海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼96民终1062号 上诉人（原审原告）：姚铁珍，女，1960年1月15日出生，汉族，住天津市塘沽区。 委托诉讼代理人：姜程，浙江人民联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南博鳌投资控股有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌水城金海岸大道**。 法定代表人：刘星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。 上诉人姚铁珍因与被上诉人海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌控股公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初137号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 姚铁珍的上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决博鳌控股公司支付房屋贬值款73300元和逾期办证违约金16873元，以上合计90173元；3.诉讼费用由博鳌控股公司承担。事实和理由：一、房屋贬值结果已然发生，博鳌控股公司应当支付姚铁珍房屋贬值款。根据琼海市规划建设局的认定和评估机构意见，千舟湾三期别墅违章建设已造成姚铁珍购买的千舟湾二期26幢404室房屋贬值，贬值金额鉴定为73300元。房屋贬值结果已然发生，时至今日规划建设局或综合执法局仍未拆除违章，亦未作出拆除决定。一审判决以规划建设局已通知综合执法局拆除违章来驳回姚铁珍的房屋贬值赔偿请求，其实质是认定违章房屋将来必然被拆除，该事实认定是明显错误的。规划建设局的“通知”，其效力仅为部门建议而非部门决定，在规划建设局或综合执法局尚未作出拆除决定的情况下，违章拆除结果即是不确定的，不能得出违章必然拆除的结论；倘若行政部门最终认定违章无需拆除，则一审判决的事实认定明显错误；退一步讲，即使行政部门作出拆除决定，房屋是有使用年限的，从姚铁珍购买房屋到违章被拆除期间，姚铁珍依然存在经济损失，期间转让房屋时该经济损失尤为明显。法院判决所依据的事实应当是已发生的事实，而不是将来尚不确定发生的“事实”。本案所购房屋已发生贬值且贬值仍在持续，是不争的、已发生的事实，法院即应当判决博鳌控股公司向姚铁珍支付房屋贬值款，而不能以违章将来是否拆除这不确定的事实作为判决依据；倘若将来违章被职能部门拆除，博鳌控股公司还可就已支付的房屋贬值款提起救济诉讼。同时，一审判决驳回姚铁珍等业主的民事救济途径，实有将业主维权途径推卸行政部门之嫌，不当维护博鳌控股公司等违约行为。 二、姚铁珍请求支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。根据《商品房买卖合同》第15条约定，出卖人(博鳌控股公司)应当于房屋交付后100日内将资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人(姚铁珍)不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款价的1%向买受人支付违约金。从该条约定可见：(1)本案交房日期为2012年1月21日，博鳌控股公司应当于2012年5月1日前将资料备案，所以2012年5月1日是姚铁珍请求博鳌控股公司履行资料备案义务的起算日(注：逾期备案是持续性的侵害行为，故不存在请求时效)，一审法院将2012年5月1日作为违约金请求时效起算日是明显错误、混淆概念的；(2)合同约定的“在规定时限内取得房地产权属证书”，但并未明确规定时限的具体日期，所以只要姚铁珍未取得房地产权属证书则都有权请求违约金。违约金的诉讼时效，应当自博鳌控股公司完成资料备案义务之日起计算(资料备案于2017年完成)，同时因博鳌控股公司未告知姚铁珍资料备案完成日期，所以诉讼时效应当自姚铁珍知道或应当知道起计算，即2018年3月27日产权证办理完成之日开始起算。所以，无论将资料备案完成之日或产权证办理之日作为违约金诉讼时效起算日，姚铁珍的逾期办证违约金请求均没有超过诉讼时效；一审法院将姚铁珍的资料备案请求起算日作为违约金诉讼时效起算日错误。综上，为维护姚铁珍的合法权益，请二审法院支持姚铁珍的上诉请求。 