广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5822号上诉人（原审原告）：许学冉，住址广州市番禺区。委托代理人：黄桂芬，广东银德律师事务所律师。委托代理人：郭奇峰，广东银德律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）：广州市鑫隆房地产开发有限公司，住所广州市番禺区。法定代表人：王锦荣，该公司总经理。委托代理人：梅浩斯，该公司工作人员。委托代理人：余泳凤，广东智韬律师事务所律师。原审第三人：广东仲衡律师事务所，住所广州市番禺区。负责人：李宇。上诉人许学冉因与上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司(以下简称：鑫隆房地产公司)、原审第三人广东仲衡律师事务所商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：鑫隆房地产公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2011年1月23日，许学冉（作为买方、乙方）与鑫隆房地产公司（作为卖方、甲方）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201101194356），合同订明，许学冉所购商品房地址为广州市番禺区xx镇xx路123号6座601房，总金额为1055997元。付款方式为按揭贷款方式付款。其中合同第十一条关于预售合同备案确认和预售商品房预告登记约定：“双方约定按以下第1种方式预售合同备案确认和预售商品房预告登记：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应于本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），持本合同向房地产登记机构申请办理预售合同备案确认和预售商品房预告登记。2、乙方委托甲方办理……”。其中合同第十三条约定：“甲方应当在2012年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，……”。其中合同第十八条关于面积确认及面积差异处理约定：“合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实际面积为准”。其中合同第二十一条关于产权登记约定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方约定按以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、乙方委托甲方办理……”。其中合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任约定：“甲乙双方共同办理产权登记的，如甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始。每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……”。上述《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十一点约定关于合同第二十一条“产权登记”修改、增补为：“（一）出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：1、乙方未能付清全部房价款、《认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；2、乙方未能自接获甲方书面通知之日起7个工作日内自行到甲方售楼部向甲方领取申请办理产权转移登记须由甲方盖章及提供证件资料的、提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件”;……。”许学冉签署合同后按约定的按揭贷款付款方式向鑫隆房地产公司给付了所有房款。后因鑫隆房地产公司至今未为许学冉办理涉案房屋的产权转移登记手续而发生纠纷，双方经协商不成，许学冉遂于2015年8月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、鑫隆房地产公司立即协助许学冉向房地产主管部门申请办理涉案房屋的房地产转移登记手续并无条件将办妥后的《房地产权证》交付给许学冉；2、鑫隆房地产公司向某学冉支付逾期办理产权转移登记手续的违约金（每日按涉案房屋总房价1055997元的0.05%标准计付，自2012年9月5日起至2013年3月23日止为105600元；自2013年4月2日起计至房管部门受理房屋的产权过户和登记手续收件之日止，暂计至2013年7月26日为61248元）；3、鑫隆房地产公司向某学冉支付因占用许学冉的办证费、契税等费用的利息（以16239元为本金以中国人民银行同期同类贷款利率标准自2011年12月18日起计算至房管部门受理房屋的产权过户和登记手续收件之日止，暂计至2013年7月26日为1734.39元）；4、鑫隆房地产公司承担诉讼费用。鑫隆房地产公司于原审期间对管辖权提出异议，原审法院于2013年8月29日裁定驳回鑫隆房地产公司对本案管辖权提出的异议。