浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉善姚商初字第81号原告：嘉善临港水泥制管有限公司。住所地：浙江省嘉善县姚庄镇东方路***号。法定代表人：吴婷婷，执行董事。委托代理人：朱泳、周燕燕，浙江东方正大律师事务所律师。被告：唐正明，男，1964年4月7日出生，汉族，公民身份号码：3304211964********，住浙江省嘉善县姚庄镇俞汇村东泉东浜**号。被告：蒋孝国，男，1972年10月21日出生，汉族，公民身份号码：4130271972********，住浙江省杭州市余杭区良渚街道施家湾社区玉都佳苑*幢*单元***室。二被告委托代理人：张建良、汪侃岑，浙江圣文律师事务所律师。原告嘉善临港水泥制管有限公司与被告唐正明、蒋孝国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，适用简易程序于2015年8月20日、9月7日二次公开开庭进行了审理，第一次开庭时，原告委托代理人朱泳、二被告委托代理人张建良到庭参加诉讼，第二次开庭时，原告法定代表人吴婷婷及委托代理人朱泳、被告唐正明、蒋孝国及委托代理人张建良均到庭参加诉讼。另被告蒋孝国在答辩期间提出管辖权异议，本院于2015年7月21日依法裁定驳回。因二被告另案提起撤销合同诉讼，本案于2015年9月7日裁定中止审理。另原、被告双方曾要求自行协商30天，后协商未果。本案现已审理终结。原告嘉善临港水泥制管有限公司起诉称：2015年2月6日，原告与二被告签订“厂房转让协议”。该协议约定，由原告将自己所有的位于嘉善县姚庄镇东方路450号的厂房及土地使用权（房屋所有权证：1、S0××77号，2、S0××79号；国有出让土地使用权证号：善2001、105-4642号）转让给二被告，约定转让厂房建筑面积为1258.84平方米、土地面积为2401.1平方米，转让价款为人民币690万元，并约定办理房地产过户期限为2015年5月31日止，于同日将转让余款一并付清。合同签订后，原告已收二被告支付的定金130万元，原告已将房屋所有权证、土地使用权证和转让房地产均交付给了二被告。但至约定的办理产权过户手续截止日，二被告拒绝办理房地产变更登记手续，也未向原告支付转让款。故原告为了维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令二被告立即支付厂房转让款5600000元；2、判令二被告赔偿自2015年6月12日起至判决确定付款日的逾期付款利息损失（以本金5600000元为基数，按照中国人民银行公布的贷款基准利率1.5倍计算）；3、判令二被告承担本案诉讼费用。被告唐正明、蒋孝国答辩称：第一，我们经过调查发现，双方之间签订的厂房转让协议中转让的房屋，其中S0××79号房产证所载明的房屋在转让之前已经被原告拆除，该房屋实际上已经灭失，但是在转让协议当中载明了所转让房屋的面积为1258.84平方米，我方认为原告在本次转让过程中存在重大欺诈行为，导致了双方订立合同的目的无法实现。因而，双方签订的“厂房转让协议”应当予以撤销。据此，二被告已于2015年8月19日向嘉善县人民法院提起撤销之诉，案号为（2015）嘉善姚民初字第228号，根据民事诉讼法有关规定，本案应当中止诉讼。第二，合同上所约定的转让的房屋，共计1258.84平方米，其中S0××79号房产证所载明的面积737.69平方米，S0××77号房产证所载明的房屋面积521.15平方米，所转让的房屋大部分已经灭失，无法办理产权过户手续。土地使用权证上所载明的土地使用者为嘉善申联水泥制管有限公司，名字还是原告的前身，在名称未变更之前也无法办理土地使用权的过户手续。第三，根据转让协议第四条第二款的约定，办理房屋所有权证的过户是原告方的合同先履行义务，只有办理完毕了房屋所有权和土地使用权证的过户手续才能要求被告履行支付购房款的后履行义务。我方认为，现在原告的先履行义务尚未完成，其请求被告支付购房款的请求应依法予以驳回。原告嘉善临港水泥制管有限公司为证明其主张，向本院提供的证据如下：1、原告企业法人营业执照复印件、二被告身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。二被告质证后无异议。2、厂房转让协议原件一份，证明：1、原告与二被告之间的房地产买卖关系；2、协议转让标的物的地址在嘉善县姚庄镇东方路450号，转让房产证号：S0××77、S0××79号，土地产权证号为：善（2001）105-4642号；3、约定转让厂房建筑面积为1258.84平方米、土地面积为2401.1平方米，转让价格为690万元，定金为130万元；4、办理房地产过户手续的最终截止时间为2015年5月31日。二被告质证后认为：对协议的真实性没有异议，确实为原、被告双方所签订，但是上面写明建筑面积为1258.84平方米，同时在合同第四条约定了甲方要办理房屋权证后乙方一星期内支付全部土地及购房款项，相当约定了哪个义务履行在先，哪个义务履行在后。3、律师函及EMS邮寄回单原件一份，证明二被告怠于办理房地产过户手续，原告委托律师发送律师函催促二被告办理房屋过户手续的事实。