河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初1043号 原告：胡令娣，女，1966年11月15日出生，汉族，住内蒙古满洲里市道北东二道街市。 委托诉讼代理人刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被告：河北福泰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县祁各庄镇纳才南路338号，统一社会信用代码91131028109326418U。 法定代表人胡东江，董事长。 委托诉讼代理人吴朝华，北京市兰台律师事务律师。 委托诉讼代理人马冬梅，北京市兰台律师事务律师。 原告胡令娣与被告河北福泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本院于2019年4月3日立案后，依法由审判员李福金独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡令娣委托诉讼代理人刘宏辉，被告河北福泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴朝华、马冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡令娣诉称，原、被告订立了商品房买卖合同及补充协议，原告已按照合同约定支付了房屋价款。根据双方商品房买卖合同第八条约定，被告应于2018年10月15日前向原告交付符合法定交付条件的商品房，但截止2018年10月15日，涉案房屋并未完成消防验收及竣工验收备案，被告亦未向原告出示涉案房屋符合交付条件的证明文件，且在原告多次收房时，被告均不予配合并拒绝原告的验房要求，导致原告不能按时收房居住，给原告造成了巨大的经济损失。根据双方商品房买卖合同第九条约定，被告未按合同约定及时将商品房交付买受人使用的，出卖人须自约定交付之日的第二起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款的万分之一作为违约金。被告前述行为已严重违反合同约定，给原告造成了巨大的损失，应当承担违约责任，因双方多次协调未果，故原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告出示涉案房屋验收合格并符合交付条件的证明文件；2、判令被告配合原告检验涉案房屋；3判令被告向原告交付经验收合格并符合交付条件的房屋；4、判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金（违约金以房价款为基数，乘以万分之一，乘以逾期交房天数，逾期交房天数为自2018年10月16日起至实际交房之日止，暂计至2019年4月4日，共计人民币39043.32元）；5、本案诉讼费用由被告承担。 被告河北福泰房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求无法律依据和事实根据，应予驳回。第一，涉案房屋已于2018年10月10日验收合格，符合商品房买卖合同约定及法律规定的交付条件，原告在办理收房手续时，被告已将涉案房屋验收合格并符合交付条件的证明文件予以公示，庭审中亦能提供原件，原告亦可核实，原告再次核实，无事实和法律依据；第二，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第十一条第（六）项相关约定“出卖人因集中或大量安排买受人办理房屋交付手续，晚于《商品房买卖合同》约定的交付日期15日以内的，不属于逾期交房；出卖人不承担《商品房买卖合同》约定的逾期交房责任……”，商品房买卖合同第八条约定交付期限为2018年10月15日，根据补充协议约定，被告在2018年10月31日前通知买受人收房的，均可依据免责事由，免于承担逾期交房责任，被告于2018年10月18日向原告邮寄入住通知书、收房须知、缴费通知书等材料，通知原告于2018年10月28日收房，原告于2018年10月19收到上述材料，但一直未办理收房手续，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第十一条第（二）项的约定，应视为被告已履行了房屋交付手续，被告不应承担逾期交房违约责任；第三，关于逾期交付违约金的计算，根据商品房买卖合补充协议第十一条第（六）项的约定，即使法庭认为被告构成逾期交房，逾期交房的违约金起算时间应当为2018年11月1日，并非原告主张的2018年10月16日，且原告将超出商品房买卖合同约定的购房款作出计算违约金数额的基数没有依据；第四，原告在未按照收房流程并缴纳各项费用的前提下，直接验房不符合商品房收房习惯，也不符合双方签订的商品房买卖合同补充协议第十一条第（三）项约定“房屋交付时，买受人应当按照《商品房买卖合同》（含附件等）约定，在办理房屋交付前交纳各项税费……”，且原告按照被告要求的收房程序进行收房并不影响其对房屋质量主张权利的法律效力，其无正当理由拒绝收房应当承担不利后果。 经审理查明，被告系福泰花园××商品住宅小区××单元××号商品房的开发商，商品房预售许可证号为（大）房预售证第1632号。2016年12月23日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的福泰花园××商品住宅小区××单元××号商品房，该房为预售房，房屋总价款为1903235元，签订本合同同时一次性交付全部总房款。关于交付期限，商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2018年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。关于出卖人逾期交房的违约责任，商品房买卖合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”；关于交付房屋的补充约定，补充协议第十一条第（二）、（三）、（六）项约定“（二）出卖人已按照本协议第一条约定的方式书面通知买受人办理交付该商品房的相关手续，但买受人无正当理由拒绝接收或因买受人的原因未在上述交付房屋的书面通知确定的交付之日或者办理交付手续的期限内完成该商品房交付的，上述交付房屋的书面通知确定的交付之日或者办理交付手续的期限届满之日视为出卖人已履行了该商品房的交付义务。