鑫隆房地产公司不服裁定向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2014年1月16日以（2014）穗中法立民终字第109号民事裁定书，裁定驳回鑫隆房地产公司上诉，维持原裁定。原审诉讼中，鑫隆房地产公司申请原审法院追加广东仲某律师事务所作为本案当事人参加诉讼。另查明，鑫隆房地产公司于2013年3月22日通过邮政挂号方式向某学冉邮寄《办理房地产权证的通知》，通知许学冉就涉案房屋办证前须提交资料、应缴纳费用及办证收件时间为2013年3月27日至4月8日。并提示房款（含面积差异款、税费等）如未缴清则办证期限相应顺延。许学冉对此予以确认，但认为该通知没有附《房地产分户图》及告知面积差异款和计算方式。鑫隆房地产公司于2013年4月1日向某学冉出具一份《鑫隆世家回执》，确认收取了许学冉提供的《身份证》、《户口本》等办证资料。鑫隆房地产公司于2013年4月23日通过邮政挂号方式向某学冉邮寄《关于商品房面积差异处理的通知》，通知许学冉涉案房屋实测面积结果及办理面积差异手续事宜，并提示须在2013年4月30日前补交面积差异款及税费。许学冉对此予以认可，并确认收到时间为4月25日，但认为该通知没有提及该面积差补款的计算依据、方式。原审审理过程中，鑫隆房地产公司提交了由许学冉签署的《房地产分户图》、《商品房面积差异款豁免申请》各一份，用以证明许学冉早于2013年1月8日即清晰涉案房屋存在面积差异补款，并于2月8日向鑫隆房地产公司提出《商品房面积差异款豁免申请》，恶意拖延支付该面积差异款。许学冉对此不予认可，对上述《房地产分户图》文件中关于许学冉的签署日期的真实性提出异议，并提出委托原审法院进行笔迹鉴定的申请,就鑫隆房地产公司提交了《房地产分户图》上由许学冉签署的落款日期“2013年1月8日”中的“1”字有否改动进行司法鉴定，原审法院委托了广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所进行司法鉴定，该所于2014年12月29日作出粤广绿司鉴所【2014】文鉴字第1163号《文书司法鉴定结论》，鉴定为该《房地产分户图》上落款日期“2013年1月8日”中的“1”字为擦刮变造形成。对此，许学冉认为该鉴定结论说明鑫隆房地产公司有伪造证据的行为。鑫隆房地产公司则认为该鉴定结论虽然显示该“1”字为擦刮变造形成，但无证据证明该形成是许学冉还是鑫隆房地产公司所为，许学冉称是鑫隆房地产公司伪造证据的主张理由不成立。鑫隆房地产公司提交了一份由其与广东仲某律师事务所签署的《委托代理合同》和许学冉与广东仲某律师事务所签署的《非诉讼委托代理协议》，用以证明许学冉、鑫隆房地产公司共同委托广东仲某律师事务所代为办理涉案房屋的房地产权证。许学冉对此不予确认，认为与广东仲某律师事务所之间的协议充其量仅是办理预告登记手续，与办理房地产权证不是一回事。在本案原审审理过程中，许学冉于2015年3月19日通过银行转款方式向鑫隆房地产公司账户95×××38补交上述面积差异款28316元、同年5月2日以同样方式向鑫隆房地产公司补交面积差契税425元，并于2015年5月18日根据鑫隆房地产公司要求向其寄发全部办证所需资料，同时于同年5月22日前往鑫隆房地产公司住所要求办证遭鑫隆房地产公司拒绝，同年5月28日寄发关于迟延办理房产证、拒收面积差异款契税的《律师函》。鑫隆房地产公司则于2015年4月12日和4月27日向某学冉某甲关于支付面积差违约金及自主缴纳契税的《敦促函》和关于补交面积差补款违约金和主导办证的《律师函》，提出许学冉须支付迟延缴交面积差异补款的违约金并主动提交相关资料向契税部门及房管部门提出纳税申请和办证申请为由拒绝协助许学冉办证。原审法院认为：许学冉（买方）与鑫隆房地产公司（卖方）签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。鑫隆房地产公司作为案涉商品房出卖方负有向作为买受人的许学冉按时交付约定商品房并协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续的义务，许学冉作为商品房买受人则负有向鑫隆房地产公司履行支付对价款及提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务。鑫隆房地产公司作为房地产开发企业在协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续时，理应履行告知买受人提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，许学冉、鑫隆房地产公司之间争议的焦点在于，鑫隆房地产公司是否履行了告知许学冉提交办证所需资料并缴纳相关款项费用的义务。依据许学冉、鑫隆房地产公司双方签订的涉案《商品房买卖合同》，双方合同虽约定为共同办证，但协助许学冉办证是鑫隆房地产公司的基本合同义务，在许学冉提交办证所需资料并缴纳相关费用后，鑫隆房地产公司应当协助许学冉在该商品房交付之日（即2012年6月1日）起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。对于许学冉提出鑫隆房地产公司于2013年3月23日才向其发出办证通知，其亦于同年4月1日按鑫隆房地产公司要求提交了办证所需的全部资料。