广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1625民初426号原告：邓新岳，男，汉族，1968年10月12日出生，住广东省增城市。原告：陈丽娴，女，汉族，1970年11月17日出生，住广东省增城市。上列原告共同委托诉讼代理人：叶晓东，广东竞方律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：徐丹华，广东竞方律师事务所律师。被告：东源县中大农业发展有限公司，住所地：广东省河源市东源县城规划区木京1小区C33-5地块（-1至2层）。法定代表人：张美珍，该公司董事。委托诉讼代理人：田飞，广东王苗苗律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苗苗，广东王苗苗律师事务所律师。原告邓新岳、陈丽娴与被告东源县中大农业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓新岳、陈丽娴的共同委托诉讼代理人徐丹华，被告东源县中大农业发展有限公司的委托诉讼代理人田飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓新岳、陈丽娴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金16928元；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年5月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告以人民币752366元购买被告开发的泰和江××区××单元××号房屋，原告及时履行了支付房款义务。根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条【被告交付房屋时应当满足下列两个充分条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。】约定的证明文件，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，构成违约的按照第十二条处理。”截至合同承诺的房屋交付时间2018年10月30日，被告仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。根据《商品房买卖合同》第十二条约定：“逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。根据依申请公开的文件显示，被告实际取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间为2018年12月6日，取得房屋测绘报告时间为2018年12月14日，从前述时间可以得知被告交付房屋时未能提供建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，被告作为开发商，在通知原告收楼时不满足《商品房买卖合同》约定的充分必要条件，其行为已构成违约，应当按照实际满足交付房屋前置承诺之日按日计付违约金，累计违约天数为45日，应付违约金人民币16928元。综上，被告的上述行为违背诚实信用原则，损害了原告的合法权益，请求予以支持原告诉讼请求。被告东源县中大农业发展有限公司辩称，第一，因不可抗力导致被告未能在约定的交付时间前取得涉案泰和江畔项目的建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告，依法应予免除因此导致的逾期交付责任。根据东源县住房和城乡规划建设局出具的“关于泰和江畔建设项目规划验收情况说明”可知，被告于2018年8月底已向原东源县城建规划局提出了规划验收申请。根据《广东省城乡规划条件》第46条规定，城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府应当自受理申请之日起二十个工作日内办理核实手续，但因2018年9月初，东源县城建规划局依据县政府的要求进行机构调整，直至2018年10月初，东源县住房和城乡规划建设局才派出工作人员进行现场规划验收，并于2018年11月27日，颁发了《建设工程规划验收合格证》。在取得《建设工程规划验收合格证》后，被告立即申请了竣工验收备案，并于2018年12月6日取得了涉案项目的《竣工验收备案表》，在取得《竣工验收备案表》后，被告立即向东源县房地产测绘队申请测绘，并于2018年12月14日取得了房屋测绘报告。根据上述事实可知，被告已经提前两个月向城建规划部门提出了规划验收申请，按正常流程，完全可以在本合同约定的交付时间即2018年10月30日前取得涉案项目的竣工验收备案表及房屋测绘报告，但因原东源县城建规划局依据县政府的要求进行机构调整，导致未能按时取得，而政府机构调整属于《合同法》第117条规定的不可抗力，是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，根据《合同法》第117条第一款之规定因不可抗力不能履行合同的，可以全部免除责任。第二，因上述不可抗力导致被告不能履行合同，被告已及时通知了原告，并在合理期限内提供了证明。鉴于合同约定的交付时间已届满，且收到了部分业主的意见及诉求，被告及时将业主书面函件抄送了政府部门，并积极与城建部门等相关部门协调尽快办理涉案项目的竣工验收及备案等事宜，并于2018年11月7日向业主进行了书面情况说明。在取得了东源县住房和城乡规划建设局出具的“关于泰和江畔建设项目规划验收情况说明”后，也依法进行了公示说明。综上，因不可抗力导致被告未能在约定的交付时间前取得涉案泰和江畔项目的建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告，依法应予以免除因此导致的逾期交付责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年5月24日，被告东源县中大农业发展有限公司作为出卖人与原告邓新岳、陈丽娴作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的泰和江××区××单元××号商品房，房款总价款为752366元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件：“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……”第十一条约定交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……”第十二条约定逾期交付责任：“……逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5.00的违约金。”