江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第7800号上诉人（原审原告）程惠锋，1978年9月1日生，汉族。委托代理人张羽，江苏金长城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏东方正大建材市场管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区应天大街855号。法定代表人周瑞连，该公司董事长。委托代理人庄石磊，江苏友为律师事务所律师。上诉人程惠锋因与被上诉人江苏东方正大建材市场管理有限公司（以下简称东方正大建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程惠锋原审诉称，程惠锋于2014年5月与东方正大建材公司签订商铺租赁合同，向东方正大建材公司承租东方正大百货商城E区03号商铺。东方正大建材公司于2014年5月20日书面承诺：至2015年元旦前，将东方正大百货商城招牌更换为东方正大装饰（百货）城。但东方正大建材公司未能兑现承诺，其已构成违约，从而给程惠锋经营造成严重妨碍，并使程惠锋受到经济损失。此后，东方正大建材公司于2015年6月无故提前解除合同，再次构成违约。程惠锋为此诉请东方正大建材公司退还租金47520元及押金5000元，同时要求东方正大建材公司支付违约金28512元并赔偿装修损失40000元及程惠锋为提起此次诉讼而支出的律师费6051元。东方正大建材公司原审辩称，东方正大建材公司已按承诺及时更换了招牌，但程惠锋逾期未支付合同约定的租金，其已构成违约，东方正大建材公司为此有权提出解除合同。东方正大建材公司并无违约之举，请求法院驳回程惠锋诉讼请求。原审法院经审理查明，2014年5月13日，程惠锋、东方正大建材公司签订商铺租赁合同，合同载明：程惠锋租用东方正大建材公司东方正大百货商城E区03号商铺经营石材，租期自2014年6月1日至2016年5月31日，租金47520元／年，押金5000元；租金按年支付，下一年租金提前两个月支付，合同终止，程惠锋交清租金及水电等费用后，东方正大建材公司如数退还押金；租赁期间，程惠锋逾期未交纳约定的各项费用，给东方正大建材公司造成严重损害的，东方正大建材公司有权终止合同，收回商铺。审理中，程惠锋、东方正大建材公司一致确认程惠锋已交纳押金5000元及2014年6月1日至2015年5月31日的年租金47520元。原审法院另查明，2014年5月20日，东方正大建材公司出具承诺书，言明“原东方正大百货商场的招牌，至2015年元旦前，更改为《东方正大装饰（百货）城》，如未能实现承诺，对已签商铺租赁合同的经营装饰材料的经营户，退回全部租金和押金”。2014年10月，东方正大建材公司更换了招牌，更换后招牌为东方正大百货装饰城。2015年6月中旬，东方正大建材公司向程惠锋发出短信通知，称程惠锋逾期未支付下一年租金，故决定解除双方租赁合同。程惠锋随后向东方正大建材公司回复短信，称东方正大建材公司未能按承诺更换招牌，已构成违约，且单方解除合同，再次构成违约，故要求东方正大建材公司承担违约责任。2015年6月29日，程惠锋将商铺交还给东方正大建材公司。原审审理中，程惠锋称东方正大建材公司自2015年6月1日将商铺封门上锁，致使程惠锋无法正常使用商铺。东方正大建材公司则对此予以否认，并称商铺一直由程惠锋使用至2015年6月29日。上述事实，有庭审笔录、商铺租赁合同等证据证实。原审法院认为，东方正大建材公司实际更换的招牌与其承诺书中载明更换的招牌在内容上并无差异，仅在文字排序上略有调整，这对程惠锋经营并无实质影响和妨碍。东方正大建材公司已于2014年10月更换招牌，而本案中并无证据证明程惠锋在此后长达半年多的时间里曾就招牌问题向东方正大建材公司提出过异议或与东方正大建材公司进行过交涉，事实上，程惠锋在东方正大建材公司更换招牌后一直在商铺内经营，直到东方正大建材公司于2015年6月提出解除合同后方在回复短信中就招牌问题向东方正大建材公司提出异议和主张，上述情形表明招牌问题并未受到程惠锋的重视，此问题与程惠锋经营并无密切关联，同时亦表明程惠锋对东方正大建材公司更换后的招牌实际已经认可，基于上述分析，程惠锋关于东方正大建材公司在招牌问题上存在违约从而严重妨碍程惠锋经营之说，证据理由均不充分，不能成立。根据合同约定，程惠锋本应提前两个月即在2015年4月1日前交纳下一年租金，但程惠锋逾期一直未交纳上述约定的租金，其已构成违约，从而致使东方正大建材公司出租商铺收取租金的合同目的不能实现，东方正大建材公司据此向程惠锋提出解除合同，并无不当。程惠锋关于东方正大建材公司无故提前解除合同构成违约之说，理由不当，不能成立。而程惠锋关于东方正大建材公司对商铺封门上锁之说，缺少证据加以证实，不能得到采信。