山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初11255号原告：青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司，住所地青岛市胶州市北京东路**喜来登酒店**。法定代表人：虞沁文，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐耀，山东段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小雯，山东段和段（青岛）律师事务所律师。被告：彭国英，女，1986年9月24日生，汉族，住胶州市。被告：胶州市群英茶叶店，住，住所地青岛市胶州市三里河办事处厦门路**绿城紫薇广场朗月苑小区**楼商业单元****/div>上述二被告委托诉讼代理人：徐照邦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。第三人：孙振富，男，1962年8月7日生，汉族，户籍所在地上海市嘉定区，现住胶州市。委托诉讼代理人：吴京玺，山东青成律师事务所律师。原告青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司、被告彭国英、胶州市群英茶叶店、第三人孙振富返还原物纠纷一案，于2018年10月26日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年12月12日、2019年2月15日、2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）的委托诉讼代理人徐耀、周小雯，二被告彭国英、胶州市群英茶叶店的委托诉讼代理人徐照邦，第三人孙振富的委托诉讼代理人吴京玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令解除房屋租赁合同，被告向原告返还位于胶州市户房屋，并由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系“绿城.紫薇广场.朗月苑小区”建设单位，负责该项目开发建设并对该项目建成房屋享有所有权。原告曾将该项目中位于胶州市户房屋出售给第三人孙振富，但双方并未办理该房屋权属转移登记手续，后双方在胶州法院调解下依法解除了该房屋《青岛市商品房预售合同》。原告现为该房屋合法权利人，但该房屋目前由被告违法占用，原告多次要求被告返还，但被告拒绝返还。被告彭国英、胶州市群英茶叶店辩称：原告请求返还房屋没有事实和法律依据，被告是从第三人处合法租赁，双方租赁合同合法有效，且租赁物已经交付被告方使用，原告与第三人之间的产权是否变动不影响租赁合同的有效性，故请法院依法驳回原告诉请。第三人孙振富辩称：第三人与原告就涉案房屋在胶州法院组织下达成了调解意见，就房屋租赁问题由原告与承租人自行协商，与第三人无关。原告绿城公司在庭审时提交以下证据：证据一，青岛市商品房预售许可证，证明涉案房屋系由原告合法建造，原告对房屋享有所有权，有权要求被告返还占用房屋。证据二，胶州法院民事调解书一份，案号(2018)鲁0281民初8876号，证明原告与第三人购房合同已经合法解除，第三人从未取得过涉案房屋的所有权，其对外处分涉案房屋签订的相关合同均属无权处分，应属无效，对原告没有法律约束力。证据三，《青岛市商品房预售合同》，补充条款第十四条约定，该预售合同系被告与第三人签订租赁合同的唯一权利依据，因此被告在签订租赁合同时应该对该合同内容及第三人处理涉案房屋的权利瑕疵完全知晓，在此基础上，被告签订合同，相应风险应该视为被告承担，在原告与第三人解除合同后，被告与第三人签订合同的基础已经不存在，相应风险由被告承担，原告有权收回涉案房屋。