安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0603民初1432号 原告:淮北市中天泰富实业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相阳路东人民路北中泰国际广场负一层。 法定代表人：张保卫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赖莉娜，该公司职工。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 被告：淮北市相山区幸福里餐厅，住所地安徽省淮北市相山区中泰国际广场4F407号。 经营者：徐冬全，男，1976年9月出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 被告：徐冬全，男，1976年9月出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 上述二被告共同的委托诉讼代理人：张明君，安徽安港律师事务所律师。 上述二被告共同的委托诉讼代理人：孟春江，安徽安港律师事务所律师。 原告淮北市中天泰富实业有限公司（简称中天泰富公司）与被告淮北市相山区幸福里餐厅（简称幸福里餐厅）、徐冬全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告中天泰富公司的委托诉讼代理人赖莉娜，被告幸福里餐厅、徐冬全的委托诉讼代理人孟春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中天泰富公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决幸福里餐厅立即给付所欠租金及物业费88358.02元，违约金42411.85元（以88358.02元为基数，1‰/日，自2017年11月23日暂计算至2019年3月18日计480日，之后至清偿完毕之日幸福里餐厅仍应按1‰/日支付违约金），计130769.87元；2、徐冬全承担连带责任；3、诉讼等费用由幸福里餐厅、徐冬全承担。事实和理由：2014年11月26日，徐冬全与中天泰富公司签订中泰国际广场商铺租赁合同，约定徐冬全承租中泰国际广场4F407号商铺，面积412平方米，租赁期限自2014年12月24日至2019年12月23日，租金第一、二租约年11948元/月，第三租约年12545.4元/月，第四租约年13184元/月，第五租约年13843.2元/月，3个月为一交租期，如徐冬全迟延交付租金、物业费等，应支付所欠费用的5‰/日作为违约金，徐冬全设立的个体工商户自动成为承租人，徐冬全承担连带责任。2015年9月15日，徐冬全设立的幸福里餐厅与中天泰富公司签订补充协议。因幸福里餐厅严重违约，经中天泰富公司多次催告仍未履行义务，双方合同解除。至2017年11月23日，幸福里餐厅应付租金、物业费等227932元，已付139573.98元，欠88358.02元。现提起诉讼，请依法处理。 幸福里餐厅、徐冬全辩称，一、因中天泰富公司的原因，幸福里餐厅与该公司于2014年11月26日签订的租赁合同未实际履行，后订立了补充合同。二、前期中天泰富公司为了达到尽快开业的目的，要求我们给予大力支持，先行入驻开业，达到人气逐渐旺盛，以推动早日整体开业，并给予相应的优惠待遇，即开业率达到90%以前免收租金，只需要支付物业费、水电费。三、中天泰富公司原定开业日期一拖再拖，且承诺的开业率90%一直未达到要求，致使幸福里餐厅的经营受到严重影响。中天泰富公司存在明显违约，我们已按照要求支付物业费、水电费。中天泰富公司所称的开业率90%至今仍未达到，属于交付房屋不符合约定条件的情形，系违约，更因此影响我们的经营收益。四、2015年9月15日补充协议第6条明确约定，中天泰富公司正在加紧工程进度，如2015年9月30日前完成各项工程，我们应当配合开业，如中天泰富公司完成时间节点顺延，则每顺延一个月便给予我们一个月的经营免租期，以此类推。中天泰富公司应证明各项工程全部完工时间节点，作为租金支付的前提条件，否则应一直处于免租期。五、合同签订至今已经三年多，期间我们按照合同要求只交付物业费，中天泰富公司一直按此条件收费，双方不存在争议，否则中天泰富公司只收物业费却不收取租赁费，明显不符合常理。