焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2014）解民二初字第212号原告贾玉红，女，1977年8月15日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托代理人秦童，河南苍穹律师事务所律师。被告河南富恒实业投资有限公司。住所地：焦作市解放区。法定代表人裘忠辉，该公司总经理。委托代理人侯济军，河南敬事信律师事务所律师。原告贾玉红诉被告河南富恒实业投资有限公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2014年5月6日、2014年5月23日对本案公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2014年9月29日对本案公开开庭进行了审理。原告贾玉红的委托代理人秦童、被告富恒公司的委托代理人侯济军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾玉红诉称，2009年11月12日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号880000621），由原告出资177125元购买被告所开发建设的太极·中央瀚邸小区18层387号房产。双方在合同中明确约定，被告应于交房后180日内，将办理权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案。然而由于被告的原因，原告至今尚未取得该房产的权属登记证书。故诉至法院，请求判令：1、被告协助原告办理房屋产权证书；2、被告支付原告违约金45352.19元（计算至2014年4月1日）；3、诉讼费用等由被告承担。被告富恒公司辩称，一、被告已于2012年2月16日将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。二、按照房屋买卖合同第15条约定，双方约定的180日是公司提交备案资料的时间，不是办理房产证的时间。买房人不能在“规定期限内”取得房地产权属证书的，公司才承担违约责任。“规定期限”是多长时间，双方没有约定具体期限，也没有法律规定的具体期限，无法确定违约责任。三、如果被告应承担违约责任，也是按房屋买卖合同第15条的约定来承担违约责任。房屋买卖合同第15条明确约定：“出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金”，公司承担的违约责任是向购房户支付已付房款的1%的违约金。四、不应“按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”计算违约金。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，适用该条规定的条件是“合同没有约定违约金”，如果合同约定了违约金，应当按照合同约定计算违约金，原告如果认为约定的违约金低于其实际损失的，应当举证证明其损失是多少，但其并没有提供任何证据证明其实际损失，应视为其没有实际损失。双方买卖的房屋是住宅，房屋已按照合同交付，不存在影响居住的问题，不存在给原告造成实际损失的问题。按照合同法第113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的，因违反合同可能造成的损失。”对超出违约金的损失，被告在订合同时不可能预见到，因此，被告承担的损失不应超出违约金。据此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。原告贾玉红为支持自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：1、原告贾玉红的身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，该合同第15条约定了被告逾期办证应承担的违约责任，该约定明显低于因被告逾期办证给原告造成的损失，故应按相关法律规定计算损失；3、原告给被告缴纳房款的收据及银行按揭合同，证明原告共缴纳给被告购房款177125元；4、房屋预告登记证明，证明本案所涉房产已于2009年12月23日办理过预告登记；5、契税完税证，证明原告于2009年12月31日已向焦作市财政局按相关规定缴纳房产契税。被告富恒公司对原告贾玉红提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2的真实性无异议，对证据指向有异议。第一，根据合同第15条的约定，被告的责任是将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，没有约定逾期提交资料的责任，也未约定被告协助办理房屋产权证书，因此原告要求判令被告协助办理房屋产权证书的诉讼请求不能成立。第二，本条未约定取得房地产权属证书的规定期限，因此不能确定被告违约。第三，合同约定违约金是按已付房款的1%支付违约金，这个约定是明确的，因此原告要求判令被告支付四万多元违约金的诉讼请求不能成立。对证据3的真实性无异议，但是数额加起来是177057元，不是原告所说的数额，原告交房款是177057元，合同约定的是177157元，即原告未按合同约定交够房款，原告也存在违约行为；对证据4、证据5无异议。被告富恒公司为支持自己的意见，提交下列证据：1、房产测绘受理单和测绘报告，证明被告已将办理权属登记需由其提供的资料报到产权登记机关备案；2、关于太极·中央瀚邸商务公寓情况的说明和房管局测绘情况及办证资料情况说明复印件各一份，与证据1的证据指向相同，原告产权证未发下来是房产登记机关没有发证造成的，不是被告原因造成的。原告贾玉红对被告富恒公司提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1房产测绘受理单和测绘报告的真实性没有异议，但对其证据指向有异议。该组证据只能证明被告在2012年将相关资料报送某家测绘公司进行测绘及涉案房产经过测绘的情况和面积，且该日期早已超出了买卖合同中约定的办证日期，不能证明被告已将办理房产证所需的全部资料提交房产登记机关。按照相关规定出卖人应将整栋楼的产权证书同时提交房产登记机关；对证据2有异议，焦作市房地产监理所出具的证明不能证明被告已向房产登记机关提交了全部资料，房管局测绘情况及办证资料情况说明最后一句“我公司向房管局提交的资料包括办理公司产权证和分户产权证资料”说明被告至今未办理出原告所购买的房屋整栋楼的产权证。根据原、被告的举证、质证意见，本院对上述证据作如下确认：对原告所举证据1、4、5，被告没有提出异议，本院予以认定；对原告所举证据2、3，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对被告所举证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但并不能证明被告已按照约定将办理房产证所需的全部资料提交房产登记机关。本院根据上述有效证据及当事人的诉辩、举证、质证意见，对本案事实确认如下：2009年11月12日，原告贾玉红与被告富恒公司签订商品房买卖合同，购买被告所建商品房太极·中央瀚邸公寓18层387号房。该合同第六条约定，签订合同时，原告应支付房款57057元整，剩余房款12万元，原告应于2009年12月12日前付清（付款方式为银行按揭）。该合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如不退房，应给予被告3个月理解期，超过理解期后被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订当日，原告贾玉红即按照合同约定支付被告富恒公司购房款57057元。2009年11月18日，原告又支付被告购房款2万元，2009年12月2日，原告再次支付被告购房款4万元。对上述三笔购房款，被告均向原告出具了收据。2009年12月30日，原告贾玉红作为借款人、被告富恒公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司焦作分行签订个人购房借款／担保合同，由原告向工商银行贷款6万元，作为购房款支付给被告富恒公司。2009年12月31日，原告向焦作市财政局缴纳了房产契税，焦作市财政局向原告出具了契税完税证，被告依约向原告交付房屋。由于被告至今不能办理房产证与原告产生纠纷，因此原告诉至法院。本院认为，原、被告之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，合同双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。该商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如不退房，应给予被告3个月理解期，超过理解期后被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。被告向原告交房的时间为2009年12月31日，其应在180日内完成备案，但期限届满时被告并未完成备案且原告也未提出退房，应视为原告接受了3个月理解期的约定，故被告应自2010年9月28日起承担违约责任。被告辩称其已于2012年2月16日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书；建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料；第三十七条规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。而经过庭审查明，被告并未完全提供上述材料，故其主张本院不予采信。另原、被告在合同十五条中约定，“……超过理解期后出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。”该项约定为双方真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。原告认为，合同约定的违约金过低，因被告没有及时履行合同义务，给其造成的损失远大于违约金约定的数额，被告应按照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、第十八条的规定，按已付购房款总额参照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算损失，但其并未举证证明其损失，且双方对此违约责任有明确约定，故其要求按照已付购房款总额自2010年4月1日起至2014年4月1日参照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告河南富恒实业投资有限公司须于本判决生效之日起三十日内，协助原告贾玉红办理太极·中央瀚邸小区18层387号房屋的权属证书；二、被告河南富恒实业投资有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告贾玉红支付违约金1770.57元；三、驳回原告贾玉红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1034元，由被告河南省富恒实业投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长  苗滋滨审判员  梁学峰审判员  秦立群二〇一四年十月十日书记员  陆 洋