福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初2960号 原告：蔡志雄，男，1976年1月3日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：许志君，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王佳雯，北京中银（泉州）律师事务所实习律师。 被告：蔡文攀，男，1982年9月29日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：刘字，女，1987年10月29日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告蔡志雄与被告蔡文攀、被告刘字房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。蔡志雄的委托诉讼代理人许志君律师、王佳雯实习律师到庭参加诉讼。蔡文攀、刘字经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡志雄向本院提出诉讼请求：1.蔡文攀、刘字按6000元/月向蔡志雄支付自2017年10月1日起至2019年1月31日止共计16个月的租金96000元，并按月利率3%支付因逾期支付租金的滞纳金，其中36000元自2017年10月1日起计算至2018年9月30日止为13104元，36000元自2018年4月1日起计算至2018年9月30日止为6552元，96000元自2018年10月1日起计算至实际付款之日止；2.蔡文攀、刘字向蔡志雄支付代为支付的各项费用2780.92元，其中水电费1116.33元、物业管理费489.59元、墙壁及卫生间修补费1175元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自起诉之日起至实际支付之日止的利息；3.蔡文攀、刘字承担本案的全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费、鉴定费、公告费。诉讼过程中，蔡志雄进一步明确诉讼请求为：1.蔡文攀、刘字按6000元/月向蔡志雄支付自2017年10月1日起至2019年1月31日止共计16个月的租金96000元，并按月利率3%支付因逾期支付租金的滞纳金，其中36000元自2017年10月1日起计算至实际付款之日止，36000元自2018年4月1日起计算至实际付款之日止，24000元自2018年10月1日起计算至实际付款之日止；2.蔡文攀、刘字向蔡志雄支付代为支付的各项费用2780.92元，其中水电费1116.33元、物业管理费489.59元、墙壁及卫生间修补费1175元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自起诉之日起至实际支付之日止的利息；3.蔡文攀、刘字承担本案的案件受理费。事实和理由：2016年12月14日，蔡文攀、刘字因经营需要，与蔡志雄签订《房屋租赁合同》。合同约定：蔡志雄将址于福建省石狮市宝岛中路201号石狮泰禾广场8号楼725-728单元的物业（下称案涉房屋）出租给蔡文攀、刘字作为经营场所，租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日，租金每年72000元，蔡文攀、刘字应于2017年4月1日前交满6个月租金及押金共72000元，剩余租金每6个月为一期支付。此外，因租赁而产生的水电费、物业费由蔡文攀、刘字承担。合同签订后，蔡文攀、刘字陆续支付了押金和租金共计72000元。但自2017年10月1日起，蔡文攀、刘字未再向蔡志雄支付租金。根据租赁合同的约定，蔡文攀、刘字逾期支付租金的，每逾期一日，应当按照拖欠金额的千分之五向蔡志雄支付滞纳金。由于蔡文攀、刘字一直拖欠租金，双方经协商终止合同，蔡文攀、刘字于2019年2月2日搬离案涉房屋。搬离时，蔡文攀、刘字尚拖欠蔡志雄水费（含公摊水费和户内水费）、电费（含公摊电费和户内电费）共计1116.33元、物业管理费489.59元。同时，由于蔡文攀、刘字对租赁房屋使用不当，导致蔡志雄因修缮案涉房屋而支出墙壁修补费875元、卫生间修理费300元。上述费用，蔡志雄经多次催讨，蔡文攀、刘字仍未支付。 蔡文攀在法定答辩期间内未作答辩。 刘字在法定答辩期间内未作答辩。