广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初132号 原告：xx房地产销售代理有限公司，住所地:天津市和平区小白楼街曲阜道xx号友谊精品广场四层xx，统一社会信用代码9112010ＭＡ05ＰＣ0517。 法定代表人：王xx，公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚xx，公司职工。 委托诉讼代理人：李xx，天津xx律师事务所律师。 被告：桂林xx养老产业投资有限公司，住所地:桂林市临桂区临桂镇东边山北、猴山西南侧（桂林市象山区中山南路xx号信和信大厦），统一社会信用代码914503227188296Ｘ7。 法定代表人：黄xx，公司执行董事。 委托诉讼代理人：雷xx，公司职工。 委托诉讼代理人：黄xx，广西xx律师事务所律师。 原告xx房地产销售代理有限公司与被告桂林xx养老产业投资有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告xx房地产销售代理有限公司的委托诉讼代理人姚xx、李xx，被告桂林xx养老产业投资有限公司委托诉讼代理人雷xx、黄xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告xx房地产销售代理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还保证金84万元；2、判令被告支付佣金3585218.28元及2018年12月20日至实际支付日的延期支付佣金的利息（按未付金额每日万分之二计算）；3、判令被告赔偿原告诉讼财产责任保全费8840元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月11日原告和被告双方签订“渠道分销代理服务合同”，被告委托原告为被告开发的“信和信大中华养生谷项目”138＃和151＃楼提供销售服务。合同约定：由原告利用自身渠道为被告提供意向客户并促成客户交易，被告应当向原告支付佣金；佣金计算方法为：每户佣金金额＝每户销售价格-每户销售底价，其中，双方约定的销售底价均价为4998元／平方米。被告应当自成交客户支付首付房款15日内向原告结算佣金。合同订立后，原告向被告支付了保证金174万元，投入大量营销成本，积极利用自身的各种业务渠道，为被告房源的销售进行了有效的推介服务，由原告提供的购房客户总计购买151＃楼房屋69套，已退3套房屋，现为66套（已退3套为：第一套姓名为张丽丽，房号是151＃1502；第二套姓名为关月桂，房号是151＃1603；姓名为程会会，房号是151＃901）。对于已经成交的151＃楼房屋，被告仅向原告结算和支付了2018年4月15日之前成交的12套房屋的佣金（其中，张佳怡所购151＃-17-05在结算佣金后，发生退房）；其余151＃楼54套房屋未向原告结算佣金。另合同约定，原告应按1万元／户标准向被告支付保证金总计174万元。现被告应当返还没有返还给原告的保证金为84万元。为了依法保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告为其诉请举证如下：1、渠道分销代理服务合同，证明原告与被告间存在合法有效的合同关系以及合同的内容；2、渠道分销代理服务合同补充协议，证明佣金计算方法；3、浦发银行网上银行电子回单，证明原告向被告支付了174万元保证金；4、保证金退还清单，5、保证金退还银行凭证，证据4和证据5证明保证金退还情况，以及证明被告认可原告销售151栋楼的销售业绩；6、姚平与谢春林微信记录，证明谢春林发给旅居151栋底价表；7、151栋价格表，证明被告提供的151栋房屋底价和销售价格表（手机微信里有原始记录）；8、已付佣金结算表，证据9、151栋已结佣金客户确认截屏，10、已付佣金支付凭证，11、已付佣金发票，证据8到11的证明被告已付部分佣金的情况，以及双方约定的佣金结算方法和标准；12、151栋未结佣金客户确认微信截屏，证明被告确认的原告提供的客户的名单（手机微信里有原始记录）；13、商品房销售合同（及健康卡），收据（和或发票），证明原告提供的客户与被告成交，支付了首付款，满足结算佣金条件；14、天津旅居地产成交佣金结算汇总表，证明佣金数额和证明被告对151栋楼原告销售业绩予以确认；15、151栋楼应付未付已成交房屋服务佣金结算表，证明被告对151栋楼原告销售业绩予以确认，以及被告欠付的佣金数额和应付时间，证据16、2018年5月12日姚平与唐彰颖微信截屏，17、2018年4月30日旅居佣金结算明细，18、原告向被告开具的发票，被告收到后经原告要求又退回给原告（被告拒收，未结算），证据16、证据17和证据18证明151栋底价以及被告对旅居2018年4月30日前成交佣金确认情况；19、2018年3月21-26日与被告方谢春林微信截屏，20、151栋价格表，证据19和证据20的证明原被告双方沟通确定151栋底价