广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3839号上诉人（原审原告）：梁彩虹，女，汉族，1974年11月3日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈芸，广东高裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡敏玲，广东高裕律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区土地储备中心，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁全财。委托诉讼代理人：梁雨轩，广东东达昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈达成，广东东达昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山中海环宇城房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：庄勇。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：付玉晖，广东盈宇律师事务所实习律师。上诉人梁彩虹因与被上诉人佛山市南海区土地储备中心（以下简称土地储备中心）、佛山中海环宇城房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初7452号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁彩虹上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判土地储备中心向梁彩虹支付自2016年5月1日起至实际交房日止的双倍临时租金补偿（2016年5月1日至2016年10月31日按52元/平方米计算，2016年11月1日至2017年10月31日按56元/平方米计算，交付房屋每迟延一年，每平方米递增4元）；2.判决土地储备中心、中海公司赔偿因违约造成的房屋差价损失162663.95元；3.本案一、二审诉讼费用由土地储备中心、中海公司承担。事实和理由：一、土地储备中心拟交付的置换房不符合双方关于“座向南北对流”、房屋布局合理的约定，不应被认定为已交付符合约定的房屋，应按约定承担逾期交楼的违约责任。虽土地储备中心于2016年4月通知梁彩虹4月30日前办理收楼手续，但其交付的房屋并非按约定的“南北对流”，且功能布局极不合理，不能视为依约交付。一审判决认为“涉讼房屋已于2015年12月24日经竣工验收备案，符合法律法规规定的交付条件，且梁彩虹并未举证证明涉讼房屋与同区域商品房交付标准不一致”，从而认为“涉讼房屋在《交付通知书》确定的交楼之日已符合交付条件”，适用法律错误。《建筑法》等相关法律规定了商品房交付使用的法定最低质量标准，一审法院也认为“如果合同约定的交房条件高于上述的最低标准的，以合同约定为准”，既然双方在《房屋征收产权置换协议》中第三条明确约定了置换房应“座向南北对流”、“户型功能布局合理”，就应按合同约定标准为准。虽现有法律法规或建筑文件对“座向南北对流”并无特殊规定，但根据生活经验和认知习惯以及房地产销售宣传，对“南北对流”存在一定的认定特征，即“房间东西是隔墙或门户，南北则为窗和阳台”。民居讲究通风与采光，如南北都有窗或阳台，能形成空气流动通道，通风和采光效果比较好，如只是南或北只有一个方向有窗或阳台，则空气流通和采光效果会差很多。因此“南北对流”户型基于其宜居性常见于房产销售广告，以此作为房屋优势宣传，可见“南北对流”户型相对于其他座向户型有明显优势。梁彩虹一审期间己向一审法院提交网络上搜集到的关于“南北对流”户型的介绍与通常认定标准，现置换房并非南北座向，而是东南、西北座向，且房屋内无对流，客厅东南方向有阳台，客厅西北方向是厨房而不是直接开窗或阳台。