广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第1144号上诉人（原审原告）：王玲，女，1986年10月5日出生，汉族，住中山市。委托代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。委托代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市华盛房地产开发有限公司，住所地中山市。法定代表人：梁健荣，该公司总经理。委托代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。委托代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。上诉人王玲因与被上诉人中山市华盛房地产开发有限公司（以下简称为华盛房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第487号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：华盛房地产公司系中山市东升镇茵华花园的开发商。2011年10月26日，王玲、华盛房地产公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定由华盛房地产公司向王玲预售茵华花园16幢1504房一套，层高为3米，户型结构为四房二厅一厨一卫，建筑面积为128.61平方米（套内建筑面积为107.76平方米，公共部分与公用房屋分摊的建筑面积为20.85平方米），总价款为548907元（单价为5093.79元／平方米，按套内建筑面积计算），交付期限为2013年1月18日前。上述合同附六附件，其中附件一含涉案房屋的平面图，该图载明涉案商品房的户型为三房二厅二阳台二卫一厨一储物间；附件六为补充协议一，第八条约定“因小区规划设计要求，不排除在该商品房的周边或花园内有公共建（构）筑或安装公用设施设备（包括但不限于给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋等），或因设计需要不排除买受人购买的商品房内天花有樑、沉箱或室内消防、给排水管及其他管线等，买受人无权以此为由拒绝收楼或退房或索赔，否则按本合同第十一条约定处理。”合同签订前后，王玲依约向华盛房地产公司支付了购房款242907元（含定金20000元），并就余款306000元办理了银行按揭贷款手续（已放款）。后华盛房地产公司通知王玲收楼，王玲在现场验收时发现其中一间房间的层高明显低于合同约定的层高。为此，王玲经与华盛房地产公司多次协商未果，遂于2014年3月21日诉至原审法院，请求判令：1.华盛房地产公司立即向王玲支付赔偿款155258.72元；2.华盛房地产公司承担本案诉讼费用。另查明：王玲主张的层高仅有2.4米的房间在合同附件一的平面图中注明为储物间，王玲经自行测量后主张该储物间（包墙壁）的面积约为7.62平方米，华盛房地产公司没有对此提出异议。庭审过程中，王玲主张华盛房地产公司赔偿的主要原因是双方约定买卖的房屋为四房二厅，层高为3米，但其收楼时发现其中一间房间的层高只有2.4米，华盛房地产公司的行为构成违约和欺诈，应根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》承担赔偿责任。原审法院认为：王玲、华盛房地产公司签订的中山市商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，符合民事行为生效的法律要件，合法有效，受法律保护，王玲、华盛房地产公司双方均应按约履行各自义务。本案中，王玲已向华盛房地产公司清付了购房款，华盛房地产公司亦应按约交付房屋给王玲。然，根据王玲、华盛房地产公司的陈述和提供的证据显示，华盛房地产公司交付给王玲的商品房中的一间房间（平面图标注为储物间）层高与双方约定的3米层高不符，仅为2.4米。现王玲、华盛房地产公司主要争议焦点在于华盛房地产公司的行为是否构成违约和欺诈的问题。对此，原审法院分析如下：首先，是否构成违约的问题。