安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初5960号 原告：中安舒适家有限公司，住所地合肥市瑶海区临泉路东北角铁路综合办公楼1001，统一社会信用代码91340100MA2N0CJ052。 法定代表人：刘咸宝，董事长。 委托诉讼代理人：刘天娇，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：赵波，该公司法务。 被告：邓巧云，女，汉族，1964年2月27日出生，住址江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：陈雨、钱钢，安徽巢阳律师事务所律师。 原告中安舒适家有限公司诉被告邓巧云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中安舒适家有限公司委托诉讼代理人刘天娇、赵波及被告邓巧云的委托诉讼代理人陈雨、钱钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中安舒适家有限公司（以下简称“中安公司”）向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告退还原告租赁附属物保证金5000元；二、请求判令被告返还原告在租赁房屋内的空调设备（详见空调设备清单）；三、请求判令被告返还原告在租赁房屋内的办公桌等办公物资(详见办公物资清单)；四、请求判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2018年9月4日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：“被告将坐落于合肥市瑶海区凤阳路恒丰大厦A幢2801-2816房屋16间出租给原告办公使用；租赁期限为2018年10月11日至2021年10月10日止；月租金为人民币39093元，以转账方式每叁个月支付一次;被告收取原告租赁保证金44093元（含房屋保证金39093元和附属物保证金5000元）；经双方协商，原告可对出租房屋进行装修。”合同签订后，原告依约支付租赁保证金和租金。被告交付租赁房屋和附属物品，原告出具物品清单，并入场装修。装修期间，原告共计支付装修费用183760元，其中空调设备价值为50701元。2019年2月15日，原告因经营调整，向被告提出解除租赁合同，全体员工撤场，并依合同约定愿意承担违约金39093元。2019年3月13日，原告向被告返还交接租赁附属物清单所列物品。被告已清点确认附属物品，但拒绝退还附属物保证金5000元。另，因合同未对解除时装饰装修物的处理做出明确约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与试用》规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”原告有权拆除取回租赁房屋内的空调设备。然被告拒绝原告拆除取回空调设备也拒绝折现赔偿原告。同时，被告也拒绝原告取回在租赁房屋内的格子间办公桌等办公物资。因此，原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特具状诉至贵院，请求贵院依法审理并判如所请。 被告邓巧云辩称：一、原告从未作出解除合同的意思表示，案涉《房屋租赁合同》未解除，原告应依约继续履行相应的合同义务。 1、原告从未作出解除合同的意思表示。原告从未通知被告要求提前解除租赁合同，原告从租赁房屋搬离物品时告知会继续租用房屋。通过谈话与租赁房屋所属合肥恒祥物业管理有限责任公司负责人员核实，原告多次从租赁房屋搬离物品，且搬离物品时均明确告知物业管理公司会继续租用房屋，或考虑转租，从未向物业管理公司作出不租房屋的意思表示；2、关于原告在清单上签字的问题。2019年2月15日，原告开始从租赁房屋搬离物品，被物业公司发现。物业公司因未能电话联系上被告，便要求原告交付两万元押金才同意搬离物品。2019年3月13日，原告又从租赁房屋搬离物品被物业公司发现，物业公司电话通知被告到场。原告一直向被告称会继续使用房屋，称他们是集团公司，搬离物品是为了腾空让总公司入驻。因原告从未向被告作出解除合同的意思表示，被告便相信原告所述以上内容，被告在清单上签字纯粹为确保自己的物品不被搬走而作的清点；3、关于清单上列明的5把钥匙。因考虑到原告多次从租赁房屋搬离物品，且租赁房屋内有很多被告物品，为避免原告私自搬离物品，原告与被告各对租赁房屋大门上了一把锁，原告与被告均把钥匙放在了物业公司，原告放了5把钥匙，被告放了2把钥匙，目前钥匙仍在物业公司；4、原告逾期未支付房屋租金，被告于2019年4月17日函告原告要求其严格履行合同义务，支付欠付租金及违约金，付清欠付物业费、水费、电费等费用，同时要求原告将房屋恢复至交付原状。基于此，原告从未作出解除合同的意思表示，原告多次从租赁房屋搬离物品时均确认要继续使用租赁房屋或后期考虑转租，原告所述因经营调整于2019年2月15日向被告提出解除租赁合同根本不存在。而且，原告逾期支付房屋租金后，被告立即函告原告要求严格履行合同，支付房屋租金及相关费用等事实，可证明被告从未作出同意解除合同的意思表示，反而要求原告严格继续履行合同。以上事实均可证明，原告从未作出解除合同意思表示，被告亦从未作出同意解除合同的意思表示，案涉合同未解除。 二、租赁合同未解除，租赁保证金不具备退还条件。 1、案涉合同第六条仅约定了租赁保证金，并未对租赁保证金做任何种类和金额的区分，亦未约定原告所述附属物保证金，原告所述附属物保证金5000元无任何依据；2、案涉合同第六条对租赁保证金退还条件作出明确约定，只有在租赁关系终止，房屋经被告验收符合要求，并结清水费、电费、空调费、物业管理费、公共能耗分摊费等费用等费用后，才可予以退还。具体到本案，租赁合同未解除，水电费等费用并未结清，房屋亦未经被告验收，根本不具备租赁保证金退还条件。 三、原告请求被告返还租赁房屋内的空调设备无事实和法律依据，应不予支持。1、案涉租赁合同未解除，原、被告双方房屋租赁合同法律关系依然存在。虽然空调附合于租赁房屋，但仍然由承租人原告掌控使用，原告请求被告返还租赁房屋内空调设备无任何基础和依据；2、依据合同第九条约定，原告对出租房屋进行装饰，应经原、被告双方协商一致，且应提前将装修方案向租赁房屋所属物业管理公司办理报备核准手续。