广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初12881号原告：陈秀引，女，1986年3月23日出生，汉族，住海南省儋州市。委托诉讼代理人：傅方韦，系北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：江明山，男，1969年11月14日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：李伟光、肖铭，均系广东翰识锦行律师事务所律师。第三人：廖志财，男，1967年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈惠妍、刘红增，均系广东海迪森律师事务所律师。第三人：冯惠霞，女，1973年12月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁友明、郭惠茹，分别系广东凯行律师事务所律师、实习律师。原告陈秀引与被告江明山租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀引的委托诉讼代理人傅方韦，被告江明山的委托诉讼代理人李伟光到庭参加第一次庭审。后本院为查明本案事实，依法通知廖志财、冯惠霞作为本案有独立请求权第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀引的委托诉讼代理人傅方韦，被告江明山的委托诉讼代理人李伟光，第三人廖志财及其委托诉讼代理人陈惠妍，第三人冯惠霞的委托诉讼代理人梁友明到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。陈秀引向本院提出诉讼请求，判令1.解除陈秀引与江明山之间的租赁合同关系；2.江明山立即支付拖欠的租金91500元并没收租赁押金15000元。庭审中，陈秀引将两项诉求变更为：判令江明山支付2017年11月1日至2019年2月19日期间的占用费（参照租金标准，2018年7月30日前按7500元/月，2018年8月1日起按8250元/月计算，江明山已经交付的押金15000元用于抵扣尚欠的占用费）。事实和理由：2015年8月1日，江明山与廖志财签订租赁合同，租赁位于中山市××××号的商铺，租期为2015年8月1日至2020年7月30日；2018年7月30日前租金为7500元/月，2018年8月1日后租金为8250元/月，租赁押金为15000元。2017年2月，廖志财把上述租赁权整体转让给陈秀引，并告知了江明山。2017年3月，江明山开始向陈秀引缴纳租金。但从2017年10月开始，江明山一直拖欠租金。经陈秀引多次催收，江明山仍拒绝支付。江明山辩称，陈秀引收取占用费没有事实和法律上的依据。江明山不同意将押金抵扣占用费。因合同无效，故江明山有法律及事实上的依据向第三人廖志财要求返还押金15000元。廖志财述称，同意陈秀引的诉求。廖志财将餐厅的出租权转让给陈秀引，由陈秀引自行收取租金，与廖志财无关。冯惠霞述称，廖志财在未征得冯惠霞同意的前提下，无权将租赁合同的权利义务转让给陈秀引。陈秀引无权将涉案房屋出租给江明山，无权收取租金。廖志财与陈秀引之间的移交书，属于其内部行为，不能约束案外人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院评议如下：1.陈秀引能否向江明山追讨涉案的占用费。冯惠霞将位于中山市××××号的房屋出租给廖志财，并于2014年1月7日与廖志财签订《商铺租赁合同》,约定廖志财有转租权。2015年8月1日，廖志财将上述房屋第一层的其中一间商铺转租给江明山，并签订《商铺租赁合同》。结合冯惠霞在庭审中有关只要廖志财能按时交租金，其对廖志财如何使用租赁物从不过问的陈述可知，冯惠霞默许廖志财上述转租行为。江明山自签订《商铺租赁合同》当日即2015年8月1日开始使用涉案商铺，至本案第二次庭审时（2019年5月16日）仍在使用该商铺。2017年2月25日，廖志财将其与江明山之间的租赁权利义务转移给陈秀引，由陈秀引向江明山收取租金。陈秀引接管涉案商铺后，江明山确认有通过现金或微信转账的方式向陈秀引支付2017年3月至2017年10月的租金，尚未支付2017年11月1日至2019年2月19日期间的租金。由此可知，江明山清楚廖志财将其租赁的权利转让给陈秀引,该转让行为对江明山发生效力,其亦实际向陈秀引支付租金。因涉案房屋没有办理报建手续，故上述两份《商铺租赁合同》为无效合同。江明山按实际占用商铺的时间向陈秀引支付占用费,故本院认定陈秀引有权向江明山追讨涉案的占用费。2.占用费的计算标准问题？陈秀引主张参照《商铺租赁合同》约定的租金标准计算，即2018年7月30日前按7500元/月计算，之后按8250元/月计算。江明山不同意，主张按双方变更后的标准计算即6700元/月。结合陈秀引提交的租金收据与微信聊天记录分别反映2017年9月、10月租金各为6700元，及其在第一次庭审时有关“一开始合同约定是7500元，但后来江明山称收益不好，双方口头协商将租金变更为每月6700元”的陈述，本院认定占用费按6700元/月计算为宜。本院经审理认定事实如下：1.2014年1月7日，冯惠霞将位于中山市××××号的房屋出租给廖志财，并与廖志财签订《商铺租赁合同》，约定租期为2014年5月1日至2026年4月30日。2015年8月1日，廖志财将上述房屋第一层的其中一间商铺转租给江明山，并签订《商铺租赁合同》，约定租期为2015年8月1日至2020年7月30日；租金标准每3年递增10%，即2015年8月1日至2018年7月30日期间的租金按每月7500元计算，2018年8月1日至2020年7月30日期间的租金按每月8250元计算，每月5日前以现金方式交给廖志财或存入廖志财指定银行账户；签订合同时，江明山须交付租赁按金22500元等内容。签订合同后，江明山向廖志财支付一个月租金7500元及押金15000元。2.2017年2月25日，廖志财向陈秀引出具移交书，约定当日将涉案商铺全权交给陈秀引收租金，按金等一切事情；江明山本人同意交租金给陈秀引；《租赁合同》所涉及的所有权利义务已转移给陈秀引，由陈秀引行使权利，与廖志财本人无关等内容。陈秀引于当日接管涉案商铺的租赁事宜。江明山自2017年3月开始通过现金或微信转账方式向陈秀引支付租金至2017年10月，未支付陈秀引主张的占用费。3.冯惠霞确认涉案房屋未办理报建手续，其未取得建设工程规划许可证。冯惠霞在与廖志财关于涉案房屋产生的房屋租赁合同纠纷一案[案号为（2017）粤2072民初15367号]中同意于2019年2月20日自行收回包括涉案商铺在内的房屋。后因江明山于2019年4月向冯惠霞支付占用费5000元，故冯惠霞同意延迟收回涉案商铺。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现冯惠霞、廖志财、陈秀引及江明山均确认涉案的位于中山市××××号的房屋没有办理过报建手续，故各方就该房屋签订的《商铺租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”及上述司法解释第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”陈秀引可以要求江明山支付使用涉案商铺期间的占用费，故本院对陈秀引主张江明山按6700元/月的标准支付2017年11月1日至2019年2月19日期间的占用费即104743元（6700元/月×15个月又19日）的诉求予以支持。因涉案《商铺租赁合同》为无效的合同，陈秀引同意将江明山支付的押金15000元抵扣占用费。抵扣后，江明山须向陈秀引支付占用费89743元（104743元-15000元），对陈秀引超出部分的占用费诉求，本院不予支持。综上所述，陈秀引诉请江明山支付占用费的诉讼请求,理据充分,本院予以支持,但具体数额以本院认定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告江明山于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈秀引支付占用费89743元；二、驳回原告陈秀引超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2430元，诉讼保全费1053元,合计3483元,由原告陈秀引负担548元，被告江明山负担2935元（原告陈秀引已预交3483元，被告江明山于上述付款期限内一并迳付原告陈秀引2935元，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  黄好娇审判员  邱 岳二〇一九年六月十二日书记员  刘洁欢书记员  李祥龙