广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3794号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：伍桂姬。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辛哲，男，1980年1月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司（以下简称拓信公司）因与被上诉人辛哲租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初16418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人拓信公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令支持拓信公司的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由辛哲负担。事实与理由：拓信公司作为案涉场地的经营管理人以及收益人，有权向辛哲收取场地占用费。拓信公司向辛哲提供了场地，并及时告知辛哲物业管理变更为广州某物业管理有限公司（以下简称某公司）的相关事宜，拓信公司没有违约行为。辛哲拖欠使用费，构成了违约。即使某公司对辛哲进行了停电，属于第三人对辛哲的侵权行为，与拓信公司无关，不能成为辛哲拒交租金的借口。即使将某公司的侵权行为认定为拓信公司的违约行为，辛哲亦应另行向拓信公司主张权利，不能作为先履行抗辩权的事由。被上诉人辛哲未答辩。被上诉人拓信公司向一审法院起诉请求：一、判令辛哲向拓信公司支付2018年4月-2018年8月的场地占用费28550元以及违约金18329.1元（违约金自2018年4月11日起按日1%暂计至2018年8月13日，以后顺延至实际交付场地之日止）；二、本案诉讼费由辛哲承担。一审法院对以下事实予以确认：拓信公司与辛哲于2017年10月21日签订一份场地占用协议书，约定拓信公司将其受托经营管理的座落于佛山市顺德区容桂街道某号的场地租赁给辛哲使用，使用期限为一年，即自2017年11月1日至2018年10月31日，上述场地用于经营MINI录音室，经营商品的品牌名称（或店名）为咪哒；场地占用费按每月每平方米190.33元计算，每月的费用为5710元；管理费按每月每平方米43元计算，管理费每月1290元；承租方于签订本合同时向出租方支付水电周转押金450元，履约保证金14000元，保证金在协议期满之日或约定解除协议之日后，承租方无违约且缴清全部应缴费用、交还场地并经出租方验收后十五天内无息退还给承租方；出租方交付的相关保证金不得冲抵租赁期间应当支付的场地占用费、管理费、水电费等；出租方向承租方提供水、电源，相关水电费等费用由承租方负责；出租方逾期支付场地占用费、管理费、水电费或其他应付费用的，每逾期一天，应按所欠额1%支付违约金，逾期支付上述任何款项的，出租方有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用；任何一方欲变更、解除本协议，应提前三个工作日书面通知对方，并阐明理由，经对方书面同意后，方可对本协议及其附件进行变更、解除。拓信公司确认双方曾在2016年10月就相同的场地签订租赁合同，合同期满后又于2017年10月签订了本案所涉的合同。拓信公司确认在本案所涉的合同签订后已收到了辛哲支付的履约保证金14000元及水电周转保证金450元。案外人何某于2017年10月9日向案外人陈某的银行账户转账955.24元，转账备注内容为容桂某咪哒唱歌机9月电费；何某于2017年12月8日向案外人甄某的银行账户转账7724.46元，转账备注内容为容桂某咪哒唱歌机12月租金、11月电费；何某于2018年1月8日向甄某的银行账户转账7331.12元，转账备注内容为容桂某咪哒唱歌机1月租金、12月电费；何某于2018年2月4日再次向甄某的银行账户转账375.27元，转账备注内容为容桂某1月电费。案外人邓某于2018年2月5日向甄某的银行账户转账7000元，转账备注内容为新冀某咪哒唱歌机2月份租金；邓某于2018年3月6日再次转账给甄某7540.98元，转账备注内容为新冀某咪哒唱歌机3月份租金管理费及2月电费。拓信公司确认辛哲支付了截止至2018年3月的租金，主张辛哲自2018年4月起没有再支付租金。2018年4月6日，拓信公司的工作人员通过微信向微信名为“咪哒财务”发出缴费通知（缴费通知由拓信公司盖章，落款时间为2018年4月8日），要求辛哲于2018年4月10日前支付当月的租金5710元、管理费1290元以及3月的水电费727.47元；在2018年4月12日再次发出催缴通知单（通知单上没有盖章，落款时间为2018年4月11日），通知辛哲支付4月租金5710元。在2018年6月又先后发出两份通知，两份通知的格式与2018年4月份发出的两份通知格式一样，即第一份通知中催促辛哲交纳的费用包括当月及之前各月累计的租金、滞纳金、管理费、上一个月的水电费，而第二份通知中仅要求辛哲支付累计拖欠的租金及滞纳金；2018年7月，拓信公司的工作人员再次按上述模式先后发出两份缴费通知。