山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2013）迎民初字第1535号原告孙壮，男，1963年11月9日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托代理人魏海渊，山西硕浩律师事务所律师。被告山西中景泰房地产开发有限公司，住所地太原市小店区寇庄南街87号，注册号140100200236048。被告甘肃七个井矿业有限公司，住所地甘肃省酒泉市金塔县七个井，注册号620000100006109。法定代表人靳为强，董事长。原告孙壮与被告山西中景泰房地产开发有限公司、甘肃七个井矿业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙壮的委托代理人魏海渊到庭参加诉讼，被告山西中景泰房地产开发有限公司、甘肃七个井矿业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙壮诉称，原、被告于2013年7月9日签订《景泰花苑内部认购协议》一份，约定：原告购买被告开发的太原市朝阳街“景泰花苑”小区7号楼1单元704号房屋一套，乙方应在接到甲方电话及信函通知三日内，前来甲方公司办理换签《商品房买卖合同》相关事宜。原告根据约定，一次性支付了合同价款336000元。同时，双方另签订了一份《商品房回购协议书》，约定了中景泰公司在2013年9月9日前有回购权，如其未在该期限内行使回购权，原告享有对所购房屋的处分权，被告甘肃七个井矿业有限公司为中景泰公司提供了无条件连带责任担保。然而时至今日，中景泰公司既没有对上述房屋行使其回购权，也没有与原告换签正式《商品房买卖合同》，导致原告无法取得实际购房人的权利。另外原告也通过太原市房地局网站查询得知，该楼盘仍旧未取得《商品房预售许可证》，为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、山西中景泰房地产开发有限公司返还原告336000元购房款及付款日至今的同期银行贷款利息4072.5元；2、甘肃七个井矿业有限公司对偿还上述款项承担连带责任；3、本案诉讼费由二被告承担。被告山西中景泰房地产开发有限公司、甘肃七个井矿业有限公司未到庭也未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年7月9日，原、被告签订《内部认购协议》一份，约定：原告购买被告开发的太原市朝阳街景泰花苑7号楼1单元704号房屋一套，暂测建筑面积为112平方米，单价3000元∕平方米，总价为336000元；付款方式：一次性付全款，签订本合同时一次性付清；双方未约定交房日期。同日，双方又签订《商品房回购协议书》一份，约定：被告山西中景泰房地产开发有限公司在2013年9月9日前享有回购权，如其未在该期限内行使回购权，原告享有对所购房屋的处分权。同日，被告甘肃七个井矿业有限公司出具一份担保书，为原、被告签订《内部认购协议》和《商品房回购协议书》提供担保。被告甘肃七个井矿业有限公司在出具的担保书中承诺：如被告山西中景泰房地产开发有限公司又将上述房屋出售给其他人或有其它欺诈行为的，或未按要求履行合同的，本公司愿承担连带责任。合同签订后，原告于2013年7月11日向被告山西中景泰房地产开发有限公司支付房款336000元。合同约定的回购期限届满时，被告山西中景泰房地产开发有限公司未对房屋进行回购。被告山西中景泰房地产开发有限公司未交付原告所购买房屋。另查明，被告山西中景泰房地产开发有限公司在本市朝阳街景泰花苑建有7座商品楼，其中1-6号楼有商品房预售许可证，7号楼无商品房预售许可证。2013年9月，被告山西中景泰房地产开发有限公司的法定代表人孙文学自杀身亡，该公司陷入瘫痪。以上事实有当事人的当庭陈述、景泰花苑内部认购协议书、收款收据、担保书等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，本案涉及的房屋至今未取得商品房预售许可证明，故原告与被告山西中景泰房地产开发有限公司签订的《内部认购协议书》应为无效。被告山西中景泰房地产开发有限公司在本案争议房屋未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订《内部认购协议书》，被告山西中景泰房地产开发有限公司应承担主要责任，应返还原告购房款并酌情赔偿原告损失；原告订立合同时审查不严，也有一定责任。《中华人民共和国担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”，被告甘肃七个井矿业有限公司出具担保书是《内部认购协议书》的从合同，主合同无效，担保合同也无效；被告甘肃七个井矿业有限公司明知被告山西中景泰房地产开发有限公司销售的上述房屋不具备销售条件，仍为被告山西中景泰房地产开发有限公司提供担保，存在一定的过错，故被告甘肃七个井矿业有限公司应对被告山西中景泰房地产开发有限公司不能清偿本案债务部分的三分之一承担清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国担保法》第五条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告孙壮与被告山西中景泰房地产开发有限公司2013年7月9日签订的位于景泰花苑小区7号楼1单元704号房产《内部认购协议书》无效；二、被告山西中景泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孙壮购房款336000元，并从2013年7月11日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息。三、被告甘肃七个井矿业有限公司对被告山西中景泰房地产开发有限公司不能清偿本案债务部分的三分之一承担清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6401元、保全费2200元共计8601元由被告山西中景泰房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  李晋涛人民陪审员  冯清莲人民陪审员  史文风二〇一四年十月二十日书 记 员  程志民附：相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第五条【担保合同与主合同的关系以及担保合同无效后的法律后果】担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。