沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初983号原告：王琦,男，1958年5月2日出生，汉族，住址：北京市丰台区。委托代理人：张春微，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：张薇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司（组织机构代码证：69650458-0），住所地：沈阳市和平区仙岛北路36号。法定代表人：李志洪，系该公司董事长。委托代理人：侯胜利，男，1953年9月8日出生，汉族，系该公司法务部员工，住址：沈阳市沈河区。原告王琦与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，原告于2016年1月14日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员王萍担任审判长，审判员唐佳主审、人民陪审员范伟贤共同组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告王琦的委托代理人张春微、张薇，被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司的委托代理人侯胜利均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告王琦诉称：2010年1月，原、被告双方签订《意向认购承诺书》，承诺书约定：原告以每平方米4850元的价格购买涉案房屋，被告保证2012年8月31日前具备入住条件并向原告交付钥匙。承诺书签订之后，原告按照双方约定向被告交付了购房意向金465600元，被告向原告出具收款收据一份，收款收据编号为0114548号。另外，双方签订《意向认购承诺书》》第九条第一款约定：“甲方逾期交付商品房，应向乙方支付全部认购意向金10%的违约金，乙方有权单方解除购房合同，甲方退还全部认购意向金及违约金”。被告开发的商品房具备交付的条件之后，原告多次要求同被告签订正式的《商品房买卖合同》，并按约定向原告交付房屋，但被告一直迟迟不肯为原告办理相关手续并以种种理由推诿，拒绝向原告交付房屋。据此，原告特将本案诉至人民法院，请求人民法院依法判决。诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《意向认购承诺书》；2、返还原告购房意向金465600元及其利息（按人民银行同期贷款利率标准从2010年1月15日起至实际给付之日止，暂要求利息金额1200元），并支付原告46560元违约金，金额合计513360元；3、由被告承担本案诉讼费用。被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称和泓公司）辩称：原告诉状所述内容不是事实。原、被告之间没有签定商品房销售合同，不存在商品房销售合同纠纷。原、被告之间是合作关系，存在合作纠纷，具体事实是：2009年12月29日，原告王琦与古杰夫作为乙方与被告签订合作协议。协议约定：“┄┄二、乙方的权利和义务，1、乙方应根据甲方提出的开发用地要求为甲方工作，对甲方拟投资用地进行可行性分析，对开发用地提出项目规划和开发咨询意见。2、乙方的工作成果以甲方取政府的土地成交确认书，以及完成相关规划条件调整为准。3、甲、乙双方约定，乙方为甲方寻找地块的土地面积不小于十八万平方米。三、咨询费的支付。1、甲方承诺在取得土地成交确认书后，向乙方支付项目咨询费人民币肆仟伍佰贰拾伍万元整。2、甲方同意乙方用取得的咨询费收入的一部分购买甲方开发的房地产项目，购买价格按每平方米4850元计算，购买面积为4788平方米，房款合计人民币贰仟叁佰贰拾贰万壹仟捌佰元整。房屋的位置在甲方开发的9号地块内。扣除上述购房款后，甲方实际付乙方咨询费贰仟贰佰零贰万捌仟贰佰元整。3、甲方承诺支付上述咨询费的时间不迟于2010年2月8日。┄┄”。协议签订后，答辩人（甲方）应被答辩人（乙方）的要求，为被答辩人出具了《意向认购承诺书》及相应的收款收据作为一种担保形式，而实际上未付款，被答辩人在此次诉讼中所依据的就是其中之一。2010年2月9日，向被答辩人王琦及另一合作人古杰夫支付了咨询费贰仟贰佰零贰万捌仟贰佰元整。同日，被答辩人及另一合作人古杰夫就用咨询费收入的一部分购买答辩人开发的房屋情况书写了说明。被答辩人在此次诉讼中所涉及的房屋就是其中的一套。随着双方合作的进程，答辩人向被答辩人交付了绝大部分约定的房屋。由于被答辩人个人原因有极少部分房屋未交付。综上所述，答辩人与被答辩人不存在商品房销售合同纠纷，是合作纠纷，请驳回其诉讼请求。第一，由于原告的个人原因没有交付，当时同意到我们的另一个地方去选房，当时另一个地方正在再建，没有办法选房，原告也同意等，后来，由于双方的意见不一致，没有达成协议，所以拖到现在；第二，原告要利息和违约金的问题，我们不同意给付利息，因为双方的合同约定，延期交房也只是支付总房款10%的违约金，更何况违约不是我们单方面的行为，也有原告的原因，没有选房，所以我们没有违约行为，不承担违约金，也不承担利息，被告方不同意解除《意向认购承诺书》，原告方可在7号地内选房，以现市场价比照购房价格。