太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初2290号原告：郝志斌，男，1980年6月26日出生，汉族，山西省中阳县下枣林乡人民政府职工，住山西省吕梁市中阳县。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：段治峰，山西汇杰律师事务所律师。被告：郝红星，男，1972年4月9日出生，汉族，住太原市。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：郭卫山，北京德和衡（太原）律师事务所律师。原告郝志斌与被告郝红星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝志斌的委托诉讼代理人段治峰，被告郝红星的委托诉讼代理人郭卫山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝志斌向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付拖欠的租金11457元；2.请求依法判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在漪汾街26号麦特摩尔大厦三层有一处面积为35.28㎡非住宅房屋，房产证号为：房权证并字第XXXX号。由于该房屋不能单独使用，因此原告于2011年8月与麦特摩尔大厦一至四层的业主共同委托李好生将该楼一层西至四层整体出租给被告，租期为10年，2011年8月1日至2011年11月30日为被告装修期，租金从2011年12月1日起计到2021年11月30日，从2012年12月1日起合同每年总计年租金为471万元，从第二年起业主经山西麦特摩尔物业管理有限公司对租金进行做表分配三层租金每年总计为1472398.27元，其中原告应得的年租金为每年23372.77元，每半年一付。2017年12月1日，被告应当支付原告2017年12月1日到2018年5月30日期间的租金。2018年1月15日业主20余人与李好生在麦特摩尔大厦8层物业办公室由李好生给被告打电话催要租金，但电话里被告表示不再支付业主租金，在此情形下李好生多次通知各业主解除委托代理协议，让全体业主自行向被告催要租金。由于被告拖欠租金超过合同约定的三个月解除合同的条件，因此三层业主授权李树伟与太原市魔方达人文化传媒有限公司重新签订承租合同，合同期限为2018年7月1日至2021年6月30日，2017年12月1日至2018年6月5日期间的租金该公司已支付给被告。重新签订的出租合同是从2018年7月1日起向该公司计取租金。原告与太原市魔方达人文化传媒有限公司签订合同前已电话通知被告解除合同，并经被告同意。原被告解除合同后被告拖欠三层业主租金时间总计187天（2017年12月1日至2018年6月5日），被告应支付原告租金11457元（1472398.27元÷365×187÷2322.66㎡×35.28㎡），由于被告至今未支付拖欠租金，故原告起诉至法院要求判如所请。被告郝红星辩称，一、原告不是本案适格的诉讼主体。《承租合同》的具体签订人是李好生、高海云与被告，李好生的授权人是1-4层全体业主，而且是签订和履行合同的唯一代表。因此承租合同的出租方不是原告，也不是三层的全体业主，而是1-4层所有业主这个集体即“业主委员会”；出租的标的物不是业主单个的房屋，也不是整个三层，而是1-4层整体包括公共部分，且原告在诉状中也承认其无隔断的房屋不能单独使用，所以该房屋只能整体出租使用，在合同中也无约定租金直接向原告支付的任何内容。二、李好生的授权不能随意解除。李好生十年出租权的授权是经过1-4层超过90%以上的业主联合签名确定的，是1-4层全体业主的共同意志，而且在承租合同第十一条特别约定李好生是被告签订合同和履行合同的唯一代表，因此李好生要解除委托代理，不仅需要经过1-4层超过90%以上的业主联合签名同意，而且要经过被告的同意才能产生法律效力，否则出租方需要承担违约责任。三、承租合同约定免租期为2011年9月1日至2011年12月31日，租金的起算日为2012年1月1日，而不是2011年12月1日。合同中约定的十年的承租期为2012年1月1日至2021年12月31日，被告的租金交纳至2017年12月31日，而不是2017年11月30日。原告起诉状中所述“电话里被告告诉李好生以后不再支付业主租金”与事实不符，被告至今没有收到出租方署名合同解除的任何形式的通知，承租合同至今没有被依法解除。四、被告无法向“出租方业主委员会”交纳租金是原告与其他业主的违约行为造成的。原告及三层业主将房屋租赁给太原市魔方达人文化传媒有限公司，现在原告还向被告要求支付租金，原告的行为违背诚信与公平原则，其行为不应得到支持。被告没有拖欠租金的故意，合同履行了六年被告都是按时交纳租金。但是原告及其他业主为了私利达到排挤被告的目的，采用不提供房产证，并采取堵门、锁门等滋事闹事的行为致使被告行使不安抗辩权，被告要求出租方提供房产证，并要求业主不滋事闹事阻挠被告租赁房屋，再向出租方交纳2018年上半年租金。此时，李好生对被告提出的处理意见不予回应，也不纠正业主的违约行为，也不接受2018年上半年的租金。李好生解除业主的授权后未选出适合的代表接受租金，致使被告无法安全支付租金。在此期间，原告认为已达到解除承租合同的约定条件，在未经1-4层全体业主联合签名的情况下，另行与他人签订租赁合同。综述，本案应当驳回原告的诉讼请求。根据原被告的当庭陈述，并结合双方提供的证据，本院认定事实如下：2011年原告等业主以业主委员会的名义，并授权其中一名业主李好生作为出租方与承租方被告郝红星签订了《承租合同》，合同约定：原告等业主将位于太原市万柏林区漪汾街麦特摩尔大厦西侧一至四层整体出租给被告，出租的使用面积为6448㎡（实地测量）；承租期限共10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止，装修期为四个月即2011年8月1日至2011年11月30日；第一年租金为1.6元／㎡／天，合计年租金377万元，第二年租金为2元／㎡／天，合计年租金471万元，之后年租金参照第二年租金支付，不再递增；出租方收款后应提供给被告有效的收款凭证，从第二年开始租金每年按半年度付款。