湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书(2015)龙民初字第00910号原告（反诉被告）吴某。委托代理人施某。委托代理人吴某。被告（反诉原告）龙山某房地产开发有限公司。组织机构代码证代码。法定代表人曾某。委托代理人刘某。委托代理人某。吴某诉龙山某房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷及龙山某房地产开发有限公司诉吴某财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告双方及其代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴开某称，2013年，被告修建博雅商都，将原告的房屋损坏，经协商2014年1月15日达成赔偿协议并由被告自己制作了墙改梁施工方案（复印件附后）。被告保证在2014年5月15日前将原告受损的房屋完全修好。逾期未完工承诺自愿每天1000元损失给原告赔偿。协议签订后，被告组织施工，时至今日，被告不按协议将房屋修好（已修好大部分）。反而停工不修了。原告多次找到被告及有关部门，被告均置之不理。最后被告叫原告到法院起诉。原告的房屋一楼全部是商业门面，用于对外出租，由于被告严重违约行为造成一楼通道无法通行，原告的15个门面不能出租给原告造成巨大的损失。另外，2014年7月被告在农业局房屋违规加层时将原告的青橙小屋打坏及屋内5万多元的衣物损坏。为此，1、请求法院判令被告按施工方案全面修复损坏房屋未完工部分，如不能修复赔偿原告因修复所需资金52230.09元。2、判令被告赔偿因房屋加层损坏原告青橙小屋及屋内衣物损失106997元，鉴定费10050元。3、判令被告按承诺赔偿原告损失547000元。被告龙山某房地产开发有限公司辩称，一、原告称答辩人未按协议将其房屋修好，只修好大部分，与事实不符。事实上，最后第三只维修施工队伍谭贤举和刘志胜是原告方自己找来的，并要求答辩人与其签订的协议书。该施工队完全是按原告家认可的“墙换梁施工方案”及施工中原告家的实际要求对原告家房屋进行的施工维修，且已经完工。原告方在谭贤举和刘志胜施工中提出将一层整改成框架结构，上面不搞构造柱和梁，即在原设计的基础上增大了第一层的大梁。谭贤举和刘志胜同意了，将其第一层整改成了三间门面。该施工队将第一到第四层的梯步打掉全部铺了地板砖，并做了不锈钢扶手，将其二楼改造了一个阳台，将其二楼改造增加了两间房，将其灶撤走并铺了地板砖和补了地板砖，二楼改造了两间卫生间，并贴了瓷砖。将其楼顶加固的部分做了防水处理，对其房屋整改的部分做了涂料。维修工程于2014年6月18日完工。原告方要求谭贤举和刘志胜给她二楼阳台装不锈钢栏杆，给其整个房屋屋顶做防水处理。这超出了协议书和墙换梁施工方案的范围，谭贤举和刘志胜更没有同意。谭贤举和刘志胜施工完后要求吴某签字确认，吴某不签字，答辩人便不敢给谭贤举和刘志胜支付剩余的3万元整修工程款。所以原告要求修复资金46948.09元无任何道理。二、原告要求按答辩人的承诺赔偿，该承诺因施工队陈良林的解除施工合同而解除，对原告与答辩人不再具有约束力。该承诺是答辩人在特定条件下作出的，其发生法律效力也是有特定条件的。即该承诺必须是施工队陈良林且是为吴家承担整个整改维修的房屋，答辩人当时是在陈良林施工队给答辩人明确表态其可以在4个月内完全完工的前提下作出的，所以该承诺书上有陈良林的签字。该承诺书生效的前提条件是施工队为陈良林，且是其为吴家承担整改整个房屋维修。后由于吴某的无故刁难陈良林施工队，无故辱骂工人，该施工队实在无法忍受其刁难连多名工人的工资都没要，便解除了合同，则答辩人建立在此基础上的承诺也随之解除，陈良林解除施工合同后，原告没有提出异议。后答辩人在征得吴某的同意后，又找来第二支施工队甘龙兴，答辩人与施工队甘龙兴重新签订了维修施工合同，答辩人担心其中途又无法忍受吴某的刁难而不做，在合同中注明中途不做，答辩人不付工程款。该施工队给吴家施工一天，就被吴某刁难走人了，并要求与被告解除施工合同。