宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终91号上诉人（原审原告）虎占学，男，1958年8月3日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托代理人王一迪，宁夏方和圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王戈，男，1985年11月21日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人李海宁，宁夏正义达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨学勤，女，1981年1月18日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市西夏区。上诉人虎占学因申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2015）夏民初字第2040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人虎占学及其委托代理人王一迪，被上诉人王戈及其委托代理人李海宁到庭参加诉讼.被上诉人杨学勤经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年4月1日，二被告签订《房屋买卖协议》，约定：1、被告杨学勤将其所有的位于宁夏银川市兴庆区丽景街宁夏国际小商品交易中心批发市场5号楼1036号房屋即涉案房屋以550000元出售给被告王戈与其妻子张媛，该房屋抵押在宁夏邮政储蓄银行股份有限公司宁夏分行直属支行，被告王戈先替被告杨学勤还清尚欠该行的未还贷款390000元，取消房产抵押后办理过户手续，剩余房款于过户事宜完结时全额支付。具体付款方式可由双方另行约定。2、买卖双方在交易期间所产生的所有税费由被告王戈承担。被告杨学勤保证在交易时涉案房屋没有产权纠纷等，交易后如有上述未清事项，由被告杨学勤承担全部责任。2014年4月2日，二被告向银川市房屋产权交易管理中心申请办理涉案房屋过户手续时，按照该中心的要求，另行签订《房地产买卖契约》，约定涉案房屋成交价格为602000元。被告王戈按照《房地产买卖契约》约定的价格向该中心缴纳了办理房屋过户所需缴纳的各项税费合计19903.44元。当日，该中心出具《收件收据》，告知被告王戈在7个工作日后领取产权证书。同日，二被告在2014年4月1日签订的《房屋买卖协议》上备注：剩余157500元于2014年4月3日付清，《房地产买卖契约》在交易中无效，以本协议为主。同日，按照约定被告王戈替被告杨学勤偿还了涉案房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司宁夏分行直属支行的抵押贷款391750元，并替被告杨学勤支付了其欠付的水电、物业、暖气费等费用后，剩余房款150000元被告王戈在2014年4月3日支付给被告杨学勤，并由被告杨学勤向被告王戈出具收到现金150000元的收条。同时，被告杨学勤将涉案房屋实际交付被告王戈占有、使用。2014年4月3日，原告虎占学向银川市房屋产权交易管理中心递交《银川市房地产登记申请书》，就涉案房屋申请异议登记。另查明，被告杨学勤与王德堂原系夫妻关系，王德堂于2014年3月10日死亡。2014年10月16日，法院作出（2014）夏民初字第896号民事判决书，判决确认：王德堂于2008年11月26日至2013年1月12日共向原告虎占学借款370000元未还，并判决被告杨学勤偿还原告虎占学借款本息共计379804元。在本案审理过程中，法院依原告虎占学申请，于2014年4月4日作出（2014）夏民初字第896-1号民事裁定书，裁定冻结被告杨学勤所有的位于宁夏银川市兴庆区丽景街宁夏国际小商品交易中心批发市场5号楼1036号房屋即涉案房屋的产权产籍。后法院在依原告虎占学的申请，执行（2014）夏民初字第896号民事判决书时，被告王戈于2015年2月1日提出书面执行异议，认为：其已经于2014年4月2日购买了涉案房屋，并已付清全部房款，完成了房屋过户登记的全部手续，并不存在任何过错，涉案房屋已经被其占有、使用，法院对涉案房屋的查封没有事实、法律依据，请求撤销对涉案房屋的查封。2015年6月12日，法院作出（2015）夏执异字第3号执行裁定书，认定：被告杨学勤将其所有的涉案房屋出售给被告王戈，被告王戈缴纳了房屋过户所需的全部税费，而且银川市房屋产权交易管理中心也受理了相关产权过户的事项，虽然未完成过户手续，但在法院查封之前，买卖双方已经完成全部交易手续，且法院属于轮候冻结，因此，被告王戈的异议成立，并裁定解除对涉案房屋产权产籍的冻结。原告不服，诉至法院，请求依法判令：1、撤销银川市西夏区人民法院作出的（2015）夏执字第67-2号执行裁定书，驳回被告王戈的执行异议；2、继续对被告杨学勤所有的位于银川市兴庆区丽景街宁夏国际小商品交易中心批发市场5号楼1036号房屋进行执行；3、本案诉讼费由二被告承担。彭阳县人民法院在审理彭阳县农村信用合作联社诉被告杨学勤、杨学军、ＸＸＸ、杨伟金融借款合同纠纷一案中，于2014年4月3日作出（2014）彭民初字第398-1号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。2014年11月26日，该院作出（2014）彭执异字第1号执行裁定书，认定，被告王戈要求解除对涉案房屋的查封的异议成立，裁定中止对涉案房屋的执行，后解除了对涉案房屋的查封。原审法院认为，二被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在恶意串通损害第三人利益的情形，合法有效。按照《房屋买卖协议》的约定，被告王戈向被告杨学勤支付了全部房款550000元，实际占有涉案房屋，不是以明显不合理低价受让房屋。在法院查封涉案房屋之前，买卖双方已经完成了全部交易手续，被告王戈已向银川市房屋产权交易管理中心申请办理过户手续，该中心也受理了相关产权过户的事项，并向被告王戈出具了7个工作日后领取产权证书的《收件收据》，被告王戈享有取得房屋所有权的物权期待权。