江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1444号上诉人（原审原告）李晓彤。委托代理人邹健。被上诉人（原审被告）常州市三达房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市新北区晋陵北路511-1幢，代码证号74557333-X。法定代表人史有明，该公司总经理。委托代理人俞伯俊，江苏乐天律师事务所律师。委托代理人邵建华。上诉人李晓彤与被上诉人常州市三达房地产开发有限公司（以下简称三达公司）商品房销售合同纠纷一案，因上诉人李晓彤不服常州市新北区人民法院（2013）新民初字第2123号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审情况；李晓彤诉称，2011年3月29日，其与三达公司签订商品房买卖合同一份，约定购买三达公司开发的常州市新北区宝纳卡通数码城8号楼11层1121号房，建筑面积为41.34平方米，总价款为510714元，之后依约支付了全部购房款。根据该合同约定，三达公司应于2012年7月1日前将该商品房验收合格后交付，逾期超过90日后，买方有权解除合同。至日三达公司未能将验收合格的房屋交付，故要求解除合同。另按照精装协议，精装修房亦应于2012年年底交付，但至今未收到交付房屋的通知，且三达公司实际亦未能按期完成装修。故诉至法院，请求判令：1、解除涉案购房合同，三达公司返还购房款510714元；2、三达公司支付违约金5107元；3、诉讼费由三达公司负担。审理中，增加诉讼请求，要求支付银行同期存款利息14810元。三达公司辩称，双方之间除商品房买卖合同以外，还签订了一份精装协议，约定房屋交付标准为精装房，我公司按照李晓彤所确认的装修风格、配置、用材等进行个性化装修。根据双方协议的约定及履行的过程，李晓彤分数次与公司进行了装修风格、装修具体尺寸标准、装修用材等进行确认，公司也按照李晓彤所提出的个性化装修要求实施了装修，房屋已具备了交付条件，公司于2012年12月28日根据李晓彤预留的地址向其邮寄告知书，要求其前来办理验房手续，该信件被退回，李晓彤实际已经验过房，李晓彤又对装修细节提出了整改意见，并于2013年1月23日发邮件给公司销售部人员。此后公司也已经按照其意见整改完成，并数次催促其来办理交房手续，但李晓彤均没来，且于2013年5月向我公司发通知要求退房，但通知书中载明的退房理由仅为公司未按照商品房买卖合同中的约定在2012年7月1日前交房且逾期超过90日，并未提及装修事宜，故李晓彤要求退房的理由不能成立，应当依法予以驳回，其主张支付违约金及利息的请求也不应当予以支持，且二者不能重复计算。要求李晓彤尽快至我公司办理房屋的交接手续。一审查明，2011年3月29日，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为BN8-103，合同备案号为D604AA7F52074C498ECC，约定由李晓彤购买三达公司开发的常州保纳卡通数码城施工编号为8幢11层1121号的房屋一套，建筑面积为41.34平方米，单价为12354元／平方米，总金额为510714元。合同第十一条“交付期限、交付条件、交付手续”规定，出卖人应在2012年7月1日前将商品房交付买受人使用，并应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十二条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，如出卖人未按合同规定的期限将房屋交付买受人，在逾期时间超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。此外，合同还就项目建设依据、抵押情况、前期物业管理、争议解决等事宜进行了约定。合同的“附件四：合同补充协议”第十二条“买受人通信地址及函件生效前提”中约定，“本协议提及的各项通知书将按本合同书的买受人通讯地址寄出，并自寄出之日起视为有效发出”。合同签订当日，李晓彤一次性付清了房款。同日，李晓彤与常州保纳商业广场经营管理有限公司（以下简称保纳管理公司）签订《保纳达人汇精装配置及其他事项协议》（以下简称精装协议）一份，甲方为保纳管理公司，乙方为李晓彤，协议约定甲方是由三达公司“指定的物业经营管理主体，也是精装修及配置的受委托代理的执行者”，协议对甲方制定房屋使用功能问卷、确定并公布装修风格、乙方选择装修风格等事宜进行了约定，并约定“甲方在收到乙方书面选择的签字确认文件后，将根据乙方的户型，进行工程量的调整；按轻装重配原则，具体参考交付标准，见附件1（分别包括精装及配置、包括三联供空调热水系统和智能化物联网系统等等），并作适当的优化调整”、“甲方根据乙方选择开始执行装修准备工作，并承诺于2012年年底完成，交付给乙方”；“在规定的时间内，乙方入住前可要求配合第三方监理公司进行质量验收，如第三方监理公司在验房后三天内未有任何质量书面整改通知，视作工程验收通过”；协议还约定，“本协议为甲乙双方的定制式约定，乙方不论任何原因退房均视为违约，乙方应承担装修费用的赔偿”；协议还对质量保修、维修与保养等事宜进行了约定。协议附件即室内精装修配置交付标准为表格式，包括客厅房间、卫生间、厨房、电器、家具等5大项53小项内容，载明了部位名称、工艺规格、品牌等内容。2011年10月24日，三达公司在《保纳商业广场8号楼风格户型等精装修赠送事宜及项目其他物业景观功能提升优化确认书》上签字，对装修平面户型及风格进行了选择确认，该确认书上还载明了空中花园，并载明向业主赠送屋顶绿化、立体绿化、氧吧绿植系统等。2012年10月5日，李晓彤在业主第二次确认书上签字，对底层吊顶形式、底层、夹层控制标高等进行了选择。