广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）民三终字第1226号上诉人（原审原告、反诉被告）翁逸亮，男，汉族，住广东省汕头市龙湖区。公民身份号码×××0017。委托代理人刘立新，广东荆紫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市顺德区德利康贸易有限公司。住所地广东省佛山市顺德区。组织机构代码××。法定代表人庞国镇，该公司总经理。委托代理人梁朔梅，广东千度律师事务所律师。委托代理人刘夏阳。上诉人翁逸亮与被上诉人佛山市顺德区德利康贸易有限公司（以下简称德利康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：翁逸亮、德利康公司于2009年12月29日签订《仓库租赁合同》一份，双方约定，由翁逸亮承租德利康公司自建的位于小布工业区内的仓库和宿舍楼，租赁的仓库含有吊机设备，仓库面积为4099平方米，宿舍楼面积为391平方米，宿舍楼前空地的面积为139平方米，租赁期限为5年，自2010年1月20日至2014年12月31日，2010年1月20日至2013年12月31日，仓库租金每月每平方米35元，金额合计143465元；宿舍楼租金为每月每平方米计人民币18元，金额合计7038元／月；宿舍楼前空地租金每月每平方米计人民币27元，金额合计3753元／月；2014年1月1日至2014年12月31日，租金在前述租金的基础上上调15%。租金由翁逸亮于每月1号前将当月租金支付给德利康公司。合同还约定翁逸亮应向德利康公司支付定金600000元，该定金在合同租赁期满后十天内，在翁逸亮无任何违约的情况下，德利康公司无息返还给翁逸亮，如翁逸亮提前解除合同，德利康公司不予退还定金给翁逸亮，如德利康公司提前解除合同，则须双倍退回翁逸亮定金。合同签订后，翁逸亮向德利康公司支付了定金600000元。之后翁逸亮、德利康公司双方依约履行合同，翁逸亮支付租金至2013年8月15日，之后翁逸亮未向德利康公司支付租金。翁逸亮、德利康公司遂发生争议，翁逸亮于2014年10月22日起诉至原审法院，案号为（2014）佛顺法乐民初字第1372号。佛山市潮富金属有限公司（以下简称潮富公司）法定代表人为翁逸亮，该公司于2013年7月2日将住所由佛山市顺德区乐从镇乐从钢铁市场小布区第34号，变更为佛山市顺德区乐从镇广东乐从钢铁世界B1区钢铁世界大道15号。原审另查明，案涉租赁建筑物小布工业区内的仓库和宿舍楼现无证据反映已办理建设规划许可及报建手续。2013年9月25日，翁逸亮诉至原审法院，请求判令：1.翁逸亮、德利康公司签订的《仓库租赁合同》于2013年8月18日解除；2.德利康公司立即向翁逸亮返还租赁合同定金人民币60万元以及利息（自2013年8月29日起至清偿日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由德利康公司负担。德利康公司向原审法院提起反诉，请求判令：1.解除翁逸亮、德利康公司签订的仓库租赁合同；2.翁逸亮支付拖欠的租金2807459.2元；3.翁逸亮支付给德利康公司的定金60万元不予返还；4.本案诉讼费由翁逸亮承担。诉讼中，德利康公司变更反诉请求第二项的租金数额为2545224元。原审法院经审理认为：本案争议焦点在于：一、案涉合同效力如何；二、案涉合同解除条件是否成就；三、被告应否返还原告定金及利息；四、翁逸亮应否向德利康公司支付租金。围绕上述争议焦点，分析如下：一、案涉合同效力如何《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。依据《仓库租赁合同》内容及庭审中双方当事人的陈述，《仓库租赁合同》约定的为仓库和宿舍楼出租问题，该合同为房屋租赁合同。庭审中翁逸亮、德利康公司均未能提供案涉房屋报建或取得建设工程规划许可证的依据。案涉出租房屋至本案辩论结束前仍无证据反映已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，当事人约定出租未经许可建设的房屋，违反了法律强制性规定，依法应认定案涉合同为无效合同。二、案涉合同解除条件是否成就《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。翁逸亮、德利康公司要求解除合同，其前提必需是有效合同。如前所述，案涉租赁合同无效，自始没有法律约束力。翁逸亮、德利康公司要求解除无效合同，于法无据，原审法院不予支持。翁逸亮主张案涉房屋周边道路限行，其目的在于以情势变更为由解除案涉合同。因案涉合同无效，本案合同是否继续履行，无需考虑情势变更的因素，故道路限行的问题与合同是否履行无关，原审法院依法不予调查，也无需查明该事实。三、德利康公司应否返还翁逸亮定金及利息《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《仓库租赁合同》约定，翁逸亮应向德利康公司支付定金600000元，该定金在合同租赁期满后十天内，在翁逸亮无任何违约的情况下，德利康公司无息返还给翁逸亮。