广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗番法民三初字第719号原告：欧小意，女，1983年1月4日出生，汉族，住广东省连州市。被告：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三村路段南侧钟福广场东2号。法定代表人：李守毅，职务经理。委托代理人：姚良兴，公司员工。原告欧小意诉被告广州中祈房地产中介服务有限公司居间合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由代理审判员李杏仪适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告欧小意，被告广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称中祈公司）的委托代理人姚良兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧小意诉称：2013年10月14日，原告经被告推介，与梁小妃签定了《房屋买卖合同》，以80万元价格购买梁小妃位于广州市番禺区钟村镇祈福新村19街D38号1楼的房屋，原告分2次共支付2万元中介费给被告。由于被告提供中介服务时，从未告知原告广州的限购政策，也没有核对过原告的社保或个税缴纳证明等材料，致使原告在不具备购房资格的情况下先后支付了定金5万元及首期款18万元给梁小妃。后因原告不具备购房资格，交易无法继续。2014年2月24日，原告与梁小妃经过协商，决定取消交易事宜，并签定了《协议》。《协议》约定，双方取消房屋买卖交易，共同到房管局及地税部门办理退件及退税手续，被告返还其收取的房款首期18万元及购房定金5万元中的1万元给原告，共计19万，原告因此损失了4万元。之后，原告多次去被告处要求协商，但被告拒绝协商。原告认为，被告作为专业的房产中介机构，没有依照广州市国土资源和房屋管理局《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》的要求核实原告的购房资格，致使原告签订了根本无法履行的《房屋买卖合同》，被告负有重大过错，应向原告返还已收取的中介费20000元，并赔偿原告的损失。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告返还20000元给原告；二、被告赔偿原告损失40000元；三、诉讼费用由被告承担。被告中祈公司辩称：1．我方确认为原告提供房屋买卖居间服务，原告声称我方从未告知原告广州的限购政策也没有核对原告的缴纳证明和材料与事实不符，我方在居间服务的过程中，有向对方详细阐明解释过相关的限购、限贷政策，对于社保以及个税缴纳的问题，我方作为中介方是没有权利查询到原告的社保以及个税缴纳证明，我方在向对方解释限购政策的时候已经向对方核实过，对方一再表示自己的个税缴纳符合广州的限购政策，有资格购房。因此，交易取消或者合同解除责任不在我方，而在于原告。2．原告请求判令我方赔偿原告损失4万元是没有事实依据的，涉案交易的取消是由于受国家的限购、限贷政策导致，并非我方造成，受国家的限购、限贷政策导致合同的取消，原告是有权向卖方要求返还定金和已付楼款并解除合同，但是原告自愿放弃其权利向对方索要4万元预付款，是自己的过错，并不能将责任推加到我方。经审理查明：中祈公司系依法成立、具有合法资质、以从事房地产中介业务为主要经营范围的中介机构。2013年10月14日，中祈公司作为经纪方与欧小意作为买方、案外人梁小妃作为卖方签订《房屋买卖合同》（合同号：00001936）一份，约定：欧小意以800000元的价格向梁小妃购买位于广州市番禺区钟村镇祈福新村19街D38号1楼房产（下称涉讼房屋），房地产权证号为58××51，面积为57平方米；付款方式为涂消抵押后按揭付款，买方应于合同签订时直接向卖方支付50000元作为定金，首期楼款180000元于房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付，楼价余款570000元在交易过户及办妥相关手续后，由贷款银行直接划给卖方。交易过户手续需在2013年11月30日前完成。基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了合同，买卖双方同意，买方于合同签订当日向经纪方支付人民币20000元作为中介代理费及咨询服务费，买方或卖方逾期支付中介代理费及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止。是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、交易流程和税费等相关规定及政策，经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务。买卖双方签订本合同后，未能依本合同买卖该物业的，或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。