福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0582民初4150号 原告：李振清，男，1980年7月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：孙连仕，福建伟立律师事务所律师。 被告：王安庆，男，1965年11月11日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：王琼治，女，1968年5月20日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：王德星，男，1992年7月22日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：王艳梅，女，1990年9月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：卜永法、刘晓明，福建协志律师事务所律师。 第三人：王玉萍，女，1988年11月1日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告李振清与被告王安庆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序进行审理，并依原告李振清申请通知王琼治、王德星、王艳梅、王玉萍为第三人参加诉讼，后因案件复杂转为普通程序，于2019年1月17日、6月10日两次公开开庭进行了审理。原告李振清的委托诉讼代理人孙连仕，第三人王艳梅的委托诉讼代理人卜永法、刘晓明到庭参加诉讼。被告王安庆、第三人王琼治、第三人王玉萍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人王德星经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据原告李振清申请依法保全查封第三人王艳梅名下的一处房屋。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2015年6月1日签订的《房屋买卖合同》有效，被告继续履行合同约定的相应义务，即被告立即将晋江市的房屋交付给原告，并协助原告办理该房屋产权过户手续；2.被告支付原告违约金8万元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年6月1日签订的《房屋买卖合同》；2.被告偿还原告李振清购房款30万元，并支付违约金8万元；3.本案诉讼费有被告承担。事实和理由：2015年6月1日，原告与被告签订一份房屋买卖合同，约定被告将位于晋江市以3200元∕平米的价格出售给原告。合同签订后，原告依约支付了30万元给被告作为购房款。因合同签订时尚未进行选房，故约定待被告交房和钥匙给原告时，双主根据房屋实际平米计算，由原告结清余款给被告。另根据合同第五条违约责任条款第2点：被告如不根据合同的约定将房屋和钥匙交付原告，之后不协助原告办理房产证或借故推脱，视为被告违约，原告有权要求被告交付房屋和产权证，并要求被告支付违约金8万元。2017年底，被告已进入了选房，确认房屋为晋江市房屋，但却与其家庭成员签订具结书，将该安置房的选房安置相关权利转让给其女儿即本案第三人王艳梅，致使原被告之间的买卖合同不能履行，明显已构成违约。综上，请求支持原告的诉讼请求。 被告未作答辩。 第三人王艳梅述称，原被告签订的《房屋买卖合同》所约定的安置房，并不是第三人王艳梅根据福利分房政策所选取的安置房址在晋江市房屋。福利分房资格属于答辩人的家庭共有权益，被告仅拥有其中26平方米的选房权益。第三人王艳梅系该4幢905室房屋的所有权人，但因该房屋已被晋江市法院查封，故房屋所有权尚未登记到第三人王艳梅名下。若法院认定该房屋系原被告签订的《房屋买卖合同》项下的买卖标的物，第三人王艳梅不同意被告对该房屋处分行为。由法院依法处理。 第三人王琼治、王玉萍、王德星均未作陈述。 到庭当事人争议焦点：址在晋江市安置房是否是本案《房屋买卖合同》的买卖标的物？2房财产权益是第三人王艳梅单独或者是被告及第三人共五人共同享有？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换证据和质证。 原告向本院提交如下证据： 1.被告身份证复印件1份，证明被告的诉讼主体资格； 2.《房屋买卖合同》1份，证明原告于2015年6月1日向被告买房的事实； 3.《银行流水清单》及《收款收据》各1份，证明原告向被告支付购房款30万元的事实。 