浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）温鹿执异初字第57号原告：黄小莲。原告：王煜。上述二原告委托代理人：陈荣杰，浙江智渊立道律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司温州市鹿城支行，住所地：温州市鹿城区环城东路米莉沙花苑A幢。负责人：张赟，该支行行长。委托代理人：林锋，浙江建桥律师事务所律师。第三人：陈永明。第三人：陈小萍。原告黄小莲、王煜为与被告中国银行股份有限公司温州市鹿城支行（以下简称中行鹿城支行）、第三人陈永明、第三人陈小萍案外人执行异议之诉一案，于2015年9月25日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告黄小莲、王煜及其委托代理人陈荣杰与被告中行鹿城支行的委托代理人林锋、第三人陈永明到庭参加诉讼。第三人陈小萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小莲、王煜诉称：原告黄小莲、王煜系王某（2015年5月15日亡故）的妻子、女儿。坐落于温州市鹿城区新桥头善××幢××室房屋产权登记在第三人陈永明名下。1998年1月21日，王某与第三人陈永明达成涉案房屋买卖意向，王某向第三人陈永明支付定金5000元。收款后，第三人陈永明出具定金收条一份，收条约定第三人陈永明将涉案房屋以总价112000元的价格出卖给王某。1998年1月24日，第三人陈永明将涉案房屋搬迁完毕，王某付清全部购房款。当日，王某与第三人陈永明、陈小萍签订《房屋买卖契约》一份，约定：第三人陈永明、陈小萍以总房价112000元将涉案房屋出卖给王某；双方银钱和房屋以及房屋有关手续一次性验讫交割完毕。为此，王某与第三人陈永明、陈小萍之间的房屋交付、购房款支付等房屋买卖合同全部义务已经履行完毕。同时，王某一家人实际入住、占有涉案房屋，至今已达十多年之久。期间，王某多次要求第三人陈永明、陈小萍协助办理涉案房屋产权过户手续，但由于第三人陈永明一直在外经商，每次都是答应有空时回来办理，终因各种原因拖延，直至涉案房屋被温州市鹿城区人民法院查封，导致无法办理涉案房屋产权过户手续。涉案房屋土地性质为划拨土地，过户手续需要第三人陈永明缴纳土地出让金后才能办理，第三人陈永明至今没有缴纳，也是导致涉案房屋至今未能办理过户的原因。因此，涉案房屋产权未能过户的过错完全在于第三人陈永明。综上，原告认为，王某与第三人陈永明、陈小萍之间的房屋买卖合同属于双方真实意思表示，属于合法有效的房屋买卖合同，且王某已支付全部购房款并实际占有涉案房屋至今。由于第三人陈永明的过错，导致涉案房屋没有办理产权过户手续。现请求：1、依法确认王某与第三人陈永明、陈小萍之间就涉案房屋买卖合同合法有效。2、判令第三人陈永明、陈小萍协助办理涉案房屋产权过户手续。3、依法撤销对涉案房屋的查封，并停止对涉案房屋的执行。4、本案诉讼费用由被告承担。为证明其诉讼主张，原告向本院提供以下证据：1、原告身份证、户口本、王某医学死亡证明复印件，证明原告身份及诉讼主体资格，同时证明原告系王某法定继承人的事实。2、收条、房屋买卖契约复印件，证明王某与第三人陈永明、陈小萍就涉案房屋签订《房屋买卖契约》及双方约定相关权利义务，同时证明王某已付清涉案房屋全部购房款以及王某已实际入住、占有涉案房屋的事实。3、房屋所有权证及土地使用权证复印件，证明涉案房屋所有权人及土地使用权人登记在第三人陈永明名下的事实。4、房屋抵押注销报告复印件，证明王某已经全额支付涉案房屋购房款的事实。5、居住证明、终止劳动关系证明、终止劳动关系协议复印件，证明王某已实际入住、占有涉案房屋的事实。6、说明复印件，证明第三人陈永明、陈小萍已收到王某全部购房款、王某已实际占有涉案房屋以及第三人陈永明对未办理产权过户手续存在过错的事实。7、（2015）温鹿执异字第125号执行裁定书、送达回证复印件，证明原告提起执行异议被温州市鹿城区人民法院驳回的事实。被告中行鹿城支行辩称：1、原告请求确认涉案房屋买卖合同有效并办理涉案房屋产权过户手续已超出本案执行异议之诉的审理范围，应予以驳回。2、王某已于2015年5月15日亡故，而原告提起的是物权确认之诉，应由王某的法定继承人共同提起诉讼，故原告的诉讼主体资格不适格，应予以驳回。原告应进一步提供证据证明王某没有其他法定继承人。