海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初496号 原告（反诉被告，下称原告）：聂巍，女，1960年7月8日出生，汉族，住山东省烟台市××区。 委托诉讼代理人：蔡文卿，北京俊理律师事务所律师。 被告（反诉原告，下称被告）：海南金源世纪房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县老城开发区快速干道23公里处。 法定代表人：张安平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：连昌松，海南颖川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晓蓓，海南颖川律师事务所律师。 原告聂巍与被告海南金源世纪房地产开发有限公司(以下称金源世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2019年3月4日向本院提起诉讼，本院于同一天决定受理本案，被告于2019年4月22日向本院提起反诉，本院依法决定两诉合并，依法适用简易程序进行审理。本院于2019年5月24日公开开庭审理。本案原告聂巍及其委托诉讼代理人蔡文卿，被告金源世纪公司的委托诉讼代理人曾晓蓓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告聂巍向本院提出诉讼请求：请求依法确认2017年1月20日原告与被告签订的《中华坊分销协议》合法有效；2、请求依法判令被告海南金源世纪房地产开发有限公司继续履行2017年1月20日签订的《中华坊分销协议》；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月20日原告聂巍与被告海南金源世纪房地产开发有限公司签订了《中华坊分销协议》，协议约定：海南省××县房，房屋建筑面积58.11平方米(最终面积以房产证面积为准，多退少补)，且该房交房标准为装修房，约定每平方米单价为6722.04元，总价为390618元。在被告取得预售许可证后，双方签订《澄迈县商品房买卖合同》，同时约定在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。分销协议签订当日，原告依约交付被告保证金5万元。由于被告因未按政策规定交纳涉案房产增容费及签定分销协议后房价不断上涨等被告主观上恶意违约的原因，导致该房屋预售许可证直至2018年12月19日才办理下来。在未提前告知的情况下，被告突然于2018年6月11日起诉原告要求解除分销协议，后又于2018年9月20日变更诉讼请求，请求确认分销协议无效。后被告见胜诉无望，又于2018年12月20日撤回起诉。被告上述行为反复无常，毫无道德诚信可言，给原告造成了财产损失和精神伤害，侵害了原告合法权益。经原告多次飞到海南找被告协商均未果，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，判如所请。 被告金源世纪公司辩称，一、关于本案案由问题。被告认为双方签订的《中华坊分销协议》不属于商品房预售合同，双方在履行上述协议过程中产生纠纷，起诉至法院，属于一般的合同纠纷，不属于商品房预售合同纠纷。二、原告提出的判令被告继续履行《中华坊分销协议》的诉讼请求无具体内容，不符合起诉条件，应予驳回。被告与原告签订的《中华坊分销协议》具有多个具体条款，条款内容涉及商品房的位置、面积、价款、保证金、销售方式、违约责任、付款方式、争议解决方法等内容，而且各个条款之间不具有包容性，原告要求履行的必须是明确具体的某一项约定。原告提出的判令被告继续履行《中华坊分销协议》的诉讼请求，没有具体的履行对象。根据《民事诉讼法》第119条规定，当事人提起诉讼，应有具体的诉讼请求。原告的诉讼请求没有具体内容，应予以驳回。《中华坊分销协议》的继续履行还需双方另行签订《商品房买卖合同》，即双方签订《商品房买卖合同》系履行《中华坊分销协议》的一个部分，而《商品房买卖合同》内容需要双方在平等自愿的基础上进一步协商确定，原告不能诉请法院判决双方签订合同，法院更不能违背意思自治原则强制判令双方签订合同，否则有违民法及合同法中的契约自由原则。三、《中华坊分销协议》不具备继续履行的客观条件。首先，根据协议约定，《中华坊分销协议》已具备解除条件，被告解除《中华坊分销协议》具有事实和法律依据。《合同法》第九十三条第二款约定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《中华坊分销协议》第五条约定，原告需在被告获得预售许可证之日起十五日内，持分销协议原件及保证金凭证原件到被告营销中心与被告签订《商品房买卖合同》，如原告逾期办理的，视为自动放弃分销，被告可单方面解除分销协议并有权将分销的房屋另行出售且不需要通知原告，分销保证金不予退还。被告获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。本案中，原告并未提交充分证据证明其在上述约定时间内到达被告处与被告签订《商品房买卖合同》，《中华坊分销协议》所约定的合同解除条件已经成就。被告完全可以据此解除双方签订的《中华坊分销协议》。其次，原告不具备购房资格，《中华坊分销协议》无法继续履行。2018年4月22日，海南省人民政府出台限购政策，根据政策规定，非海南省户籍居民家庭在海南省内购房，需提供累计24个月及以上的个人所得税或社保缴纳证明。在上述限购政策背景下，准购房者在签订《商品房买卖合同》前均需进行购房资格审查，审查未通过者，不能在海南省范围内购房。本案中，原告未提交任何证据证明其具备购房资格，被告根本无法与其签订《商品房买卖合同》。根据《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。