广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1054号原告：广州市安庭物业管理有限公司，住所地广州市番禺区，组织机构代码号77569357-8。法定代表人：周凤婷，总经理。委托代理人：陈渐佳，系广东华誉律师事务所律师。委托代理人：曾燕婷，系广东华誉律师事务所实习人员。被告：刘子鹏，住广东省惠州市惠阳区。原告广州市安庭物业管理有限公司（以下简称安庭物业公司）诉被告刘子鹏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安庭物业公司的委托代理人陈渐佳到庭参加诉讼。被告刘子鹏经本院公告传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安庭物业公司诉称：2005年12月18日，安庭物业公司与江南新村业主委员会签订一份《物业管理委托合同书》，后双方还于2006年8月10日签订了一份《补充协议》，约定由安庭物业公司为江南新村商住小区提供物业管理服务。安庭物业公司进场后一直为江南新村商住小区提供服务至今。但刘子鹏作为江南新村商住小区的业主，并没有依约向安庭物业公司支付管理费，虽经安庭物业公司多番催促，仍拒绝履行交费的义务。刘子鹏拖欠物业服务费用的行为严重损害了安庭物业公司的合法权益。因此，安庭物业公司诉至法院，请求判令：一、被告刘子鹏支付物业管理费2,100元（从2012年10月1日计至起诉之日），并从欠缴之日起按欠款金额的每日万分之二点一计付滞纳金至付清之日止，现暂计至起诉日的滞纳金为238.14元；二、被告刘子鹏承担本案的诉讼费。被告刘子鹏无答辩及提供证据。经审理查明：安庭物业公司是具有三级物业服务资质的企业；刘子鹏是位于广州市番禺区东环街东环路242号江南新村2街9座东梯701房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为114.86平方米，发证日期为2010年3月11日。2005年12月15日，广州市番禺区江南新村业主委员会（以下简称江南新村业委会、甲方），广州市绿庭雅苑物业管理有限公司（以下简称绿庭雅苑公司，乙方）签订了《物业管理委托合同书》（以下简称委托合同），约定甲方通过招投标的方式，确定乙方为中标人，委托乙方对江南新村小区（以下简称涉讼小区）进行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用设施和附属建设物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关工程图纸、住户档案与竣工验收等资料等，组织开展社区文化娱乐活动，负责向业主和物业使用人收取相关费用等；委托管理期限为三年，自2006年1月1日起2008年12月31日止；本物业的物业管理服务费，由乙方向业主或物业使用人收取，第一年的收费标准为按建筑面积计，住宅每月0.52元/平方米，以后每年收费标准的调整，参照广州市物价局公示的指导价或由乙方与甲方协商确定。2006年8月10日，江南新村业委员会（甲方），绿庭雅苑公司（乙方）签订了《江南新村物业管理委托服务合同补充协议》，作为上述委托合同的补充协议，就业主的公共用水用电分摊费的收取方式、标准等进行了具体约定。2009年10月15日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向绿庭雅苑公司出具《广州市番禺区物业服务项目备案复函》，载明：“你公司提交的江南新村物业服务项目备案材料收悉，经核查，你公司与江南新村业委会签订的物业服务合同已于2008年12月31日到期。根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，如你公司自愿按照原合同约定继续为江南新村小区提供服务，则物业服务合同自动延续至江南新村业主大会作出选聘决定或相关部门有效决定为止。请你公司尽快作出决定，并书面向项目所在地镇政府（街道办）和我分局报告，同时将相关决定在小区（大厦）公示10天……”。2009年11月15日，绿庭雅苑公司于涉讼小区张贴《关于延续对江南新村小区提供物业服务决定的告示》，表明该公司经研究后决定自愿按照原合同约定继续为涉讼小区提供服务。2012年1月10日，经广州市工商行政管理局番禺分局核准，绿庭雅苑公司名称变更为安庭物业公司。2014年7月18日，广东华誉律师事务所受安庭物业公司的委托向刘子鹏寄送《律师函》，催收拖欠的物业服务费及滞纳金。上述函件未能正常投递。2015年9月7日，安庭物业公司以刘子鹏欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼，要求解决。因本院以其他方式无法与刘子鹏联系，本院依法向刘子鹏发出应诉公告，现公告期限已届满，未见刘子鹏与本院联系。诉讼过程中，安庭物业公司主张根据委托合同的约定，涉讼房屋每月管理费为60元（0.52元/平方米×114.86平方米）。安庭物业公司另主张委托合同虽未明确约定刘子鹏交纳物业管理费的具体时间及违约金的计算标准，但其认为涉讼房屋每月的管理费应当在当月月底前支付，且因刘子鹏长期欠缴物业管理费对其造成经济损失，故刘子鹏应参照中国人民银行逾期贷款利率标准向其支付违约金。本院认为：安庭物业公司于2005年12月15日与江南新村业委会签订的委托合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。在委托合同到期后，安庭物业公司继续按原委托合同的约定为涉讼小区提供物业服务，与涉讼小区业主形成事实上的物业服务合同关系。刘子鹏作为涉讼小区的业主，其已实际享受了安庭物业公司提供的服务，理应向安庭物业公司支付物业管理费。安庭物业公司主张涉讼房屋每月的管理费为60元，该标准符合委托合同的约定，本院予以支持。现安庭物业公司要求刘子鹏支付自2012年10月1日至提诉之日即2015年9月7日止的物业管理费，因委托合同约定物业管理费为按月计付，且安庭物业公司于庭审中亦主张每月物业管理费应在当月月底前支付，故安庭物业公司主张的物业管理费应计至2015年8月31日止。因此刘子鹏应向安庭物业公司支付自2012年10月1日至2015年8月31日止的物业管理费2,100元（60元/月×35个月）。就安庭物业公司要求刘子鹏向其支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的诉请，鉴于委托合同并未对物业管理费的缴纳时间及滞纳金的收取作出明确约定，故对于安庭物业公司提出的上述请求，理据不足，本院不予支持。刘子鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘子鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市安庭物业管理有限公司支付位于广州市番禺区东环街东环路242号江南新村2街9座东梯701房自2012年10月1日起至2015年8月31日止的物业管理费2,100元；二、驳回原告广州市安庭物业管理有限公司的其余诉讼请求。如刘子鹏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告刘子鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李杏仪人民陪审员  许蕴聪人民陪审员  区洁芳二〇一六年三月四日书 记 员  范津津