3、本案提出执行异议听证的时间为2015年8月，涉案执行程序终结的时间为2014年5月23日，故原告提出执行异议时间在执行程序终结之后。根据相关法律规定，当事人、案外人提起执行异议应当在执行程序终结之前提出。4、涉案房屋买卖契约中没有王某本人签字，原告无证据证明王某就涉案房屋已经全额付清购房款11.2万元，原告应承担举证不能的责任。5、即使王某与第三人陈永明之间存在买卖关系，但王某及原告在本案中其自身存在过错的。理由如下：（1）从1998年1月25日起，涉案房屋抵押贷款已经付清，涉案房屋已具备注销抵押登记的条件，根据相关规定，王某及原告持有注销抵押报告书即可注销抵押登记，不需要第三人陈永明的配合，但截止目前为止涉案房屋尚未办理抵押注销登记手续，也没有办理产权过户手续。（2）王某及原告在已经具备办理产权过户手续条件的情况下，在长达14年时间里未办理涉案房屋产权过户手续，其自身存在过错。原告称系因第三人陈永明未回温州配合办理过户手续的理由不充分，在长达14年之久的时间里，原告完全可以通过诉讼程序办理过户手续，其存在怠于行使权利的过错。（3）原告提供的涉案房屋土地使用权上已注明“划拨土地使用权，未经批准不得出租、抵押、转让”，即王某在知道或者应当知道涉案房屋需经批准而未经批准的情况下购买，显然存在过错。6、原告未提供涉案房屋水电、有线电视、电话等开户申请人、开户时间以及费用的缴纳等相关证据，原告无充分证据证明其在涉案房屋被查封之前已合法占有涉案房屋。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。为证明其诉讼主张，被告中行鹿城支行向本院提供以下证据：1、（2013）温鹿商初字第628号民事判决书、（2012）温鹿财保0054-1号协助执行通知书、（2014）温鹿执民字第636号执行裁定书，证明被告中行鹿城支行与第三人陈永明、陈小萍之间的借款已经温州市鹿城区人民法院生效判决予以确认；同时证明涉案房屋已被温州市鹿城区人民法院查封的事实。2、（2014）温鹿执民字第636-1号执行裁定书，证明原告的执行异议系在执行程序终结之后提出的事实。3、房屋权属登记信息查询证明，证明涉案房屋所有权人登记在第三人陈永明名下，同时证明涉案房屋至今尚未办理注销抵押登记手续的事实。4、土地登记记录，证明涉案房屋土地性质属于划拨土地的事实。第三人陈永明辩称：第三人陈永明因开店需要资金周转，向银行贷款10万元，并以涉案房屋办理抵押手续，后生意亏本，无能力还贷，故将涉案房屋以低价出卖给王某。因涉案房屋房契抵押在银行，第三人陈永明出卖涉案房屋必须要将房契拿回来。故第三人陈永明与王某约定双方直接去银行，由王某代第三人陈永明还贷，将房契拿回，王某所还的贷款直接折抵房款。王某先支付定金5000元，并代第三人陈永明偿还贷款和利息折抵房款，总计约12万元，涉案房屋房款已全部付清。以上手续第三人陈永明与王某都是在银行当场结算完毕的。涉案房屋在房款付清时直接交付给王某。尔后，第三人陈永明因生意亏损去了哈尔滨，王某也确实多次打电话催促第三人陈永明回来办理涉案房屋产权过户手续，但第三人陈永明确实回不来导致无法办理过户手续。第三人陈永明早已将涉案房屋出卖给王某，第三人陈永明因不懂法律，以为王某已自行办理产权过户手续。第三人陈永明未向本院提供证据。第三人陈小萍未提供答辩，亦未向本院提供证据。审理中，第三人陈小萍无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为其自动放弃抗辩权利与质证权利。本院依法对原告与被告中行鹿城支行提供的证据，经本院审核，现认证如下：1、对原告提供的证据1，本院认为：该证据对原告主张的待证事实具有证明力，同时符合有效证据的条件，本院予以认定。2、对原告提供的证据2、5、6，本院认为：该证据之间相互印证，形成较为完整的证明体系，能够证明王某与第三人陈永明、陈小萍就涉案房屋签订《房屋买卖契约》及双方约定相关权利义务，同时能够证明原告已按约支付全额购房款112000元及王某在涉案房屋被查封之前已实际占有涉案房屋的事实，本院予以认定。3、对原告提供的证据3、7，被告中行鹿城区支行无异议。本院认为：该证据对原告主张的待证事实具有证明力，符合有效证据的条件，本院予以认定。4、对原告提供的证据4，本院认为：该证据只能证明第三人陈永明于1998年1月25日已清偿涉案房屋抵押贷款的事实。