贵州省台江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2630民初146号 原告：贵州常荣房地产开发有限公司，统一社会信用代码91522630675422324W,住所地贵州省台江县浙华御景苑二号楼1单元302号。 法定代表人：冉健，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘海，贵州贵信律师事务所律师，执业证号15226201910161356。代理权限为特别代理。 委托诉讼代理人：吴明枢，贵州贵信律师事务所律师，执业证号15226200810460466。代理权限为特别授权。 被告：郑送武,男，汉族，1986年12月27日出生，户籍所在地浙江省永嘉县，现住该址。 委托诉讼代理人：晏家军，贵州达德律师事务所律师，执业证号15201199510802569。代理权限为一般授权。 第三人：雷山县农村信用合作联社，住所地雷山县丹江镇场坝街。 法定代表人：徐光，系该联社理事长。 委托诉讼代理人：杨尤煌，男，土家族，1987年5月2日出生，户籍所在地贵州省岑巩县。代理权限为特别授权。 原告贵州常荣房地产开发有限公司（以下简称“常荣房产”）与被告郑送武、第三人雷山县农村信用合作联社（以下简称“雷山信用社”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常荣房产的委托诉讼代理人刘海、被告郑送武的委托诉讼代理人晏家军、第三人的委托诉讼代理人杨尤煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常荣房产向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2014年10月5日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告支付原告租金2121750元（2019年9月1日至2020年12月30日，共计15个月）；3、判决被告支付原告滞纳金225000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将御江苑6号，共计6150平方米租给被告。租赁期限为12年，从2016年1月1日起至2027年12月31日止。租赁费用按23元每平方每月计算，费用采取“先付后租”的方式，每半年支付一次，且被告应于每半年到期前15日向原告缴纳下半年的房租。合同第6.2条约定，被告应按本合同规定，按时足额向甲方缴纳租赁费用及水电费用，如不能按时缴纳，每天按500元加收滞纳金。逾期超过30天的，视为被告违约，被告应当按照合同第七条规定承担违约责任。合同还约定违约条款为，被告违反本合同6.2款，被告应向原告每天按500元加收滞纳金，延期30日的，原告有权解除合同，并赔偿原告经济损失按一个月租金双倍计算。合同签订后，被告至2019年10月份起至今拖欠原告15个月租金，共计2121750元。经原告多次催告，被告总以各种理由推脱，拒不支付原告租金。原告认为，原、被告于2014年10月5日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。被告未按合同约定按时足额支付租金，其行为构成了违约。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；¨¨¨。”之规定，被告应当承担支付原告租金的义务。综上，为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。 被告郑送武辩称，原、被告的双方的租金是以每年的10月1日为起点。由于被告方的超市经营困难，2017年被告准备关门，后经与原告法定代表人冉健协商，原告同意只要被告交足2017年度租金则免2018年度和2019年度两年的租金。事后，被告依约交纳完了2017年度的租金。直到2019年，因原告将案涉房产以物抵债给第三人后，经原、被告口头协商并达成一致协议，即只要被告再交纳2019年10月1日至2020年4月1日期间租金共计20万元给原告，2020年4月1日之后双方的租赁合同自动解除，由被告自行去和雷山信用社签订租赁合同。