湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民初字第03158号原告：武汉市昌房房地产开发有限责任公司，住所地武汉市武昌区中山路191号凤凰世纪家园11栋1-2层1号。法定代表人：刘翔，总经理。委托代理人：李军、马家强，湖北谦顺律师事务所律师。被告：武汉帮安网络通信技术有限公司，住所地武昌区新生里2号楼3单元6层2号。法定代表人：杨笠。原告武汉市昌房房地产开发有限责任公司（以下简称武汉昌房公司）与被告武汉帮安网络通信技术有限公司（以下简称武汉帮安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，2016年3月1日，依法由审判员滕玉军担任审判长与人民陪审员张俊良、王伶组成合议庭，公开开庭进行审理。原告武汉昌房公司的委托代理人马家强到庭参加诉讼，被告武汉帮安公司经本院合法传唤（公告送达），无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告武汉昌房公司诉称：2011年12月2日，武汉昌房公司与中国联合网络通信有限公司武汉分公司（以下简称联合公司武汉分公司）签订两份《房屋租赁合同》，约定将其所有的位于武汉市武昌区胭脂路与粮道街交叉口胭脂公寓5号、6号商铺出租联合公司武汉分公司，租期为十年，自2011年12月1日至2021年11月30日止，租金按季度支付，逾期支付按逾期金额的5%支付滞纳金，拖欠房租二个月以上，武汉昌房公司有权解除合同并收回房屋。2013年10月29日，武汉昌房公司与联合公司武汉分公司、武汉帮安公司三方经协商，签订《补充协议书》，约定武汉帮安公司继续履行联合公司武汉分公司签订的上述《房屋租赁合同》。但从2014年12月1日起，武汉帮安公司拖欠租金，截止2015年5月31日，武汉帮安公司拖欠房租共计313276元。经向武汉帮安公司催告，武汉帮安公司擅自将其租赁房屋转租给长江大药房，且在转租过程中伪造武汉昌房公司印章并出具虚假房屋转让证明。2015年6月1日起，武汉昌房公司向武汉帮安公司发出《通知书》，告知因拖欠房租、擅自转租的行为，武汉昌房公司已解除《租赁合同》，武汉帮安公司拒不支付拖欠房租。为此，原告武汉昌房公司诉至法院，要求判令被告武汉帮安公司支付拖欠房租313276元；判令支付滞纳金（以拖欠房租313276元为本金，按逾期日5%计算从2014年12月1日至判决生效之日止）；案件诉讼费由被告承担。庭审中，原告武汉昌房公司明确诉请第一项为要求被告武汉帮安公司支付拖欠房租264063元（2015年1月1日至2015年5月31日期间租金）；第二项为要求被告武汉帮安公司支付滞纳金（以264063元为本金，按逾期日5%计算从2015年1月1日至判决生效之日止）。原告武汉昌房公司为支持诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、房屋租赁合同二份，拟证明2011年12月2日，原告与联合公司武汉分公司签订房屋租赁合同，约定原告将其位于武汉市武昌区胭脂路与粮道街交叉路口胭脂公寓5号、6号商铺出租给被告。证据二、情况说明一份，拟证明因联通武汉分公司业务调整，其与原告商量退租胭脂公寓5号、6号、7号商铺门面，并主张由被告武汉帮安网络通信技术有限公司代替其继续履行与原告签订的上述2011年12月2日房屋租赁合同。证据三、补充协议书二份，拟证明2013年10月29日，原、被告及联合公司武汉分公司签订协议，约定由被告接替联合公司武汉分公司与原告继续履行上述2011年12月2日签订《房屋租赁合同》。证据四、通知书三份，拟证明原告分别于2015年6月1日、6月5日、6月8日三次书面通知过被告，告知其拖欠房租、擅自转租，原告已解除房屋租赁合同事宜。证据五、中国邮政快递回单三份及短信回馈照片一组，拟证明原告为催促被告支付拖欠的租金及滞纳金，三次向被告发送快递邮件，将通知文件寄给了被告。证据六、短信记录照片一组，拟证明在被告拖欠租金的情况下，原告多次发送短信告知被告，催促其缴纳拖欠的租金及滞纳金，被告不予理会。证据七、税务发票及凭证一组，拟证明被告向原告缴纳租金至2014年12月31日止，自2015年1月1日起被告一直拖欠租金拒不缴纳。证据八、武汉市商品房权属证明书三份，拟证明租赁房屋位于武昌区胭脂公寓5号、6号商铺的房屋归原告所有。证据九、武汉帮安公司与湖北长江大药房连锁有限公司签订《房屋租赁协议》及证明各一份，拟证明擅自伪造公司公章，出具虚假转让证明的欺诈行为。被告武汉帮安公司未向本院提交答辩意见，也未向本院提交证据。被告武汉帮安公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第六十九条、第七十二条的规定认定案件事实的依据。