广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初14507号原告（反诉被告）：郑洪文，男，1973年11月1日出生，汉族，住广东省中山市。原告（反诉被告）：梁美欢，女，1974年3月10日出生，汉族，广东省中山市。原告（反诉被告）：郑海珊，女，1993年10月15日出生，汉族，住广东省中山市。原告（反诉被告）：郑宇珊，女，1994年8月26日出生，汉族，住广东省中山市。上列四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：曾敏。被告（反诉原告）：冯慧玲，女，1971年4月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：何爱英，广东臻品律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，广东泽荣律师事务所律师。原告郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊与被告冯慧玲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，被告冯慧玲提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊共同委托诉讼代理人曾敏，被告（反诉原告）冯慧玲及其委托诉讼代理人何爱英、王猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年10月签订的房屋买卖协议无效；2.被告将位于中山市地房屋（中府集用（2012）第1100762号集体土地使用权证和粤房地权证中府第**房地产权证）返还四原告。事实与理由：2012年10月，四原告与被告签订房屋买卖的书面协议，约定四原告将名下位于中山市地房屋出售给被告冯慧玲，总价款为430000元。四原告已经通过现金或转账方式收取330000元，其中160000元通过名为乐笑军的银行账户转入，据了解乐笑军与被告冯慧玲系夫妻关系。另外100000元双方约定在房屋办理过户后再收取。现因无法过户，为维护双方的合法权益，提起诉讼，望判如所请。诉讼中，原告郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊明确诉求2为：被告将位于中山市地房屋及集体土地使用证（中府集用（2012）第1100762号）、房地产权证（粤房地权证中府第**）返还给四原告。被告冯慧玲辩称：1.确认房屋买卖协议无效，被告是基于四原告承诺可以为涉案房地产办理转让手续才同意向四原告购买涉案房屋，但签订协议后并未能依约为被告办理房地产过户手续，现在四原告基于房价上涨要求确认合同无效并要求返还房地产，四原告的行为属于恶意违反诚实信用原则的行为，并且四原告作为涉案房地产产权人在理应知道该房地产无法办理转让手续情况下基于自身的资金需求恶意骗取与被告签订房屋买卖协议，应当对合同无效产生的相关损失承担全部过错责任。2.被告在购买涉案房地产后为房产的空地处铺了水泥，但至今无法办理过户手续，并且从2012年至今涉案房地产的价值出现了大幅度增值，被告也错过了购买其他房地产的机会，四原告的违约行为给被告造成了巨大的损失。3.对于原告的诉求2，若法院认定合同无效，被告会在四原告返还了购房款以及相应的赔偿损失后才同意返还房屋。被告冯慧玲向本院提出反诉请求：1.反诉原、被告签订的房屋买卖协议无效；2.四反诉被告连带返还反诉原告已支付的购房款360000元；3.四反诉被告连带支付反诉原告损失1000000元。事实与理由：2012年10月25日，反诉原告冯慧玲与反诉被告郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊签订买卖物业承诺书，约定四反诉被告将位于中山市地产以430000元的价格转让给反诉原告。协议签订后，反诉原告依约支付购房款给四反诉被告，其中反诉原告分别于2012年10月26日、11月9日向四反诉被告支付了购房款200000元、160000元。剩余70000元在双方办理更名手续后支付。购房后，反诉原告出资为该房产空地铺了水泥。由于该房产是集体土地，依法禁止转让给集体以外的人员，故反诉原、被告签订的房产买卖协议依法无效。购买涉案房地产时，四反诉被告表示政策将会改变，短期内可办理过户手续，但至今已近6年，仍无法办理过户手续，导致反诉原告重大损失达1000000元。故为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉。诉讼中，反诉原告冯慧玲撤回反诉诉求1；明确反诉诉求3的损失1000000元的构成为涉案房地产溢价损失500000元、占有转让款期间的利息损失（计算方法：以360000元为本金，自2012年11月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算至清偿之日止）、违约金430000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.郑洪文与梁美欢于2013年3月29日登记离婚，两人生育女儿郑海珊、郑宇珊。2.位于中山市［集体土地使用证号：中府集用（2012）第1100762号；房地产权证号：粤房房地权证中府第**的土地使用权人为郑洪文，土地所有权人为中山市港口镇西街社区居民委员会等农民集体所有，土地使用权类型为批准拨用宅基地，土地用途为住宅，使用权面积为369.9平方米；房地产权属人为郑洪文，房屋所有权取得方式为继承，共有情况为单独所有，规划用途为住宅，建筑面积为180.31平方米。