成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第5638号原告彭劲豪。委托代理人冯燕。委托代理人周倩。被告成都懿鼎商贸有限公司。住所地：成都市武侯区机头镇祥和街**号。法定代表人周江军，成都懿鼎商贸有限公司总经理。委托代理人邓浩。委托代理人叶瑞超。被告成都新同瑞资产管理有限公司。住所地：成都市锦江区总府街**号*幢**层**号。法定代表人廖俊萍，成都新同瑞资产管理有限公司总经理。委托代理人刘楠。委托代理人王玉婷。原告彭劲豪与被告成都懿鼎商贸有限公司（简称懿鼎公司）、成都新同瑞资产管理有限公司（简称新同瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，由于被告懿鼎公司、新同瑞公司均下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭进行审理。在公告期间，懿鼎公司和新同瑞公司向本院递交了授权委托书，委托代理人参加本案诉讼。2016年1月20日，本案进行了公开开庭审理。原告彭劲豪的委托代理人冯燕、周倩，被告懿鼎公司的委托代理人邓浩、叶瑞超，被告新同瑞公司的委托代理人刘楠、王玉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭劲豪诉称，懿鼎公司系出租房屋[地址：成都市锦江区总府路8号1栋2-5层1号(产权证号：成房权证监证字第37608**号)]的产权人。《委托经营协议书》第一条明确表示懿鼎公司是位于成都市锦江区总府路8号1-23层，建筑面积为21651平方米的春熙大厦一期房产及位于成都市锦江区正科甲巷17号附1层-6层，建筑面积为14800平方米的春熙大厦二期房产的合法所有权人。懿鼎公司委托新同瑞公司经营管理该出租房屋(以下简称“春熙荟”)，懿鼎公司、新同瑞公司在租赁物业经过结构性改造后并未取得相关部门的验收合格意见书，且不符合消防规范的情况下，隐瞒重要事实，通过新同瑞公司于2014年7月18日与彭劲豪签订了《商铺租赁合同》，懿鼎公司承诺承担连带担保责任。新同瑞公司于2014年12月17日要求彭劲豪接收租赁房屋，若逾交房的责任由彭劲豪承担，迫使彭劲豪在不知情的情况下在商铺移交单上签字，强行要求彭劲豪在开业之前完成装修，并向彭劲豪收取装修管理费和装修保证金。彭劲豪进场后，按照限定的开业期限，开始进行店铺装修、购买销售产品、人员配备，进行了大量的经济投入。新同瑞公司通知“春熙荟”定于2015年2月10日正式开业，并通过消防验收，时至2015年2月10日，“春熙荟”商场并没有实现正常开业，在彭劲豪多次口头和书面催告后，新同瑞公司2015年3月25日书面通知于2015年5月1日正式开业，并要求彭劲豪在开业前备齐执照，完成装修确保日期开业，彭劲豪按照要求，充分做好了开业准备。然而，截止彭劲豪起诉之日，由于商场未完成消防、燃气、环保和电梯的工程项目验收、招商未完成等原因导致“春熙荟”商场至今仍然无法实现正常开业，且新同瑞公司针对逾期开业现状未采取任何积极有效的措施，也未向彭劲豪提供任何切实可行的方案，能够保证具体可行的开业时间，导致彭劲豪的损失无限期扩大，在春熙荟商家焦急的等待中，新同瑞公司、懿鼎公司恶意不接听电话，留守的工作人员多次拒绝签收彭劲豪递交的承担违约责任告知函，彭劲豪为维护自己的合法权益向新同瑞公司、懿鼎公司发出了解除合同通知书，哪知新同瑞公司、懿鼎公司的注册地址也早已人去楼空，新同瑞公司、懿鼎公司的违约行为已经严重影响了彭劲豪的租赁房屋使用收益，新同瑞公司、懿鼎公司已经构成根本性违约，难以实现彭劲豪订立租赁合同的目的，彭劲豪请求判令新同瑞公司、懿鼎公司限期返还已收取的款项，并赔偿彭劲豪由此产生的一切损失，并在持续逾期开业期间承担违约责任。请求判令懿鼎公司、新同瑞公司限期返还已收取的款项，并赔偿彭劲豪由此产生的一切损失，并在持续逾期开业期间承担违约责任。