2014年4月吴某自己找来刘志胜施工队，要求该施工队进行维修施工，答辩人同意其要求，答辩人便与与刘志胜协商好了价款，与吴某协商工期为2.5个月，刘志胜叫谭贤举与答辩人签订了“改建吴家房屋协议书”。三、吴某多次到答辩人办公室闹事、打、砸办公设施损失近2万元。请求法庭解决。四、施工队对原告房屋维修时并没有影响其一楼通行，也不会导致其一楼房屋的出租。这有几支施工队的负责人和吴家一楼当时承租人完全可以证实。五、答辩人并没有将青橙小屋打坏，也没有损坏屋内的衣物。综上所述，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告方反诉称，反诉原告在龙山县街中街修建房屋开发施工中吴某说对其房屋有一定的影响，要求原告公司赔偿并维修，反诉原告公司找了两只施工队给其维修，被吴某骂跑，第三只施工队谭贤举是被告吴某自己找的，原告就与谭贤举施工队签订了维修合同，该施工队维修完后，吴某声称没有完工。2014年7月30日将反诉原告公司的铁门，修建的屋顶相关设施砸坏，其2014年8月1日又将原告公司办公设备砸坏，龙山县价格认证中心价格认证中心价格鉴定，砸坏的屋顶设施价值为4204元，砸坏的办公设备价值为4774元，吴某应对其损坏原告财物承担赔偿责任。吴某为反诉原告吴的房屋利益设施的损坏行为，吴应当对吴某的行为承担赔偿责任。请求法院判令反诉被告赔偿原告被损坏的办公设备损失8978元。原告为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、原告吴某的身份证复印件，��证明原告的诉讼身份。2、中华人民共和国建设工程规划许可证复印件一份、龙山县规划建设控制红线图复印件一份、个人宅基地宗地图，拟证明被告损坏的原告的房屋是合法的。3、龙山县某房地产开发有限公司的承诺书一份、墙换梁施工方案一份、关于博雅商都开发施工不慎损坏民房补赔协议书复印件一份，拟证明被告承认损坏了原告的房屋，并且承诺按照相应方案赔偿原告。4、湖南大学司法鉴定中心司法鉴定意见书复印件一份四页，拟证明，本案被告给原告造成的具体损失数额。5、龙山县电力有限责任公司安装工程预算书复印件一份，拟证明电路未完工的损失是10782元。6、青橙小屋的损失照片四张一页��拟证明本案被告损坏原告的青橙小屋的损坏事实；承包合同书复印件一份、收条复印件二份、门面租用合同复印件一份，拟证明门面装修损失和青橙小屋门面租金损失。青橙小屋木瓦房整修预算复印件一份，拟证明房屋房屋整修预算，重新修整房屋需要花费六千多元的事实。7、关于处理吴某某信访案的讨论意见一份，拟证明被告对原告房屋损坏的事实是成立的，本案被告对原告青橙小屋的损坏及青橙小屋内衣服的损坏情况。8、龙山县城规划区两违治理办公室关于吴某反映滨岳房地产开发公司博雅商都项目施工损坏房屋要求赔偿信访事项答复意见书复印件一份，拟证明本案的被告修建的那个损坏原告青橙小屋的建筑是非法建筑，没有取得规划许可证。9、现场照片六张，拟证明被告没有按承诺履行，修复工程未完工的事实。10、门面照片十张、房屋照片五张，拟证明因为本案的被告未履行承诺，导致房屋修复未完工，现在房屋门面没法出租出去。11、证人彭英志、丁艳平、向星星的书面证言各一份，拟证明原告因被告的侵权导致门面租金损失。12、湘西自治州天平房地产评估有限责任公司房地产评估报告书一本41页及鉴定费发票，拟证明经济损失106997，鉴定费10050元。被告方质证意见，对第1、2组证据无异议，对第3组证据中的承诺书的真实性无异议，但是随着陈良林的维修施工合同的解除已经解除，对双方不再具有约束性；对墙换梁施工方案的真实性无异议；关于博雅商都开发施工不慎损坏民房补赔协议书的真实性无异议，但是被告方已经履行。对第4组证据质证认为，这是接收原告的单方面的委托，没有接收被告方的陈述，所以是片面的，他把一层商铺的卷闸门包含进去了，他认为我们没有做，事实上我们是做了的，还有楼梯间二三层的铝合金窗的，我们当时都是出钱换了的。所以这个鉴定上的很多东西是不符合实际的，不全面不真实的。还有像屋顶防水等也是不合实际的，这些我们都可以到现场去看。对第5组证据，这个要有资质的鉴定机构鉴定，还有就是要根据实际情况，需要维修的维修，可以现场确认。