广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2014）江新法民一初字第310号原告李开泉。委托代理人刘泽沛，广东中古律师事务所律师。被告何焯旺。被告区结金。被告中山市汇丰房地产中介服务有限公司。法定代表人庞春谊。被告庞春谊。上述两被告的共同委托代理人区雪颖，是中山市汇丰房地产中介服务有限公司的职员。原告李开泉诉被告何焯旺、区结金、中山市汇丰房地产中介服务有限公司（以下简称汇丰公司）、庞春谊合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法由审判员张瑞芝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李开泉及其委托代理人刘泽沛，被告何焯旺、区结金，被告汇丰公司和庞春谊的共同委托代理人区雪颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告何焯旺、区结金于2010年7月8日与江门市X利实业投资有限公司签订了位于睦洲XX工业园（礼乐围）二期用地，面积为10亩的L10a号地块的土地使用权转让合同书。2010年7月29日，原、被告就该土地使用权转让签订了一份《补充协议》，约定如下：被告原购地价为每亩22万元，被告以每亩23万元价格将该土地使用权转让给原告，溢价部分10万元签合同当日一次性支付给被告。原告于当日向被告支付了10万元，被告立有收据为凭证，同时向被告汇丰公司支付了土地更名费4000元。之后原告又将诉争的土地使用权转让给张某辉、张庆某，由于被告何焯旺、区结金未实际取得土地使用权，导致该地产权无法转让给张某辉、张庆某。被告何焯旺、区结金隐瞒未取得且无法取得土地使用权的事实，导致原告错误地于被告签订《补充协议》并支付相应款项，给原告造成了巨大经济损失。现原告根据有关法律规定，特向贵院提出请求，请依法判决：1.确认被告何焯旺、区结金与原告李开泉于2010年7月29日签订的《补充协议》无效；2.被告何焯旺、区结金立即返还原告李开泉建设用地使用权转让款溢价部分10万元及占有期间利息（从2010年7月29日起至清偿完毕之日止，按中国人民银行同期三年期贷款利率计付利息），起诉之日前的利息合计4.8万元；3.被告汇丰公司、庞春谊返还原告李开泉更名费用4000元及占有期间利息（从2010年7月30日起至清偿完毕之日止，按中国人民银行同期三年期贷款利率计付利息），起诉之日前的利息合计1920元；4.本案的诉讼费用由四被告承担。原告李开泉为证实其主张在举证期限内向本院提供如下证据：1.原告的身份证一份，证明原告的诉讼主体资格。2.被告何焯旺、区结金的身份资料和汇丰公司的《企业机读档案登记资料》各一份，证明四被告的主体资格。3.《补充协议》一份，证明被告何焯旺、区结金未取得讼争的建设用地土地使用权，被告无权转让，该《补充协议》无效。4.编号为3030935、3030862的《收据》各一份，证明何焯旺、区结金已收取原告土地款溢价款10万元；被告汇丰公司收取了原告更名费4000元。被告何焯旺、区结金共同答辩称：一、原告与两被告之间签订的《补充协议》是双方在平等、自愿的基础上达成一致的意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。原告要求返还转让款10万元及利息没有依据。（一）原告在2010年7月29日与两被告签订《补充协议》时，明知江门市X利实业投资有限公司（以下简称X利公司）尚未取得位于睦洲XX工业区（礼乐围）二期L10a地块（以下简称涉案地块）的土地使用权，两被告不存在隐瞒事实的情形。在与原告签订《补充协议》之前，被告以及中介公司已明确告知原告涉案地块的有关情况，原告也知道X利公司当时尚未取得该地块的土地使用权，仅仅处于办理有关手续的过程中，因此不存在原告诉状所称被告隐瞒未取得土地使用权的情形。退一步讲，如果被告与中介均没有告知，原告在进行交易前也会要求被告出示土地使用权证书或到土地行政管理部门查询该地块的有关信息。可见原告在签订合同时是明知该地块的现状的。