河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民再12号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：董进法，男，汉族，1949年3月14日生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：顾振兴，河南牧真律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：汝阳县医药经济发展中心。住所地：河南省汝阳县城人民路37号。法定代表人：苏利强，该中心主任。委托诉讼代理人：孟要峰，该中心人事科科长。委托诉讼代理人：陈银刚，河南金稻律师事务所律师。再审申请人董进法因与被申请人汝阳县医药经济发展中心（以下简称医药中心）确认合同无效纠纷一案，不服本院（2015）洛民终字第3456号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2018年12月18日作出（2018）豫民申2368号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人董进法及其委托诉讼代理人顾振兴，被申请人医药中心的委托诉讼代理人孟要峰、陈银刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董进法申请再审称，1、一、二审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条对无效合同做了详细的规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第五条规定的强制性规定是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定：划拨土地使用权、除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。上述法律条文规定了出租相关财产应当经相关部门批准，但没有规定若不办理批准手续，合同应为无效。从此可以看出该规定属于管理性规定，不属于效力性强制规定。涉案合同应为有效合同。2、双方在合同中约定，双方签字盖章后生效。本案中双方当事人已经签字盖章，并未约定合同经公证生效，且该合同不违反法律规定，该合同已经生效。3、洛阳永道凯桥资产评估事务所的鉴定不应采信。理由：2012年8月涉案房产及土地租金每月483元，按此标准30年租金共计173880元，而不是12172万元。汝阳县医药经济发展中心辩称，1、一、二审判决适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定是正确的，该规定就是效力性强制性规定，上述规定明确“不得”是一种禁止性规定，就是为了保护国有资产国家利益不受损害。2、涉案合同是董进法与时任胡主任串通，损害国家利益的产物。该合同是胡某与董进法共同商议后制定的，副职们在空白合同上签名也是胡某指示的，机关职工们得知后，胡某迫于压力才交出三份未写租金的合同，并隐瞒董进法还有一份已签租金合同的事实，并且租金相关合同空白内容均是胡某填写的，很明显是恶意串通，同时以租金20万元定租期30年，价格明显超低，严重损害国家利益，应为无效合同。3、涉案合同也并未实际履行，未生效。董进法原本就占用该药房经营，其并未支付20万元租金，该合同（七）约定：“合同三份，甲、乙双方各一份，公证处一份，签字盖章后生效，而公证处未签字未盖章，自然未生效”。根据我国《合同法》司法解释（一）第九条规定，该合同并未生效。4、洛阳永道凯桥资产评估事务所所鉴定结论合法有效，应予采信。医药中心向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方签订的“房产租赁合同”无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告于1990年前在汝阳县××××一药房，该药房现有临街房共上下两层14间，附带一处未硬化的院子，面积500多平方米。原告因经营不善，药房职工工资难以发放。2009年，原告让作为其职工的被告回乡负责经营药房，利润支付5个职工的工资及社会保险金。直到2004年，药房其他职工逐渐离岗，原被告均同意转变药房经营模式，由被告一人经营，被告除按月向原告缴纳房租及承担两名原告职工社会保险金外，被告对药房的经营实行自负盈亏。被告一直以该种模式经营药房至今。2012年4月6日，原告因改制工作需要，向被告借现金20万元，并约定借款半年，如到期不能偿还，以被告经营的原告药房做抵押或以租金偿还。2012年8月31日，原告时任法定代表人胡XX与其他副职成员一起到被告经营的药房，以原告为甲方、被告为乙方签订《房产租赁合同》，合同内容为，甲方在蔡店乡乡政府西侧，大路以西，原汝阳县康源医药有限责任公司蔡店药房所属宅院一处，包括两层7间门市房和以西空地。经研究出租给原汝阳县医药公司职工董进法。为明确经济责任，甲乙双方协商签订如下房产租赁合同：一、租赁房屋使用范围：门面房7间和二楼7间及整个院落。建筑面积170m2,土地面积792m2。二、房产租赁缴费办法：每年房租（合同原本此处为空白）万元，一次性交清三十年租金，总计贰拾万元，签订合同时一次性支付。三、租赁期限：租赁期限为三十年，从2012年8月31日到2042年8月31日。合同期间，甲乙双方不得以任何理由单方终止合同，乙方不能自主转让他人，若甲乙双方因特殊情况需中止合同，必须提前二个月通知对方，经双方协商处理中止事宜。合同到期甲方若不占用，乙方还愿意继续租赁，双方重新签订合同，同等条件下乙方优先。四、乙方租赁使用期间，甲方尽力给乙方提供方便，乙方按合同条款使用房产。五、乙方租赁期间，以经营药品为主，也可经营其他服务业，但不能经营违法行业。六、租赁期内房产的维修：租赁期内，与房屋有关的维修开支由乙方承担（包括房顶、门窗、垃圾、水电等），合同期满，乙方负责将房屋恢复原状，保证设施完整，室内外清洁。乙方在使用期间不得随意将房产拆扒改造，确需拆扒改造，必须经双方协商后改造。七、合同三份，甲乙双方各一份，公证处一份，签字盖章后生效，合同具有法律效力，双方共同遵守，违者追究其经济法律责任。2012年9月1日，原告由时任法定代表人胡XX主持召开本单位领导班子会议，会议除讨论其他事项外，还对被告经营使用的蔡店药房问题形成决议：2012年4月份，因改制工作需要，借蔡店药房主任董进法20万元，经研究同意，蔡店药房现有房屋及土地租给董进法30年，房屋及土地租金共计20万元，具体事宜由办公室拟定租赁协议。