云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）麒民初字第1446号 原告曲靖市开发投资有限责任公司 法定代表人：宁德亮，系公司董事长。 组织机构代码：71345816-9。 地址：曲靖市寥廓南路183号。 委托代理人王松峰，精茂律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人杨光见，系公司员工，特别授权代理。 被告曲靖罗曼大酒店有限公司 法定代表人：王铁军，系公司董事长 组织机构代码：73805530-7。 地址：曲靖市寥廓南路中段。 委托代理人高丁，云南千仞律师事务所律师，特别授权代理。 原告曲靖市开发投资有限责任公司诉被告曲靖罗曼大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，原告曲靖市开发投资有限责任公司的委托代理人王松峰、杨光见，被告曲靖罗曼大酒店有限公司的委托代理人高丁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曲靖市开发投资有限责任公司诉称，2000年6月19日曲靖市政府机关事务管理局与云南安吉利旅游酒店管理有限公司签订了《罗马酒店租赁合同》，合同约定云南安吉利旅游酒店管理有限公司（后以被告名义履行）租赁罗马酒店，租赁期15年，从2000年6月19日起至2015年6月18日止。租金前五年每年交纳50万元人民币，从第六年起至第十年每年交纳55万元人民币，从第十一年起至第十五年每年交纳60万元人民币。第一年为半年交纳一次，自第二年开始先租后用实行一次性交清租金。租金于应交年度10日内由银行划拨支付。承租方逾期交付租金的，应支付违约金5万元。2001年产权变更后，《罗马酒店租赁合同》的权利义务由我方与被告继承。2010年3月1日起，我方与被告达成协议，由我方将交通银行退租的临街商铺以每年14.8万元出租给被告使用。被告多年来未按约履行交纳租金的义务，到2014年2月28日解除合同前止，被告共欠我方房屋租金1212290元（其中，双方于2014年3月24日确认的我方所欠酒店消费款199148元已抵销其所欠租金金额）。2014年2月27日，我方向被告发出了《关于敦促支付房屋租金的函》，督促被告于2014年3月5日前支付积欠房租，被告仍不履行交纳房租的义务。根据《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”我方于2014年3月1日向被告发出《关于终止罗马酒店租赁关系的函》，通知被告解除租赁合同。租赁合同被解除后，被告拒绝搬离和腾让房屋及场地。根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。租赁合同因被告违约被解除后，被告不及时返还所租房屋的行为给出租人造成的损失，应当赔偿。因此，被告应按照双方原租赁合同约定的租金标准，向我方支付逾期占有使用费（计算至2014年5月31日为188536.98元）。由于被告长期拖欠我方房屋租金，导致我方资金被占用而产生利息损失。被告应按中国人民银行公布的人民币贷款基准利率计算，向我方赔偿资金利息损失（计算至2014年5月31日为156283.69元）。同时，被告还应按合同约定向我方支付5万元违约金。被告违法租赁合同约定现诉至人民法院，请求判令：1、被告搬离其向我方承租的寥廓南路183号房屋及场地，返还租赁物；2、被告支付其拖欠我方的房租1212290元；3、被告向我方支付其延迟履行的资金占用利息损失（利息计算至被告腾让房屋、场地时止）及违约金5万元；4、被告向我方支付自2014年3月1日起至其腾让房屋、场地时止按每日2049.32元的房屋场地使用费；5、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告曲靖罗曼大酒店有限公司辩称，原告的诉讼请求不成立，希望法院驳回原告的诉讼请求，原告违反双方合同约定，单方解除房屋租赁合同的行为属于无效行为，原告未在合理时间内对我方进行催告，催告通知及解除通知一并送给我方，故双方房屋租赁合同尚未解除；我方对罗曼酒店投资了2000多万，现在有了一定的品牌效应，只是短暂的出现过拖欠租金的情况，现在双方的租赁期限未到期且原告也承诺下欠的租金可以于2014年9月份之前交纳；我方愿意与原告协商解除房屋租赁合同，但前提是账目与损失要核算清楚，在债权债务还不清楚的情况下房屋租赁合同不能断然的解除。 原告为支持其诉讼请求，向本院提举如下证据： 一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，被告企业的《外资企业登记基本信息》一份，欲证实原、被告的主体资格。 二、罗马酒店房屋权属资料一组三份，欲证明原告享有罗马酒店房屋及设施产权。 三、2000年6月19日曲靖市委市政府机关事务管理局与云南安吉利旅游酒店管理有限公司签订的《罗马酒店租赁合同》及其公证书，欲证明曲靖市委市政府机关事务管理局与被告的母公司云南安吉利旅游酒店管理有限公司签订了租赁合同。 四、2000年9月30日曲靖市委市政府机关事务管理局与云南安吉利旅游酒店管理有限公司签订的《罗马酒店租赁合同变更协议书》，欲证明租赁双方当事人约定租赁合同期限为2000年9月23日至2015年9月23日。 