江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆周民初字第0582号原告俞能生。委托代理人龚兆龙，江苏文诚律师事务所律师。被告张玉琴，系死者许小平前妻。被告金雪英，系死者许小平儿。委托代理人董珺、金文玮，上海市金茂（昆山）律师事务所律师，共同代理上述两被告。第三人李悦。原告俞能生诉被告许小平、张玉琴及第三人李悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法由审判员潘丽莉独任审理，于2013年10月10日第一次公开开庭进行审理。后因被告许小平于2014年1月11日死亡，根据原告申请，本院变更许小平女儿金雪英为共同被告，并依法组成合议庭（由审判员金忠担任审判长），于2014年2月17日第二次公开开庭进行了审理。原告俞能生及其委托代理人龚兆龙，被告张玉琴（参加第一次庭审）及其委托代理人董珺（参加第一次庭审）、金文玮（参加第二次庭审），被告金雪英及其委托代理人金文玮（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞能生诉称：2008年11月24日，原告与被告许小平、张玉琴签订房屋买卖合同一份，两被告将拆迁安置的昆山市周市镇鑫茂花园XX幢XX室（原施工编号XX幢XX室）房屋及车库出售给原告，总价款198000元，双方约定两被告应在该房屋产权登记后一个月内协助原告过户。合同签订后，原告支付购房款182000元后，也于2008年12月29日取得该房屋并居住至今。2011年10月28日该房办理产权登记，但两被告于2011年11月24日将房屋作为抵押物为许小平向第三人的借款办理了抵押手续，致使原告至今不能过户，许小平理应承担违约责任。被告张玉琴在房屋买卖过程中与许小平系夫妻关系，且共同签字，但在离婚时却将房屋全部给许小平，导致许小平将房屋抵押，为此张玉琴应对合同中约定的义务承担连带责任。现许小平已死亡，为此原告变更诉讼请求为：1、要求被告张玉琴、金雪英向第三人偿还以昆山市周市镇鑫茂花园XX幢XX室房屋为抵押物所担保的债务，具体金额以昆山法院（2013）昆周民初字第0244号民事判决书判决第一项和第三项判决内容为准。2、判决两被告与第三人在上述债务履行完毕后至房屋产权登记机关注销设定在昆山市周市镇鑫茂花园55栋202室房屋上的抵押权登记。3、判决两被告向原告支付违约金19800元。4、本案的诉讼费用由被告承担。被告张玉琴辩称：被告不是本案适格主体，张玉琴与许小平于2011年6月15日办理离婚，离婚时双方协商将涉案房屋归被告许小平个人所有，被告许小平在离婚后的2011年10月28日取得涉案房屋的单独产权证，之后该房的一切行为张玉琴均不知晓，张玉琴没有权利更没有义务承担原告的诉讼要求。关于原告的诉讼请求第一项，根据一事不再理原则，不应再重复处理。原告其他诉请因张玉琴不是适格被告，与许小平所做的行为没有关联性，所以张玉琴不应承担。被告金雪英辩称：相关行为是许小平生前所做，与答辩人无关，答辩人与相关行为的联系是基于继承关系产生的，答辩人放弃继承则依法不用承担许小平生前的债务。其他辩称同张玉琴辩称一致。第三人李悦述称：许小平向我借款一案，已经由昆山法院判决生效，我已申请执行。许小平应当偿还我的数额以判决书为准。许小平全额偿付后我会配合注销抵押登记。根据国家相关法律规定，抵押权人优先享有受偿权，关于原告的实际居住，我理解为有可能是租住行为。若要实现居住权，必须先实现抵押权。经审理查明：2008年11月24日，原告俞能生通过昆山天宏房产咨询中介服务有限公司与许小平（甲方）、张玉琴签订《售房合同》一份，合同约定：甲方将座落于昆山市周市镇鑫茂花园XX幢XX室房屋（建筑面积89.61平方米，公安编号为XX号楼XX室，以下简称涉案房屋）一套及8.68平方米的车库一间出售给原告（乙方），约定总价198000元；第四条付款方式为分期付款即于2008年11月24日支付定金10000元整，2008年12月25日之前付房款168000元，甲方同时交付钥匙给乙方，产权过户后付清房款20000元整；第六条约定甲方应于2008年12月25日搬出房屋；合同第七条违约责任约定“自签定本协议后，甲乙双方均不得随意撤消本协议。