广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3845号上诉人（原审被告、反诉原告）：李建汉，男，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：龙婧，广东法治盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫以路，女，汉族，住湖南省。被上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：刘忠华。被上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人：杨欧，行政总裁。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘秋静，女，公司员工。上诉人李建汉因与被上诉人莫以路、中海物业管理有限公司佛山分公司（以下简称中海分公司）、中海物业管理有限公司（以下简称中海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初12303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李建汉上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判李建汉没收合同押金，莫以路支付中海环宇天下*栋***铺（以下简称涉案商铺）从2018年5月1日至2018年10月31日的租金；2.撤销一审判决第四项，莫以路向李建汉支付违约金4950元、房屋租赁期间的物业管理费、水电费（暂计至2018年7月31日止）；3.中海分公司、中海公司与莫以路共同承担连带责任；4.本案所有诉讼费用由莫以路、中海分公司、中海公司承担。事实与理由：（一）涉案商铺的租赁合同合法有效，李建汉在合同缔约及履约过程中毫无过错。1.涉案《商铺租赁合约》没有违反法律、法规的强制性规定，是合同双方当事人的真实意思表示，合法有效。莫以路一再确认，其与李建汉签订合同前，李建汉已亲自带其到物业管理处了解商铺的管理规定（见一审起诉状、一审庭审笔录)。该事实在双方签订的《商铺租赁合约》中也得到充分体现（见一审莫以路提交的《商铺租赁合约》手写部分）。并且，莫以路确认李建汉向其出示过涉案商铺的房产证，房产证注明涉案商铺“用途：批发零售用地/商业”。上述事实表明，李建汉在签约时尽到了充分告知义务，不存在隐瞒、欺骗莫以路的行为。2.李建汉在缔约过程中无过错。李建汉依约于2018年4月31日将符合合同约定标准的商铺交付给莫以路，并履行了合同约定的所有义务甚至约定之外的义务，莫以路对此亦确认（见莫以路一审提交的《商铺租赁合约》、李建汉在一审中提交的证据三和证据四、一审庭审笔录中莫以路的陈述），即双方对租赁关系的成立和有效均无异议。商铺交付后，李建汉从未阻碍莫以路使用该商铺，对莫以路不能开业经营无任何过错。3.从2018年5月1日至今（暂计至2018年10月25日），莫以路因合同关系合法占有涉案商铺，理应支付租金。李建汉建立了合法合规的租赁关系，又合法合规地履行了义务，理应获得预期利益。现因他人的违法违约行为，导致李建汉的利益受损。在权利义务关系明确、施害人明确的情况下，法院不能放任李建汉的权益遭受损害而无人承担。一审法院判决李建汉退回押金和己付的租金、驳回反诉请求，违反事实，不能保护李建汉的合法利益。（二）中海分公司、中海公司事后订立的物业管理规定应为无效。1.莫以路经营烘焙并未违反涉案商铺的物业管理规定。中海分公司、中海公司主张涉案商铺“无排烟管道及油污处理系统，不具备餐饮用途”（见其提交的《民事答辩状》），又主张涉案商铺的“房屋使用性质不能使用明火”。但经营烘焙是使用电烤箱，不使用明火，更不需要使用排烟管道和油污处理，且烘焙不属于“餐饮”。根据《土地利用现状分类》，烘焙显然不能被规划到“住宿餐饮”业中，而应被划到“商品零售”业中。中海分公司、中海公司的主张不能说明莫以路经营烘焙违反其物业管理规定，反而说明符合其物业管理规定。涉案商铺的开发商签订购房合同时交付的《中海寰宇天地商业首层平面图》规划清楚显示，中海寰宇天地的商铺经营分为“生活元素”“无国界餐饮”“快时尚”“酒吧娱乐”“零售小铺”，明确涉案商铺（3座116铺）经营“生活元素”（见一审李建汉提交的证据一)，“面包烘焙”可以归类于上述五类中的“生活元素”。2.中海分公司、中海公司没有创建物业管理规定的权利。中海分公司、中海公司受业主聘请，按照业主的要求、法律法规的规定和合同约定提供物业管理服务。中海分公司的行为违反涉案商铺的规划，对业主构成违约。更重要的是其没有被赋予创建物业管理规定的权利。事实上，中海分公司、中海公司是本案纠纷发生后才单方创建了所谓的“涉案商铺不得经营烘焙”的物业管理规定，不仅没有法律效力，更不能溯及既往，李建汉将商铺租赁给莫以路经营烘焙并无不妥。中海分公司、中海公司的行为导致莫以路不能如约经营，是引发李建汉和莫以路损失的原因。中海分公司、中海公司理应就李建汉在本案遭受的损失承担连带责任。被上诉人莫以路辩称，李建汉当时并无提供文件证明，只是口头表明可以使用涉案商铺，物业公司也无书面说明，只是口头说只要没有明火就可以使用。一审判决后李建汉已经将涉案商铺出租予他人，商铺内的物品均属于莫以路，莫以路要求李建汉赔偿损失。被上诉人中海分公司、中海公司辩称，坚持一审意见。李建汉提供的《中海寰宇天地商业首层平面图》中，“生活元素”与“无国界餐饮”属于不同类别，而烘焙系属于“无国界餐饮”。请求法院维持原判。莫以路向一审法院提出诉讼请求：1.解除莫以路与李建汉的《商铺租用合约》；2.