安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2014）天民一初字第01501号原告：张宏璋，男，1941年1月15日出生，汉族，退休，住安徽省天长市。委托代理人：王东，安徽知秋律师事务所律师。委托代理人：李森，安徽知秋律师事务所律师。被告：陈俊，男，1980年8月30日出生，汉族，个体工商户，住安徽省天长市。被告：安徽省天长市敦普光电有限公司。法定代表人：陈俊，该公司总经理。两被告共同委托代理人：徐士坤，安徽天申律师事务所律师。原告张宏璋与被告陈俊、安徽省天长市敦普光电有限公司（以下简称敦普光电公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告张宏璋及其委托代理人李森，被告陈俊、敦普光电公司及其共同委托代理人徐士坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宏璋诉称：原告与陈俊的父亲陈金宝是邻居。陈俊因缺乏资金，分别于2011年7月8日，2012年8月17日向原告总计借款288.6万元。后因陈俊无力偿还，两被告提出将敦普光电公司开发的位于天长市汊涧购物中心南侧的门面房八间（由东向西7-14号）作价370万元卖予原告，并签订《房地产买卖协议书》一份，原告以陈俊借款288.6万元及八间门面房的22个月租金81.4万元，合计370万元付清房款。协议签订后，由于两被告仅交付了由东向西第十、十一、十二、十三、十四号共计五间门面房，第七、八、九号门面房发生重复买卖。为解决上述问题，原告与陈俊的委托代理人陈金宝于2013年11月15日签订了《关于解决陈俊（委托人陈金宝）有关7、8、9重复买卖协议》，协议规定，对于第七间用无产权争议的第六间调换，并补偿原告闭塞费3万元。对于第八、九间由被告收回，支付原告80万元，总计两被告应当给付原告83万元。协议第三条约定被告先支付7万元，剩余76万元在2014年4月1日前付清，否则7万元作为违约金，两被告仍需支付83万元。由于两被告未按照协议时间履行付款义务，故起诉要求判令两被告退还原告购房款83万元，并按照月息2分计算2014年4月2日至还款之日的利息，诉讼费由两被告负担。张宏璋就其诉求举证，陈俊、敦普光电公司质证：1、借款协议和借条各一份。证明2011年7月14日陈俊、陈金宝向张宏璋借款100万的事实；两被告无异议，认为该款已作为购房款支付，不存在利息。2、中国工商银行个人业务凭证一份。证明2012年8月17日张宏璋借给陈俊188.6万元；两被告无异议，但认为该款系原告支付的购房款，没有利息。3、房地产买卖契约及收据各一份。证明两被告将位于天长市汊涧镇青年路69号天长市汊涧购物中心南侧的门面房8间做价370万元卖给原告，并且以第二被告的名义开了收据给原告；两被告无异议。4、房地产买卖协议一份。证明2012年8月1日原告与两被告就上述8间门面房买卖的价款、给付方式作出进一步约定，并在协议第十条约定“本协议全权委托陈金宝办理”；两被告无异议，但认为全权委托陈金宝办理的仅仅是本协议，不涉及其他。5、补充协议与委托书各一份。证明2012年8月1日第二被告、陈金宝与原告签订补充协议一份，内容是关于违约责任的约定，委托书是两被告共同委托陈金宝全权办理与原告房地产买卖相关事宜；两被告无异议。6、2013年两被告的委托代理人陈金宝与原告签订关于解决陈俊（委托人陈金宝）有关7、8、9重复买卖协议。证明两被告应当按照协议约定支付原告83万元；两被告对于协议真实性无异议，但认为两被告没有委托过陈金宝签订该协议，陈金宝在没有征得两被告同意的情况下，约定了支付违约金的条款和支付闭塞费，触犯了两被告的权利，不同意协议内容。陈俊、敦普光电公司辩称：为了开发向原告借款是事实，但后来借款已经转化为购房款，所以不存在利息的问题。对于2013年11月15日的协议被告根本不知情，也不同意关于违约金和闭塞费的约定。欠原告80万元房款是事实，但已经委托陈金宝支付过7万元，现认可欠原告73万元未还。陈俊、敦普光电公司为支持其辩称举证，张宏璋质证：2013年11月15日原告出具的收条一份。