江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江开民初字第1304号原告吴江市文峰物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区吴江经济开发区三里桥村。法定代表人刘军，总经理。委托代理人刘波，系该公司员工。委托代理人何东平，江苏均锐律师事务所律师。被告李双双。委托代理人张志佳，江苏天辩律师事务所律师。第三人孙宏亭。第三人汪宝。原告吴江市文峰物业管理有限公司（以下简称文峰公司）与被告李双双、第三人孙宏亭返还原物纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理，依法由审判员张婧适用简易程序于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告文峰公司的委托代理人何东平，被告李双双到庭参加诉讼，第三人孙宏亭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因案件审理需要，本案依法组成合议庭适用普通程序于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告文峰公司的委托代理人刘波、何东平，被告李双双及其委托代理人张志佳到庭参加诉讼，第三人孙宏亭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法追加汪宝为第三人参加诉讼，并适用普通程序于2016年1月14公开开庭进行了审理。原告文峰公司的委托代理人刘波、何东平，被告李双双及其委托代理人张志佳，第三人汪宝到庭参加诉讼，第三人孙宏亭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文峰公司诉称，原告系吴江经济开发区运东商业广场二期房屋的合法使用权人。原告于2008年10月将上述房屋中250平方米面积的店铺租赁给第三人孙宏亭，并签订了《场地租赁协议》，租赁期限为五年，自2008年10月1日起至2013年9月30日。2009年9月2日，孙宏亭将《场地租赁协议》中的权利义务全部转让给徐金海和汪宝，自2009年9月2日起，原告作为出租方，徐金海和汪宝作为承租方形成租赁关系，租赁房屋包括李双双占有的苏州市吴江区江兴东路运东商业广场二期北一门西侧义务小商品市场房屋（面积约为100平方米）以及紧挨着的由中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司（以下简称移动公司）承租的房屋（面积为145平方米）。2013年9月30日与徐金海和汪宝的租赁协议到期后，原告已经将移动公司承租的房屋收回，并在到期后由原告与移动公司另行签订租赁协议，但是由被告李双双占有使用的房屋在2013年9月30日租赁期限届满后仍无故拒不交出涉案房屋，原告自2013年10月1日开始也没有收到该房屋的租金，给原告造成了巨大损失。现请求：1、判令被告李双双立即清空苏州市吴江区江兴东路运东商业广场二期北一门西侧义乌小商品市场房屋，并将该房屋交还给原告；2、判决被告支付原告自2013年10月1日起暂计算至2015年9月30日止的房屋租金213385元，实际要求按照106692.5元/年的租金价格计算至被告实际搬出之日；3、判令本案诉讼费、评估费2368元由被告承担。审理中，原告明确要求第二项诉讼请求中的租金损失自2013年11月1日起暂计算至2015年9月30日止为204493元，实际要求按照106692.5元/年的租金价格计算至被告实际搬出之日。被告李双双辩称，汪宝合法承租涉案房屋，并签订有房屋租赁协议，合同期限为10年，并且已经支付了租金1700000元。2013年9月10日，案外人孙浩与汪宝签订房屋租赁协议，由汪宝将承租的涉案房屋转租给孙浩，合同期限为2013年10月1日至2015年10月1日，年租金60000元，经汪宝证实孙浩已经向其支付全部租金。被告李双双于2014年9月20日与涉案房屋转租人孙浩签订了房屋租赁协议，合同期限为2014年10月1日至2015年10月1日，年租金60000元，签订合同当天，被告即向孙浩支付现金10000元，2015年1月7日通过银行转账的方式向孙浩支付了50000元，合同涉及租金已全部履行。上述三份租赁协议均合法有效，并且已经实际履行，被告对涉案房屋有合法的租赁权，原告并未提交合法有效的租赁协议及支付租金的凭证，仅凭房屋产权所有人提交的两份说明不能证实其2008年就对该房屋有合法的使用权，而汪宝承租该房屋在前，有合法的租赁权。被告李双双合法转租并已经支付合同约定的租金，其拥有对涉案房屋合法的使用权，请求驳回原告的诉讼请求。