浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)嘉南巡民初字第311号原告：陈雪琴。委托代理人：杨国江、柴秀靥（实习），浙江嘉诚中天律师事务所律师。被告：浙江中成实业有限公司，住所地：嘉兴市南湖新区中环南路富润路。法定代表人：董利华。委托代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。原告陈雪琴因与被告浙江中成实业有限公司（以下简称中成公司）商品房预售合同纠纷一案,向本院提起诉讼，本院于2015年12月31日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人杨国江、柴秀靥（实习）及被告委托代理人金宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪琴起诉称，2014年4月24日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于庆丰路以西、中港路以北的中港名都34幢4号房屋，建筑面积435.76平方米，商品房价格为3000000元，被告于2015年4月25日前交付房屋，如被告逾期交房超过30日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之七的违约金，被告于2015年5月25日前取得并交付土地、房屋权属证书，如逾期交付超过30日，按日向原告支付已付房价款万分之七的违约金。另，双方在该商品房买卖合同补充协议内容（2）第10条中约定该3000000元的价格系精装修的房屋价格，装修标准按会所，若最终交付的房屋为毛坯房，则双方约定成交价格为2500000元。合同签订后，原告按约交付房款2500000元。2014年5月4日，原、被告双方就上述房屋买卖向嘉兴市南湖区房地产管理处办理了预购商品房预告登记，登记号“嘉房预南字第0004723号”。2014年4月29日，原、被告又签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于庆丰路以西、中港路以北的中港名都32幢4号房屋，建筑面积429.58平方米，商品房价格为3000000元，被告于2015年4月30日前交付房屋，如被告逾期交房超过30日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之七的违约金，被告于2015年5月30日前取得并交付土地、房屋权属证书，如逾期交付超过30日按日向原告支付已付房款万分之七的违约金。另，双方在该商品房买卖合同补充协议内容（2）第10条中约定该3000000元的价格系精装修的房屋价格，装修标准按会所，若最终交付的房屋为毛坯房，则双方约定成交价格为2500000元。合同签订后，原告按约交付房款2500000元。2014年5月8日，原、被告双方就上述房屋买卖向嘉兴市南湖区房地产管理处办理了预购商品房预告登记，登记号“嘉房预南字第0004600号”。另，据原告了解，案涉房产已通过了竣工验收并办理了竣工验收备案手续，已符合法律规定的交付使用条件。被告在上述房产通过验收后，未对上述房产进行精装修，现在仍为毛坯房。在合同约定的交房期限届满后，原告多次要求被告交付房产及办理权属登记，并承担逾期交房、逾期交付权属证书的违约责任，但被告一直不予理会。依原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第10条约定的逾期交房违约责任计算方式为“自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之七的违约金”，以及第16条约定的逾期交付权属证书违约责任计算方式为“买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之七的违约金”之相关约定，故诉请判令：一、被告向原告交付中港名都34幢4号、32幢4号房屋并交付该房屋的初始登记的土地、房屋权属证书；二、被告支付原告逾期交房违约金862750元（逾期交房违约金暂计算至2015年12月30日，按日万分之七利率，应计算至实际交付房屋时止）；三、被告支付原告逾期交付权属证书违约金757750元（逾期交付权属证书违约金暂计算至2015年12月30日，按日万分之七利率，应计算至实际交付房屋时止）；四、本案诉讼费由被告承担。被告中成公司答辩，据代理人所了解，原、被告在签订商品买卖合同的同时又签订了一份补充协议，约定了被告在签订商品房买卖合同之日起12个月，对涉案商品房进行回购，并需要支付利息，补充协议约定了商品房买卖合同解除的有关事项，由此可以看出原、被告双方是民间借贷关系，而不是房屋买卖关系。本案的基础关系应该是民间借贷，不是进行商品房交易，因此原告方所支付的5000000元是借款而非购房款，并且根据协议约定房屋总价为6000000元，原告仅仅支付了500万元，并未足额交付购房款。由此可见假使该合同继续履行，被告也无须承担交房违约金及与其办证违约金，以及交付商品房的要求。另外还要说明一点，仅仅针对涉案房屋，目前涉案房屋是具备办理初始产权证和土地证的条件，被告也多次向南湖区政府以及房管部门提出办证要求，但是南湖区政府及其下辖的房管部门拒绝为被告办理，被告作为普通的房地产开发商无法强制相关部门为被告办理，也无法违背政府的意愿，故无法办理的原因是政府部门拒绝办理，而非被告故意拖延办理。假使法庭最终判决被告承担相应的违约金，被告认为原告所主张的违约金过高，应当调低。