广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4037号上诉人(原审原告)：任广贤，住广东省广州市花都区。上诉人（原审原告）：曾加文，住广东省清远市清城区。上列上诉人共同委托代理人:陈伟文，广东五羊律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈丽冰，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：黄力科。委托代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人任广贤、曾加文因与被上诉人陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月30日，陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为陈丽冰，受托人为黄力科及添泽公司；委托人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路151-161地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某丙的夫妻共同财产。黄某丙已于2011年1月17日死亡。现陈丽冰委托受托人（受委托人中任何一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割……；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同……；等。2013年10月19日，添泽公司（经营管理公司）代陈丽冰（出卖人）与任广贤、曾加文（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人经现场视察及查核，现已知悉是此交易标的商铺的全部现状。买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层21号铺，该商铺建筑面积共4.76平方米（第二条）；该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为749296元（第三条）；付款方式为按揭付款：2013年10月20日前支付379296元（包含定金50000元），余下房价款370000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续。若买受人选择该项，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续（第四条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用（第七条）；买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况，出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下（第2款）；出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期（第九条）；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款（第十条）；等。合同附有平面图（首层），任广贤、曾加文在该平面图编号21号处签名并盖指模确认；该平面图标有A馆、B馆入口位置，A馆、B馆入口处标示有向“下”的楼梯，编号21号铺由A馆入口，而向“上”的楼梯标示为通往一楼。添泽公司分别在2013年10月18日及10月19日向任广贤、曾加文开出定金50000元、首期款329296元、税费23689元的《收据》。添泽公司确认上述房款和税费尚未转交给陈丽冰。2014年8月4日，添泽公司向任广贤、曾加文发出《通知》，通知任广贤、曾加文配合其办理昌岗中路151-161号韩潮汇B1-21号商铺的过户、银行按揭手续。2014年8月11日，任广贤、曾加文向陈丽冰、添泽公司发出函件，认为依照合同约定，陈丽冰、添泽公司应在合同签订后210天内将广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层21号铺过户给任广贤、曾加文，现期限将届满，陈丽冰、添泽公司依然没有按照合同的约定将合同的标的物过户给任广贤、曾加文，是违约行为，并表示将按照合同第十条（一）(2)款的约定，逾期则追究陈丽冰、添泽公司的违约责任。