广东省湛江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤08民申4号再审申请人（原审第三人、二审上诉人）：胡秀珠，女，1953年12月12日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：周胜（系胡秀珠几子），1979年3月23日出生，汉族，住湛江市霞山区。被申请人（原审原告）：蔡林武，男，1963年6月6日出生，住湛江市霞山区。被申请人（原审被告）：周保强（系胡秀珠丈夫），男，1953年12月16日出生，住广州市天河区。再审申请人胡秀珠与被申请人蔡林武、周保强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月17日作出（2014）湛中法民一终字第846号民事判决，该判决已发生法律效力。胡秀珠不服该判决向本院申请再审。本院受理后，依法组成由审判员陈建业担任审判长，审判员杜友裕、李建明参加的合议庭对本案进行了审查，书记员梁玉靖担任记录。再审申请人胡秀珠及其委托代理人周胜和被申请人蔡林武、周保强到庭参加了听证。现已审查终结。胡秀珠申请再审称：原审判决认定事实不清。1、蔡林武与周保强违法买卖未经产权共有人胡秀珠及原产权单位的同意，未经湛江市房改办批准上市交易的房改房，是无权买卖、不是共同意思表示。是违反国家法律、强制性行政法规的无效买卖合同。根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通、损害国家或者第三人利益；（三）违反法律、行政法规的强制性规定。”是无效的买卖。正是因为该房是政府按政策分配的夫妻共有的福利房改房，所以规定房改房上市交易必须由产权人夫妻如实填写《湛江市房改房上市交易申请表》，经原产权单位同意，并经湛江市房改办审批同意上市交易后才准买卖。连上市交易的资格还没有，谈何买卖。2、蔡林武与周保强都心知肚明，房改房必须经过产权共有人胡秀珠及原产权单位先同意，后由蔡林武支付他们应得房产款项才能办理上市交易及过户手续。因此在《房屋买卖合同》第十一条约定：“若因卖方的房产权属不清等原因造成×年×月×日前（法律规定三个月内）不能在湛江市房管局办理该房屋所有权登记过户手续，本合同自然解除失效，即属卖方违约，即日起返还所收买方的购房款赔偿乙方成交价20%的违约金。”蔡林武与周保强违法、违规签订的《房屋买卖合同》及《房产转让补充合同》早已自然解除失效。蔡林武与周保强恶意串通，6万元买卖市值30万元未经产权共有人胡秀珠及原产权单位的同意，没有支付胡秀珠占40%，原产权单位占20%的合法财产权益款项，欺骗产权共有人是出租，就凭一句善意购买赖着不走，一分钱不付，善意何来？产权共有人胡秀珠及原产权单位的共同意思表示：是知道后不同意卖房，该合同属无效买卖。综上，蔡林武与周保强的房屋买卖，侵犯了国家及胡秀珠的合法财产权益。请求人民法院依法再审，维护国家法律的尊严，保护国家原产权单位及胡秀珠的合法财产权益。被申请人蔡林武辩称：我是通过好世界房地产中介公司购买的房子，交定金的时候周保强夫妻一起过来的，房屋买卖是合法有效的，请求驳回申请人申请。被申请人周保强辩称：当时卖房给蔡林武的时候已经跟他说清楚，我的房子是房改房，我只占产权40％。本院经审查查明：2006年6月21日，蔡林武通过房产中介与周保强签订《房屋买卖合同》，合同约定条款与本案诉争内容主要有：第一条，买卖之房屋地址位于湛江市霞山××大道南××房，建筑面积62.9平方米。第二条，卖方持有房地产证（证号：44××06)。卖方保证对该房屋享有完整处分权并保证该房屋没有产权纠纷和债务纠纷。由于卖方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由卖方承担全部责任。第三条，买卖双方同意该房屋成交价为60000元。第五条，本次交易所有产生税费按房地产交易所规定由买方支付。第八条，卖方应在交易过户完成前将有关该房屋的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。第十八条，双方约定其他事项，双方十日内结清房款再去公证。合同签订当日，蔡林武向周保强支付首期房款18000元。周保强向蔡林武出具《收据》，载明：“收到蔡林武购买霞山堪川大道南38号1幢303房首期付款壹万捌仟元正”。第二天，蔡林武搬入涉案房屋居住至今。