广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初456号 原告：黄聪，男，壮族，1980年8月12出生，户籍地：广西防城港市防城区，现住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：韦巧练，广西能正律师事务所律师。 被告：防城港恒兆房地产开发有限公司，住所地：广西防城港市防城区，统一社会信用代码：******************。 法定代表人：林璋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阮廷亮，广西幸程律师事务所律师。 原告黄聪与被告防城港恒兆房地产开发有限公司（以下简称恒兆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄聪及其委托诉讼代理人韦巧练，被告恒兆公司的委托诉讼代理人阮廷亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄聪向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理防城区河西新区河西湾商住小区15栋902号房的不动产权属证书；2.判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金29727.66元(注：逾期一日按房款总价的万分之一支付违约金，从2016年5月31日计至2019年1月24日共计968天，307104元×0.1%×968天＝29727.66元。违约金暂计至2019年1月24日，应计至原告取得不动产权属证书之日止）。3.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、评估费。事实与理由：原告于2013年9月5日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的河西湾商住小区15栋902号房，面积114.25㎡,单价2688元/㎡,总价307104元。被告应当在2014年5月30日前交付房屋给原告使用，在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，但被告至今未能办理房屋初始登记，致使原告无法办理所购房屋的不动产权证。根据《合同补充协议》第14条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自该商品房交付之日起的第730日起，按日向买受人支付该商品房总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日起，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%。截至起诉之日，该房屋仍未通过竣工验收备案。原告认为，被告逾期办理不动产权证已给原告带来了金钱和时间的多重损失，严重损害了原告的合法权益。虽然《合同补充协议》约定逾期办理不动产权属证书的违约金不超过该商品房总价款的5%,但约定的违约金过低，不足以弥补原告的损失，根据《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据述规定，原告请求按逾期一日按房款总价万分之一的标准支付违约金，违约金计至原告取得不动产权属证书之日止。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿第2损失等违约责任”之规定以及原、被告双方签订合同第8条、补充协议第14条之约定，请求法院判决被告立即为原告办理不动产权属证书，并按房款总价每日万分之一的比例，向原告支付违约金29727.66元，违约金计算至原告取得不动产权属证书之日止。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告恒兆公司辩称，1.原告请求被告恒兆公司为其办理不动产权属证书没有依据。双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均没有约定被告需为原告办理不动产权属证书。从法律和程序规定上，被告仅有配合原告办理不动产权属证书的责任和义务，但原告至今未向被告或不动产管理部门申请办理，故被告无需履行协助义务。被告已于2013年9月6日将合同进行备案，履行备案义务。2.被告恒兆公司不存在违约行为，不需承担违约责任。（1）原告违约影响项目综合验收。原告擅自违规加装了防盗网，内部装修也存在大量违规装修问题，导致二期项目综合验收受阻，多年来，被告与原告就此问题协商未果。（2）未及时竣工验收不是被告的责任，是总承包方广西建工集团第五建筑工程有限责任公司的责任。提供竣工验收资料进行竣工验收是施工单位的法定义务，但广西建工集团第五建筑工程有限责任公司不依法按期提供竣工验收相关资料，也是造成延期办理不动产权属证书的客观原因。故不能按期办证，并非出卖人的原因，被告不需要承担违约金责任。综上所述，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年9月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于广西防城港市防城区。