河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终1586号 上诉人（原审被告）：沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司，住所地邢台市临城县兴临大街北段路西。 负责人：安小群，该分公司董事长。 委托诉讼代理人：张志勇，该分公司职工。 委托诉讼代理人：景志军，该分公司职工。 被上诉人（原审原告）：王增强，男，1979年8月17日出生，汉族，农民，住邢台市临城县。 原审被告：沙河市盛凯房地产开发有限公司，住所地沙河市新兴路南段路东。 法定代表人：张春法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张志勇，该公司临城分公司职工。 委托诉讼代理人：景志军，该公司临城分公司职工。 上诉人沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司（以下简称盛凯房地产开发公司临城分公司）因与被上诉人王增强、原审被告沙河市盛凯房地产开发有限公司（以下简称盛凯房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省临城县人民法院作出的（2019）冀0522民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 盛凯房地产开发公司临城分公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：1.2015年1月26日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，被上诉人从上诉人处购买2座2单元1601号商品房一套，合同约定2016年6月30日前上诉人将房屋交付给被上诉人使用。合同履行过程中因政府有关机关测量失误、办理相关证件延误等原因，致使上诉人交房逾期。2.因为政策性停工，政府责令停止施工，天气问题暂停建设，国际自行车赛等诸多客观因素导致延期交房，上诉人延期交房的时间应该扣减656天。因为取暖期停工、重污染空气停工等不可抗力原因，导致上诉人延期交房，这不是上诉人的过错，在计算违约金时应扣减656天。3.补充协议是上诉人公司接访人员在受到胁迫的情况下签订的，签订该协议时上诉人公司董事长不知情，是公司员工的个人行为，不能代表公司。当时部分业主围堵县委、县政府及相关国家机关值班室的门口，用影响国家机关正常工作的极端方式反映诉求，上诉人接访人员迫于压力在未向董事长汇报的情况下自行做主签订的补充协议，该补充协议并非上诉人的真实意思表示，故不应约束上诉人。4.王增强与上诉人工作人员签订的补充协议约定违约金过高，超过了银行同期贷款利率，显失公平，所以该补充协议为无效协议。 王增强辩称，1.上诉人与政府所签订的土地出让合同与本案商品房买卖合同不是一个法律关系，土地出让合同与本案无关。2.签订商品房买卖合同前上诉人即开发商应当手续完备，如果没有办好手续，那是上诉人的问题。3.如果合同有变更，开发商应当提前书面通知被上诉人，因为没有通知被上诉人故原合同应当正常履行。4.早在2016年前政府就经常采取措施治理大气污染，所以签订合同时双方已充分考虑了这些客观情况，这不能成为上诉人违约的理由。5.补充协议上写得很清楚，是在政府办、住建局、房管局的见证下本着公平公正的原则达成的协议。补充协议上盖有上诉人的公章，所以该协议是有效的，也是应当履行的。6.法律没有规定违约金应当按照银行的贷款利息计算，违约金是双方自愿约定的，发生违约后应按约定履行。 盛凯房地产开发公司未答辩。 原审原告王增强向一审法院起诉请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金41515.4元（暂计至2018年10月1日）；2.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院认定事实，2015年1月26日，原告王增强、王秀琢与被告盛凯房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定原告从被告处购买2座2单元1601号商品房一套，建筑面积为115.02平方米，单价为3912.95元/平方米，总价款为450068元。