二被告质证后认为：对原告发送过律师函行为的真实性没有异议，至于邮寄快件内的律师函的内容与今日庭审中原告举证的律师函内容是否一致我方不清楚，二被告也没有收到过原告发送的律师函。4、录音U盘及录音整理材料一份，证明原告法定代表人曾经通过电话催讨二被告办理房地产过户手续的事实。二被告质证后认为：第一，对录音材料的真实性和通话内容的真实性我方予以认可。第二，从通话的内容来看，导致土地证、房产证不能办理过户的原因，原告法定代表人讲得比较清楚，她讲到土地证转给个人比较麻烦，转给公司是可以的。导致不能顺利的办理土地证、房产证过户手续有两个原因，一个是房产证涉及的房产已经不存在，房地产管理部门经过核实以后，是不能对已经灭失的房屋办理过户手续的，第二个原因是土地证不能够直接办理给个人，且土地证还不在原告的名下，尚在申联公司名下。这三个因素是导致房地产不能过户的原因，因此，原告主张要求被告支付购房款的条件不具备。5、公司变更情况原件一份，证明原告的前身是嘉善申联水泥制管有限公司，二家公司其实是一个公司。二被告质证后认为：对工商登记材料的真实性没有异议，因为土地证还在原公司的名下，原告方需先将土地证名称办到现公司名下，才能办理土地证的转让，这是一个前提条件。被告唐正明、蒋孝国为证明其主张，向本院提供的证据如下：1、房屋登记信息表复印件二份，证明转让房产所有权归属及S0××77房产证登记的面积为521.14平方米，S0××79房产证登记的面积为737.69平方米。原告质证后无异议。2、嘉善国用2001（105-4642）土地登记案卷目录复印件一份，证明转让房产所在地块的土地使用者为嘉善申联水泥制管有限公司，未变更至原告名下。原告质证后对证据的三性均无异议。3房屋所有权证原件二份（S0××79S0××77）、土地所有权证原件一份【善（2001）105-4642号】，证明本案所涉房屋及土地状况。说明一下，原告在2015年5月20日左右将这几份证据原件交给二被告的。原告质证后认为：第一，对证据的三性没有异议；第二，两份房产证是在2015年3月份就已经交付给被告，土地证是在2015年4月份交给被告的；第三，虽然土地证上土地登记在嘉善申联水泥制管有限公司名下，该公司系本案原告的前身，这并不是两家企业，而是一家企业的前后变更状况。原告方虽然没有将土地证变更在原告名下，但是并不存在过户的障碍。4、（2015）嘉善姚民初字第228号受理案件通知书原件一份，证明二被告向法院提起了撤销合同之诉。本案的审理需要以（2015）嘉善姚民初字第228号一案的审理结果为前提。原告质证后认为：对证据的真实性没有异议，我方认为两个案件并不是以哪个案件审理为前提，如果本案得到法院的支持，那么（2015）嘉善姚民初228号一案也没有审理的必要。本院认证意见：本院对原告提供的5组证据和被告提供的4组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，至于原、被告上述证据证明的对象是否成立，本院在论理部分阐述。根据原、被告双方提供的证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年2月6日，原告和二被告签订《厂房转让协议》一份，协议约定，原告将其所有的座落于嘉善县姚庄镇东方路450号的工业厂房及土地使用权转让给二被告，厂房建筑面积为1258.84平方米（房屋所有权证号码：1、S0××77号，2、S0××79号）、土地使用权面积为2401.1平方米【国有出让土地使用权证号码：国用（2001）105-4642号】，转让价款为6900000元。协议第四条约定：“双方议定付款及房屋交付办法：1、合同生效后，乙方支付甲方定金（大写）壹佰叁拾万元整。2、甲方房屋产权登记发证部门办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》后，甲方将出卖的房屋交给乙方。一星期内乙方一次性付清全部土地及购房款项。3、双方认定办证时间定为2015年5月31日止，乙方将余款一并付清”（甲方即为原告，乙方即为二被告），协议还对其他有关事项作了约定。2015年2月9日，被告唐正明通过银行转账方式支付原告定金1300000元。2015年2月24日前，二被告实际接管本案诉争厂房及相应土地使用权（二被告称2015年正月初六即2015年2月24日接管，原告称签订协议一星期内已交付给二被告），并开始房屋、地面施工、设备安装，其中地面施工涉及到部分原告向嘉善县姚庄镇丁栅村租赁的土地。2015年4月-7月，嘉善县姚庄镇相关部门及丁栅村村民委多次责令二被告停工并对部分施工设施进行了拆除。本案诉争厂房的房产证二本、土地使用权证一本现由二被告持有（原告称房产证于2015年3月份交付给二被告的，土地使用权证于2015年4月份交给二被告的，二被告称房产证、土地使用权证均于2015年5月20日左右收到的）。房产证上记载的产权人为原告，其中房产证号为S0××77的房屋面积为521.15平方米，房产证号为S0××79的房屋面积为737.69平方米，土地使用权证上记载的产权人为嘉善申联水泥制管有限公司，面积为2404.1平方米。房产证号为S0××79登记的房屋现已经全部灭失，二被告称原告交付时已经不存在了，原告称厂房交付给二被告时存在的。