黑龙江省泰来县人民法院民 事 判 决 书（2014）泰民初字第265号原告孟祥英委托代理人曹文峰被告李连金委托代理人张世龙委托代理人王文志原告孟祥英与被告李连金房屋买卖合同、物权保护纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法组成合议庭。于2016年1月25日公开开庭进行了审理。2014年9月29日至2014年12月23日，被告申请指纹、笔迹鉴定，2014年12月25日至2016年1月18日，原告申请笔迹、指纹补充、重新鉴定。原告孟祥英的委托代理人曹文峰、被告李连金及其委托代理人张世龙、王文志到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告孟祥英诉称，2012年3月12日，原、被告签订一份房屋买卖合同，内容是被告将其自有的砖木结构正房三间和建筑面积350平方米的厢房及没有上盖的库房两栋，1373.4平方米的院落以500000元的价格转卖给原告，同时原告将购房款一次性给付被告，被告为原告出具收据1份，双方约定：该房屋暂时由被告居住，原告需要该房屋时，被告立即迁出。2012年6月1日双方办理了该房屋的过户手续，2012年7月16日又办理了土地使用证过户手续。2013年12月和2014年8月11日，原告找被告要求被告迁出该房屋，被告以种种理由拒绝迁出。现原告诉至法院，要求被告立即迁出原告的房屋。审理中，原告承认自己名某某这个房屋是被告的女婿××因建房欠×××工程款，××和被告与×××协商用被告名某某的房屋抵顶欠款给×××。×××是泰来镇城某某，农村宅基地房屋因不能过户给城某某，所以×××找原告顶名办理房屋过户手续。当时××欠款太多，实在没钱偿还×××，××怕自己所建的房屋被检察院收回，就同意把被告名某某这个房屋给×××了。原告不到庭，是因为用原告名字顶名办房屋过户手续，实际和原告没多大关系。如果××与×××达成还款和解协议，原告同意撤诉。但如不能达成协议，要求法院作出判决，支持原告的诉讼请求，诉讼费由被告承担。被告李连金辩称，原、被告不存在真实的房屋买卖关系。房屋买卖合同、收据上均不是被告签名，被告未收到过原告的购房款500000元，所以不同意履行卖房合同。被告将落户在自己名某某由××所建产权证上建筑面积321.42平方米的房屋产权证及包含房屋在内共计1373.4平方米的土地使用证过户给原告，是因为被告女婿××（因骗取贷款罪在泰来监狱服刑）在建设该房屋时欠×××工程款，××与×××口头约定用该房屋为所欠工程款作抵押担保。因担保法规定农村宅基地不允许抵押，×××不是同乐村村民，不能将农村房屋过户到他名某某，所以××要求被告与债权人×××指定的同乐村民原告顶名办理了过户手续，当时还约定等到工程款还清再把产权证、土地证重新更名到被告名某某。如果房屋买卖合同真实存在，被告在卖房时，只卖了整个院落4956平方米中没有确切位置的1373.4平方米是不符合常理的，原告也不可能同意这种具有不确定因素的购买方式，所以争议房屋过户给原告就是为了让×××实际控制产权，以达到变相担保抵押的目的。这是以合法形式掩盖非法目的的行为，是无效合同。房屋过户后一直到起诉前，原告从未向被告提出过腾房要求。2013年8月，被告将已过户的房屋和整个院落租赁给×××卖煤，租期2年，收租金20000元。原告知道被告的租赁行为，没有阻止被告，也未主张过让被告腾房，因为原告清楚这房屋不是原告花钱买的，只是为别人顶名，所以双方不存在真实的房屋买卖关系。如果认定双方存在房屋买卖，被告只能给原告已经办理了过户手续的房屋及院落面积，而不是原告要求的给付其4956平方米院落及院内所某某建筑物及房屋。但前提是原告要同时履行给付被告500000元购房款的义务，被告收到原告的购房款时同意腾出产权证上标示的1373.4平方米内的房屋及院落。因原告没有实际给付被告购房款，只是顶名办理了房产证和土地使用证，被告现在也未实际占用已经过户的房屋，故要求驳回原告的诉讼请求。