南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初1013号原告唐婕，女，回族，1962年10月2日生。委托代理人汤蕊馨，女，回族。被告南京舒服家酒店管理有限公司，住所地本市鼓楼区中山北路105号2003室。法定代表人陈燕，经理。委托代理人吴恒勇，江苏鸿剑律师事务所律师。第三人俞丽萍，女，汉族，1965年5月18日生。原告唐婕诉被告南京舒服家酒店管理有限公司（以下简称舒服家公司）及第三人俞丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐婕及其委托代理人汤蕊馨、被告舒服家公司的委托理人吴恒勇以及第三人俞丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐婕诉称，原、被告于2014年5月14日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将位于本市鼓楼区中山北路105-6号XXXX室房屋出租给被告使用，租金为每月2800元等。2014年12月15日，签订补充条款，约定租赁期限自2014年12月15日至2017年12月15日止。被告承租原告房屋后，将房屋转租给第三人使用。被告与第三人就续租产生纠纷后，单方要求与原告解除合同，但称无法返还原告房屋，原告并未同意。原告为解决矛盾，曾与第三人协商租赁事宜但未果。现原告诉至法院，请求判令解除原、被告之间签订的关于本市鼓楼区中山北路105-6号XXXX室房屋租赁合同，被告支付2016年3月15日之前欠付的租金及房屋使用费8400元，水、电、气费用1866元，支付原告违约金2800元，并承担本案诉讼费用。被告舒服家公司辩称，其一，原、被告之间的房屋租赁合同已于2015年12月15日解除，且在此之前双方事实上已解除了房屋租赁关系。原告已将租赁房屋内的全部物品、家具、电器等取回，并多次与第三人商谈房屋续租事宜。被告于2015年12月15日书面通知原告解除合同，进一步确认双方之间的租赁合同于2015年12月15日解除。其二，2015年12月15日至2016年3月15日期间，房屋系由第三人实际使用，原告应向第三人主张租金及相关费用，而非向被告主张。其三，原告分别于2014年12月30日、2015年10月11日分两次取走租赁房屋内的相关物品，违约在先，被告据此有权解除合同。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人俞丽萍述称，第三人最初自案外人处承租涉案房屋，后因租赁合同纠纷自2014年12月与被告签订房屋租赁合同。第三人从被告处承租房屋时，与被告协商确定租赁期限为三年，被告曾承诺在此期间租金不涨。2015年12月，第三人电话通知被告收取下年度租金时，被告负责人表示要提高租金标准，第三人未予同意。之后，原告曾找第三人协商租赁事宜，因原告未同意口头协商确定的租赁条件，导致合同未能签订。第三人因原、被告原因无法继续承租房屋后，实际将房屋腾空并从该房屋内迁出。原、被告之间的纠纷与第三人无关。综上，请求法院依法判决。经审理查明，坐落于本市鼓楼区中山北路105-6号XXXX室房屋（建筑面积66.41平方米，以下简称涉案房屋），登记所有权人为原告。2014年5月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋内附属设施有沙发一个、烧水壶、茶几一个、餐桌一个、椅子两把、电视柜一个、电视机一台、微波炉一个、遥控器两个、花瓶两个；租赁期限为2014年5月14日至2016年5月14日；租金2800元/月，租期24个月，总租金67200元整，支付方式季付；押金2600元，在本合同到期时，房屋无损坏，屋内设施完好无损且各项费用结清后三日内退还给乙方；乙方承诺该房屋用于居住，未经甲方书面同意不可改变该房屋用途；租赁期内，乙方责任承担该房屋相关水、电、煤气、电话、有线电视、卫生、物业管理及公摊水电垃圾费等费用；租赁期满后，甲乙双方须清点屋内设施，房屋内乙方增设的附属设施，乙方自行拆除带走，并将房屋恢复原样；乙方如续租，应在房屋租赁期满前一个月将续租意向书面通知甲方，甲方在同等条件下应优先考虑乙方的续租要求；如有一方违约，则违约方须向守约方支付一个月租金作为赔偿；若不足部分甲方有权主张增加赔偿等等。2014年12月15日，双方就涉案房屋租赁事宜达成补充协议，并在上述合同中添加补充条款，内容为“双方于2014年12月15日重新签合同，新合同从2014年12月15日签到2017年12月15日，租金2800元/月，季付，其余不变”。被告承租上述涉案房屋后，将该房屋另转租给第三人使用。2014年12月15日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：由甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋内附属设施有中央空调、方太油烟机、灶具、A.O.史密斯热水器、实木地板、窗帘；租赁期限为2014年12月15日至2015年12月15日；租金3000元/月，租期12个月，总租金36000元，支付方式半年付；2015年5月15日付下半年房租18000元，如续签需提前一个月签合同并提前半个月付房租，电费、煤气费、水费两个月付一次等等。上述租赁合同到期前，被告曾与第三人协商续签合同事宜，因被告欲提高租金标准，第三人未予同意，双方因此未能续签租赁合同。2015年12月15日，被告向原告发送《解除合同通知》，称双方于2014年12月15日签订租赁合同，因租赁市场行情不好，致使其亏损较大，现决定将租赁房屋退还原告，并解除双方之间的租赁合同。因被告发送通知后，涉案房屋仍由第三人实际使用，原告遂不同意与被告解除合同。此后，原告曾与第三人沟通协商签订租赁合同事宜，但因故未达成一致意见，致使双方实际未重新签订租赁合同。2016年1月27日，原告诉至本院，要求与被告解除合同，被告返还涉案房屋，并支付房屋返还前的租金等相应费用。2016年2月2日，本院依法向被告送达了诉状副本及相关证据材料。本案审理过程中，依当事人申请，本院依法追加俞丽萍为第三人参加诉讼。诉讼过程中，俞丽萍自行于2016年3月中上旬将涉案房屋腾空后，从该房屋内迁出，并将该房屋钥匙交付本院。