江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏民终字第00500号上诉人（一审原告、反诉被告）杨志华。委托代理人郭艳妮，江苏洲际英杰律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）南通市港闸区唐闸镇街道办事处，住所地江苏省南通市港闸区江海大道***号。法定代表人胡永宁，该街道办事处主任。委托代理人杨永安，该街道办事处工作人员。委托代理人顾展新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人杨志华因与被上诉人南通市港闸区唐闸镇街道办事处(以下简称唐闸街办)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院(2014)通中民初字第00034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月12日公开开庭审理了本案。上诉人杨志华的委托代理人郭艳妮，被上诉人唐闸街办的委托代理人顾展新、杨永安、顾展新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年6月1日，唐闸街办（甲方）和杨志华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同的主要内容为：唐闸街办将盛唐商贸街第1轴至第10轴框架结构二层、建筑面积约4900平方米的房屋租赁给杨志华；双方在合同中明确租赁房屋为餐饮、旅馆、娱乐等商业用途；租赁期限从2008年7月1日起至2023年6月30日止；甲方保证权属清楚，有关按揭、抵押债务等，甲方均在交付房屋前办妥，出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。2010年8月1日，唐闸街办（甲方）和杨志华（乙方）又签订《房屋租赁补充合同》，该补充合同的主要条款如下：一、杨志华所租用的房屋共计4812平方米，其中餐饮部用房为2406平方米，KTV室用房2406平方米。二、房屋租金的起点时间调整为：餐饮部用房房租从2009年7月1日起收取，KTV室用房房租从2010年1月1日起收取。关于餐饮部的租金调整为：2009年7月1日至2013年6月30日止租金标准为每天每平方米0.63元；2013年7月1日至2018年6月30日的租金为每天每平方米0.73元。KTV室用房的租金调整为：KTV室正式开始营业时间由甲乙双方共同确认；KTV室正式开业前房屋租金标准为每天每平方米0.53元；KTV室正式开始营业之日起房屋租金标准为每天每平方米0.63元，在租赁期间，租金标准的调整按餐饮部的租金标准和调整周期执行。房租的收取，2010年7月1日至2010年12月31日半年的房租计为501572元（其中餐饮部272040元，KTV室229535元），乙方在2010年9月10日之前缴纳到位，以后的租金在季度末月的10日内缴纳下季度的租金，即先付后用。乙方在2009年7月1日至2010年6月30日共欠房租计为775212元（其中餐饮部545680元，KTV室229532元），乙方必须在2010年12月31日前支付上述所欠的房租的50%计387606元，2011年6月30日支付上述所欠房租的另外50%计387606元。上述房租乙方逾期缴纳的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的万分之五向乙方收取违约金。此后，由于外环北路及通宁大道高架路的施工，唐闸街办免去了杨志华2010年10月1日至2011年11月30日房租。经营过程中，案涉的KTV因噪音问题被附近居民举报，从而被有关行政执法部门查封。2013年12月，唐闸街办（甲方）和杨志华（乙方）达成协议，其主要内容为：杨志华向唐闸街办租赁盛唐商贸街第1轴至第10轴框架结构二层，建筑面积约4900平方米作为皇朝酒店国会KTV的经营用房。