上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2412号原告（反诉被告）上海耀光物业管理有限公司。法定代表人吴耀光，总经理。委托代理人蔡磊，上海市东高地律师事务所律师。被告（反诉原告）王世林。委托代理人李云祥，上海宏仑宇君律师事务所律师。委托代理人郑铮，上海宏仑宇君律师事务所律师。第三人金振辉。原告上海耀光物业管理有限公司（以下简称耀光公司）与被告王世林、第三人金振辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理。2015年11月3日，被告王世林提出反诉，并申请追加金振辉为本案第三人参加诉讼，本院经审查认为符合反诉受理及追加第三人条件，遂予以受理反诉，与本诉合并审理，并于2015年11月4日通知第三人金振辉作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序分别于2015年12月7日、12月17日，2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）耀光公司的委托代理人蔡磊，被告（反诉原告）王世林及其委托代理人李云祥、郑铮，第三人金振辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）耀光公司本诉诉称，被告（反诉原告）王世林于2011年12月29日与原告签订了《耀光OFFICE租赁协议》，租期自2011年12月11日至2015年1月10日止。2014年10月14日，耀光公司以书面形式通知王世林，房屋租赁合同将于2015年1月10日到期，请王世林提前做好搬迁准备。但是王世林一直置之不理，拖延至今尚未搬迁，归还房屋。为维护耀光公司的合法权益，向法院起诉请求判令：1、王世林立即返还租赁到期的××路1768号5楼KTV房屋，并清理搬走所有物品，恢复原状；2、王世林向耀光公司支付2015年1月10日至2015年9月10日的逾期归还房屋的使用费人民币（币种下同）740,784元（92,598元∕月×8个月）；3、王世林以每月92,598元的两倍的标准，支付2015年9月10日至归还房屋时的房屋使用费；4、没收王世林的房屋租赁押金290,421元；5、王世林向耀光公司支付至房屋归还前的水电费（至2015年11月为31,831.77元）、滞纳金；6、本案诉讼费由王世林承担。本案审理过程中，原告（反诉被告）耀光公司撤回第5项诉讼请求中的滞纳金部分。被告（反诉原告）王世林本诉辩称，1、其已经履行租赁合同约定的返还房屋的义务，无需搬走物品并恢复原状；2、2015年1月至2015年9月，其已经及时全额支付租金，耀光公司与王世林间无争议；3、2015年9月8日其按照耀光公司要求已经从系争房屋内搬离，故2015年9月8日双方的租赁关系已经解除，耀光公司无理拒绝交接房屋并主张使用费系恶意诉讼；4、其在租赁期间从未违反合同约定，已经及时充分履行义务，耀光公司应当返还相应押金；5、其没有欠付水电费，其根据抄表通知单缴纳水电费，目前已有的单据王世林已经缴清，且房屋租赁合同在2015年9月8日已经解除，故后续水电费被告不应当承担。第三人金振辉述称，王世林没有搬离的原因在金振辉方，系争房屋5层楼内的装潢及设施设备当时是由金振辉从吴耀光处购买所得，同时其（吴耀光）将房屋租赁给了金振辉，金振辉租赁后经营KTV,因此，涉案房屋中的装潢和设备系金振辉所有，并非王世林所有。反诉原告王世林反诉诉称，2006年11月起，第三人金振辉承租涉案房屋经营KTV场所，并向耀光公司购买了涉案房屋中已有的KTV设备。因经营不善，金振辉自2008年3月起与王世林合作继续经营KTV场所。至2011年12月止，金振辉与耀光公司房屋租赁期限届满后未续签，遂由王世林于2011年12月29日与耀光公司签订房屋租赁合同租赁涉案房屋，王世林独自继续经营KTV场所，约定租赁期限自2011年12月11日开始至2015年1月10日止。