故此，中天泰富公司起诉要求我们支付租赁费用没有事实依据，请法院依法查明事实，判决驳回中天泰富公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年11月26日，中天泰富公司（甲方）与徐冬全（乙方）签订中泰国际广场商铺租赁合同，主要内容：甲方将中泰国际广场4F407商铺出租给乙方；商铺计租面积401平方米；租赁期限自2014年12月24日至2019男12月23日；自2014年12月24日开始计租，自计租日至次年当月当日的前一天为第一个租约年，以此类推；自进场日至开业日的前一日为免租装修期，在此期间乙方无需承担租金和物业费，按应承担水、电、燃气热力等能源费用和装修垃圾清理费用和乙方自身原因产生的其他费用；乙方自计租日开始后的第一个季度和第二个季度各享有一个月的免租期，此免租期不重复享受；租金按计租面积计付，第一、二个租约年每月每平方米29元，即每月租金11948元，第三个租约年每月每平方米30.45元，即月租金12545.4元，第四个租约年每月每平方米32元，即月租金13184元，第五个租约年每月每平方米33.6元，即月租金13843.2元；每3个月为一个交租期，先交租金后使用，第一期租金交付后，乙方在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）支付下一个交租期的租金；乙方在商铺内经营的品牌为幸福里，经营项目为餐饮；承租人应当是在淮北市设立的具备法人资格的经营主体或领取工商营业执照的个体工商户，如乙方不符合签署要求，应于合同签署后30日内设立具备法人资格的经营主体或领取工商营业执照，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任；本合同签署3个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金23896元；如乙方未能在免租装修期内完成装饰装修工程导致商铺未能在免租装修期届满后开业经营的，免租装修期不予延长；开业日为2014年12月24日，如甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准；乙方应自计租日起向甲方交纳物业费；物业费包含以下费用：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、办公费等，物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，电梯等公共设备维护保养费用，中央空调费；第一个租约年物业管理费的收费标准为每月每平方米15元，每3个月为一个交费期，除第一期物业管理费外，乙方应在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方支付下一个交费期的费用；乙方确认，甲方接受乙方的租金、物业管理费及其他费用，不视作甲方放弃向乙方追究违反合同的责任的权利；甲方在合同期限内提供配电设施、电源、中央空调、消防设施等基本设施；乙方迟延交纳租金、物业管理费或其他费用，每延迟一日支付欠付金额的5‰的违约金，迟延15日未足额交纳欠费的，甲方可暂停能源供应或物业管理服务，经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方迟延交纳租金、物业管理费或能源费累计超过（含）3次，甲方有权解除合同；本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，并承担相应的违约责任。 2015年3月11日，中天泰富公司（甲方）与徐冬全（乙方）签订中泰国际购物广场补充协议，主要内容：甲方确保中泰国际广场在2015年5月28日前进入营业状态，三、四层餐饮区域达到营业状态，保证在2015年底二期商业整体开业率不低于90%；乙方须在2015年3月20日前全面进入租赁铺装修阶段，并保证2015年5月20日前装修完毕验收合格；为了扶持商家，甲方保证如期开业，甲方在前期租赁合同的基础上给乙方增加四个月的经营免租期，免租期间的物业费、公摊费用、自用费用按原合同执行，合计共给予乙方免租经营期6个月（自计租日开始后每个季度各享有二个月的免租期，至免租期满）；乙方须即日交纳剩余未交款项，并于2015年3月13日前办理相关进场手续；如乙方未如期开业，甲方将无条件取消前期给予的6个月经营免租期政策，并保留追究乙方违约责任的权利。 