宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2016）宁0122民初2884号原告：殷学文，男，汉族，1974年10月2日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王斌，宁夏海潮律师事务所律师。被告:田逢宁，男，汉族，1947年2月18日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，无业，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：赵春秀，女，汉族，1947年5月20日出生，山西省霍州市人，初中文化，住宁夏回族自治区银川市，系被告田逢宁妻子。原告殷学文诉被告田逢宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月6日公开开庭进行了审理，原告殷学文及其委托代理人王斌，被告田逢宁及其委托诉讼代理人赵春秀均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告殷学文向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给原告办理贺兰县东华小区378号砖混二层楼东边二楼四间（面积131.79平米）房屋过户手续并承担过户费用15000元；2、依法判令被告承担违约责任支付违约赔偿金1万元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1997年9月6日，原、被告签订了-份《房屋买卖协议》，双方约定被告将其自有的位于贺兰县东华小区378号砖混二层楼东边二楼四间(证号:贺房证字第001004号)及楼后所有后院以52000元的价格卖给原告。合同约定了付款方式，并约定被告按原告的要求办理房产证及土地证过户手续，所需费用由被告承担，及双方的违约责任。协议签订后，原告按照约定支付了房款，但被告一直没有给原告办理过户手续。限制了原告正常使用该房屋获利的权利。并给原告造成较大的经济损失。原告多次找被告催促其尽快办理过户手续，但被告均以各种理由推诱至今不予办理。综上所述，原告认为，被告言而无信，违反协议约定，长期推诿不给原告办理房屋过户手续，而且给原告造成较大的经济损失。现原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法受理，并准予原告的各项诉讼请求。被告田逢宁辩称，签订买卖合同属实，原告没有按照约定的期限向我支付房款，原告多次要求我办理房产证，我要求原告支付房款，原告陈述将房款交付我的女儿，经与两个女儿核实，并未收取原告的房款，2015年我主动与原告联系，让他出示支付房款的条子，并到我家里协商房屋买卖的事宜，原告没有按约定期限来解决。后原告联系我，我到原告的歌舞厅，原告让我看了公证书，但不让我复印公证书，后我到公证处调取了原告的公证书，公证书中并没有提及付款的收条，公证书公证的买卖合同我没有签字，公证书上没有我的签字，我并没有到公证处进行公证，是伪造的。原告至今未向我支付购房款，要求解除与原告签订的房屋买卖协议，房屋属于夫妻共同财产，且我与原告签订协议时，没有与我的妻子协商，我妻子不知情，且没有在合同中签字。围绕双方当事人的主张，原告提交了证据一、购房协议书一份，证据二、公证书一份，证据三、贺兰县房屋权属登记查询结果单一份，证据四、拆迁整治困难户安置补偿协议一份，证据五、被告出具情况说明一份，证据六、户口本一份，证据七、收条三份，证据八、被告向原告出具情况说明一份，证据九、房屋租赁合同一份，证据十、离婚协议书一份，证据十一、贺兰县公证处谈话笔录一份。被告当庭提交了房产证复印件一份。经当庭质证，原告提交的证据一、三、四、五、六、八、九、十及证据七中1998年9月13日由被告向原告出具的收条，经被告当庭质证，不表异议，本庭予以采信。原告提交的证据二公证书、证据七中案外人梁淑琴于2000年2月23日出具的收条及证据十一公证处谈话笔录，被告主张其并未参与公正，对上述证据记载的内容均不予认可。但被告认可其在某年6月5日向原告出具书面说明，要求其将房屋的下欠款项全部交给案外人梁淑琴。