广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终295号上诉人（原审被告）许迪龙，住广东省广州市海珠区。委托代理人李靖维，广东敬思律师事务所律师被上诉人（原审原告）梁星晃，住广东省广州市海珠区。委托代理人姚元荣、钟浩源，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师及实习律师。上诉人许迪龙因委托合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民一初第1264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市海珠区前进路南园新村二街2号之一201房原登记在梁星晃一人名下。梁星晃于2015年1月8日在广州市南方公证处签下《委托书》，注明受委托人为其女儿梁绮雯及许迪龙两人，委托事项包括办理上述房屋的抵押贷款相关手续、提前还贷及涂销抵押相关手续，代为办理出售上述房屋、签订买卖合同、办理交易过户手续，代为收取售房款。该《委托书》已在该公证处公证。许迪龙于2015年1月19日以梁星晃的委托代理人的身份，代梁星晃在房管部门与石某签署《存量房买卖合同》。该合同注明甲方为梁星晃，委托代理人为许迪龙，乙方为石某；甲乙双方约定甲方将上述房屋按644720元的价格出售给乙方；甲乙双方选择自行交割房款，即乙方一次性向甲方支付购房款644720元。房管部门依据上述《存量房买卖合同》将上述房屋转至石某名下。梁星晃表示其委托许迪龙是想让许迪龙为其办理房屋贷款，具体方式是许迪龙向梁星晃支付360000元用于偿还涉案房屋尚欠银行贷款，然后许迪龙代梁星晃在银行处申请提前还贷和涂销抵押，待房屋涂销抵押登记后，许迪龙再为梁星晃向银行重新申请贷款。梁星晃表示许迪龙确有为其办理上述事宜，但许迪龙要求其签订《委托书》，其没有看清楚就签名了，所以其不知道许迪龙同时取得了出售房屋和收取售房款的权限。梁星晃表示其并未指示许迪龙如何签订房屋买卖合同，交易价格是许迪龙确定，其与许迪龙没有其他关系。梁星晃表示梁绮雯并未取得《委托书》，并未参与房屋的出售，更未收取售房款。许迪龙表示房屋出售前的提前还贷和涂销抵押手续是梁绮雯等人办理，其并未向梁星晃支付360000元用于偿还房屋贷款。许迪龙表示其是依据涉案《委托书》以及梁星晃的指示代梁星晃签订《存量房买卖合同》并办理房屋过户手续，交易价格是梁星晃和梁绮雯确定，梁星晃并未指示其以何价格签订合同。其认为梁星晃与石某另有签订房屋买卖合同，涉案《存量房买卖合同》是在房管部门故意签订的低价合同，目的是为了规避税款。涉案房屋出售后，梁星晃委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对该房屋的市场价值进行评估。该公司出具[2015]第GZD066号《房地产估价报告书》，认定涉案房屋于2015年6月19日的市场价值为1107600元。后原审法院致函该公司要求其核实涉案房屋于2015年1月19日的市场价值，该公司复函称该房屋于2015年1月19日的市场价值为1034800元。梁星晃于2015年8月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：许迪龙向梁星晃返还（减去许迪龙为我垫付的房屋贷款360000元后的）售房款284720元；许迪龙赔偿梁星晃的售房损失462880元。许迪龙原审辩称：我与梁星晃签订的委托书虽然记载我有权代为收取售房款，但事实上我仅代梁星晃与房屋买家石某签订房屋买卖合同，并未收取售房款。委托书中的受托人除了我之外还有梁星晃的女儿梁绮雯，涉案房屋的售房款实由梁绮雯收取。因此梁星晃要求我返还售房款没有依据。涉案委托关系为无偿委托，即只有在受托人因故意或重大过失造成委托人损失的，受托人才须承担赔偿责任。我完全依照梁星晃的指示行事，梁星晃根本没有通过任何形式指示我必须将房屋以什么价格出卖，故不能认定我存在故意或重大过失造成梁星晃损失。因此梁星晃要求我支付赔偿款毫无依据。另外，梁星晃称对售房价格毫不知情，但其同时委托梁绮雯作为代理人，且售房款是梁绮雯收取，故梁星晃该陈述与事实不符。本案售房价格的高低与我没有任何关系，我亦不能从中获取任何收益。综上，请求法院驳回梁星晃的全部诉讼请求。为查明事实，原审法院对梁绮雯进行询问。梁绮雯的陈述与梁星晃的陈述基本一致。原审法院未能联系上买房者石某。原审法院认为：关于梁星晃要求许迪龙返还售房款的诉讼请求，虽然梁星晃确有签署《委托书》委托许迪龙收取售房款，但仅凭梁星晃提供的《存量房买卖合同》不能证实许迪龙确有收取售房款。且该合同注明甲乙双方自行交割房款，由乙方将房款一次性支付给甲方，即并未约定石某应将售房款直接支付给许迪龙。因此梁星晃要求许迪龙返还售房款的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。关于梁星晃要求许迪龙赔偿损失的诉讼请求，许迪龙取得梁星晃的授权代梁星晃签订房屋买卖合同和办理房屋过户手续，虽然《委托书》并未注明许迪龙可因此获得报酬，许迪龙的代理行为属无偿代理，但许迪龙作为梁星晃的委托代理人亦不应侵害委托人即梁星晃的利益。许迪龙主张梁星晃与买房者石某另有签订房屋买卖合同，《存量房买卖合同》约定低价售房是为了避税，但许迪龙未能提供证据予以证实，故对许迪龙该陈述不予采纳。现经评估涉案房屋在签订合同时的市场价值为1034800元，但许迪龙代梁星晃签订的合同却约定交易价格仅为644720元，明显低于市场价值。