山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1321民初2074号 原告：李增霞，女，1972年5月24日出生，汉族，居民，住沂南县。 委托诉讼代理人：张兴慧，山东界湖律师事务所执业律师。 被告：临沂大坤房地产开发有限公司沂南分公司，住所地沂南县振兴路与温泉路交汇处。 诉讼代表人：李景宝，经理。 被告：临沂大坤房地产开发有限公司，住所地临沂高新区双月湖路**（御景家园小区沿街楼）。 法定代表人：杨树震，经理。 二被告共同委托诉讼代理人：张宗丽，山东君正义律师事务所执业律师。 原告李增霞诉被告临沂大坤房地产开发有限公司沂南分公司（以下简称大坤房地产沂南公司）、临沂大坤房地产开发有限公司（大坤房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李增霞的委托诉讼代理人张兴慧，被告大坤房地产沂南公司、大坤房地产公司的共同委托诉讼代理人张宗丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李增霞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告返还购房款12万元，并赔偿给原告造成的经济损失925168.8元；2.案件诉讼费由被告负担。事实与理由：原告参加原沂南县农村信用合作联社在被告处的团购住房，购买位于沂南县××路××路××号楼××号住房，并支付购房款12万元。后被告未经原告许可擅自将该房出卖给他人，损害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。现提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 大坤房地产沂南公司、大坤房地产公司共同辩称，原告的起诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。事实与理由：一、根据被告与原告所在单位的团购代表于2014年4月29日签订的《商品房团购合同书》第六条房屋价款及支付方式第2款规定：“住宅小区”达到正负零乙方需支付房款10万元（不包括原定金2万元），全部形象进度6层时，且预售许可证办理完毕，购房户付至购房款的70%，主体封顶时付至总房款的80%，剩余房款拿钥匙时付清。办理住房按揭贷款的在甲方取得《预售房屋许可证》后，由甲方和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》的内容应与《商品房团购合同书》一致，然后在30日内完成贷款支付给甲方。余款包括车库、车位款，在拿房钥匙时一次性付清。根据该条款，原告应按照合同约定按时履行付款义务，但原告在支付购房款12万元（含定金2万元）后未按照合同约定继续履行各期付款义务，也未以个人身份与被告签订《商品房预售合同书》，其已经以不支付购房款的方式向被告表明其将不履行合同约定的主要债务。根据《合同法》第94条规定，结合本案可知：1.原告系购房合同的违约方，被告不存在违约行为；2.被告因原告的违约行为而享有了合同规定的法定解除权，原告以不支付购房款的行为表示其已解除了购房合同，故合同被依法解除后被告有权对外出售房屋且不构成违约；3.原告应当按照合同约定向被告履行违约责任，即根据《商品房团购合同书》第12条规定，原告应当按照总房款20%向被告承担违约责任，对此，我公司保留向原告主张违约责任的权利。二、2015年7月14日，被告取得商品房预售许可证后，原告未按合同约定支付房款，双方合同自此解除，即原告应于2015年7月14日开始主张权利，且诉讼时效适用两年的规定，其应于2017年7与13日前主张权利，现原告起诉已过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提供了相应的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2014年4月29日，被告大坤房地产公司（甲方）与原告李增霞所在的工作单位沂南县农村信用合作社瀚林美郡团购房代表（乙方）签订《商品房团购合同书》，约定乙方购买甲方开发的瀚林美郡小区商品房，指定预售数量84套，分别为6#、7#、8#、12#、18#、19#楼，乙方保证已接受单位所有购房职工委托，有权处理购买过程中所有与之相关的事项。