黑龙江省同江市人民法院行 政 判 决 书（2019）黑0881行初1号原告张文福，男，1973年5月6日出生，汉族，个体，住同江市。委托诉讼代理人李荣明，男，黑龙江博佳律师事务所律师。代理权限：代为参加诉讼，承认、放弃、变更、诉讼请求，和解，出庭参加诉讼，代收法律文书。被告同江市不动产登记中心，地址同江市同港路中段。法定代表人陈晓华，主任。委托诉讼代理人张崟，男，黑龙江同和律师事务所律师。委托权限：代为承认、反驳诉讼请求、提起上诉、代收法律文书。第三人同江市建业房地产开发有限责任公司(以下简称建业公司)，住址同江市幸福小区。法定代表人陈立军，经理。第三人徐友，男，1968年11月21日出生，汉族，农民，住同江市。委托诉讼代理人丁伟，男，黑龙江中东律师事务所律师。委托权限：代为提出答辩意见、代为出席法庭并举示相关证据，代为签收法律文书。原告张文福不服被告同江市不动产登记中心、第三人同江市建业房地产开发有限责任公司、第三人徐友撤销房屋所有权证，于2019年1月15日向本院提起行政诉讼。本院于2019年1月18日立案后，于2019年3月6日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月1日公开开庭审理了本案。原告张文福、委托诉讼代理人李荣明，被告同江市不动产登记中心法定代表人陈晓华、委托诉讼代理人张崟，第三人同江市建业房地产开发有限责任公司法定代表人陈立军，第三人徐友及委托诉讼代理人丁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年1月11日，被告同江不动产登记中心依据第三人同江建业公司陈立军、第三人徐友申请，根据《房屋登记管理办法》的规定，于2018年1月11日为徐友颁发坐落在同江市东区××路（××）东方家苑综合楼产籍号1－0112－779-000125，黑（2018）同江不动产权第××号房屋所有权证。原告张文福诉称，2009年8月14日，其与同江建业公司签订拆迁合同一份，约定拆迁其房屋开发建设东方家苑小区。合同约定：由同江建业公司用建成后楼房给其回迁安置四个一带四层的楼房及车库一个。其中原所有权证号2013001894，产籍号1－0112－779-000125房屋（一带二门市房，自东向西数第25门）。合同签订后原告如约迁出房屋。2010年12月将房屋交付其回迁入住。其回迁入住后因同江建业公司拖欠税费一直没有按合同约定为其办理房屋产权证，2016年9月28日，其与其他回迁户到市政府上访，政府领导责成拆迁办调查处理，经拆迁办调查核实责令同江建业公司为原告办理产权证，并在双方签订的拆迁合同上签字加盖同江房屋征收管理办公室公章予以确认，作为办理产权证的确认凭证。但是同江建业公司至今没有履行回迁办证义务。并在其不知情的情况下，为了贷款将其的三个回迁门市楼房房抵押王魁（其中包括本案房屋所有权证号2013001894，产籍号1－0112－779－000125号楼房在内）。2017年8月7日王魁因借款纠纷向同江市法院起诉同江建业公司，其作为第三人参加诉讼。经同江市法院于2017年10月31日作出（2017）黑0881民初1366号民事判决认定了拆迁、回迁事实，并根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，确认其对回迁安置房屋享有准物权，支持其的诉讼主张，并告知其另行诉讼（该判决已经发生法律效力）。其于2017年12月4日原告向同江市法院提起诉讼，要求同江建业公司为其回迁安置的房屋办理产权证。同江市法院于2018年4月17日作出（2018）黑0881民初199号民事判决，认定双方拆迁合同有效，判令同江建业公司为其办理回迁安置房屋产权证。同江建业公司向佳木斯中院上诉，被驳回。判决生效后，同江建业公司未主动履行生效判决，向同江市法院申请执行。