因涉案房屋内所有KTV设备为金振辉所有，王世林向金振辉支付设备租赁费，并向耀光公司支付房屋租金。2015年1月10日约定的租赁期满后，王世林与耀光公司口头约定继续履行原合同，未另行签订书面合同。自2015年1月11日起，王世林继续向耀光公司支付房屋租金，并继续使用涉案房屋经营KTV场所。2015年9月初，耀光公司通知王世林称要收回涉案房屋，并要求王世林搬离。王世林积极配合，并于2015年9月8日清场后搬离。当日，王世林电话通知耀光公司、金振辉交接房屋，但耀光公司拒绝接收房屋，并拒绝返还房屋押金。经王世林多次协商，耀光公司均无理拒绝返还押金，故2015年9月25日王世林向耀光公司寄送了《关于房屋交接通知书》，但耀光公司拒绝接收王世林送达的文件，王世林拨打110出警亦未解决纠纷。为维护王世林的合法权益，要求法院判令：1、耀光公司向王世林返还租赁上海市闵行区××路1768号福维克大厦第5层房屋押金290,421元及利息（以押金290,421元为本金，以同期银行贷款利率计算利息，自2015年9月8日计算至实际返还之日）；2、本案诉讼费由耀光公司承担。反诉被告耀光公司则辩称，不同意王世林的反诉诉请，反诉原告王世林违反合同约定，租赁房屋押金应当作为违约金。第三人金振辉对反诉原告王世林的反诉请求述称，同意王世林的反诉诉请，耀光公司应当退还房屋租赁押金，理由为王世林一方已经搬离了涉案房屋。本诉原告耀光公司为其主张提供如下证据：1、《耀光Office租赁协议》1份，证明被告王世林违反该协议第3.1条约定租期期限、第4.4条约定原告可以单方没收押金的情况、第7.1条约定被告王世林未按期交还房屋的违约责任。2、《关于房屋到期不再续租的通知》1份，证明原告耀光公司于2014年10月14日递交被告王世林，且由被告方签收。3、《缴款通知书》1组，证明被告王世林尚未交纳2015年8月至11月的水电费。4、《签收记录》2份，证明证据2中的签字人王某某系被告方人员。5、《物品清单》1份，证明被告王世林至目前仍未搬离。6、《照片》35张，证明被告王世林至目前仍有大量物品在原告租赁房屋内未搬离。7、王某某签字的《支票》存根4张，（其中2张系重复）。证明王某某能够代表王世林签收相应材料。8、《关于立即清理归还房屋的函》1份，证明原告于2015年9月21日要求王世林支付二倍租金并搬离房屋。9、《租赁合同》1份，证明耀光公司对涉案房屋具有转租权。10、《关于大楼产业业态全面调整致嘉俪KTV夜总会的函》及邮寄凭证，证明耀光公司于2013年12月已经通知租赁方不再继续租赁房屋。11、《MP4视频录像》，证明王世林在2015年12月9日之前仍堆放在租赁房屋内剩余物品，未搬离。经质证，王世林对耀光公司提供的证据的质证意见，对证据1的真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明目的，认为该合同届满后，双方仍依照口头约定租赁房屋，租赁关系解除时间为2015年9月，且王世林已经按照合同约定返还了房屋。对证据2的真实性、关联性、合法性均不认可。认为未收到该通知，且不认可收件人。且原被告在2015年1月10日后以口头协议方式达成了新的续租合意。对于证据3，认可2015年8月至2015年9月8日的水电费，之后的数据与本案无关。对于证据4的真实性、关联性、合法性均不予认可。不清楚王某某的身份。对于证据5，真实性无法确认，关联性认可，证明内容不认可。该证据系耀光公司单方制作。对证据6的真实性、关联性及证明目的均不认可，照片拍摄于2015年9月24日，王世林已于2015年9月8日搬离。对证据7，支票上“王世林”的签字确为其本人所签，但对于“王某某”的签名，王世林表示不知情，真实性不予确认。对证据8，王世林没有收到，真实性不予确认。对证据9，因不是王世林签订的，真实性无法确认。对证据10，王世林没有收到，真实性不予确认。对证据11，证据的效力由法院认定。