对第6组证据，青橙小屋是哪个的，要搞清楚，要有相关的手续；还有要有证据证明到底是谁打坏的；光四张照片不能说明问题；对承包合同书复印件及收条复印件，装修应该不要那么多钱，要主张这么多钱，应当要有鉴定，达不到他的证明目的；对门面租用合同复���件原告应提供合法的手续证明小屋是他们的。青橙小屋木瓦房整修预算复印件，应当由有资质的机构出具正规的书面意见，且是不是我方造成的，原告也应当出具证据证明。对第7组证据，调解我方是参与了，但到法院来了，应当由法院裁定。第8组证据，真实性无异议，但工程项目手续齐全，是合法工程，是政府行为。对第9组证据，从这个照片上看，没有整体照片，无法确认，照片上仅仅有垃圾，请法院与我们一起到现场确认。对第10组证据，是否是现场照片，需要到现场看，房屋是否出租出去，与我们没有关系，我们的完工时间符合双方约定，出租房屋与租金有关，与老板的为人有关，原因是多方面的。对第11组证据，这三人的证明达不到原告的证明目的，因为证人租的是农贸市场的门面和农业局里面的门面，我们通过现场看，原告的并不属于门面，该组证据和���案关系不大，我们是帮助原告整改成的三间门面，并不影响原告的出租。对第12组证据，不能证明损失，衣物没有票据原件，青橙小屋进货单没有印证，仅凭原告自己组织的打印单认定，不够完善，不客观，鉴定人员对物品没有进行清点，鉴定不严谨，龙山价格事务所都无法鉴定，不能凭统计表鉴定，对租金的鉴定，没有市场参考价格，仅有合同，损失应该为租用人的，鉴定依据不足，青橙小屋的损失无法评估。对鉴定费没有异议。合议庭认证认为，原告提交的证据1，2，被告方质证意见是真实的，且无异议，故原告提交的证据1，2，被本院确认为有效证据。原告提交的证据3，该承诺书被后面的被告方与甘龙兴签订的“吴家墙改梁工程合同书”和2014年4月7日被告方与谭贤举签订了一份“改建吴家���屋协议书”推翻，由于原告方的默认让谭贤举施工队进场施工维修房屋，故2014年1月15日的承诺书自动解除。该证据与本案的其他证据无关联性，本院对原告提交的证据承诺书，不予采信；被告方对墙换梁施工方案的真实性无异议，符合证据的三性原则，故墙换梁施工方案，本院予以采信；关于博雅商都开发施工不慎损坏民房补赔协议书的真实性被告方无异议，符合证据的三性原则，故补赔协议书，本院予以采信。原告提交的证据4，湖南大学司法鉴定中心司法鉴定意见书，本院去现场实地查看，卷闸门、楼梯间及二、三层的铝合金窗，还有屋顶防水确实都已经做了的，该鉴定书不太客观和真实，本院对属实的部分鉴定予以采信。原告提交的证据5，2015年9月龙山县湘源电力有限责任公司预算书对送电线路工程进行了预算，其工程总造价为10782元。这份预��书没有注明对哪个或哪家送电线路工程进行造价，对这份预算书本院部分予以采信。原告提交的证据6，青橙小屋的损失照片四张一页，,承包合同书复印件一份、收条复印件二份、门面租用合同复印件一份，青橙小屋木瓦房整修预算复印件一份，重新修整房屋需要花费六千多元的事实。这些证据与证据12，证明的目的是一样的，本院予以部分采信。原告提交的证据7，可证实，双方曾被龙山县民安街道办事处组织调查和调解，并形成了处理意见。原告提交的证据8，与本案没有关联性，本院不予采信。原告提交的证据9，现场照片六张，结合本院实地查看结果，本院对改组证据部分予以采信。原告提交的证据10，门面照片十张、房屋照片五张，与本案没有关联性，本院不予采信。原告提交的证据11，证人彭英志、丁艳平、向星星的书面证言各一份，与本案没有关联性，本���不予采信。原告提交的证据12，湘西自治州天平房地产评估有限责任公司房地产评估报告书一本41页及鉴定费发票，结合证据6,2016年1月20日，湘西自治州天平房地产评估有限公司对吴某位于龙山县民安办事处街中街老农业局旁的青橙小屋房屋结构的损失、室内财产损失、租金损失及装饰装修损失进行价值评估，其鉴定结果为106997元。室内财产损失鉴定结果为50913元，与原告提交的龙山县民安办事处出具的信访讨论意见有差距，意见中认为吴某青橙小屋童装店衣物清单价格为吊牌价格，应按衣物清单价格四折作价，即20356.2元。租金损失鉴定结果为45000元为间接损失，且原告方没有向本院提交青橙小屋的房产证，青橙小屋的产权不明，故本院对该房的租金损失45000元不予支持。