据此许学冉认为，鑫隆房地产公司告知其提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务已超出合同约定的180个工作日，即应于2013年2月8日前协助许学冉向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，故鑫隆房地产公司已构成违约，应承担每日按涉案商品房总价款1055997元0.05%的标准计付违约金。对此，鑫隆房地产公司不予认可，认为许学冉早于2013年1月8日签字确认《房地产分户图》时已清晰涉案房屋存在面积差异补款，并于同年2月8日向鑫隆房地产公司提出《商品房面积差异款豁免申请》，许学冉的行为恶意拖延支付该面积差异款，故上述办证期限应当顺延。经查，鑫隆房地产公司以《房地产分户图》上许学冉的签署日期2013年1月8日为告知了许学冉涉案商品房面积差异款的计算依据,但由于鑫隆房地产公司提供的该《房地产分户图》经鉴定确认为该落款日期“2013年1月8日”中的“1”字为擦刮变造形成，鑫隆房地产公司作为该证据的提供方应当对其主张承担不利的法律后果,故其上述抗辩意见不予采纳。另外，鑫隆房地产公司提供由许学冉签字并签署日期为2013年2月8日的《商品房面积差异款豁免申请》，用以证明许学冉已清晰明了涉案商品房存在面积差异补款28740.74元。该院认为，许学冉虽在该《商品房面积差异款豁免申请》的签署日期为2013年2月8日，但从申请上所载明内容“……贵公司应在2013年2月8日前为本人办理好房产登记……贵公司从2013年2月9日起，每日按该商品房总价款0.05%标准向本人支付违约金，至2013年4月30日止，贵公司已逾期81天，应向本人支付违约金52799.85元……现本人向贵公司申请豁免该商品房面积差异款28740.74元”来分析，许学冉签署日期的时间明显与该申请内容相矛盾，许学冉对此亦不予认可，故对鑫隆房地产公司的上述抗辩意见不予采纳。对于鑫隆房地产公司于2013年4月23日向某学冉发出《关于商品房面积差异处理的通知》，告知许学冉涉案商品房的实测套内建筑面积为86.0265平方米，须于2013年4月30日前补房价款28316元。对此，许学冉确认于2013年4月25日收到该通知，并认为是鑫隆房地产公司第一次通知其存在面积差异款及具体数额，但称鑫隆房地产公司在通知里没有提供该款项的计算依据，认为相应计算依据《房地产分户图》是许学冉于2013年7月8日前往鑫隆房地产公司时才向某学冉出具的，而鑫隆房地产公司认为许学冉所签署日期应为2013年1月8日的主张也被鉴定结论所推翻。原审法院认为，涉案商品房存在面积差异款及实际补款数额，应以许学冉确认在2013年4月25日收到鑫隆房地产公司寄发《关于商品房面积差异处理的通知》为宜，理由是该通知载明的实测套内建筑面积、需补房价款与房管部门经测量出具的《房地产分户图》相一致，且与许学冉及后向鑫隆房地产公司补交的款项相同。因此，许学冉以鑫隆房地产公司未告知并提供该商品房面积差异款的计算依据为由拒绝补交的主张不成立，鑫隆房地产公司据此从许学冉逾期补交面积差异款之日(即2013年5月1日起)行使顺延协助许学冉办理产权转移登记不违反双方合同约定，且不违反法律的强制性规定,故不应承担迟延办证的违约责任。对于许学冉要求鑫隆房地产公司支付逾期办证违约金。依据许学冉、鑫隆房地产公司双方合同约定在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，故鑫隆房地产公司应当从商品房交付之日（双方约定应于2012年6月1日前交付涉案商品房）起180个工作日协助许学冉向房地产登记机构申请办理房地产转移登记手续，即鑫隆房地产公司应于2013年2月19日前协助许学冉办证，并取得房地产登记机构的办证递件回执。但鑫隆房地产公司由于自身原因延迟至2013年4月23日才向某学冉某甲《关于商品房面积差异处理的通知》，并要求许学冉于同年4月30日前补交该款，故至2014年5月1日止，鑫隆房地产公司已逾期办证70日。因此，许学冉要求鑫隆房地产公司根据《商品房买卖合同》第二十三条之约定按商品房总价款1055997元每日0.05%的标准支付逾期办证违约金的主张,其中的36959.90元（商品房总价款1055997元×0.05%×逾期天数70日）具有事实和法律依据，予以支持。对于鑫隆房地产公司提出须支付迟延缴交面积差异补款的违约金及主动向契税部门和房管部门提出纳税申请和办证申请并提交相关资料的抗辩意见。经查，根据许学冉提供的《收据》证明鑫隆房地产公司曾于2011年12月18日代收许学冉契税款15839.96元及鑫隆房地产公司提供的《办理房地产权证的通知》、《鑫隆世家办证收件回执》可证明许学冉于2013年4月1日经鑫隆房地产公司通知后提交了《身份证》、《户口本》、《婚姻证明》、《房款发票》及《契税、办证费、物业基金缴款通知书》资料，鑫隆房地产公司并在该收件回执上备注说明以上资料齐备方可代为办理房地产权证。上述证据足以说明根据《商品房买卖合同》的基本合同义务，鑫隆房地产公司已实际上履行告知买受人提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务后应当履行协助许学冉办理房屋所有权登记手续。