广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1823民初1233号原告：清远市佰得商业管理有限公司，住所：阳山县阳城镇城南东社区商业大道**[海逸时代花园]****。法定代表人：朱榕根，系公司总经理。委托诉讼代理人：苏昊纬，广东腾锐律师事务所律师。被告：刘浩景，男，1990年1月18日出生，汉族，住广东省清远市清，住广东省清远市清城区iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告清远市佰得商业管理有限公司与被告刘浩景房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清远市佰得商业管理有限公司委托诉讼代理人苏昊纬到庭参加诉讼，被告刘浩景经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清远市佰得商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决原告与被告解除租赁合同，被告向原告支付保证金及首月租金17280元，租金5600元，管理费44800元，水电费2408.67元，律师费5000元；二、判决被告向原告支付滞纳金至实际支付之日止，暂计至2018年10月24日为39122.15元；以上两项合计114210.82元；三、本案诉讼费用由被告负担。主要事实与理由：2017年11月20日，原告与被告签订《佰盛购物商厦商铺租赁合同》、《佰盛购物商厦综合管理合同》，约定原告将位于阳山县租赁给被告，租赁期由2018年11月20日至2020年11月19日，其中2017年11月20日至2018年11月19日期间每月租金640元；每月管理费5120元。被告未支付过任何合同费用，至2018年10月24日已欠缴保证金及首月租金17280元，租金5600元，管理费44800元，水电费2408.67元。根据租赁合同第七条第5款、管理合同第六条第3款约定，被告应当向原告支付滞纳金39122.15元。原告一直向被告催缴拖欠费用，但被告一直找理由推脱，至今仍未支付。另，根据两合同约定，发生争议由佰盛购物商厦所在地人民法院管辖。以及租赁合同第八条第3点，因被告违约产生的维权费用，包括但不限于律师费用由被告承担。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。清远市佰得商业管理有限公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、《佰盛购物商厦商铺租赁合同》、《佰盛购物商厦综合管理合同》，拟证明2017年11月20日，原告与被告签订《佰盛购物商厦商铺租赁合同》。约定原告将位于阳山县租赁给被告，租赁期由2018年11月20日至2020年11月19日，其中2017年11月20日至2018年11月19日期间每月租金640元；每月管理费5120元。由2018年2月6日开始，被告开始拖欠费用，至2018年10月24日已欠缴租金5600元，管理费44800元、水电费2408.67元。根据租赁合同第七条第5款、管理合同第六条第3款约定，被告应当向原告支付滞纳金21652.07元；二、水电费清单，拟证明被告欠缴水电费情况；三、《催款函》，拟证明于2018年2月7日，原告向被告进行催款，被告方予以签收；四、《不动产登记证明》，拟证明案涉物业的产权登记情况；五、《委托经营管理合同》，拟证明案涉物业由原告进行经营管理，原告享有合法出租权；六、《委托代理合同》、律师费发票，拟证明根据《佰盛购物商厦商铺租赁合同》第八条第3款约定，被告违约的，包括不限于诉讼费、律师费等费用由被告承担，因此原告因维权支出的律师费5000元应当由被告承担。原告庭后提交证据：七、《水电费催缴通知单》，拟证明原告以书面通知的形式每月向被告告知应缴的水电费，但被告没有按期缴纳水电费；八、《催款函、快递信息》，拟证明原告于2018年10月26日再次向被告发出催款函，给予被告缴纳租金的机会，办理清场手续，但被告予以拒收，后原告根据租赁合同第七条第5款约定收回商铺；九、《关于租赁期间书写（打印）笔误的情况说明》，拟证明《租赁合同》和起诉状中关于“租赁期由2018年11月20日起至2020年11月19日止”中“2018年”为书写（打印）错误，实际租赁期是从2017年11月20日开始。刘浩景未提交书面答辩意见，亦未向本院提交证据。本院经审理认定的事实如下：2017年11月20日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《佰盛购物商厦商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：一、租赁商铺及用途：1、甲方受商铺产权人委托出租位于阳山县，该商铺的套内面积128平方米，计租面积213.3平方米，租金以计租面积计算，乙方同意承租。……；二、租赁期限及开业日：1、租赁期由2018年11月20日起至2020年11月19日止，甲方交铺日期为2017年11月23日，其中：装修期由2017年11月23日至2018年1月8日止（装修期产生的电费、清洁费由乙方自行承担）；……3、租金起计日：2018年1月8日当日。