安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民一终字第00472号上诉人（一审被告）：安徽宏利房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市。法定代表人：林泽民，该公司董事长。委托代理人：李运銮，该公司员工。被上诉人（一审原告）：邢培德，男，1945年11月29日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。委托代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。上诉人安徽宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利公司）因与被上诉人邢培德房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2015年5月28日作出的（2014）宿埇民一初字第04635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法由审判员马晓红担任审判长，与审判员丁伟、许劲松组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人宏利公司的委托代理人李运銮，被上诉人邢培德及其委托代理人金源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邢培德一审诉称：2003年11月25日，邢培德与宏利公司签订宿州市房屋拆迁安置协议，约定：宏利公司作为拆迁人（因开发建设城隍庙商城）拆迁邢培德位于宿州市埇桥区胜利路大寺巷东侧住宅房屋一套（64.8㎡）；拆迁过渡方式自行过渡；过渡期限18个月；安置地点本开发区内；拟增购建筑面积价格标准按商品价计结等。过渡期限届满后，宏利公司未守约安置邢培德，但答应尽快解决邢培德的安置问题。2013年8月，宏利公司通知邢培德其已具备安置条件，拟用欣意国际城1号楼3单元308室安置给邢培德，宏利公司初步计算增购面积为63.96㎡，并要求按其2013年制定价格标准（3970元／㎡）计算结付增购面积的应付款。邢培德要求增购面积价款结付按宏利公司2007制定的价格标准（1350元／㎡）计算。双方多次协商未果。邢培德认为其与宏利公司间的房屋拆迁安置协议系双方真实意思表示，合法有效；宏利公司因自身的违约行为造成合同未能如期履行，现宏利公司已具备履行合同的条件，其要求按2013年制定价格标准计算结付增购面积的应付款，否则拒不履行对邢培德的安置义务，此行为严重侵犯了邢培德合法权益，邢培德请求判令：1、宏利公司继续全面履行与邢培德之间签订的宿州市房屋拆迁安置协议约定的义务，对邢培德安置上房并按政策性增加建筑面积系数5%给予优惠；2、宏利公司协助计结增购面积，并就增购建筑面积价款按宏利公司2007年制定价格标准计算（据宏利公司初步计算增购面积63.96㎡，该面积价款与宏利公司2013年制定的价格标准价款差价为167575元）；3、宏利公司按《宿州市城市房屋拆迁管理办法》规定对邢培德安置后另付3个月临时安置补助费；4、宏利公司承担本案诉讼费用。宏利公司一审辩称：1、邢培德诉求以2007年商品房价格计算超面积价款与要求三个月的过渡补偿费没有法律依据；2、优惠政策应依据合同约定；3、邢培德诉状中的面积及价格均不正确。综上，邢培德的诉讼请求应予驳回。一审法院查明：2003年11月25日，邢培德与宏利公司签订房屋拆迁安置协议，宏利公司拆迁邢培德位于宿州市埇桥区胜利路大寺巷东侧住宅64.8㎡房屋，双方约定该户在安置时享有6㎡安置价房。协议约定安置过渡期为18个月，拟增购建筑面积价格标准为“商品价”。2007年，宏利公司制定的《宿州城隍庙商城回迁安置实施办法》规定，住宅安置楼层价格为均价450元／㎡、住宅商品房的超面积房价均价为1350元／㎡。2013年7月20日，宏利公司制定的实施办法规定，住宅安置楼层价格为均价450元／㎡、住宅商品房的超面积房价均价为4550元／㎡；其中优惠政策四第一条“凡宿州城隍庙商城的被拆迁户，根据原协议签订的应安拆迁面积，住宅给予5%的面积优惠，按照安置楼层价格计算，不足5%的按照实际超出面积计算，超出5%的部分按市场价格计算”。2013年8月底，宏利公司通知邢培德已具备安置条件，拟用其开发的欣意国际城1号楼3单元308室（拟安置房屋面积为138.24㎡）安置给邢培德。