广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初1501号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广东省广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：李红丽，职务所长。委托代理人：朱慧嘉、潘翠钰，分别为广东惠法律师事务所律师、实习人员。被告：广东百富城房地产开发有限公司，，住所地广东省广州市从化街口街镇北路田边村****自编**法定代表人：林碧莹，职务总经理。委托代理人：郭忠革、于丹阳，均为广东德培律师事务所律师。第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地，住所地广东省广州市海珠区东晓路海城花苑**201、202、203iv>法定代表人：梁树松，职务经理。委托代理人：梁平、林燕珍，均为该公司职员。第三人：广州市海珠区住房和建设局，住所地广，住所地广东省广州市海珠区新港中路**v>负责人：陈伟锋。委托代理人：廖嘉曼，系该局工作人员。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告广东百富城房地产开发有限公司、第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称：东晓物业）、第三人广州市海珠区住房和建设局（以下简称：海珠住建局）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱慧嘉，被告的委托代理人郭忠革，东晓物业的委托代理人梁平、林燕珍，海珠住建局的委托代理人廖嘉曼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:涉案房屋位于同××号（除留房），是经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2016年2月16日通知原告接管的经租产，曾使用旧户籍“同福东路**”。2009年4月1日至2011年3月31日期间，东晓物业将涉案房屋出租给广州床上用品厂有限公司，签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定了将涉案房屋作为商业用途使用，每月租金1525.4元。后被告取得了广州市规划局审批的（2005）穗国土建用字第410号《建设用地批准书》，被核准征用海珠区同福东路、淮南里、横楼巷、安庆里、保安东南、聚荣坊、南村路、安贤里、毓华东、聚和里等地段，其中包括涉案房屋。2011年2月25日，被告与广州床上用品厂有限公司签订了《广州市城市房屋拆迁安置协议书》，约定了广州床上用品厂有限公司于2011年3月3日前迁出涉案房屋，后广州床上用品厂将涉案房屋交付给被告。2011年8月30日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与被告签订《拆迁直管房屋补偿协议书》，约定将涉案房屋交由被告拆迁，由被告负责解决原居住户的搬迁安置工作，并自原居住户迁出之日起至被告将补偿房屋移交给广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局之日止，按原来被拆迁房屋的租金按月缴纳租金。被告逾期交付租金的，每逾期一日，按非住宅月租金的3%计收违约金。被告缴纳租金至2016年9月30日，此后未缴纳租金。2017年8月7日，涉案房屋被鉴定为危险性等级D级，为整幢危房。截止至2017年8月30日，被告仍未拆除涉案按房屋，原、被告双方签订《接收房屋确认书》，确认被告将涉案房屋交还给原告。在涉案房屋必须加固维修的情况下，2018年11月12日，原告向被告发出告知函，要求被告共同见证对涉案房屋进行维修，并告知维修预算价格为56348.81元。涉案房屋的维修加固工程已经进行完毕。原告认为，被告逾期交付租金，已经构成违约，涉案房屋在被告征用期内遭受损毁，被告应承担维修加固的费用。故原告起诉要求：1、判决被告向原告支付涉案房屋从2016年10月1日至2017年8月30日的租金16779.4元；2、判决被告向原告支付自2016年10月20日起至被告清偿租金之日止的违约金，以月租金为本金，按每日3%计算违约金；3、判决被告返回原告涉案房屋的维修费用56348.81元；4、判决被告承担诉讼费。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、原告主体不适格。原告不是与被告签订协议的主体。即便原告提交了委托书，原告也只能作为代理人参加诉讼，本案的真正原告应该是海珠住建局。2、被告确认2016年10月之后未付租金，但涉案房屋之所以没有拆除，是因为政策调整，涉案房屋属于被保护的骑楼不允许拆除。在该政策文件下发后，被告多次与海珠住建局联系，要求其收回房屋，但海珠住建局一直不予理睬。实际上，当骑楼保护政策出台后，原《拆迁直管房屋补偿协议书》的合同目的已经无法实现。3、涉案房屋交付给我方时已经是危房，我司在收到房屋时就已经做了危房鉴定，且原告没有证据证明被告存在损毁房屋的行为，因此被告不同意承担原告主张的维修费用。东晓物业陈述称：我方同意原告的全部诉请。我方是受海珠住建局委托，向被告收取租金的。海珠住建局陈述称：我局原名称为广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局。我局同意原告的全部诉请，也认可原告的主体地位。我局已将《拆迁直管房屋补偿协议书》所涉的全部权利义务让渡给原告，原告有权作为独立的诉讼主体就《拆迁直管房屋补偿协议书》产生的纠纷提出诉讼，我方不向被告主张租金、违约金及修缮费用。经审理查明：2011年8月30日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（甲方）与被告（乙方）签订《拆迁直管房屋补偿协议书》，约定如下：乙方以（2005）穗国土建用字第410号文件核准征用海珠区同福东路。等地段，需拆除该地段内属于甲方经管的房屋，现经双方同意订立如下补偿协议：一、甲方同意下列座落在海珠区××××号（除留房）、578号房屋，共贰幢，建筑面积贰佰贰拾柒点柒壹玖肆平方米交由乙方拆迁；乙方同意将。平方米的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。二、乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于2014年12月31日移交完毕。如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天壹元计算。