所以，按照原告法定代表人冉健的要求，被告的合伙人刘关浪、陈建春后期陆续支付了共计17万元到冉健指定的账户，加上原告之前欠付被告的3万元货款，故被告已依约支付了20万元租金给原告。当前被告的合伙人陈建春已与第三人另行签订了租赁合同，并向第三人支付了相应的租金。故此，当前被告并不欠付原告租金，请依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。 第三人雷山信用社述称，2019年3月29日在雷山县人民法院的组织调解下，第三人与原告达成了以物抵债调解协议。协议达成后，第三人已另行与台江县世纪联华超市的经营者陈建春签订租赁合同，截至目前第三人已收到陈建春支付的租金190043元。另，因原告常荣房产口头告知台江县世纪联华超市的租金已交至2020年3月底，故第三人在与陈建春补签租赁合同时，约定的租期才是从2020年4月1日起算。 经审理查明，2014年10月5日，以原告常荣房产为合同甲方，被告郑送武为合同乙方，双方共同签订了《房屋租赁合同》。该合同的主要内容为：一、租赁物：本合同租赁物为御江苑6号，共计约6150平方米（建筑物）的商业用房、附属设施和附属场地。二、租赁期限：1、租赁期限为12年，自2016年1月1日到2027年12月31日止，具体日期以交房第2日期开始计算；2、甲方给乙方4个月的装修，装修期间甲方不收取租赁费，并保证水电等供应，但所产生的水电费及其它费用由乙方承担；3、撤离期，合同到期或双方根据合同约定中途解除合同，乙方应在约定的撤离日后15内撤出。在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物清除出租房屋。撤离期内，甲方不收取租赁费用。三、租赁费用、定金及其支付：1、租赁费用按23元每平方每月计算。租赁费用采取“先付后租”的方式，每半年支付一次，乙方于每半年到期前15日内向甲方缴纳下半年租赁费用，甲方在收取租赁费用后5个工作日内按乙方支付的金额向乙方出具有效收款收据；2、租金递增标准，前四年不递增，第五年至第八年按百分之九逐年递增交付租金，第九年至第十二年按第八年递增后金额为基数逐年递增百分之十三交付租金；3、合同签订后五个工作日内乙方向甲方缴纳定金50万元整，定金转为租赁金使用（不计息）。四、甲方权利（义务）和交房标准：1、甲方保证出租给乙方租赁物的产权无争议，在租赁期内，甲方任何产权方面变动不得影响本合同的执行；2、租赁期内，租赁物产权如发生转移，甲方应保证租赁物的继受人受本合同约束，继续履行本合同，履行在本合同中甲方的义务，并协调好租赁物继受人与乙方的关系，做好相关的交接工作。甲方如将其在本合同项下的权利义务转让给任何第三方，应事先书面通知乙方，并需得到乙方的书面认可。五、乙方权利和义务：1、乙方应按本合同规定，按时足额向甲方缴纳租赁费用及水电费。如不能按时缴纳，每天按500元加收滞纳金（除甲方认可外）。逾期超过30天的，视为乙方违约，乙方应按照合同中的第七条（详见合同具体条款）规定承担违约责任；2、承租期内，乙方有权将承租物转租给第三方（可分租），超过租赁物的百分之三十面积的需向甲方备份合同，分租期限不得超过本合同期限。六、违约责任：1、甲方违反第三条中第3.2.1款（详见合同具体条款）延迟提供消防验收证明，应免除乙方延迟期间的租赁费用。延迟提供达7天以上的，视为甲方违约，延迟达30日的，乙方有权解除本合同；2、甲方违反本合同第5.2款、第5.6款（详见合同具体条款），甲方应向乙方支付相当于三个月租赁费用的违约金，若造成乙方或第三方经济损失的，甲方还应另行实施赔偿；3、乙方违法本合同6.2款（详见合同具体条款），乙方应向甲方每天按500元加收滞纳金，迟延达30日的，甲方有权解除合同，并赔偿甲方经济损失按一个月租金双倍计算；4、乙方违反本合同第6.4条（详见合同具体条款），乙方应向甲方支付相当于三个月租赁费用的违约金，若造成甲方或第三方经济损失的，乙方还应另行实施赔偿；5、除本合同规定的款外，任何一方单方面擅自提前终止合同的，均视为严重违约，由违约方支付对方一年租赁费用的违约金等。 上述《房屋租赁合同》签订后，被告依约交纳50万元定金给原告，之后原告将上述约定的商业用房（共三层）交付给被告装修用于经营超市。在获得案涉商业用房后，被告与其合伙人陈建春、刘关浪等人使用了第一、二层作为超市经营场所，而第三层则转租给案外人欧光平。