山西省沁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0430民初415号 原告：张秀芳，男，1951年12月1日出生，汉族，沁县定昌镇西湖社区居民。 委托代理人：郝晋，山西汇智律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托代理人：宋舟同，山西汇智律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：沁县德欣房地产开发有限公司。 地址：长治市沁县县城胜利路143号。 法定代表人：郭慧，职务：总经理。 委托代理人：曹飞云，沁县定昌镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 被告：郭慧，女，1974年6月6日出生，汉族，沁县定昌镇东苑社区居民，现住沁县。 被告：段跃平，男，1969年3月18日出生，汉族，沁县定昌镇东苑社区居民，现住沁县。 原告张秀芳诉被告沁县德欣房地产开发有限公司（以下简称德欣地产）、郭慧、段跃平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告张秀芳及其代理人郝晋、宋舟同，被告德欣地产的代理人曹飞云到庭参加了诉讼。被告郭慧、段跃平经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令三被告支付原告房屋置换补偿费用130000元及利息4291.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月25日原告张秀芳与被告沁县德欣房地产开发有限公司就原告所有的位于沁县县城胜利路139号、原南街旧公安局东边的临街两层商住房置换一事达成《房屋置换协议》，并有被告郭慧与段跃平作为甲方签字,双方于2018年7月20日就该房屋置换一事达成《房屋拆迁置换补充协议》，三被告与原告在此协议上签字盖章后该协议已生效。协议内容约定：原告将位于沁县县城胜利路139号、原南街旧公安局大院东边的临街两层商住房置换给被告，被告将新建的“旧相府新城1号商住楼”的临街6、7、8号三套门面房置换给原告。并约定原告在2018年8月31日前清退现有房户并一并清空室内所有财务后，于清退完所有租户当天，由被告向原告交付新门面房钥匙和补偿费用共计17万元。后原告于2018年8月25日清退完所有租户并清空室内所有财物，但被告于2018年9月10日左右交付原告新门面房钥匙，随后支付给原告补偿费4万元。其余补偿费用被告至今未支付给原告，被告的行为已经违反了双方的约定，给原告造成了经济损失。故原告诉至沁县人民法院请求判如诉请。 被告德欣地产辩称，1、与原告签订房屋置换协议以及房屋拆迁置换协议的主体是德欣地产，郭慧是该公司的法定代表人，段跃平是代表该公司与原告签订协议的代表人，故承担履行拆迁协议的义务主体是德欣地产，郭慧与段跃平均不是本案适格被告。人民法院应判决驳回原告对郭慧和段跃平的诉讼请求；2、我方认可与原告签订过房屋置换协议和房屋拆迁补偿协议，也认可在补偿协议当中约定的给予原告方17万元补偿，该款已给付4万元，剩余13万元补偿款是因为我方实际交付给原告房屋面积是334.03平方米，比双方在合同中约定的308平方米多出了26.03平方米，按照现在的市场价格计算，每平方米12000元价值为312360元；此外，我方为原告统一安装了小区水、电、暖和消防设施，还有城建部门要求代收的维修基金和其它测绘费、登记费、工本费等，原告方三套房屋所产生的这些费用为92732.275元，两项合计原告共欠我方405092.275元；3、原告也存在违约行为，原告没有按照合同约定将相关土地房屋所有权证书等手续交给被告，直接影响和延误了被告向城建部门办理相关手续，导致被告方与业主之间构成违约。综上，原告违约在先，欠被告房款和专项基金在后，双方仍存有争议，原告的诉讼请求不应支持。 被告郭慧、段跃平经传票传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及证据。 综合原告起诉与被告答辩，本案的争议焦点为：1、各方当事人之间是何法律关系；2、原告要求三被告支付其房屋置换补偿费用13万元及利息是否合理合法，应否予以支持。 原告为了支持自己的主张向本院提交了如下证据： 1、原告身份证一份，证明原告主体资格。 2、2016年6月25日房屋置换协议一份，证明甲方是沁县德欣房地产开发有限公司，乙方是张秀芳，签字时甲方是郭慧代表段跃平签字，其二人为夫妻关系，且其二人均为被告德欣地产的股东。乙方为张秀芳签字。协议中明确约定了双方的权利义务。 沁县国土局关于相府新城与张秀芳户房屋置换相关事宜的会议纪要一份，证明双方之间置换事宜经过政府部门的会议讨论，且相关人员有签字形成的意见及备案，达成协议合法有效。强调协议二、三项内容。 房屋拆迁置换补充协议一份，证明双方对房屋置换达成补充协议，主要针对补偿费用达成协议后，被告德欣地产向原告支付4万元费用，其它费用未支付。