四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川08民初41号 原告：四川欣鸿宇食品发展有限公司(原名四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司)，住所地四川省苍溪县工业集中发展区紫云工业园。 法定代表人：魏海锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜学鹏，四川伊丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柏鹏，四川恒和信律师事务所律师。 被告：苍溪县佳欣房地产开发有限公司，住所地四川省苍溪县陵江镇红军路东段409号。 法定代表人：冯斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李洪友，四川纪明律师事务所律师。 被告：王玉东,男,1968年7月14日出生,汉族,住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：张鸣，四川达权律师事务所律师。 原告四川欣鸿宇食品发展有限公司(以下简称“四川欣鸿宇公司”)与被告苍溪县佳欣房地产开发有限公司（以下简称“苍溪佳欣公司”）、被告王玉东建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告四川欣鸿宇公司于2018年6月6日以苍溪佳欣公司为被告向本院提起诉讼，本院立案后，原告四川欣鸿宇公司于2018年7月25日申请追加王玉东为本案被告，本院于2018年8月1日依法通知其参加诉讼，并依法适用普通程序，于2018年11月1日、2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告四川欣鸿宇公司的委托诉讼代理人杜学鹏、柏鹏，被告苍溪佳欣公司的法定代表人冯斌、委托诉讼代理人李洪友，被告王玉东及其委托诉讼代理人张鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川欣鸿宇公司向本院提出诉讼请求：1.苍溪佳欣公司按约交付商品房30000平方米(其中一楼商品房300平方米，二楼商品房4700平方米，其余商品房25000平方米);2.苍溪佳欣公司对无法履行的部分,按照该部分商品房所对应的商品房备案价格赔偿原告四川欣鸿宇公司;3.苍溪佳欣公司对无法履行的部分,按照该部分商品房所对应的商品房备案价格自起诉之日起按年利率6%支付资金占用费;4.苍溪佳欣公司向四川欣鸿宇公司支付违约金500万元;5.王玉东就前四项诉讼请求承担连带保证责任;6.本案诉讼费、保全费由被告苍溪佳欣公司、王东玉承担。事实和理由：2013年12月5日，原告四川欣鸿宇公司与被告苍溪佳欣公司签订《安置补偿协议》及《安置补偿补充协议》，约定被告苍溪佳欣公司对原告四川欣鸿宇公司位于苍溪县陵江镇红军路东段409号的厂区进行商品房开发，被告苍溪佳欣公司以现金和实物(商品房)的方式对原告四川欣鸿宇公司进行安置补偿。2013年12月4日，被告苍溪佳欣公司、王玉东向原告四川欣鸿宇公司出具《承诺》，被告王玉东在“保证人”一栏签字，就被告苍溪佳欣公司履行《安置补偿协议》、《安置补偿补充协议》载明的还房义务向原告四川欣鸿宇公司提供保证。后因二被告未按协议履行义务，产生纠纷。 苍溪佳欣公司辩称,《安置补偿协议》及《安置补偿补充协议》因国家政策禁止工业用地以协议出让的方式直接变性无法改变土地性质而终止。王玉东与四川欣鸿宇公司口头协商确认涉案四川欣鸿宇公司的地产、房产整体作价4000万元，通过现金和王玉东承担担保责任的方式已履行完毕。同时，原告四川欣鸿宇公司也与被告苍溪佳欣公司于2013年9月16日签订《产权转让协议》，将涉案四川欣鸿宇公司的地产、房产以800万元转让给了被告苍溪佳欣公司，2013年12月16日被告苍溪佳欣公司就该产权转让协议履行问题向四川省广元市中级人民法院提起诉讼，经该院调解作出(2014)广民初字第4号民事调解书，达成过户协议，并已强制执行完毕。产权过户给被告苍溪佳欣公司后是由苍溪县国土局进行收储、挂牌拍卖给的被告苍溪佳欣公司。被告苍溪佳欣公司对原告四川欣鸿宇公司不具有任何安置补偿或还房义务，请求驳回原告四川欣鸿宇公司的诉讼请求。 王玉东辩称，被告苍溪佳欣公司与原告四川欣鸿宇公司并未实际履行《安置补偿协议》及《安置补偿补充协议》，被告王玉东无须承担保证责任。同时，被告王玉东虽在《承诺》上的“保证人”一栏签字，但该《承诺》没有包括保证的主债权种类、数额以及保证方式、担保的范围、期间等约定，不具有保证合同的性质，被告王玉东不应承担保证责任。 当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告四川欣鸿宇公司围绕其诉讼请求提交了下列证据：1.(1)四川欣鸿宇公司工商信息摘要;(2)苍国用(2006)字第0653号国有土地使用证；(3)苍权字第2XX85号、2XX86号、2XX87号、2XX88号、2××89号房权证。2.(1)2013年12月5日四川欣鸿宇公司与苍溪佳欣公司签订的《安置补偿协议》；(2)2013年12月5日四川欣鸿宇公司与苍溪佳欣公司签订的《安置补偿补充协议》。