山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初729号原告：高冬梅，女，1959年11月13日出生，汉族，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：成帅清，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告：山东明珠怡和国际酒店有限公司，住所地济南市市中区经一路88号第八层。法定代表人：郭庆磊，总经理。原告高冬梅与被告山东明珠怡和国际酒店有限公司（以下简称“山东明珠怡和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告高冬梅的委托诉讼代理人成帅清到庭参加诉讼，被告山东明珠怡和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后发现本案不宜适用简易程序，依法转为适用普通程序，于2019年6月21日再次公开开庭进行了审理，原告高冬梅的委托诉讼代理人成帅清到庭参加诉讼，被告山东明珠怡和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高冬梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年11月1日至2020年10月31日租金的双倍计129771.2元的违约金；2、判令被告返还符合房屋租赁合同附件三要求的公共部分、客房内部、卫生间、室内家具等装修、附属设施及设备；3、判令被告承担原告律师费5500元及向保险公司交纳的保全担保保险费400元；4、判令被告承担本案诉讼费和财产保全费。事实和理由：2015年10月20日，原、被告双方签订房屋租赁合同，将原告位于济南市市中区，产权登记号918，58.49平方米房屋出租给被告用于酒店经营。双方约定：房屋租赁期限自2015年11月1日至2020年10月31日；租金每三个月支付一次，每三个租金（含税费为人民币8110.7元）；租金支付方式为提前15日，承租人将后三个月的租金预先汇入出租人指定的银行账户（例：1月15日，付2月至4月的租金）；承租人不得解除或单方终止本合同，否则应向出租人支付违约金，违约金为本合同项下剩余租赁期间租金的5倍。合同签订后，被告支付租金至2018年10月31日，但没有在约定日期支付2018年11月1日起的三个月的租金，并在此后书面告知原告解除房屋租赁合同。在原告书面通知其继续履行合同、督促其支付2015年11月1日起的三个月的租金后，被告仍不支付租金。被告单方终止了房屋租赁合同，但没有向原告支付违约金。现诉至法院，望判如所请。被告山东明珠怡和公司未答辩。原告高冬梅围绕其诉讼请求，依法提供了以下证据：证据一，《房屋租赁合同》一份，证明原、被告于2015年10月签订房屋租赁合同，合同约定原告将济南市市中区房屋(产权登记号918)出租给被告使用,双方对租赁期限、租金及支付方式和违约责任等作了规定。证据二，《明珠国际商务港物业租赁合同》一份，证明在原、被告签订租赁合同前，涉案房屋自2004年8月1日起由原告出租给山东省建工（集团）有限责任公司，租赁期间自2005年10月1日至2015年10月1日，该期间内由被告实际使用经营。承租人如果违约按该合同第八条2的约定应当向出租人支付剩余租赁期间租金五倍的违约金。证据三，《商品房买卖合同》及收据一张，证明原告是涉案房屋的所有权人。证据四，被告发给原告的《告知书》一份，证明被告在2018年10月30日通知原告自2018年11月1日起解除房屋租赁合同，被告属违约解除双方的租赁合同。证据五，原告给被告所发《通知》一份，证明原告告知被告解除合同没有依据，应当继续履行合同支付租金，否则应承担合同约定的剩余租赁期间租金五倍的违约金。证据六，《明珠国际商务港产权式酒店优先选房认购书》一份，证明出租房屋的用途为产权式酒店。证据七，《律师费发票》和《财产保全保险费费发票》各一份，证明原告为本案诉讼支出的律师费及财产保全保险费。被告山东明珠怡和公司未向本院提供证据。对原告提供的上述证据，本院依法进行了审查，结合被告放弃答辩、举证和质证权利所应承担的法律后果，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：2015年，原告高冬梅（出租方，甲方）与被告山东明珠怡和公司（承租方，乙方）签订编号为2015-007的房屋租赁合同，该合同约定：原告将坐落于济南市市中区房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给被告使用，该房屋建筑面积为58.81平方米，租赁期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止；租金每三个月支付一次，每三个月的租金为8110.7元，提前15日，由被告将后三个月的租金预先汇入原告浦发银行烟台支行的账号为62×××66的银行账户；如被告延期付款，被告应按（应付未付租金×每天万分之六×逾期天数）的额度向原告支付逾期滞纳金，逾期天数自应付未付之日开始计算；租赁期满，被告返还原告该房屋及室内物品（见附件3：室内物品清单）应当符合正常使用折旧后的状态，返还时，应经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；原、被告双方同意在租赁期内，按照国家相关法律、法规规定可协商解除本合同，双方互不承担责任；被告不得解除或单方终止本合同，否则应向原告支付违约金，违约金为本合同项下剩余租赁期间租金的5倍；如支付的违约金不足抵付甲方损失的，被告还应负责赔偿，原告同时有权要求被告继续履行本合同；双方按照合同约定向另一方送达的任何文件，回复及其他任何联系，必须用书面形式，采用挂号邮寄或直接送达另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；本合同履行期间发生的纠纷，双方应友好协商解决，协商未果，则由房产所在地的人民法院诉讼解决。该合同附件三载明：现有装修、附属设施及设备状况和原告同意被告自行装修和增设附属及设备的约定：……客房内部：顶棚：吊顶及灯饰；内墙：壁纸或高级环保涂料；地面：铺设地毯；门窗：高级木质装饰门。