安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终4494号 上诉人（原审被告）：安徽德恒投资有限公司，住所地合肥市包河区林芝路**烟墩社区服务中心办公楼**。 法定代表人：任嵬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：盛强，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜尹，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被上诉人：张静林，男，1985年10月26日，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：李汉武，安徽经合律师事务所律师。 上诉人安徽德恒投资有限公司（以下简称德恒公司）因与被上诉人张静林房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初4037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 德恒公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判张静林继续履行与德恒公司于2017年6月27日签订的编号为0003866《东方汇广场认购协议》；二、本案全部诉讼费用由张静林承担。事实与理由：1.德恒公司与张静林于2017年6月27日签订的编号为0003866《东方汇广场认购协议》合法有效，系双方真实意思的表示，亦具备继续履行的条件，因此，不应判决解除该协议。案涉《认购协议》第四条约定“乙方应于2017年6月27日前携带本认购协议、定金收据、应付房款及买受人身份证原件到甲方销售展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件。逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该商品房，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金”。当日，张静林支付了定金及首付款共计424028元，并由德恒公司出具相应的收据，但张静林并未签订相应的《商品房买卖合同》。后销售人员曾多次电话催促张静林签订《商品房买卖合同》，其均未理睬。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。张静林与德恒公司签订的《认购协议》系双方真实意思表示，合法有效，且案涉的房屋未另售他人，协议亦具备继续履行的条件，一审法院应判决张静林按照协议的约定继续履行相应的义务，而不应判决解除该《认购协议》。 2.张静林向德恒公司支付的首付款及定金共计424028元，其向安徽泓川网络科技有限公司支付的20000元团购费，并非系德恒公司收取。根据张静林提供的收据可以看出，2017年6月27日，其向德恒公司支付了424028元首付款，结合双方签订的《认购协议》，该款中包含20000元定金，另外其向安徽泓川网络科技有限公司（以下简称泓川公司）支付团购费20000元并由泓川公司出具相应的收据。泓川公司与德恒公司是两个独立的法人，没有任何隶属、从属关系，因此，泓川公司收取的20000元团购费与德恒公司无关。 张静林辩称，1.德恒公司应当退还已经预收的购房款。根据《安徽省消费者权益保护条例》第三十七条第一款“商品房买卖合同签订前，消费者放弃购买的，商品房开发经营者应当全额退还预收的费用”之规定，德恒公司款只有一个条件即未签订书面的《商品房买卖合同》。本案中，张静林与德恒公司并未签订书面合同，故德恒公司应当按照上述规定，应当退还张静林已经预付的费用。即使根据双方签订的认购协议第四条之约定“张静林与于2017年6月27日签订书面的《商品房买卖合同》，逾期视为违约，张静林自动放弃购买权”，该条款为附期限生效的合同条款。现2017年6月27日已过，双方未签订书面的《商品房买卖合同》，张静林放弃购买涉案房屋，德恒公司应当立即退还预收的房款。 2.关于定金部分。根据德恒公司提交的双方签订的《认购协议》第三条之约定，张静林应当支付购房定金20000元，该定金已经按照《认购协议》的约定支付给德恒公司，收款账户为德恒公司指定账户。另外，根据双方2017年6月27日的《置业计划书》来看，折扣明细中已经明确“交2万抵5万，按揭95折，三年返现×0.76”，据而房屋原总价为1163967元，折后总价为804284元（计算：（1163967-50000）×0.95×0.76=804284元），该计算结果表明张静林交纳的2万元定金已经抵扣5万元房款，如按照庭审中德恒公司观点需再收取2万元定金，则超出认购协议中约定的定金为2万元，无事实与与法律依据。同时，根据上述计算方式，德恒公司在计算房款时直接使用优惠政策（交2万元定金抵扣5万元房款）抵扣房款，也表明德恒公司已经收到张静林支付的定金，安徽泓川网络科技有限公司（以下简称为“泓川公司”）为德恒公司指定收款方，张静林是按照德恒公司的要求支付至指定的账户。 