在执行中得知，回迁安置房屋（证号2013001894，产籍号1－0112－779－000125，自东向西数25号门），被过户到徐友名下，并由同江不动产登记中心为徐友办理了产权证。现房屋所有权证号黑（2018）同江不动产权第××号。同江建业公司转移房屋时间是2018年1月11日，是在该房屋已经被同江市法院于2017年10月31日作出（2017）黑0881民初1366号民事判决认定归其所有之后，且在同江市法院（2018）黑0881民初199号案件审理期间。而徐友在购房前到其占有使用房屋现场查看、询问，其已经回迁安置居住8年之久。两第三人主观恶意明显，向房屋登记机关提交的《同江二手房屋买卖合同》，隐瞒房屋纠纷事实，骗取房屋转移登记，其房屋转移登记颁发给徐友的产权证依法应予撤销。请求：一、撤销同江不动产登记中心为徐友颁发的房屋所有权证，该房屋坐落在同江市东区同××路东方家苑住宅楼（一带二门市房，自东向西数第25号门），房屋所有权证号黑（2018）同江不动产权第××号房屋所有权证。二、诉讼费用由同江不动产登记中心承担。原告张文福为支持其诉讼主张，向本院提交的证据有：证据一、同江市人民法院（2017）黑0881民初1366号民事判决书、同江市人民法院（2018）黑0881民初199号民事判决书、佳木斯中级人民法院（2018）黑08民终687号民事判决书各1份。欲证明本案争议房屋已经由同江市人民法院、佳木斯市中级法院依法判决由其所有。证据二、同江市法院（2018）黑0881执1018号执行裁定书、同江不动产登记中心关于（2018）黑0881执1018号协助执行通知书的审查建议各1份。欲证明争议房屋同江市法院进入执行阶段，其他房屋已经执行，本案争议房屋因办理了产权转移而执行受阻，执行局告知其提起行政诉讼。证据三、同江房地产登记档案材料一组。欲证明争议房屋由同江不动产登记中心为徐友办理转移登记的事实及同江建业公司将其依法取得的房屋（原产籍1-0112-779-000125）非法转让给徐友（现产权证号0000288）的事实。证据四、房屋租赁合同8份，营业执照1份，照片5张。欲证明自2010年12月份同江建业公司将动迁房屋交付给其，8年间其对外出租使用该房屋。被告同江不动产登记中心辩称，1、答辩人为徐友办理的《不动产权证书》（黑[2018]同江不动产权第××号）符合《房屋登记办法》的规定，具备合法性；同江建业公司和徐友向答辩人申请办理房屋登记时，按照《房屋登记办法》的相关规定，提交了包括“不动产登记申请书、房屋交易告知单、房屋买卖合同、完税证明、营业执照、身份证”等材料。以上材料经答辩人审查，确认符合《房屋登记办法》有关办理房屋转移登记的条件和规定，依法向徐友颁发了上述房屋的《不动产权证书》。答辩人的这种审查属于“形式审查”，而非“实质审查”，只要申请人提交的材料符合《物权法》和《房屋登记办法》的相关规定，答辩人就应当依法作出相应的登记。因此答辩人作出的房屋登记行为，程序合法、适当、要件齐全，合法有效。2、被答辩人张文福不具备本案原告主体资格；按照《行政诉讼法》第25条规定，本案的原告应当与答辩人的行政行为具有利害关系。最高法关于适用行政诉讼法的司法解释第12条对这种“利害关系”规定了6种具体情形，没有证据显示被答辩人张文福与答辩人作出的两个行政行为之间具有利害关系。虽然被答辩人主张与同江市建业公司的房屋拆迁安置协议纠纷已经经过同江市人民法院审理，并确认该房屋拆迁安置协议有效，但其享有的依然是债权，而并不是物权。按照《物权法》的规定，只有经过依法登记后物权才能设立。被答辩人完全可以提起民事诉讼，要求同江建业公司承担违约责任并赔偿被答辩人的全部损失，来维护其合法权益。因此，被答辩人以行政诉讼的方式解决民事纠纷不属于《行政诉讼法》第25条规定的与答辩人的行政行为具有利害关系，故其不具备本案的诉讼主体资格。被告同江不动产登记中心为支持其主张，向本院提供了作出行政行为的证据、依据：证据一、不动产登记档案一册。