湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0114民初9号原告卢冬英，女，汉族。委托代理人王建峰、陈巧，湖北恒康律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张正华，男，汉族。被告袁彦勤，女，汉族。委托代理人冉术国，湖北中和信律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告卢冬英、张正华与被告袁彦勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员兰望宏适用简易程序，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告卢冬英及委托代理人王建峰、原告张正华，被告袁彦勤及委托代理人冉术国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢冬英、张正华诉称，2010年5月1日，原告张正华与被告通过武汉新港湾置业顾问有限公司签订一份房屋租赁合同。合同约定，被告承租原告位于武汉市蔡甸区金家六号小区某号门面一间，面积39平方米，承租期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止，第一年年租金5000元，第二年年租金6000元，每半年交纳一次租金，并约定以后每年房租按市场价增长。2014年4月27日，原、被告约定自2014年5月1日开始每年租金上涨400元，并签订租房协议。2015年5月1日，双方通过口头协商，一致约定房屋年租金为8000元，每半年交纳一次租金。被告也立即支付了半年的租金4000元（2015年5月1日至2015年11月30日）。后原告多次催促被告续交租金，但被告无故违约，不同意按照8000元每年的标准支付房租。截至目前为止，被告不仅违约，且非法占用房屋至今。原告认为，双方协商一致，将房屋年租金上调至年8000元，事实上双方也对该约定予以实际履行。现被告违约，原告有权要求与被告解除房屋租赁合同，并要求被告腾退房屋、支付租金等。为了维护原告的合法权利，根据《民事诉讼法》第119条的规定，现提起诉讼请求判令1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、要求被告立即腾退所租赁的房屋；3、要求被告结清从2015年12日1日起至腾退该房屋之日止所发生的所有费用（包括房屋占有使用费、物业费，水电费等），暂计人民币10000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告袁彦勤辩称，一、原告无权解除合同。1、被告没有违约。根据双方在2015年5月1日签订的《房层租赁合同》，租期从2015年5月1日到2025年5月1日，租金为每年6400元，被告要求按照每年6400元支付租金，是严格按照合同履行，没有任何违约行为。2、被告在2015年5月1日支付租金4000元，不能认为双方对合同进行了变更。根据庭审中的证人证言和相关证据可以证明，被告当时支付4000元是被迫的，同时没有任何证据证明双方将租金变更每年8000元。3、退一步讲，即使如原告所称的合同已经变更为每年8000元，原告也无权解除合同。只有构成根本性违约不能达到合同目的时才能适用，如果能采取继续履行等方式能达到合同目的时应采用继续履行等方式解决。二、原告要求支付从2015年12月1日起至腾退房屋之日起10000元的费用，没有任何的事实和法律依据。本案被告在与原告签订长期租赁合同后，花费15万元将所涉房屋进行了装修。但原告却无视双方签订的书面合同，不遵守契约，单方要求上涨租金，并且采取胁迫、扰乱被告经营秩序等手段，想以此撕毁双方签订的书面合同，属于严重的缺乏契约精神。综上所述，本案被告严格履行合同，原告无权解除合同，更无权要求被告腾退房屋及支付不合理费用，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2010年5月1日，原告张正华与被告袁彦勤通过武汉新港湾置业顾问有限公司签订一份门面租赁合同。合同约定，被告租赁原告位于武汉市蔡甸区金家六号某号门面一间，房屋面积39平方米，第一年年租金5000元，第二年年租金6000元，以后每年按市场价增长，租赁期限为2010年5月1日至2015年4月30日，租金支付方式为每季度支付。合同签订后，原告将上述房屋交付被告经营使用。