山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1724民初3327号 原告：济南恒大西区置业有限公司。住所地：济南市槐荫区经十路29851号。 法定代表人廖嘉宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张志良，该公司法务部员工。 被告：单长轩，男，1962年4月29日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 被告：刘增成（又名刘真哲），男，1972年5月4日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 原告济南恒大西区置业有限公司诉被告单长轩执行异议之诉一案，本院于2018年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告济南恒大西区置业有限公司的委托代理人张志良，被告单长轩及委托代理人王希英到庭参加了诉讼。被告刘增成经本院公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 济南恒大西区置业有限公司向本院提出诉请：判令不得执行山东省济南市槐荫区恒大雅苑7-2地块二期16号楼1602号房屋。事实与理由：单长轩申请执行刘增成民间借贷纠纷一案中，巨野县人民法院查封了山东省济南市槐荫区恒大雅苑7-2地块二期16号楼1602号房产，原告作为案外人，提出执行异议，2018年6月4日，巨野县人民法院作出（2018）鲁1724执异17号执行裁定书，驳回了原告异议请求，原告对裁定不服，理由如下：1、案涉房屋所有权属于原告，该楼房为原告开发建设，手续完备，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件齐全。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证明判断权利人，刘增成与原告签订商品房买卖合同后，仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记或预告登记。商品房预售合同登记备案是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力。从合同的实际履行情况来看，被告刘增成也并未实际占有该房屋。根据以上法律规定，因此，案涉房屋的所有权、实际使用权仍然归原告所有。2、对案涉房屋的查封措施并不能改变案涉房屋的权属，不能排除原告依合同约定及法律规定享有的合同解除权。根据预售合同约定，被告刘增成逾期还贷导致原告承担保证责任的，原告有权解除合同。刘增成违约后，济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2831号民事判决书，已判决原告与刘增成签订的购房合同于2017年6月12日解除，且已进入强制执行程序，被告刘增成对案涉房屋已不享有任何权利。3、（2018）鲁1724执异17号执行裁定书适用法律错误。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，完全可以确认执行标的物权所有人为原告，未发生过转移，而无需再适用第二十六条之规定，明显属于适用法律错误。 被告单长轩辩称，1、被告刘增成在办理购房手续之后已实际入住，并购置家具。2、刘增成已支付按揭贷款本息75266元，该部分款项应支付给被告单长轩。3、原告与刘增成在济南市槐荫区预售合同纠纷一案中恶意串通，损害了债权人单长轩利益，该案判决违约金56324元为原告所有错误。合同中的违约金条款是格式条款，在刘增成没有到庭的情况下，认定违约金56324元，明显过高。按照合同约定，刘增成应交首付款269291元，与56324元的差价及该房产的升值部分均应归被告单长轩所有。刘增成不配合我方的诉讼，致使案件公告送达，而刘增成配合原告诉讼，收到传票后不到庭参加诉讼，不行使抗辩权利，致使合同解除，严重损害了我方的合法权益，巨野县人民法院（2018）鲁1724执异17号执行裁定书正确，应驳回原告诉讼请求。 原告提交了以下证据：1、济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2831号民事判决书复印件及更正裁定书复印件一份、生效证明书原件一份，证明原告与刘增成签订的商品房买卖合同已解除，刘增成已丧失对涉案房产的预期利益。2、商品房预售许可证复印件一份（编号济建预许2014440号，项目坐落位置：槐荫区齐鲁大道以东、青岛路以北、齐州路以西、聊城路以南）、建设工程规划许可证复印件一份（建字第370104201300217号）、国土使用证复印件一份（槐荫国用（2013）第0300034号）、建筑工程施工许可证复印件一份（编号20140052），证明涉案所有权归属原告。3、贷款本息代偿确认书一张，证明刘增成于2014年4月29日贷款61.80万元，原告代被告刘增成偿还银行本金、利息、罚息及相关费用，合计640264.19元。 单长轩质证意见为：对（2017）鲁0104民初2831号民事判决书的真实性无异，对原告的证明目的有异议，该房产的查封时间是2016年8月30日，而以上判决书的作出时间是2017年8月21日，该判决损害了单长轩的利益，不能作为执行的依据。对证据2，只能证明案涉房产系原告开发，在出售之后不能证明该房产归其所有。对证据3，该确认书显示代偿本金、利息等费用合计是640264.19元，对该金额有异议。在判决书第5页中代偿是598322.96元，与该金额不符，该证据虚假。 单长轩提交了以下证据：1、2017年4月25日原告代为偿还刘真哲个人住房按揭贷款通知书复印件一份、购房后向银行还款记录复印件一份，代为偿还的金额是598322.96元。2、关于刘成成贷款的还款流水打印单，证明刘增成陆续还贷合计75266元，应支付给单长轩。3、济南市槐荫区人民法院判决书的开庭记录一份，该开庭记录第一页显示被告刘真哲，住址是巨野县公安局，而判决书显示住址是巨野县，因此该判决书的程序有重大违法，损害了单长轩的利益，导致执行中止，并且该判决书第3页，原告陈述2017年4月25日已经代为结清，在庭审中2018年4月18日的确认书证明是虚假的。 原告质证意见为：对证据1、真实性无异议，对证明目的有异议，被告主张的金额只是原告最后一笔代还的金额598322.96元，之前还有从保证金账户中代交的一部分，总计是640264.19元。对证据2、真实性无异议，不能证明刘增成的还贷金额，且已向银行支付，与我公司无关。