广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初5364号原告（反诉被告）：雷志强，男，汉族，1988年7月21日生，身份证住址：河南省商城县。委托诉讼代理人：李耀辉，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华君，广东瀛尊律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市新尚美投资发展有限公司，住所地：深圳市龙华区观湖街道环观南路**尚美创客大厦**，统一社会信用代码：91440300570001881M。法定代表人：刘凤革，行政人事经理。委托诉讼代理人：廖虹杏，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢宇婷，广东鹏乾律师事务所律师。原告雷志强诉被告深圳市新尚美投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案。被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告雷志强及委托诉讼代理人刘华君，被告委托诉讼代理人谢宇婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告退还租金及管理费254706元；3、被告赔偿装修费48600元、装修拆除费18500元；4、被告返还租赁保证金90909元、装修管理费3885元，以上合计416600元；5、被告承担本案诉讼费用。原告起诉的事实与理由：2018年3月2日，被告的商务经理谭毓发代表被告与原告签订了《诚意金协议书》，约定被告将位于深圳市龙华区的房屋出租给原告使用，租金按照29元／平米（不含税）计算，管理费按照10元／平米计算，即月租金22533元，月管理费7770元，总价为30303元／月，租期2018年3月12日至2023年3月31日。2018年3月12日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，被告将位于深圳市龙华区租给原告使用，租金22533元／月，管理费7770元／月，租期2018年3月12日至2023年3月31日。合同签订当天原告支付了租赁保证金90909元、装修保证金10000元、装修管理费3885元。被告经租赁房屋交付原告后，原告着手装修，并花费装修费48600元。装修完成后，原告开始营业，但是由于被告交付的租赁房屋未通过消防验收，辖区派出所民警多次要求原告停业整顿，原告要求被告处理，但被告拒不处理，致使原告无法继续使用租赁房屋营业。2018年12月3日，原告与被告办理了退房手续，原告将租赁房屋退给被告，并按照约定拆除了此前装修并支付拆除费用18500元、结清了水电费和物业费等费用，但被告拒绝退还原告交付的租赁保证金90909元、装修管理费3885元。另据原告了解，被告出租的房屋系违法建筑，且存在内部违法搭建和出租面积严重缩水的情形。原告认为，被告将未取得建设工程规划许可证的房屋租给原告，租赁合同应当无效。租赁房屋未通过消防验收致使原告无法合法使用，且被告未向原告出示过案涉房屋权属证书及面积登记资料，存在交付房屋面积不足和非法搭建的情形，被告应当承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告答辩称，一、原被告双方于2018年3月12日签订的《深圳市房屋租赁合同书》内容合法，不违反国家强制性法律法规的相关规定，是双方平等自愿签订，是双方真实意思表示，对双方具有约束力，该合同依法有效，被告根据双方签订的合同履行了合同义务，原告应当支付租金及相关管理费等。二、根据原被告双方的租赁合同，合同约定原告向被告承租位于深圳市龙华区用于商业经营，双方就每月租金进行了明确的约定，在2018年3月21日至2019年3月11日月租金为22533元／月，并约定了月管理费为7770元／月，同时根据该合同原告应当向被告支付租赁保证金，在原告提前解除合同及因原告违约造成被告提前解除合同等情形下，被告有权不予返还租赁保证金。三、双方就装修期及装修的相关事项均做了明确的约定，根据双方签订的租赁合同原告所请求事项既无事实依据，也无法律依据，恳请人民法院不予支持原告的诉讼请求。被告向本院提出如下反诉请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》有效；2、原告向被告支付租金（补缴2018年3月12日至2018年3月21日装修免租租金）7268.71元（22533/30*10）；3、被告不予返还原告租赁保证金90909元、装修管理费3885元；4、由原告承担本案全部诉讼费用，2-3项合计102602.71元。被告反诉的事实与理由：原告与被告于2018年3月12日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙华区房屋租赁给原告使用，租金22533元／月、管理费7770元／月，租赁保证金为90909元，租期为2018年3月12日至2023年3月31日，其中免租装修期为2018年3月12日至2018年3月21日。该《房屋租赁合同》是原告与被告真实意思的表示，是自愿签订的，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据《房屋租赁合同》约定，原告提前解除合同的，被告可不予返还租赁保证金，且原告应补缴装修期间的租金，经过计算免租装修期租金为7268.71元（22533／30＊10），同时，原告在装修期应依约交费装修管理费。