双方在合同中约定房屋总价款为307104元，并于合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并在合同补充协议第十四条约定：“本合同第十五条，整体修改如下：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自该商品房交付之日起的第730日起，按日向买受人支付该商品房总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%。”该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位验收合格，并出具盖章的《建筑工程竣工验收意见书》。”该合同第十八条第三款约定：“买受人不得改动楼宇外观（包括擅自加装遮阳棚、招牌、防盗网、空调架等），不得添加任何建筑物。进行内部装修时先征得出卖人或物业管理部门同意。买受人应遵守物业管理部门的管理规定和制度。”合同签订后，原告依约向被告恒兆公司支付了首期购房款，并办理了银行按揭贷款和交纳房屋契税。被告恒兆公司向原告黄聪交付了房屋，并于2013年9月29日办理涉案房屋的商品房买卖合同备案登记。但被告恒兆公司未按合同约定履行办理房屋产权登记义务，原告黄聪特提起诉讼至法院。 另查明，2015年4月16日，原告黄聪与防城港恒兆物业有限公司签订《房屋装饰装修管理协议》，协议第二条约定：“2、室外（1）业主（住户）装修不得影响、占用共用部位，不得在共用部位搭建，高层装修不得以安装防盗门为由，私自占用楼道共用部位。……（4）防盗网不允许安装在窗外及阳台围栏上面（生活阳台允许安装隐形防盗网），只允许安装在窗门内侧。” 再查明，原告黄聪在案涉房屋加装了防盗网、在房屋大门处加装了铁门。恒兆·河西湾商住小区二期项目的大部分业主均加装了防盗网，并在楼顶私自搭建遮阳棚。 以上事实，有原告提供的身份证、电脑咨询单、《商品房买卖合同》、商品房预告登记证、增值税发票、税收缴款书、住房公积金个人住房委托贷款借款合同、中国银行交易明细清单、防城港国土资源信访事项告知书，被告提供的恒兆·河西湾二期项目现场照片、15栋902号房照片、《房屋装饰装修管理协议》，本院依法进行的现场勘验笔录和现场勘验照片，以及原、被告庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。该合同第八条约定案涉房屋的交付时间为2014年5月30日前，并在该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现案涉房屋已交付原告黄聪使用，但被告恒兆公司未在合同约定时间内将相关资料报产权登记机关备案，和为原告办理所购房屋的房屋所有权证，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现原告要求被告恒兆公司办理其所购房屋的不动产权属证书的诉请，本院予以支持。 关于原告请求被告支付逾期办理不动产权登记的违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》的合同补充协议第十四条约定：“如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自该商品房交付之日起的第730日起，按日向买受人支付该商品房总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%。”但本案中，造成逾期办理产权证的部分原因是原告黄聪及其他住户擅自加装防盗网和其他设施，影响了整体房屋的验收，拖延了审批日期，而不能全部归责于被告。《商品房买卖合同》第十八条第三款约定：“买受人不得改动楼宇外观（包括擅自加装遮阳棚、招牌、防盗网、空调架等），不得添加任何建筑物。进行内部装修时先征得出卖人或物业管理部门同意。买受人应遵守物业管理部门的管理规定和制度。”原告黄聪加装防盗网属实，确已实施违约行为。黄聪称其已征得物业公司的同意，但未能提交证据证明其已征得防城港恒兆物业有限公司同意。且原告黄聪与防城港恒兆物业有限公司签订的《房屋装饰装修管理协议》中第二条明确约定：“2、室外（1）业主（住户）装修不得影响、占用共用部位，不得在共用部位搭建，高层装修不得以安装防盗门为由，私自占用楼道共用部位。……（4）防盗网不允许安装在窗外及阳台围栏上面（生活阳台允许安装隐形防盗网），只允许安装在窗门内侧。”因此，黄聪的行为已构成实际违约。根据公平原则，原、被告双方都违反了合同约定，双方都应承担违约责任。因此，原告黄聪请求被告恒兆公司支付逾期办理产权登记的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告防城港恒兆房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告黄聪办理取得防城港市防城区河西开发区恒兆·河西湾商住小区15栋902号房屋产权登记； 二、驳回原告黄聪的其他诉讼请求。 案件受理费544元，减半收取272元，由被告防城港恒兆房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 蒋艳蓝 二〇一九年六月二十八日 法官助理 唐燕飞 书 记 员 韦玉洁 附本案判决所依据的相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 温馨提示 如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。汇款账户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。