山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终2693号 上诉人（原审被告）：潍坊圣鼎福地置业有限公司，住所地：昌邑市一中南路（新一中办公楼）。 法定代表人：孙跃彬，执行董事。 被上诉人（原审原告）：李秀芬，女，1963年1月26日出生，汉族，住昌邑市。 上诉人潍坊圣鼎福地置业有限公司（以下简称圣鼎福地公司）因与被上诉人李秀芬房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2018）鲁0786民初2872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 圣鼎福地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李秀芬的诉讼请求。事实与理由：圣鼎福地公司与李秀芬签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。该合同第二十条约定在商品房使用之日起90天内开始办理房屋所有权转移登记手续，在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证。一审将双方合同约定的办理不动产权证的起始时间理解为取得不动产权证的时间错误。李秀芬是在2018年4月2日缴纳的契税，一审确定从缴纳契税当天计算违约起始日期不当，缴纳契税的当天不可能马上办理出不动产权证。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。 李秀芬未提交书面答辩意见。 李秀芬向一审法院起诉请求：1.依法判令圣鼎福地公司协助李秀芬办理商品房所有权转移登记；2.依法判令圣鼎福地公司支付李秀芬违约金12227元（自2018年9月27日以后的违约金按照购房款374778.8元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，计算至圣鼎福地公司协助李秀芬办理完毕房屋所有权转移登记之日止）；3.诉讼费、律师费由圣鼎福地公司负担。 一审法院认定事实：2017年10月10日，李秀芬与圣鼎福地公司签订山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，约定李秀芬从圣鼎福地公司购买位于。该合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；第二十条房屋（不动产）登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。2.出卖人努力协商尽快取得该商品房的房屋所有权证（不动产证）。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。李秀芬已向圣鼎福地公司交纳购房款374294元，圣鼎福地公司于2018年4月2日向李秀芬出具发票。 另查，2017年10月12日，李秀芬、圣鼎福地公司签订的合同进行了登记备案，昌邑市房产管理服务中心出具商品房买卖合同登记备案证明；2017年10月12日，李秀芬交纳专项维修资金；2018年4月2日，李秀芬交纳契税。双方对房屋交付日期为2017年12月31日均无异议。圣鼎福地公司认可关于办理不动产的登记的费用李秀芬已经交清，该部分手续也是圣鼎福地公司配合李秀芬办理的，现因个别业主未交纳维修基金，导致整栋楼无法办理期房转现房的手续，所以该栋楼无法办理房屋所有权转移登记。 李秀芬认为圣鼎福地公司未履行合同第二十条第二款约定的买受人自交付之日起90日内办理不动产转移登记手续，出卖人应当协助，而超出90日未能办理的违约责任在合同中没有明确约定，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因买受人在合同订立之日起90日内未能取得房产证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款的标准计算。根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银）发（2003）251号文件规定，逾期贷款利率按贷款利率水平加收30%-50%，根据合同约定的交房日期，推算出办理房产证的到期日为2018年4月1日，截止到2018年9月27日共计180日，违约金应为12211元（374294元×4.35%×（1+50%）÷360天×180天），自2018年9月27日以后的违约金按照购房款374294元为基数，以中国人民银行同期贷款利率上浮50%，计算至圣鼎福地公司协助李秀芬办理完毕房屋所有权转移登记之日止。 以上事实，有双方当事人陈述及李秀芬提交的山东省新建商品房买卖合同（预售）、购房发票、商品房买卖合同登记备案证明、专项维修资金发票、交纳契税发票等证据在案为证。 一审法院认为，李秀芬与圣鼎福地公司签订的山东省新建商品房买卖合同（预售），系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，均合法有效，各方当事人均应按合同履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方当事人在合同第二十条第三款中对自商品房交付使用之日起超过90日未能办理房屋所有权转移登记手续的违约责任，仅约定了继续履行的违约方式即“出卖人努力协商尽快取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）”，而未对赔偿损失等违约责任进行约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，房屋交付之日起90日为2018年4月1日，但李秀芬系于2018年4月2日交纳契税，此时具备了办理房屋所有权证的条件，系圣鼎福地公司的原因导致未能办理房屋所有权证，故圣鼎福地公司应当承担违约责任。双方签订的合同未约定违约金数额或者违约金计算方式，圣鼎福地公司应当以李秀芬交纳的购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向李秀芬支付违约金，考虑案件的情况，按最低标准即基准利率上浮30%计算违约金。违约金的起算时间应当自2018年4月2日起，截至起诉前的违约金应为10524元〔374294元×4.35%/年÷12月/年÷30天/月×179天×（1+30%）〕，2018年9月28日之后的违约金以购房款374294元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准计算至圣鼎福地公司实际协助李秀芬办理房屋所有权转移登记为止。根据合同约定，买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。现李秀芬已具备办理房产证的条件，圣鼎福地公司应依约在2018年4月2日即协助李秀芬办理房屋所有权登记，故对李秀芬要求圣鼎福地公司协助办理房屋所有权登记的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、潍坊圣鼎福地置业有限公司于判决生效之日起六十日内协助李秀芬办理商品房房屋所有权登记；二、潍坊圣鼎福地置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李秀芬违约金10524元（2018年9月28日之后的违约金以购房款374294元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准计算至圣鼎福地公司实际协助李秀芬办理房屋所有权转移登记为止）；三、驳回李秀芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105.68元，由潍坊圣鼎福地置业有限公司负担。 二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，李秀芬与圣鼎福地公司签订的商品房买卖合同（预售）是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。根据合同第二十条的规定，本案双方约定的办理房屋所有权登记的期限为自商品房交付之日起90日内，但双方对超过90日未能办理房屋所有权转移登记手续的违约责任未作约定，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判令圣鼎福地公司应当自2018年4月2日起以李秀芬交纳的购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向李秀芬支付违约金并无不当。李秀芬与圣鼎福地公司关于因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按出卖人努力协商尽快取得该商品房的房屋所有权证（不动产证）方式处理的约定不能免除圣鼎福地公司应承担的上述违约责任。 综上所述，圣鼎福地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费105.68元，由上诉人潍坊圣鼎福地置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇一九年六月十七日 书记员 李朋朋