上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1995号原告(反诉被告)谢家富，男，1979年3月16日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)顾玉琴，女，1971年11月6日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人谢家富。被告(反诉原告)项顺娣，女，1956年2月21日生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人郑健，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人张丽，上海敏诚善律师事务所律师。第三人范正林，男，1958年4月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告谢家富与被告项顺娣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院追加顾玉琴为共同原告、范正林为第三人参加诉讼。本案依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢家富(并代理顾玉琴)、被告项顺娣及委托代理人郑健，张丽，第三人范正林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢家富、顾玉琴诉称，2012年10月26日原告谢家富与被告签订房屋买卖合同，由被告将菊泉路XXX弄XXX号XXX室出售给原告，房屋总价731,500元。事后原告分别向被告支付了全部的房款，但被告至今未与原告办理房屋过户手续。为维护原告民事权利，故原告向法院起诉，要求判令被告履行合同约定，将其名下房产上海市菊泉路XXX弄XXX号XXX室过户给原告。被告项顺娣辩称并反诉称，第一，原告起诉所涉的房屋买卖合同是虚假的买卖合同，是违背被告真实意愿的，被告自始至终没有出售系争房屋的意思表示。虽然买卖合同上有被告的签字，但是综合买卖合同的全文，可以发现，这个买卖合同只是一个虚假的形式，是以房屋买卖合同的形式实现获取高利贷违法收入的非法目的。另，房屋买卖合同签订后，被告由始至终没有收到任何购房款，也没有办理过任何交房手续。房屋的产证也一直由被告持有和控制。显然房屋买卖合同仅仅是一个虚假形式，并无真实的房屋买卖的真实意愿，按照合同法的规定，该合同属于无效合同。第二，系争房屋买卖合同所涉及的房屋，是动迁安置房，根据动迁安置协议反映，本案被告并不享有单独处分权利。在未征得其他安置对象和权利人同意的情况下，被告也不享有通过签署合同处分房屋的权利。综合判断，动迁协议的另外两个签署人范正林和吴某，由始至终没有表示过同意出售系争房屋。虽然原告提供了两份承诺书，这两份承诺书经被告和范正林确认，是本人签字，但是想强调的是，承诺书的内容是违背客观事实的，承诺书中明显列明房屋全部价款731,500元全结清，签署时间是2012年12月1日，但是后来原告又向被告账户打过25万元的资金。也就是说，承诺书本身与客观事实严重违背。之所以范正林和吴某会签署违背事实的承诺书，主要原因在于范正林和吴某两人本身意志不自由，被原告威胁强迫签署。关于承诺书的具体内容，也根本没有给范正林和吴某阅看，故承诺书本身也是无效的。第三，本案的房屋买卖合同签订之后，从来没有任何履行行为。与房屋买卖合同本身的内容共同印证该合同是无效的。退一步讲，本案所涉的房屋根据房地产交易中心调取的产权登记证，是2013年8月份办理小产证，该动迁房在原告起诉时，仍处于限制交易期，违反法律规定，不能实现。最后，该房屋买卖合同的签署有被告无奈和难言之隐，是由于被告唯一儿子吴某在原告及原告相关利益关联体引诱下借高利贷无法偿还，原告等采取暴力或暴力威胁方式找到被告，逼迫被告以虚假房屋买卖形式来抵吴某所欠高利贷，被告为了保护儿子和孙子人身安全，被迫签署房屋买卖合同。但是也基于被告年事已高，缺乏相应的法律意识，胆小，对原告充满恐惧，所以才落到被原告主动提起诉讼的地步。但这样一个起诉的过程，无法改变被告是受害人以及不具有出售房屋意愿的客观事实。本案表面上有房屋买卖合同，但存在一系列不符正常交易的行为，原被告素不相识，没有中介参与，房屋交易价格明显低于市场价格，因为房屋市价远远超过100多万元，但成交价才有73万多元，还带有几百元零头，不符合常理，显然是高利贷结算得出的数字，根据该数字要求被告按照这个金额抵给原告。同时，原告支付相关款项并不存在构成支付相应房款的合意，故申请调查该银行卡资金流向情况及银行录音录像情况。被告认为本案中带有以合法形式掩盖原告获取高利贷的非法目的，根据法律规定，动迁房涉及相关利益体，故交易不应当受到法律保护，该买卖合同自始无效。