2014年8月16日，陈丽冰、添泽公司向任广贤、曾加文发出《通知函》，告知任广贤、曾加文所购商铺己具备办理权属变更登记的条件，并经有关部门正式确认该商铺铺号为广州市海珠区昌岗中路151-161号B121商铺，该商铺具体位置与原合同附件约定的位置一致，并通知在收到本函之日起3日内联系陈丽冰、添泽公司办理相关的地址确认手续；等。另据房管部门提供的《房地产登记簿查册表》反映，登记时间是2009年11月20日的位于海珠区昌岗中路151-161地下室的产权人是陈丽冰。据登记时间为2014年4月30日的《房地产权证》记载，陈丽冰是位于海珠区昌岗中路151-161号B121商铺的权属人，该房屋的建筑面积4.76平方米，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行。2015年3月12日广州市广州公证处出具《公证书》，载明：一、被继承人黄某丙于二○一一年一月十七日因死亡在广州市注销户口。二、被继承人黄勇生前与其妻子陈丽冰的夫妻共同财产为座落在广州市海珠区昌岗中路151-161号B121商铺。……四、被继承人黄某丙与其妻子陈丽冰共生育两名子女黄力科、黄某丁，黄某丙的父母均先于其死亡。五、现陈丽冰表示要求继承被继承人黄某丙的上述遗产，黄力科、黄某丁均表示放弃对被继承人黄某丙上述遗产的继承权利。因此，上述夫妻财产的一半为被继承人黄某丙的遗产，由陈丽冰一人继承。任广贤、曾加文于2014年8月28日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除任广贤、曾加文与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》，陈丽冰、添泽公司退回首期款379296元；2、陈丽冰、添泽公司向任广贤、曾加文支付违约金224788元（按房价款749296元×30%计）；3、陈丽冰、添泽公司向任广贤、曾加文退还商铺过户费23689元、律师过户公证费1800元；4、陈丽冰、添泽公司承担本案诉讼费。原审诉讼中，任广贤、曾加文对其主张事实还提交一份《韩某汇销售培训资料》（复印件）证据，证明添泽公司将任广贤、曾加文所购商铺的楼层表述为“首层”，而将楼宇实际的首层表述为“首一层”。对此，添泽公司对该证据的真实性不予确认。陈丽冰、添泽公司对其抗辩事实还提交证据如下：1、2014年8月中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行提供给其办理海珠区昌岗中路151-161号B121商铺涂销抵押手续的《涂销证明》等资料。2、销售宣传单及平面图。3、现场照片两张。对此，任广贤、曾加文的质证意见是：证据1不能证明陈丽冰、添泽公司在210个工作日内已办好过户手续，且该证明只写了2014年8月，没有具体哪天；对证据2销售宣传单某、曾加文没有看过，任广贤、曾加文只确认合同附件的平面图，且任广贤、曾加文所购商铺位于地上一层；对证据3认为只能说明现状，不能反映购买时的状况。原审庭审中，任广贤、曾加文与添泽公司确认签署本合同之日起210个工作日内的截止时间是2014年8月24日。原审法院认为，陈丽冰与任广贤、曾加文签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对任广贤、曾加文、陈丽冰具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。从合同附有的平面图看，任广贤、曾加文在此签名确认的21号商铺位置，有明显向“下”楼梯的标示，而标示向“上”的楼梯才是通往一楼；任广贤、曾加文签订合同时到过现场察看，即使当时在围蔽装修施工，但从整栋楼宇外观结构及地形环境，以及平面图标示，完全可以判断到涉案商铺所在楼宇有低于地平面一层的结构，且涉案商铺位于该低于地平面一层位置。故虽然合同对标的物地址表述有瑕疵，但从上述事实看不足以影响任广贤、曾加文对所购商铺位置的认知和判断。双方在合同约定，出卖人于签署本合同后210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下。由于涉案商铺产权是从广州市海珠区昌岗中路151-161地下室分割所得，当事人签订合同时，房管部门尚未核发涉案商铺的产权证，故现买卖双方必须按涉案商铺产权登记地址确认后方能继续办理抵押贷款及过户手续，而办理上述手续需要任广贤、曾加文配合才能完成。为此，陈丽冰、添泽公司在2014年8月4日及2014年8月16日发出通知，要求任广贤、曾加文配合办理房产过户、银行按揭手续，以及对涉案商铺产权登记地址确认。后双方对涉案商铺位置问题发生争议，由此没有在约定期限内办妥涉案商铺产权过户登记手续不能归责于陈丽冰、添泽公司。