江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初717号原告杨官林。被告昆山龙易投资管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北环庆路15号2幢。法定代表人杨忠雪,该公司执行董事。委托代理人孙新龙，该公司员工。原告杨官林与被告昆山龙易投资管理有限公司委托经营合同纠纷一案，本院2016年1月11日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员唐敏独任审判，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告杨官林、被告昆山龙易投资管理有限公司的委托代理人孙新龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨官林诉称：2010年6月20日，原告在商铺开发商昆山华烨置业有限公司与被告的共同欺骗下购买了位于昆山市XX镇XX花园XX号楼的XX号和XX号商铺，并于同日与开发商昆山华烨置业有限公司签署了上述房屋的《昆山市商品房购销合同》，与被告签署了上述房屋的《委托经营合同》。当原告向开发商的销售人员提出质疑时，商铺开发的销售人员告诉原告，被告与开发商是一家公司，是上下级管理关系，所以原告才被欺骗。上述XX号和XX号商铺购房总价为846795元，办理房产证手续费29076元。上述房屋已取得房产证和土地使用证。根据上述房屋的《委托经营合同》约定，被告自第一季度即2010年10月28日起至2020年10月27日止，每年按7%-10%不等支付租金，原合同约定租金按季度提前支付，但至今原告没有收到任何租金。原告认为昆山华烨置业有限公司与被告是利益共同体，有假借订立合同，恶意进行磋商，非法占有投资者钱财的罪恶目的。被告在《委托经营合同》中承诺十年包租，每年按照7%-10%不等支付租金，但2012年12月4日，被告在其给原告的来函中载明其经营不善，不能继续履行委托经营合同，导致原告催要应得租金，至今仍然未得到一点租金。被告经营不善，不能继续履行委托经营合同，但原告购买的XX号、XX号商铺是整个楼层的局部，且该商铺自建成后就被被告与案外其他几户业主的商铺一起改造成洗浴中心，并一直对外营业。虽然被告发函给业主载明其经营不善，不能继续履行委托经营合同，但时至今日仍未将XX号、XX号商铺恢复原状，交还原告。原告也未最终同意，所以包租合同也未实质终止。原告认为被告在2012年12月4日前是正常包租原告两间商铺的，故提出诉求1（如下），具体计算公式为“购房总价846795元×7%×期间（2010年10月28日至2012年12月4日）”，计124400元。被告不能包租后自2012年12月5日至2015年12月20日继续占用原告的XX号、XX号商铺达三年多时间，租金参考市场租金水平1.0元/平方米/天计算，租金应为49490元[（22.48平方米+22.52平方米）×1.0元/平方米/天×12个月×3.055年]。综上，请求判令：1、被告支付原告购买的昆山市XX镇XX花园XX号楼XX号、XX号商铺2010年10月28日至2012年12月4日商铺包租租金124400元。2、被告支付其不能包租后继续占用原告XX号、XX号商铺从2012年12月5日至2015年12月20日期间的租金49490元。3、本案诉讼费由被告承担。被告昆山龙易投资管理有限公司辩称：被告已于2012年12月4日通知原告，同意于2012年12月4日起终止履行《委托经营合同》。根据《委托经营合同》第五项第1款,2010年10月28日至2012年10月27日的基准租金已在购房款中予以扣除。参照与其他业主的调解书，原告商铺的租金应按照0.8元/平方米/天计算为宜。根据《委托经营合同》第十一条第二项约定“若由于甲方原因，甲方未在该房屋购销合同约定时间办理房屋产权过户手续，或未在甲方取得该房屋房地产权证后三天内将复印件提交乙方，在逾期期间，按照购销合同约定的总价款日万分之五承担违约金”，本案中，原告至今未将产权证复印件交付被告，致使原告商铺不能出租，不能办理营业执照，原告存在违约情形。经审理查明：2010年6月20日，原告作为买受人与昆山华烨置业有限公司作为出卖人分别签订编号为2010019063、2010019067的《昆山市商品房购销合同》各一份，双方约定：原告购买昆山华烨置业有限公司开发的位于昆山市XX镇XX路XX号XX花园第XX幢XX单元XX号及XX号商业营业用房，其中XX号商铺建筑面积22.48平方米，房屋总价427526元，付款方式为签约时一次性支付房屋总价，交付期限：2010年10月28日前；XX号商铺建筑面积22.52平方米，房屋总价417391元，付款方式为签约时一次性支付房屋总价，交付期限：2010年10月28日前。上述两份房屋买卖合同均约定了其他相关事项。原告实际支付购房款时间和金额分别为2010年6月12日1000元、2010年6月13日39000元、2010年6月20日806795元，共计846795元。