山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终2193号上诉人（原审被告）：烟台达内软件科技有限公司，住烟台市芝罘区海港路25号0403号。法定代表人：韩少云，总经理。委托诉讼代理人：张永明，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉飞，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宏伟，男，1971年9月24日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人烟台达内软件科技有限公司（以下简称达内公司）因与被上诉人刘宏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初8394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。达内公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回刘宏伟诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘宏伟承担。事实和理由：1.一审法院已双方在另案执行和解中的自认内容作为本案裁判的事实依据，认定事实错误。2017年8月22日达内公司完成腾房后告知了刘宏伟，并作出交房的意思表示，希望与其协商验收、交接时间但遭拒绝。达内公司不能单方完成房屋交接。达内公司搬离后，已不对涉案房屋占有使用，涉案房屋处于刘宏伟的支配、控制之下，且达内公司保证了涉案房屋的适租状态，不影响刘宏伟再次出租，刘宏伟随时可重新招租，刘宏伟称其所有损失原因在达内公司属无理之词。达内公司在执行和解过程中认可2018年8月2日视为房屋交接完毕，仅是出于执行过程中的妥协，并非自认在该日之前未向刘宏伟履行房屋交付义务。此外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条之规定，执行和解笔录中认可2018年8月2日视为房屋交接完毕不能作为本案裁判的事实依据。2.一审法院在双方租赁合同解除的前提下，以合同法为本案裁判的法律依据错误。一审法院认定双方的租赁合同已于2017年4月11日解除，租赁关系归于消灭，因此自2017年4月11日至2017年8月22日期间，达内公司向刘宏伟支付的是房屋占有使用费并积极交纳了在此期间的物业费，但2017年8月22日至2018年8月2日期间达内公司未实际使用涉案房屋，也未享受物业服务，更不存在基础法律关系约束，在达内公司完成腾房后于2018年8月3日15点30分左右，达内公司职工赵旭双与物业公司职工李高英进行交谈，已经明确表明达内公司与物业公司解约，物业费交至2017年8月21日即可，因此，此后的物业费应由刘宏伟自行承担。即使法院认定达内公司应承担刘宏伟相应损失，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于违约预见性的规定及第一百一十九条关于减损的规定，刘宏伟认定达内公司交付的房屋不符合另案裁判中认定的“恢复原状”而造成损失，其应采取适当的措施减少损失而非拒绝接受涉案房屋放纵损失扩大，否则不得就扩大的损失主张权利。刘宏伟辩称，双方交接涉案房屋的时间是2018年8月3日，有执行笔录为证，达内公司称其2017年8月22日退房后已告知我，与事实不符，当时双方正处于另案房屋租赁合同纠纷中，没有确定合同是否解除以及解除时间，直到做执行笔录时双方才进行了房屋交接。刘宏伟向一审法院起诉请求：达内公司承担烟台市芝罘区海港路25号0402号房屋2017年8月22日至2018年8月2日的物业费用122714.90元，并赔偿因拒不交纳烟台市芝罘区海港路25号0402号房屋2017年8月22日至2018年8月2日的物业费用给刘宏伟造成无法对外正常出租房屋的经济损失10511.60元。一审法院认定事实：刘宏伟系烟台市芝罘区海港路25号0402号房屋的所有权人。2015年8月8日，刘宏伟与达内公司签订租赁合同，约定刘宏伟将位于烟台市芝罘区房屋出租给达内公司，租赁期共3年，自2015年8月22日至2018年8月21日止，并约定了房租及违约责任等，同时约定物业综合管理费由达内公司按物业公司收费标准自行向物业公司缴纳，自行领取发票。合同签订后，双方在履行合同过程中，刘宏伟以达内公司拖欠租金等事由起诉请求解除双方签订的房屋租赁合同；判令达内公司支付租金、滞纳金、违约金、房屋占用费等；判令达内公司恢复房屋原状，如不能恢复原状，应赔偿损失10000元。烟台市芝罘区人民法院于2017年4月20日作出（2016）鲁0602民初3556号民事判决：一、解除刘宏伟与烟台达内软件科技有限公司于2015年8月8日签订的房屋租赁合同。二、限烟台达内软件科技有限公司于本判决生效之日起30日内搬离烟台市海港路25号0402号房屋并恢复原状，在此期间，应按554.03元/天的标准向刘宏伟支付房屋占用费（已支付的租金从房屋占用费中抵顶）。三、限烟台达内软件科技有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿刘宏伟违约金1280.73元。四、驳回刘宏伟的其他诉讼请求。如果达内公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6818元及财产保全费1900元，由达内公司烟台达内软件科技有限公司负担。宣判后，达内公司在法定期限内提出上诉。