广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3804号上诉人（原审原告、反诉被告）：王小明，女，汉族，1963年3月3日出生，住广东省珠海市香洲区********，公民身份号码440************327。委托诉讼代理人：史淑艳，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁杰堂，男，汉族，1970年11月7日出生，住广西壮族自治区藤县***********，公民身份号码452************538。委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黎雄彬，女，汉族，1968年7月1日出生，住广西壮族自治区藤县***********，公民身份号码452************723。委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。上诉人王小明、梁杰堂、黎雄彬因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初4859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王小明上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判梁杰堂、黎雄彬应向王小明支付拖欠的租金275300元及滞纳金62470元（租金暂计算至2018年1月，从法院判决解除合同之日起按每月28300元的标准支付占用费到梁杰堂、黎雄彬归还商铺之日止；滞纳金以每月拖欠的租金为本金，以月利率2%暂计算至2018年1月30日，以后顺延至全部支付之日）；2.一、二审诉讼费由梁杰堂、黎雄彬承担。事实和理由：（一）王小明主张的全部诉讼请求均未过诉讼时效，王小明主张的各期租金虽然具有一定的独立性，但不足以否认租金债务的整体性。如果分别计算时效，会割裂同一租赁合同的整体性，将导致债权人频繁主张权利、动摇互信，还会导致租赁期限没过而租金的诉讼时效已过的奇怪现象。从保护债权人的角度，诉讼时效应从最后一期租金的履行届满之日起算。（二）一审法院认为梁杰堂、黎雄彬以实际行动变更租金标准，王小明没有提出异议，则王小明属于接受并默认，无法律依据。王小明作为出租方，租金金额应当以王小明作出明确的真实意思表示为准，而非梁杰堂、黎雄彬擅自以实际履行行为变更租金标准。王小明与梁杰堂的租赁关系由双方签订书面合同约定，通过书面的形式表达真实的意思表示。在2014年5月至2018年5月期间，梁杰堂、黎雄彬均未按合同约定的金额支付租金是客观事实。梁杰堂、黎雄彬认为双方已变更合同条款，应承担举证责任，但梁杰堂、黎雄彬至今没有任何证据证明王小明同意或明确表示变更合同租金条款，其应承担举证不能的后果。王小明在一审提供的微信聊天记录表明，王小明要求梁杰堂、黎雄彬支付全部拖欠租金，且不同意调整租金，可见双方并未达成调低租金的一致意见。梁杰堂、黎雄彬之所以会在2014年5月起每月支付租金24300元而不是合同约定的26300元，是因为2014年5月是合同约定的租金调整时间点，在此之前的租金标准是24300元，而梁杰堂、黎雄彬未按合同约定足额支付每月26300元的租金，已经构成违约，王小明从未表示接受，也未默认变更，一审判决的认定对王小明不公。退一步讲，即便一审判决认定2016年9月之前的租金已经超过诉讼时效，亦仅代表该时间之前梁杰堂、黎雄彬未足额支付的部分租金，视为王小明放弃追偿的权利，不能当然证明王小明同意此后每月按24300元或22000元的标准收取租金。梁杰堂、黎雄彬辩称，（一）涉案租赁合同约定的租金支付时间有节点，诉讼时效应该独立计算，一审判决认定正确。（二）租金金额双方曾口头约定进行变更，王小明直到2018年1月才在微信中表示不同意，是为了诉讼故意为之，相关未付租金应按银行同期贷款利率计算违约金。梁杰堂、黎雄彬上诉请求：撤销一审判决第四项，改判王小明向梁杰堂返还租赁押金18万元。事实和理由：（一）梁杰堂的反诉焦点为梁杰堂是否支付了18万元的租赁押金以及如何支付。