海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2019）琼9005民初676号   海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2019）琼9005民初676号   原告：刘从君，男，1957年1月3日出生，汉族，河南省郑州市人，住该市。   委托诉讼代理人：王荣花，海南京园律师事务所律师。   被告：文昌上农旅业发展有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇白金路**。   法定代表人：马向雷，总经理。   委托诉讼代理人：王飞雄，海南川合律师事务所律师。   原告刘从君与被告文昌上农旅业发展有限公司（以下简称上农公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王荣花，被告上农公司委托诉讼代理人王飞雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘从君向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，限期向文昌市国土资源局提交本生度假酒店公寓国有土地使用权土地分割登记申请，协助原告办理本生度假酒店公寓第1幢第1单元×××号房屋不动产权证；2.判决被告因违反合同约定逾期办理所购房屋土地权属证向原告支付违约金75,889元；3.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告放弃第一项部分诉讼请求，变更为：被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，限期向文昌市国土资源局提交本生度假酒店公寓国有土地使用权土地分割登记申请。事实和理由：2011年8月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告出售的本生度假酒店1幢1单元×××号房屋，房屋建筑面积37.64平方米，总房款326,408元。原告依约于2011年8月24日将购房款326,408元一次性支付给被告，原告依据合同约定履行了作为买受人应尽的付款义务。且合同对原、被告之间的权利、义务进行了详细约定：原告付完购房款后，被告将房屋交付原告；后原告向被告交付办理房地产权属证书的材料，被告协助原告于2012年4月23日取得该房的房产证；但被告没有依约办理土地证(或进行土地分割)，致原告至今无法取得所购房屋的不动产权证。原告多次要求被告立即办理本生度假酒店公寓土地分割事宜，全面履行合同约定，被告每次均答应会尽快办理，但却年复一年地推拖，直至原告购房近8年后，仍无法取得所购房屋的完整权属证书(不动产权证)；与原告同样购买本生度假酒店房屋的几十位业主多次通过海南省12345政府热线反映被告的违约行为，得到的回复是被告至今(2019年1月)未向文昌市国土资源局提交土地分摊申请。被告不向文昌市国土资源局提交土地分摊申请，不为原告办理所购房屋的土地证(或进行土地分割)，致原告不能取得所购房屋的完整的权属证书即不动产权证，被告的行为已构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人(被告)应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人(原告)不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项规定处理，即如由于出卖人(被告)未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人(原告)在房屋交付使用后360日仍无法办理房地产权属证书的，买受人有权解除本《商品房买卖合同》。无论买受人(原告)是否解除合同，出卖人(被告)均应按已付房价的每日万分之一向买受人(原告)支付违约金。被告在原告付完购房款即将房屋交付给原告因未出具书面交房手续，根据合同第八条约定，被告应当在2011年10月1日前交付经综合验收合格的房屋，原告以此作为交房之日计算违约天数，即原告主张的违约天数少于被告实际的违约天数，符合法律规定，应予支持。根据合同第十五条约定，被告违约时间从交房后的360天计算，则被告从2012年9月25日起开始违约，计至原告起诉之日即2019年2月10日止，共计2325天，则被告因违反合同约定应向原告支付迟延办理房地产权属证书的违约金为326,408元×0.0001×2325天=75,889元；原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效；原告按合同约定履行完付款义务，被告亦应遵守合同约定，全面履行为原告办理房地产权属证书的义务，被告不向文昌市土地资源局提交土地分摊申请，致原告无法取得所购房屋的完整物权(不动产权证)，使原告购买的房屋无法交易，严重损害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。   被告上农公司辩称，本案的案由定为商品房销售合同纠纷是不实的，应该定为产权式酒店客房销售合同纠纷，涉案的房产都是产权式酒店的客房，根据文昌市产权式酒店管理办法，客房产权人享有客房的产权，不对外销售的客房配套设施、土地属于酒店产权所有。双方在签订本案的合同时候，被告已经告知原告方本案的房产是度假酒店，合同约定了与管理酒店公司签订了管理公约，明确告知涉案的房产只有房产证，在签订合同的时候，产权证登记在上农公司，办理了分证，签订合同后被告依约进行了客房产权过户，完成合同约定的全部义务。原告起诉办理土地证不符合法律规定也没有合同约定，主张逾期办证的违约金于法无据，请法院驳回原告的诉讼请求。原告主张的违约金也是过高，部分超过了诉讼时效，从合同履行来看，双方对房屋过户是没有异议的，事后原告也没有向被告提交任何土地过户的材料，法律应当基于公平来看违约金应该从起诉之日开始起算。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.《商品房买卖合同》及其附件；2.涉案房屋的房款发票及收据；3.