重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终292号上诉人(原审被告)重庆荣坤房地产开发有限责任公司。法定代表人李洪渊，董事长。委托代理人邹井荣，重庆兴众律师事务所律师。委托代理人吴波，重庆兴众律师事务所律师。被上诉人(原审原告)徐方超。委托代理人张国初，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者。上诉人重庆荣坤房地产开发有限责任公司因与被上诉人徐方超商品房销售合同纠纷一案，不服江津区人民法院(2015)津法民初字第06500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审经审理查明：2013年8月15日，重庆荣坤房地产开发有限责任公司（甲方）与徐方超（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道758号鼎山丽景1幢1－2－3号房屋，建筑面积为88.71平方米，房屋总价为363566元。其中，该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2013年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条第1项约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条第1项约定：逾期交房超过90日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十二条第1项规定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第3项（2）规定：逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.50的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条第1项规定：预售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第4项（2）规定：逾期超过360日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同时，双方于当日签订《合同补充协议》，该协议第六条第2项约定：办理《重庆市房地产权证》的税费缴纳双方暂按以下约定执行：乙方在本合同签订时由甲方代收购房契税、专项维修基金、合同印花税、土地登记费、权证登记费，抵押登记费、交易费、预告登记费等办理权证过程中按政策规定由乙方支付的费用，结算时乙方凭缴费凭证为依据，按甲方在办理权证时按政策规定实际支付的费用票据进行清算，多退少补。第六条第4项约定：乙方在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付价款、面积差价款，按时足额缴纳专项维修基金、规费、税费等相关费用，否则，甲方有权拒绝交付，直至乙方按前述履行完毕全部义务，甲方无需承担任何违约责任。第八条第1项约定：乙方取得房地产权属证书时,应当以完善包括此合同规定之各项购房手续为前提。如由于乙方的原因或由于政府的行为而导致合同登记或产权登记的延迟，与甲方无关，甲方无需承担任何责任。第2项约定：因乙方未付清房款，未付清相关税金、相关费用、未按规定提供资料等原因，不能按约定的时间办理合同登记、产权登记，或不能取得房地产权属证书等，甲方不承担任何责任。第九条第1项约定：本补充协议约定内容若与合同约定内容有冲突的，以本补充协议约定为准，其他任何口头承诺或书面批示均与甲方无关。徐方超在双方签订《重庆市商品房买卖合同》时已付清了全部购房款363566元。2013年6月19日，徐方超接收涉案房屋，并缴纳2013年6月19日至12月18期间的物业管理费、垃圾处置费、出入证工本费等共计884.35元。2014年5月19日，重庆荣坤房地产开发有限责任公司出具收据收取徐方超房屋的大修基金7096.8元。2015年6月，重庆荣坤房地产开发有限责任公司出具收据收取徐方超产权转移登记费和权证印花税92元。重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2014年6月16日取得江津区国土资源和房屋管理局作出的涉案房屋预售合同登记备案业务受理通知书；于2015年5月27日取得江津区国土资源和房屋管理局作出的涉案房屋预售后权属登记业务受理通知书。另查明：重庆荣坤房地产开发有限责任公司系具有房地产开发三级资质的企业，并于2011年7月7日取得几江东部新城E2-1地块鼎山丽景小区的建设工程规划许可证。