2015年6月3日，原告委托浙江东方正大律师事务所以快递方式向二被告发出律师函，要求办理房屋所有权证和国有土地使用权证变更登记手续，因二被告拒收而退还。2015年6月8日，原告法定代表人吴婷婷分别与二被告电话联系要求办理房地产过户手续。2015年6月18日，原告法定代表人吴婷婷与被告唐正明当面协商房地产过户事宜未果。另查明：1、本院于2015年8月19日立案受理唐正明、蒋孝国诉嘉善临港水泥制管有限公司房屋买卖合同纠纷一案【即（2015）嘉善姚民初字228号一案】，唐正明、蒋孝国以嘉善临港水泥制管有限公司存在欺诈为由要求撤销双方于2015年2月6日签订的《厂房转让协议》，并要求嘉善临港水泥制管有限公司双倍归还购房定金260万元、赔偿损失1496997元。本院于2015年10月13日作出判决：驳回唐正明、蒋孝国的全部诉讼请求。唐正明、蒋孝国不服该判决提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2016年1月18日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2、嘉善申联水泥制管有限公司于2007年10月11日名称变更为嘉善临港水泥制管有限公司（即原告现名称）。本院认为，原告和二被告签订的《厂房转让协议》依法成立并生效。二被告关于原告名下房产证号为S0××79登记的房屋灭失，存在欺诈行为并要求撤销《厂房转让协议》的抗辩，本院于（2015）嘉善姚民初字228号一案的判决中已作了详细评析，本案不再赘述，本院对二被告该抗辩意见不予采信，房屋灭失不影响《厂房转让协议》的效力和原、被告之间的权利与义务。二被告辩称，所转让的S0××79房产证登记的房屋因已灭失无法办理产权过户手续，土地使用权证上所载明的土地使用者为嘉善申联水泥制管有限公司，也无法办理土地使用权的过户手续。本院认为，已经不存在的房屋当然不需要办理产权过户手续，但不影响其他房屋办理过户手续，至于土地使用权证上所记载的土地使用者为嘉善申联水泥制管有限公司，由于该公司与原告系名称变更关系，只需二被告将持有的土地使用权证交由原告办理相应更名手续后再交还二被告办理土地使用权过户手续即可。二被告关于现有房地产权证过户手续不能办理的辩解没有事实和法律依据，本院不予采信。关于付款期限如何确定的问题，本院认为，原告在收取130万元定金后已提前将厂房使用权交付给二被告，并及时交付了房地产权属证书，在合同约定的办证时间（2015年5月31日）到期后也多次要求办理房地产过户手续。被告持有房地产权属证书但怠于办理过户手续，造成至今未能办理完毕。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，被告怠于办理过户手续，应按正常办证期限确定付款期限。合同约定的办证时间为2015年5月31日，则至少可以认定2015年5月31日前开始办证，至办证完毕需要一段合理的期间，本院酌情确定为35天。合同约定的付款期限为办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》后一星期内一次性付清全部土地及购房款项，正常可以理解为办证完毕后一星期内付款，本案可确定二被告应在2015年7月12日前付清全部剩余购房款项。综上，本院认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按照《厂房转让协议》约定全面履行自己的义务。被告怠于办理过户手续，为自己的利益不正当地阻止协议付款条件成就，视为条件已成就，被告应按正常办证期限确定付款期限。对原告要求二被告立即支付厂房转让款5600000元并赔偿的逾期付款损失（自2015年6月12日起，以本金5600000元为基数，按照中国人民银行公布的贷款基准利率1.5倍计算至判决确定给付之日止）的请求，除2015年7月12日以前部分逾期付款损失不予支持外，其余均予以支持。另，原告以后仍应协助二被告办理现有房屋和国有土地使用权过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、被告唐正明、蒋孝国于本判决生效后五日内给付原告嘉善临港水泥制管有限公司价款5600000元；二、被告唐正明、蒋孝国于本判决生效后五日内支付原告嘉善临港水泥制管有限公司逾期付款损失：以5600000元为基数，自2015年7月13日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率的150%计算至本判决确定的给付之日止；三、驳回原告嘉善临港水泥制管有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费51175元，减半收取25587.5元，由原告嘉善临港水泥制管有限公司负担287.5元，被告唐正明、蒋孝国负担25300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 郑 斌二〇一六年三月十七日书记员 邹林志附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。