程惠锋已于2015年6月29日将商铺交还给东方正大建材公司，双方租赁合同关系至此实际已提前解除并终止，但在程惠锋未交清2015年6月1日至2015年6月29日期间的租金等费用的情形下，合同约定的押金退还条件尚未成就，程惠锋将来可在条件成就后再向东方正大建材公司提出退还押金的主张。综上，程惠锋以东方正大建材公司违约为由而向东方正大建材公司提出的诉讼请求，缺少充分理由及证据支撑，事实和法律依据不足，不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，原审法院判决驳回程惠锋的诉讼请求。一审案件受理费2776元，减半收取1388元，由程惠锋负担。上诉人程惠锋不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人承诺将原东方正大百货商场的招牌，于2015年元旦前更改为东方正大装饰（百货）城，如未能实现承诺，对已签商铺租赁合同的经营装饰材料的经营户，退还全部的租金和押金。该承诺已经构成合同的组成部分，被上诉人应当全面履行。被上诉人于2014年10月将招牌更换为东方正大百货装饰城，这表明其有故意违约的情形。原审法院将被上诉人的违约描述为文字排序上略有调整，显属不当。整个需要更换的招牌就九个字，现在都有一半不符合约定，这构成根本违约。东方正大装饰（百货）城很明显是以装饰材料为主，而东方正大百货装饰城很明显是以百货为主，两者意思差别巨大。原审认为只是文字排序上略有调整，与事实不符。二、原审判决称上诉人在招牌更换后半年内未提出异议，表明上诉人不重视被上诉人的违约行为，对更换后的招牌是认可的。原审法院这种判定是不符合逻辑的。双方约定的履行的最后期限是2015年元旦后，故上诉人无权在2014年10月份提出异议，且元旦过后即是过年，时间很紧，上诉人也多次向管理者提出了异议，但通常都没有下文，上诉人拒交房租就是最好的异议表示方式。三、合同义务履行有先后顺序，在明知被上诉人违约的情况下，还要上诉人继续履行租金的给付义务，这是不符合法律规定的。四、本案是合同纠纷，但原审法院却没有引用合同法条文进行判决。综上，恳请二审法院撤销原审判决，支持上诉人在原审时的诉讼请求。被上诉人东方正大建材公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。本院二审审理中，上诉人程惠锋提供两份接处警工作登记表，报警人登记为“陈为森”及“林”，在该两份登记表中，简要报警内容记载：正大百货装饰城，靠近北门停车库，称市场部把自己的店给关了，自己和市场部有纠纷，现在里面还有人，需要民警调解；处警经过及结果栏目中均记载：2015年6月15日10时34分，民警到达现场得知报警人因合同问题与正大百货市场部发生纠纷，民警告知其可以通过法院起诉解决问题。上诉人称报警人是本系列案件的当事人，当时被上诉人将商铺上锁。上诉人欲证明被上诉人锁门的事实。被上诉人发表质证意见称，该两份证据和本案没有关联性，该两份接处警工作登记表中的报案人都不是程惠锋，另外实际上该两份证据进一步证明了在2015年6月15日上诉人仍在使用诉争的商铺。本院认为，程惠锋、东方正大建材公司于2014年5月13日签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，东方正大建材公司出具承诺书，承诺至2015年元旦前更改招牌为东方正大装饰（百货）城。但被上诉人于2014年10月更改的招牌名称为东方正大百货装饰城。变更后的招牌名称虽与被上诉人承诺的招牌名称大致相当，但字词顺序不同，应当认为被上诉人履行承诺存在瑕疵。上诉人一直在案涉商铺内经营，应当对被上诉人变更招牌的行为明知，但其并未提供证据证明其在此后半年多的时间里对更改后的招牌名称提出过异议；即使如上诉人所述，其拒交租金就是对被上诉人变更招牌的行为提出异议，其亦未及时按承诺书的内容向被上诉人要求退回全部租金和押金，而是继续在商铺内经营，故应当视为上诉人对被上诉人履行承诺的行为予以认可。承租人缴纳租金系租赁合同中的基本义务，上诉人未按约履行租金支付义务，构成根本违约，被上诉人行使合同解除权，符合合同约定，故上诉人要求被上诉人承担违约赔偿责任，并返还已交纳的全部租金，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人提供的证据尚不足以证明东方正大建材公司自2015年6月1日即将商铺上锁，故本院对程惠锋的该项主张不予采信。综上，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2776元，由上诉人程惠锋负担。本判决为终审判决审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一六年三月十五日书 记 员  汪海燕