3.(1)2013年8月26日案外人廖准与王玉东、魏建平签订的《借款合同》；(2)2013年8月30日案外人廖准与王玉东、四川欣鸿宇公司签订的《借款合同》；(3)2013年8月30日案外人廖准与四川欣鸿宇公司签订的《抵押合同》。4.(1)2010年11月13日四川欣鸿宇公司与何从益签订的《协议》；(2)2013年9月4日四川欣鸿宇公司与遂宁市金荣房地产开发有限公司签订的《安置补偿补充协议》；(3)2014年2月25日苍溪佳欣公司向四川欣鸿宇公司出具的《承诺书》；(4)2014年2月28日苍溪佳欣公司向四川欣鸿宇公司出具的《承诺书》。5.(1)2013年12月16日苍溪佳欣公司以四川欣鸿宇公司为被告提起诉讼的《民事起诉状》；(2)2013年9月16日四川欣鸿宇公司与苍溪佳欣公司签订的《产权转让协议》;(3)2013年11月16日王玉东向四川欣鸿宇公司出具的《承诺书》；(4)四川省广元市中级人民法院(2014)广民初字第4号民事调解书；(5)四川省广元市中级人民法院(2014)广执字第9号执行裁定书。6.苍权字第20XXX50号、20XXX52、20XXX53、20XXX56、20XXX58、20XXX62房权证。7.(1)廖准、钮裕婷、王玉东身份证复印件；(2)2013年9月2日钮裕婷向魏建平转账1400万元的中国农业银行转款凭证;(3)2013年8月27日廖准向四川欣鸿宇公司转款400万元的中国农业发展银行转款凭证;(4)2013年9月2日廖准、四川欣鸿宇公司《房屋权属交验证件清单》。8.申请调查令调取的证据:(1)2015年10月21日苍溪县国土资源局国有建设用地拍卖成交确认书；(2)2015年9月12日苍溪县土地整理收购储备交易中心与苍溪佳欣公司签订的《收购(回)储备国有土地使用权协议书》;(3)四川华信资产评估事务所川华信评报字(2015)02号《资产评估报告》。9.2018年4月26日魏建平委托苍溪佳欣公司归还胡果借款的说明。10.苍溪县财政局2018年11月13日关于苍溪佳欣公司购买拍卖土地金额的《说明》。 被告苍溪佳欣公司质证认为，对原告四川欣鸿宇公司提交的证据除第4组(3)号、第9组(1)号证据真实性不能确认，第3组与本案不具有关联性之外，其余证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议。 被告王玉东质证认为，对原告四川欣鸿宇公司提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议，证明目的有异议。 被告苍溪佳欣公司围绕其抗辩理由提交以下证据：1.(1)2013年11月29日颁发的苍溪佳欣公司营业执照；2015年10月13日苍溪佳欣公司变更法定代表人的工商登记。2.(1)2013年9月16日四川欣鸿宇公司与苍溪佳欣公司签订的《产权转让协议》；(3)四川省广元市中级人民法院2013年12月24日作出(2014)广民初字第4号民事调解书。3.(1)四川省广元市中级人民法院2018年6月15日作出(2018)川08民终464号民事判决书；(2)苍溪县国土资源局苍国土资告字(2015)03号《国有建设用地使用权拍卖公告》。(3)苍溪县土地整理收购储备交易中心与苍溪佳欣公司2015年9月12日签订的《收购(回)储备国有土地使用权协议书》。4.2013年12月5日四川欣鸿宇公司与苍溪佳欣公司签订的《安置补偿协议》。5.(1)2006年5月18日四川欣鸿宇公司与苍溪县供销合作社联合社签订的《产权转让协议》；(2)四川省绵阳市涪城区人民法院2016年10月11日作出的(2015)涪民初字第3248号民事判决；(3)四川省绵阳市中级人民法院2017年3月22日作出的(2016)川07民终2585号民事判决；(4)2010年11月13日四川欣鸿宇公司与何从益签订的《协议》及苍国用(2006)字第0XX3号国有土地使用证、何从益出具的委托书。6.(1)2017年10月24日魏建平与四川阆中农村商业银行股份有限公司、苍溪佳欣公司、王玉东签订的《协议》；(2)2013年8月27日廖准向四川欣鸿宇公司转款400万元的凭证、2012年魏海锐向王玉东出具的200万元《欠条》、2013年9月5日四川欣鸿宇公司向苍溪佳欣公司出具的800万元收款收据、2015年10月24日四川欣鸿宇公司向苍溪佳欣公司转款200万元银行流水记录；(3)2016年12月31日四川欣鸿宇公司出具给苍溪佳欣公司王玉东的《承诺书》；(4)2017年1月25日四川欣鸿宇公司出具给苍溪佳欣公司、冯斌的《承诺书》；(5)冯斌向苍溪县财政国库支付中心2015年1月19日转款2000万元、2015年10月19日转款500万元、2015年10月20日转款240万元的转款凭证;(6)2018年9月30日苍溪佳欣公司苍佳发(2018)58号情况汇报及2018年10月22日苍溪县城乡规划建设住房保障局58号情况汇报的回复。7.苍溪佳欣公司申请本院调取的证据：2011年7月15日苍溪县人民政府39次常务会议纪要。8.苍溪佳欣公司“龙潭山水城”项目备案价格和销售均价表。9.四川省广元市中级人民法院(2014)广民初字第4号民事案件调解笔录。10.