苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）吴民初字第0153号 原告宁桂珍。 委托代理人宁桂芳，女，1961年3月10日生，汉族，系原告妹妹。 被告夏溦怡。 被告姜坚。 被告暨上述二被告之委托代理人沈颖，女，1956年2月12日生，汉族。 原告宁桂珍诉被告夏溦怡、沈颖、姜坚排除妨害纠纷一案，本院于2013年8月14日作出（2013）吴民初字第0753号民事判决。被告夏溦怡、沈颖、姜坚不服判决，上诉于苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院于2014年1月9日作出（2013）苏中民终字第2773号民事裁定，撤销本院（2013）吴民初字第0753号民事判决，发回本院重审。本院于2014年1月28日立案，并依法由审判员肖仁刚、代理审判员周宏、人民陪审员华康组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宁桂珍及其委托代理人宁桂芳，被告沈颖（暨被告夏溦怡、姜坚之委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁桂珍诉称，根据一、二审生效判决，确定其对苏州市吴中区吴中村3幢101室房屋（以下简称诉争房屋）享有居住的权利，并且江苏省高级人民法院（2009）苏民再终字第0055号民事裁定书亦确认了其对该房屋享有居住权，但三被告强行进入诉争房屋，并实施暴力将原告赶出该房屋，欲强行占有房屋。三被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故请求人民法院判决确认原告对苏州市吴中区吴中村3幢101室房屋享有全部居住权；被告夏溦怡、沈颖、姜坚停止对原告正常居住生活的干扰，立即搬出诉争房屋。 被告夏溦怡、沈颖、姜坚共同辩称，诉争房屋归被告夏溦怡所有，法院的生效判决对此已经确认，因此被告夏溦怡享有包括居住权在内的完整所有权，不应将居住权剥离出来给原告。原告与夏光未不存在事实婚姻关系，法院在夏光未没有到庭的情况下认定事实婚姻缺乏依据。原告有其他居住房屋，原告女儿也可安排其居住，不应由被告夏溦怡来承担。综上，原告对诉争房屋不享有居住权，其要求排除妨害无依据，三被告当然享有使用居住该房屋的权利，应当是原告妨碍被告对诉争房屋的占有、使用权利，故原告应从诉争房屋中搬出。 经审理查明，被告沈颖与案外人夏光未原系夫妻关系，于1992年6月18日在原苏州市平江区人民法院调解离婚，女儿即被告夏溦怡由沈颖负责抚育。原告宁桂珍与夏光未均系原吴县东华丝绸制衣厂职工，1994年1月24日，俩人搬进吴县东华丝绸制衣厂分配的公房即本案诉争房屋，对房屋进行了装修，俩人以夫妻名义共同生活，至今未办理结婚登记，亦未生育子女。因住房制度改革，诉争房屋由吴县东华丝绸制衣厂于1995年12月售予夏光未，并办理了所有权人为夏光未的权属证书。2004年5月28日，夏光未与被告夏溦怡签订房屋买卖合同，将诉争房屋转让给夏溦怡，并于当年6月28日过户至被告夏溦怡名下。2006年11月，夏光未离家外出，至今下落不明。嗣后，讼争房屋由原告宁桂珍一人居住至今。 2007年3月，夏溦怡以宁桂珍为被告向本院提起诉讼，要求宁桂珍迁出诉争房屋［即本院（2007）吴民一初字第413号一案］。为此，宁桂珍于同年6月4日以夏溦怡、夏光未为被告向本院提起诉讼，要求确认夏光未与夏溦怡之间的房屋买卖无效、并要求夏溦怡返还房屋、变更房屋产权登记手续［即本院（2007）吴民一初字第935号一案］。