浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2014）杭建民初字第784号原告杭州全意物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市上城区惠民路**。法定代表人李文伟，总经理。委托代理人（特别授权）魏丹丹。被告范国英。原告杭州全意物业管理有限公司（以下简称全意物业）与被告范国英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法由审判员李志华适用简易程序于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告全意物业的法定代表人李文伟、被告范国英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全意物业起诉称：被告范国英系建德市新安江街道秀水华庭小区****商品房所有权人，该房屋实际建筑面积269.34平方米。根据建德市物价局2007年10月22日作出的建价费复（2007）33号文件《关于重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复》中关于物业管理费的标准，被告应当向原告缴纳从2011年1月8日起至2012年10月31日止的物业管理费5276元，但被告一直未交纳，根据《前期物业服务合同》关于逾期缴纳物业管理费用的相关规定，被告应承担由此产生的滞纳金5890元。原告依约向被告提供了物业服务，但被告未按约履行缴纳物业管理费用的义务，经原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付所欠物业管理费5276元（自2011年1月8日起至2012年10月31日止），同时从2011年2月8日至2014年8月10日期间，承担每日1‰的滞纳金，计5890元，共11166元（2014年8月11日起至物业管理费缴清期间的滞纳金另行计算）。2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、兽王·秀水华庭住宅小区《前期物业服务合同》一份，证明原告对秀水华庭小区具有管理权及相关约定的事实。2、建德市物价局关于重新核定兽王秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复一份，证明原告收取物业管理费的相关标准等事实。3、ems快递回执一份，证明原告曾催讨物业费的事实。证据1、2均系复印件，原件在本院受理的另案中已提交。被告范国英辩称，我确实从2011年1月至2012年10月未缴纳物业费，因为2011年7月左右我们家室外塌方，家里水排不出去，我们向物业公司反映过，物业公司的人到现场来看，我叫他们派人来处理，但是物业公司的人说我们去请人修快一点，所以我们就自己叫了一个水管工修，物业公司叫我先垫付修理费，之后可以从物业费里面抵扣。所以我垫付了修理费1750元。2011年催款单来了，我把单子拿去找物业公司的人，但物业公司的人说修理费暂时不能从物业费里面扣，我说叫她把事情搞清楚，所以我一直没交费，之后一直没有人通知我扣物业费的事情。被告范国英为证明其主张的事实，向本院提交收条一份，证明被告支付修理费1750元的事实。被告对原告证据1、2三性无异议，对证据3有异议、快递可能是我隔壁邻居（他姓方，叫什么我不知道，我们都叫他“老方”）帮我签收的，但是没有交给我。原告证据1，本院审查后认为符合真实性、合法性、关联性要求，本院予以认定。原告证据2，因本院在另案中查明该文件已于2010年8月20日被建德市物价局废止，故对该证据的合法性，本院不予认定。原告证据3，被告不认可其收到该快件，而原告也未其他证据佐证该签收人身份，根据现有证据本院也无法核实签收人身份，故本院对该份证据不予认定。原告对被告的证据有异议，认为无法核实。本院认为，该证据涉及修理费系原、被告在物业服务合同履行期间产生的纠纷，应由被告另行向原告主张，且本院根据现有证据无法核实相关事实，故本院对该证据不予认定。根据本院认定的有效证据及当事人庭审中的陈述，本院认定以下事实：2006年8月9日，原告全意物业与浙江兽王房地产有限公司建德分公司签订了《前期物业服务合同》，约定秀水华庭住宅小区由原告全意物业实行物业管理，物业管理费由业主按其拥有的建筑面积按下列标准向原告全意物业交纳：高层住宅每平方米0.60元／月；小高层住宅每平方米0.60元／月；排屋住宅每平方米0.50元／月；商铺每平方米0.90元／月；幼儿园、会所每平方米0.75元／月；储藏室、已销售车位0.25元／月。以上收费标准最终以物价部门审批为准，每年定期向业主收取一次。高层住宅电梯、水泵、背景音乐、消防监控系统等公共设备、设施运行费，由原告全意物业按预算情况向业主预先收取后定期按实结算。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告全意物业可以从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。并约定合同至业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效后终止。