广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书(2014)汕龙法民二初字第72号原告方纯，女，汉族，1963年9月26日出生，住汕头市，委托代理人吴剑波，广东久业律师事务所律师。委托代理人陈立，广东久业律师事务所实习律师。被告广东龙光集团物业管理有限公司尚海阳光分公司，住所地汕头市龙湖区珠池路光明大厦502号房之四。负责人姚耀林。委托代理人马少平，广东岭海律师事务所律师。委托代理人陈志扬，广东岭海律师事务所律师。原告方纯诉被告广东龙光集团物业管理有限公司尚海阳光分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴剑波、陈立,被告的委托代理人马少平、陈志扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告是汕头市韩江路“尚海阳光”花园23幢2107房、2108房的业主。2014年1月7日，被告以每套房3.60元/㎡的标准向原告收取物业服务费2031.69元。原告认为，被告的预收物业服务费行为违反《汕头经济特区物业管理条例》第七十四条“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价”的规定，经原告与其他业主向汕头市物价局反映，汕头市物价局就此问题向被告提出整改要求，可是被告对此置若罔闻，欺上瞒下地一边表示暂停收取物业服务费，另一边却继续收取无误，严重损害广大业主的合法权益。根据《汕头经济特区物业管理条例》第七十七条“物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝”的规定，判准原告的诉讼请求。诉讼请求：依法判令被告立即退还违法收取的物业服务费2031.69元。在庭审中，原告增加诉讼请求：判令被告付还上述物业服务费2031.69元自2014年1月7日起暂计至2014年7月10日止按银行同期贷款利率计算的利息58.46元。原告提交了以下证据：1．居民身份证，证明原告主体资格；2．机读档案登记资料，证明被告主体资格；3．房产备案登记证明书，证明产权依据；4．收款收据，证明被告违法收费；5．汕头市物价局函，证明被告违法收费；6．汕头市消防局函，证明被告消防设施违法情况。被告辩称：一、根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第6条以及《汕头经济特区物业管理条例》第62条的规定，物业买受人应当在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。因本案项下物业已交付原告，故缴纳物业服务费是原告应承担的法定义务。二、原、被告双方之前签订的《前期物业管理服务合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。因此，按该合同约定缴纳物业服务费，是原告的合同义务；根据前述《前期物业管理服务合同》第七条第二款“办理入伙手续时一次性缴纳本年度物业管理服务费用”的约定，原告在交房时就应缴纳一年物业服务费，但实际上原告尚未足额缴纳前述服务费，故无权要求退还已交物业服务费。三、被告根据与原告协商确定的标准收取物业服务费依法有据，虽然价格主管部门需要在“尚海阳光”项目运营满一年后才能根据质价相符的原则核准双方约定的价格，但价格主管部门现已核准被告在取得前述核准前可以按照一级物业标准进行收费。因此，被告对尚海阳光物业管理服务的收费，暂按政府指导价（一级物业标准）执行，合法有效。四、物业交付是由房产公司交付给业主，业主已经交房，原告提出不具交付条件无事实依据；依据汕头经济特区物业管理条例第76条第二款规定，原告不得以开发遗留问题拒付物业服务费；五、原告请求利息问题，原告缴交费用没有达到约定收取数额，不存在利息问题。被告提交了以下证据：1.资质证书，证明被告一级物业管理资质；2.前期物业服务合同，证明前期物业服务依据；3.广东省收费许可证；4.一级物业服务标准；证据3-4证明一级物业收费依据及其对应的服务标准；5.前期物业服务协议，证明约定收费标准和服务内容；6.增加的服务项目，证明在一级物业服务标准基础上提供的增值服务。经开庭质证，被告对原告提交的证据1－3没有异议；对证据4原告没有提交原件，真实性无法确认，对关联性有异议，证据反而证明原告违约，没有按照《前期物业管理服务合同》的约定缴足一年物业服务费；对证据5原告没有提交原件，真实性无法确认，对合法性和关联性有异议，该证据不能作为被告违法收费的认定依据，理由是：被告根据与原告协商确定的标准收取物业服务费依法有据，虽然价格主管部门需要在“尚海阳光”项目运营满一年后才能根据质价相符的原则核准双方约定的价格，但价格主管部门现已批准被告在取得前述核准前可以按照一级物业标准进行收费，并且被告也已确定暂按前述标准进行收费，此前已预收的物业服务费按前述收费标准折算顺延，被告暂按价格主管部门核定的一级标准收取服务费合法有效，前述价格主管部门函件认为被告根据其与原告约定所预收的物业服务费超过政府指导价，仅是该部门审视“尚海阳光”物业服务收费水准过程的一个环节而已，并非最终确定了被告的预收费行为就是违法行为；对证据6，我方认为与本案无关，该复函记载内容是否属实我方需要再核对，因为是原告当庭提交的，房产交付是业主与开发商之间进行交付，与物业管理公司没有任何关系，本案是原告与开发商交付房产后再与被告签订物业服务合同并交付管理费用，复函与本案没有关联性，复函仅是消防给业主复函，对物业公司没有约束力。