同时约定被告应当在2016年6月30日前将房屋交付买受人使用，逾期交房不超过60日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点一五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点一五的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告已按照约定履行了全部交款义务，被告盛凯房地产开发公司未能于2016年6月30日交付房屋。2017年4月5日，在临城县政府办公室、住建局、房管局见证下，原告王增强、王秀琢与被告盛凯房地产开发公司临城分公司签订了补充协议，约定买受人同意被告盛凯房地产开发公司临城分公司于2017年7月1日前交房，如开发商没有按此次协议按时交付，自2017年7月1日后的违约金出卖人应向买受人按总房款的日万分之一点五的标准计算。协议还约定，如遇不可抗力或政策性、政府行为造成的停工、误工则工期顺延，出卖人应及时以书面通知和墙上公告于买受人，并出示相关书面文件。补充协议签订后，被告盛凯房地产开发公司临城分公司未能在2017年7月1日前履行房屋交付义务。之后，原告王增强、王秀琢与被告盛凯房地产开发公司临城分公司签订商品房买卖补充协议，被告盛凯房地产开发公司临城分公司承诺于2017年12月31日前交房，交房标准仍按原合同执行，交房日一并支付所有违约金；如仍未按协议日期交房，应在2018年1月1日前以现金形式结清之前所有违约金。此后逾期违约金按房款总额的日万分之二结算，并每月26日前向买受人支付违约金。协议还约定，买受人为主张违约责任而付出的所有费用由违约方承担。2018年10月5日，被告盛凯房地产开发公司临城分公司以公告形式通知原告办理交房手续。之后原告向被告盛凯房地产开发公司临城分公司交纳了房屋维修基金等各项费用，被告盛凯房地产开发公司临城分公司向原告交付了房屋。原告要求被告支付逾期交房违约金计算至2018年10月1日共计41515.4元。 另查明，原告王增强与被告盛凯房地产开发公司临城分公司签订了御府名门2号楼地下室认购协议，约定原告从被告处购买2栋2单元负一层30号储藏间一套，面积为9.77平方米，原告支付了全部价款23448元。该认购协议中没有标明双方签订合同的时间，也没有约定交付地下室的时间及违约金的计算方式。 原审法院认为，原被告在自愿、平等的基础上签订了商品房买卖合同，双方已形成买卖合同关系，均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已按照约定履行交款义务，被告理应按约期限交付房屋。因被告盛凯房地产开发公司未能按期履约，原告与被告盛凯房地产开发公司临城分公司于2017年4月5日签订补充协议，约定原告同意被告盛凯房地产开发公司临城分公司于2017年7月1日前交房，如开发商没有按此次协议按时交付，自2017年7月1日后的违约金出卖人应向买受人按总房款的日万分之一点五的标准计算。该约定系双方自愿对其签订的商品房买卖合同中关于房屋交付时间及违约金条款的变更，内容合法、有效，对双方具有法律约束力。之后，原告与被告盛凯房地产开发公司临城分公司再次签订补充协议，约定被告盛凯房地产开发公司临城分公司于2017年12月31日前交房，如仍未按协议日期交房，应在2018年1月1日前以现金形式结清之前所有违约金，此后逾期违约金按房款总额的日万分之二结算。被告盛凯房地产开发公司临城分公司未能依约交付房屋的行为已构成违约，应按约定标准给付原告违约金。2017年7月1日至2017年12月31日，按67.51元/日（房屋价款450068元×0.00015/日）标准，被告应向原告给付违约金12354.33元。2018年1月1日至2018年10月1日，按90.01元/日（房屋价款450068元×0.0002/日）标准，被告应向原告给付违约金24572.73元。原告主张的2016年6月30日至2017年6月30日的违约金，因原告自愿与被告盛凯房地产开发公司临城分公司达成补充协议，同意将房屋交付时间延期至2017年7月1日，故此期间的违约金本院不予支持。原告要求被告支持逾期交付储藏间的违约金，因商品房买卖合同及地下室认购协议中均没有约定储藏间的交付时间及违约金的计算方式，故对原告的该项请求本院不予支持。被告盛凯房地产开发公司临城分公司辩称补充协议是在受胁迫情况下签订的，属无效协议。因该补充协议明确记载双方在政府有关部门的见证下，本着公平、公正原则，经协商后签订的，且被告在法定期限内又未行使撤销权，故该协议应系双方真实意思表示，对被告的辩解本院不予采信。被告辩称逾期交房是由取暖期禁止施工、政府责令停止施工等客观因素造成的，应在计算违约金时扣除相应天数。补充协议约定如遇不可抗力或政策性、政府行为造成的停工、误工则工期顺延，出卖人应及时以书面通知和墙上公告于买受人，并出示相关书面文件。