安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）马民三终字第00249号上诉人（原审原告）：马鞍山市金盛房地产开发有限公司。法定代表人：李馨，该公司总经理。委托代理人：朱长华，安徽仝人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨在梅，女，1970年1月24日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。委托代理人：王熙伟，安徽长城律师事务所律师。上诉人马鞍山市金盛房地产开发有限公司（以下简称金盛公司）因与被上诉人杨在梅排除妨害纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2013）雨民一初字第00163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年9月28日、2014年10月13日公开开庭进行了审理，上诉人金盛公司的委托代理人朱长华第一次到庭参加诉讼；被上诉人杨在梅的委托代理人王熙伟两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金盛公司在原审中诉称：碧溪花园2栋101、201、301、401室门面房系金盛公司开发并所有的房产，杨在梅在未经金盛公司允许的情况下使用该房产用于经营活动。金盛公司多次要求杨在梅停止侵权并立即迁出该房产，但均遭到杨在梅拒绝。杨在梅的违法行为严重损害了金盛公司的合法权益，依法应承担相应的法律责任。故此，请求法院判令杨在梅立即停止侵权，迁出碧溪花园2栋101、201、301、401室门面房。本案诉讼费用由杨在梅承担。杨在梅在原审中辩称：杨在梅承租涉案门面房有合法依据。杨在梅在承租涉案门面房时，房东向杨在梅出示了房屋买卖合同及房屋财产分割协议即金盛公司将涉案门面房出售给了房东。杨在梅认为房东是涉案房屋合法所有人，杨在梅是合法经营，金盛公司没有理由让杨在梅迁出涉案门面房。原审查明：马鞍山市碧溪花园2栋101室共4层的房屋系金盛公司开发建设。2008年金盛公司将碧溪花园2栋101室共4层的房屋出售给黄雍，并签订一份《商品房买卖合同》。后黄雍基于该份合同的履行实际占有使用该房屋。2008年8月15日，黄雍与杨在梅丈夫王有福签订一份房屋租赁协议书，该协议书约定：黄雍将位于碧溪花园2栋1－4层房屋出租给王有福使用，承租期限为8年即自2008年12月18日至2016年12月18日，房屋租金为每年5万元。协议签订之日付清全年租金及保证金。每年租金于12月10日前一次性付清。后杨在梅对涉案房屋进行装潢，并经营使用至今。2012年5月2日、12月26日，金盛公司曾在南京晨报、现代快报登载公告声明涉案房屋系金盛公司所有，要求杨在梅将上述房屋退还金盛公司。另查明：案外人钟孝国、胥淑玲、钟山诉请金盛公司及吕勇飞支付1200万元，并办理涉案等处房产的过户手续一案已由安徽省高级人民法院受理。原审认为：黄雍基于其与金盛公司签订的《商品房买卖合同》后实际控制与支配了涉案房屋，其属于有权占有涉案商铺。黄雍在有权占有期间有权对外出租涉案房屋。杨在梅亦有权承租涉案商铺。而金盛公司在未提交任何证据证明黄雍系非法控制涉案房屋的情况下主张杨在梅侵占涉案商铺，不予以支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，遂于2014年7月14日作出如下判决：驳回马鞍山市金盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件诉讼费用80元，由马鞍山市金盛房地产开发有限公司负担。宣判后，金盛公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求或发回重审。一、一审判决严重违反法定程序应予撤销。理由如下：1、一审法院恢复诉讼程序严重违法，一审法院于2013年3月29日作出民事裁定书以本案应以安徽省高级人民法院正在审理的皖民二初字第00002号案件审理结果为依据、该案未审结为由裁定中止本案诉讼，但一审法院却以被上诉人提交新的证据为由于2014年7月8日通知恢复诉讼并传唤上诉人开庭，严重违反法律程序，一审法院如认为中止诉讼的裁定错误必须先通过审判监督程序予以撤销，在裁定未被撤销的情况下，另行作出开庭通知与裁定自相矛盾；一审通知恢复诉讼的理由是被上诉人提交新证据，而《中华人民共和国民事诉讼法》规定的恢复诉讼的法律依据为“中止诉讼的原因消除”，一审适用法律显然错误；被上诉人并未提交新的证据，一审法院故意歪曲事实。2、一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，属重大程序错误。