江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1417号上诉人（原审被告、反诉原告）程淑华，系武进区湖塘阿酷茶餐厅的经营者。委托代理人周协强，江苏源博律师事务所律师。委托代理人何斌，江苏源博律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）孙志刚，系江苏省武进区湖塘怡乡春竹大酒店的经营者。委托代理人徐成伟，江苏常弘律师事务所律师。委托代理人石亚锋，江苏常弘律师事务所实习律师。上诉人程淑华与被上诉人孙志刚房屋租赁合同纠纷一案，常州市武进区人民法院于2014年6月18日作出（2014）武民初字第758号民事判决，上诉人程淑华对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审情况：孙志刚诉称，2013年12月14日，程淑华因租用员工宿舍与孙志刚订立租用协议一份，孙志刚将武进区湖塘镇永胜路12号房屋的第四、五层转租给程淑华，房屋租金为每年10万元。孙志刚就转租事宜征得出租人常州市湖塘小庙农贸市场的书面同意后于2013年12月14日向程淑华交付了房屋及合同约定的相关设施。程淑华实际安排其员工入住，但未按照合同的约定支付相应的款项。经多次催要，程淑华均以各种理由推诿，其行为严重损害了孙志刚的合法权益，故孙志刚依法提起诉讼，请求依法判令程淑华：1、继续履行合同及支付房屋租金10万元，并按银行同期贷款利率支付自2013年12月17日起至付清之日止的利息；2、立即支付设施转让款8万元整；3、支付违约金3.6万元；4、承担本案诉讼费。程淑华辩称，孙志刚的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回。具体理由如下：1、孙志刚并不是本案所涉房屋的产权人，其也未提交房东的授权委托书等有权转租房屋的有效证件，故孙志刚无权转租房屋。2、孙志刚以自己的行为明确拒绝履行租赁关系，导致双方之间的租赁关系无法继续，程淑华有权依据双方之间的协议要求孙志刚承担相应的违约责任。3、孙志刚要求程淑华支付设施转让款无法成立，因为双方之间的租赁合同效力尚未确认，且所谓的设施也未经双方验收确认。4、本案系孙志刚要违约，孙志刚应承担相应的违约责任，故孙志刚要求程淑华支付违约金不成立。程淑华提起反诉称，2013年12月14日，程淑华因急需房屋作为员工宿舍与孙志刚草签了一份租赁协议，由孙志刚将武进区湖塘镇永胜路12号房屋的第四、第五层转租给程淑华，房屋租金为每年10万元。为急于解决员工的住宿问题，双方同意暂时互换宿舍。因孙志刚并非房东，其是否有权进行转租及是否取得授权将直接影响双方之间合同的效力及能否正常履行，为了避免发生纠纷，保证双方租赁关系之合法性，程淑华多次要求孙志刚提供房东即常州市湖塘镇小庙农贸市场同意转租的书面证明，但孙志刚因故推诿，迟迟未能向程淑华提供。2014年12月24日，孙志刚强行要求程淑华员工搬离租赁房屋，经警方协调，双方最终确认以各自返还各自租赁宿舍了结纠纷。现孙志刚无理向法院提起诉讼，程淑华认为，引起本案纠纷的责任完全在于孙志刚，其单方解除租赁合同的行为已经构成了违约，致使双方合同目的无法实现。为了维护自身的合法权益，依据合同第九条的约定，故提起诉讼，请求法院依法判令：1、双方之间的租赁协议实际已经解除。2、孙志刚支付违约金10万元；3、本案所有诉讼费均由孙志刚承担。孙志刚就程淑华的反诉辩称，首先，程淑华称本案所涉合同已经解除系其主观臆断，并无任何法律及事实依据；其次，程淑华陈述的解除合同的事实及理由均依法不能成立，本案当事人双方在订立转租协议之前已经就转租事宜取得了原出租人的书面同意；再次，程淑华所诉称的违约金10万元没有任何事实及法律依据，即使孙志刚存在违约，该违约金也过高。综上，请求法庭查明本案事实，驳回程淑华的全部反诉请求。原审法院经审理查明，孙志刚系个人经营的武进区湖塘怡乡春竹大酒店业主。程淑华系个人经营的武进区湖塘阿酷茶餐厅业主。2013年12月13日，武进区湖塘怡乡春竹大酒店作为甲方，武进区湖塘阿酷茶餐厅作为乙方签订一份租赁协议，约定：“一、甲方确认已获得房屋产权所有人的同意乙方入住承诺书，同意将位于常州市武进区永安路12号房屋的第四及第五层给乙方使用，若因此项事宜造成的乙方损失将由甲方负责赔偿。