云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2014)石民初字第867号原告吕志国，男，1966年11月19日生，彝族，昆明市官渡区人，现住官渡区。委托代理人饶宝静、顾仕俊，云南华度律师事务所律师。特别授权代理。被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司。法定代表人董洪齐，董事长。住所：石林彝族自治县鹿阜街道办事处石林南路教育局附楼**。委托代理人易晓玲，云南大韬律师事务所律师。特别授权代理。原告吕志国诉被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年6月10日受理后，依法由审判员王燕适用简易程序，于2014年7月4日公开开庭进行了审理。审理中，因案情复杂，本案转入普通程序审理，并于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告吕志国的委托代理人饶宝静、顾仕俊，被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司的委托代理人易晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月6日，原、被告签订《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》约定：原告购买被告开发的位于石林·阿诗玛珠宝名城11栋3层105号房屋；面积约204.55平方米，价款合计908253.00元。双方并对付款方式、房屋交付、违约责任等作了约定。原告于合同签订前（2012年10月27日）支付首付款169194.00元，2013年7月1日原告再次支付购房款150000.00元。签订合同时，被告承诺已取得项目土地、规划、建设等合法手续，但至今被告仍无法办理预售许可等相关手续，双方之间的合同无效。诉请：一、确认原告与被告于2012年11月6日签订的《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》无效；二、由被告返还原告支付的购房款319194.00元及按中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算支付319194.00元自2012年10月27日起至判决确定之日止的利息；三、由被告赔偿原告一倍的购房款319194.00元。被告答辩称，一、原、被告签订的物业合同合法有效。二、被告在与原告签订合同时未隐瞒无商品房预售许可证明，因为所售房屋属于工业用房，房管部门不办理工业用房预售许可证。被告已交纳所售物业的土地出让金，取得国有土地使用证及建设用地规划许可证，但现该项目处于停工状态。三、本案不适用商品房的相关法律规定。对原告的诉讼请求，请求人民法院依法判决。综合诉辩意见，本案争议焦点问题：原、被告签订的物业受让合同是否有效；被告应否退还原告购房款，支付利息，以及按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定赔偿原告一倍购房款。庭审中，原告针对所诉的事实，举证如下：1、2012年10月27日收据、意向金收取确认单各1份；2、《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》及附件各1份；3、2013年7月1日收据1份；4、《阿诗玛风情谷项目营销思路》打印件1份。原告欲证实2012年10月27日，原告为购买被告开发的位于石林·阿诗玛珠宝名城11栋3层105号房屋向被告支付首付款169194.00元，双方并于2012年11月6日签订受让合同，对各自权利义务进行约定，之后原告又支付购房款150000.00元；根据被告的营销思路，被告出售的房屋系商铺，属于商品房的范畴等事实。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3真实性、合法性及关联性无异议，但认为被告售房手续是合法的，不办理商品房预售许可证明的原因是产权交易中心不办理。对证据4的三性及举证目的不认可，认为该证据没有被告的盖章及认可，不能证实是被告的营销思路。本院认为，原告提交的被告无异议的证据1、2、3，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。证据4系原告从网站上下载打印，而营销思路属于被告的经营策略，对于被告来说应当是一项商业秘密，在网上公开发布不符合常理，对该证据本院不予采信。庭审中，被告针对辩称的事实，举证如下：1、《建设用地规划许可证》1份；2、《土地使用证》1份。被告欲证实被告开发的项目是合法的，与原告签订的物业受让合同有效。经质证，原告对被告提交证据的三性无异议，但认为被告的手续不齐全。本院认为，原告对被告提交的证据无异议，本院予以采信。经审理查明，2012年11月6日，原、被告签订《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》，约定被告开发建设的项目为工业用房，用于珠宝玉石的生产、加工、展示等生产经营活动，土地性质为出让，土地使用年限自2011年1月10日起至2061年1月10日止；原告受让的物业位于石林·阿诗玛名城11栋3层105号，建筑面积为204.55平方米，其中原建筑面积168.55平方米，单价每平方米4918.70元，新增36平方米，单价每平方米2200.00元，价款合计908253.00元；房款分七期支付，其中第一期于签订合同当日支付169194.00元，第二期于合同签订之日起六个月内支付至总价款的35%；被告应于2013年12月31日将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的物业交付原告使用；双方并对逾期付款及逾期交房的违约责任以及其他事项进行约定。2012年10月27日，原告支付被告20%的购房首付款169194.00元。2013年7月1日，原告又支付被告购房款150000.00元。现原告以被告在售房时未取得《商品房预售许可证》为由,诉至本院。另查明，被告开发的项目为石林阿诗玛珠宝玉石加工旅游商品交易项目，仅取得建设用地规划许可证及国有土地使用证。被告现已停工建设该项目。本院认为，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《中华人民共和国建筑法》第七条第一款：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；……”的规定，被告就其开发项目应当在开工建设前办理建设工程规划许可证及施工许可证，但至今未办理，并将建设房屋进行预售，据此销售房屋的行为不具有合法性。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告签订的《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》无效。原告认为被告未取得商品房预售许可证明即出售房屋的行为无效，因被告未经营房地产开发项目，项目土地属于工业用地，而原、被告签订的物业受让合同明确约定建盖的房屋为工业用房，不能认定该项目所建房屋为商品房，故对原告的该主张，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因原、被告签订的《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》为无效合同，且系被告的过错导致合同无效，被告应当返还原告已支付的购房款319194.00元并赔偿因此给原告造成的损失。对原告要求按中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算支付自2012年10月27日起至判决确定之日止利息的诉讼请求，实际为要求赔偿的损失；对原告要求由被告赔偿一倍购房款319194.00元的诉讼请求，仍为要求赔偿损失。因原、被告之间买卖的标的物不属于商品房不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而原告要求支付的利息不足于弥补其损失，结合原告分两笔于2012年10月27日、2013年7月1日支付购房款以及其他案件处理情况，对上述两项诉讼请求，本院认定由被告按中国人民银行同期贷款年利率6.15%的2倍计算支付169194.00元自2012年10月27日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息，并支付150000.00元自2013年7月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。据此，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告吕志国与被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司于2012年11月6日签订的《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》无效；二、由被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告吕志国购房款319194.00元，并按照中国人民银行同期贷款年利率6.15%的2倍计算支付169194.00元自2012年10月27日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息及150000.00元自2013年7月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。本案案件受理费10183.00元，由被告负担。被告负担的费用，原告已向本院垫付，由被告直接支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  赵泳全审 判 员  王 燕人民陪审员  吴绍光二〇一四年十月三十一日书 记 员  杨文博