广州铁路运输法院民 事 判 决 书(2014)广铁法民初字第129号原告：吕海陆。委托代理人：刘伶俐、钟芙蓉，吕海陆所在公司推荐的员工。被告：广州恒城实业有限公司。法定代表人：陈伟杰。委托代理人：文良，该公司职员。第三人：孔宇捷，男，汉族，1972年7月6日出生，身份证号码：3101051972********，住上海市徐汇区桂林南路***弄**号***室。原告吕海陆与被告广州恒城实业有限公司（以下简称恒城公司）、第三人孔宇捷不动产登记纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘伶俐、钟芙蓉及被告委托代理人文良出庭参加了诉讼，第三人孔宇捷经本院公告送达无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕海陆诉称:1997年9月6日，其与恒城公司就购买寺右二横路15号（现19号）顺景大厦6层B（602）室达成协议并签订了《商品房预售合同》编号[穗房预合字97061577]，吕海陆分别于1997年10月19日和1998年1月30日共两次全部付清房款，并依照恒城公司1998年12月3日发给的《入伙通知书》即时入住该房至今，入住期间按时交纳水电及物业管理等费用；然而恒城公司至今未给其办理产权登记手续。1999年1月21日恒城公司擅自与第三人孔宇捷签订了买卖广州市寺右二横路15号（现19号顺景大厦6层B（602）室的《商品房预售合同》编号：[穗房预契字第97061519号]）。并于1999年月3月4日办理了交易备案登记。事实上第三人从不曾向恒城公司缴纳任何房款，也从未曾向恒城公司或吕海陆任何一方主张取得上述物业所有权，即第三人并非事实上的业主，其对该房屋的买卖合同及交易登记是非法的，应予撤销。综上所述，吕海陆与恒城公司签订的《商品房预售合同》是真实交易行为，吕海陆履行了对价交易，恒城公司则依约将房屋交给吕海陆，吕海陆即时入住至今并长期缴纳有关各项费用，由此可见吕海陆是事实上的产权人。而第三人所签合同的时间不但晚于吕海陆，且不曾支付任何对价款项，第三人在十五年间即未实际入住上述房屋也未曾提出过对该物业的任何要求，可见第三人与恒城公司的该项交易，是一宗虚假交易行为。为维护原告合法权益，特此提出以下诉讼请求：一、终止和撤销广州恒城实业有限公司与孔宇捷签订的有关广州市寺右二横路15号（现19号）顺景大厦6层B（602）室的《商品房预售合同》及其编号[穗房预契字第97061519号]等。二、撤销孔宇捷有关广州市寺右二横路15号（现19号）顺景大厦6层B（602）室，在广州市房地产交易所（交易中心）的交易备案登记。三、依法确认原告为广州市寺右二横路15号（现19号）顺景大厦6层B（602）室的产权所有人，并办理产权登记。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、恒城公司《证明》，旨在证明广州恒城实业有限公司与军区司令部老干建房办公室合作开发的广州寺右二横路19号（原为15号）顺景大厦，该大厦6层B（602）室于1997年9月6日已经售卖给吕海陆，并收齐全部房款，公司依约按期向吕海陆交付了该房产，吕海陆居住至今。证据2、恒城公司《声明》，旨在证明1997年9月6日广州恒城实业有限公司与吕海陆签订的《商品房预售合同》是合法有效的。证据3、广州房地产测绘院《房屋测量书》，旨在证明该房产的基本情况。证据4、恒城公司《商品房预售合同》，旨在证明吕海陆有向广州恒城实业有限公司购买该房产。证据5、恒城公司售房收款收据，旨在证明吕海陆于1997年10月19日交付广州恒城实业有限公司第一期款项200000元，在1998年元月30日交付广州恒城实业有限公司最后款项431200元，吕海陆已付清全部款项。证据6、（2011）广铁法民初字第10号民事判决书，旨在证明法院已判决被告恒城公司为原告吕海陆办理广州市寺右二横路15号顺景大厦A栋东向602房《房屋产权证》。恒城公司辩称其与孔宇捷签订的《房地产预售契约》，是孔宇捷利用自己工作的便利私自办理的，并非恒城公司擅自与孔宇捷签订，该契约恒城公司不予认可。被告在举证期限内提供的证据有：证据、恒城公司与孔宇捷签订的《房地产预售契约》，旨在证明该预售契约是不真实的，是孔宇捷利用自己工作的便利私自办理的，恒城公司不予认可。