另查明：2000年8月7日，宿州市房屋拆迁管理办公室对宿州城隍庙商城项目核发房屋拆迁许可证（拆许字（2000）第15号）。一审法院认为：（一）关于宏利公司是否应按照宿州市房屋拆迁安置协议约定的义务，对邢培德安置上房并按政策性增加建筑面积系数5%给予优惠的问题。依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据宏利公司下发的《宿州城隍庙商城回迁安置实施办法》优惠政策四第一条“凡宿州城隍庙商城的被拆迁户，根据原协议签订的应安拆迁面积，住宅给予5%的面积优惠，按照安置楼层价格计算，不足5%的按照实际超出面积计算，超出5%的部分按市场价格计算”。邢培德作为被拆迁户，符合以上约定，且宏利公司当庭同意按照该实施办法上房，对该项诉求，予以支持。（二）关于拆迁安置房屋增购面积是按照2007年价格购买还是按照2013年价格购买的问题。2003年11月25日，邢培德与宏利公司签订房屋拆迁安置协议，双方就房屋拆迁安置补偿价格明确为拟增购建筑面积价格标准为“商品价”，但该商品价是以哪一年的商品价作为标准没有具体约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条明确规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。因双方协商未果，根据第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。根据以上规定，邢培德与宏利公司对增购价格约定不明，应严格依照合同签订时的价格履行。邢培德主张按宏利公司2007年制定价格标准计算履行，合同签订在2003年，相比之下，2007年的价格高于2003年，因当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，邢培德愿意支付高于合同签订时的价款，予以支持。（三）关于宏利公司是否应按《宿州市城市房屋拆迁管理办法》规定对邢培德安置后另付3个月临时安置补助费的问题。根据《宿州市城市房屋拆迁管理办法》第五十三条明确规定“本办法自2003年3月1日起实施。在本办法实施前批准拆迁的房屋，拆迁安置仍按原规定执行”。经查，2000年8月7日，宿州市房屋拆迁管理办公室已对宿州城隍庙商城项目核发房屋拆迁许可证，属在本办法实施前批准拆迁项目，不符合该办法适用范围，邢培德以此为依据主张权利依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第六十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、宏利公司于判决生效之日起三十日内协助邢培德计结增购面积并就增购建筑面积价款按宏利公司2007年制定价格标准进行计算；二、宏利公司与邢培德所签合同继续履行，并在对邢培德进行安置时按照政策性增购面积系数5%给予优惠；三、驳回邢培德的其他诉讼请求。案件受理费3651元，由宏利公司负担。宏利公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清，致判决结果错误。宿州市宏大房屋拆迁安置事务所受宿州市人民政府的委托全权负责城隍庙商城的拆迁事宜，宿州市宏大房屋拆迁安置事务所是与邢培德签订的拆迁安置协议的一方当事人，一审法院却认定宏利公司是本案协议的签订方，该事实认定错误。2、一审以“增购建筑面积按宏利公司2007年制定的价格标准进行计算”没有事实和法律依据。首先，2007年制定的价格标准非宏利公司制定，而是政府相关部门依据安置时的市场价通过评估论证，由政府相关部门认定，宏利公司仅是遵照执行；其次，协议约定的“商品价”并非一审法院认定的合同签订时的价格，因邢培德在签订拆迁安置协议时，房屋安置的时间无法确定，所以才写明“商品价”或“市场价”来确定安置时的商品房价格。协议签订人员及政府相关部门也多次说明“商品价”或“市场价”是安置时的市场价格，拆迁安置部门经市场调研确定的2013年安置价格符合公平原则，双方应遵照执行。请求撤销（2014）宿埇民一初字第04635号民事判决第一项，改判为按2014年政府有关部门制定批复的《宿州市城隍庙商城回迁安置实施办法》上房；由邢培德承担本案的诉讼费用。邢培德二审答辩称：1、宏利公司是拆迁人，宿州市宏大房屋拆迁安置事务所仅是受宏利公司的委托，代表宏利公司进行拆迁并签订拆迁安置协议，属具体的拆迁实施单位。宏利公司的第一条上诉理由不成立，不应采信。2、2007年的价格标准是宏利公司制定，并在城隍庙商城处张贴，证明宏利公司对该价格是认可的。