陕西省略阳县人民法院   民事判决书   (2019)陕0727民初331号     原告：封丽娟，女，汉族，生于1980年9月14日，住略阳   县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX980914126   委托诉讼代理人：郭志壮，略阳县磷化社区法律服务所法律工作者。   被告：何明华，女，汉族，生于1965年5月12日，住略阳县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX   委托诉讼代理人：杜秋红，陕西兴州律师事务所律师。   原告封丽娟与被告何明华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告封丽娟及诉讼代理人郭志壮，被告何明华及诉讼代理人杜秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。20190409   原告封丽娟向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告退还收取原告的转让费28000元、保证金5000元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月1日原告与被告签订了房屋租赁合同。合同约定年租金为65000元，租赁期从2018年4月1日起至2023年3月31日。签订合同时被告不仅收取了原告的房屋租赁费，另收取了原告28000元的转让费和5000元保证金。原告租赁该门面房经营了近一年时间，因生意萧条亏本经营，遂与被告协商减少点房租，原告则继续租赁经营，然而被告不同意降低房租，为不至于继续亏损，原告经与被告协商于2019年3月31日解除了租赁合同。解除租赁合同时，原告提出退还收取的转让费28000元，因被告拒绝无果。原告租赁合同已约定年租赁费，且该房屋系被告自己所有，并非其他人从手中转让而来，其另外收取转让费的行为，不符合法律规定。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请人民法院判决支持原告诉讼请求。   被告何明华辩称：一、被告与原告的房屋租赁关系属实。二、原告所说的28000元转让费，实际是大事利皮鞋专卖店的装修费，原告提出解除合同后，装修财产全部报废，被告依据约定或者法律规定均没有退还所谓转让费的义务，其诉讼请求应当依法驳回。被告的丈夫岳某某于2006年利用自己的门面房开办了大事利皮鞋专卖店。2016年4月被告丈夫突发脑出血，经住院治疗，还是留下了偏瘫的后遗症。2016年10月，被告按照大事利厂家关于专卖店设计的要求重新进行了装修。2018年初，因岳某某病情有加重趋势，导致再无精力经营大事利皮鞋店，决定对外转让。与被告相邻开店的原告得知消息后，与被告达成了店面转让和房屋租赁协议，租赁期约定为5年，大事利店面装修折价28000元(合同中标注的转让费)。因双方原为相邻商户，原告知晓被告门店的装修情况和经营状况，当时双方说的清楚，租金和转让费没有关系，合同终止后转让费不予退还或者补偿，达成共识之后，才签订的租赁合同。现原告提前解除租赁合同，终止大事利皮鞋专卖店的经营，导致专卖店倒闭，装修财产全部报废。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成的装饰装修物处理没有约定的，人民法院按下列情形分别处理……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失不予支持……”据此，原告要求被告返还装修费用，没有法律依据，应当依法驳回。三、被告与原告签订《房屋租赁合同》时收取租赁保证金5000元属实，但是因原告提前单方解除合同的违约行为，被告无需返还保证金。第一，合同第三条第一款保证金条款约定“合同终止时，如乙方无违约，甲方将向乙方无息退还全额租赁保证金。”合同第七条第二款约定“如乙方确需提前解除租赁，须提前三个月书面通知甲方，否则应向甲方支付全部租金总额50％的违约金”。《房屋租赁合同》约定租赁期限为5年，原告在未到合同约定租赁期限时单方解除合同，并且未遵守提前三个月书面通知的合同约定，明显属于违约行为，被告无需返还保证金。第二，因原告欠被告店内商品货款9600元，但原告至今仍未履行承诺结清货款义务，即使原告未违约，也理应先结清欠款。四、原告于2019年2月27日，由其本人自愿放弃房屋租赁权，并向被告提交了《解除房屋租赁合同告知书》，至此，本房屋租赁合同解除，合同权利义务关系终止。按照双方签订的《房屋租赁合同》第二条第三款约定：合同期满原告不得向被告提出任何补偿条件。据此，原告提前单方解除合同，属于违约行为，更无权向被告提出任何补偿要求。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。   123457原告提交了以下证据：1、原告身份证复印件；2、房屋租赁合同复印件；3、解除房屋租赁合同告知书；4、收据凭证；5、现场照片7。12被告提交了以下证据：1、被告身份证复印件；2、开办大事利店的营业执照345678991011；3、税务登记证；4、被告与岳某某结婚证；5、岳某某的户口本复印件；6、房屋租赁合同复印件；7、解除租赁合同通知书复印件；8、交房承诺书复印件；9、原告解除租赁合同同时的店面照片9张；10、原告接受被告大事利皮鞋的清单和欠条各一张；11、岳某某诊断证明和住院病历一份。以上证据经庭审质证，双方对证据真实性无异议的本院予以采信。   本案经审理本院认定事实如下：2018年4月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定年租金为65000元，租赁期从2018年4月1日起至2023年3月31日止。签订合同时被告收取了原告一年的房屋租赁费及5000元保证金。因被告原经营大事利皮鞋专卖店，应厂家要求将店面装修，租赁时与原告签订补充协议，收取了原告28000元的转让费。原告租赁该门面房经营期间继续使用大事利的招牌，店里出售的商品系大事利皮鞋的品牌及其他品牌。经营了一年时间，原告与被告协商减少房租，被告不同意降低房租，双方未达成一致意见。原告于2019年2月27日，书写一份本人自愿与2019年3月31日将大事利门面房交予房东条据，2019年3月31日原告向被告出具一份“解除房屋租赁合同告知书”要求解除租赁合同，被告在告知书上签字。后原告将租赁房屋交还给被告。   本院认为，本案争议焦点：转让费、保证金是否应该退还给原告。原、被告 2018年4月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定期限五年，双方已履行了合同，该合同为有效合同。在房屋租赁合同上双方达成补充协议：甲方（被告）收取乙方（原告）转让费28000元，说明原告对被告收取转让费没有异议。并且租赁合同中并未约定解除合同后应退还转让费。转让费系被告经营大事利皮鞋专卖店时，按大事利厂家要求对房屋进行的装修费用，原告租赁该房屋时使用了该装修房屋，并使用了大事利皮鞋专卖店招牌。《房屋租赁合同》第七条第2项约定：如乙方（原告）确需提前解除租赁，须提前三个月通知甲方（被告）。2019年2月27日，原告与被告协商解除合同，双方未达成一致意见，2019年3月31日原告向被告送达解除房屋租赁合同告知书，被告在该告知书上签字，双方并没有协商一致解除合同，不符合《房屋租赁合同》第七条第2项的约定，故原告解除合同行为属违约行为，原告要求返还转让费于法无据，本院不予支持。被告辩解要求驳回返还转让费诉讼请求的理由于法有据，本院予以支持。租赁合同约定租赁期限为5年，原告租赁房屋一年后单方要求解除合同，并将租赁房屋交还给被告，租赁合同实际已经解除，根据合同履行实际情况，被告理应退还租赁保证金，被告辩解不予退还保证金理由，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，判决如下：   一、被告何明华在本判决生效后五日内退还给原告封丽娟保证金5000元。   二、驳回原告封丽娟要求被告何明华退还转让费28000元的诉讼请求。   案件受理费630元，减半收取315元，由原告封丽娟承担290元(已交纳)，被告何明华负担25元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。   审 判 员  胡 三     二〇一九年六月二十四日     法官助理  熊蕾   书 记 员 张 颖            1