五、2001年12月12日曲靖市委市政府机关事务管理局与云南安吉利旅游酒店管理有限公司及原告签订的《协议书》，欲证明原、被告及机关事务管理局协议约定由原告行使出租人权利。 六、2006年12月16日原被告双方为原交通银行使用的房屋退租后出租给被告而签订的《房屋租赁协议》，欲证明租赁物标的增加246平方米，同时年租金增加148000元。 七、2006年12月16日原告与被告签订的《房屋使用协议》、《合作协议》及《解除罗曼酒店加层办公用房租赁合同协议》，欲证明原被告之间为原告使用被告出资加层部分房屋达成协议，并约定双方以部分租金（118000元）相互抵消；2012年9月1日起，原被告解除原签订的加层房屋使用协议及其续签协议。 八、2012年1月30日由原被告及曲靖市商业银行、曲靖市开发投资有限责任公司共同签订的《四方协议》，欲证明经四方当事人协商，由原告子公司中小企业投资有限责任公司为被告向曲靖市商业银行申请260万元借款承担连带保证责任；同时约定由被告向原告支付其所拖欠租金，以及不按期支付租金和偿还贷款的违约责任。 九、租金催收函件一份，欲证明被告长期拖欠租金，原告多次催收。 十、2014年2月19日原告及其子公司中小企业投资有限责任公司向被告发出的《关于终止罗马酒店租赁关系的函》一份，欲证明由于被告长期拖欠租金，违反合同约定，原告根据合同约定及合同法规定通知被告解除租赁合同。 十一、2014年3月10日被告向原告发出的《关于二贵公司终止租赁合同函的回复》一份，欲证明被告收到原告解除合同的通知后拒绝接受并拒绝履行，同时要求原告向其支付因挂账消费所产生的应付款。 十二、2014年3月26日原告向被告发出的《通知》一份，欲证明原告通知被告对双方互负同类债务部分予以抵销。 经质证，被告认为原告提交的证据一、二、三、四、五、七、十一的真实性、合法性、关联性均无异议；认为证据六中增加后的租金应该是690000元；认为证据八与本案无关，《四方协议》是不同的法律关系；认为证据九不能反映出多次催收租金的事实，原告单方解除合同没有给被告合理的准备时间；认为证据十是单方解除的函，是违法无效的；认为证据十二要经过对账才能确定数额。 根据庭审及各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告曲靖市开发投资有限责任公司提交的证据一、二、三、四、五、六、七、九、十、十一、十二来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对上述证据的证明力予以确认；证据八因与本案不具有关联性，本院对该证据不予采信。 被告曲靖罗曼大酒店有限公司为支持其答辩理由，向本院提交证据如下： 一、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书各一份，欲证明被告的主体资格。 二、罗马酒店租赁合同、罗马酒店租赁合同变更协议书、曲靖市开发投资公司关于罗曼酒店拖欠租赁费处理意见的复函、关于终止罗马酒店租赁关系的函、曲靖市开发投资公司关于罗曼大酒店有关租赁问题的复函各一份，欲证明原、被告双方合同的利义务关系，被告并未违约。 三、关于敦促支付房屋租金的函、关于终止租赁合同的函、关于终止租赁合同函的回复各一份，欲证实原告方违反合同约定及法定程序单方终止租赁合同的事实。 四、关于加快体育馆片区棚户区改造工作的通知一份、房屋租赁协议五份、通知三份、情况反映一份、关于罗曼大酒店拆迁补偿范围及金额的要求一份，欲证实原告方违约违法的行为给被告造成的损失。 经质证，原告对被告提供的证据一真实性、合法性、关联性均无意见；对证据二的真实性无异议，但认为罗曼酒店拖欠租赁费处理意见的复函对原告不具有约束力，该函只是一个事后的附条件的承诺；对证据三的真实性无异议，但认为原告方有权单方解除合同，被告的说法不应成立；对证据四中加快体育馆片区棚户区改造工作的通知、三份通知、关于罗曼大酒店拆迁补偿范围及金额的要求的真实性无异议，但不认可五份房屋租赁协议、情况反映的真实性与关联性。 通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，被告提交的证据一、二、三及四中的加快体育馆片区棚户区改造工作的通知、三份通知、关于罗曼大酒店拆迁补偿范围及金额的要求，证据来源合法，与案件具有关联性，能够证明案件部分事实，本院予以采信。被告提交的证据四中的五份房屋租赁协议、情况反映，原告不予认可且与本案无直接联系，本院不予采信。 根据庭审质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2000年6月19日曲靖市政府机关事务管理局与云南安吉利旅游酒店管理有限公司签订了《罗马酒店租赁合同》，合同约定云南安吉利旅游酒店管理有限公司租赁罗马酒店（已出租给交行的四间不在出租范围内），租赁期15年，从2000年9月23日至2015年9月23日；租金前五年每年交纳50万元人民币，从第六年起至第十年每年交纳55万元人民币，从第十一年起至第十五年每年交纳60万元人民币。第一年为半年交纳一次，自第二年开始先租后用实行一次性交清租金，租金于应交年度10日内由银行划拨支付，承租方逾期交付租金的，应支付违约金5万元；2001年罗马酒店产权变更后，《罗马酒店租赁合同》的权利义务由曲靖市政府机关事务管理局与云南安吉利旅游酒店管理有限公司概括转让给了原、被告。