针对自己的主张，原告向本院提供如下证据：1、浙江省商品房买卖合同、浙江省农村信用社结算业务申请书、收据各1份，证明：1、原、被告于2014年4月24日签订商品房买卖合同，内容为原告向被告购买中港名都34幢4号房屋，双方约定商品房价格为300万元，2015年4月25日前交付房屋，如被告逾期交房超过30日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之七的违约金，被告应于2015年5月25日前取得并交付土地、房屋权属证书，如逾期交付超过30日，按日向原告支付已付房款万分之七的违约金；2、双方在该商品房买卖合同补充协议内容（2）第10条中约定该300万元的价格系精装修的房屋价格，装修标准按会所，若最终交付的房屋为毛坯房，则双方约定成交价格为250万元。合同签订后，原告按约交付房款250万元；3、原告于签订合同当天支付被告房款250万元，同日被告向原告出具收到该款项的收条。被告质证，对合同的真实性没有异议，对业务申请书和收条的质证意见为该笔款项为借款而非购房款。2、预购商品房预告登记1份，证明2014年5月4日，原告就中港名都34幢4号房屋办理了预购商品房预告登记，登记号“嘉房预南字第0004723号”。被告质证，对其真实性无异议。3、浙江省商品房买卖合同、中国工商银行现金存款凭证、收条各1份，证明：1、原、被告于2014年4月29日签订商品房买卖合同，内容为原告向被告购买中港名都32幢4号房屋，双方约定商品房价格为300万元，2015年4月30日前交付房屋，如被告逾期交房超过30日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之七的违约金，被告应于2015年5月30日前取得并交付土地、房屋权属证书，如逾期交付超过30日，按日向原告支付已付房款万分之七的违约金；2、双方在该商品房买卖合同补充协议内容（2）第10条中约定该300万元的价格系精装修的房屋价格，装修标准按会所，若最终交付的房屋为毛坯房，则双方约定成交价格为250万元；3、原告于签订合同次日将250万元购房款支付于被告，被告于同日向原告出具收到该款项的收条的事实。被告质证，对合同的真实性无异议；对收条及现金存款凭证，被告认为上述款项是原告支付给被告的借款，而非购房款。4、预购商品房预告登记1份，证明2014年5月8日，原告就中港名都32幢4号房屋办理了预购商品房预告登记，登记号“嘉房预南字第0004600号”。被告质证，对其真实性无异议。5、中港名都幢号对照表1份，证明涉案房屋中港名都32幢（地名办编制幢号）原编制幢号为中港名都三期4幢。涉案房产中港名都34幢（地名办编制幢号）原编制幢号为中港名都三期8幢。被告质证，对其真实性无异议。6、单位工程质量竣工验收记录2份，证明这组证据系原告向案涉工程所在地的城建档案馆调取的材料，用以证明案涉的工程均已通过竣工验收，符合法定的交付使用条件。其中中港名都三期4幢工程（即现在的中港名都32幢）与中港名都三期8幢（即现在的中港名都34幢）工程均已于2014年7月3日通过竣工验收，且已完成在城建档案馆备案。被告质证，对其真实性没有异议。被告中成公司未提供证据。本院认证如下：原告提供的证据，被告质证对其真实性均没有异议，故本院予以认定，并作为确认本案相关案件事实的依据。本院经审理，认定案件事实与原告诉称一致。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，双方均应自觉遵守。现原告已按合同约定向被告履行了支付购房款义务，被告理应按约向原告履行及时交付房屋及其相关权属证书的义务，但被告至今未向原告交付房屋以及房屋初始登记土地、房屋权属证书，已构成违约，故对原告要求被告按照合同约定交付房屋及房屋初始登记的土地、房屋权属证书并支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。至于违约金标准，因双方当事人对违约金约定过高，本院酌情予以调整，调整为逾期交房违约金按每日已付房款万分之二计算，逾期交付权属证书违约金按每日已付房款万分之一计算。至于被告辩解，原、被告之间系民间借贷关系，而非房屋买卖关系。本院认为，从原、被告签订的商品房买卖合同来看，原、被告之间系房屋买卖关系，在被告未提供其他证据证实双方系民间借贷法律关系的情况下，被告的辩解显然缺乏事实依据，故对被告该项辩解，本院不予采信。至于被告辩解，即使继续履行合同，原告也未付清购房款，因此被告无须承担逾期交房和权属证书的违约金，与事实不符，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江中成实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告陈雪琴交付中港名都32幢4号和第34幢4号房屋及相应房屋初始登记的土地、房屋权属证书；二、被告浙江中成实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈雪琴逾期交房违约金（其中本金2500000元，自2015年4月26日起，本金2500000元，自2015年5月1日起，均按每日万分之二，计算至实际交房之日止）；三、被告浙江中成实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈雪琴逾期交证违约金（其中本金2500000元，自2015年5月25日起，本金2500000元，自2015年5月30日起，均按每日万分之一，计算至实际交证之日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58144元，财产保全费5000元，合计63144元由原告陈雪琴负担12073元，被告浙江中成实业有限公司负担51071元，于本判决生效之日起七日内交纳。如被告不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  周平华代理审判员  康文怡人民陪审员  朱玉根二〇一六年三月十日书 记 员  黄 洁