河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0402民初243号 原告：吕慧，女，1987年8月30日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 原告：安怡，女，1964年10月31日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 原告：安军，男，1968年2月3日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 原告：安立，男，1973年4月5日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 吕慧、安怡、安军、安立的委托诉讼代理人：李智妍，河北浩博律师事务所律师。 吕慧、安怡、安军、安立的委托诉讼代理人：李巍，河北浩博律师事务所律师。 被告：李新江，男，1980年1月20日出生，汉族，住邯郸市曲周县。 被告：任丽，女，1980年10月9日出生，汉族，住邯郸市。 被告：吴继寨，男,1982年4月20日出生，汉族,住邯郸市邯山区。 被告：杜洪波，男，1972年10月20日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 被告：张建东，男，1978年8月22日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：张东耀，河北维民权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕益艳，河北维民权律师事务所律师。 原告吕慧、安怡、安军、安立与被告李新江、任丽、吴继寨、杜洪波、张建东确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告吕慧、原告安怡、原告安军、原告安立的委托诉讼代理人李智妍，李巍、被告李新江、被告杜洪波、被告张建东的委托诉讼代理人张东耀、吕益艳到庭参加诉讼。被告任丽、被告吴继寨经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。 吕慧、安怡、安军、安立向本院提出诉讼请求：1.判令确认邯郸市邯山区号房产转让给吴继寨的合同无效，吴继寨与杜洪波间的涉诉房产转让合同无效，杜洪波与张建东间的涉诉房产转让合同无效；2.判令确认位于邯郸市邯山区号房产归吕慧、安怡、安军、安立共同所有，并判决被告协助四原告将涉诉房产的房屋所有权证变更到四原告名下；3.本案诉讼费用及原告为本案支付的所有费用均由被告承担。事实与理由：安杰池与张淑兰原系夫妻关系，安杰池于2000年11月27日去世，张淑兰于2014年1月16日去世，安杰池与张淑兰育有四个子女，分别为安维、安怡、安军、安立。安维于2016年6月去世，由唯一继承人吕慧参与诉讼。邯郸市邯山区号房产登记在安杰池名下，安立及其妻儿至今一直居住在该房产内。期间安立因资金短缺，找到李新江想办理贷款，李新江要求提供房屋所有权证及取得房屋的相关协议，以便确认安立有偿还能力。安立把涉案房产房屋的所有权证交给李新江，李新江同任丽隐瞒四原告伪造原房主安杰池的身份信息，将房产过户至吴继寨名下。后涉诉房产又转让至杜洪波名下，杜洪波过户至张建东名下。现张建东要求安立及其妻儿搬出房屋。本案五被告伪造安杰池身份信息，在原房主已去世的情况下，隐瞒四原告私自将涉案房产进行处分，从中获利，其侵权行为已严重侵害四原告的合法利益。为维护原告的合法利益，故诉至法院，诉请如前。 李新江辩称，其没有伪造涉案房屋的相关信息；其和吴继寨、安立签订了房屋买卖合同，并不是借贷关系，合同上有安立和吴继寨的签字认可，其已经支付过房款。 杜洪波辩称，其是按正常手续买卖的房屋，是合法的。 