湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初1148号原告：苏锦刚，男，1984年10月20日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告：李丽华，女，1988年3月5日出生，汉族，住武穴市，委托诉讼代理人：颜王中，湖北灵均律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈建辉，湖北灵均律师事务所实习律师，特别授权。被告：湖北方润置业有限公司。住所地：武穴市明珠大道210号香江广场。统一社会信用代码：91421182399473159A。法定代表人：方水珍，公司经理。委托诉讼代理人：刘红枫，男，武穴市田镇法律服务所法律工作者。特别授权。原告苏锦刚、李丽华与被告湖北方润置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后,依法适用普通程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告苏锦刚、李丽华及其委托诉讼代理人颜王中、陈建辉，被告湖北方润置业有限公司的委托诉讼代理人刘红枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏锦刚、李丽华向本院提出诉讼请求：1、判令被告湖北方润置业有限公司将验收合格的房屋交付给原告苏锦刚、李丽华，并负责配合办理不动产登记；2、判令被告湖北方润置业有限公司以案涉房屋价款440827元为基数，按日万分之五的标准自2016年7月1日向原告苏锦刚、李丽华支付延期交房违约金至房屋交付之日止；3、判令被告湖北方润置业有限公司赔偿给原告苏锦刚、李丽华因火灾导致的损失60000元；4、判令被告湖北方润置业有限公司返还给原告苏锦刚、李丽华天然气开户费2660元；5、本案诉讼费由被告湖北方润置业有限公司负担。诉讼中，原告苏锦刚、李丽华自愿放弃了上述第4项诉讼请求。事实与理由：苏锦刚、李丽华与湖北方润置业有限公司于2016年1月4日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：苏锦刚、李丽华购买湖北方润置业有限公司建设的位于武穴市××江大道××广场××Ｂ1-1208房屋，该房屋建筑面积为136.31㎡，总价款为440827元，其中首付140827元，余款300000元以银行按揭方式支付；湖北方润置业有限公司应于2016年6月30日前将验收合格的房屋交付给苏锦刚、李丽华，逾期交付，则按日支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，苏锦刚、李丽华按约支付了全部购房款。2017年3月13日，湖北方润置业有限公司通知苏锦刚、李丽华收房，苏锦刚、李丽华随即与湖北方润置业有限公司办理了房屋交付手续。2018年8月，苏锦刚、李丽华楼下住户家发生火灾，火势蔓延至案涉苏锦刚、李丽华购买的B1-1208房屋，导致苏锦刚、李丽华家中财物受损。苏锦刚、李丽华亦此时才得知案涉房屋根本未进行消防验收。根据涉案合同及相关法律规定，未进行消防验收的房屋不得交付，故湖北方润置业有限公司向苏锦刚、李丽华交付房屋的行为无效，应视为没有交付。也正因湖北方润置业有限公司未进行消防验收才导致苏锦刚、李丽华楼下房屋发生火灾，苏锦刚、李丽华因该火灾而造成的损失，湖北方润置业有限公司也应予赔偿。为了维护苏锦刚、李丽华合法权益，特提起诉讼。被告湖北方润置业有限公司辩称：1、案涉房屋已于2017年3月13日交付，苏锦刚、李丽华且已实际装修入住，逾期交房违约金应计至交付之日止，且涉案合同约定的违约金过高，依法应适当降低；2、苏锦刚、李丽华就案涉房屋因火灾受损事宜，已于2019年1月20日向湖北方润置业有限公司出具了一份承诺书，只要求湖北方润置业有限公司赔偿2万元。后湖北方润置业有限公司多次要求苏锦刚、李丽华领取赔偿款，但苏锦刚、李丽华一直拒绝领取。