由于限购政策的出台，原告已经不具备购房资格，在事实上无法再继续履行《中华坊分销协议》，且关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求亦不适于强制履行。贵院应根据上述规定驳回原告关于继续履行《中华坊分销协议》的诉讼请求。综上，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法庭依法驳回原告诉讼请求。 金源世纪公司作为反诉原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《中华坊分销协议》；2、依法判令反诉被告支付的5万元属于反诉原告所有；3、请求判令被反诉人承担全部反诉费用。事实和理由：2017年1月20日，反诉原告与反诉被告签订《中华坊分销协议》，约定反诉被告向反诉原告购买反诉原告开发的位于海南省××县房，约定房屋单价每平方米单价6722.04元，总价为390618元。反诉被告应在反诉原告获得预售许可证之日起十五日内，持分销协议原件及保证金凭证原件到反诉原告营销中心与反诉原告签订《澄迈县商品房买卖合同》，如反诉被告逾期办理的，反诉原告可单方面解除分销协议，并有权将房屋另行出售且不需要通知反诉被告，分销保证金恕不退还。反诉原告获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准，同时双方在协议中明确约定，反诉被告选择一次性付款，签订协议当日支付50000元，总房款在反诉原告取得预售许可证之日起十五日内付清。签订《中华坊分销协议》后，反诉被告依据协议约定向反诉原告支付50000元整，协议生效后，反诉原告按规定准备办理预售许可证需要的各项材料。反诉原告已于2018年12月18日取得涉案房屋的预售许可证，并于次日在海南日报上进行公告，但由于限购政策的出台，反诉被告已不具备购房资格。反诉被告无法在15日内与反诉原告签订《澄迈县商品房买卖合同》，反诉被告亦没有带具有购房资格的购房人与反诉原告签订《澄迈县商品房买卖合同》，因此，双方所签订的《中华坊分销协议》因限购政策的出台已无法继续履行，合同目的亦无法得到实现。反诉原告认为，根据《分销协议》约定，双方解除合同的条件已经成就。且由于客观情况的变化，双方签订《分销协议》的目的已无法实现。为此，特依据《合同法》的相关规定向贵院提起反诉，恳请贵院依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告聂巍针对反诉原告金源世纪公司的反诉辩称，金源世纪公司起诉请求的反驳，不构成反诉，被告在2018年在贵院立案，被告要求起诉解除分销协议，又变更诉求后又请求确认无效，前后自行矛盾，后见胜诉无望，又撤回起诉，在取得预售许可的时候诉讼还没有结束，现又对原告提起反诉，明显是滥用司法资源，拖延时间，损害原告合法权益，给原告造成不必要的损失，请法院对该应为予以训诫，驳回反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证（双方当事人针对本诉和反诉提交的证据一致）。 原告聂巍提交的证据：证据1、2017年1月20日原被告签订分销协议及原告交付5万元收据各一份，证明双方存在商品房包销关系及原告已按约交付5万元分销保证金。证据2、被告起诉原告诉状两份及撤诉裁定书一份，证明被告起诉请求解除分销协议，后又请求确认无效，前后自行矛盾，后见胜诉无望，又撤回起诉，恶意拖延时间，用合法形式掩盖其侵犯原告合法权益的非法目的。证据3、2016年7月22日海南老城经济开发区管理委员会关于海南金源世纪房地产开发有限公司中华坊项目工程规划许可调整批前公示一份，证明被告的中华坊三期海棠园项目违规进行过大面积增容，容积率由1.27变更1.72，导致拖欠增容费，且隐瞒上述事实未告知原告。证据4、2016年9月21日海南老城经济开发区管理委员会（海城管函（2016）505号）函一份，证明海南老城经济开发区管理委员会通知澄迈县住房保障与房产管理局海南金源房地产开发有限公司因增容拖欠增容费，在未交清增容费之前不能办理预售许可证，被告对上述事实在签订分销协议时对原告恶意隐瞒。证据5、2017年7月13日中华坊的工程快报一份，证明中华坊三期海棠园8栋楼同时于2017年6月30日封顶。证据6、2017年10月23日被告作出承诺书一份，承诺以其中华坊海棠园商铺PM6#楼作为拖欠增容费的抵押物，证明由于被告过错一直到2017年10月23日未缴清增容费，导致预售许可证无法办理。证据7、沈丽萍买房与被告售楼员蔡雪雅全程录音一份（文字整理资料详见（2018）琼9023民初1037号卷宗）及蔡雪雅照片一份，证明被告承诺在2017年6月份取得预售许可证签订正式商品房买卖合同。证据8，澄迈县住房保障管理局在澄迈房产公共信息平台，关于中华坊海棠园销售信息图一份，证明被告对其中已加价的业主办理网签等手续，未加价的业主不予办理，被告属于恶意违约侵犯原告合法权益，同时证明被告履行不能是不能成立的。 被告金源世纪公司提交的证据：证据1、中华坊分销协议，证明反诉原被告双方签订《中华坊分销协议》约定反诉被告应在反诉原告取得预售许可证后十五日内到反诉原告处与反诉原告签订《商品房买卖合同》。否则反诉原告可解除合同，反诉被告支付的分销保证金不予退还。证据2、收据，证明反诉原告收到被告支付的分销保证金50000元。证据3、预售许可证，证明反诉原告已于2018年12月18日取得预售许可证。证据4、公告，证明反诉原告取得预售许可证后，已按照《中华坊分销协议》的约定，在海南日报上发布公告。 当事人均无异议的原告提交的证据1，被告提交的证据2和证据4，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据认证如下：被告对原告提交的证据2证明内容不认可，本院认为，被告的起诉及撤诉均属于自身权利的行使，不能证明原告的待证事实。 