河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）商睢民初字第01802号原告万乙震，男，1983年9月11日出生，汉族，住商丘市。委托代理人徐长久，河南华豫律师事务所律师。被告商丘市宁陈苏通置业有限公司，住所地：商丘市。法定代表人师先锋，职务：董事长。委托代理人张杰，男，1985年5月10日出生，汉族，住河南省孟州市，该公司员工。原告万乙震（以下简称“原告”）与被告商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，由商丘市梁园区人民法院于2014年8月6日移送至本院，本院于当日作出了受理决定，依法由审判员隋冬梅适用简易程序独任审理，分别向原、被告送达了受理案件通知书、举证通知书、诉状副本、开庭传票等法律文书，于2014年10月28日在本院凯旋法庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐长久和被告委托代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告“苏州河畔花园”房屋一套，价款308245元。合同约定被告应在2012年10月31日前将房屋交付原告使用，原告于2011年12月10日交付了全部购房款328008元，而被告在最后交房期限届满一年后才交付了房屋。被告的违约行为给原告造成了一定的经济损失。请求依法判令被告赔偿逾期交房违约金29520元并承担本案诉讼费用。被告辩称：双方虽然签订有《商品房买卖合同》并约定了逾期交房的违约责任，但由于涉案房屋在建设过程中遭到了犯罪分子破坏生产经营，致使房屋延期交付。后被告与包括原告在内的一批购房者自愿达成《房屋交接确认书》，对交房时间重新进行了确认，原告明确表示同意和认可，并在交房通知约定的时间内履行了交接手续，接受了房屋。故双方签字确认的《商品房交接确认书》是对双方签订的《商品房买卖合同》的一种完善和补充，具有同等法律效力。原告接到通知后一直拖到2014年1月25日才办理交接手续，构成严重违约。原告诉被告逾期交房构成违约与事实不符，其要求被告支付逾期交房违约金的理由不能成立，要求驳回原告诉请。原告逾期办理交接手续，严重违约，请求对原告提起反诉。因被告当庭提出反诉，没有在法定期限内提出反诉，对被告提出的反诉不予审理。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：被告在履行合同中是否存在违约行为，应否支付原告逾期交房违约金29520元。原、被告双方对归纳的焦点问题均无异议。原告方提交的证据材料有：1、商品房买卖合同书一份；2、付款收据；3、被告为原告下达交房通知书一份，证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，该合同第9条第2项约定有逾期交房违约责任，该合同第4、6条约定购房总数额是308245元，按揭付款，该合同第8条约定了双方的交房期限为2012年10月31日之前；交房通知证明被告的交房时间为2014年1月25日，原告违约期限450天（2012年10月31日至2014年1月25日），原告已交房款328008元，按每日万分之二计算，根据约定被告应支付违约金29520元。被告方提交的证据材料有：房屋交接手续1套，证明原、被告自愿签订达成房屋交接确认书，该确认书第8条对交房时间重新进行了确认，将商品方面买卖合同中约定的交房期限变更为商品房交付通知单中确认的2013年12月1日至2012年12月18日，原告方明确表示同意和认可，并在交房约定的时间内履行了交接手续，原告接收了房屋，被告没有违约。经庭审质证，被告方对原告提交的证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，认为交房时间不应以合同约定为准，应该以原告实际交款时间来计算。原告方对被告提交证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为商品房交付通知单只是通知原告被告公司定于什么时间进行房屋交接，并不是改变原购房合同中房屋的交付期限，该通知单中并没有改变交付期限的约定，原告在房屋交接确认书第8条签字同意的行为只是同意让被告在2013年12月1日至2013年12月18日进行交付房屋，并不是同意改变房屋交付期限，不代表放弃追究被告逾期交房的违约责任，达不到被告的证明目的。被告对原告提交的证据所提异议，因原、被告签订的合同中明确约定有违约金的计算方式，应当按照约定计算违约金，故对被告方的异议理由本院不予支持。原告对被告提交的证据所提出的异议，因《房屋交接确认书》不是原告与被告重新达成的协议，不能作为双方同意变更合同约定交房时间的依据，也不是原告自愿放弃追究被告延期交房违约责任的承诺，故本院对此异议理由予以支持。本院对双方不提异议或虽提出异议但异议意见没有被采信的证据，予以确认，可以作为有效证据使用。依据上述有效证据并结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定原告以308245元的价格购买被告开发的位于中州路与文化路交叉口东南角的苏州河畔花园小区第2幢东一单元13层东户F住房一套，房款一次付清，2012年10月31日前该商品房验收合格并交付原告使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告于合同签订当日交付购房款308245元。被告于2013年12月1日做出通知，通知原告，将于2013年12月1日至2013年12月18日进行房屋交接。原告于2014年1月25日在被告提供的房屋交接确认书上签字。房屋交接确认书中包含有“您是否同意按照商品房交付通知单中约定的交付期限交付房屋”等16项内容，供买房人选择。本院认为，原、被告双方自愿签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律禁止性规定，合同应当为有效合同。原、被告都应当按照合同约定全面履行合同义务。被告超过约定的交房期限交付房屋，应当按照约定承担延期交房的违约责任。双方签订的商品房买卖合同第九条已经约定了逾期交房违约金计算方式，故被告应承担支付原告逾期交房违约金的民事责任。自约定的交房时间2012年10月31日至原告收到房子之日2014年1月25日，虽然超过约定的交房期限450天，但被告的商品房交付通知单是通过邮件通知的方式送达给原告，原告说不出其未在被告通知期限内到场接收房屋的正当理由，故被告逾期交房期限应计算至2013年12月18日，不应计算至2014年1月25日。按照双方合同约定的违约金计算方式，被告逾期交房413天，违约金数额应当为308245元×0.0002／每天×413天=25461.04元。被告辩称，原告已经同意按2013年12月1日至2013年12月18日交房，被告已经在此期间将房屋交付，不构成违约交房的理由不能成立。原告在被告提供的交房确认书中虽然选择了同意在2013年12月1日至2013年12月18日交房，但并非是与被告达成延期交房的协议，而是同意在此期间接收房屋，因此被告的辩称理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、被告商丘市宁陈苏通置业有限公司于判决生效后10日内支付给原告万乙震逾期交房违约金25461.04元。二、驳回原告万乙震的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取269元，由被告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  隋冬梅二〇一四年十月二十八日书记员  王娜娜