中华人民共和国广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第723号原告：简可仑，男，1990年6月3日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：黄素茵，女，1964年5月8日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：陈惠娟，女，1955年2月2日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：陈伟光，男，1959年8月30日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：区灵，男，1957年6月17日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：陈颖贤，女，1975年8月31日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：张伟明，男，1963年7月24日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：黄仲强，男，1955年3月4日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：李柏豪，男，1946年11月28日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：张基祥，男，1944年4月1日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：刘启忠，男，1965年2月15日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：文婉姬，女，1966年12月31日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：李雪明，女，1967年5月5日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：李雪英，女，1959年11月1日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：李朝东，男，1967年12月6日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：颜绮云，女，1970年10月21日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：区捷，男，1962年12月17日出生，住所地12647CheverlyCourt,Saratoga,CA95070,USA，上述原告共同委托代理人：刘中炎，广东纬国律师事务所律师。上述原告共同委托代理人：廖美莹，广东纬国律师事务所律师。被告：孙栋，男，1964年8月21日出生，汉族，住广州市天河区，委托代理人：杨海燕，广东科德律师事务所律师。委托代理人：付寅翀，广东科德律师事务所律师。第三人：中国太平洋人寿保险股份有限公司番禺中心支公司，住所地广州市番禺区市桥街富华东路25号101、201、三层。法定代表人：陈巍。委托代理人：何杜鹃，女，1981年10月14日出生，汉族，系该公司员工。委托代理人：林哓，女，1989年11月13日出生，汉族，系该公司员工。第三人：广州克里特西餐厅有限公司，住所地广州市南沙区金涛四街32号1楼、34号1楼、金涛大街37号1楼、39号1楼、41号1楼。法定代表人：张勇。委托代理人：陈洪斌，1978年10月5日出生，汉族，住内蒙古通辽市科尔沁区，系该公司员工。委托代理人：周杰，1992年6月27日出生，汉族，住四川省珙县，系该公司员工。第三人：张军科，男，1980年7月10日出生，汉族，住广东省五华县，第三人：钟胜文，男，1973年12月3日出生，汉族，住广州市番禺区，第三人：覃东波，男，1987年3月29日出生，汉族，住广东省高州市，委托代理人：覃东健，男，1991年10月30日出生，汉族，住广东省高州市。第三人：潘乐韵，女，1987年6月20日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，委托代理人：潘康碧，男，1950年11月22日出生，汉族，系潘乐韵之父。