辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0302民初592号原告：董伟，男，1953年2月17日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：陈强，辽宁卫尊律师事务所执业律师。被告：华夏银行股份有限公司鞍山分行，住所地辽宁省鞍山市铁东区鞍钢花园甲9-1号。负责人：秦岭，该行行长。委托诉讼代理人：王美斯，辽宁同方律师事务所执业律师。原告董伟与被告华夏银行股份有限公司鞍山分行（以下简称华夏银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日受理后，于2018年7月16日作出（2017）辽0302民初5549号民事裁定。原告提起上诉，鞍山市中级人民法院于2019年1月21日作出（2018）辽03民终3574号民事裁定，撤销原判并裁定发回本院重审。本院于2019年2月20日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董伟的委托诉讼代理人陈强、被告华夏银行的委托诉讼代理人王美斯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。董伟向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁意向协议》；2、判令华夏银行向原告支付违约金336000元。事实与理由：原、被告于2016年3月30日签订了一份《房屋租赁意向协议》，双方约定原告将位于鞍山市铁东区由鞍山祥泰房地产开发有限公司建筑的500平方米的商业网点一处租给被告作为银行营业办公使用，租赁期限为10年，租期内前5年的租金为每年112万元，后5年的租金为每年128.8万元。该意向书中同时约定了违约条款，即“从签订此《房屋租赁意向协议》起，至租赁期结束之日止甲方不得将房屋出租给乙方之外的第三方，如由于甲方原因导致双方未能按照本协议签订《房屋租赁合同》的，则甲方需要按照《房屋租赁意向协议》中1-5年每年房租30%赔偿乙方的违约责任，若乙方未能按照本意向协议签约的，则乙方需要按照《房屋租赁意向协议》中1-5年每年房租30%赔偿甲方的违约责任”。2017年4月5日具备交付条件。董伟随即通告被告，该网点可以交付，双方应签订正式的《房屋租赁合同》，多次交涉无果。原告聘请律师于2017年7月13日、2017年8月18日向被告发出两份律师函，催促被告与原告签订《房屋租赁合同》，被告以“上极未批复”为由拒绝履行义务，无奈之下原告将其诉至法院。原告认为，被告行为已经违反了相应义务，双方签订的《房屋租赁意向协议》应当解除，被告应当依约向原告支付违约金。华夏银行辩称，对于原告的主张，同意现在解除意向协议，但是被告不应该支付违约金，诉讼费也不应该被告承担。一、原告未满足《房屋租赁意向协议》（以下简称《意向协议》）中约定的签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）的必要条件，从而被告无法与其签订《租赁合同》，被告该行为并未违约，而是签订《租赁合同》的条件未成就。《意向协议》约定“甲方保证所出租的房屋符合国家和租赁房屋所在地政府对租赁房屋管理的有关规定，并保证租赁房屋权属清楚。甲方保证其具有出租本合同项下房屋的合法主体资格，甲方应向乙方提供其具有出租权的有效证明、身份证明等文件。本意向协议书签订后，乙方向其上级机关报送相关审批文件，经批复后甲、乙双方签订正式《房屋租赁合同》”，即双方明确约定签订《租赁合同》的前提须同时满足以下必要条件：（1）原告提供合法的租赁房屋权属证明（2）原告提供租赁房屋符合相关法律规定的准许出租交付使用的相关证明文件（3）经被告上级机关审批后方可签订《租赁合同》。事实上，原告并未满足上述必要条件。首先，《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”其次，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”。另外，《商品房屋租赁管理办法》第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；”。根据上述法律规定，房屋未经验收合格不得交付使用，更不得出租。而原告始终未向被告提供其权属证明文件（即使将鞍山市铁东区房屋征收管理局出具的结算安置单视为权属证明文件，原告也直至起诉后才提供）及符合上述法律规定的准许出租交付使用的证明文件（即房屋验收合格的证明文件），即未满足签订《租赁合同》的必要前提条件；因此，被告的上级机关因原告未提供上述必要文件而未予批准签订《租赁合同》并不违约。原告主张满足签订《租赁合同》的条件而未与其签订的行为构成违约，其承担证明满足签订条件的举证责任，而原告未完成举证责任应承担不利后果。二、从本案各事项的时间节点看，被告未违约，而是原告先行违约。各事项时间节点如下：2016年3月30日原被告双方签订《意向协议》，原告称2016年12月31日前租赁房屋交付使用。2017年7月13日原告发送律师函（1）2017年8月18日原告发送律师函（2）（记载：“请在2017年9月20日之前与我委托人签订《房屋租赁合同》”）。2017年8月29日鞍山市铁东区房屋征收管理局出具结算安置单（仅能视为涉案房屋权属清楚，且本案起诉后原告才提供)。2017年9月7日原告与祝成海鲜负责人签订《房屋租用协议》约定2017年10月30日出租给祝成海鲜使用。