中华人民共和国山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0214民初7461号原告：刁玉香，女，1956年7月4日出生，住台湾省台北市，现住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：王琳然，山东海乐普律师事务所律师。被告：苗进军，男，1964年10月28日出生，汉族，住山东省青岛市市**。原告刁玉香诉被告苗进军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刁玉香委托诉讼代理人王琳然及被告苗进军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刁玉香向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠租赁费、水电费、违约金共计101800元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：1、被告支付拖欠租赁费70833.33元；2、被告支付原告已垫付水电费1173.8元；3、被告支付违约金20000元。事实和理由：2015年3月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于城阳区流亭街道新港商业街的房屋，并约定了租赁期间、租赁费付款方式及违约责任等，2017年6月，未经原告同意，被告擅自解除租赁合同，搬离租赁房屋，但拖欠租赁费、水电费、违约金未付，经原告多次催告，被告仍然拒绝支付。现为维护原告自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告苗进军辩称，被告系与一名叫郑俊勋的韩国人共同租赁原告的涉案房屋，共计欠付原告第二年、第三年租赁费6万元，后来韩国人郑俊勋去世了，所以被告仅应承担30000元租赁欠费；被告未实际参加经营，所以不承担水电费；对违约金20000元被告不认可。为支持其诉讼请求，原告刁玉香向法庭提交如下证据：1、《房屋租赁合同》1份、房地产权证1份，证明原、被告于2015年3月14日签订《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋出租给被告，租赁合同约定了年租金数额、违约责任及水电费应由被告承担。被告苗进军：对真实性无异议。2、青岛万福城不动产经纪有限公司出具的证明1份，证明被告于2017年6月15日搬离租赁房屋，无故解除合同，依据合同约定应由被告承担20000元违约金。被告苗进军：涉案房屋一直是韩国人郑俊勋经营使用，据被告了解郑俊勋系2017年6月1日搬离租赁房屋，后郑俊勋2017年9月29日去世，被告在郑俊勋去世时才了解，当时还有服务员告诉被告郑俊勋欠付工资。3、夏家庄社区收费收据1份，证明被告拖欠水电费，由原告垫付了1173.8元。被告苗进军：被告未参与经营，不清楚，不予认可。4、原告丈夫陈亮来与被告微信聊天记录1宗，证明原、被告双方都是认识的，并且就被告解除合同后支付拖欠租金进行了协商。被告苗进军：对真实性认可，因郑俊勋欠付租赁费，原告丈夫陈亮来确实通过微信找被告找郑俊勋要钱。被告苗进军未向法庭提交证据。经审理查明，青岛市城阳区流亭街道新港商业街346网点为原告所有，房地产权证字号为青房地权城字第000146号。2015年3月14日，由王琳然代原告刁玉香（出租方、甲方）与被告苗进军（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定乙方租赁甲方位于青岛市城阳区流亭街道新港商业街346网点，租赁期限为5年，自2015年4月15日至2020年4月14日止，其中第四条约定“租金为：第一年人民币12万元（大写：拾贰万元），第二年人民币13万元（大写：拾叁万元），第三年人民币14万元（大写：拾肆万元），第四年人民币17.5万元（大写：拾柒万伍仟元），第五年人民币17.5万元（大写：拾柒万伍仟元）。租金支付方式为按季度支付，本合同签订当日，乙方应缴纳第一年度第一季度的租赁费；乙方已缴纳履约保证金贰万元，合同期满如乙方无违约或破坏房屋情形，甲方应无息返还保证金。”第六条约定：“租赁期内，按国家规定因房屋租赁应由甲方承担的费用由甲方承担，应由乙方承担的由乙方承担。租赁税费、租赁房屋维修费由甲方承担，乙方使用的水费、电费、卫生费、垃圾清运、排污等费等由乙方承担。”第九条约定：“租赁期间，甲乙双方都不得无故解除合同，如任何一方无故解除合同，应支付守约方违约人民币2万元；如乙方未经甲方同意转租房屋或拖延缴纳季度租金达30日，则视为乙方根本违约，甲方有权解除合同、收回房屋，乙方还应支付违约金人民币2万元。”