成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)温江民初字第03393号 原告成都洁华物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区龙腾西路**，组织机构代码：73020593-X。 法定代表人洪云。 委托代理人雷娟，四川刘茂川律师事务所律师。 委托代理人张巧，四川刘茂川律师事务所律师。 被告李景兰，女，汉族，1964年3月20日出生，住成都市金牛区。 被告彭美华，男，汉族，1950年2月19日出生，住成都市金牛区。 原告成都洁华物业管理有限公司（以下简称洁华物业公司）诉被告李景兰、彭美华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员范晋宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告洁华物业公司的委托代理人张巧、被告李景兰、彭美华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洁华物业公司诉称，被告系成都市温江区南熏大道二段139号上林宽境小区2栋1单元501号的业主，房屋面积为146.01平方米。2012年2月11日，被告所在的业主委员会与原告签定了《上林宽境物业服务合同》，该合同约定原告为该小区提供物业服务，被告按照产权建筑面积向原告支付物业公共服务费，住宅的收费标准是：2012年1月1日至12月31日止为1.35元/月/平方米，2013年1月1日起至12月31日止为1.45元/月/平方米，2014年1月1日起至12月31日止为1.55元/月/平方米。合同同时约定，业主未能足额缴纳物业公共服务费的，每逾期一日，按照欠交费用总额的3‰为标准支付违约金。合同有效期为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。合同签订后，原告依约为该小区提供物业服务至2014年1月10日止。合同生效后，大部分业主按时缴纳了物业公共服务费，但被告经过原告多次催收仍不缴纳自2013年1月17日至2014年1月10日止的物业公共服务费。为维护原告合法权益，向法院起诉，请求依法判决：1、被告支付原告物业管理费2498.18元及其违约金500元。2、本案诉讼费由被告承担。 被告李景兰、彭美华辩称，被告认为一是物业服务合同无效。该合同既未公示也未监证，且签订中存在诸多问题，故合同无效。表决票发放的形式也是不合法的，没有通过召开业主大会的形式告知。另外这个表决仅是表决涨价，涨多少并没有确认。再者，表决表也没有得到业主的认可。原告与无代理权、超越代理权行为人订立的物业服务合同，对被告和其他业主无约束力。按照《业主大会和业主委员指导规则》（建房[2009]274号）第46条规定：业主委员会人数不足总人数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议重新选举业主委员会。《上林宽境物业服务合同》签订前，小区第一届业主委员会5位委员中已有3位委员辞职，小区业主委员会已不能合法履职，需要业主大会会议重新对业主委员会主体资格进行确认。本案物业服务合同订立的一方当事人舒国成、王剑林二人，并无他们所代表合同订立主体（业主大会）的授权，也无业主大会的确认，二人完全不具有代表业主大会（全体业主）主体的资格从事该合同订立活动。舒、王二人背离物业管理相关法律法规、规章制度擅自以业主大会、业主委员会的名义，擅自使用业主大会印章和业主委员会印章与原告订立该合同。原告向被告索要“物业服务费标准”的依据《上林宽境物业服务合同》不是小区业主大会的决定，也不是小区业主共同的意愿，是该合同签订人的个人行为，该合同对本案被告不产生法律效力，应由该合同签订行为人承担全部责任。原告主观故意缔结无效合同，恶意促就该合同实施条件，对被告和其他业主明显违反了公平、等价有偿原则。原告选择在业主委员会委员严重缺额的时候，借对无代理权人的利用，进行恶意串通，按照原告的意图从事该合同订立事项，将原告一方意志强加给业主一方，以合同形式掩盖擅自涨价、非法牟利的目的，损害第三人利益，实属主观故意而非过失，因此，原告应当与该合同订立的其他当事人，共同承担无效合同订立的责任和后果。召开业主大会的形式不合法。按照《中华人民共和国物权法》第70条规定，选择什么形式召开业主大会会议，应当由多数业主主张，不是少数几个人说了算，更不是按照原告的意愿说了算。该合同订立之前，小区并没有召开过业主大会会议，业主大会也没有做出任何决定和授权，也没有对该合同订立加以确认。二是无效合同也未完全履约。合同实施中，不履约，问题多多。原告在本小区有未尽到公共区域内环境卫生维护责任，未将经营所得收入归全体业主所有，对专项维修基金的使用也未公开，以粗暴的方式向业主收取物业服务费等问题。综上，《上林宽境物业服务合同》应属无效合同，请求法院驳回原告诉讼请求，由原告支付被告为本案应诉的误工费、证据复印费等费用，共计人民币1500元。 