广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）防市民一终字第119号上诉人（一审原告）黄瑞伟。委托代理人刘源，广西精一律��事务所律师。被上诉人（一审被告）黎新梅。被上诉人（一审被告）周卓余。被上诉人（一审第三人）周大川。委托代理人官儒华，男，1975年11月21日出生。上诉人黄瑞伟因与被上诉人黎新梅、周卓余、周大川房屋买卖合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2013）防民初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成由审判员崔静担任审判长，审判员张小明、代理审判员何丽敏参加的合议庭，于2014年8月19日公开开庭审理了本案。书记员廖兰担任法庭记录。上诉人黄瑞伟的委托代理人刘源，被上诉人周大川的委托代理人官儒华到庭参加诉讼。被上诉人黎新梅、周卓余经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案。本案经批准延长审限一个月。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年8月11日，黎新梅向黄瑞伟借款90万元，并立下借据，约定2008年8月11日至2008年11月11日偿还借款，以黎新梅座落于防城港市防城区防城镇富康花园1幢109-1010号房屋为抵押。债务到期后，黎新梅未按时偿还债务。2010年2月24日，周卓余并代黎新梅写下承诺书，承诺2008年8月11日出具的借款借据继续有效，在2010年3月10日前还款；如在2010年3月30日前未能按时还款，黎新梅就将富康花园1幢109-1010号房屋（房产证号：D2××78号，面积164.63㎡，房屋所有权人为黎新梅）作价65万元人民币转让给黄瑞伟。2010年4月3日，黄瑞伟与黎新梅签订房屋买卖合同，约定黎新梅将涉案房屋作价67万元人民币转让给黄瑞伟，合同自双方签字后生效。黎新梅在2008年5月7日取得涉案房屋房产证。在与黄瑞伟签订房屋买卖合同后，黎新梅将该房屋的房产证交由黄瑞伟保管，但未办理房屋过户登记手续。另查明���2010年5月21日，广东省雷州市人民法院作出（2010）雷法民初字第565号之五裁定，查封涉案房屋。2010年11月10日，广东省珠海市香洲区人民法院作出（2010）香执追字第24号裁定，查封涉案房屋。2012年5月4日，广东省雷州市人民法院作出（2011）湛雷法执字第340号恢字1-2号执行裁定，拍卖黎新梅所有的涉案房屋。黄瑞伟对广东省雷州市人民法院的查封拍卖提出异议。2012年10月20日，广东省雷州市人民法院作出（2012）湛雷法执外异字第7号执行裁定，驳回黄瑞伟的异议。2012年11月30日，湛江市长城拍卖有限公司将涉案房屋以1341700元拍卖给周大川。2012年12月20日，广东省雷州市人民法院作出（2011）湛雷法执字第340号恢字第1-3号执行裁定，涉案房屋归周大川所有。2013年3月7日，周大川取得防城港市房产管理局核发的涉案房屋的房产证。周大川取得涉案房屋后转卖给林清湖。2013年5月20日，黄瑞伟起诉至法院，请求把涉案房屋所有权过户至其名下。一审法院认为，黄瑞伟与黎新梅签订房屋买卖合同，目的是抵偿黎新梅的债务，该合同于借款债务到期后签订，从形式和内容看，均是一个独立的合同。该合同双方当事人主体适格，意思表示真实，合同依法成立。虽然根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，但该规定为管理性强制性规定而非效力性强制性规定。又根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，黄瑞伟和黎新梅签订的房屋买卖合同仍然合法有效，房屋是否过户及能否过户属于合同履行的问题。本案中，周大川依法取得涉案房屋的所有权。黄瑞伟与黎新梅虽签订房屋买卖合同，但双方未到房管部门办理房屋产权变更登记手续。黄瑞伟尚未取得转让房屋的产权。合同的效力不影响物权变动。涉案房屋产权已发生变更，不再属黎新梅所有。黄瑞伟请求黎新梅、周卓余履行生效的（2012）防民初字第70号民事判决，将涉案房屋所有权过户至其名下，已无履行标的，其请求予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回黄瑞伟的诉讼请求。案件受理费100元，保全费3870元，合计3970元，由黄瑞伟负担。上诉人黄瑞伟不服一审判决，上诉称：一、一审程序不当，对跨省两地法院对同一房屋物权存在争议的案件，不按正常程序向共同上级法院报请确定管辖及审理，而采取回避问题的审理方式，导致黄瑞伟的诉讼权利得不到充分的保障。黄瑞伟在2011年1月13日向防城区人民法院提起诉讼时，申请了诉讼保全，但一审法院因涉案房屋已被雷州市人民法院查封在先而未轮候查封，导致涉案房屋被雷州市人民法院拍卖过户给周大川。因黄瑞伟已支付涉案房屋全部房款并占有、出租、持有房产证，雷州市人民法院在执行程序中不能直接确认涉案房屋的归属。黄瑞伟在执行异议被驳回后只能依法向一审法院起诉。一审法院在受理上诉人的诉讼后，并未致函雷州市人民法院要求将涉案房屋的相关纠纷移送专属管辖的一审法院，也未依程序报请共同上级法院指定管辖及审理，更未审理黄瑞伟房屋产权过户请求，导致雷州市人民法院轻易作出拍卖裁定。