上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终494号上诉人（原审原告）顾海英，汉族，XX年XX月XX日出生，住上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审被告）上海国瑞元德置业有限公司，住所地上海市金山区XX镇XX路XX号XX幢XX。法定代表人毛晨阳，该公司执行董事。委托代理人何建安，上海市浩信律师事务所律师。上诉人顾海英因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三(民)初字第2940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，顾海英（乙方）与上海国瑞元德置业有限公司（以下简称国瑞元德公司）（甲方）于2013年12月16日签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），顾海英购买位于金山区XX镇XX街XX弄XX号XX层XX室的房屋。总房价暂定为人民币（以下币种相同）1,441,159元。合同第十一条约定：甲方定于2015年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之零点一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。《预售合同》附件三第二条第（2）项还约定：标准层：防滑地砖与涂料。嗣后，顾海英按合同约定付清了房款1,441,159元，但国瑞元德公司未按期向顾海英交付房屋；标准层没有铺设防滑地砖。顾海英诉称，2013年12月16日，顾海英与国瑞元德公司签订了一份《预售合同》，由顾海英购买国瑞元德公司位于金山区XX镇XX街XX弄XX号XX层XX室房屋。合同约定国瑞元德公司于2015年6月30日前将上述房屋交付给顾海英，并约定了逾期交房的违约责任，同时在合同附件三中对房屋建筑结构、装修及设备标准做了具体约定。2015年8月初顾海英去验房时，发现国瑞元德公司所交付房屋的房型与当初国瑞元德公司承诺的、广告展示的房型不一致，还发现标准层未铺设防滑地砖。顾海英与国瑞元德公司多次协商未果，遂起诉至原审法院，请求判令国瑞元德公司：1、交付楼书与样板房展示的第三房的实心墙体，工程造价约20,000元；2、履行合同附件三约定的义务，标准层铺设防滑地砖，工程造价约5,000元；3、以已付房价款日万分之一标准支付逾期交房违约金，自2015年6月30日起至符合交付条件并实际交付日止。国瑞元德公司辩称，一、不同意顾海英要求交付第三房实心墙体的诉讼请求：1、因为第三房实心墙体不在交房范围内。双方所签订的《预售合同》中，约定顾海英所购房屋的建筑面积是确定的。所谓的第三房，实际上是利用设备平台在交房后所搭建出来的可当房间使用的面积，严格来说是不合法的搭建，目的是让顾海英得到更大的使用面积；2、楼书上的标图写明的是装修示意图，微信广告上载明的是“买二房得三房”，恰恰证明顾海英清楚其购买的是二房，样板房是在顾海英买房之后才做出来的，只能作为装修的示范，并不是交房标准；3、尽管第三房不在交房标准内，但是国瑞元德公司还是采用国家提倡的性能、承重、承压都符合国家标准的新型环保材料。故不同意顾海英的第一项诉讼请求。二、关于第二项诉讼请求，国瑞元德公司在交房时确实没有满足交房条件，如果顾海英不愿接受1,000元补偿的话，愿意按合同约定铺设防滑地砖。三、逾期交房违约金承诺统一补偿2,000元。原审认为，顾海英与国瑞元德公司签订的《预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于交付第三房实心墙体的诉讼请求，在《预售合同》中双方没有约定，且国瑞元德公司在庭审中自认第三房不是合法建筑，只能在交房后，通过二次装修改造才能得到第三房，故顾海英要求国瑞元德公司交付第三房实心墙体的诉讼请求，法院难以支持。顾海英要求铺设防滑地砖，国瑞元德公司也同意铺设，但原审注意到，顾海英及其他五户涉案业主均处于不同的幢号、楼层，如果这六户业主铺设了防滑地砖与其他没有铺设防滑地砖的楼层显得很不协调，而且已有大部分业主采取了补偿的形式，而且已经领取了补偿款1,000元，考虑到今后的履行问题，就目前涉案小区的防滑地砖铺设情况来看，原审认为，还是采取补偿1,000元的形式比较合适。国瑞元德公司逾期交房，应按合同约定支付逾期交房违约金。现顾海英认为合同约定的违约金比例过低，要求增加违约金计算比例至每日万分之一。