张建东辩称，原告起诉张建东程序错误，主体不适格，违反相对性原则；原告所诉事实不属实，其诉请无事实和法律依据；张建东购买涉案房产，合同合法有效，意思表示真实，不违反法律的规定，且价格合理公平，已办理房产所有权转移登记手续，应受法律保护；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人一方以出卖人无所有权、无处分权为由，主张合同无效的人民法院不支持，原告所请违反法律的规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 吕慧、安怡、安军、安立提交如下证据：1、四原告身份证复印件，证明四原告诉讼主体资格。2、户口页，证明安立一家长期居住使用涉案房产。3、安杰池，张淑兰死亡证明，证明安杰池死亡时间，与公证书办理公证时间不符，办理委托公证时，安杰池已死亡。4、涉案房产交款收据，经编厂证明，证明涉诉房产权利归属。5、安维身份信息及经编厂证明，证明吕慧是适格原告的主体身份。6、水电费缴费证明，证明涉案房产一直由安立居住使用。7、经编厂证明，证明安杰池本人去世时间及公证处档案中的户籍证明照片非安杰池本人。8、张淑兰身份证复印件及照片，证明公证书中户籍证明照片非张淑兰本人。9、张建东诉安立、何英起诉状，证明张建东与其他被告恶意串通，在没有实际看房及核实房产现状的情况下办理了产权变更。10、申请法院调取的公证处资料，证明：1、任丽、吴继寨、李新江等人伪造原房主授权办理委托公证手续，委托公证书不具有变更房产真实、合法的委托效力，张淑兰的户口页载明张淑兰具有初中文化水平，与公证处工作人员陈述张淑兰为文盲不会写字相矛盾，去公证处公证的非张淑兰本人；2、通过安杰池的死亡证明及张淑兰的户口页等诸多证据，均可推翻公证书的委托公证效力。2017年12月12日由河北省邢台市守敬公证处公证复查处理决定书一份，证明(2009)邢守证民字第1430号委托公证书系任丽、吴继寨伙同李新江提供虚假资料冒充房主安杰池骗取公证书，该公证书已被撤销。11、申请法院调取的涉案房产过户备案资料，证明：1、任丽代理安杰池将涉案房产过户给吴继寨的合同无效，没有真实支付房产价格，任丽、吴继寨恶意串通，以合法形式掩盖非法；2、吴继寨与杜洪波之间的房产转让合同无效，因为按照房管局备案资料显示，二人之间的转让是以房抵债，但是两人之间无真实的买卖行为，也无有效证据证明二人之间存在真实债权关系；3、杜洪波与张建东之间的房产转让合同无效，根据张建东诉何英及安立的起诉状中，张建东在购买房产前，既未看房，也为了解房产的现状，就决定购买该房产，其行为违背了一般的生活常理，而且上次开庭中张建东的代理人也承认购买房屋前，房屋属于锁闭状态，作为房产这种大额交易，正常情况要对房产信息现状进行核实。其草率的购买行为证明其和杜洪波之间并不存在真实的购房行为，而是恶意串通，以合法形式掩盖非法目的；4、申请法院调取的任丽、吴继寨信息，证明任丽、吴继寨属于恶意串通，损害原告的合法利益，处分了不属于其本人的房产，其房产变更的行为应该确认无效。 李新江对上述证据质证意见如下：原告出示的证据与其和吴继寨、安立买卖房屋无关；其在购买吴继寨房子的时候，安立也在场，安立说房子是他的，经双方同意在合同上双方签字；其没有伪造房产的相关信息。 杜洪波对上述证据质证意见如下：因原告所举证据与我无关，不予质证 张建东对上述证据质证意见如下：证据1至8、10，与其无关联性，其不认识四原告，没有发生任何交集，也没有签过任何合同，不具有法律上的关系，与原告诉请无关；对证据9，四原告有侵权的行为，恶意侵占其财产，张建东无奈起诉，从诉状上看与原告的主张毫无关联，诉状恰恰证实其合理合法合情的购买该房产，具有物权效力，应当受到法律保护。对证据11，除张建东和杜洪波签订的合同外，其他的均与其无关，而张建东和杜洪波签订的合同是双方之间正常的买卖交易，张建东交付了房款，缴纳了国家规定的各项税费，买卖当时房产证就在杜洪波名下，原告上述证据不能证明其诉讼请求和所述事实，属于举证不能。 李新江提交如下证据：房屋买卖合同、收到条复印件，中国工商银行还款凭证复印件，证明其与杜洪波是真实买卖房屋。 