如有违约者，违约者应赔偿另一方总房价的10%作为违约金，中介方不退还甲乙双方咨询服务费。如违反第四、第六条者，应向另一方按日支付房价款的0.03%的违约金，合同继续履行逾期三十日后，则违约者作自动解除合同，还应无条件赔偿另一方总房价的10%作为违约金。”；合同第九条备注一栏中还约定面积差异、过户费用承担及装修保证金等事项，其中第（4）项明确“甲方产权证、土地证办出来后，双方必须在一个月内过户，如需拖延时间必须得到对方同意，否则按违约处理”。该合同尾部甲方处有许小平、张玉琴签字捺印，乙方俞能生签字，中介方天宏房产盖章并有经手人韦华签字。签订合同当日俞能生支付许小平定金10000元，2008年12月29日原告俞能生通过银行转账支付许小平房款168000元后，取得该房钥匙入住涉案房屋至今。2012年5月22日俞能生支付许小平4000元，由许小平出具收条确认从房款中扣除，现俞能生尚结欠该房屋购房余款16000元支付。另查明：涉案房屋及车库系拆迁安置房，2011年10月28日办理了房屋所有权登记，昆山市周市镇鑫茂花园XX号楼XX室房屋一套（建筑面积89.61平方米，证号：昆房权证周市字第××号）及55号楼004室车库一间（建筑面积8.68平方米，证号：昆房权证周市字第××号）均登记为许小平单独所有。2011年11月24日，许小平与第三人李悦签订借款抵押合同一份，约定李悦向许小平出借人民币250000元及利息支付标准，借款期限为一年，许小平以涉案房屋作为抵押，双方通过公证后进行抵押登记，登记债务期限为二年至2013年11月23日，第三人李悦于2011年11月25日登记取得债权数额为250000元人民币的涉案房屋他项权证（证号：昆房他证周市字第××号）。2012年5月24日，李悦与许小平签订了第二份借款抵押合同，约定李悦向许小平出借人民币50000元，借款期限自2012年5月30日至2012年8月24日止，但双方未再办理新的抵押登记手续。后因许小平未能按约归还借款，李悦诉至本院，本院于2013年5月13日立案受理，经审理后于2013年12月3日作出（2013）昆周民初字第0244号民事判决：1、许小平于本判决生效之日起十日内偿还李悦2011年11月24日的借款本金人民币237500并支付利息（2012年11月23日以前的利息为10095元，自2012年12月24日起，以237500元为本金，按照月利率1.67%的标准计算至判决确定之日止）。2、许小平于本判决生效之日起十日内支付李悦律师费人民币10000元。3、李悦对许小平所有的位于昆山市周市镇鑫茂花园XX号楼XX室房屋（昆房权证周市字第××号）在上述第一项及律师费8323元范围内享有优先受偿权。4、许小平于本判决生效之日起十日内偿还李悦2012年5月24日的借款本金人民币47500元并支付利息（2012年8月23日以前的利息2379.75元，自2012年8月24日起，以47500元为本金，按照月利率1.67%的标准计算至判决确定之日止）；案件受理费6810元及财产保全费2420元，两款合计9230元由许小平负担。该案判决生效后，李悦申请执行，后执行局认为因许小平已死亡，唯一房产已作抵押，申请人未能提供其他财产线索，故于2014年9月1日裁定对该民事判决书主文部分终结执行。又查明：许小平与张玉琴于1987年10月15日登记结婚，1990年11月8日生育女儿金雪英。2011年6月15日许小平与张玉琴协议离婚，双方约定本案涉案房屋归许小平所有，另外二套周市镇鑫茂新村XX号楼XX室及XX号车库、鑫茂新村XX号楼XX室及XX号车库归张玉琴所有，并注明以上三套房产均未办理房权证明，夫妻关系存续期间债权、债务归男方享有或清偿。许小平于2014年1月11日死亡，其父母在许小平死亡前均已过世。