河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初重字第39号原告贾俊德，男，1963年3月15日生，汉族。委托代理人韦淑芬，河南师林律师事务所律师。被告安阳市荣源置业有限公司。法定代表人王长红，职务董事长。委托代理人李永和，河南永生律师事务所律师。原告贾俊德因与被告安阳市荣源置业有限公司（以下简称荣源置业）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月22日向本院提起诉讼。本院于2014年4月23日作出受理决定，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2015年7月10日作出（2014）北民初字第388号民事判决，被告不服判决，上诉至安阳市中级人民法院，安阳市中级人民法院于2015年10月10日作出（2015）安中民三终字第1859号民事裁定，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告贾俊德及其委托代理人韦淑芬，被告荣源置业的委托代理人李永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾俊德诉称，2010年5月11日，原、被告双方签订了一份购房协议书，被告将所开发的位于安阳市北关区永泰苑小区2号楼东单元12层西户，面积为136㎡的房屋出售给原告。因被告所开发的房屋位于原告居住房屋的南面，所盖房屋违反当时规划，直接影响原告的采光和通风，原告向有关部门进行反映，为了阻止原告反映问题，被告决定向原告进行补偿，但是由于被告资金问题，被告于是以优惠的价格向原告出售房屋，以此来代替原告所受损失（当时卖给原告的房屋每平方米比市场价低四百元）。被告以此要求原告不得再向有关部门反映问题，并且要求原告签订一份承诺书。双方的房屋买卖协议签订后，原告积极履行合同，按照合同首先缴纳了第一批房款3万元。当原告得知被告已和其他人签订正式商品房预售合同后，要求按照合同约定交纳第二批房款时，被告拒绝接受。经查得知被告已将本应出售给原告的房屋出售给其他人。被告一房两卖的行为严重侵犯了原告的合法权益，经鉴定，原告购买房屋同地段、同类型房产单价评估值为4250元／㎡。现原告提起诉讼，请求解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，判令被告双倍返还原告定金6万元并赔偿原告损失276080元，判令被告承担本案诉讼费及其他费用。被告荣源置业辩称，原告篡改了双方所签协议的性质，本案的案由不应为房屋买卖合同纠纷，而是相邻关系纠纷。原告在事实和理由中加了购房两字变成了购房协议书，只是原告的一方意思表示。原告把补偿协议说成了房屋买卖协议，改变了基本法律事实。房屋买卖协议是依附于补充协议的。原告在起诉书中也说明了是什么协议书。合同形式和实际实施均说明了是相邻关系纠纷。原告不是不动产的所有权人，无权要求被告进行补偿。物权法第九条明确规定，不动产权利的设立、变更以登记为准。原告的房屋登记时间是2015年1月7日，此时原告成为不动产的所有人，但签订协议是2011年5月11日，当时原告不是不动产的所有人。被告开发小区手续完全合法，不影响其他人的权利。因此也不存在另行补偿。因为原告以阻止被告施工的行为签订协议，不是被告的真实意思表示，也是附条件的协议，影响采光的条件并未成立，所以民事法律行为并未生效，所以是无效的，承诺书中也显示很清楚，以合法的形式掩盖非法目的。原告要求的诉请没有法律依据，协议尚未生效不存在撤销。原告没有任何损失，因此不存在赔偿。原告所诉已经超过法律规定的时效。双方交房时间为2011年12月31日，原告起诉的时间是2014年4月14日，已经超过两年。综上，请求依法驳回原告的诉请。经审理查明，2010年5月11日，因被告开发建设永泰苑小区，在施工过程中，被告影响原告采光，经双方协商，签订了协议书，协议约定原告购买被告的永泰苑小区2号楼东单元12层西户，面积为136平方米，专对原告均价为2200元／平方米作为补偿。十楼为基价每平方米2200元，其他楼层每平方米增减10元。工期为双方协议签订之日起至2011年12月30日止，被告向原告交房，同时负责办理购房的发票等手续，2012年5月30日前完成小区其它配套设施的建设并投入使用，如遇国家和政府政策变化或不可抗拒的自然因素的影响，工期自然顺延。合同签订之日起5日内，原告按照每户3万元支付给被告，作为商品房定金，第二次付款被告取得预售许可证后十日内，原告按每户房款总价的30%（含定金）支付给被告。……双方如一方违约，赔偿对方违约金10万元。……。2010年5月15日，被告出具单据一张，证明收到原告3万元。另查明，2014年4月9日，位于安阳市北关区安漳大道与永明路南侧城市支路东南角永泰苑商住小区2号楼1单元12层1202号房屋已进行预购商品房预告登记，预告登记权利人韩聪。2014年7月25日，河南四方资产评估事务有限责任公司根据原告的申请作出豫四方评鉴（2014）027号资产评估鉴定报告，以2014年7月8日为评估鉴定基准日，评估鉴定意见为安阳市北关区永泰苑小区2号楼东单元12层西户同地段、同类型房产单价评估值为RMB4250元／㎡。上述事实，有原告贾俊德提供的协议书、收款单据、查找证明、资产评估鉴定报告、评估费发票、规划图，被告荣源置业提供的详细规划图、日照分析图、商品房预售合同、承诺书以及当事人的当庭陈述等证据，予以证实。以上所有证据经当庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告就“永泰苑小区”2号楼东单元12层西户商品房签订的协议标的明确、付款方式有详细约定，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，被告已按照约定收取了原告的定金，且诉讼前被告已取得商品房预售许可证明，依照相关法律规定，双方签订的协议应当视为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。合同双方均应信守合同，履行合同义务，行为应慎重为之，被告没有足够证据证明原告贾俊德主动要求退房，又没有以任何形式解除合同，即将预定房屋另卖他人，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。因被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，且原告起诉未超过诉讼时效，故对于原告要求解除原、被告双方签订的房屋买卖合同的请求，本院予以支持。关于原告请求判令被告双倍返还定金6万元并赔偿损失276080元，被告违约故应承担违约责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。原告仅支付了3万元定金未支付房款，对于原告的损失参照双方协议约定的违约金数额来认定为宜，本院酌定被告因违约给原告造成的损失为10万元。原告主张被告双倍返还定金6万元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿损失276080元的请求，本院不予支持，本院酌定被告赔偿原告损失4万元。关于原告申请对安阳市永泰苑小区2号楼东单元12层西户同地段、同类型房产单价进行评估的评估费，不属于因被告违约行为给原告造成的损失，故应由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告贾俊德与被告安阳市荣源置业有限公司于2010年5月11日签订的协议；二、被告安阳市荣源置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告贾俊德定金60000元；三、被告安阳市荣源置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告贾俊德损失40000元；四、驳回原告贾俊德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6431元，保全费1820元，两项合计8251元，由原告贾俊德负担4517元，被告安阳市荣源置业有限公司负担3734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郭永革人民陪审员  常双云人民陪审员  屈晓杰二〇一六年三月十七日书 记 员  黄宝宝