根据通常对“座向南北对流”房屋的认识，置换房并不符合“座向南北对流”的要求，且置换房布局不合理。首先，同小区除拆迁户外的其它商品房户型均在厨房外面有一小阳台可与客厅形成对流，只有给予拆迁户的置换房无厨房外小阳台，造成客厅无对流：其次，置换房完全无饭厅位置；最后，卫生间位置不合理，同小区的其它商品房公共卫生间均在饭厅隔壁，与客厅、饭厅等公共区域相连，但置换房卫生间却设置在穿过所有房间的最尽头，造成去卫生间要穿过属于私密空间的所有房间。因此，土地储备中心交付的置换房不符合合同约定的“座向南北对流”、“户型功能布局合理”，不应被认定为“符合双方约定的交付条件”。土地储备中心至今未交付符合约定的房屋，存在违约事实，应承担违约责任。双方《房屋征收产权置换协议》第四条第1、4项已明确约定补偿标准，因此，土地储备中心应依该约定支付租金补偿。二、土地储备中心拟交付的置换房未符合“座向南北对流”户型、房屋布局合理的约定，应向梁彩虹赔偿损失。（一）土地储备中心拟交付的房屋不符合约定事实上已经土地储备中心承认，并对其他业主以补偿精装修的形式进行了赔偿，从公平原则出发，梁彩虹也应得到违约赔偿。2016年4月29日土地储备中心组织11户回迁户在土地储备中心对回迁房不符合约定的解决方案进行协调，并提供三种解决方案让回迁户选择并在《农科所11户回迁户回迁问题解决方案确认表》上予以确认，方案①为毛坯房升级为精装修房；方案②为委托中海公司以精装修标准代售，如未能售出，则回迁户以精装修标准接收回迁房；方案③为“仍选择毛坯房，但要求土地储备中心赔偿与原《房屋征产权置换协议》约定交楼条件不符造成的损失，该损失可协商解决或通过司法程序解决”。该确认表上写明“选择方案①②的回迁户均不再享受原《房屋征产权置换协议》约定装修期间的6个月临时租金，并不追究我中心原《房屋征收产权置换协议》的违约责任”。从上述确认表内容表述可见，土地储备中心是承认所交房屋与约定交楼条件不符这一违约事实的，梁彩虹选择的是方案③，选择方案①②的回迁户已得到精装修补偿，梁彩虹经过诉讼维权却未得到法院支持，有违公平原则。因此，从公平原则出发，梁彩虹也应得到赔偿，（二）“东南朝向房屋”与“座向南北对流”房屋相对而言房屋价值有一定差距，在鉴定机构由于客观原因无法作出评估结论时，法院应酌定赔偿数额。一审法院先后两次委托鉴定机构进行相关鉴定，广东贵源土地房地产与资产评估有限公司出具《联系函》表示无法准确确定委托鉴定内容的评估价值，并陈述部分原因为“使用收益法、假设开发法、成本法有一定的难度和不确定性”、“我司调查手段有限，对于此类新型业务，估价师都比较谨慎，故无法将此差价准确、具体货币化”，可见，该评估公司无法准确确定委托鉴定内容的评估价值是由于其业务能力所限。佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司出具《评估情况说明》，确认涉讼房屋为东南朝向，但因“与南北对流户型的价格没有相关统计数据支持，故难以对该差异作出合理测算，因此无法进行评估工作”，该评估公司无法进行评估的原因是无“相关统计数据”，并非否定“东南朝向”户型与“南北对流”户型之间的价格差异。可见，两家评估公司都是由于客观原因无法作出鉴定结论，但并不能因此而否认以上两种朝向房屋的价值差异。在审理案件过程中，当法律空白、冲突时，法官依据案情和公平正义的要求，有独立判断、权衡并作出合理决定的权力，就本案而言，法官应依据自由裁量权对房屋价值差异进行裁判。因此，如前所述，“南北对流”户型房屋相对其他座向户型房屋存在相当优势、价值更高，请求二审法院运用自由裁量权对涉讼房屋与“南北对流”房屋差价进行认定，判决相应赔偿数额。且梁彩虹一审阶段已提供南北座向（5座2601房）与东南座向户型(5座2902房）两套房屋的《商品房买卖合同》各一份，用以对比同一幢楼相近楼层两种座向户型的价格差异，差价为每平方米2020.9元，法院可参照该差价酌情判决。