山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1327民初984号 原告（反诉被告）：薛宝虎，男，1982年7月15日出生，汉族，农民，住莒南县。 委托诉讼代理人：曹现法，莒南洙边法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：崔可举，莒南县城区法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张成龙，男，1990年1月15日出生，汉族，农民，住莒南县。 委托诉讼代理人:李怀兵，山东广春律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘彦，山东广春律师事务所律师， 原告（反诉被告）薛宝虎与被告（反诉）原告张成龙租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告（反诉被告）薛宝虎及其委托诉讼代理人曹现法，被告（反诉原告）张成龙的委托诉讼代理人李怀兵到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告（反诉被告）薛宝虎及其委托诉讼代理人曹现法，被告（反诉原告）张成龙的委托诉讼代理人李怀兵到庭参加诉讼；第三次庭审时，原告（反诉被告）薛宝虎及其委托诉讼代理人崔可举，被告（反诉原告）张成龙的委托诉讼代理人李怀兵到庭参加诉讼；第四次原告（反诉被告）薛宝虎及其委托诉讼代理人崔可举，被告（反诉原告）张成龙的委托诉讼代理人刘彦到庭参加诉讼；第五次原告（反诉被告）薛宝虎及其委托诉讼代理人崔可举，被告（反诉原告）张成龙及其委托诉讼代理人李怀兵、刘彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛宝虎向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法调解或判决被告付清2018年3月25日到2019年3月25日大院及房屋租赁费27000元及违约金；2、请求依法判令被告支付租赁期间给原告造成的经济损失20000元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告薛宝虎在××镇××路××西有大院一处，占地面积约定5亩，平房8间，水电齐全。2017年3月22日，原、被告签订协议一份，双方约定大院及房屋租赁期限为三年，即2017年3月22日到2020年3月22日。付款方式：一年一付，每年3月25日付清租赁费，逾期除应补交所欠租赁费外还应按月向原告支付年租赁费千分之三的违约金。被告按约定支付了2017年至2018年3月22日租赁费27000元。2018年至2019年至今未付。被告应按约定支付租赁费及违约金。被告在租赁期间欠水电1600元，损坏门窗折价3200元，私自拆除东墙损失15200元。经多次协商未果。为维护原告的合法权益，请求法院判决。 张成龙辩称，原告薛宝虎的各项诉讼均依法不能成立，请求法院查明事实，驳回原告薛宝虎的无理诉求。2017年3月23日，原、被告签订房屋大院出租协议，租赁了原告薛宝虎的大院，租赁期限3年，每年租金27000元，协议对双方的权利、义务及其他条款均作了明确约定。合同签订后，被告张成龙向原告薛宝虎支付了租金27000元。原告薛宝虎向被告张成龙交付了房屋及大院，协议得到实际履行。2018年农历正月初，原告薛宝虎趁被告张成龙不在场地之际，私自进入被告张成龙租赁的大院，强行占用该场地，与他人非法经营“洗沙”，并非法占用、处置被告张成龙在场地内的财产。原告薛宝虎的行为严重违犯了合同约定，严重侵害了被告张成龙的合法权益，给被告张成龙造成了极大的经济损失。为维护原告的合法权益，被告张成龙于2018年3月15日向法院提交诉讼（案号2018鲁13**民初1930号），原告薛宝虎见败局已定，双方庭下和解，原告薛宝虎同意支付部分违约金，被告张成龙撤回了起诉。但薛宝虎迟迟未支付违约金，且被告张成龙去拉回地磅时多次予以阻挠，经报警处理未果。2019年1月份被告张成龙书面要求原告薛宝虎承担责任，原告薛宝虎接到通知后不但不履行义务，竟然提起诉讼。综上，原告的各项诉讼请求均依法不能成立，请法院依法驳回其诉讼请求。 反诉原告张成龙向本院提起诉讼请求：1、请求确认反诉原告张成龙与反诉被告签订的租赁合同已于2018年3月7日解除；2、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金10万元，并赔偿损失30000元；3、返还地磅一台；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月23日，双方签订房屋大院出租协议，租赁了反诉被告薛宝虎的大院一处，租赁期限3年，每年租金27000元，协议对双方的权利、义务及其他条款均作了明确约定。合同签订后，反诉原告张成龙向反诉被告薛宝虎支付了租金27000元。反诉被告向反诉原告张成龙交付了房屋及大院，协议得到实际履行。