三亚市城郊人民法院民事判决书（2016）琼0271民初1506号原告（反诉被告）张英，女，1953年10月28日出生（公），汉族，现住黑龙江省七台河市。被告（反诉原告）七台河市隆达房地产综合开发有限责任公司，住所地黑龙江省七台河市桃山区大同路**。法定代表人赵金峰，该公司董事长。委托代理人许著货，海南中海律师事务所律师。委托代理人赵红丹，黑龙江赵红丹律师事务所律师。原告（反诉被告）张英与被告（反诉原告）七台河市隆达房地产综合开发有限责任公司（以下简称隆达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理立案后，依法由审判员吉才军独任审理，期间，隆达公司于同年2月23日向本院提出反诉，本院依法受理隆达公司的反诉请求，于同年3月2日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）张英、被告（反诉原告）隆达公司的委托代理人许著货到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张英诉称，原告于2010年3月3日经被告原法定代表人刘万彬介绍，购买其在三亚市××镇号建设开发的隆海家居××座平方米住宅一户，原告向被告支付人民币21万元，收款人是被告单位财务人员王影，当时被告开具了收据一张。被告承诺建成入户时给合同书并办理产权证。2011年该房建成后，原告曾到被告处要求开具合同并办理产权证，被告搪塞拖延，针对此情况，原告数次要求退还房款，被告拒绝。原告始终未去入住此房。该房于2015年5月19日不知何原因被拆除，目前此房已不复存在。原告认为被告不能兑现原告在购买房屋时的承诺，并且拒绝退还房款而房屋又不存在的事实，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款之规定，特向不动产所在地人民法院提起诉讼，请求：一、判令被告一次性退还购房款21万元，一倍赔偿21万元，共计42万元；二、本案诉讼费由被告承担。被告隆达公司针对本诉答辩称，一、原告要求退还购房款没有事实和法律依据，因为原、被告之间没有签订购房合同，目前并没有证据证明原、被告是房屋买卖关系。实际上，双方是联合建房法律关系，故房屋被拆除，原告应当自己承担责任。二、原告主张一倍赔偿没有事实和法律依据。首先，涉案房屋不属于商品房，所以不适用最高人民法院关于商品房买卖的司法解释。其次，原告对于涉案房屋的情况是清楚的，不存在被告向其隐瞒房屋的信息，故也不适用最高人民法院关于商品房买卖的司法解释。反诉原告隆达公司反诉称，2010年初，张英在隆达公司开发位于三亚市××区的项目中联合建造房屋。2011年，因该房屋被拆除，经双方商议后，由隆达公司为张英更换了涉案房屋。2015年5月，涉案房屋也被拆除。张英与隆达公司在达成联合建房之时，双方便明确约定，张英应按2000元/年的标准向隆达公司支付物业管理。另外，因张英已经取得涉案房屋的使用权，并自2010年7月至2015年5月的5年期间占有使用该房屋，获得了使用收益。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"张英应当按照相同地段、相似房屋的租金标准（暂按1.5万元/年计算），向隆达公司支付房屋5年的占有使用费8.5万元。同时，张英还应向隆达公司支付5年期间的物业管理费1万元。为维护隆达公司的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定提起反诉，请求：一、判令反诉被告张英向反诉原告隆达公司给付房屋占有使用费7.5万元（以鉴定结果为准）；二、判令反诉被告张英向反诉原告隆达公司支付物业费1万元；三、判令反诉被告张英承担本案的诉讼费用。反诉被告张英针对反诉答辩称，反诉原告的诉求没有事实和法律依据，反诉被告得知房屋是小产权房之后，一直拒绝入住涉案房屋，故不应存在房屋的占有使用费和物业管理费，并且，反诉原告要求的占用费和物业管理费的金额没有依据。经审理查明：2010年3月3日，原告张英向被告隆达公司购买由该公司开发建设的位于三亚市××区的"隆海家居"A座二单元102室（下称102房），面积70平方米，总价款21万元。当日，原告张英向被告隆达公司支付了21万元的现金，被告隆达公司的财务人员王影向其开具了收据一张，并加盖公司财务专用章。因被告隆达公司开发的上述房屋系非法利用农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证等合法手续，2015年5月25日，三亚市天涯区人民政府依法将上述房屋拆除。房屋被拆后，原、被告因购房款退还事宜发生纠纷，双方多次协商未果后诉至本院。本案在举证期间，原告张英向本院申请将支付12万元利息的诉讼请求变更为要求被告隆达公司支付已付购房款一倍的赔偿，即21万元，本院依法予以准许。被告隆达公司向本院申请对原告张英占有使用涉案102房期间的使用费参照租金标准进行费用评估。庭审中，被告隆达公司申请证人符某出庭作证，证实符某系隆达公司雇佣在"隆海家居"负责收取物业管理费及治保、环境卫生、维修方面的工作人员，隆达公司没有委托物业公司对"隆海家居"进行管理，隆达公司规定"隆海家居"70平方米以下的房屋每户每年的物业管理费为1800元，符某在管理期间，原告张英于2012年11月左右向符某领取了102房的钥匙给其亲戚高桂英入住，其没有缴纳2012年10月至2015年4月的物业管理费。