青橙小屋房屋结构的损失及装饰装修损失鉴定结果为合计11084元，与证据6矛盾。证据12，本院部���予以采信。被告方为支持其答辩观点和反诉请求向本院提交了下列证据：协议书一份（2013年11月），拟证明吴某与被告约定被告请工程师绘图，按图进行施工维修，重新用框架结构修好，屋内装修，不锈钢扶手，2第一层修成三间门面，3两个月内完工，4第一层楼梯改道另修至二层，5水电排污无阻，6另补原告10万元的相关事实。2、墙换梁施工方案一份，拟证明1施工设计图的具体情形，2按原协议执行，3总体按原告方要求施工，即底层构造柱和梁到屋顶，高层厕所加梁，二楼厕所重新打板，电水修好，地坪硬化，一层到轿顶不锈钢扶手，安好门和卷闸门，地坪墙壁厕所瓷砖，全部粉刷，门面地坪与被告开发的地面平的相关事实。3、承诺书一��（2014年1月15日），拟证明证明被告在征得施工队陈良林明确认可工期的情形下承诺1按原协议在4个月内将房屋修好，从2014年1月15日至14年5月15日止，2逾期未完工愿按1天一千元的损失补偿原告，3施工队负责人陈良林签字的相关事实。4、吴家墙换梁工程合同书一份两页，拟证明被告与甘龙兴签订合同，2合同内容为工程款为125000元，第一层8个柱直升到屋顶，被告方出材料，工期，付款方式，中途不做不给工程款的相关事实。5、改建吴家房屋协议书一份，拟证明在甘龙兴解除合同后又与吴某自己找来的谭贤举签订施工合同，2合同内容为按原告原协议方案施工，经原告方认可验收合格后总工资为13万元，被告出材料，工期为2014年4月9日至6月25日，付款方式的相关事实。6、陈良林调查笔录四页，拟证明1吴某无理谩骂哦、刁难、干涉其工人施工，且辱骂陈良林，后工人实在无法忍受，陈良林连工人做了好几天的工资都没要，与被告解除施工合同，2第二支甘龙兴施工队仅施工1天后就无法忍受吴某的无理干涉、阻挠就又与被告解除合同。第三支老刘和谭贤举施工队是吴某自己找的，后他们也发生很大的矛盾，3吴家房屋维修时其一楼通道没有堵塞，其一楼房屋是出租的，施工时根据实际需要空时就搬到她家其他房间的相关事实。7、谭贤举调查笔录一份，拟证明吴某找其师傅刘志胜要其做房屋维修，合同是我签订，维修施工是我与师傅刘志胜与工人一起做的，2施工中吴某就要求将其第一层整改成框架结构，加大大梁，上面就不要构造柱，3谭贤举与其师傅已按期做完了全部维修项目，4吴某要求谭贤举和刘志胜另��她整个屋顶做防水，二楼增加的阳台装不锈钢栏杆，谭贤举没有同意，吴某就不给其签字确认的相关事实。8、彭志英调查笔录，拟证明其6、7年前就租吴某诉争的一楼房屋做仓库用，价格在2014年时到2015年3月是3500元每年，到期时吴某要将租金涨到1万元1年，其与其他租户觉得贵，便没租了，吴某房屋一楼整修时其一楼通道并没有堵塞，通道是从前面的街中街通过的相关事实。9、领款单一份，拟证明原告方吴某已从被告处领取了10万元赔偿款的事实。10、照片十六张，拟证明吴某直接损坏龙山县某房地产开发有限公司的财产的行为及事实与损害结果。11、证人尹忠祥书面证明一份，拟证明吴某多次阻拦工人施工。12、龙山县某房地产开发有限公司土地使用证复印件一份，拟证明本诉原告主张的青橙小屋的土地权属是滨岳房地产开发有限公司的土地。13、视频U盘一个，拟证明反诉被告侵权。原告方质证意见，对第1、2组证据无异议，对第3组证据，这个承诺书更加证明施工未完工，所以才请了甘龙兴、谭贤举等人施工，对4组证据，是被告与甘龙兴签的合同，与本案原告无关，对第5组证据，虽然被告提出谭贤举是原告找的，但被告无证据证明。第6组证据，应当由被告举证证明是原告不要陈良林做。陈良林和被告有利害关系，其证词对原告一直带有偏见，其讲通道没有堵塞与本案事实不符。对第7组证据，多做，超出没有客观标准，其没领工资更加证明工程还没有完工。对第8组证据，涨租金是市场规律，与本案客观��实无联系，本案是因没有完工，通道堵塞才没能租出去。对第9组证据，与本案无关联性。对第10组证据，不是吴某的行为，与本案无关，吴某并没有事实损坏行为。对第11组证据，不符合证据格式，这是打印的，不是证人书写，难确定是否是其真实意思表示，证人没有提交身份证复印件，与本案事实不符，是捏造的事实，与本案也没有关联性。