海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼96民终335号上诉人（原审被告）符永先。委托代理人高鼎，海南威盾律师事务所律师。被上诉人(原审原告)许振雄。委托代理人陈挺，海南瑞来律师事务所律师。委托代理人符史夫。上诉人符永先因与被上诉人许振雄房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2015）定民初字第308-3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托代理人高鼎，被上诉人许振雄及其委托代理人陈挺、符史夫参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明,2014年5月13日，原告许振雄与被告符永先签订一份《房屋租赁协议书》，约定“原告将自建的位于定安县黄竹镇海榆东线公路87-88公里处东侧房屋的一幢一至六层面积为2380平方米的房屋出租给被告使用，租期10年，自2014年6月1日至2023年6月1日止，原告给被告3个月装修、试用期，自2014年9月1日起收取租金，2014年9月1日至2019年7月1日租金为每月30000元，2019年8月1日至2023年5月30日租金为每月38000元，被告向原告缴纳12万元押金;租赁房屋用途为商业用途;本合同有效期限内，经甲方书面同意后，乙方可对出租房屋进行装修……”等。合同签订后，被告投入装修，装修期间原告从未出面阻止。被告装修好后，起名“南海城会所”，用于经营娱乐住宿业。经营期间被告未向原告缴纳押金及租金，双方引发纠纷而诉至该院。在诉讼过程中，被告符永先提出反诉，并申请鉴定，该院通过海南省第一中级人民法院于2015年5月26日委托海南佳深工程造价咨询有限公司进行鉴定，该公司于2015年10月8日作出鉴定意见书，之后于2015年10月9日送达该院。因被告符永先提起反诉后未预交诉讼费，反诉原告符永先与反诉被告许振雄房屋租赁合同纠纷一案经定安县人民法院(2015)定民初字第308-2号民事裁定书裁定按撤诉处理。一审法院另查明，涉案房屋土地是海南省国营南海农场于2012年2月29日有偿安排给案外人符音使用，同年6月15日原告许振雄以35万元的价格与符音签订土地转让协议，取得该地，并于2013年12月投资自建一幢6层楼房，即涉案房屋。原告许振雄至今未取得该房屋土地使用权证，也未取得建设工程规划许可证。原告明确表示其所租赁的房屋交付使用时没有可移动物品，对于未形成附合的装饰装修物不同意利用。被告表示租赁房屋内的配套家具、音响、电视、空调设备、被褥、麻将机等可移动的物品均由其添置。一审法院认为，该案诉讼争议的焦点是:原被告签订的《房屋租赁协议书》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因该房屋至今未取得建设工程规划许也未经主管部门批准建设，因此，原被告签订的《房屋出租协议书》无效。原告请求确认合同无效，理由充分，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告符永先基于无效合同取得的出租房屋应交还原告，故原告请求被告符永先限期搬离租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告实际使用了讼争房屋，应当支付原告相应的房屋使用费，直至其将系争房屋返还原告为止。原告参照合同约定的租金标准请求被告支付相应的房屋占用使用费，符合规定，该院予以支持。依双方签订的《房屋出租协议书》约定，被告应当自2014年9月1日起缴纳每月30000元的租金，依据已查明的事实，符永先认可其自2014年9月1日至今一直占有涉案房屋且并未缴纳租金，故原告请求被告按合同约定自2014年9月1日起至搬出租赁房屋之日止每月支付30000元的房屋占有使用费，理由充分，该院予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决:一、确认原告许振雄与被告符永先于2014年5月13日签订的《房屋出租协议书》无效。二、限被告符永先于本判决生效之日起30日内，将位于海南省定安县黄竹镇海榆东线公路87-88公里处东侧1至6层房屋腾空交付原告许振雄。三、被告符永先按月租金30000元支付给原告许振雄房屋占有使用费，从2014年9月1日起计算至交付房屋给原告之日止。符永先上诉称：2014年5月13日，上诉人与被上诉人签订一份《房屋租赁协议书》，将涉案房屋出租给上诉人装修作为商业用途。装修和试用期为三个月，上诉人对该出租房屋进行了全面装修，并购置了“会所”所必须的家具、床被、电视等物品。装修好后，上诉人向定安县工商局申请办理“会所营业执照，因该房屋没有土地证、房产证、房产合格证、消防证等而无法办理，致使上诉人投入大量的装修费而无法经营。双方多次协商未果，被上诉人向法院提起诉讼后，上诉人提起反诉，并按法院通知缴纳反诉费15573.92元。一审法院认定该协议无效，并判决上诉人支付房屋占有使用费。本案造成房屋租赁合同无效的原因是被上诉人出租没有土地证、房产证、消防证等的违章房屋造成的，责任在于被上诉人，由于被上诉人不能提供租赁房屋的上述证件，致使上诉人不能进行工商登记领取营业执照，无法进行经营，被上诉人的行为已经严重影响到上诉人对租赁房屋的使用，租赁房屋的目的不能实现，被上诉人的行为已经构成根本性违约。但一审法院对造成该协议无效的过错只字不提，明显违反了《合同法》第五十八条规定。一审法院以简易程序受理，上诉人提起反诉并缴纳了反诉费，并缴纳了评估费5万元。一审法院开庭后，又通知补交反诉费，因上诉人一时困难未及时补交反诉费，一审法院以此为由以(2015)定民初字第308-2号裁定书，裁定对上诉人的反诉按撤诉处理，对造成合同无效的原因和责任置之不理，这明显违反了法律规定。被上诉人许振雄答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉诉房屋至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》为无效合同。被上诉人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给上诉人，对于合同无效的后果负有主要责任，上诉人在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被上诉人要求上诉人因合同无效返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，双方签订的房屋租赁合同虽为无效合同，但在符永先占有使用房屋期间，仍应支付相应的占有使用费。上诉人关于不应支付房屋占有期间的使用费的上诉请求，本院不予支持。故，一审法院判定符永先将涉案房屋腾空交付给许振雄，并参照双方合同约定的租金标准由符永先向许振雄支付自2014年9月1日至交付房屋给许振雄之日止的房屋占有使用费并无不妥，本院予以维持。关于上诉人符永先对一审法院对其主张租赁房屋装修费损失的反诉请求按撤诉处理提出异议的意见，不属本案上诉审查的事项，本院不予审查。综上，符永先的上诉请求与理由，均没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人符永先负担。本判决为终审判决。审判长  周传忠审判员  阮慧婷审判员  林树平二〇一六年三月二十九日                                                                        法官助理林珍                                                                        书记员邱飞丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：周传忠撰稿：周传忠校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年3月31日印制（共印25份）