浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初8571号 原告李广红，男，1976年11月25日生，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：邬旭炜，辽宁伯宁（上海）律师事务所律师。 被告张超民，男，1989年11月14日生，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：谢祥兴、王得才（实习），浙江靖远律师事务所律师。 原告李广红与被告张超民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月7日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，于2019年4月26日公开开庭进行了审理，二次开庭原告委托诉讼代理人邬旭炜和被告张超民及委托诉讼代理人谢祥兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李广红向法院提出诉讼请求：1.判令解除房屋买卖合同；2.判令被告向原告支付违约金240000元（己扣除实收定金200000元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月18日，原告与被告签订了编号为NCM-0000602的《房屋买卖合同》，原告将坐落于嘉兴市车位按人民币2200000元的总房价款转让给被告（合同第1条）。双方约定原告取得产权证后30天内双方网签示范合同，并且当日被告应向原告支付首期房价款人民币110万元（合同第4.1条，补充约定)；任何一方未按合同约定履行，逾期超过二十日的，另一方有权单方解除合同并要求违约方按总房价款的20%支付违约金（合同第12条）。原告于2018年8月20日取得产权证并通知被告网签合同和支付首期房价款，然而被告始终拒绝履行合同。2018年10月14日，被告又单方面要求解除合同，但仅表示承担定金责任（即己支付的20万元定金原告不予返还）。原告认为合同系双方真实意思表示，合法有效。被告拒绝履行合同构成违约且超过二十日，达到合同违约金条款的适用条件，原告依法有权选择适用违约金条款要求被告承担违约责任。基于以上事实，原告特诉至贵院，恳请贵院判如诉请。 被告张超民答辩称：1.原、被告双方于2018年6月18日经嘉兴市诺策房地产经纪有限公司居间介绍，就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，被告依约向原告支付定金，双方商谈房屋买卖时确定的原告产证办理完毕的时间是2018年8月15日，但原告于2018年8月17日办理产权登记，直至9月9日方告知被告。按照合同12条约定，被告有权无条件解除合同。2.被告在合同履行过程中积极主动，从未表示要解除合同，达成的解约协议系双方协商一致的结果。双方合同约定网签时间是原告产权登记权证到手30日内，过户时间为网签后40日内，从被告正式知晓产权登记时间9月9日起算至11月20日期间，双方均可按约定办理房屋过户登记手续，再加上合同约定的20日违约时间，应当至12月初在被告方明确表示不履行合同的情形下，被告才构成根本性违约，但原告11月底在未征求被告是否继续履行，并给予被告合理期限继续履行的情况下，也未书面通知被告解除合同，即向法院起诉要求解除合同并要求赔偿违约金，明显无事实及法律依据。再次，根据双方合同第11条及第12条约定的表述，应当优先适用定金罚则的约定，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，也就是说，只有在被告经原告通知催告后仍不履行合同的，才构成根本性违约，但纵观本案，被告不存在根本违约行为，原告也未进行催告，故不应适用违约金条款，也就是到10月8日，期间因中介提供错误的房屋评估价信息，导致被告借贷款金额比预期要低，暂时无法筹齐房款，多次与原告及中介方联系协商洽谈，但被告至始至终并未表示不履行合同或单方解除合同。到10月9日，双方以及中价方均表示可以在协商之后解除合同，后各方多次约时间，均因原告原因一直未果，最终确定10月14日签解除合同协议。但被告等到当日傍晚，原告称身体不适无法前来，中介在征得原告同意后拟定解除协议，由被告及中介先行签署，并由中介把解除协议发至群里由各方共同确认。鉴于此，被告认为，各方就解除房屋买卖合同的相关事宜已达成合意，各方应当按照达成的解约协议履行。如果原告坚持认为双方就解除合同未达成合意，且鉴于原告未按期办理产权登记等违约事实，被告保留索赔的权利。即便原告的主张成立，其要求支付的违约金金额明显过高，请求法庭要根据本案事实予以调低。综上，被告无根本违约行为，原告要求支付违约金无事实和法律依据，现原告提出解除合同，被告同意解除，请求法院依法驳回原告要求支付违约金的诉请。 