等等。其后，欧小意分别于2013年10月16日及2013年10月17日向案外人梁小妃支付了涉讼房屋的定金20000元及30000元，合共50000元。2013年10月31日，欧小意向中祈公司支付了中介代理费10000元。2013年12月2日，欧小意向案外人梁小妃支付了涉讼房屋的首期楼款180000元。2013年12月3日，欧小意向中祈公司支付了中介代理费10000元。2014年2月24日，欧小意（甲方）与案外人梁小妃（乙方）签订《协议》，其中载明，因欧小意不符合广州市购房政策，房屋买卖交易无法继续进行下去，双方经协商达成如下协议：一、取消甲、乙双方的房屋买卖交易，自本协议签订之日起甲、乙双方不再受《房屋买卖合同》的约束；二、签订本协议当日，乙方返还其收取的房款首期人民币180000元以及购房定金人民币50000元中的10000元给甲方，甲方将《收款证明》交还给乙方；三、乙方返还房款首期人民币180000元以及购房定人民币10000元给甲方后，双方因《房屋买卖合同》所产生的债权债务就此结清，任何一方不得追究另一方任何责任；四、签订本协议当日，甲、乙双方共同到房管局及地税部门办理完成退件、退税手续。同时，该《协议》下还有手写“备注”项，内容为：甲方欧小意于2014年2月28日收到乙方梁小妃退回的房款首期140000元正，剩余40000元房屋首期以及购房定金10000元将于税局成功退回税金到账当日退回甲方。2014年7月8日，欧小意以中祈公司在提供中介服务时未告知其广州的限购政策以及未核对其社保或个税缴纳证明材料以致其签订了无法履行的合同为由，向本院提起诉讼，要求中祈公司返还中介服务费20000元及赔偿其损失40000元。为证明中祈公司没有清楚核对其所提供的缴税证明，致使其在不符合广州市限购房政策的情况下与案外人梁小妃签订了《房屋买卖合同》，最后遭房屋交易登记所退件，欧小意向本院提交了：1.《中华人民共和国税收电子转账专用完税证》14张；2．广州政贤楼宇按揭中心收据1张；３．无婚姻登记记录证明1份；４．退件通知书1份。其中退件通知书上载明：申请人欧小意，业务类型二手房交易过户办证，退件原因新业主未符合限购条件，退件日期2014年2月24日。对此中祈公司辩称于2013年10月14日签订《房屋买卖合同》时已向欧小意详细解释过相关的限购、限贷政策，其时欧小意并无向其出具过完税证，只是一再表示自己的个税缴纳符合广州市的限购房政策，有资格购房；至于广州政贤楼宇按揭中心收据、无婚姻登记记录证明及退件通知书与本案无关。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、购房款收款收据、中介服务费收款收据、《协议》《中华人民共和国税收电子转账专用完税证》、广州政贤楼宇按揭中心收据、《无婚姻登记记录证明》、退件通知书及庭审笔录予以证实。本院认为，中祈公司系依法成立、具有合法资质、以从事房地产中介业务为主要经营范围的中介机构。中祈公司与欧小意在《房屋买卖合同》中所确立的居间合同关系，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。在中祈公司促成欧小意与案外人梁小妃签订《房屋买卖合同》后，因欧小意属于房屋限购对象，《房屋买卖合同》无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。现欧小意起诉要求中祈公司返还中介费及赔偿损失，理由是在中祈公司向其提供中介服务的过程中未告知其广州的限购政策及未予审查其购房资格。根据欧小意提供的《中华人民共和国税收电子转账专用完税证》显示，填发日期为2013年10月23日，但欧小意与梁小妃的《房屋买卖合同》签订于2013年10月14日，即《房屋买卖合同》签订之前，欧小意并未向中祈公司提供其完税证明。根据《房屋买卖合同》中第十一条约定“是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、交易流程和税费等相关规定及政策”，中祈公司作为居间方已履行了其居间义务，向欧小意提供了订立合同的媒介服务，并促成欧小意与梁小妃签订《房屋买卖合同》。根据欧小意提供的完税证可知，签订《房屋买卖合同》时其已在广州市居住或工作超过一年，不可能对经常在报刊、电视、广播等各式媒体上均有报导的广州市限购房政策毫不知悉，其作为一个具备完全民事行为能力人，应清楚其个人的纳税情况，在签订房屋买卖合同前，对其欲购房屋的实际情况及其是否具备购房资格等方面进行充分考虑。现欧小意因自身的疏忽导致其与梁小妃所签订的《房屋买卖合同》不能履行，而其提供的证据亦不足以证明中祈公司在提供居间服务的过程中存在过错，未全面履行居间合同义务，理应承担举证不能的不利后果。因此，对于欧小意要求中祈公司返还中介费20000元及赔偿损失40000元的诉请，理据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告欧小意的全部诉讼请求。本案受理费650元，由原告欧小意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李杏仪二〇一四年十月八日书 记 员  霍淑玮