广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2015)云郁法民初字第90号原告郁南县恒丰建材有限公司。住所地：广东省郁南县。法定代表人邱仁锋。委托代理人张镜惠，��公司职员。委托代理人梁耀南，广东光源律师事务所律师。被告英德市国源矿业研发拓展有限公司。住所地：广东省英德市。法定代表人黄发财。委托代理人李国勇，该公司职员。委托代理人黄艳明，广东金亚律师事务所律师。原告郁南县恒丰建材有限公司（以下简称郁南恒丰公司）诉被告英德市国源矿业研发拓展有限公司（以下简称英德国源公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林采雨适用简易程序独任审判，由于案情复杂，本案转为普通程序，由审判员谢宁担任审判长，与审判员林采雨、代理审判员周清华依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郁南恒丰公司的委托代理人张镜惠、梁耀南，被告英德国源公司的委托代理人李国勇、黄艳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁南恒丰公司诉称，2014年10月28日，原、被告在协商一致的基础上，共同签订了一份《合作开发房地产合同书》，该合同约定：原告以金汇园小区已取得一、二期土地使用权，第一期已建成51767.67平方米建筑物，第三期已支付部分土地款作为与被告的合作基础，被告注入资金完成该项目一、二、三期的全部开发。双方签订本合同后注册新的项目合作公司，原告以“郁南县恒丰建材有限公司”和“郁南县恒丰房地产开发有限公司”取得的金汇园小区土地使用权和该土地的地上建筑物及偿还借款后的金额为股金，被告以后续全部建设资金为股���金，原告占合作公司20%的股权，被告占80%股权。本项目由被告出资18000万元人民币给原告还清所有因项目合作之前的借款。合同还特别约定：本合同签订后，被告必须在2014年11月3日前带资与原告共同到工商局办理公司登记手续，预期未办理的，视为被告违约及放弃合作，需要赔偿原告损失300万元，本合同签订后被告于2014年10月31日前将50万元汇入原告指定的账号，被告必须保证项目资金足额及时到位，本合同签字生效后，双方必须遵守履行，任何一方违约，需赔偿对方500万元人民币。本合同经双方签字盖章生效，具有法律效力。合同还对其他条款作了约定。合同签订后，被告没有按照合同条款履行，没有在2014年11月3日前出资并到工商局办理登记手续，亦没有在10月31日前汇款50万元到原告指定的账户，项目资金亦未及时到位，被告的行为违反了合同第十二条��第十五条和第二十二条第二项等相关规定，已构成违约。由于被告的违约行为导致工程无法正常开展，造成原告的重大经济损失。原、被告签订合同，对双方产生约束力，原告认为被告会履行合同，因而导致其他财团想投资而无法进行，使原告错过一次又一次的合作机会，损失无法估量，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付500万元违约金给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。原告郁南恒丰公司提供以下证据支持其诉求：证据1、原告营业执照复印件，证明原告的主体。证据2、被告营业执照复印件，证明被告的主体。证据3、合作开发房地产合同书，证明原、被告签订合作开发房地产合同，约定出资被告开发房地产的事实。证据4-8、建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件，国有土地使用权证复印件、郁南县人民政府文件（郁府函[2013]83号）、郁南县地名委员会文件（郁地办[2013]10号），证明原、被告在签订合作开发房地产合同之前，原告已经合法取得金汇园小区的资质。证据9、审计报告，证明原、被告在签订合作开发房地产合同之前，原告的资产和负债情况。被告英德国源公司辩称，一、原告隐瞒重要事实、欺骗被告与其订立《合作开发房地产框架协议》和《合作开发房地产合同书》。“金汇园”小区的工程项目未办理施工许可和报建手续及安监部门已多次通知停工、停建，以及其还未作出整改的严重违法问题故意隐瞒，使被告在完全不知道真实情��的前提下而与其签订合同。按《民法通则》第58条1款第3项之规定，该民事行为应是无效。二、原告与被告签订的《合作开发房地产框架协议书》和《合作开发房地产合同书》违反了法律、行政法规的强制性规定。根据《建筑法》和房地产开发的相关法律、法规规定，任何房地产的开发和建设均应经由国家建设部门和用地规划部门的申报批准后方可进行建设施工。对此，原告自2012年开始至2015年间一直都未依法依规办理及办妥“房地产开发、建设、施工所必须的法定许可”手续，这也是原告与被告合作开发“金汇园”小区的必备条件，但这些条件原告均未具备。因此，按《民法通则》及《合作合同》第52条1款第5项等相关法律、法规的规定，原、被告签订的《合作合同》依法应确认其无效。