昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第577号原告：詹良贵，男，汉族，1973年11月9日出生，住昆明市，自由职业。委托代理人：刘学刚，系云南煜辉律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：张佑亮，男，汉族，1954年5月26日出生，住云南省昆明市盘龙区，农民。原告詹良贵诉被告张佑亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法由审判员刘学俭、人民陪审员唐祥、夏虹共同组成合议庭进行审理，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘学刚，被告张佑亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告、被告双方于2012年11月2日签订房屋买卖合同，合同约定被告以人民币贰拾伍万元（小写：￥250000.00元）的价格将其拥有的位于昆明市盘龙区明水丽景7栋3单元502号建筑面积为57.31平方米房屋1套出售给原告。同时合同约定了“如因甲方原因，该房屋存在不可过户的情形，或产权存在其他权利限制或单方面解除合同的情形，甲方应当向乙方支付房款总额的20%作为违约金，并承担乙方由此产生的损失”甲方于2013年4月2日交付房产并办理过户手续。因原被告双方签订了三份购房合同，共涉及3套房产，双方约定总金额为100万元，原告于2012年11月7日60万元及2012年11月8日40万元（其中就包含本案涉及房产款项）以转账方式将房款汇入被告指定账户。被告开出收到房屋款的收据给原告。现交付房屋日期已过，虽经原告多次催促被告至今仍未交付房屋给原告，现原告诉至法院，请求人民法院判令如下：1、请求确认双方2012年11月2日签订的房屋买卖合同有效。2、请求判令被告立即交付出售给原告的位于昆明市盘龙区明水丽景7栋3单元502号的房产；3、请求判令被告赔偿原告5万元的违约金；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告从没有卖房给原告的意思表示。真实情况是，被告的儿子张继向原告借过100万元，原被告因此相识，原告提交法庭的《买卖协议》、《收条》上虽有被告的签名，但被告没有文化，不知道是卖房事宜，也没有收到卖房款。三套房屋（包括明水丽景7栋3单元502号建筑面积为57.31平方米房屋1套在内）系村民福利建房，属于被告一家人共有，至今并未分割，其他共有人并不同意卖房。请法庭依法公正判决。原告为为证实其诉讼请求，向本院提交下列证据：证据一，原告身份证复印件，证明原告基本情况；证据二，被告户口册复印件，证明被告基本情况；证据三，房屋买卖协议，证明双方于2012年11月2日签订本协议，协议约定被告将其拥有的位于昆明市盘龙区明水丽景7栋3单元502号建筑面积为57.31平方米房屋1套出售给给原告。被告应当于2014年4月1日开始履行房屋的过户及交付手续。并约定如果被告违约应当向原告支付房款总额支付房款20%作为违约金；证据四，收条，证明2012年11月7日被告向原告出具了100万元的收条给原告；证据五，转账清单，证明2012年11月7日至8日原告通过银行向被告支付了100万元的房款；证据六，和平社区第一小组村民分配房房款收据，证明被告于2013年1月13日向第一小组交付了分配房房款；证据七，提交银行流水明细一份，证明当时钱是打到被告儿子的账户上；证据八，村民统建房分配协议一份，证明被告将房屋出卖给原告，原告才持有该协议的原件。被告质证意见：对证据一、二的真实性无异议，但是我根本不认识原告。对证据三的真实性无异议，但是当时签了几份记不清了，但并不是合同，而且我当时喝过酒，他们告诉我说认识我儿子我才昏昏沉沉的签了。对证据四我喝过酒我记不清楚是否签过。对证据五、六、七我不清楚，我也没有签过字，而且我儿子也没有和我们住在一起，我儿子有没有收到钱我不清楚。对证据八的真实性认可，但该协议是被告儿子拿给原告的。被告当庭没有提交证据。庭审中合议庭告知原、被告双方于2014年10月9日到庭，就本案事实进一步举证质证。期至，原告没有证据提交。