昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第243号原告：曹淑容，女，汉族，1951年2月25日出生，四川省成都市人，无固定职业，住成都市武侯区。委托代理人：陈平、邵卉芳，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。被告：周菊飞，女，汉族，1975年3月11日出生，云南省昆明市人，无固定职业，住昆明市盘龙区。委托代理人：易德祥，云南东方神律师事务所（昆明分所）律师，特别授权代理。原告曹淑容诉被告周菊飞土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告曹淑容及其委托代理人邵卉芳、被告周菊飞及其委托代理人易德祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月26日，原、被告双方签订了《厂地租赁协议》，被告将位于两面寺赵家山地块（面积约900平方米）出租给原告做加工使用5年，租赁期限从2012年5月1日至2017年4月30日止。且被告保证原告能在该地块建筑住房和厂房。协议签订后，原告对该场地进行了一系列的投资，加盖了厂房和住房，并投入运营。但是，协议签订后的几个月，被告在未与原告进行协商，没有采取任何保护措施的情况下，于2012年12月份强行拆除原告在承租地块建筑的厂房。由于原告经营的是加工行业，致使原告加工好的成品和部分原材料经过风吹日晒加雨淋，全部报废，损失惨重。被告的行为共计给原告带来各项损失共计人民币450000元（其中建房费120000元，原材料损失330000元），原告多次找到被告协商解决，均无果，特向法院提起诉讼，请求：一、判令解除原告与被告签订的《厂地租赁协议》；二、判令被告赔偿原告各项损失共计人民币450000元（最终以司法鉴定部门鉴定的数额为准）；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：被告的义务是将土地交付给原告使用，原告建盖房屋的行为需要经过相关审批手续，被告没有帮原告办理手续的义务。双方签订合同至今两年多，原告一直未向被告支付租金，原告构成违约。2012年11月，原告建盖的厂房因没有审批手续被认定为违法建筑，厂房后被强拆也是经过原告同意，后果应由原告自行承担。盘龙区综合执法大队也将拆除情况告知原、被告双方。原告堆放的材料被告已告知其用篷布进行遮盖，原告不予理睬，后被告又加盖了顶棚，不存在风吹日晒造成的损失。原告主张的建房费和损失没有依据。原告诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。庭审中，原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、《厂地租赁协议》，欲证明：原、被告之间租赁关系，按照协议约定，被告有义务保证原告能在租赁土地上建筑住房和厂房，如遇上拆迁，被告必须补偿原告搬迁费。2、常住户口页，欲证明：原告与张云系母子关系。3、收条，欲证明：原告已经向被告交纳了人民币5000元的租金。4、联瑞活动板房合同书、收据，欲证明：原告在租赁地块上加盖建筑物花费108490元；工资单、收条，欲证明：因建筑物被拆，原告不得已搬迁货物共花费14943.28元；收据，欲证明：原告支付水电费7929元。经当庭质证，被告对原告提交的证据1真实性予以认可，但证明目的不予认可，被告的义务是提供土地，被告也同意原告建盖，但并不保证原告通过政府的审批，原告的系违法建筑，不存在搬迁费，且原告仅支付过被告5000租金，后续一直未支付，构成违约；对证据2、3真实性无异议，证据3证明了原告拖欠租金的事实；对证据4真实性不予认可，系原告支付给他人的，与被告无关；对其中水电费收据予以认可。被告为证明其答辩意见，向法院提交了如下证据：1、《租赁合同》、行政处罚告知书、行政处罚决定书，欲证明：原告所建建筑物为违法建筑物，被城管执法部门要求拆除，不是被告主观上要拆除原告所建的建筑物，被告没有任何过错，原告建筑物被拆除的原因是没有经过政府部门审批导致被认定为违法建筑需要被拆除，属于不可抗力的原因，属于政府行为，被告无需承担任何赔偿责任。2、现场照片，欲证明：原告在被告土地上堆放的材料为建筑废料，没有多大的价值，同时在原告所建建筑物被要求拆除后，被告又对建筑物进行了加盖，原告的材料堆放在建盖的建筑物下面，没有任何损失。3、《证明》，欲证明：被告对争议土地有使用权，双方签订的协议合法有效；4、证人何某、张某、华某证言，欲证明城管部门通知原被告双方到综合执法局告知双方要对违章建筑进行拆除，拆除时原告也在现场。经当庭质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性认可，证明目的不予认可；对证据3不予认可，证据形式不合法，不应予以采信；对证人何某的陈述不予认可，与被告有亲属关系，其他两位予以认可。本院对原告提交的证据1、2、3真实性予以确认，对证据4，因系原告方单方提供，且非正式的发票收据，本院对其真实性不予确认。对被告提交的证据1、2、3三性予以确认，对证据4中证人张某、华某的陈述，由于原告予以认可，本院予以确认，对证人何某的陈述，由于该证人与被告存利害关系，本院对其真实性不予确认。