上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民一(民)初字第10292号原告常元春，男，1959年3月14日出生，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。委托代理人陈文利，男，住上海市黄浦区。被告上海万泰物业管理有限公司，注册地上海市闵行区，实际经营地上海市闵行区。法定代表人高志明，董事长。委托代理人张连英，系公司员工。被告上海市闵行区富丽公寓（西区）业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人孟关根，主任；钱佩英，副主任。原告常元春与被告上海万泰物业管理有限公司（以下简称万泰公司）、上海市闵行区富丽公寓（西区）业主委员会（以下简称富丽公寓业委会）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告常元春及其委托代理人陈文利、被告万泰公司的委托代理人张连英、被告富丽公寓业委会的负责人孟关根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常元春诉称，自2006年至2013年，原告所有的上海市闵行区七莘路XXXX弄XX号301室房屋（以下简称301室房屋）外墙渗水严重，室内主卧、次卧及书房东侧内墙发霉，墙面变黑变黄，局部墙体脱落。原告多次向小区物业办公室报修，物业办公室只是派人对外墙局部涂抹防水涂料应付了事，治标不治本，渗漏问题始终得不到根本解决。2013年2月份，次卧东北角两侧大面积雨水渗入，并沿内墙流到地面，整个东侧内墙上半部发霉变黑，室内潮湿阴冷，霉菌散发，严重危害人身健康。原告为避免事态扩大，自筹资金对住房内墙做防水处理，该维修费用两被告不予承担，且对以后渗漏再次造成原告损害避谈赔偿。为维护自身的合法权益，现原告起诉至法院请求判令：1、两被告赔偿房屋维修费12,500元（人民币，下同）；2、两被告赔偿精神损失费20,000元；3、两被告就该房屋外墙渗水进行彻查并修复，消除隐患，若因未能消除外墙渗水隐患导致日后内墙再度渗水，其室内相应的损失由被告承担。诉讼中，原告对上述诉请中的责任承担方式明确为：由被告万泰公司承担赔偿相关费用及彻查修复、消除隐患的法律责任，由被告富丽公寓业委会承担连带责任。被告万泰公司辩称，不同意原告的诉请。小区的维修资金限于公共部位的维修。物业公司完全按照法规政策办事，业主报修后，上报业委会，组织维修，已经尽到了修缮责任。万泰公司为原告第一次维修时，当时被告富丽公寓业委会尚未成立，原告垫付200多元进行维修。原告第二次报修时，万泰公司对外墙进行了修理，内墙要求原告自己进行维修。后原告2012年再次报修，当时业务会、居委会与原告进行了沟通，维修面积扩大了，之后再也没有报修过。2015年上半年，原告跟业委会沟通，认为应当将外墙拆掉，但被告认为对外墙维修有多种方法，在本小区不具备拆墙的方法进行维修。外墙修理好后，内部的损失应由业主自己承担。12,500元属原告自己的装修款，原告装修时将墙面外层全部粉刷，不能看出墙面的受损严重程度。原告现无证据证明其有精神损失，原告提出身体出现干眼症等状况，无证据显示与房屋潮湿有关。被告富丽公寓业委会辩称，301室房屋外墙渗漏发生3次维修，每次物业公司都认真对待，上门检查后及时维修。2014年3月，原告重新装修后，未再申报外墙渗漏问题。经过沟通，原告称现在不漏水了，要求进行局部拆墙维修。业委会请示了房管部门，房管部门答复不能拆墙，仅对受损部位进行维修。业委会无法保证以后不会漏水，但只要业主报修，物业公司和业委会一定会认真解决。另外，室内部分应由业主自己承担维修费用。经审理查明，原告常元春系301室房屋业主，2006年11月对该房屋进行装修，2007年5月入住。该小区在2006年已成立业委会，即被告富丽公寓业委会。被告万泰公司系该小区的物业管理服务单位，2006年至今对该小区提供物业服务。2006年12月，301室房屋东侧外墙渗水。被告万泰公司聘请上海永康防水工程有限公司，对该房屋进行了外墙维修。原告为此支付了维修费240元。庭审中，原、被告同意该费用在本案中一并处理，由被告返还原告。2008年4月，被告万泰公司对301室房屋再次进行了外墙渗水维修。2011年底，原告因301室房屋外墙渗水，向被告万泰公司报修。被告万泰公司对该房屋东北卧东墙、北墙及书房东墙进行了防水处理。2013年2月，301室房屋东北角外墙渗水，导致301室房屋的东墙、北墙及东北角的屋顶发霉。