广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终412号上诉人（原审被告、反诉原告）：张红梅，女，汉族，住河南省鹿邑县涡北镇。委托代理人：宁会桥，广东至高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁群容，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托代理人：彭岩，广东京兆律师事务所律师。上诉人张红梅因与被上诉人梁群容房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。2015年7月1日，梁群容向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）张红梅立即搬离佛山市禅城区张槎街道村尾村9号铺位（下简称9号铺），将上述铺位完好交回给梁群容，并自2015年7月1日起至实际交回之日止按每月128元／平方计付占有使用费并赔偿梁群容的损失（即占有使用费）；（二）张红梅承担本案的全部诉讼费用。张红梅提起反诉，请求判令：（一）梁群容向张红梅退还保证金6300元；（二）梁群容承担本诉与反诉的全部诉讼费用。原审法院查明：2010年4月8日，佛山市禅城区张槎街道村尾村联兴股份经济合作社（发包方、甲方）（以下简称联兴经济社）与梁群容（承包方、乙方）签订《承包厂房合同书》，就甲方将村尾17间铺位发包给乙方使用作出如下约定：一、甲方提供现有厂房（框架结构）面积共约1020平方米给乙方使用……二、厂房的承包期限为八年，即从2010年7月1日起至2018年6月30日止。三、承包款及其它费用的计算：厂房租金占40%、失地农民补偿款占40%、基础设施维护费占20%，面积1020㎡，每月缴费25000元，每季缴费75000元，每年缴费300000元。……十三、财产移交：乙方必须在2018年6月30日前将厂房完好归还甲方。……逾期归还厂房，按每天每平方米加收0.5元延期使用费。十四、合同期满后，如乙方需续包，要在期满前二个月提出，价格随行就市，在同等条件下，合同期间乙方又能正常履行本合同的，乙方有优先承包的权利……2014年2月17日，旺某服装商场、梁群容（出租方、甲方）与张红梅（承租方、乙方）签订《厂房（铺位）租赁合同》，就乙方承租甲方所拥有的铺位事宜作出如下约定：“一、铺位属框架结构，位于佛山市禅城区张槎街道村尾村9号，建筑面积为60平方米。二、租赁期限一年四个月，自2014年2月17日起至2015年6月30日止……三、……1、租金的计算：面积60㎡，每平方米每月35元，每月缴费2100元，每季缴费6300元，每年缴费25200元……五、本合同签订之日，乙方必须缴纳6300元作为违约保证金，保证金不能作为租金冲减，合同期满后经甲方检查无异并乙方无违约情形的及交清所有租金、税款、办理好证照迁移、注销等所有手续后，于10天内退还给乙方……十四、合同的续约和终止：（一）合同期满，甲方继续出租的，在乙方无违约的情况下，同等条件下乙方有优先承租权。如乙方继续承租，应在合同期满前两个月向甲方书面提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同……十五、合同期满或终止，乙方应于合同终止日起三日内将承租的铺位完好无损交还给甲方……”同日，张红梅向梁群容交纳保证金6300元，梁群容向张红梅出具收据予以确认。2015年7月1日，梁群容向张红梅出具《收据》，确认收到张红梅交纳的7月份铺位部分使用费2100元、6月份电费909元、6月份水费30元和卫生费50元。2015年8月1日，梁群容向张红梅出具《收据》，确认收到张红梅交纳的8月份铺位部分使用费2100元、7月份电费813元、7月份水费30元和卫生费50元。2015年9月1日，梁群容向张红梅出具《收据》，确认收到张红梅交纳的9月份铺位部分使用费2100元、8月份电费829元、8月份水费18元和卫生费50元。2015年10月1日，梁群容向张红梅出具《收据》，确认收到张红梅交纳的10月份铺位部分使用费2100元、9月份电费451元、9月份水费18元和卫生费50元。2015年11月1日，梁群容向张红梅出具《收据》，确认收到张红梅交纳的11月份铺位部分使用费2100元、10月份电费435元、10月份水费24元和卫生费50元。另查明，在原审法院审理梁群容诉孟某等人房屋租赁合同纠纷系列案中，原审法院依职权发函询问案涉禅城区张槎街道村尾17间铺位有无规划报建。佛山市禅城区发展规划和统计局于2015年7月15日复函称“经按来函内容进行查询，我局存档资料中未有上述位于禅城区张槎街道村尾17间铺位的规划报建资料。”梁群容、张红梅一致确认：除涉案《厂房（铺位）租赁合同》外，梁群容、张红梅没有签订其他协议。梁群容还陈述：旺某服装商场没有工商注册登记，实际出租人为梁群容；梁群容与联兴经济社签订的《承包厂房合同书》还在继续履行，双方没有协商解除合同；梁群容诉请的128元／平方米／月的占用费标准是参考同地段同时期的铺位租金，也就是中标公告的租金标准后酌定的，涉案铺位的地段比中标公告铺位的地段更具优势。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。