河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初2926号原告：唐伟，男，1982年9月14日出生，汉族，住北京市海淀区，联系。委托诉讼代理人：杨宗志，北京阮思乔律师事务所律师。被告：河北前钢房地产开发有限公司，住所地河北省霸州市胜芳镇原开发区中心路南，统一社会信用代码91131081673243453Ｈ，联系电话0316-73×****。法定代表人：商植杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许长城，河北天禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯辉，河北天禹律师事务所律师。原告唐伟与被告河北前钢房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨宗志、被告河北前钢房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许长城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐伟向本院提出诉讼请求：1、要求被告按照合同约定支付原告自2018年6月1日至2019年5月1日逾期交房违约金292072元；2、要求被告按房款总价1754188元的日万分之五支付原告逾期交房违约金自2019年5月2日至合法交付之日止；3、判令被告为原告开具购房发票；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年5月25日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告建设的博雅澜庭小区第B3#座02单元1802号房屋。合同约定：房屋层高3米，房屋合同总价款为1739188元，团购优惠费15000元，交房期限为2018年5月31日前。合同第九条第二款约定：如果被告逾期交房超过60日，原告有权要求继续履行，并要求被告支付违约金，违约金从2018年6月1日起算至实际交付之日止，按已交房价款的万分之五按日计算。买卖合同附件一中显示，涉案房屋为两层，层与层之间应当建造楼梯。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告未能按照合同约定向原告按期交房。后来，原告要求验收房屋，但被告一直以办理收领钥匙等交房手续作为实际看房的前提条件，拒绝原告查验房屋质量的要求。现在房屋的实际情况是没有安装室内楼梯，根本无法正常使用。被告也没有向原告出示《验收质量备案表》等政府文件证明房屋具有了规定的《竣工验收合格证》及《竣工验收备案证》。因此，原告至今无法合法占有房屋。为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求法院依法公正裁决。被告河北前钢房地产开发有限公司辩称，1、逾期交房的原因系由政府政策所致，主要是霸州市政府大气办和霸州市建设局因为霸州天气原因，启动应急预案，要求所有建筑施工停工所致，这些停工天数应当予以顺延。2、本案约定的违约金数额过高，依据合同法的有关规定请求法院给予调整，而且与本案相同的案件，霸州市人民法院已经有多起生效的判决对违约金进行了调整。3、关于室内楼梯问题，附件中主要标注的是楼梯的位置，同时多数业主要求室内楼梯不要建筑，因为购买此类跃层房屋的业主均想按照自己的设计建特色楼梯，如果开发商建设了楼梯会造成业主还要拆除，费工费时，所以被告才没有在室内建筑楼梯。庭前已经与公司进行了沟通，如果本案原告要求建筑楼梯，那被告可以建筑。4、被告已经于2019年1月9日给原告开具了购房发票，原告一直没来领取。原告补充意见如下：1、关于被告提出的廊坊市建设局及大气办的要求，停工的问题，我方认为，首先，在原告提交的证据中看到廊气办字（2017）13号文件第2页附件2、3，对于所要求停工的企业和工地的清单，被告方并未在文件中的名单内，所以此文件对被告是不适用的。2、被告方的项目在2016年9月28日就办理了施工安全手续，那么原被告双方签订买卖合同是在2017年5月23日、25日，期间有将近一年的时间，从签合同之前，到原告施工开始将近一年的时间，对于楼房的基础土方建设早已完成，根据这几年我国环保部以及河北省环保厅的一系列文件，所有的在空气污染严重时期，在要求建筑工地停工的要求中都只是针对土方作业，因为土方作业中可能含有颗粒物的污染，但对于土方施工已完成的楼房主体结构的建设，从来没有对其停工的要求，因此，本案中原告所说的第一个理由是不存在的，本案没有对被告具体下停工的要求。3、违约金的约定是合同双方自愿确定且不违反法律规定，被告没有违约金过高的依据，既然是双方约定的，又不违法，所以是合法有效的，法庭应该予以支持，否则就违反了合同的契约精神。至于说有一些案例对违约金进行了调整，但是案件与案件不一样，违约金约定不一样，事实与事实也不一样，我们国家实施的是成文法，不是判例法。4、关于室内楼梯的问题，被告称在合同附件中标注的跃层的标记只是标记位置，那标记位置就是应该建楼梯，是应该履行的，被告说有的业主要求不要建楼梯，我方不清楚，被告也没有提交证据，本案当事人从未向被告提过不要建楼梯。