翁牛特旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0426民初1376号原告(案外人)：丛国慧，女，1973年1月24日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：冯志清，内蒙古恒伟律师事务所律师。被告(申请执行人)：肖建华，男，1972年12月26日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李佳念，内蒙古红城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚男，内蒙古红城律师事务所律师。被告(被执行人)：赤峰宝石房地产开发有限公司。所在地：赤峰市松山区桥西大街。法定代表人：王桂芹，系董事长。委托诉讼代理人：董雨，系公司经理。第三人；张亚东，男，1979年12月15日出生，汉族，职工，住内蒙古自治区内蒙古自治区赤峰市××区，身份证号：×××。原告丛国慧与被告肖建华、被告赤峰宝石房地产开发有限公司(以下简称为宝石公司)、第三人张亚东执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了两次审理，于2019年5月22日进行了第一次审理，原告丛国慧的委托诉讼代理人冯志清、被告肖建华的委托诉讼代理人李佳念、被告宝石公司的委托诉讼代理人董雨到庭参加诉讼，第三人张亚东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；于2019年6月19日进行了第二次审理，原告丛国慧的委托诉讼代理人冯志清、被告肖建华的委托诉讼代理人刘亚男、被告宝石公司的委托诉讼代理人董雨到庭参加诉讼；第三人张亚东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丛国慧向本院提出诉讼请求：1、要求立即终止对原告购买的金色港湾广场D区048号房(现房号为DZ-1商业-1-1号厅)的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、要求确认DZ-1商业1-1号厅的所有权归原告所有；3、要求被告承担此案的诉讼费用。事实与理由：2012年9月1日，原告与被告宝石公司签订了《商品房认购合同书》，同日，原告给付了被告宝石公司10万元购房款。10月4日又给了被告宝石公司50万元购房款，双方约定，房屋尾款以房屋作按揭贷款方式偿还，签订合同后，被告宝石公司将涉案商厅交给原告使用至今，在此期间，原告多次催促被告宝石公司为其办理房权证，但被告宝石公司一拖再拖，2019年1月9日，被告肖建华申请翁旗法院对原告购买的涉案商厅进行查封，但此查封是违法的、错误的，为此，原告提起执行异议，但翁牛特旗法院驳回了原告的异议请求，并告知可以提起诉讼解决此事，为此，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告肖建华辩称，首先，原告对案涉标的不享有足以排除强制执行的民事权利。根据《物权法》的规定，不动产物权经登记后发生效力、不动产权属转移经登记后发生效力。原告对案涉房屋并不享有物权，被告肖建华申请查封登记在被告宝石公司名下的房产并无错误。第二，原告在诉状中称在2012年就购买了案涉房屋，至今七年之久未办理过户登记，更没有通过合法途径维护自己的权利。在2019年我方申请查封之后才提出执行异议，明显不符合常理。提出异议的理由也难以让人信服，没有事实和法律依据的诉请不应得到支持。第三，根据《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，本案中原告提出的诉请不符合法律规定，依法应予以驳回。被告宝石公司辩称，宝石公司于2012年8月14日将涉案的金色港湾商贸广场D区048号大厅(现房号DZ-1商业1-1厅)出售给张亚东，并与宝石公司签订了《商品房认购合同书》，张亚东已经缴纳了全部房款。张亚东于2012年9月1日委托宝石公司乌丹项目部出售涉案房屋，宝石公司乌丹项目部将此房售给原告丛国慧，因买方与开发单位签订的合同才合法有效，宝石公司为保证原告以及张亚东双方的合法权益，宝石公司将与张亚东签订的合同，收款收据收回公司作废，并与原告重新签订了合同后又为其开具了缴纳的房屋收据(原告于2012年9月购买此厅面积为138.8平方米，并交了10万元房款，9月4日张庆峰支走(张庆峰系张亚东父亲)，丛国慧在2012年10月4日交了50万元房款，张庆峰在10月6日支走)，而后因丛国慧无力交齐尾款，经张亚东同意可以办理按揭贷款偿还剩余房款。