安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初5643号原告：李兰，女，1962年4月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告：李光琼，女，1965年10月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被告：郑辉，男，1983年9月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告李兰、李光琼与被告郑辉返还原物纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序由审判员陆军独任审判，公开开庭进行了审理。原告李兰、李光琼到庭参加了诉讼，被告郑辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兰、李光琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑辉将合肥市瑶海区长江东路743号中翔新东城大厦商5118号商铺恢复原状后返还原告，逾期（以2018年10月28日为基准）支付原告损失每季度5404.5元及按每日千分之一的标准赔偿原告滞纳金至房屋实际返还之日止；2、判令被告郑辉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年10月，原告与合肥义乌小商品城管理有限公司（以下简称“义乌公司”）签订租赁合同，原告将自己位于合肥市瑶海区长江东路743号中翔新东城大厦商5118号商铺出租给义乌公司，租期从2011年10月1日起至2021年9月30日止。合同约定：2011年10月1日起至2014年9月30日为市场培育期，出租方不收取租金。自2014年10月1日至2021年9月30日，按总购房款的6%作为每年固定基本租金，合计年租金为21618元，同时再加该商铺实际收益租金减去已返还给出租方的6%年固定租金，余下收益扣除相关税费后90%作为出租方的收益，每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付。合同一经签订，任何一方不能随便解除合同，违约方应支付50000元的违约金并双倍赔偿守约方的一切经济损失。义乌公司延期支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿原告违约金，如延迟超过60日（含60日），原告有权解除本合同，并有权要求被告赔偿因违约所造成的一切经济损失。2014年3月28日，被告郑辉与义乌公司签订一份租赁合同，租赁期从2014年10月1日至2022年9月30日止，商铺总建筑面积2538.47平方，第一年租金共计455100元；第二年租金共计455100元；第三年租金共计455100元；第四年开始按每年10%递增。2015年义乌公司拖欠原告租金后，被告郑辉也未向义乌公司支付租金。2018年8月28日，合肥市瑶海区人民法院下达民事裁定书（皖0102破申2号），受理申请人方志军对被申请人义乌公司的破产清算申请。依据破产法第十八条规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。被告郑辉与义乌公司签订的租赁合同已经于2018年10月28日解除。同时，郑辉与义乌公司签订的租赁合同期限至2022年11月31日，超过原告与义乌公司签订的期限2021年9月30日，义乌公司超期限签订租赁合同，所签订的租赁合同无效。原告多次向郑辉要求返还商铺或者支付费用，郑辉均未答复。为有效维护自己的合法权益，原告提起上述诉讼请求，望判如所请。被告郑辉未向法院提交书面答辩意见。原告李兰、李光琼围绕其诉讼请求向本院提交了房产证、租赁合同、民事裁定书复印件、商铺租赁合同复印件，本院经审查对上述证据的真实性予以认定。基于本院认定的上述证据及原告的当庭陈述，本院认定事实如下：2011年10月，李兰、李光琼与义乌公司签订《租赁合同》一份，约定：李兰、李光琼将其所有的位于合肥市瑶海区长江东路743号中翔·新东城大厦5118号商铺出租给义乌公司，租期自2011年10月1日至2021年9月30日，其中2011年10月1日至2014年9月30日为市场培育期，李兰、李光琼不收取租赁费用和其他相关费用。2014年10月1日至2021年9月30日，按总房款的6%作为每年固定基本租金（21618元/年），同时再加该商铺实际收益租金减去已返还给李兰、李光琼的6%年固定租金，余下收益扣除相关税费后90%作为李兰、李光琼的收益，10%作为义乌公司的分红收益，以上租金加分红每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付当季度租金加分红。李兰、李光琼有权依约向义乌公司收取商铺租金，并出具相关正式税务票据，承担相关税，或由义乌公司代扣代交相关税收。义乌公司有权以自己的名义出租该商铺，确定转租价格并依约收取租金，李兰、李光琼不应干涉。使用方在不损害李兰、李光琼所购房屋结构的情况下可以对房屋进行装修和分割，因使用者装修原因造成房屋结构损坏，由义乌公司恢复原状并承担相关费用。义乌公司应按约足额支付李兰、李光琼租金。合同签订后，李兰、李光琼依约向义乌公司交付了涉案商铺。2014年3月28日，义乌公司将涉案商铺转租给了被告郑辉并与郑辉签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：郑辉自愿承租义乌公司位于合肥市长江东路和铜陵路交叉口“义乌中国小商品城-合肥工艺饰品城”五层C5001-C5017，C5036-C5080，A5026-A5033，A5039-5046，A5056-A5061，A5064-A5066号商铺。该商铺建筑面积2538.47平方米。郑辉承租的商铺仅可用于经营快捷宾馆品类。租期为八年，自2014年10月1日至2022年9月31日止。