云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0125民再5号再审申请人：周荣福，男，1956年10月25日生，汉族，云南省宜良县人，住宜良县。委托诉讼代理人：陈宝华，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。被申请人（原审原告）：云南融海鑫融资担保有限公司，组织机构代码证：56316020-0。住所地:云南省昆明市盘龙区鼓楼街道桃园股份合作联社北京路******。法定代表人：徐梓海，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶海涛，公司员工，特别授权代理。被申请人（原审被告）：昆明竞大经贸有限公司，组织机构代码证：68617943-8。住所地:云南省昆明市宜良县匡远街道办事处伍佰户营村**/div>法定代表人：董家荣，系该公司执行董事。被申请人（原审被告）：董家荣，男，1955年12月22日出生，汉族，云南省宜良县人，住，住宜良县/div>被申请人（原审被告）：董家宏，男，1966年12月6日出生，汉族，云南省宜良县人，住，住宜良县/div>被申请人（原审被告）：董家琪，男，1972年9月18日出生，汉族，云南省宜良县人，住，住宜良县/div>再审申请人周荣福因被申请人（原审原告）云南融海鑫融资担保有限公司（以下简称融海鑫公司）与被申请人（原审被告）昆明竞大经贸有限公司（以下简称竞大公司）、董家荣、董家宏、董家琪追偿权纠纷一案，不服本院2015年11月20日作出的（2015）宜民初字1110号民事判决书，向本院申请再审。本院2017年7月21日作出（2016）云0125民申8号民事裁定再审本案，本院依法另行组成合议庭，依法追加周荣福第三人，开庭审理了本案。再审申请人周荣福、融海鑫公司的委托诉讼代理人叶海涛、竞大公司、董家荣、董家宏、董家琪均已到庭参加诉讼，本案在审理过程中，因与本案相关联的行政案件在昆明市中级人民法院审理中，经再审申请人周荣福申请，本院裁定终止本案审理，于2019年6月5日恢复审理，本案现已审理终结。周荣福申请再审称，请求撤销宜良县人民法院（2015）宜民初字1110号判决第四条，即“原告云南融海鑫融资担保有限公司对被告昆明竞大经贸有限公司设定抵押的位于宜良县昆石公路北侧的房产两套（产权证号为：宜良县房权证匡远镇字第**、第20080622）拍卖、变卖具有优先受偿权”。事实和理由：1、宜良县人民法院（2015）宜民初字1110号判决在程序上违反法律规定。再审申请人之前已经向宜良县人民法院就涉诉房产买卖提起过诉讼，后宜良县人民法院叫再审申请人撤诉。宜良县人民法院明知再审申请人对涉诉房产属于利害关系人，有责任及义务通知其参加诉讼。由于该案没有通知利害关系人即再审申请人参加诉讼，属于程序错误。2、宜良县人民法院（2015）宜民初字1110号判决在实体上违反法律规定。昆明竞大公司及法人董家荣、股东董家宏、董家琪违背了国家土地及房产法律、法规与融海鑫公司签订的《抵押贷款合同》、《反担保合同》属于隐形的变相交易行为，没有报有批准权的人民政府，没有缴纳土地使用权出让金，没有办理土地使用权出让手续，未经有批准权的人民政府批准，未办理土地使用权出让手续的，均属于无效的民事行为，判决享有优先权同样违反上述法律的强制性规定。融海鑫公司辩称：请求法院维持（2015）宜民初字1110号判决。竞大公司及法人董家荣辩称：1、我公司同意和服从宜良县人民法院（2015）宜民初字1110号民事判决；请求宜良县人民法院驳回案外人周荣福的诉讼请求。2、昆明竞大经贸有限公司2006年1月9日利用存量土地建盖养老公寓有合法手续。3、我公司与周荣福签订的房产权转让合同，我公司是先告知土地性质是国有划拨土地，双方是在知情的前提下签订协议的，我公司承认协议真实，对周荣福提供的证据材料无异议。4、因一直未办理国有划拨土地出让手续，我公司手中的房产证用户名仍为我公司。当时因公司缺流动资金，就使用了出让给周荣福的两套房产向融海鑫抵押借款100万元，后因公司经营不当，一时无法摆脱困境，造成目前的不良后果。请求宜良县人民法院驳回周荣福的再审诉讼请求，维持原判。董家宏辩称：宜良县人民法院（2015）宜民初字1110号民事判决书事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律适当，请求宜良县人民法院驳回周荣福的再审申请。