广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1108号上诉人（原审原告）：江门市常安广场物业管理有限公司，住所地广东省江门市。法定代表人：黄维英。委托诉讼代理人：施养杭，广东永泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李勇健，男，1962年8月10日出生，汉族，住广东省江门市。上诉人江门市常安广场物业管理有限公司（以下简称为“常安公司”）、李勇健物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初4489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭于2019年5月29日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。常安公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判李勇健向常安公司支付物业服务费14323.35元及滞纳金；2.本案诉讼费全部由李勇健承担。事实和理由：一审法院否定常安公司享有江门市威达物业管理有限公司（以下简称“威达公司”）对李勇健所享有的债权系认定事实不清及法律适用错误。威达公司在2015年3月就退出常安广场小区的物业服务管理工作并将该项工作移交给常安公司。威达公司将相关的交接情况张贴在小区大堂、门口及电梯间内，李勇健作为该小区的业主必然知晓物业服务管理工作及债权转移的情况。2015年3月起，常安公司向各业主发送每月收费通知单，通知单上记载着业主每月应当缴纳的费用及拖欠的费用。李勇健收到通知单后一直未提出异议，表明其已经知悉并接受威达公司的债权转让事宜，应视为常安公司债权转让通知，李勇健应当向常安公司支付拖欠的物业管理服务费及滞纳金。李勇健辩称，李勇健对江门市蓬江区常安广场首届业主委员会（以下简称为“常安首届业委会”）的成立持有质疑，因此常安公司与常安首届业委会之间订立的合同不符合法律规定。李勇健上诉称，常安首届业委会的备案选举不符合法律规定，常安首届业委会是无效的。经本院当庭释明，告知其应有明确的上诉请求，李勇健称其上诉请求即为常安公司收取物业费不合法，其并没有权利收取物业费。常安公司辩称，常安公司与常安首届业委会签订的合同是合法有效的，根据合同的约定常安公司有权收取物业费。常安公司向一审法院起诉请求：1.李勇健支付物业服务费14323.35元及滞纳金（以14323.35元为基准，按日万分之五从2015年9月30日起计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由李勇健承担。一审法院经审理查明，常安公司于2015年3月起接手管理常安广场小区。2015年9月30日，江门市蓬江区堤中路68号（常安广场）所在的常安广场小区的首届业主委员会，即常安首届业委会作为甲方，与常安公司作为乙方共同签订《常安广场物业管理有限公司物业服务合同》（以下简称为《物业服务合同》），主要约定：一、乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：1、建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护；2、公共绿化的维护；3、公共区域环境卫生的维护；4、公共区域的秩序维护；5、物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；6、物业维修、更新、改造费用的账务管理；7、物业服务档案和物业档案的保管。二、（即本合同的第七条）乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。A、C座7-14楼全部住户物管费标准为1.5元/月/平方米；B座7-16楼全部住户物管费标准为2.2元/月/平方米。6楼平台按B座收费。以上费用包括以下项目：绿化养护、环境卫生维护费（垃圾清运费）、物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费、物业共有部位、共有设施设备的公众责任保险费、管理人员工资、社保费用、电梯维护费、保安服务费、水池清洁费、物业共有部位、清化粪池费、共有设施设备水电费、乙方办公费用及合理利润。以上费用不包括以下项目：住户水电表后的水电费、电梯维修费、消防设施维修费、保安员、水电工、绿化园艺工等员工劳动合同纠纷赔偿、工伤赔偿、超出公众责任保险赔付额部分赔偿款等由甲方承担，由全体业主分摊，与乙方无关。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。三、本合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用，由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。业主拖欠物管费超过10天的，甲方有责任为乙方催收，并于15天内交给乙方。否则乙方有权暂时停止对该业主的物业服务（包括停水、停电、限制电梯门禁等，直至业主付清欠费为止）。四、物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月5日-10日交纳当月服务费用。业主逾期交纳物业服务费用的，按照逾期交纳金额以每天万分之五计算违约金给乙方。五、本合同期限三年，自2015年10月1日零时起至2018年9月30日24时止。李勇健在本案一审庭审时自称其为江门市蓬江区堤中路68号（常安广场）B座1407室的所有权人，常安公司与李勇健均确认该房屋的建筑面积为88.9平方米。李勇健并确认除在威达公司管理期间支付过3000元物业管理费用外，没有缴交过任何费用。一审法院在审理期间，就常安公司所主张的各项费用（含威达公司管理期间所产生的费用）的计算依据和凭证，指令常安公司在庭审后5个工作日内予以补充提交证据，但常安公司一直未能提交。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李勇健应在判决生效之日起七日内支付物业服务费用7627.62元及违约金（违约金自2015年3月11日起至清偿之日止，以实际欠款金额为本金，按照每日万分之五计算）给江门市常安广场物业管理有限公司。二、驳回江门市常安广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费338元（已由江门市常安广场物业管理有限公司预交），由江门市常安广场物业管理有限公司负担218元，由李勇健负担120元。江门市常安广场物业管理有限公司多预交的一审案件受理费120元，由一审法院予以退回；李勇健应向一审法院补缴一审案件受理费120元。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，常安公司向法院提交的收费通知书显示，B1407房在2012年4月至2015年9月的物业管理费单价是1.2元/月/平方米。