浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终514号 上诉人（原审原告、反诉被告）：长兴县大自然物业管理有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道解放东路延伸段。 法定代表人：李宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑小平，浙江浙北律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢伟华，男，1977年5月13日出生，汉族，住浙江省长兴县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：周笑春，女，1975年4月8日出生，汉族，住浙江省长兴县。 上诉人长兴县大自然物业管理有限公司（以下简称大自然物业公司）因与被上诉人谢伟华、周笑春物业服务合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2018）浙0522民初4945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月8日上午公开开庭进行了审理。上诉人大自然物业公司的委托诉讼代理人郑小平到庭参加诉讼，谢伟华、周笑春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大自然物业公司上诉请求：1.撤销一审第一项、第二项判决，发回重审或者改判支持大自然物业公司的诉讼请求。2.维持一审第三项判决。3.一、二审诉讼费用由谢伟华、周笑春承担。事实和理由：一、一审认定大自然物业公司对小区管理存在严重瑕疵，构成根本性违约等事实完全错误。大自然物业公司与房地产公司签订的《前期物业服务合同》及与业主委员会签订的《物业服务合同》，可以证实2009年12月30日起至2016年12月31日期间，大自然物业公司一直连续为佳境名城小区提供物业管理服务。如果按照一审认定的严重瑕疵、构成根本性违约等情况，大自然物业公司不可能会在2016年2月23日续签合同，并服务至2016年12月31日合同期满。锦和苑部分业主存在违章搭建等行为，系业主个人行为。大自然物业公司发现情况后，及时向政府相关部门反映，并由政府部门进行拆违。一审也认定了谢伟华、周笑春占用公共绿地搭建围栏的违法行为。大自然物业公司并不存在小区环境管理不到位等现象。业主要证明物业公司的服务存在严重瑕疵问题，需要提供充分证据加以证明。如果仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，那只是一般瑕疵，不构成根本性违约。谢伟华、周笑春现有的证据不足以证明公司构成根本性违约。二、一审对于大自然物业公司主张的“2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费”不予确认及“针对谢伟华、周笑春的辩解理由，大自然物业公司负有推翻谢伟华、周笑春反驳事实的举证责任”等，系事实认定和举证责任分配错误。大自然物业公司没有收到2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费，也没有开具过相关票据。对于物业费已交纳的辩解理由，谢伟华、周笑春应就已交纳物业费进行举证，而非由大自然物业公司举证。《前期物业服务合同》第19条仅是预交物业费的约定，编号1328301的收款收据系2014年9月1日至2015年8月31日期间的预交物业费，并非之前物业费的结算凭证。2015年9月之后，谢伟华、周笑春一直拒绝交纳物业费，双方并未实际结算，两者不能混为一谈。三、一审“酌情确定谢伟华、周笑春交纳2015年9月1日至2016年12月21日期间的物业费为3500元等”，无事实和法律依据，系对自由裁量权的滥用和法律的错误理解。一审在判决时，应区分其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业公司应履行的义务，并就相关内容进行法律释明。而一审却以业主个人的违章搭建行为认定小区菅理存在严重瑕疵、物业公司构成根本性违约，将不属于物业服务范畴的事项也纳入进来，不查明事实原因，却要求物业公司承担根本性违约责任。一审酌定3500元物业费缺乏法律依据和标准。四、本案谢伟华、周笑春违约在先，拒绝交纳物业服务费应属违约。拒绝交纳物业费的行为，不仅可能会造成物业服务企业运营经费不足，还会损害其他正常交费业主的利益，是违约行为。即使按一审判决，谢伟华、周笑春也有未交纳物业服务费的违约行为。依据《前期物业服务合同》、《物业服务合同》约定，谢伟华、周笑春应承担未交纳物业服务费的违约责任。 谢伟华、周笑春二审未作答辩。 大自然物业公司向一审法院起诉请求：1.判令谢伟华、周笑春交纳物业服务费9029元、逾期付款违约金900元，合计9929元；2.本案诉讼费由谢伟华、周笑春承担。 谢伟华、周笑春向一审法院反诉请求：1.判令大自然物业公司赔偿围栏拆除损失16062元；2.本案反诉费由大自然物业公司承担。 一审法院认定事实：2009年12月30日，绿岛开发公司与大自然物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定绿岛开发公司聘请大自然物业公司为佳境名城小区提供物业管理服务，服务质量标准为一级服务等级，前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中别墅或排屋1.6元/月/平方米，物业费每6-12个月预交一次，交纳时间为每6-12个月的第一个月上旬，逾期交纳的，按应付金额每日3‰支付违约金。