卫生间：卫生间墙面：国产高级瓷砖；卫生间地面：国产高级瓷砖；洁具：全套高级洁具。室内家具：床一至二张（定制）、床头柜一至二个（定制）、椅子一至四把（定制）、写字台一张、衣柜一个、电视机一台、电冰箱一台、保险箱一个。合同签订后，双方正常履行至2018年10月。2018年10月30日，被告发给原告《告知书》一份，该《告知书》载明：“尊敬的9楼909业主：您好！明珠怡和酒店自2005年开业至今，已经经营13年有余。房屋管道等公共基础设施严重老化，房屋难以继续使用，已不具备继续经营条件。酒店前期欲使用房屋维修基金对酒店管道等公共基础设施进行维修翻新，但因各楼层业主较多，部分业主定居国外，无法配合出具相关材料，且各业主意见不一，审批手续繁杂，经过半年多的努力，仍未能得到相关部门的核准。因出现酒店所承租的房屋已不具备继续使用的情况，酒店无法继续开展经营，即酒店与各业主签订的房屋租赁合同的根本目的已无法实现，具备法定解除的条件，因此现以书面形式向九楼各业主发送本告知书，提出自2018年11月1日起，酒店行使法定解除权，解除与业主的租赁合同，并将九楼各房间退还业主。自本告知书发送或张贴之日起，业主可随时至酒店办理房屋交接手续。特此公告。”原告向被告邮寄《通知》一份，不同意被告单方解除合同。2019年1月14日原告诉来本院。案件审理过程中，本院依法对涉案房屋室内现存物品进行了勘验，涉案房屋室内现存的物品有：32寸电视机一台、床二张、床头柜一个、椅子2把、写字台一张、衣柜一个、吊灯一个，地毯一张，卫生间内安装有洗脸盆、浴缸、座便器各一个。庭审中，本院要求原告明确诉讼请求，原告明确因被告违约解除合同，合同已无法继续履行，同意自立案之日解除合同，不要求法院判决被告返还涉案房屋，由其自行收回或另行起诉；经本院释明，被告申请将合同约定的违约金调减为按未支付租金的同期银行贷款利率计算，并主张涉案房屋原配置的电视机因购置期限过长已经老化报废，现存电视机系其公司出资购买，不应予以返还。本院另查明：涉案房屋系原告从山东省建设工程集团房地产开发有限公司处合法购买，该房建设用地规划用途为商住楼，土地使用年限为50年，自1994年6月24日至2044年6月24日（土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号均为市中国用（2003）第0200082号）。建筑工程规划许可证号为（2003）鲁01-02-54，施工许可证号为20030082。商品房预售许可证号为济房开拆预许字第××号。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的（附件三）的标准。该合同附件三载明的装饰、设备标准与涉案房屋租赁合同的附件三相同。经本院到济南市房屋档案馆调档复核，原、被告所签上述《商品房买卖合同》中载明的国有土地使用证、建筑工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证真实。2004年8月1日，原告将涉案房屋出租给山东省建设建工（集团）有限责任公司用于酒店经营。本案审理中，原告与被告已经完成了涉案房屋及物品的自行交接。原告为其申请的财产保全提供担保向安邦财产保险股份有限公司济南分公司交纳了保险费。原告向北京德恒（济南）律师事务所交纳律师代理费5500元，但未向本院提供与该所签订的委托代理合同。本院认为，原、被告所签涉案房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。被告主张其单方提出与原告解除涉案房屋租赁合同，系基于涉案房屋管道等公共基础设施严重老化，房屋难以继续使用，已不具备继续经营条件，合同目的已无法实现的事实，但未就其主张的上述事实提供证据证明，本院不予认定。在此情况下，被告单方解除涉案合同的行为不符合法定条件，不产生合同解除的法律效力。故被告单方解除与原告所签涉案租赁合同，并自向原告发出解除合同告知书后未按合同约定向原告支付租金的行为，已构成违约，应当承担违约责任。庭审中，原告基于被告违约的行为，同意自本院立案之日即2019年1月14日解除与被告所签涉案房屋租赁合同，本院予以准许。据此，原、被所签涉案房屋租赁合同于2019年1月14日解除。但此不属于法律规定的当事人协商一致解除合同的性质，被告仍应承担违约责任。根据我国合同法关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益”和最高人民法院关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的司法解释的规定，原、被告在涉案合同中约定的被告单方解除合同应向原告支付剩余租赁期间5倍的租金，明显过分高于被告违约给原告造成的损失，现被告申请予以减少，于法有据，综合考虑涉案合同履行情况、合同得以履行情况下原告在剩余租期内可获得的利益和涉案房屋用途上的特殊性等因素，本院酌情确定被告按十二个月的租金数额向原告支付违约金。对原告超出此部分的诉讼请求和被告关于按同期银行贷款利率计算违约金的意见，本院不予支持和采纳。本案审理中，原告已经与被告就涉案房屋及房屋内物品自行完成了交接，原告要求撤回第二项诉讼请求，本院对此已经准许并已经记录在案。关于原告要求被告承担其律师费5500元和向保险公司交纳的保全担保保险费400元的请求，因原、被告所签涉案合同中对此无明确约定，且此两项费用并非因被告违约行为所必然造成的损失，故本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山东明珠怡和国际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高冬梅支付解除合同的违约金32442.8元；二、驳回原告高冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3410元，财产保全申请费1170元，合计4580元，由原告高冬梅和被告山东明珠怡和国际酒店有限公司各负担2290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 梁 伟人民陪审员 李 东人民陪审员 张联军二〇一九年六月二十五日代理书记员 宋 健