现一审法院以己方过失造成的错误结果作为支持周大川抗辩的理由，程序上对黄瑞伟不公。二、雷州市人民法院相关司法文书明显违反法定程序及相关法律规定，一审绝对采信没有法律依据。三、一审认定事实错误。黄瑞伟在与黎新梅签订房屋买卖合同后，已支付涉案房屋全部房款并占有、出租、持有房产证，已完成涉案房屋的交付，房屋的产权事实已不属于黎新梅而归黄瑞伟所有。请求二审法院依法撤销防城区人民法院（2013）防民初字第603号民事判决，改判支持黄瑞伟的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人周大川辩称：（2012）防民初字第70号民事判决未支持黄瑞伟的房屋产权过户请求，其再次起诉违反一事不再理原则。按照《中华人民共和国物权法》的有关规定，黄瑞伟房屋买卖合同的债权合同效力不影响物权的变动。黄瑞伟因未到房产登记部门办理变更手续���不得对抗善意第三人及司法部门的强制处分行为。黄瑞伟只能通过执行异议或异议上诉的程序解决，不能通过民事诉讼对抗已发生法律效力的执行行为。黄瑞伟通过诉讼限制周大川的过户行为造成周大川经济损失。周大川将保留要求赔偿权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人黎新梅、周卓余既未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。二审期间，黄瑞伟、周大川、黎新梅、周卓余均未向本院提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，2012年1月13日，黄瑞伟以黎新梅、周卓余为被告起诉至防城区人民法院，请求法院确认黄瑞伟、黎新梅签订的房屋买卖合同有效，黎新梅继续履行合同并办理房屋过户登记手续。该案庭审中，黄瑞伟放弃了要求黎新梅继续履行合同并办理房屋过户登记手续的诉讼请求。2012年9月20日，防城区人民法院对该���作出（2012）防民初字第70号民事判决，确认黄瑞伟与黎新梅签订的房屋买卖合同合法有效。综合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点是：一、一审程序是否违法；二、黄瑞伟请求将富康花园1幢109-1010号房屋所有权过户至其名下有无事实和法律依据。本院认为：一、关于一审程序是否违法的问题。黄瑞伟认为一审法院既未轮候查封涉案房屋，也未审理其房屋产权过户请求，程序不当。本院认为，黄瑞伟在（2012）防民初字第70号案件中的诉讼保全申请是否得到一审法院恰当处理，并不属本案一审审理程序中存在的问题，本院不予审查。据生效判决确认，黄瑞伟在（2012）防民初字第70号案中，当庭放弃要求黎新梅继续履行合同并办理房屋过户登记手续的诉讼请求。因此，一审法院在（2012）防民初字第70号案中对其该项诉讼请求不予处理，并非黄瑞伟主张的一审��院回避审理，也非周大川辩称的对黄瑞伟的该项诉讼请求不予支持。故，周大川关于本案违反一事不再理的抗辩意见，本院不予支持。黄瑞伟还主张其在执行异议被雷州市人民法院驳回后只能依法向防城区人民法院起诉。防城区人民法院在受理本案后，并未致函雷州市人民法院要求将涉案房屋的相关纠纷移送专属管辖的一审法院，也未依程序报请共同上级法院指定管辖及审理，导致雷州市人民法院轻易作出拍卖裁定，程序不当。经查，雷州市人民法院在（2012）湛雷法执外异字第7号执行裁定中驳回黄瑞伟的异议时，告知其如不服该裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向该院提起诉讼。然而，黄瑞伟在法定期限内未向作出该执行裁定的雷州市人民法院提起执行异议之诉，导致涉案房屋最终被雷州市人民法院拍卖。后黄瑞伟向防城区人民法院提起本案诉讼，其上诉��张一审法院未致函雷州市人民法院要求将涉案房屋的相关纠纷移送专属管辖的一审法院，也未依程序报请共同上级法院指定管辖及审理，因无相关法律依据，本院不予支持。二、关于黄瑞伟请求将富康花园1幢109-1010号房屋所有权过户至其名下有无事实和法律依据的问题。黄瑞伟认为，其在与黎新梅签订房屋买卖合同后，已支付涉案房屋全部房款并占有、使用涉案房屋，房屋的产权应归其所有。本院认为，黄瑞伟与黎新梅签订的房屋买卖合同虽经生效判决确认合法有效，但只在黄瑞伟和黎新梅之间产生基于房屋买卖合同上的债权与债务，并不必然发生所有权转移的物权变动效果。依据本案的事实情况，因黄瑞伟在签订房屋买卖合同之后，未办理房屋过户登记手续，而雷州市人民法院已依法拍卖涉案房屋，周大川通过拍卖取得涉案房屋所有权。已经发生法律效力的判���书、裁定书、调解书对当事人具有法律约束力，当事人应当遵照执行。因此，黄瑞伟主张按照房屋买卖合同约定将涉案房屋过户至其名下，因黎新梅不再是涉案房屋的所有权人，在法律和事实上均已无法继续履行与黄瑞伟签订的房屋买卖合同，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”规定的情形，一审不予支持正确，本院予以维持。综上所述，一审认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元（上诉人黄瑞伟已预交），由上诉人黄瑞伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 静审 判 员  张小明代理审判员  何丽敏二〇一四年十月十三日书 记 员  廖 兰