上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第1765号原告杨阚，男，1979年2月1日出生，汉族，住上海市。委托代理人金荣、吴戟，上海市恒业律师事务所律师。被告赵为好，男，1978年12月4日出生，汉族，户籍地安徽省。委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。第三人王圣武，男，1978年10月16日出生，汉族，户籍地安徽省。委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。原告杨阚与被告赵为好，第三人王圣武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨阚及其委托代理人金荣、吴戟，被告赵为好及第三人王圣武的共同委托代理人杨幼敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨阚诉称，原告与第三人自2008年起有工程承接关系，每年结算时均会产生一定的工程欠款。2011年起，由于欠款数额增加，第三人要求结清，双方把公司的工程欠款转化为原告个人向第三人的借款，2012年8月，原告向第三人出具了金额为366万元的借条，此后原告虽陆续还款，但在第三人以停工相要挟的情形下，原告只得被迫按其要求不断写下欠据，然债务的实际数额已不明确。2013年，在原告将名下的上海市双山路XXX弄XXX号XXX室房屋向第三人作抵押时，出于公司资金周转困难而非偿还债务的目的向第三人提出欲将房屋变卖，但因房屋内仍有亲属居住，必须给予两年过渡期，第三人遂推荐其友即被告作为买受人并同意注销抵押，在此情形下，原告与被告签订了房地产买卖合同。合同签订后，因公司资金状况有所改善，而解除合同手续较为繁琐，第三人又为被告说情，故原告未及时催收房款，另考虑到房屋内尚有人居住不存在风险，故将产权过户至被告名下，但之后经多次催讨至今被告仍未履行付款义务。原告认为，原告向第三人出具欠条的行为并非出于自愿，且相关银行转账凭证可表明原告向第三人支付的款项总额已超出应偿还债务数额。此外，当事人之间的借贷关系与本案无关，被告以抵债为由拒付房款缺乏证据，应承担违约责任，故提起诉讼，请求判令：一、解除原被告签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告将系争房屋产权恢复至原告名下；三、被告按总房款198万元的20%支付违约金39.6万元。被告赵为好辩称，第三人与原告之间存在工程承包关系，原告对第三人负有高额欠款，曾两次将系争房屋向第三人作抵押，考虑到实现抵押权的过程较为繁琐，双方遂协商通过以系争房屋抵债的方式清偿债务，因第三人非本市户籍在册人口，不具备购房资格，而被告作为第三人的下属符合购房条件，遂以被告的名义与原告签订了《上海市房地产买卖合同》，基于以房款抵债的约定，合同对房款支付仅作了形式上的约定，实则被告无须支付房款，第三人亦不再向原告主张债务并在原告的请求下给予其两年的宽限期搬离房屋。宽限期满后，第三人要求原告交房却遭其拒绝，遂发生本次诉讼。上述事实可由下列证据予以佐证：一、如非以房抵债，则在原告未偿还债务的情形下，第三人作为房屋的抵押权人不可能将抵押权注销；二、原告于2013年3月12日出具的欠款350万元的笔据中承诺于2013年3月30日还款100万元、于2013年4月30日还款100万元，上述两处还款的时间点恰好为系争房屋买卖合同签订日及约定的过户日；三、房屋买卖合同明确约定2013年3月30日当日支付房款198万元，并就被告付款的违约行为赋予了原告解约的权利，但原告在未收取房款的情形下非但未提出解约主张反而配合办理了房屋过户手续；四、房屋买卖合同交易双方信息栏中买受方预留的联系电话实为第三人所有。基于上述理由，本案实为以房抵债纠纷，而被告系受第三人委托办理购房手续并代持房屋，实则产权及房产收益应归于第三人，扣除房屋价值198万元及相关手续费2万元后，原告当时尚欠150万元，对此第三人保留诉权，如原告对债权债务结算有异议的，可另案主张。此外，根据合同约定的付款日期，原告对房款的请求权亦超出了诉讼时效。综上所述，对原告诉请不能同意。第三人王圣武的述称同被告赵为好。