西藏自治区拉萨市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)藏0102民初70号原告拉萨中信物业管理有限公司，住所地拉萨市。法定代表人杨俊峰，系该公司总经理。委托代理人辛建伟，西藏源尚律师事务所律师。委托代理人许培资，西藏源尚律师事务所律师。被告次旺央金，女，藏族，1972年10月1日出生，西藏扎囊县人，经商，现住拉萨市。被告雅鲁藏餐，经营场所拉萨市鲁固路中信建设咨询有限公司。经营者次旺央金，女，藏族，1972年10月1日出生，西藏自治区扎囊县人，经商，现住拉萨市。原告拉萨中信物业管理有限公司（以下简称中信公司）与被告次旺央金、雅鲁藏餐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告中信公司的委托代理人辛建伟、许培资，被告次旺央金，雅鲁藏餐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信公司诉称，2014年3月21日，原告与被告签订《中信物业门面租赁合同》，约定原告将位于拉萨市城关区鲁固路15号共68平方米的一套房屋出租给被告，租金每月每套3100元，租期从2014年3月21日至2015年3月20日。在合同期满后，原告及时下发书面通知，要求各商户于2015年5月底之前将房屋清空交还，之后又组织人员对各门面房进行解释和劝说工作，要求其尽快搬出租赁房屋，但被告均拒绝予以配合。依照双方所签订的《中信物业门面租赁合同》第二条之约定，租赁期限已满，合同自然解除，被告的行为已违反了双方合同约定。现原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告立即腾空并交还租赁房屋；二、本案诉讼费用由被告承担。并提交如下证据加以证实：一、军队房地产租赁许可证复印件一份，用于证明原告为涉案房屋的承租人及承租期限为自2013年1月1日至2015年5月9日的事实；二、《军队房地产租赁合同》一份，用于证明合同期限于2015年5月9日届满的事实；三、通知一份，用于证明房屋出租方中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处通知原告合同到期后不再续租，并要求收回房屋的事实；四、《中信物业门面房租赁合同》一份，用于证明原、被告双方租赁合同已于2015年3月20日届满的事实；五、通知两份，用于证明解除租赁合同并要求搬离返还租赁房屋的通知已送达给被告，原告已尽到通知义务的事实。被告次旺央金、雅鲁藏餐共同辩称，首先，我希望可以继续租用该房屋三年至四年，在承租该房屋前支付了高额的转让费。其次，如果原告要解除租赁关系收回房屋，为何至今仍在向我收取房租和水电费。最后，原告发出的合同到期后不再续租并要求返还房屋的通知，我于2015年5月份已收悉，若非要我返还房屋，希望能将房屋转让费支付给我。被告未向本院提交任何证据。经审理查明，2014年7月29日，原告中信公司作为承租方即乙方与作为出租方即甲方的中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定：“甲方自愿将位于拉萨市城关区鲁固路建筑面积730平方米，场地面积1300平方米的房屋出租给乙方，租赁用途为住宿、办公、商店、仓储，租赁期限自2014年5月10日起至2015年5月9日止，年租金为220500元。”该合同项下还就甲乙双方的义务、合同的解除及违约责任等事项进行了具体约定。2014年3月21日，原告中信公司作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的被告次旺央金签订《中信物业门面房租赁合同》，该合同约定：“甲方出租给乙方门面房壹套（楼上楼下各壹间）68平方米，租赁期限为2014年3月21日至2015年3月20日一年，租金每月每套3100元。”该合同项下还就水电费的承担、卫生及转租等事项进行了约定。该合同落款处甲方附有原告中信公司的印章，乙方附有被告次旺央金的签字。2015年3月30日，中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处及中国人民解放军西藏军区后勤部军交运输处向原告发出通知，该通知载明：“贵公司租赁我单位拉萨市鲁固路15号的部分门面房及场地（其中9间门面房你公司已转租给各商户经营），租赁合同将于今年5月9日期满。根据军队总政、总后和军委纪委后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》及军区要求，上述军用房地产在本期租赁期满后，我单位不再对外出租，需向有关部门移交。接此通知后，请贵公司及早处理相关事宜，租赁合同期满时，将承租的房地产完好地交还我单位。”2015年4月30日，原告向被告等各门面房租户发出通知，该通知载明：“根据西藏军区后勤部军交运输处通知，门面房租赁合同于5月9日期满后，不在对外出租，需向有关部门进行移交，各租户接此通知后，及早处理相关事宜，务必于5月底前将房产交给军区运输处。”该通知被告已收悉，并在通知上签字予以确认。2015年12月31日，原告再次向被告等各门面房租户发出通知，要求各门面房租户务必于2016年1月10日之前搬离，否则，将按军区要求采取法律途径收回门面房。现原、被告双方的门面房租赁合同租赁期限届满后，被告至今仍占有使用该租赁房屋。另查明，军房租证［2014］成藏字第091122号军队房地产租赁许可证上载明：出租人为成都军区房管局拉萨办事处，承租人为原告中信公司，有限期限为自2013年1月1日至2015年5月9日。