江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)洪民三终字第211号上诉人（原审原告）：熊莺，女，1988年10月1日出生，汉族。上诉人（原审原告）：葛艳开，男，1983年8月5日出生，汉族。两上诉人共同委托代理人：解小平，江西人民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西盛太阳实业有限公司，住所地：南昌市昌北双港大道，组织机构代码：73197925-9。法定代表人：刘辉，该公司董事长。委托代理人：吴建东，该公司法律顾问。上诉人熊莺、葛艳开因与被上诉人江西盛太阳实业有限公司（以下简称盛太阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2013）洪经民初字第268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年5月17日，原告熊莺、葛艳开与被告江西盛太阳实业有限公司签订《合同》一份，《合同》约定原告购买由被告开发的位于南昌市经济技术开发区榴云路266号润碧康城5#楼商品房一套，总房价款为561183元整；出卖人应当在2012年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，……，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；买受人在出卖人通知的时间内按要求办理交房手续，签署房屋交接单，买受人如未于出卖人通知中规定的时间起15日内办理商品房交付手续的，视为出卖人已按期交付，出卖人不承担违约责任。此外，《合同》还就其他事宜进行了约定。该《合同》经南昌市房屋商品化办公室登记备案。《合同》签订后，原告熊莺、葛艳开付清了全部购房款。另查明，2012年3月26日，诉争房屋所在的5#楼通过施工单位、监理单位、建设（开发）单位、勘察单位、设计单位联合验收，验收结果为合格。2012年3月底，被告以群发短信的方式通知原告收房，原告也于同年4月11日办理了收房手续，同时被告预收办证费1000元。2012年11月30日，诉争房屋所在的5#楼在江西省建设工程质量监督管理总站完成工程竣工验收备案。截止法庭辩论终结前，诉争房屋仍未办理房屋产权初始登记。一审法院认为：原告熊莺、葛艳开与被告江西盛太阳实业有限公司签订的《合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照《合同》约定全面履行各自的《合同》义务。关于原告诉请被告支付未将符合交付条件的商品房交付给原告所产生的违约金的意见，本院认为，原告的该项诉请实质即原告以竣工验收备案之日为实际交付之日主张逾期交付房屋违约金。被告辩称根据2005年5月25日江西省人大常委会法制工作委员会对南昌仲裁委员会作出的《答复》的规定，竣工验收备案并非建筑工程交付的法定条件。被告在2012年3月26日已完成原告所购商品房的整栋验收，并按期将经验收合格的商品房交付给原告，原告收房时未提出过异议。由此可见，被告已按约定履行了应尽的交房义务。因此，原告诉请被告不合格交房的违约金应依法驳回，本院认为，2010年11月26日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议第二次修正的《江西省建筑管理条例》第二十六条的规定“……未通过建设主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续”并未如上述《答复》所言有所修改。虽然被告交房时未通过竣工验收备案，但原告已收房，且未提供证据证明其在收房时及在收房后对交付的房屋提出过异议，而后原告在长达一年多的时间又以被告未经竣工验收备案为由主张违约责任，有违诚实信用的基本原则。另外，被告在法庭辩论终结前（于2012年11月30日）已经完成了涉案工程的竣工验收备案，被告交付的房屋既没有影响原告使用，也没有影响原告居住安全。因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告支付逾期办证违约金的意见，根据《合同》约定，被告应于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但涉案商品房至法庭辩论终结前仍未取得商品房权属初始登记备案，存在逾期办证的客观事实，应承担逾期办证的违约责任。根据《合同》约定，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付总房价款的0.5%向买受人支付违约金。因此，被告应支付原告逾期办证违约金2805.92元（561183元×0.5%）。关于原告诉请被告退回预收原告的办证费1000元，同时自判决生效之日起两个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的意见，本院认为，根据《合同》的约定，被告有将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务。另外，取得房屋所有权证是原告购买房屋、签订商品房买卖合同的主要目的之一。关于被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限，本院认为，自本判决生效之日起三个月为宜。因此，被告应自本判决生效之日起三个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。至于原告诉请被告返还预收的办证费1000元，本院认为，既然被告不愿意为原告代为申请办理房产权属证书，那么被告没有正当理由收取该笔费用，理应返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《江西省建筑管理条例》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告江西盛太阳实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告熊莺、葛艳开逾期办证违约金2805.92元；二、被告江西盛太阳实业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告熊莺、葛艳开预收的办证费1000元；三、被告江西盛太阳实业有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；四、驳回原告熊莺、葛艳开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由被告江西盛太阳实业有限公司负担。熊莺、葛艳开不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、增加判决被上诉人支付上诉人延期交房违约金合计13805元；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。其理由是：1、上诉人的收房行为以及在收房前后对交付房屋无异议不能据此认定是变更合同行为；2、既然法律法规对商品房验收合格标准以及商品房法定交付条件均有明确规定，那么被上诉人在未取得竣工验收备案的情况下即通知不知情的业主收房行为应属违法而无效；3、上诉人主张合同违约责任的诉讼时效是两年，因此不存在过了一年多的时间以被告未经竣工验收备案为由主张违约责任有何不妥，更与诚实信用无关；4、一审法院对上诉人的使用权益没产生损害的认定存在事实认定错误。盛太阳公司答辩称：答辩人合法交付商品房且上诉人并未要求修改交付条款，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明：本案诉争房屋所在地块的土地使用权证号为：洪土国用（登北2010）字第1233号，该地块已于2014年3月21被我院（2014）洪中执字第57-1号协助执行通知书查封。二审庭审中盛太阳公司称其尚欠办证需缴纳的税款未交齐。本院查明的其它事实与一审法院查明事实相同。本院认为：一、对于逾期交房问题。上诉人熊莺、葛艳开上诉认为被上诉人盛太阳公司延期交房应付违约金13805元，盛太阳公司认为其交房时已对工程进行了竣工验收，并未违约。建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”盛太阳公司2012年3月26日即已完成本案诉争房屋的竣工验收，却直至2012年11月30日才完成本案诉争房屋的竣工验收备案，且不能提供备案机关存在迟延的情形，故本院认为盛太阳公司2012年3月26日由设计、施工、监理、开发单位进行竣工验收时并未取得进行竣工验收备案所需的全部材料，没有达到本案房屋买卖合同约定的“该商品房经验收合格”的交房条件，直至2012年11月30日才达到了本案房屋买卖合同约定的“该商品房经验收合格”的交房条件，逾期246天。考虑到熊莺、葛艳开已于2012年4月11日收房使用，本院认为盛太阳公司应当承担按照50%的比例支付逾期交房违约金的责任，金额为6903元（561183×246×0.01%×50%）。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。二、将办理本案诉争房屋权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案的问题，本院认为，由产权登记机关依法对开发商提供的资料进行审查，并履行相关程序，这是行政机关履行行政职责的职权范围，不是人民法院民事审判的范围。一审法院对备案事项直接作出判决，显属不当，本院依法予以纠正。综上，对于熊莺、葛艳开的上诉请求，本院部分予以支持，一审法院判决不当部分，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省南昌经济技术开发区人民法院（2013）洪经民初字第268号民事判决第一、二、四项；二、撤销江西省南昌经济技术开发区人民法院（2013）洪经民初字第268号民事判决第三项；三、被告江西盛太阳实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付熊莺、葛艳开逾期交房违约金6903元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费240元，二审案件受理费145元，由被上诉人江西盛太阳实业有限公司承担280元，由上诉人熊莺、葛艳开承担105元。本判决为终审判决。审 判 长  熊达和代理审判员  曹 渊代理审判员  汪西菲二〇一四年十月十日书 记 员  魏丹丹