辽宁省昌图县人民法院行 政 判 决 书（2015）昌行初字第00091号原告张树军（曾用名张树君），男，1962年2月2日出生，满族。委托代理人张某某（与原告兄弟关系），男，1964年1月6日出生，满族。被告西丰县城乡建设管理局，住所地为西丰县西丰镇红旗路。法定代表人孟令森，系该局局长。委托代理人于某某，系辽宁某律师事务所律师。第三人祝永富，男，1969年1月9日出生，汉族。委托代理人汪某，系西丰县某中心工作者。原告张树军因要求确认被告西丰县城乡建设管理局对第三人祝永富（2009）字第某号房屋登记行为违法及行政赔偿，于2015年11月15日向本院提起行政诉讼，本院于2015年11月16日受理后，于2015年11月18日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。原告张树军及委托代理人张某某、被告委托代理人于某某、第三人祝永富及委托代理人汪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告西丰县城乡建设管理局于2009年为第三人祝永富办理了（2009）字第某号房屋所有权证，因西丰县诚信水库工程移民该房屋已拆迁，被告于2015年12月16日将该房屋所有权证注销。原告张树军诉称，一、请求确认被告为第三人祝永富办理的（2009）字第某号房屋登记行为违法。二、被告应对原告因房屋灭失的损失承担赔偿责任。三、案件诉讼费由被告负担。2015年10月28日原告张树军回乡办理房屋动迁补偿手续时，方知自已与妻子钟某某、儿子张某三人共有的房屋被被告西丰县城乡建设管理局办理过户登记在第三人祝永富名下。经了解被告办理过户的依据是房屋买卖契约，而该契约是祝永富等人冒用张树军的名义签字及盖章，祝永富是外村民组成员不具备房产登记条件。该房屋由第三人祝永富与西丰县诚信水库管理局已签订了动迁补偿协议。由于被告给第三人祝永富违法办理登记，故要求法院依法确认第三人祝永富的（2009）字第某号房屋所有权证登记行为违法并赔偿经济损失。具体原因如下：1、第三人祝永富申请登记的买卖契约是伪造的，没有房产共有人的签字，契约中冒用产权人张树军名字与产权证上的张树君不一致，原告张树军从未签订此房屋的买卖契约，也未委托任何人签字摁印，更没有房屋共有人对该契约的认同，违背了房屋产权人张树军一家人的真实意思表示。被告依此契约办理房屋产权登记必然导致登记错误。第三人祝永富申请房屋登记，被告应当依据《房屋登记办法》第十二条、第十三条的规定要求双方当事人同时到场共同申请，而被告却在第三人单方申请的情况下办理了房屋登记，未尽到合理的审查职责，不具有登记的公信力。被告违反了《房屋登记办法》第十八条、第二十条的规定，与《物权法》、《房地产管理法》相佐。2、房屋转让登记要求房地一体，特别是农村住宅必须遵循房随地走与农村集体土地使用权相一致的规定。祝永富办理房屋登记应当提交土地使用权证明及农村集体经济组织房屋转让许可证明，在缺少以上材料的情况下，被告办理的房屋登记是错误的，违反了《房屋登记办法》第八条及《土地管理法》、《房地产管理法》的基本要求。尽管有房屋丈测证明书，但无本集体经济组织即村民组长意见及土地证明，该房屋的土地使用证一直在原告手中。被告在没有农村宅基地证明和缺少农村集体经济组织同意转移登记材料的情况下，给第三人办理过户登记，违反《房屋登记办法》第八十六条规定，违反《土地管理法》关于农村集体土地上的房屋禁止私自流转的规定。3、被告的登记行为违反了《土地管理法》中农村集体土地上的房屋非本村民组成员禁止流转的规定。第三人祝永富系振兴镇善文村村民，不是仁义村一组村民，不享有本组村民待遇，即使因动迁调整为仁义村五组成员，也不具有本集体经济组织成员资格，依据《房屋登记办法》第八十七条被告不应办理房屋登记。4、第三人祝永富办理房屋登记之前，西丰县人民政府就下达了房屋动迁的公告，冻结了仁义村一组的户口进出及房产。在冻结期还办理过户，属恶意办理、违规登记行为。在被告答辩后得知该房屋所有权证已经被被告注销，现房屋被拆除。故请求法院确认被告对第三人的登记行为违法，并赔偿原告的经济损失。原告未向本院提交证据。被告西丰县城乡建设管理局辩称，本案有待于对原告与第三人祝永富买卖房屋行为的效力进行确认。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应予撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间，不计算在行政诉讼起诉期限内，已经受理的裁定终止诉讼。”请法院依法裁定终止本案的行政诉讼。本案行政诉讼已过时效。本案的情况是：1、依据《房屋登记办法》第四条规定，被告具有房屋登记的主体资格。