原告对被告提交的证据1真实性没有异议，虽然有管理资质，但不能证明向原告收取物业管理费用权利；对证据2真实性有异议，合同条款与本案无关，被告其实是开发商派生出来的物业公司，存在特殊关系，被告无法对尚海阳光进行有效管理整改；对证据3-4真实性没有异议，但是核发时间是2014年6月30日，由此证明在此之前向原告收取物业管理费用是违法无效的；对证据5真实性没有异议，原告收到被告虚假宣传欺诈，是无效的协议；对证据6真实性有异议，被告单方出具，我方不清楚。本院确认原、被告提交的证据可作为本案认定事实的依据。本院查明：原告是汕头市韩江路“尚海阳光”花园23幢2107房（建筑面积80.19平方米）、2108房（建筑面积108.22平方米）的业主。该小区尚未成立业主委员会。2014年1月7日，原、被告签订《尚海阳光小区前期物业管理服务合同》，约定：前期物业服务自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业服务；住宅点式户型按建筑面积每月每平方米2.8元收取，板式户型按建筑面积每月每平方米3.6元收取；办理入住手续时一次性缴纳本年度物业服务费用。2014年1月7日，被告以每套房3.60元/㎡的标准向原告收取2014年3月1日至5月31日的物业服务费2031.69元。2014年4月22日，汕头市物价局在答复尚海阳光花园部分业主函件中提出：“我市现行带电梯住宅物业服务收费的最高政府指导价为：一级2.50元/平方米·月，业主和物业公司可根据物业小区的服务等级、服务质量、业主承受能力等因素协商确定具体收费标准，确需突破政府指导价最高上限价格的，物业公司经与业主协商同意，报价格主管部门核准。”2014年6月30日，被告取得《广东省收费许可证》，收费性质为经营服务性收费，收费项目为“尚海阳光2、3、5-13、15-23幢”住宅物业服务费（一级）。诉讼期间，被告没有提交上述小区物业服务运营成本的依据。被告提出：被告自2012年8月1日起对该小区进行物业服务。本院认为：原、被告签订的《尚海阳光小区前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的效力性强制性规定，应认定合法有效。被告已为上述小区提供物业服务，原告应支付物业服务费，但收费标准应按《汕头经济特区物业管理条例》第七十四条关于“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价”的规定，以“一级2.50元/平方米·月”为限，即合同中关于“板式户型按建筑面积每月每平方米3.6元收取”的约定应按每月每平方米2.5元的标准予以调整。原告的物业面积共188.41平方米，被告向原告收取2014年3月至5月的物业服务费应为1413元。因此，被告向原告多收取2014年3月1日至5月31日的物业服务费（2031.69元-1413元）619元应予退还，并支付该款按中国人民银行规定的金融机构人民币同期贷款基准利率计算的利息。原告的诉讼请求应在619元的范围内予以支持。关于被告提出其按《前期物业管理服务合同》约定的标准收取物业服务费的主张，理由不成立，不予采纳。关于被告提出其根据与原告协商确定的标准收取物业服务费依法有据的主张，理由不成立，不予采纳。关于被告提出物业交付条件是由房产公司交付给业主，业主已经交房，原告提出不具交付条件无事实依据，原告不得以开发遗留问题拒付物业服务费的主张，理由成立，予以采纳。关于被告提出原告缴交费用没有达到约定收取数额，不存在利息问题的主张理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东龙光集团物业管理有限公司尚海阳光分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，退还原告方纯物业服务费619元，并支付该款自2014年1月7日起至本判决限定的还款日期止按中国人民银行规定的金融机构人民币同期贷款基准利率计算的利息。二、驳回原告方纯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担35元，被告负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  吴丽萍审 判 员  吴映君人民陪审员  黄 波二〇一四年十月二十日书 记 员  杨文健附件相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。