北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第11297号原告：安晓旭，男，1965年5月30日出生，自由职业。被告：北京亿方物业管理有限责任公司，住本市海淀区苏州街**亿方大厦****。法定代表人：倪平，董事长。委托代理人：孟宪忠，男，1968年12月28日出生，北京亿方物业管理有限责任公司职员。委托代理人：冀兢慧，女，1964年8月15日出生，北京亿方物业管理有限责任公司职员。原告安晓旭诉被告北京亿方物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理。依法由代理审判员高子惠独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安晓旭与被告北京亿方物业管理有限责任公司的委托代理人孟宪忠、冀兢慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系本市东城区朝阳门×小街×号楼×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋）的产权人。2004年6月，原告与小区开发商北京城市开发集团有限责任公司新永安分公司签订《东城区建内危改小区业主临时公约》（以下简称《业主临时公约》），公约中对物业服务内容、质量、价格、违约责任进行了约定。同年，新永安分公司委托被告对涉诉房屋所在的小区进行前期物业管理。被告未履行公约中的部分服务内容，并给原告造成了损失。被告在小区内的部分绿地上建立停车场，撤掉保安，社会闲杂人员随意进出小区，电梯厅等部位被张贴小广告，小区内有流浪猫舍；停车场管理人员未进行有效管理，消防通道和绿地被机动车占用；小区内5个单元的防盗门及门禁系统损坏；电梯井道内常年积水至今无人解决；小区路面凹凸不平；被告将小区地下停车场内车位出租给非本小区的人员停放车辆；小区内多次发生治安案件，原告曾丢失现金400余元；被告未按要求公示小区收支情况。被告的行为给原告造成了不良影响及经济损失，原告起诉要求1、被告赔偿原告因房屋被盗的经济损失400元；2、被告支付原告加装安全护栏、窗户50%的费用7950元；3、被告返还原告支付的2006年至2013年的物业管理费3855.36元；4、被告公布2011年至2013年的收支情况，在小区出入口增设保安，清除电梯、楼道内张贴的小广告；5、被告提供小区地下停车场的出租情况，清除非本小区业主的停车位，将其中一个停车位出租给原告使用；6、确认《业主临时公约》第三章第十五条第一款关于滞纳金的约定无效；7、诉讼费由被告承担。被告辩称：1、涉诉房屋所在小区系危改回迁小区，根据京发改（2005）2662号《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）》的规定，小区无保安服务，仅在主要出入口设公用秩序维护员，代为维护停车场秩序及在小区发生治安、刑事案件、交通事故时及时报警，配合公安部门进行处理。被告设立的公共秩序维护员每日对小区进行日间及夜间的巡视。原告家中财物失窃属刑事案件，损失应由犯罪嫌疑人承担，且失窃财物价值应由公安机关破案后确定，被告对原告因盗窃所遭受的损失不应承担民事赔偿责任；2、原告加装护栏及窗户系个人行为，与被告无关，不同意支付50%的费用；3、2004年2月，被告与小区开发商签订《前期物业服务合同》，原告于2004年6月入住小区时签订《业主临时公约》及《承诺书》，公约载明由被告负责小区的物业管理服务。但原告并未按约交纳物业费。被告曾于2010年5月18日及2014年4月10日就原告欠费问题两次起诉至北京市东城区人民法院，第一次诉讼经人民法院判决后，原告交纳了2006年6月1日至2009年12月31日的欠费，第二次诉讼因原告主动交纳了2010年1月1日至2013年12月31日的欠费，故被告撤诉；4、被告按照相关规定，每年3月份将收支情况在小区公示栏中进行了公示；5、根据《前期物业服务合同》的约定，在本物业管理区域内的地面机动车停车泊位上提供临时车位，实行错位停车；地下机动车停车库系开发商产权，被告提供地下停车库管理服务，无义务向原告提供出租情况，地下停车库的车位均系向小区业主出租，原告主张有非小区人员占用车位应由原告承担举证责任；原告要求解决其个人停车问题，系无理要求；6、2004年6月，原告签署《承诺书》，承诺如有违约，愿承担相应的违约责任，被告依据《前期物业服务合同》的约定收取的为逾期付款违约金，并非原告所述的罚款；7、最近两年，被告多方筹集资金，对涉诉小区进行了整治，包括更换单元门及小区内座椅、修复塌陷路面、补种绿地等等，履行了合同约定的义务。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告安晓旭系本市东城区朝阳门×小街×号楼×单元×号房屋的产权人，该房位于本市东城区建内危改小区，建筑面积为80.32平方米。2004年2月1日，被告北京亿方物业管理有限责任公司与该小区开发商北京城市开发集团有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定开发商选聘被告对建内危改小区提供前期物业管理服务事宜，被告服务的内容包括小区的综合管理；物业管理区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物、公共绿地、花木的日常维修、运行、养护和管理；小区内、业主户门以外的保洁服务、公共秩序的维护；机动车和非机动车的有偿看管；物业管理区域内房屋装饰装修的管理服务，以及本物业档案资料的管理；在本物业管理区域的地面机动车停车泊位上提供临时停车位，本物业所处地下的机动车停车库产权属于开发商所有，由被告提供地下停车库管理服务，被告应与停车位购置产权人或停车位使用人签订书面“停车管理服务协议”，明确双方在停车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。