湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）郴北民二初字第969号原告陈某某，男，1988年8月17日出生，汉族。委托代理人江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。委托代理人李凤枚，湖南奋斗者律师事务所律师。被告某某房地产开发（某某）有限公司。法定代表人李某某，该公司执行董事。委托代理人尹宝林，湖南尚友律师事务所律师。原告陈某某与被告某某房地产开发（某某）有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈某某之委托代理人江新春、李凤枚、被告某某公司委托代理人尹宝林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某诉讼，请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金13686.64元（违约金从2014年1月1日计算至2014年6月1日，即为453200元×151天×0.0002／天＝13686.64元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告某某公司辩称：1、原告的诉请没有事实依据，案涉项目商品房小区已于2013年12月18日竣工验收合格，并且被告已经于2013年12月13日起电话通知原告收房。而原告以各种借口拖延不收，应自行承担责任。2、原告存在逾期付款、逾期收房的违约行为，被告保留向原告追索上述两项违约金的权利。根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2012年9月17日，原告陈某某为买受人与被告某某公司为出卖人签订一份《某某市商品房买卖合同》。合同约定，①买受人购买的商品房为某某新园项目中的第B栋XX房，面积为112.77平方，单价为每平方米4018.8元，总价款为453200元，付款方式为一次性付款；②出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并符合合同约定的装饰、设备标准条件、并符合合同约定的商品房交付买受人使用；③商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续，买受人应在书面或电话通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交付手续；如出卖人原因逾期交房，逾期未超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。2、《某某市商品房买卖合同》签订当日，原告陈某某向被告某某公司交付购房款453200元。3、经本院调查，某某市建设工程质量安全监督管理站于2016年1月18日出具了“关于郴州市北湖区人民法院‘某某新园’A、B、C栋工程竣工验收有关事项调查函的回复”内容：①“建设工程竣工验收报告”中监督站监督竣工验收的人员姓名栏中的签名人员是我站工作人员，签名属实。②“某某新园”A栋、B栋、C栋由建设单位即被告某某公司2014年5月28日组织各方责任进行了主体竣工验收，某某市建设工程质量安全监督管理站对该项目验收的组织形式及程序等进行了监督。二、双方当事人有争议的事实1、“某某新园”A栋、B栋、C栋的竣工验收时间。原告认为，据了解，“某某新园”A栋、B栋、C栋的竣工验收报备时间为2014年6月26日而不是2014年5月28日；被告出具的《竣工验收报告》记载时间2013年12月18日系虚假的。被告认为某某市建设工程质量安全监督管理站出具的回复确认“建设工程竣工验收报告”中监督站监督竣工验收的人员姓名栏中的签名人员是我站工作人员，签名属实。故无法否认2013年12月18日《竣工验收报告》的真实性，“某某新园”A栋、B栋、C栋的竣工验收时间为2013年12月18日。本院认为，某某市建设工程质量安全监督管理站对建设工程质量安全具有监督管理责任，其出具的回复应予采信，“某某新园”A栋、B栋、C栋的竣工验收时间为2014年5月28日，被告出具的《竣工验收报告》记载时间2013年12月18日系伪造或事后补添不再审查。2、被告某某公司是否逾期交房。原告提出《商品房买卖合同》约定，交房时间为2013年12月30日前，而原、被告于2014年6月1日办理交房手续，属被告逾期交房。被告提出房屋于2013年12月18日已竣工验收，被告在2013年12月30日前已电话通知原告收房，但原告没收房。故被告未逾期交房。本院认为，“某某新园”A栋、B栋、C栋由建设单位即被告某某公司2014年5月28日组织各方责任进行了主体竣工验收，某某市建设工程质量安全监督管理站对该项目验收的组织形式及程序等进行了监督。即《商品房买卖合同》约定的房屋在2014年5月28日前不符合交房条件。故即使被告在2013年12月30日前电话通知原告收房，原告亦可以房屋不符合交房条件拒绝收房。本案应确认被告逾期交房。3、如何确认被告逾期交房期间及违约责任。原告认为，《商品房买卖合同》约定交房时间为2013年12月30日前，而原、被告于2014年6月1日办理交房手续，逾期期间为从2014年1月1日至2014年6月1日。被告认为2014年6月1日双方办理交房手续时签订的《房屋交接确认书》确认：“根据双方所签订的《商品房买卖合同》的规定，被告已将该房屋及相关附属设施、设备交付原告。经原告验收后，认为被告的交付行为完全符合《商品房买卖合同》所规定的交付时间、条件及标准”。双方签订的《房屋交接确认书》系双方真实意思表示，合法有效，应予认定；《房屋交接确认书》明确原告收房后视为被告已按《商品房买卖合同》约定的时间、标准、条件交房，也是原告放弃追究被告逾期交房违约责任的明确表示。故双方已确认不计逾期交房期间。原告认为，①《房屋交接确认书》并非原告真实意思表示，是在被告严重违约的情况下，原告为收房迫于无奈未认真阅读的情况下签署；②《房屋交接确认书》系被告单方制定，排除原告方的合法权益，系格式条款，按《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，属无效条款；③《房屋交接确认书》不能成为被告免责的依据。本院认为，《房屋交接确认书》系被告制作的格式文书，该文书记载的内容不能免除被告实际逾期交房的违约责任。即使被告在2013年12月30日前电话通知原告收房，但房屋于2014年5月28日竣工验收，才符合交房条件。故被告逾期交房期间应从2014年1月1日计至2014年5月28日。判决结果和理由本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。原告陈某某与被告某某公司签订的《某某市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约交付购房款，则被告应依约交付房屋，被告逾期交房，属违约行为，应承担违约责任。被告逾期交房期间从2014年1月1日至2014年5月28日，未超过180天，依合同约定，被告应按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告某某房地产开发（某某）有限公司支付原告陈某某逾期交房违约金13414.72元（按总款453200元的每日万分之二计算，从2014年1月1日计至2014年5月28日），限被告在本判决生效后十日内付清。二、驳回原告陈某某其他诉讼请求。如被告某某房地产开发（某某）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费142元，由原告陈某某负担3元，被告某某房地产开发（某某）有限公司负担139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  石纳新人民陪审员  张建国人民陪审员  曹和平二〇一六年三月二十二日书 记 员  朱 珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。