福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终82号上诉人（原审被告、原审反诉原告）福州台江区美高新天地商业管理有限公司，住所地福州市台江区后洲街道达江路8号第1-15#连接体地下一层341号店。法定代表人高子城，总经理。委托代理人潘祥灿、张红，福建八闽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）陈芳，女，1982年8月8日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托代理人李延海、杨文兵，福建凯峰律师事务所律师。上诉人福州台江区美高新天地商业管理有限公司（以下简称美高公司）因与被上诉人陈芳房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：被告美高公司在成立之前，即以新天地服饰批发城招商管理中心的名义对外招租。2013年8月，以美高公司为出租方（甲方），原告陈芳为承租方（乙方），双方订立了一份《新天地服饰批发城租赁合同》，约定：甲方将其位于福州市台江区店铺出租给乙方作为经营女装使用，店铺面积为44.07平方米，押金为26442元；甲乙双方约定的租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，其中，2013年9月1日至2014年8月31日为免租期，2014年9月1日至2016年8月31日期间店铺租金为每月2204元（50元／㎡／月），2016年9月1日至2018年8月31日期间店铺租金为每月4407元（100元／㎡／月）；租金于每月5日前上缴，不得拖延，押金不抵房租及费用，期满结算后押金一次性无息退还乙方；物业管理费由乙方按月支付，暂定5元／㎡／月；水电周转金每平方米15元（合计为661元）；乙方自用水费、电费、通讯费及租赁场所内中央空调使用费等由甲方根据实际使用量向乙方收取，除乙方自用的中央空调使用费以外的其余公摊中央空调使用费及公摊水电费、公共维修金，按乙方承租的租赁场所建筑面积与甲方租赁场所总建筑面积按比例进行分摊，由甲方向乙方收取，其他费用甲方有权根据实际情况调整物业管理费和其他费用。合同第四条4.1还约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日甲方均有权向乙方收取应付未付款项的3‰作为违约金，乙方逾期支付管理费及其他费用的，由乙方自行按其与甲方的约定承担违约责任，如甲方代为支付的，甲方有权向乙方追偿；合同第四条4.3约定，租用店面期间，所有工商、税务等经营手续由甲方协助乙方办理。合同第五条5.1约定，乙方除应严格遵守甲方的公共管理制度外，还应严格遵守统一的作息制度和一系列经营管理制度。第五条5.3约定，乙方如擅自停业／不营业，每日乙方须付违约金500元人民币。合同第七条违约责任及合同解除、终止约定，本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，否则将被视为违约并承担违约赔偿责任，以下情况将视为根本违约：乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费、空调费或其他费用，且乙方未能在15天内付清所有未付款项包括利息和违约金；甲乙双方约定独家入驻我商场，如在其它位置仍有经营，乙方违约，甲方有权收回店面另行出租，并将6个月押金作为违约金赔偿甲方；如有上述情况发生，乙方将丧失合同约定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方在五天内清空并撤出租赁场所，且乙方不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构，甲方有权没收履约保证金并依本合同向乙方追索其他赔偿。该合同落款处，乙方由原告陈芳签字并按捺手印（未注明签约时间），甲方由被告美高公司于2014年8月16日盖章确认。2013年8月4日，原告陈芳向被告美高公司交纳了上述店铺的租赁押金26442元及水电周转金661元。被告确认收到上述款项，后将上述店铺交给原告装修经营使用。由于原被告双方约定了租赁店铺的免租期为一年，故原告承租后尚未向被告支付租金。2015年3月6日，原告因与被告发生租赁纠纷，诉至原审法院，诉请解除《新天地服饰批发城租赁合同》，被告向其退还六个月店面押金以及水电周转金，共计27103元，并承担诉讼费用。