三、需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，由乙方负责妥善解决。因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，为补偿甲方这方面的损失，乙方同意从原居住迁出被拆的房屋之日起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原来被拆迁房屋的原租金额、用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为叁仟零肆拾伍元。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按（非住宅月租金的3%，住宅月租金的2%）收取违约金。等。庭审中，被告确认其缴纳租金方式为当月租金当月缴纳，一月一交。2012年5月4日，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室向广州市国土房管局产权地籍处发出《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》（穗房征结字[2012]1号），函件内容为：我局于2005年12月2日核发《建设用地批准书》（穗国土建用字[2005]第410号），批准广东百富城房地产开发有限公司使用海珠区同福东路市二宫西侧路段，建设商住、商务楼，用地面积为9989平方米。2010年8月3日，我局核发《房屋拆迁许可证》（延拆许字[2010]第26号）批准拆迁。根据市规划局《关于送审建筑涉及方案的复函》（穗规函[2011]7961号），其中34户属于规划骑楼保护建筑不予拆除，门牌为：同福东路。576号。截止2012年4月26日，该项目已完成拆迁补偿安置工作。此函。原告及海珠住建局均称不知悉该文件。原告提交《接管通知书》（海珠接字第4354号），载明接管日期为2016年2月16日，房屋地址为同××号（除留房）、578号。原告提交《直管房管理事项委托书》，其中委托方为广州市海珠区住房和建设水务局，受托方为原告，委托的地域范围包括广州市海珠区海幢（宝岗大道以东，同福东路以北）、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲共11条行政街范围内等，委托的事项范围包括承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。原告与被告于2017年8月30日签订《接收房屋确认书》，载明直管公房地址同××号于2017年8月30日接收，该房屋到接受之日止没有水、电、燃气、通信等欠费。现场交接房屋情况：该房部分杉木梁、木檩条出现潮湿、霉烂等现象，坡屋面局部塌下，平屋面临时装顶加固。被告提交《竣工验收备案表》，载明建设单位名称为被告，工程名称为同福东商住楼，地点为同福东，地点为同福东路市二宫西侧013年4月11日，竣工验收时间为2015年8月20日，验收备案时间为2016年2月3日。被告称整体工程竣工后，多次要求海珠住建局及原告收回涉案房屋，但海珠住建局及原告均不予理会。经释明，被告表示没有书面证据予以提交，亦未针对涉案房屋或《拆迁直管房屋补偿协议书》提起诉讼。东晓物业于2016年9月至2017年5月向被告发出多份《催收房租通知书》，被告称均未收到上述通知书。原告提交《危险房屋鉴定报告》、施工见证笔录、发票、转账记录，拟证明被告使用房屋不当，导致其接手房屋后，房屋危险性等级评定为D级，其对房屋进行了修缮，产生费用56348.81元。被告对此不予确认。经释明，原告未提交书面证据证明被告存在不当使用涉案房屋或其他侵权行为。本院认为:本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，针对各方当事人争议的焦点，分析如下：1、关于主体问题。原告作为依法成立的组织，已于2016年2月16日正式接管涉案房屋，并取得相应授权，可以独立主体地位进行诉讼，涉案房屋的实际管理工作均由原告执行，东晓物业接受原告委托收取涉案房屋的租金，被告也实际缴纳租金，并与原告办理了房屋交接手续；海珠住建局亦当庭表示认可原告的诉讼主体地位，明确不会向被告主张相关权利，因此本院认可原告的诉讼主体地位。2、关于诉讼时效问题。根据《拆迁直管房屋补偿协议书》约定，被告应按月缴纳租金。被告亦确认是当月缴纳当月租金。东晓物业接受原告委托向被告收取涉案房屋租金，被告于2016年10月（当月缴纳租金时间应为2016年10月31日前）起未缴纳租金，根据《最高人民法院关于适用》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。故本案适用三年诉讼时效，原告于2019年1月3日起诉未超过诉讼时效，被告的抗辩意见本院不予采纳。3、关于租金。被告称其多次向原告或海珠住建局主张要求收回房屋，但被告未提交书面证据证明，且被告亦未提出诉讼主张解除合同，原告及海珠住建局对此亦不予确认，故本院对被告抗辩不予采信，因原、被告双方于2017年8月30日办理涉案房屋的交接手续，故被告应缴纳2016年10月1日至2017年8月30日的租金16779.4元，原告此项诉请合法有理，本院予以支持。4、关于违约金。综合庭审陈述来看，原告对于涉案房屋负有管理义务，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室向广州市国土房管局产权地籍处发出《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》（穗房征结字[2012]1号）属于公开性政府文件，原告称不清楚该文件内容，不清楚涉案房屋属于被保护的骑楼不允许拆除，明显不能成立；且被告自2016年10月起未交租金，原告一直未收回房屋，也未主张解除协议，直至2017年8月才收回房屋，亦存在一定的过错；故原告主张违约金，依据不足，本院不予支持。5、关于修缮费用。原告提交的证据未能证明涉案房屋交付给被告后，被告存在使用不当或恶意破坏行为，无法证明房屋需要修缮与被告的使用存在因果关系，故本院对原告主张修缮费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十八条之规定，判决如下：一、被告广东百富城房地产开发有限公司在本判决生效之日向原告广州市海珠区房屋安全和物业二所支付2016年10月1日至2017年8月30日的租金16779.4元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费1806.1元，由原告负担1428.1元，由被告负担378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  何翠娴人民陪审员  区少敏二〇一九年六月二十七日书 记 员  彭智媚招景敏