汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2019)陕0702民初2283号 原告汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区业主委员会,住址，汉台区紫柏路与朝阳路十字东北角建昌卡斯迪亚小区**楼**。 法定代表人陈杰,业主委员会主任。委托代理人张永成，男，汉族，，住陕西省汉中市汉台区望江乡余桥村被告汉中泽顺房地产开发有限公司,,住所地，汉台区紫柏路建昌卡斯迪亚小区****楼3-2法定代表人蔡国正，该公司董事长。委托代理人杨娇娇，北京隆安（杭州）律师事务所律师。委托代理人王龙，男，汉族，住，住重庆市沙坪坝区西双大道公司员工。原告汉台区建昌·卡斯迪亚小区业主委员会（以下简称卡斯迪亚业委会）与被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）侵权责任纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卡斯迪亚业委会法定代表人陈杰及其委托代理人张永成，被告泽顺房产公司委托代理人杨娇娇、王龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卡斯迪亚业委会向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告移交200平方米小区物业用房并确认该房屋归小区全体业主所有；二、请求人民法院判令被告向原告移交小区《土地使用证》和小区竣工总平面图；三、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：卡斯迪亚业委会自2017年11月26日成立以后一直要求顺泽房产公司移交小区物业用房、小区《土地使用证》及小区竣工总平面图，顺泽房产公司以种种理由至今未能交付。2018年12月28日卡斯迪亚业委会及业主代表再次找到泽顺房产公司与其商谈小区物业用房之事，顺泽房产公司明确表明物业用房归开发商所有，小区如果需要使用得有偿使用。根据《物权法》之规定，建筑区域内的其他公共场所、公共设施及物业服务用房，属于业主共有。被告泽顺房产公司不移交上述资料及本属于业主共有的资产，已经侵害了小区全体业主的共同利益，故原告诉至法院。被告泽顺房产公司答辩称，1、被答辩人主体不适格，只有物管公司才能要求移交物管用房、竣工平面图。根据《陕西省物业管理条例》第五十三条之规定，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）物业管理必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。因此，被答辩人要求答辩人移交物管用房、竣工平面图，其主体资格不适格。2、当时规划设计报备时，确实是在1号楼设计了200平方米的物业用房，但是目前，答辩人提供的物业管理用房包括警务室、业委会用房，面积有近200平米，其中：20号楼业委会办公用房24.1平米，21号楼业委会占用的资料室24.1平米，23号楼北区监控室20平米，值班室7平米，22号楼13.7平米保安室，值班室11.88平米，南区监控室50平米，北区南大门门卫室、消防站约30平米，北区东西大门门卫室10平米，南区东西大门门卫室4平米，以上合计194.78平米，虽然比较分散，但是因为小区面积比较大，需要分散管理，根据《陕西省物业管理条例》第五十四条之规定，新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3 ‰提供，但最低不得少于一百平方米。答辩人提供的物业管理用房已超过法律规定的物业管理用房面积。3、因规划设计调整，小区并未修建计入业主公摊面积的独立物管用房。4、小区总平面图尚未绘制，即使绘制也应给物管公司。5、土地证因已为住户办理了分户房产证，已交不动产交易中心，故无法向被答辩人移交。故被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告卡斯迪亚业委会为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、2010年5月21汉政办发（2010）38号，汉中市人民政府办公室文件1份；2、汉中市城乡建设规划局，汉市规划审字（2006）129号1份；3、汉中市城乡建设规划局、工程规划总平面图1张；4、投诉书、汉中市信访局、信访材料各1份；5、图文截屏；6、汉中市信访回复现场座谈会记录3页；7、小区总平面图，规划局提供；8、录音，证明按设计图纸物业用房200平方米应在1号楼。被告顺泽房产公司质证认为，对于业委会成立批复没有异议；对物业管理实施办法也没有异议；对城乡建设规划局文件真实性认可，没有异议；对于投诉书、信访局信访是原告方单方投诉，与我方与本案无关；对于图文截屏真实性没有异议；信访回复会议纪要真实性、证明目的不认可；对于小区总平面图真实性没有异议，证明目的不予认可，这个只是示意图；对于录音真实性认可，证明目的不予认可，由于后期施工，物业用房在小区多个地方建设，并没有集中在1号楼建设。被告泽顺房产公司为支持其辩解理由提供以下证据：第一组，三份土地使用权证，证明小区面积是112465.01㎡；第二组，1、卡斯迪亚20、21、22、23号楼商品房面积实测报告；2、13张物管用房照片，证明卡斯迪亚小区物管用房分布在小区多个地方，面积是194.78平方米。第三组，一号楼15份房屋产权证书复印件、工程规划许可证复印件、规划许可图纸一份，证明一号楼的房屋产权目前全部在泽顺房产公司名下。原告质证认为，第一组、第二组证据真实性不认可，这个是被告自己做的，不能达到其证明目的；第三组证据中规划许可证、图纸都是真实的，即使房产全部登记在泽顺房产公司名下，泽顺房产公司也应当按规划设计的要求向原告移交物业管理用房。