博鳌控股公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，结果正确；姚铁珍的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院在查明事实的基础上，驳回姚铁珍的全部上诉请求，并维持一审判决。一、姚铁珍主张博鳌控股公司返还房屋贬值部分的购房款没有事实和法律依据，琼海市规划委员会等政府职能部门已责令对千舟湾三期工程11栋C型别墅违建部分依法拆除。目前，博鳌控股公司正按照琼海市综合执法局等职能部门指示，对违建部分进行自行拆除施工。1.姚铁珍一直宣称“出于对海景的向往”才决定购买涉案房屋，其购买的是海景房，与事实不符。通过现场勘验可知，涉案房屋所在的位置距离海岸线较远、较偏，根本看不到海景，涉案房屋根本就不是海景房，所以本案不存在姚铁珍主张“因博鳌控股公司违规建设三期别墅阻挡海景视野遮挡造成的房地产贬值损失”的前提条件。2.博鳌控股公司从未向姚铁珍承诺其购买的房屋可以直接看到海景，事实上涉案房屋所在的位置是看不到海景的，同样，博鳌控股公司也从未向姚铁珍承诺过房屋视野的宽度或广度。另外，博鳌控股公司也从未因此向姚铁珍收取多于正常市场价值的购房款，姚铁珍主张所谓“房屋贬值损失”没有任何事实和法律依据。3.根据姚铁珍与博鳌控股公司签订的《商品房买卖合同》附件四第十五条约定：“买受人在签订本合同的同时已亲临该商品房现场，对该商品房的结构形式、户型、朝向、楼层、层高以及该小区的规划、报建作了充分了解，买受人确认本协议是买卖双方真实的意思表示，是买卖合同的有效组成部分。”因此，姚铁珍在购买涉案房屋时已充分了解千舟湾项目的整体规划与现状，姚铁珍也势必了解涉案房屋不能直接看到海景的事实。房屋是特殊商品，姚铁珍是基于自身购房条件、房屋状况的考量才决定购买涉案房屋的，姚铁珍基于自己认知的偏差向博鳌控股公司主张所谓“房屋贬值损失”，有悖诚实信用原则，法院不应当支持。4、博鳌控股公司在建设千舟湾三期别墅时，根据有利于购房者更优利用房屋空间的原则，进行了部分设计变更，致使“实建地上建筑高度较原批准屋顶高度超0.39米”。通过现场勘验也可以发现，涉案房屋所在区域生长有许多高大的树木，许多树木的枝干都超过了三期别墅的屋顶，即使三期别墅没有超高0.39米，姚铁珍所在房屋的视野同样也会被树木遮挡。另外，琼海市规划委员会等政府职能部门已责令对千舟湾三期工程11栋C型别墅违建部分依法拆除。目前，博鳌控股公司正按照琼海市综合执法局等职能部门指示，对违建部分进行自行拆除施工，以消除对规划实施的影响，姚铁珍要求返还房屋贬值部分的购房款，缺乏事实和法律依据，法院不应当支持。5、本案关于房屋贬值价值的《司法技术鉴定报告》不具有参考价值、更不能作为本案审理的依据。首先，姚铁珍申请的鉴定事项为“因博鳌控股公司违规建设三期别墅阻挡海景视野造成的房地产贬值损失”，而鉴定报告得出的鉴定结论为：“现状房地产价值”、“设定为无违规建设遮挡视野状态下的房地产价值”、“房地产贬值价值”。姚铁珍申请的是“阻挡海景视野”，而鉴定结论是“遮挡视野”，由此可见，鉴定结论的范围更大，已超出本案申请鉴定事项，因此鉴定报告不具有参考价值、更不能作为本案审理的依据。其次，鉴定报告得出的鉴定结论是以“现状房地产价值”为参考基数的，即本案的鉴定时点是2018年8月17日，而姚铁珍与博鳌控股公司签订购房合同的时间是2010年4月26日，因为房地产市场及房屋的价值时时都处在变化中，加上房屋自身的贬值过程，涉案房屋在上述两个时间节点的价值肯定是不同的，本案鉴定时点的房屋价值不能评价双方签订购房合同时的房屋价值。因此，鉴定报告本身对本案的审理没有意义，不能作为案件审理的依据。在本案中，姚铁珍也无法提供证据证明因所谓的“海景视野遮挡”给其造成了实际损失，因此，姚铁珍要求返还房屋贬值部分的购房款，没有依据。二、姚铁珍主张博鳌控股公司向其支付逾期办证违约金已超过法定诉讼时效，一审判决认定正确。姚铁珍主张的逾期办证违约金是债权性质，当然受“诉讼时效”的约束，姚铁珍混淆了债权和侵权的概念，主张“不存在请求时效”，没有事实和法律依据，恳请二审法院予以驳回。1、根据姚铁珍与博鳌控股公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”、否则“买受人不退房，出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金”。