葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初252号原告：袁怀蓉，女，1964年11月1日出生，汉族，户籍所在地宜昌市伍家岗区。原告：韩勇，男，1963年11月16日出生，汉族，户籍所在地宜昌市伍家岗区。二原告共同委托诉讼代理人：周友谊，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。被告：湖北宇星置业发展有限公司，住所地宜昌市点军区五龙一路5号。法定代表人：李爱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：余成竹，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘毅，男，该公司工作人员。原告袁怀蓉、韩勇与被告湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星公司）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院立案后，提请湖北省宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，湖北省宜昌市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）鄂05民辖249号民事裁定，指定本案由本院审理，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁怀蓉、韩勇的委托诉讼代理人周友谊，被告宇星公司的委托诉讼代理人余成竹、刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁怀蓉、韩勇向本院提出诉讼请求：1.判令宇星公司向袁怀蓉、韩勇支付自2017年3月1日起至2018年12月1日期间的违约金53444.76元，并以已付房屋价款为基数按照日万分之二的标准支付自2018年12月2日起至宇星公司实际交房之日止的违约金。2.判令宇星公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年12月26日，袁怀蓉、韩勇与宇星公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定宇星公司将位于江南星城20号楼编号为012003号的商品房出售给袁怀蓉、韩勇，房款总价为465242元，于2017年2月28日前交房。截至本案起诉之日，宇星公司已逾期交房几年之久，严重影响袁怀蓉、韩勇的生活，袁怀蓉、韩勇为维护自身合法权益，特诉至法院。宇星公司辩称，1.案涉售房行为系在宜昌市点军区人民政府的主导下达成的协议，宜昌市点军区人民政府应作为案件第三人参加诉讼，特申请通知宜昌市点军区人民政府为第三人参加诉讼。2.宇星公司为了保障项目的顺利进行，不惜起诉两级政府。唯有宇星公司与两级政府的行政诉讼案件得到解决，包括本案在内的团购房相关案件才能真正案结事了，为避免本案与湖北省高级人民法院正在审理的行政诉讼案件出现相互冲突的判决，本案应中止审理。3.案涉团购房买卖合同的房价条款无效，损害社会公共利益。4.案涉商品房的实际适格购买人应为李海洋，袁怀蓉、韩勇并非适格的团购房买受人。5.湖北省高级人民法院生效行政判决已明确认定团购房买方在尚未补齐涉案团购房的团购价与市场价之间的房款差价情况下，宇星公司不存在承担逾期交房违约金等违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宜昌市点军区人民政府为解决辖区内干部职工住房问题，成立了宜昌市××军区西边冲商品房项目建设工作领导小组，协调处理辖区内干部职工向宇星公司团购位于宜昌市点军区××龙××路江南星城商品房事宜，团购房共950套，团购价3500元/㎡左右。之后，袁怀蓉、韩勇从案外人李海洋处获得了案涉房屋的团购房购买资格。2014年12月26日，袁怀蓉与宇星公司签订了案涉房屋的《商品房销售合同会签单》，同日，宇星公司（出卖人）与袁怀蓉、韩勇（买受人）签订了《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定袁怀蓉、韩勇向宇星公司购买宇星公司开发的位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××商品房××套；该商品房单价为每平方米3788元，总金额为465242元整；出卖人应当在2017年2月28日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，袁怀蓉向宇星公司出具《承诺书》一份，载明：“现协议价3788元/平方米，可能该价格低于宜昌市城区房屋建设成本和我公司实际成本。如由于该因素造成税务清算时确定价格超出此价格需要补交价款及税款，由我承担其费用，并补交给湖北宇星置业发展有限公司”。合同签订后，袁怀蓉、韩勇向宇星公司支付购房款465242元。庭审中宇星公司陈述，位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××号的商品房尚不具备交房条件，未向袁怀蓉、韩勇交付该房屋。另查明，宇星公司诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院已于2019年3月18日作出（2018）鄂行终430号行政判决，判决确认宜昌市点军区人民政府锁定宇星公司开发江南星城950套团购房及相关车位的行为违法，并责令宜昌市点军区人民政府于判决生效后30日内，对该违法行为采取补救措施，同时，驳回了宇星公司的其他诉讼请求。本院认为，袁怀蓉、韩勇与宇星公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方依此成立的房屋买卖合同关系合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。宇星公司辩称袁怀蓉、韩勇不是适格的团购房买受人，但宇星公司已与袁怀蓉、韩勇签订了《宜昌市商品房买卖合同》，可以认定宇星公司对其将案涉房屋出售给袁怀蓉、韩勇的事实予以认可，故宇星公司抗辩袁怀蓉、韩勇不是适格的房屋购买人，不能作为其不交付房屋的合法理由。虽然宜昌市点军区人民政府成立的宜昌市××军区西边冲商品房项目建设工作领导小组参与了签订《江南星城团购买方选房确认书》，但其主要职能系协调处理团购事宜，并非《宜昌市商品房买卖合同》相对人，故对宇星公司申请通知宜昌市点军区人民政府作为本案第三人参加诉讼的请求，不予准许。现袁怀蓉、韩勇已按约定支付了全部的购房款，宇星公司应按照合同约定及时交付房屋。现宇星公司延迟交付，构成违约，应按约定承担违约责任，即自约定的房屋交付期满第二日（即2017年3月1日）起至实际交付之日止，以袁怀蓉、韩勇已缴纳房屋价款为基数按日万分之二的标准向袁怀蓉、韩勇支付逾期交房违约金，故本院对其主张予以支持。对于宇星公司辩称本案结果应以其诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案的判决结果为依据，应确认其与袁怀蓉、韩勇签订的《宜昌市商品房买卖合同》中关于房屋价款的约定无效的观点，本院认为，虽然宜昌市点军区人民政府锁定宇星公司开发江南星城950套团购房及相关车位的行为已被确认为违法，但本案当事人之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方自主达成的民事合同，不存在损害社会公共利益的情形，与宜昌市点军区人民政府锁定宇星公司开发江南星城950套团购房及相关车位系不同的法律关系，故对宇星公司的该项辩称，本院不予采信。对于宇星公司辩称湖北省高级人民法院的生效行政判决已明确认定团购房买方在补齐案涉团购房的团购价与市场价之间的房款差价情况下，宇星公司不存在承担逾期交房违约金等违约责任的意见，本院认为，湖北省高级人民法院作出的行政判决并没有认定团购房买方在补齐案涉团购房的团购价与市场价之间差价的情况下，宇星公司不存在承担逾期交房违约金等违约责任，故宇星公司的该项辩称无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条规定，判决如下：湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内以袁怀蓉、韩勇已付购房款465242元为基数，自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止按照日万分之二的标准向袁怀蓉、韩勇支付逾期交房违约金。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1136元，由湖北宇星置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长 林 波审 判 员 胡 丹人民陪审员 杜 昕二〇一九年六月二十六日书 记 员 金芙安