从邢培德与宏利公司签订的协议载明的过渡期限分析，双方约定的安置期限明确，对增购面积的价格按“商品价”或“市场价”及按哪一年价格履行，《中华人民和共和国合同法》第六十一条、第六十二条作出了明确规定，应按照订立合同时的市场价或商品价计算。宏利公司的该上诉理由违反法律规定，不应采纳。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，宏利公司向本院提交以下证据：1、2000年8月2日宿州市人民政府《关于开发建设城隍庙商城的通告》一份，以证明宿州市人民政府依法成立城隍庙开发建设指挥部，全面负责规划、拆迁、开发；2、2000年8月7日宿州市房屋拆迁管理办公室通告一份，证明宿州市人民政府相关部门通告由宿州市宏大房屋拆迁安置事务所全权负责城隍庙商城建设工程的拆迁安置事宜；3、2000年8月1日宿州市宏大房屋拆迁安置事务所制定的《宿州市城隍庙商城拆迁安置实施办法》一份，以证明宿州市宏大房屋拆迁安置事务所经宿州市人民政府授权具体实施拆迁安置事宜，其所制定的2007年或2014年的安置实施办法均应遵照执行；4、皖淮资评报字（2014）22号评估报告一份，以证明该区域内的住宅房屋价格为5300元／㎡，而政府批复的均价为4590元／㎡；5、2004年2月19日张德芳的城市房屋调换拆迁产权调换协议、（2004）宿埇民一初字第2191号民事判决、（2005）宿埇执字第64号民事裁定书、张德芳自书的拆迁要求各一份，以证明迟延安置并非宏利公司的过错；6、宿州市房屋拆迁管理办公室文件：宿市拆字（1997）03号、宿州市人民政府宿政秘（2004）14号《关于宿州市2004年城市拆迁货币补偿基准价及有关修正系数的批复》、宿州市人民政府宿政秘（2007）3号《关于2007年度宿州市城市房屋拆迁货币补偿基准价格及相关修正系数的批复》、宿州市人民政府宿政秘（2008）13号《关于2008年度宿州市城市房屋拆迁货币补偿基准价格及相关修正系数的批复》、2009年1月29日《关于2009年度宿州市城市房屋拆迁货币补偿基准价格及相关修正系数的批复》、宿州市房屋拆迁管理办公室拆管字（2012）1号文件、2013年8月12日宿州市人民政府宿政发（2013）24号文件、2015年7月7日宿州市宏大房屋拆迁安置事务所出具的说明，以证明拆迁安置补偿执行的是政府指导价，本案应依据（2014）07号宿州市房屋征收管理办公室批复的《宿州市城隍庙回迁安置实施办法》结算上房。邢培德对上述证据质证意见为：证据1的真实性有异议，且与本案无关联，不予认可；证据2的真实性、合法性不予认可，该证据能证明宿州市宏大房屋拆迁安置事务所受宏利公司的委托与邢培德签订拆迁安置协议，该协议产生的后果应由宏利公司承担；证据3不真实，没有法律效力且与本案无关；证据4与本案无关；证据5达不到宏利公司的证明目的，迟延安置的原因是宏利公司过错导致；证据6不真实、不合法，政府文件只是对货币补偿的基本价格、修正系数予以批复，并不是对城隍庙商城增购面积价格的批复及相关规定，与本案不具有关联性；证明的出具单位是宿州市宏大房屋拆迁安置事务所，其与宏利公司之间有利害关系，该说明不能作为有效证据采用。另，宏利公司提交的上述证据均系复印件，无原件核对，不应采信。本院对上述证据认证意见为：证据1、2、3、6的真实性予以确认，该组证据能证明宿州市宏大房屋拆迁安置事务所受宏利公司的委托与被拆迁人签订了拆迁安置协议，双方对安置时的房屋市场价格及增购部分的价款进行了约定。证据4、5与本案不具有关联性，本案不予确认。本院经审理查明：2000年宿州市人民政府为加快旧城改造，批准对邢培德被拆迁房屋所在的原城隍庙区域进行拆迁。2000年8月7日，宿州市房屋拆迁管理办公室颁发拆许字（2000）第15号拆迁许可证，决定对原城隍庙区域进行拆迁，拆迁实施单位为宿州市宏大房屋拆迁安置事务所。2000年8月1日，宿州市宏大房屋拆迁安置事务所制定《宿州市城隍庙商城拆迁安置实施办法》，该实施办法规定，住宅房屋平均安置价一般不超过450元／㎡。该办法还规定了其他事项。2003年11月25日，邢培德与宿州市宏大房屋拆迁安置事务所签订房屋拆迁安置协议，约定拆迁邢培德家砖混结构住宅64.8㎡，过渡期限18个月，安置地点在本开发区内四楼，应安置的建筑面积64.8㎡，拟安置建筑面积价格标准450元／㎡，拟增购建筑面积价格标准按商品价；该户拆除住宅64.8㎡，在安置时享有6㎡安置价房。2007年1月12日，宏利公司制定了《宿州城隍庙商城回迁安置实施办法》，同日，宿州市房屋拆迁管理办公室批准该实施办法。该实施办法规定，住宅安置均价为450元／㎡，超面积房价为1350元／㎡。