原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷诉被告孙栋、第三人广州克里特西餐厅有限公司（以下简称克里特西餐厅）、中国太平洋人寿保险股份有限公司番禺中心支公司（以下简称太平洋保险公司番禺支公司）、张军科、钟胜文、覃东波、潘乐韵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘中炎、廖美莹，被告的委托代理人杨海燕、付寅翀，第三人太平洋保险公司的委托代理人何杜鹃、林哓,第三人克里特西餐厅的委托代理人陈洪斌、周杰，第三人张军科、钟胜文，第三人覃东波的委托代理人覃东健，第三人潘乐韵的委托代理人潘康碧，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简可仑等十七人共同诉称：原告方的业主代表与被告孙栋于2012年7月21日签订了《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》，合同具体约定：1.原告将涉案楼宇的一至三层（包括必须共同使用的公用部分）出租给被告经营餐饮、百货、办公用途使用；2.租赁期限从2012年8月1日起至2027年7月31日止，其中2012年8月1日至2015年7月31日的租金是135600元，2012年8月1日至10月31日为装修免租金期；3.租金支付方式为按月计算，被告于每月的第五日前按原告指定的账号将租金分别支付给原告各业主账户，该租金为实收租金，原告先行支付的税费，被告连同租金一同支付给原告；4.逾期交付租金的，每逾期一日，被告须每天按当月租金的1%乘以逾期天数向原告支付违约金，如果逾期超过30日，原告有权单方面解除合同，收回该楼宇，并要求赔偿损失，由此造成的一切后果由被告自负。2012年8月23日，原告业主代表与被告签订《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同变更条款》，双方就租金问题进行了调整。同年10月22日，原告与被告签订《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同补充协议之一：安全协议》，对被告在安全责任方面进行了补充协议。合同签订后，原告按照合同的约定，将物业交付给被告使用，办理了出租屋租赁备案手续，并支付了所出租楼宇一至三层的租金税。2013年，被告开始迟延支付租金。原告于2013年3月26日委托广东纬国律师事务所向被告出具律师函，敦促其按时交租，但被告仍屡屡延迟支付租金。2014年12月11日，原告再次委托广东纬国律师事务所向被告出具律师函，要求与被告解除该租赁合同，没收被告的保证金25万元并要求被告付清拖欠的租金、租金税以及相应的违约金等款项，但被告收悉律师函后仍置之不理，原告多次与其协商，被告均采取推搪敷衍的态度，拒绝与原告协商，也不交付租金。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，其行为是根本性违约，导致租赁合同无法履行，为此原告特具状起诉，请求法院判令：1.解除原、被告于2012年10月22日签订的《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》及其附件；2.原告没收被告的租赁保证金25万元；3.被告向原告支付拖欠的租金（自2014年7月23日开始计算至被告实际交付租赁物止，按每月135600元的标准计算,暂计至2015年5月31日为1393922元）及租金税51949.46元（2013年9月至2015年3月止）；4.被告向原告支付违约金（按当月未付租金的1%每天计算，计至被告付清全部租金为止，不高于拖欠的租金总额的30%，暂计至2015年5月31日为418176.6元）；5.被告于合同解除之日立即将租赁物腾空交还给原告；6.本案的诉讼费由被告承担。被告孙栋辩称：我方不同意原告的诉求。理由如下：1.被告并不存在任何的违约行为，也没有欠付原告任何的租金。原、被告双方所签订的租赁合同于2014年7月31日经双方协商已经解除，根据原告的证据显示，原告也确认被告所缴纳的租金是支付至2014年7月底。从2014年8月开始，原告已替代我方直接向第三人收取租金，原告通过物业管理公司向第三人发出书面通知，直接向第三人收取租金，甚至通过物业管理公司另行寻求新的租户。原告的行为已经确认原、被告双方不再履行租赁合同，故我方无需再支付相应的租金。2.原告所诉请的租金税及违约金缺乏依据。原告作为出租人是法定的纳税义务人，我方并没有为原告支付税金的义务，原告的要求与国家税收法律规定不符；另外，我方将承租的涉案房屋转租给第三人，在我方与第三人的租赁合同履行过程中，我方也承担了部分的租金税，并向第三人开具了相应的发票。如前所述，我方并不存在违约行为，故无需向原告支付任何违约金；另外，违约金约定以当月租金每日1%的标准计算明显过高。3.原告无权没收租赁保证金，根据合同约定，在合同解除后原告应当退还已收取的租赁保证金，而原告在缺乏事实和法律依据的情况下，提出没收保证金是对我方权益的侵犯。四、我方不需要承担腾空及交还涉案房屋的义务。由于我方与原告的租赁合同已经终止，我方已经退出了租赁合同，涉案房屋是否返还应当由原告自行向第三人主张，与我方无关。