福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第2647号上诉人（原审原告）林英，女，1984年7月9日出生，汉族，住福建省永泰县。委托代理人余玲、池建伟，福建名仕律师事务所律师。上诉人（原审被告）闽侯县上街镇蔗洲村民委员会，住所地福建省闽侯县上街镇蔗洲村。法定代表人李章新，村委会主任。委托代理人张依华，男，1942年10月1日出生，汉族。委托代理人王丽娟，福建力格律师事务所律师。上诉人林英与上诉人闽侯县上街镇蔗洲村民委员会因租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2014）侯民初字第707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：闽侯县上街大学城科技路（现广贤路）临时店面系被告闽侯县上街镇蔗洲村民委员会所建，用以出租收取租金。该店面未取得权属证明与建设许可证。2011年2月1日，闽侯县人民政府召开上街镇大学城临时店面有关问题的协调会，该会议形成的意见之一：根据县委2007年39号、86号会议精神，鉴于临时店面是县委、县政府为上街镇失地农民增加收入的一项民心工程，为有效保证增收稳定，会议原则同意该临时店面使用年限延期两年至2013年2月底。2013年5月份，被告闽侯县上街镇蔗洲村民委员会作为招标人将前次租赁即将于2013年11月份期满的店面以招标形式再次出租。2013年5月7日，被告发出招标公告，招标公告明确要求投标人须认可招标人事先拟订的《招标文件》中约定的所有条款。《招标文件》含投标须知、竞标程序、竞标规则、租赁合同、临时市场摊位平面图。招标文件中《投标须知》规定单个临时摊位的投标保证金为60000元。《竞标规则》第（九）条约定：中标人应在中标后当场签署中标确认书，并于中标确认书签署后三日内，将第一年度的租金及三个月租金标准的履约保证金存入招标人指定的帐户，后持银行缴款凭证与招标人签订租赁合同，逾期不交纳第一年度租金、履约保证金或不与招标人签订租赁合同的，视为放弃中标资格。第（十）条约定：对于未中标的投标人，招标人于竞标结束后三个工作日后按原购买竞标书的序号逐一无息退还已交纳的投标保证金。第（十一）条约定：投标人明确放弃或视为放弃中标资格时，招标人有权不予退还已交纳的投标保证金，并依据有关法律规定追究其法律责任；招标人重新组织招租该单位临时市场摊位时，若再次招租的成交价低于本次成交价格，其差额部分以及因重新组织招租所产生费用，招标人均有权要求该投标人承担。2013年5月9日，原告林英作为投标人向被告购买了《招标文件》，于同年5月10日参与56号（面积53.2平方米）临时摊位投标。在投标过程中，原告以每月每平方米638元的租金金额，竞得上街大学城科技路临时市场摊位中第56号临时市场摊位的承租权。被告向原告发出《中标确认书》，原告及被告法定代表人均在《中标确认书》上签字认可。2013年5月21日，原告交纳投标保证金60000元。之后，原告未向被告交纳第一年度租金、履约保证金，并未与被告签订《租赁合同》。2013年11月6日，被告发出《通告》告知：对未全额交清承包租金的55、56等八间摊位，限于2013年11月8日前补交全部金额租金，逾期未交者，依据标书规定视为违约，没收投标保证金及已交租金，于11月9日再次公开招标。审理中，原告认为即使该招标行为有效，被告没收全额投标保证金，显属违约金过高，请求依法予以减少。原审法院认为：被告闽侯县上街镇蔗洲村民委员会所建的闽侯县上街大学城科技路（现广贤路）临时店面，系依据闽侯县政府相关会议纪要精神为失地农民创收的民心工程。该临时店面虽无权属证明，但并无相关权属纠纷，不影响临时店面承租人的相关权益。被告将其所建的临时店面进行招标租赁，不因店面无产权而无效。临时店面是否存在消防隐患的问题，不属民事诉讼审查的范畴。原告自愿参与被告的临时店面投标，应按《投标文件》中的约定切实履行合同。原告中标取得56号店面的承租权后，未按《投标文件》中的约定，向被告交纳租金、履约保证金及签订《租赁合同》，显属违约，应向被告支付相应的违约金。原被告约定投标保证金为60000元，但原告主张该投标保证金属违约金性质，该违约金数额过高，请求法院予以调整。根据法律规定，违约金是否过高以违约行为给当事人造成的损失为基础进行比较。56号店面的前次租赁期于2013年11月份届满，因原告违约，被告已于2013年11月再次进行招标租赁，故56号店面的租金损失不大。