广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗云法民四初字第819号原告：聂静洁，女，1970年12月9日出生，汉族，住福建省宁化县，委托代理人：孙月勤，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东耀华房产开发有限公司（下简称耀华公司），住所地广州市白云区机场路17号金茂大厦10楼1006、1007、1008、1010室。法定代表人：吴锦培。委托代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。原告聂静洁与被告耀华公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2014年7月29日受理后,依法适用简易程序，实行独任审判,公开开庭进行了审理。原告聂静洁的委托代理人孙月勤，被告耀华公司的委托代理人侯静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂静洁��称：原告于2010年4月3日与被告签订了商品房认购协议，随后签订了商品房买卖合同（网签时间为2010年6月4日）。合同约定由原告购买被告预售的位于广州市白云区××××房建筑面积为21.66平方米的商铺。原告于2010年10月11日已交完合同约定购房款3256785元，并于2013年10月15日交完该商品房因多出的面积经双方协议后需要补交的房款140242元。被告按合同约定于2010年7月28日将该商品房交付使用。根据合同约定，被告应在该商品房交付之日起不超过210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。如果被告不能按约定期限办妥并取得房地产权证的，被告应从逾期之日的次日开始，每日按0.05%标准向原告支付违约金，逾期达到120日的，则原告有权在120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被���应当从逾期之日的次日起至原告实际取得房地产权证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。后原、被告又以合同附件七的形式签订一份补充协议，将被告办妥房地产权证的期限变更为商品房交付之日起720日内办妥，并将违约金条款变更为以实际付款为基数每日0.02%。根据变更后的合同约定，被告应在2012年7月18日前为原告办妥该商品房的产权登记并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。被告至起诉之日一直没有为原告办妥房地产权证，故其违约，应按合同购房款3256785元以每日0.02%的标准向原告支付从2012年7月19日起至房管部门核发权属人为原告的房地产权证之日止的迟延办证违约金，以及被告应按补交房款140242元以每日0.02%的标准向原告支付从2013年10月15日起至房管部门合法权属人为原告的房地产权证之日止的迟延办证违约��。为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即为原告办理广州市白云区××××房的房地产权证并将该证交付给原告；2、被告按合同购房款3256785元以每日0.02%的标准向原告支付从2012年7月19日起至房管部门核发权属人为原告的房地产权证之日止的迟延办证违约金；按补交房款140242元以每日0.02%的标准向原告支付从2013年10月16日起至房管部门核发权属人为原告的房地产权证之日止的迟延办证违约金；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告耀华公司辩称：不同意原告的诉讼请求，事实、理由如下：1、原告未按合同约定履行交纳住房专项维修资金的义务，导致房屋一直未交付；2、因房屋未交付导致未能办理房产证；3、原告已经承诺不再向耀华公司追究迟延办理房产证的违约责任，综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2010年4月3日，原告聂静洁与被告耀华公司签订了《商品房认购协议》，约定：原告向被告认购位于广州市白云区机场路十号之一至十号之五“鑫耀大厦”物业一层43号……。同年6月4日，双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（下简称合同），约定：原告向被告购买地址为白云区××××房的房屋1套，房屋套内建筑面积为11.54平方米，房屋价款为3256785元；被告应当在2010年7月28日前将涉案房屋交付给原告使用；原告应当按照有关规定交存住宅专项维修资金；住宅专项维修资金属于业主所有，原告应当在房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托的银行的住宅专项维修资金专户（白云区在中国农业银行广州市各网点和广州市商业银行各网点）；原告未按规定交存首期住宅专项维修资金的，被告不得将房屋交付��告。双方在合同附件七补充协议中约定：原告委托被告或被告指定的第三方到国土房管部门办理房产的产权登记手续及申领房产证；原告承诺在合同约定的商品房交付之日起的720日内，不追究被告未能办妥房产证的责任，不撤销对被告办理房产证的委托，不解除合同；若被告超过补充协议约定的期限仍未办妥房产证，则自补充协议约定期限到期日之次日起，以原告实际付款额为基数承担每日0.02%的违约金……。