广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3402号上诉人（原审被告）：梁日仔，男，1960年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁少珊，广东海顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区大良街红岗股份合作经济社黄岗三小组，住所地广东佛山市顺德区。负责人：梁盛祥，该小组村长。委托诉讼代理人:黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。委托诉讼代理人:张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。上诉人梁日仔因与被上诉人广东省佛山市顺德区大良街红岗股份合作经济社黄岗三小组（以下简称黄岗三小组）、土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初6352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。梁日仔上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决梁日仔与黄岗三小组签订于2007年2月1日签订的《租赁土地合同》及《补充协议》中有关约定的租赁期限均全部有效；三、本案诉讼费由黄岗三小组负担。事实与理由：一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定错误，本案应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款的规定，故本案租赁合同约定共三十五年的租期没有违反法律、行政法规的规定，合法有效。即使适用我国合同法的规定，双方签订的《补充合同》是续订合同，亦没有违反该法的规定，应继续履行合同。佛山市顺德区大良街道农业和社会工作局并非案涉土地主管部门，其没有职能就租赁期限作强制性规定，其复函不代表其观点及适用法律的正确，该复函不应被采信。黄岗三小组就案涉土地在案涉合同签订前两年已通过全体村民表决同意出租，双方经充分磋商了两年才签订租赁合同，并一直履行至今。梁日仔对案涉土地投入巨资并按期缴纳租金。双方于2017年7月19日签订《补充协议》，再次明确租赁期限共为三十五年，所有合同均经广东省佛山市顺德区大良街红岗股份合作经济社鉴证，双方均应恪守信用，各自履行相应义务。签订合同时，案涉土地完全不具备发展条件，梁日仔全部承担青苗费、修建下水道、拆移高压线杆、申报用地手续报批费用、建设费用等，且合同期满后，梁日仔投入的建筑物等全部归黄岗三小组所有，二十年的租期，对梁日仔极不公平。黄岗三小组辩称，双方签订合同时的土地不是工业用地，不适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条的规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定认定案涉合同部分无效正确。黄岗三小组向一审法院起诉请求判令：1.确认于2007年2月1日签订的《租赁土地合同》中租赁期限超过20年部分及《补充协议》无效；2.本案诉讼费由梁日仔承担。一审法院认定的事实：2007年2月1日，黄岗三小组与梁日仔签订《租赁土地合同》一份。合同第1条约定：梁日仔租用黄岗三小组某土地（以下简称案涉土地），总面积约8500平方米，填土后按实际面积计算。合同第3条约定：梁日仔支付全部自留地青苗费、收割自留地及鱼塘、修建下水道、拆移高压线杆、填土及建筑期，租赁期间25年，即由2007年11月1日至2032年11月1日止，租赁期满后梁日仔在案涉土地上全部建筑物，包括门窗、水电设施无条件归黄岗三小组所有。合同第4、5条约定：每平方米租金1.6元（五年内计），以后每五年按上年的总租金递增10%，以后如此类推；租金每季度结算一次，梁日仔应在每季度的首日将该季度的租金支付给黄岗三小组，若逾期支付，……。合同第9条约定：对于案涉土地，黄岗三小组无搞任何用地审批手续，由梁日仔负责办理用地报建手续，所需费用由梁日仔负责，……。其后，双方又签订《补充协议》一份（以下简称为2007年《补充协议》），约定：黄岗三小组为了完善案涉土地能长期合法利用和收益，双方经过多次向有关部门申报用地手续的报批工作，有关手续报批需要的金额非常庞大，这款项是由梁日仔支付，以后案涉土地属黄岗三小组持有及收益，故此黄岗三小组经过村民小组同意，续租10年给梁日仔作投资回报使用，即合同期至2042年11月1日止，租金按上述合同的类推。合同签订后，黄岗三小组将案涉地块交予梁日仔使用，梁日仔在案涉地块上兴建了厂房，并陆续办理案涉地块的相应建设用地审批手续，支付了报批等相应费用。2017年7月19日，黄岗三小组、梁日仔又签订《补充协议》一份（以下简称为2017年《补充协议》），约定由于经图纸显示及队委重新测量落实租用大塘土地的实用占地面积有差异的原因，经双方协商一致，确定从2017年8月1日起，梁日仔基于2007年2月1日签订的《租赁土地合同》所租赁的案涉土地面积由8500平方米变更为10996平方米，合同其他约定内容均不变。对于租金的交付，双方第一次开庭时并不存在争议。例如，2018年3月6日，梁日仔交纳案涉土地2018年1月至3月的租金63864.75元，黄岗三小组出具收据确认，并备注了案涉土地面积10996平方米，单价1.936元，月租金21288.25元。另查明，因一份2011年的批复显示收回案涉部分土地作大良街道城镇建设用地。一审法院遂于2018年7月发函给佛山市国土城建和水利局，询问土地使用权情况。该局于2018年8月回函称：某号宗地图涉及的用地已办理建设用地批文，但尚未确权登记，政府目前没有征收（收回）该土地，该土地仍属于广东省佛山市顺德区大良街红岗股份合作经济社的自用地。又查明，一审法院于2018年9月曾发函给佛山市顺德区国土城建和水利局，征询该局对案涉租赁期限的意见。该局于2018年10月29日作出复函一份，内容为：经查，来函所涉地块未在我局办理国有建设用地使用权租赁手续，其土地租赁合同约定的出租土地事宜属农村集体经济组织资产处置范畴，不属我局职能，建议咨询农村集体资产主管部门的意见。一审法院其后发函给佛山市顺德区大良街道农业和社会工作局，征询该局对案涉租赁期限的意见。