再查明：本案涉案房屋办理房产证后，因许小平未及时过户给俞能生，俞能生诉至本院要求许小平、张玉琴及昆山市天宏房产咨询中介服务有限公司三被告协助办理房屋及车库产权的过户手续，本院于2012年12月27日立案受理后，因房屋涉及抵押，俞能生变更诉讼请求为要求确认2008年11月24日昆山市天宏房产咨询中介服务有限公司、许小平、张玉琴与俞能生所签订的售房合同合法有效，后本院于2013年6月24日作出（2013）昆周民初字第0017号民事判决书，判决该房屋买卖合同有效。现原告表示无能力且无必要代为清偿抵押债务，主张许小平、张玉琴违约造成房屋无法过户，被告理应清偿债务并注销抵押，由此引起纠纷。上述事实，有双方提供的售房合同、收条、死亡证明、房产权证、离婚协议、房屋抵押登记材料、（2013）昆周民初字第0017号民事判决书、（2013）昆周民初字第0244号民事判决书及本案调查笔录、庭审笔录和当事人陈述等所证实。本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。本案中原告俞能生与许小平、张玉琴签订的房屋买卖合同经生效法律文书确认为合法有效，现原告按约履行付款义务，并于2008年12月29日入住房屋至今，涉案房屋也已于2011年10月28日办理了许小平单独所有的房产权证，完全具备过户条件，但许小平却于2011年11月24日将该房作为抵押向第三人李悦借款，并办理了抵押登记手续，之后许小平又未能及时归还借款，致使涉案房屋至今未能注销抵押，从而导致无法过户给原告，故针对本案房屋买卖合同而言，许小平明显存在故意违约，理应承担违约责任。三方在签订售房合同时，虽未明确约定逾期过户违约金的具体标准，但根据该合同第七条和第九条的约定内容，结合许小平的过错程度，原告主张要求违约方按总房价的10%计19800元作为违约金的赔偿要求本院予以支持，现许小平已死亡，其赔偿义务直接由法定继承人在继承许小平遗产范围内清偿。关于被告张玉琴的责任，张玉琴在与许小平夫妻关系存续期间共同签订售房合同将房屋出售给原告，理应与许小平共同履行合同相关义务，包括逾期过户的违约责任，但张玉琴在房屋产权证尚未办理前就与许小平协议离婚，并约定涉案房屋归许小平所有，此时并不具备将房屋登记抵押的条件，许小平向第三人李悦借款时间均发生在离婚后，现并无证据证实张玉琴在许小平借款及抵押过程中存在过错，故现有证据不能认定张玉琴应对第三人李悦的债务承担责任，但张玉琴与许小平协议离婚时将涉案房屋所有权归于许小平个人，该约定系夫妻内部约定，不能据此免除张玉琴对原告应承担的售房合同义务，故根据本案的实际情况，被告张玉琴应对上述逾期过户违约责任承担连带赔偿责任，张玉琴承担该责任后，有权根据离婚协议约定进行追偿。另，关于原告主张的要求被告向第三人偿还债务并办理注销抵押登记手续的诉请，因被告张玉琴对该诉请并不承担责任，而本院（2013）昆周民初字第0244号民事判决书中已判决许小平的相关义务，故不应重复处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告金雪英在继承许小平遗产范围内赔偿原告俞能生违约金19800元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。二、被告张玉琴对上述第一项违约金19800元承担连带赔偿责任。如代为履行的，有权追偿。三、驳回原告俞能生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。案件受理费5425元，由原告负担5130元、被告负担295元；财产保全费1770元，由被告负担。被告合计负担2065元，该款原告已经预交，本院不再退还，被告金雪英在继承许小平遗产范围内于本判决生效之日起十五日内直接给付原告，被告张玉琴承担连带赔偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  金 忠人民陪审员  俞雪花人民陪审员  俞雪莲二〇一四年十月二十七日书 记 员  陶玉良〈附相关法律条文〉1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。