广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民终236号 上诉人(原审被告)：安国堂。 委托诉讼代理人：陶心进，广西群智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏未然。 法定代理人：许萍。 原审第三人：李敬人。 上诉人安国堂因与被上诉人魏未然、原审第三人李敬人案外人执行异议之诉一案，不服北海市中级人民法院（2018）桂05民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安国堂的委托诉讼代理人张立、被上诉人魏未然的法定代理人许萍、原审第三人李敬人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安国堂上诉请求：1.撤销北海市中级人民法院（2018）桂05民初251号民事判决书，改判支持上诉人原审的诉请；2.判令被上诉人魏未然承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）魏未然与李敬人、创宇公司签订的《商品房买卖合同》不是查封前签订的合法有效的书面合同。（二）魏未然没有按合同约定支付价款。（三）魏未然没有合法占有不动产。（四）因魏未然的过错没有办理过户登记。综上，魏未然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不享有足以排除人民法院强制执行涉案房屋的权利。 魏未然辩称：答辩人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的条件，查封前已和创宇公司签订买房合同，已经支付购房价款，已经实际占有房屋，名下没有其他用于居住的房屋，对没有办理涉案房屋产权登记没有过错。综上，请求驳回上诉，维持原判。 李敬人述称：对一审判决无异议。 魏未然向一审法院起诉请求：1.撤销北海市中级人民法院（2018）桂05执异295号执行裁定书；２.解除查封和停止执行原告位于北海市的房屋（简称涉案房屋）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：李敬人与创宇公司于2012年7月25日签订《上海花园项目联合开发建设合同》（以下简称《联建合同》），约定双方合作开发建设“上海花园”商住楼项目。工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权。同年8月18日，李敬人与创宇公司签订《补充协议》，约定工程竣工后创宇公司把“上海花园”商住楼中的2号楼和3号楼抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，地下室除公共部分外均按此比例划分支配使用。 安国堂诉李敬人、创宇公司民间借贷纠纷一案，该院于2017年3月22日作出（2016）桂05民初40号民事判决：一、李敬人向安国堂归还借款2190万元及利息；二、驳回安国堂对李敬人的其他诉讼请求；三、驳回安国堂对创宇公司的诉讼请求。安国堂对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2017年11月27日作出（2017）桂民终163号民事判决：一、维持北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第二项、第三项；二、变更北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第一项为：李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金17884509.58元及相应利息；三、李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金1900000元及相应利息。 上述判决发生法律效力后，该院于2018年3月9日以（2018）桂05执80号执行案立案执行。执行过程中，该院于2018年4月15日作出（2018）桂05执80号执行裁定书，查封了登记在创宇公司名下坐落于北海市江苏路以南、上海路以西的“上海花园”商住楼项目2号、3号楼部分房地产（包括2号、3号楼部分商品房和2号、3号楼一楼至二楼商铺以及地下室1001至2518号停车位）。在上述案件执行过程中，创宇公司出具《情况说明》，对其与李敬人合作建设的“上海花园”商住楼项目及房产分配、处置情况作出说明：“上海花园”商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕。本案中涉案房屋属于上述《联建合同》及《补充协议》中约定抵偿给李敬人的房产范围，亦在该院查封范围内。 2014年11月7日，魏未然的法定监护人许萍通过中国银行向创宇公司支付70949元，同日，创宇公司出具收到许萍交来上海花园3幢XXXX号房首付款70949元的收据。同年11月28日，魏未然的母亲许萍代理魏未然与北海华浩物业服务有限公司签订《上海花园高层商业、住宅楼**物业服务合同》并申请对该房屋装修，同日许萍向该物业公司交纳了物业基金、物业管理费、电梯费、装修垃圾费等费用，许萍和魏未然开始对涉案房屋装修入住至今。2015年1月11日，魏未然与创宇公司签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋，该房屋用途为住宅，建筑面积为54.58平方米，单价为4333元每平方米，总价款为236495元。魏未然及其母亲许萍（离异）名下在北海市没有房屋登记信息。“上海花园”商住楼项目于2013年9月30日取得《北海商品房预售许可证》，该商住楼项目至今未办理综合竣工验收手续。 2014年12月18日，李敬人与北海市雅品居建筑装饰工程有限公司（自然人独资公司、法定代表人为许萍）签订《装饰装修工程设计施工合同》，李敬人将上海花园2、3幢楼部分房屋的套房装修、门厅装修工程发包给北海市雅品居建筑装饰工程有限公司施工，工程总造价预计100万元。2015年8月8日，李敬人在《上海花园装修款总账目》（工程总款943496元）上载明：装修款转抵3栋902房款15万元。