广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初2438号原告：路明忠，男，汉族，身份证住址广东省佛山市三水区，公民身份号码×××0533。委托代理人：李锐杭、陈静欣，分别、实习律师。被告：广州银罗湾投资有限公司，住所地广东省广州市黄埔区，组织机构代码××。法定代表人：郑立锋，现羁押于广东省中山市看守所。被告：郑立锋，男，汉族，户籍住址广州市越秀区，现羁押于广东省中山市看守所。被告：中山市时尚京都物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区，组织机构代码××。法定代表人：邓向阳。原告路明忠诉被告广州银罗湾投资有限公司（以下简称广州银罗湾公司）、郑立锋、中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称中山时尚京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告路明忠及其委托代理人李锐杭，被告郑立锋（同时为广州银罗湾公司的法定代表人）到庭参加诉讼；被告中山时尚京都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路明忠诉称：原告作为买受人与作为出卖人的被告广州银罗湾公司于2012年11月26日签订商铺买卖合同，约定被告广州银罗湾公司出售位于中山市西区×××商铺给原告。被告中山时尚京都公司作为广州银罗湾公司的委托代理人在合同上盖章并收取原告的房价款142310元。合同第十条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续，同时约定：逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，出卖人应当退还全部已付房价款并按房价5%的标准向买受人计付违约金。原告认为，被告超过时限不予原告办理过户手续，原告可以单方解除合同并退回房款。根据广东省中山市中级人民法院（2014）中中法刑二初字第19号判决书、广东省高级人民法院（2015）粤高法刑二终字第80号判决书，被告郑立锋系被告中山时尚京都公司的实际控制人，被告郑立锋应当对原告的诉讼请求承担连带责任。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原告与三被告之间的商铺买卖合同；2.三被告立即退还原告已支付房价款142310元；3.三被告支付原告违约金7115.5元以及利息损失（以142310元为本金，从2012年11月26日开始按同期银行贷款利率计算至被告还清全部房款之日止）；4.三被告返还商铺代收款5810元；5.三被告承担本案诉讼费。庭审中，原告申请调高违约金并变更第三项诉讼请求为：三被告向原告支付违约金，违约金以购房本金为基数从缴纳购房款之日起按银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止。原告路明忠对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.商铺买卖合同；2.银联POS签购单；3.收据2张。被告广州银罗湾公司、郑立锋确认原告的诉讼请求。被告郑立锋未提交证据。被告中山时尚京都公司未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。经审理查明：2012年11月26日，以广州银罗湾公司作为出卖人，由中山时尚京都公司代理广州银罗湾公司与路明忠作为买受人签订商铺买卖合同（地址：3层192号），合同约定：买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区×××商铺，该商铺建筑面积共16.68平方米，商铺总价为142310元，买受人于2012年11月26日前支付。出卖人应于2012年11月1日前交付合同约定的商铺，在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。该合同由路明忠与中山时尚京都公司盖章签名。合同签订后，路明忠共向中山时尚京都公司支付购房款142310元、代收款5810元。后广州银罗湾公司未按照约定为路明忠办理案涉房产交易过户手续。原告遂于2016年1月25日诉至本院，主张前述实体权利。另查：原告购买的案涉房产产权人为广州银罗湾公司，广州银罗湾公司于2012年7月25日与中山时尚京都公司签订授权委托书，授权中山时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租包括本案涉案商铺在内的中山市西区富华道383号柏景台三层。2012年10月25日，广州银罗湾公司将该商铺抵押登记在广东省通泰典当行有限责任公司名下，至今尚未注销抵押登记。又查：根据（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决书、（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定书查明的事实及认定，郑立锋系广州银罗湾公司、中山时尚京都公司的实际控制人，郑立锋与叶亦秋系夫妻关系，郑立锋系黄灿的舅舅，郑立锋、叶亦秋、黄灿因在出售包括案涉房产在内的中山市西区富华道383号柏景台1至3层商铺时，隐瞒商铺已出售而抵押给案外人或商铺已抵押而出售给买受人，郑立锋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；叶亦秋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金三十万元；黄灿被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金十万元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。路明忠与广州银罗湾公司签订的商铺买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。按照合同约定，广州银罗湾公司于交付房屋后的150个工作日为路明忠办理过户手续，但广州银罗湾公司没有在交付日起150个工作日内为路明忠办理商铺的交易过户手续，且逾期时间早已超过30日，已达到原告单方行使合同解除权的条件。原告请求解除与被告广州银罗湾公司签订的商铺买卖合同，理据充分，本院予以支持。合同解除后，被告广州银罗湾公司应当向原告返还已付购房款142310元、代收款5810元，并承担违约金。关于违约金问题，被告广州银罗湾公司、郑立锋确认原告的全部诉讼请求，是其真实意思表示，本院予以准许，广州银罗湾公司、郑立锋应当从原告交付房款的2012年11月26日起按照银行同期同类贷款利率向原告支付违约金至清偿之日止。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”中山时尚京都公司系代理广州银罗湾公司与原告签订合同，相关民事责任应由广州银罗湾公司独立承担，原告主张中山时尚京都公司共同承担责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告中山时尚京都公司经本院合法传唤，无正当部分理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告路明忠与被告广州银罗湾投资有限公司于2012年11月26日签订的商铺买卖合同（地址：中山市西区富华道383号柏景台三层192号）；二、被告广州银罗湾投资有限公司、郑立锋于判决生效之日起七日内，向原告退还购房款142610元、代收款5810元，并支付违约金（违约金以142310元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年11月26日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告路明忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3405元（原告申请缓交），由被告广州银罗湾投资有限公司、郑立锋负担（广州银罗湾投资有限公司、郑立锋于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘 宇审 判 员  梁丹妮人民陪审员  邓杏妹二〇一六年三月二十四日书 记 员  李绮湘冼日飞第7页共7页