综上，被告认为应当驳回原告的全部诉讼请求。反诉要求1、依法确认《房屋买卖合同》无效；2、判令两原告向被告返还上海市宝山区菊泉路XXX弄XXX号XXX室房屋。第三人范正林述称，同意被告答辩意见。当时第三人住在浦东，原告和案外人刘英浩三天两头往第三人家跑，问儿子吴某要高利贷的钱，吴某还不出，把吴某殴打多次，到第三人家来也闹了很多次，用语言威胁。因为第三人有三个月大的孙子，原告说现在小孩失踪的很多，你儿子外出手筋脚筋被人挑了，我们不管的。第三人住到旅馆原告也马上就能够知道，说无论跑到哪里都能找到。还多次威胁离婚的儿媳和她的家人，恐吓及电话骚扰。关于房款，第三人一分钱也没有收到。关于第三人签的承诺书，与原告提供的材料完全不一致。至于当时为什么不报警，因为原告和刘英浩说报警的话后果自负。由于找不到替第三人说话的地方，所以一直没有报警，也不敢报警。因为第三人是弱势群体。原告曾经说过白道黑道都能搞定。就是用这种方式，原告手下有五六套房子。请求法院公正判决。针对被告的反诉，原告辩称，被告都是假话，没有事实证据。不同意被告的反诉请求。经审理查明，两原告系夫妻关系。被告与第三人系夫妻关系。2012年10月26日原告谢家富与被告签订房屋买卖合同，由被告将菊泉路XXX弄XXX号XXX室出售给原告，面积96.3平方米，房屋总价731,500元。合同第四条约定，甲方(被告)取得房屋产权证后，应将产权证交给乙方保管。届时，甲方应当按照本合同办理房屋产权过户手续，房屋办理过户手续后，双方无任何争议。第六条约定，若今后遇房屋涨价时，甲方不反悔，甲方认可本合同的房款总额，配偶亦表示同意房屋款总额，乙方不作任何经济补偿。如果甲方不肯办理房屋过户手续，甲方同意赔偿乙方在同等地段同等面积重新购房的所有经济损失。2012年12月1日第三人范正林及吴某分别在两份承诺书上签名，两份承诺书内容均为“2012年10月26日项顺娣与谢家富签订的位于宝山区菊泉路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同，系双方意思真实合法有效，本人无任何异议，房屋款额731,500元，均已收到结清。本人协助办理该房屋届时的过户一切手续，违约责任将自愿承担房屋买卖合同的连带赔偿责任。”同年10月26日原告向被告账户转入271,500元，10月27日转入21万元，12月5日转入8万元，12月6日转入17万元。2012年10月26日被告向刘英浩账户转入23万元，10月26日被告在账户中现金取款41,000元，10月27日现金取款21万元，12月6日现金取款6万元、11万元。2013年8月10日被告经核准登记为上海市菊泉街XXX弄XXX号XXX室产权人，面积95.95平方米。另查明，2010年3月24日被告及第三人、吴某就天宝路XXX弄XXX号房屋拆迁一事与拆迁公司签订拆迁协议。审理中，被告申请证人吴某出庭作证，证人证明其是被告和范正林的儿子。2012年证人通过单位同事认识了刘英浩和原告，知道他们是放贷的。当时证人正好需要还招商银行信用卡1万元左右。刘英浩借给证人1万元，他说原告是他老板，钱是他老板的。证人写了1万元的欠条，但拿到手只有7,000元。一个月之后证人把钱还给了刘英浩。同一年刘英浩给了证人一个网络赌百家乐的账号，证人玩输了四五万，由于证人没有钱，原告和刘英浩提出可以再借钱给证人，故证人又借了4万元，欠条写给刘英浩的，欠条写的是7万，其中3万元是利息。一个月之后证人没有能力还钱，原告和刘英浩把证人带到楚俊那里，叫证人向楚俊借钱还掉刘英浩的钱，证人从楚俊处拿到手9万元，借条写的是18万，借条上刘英浩是担保人。这样证人就把刘英浩的钱还了。一个月之后刘英浩和原告向证人要18万，因为证人还不出，刘英浩和原告先把证人带到一个茶室，对证人进行殴打。后把证人带到父母家，逼着父母帮证人还钱。当时父母也没有那么多钱，他们就提出用系争房屋来抵债。当时父母是不同意的，他们就语言威胁，逼着签了合同。证人认为其欠的钱只是4万，不认可18万，因为18万是逼着证人签的。原告说利滚利从4万元滚到了73万多元，73万多元的价格也是刘英浩和原告提出来的。在原告转账时，证人也跟着去了银行四次。签订买卖合同后，就没人再向证人要债了。原告对证人证言不予认可。被告称证人如实讲述了案件情况，所述的欠下高利贷的情况，及原告和刘英浩的所作所为都如实陈述。审理中，被告提供吴某出具的借条两张，一张为2012年7月2日向刘英浩借款7万元，约定于同年8月2日归还。一张为2012年8月29日向楚俊借款18万元用于家庭装修，约定于同年9月29日归还。经质证，原告称借条与原告无关。审理中，原告称其与刘英浩系朋友关系，原告想买房，经刘英浩介绍了被告的房屋，事后在一个咖啡馆与吴某和被告协商买房。第一次谈时原告说考虑一下到底买不买，因为房子没有房产证，风险较大，被告就求原告买。