江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2014）熟开商初字第0075号原告（反诉被告）常熟市润龙化纤织造有限公司，住所地常熟市东张工业园区。法定代表人娄建国，董事长，委托代理人吴仁清。被告（反诉原告）常熟祥和化纤有限公司，住所地常熟市碧溪新区东江村。法定代表人瞿耀明，董事长。委托代理人陆易，江苏广浩律师事务所律师，原告常熟市润龙化纤织造有限公司诉被告常熟祥和化纤有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理。在举证答辩期内，被告常熟祥和化纤有限公司向本院提起反诉。本院依法组成合议庭于2014年9月19日公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告常熟市润龙化纤织造有限公司委托代理人吴仁清、被告常熟祥和化纤有限公司委托代理人陆易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常熟市润龙化纤织造有限公司诉称：原、被告于2011年3月15日订立房屋租赁合同，约定租赁期限为三年，即自2011年3月15日起至2014年3月14日止，第二、第三年度租金需在次年相同合同签订日（即3月5日）前一周支付下期租金，房屋租金每年按5%递增。而被告并未依约按期支付，其行为明显违反了合同的约定，因此原告依据合同约定在租赁期限届满前3个月书面通知被告合同期满后不再续租。现起诉要求被告立即支付租金人民币72875元，支付违约金人民币34575元，立即将位于原告处的配电设备搬离，本案诉讼费由被告承担。审理中，原告放弃主张被告搬离配电设备。被告常熟祥和化纤有限公司辩称：一、合同最后一项约定起租日为通电之日，该约定优于一般条款的起租期限，而正式通电之日为2011年5月31日，因此租期应从该日起算，扣除原告多付的2.5个月租金31250元，被告实欠租金18750元；二、原告主张违约金于法无据，被告在支付大部分租金后要求原告开具租金发票后再支付其余租金，故不存在违约；三、合同第六条约定，配电房、辅房不收任何费用，配电设备原告有优先购买权，现在双方未就配电设备达成收购协议，产权仍归被告，房屋不应收取费用，原告无权要求被告搬离，该请求不能成立，应予驳回。被告常熟祥和化纤有限公司反诉称：2009年5月28日，反诉人与被反诉人签订租赁合同，承租本诉原告车间576平方米，期限3年，租金每年5万元。反诉人付清两年租金后，多次要求被反诉人开具发票以便入账，对方仅仅开具了15000元的租金发票，尚缺85000元未开具。之后，反诉人因发展需要，与被反诉人于2011年3月15日又签订合同，约定年租金15万元，起租日期为通电之日起租，而实际通电日为2011年5月31日起，故三年租金合计418750元。目前，反诉人已实际支付租金40万元，尚欠租金18750元未付，原因在于反诉人多次要求被反诉人开具房屋租金发票503750元，但被反诉人一直不予开具。现被反诉人起诉主张支付租金，故我方提出反诉，要求被反诉人开具尚欠的金额503750元的房屋租金发票。反诉被告常熟市润龙化纤织造有限公司辩称：双方当时口头协议，由反诉方自行开票，我们收15万元每年的租金，是不含税的，据我了解对方只按1万多元的年租金自行开具了发票，所以对方要求我们开发票的要求是无理的，要求驳回对方的反诉请求。经审理查明：2011年3月15日，原、被告（分别为甲方、乙方）签订房屋租赁合同一份，由被告向原告承租1440平方米的车间作为加弹机车间。合同约定：租赁期限自2011年3月15日起至2014年3月15日止，房屋租金每年15万元，按年支付，从合同签订日起一周内支付第一年度租金，第二、第三年度租金需在次年相同合同签订日前一周支付；乙方所建配电房及辅房五年内不收租金，五年后产权归甲方，房屋租金每年按5%递增，乙方对租赁车间进行装修装饰的，在租期届满或因乙方原因终止后可自行拆除，甲方不予补偿；合同终止后30天内，乙方应将该房屋腾空并恢复原状交给甲方，否则，甲方有权自行委托他人腾空并收回该房屋，乙方未按合同规定的时间交纳租金等费用的，应支付以相关费用×1%×逾期天数计算的滞纳金；如乙方在租赁期间因生产需要增加建设的如配电设备等基础设施，在本协议到期且乙方不再续约的前提下，甲方可根据设备折旧后的市场价格优先收购，电房、辅房不收任何费用，本合同从通电之日起租。2011年3月份初，原告向被告交付租赁车间。合同签订后，被告在原告厂区内搭建了配电房及辅房，用于放置其配电设备，但未见有规划及建设许可手续。租赁关系存续期间，被告常熟祥和化纤有限公司向原告支付租金合计人民币40万元。其中最后一笔付款发生在2013年12月4日，原告收款后出具收条一份，载明今收到2013年3月14日起至2014年3月15日止房租款10万元，欠款5万元年前付清。2013年12月7日，原告书面通知被告租赁合同于2014年3月14日期满后不再续租。此后，被告按时搬出承租车间。另查明：原、被告双方另于2009年签订租赁合同一份，由原告向被告出租车间576平方米，租期三年，租金每年5万元。该合同已终止。期间，双方开具了江苏省地方税务局通用机打房屋租金发票，金额合计15000元。审理中，原告明确诉请第一项租金72875元包括第二年度租金的递增额7500元、第三年度未付租金65375元（含第三年度递增的15375元），利息按172875元（第二年度未支付的租金递增额7500元＋第三年度应付租金165375元）×20%计算为34575元。被告就租金递增问题表示原告主张的递增租金已经超过诉讼时效，且其出具的收条明确了被告结欠的款项，并未提及递增的租金，双方实际执行也是年租金15万元。