为解决双方债权债务和解除合同提供依据。现就双方对乙方租赁房屋装潢设施进行现场评估达成如下协议：1、经双方协商一致同意对盛唐商贸街第1轴至第10轴框架结构二层，建筑面积约4900平方米的房屋装饰工程设施设备进行全面评估。2、杨志华同意唐闸街办推荐南通市公正评估公司作为该房屋的评估单位，评估标准参照市场公开价值。……4、甲乙双方必须充分尊重评估公司的评估结果，不得以任何借口否认评估结果。如评估结果出现明显差异，有失公正，另一方有权提出异议。南通公正房地产评估事务所于2014年1月20日出具了估价报告，最终评估价格为房屋内外不可移动的装修装潢和设施设备10443219.46元，房屋内桌椅消毒柜等可移动的物品1533390元。还查明，南通皇朝餐饮娱乐管理有限公司(以下简称皇朝公司)系杨志华与案外人高萍出资设立的有限责任公司，设立日期为2008年6月23日，注册资本为100万元，杨志华占股比例为51%，其为皇朝公司执行董事及总经理。庭审中，杨志华陈述其设立皇朝公司管理餐饮，其另行注册个体工商户港闸区皇朝餐饮娱乐会所（以下简称皇朝会所）以经营KTV。再查明，2013年8月25日，皇朝公司通过股东会决议，其内容为：1、因公司一直无法正常经营，故对公司进行清算；2、原房屋租赁合同系由股东杨志华与唐闸街办签订，故由杨志华个人与唐闸街办办理解除合同的相关手续。3、由公司实际投入的资产1800余万元均由杨志华个人出资，故由杨志华个人向唐闸街办行使赔偿损失的相关权利，股东高萍个人的股权由其与杨志华另行处理，公司的一切清算事宜由杨志华个人处理，今后公司不再向唐闸街办主张任何权利。该股东会决议由皇朝公司盖章确认。另查明，南通盛唐实业公司在其投资建设的盛唐商贸街建成后将其移交给了唐闸街办，由唐闸街办负责管理以及出租事宜。案涉的房屋取得了南通市临时建设工程规划许可证，有效期两年，至2009年8月31日止。又查明，唐闸街办向南通市港闸区人民法院起诉杨志华索要租金的租赁合同纠纷一案，后唐闸街办向该院撤诉，南通市港闸区人民法院于2012年11月13日作出裁定，准许唐闸街办撤回起诉。2014年3月25日，杨志华将唐闸街办诉至原审人民法院，请求判令：1、确认双方当事人于2008年6月1日所签订的《房屋租赁合同》及2010年8月1日所签订的《房屋租赁补充合同》无效；2、判令将杨志华承租的房屋以及所评估的物品交还给唐闸街办；3、判令唐闸街办赔偿杨志华房屋内外装修装潢、设施设备及桌椅消毒柜等损失合计11976609.46元；4、判令唐闸街办返还保证金100000元；5、本案的诉讼费用由唐闸街办承担。诉讼过程中，唐闸街办于2014年4月16日提出反诉称，由于双方当事人订立租赁合同后，杨志华未支付租金，故请求法院判令：1、杨志华支付租金2982755.8元、违约金1943223.64元；2、诉讼费用由杨志华承担。杨志华在一审庭审中认可双方当事人签订合同时，唐闸街办曾经和他讲过房产证有效期是两年，杨志华还提出，当时唐闸街办向其表示还可以补，手续没有问题。唐闸街办表示，其不可能作如此承诺。此外，唐闸街办认可杨志华向其缴纳了10万元的保证金。双方当事人一致认可以消费抵算租金，合计人民币543959元。原审法院认为，杨志华与唐闸街办签订的租赁合同，其所涉及的房屋为临时建筑，规划许可证有效期仅为两年,但双方当事人签订的租赁合同长达15年。就租赁合同而言，案涉租赁物未取得与之相适应的合法有效的建设工程规划许可证，故根据最高人民法院相关司法解释规定，双方当事人签订的《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充合同》无效。对于无效的租赁合同，杨志华应当返还所租赁标的物。此外，对于杨志华所租赁的房产装修形成的不可移动的添附，应当随租赁房产一并返还给唐闸街办。一、关于杨志华是否具有主体资格的问题。