广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2015)肇四法民一初字第346号原告赵丽君，女，汉族，1974年4月24日出生，住广州市荔湾区，委托代理人周长平，广东人民时代律师事务所律师。被告四会市裕丰发展有限公司，住所地四会市贞山区里布，机构代码：19552387-1。法定代表人周伟标。委托代理人何秋晨，广东环宇京茂律师事务所律师。委托代理人庞卓，广东环宇京茂律师事务所律师。第三人广州森泰新港城商业经营管理有限公司，机构代码：05891788-2，住广州市天河区东圃大马路87号之一自编356B房。法定代表人黄煜基。原告赵丽君诉被告四会市裕丰发展有限公司（以下简称裕丰公司），第三人广州森泰新港城商业经营管理有限公司（以下简称森泰新港城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人周长平，被告的委托代理人庞卓到庭参加诉讼，第三人森泰新港城公司经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月20日，原告与被告及第三人在广东德法理律师事务所肖宇见证下签订了《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买位于广东省××市××路堤××号（首层）商铺（房产证号粤房地权证四字第××号），总价款850000元。合同签订后，原告按时付清了该商铺的全部价款及税费、律师见证费等，被告指定的收款单位也向原告开具了发票、收据等。根据《商铺买卖合同》第六条第一款的约定，被告应当在2014年8月18日前将上述商铺办理好商铺过户手续。然而，直到2015年元月21日，被告仍未将该商铺过户给原告，因此根据《商铺买卖合同》第六条第二款第二点的约定，原告有权决定解除本合同，同时要求被告返还购买该商铺所支付的所有费用及违约金。由于被告的行为已严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，为维护原告的正当权益，特起诉至贵院，请求判决：1、判令解除原、被告及第三人于2014年1月20日所签订的《商铺买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款850000元；3、判令被告返还原告购买该商铺所支付的律师见证费800元；4、判令被告返还原告购买该商铺所缴税费30047元；5、判令被告向原告支付违约金850000×1‰×156=132600元（暂计至2015年元月21日；实际违约金以购房款850000元为本金，自2014年8月19日起，按每日1‰计付至购房款返还之日止）；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告提供的证据如下：1、《商铺买卖合同》，证明原告、被告及第三人的主体资格，以及被告违约。2、授权委托书，新港城定金及楼款收款账户，证明被告指定的购房付款账户；3、购房付款票据，证明原告已依约履行购房付款义务。4、公证书，证明取得委托过户公证书的时间。被告辩称：第一、我方认为第三人在合同上和事实上都应该和被告处于同一地位，应该共同享受相应义务，但原告并没有要求第三人承担责任，请法院判决第三人承担共同责任。第二，商铺最后没有过户，是原告没有配合所以才导致没有按照合同约定办理过户。第三，关于违约金，根据合同约定，违约金应计算至合同解除之日，计算的起点应该是法院最后判决生效之日起。违约金标准过高，被告请求法院依照合同法和相关规定对违约金的计算标准进行调整。所以违约金的计算应该按照中国人民银行同期贷款利率计算。第四，律师公证费，我方认为没有依据。被告提供的证据如下：1、房地产权证。证明我方有权处分涉案不动产。2、房地平面图。3、契税纳税申报表。4、税收通用发票。5、税收完税证明。6、房地产转让纳税（免）税证明。我方在办理过户是申报缴纳税费的证明。第三人未向法庭提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2014年1月20日，原告（买受人）赵丽君与被告裕丰公司（出卖人）、第三人森泰新港城公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定被告裕丰公司将坐落在四会市城中街道汇源路堤园1号之三1002号（首层）、建筑面积为21.54㎡、套内面积为12.6㎡的商铺以850000元出卖给原告；原告于2014年1月18日支付全部价款的60%（含定金），计510000元；房价余款340000元在2014年2月24日前一次性结清。该合同第六条产权变更登记手续的办理“本合同生效的90个工作日内，买受人与出卖人指定的办证人员到公证部门办理委托过户公证手续，取得委托过户公证书120个工作日内，由出卖人负责向四会市房地产交易部门申办该商铺的交易过户手续，需买受人提供资料或到场签字，买受人必须配合。出卖人如未按本合同约定的时间申办该商铺的交易过户手续，按些列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同约定的办理期限届满的第二天至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日七60天内退还全部已付房价款，并自本合同约定的办理期限届满的第二天起自合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金。该合同由广东德法理律师事务所出具了见证书，原告支付了律师见证费800元。被告确认收到原告购买上述商铺款850000元，另原告认为原告预支付了商铺过户税30047元给被告，要求被告返还，被告则表示仅同意按照实际缴纳的25925元退还，另外的4000元不在本案处理范畴，前提是判决解除合同。2014年2月12日，原告到广东省××市公证处申请办理过户委托的公证，授权委托案外人丘宝占办理涉诉商铺过户手续相关事宜，该公证处在2014年2月28日出具了（2014）粤肇四会第000239号公证书。2015年2月3日，四会市地方税务局就涉案商铺出具了房地产转让纳（免）税证明及税收完税证明（金额25925元）。本院在2015年4月21日向被告送达了诉状副本等，被告于2015年4月30日向本院提出管辖权异议，认为本院对本案不具有管辖权；本院裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提起上诉，肇庆市中级人民法院以（2015）肇中法立民终字第165号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。以上事实，有原告起诉状、被告庭审答辩，原、被告提交的经庭审质证的证据，(2015)肇四法民一初字第346号之一民事裁定书、（2015）肇中法立民终字第165号民事裁定书，开庭笔录等证实。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原告与被告和第三人签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。二、关于被告有否违约及合同应否解除的问题。根据《商铺买卖合同》第六条“产权变更登记手续的办理”约定，在2014年8月18日之前应当申请办理涉诉商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，原告有权单方提出和决定解除合同。但在2015年2月3日被告才办理涉诉了商铺的交易完税手续，且至今没有办理过户手续，被告已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”在2015年4月21日向被告送达了诉状副本等，本院认定该时间为解除合同的时间，故原告主张解除合同，本院予以支持。三、关于购房款及税费应否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在合同解除后，被告应将收取的购房款850000元返还给原告。因被告表示同意退回实际缴纳的税款25925元，本院不持异议，另原告主张返还的其他的商铺过户税，依据不足，本院不予支持；另原告主张返还律师见证费800元依据不足，本院不予采纳。四、关于违约金的问题。根据《商铺买卖合同》第六条的约定，被告裕丰公司应当自合同规定的办理期限届满的第二天（2014年8月19日）起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向原告计付违约金。被告认为约定的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因原、被告在合同约定的违约金计付标准（每日按已付房价款1‰）过高，结合被告的过错程度，根据公平原则，可调整为被告从2014年8月19日起至合同解除之日即2015年4月21日止，以已付房价款850000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付违约金给原告。第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭质证，自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款的规定，判决如下：一、解除原告赵丽君与被告四会市裕丰发展有限公司、第三人广州森泰新港城商业经营管理有限公司于2014年1月20日签订的《商铺买卖合同》。二、被告四会市裕丰发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还购房款850000元及商铺过户税费25925元给原告赵丽君；并从2014年8月19日起至2015年4月21日，以已付房价款850000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付违约金给原告。三、驳回原告赵丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费13922元、公告费260元，管辖权异议受理费100元，合共14282元由原告负担1889元、被告负担12393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  周志坚审判员  赵建红审判员  许培娜二〇一六年三月十七日书记员  叶永发