欲证明申请人徐友和同江建业公司向其申请房屋转移登记，经其审慎审查确认符合《不动产登记暂行条例》实施细则和房屋登记办法的规定。依法做出的行政行为具备合法性。第三人同江建业公司述称，徐友房照的取得，具有合法性，首先同江建业公司与徐友签定了房屋买卖合同，徐友交付了房款，并且合法按程序办理房屋产权证照，对案涉楼房取得合法有效的物权，没有任何法律瑕疵。张文福被拆迁房屋产权证号为20××32，面积100．11平方米，该拆迁房屋张文福已经丧失了处分权，不享有任何权利。虽然张文福与李茂田在2009年签订了回迁合同，但是张文福，又在2010年6月12日，将该动迁的平房、房照又抵押给王魁，借款300000元到现在分文没还，该房抵押仍然存在，因此张文福对该案涉房屋，不享有回迁权利，因此在这种情况下同江建业公司将此房卖给徐友，完全合理合法。而且张文福在2010年6月12日拿动迁的房屋做抵押，借款300000元，现连本带息大概近80多万元，同时王魁在2018年1月12日将此债权依法转让给我公司，因此只有我公司对该抵押物，有排他性处置权。第三人同江建业公司为支持其主张，向本院提供了作出行政行为的证据、依据：证据一、房照一本（同房权证东字第××号）、保证合同书、抵押合同书、收条、房地产抵押贷款同意书、房地产抵押登记书、房地产价值议定书、抵押合同、抵押物清单、借款合同各1份。欲证明张文福用原平房房照才能得到回迁，基于张文福将原平房设定的抵押抬款300000元，至今一分未还，本金加利息共计80多万元，所以张文福对此次回迁楼房没有处置权。证据二、承诺书1份。欲证明张文福、张明德用原房照抵押一事，如果有一天张文福上法院诉讼王魁必须为陈立军出庭作证，说明案涉房屋抵押给王魁，陈立军用案涉房屋抽回张文福抵押的房照。按理张文福、张明德不能得到回迁的事实。同时证明张文福、张明德欠王魁30万元，本金及利息转给陈立军。证据三、证人吕某出庭作证证言。欲证明在2017年6月份接任阳光公司的法定代表人，王魁给我看过张文福的抵押借款的手续，这期间也在要这笔债，在公司办公室起草签订的，公章是我加盖的。原因是起源于王魁在2016年的时候因公司运作困难，在我的家小区向陈立军借5套住宅用于处理公司债务，到2018年也没还上，所以经两人协商签订了张文福的债务转给陈立军。并已告知王魁。第三人徐友述称，1、其通过合法的买卖方式取得了涉案房屋的所有权，通过依规的程序领取了案涉房屋权证权属手续，表明其按照物权法对案涉房屋享有独占性、排他性、专有性物权。2、张文福所提出的诉请以及所依据的事实理由，首先本案的标的并非属于行政诉讼，因为在办理房产证活动中，具有形式合法，各项要件完备具体，权利义务关系明确，因此该办照及领证的诸多环节完全合法有效而原告的诉请充其量也仅仅是张文福及同江建业公司之间的民事纠纷，根本谈不上行政诉讼。其次张文福已于被动迁之初就已将该被动迁房屋极其衍生的回迁房屋不可撤销的抵押担保，同时随着抵押担保关系的持续存在，张文福已经完全丧失了该动迁房屋的所有处分权，另外张文福虽然与同江建业公司签订有回迁协议，但该协议的法律性质，也仅仅是物上期待权并没有实现完整物权，属于同江法院（2017）黑0881民初1366号判决准物权，并不是物权法上具有完全意义上的物权，况且张文福以持续的抵押，已经放弃了该物权，请求法庭驳回张文福的各项诉讼请求。第三人徐友在举证其限内未向法庭提供证据。经庭审质证，张文福对同江不动产登记中心提交的证据一的合法性和证明目的有异议，涉案房屋于2010年12月份就交付给本案原告使用至今，同江建业公司私自违法于2018年1月12日办理的房屋产权证照。同江不动产登记中心没有进行依法审查义务，所以其做出的行政行为违法。同江建业公司和徐友对同江不动产登记中心提交证据一均无异议。