山东省菏泽市中级人民法院山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁17民终3134号 上诉人（原审原告）：山东恒基舜宇房地产开发有限公司。住所地：菏泽市牡丹区牡丹北路**。 法定代表人：察可波，董事长。 委托诉讼代理人：王宝全，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苗西凤，女，1986年9月3日出生，汉族，住菏泽市开发区。 被上诉人（原审被告）：罗富强，男，1984年11月24日出生，汉族，住菏泽市开发区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王修建，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。 上诉人山东恒基舜宇房地产开发有限公司（以下简称恒基舜宇公司）因与被上诉人苗西凤、罗富强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院(2018)鲁1702民初2967号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒基舜宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以房款已经支付完毕，涉案房屋已经预告登记，被上诉人已经取得了准物权，物权优于债权为由，驳回上诉人诉讼请求于法无据。1.涉案房屋并没有办理过户登记，只是办理了预告登记，与房屋登记具有不同的性质和效力。根据《中华人民共和国物权法》及其司法解释的相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权的，应当认定其不发生物权效力。综上，预告登记的目的在于保障将来实现物权，防止出卖人未经买受人同意处分不动产。预告登记在本质上属于请求权，被上诉人只是预告登记的权利人，非涉案房屋的物权人。物权优于债权是在同一标的物上同时存在物权和债权的，物权优先。本案的争议焦点是预告登记的基础即登记所依据的商品房买卖合同是否有效，是否应当解除的问题，不涉及准物权及物权优于债权的问题。2.上诉人要求解除涉案商品房买卖合同证据确实充分，有明确法律依据。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可约定一方解除合同的条件。双方在签订的还款协议中明确约定了商品房买卖合同的解除条件，即2017年1月31日前仍未能还清借款，出卖人有权解除商品房买卖合同。该借款协议是商品房买卖合同的补充条款，被上诉人没有按期还款，解除合同的条件成就，上诉人的诉请应当得到法院支持。二、一审判决适用法律不当。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款及其司法解释的相关规定，预告登记后债权消灭的，预告登记失效。买卖不动产物权的协议被解除的，应当认定债权消灭。因双方约定的合同解除条件已经成就，合同应当解除，预告登记的债权基础消灭，预告登记失效。一审判决逻辑与以上规定相悖。三、一审判决以民间借贷与商品房买卖合同不属于同一法律关系为由，判决驳回上诉人要求支付利息的诉请于法无据。 苗西凤、罗富强辩称，本案是系列案件而并非孤案，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 恒基舜宇公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的编号为GF-2000-0171-20160505074号商品房买卖合同；2.判令被告支付原告利息78590.5元（按月息2%，期间自2016年5月5日起，利息计算至还清之日止）；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月5日，原告与被告苗西凤经协商签订了GF-2000-0171-20160505074号《商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人（被告）购买出卖人（原告）开发建设的龙田府邸商品房一套。合同签订后，被告因首付款不足，向原告借款157181元，并签订了还款协议，协议约定：买受人须在2016年12月31日前，归还借款人民币157181元。未能按时还款，按照月息15%向出卖人支付利息。2017年1月31日前仍未能还清借款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，已付房款视为违约金不予退还，房屋另售。同时，双方还约定，发生纠纷由出卖人所在地法院裁决。被告未能按期归还借款，被告的行为已构成合同违约，根据合同约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并有权要求被告支付利息。该商品房仍登记在原告名下，未过户与被告。 一审法院认定事实：2016年5月5日，原告与被告苗西风签订编号为×××71，条形码为20160505074的《商品房买卖合同》一份。合同当事人：出卖人山东恒基舜宇房地产开发有限公司，买受人苗西凤。合同约定：被告苗西凤购买原告开发建设的位于菏泽市牡丹区××路××号××＃楼（玉兰楼）12幢1单元30001号商品房住宅一套，建筑面积148.82平方米，双方协议价格为每平方米5269.32元，总金额784181元。合同约定付款方式：合同签订之日交首付款157181元，其余房款627000元办理银行按揭贷款。在签订合同时买受人向出卖人提交齐全办理按揭所需有效资料，在10日内买受人需配合银行办理完毕按揭手续，包括补交资料，到银行签署房屋按揭贷款协议等。合同还约定了买受人的违约责任：买受人选择申请按揭贷款的，应在签订合同10日内，配合银行办理完毕贷款手续（包括补交材料，到银行签署房屋按揭贷款协议等）。买受人未能在签订合同后10日内，配合银行办理完毕贷款手续，出卖人给予买受人30日的宽限期。买受人在宽限期内仍未能配合银行办理完毕贷款手续，则买受人应向出卖人支付房价总款20%的违约金，且出卖人有权解除合同，该房屋另行出售，无须通知买受人。合同还约定交付期限为2017年1月31日前及其他事项。 2016年5月5日，被告苗西风、罗富强向原告出具借款条，向原告借款157181元，用于支付购买商品房的首付款，苗西凤、罗富强在借款条上签名并按手印。