乙方所购商品房三室两厅，建筑面积约220-230平方米。关于房屋价款及支付方式，协议约定，一、二楼（送花园），五、六楼（送花园）每平方米4680元，三、四楼每平方米3980元；合同签订当日购买人每户支付2万元购房款作为定金。住宅小区达到正负零乙方支付房款10万元（不包括原定金2万元）；全部形象进度6层时，且预售许可证办理完毕，购房户付至购房款的70%；主体封顶时付至总房款的80%，剩余房款拿钥匙时付清。办理住房按揭贷款的在甲方取得《预售房屋许可证》后，由甲方和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》的内容应与《商品房团购合同书》一致，然后在30日内完成贷款支付给甲方。余款包括车库、车位款，在拿房钥匙时一次性付清。协议签订后，任何一方不得擅自解除、变更本协议（包括补充协议及附件）的内容。协议的变更须经双方协商一致后，以书面形式另行签订补充协议。因甲方原因，协议解除后由甲方向乙方返还已经支付的全部款项（包括信用社贷款及公积金贷款利息），并按总房款的20%赔偿给乙方造成的损失，承担违约责任。因乙方原因，协议解除后由甲方向乙方返还已经支付的全部款项（包括信用社贷款及公积金贷款利息），并按总房款的20%赔偿给甲方造成的损失，承担违约责任。 该协议签订后，双方于2015年6月3日签订《商品房团购合同补充协议》，约定大坤房地产公司给予优惠政策：原合同一、二楼（送花园），五、六楼（送阁楼及空中花园）客户在原来每平方米4680元基础上，现交10万元一次性优惠2万元，全款交清之日时按12万元计算；三、四楼客户在原来价格每平方米3980元基础上，现交10万元一次性优惠7万元，全款交清之日时按17万元计算。优惠交款日为2015年6月3日至2015年6月15日。 李增霞向大坤房地产公司交纳购房定金2万元及购房款10万元，2016年4月15日，大坤房地产公司为其出具交纳购房款12万元的收款收据，收据中注明房源号为12-2-102。 2015年7月14日，大坤房地产公司取得瀚林美郡商品房预售许可证，并于2017年4月12日将第12号楼2单元102号房屋及配房出售给案外人梁晓杰、常立娜，双方签订《商品房预售合同》，合同约定第12号楼2单元102号房用途为住宅，预测建筑面积233.04平方米，第12号楼2单元005号房用途为储藏室，预测建筑面积共40.63平方米，第12号楼2单元006号房用途为储藏室，预测建筑面积共30.99平方米。商品房单价为每平方米5693.65元，总金额1734627元。梁晓杰、常立娜已在沂南县不动产登记中心进行登记。2019年5月5日，李增霞委托山东临海房地产资产价格评估有限公司对瀚林美郡第12号楼2单元102号房产的市场价值进行评估，评估值为2015796元，大坤房地产公司及大坤房地产沂南公司对此提出异议，但未在指定期限内申请重新评估。 另查明：大坤房地产沂南公司系大坤房地产公司的分公司。 本院认为，李增霞工作所在单位团购房代表接受该单位购房职工（其中包括李增霞）的委托，与大坤房地产公司签订的《商品房团购合同书》系当事人真实意思表示，约定了商品房的基本状况及价款、销售方式、付款方式及付款时间等内容，不违反法律法规规定，应认定有效，其中的权利义务条款对双方均具有约束力。李增霞按照该团购合同的约定先后向大坤房地产公司交纳购房定金及部分购房款，大坤房地产公司为其出具收据，确定李增霞所购房屋的具体房号，李增霞与大坤房地产公司就涉案商品房成立商品房买卖合同关系。本案争议焦点是：一、大坤房地产公司是否有权单方面解除合同以及其行使解除权的方式是否符合法律规定；二、双方在合同履行过程中是否存在违约；三、李增霞的起诉是否超过诉讼时效。 关于焦点一，《商品房团购合同书》约定任何一方不得擅自解除、变更协议（包括补充协议及附件）的内容，并未赋予大坤房地产公司单方合同解除权。在合同实际履行过程中，大坤房地产公司以李增霞未按合同约定的付款时间交纳其余购房款为由认定其用行为表明不履行合同义务，从而取得法定解除权，并据此单方面解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”大坤房地产公司未提供有效证据证明已通知李增霞解除合同，因此不产生合同解除的效力，双方的商品房买卖合同仍然有效。