山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）菏民一终字第1069号上诉人（原审原告）：东明县华厦房地产开发有限公司。法定代表人：张广宪，该公司经理。委托代理人：孟德全，北京吉望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马红。委托代理人：许庆丰，山东兴鲁明律师事务所律师。上诉人东明县华厦房地产开发有限公司（以下简称华厦公司）因与被上诉人马红房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省东明县人民法院（2014）东民初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月6日公开审理了本案。上诉人华厦公司法定代表人张广宪及其委托代理人孟德全，被上诉人马红及其委托代理人许庆丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告华厦公司诉称，原告与被告于2005年5月2日签订协议书一份，被告购买原告开发的位于东明县向阳路北段东侧2号楼201号商业房一处，但被告未履行协议，并在占用期间收取该房屋租赁费，严重侵害了原告的权利。为维护原告的合法权益，故起诉要求确定东明县向阳路北段东侧2号楼201号商业房所有权归原告所有，责令被告立即归还涉案房屋并返还租赁费650000元。原审被告马红辩称，1、被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原、被告于2005年5月2日签订的协议根本不是被告购买涉案房屋的协议，而是被告丈夫贾亚宾生前参与原告对东明县商业步行街开发时，借贾少霞款用于原告房地产开发，贾亚宾去世后，贾少霞多次找原告索要欠款，为处理华厦公司与贾少霞债务纠纷，被告才与原告签订了该协议，该协议并未涉及房屋面积和价款支付等内容，所以原告主张该协议是房屋买卖合同的观点，不能成立。2、依据原、被告于2005年5月2日签订的协议，原告将涉案房屋转让给被告马红，被告马红负责偿还原告欠贾少霞借款，现在被告马红已经按照协议约定还清了原告欠贾少霞的借款，并将协议中约定的3号楼301、302房的房产证交还给了原告，涉案房屋的产权理所应当的归被告马红所有，被告已经依法对涉案房屋行使了占有、使用、收益权。3、由于被告马红并不构成对原告房屋的侵权，被告马红依据双方于2005年5月2日签订的协议对涉案房屋占有、使用、收益长达九年之久。现在原告依据以被告马红欠其款为由，主张马红对占有涉案房屋构成侵权，要求马红承担返还财产及财产租赁费的诉请，明显超过了法定的两年诉讼时效，因此，应当依法驳回原告对被告的诉讼请求。原审法院经审理认定，位于东明县向阳路北段东侧的2号楼201房登记所有权人是原告华厦公司，该公司于2002年5月21日取得了东明县房地产管理局颁发的涉案房屋的房权证书。2005年5月2日，原告（甲方）法定代表人张广宪与被告马红（乙方）签订协议书一份，协议第一条约定：马红同意将2号楼201房间全部价款，抵贾亚宾生前所欠贾少霞账款；第二条约定：甲方同意将2号楼201房房价按回迁房价格2500元／平方米计算，转给马红（按实际丈量计算），甲方只对马红结算，结算房价款马红按以上价格和实际丈量尺寸承担房价；第三条约定：2号楼201房间可先让马红使用，待双方结完账后，如果甲方欠马红钱款，甲方负责给马红办理房产过户手续，如马红欠甲方钱，从2号楼房产起用之日起马红负责按欠款额交付甲方利息（月息按1%）计算。3号楼301、302已办理的房产证马红无条件退给甲方。2005年10月28日，原告（甲方）法定代表人张广宪与被告马红、案外人余洪波（乙方）签订协议书一份，协议第一条约定：乙方欠甲方款壹佰伍拾叁万壹仟捌佰捌拾肆元整（153.1884万元）。2006年5月12日，被告马红向原告出具承诺书一份，承诺书第一条注明，所欠款数额按2005年10月28日双方签订的协议和条款执行；第七条注明：2#201还按2005年5月2日签订的合同执行。庭审后，菏泽市中级人民法院作出的（2014）菏商再终字第5号民事判决依法撤销了菏泽市中级人民法院（2011）菏商终字第104号民事判决和东明县人民法院（2009）东商初字第70号民事判决。原审法院认为，原告华厦公司作为涉案房屋的开发公司，原始取得了涉案房屋的所有权。原告与被告马红于2005年5月2日签订的协议，不仅仅是一份房屋买卖合同，还同时约定了双方的其它多项权利义务，在协议第二条、第三条中约定了双方转让涉案房屋所有权的意思表示，因关于转让房屋所有权的约定并未实际履行，因此该房屋所有权人仍为原告华厦公司，故对原告要求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求予以支持。2005年10月28日经原、被告结算，被告马红与案外人余洪波欠原告共计153.1884万元，该协议的真实性被告马红从未提出异议，按照原、被告于2005年5月2日达成的协议第三条约定，从2005年10月28日起，被告马红就再也无权占有涉案房屋，原告作为涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，有权要求被告马红归还涉案房屋，故对原告要求被告马红归还房屋的要求予以支持。