广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1284民初2706号原告：李世昌，男，汉族，1956年8月1日出生，住广东省四会市。委托诉讼代理人：梁柱坚、李宇，均系广东赛力律师事务所律师。被告：冯建明，男，汉族，1976年9月10日出生，住广东省四会市。被告：冯燕萍，女，汉族，1974年6月18日出生，住广东省四会市。被告:严敏玲，女，汉族，1950年6月13日出生，住广东省四会市。被告：周永志，男，1960年10月16日出生，香港居民。第三人：黄木森，男，汉族，1954年8月15日出生，住广东省肇庆市端州区。原告李世昌诉被告冯建明、冯燕萍、严敏玲、周永志房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告李世昌及其委托诉讼代理人李宇到庭参加了诉讼，被告冯建明、冯燕萍、严敏玲、周永志经依法传唤没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。后原告以黄木森与本案处理结果可能有法律上的利害关系，申请追加其为本案的第三人参加诉讼，本院依法予以准许后于2019年5月30日开庭进行审理。原告李世昌及其委托诉讼代理人李宇，第三人黄木森到庭参加了诉讼，被告冯建明、冯燕萍、严敏玲、周永志经依法传唤没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李世昌向本院提出诉讼请求：一、判令被告将四会市（首层）房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证权属变更登记至原告名下；二、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2010年10月14日，被告周永志及其配偶黄丽芬与案外人黄木森签订《授权委托书》，全权委托黄木森代为处理其名下一宗国有土地的使用权转让事宜［土地证号：四国用（2008）第××号］，并清楚列明代理权限及代理事项。2010年11月15日，黄木森与冯贯池（已故，系被告冯建明、冯燕萍生父、被告严敏玲配偶）签订《土地买卖合同》，将上述国有土地使用权以725000元的价格转让给冯贯池，当日便收到冯贯池交来的购地款725000元，黄木森向冯贯池开具了由其签名捺印的《收据》。按照合同约定，作为出卖人的被告周永志在签订上述买卖合同并足额收取相应价款后应在一个月内配合买受人冯贯池办理权属变更登记，但被告周永志以种种理由拖延时间，随后被告周永志便移居香港，致使上述国有土地使用权虽由冯贯池购买但权属人一直登记为被告周永志。2011年，冯贯池为提高该宗地经济价值，在该宗地上兴建一栋楼高七层的商住用房，并分割为15户出售，原告于2011年2月10日与冯贯池签订《购房合同书》，购买了位于该楼首层商铺并已支付部分价款，约定剩余部分待办理完土地使用权证及房产证权属变更登记后一并支付，但由于被告周永志与冯贯池当初的土地使用权买卖没有办理权属变更登记，欠缺最为重要的一步法律程序，导致原告无法办理相关产权证书，未能取得物业的完整所有权。按照《民法通则》、《合同法》、《土地法》、《城市房地产管理法》的相关规定，被告周永志和冯贯池应协助原告办理好相关权属变更登记。由于原告当时是与案外人冯贯池签订《购房合同书》，现冯贯池已身故，应由其第一顺序继承人即本案被告冯建明、冯燕萍、严敏玲继承其权利并承当相应义务。原告认为，被告拖延办理权属变更登记的行为已严重损害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法维护原告的合法权益。后原告变更诉讼请求一为：判令四被告配合原告将位于四会市房屋的不动产登记证变更至原告名下。被告冯建明、冯燕萍向本院递交书面答辩状，辩称：一、原告不能办理产权变更登记并非我方过错。本人父亲冯贯池（已身故）从本案另一被告周永志处购买案涉宗地，并在该宗土地上建设房屋出售，与原告李世昌于2010年8月15日签订了《购房合同书》，对于上述事件以及经过，本人知悉并清楚全部过程。家父在世时，曾多次要求周永志既然已收取全部购地款，应协助其办理相关产权过户手续，但周永志都以种种理由推脱，导致案涉宗地虽然已由家父冯贯池付清购地款，但权属人仍登记为周永志。后来，家父为提高宗地经济效益，在宗地上建设房屋出售，共建造15套房屋，原告李世昌就是其中一名购房者。