浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初1982号 原告：温州琪琪包装有限公司，住所地平阳县萧江镇长兴路。 法定代表人：鲍必呈，执行董事。 委托诉讼代理人：鲍宗伍，男，公司员工。 委托诉讼代理人：张健，北京德恒（律师）事务所律师。 被告：温州成业包装有限公司，住所地平阳县萧江镇长兴路（萧振高级中学后）。 法定代表人：鲍讯贤。 委托诉讼代理人：邵应段，浙江横阳律师事务所律师。 原告温州琪琪包装有限公司（以下简称琪琪公司）与被告温州成业包装有限公司（以下简称成业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告琪琪公司委托诉讼代理人鲍宗伍、张健，被告成业公司法定代表人鲍讯贤、委托诉讼代理人邵应段到庭参加诉讼。2019年4月25日，双方申请庭外调解30日。本案现已审理终结。 原告琪琪公司向本院提出诉讼请求（明确后的诉请）：1.判令解除原告琪琪公司与被告成业公司之间的租赁合同；2.判令被告向原告赔偿损失386979元，其中包括租金差额损失236000元、搬迁费用损失74660元、装修损失26219元、停工损失50000元、腾空押金利息损失13749元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告琪琪公司与被告成业公司于2016年11月21日签署《厂房出租协议》，约定由被告向原告出租位于萧江镇长兴路厂房（面积2200平方米），租赁期限自2016年12月8日起到2019年12月8日止，年租金为388000元。根据《协议》第四条约定，在租期内被告不得强制要求原告搬迁，如有变动的需要经过双方协商。原告签署租赁合同后，搬入租赁厂房进行生产经营，并按时交纳房租。2018年9月10日，因被告将租赁厂房向案外人进行抵押，并未按时偿还案外人债务，导致租赁厂房在2018年9月10日被平阳县人民法院依法进行拍卖，原告被要求于2018年12月17日强制腾空，因此造成搬迁损失、厂房差价损失、装修损失、腾空押金利息等相关经济损失，被告应承担赔偿责任。 被告成业公司辩称，一、关于导致涉案租赁合同解除的真实原因并非原告所说的被告不按时偿还债务所致。本案案外人平阳建行在2017年年底决定对被告899万元贷款不续贷的原因是，2017年年底省建行领导在检查工作时发现被告建行银行账户没有流通记录，便作出不予续贷的决定。不是原告所说的被告不按时偿还债务的问题，被告在建行贷款过程中根本没有拖欠借款，历年被评为A级信守企业。因此，建行的决定是受平阳、苍南两县金融风波所致，虽然不属于不可抗力的情形，但纯属于情势变迁的状况，不是原、被告双方愿意看到的事情。二、关于被告应否承担租赁合同解除后的赔偿责任问题。1.2016年11月15日，被告向平阳建行贷款899万元，当时建行领导口头允许贷款时间为3年。2016年11月21日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》时，原告要求租期5年。为此，被告明确告知不行，建行贷款只有3年，租赁期限也应该按3年确定，因此双方租赁合同期限改为3年。由此可见，作为被告对自己租赁厂房向银行抵押的事实已尽到告知义务；2.2016年11月21日，原、被告双方签订的《厂房租赁协议》，没有约定关于违约时应承担的赔偿责任问题，合同第4条规定，“在租期内被告不得强制要求原告搬迁，如有变动的需要经过双方协商”；3.事件发生后，为了能让原告继续租赁厂房，被告进行了多方面的协调，其一，在2018年7月10日，被告自愿低价将厂房转让给黄玉瑛和温在西。其二，后来由于黄玉瑛和温在西未按时支付购房款，该厂房只能通过司法拍卖程序被温州冠福包装有限公司以1455万元拍取。于是，被告又为了原告得以继续租赁该厂房无偿将自己私有的315千瓦变压器赠送给温州冠福包装有限公司。最后还致函供电部门要求办理变压器过户手续。但无法让原告继续租赁厂房，与被告无关。三、关于原告主张赔偿项目和依据是否合法的问题。1.租金差额损失236000元是不合理的。原告向被告租赁厂房面积为2200平方米，又是一般地段旧的厂房，如果被告必须承担厂房租金差额的话，应按照同等地段、条件和相同面积的厂房租金差额承担责任。而原告提供的两份厂房租赁合同，其厂房面积与原厂房面积差距较大，新租赁厂房又系鳌江镇东江村新厂房的一楼，其地段与原厂房截然不同。因此，原告主张新厂房的租金差额236000元由被告承担，是毫无理由的；2.搬运费用74660元也是不合理的。至于厂房到期其设备的搬迁是正常的，今年搬和明年搬都是一样的，按照合同约定，厂房内机械设备的搬迁费用均应由承租方承担，不属于租赁合同解除后的直接损失。另外，该搬运费用74660元太高了，原告又只提供一般收据，很明显其真实性、合法性值得怀疑；3.装修损失26219元也是不合理的。原告明确承认该装修损失费用是原告对新厂房进行的装修费用，该装修费用应由原告自行承担，与被告无关；4.停工损失50000元也是不合理的。原告机械设备的搬迁只需2、3天时间，原告停工2、3天不可能会损失5万元；5.