因此，任广贤、曾加文以陈丽冰、添泽公司欺诈为由请求解除双方签订合同的诉请，理据不充分，原审法院不予支持，并对任广贤、曾加文要求陈丽冰、添泽公司退还房款及相关费用、支付违约金的请求，同时予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，原审法院于2015年4月10日作出判决：驳回任广贤、曾加文的全部诉讼请求。本案受理费10096元，由任广贤、曾加文负担。判后，任广贤、曾加文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定任广贤、曾加文在签订《商铺买卖合同》时已现场查看并知悉涉案商铺的全部现状，与事实不符。首先，陈丽冰、添泽公司没有向任广贤、曾加文出示任何合同就收取任广贤、曾加文10万元定金，使任广贤、曾加文无法反悔。其次，在签订《商铺买卖合同》时，陈丽冰、添泽公司向任广贤、曾加文出示的涉案铺位平面图标注是“首层”，当时昌岗中路151-161号因围蔽施工而无法查看，销售人员带任广贤、曾加文看了其在首层的“示范铺”，销售人员也明确告知任广贤、曾加文所购买的铺位是如“示范铺”一样在首层。同时，陈丽冰、添泽公司也承诺其负责招商及管理，并宣传很快就能完成整个场地的招商及开业，会将该场地做旺，到时该铺位会很值钱，会有丰厚回报。任广贤、曾加文完全相信陈丽冰、添泽公司的说法，认为所购铺位位置是首层，没有看合同条款就签订商铺买卖合同。任广贤、曾加文直至收到陈丽冰、添泽公司发出的改址通知才知道所购铺位位置是地下室。陈丽冰、添泽公司的虚假宣传行为极大地误导了任广贤、曾加文对涉案铺位位置的认知和判断。再次，陈丽冰、添泽公司在庭上也表示其为了更好销售，才在其出示的平面图及《商铺销售合同》上标注涉案铺位地址为“首层”。原审法院在明知上述情况下仍认为任广贤、曾加文从整栋楼宇外观结构及地形环境以及平面图，完全可以判断到涉案商铺是地下室，故虽然合同对标的物地址表述有“瑕疵”，但不足以影响任广贤、曾加文对所购商铺位置的认知和判断。原审法院上述认定是主观臆断，显然对任广贤、曾加文不公。二、涉案铺位目前仍是抵押状态，抵押权人是工商银行荔湾支行，原审法院却无视该事实。陈丽冰、添泽公司于2013年10月与任广贤、曾加文签订《商铺销售合同》，将涉案房屋售予任广贤、曾加文，陈丽冰、添泽公司没有告知任广贤、曾加文又于2014年4月30日将涉案铺位抵押给工商银行荔湾支行。《房地产登记簿查册表》显示目前涉案铺位仍处于抵押状态。按照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项的规定，任广贤、曾加文可以要求解除合同。三、购房合同附图没有标明涉案商铺是向下的，原审判决关于涉案商铺一直不能涂销抵押的责任不在陈丽冰、添泽公司的认定是错误的。原审庭审中陈丽冰、添泽公司也没有提交证据证明涂销抵押需要任广贤、曾加文配合才能办理。故任广贤、曾加文上诉请求：1、撤销原审判决，改判解除合同，返还任广贤、曾加文已付房款及税金；2、本案诉讼费由陈丽冰、添泽公司承担。添泽公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、我方不存在欺诈行为。涉案商铺虽然属于分割产权式商铺，但在双方签订买卖合同时商铺早已存在，仅仅在进行内部间隔装修。从外部形态来看，作为买家的任广贤、曾加文完全可以自行检查商铺形态，而双方签约的地点就在涉案现场。此外，买卖合同所附图的商铺位置和现在商铺房产证的位置完全一致，说明任广贤、曾加文在签订合同时准备购买的商铺就是现在已经取得房产证的商铺。二、对于抵押问题，涉案商铺事实上在2012年就已经设立，在产权分割之前所属的大的物业面积已整体设立抵押，抵押事实双方在买卖合同中第9条第一款已明确，买受人是清楚知悉商铺抵押现状的。之后由于涉案商铺进行产权分割，原有的整体房产证分割成若干个小面积的房产证，相应抵押也同时进行变更。根据合同约定，我方认为任广贤、曾加文作为买家，在购买时采取了按揭贷款的方式，仅仅支付了一半房款，剩余的需要办理按揭房款，但其至今没有取得贷款银行同意贷款书。故此，我方作为出卖人，在任广贤、曾加文的付款能力没有得到确认，且其因为商铺地址问题拒绝继续履行合同的情况下，有权延迟办理涂销抵押手续。我方延迟是因为任广贤、曾加文没有履行义务，且任广贤、曾加文向银行取得贷款同意书是不以涉案商铺必须实现涂销抵押为前提。陈丽冰经公告送达传票，未到庭亦未提交书面答辩意见。二审期间，任广贤、曾加文表示放弃向对方主张违约金的请求，其主张解除合同的理由是本案属于重大误解，误认为涉案商铺是首层，且因为陈丽冰、添泽公司的原因不能办理按揭手续，导致买卖合同不能继续履行，故其有权解除合同。任广贤、曾加文称：对方一直没有通知我方办理按揭，也没有缴纳按揭手续费，只是通知交资料，已经委托了律师办理按揭。陈丽冰、添泽公司称：要办理按揭和过户都是要办理地址变更手续，但由于任广贤、曾加文对地址不确认，不愿意办理按揭手续，才导致不能办理按揭。