北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第34425号原告（反诉被告）周启忠，男，1969年8月7日出生，个体工商户。委托代理人汤建彬，北京市汉威律师事务所律师。被告（反诉原告）陈士宇，男，1977年8月20日出生。委托代理人纪宏建，北京市融源律师事务所律师。原告（反诉被告）周启忠与被告（反诉原告）陈士宇（以下分别简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员熊攀独任审判，公开开庭进行了审理。周启忠及其委托代理人汤建彬，陈士宇的委托代理人纪宏建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周启忠诉称：我与对方分别于2009年、2012年签订了两份房屋承租合同，租期5年，从2009年4月27日至2014年5月12日，约定对方将位于北京市朝阳区大柳树商业街X1、X2号房屋租赁给我方用于火锅经营，对方保证我方在租赁期间能够正常用电及合法经营活动。2009年合同签订后，我方从对方前一个租客高君处接受转让了在此租赁房屋上登记的营业执照及餐饮服务许可证等手续，并支付了转让费59980元。2009年合同签订后，我对租赁房屋投入了8万元进行装修。2013年5月，北京市朝阳区防汛抗旱指挥部将租赁房屋确定为违法建筑，并发出通知要求拆除，随即对该区域确认为违法建筑的房屋进行停水停电，导致我方不能正常经营，至2013年彻底歇业。对方在签订房屋租赁合同时，没有将房屋属于违法（违章）建筑的事实告知我方，如果我方知道就不会与对方签订房屋租赁合同，也不会增建房屋。从2013年5月份起，因合同不能正常履行且房屋即将被拆除，致使我方遭受经营损失440340元、装修损失48000元，购买营业手续成本损失12000元。而且对方收取我方押金1万元未退。故诉至法院，要求确认双方于2009年4月27日及2012年5月13日签订的两份承租合同无效，对方赔偿我方经济损失500340元，返还我方押金1万元。陈士宇辩称并提出反诉：不同意对方主张合同无效的诉讼请求，涉案房产被定为违法建筑并不是我方过错导致的，而是据上家北京久林园科技发展有限责任公司反映，涉案房屋因为朝阳区政府便于拆迁，才定为违法房屋。另外定为违法建筑的时间是2013年6月，与双方租赁期并不矛盾。从2009年起对方就一直开始经营，对对方前期经营没有影响。从营业执照也可以看出这一点。不同意对方主张损失的诉讼请求。依据租赁合同第八条，我方没有义务对对方进行赔偿。这些损失都是对方自行出示的计算依据，这个依据不应被法院认可。装修损失对方明知与我方签订合同是5年，但按照10年平摊，是对方自行扩大损失。对方购买营业执照的行为不被法律保护，而且价值我方也不清楚，所以损失不应由我方赔偿。对方2013年5月12日至2014年5月12日的房租至今没有交纳，合同自然终止后，对方也没有向我方返还房屋，而是一直使用着涉案房屋。我方不同意返还对方的押金，要求冲抵欠缴的房屋使用费。我方提出反诉，请求判令对方支付2013年5月12日至2014年8月1日的房屋占用费，按照每年15万元计算。周启忠针对反诉辩称：对方要求的房租我方确实没有交，当时想交但因为对方说前房东不收他们的钱，所以对方也不收我方的钱，所以没有交成。现在前房东没有收他们的钱，我方不同意对方的反诉请求。因为涉案房屋被确认为违法建筑后，从2013年5月开始停电、2013年7月开始停水，也没有使用价值。不同意给付相应的使用费，因房屋已经没有使用价值，而且该房屋我方也没有使用。经审理查明：2009年4月27日，出租方陈士宇作为甲方与承租方周启忠作为乙方签订承租合同，约定甲方将位于北京市朝阳区大柳树商业街X1、X2号给予乙方经营餐饮，租期三年，自2009年4月27日至2012年5月12日止；装修期15天，租金标准100000元，合同签订时付三个月租金，三个月后半年付租金。双方约定合同终止时，包含乙方提前终止合同之情况，除乙方设备外，乙方所安装的门窗，包括装修吊顶等装饰物，一律不许拆除，归甲方所有；若乙方在承租期内提前解除合同，视为乙方违约（包含其他违约责任）房租不退。另押金人民币9000元，电卡押金1000元，共计壹万元整。双方就双方的权利义务等其他事宜进行了约定。2012年5月13日，出租方陈士宇作为甲方与承租方周启忠作为乙方再次签订承租合同，承租标的不变，租赁期二年，自2012年5月13日至2014年5月12日，租金标准为150000元，租金半年付，其他合同内容同于2009年4月27日双方合同约定。后陈士宇将房屋交付给周启忠，周启忠按照合同约定交付房屋租金，一直到2013年5月12日。2013年5月12日之后周启忠一直未交房屋租金，2014年8月1日，周启忠将租赁标的腾出交还给陈士宇。该租赁标的后被腾退给了北京久林园科技发展有限责任公司。查，2013年5月16日，北京市朝阳区人民政府防汛抗旱指挥部办公室下发关于清理大柳树沟沿线违法建设的通知，针对各违法建设单位、个人指出“2012年7月21日特大暴雨造成大柳树沟沿线区域严重积水，给区域居民生命财产带来严重损失，引起了市委、市政府高度关注。