嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉秀巡民初字第201号原告：嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司。住所地：嘉兴市立达汇园*号楼***楼。法定代表人：谢亚勇，总经理。委托代理人（特别授权代理）：冯仲庆、陶佳思旺，浙江嘉洲律师事务所律师。被告：徐群伟。被告：尹永海。共同委托代理人（特别授权代理）：黄建中，嘉兴市秀州法律服务所法律工作者。第三人：嘉兴市中山房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市秀洲新区中山名都绿洲商务楼901。法定代表人：张春林，董事长。委托代理人（特别授权代理）：王坚，浙江合德律师事务所律师。原告嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司为与被告徐��伟、尹永海、第三人嘉兴市中山房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月2日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员陈明源独任审判。本院于2015年12月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陶佳思旺、两被告共同委托代理人黄建中、第三人委托代理人王坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司起诉称，2010年7月29日，原告（原嘉兴市金建门酒店有限公司）与第三人签订了一份租赁协议，协议约定第三人将坐落于嘉兴市立达汇园5号楼1-3层房屋出租给原告使用，租赁期限至2020年12月31日止。协议还约定若房屋出让，则租赁关系与新房东继续有效，则租赁协议由新业主与承租人重新签协议，协议条款不变。后第三人将上述房屋出让给两被告。原告认为，虽然原告与两被告之间没有签订新的租赁协议���但根据原租赁协议的约定以及合同法第229条“买卖不破租赁”的法律规定，原租赁关系继续有效，即原告与两被告之间系租赁关系。至今，租赁期限没有届满，两被告也从未向原告提出解除合同，原租赁协议对两被告具有约束力，原告可以继续合法占有使用该租赁房屋。为此，请求判令：1、原告与第三人签订的租赁协议对两被告具有约束力，租赁关系继续有效，要求两被告继续履行；2、两被告承担本案诉讼费。两被告答辩称，一、原告诉称的与第三人签订的协议对两被告没有约束力，不存在租赁关系继续有效的问题，同时原告也无权要求与两被告继续履行2010年7月29日第三人与原嘉兴市金建门酒店有限公司签订的租赁协议，理由是：2011年9月28日两被告与谢亚勇本人签订了新的房产租赁协议，协议签订后两被告与谢亚勇之间的关系已确立，随着此关系的��立，第三人与原嘉兴市金建门酒店有限公司签订的租赁协议随之失效，也就是说2010年这份协议对两被告不具有约束力；二、两被告与谢亚勇之间的租赁关系已经由嘉兴市秀洲区人民法院（2015）嘉秀巡民初字第85号及嘉兴市中级人民法院（2015）浙嘉民终字第719号判决确认，两被告与原告之间在法律上不存在任何权利义务关系，因此也不存在如原告诉称的要求与两被告履行2010年这份协议的理由。基于上述理由，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人答辩称，没有意见。原告为证明自己主张，提交以下证据：证据一、租赁协议1份，证明原告与第三人的租赁关系。两被告对其没有异议，对证明目的有异议，原嘉兴市金建门酒店有限公司变更时间是2011年12月2日，是在两被告与谢亚勇在2011年9月28日签订房屋租赁协议之后才进行���变更，当时谢亚勇签订协议的时候并不是原金建门酒店有限公司的法定代表人，因此并不能就此认为谢亚勇代表之后设立的原告即嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司，双方的权利义务关系只发生在两被告与谢亚勇之间。第三人对其没有异议。证据二、工商变更登记情况1份，证明原告与原嘉兴市金建门酒店有限公司系同一主体的事实。两被告对其没有异议。第三人对其没有异议。两被告提交以下证据：证据三、两被告与谢亚勇在2011年9月28日签订的房产租赁协议、（2015）嘉秀巡民初字第85号民事判决书及（2015）浙嘉民终字第719号民事判决书各1份，证明本案所涉房产两被告在2011年9月28日与谢亚勇签订了新的租赁协议，之后履行房屋租赁协议的对象是谢亚勇而不是本案原告，2011年9月28日租赁协议签订后，谢亚勇通过工商变更等形式设立了原告，但并不能说原告与原嘉兴市金建门酒店有限公司为同一主体。原告对其真实性没有异议，其确认了两被告与谢亚勇个人之间的租赁关系，原告需要说明的是，原告与两被告之间的租赁关系先于谢亚勇与两被告之间的租赁关系，根据买卖不破租赁等相关规定，先取得租赁权的对租赁房产有使用权，原告是在2011年12月2日之后变更的工商登记信息，无论何时变更，根据嘉兴市工商行政管理局出具的档案证明，可以证明原嘉兴市金建门酒店有限公司与原告系同一主体。第三人对其没有异议。第三人提交以下证据：证据四、租赁协议1份，证明第三人与原嘉兴市金建门酒店有限公司之间租赁关系，该协议与原告提供的租赁协议略有区别，租赁物面积、租赁期限及租金均有变动。