福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0402民初1037号 原告（反诉被告）：魏英昌，男，汉族，1976年9月22日出生，户籍地福建省建宁县，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：吴庆煊，福建如贤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：三明万达地产有限公司，统一社会信用代码91350400337652821U，住所地三明市梅列区乾龙新村176幢502室。 法定代表人：吕正韬，执行总裁。 委托诉讼代理人：黄锡珍，福建联合信实(三明)律师事务所律师。 原告（反诉被告）魏英昌与被告（反诉原告）三明万达地产有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴庆煊，被告委托诉讼代理人黄锡珍到庭参加诉讼。因案件争议较大，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴庆煊，被告委托诉讼代理人黄锡珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏英昌向本院提出诉讼请求：1.判令解除魏英昌与万达公司就梅列区万达广场6幢负一层88号商业营业用房签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《合同补充协议》；2.判令万达公司立即退还魏英昌已支付的购房款1179647元及万达公司从占用该款之日起至实际退还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3.判令万达公司赔偿魏英昌的契税、印花税损失34294元；4.判令万达公司依照《消费者权益保护法》第五十五条之规定，承担因其欺诈魏英昌销售涉案商品房而赔偿魏英昌购买该商品房价款费用三倍的法律责任，即赔偿魏英昌3538941元；5.本案诉讼费用由万达公司承担。诉讼过程中，魏英昌于2019年2月15日变更第一项诉讼请求为：判令撤销魏英昌与万达公司就梅列区万达广场6幢负一层88号商业营业用房签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《合同补充协议》。事实和理由：2017年4月初，魏英昌从万达公司的宣传广告得知，其隆重推出的毗邻中梁壹号院的沿街现铺，层高达6米，投资或自用均可用一层的价格，享受两层空间，实现双倍价值。同时，其广告宣传单注明：本广告仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的承诺，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。2017年4月6日，魏英昌基于该宣传广告的要约邀请，就梅列区万达广场6幢负一层88号商业营业用房的买卖，与万达公司达成合意，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份。该合同第三条“商品房基本情况”明确约定：该商品房的规划用途为商业营业用房，层高为6.0米。第六条“计价方式与价款”明确约定：单价为19624.8元/米，总价1179647元。当日，魏英昌根据该合同约定，支付首期房价款599647元，万达公司也于该日通过三明房地产管理信息网将该《商品房买卖合同（预售）》提交备案申请。2017年4月7日，万达公司要求魏英昌签订《合同补充协议》，并陈述每位购房人都必须签订，其格式及内容均完全一致，不因购房人、购房面积、位置等存在差异。此后，魏英昌根据万达公司的要求，及时向其指定的合作银行，提供相关按揭贷款材料，办理贷款手续。2017年6月29日，万达公司向魏英昌出具《福建增值税普通发票》，确认已收到其合作银行发放的涉案商品房的按揭贷款580000元。2017年8月份，魏英昌经实地初测，涉案商品房的层高仅为4米9多，与合同约定层高为6.0米严重不符，根据无法达到魏英昌预期的用一层的价格，享受两层空间，实现双倍价值的目的。对此，魏英昌找万达公司交涉多次，但万达公司以《合同补充协议》约定“该房屋具体层高以实际交付为准”为由，拒不承认自己在销售过程中存在欺诈行为。魏英昌认为，万达公司通过广告宣传方式，欺诈魏英昌签订《商品房买卖合同（预售）》，将涉案商品房销售给魏英昌，严重损害魏英昌的合法权益，万达公司诱使魏英昌作出错误购买的销售行为，依法应当认定为欺诈行为。 万达公司辩称，1.涉案房屋实际层高为5.15米，并非魏英昌诉称的4.9米，该实际层高5.15米并不违反国家及地方的强制性规定。2.涉案房屋实际层高5.15米与《商品房买卖合同》约定层高6米之间相差0.85米，系因梅列区万达广场6幢负一层83号与涉案88号房屋购房合同所填写层高数据弄反导致，是万达公司销售人员填写错误而非欺诈。签约时涉案房屋为现房，魏英昌已实地看房，魏英昌明知或应知房屋实际层高，万达公司并无欺诈行为。3.《商品房买卖合同》未约定涉案房屋可分隔为两层，魏英昌于2017年9月22日将涉案88号房屋以租金4800元/月出租给第三人张雪林使用，已实现合同目的。另外，相邻的89号商铺实际层高同样是5.15米，已分隔两层使用。即涉案房屋实际层高5.15米，并不实质性影响房屋的使用功能及价值。4.涉案房屋实际层高5.15米与约定层高6米之间虽相差0.85米，根据《合同补充协议》第十七条第十三款规定，万达公司不构成违约，魏英昌不得向万达公司提出索赔或退房要求。5.本案系商品房预售合同纠纷，而不是生活消费品买卖合同纠纷，且如前所述，万达公司不存在欺诈行为，故本案不能适用《消费者权益保护法》的相关规定。魏英昌要求三倍赔偿，显然于法无据。综上，魏英昌起诉无理，请求驳回魏英昌告的全部诉讼请求。 万达公司向本院提出反诉请求：1.判决解除万达公司与魏英昌签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》；2.判令魏英昌向万达公司返还梅列区万达广场6幢负一层88号商铺；3.判令魏英昌承担解除合同违约金235929.4元（以购房款总额1179647元为基数，按20%计算），且万达公司有权从魏英昌支付的1179647元购房款项中迳行扣划其应支付的违约金；4.判令魏英昌向万达公司支付房屋使用费（以购房款总额1179647元为基数，按3%/月自2017年9月29日计算至魏英昌实际交还该房屋之日，现暂计至2018年5月31日为287834元），且万达公司有权从魏英昌支付的1179647元购房款项中迳行扣划其应支付的房屋使用费；5.判令魏英昌于本案判决生效之日后十日内配合万达公司办理合同备案登记和预告登记注销手续并承担相应的注销手续费用；6.本案诉讼费用由魏英昌承担。事实和理由：2017年4月6日，反诉原告万达公司与反诉被告魏英昌签订了《商品房买卖合同（预售）》【编号：2017040600019】，约定：万达公司将坐落于三明市梅列区万达广场6幢负一层88号商品房出售给魏英昌，总价款为1179647元。