河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫08民终60号上诉人（原审被告、反诉原告）焦作市新百商贸有限公司，住所地：焦作市建设西路103号。法定代表人张俊克，总经理。委托代理人时俊普，经理。委托代理人刘清，河南正乾坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）中国电信股份有限公司焦作分公司，住所地：焦作市世纪路与竹林路交叉口东南角电信公司五楼。法定代表人熊永福，总经理。委托代理人孙高杰，办公室主任。委托代理人冯敬玉，河南华凌律师事务所律师。原审被告焦作市百货大楼有限责任公司，住所地：焦作市解放中路1015号。法定代表人丁建军，董事长。委托代理人张庆忠，公司员工。上诉人焦作市新百商贸有限公司（以下简称新百公司）与被上诉人中国电信股份有限公司焦作分公司（以下简称电信公司），原审被告焦作市百货大楼有限责任公司（以下简称百货公司）侵权责任纠纷一案，电信公司于2013年6月18日向山阳区人民法院提起诉讼，山阳区人民法院于2014年11月18日作出（2013）山民二初字第00316号民事判决，电信公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月18日作出（2015）焦民三终字第00038号民事裁定，裁定撤销（2013）山民二初字第00316号民事判决，发回山阳区人民法院重审。电信公司于2015年4月8日向山阳区人民法院提起诉讼，请求判令被告新百公司、百货公司：1、共同赔偿电信公司未使用的房屋租赁费43767元；2、返还扣押物品（详见清单），不能返还的按原物品折价共计72975.32元赔偿；3、承担本案诉讼费用。山阳区人民法院于2015年11月2日作出（2015）山民重字第00009号民事判决，新百公司不服该判决向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后依法组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭审理了本案，上诉人新百公司的委托代理人时俊普、刘清，被上诉人电信公司的委托代理人孙高杰、冯敬玉，原审被告百货公司的委托代理人张庆忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年3月20日，以焦作市新时代广场商业有限公司为出租方，以原告电信公司为承租方，双方签订了房屋租赁合同，约定：出租方出租坐落于焦作市解放中路253号，建筑面积约1200平方米的房屋，其中用于营业厅使用的200平方米位于商场内南门向北200平方米，用于管理办公使用的1000平方米位于群楼的第十层和第十一层（其中实际建筑面积1080平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积120平方米）；承租方承租该房屋的用途为商业经营及管理，租赁期限自2010年3月20日至2017年8月31日止；房屋租金费用合计220000元／年，其中租金为140000元／年，物业经营费用为80000元／年，根据市场发展形势总房屋租金费每2年递增5000元；承租方每年向出租方缴纳一次性租金费用220000元，房屋租赁期间，水电费及经营中的费用由承租方每月22日前支付；租赁期间，出租方如将房产所有权转移给第三方，不必征得承租方同意，但应书面通知承租方，本租赁合同对第三方仍然有效，承租方应享受优先购置权。如房产所有权转移给第三方后，该三方即成本合同的当然出租方，享有原出租方的权利，承担原出租方的义务和责任；租赁期间，承租方如欲将房屋转让给第三方使用，需出租方书面同意，不得损害出租方正常收取租金的利益，原承租方继续履行合同；租赁期间，如出租方确需收回房屋，必须提前30日至60日书面通知承租方解除合同，出租方应付给承租方违约金，违约金以剩余租期内应交租金及物业经营费用的2倍计算；承租方依约交付租金，出租方如以要求中止合同为目的或无正当理由拒收，承租方不负迟延交付租金的责任。