税收通用缴款书一张、房屋交易服务费等票据；二、被告提交的证据：1.文国用（2007）第W×××号《国有土地使用权证》；2.涉案房屋登记在被告名下的房屋所有权证及其产权登记审批表；三、原、被告共同提交的证据：涉案房屋文房证字第27554号《房屋所有权证》；四、本院依职权调取的证据：文昌市自然资源和规划局出具的《关于“本生度假酒店公寓”项目土地分摊情况的复函》。   原告提交的证据：海南省12345的热线回复，该证据无出具单位签章，真实性无法确认，本院不予确认。   被告提交的证据：酒店房间管理合同及服务公约，委托管理期限为2011年10月1日至2012年9月30日止，与本案不具有关联性，本院不予确认。   根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：原告与被告上农公司于2011年8月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于文昌市文城镇清澜开发区高隆骆村东侧的本生度假酒店公寓1幢1单元×××号房。合同约定的商品房用途为酒店公寓，建筑面积为37.64平方米，总价款为326,408元。《合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后360日内仍无法办理房地产权属证书的，买受人有权解除本《商品房买卖合同》。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应按出卖人通知的时间提供办理产权证所需的资料。逾期15天未全部提供的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。《合同》签订后，原告已向被告付清全部房款，并缴纳房屋服务费、制图费等相关费用。原告于2012年4月23日取得涉案房屋的《房屋所有权证》，应原告要求，涉案房屋的房屋所有权人登记为原告及其路惠茹共同共有，该证书上载明的房屋性质为私有，规划用途为住宅。被告于2007年4月6日取得涉案项目土地的国有土地使用权证，该土地的用途为旅游，使用权类型为出让。   另查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》要求，于2016年9月23日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书；自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证；不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作等。海南省国土资源厅于2018年6月25日印发琼国土资籍字【2018】6号《关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》中明确载明：“按照原有依法颁发各类不动产权属证书继续有效的原则，各市县不动产登记机构可为已取得房屋所有权的购房人办理各类不动产登记业务。房屋、土地用途不一致的，按照历史状况如实记载，在不动产登记簿和证书上分别记载房屋用途和土地用途”。   再查明，本院向文昌市自然资源和规划局出具《协助调查函》，要求该局向本院回复涉案项目在《不动产登记条例》实施前后，对于已取得《房屋所有权证》的业主能否办理项下土地权属证书及分摊手续的问题。该局向本院作出的《关于“本生度假酒店公寓”项目土地分摊情况的复函》中明确回复，土地出让用途为旅游用地，建设项目为产权式酒店公寓，宗地涉嫌改变土地用途，涉案土地在2019年5月16日已被河北省保定市莲池区人民法院查封和轮候查封至2022年5月15日止。根据《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》、《海南省国土资源厅关于不动产登记工作有关问题的处理意见》有关规定，“本生度假酒店公寓项目”在取得销（预）售许可证，经验收合格，并取得房屋所有权证后，我市不动产登记机构可为已取得房屋所有权证的购房人办理各类不动产登记业务，涉案项目土地需在土地解封，并完善相关用地手续后，由文昌上农旅业发展有限公司向文昌市自然资源和规划局递交涉案项目土地分摊材料清单，经该局审查后按规定办理土地分摊手续。本案审理过程中，本院向原告进行释明：因涉案房屋项下土地处于法院查封状态，且涉案土地涉嫌改变土地用途，暂不具备办理分摊手续条件及何时具备条件待定，原告是否待不能履行的情形消除后另行主张权利或请求解除合同返还购房款。原告仍坚持其本案主张。   本院认为，本案的争议焦点是：一、原告要求被告履行协助办理涉案房屋项下土地使用权分割登记义务的主张是否应予以支持；二、原告要求被告支付逾期办理土地使用权属证违约金的主张是否已过诉讼时效；三、原告要求被告支付逾期办理土地使用权属证书违约金的数额是否应予以支持。   一、关于原告要求被告履行协助办理涉案房屋项下土地使用权分割登记义务的主张是否应予以支持问题。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方应按照《合同》约定全面履行自己的义务。被告开发建设的涉案项目为产权式酒店公寓，但原告取得涉案《房屋所有权证》中载明的房屋性质为私有，用途为住宅。原、被告签订的合同系《商品房买卖合同》，被告辩称本案案由应为产权式酒店客房销售合同纠纷，但《民事案件案由规定》中并未载明该案由，故，本案案由为商品房销售合同纠纷并无不当。产权式酒店即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件。”的规定，办理房屋权属证书包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业负有协助义务。本案被告仅协助原告办理涉案房屋的房屋所有权证登记手续，还应按照上述法律规定和《合同》第十五条的约定协助原告办理涉案房屋土地使用权变更登记手续。故，对被告仅应履行办理涉案《房屋所有权证》义务的辩解，本院不予采信。《不动产登记暂行条例》实施后，文昌市在全市范围内停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书，于2016年9月26日启用《不动产权证书》。