广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初1060号原告:方展鹏，男，香港居民，1975年8月26日出生，委托诉讼代理人：吴玉连、陈英旭，广东惠泰（惠阳）律师事务所律师。被告：惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂，住所：惠州市惠阳区秋长白石村下屋工业区。经营者：赵沛湘，男，汉族，1987年1月19日出生，住址：浙江省文成县，委托诉讼代理人：江伟，江西省饶诚律师事务所律师。第三人：李国高，男，汉族，1984年3月8日出生，住址：广东省平远县，原告方展鹏诉被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘、第三人李国高租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月20日公开开庭进行审理。原告方展鹏及其委托诉讼代理人吴玉连、陈英旭，被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘及其委托诉讼代理人江伟、第三人李国高均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方展鹏向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间关于位于惠阳区秋长白石村雷公塘下屋组厂房第2、4栋的租赁关系；2、请求依法判令被告立即清场迁出租赁厂房并向原告返还厂房；3、请求判令被告立即向原告支付自2014年5月1日起至起诉之日止拖欠的租金、水电费、承租垫付款及机器设备款共计人民币733850.18元及逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；4、判令被告自租赁关系解除之日起至厂房实际返还原告之日止按租金标准每月38000元向原告支付厂房占有使用费及逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；5、本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：被告与案外人李国高、赵沛丰系合伙关系。被告与案外人李国高、赵沛丰通过朋友介绍有意承租原告位于惠阳区秋长白石村雷公塘下屋组厂房第2、4栋（以下简称“涉案厂房”），2018年2月18日，原告与李国高就涉案厂房签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于惠阳区秋长白石村雷公塘下屋组厂房第2、4栋，建筑面积3000平方米，12间宿舍出租给被告使用，厂房及宿舍租金为每月38000元,租赁期限为10年，自2014年3月一日起至2024年2月28日止，租金每5年上调10%。乙方应于每月5日前支付当月租金及有关费用，如不按月缴纳，乙方需从逾期之日起按每日应缴费用千分之五的标准支付滞纳金，超过一个月，甲方有权终止合同。合同签订后，被告方正式投入使用涉案厂房用于开办家私厂并每月向原告支付租金及水电费。后被告因经营管理不善，发生资金困难，向原告请求缓交租金及水电费，但其后被告经营仍未改善，拖欠原告的金额越来越多，原告多次催收未果。现经原告重新核算了银行流水记录及被告款项往来，自2014年5月1日起至起诉之日，被告拖欠的租金及水电费为513850.18元，另，承租时原被告双方约定由被告方支付涉案厂房前承租人科霖家具厂所欠租金15万元及原告提供的机器设备款7万元。被告以赵沛湘、赵沛丰账户支付的款项共计2435548.07元，以许陈英名义支付的款项共计227130元，以简静伟名义支票支付了152900元，上述被告已付款项共计2815578.07元。截止至原告起诉之日止，被告未付款项共计733850.18元。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。原告方展鹏为其诉请提供的证据有：1、方展鹏身份证、通行证复印件，证明原告主体资格；2、被告企业信息，证明被告福瑞祥家私厂是个体户，经营者是赵沛湘，被告是适格主体；3、土地租赁合同、协议书、涉案厂房红线图、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书，证明原告系涉案厂房的使用权人，租赁的厂房是合法租赁物；4、房屋租赁合同、银行流水交易明细（与赵沛湘、赵沛丰）、微信聊天记录截图，证明原、被告就涉案厂房租赁达成口头协议，被告按原李国高签订的租赁合同条件承租厂房，双方成立的是不定期租赁关系，被告于2014年5月13日支付第一笔租金及水电费，原告每月将租金水电费以PDF形式通过微信发送给被告进行确认，被告无异议，但被告从2016年开始拖欠租金水电费；5、房租水电明细表、租金及水电费通知单、原告银行入账记录，证明被告应付租金水电费为3329248.25元，已付2815578.07元，未付租金水电费为513850.18元，加上其承诺支付的科霖家私厂租金150000元及70000元机器设备款，合计为733850.18元。被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘当庭辩称：1、惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂并非本案的适格被告，理由如下：（1）、原被告之间并没有形成租赁合同关系，没有签订书面的租赁合同；（2）、原告与案外人李国高签订书面租赁合同，租赁期限2014年到2024年，案外人李国高的租赁是与被告的负责人赵沛湘达成合伙经营才双方约定由李国高出面与原告签订相关的租赁合同，目前李国高已退出合伙，仅由赵沛湘在经营工厂；（3）、从交易流水可以看出，赵沛湘以其个人名义，而非以被告的对公账户向原告支付，应当视为赵沛湘基于租赁事实以及合伙经营事实，形成了赵沛湘与原告的租赁关系，本案的适格被告应该是赵沛湘，而不是惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂。2、被告声明：被告提出上述主体不适格意外的答辩意见，是建立在法庭确认适格被告的前提下提出，并不等同于本案被告对主体的自认。被告就原告变更涉案标的额答辩如下：（1）原告称截止2019年2月份，被告应付总款为3549428.25元（其中包括应付房租水电3329428.25元，历史遗留债务150000元，设备款70000元），并称被告累计支付2815578.07元，对于原告所称的应付总款及被告已经支付的总款均不予确认。其中历史债务150000万元已经由李国高在2014年1月和3月分两次付清，对于70000元原告没有事实依据予以作证，没有相应支付义务，承担举证不能的法律后果。此外，原告收悉被告支付的两张支票合计200000元，据此，被告认为实际欠款额应当在原告变更后733850.18元减去已经支付的150000元再减去已经交付的200000元支票再减去没有任何证据予以作证的70000元设备款，最终被告确认的欠款313850.80元。（2）、该313850.80元是计算至2019年2月份的款项，包括双方约定的2017年未付租金水电的分期履行款项，其中2019年1月、2月当期应缴纳的租金水电费合计款项118711.74元，剩余195139.06元是2017年及以前未付清欠款双方约定分期偿还的债务总额，双方明确约定该历史债务分24期偿还，每期偿还22050元，以2017年12月1日起作为第一期开始分期，每月为一期，已经偿还十五期，剩余九期尚在分期履行当中（22050×9=198450元）。（3）、被告最近支付款项的时间是2019年的1月25日，支付金额为81610.98元，2月份恰逢春节，被告将流动资金优先用于支付工人工资及供应商货款，并打算在开年后3月份一并支付2月份的租金及水电费，原告在2月26日起诉至法院，以被告欠缴租金为由解除合同，根据前述分析及说明，被告实际上仅逾期支付2019年1、2月份的租金，其余的欠款尚在分期履行当中，应当继续按照约定分期履行。被告逾期支付并非恶意，属于符合目前国情及实体加工型经营者的商业习惯，被告的拖欠行为应当视为履行行为的轻微瑕疵，尚不足以达到根本违约或被告其它严重违约且影响原告的重大合法权益并由原告必须通过行使合同解除权才能维护其权益的程度。四、被告目前已准备好300000元（2019年1、2、3月份的租金）用于一次性缴纳开庭前所欠付的租金、水电及当期应交的分期，该300000元随时可以支付。五、双方合同中约定的逾期一个月支付租金即赋予原告合同解除权并不符合交易惯例，令合同原本具有稳定性存在相当的偶然性和突发性。终上所述，结合本案被告履行瑕疵所发生时间段的特殊性，违约后果对原告权益影响的严重与否以及被告此前一直按月分期偿还其债务并积极缴纳当月应缴费用的事实，恳请驳回原告的诉请。被告为其答辩提交的证据有：1、收据,证明原告收取原租赁合同当事人李国高支付的150000元转手费,且备注2014年3月11日收款100000元,2014年1月份收款50000元；2、案外人李国高的银行流水明细,证明李国高向原告转账150000元的事实；3、原告向被告发函的拍照件,证明原告收悉被告交付的两张未到期支票,合计200000元。第三人李国高陈述：本人于2016年5月29日退出了被告经营的家私厂，原、被告争议的租赁合同与本人无关。第三人为其陈述提供的证据有：欠条，证明第三人于2016年5月29日退出被告家私厂的经营。本院经审理认定事实如下：一、2014年1月18日，原告与第三人李国高签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其拥有使用权的位于惠阳区秋长白石村雷公塘下屋组厂房第2、4栋、建筑面积面积3000平方米及12间宿舍出租给被告使用，厂房及宿舍租金为每月38000元,租赁期限为10年，自2014年3月一日起至2024年2月28日止，租金每5年上调10%。第三人应于每月5日前支付当月租金及有关费用，如不按月缴纳，第三人需从逾期之日起按每日应缴费用千分之五的标准支付滞纳金，超过一个月，原告有权终止合同，实行强制停水停电。并约定第三人应向原告交纳厂房及水电费押金80000元作保证金；合同期内，任意一方提出终止合同都视为违约；如三个月前提出解约的，违约方应支付守约方50000元；如果没有提前三个月提出解约的，则违约方付守约方100000元；另附加科霖家具厂欠租金150000元由第三人支付。租赁合同签订后，第三人于2014年3月11日支付了科霖家具厂欠租150000元，但未如约交纳80000元押金。二、因第三人李国高未交纳押金，租赁合同没有全面履行。被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘又与原告协商，达成口头协议，约定由被告按第三人签订的书面合同条款承租涉案厂房。自2014年5月1日起，被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘使用涉案厂房及宿舍，于2014年5月13日以银行转账方式向原告支付租金及水电费56902元，于2014年6月16日从被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘的哥哥赵沛丰银行账户转账交纳了80000元的租赁押金。2014年8月11日，被告家具厂登记成立。