经开庭质证,恒城公司对吕海陆提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议；吕海陆对恒城公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，但认可恒城公司提交该证据的目的是证明该预售契约是虚假的。本院对上述证据经审查认为，原告吕海陆提交的证据的真实性、合法性、关联性，被告恒城公司均予以认可，双方没有争议，本院均予以确认。恒城公司提交的证据的真实性、合法性、关联性，原告均不予认可，本院亦不予确认。第三人孔宇捷未作书面答辩及举证，经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃一审的举证、质证等诉讼权利。本院经审理查明,1997年9月6日，吕海陆与恒城公司就购买寺右二横路15号（现19号）顺景大厦A栋（B）602房达成协议并签订了《商品房预售合同》（穗房预合字97061577），吕海陆分别于1997年10月19日和1998年1月30日共两次全部付清房款631276元，并依照恒城公司1999年3月30日发给的《入伙通知书》即时入住该房至今。同年11月8日，恒城公司取得广州市房地产管理局颁发的广州市寺右二横路15号顺景大厦（东塔5-30层）、编号为N0104373号的《广州市房地产权属证明书》，但恒城公司至今未给吕海陆办理交易过户手续和《房屋产权证》。1999年1月21日，第三人孔宇捷向广州市房地产管理局提供了顺景大厦A栋6层B室的《商品房预售合同》（穗房预契字第97061519号），并于同年3月4日办理了交易备案登记。2011年1月21日，吕海陆向本院起诉恒城公司，本院于同年5月16日判决恒城公司为吕海陆办理顺景大厦A栋东向602房《房屋产权证》。另查，吕海陆与恒城公司签订的《商品房预售合同》中表述的顺景大厦A栋6层（B）602房与恒城公司与孔宇捷签订的《房地产预售契约》中表述的顺景大厦A栋6层B房，及本院（2011）广铁法民初字第10号民事判决书中表述的顺景大厦A栋东向602房系同一房屋。再查，恒城公司因未按规定接受年度检验，已被广州市工商行政管理局于2010年12月2日吊销了营业执照。本院认为，吕海陆与恒城公司签订的《商品房预售合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。吕海陆已履行了合同约定的付款义务，且一直居住至今。而孔宇捷所签合同的时间不但晚于吕海陆，且从不曾向恒城公司缴纳任何房款，也从未曾向恒城公司或吕海陆任何一方主张取得上述物业所有权，恒城公司也证明孔宇捷当时是其员工，其对该房屋的买卖合同及交易登记是孔宇捷利用其掌管公司印章的便利非法获得的，恒城公司不予认可。综上，恒城公司与孔宇捷签订的《房地产预售契约》是虚假的合同，依法应予撤销。吕海陆关于撤销恒城公司与孔宇捷签订《房地产预售契约》的诉求，本院予以支持。其撤销该预售契约在广州市房地产交易所（交易中心）的交易备案登记的诉求，非民法规定的处理对象，应在执行程序中予以处理。其要求确认为该房屋的产权所有人，并办理产权登记的诉求，因本院已于2011年5月16日以（2011）广铁法民初字第10号民事判决书作出了判决，本院不再对此进行处理。依照《中华人民共和国民法》第五十二条第一款第（三）项、第五十六条之规定，判决如下：一、撤销编号为穗房预契字第97061519号，广州恒城实业有限公司与孔宇捷签订的广州市寺右二横路15号（现19号）顺景大厦A栋6层B房的《房地产预售契约》。二、驳回原告吕海陆的其他诉讼请求。本案受理费10113元，由第三人孔宇捷负担（第三人应于本判决生效之日起十日内，迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  蔡宏忠人民陪审员  王 震人民陪审员  廖文忠二〇一四年十月十六日书 记 员  邢之效判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项规定：有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。