原告全意物业于2007年12月8日入驻秀水华庭住宅小区，于2012年10月31日撤出该小区。被告系秀水华庭小区5幢103号业主，该房屋建筑面积269.34平方米。2007年10月22日，建德市物价局根据原告全意物业提交的《关于要求重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费标准的报告》，向全意物业作出建价费复（2007）33号《关于重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复》，批复中核定了兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准（单位元／月平方米〈建筑面积〉，高层住宅1.40，小高层住宅1.30，排屋0.90，商铺1.40，幼儿园〈会所〉1.00，车位〈储藏室〉0.40，上述收费标准含电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用，此外不得收取其他任何费用），并要求：业主委员会成立后，其收费标准可在此基础上与业主协商制定，并报建德市物价局备案；原告全意物业开展物业管理服务必须与委托方签订合同，明确服务内容和双方的权利义务，严格按规定收费，并做好收费公示工作。该批复自文到之日起执行。另查明，2010年8月20日，建德市物价局发布《关于废止〈关于核定新世纪大厦物业管理费暂行标准的批复〉等文件有关规定的通知》，通知原告全意物业：自2010年9月1日起，除普通住宅小区的前期物业服务收费外，其他均实行市场调节价，收费标准由你公司根据成本及市场情况与业主协商确定，原我局建价费复（2007）33号批复中与上述规定不符的相关内容同时废止。还查明，《前期物业服务合同》载明的“高层住宅电梯、水泵、背景音乐、消防监控系统等公共设备、设施运行费，由原告全意物业按预算情况向业主预先收取后定期按实结算”部分，已由新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会另案向原告主张权利【（2013）杭建民初字第371号】。本院认为，原告与浙江兽王房地产有限公司建德分公司签订的《前期物业服务合同》，系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，合法有效，应认定该合同的效力及于秀水华庭小区全体业主。据此，原、被告均应根据上述物业服务合同的约定履行自己的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。现被告拖欠2011年1月8日至2012年10月31日的物业服务费，显属违约。对被告提出原告要求其支付的物业服务费已超过诉讼时效之抗辩，因《前期物业服务合同》仅约定物业费每年收取一次，但未约定收费时间，原告至迟可在2012年1月8日要求原告缴纳2011年1月8日至2012年1月7日的物业服务费，但原告未提供证据证明其在自2012年1月8日起的两年内向原告书面催收物业费，为此，原告于2014年8月11日起诉要求被告支付2011年1月8日至2012年1月7日的物业费，已过诉讼时效，本院对被告的该项抗辩意见予以采信。原告主张按照建价费复（2007）33号文件中的标准计收物业服务费，因该文件中除普通住宅小区的前期物业服务收费外，其他收费标准已于2010年8月20日被物价管理部门发文废止，物价管理部门同时要求物业管理企业开展物业管理服务必须与委托方签订合同，故原告全意物业在缺乏合同约束的前提下直接适用建价费复（2007）33号文件核定的标准计收物业服务费没有法律依据，对原、被告具有约束力的合同为《前期物业服务合同》，根据该合同约定，被告范国英应按照其拥有的建筑面积139.33平方米按每月0.5元的标准缴纳2012年1月8日至2012年10月31日物业服务费用为269.34＊0.50＊10=1346.70元。对原告主张的公共能耗费，因《前期物业服务合同》约定该费用按实计算，且该费用已在本院另案处理，本案不再涉及。物业服务合同中约定逾期给付物业服务费应承担的滞纳金，应当视为违约金，对被告提出原告主张的滞纳金过分高于造成的损失，要求调整，本院予以支持。对被告提出拒付物业费的相关抗辩意见，本院认为，业主维护自身权益应当采取正确的方式，拒付物业费的做法对物业公司本身的正常运作、物业公司对小区进行正常的管理、维护等都会产生不良影响，不仅损害了原告的利益，对同小区内其他按时交纳物业费的业主亦存在损害，此种做法与法不符，不宜提倡。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝缴纳物业管理费。综上，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告范国英于本判决生效后十日内支付原告杭州全意物业管理有限公司物业管理服务费1346.70元，并支付滞纳金404.01元。二、驳回原告杭州全意物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取40元，由原告杭州全意物业管理有限公司负担15元，由被告范国英负担25元。当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  李志华二〇一四年十月十七日书记员  王 莹