广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南法民三初字第471号原告中国工商银行股份有限公司深圳市分行。法定代表人林谦，行长。委托代理人王再鸣，广东金唐律师事务所律师。委托代理人黄媛琳。被告陈吨锡。第三人中航物业管理有限公司。法定代表人石正林，董事长。委托代理人王再鸣，广东金唐律师事务所律师。委托代理人黄媛琳。原告中国工商银行股份有限公司深圳市分行诉被告陈吨锡、第三人中航物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告及第三人的委托代理人王再鸣、黄媛琳，被告陈吨锡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，位于深圳市南山区**系原告所有的物业，原告委托第三人代为出租并收取租金。2008年11月6日，第三人与被告签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定每月租金1140元（人民币，下同），租赁期限自2008年11月1日起至2012年10月31日止。租赁合同约定租赁期间届满，承租方需继续承租的，应于租赁期满前两个月向出租方提出续租要求，就续租达成协议的，应重新订立租赁合同，并重新登记；否则，承租方应于合同终止后三日内迁离及交回租赁房屋。2012年5月10日，第三人经原告要求向被告发出书面通知，告知被告租赁合同到期后不再续租，要求被告做好到期按约退还物业并结清相关费用的准备。被告签收此函后不再支付租金。租赁合同期限届满后，经多次催促未果，被告并未依约交纳租金及退还物业。故原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告间的房屋租赁关系，被告立即迁离承租房屋并将该房屋返还原告；2、被告向原告支付2012年5月10日至2012年10月31日欠缴的合同期内共6个月租金共计6840元；3、被告向原告支付合同期内拖欠租金的滞纳金9541.8元（按1140元每日千分之三按实际拖欠天数计，暂计至2013年10月31日止，要求计算至给付之日止）；4、被告向原告支付侵占房屋期间双倍租金27360元（自2012年11月1日起截止至2013年10月31日，要求计算至房屋返还之日止）；5、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告撤回要求“解除原、被告间的房屋租赁关系”的诉讼请求；并明确其第二项诉讼请求系要求被告支付2012年5月1日至2012年10月31日期间的租金。被告辩称：1、被告并未与原告签订合同，原告无权主张合同项下权利；2、原告主张被告支付2012年5月10日至本案立案前一年以前的租金及滞纳金已经超过诉讼时效，应当予以驳回；3、原告主张双倍租金没有事实和法律依据，即使合法也同样超过诉讼时效。故请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，位于深圳市南山区**为原告所有。2004年10月27日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《房地产租赁合同》，双方约定：甲方将位于深圳市南山区某房产出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积353平方米；租赁房屋的单位租金按房地产面积每平方米每月12元计算，月租金总额为4236元；乙方应于每月10日前向甲方支付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2004年11月1日起至2008年10月31日止；租赁房屋用途为商业；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取不超过三个月租金数额的租赁保证金8472元，甲方向乙方返还保证金的条件是乙方正常履行合同和乙方没有拖欠租金、滞纳金及因使用产生的其他费用的；及其他内容。2008年11月6日，第三人（甲方）与被告（乙方）再次签订《房地产租赁合同》，双方约定：甲方将位于深圳市南山区B房（以下简称涉案房产）出租给乙方使用；租赁房地产建筑面积共计95平方米；租赁房屋的单位租金按房地产面积每平方米每月12元计算，月租金总额为1140元；乙方应于每月10日前向甲方支付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2008年11月1日起至2012年10月31日止；租赁房屋用途为商业；甲方向乙方返还保证金的条件是乙方办理完退房手续、乙方不拖欠甲方费用、乙方不违反本合同约定；本合同终止后，乙方应于五日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金；本合同约定之租赁期限届满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期届满之日前二个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房地产有优先承租权；该合同附页约定：该合同为续签合同，押金由原合同保持不变；乙方若拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠日乘以拖欠租金额的千分之三；及其他内容。被告表示，该租赁合同虽系被告签订，但未经备案，故被告对其不予认可。