事实上，2008年5月16日王小明与齐某签订《租赁经营合同》，由齐某租赁经营案涉沐足阁。2009年3月22日，齐某与梁杰堂签订《合股协议书》，约定将沐足阁的50%经营股份转让梁杰堂，并由梁杰堂出资重新装修，后双方发生争议，齐某退出合伙。合伙期间交付的13万租赁押金转让给梁杰堂，梁杰堂另外向王小明支付现金5万元。在齐某起诉梁杰堂、王小明的（2009）顺法民一初字第03888号案件（以下简称第03888号案）中，虽然梁杰堂、王小明的代理人在庭审中称齐某的13万押金已退回齐某，但齐某没有承认收过押金，该陈述的内容并未得到确认，不能作为本案的定案依据，并且在庭审笔录中，代理人同时陈述“原按金收据已当场撕了，无立下新的收据”，而齐某回答“原18万按金、5万收据在王小明处保管”，即代理人的陈述没有得到齐某的确认，且押金单最后是交给了梁杰堂而并未撕毁，代理人的此项陈述不属实。（二）在梁杰堂个人接手案涉沐足阁后，重新与王小明签订了合同，押金单转移到梁杰堂手中，合同也约定了押金的条款，合同在第03888号案和本案一审均确认有效并实际履行，如果王小明没有确认收到或者认可转让收到18万押金，不可能在9年的租赁期间内从不追讨。（三）第03888号案判决驳回齐某的全部诉请后，梁杰堂支付给齐某6万元，才签订了一系列解除合伙关系的协议书，如果押金在解除合伙时由王小明退回齐某，梁杰堂不可能在胜诉后再退款给齐某。（四）一审判决中，双方均确认王小明开具了18万元的收据是真实的，王小明作为完全民事行为能力人，在签订案涉合同及履行合同9年后，却否认收到该押金，不符合常理。王小明辩称，梁杰堂、黎雄彬的上诉请求没有涉及违约金标准的问题，二审不应处理。梁杰堂、黎雄彬主张齐某的13万元押金已经转让给梁杰堂，但没有证据予以支持，若梁杰堂、黎雄彬认为与齐某的交接有瑕疵，可以另案向齐某主张。王小明向一审法院起诉请求：1.解除王小明、梁杰堂于2009年4月8日签订的《租赁经营合同》及《补充协定》；2.梁杰堂归还涉案租赁商铺给王小明；3.梁杰堂立即向王小明支付拖欠的租金275300元及滞纳金62470元（租金暂计算至2018年1月；滞纳金以每月拖欠的租金为本金，以月利率2%暂计算至2018年1月30日，以后顺延至全部支付之日）；4.梁杰堂向王小明支付占用费（从法院判决合同解除之日起按每月28300元的标准支付占用费到梁杰堂归还商铺之日止）；5.黎雄彬对本案全部诉求承担连带清偿责任；6.案件诉讼费由梁杰堂、黎雄彬承担。梁杰堂向一审法院反诉请求：1.确认王小明与梁杰堂于2009年4月8日签订的《租赁经营合同》及《补充协定》无效；2.王小明向梁杰堂返还押金18万元；3.案件全部诉讼费用由王小明承担。一审法院认定事实：沐足阁系经营者为王小明的个体工商户。2009年4月8日，王小明与梁杰堂签订《租赁经营合同》，约定王小明将位于佛山市顺德区*********xxx号铺，店铺内固定资产装修及王小明拥有经营权的沐足牌照租赁给梁杰堂，租赁经营期限10年，自2008年5月16日至2018年5月15日，租金每月20300元，每月25号之前支付，按金18万元；梁杰堂如逾期支付租金，每逾期一天需按月租金的20%支付滞纳金，逾期超过三天，视同违约，王小明有权收回该商铺并由梁杰堂承担一切违约责任；未经王小明书面同意，梁杰堂不得将其所租赁店铺及牌照转租、分租、转让，否则王小明有权终止合同并没收押金；梁杰堂提供按金13万元作为抵押，该押金不得冲抵租金，合同期满或解约后王小明在梁杰堂不拖欠任何费用和保持店铺设施完好的情况下即退还押金。同日，王小明出具《收据》确认收到梁杰堂交来的沐足阁按金18万元。同日，双方签订《补充协定》，约定每两年税后递增租金2000元/月。梁杰堂自2014年5月起按每月24300支付租金，自2016年9月按每月22000元支付租金，自2017年7月按每月20000元支付租金，具体支付情况详见附表。黎雄彬2018年1月通过微信询问王小明：“我们给一万五的铺租也可以了，现在的确难请人……”。王小明回复：“你没支付够的租金什么时候补齐给我？追过你几十次你这么多次都说生意难做，迟点先，你现在补齐之前的租金再说……你什么时候交齐过租金”。