江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第2109号上诉人（原审原告）吕泽先。委托代理人王忠城，江苏漫修（镇江）律师事务所律师。上诉人（原审被告）镇江国信嘉源房地产开发有限公司，住所地镇江市中山东路68号嘉源大厦8楼。法定代表人徐志远，该公司董事长。委托代理人殷泽华、苏涛，该公司职员。上诉人吕泽先与上诉人镇江国信嘉源房地产开发有限公司（以下简称国信嘉源公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服镇江市京口区人民法院（2014）京民初字第2691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日、11月20日公开开庭审理了本案。上诉人吕泽先及其委托代理人王忠城，上诉人国信嘉源公司的委托代理人殷泽华、苏涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年8月27日，吕泽先与国信嘉源公司签订《商品房买卖合同》一份及四个合同附件。双方在合同中约定：吕泽先购买国信嘉源公司开发的国信宜和小区6幢27层2701号房屋一套，该房屋建筑面积116.44平方米，总价款1013028元，交房期限为2013年6月30日前。双方在合同中对付款方式及期限、买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任等事项，以指示条款方式约定，按照补充协议执行。双方在合同附件四中，对付款期限和违约责任约定为：吕泽先于签订合同的当天一次性付清购房款1013028元。买受人未按约定期限付清购房款，逾期不超过15日的，按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金；逾期超过15日，不超过30日的，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金；逾期超过30日，不超过60日的，按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额万分之五的违约金。对于国信嘉源公司逾期交房的违约责任，吕泽先提供的《商品房买卖合同》文本显示，违约金标准由日万分之“二”手写改动为日万分之“五”；国信嘉源公司提供的《商品房买卖合同》文本中无改动，违约金标准为日万分之二。双方签订合同后，吕泽先按照约定向国信嘉源公司支付了购房款1013028元。2013年10月23日前，吕泽先收到国信嘉源公司寄送的交付通知书。该通知书建议吕泽先于2013年10月23日前去办理房屋交付手续。交付通知书的第（三）项注明：“办理交付时，按照以下程序进行：步骤一、至地产交付区营销部，进行身份审核；步骤二、至地产交付区财务部，收取延期交付违约金、房屋实测面积补差、缴纳办理产证费用；……步骤七、至‘验房组’，专人陪同验房，签署验收意见，完成交付。”交付通知书还载明，交付时请按照“交付流程单”上的相关流程办理，办理完成后由经办人员签字确认。2013年10月24日，吕泽先前去办理房屋交接事宜。双方因对国信嘉源公司迟延交付违约金意见不一，致房屋未能交付。此后，吕泽先向镇江市电视台“老戴维权”栏目投诉国信嘉源公司。在电视台委派记者和吕泽先一起到国信嘉源公司进行交涉的当天，双方仍未办理房屋交接事宜。双方因房屋迟延交付违约金事项发生纠纷后，吕泽先曾先后到住建部门、工商管理部门反映国信嘉源公司售房合同中买卖双方违约责任不对等的问题。接吕泽先投诉后，镇江市工商局润州分局于2014年8月份向国信嘉源公司下发了整改通知书，要求国信嘉源公司对合同中违约金不对等的情况进行整改。国信嘉源公司对此回复称：因合同条款均为其集团公司统一制定，其无权修改；虽然合同中对买受人违约责任最高约定是日万分之五，但是在实际履行过程中就买受人违约情形均是按照日万分之二收取违约金，仍是对等的。2014年11月，吕泽先向原审法院起诉称，国信嘉源公司未按照合同约定时间交房。双方合同中有关违约责任的约定不对等，应属无效条款。请求法院判令：国信嘉源公司按照买方同等违约金标准，即日万分之五，支付逾期交房违约金273510元；国信嘉源公司立即交付涉案房屋，期间责任亦按照日万分之五标准计算至实际交房之日。国信嘉源公司辩称，双方合同意思表示真实、合法有效；其已经向吕泽先寄发交付通知书，并可以随时办理房屋交接手续；吕泽先拒不接受房屋的责任不应由其承担。原审法院认为：关于逾期交房违约金是日万分之二还是日万分之五的争议。吕泽先主张，将日万分之二改为日万分之五，是国信嘉源公司工作人员在请示领导后进行的修改，国信嘉源公司对此予以否认。经审查，该项修改既没有修改人的签名，又没有国信嘉源公司盖章确认。据此依法认定，双方合同中对出卖人迟延交付房屋违约责任的约定是，按照日万分之二承担违约金。关于吕泽先未能接受房屋责任的争议。吕泽先主张，其未能接受房屋系因国信嘉源公司以解决违约责任为先决条件而造成；国信嘉源公司主张，其未能交付房屋系因吕泽先认为违约金低不愿意办理房屋交接手续而造成。根据书面交付通知中第（三）项注明的内容，再结合镇江市电视台记者和吕泽先到售楼处维权后仍未办理好房屋交接的情形，可以认定国信嘉源公司设定了交房的前置程序和先决条件，即先解决双方之间关于迟延交付房屋的违约事宜，再办理房屋交付手续。因此，吕泽先未能及时受领房屋的责任在国信嘉源公司，违约期间应自合同约定的交房日起，计算至实际交房之日止。经计算，截至2015年5月18日，国信嘉源公司应承担的违约金为139190元，其后违约金按照购房款总额1013028元、每日万分之二的标准计算至国信嘉源公司实际向吕泽先交付房屋之日止。关于吕泽先要求国信嘉源公司交付涉案房屋的诉讼请求。