广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14684号原告：中山百景房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：何巨生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁晶晶，广东香山律师事务所实习律师。被告：梁财勇，男，1982年6月14日出生，汉族，住广西壮族自治区浦北县。第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。主要负责人：赖小平，系该行行长。委托诉讼代理人：欧俊宇，广东万**海天律师事务所律师。原告中山百景房地产开发有限公司（以下简称百景公司）与被告梁财勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序并依职权追加中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）作为第三人参加诉讼，因需公告送达，后裁定转为普通程序并于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告百景公司委托诉讼代理人黄俊科及第三人建行中山分行委托诉讼代理人欧俊宇到庭参加诉讼。被告梁财勇经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百景公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2014年1月23日签订的《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1401005672）；2.判令被告协助原告办理上述《中山市商品房买卖合同》备案注销手续；3.判令确认位于广东省中山市××同××路××楼××房归原告所有；4.判令被告向原告承担律师代理费30000元；5.判令被告向原告偿还担保款7747.37元；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年1月23日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于中山市××同××路××楼××房，总价399000元，付款方式为银行按揭。2014年12月19日，原告、被告与建行中山分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向建行中山分行借款279000元用于购买上述商品房，并由原告为被告的债务承担阶段性保证担保。由于被告未能按时还款，银行于2018年4月2日向原告开设的保证金账户扣除被告应还贷款本息7747.37元。扣款后虽然原告通知被告，但被告仍未履行还款义务。根据买卖合同补充协议第三条第3点约定，被告应按原告代为偿还之全部款项每天万分之四的标准向原告支付违约金，被告同意原告按以下式行使债权并同意承担原告行使债权所支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。（2）出卖人有权选择解除商品房买卖合同，收回该商品房并另行处置该商品房，对买受人已支付给出卖人的购房款和其他款项以及出卖人另行处置该商品房所获得的所有款项归出卖人所有，买受人无权要求出卖人退回。被告逾期偿还银行贷款导致原告被银行追索债务，在原告承担保证责任后，被告拒绝履行偿还义务已经构成违约，原告有权解除合同并没收被告已付款项。为实现本案债权，原告委托广东香山律师事务所律师代理诉讼并因此支出代理费用30000元。为维护自身的合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。被告未答辩，亦未提交任何证据。第三人建行中山分行陈述如下：根据（2018）粤2071民初21104号民事判决书的判项四载明，被告梁财勇名下位于中山市××同××路××楼××号的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第××号，销售合同编号：HTN2014005843）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿该案债权，故我方不同意案涉房地产归本案原告所有。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2014年1月23日，原告（出卖人）与被告梁财勇（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1401005672）一份，部分约定如下：买受人向出卖人购买预售商品房，该商品房座落为南头镇同福西路13号栢名轩一号楼802号，总金额为399000元；买受人以银行按揭方式按期付款：金额120000元、付款方式现金、付款时间为2014年1月23日，金额279000元，付款方式商业贷款、付款时间为2014年3月23日。该合同还约定了其他事宜。后原告（作为出卖人）与被告梁财勇（作为买受人）签订《合同补充协议》一份，部分约定如下：买受人选择银行按揭贷款方式付款时，银行要求出卖人在该商品房办妥《房地产权证》、《国有土地使用证》及抵押他项权证并将他项权证交付银行之前，对买受人的按揭贷款向按揭银行承担连带责任保证。若买受人没有按借款合同的约定履行其对银行的还款等义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为保证人向银行承担了保证责任（包括但不限于银行通过债权转让的方式要求出卖人承担保证责任——银行将其对买受人享有的债权及抵押权转让给出卖人，出卖人向银行支付受让价款），则在出卖人承担了保证责任后，买受人应在接到出卖人通知后三日内一次性向出卖人清偿出卖人因承担保证责任（代为偿还）而支出的全部款项；若买受人逾期清偿，则从出卖人承担了保证责任之日起，买受人还应按出卖人代为偿还之全部款项每天万分之四的标准向出卖人支付违约金（计至买受人全部清偿之日），同时，买受人同意出卖人按以下方式行使债权并同意承担出卖人行使债权所支付的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费等）：（1）出卖人有权实现对该商品房享有的抵押权，并就抵押物变现（拍卖、变卖等）所得价款优先受偿；（2）出卖人有权选择解除商品房买卖合同，收回该商品房并另行处置该商品房，对买受人已支付给出卖人的购房款和其他款项（包括已交的银行按揭贷款）以及出卖人另行处置该商品房所获得的所有款项归出卖人所有，买受人无权要求出卖人退回。若出卖人依据本条约定解除商品房买卖合同、收回该商品房的救济措施，发生在买受人收楼入住后，买受人必须在出卖人书面通知的限期内迁出，并将该商品房完好交还出卖人，买受人对该商品房投入的不可移动的装修、设施等无偿归出卖人所有，若买受人故意损坏该商品房结构或装修设施，出卖人有权要求其恢复原状并承担费用；无论何种情况之下解除或终止商品房买卖合同的，如商品房买卖合同已经登记备案，买受人应当协助办理注销合同备案登记事宜。