广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3811号上诉人（原审原告）：崔晓燕，女，汉族，1981年12月12日出生，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：王子杨，男，汉族，1950年12月12日出生，住陕西省西安市碑林区。上诉人（原审被告）：张小清，女，汉族，1962年9月6日出生，住广西梧州市万秀区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳振辉，广东常道律师事务所律师。上诉人崔晓燕因与上诉人王子杨、张小清房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初5000号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。崔晓燕上诉请求：1.判令王子杨、张小清负担案件一审受理费10090.59元、财产保全费5000元、二审受理费5755元；2.判令王子杨、张小清向崔晓燕支付担保费3360元；3.判令王子杨、张小清赔偿崔晓燕损失320000元。二审法庭调查期间，崔晓燕变更第一项上诉请求中的二审案件受理费为6463.08元。事实和理由：一、案件受理费、财产保全费的负担判定显失公平。本案中，一审法院虽认定王子杨、张小清违约致合同丧失继续履行的诚信基础，应承担相应违约责任，却判定一审受理费和保全费由崔晓燕负担40%，且二审受理费如何负担在判决中未有体现，而此费用已由崔晓燕预交。作为诚实信用积极履行合同的守约方，不应为违约方的恶意违约买单。二、担保费未获支持，该项判决有失公允。2017年5月31日系合约最后限定日期，王子杨、张小清怠于履约，导致崔晓燕合同目的落空。2017年6月2日为维护合法权益，崔晓燕向法院起诉。同时，为防止王子杨、张小清转移财产、避免胜诉后难以执行，一并申请财产保全，并根据法院要求提供担保，支出担保费3360元。实际上，王子杨、张小清早在2017年5月23日即将案涉房屋二卖予案外人，后因被查封无法完成过户。即如未进行财产保全，崔晓燕的合法权益无法得到有效保护，此笔费用系维权的必要支出，理应由违约方即王子杨、张小清负担。三、王子杨、张小清违约给崔晓燕造成的损害未获得支持，显失公平。一审判决认为，因案涉房产被依法查封，相应的交易无法完成，王子杨、张小清也无法按约获得320000元差价的既得利益，故不支持崔晓燕赔偿损失的请求，判决有误。崔晓燕出于购房目的与王子杨、张小清签订《房屋买卖合约》，因王子杨、张小清根本违约导致合同目的无法实现。且房价大涨，重新购买相同地段、相同规格房屋，需花费超出签订合约时更多成本，此为崔晓燕遭受的经济损失。该笔经济损失从王子杨、张小清与案外人签订的房屋买卖合约以及交付房款、签订后续补充协议等可得到证实，即重新购买相同地段、相同规格房屋需额外多支付320000元。此外，约定的履约期满后，佛山出台房地产市场调控的通知政策，崔晓燕失去了购房资格，约定的违约金无法弥补该部分损失，王子杨、张小清对此需承担经济赔偿责任。本案判决生效及执行后，案涉房产会被解除查封，王子杨、张小清与案外人的交易就可完成，王子杨、张小清可获得差价收益。即使本案不存在一房二卖，房屋市场增值客观存在，王子杨、张小清必然从中获取不当利益。根据公平和诚实信用原则，王子杨、张小清不应从其违约行为中获取利益。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》及《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》规定精神，王子杨、张小清承担赔偿责任的数额应参照其获利情况确定。王子杨、张小清答辩称，与王子杨、张小清方上诉意见一致，本案应以原审佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8505号民事判决认定事实为准。王子杨、张小清上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回崔晓燕的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用、财产保全费均由崔晓燕负担；3.判令崔晓燕承担案涉房屋被查封的损失80万元；4.判令崔晓燕赔偿因案涉房屋被查封而无法过户予案外人的经济损失；5.