2014年4月27日，原告张正华与被告之夫王锐签订一份租房协议，双方约定被告继续租赁原告金家六号20号门面，每年租金为6400元，租期为长期，租金付款方法，从2014年5月1日开始，每半年交一次租金。2015年5月1日，原告张正华又与被告袁彦勤签订一份房屋租赁合同，双方约定被告租赁原告金家六号20号门面，租赁期限为10年，从2015年5月1日起至2025年5月1日止，租金每年为6400元，每半年交纳一次。当日，原告卢冬英、张正华邀约数人到被告经营美容院处，要求将年租金提高到8000元，被告未同意提高租金，为了不影响经营，被告支付了原告门面租金4000元。2015年12月31日，原告张正华向被告袁彦勤发送手机短信，内容为“2015年你已交付上半年的租金4000元，还有下半年的4000元没有交清，你必须付清，否则解除合同”。被告回复短信，内容为“按合同来，一年6400元，已经交了4000元，还只需交2400元。被告后多次向原告要求按合同约定交纳下欠租金2400元，但原告坚持要求被告按照年8000元的标准支付下欠半年租金4000元。2016年1月，原告以被告违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，位于武汉市蔡甸区蔡甸街金家6号小区某号1层门面，建筑面积39.04平方米，该《房屋所有权证》为武房权证蔡字某号，所有权人为卢冬英，房屋用途为商业服务。原告卢冬英与张正华系夫妻关系。上述事实，有原告卢冬英、张正华提交的居民身份证复印件、房屋所有权证、国有土地使用权、门面租赁合同、租房协议、房屋租赁合同、来往短信、证人周雄、杨金证言；被告提交的租房协议、房屋租赁合同、短信复印件等证据以及双方当事人当庭陈述予以证实。被告袁彦勤对原告申请出庭作证的证人周雄、杨金证言提出异议，证人周雄、杨金证言证明原、被告明确约定年租金8000元，且双方业已实际履行的客观事实。被告认为原告当时邀约十几人到被告美容院闹事，导致美容院不能做生意，被告被迫给了原告租金4000元，但被告没有同意将每年租金变更为8000元，本院认为被告袁彦勤的异议成立，证人周雄、杨金的证言因与已查明的事实不符，本院对证人周雄、杨金的证言不予采信。本院认为，原告张正华与被告袁彦勤经房屋中介建立房屋租赁关系，直至租赁期满。2015年5月1日，原告张正华与被告又重新订立一份为期10年的《房屋租赁合同》，房屋年租金6400元。合同订立后，原告张正华向被告要求房屋年租金为8000元，被告未予书面承诺，两原告即邀约他人找被告要求增加租金，被告支付租金4000元，为剩余租金数额双方发生争议，两原告以被告未按8000元支付房租违约为由要求解除房屋租赁合同，腾退房屋。被告则以与原告合同未到期，原告拒绝接受租金为由，请求继续履行合同。上述事实已查证属实。本案争议焦点：一、如何认定双方所争议的房屋租赁金的数额。根据我国《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护”。本案两原告以被告未按8000元支付房租违约为由要求解除租赁合同。被告则持有与原告张正华订立的书面房屋租赁合同，证实其年房屋租金为6400元，并表示愿支付剩余2400元的租金。按照直接证据优于间接证据的原则，被告提供的原始房屋租赁合同及年租金6400元的证据，真实、合法和有效。两原告要求确定房屋租金为8000元的证据不足，本院不予支持。二、双方是否应当解除合同。按照我国《合同法》第九十三条的规定，当事人一方或双方具备5种情形之一的，可以解除合同，经审查，两原告诉称的理由及事实，均不构成导致房屋租赁合同解除的法定情形，且被告要求继续履行合同。因此，对两原告要求解除合同的诉求，本院不予支持。两原告要求被告结清至腾退房屋之日止的所有费用，暂计人民币10000元的请求，因与已查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，为保护依法成立的合同效力，维护正常的市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告卢冬英、张正华的诉讼请求。本案案件受理费人民币100元，减半收取50元，由原告卢冬英、张正华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人提交上诉状时预交案件受理费100元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17079501040003967；开户行：农行武汉市民航东路支行，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  兰望宏二〇一六年三月三十日书记员  丁 龙