综上，一审法院对梁彩虹要求逾期交付双倍租金补偿和交楼不符合约定的违约赔偿不予支持，系适用法律错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人土地储备中心答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回梁彩虹的上诉请求。一、中海公司提供给梁彩虹的置换房已通过主管部门竣工验收，质量合格，其交付标准完全符合《房屋征收产权置换协议》第三条第二点和第六条第一点约定，根据该条款约定，梁彩虹应服从规划部门审批的小区建筑和公建规划。土地储备中心己书面通知梁彩虹收楼，梁彩虹无故拒绝收楼，土地储备中心没有违约。一审判决认定土地储备中心无违约，不需支付自2016年5月1日起双倍临时租金补偿及利息，事实清楚，程序得当，请求法院依法驳回梁彩虹的上诉请求。二、中海公司提供的置换房主厅外有一个南向大阳台，与厨房的北向窗户相互呼应，形成南北通风对流，将房间与卫生间集中在东南（01房）或西南（02房），房间通风采光俱有，功能布局完全合理。梁彩虹主观上认为置换房座向非南北对流、功能布局不合理，要求差价补偿，无事实根据和法律依据。三、交楼条件是指《房屋征收产权置换协议》第三条第二点和第六条第一点约定，土地储备中心从未承认过置换房不符合合同约定的交楼条件。因原农科所宿舍一幢系一梯两户，另一幢系一梯三户，而中海公司提供的置换房是每层两户，因而另一幢必然每层有一户回迁房不能满足原合同约定楼层（梁彩虹无此情况），且当合同约定的交付毛坯房时间对中海公司而言相对比较紧凑，因此，基于各因素考虑，中海公司同意由原毛坯房变更为精装房标准交付置换房，以一并解决当时存在的问题和困难。《农科所11户回迁房回迁问题解决方案确认表》中的“方案3”指出：“仍选择毛坯房，但要求土储中心赔偿与原《房屋征收产权置换协议》约定交楼条件不符造成损失，该损失可协商解决或通过司法程序解决”，该约定本意是指如果回迁户认为置换房与原《房屋征收产权置换协议》约定交楼条件不符，要求土地储备中心赔偿其损失的，可通过司法程序解决，而非梁彩虹自认为置换房与原《房屋征收产权置换协议》约定交楼条件不符。综上，土地储备中心已依约定向梁彩虹交付了质量合格、符合合同约定的置换房，梁彩虹无故拒绝收楼，因此产生的全部损失由其自行承担。被上诉人中海公司答辩称，一、中海公司向梁彩虹交付的案涉回迁房符合法定及双方约定的交付标准，中海公司不存在违约行为，无须向梁彩虹支付租金补偿以及房屋差价损失，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，梁彩虹与土地储备中心签订的《房屋征收产权置换协议》第六条第l款约定，座向南北对流并非案涉回迁房的交付标准。其次，案涉置换协议第三条第2款约定，梁彩虹应当服从规划部门审批的小区建筑和公建规划，而在整个楼盘的开发建设过程中，中海公司提供的回迁房的楼层设计图、施工图均经规划主管部门审批通过。再次，2015年12月24日案涉回迁房也已竣工验收合格，并向佛山市南海区国土城建和水务局备案审批，达到了法定及置换协议约定的交付标准。最后，2016年4月27日土地储备中心已向梁彩虹发出书面《交付通知书》，通知梁彩虹于2016年4月30日前到中海公司办理相关收楼手续。因此，中海公司提供给梁彩虹的案涉回迁房符合法定及双方约定交付标准，中海公司也履行了相应交付义务，不存在违约行为。退一步说，即使认定座向南北对流为案涉回迁房交付标准，中海公司提供予梁彩虹的回迁房亦符合该标准。现实中，南北对流并无统一的标准，中海公司认为，南北对流主要指通风良好，并非梁彩虹主观臆断的房屋方向一定要朝对正南、正北。案涉回迁房为东南西北方向，东南方向为客厅阳台，厨房西北有窗，实现了南北对流，通风采光情况俱佳。因此，中海公司提供予梁彩虹的回迁房符合南北对流的根本目的，梁彩虹主观认为客厅东南方向有阳台，客厅西北方向是厨房开窗，不是直接开窗或阳台，不属南北对流，无事实和法律依据。