四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宜民终字第688号上诉人（原审被告）宜宾市达昌房地产开发有限责任公司。法定代表人唐明清。委托代理人王开富。委托代理人尹子芳。被上诉人（原审原告）陈丽娜，女。委托代理人涂启凤。上诉人宜宾市达昌房地产开发有限责任公司（以下简称达昌公司）因与被上诉人陈丽娜商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2014）翠屏民初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2009年11月22日，达昌公司（出卖人）与陈丽娜（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：陈丽娜购买达昌公司开发建设的合江街商住楼二层二号房；按照建筑面积计算，该商品房总价1791600元；买受人采取贷款方式付款。合同第15条第三款约定“2、双方同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人：（1）专项维修基金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）天燃气开户费，由买受人签订合同时交给出卖人；……”。2009年11月26日，达昌公司（出卖人）与陈丽娜（买受人）再次签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》（以下简称《补充协议》）。该补充协议约定：买受人的天然气入户的相关费用为3600元整，不包括在房款之内，由买受人承担，出卖人代收代办，买受人应在签订本协议当日支付给出卖人；专项维修基金暂定按每户总房价的2.5%收取，买受人在交房前向出卖人交纳；办理产权时，买受人应向出卖人交纳的费用：A.契税；B、登记费80元／户；C、书证工本费为10元／户；D、代办费：出卖人代办《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》的代办手续费300元／户，办理《国有土地使用证》暂按150元／户；E、按揭抵押登记费（167元／笔）；F、其他费用、法律法规或主管机构规定的相关费用。以上交纳的费用，除代办手续费外，其他费用均为出卖人代收代缴款项，最终以权证登记部门确定的收费标准为准，多退少补。《补充协议》第五条约定“双方约定按照以下方式办理权证：……相关管理部门办好房屋产权证、土地使用证后出卖人于30日内将两证交付买受人，并完清双方相关手续。”2013年达昌公司向陈丽娜出具《合江街98号商住楼手续完清结算清单》（以下简称《结算清单》）一份。该结算清单载明：一、陈丽娜应交款合计1914525.83元；二、已交款合计1931914.80元；三、结算合计：应退业主17388.97元（1931914.80元-1914525.83元）。其中“应交款”项、“已交款项”栏列明的费用中均已包括“天然气3600元、出入证150元、装修保证金2000元、垃圾清运费1493元、物管费2866.60元”等几项费用。本案中，陈丽娜陈述其已交款项应为2019913.40元，并非《结算清单》中载明的1931914.80元。陈丽娜出示有8张由达昌公司出具的《收款收据》、《收据》予以证明，分别如下：1、编号为0002291《收款收据》，出具时间为2009年11月27日，交款人为陈丽娜，载明款项为购房首付款，金额为505872元。2、编号为0003635《收款收据》，出具时间为2010年1月28日，交款人为陈丽娜，载明款项为商住楼房款，金额为31728元。3、编号为0003632《收款收据》，出具时间为2010年4月15日，交款人为陈丽娜，载明款项为商住楼房款，金额为1254000元。4、编号为0057623《收款收据》，出具时间为2010年3月30日，交款人为陈丽娜，载明款项为购房税费，金额为92508.20元。5、编号为0075757《收据》，出具时间为2011年2月9日，客户名称为陈丽娜，载明款项为：两证代办费450元、抵押手续费2006.40元、抵押登记费167元、天然气安装费3600元，计6223.40元。6、票据编号为0075758《收据》，出具时间为2011年2月9日，客户名称为陈丽娜，载明款项为：担保手续费10032元、担保登记费100元、产权税71664元、产权登记费895.80元，计82691.80元。7、票据编号为0075759《收据》，出具时间为2011年2月9日，客户名称为陈丽娜，载明款项为：工本费90元、印花税10元、维修基金44790元，计44890元。8、票据编号为0075765《收据》，出具时间为2011年3月1日，客户名称为涂启凤、涂世贵、陈丽娜，其中涉及陈丽娜的款项为：陈丽娜装修保证金2000元。达昌公司对上述票据真实性无异议，但对其于2011年2月9日出具的第5-7张票据载明的款项，达昌公司称陈丽娜仅交纳47656.60元。另查明，陈丽娜所购翠屏区合江街98号1幢2层2号房屋的《国有土地使用证》（证号：宜市翠国用2013第12847号）已由相关部门于2013年8月7日颁发，该《国有土地使用证》现存于达昌公司处。以上事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》、《补充协议》、《合江街98号商住楼手续完清结算清单》、《收款收据》等证据，在案为凭，予以确认。