云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昭中民三终字第186号上诉人（原审被告）被告昭通怡林房地产开发（经营）有限公司。住址：云南省昭通市昭阳区海楼路78号。法定代表人高开平，总经理。委托代理人黄佑虎、周世正，云南滇东北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王恭富，男，汉族，生于1978年3月21日，云南省威信县人，住威信县。上诉人因被告昭通怡林房地产开发（经营）有限公司（以下简称昭通怡林公司）与被上诉人王恭富商品房买卖合同纠纷一案，不服威信县人民法院（2015）威民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理确认的事实：被告系从事房地产开发与销售的非自然人出资有限公司。2013年4月9日，原告与被告下属的昭通怡林房地产开发（经营）有限公司威信分公司签订商品房购销合同，合同约定昭通怡林房地产开发（经营）有限公司威信分公司将其开发的威信县扎西盛景小区第27栋1202室房屋以368,537元价款出卖给原告，由原告支付首付款168,537元，剩余200,000元办理按揭付款手续，被告于2013年6月30日前交付房屋；被告同时向原告提交了商品房质量保证书，保证书载明在正常使用条件下，外墙面防渗漏的保修期为5年、门窗翘裂的保修期为2年，由被告免费承担维修责任。原告入住后发现该房屋的外墙存在渗水、窗台面贴砖不平整及铝合金窗开启不畅等现象，造成原告室内部分装修受损，经双方协商未果，原告于2014年1月4日向本院起诉。诉讼过程中，原告申请对该房屋的质量是否符合标准规范、阳台漏水及餐厅裂缝的原因及所需维修费用进行鉴定，经法院委托云南鼎丰司法鉴定中心鉴定，该鉴定中心作出的（2015）云鼎鉴司字第127号司法鉴定意见书载明被告开发的房屋是按建设程序设计施工并通过竣工验收；原告房屋餐厅顶板漏水，墙体受潮，地面泡水是由于楼上住户装修时，管道大量漏水，使原告餐厅顶板渗水及厨房隔墙受潮，餐厅漏水的损失，楼上住户已作赔偿，不再作重复计算损失；外墙、主卧室外墙漏水的是外墙贴瓷砖后勾缝不密实、外墙瓷砖施工时墙面局部受冻等造成外墙贴瓷砖及砂浆不能很好的保护墙体，当遇到下雨时，外墙砖不能有效隔阻雨水，使雨水从不密实的地方入侵墙体，致墙体潮湿；窗台面贴砖不平整及铝合金窗开启不畅是由于施工人员操作不当造成；根据现场实际存在的问题，原告房屋室内受潮墙面抹灰层拆除、墙面砂浆防水（防潮）抹灰、墙纸恢复、空鼓及不平整墙面拆除及重新抹灰、卫生间吊顶铝扣板更换、窗台墙砖拆除及恢复、铝合金窗校正修复、厨房重新布线、分户门更换的维修费用共计7,973元。原告垫付了鉴定费8,000元。另查明，原告主张其客厅顶板漏水，系原告楼上住户装修时水管破裂，造成原告客厅吊顶损坏及木地板变形，楼上住户已对原告进行了赔偿。原审人民法院审理认为，原、被告签订的商品房购销合同系双方的真实意思表示且不违反法律的规定，被告向原告提供的商品房质量保证书是被告对其开发商品房质量保修的承诺，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该商品房质量保证书属于合同的组成部分，故认定双方签订的商品房购销合同及商品房质量保证书合法有效。被告应按商品房购销合同及商品房质量保证书的约定对原告房屋存在的质量问题承担免费维修责任。原告主张其所购买房屋的存在部分质量问题，根据鉴定意见书所载明原告房屋的外墙、主卧室的外墙渗水，窗台面贴砖不平整及铝合金窗开启不畅，出现该质量问题的原因是被告施工时操作不当所造成，据此认定原告房屋的外墙存在渗水、窗台面贴砖不平整及铝合金窗开启不畅等质量问题。原告请求被告对其房屋存在质量问题的地方及受损的装修进行免费维修，双方签订商品房购销合同明确约定被告应按商品房质量保证书的承诺承担保修责任，且该质量问题尚在双方约定的保修期限内，故应由被告承担免费维修义务，原告的诉讼请求，理由成立，证据确实充分，依法予以支持。但被告在维修时，原告应予协助。原告主张其房屋客厅漏水的维修问题，因系原告楼上住户装修时水管破裂造成，楼上住户已对原告进行了赔偿，而非被告的原因造成，故对该部分不予支持。被告认为应由原告自行维修，由其按鉴意见书确定的金额支付维修费的反驳主张，因原告不具有维修的资质，合同约定的维修义务主体是被告，且鉴定意见书所确定的维修费7,973元只是室内的维修费用而不包括外墙砖的维修费用，故对被告的该反驳主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零一十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告昭通怡林房地产开发（经营）有限公司在本判决生效之日起十日内对原告王恭富位于威信县扎西盛景小区27栋1202号房屋外墙渗水处的瓷砖拆除后重贴；并对原告房屋室内存在质量问题及受损的地方进行维修、更换即对受潮墙面的抹灰层拆除后重新作防水（防潮）抹灰并恢复墙纸，对空鼓及不平整墙面拆除后重新抹灰并恢复原状，对卫生间的吊顶铝扣板重新更换；对窗台墙砖拆除并恢复，对铝合金窗进行校正修复，对厨房重新布线，对分户门进行更换；维修、更换的费用由被告承担。二、驳回原告王恭富的其余诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，鉴定费8,000元，共计8,275元，由被告昭通怡林房地产开发（经营）有限公司负担。