云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法民二初字第362号原告钟伙明，男，1972年12月18日出生，汉族，现住云浮市云城区。原告张金兰，女，1978年8月6日出生，汉族，现住云浮市云城区。被告云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。法定代表人潘锦灿，该公司董事长。委托代理人李建辉，广东金科律师事务所律师。委托代理人谭意娣，广东金科律师事务所律师。原告钟伙明、张金兰诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法由审判员林燕独任审判，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告钟伙明和张金兰、被告荣威房地产的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟伙明、张金兰诉称：原、被告于2010年10月12日签订《商品房买卖合同》（编号：1010055），约定：原告向被告购买位于云浮市市区狮山路81号蟠龙山水豪庭第D2幢三层303号房，建筑面积共146.23平方米，其中套内建筑面积129.22平方米，公共部位与公共房屋分摊面积17.01平方米。商品房属预售房，按套出售，按建筑面积计算，单价为每平方米3606.4元，总金额为527364元。2010年10月12日，原告向被告支付了首期房价款177364元，2011年5月31日向银行按揭贷款350000元给被告，房价款已全部付清。一、关于逾期交楼违约金的问题。合同约定在2011年12月31日前把商品房交付给原告使用，但被告至2012年9月10日才交付，逾期共计254天。原告发现，小区同一幢楼同一时段有两种不同的违约金赔偿方式，大多数是按“日”的万分之一赔付，极少数是按“月”的万分之一赔付。《商品房买卖合同》第9条第2款约定，被告违约需赔偿527364元×1/10000/月×（8.3-3）个月=280元；第7条第1款约定，原告违约需赔偿527364元×8/10000/日×254天=107160元。双方的权利、义务极不对等。所以，2014年3月被告电话通知原告领取逾期交楼违约金，原告拒绝签领。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据《中华人民共和国民法通则》第112条规定当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。所以，原告的实际损失应按银行年基准利率7.2计算，被告应赔偿逾期交楼违约所造成的实际损失527364元×7.2%×254天÷360天=26790元给原告。二、关于房屋缩水面积的问题。房产证的套内面积120.61平方米，分摊面积18.61平方米，总计139.22平方米，比《商品房买卖合同》约定的建筑面积146.23平方米少了7.01平方米，面积误差比绝对值为-4.8%，严重超出了正常的误差范围。《商品房买卖合同》第5条面积确认及面积差异处理有修改合同范本固定格式条款的行为，该条款为无效条款。差异处理应参照《商品房销售管理办法》第20条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”被告应返还房屋缩水面积误差款项38991元给原告，误差款项构成如下：绝对值在3%以内的房价款146.23平方米×3%×3606.4元/平方米=15821元；面积误差比绝对值在3%以内的利息（计算期1350天）15821元×7.2%×1350天÷360天=4272元；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款（7.01平方米-146.23平方米×3%）×3606.4元/平方米×2倍=18898元。三、关于多收部分办证费利息的问题。2010年10月12日，被告收取了原告购D2幢303房的办证费17202元，实际支出是7910.46元，多收了17020-7910.46=9291.54元，时间长达1350天，被告应支付多收部分办证费用的利息9291.54元×7.2%×1350天÷360天=2509元给原告。据此，原告请求法院：1、判令被告支付逾期交楼违约金280元及实际经济损失26790元。2、判令被告返还蟠龙山水豪庭D2幢xxx房缩水面积差异款38991元。3、判令被告支付多收部分办证费的利息2509元。4、本案诉讼费用由被告支付。之后，原告变更诉状请求为：1、判令被告支付逾期交楼造成的实际经济损失26790元。2、判令被告返还蟠龙山水豪庭D2幢xxx房缩水面积差异款38991元。3、判令被告支付多收部分办证费及利息11800元。4、本案诉讼费用由被告支付。原告钟伙明、张金兰为证明其主张，向本院提供证据如下：1、《商品房买卖合同》，证明原告向被告所购商品房逾期交楼和房屋面积缩水的事实。