综上所述，原告的诉请没有合同及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉请。第三人太平洋保险公司述称：我方承租了南沙区金涛大街31-49号（单号）、金涛四街24-42号（双层）的第三层，建筑面积为737平方米，作为办公场所使用，目前正常经营。原、被告签订的《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》合法有效，我方有权继续承租涉案房屋直至合同期满。理由如下：1.原告未有及时行使合同解除权，该权利已自动消灭。据原告所称，被告自2013年开始就迟延交租，根据法律和合同的约定，原告即具有合同解除的权利，但其直至2015年8月才向法院提起诉讼，解除双方的租赁合同关系，已经远远超过法律规定的合同解除权的行使期限，该权利已经消灭。2.我方的转租行为合法，应当受到法律保护。我方在原告出具同意房屋分租的协议后，再与被告签订《房屋租赁合同》。我方基于对原告的信任，投入了大量资金对场地进行装修，并按时交纳租金、物业费等各项费用，不具有任何过失，故根据公平和诚实信用原则，我方应当有权继续租赁涉案房屋直至租赁期届满。另外，我方在2015年8月27日收到被告发出的催收租金的律师函，故我方与被告的租赁合同仍在履行，被告上述的答辩意见中称其与第三人的租赁合同已解除与事实不符。第三人克里特西餐厅述称：我方承租了涉案楼宇首层的部分场所，用于经营西餐厅生意，目前正常经营。我方希望继续承租上述房产。第三人张军科述称：我方承租了涉案楼宇首层的部分场所，用于经营红木家具生意，目前正常经营。我方希望继续承租上述房产。第三人钟胜文述称：我方承租了涉案楼宇首层的部分场所，用于经营汽车美容生意，目前正常经营。我方希望继续承租涉案房产。第三人覃东波述称：我方目前于金涛大街49号大堂玻璃屋及201房至220房，经营餐饮等生意。我方同意解除涉及上述物业的相关合同，并不再继续承租上述物业。第三人潘乐韵述称：我方承租了南沙区金涛大街第二、第三层的部分房产，建筑面积为590平方米，用于经营饮食生意。我方因与被告孙栋就上述房产租赁问题产生纠纷，目前已经处于歇业状态，我方不会再继续承租上述物业。经审理查明:广州市南沙区金涛四街24号、金涛大街49号219、319单元（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街24号建筑面积38.46平方米、金涛大街49号219单元建筑面积49.61平方米、319单元建筑面积49.61平方米）的登记权属人为黄素茵、简可仑；广州市南沙区金涛大街31号、49号220、320单元（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛大街31号建筑面积38.1平方米、金涛大街49号220单元建筑面积37.39平方米、320单元建筑面积37.39平方米）的登记权属人为黄素茵；金涛大街43号、49号208、308（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛大街43号建筑面积55.2121平方米、49号208建筑面积62.9917平方米、49号308建筑面积62.9917平方米）的登记权属人为李柏豪、张基祥；金涛四街32号、34号、金涛大街39号、41号、49号209、210、211、212、309、310、311、312（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街32号建筑面积56.1552平方米、34号建筑面积56.1552平方米、金涛大街39号建筑面积55.2121平方米、41号建筑面积55.2121平方米、49号209建筑面积61.1341平方米、210建筑面积62.9917平方米、211建筑面积61.1341平方米、212建筑面积62.9917平方米、309建筑面积61.1341平方米、310建筑面积62.9917平方米、311建筑面积61.1341平方米、312建筑面积62.9917平方米）的登记权属人为黄仲强；金涛四街36号、金涛大街49号207、307（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街36号建筑面积56.1552平方米、金涛大街49号207建筑面积61.1341平方米、307建筑面积61.1341平方米）的登记权属人为刘启忠、文婉姬；金涛四街30号、金涛大街37号、49号213房、214房、313房、314房（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街30号建筑面积56.1552平方米、金涛大街37号建筑面积55.2121平方米、49号213房建筑面积61.1341平方米、214房建筑面积62.9917平方米、