（三）房屋交付时，买受人应按照《商品房买卖合同》（含附件等）约定，在办理房屋交付前交纳各项税费……（六）买受人同意，出卖人因集中或大量安排买受人办理房屋交付手续，晚于《商品房买卖合同》约定的交付日期15日以内的，不属于逾期交房；出卖人不承担《商品房买卖合同》约定的逾期交房责任……”。关于书面材料送达，补充协议第一条约定“（一）《商品房买卖合同》中记载的买受人通讯地址是买受人的有效联系地址；买受人地址发生变化的，应在该变化发生后5日内书面通知出卖人变更有效联系地址。如因买受人地址变更未通知出卖人，导致出卖人应履行的合同约定义务等书面通知不能送达，视为出卖人已经履约（包括但不限于入住通知书、设计变更、延期交房通知等）买受人自行承担由此引发的一切责任。（二）当面递交通知、信函、文件等书面材料的，递交日为送达日；以特快专递或挂号信的方式发往对方有效联系地址的通知、信函、文件等书面材料，本市范围内发出后第2日、本市范围以外发出后第3日，为送达日”。 另查明，2016年12月2日、2017年1月10日，原告向被告交付购房款共计1903235元。庭审中，原告自述于2016年12月6日向案外人大厂回族自治县岳峰房产经纪有限公司的工作人员赵亮多交购房款380000元。 再查明，河北省建设工程竣工验收报告载明：工程名称为福泰花园普通商品住宅小区·兰苑二期1.2工程43#楼，竣工验收结论为合格，勘察、设计、施工、施工图审查机构、监理单位、建设单位均于2018年10月10日加盖公司印章及法定代表人印章；河北省建设工程竣工验收备案证明书载明“根据国务院《建设工程质量管理条例》和《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》规定，福泰花园普通商品住宅小区·兰苑二期1.2的43#楼工程，建设单位于2018年10月组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2018年12月6日办理了备案”。2018年10月18日，被告通过特快专递方式按照原告在商品房买卖合同中提供的地址、电话，向原告邮寄入住通知书、收房须知、公共维修资金证明、缴费通知书等材料，通知原告于2018年10月28日办理入住手续，该邮件于2018年10月19日签收。截止庭审结束，原告未办理涉案房屋的收房入住手续。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同复印件、补充协议复印件、收据、银行明细、证人证言，被告河北福泰房地产开发有限公司提供的商品房买卖合同复印件、补充协议复印件、河北省建设工程竣工验收报告、河北省建设工程竣工验收备案证明书、中国邮政速递物流截图及原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于，原、被告双方于商品房买卖合同第八条中约定的商品房交付条件是否符合法律及行政法规的强制性规定，是否合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同中关于房屋交付约定为“出卖人应当在2018年10月15日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”。上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据，备案是告知性的，无须行政机关批准、回复；备案是竣工验收合格后进行的，备案与否不影响竣工验收合格的效力。验收合格是交付的法定条件，而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在双方当事人签订的商品房买卖合同亦未将备案约定为交付条件的情况下，亦不能以备案时间晚于约定的交付时间为由认定出卖人违约。本案中，被告通过特快专递方式通知原告办理房屋交付的时间为2018年10月28日，此期间符合商品房买卖合同补充协议第十一条第（二）、（六）项约定，即被告于2018年10月31日前通知原告收房，为双方约定的合理期间；现涉案房屋已取得河北省建设工程竣工验收报告，涉案房屋开发项目经相关勘察、设计、施工、施工图审查机构、监理单位、建设单位验收合格，符合双方商品房买卖合同约定的交付条件，被告向原告履行房屋交付义务，亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定。据此，本院认定涉案商品房买卖合同合法有效，被告已履行交付符合交房条件的房屋之合同义务，并无不当，故对原告要求被告应向其交付验收合格并符合交付条件的房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持；商品房买卖合同已对收房事宜作出相关约定，且被告已向原告发出办理收房入住程序的相关书面文件，原告应当按照约定履行收房义务，其表示应当先经其验收合格再办理收房入住手续的诉讼主张，不符合商品房交付的行业习惯及双方合同约定，且被告已提供涉案房屋已经相关部门验收合格符合合同约定交付条件的相关证据，故本院对原告此项诉讼主张，不予支持；原告如对房屋质量存疑，其可在办理涉案房屋的收房入住手续后，依据商品房买卖合同及补充协议约定，就房屋质量问题及影响其居住使用，造成其损失，另行主张权利。被告当庭提交河北省建设工程竣工验收报告、河北省建设工程竣工验收备案证明书，原告已质证，故对原告主张被告向其出示涉案房屋验收合格并符合交付条件的证明文件的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下： 驳回原告胡令娣的诉讼请求。 案件受理费减半收取390元，由原告胡令娣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李福金 二〇一九年六月二十四日 书记员  刘晓波 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。