合同到期后，应保留装饰现状。但本案原告从未就安装空调相关事宜告知被告，原告对租赁房屋安装空调前未与被告协商一致，被告对此并不知情，通过2019年4月17日发出的严格要求履行合同的函，可直接反应被告对原告擅自安装空调事宜是不予认可的。通过2019年6月19日谈话笔录及装修管理协议书，可直接反应原告对出租房屋安装空调并未提前向租赁房屋所属物业管理公司办理报备核准手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。基于此，原告未依约履行合同义务，未经被告同意且未向物业管理公司办理装修方案报备核准手续，擅自对出租房屋进行装饰装修，原告存在违约。由此产生的相关费用，应由原告自己承担。而且依据合同约定，即便合同解除或终止，出租房屋应保留装饰现状。原告无权要求被告返还在租赁房屋内的空调设备，被告亦无返还义务；3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条规定，可知承租人经出租人同意装饰装修，对已经形成附合的装饰装修物的处理未作约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失。具体到本案，案涉合同现未解除，案涉合同如后期解除也是因原告违约所致，且即便假设原告安装空调前征得被告同意，因原告所安装空调已与租赁房屋形成附合，原告无权请求返还空调设备。更何况本案原告安装空调前并未经被告同意，原告无权请求返还空调设备，亦无权请求被告赔偿租赁期内装饰装修残值损失；4、被告交付原告的房屋是装修好的，合同第二条已作明确说明，被告将出租房屋及其附属设施固定装修交于原告使用，由原告负责保管，损坏丢失由原告按价赔偿。被告随房屋一并交付物品含几十台柜机空调及挂机空调，原告未经被告同意便进行拆除损坏应予以赔偿；5、对于原告主张的空调价款及数量等与被告移交的空调部分存在重合，且价款没有任何证据能够反映。 四、合同尚未解除，租赁房屋及房屋内附属设施、办公用品等仍由原告掌控使用，被告无每月返还任何物品的义务，原告该项诉请无任何依据。 经本院审理查明：2018年9月4日原告中安公司与被告邓巧云签订了关于位于合肥市瑶海区间房屋的《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期限为三年，自2018年10月11日至2021年10月10日止，租金为每月39093元，每三个月支付一次，首期租金为117279元，于合同签订当日支付给出租方邓巧云，后期在已付租金到期前30日向出租方支付下一期租金，2018年9月4日至2018年10月10日为免租期。甲方（邓巧云）交付出租房屋向乙方（中安公司）收取租赁保证金44093元，该保证金于租赁关系终止时，房屋经甲方验收符合要求并结清相关费用后无息退还乙方。另双方还约定，有下列情形之一的，合同自动解除，双方互不承担责任：（一）因不可抗力原因致使合同继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；（二）因国家政策需要拆除或者改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任；（三）因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按实际天数计算，多退少补。 合同签订后，被告邓巧云依约将案涉房屋交付被告中安公司使用，被告中安公司也按约定交付了首期及第二季度的房屋租金。2019年2月15日原告中安公司向案涉房屋的物业公司缴纳了2500元保证金及20000元的物业保证金后开始将房屋内的物品陆续搬出，对此，被告提出异议，并对案涉房屋内属于被告的物品进行清点，期间被告为了不让原告将案涉房屋内原告物品搬出在案涉房屋上加锁。2019年4月12日被告邓巧云向原告中安公司发出书面的《关于要求严格履行合同的函》，明确表示收到中安公司解除租赁合同的通知，并要求中安公司继续履行双方的租赁合同，支付拖欠的租金和拖欠的物业费、水费、电费等。为此，原告中安公司诉讼来院，请求判如所请。 以上事实，由原、被告提供的身份证复印件、《房屋租赁合同》、房产证、网银电子回单、收据、物品清单、增值税发票、《关于要求严格履行合同的函》、快递面单、快递签收信息及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，本院对于该合同的合法性、有效性予以确认。双方在合同中约定租赁期为三年，从2018年10月11日起至2021年10月10日止，免租期为2018年9月4日至2018年10月10日。合同签订后，被告依约履行了自己的房屋交付义务，原告理应按合同约定使用房屋和支付租金。2018年2月起原告在未征得被告同意的情况下，擅自搬离案涉房屋内的物品并要求解除双方的租赁合同，不符合双方的合同约定，原告庭审中提供“物品清单”，主张被告已通过清点物品的方式同意了合同解除，该主张缺乏事实依据，其一、本院查明，该“物品清单”中的物品均为房屋出租时被告交付给原告的物品，被告为保障自己的物品不被原告搬离时丢失，对物品进行清点不表示被告就同意解除双方的租赁合同；其二、被告通过对房屋加锁的方式行使抗辩权，之后又向原告寄送了《关于要求严格履行合同的函》，明确表示不同意原告搬离房屋及解除合同，上述行为均不能认定被告同意原告解除合同的意思表示，故原告主张解除合同既无法律依据有无合同约定，属单方做出的意思表示，不构成解除合同的法律后果。原告以合同已解除为依据，要求被告退还租赁保证金及返还房屋内的空调设备及办公物品，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告中安舒适家有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由由原告中安舒适家有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  吴扬 二〇一九年六月二十四日 书记员  梁薇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。