基于考虑56号店面租金损失及重新招标的相关费用损失，原审法院酌情认定原告需向被告支付40000元的违约金，因原告已支付投标保证金60000元，故被告需退还原告投标保证金20000元。综上所述，被告需退还原告56号店面的投标保证金20000元。原告诉请被告支付利息缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告闽侯县上街镇蔗洲村民委员会应在本判决生效之日起退还原告林英投标保证金20000元。二、驳回原告林英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元，因适用简易程序审结，依法减半收取，实收650元，由原告负担450元，被告负担200元（该款已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并付清）。一审宣判后，原审原告林英与原审被告闽侯县上街镇蔗洲村民委员会均不服，向本院提起上诉。上诉人林英上诉称：一、本案讼争店面系“临时店面”，并无权属证明，根据相关司法解释，为其招租的招标行为应为无效，原审法院认定讼争店面虽无权属证明，但不影响临时店面承租人的相关权益是错误的。二、本案临时店面不属于受保护的不动产，未有相应规划，不可能进行权属登记，不应用于出租。闽侯县政府无权确认不动产产权，其用会议纪要将临时店面合法化本已荒谬，且这一会议纪要确认的使用期限仅到2013年2月底，在闽侯县上街镇蔗洲村民委员会招标的2013年5月10日时已超过该期限。三、根据合同法规定，合同无效的法律后果是双方相互返还，有过错的应赔偿损失，因此闽侯县上街镇蔗洲村民委员会应全额返还投标保证金，并赔偿相应的利息。四、即使一审判决中临时店面可招租的观点得到支持，原审判决的4万元也属过高，56号店面共6万元投标保证金，店面没有产生空置期，闽侯县上街镇蔗洲村民委员会没有租金损失，重新招租时八间店面一起招租，流程也仅是在公告栏张贴公告、登记等，闽侯县上街镇蔗洲村民委员会费用损失很小。故上诉请求：撤销原决，依法改判。闽侯县上街镇蔗洲村民委员会答辩称：一、闽侯县大学城科技路蔗洲村临街店面和临时市场是上街镇贯彻落实《福州市人民政府办公厅关于农村集体土地留用地使用管理的实施意见（试行）的通知》（榕政办（2004）183号）文件的举措，并根据闽侯县委2007年39号、86号会议纪要精神，经上级批准而建设的临时店面和市场，同时，闽侯县人民政府召集了工商、国土、建设消防等部门就有关临时店面的问题进行协调，作出（2011）29号《上街镇大学城临时有关店面协调会纪要》，确认了临时店面的存在，该店面并非建筑物，而是由有关部门协调允许建设的，至今闽侯县上街镇仍然承认上述店面的合法性，因此店面基本符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关临时建筑的规定精神。二、答辩人于2013年5月对讼争店面以招标形式再次出租，并发出招标公告，林英对讼争店面的现状是明知并认可的，在招标时，上街镇以及相关纪检部门也派员出席、监督，说明了相关部门认可该临时店面的继续使用。三、讼争店面是第二次出租，从来不存在产权纠纷，而原来承租户也不因答辩人的产权问题影响其经营和效益。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》：“根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。”因此，林英以无产权为由提出无效的说法无法律依据。四、讼争店面是根据福州市政府、闽侯县委为维护和保障失地农民生活兴建的，是仿照国家福利政策，具有社会福利性和保障性，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”四、对于上诉人提出的返还投标保证金以及一审法院判决违约金过高的问题，答辩人的意见与答辩人的上诉意见一致。上诉人闽侯县上街镇蔗洲村民委员会上诉称：一、本案讼争店面由黄文进先弃标，后由林英递补中标，造成讼争店面从688元／㎡／月，降低到638元／㎡／月。后来由于林英弃标，闽侯县上街镇蔗洲村民委员会进行第二次招标，并由陆智忠以358元／㎡／月中标，讼争店面三年租金损失达536256元，林英的投标保证金不足以弥补上述租金损失，原审法院判决部分返还投标保证金是错误的。