辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终字1860号上诉人（原审原告）：沈阳舒惠物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区虹桥路36号。法定代表人：卜昭敏，系该公司经理。委托代理人：刘善琨，男，汉族，1966年1月2日出生，系该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：李萍，女，汉族，1962年11月12日出生，住址沈阳市和平区。上诉人李萍因与被上诉人沈阳舒惠物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称舒惠物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院[2015]沈铁西民小初字第1339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立（主审）、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。舒惠物业公司一审诉称：原告是依法成立的物业管理公司，依物业管理委托合同约定，原告从2008年10月31日开始对罗曼春天进行物业服务与管理。被告系园区业主，房屋地址为沈阳市铁西区兴华南街（罗曼春天小区）85-3号4-1-1、建筑面积129.7平方米；沈阳市铁西区沈辽东路（罗曼春天小区）60甲1号3-2-2，建筑面积97.46平方米，被告一直享受原告提供的物业服务，但自2011年12月1日至2015年5月1日未缴纳物业费，原告多次催缴，被告拒不交纳，为维护园区的正常秩序，维护广大交费业主以及被告自身的权利，诉至法院，要求被告支付物业费9312元，由被告承担本案诉讼费。李萍一审辩称，原告不具备起诉的主体资格，应驳回起诉。原告与业主签订的临时管理规约和前期物业管理服务协议，时隔七年前期物业管理服务早已结束。现维修基金等硬件管理制度依法启动，前期物业管理协议已不具备管理条件，应予废止。原告在园区管理混乱的情况下早已消失，实际服务也早已结束。况且原告也从未与业主签订过正式的物业管理服务协议，故不具备起诉资格。现在园区在工作的是天阳物业公司，因天阳物业不具有经营权故以原告的名义起诉。园区百分之六七十的住户的房屋出现各种问题，无人维修。园区无业主管理委员会，业主应有的权利得不到保障。因不交物业费就进不了大门，上不了电梯，所以部分业主不得不交费，有苦难言。原告没有尽到物业管理的应尽义务，实则违约。本小区无业主委员会，原告不允成立，业主的权利得不到保障。原告应每年度向业主报告物业管理服务实施情况。园区内监控设施少且大部分瘫痪，能工作的质量极差，起不到应有的作用。业主被盗，监控看不清录像，楼与楼之间、住户的房前屋后都无监控设施。园区无人巡逻。夜间园区漆黑，照明灯只有园区四周可见，12点以后灯就不亮，给小偷盗窃带来可乘之机。园区内外来车辆随便出入，到处停放，给小区带来隐患。草木数目，草坪无一完好，大面积的草坪变成了杂草，高达一人。业主房屋出现各种问题，从入住至今无人维修。老鼠、野猫、黄鼠狼园区内横行，出入业主家中，几次光顾本人屋内。本人之所以四年未缴纳物业费是因为自己的财产在园区中多次受到侵害，无人解决，物业公司放弃了物业费的收缴。2011年8月17日被告驾驶辽A11T**轿车驶入园区大门正准备开往园区内自家车库时，电动杆失控，在车辆刚刚通过电动杆行驶一半时，电动杆瞬间下落，将车棚砸坏，物业公司应赔付修车款1200元。2012年12月12日，被告的辽A11T**自家车停在园区内，被某人用尖器将四个轮胎多处刺伤，无法修复，查看监控录像，发现监控录像不好使，更换轮胎1680元。本人因墙体渗水导致室体部分受损，本人自行花费800元对受损墙体进行了维修，现还需维修和装修，维修款1500元。玻璃窗和阳台门从入住时就严重漏水，玻璃夹层大量积水，需解决。楼前楼后正对着居室栽种了两棵松树，长期困扰着整栋单元楼居民的正常生活，本人要求物业公司将两棵松树移走，本人同意购买果树栽种于此，本人已花千余元购买十多棵栽种在园区内，此事至今未得到解决。车库外墙顶棚无滴水沿，车库门前常年水滴成坑，需要解决。3-2-2房屋的南北露台的墙体严重渗水，致使房屋内的墙体大面积霉变，装饰墙体的墙衣腐烂，本人多次维修，仍未解决。维修费及墙衣损失费5700元。原审法院经审理查明：被告李萍系沈阳市铁西区兴华南街“罗曼春天”住宅小区业主，其所有房屋位于沈阳市铁西区兴华南街85-3号4-1-1、建筑面积129.7平方米和沈阳市铁西区沈辽东路60甲1号3-2-2，建筑面积97.46平方米。2008年7月10日原告与沈阳鼎盛房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定原告自2008年10月31日起至2018年10月31日为罗曼春天小区提供物业服务，住宅物业服务费1元/平方米/月。前期物业服务合同对原告的服务内容与质量进行了约定。