故，自2016年9月26日起，被告无法协助原告办理国有土地使用权证书。对于《合同》约定的国有土地使用权变更登记的办理义务，根据文昌市自然资源和规划局作出的复函，对已取得房屋所有权证的业主，被告应协助其办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续，但被告因他案涉讼，涉案房屋项目土地已被法院另案查封，且涉嫌改变土地用途，暂不具备办理土地分摊手续条件及何时具备办理条件待定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，原告在涉案房屋项目土地已被法院另案查封，且涉嫌改变土地用途，暂不具备办理土地分摊手续条件及何时具备办理条件待定的现实状况下，主张被告协助办理涉案房屋项下土地分摊手续，属于事实上不能履行的情形，对原告该主张，本院不予支持。   二、关于原告要求被告支付逾期办理土地使用权属证违约金的主张是否已过诉讼时效的问题。原告主张逾期办证违约金的主张属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。涉案《合同》第十五条约定逾期办证违约金的计算方式，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。参照海南省高级人民法院琼高法【2016】266号《关于印发的通知》第三条“关于逾期交房、逾期办证纠纷案件诉讼时效起算时间问题”的规定，对于继续性债权的逾期办证违约金的诉讼时效，应当从权利人主张权利之日起倒推相应的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十五条规定的普通民事诉讼时效为二年。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）于2017年10月1日施行，其第一百八十八条规定的普通民事诉讼时效为三年。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，原告于2019年2月15日向本院提起诉讼，应适用《民法总则》三年普通诉讼时效的规定，本案诉讼时效应自原告主张权利之日起倒推三年。原告未提交诉讼时效中断、中止的证据，故，自原告主张权利之日起倒推三年之内（2016年2月16日-2019年2月15日）的违约金主张未超过诉讼时效，三年之外（2016年2月16日前）的则超过诉讼时效。   三、关于原告主张的违约金数额是否应予以支持的问题。《合同》约定的房地产权属证书包含《房屋所有权证》及《土地使用权证》，两证属于同一性质，原、被告签订的《合同》中并没有分别约定逾期办理两证的违约责任。被告在文昌市实施不动产统一登记后，对于已取得《房屋所有权证》的业主，应协助其办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告未依《合同》约定为原告办理房地产权属证书，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，原告未以实际造成的损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准，被告应依照合同约定承担相应的违约责任。原告主张被告向其支付自2012年9月25日起至2019年2月10日止的违约金。根据《民法总则》第一百九十二条第一款：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，被告以原告主张的违约金已过诉讼时效的辩解，本院予以采信，对原告诉讼时效期间已届满（即2016年2月16日前）的违约金主张，本院不予支持。被告应按《合同》约定每日万分之一的标准向原告支付自2016年2月16日起2019年2月10日止的违约金，因文昌市政府于2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务，对该三天因政府原因导致的逾期办证期间应予以扣除。被告应向原告支付的违约金数额为35,513.19元（326,408元×0.0001×1088天）。原告超出上述数额的违约金主张，本院不予支持。被告辩称违约金数额过高，但未提交相应证据予以证明，且涉案违约金属于分段计算，对被告该辩解，本院不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告文昌上农旅业发展有限公司应向原告刘从君支付逾期办证违约金35,513.19元，应于本判决生效之日起五日内一次性付清；   二、驳回原告刘从君的其他诉讼请求。   如果被告文昌上农旅业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币848.61元（该款项原告已预缴），由原告刘从君负担458.61元，由被告文昌上农旅业发展有限公司负担390元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付；原告多缴付部分，本院予以退还。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审 判 员 符 娟     二〇一九年六月十三日   法官助理 吴育才     《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。   诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；以为人已自愿履行的，不得请求返还。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；   （三）债权人在合理期限内未要求履行。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《城市房地产开发经营管理条例》   第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》   第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。