在许学冉于2015年3月19日通过银行转款方式向鑫隆房地产公司补交上述面积差异款28316元、同年5月22日以同样方式补交面积差契税425元，并于2015年5月18日根据鑫隆房地产公司要求补交全部办证所需资料，同时于同年5月22日前往鑫隆房地产公司住所要求办证遭鑫隆房地产公司拒绝，同年5月28日寄发关于迟延办理房产证、拒收面积差异款契税的《律师函》的情况下，鑫隆房地产公司却以许学冉须支付迟延缴交面积差异补款的违约金及主动向契税部门和房管部门提出纳税申请和办证申请并提交相关资料为由怠于协助许学冉办证。原审法院认为，鑫隆房地产公司作为房地产开发企业对涉案合同中有关商品房的面积是由其单方拟定，许学冉作为商品房买受人已按合同约定向鑫隆房地产公司支付相应房价款，因此，许学冉对涉案面积差异款的产生并不存在过错，虽然鑫隆房地产公司曾以鑫隆房地产公司未告知并提供该商品房面积差异款的计算依据为由拒绝补交，在一定程度上影响鑫隆房地产公司履行其协助办理房屋所有权登记手续的义务，造成鑫隆房地产公司公司业务运作的不便，但并不能据此免除其协助买受人（即本案许学冉）办证的合同义务，在许学冉补交相关款项及补齐办证资料后，应继续履行协助许学冉向房管国土部门办理涉案商品房所有权登记手续。本案中，鑫隆房地产公司至今仍怠于协助许学冉办证，已构成违约，依法应当承担迟延办证的违约责任。另外，鑫隆房地产公司主张许学冉某乙先行支付迟延面积差异款补款违约金的抗辩意见，原审法院认为，因许学冉对面积差异款的产生并不存在过错，且涉案合同亦未对迟延交纳面积差异款的违约金进行明确约定，故鑫隆房地产公司的上述抗辩主张没有合同和法律依据，不予采纳。对于许学冉于2015年3月19日向鑫隆房地产公司补交面积差异款28316元、于2015年5月18日根据鑫隆房地产公司要求补交全部办证所需资料、于同年5月22日前往鑫隆房地产公司住所要求补交面积差异款契税遭鑫隆房地产公司拒绝及于同年5月28日向鑫隆房地产公司寄发关于迟延办理房产证、拒收面积差异款契税的《律师函》的情况下，鑫隆房地产公司在合理期间内仍怠于协助许学冉办证，故鑫隆房地产公司应向某学冉支付从2015年6月10日起至协助许学冉取得办证回执之日止的违约金，违约金按商品房总价款1055997元每日0.05%的标准支付。对于许学冉要求鑫隆房地产公司支付因占用其已交纳的办证费、契税等费用的利息（以16239元为本金以中国人民银行同期同类贷款利率标准自2011年12月18日起计算至房管部门受理房屋的产权过户和登记手续收件之日止）的请求，原审法院认为，鑫隆房地产公司如前所述需按商品房价款总款1055997元每日0.05%的标准赔偿延迟办证违约金，足以弥补许学冉的实际损失，故许学冉主张上述利息损失的请求理由不成立，不予支持。对于鑫隆房地产公司提出其与广东仲某律师事务所签署的《委托代理合同》及许学冉与广东仲某律师事务所签署的《非诉讼委托代理协议》而认为许学冉、鑫隆房地产公司共同委托广东仲某律师事务所代为办理涉案房屋的房地产权证的主张，因鑫隆房地产公司提供的上述证据未能充分证明其主张，且许学冉及广东仲某律师事务所均不予认可，故不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条第一款、第一百三十条的规定，于2015年7月11日作出如下判决：一、广州市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向某学冉支付违约金36959.90元；二、广州市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向许学冉支付从2015年6月10日起至协助许学冉取得房管部门出具的办证递件回执之日止的违约金（按商品房价款总款1055997元每日0.05%的标准计付），并于每月10日前逐月支付；三、驳回许学冉的其他诉讼请求。一审案件受理费1886元、鉴定费3086元，由广州市鑫隆房地产开发有限公司承担。判后，上诉人许学冉、鑫隆房地产公司不服原审判决，均向本院提起上诉。许学冉上诉称：一、原审法院认为涉案商品房存在面积差异款及实际补款数额应以鑫隆房地产公司单方制作并寄发的《关于商品房面积差异处理的通知》为依据，并据此认为从上述通知确定的时间许学冉逾期补交面积差异款，鑫隆房地产公司可行使顺延办证，鑫隆房地产公司不承担迟延办证的违约责任，是对事实审理不清，认定错误。根据双方签订的涉案《商品房买卖合同》，双方合同虽然约定为共同办证，但协助许学冉办证是鑫隆房地产公司的基本合同义务，因此，鑫隆房地产公司作为房地产开发企业在协助许学冉办理房屋所有权登记手续时，理应履行告知许学冉提交办证所需资料及缴纳相关费用的义务。在缴交面积差问题上，在缴纳面积差异款的问题上，鑫隆房地产公司没有履行明确的告知义务，鑫隆房地产公司除了向某学冉邮寄一纸通知外，没能向某学冉提供任何诸如房屋登记表、分户图、或房地产登记簿查册表等能充分显示实测面积依据的文件，导致许学冉没能及时缴款，鑫隆房地产公司对此存在明显的过错，理应承担违约责任。许学冉通过寄送异议函及委托律师发律师函等方面，多次要求鑫隆房地产公司出显面积差计算依据，但鑫隆房地产公司却一直拒绝向某学冉提供面积差计算依据。鑫隆房地产公司于2013年7月8日才首次向某学冉出示涉案房屋的《房地产分户图》，就算鑫隆房地产公司行使顺延迟办证，也理应从2014年7月8日开始。