(1)四川省苍溪县地方税务局苍地税[2014]219号房地产开发交易纳税证明书;(2)2018年4月4日四川省地方税务局稽查局川地税稽检通一[2018]35号税务检查通知书；(3)2018年12月18四川省税务局稽查局川税稽处[2018]79号税务处理决定书。11.(1)苍溪县国土资源局苍府土供拍[2015]03号地块《国有建设用地使用权转让合同》；(2)苍溪县国土资源局川2016苍溪县0001448号不动产权证。 原告四川欣鸿宇公司质证认为，对被告苍溪佳欣公司提交的证据除第10组没有原件真实性有异议外，其他证据真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。 被告王玉东质证对苍溪佳欣公司提交的证据三性均无异议，同时同意苍溪佳欣公司的举证意见。 被告王玉东围绕其抗辩理由提交了以下证据：2013年9月4日四川欣鸿宇公司与瞿宁担任法定代表人、王玉东为代理人的遂宁市金荣房地产开发有限公司签订的《安置补偿协议》。 原告四川欣鸿宇公司质证认为，四川欣鸿宇公司与遂宁市金荣房地产开发有限公司签订的《安置补偿协议》真实性无异议，但关联性有异议，该协议没有遂宁公司的签章，是与王玉东磋商过程中形成，没有履行。 被告苍溪佳欣公司质证认为，对王玉东提交的《安置补偿协议》真实性、合法性、关联性无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：双方当事人争议的苍溪佳欣公司竞拍购得涉案宗地(苍溪县陵江镇红军路东段409号)后对收购(回)储备价与公开竞拍价之间的增值部分（工业企业退城入园补偿）是否由政府相关部门进行返还和返还何人的问题？从上述原告四川欣鸿宇公司举证的向本院申请调查令调取的第8组证据，以及苍溪佳欣公司举证的申请本院调取的第7组、苍溪佳欣公司向苍溪县国土资源局的购地转款凭证、以及苍溪县财务局的证明、本院(2018)川08民终464号民事判决等可见，苍溪县人民政府常务会议虽然研究了县经商局提交的《关于工业企业退城入园的实施意见》，但认为意见尚不成熟，要求进一步研究审定，之后并未形成正式文件，也没有证据表明进行了返还、补偿。苍溪佳欣公司购得涉案宗地价款9918万元，其中5131.35万元系拆迁时资产评估市场价作抵，实际购得价格为4786.65万元。 通过以上本院确认的有效证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 四川欣鸿宇食品发展有限公司原名四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司，股东为魏建平、蒲晓华，法定代表人为魏建平。2012年12月28日法定代表人由魏建平变更为张道理，2013年3月7日又变更为魏海锐。2014年6月30日企业名称变更为四川欣鸿宇食品发展有限公司。2006年5月18日，四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司与苍溪县供销合作社联合社签订《产权转让协议》，约定将原苍溪县冻兔厂破产偿债的房屋、土地和机器设备等资产以400万元的价格整体出售给四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司，土地以工业用地50年期办理出让手续。2006年6月，四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司取得“苍国用(2006)字第0653号”国有土地使用证和苍权字第2XXX85号、2XXX86号、2XXX87号、2XXX88号、2××89号房权证，载明土地和房屋地址为苍溪县陵江镇红军路东段409号，土地用途为工业用地，土地使用权面积为29384.2平方米，使用权类型为出让，生产用房23幢，取得房权证的建筑面积共17312.03平方米。 2010年11月13日，王玉东以案外人何从益委托代理人身份与四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司签订《协议》，约定四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司将苍溪县陵江镇红军路东段409号土地及房产以4000万元价格转让进行开发商住楼。2013年9月4日，王玉东又以遂宁市金荣房地产开发有限公司委托代理人身份与四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司签订《安置补偿协议》，约定四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司将苍溪县陵江镇红军路东段409号土地及房产以代偿贷款1800万元和还房30000平方米的价格转让进行开发商住楼。两合同均未履行。 2013年9月16日，四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司(甲方)与苍溪佳欣公司(乙方)签订《产权转让协议》，魏海锐、王玉东分别在合同上签名，两公司分别签章。该转让协议约定“甲方将位于苍溪县陵江镇红军路东段409号的工业用地使用权及房屋所有权转让给乙方，转让金额800万元”。 2013年11月29日，苍溪佳欣公司成立，法定代表人为王玉东。