安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初1844号原告：张立冬，男，1982年3月30日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告：朱花枝，女，1989年3月20日出生，汉族，住安徽省宿松县九姑乡九姑村朱屋组**。二原告共同委托诉讼代理人：黎文超，安徽律维律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：沈麒，安徽律维律师事务所律师。被告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路**。法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴建国，安徽文征律师事务所律师。原告张立冬、朱花枝与被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称宿松鑫鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告朱花枝及张立冬与朱花枝的共同委托诉讼代理人黎文超、被告宿松鑫鑫公司法定代表人汪国鑫及其委托诉讼代理人吴建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立冬、朱花枝向本院提出诉讼请求：一、依法判令宿松鑫鑫公司返还张立冬、朱花枝按合同约定购买房屋面积而多交购房款13500元；二、依法判令宿松鑫鑫公司双倍返还张立冬、朱花枝按合同约定购买房屋面积与房屋实际面积误差比绝对值超出3%以上部分房价款28800元;三、本案的诉讼费用由宿松鑫鑫公司承担。事实和理由：2013年6月27日，张立冬、朱花枝与宿松鑫鑫公司经协商一致，宿松鑫鑫公司将其位于宿松县孚玉镇县工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾2幢二单元605室的房屋出售给张立冬、朱花枝，并签订《商品房买卖合同》。合同约定：该房屋的建筑面积为106.58平方米，套内面积为95.18平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为11.4平方米，房屋计价为按建筑面积计算，单价为4222.18元/平方米，总金额450000元。合同签订后，张立冬、朱花枝按约定向宿松鑫鑫公司支付了全部房款、税金等费用，宿松鑫鑫公司也向张立冬、朱花枝交付了该商品房，并于2018年9月7日为张立冬、朱花枝办理了产权证书。但该产权证书登记的面积仅为99.97平方米，合同约定面积比实际面积相差6.61平方米，误差比为6.2%。事后双方经协商未果。为维护自身合法权益，张立冬、朱花枝起诉来院，要求判如所请。宿松鑫鑫公司辩称，张立冬、朱花枝诉称所购房屋少面积6.61平方米，应退多交面积购房款和双倍返还超出的误差面积的房款，没有事实和法律依据。一、双方签订的《商品房预售合同》第五条，对面积的确认及差异的处理，双方均同意选定按该合同第五条的第1种方式进行处理，即以发证部门测量面积为准，据实结算。二、双方签订的《商品房预售合同》第三条第5项中初步预测约定是总建筑面积在106.58㎡以内，并不是绝对面积106.58㎡，因为当时房子还未建成，双方订立的是商品房预售合同，还要等交房时经双方认可后，再经双方申请确认，达成变更为按实际面积按套计价的方式，进行出售确认。且经测绘确认面积与申请变更后面积几乎一致，不到一平方米的误差是正常的。三、双方签订的《商品房预售合同》第五条第1种的约定方式，处理面积误差。宿松鑫鑫公司实际交付房产时，发证建筑面积为99.97㎡，与变更申请后面积一致，且张立冬、朱花枝当时未提出异议；四、涉案房产交房时间为2014年9月9日，至今已有四、五年的时间，明显了超过了两年的诉讼时效。综上，请驳回张立冬、朱花枝的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年6月7日，宿松鑫鑫公司将其位于宿松县孚玉镇县工业园韩文路南侧经三路东侧金域港湾2幢二单元605室的房屋出售给张立冬、朱花枝，并签订《商品房预售合同》（合同编号YS0006284房屋代码30872）。合同约定：该房屋的建筑面积为106.58平方米，其中套内面积为95.18平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为11.4平方米。