江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第3180号上诉人（原审被告）南京典奥房地产置业顾问有限公司，组织机构代码79040385-8，住所地南京市鼓楼区山西路68号9层F座。法定代表人缪清，该公司总经理。委托代理人杨秀云，江苏博事达律师事务所律师。委托代理人胡靓，男，1979年10月5日生，汉族。被上诉人（原审原告）南京市轻工中等专业学校，组织机构代码42580117-X，住所地南京市玄武区后宰门佛心桥37号。法定代表人陈国顺，该校校长。委托代理人杨永华，江苏众盛律师事务所律师。委托代理人马琳，江苏众盛律师事务所律师。上诉人南京典奥房地产置业顾问有限公司（以下简称典奥房地产公司）与被上诉人南京市轻工中等专业学校（以下简称轻工学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄民初字第2624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人典奥房地产公司法定代表人缪清及其委托代理人杨秀云、胡靓，被上诉人轻工学校法定代表人陈国顺及其委托代理人马琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轻工学校原审诉称，典奥房地产公司、轻工学校先后签订关于南京市后宰门佛心桥37号的《房屋租赁合同》、《场地租赁协议》，约定轻工学校将该房屋出租给典奥房地产公司使用，租赁期限自2008年2月1日至2019年1月31日止；租金100万元起，每2年增长5%；租金每半年支付一次，每次支付时间在上期到期日的10天前；若典奥房地产公司延期支付租金超过30天视为违约，轻工学校有权单方终止协议。2013年2月1日至2014年1月31日房屋年度租金为110.25万元，典奥房地产公司应当在2013年8月20日前支付下期租金，但经轻工学校多次催要，典奥房地产公司仍未能支付。轻工学校遂于2013年10月21日向典奥房地产公司发出《终止房屋租赁合同的通知》并送达典奥房地产公司，但典奥房地产公司法定代表人韦君看完后拒绝签收，后轻工学校向典奥房地产公司住所地邮寄上述通知亦被退回。故诉至法院请求：1、确认典奥房地产公司、轻工学校签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁协议》于2013年10月21日解除；2、判令典奥房地产公司支付2013年8月1日至同年10月21日的租金183333元。典奥房地产公司原审辩称，1、对于拖欠轻工学校2013年下半年房屋租金的事实没有异议，但轻工学校要求终止合同的通知书典奥房地产公司没有收到；2、轻工学校在交付时对房屋真实情况进行了隐瞒，给典奥房地产公司造成资金和名誉上的损失。典奥房地产公司自2007年起承租轻工学样房屋后花费了较大的费用，对水管进行疏通，对房屋进行修缮等；3、典奥房地产公司、轻工学校租赁合同签署本身极不严谨，存在明显的瑕疵，综上请求法院驳回轻工学校的诉讼请求。原审法院经审理查明，南京市玄武区后宰门佛心桥37号房屋系轻工学校所有。2007年11月30日，典奥房地产公司、轻工学校签订《房屋租赁合同》一份，约定：轻工学校将位于南京市玄武区佛心桥37号，建筑面积约4548平方米的建筑物及2250平方米的场地出租给典奥房地产公司使用；租赁期限为10年，自2008年2月1日至2019年1月31日；建筑物租赁费为60万元／年，场地使用费为40万元／年；租金及场地使用费每2年递增5%，每半年支付一次，每次支付时间在上一个支付期到期日的10天前；如典奥房地产公司迟延支付租金，则每日按年租金额的2‰向轻工学校支付滞纳金，超过30天视为违约，轻工学校有权单方终止协议等。2008年2月1日，典奥房地产公司、轻工学校补充签订《场地租赁协议》一份，约定：轻工学校将后宰门佛心桥37号内2250平方米场地以年租金19.6万元出租给典奥房地产公司使用，租金半年付一次，租金根据当时情况递增；租期从2008年2月1日至2019年1月31日，年限为10年。合同签订后，轻工学校将建筑物及场地交付典奥房地产公司使用至今，后因典奥房地产公司未能按时给付2013年8月1日至2014年1月31日的租金，故轻工学校诉至原审法院要求处理。庭审中，关于租赁期限、租金数额及给付时间，轻工学校称双方约定的租赁期限实际为10年，应当从2008年2月1日至2018年1月31日，由于笔误在合同中将截止时间写成了2019年1月31日；第一年租金为100万，后每两年增加5%，但并未严格按照合同约定建筑物及场地的各自租赁费用进行缴纳；租金除第一期在2008年1月左右支付外，其余的应当分别在每年1月20日及7月20日支付，后考虑与学校寒暑假放假时间协调，轻工学校的负责人与典奥房地产公司协商将租金给付日期确定为每年1月10日及8月20日。