河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终1012号上诉人（原审原告）：杜国胜，男，汉族，1972年10月10日生，住开封市金明区。上诉人（原审原告）：许艳，女，汉族，1975年8月19日生，住开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：吕春会，河南论衡律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李楠，女，汉族，1988年12月11日生，住河南省通许县。被上诉人（原审被告）：刘书棚，男，汉族，1987年8月10日生，住河南省通许县。被上诉人（原审被告）：关之琳，女，汉族，1993年8月25日生，住河南省开封市龙亭区。上诉人杜国胜、许艳因与被上诉人李楠、刘书棚、关之琳确认合同无效纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院作出的（2018）豫0211民初1292号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年2月12日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜国胜、许艳上诉请求：1、撤销河南省开封市金明区人民法院(2018)豫0211民初1292号民事判决，依法改判或发回重审。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:1、被上诉人李楠与刘书棚、关之琳之间存在恶意串通行为，损害了上诉人的合法权益，被上诉人之间签订的涉案房屋的买卖合同应为无效。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定认定被上诉人李楠已经取得涉案房屋的产权证，并提供证据证明其已经实际支付了涉案房屋合理价款的表述完全与事实不符，从以下两点可以看出被上诉人李楠取得涉案房屋时并不是善意的：第一、根据一审查明的事实，被上诉人李楠在购买房屋时并未见到原房产所有权人即上诉人，而是直接与房屋中介公司的法定代表人刘书棚签订的房屋买卖合同。该行为并不符合一般人的生活认知，未实际看房而直接交易的情况有悖于正常的交易习惯。第二、被上诉人刘书棚并未取得原房屋产权人的公证授权委托书，但李楠却是与刘书棚签订的房屋买卖合同且将购房款交付给了刘书棚，不符合生活常识，被上诉人李楠取得该房屋的行为显然是恶意的。被上诉人刘书棚属于无处分权人，其无权将上诉人的房屋转让。对于该转让行为，房屋所有权人即上诉人有权撤回。另外，被上诉人提供的证据不足以证明其已经支付了涉案房屋的合理价款。涉案房屋的60万元购房款的交付全部是现金交易的方式，不符合一般的交易惯例。如此大额的交易，仅仅用两张现金收到条显然证明力不足，并且现金给付的对象也并非原房主或者原房主公证委托人关之琳更是有悖情理。参照上述法律规定，结合本案实际情况，上诉人认为被上诉人李楠购买房屋的行为不构成善意行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，被上诉人之间签订的关于开封市华英组团3号楼2单元2层西户房屋的买卖合同无效。李楠辩称，被上诉人李楠属于善意第三人，一审认定正确，应予维持。刘书棚辩称，上诉人与娄本兰签订的合同中约定：如上诉人未退还房款，有开封市九思房地产经纪服务有限公司办理过户手续及交接房屋。上诉人欠娄本兰的钱，被上诉人刘书棚已经代替还清，此次卖房行为是按照合同约定及正常不动产登记中心流程操作，没有任何违规操作，请求维持一审判决。关之琳未答辩。一审法院认定事实：2016年8月30日，原告杜国胜与娄本兰签订《房地产买卖合同》一份，合同仅仅约定了购房款30万元，对涉案房屋位置及面积均未约定，约定交房时间为2016年11月30日，如无法按时交房，需提前十日告知娄本兰，经娄本兰同意后可延至2017年2月28日，否则视为原告杜国胜违约，应退还娄本兰全额购房款，如未退还，由丙方办理过户手续及交接房屋，此时丙处并未加盖印章。2016年9月1日，原告杜国胜、许艳在开封市大梁公证处办理了委托关之琳作为二原告特别授权代理人办理开封市华英组团3号楼2单元2层西户房屋（建筑面积为111.44平方米，房产证号为汴房地产权证第**）相关事项：在缴纳完上述房产的土地出让金等费用，满足上市交易条件后，依法出售上述房产，并到房地产管理部门及相关机构办理过户、登记等手续，委托期限为2016年9月1日至2017年8月31日，受委托人关之琳无转委托权。