2012年4月1日，以焦作市新时代广场商业有限公司为出租方，以原告电信公司为承租方，双方签订了房屋租赁合同，约定：出租方出租坐落于焦作市解放中路253号新时代广场一楼二道门，建筑面积约40平方米（其中实际建筑面积35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5平方米）的房屋；承租方承租该房屋的用途为商业经营，租赁期限自2012年4月1日至2017年8月31日止，在此期限内不可随意调整租金；该房屋租金为35000／年，承租方每年向出租方缴纳一次租金35000元，房屋租赁期间，水、电费以及经营中的费用由承租方支付；租赁期间，出租方如将房产所有权转移给第三方，不必征得承租方同意，但应书面通知承租方，承租方应享受优先购置权。如房产所有权转移给第三方后，该三方即成本合同的当然出租方，享有原出租方的权利，承担原出租方的义务和责任；租赁期间，承租方如欲将房屋转让给第三方使用，需出租方书面同意，不得损害出租方正常收取租金的利益，原承租方继续履行合同；租赁期间，如出租方确需收回租赁房屋，必须提前30日至60日书面通知承租方解除合同，出租方应付给承租方违约金，违约金以剩余租期内应交租金的2倍计算。2010年，新百公司以焦作市新时代广场商业有限公司为被告、以焦作市新时代豪享来餐饮有限公司、焦作市商业银行股份有限公司、郑州肯德基有限公司焦作新时代餐厅、河南省纳海广告有限公司、中国新联通焦作分公司、焦作市四维广告信息传播中心、常雅林、李子军、袁芳、吕仙华为第三人，以租赁合同纠纷提起诉讼，后又申请追加石家庄同方商贸有限公司为被告，请求：解除与新时代公司、同方公司之间的房屋租赁合同，新时代公司、同方公司将租赁的东方商厦交还新百公司；新时代公司、同方公司支付租金及滞纳金直至房屋实际返还之日；新时代公司、同方公司支付电梯配件款6000元并承担诉讼费。本院审理后作出（2010）山民初字第173-1号民事判决书，认定了以下事实：2002年5月15日，焦作市百货公司（出租人）与被告同方公司（承租人）签订房屋租赁合同。内容：一、租赁房屋为坐落于焦作市解放中路253号的东方商厦（总建筑面积15530平方米，含商厦一至五楼建筑面积、后院区域及区域中附属建筑。其中商厦营业面积11400平方米，仓库及办公面积2340平方米，自行车存放处260平方米，其他附属面积1270平方米），用途为继续用于百货经营，包括餐饮、娱乐经营；二、租赁期限15年（自2002年9月1日至2017年8月31日），首年租金100万，按10万元／年共递增五年，最高150万元／年；承租人应于合同生效之日后10内支付出租人30万元，作为开业前履行合同的质押担保，开业之日起该款项转为租赁行为的质押金，该质押金在租赁合同期满并承租人没有违约的情况下由出租人返还。租金按月结算，按每年租金的月平均数在每月的10日前交付给出租人；三、出租人应于2002年6月30日前将该商厦交付承租人，租金从2002年9月1日起计付；四、承租人同意接受不少于260个名额的甲方员工，负责安排其工作并承担其养老、失业保险、医疗保险及当地政府规定的其他保险；五、因承租人责任终止合同的约定。有下列情形之一的，出租人可以终止合同并收回商厦。给出租人造成损失的，由承租人负责赔偿。1、擅自将承租的商厦转租的；2、擅自拆改商厦结构或改变用途的；3、拖欠租金累计达三个月的；4、无正当理由闲置达六个月的；5、利用承租房屋进行违法活动的；六、提前终止合同。七、违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，均要视给对方造成的损失大小承担违约责任，承租人逾期未交付租金的，每逾期一日，出租人有权按高于银行同期年贷款利率的双倍向承租人加收滞纳金。除上述外，双方约定同方公司有权自己或和他人申请登记注册成立新的公司（取得法人资格），该合同中同方公司的所有权利和义务即由新的法人承担，或由新的法人取代其签订该合同。合同签订后，被告同方公司于2002年6月与其他股东注册成立了被告新时代公司，其登记住所地即焦作市解放中路253号东方商厦。依据前述租赁合同，被告新时代公司即成为上述租赁合同的承租人开始履行合同。在合同履行过程中，2005年5月9日，焦作市中级人民法院作出裁定，宣告焦作市百货公司（出租人）破产还债。2005年6月7日，焦作市百货公司破产清算组与新百公司签订了破产财产托管租赁协议，其中包括前述东方商厦的租赁合同中的财产，托管时间自2005年5月10日至破产清算终结。