上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三（民）初字第662号原告上海汇力得股权投资基金合伙企业（有限合伙）。法定代表人浦某某。委托代理人陈弘，上海浦某某律师事务所律师。被告上海金丽华房地产发展有限公司。法定代表人吴某某。被告相迪龙。两被告的共同委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海汇力得股权投资基金合伙企业（有限合伙）与被告上海金丽华房地产发展有限公司（以下简称金丽华房产公司）、被告相迪龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法适用普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员韩颖、人民陪审员宗小时组成合议庭，并于2014年8月28日、2014年10月9日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈弘、两被告的共同委托代理人余西湖参加了两次庭审，原告的法定代表人浦某某参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月13日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份。该合同约定，被告金丽华房产公司将其开发建造的房屋卖给原告，总价1000万元，被告金丽华房产公司应于2012年7月20日前将房屋交付给原告。同日，被告相迪龙出具担保函，自愿以其个人的全部财产为被告金丽华房产公司项下的全部债务承担连带保证责任。合同签订后，原告于当日向被告金丽华房产公司全额支付了购房款1000万元，而被告金丽华房产公司却未能按照约定向原告交付房屋。后经原、被告协商，双方于2013年1月22日签订《合同解除协议》，约定双方解除合同，被告金丽华房产公司返还购房款，并对违约责任进行了约定。该协议签订后，原告配合被告金丽华房产公司办理了房屋买卖合同的注销登记。但被告金丽华房产公司至今未向原告返还购房款。原告多次催讨未果，现诉请：1、被告金丽华房产公司立即向原告返还购房款1000万元；2、被告金丽华房产公司支付违约金，以1000万元为基数，按照日万分之十的标准，从2011年7月13日起计算至实际返还之日止，暂计算至2014年5月1日为1053万元；3、被告相迪龙对被告金丽华房产公司的全部债务承担连带保证责任。被告金丽华房产公司辩称，对于原告要求返还1000万元购房款的诉请无异议。对原告诉请的违约金有异议，原、被告在合同解除协议中约定了最迟的返还时间为2013年1月25日，被告未能返还应当从2013年1月26日计算违约金，原告要求被告自付款之日起承担违约金不符合商品房买卖合同解除的做法。对于违约金的计算标准，原告诉请按照日万分之十计算，相当于年百分之三十六，该标准过高，根据相关司法解释，违约金不应超过实际损失的百分之三十，本案原告的损失就是购房款的银行同期贷款利率利息损失。即使是借款也不应当支持年百分之三十六的违约金标准，更何况是商品房预售合同。被告金丽华房产公司产生经济困难局面的原因是资金流的紧张，原告主张过高的违约金会进一步加剧被告的困难局面，请法院依法调整。经审理查明，2011年7月13日，原告与被告金丽华房产公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市嘉定区爱特路333弄《爱德佳苑》32号1层全幢，建筑面积665.20平方米。单价15033元每平米，总价1000万元。该合同第11条约定，被告应于2012年7月20日前将该房屋交付给原告。第12条约定，如未按期交房，被告应向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天的，原告有权要求被告继续承担逾期交房违约金。在商品房预售合同的补充条款中，原、被告约定预售合同及附件与补充条款约定不一致的，以补充条款为准。对于逾期交房的违约金补充条款第3条约定，被告未在买卖合同第11条约定的期限内将该房屋交付给原告，应当向原告承担违约责任，具体方式：……逾期超过30日的，原告可以要求被告继续履行买卖合同，被告自原告实际全额支付房价款之日起至被告实际交房之日止，按日向原告支付本房地产总价款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，原告有权单方面解除合同。被告应当于原告的解除通知送达10日内，配合原告办理解除合同的相关手续、退还全部房价款，并支付原告实际全额支付房价款之日起至被告全额退款日止按日万分之十的标准计算违约金。商品房预售合同签订当日，被告相迪龙向原告出具担保函一份，承诺自愿作为被告金丽华房产公司的保证人，以其个人财产（包括但不限于动产、不动产、债权、股权等），为金丽华房产公司在《商品房预售合同》及补充协议项下的全部债务（包括但不限于合同义务、违约责任、缔约过失责任等）承担连带保证责任。保证期限为：《商品房预售合同》及补充协议约定的最后履行期限届满后二年。2011年7月13日，原告将1000万元房款支付被告金丽华房产公司。在原告支付房款后，被告金丽华房产公司一直未能履行交房义务，双方于2013年1月22日签订了合同解除协议。该解除协议约定：1、双方共同确认，商品房预售合同签订当日原告向金丽华房产公司支付了全部购房款1000万元，但被告却未能在约定的交房期限内（2012年7月20日之前）向原告履行交房义务，被告的上述行为已构成违约，应当按照《商品房预售合同》中的补充条款承担违约责任；2、自本协议签订之日起，双方《商品房预售合同》解除。被告应在三个工作日内向原告全额返还购房款1000万元，并对该笔款项被占用期间按照日万分之十的标准支付违约金；3、本协议签订后，在原告全额退还购房款并足额支付违约金之前，被告仍需按照购房款总额的日万分之十向原告支付违约金。例如：被告实际全额退还购房款并足额支付违约金的日期为2013年2月16日，则被告需支付给原告的违约金为584万元。即584日（2011.7.13—2013.2.16）×1000万元×1‰=584万元。4、本协议签订后，原告在五个工作日内配合被告前往上海市嘉定区房地产登记处办理《合同》解除、撤销房屋抵押以及注销预告登记等后续事宜。解除协议签订后，原告配合被告办理了合同解除及涉案房屋的注销预告登记手续。因被告未履行返还购房款的义务，故原告涉讼。以上事实有商品房预售合同、担保函、银行本票申请书及银行本票、合同解除协议等证据以及当事人当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认为，原告与被告金丽华房产公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，合法有效。当事人协商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2013年1月22日，原告与被告金丽华房产公司协议解除商品房预售合同后，原告已经按照约定配合被告办理了注销预告登记手续，被告金丽华房产公司应当按照解除协议的约定将1000万元购房款返还原告。现被告金丽华房产公司对于返还1000万元购房款无异议，但对于原告主张的违约金标准及计算期限提出异议。对于违约金的计算标准，原告主张被告按照购房款总额的日万分之十支付违约金，被告抗辩违约金过高要求法院调整，结合被告违约的具体原因、违约时间、违约方的经济状况等因素，本院酌情将违约金支付标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。对于违约金的计算期限，根据解除协议的约定，违约金的计算期限应当从原告付款之日（2011年7月13日）起至被告全额返还购房款之日止，被告主张从2013年1月26日计算无合同依据，本院不予采信。被告相迪龙出具的担保函系其真实意思表示，原告接受且未提出异议，保证合同成立，原告据此要求被告相迪龙对被告金丽华房产公司的债务承担连带责任，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条之规定，判决如下：一、被告上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海汇力得股权投资基金合伙企业（有限合伙）购房款人民币1000万元；二、被告上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汇力得股权投资基金合伙企业（有限合伙）违约金，以1000万元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算，从2011年7月13日起计算至本判决生效之日止；三、被告相迪龙对被告上海金丽华房地产发展有限公司所负上述一、二项债务承担连带清偿责任。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费144450元，由被告上海金丽华房地产发展有限公司负担。被告相迪龙对此承担连带清偿责任。（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  庄羽凤代理审判员  韩 颖人民陪审员  徐祖荣二〇一四年十月二十二日书 记 员  方 靖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。……三、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。……