广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1162号上诉人（原审被告)：江门市蓬江区******(原江门市******)，住所地广东省江门市蓬江区接龙里**首**。投资人：汪杨桦。委托诉讼代理人：林伟堂，广东广能律师事务所律师。上诉人（原审被告)：曲瑞田，男，1980年10月26日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：麦子健，广东练达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟堂，广东广能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市运恒物业代理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区***********之二。法定代表人：李耀光，该公司总经理。委托代理人：钟晨，广东良匠律师事务所律师。原审被告：李光辉，男，1971年7月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原审被告：聂卫成，男，1963年2月26日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区原审第三人：李秀娟，女，1961年12月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上诉人江门市蓬江区******(原江门市******,以下简称柏豪推拿中心)、曲瑞田因与被上诉人江门市运恒物业代理有限公司（以下简称运恒公司）及原审被告李光辉、聂卫成、原审第三人李秀娟租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初5611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏豪推拿中心、曲瑞田上诉请求：撤销一审判决，驳回运恒公司的诉讼请求。事实和理由：一、曲瑞田主体不适格。曲瑞田只是柏豪推拿中心的员工，不应承担责任。一审判决认定柏豪推拿中心、曲瑞田购买江门市蓬江区********错误，虽然后来成立的江门市蓬江区******投资人是曲瑞田，但仅是挂名。一审法院认定柏豪推拿中心、曲瑞田使用涉案房屋错误，要么是曲瑞田，要么是柏豪推拿中心，运恒公司和一审法院也确认是柏豪推拿中心，则曲瑞田主体不适格。二、本案两份合同，两个法律关系，一审法院只当一案判决不妥。从运恒公司起诉书可知，运恒公司只起诉李光辉、聂卫成，发现权利义务已结清，又追加曲瑞田和李秀娟，一审法院将江门市蓬江区******与李秀娟的合同一并审理，张冠李戴作出一审判决，主体不同，合同不同，甚至是一个租赁合同、一个侵权纠纷合在一起判决，有违法律规定。三、柏豪推拿中心、曲瑞田与运恒公司无合同关系，不存在解除合同。虽然柏豪推拿中心与李光辉、聂卫成转让协议有约定与业主重新签订合同，但仅是买卖合同，与本案无关，事实上没有签订合同，江门市蓬江区******经营期间，是柏豪推拿中心交租金给李光辉、聂卫成，李光辉、聂卫成再交给运恒公司履行合同的，不是柏豪推拿中心直接履行给运恒公司。所以，运恒公司起诉中才讲起诉后才知柏豪推拿中心使用房屋，还所谓解除合同。而在2016年1月18日，运恒公司已与李光辉签订《协议》，租金已结清，租赁关系已终止。显然是即使有租赁合同，也已终结，不存在租赁关系，更不存在解除合同，一审判决错误。四、柏豪推拿中心也不存在欠运恒公司租金问题。李光辉与运恒公司签订《协议》，明确权利义务结清，合同解除，柏豪推拿中心又没有与运恒公司签订租赁合同，柏豪推拿中心不存在欠运恒公司租金的前提。在2011年初，李耀光已被江门市公安局蓬江分局侦查，物业被该局查封，物权待定。后来李秀娟拍卖所得，江门市蓬江区******与李秀娟签行《房屋租赁合同》，是否欠租金，也是江门市蓬江区******与李秀娟的事，而李秀娟没有认为金濠桑拿中心欠租金，故不存在柏豪推拿中心欠租金问题。六、即使柏豪推拿中心有侵权，也不能按运恒公司与李光辉、聂卫成的合同计算损失。七、李秀娟取得物权虽不合法，但造成运恒公司的损失，应通过国家赔偿救济渠道解决，运恒公司的损失不是柏豪推拿中心造成的。七、一审法院认定柏豪推拿中心使用房屋到2015年9月30日错误。江门市蓬江区******使用房屋只到2013年，因受运恒公司干扰，就没有租赁了，还被人锁了门，无法经营，江门市蓬江区******为此还报警。从水电费可以证实此情况，李秀娟没有追讨租金也可以证实。如果按运恒公司陈述，江门市蓬江区******使用到2015年9月，那么其不依法收回，而是非法强行收回，一间桑拿中心装修要几百万，运恒公司是否赔偿?八、运恒公司的诉讼请求已过时效。鉴于运恒公司2016年1月确认李光辉已结清租金，而柏豪推拿中心与运恒公司又没有合同，其在2011年就收不到租金，就应知道权利被侵害，就应起诉，到起诉时已过诉讼时效。九、就算一审判决理由成立，也应当扣除押金6万元，一审法院也没有扣除。十、一审判决连诉讼费承担也偏帮运恒公司。运恒公司起诉3067949元，受理费22779元，一审判决柏豪推拿中心、曲瑞田支付1065676.75元，仅占三分之一，而柏豪推拿中心、曲瑞田承担诉讼费27279元，运恒公司负担500元，明显违反法律。综上所述，应驳回运恒公司的诉讼请求。运恒公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告李光辉、聂卫成均没有答辩意见。原审第三人李秀娟没有答辩意见。