河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0581民初6678号原告：林州二建集团建设有限公司。住所地林州市国家红旗渠经济技术开发区盛唐大道东段。法定代表人：郭跃立，董事长。委托诉讼代理人：徐庆峰，河南新林州律师事务所律师。被告：张俊吉，男，1956年11月18日出生，汉族，住山西省晋中市榆次区，现住林州市。委托诉讼代理人：张晓军，河南天舟律师事务所律师。被告：吕海满，男，1991年4月11日出生，汉族，住山西省右玉县。委托诉讼代理人：崔红胜，山西大恒昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕义，男，1962年12月12日出生，汉族，住山西省右玉县，系被告吕海满父亲。原告林州二建集团建设有限公司（以下简称二建公司）与被告张俊吉、吕海满确认合同效力纠纷一案，本院于2018年11月28日受理，依法适用简易程序，于2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告公司的委托诉讼代理人徐庆峰张晓军、被告张俊吉及其委托诉讼代理人张晓军、被告吕海满委托代理人崔红胜、吕义到庭参加诉讼。庭审结束后，被告吕海满的诉讼代理人提出其于2018年12月28日向本院邮寄了管辖异议申请书。出于审慎考虑，本院对其提出的管辖异议进行了审查，并于2019年1月14日作出裁定，驳回吕海满委对本案提出的管辖异议。吕海满委不服裁定，提出上诉。安阳市中级人民法院于2019年4月9日作出裁定，认为原审法院对超期提出管辖异议进行审查并作出裁定不当，撤销了本院关于管辖异议的裁定。本案现已审理终结。原告二建公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认二被告于2017年1月5日签订的右玉县滨河小区三期售楼协议无效；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月16日，原告与阜平县华隆房地产开发有限公司签订了《房地产联合开发合作协议书》，约定建设项目位于山西省××右玉县滨河小区，项目名称为“新滨河苑临街楼”，另外，协议书约定开发建设权和房屋销售收益归原告公司。被告张俊吉在担任该项目经理期间，于2017年1月5日擅自与被告吕海满签订了右玉县滨河小区三期售楼协议，将原告公司投资开发的滨河小区三期从西门面4号1-2层，总价499983元，出售给吕海满。原告认为，被告张俊吉该行为未经原告公司授权和许可，在没有取得预售许可证的情况下，擅自处分涉案项目中的楼房及门面房，被告张俊吉的行为超越其权限，给原告公司造成了巨大的经济损失，严重损害了原告公司的合法权益。综上，被告张俊吉售房行为违反了法律规定，应当依法确认该售房协议无效，从而维护原告的合法权益。被告张俊吉辩称：1、答辩人是二建项目经理，未经二建公司及华隆公司授权，私自与被告吕海满签订了低于市场价的售楼协议无效。被告吕海满辩称：1、对原告诉称张俊吉与我方签订售楼协议事实无异议，但实际上张俊吉与被告吕海满签订协议时持有华隆公司授权委托书；2、原告没有本案诉权，即便原告有诉权，那么张俊吉行为也是代表二建公司的行为。被告吕海满的委托诉讼代理人向本院递交了书面代理词，主要答辩意见如下：1、二建公司在本案中不具备原告资格，没有对案涉协议提起诉讼的权利；2、签订案涉售楼协议的被告吕海满的合同相对人是华隆房地产开发有限公司；3、被告吕海满有理由相信被告张俊吉有代理权，被告张俊吉与被告吕海满签订协议的行为，就是与二建公司签订协议的行为，该协议是有效协议。经审理查明：2015年6月16日，张俊吉受二建公司（乙方）委托作为项目经理，与（甲方）阜平县华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆房地产公司），就山西省××右玉县滨河小区项目签订了联合开发协议，约定由甲方以国有土地使用权作为出资，乙方负责投资开发并承担全部项目开发费用，乙方给予甲方固定盈利人民币385万元作为甲方在该项目当中的投资收益。乙方给甲方付清款后，该项目的开发建设权与房屋销售权归乙方，乙方承担相关费用，并独立享有该项目销售的全部收益。2017年5月3日，华隆房地产公司向山西省右玉县人民法院起诉，请求二建公司按照联合开发协议给付欠款及违约金。右玉县人民法院判决二建公司给付华隆房地产公司325万元并支付利息。该案山西省朔州市中级人民法院维持原判。该案执行过程中，二建公司与华隆房地产公司达成了执行和解协议。上述事实，有右玉县人民法院、朔州市中级人民法院民事判决书、原告二建公司提交的执行和解协议、华隆房地产开发有限公司情况说明在卷予以证实，本院予以认定。2017年1月5日，被告张俊吉与被告吕海满签订了右玉县滨河小区三期售楼协议，约定吕海满购买从西门面4号1-2层，面积151.51平方米，约定价格为49998.3元。上述事实，原、被告双方均没有异议，且有原告提供的右玉县滨河小区三期售楼协议在卷予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告之间的争议焦点主要有以下三点：1、二建公司在本案中是否具备原告资格，是否享有对案涉协议提起诉讼的权利；2、案涉售楼协议中被告吕海满的合同相对方是谁；3、被告吕海满主张其有理由相信被告张俊吉有代理权，被告张俊吉与被告吕海满签订协议的行为，就是与二建公司签订协议的行为，该协议是有效协议，该辩解理由是否成立。