广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9297号原告：虞向东，男，1989年10月26日出生，汉族，住成都市成华区********************，公民身份号码330************150。委托诉讼代理人：张艳丽，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭胜钊，广东名道律师事务所律师。被告：佛山市南海区里晖置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*************（北地块）办公楼一、二楼，统一社会信用代码914************907。法定代表人：梁某1。原告虞向东与被告佛山市南海区里晖置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郭胜钊到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房认购书》；2.被告退回原告已付购房款628905元（含定金）；3.被告赔偿以628905元为本金按银行贷款利率自起诉之日起计算至清偿之日止的利息损失；4.被告承担本案诉讼相关所有费用。事实与理由：2018年3月25日，原、被告签订《商品房认购书》，约定：原告购买被告开发建设的**单元（以下简称涉讼房屋），总价为1850363元，签订认购书当日支付定金50000元，签订认购书后7日内支付首期购房款560363元（含定金）。签订认购书后，被告除前述约定的定金和首期购房款外，另外要求原告支付其他购房款，最终原告实付购房款为628905元（含定金）。签订认购书过程中，原告已向被告表明原告不具备当地购房资格，但被告向原告承诺可以代为办理社保或个税相关证明材料，使原告具备当地购房资格。原告轻信被告的承诺，由被告代办了原告的社保或个税材料。另外，被告一直拒绝提供双方签订的《商品房认购书》原件，该认购书本应当在原告交付定金前即交一份原件给原告，被告的行为不合法不合理且明显缺乏基本的交易诚信。近期，原告了解到在购房过程中如提供虚假资料会被取消购房资格，涉讼房屋买卖合同最终根本无法履行。原告多次向被告提出解除《商品房认购书》并要求退回已付购房款（含定金），被告同意退房退款，但要求原告提交付款收据原件，原告按被告要求提交了付款收据原件，但被告一直拖延退房退款，其行为已严重侵害了原告的合法权益，故起诉。被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.商品房认购书复印件1份，用以证明2018年3月25日原被告签订《商品房认购书》，约定原告购买被告开发建设的涉讼房屋，总价1850363元，签订认购书当日支付定金50000元，签订认购书后7日内支付首期购房款560363元（含定金）。3.收据复印件4份，中国民生银行个人账户对账单原件3份，用以证明签订认购书后，被告除前述约定的定金和首期购房款外，另外要求原告支付其他购房款，最终原告实付购房款总金额为628905元（含定金）。虽然部分收据标注装修款，但原告实际支付的是购房款，被告的上述行为属于虚构交易价格的违规行为。4.佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知、佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见、佛山市南海区国土城建和水务局、佛山市南海区地方水务局、佛山市南海区社会保险基金管理局关于进一步加强购房资格审核的通告打印件各1份，用以证明涉讼房屋所在地区属于限购地区；对于非佛山本地户籍居民在限购地区购房需满足在购房前两年内在本市累计缴纳1年个税或社保，补缴不予认定；原告已明确告知被告其不具备上述条件；被告存在虚构交易价格的违规行为，即把购房款分为首期款及装修费收取，可能随时被处罚失去履约能力；被告具有全面核验、审核购房者资格义务，政府相关部门对提供虚假证明的商品房买卖合同不予备案，交易不予认定，给购房人造成经济损失的，应当赔偿；房地产开发企业教唆、诱导或协助购房人提供虚假证明材料，立即责令停业整顿，诚信扣分，通报市、区房地产行业协会进行谴责，并纳入“失信企业黑名单”重点管理；如涉及违法犯罪的，移送司法部门处理。故被告可能随时被处罚失去履约能力。5.微信聊天记录打印件2页，用以证明原告多次向被告提出解除《商品房认购书》并要求退回已付购房款（含定金），被告同意退款，但要求原告提交付款收据原件，原告按被告要求提交了付款收据原件，但被告一直拖延退房退款；被告一直拒绝提供双方签订的《商品房认购书》原件，该认购书本应在原告交付定金前即交一份原件给原告，被告的行为不合法不合理且明显缺乏基本的交易诚信。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据1反映双方主体信息，被告未到庭提出异议，本院予以采信；原告提交的证据2、证据3的收据虽是复印件，但有相关转账付款材料佐证，被告未到庭提出异议，本院予以采信；原告提交的证据4是行政机关公开的政策文件，本院予以采信；原告提交的证据5是打印件，本院综合认定。