被告认为建楼梯是费工费时，但是博雅澜庭小区只有3号楼没有楼梯，其他楼都有。建完楼梯以后，房屋才能构成交付条件。庭审中，原告向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同一份。证实被告违约逾期交房，自2018年6月1日至实际交付日止，出卖人向买受人按日支付已交房款万分之五的违约金。2、原告的购房票据；证实原告已付足房款。3、七段涉案当事人与被告负责人、物业人员、售楼处人员的电话录音，一段涉案当事人去小区录制的视频。录音证实被告认可没有验收、确属延期交房、愿意赔付，认可政府“停工令”不是针对被告的地产公司。视频证实跃层房屋没有楼梯，施工没完成，未达到交房条件。4、中止施工安全监督申请书。证实案涉B3号楼于2016年9月开始施工至2017年5月与原告签署合同时土方施工已完成，不存在因大气污染停工，被告是能预见到的。被告停工是因为施工人员回家过年。被告质证意见为：对证据1的真实性无异议，但合同本身只是双方对相关条款的约定，并不能证明被告存在违约行为，如果认为被告存在违约行为，应该有其他证据予以佐证。对证据2购房发票真实性无异议。对证据3的录音和视频，需要提供原始载体，请法庭庭下核实录音、视频资料与书面记录的一致性。因代理人对被告方工作人员不熟悉，所以如有必要，庭下会让涉及到的相关人员来法庭核实是否其本人的录音。即使录音等是其本人的录音，也不能证实录音的内容与事实相符，因为是否因为大气原因进行停工，应以相关部门文件为准。同时，在相关的录音当中，比如第4页王总也不认为被告延期交房，这些与原告提供证据所要证明的内容存在矛盾。对证据4的真实性无异议，但是不能达到原告的举证目的，因为该份证明仅为“冬季停止施工，农民工回家”这一期间的停工申请，并不能否定在其他时间段大气办、建设局要求停工的真实性。该证据仅是被告向相关部门要求中止施工安全监督的一个申请，是否批准需要以相关部门的批复为准。庭审中，被告河北前钢房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法人身份证复印件各一份。证实被告主体身份等相关情况。2、2019年6月6日霸州市大气污染治理工作领导小组办公室出具的霸州市大气污染治理工作领导小组办公室关于启动重污染天气应急响应情况的说明一份。证实自2016年11月17日至2019年4月25日，霸州市按照上级要求发布重污染天气预警，并启动相应级别的应急响应，该应急响应均为Ⅲ级及以上级别，共计天数为315天，被告交房时间应根据原被告双方签订的商品房买卖合同约定予以顺延。3、霸州市建设局发布的霸建（2017）21号文件《霸州市建设局关于进一步加强建筑施工扬尘防治管理工作的通知》。证实为防治大气污染，严抓建筑施工扬尘防治专项工作，2017年1月至3月各类建筑工地停工，共计天数为90天，被告交房时间应根据原被告双方签订的商品房买卖合同约定予以顺延。4、霸政办（2017）44号《霸州市人民政府办公室关于印发的通知》。证实应急响应等级划分和应急响应为Ⅲ级及以上级别的建筑类施工应停工。5、河北省建设工程竣工验收报告、河北省房屋建筑工程质量保修书各一份。证实涉案房屋于2019年4月25日竣工验收，符合交房条件。6、交房通知书领取表3页、快递单回执3页、电话通话记录1张。证实被告自2019年1月3日开始通知业主（包括本案原告）接收房屋。原告质证意见为：对证据1无异议。对证据2的真实性无法核实，对合法性和关联性均不认可，这是一个情况说明，不是政府文件，不具有合法性，不能证明污染Ⅲ级以上与本案的施工有关。证据3证明严抓建筑施工扬尘问题，但案涉楼房在原被告双方签订合同前，能够引起扬尘问题的施工已经完成。依据河北省环保厅的文件，只是针对土方施工，在文件的后面附有2017年第一季度停产限产企业清单，其中没有被告，所以该证据与本案没有关联性。对证据4的质证意见同对证据2、3的质证意见。对证据5建设工程竣工验收报告的真实性、合法性均不认可，因为报告中除了有被告的章和监理等章，竣工验收机构、竣工验收工程质量评定在报告中都没有。按照现有法律规定，竣工验收报告应该必须到政府部门备案，如果没有工程竣工验收备案表，原告认为此竣工验收合格是不能证明的，因为并没有通过政府的批准。质量保修书的内容不是保修书，应该是承包合同，是发包人河北前钢房地产开发有限公司与承包人河北建设集团天辰建筑工程有限公司对工程保修的约定，不是被告对所建楼房的质量保修。对证据6无异议，被告确实通知了原告，不能证实房屋已经合法交付。本院结合庭审，根据原、被告举证质证意见，对原、被告证据认定如下：因被告对原告证据1、2、4的真实性无异议，原告对被告证据1、6的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。原告证据3的七段涉案当事人与被告负责人、物业人员、售楼处人员的电话录音能相互印证，一段涉案当事人去小区录制的视频与本案原被告陈述相一致，本院对原告证据3本身的真实性予以采信。被告证据2、3、4为霸州市有关部门出具的说明和通知，具有真实性，本院对上述证据的真实性予以采信。