山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0203民初7776号 原告:李婷,女,1984年9月19日出生,汉族,住山东省青岛市。 委托诉讼代理人:吴**,山东飞浩律师事务所律师。 被告:郭秋扬,男,1957年11月26日出生,汉族,住山东省青岛市市**。 原告李婷与被告郭秋扬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李婷及委托诉讼代理人吴**，被告郭秋扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李婷向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、要求被告返还购房定金8万元、首付款42万元；3、判令被告承担逾期违约金9000元、解除违约金405000元及房屋中介费20000元；4、判令被告返还原告为准备入住该房屋预提前装修所支付的房屋租赁费3100.79元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由变更为：原、被告双方于2018年3月21日签订了一份编号为CBQD-SC0020518号《房地产买卖合同》。合同约定被告将所有的位于青岛市市北区户的房屋转让给原告，并约定了权利义务及违约责任。本次交易房款支付方式采用首付款直接支付和尾款商业二手房贷款发放组合模式,被告对尾款采用商业贷款方式明确知晓且合同中对此也有明确约定。合同签订后原告依约将定金80000元、购房首付款420000元按时支付给了被告，履行了直接付款约定。本次交易是在房屋中介的撮合下进行,因此相关尾款贷款银行选定、网签合同办理等手续工作都交由中介机构负责,中介机构提供了相应服务且原告支付了中介服务费用。最后初定在光大银行办理二手房贷款手续,该银行审批贷款需要提供双方签字的纸质网签合同。于是在中介的办理下网签合同生成，中介人员在去找被告面签打印版的网签合同时,被告因纸质网签合同的相关内容有误为由拒绝签字。问题发生后原告询问中介怎么处理,中介答复网签内容有误可以解决,需要原被告双方去房产交易中心当面签字办理撤销手续,待网签撤回后再重新网签即可。于是在中介的极力劝说下被告与原告去了房产交易中心,可是被告并没有抱着解决问题的态度,无视原告付出极大诚意,故意找寻各种理由拒绝配合撤销手续,随后原告与中介多次要求被告履行配合义务，但被告仍然置之不理,直接导致新的网签合同无法生成。最终在合同约定的2018年7月1日前因无法提供签字的网签合同而未能备齐银行贷款资料。签订银行贷款协议、房屋网签合同都是办理银行贷款的重要组成部分,特别是本次贷款的光大银行对签字的打印版网签合同更是必备材料之一,被告的拒不配合贷款行为直接导致了银行无法进行贷款审批和房屋抵押放款工作无法开展。本合同第十条明确写明“双方应当于2017年7月1日之前准备齐所有银行贷款资料,否则理应承担相应责任”,目前规定的时间已过，被告不履行合同的行为恶劣且已构成违约。原告为了购买该房屋已将自己原先居住的房屋售卖,基于想早日搬进新房的前提下,在本合同签订后该房屋交付前,原被告签订两个月的房屋租赁协议便于在这段时间提前装修。协议约定“如遇情况可以不租,租金按天计多退少补”,正是因为被告对银行贷款事宜拒不配合的行为让原告认为本合同已出现履行风险,不得不放弃提前装修的计划。原告多次要求退房退款被告一致不予回应,原告认为正是因为被告的违约行为致使签订租房的目的难以实现责任完全在被告,被告理应退还部分租金。综上所述,被告在明知尾款需要贷款支付的情况下拒不履行合同所确定的配合贷款义务,导致原告合同目的在规定的时间内难以实现。原告认为在办理贷款手续时难免会出现一些小瑕疵,如果被告能抱着相互体谅和积极协商配合的原则出发,相信这些小问题都能得到及时的解决况且这些问题都是在现实途径中能够解决的。原告本着诚信诚心的原则为购买房屋已付出了巨大努力和经济成本。原告还收到了被告的单方面解除合同通知书,这让原告难以理解和倍感失望,被告的所作所为已经超出了正常买卖的范畴,更让原告有理由怀疑被告卖房的诚意,不论是否是市场价格变化的反悔心态还是找到了所谓法律依据而产生的非分之想。被告的无理取闹的违约行为确已给原告造成了生活不便和巨大经济损失,被告理应承担相应违约责任赔偿原告的损失。望法院支持原告的诉讼请求。 被告郭秋扬辩称：被告没有违约，一直是原告在违约，应当由原告承担违约责任。合同已经解除了，被告于2018年7月17日向原告邮寄送达了解除房地产买卖合同通知书。