截至原告起诉之日，X利公司尚未取得涉案土地的使用权，但被告也无法了解并确认X利公司是否无法取得土地使用权，原告也没有提供任何证据予以证明。原告所称被告隐瞒无法取得土地使用权的情况与事实不符。（二）从合同的实际履行情况看，被告仅仅收到了原告支付的10万元，受让涉案地块土地使用权的其余款项均直接由原告支付给X利公司（法院可依法向原告查明该事实并调取相关证据），而两被告与X利公司之间签订的土地使用权转让合同，也交给了原告保管和处置。因此，两被告向原告转让的标的是两被告与X利公司之间土地使用权转让合同书的权利义务，并非土地使用权本身。双方的约定是各自真实意思表示，也不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，是合法有效的。两被告与原告之间协议的主合同义务是将受让涉案土地使用权的权利及付款义务转让给原告，而两被告已履行自己的合同义务，原告应按照约定向两被告支付10万元转让费。（三）在X利公司尚未取得涉案土地使用权的情形下，原告享有的其实是一种期待权，这与房地产开发商销售在建商品房的情况在法律上的性质是一样的。X利公司与购房者签订的销售在建商品房的房屋买卖合同的效力得到法律认可，因此，两被告与X利公司签订的土地使用权转让合同书以及两被告将土地使用权转让合同书的权利义务转让给原告的协议应属合法有效。二、两被告收到原告支付的受让土地转让合同权利义务的10万元后，即将其中的3万元作为中介费支付给了被告汇丰公司。退一步讲，若原告需返还有关款项，则其中的3万元应由被告汇丰公司予以返还。三、两被告与原告之间的《补充协议》是2010年7月29日签订的，而原告于2014年7月2日才就本案向法院起诉，根据《民法通则》第一百三十五条的规定，原告的请求已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。综上，原告与两被告之间签订的《转让协议》是双方在平等、自愿的基础上达成一致的意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，且两被告已按照双方约定将土地使用权转让合同的权利义务全部转让给了原告，并将与X利公司之间土地使用权转让合同交给原告，原告应依约支付10万元转让费给两被告。另一方面，原告的诉求已经超过诉讼时效。退一步讲，如果两被告确实需要返还该10万元，也应当由中介公司返还其中的3万元。在签订协议前，两被告与原告根本不相识，都是汇丰公司居间操作的。请法院依法驳回原告的诉求。被告汇丰公司、庞春谊共同答辩称：我公司认为更名费和中介费的性质相同，都是属于劳务费用，而我司在居间过程中实际付出了劳务，而现在涉案土地出现问题导致合同无法履行，过错在于X利公司，不是我司，我司不同意退回更名费及相应的利息给原告。被告何焯旺、区结金、汇丰公司、庞春谊在举证期限内均没有向本院提交证据。为查清本案事实，分清责任，本院依职权调取如下材料：1.江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法刑初字第153号刑事判决书和江门市中级人民法院（2013）江中法刑二终字第149号刑事裁定书各一份，反映涉讼土地的情况；2.（2012）江新法民一初字第1029号《调查函》、江门市新会区国土资源局档案馆于2014年5月28日出具的《复函》一份、江门市国土资源局睦州国土资源所于2014年5月29日出具的《复函》一份，反映涉讼土地的土地性质及所有权人情况；3.2014年7月11日在江门监狱向案外人江门市X利实业投资有限公司的法定代表人吴某强所作的《笔录》一份，反映了款项相关交付情况；4.（2014）江新法民一初字第1号案的民事起诉状一份，反映了案外人张某辉和张庆某就涉讼土地向本院另案起诉李开泉一事。经庭审质证、辩证，被告何焯旺、区结金对原告提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4中的3030935《收据》无异议，但认为证据4中的3030862《收据》与两被告无关。