湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）楼民一初字第412号原告＊＊，男，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托代理人姜慧，湖南岳州律师事务所律师。被告岳阳＊＊＊＊＊＊＊有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人张红雨，湖南民望律师事务所律师。原告＊＊与被告岳阳＊＊＊＊＊＊＊有限公司（以下简称＊＊公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年7月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员刘海涛担任审判长，代理审判员吕雪强、人民陪审员王建新参加的合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。书记员王青霞担任记录。原告＊＊的委托代理人姜慧、被告＊＊公司的委托代理人张红雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告＊＊诉称：原告于2012年8月10日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于岳阳市＊＊路与＊＊路交汇处＊＊＊＊＊＊＊公园第银座（＊＊＊）幢＊＊层＊＊＊号房屋出售给原告，总房款为215363元，原告已付清全部购房款，交房日期为2012年12月31日。按合同约定，被告应当在2012年12月31日次日起360天内为原告办理房屋权属证书，但被告并未按照约定的时间为原告办理。原告多次找到被告要求办理产权证书，被告总以各种理由推脱敷衍。原告认为被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益，造成原告无法行使对其所有房屋的物权相关权利，应当承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告须支付给原告逾期办证的违约金7839元。故原告依法向楼区法院起诉，请求法院依法判令：一、被告向原告支付因逾期办理房屋权属证书所产生的违约金7933元（按照已付房款215363元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%标准计算，自2014年1月1日起计算至2014年6月30日）。二、判令被告按约定履行办理房屋权属证书的义务。被告＊＊公司辩称：一，原告未及时取得房产证并非属于“出卖人的原因”，被告未构成逾期办证违约。被告已经于2013年12月将办理产权登记所需的资料递交到了产权登记部门。在合同约定期内完成了法律规定的办证义务的内容。同时，被告已经于2014年5月份书面通知原告提供申请办证的材料并缴纳办证税费，但原告一直未提供资料申请办证并缴纳税费。因此，被告完成法定办证义务后，房屋产权登记部门的审查以及被告未提供资料并缴纳税费非属于“出卖人的原因”，故被告未构成违约。二、原告主张被告履行办理房屋权属证书相关义务的诉讼请求与事实不符，依法不能支持。被告自2013年12月将房屋产权登记资料递交后，经产权登记部门审查早已进入发证程序，被告提交办证申请材料并缴纳税费后随时可以取得权属证书，被告应承担的办证义务早已履行完毕，因此被告的该第二项诉请与事实不符。三、原告主张的违约金过分高于实际损失，不符合本案客观事实，该诉讼请求不应获得支持。原告购买的房屋在合同约定期限内早已投入使用并出租。自2013年1月1日起租期为15年。故原告未取得房产证并未造成实际损失，故原告主张的违约金标准与本案客观事实不符，不能获得支持。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、原、被告的身份资料复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；二、商品房买卖合同，证明被告没有按照约定在360天内办理房产证，构成违约；三、购房发票凭据复印件，证明原告已经按照合同付清全部房款；四、通知复印件，证明被告并未在360天内为通知原告办证。被告＊＊公司对原告提供的证据质证为：对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但对其关联性有异议。被告仅有接受原告委托协助其办证的义务，但原告并没有向被告提供相关的材料，故该证据不能证明被告没有按照合同约定的期限完成办证义务；对证据三无异议；认为证据四该通知发出的时间为5月31日。被告＊＊公司为支持其辩称，向本院提交以下证据：一、原告所购房屋所在楼栋的房产证，该房产证由被告持有，证明在2014年3月26日之前已经将此栋房屋办理产权登记的资料递交到了产权部门，早就可以办证；二、原告就所购房屋与岳阳＊＊＊＊有限公司签订的租赁合同，证明原告所购买的房屋已经使用并收益，没有办理产权证并没有给其造成实际损害；三、被告向原告以书面方式通知提供申请办证资料并缴纳税费的挂号信的邮件回执，证明被告在2014年5月31日已经以书面形式通知原告组织办证申请资料并缴纳税费申请办证。原告对被告＊＊公司提供的证据质证为：对被告提供的证据一的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，被告没有具备为原告办理房产证的条件，构成违约；对证据二的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性；对证据三的真实性无异议，但对合法性和关联性有有异议，认为该通知的时间超过约定办证的时间，并且没有原告签收的回执，不能证明被告已经通知原告。对原、被告提供的证据，本院认证如下：对原告提供的证据一，被告不持异议，本院予以确认；证据二证明了原告与被告存在房屋买卖关系，明确了双方的权利义务，本院予以确认；证据三被告无异议，本院予以确认；证据四证明被告发送通知的时间，本院予以确认。