天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初3925号原告：陈新纯，男，1982年6月30日出生，汉族，原住广西桂林市七星区空明西路7号171室，现住北京市海淀区。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白街道水岸城春华园40-9，现住所地天津市和平区解放北路津湾广场金谷大厦23层。法定代表人：张亮，总经理。委托诉讼代理人：只蕊，该公司员工。原告陈新纯与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈新纯、被告景秀公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈新纯向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈新纯、景秀公司于2018年5月30日签订的《商品房认购书》；2.判令景秀公司返还陈新纯购房款566438元，并按照中国人民银行同期贷款利率（年利率4.35%）标准，以75525元为基数支付自2018年6月12日至付清之日止的利息（暂计算至2019年4月30日止的利息为2907.3元）；以113288元为基数支付自2018年8月31日至付清之日止的利息（暂计算至2019年4月30日止的利息为3280.85元）；以151050元为基数支付自2018年12月1日至付清之日止的利息（暂计算至2019年4月30日止的利息为2160.22元）；以226575元为基数支付自2018年3月1日至付清之日止的利息（暂计算至2019年4月30日止的利息为1647.17元），至2019年4月30日购房款及利息为576433.54元；3.案件受理费由景秀公司承担。事实和理由：2018年5月30日，陈新纯与景秀公司经协商签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，协议约定，陈新纯购买景秀公司开发的恒大花溪小镇21-203单元房屋，建筑面积85.53平方米，单价每平方米8830元，房屋总价款755251元。陈新纯交付定金10000元，2018年6月11日支付房款65525元，2018年8月30日支付房款113288元，2018年11月30日支付房款151050元，2019年2月28日支付房款226575元。景秀公司所开发的楼盘属于恒大地产集团，该集团自2015年4月15日在网络、电视等宣传无理由退房规定。2018年5月30日签订认购书时，景秀公司明知陈新纯不是天津市户口属于限购人员，仍与陈新纯签订协议，收取购房款且告知通过其他方法让陈新纯规避限购政策顺利购房，但陈新纯无法顺利购房。景秀公司未与陈新纯签订《商品房买卖合同》，合同中的陈新纯系景秀公司未得到授权的王小明书写。故陈新纯诉至法院。景秀公司辩称，不同意原告诉讼请求，请求依法驳回。1.原、被告签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》合法有效，被告在履约过程中没有任何违约行为，因此不同意解除商品房认购书。2.原、被告之间已经签订《天津市商品房买卖合同》合法有效。原告所述因其没有购房资质导致购买商品房无效没有法律依据，不符合合同法中合同无效的情形。原告是完全民事主体，商品房买卖合同只要不违反国家强制性规定即合法有效，且被告在售楼处现场将天津市购房政策予以公示，不存在被告未告知原告限购政策及原告不清楚限购政策的情形。因此，被告在履约过程中没有任何违约行为。3.原告称被告承诺无理由退房，被告向购房人承诺的无理由退房均未出具无理由退房协议及承诺，但原告是否具有退房协议，是否被告承诺，需要原告予以证明。本院经审理对双方没有争议的事实确认如下：2018年5月30日，景秀公司的工作人员王小明代陈新纯（乙方、买受人）与景秀公司（甲方、出卖人）签订了《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，编号：2002923。协议约定，陈新纯购买景秀公司开发的恒大花溪小镇21幢203单元，建筑面积85.53平方米，单价每平方米8830元，房屋总价款755251元。协议同时约定陈新纯向景秀公司支付10000元作为定金，须于2018年6月1日前交付首期购房款65525元，并签署《商品房买卖合同》；于2018年8月30付清113288元；于2018年11月30日前付清151050元；于2019年2月28日前付清226575元；于2019年5月30日前付清188813元。认购书还约定了其他事项。认购书签订后，陈新纯于2018年6月11日向景秀公司交付购房首付款74299元（含定金10000元）、补交首付款1226元；于2018年8月30日交付房款113288元；于2018年11月30日交付购房款151050元；于2019年2月28日交付购房款226575元。陈新纯总计向景秀公司交付购房款566438元。庭审中，原告放弃已付购房款利息的诉讼请求。另查，陈新纯在天津市宝坻区不动产登记部门没有房产登记信息，亦无购房合同信息。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。景秀公司的王小明代陈新纯与景秀公司签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（以下简称认购书），陈新纯予以认可，该认购书具有法律效力，本院予以确认。王小明代陈新纯与景秀公司签订的《天津市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），陈新纯予以否认，景秀公司未能提交陈新纯委托王小明签订买卖合同的授权委托书，故王小明代陈新纯签订的买卖合同是无效的，且经本院核查，该买卖合同未在不动产登记部门办理备案手续，故该买卖合同对陈新纯不具有法律约束力。本案中，陈新纯明确表示不再履行与景秀公司签订的认购书，该认购书亦不适于强制履行；同时，恒大地产集团在媒体上宣传的无理由退房，未附加任何条件，且该认购书题目为“天津恒大”花溪小镇，亦足以使包括陈新纯在内的购房人确信景秀公司应当无理由退房。景秀公司在签订买卖合同后未到不动产登记部门办理备案登记手续，亦未将购房款交到有关部门的监管账户，表明景秀公司明知买卖合同无法继续履行，故双方签订的认购书应予解除。恒大地产集团在媒体上宣传无理由退房，内容具体明确，是对不特定的购房人发出的要约，希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。恒大地产集团天津有限公司作为唯一股东出资成立了景秀公司，陈新纯与景秀公司签订的认购书是对恒大地产集团要约作出的承诺。景秀公司应受其要约的约束，同意陈新纯无理由解除认购书，陈新纯不履行认购书不存在违约行为。依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈新纯向景秀公司已交付购房款566438元，景秀公司依法应予返还。景秀公司主张未与陈新纯签订解除认购书的协议，且签订了《天津市商品房买卖合同》，不同意解除认购书的依据不足，本院不予采信。陈新纯放弃已付购房款利息的诉讼请求，本院照准。依照《《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除陈新纯与天津景秀置业投资有限公司于2018年5月30日签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；二、天津景秀置业投资有限公司于本判决生效后十五日内向陈新纯返还已付购房款566438元。（当事人可将上述款汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9564元，减半收取计4782元（陈新纯已交纳），由天津景秀置业投资有限公司负担（此款可直接给付陈新纯或汇入本院账户，履行时间同上）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张志新二〇一九年六月十八日书记员  吴美军附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。