……三、租金交付及递增方式：1、本合同每年实收租金及递增方式如下：1.1、由2017年11月20日至2018年11月19日每月租金合计人民币640元；1.2、由2018年11月20日至2019年11月19日每月租金合计1024元；1.3、由2019年11月20日至2020年11月19日每月租金合计1920元。2、本合同约定之租金为实收租金，不含税、垃圾费、卫生费、水电费等其他费用；3、租金按月结算，乙方于每月5日前向甲方缴付当月合同租金及其他应缴费用；……四、保证金：1、签订本合同时乙方向甲方缴纳二个月租金作为履行本合同各项条款的履约保证金为人民币1280元，首月租金为人民币640元，合计1920元；……3、乙方于租赁期满，缴清欠缴费用，完成办理商铺移交手续后，凭收据无息退回保证金；若乙方违约，甲方有权没收保证金；……六、双方的权利及义务：……10、租赁期满或中途解除、终止合同时，乙方按照使用原状返还商铺及其附属物品、设备设施。乙方不得损坏甲方原有基础装修及原结构，如有破坏，修复费用由乙方承担。甲、乙双方应对商铺和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，乙方装修商铺不可拆除的设施归甲方所有。……七、违约责任：5、乙方应按时足额缴纳租金。若逾期缴纳应缴费用，包括但不限于租金及其他应缴费用，每天应按拖欠金额的千分之三计算滞纳金支付甲方。拖欠十五日仍未缴纳应付款项的，作乙方违约处理。甲方有权解除合同，收回该商铺。乙方的履约保证金和投入该商铺的全部装修不予返还，归甲方所有。甲方可将该商铺另行出租，并保留向乙方追讨拖欠租金和滞纳金的权利。同时，乙方应于甲方发出通知的五天内自行将该商铺内所有物品搬出，逾期不搬出，作乙方自愿放弃该商铺内的所有物品，甲方经第三方机构见证或者公证后有权对该铺内的所有物品进行搬离而无须事先通知乙方，乙方对此没有异议。……八、其它：3、合同产生的争议，双方应协商解决，任何一方可向佰盛购物商厦所在地的人民法院提起诉讼。因乙方违约导致甲方为维护自身权益而诉诸法律途径、额外支付的律师费、评估鉴定费、诉讼费、执行费、调查取证费等一切费用损失均由乙方全额承担。……双方还对其他相关事项作了约定。该《租赁合同》甲方一栏落款处加盖有原告的公章，被告在乙方一栏签名。2017年10月18日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《佰盛购物商厦综合管理合同》（以下简称综合管理合同），约定：一、佰盛购物商厦的管理：甲方按照《佰盛购物商厦管理公约》为租户提供优质的综合管理服务，维护双方合法权益，乙方同意甲方对阳山县佰盛购物商厦的商铺及场内各承租经营单位进行综合管理，遵守《佰盛购物商厦管理公约》，并愿意服从管理，履行有关义务；二、合同有效期：1、本合同有效期与租赁合同有效期相同，即从2017年11月20日起至2020年11月19日止。租赁合同终止，本合同自动终止，本合同解除或自动终止的同时综合管理费及水电费等其他费用仍计至乙方交还租赁商铺之日；三、综合管理费、水电费、保证金及其它费用交纳时间：2、乙方在本合同有效期内，必须按时向甲方缴付以下乙方应缴费用：（1）综合物业管理费：乙方按租赁商铺计租面积213.3平方米，按24元/平方米单价向甲方缴纳每月综合管理费为人民币5120元；（2）自用水电费：乙方自用的水电费按水电表的实际用量（另加5%的耗损）计算缴付，水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整；3、乙方必须于每月5号前向甲方财务部缴清当月的综合管理费及上月商铺应缴费用（包括不限于综合管理费、水、电费及其他应缴费用），若乙方逾期缴纳应付款项，应作违约处理；4、综合管理费、保证金：签订本合同时，甲方向乙方收取两个月综合管理费保证金人民币10240元，作为乙方履行合同条款的保证金。同时，预收首月综合管理费，即人民币5120元。保证金于合同期满无息退回乙方，在完成商铺交回手续时，如有拖欠费用的，必须在扣除拖欠费用以及工商、税务等一切应缴费用后，无息退回乙方剩余履约保证金；若乙方违约，乙方所交履约保证金甲方有权不予退还；5、综合管理费的起计时间：2018年1月8日当日；……六、违约责任：3、乙方若逾期支付应付款项，包括但不限于综合管理费、推广宣传费、停车场费、设施费用、损失赔偿及其他应缴费用，每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方作为滞纳金。在甲方向乙方发《催缴通知函》的书面通知后，十五日内尚未缴付应付款项时，甲方有权停止向该商铺供应水、电或该物业内之其他设施及服务，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担任何责任。同时，乙方同意甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，乙方的保证金和投入该商铺的全部装修、设施设备不予返还，归甲方所有……双方还对其他相关事项作了约定。该《综合管理合同》甲方一栏落款处有法定代表人朱榕根签章并加盖有原告的公章，被告在乙方一栏签名。《租赁合同》和《综合管理合同》签订后，原告将案涉商铺交付被告使用。