4.2018年1月3日《具结书》、2018年2月4日《安置协议书（Ⅰ）》、2018年2月4日《安置协议书（Ⅱ）》各1份,证明4幢905房是属于被告，原告和被告在签订合同时确认福利房屋的大致面积及大概位置，到第三人王艳梅选房后，才明确了4幢905房是买卖标的物。 第三人王艳梅经质证认为，证据1无异议。证据2的真实性无法确认，也与第三人王艳梅无关。证据3真实性由法院审查，但与第三人王艳梅无关。证据4，其中，《具结书》真实性无异议，说明安置的房屋属于福利分房，属家庭共有（即被告及第三人共五人共有），被告及其他第三人已将其福利选房权益给予第三人王艳梅；《安置协议书（Ⅰ）》，被安置人载明“王安庆”，被告王安庆是以户主身份作为被安置人，《安置协议书（Ⅰ）》中的房源签认表上载明可选面积130平方米，人口数量“5”，说明该福利分房权益属于第三人王艳梅家庭五人共有，被告仅拥有其中的26平方米的选房权益；《安置协议书（Ⅱ）》，被安置人载明“王艳梅”，已经明确了被安置人是第三人王艳梅，房屋所有权人是第三人王艳梅。 第三人王艳梅向本院提交如下证据： 5.《晋江市青阳街道高霞新天地商贸广场安置房项目社区居民福利分房资格认定办法》（以下简称《福利分房资格认定办法》）复印件1份，证明2017年12月6日高霞社区居民委员会通过了福利分房资格认定办法，被告王安庆是作为家庭户的代表确定为《安置协议书（Ⅰ）》中的被安置人； 6.《晋江市青阳街道高霞新天地商贸广场安置房项目选房实施方案》（以下简称《安置房项目选房实施方案》）1份，证明2018年1月份高霞社区居民委员会通过安置房项目选房实施方案，根据方案，被告王安庆一户（被告及第三人共五人）选一套安置房，按照每户人均26平方米进行选房，被告王安庆仅拥有26平方米福利选房的权益，第三人王艳梅及其他第三人也各自拥有福利选房的权益； 7.住宅安置房燃气开户证明（以下简称《燃气开户有》）、《泉州市三远物业管理有限公司收款收据》各1份，证明第三人王艳梅接收房并缴交物业费的事实。 原告经质证认为，证据5没有原件，真实性无法确认，证据6真实性由法院依法审查，被告及第三人作为一个家庭，且被告又是户主，结合《房屋买卖合同》，被告已经对原告承诺该诉争房屋其有权处分，原告有理由相信被告有同其家庭成员进行协商，才将其家庭共有的福利房屋出卖给原告。证据7真实性无异议，但仅证明第三人王艳梅作为4幢905房的安置权益人进行选房并将房产登记在其名下，但实际上该房屋属于家庭共有。 关于证据与事实，本院认为，被告王安庆及第三人王琼治、王玉萍、王德星未到庭参加诉讼，又未提出书面答辩意见或书面陈述意见，也未对相关证据提出质证意见，视为其自愿放弃举证、质证及抗辩权利。证据1，第三人王艳梅无异议，本院予以确认，可证明被告主体资格。证据2，虽然第三人王艳梅对真实性表示无法确认，但证据2即《房屋买卖合同》系原告与被告签订，本院对其真实性予以认定，可证明原、被告签订房屋买卖合同，对包括原告向被告购买位于晋江市高霞新天地南片区安置房[被告王安庆家庭共同财产，尚未选房和安置，面积140平方米（以交房时实际测量为准）]的合同相关内容进行约定。证据3，《银行流水清单》来源于相关金融机构，《收款收据》有被告王安庆签字确认，故证据3本院予以确认，可证明原告依《房屋买卖合同》约定于签订合同当日给付被告购房款30万元。证据4，第三人王艳梅对真实性无异议，本院对证据4予以确认，可证明被告及第三人系一户家人，均系晋江市青阳街道安置房项下的福利分房对象，共同确定由第三人王艳梅为相关安置协议的签约主体和办证主体，全权负责一切选房安置事宜，包括但不限于财务结算，交纳相关费用，接收、管理安置房并办理相关手续，申办、领取房屋权属证书等等，第三人王艳梅据此以被安置人身份签订相关安置协议，选定安置房（面积142.81平方米）。证据6，真实性本院予以确认，证据5虽系复印件，但相关内容与证据6的相关内容相印证，且有证据4相佐证，本院认定存在《福利分房资格认定办法》文件，故本院在本案中确认《福利分房资格认定办法》及《安置房项目选房实施方案》均系晋江市青阳街道高霞社区居委会制定，证据5、6可证明被告及第三人一家五人均系晋江市青阳街道高霞新天地商贸易广场安置房项下的福利分房对象，按照人均26平方米进行选房，根据规定其一家可选取安置房一套。证据7，原告对其直实性无异议，本院对证据7的真实性予以确认，结合证据4，可证明第三人王艳梅根据与其家庭成员的约定，作为被安置人接收了安置房4幢905房。 争议焦点，关于房是否是本案《房屋买卖合同》项下的买卖标的物及房的财产权益是第三人王艳梅单独享有或者是由被告及第三人共五人共同享有的问题。原告认为，本案买卖标的物是房且该房系被告及第三人家庭共有，被告则认为，本案买卖标的物并非房的所有权人是第三人王艳梅。 