被告提交证据如下：证据一、严天梅（与被告系夫妻关系）到庭陈述并提交书面证明一份，证明其是本案争议的房屋的共有人之一，不同意出卖该房屋；证据二、蒋大东（被告前儿媳妇）到庭陈述并提交书面证明一份，证明其和大女儿是本案争议的房屋的共有人之一，不同意出卖该房屋；证据三、和平社区居委会第一居民小组证明一份，证明盘龙区明水丽景12栋2单元301号房屋系被告全家分配的房屋，为福利分房，不能用于交易。原告对以上三组证据的三性均不予认可。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、关联性、合法性三个特征。本案中被告对原告提交的证的真实性均认可，本院予以确认，证明效力本院将在其后结合案件事实进行综合评判。原告对被告提交的证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，但未能提交反驳证据，本院对原告提交证据的真实性予以认可，证明效力本院将在其后结合案件事实进行综合评判。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告、被告双方于2012年11月2日签订房屋买卖合同，被告张佑亮为合同甲方，原告詹良贵为合同乙方，合同约定被告以人民币贰拾伍万元（小写：￥250000.00元）的价格将其拥有的位于昆明市盘龙区明水丽景7栋3单元502号建筑面积为57.31平方米房屋1套出售给原告。同时合同约定了“如因甲方原因，该房屋存在不可过户的情形，或产权存在其他权利限制或单方面解除合同的情形，甲方应当向乙方支付房款总额的20%作为违约金，并承担乙方由此产生的损失”甲方于2013年4月2日交付房产并办理过户手续。因原被告双方签订了三份购房合同，共涉及3套房产，双方约定总金额为100万元，原告于2012年11月7日60万元及2012年11月8日40万元（其中就包含本案涉及房产款项）以转账方式将房款汇入被告儿子张继的账户。被告2012年11月7日开出收到房屋款的收据给原告。2010年9月15日和平社区居民委员会第一居民小组村民统建房分配协议书（协议编号MSLJ-F224）载明：甲方为和平社区居民委员会第一居民小组村民统建房建设项目组，乙方为张佑亮。乙方户籍户主张佑亮，张佑亮一家5口人分配建筑面积200平方米，共有人是：张佑亮、严天梅（被告张佑亮妻子）、张继（被告张佑亮儿子）、张妍芳（张继大女儿，2005年1月8日出生）蒋大东（张继前妻，2013年11月5日与张继协议离婚）。张佑亮一家5口人依据所在户籍分配住房**：盘龙区明水丽景12栋2单元301号建筑面积为102.75平方米房屋1套、明水丽景5栋3单元503号建筑面积为57.31平方米房屋1套、明水丽景7栋3单元502号建筑面积为57.31平方米房屋1套。其中盘龙区明水丽景7栋3单元502号建筑面积为57.31平方米房屋1套归乙方张佑亮所有，乙方代理人为严天梅。2014年8月28日昆明市盘龙区和平社区居民委员会第一居民小组出具证明：明水丽景12栋2单元301号、5栋3单元503号、7栋3单元502号三套房屋系张佑亮全家分配的房屋，为福利分房，不能用于交易。被告的妻子严天梅、被告的前儿媳妇蒋大东均到庭陈述不愿出卖以上房屋。本院认为：本案争议焦点原告、被告双方签订的《房屋买卖协议》是否有效？首先，本案争议房屋盘龙区明水丽景12栋2单元301号住房一套没有产权证，系农村集体组织的统建房，原告不是该农村集体组织成员，原告没有提交其购买此房经有关组织和部门的批准的相关证据，原告亦没有实际居住使用该房屋；其次，盘龙区明水丽景7栋3单元502号住房一套系被告家人的共有财产，在没有得到其他财产共有人同意处分的情况下，被告擅自处分他人财产，侵害了他人财产权。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，原告、被告签订的《房屋买卖协议》应作无效处理，系无效合同，该合同自始对原、被告没有法律约束力，故原告主张的三项诉讼请求，本院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告詹良贵的诉讼请求。案件受理费人民币5800元由原告詹良贵承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为两年。审 判 长 刘学俭人民陪审员夏虹人民陪审员 唐        祥二〇一四年十月十日书 记 员 李        佳