上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2577号原告(反诉被告)陈佳，女，1986年2月8日出生，汉族，户籍地四川省，现住上海市奉贤区。原告(反诉被告)崔凤清，男，1984年5月23日出生，满族，户籍地上海市闵行区，现住上海市奉贤区。委托代理人陈佳(原告崔凤清妻子)。被告(反诉原告)朱启刚，男，1982年11月20日出生，汉族，户籍地辽宁省营口市，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)王梅，女，1983年2月26日出生，满族，户籍地辽宁省营口市，现住上海市闵行区。委托代理人朱启刚(系被告王梅丈夫)。原告陈佳、崔凤清与被告朱启刚、王梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。本案审理过程中，两被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，分别于2015年11月11日、2016年3月18日公开开庭进行了审理。陈佳(暨原告崔凤清之委托代理人)，朱启刚、王梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈佳、崔凤清诉称：经上海XX房地产经纪事务所居间介绍，原、被告于2015年5月7日签订了《上海市房地产买卖合同》，被告向原告购买上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称涉案房屋)。按合同约定，被告应于交接房屋当日支付原告购房尾款15,000元(人民币，下同)。如逾期付款，则每逾期一日，违约方应支付按未付款的万分之五计算的违约金。之后，原、被告于2015年8月22日完成了房屋交接手续，并且于当天又签订一份协议，约定由于被告对房屋内的空调存在异议，所以在尾款中扣除5,000元，原告保留追讨此款的权利；另外的尾款1万元作为原告迁移户口的押金，待原告户口迁出后七天内，再由被告支付。原告的户口已于8月25日迁出上述房屋。但被告至今未将购房尾款支付给原告。现要求：1、被告立即支付购房尾款15,000元；2、被告向原告偿付自2015年8月22日起至实际付款之日为止，以15,000元为本金按每日万分之五计算的违约金。朱启刚、王梅辩称：经过房地产中介公司介绍，被告看到原告的房屋是精装修，配有全新的空调、家具、热水器等，但价格比同类房屋高了10万元左右，被告为了节省装修的时间，故愿意购买此房。2015年5月7日，原、被告签订了买卖合同，约定房屋内除彩电、冰箱、洗衣机外的其余物品均归被告所有。然而，在合同约定的交房期限即2015年8月10日，被告验收房屋时发现原告未经被告同意私自将原有的新空调更换成了两台其他品牌的旧空调，卧室内的两张席梦思床垫被原告搬离。原告的行为已违反了合同第五条的规定，故被告拒绝接收房屋。8月22日，经原、被告以及中介公司协商，约定，在购房尾款15,000元中扣除5,000元作为原告的赔偿，余1万元为户口迁移的押金，待原告户口迁出后再行支付原告。双方在当天交接了房屋，被告未再追究原告逾期交房的违约责任。在被告入住此房后，又发现热水器、淋浴器花洒也被原告更换。为此，被告重新购买了一台热水器、两张席梦思床垫。因此，在购房尾款15,000元应当扣除被原告更换的空调、热水器以及被搬离的床垫的费用。现不同意原告的诉讼请求。现提起反诉，要求：1、原告支付逾期交房违约金10,470元(以总房价款174.5万元为本金，自2015年8月10日至22日为止，每日万分之五计算)；2、原告双倍赔偿两台富士通空调的价款计13,190元；3、原告双倍赔偿惠而浦电热水器的价款计5,560元；4、原告赔偿床垫的价款2,800元。针对两被告的反诉，陈佳、崔凤清辩称：原告在合同约定的交房期限前通知两被告交接房屋，但两被告由于空调的原因而拒绝接收房屋，因此逾期交房的责任在于两被告。两原告随房交付的空调是可能正常使用的，虽然空调品牌与原空调不同，但即使存在差价，被告也仅能主张空调的差价，被告主张双倍赔偿缺乏无合同依据。在交房前，原告未更换过热水器，且在交房时被告对热水器进行了验收，从未提出异议。在双方签订房屋买卖合同前，原告即口头告知被告需要将床垫带离，不会随房交付，但因原告疏忽而未在合同中注明，况且床垫的价格仅数百元，已使用多年，在交房时，被告亦未提出异议。原告的主张明显不合理。现不同意被告的反诉请求。经审理查明，2015年5月7日，经上海XX房地产经纪事务所居间介绍，原告崔凤清、陈佳作为出售方(合同甲方)、被告朱启刚、王梅作为买受方(合同乙方)，双方签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价为174.5万元；双方同意，甲方于2015年8月10日前腾出该房并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金；双方确认，在2015年6月30日之前，双方共同至房地产交易中心申请办理过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付未付款万分之五的违约金；甲方未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金。合同补充条款(一)第5条约定：甲方于2015年8月10日之前将该房地产交付给乙方。合同附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”约定：甲方赠送房屋内除彩电、冰箱、洗衣机外的全部物品；赠送固定装修。合同附件三“付款协议”约定：乙方于签订本合同当天支付甲方首期款53万元；乙方以银行按揭贷款方式支付房款120万元；乙方于甲方办妥房屋交接当天支付房屋尾款15,000元。此后，双方按约履行了付款(除尾款15,000元)、过户的相关手续。