湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初1646号原告（反诉被告）长沙合展振业投资咨询有限公司。住所地：湖南省长沙市雨花区人民中路**融圣国际公寓**1021。法定代表人黄送喜。委托代理人邹仕西，湖南元端律师事务所律师。被告（反诉原告）曾柱，男，1978男7月16日出生，汉族，住所地：。被告长沙市星盛物业服务有限责任公司。住所地。住所地：湖南省长沙县星沙街道龙喜路金海岸****iv>法定代表人谭存良。委托代理人费日平，男，1979年11月25日出生，汉族，户籍地：，系公司员工。委托代理人喻敏，男，1979年9月1日出生，汉族，住，系公司员工。原告（反诉被告）长沙合展振业投资咨询有限公司诉被告（反诉原告）曾柱、被告长沙市星盛物业服务有限责任公司（以下简称星盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人、被告曾柱、被告星盛公司的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告请求判令：1、解除原告与被告曾柱于2016年3月20日签订的《商铺租赁合同》；2、各被告立即腾退并返还星沙大道289号二楼夹层场地（北段约600平方米）等《商铺租赁合同》的出租场地和设备；3、各被告共同支付房屋租金475000元，违约金114000元，合计589000元（租金、违约金暂2016年5月1日计算至2018年2月29日止，实际应计算至腾退之日）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼中，经本院释明案涉合同无效后原告将其诉请变更为：1、被告立即退腾并返还涉案场地；2、两被告退还房屋场地使用费475000元。被告曾柱答辩要点及反诉请求：1、原告与被告签订的案涉租赁合同，因原告无法提供办理工商、消防、税务、食品流通安全证等相关证件，使被告无法合法进行经营活动；2、因无法合法经营，装修完后场地一直空置，不存在腾房问题，合同当时已终止；3、被告并没通过或者授权委托被告星盛公司转租场地给陈旭；4、原告称案涉租赁物系部队房产，但未提供《军队房产租赁许可证》给承租人到政府各部门办理工商、消防等证件，案涉合同为无效合同。被告曾柱反诉请求判令：1、解除原、被告于2016年3月30日签订的《商铺租赁合同》；2、原告返还被告租金125000元；赔偿被告装修损失292700元；3、原告承担全部诉讼费用。诉讼中，经本院释明案涉合同无效后原告将其诉请变更为：原告返还被告租金125000元，赔偿被告装修损失292700元。被告星盛公司答辩要点：1、原告诉称其与被告曾柱签订案涉合同后，被告曾柱将承租的场地通过星盛公司的身份转租给陈旭的事实和理由不真实。星盛公司收到原告起诉状副本时才知道原告与被告曾柱有《商铺租赁合同》之事，且自始至终被告曾柱没有通过星盛公司的名义与第三方签订租赁合同。星盛公司与陈旭于2017年8月30日签订的商场门面(铺面)租赁合同系星盛公司的经营行为，陈旭现经营场地系星盛公司经过招投标从高炮团依法取得，该事实星盛公司有招投标文件及合作经营协议为据。陈旭承租的是星盛公司自己的场地，如通过陈旭来起诉我们是完全没有事实依据的；2、星盛公司跟原告之间无任何租赁合同关系，不是本案适格的被告。根据合同相对性原则，本案租赁合同当事人系原告和被告曾柱，原告没有提供任何与星盛公司签订租赁合同的事实依据，原告对星盛公司的诉讼系恶意诉讼，星盛公司并非本案适格的被告；3、本案原告主体也不适格。本案所涉商铺租赁合同的标的物系高炮团军队房产，该军队房产对外经营主体系长沙市稀和路面有限公司（一标段）和长沙市星盛物业有限责任公司（二标段）。原告针对被告曾柱反诉答辩要点：1、被告曾柱提起的反诉不符合民事诉讼关于反诉期限的规定，最晚应当在第一次开庭审理前提起反诉；2、被告曾柱反诉状中陈诉的事实不成立，其反诉请求没有法律依据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下事实：1、原告（甲方）与被告曾柱（乙方）于2016年3月20日签订了《商铺租赁合同》（夹层），合同约定：一、商铺的位置及租期、租金标准：甲方将位于星沙路289号二楼夹层场地（北端约600平米）及设备等出租给乙方使用。租赁期限自2016年5月1日至2017年4月30日，租期届满，如部队没有收回场地，甲方同意乙方再续租两年。履约保证金10000元，租金标准为第一年300000元，第二年360000元，第三年360000元。二、履约保证金、租金、物业管理服务费等费用的收取：1、履约保证金：合同签订时乙方缴纳商铺经营履约保证金壹万元整，履约保证金在合同到期时乙方按当时现状（仅限乙方经营的物品、空调可搬走）交还商铺后，结清所有账款，由甲方无息返还乙方；2、租金支付办法：租金采用先付费后使用方式。签订合同后，乙方首次交纳四个月租金，以后每3个月一付，并提前一个月交纳。