安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0302民初905号原告：蚌埠市龙子湖区广源电脑经营部，住所地安徽省蚌埠市淮河路643号东福大厦安德电脑市场3楼，企业注册号340302600094008。经营者：夏磊，男，汉族，1986年2月15日出生，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：李玉斌，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周保伟，安徽径桥（蚌埠）律师事务所实习律师。被告：蚌埠市龙子湖区东福物业服务部，住所地安徽省蚌埠市淮河路643号东福大厦安德电脑市场C215号，企业注册号340302600102025。经营者：王东平，女，汉族，1971年11月6日出生，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：徐国庆，安徽展翔律师事务所律师。原告蚌埠市龙子湖区广源电脑经营部（以下简称广源电脑经营部）与被告蚌埠市龙子湖区东福物业服务部（以下简称东福物业服务部）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广源电脑经营部的经理者夏磊及委托诉讼代理人李玉斌、周保伟，被告东福物业服务部的委托诉讼代理人徐国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告财产被盗产生的经济损失45260元。事实及理由：被告系蚌埠市淮河路东福大厦安德电脑市场（以下简称安德电脑市场）的物业管理者。原告系夏磊注册经营的个体工商户，自2009年开始接受被告的物业服务，在安德电脑市场经营手机、电脑等数码产品，并按月向被告缴纳物业服务费，但未与之签订物业服务合同。2017年5月24日晚，夏磊将原告的卷帘门关闭上锁后离开，次日上午到店后发现卷帘门被撬坏，商铺被盗，遂向公安部门报案。民警到达现场后，认定原告被告的财物有：收银台里的现金1000余元、展示柜中的三星手机一部、苹果手机9部，总价值30000元，除此之外，原告还发现客户送来维修的两部苹果6splus手机和一部苹果7plus手机也被盗。原告事后按新手机进货价赔偿了维修客户，分别为苹果6splus手机4500元/部、苹果7plus手机6260元。原告因此次被盗造成财产损失共计45260元。被告嘉作为物业服务者，未做好安德电脑市场的安全管理工作，连最基本的监控设备都没有安装，夜间更没有保安人员进行巡查，而且在每天下午6点准时对市场进行断水断电，导致市场在夜间处于一个没有监控、无人管理的状态。该市场为此曾发生多起盗窃事件。故本次盗窃事件的发生与被告严重疏于管理有直接因果关系，被告应当承担赔偿责任。故提起本次诉讼。被告东福物业服务部辩称：原、被告之间并无物业服务合同关系，原告也没有向被告缴纳过物业服务费，被告对原告的店铺没有管理职责。原告只是报案物品被盗，此案尚未侦破，不能确认原告物品被盗的事实，相应物品的价值也无法确定。即使被盗，也是因为原告对自己的物品和现金疏于管理所致，综上，被告不应当承担赔偿责任，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提供以下证据：1、原告的营业执照、经营者夏磊的身份证、被告的企业基本信息、经营者王东平的基本信息，证明原、被告的诉讼主体资格，被告是经营者王东平注册成立的个体工商户。被告对此无异议。2、收据8张（复印件），证明原告与被告在2017年4月至2017年11月期间存在物业服务合同关系，原告按月向被告缴纳物业服务费。被告对该组证据的真实性无异议，但辩驳称收据记载的是缴纳的电费，上面有详细的用电量及费用记载，不能证明原告缴纳了物业服务费。3、照片2张（复印件）、立案告知书一份（复印件）、报案笔录一份、蚌埠市公安局龙子湖分局责任区刑警一队向原告出具的《证明》一份、合肥星旭通讯出库单两张（复印件）。证明1、2017年5月24日晚，夏磊经营的电脑经营部被盗，除蚌埠市公安局龙子湖分局责任区刑警一队认定的被盗财产3万元外，还有苹果6Splus手机两部和苹果7plus手机1部也盗，被盗财物总价值45260元。2、苹果6Splus手机的进货价格为4500/部，苹果7plus手机的进货价格为6260元/部。3、被告东福物业服务部作为安德电脑市场的物业管理者，严重疏于对安德电脑市场的物业管理，与原告财物被盗有直接因果关系，应当承担全部赔偿责任。举证完毕。被告对该组证据的真实性无异议，但辩驳称只能证明原告报案了，不能证明原告的实际损失。