福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2015）蕉民初字第5036号原告福建省九龙房地产有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区东侨九龙商城D栋二层，组织机构代码72420298-6。法定代表人杜早治，总经理。委托代理人陈颖，男，1978年4月15日出生，汉族，住福建省福州市马尾区，系该公司员工。被告吴碧月，女，1967年9月13日出生，汉族，住福建省福安市。被告林健，男，1962年4月1日出生，汉族，住福建省福安市。原告福建省九龙房地产有限公司与被告吴碧月、林健商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福建省九龙房地产有限公司的委托代理人陈颖到庭参加诉讼，被告吴碧月、林健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告福建省九龙房地产有限公司诉称：原告与被告于2012年3月12日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于宁德市东侨经济开发区五里亭莲花芯山君临天下（海德公园）某单元房产，购房款总计2503116元，被告于2012年2月支付首期房款753116元，余款1750000元办理按揭贷款；若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。上述合同签订后，中国建设银行股份有限公司宁德分行（以下简称“银行”）根据被告的申请，与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款1750000元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。自2015年3月25日起，因被告未按时向银行偿还贷款本息，银行多次通知原告承担连带保证责任。为此原告多次催告被告及时向银行缴纳拖欠的贷款本息，但被告不予理会。由于被告连续七个付款期未按时向银行还款，导致银行从原告保证金账户划拨被告拖欠银行的贷款本息、违约金等款项计105266.26元（截止至2015年9月18日）。原告遂于2015年7月17日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。原告请求判令：1、确认原告与俩被告签订的《商品房买卖合同》已于2015年7月21日解除；2、俩被告按购房款的30%向原告支付解除合同违约金750934.8元；3、俩被告与原告共同到宁德市房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关手续，并由俩被告承担因解除合同而产生的一切注销手续费用；4、俩被告返还原告截至2015年9月18日被银行划拨款项共计105266.26元，并按原告被银行划拨款项的每日千分之二，向原告支付从银行划拨之日起至被告实际还款之日止的违约金（暂计至2015年9月18日，违约金为22368.51元）；5、原告从俩被告已支付给原告的款项中扣除本案俩被告应向原告支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用。被告吴碧月、林健未作答辩。原告为证明自己的主张，向法庭出示下列证据：1、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》（备案合同编号20120200051），证明（1）被告于2012年3月12日购买原告开发的东侨经济开发区五里亭莲花芯山君临天下（海德公园）某单元房产，原告出售房产前已取得商品房预售许可，商品房买卖合同合法有效；（2）双方约定购房款总价2503116元，被告于2012年2月4日支付首期房款753116元，余款1750000元办理按揭贷款；（3）若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按每日千分之二计算）；（4）若被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。2、2012年7月26日《个人住房借款合同》（编号：2012年建宁蕉个人房借字43号），证明建设银行宁德分行根据被告的申请，于2012年7月26日与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款1750000元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。3、《个人贷款还款凭证》，证明银行分别于2015年3月25日、2015年5月22日、2015年6月24日、2015年7月31日、2015年8月31日从原告保证金账户扣划被告拖欠的贷款本息合计105266.26元。4、中国建设银行单位客户人民币账户印鉴共用申请书，证明个人贷款还款凭证中的付款账号为原告保证金账户账号。5、《垫付按揭贷款还款通知函》及邮寄凭证，证明原告于2015年4月20日发函通知被告及时偿还原告被银行划扣款项及滞纳金。6、《按揭贷款逾期还款催告函》，证明原告于2015年6月17日再次发函通知被告及时偿还原告向银行垫付的全部款项及相应违约金。7、2015年7月17日《解除〈商品房买卖合同〉通知书》及邮寄凭证，证明原告于2015年7月17日发函通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。本院审查认为，原告出示的上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性。俩被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见，可视为放弃了对证据的质证权利，故对原告出示的证据予以采信。上述证据与原告的陈述能互相印证，根据采信的证据，本院对原告诉称的上述事实予以确认。综上所述，本院认为，原告福建省九龙房地产有限公司与被告吴碧月、林健签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》为有效合同，对原、被告双方都具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务。在合同履行过程中，因被告连续七个付款期未偿还银行按揭贷款本息，在原告书面催告后，被告并未在告知的时间内履行付款义务，并且在此后继续拖欠购房款，导致贷款银行将拖欠的购房贷款从原告保证金账户扣划。依《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条3.3.2约定“在甲方（原告）为乙方（被告）担保期间，乙方若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按购房款的30%向甲方支付违约金”的约定，俩被告的行为已构成违约，原告有权解除《商品房买卖合同》。原告于2015年7月17日发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，根据《合同补充协议》第一条约定“自函件寄发之日起第五日视为送达”，合同自通知到达对方之日解除，原告请求确认合同解除日期为2015年7月21日，本院予以支持。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，原告请求被告配合办理解除预售合同登记相关手续符合法律规定，本院予以支持，但原告请求被告承担因解除合同所产生的一切注销手续费用，因尚未发生，具体数额无法确定，本院不予支持。对于原告诉请被告应按购房款的30%向原告支付违约金，此违约金显系过高，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告没有对违约金过高进行抗辩或反诉，本院对双方约定的解除合同违约金按购房款的30%计算的约定不予调整，被告应按购房款总额2503116元的30%向原告支付违约金计750934.80元，并应偿还原告垫付的购房贷款本息105266.26元。故原告诉请解除《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金及偿还代垫款，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告诉请被告应按被银行划拨款项的每日千分之二支付违约金计22368.51元，本院认为，被告未按期偿还银行按揭贷款的违约行为是导致原告要求解除《商品房买卖合同》的原因，被告已为此承担解除合同而支付违约金责任，原告另要求被告就该违约行为按被银行划拨款项的每日千分之二支付违约金，系对被告同一违约行为的重复评价，本院不予支持。被告吴碧月、林健经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告福建省九龙房地产有限公司与被告吴碧月、林健签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号20120200051）于2015年7月21日解除。二、被告吴碧月、林健应于本判决生效之日起十日内协助原告福建省九龙房地产有限公司办理解除预售合同登记相关手续。三、被告吴碧月、林健应于本判决生效之日起十日内按购房款总额2503116元的30%向原告福建省九龙房地产有限公司支付解除合同违约金750934.80元，该款在俩被告已支付给原告的购房款中扣除。四、被告吴碧月、林健应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省九龙房地产有限公司被银行划拨的代垫购房款本息计105266.26元（截至2015年9月18日止），该款在俩被告已支付给原告的购房款中扣除。五、驳回原告福建省九龙房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26830元，由被告吴碧月、林健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  张 炜审 判 员  陈 庄人民陪审员  陈仲斌二〇一六年三月十一日书 记 员  潘昭华申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。