2、《商品房买卖（预购）登记备案证明书》，证明原告购买预售房的事实。3、《认购书》，4、置业计划，5、计价表，该组证据证明商品房的出售方式为按套出售，按建筑面积计价。6、《广东省地方税收通用发票》，证明原告已向被告付清房款，以及房屋建筑面积、单价、总金额等事项。7、房地产权证书，证明原告向被告所购商品房面积缩水的事实。8、办证费收据，证明原告向被告交纳的办证费用。9、交楼通知书，证明被告逾期交楼违约的事实。10、钟伙明的身份证，证明原告的身份。11、张金兰的身份证，证明原告的身份。12、市住建局提供的《合同示范文本》第四条格式内容，证明原告所购的商品房是按建筑面积计价的事实。13、D3幢-502房吴国华提供的购房合同第8页内容，14、B2幢-401房赖娟提供的购房合同第3页、第4页、第7页内容，15、原告D2幢-303房的购房合同第4页、第8页、第11页内容，16、D2幢-702房赵妙静提供的购房合同第4页内容，17、原告张金兰M-062购车位合同第8页、第11页内容，18、E2幢-304房张培洪提供的购房合同第3页、第4页、第7页、第9页内容，19、D2幢-704房唐军强提供的购房合同第3页、第4页、第8页、第11页内容，该组证据证明被告文字欺诈的行为和严重丧失公平的事实。20、光碟，证明被告在主观上故意设置丧失公平、免除自身责任的欺诈行为，限制原告了解合同内容以达到合同欺诈的目的，以按“套”销售为由，拒绝返还业主房屋缩水面积款项的事实。被告荣威房地产辩称：1、对于第1项诉求。原告没有证据证实逾期收楼有实际损失，主张赔偿26790元没有合同依据和法律依据。原告所购房屋不但没有损失，反而升值一倍以上。故请求法院驳回原告该项诉求。2、对于第2项诉求。原告的计算错误，被告同意按合同第五条第3款约定，退回不足部分的面积房款给原告，但不同意支付利息。3、对于第3项诉求。双方约定办证费按实结算，同意将多收部分退回给原告，但不应计算利息。多收部分办证费应是8004.6元，原告漏计工本费90元，有发票予以证实。4、对于第4项诉求。应由原告承担诉讼费用。被告荣威房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、资质证书、预售许可证，证明被告具备销售房地产的资格，涉案房屋经政府部门许可预售。2、交楼证明、D1-D3栋业主收楼确认书，证明被告于2012年9月4日通知原告收楼，原告在2012年9月9日签名确认收楼。3、税收缴款书、票据，证明被告代原告办证缴纳费用共8000.4元。4、民事判决书两份，证明陈杨忠与云浮市荣威房地产开发有限公司就违约金进行诉讼，法院已有生效判决，应按判决书认定。5、商品房买卖合同草拟稿，证明原告先签订草拟合同，后签订正式的商品房买卖合同，两份合同是一致的。经审理查明，2010年10月12日，原告钟伙明、张金兰（买受人）与被告荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1010055），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路81号、编号为04-01-0095的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第D2幢三层303号房。……该商品房合同约定建筑面积共146.23平方米，其中，套内建筑面积129.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.01平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3606.4元，总金额人民币伍拾贰万柒仟叁佰陆拾肆元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=[（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积]×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。公积金贷款。买受人须在2010年10月12日前交纳首期房款，计人民币177364元；并于2010年10月15日前提交所需资料，办理余款35万元贷款。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经云浮市住房和城乡建设局验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、异常地质状况或因政府行为而延期的；3、出卖人无过错的，但无法防止的外因导致延期交楼的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、出卖人逾期不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，原告钟伙明、张金兰按约定于2010年10月12日支付了首期房款177364元，2011年5月31日向银行按揭贷款支付了35万元，房款已全部支付完毕。