.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民事判决书（2016）新02民终298号上诉人（原审原告）：克拉玛依市准噶尔大厦物业服务有限公司。法定代表人：张国强，系该公司经理。委托代理人：陈范燕，新疆炎黄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于新玲，女。上诉人克拉玛依市准噶尔大厦物业服务有限公司（以下简称”准噶尔物业公司”）因与被上诉人于新玲物业服务合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2015）克民小额字第401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人准噶尔物业公司上诉请求为：1、请求撤销一审判决，依法改判被上诉人于新玲向上诉人支付物业管理费10933.36元、滞纳金2187元，共计13120.36元。2、由被上诉人于新玲承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院在没有要求上诉人提供正常的保洁、保安巡检、设备检查维修记录等证据的情况下，直接认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵是错误的。被上诉人一审时未到庭参加诉讼，也未提出答辩意见。一审法院未要求上诉人提供相关记录，也未询问物业管理相关情况，而是直接认定了上诉人提供的物业服务有瑕疵，损害了上诉人的合法权益。2、上诉人与被上诉人签订的物业合同中未约定开门、关门时间，现在大厦的营业时间系双方协商确定并履行多年的，上诉人并未单方缩短营业时间。被上诉人一直对营业时间未提异议，可认为其默认。一审法院忽略被上诉人默认大厦营业时间的事实，直接认定上诉人单方缩短被上诉人营业时间是错误的。3、本案中被上诉人一审未到庭参加诉讼，更未向法院请求上诉人承担违约责任。一审法院在被上诉人未主张的情况下要求上诉人承担责任、无端扣减上诉人的物业费，损害了上诉人的利益。4、一审以双方未约定滞纳金的缴纳时间为由未支持上诉人滞纳金的请求错误。《合同法》第六十一规定：”履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求债务人履行；或双方补充协议，或依据交易惯例。”双方履行物业合同已超过十年，实际履行中上诉人每月25日收取当月物业费，如业主逾期一个月未交，上诉人以电话、书面通知等方式催缴。因此双方实际履行合同期间，物业费系定期收取、逾期催缴的，且庭审中上诉人提交了催缴物业费通知书，已充分证实履行期限问题。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人准噶尔物业公司的上诉请求。被上诉人于新玲未答辩。一审中原告准噶尔物业公司向一审法院起诉请求：要求被告交纳物业管理费10933.36元、滞纳金2187元，共计13120.36元，并由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2002年9月10日，原、被告签订《准噶尔大厦物业管理合同》一份，约定原告为被告所有的准噶尔大厦三楼3号商铺（71.93平方米）提供物业服务，被告按照商铺产权面积每平方米每月8元交纳物业管理费。被告未缴纳2013年4月1日至2013年11月30日及2014年12月1日至2015年10月31日期间的物业管理费，故原告诉至本院。另查，2002年12月16日，克拉玛依市物价局对准噶尔大厦物业综合服务费批复的收费标准为8元/建筑平方米，自2002年10月1日起试行一年。一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业向业主提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。2002年9月10日原告与被告签订的物业管理合同合法有效，该合同对原、被告均具有约束力，原告应当按照合同的约定及相关规定为被告提供相应的物业管理服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费用。从原告提供的证据来看，原告履行了基本了物业服务，但从该系列案的其他证据显示，原告在物业管理中未按物业管理规约的约定开、关门，单方缩短了被告的营业时间，且原告未提供其正常的保洁、保安巡检、设备检查维修等记录，证明其物业管理存在一定的瑕疵，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”故本院认为原告向被告收取的物业费应当适当减少，结合原告提供物业服务的情况，物业费按80%收取较为合适。关于物业费的收费标准，虽然克拉玛依市物价局批复的原告物业服务收费标准自2002年10月1日试行一年，但依照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规［2012］3088号）第九条第二款的规定：”非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主（使用人）或业主委员会按照本办法的有关规定自主协商确定。各地政府价格主管部门不制定指导性收费标准，但应规范其收费行为。物业服务企业和业主（使用人）应当通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收费标准。物业服务企业不得区分业主（使用人），实行不同的收费标准。”