理费）。由于原告违约在先，并且拒不对其应当履行的义务提供保障，被告有足够的理由相信原告无法履行管理协议，被告有权行使不安抗辩权拒绝向原告支付房屋管理费用。况且，原告已收取被告2015年9月之前的房屋管理费用，2015年9月至今不足3个月，房屋管理费也远远没有24000元。原告要求被告支付24000管理费无任何法律依据，对于原告管理房屋时，给被告造成的损失，被告保留追究其法律责任的权利。综述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告潘迎福为支持辩称理由，向本院提交如下证据：合伙建房协议，拟证明被告是涉案房屋的合伙建房人以及被告所享有的房屋面积的事实；补充协议书，拟证明被告已交清所有建房款及相关费用，原告有义务管理好涉案房屋的水电及相关配套生活设施的事实；被告交给原告建房款的数据及原告认可的说明，拟证明被告已经给了原告建房款2962575元，原告认可建房款已经结清的事实；购房协议书，拟证明被告所付出的建房款项过高，原告应当依据建房成本退还被告多余的建房款项的事实；照片，拟证明原告违反了补充协议，没有尽到管理涉案房屋的义务，无故停电、没有提供自来水、肆意破坏被告房屋、影响被告使用房屋的权利、导致被告房屋漏水的事实；录音资料，拟证明被告已经给了原告近300万元的建房款的事实；录音资料，拟证明原告依据1470元每平米收取了被告2015平方米的建房费用的事实；录音资料，拟证明原告依据1470元每平方米收取了被告2015平方米的建房费用的事实；录音资料，拟证明原告经常对涉案房屋无故停水停电违反了管理房屋协议约定的事实；收据，拟证明原告没有尽到房屋管理协议，被告向其支付房屋管理费是因为其违约在先的事实；信访资料，拟证明原告违约没有尽到房屋管理义务的事实。被告申请证人郭克勋、王铁兵出庭作证，拟证明原告违反补充协议，没有尽到管理房屋义务的事实。根据原、被告的举证、质证，本院对原、被告提供的证据确认如下：对原告提交的证据经被告质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，合法性有异议，被告已经多支付了合伙建房款项，原告再次收取分摊费用违反公平原则，其无权收取被告的分摊费用；该补充协议证明原告应当履行房屋管理的义务，但原告没有尽到该义务；对证据3、4无异议；对证据5的真实性、合法性无异议，但认为被告也是共同使用权人，原告至今没有变更土地使用权的主体；对证据6有异议，与本案无关。本院认为，被告对证据1、3、4质证无异议，本院予以认定；证据2、5经被告质证对其真实性无异议，能够证明本案事实，本院予以认定；证据6与本案无关，本院不予认定。对被告提交的证据经原告质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，证明目的有异议，补充协议不能证明被告已经交清所有建房款及所有费用，双方关于合伙建房没有结算；对证据3-1、3-2、3-3有异议，与本案无关；对证据3-4、3-5有异议，被告应当提供证据3-5原件，证据3-4中内容“两年要出的管理费2895599元”非原告黄丽所书写，且该份证据是原告黄丽和武广之间的草稿，本身书写潦草，不符合原、被告作为本案对账凭证的形式要求，对账应当提供具体的明细账目，而被告无法提供明细；对证据4的真实性有异议，原告没有该购房协议书，仅为被告单方面保存，且内容与合伙购房协议相冲突；对证据5的证明目的有异议，被告在使用房屋没有按时交纳水费，停电是被告自己导致；对证据6有异议，电话录音中原告没有认可被告建房出资金额为300万元，无法达到被告的证明目的；对证据7、8的证明目的有异议，无法证实原告依据1470元每平方米收取被告2015平方米的费用；对证据9的证明目的有异议，是被告没有交纳水电费自行导致的停水停电；对证据10的真实性有异议，无法达到其证明目的；对证据11证明目的有异议，无法证明原告没有尽到管理的义务。本院认为，证据1、2与原告提交的证据1、2一致，被告也就证据1中戊方与原告提交证据1中戊方不一致原因进行解释，原告对被告解释予以认可，故本院对证据1、2予以认定；证据3-1、3-2、3-3、3-4原件核对一致，与本案存在关联性，本院予以认定；证据3-5因被告未提交原件，本院不予认定；证据4与本案无关，本院不予认定；证据6、7、8、9，原告申请对视听资料完整性及真实性鉴定，后撤回该鉴定申请，视为原告对试听资料及内容无异议，本院予以认定；证据5、10、11未有原件核实，不予认定；证人郭克勋、王铁兵所作证人证言，被告未提供其他合法有效证据补强，本院仅供参考使用。