运恒公司向一审法院起诉请求：一、解除运恒公司与李光辉、聂卫成签订的《房屋租赁合同》（编号：HY0701）及两份《补充协议》（合同编号分别为：HY0702、HY0703）；二、李光辉、聂卫成、柏豪推拿中心(原江门市******，以下简称原民乐推拿中心)、曲瑞田将运恒公司的房屋即江门市蓬江区***********、23号301房搬出交回给运恒公司；三、李光辉、聂卫成、柏豪推拿中心(原民乐推拿中心)、曲瑞田向运恒公司连带清偿拖欠的租金〔从2011年1月起计算至李光辉、聂卫成、柏豪推拿中心(原民乐推拿中心)、曲瑞田将房屋搬出给回运恒公司之日止，暂计算至2015年9月为1928066元，如超过2017年7月31日李光辉、聂卫成、柏豪推拿中心(原民乐推拿中心)、曲瑞田仍未搬离，超过的时间按每月36523元标准向运恒公司支付房屋占用费〕、逾期交租滞纳金（暂计算至2015年9月30日为1113208元）、水电费25723元、消防配套设施维护保养费〔按每年476元标准，从2014年起计算至李光辉、聂卫成、柏豪推拿中心(原民乐推拿中心)、曲瑞田将房屋搬出退回给运恒公司之日止，暂计算至2015年为952元〕；以上合共总金额3067949元。四、李光辉、聂卫成、柏豪推拿中心(原民乐推拿中心)、曲瑞田承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，运恒公司于本案中自愿放弃向李光辉、聂卫成追偿全部拖欠费用（包括租金、滞纳金、水电费、保养费等）的权利；柏豪推拿中心、曲瑞田仍应继续承担支付实际拖欠费用及腾房的责任，并主张在原请求的金额3067949元中不再主张租金870000元及滞纳金1113208元，即主张的租金金额调整为1058066元。并增加诉讼请求：请求计算利息，以1084741元（拖欠的租金1928066元+水电费25723元+消防配套设施维护保养费952元-870000元=1084741元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日2015年10月16日计算至柏豪推拿中心、曲瑞田还清款项之日止，利息暂计算至2018年3月5日为117965元。一审法院认定事实：2007年5月16日，运恒公司与李光辉、聂卫成签订《房屋租赁合同》（合同编号为：HY0701），主要约定：1.运恒公司将其所有的位于江门市蓬江区***********、江门市蓬江区***********房屋（面积合共1902.22平方米）出租给李光辉、聂卫成；2.租赁期限从2007年8月1日起至2010年7月31日止，每月租金为5500元,按月结算租金，先交租后使用，2007年4月1日至2007年7月31日为装修免租期；租赁期间的水电费由承租方承担；3.租赁期内，承租方逾期缴纳合同约定应由承租方负担的费用的，每逾期一天应按上述费用总额的1%支付滞纳金；承租方如逾期支付租金，每逾期一日承租方须按日租金的三倍支付滞纳金；4.如承租方未经出租方同意转租房屋，拖欠房租累计一个月以上的，出租方可以解除合同，收回出租房屋并没收押金。当天，运恒公司与李光辉、聂卫成又签订一份《补充协议》（合同编号为HY0702），主要约定：变更租赁期限为2007年8月1日至2017年7月31日；租金从2007年8月1日至2009年7月31日为每月30436元，从2009年8月1日至2011年7月31日为每月31957元，从2011年8月1日至2013年7月31日为每月33479元，从2013年8月1日至2015年7月31日为每月35000元，从2015年8月1日至2017年7月31日为每月36523元；押金调整为60000元；消防配套设施维护、保养费为每年476元，于每年1月份交纳。合同签订后，运恒公司将上述房屋交付给李光辉、聂卫成使用。2007年11月28日，运恒公司与李光辉又签订一份《补充协议》（合同编号为HY0703），约定免租期延长至2007年10月31日，租金计算调整为从2007年11月1日至2009年10月31日为每月30436元，从2009年11月1日至2011年10月31日为每月31957元，从2011年11月1日至2013年10月31日为每月33479元，从2013年11月1日至2015年10月31日为每月35000元，从2015年11月1日至2017年7月31日为每月36523元。2007年12月11日，江门市蓬江区********经核准成立，属个体工商户，经营者为聂卫存，经营场所位于江门市蓬江区**********。李光辉一审庭审中确认其与聂卫成在其租赁运恒公司的上述物业实际经营江门市蓬江区********，一直经营至2009年9月22日。在其租赁场所的期间的租金都已经全部缴清，租金也已交付给运恒公司。2009年9月22日，江门市蓬江区********（聂卫存）与民乐推拿中心、曲瑞田签订《关于江门市蓬江区********转让协议》，主要约定：江门市蓬江区********将其经营权及经营场地整体转让给民乐推拿中心，其中包括经营场地押金、设备及其原材料、名称权、商标权、许可证等物质和权利，转让金额为1200000元；江门市蓬江区********在经营期间签订的场地租赁合同在签订本协议后，民乐推拿中心须向业主自行重新签订，民乐推拿中心与业主发生的一切权、责、利均与江门市蓬江区********无关。民乐推拿中心、曲瑞田在该《协议》落款乙方一栏盖公章及签名确认。双方签订协议当日，民乐推拿中心取得江门市蓬江区********的经营权并接手该场所经营沐足、淋浴。但民乐推拿中心、曲瑞田签订转让协议后没有与运恒公司签订租赁合同。2009年11月27日，聂卫存个体经营的江门市蓬江区********依法注销，注销原因为“资金因素、店铺已转让”。