证据四，提交涉案小区业主向胶州市政府及相关政府部门投诉举报的相关材料一宗，含围堵市政府大门视频，证明事项：涉案小区南门因被告占用迟迟未能收回改造，严重侵犯了小区业主的公共利益及安全，为此，朗月苑小区业主多次向胶州市政府及相关部门投诉举报，要求原告尽快将南门收回改造，已引发严重社会矛盾，原告收回涉案房屋是为了安定社会矛盾及为了维护小区业主的公共利益，而非为了收回后另售。被告彭国英、胶州市群英茶叶店质证意见为：证据一，真实性无异议，对证明事项，此系行政机关管理的证件，不能证明产权，且说明原告在2017年就将房屋进行出售，实际也出售给第三人，第三人租赁处分合法有效。证据二，真实性无异议，调解书是2018.9.18生效，晚于租赁合同，不影响租赁合同效力，二是未涉及本案被告，与被告无关。证据三，一、通过被告提交的同样本份合同，证明第三人在签订租赁合同时，未向被告出示该合同内容，被告并不知情，故被告不应承担相应风险；二、该条约定为第三人不得房产转让、过户、换房、更名四项行为，但本案出租系收益行为，并非处分行为，原告已经将房屋系交付第三人，第三人有权收益，故被告应受合法保护；三、根据调解书，说明原告对被告与第三人的租赁事实知晓并认可，并承诺予以处置，不存在原告主张的被告知道风险的问题。证据四，该证据与本案无关，真实性无法核实，根据原告之前预售证等材料，说明该房屋原告有合法手续，产权明确，与公共利益无关。第三人质证意见为：证据一，无异议；证据二，真实性无异议，该调解书证明了涉案房屋纠纷由原告负责处理，与第三人无关。其余证据第三人未质证。被告彭国英、胶州市群英茶叶店在庭审时提交以下证据：证据一，彭国英与孙振富签订的房屋租赁合同、孙振富购房合同、物业装修履约金及进场证收据，证明彭国英合法租赁朗月苑小区19号楼1层127户房屋，租赁期五年，自2018年8月15日至2023年8月15日，第一年租金23万元。证据二，彭国英与青岛森茂发木业有限公司签订的家具买卖合同，证明彭国英为开店采购家具价值约127.1万元。证据三，彭国英与青岛明杰鑫城装饰有限公司签订的装修施工合同，证明彭国英装修八马茶叶店主体部分费用80万元。证据四，彭国英与青岛鑫纪元装饰有限公司签订装饰装修合同，证明装修八马茶叶店楼梯及水景费用20万元。证据五，胶州市鑫弘亿广告装饰部收据，证明八马茶叶店门头灯带费用36000元。证据六，福建首玺家具有限公司发票，证明八马茶叶店展示柜等费用59083元。证据七，彭国英与青岛美年文化传媒有限公司签订广告发布合同，证明茶叶店投入电梯广告宣传费用30万元。证据八，青岛鑫乐普科技有限公司智能音乐系统收据，证明茶叶店安装智能音乐系统设备费用3万元。证据九，青岛华新众成安防工程有限公司监控收据，证明茶叶店安装监控费用15000元。证据十，青岛艺圣嘉广告有限公司开业宣传资料收据，证明茶叶店开业宣传物料等费用5万元。证据十一，第一组，茶叶店部分发货单及外出收购茶叶的交款单据，证明茶叶店进货情况，大约每月100万左右；第二组，彭国英三个银行流水，证明群英茶叶店的月度销售额大约200万左右。两组证据结合，证明如果租赁合同被解除，将对被告营业造成巨大损失，暂估每月40万左右。原告绿城公司质证意见为：证据一，对租赁合同，该合同并非原告签订的，对真实性不予认可，对证明事项有异议，一是原告并非该合同当事人，该租赁合同对原告没有法律约束力，第三人从未取得涉案房屋所有权，涉案房屋自始至终也未发生过所有权变动，因此不属于合同法规定的买卖不破租赁的范畴，对原告无约束力，涉案房屋系原告合法建造，原告对房屋有合法所有权，根据物权法规定，房屋应以登记作为取得不动产权的标志，第三人从未办理过涉案房屋的所有权登记，其并未取得涉案房屋所有权，在第三人取得所有权以前，其就房屋与被告签订的租赁合同属于效力待定合同，在第三人与原告解除购房合同后，第三人已确定无法取得涉案房屋所有权，其与被告签署租赁合同的行为，属于无权处分，该租赁合同无效，对原告没有法律约束力。