金振辉对耀光公司提供的证据的质证意见，对证据1-3认为与自己无关。对证据4的真实性、合法性认可，但认为租赁房屋内的所有物品均是自己所有，即使物品损坏由被告添置，也是自己出资的。对证据5的真实性、合法性认可，认为租赁房屋内的所有物品均是自己所有。对证据6的真实性、合法性认可，但证明目的不认可，认为租赁房屋内的所有物品均是自己所有，不是王世林所有。对证据7表示不清楚。对证据8的证明目的不认可，合同到期时，自己也曾让王世林通知耀光公司，就房屋内的设备与耀光公司协商，但耀光公司一直没有与我方见面。对证据9没有意见。对证据10，同意王世林的意见。对证据11，放弃质证。反诉原告王世林为其本诉答辩和反诉主张提供如下证据：1、2006年11月21日吴耀光与第三人金振辉签订的《租赁协议书》复印件1份，证明现在租赁房屋内的KTV设备及装潢均为第三人金振辉所有，并非王世林所有。2、《合作经营协议》1份，证明2008年3月6日第三人金振辉就已经与王世林在系争房屋内合作经营KTV，所有设备及装修均齐全。3、《收款凭单》1份，证明目的与同证据2。4、《保安服务协议》及保安费发票一组，证明目的同证据2。5、《耀光Office租赁协议》1份，证明王世林已经按照合同约定返还系争房屋，并证明押金及金额。6、《收条》、POS签购单56张、《抄表单》、《水电费收据》等一组，证明王世林已经及时履行租金支付义务，并证明KTV设备系第三人金振辉所有，还证明其按时向第三人支付设备设施的使用费以及系争房屋的租金是通过耀光公司预先设置的POS机刷卡支付。7、《交接通知书》、快递单、视频一组，证明王世林已经在2015年9月25日要求耀光公司确认房屋已经移交的事实，但耀光公司无理拒绝。8、《证明》、《发票》一组，证明王世林在2015年9月8日前已经搬离系争房屋。耀光公司对王世林提供的证据的质证意见，对证据1真实性、关联性、合法性均不予认可。对证据2，真实性、合法性不认可，关联性认可，该证据可以反映系争房屋内的设施设备均是王世林在管理使用。对证据3的真实性无法确认，关联性认可。对证据4，真实性、关联性、合法性均不予认可。对证据5，真实性认可，关联性认为该份协议证明了原告方的主张成立。对证据6，因收条无签收人签字，真实性不予认可；POS签购单的真实性无法确认，56张签购单上的款项我方已经收到；水电费抄表单及收据，认可2015年7月份之前的水电费已经支付，但2015年8月-11月的水电费尚未支付。对证据7，认为王世林仍有大量物品在租赁房屋内，故其实际未搬离，房屋交接通知书不能证明王世林已经实际搬离全部物品；对于视频的真实性无法确认，视频中的时间、人员都无法确定。对证据8，真实性、关联性均不予认可，认为该证据不能证明王世林已将租赁房屋内的物品搬离，也无法证明王世林是否在该场所实际经营。金振辉对王世林提供的证据的质证意见，对真实性和证明目的认可，认为该租赁协议书合法有效，相关设施确实在房屋内。对证据2-3，真实性、合法性和证明目的均认可，认为自己与王世林之前确实存在合作关系，是王世林在经营，但是相关设施设备都是自己的，是王世林从自己这里租赁的。对证据4，表示不清楚。对证据5，真实性、合法性、关联性均认可，并认为耀光承诺王世林与我方享有优先续租权。对证据6，第三人放弃质证。对证据7，真实性予以认可。对证据8，真实性、关联性，合法性均认可。第三人金振辉未向法庭提供相应的证据材料。本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的证据经到庭当事人质证后认为，对耀光公司提供的证据，王世林对证据1、证据3中2015年8月至2015年9月8日的水电费的真实性、关联性予以认可；金振辉认为证据1、3与其无关。本院对证据1及证据3中2015年8月至2015年9月8日的水电费予以确认。王世林对证据2、证据4、证据7的真实性不予认可；第三人认为证据2与其无关，对证据4的真实性予以认可，对证据7表示不清楚。本院认为证据2、证据4、证据7之间可以相互印证，予以确认。