广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1680号原告（反诉被告）龙杏丽，女，汉族，1986年12月2日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人吴波，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）张孝宏，男，汉族，1969年5月3日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人金芳明、赵键波，广东商达律师事务所律师。第三人深��市华联恒业房地产经纪有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道三联社区富泉新村北区Q6栋4-1铺，组织机构代码。法定代表人胡志文，该公司执行董事。委托代理人吴小艳，该公司职员。第三人平安银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南中路1099号，组织机构代码负责人姚贵平，行长。委托代理人邱福新，广东乐融律师事务所律师。原告龙杏丽与被告张孝宏、第三人深圳市华联恒业房地产经纪有跟公司（简称华联恒业公司）、平安银行股份有限公司深圳分行（简称平安银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告亦在法定期限内向本院提起反诉，本院依法将两诉合并，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙杏丽及委托代理人吴波，被告委托代理人金芳明、赵键波，第三人华联恒业公司委托代理人吴小艳到庭参加了诉讼，第三人平安银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2015年5月12日，原告（买方）与被告（卖方）在第三人华联恒业公司的居间斡旋下，签署《二手房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区东环二路美丽365花园C1栋8层02单位的物业（建筑面积180.72平方米，深房地字第××号）转让给原告，转让成交价为4550000元。原告于合同生效后二日内（含当日）向被告支付定金50000元，于合同生效后7日内（含当日）再向被告支付定金200000元；原告须于2015年7月12日之前支付首期款1370000元并到银行做资金托管，依据监管合同存入托管账户；在银行出具贷款承诺函之日（若被告自己赎楼的，则在被告赎出房产证原件并注销抵押登记及原���按揭银行出具贷款承诺函之日）起7日内（含当日），原告与被告签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；合同还约定，如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按万分之三支付违约金并继续履行合同。2015年5月12日，原告依据合同约定向被告支付定金50000元。2015年5月14日，原告依据合同约定向被告支付定金200000元。原告向被告支付定金合计250000元。2015年5月29日，原被告与交通银行股份有限公司深圳松岗支行签署《房产交易结算资金监管协议》，原告将1550000元首期款支付至监管账户。2015年6月30日，原被告与交通银行股份有限公司深圳松岗支行签署《房产交易结算资金监管协议》，原告将930000元首期款支付至监管账户。截至起诉之日，原告已将2480000元支付至监管账户。然而，被告至今尚未赎出房地产证原件。2015年7月20日，原告向被告发送《履约催告函》，催告被告寻找担保公司为其赎楼，但被告不但不予理睬，反而明确表示要对涉案房屋增加转让价格，不再履行原告与被告之前签署的《二手房买卖合同》。相反，原告为了履行《二手房买卖合同》，不惜出卖自己仅有的一套房屋以支付房款，该房屋已于2015年6月26日过户至他人。目前，原告在深圳已无自己的房产。原告认为，被告经原告催告后在合理期限内拒不履行义务，且明确表示不再履行义务的行为，已经构成根本违约。原告起诉请求法院判令：1、被告继续履行与原告签订的《二手房买卖合同》，即被告应于10日内办理涉案房产赎楼并注销房产抵押登记手续，在原告支付购房款4550000元后，被告将位于深圳市宝安区东环二路美丽365花园C1栋8层02单位的物业（深房地字第××号）交付原告并将产权过户登记至原告名下，因过户涉及税费按《二手房买卖合同》约定由原告承担；2、被告支付其迟延履行期间的违约金，自2015年7月24日起算至被告履行合同完毕之日止，以房屋转让成交价为基数按日万分之三计算，暂计算至2015年7月28日止为5460元；3、被告向原告支付律师费40000元、诉讼保全担保费22750元；4、两第三人对被告实施第1项诉讼请求时给予配合；5、被告承担本案受理费、保全费。被告（反诉原告）答辩并反诉称，2015年5月12日，原被告签订一份《二手房买卖合同》，合同约定，被告将涉案房屋转让给原告，该房屋面积为180.72平米，转让成交价为4550000元；同时约定，房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署合同之日起10日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续并配合签���一切相关文件。原告依据合同约定共支付定金250000元。2015年5月13日，被告按约定公证委托深圳市融安融资担保有限公司进行赎楼。委托公证后，由于担保公司原因无法正常赎楼，双方房屋买卖无法继续交易。依双方的合同并没有明确约定担保公司无法正常赎楼的情况下由谁承担赎楼义务，只是约定卖方负有义务委托担保公司融资赎楼并出具公证委托手续，而被告已按合同约定出具公证委托手续，履行了配合担保公司赎楼的义务。