在本案中，姚铁珍于2012年1月21日收房，按照合同约定，博鳌控股公司应在2012年5月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但因客观原因，博鳌控股公司未能在约定的时间内提交资料，根据前述合同约定内容，博鳌控股公司应一次性向姚铁珍支付已付房价款1%的违约金，而根据《中华人民共和国民法通则》关于二年诉讼时效的规定（《中华人民共和国民法总则》生效前），姚铁珍应在2014年5月2日前行使权利，但姚铁珍在法定诉讼时效内未主张，至2017年9月份才主张博鳌控股公司支付逾期办证违约金，超过了法定诉讼时效，一审判决据此驳回姚铁珍该项诉求正确。2、2018年3月27日，琼海市国土资源局向姚铁珍下发了涉案房屋的不动产权证书，博鳌控股公司已完成协助办证义务。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，姚铁珍的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院驳回其上诉，维持一审判决。 姚铁珍向一审法院起诉请求：1、判决博鳌控股公司向姚铁珍返还房屋贬值部分的购房款(返还购房款以房屋实际贬值的价值为准，暂计300000元)。因评估意见已经做出，姚铁珍当庭变更该项诉求为7.33万元。2、判决博鳌控股公司向姚铁珍支付迟延交付房屋违约金(违约金按日计算，以购房款1687300元的万分之三从2011年12月31日起计算至博鳌控股公司取得竣工验收备案之日止，暂计算至起诉之日计1062999元)。3、判决博鳌控股公司向姚铁珍支付逾期办理产权证的违约金16873元。4、本案诉讼费由博鳌控股公司承担。一审庭审中，姚铁珍撤回第2项诉讼请求。 一审法院认定事实，2010年4月26日，姚铁珍、博鳌控股公司签订《商品房买卖合同》，约定博鳌控股公司将位于琼海市博鳌镇排园桥南边千舟湾二期公寓26幢404号房出卖给姚铁珍，房总价款1687300元；合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前依国家和地方政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：5．该商品房（毛坯房）经质监部门办理工程竣工验收备案。第十五条约定，出卖人（博鳌控股公司）应当在房屋交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，姚铁珍已付全部房款及有关税费办证费用给博鳌控股公司，2011年12月博鳌控股公司已向姚铁珍发出中信千舟湾项目物业入伙通知书，通知姚铁珍在2011年12月30日至2012年2月29日期间前来办理入伙手续，2012年1月21日博鳌控股公司交付房屋给姚铁珍使用。2011年9月30日博鳌镇千舟湾二期项目取得建筑工程竣工验收备案证，2011年12月30日千舟湾三期项目取得建筑工程竣工验收备案证。2018年3月27日博鳌控股公司为姚铁珍办出不动产权证书［证号为：（2018）琼海市不动产权第0007372号］。由于博鳌控股公司在建设三期别墅特别是C型别墅时，未经报建擅自将该别墅地下深基础部分改造为地下室加以利用，将原屋顶及露台遮阳部分改为永久性顶板并围合利用。姚铁珍以博鳌控股公司违规建设三期别墅，造成姚铁珍购买的海景房看不到海景，造成房屋贬值，要求博鳌控股公司赔偿损失或拆除违规建设部分，遭博鳌控股公司拒绝后，向一审法院提起诉讼，并申请对博鳌控股公司违建三期别墅阻挡海景视野遮挡造成该房屋贬值进行鉴定。一审法院依法委托海南中兴华土地房地产估价有限公司进行评估鉴定，该公司对该房屋作出中兴华房估（鉴）字［2018］第09126-6号房地产价值鉴定报告书，鉴定时点：2018年8月17日，鉴定结论为：1、现状房地产价值，经鉴定人员对鉴定对象分析和测算，确定鉴定对象在鉴定时点的鉴定价值为244.56万元，平均单价26810元／平方米。2、设定为无违规建设遮挡视野状态下的房地产价值，经鉴定人员对周边同类房地产调查、分析和测算，确定鉴定对象在鉴定时点的鉴定价值为251.89万元，平均单价27614元／平方米。3、房地产贬值价值，经测算，于鉴定时点鉴定对象房地产贬值价值为7.33万元，大写人民币：柒万叁仟叁佰元整。 博鳌控股公司建设三期C型别墅，经琼海市规划建设局核发建设工程规划临时许可证建设指标为：C型别墅11栋，每栋地上两层，233．65平方米／栋。备注：1、地下深基础部分不得围合利用；2、屋顶及露台遮阳构架不得改建永久性顶板，不得围合利用。