2013年12月5日，四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司(甲方)与苍溪佳欣公司(乙方)签订《安置补偿协议》，主要约定“一、甲方现有资产。经甲乙双方实地勘验，并依据相关权属证书，共同确认甲方资产如下：1.甲方位于苍溪县陵江镇红军路东段409号之固定资产(1)出让性质之工业用地29384.2平方米(苍国有[2006]字第0658号)；(2)建筑面积18911.03平方米之房产(苍权字第2XX89、2XX86、2XX88、2XX87、2XX85号)；2.未登记之临时设施(围墙、道路、地坪、装饰装修和门禁系统)及地上一切附属物；3.供甲方生产、生活之需的水、电、气等设备及户头使用权。二、安置方式。1.29384.2平方米工业用地作价800万元;2.附属设施、临时建筑作价1000万元，含搬迁及补偿费用；3.房屋拆迁还房方式甲方选择产权调换，乙方在甲方原厂址所在地还商品房30000平方米；4.乙方代偿甲方在苍溪县农发行的贷款1800万元,款支付后，产权证书移交乙方。5.还甲方商品房30000平方米，其中一楼营业用房300平方米，二楼商业房4700平方米(一、二楼5000平方米商业用房临街)，其余以幢号为单位整幢或单位抓阄选取，还房与乙方的第一批商品房建修同步进行。6.规划方案批准通过，首先由甲方随机抓阄选取具体的还房位置和房号之后，乙方方可对外销售下余部分，其具体还房时间和乙方的开发进度同步……四、其他约定。1.乙方代甲方支付苍农发行1800万元后，在规划变性后十五个工作日内，甲方完成搬迁，若甲方需要借用生产场地，双方可另行协商，但甲方的搬离场地时间不得影响乙方正常的商品房开发时间。2.乙方代甲方偿还1800万元后，甲方向乙方移交产权证书后按程序到国土部门办理土地权属过户手续，涉及土地权属过户的一切税费由乙方承担。为方便过户，甲、乙双方根据情况另行签订土地转让协议，实际履行以此协议为准。3.若发生人力不可抗拒因素或国家政策制约，致使协议事项不能履行，甲方退还乙方1800万元银行代偿款，协议终止。五.违约责任。1.本协议双方签字盖章后生效，任何一方违约需支付违约金500万元。2.甲方若不按时移交资产，乙方有权强制履行。”魏海锐、王玉东在该协议上签字，两公司分别签章。同日，四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司(甲方)与苍溪佳欣公司(乙方)签订《安置补偿补充协议》，约定“一、安置补偿协议的生效，必须是乙方代甲方偿还在苍溪县农发行1800万元贷款为前提，否则该补偿协议无效。二、甲方应全力支持配合乙方，想方设法，甚至付诸法律手段，积极办理完善《安置补偿协议》中相关事项的合法手续，甲方不承担法律责任及相关费用。三、《安置补偿协议》已间接性地支持并满足了甲方退城入园、技改扩能等方面的部分利益。陵江镇红军路东段409号宗地开发过程中，土地增值净收益部分由国土部门通过评估测算，全部或部分用于优惠甲方迁址扩能，是苍溪县政府的事情，与乙方无关；若土地变性过程中采竞价拍卖等方式，增值净收益超出国土部门评估测算的部分归乙方所有，若国土部门收取原划拨转工业出让费，此费用由甲方支付乙方。四、在开发销售中途，甲方给乙方补偿房产销售人员工资及项目运作费用350万元。五、其它未尽事宜双方共同协商。”魏海锐、王玉东在该补充协议上签字，两公司分别签章。 2013年8月26日，王玉东与案外人廖准（系王玉东侄儿）签订《借款合同》，由魏建平担保借款400万元。2013年8月31日，王玉东与案外人廖准签订《借款合同》，由四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司担保借款1800万元(该款包括2013年8月26日约定借款400万元)。2013年8月27日，廖准向四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司转款400万元；2013年9月2日，案外人钮裕婷(系廖准之妻)向魏建平转款1400万元。 2013年12月16日，苍溪佳欣公司以其于2013年9月16日与四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司签订的《产权转让协议》为基础，向本院提起民事诉讼，主张涉案宗地及地上房产等苍溪佳欣公司已与四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司达成800万元整体转让协议，且款项已经履行完毕，请求本院判令四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司将土地、房产转移登记。苍溪佳欣公司向本院提供3项证据：1.2013年8月27日廖准向四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司转款400万元的转款凭据。王玉东2013年12月23日在其上书“注：此款系我侄儿廖准代我公司支付苍溪鸿宇公司偿还苍溪农发行贷款400万元，扣减鸿宇公司欠我本人工程款200万元，2013年9月6日付现金200万元，鸿宇公司于2013年9月6日打收据共计800万元特此说明王玉东”；魏海锐2013年12月23日在其上书“情况属实魏海锐”。