内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2921民初1201号 原告：牛宝山,男，1933年10月13日出生，汉族，系阿拉善盟公路管理局退休职工，住内蒙古自治区阿拉善左旗。 委托诉讼代理人：徐海花，系内蒙古广安律师事务所律师。 被告：刘丽萍，女，1966年4月6日出生，汉族，系个体经营者，住内蒙古自治区阿拉善左旗。 委托诉讼代理人：郭立生（系刘丽萍丈夫）,男，1963年2月14日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区阿拉善左旗。 原告牛宝山诉被告刘丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛宝山及其委托诉讼代理人徐海花、被告刘丽萍的委托诉讼代理人郭立生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告牛宝山向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告签订《楼房顶借款协议》的效力，并判令被告依照协议履行警苑小区1号楼3单元201室的过户登记行为；2、判令被告支付拖欠的采暖费2520元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告刘丽萍分别于2011年借款180000元和2013年借款500000元，分两次向原告牛宝山借款共计680000。2013年后，被告陆续偿还借款250000元，剩余未还借款430000元。在原告向被告多次催要借款未果后，经原、被告协商，双方于2015年4月8日签订《楼房顶借款协议》，协议约定被告将一套警苑小区1号楼3单元201室，面积96.51平米楼房顶债给原告，抵欠借款430000元，并约定2015年8月30日前被告将楼房过户在原告名下。双方签订《楼房顶借款协议》的当日，被告将顶债房屋交付原告，原告接收房屋后发现该房屋从2012年开始至2015年一直拖欠采暖费2520元，原告要求被告解决，被告承诺待其与原房主魏继换联系后给原告解决，但是始终未处理，直至现在，被告既未在约定期限内依照《楼房顶借款协议》将楼房过户在原告名下，也未向原告偿付剩余借款430000元，总是推脱、逃避，找各种理由不履行义务，一拖再拖甚至不接电话躲避不见。被告顶债的房屋，原房主魏继换因和被告刘丽萍之间存在债务纠纷，该套楼房在2014年11月7日双方签订《房屋买卖合同》《交房协议》中用于抵顶魏继换所欠被告的借款本息，并通过阿拉善左旗人民法院（2015）阿左民一初字第1837号民事判决和阿盟中院（2016）内29民终20号民事判决书，判令魏继换将案涉房屋的产权证登记在刘丽萍的名下。所以被告抵债房屋已被人民法院生效判决判定，被告对楼房享有产权登记的处分权，原告订立《楼房顶借款协议》的法律行为合法有效。综上所述，原告认为双方签订的《楼房顶借款协议》系原被告双方在自愿协商的基础上签订的，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定。因此，该协议合法有效，受法律保护。被告应继续履行该协议的内容。现被告已将顶债的楼房交付原告三年多，原告不但交付了被告拖欠的采暖费，并将该顶债房屋进行了装修使用，被告拖欠不履行过户登记的行为是严重违约行为，损害了原告的合法权益。故原告向人民法院提起诉讼，望依法公正判决。 被告刘丽萍辩称，在没有和魏继换没有发生诉讼之前已经将房子抵顶给原告，一切房屋手续都交付给原告，刘丽萍已经将房屋买卖合同及收条、协议和收条，住房手续、合同、发票、交房协议、钥匙一把、预售发票、交款收据一份、借条以及魏继换、魏忠光的身份证复印件、拆迁房屋协议五张全部交给原告本人。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2012年8月2日，魏继换向被告刘丽萍借款200000元，双方约定借款期限为6个月，借款月利率为30‰。为实现债权，魏继换将位于阿拉善左旗巴彦浩特镇警苑小区1号楼3单元201室抵押给被告刘丽萍，并约定如到期未还款，该房屋归被告刘丽萍所有，但双方未办理抵押登记手续。2014年11月7日，魏继换将警苑小区1号楼3单元201室作价270000元抵顶所欠被告刘丽萍借款本息，双方签订《房屋买卖合同》一份，同时魏继换给被告刘丽萍出具收条一份，收条载明：“今收到房款270000元，贰拾柒万元收款人：魏继换2014年.11.7”。