当日，原告作为甲方与被告作为乙方签订两份《委托经营合同》。在合同编号为L-0004的委托租赁经营合同中载明：1、原告委托被告租赁经营上述98号商铺，委托期为十个年度（从2010年10月28日至2020年10月27日），第一年度从2010年10月28日至2011年10月27日，第二年度从2011年10月28日至2012年10月27日，十个年度以此类推。2、基准租金约定：第一、二年度的基准租金乙方已一次性支付并在购房款中已予以扣除，第三年度租金的年基准租金为该房屋总房价款除以0.86乘以7%，第四、五年度租金的年基准租金均为该房屋总房价款除以0.86乘以7.5%，第六、七年度租金的年基准租金均为该房屋总房价款除以0.86乘以8%，第八、九年度租金的年基准租金均为该房屋总房价款除以0.86乘以9%，第十年度租金的年基准租金为该房屋总房价款除以0.86乘以10%。在合同编号为L-0005的委托租赁经营合同中载明：1、原告委托被告租赁经营上述99号商铺，委托期为十个年度（从2010年10月28日至2020年10月27日），第一年度从2010年10月28日至2011年10月27日，第二年度从2011年10月28日至2012年10月27日，十个年度以此类推。2、基准租金约定：第一、二年度的基准租金乙方已一次性支付并在购房款中已予以扣除，第三年度租金的年基准租金为该房屋总房价款除以0.86乘以7%，第四、五年度租金的年基准租金均为该房屋总房价款除以0.86乘以7.5%，第六、七年度租金的年基准租金均为该房屋总房价款除以0.86乘以8%，第八、九年度租金的年基准租金均为该房屋总房价款除以0.86乘以9%，第十年度租金的年基准租金为该房屋总房价款除以0.86乘以10%。上述两份委托经营合同均约定了其他相关事项。2010年11月12日，昆山华烨置业有限公司就上述两套商铺向原告发出《入伙通知书》各一份。此后，原告取得上述两套商铺的房屋所有权证和土地使用权证，其中对应昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室的房屋所有权证载明：房屋产权证编号：昆房权证巴城字第××号，房屋登记时间为2011年2月16日，规划用途商业，建筑面积为22.48平方米；对应昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室的房屋所有权证载明：房屋产权证编号：昆房权证巴城字第××号，房屋登记时间为2011年2月16日，规划用途商业，建筑面积为22.52平方米。此后上述两套商铺由被告接手。2012年10月25日，被告向原告发出书面通知一份，该通知载明：2010年9月30日，被告与赵勇个人签订招商服务协议，协议约定：被告独家委托赵勇负责龙乐·蟹咬金项目的相关招商（招租）工作。由于赵勇未按协议履行，出现了对外出租名义变成了未尽授权的昆山蟹咬金投资管理有限公司，对外租期长达十年，出租租金低于最低标准等情况，被告在2012年10月16日向上海仲裁委员会申请仲裁，上海仲裁委员会已经立案。对此被告应负全部责任，目前公司无力支付巨额租金及违约金，恳请受托方作出维护自己合法权益的合理选择。2012年12月4日，被告再次向原告发出书面通知一份，该通知载明：因被告管理不善，不能继续履行委托经营合同；为减少损失，被告同意于2012年12月4日起终止履行上述XX号、XX号商铺的委托经营合同，同意由你们直接与承租户签订租赁合同，直接收取承租户商铺租金，或者商铺占用费。另查明：2010年9月30日，被告公司与赵勇个人之间签订了《招商服务协议》一份，合同约定：被告委托赵勇负责位于昆山市XX镇XX路XX号的“龙乐·蟹咬金”项目的招商（招租）工作，并协助被告以被告名义与客户签订相关合同，招商服务期限为一楼自2010年10月29日至2012年10月28日，二楼及三楼自2010年10月29日至2013年10月28日。该协议同时约定了其他相关事项。2012年10月16日，被告公司作为申请人针对赵勇个人作为被申请人向上海仲裁委员会提起仲裁申请，提出如下仲裁请求事项：1、《招商服务协议》终止履行；2、赵勇赔偿被告公司经济损失191103元（暂按承租人已交租金总额865258元的40%扣除已经收到的155000元计算）；3、本案仲裁费由赵勇负担。2013年7月16日，上海仲裁委员会出具（2012）沪仲案字第1140号仲裁裁决书。该裁决书查明部分载明：1、双方2010年9月30日《招商服务协议》签订后，没有按照协议约定内容履行各自的义务。涉案商铺系由案外人昆山蟹咬金投资管理有限公司以自己名义与各承租商户签订租赁合同，并收取租金总计865258元，并将部分租金计155000元交给申请人。庭审中，双方当事人一致确认本案系争协议终止履行。2、案外人昆山蟹咬金投资管理有限公司股东为被申请人和上海龙乐投资管理有限公司，公司法定代表人为被申请人赵勇。