对证据5，虽金振辉认可其真实性，但王世林对真实性不予认可，本院认为该物品清单系耀光公司单方制作，没有其他证据予以佐证，本院不予确认。对证据6，虽王世林对真实性不予认可，但金振辉对其真实性予以认可，且该证据与王世林及金振辉关于租赁房屋内留有设施设备等物品的庭审陈述相印证，本院予以确认。对证据8，王世林认为没有收到；金振辉对其证明目的不予认可，本院不予确认。对证据9，王世林认为自己不是合同签订人，对真实性无法确认，金振辉对该证据没有意见，经本院审查，该《租赁合同》真实、合法、有效，证明耀光公司对系争房屋享有出租权，本院予以确认。对证据10，王世林认为没有收到，对真实性不予确认，第三人同意王世林的意见，本院认为原告对邮寄凭证上的收件人未予以证明，该证据不予确认。对证据11，王世林意见该视频记录是否在系争场地拍摄不清楚，视频没有拍摄时间，不清楚是否为2015年12月9日当天拍摄，也没有王世林一方人员参加，即使视频是真实的，耀光公司也已经对系争房屋进行了装修改造。因该证据无其他证据可以佐证，本院不予认可。对王世林提供的证据，对证据1-3，耀光公司对真实性均不予认可，金振辉对真实性和证明目均认可，本院认为上述证据相互之间能够印证，且与当事人的庭审陈述相吻合，予以确认。对证据4，耀光公司对真实性不予认可，金振辉表示不清楚，本院不予确认。对证据5，耀光公司和金振辉均予以认可，本院予以确认。对证据6，耀光公司对收条的真实性不予确认，但认可POS签购单上的款项已经收到，2015年7月份前的水电费已经支付，金振辉对此未发表意见。本院对证据6中的POS签购单56张、《抄表单》、《水电费收据》予以确认。对证据7，耀光公司对证明目的不认可，对视频的真实性不认可，金振辉对真实性予以认可，本院认为上述证据间能够相互印证，予以确认。对证据8，耀光公司对真实性、关联性均不予认可，第三人对真实性、关联性均予认可，本院认为上述证据与本案无关，不予确认。经对当事人提供的证据进行质证、认证并结合当事人的陈述意见，本院查明本案事实如下：2006年7月28日，耀光公司与案外人上海新桥实业公司签订租赁合同，承租上海市××路1768号房屋，租赁期限自2006年8月1日起至2024年12月24日，耀光公司具有对承租房屋的转租权。2011年12月29日，出租方耀光公司（甲方）与承租方王世林（乙方）签订了《耀光OFFICE租赁协议》。该协议从出租房屋情况，租赁用途，交付使用和租赁期限，租金、管理费、免租期、支付方式和期限，保证金（押金）和其他费用，房屋使用要求和维修责任、安全责任，房屋返还时的状态，转租、转让和交换，解除本合同的条件，违约责任，其他条款等十一个方面的内容进行了约定。其中，出租房屋情况、租赁期限、租赁用途、租金、保证金、违约责任等相关协议约定：乙方王世林向甲方耀光公司承租位于上海市闵行区××路1768号，福维克大厦第五层，租赁的计价建筑面积为1380平方米，作为王世林开KTV经营使用，租赁期限自2011年12月11日至2015年1月10日止，房屋租期第一年月租金为88,389元，年租金为1,060,668元，自第二年起，月租金为92,598元，年租金为1,111,176元，上述租价均不含税金。乙方王世林在租赁期间必须按时交纳各项费用，如有拖欠按每天应交费用的2‰滞纳金增收，如超过一个月甲方耀光公司单方面有权对合同作出终止处理，并没收押金，但甲方耀光公司书面同意乙方王世林延期的除外。合同签约时，乙方王世林向甲方耀光公司支付房屋租赁保证金（押金），保证金为3个月的租金及物业管理费，即290,421元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯、设备、物业管理等费用由王世林承担，乙方王世林须全部结清，甲方耀光公司才归还剩余保证金。除甲方耀光公司同意乙方王世林续租外，乙方王世林应在合同的租赁期届满后的次日内返还该房屋，未经甲方耀光公司同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方王世林应按二倍租金的价格向甲方耀光公司支付该房屋占用期间的使用费。