根据本院采纳的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2011年11月4日，原告武广、黄丽（甲方）与被告潘迎福（丙方）等共同签订《合作出资建房和房屋分配协议书》，约定甲乙丙丁戊多方共同出资购买了国有土地，土地使用权登记在原告武广经营的株洲市荷塘区活力服装加工厂名下，原告同意将上述土地合作新建房屋一栋，建房资金由各方按各自所有的面积分摊承担。2013年9月8日，原告武广与被告潘迎福等共同签订《补充协议书》，约定由原告武广负责房屋的水、电、电梯、板梯间的公共卫生及对外有关方面的协调工作，其他各方按各自的房屋面积每年每月每平方米出资一元提取给原告武广，从2013年9月1日起实施。房屋建造过程中，被告陆续向原告支付建房款。庭审中，被告向本院提交由原告黄丽、武广书写的材料，原告黄丽写明“建房总金额2598555元，两年房租总金额232790元，煤气自来水配套费用30000元（已转至武广名下），物业管理费34254元。2014年5月5日以前账目全部结清，包括建房款，分摊费用及明细账目见附1”，原告武广书写“是实，武广”予以确认。另查明，被告分得房屋面积为2025平方米。被告自2015年9月1日起未再向原告支付补充协议中约定的物管费用。再查明，被告提供视听资料中载明原告武广陈述：“你肯定要补钱给我，反正要不我退1470元给你……”、“我如果没认你的钱，那你可以搞，现在是我认了你的钱，那这个条子不条子就没关系，你自己都没有保管，条子是我打给你的……”。本院认为，本案系合同纠纷。原告要求被告支付建房款1900000元，被告辩称建房款已结清，双方存有争议，现就该争议分析如下：首先，被告向本院提交了由原告黄丽、武广书写的材料，原告黄丽写明“建房总金额2598555元，两年房租总金额232790元，煤气自来水配套费用30000元（已转至武广名下），物业管理费34254元。2014年5月5日以前账目全部结清，包括建房款，分摊费用及明细账目见附1”，原告武广书写“是实，武广”予以确认。原告反驳称该部分内容是原告武广与黄丽之间结算所书写，原告未能举证证实，本院不予采纳；其次，被告提交的视听资料中载明原告武广陈述：“你肯定要补钱给我，反正要不我退1470元给你……”、“我如果没认你的钱，那你可以搞，现在是我认了你的钱，那这个条子不条子就没关系，你自己都没有保管，条子是我打给你的……”，原告申请对视听资料完整性及真实性鉴定，后撤回该鉴定申请，认定原告对该试听资料及内容无异议。综合原告提交的由原告黄丽、武广书写的材料及视听资料，认定被告与原告已结清建房款，故对原告要求被告支付建房款1900000元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付物管费24000元的诉讼请求，原、被告签订的《补充协议书》中约定按各自的房屋面积每年每月每平方米出资一元提取给原告武广作为物管费，被告分得房屋面积为2025平方米，被告自2015年9月1日起未再支付物管费，确定物管费为24300元（原告主张物管费至2016年9月1日）。原告自愿要求被告支付物管费24000元，系原告自行处分权利行为，确定被告应支付原告物管费24000元。被告辩称因原告行为致使其损失，其可另行主张权利。经本院主持调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告潘迎福于本判决生效后十五日内向原告武广支付款项人民币24000元；驳回原告武广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22116元,减半收取11058元，由原告承担10920元，由被告潘迎福承担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：1611011040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。代理审判员  童建荣二〇一六年三月八日书 记 员  邓韵芳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。