被告所有的克拉玛依市准噶尔大厦三楼3号房屋是商铺，不属于普通住宅，其物业服务费由业主或业主委员会协商确定，原、被告于2002年9月10日签订的《准噶尔大厦物业管理合同》约定准噶尔大厦三楼3号商铺按照商铺产权面积每平方米每月8元交纳物业管理费，而且双方在诉讼以前均按上述合同约定收缴物业费，在双方未对《准噶尔大厦物业管理合同》做出变更、解除之前，原告要求被告按合同的约定收费标准交纳物业费并不违反相关法律法规的规定，被告所有的准噶尔大厦三楼3号商铺的产权登记面积为71.93平方米，2013年4月1日至2013年11月31日及2014年12月1日至2015年10月31日期间的物业费为10933.36元（8元/月·平方米×19月×71.93平方米=10933.36元），原告应当向被告交纳物业费8746.69元（10933.36元×80%）。关于滞纳金，双方虽然在《准噶尔大厦物业管理合同》第二十二条第四款规定：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1元/平方米缴纳滞纳金，但是并未约定物业费的交纳时间，而且原告为被告所有的商铺提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告于新玲经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其放弃当庭答辩及质证的诉讼权利，由此产生的对其不利的法律后果由其自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告于新玲于本判决生效之日起五日内向原告克拉玛依市准噶尔大厦物业服务有限公司支付物业费8746.69元。二、驳回原告克拉玛依市准噶尔大厦物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，公告费710元，由原告克拉玛依市准噶尔大厦物业服务有限公司负担147元，由被告于新玲负担588元。本院二审审理期间，上诉人准噶尔物业公司向本院提交《保洁岗交接班记录》一份、《保卫岗交接班记录》一份、2015年1月至2016年10月的《准噶尔大厦电梯日常巡查记录》一份，以证明上诉人准噶尔物业公司的物业服务不存在瑕疵。因被上诉人于新玲经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，故对上述证据未进行质证。庭审中，上诉人准噶尔物业公司陈述被上诉人于新玲购买的商铺位于准噶尔大厦三楼东侧，不存在漏水致损的情况。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人准噶尔物业公司与被上诉人于新玲之间签订了《物业合同》，双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为上诉人准噶尔物业公司要求被上诉人于新玲全额缴纳物业费及支付滞纳金的上诉请求能否成立。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”一审中，上诉人准噶尔物业公司作为负有举证责任的一方提交了《物业管理合同》、《电梯保养合同》、《消防设施维护协议》、《建筑消防设施检测合同》；二审中提交了《保洁岗交接班记录》、《保卫岗交接班记录》及《准噶尔大厦电梯日常巡查记录》，上述证据足以证明上诉人准噶尔物业公司向被上诉人于新玲提供了物业服务，被上诉人于新玲应予支付物业费的事实。一审法院认为”从该系列案的其他证据显示，原告在物业管理中未按物业管理规约的约定开、关门，单方缩短了被告的营业时间，且原告未提供其正常的保洁、保安巡检、设备检查维修等记录，证明其物业管理存在一定的瑕疵”；但并未明确列明证据名称，上述证据亦未在一审庭审中予以质证。该系列案中本院（2016）新02民终120号民事判决中杨怀军的商铺位于三楼北侧，因大厦外墙裂缝导致漏水致损；本院（2016）新02民终121号民事判决中刘平安的商铺位于大厦四楼西北侧拐角，因五楼餐厅卫生间漏水至其商铺前通道漏水。而本案中被上诉人于新玲的商铺位于三楼东侧，不存在漏水情况。且被上诉人于新玲在一审中未到庭，亦未进行答辩，更未主张物业服务有瑕疵请求减少物业费。一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，认为上诉人准噶尔物业公司主张的物业费应适当减少不符合上述查明事实，于法无据，本院依法不予支持。被上诉人于新玲经法院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，由此产生的不利后果应由其自行承担。被上诉人所有的准噶尔大厦三楼3号商铺的产权登记面积为71.93平方米，上诉人准噶尔物业公司主张的2013年4月1日至2013年11月31日及2014年12月1日至2015年10月31日期间的物业费10933.36元（8元/月·平方米×19月×71.93平方米=10933.36元）合法有据，本院依法予以支持。关于滞纳金，双方在《物业管理合同》第二十二条第四款约定：”业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1元/平方米缴纳滞纳金。”上诉人准噶尔物业公司在二审中主张以物业费10933.36元的20%收取滞纳金，经计算滞纳金数额2187元低于上述双方约定，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，上诉人准噶尔物业公司的上诉请求合法有据，本院依法予以支持。一审判决认定事实有误，适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2015）克民小额字第401号民事判决；二、被上诉人于新玲于本判决生效之日起五日内向上诉人克拉玛依市准噶尔大厦物业服务有限公司支付物业费10933.36元、滞纳金2187元，共计13120.36元。一审案件受理费25元，公告费170元，二审案件受理费50元，由被上诉人于新玲负担（可于本判决生效之日起五日内交付于上诉人克拉玛依市准噶尔大厦物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审判长乔汇涛审判员叶楠代理审判员吴婷二〇一六年十一月八日书记员郭骁