郑辉在此租期内，均应按合同要求支付综合费和管理费及其他相关一切费用。综合费包含租金、策划运营费。郑辉承租铺位月综合费37925元，每年综合费455100元。第四年开始综合费按每年10%递增。该铺位六个月管理费30462元。郑辉应向义乌公司支付履约保证金50000元，签订合同时缴纳，履约保证金用于保证郑辉全面履行合同，及时缴纳各项费用和经济责任的承担。郑辉在合同期内如未发生违约等情况，致使保证金应当退还的，合同期满后待郑辉如约完成清场退场后的三十个工作日内不计息退还。郑辉承租商铺由郑辉自行装修。合同期满或解除，郑辉应在合同期满终止或解除之日起五天内将属于郑辉的可移动物品全部搬离商铺，不能移动部分或拆除后影响建筑物结构的，无偿归义乌公司所有，郑辉不得随意破坏。如郑辉对商铺造成损坏，郑辉须按重置价进行赔偿。合同签订后，义乌公司按约定向郑辉交付了商铺，郑辉承租后将商铺用于经营合肥市瑶海区方泉宾馆。2018年8月28日，合肥市瑶海区人民法院作出（2018）皖0102破申2号民事裁定书，裁定受理申请人方志军对被申请人义乌公司的破产清算申请。2018年9月13日，合肥市瑶海区人民法院作出（2018）皖0102破1号决定书指定安徽汉合律师事务所担任义务公司管理人，程超为负责人。安徽汉合律师事务所自破产申请受理后，未通知本案所涉任何一方合同当事人要求继续履行合同。至本案庭审之日，郑辉仍占用涉案房屋并未搬离，致李兰、李光琼诉至本院。另查明：在本院审理的其他案件中，义乌公司以第三人身份参加诉讼，表示义乌公司已经破产，按照《破产法》相关规定，郑辉与义乌公司之间的租赁合同已经解除。李兰、李光琼所有的商5118房屋对应郑辉所承租的C5072号商铺。本院认为：关于本案的定性问题。李兰、李光琼主张管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为合同解除，故主张郑辉与义乌公司的租赁合同已于2018年10月28日解除，郑辉自2018年8月28日起已无权占有其房屋，因而主张返还房屋并赔偿损失，该主张系基于其作为房屋产权人享有的对物的所有权的占有、使用、收益、处分的权能，且李兰、李光琼与郑辉并无合同关系，故本案应系基于物权的返还原物纠纷。关于郑辉是否应当返还房屋并赔偿损失问题。郑辉虽与义乌公司签订有《商铺租赁合同》因而占有涉案房屋，但合肥市瑶海区人民法院已于2018年8月28日裁定受理对义乌公司的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”现本案所涉两份租赁合同均未履行完毕，且义乌公司的管理人自2018年8月28日起两个月内并未通知任何一方合同当事人要求继续履行合同，故义乌公司与郑辉签订的《商铺租赁合同》及其与李兰、李光琼签订的《租赁合同》自2018年10月28日起应视为均已解除。合同解除后郑辉已无权占有涉案房屋，理应将涉案房屋返还房屋的所有权人李兰、李光琼。综上，对李兰、李光琼要求郑辉返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于李兰、李光琼要求郑辉自2018年10月28日起按每季度5404.5元的标准赔偿其损失至房屋返还之日止的诉讼请求，本院认为李兰、李光琼主张的损失实际为房屋租金损失。2018年10月28日，义乌公司与郑辉的《商铺租赁合同》解除，郑辉无合法理由占有卢昭君房屋，客观上给李兰、李光琼造成了房屋租金损失，现李兰、李光琼主张按其与义乌公司签订的租赁合同约定的标准5404.5元/季度计算，本院认为，原合同已经解除，考虑涉案房屋现难以单独分割出租的现状及郑辉作为房屋实际占用人从义乌公司处承租房屋且目前应承担房屋占用费用的事实，本院酌定郑辉应按其与义乌公司签订的《商铺租赁合同》约定的标准支付其占用李兰、李光琼房屋期间给其造成的租金损失。郑辉承租铺位总面积为2538.47平方米，每月应支付综合费即租金，综合费前三年为455100元，第四年开始按10%递增，故2018年10月1日至2019年9月30日，郑辉应支付综合费为550671元，每月综合费45889.25元，李兰、李光琼所有的房屋共计29.62平方米，据此核算郑辉应按535.5元/月（45889.25元/月÷2538.47平方米×29.62平方米）的标准支付李兰、李光琼租金损失至房屋实际返还之日止（自2019年10月1日起按每年10%的标准递增）。关于李兰、李光琼要求郑辉按其与义乌公司签订的《租赁合同》约定的每日千分之一的标准赔偿滞纳金的诉讼请求，本院认为，李兰、李光琼与郑辉并无合同关系，且李兰、李光琼在主张租金损失的同时主张滞纳金属于损失的重复计算，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于郑辉是否应当恢复原状问题。本院认为，在李兰、李光琼与义乌公司签订的《租赁合同》中约定使用方在不损害房屋结构的情况下可以对房屋进行装修和分割，因使用者装修原因造成房屋结构损坏由义乌公司恢复原状，现李兰、李光琼并未举证证明因郑辉使用房屋损害了房屋结构，庭审中李兰、李光琼也未明确恢复原状请求中原状的具体标准及内容，且郑辉与义乌公司签订的《商铺租赁合同》也未约定合同解除或终止后郑辉有恢复原状的义务，故对李兰、李光琼要求将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郑辉于本判决生效之日起三十日将位于合肥市瑶海区长江东路743号中翔新东城大厦商5118号房屋（不动产权证号：房地权证合瑶字第××）返还原告李兰、李光琼，并自2018年10月28日起按535.5元/月的标准赔偿原告李兰、李光琼租金损失至房屋实际返还之日止（自2019年10月1日起按每年10%的标准递增）；二、驳回原告李兰、李光琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑辉负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陆军二〇一九年六月二十五日书记员  权可