河北省定州市人民法院民 事 判 决 书(2015)定民初字第2641号原告定州市交通运输局，住所地定州市清风北路134号。法定代表人张淑敏，该局局长。委托代理人王建祥，该局办公室主任。委托代理人王甫，河北平恒律师事务所律师。被告定州市栋梁混凝土有限公司，住所地定州市东亭镇东亭村。法定代表人张东良，该公司董事长。原告定州市交通运输局（以下简称交通局）与被告定州市栋梁混凝土有限公司（以下简称栋梁公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王建祥、王甫，被告法定代表人张东良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年5月26日，原、被告签订了料场租赁合同，合同约定租赁期限从2010年8月1日至2015年8月1日，租赁期5年，年租金18万元。合同签订后，按照租金支付方式，被告首付了前两年租金36万元，以后的年租金于每年6月前支付，但被告至今未将第三、四、五年的租金支付给原告，违反了租赁合同有关规定。另外，被告未经原告同意，擅自将租赁的场地及房屋转租给定州市某混凝土有限公司，违反了料场租赁合同第七条之规定。被告的违法违约行为严重侵害了原告的合法权利，判决被告支付原告2012年8月2日至2015年8月1日租金54万元及合同总租金50%违约金45万元，共计99万元；判令被告腾出场地及房屋，归还原告土地及房屋；被告承担诉讼费用。被告辩称，2010年原、被告签订租赁合同后，被告租赁了原告的定州市南关料场45亩被告首付了36万。2013年6月被告前去交过租金，但原告拒收，理由原告想占场地，由于合同没有到期，我不同意原告收回，所以被告没有违约。期间被告被迫将该场地转租给了定州市添埕混凝土有限公司（以下简称添埕公司），被告当时转租时没有经原告同意。添埕公司注册时需要用原告的工商税务登记证，当时原告给添埕公司盖了章，说明原告已经认可被告转租行为。2013年被告与原告无法合作，连将自行购置的的机器设备以350万租金价格、租期三年转租给翁旭坡，现在翁旭坡仍以添埕公司名义在南关料场经营混凝土搅拌站，被告将350万元交给了添埕公司的法定代表人李永祥。原告不应起诉被告，被告保留提起反诉的权利。经审理查明，原告于1987年3月5日与定州市西朱谷村签订征用土地协议书，征用西朱谷村窑坑次地30亩，用于修建乡公路料场。原告又分别于2006年11月13日、2008年9月15日、2009年12月16日分别于定州市西朱谷村村委会就交通局料场东侧的15.78亩、2.273亩、1.1亩三块土地达成土地租赁协议租赁期限均截止于2018年12月底。以上四块土地面积共计49.153亩。2010年5月26日原告与被告签订料场租赁合同。合同内容：“甲方（出租方）：定州市交通局乙方（承租方）：栋梁混凝土有限公司根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将位于南关交通局料场出租给乙方使用，乙方承担甲方场地、房屋事宜，为明确双方群里义务，经双方协商一致，订立本合同。第一条甲方保证所出租的房屋（料场）符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条场地坐落、面积情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于定州市××北；2、出租料场面积计45亩。第三条租赁期限、用途：1、租赁期5年。自2010年8月1日起至2015年8月1日止；2、乙方租赁场地仅作商品混凝土搅拌站使用。租赁期满后，乙方如需要续租，泽必须在租赁期满2各月之前书面通知甲方，经甲方同意后，乙方享有优先承租权，重新签订租赁合同。第四条租金及支付方式：1、年租金总金额：18万元；2、租金支付方式：乙方首付前两年租金共36万元，以后每年在6月前付款。第五条租赁期间相关费用及税金（略）、第六条房屋修缮与使用（略）。第七条房屋的转让与转租：租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租、转借出租房屋及场地。第八条合同的变更、解除与终止（略）。第九条场地及房屋交付及收回条款（略）。第十条甲方违约责任：1、甲方因不能提供本合同约定的场地房屋而解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额50%违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；2、甲方潍坊本合同约定，提前收回场地房屋或者解除合同，以及合同到期后仍对外出租，在同等条件下与他人签订合同或者对外经营，甲方按照合同年总租金的50%的额度向乙方支付违约金。第十一条乙方的违约责任：1、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权收回出租场地房屋，乙方应按照合同总租金的50%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至达到弥补全部损失止。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构伙损坏房屋；（2）改变本合同规定的租赁用途伙李勇该房屋进行违法活动的：（3）拖欠房租累计3各月以上的。2、租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年租金50%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。3、租赁期满，乙方应如期贾环该场地。乙方逾期归还，泽每逾一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方应当承担逾期归还给甲方造成的损失。4、因甲方在生产使用中造成的责任事故，由乙方承担。第十二条免责条件（略)等”。原、被告签订租赁合同后原告于2010年6月1日首付了36万元，截止2015年8月1日合同终止日，被告尚欠原告租金54万元。原告称2013年下半年被告擅自将该料场转租给案外人，原告派人阻止案外人施工、经营未能制止，现案外人仍在该处经营，也未交纳租赁费。被告称将该料场转租给案外人是经原告同意，被告去交租金原告拒收等，原告否认，被告无证据证实，本院不予认定。上述事实，有原告提交的1987年7月5日征用土地协议书，2006年11月13日、2008年9月15日、2009年12月16日土地租赁协议，料场租赁合同，被告提交的定州市交通局36万收款收据以及建行30万进账单、6万元现金收款单，电话录音笔录，李玉祥、李跃辉二人关于2014年3月10日的证言证实，应予认定。本院认为，原、被告签订的料场租赁合同，真实有效，符合法律规定，该合同合法有效。双方合同签订后按合同约定被告付给原告36万元，至起诉时被告未向原告交付2012年8月1日至2015年8月1日期间3年的租金54万元（18万元/年X3年），对此被告应当向原告交付所欠租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当里理由未支付或者迟延支付租金的，出租可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告未能证实其不支付租金的正当理由，对此被告属于履行合同中违反约定，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”租赁合同约定的违约责任：“乙方的违约责任：租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权收回出租场地房屋，乙方应按照合同总租金的50%的额度向甲方支付违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：原告的主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”原告的主张违约金过分高于给原告造成的损失，应适当减少，具体本案的情况应以尚欠租金30%为宜，即违约金应为16.2万元（54万元X30%）。起诉时，原、被告合同已经到期，双方的权利义务自然终止，现该场地和房屋由案外人实际占用，原告主张被告腾出场地和房屋客观上无法实现。至于案外人占用原告的房屋和场地属另一法律关系，原告可另行向实际占用人主张权利，本案不作处理。因此，原告要求被告腾出场地和房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告定州市栋梁混凝土有限公司于判决生效后十日内给付原告定州市交通运输局54万元及违约金16.2万元；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13700元，由原告负担3985元，由被告负担9715元。如不服本判判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  孙朝辉审判员  侯月涛审判员  陈 晨二〇一六年三月十六日书记员  蒲 娜