判令驳回崔晓燕要求王子杨、张小清支付中介费20000元的诉讼请求。事实和理由：一、双方未能就《房屋买卖合约》主要条款达成一致意见，原因在于崔晓燕提出不符合常规房产过户流程的要求。相关行政管理规定，房屋过户前需交纳税金，崔晓燕却拒绝交纳税金。另，法院推定王子杨、张小清对合同内容明知有误，王子杨、张小清一直按中介要求签订合约，对合同第三面内容完全不清楚，亦无任何签字确认行为。中介利用王子杨、张小清年纪大以及通过折叠方式隐藏留空后补重要部分内容，使双方交易过程存在诸多问题，案涉合同第三面依法无效。二、早于4月19日崔晓燕即通过中介向王子杨、张小清作出解除合同意思表示，后崔晓燕及中介又以王子杨、张小清应先交税为由拒绝履行合同。《房屋买卖合约》约定，相关房屋交易的所有税费均由崔晓燕承担，崔晓燕违反合同约定，恶意以各种理由影响合同履行，意欲通过各种理由获取高额违约金，并非履行合约。因此，本案违约方为崔晓燕，而非王子杨、张小清。合同约定买方有权选择第三方交易过户，则王子杨、张小清亦有权选择第三方进行交易过户，因此王子杨、张小清于2017年5月23日与陈秋兰签订房屋买卖合同，该合同系经国家房管局部门批准、登记备案的，系唯一合法有效合同，而本案合同内容存在擅自添加部分，且未经房管部门登记备案，依法无效，王子杨、张小清不存在一房二卖的情形。三、《房屋买卖合约》不符合一般房屋买卖交易习惯要求，合同约定交易程序为王子杨、张小清收取定金后即要将房屋过户至买方名下，随后买家才向王子杨、张小清支付首期款，剩余购房费用由银行按揭支付，该交易程序明显偏向于崔晓燕。王子杨年近七旬，案涉合同字体较小，中介亦未向王子杨、张小清说明交付首期房款时间，将重要交易流程部分通过折叠、遮挡、编排靠后等手段催促对合同一知半解的王子杨签下有违公平原则的案涉合同。崔晓燕与中介机构合谋欺诈王子杨、张小清，意欲倒卖予第三方从中获取非法利益，中介机构系实际幕后操作主体，且中介机构并未能成功促成本案交易，崔晓燕亦无任何转账凭证证明其已经支付该笔中介费，崔晓燕无权要求赔偿。四、房屋买卖交易习惯应为如下顺序：1、买方支付定金；2、王子杨、张小清办理涂销抵押登记；3、崔晓燕支付首期款；4、崔晓燕向王子杨、张小清告知银行同贷书内容；5、房屋过户；6、房屋再次抵押给崔晓燕贷款银行；7、银行向王子杨、张小清支付剩余款项。本案中，崔晓燕仅支付50000元定金后即要求房屋过户，有违公平原则及交易习惯。王子杨、张小清在此种情况下，要求崔晓燕先交税、再过户符合交易习惯，并不违反法律、行政法规强制性规定。因崔晓燕拒绝履行，王子杨、张小清对崔晓燕的履行能力产生疑问，王子杨、张小清有权根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定行使不安抗辩权。事实上，崔晓燕一直未能按法院要求提供银行同贷证明，充分说明崔晓燕并无买房的物质基础，仅为骗取高额违约金，王子杨、张小清合法合理地享有不安抗辩权。五、案涉合同中中介手写添加第十九条，崔晓燕有权选择第三方（亲属）与王子杨、张小清交易过户。若崔晓燕的意欲购买房屋，在自己不具备购房条件的情况下，完全有权选择第三方与王子杨、张小清交易，但崔晓燕并未行使该权利，而是通过解除合同并要求高额违约金。因此，崔晓燕的目的并非购房，而是通过制造王子杨、张小清违约获取不法利益。六、因王子杨、张小清知晓与崔晓燕的交易无法完成，因此寻找其他买家，与其沟通说明情况，在新买家同意的情况下与其签订《房屋买卖合同》（附条件合同），约定待本案处理完毕后再进行实质交易，王子杨、张小清并未违反法律的禁止性规规定。关于崔晓燕向银行提出贷款的问题，崔晓燕称银行答复：l、不同意重新出具贷款同意书；2.如果双方继续交易，银行会继续正常放贷。该情况完全不符常理，众所周知，银行需先同贷才可放贷，现崔晓燕称银行不同意重新出具贷款同意书，却同意发放贷款，与事实不符。崔晓燕答辩称，针对王子杨、张小清书面上诉理由第一条，本案合同由中介方提供，亦是双方认同情况下签订，内容在同一面上。针对上诉理由第二条，合同解除情况系张小清电话提出，崔晓燕要求赔偿双倍定金，双方未能达成一致意见。4月19日中介联系崔晓燕，告知王子杨、张小清方同意支付双倍定金解除合同，崔晓燕对此同意，中介后发来补充协议，补充协议显示双倍定金需在一个月后付予崔晓燕，崔晓燕方则要求签约后三日需付清，当时房价已在上涨，最后补充协议未签订成功。关于付款方式和付款时间，合同上有体现，亦是双方协商一致的结果，且在王子杨、张小清一房二卖的另一交易中，交易顺序等条件与本案相同，本案交易程序应是市场交易惯例，对方熟知且认可。