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋址于福建省石狮市宝岛中路201号石狮泰禾广场8号楼，包括725、726、727、728四个单元，系蔡志雄向石狮市泰禾广场投资有限公司购买所得，建设工程规划许可证证号为建字第350581201300103号和建字第350581201300105号。2016年12月14日，蔡志雄与蔡文攀就案涉房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日止，租期3年；租赁用途作为美容养生会所使用；每年租金72000元，蔡文攀应于2017年4月1日前交满6个月租赁租金及押金（相当于6个月租金）共72000元；租金以每6个月为一个缴纳周期，下一周期租金于上一缴纳周期届满前15天支付，以此类推，即蔡文攀应于2017年4月1日前支付72000元、于2017年10月1日前支付36000元、于2018年4月1日前支付36000元、于2018年10月1日前支付36000元、于2019年4月1日前支付36000元、于2019年10月1日前支付36000元；租赁合同期满后，蔡志雄应于10日内将押金（无息）退还蔡文攀；蔡文攀于租赁期间应按时支付租金及缴纳因租赁、使用租赁物产生的水、电、物业等费用，应于租赁期限届满或合同提前解除、终止当日将租赁物及附属设施设备完好交还蔡志雄，结清租金、水、电、物业等一切因蔡文攀租赁、使用租赁物而产生的所有费用；蔡志雄简装出租给蔡文攀，装修必须包括隔层、地砖、粉墙、照明、消防改造、卫生间卫浴、空调，负责租赁物及其附属设备设施的维修养护（蔡文攀使用不当除外），蔡文攀根据经营需要可对承租房屋进行二次装修，负责自身装饰装修及自行安装的设备设施的维修养护；蔡文攀逾期缴纳租金，每逾期一日，应按拖欠金额的千分之五向蔡志雄支付滞纳金，逾期超过10日，蔡志雄有权解除合同并没收租赁押金；蔡文攀违反合同约定导致合同解除的，蔡志雄有权没收押金，并视情形要求蔡文攀恢复原状及赔偿损失，蔡文攀应在收到蔡志雄解除合同通知之日起三日内自行搬离租赁物；等内容。合同签订后，蔡文攀陆续支付应于2017年4月1日支付蔡志雄的租金36000元和押金36000元，合计72000元。2017年10月1日、2018年4月1日、2018年10月1日三期租金的支付期限届满时，蔡文攀未能依约向蔡志雄支付租金。2019年2月2日，经蔡志雄与蔡文攀协商后，蔡文攀搬离案涉房屋。2019年2月15日、2月16日，蔡志雄分别缴纳案涉房屋2018年10月9日至2019年1月10日的公摊水费32元、2018年10月9日至2019年1月10日的户内水费273.75元、2018年10月10日至2019年1月9日的公摊电费229元、户内电费581.58元、物业管理费489.59元，合计1605.92元。2019年2月20日，因修补案涉房屋725号大门入口墙壁，蔡志雄支出875元。2019年2月22日，因修补案涉房屋728号卫生间，蔡志雄支出修理费300元。 另查明，蔡文攀与刘字于2009年1月12日登记结婚，系夫妻关系。 上述事实，有蔡志雄提供的居民身份证、户籍证明、结婚登记审查处理材料、房屋租赁合同、商品房买卖合同四份、收款收据、福建增值税普通发票、福建农信银行账单详情、修补墙壁清单、收款收据、微信聊天记录等证据在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。蔡志雄与蔡文攀于2016年12月14日签订的《房屋租赁合同》，是当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，房屋租赁合同关系应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蔡志雄依照《房屋租赁合同》约定，向蔡文攀交付具备建设工程规划许可证的案涉房屋，已经履行了合同约定的义务。蔡文攀应当按照合同约定的期限支付租金，但蔡文攀仅于2017年4月1日支付租金36000元和押金36000元，未能在2017年10月1日、2018年4月1日、2018年10月1日三期租金的支付期限届满时按时足额支付租金，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，蔡文攀逾期缴纳租金，每逾期一日，应按拖欠金额的千分之五向蔡志雄支付滞纳金，逾期超过10日，蔡志雄有权解除合同并没收租赁押金。蔡志雄通过与蔡文攀协商，同意蔡文攀搬离案涉房屋，蔡文攀因此于2019年2月2日搬离案涉房屋。蔡志雄实际上行使了约定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”规定，蔡志雄与蔡文攀之间的房屋租赁合同关系于2019年2月2日因解除而终止。