广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初6200号原告（反诉被告）：赵海平，男，1981年6月5日出生，汉族，住广西平南县************，公民身份号码452************712。委托诉讼代理人：汤燕南，广东都汇律师事务所律师。原告（反诉被告）：陈星丞，女，1980年10月5日出生，汉族，住广西平南县************，公民身份号码452************34X。委托诉讼代理人：汤燕南，广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶镜华，男，1965年3月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************631。委托诉讼代理人：麦素文，广东捷顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈旺欢，女，1962年6月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************621。委托诉讼代理人：麦素文，广东捷顺律师事务所律师。被告：叶庭威，男，2001年5月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************618。委托诉讼代理人：麦素文，广东捷顺律师事务所律师。原告赵海平、陈星丞与被告叶镜华、陈旺欢买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，本院依法适用简易程序，于同年4月28日公开开庭进行了审理，因与（2019）粤0605民初6296号案件（原告为赵海平、陈星丞）原告相同、事实相同，故本案与（2019）粤0605民初6296号案件合并审理。后原告申请追加叶庭威作为本案共同被告，本院准许后，于2019年6月11日就本案公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人汤燕南、被告叶镜华、陈旺欢及三被告的共同委托诉讼代理人麦素文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告返还1250000元和支付相应的利息，利息的计算方法如下：以1250000元为本金，按年24%，从2018年3月3日起计算，计至支付完本金之日止；2.被告向原告返还5730元和3000元以及该两笔款项相应的利息，利息的计算方法如下：以8730元为本金，按年24%，从2018年2月8日起，计至支付完本金之日止；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两原告为夫妻。被告叶镜华、陈旺欢为夫妻，被告叶庭威为两人尚未年满十八周岁的儿子。被告称三被告为坐落于广东省佛山市南海区************块（以下简称“该地块”）的权属人。经中介，被告作为出让人、原告作为受让人就该地块的转让进行了协商。2018年1月18日，原告向被告支付50000元。2018年1月20日，被告作为出让人、原告赵海平作为受让人签订了《地块转让协议书》，约定：被告将坐落于佛山市南海区************块（约10米*9.6米，地上无建筑物）作价1250000元转让给原告，及约定了其他事项。2018年1月20日，原告向被告支付575000元，被告叶镜华、陈旺欢向原告出具《收条》，确认收取款项625000元。2018年3月3日，原告向被告支付625000元，为此，被告叶镜华、陈旺欢出具《收条》，确认收取款项625000元。至此，两原告支付被告地块转让款合计1250000元。原告就涉案地块分别支付了如下两笔款项，其中2018年2月8日支付了5730元，在就该款项相应的《收款收据》中“客户名称”一栏为“叶镜华”、“名称及规格”一栏为“建筑设计挂靠费”；在2018年2月8日支付了3000元，在就该款项相应的《南海区里水镇集体组织收据（电子）》中“付款方名称”一栏为“叶镜华”，“收款项目”一栏为“收五一片区房屋建房材料堆放押金”。然而，《地块转让协议书》所约定的土地为农村宅基地，两原告并非该土地所述农村集体的成员，《地块转让协议书》为无效合同。因此，被告应向原告返还款项，并赔偿损失。故起诉。被告叶镜华、陈旺欢辩称，原告陈星丞的主体不适格。与被告签订《地块转让协议书》的是原告赵海平，根据合同的相对性，本案适格的原告只有赵海平。被告不同意解除《地块转让协议书》，该协议书是双方真实意思表示，没有损害第三人的合法权益，应该予以维持。地块转让符合农村宅基地的一般交易习惯，而且也得到了土地的所有权人同意，应该予以维持。该宅基地位于胜利村的宅基地规划区内，规划用途为农村宅基地，符合村的建设用地规划。双方已实际履行合同，2018年1月20日双方签订协议时，案涉土地已实际交付给原告，由原告自行支配和使用。涉案土地虽然没有土地证，但被告亦按照农村建房的习惯，进行了拜神动土仪式，且按照村集体的建房要求挂靠了设计院设计房屋。双方充分协商、详细了解案涉土地的性质、用途以及农村宅基地建房法律法规的前提下签订的协议书，被告不存在恶意隐瞒的情况，原告在清楚知道案涉土地不能登记在其名下，仍然选择签订协议履行协议即表明其自愿承担风险。原告并非诚信之人，原告是通过土地房产中介认识被告，原告在认识被告前已四处寻找农村宅基地，据了解原告曾经两次主动违约，与前手买家解除买卖合同，由此可见原告并不是诚信之人，甚至还存在炒地的嫌疑。退一步说，即使协议最终被法院判定为无效合同，但合同无效的过错责任完全在于原告。