上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第11977号原告(反诉被告)上海荣飞汽车运输服务有限公司，注册地上海市杨浦区。法定代表人游军，总经理。委托代理人王达，上海君鼎律师事务所律师。委托代理人曹旭芸，上海君鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)上海盛高酒店发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈军，董事长。委托代理人陈应春，上海市建纬律师事务所律师。原告上海荣飞汽车运输服务有限公司(以下简称荣飞公司)与被告上海盛高酒店发展有限公司(以下简称盛高公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。后依法转为普通程序，由审判员张杰、审判员范一、人民陪审员田有娣组成合议庭，于2015年4月27日、6月24日、8月18日、2016年1月20日公开开庭进行了审理。盛高公司在审理期间提出反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。原告(反诉被告)的委托代理人王达、曹旭芸，被告(反诉原告)的委托代理人陈应春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣飞公司诉称：原、被告于2013年7月就上海市浦东新区秀沿路XXX号的部分商铺建立租赁合同关系，原告承租被告房屋经营酒吧，原告对房屋进行了装修并购置了设施设备开业经营，但在经营过程中，由于被告提供的房屋没有房产证，原告无法办理环评，进而无法办理营业执照，被上海市浦东新区市场监督管理局责令停业，后原告于2015年1月6日致函被告解除合同。原告认为，系被告原因致使原告经营酒吧的租赁目的不能实现，故提起诉讼，请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2015年1月6日解除；2、判令被告赔偿原告装修及设施设备损失人民币(以下币种相同)3,405,506.92元；3、本案诉讼费由被告承担。被告盛高公司答辩并反诉称：不同意荣飞公司诉讼请求。双方租赁合同明确约定涉案商铺尚未办理房产证，但房屋有建设工程规划许可证以及竣工验收合格证等合法建造手续，荣飞公司知晓并认可房屋上述情况。荣飞公司未及时办理酒吧经营证照而遭到行政处罚系自身过错，与盛高公司无关，荣飞公司以房屋没有房产证作为解除合同的理由不能成立，也无权要求。荣飞公司自2014年1月起逾期支付租金，盛高公司曾起诉追讨欠租并获得法院支持。现荣飞公司继续拖欠租金构成违约，盛高公司有权提出解除合同。盛高公司反诉诉讼请求：1、解除双方商铺租赁合同；2、荣飞公司将承租商铺恢复原状后返还；3、荣飞公司承担违约责任(即4个月的租金)计117,192.76元；4、荣飞公司支付自2015年2月1日起的租金(按月租金29,298.19元计算至恢复原状交还商铺之日止)；5、荣飞公司支付租金逾期付款滞纳金(其中2015年2月1日至3月31日租金58,596.38元的滞纳金自2015年1月26日起算；2015年4月1日至5月31日租金58,596.38元的滞纳金自2015年3月26日起算；2015年6月1日至7月31日租金58,596.38元的滞纳金自2015年5月26日起算，均按日万分之五的标准计算至判决生效之日止)；6、荣飞公司支付拖欠的物业管理费(按每月3,440.10元的标准自2014年1月1日起计算至交还商铺之日止)；7、荣飞公司支付物业管理费逾期付款滞纳金(其中2014年1月1日至2014年2月28日物业费6,880.20元的滞纳金自2013年12月26日起算；2014年3月1日至2014年4月30日物业费6,880.20元的滞纳金自2014年2月26日起算；2014年5月1日至2014年6月30日物业费6,880.20元的滞纳金自2014年4月26日起算；2014年7月1日至2014年8月31日物业费6,880.20元的滞纳金自2014年6月26日起算；2014年9月1日至2014年10月31日物业费6,880.20元的滞纳金自2014年8月26日起算；2014年11月1日至2014年12月31日物业费6,880.20元的滞纳金自2014年10月26日起算；2015年1月1日至2015年2月28日物业费6,880.20元的滞纳金自2014年12月26日起算；2015年3月1日至2015年4月30日物业费6,880.20元的滞纳金自2015年2月26日起算；2015年5月1日至2015年6月30日物业费6,880.20元的滞纳金自2015年4月26日起算，按日万分之五的标准实际计算至判决生效之日止)；8、反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告荣飞公司辩称：租赁合同已于2015年1月6日解除，租赁商铺钥匙于2015年春节前交还给盛高公司，故不同意盛高公司的反诉诉讼请求。