黎雄彬回复：“……整个市场经济都不好，平时交开多少按平时就可以了，实在现在外边租铺的都在减租金了……一直交开的租金也不低，这样也没有为难，你不可能把我的按金全部扣完，不是少数目……”。王小明回复：“……平时你们交开的租金每次都是不按合同办事，你好意思讲平时交多少就多少？是你租我铺还是我租你铺啊？外面铺租便宜的，你可以去外面租，在我度租就要按合同办事，否则签什么合同”。梁杰堂2018年2月通过微信询问王小明：“租金万陆得吗……”。王小明回复：“你先把所欠的租金交了才有得商量……”。另查明，案外人齐某于2009年6月5日起诉王小明、梁杰堂，要求确认王小明、梁杰堂签订的上述《租赁经营合同》及《补充协定》无效，判令梁杰堂搬出沐足阁办公室，停止侵害齐某对沐足阁的租赁经营权并赔偿经营利润损失30万元。在该案开庭审理过程中，审判员询问：“王小明，按金有无退还齐某”？王小明及梁杰堂的共同委托诉讼代理人回答：“已退给齐某，是13万元，原按金收据已当场撕了，无立下新的收据”。王小明、梁杰堂共同委托诉讼代理人在法庭辩论阶段陈述：“关于定金问题，王小明与齐某签订作废声明后，齐某也将定金收条还给了王小明，王小明当时退回齐某现金”。之后，一审法院作出（2009）顺法民一初字第03888号民事判决，查明如下事实：2008年5月16日，王小明与齐某签订《租赁经营合同》，约定王小明将沐足阁租赁给齐某经营，齐某向王小明缴纳按金18万元；2009年3月22日，梁杰堂与齐某签订《合股协议书》，约定齐某将沐足阁经营股份使用权的50%转让给梁杰堂，齐某投资资金合计15万元（押金13万元、折旧物核算2万元）；2009年4月8日，齐某在《作废声明》上签名，声明齐某与王小明于2008年5月16日签订的合同于当日作废。该03888号判决认定王小明、梁杰堂及齐某签订的《租赁经营合同》及《补充协定》均合法有效，齐某与梁杰堂之间系合伙纠纷，与该案非同一法律关系，遂驳回了齐某的诉讼请求。梁杰堂向法庭提交了2009年7月14日王小明、梁杰堂签署的《声明》，载明：本人王小明与梁杰堂于2009年4月8日签订的租赁合同中的按金款共计壹拾叁万元整。王小明没有收取现金，按金单属齐某名下转给梁杰堂名下。如官司胜诉，则按金单保持原来梁杰堂名下不变。如官司败诉，则由梁杰堂交回按金壹拾叁万元给王小明。王小明否认该《声明》中其签名的真实性，并申请对该签名进行笔迹鉴定。一审法院准许后依法委托广东xx司法鉴定所鉴定。广东xx司法鉴定所出具司法鉴定意见认为该《声明》中的签名并非王小明本人书写。王小明垫付了鉴定费6000元。梁杰堂亦申请证人石水清出庭作证，石水清证明该《声明》系其本人书写后由王小明、梁杰堂签名。2018年5月16日梁杰堂将案涉物业交还给王小明。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点为：1.《租赁经营合同》及《补充协定》的效力；2.梁杰堂、黎雄彬应支付的租金及滞纳金；3.押金18万元有否支付，应否返还。一、《租赁经营合同》及《补充协定》的效力问题从案涉合同内容来看，梁杰堂向王小明租赁的标的系案涉商铺、店铺内固定资产、装修及王小明拥有经营权的沐足牌照。可见在租赁之前，沐足阁具备对外经营的资产。王小明并非直接将营业执照出租给梁杰堂使用，而是将沐足阁的经营权出租给梁杰堂。法律并无禁止个体工商户的经营者对外租赁经营权。故王小明租赁经营权的行为并不违反法律、行政法规的效力性强制规定。另一方面，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。参照该规定，举重以明轻，梁杰堂以王小明无授权签订案涉合同为由主张案涉合同无效一审法院亦不予支持。王小明与梁杰堂签订的《租赁经营合同》及《补充协定》合法有效，应受法律保护。因上述合同履行期限已届满，案涉商铺亦已返还，处理合同解除事宜已无必要，故本案无需再判决解除合同及返还商铺。二、梁杰堂、黎雄彬应支付的租金及滞纳金第一，对于合同履行过程中租金如何确定的问题。合同约定每月租金20300元，每两年每月租金应递增2000元，故自2014年5月起梁杰堂每月应支付租金26300元。现梁杰堂仅按24300元支付租金。梁杰堂辩称因生意不景气与王小明协商一致以每月24300元的标准交租。王小明则予以否认。