贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5234号原告：肖波，女，汉族，1973年5月1日出生，住贵州省毕节市七星关区，被告：毕节市星城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口。统一社会信用代码：91520500755397034F。法定代表人：王敏，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：叶俊峰（特别授权代理），贵州朗意律师事务所律师。原告肖波与被告毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称“星城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告肖波，被告星城房开公司的委托诉讼代理人叶俊峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告截止2019年5月5日的逾期办理交付商品房转移登记有关文书的违约金暂计131433.00元，之后违约金按照日万分之三计算至实际办理交付商品房转移登记文书之日止；2.案件受理费由被告承担。事实及理由:2013年10月9日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》,合同约定:买受人购买被告开发建设的位于贵州省××市××区××杜鹃大道（区政府礼堂对面)第2幢1单元16层3号商品房，房屋总价款为343617.00元，出卖人承诺于2015年10月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第2项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金。《商品房买卖合同》签订当日,原告支付了被告全部房款343617.00元。交房之日,原告根据被告要求,缴纳契税5154.00元、房屋备案登记费、房产证工本费160.00元、交易费348.00元、土地使用证100.00元,现房屋交付至今，被告一直未按约定履行义务,向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书。原告认为:《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，本案中，原被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,对双方均具约束力,合同签订后,原告已按约定支付所有购房款343617.00元,被告也应按约定在2015年10月30日前办理完毕商品房转移登记并将商品房转移登记的有关文书交给原告,然时至今日,被告已逾期(2015年10月30日至2019年5月5日)，仍未将商品房转移登记的有关文书交给原告,按双方所签《商品房买卖合同》的约定,被告应按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金,截止2019年5月5日，被告应支付原告违约金为131433.00元(343617×0.03%×1275天)。综上,原告为维护其合法权益,因此诉至本院。被告星城房开公司辩称，本案约定的违约金过高，请求法院依法调整至银行同期贷款利息的1.3倍。因为双方签订的有补充协议，该协议约定原委托办证的相关条款是无效的，因此，不应按照原办证条款处理本案，且本案已经超过诉讼时效。本院经审理查明，原告与被告于2013年10月9日签订《商品房买卖合同》,合同约定:原告购买被告位于毕节市××区××杜鹃大道（区政府礼堂对面)第2幢1单元16层3号商品房，房屋总价款为343617.00元，出卖人承诺于在2015年10月30日取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:……2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第2项处理:……(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，合同还约定委托办证及其他事项。签订合同后，原告向被告支付全部购房款343617.00元，2018年12月25日，被告取得涉案房屋所有权初始登记，并于2019年2月13日通知原告向被告提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费。2019年3月20日，原告向七星关区国税局缴纳印花税5元，契税5154.25元。另查明，原被告签订《办理委托办证的通知》（具体签订时间不详），该通知载明：原告需确认原委托办证相关约定无效，并重新委托被告向不动产登记中心代为办理转移登记手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款及其他费用的义务，被告向原告交付了涉案商品房。双方约定于2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但被告于2018年12月25日才取得涉案房屋的所有权初始登记，已构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于约有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告双方在合同中约定了出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款0.03%的违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，根据当事人意思自治的原则，本院予以尊重。根据约定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，应按照原告已付购房款总款343617.00元为基数，按日0.03%的标准计算。对于违约金的起止时间。根据原、被告双方签订的《办理委托办证的通知》，原告重新委托被告向不动产登记中心代为办理转移登记手续，故在原被告之间达成新的委托办证合意。由于被告已于2018年12月25日取得涉案房屋的所有权初始登记，已符合办理转移登记的条件，故违约金的计算应截止至被告履行通知原告提交相关办理转移登记的有关资料之日止。本案中，被告已于2019年2月13日履行通知义务。故计算违约金的起止时间应为2015年10月31日起至2019年2月13日止。但被告提出诉讼时效的抗辩，对于诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2015年10月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2015年10月31日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年5月9日提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年5月9日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。故在本案中，对于2016年5月9日起至被告通知原告提交办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2015年10月31日至2016年5月8日的违约金，截止原告起诉之日，因超过三年的诉讼时效期间，本院不予支持。故被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金为：343617.00元×0.03%×1011天（2016年5月9日至2019年2月13日）=104219.00元。其余部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告肖波逾期提交办理位于毕节市××区××杜鹃大道（区政府礼堂对面)第2幢1单元16层3号商品房转移登记有关文书的违约金104219.00元；二、驳回原告肖波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1464.00元，由原告肖波承担272.00元，被告毕节市星城房地产开发有限公司承担1192.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一九年六月十七日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初5234号原告：肖波，女，1973年05月01日出生，汉族，住贵州省毕节市桂花路32-2号，居民身份证522421197305010429。被告：毕节市星城房地产开发有限公司，组织机构代码91520500755397034f。肖波与毕节市星城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年六月二十三日书记员邓頔