浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第2183号上诉人（原审原告）：孔正良。委托代理人：于治。上诉人（原审被告）：杭州品鉴文化创意有限公司。法定代表人：王梨花。委托代理人：李力。上诉人孔正良因与杭州品鉴文化创意有限公司（以下简称品鉴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2010年11月22日，孔正良与品鉴公司签订《杭州白马湖生态创意城soho创意园房屋租赁合同》一份，约定品鉴公司承租孔正良所有的位于滨江区长河街道山一村孔家里89号的房屋。租期为10年，自2010年11月22日起至2020年11月21日止。租金为每年94459.29元，先交后用，每六个月付一次。合同第十二条约定：“租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前2月书面通知对方。经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”第十五条约定：“任何一方违反本合同的规定，须承担剩余租期总租金的20%的违约金。一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的20%向乙方加收滞纳金。”此后品鉴公司支付了租金，孔正良亦将房屋交由品鉴公司管理使用。2010年11月22日至2013年11月21日的房屋租金品鉴公司一直正常支付。2013年11月22日，孔正良向品鉴公司催缴2013年11月22日之后半年的房租时，品鉴公司因正在考虑退租，未按时支付。2013年12月上旬左右，品鉴公司向孔正良口头提出解除合同，孔正良并未同意。2013年12月18日，品鉴公司搬离案涉房屋，并通知孔正良一方前来验房。2013年12月19日，孔正良一方验房后对房屋设施基本无异议，但拒绝解除合同、接收房屋钥匙。后因提前解除合同的赔偿问题双方协商不下。案涉房屋已于2014年6月12日经双方确认，完成交接。品鉴公司已申请变更登记公司住所地。孔正良现起诉至原审法院，请求：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、品鉴公司支付六个月租金47229.64元，滞纳金2003.04元，并支付违约金132243元，以上费用合计181475.68元；3、品鉴公司在60个工作日内在工商行政登记部门变更公司营业地址；4、品鉴公司承担本案的案件受理费用。原审法院认为：孔正良与品鉴公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思之表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。品鉴公司认为其依据租赁合同第十二条行使合同的单方解除权，但该条款明确规定“任何一方提出解除合同，需提前2月书面通知对方。经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”可见，若一方提出解除合同，不仅需提前两个个月书面通知，还需要对方同意。品鉴公司虽提出解除合同，但孔正良并未同意，后品鉴公司未支付租金并搬离案涉房屋，应认定为违约。品鉴公司拒付租金并腾退房屋后，已致合同目的无法实现，孔正良提出解除合同有法律依据，应予支持。有关合同解除的时间，孔正良、品鉴公司双方在庭审时达成合意，同意解除租赁合同，故原审法院将租赁合同的解除时间认定为2014年6月12日。2013年11月22日至2014年6月11日期间，合同对双方依旧有拘束力，相应期间共计6个月零21天的租金品鉴公司应予支付，但孔正良表示只主张六个月的租金合计47229.64元，应视为对自身诉讼权利的放弃，该院予以支持。关于违约责任，品鉴公司认为违约金约定的数额过高，孔正良实际并无损失。该院认为，品鉴公司关于在品鉴公司退租后，政府会继续补贴孔正良租金的主张无证据支持，该院不予采纳，但品鉴公司认为违约金过高的意见该院予以支持。孔正良依据租赁合同第十五条，主张品鉴公司承担剩余租期总租金的20%的违约金，并按月租金的20%加收滞纳金。该约定中的“滞纳金”性质应认定为“违约金”，孔正良主张的违约金数额合计134246.04元，超过了实际损失（6个月零21天租金合计52739.76元）的30%，该院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，将违约金调整至实际损失的30%，合计15821.93元（52739.76元×30%）。变更工商登记信息的请求不属于民事诉讼的受理范围，该案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孔正良与杭州品鉴文化创意有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年6月12日解除。