湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2015）望民初字第02684号原告长沙市新澜物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区岳华路1199号新城小区。法定代表人吴金彪，该公司总经理。委托代理人刘江，湖南湘商律师事务所律师。被告李浩。原告长沙市新澜物业管理有限公司（以下简称新澜物业公司）与被告李浩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月28日受理后，依法适用简易程序，于2016年2月1日在本院雷锋人民法庭公开开庭进行了审理。原告新澜物业公司的委托代理人刘江，被告杨杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告因购买长沙市望城区金山桥街道金坪社区新雅黄金苑第1#-2#幢21层2102号房与原告产生物业服务合同关系。2013年3月29日，原告与被告签订了《新雅黄金苑前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积计算，收费标准按政府物价部门审核定的标准为准。2013年8月28日，长沙市望城区物价局核准新雅黄金苑小区公共性前期物业收费按高层住宅1.4元/平方米/月收取。2014年12月5日，长沙市望城区物价局再次核定该小区按照上述标准收取前期物业服务费用。上述前期物业管理服务协议签订后，原告至今一直作为该小区的物业服务公司为被告提供物业管理服务，但被告自2014年4月1日起至今，一直未按约缴纳物业管理服务费，截止2015年12月31日，被告共拖欠原告物业管理服务费4900元。原告多次催讨未果后，故向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理服务费4900元及自2014年4月1日起至2015年12月31日止，按照同期银行贷款利率标准支付的逾期利息444元（暂计算至2015年12月31日，后期利息顺延计算至实际履行完毕之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：1、被告是2011年金麓房产项目的拆迁户，按照望城区政府2011年的6号文件规定，新雅黄金苑的物业服务费是由该小区的非住宅房屋的经营性收入支付物业服务费，所以被告是免交物业服务费的；2、被告与原告之间不存在物业服务合同关系，原告要求被告支付物业服务费没有合同依据；3、被告提供的物业服务质量差，小区的保安工作不到位，经常发生失窃现象，小区业主对物业公司普遍不满意。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、新雅黄金苑前期物业管理服务协议，拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系的事实；2、商品房买卖合同，拟证明被告系新雅黄金苑小区第1#-2#幢21层2102号房的业主及其房屋建筑面积为166.66平方米的事实；3、业主收楼确认书，拟证明被告于2013年3月29日办理了所购房屋的收房手续的事实；4、湖南省服务价格登记证及长沙市望城区物价局文件，拟证明原告按照高层住宅1.4元/平方米/月的标准收取物业服务费是经过政府相关部门依法核准的事实；5、催缴律师函及照片，拟证明原告向被告催缴物业服务费的事实。被告对原告提供的上述证据发表以下质证意见：1、对证据1的真实性无异议，但是被告是因为急于拿交房的钥匙，才被迫签订物业服务合同的；2、对证据2、3、5无异议；3、对证据4有异议，被告对物业服务费的收费标准不知情，是原告单方面确定的。被告为反驳原告的上述诉讼请求，向本院提交了以下证据：望城区政府2011年6号文件，拟证明被告系拆迁安置户，按照政府文件规定是可以免交物业服务费的事实。原告对被告提供的上述证据发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，该文件与本案原告无关，原告没有获得非住宅房屋的经营性收入。经审查，本院认为，原告提供的证据2、3、5，被告无异议，结合原、被告的当庭陈述，上述证据能够证实本案的基本事实，本院对上述证据的证明效力予以采信；原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，尽管被告提出是急于拿钥匙才与原告签订物业服务协议的，但结合本案其他证据，原告确实为被告提供了物业管理服务，故本院对上述证据的证明效力予以采信；原告提供的证据4，结合证据1，能够证实原告主张的物业服务费的收费标准符合原、被告的约定及相关法律的规定，本院对该证据的证明效力予以采信。被告提供的望城区政府2011年6号文件，该文件尽管对拆迁安置户的物业服务费的交纳有一定减免幅度的规定，但与本案原告无关，原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按照约定交纳物业服务费用，故本院对被告提供的上述证据不予采信。根据上述确认的证据及当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：被告因购买长沙市望城区金山桥街道金坪社区新雅黄金苑第1#-2#幢21层2102号房（建筑面积166.66平方米）与原告产生物业服务合同关系。2013年3月29日，原告与被告签订了《新雅黄金苑前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积计算，收费标准按政府物价部门审核定的标准为准。2013年8月28日，长沙市望城区物价局核准新雅黄金苑小区公共性前期物业收费按高层住宅1.4元/平方米/月收取。2014年12月5日，长沙市望城区物价局再次核定该小区按照上述标准收取前期物业服务费用。上述前期物业管理服务协议签订后，原告至今一直作为该小区的物业服务公司为被告提供物业管理服务，但被告自2014年4月1日起至今，一直未按约缴纳物业管理服务费，截止2015年12月31日，被告共拖欠原告物业管理服务费4900元。原告多次催讨未果后，故向人民法院提起诉讼。本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系成立，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告没有按合同约定履行支付物业管理费的义务，构成了违约，应承担本案的全部民事责任，即被告应承担支付物业管理费的违约责任。自2014年4月1起至2015年12月31日止，被告拖欠的物业管理费经计算为：4900元（1.4×166.66×21＝4900）。被告逾期交纳物业管理费，但原、被告签订的物业服务合同没有约定物业服务费的具体交纳期限，故原告要求被告支付自2014年4月1日起至实际履行完毕之日止的逾期付款利息的请求缺乏合同依据，本院不予全额支持，本院根据相关法律规定，酌情确定被告应支付原告自起诉之日起（2015年12月28日）至实际履行完毕之日止，按照银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。被告提出没有与原告签订物业服务合同，且按照望城区政府2011年6号文件规定，被告是免交物业服务的辩解意见，经查，尽管望城区政府2011年6号文件对拆迁安置户的物业服务费的交纳有一定的减免规定，该文件与本案原告无关。在本案中，被告与原告签订了物业服务合同，原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定交纳物业服务费，原告与望城区政府不具有合同相对性，故本院对被告提出的上述辩解意见不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告李浩于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市新澜物业管理有限公司物业服务费4900元及自2015年12月28日起至实际履行完毕之日止按照银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；二、驳回原告长沙市新澜物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告李浩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 唐 毅二〇一六年三月十七日书记员 刘星星附：相关法律条文。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。