上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2349号上诉人（原审被告）裴贞被上诉人（原审原告）上海港驰商贸有限公司，法定代表人＊＊，董事长。委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。上诉人裴贞因排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第38257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人裴贞、被上诉人上海港驰商贸有限公司之委托代理人程先林到庭参加诉讼。现已审理终结。原审经审理查明，坐落于上海市xxxxxx处的房屋原系上海南汇老港供销合作社（以下简称老港供销社）所有的资产，裴贞原系老港供销社的职工，于2000年10月30日与老港供销社签订《房屋租赁合同》，有偿承租了上述房屋中的由东向西第一间（营业面积约为24平方米）门面房，开设了国珍松花粉店，租赁期限自2000年11月1日至2001年12月30日止，租金为人民币（下同）1，530元。2002年1月1日，裴贞与老港供销社继续签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2002年1月1日至2002年12月31日止，租金为1，310元，并附注“关于原缴纳社会保险费用的协议继续生效”。上述租期届满后，裴贞继续使用涉案房屋经营至今。上海港驰商贸有限公司（以下简称港驰公司）系由老港供销社转制后建立的企业，于2005年11月28日取得了包括裴贞使用房屋在内的坐落于上海市xxxxxx处房屋的所有权。2009年9月4日，港驰公司向裴贞发出律师函，要求裴贞交纳2005年12月至2009年9月的房屋使用费（每月900元），明确裴贞如需继续使用房屋则应于2009年9月30日前与港驰公司签订房屋租赁合同。2012年5月24日，港驰公司再次向裴贞发出律师函，要求裴贞交纳2005年12月至2012年6月的房屋使用费（每月1，000元）并明确裴贞如需继续使用房屋则应于2012年6月30日前与港驰公司签订房屋租赁合同，但律师函未由裴贞明确签收。因双方未能签订租赁合同，裴贞也未交纳房屋使用费等，港驰公司提起诉讼。原审另查明，2009年11月26日，裴贞起诉老港供销社劳动合同纠纷，要求确认双方之间解除劳动关系违法、撤销作出的解除劳动关系决定、恢复自2007年5月21日起的劳动关系。经审理后原审法院于2010年1月13日判决驳回裴贞的全部诉讼请求。裴贞对此判决不服提起上诉，后于2010年3月15日申请撤诉。原审审理中，港驰公司请求判令：1、裴贞立即停止非法占用港驰公司的房屋，搬迁出涉案房屋；2、裴贞支付非法占用港驰公司房屋期间（2005年12月1日至2013年10月31日）的使用费，暂计95，000元（以每月1，000元计算95个月），并要求以每月1，000元计算至裴贞迁出涉案房屋之日。裴贞辩称：老港供销社与裴贞之间形成了“以房养人”的合法店面租赁关系，而非港驰公司所说的“非法占用房屋”。2000年11月至2002年12月，老港供销社与裴贞之间是企业内部的店面租赁关系，将店面租给职工，让职工自己养活自己，以解救企业即将倒闭的危难局面。2000年以后，养老保险金等社保费用逐年递增，当时老港供销社收取裴贞在内的11位职工房租每平方米0.1元-0.25元，老港供销社认为用收取的房租为裴贞等交纳社会保险费用不划算，故从2003年1月起，老港供销社不再与裴贞签订书面的房屋租赁协议，也不再收取房屋租金，而由职工自己缴纳各种养老金、医疗保险金等社会保险费用。2003年至2004年间，老港供销社与裴贞之间形成了事实上的店面租赁关系。2004年老港供销社实行企业改制，将裴贞分流到了涉案的24平方米的店面房屋内。裴贞顶替父亲成为老港供销社的职工，与老港供销社签订的租赁协议，转制取得涉案房屋的使用权至今，“以房养人”的租赁关系尚未解除，故港驰公司无诉讼主体资格，更无权主张所谓的房屋使用费95，000元。请求驳回港驰公司的诉讼请求。原审认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。财产所有权人对自己所有的财产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。港驰公司自2005年11月28日起取得了涉案房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。裴贞在与老港供销社签订的租赁合同到期后，继续占有使用涉案房屋，在房屋权利人变更为港驰公司后，裴贞既未与港驰公司协商重新签订房屋租赁合同，又未向港驰公司支付房屋使用费，其继续占用缺乏法律依据，理应迁出涉案房屋并支付相应的房屋使用费。使用费系裴贞侵占港驰公司资产而对港驰公司损失的赔偿费，其性质不属于租金，故诉讼时效期间为二年，可以自港驰公司主张权利之日即起诉日起的前二年开始起算，计算标准由原审法院酌定为每月600元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，于二○一四年七月三十日作出判决：一、裴贞于判决生效之日起一个月内迁出上海市xxxxxx的由东向西第一间门面房，将该房屋移交给上海港驰商贸有限公司；二、裴贞于判决生效之日起一个月内偿付上海港驰商贸有限公司自2011年11月起至2014年8月止的按每月600元计算的房屋使用费；三、驳回上海港驰商贸有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，175元，由上海港驰商贸有限公司负担1，800元，由裴贞负担375元。判决后，裴贞不服，上诉于本院，诉称：涉案房屋是其以合法方式取得的承租房屋，原审法院以“排除妨害”纠纷审理本案显属错误。2000年11月至2002年12月，老港供销社为解救企业即将倒闭的危难局面，借企业改制名义与裴贞签订租赁协议，将涉案房屋有偿租赁给裴贞经营使用，实行的是“以房养人”的办法。2003年1月至2004年1月，又推行“以房养老”的做法，即社会养老保险等由个人缴纳，企业不再收取房屋租金，裴贞可永久使用涉案房屋，双方不再签订书面房屋租赁合同。2004年老港供销社实行企业改制后，将裴贞分流安置到涉案房屋内至今，老港供销社的以上做法足以证明裴贞是合法取得涉案房屋的永久使用权。涉案房屋是企业改制形成的历史遗留问题，应属企业改制政策调整的范围。企业改制的结果，裴贞取得涉案房屋的使用权，港驰公司取得涉案房屋的所有权，双方各得其所，合情合理，原审法院简单以民事案件予以审理并下判，打破这种合理的格局，剥夺了裴贞的合法权利。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回港驰公司的原审全部诉请。被上诉人港驰公司辩称：裴贞对港驰公司享有涉案房屋的所有权不持异议，而其占用涉案房屋缺乏相应的法律依据，故不同意裴贞的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审庭审中，双方确认裴贞从未与港驰公司建立过劳动关系。本院认为，本案的争议焦点在于裴贞占用涉案房屋是否有合法的依据。虽然裴贞主张其系基于老港供销社的口头承诺而在企业改制后取得涉案房屋的永久使用权，但对此其并未提供充分依据证实。现老港供销社改制后由港驰公司取得涉案房屋的所有权，而裴贞从未与港驰公司建立过劳动关系，也未与港驰公司就涉案房屋建立过租赁关系，故裴贞占用涉案房屋缺乏事实和法律依据。如果裴贞认为老港供销社在改制过程中对其未妥善安置，其可另行主张权利，但此并不能成为其占用涉案房屋的合理理由，故对其上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币295元，由上诉人裴贞负担。本判决为终审判决。审 判 长  张薇佳审 判 员  唐建芳代理审判员  孙 超二〇一四年十月八日书 记 员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……