梁星晃在当时出售房屋原本应获得该房屋的市场价值，但许迪龙代梁星晃签订合同并办理房屋过户手续后，梁星晃只能凭该合同向买房者石某主张售房款644720元，即许迪龙的代理行为已造成梁星晃的重大损失。许迪龙确认梁星晃并未指示其以何种价格签订合同，则许迪龙应按一般市场价格代梁星晃签订合同，并不表示许迪龙可以随意确定交易价格。许迪龙作为具有完全民事行为能力的广州市城镇居民，应当清楚涉案房屋的一般市场价格，许迪龙代梁星晃签订的合同约定房屋以每平方米10000元的价格出售，许迪龙应当知道该价格已明显低于一般市场价格。故原审法院认定许迪龙的代理行为存在故意或重大过失。许迪龙的代理行为存在故意或重大过失，导致梁星晃重大损失，故许迪龙应承担向梁星晃赔偿损失的法律责任。因此原审法院按房屋评估价格与合同约定价格的差价，认定许迪龙应向梁星晃支付损害赔偿款390080元（1034800元－644720元）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年11月10日作出如下判决：一、被告许迪龙在本判决生效之日起七日内，向原告梁星晃支付损害赔偿款390080元；二、驳回原告梁星晃的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11276元，由梁星晃负担5392元，许迪龙负担5884元。许迪龙在本判决生效之日起七日内将其应负担的受理费直接支付给梁星晃。判后，上诉人许迪龙不服原审判决，向本院提起上诉称：一、许迪龙严格恪守《委托书》约定的委托义务，并没有作出任何侵害梁星晃合法权益的行为，一审法院认为许迪龙的代理行为存在故意或重大过失的认定是严重错误的：1、梁星晃无法证明曾经向受托人通过书面或口头指示要求许迪龙必须将涉案房产以什么价格出卖。2、许迪龙与第三人签订的交易价格符合市场指导价。本案中，受托人代为签署的《房地产买卖合同》约定的交易价格能经过税务及房管部门的认可并最终完成全部交易，即该价格符合税务及房管部门的市场交易指导价。二、一审法院故意忽略了案外人梁绮雯与本案的利害关系，对梁星晃及梁绮雯陈述的前后矛盾点视而不见。首先，梁星晃无法证明许迪龙收取了相关的购房款项，事实上购房款是由梁绮雯所收取的。梁星晃与梁绮雯是父女关系，梁星晃主张其对交易价格毫不知情，与常理不符。其次，本案的《委托书》是经过公证的，根据我国《公证法》的相关规定，公证员在接受委托公证时，应向委托人及受托人具体、明了的阐述委托的事项以及法律后果，不可能存在梁星晃陈述的不清楚委托内容以及委托权限的问题。三、本案售房价格的高低与许迪龙没有任何利害关系，许迪龙并不能从中获取任何利益。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回梁星晃的全部诉讼请求；3、由梁星晃承担本案一审、二审的全部诉讼费用。被上诉人梁星晃二审答辩称对原审判决没有意见。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、上述《存量房买卖合同》中记载了石某的联系电话，原审法院拨打该电话时无人接听。2、涉案房屋的建筑面积为64.472平方米。按上述《存量房买卖合同》所约定的价格644720元计算，每平方米价格为10000元，按上述《房地产估价报告书》所评估的价格1034800元计算,每平方米价格为16050元。二审中，1、本院亦拨打上述电话，2016年1月拨打时该号码已暂停使用，同年3月拨打时该号码已是空号；2、许迪龙曾表示可联系上石某，本院要求许迪龙通知石某到本院接受询问，但石某未在本院指定的时间到本院，之后许迪龙表示无法联系上石某；3、许迪龙自认其是金融公司的主管人员。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定,本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案二审的争议焦点为许迪龙是否应向梁星晃支付损害赔偿款。《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定：无偿的委托合同，因受托人的故意重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，许迪龙以644720元的价格将涉案房屋出售给他人，每平方米价格仅为10000元，但涉案房屋同时期的市场价值为1034800元，每平方米价格高达为16050元，许迪龙作为金融公司的主管人员，在出售涉案房屋时理应谨慎了解房屋的市场价格，其以低于市场价格出售涉案房屋时应当事先征得梁星晃的同意，故原审认定许迪龙以644720元的价格出售涉案房屋存在故意或重大过失并判决许迪龙赔偿梁星晃因此而造成的损失正确，本院予以维持。另，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，许迪龙作为委托人出售涉案房屋所取得的财产，应当转交给作为委托人的梁星晃，许迪龙主张购房款由另一委托人梁绮雯收取但未提供证据予以证明，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人许迪龙的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7151元，由上诉人许迪龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  姚伟华代理审判员  余 盾二〇一六年三月二十三日书 记 员  郝 烨