北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第10168号上诉人（原审原告）北京嘉利恒德房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路****楼**501。法定代表人吴鹏飞，董事长。委托代理人晏新海，北京市六合金证律师事务所律师。委托代理人王立新，北京市六合金证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京千喜合房地产开发有限公司，，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园**院法定代表人杜灵，董事长。委托代理人茅麟，北京市万商天勤律师事务所律师。委托代理人马婧，北京市万商天勤律师事务所律师。上诉人北京嘉利恒德房地产开发有限公司（以下简称嘉利恒德公司）因与被上诉人北京千喜合房地产开发有限公司（以下简称千喜合公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第12970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年3月，嘉利恒德公司起诉至原审法院称：2007年3月28日，我公司与千喜合公司签订北京市商品房现房买卖合同，约定我公司将北京市朝阳区××街×号院×号楼-1楼01商业房屋出售给千喜合公司，总价4282240元，于合同签订之日一次性付清。合同签订后，千喜合公司未按照约定时间支付购房款，且将房屋非法出租给第三方经营使用。现我公司起诉，要求解除双方签订的北京市商品房现房买卖合同，千喜合公司将上述房屋腾退并返还给我公司，并向我公司支付违约金85644.8元。千喜合公司答辩并反诉称：本案诉争的商品房位于朝阳区××街×号院，项目原名××家居二期工程，最早系由嘉利恒德公司开发建设。2002年8月14日，嘉利恒德公司与北京豪威嘉业房地产开发有限公司（以下简称××嘉业公司）签订合作开发“××家居二期北区”工程项目合作书，约定双方合作建设项目。2003年8月10日，我公司与××嘉业公司以及嘉利恒德公司签订××家居二期北区项目合作开发合同书，约定××嘉业公司以及嘉利恒德公司将××家居二期北区项目转让给我公司开发建设，我公司支付给嘉利恒德公司补偿款22128.4万元，由我公司以嘉利恒德公司名义成立北区项目部，负责北区项目的规划、建设、销售等工作，我公司依法拥有北区项目的所有权及所有销售收入，并承担北区项目开发建设的所需资金。合同签订后，嘉利恒德公司成立了第一项目部，我公司以嘉利恒德公司第一项目部的名义组织××家居二期北区项目的开发建设及销售。嘉利恒德公司已经通过××嘉业公司转款及分取房屋销售款的形式，从我公司足额取得22128.4万元补偿款，甚至至今还拖欠我公司600余万元房屋销售款。上述事实，有已生效的（2012）高民终字第3932号民事判决书为证。我公司认为，根据双方约定，我公司系本案诉争的北京市朝阳区××街×号院×号楼**01商业房屋的实际权利人；只是由于我公司以嘉利恒德公司名义开发涉案项目，才导致房屋的名义权利人为嘉利恒德公司；我公司与嘉利恒德公司之间签订北京市商品房现房买卖合同的目的，仅是办理相关房屋的权属转移登记；嘉利恒德公司不仅无权依据该合同要求我公司支付房款，还应当立即按照约定办理房屋权属转移登记。现我公司提出反诉，要求嘉利恒德公司办理北京市朝阳区××街×号院×号楼-1楼01商业房屋的权属转移登记手续。嘉利恒德公司针对反诉辩称：千喜合公司的反诉请求缺乏事实和法律依据。北京市朝阳区××街×号院×号楼-1楼01商业房屋的所有权归我公司所有，且千喜合公司没有证据证明其已经履行付款义务。我公司的诉讼请求符合法律规定，双方签订的北京市商品房现房买卖合同应当解除。千喜合公司提出反诉请求的依据和理由属于其他法律关系，与本案无关。原审法院经审理查明：2003年8月10日，××嘉业公司与千喜合公司、嘉利恒德公司签订××家居二期北区项目合作开发合同书，约定嘉利恒德公司、××嘉业公司将“××家居二期北区”项目转让给千喜合公司开发建设，由千喜合公司以嘉利恒德公司名义成立北区项目部，全权负责北区项目的规划、建设、销售等工作，千喜合公司依法拥有北区项目的所有权及所有销售收入，并承担北区项目开发建设的所需资金；××嘉业公司向千喜合公司提供七通一平（所有接口到小区红线，包括道路）开发用地；千喜合公司支付七通一平补偿款22128.4万元。上述合同签订后，嘉利恒德公司成立了第一项目部，千喜合公司以嘉利恒德公司第一项目部名义组织××家居二期北区项目的开发建设及销售，以嘉利恒德公司名义陆续办理了该项目国有土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及销售许可证等相关手续，以嘉利恒德公司名义与房屋买受人签订商品房买卖合同。千喜合公司曾以嘉利恒德公司、××嘉业公司为被告向法院提起合资、合作开发房地产合同纠纷诉讼，北京市高级人民法院于2012年12月20日对该案作出终审生效的（2012）高民终字第3932号民事判决，该判决认定嘉利恒德公司已通过××嘉业公司转款及分取涉案项目房屋销售款的形式从千喜合公司足额取得了前述××家居二期北区项目合作开发合同书约定的22128.4万元补偿款。2007年3月28日，嘉利恒德公司作为出卖人，千喜合公司作为买受人，双方签订北京市商品房现房买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区××街×号院7号楼-1层01商业房屋（以下简称涉案房屋）；总价款为4282240元；买受人应在前述合同之日交纳购房款4282240元；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人应当在2007年3月30日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托开发商推荐的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起600日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行住房同期贷款利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。