原审法院认为，杨志华所称的KTV以及餐饮以皇朝公司和皇朝会所的名义对外经营，故本案涉及的损失均是皇朝公司和皇朝会所的损失。皇朝公司是有限责任公司、皇朝会所是个体工商户。对于皇朝公司的损失不能直接由杨志华进行主张，皇朝会所的损失可以由杨志华直接主张。但法院也充分注意到，皇朝公司作为有限责任公司其注册资本仅为100万元，而该公司的实际投入巨大，杨志华不仅将其向唐闸街办租赁的房屋投入经营，而且花费巨额资金进行装修，从目前看，光不可移动的装修装潢等就在千万元以上。由于KTV部分和餐饮部分实际混为一体，估价报告亦将KTV和餐饮部分共同进行评估，实际上目前也无法区分皇朝公司、皇朝会所的装修损失。由于杨志华与皇朝公司、皇朝会所之间存在财产、经营混同的情形，故杨志华有权以自己名义向唐闸街办主张权利。此外，杨志华与唐闸街办在2013年12月达成了协议，该协议含有唐闸街办愿意对杨志华的损失承担一定责任内容。目前，皇朝公司股东会决议同意由杨志华向唐闸街办主张权利，故其有权代表皇朝公司作为本案的原告主张权利。因此，原审法院确定就皇朝公司、皇朝会所的装修损失，可以由杨志华直接向唐闸街办主张。退一步讲，如果杨志华就皇朝公司的损失不能直接向唐闸街办主张权利。则会发生皇朝公司或其他股东向杨志华主张赔偿损失，再由杨志华向唐闸街办主张赔偿之情形，则徒增诉累和增加诉讼诚信风险。当然，需要指出的是，基于本案的特殊情形，杨志华在本案中可直接向唐闸街办主张权利，但由于皇朝公司系有限责任公司，其代表皇朝公司取得的所有利益，并不意味着直接为杨志华所有。皇朝公司及其股东、以及其他可能存在的与皇朝公司具有利害关系的人均可就该利益享有依法与杨志华另行解决之权利。二、关于杨志华可以获得的赔偿数额问题。由于双方当事人均同意由唐闸街办推荐的南通公正房地产评估事务所进行评估。双方也约定，应当充分尊重评估公司的评估结果，不得以任何借口否认评估结果。现双方当事人对评估结果提出异议的为唐闸街办，其主要异议为设备打折率不同。对此，原审法院认为，因双方当事人事先明确约定，应对该估价报告充分尊重，不得以任何借口否认评估结果。唐闸街办提出打折率不同的问题，系评估机构根据装修装潢、设施设备实际使用情况予以确定，不属于可以否认估价报告的原则性错误。此外，该评估机构由唐闸街办予以推荐，从某种意义上讲，该评估机构作出的估价报告应对唐闸街办有利。因此，唐闸街办应当对估价报告可能存在的误差具有更高的容忍度。故对该估价报告予以采纳。对该估价报告中涉及的不可移动的装修装潢、设施设备等，也必然随着房屋由杨志华一并返还唐闸街办。由于唐闸街办对此未表示同意利用，而是认为杨志华对损失应承担主要责任。在此情况下，对于不可移动的已经附合的装修装潢、设施设备等，杨志华并未得到折价补偿，故应当作为杨志华方实际损失由双方当事人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于可移动物品，根据最高人民法院的司法解释规定，杨志华方完全可以自行处理，故仍应归杨志华所有，不应作为由于租赁合同无效导致的损失。因此，本案由于租赁合同无效导致的损失为10443219.46元。由于双方当事人在均明知案涉房产系临时建筑的情况下，却签订长达15年的租赁合同，对损失的发生均有过错，且过错程度也难以区分大小，故对该损失应由双方当事人各半分担，唐闸街办赔偿杨志华不可移动的装修装潢等损失5221609.73元。三、关于唐闸街办反诉的租金问题。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对于无效的租赁合同，可参照租赁合同约定的租金标准支持占有使用费。由于杨志华在租赁期间获得了使用之权益，故其应向唐闸街办支付相应的占有使用费。本案中，唐闸街办虽然主张的系租金，但由于杨志华在明知临时建筑情况下，对相应的租金标准予以认可接受，其亦对案涉房屋已经实际使用，故在合同无效的情形下，为减轻当事人诉累，对唐闸街办的反诉请求，根据上述最高人民法院司法解释的规定，在综合考虑杨志华对房屋的实际使用、唐闸街办免租事实、占有使用费计算时间段的长短等具体因素情形下，确定参照合同约定的租金标准直接支持相应的占有使用费。