被告汇丰公司、庞春谊对原告提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议；确认证据4中的3030862《收据》所盖的公章确是汇丰公司的公章，对证据4中的3030935《收据》无异议。原告和四被告对法院依职权调取的证据1-4均无异议。经审查，对于双方当事人均无异议的原告证据1－3、证据4中编号为3030935《收据》以及本院依职权调取的证据1-4，本院依法予以确认；被告汇丰公司、庞春谊对原告证据4中的3030862《收据》予以确认，该证据又是直接约束原告与汇丰公司之间的权利义务的，故对其真实性本院予以采信，但该证据涉及的款项与本案无关联性。综合原、被告的陈述和本院采信的证据，本院查明如下事实：2010年，江门市新会区XX镇人民政府拟开发XX镇新沙工业园（礼乐围）二期594.45亩土地，因缺乏资金而向社会招商。2010年7月13日，X利公司与XX镇政府签订《XX工业园礼乐围土地开发与项目投资合作意向书》（以下简称《意向书》），约定XX镇政府拟将上述594.45亩土地以“土地打包”的形式交由邦利公司投资开发。2010年7月29日，经被告汇丰公司居间介绍，原告作为乙方（受让方）与被告何焯旺、区结金作为甲方（转让方）经协商后自愿签订《补充协议》，该协议注明：鉴于甲方（即被告何焯旺、区结金）已于2010年7月8日与案外人X利公司签订了位于江门市新会区XX镇XX工业园（礼乐围）二期面积为10亩的L10a土地的《土地使用权转让合同书》，甲方（即被告何焯旺、区结金）原购地价为每亩220000元，现甲方（即被告何焯旺、区结金）以每亩230000元将该土地使用权转让给乙方（即原告），溢价部分100000元签合同当日一次性支付给甲方等内容。签订《补充协议》当日，原告李开泉向被告何焯旺、区结金支付购地溢价款共100000元，被告何焯旺、区结金于当日签具编号为3030935的《收据》给原告予以确认。其后，被告何焯旺、区结金将与X利公司签订的《土地使用权转让合同书》原件交回X利公司，X利公司与原告另行就涉讼土地重新签订《土地使用权转让合同书》，约定土地用途为工业用地并约定购地价款、分期支付方式、土地交付时间以及违约责任等内容，前后手的《土地使用权转让合同书》除受让方和签订日期不一致外其他内容均相同。李开泉又经汇丰公司居间介绍将涉讼土地使用权转让给案外人张某辉、张庆某。此后，XX镇政府因故无法征地，遂于2011年3月委托律师向邦利公司发函，告知其XX镇政府已不可能征收到土地。案外人张某辉、张庆某于2013年11月21日向本院提起对李开泉的诉讼[（2014）江新法民一初字第1号案]，要求确认与李开泉签订的《转让协议》无效，并要求判令李开泉返还购地首期款、溢价款及相应利息损失等，本院已于2013年12月6日通过邮寄方式送达该案应诉资料给李开泉。李开泉遂认为本案涉讼土地使用权的转让属无效转让，故诉至法院要求其前手土地受让人即被告何焯旺、区结金返还购地溢价款及支付相应利息并要求被告汇丰公司、庞春谊返还中介费和更名费，由此成讼。另查明，经向国土部门核实涉讼土地属案外人江门市新会区XX镇新丰经济联合社所有，该土地至今仍属村集体农用地。邦利公司的法定代表人吴某强、邦利公司的股东冯某超两人因挪用涉讼土地的款项于2013年11月1日被江门市蓬江区人民法院作出（2013）江蓬法刑初字第153号刑事判决书判定犯挪用资金罪，并经江门市中级人民法院于2014年1月27日作出（2013）江中法刑二终字第149号刑事裁定书维持原判。又查明，被告汇丰公司的企业法人营业执照登记是自然人独资的有限责任公司，投资者为被告庞春谊，出资额为200000元，持股比例为100％。本院认为：本案是基于作为平等主体的原告和被告何焯旺、区结金之间签订设立、变更民事权利义务关系的协议即《补充协议》而引致的纠纷，故应为合同纠纷。本案的争议焦点是：1.原告和被告何焯旺、区结金签订的《补充协议》效力如何？2.被告何焯旺、区结金是否有义务向原告退回转让土地使用权的溢价款100000元及相应利息损失？3、更名费能否在本案一并处理？