原告要求被告马红返还涉案房屋自2006年至立案之日的房屋租赁费65万元，因原告仅提供了一份未出庭证人出具的证明，故对原告的该项请求不予支持；被告马红抗辩称原告的起诉已超过诉讼时效，因本案原告诉讼请求是物权保护请求权，法律并未规定物权保护请求权的诉讼时效，故对原告的该项抗辩不予支持；被告马红辩称自己已经按照原、被告于2005年5月2日签订的协议偿还了贾少霞的欠款，并按照协议将3号楼301、302房的房产证交还给了被告，因此，被告已经理所当然的取得了涉案房屋的所有权，因原、被告于2005年5月2日的签订的协议并未有被告马红偿还贾少霞欠款就可以取得涉案房屋所有权的约定，故对被告马红的该项辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、东明县向阳路北段东侧2号楼201号房屋所有权归原告东明县华厦房地产开发有限公司所有。二、被告马红于判决生效后三十日内将房屋交付原告东明县华厦房地产开发有限公司。三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费10300元，由原告东明县华厦房地产开发有限公司承担10200元，被告马红承担100元。上诉人华厦公司不服原审人民法院判决上诉称，被上诉人从2005年5月2日起开始使用涉案房屋至今，所取得的租赁费已经远远超过房屋价格，该收入应当属于上诉人所有。一审中上诉人已经提交相同区位的出租房屋的租赁价格，应当采信，或者通过调查租赁经营者或委托鉴定确定房屋租赁收入。原审判决直接驳回上诉人的诉讼请求不当。被上诉人马红答辩称，一、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系，涉案房屋不属于上诉人所有。被上诉人虽未上诉，但将通过其他途径主张自己的权利。二、涉案房屋实际所有人是被上诉人，上诉人主张的租赁费缺乏合法有效的证据予以证明。请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理期间，上诉人提交以下证据：一、上诉人开发的东房（私）字第01××49号房产证，证明一审时其提交的证人证言房屋所处位置与涉案房屋相邻，其租赁价格可以作为租赁价格参照。二、涉案房屋租赁者王某某的证明一份、合同书复印件和2012年至2013年、2013年至2014年租赁费收条复印件各一份，证明王某某每年租赁费收入6万元。被上诉人有异议，认为证据一不属于新证据，证明目的也不能成立；证据二无法证实是王某某出具的，合同书与收据均系复印件，不能作为有效证据使用。经询问，被上诉人认可给王某某的两张租赁费收据系其出具，2012年收据写的是6万元，但实际收取的是5万元，2013年收取的6万元。本院经审查认为，上诉人提交的证据一不能证实其证明目的，对该证据的证明效力本院不予认可。上诉人提交的证据二，被上诉人自认将涉案房屋租赁给了王爱灵，两份租赁费收据系其出具，对该证据的证明效力本院予以认可。本院二审期间查明，被上诉人马红庭审时自认，涉案房屋2005年至2009年由贾少霞租赁给王某某，租赁费为每年1.4万元，2009年起被上诉人继续租赁给王某某，租赁费每年2.4万元。本院二审审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：被上诉人是否应支付上诉人涉案房屋租赁费损失及数额的认定。首先，涉案房屋初始登记在上诉人华厦公司名下，上诉人与被上诉人在2005年5月2日签订的协议证实了涉案房屋所有权人系上诉人华厦公司，2005年5月2日起涉案房屋交由被上诉人使用，如上诉人欠被上诉人工程款，则上诉人同意按照回迁价格将涉案房屋转让给被上诉人折抵工程款。但由于双方经结算，被上诉人欠上诉人款项，没有工程款可抵，被上诉人也一直没有支付房屋转让款，因此，涉案房屋的所有权仍然属于上诉人所有。按照争议双方2005年5月2日达成的协议，在2005年10月28日双方结算完毕之日起被上诉人即应当将涉案房屋返还给上诉人，被上诉人一直没有返还，应当承担由此给上诉人造成的租赁费损失。其次，对于租赁费损失的数额，上诉人没有提供充分的证据证实2011年之前的租赁费具体金额，但被上诉人自认的租赁费数额，本院予以认可。2005年被上诉人自认年租金1.4万元，2005年10月28日至年底，共2个月，租赁费为2333元（1.4万元÷12个月×2个月）；2006年至2008年被上诉人自认每年1.4万元，租赁费为4.2万元（1.4万元×3年）；2009年至2011年被上诉人自认每年2.4万元，租赁费为7.2万元（2.4万元×3年）；2012年、2013年两年的租赁费，上诉人提供了租赁人王爱灵的收据，每年6万元，被上诉人认可系其出具，被上诉人虽主张2012年实际收取了5万元，但其没有提供相应的证据证实该主张，本院认定该两年的租赁费为每年6万元，共计12万元。2014年1月1日至4月16日立案之日，租赁费为1.75万元（6万元÷12个月×3.5个月），以上共计253833元。综上，上诉人华厦公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省东明县人民法院（2014）东民初字第512号民事判决第一项、第二项；二、被上诉人马红于本判决生效后十日内支付上诉人东明县华厦房地产开发有限公司租赁费损失253833元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费10300元，由上诉人东明县华厦房地产开发有限公司负担6278元，被上诉人马红负担4022元；二审案件受理费10300元，由上诉人东明县华厦房地产开发有限公司负担6278元，被上诉人马红负担4022元。本判决为终审判决。审 判 长  路凤娟审 判 员  李冠军代理审判员  于 辉二〇一六年三月八日书 记 员  王 婷