广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初16059号原告：永兴电镀（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市宝安区沙井后亭第三工业区1号，统一社会信用代码91440300584060882T。法定代表人：杨军成。委托诉讼代理人：李维双，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：康璐，广东宝城律师事务所律师。被告：深圳市沙井后亭股份合作公司，住所地广东省深圳市宝安区沙井后亭大埔中路119号（办公场所），统一社会信用代码9144030019247543X1。法定代表人：陈湃天。委托诉讼代理人：蒋重铠，广东宝杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振江，广东宝杰律师事务所实习律师。原告永兴电镀（深圳）有限公司与被告深圳市沙井后亭股份合作公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告永兴电镀（深圳）有限公司的委托诉讼代理人李维双、康璐、被告深圳市沙井后亭股份合作公司的委托代理人蒋重铠、陈振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、被告支付原告补偿款人民币2500000元及逾期支付款项滞纳金496438元（滞纳金均按照年利率24%计算，其中100万元自2017年7月1日计算至款项付清之日，暂计算至2018年6月10日；150万元自2017年9月9日计算至款项付清之日，暂计算至2018年6月10日）；二、被告退还原告协议初期缴纳的押金人民币27000元及逾期支付利息4864元（逾期利息以27000元为基数，按照年利率24%，自2017年9月9日计算至款项付清之日，暂计至2018年6月10日）；以上全部款项合计为3028302元。三、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由:原告与被告系租赁合同关系。1997年原告的母公司香港永兴实业公司（以下简称香港永兴公司）经内地政府招商引资，到深圳市××沙井镇投资设厂，注册成立了深圳“三来一补”企业深圳市××沙井镇后亭永兴电镀厂（以下简称永兴电镀厂），永兴电镀厂即原告更名前的名称。自2002年2月-2008年12月起，原、被告先后签订三份《厂房租用合同》，约定被告将后亭第一工业区第五幢厂房宿舍（租赁期限2002年2月28日-2015年9月30日）、新建厂房（租赁期限2005年1月1日-2016年12月31日）租赁给原告使用。2011年9月初，被告找到原告，告知原告：原告租赁的建筑物可能要用于旧改或其他用途，租赁合同可能需要提前终止。2011年9月9日，被告、原告及案外人深圳市沙井新宝益股份合作公司（以下简称新宝益公司）共同签订了《协议书》。该协议书约定：1、被告同意原告由来料加工转型为独资企业；2、原、被告所有签订的合同在2015年1月31日到期后终止；3、如丙方深圳市沙井新宝益股份合作公司需要在2015年1月31日后收回原告租用其土地的，则丙方需补偿原告人民币250万元整，同时需提前6个月通知原告为准。该《协议书》于2015年1月31日履行届满。2015年2月1日，被告与原告就延期使用租赁物签订2015（A02）《租赁合同》，该合同约定：总厂1300平方米、工业区南起第四幢1440平方米、永兴新厂2250平方米，租赁面积共4990平方米，租赁期从2015年2月1日起至2016年6月30日止。2016年6月30日到期后，原告必须停止工厂一切生产，只能进行搬迁工厂工作，被告及新宝益公司双方根据2011年9月9日与原告签订协议书，补偿给原告人民币250万元整并退还押金，补偿全部由被告负责支付，补偿款分两期支付，第一期在原告停止生产当天被告现付给原告100万元整，第二期在原告交还所有房屋给被告起3日内付清150万元整及退还押金，被告每逾期一天则按拖延款项总额的1%向原告支付滞纳金。