河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终828号上诉人（一审被告、执行案外人)：陈旭，男，汉族，1985年3月31日生，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：黄文涛、张少春，河南春屹律师事务所律师。被上诉人（一审原告、申请执行人）：河南五建第三建筑安装有限公司。住所地：河南省平顶山市湛河区湛南路东段路南秀水名居小区1号楼3—5层。统一社会信用代码：91410400871806915A。法定代表人：赵杰琼，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊占军，该公司职工。原审被告（被执行人)：河南怀仁房地产开发有限公司。住所地：河南省郏县凤翔大道中段路南（安良路口）。统一社会信用代码：91410425565126065M。法定代表人：肖化春，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鹏超，河南靖和律师事务所律师。上诉人陈旭因与被上诉人河南五建第三建筑安装有限公司（以下简称五建三公司）、原审被告河南怀仁房地产开发有限公司（以下简称怀仁公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（以下简称平顶山中院）（2018）豫04民初519号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。陈旭及委托诉讼代理人黄文涛、五建三公司委托诉讼代理人樊占军、怀仁公司委托诉讼代理人刘鹏超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈旭上诉称：依法撤销平顶山中院（2018）豫04民初519号民事判决，并依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求，或依法将本案发回重审；判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：1、根据物权法第十五条、第二十条规定，郏县怀仁XX小区X号楼X单元X层XX号商品住宅（以下简称涉案房屋）由陈旭依法购买并预告登记在陈旭名下，所有权已从怀仁公司转移至陈旭，未经陈旭同意任何人无权处分涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，被上诉人无权主张对涉案房屋进行执行，一审判决认定陈旭不享有足以排除强制执行的民事权益，属于认定事实错误，应当予以纠正。2、陈旭与怀仁公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并依法向房地产管理部门登记备案，支付了全部购房款，符合法律规定。一审判决认定陈旭的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条三个要件的规定，属于适用法律错误。五建三公司答辩称：其在工程价款优先受偿期限内申请执行和查封涉案房屋，对涉案房屋享有工程价款优先受偿权。网签备案行为并未产生物权变动的法律效果，购房人基于购房合同而享有的债权并不因为办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。上诉人与怀仁公司之间为民间借贷关系，双方签订的商品房买卖合同是作为民间借贷合同的担保，符合让与担保的特征，是非典型的物的担保。上诉人作为出借方，在怀仁公司借款到期不能偿还时，不能取得买卖商品房的所有权，也不得以“以物抵债”的方式转移不动产所有权，上诉人仅享有借款返还请求权，商品房所有权仍为怀仁公司。上诉人与怀仁公司涉嫌虚假诉讼违法，应当依法予以追究。上诉人一审承认涉案房屋仍在怀仁公司控制之下，上诉人也非商品房消费购买人，不能排除对涉案房屋的强制执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。怀仁公司述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。五建三公司一审诉讼请求：准许执行属于怀仁公司所有的网签备案至陈旭××下××小区××楼东单元××号商品住宅，价值240760元。平顶山中院查明：2013年7月11日，怀仁公司与五建三公司签订了《建设工程施工合同》，约定由五建三公司承建怀仁公司开发的平顶山市郏县怀仁XX区2、3、5、6号楼房及车库工程。该工程于2015年11月28日竣工，2015年12月11日验收备案。因工程款纠纷，五建三公司于2017年3月13日向平顶山仲裁委员会提出仲裁申请。