江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏02民初9号 原告（案外人）：曹一琦，女，1995年9月26日生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：陈琦，江苏环科园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆春捷，江苏环科园律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地深圳市。 法定代表人：魏庆国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵丹丹，该公司员工。 委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。 第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地宜兴市。 法定代表人：陈息凤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严京雨，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶斌，该公司员工。 原告曹一琦与被告中建二局第二建筑工程有限公司(以下简称中建二公司)、第三人江苏天福房地产开发有限公司(以下简称天福公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹一琦的委托诉讼代理人陈琦、陆春捷，被告中建二公司的委托诉讼代理人赵丹丹、王瑞，第三人天福公司的委托诉讼代理人严京雨、叶斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹一琦向本院提出诉讼称，其于2011年6月15日与天福公司签订了《商品房买卖合同》，购买坐落于宜兴市的房屋（以下简称案涉房屋），并于该日一次性付清了全部购房款707000元,取得该房屋。2016年天福公司交付房屋后，其与宜兴市竹海天元酒店管理有限公司（以下简称天元酒店）签订《房屋租赁协议》，2016年4月11日，第一笔租金天元酒店已支付。因天福公司资金困难、管理混乱，导致房屋被查封前，产权证一直未能办理，故房屋未登记至原告名下是因天福公司过错造成。此外，宜兴市不动产登记中心2018年12月20日出具宜兴市个人房产登记信息查询证明显示，其名下无任何房产。因此，本案完全符合最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。请求：1、判令确认案涉房屋的所有权归原告所有，并且解除对该房屋的查封，终止对该房屋的执行。2、诉讼费由被告承担。 为此，曹一琦提供如下证据：1、执行裁定书，证明其已对案涉房屋提出异议，被驳回；2、涉案房屋的买卖合同及补充合同，精装修合同，证明其购买了案涉房屋；3、付款依据（收据三张、发票两张），证明已支付全部房款；4、商品房初始登记证及用地初始登记证，证明房屋已由其实际占有；5、房屋权属证明，证明法院2018年11月6日查封的情况；6、个人房产信息证明，证明其名下没有其他房产；7、房屋租赁合同及租金收取凭证，证明涉案房屋在查封前实际已交付并进行租赁，原告已合法占有涉案房屋；8、宜兴市湖父镇人民政府的会议纪要，证明天福公司确实存在资金链断裂等问题，导致无法办理产权证。其未办理产权证无过错；9、2019年3月8日宜兴市自然资源规划局出具的信访事项处理意见书，证明因办证缺少相关的盖章缴费发票凭证及法院查封状态无法办理过户登记；10、宜兴市尚乐物业管理有限公司出具的证明，证明其实际占有房屋后存在部分房屋无法正常通电、通气、通水的情况及长期拖税无法出具发票导致三通及办证手续无法到位情况，证实不是其过错。 中建二公司辩称，一、不动产采取登记生效原则，案涉房屋由天福公司开发建设，房屋权属证明上登记的所有权人是天福公司，案外人不是案涉房屋的所有权人。二、中建二局对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，且涉案房屋用途是商业用房，案外人并不具有消费者物权期待权，并不能对抗中建二局优先权的执行。三、涉案房产金额较大，案外人提交的购房发票与支付购房款时间不能相互对应，未提供物业服务合同、交房证明等已实际占有的证据，且称因天福公司资金链断裂导致无法办理过户不成立，案外人未办理过户系自身过错。综上，原告的诉讼请求，应予驳回。 中建二局对曹一琦提供的证据质证认为：证据1无异议，案外人的异议应当驳回；证据2相关合同真实性，由法院依法确认，且该买卖合同仅证明原告享有合同权利，并不能证明其享有物权；证据3中两张现金收据三性不认可；证据4的真实性认可，上注明房屋是商业用途，不能排除执行；证据5真实性认可，证明目的不认可；证据6真实性认可，但不能排除执行；证据7真实性无法确认，因为不是合同当事人；证据8真实性认可，证明目的不认可，该证据不能排除执行，该文出具后绝大部分业主都办理了房产证，原告未办理是自身有过错；证据9真实性认可，但与本案无关；证据10不认可，所述情况均与事实不符。 天福公司述称：原告请求基本属实，应该对案涉房屋解除查封，停止执行。 天福公司对曹一琦提供的证据均予以认可。 经审理查明，中建二公司与天福公司建设工程施工合同交付一案，江苏省高级人民法院于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决书，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二公司工程款76668488元，并承担利息；二、中建二公司对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因被执行人天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据申请执行人中建二公司的申请，江苏省高级人民法院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。 2018年11月2日，中建二公司向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市竹海锦城花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市产，包括案涉房屋。案外人曹一琦提出执行异议，本院2018年12月25日作出(2018)苏02执异110号执行裁定书，驳回曹一琦的异议申请。曹一琦不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明:2011年6月15日，曹一琦与天福公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：ZHJC023，合同备案号为：201106150014，备案日期为签订合同当日。根据合同约定，曹一琦向天福公司购买天福公司开发案涉房屋。该商品房的用途为商业。房产建筑面积为44.41平方米、房屋总价为707000元。曹一琦应于2011年6月15日前一次性付清房款707000元，天福公司应于2012年2月1日前向曹一琦交付房屋。2011年3月12日天福公司出具10万元收据一份、2011年5月10日天福公司出具20万元现金收据一份、2011年6月15日天福公司出具40.7万元（原告父亲曹立明通过建设银行卡向天福公司转账）收据一份。2011年6月15日天福公司向曹一琦出具（网上开具、机打代码为232001090116）金额为707000元的销售不动产统一发票（自开）一张。2016年10月18日天福公司向曹一琦开具金额为703338.53元的江苏增值税普通发票一张。 本院认为，本案的争议焦点在于曹一琦对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。 根据本案执行依据，即江苏省高级人民法院(2014)苏民初字第0007号民事判决：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中曹一琦作为购房人应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据曹一琦提供的相关证据，可以认定在法院对案涉房屋执行查封前，其与天福公司已签订买卖合同，支付了房款，并通过出租收取租金方式实现了对涉案房屋的占有。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，曹一琦尚未取得该房屋的所有权，故其要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。且因案涉房屋系商业用房，曹一琦购买该房后实际用于出租，确未用于居住生活，故其对案涉房屋不具有消费者物权期待权，其对案涉房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。 综上所述，曹一琦对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求法院解除对案涉房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回曹一琦的诉讼请求。 案件受理费10870元，由原告曹一琦负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。 审判长  刘永刚 审判员  潘华明 审判员  张圣斌 二〇一九年六月二十七日 书记员  张 萍 本案适用的法律条款 《中华人民共和国物权法》 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。