江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初4392号 原告（反诉被告）：沈毅，男，汉族，1954年10月25日生，住江苏省南京市玄武区。 原告（反诉被告）：白道荣，女，汉族，1957年6月7日生，住江苏省南京市玄武区。 两原告共同委托诉讼代理人：郭丽，江苏拯义律师事务所律师。 被告：孔芳，女，汉族，1953年4月5日生，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：许亮（系孔芳儿子），男，汉族，1979年10月8日生，住江苏省南京市玄武区。 被告（反诉原告）：许丽，女，汉族，1984年7月1日生，住江苏省句容市。 法定代理人：王成林（许丽丈夫），男，1975年8月28日生，汉族，住镇江市句容。 委托诉讼代理人：季一刚，江苏苏商律师事务所律师。 原告沈毅、白道荣诉被告孔芳、许丽房屋买卖合同纠纷及反诉原告许丽反诉反诉被告沈毅、白道荣返还原物纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，8月16日转为适用普通程序审理。审理中，被告许丽提起反诉，本院依法受理，合并进行审理；应原告申请本院委托评估机构对涉案房屋价格进行了评估。本院于2018年7月17日14时30分、2018年7月17日16时、2018年11月22日、2019年1月17日、2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭丽参加了上述五次庭审，被告孔芳的委托诉讼代理人许亮参加了第二、三、四、五次庭审，被告孔芳参加了第二、四、五次庭审，被告许丽及其法定代理人王成林、委托诉讼代理人季一刚参加了第四、五次庭审，本案现已审理终结。 原告沈毅、白道荣向本院提出诉讼请求：判令被告将其名下南京市玄武区××房屋过户至原告名下。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告退还购房款32万元；判令被告赔偿原告装修损失106000元；判令被告按原告起诉时南京市玄武区××房屋价值，赔偿原告房屋增值损失92.5万元。事实和理由：原、被告双方原为朋友，后被告方房屋拆迁，孔芳、许某（已去世）于2009年8月29日与原告签订房屋买卖合同，将分配登记在许丽名下的拆迁安置房（玄武区××）卖给原告。双方签订协议后，原告支付了前期购房款32万元，被告将房屋交付给原告，原告于2010年上半年取得房屋，对房屋装修后入住至今，现被告已取得房屋产权证，但至今未办理房屋过户手续，原告要求被告办理未果，故提起本案诉讼。 被告孔芳辩称：原、被告签订的房屋买卖协议已被认定无效，原告共支付购房款32万元，被告已陆续给予原告40万元的补偿，被告现未向原告要房子，因此原告要被告还款、赔偿均无依据，要求驳回原告诉讼请求。 被告许丽辩称：原告起诉许丽没有事实和法律依据，许丽的父母于2009年8月29日与原告签订房屋买卖合同，将许丽名下的房屋卖与原告，系无权处分行为，该合同后被法院认定无效，在此过程中原告有重大过错，故其无权向被告主张要求返还房款及赔偿损失。原告主张返还购房款应自法院于2011年认定合同无效时计算诉讼时效，至原告起诉时已超过两年。许丽的房屋被原告占用至今，原告应当返还，并支付占用期间的使用费。 反诉原告许丽向本院提出反诉请求：判令原告腾空南京市玄武区××房屋并从该房屋中迁出；判令反诉被告从2011年4月起，按每年3万元支付房屋使用费至2018年12月5日，共计227500元。事实和理由：2009年8月29日，许丽父母在许丽不知情的情况下将南京市玄武区××房屋出卖给原告。2010年底，许丽的监护人王成林以许丽的名义诉至法院，要求确认上述房屋买卖合同无效，2011年3月25日，南京市玄武区人民法院判决确认合同无效，但原告至今一直占用涉案房屋拒不迁出，现提起反诉，要求法院依法处理。 原告沈毅、白道荣辩称：原告方未搬离涉案房屋是因为被告尚有房款未返还，且原告入住前对房屋进行了装修，装修费用10万余元，被告也未给予补偿，故原告无法交还房屋。被告反诉要求原告给付房屋使用费已超过三年诉讼时效。此外，原告使用该房屋系基于买卖合同，房屋买卖合同无效过错不在原告，原告不应支付房屋使用费。涉案房屋租金的市场价为每月1700-1800元，被告反诉主张的租金标准过高。因此，要求法院驳回被告许丽的反诉请求。 当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月27日，许丽因房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，要求确认沈毅、白道荣、孔芳、许某1（2018年4月去世）签订的房屋买卖合同无效。