吕慧、安怡、安军、安立对上述证据质证意见如下：因为李新江提交的证据不符合证据规则的要求，对其真实性有异议；安立与吴继寨不认识，其签订合同时安立并不知道房产已从安杰池过户到吴继寨名下，否则安立就不应在合同上签名，是无法证明吴继寨与安立一同签订合同，不存在两人一起签订的情况；按照李新江所称，购房时已经核实房屋产权为吴继寨，应将房款支付给吴继寨而非安立；该合同约定2014年6月15日腾空房屋，直至今日，安立一家仍然居住在涉案房产，按照正常情况，任何人都不可能在房主未按照合同腾房的情况下继续支付银行贷款；更证明了李新江与吴继寨恶意串通。按照正常程序，购房人要求出卖人先还清房屋的贷款，并解除房屋的他物权，才会去考虑是否购买该房屋，不可能在未办理产权登记的前提下，替出卖人支付贷款，且李新江当时并未实际占有控制房产，更不可能一再的向安立支付价款，除非李新江与吴继寨之间存在特殊的利益关系。 杜洪波对上述证据质证意见如下：无异议。 张建东对上述证据质证意见如下：对证据不知情，与张建东无关，购房时张建东已经实际看房过。 张建东提交如下证据：存量房屋买卖合同、房产证、购房发票、房款转账凭证、登记费缴纳书、交易费发票、契税完税证明、营业税收完税证明，证明杜洪波和张建东房产交易合法有效，履行了相关的程序，缴纳了房款和税款，双方交易完成，已过户。 吕慧、安怡、安军、安立对上述证据质证意见如下：对证据本身的真实性没有异议，但是并不能证明张建东与杜洪波之间存在真实的购房交易，因为张建东购房的基本情况在庭上已经核实，不具备正常的交易条件，因此不排除张建东与杜洪波之间恶意串通损害原告权益的可能性。 李新江、杜洪波对上述证据质证意见如下：无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，在此后审理部分依法予以综合分析和认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：安杰池与张淑兰系夫妻关系，安杰池系邯郸市经编厂退休职工。安杰池于2000年11月27日去逝，张淑兰于2014年1月16日去逝。安杰池与张淑兰的子女为安军、安怡、安立、安维。安维系邯郸市经编厂职工，于2016年6月2日去逝，生前离异，一直未再婚，生育一女儿吕慧。 2009年8月25日，河北省邢台市守敬公证处作出（2009）邢守证民字第1430号公证书，公证:兹证明委托人安杰池、张淑兰于二〇〇九年八月二十五日，在本公证处，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名，按指印。安杰池、张淑兰签署《委托书》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。《委托书》载明：委托人安杰池、张淑兰，代理人任丽，委托人安杰池、张淑兰有房屋两套，1位于邯郸市邯山区罗城头2#21-5-1号……代理权限：代为签订有关上述房屋的买卖合同；代收售房款；代为办理房屋所有权的过户登记手续；代办与上述房屋买卖有关的其他事项。 2009年8月26日，安杰池、张淑兰的代理人任丽作为转让人和吴继寨作为受让人在邯郸市房屋登记申请书上签字。吴继寨缴纳了契税，并办理了诉争房屋的所有权证书（邯房权证国字第××号）。 2014年6月2日，甲方安立、吴继寨（卖房）与乙方李新江（买房）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方确保坐落于邯郸市邯山区，建筑面积61.3平方米。双方议定该房屋的成交价格为人民币叁拾万元整。甲方承若于2014年6月15日前腾空该房屋，将该房屋钥匙交于乙方并于2014年6月20日前将户籍迁出。乙方首付甲方房款130000元，剩余房款170000元于2014年7月2日付清。2014年6月2日，安立向李新江出具收条一份，载明：今收到李新江购邯山区罗城头二号院21号楼5单元1号房款定金（壹拾三万元整）。 