甲方耀光公司同意延期的，按原租金，按月支付房租。乙方王世林返还该房屋，应将该房屋恢复原状（王世林当时入住时的样子），并经物业验收认可。乙方王世林返还该房屋包括甲方耀光公司原交给乙方王世林使用时的设备和装修应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方耀光公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。如设备和装修经人为损坏或被拆除的，应予赔偿或恢复原状。发生下列情形之一的，乙方王世林在租赁场地建筑内增设的固定物及装潢投资，甲方耀光公司不向乙方王世林做任何补偿：合同到期双方未续签订合同的，乙方王世林要求提前终止合同的，乙方王世林违约被甲方耀光公司解除合同的……前款所述固定物及装修，发生上述情形时，乙方王世林不得擅自拆除，但非固定物如家具等可以搬动。《耀光Office租赁协议》由甲方耀光公司加盖公司印章和公司法定代表人吴耀光、委托代理人卓霞签名，乙方由王世林签名及加盖王世林本人印章。该协议签订后，甲方履行了交付租赁物的义务，乙方按约支付保证（押金）金290,421元。该协议履行至2014年10月14日，由耀光公司向王世林发出《关于房屋到期不再续租的通知》，通知内容为：王世林先生：您与本公司签订的房屋租赁协议（××路1768号福维克大厦第五层）将于2015年1月10日到期。到期后，本公司考虑到大房东和入驻客户的意见，不再将该房屋作为KTV营业使用，到期后将不再与您续签租赁合同。现特提前再次告知，请您预先做好搬迁准备。另外，原注册在闵行区××路1768号301室的上海世麟实业有限公司，因下家需注册，烦请办理迁址手续。该通知由王某某于2014年10月28日签收。2015年1月10日，《耀光OFFICE租赁协议》约定的租赁期满后，王世林与耀光公司未续签租赁协议，但王世林继续在租赁房屋内经营KTV,耀光公司通过在该KTV内设置的一台P**机，由KTV客人消费后用银行卡刷卡结账时，预先扣除下个月的租金方式收取每月原租赁协议到期前相同的租金，多余的部份再退还给王世林，2015年8月11日至9月10日的房租计113,643元，已在2015年7月25日至8月21日的收入中被扣除。也就是耀光公司按照原租赁协议约定的租金和方式扣款至2015年9月10日。截至2015年7月份之前的水电费，王世林已按耀光公司的抄表通知单缴纳。2015年9月25日，王世林向耀光公司发送了《关于房屋交接通知书》，该通知书内容为：上海耀光物业管理有限公司，本人王世林曾承租了××路1768号5楼（上海石浦假日渔港餐饮管理有限公司KTV）。并于2015年9月8日从××路1768号5楼撤离全部办公与工作人员，并立即电话告知贵物业单（卓）霞经理。但该物业至今未与我当面办理交接手续，也没有按租赁协议及时退还我预交的3个月的保证金290,421元。希望贵公司赶快与我联系交接，并及时退还保证金290,421元。另查明，王世林在人员撤离租赁房屋时，未将房屋内的设施设备等物品予以清理，上述设施设备物品系王世林向第三人金振辉租赁。耀光公司为减少经济损失于2015年12月9日将系争房屋内的王世林租赁第三人金振辉之物品搬离至仓库，并改变系争房屋的装潢。本院认为，耀光公司与王世林于2011年12月29日签订的《耀光Office租赁协议》系当事人真实意思表示，未违反国家法律强制性的规定，协议当属合法有效，双方当事人理应恪守协议约定，履行合同义务。耀光公司在该协议届满前向王世林发出协议租赁房屋期满后不再续签协议的通知，王世林理应在协议期满后依约及时将租赁房屋返还给耀光公司，但王世林未在耀光公司书面同意续租的情况下继续使用房屋经营KTV。