广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5284号原告：广州市番禺区沙湾房地产开发公司，住所地广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号。法定代表人：梁文纪。委托诉讼代理人：王雪丹，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳琼，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：许志伟，男，1974年10月14日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：林晓明，女，1975年7月26日出生，汉族，住广州市番禺区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：王永强，广东法制盛邦律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：王海若，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）与被告许志伟、林晓明商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙湾地产公司的委托诉讼代理人王雪丹、张艳琼，被告许志伟、林晓明的共同委托诉讼代理人王永强、王海若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙湾地产公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购买商品房的面积补差款15095元，并就逾期支付该项面积补差款支付违约金6883.32元（违约金标准为0.05%/每日，自2016年9月24日起，暂计至2019年3月25日，最终计算至实际支付之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年4月19日，被告与原告签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一～附件七，购买原告开发的位于××区××龙歧路××号商品房（以下简称涉讼房屋）。根据上述合同约定，因实测建筑面积与买卖合同约定建筑面积发生差异，双方约定不退房，面积误差比绝对值超出0.6%的，房价款总金额按实测建筑面积据实结算。原告购买的上述房屋实测面积为88.9735平方米，比约定的建筑面积增加了1.1577平方米，面积误差比达1.32%，依约应补差额人民币15095.00元。但经原告多次催促，被告拒不补缴差额。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行合同。原告已全面、适当履行了全部合同义务，被告却拒绝补缴面积差额，违约情形严重，给原告造成经济损失，经多次协商无效，故特向法院起诉，请求人民法院判如所请。被告许志伟、林晓明共同辩称，一、原告诉请被告支付商品房“建筑面积”补差款15095元于实不符，于法无据。1.原、被告已就房产计价方式作明确约定，《广州市商品房买卖合同（预售）》第七条第1款约定涉讼商品房以套出售，按“套内建筑面积”计算房价，单价为每平方米15549.67元。该合同只约定了套内建筑面积的单价，无一字句表明双方约定按“建筑面积”计算房价。没有约定“建筑面积”的计算单价，其差价从何得来？2.“建筑面积”和“套内建筑面积”存在很大区别。该合同第六条第2、3款就两名词作出明确定义。简单归纳，“套内建筑面积”是指套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积，也就是房门关了之后房子内测出来的面积。而“建筑面积”则是“套内建筑面积”+公摊面积，两者是完全不同的概念。事实上，该合同第四条就已明确约定套内建筑面积为73.635平方米，而被告房产证上登记的套内建筑面积却只有73.52平方米，涉讼房屋的实际套内建筑面积比约定套内建筑面积小。因此依上述合同第七条第1款及第十八条第1款第（1）项，不是被告应补建筑面积差额给原告，而是原告应补套内建筑面积差额1788.21元给被告。3.附件七《本合同补充协议》第十条对被告没有约束力。首先须明确的是，该条款适用前提是按建筑面积计算房价，它没有改变合同约定的按套内面积计算房价的计价方式，合同写明套内面积的单价为每平方米15549.67元，原告建筑面积的“差价”中的被减数从哪得来？其次，该条款是原告预先拟定、在订立合同时未与被告协商的条款，属于典型的格式条款。《补充协议》全部是原告拟定的，与主合同一并签订，但是原告从未对该条款作任何提醒及释明，原告试图借补充协议排除原告按“套内面积”计价的义务，这样的格式条款无效。再次，原告在办理产权证的时候，要求被告支付“建筑面积差价款”，否则不予办理房产证，这种利用自己制造的“建筑面积差价”条款作为办理房产证的前置条件属于《中华人民共和国合同法》第四十二条的恶意磋商。4.补充协议违反行政规章的规定。《商品房销售管理办法》第二十一条规定：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。