被告等人所经营的超市名称为台江县世纪联华超市，该超市于2016年8月4日注册成立，当前已注销。之后，由于被告超市经营出现困难，经双方协商，原告决定减免被告部分租金。2017年3月2日，被告交纳50万元租金给原告的法定代表人冉健，并经双方协商达成协议，原告同意被告交一年租金免两年。原告法定代表人冉健为此出具《收条》给被告，《收条》内容为：“今收到台江世纪年华超市人民币伍拾万元（￥500,000.00）房租款”，并在《收条》上注明“经双方商定达成共识，甲方同意乙方全房租交一年租金免两年，待乙方2017年10月份把之前的所有费用交齐执行。之前以打款60万元，交2017年免2018年2019年，按合同办理”。另，原、被告均认可租金以每年的10月1日为起算点。2017年10月26日，被告再支付原告租金35万元（系被告的合伙人陈建春直接汇款至原告法定代表人冉健的个人账上）。 2019年初，因原告欠第三人贷款本金1700万元及相应利息未偿还，致使第三人将原告常荣房产及其股东冉健、冉文波起诉至雷山县人民法院。该案经雷山县人民法院组织调解，第三人与原告及冉健、冉文波达成以物抵债协议，原告拿包括涉案商业用房（共三层）在内的房产以物抵债给第三人。雷山县人民法院为此于2019年3月29日作出（2019）黔2634民初162号《民事调解书》予以确认，其中该调解书正文第一条约定：“经甲（雷山信用社）、乙（常荣房产）双方核对后确认，截至2019年3月26日，乙方共欠甲方贷款本金1700万元、利息（含罚息）1829524.07元；鉴于乙方无法偿还甲方的上述贷款本息，乙方自愿通过以物抵债的方式将其所有的位于台江县老大桥头御江苑商住楼房产证台房权证台江县字第××号房产所有权以及位于台江县房产证黔（2019）台江县不动产权第0000084号、台江县台拱镇城南环路御江苑6栋-3-2号房产证黔（2019）台江县不动产权第0000087号房屋用于抵偿乙方所欠甲方的贷款本息和实现债权的一切税费。具体能够抵债的金额以拍卖和变卖所得金额为准，并依照本协议其他条款执行”，及第七条约定：“乙方（常荣房产）必须向甲方（雷山信用社）提供抵押物有关的《租赁合同》、租金支付的情况说明、承租人的姓名及联系方式；自本协议签订之日起，乙方就本协议所涉抵押物出租应收取的租金全部由甲方收取，乙方必须告知承租人将租金支付至甲方指定的银行账户。该租金全部用于偿还本《以物抵债协议书》所涉及的应付甲方的所有债务，并不在丙方抵押财产价值（或拍卖、变卖的款项）中扣除”等。调解协议达成后，2019年5月5日，在原告的人员带领下，第三人将案涉租赁物有关以物抵债及准备拍卖案涉租赁物的相关情况书面告知被告的合伙人陈建春。2019年12月19日，第三人与案外人欧光平签订《房屋租赁合同》，约定将案涉商业用房的第三层（地址为台江县）出租给案外人欧光平，租金每半年为5万元，租赁期自2020年1月1日至2020年6月30日止。2020年12月1日，经第三人与被告的合伙人陈建春协商，双方补签了两份《房屋租赁合同》，两份合同均约定第三人将案涉商业用房的第一层（地址为台江县台拱镇城南环路御江苑6栋-3-3号）出租给陈建春，每月租金均为18333元，租赁期分别约定为2020年4月1日至2020年9月30日，和2020年10月1日至2021年1月31日。庭审中，第三人自认截至目前已收到陈建春交纳的租金共计190043元，而台江世纪联华超市已于2021年春节前退房。另外，认可已收到案外人欧光平交纳的租金共计10万元，当前该楼层仍由案外人欧光平承租。而在庭后本院询问中，第三人表示由于原告常荣房产口头已告知台江县世纪联华超市的租金已交至2020年3月底，故第三人与该超市的经营者陈建春补签的房屋租赁合同时约定的租期才是从2020年4月1日起计算。 另查明，在本院的询问中，原告常荣房产的法定代表人冉健认可，在其公司将涉案房产以物抵债给第三人后，其本人已将相关以物抵债的情况告知被告的合伙人刘关浪。冉健同时表示不再追究被告2019年9月份之前的租金，只主张2019年10月1日至2020年12月底共计15个月的租金，并要求按合同约定计算。 再查明，2019年9月30日，陈建春根据刘关浪指示将10万元租金汇入冉健指定的冉啟标（冉健之弟）账上，同年10月30日，刘关浪再将7万元租金汇入冉啟标账上。