2.2012年8月11日魏海锐书写的《欠条》，载明“今欠到王玉东修建七星春晓FGH幢号工程尾款200万元，此款于2013年底付清”。3.2013年9月6日四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司向苍溪佳欣公司出具的800万元收据。2013年11月18日，王玉东向四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司书写《承诺》，载明“贵公司法定代表人魏海锐于2012年8月16日给我本人出具的200万元欠条作为广法调解之用，双方不存在此借、欠等法律关系。特此承诺承诺人：王玉东”。2013年12月4日，苍溪佳欣公司向四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司出具《承诺》，载明“一、我公司与贵公司于2013年9月4日签订的《安置补偿协议》及《安置补充协议》真实有效。我公司将严格按上述两个《协议》履约，决不让贵公司的利益受损。二、与贵公司签订的《土地转让协议》只限于过户使用，不作其它用途相互制约。三、在开发建设两个《协议》标的建设项目中，一期工程优先满足应还贵公司房屋总量的百分之七十，余下百分之三十应还房屋二期工程建设中履行还房约定后再由承诺人销售，是承诺人的本意。四、承诺人采用法律方式转让土地产权、变性，由承诺人承担一切经济法律责任，概与贵公司无关……”苍溪佳欣公司在该《承诺》上签章，王玉东在保证人栏签名。2013年12月23日在该案诉讼中，四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司认可并确认苍溪佳欣公司关于涉案宗地、地上房产等双方已达成800万元转让协议，且款项已经履行完毕的诉讼主张，并与苍溪佳欣公司就诉讼达成调解协议。本院于2013年12月24日作出(2014)广民初字第4号民事调解书，载明“经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：由被告四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司于2013年12月31日前协助原告苍溪县佳欣房地产开发有限公司办理位于苍溪县陵江镇红军路东段409号(苍国用[2006]字第0653号)工业用地使用权权及(苍权字第2XX85号、苍权字第2XX86号、苍权字第2XX87号、苍权字第2XX88号、苍权字第2XX89号)房屋的产权过户手续。”2014年1月10日，苍溪佳欣公司向本院申请执行(2014)广民初字第4号民事调解书，本院于2014年1月15日作出(2014)广执字第9号执行裁定书，裁定“一、将被执行人四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司所有的位于苍溪县陵江镇红军路东段409号土地(土地证号：苍国用[2006]字第0653号，土地面积29384.2平方米的工业用地使用权及房屋（苍权字第××号、苍权字第××号、苍权字第××号、苍权字第××号、苍权字第××号)的产权过户于申请执行人苍溪县佳欣房地产开发有限公司。二、申请执行人苍溪县佳欣房地产开发有限公司应持本裁定书在30日内到国土、房管等相关部门办理土地使用权及产权过户手续。”2014年5月29日，苍溪佳欣公司取得“苍国用(2014)第01293号”国有土地使用证和苍权字第20XX50号、20XX52号、20XX53号、20XX56号、20XX58号、20××62号房权证，载明土地和房屋地址为苍溪县陵江镇红军路东段409号，土地用途为工业用地，土地使用权面积为29384.2平方米，生产用房23幢，取得房权证的建筑面积共17312.03平方米。2014年2月25日，苍溪佳欣公司再次向四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司出具《承诺书》，载明“现特向贵公司承诺，我们于2014年2月25日签订的《土地转让协议》仅作过户之用，过户之目的和作用仅为双方于2013年12月5日签订的《安置补偿协议》的履行步骤和方式之一。否则无条件将该宗地返还于贵公司，并承担一切经济损失和费用。”王玉东在承诺人栏签名，苍溪佳欣公司加盖印章。 2014年6月30日，四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司企业名称变更为四川欣鸿宇食品发展有限公司。2014年12月1日，苍溪国土局发布苍国土资收储（2014）字第12号《收回储备国有土地使用权公告》，载明“……拟由我局土地整理收购储备中心收回苍溪县佳欣房地产开发有限公司使用的位于陵江镇红军路东段409号的国有工业用地使用权，原土地证号为：苍国用（2014）第01293号，收回面积为29384.2平方米（合约44.05亩，见附图），并纳入县土地储备库。”2015年4月28日，四川华信资产评估事务所有限责任公司对苍溪国土局拟征收的苍溪佳欣公司位于苍溪县陵江镇红军路东段409号地块的拆迁补偿项目出具川华信评报字（2015）第02号《资产评估报告》，载明“经实施上述资产评估程序，采用成本法和市场法得出佳欣公司拟进行拆迁资产在评估基准日2014年10月16日的评估结论为：（一）成本法评估结果申报价值为14461.65万元，评估价值为3280.16万元。