2016年6月30日，2015（A02）租赁合同租赁届满之日，原、被告双方签订补充协议将租赁期延至2016年10月31日止。2016年10月8日，原被告双方再次签订补充协议将租赁期延长至2017年1月31日止。2017年1月3日，原、被告双方最后签订补充协议将租赁期延长至2017年6月30日止。上述最后一份补充协议履行至2017年5月底时，原告即开始减量停产准备，至2017年6月中旬已全部停产完毕。此时，原告要求被告按照协议约定支付100万元搬迁补偿款，但是，被告予以拒绝并告知原告在搬迁全部完成后一次性支付。2017年6月30日前，原告已全部搬迁完毕，并向被告及环保部门进行了报备。2017年6月29日，原告在清理完毕租赁建筑物后通知被告进行验房交接，但被告仅签收了原告的通知函，未能在该月安排工作人员与原告办理验房交接手续，故意拖延。2017年8月24日，原告第二次要求被告进行验房交接，被告在该日组织工作人员验收合格，但没有按照合同约定支付原告补偿款。2017年9月5日，被告再次确认原告已将2015（A02）《租赁合同》中全部租赁物验收合格并收回，但被告始终没有按照合同约定在收回全部房屋后三日内支付原告补偿款，也未退还原告押金。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，在原告已交回全部租赁物的情况下，被告应按照约定履行自己的合同义务。但截止于原告起诉之日，被告仍未按约支付原告补偿款2500000元及退还原告押金27000元。原告认为，我方依约履行了自己的合同义务，但被告拒不履行自己的合同义务属于严重违约行为。为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定提起诉讼，恳请贵院依法受理，判如所请。被告答辩并提出如下反诉请求：一、请求原告支付2017年7月、8月、9月份的租赁物占有使用费346200元；2、请求原告支付逾期滞纳金346200元；3、请求判令本案本诉与反诉的诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：一、关于租赁物占有使用费及相应滞纳金。根据我方与原告2015年2月1日签订的《租赁合同》第三条第2点：乙方需于每月10日前向甲方缴纳当月租金；第四条第（二）项第8点约定：2016年6月30日租赁期满后，乙方必须停止工厂一切生产，只能进行搬迁工作。同款第9点约定：乙方早搬迁期间按每月本合同规定所需要的租金费用缴纳给甲方，直至乙方交还所有房屋为止。第七条第（四）项约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的壹倍支付滞纳金。上述租期约定，因原告无法按照合同约定按时搬迁，出于友好互助，相互理解的考虑，经协商我方三次与原告签订延长搬迁期限的《补充协议》并放弃追究其违约责任。最终约定原告应在2017年6月30日前搬迁完毕并将所有租赁房屋交还给我方，然而原告直至2017年9月5日才将所有租赁房屋返还给我方。依约在搬迁期间，原告仍应按原合同约定的租金向我方缴纳房屋占有使用费。但原告—直拒绝履行该义务，已严重违反诚实信用原则。故我方请求原告严格按双方合同约定支付相应的租赁物逾期占用使用费和相应的滞纳金；二、原告诉请无事实依据。关于原告所提及的250万补偿，是因其与案外人深圳市沙井新宝益股份合作公司（以下简称新宝益公司）签订了土地租赁协议，约定由其在租赁土地上出资新建厂房使用。如新宝益公司提前收回该租赁土地，该地上建筑所有权归新宝益公司所有，为此新宝益公司补偿原告250万元。我方并非该土地租赁关系主体，对该土地租赁亦无任何利害关系。因此该笔补偿费的支付主体应是新宝益公司，而非我方。而且，关于原告所主张的250万补偿的支付是有条件的，依据新宝益公司与原告的合同约定是新宝益公司在2015年1月31日后需要提前收回租赁的土地和厂房并通知到原告后，方支付该笔补偿。现新宝益公司从未向原告提出要收回租赁的土地和厂房。我方也从未在原告及新宝益公司处接到相应通知。因此，需支付给原告250万补偿的条件尚未成就，原告认为需支付是事实上的认识错误。原告仅凭其与我方2015年2月1日签订的《租赁合同》中的条款要求我方支付该笔补偿款．