至于杨志华提出的无法经营的问题，并非由于导致租赁合同无效的临时建筑原因使其使用案涉房屋遭到严重受阻，而是主要由于其对营业场所的噪音未采取合理减噪措施等原因所致。由于房屋占有使用费系法院在参照租金标准的基础上予以酌定，故不存在对房屋占有使用费再按照过错比例予以分担之问题。对于房屋占有使用费的计算期间，目前房屋虽然在杨志华控制之下，但由于案涉餐饮、KTV已经停业，双方当事人也为此在2013年12月达成协议，约定对案涉装饰工程等进行评估从而为解除合同提供依据。因此，就当事人真实意思而言，在评估结束后，双方当事人租赁合同即终止。案涉评估报告出具时间为2014年1月，故酌定房屋占有使用费应计算至2014年1月30日。对于餐饮部分的占有使用费，应从2009年7月1日开始以每平方米0.63元，共计面积为2406平方米，计算至2013年6月30日，该期间的费用为0.63×2406×30×（48-14）＝1546095.6元（扣除2010年10月1日至2011年11月30日共计14个月的免租期，每个月当事人均认可按照30天计算）。2013年7月1日至2014年1月30日以每平方米0.73元，共计7个月，相应的占用使用费为0.73×2406×30×7＝368839.8元。对KTV部分的占用使用费，唐闸街办均以每天每平方米0.53元予以主张。从2010年1月1日至2014年1月30日（扣除2010年10月1日至2011年11月30日共计14个月的免租期，每个月当事人均认可按照30天计算）之间的占用使用费为0.53×2406×30×（49-14）＝1338939元。综上，KTV与餐饮部分的占用使用费合计为3253874.4元，再扣减唐闸街办以消费抵算的租金543959元，余款2709915.4元，应由杨志华支付给唐闸街办。对唐闸街办主张的违约金的问题，因无效的合同，当事人不可以按照违约条款主张违约金。至于法院判决给付的房屋占有使用费，是法院在参照租金的基础上酌情予以支持。给付该费用的前提是法院之判决，故确定占有使用费给付的时间点应从法院判决生效之日起计算，在此之前，唐闸街办无权要求对方支付逾期付款违约金或者逾期付款利息。本案中，唐闸街办可获得的占有使用费仍低于杨志华所得损失赔偿。在双方当事人互负金钱给付义务的情形下，应由双方当事人在履行时予以直接抵销，故在此情况下，不再考虑唐闸街办所主张的逾期给付的损失问题。关于唐闸街办的主张是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案系长期租赁合同，约定分期给付租金，虽然合同无效，但本案仍系参照合同约定确定分期给付的房屋占有使用费。而且，占有使用费并非等同于租金，因此，占有使用费的诉讼时效也并不等同于延付或者拒付租金的一年诉讼时效。因此，唐闸街办的反诉请求未超过诉讼时效。此外，关于100000元保证金，唐闸街办认可杨志华缴纳保证金100000元的事实，因案涉合同无效，该款应由唐闸街办直接返还给杨志华。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决：一、杨志华与唐闸街办于2008年6月1日所签订的《房屋租赁合同》及2010年8月1日所签订的《房屋租赁补充合同》无效。二、杨志华将盛唐商贸街第1轴至第10轴框架结构二层，建筑面积为4812平方米的房屋（含该房屋内外不可移动之装修装潢、设施设备等）返还给唐闸街办。三、唐闸街办赔偿杨志华装修装潢、设施设备等各项损失人民币5221609.73元。四、唐闸街办返还杨志华保证金人民币100000元。五、杨志华向唐闸街办支付房屋占有使用费人民币2709915.4元。上述三、四、五项相抵后，唐闸街办应给付杨志华人民币2611694.33元。