2016年1月5日，吴继寨（甲方）与杜洪波（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方所售房屋为楼房，坐落为邯山区罗城头2＃院21-5-1号，该房屋建筑面积61.3平方米，该房屋成交价格为人民币贰拾伍万元整，250000元；该房屋的税务机关评估价格为人民币贰拾捌万壹仟壹佰元整，281100元。后杜洪波缴纳契税，并办理诉争房屋的所有权证书（邯房权证国字第××号）。李新江、杜洪波均当庭陈述，李新江欠杜洪波300000元。 2016年1月20日，杜洪波（甲方）与张建东（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落为邯山区罗城头2＃院21-5-1号，该房屋建筑面积61.3平方米，该房屋成交价格为人民币贰拾伍万元整，250000元。2016年1月20日，张建东向邯郸市存量房交易结算资金监管账户转入250000元，并缴纳了契税。2016年1月21日，张建东办理诉争房屋的所有权证书（邯房权证国字第××号）。因诉争房屋一直由安立占有使用，故发生争议，导致本案诉讼。 另查明，2017年12月12日，河北省邢台市守敬公证处出具了刑守证复决（2017）2号公证复查处理决定书。内容：……复查结论：依据公证程序规则第六十三条第三款规定：“公证书的基本内容违法或者与事实不符的，应当作出撤销公证书的处理决定”。（2009）邢守证民字第1430号委托公证书在办理过程中由于当事人涉嫌冒充安杰池骗取公证书，导致公证书的当事人与事实不符，因此决定撤销（2009）邢守证民字第1430号公证书。 本院认为，所有人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、处分、收益的权利。本案中，诉争房屋原所有人为安杰池、张淑兰共同共有，代理人任丽依据虚假的公证书，代为安杰池、张淑兰与吴继寨订立房屋买卖合同，将诉争房屋出卖给吴继寨，该房屋买卖行为并非系原始产权人的真实意思表示，事后未经权利人的追认，亦未有证据证明吴继寨实际支付了合理价款，故安杰池、张淑兰与吴继寨就诉争房屋订立的买卖合同无效，自始不发生法律效力。随后吴继寨将系争房屋出售给李新江，但由吴继寨和安立共同与李新江签订了《房屋买卖合同》，且李新江未将购房款给付给吴继寨，而将购房款给付安立，由安立向李新江出具收到诉争房屋购房款的收条，且李新江提交的证据不能证明其向吴继寨足额支付了购房款。安立、李新江亦对安立签订《房屋买卖合同》以及安立收取李新江购房款的事实，无法作出合理说明，佐证了吴继寨、安立、李新江之间存在恶意串通。李新江和杜洪波均未提交证据证明双方之间存在债权债务关系，本院难以确信杜洪波为善意购房人，故吴继寨与杜洪波签订的关于邯郸市邯山区号房产的《存量房买卖合同》无效。杜洪波与张建东签订的《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，杜洪波将诉争房产出售给张建东，张建东支付了合理价款，并且办理诉争房屋的权属登记，故张建东依法取得诉争房产的所有权。吕慧、安怡、安军、安立主张张建东和杜洪波之间不存在真实的购房行为，而是恶意串通，虽张建东在购买诉争房产时未对房产进行实地勘察，但吕慧、安怡、安军、安立未提交其他证据予以佐证，不足以认定张建东和杜洪波恶意串通，故吕慧、安怡、安军、安立要求确认诉争房屋归其共同所有的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下： 一、安杰池、张淑兰与吴继寨订立的关于邯郸市邯山区罗城头2#院21-5-1号房屋的买卖合同无效，吴继寨与杜洪波于2016年1月5日签订的《存量房买卖合同》无效； 二、杜洪波与张建东于2016年1月20日签订的《存量房买卖合同》有效； 三、驳回吕慧、安怡、安军、安立的其他诉讼请求。 案件受理费240元，由吕慧、安怡、安军、安立负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  李 靓 人民陪审员  李晓镇 人民陪审员  张玉兰 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  韩培良