上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三（民）初字第2100号原告朱晓晖，男，1975年2月7日生，汉族，住上海市普陀区。原告万祥月，女，1981年6月1日生，汉族，住址同上。被告祁鸿妹，女，1957年11月1日生，汉族，住上海市长宁区。被告李政荣，男，1984年7月19日生，汉族，住址同上。原告朱晓晖、万祥月诉被告祁鸿妹、李政荣房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告朱晓晖、万祥月，被告祁鸿妹也即被告李政荣的委托代理人到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为合议庭审理，于2016年3月17日公开开庭审理，原告朱晓晖、万祥月，被告祁鸿妹、李政荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓晖、万祥月诉称，2015年10月13日，原、被告经案外人上海慧邦房地产经纪事务所（以下简称慧邦经纪）居间，签署《上海市房地产买卖合同》，约定被告以房地产转让价人民币（下同）580万元、装修补偿款101万元的价格将本市长宁区天山路XXX弄海逸公寓X号XXX室房屋（以下简称涉讼房屋）出售给原告；原告于2015年10月19日前共支付被告300万元；被告承诺应于签署合同10个工作日内向小贷公司、银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续。双方在2015年11月24日前共同向交易中心申请办理转让过户手续。被告承诺会在2015年10月23日前完成所有债务偿还并抵押登记注销手续，以协助原告进行中国银行房贷办理手续，然而被告未能履行上述义务，致使双方无法按期向交易中心申请办理产权转让过户手续，正常履行合同。被告的行为已构成违约，被告的违约行为给原告造成了损失，原告已支付的300万是外借的，需要支付利息，现在在外租房，每月要4，600元。并且两原告为此事浪费了很多时间和金钱。而且房价上涨很快，同样的钱已经买不到同样的房子了。依据合同第十条第三项之约定，被告还需支付原告违约金。故原告要求：一、两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，涤除本市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押，协助办理上述房屋转让过户手续并交付房屋；二、要求被告支付逾期涤除抵押导致逾期过户的违约金272万元（计算方式为房屋成交价681万乘以40%）。被告祁鸿妹、李政荣辩称，原告只支付了300万，被告没有拿到剩下的钱，原告要付清所有的房款被告才去涤除抵押。当时和中介说好最起码要500万的现金一次性支付给被告，被告才低价出售该房屋，当时原告对此也是同意的。被告不同意支付违约金，应该是中介公司来赔偿，即便存在违约金，原告的标准也过高，申请法院调整。经审理查明，上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋为被告祁鸿妹、李政荣按份共有（各二分之一），建筑面积250.15平方米，其中地下建筑面积115.94平方米，产权核准日期为2015年4月15日。截止2016年1月28日，涉讼房屋在上海市长宁区房地产交易中心登记的抵押共有三笔：第一笔抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行，债权数额775，000元，期限自2006年7月18日至2031年7月18日；第二笔抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行，债权数额为605，000元，期限自2006年7月18日至2031年7月18日；第三笔抵押权人为朱永铧，债权数额为4，500，000元，期限自2015年4月30日至2015年7月29日。2015年10月13日，两原告（乙方）与两被告（甲方）经案外人慧邦经纪居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，转让价款共计为5，800，000元；甲方于2015年12月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2015年11月24日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任；合同第九条第三款约定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起15日内乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同并书面通知乙方，自收到通知之日起15日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可以从总房价中扣除40%作为违约金，余款返还给乙方，（乙方支付的房款不足40%，应在接到书面通知之日起15日内向甲方支付）。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同第十条约定，甲方若未能按约定时间履行合同，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起15日内，甲方仍未能履行合同，乙方有权单方解除合同并书面通知甲方，自收到通知之日起15日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起15日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按总房价的40%赔偿乙方违约金，甲方应在接到书面通知之日起15日内向乙方支付。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同补充条款约定：1、甲方应于签署本合同后10个工作日内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续（实际情况以银行预约情况为准）。若甲方由于本人之原因，未在上述期限内行使上述义务，则乙方有权单方面终止合同。同时甲方应按本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若甲方在办理该房地产还款、抵押登记注销手续期间或办妥后反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按本合同第十条之约定违约金比例承担违约责任。……4、双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内至交易中心办理过户手续。