董家琪与代理人董家荣答辩意见一致。2015年8月14日，融海鑫公司向本院起诉请求：1、判决竞大公司归还原告代为偿还的借款本金和利息1200000元；2、判决竞大公司支付原告自代偿之日起至付清全部代偿款项之日止的按月利率2%计算的利息（其中1000000元自2015年７月３日起算,200000元自2015年7月28日起算）；3、判决竞大公司支付原告为实现债权而支付的律师费用49000元；4、判决原告对竞大公司设定抵押的位于宜良县昆石公路北侧的房产两套（产权证号为：宜良县房房权证匡远镇字第**、××号）拍卖、变卖具有优先受偿；5、判决被告董家荣、董家宏、董家琪对前述借款本金、利息和实现债权而支付的律师费用承担连带支付责任；6、本案诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实：被告董家荣、被告董家宏、被告董家琪三人系兄弟关系。原告融海鑫公司、被告竞大公司及出借人杨伟于2014年3月3日在云南省昆明市宜良县共同签订了一份《借款担保合同》,由出借人杨伟借款1000000元给被告竞大公司作周转资金使用,借款期限壹个月,利息按月利率2%计收。原告融海鑫公司为被告竞大公司的该笔借款向出借人杨伟提供连带责任保证担保。2014年3月3日，被告竞大公司与原告融海鑫公司在云南省昆明市宜良县签订了《抵押反担保合同》，由被告竞大公司用其所有的位于宜良县昆石公路北侧的房产两套（产权证号为：宜良县房权房权证匡远镇字第**、×号）为该笔借款担保向原告提供抵押反担保，并办理了抵押登记手续。2014年3月3日，原告融海鑫公司与被告董家荣、董家宏、董家琪在云南省昆明市宜良县又签订了一份《保证反担保合同》，由被告董家荣、董家宏、董家琪为被告竞大公司的该笔借款担保向原告融海鑫公司提供连带责任保证反担保。前述合同对各方当事人具体的权利和义务均做了约定。2014年3月3日，出借人杨伟按约定通过转账方式向被告竞大公司支付了借款1000000元，但合同到期后，被告竞大公司却没有按约归还借款本息，在出借人杨伟的多次要求下，原告融海鑫公司履行了担保责任，于2015年7月3日和7月28日通过转账方式代被告竞大公司归还了出借人杨伟借款本息1200000元。2015年6月30日，原告融海鑫公司从履行担保责任并对该笔借款本息进行代偿的需要，向被告竞大公司发出债务确认通知函，要求被告竞大公司对所欠杨伟的借款本息1200000元给予审核确认，被告竞大公司于2015年7月1日对上述本金及利息给予了确认。原审认为：本案原、被告签订的《借款担保合同》、《抵押反担保合同》、《保证反担保合同》系当事人的真实意思表示，故上述合同真实、合法、有效，且在平等、自愿的基础上签订，应当得到确实、全面的履行。《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。因此，原告有权向被告竞大公司进行追偿。原审判决如下：1、由被告昆明竞大经贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告云南融海鑫融资担保有限公司借款本金1000000元和利息200000元共计人民币1200000元；2、由被告昆明竞大经贸有限公司支付原告云南融海鑫融资担保有限公司自代偿之日起至付清全部代偿款项之日止的按月利率2%计算的利息（其中1000000元自2015年7月3日起计算、200000元自2015年7月28日起计算）；3、由被告昆明竞大经贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告云南融海鑫融资担保有限公司为实现债权而支付的律师费用49000元;4、原告云南融海鑫融资担保有限公司对被告昆明竞大经贸有限公司设定抵押的位于宜良县昆石公路北侧的房产两套（产权证号为：宜良县房权证房权证匡远镇字第**、号）拍卖、变卖具有优先受偿权；5、由被告董家荣、董家宏、董家琪对前述借款本金、利息和实现债权而支付的律师费用承担连带支付责任；6、若被告董家荣、董家宏、董家琪承担了连带支付责任后，可以向被告昆明竞大经贸有限公司进行追偿。