经审理查明：2013年7月12日，盛高公司(出租方)与荣飞公司(承租方)签订《盛高置地康桥半岛项目之商铺租赁合同》，约定出租方将上海市浦东新区秀沿路1062-1、1062-2、1062-3号套内建筑面积为344.01平方米(最终以房屋面积实测报告记载的套内建筑面积为准)商铺(以下简称系争商铺)出租给承租方，租期为3年，自2013年7月12日至2016年7月12日止；免租期为2个月，自商铺交付日起计；计租日为2013年9月21日，即免租期届满后的第一个公历日；付款周期为两个月为一个付款周期，租金的付款周期自计租日起的首两个月为第一个付款周期，之后每两个月为一个付款周期，以此类推；该商铺只供承租方以“艾欧”酒吧经营之用；承租方在该商铺内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等(如法律、法规等要求)，出租方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由承租方承担，承租方应按照该等执照、批准证书或许可证的规定进行经营活动；在租赁期限内，承租方逾期支付或补交租金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金。《附件二租金》中约定，第1个租赁年度，日基本租金为2.80元/平方米，即月基本租金29,298.19元；第2个租赁年度，日基本租金为2.80元/平方米，即月基本租金29,298.19元；第3个租赁年度，日基本租金为2.90元/平方米，即月基本租金为30,344.50元；承租方应自计租日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金，除首个首付周期基本租金于计租日30日前支付外，之后每个付款周期基本租金须于前一付款周期的第2个月的第25日之前支付。《附件四房屋交接书》双方确认，出租方已于2013年7月8日将系争商铺交付给承租方使用。《附件六特别租赁条款》约定，双方在此同意，该商铺房屋产权证书将可能在商铺交付日后办理出，该房屋产权证书不影响该商铺的交付及相关期限、费用的支付。此后，荣飞公司按约向盛高公司支付了32,738.29元租赁押金和32,738.29元水电费保证押金，并付清了截止2013年12月份的租金。2014年5月22日，上海市浦东新区市场监督管理局发出浦市监案处字〔2014〕第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，查明相关当事人自2013年8月20日起，在未取得餐饮服务许可证的情况下，擅自在上海市浦东新区秀沿路XXX号2楼开设艾欧酒吧，决定责令当事人改正违法行为，并罚款2,000元。2014年7月18日，上海市浦东新区市场监督管理局发出浦市监案责改字〔2014〕XXXXXXX号无照经营责令改正通知书，认定因在上海市浦东新区秀沿路XXX号无证经营艾欧酒吧，责令立即停止相关经营活动。此后，该酒吧停业至今。2014年12月31日，荣飞公司向盛高公司发出《解除租赁合同通知书》，要求解除租赁合同，该函件于2015年1月6日送达盛高公司。盛高公司于2015年1月13日回函称荣飞公司提出的解除合同属违约解除，若荣飞公司坚持解除合同，应于2015年1月18日前将房屋恢复原状返还，并保留追究荣飞公司违约责任的权利。2014年11月，盛高公司曾以荣飞公司拖欠系争商铺租金为由向本院提起诉讼，要求荣飞公司支付拖欠租金及相应滞纳金。本院于2014年12月29日做出(2014)浦民一(民)初字第40031号民事判决，判令荣飞公司向盛高公司支付2014年1月起至该案判决生效之日止的房屋租金及滞纳金。该案判决于2015年1月31日生效。随后，盛高公司向本院申请强制执行。另查明，上海市原南汇区建设委员会于2007年9月27日颁发的《建筑工程施工许可证》载明，建设单位为盛高公司，工程名称为酒店、地下室、宴会厅、冬季花园、商业桩基工程，建设地址为上海南汇康桥工业区，建设规模为74845平方米。2010年7月23日，上述工程取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。2011年1月28日，上海市浦东新区建设交通委员会向盛高公司出具了上述工程即康桥半岛假日酒店项目的《建设工程竣工验收备案证书》。系争商铺包含在上述项目中。审理中，荣飞公司明确，诉请主张的损失中包括酒吧装修材料款1,624,336元，酒吧固定及可移动设备款941,810.07元，开办费291,693元以及其他费用。应荣飞公司申请，本院委托司法鉴定机构就系争商铺固定装修价值进行鉴定，鉴定机构出具的鉴定结论为：系争商铺固定装修造价为1,223,900元。荣飞公司认为该鉴定结论中人工费部分取价过低。鉴定人的解释为商铺装修时间为2013年5月至8月，鉴定时工料机价格均按上海建筑建材业市场管理总站发布的2013年5月至2013年8月的工料机信息价的平均值计算。盛高公司对鉴定结论无异议，但认为装修损失不应由盛高公司承担。审理中，荣飞公司承认，虽然2015年年初将房屋钥匙交还给盛高公司，但商铺内仍遗留有一些可移动的设施设备。双方表示考虑到本案实际情况，为减少损失，同意荣飞公司按照现状交还房屋，并确认2016年1月31日为交还房屋的日期。荣飞公司表示，若其未在2016年1月31日前搬离，视为放弃遗留商铺内物品的权利，盛高公司可自行处置。盛高公司另表示，合同解除后，同意返还押金，但要求与荣飞公司应承担的合同责任相抵扣。