审理中，千喜合公司提交了公安部门出具的申请安装门牌、楼牌审批表，以证明××家居二期北区项目确定楼牌为××街×号院1、2、3、4、5、6、7号楼；嘉利恒德公司认可北京市朝阳区××街×号院7号楼包含在××家居二期北区范围内。千喜合公司称涉案房屋现由其使用并管理；并称双方签订前述北京市商品房现房买卖合同的目的仅为办理涉案房屋过户手续，其实际无需向嘉利恒德公司支付购房款。嘉利恒德公司称其曾多次要求千喜合公司支付购房款，并曾于2007年年底通知千喜合公司解除合同；千喜合公司对嘉利恒德公司陈述的上述事实不予认可；嘉利恒德公司亦未就此举证。原审法院认为：依据××嘉业公司与千喜合公司、嘉利恒德公司签订的××家居二期北区项目合作开发合同书，千喜合公司对“××家居二期北区”项目进行开发建设并享有所有权，而其对待给付义务为支付补偿款22128.4万元。又依据（2012）高民终字第3932号民事判决，千喜合公司已经实际履行支付补偿款22128.4万元的合同义务，故其有权支配“××家居二期北区”项目范围内的标的物；即使上述项目内的标的物因行政审批或备案等原因暂登记在嘉利恒德公司名下，千喜合公司亦有权要求嘉利恒德公司配合办理转移登记手续。审理中，嘉利恒德公司确认涉案房屋所在的北京市朝阳区××街×号院7号楼包含在××家居二期北区范围内，故法院对千喜合公司关于双方签订前述北京市商品房现房买卖合同的目的仅为办理涉案房屋过户手续的陈述予以采信，且认定嘉利恒德公司在该合同项下并不实际享有要求千喜合公司支付购房款的债权，但却实际负有配合千喜合公司办理涉案房屋所有权转移登记手续的债务。因此，对于嘉利恒德公司提出的解除合同、腾退并返还房屋以及支付违约金的诉讼请求，法院均不支持；而对于千喜合公司提出的协助办理涉案房屋权属转移登记手续的反诉请求，法院予以支持。据此，原审法院于2014年5月判决，一、驳回嘉利恒德公司的全部诉讼请求。二、嘉利恒德公司于判决生效之日起十日内协助千喜合公司办理将北京市朝阳区××街×号院7号楼-1层01商业房屋所有权转移登记至千喜合公司名下的过户手续。判决后，嘉利恒德公司不服原审判决上诉至本院称：嘉利恒德公司与千喜合公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，嘉利恒德公司将位于朝阳区××街×号院×号楼-1楼01商业房产出售给千喜合公司，千喜合公司未依照约定时间付款超过60日的，嘉利恒德公司有权解除合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，各方当事人均应依照合同约定及时履行本方义务，但合同签订后，千喜合公司并未依照约定时间支付购房款，后虽经嘉利恒德公司多次催促，千喜合公司一直未履行合同约定义务。因此，千喜合公司依法应承担相应的违约责任。请求二审法院撤销原审判决，改判支持嘉利恒德公司的全部诉讼请求，判令解除双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》，千喜合公司将约定房屋返还给嘉利恒德公司，并依法驳回千喜合公司的反诉请求。千喜合公司同意原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、××家居二期北区项目合作开发合同书、（2012）高民终字第3932号民事判决书、北京市商品房现房买卖合同、申请安装门牌、楼牌审批表等证据佐证。本院认为：嘉利恒德公司与千喜合公司确曾于2007年签订《北京市商品房现房买卖合同》，但双方签订该买卖合同是否系基于真实的商品房买卖意图，是本案中嘉利恒德公司的主张能否成立的关键。首先，根据已查明的事实，包括涉案房屋北京市朝阳区××街×号院×号楼-1楼01商业房屋在内的××家居二期北区，已于2003年由××嘉业公司与千喜合公司、嘉利恒德公司签订合作开发合同书，约定由嘉利恒德公司、××嘉业公司将东“××家居二期北区”项目转让给千喜合公司开发建设，而千喜合公司则需支付给嘉利恒德公司补偿款22128.4万元，并依法拥有北区项目的所有权及所有销售收入。其次，北京市高级人民法院（2012）高民终字第3932号民事判决，已认定千喜合公司已经实际履行支付补偿款22128.4万元的合同义务。依据上述两点可以认定，千喜合公司于2003年依合作开发合同已享有北京市朝阳区××街×号院×号楼-1楼01商业房屋的相关权益，2007年千喜合公司与嘉利恒德公司签订《北京市商品房现房买卖合同》购买其已取得相关权益的房屋明显有违常理。故综合本案查明的事实，可以认定千喜合公司称签订《北京市商品房现房买卖合同》的目的仅系为办理涉案房屋过户手续的主张存在合理性。故原审法院认定嘉利恒德公司在合同项下并不实际享有要求千喜合公司支付购房款的债权，却实际负有配合千喜合公司办理涉案房屋所有权转移登记手续的义务并无不妥，本院予以维持。综上，嘉利恒德公司上诉主张并无事实及法律依据，本院对其上诉主张不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费951元，由北京嘉利恒德房地产开发有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费35元，由北京嘉利恒德房地产开发有限公司负担（北京千喜合房地产开发有限公司已预交，北京嘉利恒德房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内给付北京千喜合房地产开发有限公司）；二审案件受理费1972元，由北京嘉利恒德房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 沈放审判员高贵代理审判员江锦莲二〇一四年十月二十日书记员 卢      园      园