本院随后裁定（2007）吴民一初字第413号一案中止诉讼。 关于原告宁桂珍与被告夏溦怡、夏光未房屋买卖合同纠纷一案，本院于2007年11月12日作出（2007）吴民一初字第413号民事判决，判决认为：首先，依据蔡云珍、朱兰珍及吴中苑社区居委会的证明，可以确认宁桂珍与夏光未至少于1994年1月24日起以夫妻名义同居生活，已构成了事实婚姻关系，由此夏光未在与宁桂珍夫妻关系存续期间所购的房改房吴中村3幢101室房屋属夏光未、宁桂珍的夫妻共同财产，夏光未、宁桂珍享有平等的财产权。其次，从宁桂珍在本院（2007）吴民一初字第413号房屋迁让纠纷一案中“知道夏光未把房屋给了夏溦怡”的庭审陈述可以反映，宁桂珍对夏光未将吴中村3幢101室房屋转让给夏溦怡的行为并未持有异议，对宁桂珍关于“不知房屋买卖”的诉称意见不予采信。同时，自诉争房屋过户至夏溦怡名下至今已逾数年，期间，宁桂珍与夏溦怡未有任何争议，这从另一方面印证了宁桂珍认可夏光未的处分行为这一观点的成立。尽管在诉争房屋买卖合同上只有夏光未的签名，而没有宁桂珍的签名，但由于宁桂珍认可转让行为，因此，夏溦怡基于该房屋买卖合同而取得吴中村3幢101室房屋的行为合法有效。据此，判决驳回宁桂珍的诉讼请求。 宁桂珍不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉称，一、原审法院审理的（2007）吴民一初字第413号房屋迁让纠纷一案处于中止审理阶段，该案的事实无法查清，庭审笔录存在多处记录错误，混淆了当事人的真实意思表示，不能作为定案依据。事实上，宁桂珍对房屋买卖合同并不知情，只是在夏溦怡起诉迁让房屋后才知道夏光未将房屋转让给夏溦怡，宁桂珍随即提起本案确权之诉。一审法院凭迁让案庭审中“知道夏光未把房屋给了夏溦怡，但保留居住权”这一断章取义的话语，就认定宁桂珍知道并认可房屋买卖合同证据不足。二、夏溦怡、夏光未存在着交易不真实性，且夏溦怡明知宁桂珍与夏光未存在事实婚姻关系的情况下，仍然进行房屋买卖，不构成善意第三人，房屋买卖合同未经上诉人的签字，依法不能成立和生效。苏州市中级人民法院经审理，查明的事实与原审查明的事实一致，认为上诉人宁桂珍在一审庭审中陈述“知道夏光未把房屋给了夏溦怡，但保留居住权”，该内容反映了上诉人对夏光未将诉争房屋转给夏溦怡是知道和认可的，故俩被上诉人之间的房屋买卖合同的效力应予认可，并于2008年10月30日作出（2008）苏中民一终字第0737号民事判决，驳回上诉，维持原判。 关于原告夏溦怡与被告宁桂珍房屋迁让纠纷一案，该案在审理中，宁桂珍又否认其以前关于“知道夏光未把房屋给了夏溦怡，但保留居住权”的陈述，并称答辩状系委托代理人夏光亮（夏光未之兄）所写，其直至夏溦怡起诉，才知道房屋转让一事；现其无其他房屋居住。还陈述夏溦怡曾与被告宁桂珍、夏光未共同生活二年有余，夏溦怡对共同生活予以认可。夏溦怡则称父亲夏光未如回家，当然可以居住，但其对宁桂珍无赡养义务，故不同意宁桂珍居住。本院于2008年11月24日作出（2007）吴民一初字第413号民事判决，认为：夏光未与夏溦怡之间就诉争房屋的转让合同，业经生效判决认定合法有效，即夏溦怡基于该买卖合同已合法取得诉争房屋的所有权，其有权行使占有、使用、收益、处分的权利。宁桂珍与夏光未于1994年起以夫妻名义同居生活，并入住诉争房屋，对房屋进行了装修，居住使用至今已逾十数年。期间夏溦怡还与宁桂珍、夏光未共同生活数年。