17万元补偿费用是一并交付，不是分期。 张瑞军退房租收费收据一支，刘贵东收退房租收据一支，景万军证明一份，证明原告已经按合同约定履行了自己的义务，清退了租户退了剩余的房租。 德欣地产企业基础信用报告一份，证明郭慧为该公司的执行董事兼总经理，段跃平为该公司的监事。 被告德欣地产对以上证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性、合法性、关联系均无异议，但是原告对这一协议主体解释不认可。根据置换协议约定，签订合同的双方当事人甲方是德欣地产，在协议的第二页加盖的也是德欣地产的印章。郭慧只是作为该公司的法定代表人签字按印，段跃平也仅是作为签订这一份合同的代表人签字按印，这是签订合同起码的形式要件，法定代表人及负责人在合同上签字是最基本的形式要件，但他们绝不是承担合同义务的主体；对证据3不认可，是复印件，无法与原件进行核实，且与本案争议焦点没有关联性；对证据4真实性、合法性、关联系均无异议，但是补充协议是在2016年6月25日双方签订了房屋置换协议的基础上对未尽事宜达成的补充协议；双方主体仍然没有改变，改变的是原置换协议没有17万元补充的约定；对证据5不认可，和本案争议焦点无关联性，出具两支白条和一份证明的主体身份不明，没有出庭作证，无法证明这个收条就是收条和证明上的人亲笔书写，不能证明为同一人；没有租房合同和解除房屋租赁合同的协议相印证；退还房租不等于原告方按照补充协议一并清空室内所有财物；对证据6不认可，无法证明来源是合法的，没有经过公证机关证明，也不能证明郭慧和段跃平在双方履行房屋置换协议当中个人应承担相应的责任。 被告德欣地产针对争议焦点举证如下： 1、2016年6月25日甲方沁县德欣房地产开发有限公司、乙方张秀芳签订房屋置换协议一份，证明合同主体与签字盖章的地方相一致。合同第一、二条双方有明确约定置换房屋的面积及乙方原房屋的面积（详见协议第一条）。除此之外，甲方不再另行给予乙方任何补偿。合同第七条约定，乙方向甲方承诺，在甲方新建一号商住楼建设完成，具备入住条件时，乙方应将现有房屋土地相关手续包括使用证、房屋所有权证交给甲方，以便甲方能尽快办理相关申请事宜，原告违约在先，至今没有交给甲方任何手续。 2、2018年7月20日甲方沁县德欣房地产开发有限公司与乙方张秀芳签订了房屋拆迁置换补充协议书一份，证明该补充协议第五条明确约定，乙方在8月11日前清退所有住户，一并清空室内所有财物，但是原告没有按照协议约定，在这个时间内清退住户和清空室内所有财物。 房屋面积预测绘报告书一份，证明被告德欣地产置换给原告的6、7、8号商铺的实际面积是334.03平方米，比合同约定多出了26.03平方米。 相府新城商铺交房收款明细表三份，证明原告应向我公司支付的水、暖、电、燃气和房屋测绘、维修基金、登记费、工本费、消防设施共计92732.275元。 沁县住房保障和城乡建设管理局文件一份，证明相府新城商住小区住宅专项维修基金是由开发商代收。 原告对以上证据的质证意见为：对证据1真实性、合法性无异议，但对于被告所证明的目的有异议，合同主体应当包括郭慧和段跃平在内；需要特别指出，被告德欣公司并没有在合同中加盖印章，我们认为第一份合同主体就是被告郭慧和段跃平；对证据2真实性、合法性无异议，被告德欣地产在合同上是加盖印章的，和郭慧、段跃平是共同行为，应承担相应责任，无法判定是个人行为还是公司行为，该合同是甲方主动找张秀芳置换，该合同第三条明确约定损失由甲方承担，在该合同中违约的是被告而不是原告；对证据3应当向法庭提供原件，测绘报告测量的方式、方法是否正确和科学无证据印证；对证据4复印件不质证，假设是真实的，所列举的种类明细，应该由相关职能部门批示，且不应当由原告承担，应由开发商承担，被告没有向法庭提供相应收费依据和文件，水暖电双方合同有约定，由甲方接通甲方负担；对证据5没有原件，内容和本案无关，不予质证。 本院对以上证据的认证意见为： 对原告提供的证据1、2、4，被告无异议，予以采信；对原告提供的证据3，是沁县国土局的会议纪要，并无本案双方当事人参与，与本案无关，且非原件，不予采信；对原告提供的证据5，均为白条、书面证明，无其它证据印证，不予采信；对原告提供的证据6，是其在企查查上查询的，该报告明确载明，企查查没有义务对于报告本身真实性进行分辨，真实结果以各官方网站公布结果为准，故本院仅对其与被告营业执照相一致部分的真实性予以采信。 对被告提供的证据1、2，虽为复印件，但与原告提供的证据2、4原件相一致，对其真实性予以采信；对被告提供的证据3、4、5均为复印件，无法确认其真实性，不予采信。 据此，本院确认以下事实： 原告张秀芳与被告德欣地产经协商一致同意后于2016年6月25日签订了《房屋置换协议》。