本案争议的焦点是:原、被告之间是否存在真实的房屋买卖合同，合同是否有效；被告是否收到原告的500000元购房款；已过户房屋及未过户部分房产和院落原告是否享有物权保护。原告为证明自己的主张，向法庭提供下列证据：1、身份证复印件1份。证明原告自然身份信息。2、房屋买卖合同1份。证明原、被告于2012年3月12日共同签订了一份房屋买卖合同，是原、被告的真实意思表示。3、收据1份。证明原、被告形成买卖关系后原告向被告支付的价款500000元。4、黑龙江省集体土地房屋所某某权证、集体土地使用证各1份。证明买卖关系形成之后，原告按照合同约定支付价款后，双方到房产和土地部门办理更名过户手续。5、证人××当庭证言。证明证人与原告是朋友关系，与被告是债务关系，与双方无亲属关系。是证人和原、被某某的房屋买卖协议。当时被告以500000元价格把房屋及整个院落卖给原告。这500000元中有借给被告的钱，有××建设院落西侧321.42平方米房屋和180平方米及542.5平方米库房欠付的材料款和工费，当时各方协商，将××和被告盖房所欠的工程款和所某某欠款统计在一起，共计欠证人500000元。开始××是这些房屋的产权所某某人，因被告是××的岳父，房屋落户在被告名某某。农村房屋产权登记规定房屋使用面积不得超过350平方米，所以过户时把现有的房屋和后建房屋合并在一起落的房照，农民一处房屋一个房照只能最大限度写350平方米，所以被告院内的几个房屋并在一起只能起一个350平方米房照。××和被告开始是欠证人和×××的钱，在原告没起诉之前，证人把欠×××的钱都结清了。（后又说是在原告起诉后，证人还某某的钱，具体时间记不清了。××和被告开始欠原告多少钱也不知道，是×××向原告借的钱，借多少不知道。）后来是证人把钱还给×××400000元，然后把房子给证人了。现在实际上是××欠证人的钱，因为证人是城某某，农村房屋过不了户，所以证人找原告把房子过户到原告名某某了。当时证人与原、被告三方约定要是××同意还款500000元，就把房子退给被告。因为××欠银行贷款，涉嫌经济犯罪，银行要收他的房屋，××怕银行把房子收回去，证人抢某某，通过协商确定被告的房屋作价500000元，用来顶证人的欠款，证人就某某。合同中也明确了没让被告搬家。后来又让被告搬家，被告就不承认了，合同和收据上面的签名和捺印都是被告签的，当时签合同的时候，被告和他爱人都在场。虽然合同中乙方是原告的名字，但是实际上是欠证人的钱。以前××欠原告那部分的钱，证人都某某，户也过了，买卖协议也有，被告也到房产办理了过户手续。当时被告没地方住，房子是借给被告住的，现在被告是强行占有证人的房屋。已过户房屋的产权证和土地使用证原件均在证人手某某。现在这些账落到证人名某某，××和被告都欠证人的钱，房子要回来应该归证人。被告对原告提供的证据1无异议。对证据2、3有异议，认为是原告伪造的证据。房屋买卖合同和收据不是被告签名，对证据4的真实性没有异议，对证明目的有异议。当时是××建设321.42平方米的房屋落户在被告名某某，因为××欠×××工程款，为了抵押，×××找原告顶名，由被告和他们一起去房产部门办理的房产证和土地证过户手续，办房产证时，因被告外出并没有到房产签字。是被告委托妻子××替自己在县房产处的《集体土地房屋权属转移登记申请表》中签被告的名字，后来被告应房产处的要求，从外地回来之后到县房产处补拍的照片。该房屋过户行为就是为××欠工程款抵押给×××的。被告对原告证据5的质证意见是：该证人与本案原、被告之间均有利害关系，且证人认为争议房屋已经是该证人所某某，故该证人不仅不具备证人资某某证言的证明效力也是无效的，因为他相当于本案一方当事人。被告为证明自己的抗辩意见，向法庭提供下列证据：1、身份证复印件1份。证明被告身份信息及主体资格。2、争议房屋平面图1张。证明争议院落的地理位置、面积4956平方米及过户房屋的位置。平面图显示院内有四处房屋，平面图左上方是已经过户房屋321.42平方米（实际测量324平方米）、左下方有180平方米、542.5平方米的库房，平面图右上方被告现在居住的房屋91平方米。已过户的房屋及土地使用证面积只是原告诉求院落总面积的小部分，并不包括所某某房屋和院落。