2009年4月2日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋租赁代理委托合同书》，约定：甲方将坐落于深圳市自有物业的闲置房产委托乙方代理出租；代理委托期限为五年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止；乙方接受甲方委托，代表甲方与承租方签订房产租赁合同，并代收租金；及其他内容。被告对该合同书的真实性不予认可，但被告表示其清楚第三人系原告的代理人，系代原告与被告签订涉案房产的租赁合同。2012年5月8日，原告向第三人发出《关于临街铺位出租物业合同到期后收回的通知》，通知第三人在合同到期后收回涉案房产。被告对该通知不予认可。2012年5月10日，第三人向被告发出《通知》，通知被告按合同约定退还承租的物业，并结清因承租使用产生的相关费用。2012年12月8日、2013年11月13日，第三人分别向被告发出《通知》，内容均为通知被告租赁合同已到期，不再续租，并要求被告退还物业并结清费用。被告对2012年5月10日和2013年11月13日的《通知》予以认可，对2012年12月8日的《通知》不予认可。被告提交了出租屋安全检测结果报告、原告和被告分别与案外人签订的租赁合同等以证明被告曾承租涉案房产附近的房屋并经营多年，原告因扩大规模，拟承租被告当时的房屋，并承诺将原告空置的房产以优惠价格出租给被告使用，被告才让出了当时的房屋，并承租了涉案房产；原告曾承诺合同到期后会优先与被告续签合同，但原告违反了该承诺。原告认为被告提交的上述证据与本案无关。庭审中，被告表示其已两年多没有支付租金了，但不记得租金支付至何时，在接到第三人的《通知》后，第三人就通知被告不要再去缴纳租金了。被告确认涉案房产现仍由被告占用。原告表示，租赁合同到期后被告非法占用涉案房产应向原告支付使用费，原告要求被告支付双倍的租金是依据2008年11月6日的《房地产租赁合同》第21条的约定。以上事实，有《房地产租赁合同》、房地产权证、《通知》、银行转账记录、出租屋安全检测结果报告、租赁合同等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，第三人与被告签订的《房地产租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第三人系以自己的名义在原告的委托授权范围内与被告签订《房地产租赁合同》，且被告在签订合同时知道原告与第三人之间的代理关系，故该《房地产租赁合同》直接约束原告与被告，原、被告应严格履行《房地产租赁合同》。对于原告要求被告支付2012年5月1日至2012年10月31日期间租金及滞纳金的诉讼请求。被告提出诉讼时效的抗辩，对此，本院认为，根据法律规定，当事人主张支付租金的诉讼时效为一年，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断。原告主张其分别于2012年5月10日、2012年12月8日和2013年11月13日向被告发出《通知》，故诉讼时效发生中断。被告仅认可2012年5月10日和2013年11月13日的《通知》，而原告未举证证明2012年12月8日的《通知》已送达被告，故2013年11月13日诉讼时效发生中断，原告有权主张被告支付2012年11月13日之后的租金。因此，原告要求被告支付2012年5月1日至2012年10月31日期间的租金已超过诉讼时效。故本院对于原告要求被告支付上述期间的租金6840元及滞纳金的诉讼请求不予支持。《房地产租赁合同》约定租赁期限自2008年11月1日起至2012年10月31日止，该租赁合同到期后，原、被告双方未签订新的租赁合同，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，故被告应将涉案房产返还原告。被告在租赁期限届满后拒不返还租赁物的，构成无权占有，应当向原告支付涉案房产的使用费。原租赁合同明确约定被告逾期不迁离或不返还租赁房地产的，原告有权就逾期部分向被告收取双倍租金，故原告要求被告按原租赁合同约定的租金标准双倍支付使用费，符合合同约定，也不违反法律规定。综上，被告应自2012年11月1日起按每月2280元的标准向原告支付使用费，直至被告返还涉案房产之日止。此外，对于被告主张的诉讼时效问题，本院认为，支付房屋使用费的诉讼时效为2年，故原告的该项诉讼请求没有超过诉讼时效。原告撤回要求解除原、被告之间的房屋租赁关系的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以同意。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈吨锡自本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司深圳市分行返还位于深圳市南山区B房；二、被告陈吨锡自本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司深圳市分行支付自2012年11月1日起至本判决确定的返还房屋之日止的房屋使用费（按每月2280元计算）；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司深圳市分行的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费893.6元，由原告负担334.6元，由被告负担559元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  黄可佳人民陪审员  何倩燕二〇一四年十月十三日书 记 员  庄佳真