被告亦于诉讼中提出反诉请求，请求原告支付物业费、水电费、水电公摊费共2924.4元，停业违约金2500元，并赔偿经济损失33140元。另查明，被告美高公司于2014年7月10日经工商登记注册成立，股东或发起人为许金祥、高子城。诉讼中，原审法院依原告陈芳的申请，向福州市台江区公安消防大队调取了台公（消）行罚决字第（2014）0001号、（2014）0002号行政处罚决定书，内容为：2013年12月29日，福州市台江区公安消防大队消防监督检查员吴甦、曹媛在检查福州市台江区新天地服饰店、福州市台江区兴旺服饰店时，发现该单位存在未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为，故决定给予福州市台江区新天地服饰店、福州市台江区兴旺服饰店责令停产停业并各处罚人民币三万元整的处罚。调查过程中，福州市台江区公安消防大队还向原审法院提供了《关于提请区政府对建新服装批发市场等十六家商场、市场予以停业整顿的请示》及《台江区商场、建筑物消防安全隐患排查表》。该安全隐患排除表中列有“新天地服饰批发中心”，并标注新天地服饰批发中心位于福州市台江区达江路君临天华小区1-15幢连体地下一层，商场面积4200㎡，存在未经消防安全检查擅自投入使用、营业；火灾确认后无法切断非消防电源、防排烟设施无法正常联动；防火卷帘被包裹在商场店面内；将作为疏散的防火门擅自更改为防火卷帘；主疏散通道被更改为商铺；部分排烟口被包裹在商业店面内；消防通道被占用等消防安全隐患。福州市台江区公安消防大队已就该消防安全隐患问题提请台江区政府对新天地服饰批发中心予以停止营业、整改火灾隐患，待具备消防安全条件后方可投入使用。被告美高公司在诉讼中向原审法院提交了新天地服饰批发城“商铺示意图”，并确认该“商铺示意图”所示范围即为讼争店面所在的新天地服饰批发城范围，整个商场均系被告方装修后对外招租。原告陈芳亦确认其所承租的店铺位于该“商铺示意图”内。根据该示意图所示范围，原审法院于2015年8月13日向福州市台江区公安消防大队发出调查函，调查本案原被告均已确认的新天地服饰批发城“商铺示意图”所涉及的哪些场地已经消防安全检查可以投入使用，哪些场地属未经消防安全检查还不允许投入使用、经营的部分。福州市台江区公安消防大队复函内容：福州市台江区达江路君临天华小区1-15幢连体地下一层君临天华新天地服饰批发城室内装修工程于2013年通过消防设计审核合格，2013年、2014年该批发城分别向我大队申请了消防验收，均不合格。按照《中华人民共和国消防法》规定，工程未经消防验收合格，不得投入使用，故新天地服饰批发城属擅自投入使用行为。另，原告陈芳陈述，其承租店铺后自2013年9月开始营业，慢慢发现不符合经营条件，2014年4月份左右搬离了经营场所，营业执照一直无法办理，相关部门也责令商场停业，整个场所没有任何人管理，里面既没有管理人员，也没有相关服务设施，无法继续经营。又陈述，2014年9月5日，被告强行关闭其经营场所，致其未搬出物件。对于原告的上述陈述，被告美高公司辩称，因原告从2014年4月开始未交纳物业费，9月后也未交租，故其于2014年10月关闭了原告承租的店铺（二次庭审中，又确认原告停业时间为8月底）。现在原告已经自行搬离店面不再经营，故被告同意收回讼争店面，同时，被告反诉请求原告向其支付2013年9月1日起至2014年9月11日止的经济损失，即租金损失，按五年平均租金标准每月60元［（0元＋50元＋50元＋100元＋100元）／5］计算，共计33140元。被告美高公司明确其反诉请求原告支付2014年4月至2014年9月的物业费、水电费和水电公摊费，共计2924.4元。为此，被告向原审法院提供了福州嘉庆物业管理有限公司出具的两张收款收据作为证据，并说明该票据上的“电费”实际上是指“电公摊费”。原告质证意见认为水电公摊费未经其确认，且已缴清停业之前的相关费用，但未提供相应的证据。被告美高公司还陈述，其反诉请求原告支付停业违约金的合同依据是双方租赁合同的第五条，即“乙方如擅自停业／不营业，每日乙方须付违约金500元人民币”。诉讼中，被告自愿将其主张的违约金计算标准调低为每日250元，计付时间自2014年9月1日至2014年9月11日。原审法院认为，被告美高公司在2013年8月（成立之前）即以招商管理中心的名义对外招租，与原告订立了《新天地服饰批发城租赁合同》，之后收取原告交纳的租赁押金并将店铺交付给原告装修、经营使用。因此，原被告双方订立的租赁合同自2013年9月已经开始实际履行。被告美高公司于2014年8月16日在上述租赁合同上盖章，亦表明其对于合同效力的确认。