济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第3165号原告山东国华物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人刘涛，董事长。委托代理人郑本刚，山东天俊律师事务所律师。被告戴作辉，男，1960年3月14日出生，汉族，户籍住所地济南市，现住济南市历下区。原告山东国华物业管理有限公司（以下简称山东国华物业公司）与被告戴作辉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月19日受理后，适用普通程序依法组成合议庭于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告山东国华物业公司的委托代理人李乐成，被告戴作辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东国华物业公司诉称，戴作辉系济南市历下区的业主。2013年6月6日山东国华物业公司与戴作辉所居住小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定山东国华物业公司为该小区提供物业管理服务，业主或物业使用人应以半年为计算单位向山东国华物业公司预交物业服务费，若业主逾期不交将自业主欠费之日起按业主应交物业费的万分之五承担逾期付款的违约金。截至2015年11月6日，戴作辉尚欠物业服务费8245元、违约金2106元。经山东国华物业公司多次催要，戴作辉以种种理由拒绝支付物业服务费和违约金。为此山东国华物业公司请求：1、戴作辉支付2013年6月7日至2015年12月6日期间的物业服务费8245元；2、戴作辉支付支付逾期付款的违约金2106元；3、本案诉讼费由戴作辉负担。原告山东国华物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、山东国华物业公司与紫缘山庄小区业主委员会于2013年6月6日签订的物业管理服务合同1份，约定了违约金条款以及物业费以半年为计算单位的支付方式，证明山东国华物业公司与戴作辉所居住的小区存在物业服务关系；证据2、山东国华物业公司与紫缘山庄小区业主委员会2015年6月5日签订物业管理服务临时协议1份，证明山东国华物业公司与紫缘山庄小区业主委员会续签了物业管理合同；证据3、济南市地税局历下分局出具的房屋所有权证明1份，证明涉案房屋系戴作辉所有；证据4、济南市历下区人民政府龙洞街道办事处出具的小区名称变更证明1份，证明东淼家园小区更名为紫缘山庄；证据5、律师函、特快专递邮寄单及回执各1份，证明山东国华物业公司于2015年5月31日向戴作辉催收物业费，且戴作辉于2015年6月6日签收，即戴作辉对拖欠物业费是明知；证据6、物业费拖欠明细表1份，证明戴作辉拖欠违约金及物业费的计算方法；证据7、保洁绿化工作记录1份（2015年9月-12月），证明原告在被告所居住的小区提供保洁绿化服务；证据8、供水泵房、路灯景观控制箱日检表1份（2015年4月、6月）及维修单1份；证据9、紫缘山庄项目日检表1份（2015年10月）；证据8-9证明山东国华物业公司在戴作辉所居住的小区提供维修检查服务；证据10、执勤管理记录本1份，证明山东国华物业公司在戴作辉所居住的小区提供出入管理、快递代收等服务；证据11、乘客电梯、载货电梯日常维护保养记录1份，证明山东国华物业公司在戴作辉所居住的小区提供电梯维保服务；证据12、山东国华物业公司资质证书1份，证明山东国华物业公司的资质服务等级为一级。被告戴作辉辩称，戴作辉与山东国华物业公司从未签订过物业服务合同，戴作辉只与济南汇和物业管理有限公司签订过物业服务合同。山东国华物业公司何时通过法律程序到紫缘山庄提供物业服务，戴作辉不知情，也未表示过同意；双方没有订立合同，也不存在违约。另，戴作辉不清楚山东国华物业公司计算物业费的依据，即使按照原来已缴纳过物业费的标准，也不是山东国华物业公司计算的数额，且戴作辉认为不存在违约金的情况。请求依法驳回山东国华物业公司的诉讼请求。被告戴作辉为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：2015年4月济南市历下区物价局印刷的价费项目标准服务手册1份，证明历下区物价局对市区普通住宅物业收费的取费标准，山东国华物业公司所称其资质为一级，则紫缘山庄小区收费标准应该按照一级标准收费。经庭审质证，被告戴作辉对原告山东国华物业公司提交的证据1真实性无异议；对证据2真实性无法确定，主张不认识代表业主委员会签字的人；对证据3、4、5无异议；对证据6不认可，认为物业费计算方式不明，且违约金按照日万分之五计算的依据不明；对证据7-12均无异议，认为山东国华物业公司作为物业服务公司提供这些服务是其本职工作。原告山东国华物业公司对被告戴作辉提交的证据真实性有异议，认为该证据系复印件，未加盖任何公章，且与本案无关，该证据载明的是物业等级的收费标准，而山东国华物业公司提供的为一级资质服务，而不是一星级服务，资质服务与物业等级为两个不同概念，同时，该服务手册于2015年4月才实施，因此本案不适用该规定。