河北省秦皇岛市山海关区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0303民初224号原告杨玉青。委托代理人杨兆安、闫劼，河北君德风律师事务所律师。被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司。住所地，秦皇岛市海港区和平大街*******号。法定代表人傅法学，职务，总经理。第三人秦皇岛市北戴河香湾房地产开发有限公司。住所地，秦皇岛市北戴河区海宁路**号。法定代表人耿春恒，职务，董事长。委托代理人刘志军、刘峰，河北海立律师事务所律师。原告杨玉青诉被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年1月14日向本院起诉，本院受理后，秦皇岛市北戴河香湾房地产开发有限公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本案依法由审判员冯鑫独任审判，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、第三人委托代理人到庭参加诉讼，被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉青诉称，原被告于2011年11月2日签订了商品房买卖合同一份，合同约定被告应当在2012年7月31日前将具备商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，该协议还约定了房屋的面积、价格、房号等内容，合同签订后，原告已经履行了相关的合同义务，但时至今日被告也未按照合同的约定履行交付房屋的义务，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告向法院起诉，要求确认商品房买卖合同有效、被告向原告依法交付安盛里小区9-3-301号房屋及9-3-4号下房。为支持其诉讼请求，原告向本院提交以下证据：1、原告与被告签订的商品房买卖合同一份，证明原告被告之间签订商品房买卖合同，被告应于2012年7月28日前向原告交付合同约定的房屋；2、被告出具的发票一份、个人担保贷款合同一份、借款借据一张，证明原告向被告交付了房屋首付款并办理了贷款，原告从2015年8月份开始没有履行还款义务；3、河北省农村合作银行回单一份，证明原告已经办理贷款，银行已经将所贷的25万元支付给被告。被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司未出庭、未答辩、未向本院提交证据。第三人述称，第三人向被告借款共3300万元，与被告签订了房屋买卖合同并且办理了网签手续，根据相关法律规定，第三人享有房屋的担保权利，对本案房屋享有拍卖、变卖的优先受偿权，被告再与他人签订房屋买卖合同应为无效，请求法院依法保护第三人的合法权利。为支持其上述陈述，第三人向本院提交以下证据：1、借款协议一份、收据四张、银行客户回单两张，证明第三人向被告出借了3300万元的借款并且履行了出借款项的义务，被告以签订商品房买卖合同的方式向第三人提供担保；2、安盛地产售房清单复印件五张、秦皇岛晚报供稿复印件一张，证明被告将170套房屋网签给第三人并且进行了公示。经审理查明，2011年11月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定被告将安盛里9幢3单元301号房屋及4号下房出卖给原告，商品房建筑面积为86.6平方米，下房为20.96平方米，房屋总价款为415853元，付款方式及期限为首付207773元，银行按揭贷款250000元，自合同签订一周内付清，合同第八条约定出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。上述商品房买卖合同还约定有其他内容。合同签订当月，原告向被告通过现金形式支付了首付款，2011年12月6日，原告（借款人）与秦皇岛市区农村信用合作联社渤海信用社（贷款人）、被告（保证人）签订了《个人购房担保借款合同（一手房）》，原告向渤海信用社贷款贰拾伍万元，用于原告购买山海关区安盛里小区9-3-301号房屋，借款期限自2011年11月25日起至2031年11月24日止，共计240个月，合同第六条第1项约定借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后，再将全部借款划入售房人秦皇岛安盛房地产开发有限公司的账户，以支付借款人在购房合同下的款项。上述合同还约定有其他内容。同日，原告与秦皇岛市区农村信用合作联社渤海信用社签订了借款借据，银行已经将贷款支付给被告，原告称其偿还贷款至2015年7月份，因没有能力还款，原告自2015年8月份至今未偿还借款。2012年12月24日，被告为原告出具了全部购房款的发票。原告向被告支付房款之后，被告未按照约定的时间向原告交付房屋及下房。被告开发的安盛里小区目前尚不具备实际使用条件，安盛里小区尚未竣工验收。2012年6月29日，第三人（甲方）、案外人倪保全（乙方）、被告（丙方）签订借款协议一份，约定丙方向甲、乙方借款3300万元，其中甲方2200万元、乙方1100万元，月利息为70万元，其中甲方46.5万元、乙方23.5万元，借款期限6个月，自2012年6月29日至2012年12月28日，利息分两次支付，三个月一付，2012年9月28日承付甲方139.5万元、乙方70.5万元，偿还甲方本金100万元、乙方50万元，合计偿付甲方本息239.5万元、乙方120.5万元，第二次付款为2012年12月28日，模式、数额以第一次为标准，如丙方对借款不再展期，则一次性承付全部本息，如果展期丙方应提前一个月商洽，计息时间以及金额以款项实际到丙方账户为准，如当期不能现付上述款项，丙方同意用山海关安盛小区质押之外的房源以2000元／平方米抵偿，并另行签订购房合同，丙方可以提前还清本息，但使用在两个月之内，必须按两个月付息，借款保证为质押丙方山海关安盛小区在售住宅149套，面积合计15001.91平方米，所质押房屋全部纸签完整的制式房屋购买合同，在款项按期全部偿还后，甲乙方无条件的将全部合同归还丙方，解除质押，合同签订后丙方将该楼盘的用于网签销售的密钥、公司的合同专用章及法定代表人章和安盛小区楼盘的五证全部交给甲方，合同结束后全部归还，如丙方在甲乙方允许的最后还款时间2012年12月28日未能全部偿还借款或丙方不履行承付本息约定，所质押房屋之前合同生效，甲乙方可以使用销售密钥、合同专用章、法定代表人章进行网签（网签的购房人不受纸签合同限制），如有需要丙方之处丙方无条件配合，网签结束后偿还一应物品，抵押手续完备之后，甲乙方分别一次性付款。上述借款协议还约定有其他内容。第三人出示的证据显示，在上述借款协议签订之前，2011年12月28日，被告已经收到第三人法定代表人耿春恒给付的2200万元借款，2012年6月29日，被告安盛地产收到倪保全交付的借款1100万元。2012年7月31日、2012年8月1日第三人将被告开发的安盛里小区170套房屋网签至第三人名下（包含本案所涉及的9幢3单元301号房屋）作为上述借款协议的担保。对于借款协议中约定的质押房屋双方并未办理抵押登记。被告至今未偿还上述欠款。上述事实，有原告、第三人提供的证据材料、本院调取的证据材料、当事人当庭陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行，原告已全额交付被告购房款，被告应按照合同约定交付房屋，原告的诉讼请求应予支持。对于第三人的述称，其与被告系民间借贷法律关系，第三人与被告签订的商品房买卖合同系作为借款协议的担保，而第三人与被告之间的民间借贷法律关系尚未经人民法院审理作出生效判决予以确认，故第三人要求依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，确认其对本案涉及的房屋享有优先受偿权的意见，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、原告杨玉青与被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司于2011年11月2日签订的关于山海关区安盛里9幢3单元301号房屋及4号下房的商品房买卖合同合法有效；二、被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司将上述合同标的房屋于房屋符合商品房买卖合同约定交付条件之日起三日内交付给原告杨玉青；三、驳回第三人秦皇岛市北戴河香湾房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7538元，减半收取3769元，由被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司及第三人秦皇岛市北戴河香湾房地产开发有限公司各自负担1884.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。审判员  冯鑫二〇一六年三月二十六书记员  张健