黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初883号原告：黑龙江桐楠格物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区北岸明珠小区101栋1层1号。法定代表人：宋长玲，职务总经理。委托诉讼代理人：李冬冬，男，该公司项目经理助理。被告：宋丽娜，女，1984年4月5日出生，汉族，个体业者，户籍所在地哈尔滨市松北区，现住哈尔滨市南岗区。原告黑龙江桐楠格物业管理有限责任公司（以下简称桐楠格物业公司）与被告宋丽娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桐楠格物业公司委托诉讼代理人李冬冬，被告宋丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桐楠格物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求宋丽娜给付桐楠格物业公司2012年1月1日至2018年12月31日的物业费9723.68元；2、要求宋丽娜给付桐楠格物业公司2012年1月1日至2018年12月31日的电梯费2292元。事实和理由：宋丽娜系北岸明珠小区106-1-201号住宅业主，该房屋2012年-2016年物业费面积94.63平方米，2017年-2018年物业费面积135.95平方米，宋丽娜入住使用该房屋后，与桐楠格物业公司签订了“物业管理服务协议”，约定2012年-2016年物业费单价为每平方米1元，经与居民及社区办事处协商，2017年-2018年之后的物业费单价调整为每平方米1.24元，物业费在每年度第一季度一次性按年缴纳。按协议约定，桐楠格物业公司履行了物业服务的相关义务，但宋丽娜自2012年1月1日到2018年12月31日，未按协议约定按时缴纳物业费及电梯费，共计12015.68元，经原告催要仍未缴纳，故诉至法院。被告宋丽娜辩称，不同意原告的诉讼请求。其未与桐楠格物业公司签订新的物业管理服务协议，对物业费涨价事宜不知情，其认为社区和物业签订的物业管理服务协议无效，物业公司涨价不符合法律规定。物业公司未尽到物业管理义务，具体如下：1、小区大门及单元门存在门锁损坏，外来人员随意进出；2、小区一层商服的24户商户私自开通后门，无法使小区完全封闭，阻止非业主进入小区，物业公司对此现象未尽到管理义务；3、小区商服饭店向小区排放油烟；4、小区绿地缺乏养护，绿地多变成裸地,物业公司未对枯死树木进行补种;5、物业会馆二楼变成了饭店，小区公共部分用于广告、出租、经营的收入，桐楠格物业公司未公开账目也未说明用途。本院经审理认定事实如下：宋丽娜系哈尔滨市松北区北岸明珠小区106栋1单元201室业主，房屋使用面积94.63平方米，建筑面积135.95平方米。案涉物业房屋原由赵雨生购买，并于2007年7月8日办理入户手续。2006年9月15日，桐楠格物业公司与案涉小区房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》约定，由桐楠格物业公司对案涉小区提供物业服务，物业管理服务费多层住宅按使用面积每月每平方米1.00元、电梯费按每户每年300元收取，管理服务范围包括房屋共用部位、公用设施设备及其运行的维护和管理服务、公共绿化的养护和管理、公共秩序、车辆停放、安全防范的管理服务以及房屋装饰装修管理等服务内容。2016年12月9日，桐楠格物业公司与松北区松北街道办事处北岸明珠社区签订《物业服务委托合同》，2016年12月10日，案涉小区居委会根据政府相关部门的指导和政府部门有关物业费文件对物业费调价事宜，入户征求意见，并将业主意见形成汇总，形成了北岸明珠住宅服务等级及收费标准意见汇总表，对物业服务等级及收费标准的意见表决栏中同意户数合计为1300户，占比52.8%。同日，桐楠格物业公司、哈尔滨市松北区街道办事处北岸明珠社区居民委员会及哈尔滨市松北区物业供热管理办公室联合签署了北岸明珠住宅物业服务等级和收费标准备案表，对物业管理服务费及电梯费的价格进行了调整，备案起止日期自2017年1月1日至2019年12月31日。自2017年起，多层物业管理费收费按建筑面积为1.20元每月每平方米，高层按建筑面积为1.24元每月每平方米，电梯费按每月33元收取。宋丽娜于2011年入住案涉房屋，发现案涉房屋存在漏雨情况，尚在质保期内，其找桐楠格物业公司报修，桐楠格物业公司对其房屋单独粉刷过一次。案涉小区未成立业主委员会。现桐楠格物业公司向宋丽娜主张自2012年1月1日起至2018年12月31日止的物业费9723.68元、电梯费2292元，共计12015.68元。以上事实有《前期物业服务合同》、《物业服务委托合同》、进户通知单、北岸明珠住宅服务等级及收费标准意见汇总表、北岸明珠住宅物业服务等级和收费标准备案表、物业费收费票据、案涉房屋照片及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。桐楠格物业公司一直对该小区进行物业服务，宋丽娜作为小区内的业主，享受了物业管理服务，双方理应遵照诚实信用原则并依照合同约定行使权利、履行义务。故对桐楠格物业公司主张宋丽娜给付自2012年1月1日起至2018年12月31日止的物业费9723.68元、电梯费2292元，共计12015.68元的诉讼请求，本院予以支持。宋丽娜抗辩称其所住房屋漏雨存在的情况，物业公司未尽到服务义务，根据原建设部发布的房屋建筑工程质量保修办法第七条规定，商品房屋面防水工程、有防水要求卫生间、房间和外墙面防渗漏，最低保修期限为5年。在保修期内，由房地产开发企业承担保修责任。保修期届满后，对于建筑物共有部分的维修，如超出物业服务合同约定范围且符合启动专项基金条件，应启动专项维修基金。而根据《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法实施细则》的相关规定，业主大会成立前需要使用维修资金的，由物业管理单位或者相关业主提出维修资金使用方案。维修资金使用申请人按使用方案中的资金拨付方式，持资金结算申请表、工程验收合格材料到市维修资金管理机构申请资金划转;以及根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”，启动维修基金需要经法定比例的业主同意。因此，关于本案中房屋漏雨问题，因涉及中修或大修，物业服务企业主要负有通知和协助义务，并非主要的责任主体。对于案涉房屋质量问题应于质保期内找房地产开发公司协商，宋丽娜自2011年入住后发现案涉房屋出现漏雨问题，当时案涉房屋尚在质保期内，宋丽娜怠于行使权利造成损失，系另一法律关系，并非拒缴物业费的理由，故对该抗辩，本院不予采纳。宋丽娜抗辩称桐楠格物业公司上调物业费收费标准不合理，本院认为桐楠格物业公司举证证明，其与相关行政部门按照相关规定，获得了业主过半的户数同意上调物业费价格，故对该抗辩，本院不予采纳。对于宋丽娜的其他抗辩，其未举示证据予以证明，若涉及另一法律关系，其可另行维护其合法权益。对宋丽娜的抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：宋丽娜于本判决生效之日起十日内给付黑龙江桐楠格物业管理有限责任公司物业费9723.68元、电梯费2292元，共计12015.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元（原告已预付），由宋丽娜负担，宋丽娜须于本判决生效之日起十日内将此款给付黑龙江桐楠格物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  许湘辉二〇一九年六月六日法官助理李超群书记员刘莹