现夏光未外出，至今下落不明，宁桂珍对夏光未处分房屋行为的陈述前后不相一致，但从其提交答辩状与第一次庭审中的陈述相一致，即知道夏光未处分了房屋，后在提起另一诉讼时才称不知道，故从其陈述的客观性，以及生效判决认定的宁桂珍对夏光未处分房屋时并未提出异议，现登记过户已逾数年的情况来看，宁桂珍应当知晓房屋处分的事实，其辩称不知道房屋买卖，与事实不符。而夏溦怡称宁桂珍系租用诉争房屋，亦与事实不符。事实上，宁桂珍与夏光未以夫妻名义长期共同生活、居住于该房屋内，现夏光未下落不明，原告认可夏光未有居住权，而要求宁桂珍迁出房屋，显属不妥。据此判决驳回夏溦怡的诉讼请求。 夏溦怡不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉称，一审法院既然认定房屋买卖合同有效，其即对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权益，现其已到适婚年龄，要求宁桂珍迁让房屋是行使自己合法权益，应受法律保护。一审法院曲解其所述的“原告的大门永远向父亲敞开”这句话的意思，其仅表示欢迎父亲来探望女儿，并未表示其父亲对该房屋有居住权。苏州市中级人民法院经审理，查明的事实与原审一致，并于2009年3月3日作出（2009）苏中民一终字第0159号民事判决，认为：虽根据本院生效判决，本案诉争房屋的产权为夏溦怡，根据法律规定作为房屋所有权人对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利，但本案中无论是从夏溦怡与宁桂珍的关系、诉争房屋的来源、夏溦怡取得该房屋的经过，还是宁桂珍使用该房屋的实际情况来看，均存在一定特殊性。首先，宁桂珍与夏溦怡系继母女关系，夏溦怡曾与父亲夏光未及宁桂珍共同居住在诉争房屋中数年；其次，该房屋原系夏光未通过房改而取得产权，而当时夏光未虽未与宁桂珍办理结婚登记手续，但其已以夫妻名义与宁桂珍共同生活，且在共同生活期间，宁桂珍与夏光未对该房屋进行了装修，并添置了家具及家电；另从本案实际情况分析，在夏溦怡取得诉争房屋产权后，并未向宁桂珍主张权利，宁桂珍仍居住在该房屋内，直至夏光未离家外出后，即在夏溦怡取得产权将近三年，方提出诉讼，这恰与宁桂珍在一审第一次庭审中所述的其知晓夏光未将房屋给了上诉人，但夏光未、宁桂珍保留居住权的说法相吻合。因此，宁桂珍居住在诉争房屋内具有一定理由，夏溦怡认为宁桂珍居住在诉争房屋内无合理理由，要求其搬迁的上诉请求不予支持。据此驳回上诉，维持原判。 宁桂珍不服苏州市中级人民法院（2008）苏中民一终字第0737号民事判决，向检察机关申诉，江苏省人民检察院于2009年2月2日向江苏省高级人民法院提出抗诉，认为夏光未擅自处分共有房屋，是无权处分行为；夏溦怡明知受让房屋系宁桂珍与夏光未婚姻存续期间所购置，是二人的共同财产，不构成善意第三人；宁桂珍在（2007）吴民一初字第413号房屋迁让纠纷一案的庭审中陈述“知道夏光未把房屋给了夏溦怡，保留居住权”，此表述没有说明宁桂珍是什么时候知道，即便是宁桂珍后来“知道”，但“知道”不等同于“认可”，更不等于“同意”。原审法院认定事实有误，应当依法确认夏溦怡与夏光未的房屋买卖合同无效。江苏省高级人民法院提审该案，再审过程中，宁桂珍申诉称，原审判决在未经质证的情况下，简单地以申诉人庭审笔录中的一句陈述就认定其对俩被告房屋买卖合同行为知情认可，违背法律程序和客观事实。被申诉人夏溦怡辩称，宁桂珍与夏光未并没有于1994年2月1日以前以夫妻名义共同生活，不构成事实婚姻关系，讼争房屋为夏光未个人所有。