然而，耀光公司在明知王世林继续使用租赁房屋的情况下，未提出异议，也没有证据足以证明耀光公司已向王世林提出异议，而事实上，由耀光公司主动通过其设置在王世林经营KTV处的POS机，按原协议约定的租金标准及时收取租金及水电费等。耀光公司的行为系默认《耀光Office租赁协议》到期后的续约，双方的租赁关系变更为不定期房屋租赁关系。耀光公司认为，双方当事人履行《耀光Office租赁协议》到期后不再存在不定期租赁合同关系，显然有违事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。王世林在租赁合同到期后仍继续使用租赁房屋，耀光公司没有异议的，依照合同法的规定，不定期房屋租赁的当事人可以随时提出解除，本案耀光公司与王世林之间形成的不定期房屋租赁关系，双方当事人均有解除不定期合同的权利。王世林认为其于2015年9月8日离开租赁房屋时以多种形式通知耀光公司交接房屋，但其未能向法庭提供要求解除不定期租赁合同通知已经到达耀光公司的证据。王世林于2015年9月25日通过邮政快递向耀光公司送达《关于房屋交接通知书》，虽然该通知没有明确要求解除合同，但从其内容看，该通知具有要求解除不定期租赁合同的意思表示，然，耀光公司拒绝签收该通知。根据合同法的规定，解除合同通知自送达后生效。故本案不定期租赁合同之解除日应以王世林于2015年9月25日要求交接租赁房屋的通知书送达耀光公司之日为准。不定期租赁合同解除后，根据《耀光Office租赁协议》第7.3条的规定，王世林具有按约返还租赁房屋的义务。王世林在合同解除后，仍在租赁房屋内留存其向第三人金振辉租赁的设施设备等财产，导致未能按《耀光Office租赁协议》约定的要求返还租赁房屋，系王世林违反了《耀光Office租赁协议》第7.3条的约定，存在违约，故应当承担解除不定期房屋租赁合同后按解除前的房屋租金标准计算至实际返还日的房屋使用费和违约金。关于耀光公司主张王世林立即返还租赁到期的××路1768号5楼KTV房屋，并清理搬走所有物品，拆除室内装修的诉讼请求。本院认为，因系争房屋由耀光公司已于2015年12月9日实际控制。耀光公司自认，为防止其损失扩大，已将系争房屋内由王世林租赁第三人金振辉的财产物品搬离，存放他处，并改变房屋装修，故该项诉讼请求无需再作处理。关于耀光公司请求王世林支付2015年1月10日至2015年9月10日逾期归还房屋的使用费740,784元。本院认为，因《耀光Office租赁协议》租赁期满后，耀光公司与王世林之间形成的不定期房屋租赁关系，在合同关系解除之前，王世林应当给付耀光公司自2015年1月11日至同年9月25日的房屋租金。耀光公司已通过POS机扣除2015年1月11日至同年9月10日的房屋租金，王世林还应给付尚欠的2015年9月11日至2015年9月25日的房屋租金46,299元。耀光公司关于要求王世林支付2015年1月10日至2015年9月10日逾期归还房屋使用费的诉讼请求不予支持。关于耀光公司主张王世林以每月租金92,598元的两倍标准支付2015年9月10日至归还房屋时的房屋使用费的诉讼请求。本院认为，耀光公司与王世林之间的不定期租赁合同于2015年9月25日解除。房屋返还时间为2015年12月9日，王世林应当支付2015年9月26日起至2015年12月9日的房屋占有使用费。根据《耀光Office租赁协议》第7.1条约定的“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的次日内返还该房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按二倍租金的价格向甲方支付该房屋占用期间的使用费。甲方同意延期的，按原租金，按月支付房租。王世林未按协议在解除通知送达耀光公司后的次日返还租赁房屋的行为系违反协议的约定，应当承担协议约定的违约责任，按两倍标准支付2015年9月26日起至2015年12月9日止的房屋占有用使费共计456,816.8元。关于耀光公司请求认定王世林违约，要求对押金予以没收的诉讼请求。