本身就已明显过分扩大了我方的义务，而且不符合约定的支付条件，更不符合该租赁合同的目的，要求我方支付该笔补偿款无任何事实依据。原告针对被告的反诉答辩称，一、原、被告之间租赁的只有建筑物，即2015（A02）合同第一条租赁物的情况中约定的4990平方米；二、原告在2017年6月1日已全面停产，开始搬迁清理工作，至2017年6月29日全部清理搬迁完毕，清空厂房，并书面通知被告验房交接，已明确告知被告在验房交接期间不再继续支付租金，被告收到通知函后不肯与原告进行验房交接手续，经原告多次通知，又故意提出原告交房不符合其整改要求，责令原告按期进行整改，原告不应该承担被告恶意延误交房期间的占有使用费，根据双方租赁合同第4条第2项第9款规定，原告仅应在搬迁过程中缴纳租金，但是原告早已在2017年6月29日完成了全部的搬迁以及清理工作，只待空房由被告进行验收，2017年7月1日至9月5日期间是由被告为主导的验收期，而非原告自身的搬迁期间，被告因自身原因延误接收，应自负责任，不应该由原告承担，原告不存在拖延支付租金的情况，无须支付滞纳金；三、2015（A02）租赁合同第4条第2项第8款已对2011年9月9日原告、被告、新宝益公司三方签订的协议书作出了书面的变更，更改了支付补偿金的条件，根据该款上下文亦可知在租赁期满后，原由新宝益公司支付的250万元补偿款全部由被告支付，没有设定任何履行条件或成就条件，同时该款项第三段也明确陈述在租赁期满前原告也可以自行提前搬迁，仅需提前60天通知被告后，仍然可以获得250万元的补偿款及退还押金；四、上述租赁合同是原、被双方真实意思表示，该补偿金约定的条款没有违反法律规定，合法有效，被告自愿加入债务履行，为新宝益公司承担支付原告补偿款的责任，是被告经过谨慎、斟酌考虑后作出的承诺，原告依约要求被告履行义务，既有事实依据，也符合法律规定；五、根据原告所提交证据充分证明了原告完全是按照2015年2月1日双方所签订的租赁合同来履行自己的应尽义务，被告也在2017年6月9日出具证明给深圳市宝安区沙井环保监察大队，证明原告因厂房到期不再延期合同，村委收回他用，证明了在2017年6月30日前原告已全部停产的事实。同时，深圳市宝安区环境保护和水务局在2017年7月10日针对原告于2017年6月22日污水处理设施拆除的申请所作的批复，从而证明原告在2017年6月22日之前已全部停产，并按照法律规定，向深圳市环保部门提出了污水处理设施的拆除申请，并且得到环保部门的现场勘验及批复，从而证明原告在2017年6月30日前已全部停产。同时，原告在2017年6月29日向被告发出的退租验房通知函，由被告工作人员陈志勋签名确认，该份通知函也证明了原告在2017年6月29日通知了被告进行验收房屋的意思表达，结合原告所提交的水电费通知单可以证明原告在2017年5月份起原告的生产处于停产状态，因为原告原有生产高峰时的用水达到每月3000-4000吨之间，而根据原告提交的证据显示在2017年5月份开始原告的用水量仅有200多吨、174吨，进而证明所有的生产线已全部停止运作，所产生的用水量是宿舍区的日常生活用水。所以原告认为我方已履行了基于2015年2月1日双方所签合同的所有法定义务，在2017年6月30日前全部停产，并搬离。因此，被告应当依据2015年2月1日签合同的约定履行自己支付250万元款项的义务。经审理查明：2003年12月28日，沙井镇后亭经济发展公司作为甲方，永兴电镀厂作为乙方，双方签订《厂房租用合同》，约定：1、甲方提供第一工业区新建厂房约2500平方米租给乙方使用，租用时间为12年，即从2005年1月1日至2016年12月31止，期满后在同等条件下乙方可优先续约；2、厂房租金每年每月每平方米租金12元，乙方每月10号前付清上月租金，不得拖欠，否则甲方有权停止乙方使用厂房；3、甲方预定2004年9月30日交付厂房给乙方使用，租金计算日期按厂房实际支付使用时计算。甲方交付乙方使用后给予3个月时间作为乙方装修期，装修期内免收租金。2011年9月9日，深圳市沙井后亭股份合作公司作为甲方，永兴电镀厂作为乙方，深圳市沙井新宝益股份合作公司作为丙方，三方签订《协议书》，约定：1、甲方同意乙方由来料加工转型为独资企业。