2016年2月23日，大自然物业公司又与佳境名城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定合同期限自2015年11月1日至2016年12月31日，服务质量不低于二级资质标准。合同期间由大自然物业公司为小区提供物业服务，业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳物业服务费，其中别墅或排屋1.5元/月/平方米，从合同约定期限的第一个月起开始交纳，逾期交纳的，按应付金额每日3‰支付违约金。合同期间，大自然物业公司为佳境名城小区提供了物业管理服务。合同到期后，大自然物业公司退出小区。2018年4月5日，大自然物业公司向谢伟华、周笑春寄送了《催交通知书》，催交2013年9月1日至2016年12月31日的物业管理服务费9029元。谢伟华、周笑春收到通知书后，与大自然物业公司电话沟通未果。现大自然物业公司因谢伟华、周笑春欠交物业费，双方纠纷成讼。另查明，谢伟华、周笑春系佳境名城锦和苑7幢1室排屋住宅业主，其房屋建筑面积为208.04平方米。2014年3月，谢伟华、周笑春在其住宅东面占用公共绿地搭建围栏，共花费16062元。2015年7月，长兴县综合行政执法局发出“关于对佳境名城（锦和苑）违法建设专项整治告知书”，并对佳境名城锦和苑的违章搭建行为进行了整治。2015年10月，行政执法局对谢伟华、周笑春违章搭建的围栏予以了拆除。在大自然物业公司对佳境名城物业管理服务期间，锦和苑违规装修、违章搭建及小区环境管理不到位等现象较为严重，部分业主对大自然物业公司的服务管理表示不满意。 一审法院认为，大自然物业公司分别与绿岛房产公司签订的前期物业服务合同，以及与佳境名城小区业主委员会签订的物业服务合同，均系合同双方真实意思表示,且不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。大自然物业公司依约为佳境名城小区提供物业管理服务，谢伟华、周笑春作为该小区业主受到服务，双方之间成立物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，大自然物业公司与谢伟华、周笑春间的物业服务合同关系依法受法律保护，大自然物业公司与绿岛开发公司及佳境名城小区业主委员会签订的合同均对谢伟华、周笑春具有约束力。根据国务院制定的《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，在大自然物业公司为佳境名城小区提供物业管理服务期间，谢伟华、周笑春作为该物业服务区域内的业主，具有按物业合同约定支付物业服务费的义务。本案中，就大自然物业公司主张的2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费，谢伟华、周笑春辩称已交纳，并提供2014年9月1日至2015年8月31日期间物业费的交纳凭据予以证实。就此认为，首先，根据《前期物业服务合同》第十九条关于“物业服务费预交周期为每6-12个月”的约定，就物业费的交纳为提前预交，现大自然物业公司已收取了谢伟华、周笑春2014年9月1日至2015年8月31日期间的物业费，那么2014年9月1日之前的物业费不排除谢伟华、周笑春已经交纳；其次，类似物业费收据这样的票据不具有需要长期保存的必要性，交纳了相应费用后，不刻意保存票据，是一般普通人的惯常做法，故谢伟华、周笑春所称已交纳了2014年9月1日之后的物业费，而未再保存此前的交费凭据，显然合理；第三，针对谢伟华、周笑春的辩解理由，大自然物业公司负有推翻谢伟华、周笑春反驳事实的举证责任，但大自然物业公司未能提供足以推翻谢伟华、周笑春抗辩理由的证据，显然大自然物业公司就此主张证据不充分，不予确认。就大自然物业公司主张的2015年9月1日至2016年12月30日期间的物业费，因大自然物业公司已书面催交，谢伟华、周笑春应予交纳。但大自然物业公司在为佳境名城小区提供物业服务期间，该小区违章搭建、违规装修现象严重，大自然物业公司对小区的管理存在严重瑕疵，显然没有达到物业服务合同所约定的一级或不低于二级的管理服务质量标准，而大自然物业公司瑕疵的严重性，足以构成根本性违约，致使作为小区业主的谢伟华、周笑春所应享受的合同约定的服务质量不能得以实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定的“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，因大自然物业公司没有按合同约定提供相应的服务质量，且大自然物业公司已退出该小区的管理，无法以重作、整改的方式予以补救，为此，从质价相符的原则出发，予以减少谢伟华、周笑春交纳物业服务费的金额为公平合理。依据大自然物业公司对佳境名城锦和苑在服务过程中提供的服务质量和形成的服务效果，结合合同约定的物业服务收费标准等因素综合考虑，酌情确定谢伟华、周笑春交纳2015年9月1日至2016年12月31日期间的物业费3500元为妥，大自然物业公司就此主张理由成立，予以支持。就大自然物业公司主张的违约金900元，审理认为，谢伟华、周笑春因没有得到相应的物业管理服务而拖延交纳物业费，属正当理由，可不予承担逾期交纳的违约责任。大自然物业公司该诉请，理由不充分，不予支持。就谢伟华、周笑春的反诉请求，审理认为，谢伟华、周笑春现有证据不足以证实系大自然物业公司引导谢伟华、周笑春进行违章搭建，也不足以证实谢伟华、周笑春因受大自然物业公司误导才实施了违章行为，谢伟华、周笑春反诉事实证据不足。同时，谢伟华、周笑春作为教育工作者，应当知道占用公共绿地搭建围栏属禁止行为，却依然予以实施，因此导致损失，属谢伟华、周笑春自身原因造成，与大自然物业公司不具有关联性。