2013年5月6日，重庆荣坤房地产开发有限责任公司取得鼎山丽景小区的商品房预售（预租）许可证。2013年9月29日，鼎山丽景小区进行了竣工验收并于2014年4月25日在重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2014年10月10日，鼎山丽景（一期）1、4、5、7号楼及地下车库取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字［2014］73号）。庭审过程中，徐方超出示2015年6月19日，徐方超签字确认的《鼎山丽景房屋结算及房地产权证领取》，该结算表中载明：徐方超房号、姓名、面积、预售房款、大修基金、契税、转移登记、权证印花税、应收费用、应退费用为354元。徐方超提交该证据拟证明房款、税费均在合同签订时由重庆荣坤房地产开发有限责任公司预收，领取房产证时统一结算，重庆荣坤房地产开发有限责任公司退还徐方超多交款项，这也是商品房买卖交易惯例，而并非重庆荣坤房地产开发有限责任公司所说2015年6月才缴清税款。重庆荣坤房地产开发有限责任公司对该证据真实性予以认可。徐方超一审起诉称：2013年6月19日之前，徐方超与重庆荣坤房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》，并缴清了房款363566元。2013年8月15日，徐方超与重庆荣坤房地产开发有限责任公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由徐方超购买重庆荣坤房地产开发有限责任公司位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道758号鼎山丽景1幢1－2－3号房屋，建筑面积为88.71平方米，房屋总价为363566元。同时，该合同还约定交房期限及交房条件、办理合同登记备案、办理产权，以及逾期交房、未按时办理合同登记备案及产权登记的违约责任等。合同签订后，重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2014年6月16日才取得本商品房预购商品房合同登记受理单；于2014年10月10日才取得本商品房的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，于2015年5月27日才取得本商品房权属转移登记备案登记受理单。重庆荣坤房地产开发有限责任公司违反合同约定构成违约，应依约定承担相应的违约责任。为维护徐方超的合法权益，请求依法判决：1、重庆荣坤房地产开发有限责任公司支付徐方超交付房屋时未取得建设工程竣工验收备案登记证期间逾期交房违约金18107元（从2013年5月30日至2014年10月10日止）；2、重庆荣坤房地产开发有限责任公司支付徐方超2013年8月15日至2014年6月16日期间迟延办理合同登记备案违约金16087元（363566元×1.5/10000元/天×295天）；3、重庆荣坤房地产开发有限责任公司支付徐方超2013年6月19日至2015年5月27日期间逾期办理产权登记备案违约金23561元（363566元×1/10000元/天×648天）。重庆荣坤房地产开发有限责任公司一审答辩称：1、徐方超与重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2013年8月15日签订商品房买卖合同属实，但签订的合同沿用的是其他格式合同来修改签订的，修改时未将“2013年5月30日前将房屋交付乙方使用”该条款进行更正。该交房时间先于合同签订之日，明显不符合常理，应当视为双方对交房时间没有约定，故应当给重庆荣坤房地产开发有限责任公司合理的交房时间。商品房只要经验收合格就可以交付使用，是否进行备案登记不影响房屋的交付使用。而备案登记只是履行审批手续，不是房屋交付的必备条件。因此，徐方超以重庆荣坤房地产开发有限责任公司交付的商品房未经验收备案为由要求重庆荣坤房地产开发有限责任公司支付逾期交房的违约金无相关事实和法律依据；2、重庆荣坤房地产开发有限责任公司所销售的商品房于2013年9月29日经验收合格并于2014年4月25日进行了备案登记，而正式签发给重庆荣坤房地产开发有限责任公司的房屋备案登记证却是2014年10月10日，因房屋管理部门的原因造成登记时间拖延近一年，此责任在于登记部门，办证期间所耽误的期间不能计算为迟延办证时间。重庆荣坤房地产开发有限责任公司的所有开发手续均已齐全，不存在任何违约情形；3、徐方超起诉要求重庆荣坤房地产开发有限责任公司因同一行为或有关联违约行为承担多项违约责任，没有法律依据，且我国的法律规定的违约金属于补偿性的，而非惩罚性的，违约金应以违约行为造成的实际损失为参考标准。