家父身故后，本人多次找到周永志协调产权过户事宜，希望将土地及房屋的权属人作变更登记，维护15位购房者的合法权益，但周永志以种种理由拒绝，可见，针对原告李世昌的诉讼请求，我方认为是合理合法的，主要原因在于本案另一被告周永志拒绝配合办理相关过户手续，我方并非过错方。二、我方对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，无异议。综上，对于原告的诉讼请求，我方一直采取积极配合态度，主要过错在于另一被告周永志，请法院查明事实，我方愿意配合原告办理相关过户手续。被告严敏玲向本院递交书面答辩状，辩称：一、原告不能办理产权变更登记并非我方过错。本人配偶冯贯池（已身故）从本案被告周永志处购买案涉宗地，并在该宗土地上建设房屋出售，与原告李世昌于2010年8月15日签订了《购房合同书》，对于上述事件以及经过，本人知悉并清楚全部过程。冯贯池在世时，曾多次要求周永志既然已收取全部购地款，应协助其办理相关产权过户手续，但周永志都以种种理由推脱，导致案涉宗地虽然已由冯贯池付清购地款，但权属人仍登记为周永志。后来，冯贯池为提高宗地经济效益，在宗地上建设房屋出售，共建造15套房屋，原告李世昌就是其中一名购房者。冯贯池身故后，本人多次找到周永志协调产权过户事宜，希望将土地及房屋的权属人作变更登记，维护15位购房者的合法权益，但周永志以种种理由拒绝，可见，针对原告李世昌的诉讼请求，我方认为是合理合法的，主要原因在于本案另一被告周永志拒绝配合办理相关过户手续，我方并非过错方。二、我方对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，无异议。综上，对于原告的诉讼请求，我方一直采取积极配合态度，主要过错在于另一被告周永志，请法院查明事实，我方愿意配合原告办理相关过户手续。第三人黄木森向本院递交书面答辩状，辩称：就原告李世昌追加我为第三人的问题，原告完全不知事实的经过，认为自己的房子过不了户，便追加我为第三人。具体情况是这样的，我购买了周永志转让的坐落在四会市陶塘村委会地块土地使用权［土地使用证号：四国有（2008）第003092号］。原告必须明白一点，就是周永志、冯贯池及本人的关系是购买转让土地使用权，而无涉及房产，所以该房产过户是否办理成功，与周永志及本人是完全无关系的。该宗地是周永志夫妇及我通过司法部门四会公证处开具的公证委托书去国土部门办理土地转户手续。周永志夫妇给了我身份证复印件、土地证、《土地买卖合同》及公证书，我就完全可以到国土部门办理土地转户手续，无需周永志夫妇配合。当我拿到相关过户资料当天，我向国土部门了解，过户需要约10万元左右（合同书说明买方缴交税费），所以我就准备过一个星期后过户。但就在此时，我同村兄弟叫我直接转让给他朋友冯贯池，并说冯贯池专业建小产权房买卖，当时我不同意。后来连续几天电话叫我转让，由于该地块是我同村兄弟介绍购买的，所以最后以725000元卖给了冯贯池。当日收到款后，到公证处咨询得到结果是可以以我名义签下委托书给冯贯池办理土地过户。在签订《土地买卖合同》过程中，我在合同第二条条款中清楚列明该宗土地必须在一个月内完成土地过户手续（说明：当时要过户有委托书、身份证复印件、土地证及相关资料即可完成办理过户手续，直到现在也可以通过这样的方式办理过户手续）。在第三条条款中也清楚列明，该宗地是否办理过户成功与本人无关，买方冯贯池自行负责。该条款用于防止买方搞小动作不过户，或以后政策变更，导致该宗地不能过户，所以我特此注明办理过户是否成功与本人无关，用来督束买方冯贯池必须马上办理土地过户手续。故此，周永志与我交易是转让该宗私宅土地，我与冯贯池的交易也仅是转让该宗私宅土地，绝对不是房产。冯贯池为了逃避税务，用原土地户主周永志的名义报建，建好的房屋用于以商业方式销售，是小房产，而不是开发商卖出的产权房。开发商需要缴纳很多各项税费才可以作为商业销售房产。而冯贯池以自己的施工队所建的房子不属商业销售，没有缴纳各项税费，肯定是很便宜的，买他房子的人没有了解该房子的合法性，该房子手续不清应该办不了房产证。冯贯池在该宗地上兴建一栋高七层商住用房，但过不了户，故来电叫我和周永志夫妇回去配合办理手续，并给回经费给周永志夫妇，说是要原土地户主周永志办理。周永志知道后很生气，因为用他的名义报建卖房，如果建房过程中出事，他将不知怎么办。假设当时周永志配合冯贯池去办理过户手续，之后的一切责任及税务费用，相关部门会追究周永志的责任。故此，周永志当时是转让该宗土地给我，我也是转让该宗土地给冯贯池，绝对是土地转让而非房产。