313房建筑面积61.1341平方米、314房建筑面积62.9917平方米）的登记权属人为张伟明；金涛四街38号、金涛大街49号205、305（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街38号建筑面积56.1552平方米、金涛大街49号205建筑面积61.1341平方米、305建筑面积61.1341平方米）的登记权属人为李雪英；金涛大街45号、49号206、306（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛大街45号建筑面积55.2121平方米、49号206建筑面积62.9918平方米、306建筑面积62.9918平方米）的登记权属人为李雪明、李雪英；金涛四街42号、金涛大街49号201、301（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街42号建筑面积56.1552平方米、金涛大街49号201建筑面积62.5994平方米、301建筑面积62.5994平方米）的登记权属人为颜绮云；金涛大街49号202、302（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛大街49号202建筑面积62.7963平方米、302建筑面积62.7963平方米）的登记权属人为李朝东；金涛四街28号、金涛大街35号、49号215、216、315、316（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街28号建筑面积56.1552平方米、金涛大街35号建筑面积55.2121平方米、49号215建筑面积61.1341平方米、216建筑面积62.9917平方米、315建筑面积61.1341平方米、316建筑面积62.9917平方米）的登记权属人为区灵、区捷；金涛四街26号、金涛大街33号、49号217、218、317、318（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街26号建筑面积56.0823平方米、金涛大街33号建筑面积55.1309平方米、49号217建筑面积55.8656平方米、218建筑面积57.7921平方米、317建筑面积55.8656平方米、318建筑面积57.7921平方米）的登记权属人为陈惠娟、陈伟光；金涛四街40号、金涛大街49号203、204、303、304（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街40号建筑面积56.1552平方米、金涛大街49号203建筑面积61.1341平方米、204建筑面积62.99平方米、303建筑面积61.1341平方米、304建筑面积62.99平方米）的登记权属人为陈颖贤。2012年7月16日，陈惠娟出具《声明》，证明本案其他原告委托其办理南沙逸涛城G5-（9）幢楼宇对外出租手续，并以其身份签署相关出租文件。2012年7月21日，陈惠娟代表各原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》。合同约定：甲方将南沙区金涛大街31-49号（单号）及金涛四街24-42号（双号）（以下将上述物业简称为本楼宇）的一层、二层、三层（包括必须共同使用的公用部分，其中一层面积为985平方米、二层面积为1195平方米、三层面积为1195平方米、大堂面积80平方米）房产出租给乙方经营餐饮、百货、办公用途使用，乙方为整体承租经营，未经甲方同意不得将楼宇转租，不得超越上述经营范围。租赁期限由2012年8月1日至2027年7月31日止，共15年。其中2012年8月1日至2015年7月31日的月租金额为135600元、各年租金为1627200元（2012年8月1日至10月31日为装修免租金期，从2012年11月1日起正式开始计收租金）；2015年8月1日至2016年7月31日的月租金额为187165元、各年租金为2245980元；2016年8月1日至2017年7月31日的月租金额为205881.50元、各年租金为2470578元（从2017年至2022年各年份租金按以上方法每年递增10%计收；本租赁合同期从第11年开始，甲乙双方参照届时周边同等条件楼宇租赁价格重新评估本合同价格，在此基础上以不高于5%的升幅确定租金）。租金按月结算，乙方每月的第五日前按甲方指定的账号将租金分别支付给甲方各业主账户。在乙方每月向甲方各业主支付租金前，由甲方各业主办理完税发票手续，并先行支付税费和其他相关房屋租赁手续费，然后由乙方将甲方各业主实际缴付的相关费用总额连同应付租金给甲方各业主支付。乙方向甲方交纳25万元租赁保证金，甲方应在租赁期届满、双方完成本合同约定条款、符合解除合同条件之日将保证金全额退回乙方，不计付利息。