广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法���一终字第2618号上诉人（原审原告）黎新铿，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审原告）麦倩文，住广东省佛山市南海区。两上诉人共同委托代理人黎润香，广东金舵律师事务所律师。上诉人（原审被告）佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人杨建军，总经理。委托代理人李杰南，广东杰辉律师事务所律师。委托代理人徐凤霞，广东杰辉律师事务所律师。上诉人黎新铿、麦倩文与上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司（以下简称“锦绣华庭公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第532号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、锦绣华庭公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金16188.19元予黎新铿、麦倩文；二、驳回黎新铿、麦倩文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审适用简易程序结案，案件受理费减半收取140.29元（黎新铿、麦倩文已预交），由黎新铿、麦倩文负担37.94元，由锦绣华庭公司负担102.35元。锦绣华庭公司负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予黎新铿、麦倩文，法院不另收退。上诉人黎新铿、麦倩文上诉提出：一审判决认定事实不清，证据不足。2012年11月19日黎新铿、麦倩文与锦绣华庭公司签订商品房认购书，支付20000元认购锦绣北苑3号楼1501房，2012年12月31日双方签订商品房买卖合同，并于2012年12月31日支付完剩余房款654508元，房价合共674508元。根据合同约定，锦绣华庭公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并办理竣工验收备案的商品房交付黎新铿、麦倩文。锦绣华庭公司于2014年1月27日向黎新铿、麦倩文发出收楼通知书，但是根据锦绣华庭公司公布相关材料显示，锦绣北苑3号楼于2014年1月30日完成竣工验收，2014年2月17日办理竣工验收备案，黎新铿、麦倩文于2014年2月26日签收《收楼书》，办理收楼手续。但一审法院判决认为涉讼房屋于2014年2月17日经竣工验收备案，具备约定交付条件，违约金计算至2014年2月17日。这一事实认定严重失实，违背双方所签订的《商品房买卖合同》的约定。首先，竣工验收备案日只能说明房屋具备交付条件，并不能说明房屋已交付使用，是两个不���的概念，《商品房买卖合同》第八条明确规定违约金计算日期至实际交付之日止，而并非法院判决的备案之日；其次，锦绣华庭公司于1月17日向黎新铿、麦倩文发出收楼通知书，当时涉讼房屋并未完成竣工验收和竣工验收备案，不具备合同约定的交付条件，涉讼房屋于2月17日备案，黎新铿、麦倩文在得知涉讼房屋符合交付条件后，在合理期限内于2014年2月26日签收《收楼书》，登记信息，验收房屋，完成收楼的相关程序，可视为房屋交付黎新铿、麦倩文使用。最后，涉讼房屋由于有部分地方需要锦绣华庭公司修复，黎新铿、麦倩文需等锦绣华庭公司修复完毕后才能使用，并非一审法院所认定的黎新铿、麦倩文因修复问题拒绝收楼。因此，逾期交房违约金应该是19223元（以674508元为本金，从2014年1月1日至2014年2月26日止，按照日万分之五的标准计算）。上诉请求：1.撤销一审判决，改判锦绣华庭公司向黎新铿、麦倩文支付逾期交付房屋违约金19223元。2、一审二审诉讼费全部由锦绣华庭公司承担。锦绣华庭公司答辩认为：一审法院认定涉案房屋于2014年1月17日已达到交付条件认定正确，至于黎新铿、麦倩文认为房屋存在质量问题拒绝收楼，并应支付违约金错误，涉案房屋已经具备交付的条件，不应当支付违约金。上诉人锦绣华庭公司上诉提出：原审判决认定事实不清，依据不足，本案中延迟交楼的原因在于黎新铿、麦倩文，锦绣华庭公司并不构成违约，不需要支付违约金。一、施工平面图中显示涉案楼盘仅有北面和东面有围墙线，则按照该规划，涉案楼盘仅需要在北面和东面加建围墙即可，但在2013年12月锦绣华庭公司向相关主管部门提交验收备案材料后，黎新铿、麦倩文方的部分业主以未加建围墙为由到狮山镇相关行政主管部门投诉，致使锦绣华庭公司的验收备案材料被暂缓审查，并责令锦绣华庭公司在涉案楼盘的南面加建围墙，而交楼时间也因加建围墙相应延迟，因此，迟延交楼的原因在于黎新铿、麦倩文方，锦绣华庭公司并不构成违约。