广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2014）江开法民二初字第309号原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司。负责人徐正海，系该公司经理。委托代理人徐安瑜，女，1985年2月5日出生，汉族，系原告公司的物业助理。委托代理人杜剑华，男，1978年2月20日出生，汉族，系原告公司的法务主管。被告梁见兰，女，1960年4月28日出生，汉族。委托代理人关伟均、赖雨峰，均系广东维盛律师事务所律师。原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（以下简称“海伦堡物业公司”）诉被告梁见兰物业服务合同纠纷一案，本院2014年6月24日受理后，依法由代理审判员黄文玲适用简易程序，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告海伦堡物业公司的委托代理人徐安瑜、杜剑华，被告梁见兰的委托代理人关伟均、赖雨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡物业公司诉称：2009年，被告与开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，由被告购买位于开平市三江大道海伦堡服装商贸城D区103号商铺，约定该房于2010年10月23日交付给被告。被告于2010年10月23日与原告签订了《管理服务手册》（该手册由“管理公约”及“物业管理服务协议”组成），约定交楼后由原告对被告的物业提供管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计，被告需于每月20日前将管理费、水电费及各分摊费用缴清。如未按约定时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。《物业管理服务手册》签订后，从实际交楼之日起原告就一直按约定为被告提供物业管理服务，但是被告至今拖欠物业管理费等相关费用，经原告工作人员多次催收未果。被告的行为有故意拖欠费用之嫌，为了维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付从2012年4月起至实际支付之日止拖欠的物业管理费以及截至2013年2月违约金，暂计至2014年4月7日共计7718.56元；2、被告支付从2013年3月起拖欠物业管理费所产生的滞纳金，滞纳金按每天3‰的标准，计至实际支付之日，暂计至2014年4月7日为5056.4元；上述费用合计12774.96元；3、本案的诉讼费由被告承担。原告海伦堡物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告海伦堡物业公司营业执照、核准变更登记通知书各一份，证明原告海伦堡物业公司的诉讼主体资格；2、房地产权证、收楼通知书各一份，证明涉案房屋已实际交付被告使用，被告为房屋的权属所有人，应承担交纳物业管理服务费的义务；3、管理公约及物业管理服务协议一份，证明原告是涉诉小区物业管理服务单位，有权向被告追偿物业管理服务费。4、欠费明细表，证明被告从2012年4月份起拖欠相关费用的明细。庭后原告海伦堡物业公司补充提交了：1、开平市物价局、开平市房产局关于开平海伦堡小区物业管理费及车辆停放服务费的复函；2、开屏海伦堡一期物业服务合同两份、二至四期物业服务合同一份、前期物业服务合同一份，证明原告为海伦堡小区提供物业服务的依据是上述物业服务合同；3、欠费明细表，证明被告欠费情况。被告梁见兰辩称：原、被告签订《物业管理服务协议》等物业管理合约均系无效。原告应当证明其已提供物业服务及提供服务项目的服务质量，物管费应当参照当地政府部门制定的指导价计算。被告认为原告请求从2012年4月起按物业合约标准计付物管费已过诉讼时效，不应支付上述物管费。原告请求被告支付滞纳金按每天3‰的标准计付，因物业合约无效，对合同当事人不具有法律约束力，且该计算标准过高，应不予支持。被告梁见兰在举证期限内没有提供证据。经过庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4的真实性没有异议，对证据3、5、6均不予确认。被告对原告庭后补充提交的证据1、2的真实性没有异议，对证据3的欠费明细表认为是原告单方行为，不予认可。对当事人双方没有异议的证据，本院予以认定，作为查明本案事实的依据。根据上述认定的证据和原、被告的陈述，本院查明如下事实：原告海伦堡物业公司原名称为广州中颐物业管理有限公司开平分公司，2014年1月29日变更为现名称。2014年1月27日，原告海伦堡物业公司的总公司即广州海伦堡物业管理有限公司被中华人民共和国住房和城乡建设部授予物业管理贰级资质。从2007年1月8日起至今，开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司与原告海伦堡物业公司分别签订开屏·海伦堡一期物业服务合同两份、开屏·海伦堡二至四期物业服务合同一份、前期物业服务合同一份，约定由原告海伦堡物业公司为开平海伦堡小区提供物业管理服务等。原告海伦堡物业公司经过开平市物价局、开平市房产局的批复，对相关物业管理费用进行了合理定价并以此为依据向海伦堡小区业主收取相关费用。