第九条第三款约定，门面楼承租期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租门面楼，……（5）拖欠房租累计3个月以上。合同中双方还约定了违约责任等其他条款内容。合同后附《授权书》，内容载明：全体业主授权李好生出租麦特摩尔商品房一至四层，授权书年限为十年。合同签订后，被告将所承租房屋进行分租，合同正常履行至2017年，之前原告向被告出具的《收据》记载的收到租金日期为上、下半年。后因被告未能按期支付下一年度约定租金，李好生于2018年1月20日发出《公告通知》，公告中李好生声明于2018年1月15日起业主已与其解除授权委托协议，李好生已签字同意解除与麦特摩尔大厦1-4层业主的委托代理关系，由业主自己索要自己的租金，维护自己的权益。该通知张贴于麦特摩尔大厦经营场所处。2018年3月，原告等业主提出与被告解除《承租合同》，并授权三层业主代表“李树伟”（出租人甲方）于2018年3月21日与太原市魔方达人文化传媒有限公司（承租人乙方）签订《麦特摩尔房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦三层建筑面积2400㎡房屋出租给乙方用于商业经营使用；租赁期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日，租金（不含税价）：人民币1401600元，租金每半年支付一次，合同签订后十日内支付半年租金，7月1日前支付下半年租金；之后租金支付为每年1月1日前和7月1日前。合同中双方还约定了其他权利义务等内容。2017年10月26日太原市魔方达人文化传媒有限公司受让方（乙方）常峥与转让方（甲方）签订《转让合同》，合同第一条约定：甲方同意甲方将自己位于山西省太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦三层的店铺转让给乙方使用，建筑面积约为2400㎡；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。第二条……乙方自接收之日2017年11月6日起至2018年6月5日止的房租（甲方已付房东房租部分）捌拾万元及甲方向房东缴纳人民币五万元保证金于2018年1月30日支付甲方。2018年4月8日郝红星起诉李好生、高海云、山西麦特摩尔物业管理有限公司要求确认《承租合同》合法有效并赔偿相关损失，后郝红星以证据不足为由申请撤诉，本院作出(2018)晋0109民初1459号民事裁定书，准许郝红星撤回起诉；2018年7月11日，郝红星起诉段治峰等十八名业主要求确认解除合同的通知无效，后郝红星以双方有和解意愿为由申请撤诉，本院作出（2018）晋0109民初2596号民事裁定书，准许郝红星撤回起诉；2018年7月20日，段治峰向法院起诉要求郝红星支付拖欠的租金，该案在庭审中双方均认可郝红星支付租金至2017年11月30日，后法院作出（2018）晋0109民初2699号民事判决书，判令郝红星支付段治峰租金4340.6元。该民事判决书现已生效。庭审中，被告（乙方）提供了与李好生（甲方）于2011年签订的《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》：“关于我方与业主代表签订租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正事宜，经双方协议同意更正。更正如下：原：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年8月1日至2011年11月30日。更改为：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年9月1日至2011年12月31日。原：第五条第二款，待施工单位进场60天内乙方付甲方第一季度租金。同时三万元定金并入付甲方第一季度租金。更改为：2011年12月1日付2012年第一季度（1.2.3月份）的租金，以此类推。同时三万元定金并入付甲方第一季度租金。”根据原告提供商铺的房屋所有权证，房屋所有权人：郝志斌，房屋坐落：漪汾街26号，房屋状况：3幢3层60号，建筑面积35.28㎡，产别：私有房产，设计用途：商业，证号：房权证并字第XXXX号。根据山西麦特摩尔物业管理有限公司出具的商场三层面积及租金收取情况，该楼层面积为2322.66㎡，年租金收益1472398.27元。本院认为，公民的合法权益应当受法律保护。涉案《承租合同》系各方真实意思的表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自确定的义务。《承租合同》中出租方为“业主委员会”，但其未办理登记审批手续，原告作为业主提出诉讼，其诉讼主体适格。2011年，李好生与被告郝红星签订了《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》，原告对此并未提供反证，根据原告提供的《授权书》李好生有权签订上述协议。协议中，双方将原承租合同中的免租期更改为2011年9月1日至2011年12月31日，结合原告提供的租金收据载明的收款期间，本院认定被告应支付原告的租金起算日为2012年1月1日，被告欠付原告租金起算日为2018年1月1日。经查，被告实际收取麦特摩尔大厦三层次承租人租金至2018年6月5日，根据原告提供的《麦特摩尔房屋租赁合同》及《转让合同》两份证据中确定的权利义务，原告有权收取被告租金至2018年6月5日。原告提出要求被告支付租金的计算方式较为合理，被告应付原告租金156天合计9558.73元，原告提出的诉讼请求超出的部分，不予支持。综上所述，原告提出的部分诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郝红星于本判决生效之日起十日内支付原告郝志斌租金9558.73元。二、驳回原告郝志斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取43元，由原告郝志斌负担8元，被告郝红星负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 李 毅 二〇一九年六月二十七日书记员 武晓慧