经审理查明：2011年12月12日，武汉昌房公司（出租方即合同甲方）与联合公司武汉分公司（承租方即合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武昌区胭脂路与粮道街交叉口胭脂公寓5号商铺（建筑面积138.29平方米）、出租乙方，房租租赁期10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止；租赁商铺经营范围为联通合作营业厅；租金支付：约定房屋租赁单价为130元／平方米.月；第一年年租金为215732元，租赁期内租金标准递增方式；第一年和第二年年租金标准不变，第三年至第五年期间，月租金标准按每一年3%递增；第六年年租金标准按10%递增，第七年至十年期间，月租金标准按每一年3%递增。本合同期内租金总额为2494986元。第一年租金215732元／年、第二年租金215732元／年、第三年租金222204元／年、第四年租金228870元／年、第五年租金235736元／年、第六年租金259310元／年、第七年租金267089元／年、第八年租金275102元／年、第九年租金283355元／年、第十年租金291856元／年。租金按季度支付，乙方应在每季度期前10天向甲方支付当季度租金，甲方收款后应提供乙方有效的收款凭证。违约责任：租赁期间，乙方有违约行为，甲方有权解除合同，收回房屋，同时乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一天则应按逾期金额5%支付滞纳金。合同并对出租房屋状况、租赁期限用途、租金押金支付方式、房屋修缮与使用、房屋转让转租、房屋交付收回、违约责任、合同解除的免责等作出相关约定。2011年12月12日，武汉昌房公司（出租方即合同甲方）与联合公司武汉分公司（承租方即合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武昌区胭脂路与粮道街交叉口胭脂公寓6号商铺（建筑面积148.75平方米）出租乙方，房租租赁期10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止；租赁商铺经营范围为联通合作营业厅；约定租金支付：约定房屋租赁单价为210元／平方米.月；第一年年租金为374850元，租赁期内租金标准递增方式；第一年和第二年年租金标准不变，第三年至第五年期间，月租金标准按每一年3%递增；第六年年租金标准按10%递增，第七年至十年期间，月租金标准按每一年3%递增。本合同期内租金总额为4335222元。第一年租金374850元／年、第二年租金374850元／年、第三年租金386096元／年、第四年租金397679元／年、第五年租金409609元／年、第六年租金450570元／年、第七年租金464087元／年、第八年租金478010元／年、第九年租金492350元／年、第十年租金507121元／年。租金按季度支付，乙方应在每季度期前10天向甲方支付当季度租金，甲方收款后应提供乙方有效的收款凭证。违约责任：租赁期间，乙方有违约行为，甲方有权解除合同，收回房屋，同时乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一天则应按逾期金额5%支付滞纳金。合同并对出租房屋状况、租赁期限用途、租金押金支付方式、房屋修缮与使用、房屋转让转租、房屋交付收回、违约责任、合同解除的免责等作出相关约定。2013年10月29日，武汉昌房公司（即合同甲方）、联合公司武汉分公司（即合同乙方）、武汉帮安公司（即合同丙方）协商，签订《补充协议书》，约定：甲、乙方同意将2011年12月签订的房屋租赁合同中乙方联合公司武汉分公司的名称变更为丙方武汉帮安公司；甲、乙、丙三方确定以上合同项下的权利和义务全部转让给丙方，由丙方接替乙方履行合同，其合同条款不变。经三方签字盖章后即生效，与原合同具有同等法律效力。武汉昌房公司、联合公司武汉分公司、武汉帮安公司在上述协议内加盖印章。合同签订后，武汉帮安公司依据合同约定向武汉昌房公司交纳房屋租金。庭审中，武汉昌房公司确认武汉帮安公司已实际支付武昌区胭脂路与粮道街交叉口胭脂公寓5、6号商铺租金至2014年12月31日止。自2015年1月1日起，武汉帮安公司未按合同约定支付商铺租金。2015年6月1日，武汉昌房公司通过邮寄方式向武汉帮安公司送达《通知书》，告知武汉帮安公司在未经公司同意情况下擅自伪造公司公章，出具虚假转让证明的欺诈行为。要求武汉帮安公司办理缴租及解除《房屋租赁合同》及补充协议书相关事项。2015年6月5日，武汉昌房公司通过邮寄方式向武汉帮安公司送达《通知书》，告知武汉帮安公司缴纳拖欠租金及滞纳金共计328940元并于2015年6月8日上午九点到公司面谈解除《房屋租赁合同》及补充协议书相关事项。