每年交租时间为当年的4月1日、7月1日、10月1日、1月1日；……四、转租、转让。乙方在合同期内，可自营，也可将该商铺以招租、招商的方式转租或转让给第三方经营（乙方与第三方签订的合同复印件须交与甲方留存备案）。乙方与第三方签订的转租合同、补充协议，备忘录等涉及转租事宜的其它任何书面文件必须符合本合同的条款内容约定。乙方整体转租、转让时，乙方已交的合同履约保证金壹万元整，作为过户费用，甲方不予以退还。同时变更合同。如乙方私自转让，视为无效转让，甲方不予认可，一切责任及后果乙方自负。五、交房标准。甲方将房屋按现状交付乙方，双方认可。六、其它约定事项。1、合同期内，如遇国家或者军队政策变化收回商铺、城市规划调整、自然灾害（水灾、由其它地方引起的火灾、地震、台风、地震争等不可抗力情形发生，或者房屋主体出现重大质量问题，导致合同变更、终止或不可履行，由此造成的损失，双方互不承担赔偿责任。另，任何情况下的拆迁，甲方都不承担赔偿责任。但部队补偿该场地的装修款，归乙方所有。其他补偿，归甲方所有。……七、违约责任。1、甲方与乙方签订租赁合同后，甲方不得另行出租给他人，否则甲方赔偿履约保证金等额的违约金。2、乙方与甲方签订租赁合同后，乙方因各种原因单方面解除合同，或合同期内中途退租，乙方已缴履约保证金转为违约金，甲方不予退还，同时造成甲方的租金损失由乙方负责赔偿一切直接和间接经济损失。3、乙方未按时间向甲方交纳租金或其他费用的，每逾期一天，向甲方支付欠缴租金额3‰的违约金，逾期5天为交纳房屋租金的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，同时采取停止供水供电换锁等强制措施，收回商铺使用权，商铺的财产没有搬走，视为乙方主动放弃，甲方概不负责，乙方所交履约保证金甲方不予退还，并由乙方承担一切直接和间接经济损失。4、因乙方使用不当或其它人为原因造成商铺或设备损失的，乙方负责赔偿或予以维修。5、乙方其他违反合同约定（给甲方造成影响的），甲方可以解除合同；造成损失的，甲方可以要求乙方承担赔偿责任，履约保证金不予退还。合同还对其他事项进行了约定。2、长沙县星沙街道办事处于2016年8月31日在被告曾柱租赁经营地段张贴一张公告，该公告载明：为巩固文明县城阶段性建设成果，根据中央军委关于军队退出商业地产租赁的有关政策及有关部门的指示精神，目前我省即将开展对涉军物产商业承租的清理整顿工作，地处龙喜路，地处龙喜路高炮团综合楼属于清查整顿范围确保本栋综合楼的清理工作顺利开展，所有商户不得与本栋综合楼承租方签订任何新的租赁合同，如有违反一律视为无效合同，特此公告。3、2017年4月5日，被告曾柱与案外人签订一份装修协议，对龙喜路高炮团综合训练楼夹层建筑面积600平方米租赁房屋进行装修，装修期限至2017年7月4日，合同金额为贰拾捌万陆仟元，被告曾柱自2017年4月5日至2017年9月15日共支付装修款292700元。3、2017年8月3日，被告星盛公司与案外人陈旭签订一份商场门面（铺面）租赁合同，该合同载明：商铺坐落地址为长沙市星沙大道289号龙喜商城夹层楼0001号，租赁期限自2017年8月31日至2020年8月31日，经营项目为服装租赁，年租金为86000元/年。4、证人李某出庭作证证明：2016年9月份被告曾柱与一个姓黄的（黄送喜）发生争执，被告曾柱讲部队有政策不准出租了，就退租的结论是否达成一致就不知道了。5、证人朱某出庭作证证明：曾柱说他那里有门面，问我愿不愿意做，我和女朋友商量并与曾柱谈了后就签了合同，交了钱，租了一个十多平方米的夹层，签合同两个月后准备搞装修，部队就叫停了，大概是2016年穿短袖的时候，我就去找曾柱退钱走了。6、证人陆某出庭作证证明：曾柱和黄送喜（原告的老板）的纠纷，我在2015年底的时候搞了一个火锅店，曾柱也出来了，在我的火锅城做事。在2016年下半年开学没多久，黄送喜来店子里找曾柱要钱吵起来了，曾柱讲不搞了，就是这个事，要的是火锅店楼上夹层服装城的租金。7、证人曹某出庭作证证明：2015年到2016年期间，我们所在的物业-龙喜商业广场在验收过程中消防检查没通过，整个物业长沙县消防大队全不让经营了，我的KTV的东西被封了，其他的店子就不知道了。另查明，1、被告曾柱庭审中陈述，其承租原告场地后找人进行了装修，因装修合同及相关凭证遗失，诉讼时提交的装修合同及装修费收据都是后补的，时间应该是2016年，而不是2017年；2、原告出租给被告曾柱的租赁场地、被告星盛公司出租给案外人陈旭的租赁场地均为中国人民解放军预备役步兵师高炮团综合训练楼夹层，该夹层面积有900余平方米，其中被告星盛公司向部队承租400余平方米，长沙市稀和路面有限公司向部队承租500余平方米，但是双方承租的具体面积界限约定不明，长沙市稀和路面有限公司承租后转租给本案原告经营，原告再转租给被告曾柱经营；3、该夹层既无房屋所有权证又无《军队房地产租赁许可证》；4、庭审中原告认可被告曾柱已交纳租金125000元，租金已交至2016年9月30日。5、庭审中被告曾柱陈述其于2016年9月30日前已清场退出该租赁场所。