广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5243号上诉人（原审被告）：刘x民，住广州市越秀区。委托代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈远军，北京大成（广州）律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：韩x民，住广州市天河区。委托代理人：方明、梁妙英，均为广东正善律师事务所律师。原审被告：xx发展有限公司，注册地址：FLAT／RM180218／FWORLD-WIDEHOUSE19DESVOEUXROADCENTRALHK。通讯地址：广州市越秀区北京路147号、149号六层6018室。上诉人刘x民因与被上诉人韩x民、原审被告俊田发展有限公司（以下简称“xx公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年10月31日，韩x民（买受人）与刘x民、xx公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买广州市xx路xxx号二层278号铺（套内建筑面积2.47平方米），该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额686394元，买受人按揭付款方式按期付款，其中2011年10月31日前支付全部房价款的61%，计416394元，余下房价款计270000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；出卖人应于2014年4月30日将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘x民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金等。2012年1月15日，韩x民与刘x民及其委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司（以下简称骏腾公司）签订《商铺买卖合同补充协议》，变更购房款的付款方式为一次性，其中2011年10月31日前支付全部房价款的61%，出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内前支付全部房价款的39%等。合同签订后，韩x民依约向刘x民、xx公司支付了全部购房款，并向广东金桥百信律师事务所支付了办证服务费等。2013年3月19日，韩x民向税务部门缴纳了涉案商铺的交易契税20591.82元。广州市房地产交易登记中心于同月27日向韩x民及刘x民核发了办理商铺转移或交换手续的《受理回执》。同年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局向韩x民核发了编号为粤房地权证穗字第01501771**号的《房地产权证》，载明：房屋坐落为越秀区北京路147号2290，建筑面积6.08平方米，套内建筑面积2.47平方米，规划用途为商业，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2013年4月1日等。因本案纠纷，韩x民于2013年4月24日向法院提起本案诉讼，诉称：韩x民于2011年10月31日与刘x民、xx公司签订《商铺买卖合同》，约定以总价686394元向刘x民、xx公司购买广州市北京路147号二层278号商铺。韩x民依约支付全部房款、并缴纳了税费，并向刘x民、xx公司提供了相关文件。但合同生效后210个工作日后，刘x民、xx公司一直没有向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。经韩x民多次催促，刘x民、xx公司才于2013年4月1日为韩x民办理了过户手续。刘x民、xx公司逾期办理过户，已构成违约。据此，为维护韩x民的合法权益，请求法院判令：刘x民、xx公司向韩x民支付自2012年8月18日起计至2013年4月1日的违约金210722.96元（按购房款的每日千分之一标准计付）。刘x民原审辩称：我方于2013年3月27日取得涉案商铺的房产交易受理回执，韩x民所称的办证时间不属实。从2011年11月1日（合同约定的办证期限的次日）起算，210个工作日计算得出2012年8月29日为办证的截止时间，故自2012年8月30日至2013年3月26日（取得受理回执的时间）共计209天，与韩x民计算的280天的时间是不一致的。另外，合同约定的违约金计算标准过高，每天千分之一的计算标准等同于年利率40%，要求法院予以调整，我方认为应当按照同期银行存款利率计算。xx公司原审无答辩。原审庭审中，韩x民及刘x民共同确认前述北京路147号二层278号商铺与北京路147号2290号商铺为同一个商铺。原审法院认为：韩x民与刘x民、xx公司自愿签订的《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。由于刘x民、xx公司没有按合同约定期限为韩x民办理涉案房屋的房地产权证手续，构成违约，应承担相应的违约责任。根据前述合同的约定，刘x民、xx公司应自合同生效后的210个工作日向房管部门申请办理涉案商铺的交易过户手续，将涉案商铺交易过户至韩x民名下，即刘x民、xx公司至迟应于2012年8月30日将涉案商铺交易过户至韩x民名下，但涉案商铺迟至2013年4月1日才登记到韩x民名下，故刘x民、xx公司应向韩x民支付自2012年8月31日至2013年4月1日期间的逾期办证违约金。至于刘x民辩称其已于2013年3月27日取得房管部门的《受理回执》，但该回执仅能证明刘x民已向房管部门申请办理涉案商铺的交易过户手续，并未完成交易登记，故刘x民该项主张，原审法院不予采信。至于刘x民辩称前述合同约定的逾期办证违约金过高，因韩x民并未举证证明其遭受的实际损失，综合考量刘x民、xx公司的违约责任，原审法院酌定逾期办证违约金按购房款的每日万分之五的标准计付。