原告对其真实性没有异议，虽然租赁协议约定的租赁物面积、租赁期限、租金有了相应的改动，但可以证明的是，自2011年1月1日起至2020年12月31日止，是原嘉兴市金建门酒店有限公司与第三人就本案涉案的立达汇园的房产的租赁事项有了约定，租赁权由原嘉兴市金建门酒店有限公司即原告所有。两被告对其没有异议。证据五、收条2份，证明2011年7月14日被告尹永海收到第三人自2011年7月14日至2011年12月31日的房租655732元以及租赁保证金20万元。原告对真实性没有异议。两被告对其没有异议。本院认证认为，两被告、第三人对原告提供的证据一、二真实性无异议，原告、第三人对两被告提供的证据三真实性无异议，原告、两被告对第三人提供的证据四、五真实性无异议，对双方无争议的证据本院予以确认。根据以上确认的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下��2010年7月29日，第三人与原嘉兴市金建门酒店有限公司签订租赁协议1份，租赁协议载明：第三人将嘉兴市立达汇园5幢1-3层面积约3660平方米房屋租给原嘉兴市金建门酒店有限公司使用；一、租赁期限从2010年7月29日至2020年12月31日止；二、房屋年租金为1317600元，租金每六个月支付1次，首次租金于2010年11月20日前结清，以后租金分别于5月31日前和11月30日前支付；四、租赁期内，水电费、小区管理费等由原嘉兴市金建门酒店有限公司承担，原嘉兴市金建门酒店有限公司预付押金20万元，等租赁期满，双方结清所有费用后，把押金退给原嘉兴市金建门酒店有限公司；八、若房屋出让，则租赁关系与新房东继续有效，则租赁协议由新业主与承租人重新签协议，协议条款不变。后第三人与原嘉兴市金建门酒店有限公司又签订租赁协议1份，除租赁房屋面积（改为3843平方米）、租赁期限（改为从2011年1月1日开始）、年租金（改为1383480元）略有改动外，其余条款不变。两被告向第三人购买嘉兴市立达汇园5幢1-3F、5幢102室、5幢103室房屋，建筑面积共计3843.54平方米，并于2011年7月19日办理了该房屋所有权登记手续。2011年7月14日，被告尹永海收到第三人转交的自2011年7月14日至2011年12月31日租金655732元以及租赁保证金20万元。两被告与谢亚勇于2011年9月28日签订房产租赁协议书1份，房产租赁协议书载明：一、租赁标的物坐落于嘉兴市××层，面积约为3843.54平方米；二、两被告将房屋出租给谢亚勇，用于经营大酒店，租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止；三、房屋起始租金为每年1452650元（不含税），租金每六个月支付1次，租金分别于每年的5月31日前和11月30日前支付。租赁期内，房租从2012年1月1日起，每年5％递增；六、租赁期内，水电费、小区物业管理费等一切费用由谢亚勇承担，谢亚勇交押金40万元，租赁期满或经双方同意中途终止租赁协议的，经双方结清所有费用，押金在15日内退回给谢亚勇，在租赁期内，押金不计息；十一（3）、谢亚勇未经被告同意，延迟支付租金，时间在1个月以内，除支付租金外，还应支付该租金支付时当年同期的一年期银行贷款利息，超过1个月的，两被告有权单方面终止租赁协议，并享有追偿所有损失的权利。房产租赁协议书签订后，谢亚勇已向两被告支付40万元押金。另查明，2011年12月2日，原嘉兴市金建门酒店有限公司名称变更为嘉兴市华通餐饮管理有限公司，同日，原嘉兴市金建门酒店有限公司法定代表人由潘建华变更为谢亚勇，投资人（股权）由潘建华（出资额25万元，股权占比50％）、萧国荣（出资额25万元，股权占比50％）变更为赖惠平（出资额7.5万元，股权占比15％）、陈建福（出资额14万元，股权占比28％）、谢亚勇（出资额28.5万元，股权占比57％）。2012年9月14日，原嘉兴市华通餐饮管理有限公司名称变更为嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司。本院认为，本案中，涉案房屋原由第三人出租给原嘉兴市金建门酒店有限公司（现更名为嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司）使用,之后，一方面，两被告向第三人购买涉案房屋，并于2011年7月19日办理房屋所有权登记手续，两被告已取得涉案房屋所有权，涉案房屋出租人变更为两被告；另一方面，2011年12月2日，原告股东由潘建华、萧国荣变更为赖惠平、陈建福及谢亚勇，谢亚勇系原告公司控股股东和法定代表人；两被告言明，涉案房屋从2010年7月29日至今一直由原告作为酒店使用，符合实际情况，谢亚勇以个人名义���订房产租赁协议，涉案房屋实际仍由原告使用，不违反法律规定，故2011年9月28日房产租赁协议书系两被告与谢亚勇重新签订租赁协议，是当事人的真实意思表示，应为合法有效。涉案房屋租赁合同关系只发生在两被告与谢亚勇之间，根据合同相对性原则，原告不能向两被告主张继续履行租赁协议，且原告实际已在使用涉案房屋，并已处于停业状态，原告对此诉请，本院不予支持。反之，两被告对此提出的抗辩意见，本院予以采信。据此,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行��间的债务利息。本案本诉受理费减半收取40元，由原告嘉兴市夏门海鲜渔港餐饮管理有限公司负担，在本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  陈明源二〇一六年三月二十八日书记员  陆剑佩