重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2015)渡法民初字第04184号原告重庆国瑞物业管理有限公司（反诉被告），住重庆市大渡口区春晖路街道松青路1029号，组织机构代码69394328-9。法定代表人戴静，该公司经理。委托代理人周晓玲，重庆维淮律师事务所，特别授权。被告汪健，男，1974年8月31日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托代理人余瑛，系汪健之妻，身份信息同下，特别授权。被告余瑛，女，1976年7月15日出生，汉族，住重庆市大渡口区。重庆国瑞物业管理有限公司（以下简称“国瑞物业公司”）诉汪健、余瑛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李成杨独任审判，公开开庭进行了审理。国瑞物业公司委托代理人周晓玲，余瑛及汪健的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国瑞物业公司诉称，被告购买了重庆市大渡口区松青路812号7-8-2号房屋，于2012年6月30日，签署了国瑞城《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：1、被告的房屋建筑面积为124.48m2；2、被告按建筑面积每平米1.4元缴纳物管费；3、若不按本协议约定按期缴纳费用的，从逾期之日起按每日千分之三缴纳滞纳金。协议签订后，被告入住该房屋，原告依约为被告提供物业服务，自2013年9月起至2015年10月，被告累计拖欠物管费、公摊电费4544元，应付滞纳金4932元。经原告多次催促，被告拒不支付。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告依法应当支付物业服务费。为此，为维护自身的合法权益，现请求：1、判令被告立即支付原告2013年9月至2015年10月的物管费4454元、公摊费88元，滞纳金4932元，共计9476元；2、本案诉讼费由被告承担。被告汪健和余瑛辩称，自己从2012年6月底接房到2013年8月，一直按时缴纳物管费等其他服务费用。自2013年9月起是没有交物管费，对物管费的金额无异议，对公摊费和滞纳金有异议。不交物管费的理由是，幼儿园的营业过程影响了业主进出，也损害了业主权益，损坏了公共设施，物管保安也没有尽到管理职责，除7栋外的人，也在使用7栋的电梯，致使电费由7栋的业主负担。小区物业公司人员服务态度也不好，环境脏、乱、差。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2010年9月3日，原、被告签订《国瑞城前期物业管理服务协议（住宅）》，约定由原告自2012年6月30日起为“大渡口国瑞城三期小区”提供物业管理服务，服务内容包括对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。上述协议还约定物业管理服务费用收费标准为（按建筑面积计算）：住宅1.4元/㎡.月（含电梯费，不含公共能耗公摊费用）；共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。物业管理服务费用从开发商通知的交接房之日起开始向原告缴纳，实行按月交纳，交纳费用时间以收费通知时间为准。在协议“违约责任”部分即协议第十条第四款约定，被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。同时，协议还约定本协议自签订之日起生效，有效期三年，如无小区内三分之二投票权数业主有效表决废止本协议，本协议继续有效。2015年6月1日，原告与大渡口国瑞城三期业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定由原告继续为大渡口国瑞城三期小区提供物业管理服务。同时，约定物业管理服务费用收费标准为（按建筑面积计算）：住宅1.00元/㎡.月；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。物业服务费用及水电公摊等费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳义务；已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主空置房（经原告与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费业主按50%的比例交纳，其它费用据实缴纳。在合同“违约责任”部分即合同第二十三条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。同时，该合同附加协议第4条约定，关于幼儿园小区外送孩子家长乘坐电梯的约定，原告建议由业委会、幼儿园与原告另行签订相关约定。另查明，被告汪健、余瑛系该小区7幢8-2号的业主，其居住的房屋建筑面积为124.48平方米。自2013年9月1日起至2015年10月31日，被告汪健、余瑛一直未缴纳物业服务费及公摊电费，后经原告催收，被告仍未交纳。再查明，被告所在的7幢楼现有业主开办幼儿园，原告与该幢楼业主因幼儿园小区外送孩子家长乘坐电梯一事发生纠纷，现该问题尚未得到解决。以上事实，有原、被告陈述、国瑞城三期前期物业管理服务协议（住宅）、重庆市物业服务合同及附件、催收单及快件详细单、照片若干等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案被告汪健、余瑛作为“大渡口国瑞城三期”小区7幢8-2号的业主，其已接受原告国瑞物业公司的物业服务，应及时按约定缴纳物业服务费等费用，原告主张被告缴纳2013年9月至2015年10月的物业服务费及公摊费4544元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告在庭审中举示了若干张照片拟证明原告未按约定提供物业管理服务，上述照片虽系原件，但不能反映其形成时间，也不能达到证明原告提供的物业服务持续存在问题的证明目的，故被告提供的证据并不能证明原告未按约定履行物业管理服务，被告不缴纳物业服务费没有事实及法律依据。被告提出在小区开办幼儿园，幼儿园家长进出使用7幢电梯造成安全隐患，被告可向小区业委会提出，与物管公司一道商议解决或进行整改，但该问题并非拒交物管费的合法理由，故本院对该抗辩，不予支持。同时，被告所在的7幢楼现有业主开办幼儿园，原告与该幢楼业主因幼儿园小区外送孩子家长乘坐电梯一事发生纠纷，该问题涉及包括被告在内的该幢楼诸多业主出行便利的问题，原告作为小区物业管理公司在长达半年的时间里仍未按照合同的约定与业主委员会和业主一道协商妥善解决该问题，导致包括被告在内的部分业主以该问题未解决为由拒绝交纳物业服务费，原告作为物业管理公司其以业主为本位的服务理念并未切实得到贯彻落实，其工作态度、方式有待提高，虽然被告至今仍未交纳物业服务费，但其事出有因，其并不属于恶意拖欠物业服务费的情形，故对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、汪健、余瑛于本判决生效之日起三日内支付拖欠重庆国瑞物业管理有限公司自2013年9月至2015年10月期间的物业服务费4456元及公摊电费88元，合计4544元；二、驳回重庆国瑞物业管理有限公司的其它诉讼请求；本案案件受理费减半收取25元（此款原告已预交），由被告汪健、余瑛共同负担，限于本判决书生效之日起三日内径付原告重庆国瑞物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李成杨二〇一六年三月一日书记员  赵佳杰