2010年2月5日，曲瑞田在江门市蓬江区**********登记成立蓬江区金濠桑拿健康中心，为个体工商户，经营者为曲瑞田。2011年6月14日，民乐推拿中心与案外人吕嘉宾签订一份《补充协议》（合同编号：HY0702），约定租金的计算为：2011年7月1日至2013年6月31日为每月33479元，从2013年7月1日至2015年6月31日为每月35000元，从2015年7月1日至2017年6月31日为每月36523元。其他合同内容与运恒公司与李光辉、聂卫成于2007年5月16日签订的《补充协议》（合同编号为HY0702）相同。2011年7月1日，李秀娟与蓬江区金濠桑拿健康中心（个体经营者曲瑞田）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：1.李秀娟将江门市环市********面积693.55平方米，23号301面积1208.67平方米，出租房屋面积共1902.22平方米的房屋出租给蓬江区金濠桑拿健康中心；2.租赁期限6年，从2011年7月1日至2017年6月30日止，租金从2011年7月1日至2013年6月30日，每月租金33479元，从2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金35000元，从2015年7月1日至2017年6月30日，每月租金36523元，租金按月结算，先交租后使用，每月5日前支付；3.合同生效之日承租方需缴纳押金60000元给李秀娟；4.房屋租赁期间，每月水电费及物业管理费由承租方支付；5.如承租方逾期未缴纳按约定应缴的费用及或拖欠租金累计2个月以上的，出租方李秀娟可以解除合同，没收押金并收回房屋，承租方并须支付滞纳金，按拖欠费用每日1%计算。签订合同后，李秀娟将上述出租房屋交付给蓬江区金濠桑拿健康中心使用。2012年9月27日，蓬江区金濠桑拿健康中心（个体经营者曲瑞田）因需将该中心升级为企业，依法注销工商登记，注销原因为“升级为个人独资”。2012年9月27日，江门市蓬江区********经核准成立，属个人独资企业，投资人为曲瑞田，经营场所位于江门市蓬江区**********。2013年8月12日，李秀娟与江门市蓬江区********（投资自然人曲瑞田）签订一份《补充合同》，约定：将双方原租赁合同的合同期限延长两年至2019年6月30日止，每月租金调整为30000元，免收2013年9月（一个月装修期）租金。2014年1月3日，李秀娟出具《承诺书》给江门市蓬江区********，确认收取环市一路23号301及环市一路21号301场所的租金，如发生争议，愿意承担租金的经济责任。2016年1月18日，运恒公司与李光辉签订《协议》一份，主要约定：运恒公司确认原租赁关系已终止，原租赁方李光辉、聂卫成的租金已经结清，运恒公司不再依原租赁合同及补充协议向李光辉、聂卫成主张任何权利；李光辉愿意承担蓬江区环市一路21号301房、23号301房截止于2014年5月27日的电费。一审庭审查明，登记户名为聂卫存（金濠桑拿），登记地址为环市一路21号301的用户截止到2014年2月26日欠缴水费6658.75元；截止到2014年5月27日欠缴电费19065.13元，总数25723.88元。2014年、2015年涉案租赁房屋的消防设施费952元（每年476元）李光辉、聂卫成、柏豪推拿中心、曲瑞田均没有缴纳。另查明，民乐推拿中心于1998年4月1日经核准成立，属个人独资企业。2016年10月27日更名为江门市蓬江区******。再查明，2005年11月30日，运恒公司通过购买方式取得涉案标的物江门市蓬江区***********（建筑面积693.55平方米）及23号301室（建筑面积1208.67平方米）全部的所有权，且办理了房产权属登记。2015年11月16日，江门市公安局蓬江分局向运恒公司复函称：江门市蓬江区*******第二、三、四层单元的门牌分别分割为环市一路21号201、202、203；21号301、302、303；21号401、402、403、404、405。江门市蓬江区*******第二、三层单元的门牌分别分割为环市一路23号201、202、203；23号301、302、303。（分割后，运恒公司所有的环市一路21号301和23号301的门牌变更为21号301、302、303和23号301、302、303）。2016年2月4日，运恒公司与案外人江门市柏丽酒店投资有限公司签订《房地产买卖合同》，约定运恒公司将江门市蓬江区***********房屋（建筑面积831.24平方米）转让给江门市柏丽酒店投资有限公司。2016年12月15日，江门市柏丽酒店投资有限公司再将江门市蓬江区***********房屋转让给案外人奚秀玉、邓坚强、陈颖熙，现该物业已登记在该三人名下，为共同共有。2016年4月27日，运恒公司与案外人戴志敏签订《房地产买卖合同》，约定运恒公司将江门市蓬江区***********房屋（建筑面积135.03平方米）转让给戴志敏。现该物业登记在戴志敏名下。柏豪推拿中心一审庭审中确认其于租赁房屋期间从2009年9月22日至2011年6月份均以蓬江区金濠桑拿健康中心名义缴纳租金。但未能提供交付租金的证据。2011年7月份之后开始后的租金均交付给李秀娟。李秀娟确认从2011年7月份开始收取蓬江区金濠桑拿健康中心的租金，但是自2013年1月1日起蓬江区金濠桑拿健康中心一直没有交付租金，租赁期间合共收取了租金870000元（2011年7月至2012年12月）。运恒公司确认其将涉案物业环市一路23号301及21号301涉案物业出租后按协议收取物业承租人缴纳的租金至2010年12月31日，2011年1月1日起再没有收取到租金。一审庭审中并确认2015年9月30日已经收回涉案租赁场所，但民乐推拿中心和曲瑞田没有与运恒公司办理涉案房屋的交接手续。