2012年11月15日，李晓彤在第三次确认书上签字，对地板、地砖、墙砖、墙纸、家具等装修细节作进一步的选择确认。庭审中，李晓彤表示三次确认书均非自己签名，自己亦不知情，直到开庭以后才知晓此事，是自己的女友签的，有时是其至三达公司售楼处签署，有时是三达公司寄到李晓彤家中由其签署后寄回。另，保纳管理公司系经三达公司委托为李晓彤进行精装，购房合同上约定的房屋价格已包含精装价格在内。另查明，2012年12月28日，三达公司根据李晓彤在商品房买卖合同上预留的地址以EMS特快专递方式向李晓彤发出告知书，通知其办理交房手续，“内件品名”载明为“材料”，后该邮件因“原址查无此人、电话一直关机”而被退回。2013年1月19日，李晓彤至三达公司处验房，并于当月23日向三达公司的工作人员发送电子邮件一份，标题为“关于房子验收的事情”，邮件内容为：“小李，你好。上周六我们在1112号房（房主名字李晓彤）做第一次验收的时候和你讨论了几点该套房子还需要修补的地方，现在我再和你总结一下，希望我们下次最后验房的时候能得到解决。1、原来要求有浴缸的，现在给取消了，这个我们要求补偿。2、2楼书桌处电插座要排好。3、1楼楼梯下方墙纸已经出现破损，要补好（希望能修补得很完美，你们的墙纸一旦有破损，以后都很难挽救）。4、二楼窗口和床尾处的扶栏要装好。还有一些其他踢脚线、门框什么的我希望你们都能注意装好，我们来的时候还没有弄，我希望下次来验收的时候已经是全部完工了。你上次提及到，在你们这里注册公司的话还有些优惠政策，请你帮我们收集一下有关资料，下次希望也能拿到。请收到此邮件后回复。谢谢。李晓彤”。2013年5月底，三达公司向李晓彤邮寄退房通知书一份，通知李晓彤因其未能按照商品房买卖合同约定的时间交房且远超过90日、满足退房约定，故向其提出退房，要求解除合同、返还购房款并支付违约金。以上事实，有李晓彤提供的商品房买卖合同、发票、照片、证人证言、qq聊天记录、视频、通知、公告，三达公司提供的精装协议、确认书、国内特快专递邮件详情单、电子邮件、监理合同、照片、证明、函、退房通知书、验收意见书、合格证明、验收单、合格证、勘测报告、收条及当事人陈述等在卷佐证，法院予以认定。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。商品房买卖合同中约定2012年7月1日前应交房，且逾期超过90日后即满足退房条件，李晓彤可选择解除合同，亦可选择继续履行合同。但在实际逾期已超过90日之后的2012年10月、11月，李晓彤的女友两次在确认书上签字，对装修风格、用材等进行确认，以实际行为选择了继续履行合同，虽非李晓彤本人所为，但李晓彤此后于2013年1月进行验房的行为，应视为对前述签字的追认。故李晓彤以逾期超过90日为由要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。三达公司于2012年12月28日向李晓彤邮寄交房通知，虽未在邮件封面上载明交寄内容且邮件被退回，但从李晓彤此后所发的电子邮件内容可以看出，李晓彤已实际进行了验房，三达公司于李晓彤验房时已基本完成了对整套房屋的精装修，且此后李晓彤于2013年5月向三达公司发出的退房通知书及起诉时的民事诉状上，均未载明与精装有关的内容，进一步印证了这一事实。三达公司虽有部分项目未能按约完工，但并未达到不能实现合同目的的程度，尚不构成根本违约，不符合当事人可以解除合同的法定条件，李晓彤可就该瑕疵履行部分要求三达公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失。李晓彤虽称自己是催房而非验房，邮件中系用词不当，但其提供的证据不足以推翻邮件内容，故对其该项意见，法院不予支持。综上，李晓彤要求解除合同并支付违约金和利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、驳回李晓彤的诉讼请求。二、案件受理费9107元，由李晓彤负担。上诉人李晓彤不服上述判决，向本院提起上诉称：一、三达公司违约，逾期交房超过90天，依约应予解除合同。二、一审认定李晓彤女友两次在确认书上签字，即认为李晓彤选择了继续履约与事实不符。三、房屋装饰至今仍未符合合同约定。被上诉人三达公司在法定期限内未作书面答辩，二审中，三达公司表示对一审判决无异议。二审中，对一审查明的事实双方无异议部分本院予以确认。本院认为，本案审理焦点：上诉人李晓彤诉请解除购房合同是否能成立。本案双方关于涉案房屋买卖订立了《商品房买卖合同》，继后又订立了精装协议。购房协议约定，三达公司逾期交房超过90天，上诉人李晓彤可以要求解约，后三达公司并未按时交房，三达公司在履行交房义务中存在逾期，且期限超过90天，其时，上诉人李晓彤可选择解除合同，但双方又实际开始履行对房屋进行装饰的精装协议，三达公司对涉案房屋进行了装饰，期间关于具体装饰情况亦给予上诉人李晓彤确认，李晓彤之女友在确认书上签字认可，二审中，上诉人李晓彤对其女友签字亦予以认可，之后，上诉人李晓彤对房屋装饰提出整改意见。上诉人李晓彤在二审中表示，其对解除合同约定的时间点是明知的。上述事实表明，上诉人李晓彤对合同理解并无歧义，而上诉人李晓彤依然选择要求三达公司履行精装协议，现已基本完成装饰。因此，上诉人李晓彤选择履行合同与其诉请要求解除合同的意思相悖，二审中，上诉人李晓彤表示其不承担装修造成损失，鉴于目前房屋已基本完成装饰的具体状态，上诉人李晓彤请求解除房屋买卖合同已无可能。上诉人李晓彤上诉理由，本院不予采信。综上，本案上诉人李晓彤的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9107元，由上诉人李晓彤负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 卫审 判 员  邵泽宇代理审判员  顾 佳二〇一四年十月二十八日书 记 员  房 敏