陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书                          (2019)陕01民终5885号上诉人（原审原告）：王冬冬，女，1972年12月6日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王栋，陕西王炳森律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中交通力科技集团有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：孙洁琼，系该公司董事长。委托诉讼代理人：康利，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱华，陕西骊坤律师事务所律师。上诉人王冬冬与上诉人中交通力科技集团有限公司（以下简称通力公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王冬冬上诉请求：1.撤销一审判决第一项关于预期收益损失的部分，并依法改判通力公司赔偿王冬冬预期收益损失702856元。2.案件诉讼费由通力公司承担。事实及理由：一审判决认定事实准确，但对于王冬冬的损失酌定按8个月计算预期收益缺乏法律依据。王冬冬要求剩余合同期间的预期利润损失赔偿并无不当。王冬冬在此经营已近八年之久，已经形成固定的消费群体，相应的前期投入成本也是按照合同期限摊销，收入已经稳定。若重新选址开业，前期所有的工作将重新开展，势必增加额外成本。一审判决赔偿数额仅计算8个月，既不能弥补王冬冬的损失，也不能达到惩罚违约的社会效果。依法订立的合同双方都应严格遵守，违法撕毁合同的做法应当受到法律的严惩。通力公司辩称：1.预期收益是在自觉履行合同前提下才能提出，本案事实是王冬冬只缴纳租金至2017年6月，之后再未缴纳租金。2.通力公司没有打砸物品的事实，搬离物品的视频已经提供。3.还有一部分物品并不是王冬冬的，未进行清点，时间是在2017年9月24日搬离的物品，当时已经搬离了电脑等，通力公司在7月21日前告知王冬冬因为王冬冬未缴纳租金，通力公司会收回房屋，现在对于王冬冬的物品通力公司愿意返还。就合同违约条款，其公司愿意支付两个月租金作为违约金。王冬冬要求支付逾期收益不符合法律规定，应当依法驳回王冬冬的上诉。其公司在一审时对鉴定报告已经提出异议，不能再依据鉴定报告计算预期收益；剩余租赁期限是一年零六个月并不是两年；惩罚违约没有法律依据，通力公司愿意赔偿两个月租金。通力公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判通力公司支付王冬冬两个月的房屋租赁费共计30000元。3.本案鉴定费，一审、二审诉讼费由王冬冬承担。事实和理由：1.一审判决认定王冬冬财产损失事实不清，王冬冬的财产尚存，不应当以评估意见的结论予以判决。且王冬冬与通力公司签订房屋租赁合同时，该房屋是装修完好的，能够直接用于餐饮经营、使用。王冬冬根本未对该房屋进行装修，其一审时提供的证据无法证明装修的事实，王冬冬以通力公司的装修项目予以评估，评估公司未对装修权属进行认定，严重侵犯了通力公司的财产权利。一审法院对预期收益没有查清。2.一审判决认定的事实缺乏证据支持，判决错误。一审法院采信评估报告支持王冬冬的请求，没有事实和法律依据。3.一审法院基于事实不清，证据不足作出的判决明显错误。根据民事法律的基本原则，有约定从约定，无约定从法定，本案双方有约定，法院应当按照意思自治原则判令合同解除，并由通力公司补偿王冬冬30000元。4.鉴定费、评估费应当由王冬冬承担。王冬冬辩称：通力公司并非是在2017年9月22日搬离王冬冬的物品，而是2017年7月28日搬离，9月24日是对店面进行打砸，这两次都有报警记录，并提交给一审法院；不是王冬冬不缴纳租金，而是6月28日王冬冬去缴纳租金，当时通力公司说停电了没有收王冬冬的租金，已经向一审提交了录音证据；王冬冬的完税证明已经提交给一审法院。资产评估公司在评估的时候，通力公司也派了人员在现场进行清点，通力公司是认可的。王冬冬的店面正常经营并没有废旧物资，通力公司不顾阻拦强行搬离，何来保管费一说；合同约定的支付两个月租金补偿的前提是因为不可抗力，本案不属于该情形。财产是由通力公司保管，评估意见也仅仅是对价值进行评估，评估公司未能对实际物品进行评估，只能参照同等物品；一审法院对房屋装修损失进行鉴定并无不当；预期利益的事实是基于鉴定意见得出，鉴定是法院委托做出的，且通力公司并未提出重新鉴定，鉴定意见可以作为定案依据；鉴定检材的真实性是经过一审质证的证据，并无不当；王冬冬提供了完税证明的税收证据；税收的其他事实是行政法律关系与本案无关；双方约定虽有违约金但是当事人可以选择赔偿违约损失，这一点也是符合法律规定的；鉴定费、评估费并不是扩大损失。王冬冬向一审法院起诉请求：1.判令通力公司赔偿王冬冬财产损失16.2万元，营业损失33万元，人身损害损失1万元。在一审审理期间，王冬冬放弃人身损害1万元的诉讼请求。2.判令通力公司赔偿王冬冬预期利润120万元。3.诉讼费用由通力公司承担。