安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖01民终4586号上诉人（原审被告）：王红兵，男，1973年6月16日出生，住安徽省合肥市瑶海区。被上诉人（原审原告）：安徽省合肥市泰安物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县店埠镇龙泉东路79号。法定代表人：王聪，总经理。委托代理人：刘涛，安徽鑫和律师事务所律师。委托代理人：汪伟，安徽鑫和律师事务所实习律师。上诉人王红兵因与被上诉人安徽省合肥市泰安物业服务有限公司（以下简称泰安物业）物业服务合同纠纷一案,不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016)皖0102民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王红兵上诉请求:撤销一审判决中第一项被告王红兵应在本判决发生效力之日起十日内向原告安徽省合肥市泰安物业服务有限公司支付2012年1月至2015年10月31日期间所拖欠的物业费7544元，并依法予以改判物业服务费打五折。事实和理由:一审法院基于上诉人与被上诉人所签订的《前期物业管理服务协议》下称《协议》的内容，判令上诉人对相应的物业管理服务费，因为同房产证平方不相符，金额不对，所以无法支付。但一审法院忽视了被上诉人对于《协议》存有违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。被上诉人的违约行为主要有以下几个方面:一、被上诉人未能按照《协议》的约定提供相应的管理服务。根据《协议》第3页第二章委托管理事项应负责:对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、公用上下水管道、落水管、污水管、公用照明、楼内消防设施设备、监控报警系统、门禁对讲系统、电梯、修缮服务与管理，而实际上并未履行相应的义务。1、因上诉人厨房地漏反水，因为外面公用总管堵塞，所以导致污水倒灌二楼，家中受灾破坏了橱柜和家中小东西等。2、上诉人多次向，向被上诉人进行反应要求赔偿损失，以及相应的维修，但被上诉人置之不理，听之任之至今地漏反水的情况仍未得到解决。以及费用的收条，照片为证。按照物业管理服务协议的预定，污水管道系业主公用的设施，属于物业公司物业管理范围，物业公司未能及时对此予以维护管理过错造成的。二、《协议》物业管理服务质量中对环境卫生服务质量作出如下说明:“配置专职清洁队伍，公共地方的垃圾日产日清”，而实际上小区中公共的地方随处可见杂物摆放(照片为证)。即影响环境，也带来安全隐患，对此被上诉人视若无睹。1、被上诉人从未按照《协议》的约定提供公共照明服务。每到晚上从一层楼梯到二楼楼梯小平台的灯从不开启，(照片为证)。经多次反映情况亦无改善，可见被上诉人根本没有提供所谓公共照明服务予上诉人。2在一审诉讼过程中，上诉人一方亦曾向一审法院阐述相关事实理由，但一审法院对此置之不理，并判令于上诉人按照《协议》约定的金额足额支付相关费用，对此上诉人不能接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，并按照《协议》中有关违约责任的约定，基于前述被上诉人的所作所为，被上诉人应当承担相应的违约责任，并对上诉人予以赔偿。亦正因如此，一审法院判决上诉人全额支付相关的物业管理费用，明显不公平。综上所述，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应付的责任，此判决显失公正，应予纠正。上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。泰安物业辩称：上诉人关于其房屋反水以及物业公司保洁服务有瑕疵的意见缺乏证据支持。此外上诉人陈述的赔偿问题与本案系两个法律关系，应当另案诉讼。如果物业公司物业服务不到位，业主可以要求物业公司采取补救措施或者赔偿损失，业主不能以服务质量问题拒缴物业费。即使物业公司服务存在瑕疵，这也与拒缴物业费业主的行为有关，因为业主拒缴物业费不利于物业公司开展物业服务。泰安物业向一审法院起诉请求判令：王红兵给付2012年1月1日至2015年10月31日的物业管理费，合计7544元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：王红兵系合肥市临泉路橘郡万绿园小区D6幢202室业主，2009年入住。泰安物业与小区业主委员会签订协议和物业服务合同，2012年1月1日入住小区并开始提供物业服务至今。物业服务费标准为2012年1月1日至2013年1月1日每平米1元，之后是1.1元。因王红兵家的厨房漏水、反水，王红兵拖欠从2012年1月1日至2015年10月31日的物业费未交。王红兵所有的房屋建筑面积为149.11平方米。因其未能按期向泰安物业支付物业服务费，泰安物业以在被告入户门张贴催费通知单的方式向王红兵催收物业服务费，但王红兵至今未交物业服务费。原审法院认为：泰安物业根据法律规定，受聘进驻橘郡万绿园小区提供物业管理服务，与小区业主之间形成物业服务合同关系。泰安物业按照合同约定自2012年1月1日向小区业主提供物业服务。王红兵作为小区业主接受了泰安物业的服务应当按约支付物业费。现泰安物业主张自2012年1月1日至2015年10月31日的物业费7544元，予以支持。王红兵辩称厨房漏水产生损失,因其未反诉,故其损失本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、王红兵于本判决生效之日起十日内向安徽省合肥市泰安物业服务有限公司支付物业服务费7544元；二、驳回原告安徽省合肥市泰安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王红兵负担。二审期间，双方没有提交新证据。二审查明王红兵所有的房屋建筑面积为148.84平方米，王红兵自2012年1月1日至2015年10月31日所欠物业费7353元，其他查明的事实与原审一致。本院认为：泰安物业与橘郡万绿园小区业主委员会签订的物业服务合同，王红兵系该小区业主，该物业服务合同依法对王红兵具有约束力。泰安物业在该小区提供了物业服务，王红兵应当按合同约定，按期交纳物业服务费。王红兵所提供的照片中反映小区卫生未能及时清理等情况，但该组照片不能证明系该小区且泰安物业如此卫生服务的常态化。至于王红兵所称厨房地漏反水，室外公用总管堵塞，导致污水倒灌二楼情况，可另行向相关责任主体主张维修及赔偿其损失，不能以此拒交物业费，收取的物业费是物业公司正常运转的基本保障，业主拒交物业费对物业服务质量产生影响，且对小区已交费其他业主造成不公平。因此，王红兵此节上诉理由不能成立，本院对其该主张不予支持。但原审法院对王红兵所有的房屋建筑面积计算有误，应按房产部门审核面积148.84平方米为计费依据，故其所欠物业费应为7353元，此节应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016)皖0102民初271号民事判决王红兵于本判决生效之日起十日内向安徽省合肥市泰安物业服务有限公司支付物业服务费7544元为：王红兵于本判决生效之日起十日内向安徽省合肥市泰安物业服务有限公司支付物业服务费7353元。一审案件受理费减半收取25元，由安徽省合肥市泰安物业服务有限公司负担5元，王红兵负担20元；二审案件受理费50元，由安徽省合肥市泰安物业服务有限公司负担10元，王红兵负担40元；本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  程亚娟审判员  胡 娟二〇一六年十一月二十一日书记员  汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。