四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初1875号 原告：凉山卫生学校，住所地：西昌市。 法定代表人：吴同和（系该学校校长），男，1965年10月23日出生，汉族，四川省西昌市人，中共党员，现住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：张云川（系该校教师），男，1970年5月8日出生，白族，四川省西昌市人，住四川省西昌市，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：罗强（系该校办公室主任），男，1973年12月3日出生，彝族，四川省冕宁县人，住四川省西昌市，代理权限为特别授权。 被告：曾明英，女，1970年5月31日出生，汉族，四川省西昌市人，个体工商户，住西昌市。 委托诉讼代理人：吴昌洪，系四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告凉山卫生学校与被告曾明英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序于2019年5月5日公开开庭进行了审理。原告凉山卫生学校的委托诉讼代理人张云川、罗强及被告曾明英的委托诉讼代理人吴昌洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告凉山卫生学校向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的租赁合同关系，并判令被告返还占用原告的房屋；2.判令被告支付原告自2018年5月15日至返还房屋之日期间的租金（租金计算方式：按每月80元／㎡计算），并向原告支付违约金（违约金计算方式：按所欠租金总金额的15%计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年5月15日续签了房屋租赁合同，被告自愿承租了原告位于间门市（门市租金为80元／㎡／月，每月租金为5440.00元），合同约定租赁期限：从2017年5月16日至2018年5月15日；合同还约定了双方的其他权利义务。合同期间双方按约定履行了各自的义务。因为政策的原因，合同到期后，原告不能继续与被告签订租赁合同。原告于2018年5月15日向被告发出通知要求其于2018年5月30日返还房屋，但被告在合同到期后仍然继续占有使用该房屋且拒绝支付租金至今，经多次协商及催告未果，故起诉至法院。综上所述，原告与被告的租赁合同到期后，被告继续占有使用该房屋，被告应当支付相应的租金，但被告拒绝支付租金，其行为违背了法律的规定，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告曾明英辩称：1.原被告双方的租赁合同在已经解除，被告已经将房屋交还；2.被告不存在违约，不存在支付违约金及利息，因为合同期限内的房租，被告已经交了，因为期满后的未续签合同，不存在违约金及利息；3.原告在履行合同中存在过错，首先是原告收回房子的依据，文件下发时间是2018年3月16号，原告没有及时通知被告；其次原告在整个过程态度反复，客观上给被告造成重大损失。综上，请求人民法院驳回原告的诉请。 本案在审理过程中，原告凉山卫生学校为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 第一组证据：原被告签订的房屋租赁合同一份，签订的租赁时间是2017年5月16日至2018年5月15日，上面约定了房屋租金、付款时间及违约金的计算方式等，拟证明原被告双方基于合同约定了双方的权利义务。 第二组证据：凉委办发（2018）6号及41号文件各一份、申报表一份、国有资产确认函一份，拟证明因政策原因，原告无法再向被告继续签订房屋租赁合同； 第三组证据：2018年5月15日通知一份，拟证明门市租赁合同届满，原告请求租赁户在2018年5月30日将门市交还学校； 第四组证据：2018年7月10日通知一份，拟证明原告已经告知被告鉴于其在合同到期后继续使用房屋，且双方不签订书面合同，该合同为不定期合同，并要求被告按月缴纳租金，但被告未在通知书上签字； 第五组证据：2018年7月9日张荣琴通知一份、2018年7月10日巫建明通知一份，拟证明原告向其他租赁户发了通知，通知租赁户租赁合同期限变更为不定期，缴纳租金为一月一缴。 