文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2015)南法民初字第05825号原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司。住重庆市南岸区南坪街道南坪北路8号，组织机构代码74534612-9。法定代表人张国东，董事长。委托代理人崔婧，重庆能海律师事务所律师。（特别授权）委托代理人陶瑞，重庆能海律师事务所律师。（特别授权）被告北部新区纽芝兰食品商行。住所地重庆市北部新区经开园汇川路1号，组织机构代码L3483706-3。经营者傅剑，男，1968年11月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司（以下简称“帝景公司”）诉被告北部新区纽芝兰食品商行房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告帝景公司的代理人崔婧、被告北部新区纽芝兰食品商行的经营者傅剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝景公司诉称：2012年5月29日，原告重庆帝景摩尔房地产开发有限公司（后变更为重庆帝景摩尔商业管理有限公司）与被告签署商业铺位《租赁合同书》一份，约定被告承租原告提供的位于南岸区南坪北路8号盛汇广场店L4层建筑面积为154㎡的L403A号场地为被告用作商业经营。合同约定租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止为期5年；同时合同还对租金、合同保证金及物管费等其他费用的结算交纳，双方的权利义务，合同解除，违约责任和诉讼管辖均作出了约定。合同生效后，原告于2013年3月30日向被告交付租赁场地，被告开始以其设立的“纽芝兰”开展冰欺凌经营。后被告未经原告同意于2014年4月1日停业，同时无故拖欠租金、物管费、水电费等费用，原告多次催收未果，于2014年12月31日向被告函告要求解除合同及交还租赁场地，该函于2015年1月1日安排投递，依照合同约定，合同于2015年1月2日解除。故原告起诉来院，要求判例被告：一、立即交还租赁场地；二、支付原告自2013年10月1日起至合同解除之日（即2015年1月2日）所拖欠的租金122145元，并自2015年1月3日起至被告实际清场撤离之日按照合同约定标准计付场地占用损失，暂算至2015年7月13日产生的场地占有损失为153254.4元；三、按照合同约定结算标准支付拖欠原告的物业管理费自2013年10月1日起直至被告实际清场撤离之日为止，暂算至2015年7月13日为65903元；四、支付拖欠原告的水电费792元；五、支付自2015年1月3日起以被告欠缴的租金、物业管理费、水电费共计169192元为基数按照日千分之一标准计付逾期滞纳金直至全部清偿为止，暂计算至2015年7月13日为32485元；六、按合同约定的违约金标准支付原告自2014年4月1日起无故停业至2015年1月2日共计277天的违约金221101.4元；七、没收被告保证金15000元归原告所有；八、承担原告支出的律师费30500元以及本案诉讼费。被告北部新区纽芝兰食品商行辩称：一、原告在招商期间存在虚假宣传，许多招商期间宣传将入驻的大型品牌商家均未入驻，被告所选店面位置正是想依托大型真冰场带动人气，但是真冰场直至今日未入驻。二、在原、被告签订租赁合同后，商场的硬件设施和商业氛围均未达到营业条件，使被告经营十分困难。三、原告诉请的租金被告确实未缴纳，在商场出现经营困难后，被告曾多次与原告协商，但未达成一致。在2014年在商户大规模维权后，原告方在2014年5月曾提出对商户免交租金和物业费。四、被告交纳的合同保证金原告应退还。原告的起诉于法无据、于理不符，请求贵院依法驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明，2012年5月29日，原告重庆帝景摩尔房地产开发有限公司（后变更为重庆帝景摩尔商业管理有限公司）作为甲方与乙方北部新区纽芝兰食品商行签署商业铺位《租赁合同书》一份，约定被告作为乙方承租原告提供的位于南岸区南坪北路8号L4层建筑面积为154㎡（使用面积77㎡）的L403A号场地为被告用作商业经营。