深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初6353号原告：林文成（英文名：LIMBOONSENG），男，1944年7月3日出生，新加坡共和国公民，委托诉讼代理人：杨帆，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403201310017167。被告：林忠寰（英文名：LIMTEONGKUAN），男，1943年8月21日出生，新加坡共和国公民，委托诉讼代理人：龙纯忠，广东格明律师事务所律师，执业证号14403200510525007。委托诉讼代理人：范薇丹，广东格明律师事务所律师，执业证号14403201811029362。第三人：黄印吉（英文名：NGINKIAT），男，1949年10月5日出生，新加坡共和国公民，第三人：叶建扬（英文名：YAPKIANYANG），男，1968年11月18日出生，新加坡共和国公民，原告林文成与被告林忠寰、第三人黄印吉、叶建扬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林文成及委托诉讼代理人杨帆，被告委托诉讼代理人范薇丹，第三人叶建扬到庭参加了诉讼。第三人黄印吉经本院传票传唤期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告林忠寰、第三人叶建扬继续履行房屋买卖协议，协助原告办理涉诉房屋产权过户变更登记手续（登记价人民币170023元）；2、判令被告承担办理过户手续过程中需由出卖人承担的税款及过户费用；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：涉诉的房屋坐落于深圳市××怡景路湖滨新邨1-1-B3，房产证号为深房地字第××号，房产证登记是由被告林忠寰占1/2，YAPBULIM（中文名：叶茂林）占1/2。但证据显示，1992年第三人黄印吉与林忠寰、叶茂林约定三人各占三分之一房屋份额，黄印吉系房屋实际所有权人之一。2003年林忠寰、叶茂林及黄印吉将房屋转让给原告，由于原告与叶茂林、黄印吉为好友，所以当时没有签订书面的协议。自2003年起，出卖方已经将涉诉房产交由原告实际占有使用，至今原告及其家人已经在涉诉房产中居住了近15年，相关的水、电、物业等其他费用均由原告缴纳承担。涉诉房屋的转让款3万新加坡币，原告已经付清。原告占有居住涉诉房屋期间，一直催促林忠寰、叶茂林及黄印吉办理房屋过户变更登记手续，但由于涉诉房屋登记时为林忠寰、叶茂林共有，且林忠寰下落不明，所以无法办理过户。原告认为，涉诉房产由林忠寰、叶茂林转让至原告系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行。由于未能办理房屋产权过户变更登记手续损害了原告的合法权益，故诉至法院，请依法判如所请。被告林忠寰辩称，一、被告是涉案房屋的合法所有权人，享有涉案房屋50%的份额。被告于1992年6月与叶茂林共同取得涉案房屋产权，双方各占50%的份额。房屋产权及登记自被告取得之日至今未发生任何变动，被告至今仍是涉案房产50%的产权人。二、第三人黄印吉非涉案房产所有权人，其自始不享有涉案房产三分之一的份额。1992年7月，被告与叶茂林曾试图向黄印吉转让房屋的三分之一份额，但因黄印吉未支付对价，该交易终止，涉案房屋的产权未发生相应变动。三、被告享有的50%的产权份额自取得之日起未发生任何变化。首先，被告未与原告签署过任何房屋买卖合同，从未向原告转让过房产份额，被告与原告不存在房产买卖交易。其次，叶茂林未经被告同意的情况下处分涉案房产的行为无效。根据物权法的相关规定，叶茂林作为涉案房产的产权人之一，在未经被告事先同意及事后追认的情况下，不得擅自处分双方共有的房产。叶茂林单方出售涉案房产的行为无效，不产生房产变动的后果。再次，第三人黄印吉非房屋所有权人，无权处分属于被告及叶茂林共同拥有的房屋，黄印吉擅自处分的行为无效，也不产生涉案房屋物权变动的后果。综上所述，被告自1992年取得房屋后，未向任何人出售过涉案房产，至今仍是涉案房产50%份额的合法所有权人。原告的主张无事实依据，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人叶建扬述称，本人父亲叶茂林过世之前有讲过涉案房屋已经卖给原告了，所以本人有必要以继承人的身份来处理该事情。但是房屋买卖的具体情况我不清楚。第三人黄印吉未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案房产是深圳市××怡景路湖滨新邨1-1-B3，产权人为叶茂林［证件号码0075207（2）］、份额1/2，林忠桓［证件号码0214939（G）］、份额1/2，产权登记时间是1992年6月4日。