成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)高新民初字第7096号原告：廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司。住所地：成都高新区科技孵化园*号楼*楼**号。负责人：王洪铎，该分公司经理。委托代理人：马丽华，泰和泰律师事务所律师。委托代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。被告：周可镜，男，汉族，1983年2月23日出生，住四川省达州市通川区朝阳东路***号。被告：四川久月建筑工程有限公司。住所地：成都高新区锦晖西一街**号*幢*单元**层****号。法定代表人：周可镜，该公司负责人。原告廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司(以下简称荣盛物业成都分公司)与被告周可镜、四川久月建筑工程有限公司(以下简称久月公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员严鹏担任审判长，与人民陪审员周卫建、朱灵锋共同组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告荣盛物业成都分公司的委托代理人马丽华到庭参加诉讼，被告周可镜、久月公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告诉称，2012年10月19日，原告与案外人胡涛、唐剑签订了《物业委托代理合同书》，原告承租了位于成都市高新区锦晖西一街99号1幢2单元14层1406号房屋，建筑面积162.19平方米。此后，原告与被告周可镜签订了《房屋租赁合同》，将前述房屋转租给了被告周可镜。合同约定，租赁期限从2014年5月1日起至2016年12月31日止；每月租金为8109.5元；合同期内，因经营、促销、宣传等所产生的相关费用(包括但不限于物管费、水、电、气费及其公摊)，由被告周可镜直接向原告交纳；合同中还对租金支付方式、违约责任等进行了约定。另，原告与房屋业主签订的《前期物业服务协议》及《物业管理服务合同备案表》，载明物业的管理费标准为12元/平方米，物业费的缴纳时间为每半年缴纳一次，代收代缴的水、电、垃圾清运等费用的缴纳时间为每月1-10日。若逾期缴纳前述费用的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。上述合同签订的，原告履行了出租人义务，被告未按约支付租金、物业服务费、电费、垃圾处理费。被告久月公司作为房屋的实际使用人，应对被告周可镜的上述费用承担连带责任。原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告周可镜签订的《房屋租赁合同》；二、被告周可镜向原告支付房屋租金(暂计算至2015年11月30日为121642.5元，应计算至《房屋租赁合同》解除之日)；三、被告周可镜向原告支付物业服务费(暂计算至2015年12月31日为17516.52元，应计算至《房屋租赁合同》解除之日)；四、被告周可镜向原告支付电费(暂计算至2015年8月5日为2516.8元，应计算至《房屋租赁合同》解除之日)；五、被告周可镜向原告支付生活垃圾处理费(暂计算至2015年8月为144元，应计算至《房屋租赁合同》解除之日)；六、被告周可镜向原告支付迟延缴纳房屋租金、物业服务费、商业电费、生活垃圾处理费等费用产生的违约金(暂计算至2015年8月17日为16932.83元，应计算至前述款项付清之日止)。七、被告久月公司对被告周可镜的上述债务承担连带责任。诉讼过程中，原告减少第二项诉讼请求为：要求被告周可镜向原告支付截止2016年2月底的房屋租金145971元；原告减少第三项诉讼请求为：要求被告周可镜向原告支付截止2016年2月底的物业服务费20435.94元；原告减少第六项诉讼请求为：要求被告周可镜支付截止2016年2月28日迟延缴纳房屋租金产生的违约金32160元。原告还撤回了第四项和第五项诉讼请求，本院认为，原告上述请求不损害国家、集体和他人的合法权益，其申请符合法律的规定，故予以准许。被告周可镜、久月公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料。经审理查明，2012年10月19日，案外人胡涛、唐剑与原告签订了《物业委托代理合同书》，主要约定：胡涛、唐剑将其所有位于成都市高新区益州大道北段锦晖西一街“布鲁明顿广场”项目房屋1栋2单元1406号、建筑面积为162.19平方米房屋，委托给原告代理有关出租的一切事宜；代理期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；每月租金为13835元；付款方式为六个月为一期支付；委托期内无论原告的经营是否盈亏，胡涛、唐剑均有权按约定的标准和时间向原告收取租金；原告负责物业的招租，并以布鲁明顿广场的名义与租户订立租赁合同。