该合同第四条计价方式与价款“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4222.18元，总金额（人民币）450000元”；该合同第五条面积确认及面积差异处理“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理1、双方自行约定：（1）以发证部门测量面积为准，据实结算”。合同签订后，张立冬、朱花枝按约定向宿松鑫鑫公司支付了全部房款、税金等费用，宿松鑫鑫公司也向张立冬、朱花枝交付了该商品房。双方办理皖（2018）宿松县不动产权第0004286号产权证书。该产权登记证书登记房屋建筑面积99.97㎡，其中专有建筑面积89.73㎡，分摊建筑面积10.24㎡。张立冬、朱花枝于2018年8月10日从宿松鑫鑫公司领取了涉案不动产权证书。因双方协商未果，现张立冬、朱花枝涉诉来院，要求判如所请。上述事实，有张立冬、朱花枝提交的张立冬、朱花枝的身份证复印件、宿松鑫鑫公司企业登记信息、商品房预售合同、不动产权登记证复印件；宿松鑫鑫公司提交的其营业执照复印件、法人身份证明复印件、不动产证领取凭证复印件、房屋登记申请书复印件、房屋验收交接单复印件、商品房预售合同复印件等以及当事人陈述予以证实，本院予以认定并在卷佐证。本院认为，张立冬、朱花枝与宿松鑫鑫公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示,内容并不违反国家法律的强制性规定,应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张立冬、朱花枝接收的房屋权属登记面积比合同约定少了106.58㎡－99.97㎡＝6.61㎡,因双方约定了面积差异处理方式是“以发证部门测量面积为准，据实结算”，故对原告主张面积误差比绝对值超出3%以上部分房价款双倍返还和返还不超出3%部份的房款，本院不予支持双倍返还，只支持返还多交房款，即宿松鑫鑫公司应返还张立冬、朱花枝多交的购房款27908.61元（6.61㎡×4222.18元/㎡）。房屋建筑面积是以不动产权证书所登记的面积为最终依据，而张立冬、朱花枝取得房屋所有权证的时间为2018年8月10日,知悉合同约定面积和登记面积有误差后,于2019年4月24日主张权利,并未超过诉讼时效，宿松鑫鑫公司辩称超过诉讼时效的意见，本院不予支持。关于宿松鑫鑫公司提交的双方于2014年6月7日签署的《宿松县房屋登记申请书》、张立冬作为领房人于2014年9月9日签收的《房屋验收交接单》、张立冬于2018年8月10日签收的《不动产证》领取凭证的性质应如何认定的问题，本院认为，宿松县房屋登记申请书不是办理不动产登记的必备手续，虽该申请书中载明“套价431840元”、“以实际面积按套计价”“以发证部门测量为准、按套计价”等内容，因双方前期签订的《商品房预售合同》已经在相关部门办理了备案手续，对商品房计价方式的变更属重大合同变更事项，理应重新办理相关登记变更手续或者双方重新签订对于商品房计价方式有明确约定的商品房预售合同。本案中双方未重新办理登记变更手续，亦未重新签订新的商品房销售合同，故该《宿松县房屋登记申请书》不应视为双方对涉案商品房计价方式的变更；张立冬在《房屋验收交接单》与《不动产证》领取凭证中签字行为，只能视为买受人张立冬对双方申请办理不动产权的事项的确认，不应视为对涉案房屋误差面积的相关权利的放弃。再说，即使双方对涉案商品房计价依据进行了变更，但依据《商品房销售管理办法》第十九条“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”之规定，双方若变更商品房销售依据时，应当约定误差范围及处理方式，本案中既未约定误差范围亦未约定处理方式，作为买受人可以退房或者重新约定总价款。现买受人起诉要求返还误差面积房款的，应视为重新约定总价款的一种形式，故宿松鑫鑫公司辩称以套方式计算价款、不应退还误差面积价款的意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张立冬、朱花枝多交购房款27908.61元；二、驳回原告张立冬、朱花枝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费858元，减半收取429元，由原告张立冬、朱花枝负担146元，由被告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担283元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  付蓉二〇一九年六月二十八日法官助理胡多青书记员朱席婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。