广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初1062号原告：董要军，男，汉族，1977年9月16日出生，住址：河南省叶县。委托代理人：钟伟强，广东莞城律师事务所律师。被告：惠州市昊恒房地产开发有限公司，住所：广东省惠州市江北文昌一路7号华贸大厦1单元30层05-06号。法定代表人：康卫兵。委托代理人：汤楚香，广东鸿浩律师事务所律师。委托代理人：尚舜，广东鸿浩律师事务所实习律师。原告董要军诉被告惠州市昊恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董要军委托代理人钟伟强、被告惠州市昊恒房地产开发有限公司委托代理人汤楚香、尚舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告董要军诉称，原告与被告于2016年8月19日签订《商品房买卖合同》（预售），双方约定：原告向被告购买位于惠州市金山大道××花园××房，房屋总价款为3040000元，交房时间为2017年3月30日。合同签订后，原告按照合同约定完全履行了自己的义务，但被告却未按合同约定的时间向原告交付房屋。原告于2017年6月18日才收到被告送达的《入伙通知书》，通知原告的入伙收楼时间为2018年6月18日起。因被告迟延交房，原告多次要求被告支付逾期交房违约金，均无果。原告认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，各方均应全面适当及时履行合同义务。因被告逾期80日交房，根据《补充协议》的约定，被告应按日向原告支付已交付全部房价款万分之三的违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金72960元。综上所述，原告为维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金72960元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告惠州市昊恒房地产开发有限公司辩称，一、根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格后，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。即关于建设工程竣工验收实施的是以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度，竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督。竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。另，上述法律法规均规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”即交付使用的标准是经竣工验收合格，因此“涉案房屋”经相关部门竣工验收合格后即满足交付使用条件，昊恒公司即可向买受人交付，无需待完成竣工验收备案手续后才可向买受人交付。另外，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第八条规定，在备案机关审查竣工验收备案文件过程中发现在竣工验收过程中有违规行为的，应责令停止使用，因此其所表达的意思也是经验收合格后即可交付使用。另，竣工验收备案仅是行政行为，根据法律规定，“涉案房屋”经相关部门竣工验收合格后即满足交付使用条件，即可向董要军交付使用。综合上述情况，根据昊恒公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，“涉案房屋”是于2017年5月22日经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格的，即“涉案房屋”于2017年5月22日具备交付条件。因此，昊恒公司仅存在的逾期交付行为期限为2017年3月31日至2017年5月22日，逾期交付天数为52天，违约金为47424元。退一步讲，即使违约期限从《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日即2017年3月31日计至《入伙通知书》通知的交付期限即2017年6月18日，逾期交付天数也仅为79天，违约金为72048元。二、另外，根据《商品房买卖合同》约定及法律规定，大雨以上的恶劣天气不得施工作业，属于“不可抗力”，自《商品房买卖合同》签订之日即2016年8月19日至2017年5月22日止，“涉案房屋”范围内合计有8天达到大雨以上的恶劣天气，应属于不可抗力而导致合同不能履行情况，应免除昊恒公司在此期间的延迟交付责任，因此，扣除上述期限后，昊恒公司仅需向董要军支付违约金40128元。退一步讲，即使违约期限从2017年3月31日计至2017年6月18日，扣除2016年8月19日至2017年6月18日期间的大雨以上的恶劣天气14天，昊恒公司仅需向董要军支付违约金59280元。三、董要军未提供任何证据证明因逾期收楼而造成其实际损失数额是多少，《商品房买卖合同》约定的逾期交付违约责任按日“万分之三”标准计算违约金已超过中国人民银行同期同类贷款基准利率，属于约定过高，请人民法院予以降低。审理查明的事实经审理查明，2016年8月19日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（预售）及《合同补充协议》，约定：买受人购买位于惠州市金山大道××花园××房（预测建筑面积：224.37平方米），房屋总价为3040000元。买受人应当于2016年8月25日前支付首期房价款人民币920000元，余款人民币2120000元向银行贷款。商品房交付条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。交付时间：出卖人应当于2017年3月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，逾期在90日之内，自买卖合同约定的2017年3月30日交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付全部房价款万分之3的违约金，合同继续履行。“不可抗力”包括但不限于为了配合政府法规、规划及配套批准与安装、其他非出卖人所能控制的事由、因气象、自然灾害、国家法律或政策变化、国家原因、第三者过错行为、施工中遇到异常和重大技术问题不能及时解决等。因不可抗力导致出卖人延期交付的，出卖人应采取积极补救措施，并在合同约定的交付期限前及时通知买受人。同时基于互谅的原则，买受人同意如出卖人不能如期交楼，在延迟二个月内，双方应予以理解和支持，不视作违约。合同签订后，原告已履行完毕付款义务，涉案房屋于2017年6月16日竣工验收备案，被告向原告送达《入伙通知书》，通知原告于2017年6月18日收楼，若不能在2017年6月24日前来办理入伙手续，视为认可所购房屋验收合格且已入伙收楼。原告认为合同约定的交房时间为2017年3月30日前，而被告通知其于2017年6月18日收楼，逾期时间应计至该日。被告表示涉案房屋于2017年5月22日经五方竣工验收合格，逾期时间应计至该日，即使计至2017年6月18日，也应扣除施工期间遭遇大雨以上恶劣天气的期间。另外约定的违约金过高，应予以降低。裁判理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）、《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。依据合同约定，被告应在2017年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格备案并符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告并未如期交楼，其逾期交房的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。被告应向原告支付逾期交房（2017年3月31日-2017年6月18日）违约金72960元（3040000元×0.0003×80天）。关于被告辩称未能按期交楼是因施工期间遭遇大雨以上恶劣天气，该情况属合同约定的可延期范围的问题，本院认为，台风、降水等天气在涉案房屋所在地区普遍存在，并非不能预见，被告作为房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。依据合同约定，据实延期的原因应当是与双方在合同中约定的遭遇不可抗力等原因类似的，即在订立合同时无法预见且会对涉案房屋施工进度造成重大影响的特别异常天气。但被告提交的气象资料不能证明涉案房屋在施工期间遭遇了双方在签订合同时无法预见且对施工进度造成重大影响的异常天气，故对被告的抗辩理由不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市昊恒房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告董要军支付违约金72960元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费812元（原告已预交），由被告惠州市昊恒房地产开发有限公司负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  杨燕红二〇一九年六月二十七日法官助理张岳灵书记员李诗琪