贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民终字第796号上诉人（原审被告）刘琼英（又名刘英）。委托代理人黄天桥，贵州晶正律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）罗贵兴。上诉人刘琼英因与被上诉人罗贵兴房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴仁县人民法院（2014）仁民初字第758号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审原告罗贵兴诉称：2013年3月31日，原告罗贵兴与被告刘琼英就兴仁县环城北路109号商铺达成租赁协议。协议约定：1、被告将位于兴仁���环城北路109号商铺租给原告经营使用；2、租期为三年，即从2013年4月30日至2016年4月30日；3、2013年4月30日至2014年4月30日房屋租金为160000元，2014年4月30日至2016年4月30日租金为320000元，该两年租金若一次性付清为320000元，若分年支付则租金上涨10%；4、原告因经营使用的需要，在不影响所租门面结构的情况之下，可以对所租门面进行装修，装修该门面的设计规模、范围、工艺、用料等需经被告同意后方可装修。2013年4月初，原告对该门面进行了装修，同年4月底，原告用该商铺开起新感觉贵州省兴仁县店。2014年3月初，被告告诉原告其不想把该门面继续租给原告，原告考虑到自己刚对该门面进行装修（花费68994.75元），还因经营需要购置了大量的设备（108521.3元），而且店里面还有大量的货物尚未卖出（进价约147675元），就多次找被告商量要求被告继续履行该租赁协议。2014年4月底，原告因家中有事回家处理，就把店面关门回家了几天。等原告回到店里时，被告强行进入原告经营的店面，把原告店里的所有设备及所有货物不知搬到什么地方，还对店面的所有装修全部拆除。原告认为，被告的行为已构成违约，对原告的权益造成了侵害，为了维护自己的合法权益，请求：1、依法判决被告继续履行与原告于2013年3月31日签订的房屋租赁合同；2、判决被告赔偿其私自拆除兴仁县环城北路109号商铺给原告造成的装修费损失68994.75元、赔偿其私自搬走原告经营的商铺设备108521.3元、赔偿其私自搬走原告经营的商铺货物147675元；二、案件受理费由被告承担。一审被告刘琼英辩称：原告是单方自愿提前终止合同的履行，表现在未在2014年2月30日以前交第二年的租金，其行为本身就是根本性违约。其在门面及其周围张贴门面到期广告视为���已不再继续租用。且同意被告请人为其搬出货物设备定点堆放，被告的行为没有违约。涉及原告在使用期间的装修以及双方合同第二条第五款的约定，在原告不再使用后应归被告所有，被告有权处理。经原告同意被告将原告的货物设备等从门面搬出并选出固定地点堆放，至今完好，不存在损失赔偿问题。原告是2014年4月30日前来交纳租金，因被告发现其门面张贴有门面到期的广告才拒绝接受租金。在2014年2月30日以前原告没有找被告联系有关租金的事宜。综上，被告不存在违约行为，更不存在侵权，原告起诉无事实根据，请求依法判决予以驳回。一审审理查明，罗贵兴与刘琼英于2013年3月31日签订了房屋租赁合同，就兴仁县环城北路109号商铺达成租赁协议，罗贵兴在该商铺内经营“新感觉”精品店。双方对租赁期限、租金、门面转让进行了约定。合同约定：门面租赁期共三年，第一年房租租金为160000元，自2013年4月30日起至2014年4月30日止。第二年2014年2月30日二年房租一次性付清，租金为320000元。2014年4月30日到2015年4月30日止，如分年付须按房租10%上涨。双方并未约定租金分期给付的时间。2014年3月，罗贵兴在所经营的店铺门面上张贴了门面到期广告。2014年4月30日，罗贵兴到刘琼英家里商谈续租及交付租金事宜，遭到刘琼英拒绝。