原审法院对鑫隆房地产公司并未向某学冉出示面积差计算依据的问题只字不提，导致查明案件事实不清，判決错误。二、原审法院以已判处鑫隆房地产公司赔偿延迟办证违约金，足以弥补许学冉的实际损失为由不支持许学冉要求的鑫隆房地产公司支付因占用许学冉办证费、契税等费用的利息，显失公平，损害了许学冉的合法权益，应予纠正。上诉请求：1、撤销原审判决第一项判决，改判鑫隆房地产公司一次性向某学冉支付违约金7339l.79元；2、撤销原审判决第三项判决，改判鑫隆房地产公司向某学冉支付因占用许学冉的办证费、契税等费用的利息(以16239元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率标准自2011年12月18日起计至2015年7月30日止为3664.67元)；3、由鑫隆房地产公司承担本案一、二审诉讼费用、鉴定费。鑫隆房地产公司针对许学冉的上诉答辩称：与该司上诉意见一致。鑫隆房地产公司上诉称：一、一审法院认定2013年2月19日至2013年5月1日鑫隆房地产公司逾期办证70日，显然属于认定事实错误。涉案房屋的《房地产分户图》出具后，鑫隆房地产公司立即告知许学冉缴纳面积差异款以便日后顺利办理房产证。许学冉于2013年2月8日向鑫隆房地产公司出具的《商品房面积差异款豁免申请》中的内容表明其早已对涉案房屋存在面积差异款这一事实是清楚知悉并予以确认的，由此可以证实鑫隆房地产公司早于合同约定的办证期限即2013年2月19日之前已经告知许学冉缴纳面积差异款，而许学冉却迟至2015年3月19日才补交面积差异款，故鑫隆房地产公司不存在逾期办证之违约行为。鑫隆房地产公司于2013年3月23日向某学冉发出《办理房地产权证的通知》，再次明确告知许学冉办理房产转移登记须提交有关资料以及缴纳面积差异款、税费等费用，鑫隆房地产公司已经履行办证之告知义务，鑫隆房地产公司不存在逾期办证的违约行为。二、一审法院对许学冉是否已经补交办证所需全部材料及补缴相关款项这一重要事实，作出错误的认定。根据鑫隆房地产公司提交的《鑫隆世家办证收件回执》显示，许学冉未提交《商品房买卖合同》、《广东省房地产预告登记证明》、《贷款合同》等多份办证所需之材料。根据广州市番禺区地方税务局《一手(增量)房契税缴纳指引》的规定，业主须自行主动到契税部门提出纳税申请并提交相关材料，若委托办理缴纳契税的必须提供委托公证书。为此，鑫隆房地产公司早于2015年4月12日和2015年4月27日分别向某学冉发出《关于支付面积差违约金及自主缴纳契税等事宜的敦促函》和关于补交面积差异款违约金和主导办证的《律师函》，多次告知许学冉须自行主动办理房屋契税缴纳事宜。但时至今日，许学冉既未到契税部门缴纳房屋契税，也未向鑫隆房地产公司出具委托公证书，导致鑫隆房地产公司一直无法协助许学冉办理房产证事宜。至于许学冉早期托管给鑫隆房地产公司的契税款，鑫隆房地产公司已于2015年7月30日无息退还给许学冉，并于同年8月7日再次向某学冉发出《再次催促办理契税及房产证等事宜的敦促函》后，许学冉于2015年8月13日才到契税部门办理契税缴纳事宜，故迟延办证的责任在于许学冉。三、一审法院不采纳鑫隆房地产公司主张的许学冉某乙先行支付迟延面积差异款补缴违约金的抗辩意见，毫无事实依据。虽然许学冉对面积差异款的产生不存在过错，但许学冉作为涉案房屋的买受人，支付面积差异款系其应尽之合同义务。但经鑫隆房地产公司多次函告，许学冉拒不缴纳面积差异款及相应违约金，则许学冉对此具有明显过错。关于逾期支付面积差异款即房价款的违约责任，《商品房买卖合同》已有明确约定，而一审法院未查清面积差异款的实质便认定合同未对迟延交纳面积差异款的违约金进行明确约定，毫无事实依据。根据《补充协议》第十一条的约定，许学冉未依约支付面积差异款及违约金，鑫隆房地产公司有权据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任，因此，鑫隆房地产公司的主张具有法律和合同依据，涉案产权证的办证期限应当顺延至许学冉付清全部面积差异款及违约金之日止。四、一审法院错误采纳许学冉的证据。许学冉所提交的《律师函》、《关于协助办理房地产权证的再次催告函》等往来函件，许学冉某丙未提交上述证据的妥投证明，故不能证明鑫隆房地产公司已收到上述函件，其依法应当承担举证不能的法律后果。上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回许学冉的全部诉讼请求；3、本案的一、二审诉讼费用全部由许学冉承担。许学冉针对鑫隆房地产公司的上诉答辩称：按照双方合同的约定，鑫隆房地产公司未告知以及告知的内容不完备，导致业主无法提交资料以及交纳费用，所产生的责任应该由鑫隆房地产公司承担。产生面积差并不是许学冉的责任，合同数据是由鑫隆房地产公司单方制定的，鑫隆房地产公司第一次寄发通知到后期的多份催收函、律师函，并没有向某学冉详述面积差的计算方式。许学冉没有办法核实面积差的数据是否真实，所以一直要求提交具体的计算的法律依据，但是鑫隆房地产公司一直没有提交，该责任应该由开发商去承担，原审法院以鑫隆房地产公司所寄发的第一份办证通知来顺延办证期间是错误的。许学冉是按照鑫隆房地产公司的通知去缴交办证资料的，即使缴交的材料不完整也是鑫隆房地产公司通知有误所致。许学冉家庭名下房产的查册资料是具有时效性的，由于鑫隆房地产公司一直在就许学冉交纳面积差异款以及面积差异款的违约金为由拒绝办证，许学冉不可能在这种情况下单方查册。