此后于贺兰县公证处进行公证前，于2000年2月10日向梁淑琴出具授权委托书一份，载明授权梁淑琴全权代理办理其与原告及案外人李鑫利二人的房屋买卖善后一些事务。根据上述证据记载的内容，能够证明被告曾授权案外人梁淑琴向原告收取房款，现原告提交了由案外人梁淑琴于2000年2月23日出具的金额为22000元的收条，被告田逢宁不予认可，但未能提交相应的证据证明该收条系虚假或者非法，对此应当由被告田逢宁承担举证不能的不利后果，对于梁淑琴于2000年2月23日出具的收条本院予以采信。证据二公证书及证据十一公证处谈话笔录，系由贺兰县公证处制作形成的书证，其记载内容当中案外人梁淑琴作为被告田逢宁的委托代理人全权处理其与原告之间的房屋买卖事宜，与被告认可的授权内容一致，被告也未能提交其他证据证明上述公证书及谈话笔录系虚假或者非法，对此本院也予以采信。证据七中1998年4月14日落款为"田雨娟"的收条，经本院向被告女儿田雨娟调查，其不认可该收条以及收条下方注明的内容为其本人签订，原告也无其他证据证明田雨娟有权代被告收取房款，对此本院不予采信。被告提交的房产证复印件，原告没有异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告殷学文，又名尹学文。原贺兰县东街东华小区378号的砖混二层楼房原属被告田逢宁所有，其于1997年7月30日办理房屋产权登记证书。1997年9月6日，原告与被告签订购房协议书一份，约定被告将其所有的上述房屋中的四间及楼后院子一个，以52000元的价格转让给原告，付款方式为先交定金10000元，剩余款项于1997年12月30日付20000元，1998年8月30日全部付清。违约责任：原告不能按期付款，按总价52000元支付利息1%，延误付款每推迟一天另交余额1%的滞纳金，按天结算。违约方向对方赔偿10000元损失费用。被告代为办理房产证，费用及税收被告方承担。1998年9月13日，被告向原告出具收条一张，载明收到原告现金7000元。此后，被告向原告出具书面说明一份，载明：因梁淑琴急需用钱，希望原告将购房的欠款全部交清到梁淑琴手中，按协议由被告办理过户手续，如不付钱，不给梁淑琴解救为难，款项不再向原告要，原告做搬家的准备，已收的房款按房租费处理。2000年2月10日，被告又出具授权委托书一份，载明"今授权梁淑琴并以全权代理办理我与尹学文、李鑫利二人的房屋买卖及擅后一切事务。同年2月23日，梁淑琴与原告就上述房屋的买卖在贺兰县公证处进行了公证并形成"（2000）贺证字第13号）公证书一份，证明被告田逢宁委托的代理人梁淑琴与原告于1997年9月6日签订了"房屋买卖协议，协议内容为"被告田逢宁同意将坐落在贺兰东街东华小区378号的砖混二层楼房东边二楼四间及楼后所有后院卖给原告终身所有。价款52000元，原告于协议签字之日交付首付款10000元，于1997年12月30日付清20000元，剩余22000元由原告于1998年8月30日全部付清（房款已全部付清），被告按原告要求办理房产证及土地使用权过户手续，所需费用由被告承担。同时公证书收录了被告田逢宁于2000年2月10日出具的授权委托书，向原告及梁淑琴谈话并形成谈话笔录一份，原告及梁淑琴陈述，因原告与被告在1997年9月6日签订了房产买卖协议一份，双方已履行协议条款，现补办公证的过户手续，梁淑琴为被告的委托代理人，提供了被告的授权委托书。公证所形成的协议中取消了原协议中的违约责任条款，梁淑琴认为被告又授权其办理公证及擅后一切事务，被告对此同意追认法律后果。关于价款、位置、付款办法、过户费用及责任，原告及梁淑琴完全同意公证协议的内容。同日，梁淑琴向原告出具收条一张，载明：收到殷学文交来买房现金22000元。注明抵田逢宁塑料袋款。另查明，后原告在上述房屋院子内自行加盖了房屋，加盖房屋及后院于2006年被原贺兰县环境保护局拆迁，原告作为被拆迁人与原贺兰县环境保护局在2006年8月22日签订了拆迁整治困难户安置补偿协议一份，由原贺兰县环境保护局向原告支付拆迁安置补偿款68046元。原告于2009年12月23日委托银川徕润达测绘有限公司就原告购买的二楼东侧的四间房屋进行了测绘，面积为131.79平方米。原告与其妻子赵金茹于2009年4月2日登记离婚，双方约定贺兰县东华小区378号住房归原告所有。