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方提交的证据以及当庭陈述，本院予以查明事实如下： 1**落于青岛市市**户的产权人系被告郭秋扬。 2、2018年3月21日，原告（乙方）、被告（甲方）及中介方青岛德福岭房产经纪有限公司（丙方）（以下简称德福岭公司）签订《房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的青岛市市北区户的房屋，总价135万元，该价款不含房屋维修基金，该基金由乙方代为支付；付款方式为分期付款：乙方于2018年3月21日前支付甲方8万元定金，乙方于银行贷款审批支付甲方42万元首付款，乙方以银行贷款的方式支付甲方85万元；甲方于过户当日交给丙方5000元交房押金、5000元户口押金，待甲方交付房屋、迁出户口后丙方一次性无息返还甲方；全款到账7日内甲方交付房屋；乙方向中介方支付中介费2万元，并约定因甲或乙一方的违约行为而致本合同终止、解除或甲乙双方协商一致解除合同的，中介费不退还，由违约方承担；甲乙双方应当于2017年7月1日之前准备齐所有银行贷款资料并积极配合去银行办理贷款手续，如因违约方违约导致后续手续延期或无法办理贷款手续，违约赔偿事宜按照合同第十一条执行；合同第十一条违约责任约定：(一)本合同签订后,甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时,每逾期一天,按照人民币300元/天支付给对方作为违约金,逾期超过15日的,守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外,还有权单方解除合同,但应书面通知违约方。守约方解除合同的,违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金,并赔偿守约方中介费损失。(二)如乙方违约,甲方损失大于违约金总额的,乙方还应承担赔偿责任。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于滞纳金、违约金和赔偿金部分的价款,余款(乙方尚未支付中介费的,甲方应协助丙方扣除相应中介费)返还乙方,乙付款不足滞纳金、违约金和赔偿金部分的,乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。(三)如甲方违约,乙方损失大于违约金总额的,甲方还应承担赔偿责任。甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房款,并支付滞纳金、违约金和赔偿金以及乙方应支付的中介费。（四)由于不可抗力、国家政策性、银行政策性和政府相关部门手续变化等原因导致未能及时办理有关手续的,甲、乙、丙三方均不承担违约责任;甲、乙、丙三方因以上原因导致逾期办理的、逾期相应时间向后顺延。 3、合同签订后，原告于2018年3月21日向被告支付定金8万元，于2018年5月22日通过光大银行向被告转账支付首付款42万元，被告出具的收条同时注明“如因政策原因，贷款审批未通过，郭秋扬全额退还定金8万元及首付款42万元”。 4、2018年7月17日，被告向原告邮寄解除房地产买卖合同通知书，载明因原告未于2018年7月1日前备齐所有银行贷款资料，违背双方及中介签订的房地产买卖合同第十条的约定，原告违约需承担该合同第十一条约定的违约责任。故通知原告解除2018年3月21日双方及青岛福德岭房产经纪有限公司签订的房地产买卖合同，并从原告支付的50万元中扣除违约金409500元，余款90500元在原告书面告知收款账号后3日内归还。 双方有争议的证据和陈述如下： 1、关于网上备案合同及贷款等手续办理事宜。 2018年6月4日，原、被告均在中介方德福岭公司工作人员提供的《网上签约授权委托书》上签名，委托受托人作为代理人协助办理房产的存量房买卖合同网上签约手续。被告称其签名时该委托书“受托人”一栏系空白。 2018年6月5日，青岛大地众泰房地产经纪有限公司作为居间方就涉案房屋办理了网上备案的编号为404267的《青岛市存量房买卖合同》，房屋价款为约定为115万元。该合同在办理银行贷款时需要原被告双方在打印件上签字提交，故原告已签字。被告因价格与原合同约定不符且不认识该中介，故经德福岭公司工作人员联系被告，但被告拒绝签字。