云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2015）古民二初字第354号原告：邹鹏程，男，汉族，1987年3月28日出生，户籍住所地为陕西省西安市雁塔区，现住云南省丽江市古城区。被告：谢善，男，汉族，1967年9月24日出生，户籍住所地为四川省盐亭县。被告：任秀，女，汉族，1967年9月16日出生，户籍住所地为四川省盐亭县。两被告委托代理人（特别授权）：闫兴为，系滇西北律师事务所律师。被告：王耀得，男，汉族，1989年10月7日出生，户籍住所地为四川省盐亭县。第三人：温江涛，男，汉族，1992年5月24日出生，户籍住所地为黑龙江省明永县。原告邹鹏程诉被告谢善、任秀、王耀得，第三人温江涛房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年7月24日受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了审理，原告邹鹏程、被告任秀、王耀得，以及被告谢善、任秀的委托代理人闫兴为到庭参加诉讼，第三人温江涛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2015年2月4日原告经与被告谢善、任秀协商并由被告任秀的儿子王耀得作为代表，双方签订《协议》，约定原、被告双方均因案外人王逸霖在承租合同或转租合同中的违约及失信行为遭受重大损失，现邹鹏程作为王逸霖转租房屋给三被告的出租方，已通过公证方式解除了与王逸霖之间的《房屋租赁合同》。经双方协商决定将三被告从王逸霖处承租的位于丽江市古城区束河古镇街尾村83号临街商铺由东往西83-东1号的商铺一间，由温江涛与邹鹏程签订合同租赁使用。2015年2月6日原告与承租人温江涛及被告谢善、任秀的代表人王耀得三方共同签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、被告使用涉案商铺至2015年5月30日，到期将房屋归还原告；2、自2015年6月1日起由温江涛按三方协议承租该商铺，租期2年，租金共计16万元；3、三方中如果一方违约，支付给守约方总租金30%作为违约金。签订《协议》及《房屋租赁合同》前，三方曾多次协议且签订当时王耀得也当面给任秀及谢善电话确认。原告作为善意相对人有理由相信王耀得构成表见代理，且在与王耀得作为代表签订《协议》及《房屋租赁合同》后的近4个月内，谢善、任秀从未就协议内容提出过异议，临近返还房屋期限，三被告为阻止温江涛与原告履行租赁合同而临时变卦，矢口否认曾授权委托王耀得签订合同，双方遂发生矛盾。期间三被告撬门、别锁放置货物于涉案商铺，导致温江涛无法使用该商铺。王耀得代表谢善、任秀与温江涛、邹鹏程签订的《协议》及《房屋租赁合同》依法成立并生效，但三被告拒不履行合同义务存在违约情形，且以撬门、别锁等行为妨害原告对涉案商铺进行出租的经营活动，对此应负违约责任，故请求依法判令被告谢善、任秀、王耀得违约并承担违约金32000元。被告任秀辩称:1、原告没有解除与王逸霖的合同，因为公证并不能解除合同；2、原告诉称与任秀、谢善协商不属实，任秀、谢善对王耀得与原告签订的协议并不知情。王耀得无权代理任秀、谢善签订协议，该协议无效，原告诉请无事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告谢善辩称:本案原告主体不适格，原告与另外两人共同向房东签订租赁合同，原告无相关委托手续独自一人与次承租人王逸霖签订的合同无效，其余答辩意见与任秀一致。被告王耀得辩称：王耀得与原告确实签订了一份协议，但是在被原告逼迫的情况下签订的。当时原告称法院判决房子是原告的，让被告搬离，如果不搬，法院就会强制执行，后来原告对被告承租的房屋采取断电、拆门等手段，迫于无奈才签订了该协议，但母亲任秀及谢善对此不知情。原告提交下列证据：1、协议，拟证明2015年2月4日原告经与被告谢善、任秀协商并由被告任秀的儿子王耀得作为代表，双方签订《协议》一份；2、房屋租赁合同，拟证明2015年2月6日原告与承租人温江涛及被告谢善、任秀的代表人王耀得三方共同签订一份《房屋租赁合同》；3、公证书及证人证言，拟证明2015年7月9日证人温江涛对三方签订《房屋租赁合同》的过程作的证言，并经公证处公正的事实；4、接处警记录，拟证明被告采取撬门、别锁的方式将柜台等放置于涉案商铺，导致原告及温江涛无法使用该商铺；5、照片，拟证明被告强行将柜台及货物放置于涉案商铺中至今，导致原告及温江涛无法使用商铺的事实。经质证，被告任秀、谢善对原告证据质证意见如下：对证据1、2真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，两被告对此不知情；对证据3真实性无异议，但对证人证言的证明内容不予认可；对证据4、5无异议。被告王耀得质证意见如下：对原告证据1、2真实性无异议，但被告王耀得是在被胁迫的情况下签的，对原告证据3表示不清楚，对原告证据4、5无意见。