2、本案的事实情况是1998年12月19日，原告的父亲张某甲以自已的名义将本案的房屋以4300元的价格转让给了案外人薛某某，1999年10月案外人薛某某以4500元的价格，将本案的房屋卖给了案外人祝某某，系本案第三人的父亲。祝某某去世后，该房屋由本案第三人祝永富继承，并占有、使用。2009年祝永富到被告处办理了产权变更手续，将房屋变更到第三人祝永富名下。2015年诚信水库移民占地，征用该房屋，第三人得到了房屋的补偿款，现该房屋已拆除，并注销了房产登记证。被告认为原告将该房屋转让给第三人，原告对该房屋已经丧失了权利，根据《行政诉讼法》规定，原告对本案的房屋登记是否违法不具有诉权。原告要求赔偿损失没有依据，原告已将财产卖给他人，他人在拆迁中得到补偿，原告不具有财产损失，该房屋的灭失不是被告造成的，原告有损失也与被告的登记行为没有因果关系。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告为此向本院提交如下证据：第一组证据：1、辽宁省村镇房屋丈测核实证明书。2、祝永富与张树军房屋转让契约。3、原告房屋所有权证复印件。4、房屋所有权证存根。欲证明转让前房屋所有权人是张树军，真实的转让行为是存在的，村委会对登记行为是知道的，第三人要求登记的房屋是通过合法的转让手续取得的。第二组证据：5、卖方张某甲与买方薛某某的房屋买卖契约。6、卖方薛某某与买方祝某某的房屋买卖契约。欲证明原告房屋是经其父亲转让，第三人从薛某某手里取得了该房屋的所有权。原告对本案的房屋没有诉权。第三组证据：7、诚信水库非移民户安置协议书。8、注销房照申请书及证明、房屋作废的存根。欲证明祝永富签订了安置协议，现房屋所有权证已注销的事实。第三人祝永富述称，原告所述与事实不符，登记名为祝永富的房屋，其实际所有权人为祝永富。该房屋是原告于1999年卖给薛某某，同年薛某某将该房屋转卖给祝某某（祝永富的父亲）。原告的父亲是民事法律关系中的表见代理行为，双方当事人本着自愿、公平的原则达成买卖协议，符合我国法律的规定。1999年10月案外人薛某某以4500元的价格卖给了第三人的父亲，双方也以自愿、公平为原则达成买卖协议。2008年5月份因诚信水库拦坝蓄水之前，原振兴镇善文村3组划归振兴镇仁义村5组（原没有5组，后成立此组）。2004年7月份祝某某因病去世，第三人祝永富依法继承祝某某购买的房产。2009年1月份，根据振兴镇仁义村委会统一换发房屋所有权证的要求，第三人祝永富向村委会提供了相关材料，并取得了房屋所有权证明。第三人取得该房屋所有权的行为合法，是房屋买卖各方真实、自愿、诚信的表现，没有欺诈及非法行为，应得到法律的保护。原房屋土地使用证在薛某某将房屋卖给祝某某时，薛某某表示该证因张树君（军）已丢失，所以第三人没有土地使用证。1999年买卖房屋至今已有16年之久，原告父亲张某甲于2015年8、9月去世，但原告张树君（军）从未主张过任何权利，原告的诉讼是无理之诉，没有将事情的真实情况向法院陈述，所以该案已过诉讼时效。请人民法院驳回原告的诉请，维护当事人的合法权益和社会的公平正义！第三人向本院提交如下证据：第一组证据：1、本案诉争房屋薛某某与张树军的买卖契约，代理人为张某甲（系张树军的父亲）。1999年10月4日薛某某与祝某某的房屋买卖契约。2、祝永富房权证（2009）字第某号。欲证明祝永富通过合法程序取得争议房屋所有权。第二组证据：3、证人薛某某出庭证言。欲证明1998年12月薛某某从张某甲那买的房子、1999年10月卖给祝永富的父亲祝某某的事实过程。经过庭审质证，原告对被告出示的证据均有异议，对第一组证据，原告认为辽宁省村镇房屋丈测核实证明书中村委会不能代表村民组的意见。村民组是独立的经济组织，跟村部没有联系。证明人一栏没有村民小组长和主要亲属的身份证明。从产权看没有三共有人的证明。房产过户中依据的房屋买卖契约是伪造的。原来证件是张树君，共有人契约是张树军。第三人办理的登记不合法。对于第二组证据，原告认为房屋所有权的取得按物权法以房屋登记部门办理过户计算，双方的买卖行为没有原告同意，1998年10月份至2009年办理转移登记期间，所有权归张树军所有。第三人对被告出示的证据均无异议。原告对第三人出示的证据均有异议。原告对第一组证据不予认可，原告父亲不代表原告意见。原告不是立契约人，契约内容与实际不符。对于第二组证人证言，原告认为买卖房屋是原告父亲知道，原告不知道。被告认为本案争议的房屋是原告父亲卖给了证人，是表见代理行为。虽不是原告的真实意思，是原告父亲的意思。作为买方薛某某基于张某甲与张树军的父子关系，有理由相信张某甲有权处理这个事情。薛某某买后转让给祝某某后由儿子代理，是以合理的价格取得的，并办理了过户登记。