湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）武民初字第01132号原告：皮德媛委托代理人樊安红，湖南宏声律师事务所律师；代理权限为特别授权。委托代理人王煜，湖南宏声律师事务所实习律师；代理权限为一般授权。被告：常德市南华房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区洞庭大道（美景大厦**）城西办事处贾家湖社区居委会育才路**。法定代表人陈代新。委托代理人张南华，系该公司工作人员；代理权限为特别授权。被告：汪茂珍委托代理人魏英武，湖南中思律师事务所律师；代理权限为特别授权。原告皮德媛因与被告常德市南华房地产开发有限公司（以下简称南华公司）、汪茂珍确认合同效力纠纷一案，于2014年6月16日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月21日公开开庭进行审理。原告皮德媛委托代理人樊安红、王煜，被告南华公司委托代理人张南华，被告汪茂珍委托代理人魏英武到庭参加诉讼。现已审理终结。原告皮德媛诉称：2008年12月31日，原告皮德媛与被告南华公司签订一份《常德市商品房预售合同》，约定被告南华公司将其开发的“祥瑞.凯特国际”第1栋1601号住房卖给原告皮德媛，按2600元／平方米计算，总价款367250元人民币（以下币种均为人民币）。原告向被告南华公司支付了全部购房款，并在常德市房地产管理局办理了登记备案，备案号为47028。2011年4月11日，被告汪茂珍持有一份盖有被告南华公司印章的《常德市商品房预售合同》（买卖标的物亦为“祥瑞.凯特国际”第1栋1601号房屋）在常德市房地产管理局进行登记备案。原告得知后，以常德市房地产管理局存在行政违法行为提起行政诉讼并要求国家赔偿。2013年7月31日，湖南省桃源县人民法院一审判决确认被告常德市房地产管理局注销原告皮德媛“祥瑞.凯特国际”第1栋1601号房屋登记备案行为违法。2013年10月18日，常德市中级人民法院维持一审判决。原告认为他人冒用南华公司印章与被告汪茂珍就“祥瑞.凯特国际”第1栋1601号房屋签订《常德市商品房预售合同》是假合同，故诉请法院，请求确认被告汪茂珍就“祥瑞.凯特国际”第1栋1601号房屋在常德市房地产管理局登记备案的《常德市商品房预售合同》无效。为支持其诉讼主张，原告皮德媛在举证期限内向本院提交了如下证据材料：1、《常德市商品房预售合同》及收款收据各一份，拟证明原告皮德媛与被告南华房地产开发有限公司签订的合同合法有效；2、（2012）常仲决字第74号常德市仲裁委员会决定书1份、常德市房地产管理局《关于对皮建忠信访件的回复》，拟证明如下内容：2008年，常德市委、市政府专门成立凯特国际房产项目问题处理协调小组，由市政法委牵头，于2010年3月30日召开专题协调会议，形成《关于张南华等人非法经营案涉案财产处理问题协调会议纪要》，常德市房地产管理局根据纪要和市公安局解除查封通知书，于2010年11月至2011年4月，将凯特国际房产项目中以皮德媛名义办理的商品房预售合同备案登记予以注销，后由南华公司与他人另行办理了商品房预售合同备案登记的情况；3、常德市商品房预售合同，拟证明他人冒用南华公司印章与被告汪茂珍签订该合同，并办理备案登记，该商品房与原告和南华公司签订的商品房买卖合同中的商品房为同一标的物；4、（2013）桃行初字第10号行政判决书1份、（2013）常行终字第46号行政判决书1份，拟证明原告与被告南华公司签订的商品房预售合同有效；常德市房地产管理局撤销原告商品房预售合同登记备案的行为违法；3、他人冒用南华公司印章与汪茂珍就“瑞祥.凯特国际”第1幢1601号住房签订了商品房预售合同并办理备案登记。被告汪茂珍辩称，原告的起诉没有事实及法律依据。为支持其辩解主张，被告汪茂珍在举证期限内向本院提交了如下证据材料：1、《常德市商品房预售合同》，拟证明2011年4月11日被告汪茂珍与被告南华公司签订该合同，并在常德市房地产管理局进行备案登记，证明当时的房子是可以交易的，被告汪茂珍是善意的；2、南华公司收受房款的收据，拟证明被告汪茂珍履行了付款义务；3、物业服务协议、水费电费收据，拟证明被告汪茂珍购买该房屋后实际占有和使用。被告南华公司辩称：本公司没有二次卖房行为，原告与被告汪茂珍的纠纷与本公司无关。为支持其辩解主张，被告南华公司在举证期限内向本院提交了被有关机关扣押的南华公司印章的印模复印件，拟证明该公司所有印章被有关机关于2009年12月10日、2010年1月15日予以扣押，2013年5月7日及2014年8月5日该公司分二次领回部分公司印章，其中包括被告舒美珍持有的《常德市商品房预售合同》中的“常德市南华房地产开发限公司合同专用章”印章，该合同中“陈代新印”印章至今未领回；亦证明原告与被告南华公司签订的商品房预售合同合法有效；被告南华公司没有委托任何人申请注销原告与南华公司之间的预售合同登记备案；被告汪茂珍的《常德市商品房预售合同》虽有南华公司的印章但非南华公司行为。经举证、质证，对原告提交的证据，被告汪茂珍对关联性均有异议。经审查，本院确认上述证据的真实性，对关联性的确认在本院认为部分予以综合评析。被告南华公司对原告提交的证据无异议。对被告汪茂珍提交的证据1，原告及被告南华公司有异议，认为被告南华公司没有与被告汪茂珍签订该合同。