经审理查明，被告系温江区柳城南熏大道二段139号附上林宽境B区号2栋1单元5楼1号业主，房屋面积146.01平方米。位于成都市温江区上林宽境小区是由四川炎华置信（集团）有限公司开发，四川炎华置信（集团）有限公司于2005年10月18日与原告成都洁华物业管理有限公司签署《柳城谊苑B、C区“上林宽境”前期物业服务合同》，将上林宽境小区物业管理交由原告管理，合同约定物业管理费为多层住宅1元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米。如业主未能按时足额缴纳物业管理费的，应按物管费用的3‰向原告支付违约金。同时约定在整个物业管理区域全面交付使用并召开首次业主大会后，选举成立的业主委员会根据业主大会的授权，代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本物业服务合同的效力自动终止。据此原告依约进驻上林宽境小区提供物业服务。 2010年12月17日至2011年1月8日，上林宽境小区首次业主大会会议采取书面征求意见方式举行，会议表决通过了本建筑区划内的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》等事项，并选举产生了业主大会的执行机构业主委员会，本建筑区划业主大会自2011年1月10日起已依法成立。2011年1月24日，上林宽境业主委员会的五位委员在成都市温江区人民政府柳城街道办事处和柳城街道办事处燎原社区居民委员会依法备案，登记备案的业主委员会组成人员为舒国成（业主委员会主任）、王剑林（业主委员会副主任）、吕彬（业主委员会副主任）、李靖华、厉敬辉。业主委员会任期为2011年1月11日至2014年1月10日。2011年2月23日，成都市温江区人民政府柳城街道办事处作出《成都市温江区柳城街办公告》，就上林宽境小区业主委员会的成立及成员组成对全体小区业主进行了通报。 2011年8月23日，上林宽境小区第一届业主委员会召开业主委员会会议，会议内容为：经与原告协商后，初步确定物业服务费上调幅度为：第一年为1.35元/月/平方米，第二年为1.45元/月/平方米，第三年为1.55元/月/平方米，合同期三年，即2012年1月1日至2014年12月31日。上述事项由业主委员会提交业主大会表决，决定采用书面征求意见的方式召开业主大会。业主委员会委托原告公司员工代为上门书面征求全体业主意见。 2011年10月，上林宽境小区第一届业主委员会向该小区业主发放《上林宽境业主大会意见表决表》，征求意见事项为：1、续聘成都洁华物业管理有限公司为上林宽境提供物业服务；合同期限三年，即2012年1月1日至2014年12月31日。2、自物业服务合同签订之日起，物业服务费收费标准：住宅第一年按1.35元/月/平方米，第二年按1.45元/月/平方米，第三年按1.55元/月/平方米；车位按50元/个/月。3、物业服务合同和服务标准（已公示）。 2012年1月16日，上林宽境小区第一届业主委员会和温江区柳城街办燎原社区联合出具《告全体业主书》，将上述业主委员会会议内容、续签合同及调费方案向全体业主公示。 2012年2月8日，上林宽境业主委员会召开业主委员会会议，对《上林宽境业主大会意见表决表》的表决结果公开开箱进行统计，最终结果为：（总户数529户）同意279户，占52.74%；不同意145户，占27.41%；中立12户，占2.27%；未表决87户，占16.45%；联系不上6户，占1.13%。同日，温江区柳城街道燎原社区居民委员会和上林宽境小区第一届业主委员会联合出具了《关于上林宽境续签物业服务合同和调整物业服务费业主意见表决情况的公示》，公示内容为：占建筑物总面积53.5%的业主且占总人数52.74%的业主同意续聘原告及上调物业服务费。上林宽境业主委员会将代表全体业主与原告签订新的物业服务合同。上林宽境新的物业服务合同自2012年1月1日起开始执行。 2012年2月11日，上林宽境第一届业主委员会与原告签订了《上林宽境物业服务合同》，该合同约定：原告为上林宽境小区提供物业服务。原告按照产权建筑面积向业主收取物业公共服务费。住宅的收费标准为2012年1月1日起至2012年12月31日止1.35元/月/平方米；2013年1月1日起至2013年12月31日止1.45元/月/平方米；2014年1月1日起至2014年12月31日止1.55元/月/平方米。业主未能按时足额交纳物业公共服务费的，从逾期之日起，每天按欠交物业公共服务费总额的3‰的标准向原告支付违约金。本合同期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。该合同加盖了上林宽境小区第一届业主委员会和业主大会的公章。合同签订后，原告依约为上林宽境小区提供物业服务至2014年1月10日。 2013年8月8日，原告向全体业主公告《解除合同通知书》，原告决定“自本通知书发出之日起90日届满时解除双方签订的《物业服务合同》，同时实现完全退场。”