上述各项义务限当事人于判决发生法律效力之日起30日内履行。六、驳回杨志华的其他诉讼请求。七、驳回唐闸街办的其他反诉请求。一审本诉案件受理费96040元，由杨志华负担52866元，由唐闸街办负担43174元，反诉案件受理费52951元，减半收取计26475.5元，由唐闸街办负担12547元，由杨志华负担13928.5元。宣判后，杨志华不服，向本院提起上诉称：一、唐闸街办出租给杨志华的房屋系临时建筑，该房屋的临时建设工程规划许可证有效期至2009年8月31日止，唐闸街办隐瞒相关事实，欺骗杨志华签订了15年租期的涉案房屋租赁合同，该租赁合同因出租房屋未取得与租期相适应的建设工程规划许可证而无效，合同无效的过错在于唐闸街办，唐闸街办应赔偿杨志华的全部损失。二、不可移动的装修装潢、设施设备和可移动的桌椅消毒柜等物品均系杨志华在订立《房屋租赁合同》后依约所作的投入，这些投入均是专门用于承租房屋开设餐饮、娱乐业的特定物，故唐闸街办应赔偿杨志华租赁房屋内外不可移动的装修装潢、设施设备损失10443219.46元和桌椅消毒柜等可移动的物品损失1533390元。原审判决关于房屋内桌椅消毒柜等可移动物品归杨志华所有、不应作为合同无效导致的损失的认定错误，原审判决关于双方各半分担不可移动的装修装潢、设施设备损失而不是判决全部由唐闸街办承担亦错误。三、唐闸街办关于租金的反诉请求应予驳回，原审判决判令杨志华向唐闸街办支付房屋占有使用费2709915.4元错误。1、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算”的规定不能适用于本案，双方合同约定的分期给付租金是指分期给付不同时间段的房屋租金，并非同一债务分期履行，唐闸街办主张租金的诉讼时效期间为一年，不应从最后一期租金给付时间计算。2013年8月，双方就解除涉案房屋租赁合同已达成共识，杨志华餐饮业也全部停业，故租金只能计算至2013年8月。综合整个案件，按照目前证据，唐闸街办只能主张2013年7月、8月两个月的房屋租金，其他均已超过了法律规定的一年诉讼时效期间。对于这两个月的租金，因涉案房屋租赁合同无效，唐闸街办亦无权收取。2、唐闸街办反诉请求系索要房屋租金，并未主张房屋占有使用费，原审判决杨志华向唐闸街办支付房屋占有使用费超出了唐闸街办的诉讼请求，违反了不告不理的原则，程序严重违法。况且本案即使存在房屋占有使用费，亦系杨志华的损失，应全部由唐闸街办承担。综上，原审判决认定事实、适用法律错误，程序违法，请求将本案发回重审或依法改判唐闸街办赔偿杨志华全部损失11976609.46元(包括不可移动的装修装潢、设施设备损失10443219.46元、桌椅消毒柜等可移动的物品损失1533390元)，并驳回唐闸街办的全部反诉请求。唐闸街办答辩称：一、杨志华在一审审理过程中已承认签订《房屋租赁合同》时知道涉案房屋性质及相应临时建设工程规划许可证两年有效期等情况，这表明签订合同时双方均清楚涉案房屋具体情况，故如《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》因临时建设工程规划许可证的原因被认定为无效，双方共同承担合同无效的责任符合本案事实及法律规定，杨志华关于合同无效的过错全在唐闸街办方的上诉理由不能成立。至于《房屋租赁合同》中写房屋权属清楚是符合事实的，唐闸街办未欺骗杨志华，涉案房屋权属确实清楚，只是在建设手续上有所欠缺。二、由于可移动物品不与房屋构成附合，原审判决关于可移动物品不作为损失范围，由杨志华自行搬离的认定，符合法律规定。三、原审查明的事实表明唐闸街办主张房屋租金的行为是连贯的，唐闸街办主张租金没有超过法律规定的诉讼时效期间。同时，房屋占有使用费与房屋租金并非完全相同的概念，房屋占有使用费并不能简单适用关于租金一年诉讼时效期间的规定。诉讼时效应当从有利于债权人角度予以判断。故杨志华关于诉讼时效已过的主张不能成立。