从转型后当月起每月增加缴交管理费人民币11000元给甲方。甲方必须配合乙方完全办理好转型手续，不得刁难或阻止；2、甲方与乙方所有签订的合同在2015年1月31日到期后所有合同终止，乙方在2015年2月前必须搬离后亭社区；3、如丙方在2015年1月31日后需要提前收回乙方所租用丙方的厂房及土地，乙方必须无条件交还所有厂房及土地，乙方与丙方签订的所有合同自动取消，所有物业归丙方所有，丙方补偿给乙方人民币250万元整，丙方必须提前6个月通知乙方为准。2015年2月1日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《租赁合同》，约定：1、房屋地理位置为后亭社区第三工业区1号，房屋建筑面积总厂1300平方米、工业区南起第四幢1440平方米，永兴新厂2250平方米，共4990平方米；2、房屋租赁期限从2015年2月1日起至2016年6月30日止；租赁期满甲方收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为工业使用；3、2016年6月30日租赁期满后，乙方必须停止工厂一切生产，只能进行搬迁工厂工作。如乙方违反上述规定，赔偿甲方人民币150万元整；甲、丙（新宝益股份公司）双方根据2011年9月9日与乙方签订协议书，补偿给乙方人民币250万元并退还押金，补偿全部由甲方负责支付。补偿款分两期付清给乙方，第一期在乙方停止生产当天甲方先付乙方100万元整，第二期在乙方交还所有房屋给甲方起3天内付清150万元整及退还押金。甲方每逾期一天则按拖欠款项总额的1%向乙方支付滞纳金。在租赁期满前，乙方也可以自行提前搬迁，乙方必须提前60天通知甲方，将承租房屋退还给甲方。甲方按照前款约定支付乙方250元补偿款及退还押金，乙方无须支付违约金给甲方。甲方每逾期一天则按拖欠款项总额的1%向乙方支付滞纳金；4、乙方在搬迁期间每月按本合同规定所需要的租金费用缴交给甲方，直至乙方交还所有房屋为止；5、在本合同期内中途解除本合同的，乙方可要求甲方全额退还押金，甲方应按照2月租金向乙方支付违约金并支付乙方搬迁费250万元。2016年6月30日，深圳市沙井后亭股份合作公司作为甲方，永兴电镀（深圳）有限公司作为乙方，双方签订《补充协议》，约定：1、甲乙双方于2015年2月1日签订合同，简称“该合同”，租赁期至2016年6月30日止，现经甲乙双方友好协商将合同租赁期延至2016年10月31日止；2、该合同中第四条第（二）项第8款由2016年6月30日租赁期满变更为2016年10月31日租赁期满，其他内容不变；3、合同其他条款不变，与原合同有矛盾，以本协议为准。2016年10月8日，深圳市沙井后亭股份合作公司作为甲方，永兴电镀（深圳）有限公司作为乙方，双方签订《补充协议》，约定：1、由于乙方未能在2016年10月31日前完成搬迁，经双方协商延期至2017年1月31日；2、原合同其他条款不变，2016年10月31日至2017年1月31日期间乙方继续享有原合同权利，不存在合同违约行为。2017年1月3日，深圳市沙井后亭股份合作公司作为甲方，永兴电镀（深圳）有限公司作为乙方，双方签订《补充协议》，约定：1、由于乙方未能在2017年1月31日前完成搬迁，经双方协商延期至2017年6月30日；2、原合同其他条款不变，2017年1月31日至2017年6月30日期间乙方继续享有原合同权利，不存在合同违约行为。2017年8月24日，原告向被告发出《通知函》，载明：我司与贵司签订的租赁合同（合同号：2015（A02））及补充协议履行期限已于2017年6月30日届满。在承租及顺延期间，我司一直按时依约履行租金支付义务，该租赁合同及补充协议现已正式终止。我司于2017年6月1日停止全部生产，开始搬迁工作。截止于本函发出之日，我司多次通知贵司就租赁物退租验房一事进行交接，并按照贵司要求清空、整改原租赁合同中总厂、工业区南起第四幢、原二厂天台临时仓库、总厂对面一幢楼房、30间宿舍及两间铺位租赁物，并经贵司验收合格及正式交还贵司。被告深圳市沙井后亭股份合作公司在该通知函上盖章并由其工作人员注明“经核实验收通过”。