济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民一初字第304号原告张明勃，住济南市。委托代理人孙宗，山东海蔚律师事务所律师。委托代理人龙京，山东海蔚律师事务所律师。被告陈昌培，住济南委托代理人司立双，山东宇瀚律师事务所律师。被告济南百居安房地产咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人熊良顶，总经理。委托代理人黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。原告张明勃与被告陈昌培、被告济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称济南百居安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张明勃的委托代理人孙宗，被告陈昌培的委托代理人司立双、被告济南百居安公司的委托代理人黄笃敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明勃诉称：第一，被告济南百居安公司作为居间方介绍原告购买被告陈昌培位于济南市天桥区泉星小区3区2号楼1单元801室的房屋，被告济南百居安公司已明确告知该房屋产权为70年并已核实卖方房产证等相关材料。2014年3月1日原、被告签订房屋买卖合同，原告张明勃给被告济南百居安公司交纳2万元定金。但被告济南百居安公司在房屋产权人没有到场也没有见到房屋产权证书的情况下擅自将定金转交给被告陈昌培。后经原告张明勃调查落实该房屋实际使用年限仅剩30多年，且房屋买卖合同中被告陈昌培签字故意与其本人不符，且不是房屋所有权人，以上事实经济南电视台节目报道予以确认。经原告张明勃多次催要，两被告拒不退还定金，两被告故意隐瞒房屋基本情况，以欺诈方式骗取原告张明勃签订合同并交付定金，现原告张明勃诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，两被告返还原告张明勃支付的定金2万元；2、本案诉讼费及律师费4000元由两被告承担。被告陈昌培辩称：第一，原告张明勃陈述涉案房屋为被告陈昌培所有是错误的，涉案房屋登记在被告陈昌培妻子林美线名下，该房屋为夫妻二人共有，且林美线对房屋出售事宜是知情及认可的，故陈昌培对房屋享有处分的权利。第二，被告陈昌培不存在欺诈行为，被告已如实阐述房屋的实际状况，且“陈昌威”是被告陈昌培的曾用名，虽未登记在户籍信息中，但自始至终被告陈昌培从未否认过其签字的效力，该签字并不影响合同的实际履行。第三，原告张明勃在签订房屋买卖合同时已明知房屋为二手房，却在起诉状中一直以房屋的使用年限不够70年为由是错误的。第四，原告张明勃擅自解除房屋买卖合同已构成违约，被告陈昌培不应退还原告定金，且因原告张明勃违约行为使被告房屋无法按照涉案合同的价格进行出售，造成损失5万余元。被告济南百居安公司辩称：第一，2014年3月1日在被告济南百居安公司居间服务下，买卖双方签订了房屋买卖合同，被告济南百居安公司对房产的产权进行了必要的审核，积极有效地履行了自己的义务，并愿意为交易中所产生的产权风险承担责任，最终促成双方成功交易，并订立房屋买卖合同；第二，被告济南百居安公司并未在买卖双方签约前向原告张明勃许诺过房屋系70年产权，该信息应由买卖双方依据相关的证明资料自行确认，原告也未就房屋产权年限问题进行过特别咨询，即房屋产权年限并不是原告购买房屋的特殊条件，原告张明勃是在定金交付之后对房屋产权年限问题进行的询问，而此时房屋产权的年限已不构成买卖合同履行的法律障碍，且按照我国相关法律规定，房屋产权本身并无期限，所谓的70年是土地使用年限，这与房屋交易本身并不会产生必然的不利影响，该年限也不构成对原告张明勃利益的法律损害，原告起诉所依据的基本事实不符；第三，被告济南百居安公司转付定金是在查验了房主房屋产权证书之后，确认了房屋的权属状况之后，才将定金转交给房主，已经履行了作为居间人的义务；第四，原告张明勃在诉状中所谓被告故意隐瞒房屋基本情况并无实据，房主户籍资料上的姓名和其曾经使用、实际使用的名字不吻合，被告济南百居安公司对此并无过错，且该不吻合不能影响购房人的基本合同利益，也不会对房屋的顺利交易产生任何障碍；第五，律师费的诉讼请求于法无据，且4000元的律师费超出山东省律师服务收费标准，不应予以支持。