福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初757号 原告：南安市源昌房地产开发有限公司，住所地福建省南安市罗东维新村车站。 法定代表人：侯昌财，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 被告：王泉城，男，1979年10月19日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：许玲凤，女，1982年3月14日出生，汉族，福建省南安市。 二被告共同的委托诉讼代理人：黄生祥，福建祥贤律师事务所执业律师。 二被告共同的委托诉讼代理人：张文彬，福建祥贤律师事务所执业律师。 原告南安市源昌房地产开发有限公司（以下简称“源昌房地产公司”）与被告王泉城、许玲凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王泉城在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院依法裁定驳回王泉城对本案管辖权提出的异议。王泉城不服该裁定，上诉于泉州市中级人民法院，该院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。原告源昌房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴和被告王泉城、许玲凤共同的委托诉讼代理人黄生祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源昌房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除源昌房地产公司与王泉城、许玲凤于2013年10月29日签订的合同编号为201308380的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.王泉城、许玲凤立即协助源昌房地产公司到原合同登记及备案机关办理上述《商品房买卖合同》注销登记及备案手续；3.王泉城、许玲凤立即支付源昌房地产公司以商品房总价款15%计付的违约金115269.9元；4.王泉城、许玲凤立即支付源昌房地产公司因本案产生的律师费26600元；5.王泉城、许玲凤承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年10月28日，源昌房地产公司与王泉城、许玲凤签订合同编号为201308380的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定王泉城、许玲凤向源昌房地产公司购买由其开发的位于南安市××号楼××室商品房，建筑面积123.22平方米，总房价款768466元。王泉城、许玲凤在合同签订当日支付首期款231466元，余款537000元以上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行申请商品房抵押按揭贷款方式支付。王泉城、许玲凤在偿还了部分借款本息后，未依约继续偿还借款本息，违反合同约定，为此上述银行向丰泽区人民法院提起诉讼，丰泽区人民法院作出了（2017）闽0503民初256号民事判决，判决如下：一、解除上述银行与王泉城、许玲凤于2013年11月28日签订的编号为17652013100245130301的《个人购房担保借款合同》；二、王泉城、许玲凤应于本判决生效之日起十日内偿还上述银行借款本金497150.79元及利息26756.3元、罚息1505.29元、并支付自2017年8月28日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；三、源昌房地产公司对王泉城、许玲凤的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向王泉城、许玲凤追偿；四、驳回上述银行的其他诉讼请求。上述银行不服该判决又提起上诉，泉州市中级人民法院于2018年3月26日作出了（2018）闽05民终1462号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。上述判决生效至今，王泉城、许玲凤仍不履行生效法律文书确定的还款义务。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条按揭担保的约定“2、在担保期间，若买受人（即王泉城、许玲凤）逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人（即源昌房地产公司）有权依照法律程序解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（诉讼费、律师费、执行费等）及损失”。故源昌房地产公司提出诉讼。 王泉城、许玲凤辩称，1、王泉城、许玲凤在银行办理相关手续后，银行一次性将贷款划入源昌房地产公司账户，源昌房地产公司已收到全部购房款。源昌房地产公司主张解除合同，就必须将全部购房款768466元退给王泉城、许玲凤。2、王泉城、许玲凤已积极履行合同，只是因王泉城、许玲凤的银行账户被法院查封，导致款项无法被扣除并划入银行账户，王泉城、许玲凤没有过错。3、源昌房地产公司在金融借款合同纠纷一案支付律师费用11600元，系个人支出，与本案是没有任何关系，应担自己承担。4、根据《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，但因源昌房地产公司的行为导致王泉城、许玲凤至今未取得房屋权属证书，源昌房地产公司是存在违约的，请贵院追究源昌房地产公司的违约责任。 本院经审查认定事实如下： 源昌房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发与经营等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2013］第19号。2013年10月28日，源昌房地产公司与王泉城、许玲凤签订合同编号为201308380的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，双方并就该合同进行备案及预告登记。合同约定，王泉城、许玲凤向源昌房地产公司购买其开发的址在南安市××幢××层××室房，建筑面积共123.22平方米，单价为每平方米6236.54元，总金额768466元。附件六《合同补充协议》约定，买受人于2013年10月28日向出卖人支付首期购房款（含定金）计231466元，余款537000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付房款。在担保期间，若买受人逾期归还按揭本息，经贷款银行或出卖人催告后仍不履行出卖人有权依照法律程序解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息返还买受人。合同签订后，王泉城、许玲凤向源昌房地产公司支付了首期款231466元，余款537000元以上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行申请商品房抵押按揭贷款方式支付。