经审理查明，2009年12月29日，原告王琦与案外人古杰夫（乙方）与被告和泓公司（甲方）签订协议书1份，约定，一、甲方权利与义务1、甲方要根据对沈阳市房地产市场的考察，决定在沈阳市和平区长白岛地区开发房地产项目，开发用地范围确定为和平区长白岛沿内河景观1、2、3、4、5、6、7、8、9号地。甲方可根据开发需要向乙方提出与开发项目有关的咨询要求。2、甲方承诺待取得上述地块的土地成交确认书后，根据甲乙双方商定的付费标准向乙方支付项目咨询费。二、乙方的权利和义务，1、乙方应根据甲方提出的开发用地要求为甲方工作，对甲方拟投资用地进行可行性分析，对开发用地提出项目规划和开发咨询意见。2、乙方的工作成果以甲方取政府的土地成交确认书，以及完成相关规划条件调整为准。3、甲乙双方约定，乙方为甲方寻找地块的土地面积不小于十八万平方米。三、咨询费的支付。1、甲方承诺在取得土地成交确认书后，向乙方支付项目咨询费人民币肆仟伍佰贰拾伍万元整。2、甲方同意乙方用取得的咨询费收入的一部分购买甲方开发的房地产项目，购买价格按每平方米4850元计算，购买面积为4788平方米，房款合计人民币贰仟叁佰贰拾贰万壹仟捌佰元整。房屋的位置在甲方开发的9号地块内。扣除上述购房款后，甲方实际付乙方咨询费贰仟贰佰零贰万捌仟贰佰元整。3、甲方承诺支付上述咨询费的时间不迟于2010年2月8日……该协议签订后，双方又签订了《意向认购承诺书》1份（该承诺书未写明签订日期），该协议第1条约定，甲方拟向乙方出售的商品房住宅，售房平均单价为4850元/平方米。该单价不因原材料的涨价、人工费涨价、建设质量的提高、税费的增加等建设成本的加大，以及商品房市场价格的上涨等任何原因而提高。第2条约定，乙方必须于2010年1月17日前将全部款项打入中国建设银行沈阳分行和平支行的指定帐户内。第7条约定，甲方保证2012年8月31日前应具备入住条件并向乙方交钥匙。第9条1款约定，甲方逾期交付商品房，应向乙方支付全部认购意向金10%的违约金，乙方有权单方解除购房合同，甲方退还全部认购意向金及违约金。该承诺书未确定出售房屋具体房号，亦未确定房屋的面积……就该承诺书，被告于2010年1月14日向原告王琦出具收款收1份，收款收据编号为0114548号，收款项目为意向金，数量（经查，该项实际为面积）为96，单价为4850元，金额为465600元。对于2009年12月29日协议书所约定的咨询费，被告和泓公司述于2010年2月9日向王琦、古杰夫支付了咨询费22028200元。原告及古杰夫予以认可。对于其他咨询费23221800元，依该协书约定，原告及古杰夫购买和泓公司开发建设的9号地房屋，各方商定了购房明细，原告及古杰夫于2010年2月9日向和泓公司出具了情况说明及购房明细。依该购房明细，王琦购得27套房屋，古杰夫购得11套房屋。共37套房屋，房屋总计面积与协议书约定一致，为4788平方米。对于该37套房屋，古杰夫的11套房屋，古杰夫述已实际交付。对于原告的27套房屋，原告述被告尚有4套房屋未交付，包括本案诉争的房屋，故原告起诉来院。对于被告开发建设的9号地房屋，被告述均已出售，不能交付。上述事实，有原告向法庭提供收款收据、《意向认购承诺书》、被告向法庭提供协议书、情况说明、收条、询问笔录及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：依据原告王琦、古杰夫与被告和泓公司签订的协议书，原告向被告提供咨询服务，被告应支付的近一半咨询费系以向原告及古杰夫出售4788平方米房屋的方式支付。原、被告签订的《意向认购承诺书》系对上述协议书的具体化及履行。故该《意向认购承诺书》不能认定双方为商品房认购关系，该承诺书实则为被告给付咨询费的履行方式。因该承诺书所约定出售的房屋并未明确约定位置，且被告述9号地现已无房屋可售，故双方签订的承诺书无法履行，原告合同目已无法实现。该情形符合合同法规定当事人可以解除合同的条件，故双方签订的承诺书应予以解除，对原告诉请解除的诉讼请求，本院予以支持。被告给付咨询费应恢复至初始状态。原告向被告索要的应为咨询费而非购房诚意金，经本院向其释明，原告坚持要求被告返还其购房诚意金，故对原告该项诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。对原告要求被告给付购房诚意金利息的诉讼请求，本院亦不予支持。原告可另行向被告主张咨询费。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王琦与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司签订的《意向认购承诺书》；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8934元（原告已预交），由原告承担8834元，由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 萍审 判 员  唐 佳人民陪审员  范伟贤二〇一六年三月二十九日书 记 员  陈荟茹本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果