湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初449号原告李德森，男，1978年8月6日出生，汉族，东风（十堰）车身部件有限公司员工，住湖北省十堰市张湾区。委托代理人方涛，湖北献真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代收法律文书等特别授权。被告常荣浩，男，1976年12月14日出生，汉族，外卖员，租住湖北省十堰市张湾区。被告殷映娟，女，1979年7月9日出生，汉族，现职业、住址不详，原住湖北省十堰市张湾区。原告李德森诉被告常荣浩、殷映娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，原告李德森于2019年2月27日向本院提出财产保全的申请，本院于2019年3月1日依法作出（2019）鄂0303民初449号民事裁定书，裁定冻结被告常荣浩、殷映娟价值190000元的财产（银行存款）。本案依法适用普通程序，组成由审判员武思友担任审判长并主审，审判员王旭、万家贞参加的合议庭，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告李德森及其委托代理人方涛到庭参加了诉讼；被告殷映娟经本院于2019年3月7日公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，公告期限届满，无正当理由，拒不到庭参加诉讼；被告常荣浩经本院传票传唤，无不当理由，拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李德森诉称，2016年5月10日，我在我居住的家属小区的公告栏上看到了一则售房信息，因为我居住在我父母亲家，所以就打算在这个小区购买一套房屋，以方便照顾父母。当天晚上我就去看房，回家之后跟家人商量，觉得价格、方位都还可以，所以在2016年5月11日下午，我就在被告常荣浩家里签订了《房屋买卖协议书》。签订合同后就给了他们购房定金10000元，在随后二天内又转账给了他们购房定金40000元。合同约定先付定金50000元，余款在房屋办理过户手续后付清，但是被告殷映娟称急需用钱，我出于对她的信任，就又支付给她购房款90000元。在2016年7月，被告常荣浩、殷映娟就把房屋交给了我，但我发现房屋的大门上经常有人张贴催债书，还说我受骗了，房屋也拖欠几年的物业、水电费，也找不到被告殷映娟了，找到被告常荣浩时，他说已经和被告殷映娟离婚了，我的钱全部是转到被告殷映娟名下，他不管。后来到房地产登记部门查询，上述房屋早在出售给我之前就设定了两份抵押，其中一份发生在2013年11月15日，抵押金额是160000元，抵押权人是中国工商银行股份有限公司，还有一份抵押发生在2014年9月23日，抵押金额是150000元，抵押权人是王志红。现在抵押状态未消除，余款经了解还有240000元未还，上述房屋根本不能办理过户手续。综上，为了维护我的合法权益，现依法提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋买卖协议书》；2、判令被告常荣浩、殷映娟返还购房款140000元，支付违约金50000元；3、由被告常荣浩、殷映娟承担本案的诉讼费用。原告李德森为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据一、《房屋买卖协议书》一份，拟证实原告李德森与被告常荣浩、殷映娟签订房屋买卖协议的时间、购房款金额、付款方式等情形；证据二、《收条》一份及银行转账凭证三份、取款凭证一份，拟证实原告李德森支付给被告常荣浩、殷映娟购房定金50000元、购房款90000元共计140000元；证据三、房屋产权证（复印件）一份，拟证实被告常荣浩、殷映娟所出售房屋的产权证号及所有权状况；证据四、查档证明、不动产登记证明，拟证实被告常荣浩、殷映娟所出售的房屋，在2013年11月15日、2014年9月23日已设定了抵押，原告李德森无法实现购房的目的。被告常荣浩未到庭参加诉讼，其在庭后法庭调解中的意见为：签订《房屋买卖协议书》时我不在场，该协议书上的姓名不是我本人书写，但手印是否是我事后补按，我不记得了，协议书上“签定协议日期为2016.5.11”和“压金已交付”是事后一年由我补写的。我在他们签订协议后三天左右就知道了这份协议，我认可这份《房屋买卖协议书》。《收条》也是我写的，被告殷映娟的签名是她本人签的，《收条》上“押金”改写“定金”是原告李德森在2019年让我改的。我和被告殷映娟已在2016年6月3日离婚。我同意解除《房屋买卖协议书》，但只同意退还给原告李德森支付的140000元，违约金和诉讼费我不同意承担。被告殷映娟未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见和证据。对原告李德森提交的证据，经本院庭审核查，均符合证据的合法性、关联性和真实性要求，本院予以采信。