广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初2173号 原告：李文荣，男，1964年7月10日出生，壮族，住南宁市良庆区。 被告：广西天和创展房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道**上东国际****，统一社会信用代码91450100667028650L。 法定代表人：张君，该公司总经理。 被告：张君，男，1970年7月3日出生，汉族，住北海市海城区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：赵秦璟玲，广西广合律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：林雨悦，广西广合律师事务所实习律师。 被告：南宁左江房地产开发有限公司，住所南宁市西乡塘区明秀西路**综合楼附楼第****，统一社会信用代码91450100571844389B。 法定代表人：何日明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦刚，男，南宁左江房地产开发有限公司房地产开发部经理。 被告：黄海平，男，1978年8月23日出生，壮族，住，住南宁市/div> 原告李文荣与被告广西天和创展房地产开发有限公司（以下简称天和公司）、张君、南宁左江房地产开发有限公司（以下简称左江公司）、黄海平商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李文荣，被告天和公司、张君的委托诉讼代理人赵秦璟玲、林雨悦，被告左江公司的委托诉讼代理人韦刚到庭参加诉讼，被告黄海平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文荣向本院提出诉讼请求：1.判令天和公司、张君、黄海平、左江公司偿还李文荣借款本金434750元及利息378396元；2.本案诉讼费由天和公司、张君、黄海平、左江公司负担。诉讼过程中，李文荣撤回要求偿还本金225550元及支付相应利息的诉讼请求，并变更第1项诉讼请求为：判令天和公司、张君、黄海平、左江公司返还李文荣购房款209200元及支付利息（以209200元为本金，按月利率2%，自2014年12月25日起计至款项付清之日止）；李文荣增加诉讼请求：解除李文荣与天和公司2016年11月7日签订的《借款合同》。事实和理由：2014年12月25日，天和公司和李文荣签订《合作建房合同》，用于南宁市良庆区地块的开发，李文荣在签订《合作建房合同》时支付天和公司房屋总价30%即209200元作为合作建房款。上述合同签订后，天和公司屡次违约，给李文荣工作、生活造成巨大影响。为赔偿李文荣多年来的损失，天和公司、张君、黄海平于2016年11月7日与李文荣重新签订《借款合同》，前期签订的《合作建房合作》作废。《借款合同》签订后，天和公司仍未依约履行。因《借款合同》是李文荣与天和公司就双方在一定期限内签订商品房买卖合同协议，现天和公司已构成对商品房预约合同（《借款合同》）的违约，天和公司、张君、黄海平、左江公司应当承担《借款合同》中约定的违约责任，归还李文荣购房款本金及按约定的月利率2%支付利息，直至付清欠款之日止。 天和公司、张君共同辩称，1.天和公司与李文荣作废《合作建房合同》的同时又重新签订《借款合同》，并倒签时间为2014年8月4日。《借款合同》内容是合作建房，虽名为借款合同，实际上是合作建房纠纷，故本案应当认定为合作建房纠纷；2.李文荣主张已支付的合作建房款金额与事实不符，天和公司实际收到的金额应以双方签订的《合作建房合同》及银行转账凭证为依据进行认定；3.双方签订合同至今，天和公司仍未取得商品房预售许可证，签订的合同属无效合同；4.如果合同合法有效，同意解除双方签订的《借款合同》，返还已经收到的合作建房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。 左江公司辩称，左江公司没有收到李文荣任何款项，与李文荣也不存在任何合同关系，其不应承担任何民事责任。 黄海平未作答辩亦未提供证据。 