典奥房地产公司认为双方租赁期限应当为11年，即从2008年2月1日至2019年1月31日；其对被上诉人陈述的租金数额及构成无异议，但表示租金正常缴费时间是每年的3月中旬及9月中旬，是双方财务觉得方便就通常按此时间办理，对于租金给付时间的变更典奥房地产公司未能提供相关证据。原审争议焦点在于合同解除条件是否成就及解除时间的确定。轻工学校称，典奥房地产公司未能在2013年8月20日前支付租金，且延迟给付超过30天，构成违约，轻工学校依约可以解除合同，故轻工学校于2013年10月21日向典奥房地产公司发出解除合同通知并送达典奥房地产公司法定代表人韦君，韦君阅看内容后拒收。轻工学校为证明其主张，提供了如下证据：1、落款为南京轻工中等专业学校盖章、出具时间为2013年10月21日的“终止《房屋租赁合同》的通知”一份，内容为因典奥房地产公司未能按时给付租金55万元，故轻工学校要求自2013年10月21日起终止双方签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁协议》等。2、证人周某、卞某、王某、曹某的证言，四人原系典奥房地产公司工作人员，其中，证人周某担任物业管理部门经理，负责后宰门佛心桥37号物业管理；证人卞某、王某、曹某负责后宰门佛心桥37号的门卫工作。四人均陈述2013年10月21日上午，轻工学校工作人员将一份解除房屋租赁合同的材料交给典奥房地产公司负责人韦君，韦君看完该材料后拒绝签收并将材料放在门卫办公室。3、2013年10月21日寄出的EMS快递单一份，轻工学校拟证明在典奥房地产公司负责人韦君看完解除通知拒收后，其尝试以邮件方式再次向典奥房地产公司住所地送达材料，但典奥房地产公司拒签后被退回。典奥房地产公司对上述证据的真实性均不予认可，其辩称未在2013年10月21日收到及看到过轻工学校要求终止《房屋租赁合同》等的通知。原审法院认为，双方签订《房屋租赁合同》和《场地租赁协议》系各方的真实意思表示，合法有效，予以确认，各方均应按合同约定全面履行义务。轻工学校在合同签订后将房屋及场地交付典奥房地产公司使用，典奥房地产公司亦按时交纳了2008年2月1日至2013年7月30日的租金，但随后典奥房地产公司未能按约在2013年7月20日前向轻工学校付2013年8月1日至2014年1月31日的租金。而双方合同已约定典奥房地产公司迟延支付租金超过30天的，轻工学校即享有解除权。典奥房地产公司称其于2013年10月21日已将解除上述两份合同的意思表示以书面通知的形式送达上诉人法定代表人韦君，四位证人证言亦证实韦君收到并阅看书面解除合同通某而典奥房地产公司辩称未收到及看到书面通知。原审法院认为，轻工学校陈述的送达经过与证人证言细节一致，能够相互印证，且具有证据优势，予以采信，故确认典奥房地产公司、轻工学校签订的《房屋租赁合同》和《场地租赁协议》于通知书送达之日即2013年10月21日解除。轻工学校据此要求典奥房地产公司支付2013年8月1日至同年10月21日的租金183333元于法有据，予以支持。典奥房地产公司辩称轻工学校交付使用的房屋存在瑕疵，但未能提供相关证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认轻工学校、典奥房地产公司签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁协议》于2013年10月21日解除。二、典奥房地产公司在判决生效之日起十日内支付轻工学校2013年8月1日至同年10月21日的租金183333元。一审案件受理费12251元，由典奥房地产公司承担（此款已由轻工学校预交，典奥房地产公司于判决生效之起十日内支付此款给轻工学校）。典奥房地产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决确认自2013年10月21日起解除合同，典奥房地产公司认为不能成立。原审判决依据快递单和证人证言，从而认定轻工学校向典奥房地产公司发出了解除协议的通知书，但上诉人并没有收到解除通某这并非是典奥房地产公司的过错造成的，该结果不能由典奥房地产公司承担。轻工学校发出的解除租赁关系通知书中的部分内容，与事实不符，租金并不是55万元，而且交付截止时间也不应是2013年8月，原审判决依据不实的通某确认双方解除合同，于法无据。二、原审判决典奥房地产公司支付2013年8月1日至同年10月21日的租金，交付期间起算有误。