2015年9月15日，中天泰富公司（甲方）与幸福里餐厅（乙方）签订中泰国际购物广场补充协议，主要内容：甲方计划中泰国际广场在2015年12月24日开业，在2015年11月10日前三、四层达到营业状态，甲方保证2015年底二期商业开业率不低于90%；乙方全面进入租赁商铺装修阶段，保证在2015年9月25日前装修完毕验收合格；为了扶持商家，甲方在前期租赁合同的基础上给乙方增加6个月的经营免租期，免租期间物业费、公摊费用、自用费用按原合同执行，合计免租期为8个月（自计租日开始后每个季度各享有二个月的免租期，直至免租期满）；甲方正在加紧工程进度，如在2015年9月30日前完成各项工程，乙方应配合开业，如甲方完成时间顺延，则每顺延一个月，给予乙方一个月的经营免租期，以此类推。 2015年3月20日，徐冬全向中天泰富公司交纳履约保证金23896元、3个月的租金35844元，并接收商铺。2015年7月13日，徐冬全在工商管理部门登记个体工商户，字号为幸福里餐厅。2015年12月1日，中泰国际购物中心开始使用中央空调。2016年1月23日，该中心开始营业。之后，双方经协商达成一致意见并约定，幸福里餐厅的租金、物业费从2016年5月1日起计算，自2016年1月23日至2016年10月23日，因中央空调问题，物业费减免30%。幸福里餐厅陆续支付物业管理费48934元，用商户联盟发放的“麒麟卡”抵扣46255.98元。幸福里餐厅未足额支付租金、物业管理费，中天泰富公司多次催要未果。2017年11月20日，幸福里餐厅停止营业。2017年11月24日，中天泰富公司向徐冬全邮寄《催告函》，要求徐冬全于七日内付清截至2017年11月23日的租金、物业费计88358.02元，否则将解除合同。2017年11月26日，徐冬全签收邮件。2017年12月12日，中天泰富公司向徐冬全邮寄《关于与徐冬全终止合同及营业设施的处置函告》，通知徐冬全解除合同，已将其部分营业设施搬移，重新招商，要求徐冬全在2日内交清所欠费用。2017年12月14日，徐冬全签收邮件。幸福里餐厅未按中天泰富公司的要求支付租金、物业费，该公司遂起诉来院。 以上事实，有中天泰富公司提交的中泰国际广场商铺租赁合同、中泰国际购物广场补充协议、空调开启时间通知、空调运行数据记录表、幸福里情况说明、催费通知书二份、EMS快递回单二份、EMS快递查询网络截图二份，幸福里餐厅、徐冬全提交的中泰国际广场商铺租赁合同、中泰国际购物广场补充协议二份、收据7份、淮北中泰国际广场微信公众号广告宣传截图及双方当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，中天泰富公司与徐冬全、幸福里餐厅先后签订的一份中泰国际广场商铺租赁合同、二份补充协议，是各方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。二份补充协议签订时间在后，商铺租赁合同未提及的内容、与补充协议冲突的内容，均应以补充协议为准。 中天泰富公司与徐冬全于2014年11月26日签订的中泰国际广场商铺租赁合同约定，承租人应当是在淮北市设立的具备法人资格的经营主体或领取工商营业执照的个体工商户，如乙方不符合签署要求，应于合同签署后30日内设立具备法人资格的经营主体或领取工商营业执照，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任。据此，幸福里餐厅登记后即取代徐冬全成为租赁合同的当事人。《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”连带责任是指依照法律规定或者当事人约定，两个或者两个以上的当事人对其共同债务全部承担或部分承担，并因此引起其内部债务关系的一种民事责任。徐冬全作为经营者，应承担偿还幸福里餐厅债务的责任，不能再同时承担连带责任。中天泰富公司请求判令徐冬全对幸福里餐厅的债务承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 幸福里餐厅、徐冬全辩称，中天泰富公司给予幸福里餐厅优惠待遇，即在中泰国际购物中心开业率达到90%以前免收租金，只需要支付物业费、水电费，合同签订后我们按照合同要求只交付物业费，双方不存在争议，否则中天泰富公司只收物业费却不收取租赁费，明显不符合常理。中天泰富公司分别于2015年3月11日、2015年9月15日与徐冬全、幸福里餐厅签订补充协议，均载明中天泰富公司保证2015年底二期商业整体开业率不低于90%，没有约定未达到90%开业率时租金如何支付的问题。