广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛霞法民二初字第166号原告湛江市和诚物业服务有限公司，住所地：湛江市霞山区解放西路31号海丰花园商住楼B幢。法定代表人黄立付，经理。委托代理人陈雄彬，广东粤正律师事务所律师。委托代理人刘嘉浩，广东粤正律师事务所实习律师。被告陈一锋，男，1949年3月27日出生，汉族，住湛江市霞山区。被告陈利军，男，1978年9月13日出生，汉族，住湛江市霞山区。原告湛江市和诚物业服务有限公司（以下简称和诚物业公司）与被告陈一锋、陈利军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告和诚物业公司的委托代理人陈雄彬、刘嘉浩到庭参加诉讼，被告陈一锋、陈利军经本院合法传到，未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和诚物业公司诉称，2006年8月9日，两被告与湛江市伟城房地产开发有限公司签订了购买位于湛江市霞山区建设路35号伟城海丰花园第E幢801房的《商品房买卖合同》，同日原告与被告陈一锋签订《伟城海丰花园前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业协议》），协议中“四、维修基金与管理费：1、乙方（即被告）每月应交物业管理费93元（电梯房：住宅每平方0.8元／月，……非电梯房：住宅每平方米0.4元／月……）2、乙方每月应交维修基金12元（按建筑面积计，每平米0.1／月）。4、物业管理费及维修基金在接楼后第二个月起计收，逾期一个月不交，则按每日2%计收滞纳金……7、物业收费在叁年内不作调整，叁年后根据收支情况，报物价局批准，物业公司有权作适当调整。”随着社会物价的上涨，物业公司管理人员的工资不断提高，各种运营成本的加大，原物业收费无法维持物业公司正常经营，原告呈报政府物价管理部门请求调整物业管理费。政府物价部门也于2012年10月8日给原告发放了《广东省经营服务性收费许可证（副本）（之一）》（以下简称《收费许可证》），批准“不设电梯的多层住宅物业管理费增加至0.55元／月／㎡；设电梯多层住宅增加至1.05元／月／㎡”两被告对原告增加物业管理费持反对态度，原告多次与两被告进行沟通和催讨，两被告置之不理一直拖欠物业管理费。两被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设。迫于无奈，原告诉至法院，请求法院判令：1、两被告向原告缴交物业管理费、公用设施分摊水电费、维修基金、生活垃圾收集等6489元及滞纳金50131.2元（按每日2%，其中3696元自2014年1月1日暂计至2015年7月31日，其中1764元自2015年1月1日起暂计至2015年7月31日），总计56620.2元，后续滞纳金计付至清偿日止。2、本案的一切诉讼费用由被告承担。原告和诚物业公司向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：1、营业执照副本1份，证明原告主体适格；2、被告身份证复印件1份，证明被告身份情况；3、《广东省商品房买卖合同》1份，证明被告是房屋所有人；4、《前期物业协议》及《委托代扣物业服务费协议书》各1份，证明被告未依约向原告缴交物管等费用；5、《收费许可证》及公示各1份，证明原告增加物业费经物价部门许可、并经80%以上的业主同意；6、催收函快递件、快递件已妥投短信和告知各1份，证明原告反复向被告追讨拖欠的物业管理费；7、《广东省业主（临时）公约》1份，证明业主的权利义务；8、《资质证书》1份，证明原告具有物业管理资质；9、《关于调整市区生活垃圾处理收费标准的通知》1份，证明收取垃圾费的依据。本院对原告和诚物业公司上述证据材料审核认定如下，因被告陈一锋、陈利军经本院合法传唤不到庭，视其自愿放弃对原告证据的质证。本院对原告提供的证据材料的真实性、合法性及关联性予以认可，可作为认定案件事实的根据。被告陈一锋、陈利军未提出答辩意见，也没提供证据材料。经审理查明，和诚物业公司成立于2002年7月23日。伟城海丰花园小区共有A、B、C、D、E、F、G幢楼房，陈一锋、陈利军系E幢801房的业主，该房屋属于多层住宅（设电梯），建筑面积为116.34平方米。2006年8月9日，陈一锋（乙方）与和诚物业公司（甲方）签订《前期物业协议》。