2014年5月1日，刘琼英与案外人周祥林就兴仁县环城北路109号门面1-5楼签订了房屋租赁合同，租赁期为2014年5月1日至2017年5月1日。2014年5月2日，罗贵兴外出，刘琼英之女电话通知罗贵兴后，随即将罗贵兴所经营的“新感觉”精品店内的设备、电脑、空调、音响、货架及货物等全部搬出。为此，双方发生纠纷，罗贵兴遂诉至一审法院。一审法院于2015年5月14日在兴仁县城北街道办事处东门巷对刘��英搬离的罗贵兴店内的货物及设备等进行了现场清点，含设备、电器、包类、装饰品、玩具、化妆系列、头饰、首饰、生活用品、衣帽类共计4653件。一审认为：案涉《租房合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，双方于合同中约定了租赁期间及租金，但未明确约定租金按年给付的方式及时间，2014年4月30日原告到被告家中欲支付租金的行为是按期交纳租金，是在合理的履行期限内履行合同债务，且原、被告双方在合同中未约定一方解除合同的条件，被告未经协商就单方提出解除合同不成立，且也未在合理期限内对原告进行催告，被告拒收租金并拒绝将店铺交由原告继续租用的行为违反了双方于合同中的约定。根据《中华人民共��国合同法》第九十四条的规定，被告并未能充分举证证明原告存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，故对被告所提“原告罗贵兴未在2014年2月30日以前交第二年的租金，其行为是根本性违约，其在门面及其周围张贴门面到期广告视为其不再继续租用”的辩解意见不予支持；原告在门面及其周围张贴门面到期广告不足以构成不能履行合同的违约行为，庭审中被告也未举证证明原告与第三方签订了转租合同，故原告的行为并未构成违约；原告罗贵兴已于庭审中举证证明其于第一年租期届满时到被告家中支付租金，但被告予以拒绝，且被告于2014年5月1日与第三方就该门面签订了房租租赁合同，其未通知原告，2014年5月2日被告刘琼英未与原告达成一致意见便将原告店内货物搬出，被告以自己的行为明确表示不再履行合同，综上，被告的行为已构成违约，原告请求与被告继续履行合同的基础已不存在，对原告请求继续履行合同的诉讼请求，不予支持；原告请求被告赔偿其私自拆除兴仁县环城北路109号商铺给原告造成的装修费损失68994.75元及被告私自搬走原告经营的商铺设备、商铺货物，因原告对该店铺已实际经营了一年，其装修设备已构成了一定损耗，原、被告双方对被告搬离的设备、电脑、空调、音响、货架及货物的数量及价值存在较大分歧，原告在庭审中出示的货物清单及装修报价单系原告单方提供，并未举证证明货物的实际损失及装修损失，经现场进行清点，该店内货物现并未灭失，含设备、电器、包类、装饰品、玩具、化妆系列、头饰、首饰、生活用品、衣帽类共计4653件，对其货物及装修损失，予以酌情考虑。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、���二百二十六条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：1、解除原告罗贵兴与被告刘琼英于2013年3月31日签订的租赁合同，并终止该合同的履行；2、由被告刘琼英返还原告所经营的“新感觉”精品店内的设备、电器、包类、装饰品、玩具、化妆系列、头饰、首饰、生活用品、衣帽类共计4653件，并赔偿原告罗贵兴装修及货物损失50000元，限本判决生效后十日内履行；3、驳回原告罗贵兴的其他诉讼请求。案件受理费人民币6200元，由被告刘琼英承担。一审宣判后，上诉人刘琼英不服该判决，向本院提起上诉称：1、原判认定事实不清、错误，证据不足。（1）根据双方签订的《房屋租赁合同》中第一、二、三条的明确约定，已界定了第二、三年的房租若是一次性付清，即在2014年2月30日一次付清，也可以选择分年付，即使是分年支付，被上诉人按照约定也应该在2014年2月30日前向上诉人提出，并交纳分年支付的租金，而被上诉人并未这样做。原审判决对合同的这一约定作出了错误的认定。