江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第01481号原告江苏辰星物业管理有限公司，住所地南通市工农路**宏信大厦**。法定代表人冯晨晨，经理。委托代理人王金祥，江苏辰星物业管理有限公司职工。被告张国林。原告江苏辰星物业管理有限公司（以下简称辰星物业公司）与被告张国林物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员顾宇独任审判，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告辰星物业公司委托代理人王金祥到庭参加诉讼。被告张国林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加。本案现已审理终结。原告辰星物业公司诉称，原告江苏辰星物业管理有限公司由原南通辰星物业管理有限公司更名而来。如东飞马房地产开发公司对其开发的荣升豪景花苑前期物业管理进行邀标，原告参加投标并中标。2007年7月3日，如东飞马房地产开发公司与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告即开始对荣升豪景花苑进行前期物业服务至今。被告张国林是荣升豪景花苑3幢403室业主，自2008年4月30日入住以来，被告仅给付第一年度物业服务费，自2009年12月后原告每年多次向被告催要上述费用，并多次公示催款，被告均拒交。为维护已交物业服务管理费的业主和原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判令被告立即给付所欠的物业服务费3825.68元，滞纳金按万分之五计算到给付之日止，生活垃圾清运费340元，并承担本案诉讼费用。被告张国林没有提交书面答辩，也没有提供相关证据。经审理查明，原告江苏辰星物业管理有限公司于2010年7月2日由原南通辰星物业管理有限公司变更为现名称，系自然人控股的有限公司，一般经营项目为物业管理、家政服务等。如东县荣升豪景花苑由如东飞马房地产开发有限公司开发，2007年7月3日，如东飞马房地产开发公司（甲方）与原告辰星物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，双方就房屋预售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理服务达成协议，由原告辰星物业公司为如东飞马房地产开发公司开发的荣升豪景花苑提供物业管理服务，协议对委托服务事项、物业管理服务质量、双方的权利和义务、管理费用、违约责任等作出了约定，其中第四章管理费用第二十条物业管理服务费用（不包括房屋共用维修管理规定）一、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.40元；小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.00元；……；装璜垃圾清运费每平方米2元。四、代收代缴收费服务受有关单位或个人的委托，物业管理企业可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定和有关合同的约定。第七章违约责任第二十七条业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和期限交纳有关费用的，甲方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天交纳3‰违约金，并可采取相应的催缴措施。……第三十一条本合同自签字之日起生效。双方在合同上加盖公司印章，并由代表人签名。被告张国林购买了由如东飞马房地产开发有限公司开发的如东县荣升豪景花苑3幢403室住房一套，建筑面积140.65平方米。2008年4月30日，被告张国林在原告辰星物业公司领取了《荣升豪景花苑房屋装饰装修管理协议》和《荣升豪景花苑管理服务协议》，并在签约单上签名，表示已阅读并理解协议内容，承诺按协议行使权利和承担责任。同时填写了业主基本情况及物业状况信息表。业主手册中《前期物业管理服务协议》第二十条约定，物业管理公共服务费可预收一年。合同订立后，原告辰星物业公司按上述合同约定履行物业管理服务至今，但被告张国林装修入住后，自2009年5月1日至今未交纳过物业服务费，原告辰星物业公司每年年底以在小区内公告通知的方式向小区欠缴物业费的业主催缴物业管理费。2014年5月，原告在被告张国林住房门上张贴书面催缴通知书，要求其在收到通知书后十日内到小区物业管理处交纳物业管理服务费，但被告至今未能缴纳。故原告提起诉讼，请求法院判令被告张国林给付自2009年5月1日至2014年12月31日共68个月的物业服务费用3825.68元（140.65×0.4×68）、垃圾清运费340元（68个月）、滞纳金985.34元。上述事实，有原告的当庭陈述及原告提供的证据在卷为证，并经庭审审核，予以确认。本院认为，原告辰星公司与如东县荣升豪景花苑开发商如东飞马房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。被告张国林购买如东县荣升豪景花苑商品房时，在签约单上签名，承诺同意按《荣升豪景花苑管理服务协议》等行使权利和承担责任，故原告与被告所在小区开发商签订的《前期物业管理服务协议》对作为小区业主的被告张国林具有约束力。原告辰星物业公司依上述合同在荣升豪景花苑小区从事管理服务活动，取得收取物业（管理）服务费用的权利，原告辰星物业公司的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务。只有在原告不履行物业服务义务，或者履行存在重大瑕疵时，被告才可以拒交物业服务费。1、关于原告主张的费用。根据合同约定，被告张国林应交纳的自2009年5月1日至2014年12月31日共68个月的物业服务费用3825.68元（140.65×0.4×68）。对于计算至2014年12月31日的问题，业主手册中《前期物业管理服务协议》第二十条作出了约定，同时根据《江苏省物业管理条例》第五十一条的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收费用的期限最长不得超过一年，故原告主张自2009年5月1日至2014年12月31日期间的物业服务费有事实依据和法律依据，应予支持。2、关于垃圾清运费，是由政府发文收取，收费方式是由物业公司代为收取交至环卫部门，用于城市垃圾的清运和处理，性质应属行政性收费，原告辰星物业公司主张该项费用，但没有提供双方约定代为缴纳垃圾清运费及缴费依据、标准的相关证据，本院难以支持。3、关于原告主张的滞纳金，实为违约金。本案原、被告之间的合同中已约定逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按日3‰交纳违约金，现原告主张按日万分之五计算到实际给付之日，以欠缴物业管理服务费的起始日开始计算当年度违约金，不违反相关法律规定，应予支持。被告张国林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃所享有的抗辩权。据此，依照《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张国林于本判决生效后十日内给付原告江苏辰星物业管理有限公司物业服务费3825.68元（自2009年5月1日至2014年12月31日）。二、被告张国林于本判决生效后十日内，以年应缴物业管理费675.12元为基数，以日万分之五为标准，分别支付原告自2009年5月1日、2010年5月1日、2011年5月1日、2012年5月1日、2013年5月1日、2014年5月1日至判决生效之日止的违约金。三、驳回原告江苏辰星物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告张国林负担（原告预交的不予退还，由被告于执行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元。（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中行西被闸支行）审判员 顾 宇二〇一四年十月三十日书记员 王亚燕附相关法律条文：1、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）项按时交纳物业服务费用。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。