张文福对同江建业公司提交的证据一对于本案的关联性有异议，认为借款合同没有实际履行合同没有生效抵押权也不能实现，并且上述借款合同等手续已经超过了诉讼时效，没有法律效力。对同江建业公司提交的证据二这份承诺书对本案没有任何关联性，与其无关，并没有向王魁借款及抵押房屋。对同江建业公司提交的证据三证人证言有异议，证人听说的这笔借款并没有实际发生，债权的转让变更没有通过张文福的同意，证人的证言是传来证据、间接证据，不能作为本案的证据。陈立军提到的此借款王魁并没有实际交付给张文福，故借款抵押不成立。同江不动产登记中心和徐友对同江建业公司所提交的证据一、证据二和证据三的真实性及证明问题均无异议。同江不动产登记中心对张文福提供的证据一真实性无异议，但对证明的问题有异议。张文福以该组证据欲证明涉案房屋归其所有，但该组证据中的判项是“同江建业公司于判决生效之日协助张文福办理案涉房屋的产权证照”，而并没有确认案涉房屋归其所有，其享有的依然是债权，并不是物权，二者之间存在本质区别，因此该组证据不能达到其的证明目的。同江不动产登记中心对张文福提供的证据二真实性无异议，但其以行政诉讼的方式解决民事纠纷不属于《行政诉讼法》第25条规定的与行政行为具有利害关系，故其不具备本案的诉讼主体资格。对张文福提供的证据三真实性无异议。但对其证明的问题有异议。该组证据中没有体现其证明目的，没有体现同江不动产登记中心的行政行为存在非法转让，更没有体现案涉房屋是其依法取得的事实，相反可以证明同江不动产登记中心为徐友办理房屋登记时尽到了审慎的审查义务，并按照《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，颁发《不动产权证书》的过程具备合法性。对于张文福的损失同江不动产登记中心没有任何过错。而造成张文福产生损失的直接原因是同江建业公司的违约行为。双方完全可以提起民事诉讼，要求同江建业公司承担违约责任并赔偿原告的全部损失，而不能以行政诉讼的方式解决民事争议。同江不动产登记中心对张文福提供的证据四有异议，首先张文福提交该组证据是在庭审中已经超过法庭给的举证期限，不能作为认定本案事实的依据，其次该组证据中不能体现其系合法占有案涉房屋，更不能体现案涉房屋归其所有。同江建业房地产开发有限公司对张文福提供的证据一，质证称我与王魁之间的判决是无异议的，但对要证明的事有异议，此判决与本案没有任何关联性，张文福只是做了第三人参加了诉讼；第二组张文福诉的第二份判决真实性无异议，对证明的事有异议，因为在张文福起诉之前徐友依法取得了案涉房屋不动产证，徐友取得的是物权，张文福与我公司是债权关系。徐友对张文福提供的证据一2017黑0881民初1366号判决与本案没有关联性，并没有确认其对该案涉房屋享有物权，对2018黑0881民初199号判决和二审判决的质证意见是徐友早在其提出该诉讼之前甚至说在两级法院做出判决之前就已经对该案涉房屋依法取得了排他性的物权，因此在徐友取得了合法物权之后，张文福提出的判决不能对抗徐友在之前已经获得的物权。同江建业公司和徐友对张文福提供的证据二，对办完房照的那一部分没有异议，他所诉行政诉讼的房屋有异议；同江不动产登记中心、同江建业房地产开发有限公司、徐友对张文福提供的证据三真实性无异议，对其证明问题有异议，认为办理房照是合法的。同江不动产登记中心对张文福提交的证据四有异议，首先其提交该组证据是在庭审中已经超过法庭给的举证期限，不能作为认定本案事实的依据，其次该组证据中不能体现其系合法占有案涉房屋，更不能体现案涉房屋归其所有。同江建业房地产开发有限公司对张文福提供的证据四有异议，张文福与李茂田（实际开发人）一直在通过法律诉讼，当年他们用强暴的手段撬开门锁占领涉案房屋，所以不能因为有租赁合同和照片就成为涉案房屋产权的所有人。徐友对张文福提供的证据四的真实性存在异议，关联性均有异议。