广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5808号上诉人（原审被告）：吴海棠，身份证登记住址广东省广州市荔湾区。委托代理人：吴海强，身份证住址。被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：石正林，总经理。委托代理人：李晓岚，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：黎智荣，广东南国德赛律师事务所实习律师。上诉人吴海棠因与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：吴海棠是广州市越秀区环市东路339号（广东国际大厦）B附楼13A房的产权人，房屋建筑面积158.0163平方米。中航公司是持有一级资质证书的物业服务企业。简某、邓某、乐某、陈某无、张某是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月26日，简某、邓某、乐某、陈某无、张某以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与中航公司（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3.共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5.对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6.共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.配合、协助公安机关安全防范工作；10.安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元／月.平方米、A附楼写字楼29.8元／月.平方米、B附楼商住公寓楼14.85元／月.平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二为《物业管理服务质量标准》，载明：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，认定上述《物业服务合同》合法有效。涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成某一届业主委员会。且上述《物业服务合同》到期后，中航公司与吴海棠之间没有重新签订物业服务合同。此外，因广东国际大厦B附楼部分业主对中航公司按照每月14.85元／平方米的标准收取物业管理费有异议，故向广州市物价局投诉。广州市物价局于2013年6月9日作出穗价检举告字（2013）96号《告知函》对投诉予以受理。在相关案件审理过程中，广州市越秀区人民法院于2013年11月15日发函至广州市物价局调查该局对上述投诉的处理情况及该局对涉案广东国际大厦B附楼物业管理服务收费标准有无强制定价权力。2013年11月22日，广州市物价局以穗价函（2013）754号《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》回复称：接到投诉后，该局充分履行行政调解职能，先后多次组织业主代表、中航物业管理有限公司进行调解，但由于中航物业管理有限公司坚持要通过诉讼途径解决该纠纷，双方始终无法达成一致调解意见；由于广东国际大厦B附楼物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前该局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价管理，业主与物管公司可通过合同的形式约定物业服务收费标准等。因吴海棠未支付广东国际大厦B附楼13A房自2010年10月至2013年7月的物业管理费，中航公司于2013年9月11日向广州市越秀区人民法院提起诉讼，该院依法作出（2013）穗越法民三初字第2472号判决，判令被告吴海棠应在该判决发生法律效力十日内，将广州市越秀区环市东路339号B附楼13A房2011年9月至2013年7月期间的物业管理费一次性支付给原告中航物业管理有限公司（每月按照14.85元／平方米×158.0163平方米=2346.54元计付）。2015年6月29日，中航公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：依法判决吴海棠立即支付广东国际大厦B附楼13A房自2013年8月至2015年5月拖欠的物业管理费（按14.85元／平方米／月计，即2347元）合计人民币51634元给中航公司，并以拖欠的物业管理费为基准，按每天0.5‰支付自起诉之日起至款项清偿之日的滞纳金给中航公司。吴海棠原审答辩称：不同意中航公司的诉讼请求，理由如下：根据（2013）穗越法民三初字第2467—2472案的民事判决书第7页记载，中航公司当时提交的证据资料显示2013年8月-2014年7月的B楼外墙清洗合同的清洗次数为4月一次，比2007年的原《物业服务合同》附件二《物业管理服务质量标准》中第4点约定的“每季度对大厦进行一次外墙清洗（即每3月一次）”减小了四分之一；中航公司在该期间外包的外墙清洗、大厦清洁、水池清洗三项每月服务支出总数为20068元，平摊在B楼21766平方米，成本单价0.92元／平方米，可见其向业主收取14.85元／月／平方米的物业管理费，从中获取了巨额的利润。