民事权利的放弃必须采用明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别的约定的情况下才能放生法律效力。因此，不能根据中天泰富公司接受幸福里餐厅支付部分款项的事实，而得出幸福里餐厅无需支付其余款项的结论。幸福里餐厅、徐冬全的上述抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。 幸福里餐厅、徐冬全称，中泰国际购物中心于2016年1月23日试营业，不是正式营业。“试营业”是相对于“正式营业”的一种说法，二者均不是法律概念。实践中，常有商场、酒店等商业性场所的经营者在开业之初进行短暂的试验，为以后的经营制定管理制度、确定经营方向等提供依据。“正式营业”与“试营业”均需要证照齐全，均需要依法纳税，“试营业”阶段也不能降低服务质量。另外，幸福里餐厅、徐冬全未举证证明“试营业”阶段不需要支付租金。因此，幸福里餐厅应从2016年1月23日起计租。 幸福里餐厅、徐冬全辩称，2015年9月15日补充协议第6条明确约定，中天泰富公司正在加紧工程进度，如2015年9月30日前完成各项工程，逾期则每顺延一个月便给予一个月的经营免租期，以此类推。中天泰富公司称“各项工程”为中央空调安装工程，幸福里餐厅、徐冬全未说明“各项工程”为何工程。中天泰富公司提交的空调开启时间通知、空调运行数据记录表能够证明，中泰国际购物中心的中央空调自2015年12月1日运行。则2015年12月中泰国际购物中心的各项工程完工，具备开业条件。按照双方约定，免租期应顺延2个月。而实际上经双方协商，免租期延至2016年4月30日，足以满足补充协议约定的顺延免租期。 自2016年5月1日至2017年11月23日，计18个月23天，免租期8个月，幸福里餐厅应付10月23天的租金计128460元（29元/月/平方米×10月×412平方米+29元/月/平方米÷30天×23天）。幸福里餐厅、徐冬全未举证证明中泰国际购物中心开业后中央空调发生问题，中天泰富公司同意减免幸福里餐厅9个月30%的物业费，本院予以确认。自2016年5月1日至2017年11月23日，幸福里餐厅应付物业管理费99292元（15元/月/平方米×9月×412平方米×70%+15元/月/平方米×9月×412平方米+15元/月/平方米÷30天×23天）。幸福里餐厅共计应付租金、物业管理费227932元。幸福里餐厅、徐冬全向本院提交七份收据复印件，其中一份收据是履约保证金23896元，一份收据是3个月租金35844元，五份物业管理费收据共计48934元。中天泰富公司认可收到徐冬全、幸福里餐厅交纳的租金、物业管理费93318元，使用商业联盟发放的“麒麟卡”抵扣租金、物业管理费46255.98元，共计139573.98元，中天泰富公司认可已经收到的租金、物业管理费数额超过徐冬全、幸福里餐厅举证证明的数额，本院予以确认。 幸福里餐厅应当支付租金、物业管理费共计227932元，扣除已经支付的139573.98元，尚欠88358.02元。徐冬全与中天泰富公司签订的商铺租赁合同约定，先付租金后使用，逾期按欠款的每日5‰支付违约金。幸福里餐厅至今欠付2017年11月23日之前的租金、物业管理费88358.02元，中天泰富公司主张违约金从2017年12月23日计算，符合法律规定，本院予以支持。中天泰富公司主张的违约金标准每日1‰过高，本院酌定按银行同期同类贷款的基准利率计算。幸福里餐厅尚欠的租金、物业管理费及违约金之和，需扣除履约保证金23896元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告淮北市相山区幸福里餐厅于本判决生效后十日内支付原告淮北市中天泰富实业有限公司租金、物业管理费88358.02元及违约金（以88358.02元为基数，自2017年11月23日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至付清款之日），三者之和扣除履约保证金23896元； 二、驳回原告淮北市中天泰富实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2915元，减半收取1457.5元，由被告淮北市相山区幸福里餐厅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟秀芳 二〇一九年六月二十五日 书记员  赵 坤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。