经五建三公司申请，通过平顶山仲裁委员会向河南省郏县人民法院提出财产保全。郏县人民法院于2017年3月22日、4月1日分别作出了（2017)豫0425财保1号、（2017)豫0425财保1一1号民事裁定书，对怀仁公司开发建设的平顶山市郏县怀仁XX小区一期工程未出售房产、怀仁XX小区土地使用权、怀仁XX小区二期在建工程进行了保全。平顶山仲裁委员会于2017年9月13日作出了平仲裁字[2017]第067号裁决书，裁决怀仁公司支付五建三公司56615729.76元欠款及拖欠工程款的利息。五建三公司于2017年9月26日向本院申请执行。本院于2017年10月23日作出了（2017)豫04执192号执行裁定书，冻结、划拨、查封、扣押被执行人怀仁公司在银行存款或其他财产，限额6200万元，于2017年11月29日作出了（2017)豫04执192号查封公告，对怀仁公司所有小区××商品住宅及商铺进行了查封。本院在采取上述执行措施期间，案外人陈旭对本院查封的网签至其名下的5套商品住宅房向本院提出执行异议，要求解除查封。本院于2018年12月3日作出（2018)豫04执异367号执行裁定书，认为陈旭与怀仁公司签订了《商品房买卖合同》、缴纳全部房款并办理了入住手续，陈旭的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定中止对郏县怀仁XX园X号楼东单元X层XX号房屋的执行。五建三公司对本院（2018)豫04执异367号执行异议裁定不服，引起本案纠纷。2016年3月31日，怀仁公司（出卖人）与陈旭签订《商品房买卖合同》并进行网签备案（合同登记备案编号：410450201603310016）。2016年4月1日，怀仁公司（债务人、抵押人）同陈旭（××）、刘强（担保人）签订了《个人房屋抵押借款合同》。该合同主要约定有：怀仁公司向陈旭借款850000元，合同约定借款期限自2016年4月1日至2016年6月30，月息4分(34000元），怀仁公司应于合同签订之日一次性支付陈旭三个月的利息；刘强对该合同借款及抵押承担连带担保责任；怀仁公司使用位于郏县经一路与凤翔路交叉口北路东包括涉案房屋在内的8套住房（面积合计996.53平方米）作为抵押；如怀仁公司不能如约还款，陈旭有权依法处分抵押财产（《个人房屋抵押借款合同》第七条第一款）。同日，怀仁公司与陈旭又签订《房屋买卖合同》，对包括涉案房屋在内的8套住房的房屋总面积（996.53平方米）、总价款（2656606元）、房屋合同编号等进行了约定。同日，怀仁公司向陈旭出具收到2656606元的收据，但怀仁公司否认曾收到该笔款项。经本院释明，陈旭未能提交该笔款项的银行付款凭证，仅陈述系现金支付。陈旭和怀仁公司均认可，怀仁公司对涉案房屋未向陈旭交付使用。上述事实有五建三公司提交的平顶山仲裁委员会平仲裁字（2017）第067号裁决书、本院（2017）豫04执192号执行裁定书和（2018）豫04执异367号执行裁定书、陈旭提交的商品房买卖合同（网签备案合同）和付款收据、怀仁公司提交的个人房屋抵押借款合同和房屋买卖合同以及庭审笔录等证据在卷佐证。以上证据已经庭审质证，足以采信。平顶山中院认为，本案系申请执行人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是案外人陈旭就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，五建三公司要求准许执行涉案房屋的诉讼请求是否成立。建设部《房屋登记办法》第七十条第一款规定：“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。可见对商品房预售合同进行备案登记是进行预告登记的前提条件，即预购商品房预告登记与商品房预售合同备案登记是两种不同的登记形式。本案陈旭未举证证明其已就涉案房屋办理了预告登记，陈旭并不享有《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记的相应权利。陈旭关于其已将涉案房屋预告登记于自己名下并要求依照《物权法》及有关司法解释规定享有预告登记权利的抗辩，缺乏事实依据，不予采信。根据怀仁公司（债务人、抵押人）于2016年4月1日同陈旭（××）、刘强（担保人）签订的《个人房屋抵押借款合同》及《房屋买卖合同》可以看出，陈旭与怀仁公司之间存在借款及房屋抵押合同关系，即怀仁公司向陈旭借款850000元、怀仁公司使用位于郏县经一路与凤翔路交叉口北路东包括涉案房屋在内的8套住房（面积合计996.53平方米）作为抵押、如怀仁公司不能如约还款、陈旭有权依法处分抵押财产。以上合同内容说明，陈旭与怀仁公司之间存在民间借贷基础法律关系。