山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0214民初828号原告青岛至仁物业有限责任公司。法定代表人毕春花。委托代理人高燕，山东元鼎律师事务所律师。被告青岛厚德房地产开发有限公司。法定代表人陈吉光。委托代理人唐恒勇，山东睿德律师事务所律师。原告青岛至仁物业有限责任公司（以下简称“至仁公司”）与被告青岛厚德房地产开发有限公司（以下简称“厚德公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员纪仁峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告至仁公司委托代理人高燕与被告厚德公司委托代理人唐恒勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告至仁公司诉称，2014年6月24日，被告与江苏南通三建集团有限公司（以下简称“南通三建”）签订《债务履行协议》，约定被告将自己开发的部分网点房转让给南通三建，以抵偿被告所欠南通三建债务。后南通三建将该批房屋转让给原告，并约定由被告按照南通三建指示与原告签订商品房出售合同，如有违约，由被告按照商品房出售合同的约定向原告承担违约责任。2014年8月6日，原、被告签署《青岛市商品房出售合同》，所涉房屋为被告开发的水岸星空项目27号楼3层302户（以下称“涉案房屋”），总价款为576240元。该合同第十九条约定如原告在2014年10月31日前无法取得房地产权证，被告应当承担违约责任，违约金为总房价款的5%。《青岛市商品房出售合同》签订后，原告已缴纳了相关税费，并交付了过户需要的全部办证材料，待原告前去青岛市城阳区房产管理部门领取房地产权证时，得知上述房产已被被告股东杨毅查封。因被告内部纠纷致涉案房屋被法院查封，导致原告不能在合同约定的时间取得房地产权证，打乱了原告的经营计划，给原告经营造成了巨大经济损失，被告违反合同约定，应当向原告承担违约赔偿责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告逾期办理房产证违约金28812元；2、诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告至仁公司向法庭提供如下证据：一、2014年8月1日南通三建向厚德公司出具的《函》及2014年8月3日南通三建、至仁公司、厚德公司三方签署的《协议书》各1份，证明因被告拖欠南通三建的合作款，将城阳区白沙河路55号水岸星空项目的房产抵顶给南通三建，被告依据南通三建的指示，与原告签订涉案房屋的商品房出售合同，依据三方签署的《协议书》约定，被告保证涉案房屋不存在任何权利瑕疵，如因被告原因无法配合原告办理过户手续的，由被告按双方签订的《青岛市商品房出售合同》向原告承担违约赔偿责任。被告对该组证据真实性无异议，但对证明事项有异议，认为涉案房屋不能过户不是被告原因造成的。二、原、被告双方于2014年8月6日签订的《青岛市商品房出售合同》1份、税收缴款书两份、住宅维修基金票据1份及非税收入票据1份，证明被告应于2014年10月31日前办理涉案房屋的房地产权证，如因被告原因致使原告未按时取得房地产权证的，被告应按总房价款的百分之五承担违约责任，原告已依约履行完毕办理房产证的全部手续，由于被告原因导致长时间内无法办理房产证，被告的行为给原告造成无法弥补的经济损失。被告对该组证据真实性无异议，但认为上述税费是办证过程中必须缴纳的，与本案无关。三、被告股东杨毅起诉原、被告纠纷案件材料1宗，包含起诉状、增加诉讼请求申请书、（2014）青民一初字第71、71-2号民事裁定书及协助执行通知书、（2014）青民一初字第71号民事判决书、上诉状、（2015）鲁民一终字第156号民事判决书各1份，证明由于被告股东杨毅与被告之间的纠纷，导致涉案房屋在上述纠纷中于2014年8月12日被杨毅申请查封冻结，致使原告无法办理涉案房屋产权证，故被告应依三方签订的《协议书》及《青岛市商品房出售合同》承担违约责任。被告对该组证据真实性无异议，但认为未办理过户登记手续责任不在被告。四、房产证1份，证明涉案房屋办理房产证时间为2015年12月中旬，被告的原因造成迟延办理长达一年之久。被告对该证据真实性无异议，认为办证时间确实为2015年12月中旬，但办证时间存在延迟并非被告造成的。