第六组证据：2018年7月14日被告等五租户给我校的回复，拟证明被告是知晓我校收回房屋一事，明确表示不缴纳房租； 第七组证据：2019年1月7日通知一份，拟证明被告逾期未缴纳房租，原告多次催缴被告仍然拒绝支付房租，告知被告解除房屋租赁。 被告曾明英对原告凉山卫生学校提交的证据提出以下质证意见： 对第一组证据的真实性无异议，合法性关联性有异议，出租方未附相关的规划和施工的许可证，关联性有异议，该合同仅能证明原被告双方签订的合同已于2018年5月14日届满，但本案原告诉请的是2018年5月以后的租金； 对第二组证据的三性均无异议； 对第三组证据的真实性无异议，合法性关联性有异议，该通知未能送达被告，该通知未按照合同约定提前一个月通知； 对第四组证据的真实性无异议，合法性关联性有异议，该通知未能送达被告，该通知未按照合同约定提前一个月通知； 对第五组证据的三性均有异议，受送达人的信息不清楚，与本案无关； 对第六组证据的三性均有异议，该材料未见被告五户签字； 对第七组证据的三性均有异议，且通知未送达被告。 被告曾明英未向法庭提交证据。 根据当事人的上述举证、质证意见，本院对当事人提交的证据认证如下： 原告提交的第一组、第二组、第三组、第四组证据，因被告对其证据的真实性无异议的证据，本院对其真实性及证明力予以确认并在卷作证；对第五组证据，被告对其证据三性均有异议，认为受送达人的信息不清楚，与本案无关，本院认为被告异议理由成立，对该证据本院不予采信；对第六组证据，被告对其三性均有异议，认为该材料未见被告五户签字，本院认为被告在该回复上是以其租赁门市的名称“完美服务中心”签名并捺印的，而不是被告认为未见被告签字，因此被告异议理由不能成立，本院对该证据的真实性及证明力予以确认；对第七组证据，被告对其三性均有异议，认为通知未送达被告，本院认为被告的异议理由是该通知未送达被告，而不是对该通知的真实性合法性关联性有异议的理由，因此被告异议理由不能成立，本院对该证据的真实性及证明力予以确认。 本院经审理查明：2017年5月15日，原告与被告签订了《凉山卫校门市租赁合同》，合同约定：“出租方（以下简称甲方）凉山卫生学校、承租方（以下简称乙方）曾明英，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲方将房屋（门市）出租给乙方使用。为明确双方权利义务，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商订立本合同。一、出租门市房屋位置凉山卫校健康路东巷门市第xx号，出租房屋（门市）面积68㎡。二、租赁期限、用途1.该房屋租赁期共12个月，自2017年5月15日起至2018年5月14日止。2.租赁该房屋仅作为经营化妆品使用。3.乙方如果要求续租，则必须在租赁期满前1个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。三、租金及押金1.租金准：租金按每月每平方80.00元，本房屋（门市）每月租金5440.00元，全年租金总额为65280.00元。2.租金支付：乙方按每半年缴纳一次租金，每年5月15日和11月15日前分别为上、下半年缴纳租金时间。租金由乙方到校财务科缴纳。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。若乙方逾期未交租金者，甲方按所欠租金总金额的15%向乙方收取滞纳金，超出10日拒不缴纳门市租金者，甲方有权无条件收回门市，由此造成的一切后果，全部由乙方承担。3.押金：在签订合同时，乙方要向甲方交纳3000.00元作为房屋押金。在合同终止时，乙方在办理退还门市全部手续后，甲方全额退还乙方押金，押金不计付利息。乙方单方违反合同约定，甲方不退还押金。……六、其他约定事项1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，合同终止。2.在租赁期内，具备下列情况之一时，甲方应提前一个月书面通知乙方，乙方应在接到通知的一个月内无条件将所租门市退还甲方：⑴国家政策调整；⑵政府城市建设需要；⑶学校需要使用该房屋。