约定由和诚物业公司自房屋出售之日起至业主委员会成立并与其选聘的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，提供前期物业服务。《前期物业协议》还约定：三、物业服务内容及服务质量、维修费用支出：2、共用设施设备和相关场地的维修、运行和管理。主要包括道路、给排水系统、水池、消防设施、电梯、电表后线路等。在管理期间内做到维修质量达合格以上，运行正常，及时维修维护。3、绿化养护与管理。在管理期内，各种花草树木生长正常，造型美观，专人负责管理。4、公共环境卫生。在管理期间，每天有专人打扫、收集、清运，保持清洁。5、交通与车辆停放秩序。在管理期内，做好各种车辆出入登记手续，车辆停放整然有序。四、维修基金与服务费：1、乙方每月应交物业管理费93元（按接房时建筑面积计，电梯房：住宅每平方米0.8元／月，其中两年内每平方米0.6元／月）。2、乙方每月应交维修基金12元（按建筑面积计，每平方米0.1元／月），该基金专管专用，定期公布，确保用于房屋公共维修。4、物业管理费及维修基金在接楼后第二个月起计收，逾期一个月不交，则按每日2%计收滞纳金；逾期三个月不交，则停止供水供电或向当地人民法院起诉追讨。5、共用水费、电费每月按各户定额分摊，分摊标准：100平方米以上每月7元，100平方米以下每月5元。6、每月收费时间为每月5日前。7、物业收费在3年内不作调整，3年后根据收支情况，报物价局批准，物业公司有权适当调整。当日，陈一锋还与和诚物业公司签订《广东省业主（临时）公约》，约定业主应按约定缴交物业服务费、专项维修资金等。签订《前期物业协议》后，和诚物业公司与陈利军及中国工商银行湛江分行签订《委托代扣物业服务费协议书》，约定中国工商银行湛江分行从陈利军在银行的委托付款帐号中划扣应交的物业服务费入和诚物业公司帐户。2012年3月27日及2014年6月10日，和诚物业公司分别获得湛江市房产管理局颁发的《资质证书》。2012年7月1日，伟城海丰花园小区共255户业主在《征询意见书》中签名同意从2012年1月1日起，物业服务费由0.4元／㎡提到0.55元／㎡，电梯维护费照旧不变。同年10月8日，和诚物业公司取得湛江市物价局核发的《收费许可证》。该证批准和诚物业公司收取的多层住宅（设电梯）的收费标准为1.05元／月／㎡。同年10月10日，伟城海丰花园小区共31户业主在《征询意见书》中签名同意从2012年11月1日起，物业服务费由0.4元／㎡提到0.55元／㎡，电梯维护费按原0.5元／㎡不变。和诚物业公司称因陈一锋、陈利军反对提高物业服务费收费标准，于2011年11月1日起拒交物业管理费、公用设施分摊水电费、维修基金及生活垃圾收集费。2013年4月12日、同年12月29日及2015年2月7日、3月11日，和诚物业公司向陈利军催讨其所欠的物业管理费、公用设施分摊水电费及维修基金等费用。2014年10月16日，原告向业主张贴《公示》。《公示》内容为“因近年物价上涨，物业管理人员工资不断提高，根据海丰花园物业收费的实际情况，我司决定从2012年1月1日起，按湛价（2011）172号文及《前期物业协议》第四条第七款规定，物业服务费由原三级A等0.4元／㎡提高0.55元／㎡，电梯维护费按原0.5元／㎡不变，并采取向海丰花园357户业主征求提价征询意见书，现已有298户签名（其中有297户签名同意，1户签名不同意），签名同意户数占总户数80%以上，按比例已符合相关法律规定。”因催讨未果，和诚物业公司提起本案诉讼，请求判令陈一锋、陈利军支付2011年11月1日起至2015年7月31日止的物业服务费5364元、生活垃圾收集费225元、共用水电费360元、维修基金540元，以及上述费用的相应滞纳金。另查明，伟城海丰花园小区至今尚未成立业主大会。经现场勘察，伟城海丰花园小区内停放小轿车的地方有主干道划有黄线区域、侧道及部分绿化地带。侧道及部分绿化地带停放的车辆没有顺序，较为杂乱。小区西门处于封锁状态。小区内的部分草树已经枯死。E幢楼房的楼顶有垃圾、养鸡、种菜等现象。E幢的消防设施除了东门第9层的消防管缺失外，其他楼层的较为完备。E幢首层的车库被改为封闭状态，用作其他用途。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告获得房管部门颁发的《资质证书》，即具备相应的物业服务资质。