合同约定租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止为期5年。合同第四条中对于租金的约定：“由乙方在租赁期限内按照建筑面积每平方米每月65元即每月应支付的租金为154平方米×65元=10010元/月的标准向甲方支付租金，并按照以下方式递增······2013年8月1日起2014年7月31日止，为每平方米每月70元，即每月应支付的租金为154平方米×70元=10780元/月；2014年8月1日起2015年7月31日止，为每平方米每月75元，即每月应支付的租金为154平方米×75元=11550元/月······双方约定自2012年8月1日起开始计算租金······乙方应按壹个月为一期的方式支付租金，具体支付时间为首期付款应在本合同签订后三个工作日内一次性支付第一期即头一个月的租金，以后各期的租金支付时间为对应交费期前一个月的25日前。”第四条中对保证金的约定：“合同保证金是乙方为了保证按本合同的约定履行其义务而向甲方缴纳的保证款项。若乙方违约履行本合同任何条款或违约提前解除合同和其他违约情形，则合同保证金为合同违约金的一部分，甲方除可以直接予以不予退还保证金外还可以根据合同约定要求乙方承担违约责任······本合同签订后三日内，乙方向甲方支付合同保证金15000元······”。合同第四条对于其他费用的约定：物业管理费为25元/平米·月，按建筑面积计算，合计为3850元/月，水、电、燃气费及其他费用按实际使用情况计算收费，每月10日前缴纳。合同第十条对于乙方权利义务的约定：“5、乙方应保持连续经营，全年不间断。乙方根据经营情况需要延长、缩短营业时间或暂停营业的，必须提前向甲方说明并获得同意。”合同第十条对于甲方违约行为及责任的约定：“5、甲方行为为唯一因素并直接导致乙方经营停业······甲方违反上述第5条的约定，乙方有权要求甲方免除对应停业期间的租金。”合同第十条对于乙方违约行为及责任的约定：“3、乙方迟延支付租金和其他费用的，应当自逾期之日起按照应付未付额日千分之一的标准向甲方支付逾期付款滞纳金；逾期支付超过十日，乙方除应承担继续支付租金、其他费用、滞纳金等责任外，甲方直接没收乙方所支付的合同保证金，同时甲方还有权选择解除合同；若甲方没有解除合同，乙方应当按照本合同约定的时间和金额补足保证金······10、乙方中途停业或没有按照甲方规定的时间营业（包括但不限于延长、缩短营业时间或暂停营业等）或未按本约定时间开业的且未向甲方说明并获得同意，由乙方每日按照日租金的3倍（日租金=月租金标准÷30天）向甲方支付违约金即1001元/日。一个月内累计停业、不按规定时间营业三天或一年内累计停业五天（含五天）以上的，甲方有权单方面解除合同。”合同第十条对于其他违约责任的约定：“甲方或乙方行为构成合同违约的除按照本合同约定或法律规定承担对应的违约责任外，还应当承担对方行使赔偿权利所支付的诉讼费、执行费、律师代理费、评估鉴定费、差旅费等全部费用。”合同第十三条约定：“乙方没有在合同解除或终止后清理、结算并在三日内向甲方交还租赁物或交还租赁物不符合上述条件的，乙方遗留在租赁场地的所有物品乙方承诺自愿归甲方所有，甲方有权自行处置，同时，甲方有权请第三方代为清理现场，相应费用全部由乙方承担，（包括但不限于清理人员人工费、遗留物品评估费、处置费等费用），乙方还应当承担租赁场地占用期间甲方的租金损失，具体按日租金的3倍计算。（日租金＝月租金标准÷３０日）”合同第十四条约定：“甲方向乙方的通知送达方式可以为邮寄、店面直送、场内公开公告等方式，甲方采取上述店面直送、场内公开公告的送达方式自甲方或其工作人员送达、张贴后即发生效力，不因乙方是否签收而导致效力丧失。甲方采取邮寄送达方式的，若邮寄对象为重庆市（含区县）的，邮寄的第二日即视为送达，若邮寄的对象为重庆市外的，邮寄的第三日即视为送达。”2012年11月28日，双方一致确认南岸区南坪北路8号盛汇广场店L4层L403A号场地的实际测量面积为61.4㎡。2013年3月30日，原告将该商铺交付被告使用。2014年4月1日，被告所经营的“纽芝兰”冰欺凌停止营业。