河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1324民初4420号原告：任玉磊，男，汉族，生于1990年2月7日，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：王项伟，河南玉都法律服务所法律工作者。特别授权。被告：慕志刚，男，汉族，生于1982年9月12日，住河南省镇平县。被告：靳德会，女，汉族，生于1964年3月28日，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：慕志刚，男，汉族，生于1982年9月12日，住河南省镇平县。特别授权。被告：慕志丽，女，汉族，生于1986年2月3日，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：慕志刚，男，汉族，生于1982年9月12日，住河南省镇平县。特别授权。被告：慕志增，男，汉族，生于1987年10月25日，住河南省镇平县。第三人：李升升，男，汉族，生于1987年9月17日，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：张文旭，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：芮军，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。原告任玉磊与被告慕志丽、靳德会、慕志刚、慕志增与第三人李升升房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，依法适用普通程序，于2019年2月15日公开开庭进行审理。原告任玉磊及其委托诉讼代理人王项伟，被告慕志刚，被告靳德会、慕志丽的委托诉讼代理人慕志刚，第三人的委托诉讼代理人张文旭、芮军均到庭参加了诉讼。被告慕志增经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任玉磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定交付房屋。2、诉讼费等由被告承担。事实和理由：2018年5月11日，原告任玉磊与慕俊杰、被告靳德会自愿达成口头房屋买卖合同，慕俊杰、被告靳德会同意将所有的镇平县银都兰庭3号楼14层中户（面积为152平方米）的房产以508000元出售给原告任玉磊。同日，原告经银行向慕俊杰转账146000元购房款定金，于2018年5月25日原告经银行向慕俊杰转账购房款余款360000元。期间，原告任玉磊与慕俊杰、被告靳德会约定6月初去房管局办理房产过户手续。2018年5月30日，慕俊杰自杀死亡，因无法办理镇平县银都兰庭3号楼14层中户（面积为152平方米）房产的过户手续。经原告任玉磊与被告靳德会，慕俊杰遗产法定继承人被告慕志刚、慕志增、慕志丽多次协商，于2018年6月8日公平自愿补写房屋买卖合同一份，被告同意将所有的镇平县银都兰庭3号楼14层中户房产以508000元出售给原告并补写收据一份。合同生效后，被告违反合同约定并拒绝交付房屋。第三人李升升向本院提出诉讼请求：1、确认第三人与慕俊杰、慕志刚、靳德会签订房屋转卖合同有效。2、确认原告任玉磊与被告靳德会、慕志刚、慕志增、慕志丽签订的房屋买卖合同无效。3、驳回任玉磊的诉讼请求。事实与理由：申请人于2018年5月21日就与慕俊杰、慕志刚、靳德会签订了房屋买卖合同，约定将涉案房屋出卖给申请人，申请人也支付了合同约定的价款，并自合同签订之后就占有该房屋。被告慕志刚辩称：原告诉请的事实与理由不属实，与原告不存在口头买卖协议，家父生前的没有提这个事情。之后我得知我父亲生前与原告有经济往来，后原告知道我父亲死了怕钱没有着落，当时慕志增迫于原告的压力，就签了房屋买卖合同。房屋租赁合同是原告为了配合房屋买卖合同而让签的字，未支付原告租金。我们姊妹仨没有收到原告508000元。因所欠外债，家父生前于5月21日将该房屋卖给了李升升。原告的诉讼请求及事实与理由是不成立的。被告慕志丽辩称：家父去世时，原告就找被告慕志增，因慕志增与原告是同学，他欠原告钱，就说先给原告签个合同，让人家吃个定心丸，随后钱慢慢还，不然，人家不依。