即使退一步讲，该租赁合同有效，根据合同第七条，出租方有权提前30天解除合同，且根据第二条约定，承租方使用涉案房屋期间，不得损坏和拆改涉案房屋，据原告所知，被告已对涉案房屋进行了改造和破坏，被告已构成租赁合同项下的严重违约，出租方有权解除本合同。对购房合同，真实性无异议，但该合同仅为原告与第三人之间的债权关系合同，第三人并不因此取得涉案房屋的所有权，且该合同已在胶州法院调解下合法解除，第三人就涉案房屋出租所签订的合同属于无权处分，相应租赁合同无效。对物业装修履约金及进场证收据，是第三方向被告出具的，真实性无法核实，且也与本案无关。证据二至五，合同并非原告签订，对真实性不予认可，且该合同未有付款凭证和发票，无法证明实际产生该费用。证据六，对真实性不予认可，该证据项下，未有双方签署的买卖合同，也无付款凭证，不能证明费用实际发生。证据七，对真实性不认可，未有发票和转账凭证，不能证明实际发生。该费用系广告宣传费用，即使被告更换承租地点，也需要进行广告发布，不能作为被告损失。证据八至十，对真实性不予认可，且双方未签订相关合同，未有转账凭证及发票，不能证明该损失实际发生。证据十的其他意见同证据七的质证意见。证据十一，第一组，因收款收据及发货单均没有公章，故对真实性不予认可，证明事项也有异议，该组证据无法证明发货单中的货物曾经或现在存在在八马茶叶店内，无法证明存货的数量。涉案八马茶叶店内存有相应货物，证据的货物数量无法证明原告经营损失，且该数量搬迁到新店后可以继续销售，搬迁对被告不能产生任何损失。第二组，该流水系被告与银行之间流水，真实性以法院核实为准，对证明事项，从汇入金额无法看出是八马茶叶的营业收入，汇出的账户也无法看出有采购货物的明细，且从交易摘要中可看出该账户系彭国英个人账户，无法证明营业损失。另外，被告在2019年3月即申请了营业损失鉴定，在整个鉴定过长中，鉴定机构多次要求被告提交相关材料，至今已达两个月之久，被告迟迟未能提交，导致营业损失未能鉴定，在鉴定结束后，被告才提交证据申请鉴定，应当不予支持。第三人质证意见为：证据一，真实性和证明事项均无异议，证据二至证据十，涉及损失问题与第三人无关，第三人不发表质证意见。其余证据第三人未发表质证意见。第三人在本案中未提交证据。本案审理过程中，被告方申请鉴定，原告绿城公司对鉴定报告的质证意见：真实性无异议，对鉴定结论有异议，关于申请一，新店的982376.92元，该部分费用是假设被告重新开店才能产生的费用，被告并未实际重新开店，因此该部分费用不必然发生应当不予支持，鉴定机构在报告书第9页上部也明确，是有前提条件的。二、新店的费用并非被告损失，如果被告经营茶叶店，必然产生投入和成本，并非是解除合同后被告产生的额外损失，在原告赔偿了现有店铺的费用后，不应再对新店的费用承担赔偿责任。三、新店的费用，鉴定机构也并未列出具体明细，因此数额不能作为鉴定依据。申请二，一、房屋租赁损失鉴定的是2018.8.15-2019.4.30期间，金额162536.92元，因该期间，被告一直正常使用涉案房屋，也一直正常经营，因此相应期间的租金被告应当承担，原告不应赔偿。二、门头灯带，鉴定5万元，被告庭审主张3.6万元，对于多余的部分应当不予支持。三、楼梯广告发布的30万元，该部分费用在鉴定报告中已经注明，被告提供的发票与被告的主体不符，而且被告也未能提供银行流水证明款项实际发生，原告认为，该部分损失的认定不准确。四、被告在胶州市共有两家店铺，广告发布并非只是涉案店铺，因此即使鉴定准确，本案也只是一半，不应都由原告承担。被告方对鉴定报告的意见：鉴定报告内容缺项。我们申请了三项内容，报告只给了两部分，对营业损失期限无结论，对可能的营业损失没有鉴定，应当重新鉴定。一、新店损失部分。数额过低，如果解除合同，新店为预期损失，但数额过低，如果不开店，应该赔偿被告五年租赁期的可得利益损失。因旧店数值过低，导致新店参考的数值也过低。二、旧店部分。对于租赁费，应当全部赔偿全年费用。