另B楼房地产权证记载全楼面积为21776平米，而中航公司提交的《物业服务合同》按17739平方米分摊管理成本，有4039平方米的物业无需承担物管服务成本，而包含吴海棠在内的其他业主则被多摊物管服务成本。综上，中航公司降减服务次数，违背了原物业服务标准，请求法院依法驳回中航公司要求按原合同约定的14.85元／月／平方米标准收费的请求。（二）中航公司要求吴海棠交纳管理费滞纳金无法律依据，不同意中航公司的第二项诉讼请求。理由如下：1.因双方对原《物业服务合同》到期后的物业管理费标准及支付时间没有约定，吴海棠是基于对合同到期后中航公司是否有权继续提供物业服务及收费标准存在争议而未逐月支付物业管理费，并非恶意违约。（2013）穗越法民三初字第2467—2472案民事判决书查明如下事实：原《物业服务合同》在2010年9月期满后，含吴海棠在内的B楼大部分业主在2010年10月15日即向中航公司寄交《通知》，要求中航公司尽快与B楼业主重新商定《物业服务合同》，并在未获得业主大会或业委会或未与B楼业主重新商定《物业服务合同》之前退场，不得擅自延长经营期。但中航公司不理会B楼业主提出的降减物业管理费及拒绝接受物业服务要求，继续霸占经营。2012年1月20日，含吴海棠在内的B楼业主委托广州市公证处向中航公司寄发了《拒绝接受中航公司为吴海棠物业提供相关管理服务的通知》，并将中航公司在未经业主大会授权的情况下，擅自单方延长收费期限及自定14.85元／月／平方米的收费标准的案件投诉到广州市物价局。2.中航公司称吴海棠等B楼业主对其按物业服务合同提供物业管理无异议并非事实。业主和中航公司的纠纷多年没解决，原因就是14.85元／月／平方米的管理费太高且与其所提供的服务不对等。中航公司未按物权法的规定取得业主大会或业主委员会授权，又未签订新的物业服务合同，且在被业主明确拒绝接受其服务及收费标准的情况下，要求业主按其单方制定的14.85元／月／平方米标准收取管理费是违反了有关法律法规的规定，同时中航公司明知吴海棠意愿，强迫吴海棠支付高额收费，严重侵犯了B楼全体业主的消费自主选择权，中航公司在明知吴海棠的拒绝意愿的情况下仍单方作为，故中航公司的过错行为产生的成本理应自己承担，吴海棠无需承担违约金、滞纳金以及有关的诉讼费用。吴海棠为证明其抗辩理由，向原审法院提交了（2013）穗越法民三初字第2468号民事判决书。该案中中航公司向涉案小区的业主广州市安国实业有限公司提起诉讼，要求该公司支付物业管理费及滞纳金。案经一、二审判决：广州市安国实业有限公司应在本判决发生法律效力十日内，将广州市越秀区环市东路339号B附楼16D房2010年7月至2013年7月期间的物业管理费一次性支付给中航物业管理有限公司（每月按照14.85元／平方米×87.41平方米=1298元计付）等。上述判决书载明，在该案一审审理过程中，中航公司提交了《广州市维诚物业清洁有限公司外墙清洁合同书》、《广州市维诚物业清洁有限公司外墙清洁补充协议书》、《广州市维诚物业管理有限公司外墙清洁合同书》、《广东国际大厦清洁服务合同书》、《广东国际大厦A、B附楼外墙清洗合同》、《中航物业管理有限公司广州分公司生活水池清洗项目技术服务合同书》作为证据，上述合同约定的清洁或清洗范围均包括广东国际大厦B附楼；其中合同期限为2013年8月1日至2014年7月31日的外墙清洁合同中约定清洁频率为4个月1次，之前的合同约定清洁频率为3个月1次等内容。吴海棠据此认为外墙清洁频率下降，且根据中航公司提交的上述外包服务合同计算，广东国际大厦B附楼服务成本每月仅为0.92元／平方米，远低于14.85元／平方米的收费标准；B附楼真实面积为21776平方米，《物业服务合同》上列明的仅为17739平方米，其中有4039平方米的物业无需承担管理服务开支义务。吴海棠还提交了以下证据：《通知》、《国内特快专递邮件详情单》及公证书复印件，拟证明包括吴海棠在内的部分B附楼业主以全球邮政特快专递（EMS）形式于2010年10月14日向中航公司的法定代表人石正林寄出邮件一份（地址深圳市福田区振华路163号中航城飞亚达大厦西9楼），该份邮件详情单内件品名处书写“要求贵司终止对B附楼物管服务的通知”。中航公司对上述（2013）穗越法民三初字第2468号民事判决书的真实性合法性无异议，案涉房屋并非本案当事人，该案已有终审认定；因《通知》、《国内特快专递邮件详情单》及公证书非业委会发出，与本案不具有关联性。本案原审庭审过程中，吴海棠确认自2013年8月开始就没有缴纳相关的物业费。原审法院认为：根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但由于涉案小区未成某一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，中航公司按照原合同约定继续提供物业管理服务，吴海棠作为小区业主，双方形成事实上的物业服务合同关系，吴海棠理应继续向中航公司支付涉案房屋物业管理费。关于物业管理费的标准问题。吴海棠以B附楼实际总建筑面积和物业服务合同约定建筑面积存在面积差及《广东国际大厦A、B附楼外墙清洗合同》中记载的外墙清洁频率比原《物业服务合同》约定的清洁频率减少为由主张中航公司不能按原合同标准收费，根据《物业服务合同》的明确约定，物业管理费的收费标准为14.85元／月／平方米，但对物业服务收费标准如何计算并未明确规定。现有证据也不足以证明双方已就上述标准达成一致协议，因原《物业服务合同》对此已有明确约定，故中航公司要求吴海棠支付物业管理费14.85元／平方米诉讼请求，予以支持。