同时，协议第二条明确约定被上诉人不按时交纳房租，上诉人就有权收回门面，原审判决认定“原、被告双方在合同中未约定一方解除合同的条件”错误。一审查明的证据表明，被上诉人未按约定在2014年2月30日一次性交纳租金和选择分年交纳租金，在2014年3月被上诉人在其租用的门面上张贴门面到期广告。2014年4月30日，被上诉人到上诉人家要求交纳租金，上诉人认为其违反了合同的第一条、第二条的约定，不再同意继续将房屋租给被上诉人。此后，2014年5月2日上诉人欲将被上诉人的货物从租房内搬出，上诉人之女打电话给被上诉人，被上诉人在电话中明确表示，同意将货物搬出，找地方把货物放好就行了。一审认定上诉人单方解除合同是错误的。（2）一审判决上诉人赔偿被上诉人装修及货物损失50000元显属证据不足。本案无任何证据表明被上诉人损失的物品的数量和价值，且被上诉人在一审中只提供了店铺装修合同，该合同虽然表明了总的装修价款为68994.75元，但上诉人未认可该合同，装修人员谭小平也未出庭证实合同的真伪。在装修价款发生争议后，一审也未对装修的价款委托评估，故一审将装修合同的价款认定为已经实际发生的价款违法。2、原判适用法律错误。原审判决上诉人赔偿被上诉人装修款无法律依据。相关的司法解释对租赁合同中装修款有明确规定，如果双方在合同中没有明确的约定，承租人主张赔偿装修款的，人民法院不予支持。3、一审对诉讼费的承担判决也是错误的，被上诉人起诉的标的额为325191.05元，一审判决仅支持了50000元，而案件受理费却要上诉人全部承担，显失公平。二审中被上诉人罗贵兴答辩称：1、上诉人收回租赁给被上诉人的房屋的行为属单方解除合同行为，构成违约。租赁合同中对第二、三年的房租分歧付款的时间节点未作约定，在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，被上诉人在2014年4月30日去交纳房租是在法定的时限内交付，并没有违反合同的约定。被上诉人于2014年3月曾在所经营的店铺门面上张贴了门面到期广告，这只是被上诉人的一种营销策略，上诉人因此主观臆断被上诉人不愿续租而拒收租金，将被上诉人的物品搬出店铺又将房屋租给他人已构成违约。2、一审判决上诉人赔偿被上诉人装修及货物损失50000元，证据充分，适用法律正确。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，上诉人单方解除租赁合同的行为已��成违约，被上诉人主张上诉人赔偿租赁期内装饰装修残值损失于法有据。对于店铺装修的金额，被上诉人提供了详实的证据，即被上诉人与装修人员谭小平签订的装修合同，该合同合法有效，应予认定。上诉人主张该装修价款有异议，但并不能举出相反的证据。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二审中双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院二审审理查明事实，2013年3月31日，刘琼英将其位于兴仁县环城北路的109号商铺出租给罗贵兴经营“新感觉”精品店，双方签订了《租房合同》，对租赁期限、租金、装修、门面转让等进行了约定。合同对租金的约定为：门面租赁期共三年，第一年房租租金为160000元，自2013年4月30日起至2014年4月30日止。第二年2014年2月30日二年房租一次性付���，租金为320000元。（2014年4月30日到2015年4月30日止）如分年付须按房租10%上涨。罗贵兴遂交纳了第一年的房租。2014年3月，罗贵兴在其经营的店铺门面上张贴了门面到期广告。2014年4月30日，罗贵兴到刘琼英家里商谈续租及交付租金事宜，刘琼英拒绝继续出租房屋并拒收租金。2014年5月1日，刘琼英与案外人周祥林就兴仁县环城北路109号门面1-5楼签订了房屋租赁合同，租赁期为2014年5月1日至2017年5月1日。