广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初449号原告：林水生，男，1954年11月26出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋开森，广东中晟律师事务所实习律师。被告：林卓鹏，男，1971年6月2日出生，住广东省珠海市香洲区，被告：林玉华,女，1979年2月13日出生，住广东省珠海市香洲区，被告：林雪云，女，1968年9月5日出生，住广东省珠海市香洲区，三被告共同委托诉讼代理人：赵玉娟，广东运胜律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王小军，广东运胜律师事务所律师。原告林水生诉被告林卓鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，根据原告的申请，本院依法追加林玉华、林雪云为本案共同被告。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张晓辉、三被告的共同委托诉讼代理人王小军和赵玉娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林水生向本院提出诉讼请求：1.判令被告林卓鹏支付逾期腾退房屋的占有使用费（自2019年1月21日起至腾退之日止，按每日1945.2元计算）；2.判令被告支付违约金1447923元并立即腾退珠海市横琴新区宝兴路63、65、67号房屋给原告；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与妻子杨木娣是珠海市横琴新区宝兴路63、65、67号房屋（华隆楼）的产权人。2009年7月21日，原被告签订《房屋出租经营合同》，约定原告将华隆楼出租给被告，租期15年，被告未经原告书面同意，拆动改变房屋结构或损坏房屋的，原告有权终止合同，并按总租金的30%支付违约金。原告于2018年7月发现被告未经原告同意在租赁物楼顶加建装修客房进行经营，原告于同年9月5日向被告发出《通知书》，要求被告恢复原状，但被告置若罔闻。2019年1月4日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求解除合同、由被告承担违约责任，被告仍拒绝腾退房屋。经原告现场查看，被告租赁物内海鲜酒家的经营者为林玉华，被告还存在违约转租行为。被告已经严重违约，原告有权解除合同并要求其承担违约责任。2019年4月18日，原告林水生向本院变更诉讼请求如下：追加林玉华、林雪云为本案共同被告，并对林卓鹏的债务承担连带责任。事实和理由：原告在诉讼中发现被告林卓鹏将华隆楼转租给被告林玉华经营珠海市大横琴海鲜酒家、林雪云经营珠海市横琴鸿海居旅馆（乐途酒店），原告现要求解除合同，三被告应共同承担腾退房屋、支付占有使用费和违约金的义务。被告林卓鹏辩称，一、被告并无擅自加建经营客房的行为。华隆楼楼顶加建部分属于政府市政市容美化工程在租赁物楼顶加建的构筑物，其规划、设计、出资、施工均系案外人，并非被告加建，其性质上也属于公共设施，无需经过原告同意，被告也无权恢复原状；二、被告并无转租事实，林玉华与被告是夫妻关系；三、原告主张的合同解除权并未成就。双方无法就合同解除协商一致，原告主张的被告违约行为并不存在，原告单方以《通知》方式解除合同无效。被告林玉华辩称，一、被告林玉华与林卓鹏是夫妻关系，林卓鹏所租用原告房屋是用于家庭经营，从合同签订之日至今的租金均由林玉华向原告支付，原告主张转租事实不能成立；二、被告不是适格被告。被告林雪云辩称，被告是林卓鹏三哥的妻子，是林卓鹏聘请的管理人员。林卓鹏去公安机关办理特许行业许可的时候是委托被告办理，公安机关颁发的许可证就直接登记了被告的名字，被告只是安全负责人，不存在原告主张的转租事实。纠纷之后，原告向公安机关投诉，公安机关把许可证进行了更正，更正后的特许行业许可证和工商登记的负责人是一致的，也就是原告的妻子。被告不是原告主张的次承租人，不是本案的适格被告，也不是租赁合同相对方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于除被告林玉华提交的银行转账回执和被告林雪云提交的特种行业许可证以外，双方对于当事人所举其他证据的真实性均无异议，只是对于该部分证据的合法性或关联性有异议，故本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对被告林玉华提交的银行转账回执和被告林雪云提交的特种行业许可证，原告认为无原件核对，真实性不予确认，即使真实，上述证据均发生在原告解除合同的通知到达被告之后，上述证据均不足以认定被告继续占有使用租赁物的合法性。本院经审查认为，原告质证意见成立，本院对上述证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：珠海横琴红旗村林水生华隆楼系原告与案外人杨木娣共同共有，由杨木娣委托原告对该房屋管理、使用、出租及收取租金。