另，运恒公司同意在起诉主张的租金金额中减除柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）缴纳给李秀娟的租金870000元。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。运恒公司因租赁其名下物业后因承租人或实际使用人拖欠租金等费用而引发纠纷。经一审庭审，一审法院综合各方的争辩观点归纳本案的争议焦点为：1.涉案租赁房屋江门市蓬江区***********及23号301室（均为原门牌号码）的权属问题？2.涉案租赁房屋的承租方及实际使用人的确定？3.涉案标的物的承租方及实际使用人是否拖欠运恒公司的租金或房屋占用费，拖欠费用金额的计算问题？4.承租方及实际使用人是否需要腾房将涉案租赁房屋交还给运恒公司的问题；5.运恒公司的起诉是否已过诉讼时效？第一，关于涉案租赁房屋江门市蓬江区***********及23号301室（均为原门牌号码）的权属问题。运恒公司2005年11月30日通过购买方式取得涉案标的物江门市蓬江区***********（建筑面积693.55平方米）及23号301室（建筑面积1208.67平方米）全部的所有权，且已经办理了房地产权属证书。直至2016年2月4日和4月27日，运恒公司才将上述名下物业的部分面积转让给案外人江门市柏丽酒店投资有限公司及戴志敏。因此从2005年11月30日至运恒公司收回上述租赁物业之日，即2015年9月30日期间，运恒公司对本案的上述租赁物业均享有所有权。第二，关于涉案租赁房屋的承租方及实际使用人的问题。经查明，运恒公司与李光辉、聂卫成于2007年5月16日、11月28日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，依法予以确认。上述证据可以证明，运恒公司与李光辉、聂卫成之间的租赁合同关系事实清楚，合同约定运恒公司将租赁房屋全部租赁给李光辉、聂卫成使用，因此李光辉、聂卫成属于房屋的承租方。2007年12月11日，李光辉、聂卫成以租赁物为登记经营地址成立了江门市蓬江区********（个体经营者为聂卫存），2009年9月22日，江门市蓬江区********（聂卫存）与民乐推拿中心、曲瑞田签订转让协议，约定民乐推拿中心受让江门市蓬江区********的经营权、经营场所、押金、设备等物质及权利。因此民乐推拿中心、曲瑞田事实上承接了江门市蓬江区********并于该租赁房屋继续经营。2010年2月5日，曲瑞田在江门市蓬江区**********登记成立蓬江区金濠桑拿健康中心，2012年9月27日又升级为个人独资企业，即江门市蓬江区********（投资人为曲瑞田）。由于民乐推拿中心一审庭审中也确认其自2009年9月22日起使用运恒公司的上述物业房屋进行实际经营。一审法院据此可以认定，民乐推拿中心、曲瑞田自2009年9月22日起，接手经营原江门市蓬江区********（个体工商户）并使用涉案租赁房屋，并在涉案房屋先后成立蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区********（个人独资企业），以上述登记个体工商户或个体企业的名义一直经营至运恒公司收回物业之日止。虽然民乐推拿中心和蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区********（个人独资企业）没有直接与运恒公司签订租赁协议，但根据房屋的实际使用情况，民乐推拿中心和蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区********（个人独资企业）均应属于涉案租赁房屋的实际使用人。第三，关于涉案租赁房屋的承租方及实际使用人是否拖欠运恒公司的房屋占用费及相应金额的计算问题。首先，关于承租人李光辉、聂卫成是否应承担支付租金及其他费用的问题。运恒公司与李光辉、聂卫成签订租赁合同后，理应履行合同的内容缴纳租金给运恒公司。但在租赁合同履行期间，运恒公司与李光辉于2016年1月18日又签订一份《协议》，确认李光辉、聂卫成的租金已经结清，确认原租赁关系已终止，运恒公司不再依原租赁合同及补充协议向李光辉、聂卫成主张任何权利。而且运恒公司于本案中也自愿放弃向李光辉、聂卫成于本案中追偿全部拖欠费用（包括租金、滞纳金、水电费、保养费等）的权利。因此，李光辉、聂卫成无须于本案中承担支付租金及其他费用给运恒公司的责任。由于运恒公司在其起诉各被告后已于2016年1月18日确认与李光辉、聂卫成的租赁关系终止，因此运恒公司请求解除运恒公司与李光辉、聂卫成双方签订的《房屋租赁合同》（编号：HY0701）及两份《补充协议》（合同编号分别为：HY0702、HY0703），其诉请理据充分，予以支持，并据此确认上述合同已于2016年1月18日解除。其次，关于柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）和曲瑞田是否拖欠运恒公司的房屋占用费用及其他费用的问题。根据2009年9月22日的《关于江门市蓬江区********转让协议》的约定，民乐推拿中心应当知悉运恒公司与李光辉、聂卫成之间的租赁合同内容，且有约定民乐推拿中心须与运恒公司重新签订租赁合同。而李光辉在一审庭审中也表示民乐推拿中心对原租赁合同的内容清楚，李光辉、聂卫成并有将《房屋租赁合同》以及《补充协议》复印给民乐推拿中心。