2006年3月15日，新百公司参加焦作市百货公司破产资产的拍卖，取得包括东方商厦在内的破产财产。次日拍卖公司将上述财产移交新百公司。3月27日，焦作市百货公司破产清算组就此函告被告新时代公司，告知其向原告新百公司支付租金及所欠的社会保险金。2006年11月15日，焦作市百货公司破产清算组与原告新百公司签订破产财产转让协议书，2007年8月20日签订了破产财产交接书。2007年9月12日，焦作市中级人民法院作出了（2005）焦破字第2-10号裁定书，终结了焦作市百货公司破产还债程序。被告新时代公司承租东方商厦（含附属设施）期间，并未按约履行支付租金等义务。2007年3月27日，被告新时代公司致函原告新百公司认可2006年5月以来自已尚欠部分租金。经双方对账，截至2007年5月25日，被告新时代公司欠原告新百公司2006年1月至2007年5月间租金439395.44元，各项社保金286254.48元，合计725649.92元；2006年以前尚欠电梯配件款6000元，各项社保金67427.38元，合计73427.38元；总计799077.30元。对账后，被告新时代公司又陆续支付了部分租金，直至2009年7月3日支付最后一次租金20000元。2009年7月8日，原告新百公司决定终止（解除）租赁合同。次日通过公证人员向被告新时代公司送达终止合同通知书时遭到拒收。7月20日，被告新时代公司杨林军接收了该通知（在上述通知中，原告新百公司将被告新时代公司写作焦作市新时代商业广场有限公司）。2009年9月16日，被告新时代公司致函原告新百公司（经理王保国），称2006年以来其共支付租金347.789534万元，要求原告新百公司就其中270.289834万元开具发票。依合同约定的计算方法，2006年元月至2009年6月间租金应为501.6656万元，二者相差153.876066万元。还查明，2009年12月11日本院作出（2009）山民初字第1005号民事裁定，认为原告新百公司起诉的被告（焦作市新时代商业广场有限公司）主体有误，裁定驳回了原告新百公司的起诉。山阳区人民法院经审理后判决：一、被告焦作市新时代广场商业有限公司将租赁物东方商厦返还原告焦作市新百商贸有限公司；二、被告焦作市新时代广场商业有限公司向原告焦作市新百商贸有限公司支付2009年6月30日前的租金153.876066万元及滞纳金；三、被告焦作市新时代广场商业有限公司按照150万元／年支付（赔偿）原告焦作市新百商贸有限公司自2009年7月1日至判决确定返还之日间的租金（损失）；四、驳回原告焦作市新百商贸有限公司的其他诉讼请求。新时代公司不服该判决向焦作市中级人民法院提起上诉，焦作市中级法院作出（2011）焦民二终字第481号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年7月19日，山阳区人民法院发出（2012）山执字第463号公告，责令被执行人焦作市新时代广场商业有限公司在2012年7月22日前迁出房屋东方商厦（焦作市解放中路253号），到期不履行的，将依法强制执行。后电信公司并未搬出房屋，2013年1月19日，新百公司、百货公司自行收回了电信公司承租的房屋。同日，电信公司向新百公司、百货公司送达律师函，要求停止损害，履行合同。2013年1月22日，电信公司经与百货公司协商，同意中国电信营业厅将解放中路营业厅内贵重物品转移。2013年5月10日，新百公司向电信公司送达通知一份，通知电信公司于2013年5月12日前将其存的物品搬离东方商厦。电信公司遗留在营业厅的物品根据光盘显示及庭审陈述，物品为电信公司提供的清单。另查明，2012年4月4日，电信公司向焦作市新时代广场商业有限公司交纳40平方米房屋租金至2013年4月1日。2013年5月14日，电信公司根据焦作市中级人民法院协助执行通知要求向法院交纳租赁新时代广场商业有限公司1200平方米场地租金至2013年3月20日。原审法院认为：被告新百公司与焦作市新时代广场商业有限公司之间签订的租赁合同经法院判决已于2009年7月20日解除。原告电信公司作为转承租人为善意第三人，其本身并无过错。虽然转租合同的存在必须以存在的在先租赁合同为前提，但转租合同并不具有附随性。原告电信公司与焦作市新时代广场商业有限公司之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违法，应当认定有效。