江苏省高级人民法院再审查明的事实与原审法院查明的事实一致，并于2010年9月17日作出（2009）苏民再终字第0055号民事判决，认为：宁桂珍与夏光未在1994年2月1日之前以夫妻名义共同生活，形成事实婚姻关系，诉争房屋系二人在事实婚姻关系存续期间购置的单位房改房，是二人的夫妻共同财产。夏光未与女儿夏溦怡签订的房屋转让合同无共有人宁桂珍的签名，也无宁桂珍的书面同意材料，夏光未擅自处分共有房屋，侵犯了宁桂珍的合法权益，是无权处分行为。但在（2007）吴民一初字第413号房屋迁让纠纷一案庭审中，宁桂珍陈述“知道夏光未把房屋给了夏溦怡，但保留居住权”，该内容反映了宁桂珍对夏光未将诉争房产转给夏溦怡是知道和认可的。同时，该讼争房屋过户至夏溦怡名下已逾数年，宁桂珍与夏溦怡未有任何争议。因而，从本案事实来看，如果不是夏溦怡向法院起诉要求申诉人迁让，申诉人是认可维持该现状的，故被申诉人之间的房屋买卖合同的效力应予认可。因此，尽管在讼争房屋买卖合同上只有夏光未的签名，而没有另一共有人即申诉人的签名，但由于申诉人是认可这一转让行为的。因此，申诉人宁桂珍认为其不知晓夏光未与夏溦怡买卖房屋行为与事实不符，被申诉人夏溦怡基于该房屋买卖合同而取得吴中村3幢101室房屋的行为合法有效。综上，江苏省高级人民法院判决维持苏州市中级人民法院（2008）苏中民一终字第0737号民事判决。 在此期间，原告宁桂珍一直居住于诉争房屋内。2013年2月22日被告夏溦怡、姜坚登记结婚。同年5月24日21时左右，被告夏溦怡与沈颖欲进入涉讼房屋，遭原告拒绝，双方发生纠纷，即报警，经派出所调解未果。双方僵持至凌晨，被告夏溦怡翻窗进入房屋后打开房门，被告沈颖、姜坚亦先后进入房内，三人即占用并居住二间房屋。此后，原告宁桂珍与三被告数次发生争执，至2013年6月7日又发生肢体冲突，原告宁桂珍被三被告拉出诉争房屋。原告宁桂珍遂诉至本院。 本案庭审中，原、被告双方确认自2013年8月起三被告不再居住在诉争房屋内，但客厅里仍有三被告留下的折叠床和部分生活物品。原告宁桂珍称，2014年1月有三次院子门被加锁、楼道门锁心被灌入502胶水，其都报警了。2月26日晚上8点左右，家里电线被人为破坏导致断电，后报修。被告则否认是其所为，并表示房屋是夏溦怡的，其有权使用，要求原告无条件从房屋内搬出，不能继续居住。庭审中，被告还陈述，夏溦怡与姜坚结婚后一直居住于婆家50多平米的房屋内，且婆媳关系不和谐，夏溦怡与姜坚需要居住于诉争房屋。被告沈颖陈述，其名下有一套101.5平方米的房屋，在他处还有一套无产权的公房归其使用，现因其需要女儿夏溦怡照顾，故也要与夏溦怡共同居住于涉讼房屋。被告沈颖坚持认为宁桂珍与夏光未非事实婚姻关系，宁桂珍自1996年才入住涉讼房屋，为证明上述事实，其提供了苏州市吴中区龙西街道吴中苑社区居民委员会与苏州市公安局长桥派出所出具的2009年12月29日的证明一份，内容载明：“兹有苏州市吴中苑社区居委会于2007年4月20日在‘夏光未与宁桂珍自1994年1月24日以来居住在吴中村3－101室’证明中，因一时疏忽在没有仔细核实后，就加盖了章。（2007年4月20日所出具的盖有户口专用章的证明作废）”。被告沈颖认为，原告宁桂珍提供的2007年2月5日吴中苑社区居委会出具的证明载明“夏光未与其妻宁桂珍自一九九六年以来居住在本社区吴中村3幢107室”，该份证明是宁桂珍本人书写，与吴中苑居委会2007年3月21日、4月20日、2009年12月29日四份证明矛盾，且吴中苑居委会于1996年才成立，因此可以证明原告是从1996年开始居住在诉争房屋。