江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）睢民初字第00500号原告陈玲，个体。委托代理人刘柏，男，1973年8月10日生，汉族。委托代理人周修旺，江苏恒毅律师事务所律师。被告江苏地杰房地产开发有限公司，组织机构代码77376750-2，住所地睢宁县东升街**帝壹城销售部。法定代表人王江斌，该公司董事长。委托代理人朱春，江苏仁台律师事务所律师。原告陈玲与被告江苏地杰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月23日、2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告陈玲的委托代理人刘柏，被告江苏地杰房地产开发有限公司的委托代理人朱春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玲诉称：2010年12月14日，原告与被告签订了两份商品房买卖合同，原告购买被告开发的帝壹城小区3幢1单元101室（面积为119.3平方米、价款为441171元）、3幢-1单元44号车库（面积为26.22平方米、价款为95206元）。根据合同约定，被告应在2012年1月28日前将已取得商品住宅使用批准文件的住房和已取得备案文件的车库交付给原告；若被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从2012年1月29日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；被告应在商品房交付后360日内将办理产权证书所需要的资料报产权机关备案，否则按银行同期存款利率标准支付违约金；原告应承担水、电、燃气、太阳能购买和安装的费用；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务，但时至今日，被告没有将符合约定条件的房屋交付给原告。被告还将一楼电梯口封死。虽经原告多次交涉，但仍然没有结果。综上，原告认为，被告逾期交房向原告按日支付已交付房价款万分之一的违约金标准太低，应该予以调整至日万分之三。合同中关于水、电、燃气、办理产权证的条款及原告承担太阳能购买和安装费用的条款属于无效条款，应该予以撤销。被告将一楼电梯口封死的做法是错误的，被告逾期交付房屋的行为已违约，其应当承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉请法院依法判令：1、将两份商品房买卖合同第九条调整为：若被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从2012年1月29日起按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；2、变更两份商品房买卖合同第十五条为出卖人应在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案；3、确认两份商品房买卖合同补充协议（一）无效；4、被告恢复一楼电梯通行；5、被告向原告支付以人民币536377元为基数，以日万分之三为标准，从2012年1月29日起至原被告签订的达到合同中约定的交付条件为终点的迟延交付的违约金；6、被告按承诺书承诺的日期地暖；7、被告负担本案的诉讼费用。被告江苏地杰房地产开发有限公司辩称：双方签订的合同是当事人真实意思表示，条款是合法有效的，原告要求调整违约金条款没有事实和法律依据。关于逾期交房违约金的约定，不低于原告可能因此造成的损失，不存在调整违约金的情形。原告上房后可以正常使用电梯，在小区全部投入使用后即可地暖。经审理查明：2010年12月14日，原告陈玲与被告江苏地杰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同两份，原告购买被告开发的帝壹城小区第3幢1单元101号商品房（建筑面积为119.3平方米、价款为441171元）、第3幢-1单元44号车库（建筑面积为26.22平方米、价款为95206元）。根据双方签订的合同第八条约定，被告应在2012年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品住宅交付使用批准文件的商品房以及已竣工验收备案的车库交付给原告使用。如被告未按合同规定的期限将该商品房及车库交付原告使用，则逾期不超过90日的，自2012年1月29日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条被告应在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的中国人民银行同期活期存款利率支付违约金。合同补充协议（一）第2条规定“水、电、燃气、有线电视、电话、宽带以及房屋公共维修基金、契税、交易费等所有政府规定的相关费用由买受人自理”、第4条规定“太阳能热水器设备由出卖人统一采购、统一安装，交房前买受人必须据实支付采购和安装费用（不超出市场同品牌同规格产品的价格）”。对付款方式的约定为在2010年12月14日付首付款，余款在2011年1月8日前付清。另查明，原告于2010年12月13日支付第3幢1单元101号商品房首付款141171元、第3幢-44号储藏室首付款35206元，于2011年3月17日支付第3幢-44号储藏室余款60000元、于2011年4月7日支付第3幢1单元101号商品房余款300000元。因被告江苏地杰房地产开发有限公司未能按约定的日期将房屋及车库交付使用，其遂于2012年11月25日作出承诺，主要内容为：对帝壹城小区1号、2号、9号、10号、3号、8号、11号楼于2013年4月25日取得工程竣工验收合格证（规划、质检、设计、施工、监理等部门），于2013年4月28日交付房屋；如按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之一点五补偿，如不能按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之二补偿；如2013年4月28日不能交付使用，则自2013年4月29日起按日万分之三计算至交房为止；地暖工程于2013年10月1日提供使用。再查明，被告于法庭辩论终结前尚未将涉案房屋及车库交付原告；也未能按照承诺书要求于2013年10月1日将地暖提供使用，却仍将3幢1单元一楼的电梯口隔挡。上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同、销售不动产统一发票、承诺书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告陈玲与被告江苏地杰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。原告要求将合同第九条的违约金计算系数由万分之一调整至万分之三，要求将合同第十五条在交付后360日内，将办理权属登记需在由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，调整为90日，要求确认合同补充协议（一）无效，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方签订的合同及其附属的补充协议并不存在以上合同无效的法定情形，故本院对原告该两项诉讼请求不予支持。关于逾期交房而产生的违约金，根据合同约定，被告应于2012年1月28日前将符合条件的商品房及车库交付原告使用，但其直至2014年10月23日仍未将房屋交付，违反合同约定，应承担相应的违约责任。虽然合同约定若被告逾期交房，合同继续履行的，被告应当自2012年1月29日起至实际交付之日止、按日支付已交付房价款万分之一的违约金。但因被告于2012年11月25日作出承诺，即2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之贰补偿、2013年4月29日起按日万分之三计算至交房为止。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”被告作出的上述承诺不存在无效或者可撤销的法定情形，因此应当充分尊重当事人的意思自治，相应的违约金应当按照被告承诺的系数来计算，即原告主张的违约金应当计算至法庭辩论终结前，应为119772.98元（536377元×0.1‰×301天（即2012年1月29日至2012年11月25日）＋536377元×0.2‰×153天（即2012年11月26日至2013年4月28日）＋536377元×0.3‰×542天（即2013年4月29日至2014年10月23日）］。原告要求恢复一楼电梯的通行，是基于业主对建筑物共有部分享有的权利而提出的要求排除被告侵权行为的主张，因涉案房屋尚未交付给原告，原告未取得该建筑物专有部分所有权，不属于物权法第六章所说的业主，原告暂不具备求排除妨碍的诉讼主体资格；且原告要求恢复通行是侵权之诉，而本案系商品房买卖合同的违约之诉，故本院对原告的该项主张不予理涉；原告要求被告按承诺书的日期地暖，因地暖设施系该商品房相关的设施，而地暖设施的集中使用需在房屋交付后才能进行，故对于原告要求于2013年10月1日地暖的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江苏地杰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈玲逾期交房违约金119772.98元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3505元，由原告陈玲负担810元，由被告江苏地杰房地产开发有限公司负担2695元（鉴于原告已预交，被告在履行还款义务时将应负担部分一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  丁 莉人民陪审员  侯宜信人民陪审员  宋 浩二〇一四年十月二十九日书 记 员  鹿一琳附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。