2016年9月5日，娄本兰分两次向原告杜国胜转款30万元。2017年3月11日至2017年7月20日期间，杜国胜之姐杜雪梅转账支付给刘书棚款项260500元。2017年8月18日，娄本兰向被告刘书棚出具委托书一份，委托书显示：娄本兰现出售华英组团3号楼2单元2层西户房屋（建筑面积为111.44平方米），以人民币60万元，委托被告刘书棚代售该房产。2017年8月26日，被告李楠与被告刘书棚签订《房产交易合同》一份，合同约定：被告刘书棚自愿将坐落在开封市华英组团3号楼2单元2层西户房屋（建筑面积为111.44平方米，房产证号为汴房房地产权证第**）售给被告李楠，总价款为60万元，签订合同时，被告李楠将购房定金14万元交给被告刘书棚，剩余房款46万元，支付方式为公积金贷款由卖方（代理人）先过户给被告李楠，被告李楠下款后当天打入卖方（代理人）账户或现金支付，双方同意于2017年8月31日前办理完上述房产的过户手续，政府规定的办理过户手续应缴纳的全部税、费由被告李楠承担（本合同另有约定的除外）。2017年8月26日，被告刘书棚向被告李楠出具收到条一份，收到条显示：今收到李楠人民币15万元。2017年10月12日，被告刘书棚向被告李楠出具收到条一份，收到条显示：今收到李楠购房款45万元，房款已清。2017年8月30日，被告李楠取得涉案房屋即开封市华英组团3号楼2单元2层西户房屋（建筑面积为111.44平方米）产权登记证书，证书号为豫（2017）开封市不动产权第0017460号。现二原告认为被告关之琳、刘书棚、李楠恶意串通，严重损害了原告的合法权益，来院起诉，请求确认二被告签订的关于开封市华英组团3号楼2单元2层西户房屋买卖合同无效，被告李楠将开封市华英组团3号楼2单元2层西户房屋协助过户至二原告名下，并承担过户费用，双方纠纷成讼。一审法院认为，当事人应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实承担举证责任。当事人没有证据或者提出的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。参照上述法律规定，结合本案情况，被告李楠已经取得了涉案房屋的产权证，并提供证据证明其已经实际支付了案涉房屋合理价款。二原告诉讼请求不能成立，如果二原告认为被告关之琳、刘书棚的行为给其造成了损失，可以另行提起诉讼向关之琳、刘书棚请求赔偿相应的损失。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杜国胜、许艳的诉讼请求。二审中双方未提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，上诉人通过刘书棚向娄本兰借款，并与娄本兰签订房地产买卖合同，在借款到期后，上诉人未按时还款，娄本兰的该笔出借款通过刘书棚得到清偿，对该事实因有相关证据证明本院予以确认。对于上诉人与娄本兰签订的房地产买卖合同，娄本兰及上诉人均认可双方并没有买卖房屋的真实意思表示，故事实上该房屋买卖合同是二上诉人以自有房产对借款进行的担保，即使关之琳取得了出售房屋的委托书，但二上诉人出具委托书的目的还是以房产作为借款的担保，并不能改变二上诉人与娄本兰之间属于借贷关系的事实。被上诉人刘书棚、关之琳在上诉人未归还借款，将二上诉人房产进行出售，其行为属于无权处分。但是被上诉人李楠作为购房人，通过向亲戚借款、公积金贷款的方式向刘书棚支付了合理的房屋对价，房屋已经过户至李楠名下，且没有证据证明李楠取得该房屋时存在恶意行为，李楠取得房产属于物权法规定的善意取得，那么，上诉人要求确认刘书棚与李楠的房屋买卖合同无效并要求房屋过户至其名下的上诉请求不能成立。上诉人认为刘书棚及关之琳因出卖房屋给其造成了损失，双方可以另行协商或上诉人进行起诉；上诉人所称案外人杜雪梅代替上诉人还款，转款给刘书棚260500元的情况，上诉人或杜雪梅可以与刘书棚另行协商或起诉，本案不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由杜国胜、许艳承担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  杨雯蒨审判员  路 璐二〇一九年六月二十日书记员  丁 欣