四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异106号 案外人：卢海英，女，1982年2月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：郭敬辉。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。 法定代表人：张航孝。 委托诉讼代理人：马红艳。 被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人卢海英对查封标的物提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人卢海英称，2011年，被执行人江峰房地产公司实施星海时代花园房地产开发项目，在项目实施过程中将案涉工程发包给平罗县永固砼业有限公司施工，在施工过程中，江峰房地产公司除支付部分工程款外，其余欠付工程款用在建房屋抵偿。截止2013年5月，经江峰房地产公司与平罗县永固砼业有限公司结算后，江峰房地产公司欠工程款7468127元，故以星海时代花园面积共计19327.4㎡的住宅及374.77㎡的地下室顶账。2013年7月30日，平罗县永固砼业有限公司与吴思进协商，将其项下的6-1-601号面积136.35㎡的房屋以606485元的价款出售给吴思进，吴思进又于2013年10月28日将该房屋以及6号楼负二层1-203地下室出售给卢海英，并通知江峰房地产公司要求其为卢海英办理相关购房手续，并开具发票，卢海英也按约履行交付房款的义务，吴思进也将案涉房屋依约交付给卢海英进行装修并居住至今。2015年，案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开具发票为由推诿，导致该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟拍卖案外人享有所有权的星海时代花园1-2-1802号房屋。案外人认为，江峰房地产公司于2013年5月已将6-1-601号房产、6号楼负二层1-203号地下室抵账给平罗县永固砼业有限公司，此时该房屋所有权已发生转移。该抵账行为在前，且双方实际履行合同，吴思进从平罗县永固砼业有限公司购买案涉房屋，又将该房屋及地下室转售给卢海英，卢海英早已在申请执行人之前取得对房屋的所有权，虽案涉房屋尚未办理房屋所有权登记，但上述法律行为合法有效，案外人对该房屋已经进行精装修并且在房屋内居住多年，对该房屋属于合法占有，应受法律保护，故提出异议，请求依法终止案外人享有所有权的位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××号××号楼××层××室的执行，解除对该房屋及地下室的查封。 申请执行人中铁信托公司称，案涉房屋作为工程抵款的证据不足，卢海英与江峰房地产公司无买卖合同。 被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元作抵押担保。吴思进与平罗县永固砼业有限公司于2013年7月30日签订《购房协议》约定：以4,448元/㎡购买星海时代花园6-1-601号136.35㎡房屋，总价款606,485元。2014年7月31日吴思进与卢海英在江峰房地产公司销售经理赵晓飞处变更选房客户名，将6号楼1单元601室与6号楼负一层2-114室客户名变更为卢海英。案外人提交了江峰房地产公司签章的平罗县永固砼业有限公司星海时代花园房源清单一份，平罗县永固砼业有限公司与吴思进于2013年7月30日签署的购房协议一份，吴思进手写给卢海英的购房款收据一份，星海时代花客户定房更名表两份，江峰房地产公司出具2014年1月18日收到吴思进采暖费、房屋专项维修基金、门牌号工本费、缴纳6-1-601房款10,008元收据（交款人吴思进）四张，江峰房地产公司出具2013年4月20日收到卢海英6-负2层1-203地下室房款19,930元（交款人吴思进）、2013年10月28日收到卢海英6-1-601房款606,485元（交款人吴思进）、2014年7月12日收到卢海英6-负2层1-203地下室房款10,000元、2014年8月1日收到卢海英6-负2层1-203地下室房款4,750元收据共四张，石嘴山立昌物业管理有限公司开具的吴思进2014年1月18日缴纳物业费（2014年1月-2014年12月）及装修服务费、电梯费（2014年1月-2014年12月）、公共电费收据三张，2017年9月20日收到2015.1-2016.6.8期间各项费用3,479元收据一张，江峰房地产公司于2018年7月8日向卢海英开具的销售6-1-601不动产616,493元、销售6号楼负二层1-203地下室34,680元普通发票两张。2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司“星海时代花园”545套房屋包括案外人所购的6-1-601号房屋138.6㎡（查封房屋顺序号为150）、6号楼负二层1-203地下室34.14㎡（查封房屋顺序号为140）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6,100万元、3,900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对6-1-601号房屋138.6㎡续查封。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权；根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该规定又赋予了交付全部或者大部分款项的商品房购买者对所购房屋享有的权利更优先于建设工程施工方。本案中，案外人卢海英有证据证明在房屋查封之前已经支付房屋价款、实际入住，即使欠缺平罗县永固砼业有限公司与江峰房地产公司工程价款结算的证据，也足以证明案外人卢海英是支付全部价款的购房者，其对所购房屋享有的权利应优先于中铁信托公司在该房屋上享有的抵押权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除四川省成都市中级人民法院依据（2015）成执保字第264-1号和（2015）成执保字第265-1号执行裁定书以及本院（2018）川0180执恢1166号执行裁定书对位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××号××号楼××层××室的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年六月二十六日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。