广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗番法民三初字第413号原告；李科女，女，1956年10月10日出生，汉族，住广州市番禺区，是广州市番禺区市桥东城金旺电器商行的户主。委托代理人：杨丛泽，系广东纬国律师事务所律师。委托代理人：刘英莲，系广东纬国律师事务所律师。被告：中国电信股份有限公司广州分公司，住所地：。负责人：李原。委托代理人：马振涛，广东岭南律师事务所律师。委托代理人：黄湛钊，该公司职员。本院在审理原告李科女诉被告中国电信股份有限公司广州分公司（以下简称中国电信广州分公司）租赁合同纠纷一案中，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李科女的委托代理人刘英莲、被告中国电信广州分公司的委托代理人马振涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李科女诉称：原告李科女与中国联通有限公司广州分公司（以下简称联通公司）于2007年11月15日签订《场地租赁合同》，约定：甲方即原告李科女将地下室，约20平方米的场地出租给乙方即联通公司使用，作为建设机房用途，租赁期间为6年，自2007年11月15日起至2013年11月14日止；合同对租金及违约金均作明确的约定。最后一年的租金按81629元，逾期支付的按千分之五加收违约金，直到费用缴清为止。合同签订后，原告李科女依约交付场地给联通公司使用。于2008年10月份，原、被告及联通公司签订《关于转让CDMA业务涉及合同转让事宜的同意函》，将《场地租赁合同》中联通公司的权利义务转让予被告中国电信广州分公司。被告中国电信广州分公司于2008年10月1日起向原告李科女交租，租赁期限届满前，原、被告对继租的问题进行协商。但双方未能达成一致共识，被告中国电信广州分公司表示不同意再继租，但又一直不愿意交还租赁场地。根据双方签订的《场地租赁合同》约定：租期届满而又没有重新签订租赁合同的，乙方必须在租期满之日迁出（包括所有物品）。乙方未经甲方书面同意而逾期迁出，每逾期一日，应按租期届满当年日租金的两倍支付违约金给甲方。原告李科女与被告中国电信广州分公司签订的合同是双方真实意思表示，是合法有效的，被告中国电信广州分公司不按约定交付租赁物、支付租金等行为已构成违约，为维护原告李科女的合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、判令被告中国电信广州分公司交还租赁物给原告李科女；2、判令被告中国电信广州分公司支付拖欠的场地占用费68024.20元，并自2014年4月15日起至交还租赁物予原告李科女之日止按每年163258元计算场地占用费；3、判令被告中国电信广州分公司支付自逾期之日起至清偿之日止违约金，按每日千分之五的标准计算（暂计至2014年4月14日为680.24元）；4、判令被告中国电信广州分公司承担本案的诉讼费用。被告中国电信广州分公司辩称：《租赁合同》届满前，被告中国电信广州分公司与原告李科女处于协商阶段，在合同届满，双方仍在协商阶段，2014年2月，原告李科女突然拉闸停电，给被告中国电信广州分公司造成较大的经济损失，被告中国电信广州分公司使用的机房牵涉社会公共利益，原告李科女的行为客观上给被告中国电信广州分公司造成很大的损失，影响了公共利益。鉴于双方在合同届满前及后一直进行协商，被告中国电信广州分公司至今认为双方仍存在租赁合同关系，原、被告双方约定租金按年支付，与按月支付情况不一样。由于双方仍处于协商阶段，被告中国电信广州分公司认为按原租金标准给付租金即可，没有预料到原告李科女提起本案的诉讼。原告李科女主张的场地占用费按日租金两倍计算标准过高。至于违约金，原告李科女重复计算，原告李科女所主张的第2项的场地占用费已经按照日租金两倍计算，故违约金是同一个事情的重复主张。关于涉案场地问题，原租赁合同是原告李科女与中国联通公司签订，现被告中国电信广州分公司作为合同的承接方，合同提及地下室按照物权法的规定属于人防工程，产权应属于国家所有，且与原告李科女提供的房地产权证记载的地址不一致，我方认为存在权属不明情况，原告李科女是否作为权属人主张权利有待法院审查。不同意原告李科女的诉讼请求。经审理查明：涉案房屋的权属登记人为广州市番禺区市桥东城金旺电器商行，广州市番禺区市桥东城金旺电器商行为个体工商户，李科女为该商行的经营者。2007年11月1日，以广州市番禺区市桥东城金旺电器商行为甲方、联通公司为乙方，签订一份《场地租赁合同》，其中合同约定：甲方将位于番禺区市桥街繁华路61金旺大厦地下室，面积约为20平方米的场地租给乙方使用，作为乙方建设机房之用，租期自2007年11月15日至2013年11月14日，签署本合同时，乙方应向甲方交付首年即2007年11月15日至2008年11月14日的租金和场地使用综合费60000元；从2008年起，乙方须于每年11月15日前按下述租金和场地使用综合费标准向甲方交付当年租、费由甲方开具场地租赁发票；该租金和场地使用综合费的标准（每年度计算）如下：第二年2008年11月15日至2009年11月14日，每年租金和场地使用综合费60000元；第三年2009年11月15日至2010年11月14日，每年租金和场地使用综合费64800元；第四年2010年11月15日至2011年11月14日，每年租金和场地使用综合费69984元；第五年2011年