被告新百公司作为出租人应通过合法途径收回租赁房屋，但其自行收回房屋存在过错，应当承担相应的法律责任，故原告要求被告新百公司返还原告的物品（物品以原告于2015年8月20日提交清单为准），予以支持。对于原告要求被告赔偿未使用的房屋租赁费43767元作为实际损失，因被告新百公司自行收回原告承租的房屋，原告租赁合同已经实际于2013年1月19日终止，故原告该请求理由正当，被告新百公司应当赔偿。对于被告新百公司反诉要求原告电信公司支付2012年3月23日至2013年5月15日的房屋占有使用费，因被告已于2013年1月19日自行收回了原告电信公司承租的房屋，且原告按照司法机关和焦作市新时代广场商业有限公司的要求，已支付了其使用期间的租赁费，故被告新百公司反诉请求不予支持。原审法院判决：一、被告焦作市新百货商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国电信股份有限公司焦作分公司返还原告中国电信股份有限公司焦作分公司的各项物品（物品以原告于2015年8月20日提交清单为准）；二、被告焦作市新百货商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国电信股份有限公司焦作分公司43767元；三、驳回原告中国电信股份有限公司焦作分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）焦作市新百货商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费2635元、反诉费2300元，由被告（反诉原告）焦作市新百货商贸有限公司承担。新百公司不服一审判决提起上诉称：1、东方商厦办公区每层面积仅为244平方米，电信公司与新时代公司的租赁合同却约定了2层1000平方米的租赁场地，双方存在恶意串通行为，系虚假合同，电信公司造成的所谓“损失”应由其自行承担；2、新百公司与新时代公司的东方商厦租赁合同于2009年7月20日解除后，作为次承租人的电信公司与新时代公司的租赁合同已无合法依据，电信公司无权对租赁房屋继续占有、使用，电信公司拒不搬出租赁物的行为是非法占用租赁物，构成对新百公司房屋的侵权。新百公司反诉请求一年的房屋实际占有使用费于法有据，应当得到支持。故请求：撤销（2015）山民重字第00009号民事判决，依法驳回电信公司的诉讼请求，改判电信公司支付新百公司房屋占有使用费22万元。被上诉人电信公司辩称：电信公司进驻时进行了全面装修，占用了大厅200平方米的面积进行经营活动，并在整个电子大屏幕广而告之，故对于电信公司的次承租人身份，新百公司应当是明知的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，电信公司与新时代公司的转租赁合同合法有效。新百公司自行收回租赁房屋，于法无据，应当赔偿电信公司的损失，并且电信公司不应当承担向新百公司支付22万元租金的义务。原审判决正确，请求驳回新百公司的上诉请求。原审被告百货公司辩称：不发表答辩意见。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、新百公司是否应当返还电信公司各项物品及赔偿损失43647元；2、电信公司是否应当支付新百公司房屋占用费22万元。为证明自己的主张，上诉新百公司向本院提交以下证据：证据1：新百公司房产证书第16××58号、16××59号。证明：新百公司房产办公区域只有2-10层，每层244平方米，电信公司与新时代公司租赁合同中约定的第10、11层1000平方米属于恶意串通虚假约定。证据2：租赁物现状照片5张。证明：从实物上可以印证租赁物地面上只有11层，第十一层是电梯间操作间。电信公司与新时代公司签订的租赁合同是虚假租赁合同，约定的1000平方米不存在。证据3：（2011）焦执字第5-2号协助通知书。证明：2010年12月21日焦作中院让电信公司协助缴纳2010年3月20日-2011年3月21日的租金，说明电信公司提交的2013年5月14日收款说明不真实。（该说明证明缴纳的是2012年3月21日-2013年3月20日的租金，同时租金数额和时间也不对）证据4：2012年3月5日机打租金发票。