原告经质证认为，2007年1月房屋水电被被告拉断，其去开通时，当时水厂要求居委会开具证明，证明其居住在该房屋内，居委会表示只能填1996年的表格，故就出具了该份证明，其与夏光未自1992年10月就开始同居，并于1994年1月24日入住诉争房屋。 审理中，本院至诉争房屋实地查看，吴中村3幢房屋共四层，诉争房屋位于一层，建筑面积114.72平方米，共计三室二厅二卫一厨，房屋外东面至南面均为院子，院子东南角搭建一简易房屋作杂物间。主卧位于房屋东侧，主卧南面开门隔一阳台与院子相通，中间南面2间为次卧，与院子不相通，现宁桂珍居住在靠东一间次卧，房门均开于北面，中间一过道，过道北侧为2个卫生间和储物间1间，其中东侧内卫生间和储物间与主卧相通，客厅位于房屋西侧，客厅内留有被告使用的钢丝折叠床等简单生活物品，客厅北面为厨房间和储物间，平时由客厅西侧大门出入，客厅南侧有门与阳台相通并可由防盗门进入院子，同时房屋东面院子南侧有一大铁门，可通行汽车。 上述事实，由本院（2007）吴民一初字第413号、（2007）吴民一初字第935号、苏州市中级人民法院（2008）苏中民一终字第0737号、（2009）苏中民一终字第0159号、（2009）苏民再终字第0055号5份民事判决书、诉争房屋所有权证、原告提供的2013年6月7日的长桥派出所询问笔录2份、被告提供的夏溦怡与姜坚之结婚证、治安调解协议、2013年5月25日的长桥派出所询问笔录2份、以及本院调查笔录、庭审笔录予以证实。 本院认为，房屋所有权人有权对房屋占有、使用、处分、收益，但是，当居住权人与所有权人并非同一人时，在特定条件下，依据法律规定、当事人约定或者居住权人与所有权人存在特定身份关系，并且居住权人生活困难需居住他人房屋的情形，居住权人的合法居住权利应予以保护。 首先，原告宁桂珍与被告夏溦怡之间存在特殊的身份关系，根据生效判决认定，原告宁桂珍与案外人夏光未于1994年起以夫妻名义同居生活，并入住诉争房屋，形成事实婚姻关系，宁桂珍与夏溦怡是继母女关系。诉争房屋是宁桂珍与夏光未在事实婚姻关系存续期间购置的单位房改房，是二人的夫妻共同财产。由此可见，在诉争房屋过户至夏溦怡之前，原告宁桂珍对该房屋就享有包括占有、居住在内的合法所有权。 其次，虽然经生效判决确认，被告夏溦怡取得了诉争房屋的所有权，但是宁桂珍与夏光未同居期间，被告夏溦怡曾与二人共同生活，夏光未将诉争房屋转让给夏溦怡前后，诉争房屋一直由其父夏光未与宁桂珍共同居住，夏溦怡取得诉争房屋产权后，也未向宁桂珍主张权利，诉争房屋继续由夏光未、宁桂珍居住，直至三年后夏光未离家外出，夏溦怡才向宁桂珍提出诉讼。由此可见，夏溦怡取得诉争房屋所有权的同时，其也明知该房屋上设有居住权的负担。另，根据生效判决认定，宁桂珍是知道并认可夏光未将诉争房屋转让给夏溦怡，但前提是宁桂珍保留对诉争房屋的居住权，因此，房屋所有权的变动并不当然导致居住权的变动，夏溦怡取得的诉争房屋所有权，仍受宁桂珍合法居住权利的限制。 再次，居住权具有人身属性，旨在保障老年人、未成年人或生活困难需要扶助等相对弱势的特殊人群的居住权利。原告宁桂珍现年55周岁，除诉争房屋外，目前没有其它他处，且其在诉争房屋中已长期、稳定的生活居住二十多年，理应维持原告宁桂珍对诉争房屋的居住现状。当然，居住权只能限于为居住的目的，一旦宁桂珍需要在诉争房屋中居住的情形消失，居住权即告终止，被告夏溦怡对诉争房屋的所有权即恢复至完整状态。 