协议约定：乙方张秀芳同意将其位于沁县城胜利路139号，原南街公安局大院东边的临街两层商住房一栋（一、二两层总建筑面积260平方米），土地147.31平方米，通过置换方式转交给甲方德欣地产，并由甲方处置；甲方向乙方承诺，将甲方新建设的“相府新城1号商住楼”的临街6、7、8号三套门面房置换给乙方、三间门面房一、二两层总建筑面积为308平方米（三套门面房南北方向长11米、东西方向长14米），作为对乙方商住房的置换安置，除此之外，甲方不再另行给予乙方其它任何补偿；甲方置换给乙方的门面房应达到水、电、暖、门窗齐全，毛墙毛地，户内楼梯可根据乙方要求做钢结构楼梯，但不超过三个；甲方向乙方承诺，在新建1号商住楼没有建设完工之前不会对乙方的现有房屋造成不良影响；乙方向甲方承诺，在新建1号商住楼建设完成、具备入驻条件时，甲方即可拆除乙方的现有商住房全部；甲方承诺1号商住楼建设时间为2016年6月到2017年6月，2017年6月30日前双方均应顺利履行置换承诺；乙方向甲方承诺，在甲方新建1号商住楼建设完成、具备入住条件时，乙方应将现有房屋、土地的相关手续（包括土地使用证、房屋所属权证）交于甲方，以便甲方能办理相关申请事由等。该协议上有甲方沁县德欣房地产开发有限公司的盖章及其法定代表人郭慧、公司代表段跃平的签字捺印及乙方张秀芳的签字、捺印。 2018年7月20日，原告张秀芳与被告德欣地产经协商一致同意后又签订了《房屋拆迁置换补充协议》。协议约定：甲方德欣公司赔付乙方张秀芳2017年1月1日到2018年7月1日房租损失6万元；甲方给予乙方搬家补偿费5万元；乙方从清退所有住户腾出现有房屋，到所置换的新房装修，再到新商户入驻大约需要5个月时间，期间的房屋损失每月0.7万元，5个月损失3.5元由甲方承担；甲方给予乙方（乙方房屋南面9.8平方米土地）有争议土地补偿款2.5万元；乙方应在8月10日前清退现在的所有租户，一并清空室内所有财物；乙方清退完所有住户当天，甲方应将新门面房钥匙和以上补偿费用17万元一并交付乙方，如果在8月31日前还未清退完所有租户，甲方只给予乙方10万元补偿费用；乙方清退完所有租户，同时应保证其原临街旧房具备顺利拆除条件，乙方不得设置任何障碍，否则乙方承担全部法律责任并向甲方退还全部费用；甲方在两年内负责给乙方办理和乙方原证件（房产证和土地证）性质相同的房产证及不动产手续，所需费用各自承担。如果甲方因主观因素未能如期办理证件，甲方赔偿乙方损失5万元。该协议上有甲方沁县德欣房地产开发有限公司的盖章及其法定代表人郭慧的盖章、德欣地产代表段跃平的签字、捺印及乙方张秀芳的签字、捺印。 张秀芳在清退租户、腾房期间收到被告德欣地产支付的补偿款40000元。之后，张秀芳收到被告德欣地产给的置换房屋钥匙。张秀芳至今未将原有房屋、土地的相关手续（包括土地使用证、房屋所属权证）交于被告德欣地产。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告德欣地产签订的《房屋置换协议》、《房屋拆迁置换补充协议》均盖有德欣地产的公章、并有张秀芳的签字确认，系德欣地产与张秀芳的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据《房屋拆迁置换补充协议》的约定，张秀芳清退完所有住户当天，德欣地产应将新门面房钥匙和以上补偿费用170000元一并交付张秀芳，至今张秀芳只收到40000元补偿款，被告德欣地产未按合同约定履行支付全部补偿款的义务，故本院对原告张秀芳要求被告德欣地产支付其房屋置换补偿费用130000元及利息4291.6元的诉讼请求依法予以支持。关于原告张秀芳要求被告郭慧及段跃平和德欣地产共同承担支付剩余补偿款及利息的诉讼请求，因合同具有相对性，郭慧和段跃平并非《房屋置换协议》、《房屋拆迁置换补充协议》的当事人，虽然其二人在这两份合同上均有签字、盖章、捺印，但郭慧作为德欣地产的法定代表人只是以德欣地产的名义从事民事活动，段跃平作为德欣地产的代表只是执行德欣地产的工作任务，其二人就职权范围内的事项，以德欣地产的名义实施的民事法律行为，其法律后果由德欣地产承受，对德欣地产发生效力，故对原告张秀芳要求郭慧和段跃平与德欣地产共同支付剩余补偿款及利息的诉讼请求，依法不予支持。关于被告德欣地产辩称原告张秀芳未将原有房屋、土地的权属证书交给其，也存在违约及置换房屋超约定面积等意见，不属本案审理范围，本案不予考虑，被告德欣地产可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中国人民共和国民法总则》第五十七条、第六十一条、第一百七十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告沁县德欣房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张秀芳剩余补偿款130000元及利息4291.6元。 二、驳回原告张秀芳的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1493元，由被告沁县德欣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审判员  田鑫梅 二〇一九年六月二十八日 书记员  张 蓓