被告梁见兰与案外人开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，由开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司将座落于开平市三江大道海伦堡服装商贸城D区103号商铺出售给梁见兰，被告梁见兰已在相关行政主管部门办理产权证明，是开平市三江大道海伦堡服装商贸城D区103号商铺的产权人。2010年10月23日原、被告签订《物业服务手册》《物业服务协议》（包括《管理公约》及《物业管理服务协议》），约定由原告海伦堡物业公司为被告梁见兰的物业提供物业管理服务及代收代缴服务（包括水费、电费、燃气费等费用）。被告梁见兰交纳当月物业管理服务费及上月水电费的时间为每月8日-20日，物业管理服务费的始交日期按《商品房买卖合同》约定的交楼日期的最后一天开始计算。根据《管理公约》及《物业管理服务协议》的约定，被告梁见兰每月应缴纳按涉案房屋的建筑面积计算的物业管理费263.25元、电梯实际运行的电费支出分摊等设备运行费以及被告实际使用的由原告代收的水费、电费、燃气费等费用；若被告梁见兰逾期未缴纳当月应缴费用，原告海伦堡物业公司将自逾期之日起按业主或住户所欠金额每天加收千分之三的滞纳金。被告梁见兰自收楼后开始缴纳物业管理费用及各项代收费用等，但从2012年4月起开始拖欠费用。原告海伦堡物业公司认为被告梁见兰应按时按约定向原告支付物业管理费等费用并支付滞纳金，但被告梁见兰认为原告没有尽到相应的管理义务拒付上述管理费用。原告海伦堡物业公司多次催讨上述费用未果，遂诉至法院。经查，由于海伦堡小区分期建设，海伦堡小区目前尚未成立业主委员会。本院认为，本案所涉《物业服务协议》（包括《管理公约》及《物业管理服务协议》）是前期物业管理服务合同，系当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约定履行各自的义务。原告海伦堡物业公司作为物业服务企业提供了物业管理服务后，有权依据法律和合同的规定获取物业管理费。被告梁见兰自收楼后开始缴纳物业管理费用及各项代收费用等，是对《物业服务协议》的认可与履行。《管理公约》第九章3.0约定：须送达的通知或缴款通知书，一律送至业主在开平海伦堡拥有的单位地址，若业主地址更改后未及时书面通知物业公司，物业公司按业主原单位地址寄送通知的，则该通知或缴款通知单便视为送达。被告梁见兰辩称2012年6月15日前的物管费用、其他费用及滞纳金等已过诉讼时效，但原告海伦堡物业公司并未提供证据证明该诉讼时效存在中断或中止的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，本案原告海伦堡物业公司请求被告梁见兰支付从2012年4月起至实际支付之日止拖欠的物业管理费和截至2013年2月违约金（暂计至2014年4月7日）共计7718.56元，以及从2013年3月起拖欠的物业管理费所产生的违约金（按每天3‰的标准计至实际支付之日），本院认为2012年6月15日前的涉案费用已经超过诉讼时效，不予支持。被告梁见兰辩称其所购置的商铺的通行道路因长期施工导致无法正常通行等拒付物业管理费，此项抗辩与本案审理的法律关系并非同一法律关系，不宜一并处理，因此被告梁见兰的此项抗辩本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原、被告约定的违约金计算标准为以欠款额每日3‰的标准计算，不属于过高的情形，被告梁见兰应向原告海伦堡物业公司支付从2012年6月16日起计至2014年4月7日所拖欠的物业管理费和违约金。《物业服务手册》约定，缴纳物业管理费用等的最迟日期为每月的20日，经核算，从2012年6月16日起计至2014年4月7日被告梁见兰拖欠的费用应为：物业管理费：263.25×22=5791.5元，违约金合计5626.18元，上述费用共计11417.68元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”，案经调解无法达成协议，本院依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告梁见兰应在本判决生效之日起十日内支付拖欠的物业管理费和违约金共计11417.68元（从2012年6月16日起计至2014年4月7日），以及从2014年4月8日起至本判决确定还款之日止实际产生的物业管理费（每月263.25元）和违约金（违约金按实际欠款额每日3‰的标准计算）给原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司。二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费119元，减半收取59元（原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司已预交），由原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司负担7元，由被告梁见兰负担52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。代理审判员  黄文玲二〇一四年十月十三日书 记 员  谭丽娜郭雪银