虽在王玲、华盛房地产公司签订的买卖合同附件一中有相关户型平面图和附件六中有“因小区规划设计要求，不排除在该商品房的周边或花园内有公共建（构）筑或安装公用设施设备（包括但不限于给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋等），或因设计需要不排除买受人购买的商品房内天花有樑、沉箱或室内消防、给排水管及其他管线等，买受人无权以此为由拒绝收楼或退房或索赔，否则按本合同第十一条约定处理”的约定，但根据双方的陈述和提供的证据显示，王玲向华盛房地产公司购买的为预售房，在签订合同前没有现场查看的可能，而华盛房地产公司作为开发商清楚并掌握着该房包括层高在内的设计情况。然则，华盛房地产公司是在完全掌握该房屋信息情况下与王玲约定交易的商品房层高为3米。另，上述附件的平面图没有注明该户型中储物间的层高与合同约定不符，华盛房地产公司亦没有举证证明其在签订合同前或签订合同后有明确告知王玲该储物间天花有沉箱或因变更设计而导致该房间天花有沉箱而降低层高，故华盛房地产公司有关王玲在签订合同时知悉该储物间层高为2.4米的抗辩主张，显然理据不足，原审法院不予采纳，认定双方约定的商品房层高均为3米，华盛房地产公司交付的商品房的其中一间房间未达到合同约定，属瑕疵履行，构成违约，依法应承担赔偿损失等违约责任。其次，是否构成欺诈的问题。根据《欺诈消费者行为处罚办法》第三条规定：“经营者在向消费者提供商品中，有下列情形之一的，属于欺诈消费者行为：（一）销售掺杂、掺假，以假充真，以次充好的商品的；（二）采取虚假或者其他不正当手段使销售的商品份量不足的；（三）销售“处理品”、“残次品”、“等外品”等商品而谎称是正品的；（四）以虚假的“清仓价”、“甩卖价”、“最低价”、“优惠价”或者其他欺骗性价格表示销售商品的；（五）以虚假的商品说明、商品标准、实物样品等方式销售商品的；（六）不以自己的真实名称和标记销售商品的；（七）采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的；（八）作虚假的现场演示和说明的；（九）利用广播、电视、电影、报刊等大众传播媒价对商品作虚假宣传的；（十）骗取消费者预付款的；（十一）利用邮购销售骗取价款而不提供或者不按照约定条件提供商品的；（十二）以虚假“有奖销售”、“还本销售”等方式销售商品的；（十三）以其他虚假或者不正当手段欺诈消费者的行为。”本案中，虽涉案房间系因楼上的洗手间沉箱布置在该房天花上，导致储物间层高仅有2.4米，与合同约定的3米存在一定差距，且因层高低于其他房间而造成舒适度和可利用率相对降低，但该高度亦是符合《中华人民共和国住宅设计规范》（中华人民共和国标准编号为GB50096—2011）5.5.2“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1／3”之规定，然则该房间亦是符合人居条件的，并不影响王玲对房屋整体的使用，华盛房地产公司的行为并非属于上述规定之欺诈行为，王玲据此诉求华盛房地产公司赔偿，理据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院认为，华盛房地产公司未按合同约定交付商品房给王玲，构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿王玲因此所受损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，具体应结合华盛房地产公司的违约程度及该商品房的可利用率受限程度等综合分析，由华盛房地产公司按该房间价款的一半赔偿给王玲为宜。有关涉案房间（储物间）的面积，虽由王玲自行测量统计而来，但华盛房地产公司对此没有提出异议，亦没有申请鉴定或测绘，故对王玲诉讼主张的争议房间的面积予以采信，由此核算出华盛房地产公司应支付王玲赔偿款为19407.34元（7.62㎡×5093.79元／㎡÷2=19407.34元）。王玲超出该部分的诉求，理据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、华盛房地产公司于判决生效之日即行赔偿王玲19407.34元；二、驳回王玲其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1703元，由王玲负担1490元，华盛房地产公司负担213元。华盛房地产公司负担部分已由王玲预付，华盛房地产公司于判决生效之日起七日内返还王玲。宣判后，王玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定华盛房地产公司不存在欺诈，属事实认定错误。1.