经审查，因该份证据是本案关健证据，对其三性的确认在本院认为部分予以综合评析；对被告汪茂珍提交的证据2、3，原告及被告南华公司对其真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明被告汪茂珍居住使用就享有诉中房屋的所有权。经审查，本院确认该组证据的真实性，对关联性的确认在本院认为部分予以综合评析。对被告南华公司提交的证据，原告无异议，被告汪茂珍对其关联性提出异议。经审查，本院确认该份证据的真实性。根据上述确认证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2008年12月31日，原告皮德媛与被告南华公司签订一份《常德市商品房预售合同》，约定被告南华公司将其开发的“祥瑞.凯特国际”第1栋1601号商品房出售给原告皮德媛，总价款367250元。原告向被告南华公司支付了全部购房款，并在常德市房地产管理局办理了登记备案。2011年4月11日，被告汪茂珍购买被告南华公司“祥瑞.凯特国际”第1栋1601号商品房，并签订一份加盖“常德市南华房地产开发限公司合同专用章”和“陈代新印”的《常德市商品房预售合同》，该合同在常德市房地产管理局进行登记备案。原告得知其所购买的商品房被注销备案登记后，以常德市房地产管理局存在行政违法行为为由提起行政诉讼并要求国家赔偿。2013年7月31日，湖南省桃源县人民法院作出（2013）桃行初字第10号行政判决书，判决确认被告常德市房地产管理局注销原告皮德媛“祥瑞.凯特国际”第1栋1601号房屋预售合同登记备案行为违法。2013年10月18日，常德市中级人民法院作出（2013）常行终字第46号行政判决书维持一审判决。原告认为他人冒用南华公司印章与被告汪茂珍所签订的合同是假合同，故向法院起诉，提出上列之诉讼请求。另查明，2009年12月10日、2010年1月15日南华公司所有印章被有关机扣押。2010年3月29日常德市公安局对原告诉中房屋予以查封。2010年4月16日常德市公安局解除对原告诉中房屋的查封。2013年5月7日及2014年8月5日被告南华公司分二次领回部分公司印章，其中包括被告汪茂珍持有的《常德市商品房预售合同》中加盖的“常德市南华房地产开发限公司合同专用章”印章，该合同中“陈代新印”印章至今未领回。本院认为，本案争议焦点为被告南华公司与被告汪茂珍签订的《常德市商品房预售合同》是否有效的问题。关于争议焦点，湖南省桃源县人民法院作出（2013）桃行初字第10号行政判决书及常德市中级人民法院作出（2013）常行终字第46号行政判决书认为，常德市房地产管理局对同一商品房进行重复登记备案，实际是以后一个合同的登记备案即被告汪茂珍的《常德市商品房预售合同》登记备案覆盖前一合同的登记备案即原告皮德媛的《常德市商品房预售合同》登记备案，构成对原告商品房预售合同登记备案的事实上的注销，遂判决确认常德市房地产管理局注销原告皮德媛“祥瑞.凯特国际”第1栋1601号房屋预售合同登记备案行为违法，故原告皮德媛于2008年12月31日与被告南华公司签订《常德市商品房预售合同》的登记备案恢复效力，该合同合法有效。据此原告以被告南华公司与被告汪茂珍签订的《常德市商品房预售合同》侵犯其权益为由诉请确认该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项规定，合同当事人以外的第三人提起合同无效之诉应符合“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。民法意义上的“恶意串通”应以当事人主观上有恶意通谋的故意为构成要件，即合同当事人主观上都具有使国家、集体、第三人的合法利益遭受损失的不法意图，并且当事人对损害国家、集体、第三人利益是明知，并积极追求这种结果的发生。这种恶意通谋的故意必须是通谋各方当事人都具有，如果其中一方当事人不具有这种主观上的故意，则不构成民法上的恶意串通行为。就本案而言，庭审查明的事实是，被告汪茂珍购买诉中商品房而签订《常德市商品房预售合同》并进行登记备案，整个过程没有违反相关法律规定或合同约定，特别是该合同加盖的“常德市南华房地产开发有限公司合同专用章”和“陈代新印”印章，使被告汪茂珍对合同相对人产生合理信赖，原告无证据证明被告汪茂珍与他人事先存在通谋，明知购买诉中房屋会损害原告利益的事实，故不能认定被告汪茂珍有恶意串通行为，其与被告南华公司签订的《常德市商品房预售合同》不符合法律规定的合同无效情形。综上所述，被告汪茂珍就原告皮德媛在先购买的诉中房屋再签订《常德市商品房预售合同》，没有与他人恶意串通损害原告利益的行为，不符合法律规定的合同无效的情形，故本院对原告皮德媛要求确认该合同无效的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项之规定，判决如下：驳回原告皮德媛的诉讼请求。本案受理费100元，由原告皮德媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  莫晓晞代理审判员  张 黎人民陪审员  徐厚良二〇一四年十月十七日代理书记员  李 瑶附件：本案适用的法律和司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。