针对自己的诉讼主张，原告提供了以下证据： 1.《房屋买卖合同》一份（红色联），证明原、被告成立房屋买卖合同法律关系，依照合同第12条，被告未在规定时间内网签合同和支付首期款构成违约，原告有权解除合同，并要求被告支付总房价款的20%作为违约金。 经质证，被告对证据三性无异议，但是产权证应是8月15日前取得。 2.嘉兴市房地产权证（编号33102901378）、居间方签署的《产权保管书》、原、被告之间的微信聊天记录、原、被告及居间方的微信聊天记录、被告签署的《解约协议》各一份，证明原告依合同约定取得产权证，并向中介提交了产权证，并通知被告进行网签和支付首期款，履行了自己的义务，因被告的资金不足，被告的原因导致合同不能履行，被告拒绝履行合同。 经质证，被告对原告提供的证据产权证真实性无异议，但产权证是8月17日办出，9月9日告诉原告。对《产权保管书》不清楚。对微信聊天记录真实性无异议，但在10月14日前，被告从未说过不履行合同，一直在跟原告协商。对《解约协议》真实性无异议，是原、被告、中介三方达成共识，三方同意。被告签字，中介在上面盖章，当时原告说身体不舒服，不来嘉兴，中介说房东会来嘉兴拿房产证，顺便签字。 3、《房屋买卖合同》一份（白色联），原告从中介处调取，证明合同上取得产权证之日为9月15日前而非被告所称8月15日。 经质证，被告对该证据无异议。 针对自己的抗辩，被告提供证据如下： 1、房屋买卖合同一份（黄色联），证明原告8月15日未取得产权证，违约在先，并影响到被告贷款，被告积极履行合同，10月14日双方已口头达成解约条件，但原告反悔未能签署。 经质证：原告对真实性无异议，但合同上手写的取得产权证之日为9月15日前而非被告所称8月15日。原、被告提供的房屋买卖合同上应该都是9月15日，合同原件在中介处。原件上是9月15日。 2、解约协议一份，证明协议是中介起草，原告予以确认，原告从未表示不同意或任何异议。 经质证，原告认为，无法证明待证事实，原告未能签署，即表明原告不同意其中关于房屋买卖合同的解除条件。 3、被告与原告的微信聊天记录，被告与中介张某的聊天记录各一份，证明8月15日前原告没办产权证，10月14日前被告一直在协商，没有解约。房屋评估价的问题，10月14日，中介把原告到嘉兴来的车票放到群里，证明原告要来嘉兴签协议。 经质证，原告认为对真实性无异议，但有缺失、删减无法核实，无法证明待证事实。 4、四个中介公司的联合申明书、2018年9月9日、9月29日、10月10日被告与张某的微信记录各一份，联合申明书证明2018年8月、9月涉案房屋小区的二手房成交价是1.6万元左右。微信记录证明被告没有彻底违约前，要求解除合同，双方同意解除合同，双方一直在协商解除合同，中介一直在同房东协商解除合同，被告签好字后，房东突然说生病不来签字，一直说忙，房东表示定金不退，违约金不追究了。 经质证，原告认为关联性没意见，真实性无法确定，对合法性上因没有人签字，对证明力有异议。张某的微信聊天记录，是被告与中介的通信往来，中介不能代表原告签署并解除合同。被告签署的是三方合同，与原告无关，房产合同是要式合同，解约协议也是要式合同，不能说原告没有签署，就表示解除合同。 根据被告的申请，准许证人张某（男，1988年11月13日出生，汉族，户籍地安徽省六安市金安区淠东乡西店村，公民身份号码：3424011988××××××××）出庭作证。 证人张某陈述，证人系中介方嘉兴市诺策房地产经纪有限公司的工作人员，涉案房屋买卖是公司居间介绍，先期签合同时本人没参与，9月20号左右接手，因各方原因合同履行不下去了，本人一直在沟通解约事情，但一直没有约好时间，没有协商好。解约不是本人说了算，是要看双方的意愿。解约协议张超民签了字，李广红没签字。 经质证，原告认为证人可以构成表见代理。 经质证，被告认为证人不构成表见代理。 本院认证如下：原告提供的证据及被告提供的证据，双方对证据真实性无异议，本院均予以认定。但被告提供的联合申明书与本案争议之间缺乏关联性，故不予认定。证人系中介方的工作人员，对原告和被告协商解约过程的证言内容较为客观，结合其他在案有效证据及当事人陈述，故对证人证言本院予以采信。 本院经审理，认定案件事实如下： 2018年6月18日，出卖方（简称甲方，即李广红）、买受方（简称乙方，即张超民）经嘉兴市诺策房地产经纪有限公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》一份，约定：乙方受让甲方坐落于嘉兴市车位；该房屋总房价款人民币2200000元。