福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1571号 原告：吴峰，男，1981年10月21日出生，公民身份号码 350402198110214036，汉族，住三明市梅列区 301室。 委托诉讼代理人：张慧敏，福建明经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋超，福建明经律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代 码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园**199 幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告吴峰与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称 碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日 立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告吴峰的委托 诉讼代理人宋超，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参 加诉讼。本案现已审理终结。 吴峰向本院提出诉讼请求：1、请求判令碧桂园公司支付违 约金61115元（其中逾期交房违约金50465元、逾期办证违约金 10650元）。2、请求判令由碧桂园公司承担本案的诉讼费用。事 实和理由：2016年11月23日，吴峰与碧桂园公司签订了《商 品房买卖合同》及补充协议，双方约定：吴峰向碧桂园公司购买 其开发的梅列区碧桂园7号213幢301室商品房，房屋总价款 1314193元。碧桂园公司应当于2017年6月30日前将商品房交 付给吴峰，碧桂园公司未按约定时间交付的，买受人要求继续履 行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日 起至实际交付之日止，出卖人每日向买受人支付已交付房价款万 分之三的违约金。合同签订后，吴峰如约向碧桂园公司支付了房 款，但碧桂园公司却未能在合同约定的2017年6月30日前将符 合条件的商品房交付给吴峰，且未按期办证。根据双方签订的合 同及补充协议的约定，碧桂园公司已构成违约，应支付违约金。 逾期交房：1314193×0.03%×128天＝50465元、逾期办证：从 2017年7月5日至2018年5月4日扣除90天为213天，每天 50元，计10650元。 碧桂园公司辩称，一、碧桂园公司不应承担逾期交房的违约 责任。首先，碧桂园公司于合同约定交房日前通知吴峰收房，合 同所约定的义务碧桂园公司已履行完毕。吴峰因自身原因延迟接 收房产，应视为吴峰自愿将交房时间延期至实际收房日。其次， 吴峰已实际收房，以实际行动认可了交房行为。房屋未经验收并 不影响交付行为本身的效力。交付未经验收的房屋不属于逾期交 房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违 反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民 政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验 收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部 门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验 收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”尽管讼争房 屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规定，未 经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋产生的 是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。根据最高人民法 院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”， 以及合同的约定碧桂园应承担的逾期交付责任应是“自合同约定 的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，因此碧桂园公司 不应再承担被碧桂园公司实际收房后的逾期交房违约责任。综 上，碧桂园公司于合同约定交房日前通知吴峰收房，吴身因自身 原因未及时查验房产，应视为吴峰自愿将交房时间延期至查房 日。实际收房后，被碧桂园公司以实际行动认可了碧桂园的交房 行为，碧桂园公司就不应再承担吴峰实际收房后的逾期交房违约 责任。二、即使碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，但吴峰 主张日万分之三的违约金明显过高。碧桂园公司即开发商迟延取 得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收商品房，也未对其后 对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即对被碧桂园 公司的利益根本无实际影响，没有造成实际损失，故而日万分之 三的标准过分高于原告损失。根据《最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定 “当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超 过造成损失30%为标准适当减少……”。吴峰没有证据证明其有 因碧桂园公司迟延取得竣工验收备案表对其造成损失。因此，碧 桂园公司认为约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。三、 商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变 更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司，因此逾 期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。（一）碧 桂园公司公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售 的。碧桂园公司公司与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属 证书而非不动产权证，且碧桂园公司公司在为该时段购房业主准 备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准 备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，我 市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即我市从 2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理 原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司公司在此之前准备 的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产 权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件， 碧桂园公司公司须按不动产权登记要求重新准备资料。（二）不 动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料 不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报 告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件， 该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需 工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行 的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土 地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号 要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房 屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。我市 不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严 重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不 动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司公司无法在短期内 为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权 证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未 能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承 担违约责任……”（虽然该法条约定得是取得房屋权属证书，但 因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产 权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律 责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作 为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度， 由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》， 统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19 日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权 证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并 不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再 办理《房屋所有权证》，碧桂园公司公司只能协助被碧桂园公司 按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向 政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权 属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直 接适用约束政策调整之后出现的情形。