对被告提供的证据一，系本案外的其他房屋的产权证，与本案无直接联系，本院不予确认；证据二证明了原告收取房屋后对房屋进行处分的事实，该事实可反映原告受损情况，本院予以确认；证据三证明了被告通知原告办理产权证的时间，对该证据的真实性被告也无异议，本院予以采信。根据上述证据和原、被告的当庭陈述，本院查明：原告＊＊于2012年8月10日与被告＊＊公司签订了编号为＊＊＊＊＊＊＊＊＊号的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同被告＊＊公司将位于岳阳市＊＊路与＊＊路交汇处的＊＊＊＊＊＊＊公园银座（＊＊＊）幢＊＊层＊＊＊号房屋出卖给原告，总价款为215363元，付款方式为一次性付款。该合同约定的交付期限为2012年12月31日之前，如果出现逾期交房的情况，则买受人不退房，按逾期时间，由出卖人（即本案被告，下同）按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时该合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记的资料。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按照《合同补充协议》第六条的约定处理。《合同补充协议》第六条约定第一项约定双方同意以2012年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起360日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期十五天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。第八条约定，第一项（2）约定买受人确认本《商品房买卖合同》签署的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知以买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如果出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引发的一切责任由买方承担。第（3）约定出卖人按照买受人所提供的通讯地址以特快专递或挂号信寄出，即视为出卖人已经履行了通知义务。该《商品房买卖合同》和《合同补充协议》签订以后，原告＊＊于2012年8月5日、2012年8月10日分别向被告支付20000元、195363元（共计215363元）的购房款。原告购买该房后，便直接将该期房出租给了岳阳＊＊＊＊有限公司，租期为2013年1月1日至2027年12月31日，即交房后直接由岳阳＊＊＊＊有限公司使用该房屋。原告因被告＊＊公司未提交办理权属登记资料，而未能在约定的交付房屋后90日内取得权属证书，被告＊＊公司也没有在补充协议约定的时间即自2012年12月31日的次日起360日内为原告办妥产权登记。直至2014年5月31日，被告＊＊公司向原告以挂号信的方式发出办证通知，告知了原告可以办证及办证应当注意的事项、所需的材料和相关税费。原告亦未按照通知的规定提供相关的资料和缴纳相关税费，并以被告＊＊公司逾期办证为由，向本院提起诉讼。本院认为，该商品房买卖合同及补充协议系原、被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律的保护。本案中，原告按照合同的约定及时支付了房款，被告应当按照合同的约定交付房屋和在约定期间内为原告办妥产权登记。但被告未能在交付房屋后90天内办理产权证，已经构成违约，应依照合同约定承担违约责任。而双方在合同的六条中对违约责任的承担方式约定为同意按“附件四”的约定处理，即自2012年12月31日的次日起360日内，被告直接为原告办妥产权登记。故本案在合同对违约责任的承担方式有约定的情形下，应当尊重当事人意思自治，按照约定确定违约责任，而不宜再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定另行计算违约金。本案《附件四》中第六条对上述违约责任约定的承担方式为继续履行，即“双方同意以2012年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起360日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记”。但对该约定的继续履行出现再次违约的情况下如何处理，原、被告双方未作约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告在约定的继续履行的期间内仍未能为被告办理好产权登记，出现再次违约，但因双方未约定违反“继续履行”这一违约责任承担方式的法律后果，故要求原告承担违约金无法律依据。被告应当赔偿因延期办证而给原告造成的损失，并且继续为原告办理产权证书。本案中，被告向原告交房后，原告便直接将所购房屋出租给岳阳＊＊＊＊有限公司，并开始收取租金，未给原告造成实际损失，原告也未向本院提交证据证明原告存在其他方面的损失，故原告要求被告履行办理房屋权属证书的诉讼请求本院予以支持，要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告岳阳＊＊＊＊＊＊＊有限公司在本判决生效之日起30日内为原告＊＊办好房屋产权证书；二、驳回原告＊＊的其他诉讼请求。本案受理费50元，被告岳阳＊＊＊＊＊＊＊有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  刘海涛代理审判员  吕雪强人民陪审员  王建新二〇一四年十月三十日书 记 员  王青霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。