2015年8月9日，原、被告在涉案房屋现场进行验收，准备交接房屋。然而，由于两原告在之前更换了房屋客厅及主卧室的两台挂壁式空调，两被告对此提出异议而拒绝接收房屋。同月17日，两被告以同样的理由拒绝接收房屋。2015年8月22日，经上海XX房地产经纪事务所协调，原、被告签订一份《交房协议书》，约定：1、双方于2015年8月22日办理房屋交接手续。乙方于2015年8月9日第一次办理交接时认为甲方将客厅与主卧室内贰台挂壁式空调有更换，即乙方第一次看房时的空调与办理交接时不一致，故乙方根据合同扣除尾款5,000元；2、双方对2015年8月22日交房时的空调品牌、型号均无异议，双方所保存空调照片一致，空调能正常使用；3、甲方保留追讨乙方扣除的5,000元的权利；4、余下1万元由上海XX房地产经纪事务所法人姚某某代保管，待甲方于2015年9月25日前迁出所在房屋内所有户口后7日内还给甲方。如甲方逾期不能将户口迁出则按照房屋买卖合同补充条款中规定执行，即每逾期一天将承担房价款总额的千分之一违约金，先用存放于中介处的1万元抵扣，多退少补。……7、经乙方至派出所查询甲方所有户口确实已全部迁出，乙方必须在得到通知后7日内查询完毕，超出7日则视为乙方已查询，居间方有权将1万元转给甲方。同日，原、被告对房屋进行了验收交接。然被告并未将1万元房款支付给居间方保管。2015年8月25日，两原告办理了涉案房屋内户口迁移手续。同日，上海XX房地产经纪事务所将原告已迁出户口的情况告知了被告，然被告未能将1万元的购房款支付给原告。同月，两被告自行购买了两台挂壁式空调，价格为3,299元/台。现原告以诉称理由诉至本院。被告则提起反诉。另查，原告在向被告交付房屋前，将房屋内的席梦思床垫搬离。被告在庭审中表示，原告在交房前擅自更换了热水器，导致其在接收房屋后只得自行购买了价格为2,780元的新热水器。原告对此予以否认，表示其未更换过热水器，被告在接收时对房屋及设备进行了验收，从未对此提起异议。上述事实，由两原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《交房协议书》、两被告出具的《收房收据》、上海XX房地产经纪事务所出具的《情况说明》，两被告提供的《上海市房地产买卖合同》、照片，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定的房屋交接日期为2015年8月10日前，而原告通知被告进行房屋交接的日期为8月9日，从日期上而言，原告未延期交房。被告拒收房屋的原因是两原告在交付房屋前擅自更换了两台空调。从双方交验房屋时的情况可以证实，被更换后的两台空调能正常使用，只是原告在未事先告知被告的情况下擅自予以更换。原告擅自更换空调确已构成违约，但该违约行为并不影响房屋的正常使用，不应成为被告拒收房屋的理由，被告可以就原告的违约行为主张相关权利。因此，被告向原告主张逾期交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。原、被告在履行合同过程中，被告支付了除尾款15,000元以外的其余房款。在双方签订的《交房协议书》中约定15,000元尾款中，1万元作为原告迁移户口的押金，5,000元由被告扣留，但原告有追讨的权利。原告按该协议书的约定于2015年8月25日办理了户口迁移手续，因此被告应当将1万元尾款支付给原告。被告在明知原告已迁移户口的七天后，仍拒绝支付该1万元押金，显然构成违约，应当按合同约定支付逾期付款违约金。该违约金应自2015年9月2日起算，按每日万分之五标准计算。关于被告扣留的5,000元房款，原因是原告擅自更换了空调。按合同约定，原告擅自损坏、拆除房屋装饰、附属设施，则按相关装饰或设施的估值的一倍承担责任。由于原告擅自拆换的空调价值现无法确定，且原告更换后的空调经原、被告调试后确认是可以正常使用，故本院酌情确定由原告因擅自更换空调而赔付被告3,000元。被告在5,000元的房屋尾款中扣除3,000元后，将余款2,000元支付给原告。而原告要求被告支付该笔5,000元的逾期付款违约金的请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿付热水器和席梦思床垫损失的请求，本院认为，在原、被告交接房屋时被告并未就热水器和床垫提出异议，应当认定除空调外，被告对房屋及设施现状予以确认且接收房屋。因此，被告现反诉主张的该两项赔偿费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)朱启刚、王梅于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈佳、崔凤清购房款人民币12,000元；二、被告(反诉原告)朱启刚、王梅于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)陈佳、崔凤清自2015年9月2日起至实际支付1万元之日为止，以1万元为本金，按每日万分之五计算的逾期付款违约金；三、驳回被告(反诉原告)朱启刚、王梅要求原告(反诉被告)陈佳、崔凤清偿付逾期交房违约金、电热水器和席梦思床垫赔偿款的请求。本诉案件受理费人民币175元，减半收取计87.50元，由原告(反诉被告)陈佳、崔凤清负担17.50元，被告(反诉原告)朱启刚、王梅负担70元。反诉案件受理费减半收取计300.32元，由原告(反诉被告)陈佳、崔凤清负担28.23元，被告(反诉原告)朱启刚、王梅负担272.09元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一六年三月二十九日书记员  钱 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百四十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。