浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初634号 原告：季永健，男，1979年6月14日出生，汉族，住义乌市。 原告：方庆梅，女，1978年12月1日出生，汉族，住义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：虞鹏翔、虞华君，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道**。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托诉讼代理人：陈新平、楼璐萍，浙江近真律师事务所律师。 原告季永健、方庆梅与被告东阳市新天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2018年12月11日向法院提起诉讼，诉请判令：一、确认原、被告于签订的两份浙江省商品房买卖合同合法有效。二、判令被告交付房屋并支付逾期交房违约金305万元（违约金以1004万元为基数从2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际履行之日止，暂算至起诉之日）。三、被告支付逾期交付不动产权属初始登记证书违约金145万元（违约金以1004万元为基数从2015年1月1日起按每日万分之一计算至实际履行之日止，暂算至起诉之日）。四、被告协助原告办理东阳市××街道××庄××号的不动产权属证书转移登记手续。五、被告赔偿原告的损失（损失以1004万元为基数，自被告交付东阳市××街道××庄××号的不动产权属初始登记证之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至原告取得房屋权属登记证书之日止）。本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭进行审理，并于2019年3月8日公开开庭审理了本案。两原告的共同委托诉讼代理人虞鹏翔，被告的委托诉讼代理人楼璐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件相关情况 一、房屋买卖合同的签订情况：原、被告于2012年7月23日签订商品房买卖合同一份(合同编号为：2012预199240）。后2014年10月23日原被告又签订商品房买卖合同一份(合同编号为：2014预269637）。 二、房屋地点：东阳市××街道××庄××号。 三、合同约定房屋面积：A105A为572.22平方米、A105B为448.09平方米。 四、合同约定房屋价款：A105A为808万元、A105B为196万元。 五、合同约定的商品房交付期限：两份《商品房买卖合同》均约定的交房日期为2013年12月31日前。 六、合同约定的逾期交房违约金计算方式：两份商品房买卖合同均约定：逾期不超过90日，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。 逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。 七、合同约定的产权登记：第一份商品房买卖合同(合同编号为：2012预199240）约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。 第二份商品房买卖合同(合同编号为：2014预269637）约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 八、合同约定的延期交付产权登记违约金标准：两份商品房买卖合同均约定：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。 九、其他需要说明的问题：原告于2012年7月23日向被告支付了购房款共计1004万元，被告出具三份收款收据。被告于2016年4月6日取得涉案商品房所在建筑工程竣工验收备案表，于2017年9月4日取得涉案商品房的不动产初始登记证书。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的两份商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，应确认为合法有效。根据合同约定，涉案商品房必须符合建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件才符合交付条件。因业主人数众多，故涉案房屋的交付义务应以理解成被告在取得涉案商品房建筑工程竣工验收备案证明后的通知义务为宜。而本案中，被告虽于2016年4月6日取得涉案商品房建筑工程竣工验收备案表，该表载明了已取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。但被告至本案开庭之日止也未提供证据尽到通知原告办理涉案房屋交付之义务，故其应当承担举证不能的法律后果，即应当承担逾期交房违约金。故A105A号房屋的逾期交房的违约金应从2014年1月1日起计算至本案开庭之日（即2019年3月8日）止。原告与被告在2014年10月23日签订商品房买卖合同(合同编号为：2014预269637），合同中约定的交房日期早于合同签订之日，客观上无法履行，约定不明，不应予以适用，故A105B号房屋的逾期交房的违约金应从2014年10月23日起计算至本案开庭之日（即2019年3月8日）止。涉案两份合同均约定被告于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。被告在2017年9月4日才取得涉案商品房权属初始登记，且在本案开庭之日才交付原告，亦构成违约，应承当支付逾期交付权属证书违约金的责任。因第一份商品房买卖合同(合同编号为：2012预199240）约定原告委托被告办理权属转移登记手续，故被告无须交付权属证书，逾期交付权属证书的违约金应自2015年1月1日计算至2017年9月4日止。第二份商品房买卖合同(合同编号为：2014预269637）约定原告自行办理该商品房转移登记，A105B号房屋逾期交付权属证书的违约金应自2015年1月1日计算至2019年3月8日止。因合同约定的逾期交房违约金明显过高，原告已自愿调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，其主张的两项违约金计算标准均未超法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的两项违约金是否已过诉讼时效问题。因涉案的两项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务，诉讼时效应从逾期行为结束之日开始计算。本案被告逾期交房的行为持续到本案开庭之日，逾期交付权属初始登记证的行为持续到2017年9月4日，故涉案两项违约金的诉请并未超过诉讼时效。 关于被告是否应当协助原告办理涉案商品房权属转移登记手续及赔偿损失的问题。涉案两份合同分别约定买受人委托出卖人办理涉案商品房的转移登记手续与买受人自行办理涉案商品房的转移登记手续。现原告要求被告协助办理涉案商品房权属转移登记手续，本院予以支持。若因被告原因未在合理期限内协助办理，则按司法解释规定，被告应赔偿原告相应的损失，本院对合理部分的损失的诉请，予以支持。 综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告季永健、方庆梅与被告东阳市新天地房地产开发有限公司签订的关于东阳市××街道××庄××号房屋的两份《浙江省商品房买卖合同》合法有效。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告季永健、方庆梅逾期交房违约金305万元（已计算至2018年12月10日，此后违约金以1004万元为基数从2018年12月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月8日止）。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告季永健、方庆梅逾期交付涉案商品房权属初始登记证违约金1088708元（其中A105A房屋违约金以808万元为基数从2015年1月1日起按每日万分之一计算至2017年9月4日止，A105B房屋违约金以196万元为基数从2015年1月1日起按每日万分之一计算至2019年3月8日止）。 四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内协助原告季永健、方庆梅办理位于东阳市××街道××庄××号房屋的不动产权属转移登记手续。若被告东阳市新天地房地产开发有限公司未协助办理，则应向原告季永健、方庆梅赔偿损失（从本院确定的履行之日开始，以1004万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计付至原告取得房屋权属证书之日止）。 五、驳回原告季永健、方庆梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42800元，由原告季永健、方庆梅负担3437元，被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担39363元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  何 倩 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  韦乐姣 二〇一九年六月五日 书 记 员  杜聪聪 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。