对原、被告双方提交的证据欲证明内容，本院待后进行综合评述。综上所述，本院确认以下案件事实：被告周菊飞系两面寺村居民小组居民，其有两面寺农村自留地一块。2012年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂地租赁协议》，协议约定甲方将两面寺封（方）家山面积900平方米地块租给乙方做加工使用；每年租金为30000；租期自2012年5月1日起至2017年4月30日止；甲方须保证乙方能在该场地建筑住房和厂房；如果乙方租期内遇上政策拆迁，甲方须补偿乙方搬迁费及剩余房租；乙方有下列行为之一时，甲方有权终止协议，收回住房及厂房：（1）擅自将地块转租、转借；（2）租用地块进行非法活动：（3）累计一个月不缴纳租金的；协议还约定了其他相关事宜。后原告在租赁土地上建盖了钢架大棚简易房。2012年3月1日，原告曹淑容支付被告周菊飞租金人民币2000元；2012年7月27日，原告曹淑容支付被告周菊飞租金人民币3000元。2012年12月14日，昆明市盘龙区城市管理综合执法局出具行政处罚决定书，认为原告周菊飞建盖的钢架大棚简易房违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条责令其于2012年12月20日前拆除。后上述钢架大棚简易房被拆除，现原告认为被告在未通知原告情况下强行拆除原告在承租地块建筑的厂房，致使原告加工好的成品和部分原材料损失惨重。现诉至法院，主张其诉请。本院认为：本案中，双方当事人存在如下争议：一、原告与被告签订的《厂地租赁协议》是否生效？二、原告与被告签订的《厂地租赁协议》是否应当解除？三、被告是否构成违约？四、原告的诉讼请求是否应得到支持？关于原告与被告之间的《厂地租赁协议》是否生效的争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原、被告双方签订的《厂地租赁协议》系双方真实意思表示，且被告所在村居民小组出具证明，证明该地为被告自留地，有权对该地进行出租，协议内容未违法法律禁止性规定，合法有效，双方应按照协议约定全面履行自己的义务。关于双方签订的协议是否应当解除的争议焦点，本院认为，原、被告双方对所签协议是否应解除无法达成一致，原告提出所建大棚被拆除，且场地已另租给他人，故协议目的已不能实现，其有权解除合同的意见，本院认为，首先原告对涉案土地已被被告租给他人无证据证实，且其自认其物品仍堆放在涉案土地上，即原告仍在使用该土地；其次，本案中原告建盖的钢结构大棚被行政部门拆除，行政部门的处罚的依据为《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，即房屋未经规划审批而被拆除，对所建厂房进行报批应属原告的义务，房屋被拆除并非不可避免，故房屋拆除并不属不可抗力致合同目的不能实现；第三，原、被告双方协议约定若原告累计一个月不缴纳租金则被告有权终止合同，但据此主张合同解除系被告权利，本案中被告未主张合同解除；综上，原、被告双方未协商一致解除合同，且未达法定解除条件，原告主张签订的《厂地租赁协议》解除的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告是否构成违约的争议焦点，本院认为本案中原告建盖的钢结构大棚被行政部门拆除，行政部门的处罚的依据为《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，即在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。故本案中原告所该建筑被拆除原因系未进行规划审批取得建设工程规划许可证，而对所建厂房进行报批应属原告的义务，故导致原告房屋被拆除的责任因在原告。而原、被告双方协议约定被告须保证原告能在该场地建筑住房和厂房，本案中被告已保证了所出租的土地使用权无瑕疵，且已将该土地交付给原告，原告也在所租土地上建盖了钢结构大棚，被告已履行了合同约定的义务，故被告并无违约行为。对于原告的诉请，本院认为，首先，被告无违约行为，不应承担相应违约责任；其次，原告的所主张损失包括大棚被拆使所存放物品在自然环境下曝露导致的折损及建盖大棚所花费两部分，而对于物品折损损失，由于原告未提交证据证实其物品损失的价值，且由于大棚被拆时间为2012年底，现原、被告双方无法明确受损物品及对受损物品的范围达成一致，也不具备鉴定条件，故原告的该部分诉请，无证据予以证实；对于原告提出建设大棚费用的诉请，本院认为系原告单方提交且并非正式发票收据，不能证明原告的出资情况。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院对原告要求被告赔偿损失的诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告曹淑容的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告曹淑容承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  陈傢悦代理审判员  蒋 煜代理审判员  龙 燕二〇一四年十月八日书 记 员  施晶晶