1.关于定金。案涉合同无效，依法对原德利康公司双方自始即不具约束力。德利康公司因该合同占有的定金，应当予以返还。翁逸亮要求德利康公司返还定金600000元，合法有理，原审法院予以支持。2.关于利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《仓库租赁合同》中关于定金的约定，均为翁逸亮不违约的情况下无息返还。翁逸亮、德利康公司双方对德利康公司在合同履行期间占有定金并没有约定利息，翁逸亮不能因合同无效而获得约定以外的利息收益。但在翁逸亮向德利康公司主张返还定金后，德利康公司即应向翁逸亮返还，德利康公司没有返还的，翁逸亮要求德利康公司给付利息，合法有理，应予支持。故利息的计算以600000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日（2014年10月22日）至清偿之日止为宜。四、翁逸亮应否向德利康公司支付占用费1.合同无效仍需支付占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有占用费的，人民法院一般应予支持。”因此，在合同无效的情况下，翁逸亮占用了德利康公司的建筑物，进行经营，获得利益，应该向德利康公司支付土地的占用费。即使是未办理产权登记的建筑物，遵循民事活动公平合理、等价有偿的原则也应支付一定的占用费。德利康公司要求翁逸亮支付占用费，合法有理，原审法院予以支持。2.占用与使用并不相同。翁逸亮、德利康公司签订《仓库租赁合同》后，翁逸亮已接收案涉房屋，并向德利康公司交纳租金和水电费。在合同履行期届满前，该状态处于持续中，德利康公司不能无故收回，翁逸亮也不能无故拒交使用费。案涉房屋交给翁逸亮，德利康公司对翁逸亮如何使用房屋没有权利义务。翁逸亮是否使用房屋，不影响翁逸亮占有房屋的事实。翁逸亮以没有使用房屋为由主张房屋已交还德利康公司，不符合事实，原审法院不予采纳。3.翁逸亮没有把案涉房屋交还德利康公司。翁逸亮租赁德利康公司房屋并实际占用是双方均确认的事实，依法无需再行举证。翁逸亮主张已把案涉房屋交还德利康公司，德利康公司予以否认。翁逸亮就其交还房屋的主张应提供证据证实，否则需承担举证不能的不利后果。但翁逸亮在诉讼过程中均未提供该方面的证据。另，翁逸亮称双方口头达成协议解除合同，并以2013年8月只给付半个月租金为由，推定房屋已交还德利康公司。但既然双方已达成协议，翁逸亮一方面没有向德利康公司收回定金，另一方面翁逸亮还向德利康公司给付半个月租金，该行为与翁逸亮的陈述相矛盾，也有违日常生活经验法则，原审法院不予采信。4.使用费的计算。即使案涉合同无效，但在翁逸亮交还德利康公司房屋前，依上述法律规定，仍应按合同约定的租金给付占用费。因翁逸亮未能提供证据证明已向德利康公司交还房屋，故在合同期届满前应视为翁逸亮占用案涉租赁物。使用费计算应为，每月租金154256元（仓库租金每月143465元＋宿舍楼租金每月7038元／月＋宿舍楼前空地租金每月3753元），从2013年8月15日计至2014年12月31日共16.5个月，合共2545224元（154256元×16.5月）。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，德利康公司在诉讼中放弃部分权利，不违反法律规定，应予准许。五、关于案件事实的查明《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。翁逸亮主张合同已实际终止履行并向德利康公司交还租赁物，但其没有就上述待证事实向原审法院提供证据。经法庭释明不提供上述待证事实的证据的不利后果后，翁逸亮仍没有向原审法院提供证据。翁逸亮就其主张未能提供证据，故该部分事实未能予以查明，翁逸亮应承担举证不能的不利后果。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、翁逸亮与德利康公司于2009年12月29日签订的《仓库租赁合同》无效；二、德利康公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告翁逸亮定金600000元及利息（利息计算：以600000元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2014年10月22日起计算至德利康公司实际返还之日止）；三、翁逸亮于判决发生法律效力之日起十日内支付德利康公司租赁物占有使用费2545224元；四、驳回翁逸亮的其他诉讼请求；五、驳回德利康公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为4900元（翁逸亮已预交），反诉受理费减半收取为17029.84元（德利康公司已预交）由翁逸亮承担16849.38元，由德利康公司承担5080.46元。上诉人翁逸亮对上述判决不服，向本院提起上诉称原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决明显错误，依法应予改判。