经审理本院认定：2014年3月1日，原告张明勃（乙方）与被告陈昌培（甲方）及被告济南百居安公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定原告张明勃购买坐落于济南市天桥区东工商河路17号泉星小区3区2号楼1-801室的房屋（以下简称涉案房屋），房屋买卖合同约定：“2、甲方对售房的声明2.1甲方声明：房屋产权人林美线与本人属于夫妻关系，房屋产权人与房屋共有人均同意由本人代表出售房屋，附表中描述事项符合实际情况，由于甲方原因致使房屋不能正常出售而引起的法律及经济责任由甲方来承担。…5、付款方式5.1定金：乙方应在签订本合同时，支付购房定金人民币￥20000.00元。甲、乙双方同意定金由丙方暂管，如果定金由丙方暂管，乙方同意，在甲方提供房屋权属证明文件原件给丙方时，由丙方将定金转交给甲方。…”该合同中还约定了原、被告的其他权利义务，但合同中并未载明涉案房屋土地使用年限。被告陈昌培在该合同落款处甲方配偶一栏中书写“陈昌威”字样的签字。合同签订后，原告张明勃于合同签订同日依约向被告济南百居安公司支付购房定金2万元，随后被告济南百居安公司将该2万元购房定金转交给被告陈昌培。交付定金后，原告张明勃因涉案房屋实际所剩使用年限仅为30多年以及上述房屋买卖合同中卖方签名既非签字人本人姓名又非涉案房屋产权人为由要求两被告退还定金2万元，此后原、被告之间涉案房屋买卖合同未再继续履行。现涉案房屋已另行出售，且已于2014年8月6日办理完毕房屋产权过户登记手续。另查明，涉案房屋于2012年11月23日登记至案外人林美线名下，权属取得方式为商品房买卖，房产证号为济房权证天字第215580号，土地使用权年限至2052年5月19日。案外人林美线与被告陈昌培系夫妻关系，双方于2003年10月10日登记结婚。经询问，案外人林美线对被告陈昌培出售涉案房屋事宜已知晓，并对此予以认可。再查明，本院于2014年4月23日受理了原告张明勃作为原告，以被告陈昌培为被告提起的民事诉讼，要求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同，双倍返还原告支付的定金4万元；2、诉讼费用及律师费用由被告承担。该案于2014年5月30日公开开庭进行了审理，诉讼中，原告张明勃以需要补充证据为由自愿申请撤回起诉，本院已于2014年9月29日作出（2014）天民一初字第164号民事裁定书，“准予原告张明勃撤回起诉”。现原告张明勃再次诉至本院，请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令两被告返还原告张明勃支付的定金2万元；3、本案诉讼费由两被告承担。原告自愿放弃要求被告支付律师费4000元的诉讼请求。案件审理过程中，原告张明勃称，原、被告签订涉案房屋买卖合同时，被告陈昌培故意签字与本人不符，并且被告陈昌培并非涉案房屋的所有权人，签订合同时被告也没有出具委托售房手续，另外被告陈述涉案房屋产权使用年限为70年，但实际所剩使用年限仅为30多年，故原告张明勃主张原、被告房屋买卖合同已于2014年3月8日电视台采访之日解除，并要求两被告退还定金2万元。为证明其主张，原告张明勃提交房屋权属状况证明一份，证明涉案房屋没有登记共有人；通话录音一宗，证明被告济南百居安公司工作人员高学安曾陈述过涉案房屋产权使用年限为70年，且案外人林美线并没有给被告陈昌培提交授权卖房的手续，及截止至2014年3月18日被告陈昌培也没有将房产证、卖房手续原件交付被告济南百居安公司。被告陈昌培质证称对房屋权属状况证明的真实性无异议，对通话录音的有异议，该证据非原件不具有证据效力，对录音中是否为原告陈述当事人不清楚。被告济南百居安公司对上述证据的质证意见与被告陈昌培相同。被告陈昌培称，“陈昌威”系其曾用名，原、被告签订房屋买卖合同原告对此是明知的并予以认可，被告陈昌培与涉案房屋的产权人林美线系夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产，且出售涉案房屋系林美线委托被告陈昌培予以办理的，已出具授权委托书；关于涉案房屋使用年限问题，经济南市房管局确认的该房屋产权登记总体使用年限为50年，用途为住宅，并没有法律规定住宅的使用年限必须为70年，被告陈昌培在签订合同时并不存在隐瞒及欺诈行为，原告张明勃擅自解除房屋买卖合同已构成违约，被告陈昌培同意双方房屋买卖合同于（2014）天民一初字第164案件开庭时，即2014年5月30日解除，且购房定金不应当返还。为证明其答辩意见，被告陈昌培提交授权委托书一份，证明案外人林美线已经对被告陈昌培的出售房屋行为予以追认。原告张明勃质证称，对该证据的真实性无异议，但即使按照被告陈述其委托时间为2014年3月18日，是在三方签订房屋买卖合同以后出具，在签订房屋买卖合同之时被告既未出具夫妻关系证明也未提交授权委托书来证实有权限出售涉案房屋。被告济南百居安公司对该证据无异议。