腾空押金50万元的利息是存在的，但是该押金是原告为了延长厂房租赁时间的腾空而已，更何况原告法定代表人鲍宗伍于2018年7月10日收取了黄玉瑛和温在西定金100万元，直到2019年4月11日才退还法院。原告占用100万元定金的利息显然比腾空押金50万元的利息多；6.原告所提供的损失依据都是自制的收款凭证，不能证明其真实性、合法性和关联性的存在，应不予采信。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据[原告提交的原告企业营业执照、被告企业信息、《厂房出租协议》、拍卖公告以及本院依法调取的（2017）浙0326民特595号民事裁定书]，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《厂房租赁合同》、《厂房租赁协议书》、补充协议，经本院审核，对真实性予以确认，可以证明原告另行承租温州翔威机电有限公司、温州鑫匠机械有限公司厂房的事实；2.原告提交的领借凭证、收款凭证、发货清单，用以证实其产生的搬运费用和装修费用，本院对该组证据另行阐述；3.原告提交的中国建设银行电子回执，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，可以证明原告于2018年7月9日向本院缴纳腾空保证金50万元的事实；4.原告提交的收款收据、农业银行转账凭证，结合前述认定的《厂房租赁合同》、《厂房租赁协议书》、补充协议中所载的租金标准，本院对该证据的真实性予以确认，可以证明原告向温州翔威机电有限公司、温州鑫匠机械有限公司支付租赁费用的事实；5.原告提交的温州鑫匠机械有限公司不动产登记信息，可以证明原告承租温州鑫匠机械有限公司厂房面积为1236平方米的事实；6.原告提交的不动产权证明、合同，经本院审核，对其真实性予以确认，可以证明原告所主张的因被告违约造成的二次搬迁损失的事实；7.被告提交的《股份转让协议》、查控清单，与本案缺乏关联性，本院不作认定；8.被告提交的拍卖成交确认书，本院对真实性予以确认，可以证明涉案厂房于2018年9月10日被依法拍卖，由温州冠福包装有限公司拍得的事实；9.被告提交的赠送协议，本院对真实性予以确认，结合原告的陈述，可以证明被告赠送变压器给温州冠福包装有限公司的原因之一也是为了能让原告续租涉案厂房；10.本院依法与温州鑫匠机械有限公司法定代表人董旭峰所制作的谈话笔录，结合前述所认定的证据，可以相互印证，证明原告向温州鑫匠机械有限公司承租厂房、面积及约定租金的事实。 结合上述认定的证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2016年11月21日，原告琪琪公司（乙方、承租方）与被告成业公司（甲方、出租方）签订《厂房出租协议》，约定甲方将其坐落在萧江镇长兴路厂房（约2200平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2016年12月8日起到2019年12月8日止，年租金为388000元。协议第四条约定，在租期内甲方不得强制要求乙方搬迁，如有变动要经双方协商。 2015年8月18日，成业公司与中国建设银行股份有限公司平阳支行签订了《最高额抵押合同》，约定以涉案厂房作为成业公司在2015年8月26日至2017年8月25日期间向中国建设银行股份有限公司平阳支行的借款提供抵押担保，并于2015年8月27日办理了抵押登记。因成业公司未偿还借款，中国建设银行股份有限公司平阳支行于2017年12月1日向本院申请实现担保物权，本院于2017年12月14日作出（2017）浙0326民特595号民事裁定书，裁定对涉案厂房准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。2018年7月9日，琪琪公司向本院缴纳了腾空担保金50万元。2018年9月10日，涉案厂房被本院依法拍卖，由温州冠福包装有限公司竞得。2018年11月17日，为了能让琪琪公司继续续租涉案厂房，成业公司将其变压器无偿赠送给温州冠福包装有限公司。而后，由于琪琪公司与温州冠福包装有限公司无法达成续租协议，琪琪公司于2018年12月17日被本院强制腾空。 另查明，2018年11月5日，琪琪公司与温州鑫匠机械有限公司签订了《厂房租赁协议书》，约定琪琪公司承租温州鑫匠机械有限公司位于楠盛创业园9栋AB单元一层厂房，租期自2018年11月10日至2019年9月10日，共10个月，租金为370000元，面积为1236平方米。2018年12月22日，琪琪公司与温州鑫匠机械有限公司又签订了一份补充协议，约定将该租赁期限的起始时间变为2018年12月23日。合同签订后，琪琪公司向温州鑫匠机械有限公司支付了租金370000元。 2018年11月19日，琪琪公司与温州翔威机电有限公司签订《厂房租赁合同》，约定琪琪公司承租温州翔威机电有限公司位于平阳县××幢××房××层，租赁面积为1270平方米，租期自2018年12月1日至2023年12月1日，每年租金为254000元。合同签订后，琪琪公司向温州翔威机电有限公司支付了租金254000元。 