广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6114号上诉人（原审被告）：沈运德，住址武汉市武昌区，现住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：朱国斌，住广州市荔湾区。委托代理人：樊长庄，广东引力律师事务所律师。委托代理人：夏彬，广东引力律师事务所律师。上诉人沈运德因与被上诉人朱国斌租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年7月18日，朱国斌与沈运德签订了一份《租赁合同》，约定：朱国斌将广州市荔湾区xxx西约398号之21横街（马路面第2间）厂房出租给沈运德使用，合同期限2013年8月1日至2014年7月31日等。上述合同期满后，朱国斌继续将上述房屋出租给沈运德使用。2014年8月10日，甲方朱国斌（出租方）与乙方沈运德签订《物业租赁合同》，该合同共2页，该合同约定：甲方同意将坐落在广州市芳村xxx西约398号之21横街（自编号：铺2）建筑物（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作仓库，建筑面积按租赁时的现状；租赁期限2014年8月1日至2015年2月28日止，月租金2000元；由乙方在每月10号前以现金的付款方式缴付当月租金及水电等相关费用给甲方；本合同签定当日，乙方须向甲方缴纳6000元履约保证金，合同期满乙方无欠交租金及其他应该由乙方承担的费用的情况下，甲方在租赁期满时三天内将保证金本金（不含利息）一次性退回乙方；租赁期满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回建筑物，乙方在甲方给出五天宽限期后仍不交出所承租建筑物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用租金外，并有按占用期内租金金额的100%收取违约金等等。朱国斌提供的上述合同的原件均有朱国斌、沈运德的签名及按上指模。上述合同签订后，在合同履行期限内，朱国斌、沈运德均按合同履行了各自的义务。合同期满前的2015年1月2日，朱国斌向沈运德发出《终止合同通知书》，通知沈运德在合同届满时搬出涉案房屋等，但沈运德收到该通知书后不予理会，合同期满后，沈运德继续使用涉案房屋。2015年3月1日，朱国斌在涉案房屋的大门张贴《通场通知》通知沈运德在2015年3月5日前搬离涉案房屋等，但沈运德不予理会。2015年3月10日，朱国斌在涉案房屋的大门张贴《通知》通知沈运德联系朱国斌，共同找出解决方案，但沈运德仍不予理会。沈运德没有向朱国斌交纳涉案房屋2015年5月1日起至今的房屋使用费。另查明，沈运德曾以朱国斌强行停电造成其损失为由，向原审法院起诉要求朱国斌赔偿其损失，后又撤诉。朱国斌于2015年7月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、沈运德在判决生效5内搬离开广州市荔湾区芳村xxx西约398号之21A的仓库（即398号之21横街自编号：铺2）；2、沈运德支付占用上述仓库的占用费4000元（从2015年5月1日起至6月30日止，之后的占用费计算至沈运德搬离日止，占用费计算标准按照每月租金2000元计算。）；3、沈运德支付违约金800元给朱国斌；4、本案诉讼费由沈运德承担。在本案原审审理过程中，沈运德提供了与朱国斌提供的《物业租赁合同》的第一页内容完全一致的《物业租赁合同》的第一页，沈运德没有提供《物业租赁合同》的第二页。沈运德提供的《物业租赁合同》的第一页只有沈运德签名，没有沈运德的指模，没有朱国斌的签名及指模。虽然沈运德认可朱国斌提供的《物业租赁合同》第一页的内容是双方的约定，但是沈运德认为：朱国斌提供的《物业租赁合同》是假的，朱国斌提供的《物业租赁合同》上面的沈运德签名是沈运德签的，但是手印是假的，签名是打印还是复印上去的，沈运德不确定，沈运德要求对朱国斌提供的《物业租赁合同》的真伪进行鉴定。但经查某提供的《物业租赁合同》中沈运德的签名明显是原件，并不是打印或复印上去的。