北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终129号上诉人（原审被告）邱丽美，女，1962年1月6日出生。委托代理人许锋，男，1962年12月30日出生。被上诉人（原审原告）长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201室。负责人陈耀忠，董事长。委托代理人张福东，北京市滕之信律师事务所律师。上诉人邱丽美因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第7842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邱丽美之委托代理人许锋，被上诉人长城物业公司之委托代理人张福东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。长城物业公司在原审法院诉称：邱丽美是昌平区北七家镇水韵风情庄园4区24-2号业主。2010年1月4日，我公司与水韵风情庄园业主委员会签订《物业服务合同》，因前物业公司没有退出，至2010年7月15日正式接管该小区，物业服务费从2010年7月16日起算。《物业服务合同》约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，标准为2.8元／平方米／月，业主应当按半年交纳，每次交费具体时间为每年的1月1日和7月1日；业主逾期60日未交纳物业服务费的，应当按照逾期金额每日万分之五的标准承担违约金。我公司依约提供物业服务，并多次以当面或者电话通知、发送书面催费通知单和律师函的方式向邱丽美催缴物业费，但邱丽美以各种理由拖延，至今未履行缴费义务。现长城物业公司为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令邱丽美支付2010年7月16日至2015年7月15日的物业管理服务费56461.44元；2、判令邱丽美支付逾期付款违约金10160元；3、判令邱丽美支付2010年7月16日至2015年7月15日的生活垃圾清运费150元。邱丽美在原审法院辩称：1、我家主要问题是下水道返水地下室被淹，房子现在还是毛坯房没有入住。我要求免了从2010年至2013年的物业费，如果免不了赔偿我物业费的一半的损失，该交的物业费我再交。物业下水道管理不好，排水泵到雨季不工作，下水道没清理，导致水位很高，由地下室污水管道往上返。我是2006年买的房，地下室防水不太好，就没有入住，2008年开发商和施工单位给我打开修了。2009年雨季以后我去拍摄照片，是非常好的，只有个别地方有水印。2010年长城物业公司进来以后整个房子没问题，我请他们去查看，给我出具了证明，地下室四周墙根潮湿，这个跟长城物业公司没有关系。到2011年雨季过后我发现我们的地下室全部被淹没了，我去看的时候是9月份，这个时候水已经下去了，地面的墙根30公分的水印，长城物业公司派人去看了，写了证明，而且拍摄了照片。2012年、2013年我都有照片，地下也同样都是水，我去看时都是雨季过后，水已经退下去了。2014年至2015年我也拍了照片，情况好多了。之后与物业公司经理进行协商，未就赔偿数额达成一致意见，一直这么拖着没解决。2、我提交照片，证明物业公司有三项义务没有履行，房屋外墙皮掉砖一直没有维修、房屋前墙下折没有人管，房屋没有装修外面被堆放垃圾，最近全部清理了。原来的公共绿化带现在都没有了。3、针对长城物业公司的起诉，物业费计算金额没有问题，但对我造成的损失应扣除，违约金计算金额不对，垃圾清运费不认可，业主交了物业费，物业公司有义务清运垃圾，我的房子是毛坏房没有居住，也不存在生活垃圾生活问题，长城物业公司收费没有依据，如果是市政收取的认可。4、我要求提起反诉，请求判令长城物业公司免收2010年7月16日至2013年7月15日的物业费或者赔偿我相当于3年物业费的损失33877元，因物业服务质量缺陷减半收取2013年7月16日至2015年7月15日的物业费或者赔偿我相当于物业费减免额的损失11292元，正常履行物业服务义务。原审法院经审理查明：邱丽美系北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园4区24-2房屋业主。原、邱丽美双方共同认可该房屋建筑面积为336.08平方米。2010年1月4日，2013年6月25日，长城物业公司与北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园业主委员会（以下简称水韵风情业委会）先后两次签订《物业服务合同》，约定由长城物业公司为北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园提供物业服务。物业服务资金收取费率标准为2.80元／平方米／月。合同双方与原物业服务企业应当在新的物业服务合同签订之后，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定，交接时间应当确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由长城物业公司承担。2010年7月15日下午5时，水韵风情庄园小区原物业服务企业水韵风情物业公司将该小区的物业管理权向水韵风情业委会移交，与此同时，长城物业公司正式接管水韵风情庄园小区，物业服务收费自2010年7月16日起计算。邱丽美未交纳2010年7月16日至2015年7月15日期间的物业服务费56461.44元和生活垃圾清运费150元，以上共计56611.44元。原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的当庭陈述以及提交的物业服务合同、照片、（2010）昌民初字第9321号民事调解书、房屋入住交接单、物业费收据、报修单、（2012）昌民初字第2846号民事判决书、派工单、交费通知等。原审法院认为：长城物业公司与北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。现长城物业公司提供了物业服务，邱丽美在接受该服务后，应当按照约定如期向长城物业公司交纳相关费用。现长城物业公司起诉，要求邱丽美支付物业服务费、生活垃圾清运费的诉讼请求，理由正当，法院对其合理部分予以支持。长城物业公司要求邱丽美支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于邱丽美提出长城物业公司提供的多项物业服务不到位的辩解意见，法院认为，邱丽美未能证明长城物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于邱丽美拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。关于邱丽美所称下水管道排水不及时致使地下室返水并造成大量物品损坏的问题，因邱丽美未能举证证明地下室返水系长城物业公司物业服务存在瑕疵所引起，且涉及房屋质量问题属另一法律关系，对于由此引发的损失赔偿问题邱丽美可通过其他途径另行解决，不宜在本案中一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、邱丽美给付长城物业公司长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二〇一〇年七月十六日至二〇一五年七月十五日的物业服务费五万六千四百六十一元四角四分、生活垃圾清运费一百五十元，共计五万六千六百一十一元四角四分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回长城物业公司长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。邱美丽不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判或发回重审。上诉理由是：1、长城物业公司违约的客观事实存在，该公司存在拒不履行房屋公用部分的维修、公共绿地绿化以及进行相关清洁服务，地下室被水淹没等行为，给我造成重大损失，原审法院对此未予查明；2、原审判决认定事实与适用法律确有错误；3、原审判决违反法定诉讼程序，未受理反诉违反法律规定。长城物业公司答辩称：不同意邱美丽的上诉请求和理由，希望法院驳回上诉维持原判。本院经审理查明：原审判决认定事实无误，本院予以确认。以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：根据双方的诉辩主张，本案涉及以下几个焦点问题，本院分别评述如下：第一、关于长城物业公司的物业服务的质量，因为物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服的合同，在实践中不可能是完美的。正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益更会影响小区全体业主的利益。故在邱美丽的现有证据不足以认定长城物业公司有重大瑕疵的情况下，原审法院判决邱美丽支付物业费，适用法律并无不当。邱美丽地下室进水，并非长城物业公司的行为所导致，邱美丽以此为由拒绝交纳物业费，并无法律依据。第二、关于邱美丽主张的业主知情权的反诉问题，因该权利并非物业服务合同约定的范围与事项，与本案的并非基于同一法律关系，故原审法院对邱美丽的反诉未予受理，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。邱美丽的上诉请求和理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一千四百六十九元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担二百五十四元（已交纳）；由邱丽美负担一千二百一十五元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一千二百一十六元，由邱丽美负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈立新审 判 员  汤 平代理审判员  王玲芳二〇一六年三月十日书 记 员  张薷芯