合同约定可选择第三方交易，合同第三页亦手写“有权选择”，意为可选择和不选择，事实上不具备选择条件，因崔晓燕亲属无当地购房资格，无法选择。王子杨、张小清二卖房屋，二卖时间在案涉合同履行期内，王子杨、张小清违约意图明显。崔晓燕向一审法院提出诉讼请求：1.判决因王子杨、张小清违约而解除双方于2017年3月11日签订的编号为0000287的《房屋买卖合约》；2.判令王子杨、张小清于判决生效后10天内双倍支付崔晓燕定金100000元、购房款50000元及利息约10000元（利息从支付之日起按银行同期同类贷款利率计算）；3.判令王子杨、张小清于判决生效后10天内支付崔晓燕违约金168000元，赔偿崔晓燕其他各项费用44020元；4.请求判令王子杨、张小清于判决生效后10天内赔偿崔晓燕损失320000元；5.判令王子杨、张小清承担案件一、二审的全部诉讼费及保全费用。一审法院查明：2017年3月11日，崔晓燕与王子杨经广州市华融房地产中介服务有限公司（以下简称华融公司）促成签订一份《房屋买卖合约》，约定：崔晓燕购买王子杨、张小清所有的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑碧海名轩海逸阁1座301房，总成价1680000元；本次交易所产生的税费由买方支付；基于双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币10000元，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币20000元，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方的咨询及中介服务费；如卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业或未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按合同约定买入该物业，或因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款的，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买卖双方协商一致，双方同意买方有权选择第三方（亲属）与卖方交易过户。该合同附件载明：签订本合同同时支付人民币50000元作为定金，卖方收款当日即时向抵押银行提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续10天内协助买方完成申请银行贷款手续；部分楼款共计人民币450000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；人民币1180000元于交易过户完成并办妥他项权利登记证，由贷款银行直接划入卖方银行帐号作为楼价余款，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付，交易过户手续需在2017年5月31日前完成（以付清双方交易税费为准）。崔晓燕与王子杨及案外人华融公司在该《房屋买卖合约》第二面的落款处签章，王子杨代张小清在落款处签名，张小清知悉后未提出异议。2017年3月11日，崔晓燕向王子杨转账支付定金50000元,当日王子杨向崔晓燕出具收款收据一张。2017年3月13日，崔晓燕向王子杨转账支付购房款50000元。崔晓燕付款后其账户显示交易后余额尚有30余万元。后崔晓燕向银行申请贷款，2017年4月25日，中国建设银行股份有限公司广州番禺支行向崔晓燕出具《同意购房按揭贷款通知书》，载明：兹有借款人崔晓燕向本行申请二手按揭借款人民币1170000元，借款用于购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑碧海名轩海逸阁1座301房，经本行按有关规定进行审查，已批准向买方发放贷款人民币1170000元，本行将于买卖双方在房管部门办妥上述房产的产权交易过户，办妥抵押登记手续并收押《房屋他项权证》或落实其他担保手续后，如为转按情况下，贷款先用于归还原贷款人在本行贷款本金及利息，对清偿原贷款本息后的余款或非转按业务的全部款项余款直接划入户名张小清的银行账户，此通知有效期为三个月。崔晓燕因委托广州合满信按揭代理有限公司代办按揭贷款手续，支付按揭贷款费用3500元。2017年5月27日，崔晓燕与王子杨对话，崔晓燕告知王子杨已取得同贷书并已准备好首付款，王子杨提出要崔晓燕先支付首付款再办理过户手续。