被告证据5有相关公司的盖章确认，具有真实性，本院对该证据的真实性予以采信。本院经审理查明，原告与被告河北前钢房地产开发有限公司于2017年5月25日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的霸州市房屋一套，合同约定房屋总价款1739188元，被告应于2018年5月31日前交付房屋；被告逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自约定交房日期的第二天至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房屋总价款1739188元，被告于2019年1月3日通知原告接收房屋。合同附件一显示，涉案房屋为两层，层与层之间应当建造楼梯，但该房屋至今未建造楼梯。此外，原告向北京佰乐居科技有限公司支付了团购优惠费15000元。另查明，根据被告提交的《霸州市大气污染治理工作领导小组办公室关于启动重污染天气应急响应情况的说明》、《霸州市建设局关于进一步加强建筑施工扬尘防治管理工作的通知》及《霸州市人民政府办公室关于印发的通知》，结合本院审理其他类似案件查明：自2017年5月25日至2018年5月31日期间因霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工通知，2017年11月3日至2017年11月8日停工4.5天，2017年11月20日至2017年11月22日停工1.5天，2017年11月25日至2017年12月29日停工34.5天，2018年1月1日至2018年1月8日停工7.5天，2018年1月12日至2018年1月17日停工6天，2018年1月19日至2018年1月22日停工3.5天，2018年1月25日至2018年2月1日停工8天，2018年2月28日至2018年3月16日停工16天，2018年3月23日至2018年4月3日停工10.5天，2018年4月16日至2018年4月21日停工4天，2018年4月28日至2018年4月30日停工3天，被告停工共计99天。自2018年6月1日顺延99天至2018年9月7日期间没有停工。本院认为，本案中原告与被告河北前钢房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。原告主张按照双方合同约定的2018年6月1日至实际交房之日支付违约金，因双方在合同中约定如因有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可以据实予以延期，故对原告要求自2018年6月1日起计算交房日期的主张，本院不予支持。因原被告签订商品房买卖合同时间为2017年5月25日，该日期之前的政策性停工已经发生，被告与原告签订合同时应对此是明知的，自2017年5月25日至2018年5月31日期间，霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工通知，被告实际停工99天，故被告交付房屋的日期应予以顺延，顺延99天期间没有因大气污染停工，被告实际因政策性原因停工共计99天，故被告交房时间应予以顺延。被告虽于2019年1月3日通知原告接收涉案房屋，但该房屋为两层，被告至今未建造一层和二层之间的楼梯，不符合交付的条件。原告主张其支付的团购优惠费15000元，应与支付的购房款一并计算违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，被告对系列案件的违约金总体意见认为约定日万分之五过高，请求减少。本院结合被告的违约程度及本案案情，确认被告应向原告支付的违约金，以原告已交付购房款为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准计算。被告至今未能交付符合双方合同约定条件的房屋，属违约行为，被告应于2018年5月31日顺延99天至2018年9月6日交付房屋，故被告应以原告已交付购房款1739188元为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准，自2018年9月7日起至被告实际交付合同约定条件的房屋之日止向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告唐伟与被告河北前钢房地产开发有限公司继续履行双方于2017年5月25日签订的商品房买卖合同。二、被告河北前钢房地产开发有限公司自2018年9月7日起，以1739188元为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍向原告唐伟支付违约金至被告实际交付合同约定条件的房屋之日止。三、驳回原告唐伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2841元，由被告河北前钢房地产开发有限公司承担，限于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  温绍波二〇一九年六月二十六日书记员  刘会兴——