在此情况下，我们姐妹仨才签的合同，为使合同更显真实，又在出具的508000元收据上签的名字按指印。是否欠原告这么多钱，只有慕志增知道。母亲当时没在场，合同是拿到北关家里按慕志增要求签字。被告靳德会辩称同被告慕志刚、被告慕志丽。被告穆志增未提交答辩意见。第三人李升升辩称：1、根据被告慕志刚陈述，原告与被告及已经去世的慕俊杰，中间其实是民间借贷关系。原告应当以民间借贷案由来起诉。2、原告与被告签订的房屋买卖合同是无效的，众被告对该房屋是无权处分的。且据被告陈述签订房屋买卖合同也是被原告逼迫。3、第三人与慕俊杰、靳德会、慕志刚签订的房屋买卖合同是有效的，且有优先权。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交2018年6月8日的房屋买卖合同、508000元购房款收据及银行转账明细，被告靳德会、慕志刚、慕志丽称房屋买卖合同、508000元购房款收据系迫于原告要账的压力所写，银行转账明细属实，但是该款并不是用于购房，被告慕志增在法定期间未提出异议和相反证据，第三人对其证明方向和目的均有异议，称原告与被告及已经去世的慕俊杰系民间借贷关系，部分被告已放弃对慕俊杰财产的继承权，无权处分诉争房产，且第三人购房合同在此之前订立，银行转账明细不能证明是购房款，原告没有出示前后的银行流水清单，且该转账明细与合同中价款有两千元出入，因被告靳德会、慕志刚、慕志丽仅认可签字并不认可银行转账明细系购房款交付，故对上述证据真实性采信。2、对原告提交的2018年6月9日房屋租赁合同及2018年8月10日的报警记录，被告慕志刚称是原告为了配合房屋买卖合同而让其签字，当时被告慕志刚仍在该房居住，2018年8月10日因原告堵塞锁眼而报警，并未支付所谓的租金。第三人称租赁合同并不说明被告交付房屋也不能表示占有该房。因被告认可签字，故对上述证据真实性采信。3、对被告慕志刚提交的原告与慕俊杰转账明细单5份，原告称该转账明细中的其他转账记录与本案无关，其中的20万元及30万元系慕俊杰向原告借的钱，其他转款是偿还2017年被告慕俊杰所欠原告的债务。因原告对真实性无异议，故对上述证据的真实性予以采信。4、对被告提交的2018年5月21日收受第三人188000元购房款的交易明细，原告称该交易明细仅显示第三人交付了三分之一的购房款，而原告已交付全额的购房款。因原告对真实性无异议，故对上述证据的真实性予以采信。5、对第三人提交2018年5月21日的房屋转卖合同及188000元购房款的交易明细，被告对其真实性均无异议，原告称该交易明细仅显示交付给被告慕志刚三分之一的购房款，剩余购房款现金交付不合常理，因被告真实性无异议，故对上述证据的真实性采信。6、对第三人提交的慕俊杰交付镇平县农村信用合作联社职工住宅小区项目建设委员会的4份原始交款收据及复印件，原告对真实性无异议，本院予以采信。7、对本院（2018）豫1324民初3384号民事判决书，原告称与本案无关，因该判决系生效法律文书，故对该判决的内容予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房产位于银都兰庭三号楼14层中户，系慕俊杰生前向镇平县农村信用合作联社职工住宅小区项目建设委员会集资所得。属镇平县农村信用合作联社职工的福利性住房。该房产未办理产权登记。被告靳德会系慕俊杰之妻，被告慕志刚、慕志增系慕俊杰之子，被告慕志丽系慕俊杰之女。慕俊杰购买房屋后，慕志刚于2013年12月份就在该房屋居住。2018年3月20日慕俊杰去世。2018年5月21日慕俊杰，被告慕志刚、靳德会与李升签订房屋转卖合同，合同约定将诉争房屋以58万元转卖给李升，同日第三人将188000元现金转入被告慕志增的账户，被告慕志刚给第三人出具收条，内容如下：“收条今收到李升房款伍拾捌万元整（580000.00），房屋位于银都兰庭小区3号楼14层中户，支付方式为银行转账和现金支付，一次付清收款人：慕志刚2018.5.21”。合同订立后被告慕志刚并未交付第三人房屋。2018年5月11日与2018年5月25日，原告相继向慕俊杰账户转款共计506000元，2018年6月8日被告靳德会、慕志刚、慕志丽、慕志增与原告任玉磊签订房屋买卖合同，合同约定将诉争房屋以508000元转卖给原告任玉磊，案外人董桂改、李萌杨作为中间人，同日由慕志增、慕志丽、慕志刚向原告出具收条，内容如下：“收条今收到任玉磊购房款伍拾万零捌仟元整（508000.）