本院于2011年3月25日作出（2011）玄锁民初字第17号民事判决。 （2011）玄锁民初字第17号民事案件查明：许丽系二级智力残疾，孔芳、许某1系许丽的父母。2006年6月19日许丽与王成林结婚。2007年11月17日，许丽（乙方）与南京市玄武区建设局（甲方）签订南京市征地房屋拆迁补偿安置协议，约定：乙方房屋坐落于玄武区××，建筑面积95平方米，位于本次拆迁范围之内；乙方被拆迁房屋货币补偿款为338625元，包括拆迁补偿款282150元、装修补偿费21600元等；乙方放弃申购拆迁安置房并办理公证的，甲方在乙方腾空房屋并移交拆除10日内，将货币补偿款支付乙方；乙方申购拆迁安置房的，甲方按规定提供拆迁安置房，地点管家村，基准价格3500元，计划于2009年12月31日前交付；乙方按有关规定程序和要求，以拆迁补偿款282150元申购拆迁安置房，申购总建筑面积80平方米。2009年7月，孔芳、许亮（许丽哥哥）、许丽和许某2（许丽弟弟）分别在选房确认单上签名，所选房屋分别为：××、××、××、××。2009年9月，许某1、孔芳与沈毅、白道荣签订协议书一份，约定：“沈毅购买户主孔芳、许某1女儿许丽名下玄武区××、85㎡住房一套，购房款为肆拾伍万元整；卖方为甲方，买方为乙方；买卖之后不管房价上涨下跌不得反悔；卖方许丽领到两证后应及时交予乙方处，等到能上市交易时，甲方无条件协助乙方进行过户，过户一切费用由乙方自己交付；余款拾万元整过完户后乙方一次性付清给甲方。”协议签订后，沈毅将房屋装修，交由其女儿结婚居住使用至今。另查，许丽持有残疾证，系2009年9月3日由南京市玄武区残疾人联合会填发、南京市残疾人联合会批准发证，该证上载明原监护人为孔芳，2010年7月26日变更为王成林。 （2011）玄锁民初字第17号民事案件判决认为：许丽系二级智力残疾，其未婚前的法定监护人为其父母，其结婚后的法定监护人为其配偶。故自2006年6月19日许丽与王成林结婚之日起，王成林系许丽的法定监护人。许某1与孔芳辩称，2010年7月前孔芳系许丽的法定监护人，孔芳有权对许丽的财产进行处分，依据不足，本院不予采纳。2009年9月，许某1、孔芳以许丽监护人的名义与沈毅、白道荣签订协议书，如前文所述，此时许某1与孔芳并非许丽的监护人，故许某1与孔芳在未征得许丽及其监护人王成林同意的情况下，将许丽享有权利的涉案房屋转让给沈毅与白道荣，侵犯了许丽的合法权益。许某1与孔芳辩称，孔芳将涉案房屋转让给沈毅系因曾向沈毅借款数十万元用于许丽结婚生子及生活开支，但未能提供相应证据，故该辩称意见本院不予采纳。被告沈毅、白道荣的辩称意见“2009年9月四被告签订购房协议书时，许丽及其法定代理人都在场，但没有表示同意与否。后经许某夫妻以及王成林同意，其还对涉案房屋进行了装修”，因未提供证据证实，故本院亦不予采纳。 （2011）玄锁民初字第17号民事案件判决：被告许某1、孔芳与被告沈毅、白道荣于2009年9月签订关于买卖南京市玄武区××房屋的协议书无效。 上述案件判决后，许丽于2012年4月办理了南京市玄武区××（以下简称106室）房屋的所有权登记，所有权人为许丽。2014年7月15日，孔芳给付沈毅现金5万元。106室房屋现仍由原告占有。 另查明，孔芳交由原告使用的房屋包含负一层储藏室一间，但该储藏室未办理所有权登记。 本案审理中，本院部分应原告申请、部分依职权，委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司（以下简称三师评估公司）对106室房屋分别于：2009年8月29日106室房屋买卖协议签订之日、2011年4月15日本院（2011）玄锁民初字第17号判决生效之日、2018年5月17日本案原告起诉之日三个时点的市场价值进行评估；对106室房屋自2009年至2019年期间每个年度的租金价格进行评估。三师评估公司出具评估报告，评估价格为：2011年4月15日106室房屋（含负一层储藏室一间，不含装修）总价961400元，每平方米11212元；2018年5月17日106室房屋（含负一层储藏室一间，不含装修）总价2116800元，每平方米24686元。评估报告有效期一年。三师评估公司同时说明：因祥和佳园房屋成交数据库中仅有2011年至2018年的成交数据，故不能提供2009年8月29日106室房屋的市场价值评估意见；因无祥和佳园小区房屋租赁数据库，亦无法对106室房屋2009年至2019年房屋租赁价格进行评估。 