因被告盛凯房地产开发公司临城分公司未书面通知和公告通知原告其存在不可抗力等影响施工的因素，故对该辩解本院亦不予采信。被告盛凯房地产开发公司临城分公司辩称补充协议约定的违约金过高，应按万分之零点一五标准计算违约金。补充协议约定的按总房款的日万分之一点五的标准计算违约金，该约定未过分高于买受人的损失，故对被告的该辩解本院不予采信。被告盛凯房地产开发公司临城分公司系被告盛凯房地产开发公司所设的分支机构，其不具备法人资格，根据《公司法》第十四条的规定，其民事责任应由盛凯房地产开发公司承担，故在盛凯房地产开发公司临城分公司以其独立财产承担责任后，被告盛凯房地产开发公司应承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款的规定，判决：一、被告沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司给付原告王增强逾期交房违约金36927.06元，被告沙河市盛凯房地产开发有限公司对上述款项承担补充给付责任；二、驳回原告王增强的其他诉讼请求。上述第一项限判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419元，由被告沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司、被告沙河市盛凯房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，围绕上诉请求及法院审查事项，上诉人提交了不动产权证书，以本院（2016）冀05民初92号调解书发生的事实和不动产权证书显示的内容，用以证实直到2018年5月13日，临城县国土资源局才重新换发不动产权证，造成本小区不能办理建设项目开工许可证一系列正常施工手续，以进一步证明是政府性原因造成迟延交付房屋。被上诉人认为，上诉人与政府所签订的土地出让合同与本案商品房买卖合同不是一个法律关系，土地出让合同与本案无关。上诉人签订商品房买卖合同前即应当手续完备，如果没有办好手续，那是上诉人的问题。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，根据当事人陈述补充协议的形成过程、协议约定内容以及上诉人出现违反商品房买卖合同约定迟延交房的事实等证据审查，足以认定补充协议是上诉人为解决迟延交付房屋事宜而与房屋买受人所签订。本院审理本案过程中，发现有多名房屋买受人因上诉人迟延交付房屋引起诉讼的案件，这些案件中也存在上诉人与不同业主签订的多份内容、时间近同的补充协议。上述事实足以认定，上诉人员工加盖公司印章的行为是履行的职务行为，也足以使协议相对人相信上诉人员工加盖印章的行为是履行职务的行为。上诉人所述签订协议不是其真实意思表示、是受胁迫签订，并无证据证实。上诉人应对协议上加盖印章行为产生的法律后果，具有预见能力，其应当按照补充协议约定的内容承担违约责任。上诉人提出因政府有关机关测量失误、办理相关证件延误、政策性停工、国际自行车赛以及延期换发不动产权证不能办理开工许可证等原因导致迟延交房的事由。经查，案件涉及的补充协议和商品房买卖补充协议是合法有效的合同。诉讼双方在签订补充协议时，上述影响施工进度的事实已客观存在，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，上诉人所述即使不能办理开工许可证的原因成立，也不影响补充协议的效力，上诉人以该事由作为免责事由，本院不予支持。另外，上诉人并未按补偿协议的约定履行告知义务，不足以使房屋买受人相信发生了“政府有关机关测量失误、办理相关证件延误、政策性停工”等事实，或者即使发生了上述事实，但根据前述形成补充协议过程等事实审查，也不足以使社会普通人相信上述事实的影响范围已超出上诉人履约交付房屋的预见能力。故对于上诉人提出的上述免责事由，本院不予支持。违约金的调整系计算标准调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。上诉人所述违约金的调整事由，不符合上述需要调整的范围，也无事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费838元，由上诉人沙河市盛凯房地产开发有限公司临城分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  王华青 审判员  史勤书 二〇一九年六月二十五日 书记员  张姿巍