2014年5月2日，罗贵兴外出，刘琼英之女电话通知罗贵兴搬出其店铺内的物品，罗贵兴在电话中表示自己有要事在外，刘琼英一方提出帮罗贵兴搬出，罗贵兴表示同意后刘琼英随即将罗贵兴经营的“新感觉”精品店内的设备、电脑、空调、音响、货架及货物等全部搬出，放置到刘琼英位于东门巷的房屋内。一审法院于2015年5月14日在兴仁县城北街道办事处东门巷对刘琼英搬离的罗贵兴店内的货物及设备等进行了现场清点，含设备、电器、包类、装饰品、玩具、化妆系列、头饰、首饰、生活用品、衣帽类共计4653件。另查明，刘琼英在将案涉房屋租赁给案外第三人之后，并未继续利用罗贵兴原有的装修，罗贵兴对该房屋所作的装修已全部被拆除。综合双方当事人的分歧意见，归纳本案争议焦点为：1、上诉人拒绝继续将案涉房屋租赁给被上诉人的行为是否构成违约。2、一审判决上诉人赔偿被上诉人装修及货物损失50000元是否妥当。本院认为，对于争议焦点一，从双方当事人签订的房屋租赁合同来看，约定一次性给付后两年租金的时间为2014年2月30日，可推定后两年的租金分期给付的时间也相同，即2014年的租金也应在2014年2月30日给付。虽然公历中没有2月30日，但参照《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条第三款的规定，支付时间2014年2月30日可视为顺延至同年3月1日，而被上诉人罗贵兴在此之前一直未付次年租金，已构成根本性违约，上诉人拒绝继续将案涉房屋租赁给被上诉人是行使其享有的权利，未构成违约。对于争议焦点二，首先，关于装修损失的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，罗贵兴作为承租人，其违约导致合同解除，双方均认可罗贵兴所作的装修已全部被拆除，出租人刘琼英并未利用其装修残值，亦不涉及补偿问题，故罗贵兴请求刘琼英赔偿其装修损失，本院不予支持。其次，对于��物损失的问题，罗贵兴对其主张负有举证责任，其应举证证明货物损失的具体情况，从一审查明的事实来看，罗贵兴未提供充分证据证明损失的货物有哪些，且一审法院到现场清点货物时罗贵兴亦消极对待，应视为其认可一审法院清点的货物数量，加之刘琼英将罗贵兴的货物搬出前征求过罗贵兴本人的意见，罗贵兴当时未提出异议，现该货物仍在暂存地，并未灭失，故罗贵兴主张的货物损失于法无据，本院不予支持。另外，双方当事人对解除案涉《租房合同》均不持异议，故本院对一审判决解除《租房合同》并终止合同履行予以确认。综上，上诉人刘琼英所提上诉理由基本成立，原判认定基本事实及适用法律有误，本院予以纠正，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠��案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：一、维持贵州省兴仁县人民法院（2014）仁民初字第758号民事判决主文第一项，即“解除原告罗贵兴与被告刘琼英于2013年3月31日签订的租赁合同，并终止该合同的履行”；二、撤销贵州省兴仁县人民法院（2014）仁民初字第758号民事判决主文第二、三项，即“由被告刘琼英返还原告所经营的“新感觉”精品店内的设备、电器、包类、装饰品、玩具、化妆系列、头饰、首饰、生活用品、衣帽类共计4653件，并赔偿原告罗贵兴装修及货物损失50000元，限本判决生效后十日内履行”、“驳回原告罗贵兴的其他诉讼请求”；三、由上诉人刘琼英返还被上诉人罗贵兴所经营的“新感觉”精品店内的设备、电器、包类、装饰品、玩具、化妆系列、头饰、首饰、生活用品、衣帽类共计4653件，限于本判决生效后十日内自动履行。四、驳回被上诉人罗贵兴的诉讼请求。一审案件受理费6200元，二审案件受理费6200元，合计12400元，由罗贵兴负担6200元，刘琼英负担6200元。义务人逾期不履行生效判决书确定的义务，权利人可在本判决送达生效后，自动履行期间届满之最后一日起二年内向原审人民法院申请强制执行。逾期则丧失申请执行的权利。本判决为终审判决。审 判 长  程 鹏审 判 员  王秋萍代理审判员  张基柱二〇一六年三月二十四日书 记 员  陈 燕