诉讼中，李敬人确认上述15万元工程款已冲抵了涉案房屋的购房款。创宇公司对李敬人以其对北海市雅品居建筑装饰工程有限公司的工程欠款冲抵涉案房屋房款不予认可。 在上述案件执行过程中，魏未然以涉案房屋是其个人向创宇公司购买的合法房产，法院因李敬人个人债务查封涉案房屋错误为由，提出执行异议。该院经审查后，认为魏未然仅支付部分购房款，虽然已实际占有涉案房屋，但尚未办理产权过户登记手续，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，魏未然对该院查封当涉案房屋所提异议理由不成立，其享有的权益不足以排除法院对涉案房屋的查封，遂作出（2018）桂05执异295号执行裁定书，驳回魏未然的异议的请求。魏未然对该裁定不服，提出本案执行异议诉讼。 一审法院认为，根据李敬人与创宇公司签订的《联建合同》和《补充协议》约定，涉案“上海花园”商住楼项目是由李敬人与创宇公司合作开发建设，工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权。结合创宇公司向该院出具的关于“上海花园商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕”的《情况说明》，可以证明涉案房屋虽然登记在创宇公司名下，但创宇公司已根据《联建合同》和《补充协议》的约定分配给了李敬人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，该院根据房产登记情况和创宇公司出具的情况说明，对涉案房屋采取查封措施具有相关法律依据。但在该院查封涉案房屋后，案外人魏未然以其已购买了涉案房屋为由对该查封标的物提出了异议。 本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点在于原告魏未然对涉案商品房是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。“上海花园”商住楼项目是由李敬人与创宇公司联合开发，根据双方《联建合同》和《补充协议》的约定和创宇公司的书面确认，“上海花园”2、3幢楼房在2012年双方已明确分配给李敬人，李敬人已是上述房屋的实际权利人并享有了处置权，而创宇公司依约负有配合李敬人以创宇公司名义对外销售房屋的义务。因此，魏未然于2015年1月11日与创宇公司签订的《商品房买卖合同》，是魏未然和创宇公司包括李敬人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同。合同签订前魏未然已向创宇公司刷卡支付了70949元购房款，创宇公司随即将涉案房屋交付给魏未然及其母亲许萍装修入住。期间因魏未然的母亲许萍为李敬人装修“上海花园”的房屋，经与李敬人结算，李敬人同意以其拖欠许萍工程款中的15万元冲抵涉案房屋的购房款。综上，魏未然除以转账方式支付了70949元购房款外，还以其母亲许萍对李敬人的装修工程款债权冲抵了15万元购房款，魏未然已实际支付了大部分的购房款，创宇公司也已将房屋交付给了魏未然使用，上述系列行为均发生在该院对涉案房屋采取查封措施之前。涉案商品房为住宅用房，魏未然及其母亲许萍在北海市除涉案房屋外无其他用于居住的房屋，因此，魏未然对涉案房屋的权利符合了上述法律规定的条件，享有了消费者购房人的物权期待权。 一审法院判决：不得执行涉案房屋。案件受理费100元，由被告安国堂负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为：案外人魏未然对涉案房屋所享有的民事权益能否足以排除人民法院的强制执行。 第一，对魏未然与创宇公司是否在查封前签订了合法有效的商品房买卖合同问题。一审法院于2018年4月15日根据申请执行人安国堂的申请对涉案商品房采取查封措施，而魏未然于2015年1月11日即与该商品房的开发商创宇公司网签了《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同。安国堂上诉提出该合同不是在查封前签订的合法有效的合同，但未提交相应的证据证明其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；……”的规定，本院对安国堂该上诉意见不予支持。 第二，对魏未然是否支付了购房价款问题。根据涉案《商品房买卖合同》约定，涉案房屋单价为4333元每平方米，总价款为236495元。本案现有证据显示，合同签订前魏未然的法定代理人许萍于2014年11月7日通过中国银行已向创宇公司支付了70949元购房款，创宇公司随即将涉案房屋交付给魏未然及其母亲许萍装修入住。期间因魏未然的母亲许萍为李敬人装修“上海花园”的房屋，经与李敬人结算，李敬人同意以其拖欠许萍工程款中的15万元冲抵涉案房屋的购房款。综上，魏未然除以转账方式支付了70949元购房款外，还以其母亲许萍对李敬人的装修工程款债权冲抵了15万元购房款。根据以上事实，原判认定魏未然已支付涉案房屋的大部分购房价款有事实和法律依据，本院予以认可。安国堂提出魏未然没有支付购房价款的上诉意见没有事实依据，本院不予支持。 第三，对魏未然对涉案房屋所享有的民事权益能否足以排除人民法院强制执行问题。如前所述，涉案商品房为住宅用房，魏未然在查封前与创宇公司签订了合法有效的商品房买卖合同，魏未然及其母亲许萍在北海市除涉案房屋外并无其他用于居住的房屋，其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，魏未然对涉案房屋的权利符合了上述法律规定的条件，因此，魏未然对涉案房屋的合法权益足以排除人民法院的强制执行。故安国堂请求继续执行涉案房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，安国堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人安国堂已预交），由安国堂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周家开 审 判 员 曾亦桦 审 判 员 韦志勇 二〇一九年六月二十六日 法官助理 茹 超 书 记 员 李璐君