况且，本案系合同之诉，苏锦刚、李丽华因火灾遭受损失的赔偿义务主体为其楼下的住户，即便提起诉讼，也系侵权之诉，故涉案第3项请求不能与本案合并审理；3、天然气系苏锦刚、李丽华自己使用，依据物业管理条例谁使用谁受益的交易规则，涉天然气开户费应由苏锦刚、李丽华自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告各自对对方当事人提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏锦刚、李丽华与湖北方润置业有限公司于2016年1月4日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：苏锦刚、李丽华购买湖北方润置业有限公司开发的位于武穴市××江大道××广场××Ｂ1-1208房屋，该房屋建筑面积为136.31㎡，总价款为440827元，其中首付140827元，余款300000元以银行按揭方式支付；湖北方润置业有限公司应于2016年6月30日前将验收合格的房屋交付给苏锦刚、李丽华，逾期交付，则按日支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，苏锦刚、李丽华按约支付了全部购房款。湖北方润置业有限公司并就该合同所涉的房屋办理了备案登记。2017年3月11日，湖北方润置业有限公司将上述合同约定的房屋交付给苏锦刚、李丽华。当日，苏锦刚、李丽华即与相关物业企业签订了《物业服务协议》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》各一份，并于2018年1月1日入住该房屋。2018年8月16日，武穴市刊江大道方正广场B栋B1-1108房屋发生火灾，致案涉苏锦刚、李丽华购买的房屋部分财物受损。武穴市公安消防大队就该火灾事故经调查，排除了人为纵火、使用明火等可能，不能排除电气线路故障引燃可燃物引发火灾的可能。2019年1月20日，苏锦刚向湖北方润置业有限公司出具了一份书面承诺，其内容为“方正城市广场B1-1208家因2018年8月16日B1-1108火灾导致家中受损，现要求开发商赔偿损失费用人民币贰万元整后期因此所产生的损失与开发商无关”。案涉苏锦刚、李丽华购买的房屋所属楼宇，至本案法庭辩论终结前未进行主体工程及消防验收。本院认为：一、案涉原告苏锦刚、李丽华与被告湖北方润置业有限公司于2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，其内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，且被告湖北方润置业有限公司就该合同所涉房屋办理了备案登记，也即湖北方润置业有限公司取得了案涉房屋的预售许可，故该合同依法应认定为有效合同；二、因案涉房屋所在的楼宇至今未能进行主体工程及消防验收等，该楼宇能否通过竣工验收、何时通过处于不确定的状态，也即无法确定案涉房屋是否合格。故原告苏锦刚、李丽华提起本案诉讼，直接要求被告湖北方润置业有限公司将验收合格的房屋交付给原告苏锦刚、李丽华，并负责配合办理不动产登记，存在事实或法律上不能履行，对该项请求不予支持；二、案涉房屋虽未经竣工验收，但被告湖北方润置业有限公司已于2017年3月11日实际交付，且原告苏锦刚、李丽华也已实际占有、使用该房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故应依法认定被告湖北方润置业有限公司于2017年3月11日履行了案涉房屋交付的合同义务。迟延交付房屋的违约责任依法应计至2017年3月11日，原告苏锦刚、李丽华要求迟延交付房屋的违约责任计至竣工验收合格时止，不符合法律规定，不予支持；三、案涉合同约定逾期交房违约金按日万分之五支付，相当于月利率15‰，不属高于损失的情形。被告湖北方润置业有限公司要求降低违约金，不符合法律规定，对该意见不予采纳。四、原告苏锦刚、李丽华因火灾造成的损失，与本案合同关系无关，属侵权法律关系。依法不能与本案一并审理，原告苏锦刚、李丽华可另行主张权利；五、原告苏锦刚、李丽华自愿放弃其提出的第4项诉讼请求，系对其民事权利和诉讼权利的合法处分。本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、限被告湖北方润置业有限公司在本判决生效后五日内向原告苏锦刚、李丽华支付延期交房违约金55985元（以案涉房屋价款440827元为基数，按日万分之五的标准自2016年7月1日计至2017年3月11日，共计254天）；二、驳回原告苏锦刚、李丽华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10988元，由原告苏锦刚、李丽华负担5988元，被告湖北方润置业有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  朱天友人民陪审员  周中磊人民陪审员  陈 林二〇一九年六月二十八日书 记 员  杨小青