由于宝石公司项目特殊性，涉案房屋到现在未能交工验收，房产证暂时不能办理，房产发证中心也无法为涉案房屋办理产权登记手续，所以贷款无法办理，原告至今没能及时将剩余房款交给张亚东，交不上尾款张亚东也就不同意宝石公司为原告办理网签。综上所述，涉案DZ-1商业1-1号厅实际已经不是赤峰宝石房地产开发有限公司的财产，被查封是违法的，请求贵院予以解封。第三人张亚东向本院提交答辩状称，第三人于2012年8月14日购买了金色港湾广场D区DZ-1商业-1-1号厅，并与被告宝石公司签订了《商品房认购合同书》，缴纳了全部购房款，该公司开具了收款收据。第三人于2012年9月1日委托被告宝石公司将该房屋出售与原告丛国慧，因此该房屋已不属于被告宝石公司所有，故被告肖建华申请法院查封该房屋，侵害了第三人及原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、（2019）内0426执异11号执行裁定书一份，证明案涉房产被翁牛特旗人民法院查封，申请执行人为肖建华，原告提出执行异议，后被翁牛特旗人民法院驳回原告的异议请求，并告知原告起诉。被告肖建华质证认为，对真实性无异议，通过该份裁定恰恰能证实贵院做出的裁定具有法律依据，且经过贵院审查，原告对该房屋不具有排除强制执行的权利；被告宝石公司质证认为，原告不享有排除强制执行的权利，但是案涉房产的所有权人是张亚东，不是宝石公司。2、商品房认购合同一份、收据两枚及无折存款回单一枚，证明原告与被告宝石公司于2012年9月1日签订了认购合同，并于当日向宝石公司付款10万元，无折存款回单上能够证实被告宝石公司同意以9800元/平方米的价格出售案涉商厅，同时约定尾款以房屋按揭贷款的方式给付。两枚收据证明原告于2012年9月1日交款10万元，于2012年10月4日交款50万元，收据上加盖了宝石公司的公章，收款方式注明张庆峰。上述证据能够进一步证实原告购买了案涉商厅且交付了大部分购房款。被告肖建华质证认为，对商品房认购合同，合同的签订时间无法确定，仅有房屋的坐落及面积，对房款如何给付也未进行约定，无法证明是以9800元/平方米的价格购买了。该合同是否实际履行需要原告举证。无折存款回单中记载的户名为霍红杰，无法证实该款项是否为案涉房产的购房款，该份证据不能作为本案的有效证据予以使用。对于两枚收据，根据原告与宝石公司当庭的陈述可知，双方对于后续尾款支付方式的约定是通过贷款方式，从被告宝石公司为原告出具的收据可以得知，案涉房款未实际给付，双方之间的交易行为是违法的，仅有收据，却未提供转账凭证，该组证据不能证实原告对案涉房产享有权利。两枚收据在收款方式处填写张庆峰，又通过原告与被告宝石公司的陈述可知，原告应该是从张庆峰的儿子张亚东手中购买房屋，这种购买方式三方之间应当另行签订合同来证明原告对案涉房屋具有权利的主张；被告宝石公司质证认为，对原告提交的证据的真实性无异议。案涉房产的议定价格为9800元，后双方议定价格为8000元。3、商品房认购合同一份(由原告与被告宝石公司于2012年11月份签订)，证明原告与被告宝石公司对案涉房屋又签订了一份认购合同，价格为8000元/平方米。被告肖建华质证认为，对真实性无异议，对合法性、关联性有异议。通过原告提交的两份认购合同可知，宝石房地产存在大量的商品房认购合同，是否实际履行我方不能得知。更不能仅通过合同来阻却强制执行的权利；被告宝石公司质证认为，无异议。4、取暖费收据一枚（与原件核对后提交复印件），证明2018年11月10日，原告缴纳了金色港湾DZ-1商住楼00-085-00-01-001的商厅取暖费，缴纳金额为4254.83元，还能够证明涉案房屋早就被原告占有使用的事实。被告肖建华质证认为，对证据真实性没有异议，对证明问题有异议，取暖费只能证明由原告缴纳，证明不了对原告对房屋享有所有权；被告宝石公司质证认为，没有异议。被告肖建华为反驳原告的主张和理由向本院提交了如下证据：（2019）内0426执249号执行裁定书、（2019）内0426执异11号执行裁定书各一份，证明被告宝石房地产对查封扣押的商厅具有所有权，肖建华通过执行程序查封的商厅合法有效，且经过人民法院依法查明。原告质证认为，对真实性无异议，但对于被告的证明目的有异议。