本院认为，原、被告均认可双方于1997年9月6日就涉案房屋签订的购房协议书，双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。现原告诉请要求被告按约办理房屋过户手续，双方争议的焦点在于原告是否已经按约付清了房款，被告田逢宁是否有权拒绝继续履行合同、解除双方之间的房屋买卖合同关系。关于双方之间的房屋买卖合同的履行情况。双方均认可于1997年9月6日签订了购房协议书，就房屋价款、履行方式、履行期限、违约责任及费用承担进行了约定。被告主张原告一直未能按约支付房款、自行抢占涉案房屋，现要求解除上述协议书，并由原告退还房屋。但通过原告提交的1998年9月13日由被告本人出具的收条，能够证明原告曾直接向被告支付过部分房款。同时，被告对于其向原告出具的将剩余款项支付给梁淑琴的书面说明、以及被告委托梁淑琴全权办理房屋买卖及擅后一切事务的授权委托书均予以认可，被告在书面说明中写明如原告不向梁淑琴付款，就做好搬房的准备，能够证明被告对于原告实际占有涉案房屋时知情并且认可的，并非被告陈述为原告私自占有。同时也能够证明梁淑琴能够代表被告收取房款并办理与涉案房屋买卖相关的一切事务。梁淑琴作为被告的委托代理人，为了办理房屋过户手续，与原告重新签订了一份打印的房屋买卖协议，并于2000年2月23日在贺兰县公证处进行了公证，虽然该份协议并无被告本人的签字，但贺兰县公证处在审查了被告的授权委托书，并对原告及梁淑琴谈话后，就后形成的房屋买卖协议进行了公证，能够证明梁淑琴作为被告的委托代理人，与原告重新签订的购房买卖协议真实有效。根据该份协议的内容，与被告本人签订的购房协议书中关于房屋总价、房款方式、期限以及过户费用承担的内容均一致，仅将原协议约定的违约责任取消，且经公证人员询问，原告及梁淑琴均无异议，就上述内容，双方均应当按照协议约定履行。同日，梁淑琴向原告出具了金额为22000元的收条，同时该协议注明房款已经全部付清。现被告田逢宁不能提交证据证明该协议的内容为虚假或非法，对此应当承担举证不能的不利后果，该内容经过贺兰县公证处的公证，真实、合法，能够证明梁淑琴向原告收取了部分房款且全部房款已经付清，被告田逢宁作为被代理人对此应当承担相应的法律后果。被告辩称其没有授权梁淑琴收取房款、房款尚未付清的理由不能成立。如被告认为代理人梁淑琴的行为损害了其利益，被告可以另行向梁淑琴进行主张。涉案房屋已经由原告实际占有多年，且原告已经实际付清了房款，被告应当依照诚实信用的原则，继续履行合同，为原告办理房屋过户登记手续并依法缴纳相应的税费，无权单方解除双方之间的房屋买卖合同。因此，对于原告主张被告办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持；原告诉请要求被告支付过户费用15000元，但未能提供相应的证据证明所需费用的金额，对此本院不予支持。在办理房屋过户登记时，依法由出卖人及买受人各自承担的税费，应当按照法律规定，由双方各自缴纳。原告诉请要求被告支付违约金10000元，但双方最终的在公证处经过公证的房屋买卖协议书已将最初约定的违约责任取消，且经原告确认无异议，故对于原告要求被告支付违约金10000元的诉求，没有事实依据，本院不予支持。被告田逢宁辩称其妻子对出售房屋一事不知情，作为夫妻共同财产，其不同意出售该房屋。被告田逢宁将该房屋卖给原告殷学文并由其占有近二十年时间，且在2006年部分院落被拆迁，其配偶对售房一事不知情明显不符合常理，被告田逢宁处分房屋的行为合法有效，其关于出售房屋无效的辩解理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告田逢宁于判决生效之日起十五日内协助原告殷学文将贺兰县银河东路砖混房屋（房产证号001004）二楼靠东侧四间房屋的产权变更登记至原告殷学文名下；二、驳回原告殷学文其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由被告田逢宁负担100元，原告殷学文负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 李义军人民陪审员 杨兵国人民陪审员 梁万仓二〇一七年三月四日书 记 员 郭娟