河北省玉田县人民法院民事判决书（2019）冀0229民初123号原告：仲崇业，男，1962年12月8日生，汉族，农民，住玉田县。委托诉讼代理人：唐建军，河北马健辉律师事务所律师，特别授权。被告：袁遇安，男，1929年11月18日生，汉族，离休干部，户籍地内蒙古包头市，现住玉田县。委托诉讼代理人:叶贵青，女，1939年9月3日生，满族，无业，户籍地内蒙古包头市九原区沙河镇万达小区5号楼2单元17号,现住玉田县，系袁遇安之妻，特别授权。被告：袁知凌，女，1972年10月14日生，满族，干部，住内蒙古包头市。二被告委托诉讼代理人:靳军，男，1968年9月3日生，汉族，干部，住内蒙古包头市，系袁遇安女婿、袁知凌之夫，特别授权。原告仲崇业与被告袁遇安、袁知凌确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告仲崇业及委托诉讼代理人唐建军，被告袁遇安及委托诉讼代理人叶贵青，被告袁知凌，二被告委托诉讼代理人靳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仲崇业向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的“卖房契约”无效；2.令被告承担诉讼费。事实和理由：原告仲崇业系玉田县玉田镇彭桥村村民，1990年7月25日原告经过玉田县政府、玉田镇政府及彭桥村委会审批，获得了0.3亩宅基地的使用权，宅基地所有权人为彭桥村民委员会，后原告在上述宅基地上建造了瓦正房四间，并由原告及家人居住。上述宅基地证书使用权人为原告仲崇业，编号为玉田集建（补1991）字第06013号。2004年6月7日原告与被告袁遇安签订“卖房契约”一份，约定：原告将上述房屋转卖给被告，价款5万元。合同签订后原告收取被告交付的房屋价款5万元，同时将房屋交付给被告占有使用，但仅有被告袁遇安的女儿袁知凌居住过，后上述房屋一直出租给他人至今。后原告得知被告系非农业人口，且户口在内蒙古包头市。原告认为，我国多部法律明确规定禁止非农业人口到农村购房、建房，同时规定农村村民的房屋、宅基地不得向非本集体经济组织成员出售，二被告属于非农业人口，不属于彭桥村集体成员。原告与被告于2004年6月7日签订的“卖房契约”因违反了国家法律中强制性规定而无效。袁遇安辩称，我认为双方签订的“卖房契约”合法有效。合同又称为契约，是双方当事人设立、变更、终止民事关系的协议，本案涉及的买卖契约是双方于2004年6月7日签订的，是双方真实意思的表示，且签约时有当时村委会书记、主任、会计等中间证人签名确认，原告收到卖房款5万元，彭桥村委会对实际超占的集体土地收取使用费5000元，且房屋在签订契约后已经由我实际接受并居住至今，期间我对原有的旧房屋进行了修建、改建、整体维修、更换房顶等重大维护，并且在已缴纳土地使用费用的超占地进行了房屋新建，自此我一直与妻子生活并居住到2018年12月31日房屋进行拆迁为止。根据我陈述的客观事实，可见双方签订的“卖房契约”是双方真实意思的表示，合法有效，应受到法律保护。该“卖房契约”未违反法律的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而本案房屋买卖合同的时间为2004年6月，协议签订时国家法律法规尚未对城镇居民购买农村住房做出禁止性规定，故不符合合同法规定的五种无效情形，双方买卖房屋并未违法。虽然1999年颁布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定了农民的住宅不得向城市居民出售的规定，但该通知非国家颁布的法律或行政法规，且该通知精神与当今社会打破城乡二元结构制，深化户籍制度改革及农村集体土地房屋入市改革这一精神理念不相适应，故人民法院在裁判该案时，也不能以此为依据做出有违社会时代进步的判决。本案应当坚持尊重历史、照顾现实的原则，妥善平衡当事人之间的利益，维护交易秩序的案全和稳定，以期实现法律效果与社会效果的统一。我祖籍玉田县城二村，1949年前因支边建设边疆的需要，派遣内蒙古包头市政府工作，1967年与妻子叶贵青结婚安家后妻子一直居住在玉田县城二村，我则一直在内蒙古工作住单位宿舍，从未享受或分配过住房，妻子和孩子一直在玉田县城二村居住上学，在城二村房屋拆迁后我在临近的彭桥村购置了该房屋并居住，符合关于支边干部离休后回原籍居住的相关政策。