因此，讼争的上述合同应认定为原被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据上述合同的约定，原告系向被告承租君临天华新天地服装批发城281#店铺作为经营女装使用，因此被告作为出租方，除了应当将租赁物交付承租人使用之外，还应在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。从原审法院向福州市台江区公安消防大队调取的台公（消）行罚决字第（2014）0001号、（2014）0002号行政处罚决定书，《关于提请区政府对建新服装批发市场等十六家商场、市场予以停业整顿的请示》、《台江区商场、建筑物消防安全隐患排查表》以及福州市台江区公安消防大队向原审法院作出的回函等可以认定，讼争店铺所处的新天地服饰批发城未经消防安全检查，擅自投入经营使用，存在消防安全隐患。由此应当认定被告出租给原告的租赁物并不具备作为店铺使用的条件。原告在租赁期限届满之前停止营业不应认定为违约，被告以原告擅自停业违反合同约定为由，反诉请求原告按照每日250元的标准支付停业违约金2500元，于法无据，原审法院不予支持。原告以讼争店面不符合消防要求，合同目的无法实现等为由，提出解除租赁合同的诉讼请求，被告亦对解除合同的诉请无异议，原审法院对此予以支持。原告已经腾空搬离了讼争店面，被告亦确认已收回了讼争商铺，故被告应当将收取的租赁押金26442元及水电周转金661元返还给原告。被告以原告擅自停业、逾期交租为由，提出其有权没收原告交纳的租赁押金的辩解，没有法律或合同依据，原审法院不予采纳。原被告双方对原告于2013年9月1日开始营业的事实没有异议，原审法院予以确认。由于原告对其停业时间的陈述前后矛盾，且未能举证证明其已于2014年4月将租赁的场所交还给被告，故原审法院对其“2014年4月已搬离经营场所”的陈述不予采信，结合原告庭审中自述“2014年9月5日，被告强行关闭其经营场所”的内容，以及被告“其于2014年10月关闭了原告承租的店铺（二次庭审中，又确认原告停业时间为8月底）”的陈述，推定被告经营至2014年8月份为宜。在上述经营期间，原告并未直接受到行政执法部门的行政处罚，也无证据表明原告经营的店铺被执法部门采取强制措施而停止营业。故原告实际经营期间物业、水电等费用应由原告负担。被告反诉请求原告支付的物业费、水电公摊费均系2014年4月之后的费用，且仅提供了物业公司出具的收款收据（并非正式发票）作为证据。其中，除物业费已经合同明确约定为每月每平方米5元之外，对于公共用水、用电总量并未提供证据予以证明，各租户公摊水电的计算方式和计算结果也未经原告确认。因此，原审法院对于被告诉请的处于原告实际经营期间之内的2014年4月至8月的物业费1101元（5元×44.07平方米×5个月）予以支持，被告反诉请求的其他费用，依据不足，原审法院不予支持。对于被告美高公司反诉请求原告支付2013年9月1日至2014年9月11日的经济损失，原审法院认为，从双方合同内容来看，第一年免租是建立在五年租期正常经营、按约缴纳租金的基础之上的。现原告实际经营一年后，合同提前解除。而导致讼争合同提前解除的主要原因在于，被告作为出租人，在新天地服饰批发城未通过消防安全检查的情况下，将讼争店铺出租给原告。因此被告对于合同的解除应负主要责任。原告作为承租人，在承租店铺时未对讼争店铺所处的新天地服饰批发城的消防验收情况进行审查，未尽基本审查义务，在台江区公安消防大队于2013年12月29日进行消防安全检查，于2014年1月2日作出责令停产停业的行政处罚决定后，仍经营使用租赁店铺至2014年8月底，应承担次要责任。合同虽约定第一年为免租期，但原告作为承租人在此期间确有实际使用讼争店铺，开展经营活动，且对于合同的解除亦有一定过错，因此，在原告实际经营期间的租金损失，由原被告双方按照各自的过错进行分担更臻于合理。从双方合同内容来看，第一年免租的前提是租赁期限为五年。现租赁合同提前解除，故原审法院酌情按照五年的平均租金标准计算第一年的经济损失（租金损失）为31730元【（0＋50＋50＋100＋100）／5×44.07平方米×12个月】。原告对于合同的解除承担次要的责任，应承担损失的30%，即9519.12元。对于被告反诉请求的2014年9月之后的租金损失，由于租赁店铺所处的新天地服饰批发城的装修工程始终未通过消防验收致使讼争店铺依法不得经营，且被告也确认原告于2014年9月后并未实际使用店铺开展经营活动，故被告反诉要求原告承担此段期间的租金损失，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告陈芳与被告福州台江区美高新天地商业管理有限公司就福州市台江区君临天华新天地服饰批发城281#店铺签订的《新天地服饰批发城租赁合同》。