懿鼎公司与新同瑞公司系委托关系以，懿鼎公司应向彭劲豪承担主要责任，新同瑞公司承担连带责任。请求判令：一、懿鼎公司承担违约责任，新同瑞公司承担连带责任，向彭劲豪限期返还和赔偿2330826.3596元{起诉时要求金额为2675113元，在诉讼中放弃了部分违约金。2330826.3596元包括：1、退还已交付租金260625元、押金173750元、装修管理费6950元、诚意金20000元，合计461325元；2、装修折旧损失181999.944元（840000元/5年折旧*1.08333）、装修蓝图折旧损失费866.666元（4000元/5年折旧*1.08333），面板加装费5908.931515元（27272元/5年折旧*1.08333），装修设计费4983.3318元（23000元/5年折旧*1.08333），厨房设计费44416.653元（205000元/5年折旧*1.08333），餐具费1338.132922元（6176元/5年折旧*1.08333），合计239513.6596元；3、损失部分：法律顾问费20000元，员工工资348635元，员工宿舍39086元，差旅费25915.97元，违约金1166351元（按照合同约定0.5%/天），本案只请求违约金822064.3596元，商铺漏水维修费30000元，合计1629987.7元}；二、懿鼎公司、新同瑞公司承担本案诉讼费。被告懿鼎公司辩称，1、懿鼎公司与新同瑞公司虽然签订的是《委托经营协议》，但双方并非委托关系，根据《委托经营协议》第二至六条、第九条约定的内容，该协议符合租赁合同的特征，故懿鼎公司与新同瑞公司之间系租赁合同关系。新同瑞公司是与彭劲豪签订《商铺租赁合同》的相对方，若应向彭劲豪承担责任，该责任也应由新同瑞公司向彭劲豪承担。2、彭劲豪主张的损失费用，部分不真实，部分计算标准过高，且彭劲豪并未提出解除《商铺租赁合同》的请求，其要求返还和赔偿的相关费用应不予得到支持。故彭劲豪主张的退赔费用和各项损失无事实和法律依据，不应得到支持。3、懿鼎公司向彭劲豪出具了《承诺书》是事实，但根据承诺的内容，在解除《商铺租赁合同》后，懿鼎公司才承担责任。因彭劲豪并未提出解除《商铺租赁合同》，故懿鼎公司承担责任的前提条件不具备。综上，请求驳回彭劲豪的诉讼请求。被告新同瑞公司辩称，新同瑞公司与懿鼎公司签订了《委托经营协议》属实，但协议名为委托，实为租赁，双方是租赁关系，非委托关系。《商铺租赁合同》是新同瑞公司与彭劲豪签订，新同瑞公司是合同相对方，其责任应由新同瑞公司承担，与懿鼎公司无关。2、彭劲豪主张的系列违约责任款项均不能成立，其理由为：根据《商铺租赁合同》第十六条的约定，新同瑞公司逾期3个月未向彭劲豪交付承租房屋，才认定构成违约，彭劲豪可以选择解除合同，也可以选择继续等待交房。因彭劲豪未选择解除合同，故要求新同瑞公司退赔租金、押金、装修押金等均不能成立。3、根据《商铺租赁合同》的约定，如果新同瑞公司存在违约，应按已支付租金的0.5%/天给付违约金，而彭劲豪以租金和押金之和计算违约金即资金占用损失，其计算范围错误。又根据《商铺租赁合同》约定，计算逾期交房违约金，应从约定的交房期限届满后的3个月的次日开始计算。新同瑞公司向彭劲豪逾期交房有4个月16天，扣除3个月宽限期，使承担违约责任，也只有1个月16天，且《商铺租赁合同》约定的按已支付租金的0.5%/天支付违约金约定过高，请求予以降低。4、彭劲豪要求免租期损失、人员工资，固定资产投入没有依据。彭劲豪以租期5年计算固定资产投入，不符合固定资产折旧的常理。综上，彭劲豪并未解除合同，双方还应继续履行，其主张的损失等费用，不应得到支持。请求驳回彭劲豪的诉讼请求。经审理查明，懿鼎公司系成都市锦江区总府路8号1栋2-5层1号和成都市锦江区正科甲巷17号4层的业主。