黑龙江省巴彦县人民法院行 政 判 决 书（2019）黑0126行初16号原告吕忠，男，1970年1月3日出生，汉族，个体，住巴彦县，委托代理人范俊杰，黑龙江孙凤英律师事务所律师。被告巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人王旭升，该局局长。出庭负责人沙继哲，该局主管登记工作负责人。被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人陈冬，该中心主任。出庭负责人董伟，该中心副主任。二被告共同委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。第三人绥化市久元房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区中兴路华辰商都七楼。法定代表人朱贵伦，该公司总经理。委托代理人孔祥雨，该公司经理助理。第三人张春雨，1971年5月6日出生，汉族，无职业，住巴彦县，第三人冷继文，男，1959年11月28日出生，汉族，个体，住巴彦县，原告吕忠不服被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为第三人冷继文作出的房屋所有权初始登记行政行为一案，于2019年4月8日向本院提起行政诉讼，本院于当日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年5月23日公开开庭审理了本案。原告吕忠及其委托代理人范俊杰，被告巴彦县房产住宅局主管登记工作负责人沙继哲、被告巴彦县不动产登记中心副主任董伟及二被告共同委托代理人张可，第三人绥化市久元房地产开发有限公司委托代理人孔祥雨到庭参加诉讼，第三人张春雨、冷继文经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）于2013年1月17日为第三人冷继文颁发了位于巴彦县××街案涉房屋的所有权证，房屋所有权证号为巴房权证兴隆镇字第××号。案涉房屋初始登记档案卷宗记载，被告针对房屋所有权人张春雨作出如上审批发证行为，房屋坐落位置对应巴彦县××街信用小区××期工程。原告吕忠诉称，原告于2010年12月30日与冷继文签订回迁协议，用原告房屋置换由绥化市久元房地产开发有限公司开发建设，位于巴彦县××街信用小区××期的案涉房屋。工程竣工后原告实际占有使用案涉房屋至今，原告在使用期间交纳了相关的物业费、热费、水费、电费等费用。在原告按协议书要求第三人协助办理房屋产权证时，方得知被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心已将案涉房屋产权登记在第三人冷继文名下，并为冷继文颁发了产权证。被告在不具备颁证条件下为冷继文颁发产权证的行为，侵害了原告的利益，故提起行政诉讼，要求依法撤销二被告为第三人冷继文作出的案涉房屋所有权初始登记的行政行为。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：A1、回迁补偿协议及协议书各一份（原件与复印件一致），证实原告将原有的房屋进行拆迁，再回签协议上约定由冷继文负责在原位置回迁房屋。协议书证实冷继文因建设资金不足需办理抵押登记贷款，才把案涉房屋办在其名下，而房屋真正所有权人是原告。A2、吕忠信用小区售楼处收款收据一份、物业费、供水费等票据三份、宝杰物业公司证明一份、热费收据四份，证实在2011年12月16日已经向信用小区售楼处补足回迁房屋的差价，并缴纳了物业费供水费热费等费用，该房屋一直由原告使用至今。A3、房屋租赁协议四份及租金收据7份，证明自2011年开始原告将房屋转租给他人进行使用，并由原告收取房屋租金。被告巴彦县房产住宅局辩称，原告诉讼请求的事实和法律依据不足，应驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、案涉房屋是以第三人张春雨、冷继文为实际投资人，并以久元公司名义开发建设的，登记在冷继文名下并核发房屋所有权证符合法律规定，程序合法；2、实际投资人冷继文、张春雨与原告签订回迁协议并未明确告知被告，在被告不知情的情况下，未经初始登记，该协议是无效的，原告与冷继文、张春雨只享有合同约定的效力，并不享有房屋所有权；3、案涉房屋初始登记在冷继文名下后，又将房屋抵押登记，撤销房屋登记，必然侵害抵押权人权利。