二、被告福州台江区美高新天地商业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告陈芳返还租赁押金人民币26442及水电周转金人民币661元。三、反诉被告陈芳应于本判决生效之日起七日内向反诉原告福州台江区美高新天地商业管理有限公司支付经济损失人民币9519.12元。四、反诉被告陈芳应于本判决生效之日起七日内向反诉原告福州台江区美高新天地商业管理有限公司支付物业费人民币1101元。五、驳回反诉原告福州台江区美高新天地商业管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费477元，由被告福州台江区美高新天地商业管理有限公司负担；反诉案件受理费382元，由反诉原告福州台江区美高新天地商业管理有限公司负担283元，由反诉被告陈芳负担99元。一审宣判后，原审被告（原审反诉原告）福州台江区美高新天地商业管理有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福州台江区美高新天地商业管理有限公司上诉称：一、被上诉人承租福州市台江区后洲街道达江路8号第1-15连接体地下一层281#店面，自2013年9月1日开始经营至2014年9月11日。因此，对被上诉人使用店面的时间应计算至2014年9月11日。二、由于上诉人对福州嘉庆物业管理有限公司负有对欠费商户垫交物业费、水电公摊费的义务，该项费用由福州嘉庆物业管理有限公司计算收取并出具收据。被上诉人应将自2014年4月1日至2014年9月11日的物业费和水电公摊费共1823.4元支付上诉人。三、按照公平合理原则，被上诉人使用了店面，就应当支付店面使用费。一审判决对店面使用费按平均值计算是合理的。但是判决被上诉人只承担其中的30%，相当于对店面使用费打了3折，没有法律和合同依据。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决第三项、第五项，改判被上诉人支付物业费、水电公摊费共1823.4元，被上诉人向上诉人赔偿经济损失（店面使用费）32524元。被上诉人陈芳答辩称：一、上诉人将建筑主体结构承重梁破坏并违法搭建，将消防通道改造成店面等的行为，导致讼争店面不符合消防要求，被有关部门行政处罚并责令停业，上诉人已经构成根本违约。二、上诉人主张停业违约金没有法律依据。租赁合同第五条约定的停业违约金系应由被上诉人擅自停业引起，但本案中，讼争店面停业并非被上诉人的原因导致，而是因上诉人的原因导致。三、上诉人要求被上诉人支付租赁损失、物业费等费用没有事实和法律依据。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人主张被上诉人实际使用讼争店面的时间为2013年9月1日起至2014年9月11日止。但在原审庭审中，上诉人自认被上诉人的开业时间是2013年9月，停业时间是2014年8月。现上诉人否认该陈述，但并未提交相反证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”之规定，本院对上诉人的上诉主张不予支持。原审法院判决被上诉人支付2013年9月起至2014年8月止的房屋占有使用费正确，应予维持。关于被上诉人拖欠物业费问题，原审法院已经对上诉人的该项诉请予以支持。关于被上诉人拖欠水电公摊费的问题，因上诉人未能提供充分证据证明公共用水、用电总量、水电公摊的计算方式已经经双方协商确定，故本院对其主张不予支持。关于房屋占有使用费问题。讼争房屋为新天地服饰批发城的店面，其实际占用期间为2013年9月至2014年8月，其时新天地服饰批发城刚刚开业，处于市场培育期。根据租赁市场的一般情况，商业体市场培育期的租金往往低于市场成熟期的租金。讼争租赁合同约定讼争店面第一年免租，其后逐年提高租金，也印证了该情况。故原审法院在五年平均租金的基础上，判令被上诉人承担年平均租金的30%，已臻合理，应予维持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费764元，由上诉人福州台江区美高新天地商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞代理审判员 缪 羽代理审判员 魏 博二〇一六年三月三十一日书 记 员 陈建彪