2014年2月8日，新同瑞公司（甲方）与懿鼎公司（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：第一条位于成都市锦江区总府路8号1－23层，建筑面积为21651平方米的春熙大厦一期房产；位于成都市锦江区正科甲巷17号负1－6层，建筑面积为14800平方米的春熙大厦二期房产，乙方为上述商铺的合法所有权人，乙方同意将自有的上述商铺（下称“受托商铺”）交由甲方全权经营和管理。第二条甲方具有独立的法人资格，同意接受已方的委托经营，对商位号的商业用房享有占有、使用、经营管理和收益的权利。第三条本合同自签订之日起生效，有效期为20年，自2014年8月1日起至2034年7月31日止。第四条甲方享有对受托商位完全自主经营管理的权利，甲方有权在委托经营的全部商位面积内统一招商，按照经营要求统一安排品牌……第十一条乙方不得将受托商位出租、委托经营给除甲方以外的第三人。第十二条在合同有效期内，任何一方都不得无故终止合同。2014年5月9日，新同瑞公司（甲方）与彭劲豪签订《商铺租赁合同》，约定：第一条甲方同意将享有出租权的本协议项下房屋出租给乙方使用，乙方愿意依照本协议的规定承租该出租房屋，并支付甲方相应的租金。第二条甲方出租给乙方的物业坐落于成都市锦江区总府路8号4楼部分房屋（详见平面图），面积为695平方米。第三条乙方向甲方承诺，租赁用途为餐饮。第四条租赁期限5年，从2014年8月15日起至2019年8月14日止。甲方给予乙方3个月装修免付租金期。第五条该商铺的租金为每月86875元（包括物管费）。第六条前两年租金不变，从第三年起逐年递增5%。第七条租金的支付方式为按季度支付，首期租金的支付日为2014年5月16日前，之后乙方按合同约定付款日期提前15日支付租金给甲方。第八条乙方应在本合同签订后7日内，一次性向甲方支付房屋租赁保证金173750元……合同终止或解除时，如果乙方的所有费用均已结清，甲方通知或乙方归还房屋并经甲方验收后5个工作日内无息足额退还其保证金，否则甲方有权从保证金扣划乙方所欠费用…….第十一条甲方暂定于2014年8月1日将房屋交付乙方，如前述日期前无法交付，乙方同意以甲方实际交房日为准，租赁相应延长，但超过3个月未交付的，乙方有权选择解除合同，甲方退还乙方已支付全部费用……第十四条甲方逾期超过3个月未交付出租房屋或将本合同约定的房屋另行租赁给第三方的，乙方有权解除合同……第十六条若甲方逾期超过个月未交付出租房屋，甲方构成违约，乙方可选择解除合同，甲方应在乙方通知后7日内退还乙方已支付租金、保证金等全部费用，也可选择继续等待交房屋，甲方自此时间起，支付乙方违约金，违约金为乙方已支付租金的每日千分之五，若甲方提前解除合同或另行租赁给第三方的，甲方构成违约，应当支付乙方违约金，违约金为本合同租赁期限内租金总额的10%；乙方违反本合同相关条款或义务，均应按本合同租赁期限内租金总额的10%向甲方支付违约金。第十八条甲方保证商场开业时商户入住达到80%以上，如甲方不能达到该承诺，则免租期顺延。出租房屋产权证和甲方与产权人签订的经营合同、产权人承诺书为本合同附件提供乙方。《商铺租赁合同》附有懿鼎公司的《担保书》，内容为：本公司作为出租房屋的产权人，委托新同瑞公司经营管理该出租房屋。当新同瑞公司不能按合同约定交付出租房屋，承租人又选择解除租赁合同，要求退还已支付租金、保证金、支付违约金等费用时，本公司承诺对新同瑞公司上述退还已支付租金、保证金、支付违约金等费用的责任，承担连带担保责任。《商铺租赁合同》中还附有租赁物的位置图,位置图上懿鼎公司加盖了公章。庭审中许岷与新同瑞公司确认，在双方签订《商铺租赁合同》时新同瑞公司就告知了许岷新同瑞公司与懿鼎公司已签订了《委托经营协议书》的事实。2014年11月6日，新同瑞公司发出《关于春熙荟开业情况说明》，内容为：春熙荟商场将于2015年2月10日正式开业，并“一消”验收通过。