烟台市中级人民法院于2018年3月27日作出（2017）鲁06民终3646号民事判决：一、维持烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初3556号民事判决书第二、三项；二、撤销烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初3556号民事判决书第一、四项；三、刘宏伟与达内公司烟台达内软件科技有限公司2015年8月8日签订的租赁合同于2017年4月11日解除；四、驳回刘宏伟的其他诉讼请求。判决生效后，刘宏伟向烟台市芝罘区人民法院申请强制执行。达内公司的物业费交纳至2017年8月21日。双方在该案所作执行笔录中均认可2018年8月3日视为诉争房屋交接完毕。刘宏伟遂状诉来院请求判令达内公司承担2017年8月22日至2018年8月2日的物业费用124650.34元及由此造成的损失。庭审中，刘宏伟变更诉讼请求，将诉请的物业费用由124650.34元变更至122714.90元，另称要求达内公司赔偿因未交纳物业费造成房屋经济损失是指因达内公司未交纳物业费，物业公司对其房屋停水、停电，并且房屋物业费为欠缴状态，无法对外出租所造成的损失，包括每天物业费422.23元，每天租金为573.37元。刘宏伟为此提交阳光100物业催缴费1份，证明达内公司欠缴2017年8月22日至2018年8月2日物业费122714.9元的事实。达内公司对真实性、合法性无异议，称该证据显示催收的对象为刘宏伟，并非达内公司。可以证实达内公司在搬离前曾与物业公司明确交接，达内公司于2017年8月21日之后便不再使用涉案房屋，故物业公司并未向其下达催缴通知。达内公司提交（2018）鲁0602执1908号之一解除冻结裁定书复印件1份，证明达内公司已履行房屋占用使用费。刘宏伟对真实性无异议，但称该证据证明达内公司已经履行了2017年8月22日至2018年8月2日的房屋占用费。达内公司另提交录音材料4份，证明2017年7月22日，达内公司的职员刘国建明确告知刘宏伟，达内公司在2017年8月21日之后便不再租赁涉案房屋（房租预交至该日），2017年7月26日刘宏伟要求达内公司腾房后房屋保持适租状态，并已经安排租客看房，说明刘宏伟对达内公司搬离房屋以及不再承租明确知情。2017年8月22日，达内公司的职员刘国建两次电话邀请刘宏伟进行房屋交接，刘宏伟在明确达内公司已经腾房的前提下拒不接收涉案房屋。达内公司再提交与物业公司交接房屋的录音1份，证明达内公司已经明确向物业公司表明，2017年8月21日之后达内公司将不再使用涉案房屋，并且物业公司认为达内公司搬离后物业费应由刘宏伟支付。刘宏伟对前4段录音的真实性无异议，称只能证明刘宏伟与达内公司协商过房屋的交接，但未实际交接；2018年8月3日，原、达内公司在执行笔录上签字后才正式交接。对达内公司与物业公司录音的真实性有异议，称该录音是达内公司与第三方之间的协商过程，没有形成书面文字材料，录音中物业公司承认物业费是随着房东和租户之间的租赁合同和法院判决来履行，物业公司也是依据原、达内公司之间正式交接的日期来确定2017年8月22日至2018年8月2日的物业费由谁交纳。达内公司称双方于2017年8月22日交接房屋，但对此不能举证。一审法院认为，双方就烟台市芝罘区房屋签订了租赁合同，在履行合同过程中发生纠纷。案经烟台市芝罘区人民法院及烟台市中级人民法院作出判决后，刘宏伟申请强制执行。在执行过程中，双方均认可2018年8月3日视为房屋交接完毕。因双方在签订的房屋租赁合同中明确约定物业综合管理费由达内公司按物业公司收费标准自行向物业公司缴纳，现刘宏伟要求达内公司偿付2017年8月22日至2018年8月2日的物业费用，理由正当，予以支持。刘宏伟要求达内公司赔偿2018年8月3日之后因达内公司拒交物业费用导致其未能正常对外出租房屋所产生的损失，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，于2018年11月6日判决：一、限烟台达内软件科技有限公司于本判决生效之日起10日内偿付刘宏伟坐落于烟台市芝罘区海港路25号0402号房屋2017年8月22日至2018年8月2日的物业费用122714.90元。二、驳回刘宏伟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1397元，由刘宏伟负担129元，烟台达内软件科技有限公司负担1268元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：达内公司提交物业费收费明细一份，证明2017年8月19日开始达内公司未发生消耗电费的情况，即已搬离涉案房屋。刘宏伟质证称，对证据真实性无异议，但只能证明该日后达内公司在2017年8月19日以后没有消耗电费、水费，不能证明达内公司已将房屋交接给刘宏伟，该证据与本案无关。该物业费收费明细不能证明达内公司向刘宏伟交付了涉案房屋，本院不予采信。达内公司认可已向刘宏伟支付了2017年8月22日至2018年8月2日的房屋占有使用费。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。达内公司主张其于2017年8月22日搬离涉案房屋，但没有证据证明与刘宏伟就涉案房屋已交接完毕，应承担不利的法律后果。刘宏伟认可双方于2018年8月3日进行了交接，且达内公司已向刘宏伟支付了2017年8月22日至2018年8月2日的房屋占有使用费，故认定达内公司占有使用涉案房屋至2018年8月2日，一审判决达内公司支付2017年8月22日至2018年8月2日期间的物业费并无不当。综上，达内公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2793元，由上诉人烟台达内软件科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 衣振国二〇一九年六月二十四日书记员 辛婷婷