对第12组证据，与本诉原告提供的土地使用证冲突，不予认可。且看不出来是青橙小屋的土地。对第13组证据，与本案无关，主体不适格，剪辑音像不客观。合议庭认证认为，被告提交的证据1,2，原告方无异议，故这两份证据客观、真实、合法，故均被本院采信。被告提交的证据3，该承诺书被后面的被告方与甘龙兴签订的“吴家墙改梁工程合同书”和2014年4月7日被告方与���贤举签订了一份“改建吴家房屋协议书”推翻，由于原告方的默认让谭贤举施工队进场施工维修房屋，故2014年1月15日的承诺书自动解除。该证据与本案的其他证据无关联性，本院对被告提交的证据承诺书，不予采信；被告提交的证据4，吴家墙换梁工程合同书一份，被2014年4月7日被告方与谭贤举签订了一份“改建吴家房屋协议书”推翻，由于原告方的默认让谭贤举施工队进场施工维修房屋，故吴家墙换梁工程合同书一份自动解除。该证据与本案的其他证据无关联性，本院不予采信，被告提交的证据5，改建吴家房屋协议书一份，这份证据来源合法，内容真实，且与本案的其他证据相互关联，本院予以采信。被告提交的证据6，陈良林调查笔录四页，这份证据这份证据来源合法，内容真实，且与本案的其他证据相互关��，本院予以采信。被告提交的证据7，谭贤举调查笔录一份，这份证据这份证据来源合法，内容真实，且与本案的其他证据相互关联，本院予以采信。被告提交的证据8，彭志英调查笔录，与本案的其他证据没有关联性，本院不予采信。被告提交的证据9，领款单一份，这份证据这份证据来源合法，内容真实，且与本案的其他证据相互关联，本院予以采信。被告提交的证据10，照片十六张，与本案的其他证据没有关联性，本院不予采信。被告提交的证据11，证人尹忠祥书面证明一份，这份证据证据形式不合法，本院不予采信。被告提交的证据12，及被告提交的证据13，与本案没有关联性，本院不予采信。依本诉原告申请本院从龙山县信访局调取的龙山县价格认证中心关于吴某青橙小屋服装店被损物品的价格鉴定情况说明一份，青橙小屋进货���一份七页。原告质证意见，因信访局副局长带队到我那里进行了一样的清点，最后价格是20365.2元，情况说明是价格中心单方面作出的，与本案没有关系。被告质证意见，对价格认证中心的情况说明无异议。对青橙小屋的进货单，不知道是谁打印的，根据价格评估认定的规定，应当有出货单，即人家给你发了多少货，情况说明也讲了要提供服装品牌，规格，出货单，所以不能作为认定损失的依据，应当以出货单为准。合议庭认证认为，价格鉴定情况说明一份，客观、真实，与本案的其他证据相互关联，本院予以采信。青橙小屋进货单一份七页，不是原始证据，本院不予以采信。依被告申请本院从龙山县公安局调取的龙山县价格认证中心价格���定结论书两份八页，询问笔录三份十页，鉴定意见通知书两份两页，博雅商都铁门损坏照片十张，博雅商都屋顶被破坏照片三十七张。原告质证意见，与本案无关联性，本案的主体是吴某，这些不是吴某损坏的，与本案无关联性，即使是吴某砸的，也只能起诉吴某，何况不是吴某砸的，请求依法不予支持。被告质证意见，无异议，我们墙的整修方案，都是吴某的，所以我们反诉吴某没有错。合议庭认证认为，依被告申请本院从龙山县公安局调取的龙山县价格认证中心价格鉴定结论书两份八页，询问笔录三份十页，鉴定意见通知书两份两页，博雅商都铁门损坏照片十张，博雅商都屋顶被破坏照片三十七张。与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明，2013年4月，龙山县某房地产开发有限公司博雅商都项目部在原农业局街中街开发施工过程中，造成原告吴某的房屋墙体、房屋基脚、屋顶损坏。2013年6月1日，原告吴某与吴某签订了一份授权委托书，委托书约定：吴某房屋因因龙山县某房地产开发有限公司开发房地产违规建设导致损坏，特全权问题吴某处理与某房地产开发有限公司签订赔偿协议，领取赔偿款，代为立案，变更诉讼请求，参与辩论，授权执行，上诉和解等。2013年11月份，原、被告双方签订了一份维修施工协议，协议约定：1、龙山县某房地产开发有限公司（甲方）将原告方（乙方）南面主墙损坏（墙基塌方，主墙开裂，轿顶开裂漏水），甲方自愿请工程师绘图，按图纸进行施工维修（撤出南面第一排房屋，从第一层撤至轿顶）。