据前查明，涉案铺位未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前，梁群容未能提供涉案铺位已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，梁群容、张红梅于2014年2月17日签订的《厂房（铺位）租赁合同》应属无效。关于梁群容诉请张红梅搬离及交还涉案铺位。如前认定，梁群容、张红梅之间关于9号铺的房屋租赁合同关系无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，张红梅继续占用涉案铺位已无合法依据，梁群容诉请张红梅交还，原审法院予以支持。关于梁群容诉请张红梅支付占有使用费。虽然梁群容、张红梅间的租赁关系无效，但张红梅已实际占有使用涉案铺位，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，张红梅应参照双方约定的租金标准向梁群容支付房屋占有使用费。参照《厂房（铺位）租赁合同》关于“租金的计算：面积60㎡，每平方米每月35元，每月缴费2100元”的约定，涉案铺位2015年7月起的占有使用费标准应为2100元／月（60㎡×35元／㎡／月）。梁群容主张应按中标公告所列的成交价上浮至128元／㎡／月，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。由于张红梅已按2100元／月向梁群容交纳占用费至2015年11月，故张红梅应自2015年12月1日起以2100元／月的标准继续向梁群容支付占有使用费至实际返还涉案铺位之日止。梁群容诉请超出部分，原审法院不予支持。关于张红梅反诉诉请退还保证金。如前所述，梁群容、张红梅之间关于9号铺的房屋租赁合同关系无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，梁群容应向张红梅返还保证金6300元，张红梅诉请有理，原审法院予以支持。梁群容抗辩主张张红梅违约不应退还保证金、合同约定了保证金退还的条件和期限，因涉案租赁合同无效，故梁群容的上述抗辩意见于法无据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、张红梅于判决发生法律效力之日起十日内，向梁群容交还9号铺；二、张红梅按2100元／月的标准自2015年12月1日起，向梁群容支付占有使用费至实际交还上述第一项的铺位之日止；三、梁群容于判决发生法律效力之日起十日内，向张红梅退还保证金6300元；四、驳回梁群容的其他诉讼请求。一审适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，由张红梅负担；反诉受理费25元，由梁群容负担。上诉人张红梅提起上诉称：涉案商铺未履行合法报建手续和取得建设工程许可证，属于违章建筑，梁群容不是涉案商铺的合法使用权人，张红梅无需交还涉案商铺给梁群容。涉案商铺由联兴经济社出资建造。2010年4月8日，联兴经济社与梁群容签订《承包厂房合同书》，将涉案商铺出租给梁群容。梁群容于2014年2月17日将涉案商铺转租给张红梅，由张红梅装修并一直占有使用至今。从上述事实可以看出，梁群容有权将涉案商铺转租给张红梅的前提是基于其与联兴经济社签订的《承包厂房合同书》是合法有效的，而一审查明涉案商铺属于违章建筑，梁群容与联兴经济社签订的《承包厂房合同书》应属无效合同，梁群容不是涉案商铺的合法使用权人，其无权要求张红梅交还涉案商铺。综上，张红梅请求撤销原审判决第一项，改判张红梅无需向梁群容交还涉案商铺，本案一、二审诉讼费由梁群容负担。被上诉人梁群容答辩称：张红梅上诉是为了拖延交还商铺。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人张红梅和被上诉人梁群容在二审期间均未向本院提交新证据。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。由于涉案商铺未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，梁群容与张红梅签订的《厂房（铺位）租赁合同》为无效合同。原审法院认定涉案合同无效，处理正确，本院予以维持。根据张红梅的上诉请求，本院二审中的主要问题是：原审法院判决张红梅向梁群容交还涉案商铺是否有法律依据。因案涉合同无效，双方因合同取得的财产应予返还。在本案中，梁群容、张红梅关于涉案商铺签订的房屋租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，张红梅继续占用涉案商铺已无合法依据，原审法院判决张红梅将涉案商铺交还予梁群容，处理正确，本院予以维持。张红梅上诉称，其应向联兴经济社而不是梁群容交付涉案商铺。本院认为，张红梅是依据与梁群容签订的合同取得并使用涉案商铺，联兴经济社并非本案租赁合同的当事人，故根据合同相对性原则，张红梅应将涉案商铺交付给梁群容，张红梅的上诉请求无法律依据，本院不予支持。综上，张红梅的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张红梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建红代理审判员  郑正坚代理审判员  吴媛媛二〇一六年三月三日书 记 员  许佩珊