广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初729号原告：李卫敏，女，1984年4月10日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。委托诉讼代理人：黄婷婷，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俏群，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江市阳东瑞阳置业有限公司，住所地：广东省阳江市阳**东城镇新华中路**御墅龙山。法定代表人：王大在，该公司经理。委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。原告李卫敏与被告阳江市阳东瑞阳置业有限公司（以下简称阳东瑞阳置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李卫敏的委托诉讼代理人黄婷婷、刘俏群，被告阳东瑞阳置业公司的委托诉讼代理人张炳毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李卫敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告李卫敏与被告阳东瑞阳置业公司于2017年11月22日签订的《房产认购协议书》；2.判令被告阳东瑞阳置业公司立即返还原告李卫敏已支付的首期款50000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年11月22日起计至被告阳东瑞阳置业公司还清之日止，暂计至2019年2月22日为2973.63元）；3.判令被告阳东瑞阳置业公司向原告李卫敏赔偿一倍已付房款50000元；4.本案诉讼费由被告阳东瑞阳置业公司承担。事实和理由：2017年11月21日，原告李卫敏依照被告阳东瑞阳置业公司的要求向其作出《承诺书》，购买其开发的位于阳江市阳东区**房，并于次日与被告阳东瑞阳置业公司签订了《房产认购协议书》，且向被告阳东瑞阳置业公司支付了首期款50000元。被告阳东瑞阳置业公司收取原告李卫敏的50000元购房首期款后，一直没有通知原告李卫敏签订正式的《商品房买卖合同》，也没有将房屋交付给原告李卫敏。2018年11月左右，原告李卫敏发现被告阳东瑞阳置业公司未经任何通知，私自将涉案房产转让给第三人。原告李卫敏、被告阳东瑞阳置业公司签订的《房产认购协议书》具备了商品房买卖合同的实质性内容，原告李卫敏也按照协议的约定交付了部分购房款50000元给被告阳东瑞阳置业公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定该认购协议为商品房买卖合同。被告阳东瑞阳置业公司将原告李卫敏已购的房产又转让给第三人，造成一方二卖，导致原告李卫敏购买该房产的目的不能实现，被告阳东瑞阳置业公司的行为已损害原告李卫敏的合法权益，除返还购房款及利息外，被告阳东瑞阳置业公司还应赔偿购房款一倍即50000元给原告李卫敏。原告李卫敏为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，希判如所请。被告阳东瑞阳置业公司辩称，原告李卫敏的诉求缺乏事实和法律依据。原告李卫敏于2017年11月21日向被告阳东瑞阳置业公司作出《承诺书》，次日与被告阳东瑞阳置业公司签订《房产认购协议书》并交付定金50000元，之后没有按约定交付首期购房款违约，被告阳东瑞阳置业公司根据协议约定另行发售房屋，不退还定金有理有据。一、按照商品房买卖交易的程序和习惯，先签订认购协议书，待购房者交付30%以上的首期款后，则具备了办理房屋抵押贷款的条件，双方再签订购房合同交房管局备案，同时办理购房抵押贷款，最后交房以及办理房产权证。在商品房买卖交易过程中，签订正式购房合同这一环节，并不是交付首期购房款的前提，即是在尚未签订购房合同的情况下，不影响购房者依约交付首期购房款。二、双方于2017年11月22日签订的《房产认购协议书》，效力等同于《商品房买卖合同》,房产认购协议书第一条第2点约定“应付首期房款：总成交价的40%即312000元，须于2018年3月15日前付清。”另外，原告李卫敏也自己承诺在2018年3月15日前付清首期房款312000元。否则，公司有权收回房屋另作处理。原告李卫敏仅在2017年11月22日支付了定金50000元给被告阳东瑞阳置业公司,之后经公司业务员谭高超多次催促,原告李卫敏既不交付首期款，也不前来签订购房合同。