该协议还约定了其他事宜。2014年1月27日，被告梁财勇名下位于中山市××同××路××楼××号的商品房办理了备案登记。2014年3月13日，原告（甲方）与第三人建行中山分行（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市南头镇同福西路13号的经批准命名为栢名轩的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方贷款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。当借款人未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额收回贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从保证金账户中直接扣收有关款项。该协议还约定了其他事宜。2014年12月19日，被告梁财勇（借款人、抵押人）与第三人建行中山分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，部分约定如下：被告梁财勇为购买位于广东省中山市××同××路××楼××号的房地产向第三人建行中山分行贷款279000元；贷款期限为240个月，自2014年12月26日起至2034年12月26日止；还款方式为等额本息还款法；还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日。该合同还约定了其他事宜。被告梁财勇从2017年10月开始出现逾期还款情况，第三人建行中山分行于2018年4月2日从原告的保证金账户中扣划了7747.37元。原告确认已收取案涉商品房的全部购房款，但其认为被告梁财勇逾期偿还银行贷款导致其保证金账户被扣划相应款项，在其承担保证责任后被告梁财勇拒绝履行偿还义务已构成违约，为维护自身的合法权益，遂于2018年11月19日诉至本院，主张前述请求。另查，被告梁财勇因逾期还款被第三人建行中山分行诉至广东省中山市第一人民法院，该院经审理后作出（2018）粤2071民初21104号民事判决书，部分判决如下：建行中山分行有权对被告梁财勇提供的抵押物即位于广东省中山市××同××路××楼××号的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第××号，销售合同编号：HTN2014005843）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿该案债权；对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由百景公司承担连带清偿责任，百景公司承担保证责任后，有权向被告梁财勇追偿。原告及建行中山分行对该案查明的事实均无异议，亦未对该案提起上诉。又查，原告为实现本案债权与广东香山律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，委托该所指派律师黄俊科、郁晶晶（实习律师）担任本案代理人，合同签订之日原告一次性向乙方支付律师代理费30000元。2018年11月14日，广东香山律师事务所开具票面金额30000元的律师费发票。原告称该律师费已经实际支出，按照案涉房屋总价399000元计收。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告依约承担保证责任后，被告梁财勇应依约向原告返还其代偿的款项7747.37元，被告梁财勇至今未向原告返还其代偿的款项已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告有权要求被告梁财勇返还其代偿款项7747.37元。至于原告能否基于前述违约情形主张合同解除权的问题，本院对此分析如下：一、虽然前述补充协议约定在原告承担保证责任后被告逾期清偿原告因承担保证责任而支出的全部款项的，原告有权选择解除前述合同收回案涉商品房并另行处置，但该约定并没有明确原告承担的保证责任是对被告梁财勇因购买案涉商品房所涉的贷款本息等全部保证责任还是对所涉贷款本息应还款项中的部分保证责任。二、前述合同及补充协议系由原告方提供的格式合同，前述约定属于格式条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。对于前述约定条款的解释应当作出不利于原告一方的解释，故该保证责任应理解为完整的保证责任。三、原告与被告梁财勇签订合同的目的系收取购房款以获利，而原告已全额收取案涉商品房购房款实现合同的目的。综上，原告在应对被告梁财勇所欠的贷款本息、费用等向第三人建行中山分行承担全部保证责任后才能基于前述约定主张合同解除权。因此，现原告仅实际代被告偿还其向第三人建行中山分行贷款本息中的部分保证责任，而在其未完全履行其保证责任的情形下，原告不能据此行使合同解除权。原告诉请要求解除案涉商品房买卖合同、注销备案登记及确认案涉商品房归其所有，理据不足，本院不予支持。关于律师费问题。虽然前述补充协议约定原告承担保证责任后被告逾期未向原告清偿的，原告行使债权所支付的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费等）由被告承担，但并未约定具体金额或计算方式。原告所主张的律师费系基于案涉商品房价格计收，而本院上文已驳回原告关于案涉商品房的有关诉求，现原告要求被告梁财勇承担全额计收的律师费属显示公平，故本院酌定被告应承担的律师费为5000元。原告诉请律师费超出上述认定部分，本院予以驳回。被告梁财勇经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利，但不影响本院依法缺席判决。综上，原告诉请之合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，缺席判决如下：法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2003.04.28时效性现行有效一、被告梁财勇于本判决生效之日起三日内向原告中山百景房地产开发有限公司返还代偿款7747.37元；二、被告梁财勇于本判决生效之日起五日内向原告中山百景房地产开发有限公司支付律师费5000元；三、驳回原告中山百景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7836元，财产保全费2510元，合计10346元，由原告中山百景房地产开发有限公司负担10043元（已交），被告梁财勇负担303元（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起七日向径付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  谢湘云审判员  陈觉天二〇一九年六月二十日书记员  杨 慧庞增博