三、原、被告签订的《合作合同》只是意向性合同、不具备履行条件：首先，其存在着隐藏欺诈的前提，故未实际履行；其次，原告未履行其所应提供项目建设的法定手续、合同未具生效条件，故被告无义务履行资金投入。四、按诉讼双方签订的《合作开发房地产框架协议》第八条第5至8项规定和双方口头的约定、原告应予履行的但均未履行，从而导致被告无法履行及不敢履行。具体行为：1、原、被告共同组建金汇园项目合作公司是因原告不守信用及不依约依规提供办理项目公司和工程建设项目所应需的证照以及该项目所应需的政府批文等相关资料。2、被告未给邱斌账号汇款50万元是因原告未依约依规及按履行习惯尊重被告的要求，提供邱斌具有收取原告财务的资格及其相关的关系、以及邱斌个人的身份情况证明资料。3、被告未给原告划拨18000万元未履行上述事务的原因外，另一主要原因是因原告未依约依规给被告提供金汇园小区项目所应收支的债权债务资料和资金投入的核定资料。五、原告主张按合同约定起诉被告支付500万元违约金缺乏法律事实依据：按最高法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第29条“当事人主张违约金过高的、应当以实际损失为基础”的处理原则，本案中，诉讼双方虽然签订了合作合同，但当合同签订后，原告对被告在履行合同前所应需的履行条件却全然不予配合提供，从而导致被告无法履行及不敢履行，即被告对其所签订合同均未作出履行，只签订而已，从根本上未产生过任何合同损失；据此，原告所主张的违约损失何在，其计算损失的法律依据，反之，被告却为此付出了惨重的代价，单就已筹备好的18000万元的预留投资利息以及相关的损失已高达近百万元，对此损失，原告特保留请求判��支付权利。六、原告主张违约的《合作开发房地产合同书》，被告在2014年11月8日就已依法作出解除：根据最高法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第24条“当事人没有约定异议期间，解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的审判原则；本案中，被告在诉讼双方签订合作合同后，当原告不履行提交相关资料义务时，被告便于2014年11月8日致函告原告提供有债权债务资料的同时就已作出了通知解除，该通知为被告经理夏瑜华收取。七、按诉讼双方签订的《合作开发房地产合同》第21条第2款1项规定的甲方义务表明：甲方必须独自将原公司债务全部处理完毕，不得因合作前的任何债务纠纷给合作后的施工造成任何影响。对此，原告不但未将原公司债务处理好，相反还因债务问题发生多起诉讼纠纷，所有财产被抵押、查封，债务高达3亿多元，然原告对这些债务不仅不给被告告知，并因此造成被告预留投资损失及业务费用的损失。被告英德国源公司提供证据如下：证据1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明，证明被告的主体情况。证据2、合作开发房地产框架协议书，证明原告应该履行的合同义务。证据3、解除通知，证明原、被告双方在2014年11月28日签订的合作开发房地产合同已经解除。证据4、发票3张，证明被告在与原告合作投资金汇园工程过程中花费差旅费5830元的情况。证据5、2012年、2013年、2015年的停工通知书，证明原告不具备房地产开发施工合作开发的条件。经审理查明，2009年4月3日，郁南恒丰公司取得位于郁南县都城镇承平村委会龟山国有土地使用权，使用面积31520平方米[证号：郁府国用（2009）第0332号]。2014年9月24日，郁南恒丰公司（甲方）与英德国源公司（乙方）签订《合作开发房地产框架协议书》，协议约定：三、双方合作内容及期限：1、双方共同组建合作项目公司，由甲方出任总经理。乙方出任董事长，成立新的董事会。2、甲方合作前因建设该项目所有欠款（详见附表）及利息由项目公司负责协调偿还。……。4、签订正式合作合同之日起10个工作日内需一次性支付甲方1800万元人民币用于甲方处理因项目所借私人债务与安排甲方家庭生活，作为项目合作的总投入资金比例作股份抵扣。六、甲方承诺：1、甲方保证除附��欠款外，不存在其他与项目相关的任何欠款。2、甲方保证第一期和第二期工程土地已取得合法手续，第一期规划报建手续齐备合法，保证第二期规划报建手续顺利进行。3、甲方保证第三期用地无政策性障碍，并能处理拆迁矛盾，确保第三期如期进行。八、双方制约：1、本框架协议在双方签订正式合作合同之前不单独具有法律效力。2、合作后，任何一方不得拿本项目私自向第三方抵押融资。3、乙方需保证所有投入资金来源合法可靠。4、合作后双方共同组建管理团队、颁布公司管理制度，确保资金专款专用。5、甲方需保证能够办理该项目（一、二、三期工程）全部合法手续。6、甲方提供所有债权人的贷款明细的原始凭证复印件。7、甲方提供该项目所有已办完的有效证件。8、甲方通过估算，重新核定后期所需的资金量。9、双方在本框架协议基础上通过协商达成一���后10个工作日内签订正式合作合同，逾期本合同作废。