（二）市场法评估结果采用市场法评估，得出评估基准日2014年10月16日佳欣公司拟进行拆迁资产评估结果为5131.35万元。（三）对评估结果的判断和选择……因此选择以市场法评估结果5131.35万元作为本次评估的最终结论。”2015年6月10日，苍溪县审计局出具苍审[2015]40号文件，对原四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司地上建筑物、构筑物等费用进行评估专题报告，载明“截止2014年10月16日，原鸿宇冷冻厂（苍溪佳欣公司）拟拆迁资产的评估市场价值为5131.35万元。”2015年6月29日，苍溪国土局编制苍府土储[2015]06号《收回国有建设用地使用权审批表》，于次月9日通过苍溪县人民政府批准。2015年9月13日，苍溪县土地整理收购储备交易中心发布No：2015-63号《储备国有土地使用权出库通知书》，载明“局土地利用管理股收储中心将位于苍溪县陵江镇原鸿宇冷冻厂，面积29384.3平方米国有土地有偿收回入库。入库编号为2015-58，符合土地利用规划，本次出库面积29384.2平方米，现出库转你股，请办理土地资产处置业务……”。2015年9月12日，苍溪县土地整理收购储备交易中心和苍溪佳欣公司签订《收购（回）储备国有土地使用权协议书》，载明“甲方：苍溪县土地整理收购储备交易中心，乙方：苍溪县佳欣房地产开发有限公司……，一、甲方协议收购储备乙方土地地块基本情况：该块地位于陵江镇红军路东段409号，总面积为：29384.2平方米，原使用权性质为：国有出让，土地用途为：工业用地，使用年限至2056年6月11日，原土地使用证书或政府批文号为苍国用（2014）第01293号，出让合同编号为2006-XXX79。二、该宗地的协议收购价格：根据2015年6月24日第4次县供地会审会审议决定，同意按四川华信资产评估事务所有限责任公司评估的价格收购，议定每平方米约人民币（大写：壹仟柒佰肆拾陆元叁角）（小写：￥1746.3元），总额为人民币（大写伍仟壹佰叁拾壹万叁仟伍佰元整）（小写：51313500元）。三、收购（回）储备土地交付方式：经甲乙双方商议同意在土地拍卖成功后五日内将该宗地并地面建筑物（附着物）产权文件交付给甲方，甲方负责登记注册，进入土地储备库。四、收购（回）储备价款支付方式：待该宗地成功拍卖成交、土地合同价款交清后，剥离支付收购成本价款（不得计算利息）……”。2015年9月30日和10月1日，苍溪国土局分别通过四川土地矿权交易信息网和广元日报发布苍国土资告字（2015）03号国有建设用地使用权拍卖公告，将位于苍溪县陵江镇红军路东段409号（原县鸿宇冷冻食品有限公司，地块编号为苍府土供拍[2015]03号)的土地以拍卖方式进行出让。 2015年10月13日，苍溪佳欣公司法定代表人由王玉东变更为冯斌。2015年10月21日，苍溪佳欣公司竞得供地编号苍府土供拍（2015）03号的国有建设用地使用权。拍卖人广元市天平拍卖有限公司、绵阳旗标拍卖有限公司、广元市嘉禾拍卖有限公司等五单位共同向苍溪佳欣公司出具《拍卖成交确认书》，载明“……苍府土供拍（2015）03号国有建设用地使用权，坐落于苍溪县陵江镇红军路东段409号（原县鸿宇冷冻食品有限公司），出让净用地面积为27550.36平方米；代征公共用地面积4110.6平方米；出让土地用途为二类居住兼商业服务业设施用地，出让年限住宅70年商服40年；成交出让总价款为人民币大写：玖仟玖佰壹拾捌万元（小写￥9918万元）。竞得人办理竞买手续时缴纳的竞买保证金在拍卖成交后，自动转为该宗地的定金。在签订《国有建设用地使用权出让合同》后转为宗地的成交价款。竞得人应当于2015年11月10日24时之前，持本《成交确认书》到苍溪国土局资产股室与苍溪国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》……”。2015年12月15日，苍溪县国土局与苍溪佳欣公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，载明“……第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳。第四条本合同项下出让宗地编号为苍府土供拍【2015】03号，宗地总面积319660.96平方米，其中出让宗地面积为27550.36平方米。本合同项下的出让宗地坐落于苍溪县陵江镇红军路东段409号（原县鸿宇冷冻食品有限公司）……；第六条出让人同意在2016年11月9日前将出让宗地交付给受让人……；第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写玖仟玖佰壹拾捌万元（小写99180000元），每平方米人民币大写叁仟伍佰玖拾玖点玖伍元（小写3599.95元）……”。合同签订后，苍溪佳欣公司分别于2015年11月30日、2016年4月8日、2016年6月8日和2016年11月30日向苍溪国土局交纳土地出让价款2970万元、2970万元、2161.35万元、1816.65万元，其中5131.35万元系拆迁时资产评估市场价作抵，由苍溪县财政局直接支付。 