在合同履行过程中，梁杰堂自2014年5月至2016年6月长达两年多的期间，均按照每月24300元的标准缴纳租金。梁杰堂以其实际履行行为变更了租金的标准。现无证据证实王小明提出了异议，王小明对梁杰堂的该行为予以接受并表示默认。因此，梁杰堂主张租金自2014年5月起按每月24300元的标准支付的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。同理，对于梁杰堂2017年6月前按22000元租金支付的抗辩一审法院亦予以采信。2017年7月之后按20000元支付的租金不具有稳定性，与双方微信聊天记录内容也不相符，对该抗辩一审法院不予采纳。之后的租金均应按每月22000元的标准缴纳。第二，诉讼时效的问题。租金按月支付，属继续性债权，应每期租金分别适用诉讼时效。案涉合同约定每月租金应于25号之前支付，故诉讼时效应自该月26日开始起算。王小明主张以最后一笔租金计算诉讼时效于法无据，一审法院不予支持。同时，从双方履行过程来看，王小明并未主张过以次月缴纳的租金抵充本月未缴足的租金，该主张也与王小明的诉请不一致，一审法院对该主张亦不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。两者规定不一致。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”以及《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行之规定，本案2016年9月之前的租金应适用一年的诉讼时效，之后的租金应适用三年的诉讼时效。故原告主张的2016年9月之前的租金已超过诉讼时效。第三，梁杰堂应支付的租金及滞纳金。自2017年7月至2018年5月15日，梁杰堂尚欠租金40000元未付。梁杰堂未按约定支付租金，实属违约，王小明主张梁杰堂支付滞纳金即违约金有理，应予以支持。合同约定每日按月租金的20%计付，王小明主动调整为按月利率2%计付。梁杰堂主张该违约金过高，要求一审法院予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，王小明的实际损失为资金占用损失，也即利息损失，按月利率2%计算违约金并无过高。故截至2018年5月25日，梁杰堂应向王小明支付违约金4563元，之后的违约金应以月利率2%计算至款项付清之日止。黎雄彬对王小明主张其承担连带责任并无异议，王小明主张黎雄彬对梁杰堂的以上债务承担连带责任，一审法院予以支持。三、押金18万元有否支付，应否返还王小明开具了《收据》确认收取了梁杰堂交付的押金18万元。王小明主张梁杰堂并未支付18万元押金。梁杰堂则主张该18万元是通过承接前手齐某交付的按金13万元再另行补交了5万元现金的方式支付。一方面，在03888号案件中，梁杰堂对于王小明已现金返还了齐某交付的13万元押金的事实予以确认。根据禁反言的原则，梁杰堂现陈述该13万元转为本案的押金不应予以支持。另一方面，梁杰堂提交的《声明》中王小明的签名经鉴定非其本人所签。广东xx司法鉴定所及鉴定人员具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定检材包括多份同时期王小明的签名，依据充分，结论正确。就同一事实的证明力而言，鉴定结论的证明力大于证人证言。故一审法院采信广东xx司法鉴定所的鉴定结论，对证人证言不予采信，对梁杰堂重新鉴定的申请不予接纳。综上，一审法院采信王小明关于梁杰堂未交付押金的主张，梁杰堂主张返还押金，一审法院不予支持。王小明垫付的鉴定费用应由梁杰堂、黎雄彬承担。因已确认梁杰堂并未交付押金，就梁杰堂是否未经王小明同意转租及拆建的事实已无需认定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁杰堂、黎雄彬应于判决发生法律效力之日起十日内向王小明支付租金40000元；二、梁杰堂、黎雄彬应于判决发生法律效力之日起十日内向王小明支付违约金4563元（暂计至2018年5月25日，之后的违约金以40000元为基数按月利率2%计算至付清之日止）；三、驳回王小明的其他诉讼请求；四、驳回梁杰堂的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉部分受理费减半收取为3183.28元、财产保全费2208.85元、反诉部分受理费减半收取为1950元，鉴定费6000元，由王小明承担4392.13元，梁杰堂、黎雄彬承担8950元。