上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三(民)初字第3207号原告楼建昌，男，1955年7月1日生，汉族，住浙江省诸暨市。委托代理人姚亮，上海齐坦律师事务所律师。被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人夏欢，执行董事。委托代理人沈勇，上海市联合律师事务所律师。委托代理人周晶，上海市联合律师事务所律师。原告楼建昌诉被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2015年11月9日进行了公开开庭审理，原告委托代理人姚亮、被告委托代理人沈勇到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2016年1月27日、3月28日进行了公开开庭审理，原告委托代理人姚亮、被告委托代理人沈勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月15日，原、被告签订《商铺委托经营管理协议》，约定托管期自2010年5月30日至2015年5月29日止，在该托管期内前三年免租，第四年支付总房款的8.5%租金回报，第五年支付总房款的9%租金回报，购房合同上约定的购房款为787,105元(人民币，下同)，支付方式为每6个月支付一次。然被告至今尚未支付原告第五年最后一期租金，且在委托经营管理合同期满后，原、被告对续签合同意见不一，合同已期限届满未续签，被告仍占有该房屋，未向原告支付任何使用费用，也不愿意返还房屋。原、被告多次协商未果，为维护原告合法权益，特诉讼来院，请求判令：1、被告将坐落于上海市金山区金山大道4068号1078、1079室房屋返还给原告；2、被告支付原告2014年11月30日至2015年5月29日期间的租金35,176.7元(以房屋总价787,105元为基数，按年回报率9%计算)；3、被告支付2015年5月30日起至判决生效之日止的利息损失(按照中国人民银行同期贷款利率计算)；4、被告支付2015年5月30日起至返还之日止的房屋使用费(以房屋总价787,105元为基数，按年回报率9%计算)；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉请中的租金、使用费统一明确为房屋委托经营收益，并增加一项诉讼请求：要求解除原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，双方明确约定原告应在委托经营管理期限届满前三个月内提出书面申请，否则视为双方继续委托并接受被告的回报率。现因原告未书面告知被告解除合同，故双方签订的协议处于第二个委托经营管理期限内，原告的诉讼请求缺乏法律依据。经审理查明，原告系上海市金山区金山大道4068号上海金山国际贸易城·(得意家家具广场)一层1078、1079号商铺(建筑面积22.36平方米、22.36平方米)(下称涉案商铺)的买受人及产权人。2013年10月15日，原、被告签订《上海金山国际贸易城·(得意家家具广场)商铺委托经营管理协议》(下称协议)，约定由原告全权委托被告经营管理涉案商铺，由被告根据其对得意家家具广场的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场，第一个经营管理期(托管期)自2010年5月30日起算至2015年5月29止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止协议。同时，双方约定以5年为一个标准的托管期，每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延，托管时间最长不超过20年。托管期内，原告委托被告以被告的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。同时，为了培养、繁荣市场，以双方签署的《商品房预售/出售合同》中该物业总房款为基准，前三年免租，第四年原告将享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的8.5%作为回报，第五年享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的9%作为回报，支付方式为每6个月支付一次，于2013年12月31日前支付第一期。协议还约定，托管期限届满后，原告可继续委托被告经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配，原告自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合被告对市场整体业种业态的统一布置规定，无论原告继续委托被告经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知被告，逾期视同继续委托并已接受被告根据市场实际回报制定的经营回报率。协议还约定了其他事项。协议签订后，双方均依约行使权利、履行义务。协议到期前后双方因故产生纠纷，致涉讼。另查明，原告已全部支付了涉案商铺的购房款，并取得了房地产权证。庭审中，原告还向本院提供了终止委托经营管理通知函及快递单(寄件联复印件)，时间为2015年5月12日，寄件人为徐致秋。被告对该份证据不予认可。庭审中，被告向本院补充提交了物业费代扣协议、结算单、付款凭证。原告对上述证据无异议，但认为税金及物业费不应当在本案中扣除。以上事实，由原告提供的房地产权证、发票、协议、终止委托经营管理通知函及快递单寄件联，被告提供的物业费代扣协议、结算单、付款凭证以及当事人陈述、本院庭审笔录等为证，并经本院查证属实。本院认为，原、被告签订的协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告将涉案商铺委托被告经营管理，双方在委托经营管理到期前后产生争执，原告现要求被告支付拖欠的经营收益及逾期付款利息损失，于法有据，本院予以支持。关于税金及物业费，原告对相关金额并无异议，仅认为不应在本案中扣除，本院认为，原、被告双方签订有相关的物业费代扣协议，缴纳税金系法定义务且双方在以往的收益给付中均按此执行，已形成交易惯例，原告也未提出过异议，故原告的主张本院难以支持。扣除上述物业费及税金后，被告应向原告支付经营收益25,673.75元及相应利息。关于协议效力问题。本院认为，本案中，协议第三条第8项已明确约定，即原告应于托管期限届满前三个月内书面告知被告，否则视同继续委托。从原告提供的证据来看，首先，信访情况说明只是原告向政府相关部门表达的诉求，并不符合双方约定的解除合同之形式；其次，原告提供的快递单为寄件联而非签收联，被告不予认可并表示未收到前述函件，且签署函件人并非本案原告，也无证据证明发件人事先得到了当事人的授权，故该份证据不能证明原告之主张，按照约定协议延续至下一个托管期满。原告主张被告未支付最后一期的经营收益，构成违约，本院认为，首先，协议未约定被告逾期支付收益原告享有单方解除协议的权利；其次，原告在起诉前并未催告被告履行，且诉讼后被告亦明确表示愿意支付拖欠的经营收益。综上，原告要求被告返还房屋以及解除协议的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张2015年5月30日后的房屋委托经营收益问题。根据协议第三条第8项之规定，若原告未在约定期限内履行告知义务，则协议期限顺延至下一个托管期并视为接受被告根据市场实际回报制定的经营回报率。现原告主张按年9%主张回报率，缺乏依据，且涉及下一个托管期，故本案中不予处理。同时，本院须指出的是，本案双方争议所指向的商铺位于一个统一的市场内，而非单独可发挥效用的铺位，原告在购买商铺时应明知该商场须统一经营管理方能发挥实际效益，故各业主行使个人权利时还应兼顾个体利益服从全体利益、局部利益服从整体利益的原则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告楼建昌委托经营收益人民币25,673.75元；二、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告楼建昌逾期付款的利息损失(以25,673.75元为基数，自2015年5月30日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、驳回原告楼建昌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费680元，由被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司承担，并于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强审 判 员  王 超人民陪审员  王淳婕二〇一六年三月三十日书 记 员  宋 骏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。