原告陈述被告没有依约向原告支付租金保证金及首月租金和物业管理保证金及首月管理费，被告自2018年2月6日起拖欠费用。2018年2月7日，原告向被告发出《催款函》，对被告拖欠原告应付合同款17280元进行催缴。被告在该《催款函》上注明“已知悉”并签名。原告共11次向被告发出《用电缴费通知单》，向被告催缴2018年1月1日至2018年12月1日期间的电费。根据原告提供的证据反映，被告从2018年1月1日至2018年12月1日所欠电费为2692.08元，其中2018年1月1日至2018年10月1日的电费为2408.67元。2018年10月26日，原告再次向被告发出《催款函》，对被告拖欠原告合同款17280元、租金5600元、物管费44800元、电费2408.67元、滞纳金39122.15元、律师费5000元，合计114210.82元进行催缴，被告拒收。原告在庭审中陈述，原告已于2018年12月初自行收回案涉商铺。2018年10月24日，原告与广东腾锐律师事务所签订《委托代理合同》，原告于2018年10月26日支付广东腾锐律师事务所10000元鉴证咨询服务律师费。另查明，案涉207、208、239、240、244、245号商铺位于阳山县【佰盛购物商厦】2013、2014、2015、2016、2102、2103、2104、2105、2113、2114、2115、2116，上述2013、2014、2015、2016、2102、2103、2104、2105、2113、2114、2115、2116不动产登记权利人是阳山县佰盛置业发展有限公司。2016年10月1日，阳山县佰盛置业发展有限公司作为委托人（甲方）与原告作为受托人（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定阳山县佰盛置业发展有限公司同意将其位于阳山县整体委托给原告进行商业管理，委托经营内容包括“对商铺进行关、停、与相邻商铺及公共部分并联整租、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，甲方不予任何干涉，愿意遵守乙方的统一运营管理安排……”，委托期限自2016年10月1日至2031年9月30日。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告作为出租方与被告作为承租方签订《租赁合同》和《综合管理合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定为合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。关于《租赁合同》租赁期限的问题。综合全案证据材料，《租赁合同》第二条第1款虽打印为“由2018年11月20日起”，但从《租赁合同》其后的内容包括“装修期由2017年11月23日至2018年1月8日止”、“租金起计日为2018年1月8日”、“由2017年11月20日至2018年11月19日每月租金640元”和《综合管理合同》第二条第1款内容“本合同有效期与租赁合同有效期相同，即从2017年11月20日起至2020年11月19日止”以及从原、被告实际履行合同情况等可以印证，《租赁合同》实际租赁期为“由2017年11月20日起至2020年11月19日止”。原告关于《租赁合同》租赁期“从2018年11月20日起”为打印错误的主张，本院予以采信。本院确认《租赁合同》的租赁期限从2017年11月20日起至2020年11月19日止。关于原告主张解除与被告签订的《租赁合同》的问题。本案中，原告主张被告自2018年2月6日起拖欠费用已构成违约，并提交了两份《催款函》加以证实，被告未提交证据反驳，本院予以采信。被告自2018年2月6日起开始拖欠租金、管理费、电费，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《租赁合同》第七条违约责任第5款约定，被告违约致解除合同条件成就，原告作为守约方依据合同约定取得单方解除合同的权利。因此，原告要求解除与被告签订的《租赁合同》，理据充分，本院予以支持。原告虽未提交证据证实已向被告发出解除《租赁合同》的通知，但《租赁合同》第七条违约责任第5款约定“拖欠十五日仍未缴纳应付款项的，作乙方违约处理。甲方有权解除合同，收回该商铺”，且原告在庭审中陈述其已依照合同约定于2018年12月初收回案涉商铺，案涉商铺已由原告实际占有和控制，双方已经不再履行《租赁合同》。因此，可视为此情形下《租赁合同》已经解除。依据合同约定，《租赁合同》解除，《综合管理合同》也同时解除。鉴于原告并未提交证据明确收回案涉商铺的具体日期，因此，本院认定《租赁合同》和《综合管理合同》于2018年12月1日解除。关于原告主张被告支付保证金及首月租金17280元，租金5600元，管理费44800元，水电费2408.67元的问题。基于上述理由，原、被告签订的《租赁合同》已于2018年12月1日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应支付原告至2018年12月1日拖欠的保证金、租金、管理费、水电费。具体计算如下：1、关于保证金及首月租金。