唐闸街办系基于《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》有效而反诉租金，原审法院经审理认定上述合同无效并按照房屋占有使用费予以处理，从费用与合同性质相对应的原则看，原审判决这样处理有法律依据，并未超出唐闸街办的反诉请求。杨志华关于房屋占有使用费判决超出唐闸街办反诉请求的主张亦不能成立。综上，唐闸街办接受原审判决结果，杨志华的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。二审查明的事实与原审查明事实一致。二审另查明：2011年12月17日，唐闸街办向杨志华发出《关于恢复履行房屋租赁协议、按时缴纳房租的通知》，该通知明确从2010年10月1日至2011年11月30日免收14个月的房租，从2011年12月1日起恢复执行与杨志华签订的租赁合同，并就杨志华此前欠付的租金进行了催要。杨志华于同日签收。唐闸街办在本案中反诉租金后，杨志华于2015年5月25日提交《关于被告反诉房租部分的抗辩意见》，认为因双方所签《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》无效，唐闸街办反诉主张的房租只能作为房屋使用费，并按双方《房屋租赁补充合同》约定的租金标准列出了房屋使用费的计算期间和计算标准，同时要求该费用应按导致合同无效的过错程度进行分担。二审审理中，杨志华还提出：一、2015年9月2日，南通市规划局出具的政府信息公开申请答复书载明，该局对盛唐商贸街(包括涉案房屋)核发的临时建设工程规划许可证有效期至2009年8月31日止，该证据表明涉案房屋仅2009年8月31日前有临时建设工程规划许可。二、2010年1月20日，唐闸街办向案外人即另一租赁户许豪出具的《房屋产权证明》载明，盛唐商贸街房屋建设已经发改委、规划、土地等相关部门审批同意，房屋产权手续正在办理之中，该证据印证了杨志华关于唐闸街办一直欺骗各承租户，声称房屋产权清楚合法的主张。三、杨志华于2008年6月23日办理皇朝公司工商登记手续时才看到唐闸街办提供的临时建设工程规划许可证，但仍认为唐闸街办有涉案房屋的房产证，不然工商局不可能为杨志华的餐饮公司办理20年的营业执照。2010年8月1日，杨志华和唐闸街办订立《房屋租赁补充合同》时涉案房屋的临时建设工程规划许可证已过期，唐闸街办却仍采用欺骗杨志华的做法和杨志华订立该补充合同，证明唐闸街办是合同无效的过错方。杨志华将上述证据1政府信息公开申请答复书等，证据2唐闸街办向许豪出具的《房屋产权证明》，证据3皇朝公司的企业法人营业执照，证据4许豪2015年7月10日出具的关于其与唐闸街办签订租赁合同经过的《情况说明》、许豪与唐闸街办于2009年11月18日签订的《房屋租赁合同》等证据作为新证据提交，以证明其上述主张。唐闸街办认为，杨志华二审审理中提供的上述证据不属于新证据。对证据1南通市规划局政府信息公开申请答复书等的真实性无异议，但该证据对本案无意义，唐闸街办从未否认涉案房屋的临时建设工程规划许可证有效期为两年。对证据2《房屋产权证明》的真实性无异议，但该份证明是唐闸街办在其他承租户办理相关手续时出具的材料，不能证明本案双方争议的事实，且这份证明也只载明房屋确实属于南通盛唐实业公司所有，并未提及房屋有产权证。对证据3皇朝公司营业执照的真实性无异议，但不认可杨志华的证明目的，皇朝公司经营期限不能证明房屋租赁合同系唐闸街办欺骗杨志华签订的。对证据4案外人许豪的《情况说明》的真实性无异议，但该证据与本案无关联性，亦不能证明杨志华关于唐闸街办一贯以房屋手续合法欺骗杨志华等租赁户的主张。根据合同相对性原则，唐闸街办与其他承租户的合同签订及履行等情况，不能成为本案中证明杨志华与唐闸街办之间相互关系以及相关事实的证据。唐闸街办即使对某一承租户未全面说明出租房屋的情况，也不能证明本案中唐闸街办欺骗杨志华签订合同。唐闸街办在二审庭审中陈述：涉案房屋现仍存在，无法办理产权登记手续，其临时建设工程规划许可证也无法办理延期。