2018年农历正月初，反诉被告薛宝虎趁反诉原告张成龙不在场地之际，私自进入反诉原告张成龙租赁的大院，强行占用该场地，与他人非法经营“洗沙”，并非法占用、处置反诉原告张成龙在场地内的财产。反诉被告薛宝虎的行为严重违犯了合同约定，严重侵害了反诉原告张成龙的合法权益，给反诉原告张成龙造成了极大的经济损失。为维护反诉人的合法权益，现依法提起反诉。 反诉被告薛宝虎辩称：1、薛宝虎不是本案适格反诉被告。薛宝虎与反诉人张成龙签订协议后房屋租赁合同后，房子一直由张成龙占有和使用，薛宝虎不存在违约及给张成龙造成任何损失。2、关于返还地磅与本案无关联性。合同一直在履行当中，合同中并未约定反诉人可以单方面解除。3、反诉人在租赁期间将东墙未经过薛宝虎的同意私自拆除，并欠租赁期间的电费，破坏了薛宝虎的门窗。根据合同的约定反诉人应当恢复原状或折价赔偿。张成龙不但不履行义务，还颠倒事实。根据莒南县人民法院判决的（2018）鲁1327民初1935号民事判决书，造成反诉人的损失是薛宝东。当时反诉人也对薛宝虎进行了诉讼，案号为（2018）鲁1327民初1930号，是反诉人对薛宝虎的撤诉，撤回起诉。请求法庭依法驳回反诉人的反诉请求。 根据当事人陈述和经审审查认定的证据，本院认定事实如下： 2017年3月22日，原告薛宝虎与被告张成龙签订《房屋大院出租协议》。协议主要内容为：“房屋大院出租协议甲方：薛宝虎乙方张成龙在院落坐落位置：岚济路收费站西占地面积约5亩，平房8间水电齐全，经双方协商达成以下协议：第一条、期限和租金1、出租年限为3年，年租金27000元，大写贰万柒仟元整，出租起止日期：2017年3月22日至2020年3月22日。2、付款方式：一年一付，每年3月25日付款。第二条、甲方权利义务：1、承包期限内，甲方不得将该土地再次承包给第三方使用，不利依任何理由断电、断水、断路及任何理由影响乙方正常生活生产。如因乙方开发该块土地而引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。2、履行合同期间，甲方不能以任何名义终止合同，不能提前索要租金。3、签订协议前，甲方应交清水、电费，排除纠纷，乙方正常使用……第三条、乙方权利义务:1、乙方应按照本协议约定向甲方交纳承包费……第四条、违约责任：1、乙方应按照约定向甲方交纳承包费。如逾期交纳承包费六十日以内，乙方除应补交所人承包费外还应按月向甲方支付年承包费千分之三的违约金。甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行。否则，乙方有权拒付承包费并不承担违约责任。甲方不能正常履行合同条款负违约金伍十万元，另由此给乙方造成的一切经济损失，由甲方承担赔偿责任。3、乙方在开发该土地过程中引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。在问题解决前，乙方有权延付承包费并且不承担违约责任；如果因此导致协议不能履行或协议目的不能实现，乙方有权解除协议并且不承担违约责任，由此给乙方造成的一切损失，由甲方承担赔偿责任……”。协议签订后，被告张成龙向原告薛宝虎交付了2017年至2018年的租金27000元。2017年3月22日，被告张成龙与案外人薛宝东签订大院出租协议，租赁案外人薛宝东大院一处。该院落与本案原告薛宝虎的院落相邻。案外人薛宝东的院落在东，原告薛宝虎的院落在西，中间有界墙相隔。2017年4月份，被告张成龙为方便使用，将两处院落的界墙推倒。2018年3月7日，案外人薛宝东在未通知被告张成龙的情况下，收回其出租的大院（已另案处理）。2018年3月15日，张成龙分别起诉薛宝虎、薛宝东。2018年5月8日，张成龙申请撤回对薛宝虎的起诉，本院裁定予以准许。张成龙起诉薛宝东的案件经一审、二审已经处理完毕。2018年5月，张成龙安排工作人员取走院内物品受到薛宝虎阻止。2018年11月，薛宝虎将界墙修复，后将自己的大院另行出租。 上述事实，由原、被告的陈述及有关书证等证实，并经本院庭审查证所认定。 本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的租赁合同是否解除，如果已经解除，则解除时间如何认定；二、双方的违约责任；三、双方损失情况；四、地磅是否属于本案争议标的。 关于争议焦点一。薛宝虎与张成龙签订的房屋大院出租协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，属有效合同。在合同履行期间，张成龙将租赁的薛宝虎的院子与租赁的案外人薛宝东的院子拆除界墙、融为一体使用。2018年3月7日，案外人薛宝东收回其出租的大院。张成龙以其不再占有、使用大院为由，主张双方的合同已经于2018年3月7日解除，有违合同的相对性原则。虽然案外人薛宝东收回大院的行为造成张成龙在客观上无法继续一并使用薛宝虎、薛宝东出租的大院，但并不能导致其与薛宝虎之间的合同解除。张成龙起诉薛宝虎后又撤诉的行为，亦不能产生合同解除的效力。