双方还签订了《商品房买卖合同（预售）》附件一至附件十一，在附件十一《补充协议》第十一条中约定：“……如因买受人的原因、河源房地产产权登记机关、其他非出卖人的原因导致延期办证的，不视为出卖人违约，买受人不得向出卖人就本合同条款规定提出违约责任的赔偿。”2018年10月15日，被告向原告发出《入伙通知书》，载明：“……你所购买的《泰和江畔》D栋D2单元1101号，已具备入伙条件，现通知你收楼，并办理入伙手续。10月30日安排……D栋业主入伙……”，原告至庭审止仍未办理收楼手续。被告东源县中大农业发展有限公司于2018年11月27日取得案涉D栋房产《建设工程规划验收合格证》（编号2018151），于2018年12月6日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月14日取得《房屋测绘报告》。就迟延取得《竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》事宜，被告于2018年11月7日向泰和江畔业主作出了《关于泰和江畔项目两证的情况说明》：“一、关于竣工验收备案表。2018年8月上旬，泰和江畔项目已全面完工，并达到了规划验收条件；2018年8月底，开发商向东源县规划局申请验收，2018年10月9日，东源县规划局相关工作人员到泰和江畔项目进行了现场验收，并当场通过了规划验收。但因2018年9月3日左右，东源县相关政府机构体制改革，东源县规划局公章交由东源县政府收管，导致东源县规划局的相关工作停滞，无法办理相关业务，因此也直接导致了本项目的竣工验收备案表至今未办出……。二、关于房地产测绘报告。2018年8月上旬，泰和江畔项目已全面完工，并达到了规划验收条件。2018年9月中旬，开发商向房管局申请对泰和江畔项目进行测绘，2018年10月9日，房管局相关工作人员到现场进行测绘。但因在测绘完成后，需对每套房屋的实际测绘面积进行计算及与原预测面积进行比对，确定误差范围，工作量较大，导致房管部门至今未能出具测绘报告……”。2018年11月22日，被告作出《工程竣工验收整改意见处理报告》，完成工程竣工验收整改。2018年12月20日，东源县住房和城乡规划建设局向被告出具《关于泰和江畔建设项目规划验收情况说明》：“2018年8月底，你公司就泰和江畔建设项目规划验收向原城建规划局提出申请。9月初，县城规划局依据县政府的要求进行机构调整。直至10月初，我局按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，依法依规派出工作人员对泰和江畔建设项目进行现场规划验收。于11月27日，颁发了《建设工程规划验收合格证》”。上述事实，有原告提供的原告身份信息、被告企业信息、商品房买卖合同、竣工验收备案表、测绘平面图、12××5政府服务热线电话咨询答复、12××5政府服务平台答复、工程竣工验收整改意见处理报告；被告提供的营业执照、建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表、房屋测绘报告、关于泰和江畔项目两证的情况说明、关于泰和江畔建设项目规划验收情况说明、入伙通知书、快递清单、快递记录；及开庭笔录等予以证实，并经庭审质证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益，合同依法成立并有效。本案争议焦点在于，被告迟延取得《竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》是否构成违约。虽原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》约定：“（一）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件（取得竣工验收备案表及房屋测绘报告）。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，构成违约的按照第十二条处理”，但被告向本院提交的证据，可以证明被告在涉案房产办理规划竣工验收过程中已于2018年8月底向相关部门提出申请，确因非被告自身原因，无法在规定的期限内取得《建设工程规划验收合格证》，从而导致被告无法依时取得《竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》，被告亦将未能在约定时间办理《竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》情况向原告作了说明。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一的《补充协议》第十一条“……如因买受人的原因、河源房地产产权登记机关、其他非出卖人的原因导致延期办证的，不视为出卖人违约，买受人不得向出卖人就本合同条款规定提出违约责任的赔偿”的约定，由于涉案《竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》也是被告办理房产证所需的办证资料，被告迟延取得《竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》并非被告的原因所致，且被告未在约定时间取得《竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》并未造成原告的实际损失，不影响原告实际接收涉案房产，故被告不构成违约，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。至于原告主张被告工程质量竣工第一次验收不合格需要整改，系被告自身原因导致其未及时取得《竣工验收备案表》，由于《工程竣工验收报告》与《建设工程规划验收合格证》均是被告办理《竣工验收备案表》所需材料，虽案涉泰和江畔工程经2018年11月22日验收合格，但被告取得《建设工程规划验收合格证》的时间为2018年11月27日，晚于案涉工程验收合格时间，而《建设工程规划验收合格证》的迟延取得并非被告的原因所致，故对原告此项主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邓新岳、陈丽娴的诉讼请求。案件受理费112元（按简易程序收取），由原告邓新岳、陈丽娴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  邓素娟二〇一九年六月三日书记员  古思维