乙方应按时支付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须每天按当月租金的1%乘以逾期天数向甲方支付违约金。租赁期内，乙方有权转让他人经营。乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回本楼宇，并要求赔偿损失。除不可抗力外任何一方未按合同约定履行义务，即构成违约。守约方拥有单方行使解除合同权，造成的损失由违约方承担。行使单方解除合同权应以书面通知方式，送交违约方签收或送达本合同中确认的违约方地址。任何一方违约，须支付总金额相当于三个月租金和管理费的违约金给另一方，并赔偿另一方损失。租赁期满或终止合同，乙方应按双方协定的期限内交回本楼宇和设备。乙方不交回承租本楼宇的，甲方除要求乙方迁出并向甲方缴交逾期占用租金及所有由乙方产生的相关费用外，同时向甲方缴交上述费用总额的50%的违约金。上述合同签订后，原告方收到被告租赁保证金25万元，并将涉案房屋交付被告使用。其后，双方经协商一致，签订《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同变更条款》，对原合同的租金计算方式变更为：2012年8月1日至2015年7月31日的月租金额为135600元、各年租金为1627200元（2012年8月1日至10月31日为装修免租金期，从2012年11月1日起正式开始计收租金）；2015年8月1日至2018年7月31日的月租金额为187165元、各年租金为2245980元；2018年8月1日至2020年7月31日的月租金额为205881.50元、各年租金为2470578元；2020年8月1日至2022年7月31日的月租金额为226469.65元、各年租金为2717635.80元（本租赁合同期从第11年开始，甲乙双方参照届时周边同等条件楼宇的租赁价格，重新评估本合同的租赁价格，在此基础上以不高于5%的升幅确定租金）。2012年10月22日，双方就涉案房产的安全责任问题签订《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同补充协议之一：安全协议》。被告在涉案楼宇交付使用后，又分别进行了转租。其中，金涛大街31-49号（单号）、金涛四街24-42号（双层）第三层，建筑面积为737平方米，由太平洋保险公司向被告承租，并作办公场所使用，目前正常营业；金涛大街43-47号（单号）及金涛四街42-46号（双层）首层，建筑面积为326平方米，由张军科向被告承租，用于经营红木家具生意，目前正常营业；金涛大街31-35号（单号）及金涛四街24-28号（双层）首层，建筑面积为280平方米，目前由钟胜文占有使用，用于经营汽车美容生意；金涛大街37-41号（单号）及金涛四街30-34号（双层）首层，建筑面积为330平方米，目前由克里特西餐厅占有使用，用于经营西餐厅生意；金涛大街49号大堂玻璃屋及201房至220房，目前由覃东波占有使用，用于经营餐饮生意；金涛大街第二、第三层的部分房产，建筑面积为590平方米，由潘乐韵向被告承租，用于经营饮食生意，目前处于歇业状态。在租赁期内，涉案楼宇第一年的租赁税，原、被告双方已按合同约定，由原告方先行支付并开具完税发票后，再由被告连同应付租金支付给原告方；第二年的租赁税共51931.46元，原告方亦已先行支付，并于2014年8月11日开具了完税发票，但被告一直未有向原告方支付该费用。由于被告拖欠原告租金及相关费用，原告方于2014年12月12日，委托广东纬国律师事务所刘中炎律师，通过EMS特快专递向被告邮寄发出《律师函》（该邮件于2014年12月15日已妥投），函称：经统计，自2014年5月至今，被告共拖欠原告租金931900元及租金税51930.66元。被告经多次催缴仍未支付租金的行为，已严重损害了原告的合法权益。现特依授权致函：1.原告即日与被告解除于2012年7月21日签订的《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》并收回楼宇，请被告在收悉该函之日起十天内搬离租赁物；2.原告依约没收被告25万元租赁保证金；3.请被告在收悉该函之日起十天内，支付清拖欠租金、租金税共983830.66元及相应的违约金。2014年6月，被告向张军科等部分第三人出具委托书，委托其将此前所欠被告的租金及2014年7-9月应付给被告的租金直接存入原告陈惠娟的上述账户中，2014年10月份开始的租金则仍由被告继续接收。2015年8月，广东科德律师事务所何辉、杨海燕律师受被告委托，向张军科等部分第三人发出《律师函》，要求其在收到该函之日起三日内向被告支付清至今所拖欠的租金。