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十第条一款、一百零七条的规定，于2015年1月30日作出如下判决：一、被告刘x民、俊田发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告韩x民支付自2012年8月31日起至2013年4月1日止的逾期办证违约金（以686394元为基数，按每日万分之五的标准计付）。二、驳回原告韩x民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4628元（其中案件受理费4462元、公告费166元），由原告韩x民负担2231元，被告刘x民、俊田发展有限公司负担2397元。判后，上诉人刘x民不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定有误。刘x民于2013年3月27日取得房管部门的《受理回执》，已按合同的约定向房管部门申办了交易过户手续并完成交易过户手续，房管部门实际的登记及出产权证的时间，刘x民不能控制。因此，逾期办证违约金的计算日应至2013年3月27日止。二、一审判决显失公平。1、《商铺买卖合同》约定的交付使用时间为2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后。因此，虽然刘x民逾期办证，但并未对韩x民造成损失。2、广州市国土资源和房屋管理局于2013年发布的《广州市房屋租金参考价的通知》，涉案商铺地段类似的商铺租金标准为337元／平方米／月，依此标准计算涉案商铺一年的总收益标准约为24000元／年，而一审判决的标准计算仅213天的违约金高达73100元，明显远远高于租金参考标准。3、中国人民银行2012-2013年公布的一年期限贷款利率标准为6%，一审判决逾期办证违约金购房款的每日万分之五的标准计付相当于年利率约为20%，远远高于贷款利率。因此，应当按照已付房款的活期存款利息计算违约金。综上，刘x民上诉请求：1、依法撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1257号民事判决第一项中关于支付逾期办证违约金的判项，并依法改判；2、由韩x民承担全部的诉讼费用。被上诉人韩x民答辩称：原审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。一、原审法院认定逾期办证违约金计至2013年4月1日并无不当。涉案商铺买卖合同是由xx公司、刘x民草拟并提供的格式合同，对该合同第十五条之“上诉人应在合同生效后210个工作日内，由出卖人指定代表人刘x民名下交易过户至买受人名下”应理解为：xx公司和刘x民须在期限内完成交易过户，韩x民登记为涉案房产的权属人，逾期则违约。因涉案房产的《房地产权证》显示登记时间为2013年4月1日，亦即至该日，xx公司和刘x民交易过户的合同义务才履行完毕。因此，逾期办证违约金的时间应计至2013年4月1日。刘x民上诉理由有违合同精神及公平交易原则。二、《商铺买卖合同》是xx公司、刘x民提供，其应清楚违约后果，签订合同后反而认为违约金计算标准过高，有违诚实信用原则。刘x民与xx公司逾期办证已经导致韩x民无法按照合同预期行使涉案房屋的产权，无法进行买卖交易，刘x民与xx公司应承担违约责任。xx公司二审无答辩意见。经审查，双方当事人对原审查明的事实均无异议，且未提交新证据，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》为有效合同。刘x民未能在合同约定的期限内办理涉案商铺的产权证，应按照约定承担违约责任。本案二审争议的焦点为逾期办证违约金的截止时间以及逾期办证违约金的计付标准问题，本院认定如下：涉案《商铺买卖合同》约定“出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金”，故计付逾期办证违约金的截止时间应为“实际申办之日”。本案房管部门已于2013年3月27日向韩x民、刘x民核发了商铺转移手续的《受理回执》，因此，刘x民认为违约金应计付至该日止，符合合同约定，应予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准，双方合同约定的标准为每日按已付房款的1‰计付，刘x民认为标准过高应予以调整。本案无证据显示韩x民的实际损失，故应兼顾本案合同的履行情况、当事人的实际损失、过错程度以及预期利益综合因素予以衡量，本院酌定逾期办证违约金的标准按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审对此处理不当，本院予以纠正。本案系因刘x民违约导致的，故二审受理费应由其负担。经本院合法公告，xx公司未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利，本院依法作缺席审理。综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十第条一款、一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1257号民事判决第二项及受理费的决定；二、变更广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1257号民事判决第一项为：刘x民、俊田发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向韩x民支付自2012年8月31日起至2013年3月27日止的逾期办证违约金（以686394元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。本案二审受理费2397元，由刘x民负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年三月二十一日书 记 员  林嘉丽