2017年7月10日，深圳市宝安区环境保护和水务局向原告发出《关于对永兴电镀（深圳）有限公司污染物治理设施拆除申请的批复》，载明：你单位因停产申请拆除污染物治理设施，现我局同意你单位拆除污染物治理设施，要求如下：一、拆除之前，你公司必须委托有资质的处理部门或单位清理现场残留的废水及危险废物，彻底消除环境污染隐患，并将拆除时间报我局环保和水政监察大队，接受环保部门监督；二、拆除期间若发生特殊情况须立即向我局监督科及环保和水政监察大队报告，并采取相应应急处理措施；三、我局将依法注销你公司排污许可证。2017年9月5日，原告再次向被告发出《通知函》，载明：我司与贵司签订的租赁合同（合同号：2015（A02））及补充协议履行期限已于2017年6月30日届满。在承租及顺延期间，我司一直按时依约履行租金支付义务，该租赁合同及补充协议现已正式终止。我司于2017年6月1日停止全部生产，开始搬迁工作。截止于本函发出之日，我司多次通知贵司就租赁物退租验房一事进行交接，并按照贵司要求清空、整改原租赁合同中永兴新厂租赁物，并经贵司验收合格及正式交还贵司。被告深圳市沙井后亭股份合作公司工作人员在该通知函上签名并加盖公章。另查，《租赁合同》中约定的厂房（后亭社区第三工业区1号，即总厂1300平方米，工业村南起第四幢1440平方米、永兴新厂2250平方米）并无权属证明和报建手续。原告于2017年6月30日搬离涉案厂房，2017年6月30日之前的租金及水电费已经全部结清。上述事实，有租赁合同、租赁协议书、退租验房通知函、批复等证据以及笔录、庭审笔录予以证明。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案厂房既无权属证明，又无报建手续，故本院认为原告与被告于2013年12月28日签订的《厂房租用合同》及2015年2月1日签订的《租赁协议书》均属于无效合同。关于原告要求被告支付赔偿款250万元的诉求。本院认为，原告与被告于203年12月28日签订的《厂房租用合同》及2015年2月1日签订的《租赁协议书》均属于无效合同，故原告依据无效合同的约定要求被告支付赔偿金的诉求，无事实和合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还押金27000元及利息的诉求。原告与被告签订的《厂房租用合同》及《租赁协议书》无效后，根据无效合同的处理原则，被告应当向原告返还已经交付的押金。庭审中，原告主张已经向被告支付押金27000元，但未提供任何证据证明其主张，被告对此亦不予确认，原告依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告的主张不予确认。关于被告反诉要求原告支付占有使用费346200元及滞纳金的诉求。被告主张原告并未在约定的时间即2017年6月30日前全部搬离，要求原告支付2017年7月至8月的占有使用费，但被告并未提供任何有效证据证明原告2017年7月至8月仍在使用涉案房产，原告对被告的主张不予确认，主张原告已经于2017年6月30日之前全部搬离，并提供分别于2017年6月29日、8月24日、9月5日向被告送达的三份《退租验房通知函》欲证明其主张，该三份《退租验房通知函》与原告提供的其他证据能够一一对应，足以证明原告的主张。综上，被告的证据未能有力证明原告2017年7月至8月仍在使用涉案房产，原告提供相反的证据及当庭足以反驳被告的主张，故本院对被告的主张不予确认。被告要求原告支付占有使用费346200元的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告的全部诉讼请求；二、驳回被告的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币31026元，由原告负担。反诉受理费5362元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  李苏敏人民陪审员  孙牧晓二〇一九年六月十六日书 记 员  谢晓帅书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。