关于涉案楼宇的交租情况，原告提供了客户姓名为原告文婉姬、卡号为62×××26的银行交易历史查询明细（起止日期为：2012年10月18日至2014年12月31日）和客户姓名为原告陈惠娟、卡号为62×××81的银行交易历史查询明细（起止日期为：2013年5月1日至2015年11月6日），以及其制作的《2012年12月至2015年6月已收租金明细》《2014年7月至2015年5月已收租金明细》予以说明。原告根据上述证据材料，确认其通过上述两个银行账号共收取款项2909678元。经庭审核实，在陈惠娟的上述银行账号上其中的9笔款项、共计211900元是由第三人张军科支付，其中的8笔款项、共计156800元是由第三人钟胜文支付，其中的9笔款项、共计432160元是由第三人覃东波支付，其中的4笔款项、共计278600元是由第三人克里特西餐厅支付。原告表示其既没有要求过第三人向其缴纳租金，也没有通过物业管理公司另行寻求新的租户，而其对于第三人向其账户汇款的情形，当时也不知情。但其同意将上述由第三人所支付的款项纳入被告所交纳的租金范围内计算。另外，原告表示，在上述已收取的2909678元中，由被告分别于2013年6月20日及2014年3月20日所交付的各50000元款项，分别属于被告所缴交的涉案楼宇第一和第二年的租赁税，故予以剔除后，被告已付的租金数额应为2809678元。该数额经折合后，可计算出被告一共只交纳了20.72个月(2809678元÷135600元/月)的租金，即从合同约定的2012年11月1日起租计，被告的租金最后只交至2014年7月22日。本院就原告方有否委托涉案楼宇的物业管理公司代收和催收租金的问题，向涉案楼宇的物业管理方凯伦物业商埠1号服务中心进行调查。该中心杨威经理证实了被告因拖欠租金而委托实际承租户直接将租金交付至原告银行账号的事实，并同时表示其中心没有接受过原告方代收或催收租金的委托。2015年8月4日，本院到涉案楼宇现场张贴通知，敦促实际承租人在2015年8月11日前申报权利。此后覃东波、潘乐韵、张军科、钟胜文、克里特西餐厅、太平洋保险公司番禺支公司分别在指定期限内提供其就涉案楼宇所签订的租赁合同等材料，本院依法追加上述公司及人员作为第三人参加诉讼。本院认为：原、被告签订的《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同变更条款》《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同补充协议之一：安全协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。关于合同解除问题。原告已交付涉案楼宇给被告使用，被告应依约支付租金。原告主张被告拖欠租金超过1个月以上的事实，提供有相关银行明细记录进行佐证，本院予以认可。被告关于原告从2014年8月开始，通过物业管理公司直接向第三人收取租金、另行寻求新租户的抗辩理由，缺乏事实依据，且与相关当事人的陈述及本院所调查的事实情况不符，故其以此主张租赁合同已于2014年7月31日经双方协商解除，无需再支付相应租金的意见，本院不予采纳。根据涉案租赁合同约定，被告逾期交租超过1个月以上的，原告有权解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。原告于2014年12月12日通过EMS特快专递向被告发出《律师函》，书面通知被告解除上述合同，该邮件于同月15日妥投，故上述合同及其变更条款、补充协议等自该日起即已解除。原告现再行起诉要求解除原、被告签订的《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》及其附件，本院不予支持。合同解除后，原告无须对涉案楼宇的装修进行补偿，被告应将涉案房屋腾空交还原告；在原告未明确表示无需各第三人搬离的情况下，各第三人对被告的上述交还房屋义务应予以配合。关于租金及房屋使用费计算问题。如前所述，涉案合同已于2014年12月15日解除，故被告应向原告支付租金的期间为起租期2012年11月1日起至2014年12月15日止。由于原告已确认其在计算被告所付租金时，将其中被告所支付的一笔50000元款项作为被告应付的第二年租赁税予以剔除，而原告在本案中又已提出了由被告支付第二年租赁税的诉求，故原告在计算被告所付租金时将之剔除，显然不当，该款项应计入被告已付租金范围内，即被告已付租金数额应认定为2859678元。按此计算，被告尚应支付原告的租金为598122元（135600元/月×25.5个月-2859678元）。此外，被告还应支付原告自合同解除之次日起即2014年12月16日至其实际交还房屋之日止期间的房屋使用费，房屋使用费应参照双方合同约定的租金标准计算，原告主张按照135600元/月的标准计算，没有超过合同约定的租金标准范围，本院予以照准。其中2014年12月16日至本院判决当月2016年3月期间的房屋使用费为2101800元［67800元（135600元/月×0.5个月）+2034000元（135600元/月×15个月）］；2016年4月起至被告实际交还场地之日期间的房屋使用费由被告按135600元/月的标准在每月5日前按月支付给原告。