被告巴彦县房产住宅局为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：B1、巴彦县房产住宅局信用四期审批手续文件卷宗一本（包括立项审批许可及授权委托书）、证实案涉小区批件文件完整，具备五证，批件表明的单位是绥化久元公司，在小区建成后初始登记前，由开发建设单位出具授权委托书同意将自留房或未售出的产权登记变更至实际投资建设方冷继文、张春雨名下，符合法律规定。B2、房屋产籍档案卷宗一份，证实案涉房屋经开发建设单位申请，将产权直接初始登记为冷继文、张春雨名下。被告巴彦县不动产登记中心辩称，案涉房屋发生在不动产登记中心成立之前，按照巴彦县人民政府法制办公室下发文件《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》要求，确定不动产登记中心为全县各机关部门行政诉讼案件的应诉主体，巴彦县不动产登记中心在参加诉讼案件审理过程中负责统筹协调，具体事宜由原部门相关领导出庭应诉，提供和搜集材料，答辩并承担费用及责任，故不动产登记中心不承担相应责任，亦不提供相关证据。第三人久元公司述称，一、久元公司并未就案涉房屋申请初始登记，案涉房屋以久元公司企业名义报建并开发建设，房屋的性质为商品房，依法依规房屋初始登记名应由开发企业作为申请人申请房屋初始登记。事实上开发企业并未提过申请，登记机构存档的材料中，没有开发建设企业申请手续；二、案涉房屋登记是张春雨和冷继文私刻了久元公司的公章，该委托书的所谓“授权”是伪造的，久元公司于2013年7月发现后予以制止，将该私刻的公章予以销毁。综上，张春雨向登记机构提供虚假证明文件，假冒久元公司名义违法获得登记，依法应撤销案涉房屋的初始登记。久元公司为支持其参诉意见，向本院提供以下证据：C1、冷继文、张春雨给久元公司出具的关于第二套印鉴的使用情况说明，证明冷继文、张春雨私刻了公章，用于办理本案房屋产权登记。C2、印鉴销毁证明，证明原久元公司印章情况。经庭审质证，被告对原告所举证据真实性有异议，理由是：因冷继文未出庭无法辨认签字的真实性，且案涉房屋已被登记在冷继文名下，所有权的归属应以登记为准。即使原告提供交费票据真实并实际占有案涉房屋，也不能对抗冷继文取得的合法产权登记。对房屋出租的协议书有异议，因承租方未出庭无法辨认协议的真实性。第三人久元公司对原告提供的证据，因冷继文与原告达成的协议与第三人久元公司无关，无法辨认真假，故不予质证。原告对被告提供证据的真实性合法性都有异议，因信用小区四期工程是绥化久元公司开发建设的，根据规定初始登记必须登记在开发建设单位名下，不应办理在第三人冷继文名下。该涉案房屋初始登记时没进行竣工验收，不应该办理产权证，被告提供的授权委托书第三人久元公司不予认可，委托书上的公章及签名是第三人冷继文张春雨伪造的，委托书是无效的。在2010年12月30日第三人冷继文与吕忠签订的回迁协议明确房屋回迁安置给吕忠。原告与冷继文签订回迁协议在前，冷继文办理初始登记在后。而且该初始登记违反了城市房屋权属登记管理办法规定，应将该房屋登记在久元公司名下，然后才能为权利人办理产权登记。房产住宅局为冷继文办理的初始登记从形式、程序上都违反法律规定。应当予以撤销。第三人久元公司对被告提交的证据除其中的授权委托书有异议外，对其他证据的真实性合法性没有异议。授权委托书不是久元公司出具，公章及朱贵伦签名均属于伪造。认为被告提供的证据不足以证明被告办理房屋登记的合法性。原告对第三人久元公司提供证据真实性无异议，证明了二被告为第三人办理的初始登记和产权登记是虚假的，应当予以撤销，原告认为回迁协议上的公章是经过第三人久元公司同意的。第三人张春雨、冷继文既未出庭应诉，亦未向本院提交相关证据及答辩意见。本院对上述证据认定如下：原告举示证据回迁协议，虽然第三人冷继文、张春雨承认公章是私刻的，但从案涉房屋的登记、用地、规划、施工许可审批内容看，均是以久元公司名义进行开发建设，冷继文，张春雨虽然作为实际出资人，但事实上是借用资质，从协议内容客观真实性分析，原告有理由相信冷继文、张春雨代表久元公司与其签订回迁协议，该协议是双方真实意思表示，本院予以采信。另一份协议书无法体现原房屋与新建房屋找差价的内容，本院对待证事实不予认定。