2009年7月20日，原告与被告林卓鹏签订《房屋出租经营合同》，由林卓鹏承租华隆楼一至六层，租赁期15年，租金自2010年1月1日起计算，头三年每月租金为每平方米10元，第四年至第十五年每年递增百分之十三，房屋租赁期间承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，自行收回出租房屋，承租人应按合同总租金的30%支付违约金：（1）未经出租方同意，转租、转借承租房屋；（2）未经出租方同意，拆改变动房屋结构或损坏承租房屋，在出租方提出的合理期限内仍未修的……承租人逾期归还房屋的，每逾期一日应支付原日租金2倍的滞纳金。2010年2月5日，华隆楼门牌号变更为“宝兴路63、65、67号”。被告林卓鹏租赁华隆楼后，其中第一至三层由其妻子即被告林玉华经营珠海市横琴区大横琴海鲜酒家，第四至六层用于经营珠海市横琴鸿海居旅馆，2018年2月10日公安机关颁发的《特种行业许可证》显示“法人代表”为被告林雪云。庭审中，三被告均主张林雪云系林卓鹏的三嫂，林雪云系受林卓鹏雇请担任酒楼与旅馆的管理人员，办理特种行业许可证时是林雪云受林卓鹏的委托去办理的，所以公安机关就登记了林雪云的名字。2013年6月，案外人珠海大横琴股份有限公司根据珠海横琴新区党委、管委会的指示，对红旗村部分主要街路临街建筑物包括华隆楼实施“穿衣戴帽”风貌整治，案外人广州胜力房屋安全鉴定有限公司出具了《大横琴酒楼房屋结构安全性检测鉴定报告》，认定该建筑整体承载力基本满足外观整饰后的安全使用要求，屋顶新增钢结构坡屋顶、屋檐应与原主体结构有可靠连接，且在施工过程中，不得损伤原结构，不得在屋面上过多堆载。庭审中，被告林卓鹏主张，其有对珠海大横琴股份有限公司施工的屋顶新增部分进行部分隔断、装门窗及简单室内装修，原告认为被告的加建扩建行为已经违约，无需就加建扩建部分进行安全性技术鉴定。2018年9月5日，原告向被告林卓鹏发出《通知书》，要求被告一个月内提供华隆楼六层楼顶所有装修规划设计图、安全鉴定报告等资料，否则应恢复原状，庭审中，被告主张，楼顶加建是案外人所为，其并无义务提供上述资料；2019年1月4日，原告委托广东中晟律师事务所张晓辉律师向被告林卓鹏发出《律师函》，认为被告未经原告书面同意拆改变动房屋结构或损坏房屋结构，经通知恢复原状后拒不改正，故通知被告解除合同，由被告于十五日内腾退房屋，并支付违约金，被告林卓鹏于次日签收了该《律师函》。庭审中，被告林卓鹏主张，因原告随后不久即提起诉讼，被告并非对此无异议，被告不同意解除合同。本院认为，原告与被告签订的《房屋出租经营合同》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。本案中，原告认为被告严重违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，本案需审查原告解除合同的条件是否成就。针对原告提出的事由，本院分别评析如下：一、关于被告的加建扩建行为。根据双方合同约定，“未经出租方同意，拆改变动房屋结构或损坏承租房屋，在出租方提出的合理期限内仍未修的”方构成合同解除条件。根据本院查明的事实，华隆楼楼顶屋面钢结构的加建系案外人珠海大横琴股份有限公司根据珠海横琴新区党委、管委会的指示实施的“穿衣戴帽”工程，并非被告所为。被告虽在案外人加建部分的基础上进行了隔断、加装门窗和室内装修，但是，被告的该装修行为显然不属于合同约定的“拆改变动房屋结构”，且原告在庭审中也明确不就被告的行为是否损坏房屋结构安全申请鉴定，故从现有证据亦无从判断被告的装修行为损坏了房屋，原告据此主张解除合同理据并不充分。二、关于转租行为。所谓转租，按照普通人的理解，是指承租人将租赁物的全部或者部分再出租给他人，承租人收取租金、赚取租金差价的行为。本案中，原告并无证据证明被告林玉华和林雪云系被告林卓鹏的次承租人、被告林玉华和林雪云有向林卓鹏支付过租金，三被告也不予认可，且三被告就相互之间的关系以及家庭共同经营行为也作了合理解释，并无有悖生活常理。原告以被告林卓鹏擅自转租为由要求解除合同理据不足。三、关于解除合同的程序。被告虽然在2019年1月5日收到了原告发出的解除合同的《律师函》，但是，原告于同年2月19日即提起本案诉讼，被告林卓鹏也聘请律师积极应诉、答辩和举证，并明确表示不同意解除合同，故应认定被告对于原告解除合同的意思表示并不认可，原告主张被告对此并无异议与事实不符。综上，原告主张解除合同的事由均不成立，本院对原告单方解除其与林卓鹏之间租赁合同的合法性不予确认，原告诉讼请求判令三被告腾退租赁物并承担支付违约金、占有使用费理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告林水生的诉讼请求。本案受理费33008元，由原告林水生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  郑恒二〇一九年六月二十七日法官助理邓舒尹实习法官助理胡皓书记员李智武