广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初6189号原告：窦锡彪，男，1965年4月12日出生，汉族，住广西北流市***********，公民身份号码452************711。委托诉讼代理人：唐述哲，广东启哲律师事务所律师。被告：蒋凤菊，女，1975年8月21日出生，汉族，住广西南宁市邕宁区***************，公民身份号码450************029。原告窦锡彪与被告蒋凤菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，于同年5月27日、6月19日公开开庭审理了本案。原告窦锡彪到庭参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人唐述哲到庭参加了第二次庭审。被告经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《购房确认书》；2.被告立即双倍返还原告购房定金352000元；3.被告退还原告已经支付的购房款、维修基金及供楼款项共250563元；4.被告赔偿原告重新购买房屋的差价损失700000元（2019年3月20日涉讼房屋的市场价25000元/平方米，与合同约定价格的差额）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月25日签订《购房确认书》，约定被告将坐落于佛山市南海区里水镇草场社区*委会百搭村工业大道18号恒大金碧湾御景湾13幢802房（以下简称涉讼房屋）出售给原告，价款为1454478元，定金为人民币176000元，被告的银行按揭转由原告支付，直至该房产过户给原告。合同签订后，原告依约履行，支付了定金、维修基金和按揭款项，但2019年3月，被告告知原告赶紧到法院起诉，因为被告已经将涉讼房屋另售案外人，且该案外人以及按揭银行均已经起诉被告，建议原告及时向法院起诉。鉴于被告违约，并履行不能，原告只好向法院起诉，并依合同约定主张双倍定金，同时被告的违约给原告重新购房带来巨大的差价损失，应予赔偿，故起诉。被告书面辩称，原告在起诉状陈述为事实，被告愿意承担相应后果和赔偿责任，请法院根据案件事实公正裁判。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明诉讼主体资格。2.《购房确认书》原件1份，用以证明原、被告签订《购房确认书》，约定原告向被告购买涉讼房屋。3.《收款收据》原件1份，用以证明原告向被告支付定金和首期房款182400元。4.税收完税证明复印件2份，用以证明原告缴纳契税和印花税共14549.78元。5.转账凭证打印件8份、中国农业银行流水原件1份、中国农业银行银行卡交易明细清单原件11页，用以证明原告向被告转账434707.8元。6.现金交款单、住宅专项维修资金登记簿原件各1份，用以证明原告代付维修基金14544.78元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的前述证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议或举证反驳，本院均予以采信。综合以上采信的证据，结合双方陈述，本院确认以下事实：2016年9月25日，原、被告签订《购房确认书》，约定：被告将涉讼房屋（建筑面积89.07平方米，套内面积71.13平方米）以总价1454478元售予原告；签订该确认书同时，原告应向被告支付定金176000元；双方约定于2017年12月30日前签订正式的《房地产买卖合同》或类似合同；被告保证涉讼房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及物业费等办妥，交易后如有上述未清事项，被告承担全部责任；签订确认书后，如原告提出不购买涉讼房屋，已支付的定金被告不予退还，如被告提出不出售涉讼房屋给原告，应在双方约定的签订房地产买卖合同截止日后5个工作日内返还原告双倍定金；确认书经双方签字且原告全额支付定金之日起生效。双方另手写备注约定：被告所有有关涉讼房屋的银行按揭转由原告支付，直至办理涉讼房屋过户给原告。同日，原告分两次向被告转账支付94000元、82400元，被告于同日出具《收款收据》，确认已收原告支付的购买涉讼房屋的定金和部分首期款共182400元。2016年9月26日，原告向被告转账支付100000元。此后，原告通过其配偶王凤珍在中国农业银行的账户按月向被告付款，明细如下：序号时间金额序号时间金额12016.10.21639682017.5.20640022016.11.20640092017.5.31640032016.12.206400102017.7.20640042017.1.236400112017.8.21640052017.2.206400122017.9.21640062017.3.206400132017.10.20640072017.4.206400142017.11.2264001-14合计895962019年3月21日，原告提起本案诉讼，本院于同年4月25日将本案的应诉材料送达予被告。另查明，涉讼房屋已于2017年3月27日办理预购商品房买卖预告登记，登记购房人为被告，该房屋建筑面积为89.07平方米，套内建筑面积为71.13平方米，于2017年3月28日办理抵押登记，抵押权证号为粤（2017）佛南不动产证明第0048161号，债务履行期限为2035年8月26日，2018年3月28日，本院以（2018）粤0605执保840号案办理了预查封手续，同年12月11日，广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初28122号案办理了轮候预查封手续。诉讼中，原告陈述其于2016年12月9日代被告交纳了涉讼房屋的住宅专项维修资金14544.78元，并出具了其持有的现金交款单、住宅专项维修资金登记簿原件予以证明。另外，原告在诉讼中最终明确，被告在2016年9月25日开具的《收款收据》所载定金和部分首期款共182400元对应的付款为其于同日转账的82400元和次日转账的100000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《购房确认书》是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行，不得擅自变更和解除合同。现涉讼房屋尚未办理权属证明，抵押尚未涂销，且已被法院办理预查封手续，原告主张被告构成根本违约理据充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告诉请解除《购房确认书》有事实和法律依据，本院予以支持，并根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，确认《购房确认书》于被告收到本院送达的应诉材料之日（2019年4月25日）解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据以上规定，原告为购买涉讼房屋所支付的款项，包括定金176000元、购房款94000元、供楼款95996元（原告于签订《购房确认书》同日及次日支付的6400元+王凤珍支付的89596元），被告均应予以返还；原告主张代被告支付了住宅专项维修资金14544.78元，且持有该笔支出的现金交款单、住宅专项维修资金登记簿原件，被告予以认可，故对该项支出，被告应赔偿予原告。原告诉请被告按定金罚则支付违约金182400元及赔偿涉讼房屋差价损失700000元，但未提交证据证明涉讼房屋在《购房确认书》解除时的市场价值，亦不申请司法鉴定，应承担举证不能的不利后果。同时，至庭审辩论终结时，原告并未支付完毕涉讼房屋的全部购房款，故即使存在差价损失，原告亦无权全额主张。据此，考虑原告在履行《购房确认书》的过程中，除支付定金外，还支付了购房款94000元，代被告垫付了住宅专项维修资金，代被告支付了涉讼房屋超过一年的供楼款，故本院综合本案合同的履行情况、被告的违约情形，酌情判令被告应按涉讼房屋的成交价的15%计付违约金218171.7元予原告。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告窦锡彪与被告蒋凤菊于2016年9月25日签订的《购房确认书》于2019年4月25日解除；被告蒋凤菊应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金176000元、购房款94000元、供楼款95996元予原告窦锡彪；被告蒋凤菊应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿住宅专项维修资金14544.78元予原告窦锡彪；被告蒋凤菊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金218171.7元予原告窦锡彪；驳回原告窦锡彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费16523.07元，减半收取计8261.53元（原告已预交9291.65元），由原告负担3367.97元，由被告负担4893.56元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行；对原告多预交的案件受理费5923.68元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年六月二十八日本件与原本核对一致书记员许晓璇