2013年11月21日原告向温江区柳城街道办事处和温江区房管局报送《关于洁华物业在上林宽境小区临时代管期间的工作报告及相关工作意见》，提出将于2013年12月31日退出小区管理。2013年12月31日，成都市温江区人民政府柳城街道办事处下达《关于责令上林宽境小区第二届业主委员会限期召开业主大会临时会议的通知》，要求原告继续履行物业管理职责至2014年1月10日止。 另查明，被告最后一次缴纳物业费是于2013年2月22日缴纳2013年1月至5月的物业费，缴费标准是按1元/月/平方米。截止庭审辩论终结，被告未再缴纳物业服务费及补齐差价。 上述事实有原、被告当庭陈述、原、被告身份信息、被告房屋登记信息、《柳城谊苑B、C区“上林宽境”前期物业服务合同》、《业主大会与业主委员会设立备案表》、物业缴费票据、银行回单、缴费通知单、照片、会议纪要、《上林宽境业主大会意见表决表》、《告全体业主书》、《上林宽境业主委员会会议纪要》和《关于上林宽境续签物业服务合同和调整物业服务费业主意见表决情况的公示》、《上林宽境物业服务合同》、《解除合同通知书》、《关于责令上林宽境小区第二届业主委员会限期召开业主大会临时会议的通知》、辞职信、情况通报、民事判决书等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：二被告是否应按照2012年2月11日《上林宽境物业服务合同》的约定向原告缴纳所欠的物业服务费并支付违约金。 一、关于2012年2月11日《上林宽境物业服务合同》的效力问题。根据《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。2011年10月，上林宽境小区第一届业主委员会采取发放表决表的形式就选聘物业服务企业及物业服务费收费标准问题向全体业主征求意见，虽然被告对业主委员会的上述行为在程序上和表决结果上有异议，但就程序而言，上林宽境小区第一届业主委员会的上述行为符合《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”；就表决结果而言，被告所提交的证据及主张均不足以证明表决是虚假的。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”被告所住上林宽境小区第一届业主委员会代表该小区全体业主与原告签订的《上林宽境物业服务合同》上加盖上林宽境第一届业主委员会和业主大会的公章，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立，对业主具有法律约束力，原、被告双方均应恪守履行。故对被告主张该合同无效的事由本院不予支持。 二、关于是否足额缴纳物业服务费的问题。被告称原告在其小区物业服务项目中，不尽职尽责。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，被告拒交物业服务费无法律依据。被告称原告擅自处分业主共用部分及公共收益，被告并未提供充分证据予以证明，对此意见，本院不予采纳。关于被告要求原告承担其应诉费用的意见，因无法律依据，本院不予支持。故对于原告诉请被告支付拖欠物业服务费的请求，本院予以支持。根据合同约定，被告应支付自2013年6月1日起至2014年1月10日的物业服务费1557.44元{146.01平方米×[1.45元/月×7个月+1.55元/月×10/30个月）]}，并补齐2013年1月至5月物业服务费差额部分（146.01平方米×0.45元/月×5个月）=328.52元，以上共计（1557.44元+328.52元）=1885.96元。 三、关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因合同中当事人约定的违约金明显偏高，并考虑到原告拒收被告向其缴纳的部分物业管理费存在一定的过错，因此本院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决被告应向原告缴纳违约金为100元。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条第一款、第十五条、第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《四川省物业管理条例》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李景兰、彭美华在本判决生效之日起十日内支付原告成都洁华物业管理有限公司物业服务费1885.96元及违约金100元。 二、驳回原告成都洁华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为25元，由被告李景兰、彭美华负担（此费原告已垫付，被告在履行本判决义务时一并向原告付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 代理审判员  范晋宇 二〇一六年三月一日 书 记 员  韦 珊