最终虽未能完成过户，但被告王戈对此没有过错。根据法律规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定，被告王戈占有涉案房屋系基于合同关系而合法占有，加之被告王戈支付了合理的价款，且其也并不知晓被告杨学勤对外负有债务，其购买涉案房屋没有与他人串通而损害第三方利益的行为，因此，被告王戈是本案诉争房屋的实际权利人。原告虎占学申请执行的依据系普通债权，依照物权优于债权的原则，应当确认被告王戈对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，且西夏区人民法院属于轮候查封，故原告要求撤销法院作出的（2015）夏执字第67-2号执行裁定书，驳回被告王戈的执行异议，并要求继续对涉案房屋进行执行的诉讼请求，于法无据，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回原告虎占学的诉讼请求。案件受理费100元，公告费300元，由原告虎占学负担。宣判后，虎占学不服，提起上诉。上诉人虎占学上诉称，一、一审判决认定事实错误。上诉人起诉被上诉人杨学勤民间借贷的案件于2014年3月31日立案后，被上诉人杨学勤就立马和被上诉人王戈于2014年4月1日、2日签订两份房屋买卖协议，将涉案房屋以55万元的明显低价出售给被上诉人王戈。被上诉人王戈一审和二审对买房过程和支付购房款方式的叙述不一致。二被上诉人之间的房屋买卖交易是恶意串通，躲避债务，属于无效交易。二、二被上诉人之间有共同利益，被上诉人杨学勤给被上诉人王戈出具的15万元的收条不能作为定案依据。三、即使把被上诉人杨学勤出具的收条作为证据，也不能证明被上诉人王戈支付了全部的购房款。被上诉人王戈称该15万元有7万左右是通过银行转账，但未提交证据证明。四、被上诉人杨学勤在庭审后所作的陈述，不能作为定案依据。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；本案案件受理费、公告费由被上诉人承担。被上诉人王戈答辩称，一、被上诉人王戈与被上诉人杨学勤签订的房屋买卖合同合法有效。二被上诉人在此次房屋交易之前并不认识，被上诉人王戈也不知道被上诉人杨学勤存在经济纠纷，且经查询，涉案房屋不存在查封情形，被上诉人王戈已尽到了谨慎审查义务。二被上诉人在买卖房屋过程中意思表示真实，内容合法有效，双方没有恶意串通的行为。二、被上诉人王戈已付清房款的事实清楚证据确凿。有银行付款凭证、收款收据、物业费、采暖费等收据、一审中被上诉人杨学勤、杨学军的陈述及彭阳县人民法院生效裁定等证据可以证实。三、涉案房屋在西夏区人民法院查封前，被上诉人王戈已付清所有购房款，办理了过户登记手续，并实际占有房屋，被上诉人王戈对涉案房屋享有的权利能够排除执行。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案房屋人民法院不得查封。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人杨学勤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见。二审审理期间，被上诉人王戈向法庭提交短信记录三页，网银交易记录截图两页。证明目的：剩余的7万余元购房款有一部分是被上诉人王戈通过银行转账的方式转到被上诉人杨学勤指定的账户，具体金额因时间较长，确定不了。上诉人虎占学对该组证据的客观性、合法性、关联性及证明目的均不认可。认为该组证据是打印件，没有被上诉人王戈的任何信息。如果该组证据属实，被上诉人王戈向被上诉人杨学勤支付剩余购房款的时间为4月4日。被上诉人杨学勤是否对杨俊杰授权收款，不得而知。经二审庭审举证、质证，本院认证，认为被上诉人王戈提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新的证据的情形，且该组证据为打印件，真实性无法核实，本院不予认定。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。有经一、二审庭审质证、认证的各方当事人的陈述，上诉人虎占学提交的（2014）夏民初字第896号民事判决书、（2014）夏民初字第896-1号裁定书、（2015）夏执字第67-2号裁定书、银川市房地产登记申请书各一份，被上诉人王戈提交的房地产买卖契约、房屋买卖协议、税收缴款书、银川市房地产交易中心收件收据、银行存款凭单、收条、（2015）夏执异字第3号裁定书、（2014）彭执异字第1号裁定书、交款通知单各一份、收据二张、发票六张、印花税票七张等证据证实，足以认定。本院认为，被上诉人王戈与被上诉人杨学勤签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人王戈已依约向被上诉人杨学勤支付了全部房款550000元，且实际占有涉案房屋。在法院查封涉案房屋之前，二被上诉人已经完成了全部交易手续，被上诉人王戈已向银川市房屋产权交易管理中心申请办理过户手续，该中心也受理了相关产权过户的事项，并向被上诉人王戈出具了7个工作日后领取产权证书的《收件收据》。被上诉人王戈对最终未能完成过户登记没有过错。故被上诉人王戈提出的执行异议符合《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。上诉人虎占学提交的证据不足以证明二被上诉人的房屋买卖行为存在恶意串通损害第三人利益以及以明显不合理低价受让房屋的情形。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人虎占学负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘煜姗审 判 员  王 斐代理审判员  宁 丽二〇一六年三月二十四日书 记 员  马丽梅附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。