本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》明确标的物是将来取得的家庭共有址在青阳街道安置期房，而根据《具结书》、《安置协议书（Ⅰ）》、《安置协议书（Ⅱ）》、《燃气开户证明》，该4幢905房系被告一家于2018年福利分得的位于青阳街道安置房，安置协议签订过程中，被安置人先是确定为被告，后被告家庭成员共同确定由第三人王艳梅为相关安置协议的签约主体和办证主体，全权负责一切选房安置事宜，被安置人变更为第三人王艳梅，第三人王艳梅据此选定房，故可以认房系《房屋买卖合同》项下的买卖标的物。根据《具结书》、《安置协议书（Ⅰ）》、《安置协议书（Ⅱ）》，被告一家即被告王安庆及第三人计五人均系福利分房对象，福利分房权益同等，被告家庭成员共同确定第三人王艳梅为相关安置协议的签约主体和办证主体，全权负责一切选房安置事宜，被告及其他第三人并没有将其福利分房权益赠与或转让给第三人王艳梅，第三人王艳梅根据被告及其他第三人的授权作为被安置人签订安置协议及选定安置房，该房系被告一家共有且属等额按份共有关系。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月1日，原告与被告签订《房屋买卖合同》1份，约定：“被告将位于晋江市片的被告家庭共有安置房（尚未选房和安置）一套卖给原告，面积140平方米（以交房时实际测量为准），每平方3200元；合同签订时，原告当即给付被告30万元作为购房款；被告尽力协助原告办理此套安置房的选号及选房事宜，通知交房当日，被告按约定将房屋及钥匙全部交付给原告，并协助原告办理房产登记手续；被告如不根据合同的约定将房屋和钥匙交付原告，之后不协助原告办理房产证或借故推拖，视为被告违约，原告有权要求被告交付房屋和产权证，并要求被告支付违约金8万元”等内容。合同签订后当日，原告依约付给被告购房款30万元。2018年，《房屋买卖合同》项下的安置房开始选房安置，被告一家（即被告及第三人共五人）均系该安置房的被安置人，被安置权益同等，在选房安置时共同确定由第三人王艳梅为相关安置协议的签约主体和办证主体，全权负责一切选房安置事宜，包括但不限于财务结算，交纳相关费用，接收、管理安置房并办理相关手续，申办、领取房屋权属证书等，第三人王艳梅据此以被安置人身份签订相关安置协议，选定房（面积142.81平方米）并以被安置人身份接收了该房。该房系被告及第三人等额按份共有。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，内容系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强性规定，合法有效，受法保护，合同当事人应当依约履行，否则应承担相应的法律责任。本案中，买卖标的物系被告一家即被告及第三人共五人等额按份共有，现已由第三人王艳梅以被安置人身份受领，但被告未能依约将该房房交付给原告并将房屋过户登记到原告名下，已构成违约。被告在原告提起本案诉讼要求被告继续履行合同约定的义务，即提出被告将房交付原告及协助原告办理该房产权过户手续的诉讼请求后，仍未作出同意履行合同义务的表示，且关于被告向原告出售房，共有人第三人王艳明确表示不同意，其余共有人第三人王琼治、王玉萍、王德星未作出是否同意的意思表示，应认定第三人王琼治、王玉萍、王德星不同意被告向原告出售房，将房所有权转移登记到原告名下已是法律上不能履行的事实，原告据此变更诉讼请求，提出解除与被告于2015年6月1日签订的《房屋买卖合同》，被告返还原告购房款30万元，并支付违约金8万元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；…”的规定，本院予以支持。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。第三人王琼治、王玉萍、王德星经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条，的规定，判决如下： 一、原告李振清与被告王安庆于2015年6月1日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效当日解除； 二、被告王安庆于本判决生效之日起十日内返还原告李振清购房款30万元及支付原告李振清违约金8万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9170元，由被告王安庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  胡 谦 审 判 员  陈小红 人民陪审员  洪清贵 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －14－ －13－