被告任秀、谢善提交下列证据：1、邹鹏程与王逸霖签订的租赁合同，拟证明原告邹鹏程将房屋、商铺等转租给王逸霖10年，而且王逸霖有转租权；2、王逸霖将租赁的商铺一间租给谢善、任秀5年及被告有转租权；3、任秀与温江涛签订的铺面租赁合同，拟证明被告将铺面转租给温江涛2年的事实。经质证，原告对被告任秀、谢善证据质证意见如下：对证据1真实性、合法性无异议，对关联性不认可；对证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，认为合同有明显改动；对证据3真实性、合法性、关联性均不予认可。被告王耀得对被告任秀、谢善证据无异议。第三人温江涛未到庭应诉亦未提交证据。本院认为，原告证据1、2王耀得确认其签名真实，故本院对该证据真实性予以采信；证据3系公证处依法制作，本院予以确认；原告证据4、5三被告均无异议，本院予以确认。被告任秀、谢善的证据1、2系与案外人王逸霖签订，其真实性在本案中无法核实，原、被告确认原告将诉争房屋租赁给王逸霖，王逸霖又将其中一间房屋租与被告任秀、谢善，故本院对上述事实予以确认，其余不予确认。被告任秀、谢善的证据3，被告当庭提交证据原件，结合庭审，本院对该证据予以采信。根据庭审及本院认定的上述证据，本院确认以下法律事实：2012年原告将位于丽江市古城区束河古镇街尾村83号房屋租赁给案外人王逸霖，后王逸霖将其中一间房屋租与被告任秀、谢善，2014年4月8日任秀的儿子王耀得受被告任秀与谢善的口头委托，代表合同甲方任秀与合同乙方温江涛签订了一份《铺面租赁合同》，约定甲方将从王逸霖处租赁的束河古镇街尾村83号-4号商铺租与乙方，租赁期限2年自2014年5月20日起至2016年5月19日止。王耀得在甲方签名处代签“任秀”名字并捺印。合同签订后，被告将租赁商铺交付给第三人温江涛。2015年2月6日，邹鹏程作为甲方，温江涛作为乙方，王耀得作为丙方任秀、谢善的代表签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，鉴于邹鹏程将房屋出租给王逸霖，而王逸霖又将房屋转租给次承租人任秀、谢善，但王逸霖未按约定履行与邹鹏程的房屋租赁合同。为减小损失现邹鹏程与王逸霖的次承租人任秀、谢善双方协商，达成如下协议：邹鹏程允许任秀、谢善使用原房屋至2015年5月30日，到期后任秀、谢善将房屋归还邹鹏程。2015年6月1日至2017年5月30日的房屋租赁合同由乙方温江涛与邹鹏程达成如下租房协议，其中约定2年租金共计16万元。《房屋租赁合同》第六条违约责任约定：自合同签订后，即产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议，如发生违背情况，违约方应支付给守约方总租金的30%作为违约金，同时还应按时结算房屋租赁费用并赔偿守约方经济损失。丙方签名处由王耀得签名捺印并注明代任秀、谢善。温江涛在丽江市雪山公证处书写的证言中载明，2015年2月6日邹鹏程、温江涛、王耀得三方签订《房屋租赁合同》时，王耀得当面给其母亲任秀及谢善打电话详述合同内容并得到任秀及谢善的同意。2015年5月20日原告向被告任秀、谢善提出收回房屋，被告不同意，双方为此发生纠纷并报警，2015年5月27日原告收回诉争商铺。本院认为，本案的争议焦点为，2015年2月6日被告王耀得代表被告任秀、谢善（丙方），与邹鹏程（甲方）、温江涛（乙方）签订《房屋租赁合同》的代理行为是否有效。对此，本院认为，任秀与王耀得系母子关系，任秀与谢善系合伙关系，被告任秀、谢善提交的证据2014年4月8日签订的《铺面租赁合同》，即为任秀的儿子王耀得受被告任秀与谢善的口头委托，代表合同甲方任秀与合同乙方温江涛签订，并在甲方签名处代签“任秀”名字并捺印，另结合庭审及温江涛关于王耀得当面给其母亲任秀及谢善打电话详述合同内容并得到任秀及谢善同意的陈述，本院认为，被告王耀得的代理行为有效，依照法律规定，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，故相应的民事责任应由被代理人任秀、谢善承担。2015年2月6日被告王耀得代表被告任秀、谢善（丙方），与邹鹏程（甲方）、温江涛（乙方）签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，无违反法律之规定，该合同合法有效，各方当事人应当严格履行各自的义务。合同约定，任秀、谢善使用诉争房屋至2015年5月30日，到期后任秀、谢善将房屋归还邹鹏程。庭审查明，被告虽不同意归还，但原告已于2015年5月27日自行收回诉争商铺。综上，原告主张被告违约无事实依据，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邹鹏程的诉讼请求。案件受理费600元，由原告承担。如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  和士宏审 判 员  李 玲人民陪审员  赵贞莲二〇一六年三月二十二日书 记 员  张 晶【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】