裁决书认定部分载明：1、双方2010年9月30日签订的《招商服务协议》至今未切实履行，且双方当事人当庭均表示协议终止履行，故《招商服务协议》应予以终止；2、申请人与案外人蟹咬金公司关于商铺对外出租的争议，由于蟹咬金公司不属于《招商服务协议》中的当事人，仲裁条款对其无约束力，申请人请求被申请人赵勇赔偿其经济损失的赔偿主体不适格，对该仲裁请求不予支持；3、仲裁费依据现有证据材料难以认定被申请人具有违约行为，故仲裁费由申请人自行承担。裁决书主文部分载明：一、被告公司与赵勇2010年9月30日签订的《招商服务协议》自本裁决作出之日起终止。二、被告请求赵勇赔偿被告公司经济损失191103元的仲裁请求不予支持。三、本案仲裁费9283元由被告公司自负。2013年8月26日，因被告作为申请人对裁决结果不服，遂向上海市第一中级人民法院提起撤销之诉，要求撤销上海仲裁委员会（2012）沪仲案字第1140号仲裁裁决书第二、三项裁决结果。2013年10月24日，上海市第一中级人民法院作出（2013）沪一中民四（商）撤字第52号民事裁定书，裁定：驳回申请人昆山龙易投资管理有限公司要求撤销上海仲裁委员会（2012）沪仲案字第1140号仲裁裁决书裁决第二、三项的申请。至今，被告未将两商铺交还原告，原告亦未收取过租金。因催要租金未果，原告诉至本院。庭审中，原告称其对《委托经营合同》中的第一、二年度的租金已从购房款中扣除的条款不知情。为此，本院调阅了原告先前起诉被告的另外一份诉讼案件，原告在其出具的起诉状中称“根据合同，被告（同本案被告）自第三年度即2012年10月28日起至2020年10月27日止，每年按7%-10%不等支付租金，原合同约定租金按季度提前支付，但是至今原告（同本案原告）没有收到任何租金”。另，被告抗辩原告拒不交付房屋产权证复印件致使商铺至今无法出租无法办理营业执照，对该说法，被告未提供证据。上述事实有商品房购销合同、房款支付凭证、委托经营合同、入伙通知书、房产证、土地使用证、通知、民事判决书及当事人陈述予以证实。本院认为：合法的民事权益受法律保护。原、被告签订的《委托经营合同》合法有效，双方均应恪守合同约定。原告将商铺委托被告经营，被告应当按约支付租金。《委托经营合同》约定，第一、二年度基准租金已在购房款中予以扣除，被告自第三年度支付租金。原告抗辩称其对该约定不知情，应从第一年度起计算租金。本院认为，自何时计算租金是委托经营合同中最重要的条款之一，直接关系到委托经营人的经营收益，原告抗辩其对该条款不知情，不符合常理亦与原告先前诉讼案件中的自我陈述不一致，故本院不予采信。对原告主张的2010年10月28日至2012年10月27日的租金，本院不予支持。原告诉请1中，剔除本院不予支持的期间，2012年10月28日至2012年12月4日（合计37天）在第三年度起止范围“2012年10月28日至届满日2013年10月27日”内，该期间的租金可按照第三年度租金支付标准即总购房价除以0.86乘以7%的标准计算。经核算，该期间，XX号商铺的租金为3527.53元(427526元÷0.86×7%÷365天×37天)，99号商铺的租金为3443.91元(417391元÷0.86×7%÷365天×37天)，合计6971.44元。经庭审，被告确实已于2012年2月4日通知原告同意解除合同关系，但是该通知并非当然推知双方已经解除委托经营合同关系，实际上截止庭审结束被告并未将受托经营之商铺退还原告，本案也无其他依据表明双方实际已解除委托经营合同关系，故原告向被告主张两商铺自2012年12月5日至2015年12月20日期间（合计1110天）的租金收益，本院予以支持。原告主张该期间的租金按照1.0元/平方米/天计算，远低于合同约定的租金收益率，且该标准并无不当，本院予以支持，经核算该期间的租金应为49950元[（XX号商铺面积22.48平方米+XX号商铺面积22.52平方米）×1.0元/平方米/天×1110天]。对该部分租金，原告仅主张49490元，系其对自身权利义务的处分，本院予以支持。综上，上述租金合计56461.44元。被告抗辩原告拒不交付房屋产权证复印件致使商铺至今无法出租亦无法办理营业执照，未提供相应证据证实，且结合庭审查明的事实可知，原告商铺已交由被告接手并对外出租，故对该抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告昆山龙易投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杨官林2012年10月28日至2015年12月20日期间的租金收益56461.44元。二、驳回原告杨官林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3778元，减半收取1889元，公告费690元，合计2579元，由原告负担1974元、被告昆山龙易投资管理有限公司负担605元。此2579元，原告已预交，本院不再退还，被告负担部分在其履行上述付款义务同时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号:10×××76。代理审判员 唐 敏二〇一六年三月二十八日书 记 员 姚文彬附相应法律法规：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。