二、中海公司向梁彩虹交付的案涉回迁房户型功能布局合理。首先，案涉回迁房符合南北对流的根本目的。其次，案涉回迁房中西北方向为厨房，东南方向为客厅与阳台，厨房与客厅间还有相当的空间，供户主根据自己喜好布置，梁彩虹完全可以按照自身喜好进行装修设计安排饭厅位置。因此，梁彩虹认为中海公司未在户型图中圈出一个位置标明为饭厅即属户型功能布局不合理，无事实依据。另，并未有相关法律规定饭厅的存在为布局功能合理的验证标准之一。最后，本着合理利用空间的原则，中海公司已充分考虑厨房、客厅、房间、阳台、卫生间的合理分配，梁彩虹认为卫生间位置不合理无事实依据，亦无相关法律规定卫生间的位置将会严重影响户型功能布局是否合理。退一步说，即使卫生间的位置影响户主居住舒适度，但卫生间位置并非案涉回迁房约定的交付标准。另，一审法院已到现场查看并知悉上述情况，因此，中海公司向梁彩虹交付的案涉回迁房户型功能布局合理，梁彩虹认为案涉回迁房无饭厅位置以及卫生间位置不合理无事实和法律依据。三、梁彩虹要求法院参考一审时提交的两份《广东省商品房买卖合同》差价，酌情判决产生的损失无事实和法律依据，首先，中海公司并无任何违约行为，无须向梁彩虹支付房屋差价损失。其次，梁彩虹一审时提交的两份《广东省商品房买卖合同》，一份合同地址为中海寰宇天下5座2601房，另一份合同地址为中海寰宇天下5座2902房，该两座房屋无论户型、面积、楼层、整幢楼的面积均与案涉回迁房不同，与案涉回迁房无任何可比性。因此，梁彩虹要求法院参考一审时提交的两份《广东省商品房买卖合同》差价，酌情判决产生的损失无事实和法律依据。综上所述，案涉回迁房符合法定及双方约定的交付标准，户型功能布局合理，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，梁彩虹的上诉请求及理由并无事实和法律依据,请求予以驳回。梁彩虹向一审法院提出诉讼请求：1.土地储备中心立即向梁彩虹支付自2016年5月1日起至实际交房之日止的双倍临时租金补偿（2016年5月1日至2016年10月31日临时租金按52元/平方米计算，2016年11月1日至2017年10月31日临时租金按56元/平方米计算，每迟延交付房屋一年，租金每平方米递增4元，实测总建筑面积为81.46平方米，暂计至2017年8月31日为71033.12元）；2.土地储备中心向梁彩虹支付临时租金的利息（以71033.12元为本金，自起诉日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止）；3.土地储备中心支付梁彩虹收楼后6个月的装修期间临时租金13685.28元；4.土地储备中心、中海公司赔偿因违约而造成的房屋差价损失157003.9元；5.案件诉讼费由土地储备中心、中海公司承担。一审法院查明：2012年11月1日，土地储备中心（甲方）与梁彩虹（乙方）签订《房屋征收产权置换协议》，该协议写明甲方对桂澜路东侧南海农科所职工宿舍地块（地号：0102124791）及地上房屋进行征收，就甲方征收乙方位于上述地块房屋（房地证号：粤房地证字第C4123508号）的补偿问题经协商一致达成如下协议：补偿方式为产权置换；甲方按原房屋实际测量套内面积1:1比例调换置换房给乙方，房屋证载建筑面积75.45平方米，实际测量总建筑面积81.46平方米（含单车房、储物房等其他用房及公共分摊面积），实际测量住宅套内面积68.7平方米，其他用房（单车房、储物房等）套内面积6.75平方米，上述两项合计置换房套内面积合共75.45平方米，由于同一户型不同楼层实测套内面积可能略有出入，考虑到置换房建设的实际情况，甲、乙双方同意若同一户型不同楼层实测套内面积不一致的，以其中最大面积作为该户型的置换房套内面积，乙方房屋同一户型各楼层中，套内面积最大为75.45平方米，因此乙方置换房套内面积为75.45平方米；甲方在原农科所职工宿舍地块附件（A18街区拟出让土地红线范围内，且