依据《租赁合同》第四条第1款和第3款以及《管理合同》第三条第4款的约定，若被告违约，原告有权没收被告所交的租金保证金和物业管理保证金。原告提供了有被告签名并注明“已知悉”的《催款函》证明，被告并无提供证据反驳，因此，对原告主张被告尚未支付保证金及首月租金、管理费合计17280元，本院予以采信。因此，原告要求被告支付17280元，本院予以支持。2、关于租金。《租赁合同》约定从2017年11月20日至2018年11月19日每月租金为640元，从2018年11月20日至2019年11月19日每月租金为1024元。被告从2018年2月6日起至2018年12月1日共拖欠297天租金，被告应支付的租金为6476元（640÷30×286+1024÷30×11=6476），原告自愿要求被告支付从2018年2月6日至2018年10月24日（起诉之日）的租金5600元，是对自己权利的处分，本院予以支持。3、关于管理费。依据《综合管理合同》每月管理费5120元计算，被告从2018年2月6日至2018年12月1日共拖欠297日管理费，被告应支付的管理费为50688元（5120÷30×297=50688），原告自愿要求被告支付从2018年2月6日至2018年10月24日（起诉之日）的管理费44800元，是对自己权利的处分，本院予以支持。4、关于水电费。由于被告并无提供任何证据，根据原告提供的材料反映，被告从2018年2月6日至2018年12月1日所欠电费为2692.08元，原告自愿要求被告支付从2018年2月6日至2018年10月24日（起诉之日）的水电费2408.67元，是对自己权利的处分，本院予以支持。综上，被告应支付原告保证金、租金、管理费、水电费合计70088.67元（17280+5600+44800+2408.67=70088.67）。关于原告主张被告支付自2018年2月6日至实际付款日止按日千分之三计算拖欠租金、管理费、水电费的滞纳金。本案中，原、被告在《租赁合同》第七条对“违约责任”约定为“乙方应按时足额缴纳租金。若逾期缴纳应缴费用，包括但不限于租金及其他应缴费用，每天应按拖欠金额的千分之三计算滞纳金支付甲方”，以及在《物业管理合同》第六条对“违约责任”约定为“乙方若逾期支付应付款项，包括但不限于综合管理费、推广宣传费、停车场费、设施费用、损失赔偿及其他应缴费用，每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方为滞纳金”，其表述虽为滞纳金，但实际上是约定被告违约时应承担的违约责任，性质属于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，《租赁合同》和《物业管理合同》因被告违约而解除，被告应当承担相应的违约责任。但原告主张按日千分之三的标准即年108%计算租金、管理费、水电费违约金，明显过分高于原告的损失。在原告未提交其存在实际损失的证据的情况下，且由于前述原告要求被告支付拖欠租金、管理费、水电费合计52808.67元（5600+44800+2408.67=52808.67），原告未收到应收款所带来的损失也就是被告拖欠租金、管理费、水电费合计52808.67元的利息损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，根据公平原则、综合原告损失以及被告持续违约状态考虑，本院调整为按日千分之一标准计算违约金，从2018年2月6日起计至52808.67元付清之日止。原告要求按日千分之三计算违约金至付清之日止，对多出的部分，本院不予支持。关于律师费的问题。由于原、被告签订的《租赁合同》约定“因乙方违约导致甲方为维护自身权益而诉诸法律途径、额外支付的律师费、评估鉴定费、诉讼费、执行费、调查取证费等一切费用损失均由乙方全额承担”，被告的违约行为致使原告因此而支付律师费10000元，有原告提供的《委托代理合同》和鉴证咨询服务律师费发票等证据加以证实，本院予以采信。因此，原告主张被告支付律师费5000元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告清远市佰得商业管理有限公司与被告刘浩景签订的《佰盛购物商厦商铺租赁合同》和《佰盛购物商厦综合管理合同》于2018年12月1日解除；二、被告刘浩景于本判决生效之日起十日内支付原告清远市佰得商业管理有限公司保证金、租金、管理费、水电费合计70088.67元、律师费5000元；三、被告刘浩景于本判决生效之日起十日内支付原告清远市佰得商业管理有限公司自2018年2月6日起至52808.67元付清之日止按日千分之一计算的违约金；四、驳回原告清远市佰得商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2585元（原告清远市佰得商业管理有限公司已预交），由原告清远市佰得商业管理有限公司负担575元，被告刘浩景负担2010元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 欧阳志勇人民陪审员 张 国 强人民陪审员 张 冬 花二〇一九年六月二十七日法官助理冯译丹书记员郑秋兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。