另外，原告陈述其在2012年12月7日退还给汪宝的800000元是对该合同2013年后租金的退款，被告认为原告的陈述与事实相互矛盾，退款的主体郑绍灿并非本案的当事人，郑绍灿与汪宝有其他经济往来，汪宝也证实该800000元是其他租赁协议解除的退款。第三人孙宏亭未作陈述。第三人汪宝陈述，汪宝和原告之间2009年9月2日签订的《场地租赁协议》是合法有效的，汪宝已经支付了相应的租金，现在还在合同租赁期限内，应当继续按照合同约定履行下去。汪宝将其中的部分房屋大概100平方米合法转租给本案被告李双双，而2008年至今原告并未提供250平方米房屋履行合同，此房屋拐角处被原告另行租赁给他人至今，原告收取了该合同项下房屋（除李双双使用的100平方米外）另一部分面积的租金420000元/年。经审理查明，吴江东运房产投资有限公司将其所有的坐落于松陵镇开发区三淞路东侧（房产证号：吴房权证松陵字第××号）的吴江经济开发区运东商业广场二期房屋，总租给文峰公司，租期为2009年6月1日至2019年5月31日，在租赁期间允许其对外转租给合法经营户。后孙宏亭获得运东商业广场二期约250平方米房屋的租赁权（位于商业广场西北角），并于2009年9月2日转让给汪宝和徐金海，转让行为得到文峰公司认可。2013年9月10日，李双双与汪宝签订《租房协议》，承租“中达对面壹间”约100平方米，租赁期间为2013年10月1日至2015年10月1日。2014年9月20日，李双双与孙浩签订《租房协议》，承租“中达对面壹间”约100平方米，租赁期间为2014年10月1日至2015年10月1日。另查明，在审理过程中，文峰公司陈述“文峰超市吴江店、吴江市文峰商贸有限公司均没有办理过工商登记，都是吴江市文峰物业管理有限公司在注册前的暂用名，其实都是原告，应文忠是当时原告的经理，是代表原告来签这份协议的。”又查明，审理过程中，本院委托苏州中博土地房产评估工程咨询有限公司就“苏州市吴江区松陵镇开发区三淞路东侧一层1间门面（义乌小商品直销超市）房屋租金”进行司法鉴定价格评估，2015年10月15日该鉴定机构作出鉴定结论为“该估价对象在二〇一三年十月一日至二〇一五年九月三十日的租金总额为213385元”。以上事实有《情况说明》、《场地租赁协议》、《租房协议》、《房地产司法鉴定估价报告》、询问笔录及庭审笔录等证据证实。本案中双方就第三人汪宝就案涉房产的租赁期限存在较大争议：原告文峰公司认为，该租赁期限为自2008年10月1日起至2013年9月30日止，2013年9月30日后即收回了该房产使用权。并提供了一份《场地租赁协议》复印件，并陈述该协议原件被汪宝撕毁，期限为五年，从2008年10月起至2013年10月止，其中结束时间填写笔误，写成了2009年10月。同时，原告文峰公司认为被告李双双提交的《场地租赁协议》系私自更改后的协议，租赁期限明显看出涂改、变更痕迹，其中“租赁使用时间为拾年，预定从2008年10月起至2018年10月止”中，由“五”年改为“拾”年，日期“2009”年改为“2018”年。第三人孙宏亭认为，被告李双双提供的《场地租赁协议》上的内容有改动，跟其当时签订的内容是不一样的，其中租赁使用时间本来是五年一签，上面的字应该是“五”，但是现在为“拾”，是同其原先转让时的内容存在不一致，合同是五年一签，合同上2008年10月至2009年10月是笔误，也可能是其租金一年一付，所以写成2009年10月。另外，孙宏亭陈述其在2009年8、9月份的时候不开店了，要将店面转让给徐金海和汪宝，具体是于2009年9月2日在文峰超市办公室，在协议第二页签转让事宜，在场签字的有孙宏亭、徐金海、汪宝、应文忠以及一个姓林的店长，转让的合同期限是原先的合同期限，时间到2013年10月。孙宏亭还表示，李双双提供的《场地租赁协议》第二页右下角“原协议经营期至2018年5月30日，到期后另行签订新协议”的内容在其转让签字的时候是没有的。被告李双双认为，因为被告不是当时签订合同的主体，孙宏亭也没有到庭接受质询，无法核实孙宏亭陈述的内容是否属实。第三人汪宝认为，租赁期限为2008年10月至2018年10月，孙宏亭一直未到庭，且转让后签的协议与孙宏亭没有任何关系，协议是汪宝与原告签订的，跟孙宏亭没有关系，孙宏亭也不可能知道情况，转让之后与原告重新签的，是有变更，是到2018年。庭审中第三人汪宝提供了汪宝、徐金海与中国移动通信集团江苏有限公司吴江分公司签订的《房屋租赁合同》和《租房协议书》共两份，地址位于苏州市××区××路运东商业广场文峰超市内，期限分别为2009年9月28日至2012年9月27日止、2012年9月28日至2013年9月27日止。另外，第三人汪宝还举证了一份2012年11月14日与原告文峰公司签订的《房屋租赁协议》，约定将苏州市吴江区江兴东路运东商业广场（二期）文峰物业管理有限公司壹楼，房号或区位为中国移动营业厅，场地面积约200平方米的房产租赁给徐金海、汪宝，租赁期限为从2013年10月1日起至2017年9月30日止，租金1200000元。