2015年8月10日，原告明知被告急需资金还债，双方还在沟通赎楼问题时，原告擅自向深圳市宝安区人民法院申请查封了涉案房屋，涉案房屋被查封后任何一方均无法正常赎楼。2015年9月29日，被告向原告寄送了书面函件要求原告申请解封涉案房屋，但原告置之不理。被告并未违约，系原告违约才导致双方无法正常交易。另外，关于原告主张的��延履行期间的违约金问题，即使存在违约，按照双方签订的二手房买卖合同的约定，违约金不是按日万分之三计算，而是按照成交价为基数的万分之三计算违约金；原告提出律师费及保全费由被告承担，没有任何法律依据，请求法院予以驳回。被告反诉请求法院判令：1、解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《二手房买卖合同》；2、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金136500元；3、原告（反诉被告）承担本案诉讼费用。第三人华联恒业公司针对本诉、反诉述称，在涉案房产交易过程中，原告支付了定金250000元，被告办理了赎楼公证委托，但因被告在担保公司审核后存在征信问题，所以担保公司拒绝帮被告赎楼，我方提出另外找担保公司，但是被告提出要求原告加价1000000元。第三人平安银行针对本诉、反诉书面述称，被告张孝宏在平安银行的贷款金额为2150000元，并以其位于深圳市宝安区东环二路美丽365花园C1栋802房屋为以上贷款提供抵押。截至2015年12月22日，被告尚欠贷款1709766.52元未偿还。平安银行作为涉案房屋的抵押权人，在被告结清平安银行贷款及相关费用前，不同意转让涉案房屋的所有权。经审理查明，2015年5月12日，原被告在第三人华联恒业公司居间下签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市龙华街道东环二路东侧美丽365花园第C1栋802号房屋（深房地字第××号）转让予原告，转让成交价4550000元；买方应于合同生效后2日内向卖方支付定金50000元，在合同生效后7日内再支付定金200000元，定金交由买卖双方约定的第三方监管；买方须于2015年6月12日前支付首期款（包括购房定金）1370000元，并到银行作资金托管，依据监管合同将资金存入监管账户；买方须于2015年6月20日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，办理审批手续，按揭贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，若银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，买方接到银行或第三方通知后积极配合办理，并签订银行要求的相关文件；买方在银行出具贷款承诺函之日（若卖方自己赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起7日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署合同之日起10日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续并配合签署一切相关文件；涉案房产未附有租约；按规定买卖双方须支付的税费，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、个人所得税、土地增值税、房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、权籍调查费、公证费、评估费、律师费、保险费、抵押服务费、赎楼费、卖方借款赎楼贷款的短期贷款利息、提前还款罚息、合同工本费和按揭服务费等，均由买方支付；因法律法规、政策原因所新增的税费，由买方缴纳；卖方应于收到除交房保证金之外的全部款项之日将房屋交付买方；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之三支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过30日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价3%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之三支付违���金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过30日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价3%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款还约定，1、业主保证此房学位有效，若无效，则业主违约，双倍返还定金；2、业主实收4550000元，所有费用均由买方承担，双方无异议，赎楼费用及银行罚息均由买方承担；3、因买方要付清房贷，所以首付监管日期到2015年7月12日之前。2015年5月12日，原告向被告直接支付定金5万元。2015年5月14日，原告向被告直接支付定金20万元。2015年5月13日，被告张孝宏出具公证的《委托书》，委托深圳市融安融资担保有限公司办理涉案房产融资赎楼事宜。2015年5月29日，原被告及案外人交通银行股份有限公司深圳松岗支行签订一份《房产交易结算资金监管协议》，约定原被告委托该银行办理房屋��卖首期款资金监管事宜，监管金额1550000元，监管期限截至2015年11月29日。同日，原告向该银行资金监管账户存入监管资金1550000元。2015年6月30日，原被告及案外人交通银行股份有限公司深圳松岗支行签订一份《房产交易结算资金监管协议》，约定原被告委托该银行办理房屋买卖首期款资金监管事宜，监管金额930000元，监管期限截至2015年12月30日。同日，原告向该银行资金监管账户存入监管资金930000元。