另外，泓川公司与德恒公司并非毫无关系，根据工商登记信息来看泓川公司的法定代表人是德恒公司的董事。由于张静林与德恒公司商谈整个购房过程均在德恒公司，泓川公司在德恒公司收费表明其得到了德恒公司的认可或者授权，张静林接受德恒公司指示支付定金至泓川公司。退一步说，即使事实上未得到德恒公司授权，但其在德恒公司收费的行为使得张静林有理由相信其有权收费，根据代理相关的法律规定，张静林也有权要求德恒公司退还该费用。 张静林向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令张静林与德恒公司解除合同；2.判令德恒公司返还张静林预付款444028元和利息（以444028元为基数，按年利率6%自起诉之日计算至款清之日止）；3.德恒公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年4月11日，张静林在德恒公司签订《置业计划书》一份，张静林计划购买由德恒公司开发的公寓一套。后于2017年6月27日，经双方协商签订《[东方汇]认购协议》，约定张静林认购德恒公司第II区-商4040的商铺，面积50.06平方，总房款1163967，扣除折抵，张静林应交付房款是824284元，并张静林须交定金20000元。同时双方还约定张静林应于2017年6月27日前携带认购协议、定金收据、应付房款及产权名义人身份证与德恒公司签订《商品房买卖合同》，逾期视为张静林违约，张静林无权要求德恒公司返还已收取的定金。2017年6月27日，张静林向德恒公司交纳首付房款444028元，但未与德恒公司签订商品房买卖合同。 一审法院认为，2017年6月27日，张静林与德恒公司经协商签订《[东方汇]认购协议》，系双方真实意思表示，且内容不违背法律法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护,双方应按合同约定履行各自的义务。因按协议约定，张静林应于2017年6月27日前与德恒公司签订《商品房买卖合同》，逾期视为张静林违约，张静林无权要求德恒公司返还已收取的定金。现张静林未与德恒公司签订商品房买卖合同，有违认购协议的约定。并2017年6月27日张静林向德恒公司交纳首付房款444028元中应含有定金20000元。现张静林要求依法判令解除合同，张静林以实际行为表现不与德恒公司签订《商品房买卖合同》，该院对张静林的该请求予以支持，但对于张静林要求德恒公司全额退还支付的房款及利息，本案因张静林违约，张静林无权要求德恒公司返还支付的房款所包含的定金。对于利息，因双方未在协议中未作约定，且在双方的《[东方汇]认购协议》未解除之前，德恒公司合法占有，不对张静林利息的损失负责，该院对张静林的利息请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除张静林与安徽德恒投资有限公司于2017年6月27日签订《[东方汇]认购协议》；二、安徽德恒投资有限公司于判决生效后十日内向张静林返还其支付的购房款424028元；三、驳回张静林的其他诉讼请求。一审案件受理费7960元，保全费2740元，合计10700元，由张静林负担482元，由安徽德恒投资有限公司负担10218元。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人签订的《东方汇广场认购协议》从其内容以及实际履行情况看，应当属于预约合同，双方均应按照该协议履行义务。案涉认购协议签订于2017年6月27日，约定双方于签订认购协议当日应签订商品房买卖合同，但张静林不愿签订商品房买卖合同，要求解除认购协议，因此认购协议无法继续履行，应予解除。德恒公司要求继续履行认购协议的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于德恒公司应当返还的购房款金额问题。德恒公司主张由泓川公司开具的收据2万元并非德恒公司收取，与其无关。对此，本院认为，根据双方签订的《认购协议》第三条之约定，张静林应当支付购房定金20000元，又根据双方2017年6月27日的《置业计划书》来看，折扣明细中已经明确“交2万抵5万，按揭95折，三年返现×0.76”，并在计算房屋价款时表明房屋原总价为1163967元，折后总价为804284元（计算：（1163967-50000）×0.95×0.76=804284元），该计算结果表明德恒公司已经认可张静林已交纳2万元定金，并已经抵扣5万元房款。现德恒公司上诉主张2万元收款与其无关，与客观事实不符，本院不予支持。 综上，德恒公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7661元，由安徽德恒投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张长海审判员马枫蔷 审判员 方   玮   韡 二〇一九年六月六日 书记员 金   琬   莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。