证明原告收到被告7万元，这7万元应当在80万元中冲抵；原告对这份证据的真实性没有异议，认为被告出示该证据也证明被告对于2013年11月15日的协议是知情并认可的，因为该7万元系作为该协议的履约保证金出现的，由于被告方没有如期履约，7万元应当作为违约金处理。经审理查明：张宏璋与陈俊的父亲陈金宝是邻居，陈俊系敦普光电公司的法定代表人。2011年7月8日，陈俊、陈金宝因扩建工程需要，向张宏璋借款100万元，约定月息2分，双方签订了借款协议，并出具了借条。2012年8月1日，敦普光电公司与张宏璋签订《房地产买卖契约》一份，约定将敦普光电公司开发的位于天长市汊涧镇青年路69号天长市汊涧购物中心南侧的门面房八间（由东向西7-14号）作价370万元卖予张宏璋，张宏璋以陈俊的借款100万元，及八间门面房的22个月租金计81.4万元，在总价款中冲抵，另在2012年8月17日，张宏璋向陈俊银行账户内汇入188.6万元，合计付清房款370万元，并由敦普光电公司出具了收据。在2012年8月1日，张宏璋与敦普光电公司又签订《房地产买卖协议书》、《补充协议》各一份。同日，两被告又出具委托书一份，全权委托陈金宝办理与张宏璋的房地产买卖相关事宜。后由于两被告仅交付了由东向西第十、十一、十二、十三、十四共计五间门面房，第七、八、九号门面房已重复买卖。为解决上述问题，张宏璋与两被告的委托代理人陈金宝经协商后，于2013年11月15日签订了《关于解决陈俊（委托人陈金宝）有关7、8、9重复买卖协议》，协议约定，对于第七间门面房用无产权争议的第六间门面房调换，并补偿张宏璋闭塞费3万元。对于第八、九间门面房由被告收回，支付张宏璋现金80万元。协议第三条约定被告先支付7万元，剩余76万元在2014年4月1日前付清，否则7万元作为违约金处理。现张宏璋因两被告未按照协议约定时间履行付款义务，故起诉要求判令两被告退还张宏璋购房款83万元，并按照月息2分计算2014年4月2日至还款之日的利息，诉讼费由两被告负担。上述事实：有双方当事人陈述、借款协议和借条各一份、中国工商银行个人业务凭证一份、《房地产买卖契约》及收据各一份、《房地产买卖协议》一份、《补充协议》与委托书各一份、《关于解决陈俊（委托人陈金宝）有关7、8、9重复买卖协议》一份、收条一份在卷佐证，并经庭审质证，可以采信。本院认为：张宏璋与陈俊、陈金宝在2011年7月8日发生过100万元的民间借贷关系属实，但在2012年8月1日，因张宏璋与敦普光电公司发生了房屋买卖关系，该100万元借款已冲抵购房款，张宏璋与陈俊、陈金宝之间的借贷关系已不存在。后期由于原、被告在房屋买卖过程中因部分门面房重复买卖引发争议，陈金宝作为两被告全权委托的办理与张宏璋的房地产买卖相关事宜的委托代理人，与张宏璋经友好协商后达成的《关于解决陈俊（委托人陈金宝）有关7、8、9重复买卖协议》，符合法律规定，该协议内容合法有效。对于陈金宝的委托代理行为产生的法律后果应当由被告承担。陈俊关于其不知情、不同意协议内容的辩称意见，不符合客观事实，依法不予采纳。因陈俊系敦普光电公司的法定代表人，其行为后果应当由敦普光电公司承担，其个人不应当承担合同约定的付款责任，张宏璋对于陈俊的诉讼请求依法不予支持。因敦普光电公司未按照约定期限给付房款，依法应当承担违约责任，即被告已给付的7万元应当根据协议约定作为违约金处理，故对于张宏璋要求敦普光电公司退还购房款83万元的诉讼请求依法应予支持。但因原、被告已不存在民间借贷关系，故张宏璋主张按照借款时约定的月息2分计算利息的诉讼请求没有依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告安徽省天长市敦普光电有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告张宏璋购房款83万元。二、驳回原告张宏璋其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12100元，保全费4670元，合计16770元，由被告安徽省天长市敦普光电有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  董春慧审 判 员  单 斌人民陪审员  周文波二〇一四年十月二十九日书 记 员  韩玉惠附适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。