关于契税，许学冉在收楼的时候已经按照鑫隆房地产公司的要求预缴契税，当时是鑫隆房地产公司承诺为许学冉办理完税,但鑫隆房地产公司向某学冉某甲敦促函，告知该公司无息退还占用许学冉两年多的契税，且于2015年7月30日通过转账给回许学冉，鑫隆房地产公司无理侵占许学冉的财产，鑫隆房地产公司应该支付利息。原审第三人广东仲某律师事务所无陈述意见。经审理查明,原审法院查明的事实部分基本无误,本院予以确认。另查明，涉案《商品房买卖合同》约定鑫隆房地产公司同意许学冉按按揭贷款方式付款，按揭银行是中国工商银行股份有限公司番禺支行，约定：“（1）甲方（即鑫隆房地产公司）代理乙方（即许学冉）办理按揭手续乙方在签定本合同并支付首期款1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方指定的第三人（2）乙方自行办理按揭贷款手续甲方应在乙方支付首期款后日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证据资料交付乙方或乙方指定的第三人……”、“甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任”。《商品房买卖合同》中载明的鑫隆房地产公司的通迅地址为“广州市番禺区xx镇建设路1号”，法定代表人为“王锦荣”以及该公司的通讯电话号码；载明了许学冉的通迅地址为“广州市番禺区xx镇沙浦路西沙二巷一横4号”及其通讯电话号码。《补充协议》第三条约定“《商品房买卖合同》第八条‘付款方式’修改、增补为：由甲方代理乙方办理按揭手续，乙方应在双方约定签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时间前向甲方提供办理按揭贷款的全部有效证件资料……”、“十一、《商品房买卖合同》第二十一条‘产权登记’修改、增补为：……（二）若乙方以银行按揭付款方式购买该商品房的，该商品房的产权转移登记的办理须经贷款银行同意及提供必要协助；因此，该商品房的产权转移登记的办理期间自乙方提供全部证件资料、贷款银行确认且提供办理资料之日起开始计算”、“第十七条、《商品房买卖合同》第二十九条‘关于通知的约定’增补、修改为：（一）、甲方和乙方相互送达与《商品房买卖合同》及本《补充协议》有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号或者特快专递送达；（二）除《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效；（三）送达地址以《商品房买卖合同》记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果……”。许学冉于原审期间提供的《收据》显示鑫隆房地产公司于2011年12月18日代收许学冉契税款15839.96元。原审期间，鑫隆房地产公司于2013年4月1日向某学冉出具了《“鑫隆世家”业主通讯地址及电话变更确认单》、《鑫隆世家办证收件回执》，其中《“鑫隆世家”业主通讯地址及电话变更确认单》载明许学冉于2013年4月1日变更通讯地址为涉案房屋所在地；《鑫隆世家办证收件回执》列明的资料包括：1、《商品房买卖合同》（原件）、《广东省房地产预告登记证明》（原件）、《贷款合同》（原件）、《身份证》（家庭成员）复印件、《户口本》（家庭成员）复印件、《婚姻证明》复印件、《房款发票》复印件，该回执备注载明“①以上收件资料齐备方可代为办理房地产权证；②所收资料不予退还；③领证时须凭此《回执》”。鑫隆房地产公司在该回执中确认签收许学冉提交的《身份证》（家庭成员）复印件、《户口本》（家庭成员）复印件、房款发票复印件、契税复印件、办证费复印件、物业基金缴款通知书复印件。鑫隆房地产公司提供的该公司于2013年3月22日出具的《办理〈房地产权证〉的通知》中载明：“……一、办证前须提交资料及应缴费用如下：1、提供以下资料复印件：①业权人及家庭成员《身份证》和《户口簿》（家庭成员包括配偶及未成年子女）……2、提供购买该房屋所缴费用票据复印件并出具原件核对（包括：房款发票、收楼前缴交的‘维修基金’即收楼时缴费票据办理房产证代收代缴费票据），以及《商品房买卖合同》复印件；3、提交《商品房买卖合同》及《广东省房地产预告登记证明》原件（房管局收取，不予退还）……二、办理收件时间及地点：时间2013年3月27日-4月8日，每日上午9：00～11：00；下午2：00～5：00。三、特别提示：……2、如业权人自行找银行办理按揭贷款的，则须自行到所属按揭银行借出《抵押登记证明书》、《广东省房地产预告登记证明》、银行已盖章的《广州市房地产他项权利登记申请书》的原件及《按揭合同》原件一并提交办证；3、若因阁下所提供的办证资料不齐；房款（含面积差异款）及税、费未缴清；拖欠银行贷款（一次性付款除外）或逾期未前来申请办证的，办证期限相应顺延且我司不承担任何逾期办证的违约责任，由此所产生的一切责任和损失全部由阁下承担。4、关于阁下所购该房屋是否可享受契税的税收优惠，需委托办证人员领先电话通知阁下后，由阁下本人携带身份证原件亲自到房管局开具‘房产记录情况’即查册证明……注：查册证明须于查册后三日内，交予办证人员，逾期则视阁下放弃此项优惠政策，造成的损失自负…”。