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2018年3月25日，被告（甲方，出售人）与原告（乙方，认购人）签订一份《商品房认购书》，约定：乙方购买甲方开发建设的涉讼房屋；该房屋建筑面积为118.75平方米，套内建筑面积为95.74平方米；总价款为1850363元；《商品房预售许可证》号为南房预字第2017060702号；乙方同意签订本认购书当天即向甲方支付50000元定金；乙方在签订认购书之日起7天内即2018年4月1日前支付首期购房款560363元（含定金）；甲方同意乙方关于延迟12个月办理网签手续的要求，即最迟应于2019年3月25日办毕，在此期间，乙方自行完善购房条件等有关手续，如遇购房政策变化，需延长签约时间，甲方再与乙方另行协商并签署补充协议；如果现有购房政策没有发生变化的前提下，乙方因个人原因导致在网签通知约定的时间内未能签订《广东省商品房买卖合同》或缴纳相应款项，视为乙方主动放弃本次购房权利，甲方将不予退还乙方之前缴纳的50000元定金，并有权将该物业另行出售，针对乙方已支付的除定金外其他购房款，甲方在15个工作日内一次性无息返还至乙方付款账户；如乙方违约，乙方须向甲方支付100000元违约金，甲方有权在乙方向甲方缴纳的房款中直接扣除；涉讼房屋交楼时间为2019年12月31日；等等。该《商品房认购书》落款处未加盖被告公章，销售代表处由方国文签字。同日，原告向被告转账50000元，被告于同日开具《收据》（NO7648294），确认收到原告支付的购买涉讼房屋的定金50000元。2018年4月3日，原告向被告转账支付100000元、131562元，被告于同日开具两份《收据》（NO7646592、9561865），分别确认收到原告支付的涉讼房屋的装修定金、装修款100000元、131562元。2018年6月21日，原告向被告转账支付347343元，被告于同日开具《收据》（NO1134519），确认收到原告支付的涉讼房屋的装修款347343元。2019年4月22日，原告提起本案诉讼，本院于同年5月11日将本案应诉材料送达予被告。2019年6月5日，被告向原告退款578905元。另查明，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2018年3月25日签订的《商品房认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同。因《商品房认购书》属于原、被告就买卖涉讼房屋签订的预约合同，现原告向本院起诉要求解除《商品房认购书》，且至原告起诉时，没有证据反映原告已取得购买涉讼房屋的资格，故《商品房认购书》的目的无法实现，应予解除。被告将原告支付的大部分款项返还予原告，可见被告亦同意不再履行《商品房认购书》。因此，本院根据原告的诉请，确认《商品房认购书》自被告将578905元返还原告时（2019年6月5日）解除。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、定购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原告以自己属于限购对象、不具备购房资格为由主张解除《商品房认购书》，但原告在签订认购书时，限购政策早已出台，原告作为完全民事行为能力自然人，对自己民事法律行为应承担相应法律后果。同时，《商品房认购书》明确约定办理商品房买卖合同的网签时间为2019年3月25日前，距签订《商品房认购书》期限为一年，而目前佛山地区限购政策规定非本市户籍居民累计缴纳1年个人所得税或社会保险，即可取得购买涉讼房屋资格，因此，原告完全可能通过合法方式在约定的期限内取得购房资格，原告称其轻信被告承诺，将取得购房资格的事情全部交由被告办理，但未提交证据证明双方就此有作相应约定或被告有作相应承诺，故在限购政策未作调整的情况下，原告应对其在约定期限内未取得购房资格承担相应的违约责任。综上，原告因自身原因不在约定期限内与被告订立商品房买卖合同，应承担解除预约合同的违约责任。虽然认购书约定原告违约须向被告支付违约金100000元，但该条款与定金条款冲突，且无对等条款约定，结合原告实际交纳定金50000元的事实，本院酌情确定原告无权要求被告退还定金50000元，其余款项，被告应予退还。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，即被告应退还除定金之外的购房款及以装修定金、装修款名义收取的购房款共578905元（100000元+131562元+347343元）予原告，鉴于被告已于2019年6月5日退回上述款项予原告，故本院在本案中不再重复处理。被告在签订《商品房认购书》时，除收取定金外，还收取原告巨额首期购房款，且以装修定金、装修款名义收取购房款，有违诚实信用原则，有违诚实信用原则，原告也存在利息损失，本院酌情确定被告支付以578905元为本金，从原告起诉之日（2019年4月26日）起至被告实际退款之日（2019年6月5日）止按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失2798.04元予原告，原告请求超出上述核定部分本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告虞向东与被告佛山市南海区里晖置业有限公司于2018年5月13日签订的《商品房认购书》于2019年6月5日解除；二、被告佛山市南海区里晖置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息损失2798.04元予原告虞向东；三、驳回原告虞向东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费10089.05元，减半收取5044.52元（原告已预交10726.64元），由原告负担250元，由被告负担4794.52元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告。原告多预交的案件受理费5682.12元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年六月二十五日书记员  许晓璇