李文荣围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院在下文中一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月25日，天和公司作为甲方、李文荣作为乙方，双方签订一份《合作建房合同》，就相关事项约定如下：甲方接受乙方委托合作开发【天创·国都】项目，项目位于南宁市良庆区，甲方与乙方合作开发该项目2号楼3101号房，建筑面积约109平方米（具体面积以甲方取得商品房预售许可证及竣工备案的测绘报告为准），甲乙双方确认该房屋单价为5550元/平方米，总价为604950元（最终总价的确定以《商品房买卖合同》的约定为准）；乙方在签订本合同时应一次性支付合作建房款181950元；团购商品房预售许可证办理时间约为2015年10月31日（以政府部门核发日期为准，如有变动另行通知）；甲方在具备签订《商品房买卖合同》的条件后七天内通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方接到通知后七日内与甲方签署《商品房买卖合同》；乙方在签署《商品房买卖合同》时，乙方所付合作建房款同时转为购房首期款；该房屋的交房时间约为2017年5月31日，具体以《商品房买卖合同》的约定为准；甲方如不按本合同的约定时间交房给乙方，按照已收合作建房款每日万分之二支付延期交房违约金给乙方，如甲方逾期超过90天未能按本合同履行交房义务，乙方有权退房，甲方除退回乙方所付合作建房款外，还须按照本合同的房价与现行市场的房价差额补偿给乙方。该合同还就其他事项进行了约定。 上述合同签订后，因天和公司未取得案涉项目的商品房预售许可证明，在合同约定的期限内不能与李文荣签订后续的《商品房买卖合同》，双方遂将《合作建房合同》作废。作废《合作建房合同》的同时，针对该合同的合作发开项目，天和公司（甲方）与李文荣（乙方）、张君（丙方）、黄海平（丁方）重新签订《借款合同》，合同约定：甲方与左江公司合作开发位于南宁市良庆区地块项目【天创·国都】，预计《商品房预售许可证》可在2016年10月30日前获取；乙方借款给甲方用于开发上述地块，甲方同意该项目取得《商品房预售许可证》后乙方享有以优惠价格优先购买该项目商品房的权利；借款金额为209200元，每月按实际借款本金的2%计算借款利息；借款期限自2014年12月16日至2016年10月30日止；甲方保证项目于2016年1月20日前完成拆迁工作并完成拆除位于项目内的所有建筑物，于2016年3月30日完成将土地变性（即科教用地变性为住宅用地），于2016年6月30日取得建设工程施工许可证，于2016年10月30日取得《商品房预售许可证》，如甲方未能按以上时间完成相应的工作或取得相应的证照的，均构成违约，乙方有权要求甲方于违约后的5个工作日内归还乙方借款本金及支付约定的利息，利息从甲方收到乙方交款之日起算至甲方付清本金止；因乙方向甲方提供借款，甲方取得《商品房预售许可证》后，乙方有权以优惠价并优先购买该项目的商品房一套，房号为2-3101，建筑面积为109平方米，单价为5400元每平方米；乙方收到甲方通知签订《商品房买卖合同》后7日内务必到项目售楼部签订，逾期的视为自动放弃优惠购房的权利；甲方应在具备签订《商品房买卖合同》条件后7日内通知乙方前往签订，如非因乙方的原因导致甲方未与乙方签订《商品房买卖合同》的，则甲方构成违约，甲方应当在违约后5个工作日内返还借款本金并按约定支付利息；丙、丁两方以其个人财产对本合同项下的债权及利息承担连带保证责任；本合同生效后原甲乙双方2014年12月25日签订的《合作建房合同》作废。该合同还就其他事项进行了约定。合同落款时间倒签为2014年12月25日。 签订《借款合同》当日，天和公司向李文荣出具一张《收据》载明“兹收到李文荣交来的天创·国都2号楼3101号房借款款项209200元。”收据时间倒签为2014年12月25日。 2016年11月7日，天和公司（甲方）与李文荣（乙方）、张君（丙方）、黄海平（丁方）共同签订《补充协议（一）》，协议约定：修改《借款合同》第3条第（8）项为：借款期限内，在甲方无违约情况下，如乙方要求提前收回借款的，甲方应当同意，并于5个工作日内归还乙方借款本金并按约定支付利息，利息从甲方收到乙方交款之日起算至甲方付清本金止，但乙方不再享有上述优惠先购房的权利；增加《借款合同》第3条第（9）项为：甲方如按本合同约定与乙方签订《商品房买卖合同》，无需支付乙方自借款之日起至2016年10月30日的利息，但甲方应向乙方支付自2016年11月1日起至《商品房买卖合同》签订之日，按合同约定的利率计算的借款利息，连同借款本金一并归还乙方，或在乙方购房总价中扣除该部分利息。 另查明，南宁市良庆区土地登记的权利人为左江公司。至本案庭审辩论终结时止，案涉项目未取得商品房预售许可证。 本院认为，关于本案案由问题。案涉《借款合同》系当事人在作废《合作建房合同》后，针对《合作建房合同》约定的合作开发项目重新订立的合同。该《借款合同》虽约定由李文荣借款给天和公司用于项目开发，但系由原购房款转为借款，没有另行支付款项。同时《借款合同》载明签订该合同时案涉项目尚未取得商品房预售许可证，并且明确约定了待取得项目商品房预售许可证后，李文荣有权以优惠价并优先购买指定房号的商品房一套，双方还需另行签订正式的《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后天和公司无需支付借款利息，若天和公司未能按照合同约定取得相关证照的，李文荣有权要求天和公司归还借款本金并支付利息。