广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终1734号 上诉人（原审被告）：宾阳县鸿基伟业房地产有限公司，住所地广西宾阳县芦圩镇商贸城**城东大道广场公寓楼东面,统一社会信用代码91450126763078703D。 法定代表人：陈家劲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦娇，广西众维（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈招名，广西众维（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹敏，女，1967年2月15日出生，汉族，住广西宾阳县。 原审被告：广西宾阳县家嘉超市有限公司，住所地广西宾阳县商贸城****，统一社会信用代码91450126574557457M。 法定代表人：吴强，该公司经理。 上诉人宾阳县鸿基伟业房地产有限公司（以下简称鸿基公司）因与被上诉人邹敏及原审被告广西宾阳县家嘉超市有限公司（以下简称家嘉超市）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宾阳县人民法院（2018）桂0126民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人鸿基公司上诉请求：一、撤销（2018）桂0126民初1775号民事判决第三项，改判鸿基公司无需对家嘉超市的债务承担连带清偿责任；二、本案一、二审诉讼费用由邹敏负担。事实及理由：一、邹敏主张的违约金过高。家嘉超市逾期支付租金给邹敏造成的实际损失相当于租金的利息损失，故违约金应当以每年的租金为基数按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算。现邹敏主张以购房款总额的每日万分之二计算违约金，过高于实际损失，应予以调整。二、《商品房委托经营合同书》第14条担保条款仅笼统约定担保二字，对担保形式及担保对象、担保范围、担保期间等担保内容约定不明，无法显示合同当事人的真实意思，且事后未达成补充协议，因此该担保条款不成立。三、即便担保条款成立，依据《中华人民共和国公司法》第十六条“公司向其他企业投资人或为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议……”及《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定，由于鸿基公司未经股东会同意而签订了含有担保条款的《商品房委托经营合同书》，且邹敏在签订合同的过程中，未对鸿基公司签约代表的权限尽到审慎义务。依法应认定本案《商品房委托经营合同书》第14条担保条款无效。四、即便担保条款有效，也应当认定为一般保证担保。五、《商品房委托经营合同书》对保证期间没有约定，则保证期间应当为履行期限届满之日起六个月。本案中，邹敏主张的是2016年8月28日至2017年8月28日期间的租金，该笔债务的保证期间应至2018年2月28日止。邹敏于2018年6月5日起诉已经过保证期间，鸿基公司的保证责任免除。 被上诉人邹敏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原审被告家嘉超市未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 邹敏向一审法院起诉请求：一、家嘉超市向邹敏支付1111号商铺第九年度（即2017年度）的经营收益租金13724.3元（计算依据合同第10条约定：70022×9.8%×2＝13724.3）；二、家嘉超市向邹敏支付违约金3837.21元（计算依据：从2017年8月30日暂计至2018年5月31日，以商铺购房款总额70022元为基数每日万分之二，乘以274天，以后违约金另计）；三、鸿基公司对上述款项承担连带担保责任；四、本案诉讼费由家嘉超市、鸿基公司承担。诉讼过程中，邹敏将第一项诉讼请求变更为：家嘉超市向邹敏支付1111号商铺第九年度的经营收益租金6862.15元。 一审法院判决：一、家嘉超市向邹敏支付2016年8月28日至2017年8月28日的租金6862.15元；二、家嘉超市向邹敏支付违约金3837.21元；三、鸿基公司对上述应付租金及违约金承担连带清偿责任。案件受理费239元，由家嘉超市、鸿基公司负担。 二审期间，各方当事人均无新证据提交，对一审判决认定的事实均无异议。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据鸿基公司的上诉请求及理由，本案的调查重点为：一、《商品房委托经营合同书》第14条担保条款的效力及性质应如何认定；二、本案保证期间是否已经过；三、本案的违约金应否予以调整。本院对此认定如下： 一、效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案邹敏、家嘉超市及鸿基公司三方就租赁物的基本情况、租金支付、租赁物用途、违约责任及担保事项等自愿形成书面《商品房委托经营合同书》，该合同自三方当事人签字盖章时成立。鸿基公司以《商品房委托经营合同书》对担保形式及担保对象、担保范围、期间等约定不明为由，主张其中的担保条款不成立，无法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”鸿基公司以其对外提供担保未经公司股东会同意，违反了《中华人民共和国公司法》第十六条规定，且邹敏为非善意相对人等为由，主张担保条款无效。对此本院认为，《中华人民共和国公司法》第十六条第一款在内容上表现为公司提供担保前进行内部决策时的权力配置和审议程序，是调整公司治理结构权力行使的规范，属于对担保人单方的公司内部关系的管理性强制性规定，对外不具有约束力。因此，邹敏在签订本案《商品房委托经营合同书》时，不需就鸿基公司对外担保是否经过其董事会或股东会决议进行审查。既无需审查，则不存在邹敏非善意签订合同的问题。综上，本案《商品房委托经营合同书》的内容，包括担保条款，未违反法律法规的效力性强制性规定，不存在法律规定的其他无效情形，各方当事人均应恪守。 二、性质问题。本案《商品房委托经营合同书》第14条约定：“合同执行期间家嘉超市的本合同一切执行由鸿基公司进行担保，如家嘉超市未能按照合同执行，鸿基公司承担执行本合同规定事项。”由于该条款对保证担保的方式没有明确约定，则依据《中华人民共和国担保法》第十九条的“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，鸿基公司应按照连带责任保证承担保证责任。 三、本案保证期间是否已经过的问题。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担。”本案合同履行期至2018年8月28日止，则鸿基公司的保证期间至2019年2月28日止，故邹敏提起本案诉讼向鸿基公司主张权利，并未经过保证期间。 四、违约金应否予以调整的问题。本案《商品房委托经营合同书》第三条对家嘉超市支付租金的标准及时间进行了约定，同时还约定家嘉超市如逾期支付租金，应以商铺的实际成交总额每日万分之二的标准支付违约金。现家嘉超市从2016年8月28日起，未再向邹敏支付约定的租金，已构成违约。邹敏依照上述约定向家嘉超市主张违约金，符合双方合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，应予支持。由于违约金兼具补偿性及惩罚性，本案双方约定的违约金亦未过分高于邹敏的损失，故本院对《商品房委托经营合同书》约定的违约金不予调整。 综上，鸿基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费239元，由宾阳县鸿基伟业房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林有坤 审判员  付 浩 审判员  黄 蔚 审判员  高翔宇 审判员  陆 宁 二〇一九年六月二十八日 书记员  许立峰