不靠近海三路、桂澜路、宝翠路路边），以新建住宅楼与乙方的原房屋进行产权置换，按照座向南北对流、套内面积1:1的原则进行调换，置换房从4楼开始，原2-9楼房屋所有权人按原楼层顺序和原座向依次转为4-11楼；置换房为新建毛坯电梯楼房，建筑质量符合国家规定的标准，建设标准与同区域商品房预售毛坯房一致，各户型功能布局合理，乙方应服从规划部门审批的小区建筑和公建规划；临时租金及其他相关补助为临时租金（按实测总建筑面积计算）第1年每月20元/㎡，每满1年每月递增2元/㎡，三年合计792元/㎡，原房屋装修补偿为300元/㎡，搬迁、回迁补助为3500元/户，搬迁奖励15000元/户，置换房装修补助500元/㎡（除临时租金外面积均按实测套内面积计算，原房屋装修补偿若评估值超出300元/㎡，按评估值计算）；按上表计算，甲方应向乙方支付临时租金（按实测总建筑面积计算）64516.32元，原房屋装修补偿22635元，搬迁、回迁补助3500元，搬迁奖励15000元，置换房装修补助37725元，合计143376.32元；临时租金期限为自含乙方在内的全体40户被征收方全部签订协议之日起3年，如乙方因特殊原因难以自行租房的，由甲方免费提供搬迁期间周转房（丽和苑保障房）给乙方居住，但临时租金不再补偿；乙方同意采取收取临时租金无需甲方提供周转房；甲方承诺自含乙方在内的全体40户被征收方全部签订协议之日起三年内向乙方交付置换房，逾期未能交付的，自第四年起，甲方按照临时租金递增方法计算的当年度的租金标准双倍向乙方支付临时租金；自甲方书面通知交付置换房之日起计算，若已支付给乙方的租金余额不足6个月的，自乙方办理完毕收楼手续之日起15个工作日内按照租金余额的标准补够6个月作为置换房装修期间的临时租金（置换房装修期间的临时租金补偿不作双倍计算），如乙方未能按协议约定时间按时办理收楼手续的，不予补足；置换房的交付标准与同区域商品房交付标准一致，符合国家相关法律法规规定，置换房符合交付标准后，甲方以书面形式通知乙方办理收楼手续，乙方应自甲方书面通知之日起15个工作日内办理收楼手续，逾期不办理的，视为置换房已交付，乙方不再享有临时租金补偿，由此产生的一起费用及违约责任由乙方负责。双方还约定了其他权利义务。2015年12月30日，土地储备中心（甲方）与梁彩虹（乙方）签订《租金补偿补充协议》，该协议写明甲方对乙方位于桂澜路东侧原南海农科所职工宿舍地块（地号：0102124791）的地上房屋进行征收，并于2015年11月1日前交付置换房（即回迁房），逾期未能交付回迁房的，甲方须向乙方支付租金补偿，现甲方未能按期交付回迁房，就有关租金补偿事宜达成如下补充协议：甲方向乙方支付租金补偿，补偿期自2015年11月1日至2016年4月30日，共计6个月，租金补偿按当年度租金标准双倍计算，并按梁彩虹被征收的地上房屋实测总建筑面积计算，补偿标准为26×2=52元/㎡元（第四年度的租金标准为26元/㎡），租金补偿总额为25415.52元；签订补充协议之日起15个工作日内，甲方向乙方支付上述25415.52元；若甲方在2016年4月30日前交付回迁房，则甲方无须再向乙方支付租金补偿；若甲方在2016年5月1日至2016年10月31日期间交付回迁房，则甲方经区政府批准后按本协议的租金标准继续向梁彩虹支付租金补偿；若甲方在第四年度仍未交付回迁房，按《房屋征收产权置换协议》的约定继续支付有关租金补偿。2012年11月7日，梁彩虹分别出具两份收款收据确认收到土地中心征收拆迁补偿款（第一笔）128376.32元、征收拆迁款（第二笔）16000元。2015年12月31日，梁彩虹出具收据，确认收到土地储备中心2015年11月1日至2016年4月30日（共6个月）的租金补偿款25415.52元。2016年4月27日，土地储备中心向梁彩虹发出《交付通知书》，该通知书写明根据土地储备中心与梁彩虹签订的《房屋征收产权置换协议》的有关约定，土地储备中心拟在原农科所地块上新建的中海寰宇天下花园提供回迁房给梁彩虹进行回迁。