关于逾期付款违约金（即中航公司主张的滞纳金）的问题。因（2013）穗越法民三初字第2472号民事判决书确定吴海棠按合同约定的14.85元／平方米的标准向中航公司缴纳涉案物业管理费，吴海棠在此情形下仍不按合同约定的标准按时足额缴纳涉案物业管理费，理应支付逾期付款违约金。但中航公司未提供证据证明除利息损失外，因吴海棠逾期支付物业管理费还导致其他实际损失，中航公司要求吴海棠按每日0.5‰的标准向其计付违约金，显属过高，故依法予以调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，于2015年9月22日作出如下判决：一、被告吴海棠应在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告中航物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区环市东路339号（广东国际大厦）B附楼13A房自2013年8月起至2015年5月止的物业管理费（每月按14.85元／平方米×158.0163平方米计付）。二、被告吴海棠应在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告中航物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2015年6月29日起计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过吴海棠所欠物业管理费总额为限）。三、驳回原告中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费545元，由被告吴海棠负担。判后，上诉人吴海棠不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定业主与中航公司之间的物业合同已经期满，中航公司仍为业主提供服务存在事实服务关系，但对事实服务关系的认定及支付标准的测算没有查清。一审只查明业主没有支付管理费，而没有查明中航公司在过去两年到底为业主支出了多少资金去购买服务，应由中航公司提供过去两年交给税务部门的企业所得税汇算清缴报告，从报告中找出中航公司每年在涉案房屋所在楼宇投入的服务成本总数除以整栋楼的面积23000平方米，测算出物业管理的成本单价，再乘以百分之十至百分之二十的合理利润，以此测算中航公司的实际收费单价，与以往14.85元的区别，以证实中航公司是否按照以往一样提供给业主等值等量的服务。二、过往的生效判决并没有判决吴海棠支付滞纳金，而吴海棠与中航公司之间也没有文字合同约定滞纳金的计算，吴海棠拒交管理费是因为发现中航公司不断缩减外包的清洁服务，却不愿意调低收费标准，并非恶意欠交。上诉请求：1、将原审判决第一项“每月14.85元每平方米”的物业管理费支付标准，改判为以中航公司过去两年对涉案房屋所在楼宇投入的实际成本加上合理利润作为吴海棠支付物业管理费的标准；2、撤销原审判决第二项，即不同意支付原审判决第二项逾期支付物业管理费的违约金。被上诉人中航公司答辩称：物业服务合同期满后，中航公司一直提供物业服务。如果没有新的物业服务合同或新的物业管理规定，物业服务费标准仍应按照2007年9月26日《物业服务合同》履行。同意原审判决，不同意吴海棠的上诉请求。上诉人吴海棠与被上诉人中航公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为，中航公司在其与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》期满后，继续为案涉大厦提供物业管理服务，目前无证据证明案涉大厦业主委员会或业主大会在《物业服务合同》期满后作出选聘或者续聘决定，原审法院认定中航公司与吴海棠形成事实上的物业服务合同关系，吴海棠应继续向中航公司支付涉案房屋物业管理费正确，本院予以确认。关于吴海棠上诉提出原审法院未查明中航公司是否提供了“等值等量”的服务，认为中航公司收费标准不合理，其亦不应支付逾期支付物业管理费违约金的问题。经审核，在上述相关案件的审理过程中，原审法院已经向有关管理部门对收费标准问题进行查询，相关部门也已复函明确对案涉大厦部分业主的投诉没有结论性处理及对涉案房屋的物业服务收费没有实行政府指导价管理。在此情况下，鉴于原《物业服务合同》对物业管理费标准已有明确约定，而对该标准如何计算并未明确约定，在双方未就物业管理费标准达成新的一致意见之前，原审法院判决吴海棠按照原标准即每月14.85元／平方米标准缴纳物业管理费，并无不妥。吴海棠以原审法院未查明事实提出的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。据此，吴海棠在（2013）穗越法民三初字第2472号民事判决书已确定其应按每月14.85元／平方米的标准缴纳物业管理费的情况下，仍逾期支付物业管理费，原审法院判定吴海棠应承担相应的逾期付款违约金，并结合本案实际情况对涉案《物业服务合同》约定的滞纳金标准进行合理调整，亦无不当。综上所述，上诉人吴海棠上诉理据不足，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1090元，由上诉人吴海棠负担。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年三月二十一日书 记 员  连泽璇黄咏欣