同日，崔晓燕通过微信将上述同贷书照片发给王子杨，但双方未对首付款的支付达成新的一致意见。2017年5月31日，崔晓燕到北滘行政服务中心准备办理案涉房屋过户手续，王子杨、张小清以崔晓燕未支付首付款为由未到场办理。2017年6月2日，崔晓燕以王子杨、张小清违约为由向法院提起诉讼，要求王子杨、张小清将案涉房屋过户至崔晓燕名下，并要求王子杨、张小清支付违约金168000元及赔偿各项费用29020元。法院受理后，于2017年7月12日作出（2017）粤0606民初8505号民事判决书，判决驳回崔晓燕的诉讼请求。崔晓燕不服上述判决，提起上诉。佛山市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤06民终10101号民事裁定书，裁定（2017）粤0606民初8505号民事判决，发回重审。崔晓燕委托广东科顺律师事务所律师代为提起诉讼。崔晓燕因申请查封案涉房屋，支付担保费用3360元。2018年9月26日，崔晓燕向华融公司支付中介费20000元。法院于2018年8月23日向王子杨、张小清送达了变更诉讼请求申请书。另查明，位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑碧海名轩海逸阁1座301房属王子杨、张小清共同共有，房产证分别为：0300153213、0300153214。2017年5月23日，王子杨、张小清与案外人陈球兰签订一份《房屋买卖合同》，约定：由案外人陈球兰购买上述案涉房产，成交价2000000元，税费由买方承担；定金100000元由买方在签署合同时支付给卖方，卖方在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭，买方向银行申请的按揭贷款数额为1400000元，银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续；在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）人民币500000元支付给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付首期楼款的同时补足给卖方；楼价余款1400000元在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给卖方，交易过户手续需在2017年7月15日完成（以付清双方交易税费为准）。2017年8月12日，王子杨、张小清与案外人陈球兰签订一份《补充协议》，载明：对于案涉房屋，买卖双方均知悉该物业被查封的原因，同意延期至2017年12月30日前办理该物业的交易过户手续，本次交易中有关楼款的交收时间相应延期，且买卖双方愿意承担由此产生的一切法律责任，与经纪方无关，买卖双方同意该物业交付给买方使用的日期为过户当天；双方协商一致，卖方同意支付买方延迟过户滞纳金150000元，其中100000元在2017年8月22日前支付买方，余下50000元在2017年12月30日前支付给买方，如2017年12月30日前双方能正常办理过户手续，此笔款项无需退还卖方，如在2017年12月30日前由于第三方原因或不可抗力因素导致双方无法完成过户交易，则卖方还需退还买方定金100000元及部分楼款100000元，买方亦无需退还上述延迟过户滞纳金150000元。因案涉房产被查封，无法办理过户手续，案外人陈球兰于2018年1月29日向法院提起诉讼，并申请财产保全，法院依法查封了案涉房产。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，案件争议焦点主要有：一、崔晓燕、王子杨、张小清双方签订的《房屋买卖合约》的效力问题；二、违约责任的认定问题。关于案涉《房屋买卖合约》的效力问题。法院认为，该《房屋买卖合约》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，理由分析如下：一、据前述对证据的分析，王子杨、张小清辩称第三面附件内容是通过折叠方式隐藏重要部分内容留空后补或伪造的，理据不足；二、付款时间是合同最重要的内容之一，亦是卖方最为关注的交易内容，按常理在未确定付款时间的情况下，卖方必不会在合同上签名，王子杨、张小清辩称第三面附件内容属后补或伪造，难以令人信服，而王子杨、张小清由此主张崔晓燕、王子杨、张小清双方未能就案涉《房屋买卖合约》的主要条款达成一致意见，亦有违常理；三、合同的履行有先后顺序，其基于当事人的相互信任而确定，一方当事人先履行义务并不必然导致其权利受到损害，且崔晓燕已支付定金及部分首期款给王子杨、张小清，王子杨、张小清主张合同约定先办理案涉房产过户手续有失公平，理据不足，法院不予采纳。