现回迁房已通过政府有关部门验收合格，达到交付使用条件，土地储备中心拟将中海寰宇天下花园3座11楼02房（以下简称涉讼房屋）交付给梁彩虹，请梁彩虹收到《交付通知书》后于4月30日前（含30日）自行到桂城街道桂澜路中海万锦豪园紫荆1座首层的中海寰宇天下项目客户关系部办理相关收楼手续。2016年4月29日，梁彩虹、梁彩虹、黎润金、梁彩虹向土地储备中心发出《拒绝收楼通知书》，该通知书写明梁彩虹等四位回迁房业主在2016年4月28日收到《交付通知书》，要求于2016年4月30日前自行到中海万锦豪园办理接收回迁房手续。根据《房屋征收产权置换协议》的有关约定，回迁房的交付标准没有达到协议的要求，梁彩虹等四位业主一致拒绝收楼，主要有以下问题：1.交付回迁房改变了协议要求的座向，由原座向南北对流改为东南向，导致回迁房的价值下降；2.交付的回迁房没有达到协议要求的建设标准与同区域商品房预售毛坯房一致，各户型功能布局合理，回迁房与商品房不一致，布局不合理，将商品房的饭厅改为回迁房的厨房，商品房的公厕改为回迁房的房间，将商品房套房内的厕所改为回迁房的公厕，减少了厨房对出的生活小阳台，使厨房无采光，导致回迁房的价值下降；有一套回迁房没有按协议要求安排楼层，擅自将协议安排的十楼改为十八楼，损害了回迁房业主的利益。因此梁彩虹等四位回迁房业主拒绝收楼，一致要求土地储备中心对违反协议交楼标准的问题及早作出补偿，并且在梁彩虹等四位回迁房业主明确收楼前，按协议的要求继续支付双倍的违约租金。根据梁彩虹申请，法院依法委托广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对位于涉讼房屋与该房屋在南北对流户型的情况下房屋每平方米的差价进行评估，广东贵源土地房地产与资产评估有限公司于2018年8月1日向法院出具《联系函》，认为其无法对上述鉴定内容作出准确估价。后梁彩虹申请重新委托鉴定机构进行评估鉴定，法院依法委托佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司对上述内容进行评估，2018年9月13日，佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司向法院出具《关于（2018）粤0605民初7448号、（2018）粤0605民初7450号、（2018）粤0605民初7452号评估情况说明》，认为涉讼房屋为东南朝向，与南北对流户型的价格没有相关的统计数据支持，故难以对该差异作出合理测算，因此无法进行评估工作。另查明，梁彩虹的原拆迁房屋位于南海区桂城夏西南海区农科所内（新职工宿舍804房及储物间），该房屋的评估面积为81.46㎡。再查明，佛山市南海区中海寰宇天下花园2座、3座工程于2015年12月24日办理竣工验收备案。2018年5月10日，梁彩虹提起诉讼。诉讼中，梁彩虹明确其虽主张置换房不符合《房屋征收产权置换协议》的约定，但其仍要求按照《房屋征收产权置换协议》的进行产权置换，而不要求变更补偿方式；梁彩虹明确其同意接收涉讼房屋，但要求土地储备中心、中海公司给予差价赔偿；梁彩虹主张《房屋征收产权置换协议》约定的“座向南北对流”是指整栋建筑物坐北朝南，梁彩虹的原拆迁房屋客厅阳台是在南边，客厅南边有阳台，客厅北边是厨房，厨房有窗户（朝北），厨房门朝南。土地储备中心主张“座向南北对流”是指南北能通风即可，即户型可以通风，并不一定要求窗户或阳台朝向南北。梁彩虹选择置换房毛坯交楼，不要求中海公司装修，并要求装修期间临时租金补偿应按28元/㎡计算。梁彩虹、土地储备中心、中海公司均确认《房屋征收产权置换协议》第四条第4点约定的“按照租金余额的标准补够6个月作为置换房装修期间的临时租金”是指若梁彩虹要求中海公司装修即不享受装修期间租金补偿，若梁彩虹选择置换房毛坯交付，则土地储备中心需支付6个月的装修补偿；土地储备中心、中海公司均认为梁彩虹需要在约定时间内按时办理收楼手续才可享有装修期间租金补偿，梁彩虹未按约定收楼，土地储备中心、中海公司无需支付装修期间租金补偿。