耀光公司要求依据《耀光Office租赁协议》第4.4条约定没收保证金（押金）。本院认为，耀光公司与王世林签订的《耀光Office租赁协议》第5.1条约定“甲、乙双方约定，签约时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的月的租金及物业管理费，即人民币290,421元”。第5.3条约定“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”。第5.4条约定“租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担，乙方须全部结清，甲方才归还剩余保证金”。该协议约定明确了保证金的处理方式，故本案保证金应当返还。但考虑王世林需支付的租金、房屋使用费和其他费用等已超过保证金之金额，根据该协议约定应当在实际处理中优先冲抵王世林应付的各项费用。本案王世林的违约行为应当承担其相应的法律责任，其违约行为已由耀光公司主张两倍标准支付房屋占有使用费，且由本院支持，故该违约金的处罚足以弥补耀光公司的经济损失。对此，耀光公司要求没收保证金（押金)290,421元的诉讼请求，本院不予支持。关于王世林要求退还保证金的反诉请求。本院认为，根据协议的约定该保证金首先应以抵充王世林尚欠耀光公司的租金、房屋使用费等费用，理由不再赘述。关于耀光公司要求王世林支付至2015年11月水电费31,831.77元。王世林认为，其认可2015年8月至2015年9月8日所发生的水电费，9月8日之后已经搬离，并无用电用水，并表示不定期合同已于2015年9月8日解除，故后续水电费不应承担。本院认为，合同解除后，承租人仍有腾退返还租赁房屋的义务，在未腾退返还租赁房屋，办理交接手续完毕之前，仍属承租人占有使用与管理期间，理应承担该期间的水电等其他费用。王世林对耀光公司提供的相关2015年9月之后的水电费之证据不予质证意见，系属放弃对证据质证的权利。据此，本院应予支持耀光公要求王世林支付2015年8月至11月水电费31,831.77元的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条，判决如下：一、被告（反诉原告）王世林给付原告（反诉被告）上海耀光物业管理有限公司自2015年9月11日起至2015年9月25日的房屋租金人民币46,299.00元；二、被告（反诉原告）王世林给付原告（反诉被告）上海耀光物业管理有限公司自2015年9月26日起至2015年12月9日两倍的房屋占有使用费人民币456,816.80元；三、被告（反诉原告）王世林给付原告（反诉被告）上海耀光物业管理有限公司水电费人民币31,831.77元；四、上述判决第一、二、三项，被告（反诉原告）王世林应付原告（反诉被告）上海耀光物业管理有限公司之款项与王世林在上海耀光物业管理有限公司处的保证金(押金)人民币290,421元相抵，被告（反诉原告）王世林于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海耀光物业管理有限公司人民币244,526.57元；五、驳回原告（反诉被告）上海耀光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币17,565.90元，减半收取计8,782.95元，由被告王世林承担4,391.48元,原告上海耀光物业管理有限公司承担4,391.47；反诉案件受理费人民币2,828.16元，减半收取计1,414.08元，由反诉原告王世林承担707.04元，反诉被告上海耀光物业管理有限公司承担707.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周绍敏二〇一六年三月二十九日书记员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。