2014年4月25日，原告与被告周可镜签订了《房屋租赁合同》，主要约定：原告将前述房屋出租给被告周可镜；租赁期限：2014年5月1日起至2016年12月31日止；房屋性质：写字间；租金标准：2014年5月1日至2016年4月31日为8109.5元/月(其中2014年5月1日至2014年5月30日为装修免租期)；2016年5月1日至2016年12月31日为8514.96元/月；租金缴纳方式：每三个月支付一次，被告周可镜在签订合同当日预交第一个付款周期的租金，从第二个付款周期开始的此后租金应在上个付款周期的最后10天前预交；被告周可镜在签订合同当日向原告缴纳保证金8109.5元，租赁期满或依合同正常终止，被告周可镜相关义务履行完毕且原告办理完结算手续后5天内，原告将该保证金(不计利息)全额退还；逾期交付租金的，除按所欠租金补交外，每日应按欠交租金总额的3‰向原告支付滞纳金，如逾期10日，被告周可镜应向原告支付违约金且原告有权解除合同，履约保证金不予退还；在合同期内产生的物管费、水、电、气费及其公摊，由被告周可镜按本项目物业服务公司方的有关规定向物业服务公司方直接交纳。另查明，2012年10月19日，原告与案外人胡涛、唐剑签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为案涉房屋提供服务管理，收费标准为：交房开始前二年为9元/月/平方米，交房二年后为12元/月/平方米。物业管理服务费每半年缴纳一次，时间为每半年前的15日内。庭审中，原告认可已收取了截止至2014年8月31日房租，此后，被告一直未按约支付房租。以上事实有原告在庭审中的当庭陈述、《物业委托代理合同书》、《房屋租赁合同》、《前期物业服务协议》等证据材料在案佐证。本院认为，原告与被告周可镜签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，原、被告双方当事人均应严格按照《房屋租赁合同》的约定履行义务。根据《房屋租赁合同》的约定，案涉房屋支付租金方式为每三个月支付一次，从第二个付款周期开始的此后租金应在上个付款周期的最后10天前预交，如逾期10日，原告有权解除合同。本案中，因被告一直未支付自2014年9月1日以后的租金，合同中约定的解除合同条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告按约享有单方解除权。对于原告要求解除原告与被告周可镜签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。对于原告要求被告周可镜支付房屋租金及物管费的请求。本院认为，原告向被告周可镜交付案涉房屋后，被告周可镜应按约定支付租金并承担租赁期间产生的物管费。2014年9月1日至2016年2月期间被告周可镜应向原告支付从的租金为：8109.5*18=145971元，对于原告要求被告周可镜支付租金145971元的请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定，在合同期内产生的物管费、水、电、气费及其公摊，由被告周可镜直接交纳。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定……”之规定，原告有权依据《前期物业服务协议》的标准要求被告周可镜支付物业服务费。根据《前期物业服务协议》的约定，案涉房屋每月的物管费为9*162.19=1459.71元，2015年1月1日至2016年2月29日期间被告周可镜应向原告支付的物管费为1459.71*14=20435.94元，对于原告要求被告周可镜支付物管费20435.94元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告周可镜支付逾期支付房租违约金的诉讼请求。本院认为，根据《房屋租赁合同》关于案涉租金每三个月支付一次，从第二个付款周期开始的此后租金应在上个付款周期的最后10天前预交，如逾期交付租金的，除按所欠租金补交外，每日应按欠交租金总额的3‰支付滞纳金的约定，上述滞纳金具有违约金性质。根据上述约定，被告周可镜分别应于2014年8月21日、2014年11月20日、2015年2月18日、2015年5月21日、2015年8月21日、2015年11月20日支付下一个付款周期(三个月)的租金24328.5元。被告周可镜违约后，原告有权要求被告分别从违约之日起以24328.5元为基数，按每日3‰的标准支付违约金直至付清租金之日止。根据上述标准计算，违约金过高，诉讼中，原告主动减少违约金的计算标准，仅要求被告周可镜支付违约金32160元，对此，本院予以支持。对于原告要求被告久月公司对被告周可镜的上述债务承担连带责任的诉讼请求。本院认为，被告久月公司并非案涉《房屋租赁合同》的相对方，原告要求被告久月公司对被告周可镜的上述债务承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司与被告周可镜于2014年4月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周可镜应于本判决生效之日起十日内向原告廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司支付2014年9月至2016年2月的租金145971元、违约金32160元；三、被告周可镜应于本判决生效之日起十日内向原告廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司支付2015年1月至2016年2月的物业管理费20435.94元；四、驳回原告廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3476元、公告费260元，由被告周可镜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  严 鹏人民陪审员  周卫建人民陪审员  朱灵锋二〇一六年三月七日书 记 员  廖 丹