5、对被告中行鹿城支行提供的证据1，本院认为：该证据对被告中行鹿城支行主张的待证事实具有证明力，符合有效证据的条件，本院予以认定。6、对被告中行鹿城支行提供的证据2，本院认为：该证据虽能证明原告的执行异议系在执行程序终结之后提出，但涉案房屋尚未执行终结，原告在此之前提出执行异议，符合法律规定。7、对被告中行鹿城支行提供的证据3、4，本院认为：该证据不足以证明王某对未办理涉案房屋产权过户登记手续存在过错的事实。根据上述认定的证据及原告与被告中行鹿城支行、第三人陈永明的陈述，经审理本院认定的本案事实如下：王某（2015年5月15日亡故）与原告黄小莲系夫妻关系，生育女儿王煜（即本案原告）。第三人陈永明、陈小萍系夫妻关系。坐落于温州市鹿城区新桥头善××幢××室（地号：××，建筑面积：64.38平方米）房屋所有权人登记在第三人陈永明名下。1998年1月21日，王某与第三人陈永明就涉案房屋达成买卖意向后，王某于当日支付第三人陈永明购房定金5000元。收款后，第三人陈永明出具收条一份交王某持有。该收条载明“今收购房定金伍仟元正（新桥头善××幢××室），于本月24日上午拆迁完毕。拆迁完毕时全款付清（总金额为壹拾壹万贰仟）。”1998年1月24日，王某与第三人陈永明、陈小萍签订《房屋买卖契约》一份，约定：第三人陈永明、陈小萍将涉案房屋以总价款112000元出卖给王某。该契约又明确载明“双方银钱和房屋以及房屋有关手续一次性验讫交割完毕”。尔后，第三人陈永明、陈小萍将涉案房屋交付给王某实际占有使用，第三人陈永明、陈小萍一直未提出异议。另查明，温州市瓯海区开源合作基金会于1998年1月25日出具房屋抵押注销报告书一份，载明陈永明于1997年8月27日将涉案房屋抵押贷款，于1998年1月25日清偿债务。2012年10月15日房屋权属登记信息查询证明载明涉案房屋仍处于抵押状态。陈永明、陈小萍因拖欠中行鹿城支行的借款未能按期归还，中行鹿城区支行向本院提起诉讼。本院根据中行鹿城支行的财产保全申请，于2012年11月20日对涉案房屋予以查封；并于2013年7月11日作出（2013）温鹿商初字第628号民事判决书。该判决发生法律效力后，中行鹿城支行向本院申请执行。在执行过程中，涉案房屋由诉讼中的查封措施转为执行中的查封措施。原告知晓后，以王某已向第三人陈永明、陈小萍购买涉案房屋为由，向本院提起执行异议。本院经审查，于2015年9月2日作出（2015）温鹿执异字第125号执行裁定书，驳回原告的执行异议。为此，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。王某与第三人陈永明、陈小萍就涉案房屋签订的《房屋买卖契约》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该《房屋买卖契约》合法有效，应受法律保护。根据收条及《房屋买卖契约》载明内容，结合涉案房屋在法院查封之前长期由王某合家实际占有使用，第三人陈永明、陈小萍未提出异议的事实，以及第三人陈永明的陈述意见，足以认定王某已实际支付全额购房款。另外，第三人陈永明曾于1997年将涉案房屋办理抵押登记，虽于次年清偿了债务，但涉案房屋的抵押登记未注销，客观上涉案房屋不能办理过户手续。且没有证据表明原告对未办理涉案房屋产权过户登记手续存在过错。综上，王某因买卖而取得涉案房屋权益，事实清楚，证据充分；现王某亡故，其法定继承人黄小莲、王煜在涉案房屋执行终结之前主张权利，要求停止对涉案房屋的执行，于法有据，本院予以支持。原告要求解除对涉案房屋的查封，同时要求第三人陈永明、陈小萍协助办理涉案房屋产权过户手续，不属于执行异议之诉的审理范围。第三人陈小萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条的规定，判决如下：一、确认王某与第三人陈永明、陈小萍于1998年1月24日就坐落于温州市鹿城区新桥头善××幢××室房屋签订的《房屋买卖契约》有效。二、停止对诉争坐落于温州市鹿城区新桥头善××幢××室房屋的执行。三、驳回原告黄小莲、王煜的其他诉讼请求。案件受理费10238元，由被告中国银行股份有限公司温州市鹿城支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  杜玉明审 判 员  夏晓峰人民陪审员  李月燕二〇一六年三月二十一日书 记 员  李佳颖