11月15日至2012年11月14日，每年租金和场地使用综合费75583元；第六年2012年11月15日至2013年11月14日，每年租金和场地使用综合费81629元；乙方必须依合同约定的金额和期限交付租金和场地使用综合费，若逾期缴交的，每逾期一日，由甲方按月租金和费用总额的千分之五加收违约金，直至费用缴清为止；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回场地，且无须给与乙方任何补偿并没收保证金作为违约金，违约金不足以赔偿由此造成损失的，甲方有权追索尚余损失；……（三）拖欠租金和场地使用综合费一个月或欠交电费、电设施维护费达二个月；……租期将满，如乙方有意续租，乙方须在合同届满前二个月向甲方提出书面续租申请，经甲方书面同意后，双方重新协商再签订租赁合同；租赁期满而又没有重新签订租赁合同的，乙方必须在租期届满之日迁出（包括所有物品）；乙方未经甲方书面同意而逾期迁出的，每逾期一日（从租期届满之日起计），应按租期届满当年日租金的两倍支付违约金给甲方；等等。上述合同签订后，李科女将涉案场地交付联通公司使用。2008年10月，联通公司与中国电信广州分公司、李科女签订一份《关于转让CDMA业务涉及合同转让事宜的同意函》，联通公司将上述《场地租赁合同》中自2008年10月1日及之后联通公司的权利义务转由中国电信广州分公司享有和承担。此后，上述《场地租赁合同》乙方的权利和义务由中国电信广州分公司享有和承担，中国电信广州分公司亦按该合同约定向李科女交付相关费用至2013年11月14日。在上述合同期限届满前，李科女与中国电信广州分公司就场地的续租事宜进行协商，但最终未能达成一致意见。租赁期满后，中国电信广州分公司仍然使用涉讼场地，并向李科女缴交使用电费至2014年1月。现李科女以合同期限已满中国电信广州分公司未按约定交付场地为由提起本案诉讼。在庭审中，中国电信广州分公司认为其与李科女一直有就合同续租事宜进行协商，但李科女于2014年1月11日强行停电，导致其无法使用涉讼租赁场地并致纠纷，现同意搬迁，并提供近三个月向李科女女缴交的电费收据，其中2013年11月电费2232元、12月电费2014元、2014年1月电费1541元，以证实涉讼场地在1月份被停电。李科女否认有停电行为，表示因在诉讼中涉讼场地因中国电信广州分公司搬迁而要恢复原状相关电表已拆除无法计量用电度数。中国电信广州分公司承认其已于2014年9月24日搬离涉讼场地并应李科女的要求拆除原自建物恢复原状，没有记录用电度数，但认为从常理推测，如有电费产生，李科女会提给付要求，现没有提即表明自1月11日停电后没有用电产生。本院认为：涉讼租赁场地所在房屋的权属登记人为广州市番禺区市桥东城金旺电器商行，广州市番禺区市桥东城金旺电器商行为个体工商户，李科女为该商行的户主，故其以广州市番禺区市桥东城金旺电器商行的名义分别与联通公司、中国电信广州分公司所签订的《场地租赁合同》、《关于转让CDMA业务涉及合同转让事宜的同意函》均无违反法律法规的强制性规定，合法有效，签约双方应依约履行。现上述《场地租赁合同》约定的租赁期限已届满，双方未能就续租事宜达成一致意见，李科女要求中国电信广州分公司交还租赁场地，可予准许，因在本案审理期间，中国电信广州分公司已于2014年9月24日前已搬离，故对李科女该部分的诉讼请求，因已履行完毕，本案不作处理。按上述合同约定，中国电信广州分公司应在租期届满之日迁出，现中国电信广州分公司没有按约定履行，已构成违约，应承担违约责任。但从李科女及中国电信广州分公司的陈述中可见，双方在合同期限届满前一直有进行协商，在合同履行期届满后也在协商续租事宜，现中国电信广州分公司称李科女于2014年1月11日时强行停电致其无法使用，从其提供的电费收据可见，1月份的电费明显低于以前，且双方无证据证实之后有电费产生，故本院合理采信中国电信广州分公司的陈述，李科女在2014年1月对涉讼场地有停电的行为。按上述合同约定，未经出租方书面同意而逾期迁出的，每逾期一日（从租期届满之日起计），应按租期届满当年日租金的两倍支付违约金，故中国电信广州分公司应从2013年11月15日起按每日447.28元（81629÷365×2）计付占用费及违约金，但鉴于本院采信中国电信广州分公司的陈述，认为李科女在2014年1月11日有断电行为，导致中国电信广州分公司不能使用涉讼场地内的机房，故在2014年1月11日前按日租金的两倍支付违约金，之后，有关占用费及违约金应参照租期届满当年的日租金223.64元（81629÷365）计至搬迁之日（2014年9月24日）止。由此，中国电信广州分公司应向李科女支付占用费及违约金共83641.36元。至于李科女要求按每日千分之五计违约金，因已按当年日租金的双倍计算了违约金且停电后仍计算占用费，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、中国电信股份有限公司广州分公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向李科女支付场地占用费83641.36元；二、驳回李科女的其余诉讼请求。本案受理费1618元，由中国电信股份有限公司广州分公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  冯静雯人民陪审员  张智珊人民陪审员  欧伟健二〇一四年十月十二日书 记 员  马敏婷