现因涉案房屋已另售他人，李增霞实际上已无法取得房屋，其要求解除与大坤房地产公司之间的房屋买卖合同关系，应予支持。 关于焦点二，李增霞未按合同约定的付款时间及付款方式交纳剩余购房款，属违约行为，但并不导致合同目的不能实现的后果，大坤房地产公司应履行通知其交款的义务，通知其支付。大坤房地产公司在既未通知李增霞交款亦未与李增霞解除商品房买卖合同关系的情况下，将涉案房屋另行出售他人，导致李增霞商品房买卖合同的目的不能实现，构成根本性违约。李增霞要求返还已付购房款12万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于大坤房地产公司根本性违约，李增霞无法取得双方商品房买卖合同约定的房屋，丧失了购买该处房屋的机遇，而由于房屋价格上涨的原因，李增霞现无法用合同约定的价格购得同等条件的房屋，李增霞的损失是客观存在的事实。因此李增霞要求大坤房地产公司赔偿因房屋价格上涨产生的差价损失，本院予以支持。按照双方达成的团购合同书约定，涉案商品房单价为4680元/㎡，建筑面积参照大坤房地产公司与梁晓杰、常立娜签订的《商品房预售合同》为233.04平方米，因此李增霞与大坤房地产公司达成的商品房买卖合同总价款为1090627.2元，现该商品房的评估价值为2015796元，大坤房地产公司虽对此提出异议，但未在指定期限内申请重新评估，对该评估价值本院予以采信，故涉案房屋自李增霞与大坤房地产公司达成商品房买卖合同后产生的增值差价为925168.8元，即为李增霞的可得利益损失。双方虽约定了20%房屋总价款的违约责任，但不足以弥补李增霞的损失，因此李增霞要求大坤房地产公司赔偿房屋差价损失925168.8元的诉讼请求，符合事实及法律依据，本院予以支持。李增霞未按合同约定的付款时间及付款方式交纳购房款存在违约行为，按照合同约定，李增霞应在预售许可证办理完毕即2015年7月14日付至购房款的70%，主体封顶时付至总房款的80%，剩余房款交房钥匙时付清，办理按揭贷款的在签订《商品房预售合同》30日内交付房款。李增霞迟延缴纳购房款，应承担延期付款的违约责任，由其向大坤房地产公司赔偿延期交纳购房款的利息损失。由于双方均未提供主体封顶时间，李增霞亦未能取得房屋钥匙，结合本案案情，酌情确定李增霞赔偿大坤房地产公司延期付款损失的计息开始时间为2015年7月14日，截止时间为2017年5月12日（大坤房地产公司与梁晓杰、常立娜签订合同后一个月内），计息基数为970627.2元（1090627.2元-120000元），按同期人民银行基准借款利率计算。 关于焦点三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”大坤房地产公司向李增霞出具收款收据的时间为2016年4月15日，因此李增霞于2019年4月12日向本院提起诉讼并不超过诉讼时效。 李增霞所在单位系与大坤房地产公司达成的《商品房团购合同书》，为李增霞出具收款收据的亦是大坤房地产公司，大坤房地产沂南公司系大坤房地产公司的分公司，李增霞起诉大坤房地产沂南公司，没有事实和法律依据，应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第八条规定，判决如下： 一、解除临沂大坤房地产开发有限公司与李增霞之间关于沂南县××小区××号楼××单元××号的商品房买卖合同； 二、临沂大坤房地产开发有限公司返还李增霞购房款120000元； 三、李增霞赔偿临沂大坤房地产开发有限公司迟延交纳购房款的利息损失（按中国人民银行同期借款基准利率计算，以970627.2元为基数，自2015年7月14日起计算至2017年5月12日）； 四、临沂大坤房地产开发有限公司赔偿李增霞经济损失925168.8元； 五、驳回李增霞对临沂大坤房地产开发有限公司沂南分公司的诉讼请求； 六、驳回李增霞的其他诉讼请求。 上述支付款项自本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14206元，减半收取7103元，由李增霞负担2000元，临沂大坤房地产开发有限公司负担5103元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  于存学 二〇一九年六月二十八日 书记员  刘 娟