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据认定如下：再审申请人周荣福提供以下证据：1、宜良县人民法院（2017）云0125执异15号执行裁定书，（2015）宜民初字第762号、1110号民事判决书，证明再审申请人与本案有利害关系，而原审未通知再审申请人参加；2、再审申请人与竞大公司签订《佳馨园养老公寓房屋产权转让协议》、《收据》，证明自己于2008年6月13日与竞大公司签订购销房合同，竞大公司把佳馨园四幢1、2号五幢1、2、3号房作价3028000元卖给自己。自己于2008年6月13日和2008年8月21日向竞大公司付款2700000元和300000元并取得房门钥匙。自己已把其中的三幢作为仓库使用并堆放物品；3、《宜良县发展和改革局宜发改基【2006】01号文件》、《土地证》，证明涉案房产被竞大公司改变土地性质。融海鑫公司认为：法院未通知申请人参加本案审理与我公司和竞大公司无关，其他证据与本案无关。董家荣、董家琪对宜良县发改委的文件有异议，对其他证据无异议，被申请人董家宏对以上证据无意见。本院认为再审申请人提供的以上证据具有真实性、客观性、本与本案有关联性，本院予以采信。再审申请周荣福人对被申请人融海鑫公司原审中提交的证据的质证意见是：对第四至第八组即《汇款证明》，《借款清偿通知函》，《债务确认通知函》，《委托付款证明书》、《银行汇款凭证》等、《委托代理合同》等证据无异议，对第一组至第三组即《借款担保合同》、《抵押反担保合同》、《保证反担保合同》认为真实性无异议，但不具合法性。竞大公司、董家荣、董家宏、董家琪对以上证据无异议。本院认为：以上证据具有真实性、关联性，合法性，本院予以采信。被申请人竞大公司、董家荣、董家宏、董家琪于再审中未提交证据。根据以上证据，本院确认以下案件事实：本案所涉及的佳馨园养老公寓房屋为竞大公司开发建设，于2008年申办房屋的所有权证，产权人为昆明竞大经贸有限公司。2008年6月30日，竞大公司与周荣福签订《佳馨园养老公寓房屋产权转让协议》，把名下第20080615号、第××号两套房子在内的五套房卖给周荣福，房价共计302.8万元。协议还约定：甲方（竞大公司）负责办理好公正、房屋产权证，土地使用证手续。协议签订后，周荣福给付竞大公司300万元（按合同规定已付清全款），取得房屋钥匙，做仓库使用。因为开发商改变土地性质，相关部门对整个小区包括周荣福房在内的20余户业主未办理过户手续。房屋产权人仍为昆明竞大经贸有限公司。2014年3月3日，竞大公司与杨伟签订《借款担保合同》向其借款100万元，同时又与融海鑫公司签订《抵押反担保合同》、《保证反担保合同》。《抵押反担保合同》约定被告竞大公司用名下匡远镇字第20080615号、第××号两套房子抵押给融海鑫公司，并在房产管理部门办理了他项权证。借款到期后，被告竞大公司未还借款，融海鑫公司代为赔还款项和利息，向本院起诉要求行使追偿权，并对抵押房产享有优先受偿权。本院认为，被申请人（原审被告）竞大公司与被申请人（原审原告）融海鑫公司签订的《抵押反担保合同》、《保证反担保合同》系当事人的真实意思表示，且融海鑫公司已履行了代为还款义务，因此，融海鑫公司有权按《借款担保合同》的约定行使追偿权。再审申请人周荣福购买了匡远镇字第20080615号、第××号两套房，因客观原因未办过户手续，房屋所有权人仍为昆明市竞大公司。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”因此，再审申请人周荣福不属法律意义上的房屋所有权人，其请求撤销原判决第四项，即云南融海鑫融资担保有限公司对昆明竞大经贸有限公司设定抵押的位于宜良县昆石公路北侧的房产两套（产权证号为：宜良县房权证匡房权证匡远镇字第**、80622）拍卖、变卖具有优先受偿权的理由不成立，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十四条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，经审判委员会讨论，判决如下：驳回再审申请人周荣福的再审请求，维持本院（2015）宜民初字1110号民事判决。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长  丁建伟人民陪审员  刘云琳人民陪审员  周金枝二〇一九年六月五日书 记 员  李孟坤李林桐