贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书(2014)黔县民初字第904号原告朱某.被告甲公司。法定代表人顾某，系该公司经理。委托代理人王某，某律师事务所律师。特别授权代理。原告朱某与被告甲公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱某、被告甲公司委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱某诉称：2011年4月，被告甲公司对外广告其开发的某项目属黔西县政府规划的菜市场，原告于2012年1月9日与被告签订了合同编号为557号的《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发位于黔西县原城关镇河滨路名为某的商铺一个（编号为1-221号）售予原告，商铺建筑面积7.31平方米，套内建筑面积4.33平方米，总价款为54707元。合同第十一条约定，被告应于2012年5月1日前向原告交付符合使用条件的商铺。第十三条关于逾期交房违约责任约定，逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部付款，并按照买受人全部已付款的1﹪向买受人支付违约金。原告于合同签订当日按约定一次性向被告支付了房屋价款及契税等其他各项代收款共计58285元。但从合同签订之日起到现在，被告并未向原告履行交房义务，早已严重超期，为此，原告向被告主张退房，但找不到被告开发商，未有结果，故诉至法院请求判决：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、由被告退还原告已付的购房全款58285元，并按同期银行贷款利息从原告诉讼之日起至被告退款之日止向原告计付违约金。为支持自己的诉讼请求，原告在举证期限内向法庭提交了下列证据：1、原告朱某本人身份证、贵州省黔西县人民法院（2013）黔县民初字第198号《民事判决书》复印件各一份，用以证明涉案商铺系原告朱某与其原配偶彭某共同购买，但二人经法院调解离婚时明确是由原告管理使用，其诉讼主体身份适格；2、第557号《商品房买卖合同》及《商铺委托租赁管理合同》复印件一份，用以证明双方已订立商品房买卖合同的事实；3、收款收据二张，用以证明原告已按合同约定向被告支付了购房价款及各项代收款共计58285元；4、黔西县住建局、规划局、房产局三部门联合下发的黔住建字〔2013〕68号文件《关于某业主反映有关问题的调查报告》一份，用以证明被告公司作为建设单位存在擅自改变原设计承重结构等违反建筑法规的行为，并被责令限期进行整改；5、黔西县住建局〔2013〕第6次专题会议纪要一份、〔2014〕第2此专题会议纪要一份用以证明被告对其开发的某小区楼房框架结构承重柱在三楼平台下商场内违法钻孔、铺设钢架被决定限期拆除的事实。被告甲公司辩称：原告购买的是内铺，内铺我公司已经返租给乙公司，并取得原告等业主的同意，返租的租金已经在原告的购房款中扣除，我公司按返租协议已将商铺交付乙公司管理。我公司不存在违约的事实，故不同意原告的诉讼请求。双方签订的合同完全可以继续履行，不符合约定或法定的解除条件，故原告的诉求没有事实及法律依据，请求法庭查明事实予以明判。为证明自己的抗辩理由成立，被告某向法庭提交了下列证据：1、《企业法人营业执照》、《中华人民共和国组织机构代码证》复印件二份，以证明其诉讼主体适格；2、《建设用地规划许可证》、《土地使用证》、《人防工程建设免建证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等复印件各一份，以证明该公司具有商品房开发的资质；3、乙公司《营业执照》、《组织机构代码证》复印件两份，以证明该公司有租赁管理返租商铺的主体资格；4、《商铺委托租赁管理合同》一份，用以证明原告的商铺已经返租给乙公司，且五年的租金38597元已经一次性在购房款中扣除，因此被告公司不存在延期交房的事实；5、乙公司出具的证明复印件一份，以证明原告购买的商铺已返租给乙公司并已交付。经庭审质证，被告对原告提交的第1至3组书证不持异议；对第2组书证中的返租合同、第4组、第5组书证的真实性无异议，但对证明目的和关联性有异议。原告认为被告提交的第1至3组书证系复印件，不予认可。对第4、5组书证的真实性和合法性均有异议，不予认可。上述原告所提交并经被告质证无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其主张的相应事实，应予采信。原告提交的第4至5组书证能够相互印证被告存在擅自改变商品房原设计承重结构等违反建筑法规的行为，其被相关行政部门限期整改未予落实，原告主张解除合同的条件已成就等事实，应予采信。被告提交的第1至3组书证来源合法、内容真实，并能证明其主张的相应事实，应予采信。被告提交的第4、5两组书证中“乙公司”的印章与原告提交的“返租合同”中的印章不一致，商铺总价款与商品房买卖合同的总价款也不一致，返租合同的涉他性效力未经三方当事人共同签字确认，在无其他证据予以补强上述瑕疵的情形下，对其真实性、合法性和关联性不应采信。综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，本案双方争议的焦点为：1、双方签订的商品房买卖合同是否合法有效；2、原告的诉求是否有充分的事实及法律依据；3、被告关于其出售的商品房已通过“返租”方式完成交付行为的抗辩理由是否成立。经审理查明：2011年4月，被告甲公司对外广告其开发的某项目地下一层为车库，地上第一层商铺属黔西县政府规划的农贸市场，原告和其原配偶彭某于2012年1月9日与被告签订了合同编号为557号的《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发位于黔西县原城关镇河滨路某商住楼的商铺一个（编号为1-221号）预售给原告，商铺建筑面积7.31平方米，套内建筑面积4.33平方米，按照套（单元）计算，商铺总价款为54707元，买受人按一次性付款方式付款。