2015年7月21日，原告向被告发函，主张因被告委托的融资担保公司拒绝办理赎楼，催告被告在收函两日内再次启动赎楼工作。2015年7月27日，交通银行股份有限公司深圳松岗支行出具一份《楼宇按揭贷款承诺书》，承诺就涉案房产向原告发放贷款1820000元，承诺书有效期为3个月。2015年7月29日，原告向本院提起本案诉讼，并申请财产���全。原告提供了深圳市汇融融资担保有限公司的保函担保，支付担保服务费22750元。本院于2015年8月10日依法查封了涉案房产，查封期限3年。2015年9月29日，被告向原告发函，主张因涉案房产被原告申请查封导致赎楼工作无法继续，要求原告申请解封房产。2015年12月10日，被告再次向原告发函，主张因原告查封房产不予解封，要求解除双方房屋买卖合同。另查，涉案房屋（深房地字第××号）现处于抵押、查封状态，其登记所有权人系被告，抵押权人系第三人平安银行。原告于被告至今未能清偿涉案房产抵押贷款、注销抵押登记，原告及第三人华联恒业公司主张因被告存在征信问题，被告委托的赎楼担保公司要求被告提供反担保，被告未能提供，故担保公司未赎楼，被告构成违约；被告则主张在双方对担保公司未能赎楼后由谁负担赎楼义务还未确定的情况下，原告申请财产保全查封了涉案房产造成无法赎楼，原告构成违约。又查，原告具备在深圳住房限购区域的购房资格，并同意一次性付清购房余款以保障本案买卖合同继续履行。以上事实，有经过庭审举证、质证的《二手房买卖合同》、《定金收据》、《资金监管协议》、《收款收据》、《楼宇按揭贷款承诺书》、《委托书》、《公证书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违法法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于违约责任的认定。在本案合同履行过程中，原告已经严格按照双方的约定履行了给付定金、监管首期款并取得银行贷款承诺函等买方义务。根据双方合同��约定，卖方负有还清涉案房产银行贷款、注销抵押登记的义务，被告应该诚信履行。被告虽然公证委托了担保公司进行赎楼，但一直未能完成赎楼义务，被告应当在知晓受托担保公司未能赎楼事宜后的合理期限内另行委托其他担保公司赎楼或自行筹资赎楼，但被告经原告发函催告后一直未予完成赎楼，已经构成违约。考虑到原告申请财产保全后已经实际阻却了被告继续赎楼的可能，结合双方合同有关按合同成交价万分之三支付逾期履行违约金的约定，本院认定被告应当支付原告违约金1365元。至于原告主张按照成交价日万分之三支付逾期履行违约金，与双方合同约定不符，对于超过本院认定的部分，本院不予支持。至于被告的反诉请求，因本案违约方在于被告，被告要求解除合同并主张违约金，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。关于合同继续履行的责任负担。被告支付逾期履行违约金后，仍应当承担继续履行双方《二手房买卖合同》的责任。被告应当向第三人平安银行清偿债务、以注销房屋抵押登记，第三人平安银行应当予以协助配合。原告应当在涉案房产注销抵押登记后，向被告支付购房余款4300000元。被告在原告付清购房款后，应配合原告办理房屋过户登记手续，并将涉案房屋交付原告。过户登记产生的税费，按照双方合同约定由原告负担。至于原告诉求的财产保全担保费、律师费，因双方合同未明确约定该项损失的负担情况，原告该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张第三人华联恒业公司在原被告继续履行合同义务过程中予以协助配合，属于原被告及第三人华联恒业公司居间合同法律关系调整范围，本院不予处理，原告可与居间合同当事人另行协商解决。对于原告诉求，超过本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）龙杏丽与被告（反诉原告）张孝宏继续履行双方签订的《二手房买卖合同》；二、被告（反诉原告）张孝宏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）龙杏丽逾期履行违约金1365元；三、被告（反诉原告）张孝宏于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市龙华街道东环二路东侧美丽365花园第C1栋802号房屋（深房地字第××号）抵押债务、注销房产抵押登记，第三人平安银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；四、原告（反诉被告）龙杏丽于被告（反诉原告）张孝宏注销深圳市龙华街道东环二��东侧美丽365花园第C1栋802号房屋抵押登记之日起十五日内支付被告（反诉原告）张孝宏房屋转让余款4300000元；五、被告（反诉原告）张孝宏于原告（反诉被告）龙杏丽付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告（反诉被告）龙杏丽名下（过户登记产生的全部税费由原告龙杏丽负担），并将上述房屋交付原告（反诉被告）龙杏丽；六、驳回原告（反诉被告）龙杏丽其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）张孝宏的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43746元、原告负担633元，被告负担43113元。财产保全费5000元、管辖权异议受理费100元、反诉费1515元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 冼 晓 莉人民陪审员 郭 映 舜人民陪审员 朱 纯 禄二〇一六年三月十五日书 记 员 江 伟 娣书 记 员 张敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民���诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第1页共14页