因上述原因而终止合同的，甲方退还乙方余下的租金及押金，退还租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。……七、违约责任及赔偿甲、乙双方违反本合同的约定均为违约。违约方向对方支付壹万元人民币的违约金并承担由此法律责任和由此造成的经济损失。”合同期间双方按约定履行了各自的义务。2018年3月15日、2018年4月16日凉山州委办公室分别下发了《中共凉山州委办公室、凉山州人民政府办公室关于印发的通知》凉委办发（2018）6号文件及《中共凉山州委办公室、凉山州人民政府办公室关于凉山州经营性国有资产移交有关工作的通知》凉委办发（2018）41号文件，根据上述文件要求自查清理及移交的资产包括州级党政机关、事业单位依法依规明确为经营性的国有资产，2018年5月15日凉山卫校向健康路东巷门市租赁户发出了内容为“凉山卫校健康路东巷门市租赁户：门市租赁合同于2018年5月15日到期，请各位租赁户到卫校总务处办理退房手续，并将门面交还学校。逾期未办理退房手续的租赁户，2018年5月15日以后的门市租金将在押金中扣除，各租赁户最迟于2018年5月30日前必须按学校规定将门市退回学校。”的《通知》。2018年5月29日凉山卫校按照上述文件要求填报了《州级党政群机关、事业单位经营性国有资产申报表》，该申报表中的商铺包含了出租给被告使用的商铺。2018年7月9日因部分租赁户未按合同约定及原告的《通知》要求办理退房手续，原告再向各租赁户发出《通知》，该通知载明“曾明英租赁我单位健康路东巷7、8号门市的租赁期限已于2018年5月15日届满，届满后你仍然在使用该房屋。根据凉委办发（2018）41号文件，中共凉山州委办公室、凉山州人民政府办公室关于凉山州经营性国有资产移交有关工作的通知的内容，你可暂时继续使用该门市，但我方不得与你继续签订合同，你继续使用的门市也可能隨时被收回。根据合同法二百三十六条的规定:租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故你所租赁的门市，我方可随时收回。我方在发出收回门市通知之日起五日内，你应当无条件将租赁门市交回我单位。另双方同意:房屋租金标准按原合同执行:房屋每月租金为5440.00元(伍仟肆佰肆拾元整),该房屋的租金每月支付一次，你方每月10日至15日向我方支付下月租金，你方退还门市时，使用时间未到所缴纳租金时限的，我方按实际使用时间结算退还你方多缴纳的租金。本通知送达给你之日前，你所欠付的租金应当于2018年7月11日前缴清。”被告未在通知受送达人处及送达时间处签字。2018年7月14日包括被告在内的凉山卫校健康路东巷门市五位租赁户共同向原告出具了内容为“尊敬的卫校领导:我们是贵校后门贵单位门市的租户。之前接到贵校通知，说要让我们搬迁，理由是门市要回收到国资委，事出突然，我们租的门市装修花了大量的费用，这两年生意也不好做，所有租户非常的艰难，再加上贵校的门市房租非常的高，我们实属不易呀！即便如此我们也是非常理解和配合的。前几日贵校要向我们收这两月的的房租，确实我们租房付房租，按照合同履行义务是天经地义的，直以来我们也从未有过拖欠。只是基于以下三个理由，目前要我们交房租是不妥当的:第一、目前这个门市的责，权，利没有分清楚。第二、未来这个门市的主体是谁?都还没有明确的定论。第三、我们和贵校目前没有续签租房协议。基于以上三个理由，我们没有办法履行交付房租的义务。我们一再强调的是:我们不管是从主观上还是客观上绝对没有拖欠房租的想法，只是目前应该等事情有了定论，确定门市的主体是谁，最重要的是要明确的知道我们该把房租交给谁，该和谁去续签协议，办好相关手续以后该补的房租我们一定交。感恩感谢贵校这几年来对我们的支持。和谐社会，任何事情都需要有理有据，该我们履行的义务，我们一定会履行的。万望各位领导理解。”的《函》，被告以自己所开的店名“完美服务中心”在函件签名并捺印。2019年1月7日原告再次向被告发出内容为“健康路东巷门市租赁户曾明英:根据我校2019年1月5日领导班子会议研究决定:鉴于你逾期未缴纳房租，经多次催告你仍然拒绝履行合同义务。我校根据《合同法》的相关规定，我校决定解除与你的租赁合同，该通知送达之时双方合同关系即行解除。并要求你于2019年1月13日17点之前到我校总务处结清所欠房租，将门市交还我校并办理退房手续。若你拒绝交还门市、补缴所欠房租，所造成的损失由你承担。”