重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书（2014）武法民初字第01298号原告武隆县群立房屋经纪有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉西路82号，组织机构代码57212052-6。法定代表人张继红，该公司董事长。委托代理人王槐生，重庆剑直律师事务所律师。被告叶天福，男，1967年出生，汉族，个体工商户。第三人武隆县民用爆破器材专营公司，住所地武隆县巷口镇芙蓉西路82号，组织机构代码20880404-0。法定代表人黄永红，该公司总经理。委托王槐生，重庆剑直律师事务所律师。第三人刘兴容，女，1979年出生，汉族，城镇居民。原告武隆县群立房屋经纪有限公司（以下简称群立公司）诉被告叶天福、第三人刘兴容、武隆县民用爆破器材专营公司（以下简称民爆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员代霞独任审判，并定于2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告群立公司的委托代理人王槐生、被告叶天福到庭参加诉讼。审理过程中，本院因发现本案的处理与刘兴容、武隆县民用爆破器材专营公司存在法律上的利害关系，依职权追加刘兴容、武隆县民用爆破器材专营公司作为第三人参加诉讼，并定于2014年8月25日第二次公开开庭进行审理。原告群立公司、第三人民爆公司的委托代理人王槐生、被告叶天福、第三人刘兴容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告群立公司诉称，武隆县巷口镇芙蓉中路45号1-5（劳动局楼下由西向东第5间）门面的产权人为第三人民爆公司，民爆公司委托原告群立公司经营管理。原告群立公司与被告叶天福于2011年5月1日签订该门面的《房屋租赁合同》，该合同于2014年5月1日期满。2014年初，第三人民爆公司决定解除与原告群立公司的委托合同，前者收回门面自行管理，现门面已通过联交所挂牌竞标出租，已经确定了新的承租人即第三人刘兴容中标，新的承租人也多次要求与第三人民爆公司签订合同并入住经营。原《房屋租赁合同》第1条约定，期满不按时交回房屋应支付当年租金30%，被告叶天福拒交门面明显违约，应承当违约责任。经原告群立公司多次通知被告叶天福交回门面无果。另外，如交回门面有受损情况和现在中标承租人未能及时承租对其所造成的损失索赔，被告群立公司将另行起诉。请求法院判决：1.被告叶天福交回租赁期满的门面一间（武隆县劳动局综合楼下由西向东第5间）；2.按新中标价（126300元／年���从2014年7月1日起支付超期占用费至返还时止；3.被告叶天福支付违约金28134元；4.被告叶天福承担本案诉讼费。被告叶天福辩称，其参加公开门面招租是因第三人民爆公司告知如果不参加就作为放弃处理，在这种情况下被告叶天福被迫参加了公开招租。对方律师指出只要参加公开招租就自动丧失优先租赁权，在此种情况下，并没有通知被告叶天福，本身属于一种侵权行为及伤害被告叶天福的优先租赁权。其与原告群立公司的租赁合同以及第三人民爆公司张贴的公告都明确了被告叶天福具有优先租赁权，结合合同第二条的内容，原告群立公司与第三人民爆公司属于欺骗原承租户去参加公开招租，即要剥夺原承租户的优先租赁权。原承租户的优先租赁权受法律保护，且被告叶天福愿意以竞标最高价租用。第三人民爆公司对被告叶天福双重违约，因第三人民爆公司侵权在先，公开招租应属无效。第三人刘兴容述称，其参加了联交所的投标，并以最高价中标，中标后第三人民爆公司称能在6月25日左右将房屋腾出来，现在第三人刘兴容为租赁该门面做好了一切准备工作，其希望按实际中标情况租赁该门面。第三人民爆公司述称，其公开招租没有违法行为，第三人民爆公司委托联交所挂牌竞标未违反拍卖法规定，其要求按联交所招标结果进行租赁。经审理查明，第三人民爆公司系武隆县巷口镇芙蓉中路45号1-5（劳动局楼下由西向东第5间）门面的实际产权人。2011年5月1日，第三人民爆公司（甲方）与原告群立公司（乙方）签订《资产委托租赁经营协议》，甲方将上述门面委托给乙方经营，委托经营期限1年（期间2011.5.1-2012.4.30），面积118.42㎡，月租金单价38元／㎡，月租金4500元，年租金54000元，下年���金单价在上年基础上递增比例1.5%，租金付款方式一年一付。