另，涉案商业用房的所有权已于2020年10月26日全部变更登记至第三人名下。 根据上述事实，截至目前可以确认被告已支付租金的情况如下图：                            序号                       付款金额                       付款时间                       备 注                               1                       50万元                       2014年10月                       依照合同约定，该款项为定金，合同履行后自动转为租金                               2                       50万元                       2017年3月21日                       收款人冉健                               3                       35万元                       2017年10月26日                       收款人冉健                               4                       10万元                       2019年9月25日                       收款人冉啟标                               5                       7万元                       2019年10月30日                       收款人冉啟标                               合计                       152万元                上述事实，有原告的陈述，及其提交营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、台江县世纪联华超市企业信息公示报告、被告郑送武身份证复印件、原告与被告签订的《房屋租赁合同》；被告郑送武的陈述，及其提交的被告与第三人签订的《房屋租赁合同》两份、（2019）黔2634民初162号《民事调解书》复印件、拍卖通知书、签收告知书复印件、收条（冉健出具）、银行转账清单和汇款凭证；第三人的陈述，及其提交的银行流水账单、第三人分别与陈建春和案外人欧光平签订的《房屋租赁合同》、房产证复印件，以及本院分别给原告常荣房产的法定代表人冉健和被告郑送武做的询问笔录在卷佐证，并经庭审举证质证，及本院审查，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否已解除？二、被告是否还欠付原告租金，原告的诉讼请求能否得到支持？ 争议焦点一：关于原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否已解除的问题。原告主张双方签订的《房屋租赁合同》尚未解除，并请求在本案中解除。而被告则辩称双方签订的《房屋租赁合同》在原告将涉案商业用房以物抵债给第三人后，双方已口头解除，且被告的合伙人已另行与第三人签订房屋租赁合同。本人认为，就涉案《房屋租赁合同》是否解除的问题，虽当前未有直接的证据证明，但从现已查明的事实来看，（2019）黔2634民初162号《民事调解书》内容已确认原告于2019年3月29日将涉案房产以物抵债给第三人，并明确自调解协议签订之日起涉案房产出租应收取的租金全部由第三人享有，原告还须告知承租人将租金支付至第三人指定的银行账户等。至此，第三人已取得了涉案房产的所有权，而原告则已丧失了对涉案房产享有使用及出租所取得收益的权利。此时，原告再继续主张享有涉案房产租金的话，已缺乏物权基础，同时也违背了原告与第三人达成的调解协议内容，有违诚实守信原则。而事实上，原告的行为也间接地证明了原、被告双方签订的《房屋租赁合同》确已解除，如在2019年5月5日时，系在原告的人员带领下，第三人才找到陈建春等相关承租人告知涉案房产有关以物抵债及拍卖的情况，同时，系原告告知第三人关于台江县世纪联华超市（被告等人经营的超市）的租金已交至2020年3月底的情况后，才导致第三人在与被告的合伙人陈建春签订租赁合同时，约定的租期才是从2020年4月1日起计算。