二、出租房屋用途：员工宿舍。三、租期：2013年12月17日至2021年3月17日止。四、租金及支付方式，1、租金：乙方自2013年12月17日至2014年12月16日的房租为壹拾万元整。2、支付方式：乙方先付租金后使用房屋，租金一年一付，在每年租期开始前一个月缴纳下年度的租金，如乙方未按本协议支付房租则甲方有权单方解除本协议并前期所收租金不予退还，所造成的损失由乙方自行承担。五、甲方将房屋装潢及水电设施、热水机组、空调、电视等以打包的方式一次性转让给乙方，合计人民币捌万元正，在乙方确认以上设施为完好能正常使用的情况下一次性付清该笔款项，并甲方不再拥有以上设施的管理及使用权。设施详单见合同附件（该附件与本租赁合同具有同等法律效力）。九、违约责任：甲乙双方都必须共同遵守本协议条款，如有违约则需支付对方违约金贰拾万元整。”2013年12月14日，程淑华的员工实际入住前述租赁协议所涉房屋，但程淑华并未支付任何租金。同月24日，孙志刚、程淑华双方因房屋租金的支付产生矛盾，常州市武进区公安局鸣凰派出所出警，在接处警登记表中记载：“方念咏在小庙菜场二楼搬东西时与沈小顺因口角发生矛盾，经调解，双方各退一步，由方、沈搬，平息矛盾。”后武进区湖塘阿酷茶餐厅的员工搬离了本案所涉房屋。本案主要的争议焦点是武进区湖塘怡乡春竹大酒店和武进区湖塘阿酷茶餐厅签订的租赁协议的成立、履行和解除情况。对此，孙志刚称，其将租赁协议中所涉房屋转租给程淑华经营的武进区湖塘阿酷茶餐厅经过了原出租人常州市湖塘镇小庙农贸市场的同意，武进区湖塘阿酷茶餐厅也已经安排员工实际使用房屋，故孙志刚、程淑华于2013年12月13日签订的租赁协议合法成立、生效且实际履行。为证明自己的主张，孙志刚向法院提交了以下证据：1、常州市湖塘小庙农贸市场作为甲方和武进区湖塘怡乡春竹大酒店作为乙方于2012年4月19日签订的租赁协议一份，载明：常州市湖塘小庙农贸市场将坐落于永胜路12号的第三层、第四层、第五层租给武进区湖塘怡乡春竹大酒店使用；房屋用途为宿舍；租期自2012年3月18日至2021年3月17日止；在租赁期限内，武进区湖塘怡乡春竹大酒店不得将所租赁的房屋出租、出借，不可以任何方式、名义和他人合作、承包等。该份租赁协议的第八条后面案外人蒋炳林于2013年12月11日书写补充内容有：常州市湖塘小庙农贸市场同意阿酷餐饮娱乐有限公司人员入住四、五楼。孙志刚称上述蒋炳林的补充内容表明其将本案所涉房屋租给程淑华已经取得了原出租人的同意。2、常州市湖塘镇小庙农贸市场作为甲方、武进区湖塘怡乡春竹大酒店作为乙方、武进区湖塘阿酷茶餐厅作为丙方签订租赁协议一份，用以证明：为了更好的履行孙志刚和程淑华签订的租赁协议，前述三方当事人还订立了一份三方的租赁协议，由出租人常州市湖塘镇小庙农贸市场直接作为出租人与程淑华订立租赁协议，但因程淑华拒绝履行其与孙志刚的租赁协议，导致三方协议最终未能订立。这份协议也能证明，孙志刚将本案所涉房屋转租给程淑华已经取得了原出租人的书面同意。3、合同附件一份，孙志刚称该份合同附件是其在租赁协议签订当日交付给程淑华的，虽然合同附件里面的内容没有经过双方签字确认，但程淑华的员工已经实际使用，应视为已经验收确认，程淑华应按照双方签订的租赁协议的约定向孙志刚支付设备转让费80000元。程淑华发表质证意见为：第一，其对孙志刚提供的上述证据1的真实性没有异议，对证据2的真实性和关联性不予认可，对证据1中蒋炳林的身份和补充的内容的形成时间有异议，对补充内容的真实性、合法性和关联性均不予认可。蒋炳林补充内容所称的阿酷餐饮娱乐有限公司从文字上讲与本案没有关联性；第二，其认为双方签订的租赁协议仅于2013年12月13月签订时成立，因孙志刚将本案所涉房屋转租给程淑华未取得产权人的同意或追认，故双方签订的租赁协议仅仅成立，处以效力待定状态，后孙志刚方要求程淑华的员工搬离本案所涉房屋，系孙志刚以其行为表示双方的租赁协议已经解除。第三，程淑华一方的员工虽然于2013年12月14日入住了孙志刚方的本案所涉房屋，但并不是孙志刚和程淑华双方签订的房屋租赁协议的实际履行，而是程淑华将己方的莱蒙城的房屋（莱蒙城2幢5单元2503室）与孙志刚方的宿舍进行了互换。