上海市长宁区人民法院民 事 裁 定 书（2014）长民三(民)初字第1244号原告周柏松，男，1948年1月23日生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。委托代理人余爱丽(系原告周柏松之妻)，女，1957年8月30日生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。委托代理人裴军，上海城开律师事务所律师。被告上海新长宁集团新华物业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人陶利平。委托代理人施明，男。第三人上海市长宁第三房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人苏菊弟。委托代理人齐昌，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人肖伟雯，上海市君悦律师事务所律师。原告周柏松诉被告上海新长宁集团新华物业有限公司(以下简称“新华物业”)用益物权确认纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈乃徐独任审判。本案于2014年6月27日公开开庭进行审理。因上海市长宁第三房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“第三房屋征收事务所”)与本案的审理有利害关系，本院于2014年6月6日依法追加其为本案第三人参加诉讼，并于2014年7月21日公开开庭进行审理。根据因案情需要，本院依法组成合议庭，分别于2014年8月5日、同年9月29日再次公开开庭进行审理。原告周柏松及其委托代理人裴军，被告新华物业的委托代理人施明到庭参加诉讼，原告周柏松的委托代理人余爱丽到庭参加2014年8月5日、2014年9月29日的法庭审理，第三人第三房屋征收事务所的委托代理人齐昌到庭参加2014年8月5日的法庭审理、委托代理人肖伟雯到庭参加2014年9月29日的法庭审理。本案现已审理终结。原告周柏松诉称，上海市长宁区延安西路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(以下简称“涉讼房屋”)由原告父亲周瑞生于上世纪三十年代建造，于五十年代公私合营期间上缴政府。房屋原承租人为周瑞生，周瑞生去世后，承租人于2008年变更为原告。涉讼房屋分上下两层，楼下为饭厅及客堂，楼上阁楼为卧室。房屋包括阁楼在内平日维修及九十年代大修均由被告上门进行，但被告却未把阁楼面积登记到房卡上。1999年，原告所在单位上海联合汽总厂福利分房，曾对房屋的面积进行测量，后以计入阁楼面积16平方米后，涉讼房屋面积超出了福利分房的限制面积为由未予分配。原告曾就阁楼面积向有关部门反映，有关部门承诺会出具有效文书更新租赁面积，但至今未对阁楼面积重新测量登记。原告邻居苏某某的情况与原告一样，苏某某反映情况后，被告将其居住的阁楼面积计入租赁凭证。2013年8月，涉讼房屋动迁，动迁单位未将阁楼部分纳入征收范围，但书面承诺如主管部门出具有效文书或更新租赁面积，他们将在原协议口径基础上予以调整。故原告诉至法院，要求被告对本市长宁区延安西路XXX弄XXX支弄XXX号房屋面积重新测量，将未登记的16平方米阁楼面积登记至租赁凭证上，从原来的22.80平方米变更为38.80平方米。被告新华物业辩称，涉讼房屋系私房，于50年代公私合营时收归房管所管理，房屋性质变更为公房。房管所接管时，房屋内确有一个阁楼。从租赁凭证来看，涉案房屋的面积记载为22.80平方米。根据规定，如果认定阁楼是私搭的，不记入公房凭证面积;如果认定房屋有两层楼，均会记载在分幢情况表上，计入面积的阁楼，也只是记载在备注栏内，不会记入总面积。对于案外人苏某某的情况被告不清楚，因为每户家庭的情况都不相同。因原告的阁楼不符合有关规定，故未计入租赁凭证。被告以租赁凭证上记载的面积为依据向原告收取租金，并不包含阁楼的面积。原告所在的单位不具有测量面积的资质，涉讼房屋的面积应当以租赁凭证记载面积为准，故被告不同意原告的诉请。第三人第三房屋征收事务所述称，在房屋征收过程中，原告曾就阁楼的面积提出过异议，第三人告知原告其不能更改房屋的记载面积，原告可以向有关部门提出异议。租赁凭证是有效凭证，应当作为计算依据，但如果租赁凭证的面积更改，第三人以更改后的租赁凭证为依据来计算面积。