北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终2152号上诉人（原审被告）孙春雨，男，1975年12月22日出生。被上诉人（原审原告）北京西马坡物业服务中心，住所地北京市顺义区马坡镇西马坡村正街21号。法定代表人陈广利，总经理。委托代理人王晓玉，北京王晓玉律师事务所律师。上诉人孙春雨因与被上诉人北京西马坡物业服务中心（以下简称西马坡物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第17189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官王海宁、宋晖参加的合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人孙春雨、被上诉人西马坡物业中心之委托代理人王晓玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西马坡物业中心一审起诉称：孙春雨是北京市顺义区××小区27号楼1单元402室房屋业主，房屋建筑面积为91.48平方米，物业费单价为0.5元／平方米·月，生活垃圾清运费30元／户·年。2010年9月29日孙春雨就涉诉房屋与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，按约定孙春雨应提前一个月预交次年度物业服务费。2011年10月30日，西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订××住宅项目交接协议，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，此后涉诉小区物业服务由西马坡物业中心负责。现孙春雨违反合同约定，欠缴自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费2241.26元以及生活垃圾清运费122.5元。西马坡物业中心多次催缴未果，为维护西马坡物业中心方合法权益，特提起诉讼，要求：1.判令孙春雨足额支付所欠西马坡物业中心物业费2241.26元，生活垃圾清运费122.5元；2.案件受理费由孙春雨负担。孙春雨一审答辩称：认可涉诉房屋情况、欠费期限及金额，同意交纳垃圾清运费，但不同意交纳物业费。小区管理乱，没有绿化，车位被圈占，安保不好，私搭乱建。一审法院审理查明：孙春雨是北京市顺义区××小区27号楼1单元402室房屋业主，房屋建筑面积为91.48平方米。2010年9月29日孙春雨就涉诉房屋与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，按约定孙春雨应提前一个月预交次年度物业服务费，物业费单价为0.5元／平方米·月，生活垃圾清运费30元／户·年。孙春雨自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费2241.26元、生活垃圾清运费122.5元均未缴纳。2011年10月30日，西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订××住宅项目交接协议，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，此后涉诉小区物业服务由西马坡物业负责至今。一审庭审中，针对涉诉小区的物业服务问题，西马坡物业中心认可公共绿地个别存在种菜和圈占现象，其也进行了劝阻，但效果不明显，由于该小区系回迁小区，管理上存在困难；小区车辆占道是由于设计时车位较少，西马坡物业中心无法解决；西马坡物业中心是物业服务单位，已经履行了管理义务，但对于私搭乱建和种菜行为无权制止；西马坡物业中心在夜间聘用了专业保安公司加强安保。一审法院判决认定：孙春雨就涉诉房屋与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。该公司又于2011年10月30日与西马坡物业中心签订了××住宅项目交接协议，并完成了物业交接。西马坡物业中心承接了孙春雨与北京诚智慧中物业管理有限公司所签前期物业服务合同的权利义务。西马坡物业中心自物业交接后至今一直为涉诉小区提供物业服务，孙春雨享受了西马坡物业中心提供的物业服务，西马坡物业中心、孙春雨双方已形成事实上的物业服务合同关系，西马坡物业中心有权要求孙春雨支付物业服务费用。西马坡物业中心在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，法院根据相关证据对西马坡物业中心请求的物业费数额酌情予以扣减。西马坡物业中心主张的生活垃圾清运费合理合法，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、孙春雨于判决生效之日起七日内给付北京西马坡物业服务中心北京市顺义区××小区二十七号楼一单元四零二室房屋二〇一一年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日物业费、生活垃圾清运费合计二千一百八十四元五角；二、驳回北京西马坡物业服务中心其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决后，孙春雨不服一审法院判决，上诉至本院。孙春雨上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，涉诉小区至今尚未成立业主大会、业主委员会。第二，本案中《前期物业服务合同》是孙春雨与北京诚智慧中物业管理有限公司签订的，北京诚智慧中物业管理有限公司将小区物业管理委托或移交给西马坡物业中心并未通知孙春雨，也未经孙春雨同意，孙春雨收到起诉状时才知道此事，故不存在孙春雨接受西马坡物业中心提供物业服务的前提。第三，涉诉小区的物业服务质量严重不达标，小区绿化百分之八十以上被毁，卫生不到位，安保不规范，一审酌定的扣减物业费的数额缺乏事实依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。故上诉请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由西马坡物业中心承担。西马坡物业中心二审答辩称：第一，关于主体资格的问题，涉诉小区是四个村的回迁小区，西马坡物业中心在2011年10月30日与前物业公司签订的协议，有开发商和马坡镇政府的见证，当时是应急进入的，2011年10月份进入的小区，入住之后对所有的小区电梯进行了维护，对化粪池进行了清理，2012年和村委会签订的物业服务合同，当时是村委会征集了村民的意见，符合北京市物业管理办法的相关规定。西马坡物业中心对涉诉小区提供服务是有合法身份的。西马坡物业中心和前物业公司在顺义法院有过诉讼，该案中详细记载了西马坡物业中心与前物业公司的关系。第二，西马坡物业中心进驻涉诉小区的时候绿地已经被破坏掉了，有种菜和做铁皮柜子的行为，西马坡物业中心对这种行为进行了劝阻，但没有强制力。物业已经尽到了相应的义务，业主应当缴纳物业费。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有庭审笔录、前期物业服务合同、××住宅项目交接协议等在案证明。本院认为：本案的争议焦点为：一、西马坡物业中心是否具有主张物业费、生活垃圾清运费的主体资格；二、一审判决认定的物业费数额是否合理。关于争议焦点一，西马坡物业中心与北京诚智慧中物业管理有限公司签订了物业服务合同，继承了物业服务的权利义务。同时，西马坡物业中心在交接后，客观上一直为涉诉小区提供物业服务，与孙春雨形成了事实上的合同关系，且具有物业服务的主体资格，孙春雨亦认可西马坡物业中心对涉案小区提供了物业服务，故应履行缴纳物业费和垃圾清运费的法律义务。孙春雨主张西马坡物业中心不具有合同主体资格的理由无事实与法律依据，本院不予采信。一审法院认定西马坡物业中心有权要求孙春雨支付物业服务费用，处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二，本案中，西马坡物业中心在物业服务过程中存在瑕疵，导致小区存在公共绿地被占用、空地乱搭乱建等客观事实。但该事实的存在系多方原因造成的，西马坡物业中心不应对此负全部责任。若孙春雨以物业服务不合格为由拒绝缴纳全部物业费，则对西马坡物业中心要求过于苛刻，故对其主张，本院不予支持。一审法院综合考虑案件情况，依法对西马坡物业中心主张的物业费数额予以酌减，处理于法有据，扣减数额适当，本院予以维持。综上所述，孙春雨的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由孙春雨负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费50元，由孙春雨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王东军代理审判员王海宁代理审判员宋晖二〇一六年三月三十日书记员 武        原        野