中海公司认为其交付给梁彩虹的置换房是符合南北对流要求的，因为房屋阳台对东南方向，而西北的厨房有一个窗户，符合南北对流；梁彩虹主张南北是窗户或阳台的户型为南北对流户型，涉讼房屋客厅阳台与厨房之间有门间隔，不能与窗实现对流。一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建筑、监理单位的工程竣工验收和消防专项验收均为合格，不符合该最低标准的房屋不得交付使用。如果合同约定的交房条件高于上述的最低标准的，以合同约定为准；如果合同约定的交房条件低于上述最低标准的，该合同约定无效。案件中，梁彩虹和土地储备中心在《房屋征收产权置换协议》约定的置换房交付标准与同区域商品房交付标准一致，符合国家相关法律法规规定，现涉讼房屋已于2015年12月24日经竣工验收备案，符合国家法律法规规定的交付条件，且梁彩虹并未举证证明涉讼房屋与同区域商品房交付标准不一致，故涉讼房屋在《交付通知书》确定的交楼之日已符合交付条件。土地储备中心已在《租金补偿补充协议》约定期限内（2016年4月30日前）提供符合约定交付条件的涉讼房屋并通知梁彩虹接收，依据《租金补偿补充协议》的约定，土地储备中心无须再向梁彩虹支付租金补偿，梁彩虹要求土地储备中心从2016年5月1日起支付双倍临时租金补偿及利息无事实和法律依据，法院依法不予支持。关于土地储备中心、中海公司是否需赔偿梁彩虹房屋差价损失的问题，法院分析如下：首先，《房屋征收产权置换协议》约定的“座向南北对流”的内涵和外延是否明确；《房屋征收产权置换协议》虽约定以新建住宅楼与梁彩虹的原房屋进行产权置换，按照座向南北对流、套内面积1:1的原则进行调换，但该协议对于座向南北对流并未给出明确的定义。而梁彩虹和土地储备中心既未清晰定义“座向南北对流”的内涵，又未提供证据证明有法律法规或建筑文件对于“座向南北对流”有特殊的规定，故从定义上无法得出涉讼房屋是否符合《房屋征收产权置换协议》约定的置换房要求。诉讼中，梁彩虹主张南北是窗户或阳台的户型为南北对流户型，中海公司认为其东南向为客厅阳台，厨房西北有窗，实现了南北对流，梁彩虹则主张涉讼房屋客厅阳台与厨房之间有门间隔，不能与窗实现对流，但从梁彩虹对其原拆迁房屋的陈述可知，原拆迁房屋的南面客厅阳台与北面窗户之间同样隔着厨房门，故对比原拆迁房屋和格局，亦无法准确定义“座向南北对流”的内涵与外延；其次，涉讼房屋现有的朝向与涉讼房屋在南北对流情况下是否存在差价；一方面，根据梁彩虹申请，法院依法两次委托鉴定机构对涉讼房屋与该房屋在南北对流户型的情况下房屋每平方米的差价进行评估，但鉴定机构均无法对此得出评估结论；另一方面，梁彩虹亦未提供证据证明同一地块、同一楼层、同一户型的房屋，东南-西北朝向房屋的价值会明显低于南北朝向房屋的价值。故涉讼房屋现有的朝向与涉讼房屋在南北对流情况下是否存在差价无法确定。再次，涉讼房屋处于东南-西北朝向是否导致房屋使用功能下降或涉讼房屋是否存在布局不合理；一方面，未有证据显示涉讼房屋处于东南-西北朝向会致涉讼房屋的使用功能下降，另一方面，梁彩虹对于涉讼房屋布局不合理的陈述仅为其主观感受，并未有客观显示涉讼房屋的功能布局不合理。综上所述，法院对梁彩虹要求土地储备中心、中海公司赔偿房屋差价损失157003.9元的诉讼请求依法不予支持。《房屋征收产权置换协议》虽约定土地储备中心自梁彩虹办理完毕收楼手续之日起15个工作日内，按照租金余额的标准补够6个月作为置换房装修期间的临时租金，如梁彩虹未能按协议约定的时间按时办理收楼手续的，不予不足。但该约定的目的在于敦促梁彩虹及时收楼，防止梁彩虹怠于履行义务。案件中，土地储备中心向梁彩虹发出《交付通知书》后，梁彩虹即回复《拒绝收楼通知书》，梁彩虹并不存在怠于履行义务的行为。且梁彩虹拒绝收楼亦是因《房屋征收产权置换协议》对于“座向南北对流”约定不明所致，土地储备中心作为《房屋征收产权置换协议》签订方，对该约定不明亦负有责任。