上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2244号上诉人（原审被告、反诉原告）上海徐房（集团）有限公司。法定代表人＊＊，董事长。委托代理人唐文华，上海市嘉华律师事务所律师。委托代理人翁琦炜，上海市嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王斌。委托代理人寇德元，上海市方达律师事务所律师。委托代理人邢东，上海市方达律师事务所实习律师。上诉人上海徐房（集团）有限公司（以下简称徐房公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月19日受理后，依法组成合议庭于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人徐房公司的委托代理人翁琦炜、被上诉人王斌及其委托代理人寇德元、邢东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，王斌系上海市五原路公有房屋（以下简称系争房屋）的承租人，徐房公司是该公有住房的管理单位。2010年因系争房屋屋顶积存较多的落叶、垃圾堵塞了落水管道，致排水不畅，2012年8月8日上海降雨，因屋顶积水无法排出而渗入系争房屋内。当月20日上海再次降雨，系争房屋又遭渗水，原因同前。2013年8月22日，徐房公司搭脚手架上系争房屋屋顶进行了清理维修，2013年9月3日施工完毕。其后，在街道、居委、物业参与下双方多次协调财物受损赔偿事宜，但未能达成一致，王斌遂起诉来院。要求判令：1、徐房公司赔偿财物损失人民币（下同）149，779元；2、徐房公司赔偿房屋无法使用而借用过渡房的费用，自2012年8月9日起至房屋损失赔偿确定之日（诉讼中变更为2014年8月30日止），按每月2，000元计算。徐房公司则提起反诉，要求判令：1、王斌限期拆除三楼阳台违法搭建的玻璃顶棚；2、王斌赔偿增加的维修成本专项搭脚手架费用838元。另查明，2010年9月王斌对系争房屋进行了装修，2011年2月装修完毕，但之后王斌一直未入住系争房屋（王斌称住在丈母娘家中），直至系争房屋发生渗漏。原审诉讼中，双方于2013年12月26日共同到现场查看房屋设备受损情况后确认家用电器可以正常运行。其后，双方就钢琴修复费4，000元、地板修复费3，500元达成一致。经王斌申请，法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司就系争房屋渗漏受损造成的顶、壁开裂、门套变形等项目的修复费用进行了审价，2014年6月4日审价单位出具鉴定意见：修复工程造价为15，222元。王斌还提出以下修复项目及费用：1、铜质吸顶吊灯受损修复费用2，000元、厨房吸顶灯更换费用200元；2、电视柜受损赔偿1，400元；3、沙发受损赔偿2，200元；4、橱柜变形受损赔偿1，600元；5、电器折旧费，购买价格的30%-50%；6、修复顶、壁需拆卸空调、灯具，拆卸及安装费用500元。原审认为，徐房公司作为系争公有住房的出租人和管理单位，应当维护系争公有住房的完好、适合于承租人的正常使用，现因徐房公司的维护不力致王斌屋中财物受损，徐房公司应承担相应的赔偿责任。关于修复费用，双方就钢琴修复费4，000元、地板修复费3，500元达成一致，法院予以确认。系争房屋的顶、壁开裂、门套变形等项目的修复费用经审价为15，222元，法院予以确认。其余王斌主张的受损或修复费用，数额缺乏依据，但主张本身具有一定地合理性，故原审综合房屋受损情况酌情确定为3，000元。系争房屋阳台并非上屋顶的唯一通道和方式，徐房公司认为系玻璃顶棚影响了其对屋顶的清理致损失扩大的意见，法院不予采信。关于王斌无法入住系争房屋的损失，王斌自系争房屋装修后至房屋发生渗漏有一年半的间隔，期间王斌并未入住系争房屋，而是居住于丈母娘家中，但在系争房屋因下雨突发渗漏之日（2012年8月9日），王斌却与案外人签订租赁合同，开始在外借房居住。两者时间上的一致，难以用巧合解释，因此王斌以该租赁合同作为主张在外借房费用的依据，法院难以采信。但徐房公司的过错确实导致了系争房屋受损，因双方就赔偿事宜迟迟不能达成一致，王斌长期不能正常使用、利用系争房屋，王斌理应承担一定的赔偿责任。原审结合本案的实际情况，酌情判定为3万元。未经出租人和管理人同意，王斌擅自在阳台上搭建玻璃顶棚，理应予以拆除。搭建脚手架对系争房屋屋顶进行清理和维修，系正常合理的施工措施，徐房公司要求王斌承担搭建脚手架费用的请求，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十三条的规定，于二○一四年七月二十三日作出判决：一、上海徐房（集团）有限公司于判决生效后十日内赔偿王斌修复费用、财物损失共计25，722元；二、上海徐房（集团）有限公司于判决生效后十日内赔偿王斌不能使用、利用房屋的损失30，000元；三、王斌于判决生效后十日内拆除上海市五原路65弄3号三层阳台上的玻璃顶棚；四、驳回上海徐房（集团）有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1，947.50元，王斌负担1，347.50元，上海徐房（集团）有限公司负担600元；反诉受理费65元，上海徐房（集团）有限公司负担25元，王斌负担40元；审价费2，400元，双方当事人各半负担1，200元。原审判决后，徐房公司不服，上诉于本院，诉称：系争房屋漏水受损系由台风的不可抗力所致，不应由上诉人承担责任。2012年8月8日，因被上诉人报修，上诉人已对系争房屋屋顶进行了捉漏，但由于被上诉人自行搭建顶棚致上诉人无法施工，所以另由案外人搭脚手架进行屋面修理。但在案外人排期搭脚手架的情况下，8月20日又突遭大雨，此天气现象已超上诉人的预知能力，上诉人已尽到了自身的维修保养义务。同时，被上诉人确认2011年2月装修完毕后一直未居住系争房屋，但在发生漏水后却突然以无法在系争房屋内居住而租住远离住所地的本市延长西路房屋，完全不合情理。在2012年8月22日上诉人进行屋面维修后，系争房屋已能正常使用，亦不影响索赔，上诉人拖至2013年底才向法院起诉要求赔偿，在此期间的租房过渡费系其自行扩大的损失，不应由上诉人承担。据此，请求二审改判撤销原审判决第二项。被上诉人王斌辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决书第3页第三自然段第7、8行中“2013年8月22日，被告搭脚手架上系争房屋屋顶进行了清理维修。2013年9月3日施工完毕。”其中，相应日期应为“2012年8月22日”、“2012年9月3日”。就以上表述错误，本院予以更正。原审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审阶段的争议焦点在于被上诉人王斌所主张的系争房屋清理维修期间借用过渡房的损失是否合理有据、上诉人徐房集团应否承担该项3万元的损失赔偿？根据本案查明的事实，系争房屋于2012年8月两次发生雨水渗漏，虽系由台风等原因所致，但在上海市的台风多发季节，当事人对由此可能产生的损害后果并非不可预见、不可避免和不能克服，故上诉人主张此系不可抗力的意见，本院不予认同。本院认为，由于系争房屋的雨水渗漏和上诉人徐房公司的清理维修，客观上会对被上诉人对系争房屋的正常使用，包括装饰装修、线路电器等产生影响，但在上诉人已经完成维修施工的情况下，被上诉人仍然要求由上诉人承担其在外借房居住的全部租金费用，亦缺乏充分依据。据此，原审结合本案的实际情况，在综合考虑上诉人的维修义务和赔偿责任、被上诉人的实际损失及合理程度的基础上，酌情所确定的赔偿金额尚属合理，故本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币550元，由上诉人上海徐房（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一四年十月二十日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……