原告交费票据证明原告占有使用至今并交纳物业等费用的事实，本院予以采信。对被告提供证据B1案涉房屋建设审批文件，证实该工程系久元公司开发的事实成立，本院予以采信。其中授权委托书印章无论真伪，其委托行为均违反法律规定，本院不予采信。对被告提供证据B2房屋产籍档案，证明案涉房屋已登记在张春雨名下的真实性予以采信，对其初始登记因无久元公司申请及身份证明，无合法、有效的权利来源证明，故对其登记的合法性不予采信。第三人久元公司所举证据客观真实，本院予以采信。经审理查明，原告吕忠于2010年12月30日与冷继文签订回迁协议，用吕忠原所有的房屋、土地置换位于巴彦县××街信用小区××商××号门房屋。原告在案涉房屋竣工后占有使用至今，使用期间已交纳水、电、热及物业费用。在原告要求久元公司协助办理房屋产权证时，发现被告已于2013年1月17日把案涉房屋全部办理在第三人冷继文名下。经查明案涉房屋以久元公司名义开发建设，实际投资人为冷继文、张春雨，建设用地规划许可、建筑工程施工许可均针对久元公司审批。被告审批档案授权委托书为久元公司委托冷继文、张春雨开发建设兴隆信用四期小区工程项目，工程由冷继文、张春雨投资建设并负责销售，自留房或未出售房屋可自行办理到冷继文、张春雨名下。被告在为案涉房屋进行所有权初始登记时，依冷继文申请把久元公司回迁给原告的房屋登记在冷继文名下，登记时间为2013年1月17日。被告提供的房屋产籍档案中无久元公司申请，既无久元公司与冷继文发生买卖的事实，亦无案涉房屋是自留房屋或未出售房屋的证据。初始登记时被告并未实际查看，未履行严格审查程序。久元公司承认冷继文、张春雨借用其资质开发建设。原告以回迁安置房屋被登记在他人名下，侵害原告利益为由提起行政诉讼，要求撤销被告为第三人张春雨颁发案涉房屋所有权证的行政行为。上述为本案事实。本院认为，本案争议焦点是针对被告作出的房屋所有权初始登记行为的合法性审查。从事实依据看，原告与冷继文签订的回迁协议是双方真实意思表示，第三人久元公司对原告回迁安置房屋的真实性予以认可。冷继文、张春雨借用久元公司资质开发建设兴隆镇信用小区工程，事实成立。根据《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条规定，建设单位进行开发建设，应向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取用地、规划、施工等许可文件。根据该法第二十六条规定，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位和个人使用企业资质证书、营业执照以企业的名义承揽工程，因此合法的开发建设单位应是久元公司。无论是否存在私刻公章的事实，久元公司允许冷继文、张春雨借用资质开发建设的违法事实在先，且在认为知道其使用私刻公章的情况下，仍未向审批、登记机关作出解释与说明，久元公司对二人开发建设的相关行为视为默认。案涉房屋并非是自留房屋或未出售房屋，且不存在久元公司与张春雨之间的房屋买卖交易。根据《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条规定，被告在作出初始登记行为时，应依开发建设单位提供申请及合法、有效的权利来源等必备的证明文件，并应实地查看后方可作出。被告在作出初始登记时未作严格审查，在久元公司未提出登记申请的必备文件，且未实地查看的情况下，把回迁安置给原告房屋登记在第三人冷继文名下，属证据不足，且违反法定程序。综上，被告为第三人作出案涉房屋所有权初始登记行为违反了《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条、第二十六条，《不动产登记暂行条例》第十八条，建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十一条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为第三人冷继文颁发巴房权证兴隆镇字第××号房屋所有证的行政行为。案件受理费人民币50元，由被告巴彦县房产住宅局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 ：郭景鑫审 判 员 ：梁树新人民陪审员 ：赵艳茹二〇一九年六月十四日书 记 员 ： 王 野