对证据3、真实性无异议，对证明目的有异议，被告认为槐荫区法院程序违法，不是本案审理范围。该判决书第3页所述的2017年4月25日偿还598322.96元已经代为结清，是指最后偿付的一笔款，与贷款银行2018年4月18日出具的还款确认书总计代付款640264.19元，两者并不矛盾。 双方围绕诉、辩意见提交了相关证据，根据双方质证意见及本院查明的事实，认定事实如下：2014年12月31日，济南恒大西区置业有限公司与刘真哲签订《济南市商品房买卖合同》，约定刘真哲购买原告开发建设的恒大雅苑16号楼1602号商品房一套，该房建筑面积105.43平方米，其中套内面积76.56平方米，总价款887291元，约定刘真哲须在2015年1月1日前支付首付款269291元，余款61.8万元，须在2015年1月1日前办理完毕按揭贷款手续。该合同第七条约定，买受人未按期付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，并按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。除以上主合同外，双方还签订了合同附件，其中附件五为合同补充协议，约定因买受人未履行合同、补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。合同解除后，买受人应协助出卖人办理相关手续。原告称刘真哲在签订合同后，并未按合同约定足额支付首付款，只支付了56342元。原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司济南历下区支行三方签订了《个人购房借款担保合同》，约定由刘真哲贷款61.8万元，期限300个月，并由原告为该笔贷款提供连带责任保证。后因刘真哲未按期还款，致原告承担保证责任，于2017年4月25日代刘真哲结清了剩余的全部银行借款本息598322.96元，加上之前从保证金账户中代交的部分，共代为支付本息640264.19元。原告为此向济南市槐荫区人民法院提起诉讼，2017年8月21日，济南市槐荫区人民法院作出（2017）鲁0104民初2831号民事判决书，判决原告与刘真哲签订的以上商品房买卖合同于2017年6月12日解除，并由刘真哲十日内协助原告办理相关手续，刘真哲向原告交纳的购房款56342元作为违约金归原告所有，济南市槐荫区人民法院并出具的了法律文书生效证明书。单长轩提供刘增成还贷详情打印单（共24期），系其从济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2831号民事判决书卷宗中复印，根据该还款明细，结合发放贷款银行出具的证明，总还款金额为678605.65元，原告代还640264.19元，刘增成实还款金额应为38341.46元（678605.65元-640264.19元），而不是单长轩主张的75266元。 另查明，在（2016）鲁1724民初3402号单长轩诉刘增成民间借款纠纷一案中，因刘增成欠单长轩借款242000元及利息，巨野县人民法院作出（2016）鲁1724民初3402号民事裁定书，于2016年8月30日查封了涉案房产，原告提出执行异议，单长轩提出了与本案基本相同的抗辩意见，本院作出（2018）鲁1724执异17号执行裁定书，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，驳回了原告的异议请求，但未对单长轩的以上抗辩意见作逐一分析认定，并做了裁判结果。（2016）鲁1724民初3402号民事裁定书中认定刘增成又名刘真哲，刘增成的公民身份号码为3729261972××××××××，刘真哲的公民身份号码为3729261978××××××××，单长轩在庭后出具了公安机关的重户证明。单长轩认为刘增成与原告在（2017）鲁0104民初2831号案件中恶意串通，损害了其合法权益，但未供相应证据，经本院释明，在本案判决前，单长轩未通过法定途径行使相应权利。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审理的重点系案外人济南恒大西区置业有限公司对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2831号民事判决书作出时间虽在涉案房产查封之后，但根据本案查明的事实，刘增成对涉案房产只进行了合同备案，未进行物权登记，没有产生物权转移的效力，且双方在合同中约定了合同解除的条件，对于查封的财产，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，限制的是被执行人或第三人转移执行财产或在执行财产上设定权利负担有碍执行的行为，而并非禁止其他权利人对被查封的财产依据合同约定或法律规定有变更基础法律关系的权利，原告起诉刘增成要求解除双方签订的商品房买卖合同，是基于合同的约定维护自身合法权益的行为，不是规避或妨碍执行的行为，济南市槐荫区人民法院依法审理后，依双方合同约定判决合同解除，并无不当。根据本案查明及以上生效法律文书认定的事实，应当认定被告刘增成（又名刘真哲）与原告签订的商品房买卖合同已解除，刘增成已丧失要求对涉案房产办理过户登记的权利。该房产为原告开发建设，证件齐全，在合同解除后，实际所有人应为济南恒大西区置业有限公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）、案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可证等相关证据判断；”根据以上司法解释的规定，济南恒大西区置业有限公司对涉案房产的民事权益符合以上判决标准，对原告要求不予执行涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。原告系对（2018）鲁1724执异17号执行裁定书提出诉讼，该裁定书只对涉案房产是否可以执行作出裁决，被告单长轩辩称的刘增成所交纳的首付款，首付款差额及房产增值部分应归其所有，不属于本案裁判的范围。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告单长轩不得执行山东省济南市槐荫区恒大雅苑7-2地块二期16号楼1602号房屋。 案件受理费100元，由单长轩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  杨松青 审 判 员  王 庆 人民陪审员  徐龙飞 二〇一九年六月十八 书记员杨宗昊