宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第2597号原告（反诉被告）钱琳，女，1960年10月26日出生，汉族，江苏省徐州市人，个体户，住吴忠市利通区。委托代理人陈乾，宁夏辅德律师事务所律���。被告（反诉原告）徐郝韵，女，1978年8月30日出生，汉族，宁夏银川市人，个体户，住银川市金凤区。委托代理人刘兴琼，北京大成（银川）律师事务所律师。原告钱琳与被告徐郝韵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告徐郝韵提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法由审判员韩淑梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱琳的委托代理人陈乾，被告(反诉原告)徐郝韵及其委托代理人刘兴琼均到庭参加诉讼。本案审理中，审理期限到期后，双方同意继续适用简易程序，并申请庭外和解期限，期限届满，亦未能达成一致协议。本案现已审理终结。原告钱琳诉称，2012年9月18日，原告与案外人甘学云签订了一份《商铺租赁合同》，租赁了银川市金凤区万达广场室外步行街某号商铺从事经营活动，租��自2012年9月25日期至2016年9月24日止，租金为2012年9月25日至2013年12月31日每月100元/平方米，2014年1月1日至2014年12月31日每月106元/平方米，2015年1月1日以后的租金按周围商铺租金随行就市，租金自2015年起每半年支付一次。原告在使用上述租赁房屋从事经营活动的过程中，因家庭等原因无力继续经营。故原、被告双方于2014年9月1日签订了一份《合作协议》，该协议约定，由被告使用上述商铺继续从事经营活动，期间被告承担商铺的租金、物业费、水电费等所有费用，租金的缴纳时间等参照《商铺租赁合同》的约定，原告负责将被告支付的租金全额支付给商铺的产权人，并约定如被告拖欠费用5天以上的，原告有权收回商铺。上述《合作协议》签订后，原告按约定将商铺交由被告经营，按照协议的约定，被告应于2015年7月1日前支付商铺2015年度下半年的租金，但在原告的多次催促下，被告至今未履行该租金的缴纳义务。综上，原告认为，原告与被告签订的《合作协议》合法有效，对双方均具有约束力，现被告拖欠房屋租金的行为已构成违约，且逾期超过5天，根据约定原告有权收回商铺。故此，为维护原告的合法权益，原被告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《合作协议》，并由被告腾退银川市金凤区万达广场室外步行街某号商铺；2、依法判令被告支付2015年7月1日至7月13日的房屋租金4641元（126元÷30天×85平米×13天）元，并判令被告按每月126元/平方米的标准支付自2015年7月14日至实际腾退房屋之日止的房屋租金及此期间的物业费、水电费、暖气费（采暖费）；3、案件受理费由被告承担。被告徐郝韵辩称，一、同意原告关于解除《合作协议》的诉请；二、截止到本���诉讼之日，被告并不拖欠原告的房租，因为被告装修房屋，停业了近三个月，所以房主甘学云免除了2个月的房租，但这两个月的房租实际上已被原告从被告处收走，数额为21420元，既然房主免除房租，那么原告就应该退还被告这2个月的房租，或者冲抵下欠租金，多退少补；三、原告提出解除《合作协议》，其收取被告的七万元投资款应该退还给被告，同时原告还应该承担被告房屋装修款71430元，因为一旦合同被解除，或者房东因为原告擅自转租收回房屋，被告就无法继续经营，势必会导致被告的投入和花费付诸东流；四、原告和房主甘学云之间房屋租赁合同纠纷已进入执行阶段，因为原告未按期给房主支付租金，房主多次要求找到我提及此事，导致被告无法继续经营，被迫停业，损失惨重，这一切都是因为原告违约而造成的不良后果，被告将保留追究原告赔偿停��损失的权利；五、原告将房屋转租给被告，并未经过房主的同意，属于擅自转租，并向被告隐瞒了其无权转租的情况，因为被告多次向原告要求和房东签订转让合同，均遭到原告的阻拦，原告的行为在原告和房主签的《商铺租赁合同》中属于违约行为，在本案中属于违约加欺瞒行为。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告徐郝韵诉称，2014年8月，被告通过原告张贴“金凤万达房屋转让”广告联系到原告，原告向被告承诺，双方先签订《合作协议》，后由原告出面让房主和被告签订正式的转让合同和租赁合同，以便被告在后续经营中办理营业执照的变更手续，但《合作协议》签订后，经过被告的多次催促要求见房主甘学云签订新的承租合同，而原告均以未提前和房主打招呼、其和房东关系紧张为由推脱，导致被告无法办理营业执照，致使��商部门多次上门调查被告，严重影响到被告的经营。在履行《合作协议》期间，被告向原告交付了转让费即投资款7万元和2014年9月1日至12月30日的房屋租金36040元、2015年1月1日至2015年6月30日的房屋租金64260元。