3、协议书和收据各1份。证明过户手续办理之后被告仍然使用出租了该院落和房屋，收据证明被告收×××租金20000元。说明被告并未实际将过户房屋出售给原告，只是一种抵押行为。4、收据1份。证明1985年8月20日被告购买争议院落中现在居住的房屋交款2300元。被告是争议院落中未过户91平方米房屋的实际所某某人。5、齐（科文）鉴字[2014]第1401032号文件检验鉴定意见书、鉴定费票据各1份。证明原告提供送检的2012年3月12日“收据”下边收款人立据人：处李连金签名字迹不是李连金本人书写。被告支出鉴定费5800元。6、齐（科文）鉴字[2014]第1401031号文件检验鉴定意见书、鉴定费票据各1份。证明原告提供送检的2012年3月12日《房屋买卖合同》尾页上甲方：处李连全（金）签名字迹不是李连金本人书写。被告支出鉴定费1800元。7、齐齐哈尔市科技鉴定中心说明1份。证明两项鉴定要求中李连金名字上捺印的指纹不具备检验标准，无法鉴定。该证据证明房屋买卖合同与收据上不仅签名不是被告本人所签，指纹也是伪造的。原告对被告的证据1无异议，对证据2、3有异议。认为证据2是被告绘制的，院落面积应以合同为准。证据3不真实，该房屋及院落在2012年7月16日所某某权已经转移给原告，被告在2013年8月7日将原告的房屋及院落转租给他人，是一种侵权行为，被告与×××所签订的协议是无效的，被告无权将房屋院落租赁给他人；对证据4的真实性无异议，但该证据不能证明没过户的房屋所某某权归被告所某某。对被告的证据5、6、7的真实性无异议，对鉴定结论无异议。被告对原告说的房屋买卖合同和收据上的被告签名表示不知道谁签的，但不是自己签名。原告认为被告的证据7证明不了房屋买卖合同和收据上被告签字不是其本人签字。本院依职权调取了下列证据：1、对原、被告及其双方代理人形成的7份调查笔录。证明原、被告在诉讼过程中形成各自的陈述意见和对鉴定过程形成的陈述意见。被告陈述：2009年，被告女婿××支出3000元从×××手购买了坐落于诉争房产院内西侧的一处土平房。次年××将该土平房拆除重建，用向泰来县××社的贷款，旧地盖起9×36米的砖厢房、180平方米和542.5平方米的库房各1处。因××在农村办过房照，被告名某某没有办过房照，用被告名办房照可以享受乡村政府补贴5000元，2010年12月8日以被告名义办理了1373.4平方米的土地使用证。2012年5月30日，以被告名义办理321.42平方米房产证，证照全是××去办的，被告只到土地登记部门和房产处签个名。另外1985年8月20日，被告在诉争房产院落的东北角，向同乐村购买91平方米的土房，没办房照。原告提供的房屋买卖合同和收据，被告是在到法院签收诉状副本的前一天，由××送到被告家的复印件，上面的签名均不是被告签的。2012年5月30日、7月16日，被告替××办理321.42平方米房产证和1373.4平方米土地证过户手续。因××在建上述房屋时欠×××工程款，×××让××以这些资产做抵押，才找来原告替××顶名办的过户手续。2、对××的调查笔录1份。证明2009年秋，××从×××手购买2间土房，支出3000元。因此房与被告家住的房相邻，2010年××将自己买的这个房和与被告家相邻的院落间墙扒了重新建房，占了被告家的院墙和树地，建造了三处房屋、变压器、地动衡、铺设了地面，并围一个大院，大约支出1000000元。其中有被告借给××100000元、欠×××水泥、钢材、建筑材料及建设工程款等三十多万元。因为房屋建在被告家院内，还向被告借款100000元，建完房就将房屋落户在被告名某某。又因××欠×××工程款，2012年，××委托被告将自己建造并已经落户在被告名某某321.42平方米的房屋及院落更名到原告名某某抵押给×××。因为是集体土地上的房屋不能过户给集体外的人，×××找村集体组织上的原告，就将房屋和土地过到原告名某某。当时××与×××约定等××欠×××的工程款还完了，再将原告名某某的房屋及院落过户回来。××和被告根本没有与原告进行过房屋买卖。