广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤2071执异103号 异议人（利害关系人）：廖海涛，男，1982年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 委托诉讼代理人：曾敏，广东万**海天（珠海）律师事务所律师。 申请执行人：中山市大信小额贷款股份有限公司，住所地中山市石岐区民富路********，统一社会信用代码91442000581388954B。 法定代表人：梁国松。 被执行人：中山市赛益针棉织品有限责任公司，住所地广，住所地广东省中山市港口镇港口大道******信用代码914420007592326597。 法定代表人：黎碧欣。 被执行人：林洪建，男，1965年8月3日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。 被执行人：麦绍玲，女，1962年2月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。 被执行人：林洪光，男，1952年9月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。 被执行人：汪金梨，女，1953年7月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。 本院在执行中山市大信小额贷款股份有限公司（以下简称大信小额贷款公司）与中山市赛益针棉织品有限责任公司（以下简称赛益针棉织品公司）、林洪建、麦绍玲、林洪光、汪金梨金融借款合同纠纷一案中[执行案号：（2017）粤2071执11266号]，异议人廖海涛对本院不带租拍卖执行标的林洪建名下位于中山市港口镇木河迳东路47号（以下简称木河迳东路47号）的房地产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人廖海涛称，廖海涛与林洪建于2016年12月1日签订租赁合同，约定由廖海涛承租其位于木河迳××号的房地产，约定承租期限为20年，并得到抵押权人兴业银行股份有限公司中山分行（以下简称兴业银行中山分行）的同意。廖海涛认为：1.承租在先，查封在后，承租人的权益应当得到保障。2.现抵押权人要求法院对上述物业进行不带租拍卖，而带租拍卖并不影响抵押权的实现，抵押权人的要求损害了廖海涛的合法权益。3.根据现在物业的出租情况，已经有租金收益，反而进一步证实该物业的市场价值，抵押权人也不愿意与廖海涛协商解决产生的损失，漠视廖海涛的权益。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求法院充分考虑承租人的合法权益，中止（2017）粤2071执11266号执行案件不带租拍卖的行为。 异议人廖海涛为证明其上述主张向本院提交如下证据：1.（2018）粤2071执异331号执行裁定书；2.两份房屋租赁合同、一份房屋租赁合同补充条款；3.租金收据及明细。 申请执行人大信小额贷款公司未向本院提交答辩意见及证据材料。 被执行人林洪建答辩称，一、廖海涛与林洪建签订租赁合同的目的是廖海涛向林洪建购买涉案房地产，廖海涛担心代我偿还兴业银行中山分行的贷款后再有其他的查封不能办理过户，其实不存在租赁关系。二、兴业银行中山分行与廖海涛要求签订的租金为7元/平方米的租赁合同，目的是即使查封该房地产，如此低的租金标的将会没有人愿意购买，也可避免查封后房产被拍卖的结果。而且这样的租金标准对我来说不公平，廖海涛实际上没有每月支付租金，而是不定时支付部分款项，其至今约向我支付了60多万元，该款项包括部分租金及购买厂房内的资产设备。后来银行不同意贷款给廖海涛，办理抵押过户，所以廖海涛放弃购买涉案房地产。我方准备与廖海涛解除租赁关系。三、廖海涛将厂房出租给他人分别用作游艺机生产、保利房地产公司办公楼及宿舍、收购废旧物资。四、我方不同意拍卖，且准备起诉兴业银行中山分行及廖海涛。 被执行人林洪建向本院提交《关于收廖海涛租金及其他费用说明》作为证据。 被执行人赛益针棉织品公司、麦绍玲、林洪光、汪金梨未向本院提交答辩意见及证据材料。 