据此，被告阳东瑞阳置业公司于2018年11月14日与案外第三人谭庆秋签订《房产认购协议书》，将房屋收回另作处理没有违约。三、《收据》是因履行合同项下的权利和义务而产生。2017年11月22日由被告阳东瑞阳置业公司出具的50000元收据，是对应《房产认购协议书》第一条“签署《御墅龙山房产认购协议书》时交纳定金人民币50000元”之约定形成的。按照先有协议约定，后有收据的顺序推算，足以确定2017年11月22日被告阳东瑞阳置业公司收取的50000元是定金，而不是首期款。尽管收据上的文字错误表达为“首期款”，但是，仍然不能改变该50000元的性质为定金，以及双方当事人真实意思表示为定金这一事实。既然被告阳东瑞阳置业公司所收的50000元是定金，则按照《房产认购协议书》第二条第3点的约定，因原告李卫敏违约定金不予退还，有理有据。综上,原告李卫敏主张被告阳东瑞阳置业公司一直没有通知其签订正式购房合同，不能成为其违约的抗辩理由，被告阳东瑞阳置业公司将房屋卖给案外第三人谭庆秋，是维护自身权益，履行《房产认购协议书》的权利，原告李卫敏的诉请缺乏理据。为此，请求法院依法驳回原告李卫敏的诉讼请求。经审理查明，被告阳东瑞阳置业公司为有限责任公司，成立于2008年5月9日，经营范围包括房地产开发经营。2017年11月21日，原告李卫敏向被告阳东瑞阳置业公司出具了一份《承诺书》，该承诺书载明：现本人李卫敏购买了贵公司开发的阳江市阳东区**房，房屋总价为人民币柒拾捌万元，拟付首期50000元，按揭468000元。现本人已向贵公司交付购房首期款伍万元，尚欠购房首期款贰拾陆万贰仟元，所欠购房首期款本人承诺在2018年3月15日前付清。第一期2017年11月22日前付50000元，第二期在2017年12月15日前付100000元，第三期在2018年1月15日前付50000元，第四期在2018年2月15日前付50000元，第五期在2018年3月15日前付62000元。本人若到2018年3月15日尚未付清所欠购房款，贵公司有权收回该房屋另作处理。2017年11月22日，原告李卫敏作为乙方与被告阳东瑞阳置业公司作为甲方签订了一份《房产认购协议书》，该认购协议书约定的主要内容有：1、发展商：阳江市阳东瑞阳置业有限公司，购买者：李卫敏；购买物业：*幢*房，该物业按套出售，建筑面积175平方米，套内面积为146.99平方米（该物业按套出售，不作面积或价格差价）。2、成交价780000元；付款方式为银行按揭：签署房产认购协议书时交纳定金50000元。应付首期房款：总成交价的40%即312000元（不含定金），须于2018年3月15日前付清。乙方向银行申办按揭贷款，为全部房款之60%，即468000元。3、乙方须按上述时间到售楼部缴交首期楼款，并办理有关手续，在约定签约时间未与甲方签署《买卖合同》，所定房号均为无效。4、乙方签署认购协议书及领取定金收据，并在接到甲方电话或短信通知后3天内，到御墅龙山售楼部签署《买卖合同》和到银行签银行按揭合同，并按认购协议书约定时间交纳房款及应交办理购房的相关费用。若乙方逾期办理银行按揭手续或逾期付款七天内（含第七天），甲方有权每日按乙方所欠总房款的每日万分之五收取滞纳金。乙方逾期七天后，双方签署的认购协议书即自行解除，甲方有权对该物业另行出售，乙方所交定金不予退还。5、乙方签署本认购协议书后至约定签署《买卖合同》的期间内，甲方须替乙方保留该物业，如甲方将该物业另售他人，视为甲方违约，则应双倍返还乙方所交定金。出具《承诺书》及签订《房产认购协议书》后，李卫敏于2017年11月22日交付了款项50000元给被告阳东瑞阳置业公司，被告阳东瑞阳置业公司出具《收据》一张给原告李卫敏收执。该收据载明：“今收到李卫敏交来*幢*房首期款（部分）伍万元”。此后原告李卫敏就没有向被告阳东瑞阳置业公司交付余下购房首期款，也没有与被告阳东瑞阳置业公司签订正式的商品房买卖合同。被告阳东瑞阳置业公司于2018年11月14日与案外人谭庆秋签订了《房产认购协议书》，并将涉案*幢*号房屋出卖给案外人谭庆秋，庭审中被告阳东瑞阳置业公司确认上述房屋权属已于2018年12月登记至案外人谭庆秋名下。诉讼中，原告李卫敏主张被告阳东瑞阳置业公司没有通知其签订正式的商品房买卖合同，未经通知就将涉案房屋转让给第三人属于违约，因此向本院提起本案诉讼如诉请。被告阳东瑞阳置业公司辩称原告李卫敏已支付的50000元为定金，其没有按照约定支付余下的购房首期款属于违约行为，被告阳东瑞阳置业公司有权没收定金并将房屋另作处理。