即使碧桂园公司需承担逾 期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中被碧 桂园公司主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。第 一、本案讼争房屋楼幢完成首次登记后，根据双方的约定，房屋 权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》 所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理 该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出 卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前 往不动产登记中心办理。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记 后，碧桂园公司的合同义务即已完成。此后碧桂园公司又通知业 主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园公司完成讼争商 品房楼幢的首次登记后，被碧桂园公司怠于行使其自身义务，加 重出卖人即碧桂园公司责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂 园公司承担讼争商品房首次登记后的责任。第二、由于国家调整 了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有 土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理 不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除 （据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作 日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。 第三，假设认为逾期交付主张成立的前提下，关于“交付”问题， 吴峰主张前后矛盾：（1）吴峰主张逾期交房违约责任时，认为未 取得竣工备案表时之前交付行为，不符合交付条件，交付行为不 成立，要求碧桂园公司承担逾期交付违约责任。（2）吴峰在主张 逾期办证违约责任时，又认可之前房屋交付行为成立，要求碧桂 园公司从该日起承担逾期办证的违约责任。如认为之前交付行为 成立，则碧桂园公司无须承担逾期交付的违约责任；如认为之前 交付行为不成立，则逾期办证起算点应作相应顺延：在竣备日之 前交付的，应以竣工备案日为交付日；在竣工备案日之后交付， 以实际交付日为交付日。讼争逾期办违约金的计算应从交付日起 届满90日的次日开始起算计算至讼争房屋所在楼幢首次登记之 日止，并扣除“权籍调查成果”时限30日。恳请法院查明本案 事实，依法适用法律，以正确认定当事人的法律责任，并依法驳 回吴峰的诉讼请求。 吴峰围绕诉讼请求提交了房屋买卖合同、购房发票等证据， 碧桂园公司无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下： 1、2016年11月23日，吴峰与碧桂园公司签订《商品房买 卖合同》一份，约定吴峰向碧桂园公司购买位于三明市梅列区碧 桂园7号213幢301室的房产；购房总价款为1314193元；碧桂 园公司应于2017年6月30日前，向买受人交付该商品房；逾期 交房的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止， 出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金。如因出 卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所 有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按50元向买受人支付违 约金。吴峰支付1314193购房款。碧桂园公司于2017年7月5 日将案涉商品房交付给吴峰，但未告知是否取得验收备案文件， 2017年11月6日碧桂园公司取得案涉房产所涉工程项目验收备 案文件。碧桂园公司于2018年5月4日通知吴峰领取办理房屋 权属证书所需资料。 对本案争议，本院作如下分析认定： 一、碧桂园公司于2017年7月5日向吴峰交付案涉房产的 行为应如何认定和碧桂园公司是否需要向吴峰支付逾期交房违 约金的问题。 本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不 违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。 除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交 付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年 11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案， 2017年7月5日的交房行为，显然不符合前述约定，已构成违 约。故吴峰要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请 求，予以支持。违约金以已付房款1314193元为基数，按每日万 分之三，自2017年7月1日计算至2017年11月5日。碧桂园 公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，本院不予 采纳。鉴于吴峰未举证证明因碧桂园公司的上述违约行为导致其 对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际 损失，故本院酌情确定逾期交房违约金按上述计算出的数额的 80%计。 二、碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否 应承担违约责任 本院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不 动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂 行条例》发布。碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房 地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充 分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始 实施，案涉合同约定的交房时间为2017年6月30日前，且合同 约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在 本案合同义务履行期限届满前，碧桂园公司有充分履行时间。据 此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更，其 可以免责的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。吴峰与碧桂园公 司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且 不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保 护。因碧桂园公司的原因导致吴峰未在交房后90日内取得不动 产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。 三、碧桂园公司逾期办证的期间如何确定问题 本院认为，《商品房买卖合同》约定，因出卖人原因，买受 人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾 期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。碧桂园公司于 2017年7月5日向吴峰交付商品房，依合同约定，碧桂园公司 应于商品房交付之次日起第91日开始向吴峰依合同约定计付违 约金，鉴于本案认定的交房日为碧桂园公司2017年11月6日取 得案涉房产所涉工程项目验收备案文件，故应以此为计算逾期办 证违约金起算的时间节点。碧桂园公司于2018年5月4日通知 吴峰领取办理房屋权属证书所需资料，至此碧桂园公司已尽相应 合同义务。吴峰向房屋登记机构申办房屋权属证书及相关事前准 备等因素导致其延后取得房屋所有权证书，不宜归责于碧桂园公 司。因此，违约金计算至办证所需资料通知前一日为宜。 综上所述，本院认为，碧桂园公司应于2017年6月30日前 将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司 于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验 收备案，不符合前述约定，已构成违约。故吴峰要求碧桂园公司 支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。因碧桂园公司 的原因，致吴峰不能在案涉房产交付使用后90日内取得房屋权 属证书，构成违约，碧桂园公司应向吴峰支付违约金。依照《中 华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条 的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日 起十日内向吴峰支付房屋逾期交房违约金40372元（以1314193 元为基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017 年11月5日止，确定支付80%）； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日 起十日内向吴峰支付房屋逾期办证违约金4500元（按每日50元， 从2018年2月3日计算至2018年5月3日止）； 三、驳回吴峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1062元，因适用简易程序审理，减半收取531 元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，应于本判决生效 之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明 市中级人民法院。 审判员  甘峰才 二〇一九年六月十一日 书记员  施丽媛 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的 中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的 债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间 履行其他义务的，应当支付迟延履行。