虽然其后民乐推拿中心没有与运恒公司重新签订租赁合同，但其接手经营后事实上使用了涉案的房屋，虽然民乐推拿中心与运恒公司不直接存在租赁合同关系，但根据当事人提供的证据以及在一审庭审中的陈述，民乐推拿中心已知悉运恒公司与李光辉、聂卫成签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》的内容，并实际上也有按照《房屋租赁合同》以及《补充协议》约定的项目及金额支付相关租用费用给运恒公司至2010年12月31日止。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。因此民乐推拿中心理应将之后欠缴纳的房屋占用费用支付给运恒公司。对于运恒公司与民乐推拿中心双方争议的2011年1月1日起至6月30日止期间的租金及其他费用缴纳问题。虽然民乐推拿中心自称一直缴纳租金至2011年6月底止，并确认因与李秀娟重新签订租赁合同，租金自2011年7月1日起缴纳给第三人收取。但民乐推拿中心一审庭审中经一审法院对其释明举证责任后，确认没有证据证明其于上述期间有缴纳租金给运恒公司，因此民乐推拿中心属于举证不能，对其主张已经缴纳上述期间租金及费用的抗辩意见不予采信。综上，一审法院确认民乐推拿中心自2011年1月1日开始没有缴纳房屋占用费及相关费用给运恒公司。故民乐推拿中心应向运恒公司支付自2011年1月1日起至运恒公司收回房屋之日止的房屋占用费及其他费用。蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区********（个人独资企业）作为涉案房屋的实际使用人，应与民乐推拿中心共同承担支付房屋占用费的义务。蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区********（个人独资企业）均是曲瑞田，且曲瑞田也有参与签订《关于江门市蓬江区********转让协议》，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条：“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”以及《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”的规定，蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区********（个人独资企业）的上述债务，均应由曲瑞田承担。曲瑞田虽然抗辩称其是民乐推拿中心的经理，其没有实际经营及使用租赁房屋，但曲瑞田作为江门市蓬江区********的个体经营者和个人投资者没有提供相应的证据证明其陈述，因此一审法院对其上述抗辩意见不予采信。故曲瑞田也应向运恒公司支付自2011年1月1日起至运恒公司收回房屋之日止的房屋占用费及其他费用。关于房屋占用费的金额计算和计算起止时间的问题。由于民乐推拿中心、曲瑞田是实际是在李光辉、聂卫成承租运恒公司的涉案房屋继续经营，因此其占用运恒公司物业的房屋占用费应参考租赁房屋的租金标准计算。虽然李秀娟于2011年7月11日和2013年8月12日分别与蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区********签订了《房屋租赁合同》及《补充合同》，并且由民乐推拿中心实际经营，该《房屋租赁合同》及《补充合同》均约定了租金的计算时间及计算标准，但因李秀娟并非上述租赁物业的权属人，因此上述合同或协议均为无效合同，不能以合同中约定租金标准作为参考计算。而应该参照李光辉、聂卫成与运恒公司签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》中约定租金标准计算，并从其欠交占用费2011年1月1日起计算。至于房屋占用费计算的截止时间，因一审庭审中运恒公司确认民乐推拿中心以及江门市蓬江区********（个人独资企业）从2015年9月底已经撤场，没有继续使用和经营涉案场所，运恒公司已经于2015年9月30日收回其涉案出租的房屋。因此，租金应计算至2015年9月30日止。虽然民乐推拿中心称是运恒公司于2015年10月份之后将民乐推拿中心的涉案经营场所大门加锁，导致其无法使用场所未能缴纳租金，但民乐推拿中心也未能提供相应证据加以证实，故一审法院对其上述意见也不予采信。综上，民乐推拿中心、曲瑞田作为涉案房屋的实际使用人应支付2011年1月1日至2015年9月30日期间的房屋占用费（房屋占用费标准参照李光辉、聂卫成与运恒公司签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》中约定租金标准计算，且应以2007年11月28日的《补充协议》为参考标准）给运恒公司。因运恒公司追认民乐推拿中心、曲瑞田向李秀娟缴纳的自2011年7月至2012年12月31日期间的租金870000元，并自愿于本案主张的租金中予以扣减。经计算，2011年1月1日至2015年9月30日期间的房屋占用费为1928066元（31957元×10个月+33479元×24个月+35000元×23个月）。因此，经扣减后，民乐推拿中心、曲瑞田应支付的房屋占用费为1058066元（1928066元-870000元）。运恒公司请求民乐推拿中心、曲瑞田支付房屋占用费1058066元，合法有据，予以支持。关于运恒公司请求民乐推拿中心、曲瑞田支付水电费25723元的问题。《房屋租赁合同》有约定，租赁期间的水电费由承租方承担。因此，涉案房屋产生的水电费，应由房屋的实际使用人承担。根据运恒公司提供的欠缴水电费通知单，可以证明涉案房屋截至2014年5月27日尚欠电费19065.13元，截至2014年2月26日尚欠水费6658.75元，合共25723.88元。而根据李光辉、聂卫成提供的《协议》，双方有约定截至2014年5月27日的电费由李光辉负担。