两被告派人到场查验，后安排对部分外墙涂抹防水材料。原告当年对该房屋进行了内墙防水维修和重新装修，共花费12,500元。此后，原告向两被告发函要求对301室房屋外墙进行修复处理。本案审理过程中，本院于2015年9月9日前往301室房屋进行现场勘查，原、被告均到场。经查，301室房屋东北角、东南角及东侧两间卧室的外墙均进行过维修，室内墙面已修复完好，无渗水痕迹。原告表示本案中不要求对房屋损失情况进行鉴定和评估，由法院综合评定。之后，301室房屋在2015年12月再次出现霉变现象，被告万泰公司当月进行了外墙维修。本院于2016年3月3日再次前往301室房屋进行现场勘查，双方当事人均到场。经查，301室房屋东北卧的东墙、北墙部分墙体存在发霉的情况。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、维修费收据、物业费收据单和发票、照片、收条、律师函和邮寄凭证、就医记录，被告万泰公司提供的房屋修理养护任务单、维修资金报销单、维修费发票、预算表、修缮清单、外墙防水工程安全协议、施工方案、会议纪要，本院制作的现场勘查笔录以及双方当事人的陈述等证据所证实。本院认为，公民的财产权益受法律保护。本案中，被告万泰公司作为原告常元春所在小区的物业管理服务单位，对小区住宅共用部位负有维修、养护和管理之责。在住宅共用部位保修期满后，原告所有的301室房屋外墙渗水，被告万泰公司负有维修义务，相关费用由住宅专项维修资金支出。因此，原告在2006年所垫付的301室房屋外墙维修费240元，应当在该房屋所在楼房的住宅专项维修资金内负担，由被告富丽公寓业委会返还原告。而原告所提受损之房屋内墙不属于住宅共用部位，其损害不在被告万泰公司的维修范围之内。原告在301室房屋外墙渗水，向被告万泰公司报修后，被告万泰公司进行了防水处理等维修措施，尽到了基本的维修义务。相关的房屋内墙损害，应由原告自行修复。但是，根据房屋修理养护任务单等在案书面证据以及双方的陈述可知，301室房屋部分外墙特别是东北角处的外墙数次发生渗水情况，被告万泰公司虽有维修，但始终未能修复完好，导致301室房屋内墙重复受损，包括本案审理过程中房屋内墙再次发霉，对原告造成了财产损失。由此可见，被告万泰公司对该部分墙体的维修义务并未履行到位。因被告万泰公司履行义务不当而导致原告的301室房屋墙面受损，被告万泰公司显然应当对由此产生的损失承担赔偿责任。对于原告的损失，从现场勘查来看，301室房屋受损范围有限，损害程度并非特别严重，现原告不申请评估，本院结合该房屋的装修使用情况，根据日常生活经验，对损失金额酌定为1,500元。上述损失由被告万泰公司赔偿，原告对其房屋自行修复。原告主张精神损失费，依据不足，本院不予支持。关于被告富丽公寓业委会应否承担连带责任的问题，被告富丽公寓业委会并不是造成原告房屋受损的相对方，对原告之损失不负有赔偿义务，原告主张其承担连带责任，也无法律依据，故本院对原告该项诉请不予支持。关于原告主张被告就301室房屋外墙渗水进行彻查修复、消除隐患等，因被告在该房屋外墙出现渗水情况后，对外墙进行了维修处理，该房屋自2013年重新装修至今多年未出现渗漏现象，在诉讼中该房屋东北角处虽然再次渗水，但是被告也进行了维修，距今已过数月，未再发生漏水，故现实隐患并不明显。况且，原告既不申请检测鉴定，也未能提供充足的证据证明外墙尚有漏水点或提出合理的彻查修复方案，故本院对原告该项意见不予采纳。当然，若301室房屋外墙今后再发生渗水情况，被告理应及时检查和维修，相关损失需要待实际发生后另行解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告上海万泰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告常元春1,500元；二、被告上海市闵行区富丽公寓（西区）业主委员会于本判决生效之日起十日内在住宅专项维修资金内返还原告常元春维修费240元；三、驳回原告常元春其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612.50元，由原告常元春负担512.50元、被告上海万泰物业管理有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐新健代理审判员  左玉国人民陪审员  童笑钦二〇一六年三月二十一日书 记 员  殷晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。……