案涉商厅并不归宝石公司所有，虽然登记在宝石公司名下，但商厅的实际所有权人为原告。未经法院判决的凡物权属效力待定；被告宝石公司质证认为，对执行裁定的真实性无异议，但对执行行为有异议。因为案涉房产不归宝石公司所有，已经出卖给张亚东，后由张亚东出卖给原告。被告宝石公司为支持其反驳主张和理由向本院提交了如下证据：1、说明一份，由宝石公司出具，证明048号房产和DZ-1商厅-1-1号房产是同一房产。原告质证认为，无异议；被告肖建华质证认为，对真实性无异议，能证实本案的执行裁定合法有据。2、商品房认购合同一份、收款收据一枚，证明2012年8月14日张亚东购买了案涉商厅，同我公司签订了商品房认购合同并交付了全款，我公司为其出具了全款收据，案涉房屋不是宝石公司的，而是张亚东的。原告质证认为，对真实性无异议，且此合同也已经加盖了作废章，能够证明原告是案涉房屋的所有权人。原告对此认购合同原来并不知情，也不知晓案涉房屋于2012年8月就已经出售给第三人。此证据能够证明案涉房屋自2012年8月14日所有权就已经转移到张亚东名下，可见被告肖建华对案涉房屋进行查封是错误的；被告肖建华质证认为，对真实性无异议，对合法性、关联性有异议。该份证据是宝石公司与张亚东签订的且已经作废的合同，既然已经作废，证明双方之间的权利义务终止，被告宝石公司又没有提交张亚东、原告与宝石公司之间的三方协议，更加能够证实原告不具有诉讼主体资格，不是案涉房屋的权利人。3、收据两枚(与会计账目的原件核对后提交复印件)，证明案涉房屋由我公司出卖给张亚东，后由张亚东出卖给原告，原告交了房款60万元，上述款项由我公司转交给了张亚东。原告质证认为，无异议；被告肖建华质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议。收据中收款人的名字系案外人，两枚收据的金额为90万元，且宝石公司如果是要证实是自己公司的会计账目，应该加盖公章，收据中既没有公章，也没有会计章，更无法证实收据与张亚东之间的关系，与本案无关联性。我方不予认可，建议合议庭对该份证据不予采纳。4、房屋认购合同九份（与原件核对后提交复印件）、收款收据九枚（与会计账目的原件核对后提交复印件）、宝石公司开具的10633082元的收据一枚（与会计账目的原件核对后提交复印件），证明这九套房屋包括涉案房屋已经由张亚东购买，这九套房屋已经不是宝石公司的财产。合同和收据作废是因为九套房屋已经售出，为了重新给买售房屋的人出具认购合同和收据；原告质证认为，无异议，此证据能够证明涉案商厅自抵顶给张亚东偿还欠张亚东的债务并签订认购合同之日起，所有权已经不属于宝石公司了。被告肖建华质证认为，对收据的真实性关联性目的性均有异议，交款单位标明张亚东收款方为张庆峰，不能直接证明是交给宝石的房款。对总收据也有异议，总收据表明为欠款，不能体现出是张亚东支付的房款。对合同真实性关联性目的性均有异议，合同盖有作废章也有作废的字样，证明该合同已经作废无效，该房屋继续为宝石公司所有，且不动产以登记为转移，涉案房屋现继续为宝石公司名下所有，所以，肖建华对该房屋的执行没有问题。5、张亚东与张庆峰关系证明一份，证明张庆峰和张亚东系父子关系。原告及被告肖建华质证均认为无异议。依据原告的陈述，被告肖建华、宝石公司答辩，结合第三人张亚东答辩意见，并经庭审举证、质证，本院综合认证为：原告提交的1号证据与被告肖建华提交的证据，是本院作出的法律文书，且与本案有关联性，本院认定为有效证据；原告提交的2、3、4号证据与被告宝石公司提交的2号证据，相互印证，能够证明原告与宝石公司于2012年先后签订了两份《商品房认购合同书》，原告购买了涉案房产，并交纳部分房款60万元的事实，本院认定为有效证据；被告宝石公司提交的1、5号证据，因原告丛国慧、被告肖建华均质证无异议，本院认定有效证据；被告宝石公司提交的3号证据因与第三人张亚东的答辩意见相吻合，本院认定为有效证据；被告宝石公司提交的4号证据因与3号证据系同类内容的证据，本院认定为有效证据。经审理查明，宝石公司为开发乌丹镇金色港湾项目向张亚东借款，项目完工后，经双方结算宝石公司用其九套商厅抵偿张亚东的借款本息，九套商厅中包括商厅DZ-1商业-1-1号厅(以下简称为涉案商厅)，双方就上述九套商厅分别签订了《商品房认购合同书》，宝石公司为张亚东出具了相应商厅的收据。抵债后，张亚东又将上述商厅委托宝石公司为其出售，宝石公司于2012年9月1日将涉案商厅以12800元/每平米出售给丛国慧，双方签订了《商品房认购合同书》。