根据庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告泽顺房产公司是原告卡斯迪亚业主委员会所在的建昌卡斯迪亚小区的开发企业。2006年11月28日汉中市城乡建设规划局汉市规审字（2006）129号关于泽顺房产公司建设锦绣花城小区规划设计条件的通知，第二条、公建配套要求：第4项载明，社区服务中心面积不小于200平方米，包括警务室、医疗室、物管用房等。该小区分四期施工，总共有33栋楼，总建筑面积为324153.36平方米；2009年5月14日，汉中市城乡建设规划局为被告建设的建昌·卡斯迪亚1#、2#、5#、9#、10#楼项目核发了建字第61070120090XXXX号《建设工程规划许可证》，规划总平面图显示物业用房位于小区一号楼；房屋建成后，被告将一号楼所有房屋产权均办至自己名下；2017年11月26日卡斯迪亚业委会成立，之后业委会一直要求被告顺泽房产公司向其移交小区物业用房，小区《土地使用证》及小区竣工总平面图，被告顺泽房产公司以种种理由推诿，至今未能交付，双方因此发生争议，原告诉至法院。本院认为，本案双方当事人的争议焦点是：1、卡斯迪亚业委会是否具有原告诉讼主体资格；2、被告泽顺房产公司是否有权调配物业用房；3、被告泽顺房产公司是否应该向原告交付土地使用证及小区竣工总平面图。1、关于卡斯迪亚业委会是否具有原告诉讼主体资格，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第四十条的规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。原告卡斯迪亚业委会是依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。同时《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》(〔2002〕民立他字第46号)答复称:“业主委员会符合‘其他组织’条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。”本案中, 卡斯迪亚业委会作为依法经选举产生并备案的业主委员会,有权以自己名义为维护业主的合法权益提起诉讼,如以未经全体业主或业主大会专门专项授权为由认定其不享有诉讼主体资格相当于仅认可业主委员会以业主大会委托代理人身份参与诉讼,违背了上述法律法规的规定。因此对被告辩称卡斯迪亚业委会无权代表小区业主主张权利并提起本案诉讼的辩解理由,本院不予采信。2、被告泽顺房产公司是否有权调配物业用房。依照《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。定点规划为建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。本案中，被告泽顺房产公司在行政机关核发建设工程规划许可证后，未提出异议，应当遵守行政规划确定的义务建造物业管理用房，被告辩称其目前提供的物管用房分布在小区多个地方，面积是194.78平方米，但是与行政机关的定点规划不一致，故对其辩称不予支持。建字第61070120090XXXX号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的位于小区一号楼的物业管理用房依法应属卡斯迪亚小区全体业主共有，在小区竣工且进行交付使用后，被告泽顺房产公司未按法律规定移交物业用房，且双方均认可规划设计的物业管理用房为200平方米，现原告请求被告向其移交建字第61070120090XXXX号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的位于小区一号楼的200平方米物业管理用房，并确认物业管理用房归建昌卡斯迪亚小区全体业主共同所有，符合法律规定，本院予以支持。3、被告泽顺房产公司是否应该向原告交付土地使用证及小区竣工总平面图。《陕西省物业管理条例》第五十三条规定“建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；……建设单位应当自业主委员会选举产生之日起十日内，将物业管理区域的土地使用证、物业管理用房产权证移交业主委员会。”因此，在目前情况下，原告卡斯迪亚业委会要求被告泽顺房产公司先向其移交物业管理区域的土地使用证、小区竣工验收总平面图符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的解释》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、确认位于汉台区紫柏路建昌卡斯迪亚小区1#楼 (建字第61070120090XXXX号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的)200平方米的物业管理用房归建昌卡斯迪亚小区全体业主共同所有，被告汉中泽顺房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区业主委员会交付上述房产。二、限被告汉中泽顺房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告汉中市汉台区建昌卡斯迪亚小区业主委员会交付建昌卡斯迪亚小区物业管理区域的土地使用证、小区竣工验收总平面图。    案件受理费200元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。   审  判  长  张  妍人民陪审员  安和新人民陪审员  王庭文 二〇二〇年三月十七日           书 记 员 江  韬    1