2015年6月，原告要求被告支付2015年下半年的房租，被告再次提出要和房主甘学云签订租赁合同而再次遭到拒绝，直到房主甘学云找到被告，将其和原告之间的房屋租赁纠纷执行事宜告知被告，被告才得知房主甘学云已经免除了涉案房屋2015年1月至2月的租金，理由是因为房屋被装修，存在停业损失，而装修房屋的主体恰恰是被告，原告却将这三个月的租金截留，并未退还给被告，严重侵犯了被告的合法利益。在本案中，原告根本就没有转租权，而其并未告知被告这一事实，反而收取了被告7万元的投资款和近10万元的租金，并未安排被告与房主见面签订租赁合同，��至还向被告隐瞒房主免除2个月租金的事实，主观上存在过错。既然原告在本诉中起诉要求解除《合作协议》，就应该退还收取投资款和赔偿被告的装修损失，同时还应该退还多收取的2015年1月至2月的租金。综上，请求判令：1、解除被告与原告签订的《合作协议》；2、原告向被告退还投资款70000元；3、原告向被告赔偿装修费损失71430元；4、原告向被告退还2015年1月至2月的房租21420元，以上合计162850元；5、本案诉讼费由原告承担。反诉被告钱琳辩称，本案中解除合同的基础是被告拖欠租金的违约行为，在涉案合作协议履行期间，原告不存在任何违约行为。一、该合作协议中第五、六条约定原告作为名义经营者，被告作为实际经营者，经营该房屋。从该约定可以看出，涉案合作协议履行中根本不需要以被告名义另行办理营业执照，被告反诉中所提出的该部分事实与客观事实不符；二、涉案合作协议中，明确写明该房屋为转租，同时披露了原告与房主签订房屋租赁合同一事。其中还约定房屋租金及支付期限按照原告与房主签订的合同为主。由此说明，被告对转租情况及原租赁合同情况了解；三、合同第九条约定，在原告与房主签订合同期满后，合作协议终止，原告退出。也就是说即便是被告与房主签订协议，也是2016年9月24日之后。而非协议履行期间。同时协议中对此内容也未约定。被告反诉状中所述事实与客观情况不符；四、被告所述的房屋退款，一方面是基于原告与房主之前的租赁行为所产生的相关款项，建立于原告与房主之间的合同关系，与本案无关。另一方面，涉案合同中并没有约定房主给予原告的相关退款，可以抵扣本案中被告应支付的租金。因此被告提出该主张没有事实及法律依据；五、本案中原告与房主因房租纠纷事宜产生的纠纷，并未影响被告对房屋的实际使用。并且通过原告与房主上述案件的处理结果看，双方的租赁合同是继续履行状态。故并不影响涉案合同的履行。综上，原告认为导致涉案合同解除原因是被告拖欠租金的违约行为。被告无权要求原告退还转让费并赔偿损失。经审理查明，2014年9月1日，原告（反诉被告）钱琳与被告（反诉原告）徐郝韵签订《合作协议》一份，约定：位于宁夏银川金凤万达广场室外步行街1-27号商铺，由甲方（钱琳）从商铺产权人处租得，甲方与商铺产权人租赁期限自2012年9月25日至2016年9月24日；协议签订前的一切对外债务、费用等均与乙方（徐郝韵）无关，由甲方（钱琳）承担；协议签订后所有费用由乙方承担并独享经营期间所获得的利润。乙方需保证各项费用按时缴纳（具体缴纳时间参照商铺租赁合同），如拖��费用缴纳五天以上，甲方有权收回商铺使用权；协议签订后，甲方作为商铺名义经营者，负责将乙方提供的租金全额支付给商铺产权人；禁止乙方对商铺进行转租转让；在任何情况下，因本商铺而获得店铺装修，装饰补偿费用归乙方所有。商铺押金归甲方所有；2016年9月24日后，甲方不再参与本商铺的经营，己方退还甲方签订商铺租赁合同时支付的押金贰万元，合作协议终止。同日，原告（反诉被告）钱琳收取被告（反诉原告）徐郝韵7万元转让费，并出具收条一张。之后，被告（反诉原告）徐郝韵对该商铺重新进行了装修。庭审中，其提供票据证明装修花费71430元，原告（反诉被告）不予认可。因被告（反诉原告）未及时支付租金，原告（反诉被告）遂诉至本院请求判如所请。被告（反诉原告）亦提起反诉，请求判如所请。庭审中，双方一致认可被告（反诉原告）��付租金至2015年6月30日。本案审理中，双方一致认可承租商铺面积为85平方米，2015年6月30日之后房屋租金为每月每平方米126元。另查明，上述房屋系原告（反诉被告）钱琳与案外人李璐益于2012年9月18日与房屋产权所有人甘学云签订《商铺租赁合同》而承租，其中合同约定：租期自2012年9月25日至2016年9月24日，自2014年1月1日起至2014年12月31日每平米租金单价为人民币106元，即每月租金9010元，自2015年1月1日以后租金按周围商铺随行就市；第三年起半年一付；甲方（甘学云）同意乙方（钱琳、李璐益）根据自身经营需要对本协议项下商铺的内部进行装修。租赁期满或租赁合同解除后，乙方可选择将上述装修议价转让其他承租本商铺人。承租期间如遇国家征用拆迁，导致乙方不能继续经营的，商铺内所有装修装饰的补偿归乙方所有；租赁期间，乙方（钱琳、李璐益）因故欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须在一个月前向甲方（甘学云）提出，在不损害甲方利益的前提下甲方须同意并协助乙方办理转让相关事宜；乙方于交付商铺之日一次性向甲方支付押金2万元，作为租赁保证金。