因此，从合同订立的目的上看，该《借款合同》系李文荣与天和公司就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，合同内容包括房屋的基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限等内容，而《借款合同》中关于支付借款约定应认定为支付房屋价款条款，应付借款利息、利率的约定应认为双方未能签订正式商品房买卖合同的违约条款，该《借款合同》符合商品房预约合同的特征，因此，该《借款合同》应系名为借款合同实为商品房预约合同，本案实质系商品房预约合同纠纷。本案案由应确定为商品房预约合同纠纷，立案案由为民间借贷纠纷欠妥，应予纠正。 关于案涉《借款合同》的解除，及天和公司应退购房款金额、利息的认定问题。案涉《借款合同》内容是李文荣与天和公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，故天和公司主张该合同无效，本院不予采信。天和公司至今未取得案涉项目的商品房预售许可证，不能与李文荣签订后续的《商品房买卖合同》，导致李文荣签订合同的目的不能实现，李文荣据此要求解除案涉《借款合同》，并要求天和公司返还购房款209200元，有事实及法律依据，本院予以支持。天和公司同意解除双方签订的《借款合同》，但主张其收到的款项与李文荣主张的购房款金额不符。因李文荣提供的天和公司出具的《收据》金额为209200元，而天和公司未能提供证据证明其主张，故对天和公司的抗辩，本院不予采信。利息方面。案涉《借款合同》系因天和公司的原因导致解除，故天和公司应赔偿由此给李文荣造成的损失。依前述理由，《借款合同》约定的借款利息、利率为双方未能签订正式商品房买卖合同的违约条款，李文荣据此要求天和公司支付利息，并以209200元为基数，按月利率2%，自2014年12月25日起计至债务清偿之日止，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。李文荣自愿撤回要求天和公司返还本金264796元及支付相应利息的诉讼请求，系对其自身民事权利的合法处分，本院予以准许。 关于左江公司是否应当承担民事责任的问题。案涉《借款合同》的主体是李文荣与天和公司，收据亦系由天和公司出具，左江公司非合同当事人，根据合同相对性原则，李文荣仅能向合同相对人主张权利，故李文荣要求左江公司承担合同义务，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于张君、黄海平是否应当承担连带责任的问题。张君、黄海平在《借款合同》中承诺对天和公司的债务承担连带保证责任，但未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，李文荣有权自主债务履行期届满之日即2016年10月30日起6个月内要求保证人张君、黄海平承担保证责任。现李文荣提供的证据不足以证明其在保证期间届满前已向张君、黄海平主张保证责任，其于2018年8月1日向本院起诉要求张君、黄海平承担保证责任，已超过上述保证期间，根据法律规定，张君、黄海平免除保证责任。据此，李文荣诉请张君、黄海平对本案债务承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除李文荣与广西天和创展房地产开发有限公司、张君、黄海平签订的《借款合同》（合同落款时间为2014年12月25日）； 二、广西天和创展房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向李文荣返还购房款209200元； 三、广西天和创展房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向李文荣赔偿购房款的利息损失（以209200元为基数，自2014年12月25日起至债务清偿之日止，按月利率2%计算）； 四、驳回李文荣的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7137元，由广西天和创展房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖辉燕 审 判 员  覃慧媛 人民陪审员  覃文达 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  蔡海兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。