按照《地块转让协议书》第八条的约定原告违约，被告无需返还转让款给原告。即使要返还，也应该扣除被告的损失，其中包括了因原告违约造成的土地占有使用费45000元（每月3000元，共15个月）、土地转让差价损失100000元、延期建房预期利益损失100000元。原告要求被告支付利息损失没有依据。5730元的建筑设计挂靠费和3000元的房屋建房材料堆放押金与本案无关，被告不是该款项的收取方，无义务返还该款项。原、被告在诉讼前，一直保持着良好的沟通，并没有要求被告解除合同返还土地转让款。被告认为，民事活动应遵守诚实信用原则。原告在签订合同时应充分考量风险因素。原告在涉案合同无效过程中具有重大过错，依法应当承担赔偿责任，故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告叶庭威辩称，被告叶庭威不是本案适格被告，叶庭威没有参与案涉地块转让事宜，没有收取使用地块转让款，对该地块的权属情况不清楚。请法院予以查明。虽然叶镜华和陈旺欢是叶庭威的监护人，但根据民法通则，监护人处置被监护人的财产必须以保护被监护人的人身财产及其他合法权益的利益。叶镜华在土地转让协议中代叶庭威签名确认不符合上述规定。请法院驳回原告对叶庭威的起诉。被告叶镜华、陈旺欢向本院提出反诉请求:1.原告支付相应土地占有损失45000元；2.原告支付迟延建房预期利益损失100000元。事实与理由：涉案土地已在2018年1月交付给两原告使用，因原告自身原因导致涉案土地至今未有建成房屋。如果双方没有达成交易，按照被告自身的规划，涉案土地已建成房屋，每月租金收入约10000元，即使不建成房屋，按照农村宅基地、闲杂地的租赁标准，涉案土地租金每月约3000元。因此如果合同无效，土地返还给被告，被告的经济利益受到损失约150000元。原告辩称，被告的反诉没有事实法律依据，请求法院驳回。原、被告虽签订转让协议书，但被告并未实际交付涉案土地给原告。同时被告所称土地占用损失和迟延建房预期利益损失没有事实法律依据。鉴于被告称将涉案土地交付原告，而原告不予确认，为了避免诉争范围进一步扩大，原告告知被告，虽然原告不认为被告将涉案土地交付给原告，如果被告认为土地已交付给原告，从现在起，涉案土地归还给被告。涉案土地上没有任何东西。对于被告所称交付时间至今天开庭，这段时间是否存在被告所称由于交付土地而产生的损失和交付土地的事实，由法院依法审理确定。被告叶庭威陈述意见，同意被告叶镜华、陈旺欢的反诉陈述，但叶庭威不是本案适格被告。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格和身份情况。原告并非涉案土地所属经济组织成员。2.《地块转让协议书》原件1份，用以证明原、被告就案涉宅基地转让作出约定，包括价款、过户等内容。但该协议违反法律强制性规定，属无效协议。3.收条原件2份，用以证明被告收到原告合计1250000元转让款。4.中国工商银行电子回单打印件3份，证明原告分三次，分别为50000元、575000元、625000元支付给被告，合计1250000元。5.收款收据、南海区里水镇集体组织收据（电子）原件各1份，用以证明原告与被告签订转让协议书后，支付了5730元的建筑设计挂靠费。该款客户名称为叶镜华，收款人为钟镜明。还支付了3000元，付款方为叶镜华，收款方为佛山市南海区里水镇胜利社区*委会。上述款项是原告因为购买该地块而支付，由于协议无效，被告应予返还。6.赵海平、陈星丞结婚证复印件1份，用以证明两原告是夫妻关系，是本案的共同原告。诉讼中，被告叶镜华、陈旺欢举证内容与原告一致，证明内容为上述被告叶镜华、陈旺欢的质证意见。诉讼中，本院出示调取材料如下：1、佛山市自然资源局南海分局关于（2019）粤0605民初6200号调查函的复函原件1份。被告叶庭威没有证据出示。经审查，原告出示的证据1-6为原告及被告叶镜华、陈旺欢各自出示，且被告叶庭威对上述证据真实性无异议，本院对其予以采信。本院出示的材料，原、被告对其予以确认，本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年1月18日，原告陈星丞银行转账50000元予被告陈旺欢账户。2018年1月20日，原告赵海平（受让方、乙方）与被告叶镜华、陈旺华（出让人、甲方）签订《地块转让协议书》，约定：甲方自愿将坐落于广东省佛山市南海区************块（约10米*9.6米，地上无建筑物）作价人民币壹佰贰拾伍万元整（¥1250000）转让给乙方作为永久宅基地使用，甲方需协助乙方办理土地产权登记或不动产证登记，取得土地使用权证或不动产证，若不能取得土地使用权证或不动产证，乙方可单方解除合同，甲方退还购地款给乙方。甲方应于签订本合同当日内将地块交给乙方。甲方对该地块状态陈述和承诺如下：保证对该宅基地有处分权，如有共有权人，已经取得了共有权人对转让该地块的一致同意，协议生效后，在该地块建筑施工安全责任由乙方负责，乙方遵守当地的法律法规。协议甲方落款处为“叶镜华、陈旺欢、叶庭威（叶镜华代）”手写签名，乙方落款处为“赵海平”签名，本合同见证人落款处为“佛山市南海区里水镇胜利社区***民小组”盖章。签约当日，原告陈星丞银行转账575000元予被告陈旺欢账户，被告叶镜华、陈旺欢签名出具收条，确认收到原告陈星丞、赵海平交付的地块转让款625000元。同年3月3日，原告银行转账625000元予被告陈旺欢账户，被告叶镜华、陈旺欢签名出具收条，确认收到原告陈星丞、赵海平交付的地块转让款625000元。同年2月8日，原告以“叶镜华”为付款方名称，向案外人支付了建筑设计挂靠费5730元。同年2月11日，原告以“叶镜华”为付款方名称，向案外人支付了材料堆放押金3000元。