广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)中一法三民一初字第718号原告：陆华溢，男，1965年11月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：姚朝阳、郑英伟，系广东万政律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。原告陆华溢诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆华溢委托代理人姚朝阳到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年7月10日，原告与被告吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告吉雅公司购买其开发的位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼**幢**房，购房总价115500元。依合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，协助原告办理房地产权属证书。但至起诉之日，由于出卖人的原因，至今仍未办理；同时，因被告未依时协助办理房地产权属证书，依照法律规定，被告应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼**幢**房地产权属证书；2.被告向原告支付违约金37535.92元（以115500元为本金，从2009年6月29日起按中国人民银行同期贷款利率计至被告办理权属登记备案之日止）；3.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据为：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售合同登记备案证明表；3.购房款收据；4.物业服务收款收据。被告吉雅公司未到庭应诉答辩，亦未提供证据。经审理查明：2007年7月10日，原告与被告吉雅公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告吉雅公司购买其开发的位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼**幢**房，建筑面积共115.5平方米，购房总价115500元，付款方式为一次性付款，总楼价115500元在办理商品房买卖合同备案后一次性付清。合同签订后，被告吉雅公司于2007年7月17日向原告出具一张收到��华溢购买白石吉雅房款700000元（原告称5套商品房共计购房款，含涉案购房款115500元）的收款收据，上述商品房买卖合同于2007年7月17日在中山市房地产交易登记管理所办理了商品房销售登记备案。原告认为，原被告签订了商品房买卖合同后原告已付清了全部购房款，但被告没有依合同约定的期限为原告办理房地产权属登记证书，其行为损害了原告的合法权益，故于2014年8月1日向本院起诉，主张前述实体权利。另查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已发生法律效力，后附的《非法吸收公众存款明细表》中涉及本案原告陆华溢，其出借金额为700万元。陆华溢于2012年11月13日在本院起诉吉雅公司及张其请求归还借款及相应利息，案号为[(2012)中一法三民一初字第1368号]，请求归还金额（本金）390万元。本院经审理后判决吉雅公司张其归还陆华溢330万元借款及支付相应利息。本院在审理另案彭亮剑诉吉雅公司、第三人陆华溢商品房预售合同纠纷一案[案号（2012）中一法三民一初字第849号]中查明：2006年9月1日，彭亮剑与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，彭亮剑向吉雅公司购买中山市三乡镇吉雅花园7号楼**幢**房，该商品房建筑面积115.5平方米，套内建筑面积104.5平方米；单价为每平方米2324元，按套内建筑面积计，房价款合计242858元；付款方式为银行按揭付款，彭亮剑已交清72858元，余额由广东发展银行中山分行孙东支行按揭贷付；交楼期限为2008年6月30日前；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供���资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，彭亮剑依约向吉雅公司支付了首期楼款及相关办证契税等费用后，吉雅公司将房屋交付给彭亮剑使用。此后，吉雅公司未按商品房买卖合同约定的内容履行义务，彭亮剑获悉所购房产己备案到他人名下，且发生“吉雅”事件，遂诉至本院请求判令吉雅公司协助彭亮剑办理位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼**幢**房的房地产权属证书。该案本院经审理后认定第三人陆华溢与吉雅公司签订的合同是名为商品房买卖实为民间借贷，彭亮剑系真正的房屋买受人，彭亮剑与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认；第三人陆华溢与吉雅公司之间不存在真实的商品房买卖关系，实质是非法吸收公众存款的行���，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，第三人陆华溢与吉雅公司于2007年7月10日签订的商品房买卖合同无效。判决：1.确认第三人陆华溢与吉雅公司于2007年7月10日签订的商品房买卖合同无效；2.确认彭亮剑与吉雅公司于2006年9月1日签订的商品房买卖合同合法有效；3.吉雅公司于判决生效之日起三十日内协助彭亮剑办理位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼**幢**房的房地产权属证书；4.彭亮剑于判决生效之日起三十日内向吉雅公司支付购房余款170000元。该判决已经发生法律效力。诉讼过程中，本院向原告释明，前述判决已经发生法律效力，诉讼请求可能被驳回，原告可以变更诉讼请求，但原告坚持其起诉时的诉讼请求。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。关于本案的法律关系。原告主张与吉雅公司存在商品房买卖合同关系虽提供了中山市商品房买卖合同及购买商品房的收款收据予以证实，但原告与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同的效力及向吉雅公司支付的所谓“购房款”的性质本院在前述（2012）中一法三民一初字第849号判决书已作出生效的民事判决予以确认；本院向原告释明，本案的法律关系应为民间借贷纠纷，诉因应变更为请求被告归还借款及相应利息，原告不能请求吉雅公司继续履行无效的商品房买卖合同，且合同在事实上已不能履行，原告可以变更诉讼请求，如不变更可能被驳回，但原告坚持其起诉时的诉讼请求，故对原告的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，判决如下：驳回原告陆华溢的诉讼请求。案件受理费3361元（原告已预交），由原告陆华溢负担。如��服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花审 判 员  吴立和代理审判员  唐 群二〇一四年十月十六日书 记 员  余 伟