本案二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：1.王小明诉请梁杰堂支付的租金是否已过诉讼时效；2.涉案租金的计算标准；3.梁杰堂是否向王小明支付押金及应否予以返还。关于争议焦点一。经查，王小明、梁杰堂于2009年4月8日签订的涉案《租赁经营合同》《补充协定》约定，每月租金应于25号前支付。因此涉案租金为继续性债权，应将每月应付的租金视为单个债权分别单独适用诉讼时效期间，且诉讼时效应自每月26日开始起算。王小明上诉主张本案租金的诉讼时效应从最后一笔租金履行期限届满之日起开始计算，没有法律依据，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，本案2016年9月之前的租金应适用一年的诉讼时效，之后的租金应适用三年的诉讼时效。故一审判决认定王小明主张的2016年9月之前的租金已超过诉讼时效期间于法有据，本院予以维持。关于争议焦点二。涉案合同约定自2009年5月16日起每月租金20300元，每两年每月租金递增2000元，故自2014年5月起梁杰堂本应每月支付租金26300元。但梁杰堂自2014年5月至2016年6月长达两年多期间实际仅按24300元支付租金，且于2016年7月至2017年6月按22000元支付租金。梁杰堂辩称因生意不景气与王小明协商一致对相关租金标准予以调整。王小明虽予以否认，但对梁杰堂以其实际履行行为变更租金标准的行为并未提出异议。一审判决据此认定视为王小明对该时间段内梁杰堂的该行为予以接受并表示默认，对梁杰堂主张租金自2014年5月起按每月24300元的标准支付及2017年6月前按每月22000元的标准支付租金的抗辩理由予以采信，并认定此后的租金均按每月22000元的标准支付，并无不当，本院予以维持。王小明提供的微信聊天记录反映其于2018年1月才向梁杰堂提出未足额支付租金，亦未明确梁杰堂从何时开始欠付租金、欠付租金的数额，故一审判决对梁杰堂主张双方协商一致于2017年7月后按每月2万元的标准支付租金不予采信并无不妥。王小明关于其从未接受并默认梁杰堂减少租金，应按合同约定的标准计算梁杰堂的未付租金的主张理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。首先，王小明虽于涉案合同签订当日向梁杰堂开具了18万元的押金收据，但针对梁杰堂自称承接于齐某的13万元押金，梁杰堂于第03888号案中明确王小明已将该款现金返还给齐某。梁杰堂对此矛盾未作出合理解释。而齐某在该案中虽否认该13万元已经退还，但没有确认该款已转让予梁杰堂，梁杰堂亦未提供证据予以证明。其次，梁杰堂提交并以此佐证上述13万元押金承接自齐某的《声明》中王小明的签名经鉴定非本人所签，故本院对梁杰堂依据该《声明》所主张的事实不予认可。再次，梁杰堂就其于第03888号案后向齐某支付了6万元以解决双方纠纷的主张未提供证据予以证明。即便属实，在齐某未予确认的情况下亦不能认定其向王小明支付的13万元押金由梁杰堂承接之事实。最后，王小明向梁杰堂开具的18万元押金收据是为一个整体，由于梁杰堂主张已向王小明支付的18万元押金中的13万元实际并未支付，则就梁杰堂是否已向王小明实际支付余下5万元的问题，本院认为梁杰堂负有举证责任。而梁杰堂未提供证据予以证明，故本院对其相关主张不予支持。综上所述，王小明，梁杰堂、黎雄彬的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9598.1元，由王小明负担5698.1元，由梁杰堂、黎雄彬负担3900元。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月十八日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发