本案中因房屋管理部门的徐方超导致鼎山丽景的土地证迟迟没有办理，基于这一事实行为才导致重庆荣坤房地产开发有限责任公司合同登记备案、产权转移登记等事项延后，即使重庆荣坤房地产开发有限责任公司构成了违约，也只能承担一项违约责任，并要参考损失大小来计算；4、根据双方商品房买卖合同的约定，徐方超在未缴清全部房屋价款、面积差价款、维修基金、规费、税费等相关费用的情况下，重庆荣坤房地产开发有限责任公司有权拒绝交付房屋并无需承担任何违约责任。而徐方超系于2015年6月才付清全部税费，因此重庆荣坤房地产开发有限责任公司不应承担在此之前的违约责任。一审法院认为，徐方超与重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2013年8月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于未取得建设工程竣工验收备案登记证期间逾期交房违约金问题。徐方超与重庆荣坤房地产开发有限责任公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的交房期限早于合同的签订日期，不符合交易习惯和常理，应视为双方未约定交房日期。交房日期应根据交易习惯确定。故对重庆荣坤房地产开发有限责任公司提出该交房日期填写错误系沿用其他格式合同的抗辩理由，该院予以采纳。根据本案的实际情况，结合房屋竣工验收的日期，该院认定涉案房屋竣工验收后一个月，即2013年10月29日为重庆荣坤房地产开发有限责任公司履行交房义务的时间。徐方超于2013年6月19日接收涉案房屋，早于重庆荣坤房地产开发有限责任公司应履行交房义务的时间，重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2013年10月29日前不应承担逾期交房的责任；2013年10月29日起，涉案房屋已经验收合格，不影响徐方超使用；且徐方超在重庆荣坤房地产开发有限责任公司将未取得建设工程竣工验收备案登记证房屋交付使用时，有权拒接房屋而仍然接收使用，视为徐方超认可。徐方超的该项请求缺乏相应的事实和法律依据，该院不予支持。关于迟延办理合同登记备案违约金问题。合同约定，合同签订后十日内，重庆荣坤房地产开发有限责任公司应按合同约定期限向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。而重庆荣坤房地产开发有限责任公司未按期办理登记的，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于逾期办理合同登记备案的期间，2013年8月15日双方签订合同，至2014年6月16日房管部门出具涉案房屋合同备案的《江津区国土资源和房屋管理局业务受理通知书》止，扣减合同约定办证期间10日，重庆荣坤房地产开发有限责任公司实际迟延296日，徐方超仅主张295日的违约金，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，该院予以支持。重庆荣坤房地产开发有限责任公司应按合同约定支付徐方超迟延办理合同登记备案的违约金16087元（363566元×1.5/10000元/天×295天）。关于逾期办理房地产权登记违约金问题，双方约定应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。对于该约定中载明的“本商品房实际交付使用之日”，该院认为，未经竣工验收合格的房屋不能交付，验收合格是交付的法定条件；且房屋竣工验收合格后，重庆荣坤房地产开发有限责任公司方能履行其办理房地产权证义务，结合本案的实际情况，该院认定“本商品房实际交付使用之日”为竣工验收合格时间即2013年9月29日。2013年9月29日前，徐方超在重庆荣坤房地产开发有限责任公司将未经竣工验收合格的房屋交付使用时，有权拒接房屋而仍然接收使用，应当免除重庆荣坤房地产开发有限责任公司在此之前的办证义务。重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2015年5月27日才取得土地房屋登记机构出具的房屋权属转移登记受理单，其未按期办理的行为已构成违约。关于逾期办理房地产权登记的期间，从2013年9月29日起，至2015年5月27日取得江津区国土资源和房屋管理局的涉案房屋权属登记业务受理通知书日止，共计606天，扣去合同约定的办证期间60日，重庆荣坤房地产开发有限责任公司实际迟延546日。