后苍溪县国土资源局以苍溪佳欣公司为被告向四川省苍溪县人民法院提起民事诉讼，请求判令苍溪佳欣公司支付分期付款利息和违约金。苍溪佳欣公司提出反诉，请求判令苍溪县国土资源局支付迟延交付土地的违约金及利息损失。该案经四川省苍溪县人民法院审理作出(2017)川0824民初1668号民事判决，苍溪佳欣公司不服，向本院提出上诉，本院审理作出(2018)川08民终464号民事判决，判决撤销四川省苍溪县人民法院(2017)川0824民初1668号民事判决，驳回苍溪国土资源局的诉讼请求，驳回苍溪佳欣公司的反诉请求。 苍溪佳欣公司购得涉案宗地后将其用于“龙潭·山水”商品房项目开发，并于2017年1月17日取得一期1、2、3栋和地下车库的预售许可证，批准预售面积93827.38平方米，批准预售套数665套，2017年2月至2018年11月期间备案预售住宅均价在3916.47元/平方米至4195元/平方米之间。 2016年12月31日，四川欣鸿宇公司向苍溪佳欣公司出具《承诺书》，载明“经四川阆中鸿宇冷冻有限公司及四川欣鸿宇食品公司股东魏建平、蒲晓华研究决定，在阆中农商银行贷款500万元，由苍溪县佳欣房地产开发有限公司担保。在借款期限内，如四川阆中鸿宇冷冻有限公司及四川欣鸿宇食品公司没有按期还清本金及利息，此款由苍溪县佳欣房地产开发有限公司王玉东支付。苍溪县佳欣房地产开发有限公司与四川欣鸿宇食品公司一切债权债务清楚，互不相欠。”魏建平、魏海锐在承诺书上签字，四川欣鸿宇公司加盖印章。2017年1月25日，四川欣鸿宇公司向苍溪佳欣公司和冯斌出具《承诺书》，载明“我公司目前因资金紧张，需要以魏钦康名义在阆中农商银行贷款500万元，需要贵公司为我公司贷款提供担保，特作如下承诺：1.贵公司为我公司贷款提供担保之前与我公司及承诺人之间无任何经济往来和债权债务关系。2.我公司承诺按月支付贷款利息，到期还本，如因我公司未及时清偿贷款本息给贵公司造成的一切经济损失均由我方承担，并向贵公司支付300万元的违约金。3.我公司承诺人对上述承诺承担连带担保责任。”魏建平、魏海锐、蒲晓华(魏建平之妻)在承诺人栏签字，四川欣鸿宇公司加盖印章。2017年10月24日四川阆中农村商业银行股份有限公司(甲方)与魏建平(乙方)、王玉东(丙方)、苍溪佳欣公司(丁方)签订《协议》，约定“乙方及其妻子蒲晓华投资登记注册的四川鸿宇食品有限公司、四川欣鸿宇食品发展有限公司，该二公司在甲方新村路支行借款共计6350元。根据苍溪县退城入园要求，乙方出资设立的四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司在苍县陵江镇红军路409号的厂址需要搬迁，2013年12月5日在四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司(现更名为四川欣鸿宇食品发展有限公司)与苍溪县佳欣房地产开发有限公司达成了《安置补偿协议》……经甲、乙、丙、丁四方平等友好协商，现达成如下协议：一、甲方同意对丁方在苍溪县陵江镇红军路409号的房地产开发项目给予最高7800万元的贷款支持。二、乙方同意在与苍溪县佳欣房地产开发有限公司签订的《安置补偿协议》框架下，以丙方应支付的部分安置补偿款归还其出资登记的企业法人在甲方的贷款2000万元。三、丙方同意在与四川省苍溪县鸿宇冷冻食品有限公司签订的《安置补偿协议》框架下，代为偿还乙方出资登记的企业法人在甲方的贷款2000万元，代为还款时间为2019年12月31日……”后四川欣鸿宇公司与苍溪佳欣公司因《安置补偿协议》及《安置补偿补充协议》约定的还房问题发生争议，四川欣鸿宇公司诉至本院。 本院认为，四川欣鸿宇公司与苍溪佳欣公司于2013年12月5日签订的《安置补偿协议》及《安置补偿补充协议》虽然冠以“安置补偿协议”之名，但合同中明确约定四川欣鸿宇公司以土地使用权投入苍溪佳欣公司的商品房项目开发，四川欣鸿宇公司仅享有获得房屋分配与金钱的固定开发收益，而不承担开发经营的风险，且四川欣鸿宇公司另行进行了搬迁，当事人的真实意思并不是进行拆迁安置，其实质是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，涉案《安置补偿协议》及《安置补偿补充协议》的实质应为土地使用权转让合同，本案案由亦应为建设用地使用权转让合同纠纷。 从涉案《安置补偿协议》和《安置补偿补充协议》两份协议内容看，双方协议变更案涉四川欣鸿宇公司所有的工业用地性质并履行法定出让、过户等合法手续，并未违反法律效力性强制性规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同是否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。故《安置补偿协议》和《安置补偿补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 苍溪佳欣公司抗辩认为《安置补偿协议》与《安置补偿补充协议》因国家政策禁止工业用地以协议出让的方式直接变性无法改变土地性质而终止，后王玉东与四川欣鸿宇公司口头协商确认涉案四川欣鸿公司的地产、房产整体作价4000万元，且已通过现金和王玉东承担担保责任的方式履行完毕。