被上诉人辩称其占有上诉人房产合法，其依据是案外人黄雍有权将案涉房屋出租给被上诉人使用，因此黄雍应是民事诉讼中必须参加诉讼的当事人，一审既不向上诉人释明应当追加黄雍参加诉讼，也不依职权追加，程序明显违法，二审应当撤销一审判决发回重审。二、一审判决认定事实和适用法律均有严重错误。理由如下：1、一审判决认定案外人黄雍“基于《商品房买卖合同》的履行占有使用”争议房产“属于有权占有”没有任何事实证据和法律依据；2、一审法院以“金盛公司目前在其与黄雍所签订的《商品房买卖合同》尚未经确认解除”作为判决驳回上诉人诉讼请求的理由属自相矛盾；3、一审法院以案外人黄雍“有权占有和出租”争议房屋作为判决驳回上诉人诉讼请求的理由违反合同约定和法律规定。4、本案无争议的事实足以证明被上诉人占有争议房产于法无据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。杨在梅辩称：一、被上诉人与房东黄雍签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且没有违反法律法规规定，合法有效，受法律保护；二、上诉人完全有理由相信房东黄雍是完全有权使用、出租案涉房屋，被上诉人属善意第三人，与案外人签订的租赁合同应当受法律保护；三、被上诉人承租多年，上诉人从未向上诉人提出异议；四、上诉人与房东黄雍之间就案涉房屋的纠纷，上诉人应另行主张；五、被上诉人在承租碧溪花园2栋商办楼时，房东黄雍持有2栋101、201、401室的买卖合同，并告知301因规划问题暂时没有，但按照分割协议归其所有，被上诉人完全有理由相信黄雍有权出租案涉房屋并与其签订房屋租赁协议。综上，被上诉人系合法承租案涉房屋，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维护被上诉人合法权益。二审中，金盛公司向法庭提交安徽省高级人民法院审理的钟山诉金盛公司、吕勇飞合同纠纷一案的庭审笔录，证明本案案外人黄雍在该案中称《商品房买卖合同》没有支付价款，该合同不是真实的，黄雍所述依据《分割协议》有权无偿占有争议房产，因金盛公司不是该协议当事人，因此，其该主张没有依据。杨在梅质证认为：对庭审笔录本身的真实性没有异议，但该笔录与本案没有关联性，不能作为定案依据。杨在梅未向法庭提供新的证据。本院认证意见为：金盛公司提交的证据虽具有真实性，但与本案缺乏关联性，本院不予认定。二审确认一审查明的事实及一审对证据的认证意见。另查明：金盛公司就碧溪花园2栋101、201、401室房屋与黄雍分别签订一份《商品房买卖合同》。碧溪花园2栋301室规划为物业管理用房。本案争议焦点归纳为：一、一审程序是否符合法律规定；二、金盛公司主张杨在梅迁出案涉房屋是否有事实和法律依据。本院认为：（一）关于程序问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第167条的规定，裁定中止诉讼的原因消除，恢复诉讼程序时，不必撤销原裁定，从人民法院通知或准许当事人双方继续进行诉讼时，中止诉讼的裁定即失去效力。一审以通知的形式恢复诉讼程序，并无不当。因本案一审是由金盛公司提起，诉请被上诉人迁出案涉房屋，法院在审理时主要应审查金盛公司在起诉时主张被上诉人迁出案涉房屋能否成立，一审双方提交的证据能够认定被上诉人占有案涉房产的性质，因此一审法院恢复诉讼程序的决定亦无不当。金盛公司主张一审遗漏必须参加诉讼的当事人，本院认为金盛公司与案外人之间的纠纷，金盛公司可另行主张其权利，与本案并非不可分之诉，因此，金盛公司关于一审遗漏必须参加诉讼当事人的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于金盛公司诉请有无事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，金盛公司虽是案涉房屋的开发单位，但其与案外人已签订《商品房买卖合同》，且该合同并未被撤销或者解除，而该案外人将其占有的案涉房屋出租给被上诉人占有使用，金盛公司主张被上诉人迁出房屋，需解除其与案外人签订的《商品房买卖合同》，现该条件并未成就，一审法院驳回金盛公司诉请并无不当。另碧溪花园2栋301室系物业管理用房，金盛公司主张该权利，亦无法律与事实依据。此外，金盛公司关于调查收集证据申请因未在举证期限内提出，本院不予准许。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。金盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审诉讼费的负担按一审判决执行；二审诉讼费80元，由上诉人马鞍山市金盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅代理审判员  周永龙代理审判员  华慧敏二〇一四年十月十三日书 记 员  何小华附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。