许学冉、鑫隆房地产公司于2013年4月1日确认的《办理房产证须知》载明：“……二、业权人委托开发商代收代缴该房屋的办证税费，开发商须及时向相关单位缴纳……关于业权人所购该房屋是否可享受以上的税收优惠，需办证人员另行电话通知其中一位业权人后，由业权人本人携带身份证原件亲自到房管局（注：外省户籍人士还须在户籍所在地房管局）开具‘房产记录情况’即查册证明……注：查册证明具有时效性，因此该房屋全部查册证明须于办证人员电话通知后7日内完成查册，并须于查册后三日内，交予办证人员，逾期则视阁下放弃此项优惠政策，造成的损失自负……七、按《商品房买卖合同》约定：若产权登记的实测套内面积与《合同》套内建筑面积有差异的，以实测套内面积为准，并按照合同约定的价格据实结算房价款……”。许学冉于2013年2月8日出具的《商品房面积差异款豁免申请》中所载明的面积差异款为28740.74元。鑫隆房地产公司于2013年4月23日邮寄给许学冉的《关于商品房面积差异处理的通知》中载明“……该房屋《合同》约定的套内建筑面积为83.78平方米；套内建筑面积单价为（人民币）12604.4元。实测的该房屋套内建筑面积为86.0265平方米，需补足房价款（人民币）28316元及相应的契税人民币424.74元（注：补交的房价款最终以我司财务计价为准）……”。许学冉于2015年5月18日按照《商品房买卖合同》中鑫隆房地产公司的联系地址以特快专递的方式邮寄办证资料。许学冉委托代理人黄桂芬于2015年5月28日按照《商品房买卖合同》中鑫隆房地产公司的联系地址以特快专递的方式邮寄了关于鑫隆房地产公司迟延办理房产证、拒收面积差异款契税问题的律师函，但该件以“无人认领”被退件。二审期间，鑫隆房地产公司提供了以下证据：1、广州市番禺公证处出具的（2015）粤广番禺第29030号《公证书》，拟证明该公司于2015年8月7日通过邮政特快专递向某学冉邮寄《再次催促办理契税及房产证等事宜的敦促函》、《业务凭证》、《一手（增量）房契税缴纳指引》、《协议书》、《增量房转移登记办理指引》等材料；2、许学冉与鑫隆房地产公司于2015年8月21日签订的《协议书》，双方在该协议书中确认同意按实测套内建筑面积予以补款结算，并确认面积差异房款28316元已由许学冉在该协议签订前一次性缴清；3、《契税纳税申报表》，拟证明郑文高于2015年8月21日才提出契税纳税申报导致延迟办理房产证；4、购房发票，拟证明缴纳契税须提供涉案房屋的购房发票，并须经纳税人确认；5、《税收缴款书》，拟证明涉案房屋的契税应以预收房款+面积差异房款的总价计税，许学冉申报契税纳税及提交的纳税资料经过审核后才能完成契税的缴交，涉案房屋能否完税与许学冉有直接的责任；6、《广州市房地产他项权利登记申请书》，拟证明许学冉于2015年8月13日才签署该申请书，向所属按揭银行申请盖章及借取《广东省房地产预告登记证明》，相关延误办证的责任应由许学冉自行承担；7、《广州市房地产转移登记申请表》，拟证明许学冉怠于申请办证，直至2015年8月21日才签署该申请书正式向国土房管部门提出办理房产证；8、广州市番禺区地方税务局2015年11月发出的《关于调整申报缴纳增量房（一手房）契税有关事项的通告》，拟证明其税申报需提交的资料；9、（2014）穗番法楼民初字第72号民事判决书，拟证明原审法院对同类型案件的处理不同，原审法院在本案中没有给予鑫隆房地产公司合理协助的办证期限。许学冉对上述证据1-7的真实性没有异议，但认为上述证据均为鑫隆房地产公司在原审判决后作出的行为，许学冉是按照鑫隆房地产公司的通知提交办证资料，上述证据表明办证资料很多需要双方确认签字；证据8的合法性由法院审查，许学冉延迟提交或提交资料不完整是鑫隆房地产公司通知的问题，许学冉已履行递交办证资料的义务；对证据9的真实性没有异议，认为该判决并非生效判决，不能作为定案参考。许学冉、鑫隆房地产公司均确认涉案房屋在2015年8月21日办理了申办房产证递件手续。本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、鑫隆房地产公司应否承担迟延办证的违约责任以及违约责任如何确定；二、许学冉要求鑫隆房地产公司支付办证费用、契税等费用的利息的主张是否成立。关于争议焦点一。根据涉案《商品房买卖合同》约定，鑫隆房地产公司应协助许学冉在涉案房屋交付之日起180个工作日内（即2013年2月20日之前）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，逾期办理则构成违约。鑫隆房地产公司主张许学冉于2013年2月19日前已知悉涉案房屋存在面积差异款，首先，许学冉于2013年2月8日出具的《商品房面积差异款豁免申请》所载明的申请豁免面积差异款数额与鑫隆房地产公司发出的《关于商品房面积差异处理的通知》上所载明的数额不一致，仅能证明许学冉知道存在面积差异款，但并不足以证明鑫隆房地产公司已通知许学冉补缴面积差异款的具体数额以及许学冉恶意拖欠面积差异款；其次，根据司法鉴定结论来看，鑫隆房地产公司提供的《房地产分户图》上手写体“2013年1月8日”中的“1”字为擦刮变造形成，鑫隆房地产公司对此未能提供足以反驳的相反证据，故本院对鑫隆房地产公司的该主张不予采信。许学冉于2013年4月1日确认的《办理房产证须知》中已载明“……按《商品房买卖合同》约定：若产权登记的实测套内面积与《合同》套内建筑面积有差异的，以实测套内面积为准，并按照合同约定的价格据实结算房价款……”，故许学冉自该日起已知悉面积差异款的计算方式。