情况；21、2018年4月4日和12日与被告方谢春林微信截屏，22、151栋价格表（20180416），证据21和证据22的证明原被告双方重新沟通确定151栋底价情况；23、2018年6月11日与唐彰颖微信截屏，24、截至6.11天津旅居151＃贷款客户情况表，证据23和证据24的证明被告确认原告销售业绩及沟通客户贷款情况；25、2018年7月11日与唐彰颖微信截屏，26、天津旅居客户认购结佣一览表，证据25和证据26，证明被告对原告主张的成交客户及佣金认可情况；27、2018年4月14日与被告方人员微信截屏，证明被告承诺取得151栋销售许可证时间为2018年6月中下旬；28、吉祥假期（天津）国际旅行社有限公司出具的旅居为客户订票信息，证明证据15中所列购房客户为旅居公司的客户；29、151栋已付佣金客户健康卡、健康卡收据、购房合同，支付凭证，证明被告认可的佣金结算标准和结算条件。 被告桂林xx养老产业投资有限公司辩称，根据原被告所签订合同第五条约定，所有的销售应当是取得预售证之后的30天才进行销售，因此，原告所陈述的所谓销售，无论多少套都不在合同约定的范围内，因此，原告的诉请不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩称举证如下：1、商品房预售许可证，证明151＃楼于2018年10月22日才拿到预售许可；2、151＃价格表（预测面积备案价）、相关法律法规政策，证明分销合同约定从拿到预售许可证时才开始进行分销。 经庭审质证，被告对原告的证据质证意见为：对证据1、2、3无异议；对证据5、10、11、13的真实性予以认可但不认可它的关联性；证据18与本案无关联性；对证据4、6、7、8、9、12、14、15、16、17、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29的真实性、合法性、关联性均不予认可。 原告对被告的证据质证意见为：对证据1无异议对证据2的真实性予以认可但是对其证明目的不予认可。 本院认证如下：对双方真实性无异议的证据，本院予以确认并作为查明案件事实的依据，对于原告提交的、被告对真实性有异议的证据：证据4为原告自行制作的保证金退还清单，为原告自行证据5的统计说明，不作为证据使用；证据6、7、8、9、12、14、15、16、17、19、20、21、22、23、24、25、26、27为原、被告双方微信交流截屏内容，对其真实性本院予以认定，证据28吉祥假期（天津）国际旅行社有限公司出具的旅居为客户订票信息的真实性本院亦予以认定，上述证据与本案存在关联，本院作为查明案件事实的依据；证据29中的列表为原告自行制作的被告已经付原告佣金的客户名单，仅为原告自己的统计说明，不作为证据使用，证据29中的客户健康卡、健康卡收据、购房合同，支付凭证的真实性本院认定且作为查明案件事实的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月11日，原告和被告双方签订《渠道分销代理服务合同》，被告委托原告为被告开发的“信和信大中华养生谷项目”138＃和151＃楼提供销售服务。合同约定：本合同有效期限至四组团138＃、151＃楼开盘（领取预售证时日期）后3个月，138＃、151＃楼至开盘（领取预售证时日期）后30日内为乙方独家销售房源，只有乙方具有对138＃和151＃楼的销售权（但被告随时可解除独家销售权）。由原告利用自身渠道为被告提供具有购买力的意向客户并促成客户成交，被告应当向原告支付佣金；佣金计算方法为，每户佣金标准＝每户销售价格—每户销售底价，其中，双方约定的销售底价均价为4998元／平方米；被告应当自成交客户支付首付房款，经双方确认后，15日内向原告结算佣金，原告开具合法税票给被告，每延期支付一日，需向原告支付迟延支付款项额万分之二的违约金。原告应按1万元／户标准向被告支付保证金总计174万元，每销售10套房屋，被告应退还相应保证金给原告。合同到期后剩余保证金全额退还或作为下一批包销房源的保证金。之后双方又签订《补充协议》，约定超出价格表底价部分金额扣除6%作为被告方税费。合同订立后，原告向被告支付了保证金174万元，利用自身的各种业务渠道，为被告房源的销售进行了推介服务，从2018年4月7日至2018年6月18日，原告共为被告推介客户达成151＃房屋69套房的购房意见，由客户以办理长寿健康卡的方式向被告支付房屋预售款，并由被告向客户开具收据。经向房屋备案部门查询，由原告推介的151＃楼的69套房，最终与被告签订买卖合同的客户与原告推介的客户名称符合的共计59套，签订合同时间为2018年10月28日至2019年1月10日之间，合同成交总金额为25043021元。上述房屋买卖合同底价销售总金额为21434281元（原告诉称其中151＃楼9-01号房买主程会会即将退房，该房成交价500196元，销售底价为428123元）。