第三，程淑华对孙志刚提供的合同附件不予认可，其没有收到过该合同附件，也没有对合同附件中的设备进行验收，故孙志刚主张要求程淑华支付设备转让款80000元不成立。第四，2013年12月24日，孙志刚方员工要求程淑华方员工搬离本案所涉房屋，是孙志刚以其行为明确解除与程淑华的租赁协议，在派出所的处警记录也明确双方的租赁协议已经解除。第五，综合分析来看，孙志刚对于双方签订的租赁协议具有违约行为，应由孙志刚向程淑华支付违约金。为证明自己的上述观点，程淑华向法院提交了以下证据：1、怡香春竹餐饮股份管理有限公司副总经理方念咏与阿酷茶餐厅的行政人员王燕的录音U盘、录音资料和方念咏的名片各一份，证明孙志刚和程淑华签署协议时孙志刚没有取得房屋所有权人的授权；还证明孙志刚方单方要求程淑华的员工搬离宿舍属违约的客观事实。2、提供王春花的说明一份，王春花系程淑华的员工，其说明中载明武进区湖塘怡乡春竹大酒店达到员工强行要求阿酷茶餐厅的员工搬离本案所涉房屋。3、常州市武进区工商企业登记资料，载明，常州市湖塘镇小庙农贸市场的法定代表人为张坤荣，证明孙志刚提供的蒋炳林的承诺可能不具有真实性和有效性。孙志刚对程淑华的上述陈述和提供的证据发表综合意见如下：第一，其对程淑华提供的录音资料及相应的名片真实性有异议，对方念咏的身份情况存有异议，对录音资料证明的内容不予认可（诉讼中，孙志刚方认可方念咏系其员工）。第二，王春花系程淑华的员工，两者之间存在明显的利害关系，故对王春花的说明证明的内容不予认可。第三，其对于常州市湖塘镇小庙农贸市场工商登记资料真实性无异议。第四，其对程淑华所称的双方互换宿舍不属实，程淑华的员工实际入住本案所涉房屋的时间为2013年12月14日，搬走时间为2013年12月24日、25日左右，但孙志刚的员工搬入程淑华的员工宿舍莱蒙房屋仅是一个星期不到的时间，孙志刚的员工入住莱蒙房屋仅是过渡，不存在互换宿舍。针对本案的争议焦点，法院调取及调查形成的证据有：1、法院对张炜、冯建忠、虞锡中三人制作的谈话笔录，其中张炜为常州市湖塘镇小庙农贸市场的负责人，其将常州市湖塘镇小庙农贸市场的房屋出租给冯建忠等人，虞锡中是冯建忠安排管理常州市湖塘小庙农贸市场的负责人。在谈话笔录中，冯建忠和虞锡中陈述，蒋炳林系虞锡中之前由冯建忠安排管理常州市湖塘小庙农贸市场的负责人，蒋炳林已经在2013年6月份左右离开常州市湖塘小庙农贸市场，但是冯建忠表示其对孙志刚将本案所涉房屋转租给程淑华的事实是清楚的，其对蒋炳林的补充内容也是认可的。2、常州市武进区鸣凰派出所保存的2013年12月24日的接处警录像，该录像内容表明，该日程淑华、孙志刚就本案所涉房屋租赁产生纠纷，孙志刚方员工方念咏报警并对出警人员称：“因程淑华不缴纳租金，孙志刚方决定不合作了，要求各回各家。”孙志刚、程淑华对法院调取的上述证据和制作的谈话笔录的真实性均没有异议。原审诉讼中，双方均未提交证据证明双方按租赁协议第五条的约定确认相关设施完好并交付。上述事实，有租赁协议、合同附件、接处警登记表、录像光盘、说明及程淑华、孙志刚的陈述等证据予以证实。原审法院经审理后认为，依照规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，武进区湖塘怡乡春竹大酒店和武进区湖塘阿酷茶餐厅分别系孙志刚和程淑华个人经营的个体工商户，故孙志刚和程淑华作为本案诉讼主体适格。两企业签署的租赁协议系双方自愿签订，没有违反法律法规的强制性规定，诉争房屋的产权人常州市湖塘小庙农贸市场一方对此未提出异议且明确表示同意转租，虽程淑华对蒋炳林的身份有异议，但并不影响合同的效力，故武进区湖塘怡乡春竹大酒店和武进区湖塘阿酷茶餐厅之间签订的租赁协议合法有效，双方均应按合同的约定履行。合同签订后，程淑华方员工实际入住本案所涉房屋，但未按照合同的约定支付租金，致使双方在履行合同过程中发生争执，孙志刚方报警要求程淑华方搬离本案所涉房屋，程淑华方实际搬离了本案所涉房屋，根据常州市武进区鸣凰派出所的接处警登记表和出警当日的录像资料显示，孙志刚和程淑华已实际解除了租赁协议。