收款人：慕志增慕志丽慕志刚2018.6.8”。2018年6月9日，被告慕志刚与原告任玉磊签订诉争房屋的房屋租赁合同，内容如下：“房屋租赁合同甲方：任玉磊乙方：慕志刚经甲乙双方协商一致，甲方将位于紫金城路银都兰庭小区3#14层中户租赁给乙方居住年租金为捌仟元整（8000.-）。租金一年一付。2018年6月9日”。被告慕志刚仍在该房中居住，并未给付原告租赁费，2018年8月10日，因房屋锁眼被堵塞，被告慕志刚报警。后被告慕志刚于8月底从该房中搬出，把房屋钥匙交付第三人。另查明：（2018）豫1324民初3384号案件庭审过程中，被告慕志刚、慕志丽放弃对慕俊杰遗产的继承。李升实际为本案第三人李升升。本院认为：本案当事人双方争议的“银都兰亭”小区3号楼14层中户单元房一套系慕俊杰生前在镇平县农村信用合作联社集资购买所得，未办理产权登记手续。2018年5月11日与5月25日，原告向慕俊杰账户分别转款146000元和360000元共计506000元。2018年5月21日，慕俊杰、被告慕志刚、靳德会与第三人李升升签订房屋专卖合同，将“银都兰亭”小区3号楼14层中户单元房一套转让给第三人李升升，被告慕志刚给第三人出具收到全部房款的收据。慕俊杰去世后，于2018年6月8日被告靳德会、慕志刚、慕志丽、慕志增与原告任玉磊签订房屋买卖合同，将诉争房产转让给原告任玉磊，并由被告慕志刚、慕志丽、慕志增给原告出具购房款收据。2018年6月9日，被告慕志刚与原告任玉磊签订诉争房屋的租赁合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”以上原告与四被告第三人与慕俊杰，被告慕志刚、靳德会分别所签的房屋买卖合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形。故原告与四被告所签的房屋买卖合同及第三人与慕俊杰，被告慕志刚、靳德会分别所签的房屋买卖合同均为有效合同。第三人李升升请求确认原告与四被告签订的房屋买卖合同无效，证据不足，本院不予支持。原告与第三人均与被告签订同一房屋的房屋买卖合同，对于审理一房数卖纠纷案件，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已办理房屋所有权变更登记，合法占有房屋以及合同履行情况，买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。即应优先保护已办理房屋所有权变更登记的买受人；对均未办理登记的，应优先保护已合法占有房屋的买受人；均未办理登记，也未合法占有，应参考买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。本案中原告及第三人均未办理房屋登记，但原告与四被告签订房屋买卖合同后，于2018年6月9日原告与被告慕志刚签订了该房屋的租赁合同，将该房屋租赁给被告慕志刚居住。至此，原告已合法占有该房屋。而第三人是于2018年8月底收到被告慕志刚交付的房屋钥匙。故原告请求被告按合同约定交付房屋，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”故第三人虽不能按合同约定取得房屋，但可另行主张权利。被告慕志刚、慕志丽、靳德会辩称，在与原告订立合同时系迫于原告的压力而订立。但被告作为完全民事行为能力人，应该意识到签订合同所承担的法律后果，且被告又未能提供充分证据证实其抗辩理由，故被告的辩称理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告靳德会、慕志刚、慕志丽、慕志增于判决生效后十日内将位于“银都兰庭”小区3号楼14层中户单元房一套交付原告任玉磊；二、第三人李升升与慕俊杰、被告慕志刚、靳德会签订房屋转让合同有效；三、驳回第三人李升升的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  马景华人民陪审员  林文峰人民陪审员  裴 磊二〇一九年六月二十五日书 记 员  王雁展