黑龙江省依兰县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0123民初2951号原告：刘艳军，男，汉族，1973年4月7日出生，住依兰县，委托诉讼代理人：黄庆利，依兰县依兰法律服务所法律工作者。被告：哈尔滨中合农产品市场有限公司，住所地依兰县依兰镇五街二委哈尔滨中合农产品市场有限公司**商服楼1701。法定代表人：李进盛，职务：经理。委托诉讼代理人：李维库，该公司法律顾问。第三人：徐春阳，男，汉族，1968年9月26日出生，个体工商户，住依兰县，委托诉讼代理人：吕景洪，黑龙江联升律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢英琰，黑龙江联升律师事务所律师。原告刘艳军与被告哈尔滨中合农产品市场有限公司、第三人徐春阳案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳军及其委托诉讼代理人黄庆利、被告哈尔滨中合农产品市场有限公司（以下简称中合公司）的法定代表人李进盛及其委托诉讼代理人李维库、第三人徐春阳的委托诉讼代理人吕景洪、谢英琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳军向本院提出诉讼请求：1.解除对依兰县依兰镇农机公司11单元401室的查封、拍卖，判决不得执行该楼房为第三人抵偿债务；2.依法确认依兰县依兰镇农机公司11单元401室归原告刘艳军所有；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由，原告与第三人徐春阳于2011年11月10日达成房屋买卖协议，徐春阳将其所有的依兰县依兰镇农机公司小区11单元401室（房产证号14××**）以15万元价格出让给原告。合同签订后，徐春阳将房屋所有权证书及房屋交付原告。原告按照合同约定，分四次将房屋价款15万元给付完毕（于2011年11月26日给付房屋价款5万元，于2012年12月20日给付房屋价款2万元，于2014年12月9日给付房屋价款4万元，于2015年10月7日给付房屋价款4万元），原告实际占有使用该房屋至今已经八年之久，因多方原因至今未办理过户手续。2018年11月，原告得知依兰县人民法院执行局作出（2018）执字第691号执行公告，要求原告在15日之内腾退该房。依兰县人民法院执行公告的执行依据是依兰县人民法院作出的（2017）黑0123第1558号民事判决书，该判决已经发生法律效力。依兰县人民法院根据诉争的房屋仍在被执行人徐春阳（本案第三人）名下，就将已经出卖给原告的依兰县依兰镇农机公司小区11单元401室房屋予以查封，并欲评估作价拍卖，为第三人偿还债务。原告认为，法院扣押并欲拍卖的房屋，是原告在第三人徐春阳处购买的合法财产，已经交付全部价款，并且实际占有使用八年之久，是合法善意取得的，虽然没有办理过户手续，但并不违反法律规定。依兰县人民法院在原告人提出案外人执行异议申请书之后，只作形式审查，未能就实体证据进行调查核实，就草率的驳回了原告的申请，依兰县人民法院作出的（2018）黑0123执异31号执行裁定书适用法律错误，损害原告的合法权利，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第二款、第三百一十四条之规定，提出案外人执行异议之诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。中合公司辩称，本案诉争的房屋所有权归第三人徐春阳所有，徐春阳系被执行人，法院依法查封徐春阳的财产符合法律规定，且案涉房屋未办理产权过户是原告自身的原因造成的，鉴于双方未办理产权过户，没有实际产权转让行为，被告有权申请法院对争议房屋进行拍卖处置，原告的主张没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。徐春阳述称，第三人于2011年11月10日将本案诉争房屋出售给原告，双方签订了买卖协议，第三人将房屋交付给原告，原告也按约定给付了购房款，因此双方买卖协议合法有效，原告为该房的所有权人。由于第三人急需用钱将房照借回抵押给他人，导致房屋无法办理过户，不能以此认定房屋的所有权未转移，该房屋的实际所有权人为原告，请求解除对该房的查封。