广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第1986号原告王玉书，女，1972年1月6日，汉族，户籍所在地内蒙古赤峰市红山区，委托代理人卢振武，广西维冠律师事务所律师。被告广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人叶贵忠，该公司总经理。委托代理人彭广明，该公司职员。被告广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人李逢锦，该公司董事长。原告王玉书诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭审理了本案。原告王玉书及其委托代理人卢振武，被告军通公司的委托代理人彭广明到庭参加诉讼，被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉书诉称，2013年8月9日，原告与被告军通公司签订《防城港市中央商务区CBD项目V号（1#）地块职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》）。被告军通公司称其是被告富乐华公司的合作方，被告富乐华公司是该项目的开发商。因被告军通公司与原告签订《建房合同书》时，被告富乐华公司并未取得《商品房预售许可证》，被告军通公司却收取了原告合同总房款的30%即129552元。因此应认定该《建房合同书》无效，两被告应返还原告129552元购房款并赔偿因合同无效给原告造成的损失。请求法院判令：一、确认原告与被告军通公司签订的《建房合同书》无效；二、两被告连带返还原告129552元购房款并支付利息1万元（利息以129552元为基数，按中国人民银行同期贷款利率暂计至2015年11月5日，以后另计）；三、本案诉讼费用由两被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、企业基本信息表，证明两被告诉讼主体资格；3、《建房合同书》，证明被告军通公司是被告富乐华公司的合作方以及原告购买涉案房屋的事实；4、编号8111128《收据》，证明2013年8月10日由被告军通公司向原告出具了收取129552元首付款的《收据》。被告军通公司辩称，《建房合同书》是原告自愿签署的，原告要求被告支付利息不合理，诉讼费用也不应由被告承担。被告军通公司为其辩解在举证期限内未提供证据。被告富乐华公司未向本院提供证据，亦未作书面答辩，视为放弃答辩和质证的权利。经公开开庭质证，被告军通公司对原告提交的证据1-4的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对各方当事人均无异议的证据即原告提交的证据1-4予以采纳，作为定案的参考依据。综合本案证据，本院确认以下法律事实：2013年8月10日，原告为乙方与被告军通公司为甲方签订《建房合同书》，约定原告购买军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港CBD北部湾财经中心1栋7层06号房，开发商为富乐华公司，建筑面积73.32平方米，每平方米单价为5889.80元，总金额为431840元；交房日期为2016年6月30日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计79552元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计86368元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。被告军通公司于2013年8月10日向原告出具《收据》（编号为8111128），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块1号地块706号房30%合作建房款共计129552元。另查明，被告军通公司与原告签订《建房合同书》时及在本案起诉前就涉案商品房未取得《商品房预售许可证》。本院认为，关于原告与被告军通公司签订的《建房合同书》是否具有法律效力的问题。本案中，原、被告签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房合同书》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告军通公司应返还其收取原告的相关款项。现原告提供的《收据》证明被告军通公司向原告收取合作建房款129552元，故对原告要求返还款项，本院予以支持。被告富乐华公司并非《建房合同书》的当事人，根据合同相对性原则，对原告要求被告富乐华公司对上述款项承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求赔偿利息损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成经济损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，原告要求赔偿利息损失的请求并无不当，本院支持利息按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2013年8月10日计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王玉书与被告广西军通投资有限公司于2013年8月10日签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；二、被告广西军通投资有限公司返还原告王玉书支付的购房款129552元并赔偿利息损失（利息以129552元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年8月10日计算至债务清偿之日止）；三、驳回原告王玉书的其他诉讼请求。案件受理费3091元（原告王玉书已预交），由被告广西军通投资有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费3091元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  梁 毓人民陪审员  林业就二〇一六年三月二十五日书 记 员  罗艺文相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成经济损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。