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳鼎盛房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。通常来说，一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区建设的质量、房屋建筑质量、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于被告提出的原告已经撤园的抗辩主张，因其没有提供相应证据加以证明，不予支持。关于被告提出房屋漏水的抗辩主张，因房屋漏水多与屋建筑质量有关，与本案非同一法律关系，故本诉不予处理。关于被告提出的原告阻扰该小区成立业主委员会的抗辩主张，业主委员会的成立与否与原告没有关联，对此抗辩主张不予支持。关于被告提出移走挡光树木的抗辩主张，因挡光树木在被告购买本小区房屋之时就已经存在且原告没有迁移此树木的权力，故对被告此抗辩主张不予支持。关于被告提出的辽A11T**轿车被园区电动杆砸坏的抗辩主张，车辆被砸坏属于财产损害赔偿范围，与物业公司的整体物业管理没有关联，本诉不予处理。关于其所有的车辆在小区内轮胎被扎的抗辩主张，车辆轮胎被扎与被告的管理存在瑕疵可能有一定的关联，但没有必然的因果关系，且原告也不是实施侵权行为的人，故只宜对原告物业费进行一定的减免。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告所提供照片证据具有即时性特点，被告提供的证据还不足以认定原告在提供物业服务过程中其他部分有重大违约之处。综合本案实际情况，确定被告向原告支付2011年12月1日至2015年4月30日期间被告应交纳物业服务费7450元[1元/平方米/月×41月×（129.7平方米+97.46平方米）×80%]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审法院判决如下：一、被告李萍于本判决生效后十日内给付原告沈阳舒惠物业管理有限公司2011年12月1日至2015年4月30日期间的物业服务费合计7450元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告沈阳舒惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告李萍承担人民币40元，原告沈阳舒惠物业管理有限公司自行承担人民币10元。（原告已垫付，被告直接给付原告）。宣判后，舒惠物业公司不服，上诉至本院。舒惠物业公司上诉请求：1、请求撤销原审判决并依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：上诉人已经履行了自己义务，不应当对被上诉人拖欠的物业费进行一定减免。上诉人一直严格履行自己的义务，但被上诉人在享受物业服务的同时，却长期拖欠物业费用。任何形式的减免都是多拖欠行为的默认和鼓励，必然使物业公司经营陷入困顿。上诉人提供的是公共服务，是对园区公共秩序的维护，不具有安保职能。李萍辩称：同意一审判决。我的汽车曾经被进门杆砸坏，车轮胎也曾被扎坏。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有上述事实，有当事人陈述笔录、舒惠物业公司提供的前期物业服务合同复印件、资质证书复印件和被告提供的照片等证据在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为：舒惠物业公司与沈阳鼎盛房地产开发有限公司签订的签订的前期物业服务合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。李萍为小区业主，应按照合同约定给付物业费。舒惠物业公司履行了物业服务协议约定的服务义务，有权收取物业费。物业公司服务虽不能尽善尽美，但应努力提高服务水平，李萍汽车在园区内受到损害，一审法院酌定减免物业费，并无不当。综上所述，原审法院判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院[2015]沈铁西民小初字第1339号民事判决第二项；二、变更沈阳市铁西区人民法院[2015]沈铁西民小初字第1339号民事判决第一项：“被告石建国于本判决生效后十日内给付原告沈阳舒惠物业管理有限公司2010年12月1日至2015年4月30日期间的物业服务费合计4638元”为：被告石建国于本判决生效后十日内给付原告沈阳舒惠物业管理有限公司2010年12月1日至2015年4月30日期间的物业服务费合计3750元；三、驳回上诉人其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳舒惠物业管理有限公司负担45元，石建国负担5元。本判决为终审判决。审 判 长  于利军代理审判员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年三月十八日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；