山东省高青县人民法院民 事 判 决 书（2013）高民初字第1046号原告：毛健，男，汉族，高青县人。委托代理人：柴静，山东同方律师事务所律师。被告：淄博康桥置业有限公司。住所地：高青县黄河路**号。法定代表人：孙静。职务：董事长。委托代理人：李军，山东大地人律师事务所律师。原告毛健与被告淄博康桥置业有限公司（以下简称康桥置业）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王雪鹰独任审判，公开开庭进行了审理。原告毛健的委托代理人柴静，被告康桥置业的委托代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年8月13日，原被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买其开发的36号2单元020101号住宅楼房一套，房款共计1794900.00元，按合同约定，原告于合同签订之日一次性将房款付清，履行了合同义务，而被告根据合同应当于2012年10月1日前将符合合同约定的楼房交付给原告，然时至今日被告仍未履行合同的交房义务，故原告无奈特依法向你院提起诉讼，请求判令：1、被告履行合同，将涉案楼房交付原告；2、被告支付违约金582983.52元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告康桥置业辩称：一、原告的诉讼理由与事实不符；二、双方商品房买卖的合同中约定的逾期交房违约金明显过高，答辩人请求减少违约金；三、双方合同约定的商品房没达到合同约定的条件，请原告与答辩人尽快办理交房手续。原告为证实自己的主张，向法庭提交如下证据：证据一，商品房买卖合同一份，证实原被告之间商品房买卖关系以及对房款交房期限及违约责任的规定；证据二，收款收据2份，证实原告已经按照合同约定履行了商品房买卖合同中约定的付款义务；证据三，原被告所签订的维纳锶温泉花园认购书，该认购书中已经明确记载了原告的联系电话、通讯地址及委托代理人的相关联系方式，被告不管是通过电话还是通过书面邮寄等形式，均可以送达至原告。被告对原告三份证据的真实性无异议，同时对原告的第一项诉讼请求（依法判令被告履行合同，将涉案楼房交付原告）无异议，但认为原告要求的违约金过高。被告为证实自己的主张，向法庭提交如下证据：证据一，共2份，短信记录，证实被告于2013年4月7日以短信的方式通知原告在2013年4月13日前办理交房手续，原告收到短信并且回复了该短信，但一直没过去办理手续。被告违约交房的时间应计算到2013年4月13日；证据二，房屋竣工验收备验表一份，证实涉案房屋于2013年4月14日通过勘察、设计、施工、监理、建设五方通过验收；证据三，共3份，搜房网、九九房网、赶集网关于高青住宅租赁的市场价格截图各一份，证实高青同地段同类房屋租金为每月1000.00元。因原告购买的房屋面积较大，我们按2000.00元计算，自2012年10月1日计算至被告通知原告交房日2013年4月7日，共计6个月，租金为12000.00元，增加30%，为15600.00元，请求法院将违约金减少为15600.00元。被告在庭审中申请对涉案房屋的租赁费用进行鉴定，经评估，涉案房屋在合同约定交房日至实际交房日期出租的市场租金评估总值为67052.00元。原告对被告提交的证据一、证据二、证据三的真实性有异议。证据一中短信是否是被告公司工作人员与原告的短信来往，其真实性无法考证，被告也没有提供相关的短信记录予以佐证；证据二是一份竣工验收备验表，其内容只是说勘察、设计、施工、监理、建设单位同意竣工验收，但是没有备案机关的处理意见，被告的工程最终是否是验收合格，其文件是否齐全，该份证据均未有体现。而且没有备案机关的公章，这只是被告报送的备案表；证据三中网上的消息是未经相关部门证实的，这样的证据不具有法律效力，同时本案所涉的商品房买卖合同有关于违约金的约定，也是被告自己所制定，不存在违约金过高的问题。被告对鉴定报告的真实性无异议，但认为鉴定的租金较低。被告对原告出具的证据一、证据二、证据三的真实性无异议，本院予以确认。原被告所签订的维纳锶温泉花园认购书已明确记载了原告的联系电话、通讯地址等，被告仅以短信形式而非书面形式通知，不符合合同规定，故本院不予确认；被告出具的证据二中无备案机关的公章，其真实性无从考证，故本院不予确认；被告出具的证据三是门户网站关于高青住宅租赁的市场价格汇总，其仅具有参考价值，故本院不予确认。原被告对评估报告均无异议，本院予以确认。经审理查明：2011年8月13日，原被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买其开发的36号2单元020101号住宅楼房一套，合同约定房款共计1794900.00元，合同第八条规定出卖人应当在2012年10月1日前将涉案房屋交付买受人使用，同时规定了出卖人逾期交房的违约责任（1、出卖人逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金）。原告于合同签订之日一次性将房款付清，履行了买受人义务。另查明，在案件审理过程中，原告已与被告办理了交房手续。以上事实，由原被告提供的证据及当庭陈述在卷为凭，足以认定，本院予以确认。本院认为：原被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方的合同成立并生效。原告依据合同约定已一次性支付给被告1794900.00元，履行了买受人义务，但被告康桥置业未在合同约定的交房期限内将涉案房屋交付给原告，被告已经构成了违约。合同法第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告要求被告继续履行合同约定，被告在庭审中已经与原告办理了交房手续，故对原告的第一项诉讼请求（被告将涉案房屋交付给原告）不再做处理，但被告应承担逾期交房的违约责任。原告主张按双方签订的商品房买卖合同计算违约金，即按已交付房价款万分之八支付违约金，共计582983.52元。而被告认为违约金过高，应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，才采纳相应的房地产评估机构的评定报告。在本案中，原被告所签订的商品房买卖合同第九条已经明确约定了双方违约金的计算标准，因此本院不采纳该评估报告书的计算标准。本院亦认为合同约定的违约金超过同期银行贷款利率的四倍，该违约金已经过分高于给原告造成的实际损失，应酌情予以减少。原告的实际损失以同期银行贷款利率计算，以不超过造成实际损失的30%为标准。同期银行贷款利率为年息6%，从2012年10月1日算起，至2013年11月12日（原告起诉日），共计408天，违约金共计158669.00元（1794900.00元×6%÷360×408×1.3）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告淄博康桥置业有限公司支付原告毛健违约金158669.00元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告毛健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9730.00元，减半收取4865.00元，由被告淄博康桥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判长  王雪鹰二〇一四年十月十四日书记员  彭小娟