被告对原告提交证据3、4、7、8的“三性”及证明内容均不认可，本院认为，证据3、4为行政机关出具，来源真实合法，和证据6相互佐证，可以证明被告因增容未缴纳增容费，尚未办理预售许可证。证据5未注明出处，真实性无法认定，本院不予采信，且与本案诉请无关联，本院不予认定。证据7录音的内容是否合法，原告未能提供相关的证据来证明其真实性，且录音内容与本案无关，本院不予认定。证据8澄迈县住房保障管理局在澄迈房产公共信息平台，关于中华坊海棠园销售信息图，仅为购房者参考，对于原告证明的内容，本院不予采信。 原告对被告提交的证据1、3的真实性认可，对证明内容不认可，证据3可以证明被告取得预售许可证的时间为2018年12月18日。证据1的证明内容在本院认为部分再做认定。 根据以上采信的证据，可以认定以下事实：2017年1月20日，原告聂巍与被告海南金源世纪房地产开发有限公司签订了《中华坊分销协议》，协议约定：海南省××县房，房屋建筑面积58.11平方米(最终面积以房产证面积为准，多退少补)，且该房交房标准为装修房，约定每平方米单价为6722.04元，总价为390618元。协议约定：“原告在被告获得预售许可证起十五日内。原告须持分销协议原件及保证金凭证原件带购房人到被告营销中心签订《澄迈县商品房买卖合同》”，同时，约定被告获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。协议签订当天，原告向被告支付分销保证金50000元。2018年12月18日，被告取得涉案房屋的预售许可证，于2018年12月19日在海南日报上进行公告。 另查明，被告于2018年6月11日起诉原告，要求解除《中华坊分销协议》，2018年9月20日变更诉讼请求，要求确认该协议无效，又于2018年12月20日撤回起诉。 本院认为，本案的第一个争议焦点为：一、原被告于2017年1月20日签订的《中华坊分销协议》是否合法有效。虽然被告在2017年1月20日签订《中华坊分销协议》时并未取得商品房预售许可证,但是在2018年12月18日，已经取得了商品房预售许可证,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条之规定,出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定合同有效,故本案中双方签订的《中华坊分销协议》属有效合同。原告请求确认该协议合法有效，本院予以支持。 第二个争议焦点为：原告要求被告继续履行《中华坊分销协议》的理由及依据。第三个争议焦点为：被告反诉请求解除《中华坊分销协议》的理由及依据。被告在2018年12月18日取得房屋预售许可证，并于2018年12月19日在海南日报上进行公告。2018年4月22日，海南省人民政府出台限购政策，根据政策规定，原告已不具备购房资格，未能继续履行合同义务，双方无法在15日内签订《澄迈县商品房买卖合同》，原告也没有带具有购房资格的购房人与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》。因此，双方所签订的《中华坊分销协议》因限购政策的出台已无法继续履行，合同目的亦无法得到实现。根据《分销协议》约定及客观情况的变化，双方解除合同的条件已经成就，双方签订《分销协议》的目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；当事人可以解除合同。由于限购政策的出台，原告不具备购房资格，也未在合同约定时间带符合条件的购房者签订《澄迈县商品房买卖合同》，导致合同不能履行，原告要求被告继续履行《中华坊分销协议》的请求证据不足，本院不予支持，被告反诉请求解除《中华坊分销协议》的请求，符合法律规定，应予以支持。 第四个争议焦点为被告反诉请求原告所交的保证金属于被告所有的理由及依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。海南省人民政府限购政策的出台，导致原告不具备购房资格，双方无法继续签订《澄迈县商品房买卖合同》，属于不可归责于当事人双方的事由。同时因被告于2018年6月11日对原告提起诉讼，造成原告未能在规定时间履行分销协议，带具有购房资格的购房人签订《澄迈县商品房买卖合同》，因此，对于被告反诉要求原告所交的保证金归被告所有的请求不符合法律规定，不予支持。虽然原告在本诉中没有该请求，但被告的反诉本院不予支持，理应将保证金归还原告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告聂巍与被告海南金源世纪房地产开发有限公司于2017年1月20日签订的《中华坊分销协议》合法有效； 二、解除原告聂巍与被告海南金源世纪房地产开发有限公司于2017年1月20日签订的《中华坊分销协议》; 三、被告海南金源世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告缴纳的保证金50000元； 四、驳回原告聂巍的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告海南金源世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币7259元，减半收取3579元，由原告聂巍负担，反诉费1050元，减半收取525元。由被告海南金源世纪房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 王春庆 二〇一九年六月二十一日 法官助理 李楚红 书 记 员 王 祥 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。