如因客观原因及不可抗力因素不能如期开业，我公司将另行通知开业时间。2014年12月17日，新同瑞公司将租赁商铺交付给彭劲豪。2015年3月25日，新同瑞公司向承租人发出《致春熙荟全体商户开业通知书》，内容为：结合目前商场工期及各商户装修工期的实际情况，特通知商场拟定于2015年5月1日正式营业。2014年4月4日彭劲豪与新同瑞公司签订《租房诚意金协议》，约定彭劲豪2014年11月18日，彭劲豪向新同瑞公司交纳20000元诚意金。2014年5月16日，彭劲豪委托陈嫡向新同瑞公司转款414365.2元。2014年5月19日，新同瑞公司向彭劲豪出具了租赁房屋保证金(押金)、租金收据，金额分别为173750元和260625元。2015年12月30日，成都市江区公安消防大队向懿鼎公司出具了锦公消验字（2015）第0046号《建设工程消防验收意见书》，内容为：我大队对你单位报送的鸿德春熙中心改造工程，工程位于锦江区总府路8号，建设工程类别为装修工程，使用性质为商业，使用层数为负一层至六层，建筑面积为22950.75平方米，经审查资料及现场检查测试，意见如下：综合评定该工程消防验收合格。新同瑞公司在庭审中陈述“整个春熙荟馆，按面积现已招租80%以上，负一层至6层现开业面积约占10%至20%。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：1、彭劲豪提交的：彭劲豪身份证、懿鼎公司、新同瑞公司营业执照、《委托经营合同》、《商铺租赁合同》、《承诺书》、位置平面图、商铺移交清单、《关于春熙荟开业情况说明》、《致春熙荟全体商户开业通知书》、租房诚意金协议、租金收据、押金收据、转账凭证。2、新同瑞公司提交的：《委托经营协议书》、《商铺租赁合同及其附件》，商铺移交单、汇款凭证、装修申请表、《消防工程验收合格意见书》。上述证据材料其来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，本院予以采信，作为本案证据。原告彭劲豪提交的：三份《通知》、《付款通知和确认函》、《致春熙荟全体商户》、聘请法律顾问协议书与本案无关，不作为本案证据。原告彭劲豪提交的：装修设计合同、装修施工合同、收据、厨房设备合同、转账凭证、餐具《产品购销合同》、转账凭证、劳动合同13份、工资发放表、员工宿舍租房合同2份及中介费收据、煤气费收据、员工差旅费无法确认其真实性，不作为本案证据。原告彭劲豪提交的维权公函和电子邮件、快递单，不能证明此函已向懿鼎公司、新同瑞公司送达，属单方证据材料，不作为本案证据。原告彭劲豪提交的赔偿明细清单系自制的表格，不具有证据的客观要件，不作为本案证据。被告新同瑞公司提交的其他商铺已经开业的照片与本案无关，不作为本案证据。本院认为，一、关于懿鼎公司与新同瑞公司的法律关系问题。本案查明，懿鼎公司系许岷承租商铺即成都市锦江区正科甲巷17号4层5号的业主。2014年2月8日，新同瑞公司与懿鼎公司签订了《委托经营协议书》，该协议书书载明：懿鼎公司将其所有的位于成都市锦江区总府路8号1－23层，建筑面积为21651平方米的春熙大厦一期房产，位于成都市锦江区正科甲巷17号负1－6层，建筑面积为14800平方米的春熙大厦二期房产交新同瑞公司全权经营和管理……新同瑞公司具有独立的法人资格，同意接受已方的委托经营，对商位号的商业用房享有占有、使用、经营管理和收益的权利。因上述协议书的名称定义为委托，合同内容中也表明新同瑞公司同意接受懿鼎公司的委托经营，且《委托经营协议书》未对租金标准进行约定。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，《委托经营协议书》不具备租赁合同的构成要件，符合委托合同的法律特征，故懿鼎公司与新同瑞公司之间的法律关系为委托关系。懿鼎公司和新同瑞公司辩称双方系租赁合同关系的理由不能成立。二、关于责任主体问题。