2014年12月26日，原告向被告发函要求解除双方签订的《租赁合同书》及交还场地。解除合同及交还场地通知函中记载：“2、请贵方于2015年1月13日前至我司缴清相关费用、办理撤场手续，并根据双方合同的约定，在2015年1月13日前将租赁场地腾空、拆除贵方品牌店招后交还我司。3、若贵方不能如期办理撤场手续，并将场地交还我司，我司将根据合同的约定，自贵方撤场时间届满后自行收回场地，并对场地内相关物品进行处置，由此产生的一切后果和费用将由贵方承担。”该函于2014年12月31日邮寄，于2015年1月5日因未妥投被退回。原告请求的租金122145元，被告的欠费期间为2013年10月1日至2015年1月2日，2013年10月1日至2014年9月30日每月租金7982元＝65元/平方米×122.8平方米（建筑面积）,2014年10月1日至2015年1月2日每月租金8596元=70元/平方米×122.8平方米（建筑面积）。原告请求的场地占用费153254.4元，被告的欠费期间从2015年1月3日（合同解除的第二日）算至2015年7月13日，共计192日，根据合同以日租金的3倍为标准计算，即7982元÷30天×3×192天＝153254.4元。原告请求的物业管理费65903元，被告的欠费期间从2013年10月1日至2015年7月13日，物业管理费为25元/平米·月，按建筑面积计算，合计为3070元/月。原告请求的滞纳金32485元，以合同解除时被告所欠的租金、物业管理费、水电费为基数，从2015年1月3日算至2015年7月13日，按日千分之一计算。在庭审中，被告对于租金、场地占有费、物业管理费、滞纳金的应按实际使用面积61.4平方米计算，被告也未交纳上述费用，但被告提交视听资料辩称原告公司的经理施伟斌在与商户协调时承诺免交上述费用。原告请求的水、电费792元，从2013年3月14日至2014年4月13日。被告不予认可，认为水、电费被告已经缴清。原告请求的违约金221101.4元，从2014年4月1日停业起至2015年1月2日，共计277天，根据合同第十条被告中途停业，应按日租金3倍向原告支付违约金。被告认为该合同为格式合同，原告方一直未出面协商解决相关事宜，对于该请求不认可。原告请求的没收被告的保证金15000元，原告依据《租赁合同书》第四条的约定认为被告违约未履行合同义务，原告有权没收保证金。被告认为保证金应当退还。原告请求的律师费30500元，按照案件标的的5%收取，依据《租赁合同书》第十条，应由违约方承担。被告认为律师费过高，且不应由被告承担。上述事实，有原告举示的《租赁合同书》、《盛汇广场商户面积测量确认书》、《解除合同及交还场地通知函》及邮寄凭证，被告提交的视听资料等证据以及当事人当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。原告帝景公司与被告北部新区纽芝兰食品商行签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。被告的经营者作为具有完全民事行为能力的投资人，应当对于商业风险进行防范，对于商场的招商引资条件进行评估，被告所租赁场地所在商场商业氛围不好并不能成为不按《租赁合同书》约定履行义务的抗辩理由。对于被告提供的据称为原告公司的总经理施伟斌答应商户免除租金及相关费用的视听资料，本院认为并不能达到被告的证明目的，且视频中相关人员所表述内容为商户提交书面撤场申请后，经原告公司同意，方可免交相关费用并退还保证金，即为合同双方共同协议解除合同。被告在停止经营后并未向原告提出书面撤场申请，故对于被告的辩解本院不予认可。针对本案争议焦点，本院具体评述如下：一、对于合同的解除。在《租赁合同书》第九条中约定，承租方逾期支付租金、未按规定时间营业等等情形，出租房享有合同的单方解除权。在本案中，被告北部新区纽芝兰食品商行从2013年10月1日起未交纳租金等费用，违反了合同的约定，原告享有对《租赁合同书》的单方解除权。《租赁合同书》第十四条中约定，出租方采取邮寄送达方式的，若邮寄对象为重庆市（含区县）的，邮寄的第二日即视为送达。原告于2014年12月31日向被告邮寄《解除合同及交还场地通知函》，根据合同约定2015年1月2日视为该函已经送达（且已签收），原告行使了合同的解除权，原、被告签订的《租赁合同书》于2015年1月2日解除，本院予以确认。