涉案房屋没有土地使用权证，其土地性质为国有，规划是绿化带。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》所涉租赁物为临时用房，其临时建设工程规划许可证有效期为两年，至2009年8月31日止，唐闸街办与杨志华签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》约定的租期却为15年，涉案租赁物未取得与之适应的合法有效的建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前未经主管部门批准延长使用期限，故双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》约定的超过临时建筑使用期限的部分，因违反了法律的强制性规定而无效，临时建筑使用期限内的部分(2008年7月1日至2009年8月31日期间)有效，原审法院认定杨志华与唐闸街办签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》全部无效不当，本院予以纠正。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、对于租赁合同无效，双方过错责任应如何认定，杨志华的损失赔偿数额应如何确定；二、原审判决杨志华向唐闸街办支付房屋占有使用费2709915.4元是否有事实和法律依据。一、关于租赁合同无效，双方过错责任应如何认定，杨志华的损失赔偿数额应如何确定的问题。对于合同部分无效的过错责任。本院认为，原审庭审中杨志华认可双方签订《房屋租赁合同》时唐闸街办曾和其讲过证件有效期为两年，还可以补，2008年6月23日皇朝公司设立时工商登记资料中含有涉案房屋临时建设工程规划许可证，综合上述事实可以认定杨志华在与唐闸街办签订《房屋租赁合同》时对涉案房屋系临时建筑是明知的，只是想当然认为后续手续可以完善，便与唐闸街办签订为期15年的租赁合同，对于《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的部分无效杨志华主观上是有过错的。杨志华二审中提供的唐闸街办2010年1月20日向许豪出具的《房屋产权证明》等证据仅能证明唐闸街办在与许豪签订盛唐商贸街其他同性质房屋的租赁合同时未如实讲明租赁物情况，不足以证明杨志华关于唐闸街办隐瞒涉案房屋真实情况，欺骗杨志华签订涉案租赁合同，唐闸街办对租赁合同部分无效应承担全部责任的主张。双方虽对《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》部分无效均有过错，但唐闸街办作为出租人，对于涉案房屋的规划、权属状况是知情的，对于能否完善相关手续的信息也是可以掌握的，但是为了谋取利益，在手续尚不齐备的情况下将规划许可仅为两年的临时用房出租给杨志华并签订了15年租期的租赁合同，客观上直至目前，涉案房屋未能办理产权登记手续，其临时建设规划许可证也无法办理延长，故唐闸街办对于租赁合同部分无效的主观过错更为明显，应承担主要责任，本院酌定唐闸街办与杨志华的过错比例为70%比30%。原审法院判决双方对于租赁合同部分无效各承担50%的责任不妥，本院予以纠正。对于杨志华可以获得的赔偿数额。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于可移动的物品，有再利用的价值，根据上述法律规定，杨志华可以搬走自行处理，故原审法院未将该部分认定为杨志华的损失，并无不当。杨志华要求将该部分也计入租赁合同部分无效导致的损失的主张，没有法律依据，本院不予支持。对于不可移动的装修装潢、设施设备等各项损失10443219.46元，根据上述法律规定，应由双方当事人按照导致合同部分无效的过错比例分担，故唐闸街办应赔偿杨志华不可移动的装修装潢、设施设备等各项损失7310253.62元(10443219.46元×70%=7310253.62元)。