安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初326号 原告：吕长奎，男，1971年10月21日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：张跃伟，安徽乐皖律师事务所律师。 被告：安徽融中置业有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区翡翠路西、芙蓉路北港澳花园紫荆苑****，统一社会信用代码913401000875572816。 法定代表人：李军，总经理。 委托诉讼代理人：宇汝斌，安徽黄山松律师事务所律师。 原告吕长奎诉被告安徽融中置业有限公司（以下简称融中公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告吕长奎及其委托诉讼代理人张跃伟，被告融中公司的委托诉讼代理人宇汝斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕长奎向本院提出诉讼请求：1、融中公司继续履行合同并于判决生效后立即为吕长奎办理房产过户手续；2、融中公司赔偿吕长奎违约金36万元；3、本案诉讼等相关费用均由融中公司承担。 事实与理由：2016年3月1日，原、被告就融中公司位于合肥经济技术开发区（品阁公寓）1号楼1-2单元11层1-16号房屋签订房屋买卖合同一份，该合同约定，吕长奎购买融中公司所有的案涉房屋，建筑面积900平方，总价款120万元，房款支付方式为一次性付款。合同签订后，融中公司将享有对该房屋的使用、收益、出租等权利一并转让给吕长奎，若逾期交房融中公司按日向吕长奎支付购买金额的万分之二作为违约金。该合同签订当日，吕长奎即按合同约定将该120万元购房款支付给融中公司，融中公司出具收据，但直至起诉之日融中公司仍未能将案涉该房屋交付给吕长奎，亦未办理过户手续。 被告融中公司辩称：一、吕长奎起诉融中公司系主体错误。案涉项目品阁公寓（实为职工宿舍楼）的建设方是案外人合肥金绿食品有限公司（以下简称金绿公司），该公司与融中公司签订一份《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》。此协议第5条约定由融中公司负责该宿舍楼的销售。之后，金绿公司也于2014年1月11日向融中公司出具证明，书面委托融中公司全权负责销售案涉房产。因此，即便双方之间签订了购房合同，融中公司接受委托产生的民事责任应当由案外人金绿公司来承担，融中公司不是本案诉讼主体。二、吕长奎与融中公司之间签订的购房合同无效，双方无法办理房产过户手续。案外人金绿公司与融中公司签订的《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》，此协议内容为双方联合在工业用地上建设成套住宅，并对外销售牟利，且截至目前仍没有办理土地用途变更手续。此项目房产对外销售违反了《土地管理法》第四条、国土资源部下达《工业项目建设用地控制指标》第四条、《城市房地产管理法》第十七条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条强制性法律规定，案涉购房合同应属无效合同，此合同中条款内容对吕长奎和融中公司双方不发生法律约束力。故，吕长奎现诉求融中公司办理房产过户手续，违反上述法律及司法解释规定，应依法予以驳回。三、吕长奎要求融中公司赔偿违约金36万元，没有法律依据。因双方签订的购房合同违反法律规定无效，该合同中关于违约金条款内容当然也无效。故，吕长奎要求融中公司按照合同约定支付违约金的诉求，没有法律依据。四、本案名为房产买卖合同，实为民间借贷担保，且实际发生借款本金为984000元。根据融中公司与案外人金绿公司签订的内容，案涉宿舍楼由案外人提供土地、融中公司提供资金联合建设。融中公司因需要建设资金，曾从许多个人借款，其中就包括向吕长奎借款。此笔借款是融中公司法定代表人李军和康伟一起从吕长奎处借款。但融中公司仅收到一个叫吕越的人通过银行转款984000元，不知此笔款与吕长奎的主张有无关联。双方签订购房合同，仅是以房产买卖形式对借款的担保，如真是属于房产买卖，怎么可能合同中每平方米购房单价仅为1330元，此远远低于2016年同地段房产市场价格。另外，融中公司没有收到吕长奎现金216000元，吕长奎有义务向法庭提供现金取款银行流水来证明。融中公司已归还借款10余万元，用加油卡4万元冲抵部分借款，并以一部“纳智捷”越野车抵账15万元借款（现该车由吕长奎使用），尚欠吕长奎借款本金684000元。吕长奎陈述融中公司已收取其1200000元房款不符合事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2009年7月7日，合肥市人民政府颁发的《中华人民共和国土地使用证》显示坐落于桃源路西、紫云路南的土地使用权人为合肥金绿食品有限责任公司，地，地类用途为工业014年1月13日，该用地获得建设工程规划许可证，被允许合肥金绿食品有限责任公司用于建设宿舍楼。 2014年1月11日，合肥金绿食品有限责任公司出具《证明》，内容为：“兹我公司位于合肥，合肥合肥金绿食品有限责任公司宿舍楼项目，由融中公司投资建设，由融中公司全权负责销售事宜，特此证明”。 2014年1月13日，合肥金绿食品有限责任公司（甲方）、融中公司（乙方）签订《合肥金绿食品有限责任公司职工宿舍楼合作投资建设协议》，约定甲方提供所建项目土地，该土地使用权为甲方所有，……乙方负责该项目的建设和项目建设的全部资金投入…… 2016年3月1日，吕长奎（购房人、乙方）、融中公司（出售方、甲方）签订《购房合同》，合同约定乙方以单价1330每平方购买甲方品阁公寓1号楼1-2单元11层1-16号房屋（900平方米）。吕长奎通过吕越向融中公司汇款984000元。2016年3月1日，融中公司法定代表人李军向吕长奎出具《收款说明》一份，内容为：“收现金216000元，其余转账”。同日，李军出具《收据》一份，内容为：“今收到吕长奎购房款11层1-16室共计120万元”。 对于有争议的案件事实，本院认定如下：吕长奎主张直接向融中公司及其法定代表人李军支付现金216000元，其数额巨大，与正常交易习惯不符，且吕长奎未提供其他证据进行辅证，对此支付现金行为及数额，本院均不予采信。 本院认为：本案中案涉房产为兴建于工业工地之上的宿舍楼，非可面向大众销售的商品房。《购房合同》对房屋出卖、产权登记的约定直接违反我国对于土地、房屋管理的强制性规定，其记载的出售房产价格也与合肥同期正规房产市场相距甚远。吕长奎在购房时已经获知该房产土地、房屋的性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……故吕长奎诉请要求继续履行合同并进行产权转移登记，本院不予支持。因第一项诉请实际无法履行，吕长奎据此诉请逾期履行（交付房屋、办理产权登记）应支付违约金，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下: 驳回原告吕长奎的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18840元，由原告吕长奎承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  王礼芬 人民陪审员  李章伦 二〇一九年六月十日 书 记 员  王 珊 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。