一审庭审中运恒公司也确认李光辉、聂卫成已经付清了拖欠的电费部分，尚欠水费没有结清。因此，民乐推拿中心、曲瑞田还应支付尚欠的水费6658.75元给运恒公司。对于运恒公司请求超出部分，不予支持。关于运恒公司请求民乐推拿中心、曲瑞田支付消防配套设施维护保养费952元的问题。根据2007年5月16日的《补充协议》约定，消防配套设施维护、保养费为每年476元，于每年1月份交纳。故该项费用也应由实际使用人民乐推拿中心、曲瑞田承担。因此运恒公司请求民乐推拿中心、曲瑞田支付2014年、2015年的消防配套设施维护保养费共952元，于法有据，予以支持。综上，柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田应支付房屋占用费1058066元、水费6658.75元、消防配套设施维护保养费952元，合共1065676.75元给运恒公司。至于运恒公司请求计算柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田因逾期支付房屋占用费、水费及消防配套设施维护保养费而产生的利息，因柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田逾期支付上述费用确造成了运恒公司的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，运恒公司主张柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田应从起诉之日2015年10月16日起至被告还清款项之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉请，合法有理，予以支持，但计算的本金基数应按照1065676.75元计算。运恒公司自愿放弃对逾期缴纳租金产生的滞纳金1113208元的主张，属其自主处分诉讼的权利，予以支持。第四，关于运恒公司起诉请求李光辉、聂卫成、民乐推拿中心、曲瑞田搬离涉案房屋并归还给运恒公司的问题。根据运恒公司与李光辉于2016年1月18日签订的《协议》，约定运恒公司与李光辉、聂卫成的租赁关系已经终止，运恒公司不再向李光辉、聂卫成主张任何权利。而运恒公司在一审庭审中也确认民乐推拿中心、曲瑞田从2015年10月份已经撤场，没有继续使用和经营涉案场所。由此可见，李光辉、聂卫成、民乐推拿中心、曲瑞田均已没有继续使用涉案房屋。而运恒公司也分别于2016年2月4日、2016年4月27日转让了部分涉案的房屋。因此运恒公司的该项诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。第五，关于运恒公司的起诉是否已过诉讼时效的问题。运恒公司因李光辉、聂卫成拖欠其租赁物业的租金而于2015年10月16日提起诉讼，案件立案受理后，运恒公司得知民乐推拿中心、曲瑞田为实际使用人，故申请追加其作为被告参加本案诉讼。因此，可见运恒公司自本案起诉之日才知道民乐推拿中心、曲瑞田实际使用了运恒公司名下物业而没有足额缴纳占用费用，侵犯了运恒公司的财产所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。运恒公司追加起诉民乐推拿中心、曲瑞田，其起诉时间并没有超过诉讼时效。因此对柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）抗辩主张运恒公司起诉已过诉讼时效的意见，明显理据不足，不予采信。聂卫成经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第七十一条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、江门市运恒物业代理有限公司与李光辉、聂卫成双方签订的《房屋租赁合同》（编号：HY0701）及两份《补充协议》（合同编号分别为：HY0702、HY0703）于2016年1月18日解除；二、江门市蓬江区******(原江门市******)、曲瑞田应在判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占用费1058066元、水费6658.75元、消防配套设施维护保养费952元，合共人民币1065676.75元给江门市运恒物业代理有限公司；三、江门市蓬江区******(原江门市******)、曲瑞田应在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期利息（利息以1065676.75元为本金基数，从起诉之日2015年10月16日起至江门市蓬江区******和曲瑞田付清款项之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）给江门市运恒物业代理有限公司；四、驳回江门市运恒物业代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案预收受理费用31444元（实收受理费22779元，应退受理费用8665元），保全费5000元，合共27779元，由江门市蓬江区******(原江门市******)、曲瑞田负担27279元，江门市运恒物业代理有限公司负担500元。二审中，运恒公司、李光辉、聂卫成、李秀娟均没有提交新证据。柏豪推拿中心依法提交以下证据：1.电费记录，证明涉案房屋自2014年3月起就没有使用；2.民事裁定书，证明李秀娟购买涉案房屋，运恒公司与李秀娟就1538万元已处理，若有损失应请求行政赔偿。曲瑞田依法提交以下证据：曲瑞田的参保历史记录，证明曲瑞田只是一个员工，并非涉案江门市蓬江区********的经营者和投资者。