原告赵海平、陈星丞为夫妻关系，两原告非涉案地块所在集体经济组织成员。另经查，广东省佛山市南海区************块没有办理权属登记，被告叶镜华、陈旺欢在南海区里水镇内没有宅基地登记记录。庭审中，被告陈述涉案地块是村集体分配给被告家庭户（成员有叶镜华、陈旺欢、叶庭威），被告叶镜华、陈旺欢是被告叶庭威的监护人。本院认为，本案为协商转让宅基地使用权而产生的纠纷，涉案地块没有办理权属登记，但原、被告均以涉案地块实际属于被告叶镜华、陈旺欢、叶庭威共同所有为前提而签订的《地块转让协议书》，协议书中合同见证人“佛山市南海区里水镇胜利社区***民小组”的盖章也认可了三被告对涉案地块所享有的集体成员权益。综上，本院对本案具体分析如下：首先，关于《地块转让协议书》的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，赋有农民基本生存生活保障的重要功能，是农民的重要财产，为此，国家先后颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，再三强调农村住宅用地只能分配给本村村民，从而禁止非本集体经济组织成员取得或变相取得。因此，禁止非本集体经济组织成员购买宅基地是为了保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，属于社会公共利益范畴。原告赵海平、陈星丞并非该地块所述集体经济组织成员，不具备取得该集体经济组织宅基地的条件，涉案合同因协商转让宅基地使用权、属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项“损害社会公共利益”之情形，而为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应予返还。原告主张被告返还购地款1250000元，本院予以支持。其次，关于损失赔偿的问题。涉案《地块转让协议书》第四条约定“甲方应于签订本合同当日内将地块交给乙方……”，结合原告诉请被告返还挂靠设计费用、材料堆放押金的主张和被告叶镜华、陈旺欢“被告亦按照……且按照村集体的建房要求挂靠了设计院设计房屋”的答辩陈述，即原告在合同签订之日（2018年1月20日）起已接收涉案地块并进行了前期的建设准备。原告在第一次庭审（2019年4月28日）中陈述“如果被告认为土地已交付给原告，从现在起，涉案地块归还给被告。涉案土地上没有任何东西”，即原告在2019年4月28日将涉案地块归还予被告。故被告的损失为：2018年1月20日至2019年4月28日期间因原告占有使用地块，造成了被告无法使用涉案地块而产生相应的损失。对应原告的损失为：原告从2018年3月3日支付完毕所有转让款项至本案起诉之日期间，因被告占有资金而造成了原告无法使用资金的损失，和原告因涉案地块而支出的建筑设计挂靠费5730元及对应的利息。上述原、被告的损失因双方均有过错而导致，本院酌定由双方各自承担，而不再就具体数额的合理与否而认定核实。即对原告诉请被告支付2018年3月3日至2019年3月22日期间的利息、返还设计挂靠费5730元及对应利息的主张，本院不予支持，对被告叶镜华、陈旺欢反诉要求原告支付土地占有损失45000元、预期建房利益损失100000元，本院亦不予支持。因原告已起诉主张权利，本院支持原告诉请被告支付从起诉之日起至实际付清款款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息的主张，对原告利息主张超出部分，本院不予支持。最后，关于被告叶庭威是否承担责任的问题。三被告主张涉案地块为被告家庭户（成员有叶镜华、陈旺欢、叶庭威）所有，被告叶庭威在涉案协议签订时尚不满18周岁，为未成年人，被告叶镜华作为其法定监护人，在其认为对价转让家庭财产时，代被监护人叶庭威签订《地块转让协议书》，该签名对被监护人叶庭威产生法律效力，即合同的相对方为被告叶镜华、陈旺欢、叶庭威。现被告叶庭威已经成年，本院对原告诉请被告叶庭威承担本案责任的主张，予以支持。另，原告主张被告支付建房材料堆放押金3000元及相应利息，该收据中显示的收款项目为押金，在该押金能否退还尚未可知的情况下，原告主张由被告支付，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告叶镜华、陈旺欢、叶庭威应于本判决发生法律效力之日起十日内返还地块转让款1250000元予原告赵海平、陈星丞；二、被告叶镜华、陈旺欢、叶庭威应以1250000元为本金从2019年3月22日起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告赵海平、陈星丞，本项随上项清；三、驳回原告赵海平、陈星丞的其他诉讼请求；四、驳回被告叶镜华、陈旺欢的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费8064.29元、财产保全费5000元，合共13064.29元（原告已预交），由三被告负担12973.65元，原告负担90.64元，对原告多预交的诉讼费12973.65元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。三被告负担的部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。本案反诉受理费1600元（被告叶镜华、陈旺欢已预交），由被告叶镜华、陈旺欢自行负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇一九年六月十八日书记员 蒋雪君