但博鳌控股公司在未报建的情况下，擅自将地下深基础部分改造为地下室加以利用，将原批屋顶及露台遮阳设计改为永久性顶板并围合利用。违规建设行为经琼海市规划建设局调查认定，一、千舟湾项目三期C型别墅竣工实测情况：1、地下原报建为地下深基础部分改造为地下室加以利用，实测面积为169．2平方米。2、地上**实测建筑面积为189．3平方米，二层212．83平方米。3、原批屋顶及露台遮阳设计方案，现改为永久性顶板并围合利用，实测面积为117．99平方米。二、C型别墅单栋建筑竣工实测建筑面积为689．47平方米，其中计容520．12平方米，比原批计容面积增286．47平方米／栋。11栋C型别墅合计增容面积3151．17平方米。三、千舟湾项目三期工程各栋存在违法建设行为，现阶段该工程尚未申报办理规划核实手续。 一审法院2019年1月2日向琼海市规划委员会发出《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置函》调查核实违法建设处理情况。琼海市规划委员会2019年1月21日出具《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置的复函》复函如下：经现场核查及竣工实测，千舟湾三期工程11栋C型别墅擅自围合架空层及屋顶装饰构架加以利用属违法建设行为，合计违建面积3151．17平方米。我单位已通知市综合执法局依据《海南省城乡规划条例》第七十六条规定，对千舟湾三期工程11栋C型别墅违法建设建筑依法拆除，以消除对规划实施的影响，可以并处建设工程造价百分之10以下的罚款。拆除时间由市综合执法局具体确定。 一审法院认为，姚铁珍、博鳌控股公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。姚铁珍在庭审中撤回第2项诉讼请求，一审法院准予。本案的争议焦点为：一、博鳌控股公司违法建设是否造成姚铁珍购买的房屋贬值，博鳌控股公司应否返还姚铁珍房屋贬值部分的购房款。二、姚铁珍主张博鳌控股公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。 一、博鳌控股公司违法建设是否造成姚铁珍购买的房屋贬值，博鳌控股公司应否返还姚铁珍房屋贬值部分的购房款。本案中，姚铁珍主张博鳌控股公司违法建设将三期C型别墅地下深基础部分改造为地下室加以利用，将屋顶及露台遮阳设计改为永久性顶板并围合利用，遮挡了姚铁珍购买的海景房的视野看不到海景，造成购买的房屋贬值，要求博鳌控股公司赔偿房屋贬值损失。从姚铁珍申请鉴定公司作出的《房地产价值鉴定报告书》鉴定结果来看，该鉴定从现状房地产价值、设定为无违法建设遮挡视野状态下的房地产价值在鉴定时点2018年8月17日对鉴定对象进行分析和测算，作出该房地产贬值价值为7.33万元，该房屋存在贬值的情形。由于博鳌控股公司的违法建设，经琼海市规划建设局调查核实后，已作出处理意见。并且琼海市规划委员会已向一审法院出具《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置的复函》告知，已通知市综合执法局依据《海南省城乡规划条例》第七十六条规定，对千舟湾三期工程11栋C型别墅违法建设建筑依法拆除，以消除对规划实施的影响，拆除时间由市综合执法局具体确定。根据琼海市规划委员会对博鳌控股公司违法建设行为的处理意见，姚铁珍主张博鳌控股公司违法建设给姚铁珍购买的海景房造成房屋贬值，要求博鳌控股公司返还房屋贬值部分的购房款，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 二、姚铁珍主张博鳌控股公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。逾期办证违约金属于债权，应当适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。博鳌控股公司已在2012年1月21日交房给姚铁珍使用，按合同约定博鳌控股公司应当在2012年5月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但博鳌控股公司没有提交，已违约。博鳌控股公司违约后姚铁珍应在2012年5月2日至2014年5月2日内向博鳌控股公司主张逾期办证违约金，但姚铁珍至2017年9月才主张，并且没有证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形。故姚铁珍的该项主张已超过诉讼时效，一审法院不予支持。