云南省沾益县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）沾民初字第542号 原告姬仕良，男，彝族，1971年9月20日生，高中文化，宣威市人，煤矿职工，住富源县后所煤矿大庆生活区。 原告孔德素，女，汉族，1971年10月29日生，高中文化，富源县人，煤矿职工，住址同上，系姬仕良之妻。未到庭。 委托代理人姬仕良，男，彝族，1971年9月20日生，高中文化，宣威市人，煤矿职工，住富源县后所煤矿大庆生活区。与原告孔德素系夫妻关系，系特别授权代理。 被告曲靖方裕房地产开发有限公司。 地址：沾益县西平镇庄家湾社区祥和苑小区。 法定代表人邓桥艳，该公司董事长。 委托代理人钱朝红，云南洪兴律师事务所律师。系特别授权代理。 原告姬仕良、孔德素诉被告曲靖方裕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，曲靖市中级人民法院以原判决认定基本事实不清，违反法定审理程序发回我院重审，本院于2014年4月30日立案受理，另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姬仕良、原告孔德素的委托代理人姬仕良、被告曲靖方裕房地产开发有限公司的委托代理人钱朝红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姬仕良、孔德素诉称，原告系云南省后所煤矿职工。2008年，煤矿相关领导为了帮助被告推销商品房，在厂区内贴出被告开发的商品房布告，原告按被告的要求交了首付款后，被告拿着空白合同叫原告签字按手印，致使交房时发生了纠纷。后来，原告又从质量保证书上发现，该商品房的使用年限仅为50年，而国家规定商品房的使用年限为70年。另外，被告按照阳台总面积12.086平方米计算购房款，没有按国家规定的按阳台水平投影面积的一半计算，且在2009年原告交物管费时，又给原告多加了1.83平方米的物管费。再次，原告在2008年就将购房款全部交清，但被告至今没有将房产证、土地使用证及物管合同交给原告。请求判决：1、被告向原告支付商品房使用年限缩水款47602.57元；2、支付阳台面积一半的购房款7886.115元；3、返还原告多交的物管费47.238元；4、将房产证、土地使用证及物管合同办给原告；5、承担本案诉讼费。 被告曲靖方裕房地产开发有限公司辩称，原告所诉不是事实，请依法驳回原告的起诉，诉讼费由原告承担。 本案双方争议的焦点是：原告以商品房买卖合同主张向被告购买的商品房的使用年限不满70年，阳台面积因计算有误返还多支付的款项，由被告办理房屋的房产证、土地使用证及物管合同，返还多交的物管费的事实是否成立。 原告方为支持其主张，向法庭出示了以下证据： 1、商品房质量保证书复印件，证明涉案房屋只有50年的质量保证。 2、购房款收据，证明被告方缩水的具体金额。 3、购房合同，证明涉案房屋面积未折扣阳台面积，第二年交物管费时又多收1.83平方米的物管费。 4、物管费收据二份，证明被告方多收物管费47.238元。 上述证据经质证，被告方对证据1、2、3、4的真实性无异议，但认为不能证实原告方主张的缩水，物管费是物管公司按房屋面积收取，与被告无关。本院认为，原告方所举证据虽然具有真实性，但均不能证实原告方的主张，本院不作为证明原告方主张的证据采用。 被告方为支持其辩解，向法庭出示了以下证据： 1、被告的营业执照、机构代码证复印件，证实被告的主体资格。 2、购房合同书，证实原、被告自愿买卖房屋，合同明确了房屋面积，被告方履行了内容。 3、沾益县房地产交易中心出具的面积认定书，证实涉案房屋的面积。 4、土地使用权证复印件，证实被告方建房土地的使用期限。 5、物管公司出具的证明，证实原告三年未交物管费，物管费不是被告收取。 6、曲靖市麒麟区法院（2009）麒民初字第108号、748号民事判决书、曲靖市中级人民法院（2009）曲中民终字第1096号、346号民事判决书，以证实原告所诉已经过法院的判决，原告现在的起诉应当属于再审案件。 被告在庭审结束后补充提交了下列证据： 曲房权证沾字第××号、00××54号房权证复印件及房产分宗平面图复印件，以证实被告已经为二原告办理了房屋所有权证，原告购买的房屋建筑面积为129.5平方米。 上述证据经质证，原告方认为证据1、2、3、4、5中的商品房必须有阳台，房屋面积与合同约定面积不一致，对证据6的真实性无异议，对被告补充提交的证据，原告方以合同约定的房屋面积与实际面积不符，被告未解释清楚为由提出异议。本院认为，上述证据来源合法，相互印证本案的基本事实，予以采信。 经审理查明：2008年4月10日，原告姬仕良、孔德素夫妇与被告曲靖方裕房地产开发有限公司签订商品房购销合同，合同约定被告将位于沾益县珠江源大道东侧东盛东路南侧的祥和苑小区3幢1单元702号商品房出售给原告方，合同约定面积为127.67平方米，并约定建筑面积与产权登记的建筑面积的差比绝对值在3%以内。合同签订后，双方均履行了付款和交房义务，原告方支付了购房款166609元，并且交纳了2009年、2010年的物管费。其中，2009年的物管费按合同约定房屋面积交纳物管费，2010年的物管费按房管部门认定的面积交纳物管费，原告方对之后的物管费拒绝交纳。