重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝03民终188号上诉人（原审原告）：褚浙渝，男，1971年11月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人叶宝林，重庆中渡律师事务所律师。委托代理人张弘婷，重庆中渡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆隆鑫澜天湖地产有限公司,住所地丰都县三合街道党政大楼106室，组织机构代码：699254716。法定代表人廖克难，总经理。委托代理人罗杨，重庆创辉律师事务所律师。上诉人褚浙渝因与被上诉人重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（以下简称澜天湖地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院(2015)丰法民初字第03042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与审判员简元华、代理审判员张艳参加评议的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年8月，褚浙渝与澜天湖地产公司双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定褚浙渝（乙方）购买澜天湖地产公司（甲方）开发的澜天湖苏格兰小镇房屋，具体坐落：丰都县某某乡某某大道澜天湖四区X号XX幢1-5、1－6号，建筑面积115.57㎡，房屋总价款1304402元。合同签订后，褚浙渝缴纳了所有房屋价款及相关税费，提交了办理房屋登记所需的全部资料。合同第七条约定交房期限及交付条件为：属预售商品房的，甲方应在2014年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第十三条关于办理产权登记的约定……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、甲、乙双方就相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记须由乙方提供的资料提供给甲方；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房《房屋产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款1%向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同时，双方达成上述合同的补充协议，该补充协议第六条2、合同十三条补充约定“……（3）预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记的义务……”。2014年8月31日，澜天湖地产公司将讼争房屋交付给褚浙渝，至今尚未办理讼争房屋的产权证。一审法院另查明：澜天湖地产公司所交付的房屋存在如下瑕疵：1、阳台无防护栏；2、外墙涂料脱落；3、一楼厨房、二楼卫生间渗水；4、屋檐断落，无落水管；5、电线外露无保护、污水井盖损坏；6、排水管损坏、地面未平整。褚浙渝一审诉称，2013年8月，我与澜天湖地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定澜天湖地产公司将坐落于丰都县某某乡某某大道澜天湖四区X号XX幢1-5、1－6号商品房出售给我。我付清了房款及相关税费，提交了办理房屋登记所需的全部资料。合同约定的交房时间为2014年4月30日，后延迟至同年8月31日。澜天湖地产公司应按合同约定于2014年10月30日前申请登记，否则按已付房款日万分之一支付违约金，但其至今未办理产权登记。请求判决：1、澜天湖地产公司整改维修房屋；2、澜天湖地产公司限期办理房屋产权证；3、澜天湖地产公司支付逾期交房和逾期办理房屋产权证的违约金53872元（从2014年5月1日起，以1304402元为基数，按日万分之一的标准计算至起诉之日，其后的违约金计算至办理产权证之日止）。澜天湖地产公司一审答辩称，根据双方签订的补充合同约定，澜天湖地产公司办理讼争房屋产权证的时间是将房屋交付给褚浙渝后的360日，而不是交付房屋后的90日内，褚浙渝请求的逾期办证违约金过高，请求调减。一审法院认为，褚浙渝与澜天湖地产公司所签订的商品房买卖合同及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应该严格按照合同约定内容全面履行。澜天湖地产公司迟延向褚浙渝交付了房屋，应承担违约责任。按照合同约定，应当承担从2014年5月1日起至实际交付期间的损失，迟延交房123天，按约定标准计算的违约金为16044元。按照合同约定，澜天湖地产公司还应履行办理房屋产权证的义务，澜天湖地产公司至今未办理讼争房屋的产权证，应当承担迟延办证的违约责任。关于办理讼争房屋产权证的时间，双方虽然在主合同中约定为房屋实际交付使用后的60日内取得房屋登记机构出具的登记受理单，但根据双方签订的补充合同约定，办理该房屋的产权证的时间为实际交付使用之日起360日内，因此，澜天湖地产公司办理房屋产权证的时间应当从实际交付使用之日起360日内，即从2015年7月26日起，澜天湖地产公司仍未能办理讼争房屋的产权证，应当承担逾期办理房屋产权证的违约责任。虽然双方约定支付违约金的标准为以缴纳购房款总额为基数，每日按万分之一方法计算，但基于澜天湖地产公司已将讼争房屋作了交付，褚浙渝已实际占有使用该房屋，澜天湖地产公司迟延办理房屋产权证的行为并不影响对讼争房屋的使用，故对澜天湖地产公司要求调减违约金的理由予以采纳，该院酌定澜天湖地产公司向褚浙渝支付逾期办证违约金2000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：澜天湖地产公司在判决发生法律效力后10日内支付褚浙渝违约金18044元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费1140元，由澜天湖地产公司负担。褚浙渝不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持褚浙渝一审诉讼请求。主要事实及理由如下：1、由于双方所签订的商品房买卖合同已对逾期办证违约金约定为按已付房款每日万分之一的标准支付，故澜天湖地产公司应当从2014年10月30日起至实际办证之日按上述标准计算支付违约金。一审判决认定从2015年8月1日起支付违约金，适用认定事实错误。2、一审判决将澜天湖地产公司应当支付的违约金调减为2000元，没有相应的法律依据。澜天湖地产公司答辩称：对褚浙渝主张的逾期办证事实予以确认，但逾期办证的期限应当从2015年8月1日开始计算。一审判决根据案件的实际情况，结合褚浙渝没有实际损失的情况下，将逾期办证违约金调减为2000元，符合法律规定。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人褚浙渝与被上诉人澜天湖地产公司所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然双方在商品房买卖合同中约定办理房产证的期限为房屋实际交付使用后的60日内，但双方在补充协议又约定了办理该产权证的时间为实际交付使用之日起360日内，因此，双方已合意将办理房屋产权证的期限变更为从实际交付使用之日起360日内，即至2015年7月26日止。从2015年7月27日起，澜天湖地产公司即应当承担逾期办理房屋产权证的违约责任。虽然双方约定了违约金以已付购房款总额为基数按每日万分之一标准支付，但在褚浙渝已实际占有使用讼争房屋，且又未举证证明因迟延办证给其实际造成损失的情况下，一审法院基于澜天湖地产公司调减请求，将逾期办证违约金酌定为2000元，符合合同法的相关规定，故对褚浙渝要求以已付购房款总额为基数按每日万分之一标准支付的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1140元，由上诉人褚浙渝负担。本判决为终审判决。审 判 长  余云中审 判 员  简元华代理审判员  张 艳二〇一六年三月十七日书 记 员  洪 燕