为彻底解决周边区域积水，改善周边居民生活环境，实现防汛安全，区委、区政府贯彻市委、市政府的指示精神，决定对大柳树沟沿线两岸河道管理范围内一切违法建设开展清理工作，同时开展河道内清淤、清障、防洪建设等综合治理工程。大柳树沟治理工程计划8月30日完成主体工程建设，请你单位（个人）接到通知后，立即与村委会、乡政府对接意见，并于6月15日前主动完成拆除工作。我办将于6月15日后组织全区有关部门对沿线违法建设情况进行彻底检查，并对未自行拆除违法建设进行协助拆除。”2013年6月3日，久林园公司下发通知，针对北京市朝阳区王四营乡大柳树商业街的各位商户，称：“北京市朝阳区人民政府防汛抗旱指挥部办公室于2013年5月16日下发了《朝阳区人民政府防汛抗旱指挥部办公室关于清理大柳树沟沿线违法建设的通知》（朝政汛办字（2013）34号），决定对大柳树沟沿岸河道管理范围内一切违法建设开展清理工作，并要求于2013年6月15日前全部自行拆除，否则，将进行协助拆除。我商业街所处的位置属于此次清理的范围之内。鉴于此，为切实解决周边积水及脏乱差的问题，改善居民的生活环境，我公司决定：一切以大局出发，配合政府部门的工作。经与官庄村委会协商，我公司已经解除了同村委会签订的《租赁合同》，并将于2013年6月10日前将本商业街交回官庄村委会处理，届时，本商业街将停水、停电。”庭审中，周启忠提交经营者为高君的个体工商户营业执照、餐饮服务许可证及其与高君的转让协议，欲以证明其购买营业手续成本损失；提交其自制的现金日记账，欲以证明其2012年5月至2013年10月的盈利及利润情况；提交装修合同及火锅店店内照片，欲以证明其装修情况；提交北京王四营高君菜馆出具的2012年5月至2013年4月经营收入、经营成本、毛利润及2013年5月-12月经营收入、经营成本、毛利润证明，欲以证明其经营损失。就周启忠提及的装修情况，周启忠称其做了玻璃墙、弄了房屋吊顶，对厨房及卫生间进行下水道改造，重新做了电路及煤气管道，重新铺了房屋地砖，在厨房做了防火吊顶。陈士宇仅认可周启忠打了木质隔断，把门口的雨搭扩建，把墙拆了往外扩，并称周启忠已经改变房屋主体结构，无权主张相应损失。就装修的现价值，经释明，周启忠不申请鉴定，申请法院依法酌定，陈士宇亦不申请鉴定。上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈士宇将没有取得规划手续的租赁标的租赁给周启忠，且默许周启忠对房屋进行装修，该行为违反法律的强制性规定，双方签署的租赁合同应属无效。因而周启忠要求确认双方于2009年及2012年签订的承租合同无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。就双方对合同无效的过错问题，周启忠将涉案标的出租给陈士宇其行为具有明显过错，陈士宇未对涉案标的的合法性进行审查，对于合同无效亦具有过错。本院将结合本案案情酌情认定双方对合同无效的过错责任。关于周启忠主张的各项损失：装修损失，周启忠提交相应的证据予以证明，本院将结合周启忠提交的证据，考虑到房屋的使用情况及双方的过错情况酌情予以支持；就经营损失问题，周启忠称因为合同无效导致相应的损失，并提交相应的证据予以证明，但周启忠提交的证据不足以证明其经营损失，故就周启忠主张的经营损失本院不予确认；就周启忠主张的转让营业手续损失，没有法律依据，本院不予支持。就周启忠主张返还押金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于陈士宇主张的使用费问题，考虑到2013年5月租赁标的就停水停电，租赁场地不再具有实际使用价值，故陈士宇主张的使用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周启忠与被告（反诉原告）陈士宇于二ＯＯ九年四月二十七日与二Ｏ一二年五月十三签订的两份承租合同无效；二、被告（反诉原告）陈士宇于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）周启忠经济损失二万元，并退还原告（反诉被告）周启忠押金一万元；三、驳回原告（反诉被告）周启忠的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈士宇的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4402元，由原告（反诉被告）周启忠负担4252元（已交纳），被告（反诉原告）陈士宇负担150元（于本判决书生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1650元，由被告（反诉原告）陈士宇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 熊 攀二〇一四年十月十四日书 记 员 郑佳盈