湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武汉中民终字第00680号上诉人（原审被告）：顾锦光，男，1966年1月3日出生，汉族。委托代理人：杨斌，湖北省天职法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：武汉合纵佳物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞南街武珞路717号兆富国际大厦1栋2层。法定代表人：刘中翎，该公司总经理。委托代理人：陈会亮，湖北武珞律师事务所律师。原审第三人：何仁义，男，1956年9月12日出生，汉族。上诉人顾锦光与被上��人武汉合纵佳物业管理有限公司（以下简称合纵佳物业公司）、原审第三人何仁义租赁合同纠纷一案，湖北省武汉市洪山区人民法院于2012年11月14日作出（2012）鄂洪山民商初字第00283号民事判决，顾锦光不服该判决，向本院提起上诉，本院于2013年5月20日作出（2013）武民终字第00241号民事裁定，撤销原判，发回重审。该院于2013年6月26日立案后，依法追加何仁义为本案第三人。并于2014年3月28日作出（2013）鄂洪山民商重字第00002号民事判决。判后，顾锦光不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2012年3月，合纵佳物业公司诉至一审法院，请求判令：1、确认合纵佳物业公司与顾锦光于2011年11月3日和2011年1月1日签订的房屋租赁合同于2012年3月6日解除；2、顾锦光向合纵佳物业公司支付拖欠房屋租金283，322元（2011年1月1日至2013年10月期间的租金）；3、顾锦光赔偿合纵佳物业公司租金利息损失：2011年6，310元、2012年6，310元、2013年5，258元，合计17，878元；4、本案诉讼费用及保全费用由顾锦光承担。一审法院经审理查明：2010年12月6日，合纵佳物业公司与湖北骏华商务有限公司签订了《房屋互换及车库委托管理协议》，约定湖北骏华商务有限公司将其所有的兆富大厦地下车库、夹层互换给合纵佳物业公司使用，并于当日出具委托书一份，委托合纵佳物业公司负责对兆富大厦地下一层3号库管理使用或对外租赁、签约，委托期限为2011年1月1日至2020年12月31日。2010年12月8日，合纵佳物业公司委托何仁义就该处房屋对外租赁、签约，委托期限也为2011年1月1日至2020年12月31日。2010年12月10日，何仁义与顾锦光签订了一份《房屋租赁合同》，该合同未经合纵佳物业公司签章确认，双方均认可该合同未生效。2011年1月1日合纵佳物业公司委托人何仁义与顾锦光签订了正式的《房屋租赁合同》，约定顾锦光承租位于湖北省武汉市洪山区武珞路717号兆富国际大厦原三号车库、门面，面积470平方米（即上述兆富国际大厦地下车库、夹层房屋），租赁期至2011年1月3日起至2021年12月31日止；租赁期间租金为每年10万元。租金及支付方式，每年的租金为100，000元，乙方（即顾锦光）房租按年支付，每年12月31日前向甲方（即合纵佳物业公司）支付下年度租赁费用，第一年租金自本合同签订之后起二个工作日内，乙方可通过现金或支票等方式一次性汇款至甲方指定账户。拖欠房租连续30天的，甲方有权解除合同。甲方若未按期向乙方移交租赁房产，除应顺延本合同租赁期外，每逾期一日，则应按合同金额的千分之五向乙方偿付违约金；如逾期交付租金超过30天，甲方则有权单方提前终止本合同��收回租赁房产。之后顾锦光将该处房屋转租给了武汉爱婴岛网络科技有限公司，合纵佳物业公司对此予以认可。2011年11月3日，合纵佳物业公司法定代表人刘中伟再次与顾锦光签订《房屋租赁合同》一份，除其中有两处笔误外，内容与2011年1月1日的《房屋租赁合同》一致，双方均认可实际履行的为2011年1月1日的《房屋租赁合同》。一审另查明，顾锦光于2010年6月4日以银行转账形式向何仁义付款40万元，在庭审中，顾锦光称与何仁义、刘中伟是多年朋友关系，何仁义称公司有困难，应其要求先垫付40万元为纵佳物业公司解燃眉之急，庭审后顾锦光补充说明因何仁义说公司资金紧张，要求其预付的租金，待合纵佳物业公司与顾锦光双方签订正式的租赁合同后直接抵扣租金。一审法院认为：合纵佳物业公司与顾锦光于2011年1月1日和2011年11月3日签订的两份《房屋租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。本案的争议焦点在于：1、关于合同解除的问题双方当事人在庭审中均认可双方实际履行的是2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》，根据该合同第七条约定，“拖欠房租连续30天，甲方有权解除合同”。顾锦光认为2010年6月4日向何仁义账户汇款40万元系支付的租金，但此时合纵佳物业公司尚未取得出租房屋的使用权，合纵佳物业公司与顾锦光之间亦未签订租赁合同，合纵佳物业公司也未给予何仁义相关授权，该证据仅能证明顾锦光向何仁义个人的付款情况，无法证明支付的款项属于诉争房屋的租金，故合纵佳物业公司要求解除合同的理由符合双方当事人约定的解除条件，合纵佳物业公司称其于2012年3月6日向顾锦光送达了解除《房屋租赁合同���的函，但未能举证证明该函到达了顾锦光，故双方合同未能于2012年3月6日解除。但顾锦光未按时支付房租构成违约，且合纵佳物业公司要求解除合同，故判决解除双方于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》。