原告方的涉案房屋经沾益县房地产交易中心2009年10月26日出具的面积认定书确定面积为129.5平方米，2014年9月18日，沾益县房地产管理处登记的二原告的房权证上的建筑面积也是129.5平方米。 本院认为，合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证义务的有关单证和资料。本案中，原、被告于2008年4月10日签订的商品房购销合同是有效合同该合同自双方当事人签字之日起生效。因双方买卖的标的物是商品房，因此在法律适用上除适用合同法外，还应当适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释。 关于原告认为被告销售给自己的商品房使用年限只有50年不足70年，使用年限缩水要求退赔20年的购房款的问题。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告方与被告签订商品房购销合同后，经登记为其购买的房屋的所有权人，原告方即享有该房的永久所有权，因此，不存在原告方的房屋只有50或70年使用权的问题。国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70年……。物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。被告提交的原告方的房产证中也没有注明房屋的使用年限和土地使用年限，故不存在被告限制原告方房屋使用年限的问题。商品房的质量保证年限并不等于房屋所有权人对房屋的使用年限，故对原告方诉请退赔20年的购房款的诉请不予支持。 关于原告请求被告支付商品房阳台面积一半的购房款的问题。根据司法解释的规定，出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。被告曲靖方裕房地产开发有限公司销售给原告方沾益县西平镇庄家湾村委会祥和苑小区3幢1单元7层702室的房屋面积在合同中约定为建筑面积127.67平方米，而在原告方的房权证上登记的建筑面积是129.5平方米，超过了合同约定的建筑面积1.83平方米。双方在合同中和合同中的房屋面积图上也并未约定阳台的面积，而阳台的面积是已经计算在房屋的建筑面积之内的。因此，对原告方以被告多计算阳台面积为由，要求被告退还阳台面积一半的购房款的请求不予支持。 关于原告请求被告返还多交的物管费47.238元的问题。根据原告提交的物管费交款收据，2009年的物管费按合同约定房屋面积交纳物管费，2010年的物管费按房管部门认定的面积交纳物管费，因原告方房屋的登记建筑面积为129.5平方米，因此，原告方有义务按照该面积交纳物管费。而2010年向原告方收取物管费的事沾益县广佳物业服务有限公司祥和苑管理处，不是被告曲靖方裕房地产开发有限公司，故对原告方请求被告返还按照129.5平方米多收取的物管费的诉请，不予支持。 关于原告方要求被告将房产证、土地使用证、物管合同办理给原告方的问题。司法解释规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，双方在商品房购销合同中的关于产权登记的约定中有明确约定，原告方应在付清全部购房款、办理房屋接交手续、签订物管合同、签订委托被告办理产权证的书面委托书、支付清办理产权所需的全部资料及相关办证费用后，由被告办理相关证件。在审理中，被告辩解称原告未办理签订委托被告办理产权证的书面委托书是未办理产权登记手续的原因，原告对此也予以认可。因此，被告在原告签订委托被告办理产权证的书面委托书后有及时办理房产证、土地使用证给原告的合同义务。对于原告请求将物管合同办理给原告方的问题，物业管理条例规定，物业管理，是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物权法规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。因此，物管合同的合同双方是业主委员会和接受物业管理的服务企业，被告不是物业管理合同的相对方，原告要求被告向其交付物业管理合同没有法律上的依据，故对原告的该项请求不予支持。对被告辩解原告方多次重复起诉，应当按照再审案件处理的主张，因原告方每次向法院起诉的诉请不同，因此，该案不属于再审案件，对被告的辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第八十二条、第一百四十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下： 一、由被告曲靖方裕房地产开发有限公司及时将原告姬仕良、孔德素所有的沾益县西平镇庄家湾村委会祥和苑小区3幢1单元7层702室的房屋产权证和土地使用权证交付给原告姬仕良、孔德素，二原告负有协助被告办理相关证件的义务。 二、驳回原告姬仕良、孔德素的其它诉讼请求。 案件受理费594元（已减半收取），由被告负担297元，原告姬仕良、孔德素负担297元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长 陈 焱 代理审判员 莫 渊 人民陪审员 吕石兰 二〇一四年十月五日 书 记 员 杨红叶