原告单位绝大多数中层及以下职工知道会议决议内容及签订合同的情况后，对法定代表人胡XX的做法提出质疑并向汝阳县政府、县政法委、县信访局进行反映。胡XX迫于压力，将持有的三份已由原被告双方签字的租赁合同（合同文本条款第二项中的租金部分为空格）交给副职杨XX处理，杨XX向职工们说明合同尚未生效,原因是合同一式三份全在原告处保管,被告尚未持有,并且租金未填写,合同约定的公证也未进行。2012年11月，胡XX调离原告单位。2013年4月，原告单位大多数中层及以下职工知道被告处另有一份已由原被告签字盖章并且租金填写清楚的租赁合同后，又向有关县领导、县纪委、县政法委反映，要求对事情进行处理，但均无实质性结果。2013年8月7日，原告提起本案诉讼。另查明，原被告双方所持合同文本均为电脑打印字体，只第1、2、3条关于租赁面积、租金金额及租赁起止时间为手写体，打印体及手写体除第2条中关于租金金额部分不一致外，其他内容均相同。被告所持合同文本第二条中关于租金的约定有手写体贰拾字样，原告所持合同文本此处为打印空白，无贰拾手写体字样，但原被告所持合同均有双方的签字，原告对此解释是合同原本均为空白，被告事后单方在空白处填写，被告解释是被告所持合同系签合同时当场填写，原告所持合同本也应当场填写，但原告负责人称拿回去自行填写，被告就未再过问。又查明，2012年度前被告经营原告药房期间，每月向原告所交租金不超700元，2011年租金金额为最高点，总金额8400元，已于2011年12月29日一次性交清。原告提起本案诉讼后，申请对被告使用的药房及所属宅院的市场租赁价格进行司法鉴定。2013年9月9日，一审法院委托洛阳永道凯桥资产评估事务所进行鉴定。2013年12月3日，洛阳永道凯桥资产评估事务所出具鉴定意见书：经评定估算，委估房屋及院子在2012年8月的租赁价格评估值为483元/月，30年租赁期的评估值为121.72万元。原告支付鉴定费6000元。还查明：原告就蔡店药房所使用的土地以汝阳县蔡店医药批发部为使用者于2001年7月向汝阳县人民政府申请办理了国有土地使用证，该使用证所载明的使用权类型为划拨。原告以合同形式将药房出租给被告董进法时，未经县土地管理部门和房产管理部门批准。一审法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情形外，不得转让、出租、抵押；第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；…转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章、第五章的规定办理。原告作为国有划拨土地使用权人，将以划拨方式取得的国有土地使用权及地上建筑物以合同方式出租给被告董进法时，未经县土地管理部门和房产管理部门批准，属违反行政法规的强制性规定行为，原告在未经批准的情况下，将“蔡店药房”以合同形式出租的行为应为无效。一审法院判决：确认原告汝阳县医药经济发展中心与被告董进法于2012年8月31日签订的房产租赁合同无效。受理费2000元，鉴定费6000元，由原告汝阳县医药经济发展中心承担7000元，由被告董进法承担1000元。董进法不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一切费用由被上诉人承担。二审法院认定事实：本院经审理查明的事实与原审一致。二审庭审中，法庭就合同签订的情况询问了双方当事人。董进法称，当时正局长胡留建、副局长及办公室主任孟耀峰等及其本人共五人在场，在药房里签的合同，共签了四份合同，其最后签；对于合同上租赁费内容是否填写及由谁填写，称“给我的那份填了，他们的我不知道”、“胡局长填的”；对于合同中写明一式三份为何实际签订四份合同，称“我当时问局长了，他说多填一份怕填错”；对于是否进行公证，称“我不知道，那是他们的事”；对于签订该合同之前的租金，称，胡留建到任之前是每月350元，胡留建到任后改为700元，交付方式有时候是一个月一交，有时候半年，交到单位财务上。汝阳县医药中心称，签合同的地点在医药中心，签的时候租金及租期、签订日期都是空白，签了以后由胡留建带走了；2012年9月1日医药中心领导班子开会时一项内容涉及药房问题，在会议上胡留建让副职们签字，签了几份记不清，对于租金胡提了一个暂定方案，以借董进法的20万元抵三十年租金，具体事宜由办公室制定协议，但实际上胡已经把协议打好当场就拿出来了；胡说先签了，随后再具体研究，后来职工知道了意见很大，胡把三份空白合同都交给了杨德营，说合同都收回了隐瞒了上诉人持有的一份，直到一年后职工才知道；之前的房租每个月700元，具体记不清，按要求是一月一交，但有拖欠情况。二审法院认为,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让条例》相关规定，划拨土地使用权除符合规定的情况外不得出租，将以划拨方式取得的国有土地使用权及地上建筑物以合同方式出租的，应当经当地政府土地和房产管理部门的批准。本案中双方当事人签订的租赁合同所涉房产“蔡店药房”所使用的土地系划拨土地，至今未办理相关批准手续，违反行政法规的强制性规定，原审认定该合同无效并无不当。董进法的上诉理由不能成立，该院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由董进法负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审经审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案系确认合同无效纠纷，医药中心起诉要求确认涉案租赁合同无效。根据原审查明的事实，涉案土地性质为国有划拨用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十五条的规定，国有划拨土地使用权除符合规定的情况外不得出租，将以划拨方式取得的国有土地使用权及地上建筑物以合同方式出租的，应当经县政府土地管理部门和房产管理部门的批准。医药中心在未经批准的情况下，将涉案土地以合同形式出租的行为应为无效，原审处理并无不当，应予维持。综上所述，董进法的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持（2015）洛民终字第3456号民事判决。本判决为终审判决。审判长  周朝晖审判员  郝丹丹审判员  焦丽娟二〇一九年六月二十八日书记员  孙 妍