同年7月1日，蔡林武、周保强双方签订一份《房产转让补充合同》，周保强同意将湛江市霞山区堪川大道南38号l幢303房（房产证号：44××**）转让给蔡林武，为防止他人和本人子孙后代为此房产造成纠纷，特此合同约定：1、房产价格，双方议定价格6万元。蔡林武付足款后，周保强将房产证及有关凭证，房产转让合同及写收款收据给蔡林武作为依据。双方及子女都不得后悔。2、该房产以现状转让给蔡林武，蔡林武已验收。从成交之日起该房产归蔡林武所有。甲方的债权债务及纠纷均与蔡林武无关。3、该房产是房改房，三方清楚，蔡林武以后要求经国家房管部门办理过户手续，周保强一定协助提供蔡林武应提供手续。但一切费用由蔡林武负担。蔡林武、周保强分别在补充合同落款的甲方、乙方上签名，同时好世界地产的代理人许学文亦在中介落款上签名。当日，蔡林武向周保强付款42000元。周保强为蔡林武出具《收据》，载明：“兹收到蔡林武先生交来购本人湛江市霞山区堪川大道南38号1幢303房款肆万贰仟元正，此据”。同时，周保强将涉案房屋的《房屋所有权证》、《通知》、《收款收据》的原件交付给蔡林武。后因涉案房屋需办理产权过户登记手续而引发争议。另查明：根据湛江市房地产管理局资料显示，位于湛江市霞山××大道南××房的所有权人是周保强，所有权性质为房改房，占有份额为全部，房屋来源为1992年12月28日购买，建筑面积62.9平方米。该房屋无共有权利情况、他项权利情况以及查封限制情况。霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第93号民事判决认为：涉案房产属于周保强、胡秀珠的夫妻共有财产。2006年6月21日，周保强与蔡林武签订《房屋买卖合同》，周保强在收取房款后，于同年6月22日将涉案房屋交付给蔡林武使用至今，胡秀珠表明涉案房屋是其夫妻唯一房产，抗辩周保强出售房屋其不知情有违常理。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，认定蔡林武购买房屋行为属善意，且支付合理对价，房屋也于2006年交付使用，故对周保强和胡秀珠认为房屋买卖合同无效的抗辩理由不予采纳。判决：一、蔡林武与周保强签订的《房屋买卖合同》、《房产转让补充合同》合法有效；二、周保强、胡秀珠应于判决发生法律效力之日起二十日内协助蔡林武将涉案房屋过户到蔡林武名下。周保强不服一审判决，向本院上诉称：一、胡秀珠对周保强与蔡林武签订的《房屋买卖合同》、《房产转让补充合同》不知情；二、涉案房屋是周保强与胡秀珠夫妻共有财产，不能把周保强同意出卖的意思强加给胡秀珠，应认定买卖合同无效；三、判决周保强、胡秀珠协助蔡林武将涉案房屋过户到蔡林武名下属于徇私枉法，侵犯了胡秀珠的合法权益。故请求撤销原审判决，判令周保强与蔡林武签订的《房屋买卖合同》、《房产转让补充合同》无效。本院二审的（2014）湛中法民一终字第846号民事判决认为：周保强、胡秀珠在一、二审提供的证据不能证明周保强与蔡林武存在恶意串通买卖房屋的合意，也不能证明周保强转让房屋给蔡林武违反法律、行政法规的强制性规定。在蔡林武购买并入住买卖房屋长达八年的时间，胡秀珠在此期间一直未对周保强转让房屋给蔡林武提出任何异议，胡秀珠在蔡林武起诉要求周保强、胡秀珠协助办理房屋过户手续后，才提出其对周保强转让房屋给蔡林武一事不知情有悖常理。故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决：驳回上诉，维持原判。本院经审查认为：胡秀珠以周保强与蔡林武恶意串通转让其夫妻共有的位于湛江市霞山××大道南××房产，违反法律、行政法规的强制性规定以及买卖房屋未经其同意为由，主张周保强与蔡林武签订的《房屋买卖合同》和《房产转让补充合同》无效。在本案的一、二审过程中，周保强、胡秀珠提供的证据都不能证明周保强与蔡林武存在恶意串通买卖房屋的事实，也不能证明周保强转让房屋给蔡林武违反法律、行政法规的强制性规定，再有房屋买卖长达八年时间，胡秀珠辩解其不知情有悖常理。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，胡秀珠的该主张，本院不予支持。因此，胡秀珠的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项之规定，裁定如下：驳回再审申请人胡秀珠的再审申请。审判长  陈建业审判员  李建明审判员  杜友裕二〇一六年三月二十三日书记员  梁玉靖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。