当日，原告向被告交纳了委托公证费、按揭代理费、印花税、保险费、合同登记费、抵押登记费、代缴税费等。同年8月27日，被告向原告开具了3256785元的售房款发票。同年12月30日，原告与广州鑫耀物业管理有限公司（下简称鑫耀公司）签订《租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给鑫耀公司经营使用；租金自2010年7月28日起，每3个月一支付；原告委托鑫耀公司收楼，鑫耀公司代理原告办理收楼手续，鑫耀公司代理原告收楼视为房屋自然交付给鑫耀公司，并不影响原告租金收益；原告应在2011年6月30日前自行缴纳房屋维修基金，否则，鑫耀公司将在租金中扣除房屋维修基金代行缴纳；原告需按《商品房买卖合同》条款交清所有到期应交款项；租金从2010年7月28日起计，但必须在开发商收齐全款后才有权收取；原告签订本合同后，不得再行向开发商追索延迟交楼的违约金，若追索违约金，则合同自动失效，鑫耀公司有权收回支付给原告的所有租金……。2013年10月15日，原告与被告、鑫耀公司签订《补充协议》，约定：就上述租赁合同所约定共五个租赁年度的租金，原告已经收到2013年第一季度租金，三方同意上述剩余租金一次性分三期付清给原告（略）；协议签订后，原告不再向被告和鑫耀公司要求退铺，追究迟付租金��纳金、迟延交楼违约金、迟延办证违约金等责任，被告保证在2013年10月28日前办好签订本协议业主的房产证，否则原告将保留购房合同中有关房产证办理相应条款的一切权利，非被告原因导致的延期除外。当日，原、被告还签订了另一份《补充协议》，约定：原告应补交房款149575元，双方同意从返租租金、优惠房款、补交契税中抵扣；被告应完整履行在2013年10月28日前为原告办理房地产入案手续，如被告未按本条履行，则本条前述抵扣房款手续日期做相应顺延；协议签订后，原告不再向被告要求退铺、追究迟付租金滞纳金、迟延交楼违约金、迟延办理房地产证违约金等责任……。至庭审之日，被告表示房产证尚未办妥。上述事实，有《商品房认购协议》、《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、租赁合同及补充协议、购房款发票、税费收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应恪守履行。现被告至今未为原告办妥房产证并将该证交付给原告，已构成违约，依法应继续履行并向原告支付迟延办证违约金，故原告的诉讼请求本院予以支持。对于被告提出原告未交纳住宅专项维修资金的义务而导致房屋未交付进而迟延办证，故其不应承担违约责任的抗辩意见，本院认为，无论房屋是否交付，都不影响被告履行为原告办理房产证的义务，现被告不能举证证实其已着手进行办证工作及该工作因住宅专项维修资金未交纳而受阻的事实，故不能因此而免于承担违约责任，被告就此提出的抗辩意见缺乏证据支持，故本院不予采纳。对于被告提出原告已签订补充协议承诺不再追究迟延办理房产证的违约责任的抗辩意见，本院认为，原告所签订的补充��议是双务合同，其承诺放弃迟延办证违约金的前提是获得商铺租金收益及被告在补充协议约定的时间内办好房产证，被告在不能举证证实原告已依约获得补充协议约定的租金收益及承认至今未办妥房产证的情形下援引该协议作为抗辩并无效力，故对该抗辩意见本院不予采纳。迟延办证违约金的计算方式为：原告实际付款额×0.02%×迟延天数。其中原告主张实际付款额为合同约定的房价款3256785元和约定抵扣的补交房款140242元（低于149575元），本院予以确认。迟延天数的计算方式为：第一部分从合同约定的商品房交付之日2010年7月28日起的720日的次日即2012年7月18日计至广州市国土资源和房屋管理局核发房地产权证之日止；第二部分从补交房款抵扣之日的次日即2013年10月16日计至广州市国土资源和房屋管理局核发房地产权证之日止。原告主张从2012年7月19日起算迟延办证���约金的时间计算有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,判决如下:一、被告广东耀华房产开发有限公司于判决生效之日起30日内为原告聂静洁办理位于白云区机场路10号之三143房（以广州市国土资源和房屋管理局核发地址为准）的房地产权证，并将该证交付给原告聂静洁。二、被告广东耀华房产开发有限公司于判决生效之日起5日内向原告聂静洁支付迟延办证违约金（第一部分以3256785元为本金，按照每日0.02%的标准，从2012年7月18日起计至广州市国土资源和房屋管理局核发房地产权证之日止，以本金为限；第二部分以140242元为本金，按照每日0.02%的标准，从2013年10月16日起计至广州市国土资源和房屋管理局核发房地产权证之日止，以本金为限；其中2014年10月27日之前产生的违约金一次性支付，之后产生的违约金于每月27日按月支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4324元，由被告广东耀华房产开发有限公司负担，并于判决生效之日起5日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一四年十月二十七日书记员 盛燕冰