合同约定的交房期限为2012年5月1日前。合同同时对买受人付款期限、买卖双方逾期付款和逾期交房的违约责任及房屋的交接等事项进行了约定，另在第二十二条对房屋登记事项也进行了约定。原告于合同签订当日一次性向被告支付了商铺总价款及契税、维修基金等各项代收费用共计58285元，并于合同签订的当日在被告提供的《商铺委托租赁管理合同》上签名捺印，该合同注明两原告所购的上述商铺委托“乙公司”租赁管理，期限自2012年1月1日至2016年12月31日止，五年租金总计38597元，该租金已在被告与原告签订的《商品房买卖合同》时一次性支付原告。2012年3月1日，被告向黔西县房产管理局申请办理了商品房预售合同登记备案手续。此后，被告一直未直接向原告交付房屋。2013年8月23日，包括原告在内的大部分业主向黔西县住建局、规划局、房管局三部门反映被告开发的楼房框架结构承重柱在三楼平台下商场内被钻孔损坏并铺设钢架的情况。三部门安排人员组成调查组进行了调查核实后，于同年8月28日形成调查报告，现场核实情况与原告等小区业主反映情况一致。调查小组遂责令被告限期进行整改，并及时向调查组报告整改落实情况。2013年10月31日，黔西县住建局召集规划局、房产局、被告某相关人员及某业主代表召开了会议，专题协调原告等业主反映的问题，会议决定限期被告公司在10个工作日内编制拆除方案，在20个工作日内完成拆除工作，并在拆除工作结束后，必须委托有检测资质的单位进行鉴定，再根据鉴定结论进行处理。同年11月1日和2014年1月14日，三部门又两次组织召开专题会议，就被告的整改落实情况进行督促交待。原告所购的商铺目前也因此闲置未投入使用，遂以被告存在上述违约事实为由诉至法院，请求如上所判。另查明，被告开发的某项目原属黔西县移民局新建，功能为地下一层是车库，地上一层为商铺农贸市场，二层为商场，三至七层为住宅。移民局建完地下室及一、二层后停止建设，按照拍卖方式转让开发权。2008年3月13日，被告法定代表人顾某通过竞拍取得该项目的开发权后，以被告公司的名义进行后期开发，但开发过程中未按照该项目之前在建设局办理的《建设工程规划许可证》上的许可面积修建，超出了当时批准的建筑面积10516.02平方米，增层后从地上一层起算为十二层，被告为此被黔西县规划局的处罚，被告在国土局补缴土地出让金，但也因相关规费未缴清，故未办理《建设工程规划许可证》。双方签订的合同第十三条关于逾期交房的违约责任载明：“逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1﹪向买受人支付违约金。”本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。被告某属依法取得房地产开发、销售资质的企业，其通过拍卖方式取得某项目后期的开发权后，有权以自身名义按照该项目原定的使用性质和用途进行后期开发。本案双方当事人具备签订商品房买卖合同的主体资格，且双方签订的合同已经黔西县房产管理局商品房预售合同登记备案，故该合同合法有效，应受合同法等相关法律调整。本案被告与原告签订商品房买卖合同后，在未将商铺直接交付原告的情况下，又让原告与乙公司签订《商铺委托租赁管理合同》，但经审查该份合同的主体双方是原告和乙公司，合同的标的却是被告尚未交付的商铺，由于《商品房买卖合同》项下被告的交房义务并未完成，被告也无证据证明这一合同义务已通过签订“返租合同”的方式直接向“乙公司”履行已取得包括原告在内的三方当事人一致同意，且涉案商铺至目前为止仍未按相关部门的规定整改落实投入使用，根据合同的相对性原理，被告关于其交房义务已通过“返租”方式向原告完成的抗辩理由不应成立，不应采信。双方所订合同第十三条关于逾期交房买受人有权退房及退房后有关违约责任的约定，属合同约定解除后违约方对守约方承担责任的违约条款，根据该条约定，被告交房的期限为2012年5月1日前，但其直至原告起诉时超出该期限一年多的时间仍未履行交房义务，明显逾期该条约定的120日，且无正当合理的抗辩事由，致使原告等业主订立合同的目的不能实现，故原告行使合同解除权的条件已成就，其关于解除合同并由被告退还全部购房款的诉求因有事实及法律依据，应予支持。原告于2014年7月15日本院准备第一次开庭时主张与被告解除合同，视为已经正式通知被告，故双方的合同依法已于该日解除，本院予以确认。合同解除后，双方依合同产生的权利义务虽然终止，但上述违约条款是当事人对可能出现的违约事项对应的补偿方式作出的约定，其作用在于违约事实发生后对非违约方的损失进行清理和结算。因此，该违约条款性质上属于清理和结算条款，合同解除后并不影响其独立存在的效力，原告关于由被告承担合同解除后违约责任诉求，也有事实及法律依据，应予支持。根据被告逾期违约情况，双方关于由被告按原告已付全款的1﹪支付违约金的约定经计算仅为582.85元，明显低于原告的损失，原告据此主张按同期银行贷款利息从诉讼之日起计付违约损失有其合理性并符合法律规定，应予支持。被告在施工中存在违规增层并因此被有关部门责令整改、限期拆除或处罚，只是其承担行政责任的一个方面，并不影响其依据事实和法律应承担的民事责任。被告关于商铺的重新改造已取得原告等业主一致同意，双方的合同完全可以继续履行，不同意解除合同等抗辩意见，因未向法庭提交任何证据证明，故本院不予采信。据此，为维护正常的社会经济秩序，保障交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告朱某与被告甲公司签订的第557号《商品房买卖合同》于2014年7月15日解除；二、被告甲公司于本判决生效后三十日内退还原告朱某因购房已付的全部款项计58285元，并以此款项为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2014年4月23日起计付利息至房款全部付清之日止；案件受理费1256元，由被告甲公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。审判长  石承琴审判员  张光辉审判员  胡云贵二〇一四年十月十七日书记员  刘 芸