综上，在梁彩虹选择毛坯交楼的情况下，土地储备中心认为梁彩虹未在其通知的时间内收楼，梁彩虹无权收取装修期间临时租金补偿的抗辩，法院依法不予采纳。土地储备中心通知梁彩虹在2016年4月30日收楼，根据《房屋征收产权置换协议》的约定，装修期间临时租金补偿的标准应当适用2015年11月1日至2016年10月31日期间的临时租金标准予以确认，即按每月26元/㎡计算，经核算，土地储备中心应向梁彩虹支付装修期间临时租金补偿12707.76元（26元/㎡/月×81.46㎡×6个月）。梁彩虹要求按28元/㎡计算无事实依据，其诉请超出核定部分，法院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、土地储备中心应于判决发生法律效力之日起十日内支付装修期间临时租金补偿12707.76元予梁彩虹；二、驳回梁彩虹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2462.92元，由梁彩虹负担2403.92元，由土地储备中心负担59元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：土地储备中心应否向梁彩虹支付自2016年5月1日起至梁彩虹实际接收房屋之日止的双倍临时租金补偿，土地储备中心、中海公司应否向梁彩虹支付房屋差价损失162663.95元。《房屋征收产权置换协议》的约定，土地储备中心应按照座向南北对流，套内面积1：1的原则对梁彩虹的房屋进行产权置换，置换房建筑质量符合国家规定的标准，建设标准与同区域商品房预售毛坯房一致，各户型功能布局合理。涉讼房屋已于2015年12月24日经竣工验收备案，符合国家法律法规规定的交付条件，现梁彩虹上诉主张因涉讼房屋并非南北对流，且户型功能布局不合理，故土地储备中心交付的房屋不符合合同约定的标准，从而主张土地储备中心支付双倍临时租金补偿，土地储备中心、中海公司支付房屋差价损失162663.95元。对此，本院具体论述如下：首先，《房屋征收产权置换协议》虽约定座向南北对流，但双方在协议中并未清晰界定“座向南北对流”的内涵，亦未有证据显示法律法规或建筑文件对“座向南北对流”有特殊的规定，故从定义上无法得出涉讼房屋是否符合《房屋征收产权置换协议》约定的置换房要求。其次，一审法院已两次委托鉴定机构对涉讼房屋与该房屋在南北对流户型的情况下房屋每平方米的差价进行评估，但鉴定机构均无法就此得出结论，且梁彩虹亦未提交充分证据证明其所认为的南北对流情况下房屋的价值与涉讼房屋存在差异，故其所主张的房屋差价损失无法确定。最后，关于功能布局是否合理的问题，梁彩虹主张的功能布局不合理仅为其主观判断，梁彩虹并未举证证明涉讼房屋的布局已影响到其对房屋的正常使用，其以涉讼房屋布局不合理为由拒绝接收房屋理据不足。综上，由于涉讼房屋已通过竣工验收备案，符合国家法律法规规定的交付条件，且土地储备中心已于2016年4月27日向梁彩虹发出《交付通知书》，通知梁彩虹于2016年4月30日前办理相关的收楼手续，而梁彩虹主张涉讼房屋不符合《房屋征收产权置换协议》约定的理由理据不足，故其主张土地储备中心未按照合同约定交付房屋，从而主张土地储备中心支付自2016年5月1日起至其实际接收房屋之日止的双倍临时租金补偿，土地储备中心、中海公司支付房屋差价损失162663.95元于法无据，原审法院对此不予支持并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。梁彩虹的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4805.46元，由上诉人梁彩虹负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月二十日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧书 记 员 黄卓敏