原告在彭桥村还有两处以上宅基地，也在此次拆迁范围内，根据《土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”，原告的行为已经违反了相应的法律规定，在看到拆迁所带来的巨大利益后提起诉讼主张契约无效不应得到法律的支持，如果让违法者、失信者反而获利是让社会公众所不能接受的，从而也损害了交易的安全稳定性。本案中涉案房屋和所在土地已经因征收转为国有土地，原宅基地的性质和原告的农民身份都已经发生了转变，且“卖房契约”早已履行完毕，当地集体经济组织也收取占地使用费，其相关负责人还作为证人在“卖房契约”上签字并认可卖房的有效真实性。涉案房屋在原告起诉前已经征收拆迁完毕，涉及协议签订触犯国家有关农村宅基地政策的事实已经不复存在，而且涉案房屋也已经拆迁完毕无返还可能性，有关拆迁权益也已经由政府处理分配。原告在拆迁后起诉实质是看到拆迁较大的利益后，不顾事实，欲推翻多年前出售房屋的事实行为，明显有违诚信的原则。综上，认为民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺，本案是双方真实意思表示所签订的协议，是双方真实意思的体现，现因拆迁征收涉案房屋已经不复存在，因此应认可本案合同的效力，驳回原告的诉讼请求，从法律角度和社会角度做出公平正义，并且能被社会公众从情感上所接受的裁判。袁知凌辩称，原告主张确认“卖房契约”无效的诉讼请求与我没有任何法律关系，故我作为本案的被告主体不适格。原告诉请主张的是房屋买卖合同效力的确认，而签订房屋买卖的主体双方并不是我，根据合同的相对性原理，签订合同的主体双方都具有民事权利能力主体资格，而本案我不是买卖契约的交易人与付款人，故将我列为诉讼被告缺乏法律依据和事实依据。原告诉称仅有我在此居住过纯属歪曲客观事实，我从小一直居住在城二村，1995年从学校毕业后参加工作至今一直在内蒙古包头市居住生活，父亲离休后回原籍城二村居住。2004年城二村房屋被征收后，因父母双方祖籍在玉田县，且亲属也都在此居住，出于生活习惯及环境的影响，父亲在临近的彭桥村购置了房屋居住，但是我对父母购房一事并未参与，更不是购房契约交易的主体。事实上，买房后父母亲一直在该处居住，我在包头参加工作后，只是在探亲及休假期间回去探望父母时才居住几天，原告诉称买房后我一直在此居住，纯属歪曲客观事实。2018年12月份，涉及该房屋的拆迁安置方案，因父母年迈行动不便，听力受限，根据玉田县人民政府的安排和指示及相关的法律规定，由父母办理了赠与公证后，我及弟弟在政府签订了拆迁补偿协议，但该法律行为属于另一法律关系，与本案无关。综上，我认为原告在主张合同效力诉讼中违背了客观事实和法律的规定，将我列为了本案的被告，缺乏相应的事实依据和法律依据，另外原告卖房后一直未提出任何异议，直到15年后的今天看到因拆迁获得较大的补偿后，才提出此诉求，是严重违反《民法总则》关于民事活动应遵循的诚信原则，恳请人民法院依法驳回失信原告的诉讼请求，以维护交易的稳定性。当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供以下证据：一、原告身份证复印件一份；二、卖房契约复印件、玉田县宅基地清理登记表复印件各一份。被告袁遇安提供以下证据：一、卖房契约一份、收条两张；二、收据两张、收条一张；三、赠与声明书、声明书各一份、公证书两份；四、安置房购买协议书、货币补偿协议书、安置房挑选顺序确认单、彭桥村补偿清单各一份；五、唐山市城镇私有房屋所有权证复印件、集体土地建设用地使用证复印件各一份；六、老干部离休光荣证一份。被告袁遇安质证意见：卖房契约我方有原件，有双方签字，可以证明是双方真实意思。宅基地清理登记表与购买的房屋不是同一地方，我方购买的房屋是1976年建购的，但原告提交的宅基地清理登记表显示是1981年批准的。因为原告在彭桥有两三处宅基地，对宅基地清理登记表不予认可。对其他证据无异议。被告袁知凌质证意见：对原告证据同袁遇安质证意见。对被告袁遇安的证据没有异议。原告质证意见：卖房契约原来是手写的，不是打印的，被告提交的上面没有双方的基本情况，没有出卖方签字摁手印，从该契约的形式上看，是几个不相关的人在一起将不属于他们的财产卖给了别人，该卖房契约从形式上就是无效的。