另查明，被告阳东瑞阳置业公司在2016年3月7日取得了东预许字[2016]第002号广东省阳江市阳东区商品房预售许可证，该工程于2017年6月29日通过竣工验收备案。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。综合当事人诉辩意见，案件争议的主要焦点为：一、涉案《房产认购协议书》的解除问题；二、被告阳东瑞阳置业公司是否需要返还收取的50000元及按收取50000元数额赔偿给原告李卫敏问题。一、关于涉案《房产认购协议书》的解除问题。原告李卫敏与被告阳东瑞阳置业公司签订的《房产认购协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。从协议内容看，仅反映双方对购买商品房的预约、认购意思表示，不具备商品房买卖合同的主要条款，协议书内容符合商品房预约合同特征，据此原告李卫敏与被告阳东瑞阳置业有限公司之间签订《房产认购协议书》形成的是商品房预约合同关系。故原告李卫敏、被告阳东瑞阳置业有限公司主张双方之间签订《房产认购协议书》成立了商品房买卖合同关系，理据不足，本院不予采纳。在本案起诉前，原告李卫敏、被告阳东瑞阳置业公司未依法对《房产认购协议书》行使合同解除权，故《房产认购协议书》在原告李卫敏、被告阳东瑞阳置业公司之间未发生合同解除法律效力。现涉案*幢*房已由被告阳东瑞阳置业公司出卖给案外第三人，原告李卫敏与被告阳东瑞阳置业公司签订《房产认购协议书》拟签订正式商品房屋买卖合同购买涉案商品房的合同目的已无法实现。现原告李卫敏请求解除与被告阳东瑞阳置业公司于2017年11月22日签订的《房产认购协议书》，理据充分，本院予以支持。二、关于被告阳东瑞阳置业公司是否需要返还收取的50000元及按收取50000元数额赔偿给原告李卫敏问题。本案中，首先，被告阳东瑞阳置业公司于签订《房产认购协议书》当天收取原告李卫敏交付的款项50000元，并出具收款予以确认，该《收据》虽载明50000元为首期款，但双方在《房产认购协议书》中约定“签署房产认购协议书时交纳定金人民币50000元”表明双方在签订协议时明确交付的50000元为定金，结合协议书中对定金收取及不予退还等约定内容及协议书整体字义，均指向原告李卫敏交付的50000元是双方以认购、预订方式收受，作为订立商品房买卖合同定金。其次，根据涉案《承诺书》、《房产认购协议书》的约定可知，原告李卫敏需在2018年3月15日前，分别于12月15日、2018年11月15日、2月15日、3月15日分期支付购买商品房的首期购房款共312000元。经查明，原告李卫敏在2017年11月21日、11月22日签订《承诺书》及《房产认购协议书》之后至其主张的2018年11月知道涉案商品房已转卖的一年时间里，都没有到被告阳东瑞阳置业公司处履行支付首期款的义务。原告李卫敏虽主张是由于没有接到被告阳东瑞阳置业公司签订《商品房买卖合同》的通知及工作忙忘记了的原因才没有支付首期购房款，但从涉案《房产认购协议书》中“乙方须按上述时间到售楼部缴交首期楼款，并办理有关手续……按上述资料规定的时间交纳相应的款项，并签署《买卖合同》”的约定可知，原告李卫敏应先履行交纳首期购房款义务后，再签订《商品房买卖合同》。故原告李卫敏作为应先履行合同义务一方未依约履行义务，被告阳东瑞阳置业公司作为后履行合同义务一方有权在原告李卫敏未履行义务前不与原告李卫敏签订相关商品房买卖合同及交付涉案房屋。再次，双方未在《房产认购协议书》中将签订正式的商品房买卖合同或接到开发商的通知作为支付首期购房款的前提条件，仅载明原告李卫敏应按约定的时间交付相应款项并签署买卖合同。综上，原告李卫敏未依约定期限足额交付首期购房款的行为违反了合同的约定，构成违约。该违约行为是造成双方未能签订商品房买卖合同，致使购买涉案商品房的合同目的无法实现的主要原因。故被告阳东瑞阳置业公司依据合同约定有权将涉案商品房另销售给他人，并没收原告李卫敏交付的定金50000元。现原告李卫敏要求被告阳东瑞阳置业公司返还50000元及赔偿其50000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李卫敏与被告阳江市阳东瑞阳置业有限公司于2017年11月22日签订的《房产认购协议书》；二、驳回原告李卫敏的其他诉讼请求。本案受理费11600元，减半收取5800元，由原告李卫敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  周国汉二〇一九年六月十日书记员  吴坤婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。