原审法院认为：朱国斌提供的朱国斌、沈运德于2014年8月10日签订的《物业租赁合同》，有朱国斌、沈运德的签名，且沈运德认可该租赁合同第一页的内容，虽然沈运德没有提供双方签订的《物业租赁合同》的第二页，但是朱国斌提供的《物业租赁合同》的第二页有沈运德的签名，且签名明显不是打印或复印上去的，且从合同的内容看，第一页与第二页之间具有连贯性，故朱国斌提供的《物业租赁合同》，该院予以采纳，沈运德要求对朱国斌提供的《物业租赁合同》进行鉴定的申请，没有事实依据，该院不予准许。沈运德提供的《物业租赁合同》的第一页，没有朱国斌的签名及指模，有沈运德事后根据双方签订的《物业租赁合同》的第一页的内容另行制作《物业租赁合同》第一页的可能，其真实性该院不予认定。朱国斌、沈运德于2014年8月10日签订的《物业租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同的履行期限到2015年2月28日期满，合同届满后，朱国斌多次发通知要求沈运德交还房屋，可见朱国斌对沈运德继续使用讼争房屋是有异议的，因此，朱国斌、沈运德双方没有对继续履行租赁协议达成一致的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原租赁合同不是继续有效，朱国斌、沈运德之间已不存在租赁关系，沈运德继续无理占用朱国斌的房屋，属于侵权。沈运德占用朱国斌房屋拒不交还，朱国斌提出异议要求沈运德交还房屋的同时收取沈运德在2015年5月1之前的租金，是朱国斌为了避免扩大损失，不能以此视为朱国斌与沈运德达成继续履行合同的协议。故朱国斌请求沈运德搬离开广州市荔湾区芳村xxx西约398号之21A的仓库（即398号之21横街自编号：铺2）的诉讼请求，该院予以支持。沈运德没有向朱国斌交纳涉案房屋2015年5月1日起至今的房屋使用费，朱国斌诉请沈运德按原租金标准2000元/月支付从2015年5月1日起至沈运德搬离涉案房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，该院予以支持。甲方朱国斌（出租方）与乙方沈运德于2014年8月10日签订的《物业租赁合同》第五条第5.5项约定：“租赁期满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回建筑物，乙方在甲方给出五天宽限期后仍不交出所承租建筑物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用租金外，并有按占用期内租金金额的100%收取违约金。”现朱国斌并没有要求沈运德按上述约定的占用期内租金金额的100%支付违约金，只是诉请沈运德支付合同期满后占用期2015年5月1日至2015年6月30日内租金金额即房屋占用费4000元的20%支付违约金800元，合法、合理，该院予以支持。关于沈运德抗辩称在2015年3月5日到2015年5月19日，朱国斌对仓库强行停电，使沈运德不能工作，机器在运转的时候就停电了，造成机器不能正常运转，有可能机器坏了，朱国斌造成了沈运德十多万元的损失的问题。因沈运德未能提供证据证实朱国斌曾对仓库强行停电，故该院不予认定。对于沈运德抗辩的损失问题，不属本案处理范围，本案不予处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，沈运德迁出广州市荔湾区芳村xxx西约398号之21A的仓库（即398号之21横街自编号：铺2），将该仓库交回朱国斌管业使用。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，沈运德向朱国斌支付自2015年5月1日起至沈运德将广州市荔湾区芳村xxx西约398号之21A的仓库（即398号之21横街自编号：铺2）交回朱国斌管业使用之日止的房屋使用费（按每月2000元计算）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，沈运德向朱国斌支付违约金800元。案件受理费50元，由沈运德负担。判后，上诉人沈运德不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十九条的规定，一审法院应对涉案证据独立进行判断，作出审核认定，但一审法院出现了严重错误。1、一审出示的2014年《物业租赁合同》，沈运德于2015年8月6日才看到全部，沈运德没有第二页合同。2、一审出示的2014年《物业租赁合同》，实际是2013年《租赁合同》的续租合同，一审没有追查合同更改理由。3、判决的依据都在第二页合同上，沈运德为证实自己没有见过第二页合同，要求对第二页合同进行指纹鉴定，一审不予采纳。