重庆荣坤房地产开发有限责任公司应按合同约定支付徐方超逾期办理房地产权登记的违约金19850.7元（363566元×1/10000元/天×546天）。徐方超多余部分的主张，该院不予支持。重庆荣坤房地产开发有限责任公司辩称存在多项违约责任时，只应承担一项违约责任。该院认为，本案中，逾期办理合同登记备案违约责任与逾期办理房地产权证违约责任系不同性质、不同的违约行为，在两项违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。逾期办理合同登记与逾期办理房地产权证均有明确的单项违约责任的约定，重庆荣坤房地产开发有限责任公司违反合同的约定，均应承担相应的违约责任，故重庆荣坤房地产开发有限责任公司的该项抗辩意见，该院不予采纳。对重庆荣坤房地产开发有限责任公司辩称应以2015年6月缴纳税费的时间作为其承担违约责任的起算日的问题。首先，徐方超与重庆荣坤房地产开发有限责任公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定的交房期限早于合同的签订日期，不符合交易习惯和常理，应视为双方未约定交房日期。根据双方当事人在补充协议中的约定，徐方超只要在办理交房手续前完清税费即可。又因双方对交房时间约定不明，重庆荣坤房地产开发有限责任公司负有通知徐方超何时缴纳契税的义务，重庆荣坤房地产开发有限责任公司并无证据证明其通知徐方超缴纳房款；其次，根据双方当事人在补充协议中第七条第2项的约定，签订合同时，重庆荣坤房地产开发有限责任公司代收徐方超应支付的购房契税、专项维修基金、权证登记税等，结算时进行清算，多退少补。本案中，徐方超于2015年6月19日领取房地产权证并与重庆荣坤房地产开发有限责任公司结算，领取重庆荣坤房地产开发有限责任公司退还354元的事实与上述补充协议的约定吻合，故对徐方超陈述房款、契税均在签订合同时预交，发票与收据均系补开，在领取房产证时统一结算的理由，该院予以采信；再者，重庆荣坤房地产开发有限责任公司也未提交证据证明系徐方超未付清相关税费的原因，导致重庆荣坤房地产开发有限责任公司不能按约定的时间办理合同登记备案、产权转移登记。故对重庆荣坤房地产开发有限责任公司辩称从2015年6月起作为其承担违约责任的起算点的理由，依法不能成立，该院不予采信。对重庆荣坤房地产开发有限责任公司提出的因行政机构迟延办理建设工程竣工验收备案登记的行为而导致迟延办理合同登记备案、产权转移登记的辩论意见，因重庆荣坤房地产开发有限责任公司未提供相应证据，该院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆荣坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付徐方超迟延办理合同登记备案的违约金16087元。二、重庆荣坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付徐方超逾期办理房地产权登记的违约金19850.7元。三、驳回徐方超的其他诉讼请求。如果重庆荣坤房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1244元，减半收取622元，由徐方超负担273元，重庆荣坤房地产开发有限责任公司负担349元。重庆荣坤房地产开发有限责任公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，予以改判，驳回被上诉人的诉请，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由:一、上诉人与被上诉人于2013年8月15日签订的商品房买卖合同，因签订的合同沿用的是其他格式合同来修改签订的，修改时未将“2013年5月30日前将房屋交付乙方使用”进行更正。交房时间先于合同签订之日，明显不符合常理，应当视为双方对交房时间没有约定，法院就应当按《合同补充协议》第六条第四项约定，给予上诉人合理的交房准备时间。该条约定：“乙方在办理商品房交接手续前，应当付清全部应付价款、面积差价款、专项维修基金、规费、税费等相关费用……否则，甲方有权拒绝交付房屋并无需承担任何违约责任。补充协议第八条第2款关于合同备案登记和产权登记约定：因乙方未付清房款、未付清相关税金、相关费用、未按规定提供资料等原因，不能按合同约定时间办理合同登记、产权登记或不能取得房地产权证书等，甲方不承担任何责任。同时该补充协议第九条还约定：本补充协议内容若与合同约定有冲突，以本补充协议为准，据此，只要被上诉人未交清合同和补充协议约定的所有费用的，上诉人不承担责任。被上诉人接房时间为2013年6月19日，而交清契税、交易费、大修基金的费用的时间是2015年6月19。