二、关于原审判决杨志华向唐闸街办支付房屋占有使用费2709915.4元是否有事实和法律依据的问题。对于诉讼时效问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案《房屋租赁合同》约定租期15年，租金分期给付，合同签订后双方就租金等问题曾多次沟通协商，《房屋租赁补充合同》对2010年8月1日前欠付的租金如何分期给付进行了约定，唐闸街办也曾向杨志华发函催要租金，还曾起诉杨志华索要租金，后双方又就解决纠纷进行协商，上述事实表明唐闸街办要求杨志华给付租金的行为存在连贯性，其起诉主张租金未超过诉讼时效期间。杨志华关于唐闸街办只能主张2013年7月、8月的房屋租金，其他已超过诉讼时效的主张不能成立。对于判令支付房屋占有使用费是否超出反诉请求的问题。本院认为，唐闸街办对于合同有效部分可主张租金，对于合同无效部分只能主张房屋占有使用费。针对原审审理中唐闸街办基于合同有效反诉租金的请求，杨志华抗辩认为，因租赁合同无效唐闸街办反诉主张的租金只能作为房屋使用费，并按双方合同约定的租金标准列出了房屋使用费的计算期间和计算标准，上述情况表明杨志华对于在本案中处理房屋占有使用费是没有异议的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效的，可参照合同约定的租金标准支持房屋占有使用费。原审法院根据上述法律规定，从减轻当事人诉累角度出发，确定参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费，并未超出唐闸街办反诉请求。杨志华关于一审程序严重违法的主张，本院不予支持。基于涉案租赁合同仅为部分无效，故对有效期间应计取租金，而非房屋占有使用费，原审判决关于租赁合同全部无效而判决给付整个租赁期间的房屋占有使用费不妥，但鉴于房屋占有使用费系参照合同约定的租金标准计算的，故无论是租金还是房屋占有使用费，对最终计算的数额并无实质性影响。综上，杨志华的部分上诉请求成立，本院予以支持，对于其他上诉请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则合同法》第一百四十条，五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南通市中级人民法院(2014)通中民初字第00034号民事判决第二、四、六、七项；二、变更江苏省南通市中级人民法院(2014)通中民初字第00034号民事判决第一项为：杨志华与南通市港闸区唐闸镇街道办事处于2008年6月1日签订的《房屋租赁合同》及2010年8月1日签订的《房屋租赁补充合同》超过临时建筑使用期限的租赁期间无效；三、变更江苏省南通市中级人民法院(2014)通中民初字第00034号民事判决第三项为：南通市港闸区唐闸镇街道办事处赔偿杨志华装修装潢、设施设备等各项损失7310253.62元；四、变更江苏省南通市中级人民法院(2014)通中民初字第00034号民事判决第五项为：杨志华向南通市港闸区唐闸镇街道办事处支付房屋租金及房屋占有使用费2709915.4元。上述各项义务限当事人于本判决发生法律效力之日起30日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费96040元，由杨志华负担37109元，由南通市港闸区唐闸镇街道办事处负担58931元；，反诉案件受理费52951元，减半收取计26475.5元，由南通市港闸区唐闸镇街道办事处负担12547元，由杨志华负担13928.5元。二审案件受理费78055元，由杨志华负担60800元，由南通市港闸区唐闸镇街道办事处负担17255元。本判决为终审判决。审 判 长  张 娅审 判 员  薛爱娟代理审判员  吴晓玲二〇一六年三月三十一日书 记 员  闫 朋