北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第20072号原告：渠秀丽，女，1969年5月12日出生。委托代理人：刘昭彦，北京市首善律师事务所律师。被告：北京万朋京徽商贸有限公司，住所地本市东城区永定门外大街128号4层四层、5层五层。法定代表人：杜斌，总经理。委托代理人：陈正勇，北京市百瑞律师事务所律师。委托代理人：秦春丽，北京市百瑞律师事务所律师。原告渠秀丽与被告北京万朋京徽商贸有限公司（以下简称万朋京徽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理。依法由代理审判员宋燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渠秀丽及其委托代理人刘昭彦，被告万朋京徽公司委托代理人秦春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告渠秀丽诉称：2015年3月11日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，被告将本市东城区永定门外大街×号商铺转让给原告，价款为604777元。原告依约一次性全额支付了房款，并支付了中介费2万元。合同约定被告应于2016年3月1日前将商铺交付原告并办理房屋产权过户。现被告因将商铺抵押给银行，无法实际交房。原告致函被告要求其提供能够履行合同的担保，或者提前履行合同义务，但都未得到被告答复。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告退还原告购房款604777元；3、被告赔偿原告中介费损失2万元；4、被告赔偿原告利息损失，以购房款与中介费总和为基数，按照2015年中国人民银行同期贷款基准利率5.75%为标准，自2015年3月11日至生效法律文书确定的还款之日止；5、诉讼费由被告负担。被告万朋京徽公司辩称：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，2016年3月被告才向原告交付商铺，至开庭时尚未到履行期限，原告没有理由解除合同，亦无权主张相应损失。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：坐落于本市东城区永定门外大街×号商铺（以下简称诉争房屋）系被告所有，用途为商业。2012年3月18日，被告与案外人罗美富签订《商铺经营权转让合约》，罗美富购买诉争房屋20年的经营权，自2012年5月1日至2032年4月30日。20年经营权到期后，被告承诺按照该合同条件续约10年，经营权自2032年5月1日延长至2042年4月30日，双方不再签订新的合同。被告应于2012年5月1日前将诉争房屋按约定条件交付给罗美富。诉争房屋20年经营权总价款为236061元，为确保双方20年期满后续约10年，罗美富同时支付20年期满后续约10年的租金118030元。罗美富应于2012年3月21日之前一次性付清上述总价款354091元。为保障罗美富第一年收益及促进市场整体招商，被告将罗美富自2012年5月1日至2012年12月31日8个月的租金共计18885元于签约当日一次性返还给罗美富，此时间用于被告统一招商装修事宜，被告拥有对这一时期内此诉争房屋的收益处置权。2012年5月1日，罗美富将诉争房屋委托被告进行经营。2012年11月27日，罗美富与被告签订《租赁协议》，罗美富将诉争房屋返租于被告，租赁期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。租金约定为：2012年5月1日至2012年12月31日租金，已于双方签订《商铺经营权转让合约》当日支付给罗美富，罗美富确认已收到该款。2013年1月1日起至2015年12月31日，每年租金为26800元，租金支付方式为半年付，支付时间从第二年起为每半年租期届满前10日内。2014年11月20日，原告与罗美富签订《万朋商城商铺转让协议》。协议约定，罗美富自愿将诉争房屋与本市东城区永定门外大街××号商铺（以下简称××号房屋）合计24.44平方米30年（2012年5月1日至2042年4月30日）经营权转让给原告，罗美富于2014年12月1日前将上述两个商铺24.44平方米28年（2012年5月1日至2042年4月30日）租赁权转让给原告使用；原告一次性向罗美富支付买断商铺28年经营权65万元整，并于2014年11月30日前付清。原告提交了2014年11月28日《收条》，证明罗美富收到原告支付的诉争房屋与××号房屋共计24.44平方米30年经营权费用共计65万元整。其中诉争房屋30年经营权费用335206元。2015年3月11日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，原告购买诉争房屋，被告已将诉争房屋出租，承租人已放弃优先购买权。