房产证显示，建购价格211893港元，已交营业税8400港元，城建税84港元，印花税168港元，转让费43893港元。该房产证原件在原告手中。该房产在不动产权资料电脑查询结果表中记载为深圳市罗湖区爱国路东南湖滨新村1栋1座3楼B。二、叶茂林、林忠寰于1992年7月28日共同签署文件，文件内容是：“叶茂林与林忠桓为湖滨新邨1-1-B3房屋的共同业主，在此证明黄印吉拥有上述房屋1/3之产权。恐说无凭，立此为据。”三、叶茂林于2010年出具《关于深圳市罗湖区湖滨新村房产转卖情况的说明》，主要内容是，2003年，叶茂林与林忠寰将房屋卖给林文成，价款为新加坡币三万元（人民币十五万元），已全部付清。因我们是朋友，又有事没有聚在一起办理过户手续，近年准备办理过户手续时，发现林忠恒先生（身份证号：S0214939G）因经营不善，已下落不明，无法联系，导致至今不能前往国土部门办理过户手续。以上情况完全属实，湖滨新邨1栋1-B3号房产应归林文成先生所有。四、原告称，其于2003年开了新加坡币3万元的支票作为购房款给了黄印吉，黄印吉没有兑现。2007年黄印吉将支票还给原告，并让原告重新开出新加坡币1万元的支票。原告重新开具新加坡币1万元的支票，时间是2007年9月18日，黄印吉已入账。原告于2009年3月5日向叶茂林开具了新加坡币2万元的支票，作为向叶茂林、林忠寰支付的购房款，叶茂林已入账。五、原告称其自2003年至今在涉案房产居住。涉案房产所在的湖滨新村物业管理公司出具《情况说明》，证明林文成、叶爱娟自2003年开始在湖滨新邨1栋3单元3B座（即原编号：1栋1单元B3）房屋内居住，且电费、物业管理费用均由林文成、叶爱娟缴纳。六、黄印吉称其在开庭时间不能出庭，本院于2019年2月27日对黄印吉进行询问，黄印吉确认其和叶茂林均同意将涉案房产卖给原告，交易价格是新加坡币3万元。七、叶茂林因病于2014年5月17日在新加坡死亡。叶茂林的遗嘱对于其金钱遗赠外剩余遗产的表述为“3.1在支付本人的债项、丧葬、遗嘱管理费用及遗赠后，本人将本人所有未借此遗嘱或此遗嘱的任何修订附件明确处置的无论何种性质及位于何处的动产与不动产，包括本人可能借遗嘱而有处置权的任何财产，赠予本人的儿子叶建扬”。同时，遗嘱明确叶茂林的儿子叶建扬为遗嘱的执行人。八、被告的新加坡身份证显示其中文名为林忠寰，房产信息中登记其名字为林忠桓，原告提交的《关于深圳市罗湖区湖滨新村房产转卖情况的说明》称其为林忠恒。上述林忠寰、林忠桓、林忠恒对应的证件号码一致，故林忠寰、林忠桓、林忠恒为同一人。九、庭审结束后，原告申请撤回了第2项诉讼请求，表示自愿承担办理房产过户过程中的税费等相关费用。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房产登记的产权人为叶茂林、林忠寰，各占1/2份额。两人共同出具文件，确认第三人黄印吉拥有房屋1/3产权。该文件应视为房产权利人对房产权利份额的重新约定。故黄印吉为涉案房产1/3产权的实际权利人，叶茂林、林忠寰分别占有房屋1/3产权。被告称黄印吉没有支付房款，其与叶茂林、林忠寰之间的房产交易并未完成，黄印吉并非涉案房产共有权人的抗辩，理由不成立，本院不予采信。虽然原告与叶茂林、林忠寰、黄印吉之间没有签订书面的房屋买卖合同，但叶茂林和黄印吉占有涉案房产2/3份额的产权，按照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，······”之规定，叶茂林和黄印吉有权对涉案房产进行处分。现证据显示，两人均确认2003年将涉案房屋卖给原告，并收取了转让款新加坡币3万元。原告亦自2003年至今居住于涉案房产，并持有房地产证原件。因此，原告主张其与叶茂林、林忠寰、黄印吉之间存在涉案房产的买卖合同关系，本院予以确认。被告林忠寰关于叶茂林无权处分其享有的1/2房屋产权的观点，本院不予采纳。若被告因此受到损害，有权追究其他共有权人的赔偿责任。由于叶茂林已于2014年死亡，第三人叶建扬作为叶茂林涉案遗产继承人和遗嘱的唯一执行人，应当承担叶茂林的义务，继续履行涉案房屋买卖合同。故原告要求被告林忠寰，第三人叶建扬继续履行房屋买卖协议，协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。产权变更产生的费用由原告负担。依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告林忠寰（英文名：LIMTEONGKUAN）、第三人叶建扬（英文名：YAPKIANYANG）于本判决生效后十日内协助原告林文成（英文名：LIMBOONSENG）办理深圳市罗湖区怡景路湖滨新邨1-1-B3房产的转移过户登记手续。案件受理费3700元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄 欣人民陪审员  李彦凭人民陪审员  陈洁娴二〇一九年六月十九日向红敏书记员夏梓豪