5、甲方于收到全部房款3日内将涉讼房屋交付乙方，交付标志为甲方将房屋钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算。……8、若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市长宁区房地产交易中心办理过户手续前，补足该不足部分。10、甲、双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达5日，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方按本合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。合同附件三付款协议约定：乙方应于2015年10月17日前，支付给甲方首期房价款1，990，000元（含定金200，000元），乙方向银行申请贷款3，760，000元，该贷款于乙方办妥以乙方为权利人的房地产权证后5个工作日内，直接由贷款银行支付甲方。房屋交接当日，乙方支付给甲方购房尾款50，000元。原告庭审中提供了一份《房地产买卖补充协议》，协议中约定涉讼房屋房价为580万元整，但原告还须另行向被告支付装修补偿款101万元。两被告认为该补充协议不是两被告签字。2015年8月1日、2015年10月19日，原告分别向被告支付定金200，000元、部分房价款1，790，000元，合计1，990，000元；2015年10月19日，原告向被告支付1，010，000元，用途为装修补偿款。因两被告至今未涤除涉讼房屋抵押贷款，导致原、被告未能办理涉讼房屋产权交易过户手续。另有证人慧邦经纪员工张保国陈述，张保国为本次买卖居间方的经办人，当时对被告说过两原告只能先支付300万。依据合同约定，两被告应在2015年10月23日前完成相关小贷公司和银行的还款和抵押登记注销手续。但经证人及原告的再三催促，被告依然没有办法偿还在外债务，严重拖延房屋买卖进度。2016年房价飙升，被告的违约行为对原告造成了较大经济损失。庭审中，本院提示原告要求继续履行房屋买卖合同可能面临的相应风险，原告表示坚持要求继续履行合同的诉讼请求，并表示愿意按照合同约定的方式支付剩余房款。如银行不能放贷，原告能够在过户后五个工作日内补足相应款项。上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收款收据、房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、证人证言等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审质证无误，本院予以确认。本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述房屋买卖合同的约定，被告应在签订合同后10个工作日内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续；现被告并未按合同约定涤除涉讼房屋上的抵押，以致涉讼房屋无法按约过户至原告名下。被告的行为已经构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的民事责任。被告提出涉讼房屋需付清全款后才能涤除抵押的抗辩意见无相应的证据支持，本院不予采纳。现原告依合同约定向被告主张继续履行合同、涤除抵押并协助办理涉讼房屋产权过户、交付房屋及承担违约责任并无不妥，故本院对原告的相应诉请予以支持。在原告要求合同继续履行的情况下，原告根据合同第十条第三款之约定要求被告支付合同约定的房价（原告计算方式中的房价为合同约定的房价与装修补偿款的总额）的40%来计算逾期涤除抵押导致逾期过户的违约金显然过高，原告也未能提供其实际损失的证据，因此被告认为原告主张的违约金过高、要求调整的抗辩意见，本院予以采纳。本院根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金以原告已支付的300万为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自双方约定的过户时间起计算至实际过户之日止为宜。庭审中，本院亦已提示原告可能面临的风险，原告仍表示希望合同继续履行，并表示愿意在涉讼房屋办妥以原告为权利人的房地产权证后，依约支付房款，本院一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告朱晓晖、万祥月与被告祁鸿妹、李政荣之间就上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告祁鸿妹、李政荣应于本判决生效之日起十日内涤除上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋上的所有抵押；协助原告朱晓晖、万祥月办理上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告朱晓晖、万祥月名下的过户手续；三、原告朱晓晖、万祥月应于上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告朱晓晖、万祥月名下之日起五个工作日内，向被告祁鸿妹、李政荣支付购房款人民币3，760，000元；四、被告祁鸿妹、李政荣应于上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告朱晓晖、万祥月名下之日起三十日内向原告朱晓晖、万祥月交付上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋；五、原告朱晓晖、万祥月应于上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋交付至原告朱晓晖、万祥月之日支付被告祁鸿妹、李政荣购房款人民币50，000元；六、被告祁鸿妹、李政荣应于本判决生效之日起十日内向原告朱晓晖、万祥月支付违约金（以人民币3，000，000为本金，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年11月24日起计算至被告祁鸿妹、李政荣履行上述第二项义务之日止）；七、驳回原告朱晓晖、万祥月的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币51，840元，由原告朱晓晖、万祥月负担人民币24，651.19元；被告祁鸿妹、李政荣负担人民币27，188.81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波代理审判员  赵芳芳人民陪审员  牟世荣二〇一六年三月二十九日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……二、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；