四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初1924号 原告：四川省金钟物业服务有限公司，住所地：攀枝花市东区。 法定代表人：钟平（系该公司总经理），男，1966年3月30日出生，汉族，居民，四川省攀枝花市人，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：龚昌平（系该公司员工），女，1973年4月24日出生，汉族，居民，四川省攀枝花市人，住四川省攀枝花市东区，代理权限为特别授权。 被告：赵玉，男，1969年3月6日出生，四川省会东县人，现住西昌市（法定住址：四川省会东县）。 原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称为金钟物业公司）与被告赵玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金钟物业公司的委托诉讼代理人龚昌平到庭参加诉讼，被告赵玉经本院依法送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告金钟物业公司当庭将诉讼请求明确为：1.判令被告赵玉立即支付2017年1月1日至2018年8月31日的物业服务费 4355.40元；2017年1月1日至2018年8月31日的生活垃圾清运费140.00元（物业服务费：1.50元/月/㎡×145.18㎡×20个月= 4355.40元；代收生活垃圾清运处置费：7.00元/月×20个月=140.00元），以上两项合计4495.40元；2.本案诉讼费用由被告赵玉承担。事实和理由：原告金钟物业公司是依法成立的物业服务企业，原告于2011年11月19日与海河1号小区的开发建设单位西昌融盛实业有限公司签订《前期物业服务内容及临时管理规约》，原告按照约定为海河1号小区提供物业服务。原告依《前期物业服务合同》及与被告赵玉签订的《海河1号小区前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》之约定，向被告提供了物业服务。被告应每年按时向原告支付物业服务费，被告拖欠2017年1月1日至2018年8月31日的物业服务费4355.40元；2017年1月1日至2018年8月31日的生活垃圾清运处置费140.00元，违约金0.00元，共计4495.40元。经原告多次电话、书面、当面催收，但被告都不予理睬。被告拖欠物业服务费的行为致原告经营困难，已严重损害了原告利益。综上，被告拖欠物业服务费用的行为不仅违法了《前期物业服务合同》、《海河1号小区前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》的约定，也违反了《物业管理条例》、《物权法》的相关规定，同时也损害了已交费业主的利益，致使原告不能正常开展经营活动。据此，原告为维护自己的合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。 被告赵玉未作答辩。 本案在审理过程中，原告金钟物业公司为支持自己的诉讼请求提交以下证据： 1、原告营业执照复印件1份，以证明原告是合法的物业服务企业； 2、《海河一号前期物业管理服务合同》复印件1份、《海河1号前期物业服务协议》复印件1份，以证明原告与被告存在合同关系，合同中明确约定物业服务费缴费标准及违约责任，原告是依法、合理收费； 3、《费用催缴通知书》照片复印件1份，以证明原告尽到了告知、催缴义务； 4、《关于海河一号小区违章搭建的报告》复印件5份、《海河一号违章搭建清单》复印件1份、《海河一号违规搭建彩钢瓦棚情况统计表》复印件1份、《建设监察执法调查通知书》复印件1份、《建设监察执法文书送达回执》复印件1份，以证明原告按照物业管理合同、管理规约为该小区尽到了管理和服务义务； 5、工作记录复印件9份、日常工作图片复印件7份，以证明原告按照物业管理合同、管理规约开展了工作，为案涉小区尽到了物业服务义务。 被告赵玉对原告金钟物业公司提交的证据未质证亦未提交证据。 根据原告金钟物业公司的举证及本案的庭审情况，且被告赵玉未到庭对原告证据进行质证，未提交反驳证据，故本院认为原告金钟物业公司所提交证据客观、真实，本院对其真实性和证明力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告金钟物业公司的经营范围包含物业管理（凭资质证书开展经营活动）。被告赵玉是西昌市海河1号小区3幢2单元601号住宅业主，该住宅建筑面积145.18平方米。2011年11月19日，西昌市海河1号小区开发建设单位西昌融盛实业有限公司与原告签订《海河1号前期物业管理服务合同》，合同约定物业名称是海河1号，西昌融盛实业有限公司通过招投标方式，选聘原告金钟物业公司对海河1号小区实施前期物业管理。原告金钟物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。本合同的管理服务期限：自2011年11月19日至业主大会与所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。合同约定物业服务费由业主和物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳（在依法测绘的产权面积未出来之前，暂按开发单位提供的面积计算费额），住宅居住用途物业具体收费标准是1.60元/㎡/月。