证明：电信公司租金缴纳的起止时间是2012年3月20日-2013年3月21日，与焦作中院的说明自相矛盾。证据5：（2012）山执字第436号协助执行通知书。证明：2012年7月23日山阳区人民法院已经通知各租赁户撤场，电信公司明知租赁大合同已经解除，作为次租赁人应当依法撤离，新百公司经山阳区人民法院强制执行后接受租赁物不构成侵权。被上诉人电信公司对以上证据质证称：对以上证据的真实性均没有异议，但对证明指向有异议。对证据1、2，16××58号房产证记载地上1-2层面积2009.61平方米，16××59号房产证记载房产面积一万余平方米，两个房产证记载的房屋面积共有15000余平方米，电信公司租赁一楼大厅200平方米，租赁10层、11层共1000平方米完全符合房产实际面积。对于新百公司所述的楼层，租赁合同应当是把地下室也算上了，实际租赁的是新百公司所述的第9、10层；对证据3，协助通知书上的名字是靳继忠，不能开具发票，经法院调解将该租金缴纳给了新时代公司。电信公司向焦作中院缴纳的系2012年3月21日-2013年3月20日期间的租金。焦作中院的证明当然可以作为证据使用；对证据4，机打发票载明的日期与2013年5月14日的收款说明所记载的租赁期间完全吻合；对证据5，该协助执行通知书所依附的生效判决是（2010）山民初字第173-1号民事判决书，电信公司不是判决中的任何一方当事人。原审被告百货公司对以上证据未发表质证意见。证据分析与认定：被上诉人电信公司对新百公司提供证据的真实性均无异议，本院对真实性予以采信，对证明指向本院根据查明事实予以综合认定。2016年3月22日，合议庭成员并双方当事人到百货大楼东方商厦进行实地观察。关于楼层问题，新百公司认可电信公司确实在新百公司第9、10层租赁过办公区域，此与电信公司所述合同约定的第10、11层的情况一致，双方均无异议；关于面积问题，新百公司1-10层楼的面积上下一致，电信公司每层实际办公区域大概近300平方米，但此数额并没有包括电梯外公摊、卫生间等。故对于证据1、2，虽然双方对租赁面积有异议，但存在实际租赁的事实，新百公司认为是虚假合同的理由不能成立；对证据3、4、5，新百公司称焦作中院出具的收款说明不真实，但没有提供充分证据予以证明，且其提供的2012年3月5日机打租金发票亦与焦作中院的收款说明先后印证，故对其该项证明指向，本院亦不予认定。针对本案争议焦点，上诉人新百公司与被上诉人电信公司、原审被告百货公司的理由与其上诉意见和答辩意见相同。本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，新百公司与新时代广场商业有限公司（以下简称新时代公司）之间的租赁合同为主租赁合同，新时代公司与电信公司之间的租赁合同为转租合同，新时代公司作为东方商厦的整体承租主体，必然会将东方商厦分割转租，出租方新百公司对此应当是明知的，且其在新时代公司与电信公司签订租赁合同后的六个月内并未提出异议，该转租合同应为合法有效。主租赁合同虽因新时代公司的违约行为予以解除，但有效的转租合同并不具有附随性，且转承租人电信公司对于主租赁合同的解除并不存在过错，从注重交易安全和善意第三人利益保护的角度出发，在转租合同有效的情况下，其不因主租赁合同的解除而当然解除，转承租人依然在租赁期间内对租赁标的物享有使用、收益等权益。新百公司以电信公司实际租赁区域的面积与合同约定的面积不一致为由，认为电信公司与新时代公司签订的租赁合同系虚假合同，但新百公司认可电信公司在其第9、10层楼办公的事实，且电信公司足额并提前按照合同约定缴纳了租金，其该项主张不能成立。在新时代公司与电信公司的有效租赁期间内，新百公司要求电信公司搬出房屋没有法律依据，其应当通过合法途径予以解决，新百公司自行收回房屋的行为存在过错，应当承担相应的法律责任。原审法院判决新百公司返还物品及赔偿电信公司未使用的房屋租赁费并无不当，新百公司要求电信公司支付房屋占用费22万元的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4935元，由上诉人焦作市新百商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  路 林审 判 员  范炳鑫代理审判员  金 莹二〇一六年三月三十一日书 记 员  马 捷