一、关于事实认定问题。1.原审法院认定翁逸亮未交付场地给德利康公司是错误的。2.原审法院对于翁逸亮是否实际使用涉案场地这一关键事实不予查明，显然是错误的。二、关于法律适用问题。原审法院把占有使用费变成占有占用费，虽一字之差，却谬之千里。原审判决中关于占有与使用并不相同一段的论述，是自相矛盾的。3.根据相关司法解释的规定，德利康公司在反诉中主张翁逸亮支付租金，依法应当承担初步举证责任。原审法院举证责任分配错误。三、原审法院不予调查取证，显属不当。综上，翁逸亮请求本院判令：撤销原审判决第三项，改判驳回德利康公司的反诉请求，一、二审诉讼费由德利康公司承担。被上诉人德利康公司答辩称：一、原审判决认定翁逸亮没有交还房屋是认定事实正确，事实上双方当事人也并没有办理过任何交接手续。翁逸亮没有提交任何证据证明其已将租赁物返还。案涉合同签订后，德利康公司依约将涉案租赁物交付给翁逸亮使用。如果翁逸亮搬离租赁物，应与德利康公司办理交接手续，最起码也要有一个书面通知。翁逸亮认为交还租赁物应以是否支付租金来确定是荒谬的。二审中，翁逸亮申请出庭作证的几个证人所作证言根本无法证明翁逸亮已将租赁物返还给德利康公司的主张。所谓的搬迁运输队没有提交相应的营运证、车辆行驶证等最基本的证明，只是几个自称为搬运车队的人证明为潮富公司搬过东西，其自己记录的记录本更是不知所云。更为重要的是，涉案租赁物是租赁给翁逸亮个人的，即使潮富公司搬至其他地点经营，亦不影响翁逸亮使用租赁房屋。二、租赁物既然没有返还，就是一直在翁逸亮控制下，其应当支付相应的对价，对交纳相应的租赁费用。租赁物所属土地实际上是向小布村租赁的，小布村还向德利康公司要求交付2014年的土地租赁金。另外，需要说明的是，涉案租赁物所占土地是德利康公司向小布村租赁的，租赁房屋系德利康公司根据钢铁高地整体规划建造，本为合法建筑，只是当时由于小布村不配合办理报建手续，导致地上建筑物没有正式报建，翁逸亮对此情况在签订案涉合同时即已知悉。即使租赁合同无效，过错亦不在德利康公司。三、2013年7月施行的货车限行措施可能对翁逸亮在经营上有一定影响，但其可以通过时间调整或申领通行许可证来保证正常的经营活动，并不必然导致其无法经营。因此，货车限行不构成情势变更造成无法履行合同。事实上，德利康公司已经对租金作了相应的减少处理，也即没有按照合同约定的2014年租金上浮15%来计算，所以原审判决没有以上浮租金来计算是合理的。四、翁逸亮称租赁物于2013年8月份被村里收回不属实。翁逸亮提交的判决书是腾冲村的方案，涉案租赁物位于小布村，两村的情况是不一样的，该判决与本案无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人翁逸亮在二审中向本院提交如下新证据：1.车辆流向清单，拟证明翁逸亮于2013年8月后未使用涉案租赁物的事实；2.收据及保修单，拟证明翁逸亮于2013年8月后未使用涉案租赁物的事实；3.地磅安装收据，拟证明翁逸亮于2013年8月后未使用涉案租赁物的事实；4.广东力固衡器科技有限公司营业执照、核准变更登记通知书、组织机构代码证及出具的证明，拟证明翁逸亮于2013年8月后未使用涉案租赁物的事实；5.光盘，拟证明涉案租赁物目前情况（2015年11月1日）；6．收款收据9张，拟证明潮富公司使用租赁物期间的电费一直在每月万元左右，德利康公司提交的电费明细在2013年9月后的变动恰好说明，潮富公司在2013年8月已经搬离涉案租赁物。被上诉人德利康公司对上述证据经质证认为：对证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。上诉人翁逸亮在二审期间申请证人霍某、张某、余某、麦某、陈某、冯某出庭作证，拟证明潮富公司已在2013年8月搬离涉案租赁物。被上诉人德利康公司对证人证言经质证认为：对证人证言的真实性、合法性和关联性均不予确认。被上诉人德利康公司在二审期间向本院提交如下新证据：1.德利康公司水费发票、用水明细，拟证明翁逸亮承租德利康公司的涉案租赁物后，一直是以出租人德利康公司的名义缴纳。自2013年8月以后至租赁合同终止之日（即2014年12月31日），租赁房屋的水费一直有产生，证明翁逸亮一直在使用涉案租赁物；2.电费明细表、电费发票、客户抄表结算复核单、合同书、合同权利义务确认书、企业机读档案变更登记资料，拟证明2004年2月28日，顺德市乐从阳光钢铁贸易有限公司与小布村签订土地租赁合同，顺德市乐从阳光钢铁贸易有限公司与租赁小布村的土地作建设仓储式厂房经营使用，2009年德利康公司与佛山市顺德区中信贸易有限公司共同受让了佛山市阳光贸易有限公司（以下简称阳光公司）在上述土地租赁合同中的权利义务，翁逸亮承租涉案租赁物后，使用的电表仍是以阳光公司名义缴纳，自2013年8月以后至2014年2月，租赁房屋电费一直有产生，证明了翁逸亮一直在使用租赁房屋，2004年3月15日，顺德市乐从阳光钢铁贸易有限公司更名为佛山市阳光贸易有限公司。