的《通知》，在该通知的下方备注：“关于送达方式的说明:请你在收到该通知时，在送达回执上签字;若你拒绝签收则我校将以张贴的方式送达。”该通知由张兰于2019年1月7日代曾明英签收。2019年3月19日被告将租赁原告的门市钥匙交还给原告，但未办理退房手续，也未向原告主张退还租房的押金3000.00元。被告自与原告所签租赁合同届满之次日起至2019年3月19日仍然在使用所租赁的门市，且尚欠租赁门市水费3.90元、电费129.00元未缴纳。 本案争议焦点：1.被告是否存在违约，是否应当向原告支付违约金；2.被告是否应当向原告支付租赁合同期满后的租金。 关于焦点1，被告认为其不存在违约，不存在支付违约金及利息，因为合同期限内的房租，被告已经交了，因为期满后的未续签合同，不存在违约金及利息。本院认为，原告与被告签订《凉山卫校门市租赁合同》，是原、被告真实意思的表示，该合同自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，本案中被告在原告告知其因政策原因可暂时继续使用该门市，但不得再继续签订合同，房屋租金标准按原合同执行，该房屋的租金改为每月支付一次，每月10日至15日向支付下月租金，退还门市时使用时间未到所缴纳租金时限的，按实际使用时间结算退还多缴纳的租金后，仍然继续使用案涉租赁房屋，其行为符合上述法律规定，双方原租赁合同继续有效，但被告不按照合同约定履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。因此原告请求判令被告支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。我国《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的、有限度地体现惩罚性，《合同法》第一百一十四条所规定的违约金高低比较标准是以因违约“造成的损失”，本案中被告违约不支付租金，给原告造成少收入租金的损失，被告自2018年5月15日起至2019年3月19日止的应缴而未缴租金为5440.00×10＋5440.00÷30×4=55125.33元，依据双方租赁合同第三条第2项约定了滞纳金的计算方式，同时该租赁合同第七条第2款又约定了违约金的具体数额，由于滞纳金也具有违约金的性质，违约金约定高于造成的损失，对原告主张违约金按约定滞纳金的计算方式即所欠租金总金额的15%计算支付，即55125.33×15%=8268.80元既符合法律规定也符合双方的约定，本院予以支持。 关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同。”之规定，因原被告原租赁合同继续有效，被告继续使用租赁房屋而无正当理由未支付租金，原告要求被告支付2018年5月15日至2019年3月19日止按租赁合同约定的租金、拖欠的水电费及解除双方所签订的租赁合同关系的请求有事实和法律依据，本院予以支持，但对被告已缴纳的租房押金3000.00元应予扣减。因被告已于2019年3月19日交还了租赁房屋的钥匙，应视为被告已返还占用的房屋。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、二百二十七条、二百三十六条之规定，判决如下： 一、解除原告凉山卫生学校与被告曾明英于2017年5月15日签订的《凉山卫校门市租赁合同》； 二、被告曾明英于本判决生效之日起10日内一次性支付原告凉山卫生学校自2018年5月15日至2019年3月19日止租金合计人民币55125.33元、拖欠的水电费132.90元，两项合计 55258.23元，扣减被告缴纳的租房押金3000.00元后，实际支付52258.23元； 三、被告曾明英于本判决生效之日起10日内一次性支付原告凉山卫生学校违约金人民币8268.80元； 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 案件受理费1001.00元，减半收取计500.50元，由被告曾明英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员 曾 义 二〇一九年六月十日 书记员 林仕芳 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。