该局于2018年11月20日作出复函一份，内容为：2017年2月1日，黄岗三小组、梁日仔签订了《租赁土地合同》，约定出租红岗居委会某土地（用地性质为农业用地），租赁年限为25年，该事项已于2005年4月经民主表决通过，符合程序，但其期限与《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”规定不符；双方于2007年2月1日签订的《补充协议》所约定续租10年的事项未经民主表决，与《广东省农村集体资产管理条例》第五章第十九条“社区合作经济组织集体资产管理中的下列事项，必须经合作经济社组织成员大会或者成员代表大会审议通过：（三）集体资产经营方式的确定和变更”规定不符，因此，该《补充协议》的签订不符合程序。一审法院认为，是否经村民表决是黄岗三小组的内部管理问题，并不能以此为由简单否定2007年《补充协议》的效力。即使2007年《补充协议》未经村民表决是事实，但2007年《补充协议》与《租赁土地合同》形式上均加盖黄岗三小组的印章及由同样的三个代表签名，以上事实行为构成表见代理，也足以使合同的善意相对方有充分理由相信该三个代表享有代理权，应视为能够代表村民的集体意志。因此，黄岗三小组以未经表决为由主张2007年《补充协议》为无效协议，理由不成立，不予采纳。关于《租赁土地合同》的性质为土地租赁合同还是土地使用权出让合同的争议。租赁合同是当事人之间设定用益权的合同；是当事人约定一方转移特定物于他方使用，他方给付租金的合同。获得租金收益是出租人的目的，取得租赁物的用益权是承租人的目的。而土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金；逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。从上述分析可知，土地租赁合同与土地使用权出让合同确实有相似之处，但最大区别是土地使用权租赁合同收取的是租金、土地使用权出让合同收取的是一次性土地使用权出让金，两种款项性质不同；土地使用权出让比土地使用权出租更为严格，程序等均有明确法律规定。根据上述分析，本案当事人所签订的《租赁土地合同》虽然梁日仔负责办理变更土地规划手续及承担相关费用，但这仅是使用租赁物的一个条件，并不能改变合同性质，因此梁日仔认为双方所签订的《租赁土地合同》实质为一份土地使用权出让合同的抗辩不成立，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。双方签订的《租赁土地合同》所约定的租赁期限已超过二十年，在租赁期间未届满前，双方还签订《补充协议》约定再延长租赁期限，于法不符，黄岗三小组认为租赁期限超过二十年部分无效的主张，一审法院予以支持。梁日仔主张根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第二项关于工业用地使用权出让最高年限为五十年的规定，《租赁土地合同》及《补充协议》应属有效合同的抗辩，一审法院不予采纳的理由是：1.佛山市顺德区国土城建和水利局已指出122085-369号宗地图涉及的用地已办理建设用地批文，但尚未确权登记，政府目前没有征收（收回）该土地，该土地仍属于广东省佛山市顺德区大良街红岗股份合作经济社的自用地。也就是说，该宗地图的用地仅是办理建设用地批文，没有完成征收。2.佛山市顺德区国土城建和水利局称案涉地块未在该局办理国有建设用地使用权租赁手续，其土地租赁合同约定的出租土地事宜属农村集体经济组织资产处置范畴，不属该局职能，建议咨询农村集体资产主管部门的意见。3.佛山市顺德区大良街道农业和社会工作局则认为《租赁土地合同》中所约定的租赁期限于法不符。据上理由，本案不适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款的规定，梁日仔该抗辩缺乏事实依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：黄岗三小组与梁日仔于2007年2月1日签订的《租赁土地合同》中关于佛山市顺德区大良街道南国西路大塘土地租赁期限超过二十年的部分及落款日期为2007年2月1日的《补充协议》均为无效。案件受理费1998.80元（黄岗三小组已预交），由梁日仔负担（梁日仔应于判决生效后十日内支付给黄岗三小组）。二审期间，梁日仔提供了佛山市顺德区国土城建和水利局职能的网页打印件。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对该证据经审查认定：佛山市顺德区国土城建和水利局向一审法院的复函已明确其不具有与本案相关事宜的行政管理职能，故应以该局的职能范围应以其复函为认定依据，本院对该证据不予采信。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：合同约定的超过二十年的租赁期限是否有效。在本案中，双方当事人于2007年签订的租赁合同约定的租赁期限为二十五年，此后双方在原合同期限未满时即签订《补充协议》约定合同期至2042年11月1日，故双方签订的《补充协议》不符合该合同法第二百一十四条第二款“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定。据此，双方签订的租赁合同所约定的租赁期限实为三十五年。佛山市顺德区大良街道农业和社会工作局已明确案涉土地未按规定的程序和办法办理相关手续，梁日仔又无证据证明其已依规定办理了案涉土地使用权的流转手续，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”和第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，一审法院关于梁日仔与黄岗三小组签订的租赁合同约定的租赁期限超过二十年的部分无效的认定正确，本院予以维持。综上所述，梁日仔的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1998.8元，由上诉人梁日仔负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 徐允贤审 判 员 潘伟丹二〇一九年六月十一日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