江苏省睢宁县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0324执异7号 案外人：邢丁川，男，1992年2月12日生，汉族，无业，住睢宁县。 委托诉讼代理人：邢怀刚，男，1970年5月2日生，汉族，无业，住睢宁县,系邢丁川父亲。 委托诉讼代理人：唐德乾，睢宁县恒信法律服务所法律工作者。 申请执行人：杜发军，男，1965年1月8日生，汉族，工人，住睢宁县古邳镇古陵路**，现住睢宁县。 被执行人：江苏恒博物流设备制造有限公司，住，住所地睢宁县/div> 法定代表人：刘宏，该公司经理。 在本院执行杜发军与江苏恒博物流设备制造有限公司保证合同纠纷一案中，案外人邢丁川对本院依法查封的凌开良名下的坐落于睢宁县人民东路236号1幢304室（房产证号为A2-03-30**）房产一处提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 杜发军与江苏恒博物流设备制造有限公司保证合同纠纷一案，本院于2011年9月1日作出了(2011)睢商初字第490号民事调解书：一、被告江苏恒博物流设备制造有限公司于2011年9月5日前偿还原告杜发军20万元（已给付）；同年9月30日前偿还40万元；同年10月30日前偿还40万元；同年11月30日前偿还30万元。还款时，还应当按照银行同期贷款利率给付原告借款利息（从借款之日起计算到履行之日止）。为了保证上述协议的履行，凌开良、刘宏自愿提供登记在其个人名下的房产两处（证号分别为睢房字第××号、睢房权证睢城字第××号）、奥迪车二辆（车号分别为苏Ｃ×××××和苏Ｃ×××××）进行担保。逾期被告如不自觉履行上述给付义务，原告有权就凌开良、刘宏提供担保的财产申请法院依法进行评估、拍卖或变卖，并从所得价款中优先受偿。二、原告杜发军同意在被告江苏恒博物流设备制造有限公司给付第一笔本金20万元的同时，解除对被告甘霖在江苏恒博物流设备制造有限公司所享有的30%股权的冻结。同日，本院作出了(2011)睢商初字第490号民事裁定书，依法查封了保证人名下的房产及车辆。被执行人因未履行生效文书确定的义务，根据申请执行人杜发军的申请，本院于2013年8月7日立案执行，案号为（2013）睢执字第2337号。在执行过程中，本院继续查封了保证人凌开良名下的坐落于睢宁县××室房产（房产证××）、××北村庄××组的房产（房产证号为A21-03-16**）各一处。 案外人邢丁川针对上述执行措施提出异议称，2007年4月7日，案外人的父亲邢怀刚作为乙方与甲方睢宁县后园社区安置楼筹建办（负责人凌开良）签订了售房合同书，约定甲方将其开发建设的坐落于睢宁县后园社区安置楼（现为××）304室的房产一处出售给乙方，建筑面积为120平方米，合同价款为14.4万元（实际购买价为12.5万元）。案外人的父亲分两次付清了购房款，甲方亦将房产交付给了乙方。案外人对房屋进行占有、装修、使用并交纳水电费等相关费用至今，房屋交付后，因当时未达到办证条件而未能登记到案外人名下。达到办证条件后，开发商却将房屋登记到凌开良名下。案外人购买涉案房屋是双方真实意思表示，买卖合同是合法有效的；案外人支付了购房款，并实际占有使用十年之久，但在案外人不知情的情况下，睢宁县后园社区安置楼筹建办将案外人购买的房屋登记在其负责人凌开良的名下，导致房屋被法院查封无法办理过户手续，对此案外人并无过错。法院查封的涉案房屋虽然登记在凌开良名下，但实际属于案外人所有，故提出异议，请求中止对凌开良名下的坐落于睢宁县人民东路236号1幢304室（房产证号为A2-03-30**）房产一处的执行。 申请执行人杜发军称，要求按照原调解书继续执行涉案房产。 本院查明，邢怀刚系案外人邢丁川父亲，睢宁县睢城镇后园社区安置楼筹建处负责人凌开良系案外人舅舅。2007年4月7日，邢怀刚作为乙方与甲方睢宁县睢城镇后园社区安置楼筹建处签订了售房合同书，约定以144000元的价格购买甲方开发的304号房，如一次性付清购房款，给予房款总额3%的优惠，不能一次性付清购房款的，必须首付60%，待房屋交付使用时一次性结清，并约定2007年5月1日前交付房屋，如遇不可抗力造成的停工可据实延期。2007年2月，邢怀刚缴纳了涉案房屋的物业费、建筑垃圾清运费；2007年4月7日，邢怀刚支付了25000元购房款，睢宁县睢城镇后园社区安置楼筹建处向其出具了收款收据一份。在庭审中，邢怀刚主张2007年7月份左右将购房款余款10万元直接交给了凌开良，因与凌开良是亲戚关系，购房款实收125000元，没有出具收据。同年邢怀刚对涉案房屋进行装修，案外人结婚后一直在涉案房屋内居住至今。案外人主张，由于其母亲去世父亲再婚，其舅舅凌开良怕涉案房产有争执，就登记在凌开良名下。 另查明，案外人母亲与凌开良系胞兄妹关系，后因故去世，案外人父亲再婚并育有子女。2012年6月24日，邢怀刚与长子即案外人邢丁川、长女邢晓莉、配偶赵秀云、父亲邢儒孝、母亲严素华就包括涉案房产在内的三处房产达成了分割协议：高集二期小区F37-B1房产及涉案房产归案外人所有，见证人王某,4（功）在协议上签字并出庭作证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案房产于2011年被依法查封，2007年4月7日，案外人邢丁川父亲邢怀刚就涉案房屋与出售方签订了买卖合同，发生在查封之前，且合同未违反法律规定，合法有效。合同签订后邢怀刚支付了首付款25000元，提供了收款收据、银行账户明细予以证明，本院予以确认；虽然支付房屋余款没有提供收款凭证予以证明，但从案外人提供的物业费收据、水电费票据及明细，邻居朱位恒，制作橱柜的鲍志刚、装修工人张刚的证人证言，可以认定在查封前已合法占有了涉案房屋，再结合案外人提供了缴纳余款时在场人何建国的证言，可以判定查封前已支付了全部购房款。鉴于案外人系被执行人凌开良的外甥，双方关系特殊，结合2012年6月24日形成的分家析产协议，案外人主张其母亲去世后其舅舅凌开良为了防止就涉案房屋发生争议、维护其利益暂将房屋登记在凌开良名下的主张符合常情，具有可信度，故本院认为涉案房产目前尚未办理过户登记，案外人并不存在过错。但即使案外人对涉案房产提出的异议符合上述法律规定的情形，但由于涉案房产的证件均由凌开良持有，并且在杜发军诉江苏恒博物流设备制造有限公司担保合同纠纷一案中，凌开良自愿以包括涉案房产在内的财产提供了担保，约定杜发军对涉案房产享有优先受偿权，本院生效文书对此予以确认。故案外人对涉案房屋主张的权利并不能排除强制执行，其异议请求应予驳回。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人邢丁川的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈**福 审判员  刘玉平 审判员  张新娟 二〇一九年六月二十日 书记员  宋晓伟 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。