庭审中，原、被告一致确认被告曾向原告支付过履约保证金20000元。原告之夫陈亮来于2017年6月13日12时17分向被告苗进军发送微信：“苗先生，最起碼10萬要先打進來，不然就採取行動了。”被告苗进军于2017年6月13日12时25分回复微信：“陈先生，你算一下到6月份总共欠你多少钱”；陈亮来于2017年6月13日12时53分向被告苗进军发送微信：“到6月份是欠80000。”被告苗进军于2017年6月13日12时59分回复微信：“陈先生麻煩你把合同发一份给我”；陈亮来于2017年10月9日11时54分向被告苗进军发送微信：“苗先生，我認為你最起碼先付一半，剩下的按月付。你考慮看看。不然我也等不下去了，若你ok，我給你卡號。”被告苗进军于2017年10月9日17时46分回复微信：“陈先生，我现在企业是刚刚在起步啊，最累的时候。”“我现在想办法借钱，朋友借钱。企业企业还没看到效益，现在只是起步阶段。”“你呢想办法，但是你给我缓一缓。我肯定要给你一块儿，但是呢你现在马上就给你我现在真的太难了。希望你能理解我”。2017年10月16日，青岛市城阳区流亭街道夏家庄社区物业管理办公室出具一份夏家庄社区收费收据，显示涉案房屋2016年9月至2017年7月份综合服务费金额为360元、水费金额为814元、电费金额为0元。落款时间为2017年10月17日盖有青岛万福城不动产经纪有限公司章的证明载明：“苗进军租赁刁玉香位于城阳区流亭街道新港商业街的房屋，并于2017年6月15日搬离，刁玉香委托我公司对现场予以拍照，特此证明！”被告主张涉案房屋一直是韩国人郑俊勋经营使用，据被告了解郑俊勋系2017年6月1日搬离租赁房屋。原、被告双方未就涉案房屋办理交接手续。原告庭后自认被告苗进军于2019年4月30日通过转账向原告支付了租赁费10000元。上述事实，有原告提交的证据，询问笔录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告虽抗辩其系与一名叫郑俊勋的韩国人共同租赁原告的涉案房屋，但被告未提交有效证据证明其与郑俊勋是何关系或存在其他应由郑俊勋承担本案相应法律责任的情形，被告亦未能对其为何作为合同相对方在《房屋租赁合同》中签字作出合理解释，且被告对原告之夫陈亮来索要租赁费未表示异议，故根据合同相对性，被告应依法承担《房屋租赁合同》约定的相应权利义务。原、被告双方未就涉案房屋办理交接手续，且被告未提交有效证据证明其实际搬离涉案房屋的时间，应承担举证不能的法律后果，故本院对原告主张被告实际于2017年6月15日搬离涉案房屋予以采信，此后被告不再继续租用涉案房屋，且原告也已另行出租涉案房屋，故原、被告之间的房屋租赁合同关系已实际解除。原告认可被告支付了第二年（2016年4月15日至2017年4月14日）租赁费82500元，主张被告尚欠第二年（2016年4月15日至2017年4月14日）租赁费47500元、第三年（2017年4月15日至2017年6月14日）租赁费23333.33元，共计70833.33元，后原告自认被告于2019年4月30日又向原告支付了租赁费10000元，并明确被告尚欠租赁费60833.33元，被告未提交有效证据证明其已向原告足额支付了上述期间的租赁费，故原告主张被告支付2016年4月15日至2017年6月14日期间欠付的租赁费共计60833.33元，理由正当，本院予以支持。《房租租赁合同》第六条约定应由被告负担水费、电费、卫生费、垃圾清运、排污等费用，原告依据提交的夏家庄社区收费收据等由被告承担，原告主张被告支付其已垫付水电等费用1173.8元，理由正当，本院亦予以支持。被告无故解除《房租租赁合同》，违反《房租租赁合同》第九条约定，原告要求被告支付违约金20000元，理由正当，本院予以支持。另因被告曾向原告支付过履约保证金20000元，该保证金20000元可与被告在本案中应承担的违约金20000元相抵销，故本院不再另行判决被告支付原告违约金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告苗进军于本判决生效后十日内支付原告刁玉香2016年4月15日至2017年6月14日期间租赁费共计60833.33元。二、被告苗进军于本判决生效后十日内支付原告刁玉香水电等费用1173.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2336元，由原告刁玉香负担225元，由被告苗进军负担2111元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国山东省青岛市中级人民法院。审判长  纪仁峰审判员  顾 伟审判员  景艳丽二〇一九年六月六日书记员  曹贝贝