2011年5月1日，原告群立公司（甲方）与被告叶天福（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方在位于武隆县巷口镇劳动局综合楼下由西向东第4间（现第5间）有门面一间（约118.42平方米），水、电设施齐全。现经乙方实际考查后自愿与甲方达成如下租赁协议。1.租赁时间：租期为三年：2011年5月1日至2014年5月1日。每年递增百分之五，租期满后提前30天向甲方提出书面续租申请，并协商随行就市调整租金和签订续租合同。如不及时提出续租申请和最后又不能达成承租协议，则应视为租赁合同期满就终止。在期满最后一天前乙方必须交出房屋，否则视为违约应支付当年租金30%的违约金。在续租同等条件下乙方有优先租赁权。……，6.乙方不承租或其他原因终止��赁后，必须原告交回门面，如对水、电、房屋等设施的损坏必须要予以赔偿，乙方交回门面甲方均不赔偿乙方任何费用。……，租赁期限到了之后，在同等条件下乙方有优先续租权。……。”2014年3月31日，第三人民爆公司（甲方）与原告群立公司（乙方）签订《解除资产委托租赁经营协议书》，约定甲乙双方于2011年5月1日签订《资产委托租赁经营协议》，……，经过请示县国资委，同意由甲方解除与乙方所订立的《资产委托租赁经营协议》。按照原租赁经营资产明细表中所有房屋清点移交收回。收回后由甲方自行对其经营。对经营期间的开支摊销和收益分配问题待请示国资委后另行议定。对乙方经营管理期间因出租所涉及到的遗留问题，由乙方负责处理。租赁期满前，2014年3月31日，第三人民爆公司告知被告叶天福等租赁户本次租赁合同到期后该公司将门面交由联交所进行公开招租，在公平、公正、公开的同等条件下，被告叶天福等租赁户享有优先租赁权，具体公开招租相关事宜另行通知。2014年5月27日，第三人民爆公司向武隆县国有资产监督管理委员会请示调整门面公开招租条件，当日，武隆县国有资产监督管理委员会批复同意固定资产公开招租。2014年5月28日，第三人民爆公司（甲方）与重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所武隆支所（乙方）签订《交易委托协议》，约定甲方就武隆县巷口镇芙蓉中路45号一层（即武隆县巷口镇劳动局综合楼下）6间门面分零招租委托乙方发布信息、寻找受让方、组织交易、办理结算。同日，第三人民爆公司通知门面租赁户，内容如下：“我公司近期将委托武隆县联交所对巷口镇芙蓉中路45号1-1--1-6（江南酒家楼下）六间门面进行公开招租，在本次报名时间内如果原租赁户未报名竞标，则视为自动放弃，报名时间截止后，无条件搬出到期门面，根据合同约定可将能移动物件搬走，不得损坏标的物地板、墙面、顶棚、水、电线路等基础设施，因故造成经济损失，后果自负。详情见公告。”并张贴公告特别告知，挂牌期自2014年5月29日起至2014年6月12日止，挂牌期满，如未征集到承租人，则变更挂牌条件，重新挂牌，并告知在挂牌期内办理报名手续、缴纳保证金等事项。2014年6月11日，被告叶天福签订《重庆联交所意向受让申请表》，又于2014年6月17日，签订《竞买责任承诺书》和《互联网多次竞价实施方案》。2014年6月18日，被告叶天福等竞标人参加网上竞价，竞标时便可知晓他人出价多少，最终第三人刘兴容以126300元（比被告叶天福出价多1000元）中标并签订最终报价确认书。2014年6月18日，第三人民爆公司书面通知被告叶天福，因其未能中标，要求补清门面2014年5、6月份租金。于6月25日前搬出到期门面，根据原合同约定事项搬走。到期后，被告叶天福未搬出门面，原告群立公司于2014年6月26日向被告叶天福邮寄送达《关于终止房屋租赁合同的通知》，通知称因被告叶天福参加挂牌竞标未能中标，依法不能续签租赁合同，要求交出房屋和补交应交租金。重庆剑直律师事务所受原告群立公司的委托于2014年7月3日向被告叶天福邮寄送达《关于搬出租赁房屋的律师函》，要求被告在2014年7月7日前搬出，否则将起诉到法院。