若需处理，更名费及利息损失应由谁人返还？庞春谊对此应否承担连带责任？4.本案的诉讼时效有否超过？关于原告和被告何焯旺、区结金签订的《补充协议》效力如何的问题。涉讼土地在本案审理期间经本院查明至今仍属案外人江门市新会区XX镇新丰经济联合社集体所有的农用地，无论X利公司亦或被告，均在没有取得土地权属人同意且经国家有权机关审批并办理相关手续的前提下而将该土地作工业用地进行转让，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，无论是邦利公司与涉讼土地受让人之间签订的《土地使用权转让合同书》，还是原告和被告何焯旺、区结金之间签订的《补充协议》，均因违反法律的效力性强制性规定而致无效。关于被告何焯旺、区结金是否有义务共同向原告退回转让土地使用权的溢价款100000元及相应利息损失的问题。原告在本案中主张的利息实为利息损失，鉴于原告和被告何焯旺、区结金之间签订的《补充协议》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告何焯旺、区结金基于《补充协议》以“土地溢价款”名义向原告收取的100000元及其法定孳息，应当予以返还。对涉讼土地的性质，结合土地的单价、原告和被告何焯旺、区结金的陈述以及《土地使用权转让合同书》的内容，本院认为双方在签订合同时应有一定的认识，故对合同无效，双方均有过错。对于原告主张的利息损失，本院认为应参照中国人民银行规定的同期居民活期存款利率的标准计算。因原告在2010年7月29日已向被告何焯旺、区结金支付了土地溢价款100000元，故现其主张利息损失自该日起计算至款项清偿之日止，本院予以支持。被告何焯旺、区结金辩称应在溢价款中扣减其向被告汇丰公司支付的中介费30000元，本院认为，被告何焯旺、区结金与被告汇丰公司之间的委托合同（居间合同）关系与本案不属同一法律关系，对此本案不予调整，被告何焯旺、区结金的抗辩没有法律和事实依据，本院不予采纳，被告何焯旺、区结金可另行主张相关权利。关于原告主张返还更名费的问题。结合庭审中原告与被告汇丰公司所述，该费用是被告汇丰公司基于与原告之间的委托合同（居间合同）关系而向原告收取，原告与被告汇丰公司之间的委托合同（居间合同）关系与本案不属同一法律关系，对此本案不予调整，原告可另行主张相关权利。关于本案诉讼时效的问题。被告何焯旺、区结金在本案中提出诉讼时效抗辩，但经查本案涉讼土地使用权曾在不同的前后手受让人之间连续多次转让，前手受让人均向后手受让人收取一定的溢价款，在案外人邦利公司无法依约交付土地使用权后，后手受让人均相继向法院起诉前手受让人返还款项，原告在其后手受让人张某辉、张庆某提起诉讼（2013年11月21日）后于2014年7月22日提起本案诉讼，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，李开泉在签收（2014）江新法民一初字第1号案应诉资料之日（即2013年12月6日）即知道或者应当知道权利被侵害，故本案诉讼时效应从李开泉签收（2014）江新法民一初字第1号案应诉资料之日的第二日起计算两年，原告现于2014年7月22日提起本案诉讼，没有超过诉讼时效期间，被告何焯旺、区结金的抗辩理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决如下：一、确认原告李开泉与被告何焯旺、区结金于2010年7月29日签订的《补充协议》无效。二、被告何焯旺、区结金应于本判决发生法律效力之日起十日内共同返还购地溢价款100000元及相应利息损失（自2010年7月29日起按中国人民银行规定的同期居民活期存款利率计至款项清偿之日止）给原告李开泉。三、驳回原告李开泉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取1750元，由被告何焯旺、区结金共同负担1700元，原告李开泉负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判员  张瑞芝二〇一四年十月八日书记员  黄彩艳