2016年3月14日，原告领取涉案房屋钥匙后，实际控制了该房屋。次日，原告向有关单位交纳了涉案房屋内交费日之前欠付的水费89元、电费1766元、煤气费11元，合计1866元。2016年3月28日庭审当日，原告再次明确其诉讼请求，要求判如所请。庭审中，被告为证明其抗辩事由，提供如下证据：1、两份收条，其中2014年12月30日原告收条，确认从被告处取走大床、床头柜、席梦思、洗衣机、机顶盒各一个；2015年10月11日原告收条，确认取走电视机、冰箱、微波炉、餐桌、电视机柜、烧水壶及所有家具。证明原告自行取回涉案房屋内的相关附属设施，违约在先；2、到庭证人钱某、郑某证言，其中证人钱某称被告与第三人之间的租赁合同由其经办签订，但合同到期后第三人未与其协商续租事宜，对于原告为何取回涉案房屋内相关物品并不知晓；证人郑某称被告与第三人之间租赁合同签订、履行等并不清楚，原告提出要求取回涉案房屋相关物品，经被告同意后取回，且原告在2015年12月15日前后曾多次与第三人协商租赁房屋事宜，基于原告上述行为，被告要求与原告解除合同。原告质证后，对于被告证据1的真实性予以认可，但不认可被告证明目的，称被告转租房屋后，因次承租人不需要使用相关设施，被告将房屋内的原有相关设施搬出，并随意存放造成毁损，原告经被告同意后取回了部分调换的设施，且原告取回设施的行为发生于本案合同争议之前，原告并无违约行为；对证据2证人证言的真实性不予认可，认为证人与被告存在利害关系，其陈述内容与客观事实不符，因被告单方提出要求解除合同后，又无法将涉案房屋返还，原告为尽快解决矛盾，才与第三人协商租赁事宜，但因故未达成一致意见，双方实际并未签订合同。第三人质证后，对被告证据1的真实性无法确认，但认为其承租涉案房屋时，未要求被告提供相关设施，据其了解因原次承租人原因导致原告房屋内相关设施灭失，被告自行赔偿通知原告领取，诉讼前原、被告对此并无争议；对证据2的真实性不予认可，认为证人钱某原系被告负责人，第三人的租赁合同由其经办签订，2015年12月因被告提出涨下年度房租，第三人未同意，之后原告告才与第三人协商租赁事宜；证人郑某所称部分内容不属实，因在被告承租原告房屋期间，案外人损毁原告房屋内相关物品，原告向被告提出赔偿后，被告将相关物品交付赔偿原告，当时原、被告之间应相关物品交接并无异议。因当事人意见分歧较大，致使本案调解未果。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、解除合同通知、收据、发票、证人证言以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告之间就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行各自的合同义务。关于原告请求解除与被告之间所签订的房屋租赁合同问题。被告自原告处承租涉案房屋后，经原告同意转租给第三人使用。被告与第三人之间的租赁合同到期后，因双方就租金标准无法协商，未能续签租赁合同。被告因与第三人发生争议后，向原告发送解除合同通知，明确以行为表示不再履行合同，其行为已构成违约，原告依法有权解除合同。本院依法送达后，被告于2016年2月2日收到原告诉状副本等诉讼材料，应视为该解除合同通知送达被告。故原、被告之间的房屋租赁合同应自2016年2月2日起解除。原告于2014年12月30日、2015年10月11日经被告同意后取回相关物品，并不构成违约。被告称已向原告提出解除合同，且原告同意解除，但并未提供充分证据予以证明。故对被告抗辩原告违约在先，其有权解除合同等意见，本院不予采纳。关于原告主张被告给付2016年3月15日之前欠付的租金（含房屋使用费）及水、电、气费用问题。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同签订后，被告已向原告支付租金至2015年12月15日。之后至双方合同解除前的租金，被告应予以支付。2016年2月2日合同解除后，被告作为承租人仍负有返还涉案房屋的合同义务，逾期返还应赔偿原告相应房屋使用费损失。第三人从涉案房屋内迁出后，原告于2016年3月14日领取了涉案房屋钥匙，实际收回了房屋。对于房屋收回前的占用使用费，原告有权向被告主张，该房屋使用费标准应参考合同约定的租金标准予以确定。故被告应支付原告2015年12月16日至2016年3月14日期间的租金及房屋使用费，计8400元（93.33元/天×90天）。涉案房屋收回前，该房屋内实际欠付水、电、气费用。原告提供的相关票据可以证明，其已垫付了被告返还房屋前发生的水费89元、电费1766、煤气费11元，合计1866元。故原告该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金2800元问题。根据双方合同约定，一方违约，应赔偿守约方一个月租金的违约金。因被告违约导致双方合同解除，则被告按约应承担相应的违约责任。原告已收取被告房屋押金2600元，双方均同意该押金在本案中一并处理。庭审中，原告明确表示以该笔押金直接冲抵全部违约金，两项冲抵后，原告无需退还押金，且被告的违约金给付之债一并消灭。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告唐婕与被告南京舒服家酒店管理有限公司之间签订的关于本市鼓楼区中山北路105-6号XXXX室房屋租赁合同自2016年2月2日起解除。二、被告南京舒服家酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告唐婕租金及房屋使用费8400元，水费、电费、煤气费计1866元。三、被告南京舒服家酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告唐婕违约金2800元（以原告收取被告的2600元押金冲抵后，该项付款义务已实际履行完毕）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元,因适用简易程序减半收取63元，由被告南京舒服家酒店管理有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一六年三月三十一日见习书记员  沈 婷