本院组织双方当事人进行了质证。运恒公司对柏豪推拿中心提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性，由法院依法予以核实，对关联性有异议，该电费记录仅能证明涉案的租赁物在部分月份没有产生电费，并不代表柏豪推拿中心、曲瑞田没有使用涉案租赁物。对证据2的真实性、合法性，由法院予以核实，对关联性有异议，其中李秀娟与运恒公司之间的纠纷或者是李秀娟与拍卖行之间的纠纷均与本案不属同一法律关系，且涉案的租赁物所有权一直属于运恒公司，其主张的证明内容无法得到证明。曲瑞田对柏豪推拿中心提交的证据表示没有意见。运恒公司对曲瑞田提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性，由法院予以核实，对关联性有异议。仅凭参保记录证明曲瑞田并非江门市蓬江区********的经营者和投资者明显证据不足，而现有证据可证明曲瑞田是蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区********（个人投资企业）的经营者，且有参与签订《关于江门市蓬江区********转让协议》。柏豪推拿中心对曲瑞田提交的证据表示没有意见。对柏豪推拿中心提交的证据，本院认定如下：证据1虽然显示2014年3月后几个月并未产生电费，但不能证明租赁房屋没有被占有使用，因此，本院对该证据不予采纳；证据2为李秀娟与某拍卖公司的拍卖合同纠纷，与本案纠纷并非同一法律关系，因此，本院对该证据不予采纳。对曲瑞田提交的证据，本院认定如下：该证据虽然显示曲瑞田在2010年3月至6月在江门市蓬江区********、蓬江区金濠桑拿健康中心参保，但无法证明其并非江门市蓬江区********（个人投资企业）的投资人，因此，本院对该证据不予采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对柏豪推拿中心、曲瑞田的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：柏豪推拿中心、曲瑞田应否共同承担责任；本案法律关系如何认定；本案租赁合同关系是否已经终止；本案租金（房屋占用费）计算标准如何确定；涉案房屋实际使用期间至何时；本案诉讼是否超过诉讼时效；押金如何处理；诉讼费用如何分担。关于柏豪推拿中心、曲瑞田应否共同承担责任的问题。柏豪推拿中心、曲瑞田上诉主张曲瑞田只是柏豪推拿中心的员工，其不应承担责任。本案中，李光辉、聂卫成与运恒公司签订租赁合同后，在所租赁的房屋登记成立江门市蓬江区********（个体经营者为聂卫存），后江门市蓬江区********（聂卫存）与柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田于2009年9月签订转让协议，约定江门市蓬江区********（聂卫存）将该健康中心的经营权、经营场地、押金、设备等物质和权利转让给柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）。虽然在签订转让合同时，曲瑞田只是作为代表签字，但其作为经营者于2010年2月在租赁房屋登记成立蓬江区金濠桑拿健康中心，后又于2012年9月作为投资人将该健康中心升级为个人独资企业，由此可见，曲瑞田实际上在所租赁的房屋经营使用。因此，可认定柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田共同使用所租赁的房屋，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担”和《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”、第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，曲瑞田应与柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）共同承担本案的民事责任。柏豪推拿中心、曲瑞田该上诉请求，理据不足，本院不予采纳。关于本案法律关系如何认定的问题。柏豪推拿中心、曲瑞田上述主张本案涉及租赁合同纠纷和侵权纠纷，一审法院合并审理违反法律规定。本案中，运恒公司起诉李光辉等当事人主张房屋租金，本案属租赁合同纠纷，一审法院追加李秀娟作为第三人参加诉讼，目的为查清本案事实，保障各方当事人的合法权益，本案并未审理不同的法律关系，也不违反相关法律规定，一审法院审理本案程序合法。柏豪推拿中心、曲瑞田该上诉请求，理据不足，本院不予采纳。关于本案租赁合同关系是否已经终止的问题。柏豪推拿中心、曲瑞田上诉主张柏豪推拿中心与运恒公司并没有签订租赁合同，其把租金交给李光辉，再转交给运恒公司，既然运恒公司与李光辉已经结清租金，租赁关系已终止，则柏豪推拿中心与运恒公司就不存在租赁关系，更不存在解除合同，而且李秀娟后来通过拍卖取得涉案房屋，江门市蓬江区******与李秀娟签订租赁合同，李秀娟也没有认为江门市蓬江区******欠付租金，故也不存在柏豪推拿中心欠付租金问题。本案中，运恒公司主张的房屋租金自2011年1月计至2015年9月，一审法院于2015年10月受理本案，运恒公司于2016年1月与李光辉签订《协议》，确认不再向李光辉、聂卫成主张权利，可见，运恒公司在诉讼中与李光辉签订协议，仅表明其与李光辉、聂卫存结清租赁关系，不能证明运恒公司放弃向柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田主张权利。