二、一审出现的一些不正常现象：1、一审诉状，没有朱国斌的身份证号码和联系电话。2、一审所附的“材料证据清单”中2、3、8、9、10没有提供，沈运德于2015年8月12日已向12368反映。3、沈运德对朱国斌派人旁听提出异议，在没有旁听证的情况下，一审容许，且任其随意走动并插话。4、沈运德要求指纹鉴定，一审有意夸大指纹鉴定费用。上诉请求：1、撤销原审判决；2、朱国斌承担本案一审、二审全部诉讼费用。被上诉人朱国斌答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明,原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：原审期间，朱国斌在原审提交的材料证据清单中列明的证据2、3、8、9、10为朱国斌的身份证复印件、沈运德身份证复印件、律师事务所公函、授权委托书、律师证复印件。朱国斌、沈运德提供的2014年8月10日签订的《物业租赁合同》第一页最后一条均仅载明“第五条违约责任5.1任何一方未能履行本合同规定的条款而单方解除合同的，以致不能实现合同目的的，均属违约行为，责任方需承担违约责任”。原审庭审中，在对朱国斌提供的2014年8月10日签订的《物业租赁合同》进行质证时，沈运德表示“上面的签名是我的，但是手印是假的。但是签名是打印还是复印上去的，我方不确定”，之后又当庭要求对该合同中其本人签名以及指纹进行鉴定。原审法院以朱国斌提供的合同第二页为原件为由，对沈运德的鉴定申请不予准许。沈运德称合同中要有双方的签名及盖手印才能生效。在本案二审庭审中，沈运德称2014年8月10日签订的《物业租赁合同》第一页上的签名是其签的，但是当时看到合同内容不完整，故只签了名没有按手印。沈运德在二审庭询期间表示要求对上述合同第一页、第二页上的签名、指模进行鉴定。沈运德在二审庭询期间确认现在涉案房屋由其使用。本院认为：朱国斌在原审提交的材料证据清单中列明的证据2、3、8、9、10为朱国斌的身份证复印件、沈运德身份证复印件、律师事务所公函、授权委托书、律师证复印件，上述材料系双方当事人及代理人的身份资料，并非与本案事实有关的证据材料，沈运德主张原审法院未向其送达上述材料属程序不当依据不足，本院不予认定。朱国斌在原审提交的双方于2014年8月10日签订的《物业租赁合同》共两页且两页都有双方的签名及指模。朱国斌、沈运德分别提供的《物业租赁合同》的第一页的内容一致，从第一页最后关于违约责任的约定来看，仅有“5.1”的约定，内容上明显有缺失。沈运德称其未见过第二页的内容，但对其明知合同第一页内容不完整的情况下，仍在合同第一页上签名未作出合理的解释，本院对其该主张不予采信。沈运德在原审期间对朱国斌提供的《物业租赁合同》进行质证时，已经自认是其签名，只是对该合同是否原件以及合同中是否其本人指纹提出异议，原审法院在核实了朱国斌提供的合同为原件之后，对沈运德之后提出对是否其本人签名、指纹进行鉴定的申请不予接纳并无不当，本院对沈运德上诉再次要求对朱国斌所提供《物业租赁合同》中是否其本人签名、指纹进行鉴定的申请亦不予采纳。从朱国斌提供的《物业租赁合同》第二页内容来看，该《物业租赁合同》第二页的内容与双方持有的第一页的内容是连贯的，沈运德无充分的证据否定朱国斌所提供的合同第二页的内容，原审法院对朱国斌提供的《物业租赁合同》予以采纳并认定其合法有效正确。沈运德主张《物业租赁合同》要有双方的签名及盖手印才能生效，其没有在合同中盖手印，故对合同效力不予确认。因《物业租赁合同》约定“双方签名盖章之日起成立，自甲方收到乙方的保证金后生效”，并无约定要有双方的签名及盖手印才能生效，故沈运德的该主张没有法律及合同依据，本院不予采纳。现《物业租赁合同》约定的租赁期限已届满，朱国斌、沈运德无续签租赁合同，故双方之间为不定期的租赁关系。沈运德二审庭审中确认现在涉案房屋由其使用，且其自2015年5月1日起并无缴纳租金，已构成违约，原审法院关于沈运德向朱国斌支付自2015年5月1日起至沈运德将涉案房屋交回朱国斌之日止的房屋使用费及支付违约金800元的处理可行，本院予以维持。综上所述，上诉人沈运德的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人沈运德负担。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年三月十四日书 记 员  邹凌青黄咏欣