福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0802民初3152号 原告：游顺海，女，1984年10月13日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。 被告：翁剑锋，男，汉族，1975年11月6日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区（犀牛路）Ａ1-307。 委托诉讼代理人：邱艳萍（系翁剑锋之妻），女，1977年4月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告游顺海与被告翁剑锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告游顺海、被告翁剑锋的委托诉讼代理人邱艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游顺海向本院提出诉讼请求：1、判令解除游顺海与翁剑锋于2019年2月22日订立的《房屋租赁合同》；2、判令翁剑锋返还游顺海房租1500元、押金1500元，支付违约金9000元，并赔偿经济损失5000元；3、本案诉讼费用由翁剑锋承担。事实和理由：游顺海与翁剑锋经协议，翁剑锋同意将位于龙岩市新罗区（犀牛路）Ａ1-307房出租给游顺海。双方于2019年2月22日签订了房屋租赁合同，合同约定租期为2019年2月22日至2021年2月21日，租金每月1500元，并约定一方违反本合同规定，按年度向对方缴纳年度租金的25%作为违约金。合同签订后，游顺海严格按照合同履行义务，并于2019年3月9日入住。入住后不久，翁剑锋却无端要求原告搬走，同时也把房屋的锁芯更换，还声称如果不搬走，即将房屋东西扔至游顺海店铺。游顺海为此报警求助，之后迫于无奈，游顺海于2019年3月19日搬离所租房屋。游顺海认为翁剑锋行为严重违反了合同的诚实信用原则，已构成严重违约。为此，游顺海诉请法院判如所请。 翁剑锋辩称：第一，翁剑锋并不是无故叫游顺海搬离租住房，而是事出有因。双方于2019年2月22日签订的租房合同。2019年3月18日下午，翁剑锋妻子邱艳萍带师傅到该房屋更换木地板，邱艳萍才发现在房屋阳台上挂了一幅租售横幅，当时邱艳萍就质问游顺海为什么没有征得房主同意就挂这样的横幅。游顺海的态度很嚣张，认为她租了房可以随意挂。当晚，邱艳萍拨打110报警，警察到了出租屋内并通知游顺海到场。第二，翁剑锋与游顺海签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。我国合同法规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《经济适用房管理办法》第33条明确规定“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营”。对于该规定，翁剑锋在出租此前并不知情。双方发生矛盾，游顺海曾前往龙岩市场保障性住房管理服务中心举报翁剑锋，翁剑锋于2019年3月25日收到该中心发送的要求翁剑锋于2019年4月25日前进行整改的函件。第三，若本案涉及的《房屋租赁合同》有效，翁剑锋也要求游顺海搬离房屋，即单方面解除合同。租赁合同中第12条约定“乙方有下列情形之一的，甲方即可终止合同交收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的…”。游顺海在租赁期间，擅自在房屋阳台挂租售横幅，存在合同约定的违约行为，根据上述约定，翁剑锋有权单方解除合同，即要求游顺海搬离租赁房屋，并无需承担违约责任。第四，若本案涉及的《房屋租赁合同》有效，游顺海主张翁剑锋返还房租1500元、押金1500元，支付违约金9000元及赔偿损失5000元亦不能成立。1、至游顺海搬离租赁房屋时止，游顺海已居住近一个月（差2天），游顺海已实际占用租赁房屋，不存在返还房租的问题。2、如前所述，游顺海违约在先，翁剑锋才要求游顺海搬离租赁房屋，房屋押金1500元应归属翁剑锋，翁剑锋无需承担违约责任，无需赔偿损失，且游顺海主张5000元损失也没有相应证据。综上，请求法院依法驳回游顺海的诉讼请求。 经审理查明，2019年2月22日，翁剑锋（甲方）与游顺海（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将其位于龙岩市新罗区（犀牛路）Ａ1-307房出租给乙方；租赁期限从2019年2月22日起至2021年2月21日止，每月租金为1500元；乙方如擅自将承租的房屋转租的，擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用，甲方即可终止合同交收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金25%作为违约金；等等。