因吕泽先已按约支付了购房款，履行了买受人的付款义务，且双方合同约定的交房期限已逾期，故对吕泽先的该项诉讼请求，依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、镇江国信嘉源房地产开发有限公司于判决生效后5日内向吕泽先交付其购买的国信宜和小区6幢27层2701室房屋；二、镇江国信嘉源房地产开发有限公司在判决生效之日起5日内向吕泽先支付截至2015年5月18日前的逾期交房违约金139190元，其后违约金按照购房款总额1013028元，日万分之二的标准计算至实际交房之日止；三、驳回吕泽先的其他诉讼请求。一审案件受理费5502元，由吕泽先负担2002元，由国信嘉源公司负担3500元。吕泽先不服一审判决，向本院提起上诉称，国信嘉源公司应当与买方适用同等违约责任。请求二审法院撤销部分判项，依法改判国信嘉源公司按照每日万分之五的标准承担违约金。国信嘉源公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称，2013年10月23日后的违约责任不应当由其承担。请求二审法院撤销原审判决，并依法改判驳回吕泽先的相应诉讼请求。本院二审期间，国信嘉源公司向本院提供了三户业主暂不处理违约金事宜、先行办理房屋交付的证据。用以证明该公司并没有设置交房的前置条件，吕泽先可以随时到公司办理交房。吕泽先对此质证认为：三户业主退款支票所显示内容，仅能够反映双方办理退款的时间，不能反映双方处理违约金事宜的时间；交付确认单上第二项显示的财务结算内容包含违约金处理事项，其中时间与交房时间为同一天，故该证据不能实现国信嘉源公司的证明目的。本院二审期间，在本院主持下，诉讼双方于2015年11月26日办理完毕交房手续。对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，吕泽先与国信嘉源公司于2011年8月27日签订的《商品房买卖合同》及合同附件合法有效，双方均应按约履行。国信嘉源公司提供的合同文本中，关于买方逾期付款违约责任的约定为，15日以内每日万分之一，15日-30日每日万分之二，30日-60日每日万分之三，60日以上每日万分之五；关于卖方逾期交房违约责任的约定为，固定的每日万分之二。对此，吕泽先一方面以买卖双方违约责任不对等为由，要求调整卖方违约金标准；另一方面据己方持有的经手写改动的合同，要求国信嘉源公司按照每日万分之五的标准承担逾期交房违约金。吕泽先的这两项诉讼主张明显自相矛盾：其第一项主张表明，其已经认可双方约定的卖方逾期交房违约金标准是每日万分之二；其第二项主张的事实依据是，双方约定的卖方逾期交房违约金标准是每日万分之五，如若成立，则双方合同中并不存在对吕泽先方的不对等。吕泽先主张，经合同双方一致同意，已经将双方合同中卖方逾期交房违约金标准由每日万分之二调整为每日万分之五。经综合分析，吕泽先所持有合同的改动方式、改动处无双方签章确认和国信嘉源公司所持有合同并未改动等情况，不足以认定诉讼双方就相关合同条款改动达成一致意见。据此可以进而认定，合同双方关于卖方逾期交房违约金标准的约定为每日万分之二。国信嘉源公司因自身原因迟延至2013年10月23日交房，应承担2013年7月1日至2013年10月23日期间的逾期交房违约金，计23299.65元。本案的另一主要争议是，2013年10月24日后的逾期交房责任。吕泽先认为是国信嘉源公司不当设置交房前提条件所致，故应由国信嘉源公司承担。国信嘉源公司认为是吕泽先无理引发纠纷而拒绝收房所致，故应由吕泽先自行承担。对此分析如下：首先，诉讼双方关于2013年7月1日至2013年10月23日期间逾期交房违约金标准的争议，系由吕泽先自行描改合同而引发。而且，吕泽先关于逾期交房违约金标准的主张，不能被认定为合法有据。其次，国信嘉源公司交付通知书中载明的七个交房步骤，仅是指引业主办理房屋交接手续的正常流程，并不能认定该流程是强制性的固定程序。事实上，国信嘉源公司在房屋交付过程中，存在向其他对违约金持有异议业主，先交房后办理违约金事宜的做法。所以，就2013年10月24日后，诉讼双方未能及时办理交房所导致的损失，应由导致损失扩大的过错方吕泽先承担主要责任。第三，国信嘉源公司在双方争议发生后，未采取积极主动的措施促成争议解决和房屋交付，对于损失的扩大亦有一定的责任。本院酌情认定国信嘉源公司对于扩大损失承担20000元的责任。本院二审过程中，诉讼双方已经办理完毕交房手续。为此，原审判决第一项，即国信嘉源公司向吕泽先交付房屋的判项，已无实际履行内容，故可予撤销。综上所述，上诉人吕泽先的上诉请求，于法无据，应予驳回。上诉人国信嘉源公司的上诉请求，部分成立，可予支持。原审判决认定事实基本正确，适用法律部分正确，同时在二审中出现了新的事实和证据，故应作相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销镇江市京口区人民法院（2014）京民初字第2691号民事判决第一、二项。二、镇江国信嘉源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向吕泽先支付违约金23299.65元。三、镇江国信嘉源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向吕泽先支付赔偿款20000元。四、驳回吕泽先的其他诉讼请求。五、驳回镇江国信嘉源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5502元，由吕泽先负担4622元，镇江国信嘉源房地产开发有限公司负担880元。二审案件受理费7516元，由吕泽先负担5629元，镇江国信嘉源房地产开发有限公司负担1887元。本判决为终审判决。审 判 长  柳建安代理审判员  陆昌兴代理审判员  李珍珠二〇一六年三月二十九日书 记 员  武云子