李建汉退还莫以路押金11000元、预付三个月的租金16500元，李建汉、中海分公司、中海公司赔偿莫以路损失87000元；3.本案的诉讼费由李建汉、中海分公司、中海公司承担。李建汉向一审法院提出反诉请求：1.莫以路继续履行《商铺租用合约》；2.莫以路自2018年8月1日直至《商铺租赁合约》终止之日止按每月5500元向李建汉支付租金，暂算至2018年10月31日为16500元；3.莫以路向李建汉支付违约金4950元；4.莫以路支付其应缴纳的物业服务费及电费直至《商铺租赁合约》终止之日止，暂算至2018年7月31日为1297.95元；5.本案的诉讼费由莫以路承担。一审法院认定事实：2018年4月17日，李建汉（甲方）与莫以路（乙方）签订《商铺租赁合约》，约定甲方将座落在中海环宇天下*栋***铺出租给乙方作烘焙使用；乙方已对该物业及物业管理规定做了充分了解，愿意承租该物业并遵守物业管理处的相关规定；租赁期限从2018年5月1日起至2023年4月31日止；其中2018年5月1日至2019年4月31日租金每月5500元；租金按季度结算；乙方须于本合约签订之日向甲方交付押金11000元及3个月租金；甲方已于2018年4月31日将处于安全，良好状态下的该物业交付乙方使用；乙方依约交租给甲方，不得拒交或拖欠租金，否则，除须向甲方支付所欠租金外，还须按所欠租金额每日百分之10%向甲方缴付滞纳金；乙方签约当日已清楚了解该铺状况及承诺按管理处物业中心规定经营；等等。同日，莫以路与孙达汉等人签订《转让协议》，约定“中海环宇城*座**号水果店铺于2018年4月17日转给莫以路，其转让费为人民币2.8万元，内含有水、电、装修、吧台、空调等东西随铺位转让……”莫以路已支付押金11000元及租金16500元予李建汉。一审法院认为，虽莫以路及李建汉主张中海分公司工作人员承诺涉案商铺可作烘焙，但未能得到中海分公司、中海公司认可，亦未能提供证据予以证实，一审法院不予采信。合同约定商铺作烘焙使用，物业管理公司已明确答复不可作该用途，合同目的无法实现，莫以路请求解除合同的主张一审法院予以支持，李建汉请求继续履行合同的主张一审法院不予支持。虽合同约定莫以路已了解清楚商铺及按物业管理规定经营，但至本案诉讼李建汉仍坚持认为商铺可作烘焙用途；而莫以路作为使用人，亦应尽谨慎注意义务，了解查核涉案商铺的情况再行签订合同，致合同解除双方均存在过错。莫以路亦未能实际使用商铺，一审法院综合考虑上述情况，判定李建汉结退收取的全部款项，双方各自承担损失，莫以路请求李建汉赔偿损失、李建汉请求莫以路支付租金、物业服务费、违约金的主张一审法院均不予支持。李建汉所主张的电费为2018年5月前的费用，并非由莫以路租赁期间支出，李建汉该项主张一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除莫以路与李建汉于2018年4月17日签订的《商铺租用合约》；二、李建汉应于判决发生法律效力之日起十日内返还押金11000元、租金16500元予莫以路；三、驳回莫以路的其他诉讼请求；四、驳回李建汉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取4149.2元（莫以路已预交），由莫以路负担2047.6元，由李建汉负担2047.6元。李建汉负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予莫以路，一审法院不另收退。反诉受理费减半收取3496.7元（李建汉已预交），由李建汉负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：李建汉在一审庭审中陈述：“商铺是否能做烘焙，物业前期没有明确说明，只是规定不能做餐饮或使用明火，但烘焙不需要使用明火，而且烘焙不属于餐饮行业，所以物业管理公司事后口头规定我方认为无效。”本院认为，本案为租赁合同纠纷。李建汉、莫以路签订的《商铺租赁合约》明确约定莫以路承租涉案商铺是用以经营烘焙，故作为出租人的李建汉应保证涉案商铺可作烘焙用途，作为承租人的莫以路亦应尽谨慎注意义务查核涉案商铺的情况再行决定是否承租。现因涉案商铺不能用于经营烘焙导致合同解除，双方对此均负有过错。李建汉主张其在合同签订前与莫以路共同到中海分公司了解情况，该公司工作人员承诺涉案商铺可作烘焙用途，故其在合同履行过程中不存在过错，但中海公司、中海分公司否认曾作出上述承诺，且从李建汉在一审庭审中关于“商铺是否能做烘焙，物业前期没有明确说明，只是规定不能做餐饮或使用明火，但烘焙不需要使用明火，而且烘焙不属于餐饮行业”的陈述来看，中海分公司的工作人员并未承诺涉案商铺可以作烘焙用途，李建汉是根据工作人员的陈述结合自己的主观判断认为涉案商铺能够作烘焙用途，故李建汉关于其在履行合同过程中不存在过错之主张理据不足。一审法院综合本案案情判令李建汉退还押金和预付租金，双方损失由双方各自承担，并无不当。李建汉关于没收莫以路的押金和莫以路支付租金、违约金、物业管理费、水电费的上诉请求理据不足，本院不予支持。李建汉在一审中未诉请中海公司、中海分公司承担责任，其在二审要求中海公司、中海分公司承担连带责任，属于在二审期间增加的诉讼请求，本院依法不予审查。综上所述，李建汉的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费643.7元，由李建汉负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄学军审 判 员 吴健南审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月十四日法官助理 黄清怡书 记 员 杨思韫