二、原审法院根据合同法第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决林英承担违约责任，并降低违约金，而上述法律规定的前提是讼争店面的租赁合同已经依法生效，但是本案是发生在招标过程中中标后弃标的情况，不存在生效的租赁合同，招标文件中约定的保证金不属于违约金，同时《招标投标法》是特别法，应当首先适用《招标投标法》中有关保证金处理的规定。根据《招标投标法》及《福建省招标投标条例》的有关规定，对于不履行缔约义务的中标人，招标人有权不予退还并没收其投标保证金。故上诉请求：撤销原判，改判驳回林英的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由林英承担。林英答辩称：一、闽侯县上街镇蔗洲村民委员会的损失不大，讼争店面前次租赁于2013年11月份届满，届满时再次招标租赁已成功，店面无空置期，无租金损失，仅重新招标产生小额成本。闽侯县上街镇蔗洲村民委员会认为答辩人弃标后，中标者陆智忠的标价与原标价共差53万多元（按3年租赁期计），该差价并非实际损失，其计算方式没有任何法律依据。二、讼争店面招标行为属于无效民事行为，原审法院适用法律错误，应适用《合同法》中关于合同无效的规定。闽侯县上街镇蔗洲村民委员会认为招投标仅是缔约，缔约难道不是订立合同？如果是，显然保证金就是违约金，如果不是，那本案是否属于缔约过失？《合同法》仅规定了两种缔约过失，本案显然不属于法定的缔约过失。闽侯县上街镇蔗洲村民委员会声称《招标投标法》属于特别法，但引用的“投标保证金不予退还”的《招标投标法实施条例》、《福建省招标投标法条例》分别是行政法规、地方性法规，其效力低于《合同法》，依法不应适用，故闽侯县上街镇蔗洲村民委员会的没收投标保证金的说法以及投标保证金不是违约金的说法没有法律依据。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，上诉人闽侯县上街镇蔗洲村民委员会提供：证据1、闽侯县上街镇蔗洲村委会出具的证明，证明讼争店面是根据福州市政府、闽侯县委为维护和保障失地农民生活兴建的，是仿照国家福利政策，具有社会福利性和保障性，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”针对讼争店面进行招标租赁是合法有效的。证据2、陆智忠中标确认书；证据3、两份村委会会议记录，共同证明上诉人闽侯县上街镇蔗洲村民委员会进行第二次招标，并由陆智忠以358元／㎡／月中标，讼争店面三年的租金损失达536256元。对此，被上诉人认为证据1已超过举证期限，不属于二审的新证据，其所证明的内容是之前就有的，对证据1的真实性和证明对象有异议，作为上街镇人民政府，其没有证明权责，即使上街镇人民政府确实参与该事项，也应由经办人出庭证明这一事实。证据2、3不属于新证据，对真实性不予认可，其是由闽侯县上街镇蔗洲村民委员会单方出具再由镇政府盖章，镇政府没有相应的职能，也未有经办人出庭作证，且该证据与本案没有关联性。本院认为，上诉人闽侯县上街镇蔗洲村民委员会提供的证据不属于二审程序中的新的证据，本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。本院认为，本案讼争店面确系依据闽侯县政府相关会议纪要精神为失地农民创收的民心工程，但《上街镇大学城临时店面有关问题协调会纪要》中允许临时店面使用年限至2013年2月底，上诉人闽侯县上街镇蔗洲村民委员会招标时已超过使用期限，其招标行为存在过错。而上诉人闽侯县上街镇蔗洲村民委员会的《招标公告》已明确说明招标项目为“闽侯上街大学城科技路临时市场摊位”，上诉人林英应当知道讼争店面属于“临时市场摊位”并无权属证明，故上诉人林英亦存在过错。原审法院根据双方的过错，酌定上诉人闽侯县上街镇蔗洲村民委员会返还20000元投标保证金已臻合理，本院予以维持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人林英与上诉人闽侯县上街镇蔗洲村民委员会的上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币1300元，由上诉人林英负担650元，上诉人闽侯县上街镇蔗洲村民委员会负担650元。本判决为终审判决。审 判 长  林哲森代理审判员  吴筱洲代理审判员  陈碧珍二〇一四年十月十一日书 记 员  王 惠