同日签订《还款协议》约定被告购买原告商品房总房款784181元，首付款为157181元，出卖人同意买受人向出卖人借款157181元用于支付购房首付款。并签订还款事宜：1.买受人须在2016年12月31日前，归还借款人民币157181元。2.被告未能按时还款，就未能还款的数额，按月息15%向原告支付利息，利息自借款之日起计算。若在《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期即2017年1月31日前仍未能还清全部借款，原告有权拒绝交房且不承担任何责任，并有权解除《商品房买卖合同》，已付房款视为违约金不予退还，房屋另售。3.担保人同意：若买受人未能按照本还款协议的约定还款的，就买受人的剩余债务、本协议约定的利息以及出卖人为行使债权人权利而发生的合理费用，丙方自愿向出卖人承担不可撤销的无条件的连带清偿责任。4.出卖人于2016年5月5日向买受人出具收据壹份，该收据仅表示收到买受人支付的购房首付款，而非表示买受人已向出卖人归还借款。买受人应当按照借条、本协议的约定向出卖人归还借款、逾期利息及其他费用。5.出卖人与买受人确认：凡本协议涉及《商品房买卖合同》内容的条款，均作为《商品房买卖合同》的补充条款，供双方遵照执行。6.在履行本协议及借款条中所发生的一切纠纷，均应友好协商解决；协商不成，则提交出卖人所在地人民法院裁决。7.本还款协议经三方签字或盖章后生效。在协议中出卖人处加盖山东恒基舜宇房地产开发有限公司公章，未有经办人或代表人签字，担保人处为空白。 被告与中国工商银行股份有限公司菏泽牡丹支行签订了个人购房借款担保合同，被告向银行借款627000元，原告作为保证人，该贷款已支付给原告。 涉案房屋原、被告在房产局办理了预告登记。 被告未按原、被告双方约定还款协议偿还借款157181元。 一审法院认为，原告与被告苗西凤于2016年5月5日签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效协议。本案中被告已按商品房买卖合同的约定，以借款的方式支付了首付款，又从银行进行按揭借款支付了剩余房款，被告将约定的房款全部支付完毕，且在房产管理部门对涉案房屋进行了预告登记，被告对该房屋已取得了准物权，物权优于债权，对原告要求解除《商品房买卖合同》的请求不予支持。原告要求被告支付利息78590.5元，按月息2%，期间自2016年5月5日起，利息计算至还清之日止，该请求是双方在履行《商品房买卖合同》过程中，被告因资金问题，不能支付首付款，原告同意向被告出借157181元，作为被告应交纳的首付款，原告与被告之间是民间借贷关系，与商品房买卖合同不属同一法律关系，其主张不应支持，原告可依据民间借贷关系另案主张权利。被告所述双方约定零首付、没有首付款，是原告为了办理按揭贷款所虚构的借贷，借贷关系并不存在的主张，对此未提供有效证据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决：驳回原告山东恒基舜宇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费12428元，减半收取6214元，由原告山东恒基舜宇房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交证据如下：1.不动产登记证明一份，拟证明不动产登记证明是有一定格式和规范内容的，与被上诉人一审提交的房屋产权信息查询证明是有区别的。2.房屋预告登记证明一份，拟证明房屋预告登记证明是有一定格式和规范内容的，与被上诉人一审提交的房屋产权信息查询证明是有区别的。房屋产权信息查询证明不等于房屋登记预告证明，仅依据房屋信息查询证明不能认定房屋办理了预告登记，房屋信息查询证明只能证明被上诉人在房产部门办理了网签，即合同备案。被上诉人质证称，对上诉人的证明目的有异议，该两份证据与本案无任何关联性，不动产登记证明并不是房屋产权登记证明，与被上诉人房屋产权信息、房屋网签信息，不属于同一种类别，也无法进行对比。对于房屋预告登记证明，是一种抵押预告，均不能证明上诉人的证明目的，也不能否认被上诉人所购买的房屋在房产局进行备案网签的事实。本院经审查认为，上述证据对方当事人提出异议，其证据效力应结合其他证据综合分析认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.双方约定的商品房买卖合同是否应予解除。2.涉案房屋是否进行了预告登记，预告登记的房屋是否取得准物权。3.诉讼请求中1和2是否属于同一法律关系。 关于焦点1，根据2016年5月5日双方签订的还款协议约定，2017年1月31日之前，被上诉人仍未能还清全部借款，则上诉人有权拒绝交房且不承担任何责任，并有权解除《商品房买卖合同》。被上诉人未能在2017年1月31日之前按借款合同约定向上诉人偿还借款，故此时上诉人应当知道涉案商品房买卖合同约定的解除条件已成就。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据以上规定，上诉人于2018年6月5日向一审法院提起诉讼请求解除合同，超过了一年的行使解除权的法定期间。上诉人未在法律规定期限内行使解除权，其解除权消灭。故上诉人请求解除其与被上诉人签订的商品房买卖合同，依法不予支持。 关于焦点2，一审判决认为，双方对涉案房屋进行了预告登记，被上诉人对该房屋已取得了准物权，物权优于债权，所以对上诉人要求解除《商品房买卖合同》的请求不予支持。因涉案房屋并未进行房屋所有权过户登记，被上诉人尚未起诉要求办理过户登记手续，其并未取得房屋所有权，上诉人与被上诉人之间仍是商品房买卖合同债权关系，故一审判决对此法律适用不当，本院予以纠正。 关于焦点3，上诉人请求被上诉人支付利息78590.5元等诉请，涉及到民间借贷关系的内容，与本案商品房买卖合同不是同一法律关系，本案不宜一并审理。 综上，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。在纠正上述适用法律存在的瑕疵后，依法维持一审判决结果。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12428元，由上诉人山东恒基舜宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  路凤娟 审判员  侯圣春 审判员  李 兴 二〇一九年六月六日 书记员  沙 洁