陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终7194号上诉人（原审原告）马良凤，女，1975年8月19日出生，汉族，陕西省白河县村民，住陕西省白河县。委托代理人宋文利，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人李皓，陕西德伦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）西安市赵村城中村建设发展有限公司,住所地西安市浐灞区欧亚大道西段赵村街2排赵村村委会。法定代表人梁××公司董事长。委托代理人朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。上诉人马良凤、西安市赵村城中村建设发展有限公司（以下简称赵村公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初2184号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，马良凤、赵村公司于2013年4月13日签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号ZC220130413001），约定马良凤购买赵村公司开发的“浐灞·新天地”项目2幢1单元11层1105号房屋一套，房屋总价款为436301元，赵村公司应于2014年3月31日前交付房屋。马良凤已于2013年4月13日一次性交纳全部购房款436301元，后因马良凤要求退款，赵村公司于2016年1月退还马良凤部分购房款27400元，剩余购房款408901元尚未退还。另查明，赵村公司开发的“浐灞·新天地”项目至今未取得商品房预售许可证，也未向马良凤交付上述房屋。2016年3月16日，马良凤诉至西安市未央区人民法院称，2013年4月13日其与赵村公司签订《房屋买卖合同》，约定购买赵村公司开发的“浐灞·新天地”项目2幢l单元11层1105号房屋一套，并于当日一次性交纳了购房款436301元。但赵村公司至今未取得商品房预售许可证，也未交付房屋，故诉至本院，要求确认该《房屋买卖合同》无效，判令赵村公司退还其已支付的购房款436301元及因赵村公司违约而构成的双倍返还金436301元，并赔偿其利息损失和其他损失4万元，由赵村公司承担本案诉讼费用。法院受理此案后，其承认赵村公司于2016年1月已向其退还27400元购房款，因此变更诉讼请求，要求确认该《房屋买卖合同》无效，判令赵村公司退还其购房款408901元及因赵村公司违约而构成的双倍返还金408901元，赔偿其利息损失77007元，并承担本案诉讼费用。赵村公司在原审辩称，马良凤购买的房屋属于城改项目，马良凤知晓该房屋相关手续的实际情况，造成合同无效，马良凤也有一定过错。其愿意退还马良凤购房款408901元，并支付马良凤从交纳购房款之日到实际退还购房款之曰的利息，但应当按照中国人民银行同期存款利率计算。原审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中赵村公司开发的“浐灞۰新天地”项目至今未取得商品房预售许可证，因此，马良凤、赵村公司签订的《房屋买卖合同》系无效合同。根据相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因为双方签订的《房屋买卖合同》无效，赵村公司应当退还马良凤剩余购房款408901元。对于合同无效，赵村公司有一定过错，应当赔偿占用马良凤购房款期间的利息损失；马良凤未认真审查赵村公司相关手续，亦有一定过错，应当按照中国人民银行同期存款利率计算利息损失。对于马良凤双倍返还金的主张，由于其未提供相关证据证明赵村公司有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的行为，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告马良凤与被告西安市赵村城中村建设发展有限公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号ZC220130413001）无效；二、被告西安市赵村城中村建设发展有限公司于本判决生效后十五日内返还原告马良凤购房款408901元，并赔偿原告马良凤损失（以436301元为基数，按照中国人民银行同期存款利率从2013年4月13日计算至2016年1月31日；以408901元为基数，按照中国人民银行同期存款利率从2016年1月31日计算至2016年4月13日。）；三、驳回原告马良凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12926元（原告已预交），由原告承担9926元，被告承担3000元，并于付上款时直付原告。宣判后，马良凤、赵村公司均不服，向本院提起上诉。马良凤上诉称，一、原审判决认定事实不清。l、开放商应当主动向购房者披露未取得房屋预售许可证明。