合同因解除而终止后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，蔡志雄有权没收押金36000元，蔡文攀仍应按照合同支付蔡志雄自2017年10月1日起至2019年2月2日止的租金。故蔡志雄关于蔡文攀支付租金的诉讼请求，具有合同和法律根据，本院予以支持。蔡志雄请求支付租金的金额为96000元，实际上系按6000元/月、租赁期限截止至2019年1月31日计算，系其对自己诉讼权利和民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。根据《房屋租赁合同》约定，租金以每6个月为一个缴纳周期，逾期缴纳租金，每逾期一日，应按拖欠金额的千分之五向蔡志雄支付滞纳金。该约定系双方就迟延履行约定违约金，租金到期日不同，滞纳金支付的期限亦不同，故蔡志雄同时请求蔡文攀支付滞纳金并分段计算，具有合同根据，本院予以支持。据此，其中36000元自2017年10月1日起计算至实际付款之日止，36000元自2018年4月1日起计算至实际付款之日止，24000元自2018年10月1日起计算至实际付款之日止。但蔡志雄以约定的“按拖欠金额的千分之五”过高为由，自愿参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》按月利率3%标准计算，虽系其对自己诉讼权利和民事权利的处分，但按月利率3%标准计算缺乏法律根据，本院酌定按月利率2%计算。根据《房屋租赁合同》约定，蔡文攀于租赁期间应按时支付租金及缴纳因租赁、使用租赁物产生的水、电、物业等费用，应于租赁期限届满或合同提前解除、终止当日将租赁物及附属设施设备完好交还蔡志雄，结清租金、水、电、物业等一切因蔡文攀租赁、使用租赁物而产生的所有费用。蔡文攀未能在合同终止当日结清水、电、物业等费用，蔡志雄在垫付1605.92元后，有权向蔡文攀追偿。蔡志雄同时请求支付按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自起诉之日起至实际支付之日止因垫付费用1605.92元产生的资金占用期间的利息损失，本院予以支持。蔡志雄请求蔡文攀支付其因修补案涉房屋725号大门入口墙壁和728号卫生间分别支出的875元和300元，实际上系请求蔡文攀支付恢复原状所需的费用。本案中，因双方未能针对案涉房屋进行清理并办理书面交接手续，无法确定案涉房屋交付使用前和使用后的实际状况，无法确定该些修补是否系因蔡文攀未能合理使用（使用不当）租赁物产生的，无法确定是否需要恢复原状，故对蔡志雄关于恢复原状及相应利息损失的诉讼请求，本院不予支持。蔡志雄以刘字参与房屋租赁合同的签订、租赁物使用、支付租金费用、确认拖欠租金费用等，认为刘字共同租赁、共同使用，是共同的承租人，且在夫妻关系存续期间共同承租，属于夫妻共同债务。本案中，案涉合同由蔡文攀签订，根据合同相对性法理，合同效力仅拘束合同的当事人，刘字并非合同当事人，故案涉合同债务不属于蔡文攀与刘字的夫妻共同债务，蔡志雄关于刘字共同承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，蔡志雄的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、蔡文攀应于本判决生效后七日内支付蔡志雄租金96000元，并按月利率2%支付因逾期支付租金的滞纳金，其中36000元自2017年10月1日起计算至实际付款之日止，36000元自2018年4月1日起计算至实际付款之日止，24000元自2018年10月1日起计算至实际付款之日止； 二、蔡文攀应于本判决生效后七日内支付蔡志雄垫付的水费、电费、物业管理费合计1605.92元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自2019年5月7日起至实际支付之日止资金占用期间的利息损失； 三、驳回蔡志雄其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2669元，减半收取计1335元，由蔡志雄负担35元，由蔡文攀负担1300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄招荣 二〇一九年六月二十四日 书记员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。