主体装修部分，从数值推测，采用的定额方法，与市场差额过大，且被告提交了装修合同和相应图纸，应当参照被告实际装修情况予以鉴定。楼梯水池、音响、监控、宣传物料都同主体装修意见。展示柜项，是八马总部统一配置的，被告提交了发票，该部分出现差异，与实际不符。定制石头，有一定的风水意义，不仅仅是市场价格评估，鉴定脱离实际。经庭审举证、质证，本院对证据进行认证及确认事实如下：原告的证据一、二、三，被告对真实性均无异议，本院予以确认。原告提交的证据四，被告对真实性未予确认，经本院向有关部门进行了解，对真实性予以确认。认定如下事实：原告绿城公司于2017年6月12日取得《青岛市商品房预售许可证》，项目名称：绿城.紫薇广场.朗月苑小区，商品房明细：9号18号楼商业1层103、104、105、106，9号18号楼商业1层107、108,9号19号楼商业1层127，9号20商业1层139、140、141、142。2017年7月18日，原告绿城公司（甲方、卖方）与第三人孙振富（乙方、买方）签订《青岛市商品房预售合同》（201700195910），其中约定：第二条，乙方向甲方购买胶州市厦门路9号绿城.紫薇广场.朗月苑小区19号楼商业单元1层127户，政府批准的规划用途为商业。2018年8月17日，原告绿城公司以商品房预售合同纠纷将孙振富诉至本院，2018年9月18日，双方在本院主持下达成如下调解：“一、原、被告双方解除于2017年7月18日签订的青岛市商品房预售合同（201700195910）。二、被告于2018年9月28日前协助原告办理2017年7月18日签订的青岛市商品房预售合同网签备案的解除手续。……”朗月苑小区在业主入住后，发生数次投诉及信访，小区多名业主要求原告绿城公司将涉案的朗月苑小区19号楼1层127户房屋收回并改造为小区业主通道。被告的证据一，原告未予确认真实性，第三人对真实性认可，本院予以确认，并确认事实如下：2018年6月25日，被告彭国英（乙方、承租方）与第三人孙振富（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1、甲方将坐落于胶州市厦门路9号19号楼127户房屋租给乙方。……7、租赁期限自2018年8月15日至2023年8月15日。……9、租金按年一次性交付，从2018年8月15日至2021年8月15日，年租金为23万元。”被告方已向第三人缴纳第一年租金23万元。2018年7月1日，被告方为涉案房屋缴纳进场证工本费10元和装修履约金1500元。进驻后，被告彭国英将该处房屋用于开设胶州市群英茶叶店，该店于2018年8月16日注册登记，门头“八马茶业”。被告提交的证据二至十，原告均对真实性不认可，上述证据中，除证据六59083元系发票，其余票据均为收据，又因被告欲证明的事项已进行鉴定，故对上述证据不予审查确认。被告彭国英、胶州市群英茶叶店主张如果解除租赁合同其损失明细为：房屋租赁费用损失23万元，家具损失38.13万元，主体装修80万元，楼梯及水池20万元，门头灯带3.6万元，展示柜等5.91万元，楼梯广告发布30万元，音响设备3万元，监控设备1.5万元，宣传物料及微信宣传费用5万元，定制石头9.8万元，市场调研费用3万元，营业损失315万元（7个月×45万元），存货损失42万元，新开店不可预测费用20万元，共计599.94万元。本案审理过程中，被告彭国英、胶州市群英茶叶店申请进行鉴定，鉴定事项：一、胶州市群英茶叶店因搬迁而产生的选址、装修、宣传、铺货等各项费用、损失项目及额度；二、胶州市群英茶叶店因搬迁导致原来店铺的选址、装修、广告宣传、铺货等各项费用、损失项目及额度；三、对重新选址到开业所需期限以及次期限内的经营损失价值。经本院委托，青岛中盛联盟资产评估事务所有限公司对上述事项进行鉴定，并于2019年5月2日出具鉴定报告书。