鑫隆房地产公司在其发出的《办理房地产权证的通知》中并无告知涉案房屋的面积差数额，现有证据显示鑫隆房地产公司在2013年4月23日邮寄给许学冉的《关于商品房面积差异处理的通知》中载明了涉案房屋存在的面积差异数额以及许学冉需补足的面积差异款、相应契税的数额，并通知许学冉在2013年4月30日前补交房价款，该通知载明的实测套内建筑面积、需补房价款与房管部门出具的《房地产分户图》一致且与许学冉实际补交的款项相同，许学冉以鑫隆房地产公司未提供面积差异款的计算依据为由拒绝补交依据不足，原审法院认定鑫隆房地产公司从许学冉逾期补交面积差异款之日（即2013年5月1日）起“顺延协助办理产权转移登记”符合合同约定，不应承担许学冉逾期补交面积差异款期间的迟延办证违约责任并无不当。根据鑫隆房地产公司曾于2011年12月18日代收许学冉契税款以及该公司出具的《办理房产证须知》、《关于商品房面积差异处理的通知》所载明内容来看，该公司负有代许学冉缴交契税的义务，该公司在双方未达成合意变更合同履行方式的情况下单方要求许学冉自行缴交契税并以此为由怠于协助办证依据不足。《办理房产证须知》载明“关于业权人所购该房屋是否可享受以上的税收优惠，需办证人员另行电话通知其中一位业权人后，由业权人本人携带身份证原件亲自到房管局（注：外省户籍人士还须在户籍所在地房管局）开具‘房产记录情况’即查册证明……注：查册证明具有时效性，因此该房屋全部查册证明须于办证人员电话通知后7日内完成查册，并须于查册后三日内，交予办证人员，逾期则视阁下放弃此项优惠政策，造成的损失自负……”，本院对许学冉关于查册证明具有时效性的主张予以采信。鑫隆房地产公司无充分证据证明该公司办证人员电话通知许学冉提交缴纳契税的查册证明，且双方因是否该由业主自行缴纳契税等事宜已产生纠纷，故鑫隆房地产公司以许学冉未及时提交查册证明为由主张迟延办证责任应归咎于许学冉依据不足。鑫隆房地产公司于2013年3月22日出具的《办理〈房地产权证〉的通知》中载明：“如业权人自行找银行办理按揭贷款的，则须自行到所属按揭银行借出《抵押登记证明书》、《广东省房地产预告登记证明》、银行已盖章的《广州市房地产他项权利登记申请书》的原件及《按揭合同》原件一并提交办证”。根据涉案《商品房买卖合同》的约定可知，许学冉选择的是按揭付款的方式且由鑫隆房地产公司代理许学冉办理按揭手续，结合鑫隆房地产公司在2013年4月1日签收许学冉提交的办证资料之后并无明确告知要求许学冉自行向按揭银行借出《抵押登记证明书》、《广东省房地产预告登记证明》、银行已盖章的《广州市房地产他项权利登记申请书》的原件及《按揭合同》原件用于办证的事实来看，向按揭银行借出相关办证资料的义务应在于鑫隆房地产公司，鑫隆房地产公司以许学冉未提交上述资料为由怠于协助办证依据不足。鑫隆房地产公司主张许学冉某乙先支付迟延面积差异款违约金，鉴于合同中对面积差异款的付款时间并无作出明确约定，亦无明确约定对面积差异款如何计收违约金，故鑫隆房地产公司以此为由要求顺延协助办证期限依据不足。许学冉的委托代理人于2015年5月28日按照《商品房买卖合同》中鑫隆房地产公司的联系地址以特快专递的方式邮寄《律师函》，对该公司迟延办理房产证、拒收面积差异款契税问题提出异议，该邮件因无人认领被退件，按照《商品房买卖合同》关于“除《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效；（三）送达地址以《商品房买卖合同》记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果……”的约定，应视为该函件已送达鑫隆房地产公司。许学冉已先后于2015年3月19日、5月2日向鑫隆房地产公司补交了面积差异款、面积差契税，并于2015年5月28日向鑫隆房地产公司寄发关于“迟延办理房产证、拒收面积差异款契税”的《律师函》，鑫隆房地产公司在合理期间内仍怠于协助办证，原审法院认定鑫隆房地产公司自2015年6月10日起承担迟延办证的违约责任并无不当。鑫隆房地产公司、许学冉某丙确认涉案房屋已于2015年8月21日办理了产权转移登记的递件手续，故鑫隆房地产公司应承担的迟延办证违约责任截止至2015年8月21日止。鉴于涉案房屋产权转移登记递件手续系鑫隆房地产公司、许学冉在原审判决后办理的，且原审判决鑫隆房地产公司承担至协助许学冉取得办证回执之日止的违约金的处理可行，本院予以维持。关于争议焦点二。许学冉向鑫隆房地产公司缴交的办证费、契税等费用是合同签订时双方基于鑫隆房地产公司协助办证以及代缴契税所达成的合意，合同中并无约定鑫隆房地产公司如迟延协助办证须支付占用上述费用的利息，许学冉要求鑫隆房地产公司支付占用上述款项期间的利息依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人许学冉以及鑫隆房地产公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1886元，由上诉人许学冉负担629元，由广州市鑫隆房地产开发有限公司负担1257元。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年三月十八日书 记 员  邹凌青黄咏欣