三、被告在2016年间开始经营期间发生了租金拖欠，共欠租金520000元。对拖欠的租金，原、被告经口头协商，达成由被告分24期支付的协议。被告至2019年1月份止已经付了13期，有段时间没有足额支付，但每期都有付。四、2016年5月29日，第三人李国高退出与被告的合伙经营，被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘因此向第三人出具了《欠条》“本人于2016年5月29日从李国高借到现金150000元，分十二期还款，从2016年6月1日起至2017年5月31日止全部还清。备注：退还福瑞祥家私厂股金，李国高不再拥有股份。”五、在使用上述租赁厂房期间，被告于2019年1月份以临近春节流动资金优先用于支付工资为由，再次发生拖欠租金。2019年2月28日，原告以被告的违约，侵害了原告的合法权益为由，向本院提起诉讼。庭审时，原告表示：第三人与原告签订租赁合同后，没有交纳保证金，合同没生效；对李国高陈述的合伙事实并不知情，被告主张与第三人存在的合伙关系没有提供书面证据证实；原告与被告存在的是不定期租赁合同关系；租赁期间，被告没有按时足额支付租金构成违约，原告可以解除双方租赁关系。并承认已收到第三人李国高支付的150000元和被告以支票方式支付的200000元。被告辩称：李国高与赵沛湘可以确认双方是合伙经营，因为李国高与原告签订的书面合同是基于合伙经营，因此房屋租赁合同的效力应当衍生至赵沛湘，原、被告形成的是书面租赁关系，保证金8万元已经支付，原告与李国高之间的合同虽附条件但是该条件已经满足；原、被告对于2019年1月之前的欠费有明确的分期约定，双方应按约定履行；2019年1月的月租并非被告恶意拖欠，当时接近春节被告将流动资金优先用于支付工资，并打算在3月份开工后一并支付1月份的租金，但原告2月份就起诉解除合同；原告在被告欠费一个月的情形下强制断电是本案纠纷发生的主要原因，在被告仅拖欠一个月租金的情况下要求解除合同，涉案合同属于有期限由书面约定的合同要想解除须先以书面形式事先告知，被告仅仅有轻微瑕疵，达不到严重违约；被告愿意一次性付清2019年1月至今的欠租，但分期的照常履行，且保证今后不再欠费，若是欠费则原告可以书面告知解除合同；被告确认到2019年2月份止，应支付的房租、水电费及分期款项合计为：3329428.25元、已支付金额为2815578.07元及出具200000元的支票；本案中原告以轻微暴力行为逼迫被告解除合同，程序上不合法，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人述称：本人于2016年5月29日退出了被告公司，本人与原告签订的租赁合同约定三个月不交租合同自动作废，他们并没有通知我拖欠了租金；经过三个月欠租，该书面租赁合同已经作废。另查明，被告至2019年1、2月份拖欠租金水电费118711.74元，双方约定分期付款的历史欠租余额195139.06元，合计：313850.8元。另，在本案诉讼期间，本院根据原告提出的诉讼保全申请，于2019年3月1日裁定冻结被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘在平安银行深圳双龙支行的账户：户名赵沛湘、账号62×××46，并查封其惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂内机器设备及产品，冻结、查封财产的价值以646650.52元为限。一、关于本案被告的诉讼主体资格，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款、《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第五十六条第一款的规定，自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户，可以起字号；个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人；有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。为此，被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘表示赵沛湘以其个人名义，而非以被告的对公账户向原告支付租金，应当视为赵沛湘基于租赁事实以及合伙经营事实，形成了赵沛湘与原告的租赁关系，本案的适格被告应该是赵沛湘，而不是惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂的意见，没有事实和法律依据。惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘是本案的适格被告，对本案被告的主体资格，本院予以确认。二、关于原、被告之间存在的租赁关系认定，综合在案证据，根据如下事实：1、原告与第三人签订的《房屋租赁合同》，第三人未如合同约定支付保证金，第三人从未以自己名义使用过租赁房屋；2、被告一直实际占有并使用原告出租的厂房、宿舍，且与原告商定并支付租金；3、租赁厂房、宿舍的保证金由赵沛湘的哥哥赵沛丰银行账户转账交纳；4、原告、第三人及被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘、赵沛湘的哥哥赵沛丰在法律层面均是独立的民事主体，第三人及被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘、赵沛湘的哥哥赵沛丰之间可能存在的委托代理关系、合伙合作关系，属其内部生意经营内容，不能违反与原告签订租赁合同的合同相对性原则；5、第三人向原告支付的150000元与第三人退出被告股份转化成借款的150000元及原告与第三人签订的《房屋租赁合同》备注承租人应支付前租客欠租150000元的事实存在意思表示上的内容竞合，但不必然推出第三人履行其与原告签订的房屋租赁合同的结果。