贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初3819号原告：张正湘，男，1984年10月9日生，汉族，住贵州省毕节市。原告：冯艳，女，1983年11月22日生，汉族，住贵州省毕节市。二原告委托诉讼代理人：潘军(特别授权代理)，贵州靖毕律师事务所律师，执业证号15224201110344975。二原告委托诉讼代理人：成章（一般授权代理），贵州靖毕律师事务所实习律师。被告：毕节市亿翔房地产开发有限公司，统一社会信用代码915205025806504474，住所地贵州毕节市七星关区学院路“新宇大厦”一楼。法定代表人：聂浩祥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘斌（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15224200310326666。委托诉讼代理人：黄海（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15224201610566953。原告张正湘、冯艳与被告毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称“亿翔房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘军、成章、被告法定代表人聂浩祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理御水湾A栋11-4号和B栋23-4号房屋的备案登记；2.判令被告交付御水湾A栋11-4号房屋，并支付逾期交房违约金69,497.35元（以房屋总价款214,498.00元为基数，从2015年5月30日起按日万分之三计算违约金至履行完毕之日止）;判令被告交付御水湾B栋23-4号房屋，并支付逾期交房违约金60,655.72元（以房屋总价款187,209.00元为基数，从2015年5月30日起按日万分之三计算违约金至履行完毕之日止）;3.本案所涉诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求中的“判令被告交付御水湾A栋11-4号和B栋23-4号房屋”的诉讼请求，明确第1项诉讼请求“依法判令被告立即为原告办理御水湾A栋11-4号和B栋23-4号房屋的备案登记”为“向登记机构申请预告登记”，请求将“B栋”变更为“2栋B单元”、“A栋”变更为“2栋A单元”，事实及理由部分作相应变更。事实及理由：2015年1月1日，被告将其开发的位于毕节市“御水湾”项目（毕节地区水文水资源局办公楼后面）的御水湾Ａ栋11-4号房屋出售给原告，双方签订《商品房买卖合同》（合同书已被被告收回）。签订合同后，原告向被告支付房价款214498.00元。2015年1月23日，被告将其开发的位于毕节市“御水湾”项目（毕节地区水文水资源局办公楼后面）的御水湾Ｂ栋23-4号房屋出售给原告，双方签订《商品房买卖合同》（合同书已被被告收回）。签订合同后，原告向被告支付房价款187209.00元。被告出具收据给原告。收据内容如下:“张正湘、冯艳交来御水湾Ａ栋11-4号房屋、Ｂ栋23-4号房屋房款”。根据《商品房买卖合同》及《御水湾售房承诺书》的约定，被告应该在2015年5月30日前交付房屋。但被告在能办理备案登记时未为原告办理备案登记和交付房屋。原告多次要求被告交付房屋和备案登记，被告以各种理由推辞。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。原、被告之间的商品房买卖是原被告真实意思的表示，不具有合同法无效、可撤销或可变更的情形，合法有效。原、被告应该按照合同约定全面履行合同，被告不履行合同的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。被告亿翔公司辩称，我们协商了几次，说补钱以后该签合同就签合同，该备案的备案，第一次说同意补400.00元每平方米，第二次就说补齐房开商百分之十六的税收就可以了，第三次说通过法律解决。总的来说，只要原告补我们百分之十六就可以签合同备案了。我不认可支付原告逾期交房违约金。且要求对涉案房屋的市场价进行评估。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2007年3月6日，贵州省毕节地区水文水资源局将位于毕节市七星关区流仓桥办事处环东路边的基地后方边沿部分土地转让给夏选锋等36名职工，由职工自行筹资修建住房，转让价格为212元/平方米，出让面积约1400平方米（实际面积为1393.80平方米），总价为296,800.00元。