5、中央军委于2016年3月27日发布《关于军队和武警部队全面停止有偿的服务活动的通知》，该通知指出，中央军委计划用3年左右时间分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。一、双方有争议的事实1、关于被告曾柱腾空退出租赁场地的时间确定。原告认为，被告曾柱提供的装修合同证明被告曾柱在2017年4月仍在请人装修租赁场地，一直未腾退租赁场地。被告曾柱认为，其在得知部队不准继续租赁、装修的消息后，在2016年9月30日前已将租赁场地内的十余户租赁户进行清退后已退出租赁场地。2、被告星盛公司是否占用原告的租赁场地。原告认为，被告星盛公司将原告的经营场地转租给案外人陈旭，侵占了原告的租赁场地。被告星盛公司认为其租给陈旭的场地系其从高炮团获得租赁权，原告无证据证明被告星盛公司侵占原告的租赁场地。判决的理由与结果本院认为，原告与被告曾柱签订的案涉租赁合同因该租赁物系部队军产且无房屋所有权证和《军队房地产租赁许可证》，案涉合同系无效合同，被告曾柱应按合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。依据原、被告提供的证据及本院查明的案件事实，可以确定，原告与被告曾柱于2016年3月20日签订案涉合同后，恰逢中央军委于2016年3月27日发布《关于军队和武警部队全面停止有偿的服务活动的通知》，被告曾柱所在租赁经营地段的长沙县星沙街道办事处也于2016年8月31日在张贴公告，告知我省即将展开对涉军物产商业承租的清理整顿工作，所有商户不得与本栋综合楼承租方签订任何新的租赁合同。被告曾柱已转租的承租户在搞装修时，遭到部队相关工作人员的阻止，无法继续租赁经营，期间，被告曾柱与原告法定代表人黄送喜就终止租赁关系事宜进行过协商并发生争执未取得一致意见，致使双方产生纠纷并诉至本院。关于本诉一节。原告主张两被告立即退腾并返还涉案场地的诉讼请求。本院认为，依据证人出庭作证的情况，结合本案的实际情况，可以确定被告曾柱在庭审中陈述其与案外人所签订的装修合同落款为2017年4月5日为补签并将时间写错，真实的装修时间应为2016年4月的表述符合本案的客观情况。案涉合同的租赁期限是自2016年5月1日开始计算，通常情况下承租人会在承租物起算租期日之前完成装修，被告曾柱不可能在长沙县星沙街道办事处张贴公告后且部队工作人员阻止其转租户进行装修、被告曾柱与原告法定代表人就租赁事宜沟通未果的情形下于次年的2017年4月继续装修案涉租赁物，违反一般的常识和逻辑，依据证人出庭作证的情况，本院认定，原告曾柱在2016年9月与原告法定代表人黄送喜就终止租赁关系产生纠纷并于2016年9月底清退案涉租赁场地其他租赁户，并退出租赁场地的陈述符合地方政府和部队关于停止军产有偿服务活动的客观情况，本院予以采信。故原告主张两被告退腾并返还涉案场地的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张两被告支付房屋场地使用费475000元的诉讼请求。本院认为，被告曾柱已于2016年9月30日退出案涉租赁场地且租金已交至该日，故原告对被告曾柱的该项诉讼请求本院不予支持；关于原告主张被告星盛公司支付房屋场地使用费475000元的诉讼请求。因无法证实被告星盛公司占用其租赁场地，缺乏事实依据，本院也不予支持。关于反诉一节。被告曾柱主张原告退还其租金125000元的反诉请求。本院认为，案涉租赁合同虽无效，被告曾柱应按合同约定的租金标准向原告支付房屋占用使用费，其主张原告退还其租赁125000元的诉求不符合法律规定，本院不予支持；被告曾柱主张原告赔偿其装修损失292700元的反诉请求。本院认为，被告曾柱装修后，因政策原因导致案涉合同无法继续履行，原、被告双方均无过错，对于被告曾柱的装修损失应根据公平原则合理进行分摊，因被告曾柱向本院提交的装饰合同及相关付款依据均系事后补签，其真实性本院无法确认且被告曾柱在诉讼中并未就装修损失向本院申请司法鉴定，其主张的装修损失缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、《最高人民法院关于审理租赁合同司法解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告长沙合展振业投资咨询有限公司的诉讼请求；二、驳回被告曾柱的反诉请求。案件受理费9690元，反诉费3783元，共计13473元，由原告长沙合展振业投资咨询有限公司负担9690元，被告曾柱负担3783元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  付建安人民陪审员  宋 亮人民陪审员  付 民二〇一九年六月二十七日书 记 员  朱微微判决所附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理租赁合同司法解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。