对于双方于2011年11月3日签订的《房屋租赁合同》，内容与2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》完全一致，且双方表示实际履行的亦为2011年1月1日的合同，亦即双方于2011年11月3日签订的合同并未实际履行并产生约束双方当事人的效力，但该合同合法有效，2011年1月1日的合同解除后，2011年11月3日签订的合同亦应一并解除。2、租金的支付因合纵佳物业公司与顾锦光双方的合同在诉讼时尚未解除，且顾锦光并未实际搬离该房屋，故顾锦光应按合同约定支付租金。顾锦光于2011年1月1日开始承租房屋，至今一直未缴纳过租金，但合纵佳物业公司在诉讼中自述“扣除两个月的装修期”，故租金实际起算时间应为2011年3月1日，顾锦光应按每月8，333元（每年100，000元）的标准，支付2011年3月1日至2013年10月期间的租金共计266，656元。至于2013年10月以后的租金，因合纵佳物业公司未提出诉讼请求，不予处理，合纵佳物业公司可另行主张权利。3、关于利息损失问题双方在合同中约定顾锦光未按期交付租金的，每逾期一日应按合同总金额千分之五向合纵佳物业公司偿付违约金，但合纵佳物业公司请求按中国人民银行同期逾期贷款利率计算利息损失，并计算至2013年10月共计17，878元，这是当事人在法律规定范围自由处分自己权利的行为，并无不当，予以准许。本案第三人何仁义经合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未提交证据，应视为放弃其诉讼权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除武汉合纵佳物业管理有限公司与顾锦光于2011年1月1日和2011年11月3日签订的《房屋租赁合同》；二、顾锦光于本判决生效之日起十五日内向武汉合纵佳物业管理有限公司支付租金266，656元；三、顾锦光于本判决生效之日起十五日内向武汉合纵佳物业管理有限公司支付利息损失17，878元；四、驳回武汉合纵佳物业管理有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行的债务利息。本案案件受理费5，814元，由顾锦光负担。判后，顾锦光不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回合纵佳物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由合纵佳物业公司承担。事实��理由：一、一审没有查清和认定顾锦光提交的证据8、证据9，该两证据为何仁义出具的《收条》和《证明》，证明顾锦光向何仁义支付了租金40万元，一审进而错误的认定顾锦光没有支付房租构成违约。二、一审判决超越了合纵佳物业公司的诉讼请求，租金金额计算错误。三、一审适用法律错误。被上诉人合纵佳物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人何仁义未到庭也未发表意见。二审中，顾锦光向本院提交了一份工商银行洪山支行出具的账户流水证明，用以证明顾锦光于2010年6月4日14时28分向何仁义3202006711900000417账户转账40万元。合纵佳物业公司对该证据的真实性没有异议。二审中，合纵佳物业公司向本院提交了一份该公司建设银行账户流水清单，用以证明2010年6月4日16时40分，何仁义用号码为4367422878000198的银行账户向合纵佳物业公司汇入22万元资金，该账户不是顾锦光向何仁义转账40万元的账号为3202006711900000417银行账户。顾锦光对合纵佳物业公司提交的建设银行账户流水清单真实性不予认可。本院认为，顾锦光及合纵佳物业公司分别向本院提交的各自证据均与本案相关联，证据形式合法，本院予以采信。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：2011年1月1日和2011年11月3日，合纵佳物业公司与顾锦光签订的两份《房屋租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。关于顾锦光于2010年6月4日向何仁义账户汇款40万元是否系其为诉争房屋支付的租金问题。何仁义作为合纵佳物业公司占有90%股权的大股东，其收取40万元时虽没有合纵佳物业公司的授权委托，但顾锦光向何仁义支��了40万元以后，何仁义将其中的33万余元支付到合纵佳物业公司的账户。2010年12月8日合纵佳物业公司对何仁义进行了授权，并于2011年1月1日，由何仁义代表公司与顾锦光签订了《房屋租赁合同》，从上述过程可以认定，何仁义的行为应视为其代表合纵佳物业公司的职务行为。本案诉讼过程中，合纵佳物业公司也没有提交充分的证据证明顾锦光与何仁义及合纵佳物业公司之间有其他的经济往来关系，因此何仁义收取顾锦光的40万元，应为顾锦光向合纵佳物业公司支付的诉争房屋租金。顾锦光支付了40万元房屋租金之后，接受使用并转租诉争房屋，转租也得到合纵佳物业公司的认可，顾锦光以自己的行为全面履行了合同项下的义务，并没有违约。合纵佳物业公司一审提出的解除双方的《房屋租赁合同》，及顾锦光支付拖欠房屋租金的诉讼请求没有事实和法律依据，顾锦���的上诉有理，本院予以支持。一审判决不当，应予改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2013）鄂洪山民商重字第00002号民事判决；二、驳回武汉合纵佳物业管理有限公司的全部诉讼请求一、二审案件受理费各人民币5814元，均由武汉合纵佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  黄 更审判员  陈继红二〇一四年十月十六日书记员  肖 华