2014年3月19日，钱琳与李璐益签订退伙协议，约定钱琳、李璐益于2012年9月18日签订的《合伙协议》于2013年12月10日终止，“本合伙之前基于经营所产生的债权债务由甲方（钱琳）承担（包含但不仅限于店铺租用押金、转让费、贷款）”。因未及时支付房屋租金，2014年9月28日，甘学云将钱琳、李璐益诉至本院，请求支付拖欠自2014年7月15日后的房屋租金，后甘学云撤回对李璐益的起诉。经本院主持调解，甘学云同意给钱琳减免2015年1月、2月两个月房屋租金，并与钱琳达成协议：一、钱琳于2014年12月31日前支付甘学云20**年3月1日至2015年6月30日的租金42840元���2015年6月30日前支付2015年7月1日至12月31的租金64260元；2015年12月31日前支付2016年1月1日至9月24日的租金96390元；二、案件受理费590元，减半收取295元，由钱琳负担。以上事实，有原告（反诉被告）当庭提交的《合作协议》复印件一份、《商铺租赁合同》原件一份、（2014）金民商初字第417号民事调解书原件一份，被告（反诉原告）提交的《合作协议》原件一份、（2014）金民商初字第417号民事调解书复印件一份、银行流水原件一份、收条原件一份，来源合法，双方对真实性均无异议，且证据间相互印证，并与原、被告陈述相互印证，本院予以采信。被告（反诉原告）提交的装修明细表原件二份、收据原件一组、照片原件五张，来源合法，且相互印证，本院予以采信；证人常方华关于房屋装修问题的当庭证言，与其它证据相互印证，本院予以采信，其余无其它��据印证，不予采信。本院认为，原、被告签订的《合作协议》，系双方真实意思表示，该协议合法、有效，双方均应按协议约定全面履行各自义务。根据双方签订的协议内容，该协议实为店铺使用权转让协议。现双方均主张解除《合作协议》，该主张不违法法律、行政法规强制性规定，故原告钱琳与反诉原告徐郝韵的该项主张，本院均予以支持。协议约定，乙方（徐郝韵）需保证各项费用按时缴纳（具体缴纳时间参照商铺租赁合同），如拖欠费用缴纳五天以上，甲方（钱琳）有权收回商铺使用权。被告徐郝韵应及时向原告钱琳缴纳房屋租金，双方一致认可租金支付至2015年6月30日。截止诉前被告逾期缴纳租金已超过五天，故原告主张按照协议收回店铺使用权即由被告腾退银川市金凤万达广场室外步行街1-27号商铺的诉讼请求，本院予以支持。因房主甘学云��反诉被告钱琳减免了2015年1月、2月两个月的房屋租金，而此期间商铺系由反诉原告徐郝韵经营，故反诉被告钱琳应予减免反诉原告徐郝韵的两个月房屋租金，故反诉原告徐郝韵主张反诉被告退还2015年1月至2月房屋租金的诉讼请求成立，本院予以支持。本案审理中，双方一致认可承租商铺面积为85平方米，2015年6月30日之后房屋租金为每月每平方米126元，故被告徐郝韵应按协议支付原告钱琳2015年7月1日至7月13至房屋租金4641元，并按每月126元/平方米的标准支付自2015年9月14日至实际腾退房屋之日止的房屋租金及此期间的物业费、水电费、采暖费。根据协议约定，在任何情况下，因本商铺而获得店铺装修，装饰补偿费用归乙方所有，商铺押金归甲方所有。故反诉被告钱琳应按照协议补偿反诉原告徐郝韵房屋装修损失，反诉原告徐郝韵提供证据能够证实装修房屋花费71430元，结合其经营天数，本院酌定30000元予以支持。反诉原告徐郝韵主张反诉被告钱琳退还投资款70000元，因该款系店铺使用权转让款，并不属于投资款，故其该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）钱琳与被告（反诉原告）徐郝韵于2014年9月14日签订的《合作协议》；二、被告徐郝韵于本判决生效后十日内支付原告钱琳2015年7月1日至7月13日房屋租金4641元，并按每月126元/平方米的标准支付自2015年7月14日至实际腾退房屋之日止的房屋租金及此期间的物业费、水电费、采暖费；三、反诉被告钱琳补偿反诉原告徐郝韵装修损失30000元，于本判决生效后十日内付清；四、反诉被告���琳向反诉原告徐郝韵退还2015年1月至2月的房租21420元，于本判决生效后十日内付清；五、驳回反诉原告徐郝韵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告徐郝韵负担。反诉费50元，减半收取25元，由反诉被告钱琳负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  韩淑梅二〇一六年三月二十四日书记员  于 楠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行���己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期���的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。