苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初437号原告苏州昌和楼宇管理有限公司，住所地苏州市姑苏区南环西路32号。法定代表人张君丽，董事长。委托代理人蒋方华，江苏姑苏区胥江法律服务所法律工作者。委托代理人卢开霖，江苏姑苏区胥江法律服务所法律工作者。被告苏州长润文化产权交易服务有限公司，住所地苏州市姑苏区金狮河沿45号。法定代表人张帆。原告苏州昌和楼宇管理有限公司（以下简称“昌和公司”）与被告苏州长润文化产权交易服务有限公司（以下简称“长润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法由审判员潘宇容独任审理，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告昌和公司的委托代理人蒋方华、卢开霖到庭参加诉讼，被告长润公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌和公司诉称：原告经姑苏区国有资产监督管理局授权管理位于金狮河沿45号金狮科技文化产业园，被告从2013年4月15日起进场租用6号楼一至三楼办公用房，原告依约交付了全部房屋。2013年12月底，因被告屡屡欠租，原告同意被告将一楼退租，保留二、三楼共计2222.28平方米，双方重新签订租赁合同。之后，被告继续欠租，原告无奈于2015年4月起诉。姑苏区法院审理后出具（2015）姑苏民五初字第00272号民事调解书，确定被告如不按期支付2015年4月16日前欠的租金，原告有权解除合同。之后，被告仍未按期履行付款义务，期间，被告主动要求从2015年9月1日起退出三楼，保留租用二楼。减少面积后，被告仍未按重新订立的租赁合同交纳租金。诉讼请求：1、判决解除双方于2015年8月31日签订的房屋租赁合同并判令被告长润公司腾空并交还苏州市姑苏区金狮河沿45号6号楼二楼办公用房；2、判令被告长润公司支付租金及房屋使用费、电费直至房屋归还之日（自2015年4月17日暂计算至2015年11月15日租金为531832元，电费8278元）；3、判令被告长润公司承担逾期支付租金的利息损失（按银行同期同类贷款的基准利率计算至实际给付之日，暂计算至2015年11月15日为14829元）；4、判令被告长润公司支付代理费7500元；5、本案诉讼费用由被告长润公司负担。被告长润公司未作答辩。经审理查明：位于苏州市姑苏区金狮河沿45号的金狮科技文化产业园系国有资产，由原告昌和公司负责管理运营。2013年4月起，原告昌和公司将产业园内6号楼1-3层出租给被告长润公司办公使用。2013年底，双方调整租赁范围，重新签订了房屋租赁合同（以下简称“合同一”）。合同确定的租赁房屋为6号楼2-3层，建筑面积2222.28平方米，租赁期限自2014年1月1日起至2016年4月16日止，其中2014年4月17日至2016年4月16日期间的租金为45元/平方米/月，共计300009元；租金按季度支付，每期均提前5个工作日支付，先付后用；若承租方逾期支付租金和其他费用的，每逾期一天，应按逾期费用的千分之五支付滞纳金，如逾期达到一个月以上的，出租方有权终止合同。合同还约定，双方发生争议诉讼至法院的，由败诉方承担案件诉讼费、律师代理费等全部费用。因被告长润公司未按期支付租金及电费，原告昌和公司曾于2015年4月22日诉至本院，经调解，本院于2015年5月14日作出（2015）姑苏民五初字第00272号民事调解书，确定被告长润公司应分期于2015年8月31日前付清截至2015年4月16日的租金500018元和截至2015年3月底的电费31956元；如被告长润公司不能按期履行付款义务的，原告昌和公司有权解除合同。该调解书发生法律效力后，被告长润公司并未按期付款，原告昌和公司已经就相关款项申请执行。被告长润公司也未再支付2015年4月17日起的租金和后续发生的电费。2015年8月底，双方经协商，被告长润公司将3层的房屋腾清后交还了原告昌和公司，将租赁范围缩减为2层（建筑面积1212.17平方米），双方为此就2层房屋重新签订了房屋租赁合同（以下简称“合同二”），约定租期自2015年9月1日起至2016年4月16日止，租金仍为租金为45元/平方米/月，其中2015年9月1日至2016年1月16日期间租金共计247283元，于2015年8月31日前支付，2016年1月17日至4月16日期间租金共计163643元，提前5个工作日支付；逾期支付租金和其他费用的违约责任同合同一。该合同签订后，被告长润公司仍未向原告昌和公司支付租金和电费。原告昌和公司遂诉至本院，并向代理人支付代理费7500元。本院立案受理后，于2016年1月21日将诉状副本等材料送达给被告长润公司。