为撤销上述合同，2018年6月29日青岛大地众泰房地产经纪有限公司及原告签署了撤销编号为404267的《青岛市存量房买卖合同》的申请，被告以未签署过网上备案合同为由拒绝在该申请书上签字。 原告申请德福岭公司工作人员蔡鹏作为证人出庭作证，同时提交蔡鹏与被告的通话录音，证明蔡鹏曾多次通过电话与被告沟通，希望被告能配合履行义务，但是被告均予拒绝。被告对证人的身份和录音证据本身无异议，但认为证人陈述不属实。 2、涉案房屋租赁事宜。 原告为购买上述房屋后尽快装修入住，于2018年5月14日与被告就涉案房屋签订租赁合同一份，租赁期限自2018年5月15日至7月15日止，租金4000元；并约定房租多退少补；被告同意自租赁之日起（7月15日）开始装修；被告此时欠电费167.35元。原告为此向被告支付租金4000元，并向原告名下的水电费账户支付367.35元。 原告主张该租赁合同已于2018年5月29日解除，为此提交原告配偶薛玉良给被告发送的短信，要求被告退还房屋租赁押金及水费。被告称收到短信但是对发送信息的手机号不清楚，对发短信的人身份不清楚。 被告主张该租赁合同于2018年7月15日到期解除。为此被告提交其与原告配偶薛玉良的通话录音及原、被告之间的谈话录音，证明原告主张5月29日解除没有任何理由，双方于2018年7月15日就涉案房屋已交接钥匙完毕。 被告提交照片一宗，证明为了将房屋出售给原告，按照原告腾空房屋什么都不要的要求，处理了家具家电等设施，原告租赁房屋后拆除了卫生间的门，拆毁了吊顶，撬开了地板，说明其已经进入初步装修阶段准备装修了。原告对此不予认可，认为被告有权利处理自己的物品。 3、原告的房租损失问题。 原告主张为购买涉案房屋已将自住房屋出售，因无法居住及被告的违约行为而长期租赁房屋，故要求被告赔偿原告租金损失。被告认为该租赁合同于2018年6月23日签订，是在原被告签订的租赁合同履行期间，故说明原告既不打算装修了也不打算租赁了，说明原告已经不想购买涉案房屋了。 本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方依法履行合同。 本案争议的焦点在于原、被告未能正常履行完毕买卖合同的责任承担问题。原、被告签订合同后，原告为购买该房屋支付了定金和首付款，在办理购房抵押贷款手续时，因被告发现打印的网签备案合同金额与买卖合同中的约定价款不一致拒绝签字产生争议，导致双方未能继续履行合同。因原、被告签订房屋买卖合同时的中介方系德福岭公司，双方均在德福岭公司提供的《网上签约授权委托书》上签名，但网签备案合同的中介方变更为青岛大地众泰房地产经纪有限公司，原被告均未证明中介方的变更及网签备案合同的价款变化系对方所为，因此原、被告对此均无过错无需承担违约责任。现双方产生争议导致原告的抵押贷款手续无法继续办理，被告曾向原告邮寄解除合同通知书，原告亦要求解除合同，鉴于双方均有解除合同的意思表示，故本院确认原、被告签订的《房地产买卖合同》解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院确认原、被告签订的房屋买卖合同解除后，被告仅同意返还部分购房款的主张不符合法律规定，原告要求被告返还已付定金及首付款的请求于法有据，故本庭对原告的该项诉讼请求依法予以照准。 原告要求被告支付违约金并负担中介费，因本案交易过程中双方均无过错，故原告的该项请求无事实和法律依据，本院依法不予照准。 原告为购买涉案房屋并尽快入住，就涉案房屋与被告签订房屋租赁合同一份，原告主张其配偶曾提前通知被告解除租赁合同，故要求被告退还剩余房屋租赁费3100.79元。被告认为租赁期限已经届满不同意返还，并抗辩称其为配合原告的要求处理了房屋内的部分物品且原告损坏了部分房屋装修。因原、被告于该租赁合同届满之日2018年7月15日就房屋租赁事宜进行了交接，双方当场均未提出异议，故本院认定该租赁合同已经履行完毕，原告的该项请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告李婷与被告郭秋扬就青岛市市北区户签订的《青岛房地产买卖合同》； 二、被告郭秋扬于本判决生效之日起3日内返还原告李婷购房款共计50万元； 三、驳回原告李婷的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费7722元，诉讼保全费3520元，共计11242元由被告郭秋扬承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  周 敏 人民陪审员  牛清洁 人民陪审员  李爱玲 二〇一九年六月十七日 书 记 员  王 莉