原告提供房屋买卖合同、收据都不是××签名，是谁签名也不知道。3、齐齐哈尔科学技术咨询中心司法鉴定中心的《退鉴说明》1份。证明原告于2014年12月25日申请补充鉴定，鉴定中心从受理后，多次通知原告到鉴定中心去交鉴定费、签鉴定协议书并协助提取鉴定样本，原告一直不去。2015年12月10日，鉴定中心退回鉴定。4、[2014]泰民初字第206号民事调解书，证明××经法院调解与被告女儿××于2014年6月24日协议离婚。原告对被告笔录中说××在原告起诉前一天把房屋买卖合同和收据复印件才送到被告家的内容有异议,对本院调取的其他证据均无异议。被告对上述法庭调取的所某某证据均无异议。上述证据均经双方当事人庭审质证。本院认证如下：被告对原告提供的证据1无异议，本院确认该证据真实、合法、有效。被告对原告的证据2、3有异议，因原告对被告的证据5、6、7及本院调取的证据2、3无异议，原告的证据2、3与上述原告无异议的证据证实的内容相矛盾，故本院确认原告的证据2、3不具有真实性、合法性及与本案的关联性；被告对原告提供的证据4的真实性无异议，确认该证据的真实性。其合法性、关联性本院将结合全案其他证据综合评价。原告的证据5中关于被告和××用房屋、土地顶名过户给原告系因××欠款抵押给×××部分内容与原、被告陈述及原告无异议的××笔录内容一致，确认此部分内容真实有效。原告证据5中关于被告和××原先欠原告、×××款，后来证人将某某，房屋和土地现在应当归证人的内容与原、被告陈述及证人××证言不一致，关于××证言中房屋买卖合同和收据中是被告签名、摁印的内容，与原告无异议的被告证据5、6、7及本院调取的证据2相矛盾，故对原告证据5中上述两部分内容认定无效。原告对被告证据1、4、5、6、7的真实性、合法性无异议，确认被告上述证据的真实性、合法性。原告对被告的证据2、3、有异议，因双方均未申请法院到现场勘查测绘土地和房屋的实际面积，证据是被告单方面测绘形成，本院无法确认其是否具有真实性；被告的证据3证明2013年8月7日被告将院落和房屋租赁给×××使用，该租赁协议的效力与本案无关联性，本院不作评价。原告对本院调取的证据1中被告陈述自己是在原告起诉前一天才接到××送去的房屋买卖合同和收据复印件有异议，而被告没有提供证据证实自己的这个说法，本院对被告此部分陈述内容不予确认，对其他双方均无异议的证据内容确认真实、合法、有效。当事人陈述与其他证据相矛盾的内容除外。另有庭审笔录、调查笔录在卷佐证。根据当事人的举证、质证及对上述证据的认证意见，认定事实如下：查明，原、被告是同村村民。1985年8月20日，被告支出2300元购买原街基乡同乐村五队砖房四间91平方米，该房屋坐落于现泰来镇同乐村。2009年被告的姑爷××支出3000元在原告房屋的西侧从×××手某某购买了2间土房。2010年××将该土房和院落拆扒，重新建设成321.42平方米的砖厢房，并在此房南面建了180平方米、542.5平方米的库房、地动衡、变压器、铺设了地面。××自认建房费用共计约1000000元。因××欠被告100000元及在建房过程中占了被告的院落及树地，加之以被告名登记房产证能享受村集体补贴费等原因，2010年12月8日、2012年5月30日××将1373.4平方米的土地使用证和建筑面积321.42平方米的房产证落在被告名某某。因××在建房过程中欠×××建筑材料和工程款三十多万元，××与×××协商用××所建已经登记在被告名某某的321.42平方米房屋以办理过户手续的方式抵押给××，待××偿还完欠款，再把房照和土地证更名到被告名某某。因×××不是泰来镇同乐村集体组织成员，房屋不能过户到×××名某某，由×××找来同乐村民原告替其顶名办理房屋过户手续。2012年5月30日至7月16日，被告和妻子××按××的要求将被告名某某建筑面积321.42平方米的房屋产权证和1373.4平方米（其中法定用地面积350平方米、临时用地1023.4平方米）的土地使用证过户到原告名某某。领证人是×××。房产证中没有房屋和土地面积示意图，土地使用证在“宗地草图”中有东西长38.15米乘南北宽36米，图的左侧有一从西向东延长9.15米宽的竖线，应为321.42平方米房屋的示意图。