关于第一个争议焦点，即二建公司在本案中是否具备原告资格，是否享有对案涉协议提起确认无效诉讼的权利。被告吕海满该项辩解的理由是1、案涉售楼协议系其与华隆房地产公司之间的房屋买卖关系，二建公司作为合同外第三人，诉请确认他人之间的合同无效，没有法律依据；2、二建公司没有按照与华隆房地产公司签订的《房地产联合开发合作协议书》的约定付清协议价款，因所附条件未成就，二建公司并未取得讼争房屋的销售权和其他任何权利。本院认为，1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告二建公司主张其基于与华隆房地产公司的协议，享有案涉房产的开发建设及销售权，被告张俊吉擅自与被告吕海满签订售楼协议侵害了其合法权益，因此二建公司系与本案有直接利害关系的法人，依照《民事诉讼法》的规定，二建公司具备本案原告资格，依法享有提起本案诉讼的权利。2、二建公司是否享有案涉房产的开发建设及销售权，取决于华隆房地产公司的意见，华隆房地产公司在二建公司未付清协议价款的情况下，起诉二建公司并与二建公司达成分期付款的执行和解协议，华隆房地产公司以实际行为表明，其并没有要收回开发建设及销售权利，本意仍然是与二建公司继续履行联合开发协议，因此本院认为，二建公司享有案涉房产的开发建设及销售权。综上，对被告吕海满辩称原告没有诉权的答辩意见，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，即案涉售楼协议中吕海满的合同相对方是谁。被告吕海满的代理人关于该焦点的辩解意见是，被告张俊吉系华隆房地产公司的委托代理人，案涉售楼协议系被告吕海满与华隆房地产公司之间的买卖关系。本院认为，被告吕海满主张案涉售楼协议系其与华隆房地产公司之间的买卖关系，即其主张其合同相对人系华隆房地产公司。该主张事项涉及案外人华隆房地产公司利益，不属于本案审理范围，本院不作评判。如果被告吕海满执意认为合同相对人是华隆房地产公司，并以此向华隆房地产公司主张权利，其权利能否实现，不是本院在本案中围绕原告诉讼请求能够解决的事项。关于第三个争议焦点，被告吕海满主张其有理由相信被告张俊吉有代理权，被告张俊吉与被告李生义签订协议的行为，就是与二建公司签订协议的行为，该协议是有效协议。其所持理由有以下四点，第一，被告张俊吉受二建公司委托作为项目经理与华隆房地产公司签订了房地产联合开发协议；第二，左建明的售楼协议上有二建公司印章，可以证实张俊吉有代理销售权；第三，基于张俊吉具体负责施工及对外宣称有原告公司销售权的事实，依据《合同法》第四十九条，原告也应承担责任；第四，张俊吉的行为系职务行为。本院认为，张俊吉作为二建公司的项目经理，仅仅是负责案涉项目的建设工程施工，在没有二建公司特别授权的情况下，张俊吉没有权限代表二建公司销售案涉房产；关于左建明售楼协议上二建公司印章，二建公司当庭陈述该印章并非二建公司的真实印章，且二建公司已经在本院提起的请求确认张俊吉与左建明签订协议无效的诉讼中提交的协议原件上并没有二建公司的印章；《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该条规定指的是行为人以被代理人的名义订立合同的情形，而案涉协议系张俊吉以自己的名义与被告吕海满订立协议；如果按照被告吕海满的辩解，其认为张俊吉是代表二建公司销售房产，作为一个理性的人，正常情况下，其应当将相关价款支付给二建公司，但其并未将价款支付给二建公司，其实际行为与辩解意见不一致；《民法通则》中关于企业法人对它的其他工作人员的经营活动承担民事责任的规定，仅适用于其他工作人员在其权限范围内从事经营活动且相对人善意地认为其他工作人员未超越权限的情形，一个正常的人，应该认识到企业法人的其他工作人员并没有权限擅自处分企业的财产，被告吕海满提供的证据并不能充分证明其有足够的理由相信张俊吉有权以自己的名义处分二建公司开发建设的房产，其与张俊吉签订售楼协议的行为不属于善意行为。综上所述，被告张俊吉明知自己无权处分二建公司享有开发建设及销售权的房产，被告吕海满亦明知张俊吉无权处分他人财产而仍然与张俊吉签订售楼协议，其目的在于使自己通过交易获得本属于二建公司的利益，而对于张俊吉无处分权不加理会，被告吕海满、张俊吉通过默示主观上达成了恶意串通，客观上损害了二建公司的利益。《合同法》第五十二条第二款规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益的合同无效。因此，被告吕海满辩解售楼协议的相对人是二建公司，协议有效的辩解理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，判决如下：被告张俊吉与被告吕海满签订的“右玉县滨河小区三期售楼协议”无效。案件受理费100元，减半收取50元，由二被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  刘军喜二〇一九年六月二十一日书记员  岳小莉