1、物权法和国家商品房买卖合同规定以及民法通则的相关规定物权的取得从不以占有为前提条件，因此该组证据不能对抗第三人徐友对该案涉房屋享有的排他性物；2、正是由于张文福对建业公司隐瞒了，其用动迁房屋设立抵押的基础事实，导致建业公司在受到误导情况下交给其占有，因此该占有不具合法性。本院对张文福、同江不动产登记中心及同江建业公司出示的上述证据认证如下：张文福所出示的证据一、证据二、证据三具有客观性、关联性、合法性，能够起到证明本案事实的作用，本院对该三份证据予确认。但对张文福所出示的证据四已超过举证期限，本院不予采信。同江不动产登记中心所出示的证据一能够证明其依据相关规定对徐友办理房屋所有权过户的事实予以采信。对同江建业房地产开发有限公司出示的证据一、证据二的真实性予采信。对同江建业公司出示的证据三吕某证言证明抵押借款事实与本案无关，不具有关联性，本院不予采信。经审理查明：2018年1月11日，同江建业房地产开发有限产开发有限公司和徐友向同江不动产登记在中心提交了包括“不动产登记申请书、房屋交易告知单、房屋买卖合同、完税证明、营业执照、身份证”等材料。审查后，同江不动产登记中心依据《房屋登记管理办法》的规定为徐友办理案涉房屋所有权证号2013001894号，黑[2018]同江不动产权第××号房屋转移登记。2017年8月7日王魁因借款纠纷向同江市法院起诉同江建业房地产开发有限公司，张文福作为第三人参加诉讼。经同江市法院于2017年10月31日作出（2017）黑0881民初1366号民事判决认定了根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，确认张文福对回迁安置房屋享有准物权，可以对抗抵押权，并告知张文福另行诉讼。张文福遂于2017年12月4日向同江市人民法院提起诉讼，要求同江建业公司为其回迁安置的房屋办理产权证。同江市人民法院于2018年4月17日作出（2018）黑0881民初199号民事判决，认定双方拆迁合同有效，判令同江建业公司为张文福办理回迁安置房屋产权证。同江建业公司对判决不服，向佳木斯中级人民法院院提出上诉，佳木斯市中级人民法院于2018年9月19日作出（2018）黑08民终687号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，张文福向同江市人民法院申请执行。在执行中得知，同江不动产登记中心已将其回迁安置房屋（证号2013001894，产籍号1－0112－779－000125，自东向西数25号门)为徐友办理了房屋转移登记。张文福认为侵害了其合法权益，请求撤销同江不动产登记中心为徐友颁发的房屋所有权证号黑[2018]同江不动产权第××号房屋所有权证。本院认为：经同江市人民法院作出（2017）黑0881民初1366号、（2018）黑0881民初199号民事判决认定案涉房屋所有权证号2013001894系原告张文福拆迁安置房屋，其享有准物权。据此，可以认定第三人同江建业公司与第三人许友关于案涉房屋买卖行为不合法，是无效民事行为。被告同江不动产登记中心为第三人徐友颁发了黑[2018]同江不动产权第××号房屋所有权证，是履行其职权行为，并无不当。但经法院审理认定，被告同江不动产登记中心为第三人徐友颁发的房屋产权证的行政行为依据的事实是无效民事行为。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项之规定判决如下：撤销被告同江市不动产登记中心于2018年1月11日为第三人徐友颁发黑[2018]同江市不动产权第××号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告同江市不动产登记中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长 刘青毅审判员张清军人民陪审员 孟   凡   荣二〇一九年六月二十四日书 记 员 迟   砚   泽