2004年6月1日，原告签署《承诺书》，承诺遵守北京城市开发集团有限责任公司下属的新永安分公司制定的《业主临时公约》的一切条款，如有违约，愿承担相应的违约责任。《业主临时公约》载明，新永安分公司承诺与北京亿方物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》与本《业主临时公约》不存在抵触，确保全体业主共同利益；住宅物业管理服务费包括小区公共区域的保洁、保安，绿地养护、化粪池清掏、房屋小区公共部位和设施设备的小修、小区的日常管理；物业服务费0.50元／建筑面积.月；机动车应在指定车位停放，禁止在消防通道、井盖、人行便道和绿地等场所停放。其中，第三章第十五条第一款载明业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业管理服务费、电梯费、水泵费等，业主因故不能按期交纳上述费用的，应委托他人按期代交或及时补交，逾期未交的应按天交纳费用1‰的滞纳金。《前期物业服务合同》签订后，被告开始负责建内危改小区的物业管理服务工作，原告安晓旭主动向被告交纳了截止于2006年6月1日之前的物业管理费及其他费用。后因安晓旭欠付2006年6月1日至2010年12月31日的物业费、水泵费等费用，被告于2010年向本院提起诉讼。本院经审理后，判决安晓旭支付上述期间的欠费共计3561.26元。安晓旭不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。后安晓旭履行了生效判决。2014年，因安晓旭欠付2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费等费用，被告再次向本院提起诉讼。诉讼过程中，安晓旭交纳了上述期间的欠费共计3975.36元，被告北京亿方物业管理有限责任公司撤回起诉。庭审中，原告提交证据1、照片数张，证明被告的物业服务不到位；2、物业管理服务收费凭证及发票，证明其已交纳2006年1月1日至2013年12月31日的物业管理费等费用及具体金额，并称其要求被告返还的仅为物业管理费，不包括电梯费、垃圾清运费等费用；3、《美联天地建材市场装饰材料销售单》，证明因发生盗窃案件，其加装护栏及窗户的事实及金额。被告对照片的真实性及证明目的不予认可，对物业管理服务收费凭证及发票真实性不持异议，对《美联天地建材市场装饰材料销售单》与本案的关联性不予认可。被告提交证据1、照片7张，证明被告已对小区环境进行了整治，尽到了维护管理责任；2、照片2张，证明自北京市住建委的相关规定出台后，被告已按照规定于2011年之后每年均对物业收支情况在小区公共部位进行了公示；3、公共秩序维护巡视记录，证明被告安排公共秩序维护员轮流值班、巡视，已尽到安保责任，不存在违约行为。对此，原告称被告系于今年7、8月份才进行小区环境整治，之前环境较差；原告未在小区公示栏见到过被告的收支情况公示；巡视记录真实性不予认可。上述事实，有《前期物业服务合同》，《东城区建内危改小区业主临时公约》，《承诺书》，照片，物业管理服务收费凭证及发票，《美联天地建材市场装饰材料销售单》，（2010）二中民终字第15205号民事判决书及当事人双方的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：根据查明的事实，原告安晓旭认为被告提供的物业服务有瑕疵，不符合《业主临时公约》的约定，故提起本案诉讼。关于原告要求被告赔偿因涉诉房屋被盗产生的经济损失400元一节，因盗窃涉及刑事犯罪，损失赔偿责任应由实施犯罪的人员承担，其该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付其加装护栏、窗户50%的费用7950元一节，原告加装护栏、窗户的行为系其自行决定实施，相关费用应由其自行负担，其要求被告负担50%的费用无合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还物业管理费一节，因被告为涉诉房屋所在小区提供了物业管理服务，原告作为业主享受了被告提供的物业服务后理应交纳相关费用。被告即便存在服务瑕疵，亦不构成原告拒绝交费的理由。原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告公布2011年至2013年的收支情况，在小区门口增设保安，清除电梯、楼道内张贴的小广告的诉讼请求，根据被告提供的证据，相关收支情况被告已按规定进行了公示，小区内设有公共秩序维护员进行值班、巡视，且已对小区环境进行了整治，故原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告提供小区地下停车场的出租情况，清除非本小区业主的停车位，并向原告出租车位的诉讼请求，因《前期物业服务合同》及《业主临时公约》中均未约定被告有公示停车位出租情况的义务，且订立停车位租赁合同应遵循当事人意思自治原则，系合同双方的自愿行为，原告的该项诉讼请求于法无据，亦无合同依据，本院不予支持。关于原告要求确认《业主临时公约》第三章第十五条第一款关于滞纳金的约定无效的诉讼请求，该《业主临时公约》系北京城市开发集团有限责任公司新永安分公司制定，原告曾签署《承诺书》，承诺遵守《业主临时公约》的一切条款，其主张该条款无效，依据不足，本院不予支持。综上所述，判决如下：驳回原告安晓旭的全部诉讼请求。案件受理费53元，由原告安晓旭负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  高子惠二〇一四年十月二十日书 记 员  谢 霖