本案查明，彭劲豪与新同瑞公司签订《商铺租赁合同》时，新同瑞公司已向彭劲豪告知了懿鼎公司与新同瑞公司签订了《委托经营协议书》，且懿鼎公司在《商铺租赁合同》附件楼层平面图加盖了公章，以上事实表明彭劲豪在签订《商铺租赁合同》时已知道懿鼎公司与新同瑞公司存在委托关系。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，《商铺租赁合同》直接约束懿鼎公司，故懿鼎公司系《商铺租赁合同》的相对方，应享有和承担《商铺租赁合同》约定的权利和义务。新同瑞公司接受懿鼎公司的委托，与彭劲豪签订合同，系处理懿鼎公司的委托事务，其责任应由委托人懿鼎公司承担，故新同瑞公司不应承担本案责任。三、关于违约责任以及违约损失赔偿问题。1、彭劲豪与新同瑞公司签订《商铺租赁合同》后，彭劲豪向新同瑞公司支付了租赁房屋的保证金173750元、租金260625元、诚意金20000元，履行了合同义务。根据《商铺租赁合同》第十一约定“新同瑞公司暂定于2014年8月1日将房屋交付彭劲豪，如前述日期前无法交付，彭劲豪同意以新同瑞公司实际交房日为准，租赁相应延长，但超过3个月未交付的，彭劲豪有权选择解除合同……”依照上述约定，新同瑞公司向彭劲豪交付商铺的时间最迟为2014年10月30日，但新同瑞公司于2014年12月17日才将商铺交予彭劲豪，新同瑞公司延迟向彭劲豪交付商铺的行为，属懿鼎公司的违约行为。在合同履行中，新同瑞公司在向彭劲豪等承租户多次发出“春熙荟”商场开业通知后，仍未开业，且在彭劲豪等承租人要求“春熙荟”商场的业主懿鼎公司以及受托的经营管理人新同瑞公司尽快开业时，双方却下落不明。因“春熙荟”是一个整体经营的商场，组织商场整体开业是商场经营管理人的职责，懿鼎公司作为商场的经营管理人，在与彭劲豪等商家签订合同后，未完全履行商场经营管理人的职责，致使“春熙荟”商场至今未开业，其责任在懿鼎公司。虽然懿鼎公司已将商铺交给了彭劲豪，但彭劲豪接受商铺后，由于懿鼎公司的原因不能开展经营，给彭劲豪造成了损失，按《商铺租赁合同》约定，懿鼎公司应承担违约责任。2、在本案诉讼中，彭劲豪并未提出解除《商铺租赁合同》，彭劲豪向懿鼎公司支付的租金、押金、诚意金等，系彭劲豪履行《商铺租赁合同》应承担的义务，故彭劲豪要求懿鼎公司退还无法律依据，本院不予支持。彭劲豪要求懿鼎公司赔偿装修折旧损失、装修蓝图折旧损失费、面板加装费、装修设计费、厨房设计费、餐具费、法律顾问费20000元、员工工资、员工租宿舍费、差旅费25915.97元，有的损失无依据，有的真实性无法确认。且双方签订的《商铺租赁合同》还在履行中，本案根据《商铺租赁合同》第十六条对违约一方的处罚约定，再根据彭劲豪在履行合同中的投入情况以及懿鼎公司的过错程度，本院认为，懿鼎公司应向彭劲豪支付违约金250000元，作为因延期开业的损失赔偿。彭劲豪多主张的违约损失金额，本院予以驳回据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都懿鼎商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭劲豪赔偿违约损失250000元；二、驳回原告彭劲豪的其他诉讼请求。如果被告成都懿鼎商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24143元，由被告成都懿鼎商贸有限公司负担3880元，由原告彭劲豪负担20263元。本案公告费300元，由成都懿鼎商贸有限公司、成都新同瑞资产管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  徐国书人民陪审员  张一川人民陪审员  雷 莉二〇一六年三月二十三日书 记 员  熊 崴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。