以上事实，由原告昌和公司的当庭陈述及其提供的沧国资局[2011]29号文件、函、房屋租赁合同、民事调解书、委托代理合同、代理费收据等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告昌和公司与被告长润公司签订的关于金狮科技文化产业园6号楼相应房屋先后签订的合同一、合同二均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。2015年9月1日，双方因租赁范围的调整重新签订租赁合同，合同一已经终止，双方之前的权利义务由合同一规范，自2015年9月1日起，双方应当按照合同二来履行。支付租金是承租人的基本义务，被告长润公司长期拖欠租金，早已超过一个月，原告昌和公司有权根据合同二相关条款规定行使合同解除权。原告昌和公司在诉前未向被告长润发出过解除合同的通知而直接提起本案诉讼，本院确定双方合同于被告长润公司收到原告昌和公司解除合同意思表示即诉状副本送达之日2016年1月21日解除。合同解除后，被告长润公司应当将租赁使用的金狮科技文化产业园6号楼2层房屋腾清后交还原告昌和公司并按实结清自2015年4月起的全部电费。关于原告昌和公司主张解除双方之间的合同二并要求被告长润公司交还房屋、结清电费的诉讼请求，本院予以支持。根据双方两份合同约定的租金标准及支付方式，被告长润公司结欠截至合同解除之日的租金情况如下：1、2015年4月17日至7月16日期间（3个月）的租金为45元/平方米/月*2222.28平方米*3月=300008元，应于2015年4月12日前支付；2、2015年7月17日至8月31日期间（1.5个月）的租金为45元/平方米/月*2222.28平方米*1.5月=150004元，应于2015年7月12日前支付；3、2015年9月1日至2016年1月16日期间租金247283元（合同明确约定），应于2015年8月31日前支付；4、2016年1月17日至1月21日期间（5天）的租金为45元/平方米/月*1212.17平方米/30天*5天=9091元，应于2016年1月12日前支付。据此，截至合同解除的2016年1月21日，被告长润公司拖欠的租金金额合计706386元；自2016年1月22日起至实际交还房屋之日止，被告长润公司仍应当按合同约定的租金标准即每月54548元（45元/平方米/月*1212.17平方米）继续支付房屋使用费。原告昌和公司主张被告长润公司支付房租及使用费的诉讼请求，本院予以支持。被告长润公司拖欠租金，还应当按照合同约定承担逾期付款的违约金。至于违约金的计算标准，合同约定为每日按逾期金额的千分之五支付，原告昌和公司自行调低，主张以拖欠金额为基数，按银行同期同类贷款的基准利率，自每笔租金应付之日的第二日起算，计算至实际给付之日止，未超过法定的标准，其该项诉讼请求，本院予以支持。具体的起算日起为300008元自2015年4月13日起算，150004元自2015年7月13日起算，247283元自2015年9月1日起算，9091元自2016年1月17日起算。双方在合同中明确约定了如诉讼产生代理费由败诉方承担，故关于原告昌和公司要求被告长润公司支付代理费7500元的诉讼请求，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州昌和楼宇管理有限公司与被告苏州长润文化产权交易服务有限公司于2015年8月签订的关于苏州市金狮河沿45号金狮科技文化产业园6号楼2层房屋的租赁合同于2016年1月21日解除；被告苏州长润文化产权交易服务有限公司于本判决生效后十五日内将苏州市金狮河沿45号金狮科技文化产业园6号楼2层房屋腾空后交还苏州昌和楼宇管理有限公司，并按实结清自2015年4月起的全部电费；二、被告苏州长润文化产权交易服务有限公司于本判决生效后十五日内向原告苏州昌和楼宇管理有限公司支付租金706386元，并按每月54548元的标准向原告苏州昌和楼宇管理有限公司支付自2016年1月22日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；三、被告苏州长润文化产权交易服务有限公司于本判决生效后十五日内按银行同期同类贷款基准利率向原告苏州昌和楼宇管理有限公司支付逾期支付租金706386元的违约金（其中300008元自2015年4月13日起算违约金，150004元自2015年7月13日起算违约金，247283元自2015年9月1日起算违约金，9091元自2016年1月17日起算违约金，均计算至实际清偿之日止）。四、被告苏州长润文化产权交易服务有限公司于本判决生效后十五日内向原告苏州昌和楼宇管理有限公司支付代理费7500元。以上款项，如采用转账方式支付，请汇入原告苏州昌和楼宇管理有限公司指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9424元，减半收取4712元，由被告苏州长润文化产权交易服务有限公司负担，于本判决生效后十日内直接向原告苏州昌和楼宇管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审判员  潘宇容二〇一六年三月十日书记员  邓 琴