内蒙古武川县人民法院   民事判决书   （2019）内0125民初440号   原告：李卫国，男，个体，现住内蒙古自治区呼和浩特市。   被告：武川县雲林物业服务有限公司。   法定代表人：王锁牢，经理。   原告李卫国与被告武川县雲林物业服务有限公司（以下简称雲林物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李卫国、被告雲林物业公司法定代表人王锁牢均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。   原告李卫国向本院提出的诉讼请求是：请求判令返还三套房屋装修保证金4500元，水表费1650元，电表费1050元，有线电视费900元，对讲门铃以及可可花园B区3-5号楼之间的商铺水表费两块1100元，电表费两块1000元，物业费1146元共计12840元。事实和理由：1.2013年5月29日李卫国与内蒙古天旗房地产开发有限公司签订三份商品房认购协议。具体是：可可花园B区3号楼3单元2层202号、1号楼1单元5层502号、3号楼3单元6层601号。这三份合同中没有约定水电表、对讲门铃费用另收，或者住户承担。另水电表、对讲门铃这些都属于楼房的固定设施怎能对外收取这些费用，更不应该由物业公司收取。2.雲林物业公司向住户收取装修保证金，第一不合法，因其根本就不应该收取此费用，如果收取，应该在装修房屋后返还。3.3-5号楼之间的商铺的物业费，由于雲林物业公司服务期限已到，而且已停止服务，所以更应该返还物业费。   原告李卫国在法庭辩论前请求变更诉讼请求，本院予以准许。变更后的诉讼请求为：请求判令被告雲林物业公司将3号楼3单元6层601号房屋的装修保证金1500元、水表费550元、电表费350元、有线电视入网费300元、对讲门铃一个500元，以及可可花园3-5号楼商铺水表两块1100元，电表1000元，商铺物业费1146元共十个月的物业费应退回。   被告雲林物业公司辩称，可可花园B区3号楼3单元601号房屋是王银柱2017年8月23日交的相关费用，都交给了我，该房子没有装修，所以不能退装修保证金费用。原告执行回来的商铺我知道，商铺合同没有变更为原告的，我是以田建新签合同日期计算的物业费，不是以原告执行回来的日期算，而且商铺已经装修了，当时水表电表都已经安装了，我买的东西，自来水公司安的，退不了，商铺服务到位了。   在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告李卫国出示的证据（一）××楼房屋《商品房认购协议》、《武川县雲林物业有限公司入住收费表》及收据两张、证据（二）《商品房认购协议》、协助执行通知书、执行裁定书、和解协议、执行和解协议、执行通知书、结算划房抵押协议、   证据（三）商铺收据、以及被告雲林物业公司出示的《物业管理协议书》均认可，均无异议，本院对以上证据予以确认并附卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   可可花园B区3号楼3单元6层601号房屋是内蒙古天旗房地产有限责任公司（以下简称天旗公司）给李卫国抵顶的，用该房抵顶李卫国的钢材款。李卫国与天旗公司于2013年5月29日签订《商品房认购协议》，后李卫国于2017年8月23日与雲林物业公司办理了入住手续，并交纳了物业费、装修保证金、水表电表费、对讲门铃费、有线电视费等相关费用合计4106元。李卫国实际未居住该房，该房屋也未装修。   2017年12月13日呼和浩特市回民区人民法院作出（2017）内0103执12-2号执行裁定书，裁定：将被执行人田建新坐落在××县商铺，建筑面积为191平方米，过户登记于申请人执行人李卫国名下。2018年1月3日呼和浩特市回民区人民法院给雲林物业公司下达通知，通知雲林物业公司在收到通知后30日内将占用的房屋腾空。李卫国于2018年9月14日向雲林物业公司交纳了3-5号楼之间南起B段底商1号商铺物业费、水表、电表费用，合计一年费用为3246元。物业费按照每平方米0.5元收取（不区分住宅和商铺）。   另查明，2014年10月15日武川县可可花园B区项目部与雲林物业公司法定代表人王锁牢签订了《物业管理协议书》，由雲林物业公司为可可花园B区现有12栋楼房、商业用房74户、住宅**进行**物业管理。物业管理服务期限为三年，从签订本协议开始至2018年10月15日止。2019年1月可可花园B区新的物业公司进驻，雲林物业公司退出。   本院认为，无法律上的原因取得不当利益，致使他人受损失，应当将取得的不当利益返还。本案中，原告李卫国是业主身份，被告雲林物业公司是物业服务公司身份，根据双方当事人的身份可以认定双方之间是业主与物业公司的关系，具体为物业服务合同关系，故本案的案由不应当为不当得利，不符合不当得利的条件，案由应变更为物业服务合同纠纷。   首先,装修保证金是物业服务合同中涉及的费用，应由业主与物业服务企业协商确定收费内容，由物业服务企业决定是否退还装修保证金。