该实施办法还规定了其他内容。2013年7月12日，宏利公司制定《宿州市城隍庙商城回迁安置实施办法》，并报经宿州市房屋拆迁管理办公室批准，该办法规定住宅安置均价450元／㎡，超面积安置房均价4550元／㎡，根据不同楼层上下浮动，其中3层楼住宅安置价为400元／㎡，增购面积部分的价格为4470元／㎡。该办法还规定了其他事项。2013年9月，宏利公司对其他部分被拆迁户进行安置，安置房结算方式为：对协议安置面积以内的部分，安置价在均价450元／㎡的基础上上下浮动，超面积部分在均价4550元／㎡的基础上按楼层的高低上下浮动。邢培德的住房自拆迁后至今未安置，但邢培德领取了住房过渡费。后宏利公司欲将宿州市环城北路路南欣意国际城南1#、北1#楼0308室安置给邢培德时，双方因安置房款的结算发生纠纷。本院二审审理期间，宏利公司自愿在2013年回迁安置实施办法规定的价格基础上对邢培德增购面积部分每㎡让利500元。除本案查明的上述事实外，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、宏利公司是否为本案适格被告；2、对于增购面积部分的房屋价款如何计算。（一）关于宏利公司是否为本案适格被告的问题本案中，虽然是宿州市宏大房屋拆迁安置事务所与邢培德签订的宿州市房屋拆迁安置协议，并加盖的是宿州市宏大房屋拆迁安置事务所的公章，但双方合同中已明确载明宏利公司为拆迁人，而此后履行相关安置事宜和发放过渡费等事宜均是由宏利公司履行。因此，宿州市宏大房屋拆迁安置事务所与宏利公司之间系委托和被委托的关系，宿州市宏大房屋拆迁安置事务所基于委托关系所实施的委托行为产生的法律后果理应由宏利公司承担，宏利公司具备本案被告的诉讼主体资格。宏利公司上诉称其不是合同的相对人，宿州市宏大房屋拆迁安置事务所应为本案当事人，一审认定事实错误的理由不成立，本院不予支持。（二）关于增购房屋面积部分的房屋价款应如何计算的问题。首先，双方在拆迁安置协议中对拟增购面积部分仅约定为按照商品价结算，因安置房尚未建成，对拟增购部分的面积无法确定，对拟增购部分的商品价亦无法确定。其次，从案涉拆迁协议的实际履行情况看，自2003年双方签订拆迁协议以后，宏利公司没有按照安置协议约定的住房18个月的过渡期进行安置，但此后邢培德从宏利公司一直领取过渡费。再次，宏利公司在实施安置过程中，分别于2007年和2013年两次制定回迁安置方案，并报宿州市房屋拆迁管理办公室批准。回迁安置方案中明确载明增购面积部分按照实际安置的市场价进行安置，实际安置时绝大多数的安置户对增购面积部分也是分别按照两次回迁安置方案进行安置并按照实际安置时的市场价结算价款。综上，本案中对增购面积部分应按照实际安置时的市场价结算。对于安置给邢培德的宿州市环城北路路南欣意国际城南1#、北1#楼0308室中的64.8㎡及享有的6㎡平价房（计70.8㎡），应按照400元／㎡计算；对于增购的面积邢培德应按照4470元／㎡结算，鉴于宏利公司自愿给予邢培德增购面积部分让利500元／㎡，实际结算时增购面积部分按照3970元／㎡计算。因双方合同约定拆迁安置过渡期，且约定拟增购面积按商品价结算，而2003年合同签订时安置房尚未建设，至2007年宏利公司并未对邢培德予以安置，故，一审判决依据邢培德主张的2007年定价价格标准进行计算履行明显不当，本院予以纠正。综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。宏利公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第04635号民事判决；二、安徽宏利房地产开发有限公司于本判决生效后15日内将宿州市环城北路路南欣意国际城南1#、北1#楼0308室（面积约为138.24㎡，以实际测量为准）安置给邢培德，对于应安置的64.8㎡和享有6㎡安置价的房屋（合计70.8㎡），由邢培德按照拆迁协议约定的400元／㎡的价格结算房屋价款；对于超出70.8㎡以外的部分，按照3970元／㎡结算房屋价款；三、驳回邢培德的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各3651元，均由上诉人安徽宏利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马晓红审判员  丁 伟审判员  许劲松二〇一六年三月十四日书记员  张 猛附：本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。