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。武进区湖塘怡乡春竹大酒店和武进区湖塘阿酷茶餐厅之间签订租赁协议后，程淑华不支付租金导致孙志刚方员工要求其员工搬离诉争房屋，而最终导致双方解除合同，故孙志刚要求程淑华赔偿损失符合法律规定，虽双方在租赁协议中约定违约金20万元，但结合孙志刚的主张和损失情况，并结合孙志刚本可要求程淑华继续履行合同而可避免损失扩大等情形考量，法院酌定程淑华赔偿孙志刚损失25000元。孙志刚要求程淑华按照租赁协议的约定支付设备转让款80000元的请求因双方并未依照约定对设备进行确认，且所涉设备尚在孙志刚处，依法不予支持。孙志刚的其他诉讼请求和程淑华的其余反诉请求均因依据不足故不予支持。本案经调解无效，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，作出如下判决：一、确认武进区湖塘怡乡春竹大酒店与武进区湖塘阿酷茶餐厅签订的租赁协议已经解除；二、程淑华于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿孙志刚损失25000元；三、驳回孙志刚的其余诉讼请求；四、驳回程淑华的其余反诉请求。案件受理费2270元，由孙志刚承担1845元，由程淑华承担425元。反诉案件受理费1190元，由孙志刚承担40元，由程淑华承担1150元。上诉人程淑华不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实严重错误，判决无任何法律依据，故意偏袒被上诉人，完全置上诉人的权益及法律规定于不顾，恶意损害上诉人的合法权益。原审判决存在以下错误：1、对于合同效力的认定。原审判决认定“诉争房屋的产权人常州市湖塘小庙农贸市场乙方对此未提出异议且明确表示同意转租，虽程淑华对蒋炳林的身份有异议，但并不影响合同的效力，故武进区怡乡春竹大酒店和武进区阿酷茶餐厅之间签订的租赁协议合法有效”。原审法院上述认定是毫无事实与法律依据的。原审判决查明部分2013年12月13日签订的租赁协议第一条“甲方确认已经获得房屋产权人的同意乙方入住承诺书”，该条款是本案合同生效的首要条件，上诉人自始至终未看到该承诺书，被上诉人也未提交，相反上诉人一直积极要求被上诉人按合同约定提供，以保证合同的合法有效性。可以从双方之间的录音证据中明确体现出来。原审判决称产权人未提出异议且明确表示同意，该观点无事实证据及法律依据，本案中产权人从未以任何形式确认表示明确同意。既无小庙农贸市场的书面确认更无法定代表人的授权同意。原审判决中原审法院调取的谈话笔录反映出以下几点：无证据显示法院调查的人员张炜、冯建忠、虞锡中为产权人的工作人员或法定代表人，这可以从上诉人提交的小庙农贸市场的工商登记清楚反映；更无法反映上述人员有权代表产权人作出任何职务行为。结合录音证据显示，在双方发生纠纷时，被上诉人的手续并没有取得。冯建忠并不是产权人，更无权对蒋炳林的补充内容予以认可。上诉人完全有理由怀疑原审法院是故意歪曲事实，偏袒被上诉人。原审法院对于上诉人对蒋炳林的补充内容故意视而不见，导致认定事实严重错误。按原审调查笔录显示“蒋炳林在2013年6月份左右离开湖塘小庙农贸市场”，而双方签订合同时间是在2013年12月13日，蒋炳林的补充内容是在2013年12月11日，根据上述三个时间点就可以一目了然。结合上诉人提交的录音证据反映被上诉人后续承认未取得产权人的证据可以反映被上诉人完全是在伪造证据，观点自相矛盾。蒋炳林离开工作单位半年后可以对原合同进行确认，同时对于将来未发送的合同内容可以有明确的预见，上诉人方不得不佩服被上诉人方的工作方式，更不得不佩服原审法官的业务水平。上诉人认为双方签订的租赁协议在所附条件自始至终未成就而并不发送法律效力，原审法院的认定无事实与法律依据。2、对于导致纠纷产生的原因及责任认定错误。（1）本案中是完全由于上诉人积极要求保障合同合法有效而要求被上诉人按约提供产权人确认承诺书后，被上诉人无法完成并强行要求被上诉人办理而产生纠纷，后经公安机关介入协调而以各自搬回原宿舍的方式解决完毕。