内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第6225号原告（反诉被告）牛小茹，女，蒙古族，1976年5月21日出生，。委托代理人张财进，内蒙古德方律师事务所律师。被告（反诉原告）刘凤，女，汉族，1989年8月28日出生，。委托代理人郝巧霞，内蒙古锡尼律师事务所律师。原告（反诉被告）牛小茹诉被告（反诉原告）刘凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈海燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张财进、被告委托代理人郝巧霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月初，原告牛小茹将其所有的位于东胜区伊化北路三十八号街坊宏源西村房屋出售，被告多次到房屋了解情况，原、被告双方达成买卖房屋的一致意见，签订了《二手房定金合同》，约定了房屋建筑面积为97.65㎡、房屋总价款为285000元，被告向原告支付了购房定金10000元。2015年8月11日，原告将其所有的房屋过户至被告刘凤名下，当天被告转账汇给原告购房款230000元，被告于当天出具了余款45000元的《欠条》给原告，承诺在十天内逐步付清。原告于2015年8月20日将房屋交付给被告使用，被告已经对房屋进行了重新装修。而今，原告履行了全部义务，被告却以各种理由推托，拒绝给付购房余款，现为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：一、判令被告刘凤向原告牛小茹给付购房欠款人民币45000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，计算期限从起诉之日至实际还款之日止；二、判令本案诉讼费由被告负担。被告刘凤（反诉原告）辩称，不同意原告的诉讼请求，购房款尚欠10000元，并不是45000元，利息没有法律依据。事实理由部分中房屋总价款不认可，《二手房定金合同》签订日期是2015年8月6日。对其他事实理由部分认可。房屋是重新装修了，但是房顶质量有问题，所以没有装修房顶。原告在将房屋卖予被告时，承诺房屋无任何质量问题，事实上被告购买后才发现房屋屋顶是用石膏板和采光板简单搭建的，正常的房屋都是由水泥板构筑，现每到刮风下雨房屋漏水漏风，严重影响了被告的正常生活，房屋根本无法居住。被告认为，原告在该房屋居住十多年的时间，理应清楚该套房屋存在的质量问题，而其在出售时故意隐瞒事实，存在明显的欺骗故意，其行为构成根本违约，依法应承担违约责任。为此，被告提出反诉，请求一、反诉被告维修房屋、赔偿损失及违约金共计60000元；二、反诉被告承担本案全部诉讼费用。原告牛小茹（反诉被告）辩称，不同意被告的反诉请求，反诉原告的反诉理由不能成立。理由一、反诉原告和反诉被告于2015年8月上旬期间多次对房屋的交易进行交涉，多次对房屋的状况进行了清楚的了解，并且在反诉原告的男朋友和母亲的陪同下进行确认。在签订《二手房定金合同》之前反诉被告也尽到了所有的告知义务，房屋屋顶彩钢板和石膏板是肉眼看得到的，也是经过开发公司严格验收后交付的，反诉被告交给原告时房顶是固有的，不是反诉被告擅自改装或添加的。反诉被告对该事实没有隐瞒，不存在欺诈，更不构成违约。双方之间的交易是真实意思表示，不存在重大误解；二、反诉被告按合同约定履行了出售房屋的全部义务，而反诉原告没有按合同约定履行，对购房余款45000元拒不给付，违背了民法的基本原则，也违反了合同的约定，应当承担相应的法律责任。原告（反诉被告）针对其主张，向法庭提交如下证据：1、《二手房定金合同》一份，证明原告将其房产编号为F2012000883的房屋以285000元的价格转让给被告。双方达成协议，被告向原告支付定金10000元；2、《欠条》一张，证明原告将房屋过户在被告的名下，于2015年8月11日履行了全部的出售义务后，被告不能按合同约定给付购房款，余款45000元承诺于10天内全部付清；3、短信信息两份（2015年8月28日上午8时47分原告老公和被告刘凤发的；2015年9月2日被告刘凤给原告回复的信息），证明原告向被告索要45000元的房款，被告于2015年9月2日对原告给付时间限制的回复的短信内容可以证明被告欠原告45000元。被告（反诉原告）针对其答辩理由及主张，向法庭提交如下证据：1、《公证书》一份，证明2015年8月11日，原、被告重新签订房地产买卖契约一份，将房屋总价款从285000元变更为250000元，且经过公证和房管局备案；2、照片五张、石膏片一块，证明原告的房屋存在严重的质量问题，原告构成根本违约。庭审质证中，被告对原告提供的证据1的真实性认可，对证明问题不认可，该合同的签订时间是2015年8月6日，约定房屋总价款已经于2015年8月11日变更为250000元，且经过公证和房管局备案。对证据2的真实性认可，对证明问题不认可，书写欠条的时间是2015年8月11日，先书写的欠条，后支付的230000的房款。原来双方协商先支付195000元的房款加上10000元的定金，共计205000元，故打下45000元的欠条。