经对原告山东国华物业公司和被告戴作辉提交的证据进行质证和审核认定，结合双方当事人陈述，本院综合确认以下法律事实：山东国华物业公司具备一级物业服务资质。2013年6月6日，山东国华物业公司与历下区龙泉山庄居住区东淼家园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定2013年6月7日至2015年6月6日期间由山东国华物业公司为涉诉小区提供物业管理服务，小高层（含带电梯多层）住宅物业服务费为建筑面积每月每平方米1.7元，交费时间为以半年为计算单位预交；若业主未按约定交纳相关费用，应按日支付万分之五的违约金。2013年8月，东淼家园小区更名为紫缘山庄小区。2015年6月5日，山东国华物业公司又与历下区龙泉山庄居住区紫缘山庄小区业主委员会签订《物业管理服务临时协议》，约定由山东国华物业公司继续为涉诉小区提供物业管理服务，双方按照原《物业管理服务合同》继续履行相应权利义务，物业管理费用标准不变。戴作辉系济南市历下区霞景路207号紫缘山庄1-1-1001室房屋的业主；涉诉房屋建筑面积161.67平方米。2013年6月7日前，系由济南汇和物业管理有限公司为涉诉小区提供物业服务，戴作辉均正常交纳物业费。2013年6月7日之后，戴作辉未再交纳相应物业费。山东国华物业公司主张曾采取电话、上门通知等多种方式多次向戴作辉催缴物业费，戴作辉认可曾接到过催缴电话。2015年6月6日，山东国华物业公司委托律师向戴作辉寄送了律师函，催缴2013年6月7日至2015年6月6日期间的物业费，戴作辉认可收到了该律师函。山东国华物业公司提交了紫缘山庄小区相关的清洁绿化、执勤管理、日常检修、电梯维保等工作记录，用以证实山东国华物业公司已履行了保洁、保安、电梯维护、设备检修等义务。戴作辉认可山东国华物业公司履行了相应物业服务义务，但认为物业服务水平还有待提高，小区仍然存在车辆随意出入、车位管理混乱、相关服务人员的责任不到位等情况。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。结合本案，涉诉小区的业主委员会与山东国华物业公司签订的《物业管理服务合同》及《物业管理服务临时协议》，委托山东国华物业公司为小区提供物业管理服务，该委托对小区全体业主均具有约束力。虽然戴作辉与山东国华物业公司未签订过物业服务合同，但戴作辉作为小区业主，与山东国华物业公司已形成事实上的物业管理服务关系，且戴作辉亦享受了山东国华物业公司提供的物业管理服务，理应依《物业管理服务合同》及《物业管理服务临时协议》履行相应合同义务。因此，对戴作辉提出的未与山东国华物业公司签订过物业服务合同，不存在违约基础的抗辩意见，本院不予采纳。山东国华物业公司已经履行了相应的物业服务义务，有权按照合同约定的计费标准收取物业费，戴作辉虽认为山东国华物业公司未能提供合同约定的物业服务，但是未能提供相关证据予以证实，并且其陈述也不能证实山东国华物业公司在履行物业服务中有重大瑕疵。故戴作辉作为涉诉房屋的业主，应当按照约定支付2013年6月7日至2015年12月6日期间的物业服务费1.7元／平米·月×161.67平米×30月=8245.17元。山东国华物业公司要求戴作辉支付物业服务费8245元的诉讼请求，未超过上述金额，本院应予支持。根据《物业管理服务合同》及《物业管理服务临时协议》的约定，若戴作辉未按约定交纳相关费用，应按日支付万分之五的违约金，该违约金标准明显过高，本院酌情调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，故戴作辉应以欠费金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自欠费之日起向山东国华物业公司支付违约金。本案纠纷的发生，系由于戴作辉拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应当由戴作辉负担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告戴作辉于本判决生效之日起十日内支付原告山东国华物业管理有限公司2013年6月7日至2015年12月6日期间的物业服务费8245元；二、被告戴作辉于本判决生效之日起十日内支付原告山东国华物业管理有限公司违约金（均以1649.03元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，分别自2013年6月7日、2013年12月7日、2014年6月7日、2014年12月7日、2015年12月7日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告山东国华物业管理有限公司超出部分的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币60元，由被告戴作辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  邢 彬人民陪审员  郭小云二〇一六年三月二十四日书 记 员  刘 阳