博鳌控股公司抗辩姚铁珍主张超过诉讼时效，理由成立，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回姚铁珍的全部诉讼请求。案件受理费9238元，鉴定费3000元，由姚铁珍负担。 本院二审期间，博鳌控股公司提交了一份证据，照片六张，证明开发商按照琼海市规划委及综合执法局的意见对违建部分进行自行拆除的事实。姚铁珍二审中未提交证据。针对博鳌控股公司在二审中提交的证据，本院组织当事人进行了举证和质证。姚铁珍的质证意见为：对证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可，该照片不能反映博鳌控股公司在拆除的事实，无法确定是在拆除还是装修，且具体拆除的哪几套还需到现场查看，即使是拆除也不能确定拆除的是涉案房屋，照片显示整个框架结构还是完整的。本院认证如下：对该份证据的真实性、合法性认可，但对其关联性以及证明内容不予认可。一方面，六张照片无法反映出是否进行违建拆除；另一方面，博鳌控股公司没有证明这六张照片与涉案房屋之间的关联性。故，本院对博鳌控股公司提供的证据不予采信。二审审理过程中，博鳌控股公司自认其未在房屋交付使用后100天内提交备案。二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.姚铁珍主张的房屋贬值款是否有事实和法律依据；2.姚铁珍主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。 姚铁珍主张的房屋贬值款73300元是否有事实和法律依据。本案中，姚铁珍主张因千舟湾三期别墅违章建设造成其购买的房屋贬值73300元，要求赔偿损失。一审法院于2019年1月2日向琼海市规划委员会发出《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置函》调查核实违法建设处理情况。琼海市规划委员会于2019年1月21日出具《琼海市规划委员会关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置的复函》，确认博鳌控股公司将千舟湾项目三期工程11栋C型别墅擅自围合架空层及屋顶装饰构架加以利用属违法建设行为，琼海市规划委员会已通知市综合执法局依据《海南省城乡规划条例》第七十六条规定，对千舟湾项目三期工程11栋C型别墅违法建设建筑依法拆除，拆除时间由市综合执法局具体确定。本院认为，琼海市规划委员会已将博鳌控股公司擅自围合千舟湾项目三期11栋C型别墅架空层及屋顶装饰构架行为确认为违法行为，并通知市综合执法局进行拆除，故姚铁珍关于房屋贬值款73300元的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 姚铁珍主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。姚铁珍与博鳌控股公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当于房屋交付使用后100日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款价的1%向买受人支付违约金。博鳌控股公司于2012年1月21日将商品房交付给姚铁珍，在商品房交付使用后100天内，即2012年5月1日前博鳌控股公司未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，博鳌控股公司违约后，姚铁珍主张逾期办证违约金的两年诉讼时效期间为2012年5月2日至2014年5月2日，姚铁珍于2018年1月起诉，未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的事由，则姚铁珍主张逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，姚铁珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2054元，由上诉人姚铁珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴党恩 审 判 员 林 敏 审 判 员 陈小燕 二〇一九年六月二十八日 法官助理 魏 榕 书 记 员 王 超 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。