故谢伟华、周笑春因拆违遭受的损失与大自然物业公司之间不具有因果关系，不应由大自然物业公司承担。据此，谢伟华、周笑春之反诉请求，事实不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、谢伟华、周笑春给付长兴县大自然物业管理有限公司物业管理服务费3500元。限谢伟华、周笑春于判决生效之日起十日内向长兴县大自然物业管理有限公司付清；二、驳回长兴县大自然物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回谢伟华、周笑春的反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费50元，减半收取25元，由长兴县大自然物业管理有限公司承担15元，谢伟华、周笑春承担10元，于判决生效之日起十日内径直给付长兴县大自然物业管理有限公司；反诉案件受理费202元，减半收取101元，由谢伟华、周笑春承担。 二审中，大自然物业公司向本院提交以下证据：证据1.物业交接明细表一份，证明物业工作已经交接，在2017年1月1日以后合同已经终止；证据2.告知书一份，证明大自然物业公司的物业服务并不存在瑕疵，拆违行为是政府实施的；证据3.答复函一份，证明合同期满之前，大自然物业公司和业主委员会协商，期满后不再继续提供管理服务，业主委员会表示同意，并向小区业主说明了该情况。谢伟华、周笑春未发表质证意见。 谢伟华、周笑春未向本院提交新的证据。 本院经审查认为，大自然物业公司提供的证据1，反映的是大自然物业公司在物业合同到期后的交接情况，与本案不具有关联性，故对该证据的效力不予认定；对证据2的真实性予以认定，一审对长兴县综合行政执法局对佳境名城锦和苑的违章搭建行为进行整治和拆除这一事实已经作出认定，至于能否达到物业服务没有瑕疵的证明目的，在下文争议焦点一中予以分析；证据3反映的是大自然物业公司在合同期满后退出小区管理服务的情况，与本案不具有关联性，本院对该证据的效力不予认定。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、大自然物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵并构成违约；二、谢伟华、周笑春是否已经缴纳2013年9月1日至2014年8月31日的物业费，其还应缴纳的物业费金额是多少；三、谢伟华、周笑春应否承担未缴纳物业费的违约责任。 关于争议焦点一，大自然物业公司主张其为佳境名城小区提供了七年的物业服务，期间还曾经续签物业合同，故其提供的物业服务是符合合同约定的。对此，本院认为，根据一审查明的情况，大自然物业公司在提供物业服务期间，佳境名城锦和苑存在违章搭建、违规装修等情况，公司管理存在严重瑕疵，不符合合同约定的服务质量标准。大自然物业公司辩称，拆除违章系政府行为，与大自然物业公司无关。对此，本院认为，搭建违章建筑是一个长期的过程，且锦和苑多处存在搭建，但大自然物业公司未能提供其妥善管理、及时劝阻的证据，应当承担相应的不利后果，一审据此认定其管理不善、构成违约并无不当。 关于争议焦点二，谢伟华、周笑春在一审中主张其已经缴纳了2013年9月1日至2014年8月31日的物业费，为此提供了2014年9月1日至2015年8月31日期间物业费的凭据，大自然物业公司对此不予认可。本院认为，根据物业服务合同的约定，物业费缴纳周期为6-12个月，在谢伟华、周笑春已经缴纳2014年度物业费的情况下，对上一年度物业费不予缴纳的可能性较小。大自然物业公司也未提供其在谢伟华、周笑春缴纳2014年度物业费时公司对2013年度物业费做出催告或特别记录的处理情况。且谢伟华、周笑春一审答辩称，其此前一直按时缴纳了物业费，直至2015年因搭建围栏被拆除一事与物业公司产生矛盾后才拒绝缴纳，该意见亦符合常理。虽然谢伟华、周笑春无法提供2013年度的物业费凭据，但考虑到本案进入诉讼程序距离当时已有较长时间，凭据未予妥善保管乃至遗失亦属正常，综合上述情况，本院认定谢伟华、周笑春已经缴纳了2013年度的物业费，仅欠付2015年9月1日至2016年12月31日的物业费。根据《前期物业服务合同》及《物业服务合同》，2015年9月1日至2015年10月31日别墅或排屋的物业费标准为1.6元/月/平方米，2015年11月1日至2016年12月31日的标准为1.5元/月/平方米，故依据合同标准计算欠付的物业费为5034.57元，但因大自然物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，不符合合同约定的服务质量，一审综合考虑本案具体情况，采取减少价款的方式，酌情确定谢伟华、周笑春支付3500元物业费，该数额较为合理，未有明显偏低，故本院对此予以维持，对大自然物业公司要求谢伟华、周笑春依照合同约定标准支付2013年9月1日至2014年8月31日、2015年9月1日至2016年12月31日物业费的上诉意见不予支持。 关于争议焦点三，根据前述两个争议焦点的分析，谢伟华、周笑春因大自然物业公司提供的物业服务不符合合同约定的质量，对2015年9月1日至2016年12月31日的物业费未及时缴纳，属于合法行使自身的抗辩权，并不构成违约，无须承担逾期缴纳的违约责任，故对大自然物业公司要求其支付违约金的上诉意见本院不予支持。 综上所述，长兴县大自然物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由长兴县大自然物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐晶审判员赵哨兵审判员周辰晨 二〇一九年六月十日 书记员 周      进      方