山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初2083号原告：张自贵，男，1965年5月5日出生，汉族，住济南市济阳区。被告：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市济阳区济北开发区银河路东汇鑫路西。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：王野，男，1992年11月29日出生，汉族，该公司职工，住。原告张自贵与被告济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告张自贵、被告帝华公司的委托诉讼代理人王野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张自贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告帝华公司支付原告张自贵逾期交房违约金44220.93元；2.判令被告帝华公司支付原告张自贵逾期办证违约金3088.05元3.判令被告赔偿物业费481.5元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告xx区xx幢xx单元xx室商品房。原告支付购房款304542元。合同约定出卖人应当在2013年10月31日前将房屋经综合验收合格后交付原告使用。2014年7月2日，被告交付房屋，交付后没有通煤气、暖气，不能正常做饭生活，使用的电梯没有备用电源，房屋不能正常使用。原告要求被告支付2014年7月2日至2018年6月25日期间逾期交房违约金，按照总房款万分之一计算。合同约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按房款的1%向买受人支付违约金。被告未在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。2014年9月1日算起，到2015年1月20日交房，原告缴纳物业费481.5元，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法（2017）济发改物价[2017]377号》第十三条，业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费由开发建设单位交纳。为此，原告诉至法院，请求准如所请。帝华公司辩称，关于逾期交房违约金，被告于2014年9月4日已向原告交付房屋，被告不存在延期交房问题，且原告没有产生任何损失，依据司法解释的相关规定违约金具有补偿性，原告已实际居住，且没有产生损失，被告方也不存在恶意违约。山东省潍坊市中级人民法院于2014年作出（2011）潍民再字第36号判决书，该判决内容与本案原告的诉求一致且与本案被告方是否逾期交房的情形一致，但该判决书是按照实际交房日期来认定交房是否存在违约行为以及是否支付违约金的情形。云南省临沧市中级人民法院（2018）云09民终69号判决书，该判决书的案件情况与潍坊中院的判决书内容一致，均是以实际交房日期来认定地产公司是否存在延期交房问题，据此在本案中被告方于2014年9月4日已向原告交付涉案房屋，被告方是否存在延期交房以及延期交房期限应计算至2014年9月4日，且被告方于2014年9月4日之前是否存在延期交房且已向原告支付2014年9月4日之前的违约金，并且已经履行完毕。被告于2014年9月4日将涉案房屋交付原告使用，原告理应缴纳物业服务费，其提出赔偿物业费481.5元，无任何法律和事实依据。据此，原告方无权提起诉讼，被告也不存在违约行为，据此请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、收据等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2012年9月10日，张自贵（买受人）与帝华公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定张自贵购买帝华公司开发建设的位于济阳县××路东、××小区××区××单元××商品房及储藏室各××套。该合同约定，该房产、储藏室总价款为304542元。该合同第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格……。”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。张自贵已经按合同约定向帝华公司支付商品房价款。后期，张自贵办理产权证时因面积差异补交房款4263.4元。根据双方陈述，帝华公司已经交付张自贵涉案房产。2016年11月24日，涉案房屋所在的xx号楼取得房屋建筑工程竣工验收备案单。2018年6月25日，济阳县住房和城乡建设管理委员会同意涉案房屋所在的xx号楼竣工综合验收备案。帝华公司已经支付张自贵逾期交房违约金7370元。本院认为，张自贵与帝华公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应遵循诚信原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定。根据双方签订的《商品房买卖合同》，帝华公司应于2013年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告；帝华公司未按上述期限交付房屋，但涉案房屋所在的xx号楼于2016年11月24日才取得房屋建筑工程竣工验收备案单。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据该规定，工程竣工验收合格系强制性的交付条件，帝华公司在涉案房屋未经竣工验收的情况下将涉案房屋交付原告，违反了法律的强制性规定，帝华公司应当向原告支付2013年10月31日至涉案房屋竣工验收之日即2016年11月24日的逾期交房违约金。因此，原告主张的逾期交房违约金应自2014年7月2日起计算至2016年11月24日，每日按照总房款308805.4元的万分之一计算，逾期交房违约金为27051.35元，超出部分的逾期交房违约金，不符合法律规定，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》，帝华公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。交房时间应按照房屋建筑工程竣工验收备案日期即2016年11月24日确定，根据该合同约定，扣除360个工作日后，帝华公司应当于2018年5月7日（已扣除公休日及法定节假日）之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但帝华公司未能在该日期之前履行合同约定的将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，致使张自贵逾期办理不动产权登记证书，故帝华公司应当承担因其逾期提交办理权属登记材料而致使张自贵逾期办证的违约金3088.05元。关于张自贵主张的物业费与本案不属于同一法律关系，张自贵可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张自贵逾期交房违约金27051.35元；二、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张自贵逾期办证违约金3088.05元。三、驳回原告张自贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费996元，减半收取计498元，由原告张自贵负担178元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张艳伟二〇一九年六月二十八日书记员  王 娜