任广贤、曾加文向本院提交下列证据：第一组证据是涉案商铺报建手续，包括：1.报建审核意见书；2.广州市城市建筑许可证，拟证明涉案建筑物地下室没有获得规划局许可，是违章建筑。第二组证据是查册表，拟证明2015年9月23日经查询，涉案商铺至今还是抵押状态。第三组证据是2015年5月26日购买韩某汇的部分业主向陈丽冰、添泽公司指定的贷款银行民生银行广州分行职员了解按揭情况的现场录音，拟证明贷款银行明确表示陈丽冰、添泽公司不办理商铺的抵押涂销手续是不予办理按揭手续的，陈丽冰、添泽公司销售的韩某汇没有能办理过户手续的，按揭银行说前期已经批了同意贷款书的，由于陈丽冰、添泽公司没有办理涂销抵押手续，故没有放款，后期不再予以接受。添泽公司对第一组证据的真实性没有异议，关联性不予认可，涉案商铺在2009年就已办理房产证，并在银行办理了抵押登记，2014年经过间隔重新测绘完成了产权分割手续，也通过了规划验收，同时办理了分割后的新产权证，因此涉案商铺是经过主管部门审核通过的合法的物业，任广贤、曾加文主张涉案商铺是违章建筑不成立。对于第二组证据查册表的真实性没有异议，涉案商铺确实存在抵押，是因为买卖双方没有继续履行买卖合同的约定，所以作为产权人的陈丽冰、添泽公司有权顺延办理涂销抵押手续。对于第三组证据的真实性不予确认，因无法确认录音对话双方身份。添泽公司向本院提交下列证据：1.粤房地产权证穗字第××号房地产权证复印件；2.粤房地他项权证穗字第0850041838号他项权利证复印件。添泽公司拟证明：1.涉案商铺属于分割式产权商铺，其分割前原属的大面积单位在2009年11月20日即办理产权登记，产权人并不是陈丽冰，涉案商铺需要经过分割重新测绘后，经大改小再行登记出证；2.涉案商铺分割前原属的大面积单位早在2012年9月26日即登记抵押于工商银行荔湾支行，该抵押事实在双方买卖合同第九条第一款已明示过；3.2014年4月30日，涉案商铺经分割后重新单独办理产权证，原抵押登记因担保物状态发生变化而进行变更登记，抵押权人仍为工商银行荔湾支行，此抵押登记系原抵押登记的变更，并非重新设立的新抵押登记。任广贤、曾加文对添泽公司提交上述证据的真实性、关联性、合法性均予以确认。二审庭询中，任广贤、曾加文申请本院向贷款银行了解由于对方未能涂销抵押，所以不能办理按揭。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，陈丽冰、添泽公司在一审庭审中称：整栋商场为两层，负一和首层。买卖合同上平面图对应的21号商铺，写明A馆入口，楼梯下，右手边写明通往一楼，仅凭平面图就可以看出，商铺需从一楼往下走楼梯。涉案商铺是在已有现楼基础上分割间隔出来的，只在里面围蔽，但入口处是打开的，任广贤、曾加文即使看不到自己商铺如何间隔，但应该知道应从A馆入口走下。现在销售的全部是负一楼的商铺。任广贤、曾加文在一审庭审中称：从合同附件的平面图看，我方认为其商铺所在位置在高于地平面一层，只是还有其他商铺在低于地平面的一层。现场处于围蔽状态。我方只看见有往上的楼梯，没有看过往下的楼梯。本院认为：根据任广贤、曾加文在二审期间明确的上诉请求和理由，本案二审争议焦点是任广贤、曾加文主张解除与陈丽冰、添泽公司之间的《商铺买卖合同》能否成立。首先，因重大误解而订立的合同，当事人一方有权请求变更或撤销，但重大误解并非合同解除的法定事由，故任广贤、曾加文以此为由主张解除合同，不能成立。其次，合同中已载明商铺属现房，“买受人经现场视察及查核，现已知悉是此交易标的商铺的全部现状”，任广贤、曾加文承认签订合同时已查看现场，并看到现场有往上的楼梯。合同平面图显示“A馆入口”和向下箭头，两旁分别显示“通往一楼”和向上箭头，涉案商铺处于“A馆入口”所指向位置，旁边标有向下箭头，任广贤、曾加文在该处签名捺印。结合涉案商铺所在建筑物的结构情况和合同平面图，尽管合同对于涉案商铺位置的表述确有瑕疵，但任广贤、曾加文对于涉案商铺实际位置应当明知。最后，任广贤、增加文未按照添泽公司通知对涉案商铺产权登记地址进行确认，亦未交纳按揭手续费，而添泽公司已提交银行出具办理涂销抵押手续的《涂销证明》，故任广贤、曾加文主张因陈丽冰、添泽公司的原因不能办理按揭手续，理据不足，任广贤、曾加文以此为由解除合同，本院不予支持。任广贤、曾加文在二审庭询中申请本院向贷款银行调查，因不符合当事人申请人民法院调查收集证据的规定，本院不予准许。综上，任广贤、曾加文的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7372元，由上诉人任广贤、曾加文负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一六年三月二十二日书 记 员  李宪琼黄妙丽