广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6042号 原告：陈国明，男，1979年6月6日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：杨婷婷，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏佳丽，广西万益律师事务所实习律师。 被告：林景，女，1978年7月15日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被告：尤彦允彤，女，1978年6月28日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被告：覃坚，男，1962年2月24日出生，汉族，住广西壮族自治区防城港市港口区。 原告陈国明与被告林景、尤彦允彤、覃坚确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用普通程序于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告陈国明的委托诉讼代理人杨婷婷、苏佳丽，被告林景到庭参加诉讼。被告尤彦允彤、覃坚经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈国明向本院提出诉讼请求：1.确认被告林景通过其代理人尤彦允彤与被告覃坚就南宁市青秀区房屋于2018年7月6日签订的《存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告陈国明与被告林景、案外人广西江山房地产代理有限公司于2018年6月7日签订了一份《房屋买卖合同》，约定林景将其名下位于南宁市青秀区房屋出售给原告陈国明，总房价182万元，定金为20万元。而后，原告依约支付了购房定金20万元。2018年10月16日，原告陈国明至南宁市不动产登记中心查询到：2018年7月6日，被告林景通过其代理人尤彦允彤与覃坚签订了《存量房买卖合同》，将案涉房屋出售给覃坚，总房价108万元。原告认为，陈国明的《房屋买卖合同》签订在前，覃坚的《存量房买卖合同》签订在后，且《存量房买卖合同》约定的总房价明显低于市场价，三被告系恶意串通损害原告利益。因此，《存量房买卖合同》应认定为无效。 被告林景辩称，1.同意原告的诉讼请求；2.事情来由是林景的丈夫李达炯从债权人李辉煌处借款，李辉煌就要求李达炯和林景共同出具一份有权代理出售案涉房屋的委托书给被告尤彦允彤，作为对借款债权的担保；李达炯所借的本金50万元还没有偿还，但陆续支付了利息；而后被告尤彦允彤就凭委托书将房屋过户到被告覃坚名下，但林景、李达炯从未收到覃坚的任何购房款；后来到不动产登记中心查询，才知道案涉房屋被过户了；3.《存量房买卖合同》中卖方不是被告林景签字的；4.案涉房屋有二项抵押登记，一项是建设银行债权数额25万多元的抵押，另一项是李辉煌债权数额30万元的抵押；林景、李达炯都没有就该两项债务进行还款，具体谁去还款、谁去注销这两项抵押登记，林景不清楚。 被告尤彦允彤、覃坚未作辩称，亦未在举证期限内提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告尤彦允彤、覃坚经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月7日，原告陈国明（乙方、买方）与被告林景（甲方、卖方），案外人广西江山房地产代理有限公司（丙方、居间方），签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：甲方向乙方出售位于南宁市青秀区的房屋，建筑面积117.81平方米，总房价182万元；乙方应向甲方在签订合同当天支付10万元作为购房定金（在乙方首次支付房款时作为房款的一部分）；乙方应在房地产登记机构出具受理本次交易过户回执当天，向甲方支付首期房款（含定金）100万元；房款余额82万元，待办完全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户；甲乙双方同意该物业交付使用时间为过户当天。该合同还就中介费、税费负担、家具物品清单及违约责任等内容予以约定。该合同补充约定中载明：双方同意将购房定金修改为20万元。该合同签订后，原告陈国明于2018年6月7日向被告林景转账交付1万元、4万元、5万元三笔共计10万元，于2018年6月8日向被告林景转账交付二笔均为5万元共计10万元。2018年6月8日，被告林景签名捺印向原告陈国明出具了一张《定金收据》，确认收到陈国明交来案涉房屋的购房定金20万元。 另查明，2014年8月25日，林景（委托人）、李达炯（委托人）向尤彦允彤（受托人）出具了一份《委托书》，主要载明：李达炯、林景是夫妻关系，共同拥有案涉房屋，因无法亲自办理该房屋相关手续，现自愿委托受托人作为代理人，并以委托人名义全权代理下列事项，包括代委托人到南宁市房屋产权交易中心办理上述房屋的过户手续及签署《存量房买卖合同》及签署一切相关文件并领取相关资料和证件等；受托人无转委托权；此委托书有效期从签署之日起至委托事项完成之日止。次日，广西壮族自治区南宁市东博公证处盖章出具了一份《公证书》，载明：申请人李达炯、林景；公正事项系签名、指印；兹证明李达炯与林景于2014年8月25日来到公证处，在本公证员面前，在前述《委托书》上签名和按指印；本公证书未对委托人是否具有处分权作出证明。 2018年7月6日，覃坚（委托人）向尤彦允彤（受托人）出具了一份《授权委托书》，载明：兹委托尤彦允彤到南宁不动产登记局业务受理点代为办理案涉房屋不动产登记如下事宜，包括代委托人领取不动产权属证书；本委托书的有效时间为2018年7月6日至2018年10月30日。同日，尤彦允彤作为林景（甲方、卖方）的代理人，与覃坚（乙方，买方）签订了一份《存量房买卖合同》，主要约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，建筑面积为117.81平方米，总房价为108万元；付款方式为一次性付款；付款期限为过户之前；甲方应在收到乙方全部房款三日内将房屋交付给乙方。