……。11、本框架协议一式四份，甲乙双方各执两份，本框架协议与正式合作合同《合作开发房地产合同书》共同形成双方合作之法律文件，缺一不可。2014年10月28日，郁南恒丰公司（甲方）与英德国源公司（乙方）签订《合作开发房地产合同书》。合同第二条约定：双方以《合作开发房地产框架协议书》为基础签订本合同。本合同签字盖章后原2014年9月25日签订《合作开发房地产框架协议书》同时终止。第五条约定：甲方以金汇园小区已取得一、二期土地使用权，第一期已建成51767.67平方米建筑物，第三期支付部分土地款作为与乙方合作基础，乙方注入资金完成该项目一、二、三期的全部开发。第七条约定：甲乙双方签订本合同后注册新的项目合作公司��甲方以“郁南县恒丰建材有限公司”和“郁南县恒丰房地产开发有限公司”取得的金汇园小区土地使用权和该土地上建筑物及偿还借款后之余额为股本金，乙方以后续全部建设资金为股本金，甲方占合作公司20%股权，乙方占80%股权。第八条约定：本项目由乙方出资18000万元人民币给甲方还清所有因该项目合作之前的借款，乙方有权监督甲方还款过程，合作之前甲方所有债务与新注册项目合作公司无任何关系。第九条约定：项目合作成功后，该项目所需后续建设资金和相关费用由乙方负责筹集，如乙方因资金不足向外借款所产生的利息由乙方承担。第十二条约定：本合同签订后，乙方必须在2014年11月3日前带资与甲方共同到工商部门办理公司登记手续，逾期乙方未办理手续，则视为乙方违约放弃合作。需要赔偿甲方损失300万元人民币；如果甲方在2014年11月3日放弃与乙方合作而与第三方合作；则视为甲方违约需赔偿乙方300万元人民币。第十五条约定：本合同签订后乙方于本月31日前将50万元划入甲方指定账户（户名：邱斌，开户行：中国建设银行，账号：621700316000*****81）作为诚意金，80%股权已登记在乙方名下时30日内，乙方将18000万元划入新登记的项目公司账户。18000万元主要用来还清甲方债务本金、利息。债主同意从甲方20%股权利润中归还的本金及利息该还可暂未还部分，甲方有权提取可另作它用。但前提是将所抵押的土地证和质押的股权全部手续完毕并付清税款、工人工资和材料款。第二十一条甲方权利与义务约定：二、甲方义务：1、甲方独自将原公司债务全部处理完毕，不得因合作前的任何债务纠纷给合作后的施工造成任何影响。2、甲方保证已取得一、二期工程土地使用权，保证能够顺利取得第三期工程的土地使用权。第二十二条乙方权利义务约定：二、乙方义务：1、乙方必须保证项目资金能够足额及时到位。第二十五条违约责任约定:本协议签字生效后，双方必须遵守，任何一方违约，需赔偿对方损失500万元人民币，但因不可抗拒原因造成部分或全部不能执行协议的（如地震、台风、雷电等非人为因素）双方免责。《合作开发房地产合同书》签订后，郁南恒丰公司、英德国源公司没有共同到工商行政管理部门办理注册新公司登记手续，英德国源公司未向合同约定的合作项目投入资金。郁南恒丰公司遂以英德国源公司没有履行合同条款，构成违约为由向本院提起诉讼，请求英德国源公司支付500万元违约金。庭审时，1、英德国源公司认为2014年11月8日已向郁南恒丰公司发出单方提出解除合同通知，明确没有履行合同必要。2、郁南恒丰公司、英德国源公司确认《合作开发房地产合同书》签订后，英德国源公司没有支付过款项给郁南恒丰公司。本院认为，《合作开发房地产合同书》第十二条约定，英德国源公司必须在2014年11月3日前带资与郁南恒丰公司共同到工商部门办理公司登记手续，逾期英德国源公司未办理手续，则视为违约放弃合作。郁南恒丰公司在约定期限届满后也没有催告英德国源公司继续履行，英德国源公司答辩认为合同已通知解除，且明确没有履行《合作开发房地产合同书》必要。郁南恒丰公司、英德国源公司在签订《合作开发房地产合同书》后双方并未实际履行，根据本案事实以及双方约定，郁南恒丰公司、英德国源公司签订《合作开发房地产合同书》合作开发房地产的��同目的不能实现。因此，郁南恒丰公司可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，行使合同解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定主张民事权利。由于违约责任承担方式不表现为支付违约金，故对郁南恒丰公司请求英德国源公司支付违约金500万元的诉讼主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郁南县恒丰建材有限公司诉讼请求。案件受理费46800元，由原告郁南县恒丰建材有限公司负担，该款原告已预付23400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人��提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  谢 宁审 判 员  林采雨代理审判员  周清华二〇一六年三月二十九日书 记 员  曹回贵