同日，原告向宝石公司付款10万元，2012年10月4日，原告又向宝石公司付款50万元。2012年11月，双方经过合意对涉案商厅又重新商定单价为8000元/平方米，最终确定涉案商厅面积为138.8平方米，又签订了一份《商品房认购合同书》，合同还约定，付款方式为(尾款)按揭付款。2012年底，宝石公司将涉案商厅交付给原告占有使用至今，就涉案商厅未办理房屋产权证，未就尾款部分办理贷款。另查明，本院在执行肖建华与宝石公司买卖合同纠纷一案中，于2019年1月9日依法作出(2019)内0426执249号执行裁定书，查封了宝石公司名下的位于乌丹镇金色港湾内的九套商厅，其中包括DZ-1商业-1-1号厅即涉案商厅。后丛国慧向本院提出书面执行异议，认为本院查封的商厅中DZ-1商业-1-1号厅系丛国慧的财产，非被执行人宝石公司的财产，应当解除查封。本院于2019年3月14日作出(2019)内0426执异11号执行裁定书，驳回丛国慧的异议请求。丛国慧不服该执行裁定，在法定期限内向本院提起诉讼，请求判决。本院认为，一、张亚东与宝石公司之间的法律关系问题。宝石公司因开发建设工程项目向张亚东借款，双方形成了债权债务关系。宝石公司用其九套商厅(其中包括商厅DZ-1商业-1-1号厅)抵偿了张亚东的借款，双方达成了代物清偿的合意，为此分别签订了《商品房认购合同书》，合同价款支付方式为一次性付款，双方形成商品房买卖关系。对于对肖建华抗辩称《商品房认购合同书》宝石公司作废，双方终止的问题。本院认为，宝石公司为管理需要，未经对方同意单方将合同单标注作废，不能达到合同解除或终止的法律效果，故不予采纳。二、丛国慧是否享有排除法院强制执行的民事权利。被执行人宝石公司属房地产开发企业的开发商，涉案房产属宝石公司名下的商品房，本院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对案外人提起异议之诉是否成立，主要从法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同、是否已合法占有该不动产，是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、是否非因买受人自身原因未办理过户登记等方面来综合审查判定。本案中，结合原告提交的一系列证据可确定：1、宝石公司基于张亚东的委托出售了抵款房屋商厅DZ-1商业-1-1号厅与丛国慧，双方先后签订了两份《商品房认购合同书》，该两份合同均不违反法律规定，合法有效。先签订的合同约定与后签订合同约定内容不一致的，以后签订的合同内容为准；原告与宝石公司签订的时间为2012年9月，涉案房屋查封时间为2019年1月9日，合同签订时间先于查封时间；2、合同签订后宝石公司经张亚东指示将涉案房屋交付给丛国慧占有、使用，即查封前已占有涉案房屋；3、宝石公司用涉案房屋抵顶了第三人张亚东的借款，应视为涉案房屋价款已全部支付；4、关于未能办理产权过户的问题，因涉案房屋未经验收等原因不能办理产权，更不能办理过户登记，这是原告作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由原告承担。综上原告的异议成立，本院予以支持。三、原告对涉案房屋是否享有物权。根据本案查明的事实，涉案房屋仍未进行初始登记，原告依据《商品房认购合同书》对涉案房屋享有物权期待权，故本院对丛国慧请求确认对涉案房产享有所有权的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止对(2019)内0426执249号执行裁定书中宝石公司名下的位于乌丹镇金色港湾内的DZ-1商业-1-1号厅的强制执行；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告肖建华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本院(2019)内0426执异11号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  高艳云审 判 员  马海波人民陪审员  高吉忠二〇一九年六月二十六日书 记 员  荀孟琳书 记 员  崔晓娟附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。