针对该份《存量房买卖合同》，林景在庭审中称其并未在该合同中签字，直至诉讼期间才得知该合同的存在。此外，2018年7月6日的《税收缴款书》载明：覃坚就案涉房屋缴纳契税16200元，计税金额108万元。同日，《广西增值税普通发票》载明：覃坚就案涉房屋缴纳了增值税，价税合计108万元。 再查明，2019年2月19日案涉房屋的《不动产档案查询告知单》载明：产权人为覃坚，建筑面积117.81平方米，无抵押，2018年10月26日依据（2018）桂0102民初6042号、（2018）桂0102执保766号文书被查封。该房屋不动产权证（桂（2018）南宁市不动产权第0133910号）载明：权利人覃坚，单独所有；2018年7月购买所得。该房屋原所有权证书（邕房权证字第××号）载明：房屋所有权人为林景，单独所有；登记时间为2014年1月21日；2010年7月向南宁华都房地产有限公司购买。 还查明，广西鑫正房地产评估有限责任公司接受林景委托，于2018年6月11日就案涉房屋作出了一份《房地产抵押估价报告》，载明：价值时点为2018年6月8日，房地产市场价值为单价13680元/平方米，总价1611641元；估价对象设有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，权利价值为822731元，设定日期为2010年12月23日，至估价期日，尚未注销；另一抵押权权利人为李辉煌，权利价值为100万元，设定日期为2014年8月25日，至估价期日，尚未注销。 此外，2014年8月25日，林景（乙方、抵押人）与李辉煌（甲方、抵押权人）签订了一份《抵押（借款）合同》，约定：乙方向甲方借款30万元，借款期限从2014年8月25日至2015年2月25日，借款利息按每日0.01%计付；以案涉房屋作为借款抵押担保，权利价值为100万元。2014年8月29日，李辉煌取得案涉房屋的《房屋他项权证》（邕房他字第399098号），载明：房屋他项权利人为李辉煌，房屋所有权人为林景，债权数额为300000元。 又查明，被告林景在庭审中称：案涉房屋只有中介方广西江山房地产代理有限公司有钥匙，但被告覃坚从未去看房；林景曾上门查看，发现有人居住，自称是租客，但可能是被告尤彦允彤、覃坚撬开门锁进入的，至诉讼期间仍无法联系到尤彦允彤、覃坚。 本院认为,一、对于原告的诉讼主体资格问题，即原告能否诉请主张确认被告之间的《存量房买卖合同》无效的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项的规定，即“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，而本案中，原告虽非《存量房买卖合同》的当事人，但由于该合同与原告签订的《房屋买卖合同》均指向相同的房屋坐落，且被告就案涉房屋办理的产权过户登记，也造成原告无法就其签订的合同继续履行，故原告与《存量房买卖合同》存在直接利害关系。综上，原告起诉三被告并无不当。 二、关于本案《存量房买卖合同》的效力问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，民事法律行为需要以真实的意思表示作为基础，房屋买卖合同作为一种双向的民事法律行为，更是需要双方的意思表示达成一致才能具有法律效力。而本案中，综合考虑案涉房屋过户登记至覃坚名下的履行过程，应认定林景与覃坚作为买卖双方不具有买卖交易该房屋的真实意思表示，具体分析如下：1.被告覃坚作为买方，仅签订了《存量房买卖合同》，而该合同中对于何时办理过户登记并未约定，付款时间却约定在过户前一次性付款；约定了定金罚则的相关内容，却未见定金的数额及支付时间；其他内容如税费负担等方面，约定内容亦较为粗略；可见，正常的房屋买卖双方将难以依据该合同完成房屋交易；如果被告覃坚具有购房的真实意思表示，应在该合同中体现其对履行经过的详细约定；2.从被告覃坚所取得的相关税费缴费凭证中可知，其购买该房产仅以108万元的价格，远低于评估机构所评估的市场价值1611641元，更低于原告陈国明与被告林景之间的交易价格182万元；故《存量房买卖合同》所约定的总房价明显与常理不符；3.从《房地产抵押估价报告》以及原所有权证书（邕房权证字第××号）、《房屋他项权证》（邕房他字第399098号），均可知案涉房屋已设立了抵押权，但在被告林景主张其与配偶李达炯均未还款的情况下，所涉债务竞已清偿，且抵押权登记竞已注销；而被告覃坚作为买房人对于抵押权注销并完成过户登记的过程，亦未作出合理说明；4.被告覃坚作为买受人，亦无证据证明其曾经联系出卖方实地看房，故难以认定其具有购房的真实意思表示；5.被告林景虽然向尤彦允彤出具了代理出售房屋的委托书，但并无任何证据证明覃坚已向林景支付购房款；如果被告覃坚具有购房的真实意思表示，其应当具有与其意思表示相对应的付款行为。 综上，被告林景虽未能充分证明案涉房屋买卖与林景、李达炯的债权人李辉煌有关，但足以证明案涉房屋买卖的交易经过从购房总价、购房款交付、合同约定、为办理过户登记而进行的抵押权注销登记等，均与常理不符；反之，如果双方具有房屋买卖的真实意思表示，则应当具有与其意思表示相对应的履行行为。在被告林景坚持认为其并无向被告覃坚出售房屋的意思表示的情况下，被告覃坚又未提供任何证据证明其已支付购房价款、具备正常履行可能的合同、抵押权注销登记如何实现等交易经过的情况下，应认定被告覃坚亦不具备购买该房屋的真实意思表示。 因此，被告尤彦允彤作为林景的代理人，与覃坚签订的《存量房买卖合同》缺乏双方合意，应认定为无效合同。而原告陈国明与被告林景签订的《房屋买卖合同》，系其双方真实意思表示，亦未发现违反法律、行政法规强制性规定的内容，应为合法有效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告尤彦允彤作为被告林景的代理人与被告覃坚于2018年7月6日就南宁市青秀区房屋所签订的《存量房买卖合同》无效。 案件受理费14520元，财产保全费5000元，由被告林景、尤彦允彤、覃坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  冯桂琼 人民陪审员  卢 静 二〇一九年六月十八日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。