从陈旭所购房屋的过程、数量及套内面积判断，其所购房屋也并非用于居住，陈旭在庭审中也认可购买涉案房屋是为了进行投资并取得增值收益，且涉案房屋并未交付陈旭占有使用。故该部分争议房屋仍属于被执行人怀仁公司的房产。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，陈旭作为案外第三人提出的执行异议，不符合上述第二十九条的三个要件，其提供的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故陈旭提出的执行异议理由依据不足，不予采信。综上所述，五建三公司诉请的准许执行属于怀仁公司所有的网签备案至陈旭名下涉案房屋的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决：准许执行属于河南怀仁房地产开发有限公司所有的网签备案至陈旭××下××小区××楼东单元××号商品住宅。案件受理费4900元，由陈旭负担。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：陈旭对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。一、陈旭与怀仁公司签订的《商品房买卖合同》名为购房合同，实为双方之间的借贷合同提供担保。理由1、从双方签订的合同内容来看，陈旭与怀仁公司及担保人刘强于2016年4月1日签订《个人房屋抵押借款合同》，约定怀仁公司向陈旭借款85万元，怀仁公司以其共计8套房屋（包括涉案5套房屋在内）提供抵押；怀仁公司未按约定期限归还借款本息，陈旭有权处分抵押房产，怀仁公司按约定期限归还借款本息，陈旭应协助怀仁公司办理房屋变更、过户及相关手续。可以看出，双方约定的内容为：怀仁公司以其8套房屋为陈旭借款提供抵押担保。2、从房屋转让价格来看，陈旭与怀仁公司同日又签订了《房屋买卖合同》，约定8套房屋转让价格为总金额2656606元；合同又约定陈旭于同日支付首付款2656606元，余款在房屋过户之日起30日内付清。首付款与转让价格相同，不符合一般商品房交易的惯常做法。3、从合同的履行及房屋交付来看，首先，陈旭提供2016年4月1日怀仁公司向其出具的购房款收据以证明已支付全部购房款，该收据与上述各方签订的《个人房屋抵押借款合同》、《房屋买卖合同》系同一天出具。其次，对于购房款的支付情况，陈旭主张，除借款合同涉及的85万元外，又另外支付了180万元现金，一共支付了265万元购房款；怀仁公司主张，约定借款85万元，仅实际付款80万元，从未收到陈旭所称另外现金支付的180万元。再次，陈旭主张已支付的购房款项中包含了其出借的款项，且后来双方对上述《个人房屋抵押借款合同》、《房屋买卖合同》两份合同进行了变更，但未提供相应的证据加以证明。其四，陈旭与怀仁公司签订《房屋买卖合同》，约定怀仁公司在陈旭付清全部房款时交付房屋。但陈旭在二审庭审中自认涉案房屋未交付，其未实际占有使用该房屋。因此，综合上述事实来看，双方签订《商品房买卖合同》的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了房屋买卖，这是一种非典型担保方式,根据物权法定原则，不能产生物权变动的效力。二、陈旭对涉案房屋并不能排除执行。陈旭上诉称其依法购买涉案房屋并预告登记至其名下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，房屋预告登记应当依法向登记机关办理登记，但陈旭并未提供向登记机关办理预告登记的相关证据，其上述主张无事实法律依据。本案中，陈旭与怀仁公司签订了《商品房买卖合同》，后对《商品房买卖合同》进行了网签备案。本院认为，商品房买卖合同网签备案是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房买卖合同网签备案并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房买卖合同网签备案并不直接产生物权设立或变动的效力。因此，陈旭仅依据双方签订的《商品房买卖合同》以及合同备案行为，要求排除执行无法律依据。综上，陈旭与怀仁公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，其对涉案房屋并不享有足以排除执行的民事权利。陈旭的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由陈旭负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  张俊宇审判员  刘海全二〇一九年六月二十五日书记员  赵之越