山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0783民初5708号 原告：寿光市文家街道前游家庄村民委员会。住所地：寿光市文家街道前游家庄村。 法定代表人：游富宏，村主任。 委托诉讼代理人：马恒明、史洋，山东求是和信律师事务所律师。 被告：张广德，男，1965年3月2日生，汉族，住寿光市文家街道前游家庄村。 委托诉讼代理人：赵海城、林丽鸿，北京市鼎鉴律师事务所律师。 原告寿光市文家街道前游家庄村民委员会（以下简称“前游村委”）与被告张广德宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人游富宏及委托诉讼代理人马恒明、史洋，被告张广德及委托诉讼代理人赵海城、林丽鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告寿光市文家街道前游家庄村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告交回位于××村宅基地一处（东至张殿琛、南至张殿印、西至张乐金、北至张贵州），腾空并搬离宅基地上的房屋，将房屋交付原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：为了改善前游家庄村全体村民的居住环境和生活条件，加快新农村建设等公益事业建设的需要，经寿光市人民政府及相关部门批准，文家街道前游家庄村自2012年开始进行城中村改造。在征求村民意见的基础上，通过民主程序制定了《前游村城中村改造实施方案》。位于××村××地上房屋拆除。但被告至今仍拒绝交回其宅基地，拒绝签订拆迁协议并拆除宅基地上的房屋，严重阻碍了城中村改造的进度，极大损害了其他绝大多数村民的利益，影响了社会的稳定，造成了恶劣的影响。为了维护社会稳定与前游家庄村村民的合法权益，特诉至贵院，被告交回宅基地，腾空并搬离房屋后，原告同意按照2012年实施的《前游村城中村改造实施方案》规定的标准，对被告予以安置补偿，望判如所请。 被告张广德辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告的宅基地使用权及地上房屋合法，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；原告拟收回宅基地并非为了公益事业，不符合可以收回的法定情形；原告未取得用地批准机关核准收回被告宅基地的批文，不具备收回集体土地使用权的权限，不符合法定的收回程序；原告以收回代替征收，违反物权法和土地管理法的相关规定；原告无权要求被告违背意愿签订拆迁协议。原告的此拆迁行为不是为了旧村改造，而是为了商业开发。原告违背诚实信用原则，滥用诉讼权利，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2008年3月22日，寿光市人民政府批复，同意文家街道所属的、包括原告村在内的三个村庄通过招商方式进行旧村改造和土地整理。 2010年4月7日，原告与案外人寿光市圣泰置业有限公司签订开发合同，约定由原告负责旧房拆迁，该公司负责开发、建设腾出的土地。该公司为原告建设安置房270套及车库、老年公寓一处，以及小区相关配套设施。合同约定了违约责任，其中包括：如果因为原告原因不能全部按时、按期拆迁或村民拒绝、延迟搬迁，应按照该公司投资款额35000000元每日支付1‰的违约金。 2011年7月，该村部分村民不同意拆迁而上访，7月13日，原告前游村委及所属寿光市文家街道办事处承诺不干扰不同意拆迁的村民的正常生活，不采取任何强制措施，不对不同意拆迁的村民进行丈量、评估、强拆。同年10月，该村村委会曾做过民意调查，多数村民希望自己建设楼房。 2012年10月7日、11月13日、11月14日、11月15日，该村连续召开有村两委会成员、党员议事会成员、村民代表参加的会议，研究村庄改造方案，制定了《前游村改造方案》。11月16日该村对改造方案进行了公布。 此后，经原告与村民协商，该村村民陆续同意拆迁，并与村委签订了拆迁协议，截止原告向本院提起本案诉讼之日，该村253户村民，其中245户已与原告签订拆迁协议。其他8户（含本案被告），至今未与原告签订拆迁协议。 2018年10月4日，寿光市人民政府批复，同意原告依法收回包括本案被告在内的6户村民的宅基地使用权。 另查明：1、2018年8月31日，原告委托山东求实房地产土地评估有限公司（以下简称“山东求实评估公司”）对被告宅基地上的地上附着物进行了评估，认定全部地上附着物共计价值330061元。根据原告村的拆迁方案，被告如同意拆迁，除可获得上述地上附着物价值补偿外，另可免费获得面积为145平方米的安置房一套（配车库一个及免费安装防盗窗、数字电视等），另可获得10.5米×6米的土地一处（位于前游小区北侧、后游家庄村南侧、健康街以北），允许被告在其上自主建设4层保障房一套，可用于居住，亦可用于商业用途。 2、被告张广德未拆迁的房屋曾从事宾馆经营，持有个体工商户营业执照。 3、因上述8户至今尚未拆迁，该村旧村改造计划尚未完成。 以上事实，有原告提供的寿光市人民政府寿政办复字【2008】12号批复及寿证函【2018】101号批复、村委活动记录、原告村改造方案、原告村与第三人寿光市圣泰置业有限公司签订的开发合同书、被告提供的村委及街道承诺函、民意调查表及个体工商户营业执照、卫生许可证及当事人陈述记录在案为证。 本院认为，本案双方当事人争议的主要问题，是原告是否有权收回被告所使用的宅基地以及原告的补偿方案是否足以弥补被告损失。针对第一项争议焦点，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，《中华人民共和国物权法》第六十条第（一）项规定：“属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权”，第十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。由上述规定可见，宅基地系村农民集体所有的土地，由村民委员会代表村民集体行使所有权，权利内容中包括对宅基地的处分权。