3.2012年10月25日，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊（甲方、出让方）与冯慧玲（乙方、受让方）签订买卖物业承诺书（以下简称承诺书），约定：甲方自愿将位于中山市私建房屋转让给乙方，原房产权证号中府字第**，集体土地使用证号中府集用（2012）第1100762号；该房地产交易总金额为430000元；因甲方该房是属于继承产权证，土地属集体土地使用证，集体土地证现未能办理补出让税费，所以双方不能办理买卖交易，如果可以办理转名手续，甲方付20%费用，乙方付80%费用（按国家所缴）；甲方急需用钱，乙方先付首期房款200000元给甲方，乙方为保障自己权益，双方要到律师事务所办理协议，办理协议后房产证、集体土地证即时交由乙方；由2012年10月28日至2012年12月28日止，甲方要交付该房屋给乙方使用，室内固定装修、院内花草树木归乙方所有；如果甲方违约，应以乙方所付房款金额数量赔偿给乙方，如乙方违约应以乙方所付房款金额赔偿给甲方。承诺书还约定了其他内容。4.2012年10月26日，郑洪文出具收据，载明：“冯慧玲购买中山市款（由工商银行转卡15万，现金5万，合计20万”。同年11月9日，郑洪文出具收据及附议，其中收据载明：“冯慧玲购买中山市款共壹拾叁万元，其中卡转壹拾万元，现金叁万元”；附议载明：“因甲方郑洪文急需现金，要求乙方冯慧玲多支付购房款现金人民币叁万元”。同年12月，郑洪文将涉案房地产交付冯慧玲使用，并把房地产的集体土地使用证及房地产权证交给冯慧玲保管。庭审中，据冯慧玲称，涉案房屋自其在门口铺了水泥后一直处于空置状态。5.因涉案房地产为宅基地房屋，至今未能办理转名过户手续，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊要求冯慧玲返还涉案宅基地及地上房屋以及集体土地使用证、房地产权证未果，遂于2018年7月16日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，冯慧玲以郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊应返还已付购房款及赔偿损失为由，主张前述反诉实体权利。6.庭审中，冯慧玲申请陈日基作为证人出庭作证。证人陈某称，涉案房地产系其介绍冯慧玲购买的。购买房地产时郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊与冯慧玲均知道涉案房地产系宅基地房屋，其也看过涉案房地产的产权证书。双方签订合同时，其在场。当时双方约定购房款为430000元，且没有协商过宅基地房屋能否过户的问题，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊亦没有保证涉案房地产一定能过户。郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊要求过户前冯慧玲要将购房款全额支付，合同签订后双方如何履行承诺书，其不清楚。郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊与冯慧玲曾到律师事务所签署相关协议，其亦在场。郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊系因为急需资金才出售涉案房地产，并承诺会协助冯慧玲办理过户手续。7.诉讼中，依照冯慧玲的申请，本院依法委托中山市中土房地产土地估价咨询有限公司（以下简称中土公司）就涉案房屋在2018年8月16日（冯慧玲提起反诉之日）的市场价值进行评估。中土公司于2018年11月21日出具房地产评估报告，载明：房地产价值488163元，其中土地使用价值277200元，单位地价750元/平方米；房产价值210963元，房产单价为1170元/平方米。冯慧玲提出异议，认为：评估报告未充分说明参考依据及计算方法、漏评建筑物庭院地面及外墙、评估价值过低等问题。中土公司于2019年1月10日回复如下：评估报告是根据中山市港口镇南八街及附近类似房地产的市场价格经过比较修正并结合附近出租收益情况得出房地产价值；因为评估的土地为集体划拨用地，不具备市场交易条件，不能办理过户转让，所以其土地价值不能与市场价相提并论，会有土地出让金、集体收取的费用等价值贬损，也有不能过户的价值贬损；我司出具的是评估结果报告，不是技术报告，具体的案例数据不会出现在报告内；评估报告评估的是房地产价值，包括房地产内庭院、果树、围墙等不可移动的设施；评估的房产较老旧，根据建筑物的耐用年限和已使用年限，经过折旧计算得出估价时点的房产价值。综上，我司的评估价格能客观、准确地反映了该房地产价格。后冯慧玲向本院申请鉴定人员出庭作证。鉴定人员吴金成述称，评估报告系按照中山市自然资源局网站公布的最新的基准地价以及2018年的价格走势去评估；因为果树是可以挖走的，故涉案房屋的房地产价值没有包含果树在内，只计算了普通的绿化；围墙、铁门以及水泥地均在产权范围内，评估时已对相应价值计算在内；因为涉案房屋所在土地是集体划拨土地，不存在交易的价值，政策是不允许集体用地买卖，所以评估时要区分土地使用价值以及房产价值，且现在楼价增长的因素亦与评估无关；评估报告中的房产价值系按照2018年的房屋建造价与2005年涉案房屋建造时的价值进行折旧后计算得出，房产重置的单价已包含房屋现有的装修、设施，房产价值方面几乎没有升值的空间；评估报告中的土地使用价值不是指出售价值，而是出租等使用价值，评估报告中的房地产价值与涉案房屋的购房总价之间的差额部分主要是指前述土地使用价值在出租等使用价值方面的变化。经质证，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊对该评估结论及鉴定人员的陈述均予以认可。冯慧玲对该评估结论、回复及鉴定人员的陈述均不予认可，坚持其原提出的异议意见，同时明确表示未能提供相反证据推翻前述鉴定报告的鉴定结论及鉴定人员的陈述。8.