过了几天被告主动给原告打电话，让原告想想办法把房子买下来，价格优惠一点。第一次提出一万元一个平方米，被告认可了，原告说先付一半的钱，还有一半的钱等房产证出来，过户到原告名下再付，被告也同意了。过了一段时间被告又来找原告，说需要用钱让原告早点付钱，价格再优惠点，所以就签了本案中所涉的合同。原告怕被告反悔，让被告的丈夫和吴某签了承诺书。由于签合同时没有小产证，故房屋地址和面积都是由被告说的。系争房屋原先由被告出租，原告支付了全部房款后，就接收了房屋。被告称，实际上吴某总共的借款不到4万，后来连本带利翻到731,000元。由于吴某无力偿还731,000元，原告、刘英浩对吴某实施殴打，又把吴某带到被告家里，各种话语威胁被告，逼着还钱，由于被告确实没有钱，与刘英浩协商第二天约刘英浩的老板即原告见面，原告提出要把被告的系争房屋卖掉还债，但是被告强烈反对，没有谈成。此后原告多次电话威胁被告，在不断威胁和压迫下，被告就答应了原告的要求，后来就签了房屋买卖合同和承诺书。被告想反正要三年以后才能过户，为了保护自己，被告才签了，当时被告丈夫不肯签，被告做了丈夫工作才签了。希望法院调查银行录像，及共康路茶室内殴打吴某的过程。房款731,500元被告一分钱没有拿到，原告钱是打到被告卡上，第一次打27万的时候被告两分钟内就转给刘英浩，后面又打了三笔到被告卡内，当时被告就在银行柜台上把钱拿出来，还给原告。吴某说就借了4万，原告说利息加上去要70多万，如果现在房子不给他，要加到一百多万。当时看到原告他们很害怕，原告说欠多少钱，被告就认多少。房屋原来是被告借给别人的，签了买卖合同后，原告就把房客赶走了，此后被告未再管理房屋。以上事实，有房屋买卖合同、承诺书、银行凭证、产权信息、拆迁补偿安置协议及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中原告与被告签订了房屋买卖合同，约定由被告将菊泉街XXX弄XXX号XXX室出售给原告，第三人及证人吴某作为家庭成员也在同意出售的承诺书上签名。原告向被告账户转入了房款731,500元，并实际接收了房屋，被告及第三人在签订买卖合同后，未再对房屋进行管理、控制，故双方合同已成立并得到了实际履行。关于被告及第三人所称的合同系受胁迫所签，非其真实意思，属无效合同，本院认为，根据合同法第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。本案中，被告、第三人及证人吴某作为家庭成员均签名确认同意出售房屋，且在签订合同起至原告起诉前，从未向法院主张过合同是受胁迫所签，未向法院主张撤销合同，说明被告及第三人对房屋出售的事实无异议。故现被告及第三人的辩称于法无据，本院不予采信。关于被告及第三人所称签订合同是为了归还吴某所欠高利贷一事，首先吴某在外欠他人债务，欠多少债务，本金多少，利息如何计算，利息是否超出国家相关规定，系吴某与他人之间的借款关系，与本案无关。如果吴某认为其借款属于非法或利息超出国家相关规定，应由其自行通过法律途径解决，但事实上吴某从未通过相关司法途径主张过借款关系不合法。故现被告、第三人及吴某称借款关系非法，本案中无法认定。其次，原告将房款全部转入被告账户后，该账户中的钱款即由被告实际控制，被告如何处理账户内的款项，系被告自已的权利。如果被告将账户内的钱款用于归还吴某的债务，也系被告自行处分的行为。被告在2012年10月起至原告起诉时长达约三年的时间内，从未通过向公安机关报警或向法院起诉等方式主张过，证明被告对自己账户内资金的处理方式没有异议。本案系争房屋属拆迁安置房，但法律并未禁止拆迁安置房的上市交易，只是限定了一定的交易过户时间。本案中被告的拆迁协议系2010年签订，大产证也早就办出，根据上海市的相关规定，现已符合办理产权过户手续的时间规定。两原告系夫妻关系，对所购买的系争房屋有夫妻间共同的权利。原告的诉讼请求于法有据，本院予以准许。被告的反诉，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条的规定，判决如下：一、被告项顺娣于本判决书生效之日起十日内，协助原告谢家富、顾玉琴办理上海市菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将房屋产权过户给原告；二、反诉原告项顺娣的反诉请求不予支持。本诉案件受理费减半收取5,557.5元、财产保全费4,170元、反诉案件受理费5,550元由项顺娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  戴筱岚二〇一六年三月二十八日书记员  罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。