最后，在宁桂珍与夏溦怡、夏光未房屋买卖合同纠纷一案中，生效判决已经确认了被告夏溦怡取得诉争房屋所有权的行为合法有效，同时，在夏溦怡与宁桂珍房屋迁让纠纷一案中，生效判决也确认宁桂珍居住在诉争房屋内具有一定理由，驳回了夏溦怡要求宁桂珍搬迁的请求。因此，对于诉争房屋，夏溦怡享有所有权，宁桂珍享有居住权，已经是不争的事实。江苏省高级人民法院（2009）苏民再终字第0055号民事判决中也认定“如果不是夏溦怡向法院起诉要求申诉人（即宁桂珍）迁让，申诉人是认可维持该现状的，故被申诉人之间的房屋买卖合同的效力应予认可”，由此可见，诉争房屋产权变动时对于居住权进行了保留，事实上，产权变动后诉争房屋也仍由夏光未与宁桂珍共同居住，夏溦怡并未入住，双方继续维持了由夏光未、宁桂珍居住在诉争房屋内的状况。 综上，原告宁桂珍的居住权在先，被告夏溦怡取得所有权在后，其签订房屋买卖合同时，诉争房屋就由宁桂珍与夏光未共同居住，尽管夏光未于2006年离家外出，目前仍下落不明，但考虑到宁桂珍与夏光未的事实婚姻关系、宁桂珍目前别无住处、房屋使用功能以及双方当事人之间矛盾较深等因素，故仍应保持诉争房屋的居住现状，由宁桂珍对诉争房屋进行占有居住，而不应由夏溦怡与宁桂珍分割居住，姜坚、沈颖亦无权居住在诉争房屋。至于被告辩称宁桂珍自1996年才入住于诉争房屋、与夏光未不存在事实婚姻关系的意见，因上述事实已经生效判决确认，故本院对被告的上述辩称意见不予采信。 对于原告要求排除妨害的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告宁桂珍作为合法居住权人，当房屋受到侵害时，其同样享有要求侵害人排除妨害、消除危险的权利。从本案事实来看，被告夏溦怡与沈颖、姜坚于2013年5月24日深夜强行进入诉争房屋，占用并居住二间房间，在此期间，原告宁桂珍与三被告数次发生争执，2013年6月7日，原告宁桂珍被三被告强行拉出涉讼房屋。三被告在未经宁桂珍同意的情况下，强行进入诉争房屋居住，其行为不仅干扰了宁桂珍的生活安宁，更是对宁桂珍的居住权造成了严重妨害，宁桂珍有权请求排除妨碍，要求三被告搬出诉争房屋，并清理腾空三被告放置在诉争房屋内的物品。虽然三被告自2013年8月起不再居住在诉争房屋，但三被告在诉争房屋客厅中留有部分生活物品，并且仍表示其三人均需居住于诉争房屋，要求原告从诉争房屋中搬出，因此三被告未完成搬出行为，现实地妨碍了原告对于诉争房屋的居住权，因此三被告应当停止对原告居住使用权利的妨害，并及时搬离腾空其放置在诉争房屋中的物品。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十五条之规定，判决如下： 一、原告宁桂珍对苏州市吴中区吴中村3幢101室房屋享有居住权。 二、被告夏溦怡、沈颖、姜坚停止对原告宁桂珍占有使用苏州市吴中区吴中村3幢101室房屋的妨碍，并于本判决生效之日起十日内搬离并腾空其放置在上述房屋中的物品。 如果未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费人民币160元，财产保全费120元，合计人民币280元，由原告宁桂珍负担120元、被告夏溦怡、沈颖、姜坚负担160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××99。 审 判 长  肖仁刚 代理审判员  周 宏 人民陪审员  华 康 二〇一四年十月三十日 书 记 员  施晓华