司法机关有关部门合法合规的公证委托手续也可以过户，建房卖房需要有资质的开发商，办好商业合法手续才能卖房，但现在冯贯池房产证办不了，亦与本人完全无关。在此特别强调，买房必须了解开发商是否合法合规才能购买，不是正规的开发商，买便宜房是有代价的。综上所述，请求法院撤销第三人身份，并要求原告赔偿第三人精神损失及时间损失费5000元。原告向本院提交了如下证据：1.原告身份证，证明原告的主体资格；2.被告冯建明、冯燕萍、严敏玲、周永志的身份证，证明被告的主体资格；3.《购房合同书》，证明原告与冯贯池房屋买卖合同关系；4.房地产权证，证明原告所购房屋情况；5.公证书，证明被告全权委托案外人黄木森处理国有土地使用权转让事宜；6.证明，证明案涉房屋具体座落位置；7.土地买卖合同，证明冯贯池与黄木森国有土地使用权买卖事宜；8.收据，证明冯贯池已付清国有土地使用权转让款；9.国有土地使用权证，证明案涉土地基本情况；10.证明书，证明黄木森转委托相关权利给冯贯池办理房屋买卖并办理公证的事宜。被告冯建明、严敏玲、冯燕萍提供证据如下：1.《证明》，证明冯贯池身故后，法定继承人为严敏玲、冯建明、冯燕萍三人；2.火化证明，证明冯贯池已死亡；3.《购房合同书》，被告严敏玲、冯建明、冯燕萍对原告李世昌提供的证据《购房合同书》予以确认。第三人黄木森提交证据如下：公证书，证明第三人将案涉土地转让给冯贯池，同时将土地办理转委托公证手续，公证处称当时政策可以办理转委托手续，冯贯池就案涉土地进行过户，第三人办理了转委托公证手续后，第三人限定冯贯池一个月内将土地办理过户手续，逾期第三人不负责土地的过户手续，冯贯池过不了户也与第三人无关。被告周永志未答辩，也未向法庭提供证据。经审理查明，2010年10月14日，被告周永志及其妻子黄丽芬在四会公证处见证下向第三人黄木森出具《授权委托书》，就四会市陶塘村委会四国用（2008）第××号地号030316028土地（下称案涉土地）委托第三人黄木森为其合法代理人，全权代表其办理如下事项：一、上述土地使用权的转让，签订转让合同；二、代收转让地款；三、到有关部门办理上述土地使用权的转让、过户、查档、报建办证、过户等相关手续并领取相关证件。此外，还约定代理人有转委托权。2010年11月15日，以第三人黄木森为甲方，冯贯池为乙方，双方签订了《土地买卖合同》，约定第三人黄木森将位于四会市陶塘村委会的土地使用权【证号：四国用（2008）第××号】以725000元转让给冯贯池；土地交易中一切过户、办证的所有费用由乙方冯贯池自行支付；第三人黄木森须配合冯贯池办理过户手续，但须在一个月内办理；此宗土地是否办理过户成功与第三人黄木森无关，冯贯池自行负责；付款方式，双方签名后，乙方冯贯池即将725000元汇到第三人黄木森的工商银行账户。当日，第三人黄木森向冯贯池出具了一份收据，载明“今收到冯贯池买地款725000元正（土地座落东城区陶塘村委会）”。同时，双方到四会市公证处办理了《转委托授权书》，载明：“转委托人黄木森在2010年10月14日受周永志、黄丽芬的委托，办理坐落在四会市陶塘村委会地块土地使用权转让的相关手续【土地使用证：四国用（2008）第××号】因转委托人工作繁忙，无法完成委托事项，现经周永志、黄丽芬同意，现转委托冯贯池为我的合法代理人，全权代表我办理如下事项：一、上述土地使用权的转让，签订转让合同；二、代收转让地款；三、到有关部门办理上述土地使用权的转让、过户、查档、报建办证、过户等相关手续并领取相关证件。”第三人黄木森述称，周永志以680000元的价格将案涉土地转让给第三人黄木森，黄木森向周永志支付了土地转让款680000元；之后黄木森又以725000元的价格将案涉土地转让给冯贯池，并已收到冯贯池支付的土地转让款725000元。因当时凭授权委托书、身份证复印件、土地证及买卖合同等相关资料即可完成办理过户手续，因此，周永志与第三人黄木森到四会公证处办理《授权委托书》公证，之后，第三人黄木森又与冯贯池办理到四会公证书《转委托授权书》公证。2010年8月15日，原告李世昌为乙方、冯贯池为甲方，双方签订了《购房合同书》，约定乙方向甲方购买位于陶塘村委会28号楼4号铺位，实建面积36㎡，无分摊面积，合计36㎡。