原告与被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘存在的厂房、宿舍租赁合意，双方自2014年5月份起成立了非书面合同方式的房屋租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，为此，对原、被告存在不定期租赁的合同关系，本院依法予以确认。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告与第三人签订的《房屋租赁合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对该书面合同内容的合法性，本院予以确认，但该合同因第三人未及时履行而不具法律效力。原、被告口头约定以上述房屋租赁合同内容为同等条件，由被告租赁原告拥有使用权的位于惠阳区秋长白石村雷公塘下屋组厂房第2、4栋、建筑面积面积3000平方米及12间宿舍，原、被告成立的房屋租赁合同关系，不违反法律规定、不损害他人利益，属合法有效合同。原、被告达成租赁合意后，原告将厂房、宿舍交付被告使用，履行了合同义务。被告未能依约全面履行了合同，长时间拖欠租金及水电费，并在双方口头约定对拖欠的租金及水电费做分期偿还后，再次发生超过一个月不支付租金、水电费并不按时、不足额支付之前拖欠的分期还款的行为，被告已明显违约，应承担相应的违约责任。为此，原告主张解除原、被告之间关于位于惠阳区秋长白石村雷公塘下屋组厂房第2、4栋的租赁关系；要求被告立即清场迁出租赁厂房并向原告返还厂房，符合双方协商约定的内容，且依法有据，本院予以支持。原告主张被告立即向原告支付自2014年5月1日起至2019年2月28日止（起诉之日止）拖欠的租金、水电费313850.18元及逾期利息（以313850.18元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年2月28日起计至实际清偿之日止），理由充分，依法有据，但原告主张的费用中，原告认可已收到承租垫付款150000元及被告支付的200000元，原告不应重复主张，另对其主张的机器设备款70000元，因原告未在本案中提交证据，依法由原告承担举证不能的责任；故对原告该请求中合理有据部分，本院予以采纳。原告主张被告自租赁关系解除之日起至厂房实际返还原告之日止按租金标准每月38000元向原告支付厂房占有使用费，不超过双方约定租金支付标准，本院予以准许；但因占用费支付不属逾期支付租金行为，原告主张的该占用费的逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）理由不成立，本院不予采纳；对合同解除后，被告逾期交还房屋造成的其他损失，原告可根据实际损失另行主张权利。关于被告的抗辩意见，被告在履行租赁合同期间，已长时间拖欠租金及水电费，之后，原、被告达成分24期还款的约定，是被告本应承担的违约责任，以双方约定承租人应于每月5日前支付当月租金及有关费用，如不按月缴纳，承租人需从逾期之日起按每日应缴费用千分之五的标准支付滞纳金，超过一个月，原告有权终止合同，实行强制停水停电。故被告抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于第三人认为其与原告签订的《房屋租赁合同》作废的意见，因其未提供有证据证明，应由第三人承担举证不能的法律后果。第三人的意见，本院不予采纳；第三人对本案不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款的规定，判决如下：一、解除原告方展鹏与被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘之间关于位于惠阳区秋长白石村雷公塘下屋组厂房第2、4栋的租赁关系，被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘应于本判决发生法律效力之日起三十日内清场并迁出租赁厂房，将厂房返还给原告方展鹏。二、被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告方展鹏支付自2014年5月1日起至2019年2月28日止拖欠的租金、水电费313850.18元及逾期利息（以313850.18元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年2月28日起计至实际清偿之日止）。三、被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘自租赁关系解除之日起至厂房实际返还之日止，按租金每月38000元标准向原告方展鹏支付厂房占有使用费。四、驳回原告方展鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10702元、保全费3753元，合计14455元，由原告方展鹏负担7600元；被告惠州市惠阳区秋长福瑞祥家私厂经营者赵沛湘负担6855元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告及第三人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长     审 判 长  马慧强人民陪审员  黄惠琴人民陪审员  练建忠二〇一九年六月二十六日书 记 员  申 月曾栖桐