典奥房地产公司与轻工学校于2007年11月30日签订合同，约定合同租赁期为2008年2月1日至2019年1月31日，同时约定装修免租期为2007年12月1日至2008年1月31日，依照约定，轻工学校应于2007年12月1日将房屋交付给典奥房地产公司，但轻工学校直至2008年1月3日才将房屋交付典奥房地产公司装修。双方约定租赁合同自交接之日起计算，依据约定，租金的交付期应从2008年3月3日才开始起算，典奥房地产公司实际交付的租金，应交付至2013年9月2日，而不是2013年7月31日，因此原审判决典奥房地产公司交付租金自2013年8月1日起算，是错误的。三、上诉人在订立合同时，向轻工学校交纳押金10万元，如果解除合同能成立，应该在欠付的租金中扣除押金10万元。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回轻工学校的原审诉讼请求。被上诉人轻工学校答辩称，1、关于2013年10月21日解除合同的问题。轻工学校提交的证据足以证明2013年10月21日已向典奥房地产公司发出了解除通知。且根据双方签订的房屋租赁合同中的约定，典奥房地产公司拖欠房租超过30日，轻工学校有权单方面终止协议。典奥房地产公司对房屋进行转租、分租，轻工学校亦有权解除租赁合同。2、关于租金计算的问题，虽然典奥房地产公司提交了2008年1月3日房屋租赁交接单，但是该交接单只是说明租赁期限从交接之日起计算。租赁期是从2008年1月3日开始计算，一审判决对于租赁期限的认定是正确的。原租赁合同有免租期的问题，但是租赁交接单并没有免租期的特别约定，期限从交接之日起计算。3、关于押金问题与本案没有关联性。典奥房地产公司对一审判决查明的“后因被告未能按时给付2013年8月1日至2014年1月31日的租金”有异议，认为，其从2013年9月3日起计算欠付租金。除上述事实外，典奥房地产公司对原审法院查明的其他事实无异议。轻工学校对一审法院查明的事实无异议。本院对双方当事人无异议部分予以确认。二审期间，典奥房地产公司提交证据如下：1、2008年1月3日，典奥房地产公司与轻工学校签订的《房屋租赁交接单》。证明：房屋交付时间是2008年1月3日。2、银行转帐凭证的存根一份、收据一份。证明：2007年12月4日，典奥房地产公司支付给轻工学校押金10万元，轻工学校向典奥房地产公司出具10万元押金收据。轻工学校发表质证意见如下：对证据一、二的真实性无异议，确实是在2008年1月3日将房屋交给典奥房地产公司的，且收到典奥房地产公司交付的10万元押金。二审中，典奥房地产公司、轻工学校均确认，典奥房地产公司租金支付至2013年9月2日，从2013年9月3日起欠付租金。轻工学校同意在本案中将10万元押金返还典奥房地产公司。本院认为，合法的民事合同法律关系受法律保护。本案中，轻工学校与典奥房地产公司签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。依据双方约定，如典奥房地产公司延期支付租金超过30天则视为违约，轻工学校有权单方终止协议。合同履行过程中，典奥房地产公司未按合同约定期限支付租金，构成违约，轻工学校有权要求解除合同。二审中，轻工学校同意返还给典奥房地产公司押金10万元，本院予以准许。双方均确认，典奥房地产公司从2013年9月3日起开始欠付租金。轻工学校要求典奥房地产公司支付2013年9月3日至2013年10月21日租金144960元，本院予以支持。上诉人典奥房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。因二审中出现新的事实，导致原审判决所依据的事实发生变化，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市玄武区人民法院（2013）玄民初字第2624号民事判决第一项；二、撤销南京市玄武区人民法院（2013）玄民初字第2624号民事判决第二项；三、典奥房地产公司于本判决生效之日起十日内支付给轻工学校2013年8月1日至2013年10月21日的租金144960元；四、轻工学校于本判决生效之日起十日内返还给典奥房地产公司押金10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12251元，由轻工学校负担1000元，典奥房地产公司负担11251元；二审案件受理费12251元，由轻工学校负担1000元，典奥房地产公司负担11251元。本判决为终审判决。审判长  郝莉坤审判员  曹 艳审判员  夏海南二〇一四年十月十二日书记员  朱亚芳