欠条打下后被告付原告230000元，加上10000元定金共计240000元，现下欠10000元的购房款。对证据3的真实性和证明问题不认可，无法确认回复短信的人是被告。原告老公和本案没有关联性，不能代表原告的意思表示。短信信息能证明原告的房屋存在质量问题。原告对被告提供的证据1的真实性认可，对证明问题不认可，原、被告之间形成的合同关系是《二手房定金合同》，房屋过户时在被告的请求下，需要做一份备案合同，为了规避被告应当缴纳的税费，降低了购房款是配合被告应付备案，并没有解除或作废《二手房定金合同》，没有约定如果合同有冲突以公证书为准。被告也没有证据证明出具的45000元的《欠条》是在给付230000元的转让款后。对证据2的真实性认可，对证明的问题不认可，房屋现状是验收后的房屋状态，原告没有变更，原告没有任何违约，此证据可以证明原、被告双方目睹过房屋情况，没有隐瞒。本院审理认为，原告提供的证据1，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，能证明其要证明的问题，予以认定。证据2，被告对真实性认可，本院对真实性予以确认。该证据能证明原告将房屋过户至被告名下，于2015年8月11日履行了全部的义务，被告欠原告45000元，对此证明问题予以认定。该证据证明不了被告承诺于10天内全部付清，对此证明问题不予认定。原告提供的证据3，不能确定发信息的双方是本案原、被告，故不予认定。被告提供的证据1，不符合证据的真实性、合法性，原告提供的证据1、2形成证据链，能证明《公证书》中约定的房屋价格与实际不符，是为规避税收而做的虚假约定，对此证据不予认定。证据2，原告对真实性认可，本院对真实性予以确认。该证据不能证明其要证明的问题，不予认定。经审理查明，2015年8月6日，原、被告签订《二手房定金合同》。合同约定，原告将其所有的位于东胜区宏源西村4号楼3单元602室房屋卖予被告。房屋所有权编号为：F2012000883号，房屋价格285000元。合同还约定，被告于签订协议时向原告支付10000元定金。合同签订后，被告向原告支付了10000元定金。2015年8月11日，原告将上述房屋过户到被告名下，被告给付原告230000元购房款，并向原告出具《欠条》一张，上写明“今欠到购买牛小茹房款45000元”。2015年8月20日，原告将上述房屋交付被告，开庭时被告已将房屋装修完毕。另查明，原、被告为办理房屋过户手续，于2015年8月11日签订《公证书》，双方为降低税金，将《公证书》中约定的房屋成交价格写为250000元。本院认为，原告与被告签订的《二手房定金合同》系双方的真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应按合同履行义务。现原告已履行了合同义务，被告也应履行给付房款的义务。原、被告在《二手房定金合同》约定房款为285000元，被告分别于2015年8月6日付了10000元房款，于2015年8月11日付了230000元房款，下欠45000元房款，被告于2015年8月11日给原告出具《欠条》，出具《欠条》后，被告未再向原告支付过房款，故被告应当支付原告剩余45000元房款。对原告此项诉讼请求予以支持。被告辩称，双方于2015年8月11日签订《公证书》已将房屋价款进行变更，由原来的285000元变更为250000元。被告的上述说法与其实际的履行相矛盾。被告是不可能在支付了240000元房款后再给原告出具45000元的《欠条》，即使如被告所说是先出具《欠条》，后支付房款，也应重新结算，重新向原告出具欠条，故对被告的辩称理由不予采纳。关于原告利息的诉讼请求，原告请求的是迟延履行的违约金，原、被告在《二手房定金合同》、《欠条》中未约定支付房款的时间，原告称被告承诺于10天内付清剩余房款45000元，被告不认可，原告未举证证明，故本院从原告起诉之日开始计算违约金，违约金按以下方式支持：45000元×时间2015年9月2日至本判决确定的给付之日×年利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付其维修房屋、赔偿损失及违约金共计60000元。被告在向原告购买房屋时实地去过诉争房屋，也清楚了解此房屋是十几年前建成的，更未举证证明原告对此房屋进行擅自改装、添加等，现被告对房屋已装修完毕，以房屋质量有问题请求原告为其维修房屋、赔偿损失及违约金无事实及法律依据，故对此诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘凤于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告牛小茹房款45000元及违约金（45000元×时间从2015年9月2日起至本判决确定的给付之日止×年利率按中国人民银行同期同类贷款利率）；二、驳回反诉原告刘凤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费463元，由被告刘凤负担；反诉案件受理费650元，由被告刘凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  陈海燕二〇一六年三月一日书记员  查苏娜