二、杭州品鉴文化创意有限公司支付孔正良六个月的租金47229.64元、违约金15821.93元，以上费用合计63051.57元，杭州品鉴文化创意有限公司应于判决生效之日起七日内支付。三、驳回孔正良其他诉讼请求。如品鉴公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3930元，减半收取1965元，由品鉴公司负担。宣判后，上诉人孔正良不服，向本院提起上诉称：原审法院支持违约金过高的意见系认定事实不清和适用法律错误。首先，《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同。双方约定任何一方违反本合同约定，需承担剩余租期总租金的20%的违约金，是双方当事人合同意思自治的表现，是双方签订合同时对未来违约责任的预期，应该予以尊重。其次，双方租赁合同的期限是10年。表明双方对租赁市场的租金的预期是经过比较和预测的，租金是双方协商、妥协的结果。现品鉴公司认为租赁地点园区配套设施、园区成熟度等原因解除合同，是对出租人的未来预期的中断，出租人需要承担存在租金下行的风险和租赁物租不出去的风险。这个风险需要出租人单独承担，那么双方当时签定合同期限为10年的意义何在再次，品鉴公司租赁这3年期间，政府为吸引企业进驻，是给予补助的，也就是说品鉴公司是没有任何租金支出的。现需要自己支付租金时，就解除合同，其动机令人怀疑，如果每一个企业都是这种行为，必然导致市场经济秩序的混乱，品鉴公司的行为是一种不诚信的行为，不值得提倡，应予惩罚。最后，双方约定的违约金，与品鉴公司这3年获得利益相比，并没有过高。而孔正良在解除合同后，需要继续寻找下一个承租人，中间的空档期和租金下行的风险都有自己承担，一审法院判决违约金的数额相当于1个多月的租金，实际上远远弥补不了孔正良的损失。综上所述，请求：1、改判品鉴公司赔偿损失（违约金）132243元；2、判令品鉴公司承担本案受理费。针对孔正良的上诉，品鉴公司答辩称：品鉴公司不存在违约行为，双方合同于2013年12月解除。双方的解除行为经过双方认可，并且在杭州市滨江区白马湖生态创意城建设指挥部（以下简称“指挥部”）的协调下对解除行为进行认可。如果违约，违约金过高，不存在孔正良说的10年的违约行为造成的13万元的损失。因为指挥部在双方合同签订以及履行过程中，都发挥很重要的作用，包括签约、谈判通知租赁以及退租。在双方解除合同以后，指挥部也是可以依据其与孔正良签订的租赁合同由孔正良继续收取租金，因此孔正良说的租金损失不存在。上诉人品鉴公司上诉称：一、本案的事实情况：品鉴公司是自指挥部招商引资入驻单位，只是因为指挥部方便政策手续原因与农户在白马湖创意城管委会的鉴证之下直接签约，而招商签约、诸事谈判、合同准备、通知租赁、乃至退租等事宜都是在指挥部的统一管辖中进行。招商引资主体是指挥部，不是农户。而且指挥部也作出了保障农户利益的政策措施：在招商引资的企业在终止与农户的租房合向后，指挥部与农户之间的合同就直接生效和延续（详见管委会征用农房的相关条文），企业根据管委会的“进出自由方针”退出后农户地被征用房屋在法律上同步还原成管委会继续征用的房屋。由此可以确定，品鉴公司“进退自由”的退租行为是有依据的，同时也未给农户造成直接或间接的任何经济损失，无理由接受农户的赔偿请求，上述情况在与管委会领导以及农户的沟通中已经反复强调。白马湖二期几年下来一直无法形成起码的办公环境，因此，品鉴公司于2013年5月起多次向指挥部询问什么时间改造完成和正式开园及企业的后续政策，但很遗憾没能给正面回复，只是说soho项目是继续的，会延长给农户的补贴。到2013年12月9日指挥部分管孙副主任答复：入驻企业3年到期没有扶持新政策，企业进退自由：农户政策会自动延续，继续享受政府的补贴政策。因此，品鉴公司退租并开始办理退租手续，同时向孔正良以口头加书面的形式也提出退租，于2013年12月18日全部腾空屋内物品并交房。孔正良对品鉴公司交还的房屋与设施无异议，但以原来的农村柴灶台没有了等理由要求赔偿，不签退租协议，指挥部部分工作人员推脱工作，要双方谈补偿，工作极不负责，才导致今天的复杂结果。品鉴公司要求提供正式房屋租金票据，指挥部答复文件涉及面广不宜外传，并同时表示法院可以去白马湖指挥部或滨江区政府调阅相关材料。二、一审法院认定合同解除时间系2014年6月12日的事实明显错误。一审法院在判决中称《房屋租赁合同》解除的时间，双方己在庭审时达成合意，故认定合同解除的时间为2014年6月12日，该说法明显与事实不符。1.品鉴公司已于2013年11月月底通知孔正良，解除2010年11月22日签订的《房屋租赁协议》。双方于2010年11月22日签订的《房屋租赁协议》在第十二条提前终止合同约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2月书面通知对方。”在2013年11月，品鉴公司根据协议的约定，通过电话、qq聊天、书面文件以及向白马湖创意园区指挥部反映等多种方式，通知要求解除《房屋租赁协议》，也通知做房屋的交接工作。