2018年5月，张成龙工作人员在取回院内物品时，受到薛宝虎的阻拦。同时在薛宝虎提交的2018年5月23日与张成龙的通话录音中，薛宝虎向张成龙主张房租，并称“要换锁了”，而张成龙则明确表示因薛宝虎违约双方合同已经解除、不再租赁该院落。可见到2018年5月，张成龙即已退出大院，该处大院由薛宝虎实际控制，双方合同已经不再履行。但张成龙尚有部分物品在院内。现该处大院已经由薛宝虎修复界墙后另行出租，合同已无继续履行的必要。综上，本院认定双方签订的协议已经于2018年5月23日解除。对于2018年3月至5月这两个期间的租赁费应当由张成龙支付给薛宝虎。薛宝虎要求张成龙支付一年的租赁费27000元，本院予以部分支持，即2个月的租赁费4500元。 关于争议焦点二。张成龙主张薛宝虎违约的理由主要有：1、在合同履行期间，薛宝虎侵占了张成龙实际占用的出租院落；2、薛宝虎没有按照合同约定对张成龙在租赁期间遇到的纠纷进行处理；3、薛宝虎在2018年12月将大院另行出租，构成根本违约。对于第一条理由，张成龙提交了2018年3月15日分别起诉薛宝虎、薛宝东的诉讼材料。张成龙对薛宝虎的诉讼已经撤诉，对薛宝东的诉讼请求经判决认定薛宝东违约，但并未认定薛宝虎对于2018年3月7日收回大院应当承担责任。张成龙亦未能提交其他证据证明薛宝虎参与到薛宝东收回大院的行为过程中。对于第二条理由，双方在合同中约定“乙方在开发该土地过程中引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。在问题解决前，乙方有权延付承包费并且不承担违约责任；如果因此导致协议不能履行或协议目的不能实现，乙方有权解除协议并且不承担违约责任”。双方约定薛宝虎应当对张成龙在使用出租大院时与村民发生的纠纷或相邻权纠纷进行调解处理。而薛宝东与张成龙之间系基本租赁合同发生纠纷，合同具有相对性，薛宝虎并非薛宝东与张成龙之间合同关系的当事人，张成龙不能基于此约定要求薛宝虎对薛宝东与张成龙之间的合同争议进行调处。对于第三条理由，张成龙已经明确向薛宝虎表明不再租赁大院、合同已经解除后，薛宝虎将大院另行出租并不构成违约。综上，张成龙关于薛宝虎存在违约行为应支付违约金的主张不能成立。关于张成龙迟延交付租金的问题。张成龙在2018年3月15日因合同履行问题起诉薛宝虎，该日期在双方约定的租金交付期限每年3月25日之前，双方因合同履行问题发生争议，双方正处于诉讼处理过程中。张成龙于2018年5月8日撤诉，结合本院认定的合同解除时间、双方关于“按月向甲方支付年承包费千分之三的违约金”的约定以及合理的催告期间等因素，本院酌情认定张成龙应当支付2个月的违约金162元（27000*3‰*2）给薛宝虎。 关于争议焦点三。因张成龙主张薛宝虎违约事实不能成立，其关于薛宝虎应当赔偿损失的诉讼请求亦不能成立。关于薛宝虎主张的损失有：1、电费损失1696.76。薛宝虎已经提交了代交的电费单据予以证实，对该损失，本院予以认定。2、财产损失：人工费4950元，沙5590元，水泥2136元，砖3738元，租赁搅拌机1000元，门窗修复费用1569元。对于薛宝虎主张的门窗损坏，仅提供了照片为证，无法确定其关联性，本院不予认定。对于修复中界墙的费用，薛宝虎提交的单据均非制式发票，其中沙款5590元、搅拌机1000元没有收款人签字或盖章，对于修复中界墙的费用，本院酌情认定为12000元。 关于争议焦点四。争议地磅位于涉案大院之外，张成龙虽提交地磅购买合同、票据拟证实该地磅属其所有。但薛宝虎提交了与案外人丁士浩的租赁合同，拟证明该地磅与张成龙没有关系，系其与案外人丁士浩之间的合同关系。对于该地磅的归属，并不属于本案房屋大院租赁合同关系，张成龙的该项反诉请求与本院不属于同一法律关系。对张成龙要求薛宝虎返还地磅的反诉请求，本院不予支持。张成龙可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）薛宝虎与被告（反诉原告）张成龙2017年3月22日签订的房屋大院出租协议已经于2018年5月23日解除。 二、被告（反诉原告）张成龙于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）薛宝虎租赁费4500元及违约金182元。 三、被告（反诉原告）张成龙于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）薛宝虎损失13696.76元。 四、驳回原告（反诉被告）薛宝虎的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）张成龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费975元，由原告薛宝虎负担594元，被告张成龙负担381元。反诉费2900元，由反诉原告张成龙负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长 纪 英 人民陪审员 张 慧 人民陪审员 刘宗华 二〇一九年六月二十八日 书 记 员 逯 欣