陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民初字第08365号原告霍瑞晶（又名霍瑞金）被告陕西国孚置业投资有限公司原告霍瑞晶与被告陕西国孚置业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告霍瑞金及其委托代理人陈芳、被告陕西国孚置业投资有限公司的委托代理人杨凤瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告霍瑞晶诉称：2013年3月9日，原告与被告签订了商品房预售合同，约定原告以每平米7665元的价格从被告处购买位于榆林市建业大道北、东环路西奥林城商住小区6幢1单元7665号房产，建筑面积97.13平米，交房日期2014年8月31日前。2013年10月9日，原告办理了按揭手续，约定借款本金50000元，借款期限360个月，该借款抵押方式为房屋抵押。2014年8月31日，按照合同约定交房期限已到，因被告无住宅工程竣工验收备案表，为具备交房条件，所以原告没有接收房屋。实际原告购买的房屋于2015年1月19日才验收完，由于物价局当时核定的备案价格低于房屋售价，其高出部分被告以出售白金卡实现，强行给原告搭售价值83425元的白金卡一张。根据合同法及合同约定，原告有权解除合同。经协商未果，原告涉诉法院，并提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告之间的签订的《商品房预售合同》、《奥林城白金卡协议》有效，予以解除；2、判令被告退还收取原告购房款人民币403714.34元，并承担已付款贷款损失利息113134.47元，截至起诉之日起上述费用共计516848.81元。3、由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：1、户口本一份、证明身份证号为61270119940204063X与房屋买卖合同及起诉状上的原告系同一人。2、《商品房预售合同》一份，证明原告被告之间的合同关系，并对双方的权利义务进行了约定，且约定解除情形，违约责任。3、《奥林城白金卡协议》一份、白金卡一张，证明原告与被告之间签订了白金卡协议。4、收据两支、《个人购房担保借款合同》一份，证明原告向被告支付房屋首付款244501元，白金卡费83425元，原告根据《个人购房担保借款合同》已向浦发银行还款75788.34元及利息113134.47元，以上费用共计516848.81元。被告陕西国孚置业投资有限公司辩称1、原、被告之间的合同合法有效，不具备约定或法定解除条件；2、原告诉求的《奥林城白金卡协议》与本案无关；3、被告在约定期限向原告交房，不存在违约；综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交了以下证据：1、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、国有土地证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份，证明被告向原告预售房屋的行为符合法律规定，商品房预售合同合法有效。2、住宅工程质量分户验收表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程竣工验收报告、建设工程质量监督报告、竣工验收备案表、奥林城交房公告、报纸公告各一份，证明原告所购房屋于2014年7月已经验收合格具备交房条件，且被告严格按照合同约定时间于2014年8月31日通过小区公告和报纸公告的方式向原告通知交房，所以被告不存在逾期交房。经庭审质证：被告对原告提供的证据1的真实性及证明目的均无异议；证据2的真实性无异议、证明目的有异议，认为原告所举证据不能证明被告违约，且合同不具备解除条件。证据3的真实性及证明目的均有异议，认为甲方奥林城会所与霍庆奎所签订的协议，与本案无关；证据4的中首付款的收据的真实性及证明目的均无异议，对其他证据的真实性及证明目的均有异议，认为其中2013年3月11日的收据，交款人为霍庆奎，所盖章为奥林城会所，与本案无关，原告提交的个人购房担保借款合同与本案无关，不予质证。原告对被告提供的证据1的真实性及证明目的均无异议；证据2的真实性无异议，证明目的有异议，认为竣工验收备案表上明确显示竣工验收时间为2014年12月23日，不能证明被告在合同约定的交房期限内向原告提供验收合格的房屋，恰恰可以证明交房时该工程尚未验收，不具备交房条件的事实。本院对庭审质证的证据作如下认证：原告提供的证据1，被告无异议，能够证明原告的身份信息变更的事实，其证明目的，本院予以采信；原告提供的证据2，被告对证明目的有异议，经审查，该证据形式合法、内容真实，能够证明原、被告之间的商品房预售合同关系，但不能够证明被告违约及合同具备法定解除条件的事实，其证明目的，本院不予采信；原告提供的证据3，被告有异议，经审查，该证据系霍庆奎与奥林城会所签订奥林城白金卡协议书，与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信；原告提供的证据4，被告有异议，经审查，该组证据的真实性，本院予以确认，除加盖被告印章的收款收据的证明目的对本案具有证明力，本院予以采信外，其余证据与本案的待证事实不具有关联性，本院均不予采信。被告提供的证据1，原告无异议，能够证明本案所涉及的房屋具备五证齐全的事实，对本案有证明力，依法予以采信；被告提供的证据2，原告对证明目的有异议，经审查，该证据的建设工程竣工验收报告及竣工验收备案表明确载明了该工程竣工日期2014年9月29日，竣工验收日期2014年12月23日，按照合同约定已构成违约，其证明目的，本院不予采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：原告霍瑞晶又名霍瑞金。