以上事实，有经庭审质证的《商铺租赁合同》、(2014)浦民一(民)初字第40031号民事判决书、执行申请书、双方往来函件、《鉴定意见书》等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案当事人就系争商铺建立了有效的租赁合同关系，双方均应依照诚实信用原则履行各自权利义务。合同附件约定系争商铺房产证可能在商铺交付日后办出，该房产证不影响商铺的交付及相关期限、费用的支付，荣飞公司在接收房屋及租赁初期按期缴纳了租金，没有就系争商铺未办产证事宜提出异议，遵守了合同约定。但是，上述约定并不能免除盛高公司办理房产证的合同义务。不论是依据合同约定、物权法规定还是诚实信用原则，盛高公司都应当在商铺交付之后的合理期限内办理系争商铺的不动产登记，加之双方合同也约定盛高公司应当在荣飞公司办理证照过程中提供必要协助，因此在荣飞公司向盛高公司提出由于系争商铺没有产证影响其取得经营证照时，盛高公司更应及时办理产证。然而盛高公司在房屋已经建成，办理产证并不存在障碍的情况下，没有正当理由迟迟不办理产证，显然存在过错。目前商铺租期已过大半，盛高公司仍未办理房产证，明显超出了合同约定的“商铺交付日后”办理产证的合理期限。本案租赁合同为盛高公司提供的格式合同，盛高公司认为上述办理产证的条款没有约定办证期限，故其可以自由决定办证时间，系出于自身利益对合同条款做出的不合理解释，本院不予采纳。因此，本院认为，虽然(2014)浦民一(民)初字第40031号判决支持了盛高公司的诉讼请求，但盛高公司在该案判决之后仍未积极办理房产证，有悖诚信，现荣飞公司的酒吧因无法办理证照而不能继续经营，租赁目的不能实现，租赁合同应予解除。当然，本案系争商铺是合法建筑，其周边有的从事其他经营项目的商铺并没有因为房屋未办产证而影响证照办理，荣飞公司在承租系争商铺时没有注意到酒吧这一经营项目在办理证照方面的特殊性，嗣后发现租赁目的不能实现时也没有及时将系争商铺归还给盛高公司，导致损失扩大，亦存在过错。荣飞公司一直在系争商铺内遗留有物品，其称在2015年春节前已经将系争商铺返还给盛高公司与事实不符，本院不予采纳。基于上述情况，本院对2015年2月至2016年1月系争商铺空置期间的租金、物业费损失由租赁双方根据过错分担。考虑到此期间双方正在诉讼中，荣飞公司暂未支付租金事出有因，盛高公司要求荣飞公司支付此期间租金及物业费滞纳金以及解除合同违约金的诉讼请求本院不予支持。荣飞公司拒付2014年1月至2015年1月物业费没有正当理由，盛高公司要求荣飞公司支付此期间的物业费及相应滞纳金，本院予以支持，荣飞公司应承担的物业费(含滞纳金)数额计入前述荣飞公司应承担的2015年2月至2016年1月的租金及物业费损失一并判决。荣飞公司装修系争商铺确实产生实际损失，应由租赁双方分担，盛高公司应分担的具体数额由本院在考虑装修折旧以及双方过错的基础上酌情确定。荣飞公司要求盛高公司赔偿除固定装修之外的开办费、设备费等损失缺乏依据，本院不予支持。双方在本案审理中就系争商铺返还事宜已经达成一致，确认2016年1月31日为商铺返还日期，本院不再就此做出判决。合同解除之后，盛高公司应当将租赁押金及水电费押金合计65,476.58元归还给荣飞公司，本院为减轻当事人讼累，一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海荣飞汽车运输服务有限公司与被告(反诉原告)上海盛高酒店发展有限公司于2013年7月就上海市浦东新区秀沿路1062-1、1062-2、1062-3号房屋签订的《商铺租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海盛高酒店发展有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告(反诉被告)上海荣飞汽车运输服务有限公司装修损失40万元；三、原告(反诉被告)上海荣飞汽车运输服务有限公司应于本判决生效之日起七日内给付被告(反诉原告)上海盛高酒店发展有限公司租金及物业费(含物业费滞纳金)25万元；四、被告(反诉原告)上海盛高酒店发展有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告(反诉被告)上海荣飞汽车运输服务有限公司押金65,476.58元；五、驳回原告(反诉被告)上海荣飞汽车运输服务有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海盛高酒店发展有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34,044元，由原告(反诉被告)上海荣飞汽车运输服务有限公司负担26,744元，被告(反诉原告)上海盛高酒店发展有限公司负担7,300元；反诉案件受理费4,041元，由原告(反诉被告)上海荣飞汽车运输服务有限公司负担2,525元，被告(反诉原告)上海盛高酒店发展有限公司负担1,516元；鉴定费47,438元，由原告(反诉被告)上海荣飞汽车运输服务有限公司负担23,719元，被告(反诉原告)上海盛高酒店发展有限公司负担23,719元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 杰代理审判员 范 一人民陪审员 田有娣二〇一六年三月十八日书 记 员 王诗艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。