福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初14490号 原告：杨开元，男，1957年8月27日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：陈少华，男，1967年5月21日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：朱振灿，福建侨睿律师事务所律师。 被告：泉州市联胜物业管理有限公司，住所地福建省泉州市晋江市。 法定代表人：林晓强，该公司执行董事兼总经理。 被告：林银启，男，1972年5月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告杨开元与被告陈少华、泉州市联胜物业管理有限公司（下简称联胜公司）、林银启房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨开元，被告陈少华的委托诉讼代理人朱振灿到庭参加诉讼，被告联胜公司、林银启经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨开元经变更诉讼请求后向本院提出诉讼请求：1.解除与联胜公司为中介方、其与陈少华签订的《房产买卖协议》；2.陈少华、联胜公司返还其已付的房款25万元及支付违约金2万元；3.联胜公司返还中介费8000元；4.陈少华、联胜公司共同赔偿其房屋价值增值损失369215元；5.林银启对第2、3、4项诉讼请求承担连带偿付责任。审理中，杨开元就第四项诉讼主张变更为：陈少华、联胜公司共同赔偿其房屋价值增值损失352599元。事实与理由：2016年9月份，其经联胜公司推荐及中介，与陈少华签订了一份房产买卖合同，购买标的按合同约定为陈少华向晋江市房屋建设开发有限公司购买的址于梅岭街道，在合同签订过程中，联胜公司作为中介方，一直声称陈少华系该房产合法所有人，完全有权签订本合同。合同签订后，其依约共支付给陈少华、联胜公司25万元，其中2万元为定金。但时至今日，梅岭组团早已通知各拆迁户领房，陈少华、联胜公司仍无法交房，更无法办理房产过户手续，其多次催促未果。经了解，陈少华并非梅岭街道房产的合法所有人，也非拆迁安置户，对该房产无权处分，联胜公司作为专业的房产中介机构，对于二手房交易具有丰富的专业知识，却为了赚取中介费用，故意与陈少华串通，故意隐瞒陈少华并非房屋产权人的事实，诱骗其与陈少华签订房产买卖合同，收取房款，致使其目的无法实现，陈少华、联胜公司的行为存在重大过错，显属重大违约，并给原告造成重大损失，尤其是其拟购买的房产及周边房产近一二年来价值均大幅度上涨，该上涨的价值均属于其合同可得利益，其自愿承担30%的责任，陈少华、联胜公司因此应赔偿70%的合同差价损失，即352599元。联胜公司系个人独资企业，林银启为该企业的自然人股东，其与联胜的财务严重混同，应对联胜公司的债务承担连带责任。 陈少华辩称，1.其在主观上并无过错，造成合同不能履行的原因是原业主庄琼珊因一房多卖构成合同诈骗犯罪的事实，本案诉争标的按约履行过户，其并无追求或放任该结果的发生，应免除其过错责任；2.杨开元诉请的违约金过高，杨开元按照现房价8500元作为计算损失的标准没有任何依据，直到目前也没有提供任何证据予以证明，对于房产的损失应当以法定的评估机构对房产的现有价值进行评估以确定损失；3.杨开元自身也存在过错，在双方签订合同时其并没有审查对该房产的所有权情况，应承担一定的过错责任，且杨开元在诉讼请求中自愿承担30%的责任，该承诺应视为杨开元对其权利的处分，法院在判决时应予以充分考虑。 联胜公司、林银启未作答辩。 到庭当事人争议的焦点为：1.合同无法履行，相关当事人是否存在违约行为；2.杨开元的诉讼主张是否应予以支持。 杨开元围绕诉讼请求依法提供了如下证据：1.企业信息查询一份；2.公民信息打印件一份；3.房屋买卖合同一份、收款收条四张（包含定金收条一张、房产首付款收条两张、收款收据一张）。陈少华提供如下证据：4.（陈少华与案外人庄琼珊）房产买卖协议一份；5.案外人庄琼珊定金收条两张（含房产首付款收条一张）。联胜公司、林银启未提供证据。 审理中，杨开元向本院申请评估诉争房屋的市场价值。本院依法予以准许。厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司作出评估结论为：“估价对象于价值时点2018年9月26日的估价结果：单价8334元／㎡”。 本院认为，联胜公司、林银启未进行答辩，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应的诉讼权利。证据1、2能够证明联胜公司、林银启的身份信息；证据3能够证明双方当事人签订合同转让本案诉争房屋及支付购房款等事实；证据4、5能够证明相应的事实。 经本院核实，已经生效的泉州市中级人民法院（2018）闽05刑终589号刑事判决书认定庄琼珊将该诉争房屋出卖给陈少华的行为为诈骗犯罪行为。 关于争议焦点1。本院认为，2016年7月15日，陈少华与案外人庄琼珊及联胜公司就本案诉争房屋签订买卖合同，2016年9月12日，杨开元与陈少华及联胜公司就本案诉争房屋签订买卖合同。因生效法律文书已判决认定案外人庄琼珊出卖本案诉争房屋给陈少华的行为为诈骗犯罪行为，故杨开元与陈少华及联胜公司就本案诉争房屋签订买卖合同的合同目的无法实现，对此，在该转让合同中，陈少华未能交付房屋，已构成违约，应依法承担相应违约责任。 关于争议焦点2。本院认为，鉴于陈少华未能依约交付房屋，已构成违约，致使杨开元合同目的无法实现，故杨开元主张解除合同及陈少华返还已付房款25万元的请求本院予以支持。鉴于联胜公司代为收取杨开元支付的购房款25万元，故联胜公司应直接返还给杨开元。据杨开元提供的联胜公司工商登记信息体现，该公司已由有限责任公司（自然人独资）变更为三个股东出资，故杨开元关于林银启的相应主张本院不予支持。杨开元主张陈少华赔偿房屋价值增值损失352599元的主张于法有据，本院予以支持。联胜公司在二个合同的居间介绍中，系因案外人庄琼珊犯罪行为导致陈少华及杨开元未能取得本案诉争房屋，该后果不应归责于联胜公司。杨开元的其他主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 经审理查明，2016年7月15日，陈少华与案外人庄琼珊及联胜公司就本案诉争房屋签订转让合同。2016年9月12日，杨开元与陈少华及联胜公司就本案诉争房屋（址于晋江梅岭街道梅龙小区5幢804室）签订转让合同。杨开元支付购房款25万（含定金2万元），该款项支付至联胜公司由该公司代管。杨开元支付联胜公司中介费8000元。陈少华因案外人庄琼珊诈骗犯罪行为未实际取得诉争房屋。杨开元于2018年11月8日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，杨开元于法有据的主张，本院相应予以支持。陈少华公司缺乏事实与法律依据的主张本院不予支持。联胜公司、林银启经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告杨开元与被告陈少华、泉州市联胜物业管理有限公司于2016年9月12日签订的《房产买卖协议》； 二、被告陈少华应于本判决生效之日起十五日内返还原告杨开元购房款25万元，鉴于该款项在被告泉州市联胜物业管理有限公司处由其代管，故被告泉州市联胜物业管理有限公司应于上述时间内直接支付于原告杨开元； 三、被告陈少华应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨开元房屋价值增值损失352599元； 四、驳回原告杨开元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10158元，因适用简易程序减半收取计5079元，由被告陈少华负担。房屋评估费4300元，由原告杨开元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  洪民强 二〇一九年六月十日                            本件与原本核对无异                书记员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。