还查明，原告于2019年3月26日向本院提出诉讼保全，要求对登记在成业公司名下在本院拍卖剩余款中的386979元进行保全，本院同日冻结了该款项。为此，原告支出保全申请费2455元。 本院认为，原告琪琪公司与被告成业公司于2016年11月21日签订的《厂房出租协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同的约定履行义务。被告成业公司作为出租方，在双方约定的租赁期间内，负有确保厂房可由承租人正常使用的义务。但涉案厂房因被告成业公司未履行向中国建设银行股份有限公司平阳支行的还款义务，而导致涉案厂房被拍卖，进而致使原告琪琪公司无法正常使用涉案厂房而提前腾退房屋，并因此发生经济损失。鉴于双方签订的《厂房出租协议》已无继续履行的可能，被告成业公司亦同意解除涉案房屋，故对原告要求解除涉案协议，本院予以支持。关于责任承担问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款规定，“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”结合本案，首先，从事实上来看，被告成业公司在将涉案厂房出租给原告琪琪公司时，却未有书面告知原告琪琪公司涉案厂房存在抵押的事实，但基于双方的关系，不排除原告琪琪公司在承租涉案厂房时已然知晓涉案厂房有存在抵押的事实；其次，从证据上来看，原告无证据证明被告就厂房抵押事实存在故意隐瞒或作虚假陈述，被告亦无证据证明原告清楚涉案厂房有存在抵押；最后，从合同履行情况上来看，涉案厂房租赁时，原告作为承租人，也未尽到谨慎审查义务，即未核查涉案厂房存在抵押的事实。此外，在涉案厂房被查封拍卖后，被告成业公司为了使原告能继续承租厂房，积极与厂房买受人协商，并将变压器赠送给了厂房买受人温州冠福包装有限公司，无奈最终无法促成原告续租厂房。综上，结合双方过错大小及原因力等因素，本院核定双方按40%和60%的比例分担合同无法履行所造成的责任和后果，即被告承担60%的赔偿责任。 关于原告所造成的经济损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取补救措施，并有权要求赔偿。”由此，《中华人民共和国合同法》在违约损害赔偿方面，确立的赔偿原则有：完全损害赔偿原则、合理预见原则、减轻损害原则和损益相抵原则。结合上述原则，对于本案原告所述的损失分述如下：1.关于租金差额损失。其中原告承租温州翔威机电有限公司的厂房1270平方米、1年租金为254000元，承租温州鑫匠机械有限公司的厂房1236平方米、10个月租金为370000元（换算1年租金为444000元），相比承租成业公司的厂房为2200平方米、1年租金为388000元。经本院核算后，原告承租2200元平方米的厂房，1年差额为224769元。故原告主张的236000元超出该金额，故本院确认租金差额损失为224769元；2.关于搬迁费用损失。正常厂房到期搬迁确为正常，然本案原告已有自己厂房购置，若期满原告仅需一次搬迁，现造成了二次搬迁，故该损失为原告的合理损失。虽然原告提供的搬迁费用的票据均非正式发票，但考虑到损失的实际发生情况、搬迁规模以及本地市场搬迁行情，原告主张74660元，本院酌情确认为50000元；3.关于装修损失。考虑装修成本及装修物的剩余残值，以及造成二次装修的可能性，结合原告提供的装修损失的票据均为非正式发票，原告主张26219元，本院酌情确定为20000元；4.关于停工损失。原告没有提供审计报告等证据材料证明其经营情况，考虑到搬迁确实存在一定停工损失，原告主张50000元，本院酌情确定为10000元；5.关于腾空保证金利息损失。该保证金系原告为了可以在厂房腾空前继续使用被抵押厂房，向法院提交的保证金，故该保证金的利息损失应为合理损失，以50万元为基数自2018年7月9日起按银行同期贷款利率计算至厂房腾空之日即2018年12月17日的利息损失为9727元，对于超出部分的利息损失，本院予以支持。综上，原告合计的损失为314496元。被告成业公司应负担的赔偿损失为188697.6元（314496元×60%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告温州琪琪包装有限公司与被告温州成业包装有限公司于2016年11月21日签订的《厂房出租协议》予以解除； 二、被告温州成业包装有限公司本判决生效之日起十日内赔偿原告温州琪琪包装有限公司经济损失188697.60元； 三、被告温州成业包装有限公司本判决生效之日起十日内支付保全申请费2455元； 四、驳回原告温州琪琪包装有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7105元，减半收取计3552.50元，由温州琪琪包装有限公司负担1491元，温州成业包装有限公司负担2061.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 包崇鸽 二〇一九年六月二十一日 代书记员 应培雷