该补充协议中的约定属于附条件的民事法律行为。在条件未成就前上诉人有权拒绝交房，即使没有办理合同备案登记和产权登记，无需承担违约责任。二、上诉人所销售的商品房于2013年9月29日经验收合格，验收后上诉人于2013年10月15日将所有登记备案材料递交房屋登记部门登记，房管部于2014年4月25日进行了备案登记，而正式签发给上诉人的房屋备案登记证却是2014年10月10日，因房屋管理部门的原因造成登记时间拖延近一年，此责任在于登记部门，办证期间所耽误的期间不能计算为迟延办证时间。根据高院相关意见，房屋管理部门收件后的办理时间不应计算在迟延办证的期限内，另外根据补充协议第八条第一款约定：由于政府部门原因导致合同登记或产权登记或不能取得权属证书的，上诉人无需承担任何法律责任。据此房屋管理部门拖延办证时间不应计算在内，三、3、被上诉人起诉要求上诉人因同一行为或有关联违约行为承担多项违约责任，没有法律依据，且我国的法律规定的违约金属于补偿性的，而非惩罚性的，违约金应以违约行为造成的实际损失为参考标准。本案中因房屋管理部门的原因导致鼎山丽景的土地证迟迟没有办理，基于这一事实行为才导致上诉人合同登记备案、产权转移登记等事项延后，即使重庆荣坤房地产开发有限责任公司构成了违约，也只能承担一项违约责任，并要参考损失大小来计算，违约金应予以调整。被上诉人答辩称:一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人要求调整违约金过高的理由，没有事实和法律依据。多项违约前提和基础不同属于不同的行为，不能抵扣。要区分违约和侵权两种法律关系，不能以损失的大小决定违约责任的承担。应该尊重当事人的意思自治，且本合同是上诉人提供的格式合同，其中出现的任何问题应该做出对于上诉人不利的解释。二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为，根据双方签订的《补充协议》第八条第二款关于合同备案登记和产权登记之约定，因被上诉人未付清房款、未付清相关税金、相关费用、未按规定提供资料等原因，不能按合同约定时间办理合同登记、产权登记或不能取得房地产权证书等，上诉人不承担任何责任。本案中上诉人认为被上诉人交清契税、交易费、大修基金等费用的时间是2015年6月19日，而被上诉人则主张其于签订合同当日就已经交清所有款项。根据双方当事人在补充协议中第六条第2项之约定，签订合同时，上诉人代收被上诉人应支付的购房契税、专项维修基金、权证登记税等，结算时进行清算，多退少补。结合被上诉人于2015年6月19日领取房地产权证并与上诉人结算，领取上诉人退还354元款项的事实，被上诉人并未违反合同约定未交清相关费用。故上诉人以被上诉人未交清相关费用主张免除其延迟办理的合同备案登记，以及逾期办理房屋产权登记的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。关于因政府原因导致上诉人违约的问题。根据双方签订的补充协议第八条第一款之约定，由于政府部门原因导致合同登记或产权登记或不能取得权属证书的，上诉人无需承担任何法律责任。对此，上诉人并未举示证据证明其延迟办理合同备案登记以及逾期办理房屋产权登记系因政府部门的原因导致，且双方合同明确约定合同备案登记以及产权登记均以上诉人取得受理通知单为准，故相关部门受理后办理具体业务的时间并未算入上诉人迟延备案登记以及迟延办理产权登记的期间，故一审法院计算的迟延办理合同登记备案违约金、逾期办理房地产权登记违约金期间、金额均无不当，上诉人认为因政府原因导致其违约以及违约期间计算有误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于存在多项违约责任只应承担一项违约责任以及调低违约金金额的问题。本院认为，根据双方合同载明的内容，逾期办理合同登记与逾期办理房地产权证均有明确的单项违约责任的约定，且系不同性质的违约行为，在两项违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。上诉人违反合同的约定，应承担相应的违约责任，而双方签订的合同系由上诉人提供，双方协商确定以利率日万分之一以及日万分之一点五作为违约金的计算方式并不存在违约金过高的情形。故上诉人主张只承担一项违约金责任以及调整违约金金额的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1244元，由上诉人重庆荣坤房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 威代理审判员 陈 杨代理审判员 岳 林二〇一六年三月二十五日书 记 员 徐一佳