2014年6月30日，被告叶天福向原告群立公司提交《关于优先租赁门面的申请》，其依据《房屋租赁合同》第1条、第7条约定，向原��群立公司提出让其在同等条件下享有优先续租权，其愿意续签租赁合同并缴纳相应租赁费用。2014年7月4日，被告叶天福向第三人民爆公司补交了2014年5、6月份占用费15630元，并提交了《关于续签门面房的通知》，其同意交纳相等的中标价优先续签租赁合同，要求第三人民爆公司在接到通知后在2014年7月10日前与其续签房屋租赁合同和收取租赁期满后的房屋租金，逾期造成后果由公司承担。另查明，被告叶天福签订房屋租赁合同前知晓第三人民爆公司系其承租门面的实际产权人。上述事实，有原告群立公司、被告叶天福、第三人民爆公司、刘兴容的当庭陈述和答辩，原告群立公司提交的资产委托租赁经营协议、解除资产委托租赁经营协议书、武隆民爆（2014）23号文件、武隆国资（2014）63号文件、交易委托协议、通知、公告、房屋租赁合同、缴款依��、被告叶天福竞标申请表、承诺书、竞价记录、互联网多次竞价实施方案、最终报价确认书、关于优先租赁门面的申请、关于续签门面房的通知，被告叶天福提交的房屋租赁合同、门面公开招租告知书、通知等证据在案为凭，以上证据经庭审举证、质证，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应恪守。根据《房屋租赁合同》第1条约定，租赁期限为3年，自2011年5月1日至2014年5月1日止。合同期满后，如双方未能达成续租协议，则租赁关系自然终止。原告群立公司作为涉案门面的管理者，根据产权人的委托行使权利，依法享有占有、使用、收益、处分的全部权利，决定是否续租、以何种条件招租；第三人民爆��司作为房屋产权人，有权决定将门面交由联交所进行公开招租。被告叶天福根据民爆公司的要求自愿参加竞标，表明其同意在公开、公平、公正的条件下，以参加竞拍招租的方式行使优先承租权，但因被告叶天福的出价低于他人而未能承租，应认定其与第三人刘兴容的承租条件不同等，不符合主张优先承租权的条件。即使被告叶天福后来另行作出愿意以中标价租赁门面的意思表示，但也是在竞拍招租行为已经完成且原告群立公司向其邮寄送达《关于终止房屋租赁合同的通知》之后，故不能再以优先承租权为由主张权利。被告叶天福补交了2014年5-6月的占用费，而有权使用至2014年6月31日，期满后，被告叶天福应向原告群立公司返还涉案门面。被告叶天福以其享有优先租赁权，但原告群立公司没有保障其权利为由拒不返还门面，理由不能成立，因此，原告群��公司请求被告叶天福交还门面，本院予以支持。合同到期后，被告叶天福继续占用门面，已缺乏合同依据，对被告叶天福违约占用涉案门面期间对原告群立公司造成的损失，被告叶天福应予以赔偿。原告群立公司主张同时计算违约金和逾期还房占用损失的诉讼请求，不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人认为约定的违约金不足以弥补其损失，可以请求人民法院予以增加。因被告叶天福一直占用案涉门面至今，约定的违约金不足以弥补实际损失，原告群立公司认为应以新中标价即126300元／年为标准，从2014年7月1日至被告叶天福返还时为止计算房屋占用损失的主张，合理有据，本院予以采纳。因此，本院依法将违约金调整为以126300元／年为标准，从2014年7月1日计算至被告叶天福返还时为止。综上，依照《��华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告叶天福于本判决生效后十日内返还位于武隆县巷口镇芙蓉中路45号1-5（劳动局楼下由西向东第5间）门面一间给原告武隆县群立房屋经纪有限公司；二、被告叶天福于本判决生效后十日内支付原告武隆县群立房屋经纪有限公司违约金，该违约金以126300元／年为标准，从2014年7月1日起计算至被告叶天福返还门面时止；三、驳回原告武隆县群立房屋经纪有限公司的其余诉讼请求。如果被告叶天福未按本判决指定的期间履行给付金钱义���，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费504元，减半收取252元（原告已预交），由被告叶天福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  代霞二〇一四年十月八日书记 员代  愉华