关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见规定，高度在1.2米以上的阁楼，按照实际居住面积的1/2及上述规定的换算系数计算建筑面积，第三人以被告最终出具的面积记载数据为准，并服从法院的判决。经审理查明，涉讼房屋由原告父亲周瑞生建造于上世纪三十年代，后于五十年代公私合营期间上缴政府，房屋属于公房性质，原承租人为周瑞生。周瑞生去世后，承租人于2008年3月6日变更为原告周柏松。根据上海市租用居住公房凭证记载，涉讼房屋独用名称为底层南间，使用面积为22.80平方米，月租人民币(下同，略)25.40元。2013年8月，涉讼房屋被纳入征收范围。因房屋征收实施单位即第三人第三房屋征收事务所未将涉讼房屋阁楼计入征收面积，原告提出异议。2013年11月5日，第三人与案外人上海市长宁区新华路街道办事处市政管理科共同出具承诺书，承诺原告周柏松一户“在半年内如主管部门出具有效文书或更新租赁面积，本事务所将在原协议口径基础上予以调整”。2013年11月8日，原告周柏松与第三人第三房屋征收事务所、案外人上海市长宁区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，根据公房租赁凭证记载的居住面积22.80平方米，换算建筑面积35.11平方米后，被征收房屋价值补偿款为1,466,319.87元，装潢补偿为17,555元，补贴奖励合计为595,892.91元。2013年12月，周柏松一户搬离涉讼房屋。审理中，原、被告及第三人均认可涉讼房屋内有一阁楼。原告表示，依据《上海市公有房租赁管理办法(试行)实施细则》“十三条规定，公房的原始结构和用途不得任意改变……2、《办法》公布后，经过批准私人或集体所有制单位出资在公房中的增搭建，产权归出资者所有，自行负责维修，在退租时由房管理部门洽商收购或同意拆除。……与公房结构部分交叉不可侵害的，可根据材料新旧程度，按国营商店牌价，由房管部门作价收购归公计租;……3、《办法》公布前公房中原已存在的私人或集体所有制单位所作的增搭建，已按原来政策规定处理归公的……，不再重作处理。对尚未明确处理产权的，按如下原则掌握：凡属自搭自用或购时自用有凭证或确切旁证的，产权归出资人所有;如已经房管部门修理过的应结算费用;但对其中依附公房进行的扩建、顶层阁开窗、升高屋面等与公房结构部门交叉无法分割管理的，也可同样按本条上述第2点的处理原则与承租人协商办理……”，其提出上述诉请。上述事实，有上海市租用居住公房凭证、承诺书、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、分幢情况表、租金计算表及原、被告及第三人的当庭陈述等为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。因双方当事人各执己见，故本案调解未成。本院认为，根据原告陈述，涉讼房屋系由原告父亲周瑞生建造于上世纪三十年代，除租用居住公房凭证上记载的底层南间22.80平方米外，还自搭二层阁楼。但该公房的管理部门即新华物业的内档，对上述二层阁楼既无面积记载，也未对该建筑的合法性予以确认，原告仅按公房凭证上的面积逐年递增交纳房屋租金。现原告依据《上海市公有房租赁管理办法(试行)实施细则》的规定，要求将自测的16平方米阁楼面积登记至租赁凭证，因涉讼公有房屋内的自搭二层阁楼的合法性尚不能确定，且该公有房屋内的自搭面积的认定亦应由相关的行政管理部门经过测绘后予以确认登记，并不属于法院管辖范围，原告的诉请，于法无据，本院对此难予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(三)项、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百三十九条第一款之规定，裁定如下：驳回原告周柏松的起诉。案件受理费人民币80元，由原告周柏松负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金喆勋代理审判员  陈乃徐人民陪审员  牟世荣二〇一四年十月二十七日书 记 员  袁黎蓓附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……三《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百三十九条起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。