江西省会昌县人民法院民 事 判 决 书（2014）会民一初字第1008号原告肖永发（又名肖景蛛），男，汉族，1976年2月25日出生，住会昌县，。原告胡海香，女，汉族，1978年8月7日出生，住址同上，系原告肖永发之妻。共同委托代理人刘政杰，江西昌远律师事务所律师，一般授权代理。被告肖庆荣，男，汉族，1966年7月7日出生，住会昌县，。被告洪春秀，女，汉族，1966年10月20日出生，住址同上，系被告肖庆荣之妻。共同委托代理人肖应福，男，汉族，1958年10月11日出生，住会昌县，系被告肖庆荣之兄，，一般授权代理。原告肖永发、胡海香与被告肖庆荣、洪春秀农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭云生独任审判，公开开庭进行了审理。原告肖永发及其委托代理人刘政杰，被告肖庆荣、洪春秀及其委托代理人肖应福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月22日，原告与被告签订《房屋买卖契约》，把位于庄口镇××村集体所有的土地）新建一栋楼房（占地面积156平方米）的第四层以88000元卖给被告；房屋出卖后外墙装修由原告负责，内墙装修被告负责；原告应无偿提供被告出入通道和停放摩托车辆位置，楼梯间属公共通道；如被告需要办证，原告需协助并出示有效证件，费用被告自负；付款方式，签订契约时定金10000元，后面分六次总共已付77000元；被告付清房款后该栋房屋的第四层室内归被告所有。合同签订后被告并没有按约定履行义务，至今欠购房款11000元，期间原告曾多次要求支付剩余购房款，被告总以各种理由拖延。为此，请求法院判令被告支付购房款11000元，利息从2012年10起至还清之日止按同期银行贷款利率4倍计算，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告未经协商，擅自改动原有的楼梯及摩托车停放场所，改动后，有很大的安全隐患，容易伤及住户。请求法院责令原告恢复原有的摩托车停放场所及楼梯，消除安全隐患；如原告不恢复，原告应承担伤害事故全部的责任。2、原告无证经营开发房屋，没有一点工程技术与基础，存在很多质量问题，楼板、墙出现了多处裂缝，人身安全受到威胁。原告必须把已受损的房屋进行修复、加固，确保居住安全，否则，被告不履行所欠款项。3、在原告的房屋证件上必须签上被告夫妇的姓名，明确楼层的层次，确保权益不受侵害。经审理查明，2009年11月22日，原、被告双方以原告肖景蛛为甲方，被告肖庆荣为乙方，签订了《房屋买卖契约》，《契约》载明：甲方在庄口圩坪河边已新建一栋楼房，占地面积156㎡，现甲方将第四层出卖与乙方所有，就有关事宜，达成协议如下：一、甲方将该栋楼房的第四层出卖与乙方所有，计房款为人民币88000元；二、房屋出卖后，外装修由甲方负责，内装修由乙方自己负责；三、房屋买卖后，甲方应无偿提供乙方出入通道和停放摩托车位置（楼梯间属公共通道）；四、房屋买卖后，如乙方需要办证，甲方需协助并出示有效证件，费用由乙方自负；……。《契约》签订后，被告分多次向原告共计支付购房款77000元，剩余11000元，被告肖庆荣于2012年10月15日向原告出具《欠条》一张，《欠条》写明“今欠到购肖景蛛、胡海香夫妇房款壹万壹仟元正（11000元）……。”此后，经原告多次催收，被告拒不支付。另查明，原告所建楼房的土地使用权原系会昌县庄口乡农具厂所有，已办理《集体土地建设用地使用证》（集建庄口第16号）。该《集体土地建设用地使用证》“变更记事”载明：此土地使用权已过户给肖景蛛，1995年6月29日（会昌县庄口乡土地使用管理所加盖公章）。原告肖永发、胡海香与被告肖庆荣、洪春秀均系农业家庭户口。以上事实，除到庭当事人当庭陈述外，还有原告提交的《房屋买卖契约》、《欠条》、《集体土地建设用地使用证》、《证明》等证据证实，经庭审质证，结合原、被告的诉辩意见、举证及质证意见，足以认定。本院认为，为保护农民利益，我国现行国家政策严禁城镇居民到农村购买农民宅基地房屋及小产权房等，但并未禁止农村房屋在农业户之间的转让。本案中，原、被告双方均为农民，转让的房屋系集体土地建设用地，且该建设用地经过合法审批，并没有违反国家法律及政策的禁止性规定，原、被告双方于2009年11月22日签订的《房屋买卖契约》，意思表示真实，故合法有效。被告主张原告擅自改动了原有的楼梯及摩托车停放场所，存在安全隐患。纵观双方签订的《房屋买卖契约》，并未明确约定原告应在何处为被告提供摩托车停放场所，也未约定楼梯应在房屋的什么位置，而是约定“甲方应无偿提供乙方出入通道和停放摩托车位置（楼梯间属公共通道）”。因此，只要原告为被告提供了出入通道和停放摩托车的位置即符合约定，而原告已为被告提供了出入通道和摩托车停放位置，所提供通道和摩托车停放位置可以满足住户正常使用，原告并不存在违约行为。被告未提供确实、充分的证据证明原告所设通道不符合安全标准，存在安全隐患。因此，对其该答辩意见，本院不予采信。被告主张原告无证经营开发房屋，没有一点工程技术与基础，存在很多质量问题，楼板、墙出现了多处裂缝，人身安全受到威胁。原告所售房屋系农村农民自建房，法律、法规及国家政策均未规定该类房屋需要取得经营许可。至于其主张房屋存在质量问题，导致楼板、墙面出现了多处裂缝的意见，被告未提供证据证明系由于原告房屋质量问题导致，依法应由其承担举证不能的法律后果。且存在的裂缝并不能排除系由内装修引起，楼板、墙面出现了细小裂缝并不能证实房屋存在质量问题及安全隐患。对其该答辩意见，本院亦不予采信。《房屋买卖契约》约定“房屋买卖后，如乙方需要办证，甲方需协助并出示有效证件，费用由乙方自负”，即原告应协助被告办证并出示有效证件，而非必须为被告办证，且国家对农民自建房办理相关证件有一定的限制和条件。因此，被告要求在原告的房屋证件上注明被告夫妇的姓名，明确楼层层次的意见，与双方约定不符，于法无据，对该意见，本院不予支持。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告向被告交付了所售房屋，被告即应向原告支付购房款。现房屋已交付并由被告使用多年，且被告亦向原告出具了《欠条》，认可其尚欠购房款11000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，买受人应当按照约定的时间支付价款；对支付时间没有约定或者约定不明确，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。被告尚欠原告购房款，经原告多次催收，拒不支付。原告诉请被告支付所欠购房款，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，原、被告双方没有约定逾期付款违约金及其计算方法，依法可自被告出具《欠条》之日起，即自2012年10月15日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告诉请按同期银行贷款利率4倍计算逾期利息，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告肖庆荣、洪春秀向原告肖永发、胡海香支付购房款11000元，并支付逾期利息（自2012年10月15日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；二、上述款项，限于本判决生效之日起五日内付清，并将款项直接存入原告银行账户（户名：肖永发，账号：62×××58，开户行：中国邮政储蓄银行会昌支行）；三、驳回原告肖永发、胡海香的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，减半收取37.5元，由被告肖庆荣、洪春秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  郭云生二〇一四年十月十八日书记员  许水长