2006年12月16日，原、被告签订《房屋租赁协议》、《房屋使用协议》、《合作协议书》约定由原告将属于罗马酒店交通银行退租的临街商铺以每年148000万元出租给被告使用，原告使用被告投资建盖的加层办公用房，年使用费为118000元，以上约定相抵后，由被告于2007年3月1日至2010年3月1日每年的12月20日之前支付原告3万元。原、被告又于2013年1月5日签订了《解除罗曼酒店加层办公用房租赁合同》，约定于2012年9月1日起解除2010年3月原、被告被签订的《房屋使用续签合同》，原告应支付给被告各项费用59000元，被告应支付原告房屋租赁费148000，上述两项相抵后，被告应于2013年1月7日前支付原告89000元。上述合同签订后，被告于2011年开始便拖欠原告租金600000元，2012年拖欠原告租金748000元，2013年（时间从2013年9月23日算至2014年2月28日）拖欠原告租金323900元，拖欠2013年1月7日前应付的相抵租金89000元。上述租金共计1760900元，原告自认被告已于2013年1月4日交2012年度租金300000元，原告主张上述费用与原告到被告处酒店消费199148元相抵，但被告对酒店消费199148元不予认可。故至2014年2月28日止，被告下欠原告租金共计1460900元。原告向被告发出了《关于敦促支付房屋租金的函》及《关于终止罗马酒店租赁关系的函》，被告认可上述两个函件是2014年3月2日同时收到的。 本院认为，原、被告是《罗马酒店租赁合同》的权利义务承担者，且双方还签订了关于交通银行退租房屋的《房屋租赁协议》，该两项合同系双方真实意思表示，且未违反法律规定，属有效合同，双方均应严格遵照执行。《罗马酒店租赁合同》第十五条约定：“合同生效后，即具有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除，需要变更或解除合同时，双方应协商一致，达成书面协议。”，原、被告签订的《房屋租赁协议》没有关于合同解除的相关约定，且上述两个合同履行期限还未届满，根据本院查清的事实，原告对被告进行催告但并没有明确催告后会解除租赁合同的意思表示，也没有给与被告合理的履行期间。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”，故原告主张其与被告的租赁合同已于2014年3月1日解除的事实，本院不予确认。原告诉请的租金数额1212290元是原告扣除了在被告处消费199148元计算出来的，被告对消费款199148不予认可，本院对该项抵扣不予处理，但对原告诉请的租金数额1212290元予以支持。因被告未支付原告租金，给原告带来了一定的利息损失，故原告诉请按年利率5.125%计算的租金利息应得到支持。2011年下欠的租金利息（时间从2011年10月4日计算至2014年5月31日）为600000×5.125%÷12×15+300000×5.125%÷12×16+300000×5.125%÷365×27﹦60075元，2012年下欠的租金利息（时间从2012年10月4日计算至2014年5月31日）为748000×5.125%÷12×19+748000×5.125%÷365×27﹦63514.8元，2013年下欠的租金利息（时间从2013年10月4日计算至2014年5月31日）为323900×5.125%÷12×7+323900×5.125%÷365×27﹦10911元，2013年1月7日下欠的抵扣租金利息（时间从2013年1月7日计算至2014年5月31日）为89000×5.125%÷12×16+89000×5.125%÷365×24﹦6382元，以上租金利息共计140882.8元，本院予以支持。《罗马酒店租赁合同》约定：“承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金50000元。”，因被告方未按时向原告交纳租金，故原告诉请的50000元违约金本院予以支持。因原、被告双方的租赁合同并未于2014年3月1日解除，且原告在本案中也未主张要求解除合同，双方签订的租赁合同未解除，故原告诉请被告搬离所承租的房屋及支付房屋场地使用费的诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十四条第三款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、由被告曲靖罗曼大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告曲靖市开发投资有限责任公司房屋租金1212290元、房屋租金利息140882.8元、违约金50000元，共计1403172.8元。 二、驳回原告曲靖市开发投资有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费19264元（原告已预交），由原告曲靖市开发投资有限责任公司承担2445元，由被告曲靖罗曼大酒店有限公司承担16819元。 如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  李 锦 代理审判员  马艳娇 代理审判员  赵 锐 二〇一四年十月二十四日 书 记 员  余伏林