原审认为，国瑞元德公司确认了逾期交房的事实，自愿承担相应的违约责任，并且与大部分业主磋商后签订了《补充协议书》，明确了违约金的补偿金额统一为2,000元，此金额的计算比例略大于按合同约定的日万分之零点一的计算比例，且大部分业主已领取了此违约金。因此，按照统一补偿金额来支付违约金更有利于解决涉案纠纷。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二〇一五年十二月一日作出判决：一、上海国瑞元德置业有限公司于判决生效之日起十日内支付顾海英逾期交房违约金2,000元。二、上海国瑞元德置业有限公司于判决生效之日起十日内支付顾海英未铺设防滑地砖补偿款1,000元。三、驳回顾海英的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取211元，由顾海英负担185.70元，由上海国瑞元德置业有限公司负担25.30元。判决后，顾海英不服，上诉于本院称，被上诉人在销售过程中故意隐瞒所售房屋存在违法建筑的情况，进行虚假宣传，给上诉人造成了误导与损失，被上诉人应承担相应的责任。原审以大部分业主接受了补偿方案，为有利后续履行，对未铺设楼道地砖的补偿判决，依据与事实均不够充分。由于被上诉人的逾期交房行为给上诉人造成的实际损失远远大于合同约定的赔偿金额，根据最高人民法院关于商品房买卖的司法解释第十六条之规定，上诉人认为双方约定的违约金过低要求提高，且应按合同约定的交房标准确定违约期限。综上，请求二审撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金1万元，并支持上诉人原审其余诉请。被上诉人国瑞元德公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。二次装修改造成的第三房并没有造成上诉人的损失，受益方是上诉人，被上诉人在实际操作中使用的新型材料是国家提倡的、符合环保的，上诉人要求补偿没有法律依据。关于地砖问题，其他业主都接受了1,000元补偿，上诉人主张铺设，实际操作有困难，故不应当支持。关于逾期交房违约金，合同中双方对逾期交房和逾期付款约定的违约金标准一致，故不存在不公平的问题。在实际交房时，2,000元的补偿方案为绝大多数的业主所接受，故上诉人要求1万元没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人认为，合同中约定交房需要满足三个条件，即交付使用许可证、交纳维修基金、无抵押情况。同时表示其主张的1万元违约金是按照房租损失计算的，每月2,500元，计算4个月。如按照合同约定的计算，每月450元，严重过低。被上诉人认为，其于2015年8月4日取得交房许可证，维修基金是由主管部门安排交纳的，其于2015年11月13日接到交款通知后即予以了交纳。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《预售合同》合法有效。本案争议焦点在于上诉人主张的逾期交房违约金、铺设防滑地砖及交付第三房实心墙体是否有依据。关于上诉人主张的逾期交房违约金问题。被上诉人未按合同约定的时间交付房屋，应承担相应的逾期交房违约责任。为此，被上诉人与大部分业主就逾期交房违约金经磋商后达成了一致意见，该补偿金额亦基本符合合同中约定的违约金计算比例。双方在合同中约定的被上诉人逾期交房和上诉人逾期支付房款的违约金计算标准是一致的，并未显失公平，故上诉人认为约定的逾期交房违约金过低缺乏依据。在双方对逾期交房违约金有约定的情况下，上诉人要求按房租损失计算亦缺乏依据。原审按统一补偿金额予以判决，确实也有利于解决纠纷，本院予以维持。关于未铺设防滑地砖的问题。同理，被上诉人未按合同约定铺设防滑地砖，也应承担相应的责任，现大部分业主已接受了1,000元的补偿方案，且已领取，原审注意到上诉人与其他五户涉案业主均处于不同的幢号、楼层，仅该几户业主铺设将产生不协调。故据此判决被上诉人支付补偿金，并无不当，本院予以维持。关于交付第三房实心墙体的问题。上诉人与被上诉人在合同中对此并无约定，上诉人认为被上诉人进行了虚假宣传，给上诉人造成了误导与损失，但上诉人并没有证据证明其该主张，现上诉人要求被上诉人交付第三房实心墙体无合同依据，原审法院判决不予支持亦无不当，本院亦予以维持。上诉人顾海英的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币425元，由上诉人顾海英负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  郑卫青审判员  杨斯空二〇一六年三月二十一日书记员  强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……