根据《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条的规定，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。赵村公司以马良凤所购房屋属于城改项目为由，认为马良凤应该知晓房屋相关手续的实际情况，认为马良凤有过错，一审法院也认定因马良凤未认真审查赵村公司相关手续亦有一定过错，此认定存在事实不清。赵村公司存在并未主动告知马良凤“未取得房屋预售许可证明”的事实，马良凤是否知晓所购房屋属于城改项目，不影响赵村公司未告知的事实，且赵村公司主观推定马良凤知晓房屋相关手续的实际情况。赵村公司将主观意识强加给马良凤，认为知道城改项目的房屋也就应该知道不能办理相关手续。2、法律并没有规定购买人需要认真审查开发商相关手续的义务。由于开发商的过错致使合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，法律并没有规定买受人需要认真审查开发商相关手续的义务。二、原审判决适用法律错误。1、本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人……，(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”开发商应当主动告知是否取得房屋预售许可证明，并在买卖合同中显著标明“五证”。赵村公司未向马良凤告知未取得房屋预售许可证明且未在买卖合同中标明“五证”，该行为已构成故意隐瞒的事实。马良凤根据上述条款请求赵村公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求赵村公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2、本案利息计算方式应按照中国人民银行同期贷款利率计算。上诉请求1、撤销原审判决第二项中关于利息按照中国人民银行同期存款利率的判决，以及第三项驳回马良凤其他诉讼请求的判决。2、依法改判赵村公司赔偿马良凤利息损失77007元。3、依法改判赵村公司支付马良凤已付房款一倍的赔偿金408901元。4、一、二审诉讼费由赵村公司承担。赵村公司辩称，1、本案所涉及的房屋不是商品房而是城中村开发改造的房屋，所以不能适用最高院的商品房买卖纠纷司法解释。2、认可法院确定买卖合同无效，但是赵村公司已经告知房屋是改造房的情况，因此合同的主体双方都有责任。退款情况以退还本金为主，利息部分赵村公司没有能力退还，所以关于利息部分的请求应予驳回。3、从合同内容来看双方关于此房屋没有办理预售证的情况都是明知的，所以马良凤要求按照第九条的条款精神支付一倍的赔偿金是没有依据的。赵村公司上诉称，一审法院认定房屋买卖合同无效是正确的，马良凤在购房之初就明确房屋买卖合同涉及赵村城中村改造项目，城改项目的售房手续往往滞后，也就是说马良凤自己知道签订房屋买卖合同时，赵村公司售房手续不全，并自愿承担售房手续不全的风险，因此马良凤对房屋买卖合同无效的经济损失应由其自身承担。上诉请求1、判决驳回马良凤主张赵村公司赔偿利息损失的请求。2、上诉费用由马良凤承担。马良凤辩称，其签订合同时并不知道涉案房屋没有商品房预售许可证，而是在交付时才知道。赵村公司也没有证据证明马良凤知道涉案房屋没有预售许可证。马良凤对城改项目缺少认知，赵村公司应该主动公开这些证件，赵村公司的行为已经构成欺诈。赵村公司应该赔偿马良凤全部损失。本院审理查明，原审法院查明事实属实。本院认为，马良凤与赵村公司签订房屋买卖合同，马良凤购买赵村公司投资兴建的“浐灞۰新天地”项目的房屋，在合同履行中发生纠纷，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。双方签订的合同文本中无该项目的土地、规划、建设及商品房预售许可证等政府审批文件，且马良凤亦未举证证明赵村公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形，故马良凤上诉主张赵村公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，证据不足。马良凤上诉请求赵村公司承担已付购房款一倍的赔偿金，不予支持。赵村公司投资兴建“浐灞۰新天地”项目的房屋，无商品房预售许可证，即向社会公开销售，是导致本案房屋买卖合同无效的主要原因，故赵村公司应承担涉案合同无效的主要责任。据此，原审判决赵村公司向马良凤承担占用购房款期间的利息，是正确的。综上所述，马良凤、赵村公司上诉请求不成立，不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。马良凤预交二审案件受理费1725元，由马良凤承担；西安市赵村城中村建设发展有限公司预交二审案件受理费894元，由西安市赵村城中村建设发展有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一六年十一月十四日书 记 员  袁萱