2017年9月22日原告立案。首先，从以上事项发生时间上看，原被告双方于2016年3月30日签订《意向协议》，被告预期在2016年底即可合法租赁使用涉案房屋。但自签订《意向协议》后长达一年半之久，原告才仅能提供视为涉案房屋权属清楚的证明文件，而房屋验收合格的证明文件却始终未能提供，由此导致涉案房屋因不满足法律规定的合法租赁条件而不能租赁使用，原告已存在逾期不能合法出租交付的违约行为。其次，原告发送的第二份律师函中明确限被告在2017年9月20日之前与其签订《租赁合同》，被告向原告索要房屋权属证明文件及竣工验收合格证明文件，原告始终未予提供。而原告在其自己明确的签订《租赁合同》期限未满的情况下，就于2017年9月7日与案外人签订《房屋租用协议》，将涉案房屋出租给他人，并收取租金。原告违约在先，且其从该违约行为中获利，原告不存在任何经济损失，因此原告无权主张违约金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。以上意见请合议庭充分考虑并依法采信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋位于鞍山市铁东区.云景中心小区，此网点在大润发超市主出入口南侧一、二层,面朝西侧。2016年3月30日，甲方（董伟）与乙方（华夏银行股份有限公司鞍山分行）签订房屋租赁意向协议，甲方拟将诉争房屋出租给乙方使用，该协议第3条约定，乙方承租的房屋租金含税价1-5年为每年人民币1120000元，6-10年为每年人民币1288000元。第四条约定，租赁期限为10年，房租具体支付时间、支付方式、金额由甲、乙双方在《房屋租赁合同》中具体约定。第5条约定，甲方保证所出租的房屋符合国家和租赁房屋所在地政府对租赁房屋管理的有关规定，并保证租赁房屋权属清楚，若发生与甲方或甲方租赁房屋有关的纠纷，概由甲方负责清理和承担民事责任，若因此给乙方造成了经济损失，甲方应负责赔偿。第6条约定，甲方保证其具有出租本合同项下房屋的合法主体资格，甲方应向乙方提供其具有出租权的有效证明、身份证明等文件，乙方验证后可备存复印件。第7条约定，本意向协议书签订后，乙方向其上级机关报送相关审批文件，经批复后甲、乙双方签订正式《房屋租赁合同》。第8条约定，本意向协议书自双方签字盖章之日起生效，至双方签订正式《房屋租赁合同》时终止，在签订此《房屋租赁意向协议》起至租赁期结束之日止甲方不得将房屋出租给除乙方外的第三方，乙方不得租赁甲方房屋所在区域的其他房产。如由于甲方原因而导致双方未能按照本意向协议签订《房屋租赁合同》的，则甲方需按照《房屋租赁意向协议》中1-5年每年房租的30%赔偿乙方违约金；若乙方未能按照本意向协议签约的，则乙方需按照《房屋租赁意向协议》中1-5年每年房租的30%赔偿甲方违约金。另查，董伟的委托诉讼代理人分别于2017年7月20日和2017年8月18日向华夏银行股份有限公司鞍山分行发出两份律师函，要求华夏银行股份有限公司鞍山分行履行协议签订《房屋租赁合同》，否则将终止协议并要求其承担违约责任。截至目前，双方仍未签订《房屋租赁合同》。再查，董伟于2017年9月7日与案外人王成签订《房屋租用协议》，并已经将本案涉诉房屋实际交付案外人使用，现本案涉诉房屋已经实际经营使用。还查，董伟未就涉诉房屋办理房产证，也未能提供涉诉房屋相应的验收手续。本院认为，本案的争议焦点：一、应否解除原、被告双方签订的《房租租赁意向协议》；二、被告应否向原告支付相应违约金，及违约金数额如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告出租的房屋已经实际交由案外人使用并已经由案外人实际进行了经营，原告提出解除与被告及之间的《房屋租赁意向协议》，且被告也无意承租本案涉诉房屋，对于双方签订的《房屋租赁意向协议》已经没有了实际履行的意义。故对于原、被告签订的《房屋租赁意向协议》应当依法予以解除。关于原告向被告主张相应违约金一节。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原、被告双方在《房屋租赁意向协议》中已经对各自的违约情形作出了相应约定。作为承租方的被告，所意向承租的本案涉诉房屋的用途为商用，即用于商业经营，在商业经营活动中，对于房屋是否符合验收标准（如是否符合消防标准等），是房屋能否作为经营性用房较为重要衡量标准，原告主张被告逾期未签订正式的房屋租赁协议应承担相应的违约金，首先应保障其所交付的房屋具备《房屋租赁意向协议》中约定的“符合国家和租赁房屋所在地政府对租赁房屋管理的有关规定”的条件，庭审中，在被告主张原告应提供相应房屋验收合格的材料时，原告并未能提供相应验收合格的手续，对于上述涉及验收的相关证据举证责任在于原告，而原告并未就该部分事实提供足够充分的证据，故应依法承担举证不能的不利法律后果。故对于原告该项诉求，因证据不足，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除董伟与华夏银行股份有限公司鞍山分行签订的《房屋租赁意向协议》；二、驳回董伟其他诉讼请求。案件受理费6340元，由原告董伟负担3170元，被告华夏银行股份有限公司鞍山分行负担3170元（原告已垫付，执行时一并扣除）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  范泓滢人民陪审员  曾 丽人民陪审员  樊忠权二〇一九年六月二十四日书 记 员  牟新宇