评估结论为：经实施现场勘查、市场调查、询证和评定估算等评估程序，申请一：假设因搬迁而产生的新的店面同原来店铺面积、规格相同，委托的胶州市群英茶叶店因搬迁而产生的选址、装修、广告宣传等各项费用、损失项目及额度，在评估基准日评估价值为982376.92元；申请二：委托的胶州市群英茶叶店因搬迁导致原来店铺的选址、装修、广告宣传等各项费用、损失项目及额度，在评估基准日评估价值为997376.92元；申请三：委托的从重新选址到开业所需的七个月的时间内的经营损失，因被告提供不出凭证，故经营损失无法鉴定。被告彭国英支出鉴定费28000元。同日，青岛中盛联盟资产评估事务所有限公司出具《情况说明》一份，载明“经与原被告双方代理律师商定，于2019年4月8日对现场进行了勘查，现场勘查情况经双方代理律师进行了签字确认，我们要求申请鉴定方提供银行、现金经营流水与货物进出流水；提供进货单据或进货成本的证明。至2019年5月20日仍没有收到上述资料，故我们对经营损失和存货损失无法鉴定，特此说明”。被告提交的证据十一，茶叶店部分发货单及外出收购茶叶的交款单据，被告称并不完整，故无法确定成本数额。彭国英三个银行的流水，对证据本身的真实性确认。本院认为，被告彭国英与第三人孙振富签订《房屋租赁合同》后，原告绿城公司与第三人孙振富在本院达成调解，房屋产权归原告绿城公司所有，故原告绿城公司应继续履行与被告彭国英的房屋租赁合同。原告绿城公司本案起诉请求解除租赁合同，本院认为，朗月苑小区业主多次投诉及信访，要求原告绿城公司收回涉案的朗月苑小区19号楼1层127户房屋并改造为小区业主通道，现业主在此处的通行受阻，被告胶州市群英茶叶店在此经营有违小区业主意愿，现原告绿城公司愿意赔偿被告合理损失解除合同，从衡平双方当事人利益和小区居民整体利益出发，依照公平和诚实信用原则，本院认为，本案中原告绿城公司和被告彭国英之间的房屋租赁合同以解除为宜。被告彭国英、胶州市群英茶叶店应于解除合同后三十日内腾出涉案的胶州市户房屋。关于被告方的损失，原告绿城公司对鉴定报告提出异议，本院认为，本案中，鉴定程序合法，故对鉴定报告予以采信，原告绿城公司应赔偿被告彭国英、胶州市群英茶叶店因搬迁而产生的选址、装修、广告宣传等各项费用损失982376.92元、因搬迁导致原来店铺的选址、装修、广告宣传等各项费用损失997376.92元，共计1979753.84元。关于被告彭国英、胶州市群英茶叶店的营业损失，鉴定虽未能作出结论，但考虑店铺的运营收益情况，结合被告方在庭审中对营业损失的主张及证据情况，本案营业损失的确存在，被告要求过高，不予支持，酌定为原告绿城公司赔偿被告彭国英、胶州市群英茶叶店营业损失共1000000元为宜。上述原告绿城公司应赔偿被告彭国英、胶州市群英茶叶店损失数额共计2979753.84元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司与被告彭国英之间关于胶州市户房屋的房屋租赁合同；二、原告青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿被告彭国英、胶州市群英茶叶店损失款项2979753.84元；三、被告彭国英、胶州市群英茶叶店于本判决生效后三十日内腾出胶州市户房屋交还给原告青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30638元，由原告青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司负担。鉴定费28000元，由原告青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内给付被告彭国英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  纪光辉审 判 员  王晓晖人民陪审员  万代青二〇一九年六月十日书 记 员  张 栋附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。