重新用框架结构全部修好，（屋内装修，不锈钢扶手）重修期���全隐患由甲方负责，维修后房屋出现新的问题均由甲方负责理赔。2、将南面第一层整修成三个卷闸门门面，并门面地面须与前路面平，门面前无任何阻塞。3、重修工程定于2013年12月10日前动工，整个工程须在2个月内完工。重修期间居住人员上、下楼梯由甲方自行解决。第一层楼梯改道另修至二层，以上整个工程费用均由甲方负责。4、甲方另补乙方损失费10万元。5、保证乙方通水、电、排污无阻。2013年11月14日被告方支付给吴某赔偿房屋损失款100000元。2014年1月15日被告方制作了墙改梁施工方案，方案中注明：1、总体按吴方要求施工进行和施工和改造。2、二楼厕所板重新打板。3、按原协议执行。4、从一层到轿顶不锈钢扶手。5、地坪、墙壁、厕所瓷砖。6、电水修好。6、按好门和卷闸门。7、铝合金窗另加遮雨棚。8、地坪硬化。9、全部粉刷。10、三个门面下挖泥土��与开发商地面平。2014年1月15日，龙山县某房地产开发有限公司和施工队陈良林对损坏吴家房屋，关于整修承诺：1、按原协议在四个月将其房屋完全修好。2、具体时间是：从2014年1月15号至5月15号。3、逾期未完工：愿按一天1000元的损失费给吴家（超多少按多少天计算）。陈良林先给吴家改建梯间，将原来老梯间撤了，做门面，在里面的一间房重新做梯间。后陈良林安排工人挖4个桩基洞子时，施工队人员与吴某发生争执，陈良林放弃施工。被告方又与甘龙兴签订了一份“吴家墙改梁工程合同书”，合同书约定1、被告方（甲方）将吴家墙改（四层）工程分包给甘龙兴（乙方）全工程款125000元。2、第一层8个柱直升到屋顶，室内土方挖下1.6米深处给土方，室内土方由乙方负责，室外土方由甲方负责。只要吴家同意，公司不介入。教顶加一层现浇���。3、乙方只包做工，模板、衬子、架子、钉子、铁丝等工具。4、扶手、涂料、塑窗、卷闸门、水泥、沙石、钢筋、地板、钢板撑子均由甲方负责。5、水泥、沙子、钢筋运到农业局现有工地。6、所有材料甲方必须按时运到工地不得影响乙方施工。中途不做，甲方不给乙方工程款。7、每做完一层，付款20000元整，以此类推完工后全部付清。8、乙方负责安全施工，出了一切事故与甲方无关。9、工期在5月15日完工。甘龙兴仅施工一天也放弃施工。后吴某与刘志胜联系，刘志胜将其徒弟谭贤举叫去，于2014年4月7日被告方（甲方）与谭贤举（乙方）签订了一份“改建吴家房屋协议书”，协议书约定：1、经双方协议按照吴方原协议方案施工，经吴方认可，验收合格后总工资为13万元。2、一切材料甲方必须运送到工地，耽误工人施工，甲方要负责赔偿损失费（一个工补200元）。3、门面三间屋土方由甲方用挖机挖出少部分挖机不能挖的，由乙方负责清除，乙方要负责施工安全，如出了大小安全事故由乙方负。4、工程从2014年4月9日开工至2014年6月25日完工。5、一层完工后付30000元，二层完工后付20000元，主体工程完工后付30000元，余款交货验收合格后一次付清。吴某与谭贤举协商，要求谭贤举将一层整改成框架结构，加大了大梁，改成了三间门面，将梯步从一层到四层打掉全部重新铺了地板砖，并做了不锈钢扶手，将吴家的二楼改成了阳台，二楼增加了两间房，将吴家的灶撤走并铺了地板砖和补了地板砖，二楼改造了两个卫生间，并贴了瓷砖，对吴家的楼顶加固的部分做了防水处理，对吴家房屋整改部分做了涂料。谭贤举都是按照吴某的要求施工的，2014年6月20日左右房屋主体已整改施工完毕。后来吴某要求谭贤举��整个房屋顶做防水，给吴某房屋二楼阳台加装不锈钢栏杆，吴某的这个要求超出了墙改梁施工方案，谭贤举没有同意。谭贤举施工完后要求吴某签字确认，吴某不签字。2015年3月17日湖南大学司法鉴定中心对吴某的（实为吴某）房屋修复（未完工部分）工程造价进行鉴定，鉴定结果为房屋修复（未完工部分）工程造价费用41448.09元，其中如卷闸门已安装好，屋顶防水工程已做好，但鉴定机构仍计算在未完工部分的工程造价费用内，应予以减去，即41448.09元-（鉴定书6页顺数第二、三行3374.99元+115.82元）=37957.28元；37957.28元-（鉴定书5页顺数第五、六行1492.09元+44.62元）=36420.57元。