原告与被告签订的《前期物业协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的双方当事人均应依法按照约定及诚实信用原则全面履行各自的义务。原告已提供物业服务，被告已接受物业服务，依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，被告应向原告交纳物业服务费。但被告应交纳的物业服务费该如何确定，成为本案主要的争议焦点。从原告与众多业主发生物业服务纠纷，及与本案同属一系列案件查明的事实得知，原告不按时公布维修基金使用情况、擅自封锁小区西门、部分消防通道、消防设施不符合安全使用标准、部分花草树木枯死等诸多情况分析，原告在物业服务工作中确实存在瑕疵，本院酌定被告按其全部物业服务费的95%向原告交纳。关于全部物业服务费的确定问题。《前期物业协议》第四条第1款虽约定被告每月应交的物业服务费为93元，但同时《前期物业协议》第四条第7款亦约定物业服务费在3年后根据收支情况，原告可报物价局批准后，做适当调整，且由于伟城海丰花园小区尚未成立业主大会，根据湛价（2011）172号《关于印发﹤湛江市物业服务收费管理规定﹥的通知》第七条的规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。故2012年10月8日前的物业服务费应按原约定的93元／月为计算标准，2012年10月8日后的物业服务费应以政府指导价每平方米1.05元／月为计算标准。关于两被告拖欠物业服务费的起始时间。原告称为2011年11月1日，而两被告作为交纳物业服务费的义务方，应对是否已交纳2011年11月1日后的物业服务费承担举证责任。因两被告未能对此提供证据，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，应承担举证不能的不利后果。故两被告拖欠原告的物业服务费，应计从2011年11月1日起。被告应向原告交纳2011年11月1日起至2015年7月31日止的物业服务费为4917.52元（93元／月×11个月×95%＋116.34平方米×1.05元／月／平方米×34个月×95%）。对原告主张超过4917.52元部分的物业服务费，不予支持。根据《前期物业协议》第四条第2款的约定，被告每月应交纳的维修基金为12元，故被告应向原告交纳2011年11月1日起至2015年7月31日止的维修基金为540元（12元／月×45个月）。《前期物业协议》第四条第5款已约定被告每月应交纳的共用水电费为7元，水务部门虽于2011年2月28日发出《关于调整市区污水处理收费标准及自来水到户价格的通知》，将市区自来水价格平均到户水价由2.45元／立方米调整为2.58元／立方米，但原告未能提供证据证明被告同意将每月应交纳的共用水电费由7元调整为8元，故原告主张以每月8元收取被告共用水电费无理，不予采纳。被告应向原告交纳2011年11月1日起至2015年7月31日止的共用水电费为315元（7元／月×45个月），对原告主张超过315元部分的共用水电费，不予支持。因原告未能提供其每月代收被告5元上门垃圾收集费的依据，故对原告主张被告支付上门垃圾收集费的诉讼请求，不予支持。因原告在物业服务工作中存在瑕疵，对其主张被告支付滞纳金的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告陈一锋、陈利军欠原告湛江市和诚物业服务有限公司的物业服务费4917.52元、维修基金540元、共用水电费315元，合计5772.52元，限陈一锋、陈利军于本判决发生法律效力之日起七日内付清。如果被告陈一锋、陈利军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湛江市和诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1215元，由原告湛江市和诚物业服务有限公司负担1091.13元，被告陈一锋、陈利军共同负担123.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  冯伟强审 判 员  黄细曼人民陪审员  黄小丽二〇一六年三月十七日书 记 员  陈丽莫附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。