对上述评估报告的真实性、合法性原告均不持异议，但认为仅价值时点为2018年5月17日的评估结论与本案有关联性，应以该时点的价值作为确定原告损失的依据。 被告孔芳对评估报告持有异议，认为：106室房屋不属孔芳所有，房屋价值、升值等均与孔芳无关；106室房屋系经济适用房，在2011年时无法上市交易，没有市场价格。 被告许丽认为虽然许丽是无效买卖合同的受害人，并非赔偿义务人，但对评估报告仍持有异议：法院委托评估的有四项内容，评估报告仅出具了两项结论，故该报告不完整；2009年协议签订时，并没有明确包含储藏室，但评估报告却列明包含负一层储藏室一间，明显不符合事实；涉案房屋系因拆迁于2009年购置，2012年才办理了产权证，而评估报告所参考的均是2011年商品房的价格，明显高于涉案房屋的价格；评估报告对估价对象尤其是其中的“外部配套设施状况”的描述中，均使用了“较优”的评价，而该环境评价是在估价人员查勘现场即2019年5月得出的结论，不能体现2011年时评估对象所处的真实环境、公用设施、商业配套等状况，例如评估报告中列举的“估价对象所在区域内有万谷慧生活、沃尔玛超市”等，而上述商业设施在2011年时均未设立。因此，评估报告不能真实、客观反映106室的市场价值。 审理中，原告主张原告取得106室房屋后于2010年4月对该房屋进行了装修，要求被告赔偿其装修损失106000元。为证实该主张，原告提供装修明细一份，记载装修时间为2010年4月1日至2010年6月10日，装修总价76338元；卫浴发货单两份，载明价款总额4580元；产品质量保证书，载明货款1500元；橱柜收据，载明金额5500元。 被告孔芳、许丽对原告提供的证据真实性均不予认可，同时认为原告即使于2010年对106室房屋进行了装修，其已居住了近十年，当时的装修至今已无残值。 被告孔芳主张：孔芳已将32万元购房款全部退还给了原告，具体包括以下部分：一、2014年7月15日，在孔芳给付沈毅5万元现金的同时，孔芳还将其对案外人吴某的5万元债权转让给了原告。为证实该主张，孔芳提供：1、2014年7月15日沈毅出具的收条一份，内容为“今收到孔芳人民币现金五万元整，转吴某借条五万元整一张”。二、孔芳将其对案外人潘某的30万元债权转让给了沈毅。为证实该主张，孔芳提供：2、2014年2月至6月期间潘某出具给孔芳的借条4张，借款金额共计472700元。3、案外人孔某于2018年11月18日出具的书面证明，主要内容为：证明人孔某为孔芳弟弟，2011年至2018年4月15日期间与沈毅及其家人多次协商解决住房问题；2014年7月因潘某欠孔芳债务，经三方达成由潘某代孔芳还沈毅30万元，孔芳与沈毅之间无债务。4、2016年8月5日，潘某出具的书面证明，主要内容为：本人于2014年7月与孔芳、沈毅及其女儿女婿、孔某协商决定，因本人共欠孔芳70万元，孔芳和沈毅在2010年因购房有32万元债务，期间孔芳已还沈毅10万元，剩下22万元协商决定由本人代为偿还，并一次性补偿30万元，孔芳和沈毅之间从此没有债务关系，当时孔芳和沈毅32万元收条未撤回，潘某写了一张30万元的欠条给沈毅。 对孔芳提供的证据及主张，原告质证及抗辩意见：孔芳提供的证据1真实性予以认可，该收条是沈毅书写，但沈毅当时只收了孔芳的5万元现金，收条中“转吴某借条五万元整一张”是沈毅同意孔芳将其对吴某的5万元债权转让给沈毅的意思，但没有履行，孔芳并没有将吴某的借条交付给沈毅，沈毅至今也未取得对吴某的债权，更未得到吴某的还款。对孔芳提供的证据2、3、4的真实性均不认可，潘某、孔某应为证人，但该二人均未出庭作证，其书面证明不具有真实性，潘某出具给孔芳的借条即便真实也不能证明孔芳将此债权转让给了沈毅，故孔芳所举证据不能证实其主张。 被告许丽对孔芳提供的证据无异议。 对当事人提供的证据，本院认为：原告提供的装修明细无签字落款，其真实性本院不予认定；原告提供的发货单、产品质量保证书、收据真实性本院予以认定。对被告孔芳提供的证据1真实性本院予以认定，该证据中沈毅书写“转吴某借条五万元整一张”，原告解释为“沈毅同意孔芳转让5万元债权”，但未就此提供证据，且该解释与收条中的文义不符，本院对原告的质证意见不予采信，2014年7月15日沈毅出具的收条可以证明孔芳已将吴某出具的5万元的借条给付沈毅。孔芳提供的证据2均为案外人潘某出具给孔芳的借条，与本案无关联性，不能作为本案定案证据使用。孔芳提供的潘某和孔某的证明属证人证言，孔芳无合法事由未提供证人出庭作证，对书面证言本院不予采信。 