广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1721民初2360号原告：叶宇青，男，汉族，1974年5月6日出生，住广东省佛山市顺德区。被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：广东省阳江市阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：沈威。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波。原告叶宇青诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称阳江银河投资公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶宇青，被告月亮湾公司委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼，被告阳江银河投资商贸有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶宇青向本院提出诉讼请求：1、两被告立即支付原告两处房产1202、1203房2018年7、8、9月份的返还租金共17352.84元及超期付款相应利息；2、担保方负连带赔偿责任；3、被告赔偿原告的交通费、误工费、餐费共计840元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买担保方阳江市，并与被告广东阳江银河投资公司签署《月亮湾公寓租赁协议书》。租赁协议注明按照每个季度支付租金，参见租赁协议书第四条。但到2018年10月，按约定给付的季度租金（2018年7、8、9月份）被告没有履行，担保方也未按照《月亮湾公寓租赁协议书》第十二条履行支付租金的担保义务责任。原告多次催促无果，遂诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告阳江银河投资公司不作答辩。被告月亮湾公司辩称，一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告阳江银河投资商贸有限公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自行开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（及税后租金金额）计。故原告诉讼请求一中的租金金额有误，应予纠正。二、原告起诉要求支付超期付款利息、交通费、误工费、餐费均没有事实和法律依据，应予驳回。三、被告阳江银河投资公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给被告阳江银河投资东方商贸有限公司和月亮湾公司带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但原告的租金收益仍收取至2018年6月份，两被告均无拒付或无故拖延支付的恶意。本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，原告叶宇青（买受人）向被告月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县，并签订了《商品房买卖合同》。原告购买上述两套房产后，委托被告阳江银河投资公司对上述两套房屋进行统一经营管理。同日，原告叶宇青（乙方）、被告阳江银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了《月亮湾公寓租赁协议书》，约定，委托物业概述：广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾6号楼1202、1203号房；两套房屋的建筑面积均为45.99平方米，房款总价均为347057元；委托期限：甲乙双方约定，本委托协议期限为五年；自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2016年3月1日起至2021年2月28日止，如房屋实际交付时间提前／延后则上述时间作相应顺延；甲方在委托期内有权对该物业委托专业管理公司进行统一的租赁经营管理；委托期间甲方是唯一的经营管理者，对委托物业享有独立的经营及管理权，乙方不得干涉甲方委托经营；若委托物业出现不能满足委托条件或其他影响正常经营情况的，乙方应负责解决；租金及结算方式：1.在本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，两套房屋五年租金总金额各为173528元；该款项由担保方月亮湾有限公司按照交付时间2016年3月1日起计，每个季度结算的方式以现金／银行转账方式支付给乙方；经营收益分成及结算方式：1、经甲乙双方同意，甲方将乙方委托租赁物业交由专业物业管理公司进行管理经营；物业管理公司由甲方选定，乙方无异议；2、甲方和物业管理公司对该物业经营产生的收益各按50%的比例分配；本款所述“经营收益”是指6号楼全部租赁物业的实际房费收入扣除合作商佣金和营业税费及附加之后的收入，再按照购房者的购房金额投入比例分配收益。其他各项税费按双方经营收益各自承担；3、在委托租赁期限内，甲方将其获得的经营收益由专业物业管理公司按月直接支付给乙方；4、乙方每次收款后五个工作日内应出具合法有效的房屋租赁发票交付专业物业管理公司。或者专业物业管理公司代理到地方税务局办理发票，并代乙方支付依法应由乙方缴纳的相关税费，相关完税费用从乙方收益中扣除，同时，将乙方的完税凭证交付给乙方。5、该经营收益于实际发生收益次月的三十日之前，由专业物业管理公司按月支付到乙方指定的银行账户；担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。签订上述协议书后，原告将涉案房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，因被告银河投资公司自2018年7月开始没有依约支付租金，原告诉至本院。被告月亮湾公司向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》复印件一份、《返租款金额》一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告。本院认为，原、被告之间签订的两份《月亮湾公寓租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。合同签订后，原告已按照两份合同约定将相关房屋交由被告使用，但被告并未能按照两份合同的约定履行支付2018年7、8、9月份的租金，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。现原告请求被告阳江银河投资公司支付2018年7、8、9月份拖欠的租金及违约金，合法有理，本院应予支持。原、被告双方在《月亮湾公寓租赁协议书》约定每年租金为原告购买该物业时房款总价的10%即计为347057×10%=34705.7元，每个月的租金为34705.7÷12=2892.14元。2018年7至9月份上述两套房屋尚欠租金为2892.14×3×2=17352.84元。由于双方没有约定逾期支付租金的违约金如何计算，原告请求的违约金依法应从逾期支付租金之日起即2018年9月30日起按年利率6%计算。被告月亮湾有限公司作为保证人，由于《月亮湾公寓租赁协议书》中没有约定保证方式及保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，被告广东东方月亮湾有限公司应对被告银河东方投资商贸有限公司尚欠原告租金17352.84元承担连带责任。被告月亮湾有限公司辩称租金需先行扣除税款7%，理据不足，本院不予采纳。原告请求被告赔偿交通费、误工费、餐费没有法律依据，本院不予支持。被告阳江银河投资商贸有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，也不作任何答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月至9月止的租金合计17352.84元及违约金（从2018年9月30日起按年利率6%计至本判决确定的给付之日止）给原告叶宇青；二、被告广东东方月亮湾有限公司对上述租金17352.84元承担连带偿还责任；三、驳回原告叶宇青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255元，公告费260元，共515元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  周卫民人民陪审员  蔡爱香人民陪审员  陈健玲二〇一九年六月二十四日书 记 员  苏开荣