上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第3769号原告庄校忠。被告吴大成。委托代理人汤佳，上海关天律师事务所律师。第三人上海洁尚商务酒店有限公司。法定代表人黄小龙，经理。原告庄校忠诉被告吴大成房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年8月13日受理后，依法适用简易程序，于2015年10月13日11月12日两次公开开庭进行了审理。审理期间根据被告的申请追加上海洁尚商务酒店有限公司（以下简称洁尚酒店）作为第三人参加诉讼，并于216年1月7日再次公开开庭进行了审理。原告庄校忠和被告委托代理人汤佳到庭参加了上述三次庭审，被告吴大成参加了第二次庭审，第三人洁尚酒店法定代表人黄小龙参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告庄校忠诉称，2009年4月5日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将名下位于奉贤区南奉公路XXX号四楼租赁予被告，租赁期限为2009年8月1日至2015年7月31日，后双方各���履行自身义务，被告承租房屋后开设洁尚酒店。现原告认为被告租赁期限届满仍不搬离和拆除被告在该房屋内的建筑物恢复其原样的行为已属严重侵害了原告的合法权益，而其行为更直接导致原告的损失，故理应承担相应责任。因此原告为了维护自身合法权益，特诉讼法院，请求判令：1、被告立即自位于奉贤区南奉公路XXX号四楼搬离，拆除被告在该房屋内的建筑物，恢复其原样，若不能恢复原样，应支付原告帮被告拆除的拆除费80,000元（人民币，下同）；2、被告支付原告自2015年8月1日起至实际搬离和恢复原样日止，按年租金120,000元每年递增8%计算的房屋占有使用费；3、诉讼费由被告承担。原告庄校忠为证明其诉讼请求，提供了如下证据：1、《房屋租赁合同》1份，拟证明被告向原告签订租赁合同后成立公司；2、房地产权证和收据各1份，拟证明系争租赁房屋��原告购买所有。被告吴大成辩称，被告是代洁尚酒店签订租赁合同，被告并未实际使用租赁房屋，被告的主体资格不适格。被告吴大成为其辩称意见向本院提供如下证据：1、委托书和情况说明一组，拟证明吴华、寻明清为经营洁尚酒店授权被告与原告签订的房屋租赁合同，被告非系争房屋租赁的相对人；2、洁尚酒店工商档案材料一组(含洁尚酒店与上海奉青企业集团青村建筑有限公司的房屋租赁合同)，拟证明原告与洁尚酒店存在租赁合同，原告也配合办理了洁尚酒店营业执照等事宜；3、收条一组，拟证明租赁期间租金由吴华、寻明清支付；4、告知书1份，拟证明原告同意洁尚酒店续租；5、（2015）奉民二（商）初字第3272号民事起诉状，拟证明承租人及实际使用人为洁尚酒店。另本院根据被告的申请，通知寻明清出庭作证。寻明清述称，其原为洁尚酒店股东，与吴��系好友，由于不熟悉南桥地区，故委托吴华父亲即被告吴大成寻找开设酒店的房屋，在签订合同当日，自己也在场。酒店成立后，吴大成没有参与酒店经营，租金也一直由自己和吴华直接支付。第三人洁尚酒店述称，洁尚酒店与原告没有直接租赁关系，股东也已发生变更，现洁尚酒店已经关闭。第三人未提供相关证据。经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性无异议，但认为租赁合同当时代洁尚酒店股东吴华、寻明清签；房屋产权证共三层，但租赁的是四楼的房屋；被告对证人证言无异议。原告对被告提供的证据1的真实性提出异议，认为不清楚也与案件无关联性；对其余证据的真实性均无异议，但认为，工商档案材料中的租赁合同只用于洁尚酒店的设立，租金也是吴华、寻明清代被告吴大成支付；原告对证人证言提出异议，认为被告承租房屋后，委托吴华、寻��清进行的经营。本院对上述双方无异议的证据予以采信。对于被告提供的证据1，系被告和吴华、寻明清之间的关系，与本案无直接关联性。证人证言在之后争议焦点中予以表示。经审理查明，2009年4月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同》1份，原告将位于南奉公路XXX号大楼四层房屋，面积约616平方米整层租赁给被告作宾馆客房使用，价格每年120,000元，租赁期限六年，自2009年8月1日至2015年7月31日止。2009年8月1日，吴华（吴大成儿子）以洁尚酒店名义与上海奉青企业集团青村建筑有限公司签订了《房屋租赁合同》，租赁上述房屋。2009年11月起，由吴华和寻明清向工商部门申请成立洁尚酒店，2010年3月18日洁尚酒店成立，并在上述房屋内经营。期间，租金均由吴华、寻明清直接支付给原告。2013年11月27日，洁尚酒店法定代表人由吴华变更为黄小龙。另查明，上述租赁房��为原告自行搭建。2015年9月30日，洁尚酒店为原告起诉上海聚才楼娱乐有限公司（庄校忠为法定代表人）要求赔偿经营损失。该案经审理查明，2008年4月5日，庄校忠与吴大成签订《房屋租赁合同》，约定庄校忠将其所有的坐落于上海市奉贤区青村镇南奉公路XXX号楼房的四楼整层出租给吴大成作宾馆客房使用，每年租金120,000元，租赁期限为六年，自2009年8月1日起至2015年7月31日止。2010年3月18日，吴华与寻明清作为股东成立公司即洁尚酒店，在上述楼房的四楼经营宾馆业务。2010年6月30日，庄校忠成立被告公司，在上述楼房的三楼经营KTV项目业务。自2013年8月1日至2015年7月31日两年期间，洁尚酒店少交房租共计80,000元。2015年7月31日，房屋租赁合同到期后，双方未续约。本案在审理期间，向原告释明实际使用人为洁尚酒店，如执行可能存在风险，但原告坚持仅要求被告吴大��承担责任。本案争议焦点为被告是否为适格的主体。被告认为，当时合同是代吴华、寻明清签订，被告非实际使用人，主体资格不适格。本院认为，租赁合同由原、被告双方签字，在合同甲、乙双方栏，明确甲方庄校忠为出租方，乙方吴大成为承租方；且在签订上述合同当日，寻明清本人在场，由吴大成来代理签字没有必要也不客观。虽后在成立洁尚酒店过程中，在工商材料中，虽有洁尚酒店与上海奉青企业集团青村建筑有限公司的房屋租赁合同，但合同双方均无法提供原件，原告认为该合同仅用于办理洁尚酒店营业执照的说法比较合理。据此，本院认为被告吴大成为合同相对人，系适格的主体。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案原告出租的房屋是其自行搭建，无合法手续，故本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》应依法认定为无效。现原、被告租赁期限已经届满，被告作为承租人有义务协助返还租赁房屋，故对于原告要求被告搬离租赁房屋的请求予以支持。对于原告请求拆除房屋内的建筑物、恢复原样的请求，原告未能提供证据证明被告在租赁房屋内存在建筑物及原样的客观情况，该请求无事实法律依据，本院不予支持。租赁合同被确认无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持。现租赁期限届满，被告至今未返还房屋，原告请求被告按照租金标准支付使用费，于法无悖，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第���款之规定，判决如下：一、被告吴大成于本判决生效后十日内搬离租赁的位于上海市奉贤区南奉公路XXX号四楼房屋；二、被告吴大成于本判决生效后十日内支付原告使用费（使用费的计算方式：自2015年8月1日起至实际搬离日止，按年使用费120,000元计算）三、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费人民币1,800元，减半收取计人民币900元，由由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一六年三月四日书记员  严文琪附：相关法律条文《中���人们共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。第五条第一款租赁合同被确认无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。