对评估报告的证明力，本院认为：三师评估公司虽未完成本院全部委托评估事项，但本院委托的四项评估均为独立评估事项，因客观条件所限未完成的评估不影响已完成评估结论的证明作用；虽然房屋买卖协议中未约定，但孔芳交付原告占有使用的房屋包含负一层储藏室一间，故房屋评估机构将储藏室一并计入评估对象符合本案事实；因估价对象（106室）所在区域在价值时点期间房地产市场交易比较活跃，与估价对象处在同一供需圈内类似房地产近期市场交易案例较多，且类似交易案例的可比性较强，故三师评估公司在估价方法的选择上采用了比较法，即选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格，以该估价方式所评估的价格，已可避免商业等设施现在状况与历史状况差异、商品房与拆迁安置房的价值差异等对评估价格的影响。因此，本院认为评估报告具有证明力，可以证明相应时点106室房屋的市场价值。 本院认为：被告孔芳系许丽的母亲，明知许丽的身体状况和婚姻状况，在未征得许丽监护人同意的情况下转让属许丽所有的106室房屋，对签订无效的106室房屋买卖合同负有主要责任；原告沈毅、白道荣明知买卖的房屋属于许丽所有，在未查验许丽授权或孔芳、许某对许丽监护证明的情况下，与孔芳、许某协议买卖许丽的房产，对无效协议的签订负有次要责任。 根据无效合同的处理原则，孔芳应将收取的购房款归还原告，现有证据可以证明孔芳已归还原告现金5万元并转让债权5万元，共计已归还10万元。孔芳主张其已将购房款全部归还原告，但未举证证明，本院不予采纳。孔芳应将剩余购房款22万元返还给原告。 原告签署的106室房屋买卖协议已被确认无效，原告占有使用106室房屋无合法理由，许丽反诉要求原告返还106室房屋，本院予以支持。 原告基于无效的买卖协议占有使用106室房屋，许丽反诉要求原告支付2010年4月起至2018年12月5日的房屋占有使用费，本院予以支持。关于占有使用费的数额，由于原告占有使用106室房屋期间较长，无完整的历史租金记录，本院参考同类型、地段现有房租报价，租金价格变化，以及装修等因素等，酌定2010年4月1日至2018年12月5日期间原告应支付给许丽房屋占有使用费140400元。 关于原告诉请要求孔芳赔偿因丧失购房机会以及房价上涨给其造成的损失，本院认为，与106室房屋同地段、类型的房屋价格十年来有较大幅度上涨，原告因已购买106室房屋而放弃了其他购房机会，106室房屋买卖合同被确认无效后，其利益确实遭受损失，但是原告将因无效的房屋买卖合同所遭受的损失期间计算至其提起本案诉讼之时没有合理性，在原告与孔芳关于106室房屋买卖协议被确认无效之时，其因放弃购房机会而遭受损失的计算期间即应截止，故本院认定本院（2011）玄锁民初字第17号民事判决生效之时即2011年4月15日106室房屋的市场价值与原告和孔芳约定的购房款之间的差额，为原告因房屋增值及其因放弃购房机会所遭受的损失，具体为：961400元-450000元=511400元。因孔芳对签订无效合同负有主要责任，故应承担该损失的80%，原告负有次要责任，应承担该损失的20%。 关于原告主张的装修损失，因原告未能提供充分证据证明其装修损失106000元，且原告于2010年装修至今已逾九年，原告已享受了装修形成的居住利益，现已无损失需赔偿，故对原告该请求不予支持。 被告在抗辩中认为原告在本案中主张的权利已超过诉讼时效，法院应驳回其诉请。本院第四次庭审中，被告孔芳陈述“合同无效后，我们就和原告协商要慢慢还钱，没有具体确定还款的时间”，该陈述可以证明，原、被告一直磋商且未确定债务履行期间，故被告抗辩原告诉请超过诉讼时效，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告沈毅、白道荣于本判决生效之日起三十日内腾空并迁出南京市玄武区××； 二、原告沈毅、白道荣于本判决生效之日起三十日内给付被告许丽截止2018年12月5日的房屋占有使用费140400元； 三、被告孔芳于本判决生效之日起三十日内归还原告沈毅、白道荣购房款220000元，赔偿原告损失409120元，合计629120元； 四、驳回原告沈毅、白道荣的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告许丽的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16589元，反诉受理费12777元，诉讼保全费5000元，评估费30000元，合计64366元，原告沈毅、白道荣负担12873元，被告孔芳负担51493元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  吴小晗 人民陪审员  陈时勤 人民陪审员  徐莹莹 二０一九年六月二十九日 法定助理郑康 见习书记员  梁 晨