上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初5605号原告俞某。原告周某。委托代理人俞某。被告张某。原告俞某、周某与被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理。依法由审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告俞某、周某，被告张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告俞某、周某共同诉称，2015年10月25日，原、被告在案外人居间服务下，就位于上海市闵行区金汇路XX弄XX号XXX室的房屋签订了《房地产买卖居间协议》，约定房屋总价为人民币（币种下同）4,450,000元，并约定双方应于2015年12月10日签订该房屋的《上海市房地产买卖合同》，然而被告以种种理由拒绝履行上述协议，经原告书面催告无果。原告认为，房地产买卖双方应当诚实信用，依约履行，被告的违约行为已给原告造成了巨大的损失，原告为维护自身合法权益，遂诉诸法院要求判令：（一）原、被告解除房屋买卖协议；（二）被告返还原告已支付的房款50,000元；（三）被告依据协议第七条赔偿逾期违约金28,925元及总房价款百分之二十的违约金890,000元。诉讼中，原告将上述第（一）项诉请明确为解除《房地产买卖居间协议》中原、被告的房屋买卖法律关系；撤回第（三）项诉请中逾期违约金28,925元之诉请。被告张某辩称，同意原告的第（一）、（二）项诉请，但不同意其第（三）项诉请。被告为置换而出售涉案房屋，原告仅支付了50,000元定金，故原、被告间签订的仅为居间协议，双方未签订正式的房屋买卖合同。从签订该协议的2015年10月25日一直到2016年3月30日交易中心过户，另外等待银行贷款放款1个多月时间，导致被告无法找到房源。被告多次通过中介要求与原告联系协商，均被一一拒绝。2015年12月7日，被告以信息方式通知中介要解除居间协议。被告承认是己方违约，但并非有意违约，而是在不可抗拒的因素下导致协议不能履行，故要求法院调低违约金的金额，同意依据协议第三条的约定双倍返还原告定金。经审理查明，2015年10月25日，原告俞某、周某（作为买受方，签约乙方）与被告张某（作为出售方，签约甲方）及案外人某房地产经纪有限公司（作为居间方，签约丙方）签订《房地产买卖居间协议》1份，约定甲方向乙方出售的房屋坐落于上海市闵行区金汇路XX弄XX号XXX室，该房地产的总房价款为4,450,000元；乙方已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示购买诚意，于2015年10月25日前向丙方支付意向金计50,000元，如甲方签署该协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方应当在收取定金之后当日内将房地产权证原件交由丙方保管，由此构成乙方支付给甲方的首期定金；甲、乙双方同意在该协议签订后46日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（并以手写形式注明甲、乙双方约定于2015年12月10日之前签合同），若甲方未能依照该协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致该协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照该协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金（含由丙方保管的定金）不予返还；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款计1,650,000元（含已支付的全部定金）；乙方通过贷款支付第二期房价款计1,000,000元，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方，乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲、乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；乙方通过丙方或直接向甲方支付其他房价款（除尾款）计1,750,000元，支付期限2016年3月30日前；甲、乙双方应于贷款审核通过（若有）、买卖合同示范文本公证书（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）后7日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）；双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款计50,000元，双方签署《房屋交接书》，相关费用（水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等）的结算日期以交接之日为准；该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费及其他进户费等（若有）均已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担；室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内，随同转让的家具家电及室内装饰品详见清单；若该房地产上有户口，则甲方应于签订《上海市房地产买卖合同》后60日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日，应按照该协议约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至户口迁出时止；该协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按该协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行该协议或单方解除该协议，若因上述原因解除该协议的，违约方应按照该协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金；甲、乙双方约定该价格为甲方到手价格（个人所得税甲方自行承担），交易中所产生的营业税、契税、佣金等均由乙方承担。同日，被告出具收款收据1份，载明：“兹收到周某支付给本人的款项计50,000元整。本人确认，上述款项系买受方周某用于购买上海市闵行区金汇路XX弄XX号XXX室房地产的定金”。2015年12月2日，中介经办人员王某向被告发送短信，通知其12月10日之前签合同，请其携带相关证件至指定地点，并请其回复以安排签约时间。2015年12月7日，被告向王某发送短信，载明：“你们好，我是金汇路XX弄11号XX业主，目前该房屋我不愿意出售，愿意承担赔偿款50000定金，你通知一下下家来签解约协议，谢谢”。2015年12月16日，原告向被告发出《催告函》，要求其于该函发出之日起3日内与原告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，否则原告将追究被告的违约责任包括但不限于违约金、律师费、诉讼费、交通费等；如在发函之日起3日内，被告仍未依约与原告签订《上海市房地产买卖合同》，将视为被告违约，原告保留采取法律手段追究被告违约责任的权利。该催告函的邮寄凭证上显示拒收。原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、上海市房地产权证、收款收据、《催告函》及邮寄凭证，被告提供的短信截屏、《限时出售定金收付书》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为,原、被告签订的《房地产买卖居间协议》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格按约履行。该协议约定原、被告双方应于2015年12月10日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但被告于12月7日明确表示其不愿出售涉案房屋，该行为显已构成违约，故原告有权依据《房地产买卖居间协议》的约定解除其与被告的房地产买卖法律关系，并向被告追究其违约责任，故对于原告的第（一）、（二）项诉请，本院予以支持。对于原告的第（三）项诉请，在《房地产买卖居间协议》中既约定违约金又约定定金的情况下，被告违约时，原告可以选择适用违约金或者定金条款，在原告选择适用该协议第七条约定的情况下，被告可以请求调整违约金的具体金额。同时，在被告已明确表示拒绝继续履行该协议的情况下，原告也应及时采取措施防止损失的扩大，如未采取适当的止损措施致使损失扩大的，原告亦不得就扩大的损失要求赔偿。违约金的本质属性兼具填补损失与惩罚违约的功能，因此，在尊重双方当事人违约金约定的基础上，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，以及考虑原告实际损失，双方约定违约金确属过高等客观情况，酌情将违约金调整为100,000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条及第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告俞某、周某与被告张某就上海市闵行区金汇路XX弄XX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖法律关系；二、被告张某于本判决生效之日起十日内返还原告俞某、周某人民币50,000元；三、被告张某于本判决生效之日起十日内支付原告俞某、周某违约金人民币100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,200元，减半收取计6,600元，由原告俞某、周某负担5,547元，由被告张某负担1,053元（于本判决生效之日起十日内向原告俞某、周某直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  袁白薇二〇一六年三月二十八日书记员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。