而宅基地使用权属于用益物权，物权法第一百一十七条对用益物权的权利内容的定义是“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”，第一百五十二条对宅基地使用权权利内容的定义为“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”。由上述规定可见，宅基地使用权系由村集体土地所有权中派生的权利，使用人享有占有和使用的权利，但村集体经济组织或村民委员会享有最终处分权。 本案中，现原告欲收回宅基地，实际上是行使处分权，对土地的利用进行重新安排，是对所有权人和用益物权人之间民事法律关系的变更行为，属于人民法院受理民事诉讼案件范围。民事法律关系中权利、义务的变更可以依据合同约定进行，亦可依照法律规定而进行，本案原、被告双方虽然对宅基地使用权的变更（收回土地）未达成合意，但法律规定的条件成就时，原告有权依照法定理由单方面变更。物权法第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而土地管理法第六十五条规定，“有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的”。综上，原告基于为村公共设施或公益事业的需要，并经原批准的人民政府批准的情形下，可单方面收回土地。 本案中原告收回被告宅基地的目的，是为了推动该村的旧村改造，对现有土地整合、集约利用，以实现有限土地资源的利益最大化。旧村改造之后，村集体组织成员在获得原有地上附着物等额价值补偿的基础上，还可免费获得安置房一套、成本价获得保障房一套，老人可入住老年公寓，个人房产价值相比改造前获得提升；建成居民服务中心及小区相关配套设施，跟进现代社区发展需要，可改善村民居住环境；拆除旧村落，建成现代社区环境及沿街商铺，有助于提升该村所在位置的商业环境，融入、连接市区商业大环境，提升区域土地及房产的价值，有利于村民个人财产的增值。村集体组织亦可从商铺出租中获取收益，作为村集体组织成员的共同财产，用于村内公益事业的发展及为村民提供福利保障；按照政府统一规划实行旧村改造，推进城乡一体化建设，也有利于提升整个城市的发展面貌。故原告主张收回宅基地是为了公益事业之需要，理由成立，本院予以采纳。同时，原批准机关寿光市人民政府亦作出寿证函【2018】101号批复，同意原告收回土地。综上，原告要求被告将涉案的宅基地交还原告，符合《中华人民共和国土地管理法》规定的法定要件，本院予以支持。其次，因土地与地上建筑物不可分割，涉案宅基地被收回后，被告在土地上的地上建筑物应一并拆除，原告则应按照法律规定对于被告的财产损失予以补偿。对于被告主张旧村改造前部分村民不同意拆迁、多数村民希望自建住宅楼的抗辩理由，本院认为，村民对旧村改造有认识和接受的过程，对个人利益的维护与村委之间有协商一致的过程，沟通、协商之前的意愿不代表村民最终意愿。现该村253户村民中245户已与原告签署拆迁协议，同意拆迁，故应视为多数村民同意拆迁，故被告此项抗辩理由不成立，本院不予支持。其次，城中村的建设应征得人民政府同意，符合城市发展规划，并非可凭个人意愿随意建设，故被告以多数村民希望自行建造住宅楼为由否定村委（原告）经人民政府批准的旧村改造方案，理由不成立，本院亦不予支持。 对于原告因收回宅基地而给被告造成的财产损失，原告应予以补偿。被告的财产损失包括两部分：1、宅基地上的附着物价值损失。2、被告因失去宅基地而需另择住房，其因此增加的支出（为维持原居住水准而增加的费用）。对于被告的地上附着物损失，山东求实评估公司出具的评估意见，虽为原告单方面委托，但鉴定程序及评估结论均未见明显不当，故本院予以采纳。原告依照该评估意见对被告地上附着物进行补偿，未见明显不公，本院予以认可。在上述地上附着物补偿之外，原告另免费给予被告145平方米的安置房一套、给予10.5米×6米的土地允许被告自建四层住宅或商铺，本院认为，以上补偿可弥补被告因失去原住宅而造成的财产损失，被告亦得到了较为妥善的安置。被告以原告所给予补偿不足为由拒绝退还宅基地的理由不成立，本院不予支持。对于被告以其房屋现用于宾馆经营为由，要求原告对其经营损失予以额外补偿的主张，本院认为，原告赋予被告宅基地使用权的用途，是用于被告及其家庭成员建造自用住宅，而非用于商业目的。被告将其用于商业用途是个人行为，与原告无关，其所谓经营损失是原告向其交付宅基地使用权时不能预见的损失，其要求原告承担此项损失无合同依据及法律依据，本院不予支持。 综上，被告所使用的宅基地属于村集体所有，现原告基于村集体公益事业之需要收回宅基地，且经过了原批准机关寿光市人民政府的同意，其收回理由及程序均符合法律规定；其收回宅基地后，能够给予被告较为合理的安置，其承诺的补偿方案能够弥补被告因失去宅基地及原有住房所造成的损失，故其请求判令被告退出房屋，退还宅基地，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第五十八条第（一）项、第六十条第（一）项、第一百二十一条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十五条第一款第（一）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张广德于判决生效后十五日内腾空房屋（含院落），将涉案宅基地（东至张殿琛、南至张殿印、西至张乐金、北至张贵州）及房屋（含院落）交付原告寿光市文家街道前游家庄村民委员会； 二、原告以承诺的拆迁补偿方案对被告予以补偿，包括给予地上附着物补偿款330061元、145平方米的安置房一处（含车库等附属设施）、10.5米×6米的土地使用权，于被告履行上述第一项判决义务后十日内交付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2000元，由被告张广德负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王来祥 审 判 员  刘海军 人民陪审员  韩天德 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  韩晓杰