辛哲在答辩中称，其在2018年4月收到案外人某公司向其发出的缴费催款通知书（通知书落款时间为2018年3月29日），告知辛哲拖欠2017年11月15日至2018年3月31日的物业管理费2637.93元，限辛哲于2018年4月5日前支付，如仍不缴纳的，将停止相关物业服务并采取相应的催缴措施，并要求辛哲支付相应的滞纳金。辛哲没有在上述期限交费，某公司对辛哲承租的场地停止供电，直到辛哲向某公司支付了上述全部物业管理费、水电费后，某公司于2018年5月20日恢复了对场地的供电。辛哲在答辩状中亦确认自2018年4月起没有再向拓信公司支付租金、管理费、水电费等各项费用。再查明，2017年11月10日，佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局向拓信公司发出《容桂街道国土城建和水利局关于新冀某物业管理移交的函》，函件中记载鉴于拓信公司已于2017年7月27日向新翼某全体业主告知在2017年10月28日后撤出该小区的管理，红星社区同意某公司提前进入该小区临时接管移交工作，拓信公司应当根据相应规定与某公司及筹备组落实、对接该小区的物业管理移交工作。2017年11月17日，拓信公司与案外人某公司签订协议书一份，约定2017年11月1日后新冀某大楼的电费由某公司代收代付，2017年10月24日后的水费由某公司代收代付，2017年11月1日至2017年11月14日的公共用电费由拓信公司承担，2017年11月15日后的公共用电费某公司承担，2017年11月14日前新冀某大楼的物业管理费由拓信公司收取，之后的物业管理费由某公司收取。拓信公司在庭审中确认自2017年11月15日起不再向新冀某商场包括案涉的场地提供物业管理，因此，其起诉主张的费用仅为2018年4月至2018年8月期间产生的场地使用费，不包括物业管理费及水电费。一审法院认为，拓信公司与辛哲于2017年10月21日签订的《场地占用协议书》约定拓信公司向辛哲提供特定的场地用于辛哲的经营活动，辛哲支付一定的费用并承担该场地在使用中产生的其他费用，双方之间的关系符合租赁合同关系，上述协议合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。拓信公司起诉主张辛哲拖欠2018年4月至2018年8月的租金，认为辛哲的行为构成违约，而辛哲则认为拓信公司在双方合同履行期间不再对案涉场地提供物业管理却没有告知辛哲，在收取了辛哲支付的物业管理费后没有将上述费用转交给某公司，导致辛哲的经营场所被停电，拓信公司存在违约行为，因此，一审的争议焦点为：拓信公司是否按合同约定履行义务以及拓信公司请求辛哲支付租金及滞纳金的理由是否成立。一、关于拓信公司是否完全履行合同义务的问题根据案涉场地使用合同的约定，拓信公司需要将案涉的场地交付给辛哲使用，并向案涉场提供物业服务，供水供电。拓信公司在庭审中确认在双方履行合同期间，拓信公司于2017年11月15日不再对案涉场地所在的新翼某商场提供物业服务，而由案外人某公司提供物业服务，物业服务费也自该日起由某公司收取，电费亦由某公司代收代付，公共电费由某公司负担。拓信公司没有提供证据证明其已将案涉场地的物业管理发生变动的事项告知了辛哲，也没有提供证据证明其与辛哲已协商由辛哲直接向某公司支付物业管理费，而辛哲亦根据合同的约定继续向拓信公司支付了2017年11月15日至2018年3月的物业管理费。根据合同约定和诚实信用原则，拓信公司在收取了辛哲支付的2017年11月15日至2018年3月31日期间的物业管理费后，应当将相应的物业管理费支付给某公司，以确保涉案场地能够正常使用，即辛哲能够正常开展经营，即拓信公司负有向某公司支付物业管理费的义务。辛哲抗辩称，在2018年4月至2018年5月20日期间，某公司以辛哲拖欠物业管理费为由对承租场地采取停电措施，如前所述，拓信公司负有向新的物业管理方支付案涉场地产生的物业管理费的义务，因此，应当由拓信公司提供证据证明其已将物业管理费支付给某公司，或者其已根据诚实信用原则协助辛哲与新的物业管理单位交接水电费事宜，以保证辛哲承租的场地供电正常，但拓信公司没有提交与此相关的证据予以证明，应当承担举证不能的责任。一审法院根据辛哲的自认，确认拓信公司自2018年4月至2018年5月20日期间没有按约定提供供电义务，导致辛哲无法经营，拓信公司存在违约行为。二、关于拓信公司请求辛哲支付租金及滞纳金的理由是否成立根据合同约定，拓信公司在合同中负有的义务是向辛哲交付案涉的场地并向场地提供基本的供电供水，辛哲承租场地是用于经营自助唱歌机，由于拓信公司没有将2017年11月15日之后收取的物业管理费支付给某公司，经辛哲催告后仍不支付，导致某公司停止向案涉场地供电，即在辛哲没有拖欠费用的前提下，拓信公司没有依合同约定履行供电义务（包括由第三人向承租场地供电），且经辛哲催告后仍拒不履行合同义务，辛哲被迫自行向合同之外的第三方某公司支付本应由拓信公司承担的物业管理费，即拓信公司仅履行了向辛哲提供场地义务，一直至庭审调查终结，拓信公司都没有提供证据证明其采取有效措施保证按合同的约定履行了全部合同义务。合同约定辛哲支付的每月租金不仅包括辛哲使用物理概念上的场所应当支付的对价，还包括支持该场所能用于正常经营的配套设施、服务的对价，而根据辛哲经营的商业性质，仅提供场地而不能正常使用电力的情况下，辛哲租赁该场地进行经营的合同目的就无法实现，也就是说拓信公司没有提供电力服务亦可能造成根本违约，辛哲自行与第三人某公司达成协议获得电力，并不等同于拓信公司履行了合同义务，即拓信公司的违约行为一直持续存在。