同日，魏继换与刘丽萍双方签订《交房协议》一份，协议约定被告魏继换于2015年6月7日交房，被告将该房屋的一把钥匙交给原告。 2015年4月8日，原、被告签订一份《楼房顶借款协议》，刘丽萍将案涉的警苑小区1号楼3单元201室作价410000元抵顶刘丽萍所欠牛宝山之子牛励忠未还借款，双方在协议中约定刘丽萍必须在2015年8月30日前将该房屋的房证过户在牛宝山名下或牛宝山指定的亲属名下，如果不能按期办理过户，必须在2015年9月9日前偿还410000元借款。协议签订后，牛宝山给该房屋补交了2012年、2013年、2014年的采暖费并交纳了2015年的采暖费共计3407.97元。后刘丽萍发现魏继换在网络上发布出售案涉房屋的信息，遂向本院提起诉讼，要求判令魏继换履行顶账协议并将案涉房屋所有权证办至其名下，阿拉善左旗人民法院经审理作出（2015）阿左民一初字第1837号民事判决，判决魏继换协助将案涉房屋所有权证办理在刘丽萍名下。一审判决后，魏继换向阿拉善盟中级人民法院提起上诉，阿拉善盟中级人民法院作出（2016）内29民终20号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，2015年6月22日，原告给被告出具收条一份，载明原告收到住房合同一份、预售发票一张，交房款收据一份（270000元）、交房协议一份、借条一份、魏继换、魏忠光身份证各一份、房屋拆迁住房协议五张、房屋钥匙一把。原告自2015年4月8日签订《楼房顶借款协议》后对案涉房屋进行装修入住至今。 上述事实，有原、被告庭审出示的证据和双方的陈述在案证明，本院予以确认。 本院认为，魏继换与刘丽萍签订的《房屋买卖合同》和原、被告签订的《楼房顶借款协议》均系以物抵债协议，以物抵债协议的目的就是及时清偿债务。债务履行期限届满后，债权数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治，且本案原、被告双方在达成《楼房顶借款协议》时案涉房屋并未出售于他人，也就不存在损害国家、集体或者第三人利益，故本院确认原、被告签订的《楼房顶借款协议》合法有效。原告牛宝山对案涉房屋已经进行装修并占有使用，在此情况下，其有权要求取得完整的物权。因为物权的权能包括占有权、使用权、收益权及处分权，占有属于物权的权能之一，占有权是物权的核心，只有占有物，才能使用物，从物上取得收益，以及对物作出处分，当某一民事主体占有物时，即已经享有了对该物的部分物权权能。本案而言，被告刘丽萍将房屋手续和钥匙交给原告牛宝山，牛宝山对案涉房屋装修后占有属于合法占有，其已经享有对案涉房屋的占有权，该占有权应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，故此，原、被告双方在合同中明确约定被告负责办理楼房过户手续，产生费用由原告承担，根据诚信原则和合同约定，办理房屋产权变更登记是出卖人履行合同的附随义务，被告理应协助原告将案涉房屋的权属协助登记在原告的名下，故本院对原告要求被告将案涉房屋的产权证办理在原告名下的诉讼请求依法予以支持。对于原告主张被告承担2012年至2014年欠缴的采暖费的问题。双方在《楼房顶借款协议》中明确约定“甲方刘丽萍抵债给乙方牛宝山的楼房，不论发生任何纠纷（含经济纠纷），甲方都要负责解决，直至乙方顺利入住”，根据该约定，如果案涉房屋不交纳采暖费，则冬日无法入住，应属于被告刘丽萍即协议甲方处理的纠纷，故被告应承担该费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告刘丽萍于本判决生效后五日内协助原告牛宝山将位于阿拉善左旗巴彦浩特镇警苑小区1号楼3单元201室的房屋所有权证办理在原告名下； 二、被告刘丽萍于本判决生效后五日内向原告牛宝山支付2012年至2014年期间的采暖费2520元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告刘丽萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本四份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审判员  张逸涵 二〇一九年六月二十一日 书记员  呼其腾