经审理查明，2016年5月11日，原告李德森与被告殷映娟签订了一份《房屋买卖协议书》，协议约定由被告常荣浩和殷映娟将其夫妇所有的、“位于张湾区车城街办××路××号”房屋[产权证号为鄂（2017）十堰市不动产权第0008722号、权利人为常荣浩]作价243000元出售给原告李德森，“甲（被告常荣浩和殷映娟）乙（原告李德森）双方同意自本合同签订之日起乙方先行付给甲方定金伍万元整，余下房款于过户时付清。乙方在交清房款当日，甲方将钥匙和房屋相关、水电卡等物品交于乙方。若乙方违约甲方不退定金，若甲方违约，双倍赔偿乙方违约金拾万元整”，后来被告常荣浩在该协议书上补写了签订时间等内容。协议签订后，原告李德森即支付给被告殷映娟购房定金10000元，2016年5月13日原告李德森通过银行转账的方式支付给被告殷映娟购房定金40000元。2016年6月13日，原告李德森又通过银行转账的方式分两次支付给被告殷映娟购房款80000元、支付现金10000元共计90000元，同日由被告常荣浩、殷映娟给原告李德森出具《收条》一份，内容为“今收到李德森购房现金玖万元整（￥90000.00）”，后又在该《收条》下备注“注：定金伍万元整（￥50000.00），共计拾肆万元整”。2016年7月，被告常荣浩将上述房屋交付给原告李德森，原告李德森要求两被告协助办理过户手续未果后，经向不动产登记部门查询，发现上述房屋在2013年11月13日设定了160000元的抵押（他项权证号十堰房他证张湾区字第××号、抵押权人为中国工商银行股份有限公司十堰城中支行），在2014年9月23日设定了250000元的抵押（他项权证号十堰房他证张湾区字第××号、抵押权人为王志红），原告李德森遂与被告常荣浩于2017年4月13日就上述房屋又设定了一份抵押，证号为鄂（2017）十堰市不动产证明第0010248号，抵押权人为原告李德森。因房屋无法办理过户手续，原告李德森要求与两被告解除购房协议，并要求退还购房款、赔偿损失未果，故而成诉。另查：被告常荣浩与被告殷映娟于2006年12月11日登记结婚，于2016年6月3日在民政部门协议离婚。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中原告李德森与被告殷映娟签订的《房屋买卖协议书》，被告常荣浩事后知晓并认可，该协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。但被告常荣浩、殷映娟所出售的房屋，在签订上述协议时已设定了两份抵押，在不解除抵押的情形下，房屋不能办理过户登记，原告李德森购买房屋的目的无法实现，且系被告常荣浩、殷映娟的过错而导致，故原告李德森要求解除上述《房屋买卖协议书》，理由充分，于法有据，本院予以支持。《房屋买卖协议书》解除后，被告常荣浩、殷映娟根据该合同所收取的购房款应予返还，收取的定金应当依法双倍返还；但定金的数额依法不得超过主合同标的额的20%，涉及到本案，定金数额的最高限额为48600元（合同标的243000元×20%），因此原告李德森主张双倍赔偿的定金数额只能认定为48600元，多余的金额1400元（50000元－48600元）可认定为购房款，故原告李德森支付除定金外的购房款金额应当认定为91400元（90000元＋1400元）。被告常荣浩与被告殷映娟在签订上述《房屋买卖协议书》时尚系夫妻关系，且收取了原告李德森的50000元购房定金，随后双方离婚，但原告李德森向被告殷映娟的银行账户上转付购房款后，由又由被告常荣浩、殷映娟共同给原告李德森出具《收条》，两被告的行为应当认定在继续共同履行《房屋买卖协议书》，故应当对解除《房屋买卖协议书》的法律后果共同承担责任。被告殷映娟经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃其抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告李德森与被告常荣浩、殷映娟签订的《房屋买卖协议书》。二、被告常荣浩、殷映娟于本判决生效后十日内，共同返还给原告李德森购房款人民币91400元，双倍返还给原告李德森购房定金人民币97200元（48600元×2），共计人民币188600元。三、驳回原告李德森的其他诉讼请求。如果被告常荣浩、殷映娟未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元、财产保全费1470元共计5570元，由被告常荣浩、殷映娟共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判长  武思友审判员  王 旭审判员  万家贞二〇一九年六月五日书记员  李 鑫附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双方返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。