辛哲在此后能进行经营是由于辛哲采取的自救措施，但并不能因此而认定全面履行了合同义务。同时，在拓信公司持续违约的情形下，根据拓信公司提交的微信聊天记录，拓信公司在2018年4月、2018年6月、2018年7月仍向辛哲催收包括物业管理费在内的费用，拓信公司作为出租方，在履行合同的过程中，不仅严重违反了合同义务及诚实信用原则，并且在处理纠纷事宜中傲慢冷漠，完全无视辛哲的合法利益，在拓信公司与案外人某公司关于物业管理交接手续及费用承担已十分明确的情况下，在辛哲已按期支付各项费用的前提下，拓信公司完全可以严格根据合同约定履行义务将其收取的物业管理费该专用款项支付给某公司或协助辛哲变更合同，以保证没有过错的辛哲一方的利益，从而避免本案诉讼的产生，也避免辛哲因此而遭受损失，但拓信公司显然并未采取任何措施，拓信公司的行为不仅构成违约，也严重违背了合同法规定的诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合合同约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，其请求辛哲支付履行顺序在后的义务缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回拓信公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为485.99元（已由拓信公司预交），由拓信公司负担。二审期间，拓信公司围绕上诉请求提供了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对拓信公司提供的证据经审查认定：拓信公司提供的《新翼某物业服务合同》与本案无关，不应作为本案的定案依据；拓信公司提供的收款收据以及现金缴费单有原件可供核对有，且与本案具有关联性，可作为本案的定案依据。经审理，本院确认一审法院认定的事实，另查明，拓信公司于2017年12月27日向某公司支付了1T01铺11月份水电费共722元，于2018年1月22日向某公司支付了1T01铺2017年12月份电费235元，于2018年2月9日向某公司支付了1T01铺2018年1月份电费422元，于2018年4月9日支付了1T01铺2018年2月份电费549元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：辛哲是否应当支付租金及滞纳金。在本案中，辛哲按期向拓信公司支付了至2018年3月租金、管理费及至同年2月的水电费等各项费用，但拓信公司却未依约按期向某公司支付管理费、水电费，导致案涉场地被某公司采取停水停电措施。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，拓信公司未能保持租赁物符合约定的用途，已构成违约。根据合同约定，辛哲承租场地用于经营自助唱歌机，即拓信公司没有依约提供电力服务，经催告仍不履行义务，辛哲租赁该场地进行经营的合同目的无法实现。据此，一审法院认定辛哲有权拒付租金正确，本院予以维持。但拓信公司未能保持租赁物符合约定用途的期间为2018年4月6日至2018年5月20日，辛哲可以正常使用租赁物的期间，仍应支付相应的租金给拓信公司。故辛哲应支付租金20107.8元（5710元/月÷30天×5天+5710元/月÷31天×11天+5710元/月×3个月=20107.8元）给拓信公司。拓信公司未严格履行合同义务，且拓信公司未继续提供物业服务，并以某公司未与业主委员会就物业共用部位的管理费达成协议为由拒绝向某公司支付管理费，却又违反诚信原则向辛哲追讨管理费，辛哲为此拒绝支付租金而引起本案纠纷，责任在于拓信公司，应自行承担未按期收回租金的损失，故本院对其主张的违约金不予支持。综上所述，拓信公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初16418号民事判决；二、被上诉人辛哲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金20107.8元给上诉人佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司；三、驳回上诉人佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司其他诉讼请求。被上诉人辛哲如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费485.99元，由上诉人佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司负担291.59元，由被上诉人辛哲负担194.4元。二审案件受理费971.98元，由上诉人佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司负担583.19元，由被上诉人辛哲负担388.79元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 徐允贤审 判 员 潘伟丹二〇一九年六月十八日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