4、证人梁某（自述系夏磊的前妻，已于2015年3月29日离婚）出庭为原告作证，证人陈述：其在2017年5月24日开门时发现店门被撬了，店里的手机也被盗了，当天我们没有先报警，是先和物业公司沟通，物业公司告诉我，能不能不报警协商解决，我没有听他们的，还是报警了，等立案后物业公司就不配合了，说我们没有交物业费，最后推脱说和他们没有关系。原告在2017年5月24日之前缴纳过物业费，是和租金一起缴纳的。租金是交给房东，物业费交给东福物业，都是刷卡交的，刷卡的单子抬头是一个服装厂。物业费都是先用后交，之前还交了4000元物业保证金。从2015年之后就再没有和我们商户签订物业服务合同了。被告辩驳称证人和原告的经营者是夫妻关系，存在利害关系，法庭不应采纳。证人陈述的时间和报案时间不一致，证人说2015年5月24号报案的，实际是5月25日报案的。被告未作举证。本院的认证意见：对原告所举证据1双方主体资格证据，被告无异议，本院予以认定。原告所举证据2收据8张均系原告以“梁某C302”的名义向被告缴纳的电费收据，并非是原告所述的物业服务费收据，与本案无关联性，本院不予认定。原告所举证据3其中两张合肥星旭通讯出库单上在出货人、稽核人、和收货人签名栏重要信息处均系空白，本院不予认定。各项书面证据的真实性均无异议，本院予以认定。证人梁某自述系原告经营者夏磊的前妻，且在原告店铺被盗时仍与夏磊共同经营该店铺，故与原告存在利害关系，且其关于缴纳物业费的证言仅属孤证，无其他证据佐证，本院不予采纳。通过以上证据的分析与认定，本院确认以下案件事实：。综合上述：原、被告双方对原、被告之间就国祯广场地下室-1层00-149号商铺存在商品房买卖合同关系并无异议。双方的争议焦点是：出卖人未能在合同约定的时间内为买受人办得产权证，是出卖人自身原因还是政府原因？原告是否有权解除《商品房买卖合同》，并要求两被告承担违约责任？本院认为:被告作为国祯广场项目的开发商，依法取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》，并经验收合格交付使用。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《竣工验收备案表》上均明确包含了地下室建设，表明被告建设开发国祯广场地下室商业用房履行了相关报建审批手续，是经国家有关部门批准建设和出售的合法建筑。其《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权证》上未包括地下空间土地使用权，并非是被告主观上不履行申报手续，而是因为在不动产统一登记前，我市出让土地使用权时均未包含地下土地使用权，但并不能据此否定地下商铺的合法存在和出售转移。市不动产登记中心在给被告的《关于国祯广场地下不动产登记的情况说明》中也明确提到：“不动产统一登记前，住建（房管）部门依据《房屋登记办法》对此类地下房屋所有权进行登记……如产权人申请先登记房屋所有权，我单位将给予办理，待地下空间土地使用权政策明确后，请你公司协助为产权人办理变更登记换发证书。”故地下商铺除地下空间土地使用权外，房屋权属登记并无障碍。不动产统一登记实施以后，关于地下空间开发利用管理和不动产登记的地方立法工作正在全国各地有序推进，《蚌埠市区地下空间开发利用管理暂行办法》也已经市十六届人民政府第17次常务会议审议通过，地下商铺买受人的不动产权属登记工作正逐步完善。综上，本案开发商未能在合同约定的时间内为买受人办得不动产权证，系因政策因素而非开发商自身原因所致。原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同对双方当事人均有法律约束力。其中合同附件四《合同补充协议》第十条中明确约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的新建商品房房地产权证（大产权证）的，出卖人不承担违约责任。”故市不动产登记中心暂停登记国祯广场地下商业房的不动产登记，不能归责于被告，依照合同附件四《合同补充协议》第十条的约定，被告不应承担违约责任。对原告要求解除《商品房买卖合同》，以及在解除合同和被告承担违约责任基础上要求返还或赔偿各项费用的诉讼请求，本院不予支持。但考虑到原告对迟延办理案涉商铺权属证书一事并无过错，可判由被告分担本案的部分诉讼费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款的规定，判决如下：驳回原告李晨的各项诉讼请求。案件受理费4242元，减半收取2121元，由原告李晨负担500元，被告蚌埠国祯置业发展有限公司负担1621元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 张 鲁二〇一九年六月二十六日书记员 顾丽娜法条附后：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。