经审理查明，本市双山路XXX弄XXX号XXX室房屋原产权人为原告，其曾于2011年12月、2012年8月先后两次将系争房屋向第三人作抵押，债权数额分别为100万元及200万元，抵押登记手续中附有原告与第三人签订的抵押借款合同，2013年3月30日，第三人办理了抵押权注销手续。同日，原被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告将房屋向被告出售，被告应于签约当日支付房款198万，逾期五日未付款的，原告有权单方解约并追索违约金，双方应于2013年4月30日办理过户手续，原告应于2015年3月31日腾出房屋。上述合同签订后，房屋产权于2013年5月3日转移登记至被告名下。2015年9月1日，原告诉至法院，请求判决如其诉请。另查明，2011年至2014年间，原告陆续向第三人出具多份欠条，其中2013年3月12日出具的欠条确认欠款350万元并承诺于2013年3月30日归还100万元、于2013年4月30日归还100万元、于2013年5月30日付清。本院认为，当事人于民事活动中应遵守诚实信用、善良守诺的原则。原告作为具有完全民事行为的民事主体，应明知其向第三人出具欠条的后果并为此承担法律责任，其既对欠条的真实性不持异议，则根据各期欠条与系争房地产买卖合同的形成时间，可确认原被告缔结房屋买卖关系的同时，原告与第三人确实存在债务关系且未结算完毕。根据上述事实，再结合当事人的庭审陈述及证据，本院认为原被告与第三人之间通过房屋买卖的形式抵偿债务的行为成立，主要理由为：一、原告自认其系在第三人的介绍下与被告缔结了买卖关系，此事实至少表明被告与第三人确实彼此熟识，极大增加了被告为第三人代持房屋从而达到以房抵债这一目的的可能性，相对而言，如非以房款抵债，则第三人作为房屋出售前的抵押权人，在明知原告对其负有巨额债务的情形下非但不行使抵押权，反而积极为原告撮合将房屋向他人出售并轻易注销抵押的行为显然不合常理；二、如非以房款抵债，原告完全无必要在被告未履行付款义务的情形下完成房屋过户以承受产权丧失的极大风险；三、原告称其出售房屋系为公司资金周转所需，但其在售出房屋后长达两年的期间内却从未就房款的支付或合同的解除提出主张，其以“买卖合同签订前公司资金急需周转，买卖合同签订后公司资金转而充裕”为其怠于催收房款的行为作出辩解，此解释过于牵强而无法使人信服。综合上述理由，相对于原告的诉称，被告及第三人认为房屋买卖合同系在以房抵债的背景下签署更符合客观事物发展的内在逻辑，且具有较为优势的证据予以佐证，本院对此述辩称予以采信。其次，在房产交易中，基于当事人的自愿，将抵偿债务作为房款的支付方式以及接受他人委托代持产权的行为并不违反法律强制性规定，而一旦房屋买卖合同在此基础上签署，则原告以被告未付房款为由要求解除合同、返还房屋及追索违约金的理由因不符合缔约初衷而不能成立，如其认为其有可能超额偿还债务的，可通过其他途径对债务进行清算，但应当指出的是，即使原告与第三人之间的债务结算有误，只要房地产买卖合同签订时当事人以房抵债的意思表示明确，其仍应本着诚信的原则继续履行合同而无权请求解除合同并返还房产，仅可根据实际结算的结果要求返还钱款——换而言之，除非相对方存在恶意欺诈，否则因当事人错估债务数额而将房屋抵债的后果亦因由其本人承担，故本案中无须对当事人之间的债务作进一步查明。最后，本次讼争在一定程度上系当事人在处理房地产买卖与债务结算问题方面存在诸多的不规范、不严谨行为而导致，故由此产生的诉讼费用应予均摊。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：对原告杨阚的诉讼请求不予支持。本案财产保全费人民币5000元，由原告负担人民币1666元，被告赵为好负担人民币1667元，第三人王圣武负担人民币1667元。本案受理费人民币25808元，减半收取，计人民币12904元，由原告杨阚负担人民币4302元，被告赵为好负担人民币4301元，第三人王圣武负担人民币4301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹彬二〇一六年三月二十八日书记员  蒋平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。