原告辩解称，原告与第三人徐春阳之间的买卖行为是合法的，并未违反法律规定，且该买卖行为已经八年之久，原告实际占有案涉房屋也已八年之久，未能办理产权过户是因第三人要求暂时不要过户，第三人要用该房照抵押，因原告与第三人有亲属关系，原告与第三人未办理过户，不违反法律规定，符合情理，亦不代表房屋买卖行为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认证如下：原告举示的房屋买卖协议、收条4份，被告对证据的真实性有异议，因该两份证据系原告与第三人之间因案涉房屋买卖事宜签订和出具的，原告与第三人对上述证据均予以认可，被告虽有异议但未提交相反证据，本院对该两份证据予以采信。原告举示的依兰县建安有限责任公司出具的说明及收据（2017年度、2018年度二次供水收据）拟证明原告从2011年至今一直居住在该小区并缴纳了物业费和二次供水费用，其中两份收据能够证明刘艳军交纳了2017年、2018年度案涉房屋的水费，故对该两份收据予以采信，建安有限责任公司出具的说明没有相关责任人签字，且证明内容中亦未明确说明2011年-2018年系刘艳军本人交纳了水费，无法证明原告拟证的事实，对该份证据不予采信。原告举示的房屋电费收据15张，拟证明案涉房屋的电费一直都是由原告缴纳，该证据无法证实原告拟证的事实，对该证据本院不予采信。原告举示的手机截图拟证明原告曾支付案涉房屋的电费，该证据无法证明原告拟证的事实，本院不予采信。原告举示的张宏的当庭证词，该证人证实的内容真实且与原告举示的房屋买卖合同能够相互印证，本院予以采信。原告举示的刘晓龙的证人证言，因该证人未能到庭，真实性无法核实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年5月16日，依中合公司申请，依兰县人民法院作出（2017）黑0123财保39号裁定书，裁定查封被申请人徐春阳所有的位于农机公司产权证号为14××87的房屋，查封期限为三年。中合公司于2017年6月7日向本院提起诉讼，2017年8月21日，依兰县人民法院作出（2017）黑0123民初1558号民事判决书，判决内容为“一、徐春阳于判决生效之日起十日内，给付哈尔滨中合农产品市场有限公司购房首付款220000元；二、驳回哈尔滨中合农产品市场有限公司的其他诉讼请求。”该判决生效后，因被告徐春阳未履行给付义务，中合公司向本院申请执行。在执行过程中，案外人刘艳军对本院执行的登记在被执行人徐春阳名下位于依兰县依兰镇农机公司小区11单元401室（产权证号14××**）的房产提出书面异议。2018年12月4日，依兰县人民法院作出（2018）黑0123执异31号裁定书，裁定“驳回案外人刘艳军的异议请求”。2018年12月17日，原告刘艳军以其与本案第三人徐春阳于2011年11月20日签定了买卖协议，且协议已经实际履行、原告刘艳军已实际占有案涉房屋，系案涉房屋的实际所有权人为由，向本院提起案外人执行异议之诉，请求确认案涉房屋归原告刘艳军所有，并停止对案涉房屋的执行。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，刘艳军的诉讼请求能否得以支持，应以刘艳军对执行标的是否享有实体权利以及就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益为判断依据。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记不发生效力。本案中原、被告签定买卖协议并付清房款后双方未办理过户登记，案涉房屋的所有权人仍为徐春阳，故对原告请求法院确认案涉房屋为刘艳军所有的请求，本院不予支持。由于本案涉及的是金钱债执行案件，故本案可参照执行异议和复议规定第二十八条对一般买受人物权期待权的保护条件，只要刘艳军提供的证据符合该条规定即可予以保护。本案中，原告当庭陈述其应徐春阳要求暂时不办理房屋过户手续，并将徐春阳已经给付其的房产证借给徐春阳，导致至今未能办理过户，故案涉房产未能办理产权过户登记是因原告自身怠于行使权利造成，不符合该规定第二十八条第四款即非因买受人自身原因未办理过户登记的条件，即刘艳军不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求解除对依兰县依兰镇农机公司小区11单元401室的查封、拍卖，判决不得执行该楼房为第三人抵偿债务的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：驳回刘艳军的诉讼请求。案件受理费100元，由刘艳军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张凤华审 判 员  齐 莹人民陪审员  崔丽丽二〇一九年六月四日书 记 员  高 聃