综上，案涉《房屋买卖合约》合法有效，对双方当事人均具法律约束力。关于违约责任的认定，法院分析如下：一、王子杨、张小清已于2017年5月23日与案外人陈球兰就案涉房产签订《房屋买卖合同》，存在一房二卖情形，已具违约意图，而王子杨、张小清却仍于2017年5月27日、5月31日与崔晓燕协商《房屋买卖合约》的履行问题，要求崔晓燕先行支付首付款，有失诚信；二、案涉《房屋买卖合约》明确约定首付款450000元在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，即应先递件办理相关手续后再支付，但王子杨、张小清却要求崔晓燕先行支付首付款，有违合同约定，且在崔晓燕已取得同贷书，亦有能力支付首付款的情形下，仍不配合崔晓燕办理案涉房产过户手续，构成违约；三、关于案涉房产的交易税费，按程序应由买卖双方到房管部门办理过户递件时交纳，王子杨、张小清未按约定时间到房管部门办理相关手续，却要求崔晓燕先行交纳税费，于理不符；四、王子杨、张小清与案外人陈球兰签订的《房屋买卖合同》约定的首付款支付时间亦为在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，王子杨、张小清不仅对此未提出异议，且还与案外人陈球兰签订《补充协议》，故王子杨、张小清在案件中以崔晓燕未先行支付首付款、未交纳税费为由主张崔晓燕存在违约行为，理据不足，法院不予采纳。综上，王子杨、张小清不按约定履行案涉《房屋买卖合约》约定的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。王子杨、张小清的辩解意见，证据不足，法院不予采纳。据前述分析，因王子杨、张小清违约，导致案涉《房屋买卖合约》未能履行，双方已丧失继续履行合同的诚信基础，且案涉房产已被另案查封，崔晓燕诉请解除《房屋买卖合约》，合理合法，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，法院确认案涉《房屋买卖合约》于2018年8月23日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，崔晓燕既要求王子杨、张小清双倍返还定金又要求王子杨、张小清支付违约金，于法不符。对于定金50000元及购房款50000元，法院确认由王子杨、张小清退还崔晓燕，因双方当事人对违约责任在判决前尚存争议，故崔晓燕诉请王子杨、张小清从付款之日计付上述款项的利息，理据不足，法院不予支持。根据案涉《房屋买卖合约》约定，王子杨、张小清违约，应按案涉房产的成交价的10%向崔晓燕支付违约金。崔晓燕诉请王子杨、张小清支付违约金168000元，符合法律规定，法院予以支持。对于崔晓燕支付的中介服务费20000元，根据约定，应由王子杨、张小清承担；对于崔晓燕支付的按揭贷款费用3500元，因王子杨、张小清违约，导致崔晓燕该项费用损失，王子杨、张小清应予赔偿；对于律师费，因合同无约定由王子杨、张小清承担，崔晓燕诉请王子杨、张小清支付，证据不足，法院不予支持；对于财产保全担保费用，因该项费用不是崔晓燕为实现其权利的必要性支出，崔晓燕诉请王子杨、张小清支付，理据不足，法院不予支持。对于崔晓燕诉请王子杨、张小清赔偿其损失320000元，法院认为，王子杨、张小清虽与案外人陈球兰签订《房屋买卖合同》，约定案涉房产成交价为2000000元，但案涉房产被依法查封，相应的交易无法完成，王子杨、张小清也无法按约获得320000元差价的既得利益，故崔晓燕诉请王子杨、张小清赔偿其损失，理据不足，法院不予支持。王子杨、张小清未在案件中提出反诉，王子杨、张小清于庭审结束后提出的主张，不属案件处理范围，案件不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、崔晓燕与王子杨、张小清于2017年3月11日签订的《房屋买卖合约》于2018年8月23日解除；二、王子杨、张小清于判决发生法律效力之日起十五日内向崔晓燕返还定金50000元及购房款50000元；三、王子杨、张小清于判决发生法律效力之日起十五日内向崔晓燕支付违约金168000元；四、王子杨、张小清于判决发生法律效力之日起十五日内向崔晓燕支付中介费20000元、按揭费3500元；五、驳回崔晓燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10090.59元，财产保全费5000元，合计15090.59元，由崔晓燕负担6090.59元，王子杨、张小清负担9000元。