汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0702民初205号原告欧阳某某。委托代理人吴涛，汉中诚邦实业有限公司员工。被告陕西松茂食品餐饮有限公司,住所地西安市经济技术开发区尚苑路。法定代表人廖时和，董事长。委托代理人任卫，公司员工。原告欧阳某某诉被告陕西松茂食品餐饮有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋庆元适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴涛，被告陕西松茂食品餐饮有限公司（以下简称松茂公司）委托代理人任卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳某某诉称，2015年2月4日，原被告签订《房屋买卖合同》，被告将其位于汉中市汉台区中心广场文化广场一层1-5号房屋，以总价款7584191元出卖给原告，交房时间为2015年5月31日。合同签订后，原告依约向被告支付购房款5688159元，但是，被告未能在2015年5月31日履行交房义务。2015年5月20日，双方达成《合同补充协议》，约定，被告最迟在2015年11月15日向原告交房，并因迟延交房向原告支付赔偿金51万元。原告起诉时，被告仍未向原告交房，原告向房管部门查询后得知，原告购买的房屋在银行抵押贷款，被法院查封，致使原告的合同目的不能实现，被告构成根本违约。《合同法》第94条规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他根本违约致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同”，被告的房屋已经被法院查封，构成根本违约，原告依法行使解除权，双方的合同应依法解除；《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”，依照双方《合同补充协议》的约定，被告应向原告支付2015年5月31日至2015年11月15日的违约金51万元；《房屋买卖合同》第七条约定，“出卖人未能按照合同的约定交付房屋，办理过户事宜的，买受人对出卖人的逾期行为有权追究违约金，违约金按买受人已付款根据同期银行贷款利率所得利息计算，迟延超过60日，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担买受人的全部损失”，被告应按同期银行贷款利率计付利息。为维护原告的合法权益，诉请人民法院：1、解除原被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告返还购房款5688159元，支付违约金51万元，并按同期银行贷款利率计算，支付2015年11月15日之后的违约金；3、诉讼费由被告承担。被告松茂公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，原告诉讼请求中，违约金和赔偿金共二部分，只能选择一种处罚；《补充协议》约定的交房日期，并未约定过户时间，且违约金过高；同时，希望原告能给被告一些时间，能继续履行合同。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、《房屋买卖合同》、工商银行电子业务回单，证明由于被告的债务问题，导致房屋被法院查封，合同目的无法实现，被告构成违约，合同应解除，被告应退还购房款5688159元的事实；2、《补充协议》，证明双方约定被告应支付2015年6月16日至2015年11月15日期间的违约金51万元，并按银行贷款利率计算支付2015年11月15日之后的违约金的事实。被告松茂公司质证认为，对证据的真实性无异议，补充协议约定的违约金过高；协议只约定交房日期，未约定过户时间。被告松茂公司未提交证据。经审理查明，2015年2月4日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将其所有的位于汉中市汉台区中心广场文化广场一层1-5号房屋，以总价款7584191元出卖给原告。合同第四条第三款约定，出卖人承诺在2015年5月31日前使房屋达到交付条件并实际交付买受人……；第四款约定，出卖人在房屋交付后120日内，应办理完毕房屋分割、测量及抵押登记注销手续，使房屋具备产权过户登记条件……出卖人通知买受人支付剩余全部款项……出卖人收到买受人全额购房款后15日内将办理产权登记所需由出卖人提交的资料交产权登记机关，由买卖双方协同办理产权过户登记。第七条约定，出卖人未能按照约定交付房屋、办理产权过户事宜的，买受人对出卖人的逾期行为有权追究违约金，违约金按买受人已付款根据同期银行贷款利率所得利息计算，迟延超过60日的，则买受人有权要求解除合同，并要求出卖人承担买受人的全部损失。”合同签订后，原告按照合同约定的付款时间，向被告支付购房款5688159元。2015年10月20日，双方签订《合同补充协议》，约定：“在2015年11月15日前将房产交付购买人使用，自2015年6月16日至2015年11月15日，陕西松茂食品餐饮有限公司累计赔偿欧阳某某51万元……，如陕西松茂食品餐饮有限公司未能交房，欧阳某某可以自行处置该房屋”。2015年底，被告将房屋交付原告使用至今。由于被告将涉案房屋在银行抵押贷款，因诉讼，现房屋被查封，致使原告不能办理房屋登记过户手续，故原告诉至本院，请求：1.判令解除双方的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告的购房款5688159元，支付违约金51万元，并按银行同期贷款利率计算利息，支付2015年11月15日之后的违约金。上述事实，有原告提交的相关证据予以证实，双方当事人也无异议，本院予以确认。本院认为，原、被告自愿协商签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。双方当事人应依照合同约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告已经按照合同约定支付了购房款，履行了合同义务，被告应在约定的期限内向原告交付房屋，办理产权登记过户；现因被告的原因，涉案房屋被抵押、查封，致使房屋无法办理登记过户，原告的合同目的不能实现，原告依据双方合同约定，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》及请求返还购房款，符合双方的合同约定，也符合法律规定，本院依法予以支持；双方对违约金在合同中约定，按买受人已付款根据同期银行贷款利率所得利息计算，该约定不违反法律规定，本院予以确认；同时，双方在《合同补充协议》中约定，“在2015年11月15日前将房产交付购买人使用。自2015年6月16日至2015年11月15日，陕西松茂食品餐饮有限公司累计赔偿欧阳某某51万元……”,该约定系当事人对2015年6月16日至2015年11月15日期间违约金的重新约定，不违反法律规定，本院予以确认；原告请求按《合同补充协议》的约定，支付2015年6月16日至2015年11月15日期间的违约金51万元，本院予以支持；被告称，违约金和赔偿金共二部分，只能选择一种处罚的辩解理由，与查明的事实不符，也无法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，判决如下：一、解除原告欧阳某某与被告陕西松茂食品餐饮有限公司于2015年2月4日签订的《房屋买卖合同》。二、由被告陕西松茂食品餐饮有限公司于判决生效后二十日内返还原告欧阳某某购房款人民币5688159元；支付2015年6月16日至2015年11月15日期间的违约金51万元；并从2015年11月16日起按照同期中国人民银行贷款利率计算利息，支付违约金至判决确定之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费55468元，由被告陕西松茂食品餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  宋庆元二〇一六年三月八日书记员  王慧婷