上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第20531号原告石得春。委托代理人高军，上海融孚律师事务所律师。被告上海麦格茂置业有限公司。法定代表人赵向伟。委托代理人戴睿，上海华夏汇鸿律师事务所律师。第三人上海五角世贸商城有限公司。法定代表人杨华超。委托代理人凌军。原告石得春与被告上海麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法追加上海五角世贸商城有限公司为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2014年7月7日、2014年10月15日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人高军、被告委托代理人戴睿及第三人委托代理人凌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石得春诉称，原告于2010年购买了被告预售的上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄（现南祝路2999弄）上海五角世贸商城3号2044室商铺（以下简称系争房屋），双方签订了《上海市商品房预售合同》，原告付清了全部购房款人民币（以下币种相同）349，566元。合同约定被告应于2011年6月30日前交房，并在取得大产证后60日内办理房屋交接，再60日内协助原告办理小产证，但被告至今未交房，也未协助原告办理小产证。原告诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金（以已付购房款为基数，按每日万分之一的标准，分别自2011年1月1日起计算至2012年10月31日，自2013年4月26日计算至实际交房之日，按每日万分之三的标准自2012年11月1日起计算至2013年4月25日）；2、判令被告支付逾期办证违约金（以已付购房款为基数，按照银行同期贷款基准利率上浮30%，自2011年5月1日起计算至小产证办出之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告表示若法院认定的房价款与原告诉请的房屋价款不一致，则要求以法院确定的房屋价款作为上述诉请1、2违约金计算基数。被告上海麦格茂置业有限公司辩称，被告已经通知原告办理房产证，但原告因各种理由拒绝办理。本案涉及的商业地产经营模式特殊，房屋必须交由第三人统一经营，被告已经依据约定在2010年12月将房屋交付给第三人，不存在逾期交房，原告也已经实际取得了2011年1月1日开始五年的经营收益，并未遭受实际损失。按照合同约定交房时间是2011年6月30日，最晚的办证时间为2012年1月26日，原告主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效。请求驳回原告全部诉讼请求。第三人上海五角世贸商城有限公司述称，同意被告意见，被告已经按约将系争房屋交付给第三人。经审理查明，2010年7月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价349，566元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定，甲方定于2011年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未按本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，乙方继续履行合同，甲方继续向乙方支付违约金，违约金以乙方已付房款按日万分之一计算，至实际交付之日止。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付房屋的手续；乙方应在收到该通知之日起20天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志为交付钥匙并签署《房屋交接书》。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区（现浦东新区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款第十五条第二款约定，乙方同意（系争房屋）由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务管理公司的管理。《预售合同》签订当天，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第四条约定，1、甲方应在从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的5个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；2、甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；……2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。《预售合同》和《物业委托经营合同》签订当日，原告支付购房款179，566元，后又于2012年7月2日以贷款方式支付剩余房款17万元。2010年12月，被告与第三人签订《房屋交接书》，由第三人接收被告交付的上海五角世贸商城3号、5号、8号、10号、15号楼（含系争房屋）。另查明，2012年6月9日，原、被告签署《预售合同补充协议》一份，约定被告承诺于2012年10月31日前办出大产证，若不能如约办出被告自2012年11月1日起按原告已付房款每日万分之三的标准支付违约金。原告认为该违约金性质为逾期交房违约金。还查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，现已取得系争房屋的房地产初始登记（大产证）。2013年10月底，被告向原告发出书面通知，通知包括原告在内的系争楼盘业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证。审理中，原告表示被告发出的《办证通知》载明的办证流程为先签订新的委托经营合同才能办证，因原告不同意签订委托经营合同，故被告拒绝办证，并非原告未前往被告处办理产证。被告亦承认办证的前提是签订委托经营合同。审理中，原、被告一致确认《预售合同》约定的系争房屋价格与房屋原价相比存在40%的折扣，即房屋原价为《预售合同》约定房价除以0.6。被告认为《预售合同》约定的房屋价格与上述折扣金额之和即为系争房屋的房产价值，在实际交易时，上述折扣金额被作为5年的委托经营收益予以扣除，房产价值中剩余的60%作为正式的房产价格写入了《预售合同》，原告实际是按照《预售合同》约定的价格支付购房款，故即便要承担违约责任，也应当按原告实际付款金额作为违约金计算基数。原告则否认收到被告所述的委托经营收益，认为上述折扣金额纯属房价优惠，系被告的促销手段。以上事实，有经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、房款发票、《上海市房地产权证》、《办证通知》、《房屋交接书》、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》、《建设工程竣工验收备案证书》以及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。（一）关于被告是否应当支付逾期交房违约金。本院认为，本案系争房屋为商铺，根据《物业委托经营合同》约定，原告已将系争房屋前五年的经营权转让给第三人，在此期间原告不再享有占有、使用系争房屋的权利，此种交易模式有别于一般的房屋买卖，而且被告及第三人也通过房款折扣的方式保证原告取得了系争房屋自2011年1月1日起五年的投资收益，实现了原告的合同目的。因此，被告在未取得《建设工程竣工验收备案证书》的情况下于2010年12月直接将系争房屋实际交付给了第三人，尽管存在一定瑕疵，但未影响原告实现合同目的，不属于逾期交房。原告称并未收取到系争房屋前五年的委托经营收益，与合同约定不符，不予采纳。原告要求被告支付逾期交房违约金，依据不足，本院难以支持。双方《预售合同补充协议》所约定的违约金显然不是逾期交房违约金，原告据此要求被告支付逾期交房违约金，亦不予支持。（二）关于被告是否应当支付逾期办证违约金。本院认为，《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证，据此计算被告应于2012年1月26日前协助原告办理小产证，现被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，在2013年10月才通知原告办理小产证，显属违约。被告辩称系原告拒绝办理产证，故被告不应承担违约责任。本院认为，原告作为购房人，在得知可以办证后无故拖延办理显然有悖生活常识，被告发出的《办证通知》载明的办证流程以及被告当庭陈述表明，被告强行将续签《物业委托经营合同》作为购房人办理小产证的前提条件才是原告至今未能办理小产证的真正原因，而该前置条件并无合同及法律依据，故被告应当承担逾期办证违约责任。原、被告于2012年6月签订《预售合同补充协议》的行为足以证明原告在诉讼时效期限内向被告主张了权利，诉讼时效中断，因此原告所主张的逾期办证违约金并未超过诉讼时效，本院予以支持，但原告所主张的逾期办证违约金起算时间有误，本院予以调整。（三）关于逾期办证违约金计算方式。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，符合法律规定，依法予以采纳。关于违约金计算基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格。根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋前五年的收益，该收益应当计入房价，故原、被告关于系争房屋的真实交易价格应认定为《预售合同》约定的房价与折让金额（即五年委托经营收益）之和即582，610元，应以此并结合原告实际分期付款情况确定违约金计算基数。被告辩称应以《预售合同》约定的价格作为房屋真实交易价格，与事实不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告石得春逾期办证违约金（以412，610元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2012年1月27日起计算至2012年7月2日止；以582，610元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2012年7月3日起计算至本案一审判决之日止）；二、驳回原告石得春的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，395元，减半收取计1，197.50元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 范 一二〇一四年十月二十一日书 记 员 王诗艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。