被告厚德公司辩称，1、被告已配合原告向房产管理部门提交了过户的全部手续，不存在违约行为；2、房产未能在约定时间内过户并非被告原因，故原告要求被告承担违约责任没有法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。被告厚德公司未向法庭提供证据。经审理查明，一、2014年8月1日，案外人南通三建给被告厚德公司发函称：依据贵司2014年6月23日股东会决议等文件，贵司已将“水岸星空”项目剩余房产（22729平方米）抵顶给我司，我司对此予以确认。现我司要求贵司将27号楼网点房01号至13号计13套网点，面积3482.29平方米，及16号楼网点房01至03号计3套网点，面积465.28平方米以6200元／㎡、网点房301至320计20套网点，面积2705.05平方米，及16号楼网点房201号计1套网点，面积597.19平方米以6000元／㎡的价格与至仁公司签订《销售合同》，房款由我司与至仁公司直接结算，过户过程中产生的一切税费，由各方依法负担。2014年8月3日，南通三建、至仁公司与厚德公司三方签订《协议书》，载明：鉴于厚德公司依据2014年6月23日股东会决议及《施工合作合同》，已与南通三建签订《债务履行协议》，将厚德公司开发的、位于青岛市城阳区白沙河路55号“水岸星空”项目的剩余楼盘22729平方米抵顶给南通三建，抵顶所欠南通三建合作款。现至仁公司有意购买上述抵债房产中网点房，南通三建已向厚德公司发出指示函，为明确三方权利义务，经三方协商一致，达成如下一致意见：一、本合同所涉网点房坐落、明细、签约价、房款支付方式本合同所涉房产的位置、签约价、面积、套数明细如下：房产位置：青岛市城阳区白沙河路55号。网点房明细及价格：27号楼网点房01号至13号计13套网点，面积3482.29平方米，签约价6200元／㎡；27号楼网点房301至320计20套网点，面积2705.05平方米，签约价6000元／㎡；16号楼网点房01至03号、201号计4套网点，面积1062.47平方米，签约价5120元／㎡。支付方式：购房款由至仁公司与南通三建直接结算，厚德公司不得收取相关房款。二、房屋买卖合同的签署因抵债房产按《债务履行协议》约定无需过户到南通三建名下，至仁公司购买房产时，由厚德公司代南通三建与至仁公司网签《青岛市商品房出售合同》并配合办理相关交付、过户手续。三、违约责任1、厚德公司保证上述商品房不存在任何权利瑕疵，如本次房屋买卖所涉及的房产因过户前被限制权利或房产过户后因厚德公司原因被限制占有、使用、处分、收益权利之一的，厚德公司应当承担全部责任，包括继续向南通三建支付上述抵债房产的贷款利息，利息起算日为权利被限制之日起算。2、厚德公司违反《青岛市商品房出售合同》不能向至仁公司按约定的时间交付、过户相关房产的，由厚德公司对至仁公司按双方签订的《青岛市商品房出售合同》所确定的违约责任承担赔偿义务。3、如因厚德公司原因，导致《青岛市商品房出售合同》无法实际履行的，厚德公司应当依据《青岛市商品房出售合同》约定的价款向至仁公司承担总价款15%的违约赔偿金。四、其他1、本协议相关条款如与《青岛市商品房出售合同》条款、南通三建的指示函存在冲突的，以本协议约定的条款为准，三方对此予以确认。2、本协议所称《青岛市商品房出售合同》均是指厚德公司依据本协议及南通三建的指示函与至仁公司签署的《青岛市商品房出售合同》。3、厚德公司向南通三建、至仁公司履行了赔偿责任后，可依据相关法律向导致厚德公司违约的第三人追究赔偿责任。4、房屋流转过程中实际产生的一切税费，由各方依法缴纳。二、2014年8月6日，原告至仁公司与被告厚德公司签订《青岛市商品房出售合同》，主要约定青岛市城阳区白沙河路55号《厚德水岸星空（森林国际）》27号楼网点3层302户，建筑面积96.04平方米，每平方米单价6000元，总房价款为576240元，双方商定2014年10月31日前由至仁公司向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证，因厚德公司原因，至仁公司无法在2014年10月31日前取得房地产权证，厚德公司应承担违约责任，违约金为总房价款的5%。后至仁公司分别于2014年8月12日和2014年8月13日缴纳了涉案房屋契税、房产登记费等相关申领涉案房屋房地产权证费用。三、2014年8月11日，持有厚德公司40%股份的股东杨毅，在青岛市中级人民法院以厚德公司以畸低的价格向至仁公司转让资产，实属恶意串通、侵害公司财产权益和股东利益的无效行为为由，要求判令厚德公司与至仁公司签订的包括涉案房屋在内的29份《青岛市商品房出售合同》无效。