根据这条规定，即便按照建筑面积计价，也应该约定套内面积误差的处理，补充协议修改为按建筑面积计算差价，把原来约定的套内面积计算处理差价的去掉，属于违反法律规定。二、不应支持原告诉请被告支付违约金6883.32元。1.违约金的存在依附于违约事实的发生，被告拒绝支付“建筑面积”差额有理有据，根本不属于违约，因此被告不需支付违约金。2.退一步说，即使法院判定被告需支付“建筑面积”差额给原告，被告也无需支付违约金。因为该“违约事实”一直属于争议的状态，原告曾提出不支付面积差价款，原告有权不办房产证。原告最后不仅为被告办理的房产证，而且在办理房产证两年多后再起诉被告，原告的意图很明显，即原告在本案中败诉，那些受原告胁迫缴纳“面积差价”的人也过了向原告追偿损失的时效。作为违约金损失是原告拖延诉讼所致。综上，原告的诉请于实不符，于法无据，恳请法庭查明事实、尊重事实，驳回原告的全部诉讼请求，并判令原告承担全部诉讼费用。本院认为，沙湾地产公司与许志伟、林晓明签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及补充协议，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。补充协议已明确约定“因实测建筑面积与买卖合同约定建筑面积发生差异，双方约定同意不退房，并按以下原则处理：面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数），双方不作任何补偿；面积误差比绝对值超出0.6%的，房价款总金额按实测建筑面积据实结算。面积误差比=|（实测建筑面积-合同约定建筑面积）/合同约定建筑面积×100%|”，现粤（2017）广州市不动产权第07102249号《不动产权证》明确载明涉讼房屋的实测建筑面积为88.9735平方米，而《广州市商品房买卖合同》（预售）约定建筑面积为87.8158平方米，面积误差为1.1577平方米（88.9735平方米-87.8158平方米），面积误差比约为1.32%（1.1577平方米/87.8158平方米×100%），已超出补充协议约定的0.6%，故许志伟、林晓明应向沙湾地产公司补缴面积差额。因《广州市商品房买卖合同》（预售）未约定建筑面积的单价，沙湾地产公司主张以合同约定的总房价款÷合同约定的建筑面积计算涉讼房屋建筑面积的单价，用于确定补偿标准，并无不妥，故沙湾地产公司要求许志伟、林晓明向其司补缴面积差异款15095元（合同约定的总房价款1145000元÷合同约定的建筑面积87.8158平方米×建筑面积差异1.1577平方米）的诉请请求合理合法，本院予以支持。许志伟、林晓明虽抗辩称涉讼房屋是按套内建筑面积计价，并未约定建筑面积的计算单价，而补充协议有关处理面积差的条款的适用前提系涉讼房屋按建筑面积计价，且该条款属典型的格式条款，沙湾地产公司从未对该条款作任何提醒及释明，故该条款对其无约束力，现涉讼房屋的实际套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积小，因此其无需向沙湾地产公司补缴面积差异款。对此，本院作出如下分析：一、许志伟、林晓明作为完全民事行为能力人，在签订所涉标的过百万的房屋买卖合同时理应详细查看合同及补充协议的内容，并对其中的主要条款进行审查和明确，现许志伟、林晓明均在该补充协议上签字确认，故该补充协议对其二人均有约束力；二、补充协议约定以建筑面积作为计算面积差的参数，并未变更双方关于按套内建筑面积计算房价的约定，两条款并不冲突，只有在建筑面积出现误差的情况下，才涉及到面积差异款补偿的问题，若非建筑面积发生误差，则对合同总价并不产生影响；三、建筑面积由套内建筑面积及公摊面积共同构成，虽《广州市商品房买卖合同》（预售）约定以套内建筑面积计算总房价，但实际操作中开发商已将公共部位与公用房屋分摊建筑面积即公摊面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，公摊面积与套内建筑面积共同构成处分权益的内容而随套内建筑面积进行物权流转，并与套内建筑面积一样具有保障用益的功用，故沙湾地产公司主张以合同约定的总房价款÷合同约定的建筑面积计算涉讼房屋建筑面积的单价，并以该单价×面积误差的标准补缴面积差异款，符合公平合理原则。综上，对许志伟、林晓明的上述抗辩，本院不予采信。至于沙湾地产公司要求许志伟、林晓明向其司支付逾期支付上述面积差异款的违约金，因《广州市商品房买卖合同》（预售）及补充协议均未明确约定面积差异款的支付期限，亦未约定逾期付款的违约责任，故就该诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、许志伟、林晓明应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区沙湾房地产开发公司支付位于××区××龙歧路××号的面积差异款15095元；二、驳回广州市番禺区沙湾房地产开发公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175元，由广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担86元，由许志伟、林晓明负担89元。本判决为终审判决。审判员  劳沛基二〇一九年六月二十五日书记员  凌绮珊