江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初3258号原告：韦蔚，男，汉族，1988年12月12日生，住江西省赣州市崇义县。委托诉讼代理人：江勇，江西仁天律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：赣州葆和润实业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江北大道****。统一社会信用代码：91360700309255933X。法定代表人：李治兵，系公司总经理。委托诉讼代理人：孙诣博，江西创兴律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告韦蔚与被告赣州葆和润实业有限公司（以下简称为葆和润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦蔚及其委托诉讼代理人江勇，被告葆和润公司的委托诉讼代理人孙诣博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、由被告立即拆除遮挡在第五大道一期.洛克广场A座410和411室两套房屋外的广告牌，停止侵权排除妨碍，恢复原状后继续履行合同；2、由被告支付26335.7元逾期交房违约金（以合同总价961157元为基数按日万分之一计算违约金，自2018年7月1日至2019年4月2日共274天暂计为26335.7元，实际计算至房屋交付之日止）给原告；三、由被告赔偿侵犯原告采光、日照权利造成的损失54000元给原告；四、本案诉讼费、公证费由被告承担。被告葆和润公司辩称：1、赣州市章贡区第五大道一期洛克广场A座410和411室两套房屋符合法定及约定的交付条件，被告葆和润公司按照合同约定向原告邮寄送达了《交房通知书》，原告未按约定接收房屋，应当自行承担一切法律后果；2、原告未接收房屋，无权就房屋主张采光权等权利，依据《物权法》第84条，只有不动产的权利人有权主张采光权等权利，而第五大道一期洛克广场A座410和411室两套房屋均未交付，原告并非房屋的所有权人或使用人，因此，原告无权主张采光权。经审理查明：2017年4月10日，原告与被告签订两份《商品房认购协议》，约定：原告向被告认购第五大道一期.洛克广场Ａ座410、411室商务公寓，出售商品房预售许可证号为赣市房预售证第2016-022。合同中还约定了其他事项。2017年4月22日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买第五大道一期.洛克广场Ａ座410、411室商务公寓；原告的通讯地址为赣州市章贡区章江北大道138号7栋1层协润汽车前台，联系电话185××******；410室的建筑面积为58.93平方米，总价为481232元；411室的建筑面积为58.77平方米，总价为479925元；被告应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知原告办理交付手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件交付的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止；被告给原告的所有通知可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、短信等方式送达，文件送达的时间为：以传真方式发出的，以发出日期为送达日；以专人手递方式发出的，原告签收日为送达日（如原告拒绝签收的，则以该通知留置于原告的住所或合同中载明的地址为送达之日）；以挂号邮寄、特快专递方式发出的，签收之日即为送达之日；被告送达原告的通知如已采取以上方式但无法送达而采取公告方式送达的，可在《赣南日报》或《赣州晚报》上进行公告，自公告之日起第五日视为送达；原告对合同项下商品房的屋顶平台／露台／局部地面花园须保持原状，不能搭建任何形式、大小及高度的建筑结构物及棚架和设施、设备等。合同中未约定被告有权在原告所购房屋的外墙悬挂广告牌。合同中还约定了其他事项。2017年4月24日，原告向被告支付了410、411室的首付款合计491157元。2017年7月21日，原告向被告支付了410、411室的按揭款合计47万元。被告曾通过顺丰快递向原告合同中约定的地址和联系方式邮寄第五大道Ａ座410交付通知书，但原告庭审陈述称未收到该份快递。被告庭审陈述称该快递系原告拒收，但被告亦未提交该份快递的快递查询信息，亦未在《赣南日报》或《赣州晚报》上进行公告。2019年3月15日，江西省赣州市赣南公证处出具（2019）赣虔市证内字第561号《公证书》，对赣州市第五大道一期.洛克广场Ａ座410、411室坐落处的室内和室外的现状进行了拍照，照片上显示410、411室室外悬挂有ＬＥＤ广告牌，广告牌遮挡了410、411室的部分窗户。该广告牌系被告悬挂。以上事实有原告提交的原告提交身份证、葆和润公司企业信息、《赣州市商品房买卖合同》、发票、公证书、《商品房认购协议》，被告提交的快递单的及原、被告的庭审陈述足以证明。本院认为，《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，依法成立生效，对当事人具有约束力。因原告依约已将购房款全部缴清，但被告并未严格按照合同约定的通知方式向原告通知交房，即在原告未签收交房通知的情况下在《赣南日报》或《赣州晚报》上进行公告，其行为导致后续逾期交房的违约行为，故原告有权要求被告向原告支付逾期交房违约金并继续履行《商品房买卖合同》，被告认为原告未依约接收房屋的答辩意见，本院不予采纳。关于原告未接收房屋的情况下是否属于《物权法》中规定的业主的问题。本院认为，原告已与被告签订《商品房买卖合同》，且依约支付了房屋对价，但原告起诉时仍未接收房屋，并未占有案涉房屋，不应认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的业主。虽原告尚不属于业主，但被告在原告所购房屋外悬挂的广告牌已对窗户进行了遮挡，且被告悬挂广告牌的行为并不属于双方当事人在《房屋买卖合同》中所约定的内容，且该广告牌较其未悬挂前对原告所购的房屋造成了采光、通风方面的影响，若被告按此向原告交付房屋，则属于瑕疵履行，故原告有权基于《房屋买卖合同》的约定要求被告采取相应的补救措施，即将悬挂的广告牌予以拆除并向原告交付房屋，故原告要求被告立即拆除广告牌的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的采光、日照损失的问题，因原告尚未接收所购房屋，未实际对所购房屋占有使用，故被告悬挂的广告牌并未对原告造成损失，原告要求被告承担采光、日照损失的诉讼请求，本院不予支持。因原告未提交公证费的支付凭证，且双方当事人亦未约定公证费由谁承担，故原告主张公证费由被告承担的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告赣州葆和润实业有限公司继续履行与原告于2017年4月22日签订的两份《商品房买卖合同》；二、由被告赣州葆和润实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告韦蔚支付逾期交付违约金（违约金以购房款961157元为基数，按日利率万分之一计算，自2018年7月1日起至实际向原告交付第五大道一期.洛克广场A座410和411室之日止）；三、由被告赣州葆和润实业有限公司于本判决生效之日起七日内拆除悬挂在第五大道一期.洛克广场A座410和411室房屋外墙的广告牌；四、驳回原告韦蔚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1808元，由被告赣州葆和润实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘迪驰人民陪审员  蔡 波人民陪审员  宋征鑫二〇一九年六月二十六日法官助理钟君书记员钟观发