二审期间，崔晓燕向本院提交案例三份，拟证明一房二卖纠纷中法院支持了房屋差价损失。王子杨、张小清对上述证据的真实性不予确认。经审查，以上案例与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉《房屋买卖合约》的效力如何，若《房屋买卖合约》有效，则在案涉房屋买卖合同履行过程中，何方为违约方，应承担何种违约责任。案涉《房屋买卖合约》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。王子杨、张小清上诉主张其并未在《房屋买卖合约》的附件页部分签字，故该部分内容对其不发生效力。对此，本院认为，付款方式为房屋买卖合同的核心内容，房屋买卖双方需就该部分内容达成合意，房屋买卖合同方具有可履行性，且双方在《房屋买卖合约》第五条亦约定，买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款付给卖方，即双方在《房屋买卖合约》中已经约定付款方式将在附件中进行约定，现王子杨、张小清以对《房屋买卖合约》附件内容不清楚、不知悉、未签字为由主张该部分内容对其不发生效力理据不足，本院依法不予支持。本案中，崔晓燕已按照《房屋买卖合约》的约定支付了定金50000元及购房款50000元,且取得了中国建设银行股份有限公司广州番禺支行出具的《同意购房按揭贷款通知书》。2017年5月27日，崔晓燕亦将取得同贷书及准备好首付款的情形告知王子杨，王子杨、张小清却于2017年5月23日与案外人陈球兰签订《房屋买卖合同》，欲将案涉房屋出卖予案外人。同时，王子杨、张小清还要求变更《房屋买卖合约》约定的付款方式并拒绝继续履行《房屋买卖合约》，王子杨、张小清的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋买卖合约》的约定，如卖方不能按合同约定将该物业售予买方，应退回买方已支付的所有费用并向买方支付该物业成交价的10%作违约金，同时应赔偿买方咨询及中介服务费，故一审法院据此判令王子杨、张小清向崔晓燕返还定金50000元及购房款50000元，支付违约金168000元及赔偿中介费20000元、按揭费3500元并无不当，本院依法予以维持。王子杨、张小清的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。关于崔晓燕所主张的房屋差价损失320000元应否予以支持的问题。本案中，一审法院已对崔晓燕请求支付违约金168000元的诉讼请求予以支持。而房屋差价损失的赔偿还应根据损益相抵等赔偿原则，在计算房屋差价损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等来确定。本案中，因王子杨、张小清之违约行为，免除了崔晓燕要支付首期款及办理银行贷款以及支付过户税费等义务，而履行上述义务必然发生成本或费用，该部分成本属于崔晓燕取得房屋升值利益而需要支出的必要费用，并且考虑崔晓燕在履行合同过程中只支付了50000元定金及50000元购房款，仅部分履行合同，若仅以支付100000元之代价而取得全部的房屋差价损失，也不尽公平。而一审法院判决的违约金168000元已足以弥补崔晓燕的损失，崔晓燕上诉主张王子杨、张小清支付房屋差价损失320000元理据不足，本院依法不予支持。一审法院按照诉讼请求所支持的比例分担诉讼费亦无不当，崔晓燕的该项上诉主张亦于法无据，本院依法亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。王子杨、张小清、崔晓燕的上诉请求均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21454.19元，由上诉人崔晓燕负担6463.08元，由上诉人王子杨、张小清负担14991.11元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月二十日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧书 记 员 黄卓敏