在法庭庭审上，孔正良也承认收到过解除通知。2、《房屋租赁协议》解除的时间应为2013年12月月初，孔正良对于解除行为未提出任何异议。如前所述，孔正良收到品鉴公司的解除通知并承认收到至迟是在2013年12月月初。孔正良在收到解除通知后，并未对品鉴公司的解除行为提出任何异议。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，孔正良直至2014年3月31日才向杭州市滨江区人民法院提出异议，要求确认品鉴公司之前的解除行为无效，已经超过了3个月的异议期，理应得不到法院的支持。三、品鉴公司在《房屋租赁协议》解除后，事实上己将房屋腾空交还予孔正良。品鉴公司于2013年12月腾空房屋并交房，这一点孔正良也是明确知道。孔正良接到交房通知后，于2013年12月19日委托其儿子、媳妇到场验房。孔正良对于品鉴公司所交还的房屋及设施无异议，但孔正良一直以无理要求拖延办理解除租赁合同的手续，导致一直未形成书面的解除合同证明，但是双方事实上已完成退租手续，系因孔正良提出的灶台拆除赔偿等无理要求而无故拖延。租用孔家里89号，用房性质为文化创意soho工作室用房，原来的农村柴灶台残留物未清理，本来就不符合交房要求，品鉴公司进行清理，现在反而提出要复原或赔偿没有依据的。四、品鉴公司通知孔正良解除《房屋租赁协议》，不存在违约行为。1、品鉴公司系按照双方所签《房屋租赁合同》第十二条的规定提前通知孔正良解除合同，并己及时腾空房屋将其交还，孔正良对这点是明确知晓的，但一直以无理要求不予办理解除租房合同手续。2、退一步讲，即使品鉴公司未提前两个月提出解除，也不存在违约行为。品鉴公司提出退租并非品鉴公司的意愿，系因当初品鉴公司承租时的政府承诺一直未兑现，而依据政府招商部门“自愿进出”的原则，选择退租。品鉴公司经政府招商引资入住自马湖创意园区，政府当初承诺的整体环境改造进展缓慢，由于园区环境等客观原因，投入了资金进行装修的办公室根本无法使用。在得到政府招商引资部门白马湖创意城指挥部“自愿进出”原则的认可后，品鉴公司选择退租，并不存在违约情形。而且，“自愿进出”原则孔正良作为农户来说也是完全知晓的，这与品鉴公司在一审庭审过程中讲到的，农户在不签订租赁合同也能拿到政府租金补偿的政策是相一致的。五、品鉴公司退租后，孔正良根本无任何的损失。根据目前在杭州白马湖生态创意城soho创意园园区包括孔正良在内的所有农户，白马湖生态创意城指挥部也己承诺继续给予延长农户补贴的相关政策，事实上，己有部分农户取得白马湖生态创意城指挥部发放的补贴。因此，在双方的《房屋租赁协议》解除后，孔正良可以继续向白马湖生态创意城指挥部领取补贴，不存在任何的经济损失。综上，请求：一、撤销（2014）杭滨民初字第411号民事判决书，依法改判驳回孔正良的诉讼请求；二、本案的上诉费用由孔正良承担。针对品鉴公司的上诉，孔正良答辩称：一、1、指挥部“进退自由”的招商政策，与品鉴公司的租赁合同民事行为，是两回事情。根据合同的相对性，孔正良是与品鉴公司签订租赁合同的，在不存在法定或约定的解除合同事由情况下，品鉴公司不履行合同义务，就应该承担违约责任。品鉴公司曲解招商政策，以此作为违约理由，免除自己违约责任，是没有法律依据和事实依据的；2、品鉴公司在上诉状第2页恰恰说明了自己违约的真实动机：认为白马湖园区的商业环境不好和没有企业的后续优惠政策或扶持政策等因素。事实上，到2013年11月21日租期的3年中，因为园区招商政策，品鉴公司支付的租金，园区是给予补助的；现在优惠政策到期，品鉴公司就急忙解除合同走人，可以看出这家公司的诚信与信誉如何。二、关于合同的解除时间问题。1、双方签订的《房屋租赁合同》十二条：“租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前2个月书面通知对方。经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”此条款清晰地表达下列几层意思：（1）没有约定单方解除权，解除合同需双方协商同意；（2）提前2个月通知对方，要求书面；（3）签订终止合同，否则，本合同继续有效。所以，品鉴公司所谓2013年11月月底解除租赁合同，根本不成立，与事实不符。2、品鉴公司适用法律错误。《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。《合同法》九十三条第二款规定的是“单方解除权”；第九十四条规定的是“法定解除”。本案中，既没有约定单方解除权，孔正良又没有94条列举的违约行为，何来通知解除？品鉴公司明显适用法律错误。三、腾空交房时间问题。在一审法院开庭审理后，为避免双方经济损失进一步扩大，在法院主持下，双方约定6月12日品鉴公司腾空房屋，交钥匙给孔正良。四、品鉴公司违反合同约定，应当承担违约责任。1、品鉴公司违约在先，有事实依据。本案租赁合同的租赁期限为10年，年租金为94459.29元，每半年支付一次，先交后用。但自2013年11月22日开始，品鉴公司一直拖欠相应租金，不予支付。