（2）录音证据及报警笔录、录像资料等均反映被上诉人以自身的行为解除了租赁协议，同时也对纠纷方式的处理作出了明确并实际履行。（3）上诉人认为在后头并没有发生法律效力或条件并不成就的情况下，被上诉人强行要求搬离解除合同，责任完全在被上诉人方。3、关于赔偿损失的认定错误。原审判决认定“酌定程淑华赔偿孙志刚损失25000元”。首先既然是损失，那么必然应当由被上诉人对其损失进行主张，就其损失的真实性、关联性、合法性进行举证，而不是由原审法院的酌定来代替或免除被上诉人的举证责任。其次，退一万步讲，双方签订合同至解除合同不过10天时间，就算完全按单方面被上诉人租赁房屋的实际使用时间来计算也绝对不会超过3000元的，况且在此期间双方员工的宿舍是互换的，被上诉人也在实际使用上诉人的房屋，所以客观上并不存在损失的说法，故原审判决无事实和法律依据。综上，请求二审法院全面查明案件事实，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，本案所有诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人孙志刚在答辩期内未作书面答辩。二审中，孙志刚辩称，1、双方之间订立的租赁协议系双方当事人的真实意思体现，因受法律保护。上诉人所称的合同已经解除，没有任何事实及法律依据。2、关于本案所涉的转让设施，本案所涉设备的转让和租赁合同是不同的法律关系，虽然本案的案由为租赁合同纠纷，但因涉及到设备的买卖，同样包含了另一层买卖关系和法律关系。本案中，根据上诉人提交的录音证据及法庭所做的调查可以看出，本案所涉的设备已经在2013年12月14日在上诉人入住后已经向其完成了交付，且在期间上诉人也对转让设备进行了实际使用。另外，在此期间上诉人也未对转让标的、数量提出任何异议，应当视为上诉人对本案所涉转让标的转让数量和质量符合合同约定。原审判决忽视了二个客观存在的法律关系，机械地认为上述设备未经确认，权属未经转移，就此被上诉人认为原审判决所作的判决存在明显错误。综上，原审判决认定事实、适用法律均存在相应错误，请求二审法院查明事实，依法作出判决。双方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中双方均未提交新的证据。本案二审查明的案件事实与原审相一致。本院认为，上诉人程淑华与被上诉人孙志刚以各自经营的个体商户名义签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规强制性规定，应属合法有效。该租赁协议系转租协议，孙志刚将其所承租的房屋转租给程淑华，取得本案所涉房屋的产权人即出租人同意转租与程淑华支付房屋租金一样均是履行租赁协议的合同义务，不履行合同义务引起的法律后果是承担相应的违约责任，但并不影响租赁协议的合同效力。本案中，双方约定先支付租金后使用房屋，程淑华未履行支付租金的合同主要义务系引起本案纠纷的根本原因，孙志刚承诺取得出租人同意转租的承诺书是否应承担违约责任，应在出租人对其转租行为提出异议且对程淑华使用租赁房屋造成影响的情况下，孙志刚才应承担相应责任。而孙志刚虽然提交的出租人同意转租的承诺书形式存在瑕疵，提交的有关作出同意孙志刚转租承诺的有关人员的身份及授权的证据尚需补强，但由于自始至终出租人对于该转租行为并未提出异议，实际对于程淑华使用租赁房屋未造成影响，程淑华以孙志刚未提供出租人同意转租的承诺书拒不履行支付租金、并认为孙志刚应承担造成本案合同纠纷的责任的理由不能成立，上诉人该上诉理由本院不予支持，程淑华应对本案所涉合同发生纠纷承担责任。原审判决酌定程淑华赔偿孙志刚25000元系根据双方订立的租赁协议约定的违约责任、履行协议的实际情况，并从减少诉讼成本的角度出发而作出的，原审法院行使自由裁量权酌定程淑华的赔偿数额符合本案的实际情况及民事诉讼的公平原则，该裁量并无不当。综上所述，上诉人程淑华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人程淑华负担。剩余二审案件受理费3035元由本院退还程淑华。本判决为终审判决。审 判 长  段若鹏代理审判员  吴立春代理审判员  周韵琪二〇一四年十月十七日书 记 员  马筱艳