上诉人翁逸亮对被上诉人德利康公司提交的上述证据经质证认为：上述证据不属于新证据，对证据的真实性无异议，但对证明内容和关联性有异议，认为水费明细不能证明与翁逸亮有关，合同书所涉的场地有一万二千八百多平方米，但翁逸亮承租的涉案租赁物只有三百多平方米，还有很多部分由其他公司使用，至于电费明细，由于2013年8月以后的电费大减，恰恰证明了潮富公司在2013年8月搬走的事实。本院对当事人提交的证据与证人证言认证如下：由于翁逸亮提交的证据与证人证言可以相互印证，本院确认其真实性。德利康公司提交的证据均与原件核对无异，本院确认其真实性。经审理，原审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。本院另查明，原审法院经审理作出（2014）佛顺法乐民初字第1372号民事判决。翁逸亮不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第345号民事裁定，撤销一审判决，将案件发回原审法院重审。本院另查明，2013年7月1日起，公安机关对包括涉案租赁物所在的钢材市场在内的周边道路采取禁限货车通行的措施。本院另查明，根据佛山供电局出具的发票，从2013年6月起至2014年2月止，客户为“佛山市阳光贸易有限公司”、用电地址为“乐从镇腾冲开发区钢铁市场”每月交纳的电费分别为：36021.71元、41973.67元、38798.73元、28171.18元、23444.97元、24161.47元、24059.50元、23960.79元、16592.97元（计费时间为上个月）。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据前述法律规定，因违反法律的强制性规定，双方当事人签订的《仓库租赁合同》为无效合同。由于案涉合同无效，翁逸亮交纳的60万元定金应予退回，原审法院处理正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对翁逸亮的上诉，本案二审的争议焦点是：翁逸亮是否应当向德利康公司支付租赁物占有使用费2545224元。本院对上述问题作出分析如下：首先，合同无效是否仍需支付占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，在合同无效的情况下，如承租人实际占有、使用了承租人的建筑物，根据公平原则，承租人应当支付一定的占用费，否则无需支付占用费。其次，翁逸亮在2013年8月后是否占有、使用涉案租赁物。翁逸亮上诉称，由于涉案租赁物所在的钢铁市场周边道路已于2013年7月开始施行禁限货车通行措施，其于同年8月将涉案租赁物返还给德利康公司，但德利康公司不予接收。德利康公司称，上述限行措施可能在一定程度上造成翁逸亮的经营困难，但翁逸亮未采取有力措施应对，亦未就移交涉案租赁物办理相关手续，涉案租赁物一直在其控制下，即使翁逸亮自行放弃使用，也应支付租金。本案中，双方当事人均确认2013年7月起涉案租赁物所在的钢材市场周边道路已施行禁限货车通行措施、翁逸亮已交纳2013年8月份半月租金，翁逸亮在二审中提交的证据与证人证言可以相互印证，证明2013年8月15日前其已搬涉案租赁物，德利康公司未能提交反证证明翁逸亮在2013年8月以后继续占用并使用涉案租赁物，德利康公司在二审中提交的电费发票仅能证明德利康公司在2013年9月（计费日期：2013.8.1—2013.8.31）以后交纳的电费与2013年8月（计费日期：2013.7.1—2013.7.31）相比大幅下降近万元，恰好佐证了翁逸亮有关2013年8月后未使用涉案租赁物的主张，现德利康公司仅以双方未办理正式交接手续为由要求翁逸亮支付2013年8月15日以后的占有使用费，理据不足，本院不予支持。原审法院认定道路限行措施与本案无关、翁逸亮是否使用房屋不影响其占用房屋的事实，判决支持德利康公司有关要求翁逸亮支付自2013年8月15日起至2014年12月31日止的占有使用费的诉请，属于认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，翁逸亮的上诉请求合法有据，本院予以支持。原审判决认定事实和适用法律均有错误，处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一重字第7号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一重字第7号民事判决第三项、第四项、第五项；三、驳回上诉人翁逸亮的其他诉讼请求；四、驳回被上诉人佛山市顺德区德利康贸易有限公司的反诉请求。一审本诉受理费4900元，反诉受理费17029.84元，合计21929.84元，由被上诉人佛山市顺德区德利康贸易有限公司负担。二审案件受理费27161.79元，由被上诉人佛山市顺德区德利康贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘代理审判员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一六年三月三十一日书 记 员  钟勉力