杨毅在该案中提出诉讼保全申请，请求查封包括涉案房屋在内的29套房屋，青岛市中级人民法院出具民事裁定书并于2014年8月13日查封了包括涉案房屋在内的29套房屋，查封期限自2014年8月13日至2016年8月12日。后杨毅追加诉讼请求，要求确认判令厚德公司与至仁公司签订的另外8份《青岛市商品房出售合同》无效，并追加诉讼保全申请，申请查封了另外8套房屋。青岛市中级人民法院于2014年12月11日作出（2014）青民一初字第71号民事判决书，认为本案的争议焦点是厚德公司与至仁公司签订的《青岛市商品房出售合同》是否有效。厚德公司与至仁公司均是具有独立法人资格的法人企业，双方签订的《青岛市商品房出售合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，属于有效合同。厚德公司与南通三建之间签订《债务履行协议》系基于2014年6月23日《青岛厚德房地产开发有限公司2014年股东会临时会议决议》。该次会议由厚德公司全体股东或股东代表参加，程序合法，虽然杨毅所代表的40%表决权股东对决议内容有异议，但另外60%表决权股东认可决议内容，因此根据“多数决”的原则，该决议内容系厚德公司股东会的真实意思表示，厚德公司基于此与南通三建订立《债务履行协议》合法有效。根据南通三建的指示，厚德公司将涉案房屋直接出售给至仁公司，杨毅认为该行为存在规避税费之嫌，但是否规避税费不是导致合同无效的法定事由，有关税费问题不属于本案审理范围，对此不予评述。杨毅主张厚德公司以涉案房屋抵偿南通三建借款的价格歧低，损害公司和股东的利益，但如前所述，抵偿债务的价格系经过厚德公司股东会研究决定，厚德公司作为具有民事行为能力的公司法人，应当对于自己的行为承担相应的法律后果，而杨毅作为厚德公司股东之一，即使决议内容与其个人意见不符，但基于“多数决”原则，股东会决议一旦形成，即代表公司全体股东的意志，对全体股东均有约束力。杨毅作为公司股东应当服从股东会决议，其主张厚德公司与至仁公司签订的相关房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，对此不予支持。遂判决驳回原告杨毅的诉讼请求。后杨毅不服该一审判决，上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院于2015年9月25日作出（2015）鲁民一终字第156号民事判决书，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。后包括涉案房屋在内的29套房屋在终审判决送达后解除财产保全措施。2015年12月15日，至仁公司办理出涉案房屋房地产权证，证号为青房地权市字第2015106261号。以上事实，有原告提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据青岛市中级人民法院和山东省高级人民法院已经生效的民事判决书认定，原告至仁公司与被告厚德公司2014年8月6日就涉案房屋签订的《青岛市商品房出售合同》有效。《中华人民共和国合同法》规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，至仁公司与厚德公司所签《青岛市商品房出售合同》明确约定了双方在办理涉案房屋房地产权证的权利义务，至仁公司提交证据证实其已履行缴纳涉案房屋契税、房产登记费等办证义务，因厚德公司与其股东杨毅之间纠纷导致涉案房屋被司法查封，至仁公司无法在2014年10月31日前取得房地产权证，根据2014年8月3日南通三建、至仁公司与厚德公司三方《协议书》和涉案《青岛市商品房出售合同》约定，至仁公司要求厚德公司偿付逾期办理房产证违约金28812元（576240元×5%），理由正当，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：被告青岛厚德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿付原告青岛至仁物业有限责任公司逾期办理房产证违约金人民币28812元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，减半收取260元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  纪仁峰二〇一六年三月二十五日书记员  张 磊附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。