原告就其曾向被告催讨过递增租金未提交证据证实。此外，双方确认收条中提到的“年前付清”是指农历年，即2014年1月30日前付清。以上事实，由房屋租赁合同、通知、收条、通用机打发票及本院庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，房屋租赁当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务。本案中，双方于2011年3月15日签订合同，即应依合同约定享有权利并全面履行自己的义务。合同明确约定租赁期限自2011年3月15日起至2014年3月14日止，该日期为手写内容，意思清楚明确，更能反映双方当事人的真实合意；其次，双方已于3月初交接租赁物，被告在占有、使用及收益租赁的同时理应履行对等的租金给付义务，因此，租金应自2011年3月15日起算。被告抗辩主张应自合同尾部约定的起租日即通电日计算租金，该通电日约定不明，不具有确定性，且为机打文字，在无其他证据佐证的情况下，基于前述理由，本院不予采信。目前，合同履行期限已经届满，扣除已给付的租金40万元，被告仍结欠原告租金未付，构成违约，应承担违约责任，并作继续履行。被告抗辩称未付租金的原因在于原告未开具租金发票，本院认为被告支付租金作为合同主义务与发票开具的从义务不具有对等性，在原告已经履行交付租赁物的主义务的情况下，被告以此作为履行抗辩，并拒付租金，缺乏依据，不能成立，也非法定违约免责事由，本院不予采信。至于结欠租金的金额问题，按照合同约定，被告应于2012年3月15日及2013年3月15日前一周分别支付第二、第三年度的租金，审理中原告未能证明在一年诉讼时效内已要求被告支付递增的5%部分租金，且其在2013年12月4日出具收条中明确的被告结欠金额也并未提及递增的租金事宜，被告以一年的诉讼时效届满为由主张时效抗辩，于法有据，故对原告该递增部分租金的诉请主张（7500元＋15375元），本院碍难支持；对于其余结欠租金5万元，被告举证的收条已经明确载明，原告不需另行举证，本院予以认定。关于逾期给付租金的违约金问题，结合原告诉请主张，被告应支付的第三年度租金中10万元，在2013年3月16日至2013年12月4日期间存在迟延履行情形，该期间内应向原告支付违约金；其余至今未付的5万元部分，因原告同意被告顺延至年前给付，故违约金应自2014年1月31日起开始计算至实际给付之日止；至于违约金的计算标准，结合合同约定、违约情形、损失情况等，应按银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算较为合理。其中，10万元部分违约金计算为人民币6575元。关于被告反诉的租金发票开具问题，被告反诉中涉及到2009年双方签订租赁合同的发票开具问题，该部分与本案的本诉并非基于同一法律事实，非反诉所应该涵摄，故在本案不予理涉。至于本诉涉及的双方房屋租赁关系，结合前述认定，租金总金额为人民币45万元。原告作为出租方，被告为承租方，原告表示双方存在口头协议，合同约定的租金为不含税金额，但无证据证明，结合反诉方举证的双方租金发票及交易惯例，被告反诉主张原告开具45万元房屋租金发票部分，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百三十六条、第一百七十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）常熟祥和化纤有限公司支付原告（反诉被告）常熟市润龙化纤织造有限公司房屋租金人民币50000元及违约金（10万元部分违约金为6575元，5万元部分违约金自2014年1月31日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率的1.5倍计算），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户名称：常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，帐号：73×××17）。二、驳回原告（反诉被告）常熟市润龙化纤织造有限公司的其余诉讼请求。三、原告（反诉被告）常熟市润龙化纤织造有限公司向被告（反诉原告）常熟祥和化纤有限公司开具总金额为人民币45万元的房屋租金发票，于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回被告（反诉原告）常熟祥和化纤有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2500元，由原告（反诉被告）常熟市润龙化纤织造有限公司负担1124元，被告（反诉原告）常熟祥和化纤有限公司负担1376元。反诉案件受理费人民币50元，由原告（反诉被告）常熟市润龙化纤织造有限公司负担（本诉案件原告预交的案件受理费及反诉案件被告预交的案件受理费，由当事人之间直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（账户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，传真：0512-68552934，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。审 判 长  邓 刚审 判 员  高少波人民陪审员  祝永昌二〇一四年十月二十八日书 记 员  邵雪岚附本案所适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。