一审法院查明，王冬冬（承租人、乙方）、通力公司（出租人、甲方）就位于西安市高新区XX路XX大厦的一二层房屋签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2009年3月26日起至2019年3月25日止共十年，用途为经营餐饮；年租金为18万元；租金每三个月支付一次，以后每次均需提前十五日内预交下一期租金，在本合同签订当日支付第一期三个月租金。关于违约责任事宜，合同第十六条第2款约定，王冬冬拖欠租金15日的，通力公司有权随时解除合同。第3款约定，通力公司如确因不可抗力需收回房屋的，应提前两个月书面通知王冬冬，并为王冬冬安排相应的房屋供临时使用（另签合同），并应补偿王冬冬的搬迁损失，补偿额按两个月房租计算。合同签订后，王冬冬将涉案房屋用于餐饮经营，并于2017年3月28日将第二季度租金交至通力公司。2017年5月22日，通力公司向王冬冬发出《通知》称，涉案房屋所在大楼存在各项设施严重老化，供电暗埋线路存在安全隐患等非因人力所致的问题，王冬冬应2017年5月22日至2017年7月20日另找新址经营；通力公司将于7月21日起对涉案房屋进行改造。同年7月16日，通力公司再发出《告知函》称王冬冬未在7月15日前交纳下季度租金，构成违约，故通力公司据此解除合同。该告知函同时还要求王冬冬在7月19日前搬离物品。王冬冬针对通力公司的通知、告知函提出了异议，并要求通力公司赔偿损失。6月28日，王冬冬向通力公司工作人员交纳租金但遭拒收。2017年7月28日，通力公司将涉案房屋内的物品搬离。在一审法院审理期间，王冬冬申请并经西安市中级人民法院对外委托评估机构评估，王冬冬在评估基准日2017年9月24日的房屋装修、财产损失与预期收益损失共计64.14万元，其中，房屋装修损失为39,763元，财产损失为26,575元，按月经营净收益31,948元计算的2017年9月24日至2019年3月25日的预期收益为575,063元。通力公司对该评估报告不予认可，并申请鉴定人出庭接受询问。一审法院认为，王冬冬与通力公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。本案中，王冬冬已依约交纳了租金。通力公司在王冬冬正常交纳租金的租期内先以改造为由要求王冬冬搬离物品，后又以未提前交纳第三季度租金为由要求解除合同的理由均不能成立，属违约行为。理由如下：1、通力公司并未提交涉案房屋存在安全隐患等证据材料；退一步来讲，即使该隐患存在也不属于合同约定的确因不可抗力需收回房屋的事由。2、王冬冬按约交租但遭通力公司拒收。通力公司再以王冬冬迟延交付租金构成违约要求解除合同，无事实依据，且有违诚信原则。综上来看，通力公司要求王冬冬从涉案房屋内搬离的行为属违约行为，应承担相应的违约责任。关于财产损失、营业损失、预期利润损失的问题。王冬冬将涉案房屋用于经营餐饮，其对涉案房屋必然进行装修装饰。通力公司在本案中存在违约行为并将涉案房屋内物品擅自搬离，导致王冬冬在剩余的租期内无法继续使用涉案房屋，应由通力公司承担相应的赔偿责任。王冬冬有权要求通力公司赔偿装修装饰残值损失。现评估报告认定装修装饰残值39,763元，故按照39,763元认定涉案房屋的装修装饰残值。王冬冬要求赔偿涉案房屋内非装修装饰物的财产的金钱损失的主张，于法不悖，予以支持。评估报告认定该项损失为26,575元，予以采纳。至于营业损失、预期利润损失问题。因该两项损失属同一性质的预期收益损失，不能重复计算，故按照预期收益计算前述损失。根据合同关于通力公司如确因不可抗力需收回房屋，应提前两个月书面通知王冬冬，并为王冬冬安排相应的房屋临时使用（另签合同），并应补偿王冬冬的搬迁损失，补偿额按两个月房租计算的约定来看，在符合前述约定的情形下，通力公司在补偿两个月的房租的情形下还需另行提供房屋供临时使用。本案中，通力公司不仅存在违约行为，还未向王冬冬提供临时房屋供使用，必然造成预期收益损失的进一步扩大。同时，考虑到王冬冬亦负有避免损失进一步扩大的义务，且基于衡平双方利益的考量，酌定按八个月计算预期收益，并参酌评估报告认定月经营净收益的31,948元计算预期收益损失，计得255,584元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中交通力科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王冬冬赔偿装修装饰损失39,763元、财产损失26,575元、预期收益损失255,584元。前述款项共计321,922元。二、驳回原告王冬冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,118元（王冬冬已预交），由王冬冬负担14,000元，通力公司负担6,118元。鉴定费30,000元（王冬冬已预交），由王冬冬负担10,000元，通力公司负担20,000元并自行负担鉴定人出庭费用。因王冬冬已预交费用，故通力公司应于本判决生效之日起十日内将其应负担的费用直接支付给王冬冬。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王冬冬提供一份2019年3月1日西安市公安局高新分局出具的立案告知书，证明双方对于通力公司是否存在打砸事实存在争议，王冬冬已经向公安机关进行报案且已经立案，该项事实查明将影响本案对这一事实的认定，进而影响本案的处理结果，其当庭申请本案中止审理，待刑事案件处理完毕后再进行本案审理。