上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2643号上诉人（原审被告）沈桂龙，＊生，汉族。被上诉人（原审原告）上海松江商业发展有限公司。法定代表人＊，职务董事长。委托代理人戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人许永林，上海市诚至信律师事务所律师。上诉人沈桂龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人沈桂龙及被上诉人委托代理人许永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年4月16日，上海松江商业发展有限公司（以下简称松江商业公司）作为出租方与沈桂龙作为承租方签订《房屋租赁合同》，合同约定为，第一条：“出租房屋坐落地址松江区＊44号，资产产权方上海车墩资产经营有限公司，房屋间数1间，建筑面积23.46平方米”；第二条：“租赁期限1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同到期后不再续租”；第三条：“租金每年人民币（以下币种相同）14，400元，先付后用，于签订合同之日支付半年租金，于2013年6月20日支付半年租金”；第四条：“租赁用途，承租方经营礼品”；第八条：“承租方若对租赁房屋进行装修装潢，装修方案须经出租方同意，其装修装潢等费用由承租方承担，租赁期满，承租方改造、装修、增添的设施若属于和租赁房屋不可分割的附属物的，承租方不得私自拆除，其所有权无偿归出租方所有”；第十二条：“出租方已收取押金1，000元，押金不计息；停租时若承租方未欠租金、水电费，办理完企业营业执照注销或变更注册地址手续，并将承租场所完整，整洁的移交给出租方，凭押金收据退还押金，若无收据不予退还押金。”；第十三条：“出租方每年向承租方收取代垫物业管理费280元，于签订本合同之日一次性收取”；第十五条：“根据资产方上海车墩资产经营有限公司与上海松江商业发展有限公司签订的《房屋租赁协议》中约定因房屋破旧，存在安全隐患，协议于2013年12月31日到期后资产方不再续租给上海松江商业发展有限公司，协议到期收回房屋，鉴于此，出租方明确告知承租方本合同到期后也不再续租，届时请出租方提前做好准备，合同一旦到期如期返还租赁房屋。如合同终止一个月后仍未搬离的，则租赁场所内的所有设备及物资、商品，出租方有权视作废弃物处置。”合同另对出租方的解约权及其他事项进行了约定。合同签订后，沈桂龙使用涉案房屋至今，并向松江商业公司支付租金至2013年12月31日。沈桂龙还向松江商业公司支付了押金1，000元，松江商业公司主张该押金待沈桂龙返还房屋、结清相关费用后，根据合同第十二条处理。2014年2月17日，松江商业公司向沈桂龙发送函告，载明：要求沈桂龙于2014年4月30日前腾空涉案房屋并返还松江商业公司。原审法院另认定，涉案房屋系于2008年2月由松江县＊镇房管所通过资产调拨的形式调入上海车墩资产经营有限公司。2013年3月18日松江商业公司与上海车墩资产经营有限公司（以下简称“车墩资产公司”）签订《房屋租赁合同》，约定车墩资产公司将位于松江区＊17-23、42-46、59-67、60、62、70-74、73、165号门面房，建筑面积738.41平方米出租给松江商业公司；租赁期限为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日；租金为269，000元，先付后用，一次性支付；租房押金20，000元；物业费每平方米1元／月，一年为8，860元。合同另对其他事项进行了约定。松江商业公司诉至原审法院，请求判令：1、沈桂龙将松江区＊44号1间房屋返还给松江商业公司；2、沈桂龙支付松江商业公司自2014年1月1日起至房屋返还之日止的使用费，按照每年14，400元标准计算。原审审理中，沈桂龙向原审法院明确涉案房屋现为其本人使用，并未转租给他人。原审法院认为，本案中松江商业公司与沈桂龙的房屋租赁合同已经到期，且双方也明确约定到期后不再续签，故对于松江商业公司主张要求沈桂龙返还涉案房屋，原审法院予以支持。同时，沈桂龙还应按照原合同标准支付自2014年1月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费，对于松江商业公司的此项诉讼请求，原审法院亦予以支持。原审法院审理后依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，于2014年8月28日作出判决：一、沈桂龙于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区＊桥＊街44号1间房屋返还给上海松江商业发展有限公司；二、沈桂龙于判决生效之日起十日内支付上海松江商业发展有限公司自2014年1月1日起至上述房屋返还之日止的使用费（按照每年14，400元标准计算）。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由沈桂龙负担。原审法院判决后，上诉人沈桂龙不服，向本院提起上诉称：上诉人承租系争房屋用于经营已长达十多年，对房屋进行了相应的装修，对此被上诉人均是明知的。但被上诉人现利用其出租方的优势，强行与上诉人签订租期一年的租赁合同，且在对上诉人的装修等不予任何补偿的情况下，无故单方收回房屋，属严重违背诚信的行为。请求二审法院依法改判，驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求。被上诉人松江商业公司辩称：双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效，上诉人应当明知其租赁期限至2013年12月底。现租赁期限已届满，上诉人理应将房屋返还给被上诉人。上诉人现强行要求继续承租系争房屋没有任何事实及法律依据。要求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本案的争议焦点为当事人双方的房屋租赁关系是否应当继续履行。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，双方均应依约履行。鉴于上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的期限至2013年12月31日止，且被上诉人已明确表示不再续租，故双方的租赁期限到期自然终止。上诉人理应在租赁期限届满后依照合同的约定履行返还租赁房屋的义务。现上诉人并未于租赁期限届满后履行交房义务，且经被上诉人发函催告上诉人搬离系争房屋后仍持续占用系争房屋，故此后上诉人再占用系争房屋属无权占用，而非租赁关系的继续。因为依据法律规定，租赁合同主要是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金的合同，现上诉人于租赁期限届满后所占用的房屋，并非被上诉人自愿交由其继续承租使用，而是经出租方催讨后仍拒不返还的占有物，且上诉人亦未向被上诉人交付相应的租金，故自租赁期限届满后，双方间的租赁关系不再存续。上诉人对该房屋的占有属无权占有，上诉人理应及时履行返还租赁标的物的义务。综上，原审法院查明的事实清楚，判决适用法律并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人沈桂龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚夏海代理审判员  毛 焱代理审判员  陈蓓蓉二〇一四年十月二十日书 记 员  陈韫镠附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……