二、对于租金。被告的欠费期间为2013年10月1日至2015年1月2日，2013年10月1日至2014年9月30日每月租金7982元＝65元/平方米×122.8平方米（建筑面积）,2014年10月1日至2015年1月2日每月租金8596元=70元/平方米×122.8平方米（建筑面积），合计为122145元。未超过合同约定的标准，本院予以确认。三、对于场地占用费。原、被告签订的《租赁合同书》于2015年1月2日解除，合同中第十三条约定，在合同解除后3日内被告应向原告交还租赁物，逾期原告有权自行处置，且以日租金的3倍计算场地占有费。《解除合同及交还场地通知函》中原告告知被告于2015年1月13日前交还租赁场地并完善手续，逾期原告将自行收回场地。故原告在2015年1月14日就有权自行收回租赁场地，原告未行使该权利，造成了场地占用损失的扩大，故本院认为场地占用费从2015年1月6日计算至2015年1月13日，按日租金3倍计算，本院确认为7982元/月÷30天×8天×3=6385.6元。四、对于物业费。原告并未举证证明其与被告之间存在物业服务关系，也未举证证明其为被告代交了物业费用，故本院不予认可。五、对于水、电费。原告并未举证证明其代交了水、电费用，故本院不予认可。六、对于滞纳金。原告诉请从2015年1月3日算至2015年7月13日，按日千分之一计算，本院认为原告要求的违约金计算标准偏高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准计算，故以被告欠交的租金122145元为基数，从2015年1月3日算至2015年7月13日，本院予以确认。七、对于违约金。根据合同第十条被告中途停业，应按日租金3倍向原告支付违约金，本院认为该标准过高，酌情调整为按日租金标准计算，从2014年4月1日停业起至2015年1月2日，共计277天，本院确认为80741元。八、对于保证金。根据合同第四条的约定，被告未在约定期限内履行终止协议约定的义务，故原告有权按原合同追究被告的违约责任。被告无故拖欠原告租金等相关费用已构成违约，但已承担相应违约责任，作为履约保证金应当用于抵扣欠款，本院予以确认。九、对于律师费。根据合同第十条违约责任的约定，违约方在承担违约责任的同时也应承担对方行使赔偿权利所支付的律师代理费。对于原告诉请的律师费本院予以确认，但原告请求的律师费过高，本院酌情调整为10463元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定之规定，判决如下：一、被告北部新区纽芝兰食品商行立即向原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司交还位于南岸区南坪北路8号盛汇广场店L4层的L403A号场地；二、被告北部新区纽芝兰食品商行于本判决生效之日起十日内支付原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司所欠租金122145元、场地占用费6385.6元、违约金80741元、律师费10463元，共计219734.6元；三、自2015年1月3日起，被告北部新区纽芝兰食品商行以所欠的租金122145元为本金，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准向原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司支付滞纳金，滞纳金计付至算至2015年7月13日；四、被告北部新区纽芝兰食品商行所交纳的保证金15000元用于抵扣上述款项；五、驳回原告重庆帝景摩尔商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10212元，由被告北部新区纽芝兰食品商行承担（原告已缴纳，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。(此页无正文)审 判 长 常 凌代理审判员 李 佳人民陪审员 刘安碧二〇一六年三月二十二日书 记 员 张志伦