在图的右侧和南侧均没有标示被告现在所居住房屋及××所建其他两处库房的示意图。原告代理人当庭自认原告是为×××的债权顶名办理被告名某某房屋及土地过户手续。2013年8月7日被告将321.42平方米房屋及院落出租给×××做煤炭生意，租期2年，收取租金20000元。2014年9月29日原告诉至本院，要求被告立即迁出原告的房屋。诉讼费用被告承担。另查明，齐（科文）鉴字[2014]第1401032号、1401031号两份文件检验鉴定意见书鉴定结论为：原告提供的2012年3月12日“收据”下边收款人立据人：处李连金签名字迹不是李连金本人书写；原告提供的2012年3月12日《房屋买卖合同》尾页上甲方处：李连全（金）签名字迹不是李连金本人书写。被告共支出鉴定费7600元。原告提供的两份鉴定材料中，被告要求鉴定“李连金”名字上捺印的指纹不具备检验标准，无法鉴定。原告于2014年12月25日申请补充鉴定，鉴定中心从受理后，多次通知原告到鉴定中心去交鉴定费、签鉴定协议书并协助提取鉴定样本，原告一直不去，2015年12月10日，鉴定中心退回鉴定。本院认为,原、被告因××欠×××工程款，应××和×××的要求，将由××所建房屋登记在被告名某某的房屋产权证和土地使用证顶名过户到原告名某某，而原告并未实际出资购买被告的房屋和院落。原告主张其为×××顶名办理了房屋产权证和土地使用证，便享有已经过户房屋和土地的物权保护，要求被告立即腾房。原告的证据2、3被自己的证据5和被告的证据5、6、7所驳倒，原告的证据5恰恰证明了被告辩解因××建房欠款，原告为××的债权人×××顶名办理房产证和土地使用证，等××偿还了所欠工程款，再将已经过户的房屋和土地更名到被告名某某的事实。原告承认为×××顶名办证，未提供真实有效证据证实原告出资500000元购买被告房屋和院落的事实，说明原告虽然有书面的物权凭证，但实际并不享有真实的物权和房屋买卖的债权。双方未建立真实、有效的房屋买卖合同，原告未出资500000元购买被告的房屋和院落。根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，当事人物权的取得应当遵守房屋登记管理办法的相关规定，物权凭证的取得应与出资情况相一致，或与法律规定相符。不动产权属证书具有证据资格，不具有绝对的证明力，在他人提出异议并提出反证，足以推翻权属证书上记载的内容时，应根据实际出资情况认定争议财产的物权归属。本案被告以××出资所建并登记在被告名某某的房屋产权证和土地使用证，以表面上顶名过户给原告的方式，为××欠××的债权作担保抵押，双方约定等债务清偿完毕再更名回被告名某某，物权并不因原告顶名登记房产证和土地证而发生转移，故原告的诉讼请求因其证据不足，没有事实和法律依据，本院应予驳回。被告关于为原告办理房屋和土地过户手续是为偿还××因盖房欠×××的债权设置的担保抵押，名为买卖，实为担保抵押的辩解有原告不持异议的被告提供的证据5、6、7及本院调取的证据2所证实。故被告要求驳回原告的诉讼请求的辩解证据充分，理由正当，本院应予采信。被告辩解自己未在房屋买卖合同和收据上签名，鉴定费应由原告负担，有原告不持异议的被告的证据5、6证实，因鉴定结论已经证明了房屋买卖合同和收据上的签名均不是被告所签，故被告预交的鉴定费用7600元应由原告负担。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告的诉讼请求；二、鉴定费7600元（被告预交）由原告负担，此款原告于本判决生效后七日内返给被告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费100.00元（原告预交）由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。逾期申请执行的将承担不利的法律后果。审 判 长  张玉英代理审判员  王巧姝人民陪审员  吕和满二〇一六年三月九日书 记 员  李 佳