安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1222民初8111号 原告（执行案外人）:董毛毛，男，1958年7月6日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：顾楠波，安徽皖太律师事务所律师。 被告(申请执行人)：太和县宁达门窗有限公司，住所地太和县旧县镇三角元路口500米路西关庄。组织代码：91341126928U。 法定代表人：李强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：史现生，男，1971年11月16日出生，汉族，住太和县，系该公司监事。 委托诉讼代理人：张怀信，安徽多杰律师事务所律师。 被告(被执行人):太和县凯金房地产开发有限公司,住所地安徽省太和县长征北路**,组织机构代码67586562-7。 法定代表人:陆松华,该公司董事长。 原告董毛毛与被告太和县宁达门窗有限公司(以下简称宁达门窗公司)、被告太和县凯金房地产开发有限公司(以下简称凯金公司)案外人执行异议之诉一案,本院于2018年10月12日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告董毛毛的委托诉讼代理人顾楠波、被告宁达门窗公司的委托诉讼代理人史现生、张怀信到庭参加诉讼，被告凯金公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 董毛毛向本院提出诉讼请求如下：1、请求依法撤销太和县人民法院作出的（2018）皖1222执异85号裁定书。2、依法判决不得执行太和县人民法院（2013）太执字第00904-2号执行裁定所查封的太和县长征路新凯旋门商城C区2201号的房产，并确认该房产归原告所有，此房购买203840元。3、由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2009年12月1日，原告董毛毛与被告凯金公司签订商品房买卖合同，约定凯金公司将位于太和县长征路新凯旋门商城C区2201号房产出售给董毛毛，总价款203840元整，付款方式为签订合同时一次性支付全额房款，原告在2010年1月3日已付清全部购房款，有凯金公司出具的收款收据及董毛毛的银行卡付款手续为证；付清房款之后，此房已实际交付给原告，由原告进行管理使用，2015年10月25日原告将此房出租给太和县白马物业管理有限公司，租赁期限为2015年10月18日-2018年11月17日。依据上述事实及证据，此房屋的所有权属董毛毛，任何人都无权处分。而太和县人民法院在原告不知情的情况下，下发(2013)太执字第00904-2号执行载定书，对董毛毛所有的此房产进行查封并执行，明显是错误的。原告申请了执行异议，但是太和县人民法院下达(2018)皖1222执异第85号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，故提起诉讼。 宁达门窗公司辩称，1、太和县人民法院作出的(2018)皖1222执异85号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，裁定结果正确，应予维持，应依法驳回原告的诉讼请求。2、原告董毛毛诉状内容不实，其提交证据，不能证明已交清涉案房屋的房款，不能证明凯金公司已向其交付涉案房屋，不能证明其已对涉案房屋占有、收益、管理，故原告董毛毛诉请不得执行太和县人民法院(2013)太执字第00904-2号执行裁定所查封的太和县长征路新凯旋门商城C区2201号的房产，并确认该房产归其所有的理由不能成立，缺乏事实和法律依据，不应支持，应予依法驳回。3、涉案房屋于2013年11月起已被太和法院查封，因政府干预等因，一直未被强制执行，在两次查封、一次公告期间，包括原告董毛毛在内的有关单位和个人，均未提出过异议。事实上，因涉案房屋一直未能执行，宁达门窗公司为减少损失，自2016年起已对涉案房屋进行装修，并作为办公室使用至今，期间无人提出过异议，无人要过房租。原告称自2015年10月25日起将该房屋出租他人，与事实不符，纯属虚构。 被告凯金公司未答辩，也未提供相关证据。 本院经审理查明认定的事实如下：凯金公司以转让方式取得位于太和县长征路86、88、90号编号为212380550009的地块土地使用权，经批准此地块所建商品房暂定名“太和国际保健品综合商城”。2009年12月1日，董毛毛与凯金公司签订两份商品房买卖合同，合同编号分别为00216、00217。00216号合同约定：86号2层2200号房建筑面积为48.79平方米，其中，套内建筑面积29.70平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.09平方米，按建筑面积计算该商品房单价为人民币每平方米4000元，总金额人民币壹拾玖万伍千壹佰陆拾元整；00217号合同约定：86号2层2201号房建筑面积为50.96平方米，其中，套内建筑面积31.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.938平方米，按建筑面积计算该商品房单价为人民币每平方米4000元，总金额人民币贰拾万叁千捌百肆拾元整。两份合同均约定买受人到出卖人处签订销售合同时，一次性支付全额房款，合同还约定了其他条款。董毛毛通过刷卡方式分两次支付该两套房子总价款人民币399000元（一笔68104元，一笔330896元），凯金公司于2010年1月3日出具收据两张，证明两套房屋的房款已100%付清。 另查明，董毛毛经营保健品生意，其购买的位于凯金公司开发的“太和国际保健品综合商城”的两套房屋，系自己经营使用。因该市场一直未启动，2015年10月25日，董毛毛将诉争房屋出租给太和县白马物业管理有限公司，租期三年。凯金公司名下的新凯旋门保健品商城C区2201号商铺即是太和县长征路86号“太和国际保健品综合商城”C区2201号商铺。 再查明：宁达门窗公司与凯金公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2013）太民二初字第00067号民事判决书，该判决发生法律效力进入执行程序，本院下达（2013）太执字第00904-2号执行裁定书，依法查封凯金公司名下位于太和县长征路新凯旋门商城C区2201号房屋。在执行中，案外人董毛毛向本院提出案外人执行异议，本院于2018年9月13日作出（2018）皖1222执异85号执行裁定书，裁定驳回案外人董毛毛的异议请求。 上述事实有董毛毛的身份证、商品房销售合同、收款收据、银行卡消费单、物业公司证明、（2013）太执字第00904-2号执行裁定书、（2018）皖1222执异85号执行裁定书、当事人陈述、开庭笔录等证据在卷佐证。 本院认为：董毛毛在诉争房屋被查封之前，已与凯金公司签订合法有效的商品房买卖合同，并已按照约定支付了全部价款，且由凯金公司于2013年1月3日出具发票，董毛毛对诉争房屋已实际占有，而该房屋未及时办理过户登记，无证据证明系董毛毛过错所致。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依照上述法律规定，对凯金公司位于太和县国际保健品综合商城C区2201号商铺，人民法院不得查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的規定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：①在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同：②在人民法院查封之前已合法占有该不动产；③已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；④非因买受人自身原因未办理过户登记。故对于董毛毛提出“要求不得执行太和县长征路新凯旋门商城C区2201号商铺”的诉讼请求，符合法律规定,本院予以支持。董毛毛对诉争房屋有使用权，诉争房屋在符合法律规定，可以办理不动产产权过户登记后，董毛毛才能依法取得诉争房屋的所有权。故董毛毛要求诉争房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。宁达门窗公司的辩称理由不当,本院不予采信。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行位于太和县长征路新凯旋门商城C区2201号房屋。 二、本院（2018）皖1222执异85号裁定书于本判决生效时自动失效。 三、驳回原告董毛毛的其他诉讼请求。 案件受理费4358元,由被告太和县凯金房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  王海燕 人民陪审员  桑祥海 人民陪审员  王莉萍 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  姜 敏 附本案法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十八条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。