原告张正湘、冯艳等36（户）人委托高如星、张伟作为代理人，代表36人办理前述土地转让事宜及与之有关的一切事务。2011年9月27日，张伟、高如星代表36户职工与被告亿翔公司签订《房屋开发合作协议》及《房屋开发合作补充协议》，协议约定:夏选锋等36名职工将其享有使用权的前述土地与被告亿翔公司合作开发，在被告开发完成的商品房住宅中，夏选锋等36名职工可以在50-65套住房的范围内优先认购。被告负责该项目的设计、报建，办理规划、建设等施工手续及缴纳相关费用，负责该工程的开发建设，确保在签署商品房购买合同后，按时交房及办理产权证等手续。认购住宅均价为1828元/平方米，房屋楼层差价为10元/平方米，地下车位为5万元/个。2013年4月28日，毕节市七星关区规划局向被告发出《关于毕节市亿翔房地产开发有限公司联合建房地块规划设计条件的通知》（七星规通〔2013〕27号通知），要求被告按照七星关区规划局批准的规划设计进行开发。2013年9月30日，毕节市七星关区人民政府批复同意被告公司御水湾建设项目规划设计方案（七星府复(2013)178号）。2013年7月8日，被告向原告等人出具《御水湾售房承诺书》，承诺书载明：被告于2015年5月底前交房，若逾期交房，则按照每日千分之三赔付原告等人。2015年1月1日，原告向被告支付A-11-4号房房价款214,498.00元，2015年1月23日支付办证费20,000.00元。2015年1月23日，原告向被告支付B-23-4号房房价款187,209.00元。原告向被告交付前述购房款项后，被告未按照其承诺于2015年5月底前将涉案房屋交付原告，也未向原告支付逾期交房违约金及办理涉案房屋预告登记。另查明，2018年5月30日，原告将涉案房屋的门锁进行更换，涉案A-11-4号房面积为118.92平方米、B-23-4号房面积为104.44平方米。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”以及《房屋登记办法》第七十条：“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。”之规定，申请预告登记应当提交已经登记备案的商品房预售合同，本案中，原告未向本院提交已经房屋登记机关备案的《商品房预售合同》，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，原告诉请办理预告登记的条件不成就，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。2013年7月8日，被告向原告等人出具《御水湾售房承诺书》，承诺书载明：被告于2015年5月底前交房，若逾期交房，则按照每日千分之三赔付原告等人。在审理过程中，被告认为该违约金的计算标准过高，并要求对涉案房屋同等地段的租金标准进行评估。在评估过程中，被告又以无力支付评估费用为由放弃评估。根据承诺书载明的内容，被告应以原告已缴纳购房款为基数，按照每日千分之三的标准，确实过分高于被告逾期交房给原告造成的损失。鉴于被告放弃鉴定申请，涉案房屋同等地段的租金无法核实，结合毕节市七星关区发改局和房产局《关于制定我区五里坪社区、茶亭社区、流仓社区公共租赁住房租金标准的请示》（七星发改呈〔2018〕9号）文件，该文件载明：通过调查测算，我区流仓社区公租房地段的普通商品房市场租金均价为9元/平方米/月。合同约定计算的违约金额远超该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对于原告的诉请，本院以高于实际损失30%为限保护，即9元/月/平方米×130%=11.7元/月/平方米，折合为0.38元/日/平方米。审理过程中，原告自认于2018年5月30日已实际取得案涉房屋的使用权利，被告不认可其入住时间，但并未提供证据予以反驳，故对原告实际入住的时间，本院以其自认的时间为准。综上，对原告主张的逾期交房违约金，本院以支持从2015年6月1日计算至2018年5月29日，共计1094天的违约金，该违约金计算为92,855.22元（0.38元/日/平方米×223.36平方米×1094天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张正湘、冯艳逾期交付涉案房屋违约金92,855.22元；二、驳回原告张正湘、冯艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,456.00元，保全费2,528.50元，共计3,984.50元，由被告毕节市亿翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年六月二十六日书记员  肖 毅