魏英昌应当于2017年4月6日前支付首期房价款599647元，余款580000元向中国银行股份有限公司三明分行申请贷款支付。同年4月7日，万达公司与魏英昌就上述商品房买卖未尽事宜签订了《合同补充协议》，约定剩余购房款于原合同签订后30日内全部支付至万达公司的银行账户。逾期超过30日的，万达公司有权解除合同。若因魏英昌原因导致合同解除的，魏英昌应当向万达公司支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿万达公司损失的，万达公司有权继续向魏英昌追偿。万达公司有权自魏英昌已付的购房款中直接扣除魏英昌应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将魏英昌已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿魏英昌的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，魏英昌应向万达公司支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至魏英昌实际交还该房屋之日，计费标准为该房屋购房款总额的3%/月。魏英昌实际交还该房屋时起，该房屋内遗留的装修、设施、设备的所有权归万达公司所有，且万达公司无需为此给予魏英昌任何补偿。根据《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》约定，剩余购房款580000元应于2017年5月6日前支付至万达公司账户，魏英昌于2017年6月28日才将前述购房余款付清，已构成违约。综上所述，魏英昌逾期支付购房余款的行为已构成严重的违约，万达公司有权解除其与魏英昌签订的《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》，并有权要求魏英昌承担相应的违约责任。 魏英昌辩称，1.万达公司提出解除合同的诉讼请求，既不符合约定条件，也不符合法定条件，万达公司不享有合同解除权。2.万达公司基于其享有合同解除权提出的其他诉讼请求，因失去违约事实，依法不应得到支持。综上所述，魏英昌请求法庭驳回万达公司的反诉请求。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2017年4月6日，原告（反诉被告）魏英昌与被告（反诉原告）万达公司签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：魏英昌向万达公司购买三明市梅列区，预测建筑面积60.11平方米，其中，套内建筑面积57.6平方米，分摊共有建筑面积2.51平方米，该房用途为商业营业用房,层高为6.0米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米19624.8元，总价款为1179647元；魏英昌应当于2017年4月6日前支付首期房价款599647元，余款580000元向贷款机构申请贷款支付；万达公司应当在2017年11月30日前向魏英昌交付该商品房；本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同还就商品房面积差异处理方式、商品房质量及保修责任等作了明确的约定。次日，魏英昌与万达公司签订了《合同补充协议》一份，对送达方式、付款、逾期付款、房屋交付等事项进行了补充约定，其中，第四条“关于付款的补充约定”：买受人选择按揭贷款付款的，买受人应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由买受人向出卖人认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且买受人保证剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至出卖人的银行账户；第十四条“关于广告效力及示范单位”：出卖人发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘等所示内容，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据，不代表出卖人对该房屋及所在项目进行任何承诺，仅为出卖人对该房屋及该房屋所在项目所做的暂时设想，具体应以政府主管部门批准文件、本合同约定及交付时实际情况为准。买受人承诺不以出卖人发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘等所示内容为依据，向出卖人主张任何权利或提出任何索赔；第十七条“其他条款”：本合同约定的该房屋层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准。如实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，买受人同意按照实际层高收房，不向出卖人提出索赔或退房要求。 2.《商品房买卖合同（预售）》订立后，魏英昌于合同签订当日支付了首期房价款599647元，于2017年4月11日缴纳了契税33704.2元、印花税589.8元。2017年5月18日，魏英昌向中国邮政储蓄银行股份有限公司三明市梅列区支行（以下简称邮储梅列支行）申请贷款580000元。同月28日，魏英昌与万达公司、邮储梅列支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定魏英昌向邮储梅列支行借款580000元。2017年6月5日，邮储梅列支行同意贷款580000元。6月28日，魏英昌向万达公司支付了房价款580000元。 3.2017年9月22日，万达公司向魏英昌交付了梅列区。 4.2015年12月15日，三明市城乡规划局对万达华城及万达金街局部规划设计作出变更，其中：底商负一层3＃北侧d5轴至d12轴间层高由4.5米变更为6.65－8.1米；底商5＃eA轴至dK轴负一层层高由4.5米变更为5.75－6.65米；底商6＃e1轴至d13轴负一层层高由4.5米变更为5.05－6.6米。万达广场6幢负一层88号房的层高为5.15米。 5.2017年3月24日，万达广场6幢负一层88号房通过竣工规划审核。 6.2017年9月22日，魏英昌与张雪林签订《租赁意向合同》，主要约定：张雪林自愿租用魏英昌位于梅列区，合同期5年，自2018年1月1日至2023年12月30日；第一、二年月租金4800元，第三年月租金5400元，第四、五年月租金6000元；双方约定租金按月付，每期租金提前5日支付下期租金。2017年9月29日，张雪林作为万达广场6幢负一层88号房的承租人，向该房的物业公司提出装修申请。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：1.《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》是否应当予以撤销；2.万达公司是否有欺诈行为，是否应就案涉商品房承担三倍赔偿责任；3.