2013年3月9日，原告霍瑞晶（买受人）与被告陕西国孚置业投资有限公司（出卖人）商品房预售合同，合同约定：第一条项目建设依据。出卖人以有偿出让方式取得位于建业大道北，北东环路西，土地使用证号为榆市国用（2012）第861号。该地块土地面积为30109.23平米，规划用途为综合，土地使用年限2012年9月6日至2051年9月6日止。商品房名为奥林城商住小区。建设工程施工合同约定的开工日期为2012年10月01日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2013年11月14日。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为榆住建预售证第20121224号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第6幢1单元2002室号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上26层，地下1层。该商品房预测建筑面积共97.13平方米，其中套内建筑面积79.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.39平方米。第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米为7665元，总金额为744501元。第六条、付款方式及期限。买受人于2013年11月28日前付房款244501元，余款500000元办理银行按揭贷款。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的；2、非出卖人原因导致施工不能持续进行的，所有工期应予以延期；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同还约定其他事项。合同签订后，原告于2013年3月9日向被告支付了购房款244501元，同时，被告以该房屋抵押按揭贷款的方式向原告支付剩余房款50万元。后原告因被告未按本合同约定日期2014年8月31日前交付商品房且逾期在90日，原告有权解除合同为由向本院提起民事诉讼并提出前述诉讼请求。另查明，2014年8月31日，被告通过张贴、刊登报纸公告方式通知购房业主接收房屋，并于同年9月份电话通知了原告接收房屋，现原告未予接收所购商品房。还查明，2014年9月29日，本案涉诉商品房工程竣工，同年12月23日，通过五方验收合格并报送备案。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售合同实行许可证制度。本案中，被告已取得商品房预售许可证号为榆住建预售证情况下，与原告签订榆林市商品房预售合同，该合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效率性强制性规定，依法确认为有效合同。原告请求依法解除原告与被告签订的商品房买卖合同及被告因逾期交房而向原告退还已缴房款403714.34元（包括按揭款、白金卡费并支付违约金8074.28元和赔偿利息113134.47元的诉讼请求。经审查，按照原告霍瑞晶与被告陕西国孚置业投资有限公司签订的商品房预售合同“交付期限为出卖人应当在2014年8月31日前”的约定，被告应当在2014年8月31日前向原告交付所出售的单元房，而被告于2014年12月23日才具备交房条件，客观上构成了逾期交房的事实，按照商品房预售合同第九条1.（1）“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当至买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款…”的约定，本案原告可以行使解除权解除合同，但原告未在解除权发生之日起（2014年10月31日）一年内行使解除权，即向被告送达解除合同通知，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告的解除权消灭，故本案不适用合同的约定解除。同时，被告的迟延履行的违约行为，不能导致原告的合同目的不能实现，亦未构成根本违约，故本案的商品房预售合同应当继续履行。原告主张解除合同及被告退还原告购房款、已付按揭款的诉讼请求，无必要的事实法律依据支持，本院予以驳回。原告还主张被告返还白金卡费的请求，无必要的事实依据支持，本院亦予以驳回。另外，原告主张被告支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，经审查，被告迟延履行构成一般违约，按照双方签订的商品房预售合同“合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被告应承担违约金的时间应当从合同约定的交房之日即2014年8月31日起至被告交房条件成就之日通知收房之日止即2014年12月23日，被告承担违约金的标准应当按照已交付房价款即人民币744510元的每日万分之二计算违约金，其合理请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告霍瑞晶与被告陕西国孚置业投资有限公司签订的商品房预售合同有效。二、本判决生效后十日内，由被告陕西国孚置业投资有限公司赔偿原告霍瑞晶按已付购房款人民币744510元的每日万分之二从2014年9月1日起至2014年12月23日止计算的违约金。三、驳回原告霍瑞晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9060元，由原告霍瑞晶负担8760元，被告陕西国孚置业投资有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  张晓涛代理审判员  刘庆勃人民陪审员  刘旺才二〇一六年三月八日书 记 员  薛 婧