一审期间，常安公司向法院提交一份编号为蓬江住建业备字（2015）9号的备案回执，拟证明常安首届业委会成立经过相关部门备案，合法有效。李勇健对上述证据的真实性、合法性均无异议。上述备案回执显示“已收到江门市蓬江区常安广场首届业主委员会提交的资料共七项，现予备案。”该回执上的收件单位处盖有江门市蓬江区住房和城乡建设局的印章。二审庭审中，李勇健称其自从入住涉案房屋后，从未缴纳过物业管理费。2019年6月4日，李勇健向本院提交书面意见，认为常安首届业委会与常安公司签订的合同无效，该业委会与常安公司存在欺诈业主的行为，请求法院判决案件审理费用由常安公司支付，并赔偿其进行应诉产生的诉讼费、误工费、交通费合计共1500元。本院将李勇健的前述意见送达给常安公司，常安公司书面回复本院表示对李勇健的前述意见不予认可，且不同意对其二审期间提出的前述请求进行调解。经审查，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院对李勇健的相关请求依法不予处理。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对常安公司、李勇健的上诉请求以及法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：常安公司是否有权对李勇健收取物业管理费；如有权收取，物业管理费的数额如何认定。首先，关于常安公司是否有权对李勇健收取物业管理费的问题。《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”和第十六条第一款“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”的规定，现有证据显示常安首届业委会已经过备案，李勇健称常安首届业委会的成立不合法，缺乏事实依据。根据《物业管理条例》第十五条第一项第（二）项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，业主委员会有权依照法律规定代表业主签订物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，李勇健作为涉案房屋的业主，经常安公司书面催交物业管理费后仍未交纳，常安公司依法向法院提起诉讼向李勇健主张物业管理相关费用，具有事实和法律依据。李勇健上诉称常安公司无权收取物业服务费，但未提供证据予以证明，其该项上诉请求于法无据，本院不予支持。其次，关于常安公司应向李勇健收取的物业管理费数额的认定问题。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，常安公司提交的《证明》并未明确威达公司向其转移的债权种类、债权金额、债务人名称等具体情况，也未能证明威达公司将上述证明的内容通知了李勇健，常安公司据此向李勇健主张2015年3月之前的物业管理费用，缺乏事实和法律依据，一审法院对此认定并无不当。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《物业管理条例》第三十四条第一款规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”一般情况下，业主委员会应与物业服务企业订立书面的物业服务合同，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第七条的规定，物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。本案中，常安公司自2015年3月起向常安广场提供物业服务，李勇健作为该小区B1407房的业主，应自2015年3月起向常安公司交纳涉案物业管理费。物业服务合同生效前，常安公司向B1407房发出收费通知书中收费单价为每月1.2元/平方米，未有证据显示该收费标准不符合相关规定，故本院对该标准予以确认。参照上述标准，李勇健在2015年3月至2015年9月其应向常安公司交纳的物业管理费应为746.76元（1.2元/月/平方米×88.9平方米×7个月）。涉案物业服务合同生效后，李勇健则应按照合同约定的单价交纳物业费，故李勇健在2015年10月至2018年5月应交纳的物业服务费用应以每月2.2元/平方米的单价计算为6258.56元（2.2元/月/平方米×88.9平方米×32个月）。李勇健应向常安公司交纳的2015年3月至2018年5月物业管理费总金额应为7005.32元（746.76元+6258.56元）。一审法院认定李勇健应向常安公司交纳的物业服务费为7627.62元不当，本院依法予以纠正。根据涉案《物业服务合同》第十条“物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月5日-10日交纳当月服务费用。业主逾期交纳物业服务费用的，按照逾期交纳金额以每天万分之五计算违约金给乙方（即常安公司）”的约定，李勇健逾期交纳物业费按照合同约定应承担相应的违约责任。常安公司主张的滞纳金实质上即是违约金，其主张按照每天万分之五计算违约金并未违反相关法律规定。结合常安公司的诉讼请求，由于李勇健所欠费用系逐月收取的，每月缴纳物业费的最后期限为当月10日，常安公司主张的违约金应分别以每月发生的物管费为基数，从当月11日计算至李勇健实际支付之日止再汇总计算。结合李勇健应交纳的物业服务费数额、应付时间，违约金具体应确定为以195.58元/月（2.2元/月/平方米×88.9平方米）物业服务费为本金，分别从2015年10月11日至2018年5月11日逐月自当月11日开始起算，计算至本判决确定的给付之日止（合计共32笔）。综上所述，一审法院认定基本事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第三十六条，《物业管理条例》第十条、第十五条第一款第（二）项、第十六条第一款、第三十四条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、李勇健应自本判决发生法律效力之日起七日内向江门市常安广场物业管理有限公司支付物业管理费用7005.32元及逾期付款违约金（违约金以195.58元/月为基数，分别从2015年10月11日至2018年5月11日逐月自当月11日开始起算，按照每日万分之五的标准计算至本判决确定的给付之日止，合计共32笔）；二、驳回江门市常安广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费338元，由江门市常安广场物业管理有限公司负担238元，由李勇健负担100元。江门市常安广场物业管理有限公司多预交的一审案件受理费100元，由一审法院予以退回；李勇健应向一审法院补缴案件受理费100元；二审案件受理费676元，由江门市常安广场物业管理有限公司负担576元，由李勇健负担100元。李勇多健预交的二审案件受理费238元，由本院予以退回；江门市常安广场物业管理有限公司应向本院补缴案件受理费238元。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年六月十一日法官 助理  江继业书 记 员  吕晓红