诉争房屋成交价格为242200元，价款于2015年3月11日前付清。被告应于2016年3月1日前将房屋交付给原告。逾期交房超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。同日，原、被告签订《装修款补充协议》。协议约定，被告出售给原告的诉争房屋合同价款为242200元，诉争房屋的配套设施折价款为362577元，被告出售诉争房屋的交易总价款为604777元。2015年3月11日，原告向被告一并支付诉争房屋与××号房屋的购房款共计354155元。原、被告在庭审中一致认可如下事实：原告就诉争房屋支付给罗美富的经营权费用335206元折抵部分购房款，原告就××号房屋支付给罗美富的经营权费用307777元折抵部分购房款，上述经营权费用折抵购房款共计642983元；原告就诉争房屋与××号房屋共交付354155元购房款，折抵购房款与已交购房款相加后，原告就上述两房屋未付购房款为188196元。对于该笔未付购房款的数额，原告解释系由被告财务人员与北京合和拓展房地产有限公司销售人员通过折抵两个房屋的租金收益与折旧等计算所得，因系折抵费用，故原告无需再交该笔购房款。原告对该折抵情形未能提供证据证明，被告亦不认可存在返租租金折抵购房款的情形。原告为证明全额交付了购房款，提交了原告与被告法定代表人杜斌之间的短信记录，该短信记录中杜斌并无承认原告全额交清购房款的表述。对此证据，被告不清楚名为“杜斌”的号码是否为被告法定代表人杜斌的号码。庭审中，原告提交了银行卡客户交易查询单，载明2015年3月11日，罗美富向北京合和拓展房地产有限公司转账394155元。原告称因与罗美富是亲戚关系，由罗美富代为刷卡，通过pose机转账交纳了购房款354155元与中介费4万元。其中诉争房屋的中介费2万元，××号房屋的中介费2万元。对此证据，被告认可收到了原告354155元购房款，但对于原告是否支付4万元中介费的情况并不清楚。另查，诉争房屋现处于查封状态。上述事实，有《商铺经营权转让合约》，《租赁协议》，《万朋商城商铺转让协议》，收条，《北京市存量房屋买卖合同》，《装修款补充协议》，30年经营权房费发票，购房款收据，银行卡客户交易查询单，短信记录，工作记录及当事人陈述等证据在案为证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，诉争房屋已被查封，被告无法按照合同约定如期向原告交付房屋并办理所有权转移登记手续，致使合同目的无法实现，故原告要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告支付购房款一节，原告就诉争房屋与××号房屋共支付了354155元购房款，因支付时并未区分两房屋的各自金额，考虑到两房屋面积相同，故本院认定该笔购房款两房屋各占二分之一，即原告就诉争房屋支付了177077.5元购房款。原告要求被告返还604777元购房款的诉讼请求，因现有证据仅能证明原告实际支付了177077.5元购房款，另有335206元购房款系由原告支付给罗美富的经营权房费折抵，原告未能证明其全额支付了购房款，故原告就诉争房屋仍有92493.5元购房款未支付。原告虽提交与“杜斌”的短信记录证明其全额支付了购房款，但考虑到“杜斌”是否与被告法定代表人杜斌为同一人无法确定，另该短信记录中“杜斌”亦未作出承认原告全额支付购房款的意思表示，故对该证据本院不予采纳。原告主张剩余的购房款系由返租租金予以折抵的意见，因原、被告之间并未签订租赁协议，原告未能提供所谓租金折抵的证据，被告亦不认可存在返租租金予以折抵的情形，故对该意见本院不予采纳。综上，原告要求被告返还购房款604777元的诉讼请求，本院仅对经营权房费折抵购房款与原告实际支付的购房款部分予以支持。原告要求被告支付其2万元中介费损失的诉讼请求，因原告提交的证据仅能证明罗美富曾向中介公司进行转账，并无证据证明原告曾因购买诉争房屋支付了中介费，故该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，无合同依据，且原告未能证明其全额支付了购房款，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告渠秀丽与被告北京万朋京徽商贸有限公司于二○一五年三月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告北京万朋京徽商贸有限公司于本判决生效后十五日内返还原告渠秀丽购房款人民币五十一万二千二百八十三元五角；三、驳回原告渠秀丽的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5309元，由原告渠秀丽负担848元（已交纳），被告北京万朋京徽商贸有限公司负担4461元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 宋 燕二〇一六年三月二十三日书 记 员 黄碧珍