2013年11月28日，源昌房地产公司、王泉城、许玲凤与上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行签订编号为17652013100245130301号《个人购房担保借款合同》一份，源昌房地产公司为王泉城、许玲凤贷款提供阶段性连带保证担保，但王泉城、许玲凤未依合同的约定向上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行按时足额偿还贷款本息。2017年1月9日，上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行就此向福建省泉州市丰泽区人民法院提起原告上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行与被告王泉城、许玲凤、源昌房地产公司金融借款合同纠纷一案。2017年9月14日，丰泽区人民法院作出（2017）闽0503民初256号民事判决，判决如下：一、解除上述银行与王泉城、许玲凤于2013年11月28日签订的编号为17652013100245130301的《个人购房担保借款合同》；二、王泉城、许玲凤应于本判决生效之日起十日内偿还上述银行借款本金497150.79元及利息26756.3元、罚息1505.29元、并支付自2017年8月28日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；三、源昌房地产公司对王泉城、许玲凤的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向王泉城、许玲凤追偿；四、驳回上述银行的其他诉讼请求。上述银行不服该判决又提起上诉，泉州市中级人民法院于2018年3月26日作出了（2018）闽05民终1462号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。上述判决生效至今，王泉城、许玲凤仍不履行生效法律文书确定的还款义务。2018年11月8日，源昌房地产公司就其诉王泉城、许玲凤商品房预售合同纠纷一案与福建瀛莱律师事务所签订一份《委托代理协议》，该所指派黄丽琴律师担任代理人。源昌房地产公司为此支付律师代理费15000元。2018年12月5日，源昌房地产公司向王泉城、许玲凤邮寄《催款函》一份，邮寄地址为福建省南安市，《催款函》通知王泉城、许玲凤应于收到此函件之日起三日内一次性付清（2017）闽0503民初256号与（2018）闽05民终1462号民事判决确定的全部款项；若未能在前述时间内履行支付义务，源昌房地产公司将依据合同约定及法律规定，通过起诉解除合同、主张违约金等法律途径追究违约责任，届时由此产生的律师费、诉讼费等也将由王泉城、许玲凤承担。后该邮件因未被王泉城、许玲凤签收，而退回源昌房地产公司。 另查明，源昌房地产公司因上述金融借款合同纠纷一案二次支付律师代理费共计11600元。 本院认为，王泉城、许玲凤与源昌房地产公司签订的《商品房买卖合同》（包括附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，合法有效，对当事人具有约束力。合同签订后，王泉城、许玲凤向上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行办理按揭贷款用于支付购房款，并由源昌房地产公司提供阶段性连带保证担保。王泉城、许玲凤未依《个人购房担保借款合同》的约定向上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行按时足额偿还贷款，其行为构成违约，经法院判决，解除上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行与王泉城、许玲凤、源昌房地产公司于2013年11月28日签订的编号为17652013100245130301的《个人购房担保借款合同》，王泉城、许玲凤应于判决生效之日起十日内偿还上述银行借款本金497150.79元及利息26756.3元、罚息1505.29元、并支付自2017年8月28日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利，源昌房地产公司对王泉城、许玲凤的上述债务承担连带清偿责任。但王泉城、许玲凤、源昌房地产公司至今未返还上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行该些款项，依照双方签订的附件六《合同补充协议》第二条第二款“在担保期间，若买受人逾期归还按揭本息，经贷款银行或出卖人催告后仍不履行出卖人有权依照法律程序解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失……”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，源昌房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求王泉城、许玲凤支付总房款768466元的15%的违约金115269.9元、本案律师费15000元。本案合同已办理备案及预告登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，源昌房地产公司请求王泉城、许玲凤配合其办理合同注销登记及备案手续，符合法律规定，予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，源昌房地产公司需将购房款返还给王泉城、许玲凤，但王泉城、许玲凤未在本案中提出请求，故对于源昌房地产公司应返还王泉城、许玲凤的购房款，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，源昌房地产公司应退还给王泉城、许玲凤的款项，则应提交给有关司法机关。源昌房地产公司要求王泉城、许玲凤支付源昌房地产公司因金融借款合同纠纷一案支付律师代理费11600元，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。王泉城、许玲凤关于违约金15%过高，要求调整的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市源昌房地产开发有限公司与王泉城、许玲凤于2013年10月28日签订的编号为201308380的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）； 二、王泉城、许玲凤应于本判决生效后三十日内协助南安市源昌房地产开发有限公司到原合同登记机关注销上述《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记； 三、王泉城、许玲凤应于本判决生效后三十日内支付南安市源昌房地产开发有限公司违约金115269.9元； 四、王泉城、许玲凤应于本判决生效后三十日内支付南安市源昌房地产开发有限公司律师代理费15000元。 五、驳回南安市源昌房地产开发有限公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11485元，减半收取计5743元，由王泉城、许玲凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一九年六月二十八日 书记员  杨雯君 速录员  陈家群 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。