其余151＃楼2-06、5-02、8-06、15-01、15-02、16-03、17-05、17-06号房登记的购房户主与原告推介的客户名称不一致，另有151＃楼10-02、11-02未最终签订有买卖合同。被告已付原告151＃1-02、11-03、13-05、13-02、13-03、17-03、14-03、15-03、15-05、6-06、12-03、17-05号房（原客户张佳怡）的合同佣金336551.34元，已退还原告保证金90万元，尚有84万元保证金未退还原告。 另查明，被告于2018年10月22日取得151＃楼的商品房预售许可证。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。2018年3月11日，被告与原告签订《渠道分销代理服务合同》及之后签订的补充协议，是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。 原、被告于2018年3月11日签订合同后，原告在151＃楼取得商品房预售许可证之前即开展房屋销售推介服务，并促成客户与被告之间达成购房意向，被告亦向客户收取房屋预售款，证明被告同意并接受原告在取得151＃楼商品房预售许可证之前开展的房屋销售推介服务。根据原、被告双方“本合同有效期限至四组团138＃、151＃楼开盘（领取预售证时日期）后3个月”的合同约定，由原告促成客户与被告达成房屋买卖意向，之后由客户与被告在2019年1月10日之前达成的151＃楼房屋买卖合同，在原、被告约定的合同有效期内。被告违背诚实信用原则，没有依法在合同约定的时间内履行自己的义务，不及时支付佣金，其行为已经构成违约，原告请求被告支付佣金及按约定支付违约金，理由正当且符合法律规定，本院予以支持。由原告促使完成151＃楼共计59套的房屋买卖合同，成交总金额为25043021元，本案予以认定。151＃楼2-06、5-02、8-06、15-01、15-02、16-02、17-05、17-06号房最终签订房屋买卖合同的购房户主与原告推介的客户名称不一致，被告不能举证证实系由其最终促使房屋成交，另有151＃楼10-02、11-02未最终签订有买卖合同，上述几套房屋均不应计入原告销售推介成绩计算佣金。原告促使完成151＃楼房屋买卖合同成交总金额25043021元，房屋买卖合同底价销售总金额为21434281元，原告在本案诉讼中不要求支付其中151＃楼9-01号房（买主程会会）佣金，故在合同成交总金额及合同底价销售总金额中相应减除151＃楼9-01号成交价500196元及销售底价428123元，即成交总金额与底价销售总金额的差额为：（25043021—500196）元—（21434281—428123）元＝3536667元，依照合同约定扣除6%的相关税费，被告应当支付原告151＃楼房屋销售佣金为3536667—3536667×6%＝3324466元，扣除被告已支付原告的336551.34元，还应支付原告2987914.66元。对于原告请求被告支付佣金2,987,914.66元的部份本院予以支持，超过2987914.66元的请求部份本院不予支持。由于双方没有约定佣金介绍周期，原告也没有提出具体的结算确认时间，其违约金从起诉之日起按合同约定的日万分之二计算计算比较合理。 依照原、被告合同约定，被告应当在合同到期后将剩余保证金全额退还给原告或作为原告下一批包销房源的保证金。原、被告的合同已到期，双方不再进行包销房源合作，被告应当退还原告保证金84万元，本院对原告要求被告退还保证金的诉讼请求予以支持。 关于原告请求赔偿的诉讼财产保全责任保险费8840元的问题，本案系由于被告的违约行为造成原告诉讼，与被告的违约行为有因果关系，属于原告合理支出，原告请求赔偿，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告桂林xx养老产业投资有限公司支付佣金2987914.66元给原告xx房地产销售代理有限公司； 二、被告桂林xx养老产业投资有限公司支付原告xx房地产销售代理有限公司违约金（违约金从2019年1月7日起，以2987914.66元为基数，按日万分之二计至履行完毕债务最后一日止）； 三、被告桂林xx养老产业投资有限公司退还原告xx房地产销售代理有限公司保证金84万元； 四、被告桂林xx养老产业投资有限公司赔偿原告xx房地产销售代理有限公司诉讼财产保全责任保险费8840元。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费42202元，由被告桂林xx养老产业投资有限公司负担36716元，由原告xx房地产销售代理有限公司负担5486元；财产保全费5000元，由被告桂林xx养老产业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费42202元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李定健 人民陪审员  董丽冰 人民陪审员  李 玲 二〇一九年六月二十日 书 记 员  蒙玲燕