被告济南百居安公司称，被告济南百居安公司并未许诺过房屋为70年产权，该信息应由买卖双方依据相关证明资料自行确认，在房屋买卖合同中，各方对此均予以认可。关于原、被告房屋买卖合同的解除问题，被告济南百居安公司同意被告陈昌培意见，且认为买卖双方是否解除合同以及定金支付问题与被告济南百居安公司无关。经询问，案外人高学安对原告提交的载有其对话内容的录音证据真实性无异议，称：“因为涉案房屋的性质是住宅，住宅的土地使用权基本都是70年，但还是应与（以）房产证信息为准，签订合同时原告并没有询问土地使用权年限问题。”原、被告对该询问笔录的真实性及载明内容均无异议，原告张明勃称，高学安的笔录显示，被告济南百居安公司经理已认可土地使用年限是70年，即使在房主将房产证原件交到中介公司时，高经理仍然坚持房屋土地使用权年限为70年，这其中存在隐瞒房屋真实情况的事实，并且虽然房屋土地使用年限并未体现在购房条款之中，但作为专业的房屋中介，应当就该房屋与买卖相关的重要问题如实向原告陈述，因此被告百居安公司存在隐瞒房屋事实的情况；被告陈昌培称，在双方签订房屋买卖合同时，房产证的信息原告已经知晓，至于其为何没有在意房屋的产权年限而事后提及，被告认为其完全是为了恶意解除房屋买卖合同，而提出的不真实的理由；被告济南百居安公司称，签订合同时，原告张明勃未就房屋产权年限问题进行过特别咨询，即房屋产权年限并不是原告购买房屋的特殊条件，原告是在定金交付之后对房屋产权年限问题进行的询问，而此时房屋产权的年限已不构成买卖合同履行的法律障碍，且按照我国相关法律规定，房屋产权本身并无期限，所谓的70年是土地使用年限，这与房屋交易本身并不会产生必然的不利影响，该年限也不构成对原告张明勃利益的法律损害。以上事实，有原告张明勃提交的房屋买卖合同、收款收条、房屋权属状况证明、通话录音，被告陈昌培提交的委托书等证据证明，以及原、被告的当庭陈述在案为凭。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同，系当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，虽合同落款处被告陈昌培书写“陈昌威”字样，但被告对其与原告张明勃之间存在房屋买卖合同关系事宜予以认可，且案外人林美线对被告陈昌培出售涉案房屋事宜亦予以追认，故原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，合同双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。虽涉案房屋的性质为住宅，但该房屋所在的土地使用权期限截止至2052年5月19日，原、被告于2014年3月1日签订房屋买卖合同，通过原告张明勃提交的相关证据来看，签订房屋买卖合同时两被告并未将涉案房屋土地使用权期限事宜予以明确告知，且房屋买卖合同中亦未对此明确注明，因涉案房屋现已另行出售，两被告亦同意解除房屋买卖合同，故对原告张明勃要求解除原、被告之间房屋买卖合同以及要求被告陈昌培返还定金2万元的主张，本院予以支持。关于房屋买卖合同的解除时间，原告张明勃主张于2014年3月8日解除，但未能提交充足的证据证明其已明确向两被告主张解除房屋买卖合同，因两被告同意双方房屋买卖合同于2014年5月30日（2014）天民一初字第164号案件开庭时解除，故本院认定原、被告基于涉案房屋签订的房屋买卖合同于2014年5月30日解除。关于原告张明勃要求被告济南百居安公司返还定金2万元的主张，因该定金已由被告济南百居安公司支付给了被告陈昌培，故原告张明勃要求被告济南百居安公司返还定金，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告张明勃自愿放弃要求两被告支付律师费4000元的诉讼请求，系对其自身诉讼权利的处分，本院予以准允。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张明勃与被告陈昌培、被告济南百居安房地产咨询有限公司签订的位于济南市天桥区东工商河路17号泉星小区3区2号楼1单元801室的《房屋买卖合同》于2014年5月30日解除。二、被告陈昌培于本判决生效之日起10日内返还原告张明勃定金2万元。三、驳回原告张明勃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告陈昌培负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  胡 滨人民陪审员  杨少海人民陪审员  石兆凤二〇一六年三月十七日书 记 员  于 蕊