上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第3289号上诉人（原审被告）林祥武，男，1979年3月2日生，汉族，户籍地广东省。委托代理人林报春，上海润一律师事务所律师。委托代理人吕佳镔，上海润一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张福飞，男，1965年8月22日生，汉族，户籍地江西省南昌市。委托代理人韩承鹏，上海融孚律师事务所律师。上诉人林祥武因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第1459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年5月，张福飞取得上海��嘉定区定边路XXX号XXX幢XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）产权。2003年初，张福飞将涉案房屋出租给林祥武，林祥武进行了装饰装修后使用。2008年3月1日，双方签订《承租合同》，约定：张福飞将涉案房屋出租给林祥武，租期5年，至2013年3月1日止；前两年年租金人民币（以下币种均为人民币）75，000元，后三年年租金78，000元，租金一年一付，提前1个月付清下期租金；前期装修费用全部由林祥武支付，如协议未到期而林祥武自动放弃（包括期满），该房屋的一切装修等林祥武不得拆除，也不得转租他人等。合同签订后，双方按合同履行。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，口头约定年租金增加至85，000元。林祥武继续使用涉案房屋，并支付了至2016年2月的租金。2015年9月，张福飞起诉至原审法院称，其与林祥武签订的租赁协议中约定租期至2013年3月1日止。到期后，张福飞考虑涉案房屋可能会动迁，便不再与林祥武签订租赁协议，口头约定林祥武在涉案房屋被动迁前可以继续租赁，一旦动迁林祥武应立即迁出涉案房屋。此后，林祥武继续使用涉案房屋，并通过转账方式支付租金至2016年2月（每年85，000元的标准）。承租期间，林祥武未向张福飞告知其在房屋内部装修装饰，故张福飞不知情。双方之间系不定期租赁关系，张福飞有权随时要求解除租赁关系。张福飞于2015年8月通知林祥武解除合同，但林祥武不同意。故张福飞要求判令：解除其与林祥武之间的租赁关系，林祥武迁出涉案房屋，将房屋返还张福飞。原审庭审中，张福飞增加诉请要求林祥武将登记在营业执照上的住所变更为其他地址。原审法院于同月19日向林祥武送达了诉状副本等应诉材料。原审审理中，林祥武辩称，双方自2003年开始就有租赁��系，其取得毛坯的房屋后进行了装修，张福飞应知情。租赁协议到期后双方没有续订，口头约定后5年的年租金为85，000元，林祥武也已支付租金至2016年2月底。张福飞是因涉案房屋要动迁故要求解除合同，但该补偿给林祥武的应补偿林祥武，故林祥武不同意解除合同。原审法院院认为，张福飞与林祥武签订的承租合同是当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应恪守履行。该合同明确约定租赁期限至2013年3月1日止，租期届满后，双方口头约定了租金标准，林祥武继续使用涉案房屋，并按照口头约定的租金标准向张福飞支付租金，故原承租合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时，应当依诚实信用原则在合理期限之前通知承租人。本案中，张福飞没有证据证明之前向林祥武提出过解除合��，现通过向法院起诉的方式通知林祥武解除双方租赁合同，原审法院认为诉状副本送达林祥武之日为解除合同通知到达林祥武之日，在此之后应当给予林祥武合理的搬迁时间。考虑到林祥武租赁涉案房屋的现状，并结合林祥武已支付租金至2016年2月情况，法院酌定合理期限至2015年10月31日为宜。因此，双方之间的租赁合同自2015年11月1日起解除。合同解除后，林祥武应搬离涉案房屋并将房屋交还给张福飞。若林祥武逾期交房，则应按照原租金标准向张福飞支付房屋使用费，林祥武实际已支付费用至2016年2月底，故房屋使用费应根据实际搬离之日进行结算，多退少补。关于林祥武提出的装饰装修补偿问题，承租合同已作明确约定，且租赁合同届满，故对林祥武的该主张不予支持。至于张福飞诉请要求林祥武将登记在营业执照上的住所变更为其他地址，与本案系不同法律��系，不作处理，张福飞可另行主张。原审法院据此判决：一、张福飞与林祥武之间关于涉案房屋的租赁合同自2015年11月1日起解除；二、林祥武应于判决生效之日起十日内携其财产搬离涉案房屋并将上述房屋交还张福飞；三、林祥武应按照每日232.88元的标准偿付张福飞自2015年11月1日至实际搬离之日止的房屋使用费损失（林祥武已支付至2016年2月底，房屋使用费按林祥武实际搬离之日结算，多余部分张福飞应返还林祥武，不足部分林祥武应支付张福飞）。原审法院判决后，林祥武不服，向本院提起上诉称：其与张福飞之间并非不定期租赁关系。按照双方之前“五年一签合同”的交易习惯，涉案房屋的租赁期限应到2018年3月1日，至少不应早于2016年2月底，因林祥武已支付租金至2016年2月底。张福飞在原审中陈述其已于2015年8月通知林祥武要求解除合同���如双方之间系不定期租赁关系，则双方之间的租赁合同实际已于2015年8月解除，张福飞再向原审法院起诉要求解除合同与其主张之间产生矛盾。双方签订的租赁合同约定，林祥武对装修进行的投入只有其提前解约的情况下才不受补偿，现张福飞因为涉案房屋即将动迁而要求解除合同，故动迁中与停产停业、房屋装修有关的补偿应由林祥武取得。林祥武据此请求撤销原审法院判决，依法改判。被上诉人张福飞答辩称，其与林祥武在2013年的租期到期后就没有再续签合同，当时就是考虑到可能会发生房屋不宜再出租的情况。林祥武之所以支付租金至2016年2月底，是因为在合同尚未解除的情况下，林祥武仍按照之前一年一付的方式支付租金。就装修补偿问题，林祥武并未提供证据证明其在2013年之后进行过装修，且即使涉案房屋面临动迁，相关的补偿应归房屋权利人，与承租人无关。张福飞不同意林祥武的上诉请求，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本案审理中，林祥武称其对涉案房屋的装修主要是发生在2003年，是为了其经营（经营汽配件）的需要，之后也陆续进行过装修。本院认为，张福飞与林祥武就双方之间的租赁期限各执一词。因张福飞与林祥武签订的《承租合同》明确约定租期至2013年3月1日止，且双方之后并未再续签合同，故原审法院依据已查明之事实认定双方自上述租期届满后形成不定期租赁关系、张福飞有权要求随时解除合同于法有据。林祥武以交易习惯为由主张双方之间并非不定期租赁关系，但双方之间的交易习惯恰为签订书面租赁合同，林祥武的主张缺乏事实依据。而林祥武在张福飞尚未提出解除合同的情况下按照之前的约定方式支付租金的情况并不足以否认双方之间自2013年3月1日之后形成的不定期租赁关系。故本院对林祥武的上述主张不予采纳。就林祥武要求张福飞补偿装修费用的问题，涉案《承租合同》约定林祥武在合同期满后对房屋的一切装修不得拆除，虽双方未明确补偿问题，但林祥武对涉案房屋的装修系为其经营所需，且已使用十多年，故林祥武在《承租合同》约定的租赁期限早已届满的情况下再要求张福飞对其之前的装修投入进行补偿，明显有违公平原则，亦缺乏合同及法律依据。综上，原审法院所作判决并无不当。对林祥武的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人林祥武负担。本判决为终审判决。审判长  刘建颖审判员  成 皿审判员  邬海蓉二〇一六年三月十日书记员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……