通力公司的质证意见为：对该证据的真实性和合法性认可，证明目的不认可，该证据并不能证明打砸主体就是通力公司，王冬冬并未出具报案材料，立案告知书不能证明报案事实与本案事实有关联性，通力公司并不知道这个事实，公安机关并未联系通力公司，对证明目的不认可。通力公司提供一份张南松的情况说明，证明餐厅装修是由通力公司装修并支付费用，不应当予以计算。王冬冬的质证意见为：对该证据的形式要件没有意义，真实性没有异议，但是证据要具有证明效力，证人应当出庭接受质询，且张南松本人是通力公司的员工，存在利害关系证明效力较低，该证据的抬头就是高新派出所，所以通力公司称不知情的陈述是虚假的，对于事实部分，一审已经提交了王冬冬装修的证据，对证言中的事实不予认可。通力公司申请证人王某某出庭作证，证明2017年王某某作为后勤部工作人员向知味面馆告知搬离房屋解除合同的事实。王冬冬的质证意见为：该证言不属于新证据，告知函已经在一审质证过，且一审判决已经认定，二审属于重复举证；是否存在欠房租证人也只是听财务说，属于传来证据，对证据的真实性和证明目的均不认可。庭审中，双方当事人均表示对一审判决查明的事实无异议。结合当事人一、二审的举证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。另，二审审理过程中，王冬冬又向本庭表明其不坚持要求本案中止审理，其提交公安机关的立案告知书主要是要证明通力公司有打砸事实，对其装修和财产造成了损害，并不是要求本案中止审理。本院认为，王冬冬与通力公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享受权利、履行义务。双方签订的租赁合同中约定租赁期限共十年，自2009年3月26日至2019年3月25日止。在该合同租赁期内，2017年5月22日通力公司向王冬冬发出《通知》表示因大楼设施、线路老化等原因要求王冬冬另寻新址。后通力公司又于2017年7月16日再次发出《告知函》，表示因王冬冬未在7月15日前交纳下季度租金构成违约，故通力公司据此解除合同。2017年7月28日，通力公司将王冬冬承租的涉案房屋内的物品搬离。显然，通力公司提前终止了其公司与王冬冬签订的房屋租赁合同。通力公司对于上述通知以及告知函中的终止或者解除合同的原因负有举证责任。但通力公司未提交充足有效的证据证明案涉大楼设施老化或者线路存在隐患等事实。同时，2017年6月28日王冬冬交纳下季度房租遭到了通力公司的拒收。故通力公司未按照《房屋租赁合同》约定的租赁期限履行合同，已构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。通力公司应向王冬冬承担相应的违约责任。关于王冬冬主张的装修装饰损失和财产损失一节，一审审理期间，经王冬冬申请由法院委托评估部门对案涉房屋的装修装饰损失、财产损失及预期收益损失进行了评估。通力公司虽对评估报告不认可，并称装修装饰系其公司的财产以及其公司搬离的财产尚在能够返还王冬冬。但通力公司亦未提交相应的证据证明其主张的理由能够成立。而王冬冬对于装修装饰损失提供了王静出具的收条、西安千能建筑装饰有限公司出具的证明及明细等证据佐证。故通力公司应承担对其不利的举证责任。一审法院依据评估报告判令通力公司赔偿王冬冬装修装饰损失39763元、财产损失26575元，并无不当。至于预期收益损失一节，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适用措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。王冬冬主张的预期收益经评估部门评估后作出评估报告，王冬冬亦提交了2015年至2017年的账本、2016年1月至2017年9月的税收完税证明佐证。通力公司虽对评估报告不予认可，但并未提交任何证据否定该评估报告，故一审法院采信评估报告确定的月经营净收益为31948元，并无不妥。本案中，尽管合同约定租赁期限截止2019年3月25日，通力公司于2017年即将王冬冬的店面物品搬离，存在违约行为。但是通力公司违约后，王冬冬也应当采取适当措施防止损失的扩大。一审法院根据房屋租赁合同中的约定，兼顾平衡双方利益的考量，酌定按八个月计算预期收益，酌定适度，亦无不当。王冬冬主张计算22个月预期收益的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。通力公司关于仅支付王冬冬2个月租赁费的上诉主张，因通力公司提前收回案涉房屋的原因并非合同约定的不可抗力原因，故该主张缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，王冬冬、通力公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13688元，由王冬冬负担8009元，中交通力科技集团有限公司负担5679元。本判决为终审判决。审  判  长 王  吉  利审  判  员 任      蕾审  判  员 蒋      瑜二Ｏ一九年六月十八日                         书  记  员 周      燕     1