甲、乙双方同意于本合同签署后约40天内前往居间方签订示范文本的嘉兴市房地产买卖合同，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）人民币1100000元；定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方取回保管的定金，在甲方收到乙方的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本性违约，若甲方根本性违约，则应向乙方双倍返还定金，若乙方根本性违约，则已支付甲方的定金不予返还；违约责任：甲乙双方任何一方未按合同约定履行，应按总房价数的日万分之五付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。若产权证未能在2018年9月15日前顺利办理下来，则甲乙双方有权无条件解除合同；补充约定：甲乙双方协商同意付款方式为以下，乙方于6月18日支付25000元定金给甲方，6月19日前补足定金至100000元，6月30日前补足至200000元，甲乙双方签订正式网签合同时间为甲方产权证实际到手时间30日内甲乙双方到嘉兴市诺策房地产经纪有限公司进行网签，同时办理贷款，过户时间为签订正式合同后40天内。若因非甲方个人原因导致产权证不能顺利办理下来的，则双方协商取消合同，甲方不承担任何责任等等。该合同一式四联（白色联、红色联、黄色联、兰色联），中介公司留存白色联，业主留存红色联，客户留存黄色联，分公司留存兰色联。被告依约向原告支付定金20万元。原告于2018年8月17日取得产权证，于2018年8月20日将该证交中介嘉兴市诺策房地产经纪有限公司保管，并通知被告网签合同和支付首期房价款,被告以资金困难为由拒绝履行合同。 2018年10月，嘉兴市诺策房地产经纪有限公司工作人员张某起草《解约协议》一份，该协议约定：甲方李广红、乙方张超民、丙方嘉兴市诺策房地产经纪有限公司。甲、乙双方于2018年6月18日在丙方的居间介绍下共同签订了编号为NCJ0001230的居间协议和编号为NCM0000602的买卖合同，就嘉兴市英澜名郡10幢501室房屋买卖达成一致，同时乙方支付甲方购房定金200000元，现由于乙方之原因导致合同无法继续履行，经甲、乙、丙三方友好协商予以解除上述居间协议以及买卖合同。约定如下：1、甲方已收取之定金200000元不予退金。2、已方于签订本协议时一次性赔偿丙方由于居间介绍所产生的油费、过路费以及人员工时补偿共计3000元。本协议一式三份，甲、乙、丙三方各持一份，待三方签章，履行完各自的义务后本协议正式生效。同时上述居间协议以及买卖合同所约束的条款作废。被告于2018年10月14日在该协议上签名，嘉兴市诺策房地产经纪有限公司在该协议上盖章。原告未在该协议上签名。后双方就违约金金额协商未果，原告故诉至本院。 庭审中，原、被告均陈述，涉案的房屋已由原告于2019年3月以总价177万元卖给他人。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，双方均应诚信履行。根据原、被告双方的诉、辩主张，本案主要争议焦点在1.涉案《解约协议》的效力问题；2.被告是否违约，是否属根本性违约，适用违约金条款还是定金条款。 关于焦点1，中介机构起草的《解约协议》因该协议上原告未签字确认，被告提供的微信聊天记录中，原告也未明确表示同意该协议，故被告的证据仅能证明三方对本案所涉房屋解除买卖关系事项曾有协商，因未能达成一致而不改变2018年6月18日已签订的买卖合同中事实。故该解约协议，不产生被告所主张的合同协商一致的法律效力。 关于焦点2.依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在签订上述合同后没有根据合同的约定进行网签和支付首期房价款,根据法律规定及双方的合同约定，被告理应承担相应违约责任，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约的，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现因被告未按期付款,经催告后仍未支付，属根本性违约,原告选择违约金条款符合法律规定，但双方约定过高，被告要求减少，故本院酌定，违约金为35万元，减去被告已支付原告的定金20万元外，被告尚应支付原告违约金15万元。 本案中，原被告均无意继续履行合同，原告主张根本性违约而主张解除双方房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告李广红与被告张超民签订的《房屋买卖合同》； 二、被告张超民于本判决生效后十日内支付原告李广红违约金150000元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费4900元，由原告李广红负担1837元、被告张超民负担3063元，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  邓晓芳 人民陪审员  徐桂宏 人民陪审员  章建强 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  沈英子