二、加建的围墙属于基础设施，根据锦绣华庭公司和黎新铿、麦倩文双方签订的《合同补充协议》第四条的规定：“鉴于锦绣华庭是分期开发，根据政府部门批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于锦绣华庭最后一期的交付时间”，而锦绣华庭公司的其它项目仍然在建，因此，最终的竣工总平面图尚未确定，则一审判决以对比规划总平面图和竣工总平面图，两者并不存在差异为由认为锦绣华庭公司称应业主方要求加建围墙致使延迟交楼的主张不应采信依据不足。综上，一审判决仅以竣工验收备案的日期认定锦绣华庭公司延期交楼，而不考虑锦绣华庭公司基于相关主管部门的压力而加建不属于规划平面图内的部分项目的实际情况，明显认定事实不清，依据不足，请二审法院查清事实，综合案件情况，依法改判锦绣华庭公司无需支付违约金。上诉请求：1.撤销佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第532号民事判决第一项，依法改判锦绣华庭公司不需要支付违约金16188.19元予黎新铿、麦倩文。2、本案一审、二审的诉讼费用由黎新铿、麦倩文承担。黎新铿、麦倩文答辩认为：锦绣华庭公司涉案楼盘的备案时间是在2014年2月17日，也就是说到该时间涉案房屋才符合交付条件，但符合交付条作不并代表涉案房屋就已经交付。锦绣华庭公司并没有书面通知黎新铿、麦倩文，黎新铿、麦倩文是在2014年2月17日才知道涉案房屋可能收楼，���且是在2月26日才签收房屋，而且涉案房屋存在一定质量问题。事实上黎新铿、麦倩文在2月26日签署收楼书以后，锦绣华庭公司才交付钥匙，在取得钥匙后才发现房屋存在质理问题，因此黎新铿、麦倩文不存在延迟收楼的情况。双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：关于锦绣华庭公司迟延交楼是否构成违约问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条明确约定了房屋的交付期限，即出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备验收合格、已办理竣工验收备案以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该约定符合法律规定，应合法有效，锦绣华庭公司作为出卖人应严格按约定履行义务。经审查，涉案房屋竣工验收时间为2014年1月30日，竣工验收备案时间为2014年2月17日，即涉案房屋自2014年2月17日起才符合合同约定的交付条件，故锦绣华庭公司构成逾期交房行为，依法应当承担相应的违约责任。锦绣华庭公司上诉主张系业主要求加建小区南面围墙原因导致延迟验收备案，对此本院认为，交付符合安全居住条件（包括小区的安全环境）的房屋是开发房地产公司的应有义务，锦绣华庭公司上诉自认是相关行政主管部门责令其在涉案楼盘的南面加建围墙，显然其加建南面围墙的行为是应行政主管部门完成竣工备案验收的要求，也表明了行政主管部门也认可业主要求在小区南面加建围墙以保证居住安全的合理诉求，故即使加建围墙不属于原规划建设的范围，也不应将该行为后果归咎于业主。关于迟延交楼违约金计算时��问题，由于锦绣华庭公司于2014年1月27日已向黎新铿、麦倩文发出收楼通知书，虽然此时涉案房屋未达到交付条件，锦绣华庭公司因此而承担违约责任，但至2014年2月17日，涉案房屋已达到交付条件，黎新铿、麦倩文也自认知道该情况并可以前往收楼，故锦绣华庭公司承担违约责任的事由已消失。黎新铿、麦倩文提出涉讼房屋存在一定（质量）问题需要修复，但其没有提供证据证明，本院不予采信。因此，黎新铿、麦倩文上诉主张逾期交房违约金的期限应计至其实际接收房屋即2014年2月26日止，理由不充分，本院不予支持。综上，双方当事人的上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人黎新铿、麦倩文预交的二审案件受理费50元，由上诉人黎新铿、麦倩文负担。上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司预交的二审案件受理费204.7元，由上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 睿审 判 员  张雪洁代理审判员  袁秋华二〇一四年十月十六日书 记 员  车 驰