本院审查认为，《安置补偿协议》仅第四条第1款对土地变性问题作出约定，明确为“1.乙方代甲方支付苍农发行1800万元后，在规划变性后十五个工作日内，甲方完成搬迁，若甲方需要借用生产场地，双方可另行协商，但甲方的搬离场地时间不得影响乙方正常商品房开发时间。”《安置补偿补充协议》仅第二条、第三条对土地变性问题作出约定，明确为“二、甲方(四川欣鸿宇公司)应全力支持配合乙方(苍溪佳欣公司)，想方设法，甚至付诸法律手段，积极办理完善《安置补偿协议》中相关事项的合法手续，甲方不承担法律责任及相关费用。三……若土地变性过程中采取竞价拍卖等方式，增值净收益超出国土部门评估测算的部分归乙方所有，若国土部分收取原划拨转工业出让费，此费用由甲方支付乙方。”从文意表述、交易习惯等方面综合判断，应当认定上述条款关于土地变性的约定，是指苍溪佳欣公司应履行申请政府办理土地变性的手续，四川欣鸿宇公司予以配合，变性采取竞价拍卖的，增值净收益超出国土部门评估测算的部分归苍溪佳欣公司所有。苍溪佳欣公司的抗辩理由与两份协议约定内容不符。同时，苍溪佳欣公司亦未举证证明后续达成了4000万元转让的约定，双方当事人以及案外人后续转款、贷款担保协议等内容，也没有约定4000万元进行转让，反而重申了《安置补偿协议》与《安置补偿补充协议》的继续履行，故对苍溪佳欣公司的该项抗辩理由本院不予支持。 在《安置补偿协议》与《安置补偿补充协议》的履行过程中，苍溪佳欣公司向本院提起诉讼，认为涉案土地、房产已经以800万元的价格进行了整体转让，且价款付清，请求进行过户，在该案诉讼中，四川欣鸿宇公司对苍溪佳欣公司的事实主张认可并确认宗地、房产以800万元价格整体转让，且债务已履行完毕，自愿与其达成调解协议，本院亦作出(2014)广民初字第4号民事调解书进行了确认，且强制执行完毕。本案庭审中，四川欣鸿宇公司辩称，另案调解仅为宗地过户使用，且调解的基础证据《产权转让协议》及相关欠条均不实。本院审查认为，当事人的法律行为经人民法院依法确认，并作出了生效法律文书，已经产生法律效力，该民事调解书中双方确认涉案宗地转让的债务已经按照约定履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行……”的规定，生效民事调解书已经形成对《安置补偿协议》与《安置补偿补充协议》的变更，成为阻却《安置补偿协议》与《安置补偿补充协议》继续履行的事实之力，两协议因此而终止履行，且两协议约定的事项包括选房等实际也未再履行，故四川欣鸿宇公司现再依据两协议主张分配房产本院不予支持。同时，双方自愿达成调解协议，就《安置补偿协议》与《安置补偿补充协议》两协议而言，民事调解意见的达成属双方自愿合意违约，由此，四川欣鸿宇公司在本案中主张违约金本院亦不予支持。但综合考量全案情况，鉴于现苍溪佳欣公司“龙潭·山水”项目商业楼已实际占用了四川欣鸿宇公司原有土地，土地使用权已登记在苍溪佳欣公司名下，苍溪佳欣公司实际享有了土地使用权利益，且该宗地经国土部门依法收储、拍卖，收储可得利益也在拍卖价款中予以了扣除，由苍溪佳欣公司实际享有。故根据公平原则，结合《安置补偿协议》与《安置补偿补充协议》的实质是土地使用权转让，四川欣鸿宇公司就案涉转让的土地等资产应享有一定的补偿利益。补偿金额本院确定为收储评估价值5131.35万元减去苍溪佳欣公司已实际向四川欣鸿宇公司支付的1800万元，即3331.35万元。至于双方当事人陈述的后续担保借款问题，因担保借款协议的主体均不含四川欣鸿宇公司，且与本案系两种法律关系，故本案中本院不作处理即不予品迭。至于王玉东是否应当承担连带保证责任的问题。《中华人民共和国担保法》第十三条规定，保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。王玉东虽在苍溪佳欣公司向四川欣鸿宇公司书写的《承诺》中保证人一栏签字，但未签订保证合同，且《承诺》中没有约定具体责任，王玉东担保事项及责任也约定不明，亦没有明确表达愿意承担连带担保责任的意思，该《承诺》不能视为已经具备保证行为的意思表示，不能等同于保证合同的性质，故四川欣鸿宇公司请求王玉东承担连带保证责任的请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《中华人民共和国担保法》第十三条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告苍溪县佳欣房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告四川欣鸿宇食品发展有限公司支付补偿款3331.35万元； 二、驳回原告四川欣鸿宇食品发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费531825元，保全费5000元，由原告四川欣鸿宇食品发展有限公司负担375778元，被告苍溪县佳欣房地产开发有限公司负担161047元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  夏茂中 审 判 员  吕 晶 人民陪审员  张贤德 二〇一九年六月十日 书 记 员  王汇锋