据此，被告特向贵院提起反诉，请求依法判如所请。针对被告的反诉，原告答辩称，一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，本案所涉的房屋租赁合同无效，被告的反诉请求1与法律规定不符，应予以驳回。二、被告与原告在房屋租赁合同中明确约定免租期为2018年3月12日至2018年3月21日，租金自2018年3月22日开始收取，且被告在反诉中也明确了该期间为装修免租期，因此不应该计算该期间的租金，该项诉讼请求没有事实依据，应予以驳回。三、因本案所涉房屋租赁合同无效，根据《合同法》第58条规定，被告第3项诉讼请求与法律规定相冲突，不应予以支持，综上，请求法庭查明事实，依法驳回被告的全部反诉请求。经审理查明如下事实：2018年3月2日，谭毓发代表被告，陈晚进代表原告签订了《诚意金协议书》，约定被告将位于深圳市龙华区的房屋出租给原告使用，租金为29元／平米（不含税），管理费为10元／平米，月租金为22533元，月管理费为7770元，总价为30303元／月。2018年3月12日，谭毓发代表被告与原告签订《房屋租赁合同》，并加盖有被告公章。该合同第一条约定“甲方（被告）将位于深圳市龙华区方（原告）使用。租赁房屋权利人：深圳市维业诚实业有限公司”。第五条约定租期为2018年3月12日至2023年3月31日。第九条约定“出现下列情形之一的，甲方可不予返还租赁保证金：1.乙方提前解除合同；2.因乙方违约，甲方提前解除合同；3.乙方存在任何违反约定或法定承租人义务的行为，经甲方通知而不改正的”。合同附页第六条约定“自2018年3月12日至2018年3月21日为甲方给予乙方的租赁装修期10天（装修期间除租金外的其他费用需照常缴纳），租金自2018年3月22日开始收取；租赁合同期限届满前，乙方解除租赁合同，或者因乙方违约甲方解除租赁合同的，乙方应补缴上述装修期的租金”。第八条约定“租期第一年月租金总额为22533元／月，月管理费为7770元／月”，“租期第一年租赁保证金为90909元”。合同第15页特别提示第2条“在签订合同前，出租人应当向承租人出示房地产权利证书或者证明其拥有房地产权的其他有效证件以及能证明出租人身份或者法律资格的证明”。合同签订当天原告支付了租赁保证金90909元，被告向原告交付租赁房屋。2018年3月16日原告支付装修管理费3885元。之后，原告与案外人深圳市千年红装饰工程有限公司（以下简称千年红公司）签订《店铺装修合同》，约定由千年红公司对案涉房屋进行装修。2018年4月12日，原告向千年红公司支付装修费用48600元。占有使用涉案房屋期间原告每月按时支付租金，已支付2018年3月12日至2018年11月30日租金及管理费共计254706元，其中3月12日至3月21日租金已免。2018年12月，原被告办理退房手续，原告将房屋还给被告。原告为此支付了千年红公司装修拆除费18000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，现就本案争议焦点评判如下：第一，关于本案《房屋租赁合同》效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案辩论终结前，被告未能证明其已依法取得建设工程规划许可证，原被告签订的《房屋租赁合同》应属无效。第二，原告是否应向被告支付租金及管理费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，原告主张被告未通过消防验收且存在交付房屋面积不足和非法搭建情形，但未能提供相应证据予以证明，原告对此应承担举证不能的不利后果。原告应参照合同约定标准支付案涉房屋占有使用费，其请求被告退还租金及管理费254706元于法无据，本院对此不予支持。被告反诉请求原告补缴2018年3月12日至2018年3月21日租金7268.71元，本院对此予以支持。第三，被告是否应当赔偿原告装修损失以及退还租赁保证金和装修管理费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告作为涉案租赁房屋的出租人负有办理建设工程规划许可证的义务，被告对涉案租赁合同无效的后果负有全部过错。被告因案涉《房屋租赁合同》取得的租赁保证金90909元、装修管理费3885元应当返还原告。原告因承租案涉房屋产生的装修费48600元、装修拆除费18500元，被告应当予以赔偿。抵扣原告应支付的7268.71元租金后，被告还应向原告赔偿59831.29元（48600+18500-7268.71）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告深圳市新尚美投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷志强返还租赁保证金90909元、装修管理费3885元，合计94794元；二、被告深圳市新尚美投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷志强赔偿损失59831.29元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3775元，反诉案件受理费1176元，合计4951元。由原告负担3484元，被告负担1467元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 朱  嘉  蹊二〇一九年六月十九日书记员 黄  梦  蕾书记员 朱晔辉（兼）