其中鉴定书第4页序号1中个人建房不应有安全文明施工费1336.76元和规费2572.45元，即：36420.57元-1336.76元-2572.45元=32511.36元。整个鉴定书都是按单位施工造的价，鉴定书不应有企业利润8%和���理费5%，应该减去，即32511.36元-(41448.09元X8%+41448.09元X5%)=27123.11元。被告应赔偿原告未完工的工程款为27123.11元。原告方已承认“墙改梁施工方案”已修好大部分。2014年7月被告在农业局房屋加层时将原告的没有登记房产的青橙小屋打坏部分，屋内部分衣物损坏。2016年1月20日，湘西自治州天平房地产评估有限公司对吴某位于龙山县民安办事处街中街老农业局旁的青橙小屋房屋结构的损失、室内财产损失、租金损失及装饰装修损失进行价值评估，其鉴定结果为106997元。室内财产损失与客观事实有差距，原告青橙小屋童装店衣物清单价格为吊牌价格，应按衣物清单价格四折作价，即20356.2元。另查明，2014年7月30日吴某将被告公司的铁门，修建的屋顶相关设施砸坏，其2014年8月1日又将被告公司办公设备���坏，龙山县价格认证中心价格认证中心价格鉴定，砸坏的屋顶设施价值为4204元，砸坏的办公设备价值为4774元，合计8978元。本院认为，本案争执的焦点有：一、2013年11月份原、被告双方签订的“维修施工协议”和2014年1月15日被告方制作的“墙改梁施工方案”的法律效力问题，该协议和方案双方自愿签订，该协议没有违反法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”之规定，故该协议合法有效。二、2014年1月15日，龙山县某房地产开发有限公司和施工队陈良林对损坏吴家房屋，关于整修“承诺书”。该承诺书在执行中出现的问题是原告方谩骂施工队与施工队陈良林发生了争执，后来陈良林退出了对原告方房屋的维修施工。该承诺书被后面的被告方与甘龙兴签订的“吴家墙改梁工程合同书”和2014年4月7日被告方与谭贤举签订了一份“改建吴家房屋协议书”推翻，原告方也默认谭贤举施工队进场施工维修。2014年1月15日的承诺书自动失效，原告方没有要求被告方将一天1000元的损失费写入后来两份合同中，故原告方要求被告方按一天1000元的损失费没有合同的依据。原告方要求判令被告按承诺赔偿原告损失547000元的诉讼请求本院不予支持。三、原告方请求法院判令被告按施工方案全面修复损坏房屋未完工部分，如不能修复赔偿原告因修复所需资金52230.09元的诉讼请求问题。2015年3月17日，湖南大学司法鉴定中心关于对龙山县民安��原告房屋修复（未完工部分）工程造价的鉴定结果为工程造价费用41448.09元，，其中如卷闸门已安装好，屋顶防水工程已做好，但鉴定机构仍计算在未完工部分的工程造价费用内，应予以减去，即41448.09元-（鉴定书6页顺数第二、三行3374.99元+115.82元）=37957.28元；37957.28元-（鉴定书5页顺数第五、六行1492.09元+44.62元）=36420.57元。其中鉴定书第4页序号1中个人建房不应有安全文明施工费1336.76元和规费2572.45元，即：36420.57元-1336.76元-2572.45元=32511.36元。整个鉴定书都是按单位施工造的价，鉴定书不应有企业利润8%和管理费5%，应该减去，即32511.36元-(41448.09元X8%+41448.09元X5%)=27123.11元。被告应赔偿原告未完工的工程款为27123.11元。2015年9月龙山县湘源电力有限责任公司预算书对送电线路工程进行了预算，其工程总造价为10782元。这份预算书没有注明对哪个或哪家送电线路工程进行造价，对这份预算书本院部分予以认定。原告提交的龙山县民安办事处出具的信访讨论意见中原告要求赔偿5500元，原、被告双方的“维修施工协议”第五条中约定：“保证乙方通水、电、排污无阻”。本院酌情认定6000元。