涉案房屋为预售商品房，王玲购房时无法现场查看，华盛房地产公司销售时应该清楚房屋内部构造及层高，但其在销售时未向王玲说明，且在商品房买卖合同中也未明确说明，合同约定房屋层高为3米，附图中亦未对储物间高度明示。因此，华盛房地产公司隐瞒涉案房屋层高的真实情况，向王玲提供虚假信息导致王玲购买具有严重瑕疵的房屋，华盛房地产公司构成欺诈。2.涉案房屋储物间层高2.4米，不符合《中华人民共和国住宅设计规范》关于“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4m”的规定，也不符合王玲使用要求。该房间未装修前层高仅为2.4米，装修后高度则明显不足2.4米，不符合卧室使用标准。综上，华盛房地产公司销售房屋时存在隐瞒真相、提供虚假信息的行为，已经符合《欺诈消费者行为处罚办法》第三条第五项、第十三项的规定，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，华盛房地产公司应赔偿王玲155258.72元。原审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审依法改判，支持王玲的原审诉讼请求。被上诉人华盛房地产公司答辩称：一、华盛房地产公司主观上没有欺诈的故意，商品房买卖合同图纸上标明该房间用作储物间，且层高2.4米并不影响王玲将该房屋用作卧室。二、涉案房间套内面积为6.15平方米，而非原审法院认定的7.62平方米。三、一审认定华盛房地产公司赔偿王玲19407.34元过高。二审期间，华盛房地产公司向本院提交房产平面图、中山火炬开发区测绘工程有限公司测绘资质证书，拟证明经该公司测量，涉案房间面积6.15平方米，并非王玲测量的7.62平方米。经质证，王玲对该证据的真实性不予确认，但认为该测量报告显示涉案房间净空高2.39米，印证了层高不符合合同约定的事实。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本院作如下分析：关于华盛房地产公司是否违约的问题。王玲与华盛房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。华盛房地产公司作为房地产开发单位和商品房出卖人，出卖的房屋应当符合法定和约定的条件，否则属于不适当履行，应根据瑕疵履行行为给买受人造成的合理损失承担违约赔偿责任。王玲诉称其购买的商品房中的其中一间房间（平面图标注为储物间）层高仅为2.4米，华盛房地产公司对此无异议。本院认为，根据住宅设计规范的相关规定，华盛房地产公司出卖的涉案房屋符合商品房设计层高的最低标准要求，但与合同约定层高3米不相符，故华盛房地产公司构成违约，应承担违约责任。关于合同未约定层高差异的违约责任，王玲作为买受人主张赔偿损失的合理性的问题。本院认为，根据一般社会经验法则判断，房屋层高与居住环境紧密联系，尽管涉案房屋实际层高达到法定标准，但华盛房地产公司上述违约行为致使王玲所期待的合同利益受到一定损失，即不能根据合同约定享受相应居住环境的房屋，故华盛房地产公司应当赔偿相应经济损失。此外，房屋的层高是房屋市场价格的参考因素之一，由于涉案房屋其中一间房间实际层高减少，对房屋是否贬值亦产生一定的不利影响，华盛房地产公司亦应对此给王玲造成的经济损失承担违约赔偿责任。因此，华盛房地产公司认为实际层高的减少未对王玲造成损失的意见，本院不予采信。关于王玲认为华盛房地产公司存在欺诈行为而提出赔偿损失的意见。本院认为，如前所述，涉案房屋实际层高并未违反住宅设计规范的相关规定，且仅一间房间实际层高与合同约定不符，并未对整个房屋的使用功能造成实质性影响，不能据此说明华盛房地产公司具有欺诈的主观恶意。况且，只有合同一方实施的欺诈行为导致合同无效或被撤销时，相对方才能以欺诈为依据主张赔偿相应损失。本案中，商品房买卖合同已生效并履行，故王玲以华盛房地产公司存在欺诈恶意主张赔偿损失的理由，于法无据，本院不予采信。原审法院根据以上因素酌情确定华盛房地产公司赔偿王玲19407.34元，并无不妥。华盛房地产公司认为涉案房间实际测量面积与王玲主张的不符，但未提起上诉，本院不作审查。综上，上诉人王玲的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3017元，由上诉人王玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁以劲审 判 员  官 琳代理审判员  赖晓筠二〇一四年十月十六日书 记 员  孙翠红