从契约的另一方面，可以认定原告所诉争的房产是双方买卖的房产。证据二的收据与本案诉争的内容不具有直接关联性。赠与声明书上写明拆迁房屋与原告提交的清理登记表土地证号是一致的，袁知凌作为本案被告是合格的。公证声明与本案诉争内容不具有直接的关联性。对证据四，虽然政府相关单位对被告拆迁安置予以确认，但政府不一定清楚具体情况，不能认定双方的买卖行为是符合法律规定的，不能证明被告主张的买卖行为合法有效。证据五也证明双方诉争的房产是原告起诉要求确认无效的房产。证据六与本案没有关联性，但可以证明被告不具有购买农村宅基地、房产的主体条件。对其他证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告仲崇业曾申请审批宅基地，玉田县玉田镇彭桥村村民委员会、玉田县玉田镇人民政府、玉田县土地管理局均批准了原告的申请，原告在玉田镇彭桥村内建设瓦正房四间、后门房四间。1991年7月27日玉田县土地管理局为原告核发了玉田集建（补1991）字第06013号集体土地建设用地使用证，1993年1月13日玉田县城乡建设环境保护局、唐山市房地产管理局为原告核发编号为玉房字00068号唐山市城镇私有房屋所有权证。2004年6月7日原告与被告袁遇安就上述房屋签订了卖房契约一份，内容为“卖房契约立卖契人：仲崇业兹有玉田镇彭桥村村民仲崇业，因正用经中人说合，愿将房产壹处卖于玉田镇城二村袁遇安永远为业。当众言明，瓦正房四间、后门房四间、房连地土、土木相连、照明线路、水井壹眼、四围院墙一并在内，另代玉田集建（补1991）字第06013号集体土地建设用地使用证和唐山市房地产管理局所发唐山市城镇私有房屋所有权证各壹本。注（只包括指示部分0.3亩）超出部分由村经济合作社另收款，卖方净擎现金5万元人民币，过户手续由买方自己负责。自立房契之日起，一切由买方自便，与卖方无关，以上各项双方认可，并无异议，事后如有舛错，一切由中人承担，空口无凭，立据为证。四至：东--道西--刘维刚南--仲崇辉北--道弓口：长：13.03m宽：15.35m中证人：仲继义仲伟松马广英代笔：章长银2004年6月7日”。2004年6月8日被告袁遇安向玉田县玉田镇彭桥村经济合作社一次性交纳宅基地超占承包费4400元。2018年底，玉田县玉田镇政府拟对彭桥棚户区进行搬迁改造，2018年12月27日被告袁遇安与叶贵青出具公证的声明书与赠与声明书，声明2004年6月7日向仲崇业购买坐落于玉田镇彭桥村的房产，房产权益由其享有，并决定将还迁房产登记在长女袁知凌、长子袁旭勃名下，由二人签署还迁协议，还迁所得归其二人所有。2018年12月31日袁旭勃、袁知凌作为乙方，玉田县玉田镇人民政府作为甲方，双方签订玉田县彭桥区域棚户区改造项目货币补偿协议书、安置房购买协议书各一份，根据以上协议，乙方应安置房屋总面积256.49平方米，补偿金额共计666874元。另查明，被告袁遇安、袁知凌均系城镇户口，非玉田县玉田镇彭桥村集体组织成员。本院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有。农村村民宅基地的转让是有条件限制的，根据现行法律和国家有关规定，转让宅基地使用权必须同时具备以下条件：1.转让人拥有两处以上的农村住宅；2.转让人和受让人为同一集体经济组织内部成员；3.受让人没有住宅和宅基地使用权，而且符合宅基地使用权分配条件；4.转让行为须征得本经济组织及相关行政部门同意；5.宅基地不得单独转让，必须与合法建造的住宅一并转让。违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效。本案被告袁遇安户籍性质为城镇居民，不符合受让农村宅基地使用权的条件，故原告与被告袁遇安2004年6月7日就玉田集建（补1991）字第06013号集体土地建设用地使用证及玉房字00068号唐山市城镇私有房屋所有权证签订的卖房契约应属无效。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条的规定，判决如下：2004年6月7日原告仲崇业与被告袁遇安签订的卖房契约无效。案件受理费80元，由被告袁遇安负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 蒋召民审 判 员 梁 莉人民陪审员 王洪秋 二〇一九年六月十日书 记 员 刘晓丽