湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0181民初235号原告金碧物业有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区金星北路二段89号恒大华府5栋1楼。负责人程玲，总经理。委托代理人利耿，男，1988年4月1日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市关口街道办事处浏阳市麻纺厂**号。系该公司员工。委托代理人彭忠森，男，1989年11月18日出生，汉族，居民，住湖南省常宁市烟洲镇大众村新屋组*号。系该公司员工。被告童旭光。原告金碧物业有限公司长沙分公��（以下简称金碧物业长沙分公司）与被告童旭光物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理。依法由代理审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行审理。原告金碧物业长沙分公司的委托代理人利耿、彭忠森，被告童旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金碧物业长沙分公司诉称，2013年12月3日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定自商品房买卖合同约定的交楼之日起预交六个月物业服务费，自收楼起第七个月开始应在每月3日前履行缴纳义务。物业费每月按住宅建筑面积收取1.5元/㎡，合计每月204.7元。逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应缴费用的0.1%缴纳滞纳金。截至2016年3月，被告拖欠原告物业费4714.7元。为维护其合法权益，请求法院判决被告按每月204.7元的标准向原告支付至今的物业费，并从逾期之日起至缴清之日每天按应缴费用的0.1%支付滞纳金。本案诉讼费由被告承担。被告童旭光辩称：被告欠缴物业费是因为浏阳金碧置业有限公司（简称金碧置业公司）逾期交房且房屋存在质量问题，至今未按承诺整改好，被告承诺待原告整改好并验收严格后会履行缴费义务。故请求法院判决驳回原告诉讼请求，判决原告对房屋质量问题及时进行整改，判决金碧置业公司按日支付房款万分之一的违约金。经审理查明，原告金碧物业长沙分公司是一家经营物业管理及相关服务的独资经营企业分支机构。2011年2月12日，被告与浏阳金碧置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买金碧置业公司预售的位于浏阳市恒大华府第7幢26层2603号房，建筑面积136.45㎡。合同约定出卖人应在2012年10月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2013年12月3日，被告与原告办���了收房手续。同日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告选聘原告提供前期物业管理服务。其中第六条约定，物业公司在业主收楼时，预收六个月物业服务费，自收楼起第7个月开始应在每月3日前履行交纳义务。第七条约定，物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积收取1.5元/㎡。第四十八条约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应缴物业服务费的千分之一标准向物业公司支付滞纳金。被告所购房屋建筑面积136.45㎡，按1.5元/㎡收取，每月物业服务费为204.68元，被告已交纳18个月，之后的物业服务费拖欠至今未付。以上事实，有当事人陈述，常住人口登记信息、房屋钥匙签收确认书、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、户室面积对照表、欠费明细表等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告金碧物业长沙分公司系经依法登记注册、取得相应经营资格的物业管理公司。原、被告协商一致，被告选聘原告为其提供前期物业管理服务并签订《前期物业管理服务协议》，协议合法、有效，对双方均具有法律约束力。原告提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，实际接受了原告提供的服务，被告应当向原告缴纳物业服务费。原告主张物业服务费应自《商品房买卖合同》约定的交房之日起开始计算，但根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第六条关于“……乙方（原告）在甲方（被告）收楼时，预收六个月物业服务费，自收楼起第七个月开始应在每月3日前履行交纳义务。”之约定及《物业管理条例》第四十二条第二款关于“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，原告向被告收取物���服务费的起算时间应以“收楼时”即实际收房之日为准。本案被告2013年12月3日收房并已交纳18个月的物业服务费，故被告欠缴原告物业服务费实际应从2015年6月4日起计算，按每月204.68元的标准支付至2016年3月4日止，合计1842.12元（204.68元×9个月）。被告辩称其所购房屋存在质量问题，原告未按承诺进行整改，应承担相应的民事责任。经查，涉案房屋的买卖合同与物业管理服务协议相对方分别为浏阳金碧置业有限公司和金碧物业有限公司长沙分公司，系两个独立的民事责任主体，有关房屋质量问题的责任属于房屋买卖合同约定的范畴，在物业管理服务协议中没有约定，且被告提交的证据亦证明被告就房屋质量问题是向浏阳金碧置业有限公司主张，而非本案原告，根据合同相对性原则，被告该抗辩意见不能作为被告拒交物业服务费的理由，故本院不予采纳。另被告请求���院判决原告对房屋质量问题进行整改，判决浏阳金碧置业有限公司按日支付房款万分之一的违约金，因不属于本案受理范围，本院不予支持。原告另主张被告还应支付因欠缴物业服务费的滞纳金，因《前期物业管理服务协议》对此有明确约定，本院予以支持。被告逾期交纳物业费，应按欠付款的日1‰支付滞纳金，即276.32元[204.68元×（1+2+……+9）×30天×1‰）]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、童旭光于本判决生效之日起5日内支付金碧物业有限公司长沙分公司关于浏阳市恒大华府第7幢2603号房截至2016年3月4日止的物业服��费1842.12元；二、童旭光于本判决生效之日起5日内支付金碧物业有限公司长沙分公司因欠缴上述物业服务费所产生的滞纳金276.32元；三、驳回金碧物业有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由童旭光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  吴昺阳二〇一六年三月三十日书 记 员  周 波附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳���业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共合国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当��付迟延履行金。