2014年3月13日，孔正良委托浙江国圣律师事务所发出催缴租金的律师函，品鉴公司置之不理，目前，品鉴公司早已搬离租赁房屋。在租赁合同中，品鉴公司作为承租人，按时支付租金为其合同主要义务。但品鉴公司以自身行为表明不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，已构成违约，且没有任何法定事由免责，应当承担违约责任。2、孔正良的诉请有合同依据和法律依据。租赁合同第四条约定：租赁期间，乙方（即品鉴公司）不得以任何理由（不可抗力除外）拖欠租金，否则按本合同第十五条承担违约责任。合同第十五条规定，租赁期间任何一方违反本合同的规定，须承担剩余租期总租金的20%的违约金。乙方逾期未交付租金的，没逾期一日，甲方有权按月租金的20%向乙方加收滞纳金。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。综上，孔正良的诉请有合同依据和法律依据，要求品鉴公司承担违约责任合理合法。五、孔正良损失问题。除孔正良上诉状陈述之外，在此还继续强调一点：长期租赁房屋，按照租赁市场的通常做法，就是租金每年按照百分比进行增长，这是市场的普通行为。现在双方租赁期限约定10年，《房屋租赁合同》第四条又约定：“租赁期间，出租方（孔正良）不得以任何理由调整租金标准，乙方（品鉴公司）不得以任何理由拖欠租金，否则按照本合同15条承担违约责任。”这么约定，说明双方对租赁期限内，租赁市场上租金的标准是有预期的。对于孔正良作为出租方来说，租金10年不变，是因为是长期租赁，租金予以优惠，租金也有保障，省却了不断寻找承租人的时间成本，并且有违约金予以保证。现品鉴公司违约，租期还有7年，孔正良实际上承担着租赁市场租金下行和寻找其它承租人的时间成本，其损失远远不是一审判决的1个多月租金作为违约金所能弥补的。二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交证据。二审中，品鉴公司向本院申请向杭州市滨江区宝马湖生态创意城建设指挥部调取该指挥部针对品鉴公司以及白马湖园区农户关于租赁事宜的详细政策规定。本院向杭州市滨江区宝马湖生态创意城建设指挥部调取了杭高新（2011）181号《关于扶持文化创意产业发展的实施办法》以及杭高新（2009）214号《关于鼓励文化创意产业发展的若干意见》两份文件。针对上述两份文件，品鉴公司认为：上述两份文件的三性没有异议，但是不能完全说明双方之间的协议解除之后，孔正良还能获得补贴的情况。品鉴公司一审提交了一份会议纪要，其中有关于解除合同后的详细情况。孔正良认为：两份文件的真实性没有异议，但关联性有异议，该文件是政府给品鉴公司在政策上的优惠，跟本案的租赁合同纠纷无关联。本院认为，上述证据不能达到品鉴公司的证明目的，故本院对于上述证据不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：孔正良与品鉴公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，对双方具有约束力。现品鉴公司主张其于2013年11月就向孔正良发出解除合同的通知，而孔正良并未提出异议，故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，《房屋租赁合同》于2013年12月已经解除。对此，本院认为，根据《房屋租赁合同》第十二条的规定，品鉴公司并不享有约定解除权，同时，品鉴公司亦不享有《中华人民共和国合同法》规定的法定解除权，故《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定并不适用于本案，品鉴公司作为违约方，发出的解除合同通知，不能产生合同解除的法律效果。原审法院依据双方在一审庭审时达成的合意认定《房屋租赁合同》的解除时间为2014年6月12日并无不当。关于违约责任的承担，因《房屋租赁合同》的解除时间为2014年6月12日，而品鉴公司在此期间内并未依约支付租金并擅自腾退房屋，故原审法院判定品鉴公司承担违约责任并无不妥。关于房屋租金，原审法院根据孔正良的诉请以及双方之约定确定6个月的租金为47229.64元并无不当。关于违约金的数额，原审法院酌定为15821.93元尚属合理。至于品鉴公司抗辩其是依据“自愿进出”原则选择退租以及孔正良没有任何损失的意见，因品鉴公司并无相关证据对此予以佐证，故本院对于该抗辩意见不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4004元，由杭州品鉴文化创意有限公司负担1376元，孔正良负担2628元。（孔正良和杭州品鉴文化创意有限公司已预交二审案件受理费3930元，应退杭州品鉴文化创意有限公司2554元，应退孔正良1302元，双方于本判决生效之日起十五日内来本院退费。）本判决为终审判决。审 判 长  余文玲代理审判员  毕克来代理审判员  丁 晔二〇一四年十月二十九日书 记 员  何英杰