本案中，雲林物业公司收取了李卫国的房屋装修保证金1500元，该事实双方均认可，但李卫国并未实际装修该房屋，也未实际居住，故装修保证金按照合同约定不能退还，对原告的该项请求，本院不予支持。   其次，李卫国与天旗公司订立《商品房认购协议》是双方真实意思的表示，该合同对双方均具有约束力，合同双方应严格按照该合同的约定来履行义务。《商品房认购协议》中未明确约定购房人需履行支付水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费的义务，支付上述费用的义务与买卖合同不相符，天旗公司无权收取上述费用，雲林物业公司也无权未经购房人同意单方强制制订交付条件和流程，该单方强制制订的交付条件和流程违反了意思自治的契约自由原则，也违反了诚实信用原则。因此，雲林物业公司收取上述费用缺乏合同依据。   《国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发商品住宅价格管理暂行办法的通知》第五条规定：商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本：1.征地费及拆迁安置补偿费；2.勘察设计及前期工程费；3.住宅建筑、安装工程费；4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费；5.管理费；6.贷款利息；（二）利润；（三）税金；（四）地段差价。按上述规定，房屋附属设施如楼宇门、入户防盗门、对讲系统、监控设施、电梯等其他附属设施属于住宅小区的基础设施，应包含在商品房开发成本中，房地产开发公司不得收取以上费用。又因住宅小区规划范围内的供水、供电、供气、供热、有线（数字）电视、电信的安装工程等统一由房地产开发企业组织建设，这部分费用属于非营利性配套公共建筑的建设费，也应包含在商品房开发成本中，房地产开发企业不得收取水表费、电表费、燃气安装费、有线电视初装费、通信设施费等其他相关费用。由此，房地产开发企业不得在商品房销售价格之外收取额外费用或委托物业企业在交房时收取与工程建设相关的价外费用。本案中，雲林物业公司向李卫国收取的水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费应包含在商品住宅价格中，不应另外收取，故雲林物业公司收取上述费用违法。   再次，雲林物业公司提出的商铺物业费收取时间以田建新签订合同的日期计算，不以李卫国执行回来的日期计算的抗辩意见，本院不予支持。因为，回民区人民法院于2018年1月3日对雲林物业公司下达书面通知，告知雲林物业公司涉案商铺已经抵顶给李卫国，同时要求30内日腾空房屋，故雲林物业公司自2018年1月3日起知道或者应当知道该商铺为李卫国所有的事实。另李卫国在2018年9月14日向雲林物业公司交纳物业费和水表、电表费，收据上明确载明收取费用的期间：自2018年9月14日至2019年9月14日止。而根据《物业管理协议》约定的物业服务管理期限，雲林物业公司在2018年10月15日合同已经到期，就查明的事实，雲林物业公司于2019年1月退出可可花园B区，新的物业公司进驻，故雲林物业公司服务未到收取物业费的截止时间，应当返还部分物业费。   综上所述，雲林物业公司应向李卫国返还涉案商铺的物业费764元，水表、电费2100元；还应返还涉案房屋的水表、电表费900元、有线电视费300元、对讲门铃费500元，对其他诉讼请求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干为题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告武川县雲林物业服务有限公司于本判决生效后三十日内返还原告李卫国位于××县房屋的水表、电表费900元、有线电视费300元、对讲门铃费500元，合计1700元；   二、被告武川县雲林物业服务有限公司于本判决生效后三十日内返还原告李卫国位于××县商铺的物业费764元、水表、电表费2100元，合计2864元；   三、驳回原告李卫国的其他诉讼请求。   如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费61元，由被告武川县雲林物业服务有限公司承担21元，由原告李卫国承担40元。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。   审判员 牛 涛      二〇一九年六月二十七日   书记员 杨婷婷   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干为题的解释》第五条：物业服务企业违法物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。   业主请求物业服务企业退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。