本院查明，关于大信小额贷款公司与赛益针棉织品公司、林洪建、麦绍玲、林洪光、汪金梨金融借款合同纠纷一案，本院经审理作出（2017）粤2071民初2163号民事判决，判决：“一、赛益针棉织品公司于本判决发生法律效力之日起七日内向大信小额贷款公司清偿借款本金2642658.34元及利息118864.68元【利息暂计至2017年1月23日，从2017年1月24日起至清偿完毕之日止，以实欠金额为基数，按同期银行贷款利率的4倍计收罚息】。二、赛益针棉织品公司于本判决发生法律效力之日起七日内向大信小额贷款公司支付担保费用9600元。三、林洪建、麦绍玲、林洪光、汪金梨对赛益针棉织品公司的上述债务承担连带保证责任。林洪建、麦绍玲、林洪光、汪金梨承担保证责任后，有权向赛益针棉织品公司追偿。……”。该案在诉讼过程中，大信小额贷款公司于2017年2月27日向本院申请财产保全，本院作出（2017）粤2071民初2163号之一于2017年3月8日查封林洪建名下位于木河迳××号的房地产。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行所确定的义务，大信小额贷款公司向本院申请执行,执行案号为（2017）粤2071执11266号。 执行过程中，本院依法作出（2017）粤2071执11266号之一执行裁定，裁定拍卖（或变卖）上述房地产，并告知相关当事人木河迳××号进行带租拍卖。后木河迳××号的房地产的抵押权人兴业银行中山分行以利害关系人于2018年8月10日向本院提出执行异议，请求不带租拍卖上述房地产。本院经审查认为，“涉案房产木河迳××号的抵押权于2013年6月26日设立后，房产才予以出租。而且在出租时，承租人廖海涛向抵押权人兴业银行中山分行书面声明‘在兴业银行中山分行处理涉案房产时，其放弃租赁合同项下的权利’。因此廖海涛对涉案房产主张的租赁关系不得对抗涉案房产已登记的抵押权。抵押权人兴业银行中山分行请求处置抵押物，并主张因租赁的存在影响其抵押权的实现要求除去后进行拍卖，理据充分，应予支持。本案执行实施部门对上述涉案木河迳××号进行带租赁拍卖，确有不当，应予纠正。”遂作出（2018）粤2071执异331号执行裁定，裁定对林洪建名下位于木河迳××号的房地产进行不带租拍卖。异议人廖海涛遂向本院提出上述执行异议。 另查明，中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产座落中山市港口镇木河迳××号，权利人：林洪建，土地证号：国（2006）易1&tim**;×0，房产证号：**××13/01××19，抵押权人：兴业银行股份有限公司中山分行，他项权证号：粤房地他项权证中府字第0113014784，被担保主债权金额：2500万元，抵押登记日期：2013年6月26日。 本院认为，本案的焦点系对木河迳××号的房地产是否应带租拍卖的问题。执行标的物上的租赁权虽属实体权益，但不能排除强制执行。异议人以对执行标的物享有租赁权、执行中应保障其租赁权益为由提出执行异议的，应适用民事诉讼法第二百二十五条进行审查处理。首先，本案被执行人林洪建主张不存在真实的租赁关系。其次，即使有租赁关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，本案涉案房产木河迳××号的抵押权于2013年6月26日设立后，该房地产才予以出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。而且本院在另案审查中就同一事实已认为廖海涛对涉案房产主张的租赁关系不得对抗涉案房产已登记的抵押权，并裁定对林洪建名下位于木河迳××号的房地产进行不带租拍卖。因此，异议人廖海涛主张因承租在先，查封在后其承租权益应得到保障，无法律依据，本院不予支持。至于抵押权人是否愿意与其协商解决产生的损失问题，非本案执行异议审查的范围，异议人可通过其他途径予以解决。综上，异议人廖海涛的异议请求，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定裁定如下： 驳回异议人廖海涛的异议请求。 如不服本裁定，可于本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省中山市中级人民法院申请复议。 审判长 赵 波 审判员 马庆荣 审判员 张婉仪 二〇一九年六月十三日 书记员 梁君仪