昭通怡林公司不服一审判决，提起上诉称：1、上诉人开发的“扎西盛景”小区房屋质量合格，符合国家标准和行业标准。至于被上诉人房屋出现的问题，一些是在使用过程中出现的正常现象，一些是被上诉人自身原因造成的，不能笼统的全部由上诉人承担。被上诉人顶板出现的渗水是因为楼上住户装修房屋过程中长时间积水造成的，地板、墙纸等的损坏均是人为原因造成的，且楼上住户已经进行了赔偿。原审法院却将所有的修复费用均认定由上诉人承担是不客观的，违反了法律的规定，对上诉人是不公平的；2、根据双方签订的《商品房购销合同》及《质量保证书》中明确载明，上诉人只负责在保修期内的维修费用，原审人民法院判决上诉人承担超过保修期的维修费用违背基本事实，于法无据；3、上诉人认可的在保修期内出现的问题，应承担保修责任，但一审法院判决由上诉人维修不利于本案的执行，由被上诉人对自己的房屋进行修复，修复费用由上诉人根据鉴定意见予以支付最为有效，利于本案定纷止争；4、鉴定费应由被上诉人负担。综上，请求二审法院判令由被上诉人自行对房屋进行修复，修复费用由上诉人根据鉴定结论予以支付，并改判鉴定费用由被上诉人承担。被上诉人王恭富未在法定的期限内提出答辩。本案在二审审理过程中，上诉人对一审认定的事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是:1、一审法院是否将一些人为原因造成的损害认定为由上诉人承担责任？2、一审法院是否将已超过保修期的费用认定由上诉人承担；本案一审判决由上诉人对被上诉人的房屋进行修复是否利于判决的执行？针对本案焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：（一）、一审法院是否将一些人为原因造成的损害认定为由上诉人承担责任。上诉人认为，其开发的“扎西盛景”小区房屋质量合格，符合国家标准和行业标准。至于被上诉人房屋出现的问题，一些是在使用过程中出现的正常现象，一些是被上诉人自身原因造成的，不能笼统的全部由上诉人承担。上诉人昭通怡林房地产开发经营有限公司对其该主张未能举证予以证明，房屋出现什么问题是正常现象？一审法院把哪些不该算的地方算进去进行赔偿。上诉人举证不能应为此承担举证不利的法律后果。（二）、一审法院是否将已超过保修期的费用认定由上诉人承担；本案一审判决由上诉人对被上诉人的房屋进行修复是否利于判决的执行。上诉人认为，一审法院将超过保修期的费用认定由其承担不当，由上诉人对被上诉人的房屋进行修复不利于本案判决。上诉人与被上诉人于2013年4月9日签订《商品房购销合同》，合同约定于同年的6月30日前由上诉人将组织验收合格的房屋交付给被上诉人。按照上诉人提交的《商品房质量保证书》的约定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面防渗漏为5年；给排水管道、设备安装、装修工程（粉刷、腻子粉）为2年；地面空鼓开裂、大面积超砂2年；灯具、电器开关6个月。”被上诉人于2014年12月9日对房屋的质量问题提起诉讼。综上，被上诉人主张权利系在保修期内，一审法院未将超过保修期的费用认定由上诉人承担，上诉人的该上诉主张不能成立。另本案中一审法院判决由上诉人对被上诉人的房屋进行修复是否恰当的问题。一审法院判决由上诉人对被上诉人室内受损房屋进行修复，但并未判决以什么标准？用什么材质？事必在修复的过程中会产生歧义，不利于本案的执行。故上诉人的该上诉主张部分成立，本院予以采纳。本院认为，上诉人昭通怡林公司与被上诉人王恭富签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思，该合同不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。《商品房质量保证书》是开发商对所修建房屋质量的保证，其应按该承诺承担对受损房屋的保修。本案中被上诉人王恭富购买的房屋出现质量问题，上诉人昭通怡林公司应对此承担责任。由于本案经被上诉人王恭林申请已对房屋受损的问题进行鉴定，云南鼎丰司法鉴定中心以（2015）云鼎鉴司字第127号司法鉴定意见书对受损房屋及房屋室内的修复费用已进行了鉴定和评估。一审法院判决对受损进行修复却没有一个具体的修复标准，不利于本案的执行，本院在此予以改判。对于鉴定费用的问题，鉴定费系因上诉人房屋存在质量问题而产生的费用，故该笔费用应由上诉人昭通怡林公司承担。据此，原判认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销威信县人民法院（2015）威民初字第30号民事判决；二、由上诉人昭通怡林公司在本判决生效后十日内支付被上诉人王恭富位于威信县扎西盛景小区27栋1202号房屋室内的修复费用7973.00元；三、由上诉人昭通怡林公司在本判决生效后十日内对被上诉人王恭富位于威信县扎西盛景小区27栋1202号房屋外墙渗水处的瓷砖拆除后重贴；四、驳回被上诉人王恭富的其他诉讼请求。一审案件受理费、鉴定费由上诉人昭通怡林公司负担；二审案件受理费550.00元，由上诉人昭通怡林公司负担350.00元，被上诉人王恭富负担200.00元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  刘金福审判员  周严惠审判员  陈贵琼二〇一六年三月四日书记员  陈 丹