原判认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议等，系当事人真实意思表示，原告向被告交纳了合同约定的相应费用，有权就该费用与被告进行结算。关于原告应交款项金额，被告于2013年所出具《结算清单》载明的原告应交款为1912525.83元，且《结算清单》原告应交款一栏列明的各项费用已包括天然气安装费、装修保证金、出入证、垃圾清运费、物管费等费用，故原告应交款金额为1912525.83元。关于原告已交款项金额，原告出示有被告出具的8张票据为证，该8张票据金额共计2019913.40元，被告辩称对于2011年2月9日出具的三张金额为13万余元的票据，原告仅实际交付47656.60元，因被告方工作人员疏忽导致原告未将2010年3月30日金额为92508.20元的票据退回被告公司，对此被告未提供充分证据予以证明，故对被告该辩称理由，证据不足，不予采纳，原告已交款金额认定为2019913.40元。原告诉请被告退还其多交的各项款项107387.57元（2019913.40元-1912525.83元），符合合同约定，予以支持。原、被告双方所签订《补充协议》第五条约定“相关管理部门办好房屋产权证、土地使用证后出卖人于30日内将两证交付买受人”，根据查明的事实，原告所购房屋的国有土地使用证于2013年8月7日办理完毕且存于被告公司处，现已符合合同约定的交付条件，故原告诉请被告向其交付国有土地使用权证，符合合同约定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宜宾市达昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈丽娜各项款项计107387.57元；二、被告宜宾市达昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈丽娜交付其所购翠屏区合江街98号1幢2层2号房屋的国有土地使用证。案件受理费2548元，减半收取1274元，由被告宜宾市达昌房地产开发有限责任公司负担。达昌公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判其退还被上诉人多预交税费合计为17388.97元。其主要理由是：原判认定被上诉人共计向上诉人预交房款和各项税费总额为2019913.40元属于认定事实错误。实际上被上诉人陈丽娜预缴纳总金额为1931914.80元，因其有一张应退回上诉人的预交票据925080.20元未退回。陈丽娜答辩称：若自己未交款，则上诉人财务人员就不会开具票据。上诉人说了交款后再进行结算，多退少补，所以不存在多开票或少开票的问题，请求二审维持原判。经审理查明，二审期间，上诉人达昌公司向本院提交了合江街98号业主联名证明以及购房户杨家华、罗成凤、罗会东、刘长远、刘红燕、肖思恭、肖家平书面证明购房经过和退票结算经过的情况说明。证明达昌公司与其他业主均是严格按照合同约定收费标准执行，大家均诚信做人，没有纠纷发生。本院认为：陈丽娜向达昌公司购买的商品房应付总价款为1914525.83元，双方当事人均无异议，予以确认。陈丽娜主张已向达昌公司交付2019913.40元，其提供的证据为2009年至2011年达昌公司财务人员出具的八张收具之总和。达昌公司主张陈丽娜向其实际交付的购房款为1931914.80元，其提供了《结算清单》。根据陈丽娜提供票据记载，其中：编号为0057623《收款收据》金额为92508.20元，票据载明的款项笼统为购房税费；编号为0075758《收款收据》的金额为82691.80元，编号为0075759《收据》的金额为44890元，该两张票据明确了具体的税、费明细及其金额。结合陈丽娜购房款总额计算其应缴税费，不应为三张税费票额之和达二十万多元，税费超出了购房款的10%有余。综合合江街98号其余购房户在税费票据上有换票补差的经过，本院对达昌公司的上诉请求予以支持，即：双方当事人应以《结算清单》为准。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省宜宾市翠屏区人民法院（2014）翠屏民初字第111号民事判决第二项，即：宜宾市达昌房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向陈丽娜交付其所购翠屏区合江街98号1幢2层2号房屋的国有土地使用证；二、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2014）翠屏民初字第111号民事判决第一项，即：一、宜宾市达昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还陈丽娜各项款项计107387.57元；三、宜宾市达昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人陈丽娜各项款项计17388.97元。如果上诉人宜宾市达昌房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2548元，减半收取1274元由宜宾市达昌房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费2448元由陈丽娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  何锡强审 判 员  陈治兵代理审判员  王 春二〇一四年十月十一日书 记 员  陈 曦