证人符某还证实向原告张英出具收条的经手人王影系隆达公司的总财务，收条上所盖的公章也是隆达公司的公章。原告张英承认其从没缴纳过物业管理费，理由为被告隆达公司没有兑现为其办理房屋产权证的承诺，其一直拒绝领取钥匙入住，其不应该缴纳物业管理费。以上事实，有企业基本信息、收条、证人证言、当事人陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：一、关于本诉。（一）关于购房款的退还问题。被告隆达公司开发的"隆海家居"系非法利用三亚市天涯区桶井村的农村土地修建，所建房屋属于人民政府近年来严厉打击、俗称为"小产权房"的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。被告隆达公司主张双方签订的口头合同为联合建房合同，并提供一份与案外人董某签订的《联合建房合同》佐证，原告张英认为被告隆达公司与董某签订的合同与本案无关，对被告隆达公司的该项主张予以否认，被告隆达公司也没有提供与原告张英口头订立合同有共同投资、共享利润和共担风险方面的内容，故被告隆达公司的该项主张缺乏事实根据，本院不予采纳，双方口头签订的合同实际为一方支付对价购买另一方所建房屋的行为，应认定为购房合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......"、《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"的规定，原、被告双方以口头形式订立的购房合同属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，被告隆达公司因该合同取得的21万元购房款，应当返还给原告张英，原告张英请求被告隆达公司返还21万元购房款符合法律规定，本院应予支持。（二）关于赔偿一倍已付购房款问题。原告张英作为完全民事行为能力人，对102房的性质及其购买风险应当有所预见，在向被告隆达公司购房时应当审查对方的建设规划许可证等相关手续材料，原告张英对此存在过错，应承担相应责任，故其请求被告隆达公司支付已付21万元购房款一倍的赔偿的理由不成立，本院不予支持。关于反诉。（一）关于房屋占有使用费问题。如前所述，反诉原告隆达公司与反诉被告张英之间签订的是口头购房合同，双方的交易标的物是102房，102房因属于违法建筑已依法被人民政府强制拆除。102房非反诉原告的合法财产，依法不受法律保护，也即反诉原告对102房不能享有法律规定的占有、使用、收益、处分等权能，反诉原告请求反诉被告支付102房的占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。反诉原告申请对102房的占有使用费进行费用评估没有必要，本院决定不予评估。（二）关于1万元物业管理服务费问题。本院认为，反诉被告是否应该向反诉原告缴纳物业管理服务费应以双方是否有物业管理服务合同约定和房屋是否已经交付为基本条件。反诉原告为证明双方有服务合同约定，提供了与案外人董某签订的《联合购房合同》，该合同第九条对物业管理办法进行了约定，反诉被告表示该合同与本案无关，本院也不能因反诉原告与案外人董某签订的《联合购房合同》中有关于物业管理方面的约定就推定反诉原告与反诉被告之间曾经就物业管理办法进作了口头约定；退一步来讲，即便如反诉原告所主张的与反诉被告有物业管理服务合同的口头约定，那么物业费的缴纳时间最早也应从房屋交付时起计算，而从反诉原告与案外人董某签订的《联合购房合同》第八条"甲方向乙方交付房产时，乙方需对甲方交付的该房产的钥匙出具收条，该收条视为该房产实际交付的凭据。甲方通知乙方入住后，该房产的交付时间为甲方交付该房产的钥匙之日。"的约定来看，反诉原告向反诉被告交付涉案102房是以反诉原告向反诉被告交付钥匙、反诉被告向反诉原告出具钥匙收条为凭证，但现有证据不足于证明反诉原告已经向反诉被告交付涉案102房的钥匙，反诉原告提供的证人符某关于已经交付涉案102房钥匙给反诉被告的证言，由于该证人系反诉原告的原职员，证明力较弱，在没有其他证据印证的情况下，本院对该证词不予采纳。综上，反诉原告请求反诉被告支付物业管理服务费1万元缺乏事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告隆达公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还给原告张英购房款人民币21万元；二、驳回原告张英的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告隆达公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币8300元，适用简易程序减半收取为4150元（原告已预缴），由原告张英负担2075元，由被告隆达公司负担2075元；反诉受理费人民币1087.5元（反诉原告已预缴），由反诉原告隆达公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吉才军 二〇一六年三月十七日书记员 赖潭威附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。