原告要求赔偿52230.09元，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿，也可以请求承担其他民事责任”和《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款之规定，本院对原告的未完工部分工程款及送电线路工程款支持27123.11元+6000元=33123.11元，多余部分本院不予支持。四、原告方判令被告赔偿因房屋加层损坏原告青橙小屋及屋内衣物损失106997元，鉴定费10050元的问题。2016年1月20日，湘西自治州天平房地产评估有限公司对吴某位于龙山县民安办事处街中街老农业局旁的青橙小屋房屋结构的损失、室内财产损失、租金损失及装饰装修损失进行价值评估，其鉴定结果为106997元。室内财产损失鉴定结果为50913元，与客观事实有差距，原告青橙小屋童装店衣物清单价格为吊牌价格，应按衣物清单价格四折作价，即20356.2元。本院支持20356.2元。租金损失鉴定结果为45000元为间接损失，且原告方没有向本院提交青橙小屋的房产证，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”之规定，青橙小屋没有房产证。故本院对原告的租金损失45000元不予支持。青橙小屋房屋结构的损失及���饰装修损失鉴定结果为合计11084元，本院根据实际情况，由被告赔偿7000元，鉴定费10050元，本院支持3000元，以上合计29356.2元。五、反诉原告请求法院判令反诉被告赔偿原告被损坏的办公设备损失8978元的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求，被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”之规定，结合民事诉讼法的相关理论，反诉的条件是本诉的存在，当事人互换，反诉与本诉有牵连。本案中反诉原告的损害，不是本诉原告吴某造成的，反诉原告应另案起诉侵权人，故反诉原告的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四��和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：一、由被告方于本判决生效后十五日内赔偿原告修复损坏房屋未完工部分及送电线路工程款33123.11元，青橙小屋衣物损失20356.2元，青橙小屋房屋结构的损失及装饰装修损失赔偿7000元，鉴定费3000元，以上合计62479.31元。二、对原告方的其他诉讼请求本院不予支持。三、驳回反诉原告的反诉请求。案件受理费10970元，原告承担9470元，被告承担1500元。反诉案件受理费50元由被告承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的或者履行其他义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债��利息及迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  王庭汝人民陪审员  张康丽人民陪审员  彭富建二〇一六年三月二十五日代理书记员  向 勇附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所���权可以不登记。”第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿，也可以请求承担其他民事责任”《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重做、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）以上承担民事责任的方式可以单独适用，也可以合并适用”。《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求，被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”