但是，对该份《房屋租赁协议》，原告文峰公司举证了一份相同的《房屋租赁协议》，落款有“本合同作废，复印件无效，徐金海、汪宝”，第三人汪宝也认可该合同未实际履行。另外，原告文峰公司又举证了一份《租房协议书》，甲方为文峰公司、乙方为移动公司，租赁场地为吴江区江兴东路运东商业广场文峰超市，场地面积为145平方米，租赁期限为2013年10月1日至2018年9月30日止。第三人汪宝对该协议真实性予以认可，但认为并非同一场地。经本院现场核实，在商业广场西北拐角处（即江兴东路与三淞路交界处）设有一家中国移动营业厅，与本案所涉租赁商铺位置吻合。本院认为，从租赁期限的连贯性看，原告文峰公司的陈述及举证的材料具有一致性和连贯性，即2008年10月至2013年10月期间，面积为250平方米的房屋转租给了第三人汪宝及案外人徐金海，2013年10月1日起原告文峰公司未再与第三人汪宝就上述房屋达成租赁协议，对此，从移动公司与原告文峰公司签订的租赁期限为2013年10月1日至2018年9月30日止的《租房协议书》（之前两期合同中国移动通信集团江苏有限公司吴江分公司与汪宝、徐金海签订）的情况可以得到印证。而被告李双双、第三人汪宝的陈述及举证的材料存在涂改和相互矛盾的情况，即：1、被告李双双举证的《场地租赁协议》有涂改痕迹，且该协议转让当事人之一孙宏亭陈述协议上的租赁期限与其转让时的内容存在不一致，转让后的期限应与原协议期限一致，至2013年10月；2、汪宝认为按照该协议场地使用期限至2018年10月止，但是汪宝2012年11月14日又与原告文峰公司就原合同所含商铺再次签订期限为“从2013年10月1日起至2017年9月30日止”的《房屋租赁协议》，违背常理；3、被告李双双2013年9月10日与汪宝签订租房协议，承租“中达对面壹间”约100平方米，租赁期间为2013年10月1日至2015年10月1日，但是2014年9月20日李双双与孙浩签订租房协议，承租“中达对面壹间”约100平方米，租赁期间为2014年10月1日至2015年10月1日，两份协议存在矛盾之处。综上，本院认为，从各方举证及案件查明事实情况看，认定第三人汪宝就本案所涉房产租赁权期限至2013年10月止，具有较高的可能性，被告李双双、第三人汪宝的相关陈述及举证材料，由于不符合常理且无法相互印证，本院不予采纳。本院认为，当事人依法享有的民事权利应当得到保护，本案中原告从吴江东运房产投资有限公司取得租赁权利，租期为2009年6月1日至2019年5月31日，在租赁期间允许其对外转租给合法经营户，根据查明事实，第三人汪宝获得案涉房屋即苏州市××区××开发区××淞路东侧××层1间门面（义乌小商品直销超市）转租后的权利期限至2013年10月到期，到期后原告与第三人以及本案被告李双双均未就案涉房屋达成过租赁合意，被告李双双仍实际占有该房屋显属不当，被告李双双应迁出案涉房屋并将上述房屋返还原告文峰公司。根据法律规定，房屋租赁合同到期后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，故原告要求被告李双双支付自2013年11月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费并按照每年106692.5元进行计算，符合法律规定，本院应予支持。第三人孙宏亭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此所产生的不利法律后果应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李双双应于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴江区松陵镇开发区三淞路东侧一层1间门面（义乌小商品直销超市）并将上述房屋返还原告吴江市文峰物业管理有限公司。二、被告李双双应于本判决生效之日起十日内给付原告吴江市文峰物业管理有限公司苏州市吴江区松陵镇开发区三淞路东侧一层1间门面（义乌小商品直销超市）的房屋占有使用费（从2013年11月1日起至被告实际迁出之日止,每年按照106692.5元进行计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4403元，鉴定费2368元，合计6771元，由被告李双双负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市文峰物业管理有限公司（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部），原告吴江市文峰物业管理有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  张 婧人民陪审员  邱知行人民陪审员  姚文霞二〇一六年三月九日书 记 员  沈炳蕾