另外，第三人作为涉案房产的实际所有权人，第三人与被告的合伙人陈建春及案外人欧光平就涉案房产已另行了签订租赁合同，这应视为对原租赁合同的变更，且对此原告应是知情的，但却未提出任何异议，而是采取默认态度。相对原告诉称而言，被告有关双方已达成协议口头解除合同的辩解意见，更符合客观实际。故此，原告诉请解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，因其主张与事实不符，且无证据证明，本院不予支持。 争议焦点二：关于被告是否还欠付原告租金，原告的诉讼请求能否得到支持的问题。首先，根据双方的陈述，特别是涉案《房屋租赁合同》履行过程中，因被告的超市经营困难，后经双方协商，原告存在给予被告减免租金的事实，对此原、被告均予以认可，本院予以确认。这应视为原、被告在履行《房屋租赁合同》过程中就有关租金条款的变更；其次，原告法定代表人冉健认可涉案《收条》系其本人出具给被告，对此，本院予以确认。而关于该《收条》中注明部分的内容即“经双方商定达成共识，甲方同意乙方全房租交一年租金免两年，待乙方2017年10月份把之前的所有费用交齐执行。之前以打款60万元，交2017年免2018年2019年，按合同办理”这段文字的理解，原告认为此处应是交一年免一年，即租金打五折，交齐2017年度租金免收2018年度租金。而被告则表示双方达成的协议是交一年免两年，即交齐2017年度租金则免收2018年和2019年两年的租金。对此，本院认为，单从文字上理解，该《收条》中显然已明确了“交一年免两年”的意思表示。如原告所诉属实的话，则应当表述为“交一年免一年”更为准确。而对于书写该《收条》时被告具体欠付租金的情况，冉健表示当时被告还欠付原告5至10万元租金未付，虽之后被告也陆续支付了部分租金，但并非在2017年10月份前付清。然而根据庭审查明的事实，被告的合伙人陈建春曾于2017年10月26日支付过一笔35万元租金给原告。可见冉健的陈述与事实明显不符。另，从现已查明被告支付的租金情况来看，被告从2017年3月21日至2019年10月30日期间共计支付过4次租金计合102万元给原告。如果按照双方租赁合同约定计算的话，被告每年应支付租金为169.74万元（6150㎡×23元/㎡?月×12个月），就算是免掉2018年度租金后，仍有2017年和2019年两年的租金计合为339.48万元，这金额与被告支付的102万元存在较大悬殊。然而本案原告却表示不再追究被告2019年10月份之前的租金，这明显不太符合常理；再次，假如被告一直拖欠原告租金至今未付，这将严重违反了双方租赁合同中关于“先付后租”的约定，按理原告应当向被告有过催收行为，但本案中原告却未提交有任何催收证据；最后，对于被告的合伙人于2019年9月25日和同年10月30日交纳的两笔款项计合17万元的认定，原告认为此款是被告补交2019年10月1日之前欠付的租金，而被告则辩称是双方口头达成解除租赁合同协议后，被告按约再交2019年10月1日至2020年3月底期间的租金。本院认为，虽双方均未提供证据证明各自主张，但结合涉案房产所有权此时已发生转移，以及原告告知第三人，被告的超市租金已交至2020年3月底，再加上双方在实际履行合同过程中存在减免租金及租金起算时间为每年的10月1日等事实来分析，相对原告的诉称，被告关于该款项的陈述更符合实际。综合以上方面因素考量，本院认定，原、被告确实达成交足2017年度租金免收2018年度和2019年度（以每年的10月1日为起算点）两年租金的约定，且当前被告不存在欠付原告租金的行为，而从2020年4月1日之后，双方合同已解除。故原告要求被告支付租金及滞纳金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告贵州常荣房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费12787.00元（已减半收取），由原告贵州常荣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  李显周 二〇二一年四月二十八日  法官助理 夏璐  书记员 李长州