万达公司是否对《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》享有解除权；4.魏英昌是否应承担违约责任。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》是否应当撤销的问题 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：㈠具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；㈡具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”根据这一规定，魏英昌主张其与万达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》应当予以撤销，必须在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内提出，万达公司于2017年9月22日将案涉商品房交付魏英昌使用，魏英昌于2019年2月15日主张其与万达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》应当予以撤销，魏英昌未在法律规定的期间内行使撤销权，故魏英昌主张《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》应当予以撤销的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持，魏英昌与万达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》不予撤销。 2.万达公司是否有欺诈行为，是否应就案涉商品房承担三倍赔偿责任的问题 本院认为，欺诈是指行为人故意制造假像、隐瞒事实真相并可能使他人误解上当的行为。只要欺诈行为人有故意实施欺诈行为并有导致他人误解上当的可能性，就构成欺诈。本案中，魏英昌认为，万达公司通过广告宣传方式，欺诈魏英昌签订《商品房买卖合同（预售）》，将涉案商品房销售给魏英昌，严重损害魏英昌的合法权益，万达公司诱使魏英昌做出错误购买的销售行为，属于欺诈行为。魏英昌与万达公司签订《合同补充协议》的第十四条约定，出卖人发布的广告等不作为双方确定权利义务的依据，不代表出卖人对该房屋及所在项目进行任何承诺；第十七条约定，本合同约定的该房屋层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准。如实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，买受人同意按照实际层高收房，不向出卖人提出索赔或退房要求。根据上述约定，魏英昌所提交的证据不足以证明万达公司在将案涉商品房出售给魏英昌的过程中存在欺诈行为，故对其主张要求万达公司就案涉商品房承担三倍赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 3.万达公司是否对《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》享有解除权的问题 本院认为，万达公司是否对《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》享有解除权，要根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条规定予以确定。万达公司主张魏英昌逾期支付购房余款的行为已构成严重违约，万达公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，但是，万达公司与魏英昌签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》并未就万达公司解除合同的事宜约定条件，亦未就魏英昌逾期支付购房余款、万达公司有权解除合同的事宜予以约定，且魏英昌逾期支付购房余款不构成根本性违约，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，万达公司对《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》不享有解除权，万达公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》没有法律依据，本院不予支持。 4.魏英昌是否应承担违约责任的问题 本院认为，因万达公司对《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》不享有解除权，万达公司要求魏英昌承担解除合同违约金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。 2018年4月27日，根据魏英昌的申请，本院依法对万达公司的财产进行了诉讼保全。魏英昌支付了财产保全申请费5000元。 综上所述，本院认为，魏英昌主张其与万达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》应当予以撤销，因魏英昌未在法律规定的期间内行使撤销权，故魏英昌主张《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》应当予以撤销的诉讼请求于法无据，本院不予支持，魏英昌与万达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》不予撤销。魏英昌要求万达公司退还购房款并支付利息、赔偿损失的诉讼请求没有依据，本院不予支持。因魏英昌所提交的证据不足以证明万达公司在将案涉商品房出售给魏英昌的过程中存在欺诈行为，故对其主张要求万达公司就案涉商品房承担三倍赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。万达公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》的反诉请求没有依据，本院不予支持。万达公司要求魏英昌返还案涉商品房、承担解除合同违约金、支付房屋使用费、配合万达公司办理合同备案登记和预告登记注销手续并承担相应的注销手续费用的诉讼请求没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、驳回魏英昌的诉讼请求； 二、驳回三明万达地产有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费44823元，由魏英昌负担；反诉案件受理费22411.5元，由三明万达地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  伍南冬 人民陪审员  宝春娥 人民陪审员  张金红 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  许红桦 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。