该房屋现已经灭失，对此权利人应向具有表见代理的原告父亲追究。从原告回答、生活逻辑看原告不可能不知，原告超过了诉讼时效。被告对第三人出示的证据均无异议。本院对上述证据认证如下：对于被告出示的第一组证据，能够证明被告根据第三人提交的与原告的买卖契约及原告房屋所有权证和村镇丈量证明办理的房屋转移登记，因该买卖契约原告不予认可，原告也未签字，被告及第三人也承认原告未签字，因此对祝永富与张树军的房屋转让契约本院不予采信。其他几份证据予以采信。对于被告提交的第二组证据与第三人提交的第一、二组证据相互印证，能够证明原告父亲张某甲将原告房屋卖给薛某某后，薛某某将此房屋卖给第三人父亲祝某某的事实，本院均予采信。经审理查明，原告张树军原是西丰县振兴镇仁义村一组村民，在该村有集体土地建设用地使用证：西集建（90）字第某号，使用者为张树君，建筑占地53.12平方米。原告原有建筑面积53平方米的住宅，房屋所有权证名为张树君，共有人为3，砖瓦结构房屋贰间。在1998年左右原告离开西丰县振兴镇仁义村搬到外地居住。原告的父亲张某甲通过孙某某、徐某某等中间人将原告的房屋以4300元价格卖给了本村村民薛某某，由薛某某和张某甲签订买卖契约，日期为12月19日。原告父亲将原告的房屋产权证交给薛某某，未办理产权过户登记。薛某某居住后于1999年10月4日将该房屋以4500元价格卖给了祝某某，即本案第三人祝永富的父亲，由薛某某和祝某某签订买卖契约，未办理产权过户登记。祝某某于2004年7月去世后，第三人祝永富继承该房屋，于2009年向被告申请产权登记。第三人提交原告的房屋产权证、由徐某甲代笔的原告和第三人祝永富的房屋买卖契约、村镇房屋丈测核实证明书等材料，被告审核后为第三人祝永富办理了（2009）字第某号房屋转移登记。原告父亲一直在该村居住，在四、五年前离开该村到外地子女家居住，于2015年8月份去世。2015年西丰县诚信水库移民占地征用该房屋，2015年9月24日西丰县诚信水库建设管理局与第三人祝永富签订房屋补偿协议书，给予第三人补偿126066元（包括宅基地补偿12000元），原告因补偿事项发生争议，于2015年11月16日向本院提起本案诉讼。本院认为，依据《房屋登记办法》第四条规定，被告西丰县城乡建设管理局具有对本行政区域内的房屋进行权属登记的法定职权。本案争议焦点之一为被告2009年依据原告与第三人之间的房屋买卖契约为第三人办理房屋转移登记是否符合法律规定，依据《房屋登记办法》第八十六条规定：房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、房屋所有权证书；4、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；5、证明房屋所有权发生转移的材料；6、其他必要材料。申请村民住房所有权转移的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。经过庭审质证，第三人提交的证明所有权发生转移的房屋买卖契约不真实，没有真实权利人原告的申请和签字，第三人也未能提交该房屋宅基地使用权证明，因此被告为第三人办理房屋转移登记的主要证据不足。本案的另一个争议焦点是被告2009年为第三人办理房屋转移登记是否应赔偿原告的经济损失，依据《房屋登记办法》第九十二条二款规定：房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。本案通过庭审质证，原告父亲与薛某某存在真实的房屋买卖关系，薛某某与第三人父亲祝某某存在真实房屋买卖关系，原告没有证据证明第三人取得该房屋不是出于善意，对转让行为虽原告否认，但原告父亲按当时市场价格得到转让价款已十六年，原告不能证明被告2009年的登记行为给其造成了损害，被告登记行为与原告房屋灭失不具有直接因果关系，原告提出的损失应向实际侵权人主张，并且该登记行为于2015年12月16日已经被告注销。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条三项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决如下：一、确认被告西丰县城乡建设管理局于2009年1月13日为第三人祝永富颁发的（2009）字第某号房屋所有权证行为违法。二、驳回原告要求被告西丰县城乡建设管理局赔偿经济损失的诉讼请求。案件诉讼费50元，由被告西丰县城乡建设管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于铁岭市中级人民法院。审 判 长  李 倩代理审判员  赵向阳人民陪审员  翟星月二〇一六年三月八日书 记 员  佟 乐