太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初3015号   原告（反诉被告）：太原振浩房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：相某，董事长。   委托诉讼代理人：时某，女，该公司法务，住太原市。   委托诉讼代理人：潘某，女，该公司法务，住太原市。   被告（反诉原告）：姚某，住太原市。   原告太原振浩房地产开发有限公司与被告姚某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原振浩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人时某，被告姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告太原振浩房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的商品房认购书。2、判令被告支付违约金143017.2元。3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年10月20日，原、被告双方签订《商品房认购书》，约定被告向原告购买位于太原市××区房屋，面积118.61平方米，总价1430172元，付款方式为银行按揭。被告仅向原告支付定金及首付款，剩余房款至今未付。双方明确约定，如被告逾期付款，原告有权单方面解除合同并要求被告支付商品房价款10%的违约金。现被告未能按期支付房款。为维护原告的合法权益。特提起诉讼，望判如所请。   被告姚某辩称，驳回原告诉请。一、因原告的原因拒不提供商品房买卖合同给被告，导致被告无法办理按揭贷款手续，并非被告原因而导致银行未批准贷款申请，而是原告未尽办理贷款的配合义务，从而被告逾期付款。事实上，被告在签订合同后，虽因政府楼市调控政策影响，导致办理过程不畅，时间延长，但被告一直积极办理银行贷款，并无主观故意拖欠应付款项之意。因此，原告既不具备合同约定的解除商品房买卖合同的约定条件，也不具备解除合同的法定的条件，其无权解除与被告签订的商品房买卖合同及商品房认购书。二、被告逾期付款的根本原因是原告拒不提供商品房买卖合同，并不存在被告违约的情形。原告据此请求被告给付违约金的诉讼请求既没有合同依据，也没有法律依据，同时也违反了诚实信用原则，其诉讼请求应予驳回。   被告姚某向本院提出反诉诉讼请求：确认商品房买卖合同补充协议第6条无效。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年9月6日基于内心真实意思表示达成商品房买卖合意，共同签订商品房买卖合同。合同的附件四为补充协议，第6条约定，如果由于买受人的原因导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起10日内一次性向出卖人付清全部房款。否则，自第11日起视为买受人逾期付款……出卖人要求买受人解除合同的，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金，同时应承担逾期付款的违约责任。反诉原告在商品房买卖合同签字后，作为提供格式合同的反诉被告以各种理由拒不将合同提供给反诉原告。反诉原告办理贷款时，银行要求必须出具商品房买卖合同，不出具买卖合同则无法办理贷款手续，从而导致反诉原告无法贷款而无法履行合同约定的付款方式，最终逾期付款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，反诉被告在故意拒不提供合同的情况下，援引与反诉原告签订的补充协议第6条的格式条款，免除反诉被告自己的责任，加重反诉原告责任、排除反诉原告的主要权利，该款应当认定为无效。   原告太原振浩房地产开发有限公司针对反诉辩称，一、被告的反诉请求所依据的商品房买卖合同并未向法庭提交原件，该反诉请求所依据的基础并不存在。二、关于格式条款，被告所陈述的补充协议第6条，并非合同法第四十条规定的第五十二条、第五十三条的情形，且原、被告双方可以协商选择付款的方式，如一次性付款、分期付款或办理银行按揭贷款，在本案商品房买卖关系中被告自愿选择按揭贷款，且在贷款关系中原告承担的是担保责任，该条款并未有免除我方责任、加重对方责任的意思表示。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。   经审理查明，2017年10月20日，原、被告双方签订《商品房认购书》，约定被告向原告购买位于太原市××区房屋，建筑面积118.61平方米，优惠认购价为1430172元，付款方式为商业按揭。同时，原告向被告出具客户交款通知书，明确2017年10月20日支付大定金20000元，2017年11月23日支付首付270172元，商业按揭1140000元，公共维修基金10675元。2018年8月28日，原告委托山西华炬律师事务所发出律师函，函告被告其已违约，并应于2018年9月7日前向出卖人一次性付清全部房款。2018年9月6日，被告出具承诺书做出以下承诺：如因个人原因无法办理按揭贷款，承诺在银行通知之日起7个工作日内更改付款方式，否则视为逾期付款，如逾期本人同意按每逾期一日承担应付款总额日万分之二的违约金。出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金，并承担解除合同的所有费用。后被告向原告支付了定金、公共维修基金及首付款，剩余房款至今未付。   审理过程中，原告陈述称，原、被告签订认购书后，政策调整为首付款需支付到房款的30%，原告通知被告补交首付，但被告并未予以补交，故不符合签订商品房买卖合同的条件，所以并未签订商品房买卖合同，没有补充协议。被告没有按照约定支付完毕房款的原因是被告未按照约定办理下来银行贷款，原告通知其更改付款方式后，其未按照通知一次性付清全部房款。被告称，有商品房买卖合同，在2018年9月6日我支付原告违约金919元（因为首付支付晚了，所以支付对方的违约金）那天签订的，签订完后所有件都收走了，没有给我。同一天签订了补充协议。被告没有按照约定支付完毕房款的原因是未收到让我付清房款的通知，所以一直还是在走银行按揭办理的事情。   本院所确认的上述事实，有被告身份证复印件、商品房认购书、客户交款通知书、承诺书、付款凭证、律师函、记账银行个人申请表、维修基金收据等，上述证据，经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。   本院认为，原告太原振浩房地产开发有限公司与被告姚某签订的商品房认购书是当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行义务。合同签订后，被告仅支付了定金、公共维修基金及首付款，并未按照约定支付剩余房款，且被告明确出具承诺书做出承诺，但被告仍未按照承诺书履行付款义务，现原告要求解除原、被告之间签订的商品房认购书及要求被告支付违约金的主张，系双方明确约定，且符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定应支付违约金的数额为50000元。被告关于逾期付款的根本原因是原告拒不提供商品房买卖合同，并不存在被告违约的情形等的辩解意见，理由与证据不足，本院不予采纳。被告关于确认商品房买卖合同补充协议第6条内容无效的主张，其未提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故被告的反诉诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）太原振浩房地产开发有限公司与被告（反诉原告）姚某之间的商品房认购书。   二、被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）违约金50000元。   三、驳回原告（反诉被告）太原振浩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   四、驳回被告（反诉原告）姚某的反诉诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉部分案件受理费1630元，原告（反诉被告）太原振浩房地产开发有限公司已预交，由原告（反诉被告）太原振浩房地产开发有限公司负担978元，由被告（反诉原告）姚某负担652元。反诉部分案件受理费50元，被告（反诉原告）姚某已预交，由被告（反诉原告）姚某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 赵景岳     二〇一九年六月四日   书记员 王晓锦