委托代收的生活垃圾清运费：按一年一次收取，首次费用在办理入住手续时收取。以上合同签订后，原告金钟物业公司进驻海河1号小区，依约提供物业服务。2016年4月12日，原告金钟物业公司与被告赵玉签订《海河1号前期物业服务协议》，约定被告赵玉遵守原告金钟物业公司与本物业开发建设单位签订的《前期物业管理服务合同》。同时约定管理服务期限：自2011年11月19日至业主大会与所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。物业服务费由业主和物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳（在依法测绘的产权面积未出来之前，暂按开发单位提供的面积计算费额），住宅居住用途物业具体收费标准是1.60元/㎡/月。物业服务费的开支不含委托代收的环卫生活垃圾清运处置等其他代收费用：环卫生活垃圾清运处置费按政府规定标准收取。物业服务费交纳方式：首次按一年交纳：首次计费起始期以开发建设单位通知办理入住时的时间为界：首次交费时间在办理入住手续时交纳。之后可以按年或每半年收取一次，每次交纳费用时间为区间计费期的前月。以上合同签订后，因西昌市政策原因，原告金钟物业公司将住宅居住用途物业具体收费标准降低至1.50元/㎡/月。被告赵玉未按合同约定支付2017年1月1日至2018年8月31日期间物业服务费4355.40元、生活垃圾清运费140.00元。原告金钟物业公司多次向被告赵玉催收并于2018年12月18日将书面《费用催缴通知书》张贴于被告赵玉西昌市海河1号小区3幢2单元601号住宅入户门上。原告金钟物业公司于2018年8月31日从西昌市海河1号小区退场，在退场前原告金钟物业公司与西昌市海河1号小区业主委员会协商解除了2011年11月19日西昌市海河1号小区开发建设单位西昌融盛实业有限公司与原告金钟物业公司签订的《海河1号前期物业管理服务合同》。原告金钟物业公司退场后，西昌市海河1号小区业主已经聘请新的物业公司进驻该小区提供物业服务。 本院认为，物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业服务费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销，而生活垃圾清运费涉及整个小区的公共环境的清洁卫生及垃圾的收集、清运。因此，物业服务费、生活垃圾清运费的收取关系到整个小区物业服务的质量。即使物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付物业服务费、生活垃圾清运费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。本案中，原告金钟物业公司提供的证据能够证明原、被告之间已形成合法的物业服务合同关系，原告也依约提供了物业服务，应当受到法律的保护。原告金钟物业公司与西昌海河1号小区业委会已经解除《海河1号前期物业管理服务合同》，同时该小区业主也重新选聘新物业服务公司并已进驻接管该小区物业。以上事实证明，无论是原告金钟物业公司与西昌市海河1号小区开发建设单位西昌融盛实业有限公司签订的《海河1号前期物业管理服务合同》，还是原告金钟物业公司与被告赵玉签订的《海河1号前期物业服务协议》均按合同约定的“业主大会与所聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止”而使合同管理服务期限届满，致以上两份合同权利义务自然终止。根据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第九条“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收、但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告金钟物业公司在物业服务合同权利义务终止后，依照合同约定对被告赵玉欠付的2017年1月1日至2018年8月31日的物业服务费、生活垃圾清运费（物业服务费：1.50元/月/㎡×145.18㎡×20个月= 4355.40.00元；生活垃圾清运费：7.00元/月×20个月=140.00元）进行结算，并履行了向被告赵玉书面催收义务，被告赵玉仍未在合理期限内交纳物业服务费及生活垃圾清运费，故本院依法对原告金钟物业公司请求被告赵玉立即支付物业服务费4355.40元及生活垃圾清运费140.00元，合计4495.40元的诉讼请求予以支持。被告赵玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告赵玉于本判决生效之日起十日内支付原告四川省金钟物业服务有限公司2017年1月1日至2018年8月31日的物业服务费4355.40元、生活垃圾清运费140.00元，以上两项合计 4495.40元； 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告赵玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员 黄 瑶 二〇一九年六月十八日 书记员 林仕芳 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收、但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。