关于违约金问题。原告主张逾期付款违约金按照合同之约定，以当月未付租金每日1%的标准计算至付清全部租金时止；被告则辩称合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，法院酌情将逾期交付租金的违约金调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。另原告主张逾期付款违约金从2014年8月开始计算，且总额不高于被告所拖欠租金总额的30%，没有超过法定范围，应予照准。按此，被告逾期支付2014年8月至2014年12月15日租金的违约金，应按月以135600元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自各月6日起计至清偿之日止；逾期付款违约金总额以不超过拖欠租金总额的30%为限。虽然双方在涉案租赁合同中约定，在租赁期满或终止合同时，被告应按双方协定的期限内交回涉案楼宇和设备，被告不交回的，应缴交违约金。但本案系原告因被告逾期交租而行使合同单方解除权提前解除合同，其要求被告交回涉案楼宇的期限，并非合同约定的双方协定的期限，因此，上述合同条款不适用于本案，原告要求被告支付逾期交还房屋使用费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于租赁保证金问题。《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》只约定了原告在租赁期届满、双方完成本合同约定条款、符合解除合同条件之日，将保证金全额退回被告，但并未约定因被告原因导致合同解除的情况下，原告有权没收该保证金，故原告主张没收被告25万元租赁保证金缺乏合同依据，本院不予支持。鉴于被告在本案中没有提出退还保证金的请求，故本院对该保证金的退还问题不予处理。双方可以在法院已判令被告支付原告相关欠费及违约金的情况下，自行协商折抵，或由被告另循法律途径解决。关于租赁税问题。对于涉案楼宇的租赁税，双方约定由被告支付，是合同当事人之间对费用分担进行的约定，并未违反国家税收法律法规，应属合法有效，被告认为缴纳该税费系原告的法定义务，不应向其转嫁的抗辩理由，缺乏理据，本院不予支持。被告对于原告已缴交的租赁税51931.46元，应当按照合同的约定一并支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋腾空广州市南沙区金涛大街31-49号（单号）及金涛四街24-42号（双号）的一层、二层、三层（包括必须共同使用的公用部分，其中一层面积为985平方米、二层面积为1195平方米、三层面积为1195平方米、大堂面积80平方米）并交还原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷；第三人中国太平洋人寿保险股份有限公司番禺中心支公司、广州克里特西餐厅有限公司、张军科、钟胜文、覃东波、潘乐韵负有协助交还义务。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋租金598122元及逾期付款违约金（从2014年8月起至2014年12月15日止，以135600元/月为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自每月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠租金总额的30%为限）。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋2014年12月16日至2016年3月期间的房屋使用费2101800元；2016年4月起至被告孙栋实际交还场地之日止的房屋使用费由被告孙栋按135600元/月的标准，在每月5日前按月支付给原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付租赁税51931.46元。五、驳回原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22211元，由被告孙栋负担。如不服本判决，原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、被告孙栋、第三人覃东波、潘乐韵、张军科、钟胜文、广州克里特西餐厅有限公司、中国太平洋人寿保险股份有限公司番禺中心支公司可在判决书送达之日起十五日内，原告区捷可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文代理审判员  邓小春人民陪审员  吴伯南二〇一六年三月二十九日书 记 员  梁凤茵