当天，游顺海将第一月租金1500元以及押金1500元合计3000元以微信方式支付给翁剑锋妻子邱艳萍。随后，游顺海搬进了涉案房屋居住。2019年3月13日，游顺海在涉案房屋的阳台防盗网了悬挂了一条横幅，横幅上标注“租售138××××3936”。游顺海系龙岩市新罗区阳光房地产经济有限公司犀牛店的员工，游顺海所挂横幅系该店店长陈某所有的，横幅上的电话号码系陈某的。据陈某当庭所述，游顺海悬挂横幅是犀牛店的内部要求，为了给犀牛店作宣传。2019年3月18日上午，翁剑锋妻子邱艳萍到涉案房屋更换木地板，后邱艳萍发现了游顺海在涉案房屋悬挂横幅，双方由此发生争执。2019年3月18日、19日，双方均有报警，后警察到达涉案房屋现场调解未果。2019年3月19日中午，游顺海搬离了涉案房屋。邱艳萍以微信方式向游顺海转账1600元，并在微信中向游顺海发送信息“现在我把昨天晚上协商好押金1500元加上你少住两天100元合计1600元转给你！从今天开始，我们的租赁关系解除！”；游顺海微信回复“我不接受，我会按合同走”，并拒收邱艳萍所转的1600元。2019年3月25日，龙岩市保障性住房管理服务中心向翁剑锋发出函件一份，主要内容为“根据《龙岩市人民政府办公室关于印发龙岩中心城区主城区保障性住房管理实施细则的通知》第二十一条规定‘在取得完全产权前，经济适用住房或限价商品住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，不得擅自改变住房用途…发现有违规行为的，住房保障管理部门取消其保障资格，并按照有关规定或合同约定责令其限期按原购买价格退回房屋…’，经查翁剑锋购买的龙岩市新罗区（犀牛路）Ａ1-307室在未取得完全产权前用于出租，要求于2019年4月25日前整改，否则将根据文件规定执行”。因双方未就解除合同后的事宜协商一致，游顺海于2019年4月4日诉至本院。 上述事实，有游顺海提供的房屋租赁合同、报警记录、出警记录、微信聊天记录截图、证人陈某当庭所作证言，翁剑锋提供的照片、报警回执单、龙岩市保障性住房管理服务中心发给翁剑锋的函，以及当庭当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，翁剑锋主张其与游顺海签订《房屋租赁合同》违反了我国《经济适用住房管理办法》的相关规定，应认定为无效，本院经审查认为该合同不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。租赁合同签订后，游顺海在所租赁的房屋外悬挂租售的横幅，虽然游顺海主张悬挂横幅系因工作原因宣传中介业务，但其未经房屋所有权人翁剑锋同意实施该行为显属不当行为。翁剑锋辩称游顺海悬挂横幅的行为违反了双方签订的租赁合同中关于“承租人擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用，出租方即可终止合同交收回房屋”，但游顺海悬挂横幅的行为并不能认定游顺海有将所租赁的房屋进行“对外转让、转借他人或擅自调换使用”。因游顺海于2019年3月19日搬离涉案房屋，且翁剑锋妻子邱艳萍也于当天以微信方式告知游顺海要求解除合同，因此本院确认游顺海与翁剑锋签订的《房屋租赁合同》于2019年3月19日开始解除。因双方对于解除租赁合同均存在过错，因此本院判令翁剑锋不得没收租赁押金1500元，应返还游顺海押金1500元以及100元房屋租金；对于游顺海要求翁剑锋返还租金1500元、支付违约金9000元及赔偿经济损失5000元的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除游顺海与翁剑锋于2019年3月22日签订的《房屋租赁合同》； 二、翁剑锋应于本判决生效之日起十日内返还游顺海房屋押金1500元、租金100元。 三、驳回游顺海的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费225元，减半收取计112.5元，由游顺海负担100元，翁剑锋负担11.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 卢  伟  湘 二〇一九年六月二十八日 书记员 陈叙颖(代) 书记员 廖丽清(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。