2012年9月4日，被告荣威房地产出具了《交楼通知书》，告知原告钟伙明、张金兰办理收楼手续。2012年9月10日，原告钟伙明在该通知书上签名确认。2012年9月9日，被告荣威房地产已将涉案商品房的锁匙移交给原告钟伙明。2014年7月2日，原告钟伙明、张金兰取得了涉案商品房的房产证，证号为粤房地权证云字第000002xx**号，登记面积为139.22平方米。后因被告荣威房地产逾期交楼、面积差异、多收办证费用等，与两原告发生纠纷，经协商无果，两原告遂向本院起诉，请求解决。另查明，原告钟伙明、张金兰于2010年10月12日支付了涉案商品房的办证费用17020元给被告荣威房地产。涉案商品房的实际办证费用为：契税7910.46元+工本费和登记费90元=8000.46元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、被告荣威房地产逾期交楼的违约金应当如何计算。2、涉案商品房存在的面积差异如何处理。3、被告荣威房地产多收取的办证费用应否退回及计算利息给两原告。关于逾期交楼的违约金问题。按照《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同约定交楼时间为2011年12月31日前，两原告请求从逾期之日起计算违约金，理由不成立，违约金应从超过90日后的第二天即2012年3月31日起计算。2012年9月10日，原告钟伙明在被告荣威房地产出具的《交楼通知书》上签名确认收楼，因此，违约金应计至2012年9月9日止。共计得被告荣威房地产逾期交楼163天。至于违约金的计算标准，合同约定按月以房款的万分之一计算，即年利率0.12%，该标准低于银行的逾期贷款利率，两原告认为计算标准过低，请求按年利率7.2%计算，理由成立，本院予以支持。综上，计得违约金为：[527364元×（163天÷365天）×7.2%]=16956.56元。被告荣威房地产抗辩认为两原告没有实际损失，不应支付违约金，理由不成立，本院不予采纳。关于面积差异的问题。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。两原告认为上述第五条的约定修改了合同范本应为无效条款，理由不成立，本院不予采纳。涉案商品房的面积差异百分比：[（139.22平方米-146.23平方米）÷146.23平方米]×100%=-4.79%。按照合同第五条约定，由于两原告选择继续履行涉案合同，故被告荣威房地产应退回多收房款[3606.4元/平方米×（146.23平方米-139.22平方米）]=25280.86元给两原告。关于利息问题，虽然双方未约定退回房款的时间，但被告荣威房地产应在合理期限内退回给两原告，因此，利息应酌情从起诉之日即2014年7月31日起至退还之日止按年利率7.2%计算。两原告请求面积差异部分房款参照《商品房销售管理办法》第20条规定，理由不成立，本院不予采纳。关于多收办证费用及利息的问题。被告荣威房地产确认收取两原告办证费用17020元，涉案商品房实际用去办证费用8000.46元，多收取部分17020元-8000.46元=9019.54元，被告荣威房地产应予退还给两原告。关于利息问题，涉案商品房的办证时间是2014年7月2日，被告荣威房地产应在合理期限内将多收的费用退回给两原告，但被告荣威房地产至今未退回，因此，利息应酌情从起诉之日即2014年7月31日起至退还之日止按年利率7.2%计算。被告荣威房地产抗辩认为不应支付利息，理由不成立，本院不予采纳。两原告请求从2010年10月12日起按年利率7.2%计算利息，其合理部分本院予以支持，超出部分不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交楼违约金16956.56元给原告钟伙明、张金兰。二、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款25280.86元及利息（利息从2014年7月31日起至退回之日止按年利率7.2%计算）给原告钟伙明、张金兰。三、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房办证费用9019.54元及利息（利息从2014年7月31日起至退回之日止按年利率7.2%计算）给原告钟伙明、张金兰。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1740元，适用简易程序审理，减半收取870元（原告钟伙明、张金兰已预交757元），由原告钟伙明、张金兰负担329元，被告云浮市荣威房地产开发有限公司负担541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 林 燕二〇一四年十月十五日书记员 邓伟静