单价为每平方米5500元，房款198000元，水电安装负荷费4000元，总款202000元；付款方式：签购房合同付房款90000元，捞好第一层楼面付房款9800元，乙方留10000元待甲方为乙方办好土地证、房产证后付清；本住宅楼用地为集体用地，办土地证、房产证视国家政策，时间暂不确定，如国家政策办理土地证、房产证，所有费用由乙方负责，本房价为该单元的斋房价，不包括办理任何手续的费用；甲方保证在2011年8月18日将楼给乙方使用。合同还约定了其他内容。原告自述案涉房屋的价款大部分已支付，尚欠12000元未支付，剩余12000元按合同约定留待产权变更登记手续办妥后再行支付，案涉房屋已于2011年年底或2012年年初交付原告使用。原告述称愿意承担案涉房屋的有关税费及其他过户费用。案涉房屋位于四会市（首层），与合同约定的陶塘村委会28号楼4号商铺为同一地址。案涉房屋的房地产权证［粤房地权证四字第××号］及国有土地使用权证［四国用（2008）第××号］均登记在被告周永志名下。其中国有土地使用权证于2008年10月23日颁发，房地产权证则载明为2013年新建，于2014年11月17日登记。另查明，冯贯池已死亡，除被告冯建明、冯燕萍、严敏玲外，再无其他第一顺序法定继承人。以上事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等证实，且被告均未提出抗辩意见，故本院予以确认。本院认为，原告与冯贯池签订的《购房合同书》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。利害关系人有证据证明物权的归属与不动产权属证书记载不一致的，人民法院可以依据相关事实对不动产权的归属进行最终的司法确认”。虽然案涉房屋现仍登记在被告周永志名下，但不动产权属证书对不动产权的归属仅具有推定效力，并非不可推翻。结合原告及第三人黄木森所提供的《土地买卖合同》、《收据》、《授权委托书》、《转委托授权书》以及当事人的陈述，再结合国土证及房产证登记的时间，可见“被告周永志将案涉土地出售给第三人黄木森，随后黄木森又将该土地转让予冯贯池，冯贯池取得该土地后兴建了包括案涉房屋在内的7层楼房并出售”，这一事实具有高度盖然性，且被告和第三人均未提出抗辩意见及反驳证据，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，如前所述，冯贯池取得案涉土地的使用权后在该土地上合法兴建房屋，该房屋建成后即产生设立物权效力，作为建造人的冯贯池亦因此取得该房屋的所有权。原告向冯贯池购买了案涉房屋，依约支付了房屋转让款，并实际占有使用案涉房屋，理应取得该房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，冯贯池协助原告办理房屋产权及国有土地使用权过户手续是法律规定其应履行的义务。由于冯贯池已经去世，其合同义务由其继承人被告冯建明、冯燕萍、严敏玲承受。案涉房屋的房地产权证和国有土地使用权证均登记在被告周永志名下，物权的归属与不动产权属证书记载不一致，应予以更正。为保护交易安全及合同当事人的合法权益，结合房地产权证与国有土地使用权证两证合一为不动产权证的现状，对原告要求判令被告冯建明、冯燕萍、严敏玲、周永志配合其将案涉房产的不动产登记证变更至原告名下的诉请，本院予以支持。至于办理过户手续程序及所需费用，由有关部门依法核定。被告冯建明、冯燕萍、严敏玲、周永志经本院依法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理，本院可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条、第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告冯建明、冯燕萍、严敏玲、周永志应于本判决生效之日起十日内协助将位于四会市（首层）不动产权证办理过户到原告李世昌名下。如果未按本判决指定期间履行指定的行为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。本案受理费100元、公告费1380元（原告已预交），合共1480元，由原告李世昌负担740元，被告冯建明、冯燕萍、严敏玲共同负担740元。如不服本判决，原告李世昌、被告冯建明、冯燕萍、严敏玲、第三人黄木森可在本判决书送达之日起十五天内，被告周永志可在本判决书送达之日起三十天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  廖雪梅审判员  陈 智审判员  赖累芳二〇一九年六月二十四日书记员  杨冰淩