柏豪推拿中心、曲瑞田主张其把租金交给李光辉，再转交给运恒公司，但李光辉予以否认，柏豪推拿中心、曲瑞田并没有提供证据予以证实该事实，至于李秀娟收取的2011年7月至2012年12月的租金，运恒公司已同意予以扣减。因此，柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田已实际使用所租赁的房屋，但尚未付清租金（房屋占用费），其上述上诉主张没有事实依据，本院不予采纳。关于本案租金（房屋占用费）计算标准如何确定的问题。柏豪推拿中心、曲瑞田上诉主张即使柏豪推拿中心有侵权行为，也不应按运恒公司与李光辉、聂卫成的租赁合同的约定计算损失。经审查，柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田实际上受让江门市蓬江区********（经营者聂卫存）的经营权及经营场所，转让协议也约定场地租赁合同“须向业主自行重新签订”，虽然柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田并没有与业主运恒公司重新签订租赁合同，但其理应知道李光辉、聂卫成与运恒公司的租赁合同关系，其实际使用房屋时对租金标准并没有提出异议，故柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田占用所租赁房屋期间的占用费可参照李光辉、聂卫成与运恒公司的租赁合同约定的租金标准计算。柏豪推拿中心、曲瑞田该上诉请求，理由不充分，本院不予支持。关于涉案房屋实际使用期间的问题。柏豪推拿中心、曲瑞田上诉主张江门市蓬江区******只使用涉案房屋至2013年，并非使用至2015年9月。经审查，柏豪推拿中心、曲瑞田一审期间主张其实际经营至2013年10月，之后被运恒公司锁门导致无法使用，但其并没有提供证据予以证实；二审期间，柏豪推拿中心、曲瑞田又主张2014年3月后未产生电费，证明其已没有实际使用房屋，虽然其提供的电费记录表显示2014年3月后几个月并未产生电费，但不能证明租赁房屋没有被占有使用，柏豪推拿中心、曲瑞田也没有提供证据证明其已经把涉案房屋移交运恒公司或者李秀娟。因此，一审法院以运恒公司确认收回涉案房屋的日期即2015年9月30日作为计算房屋占用费的截止时间，并无不当，本院予以维持。柏豪推拿中心、曲瑞田该上诉请求，理由不充分，本院不予采纳。关于本案诉讼时效问题。柏豪推拿中心、曲瑞田上诉主张运恒公司在2011年就收不到租金，就应知道权利受侵害，其起诉已超过诉讼时效。经审查，运恒公司向李光辉、聂卫成提起诉讼主张欠付的租金，李光辉、聂卫成在本案中并未主张诉讼时效问题，可见李光辉、聂卫成不否认运恒公司向其主张租金权利。而运恒公司在诉讼中才得知柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田为实际使用人，故申请追加其为被告参加诉讼，故可认定运恒公司在诉讼中才知道柏豪推拿中心（原民乐推拿中心）、曲瑞田侵犯了其权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，运恒公司起诉并未超过诉讼时效。柏豪推拿中心、曲瑞田该上诉请求，理由不充分，本院不予支持。关于押金如何处理的问题。柏豪推拿中心、曲瑞田上诉主张押金6万元应予扣除。经审查，运恒公司在起诉时并没有主张押金问题，柏豪推拿中心、曲瑞田一审期间也没有主张押金抵扣占用费，双方也并未提供押金的相关证据。因此，对押金问题，本院不作处理，双方可另行协商解决。关于诉讼费用问题。柏豪推拿中心、曲瑞田上诉主张一审判决其支付1065676.75元，仅占运恒公司诉讼请求的三分之一，而其却要承担诉讼费27279元，运恒公司只承担500元，不符合法律规定。经审查，运恒公司在一审期间变更诉讼请求，原请求金额为3067949元，后变更为1202706元（租金1058066元+水电费25723元+维护保养费952元+暂计利息117965元），根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”的规定，运恒公司应预交案件受理费15624元，保全费5000元，合计20624元；一审法院经审理后判决支持运恒公司的金额为1065676.75及及以本金1065676.75元所计算的利息，仅驳回关于电费19065.13元的诉讼请求，因此，按本案胜负比例计算，柏豪推拿中心、曲瑞田应负担20296元，运恒公司应负担328元；运恒公司一审已预交案件受理费31444元、保全费5000元，其多预交案件受理费15820元，由一审法院退回运恒公司。柏豪推拿中心、曲瑞田不服一审判决上诉，应交纳案件受理费15375.5元（不包括保全费部分），其多预交的案件受理费7403.5元，由本院予以退回。一审法院对诉讼费分担处理有误，本院予以纠正。综上所述，柏豪推拿中心、曲瑞田的上诉请求关于诉讼费用有理部分，本院予以支持，其他请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费15624元、保全费5000元，合计20624元，由江门市蓬江区******、曲瑞田负担20296元，江门市运恒物业代理有限公司负担328元；江门市运恒物业代理有限公司一审多预交案件受理费15820元，由一审法院予以退回；二审案件受理费15375.5元，由江门市蓬江区******、曲瑞田负担；江门市蓬江区******、曲瑞田多预交的二审案件受理费7403.5元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 谢敏忠审 判 员 梁宇俊审 判 员 肖文文二〇一九年六月十二日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈惠玲