包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初2263号原告：包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司，营业场所包头市。法定代表人：卢小娟，执行董事。委托诉讼代理人：王茹。被告：吉鹤，男，1973年6月5日出生，满族，个体工商户，住包头市。委托诉讼代理人：刘轶宁，内蒙古梵行律师事务所律师。原告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司与被告吉鹤租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司（以下简称茂业百货分公司）的委托诉讼代理人王茹、被告吉鹤的委托诉讼代理人刘轶宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茂业百货分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付租金及设施服务费562760元（自2018年5月1日至2019年2月28日，租金32576元/月,设施服务费35700元/月，共计682760元,期间被告支付120000元,欠费共计562760元）；2.请求判令被告支付违约金113305.5元（违约金暂计算至2019年3月21日，应继续计算至实际支付之日）；3.请求判令由被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年9月17日签订了《商铺租赁合同》，租赁期限为2015年12月26日至2021年12月25日。因被告一直拒交租金,原告于2017年7月28日起诉了被告，昆都仑区人民法院于2018年1月30日作出（2017）内0203民初4180号民事判决书，执行阶段双方达成和解，但被告仅偿还两期欠款。期间被告一直在原告商场进行经营活动，从2018年5月1日至2019年3月1日被告并未全额交纳后续租金及设施服务费，经原告多次发函催缴未果。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。吉鹤辩称，不认可原告的诉讼请求，被告支付过了一部分费用。原告租金的计算标准有误，双方在2018年7月5日达成了补充协议，对房屋租金及设施服务费进行了变更，变更后从2018年5月1日起房屋租金及设施服务费每月共计3万元。违约金被告不认可，被告之所以欠付租金其根本原因在于原告有重大的违约行为，导致合同的根本目的不能实现，被告不可能按照合同约定如期、如数支付租金。原告未尽到部分先履行义务，如在约定的开业时间没有按时开业，商铺的入住率极低，经常有维修，商场整体经营管理不善等。基于上述理由，导致被告经营亏损，无法实现合同的预期目的，故不能如数按期给付租金。原、被告之前诉讼已进入执行阶段，被告在商场投入的设施已被查封，被告没有主观上恶意拖欠租金的行为，亦在积极与原告协商如何抵顶的事宜。本院经审理认定事实如下：2015年9月17日原告茂业百货分公司与被告吉鹤签订了《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于购物中心五层F5-GXX、F5-GXXX商铺，租赁场地经营范围限于健身业态，商标或商号限于毕豪斯健身俱乐部项目；租赁期限自2015年12月26日至2021年12月25日止，其中2015年12月26日至2017年12月25日，月租金为32576元，2017年12月26日至2019年12月25日，月租金为51765元，2019年12与26日至2021年12月25日，月租金为55335元，租金以两个月为一个交租期，被告未按约定交纳租金的，每逾期一日，应向原告支付欠费总额1‰的违约金；租赁期内被告向原告交纳设施服务费，每月应交纳的设施服务费为35700元，物业服务费的交付方式为两个月为一个交费期，被告逾期交纳则每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向原告支付违约金。因被告未按期交纳租金，原告于2017年8月4日诉至法院要求被告支付租金、设施服务费及违约金，被告提出反诉要求原告支付延期交付商铺的违约金并赔偿损失，解除合同、返还已付租金及定金。2018年1月30日，本院作出（2017）内0203民初4180号民事判决，由被告向原告支付租金、设施服务费，由原告支付被告损失34292元，并驳回了本诉、反诉的其他诉讼请求。该案进入执行程序后，双方签订了《商铺租赁补充协议》，写明：一、《商铺租赁合同》（以下简称原合同）约定每月租金及设施服务费共计68276元，鉴于原告整体经营管理的现状对双方都有不同程度的影响，原告承诺被告2018年5月1日至2019年4月30日每月收取30000元租金及设施服务费；二、被告承诺按2018年7月5日签订的还款调解书约定向原告支付欠款，即：1.被告承诺2018年7月10日前支付原告163235元；2.被告承诺余款从次月2018年8月18日起按月支付35000元，直到2019年5月18日支付完毕，共计十个月350000元；3.被告应于2018年7月10日向原告支付163235元；三、被告如不能如期支付上述欠款，原告上述关于免租期的承诺作废，被告应按实际占用商铺时间支付租金，此情形下原告有权单方解除合同，收回商铺，且被告应按照原合同规定支付违约金。该补充协议签订后，2018年7月10日被告向原告支付163235元，2018年8月31日向原告支付35000元。同时，被告分别于2018年8月20日、9月26日、10月31日、12月5日向原告交纳了租金及设施服务费30000元四笔，共计120000元。庭审过程中，原告称其于2019年3月1日向被告送达了终止合同的通知，之后被告再未开展经营活动。2019年3月，法院对被告商铺内的健身设施设备进行了查封。本院认为，原告茂业百货分公司与被告吉鹤于2018年7月5日签订的《商铺租赁补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同履行各自的义务。该协议是对2015年9月17日双方签订的《商铺租赁合同》的补充和变更。现被告未按补充协议按期履行全部付款义务，根据补充协议第三条的约定，原告有权要求被告按照《商铺租赁合同》约定的租金和设施服务费，即每月68276元进行主张，签订补充协议后，被告共计支付2018年5月1日至2019年2月28日期间的租金和设施服务费120000元，故被告尚欠原告租金和设施服务费562760元（68276元×10个月-120000元）。按照合同约定，被告逾期交纳支付租金和设施服务费，则每延期一天，按欠缴费用总额的1‰支付违约金，即：自2018年5月1日起，以欠交金额136552元（68276元/月×2个月）为基数；自2018年7月1日起，以欠交金额106552元（68276元/月×2个月-30000元）为基数；自2018年9月1日起，以欠交金额76552元（68276元/月×2个月-60000元）为基数；自2018年11月1日起，以欠交金额106552元（68276元/月×2个月-30000元）为基数；自2019年1月1日起，以欠交金额136552元（68276元/月×2个月）为基数，以上每日均按照欠交金额的千分之一计算至给付之日止。因被告未按补偿协议履行分期付款义务，故对其抗辩称2018年5月1日后的租金和设施服务费应按照每月30000元支付及不予认可违约金的意见，不予采信。关于被告称原告未尽到先履行义务导致其经营亏损，无法实现合同预期目的抗辩意见，因原告在（2017）内0203民初4180号民事判决中已给予被告赔偿，而《商铺租赁补充协议》形成于该判决生效后，因此，对商城的整体经营情况被告是知悉并认可的，且被告在本次诉讼中并未提供证据予以佐证，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告吉鹤于本判决生效后十日向原告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司支付2018年5月1日至2019年2月28日的租金及设施服务费共计562760元；二、被告吉鹤于本判决生效后十日向原告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司支付违约金，自2018年5月1日起，以136552元为基数；自2018年7月1日起，以106552元为基数；自2018年9月1日起，以76552元（为基数；自2018年11月1日起，以106552元为基数；自2019年1月1日起，以136552元为基数，每日均按照欠交金额的千分之一计算至给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10560元，减半收取计5280元（原告已预交），由被告吉鹤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘 洁 二〇一九年六月二十六日书记员 马祺深附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。