2015年6月8日，武汉昌房公司通过邮寄方式向武汉帮安公司送达《通知书》，告知武汉帮安公司拖欠租金及滞纳金共计328940元，因欠租、转租行为已构成违约，严重侵犯公司权益，自通知之日起停止武汉帮安公司使用租赁房屋并解除之间租赁关系及三日内至公司办理解除合同交接事项。另查明：2011年8月8日，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局颁发《武汉市商品房权属证明书》，载明武汉昌房公司开发经营的胭脂公寓小区的武昌区粮道街胭脂公寓1-4栋1层5室、1-4栋1层6室、1-4栋2层1室的房屋，已申请房屋权属初始登记，经审查，现核准登记并发给此权属证明书本院认为：2011年8月8日，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局颁发《武汉市商品房权属证明书》，载明武汉昌房公司开发经营的胭脂公寓小区的武昌区粮道街胭脂公寓1-4栋1层5室、1-4栋1层6室、1-4栋2层1室的房屋权属证明书。依据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。第十五条：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。的规定，武汉昌房公司享有上述房屋享有占有、使用、收益的权利。2013年10月29日，武汉昌房公司、联合公司武汉分公司、武汉帮安公司三方签订房屋租赁合同《补充协议书》，合同约定武汉帮安公司依据武汉昌房公司与联合公司武汉分公司于2011年12月12日签订《房屋租赁合同》合同约定租赁位于武昌区胭脂路与粮道街交叉口胭脂公寓5、6号商铺并履行合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，上述合同自成立时生效，武汉昌房公司、武汉帮安公司应按合同约定履行各自的权利、义务。依据合同约定，武汉帮安公司占用使用租赁商铺并向武汉昌房公司依约支付商铺租金。庭审中，武汉昌房公司认可武汉帮安公司已实际支付商铺租金至2014年12月31日止。武汉帮安公司自2015年1月1日起未按合同约定未支付租金，催告期间发现武汉帮安公司擅自伪造公章，出具虚假转让证明及长期拖欠租金的事实。2015年6月11日，武汉昌房公司向武汉帮安公司送达解除租赁合同通知书。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条规定，武汉昌房公司解除与武汉帮安公司签订的位于武昌区胭脂路与粮道街交叉口胭脂公寓5、6号商铺的《租赁合同》。被告武汉帮安公司自2015年1月1日起未按合同约定支付租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，被告武汉帮安公司应向武汉昌房公司支付武昌区胭脂路与粮道街交叉口胭脂公寓5号商铺租金95363元（自2015年1月1日起至2015年5月31日止）；武昌区胭脂路与粮道街交叉口胭脂公寓6号商铺租金165700元（自2015年1月1日起至2015年5月31日止），共计租金261063元。本院对原告武汉昌房公司诉请部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，本院按武汉帮安公司实际拖欠款项按中国人民银行同期贷款利率的130%计算调整违约金，对原告主张支付违约金的诉请，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告武汉帮安网络通信技术有限公司本判决生效之日起三日内支付原告武汉市昌房房地产开发有限责任公司支付租金共计261063元（自2015年1月1日起至2015年5月31日止期间租金）。二、被告武汉帮安网络通信技术有限公司本判决生效之日起三日内支付原告武汉市昌房房地产开发有限责任公司支付违约金（违约金自2015年1月1日起按被告武汉帮安网络通信技术有限公司实际拖欠款项按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至判决生效之日止）。三、驳回原告武汉市昌房房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6000元，公告费600元，两项总计6600元，由被告武汉帮安网络通信技术有限公司负担。（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院诉讼费收取账户（财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行832886。）上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  滕玉军人民陪审员  张俊良人民陪审员  王 伶二〇一六年三月六日书 记 员  刘雪鹃