双方签订租赁合同后，原告中信公司作为承租方将房屋转租给被告，并与被告签订租赁合同的情况，作为出租方的中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处对此知晓，且在合同租赁期限内并未提出任何异议。再查明，被告次旺央金在租用案涉房屋后用作经营餐饮的场所使用，且办理了相应的营业执照，营业执照上名称为“雅鲁藏餐”，被告次旺央金为经营者，营业执照上载明的有限期为2009年9月10日至2013年9月10日，为此，经前往工商部门调查核实后表明执照到期后未及时办理营业执照的更换手续，但该字号至今并未注销，故本院依法追加“雅鲁藏餐”为本案的被告。以上事实有《军队房地产租赁合同》、《中信物业门面房租赁合同》、通知、军队房地产租赁许可证、个体工商户营业执照、双方当事人陈述及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处与原告中信公司签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告中信公司作为承租人将上述合同中的部门房屋转租给被告，并与被告签订了《中信物业门面房租赁合同》，该合同的签订虽未经过中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处的书面同意，也未按照上述《军队房地产租赁合同》中的约定报军队房地产管理部门审核备案，但从中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处向原告中信公司发出的通知中可以表明，中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处对于原告将房屋转租给被告等各位商户的情况是明知的，且在原、被告双方的合同履行期间，其对此一直亦未提出任何异议，故该《中信物业门面房租赁合同》应属有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。另对于原告中信公司与中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处签订的《军队房地产租赁合同》中约定的租赁期限为2014年5月10日至2015年5月9日，而原告中信公司与被告签订的《中信物业门面房租赁合同》中约定的租赁期限为2014年3月21日至2015年3月20日，其转租合同的租赁期限起始日早于原租赁合同的起始日，对此，原告提交的军队房地产租赁许可证上载明的有效期为2013年1月1日至2015年5月9日，且经本院庭后调查核实后证实在该有效期内原告与中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处的租赁合同一年一签，故原告与被告签订的《中信物业门面房租赁合同》的租赁期限并未超过原租赁合同的租赁期限。现原告与中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处所签订的《军队房地产租赁合同》期限届满前，中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处以通知的形式明确告知原告不再续租，故合同双方约定的权利义务在租赁期限届满时终止。原告与被告的《中信物业门面房租赁合同》是建立在原告与中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处的原租赁合同基础之上，当原租赁合同终止时，该转租合同随之终止，且原、被告之间的租赁期限亦于2015年3月20日届满，被告作为次承租人对房屋的有权占有，亦变为无权占有。另一方面，原告在与被告的租赁合同期限届满之前，以通知的形式先后两次告知被告不再续租，并要求在合同期限届满后搬离并返还租赁房屋，合同期限届满后，被告一直在继续占用使用租赁房屋，且原告也收取了被告交付的租金，该期间应视为不定期租赁合同关系，原告先后两次向被告发出的通知均给予了被告合理的准备时间，且通知被告也已收悉，应视为原告已履行了作为出租人应在合理期限之前通知被告解除不定期租赁合同关系的义务。据此，在原、被告双方的租赁关系解除后，被告理应将承租的房屋返还给原告，但被告一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告立即腾空并交还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于被告提出若返还租赁房屋，则原告需将其交付的转让费予以退还的辩解意见，对此，本院认为房屋转让费是当事人双方自愿依据房屋本身获利能力的认知和市场供求关系而确定的包含多种不同性质的费用，且被告称该转让费的接收方并非原告，故被告不能以自愿交付给他人的转让费作为合同到期后拒绝返还租赁房屋的抗辩理由，亦不能对抗其依法应当返还房屋的义务，对被告的该辩解意见，本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告次旺央金、被告雅鲁藏餐于本判决生效之日向原告拉萨中信物业管理有限公司腾空并返还位于拉萨市城关区鲁固路15号面积为68平方米的租赁房屋。案件受理费100元（原告已预交），依法减半收取50元，由被告次旺央金、被告雅鲁藏餐承担（于本判决生效之日支付给原告拉萨中信物业管理有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 商  盈二〇一六年三月二十八日书记员 洛丹次仁