庭审中，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊与冯慧玲一致确认，承诺书签订时双方均清楚知道涉案房屋系宅基地房屋，冯慧玲不是涉案房屋所属的集体经济组织成员，根据现有政策是不能办理产权过户转名手续；承诺书签订后，双方曾到律师事务所签订协议书，但协议书的内容已记不清楚，且协议书均已遗失；郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊已收取冯慧玲支付的购房款合共360000元。本院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可见，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，非本集体经济成员无权取得或变相取得，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊将郑洪文名下的宅基地及地上房屋出让给本集体经济组织以外的冯慧玲，违反了上述法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：…..（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，双方签订的承诺书无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都由过错的，应当各自承担相应的责任。”因双方所签订的承诺书被确认无效，故郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊因承诺书取的购房款360000元应当返还给冯慧玲，相应地，冯慧玲应当将宅基地及地上房屋、涉案房地产的集体土地使用证及房地产权证返还给郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊。考虑到双方对涉案土地宅基地性质及冯慧玲非集体经济组织成员身份均明知，对合同无效均有预判，双方对合同无效的过错大体相当，应各自承担自己的损失，故对于冯慧玲主张的涉案房地产溢价损失500000元、购房款利息损失、违约金430000元合共1000000元的诉求能否支持的问题，本院分析如下，对于房地产溢价损失，本院委托中土公司出具的评估报告书载明涉案房屋在价值时点2018年8月16日即冯慧玲提起反诉之日的房地产价值488163元，其中土地使用价值277200元，房产价值210963元。中土公司作为具有房地产估价资质的专业机构，评估结论不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且评估程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊对评估报告书予以认可，故本院采信该评估结论，认定涉案房地产的溢价损失为58163元（488163元-430000元）。冯慧玲对前述评估报告书提出异议，但未能提交相反证据推翻前述评估报告的鉴定结论，故本院对其辩解意见不予采信。对于前述本院认定的溢价损失58163元，庭审中根据鉴定人员的陈述可知，该溢价损失主要是指宅基地在出租等使用方面的升值损失，房产价值因考虑折旧因素价值基本不变，而冯慧玲并非涉案宅基地所在集体经济组织成员，由于宅基地使用权具有身份性，前述主要针对宅基地使用价值的差价损失本与冯慧玲无关，故冯慧玲以该溢价损失请求予以赔偿的反诉诉求，理据不足，本院不予支持。对于购房款利息损失，承诺书签订后，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊收取购房款，冯慧玲占有使用涉案房地产，互为对等的权利义务关系，故冯慧玲主张返还其占用房地产期间购房款产生的利息，本院不予支持。对于违约金430000元，因承诺书已认定无效，其中约定的违约条款亦因此无效，故冯慧玲依据承诺书的违约条款要求郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊支付违约金于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊与被告冯慧玲于2012年10月25日签订的买卖物业承诺书无效；二、被告冯慧玲于本判决生效之日起七日内向原告郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊交还位于中山市地及地上房屋，并返还前述房地产的集体土地使用证［集体土地使用证号：中府集用（2012）第1100762号］、房地产权证（房地产权证号：粤房地房地权证中府第**三、反诉被告郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告冯慧玲返还购房款360000元；四、驳回反诉原告冯慧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7750元（原告郑洪文已预交），由原告郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊负担3875元，被告冯慧玲负担3875元。反诉案件受理费8520元，诉讼保全费5000元，合共13520元（反诉原告冯慧玲已预交），由反诉原告冯慧玲负担9941元，反诉被告郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊负担3579元；评估费2450元（反诉原告冯慧玲已预交），由反诉原告冯慧玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁永诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年六月四日书 记 员  姚 班黄怡凤