广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3844号上诉人（原审被告）：曾钊彬，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：史淑艳，广东聚理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东顺德蕴乡生态农业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：何剑添。委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：史淑艳，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区乐从镇南村股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈启纯。委托诉讼代理人：梁秋华，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗君应，广东广立信律师事务所律师。原审被告：卢彩燕，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：史淑艳，广东聚理律师事务所律师。上诉人曾钊彬、广东顺德蕴乡生态农业有限公司（以下简称蕴乡公司）因与被上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇南村股份合作经济社（以下简称南村经济社）、原审被告卢彩燕土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初14662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾钊彬、蕴乡公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项至第四项，改判曾钊彬、蕴乡公司无需支付2017年1月、2月的租金158000元以及2017年3月至8月的占有使用费1148149元及滞纳金692853.78元，以上合计1999002.78元；2.本案一、二审诉讼费由南村经济社公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。南村经济社在2017年1月已将95亩土地以10000元/亩的价格另行与案外人签订租赁合同并收取租金，故曾钊彬、蕴乡公司不应承担该期间的租金及占有使用费。（二）自2017年2月双方解除涉案合同后，曾钊彬、蕴乡公司实际使用的土地仅为265亩，故应以265亩计算占有使用费。另外的100亩土地，曾钊彬、蕴乡公司从未使用。（三）南村经济社从2017年7月开始围闭涉案土地并派治安员看守，导致曾钊彬、蕴乡公司无法使用该土地。即使要求曾钊彬、蕴乡公司承担该土地占有使用费，也应按该土地租赁拍卖价计算，即4000元/亩计算占有使用费。（四）双方于2016年9月20日签订的《解除合同协议书》并未约定曾钊彬、蕴乡公司不按期履行还款义务时需要缴纳滞纳金。即使曾钊彬、蕴乡公司不按期履行还款义务，滞纳金也从《解除合同协议书》约定的还款金额、期间起计算。一审法院以全部欠付租金为本金自2017年2月28日起计算滞纳金，没有事实和法律依据。南村经济社辩称，（一）曾钊彬、蕴乡公司未依约缴纳租金达500多万元，严重损害了南村经济社的利益，南村经济社有权依法解除合同。为保障村民利益，南村经济社于2017年9月6日与前租户重新签订租赁合同。2018年7-8月，南村经济社在资产平台对365.3亩土地进行招租，但遭到了曾钊彬、蕴乡公司的阻挠，导致拍卖程序无法进行。另外，曾钊彬、蕴乡公司称南村经济社于2017年1月将95亩土地另行出租，与事实不符。（二）曾钊彬、蕴乡公司承租的土地共460亩，包含了其主张未使用的100亩，不论该土地是否被使用，均不能作为其拒不交纳占有使用费的理由。（四）《乐从镇某某某村股份社南某塱地块租赁合同》《承租权转让合同及租赁合同变更补充协议书》中的滞纳金条款对曾钊彬、蕴乡公司具有约束力。现在曾钊彬、蕴乡公司未按《解除合同协议书》约定偿还租金，构成违约和预期违约，南村经济社有权要求其一次性归还全部租金及滞纳金。卢彩燕二审期间未发表陈述意见。南村经济社向一审法院起诉请求：1.曾钊彬立即将位于佛山一环快线乐某镇某某路段以北（土名：南某塱）的460亩农用地交还给南村经济社；2.曾钊彬立即向南村经济社清偿2015年6月至2017年2月期间所欠的租金5695757.4元；3.曾钊彬应向南村经济社支付从2017年3月1日起至实际交还佛山一环快线乐从镇某某路段以北（土名：南某塱）的460亩农用地之日止的场地占用费，按每月279691.5元的标准计算，暂计至2017年8月31日，场地占用费暂计为1678149元；4.曾钊彬向南村经济社支付租金的滞纳金暂计为2223098元（按年利率24％标准计算，从租金逾期支付之日起算，计至实际清偿之日止，暂计至2017年8月31日，详见《滞纳金计算表》）；5.卢彩燕、蕴乡公司对曾钊彬的上述债务承担连带清偿责任；6.曾钊彬、卢彩燕、蕴乡公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年3月22日，南村经济社与梁文元签订《乐从镇某某某村股份社南某塱地块租赁合同》，由梁文元承租南村经济社位于佛山一环快线乐从镇某某路段以北（土名：南某塱）的460亩农用地；合同约定，租赁期从2012年7月1日至2024年6月30日止，在12年期内，租金分为四个时段计算。每年租金分两期支付，当年1月至6月份租金在上一年的12月30日前交付，当年7月至12月份租金应在当年6月30日前交付。若逾期交纳租金，南村经济社有权收取每天5‰的滞纳金，逾期超过3个月，南村经济社有权解除合同，收回场地。租赁期满后，建筑物、使用设施等一切固定资产，承租方无条件交付给出租方。2014年11月24日，南村经济社、曾钊彬及梁文元签订《承租权转让及租赁合同变更补充协议书》，合同约定：1.自2014年11月24日起涉案农用地转让由曾钊彬承租，除另有约定变更外，《乐从镇某某某村股份社南某塱地块租赁合同》约定之权利义务对南村经济社、曾钊彬继续生效。2.租赁期变更为15年半，从2012年7月1日至2027年12月31日止；租金变更为五个计租时段，其中第一时段从2012年7月1日至2015年12月31日，每年租金为3051180元，第二时段从2016年1月1日至2018年12月31日，每年租金为3356298元。2016年9月20日，南村经济社、曾钊彬及蕴乡公司签订《解除合同协议书》，三方一致确认：案涉地块由蕴乡公司租用经营农业园，因难以维持经营，同意在2017年2月28日终止双方于2014年11月24日签订的《承租权转让及租赁合同变更补充协议书》；蕴乡公司确认拖欠截至2017年2月28日的租金5695757.4元，承诺分十年归还拖欠的租金，其中从2017年2月28日起前五年每月归还40000元，后五年每月归还50000元，最后一个月付清255757.4元；自2017年3月1日起，蕴乡公司自行负责继续管理地上农作物及园区的全部设施。之后，曾钊彬、蕴乡公司没有按照协议约定归还租金。2017年2月28日，南村经济社向曾钊彬发出《解除租赁合同通知书》及《南某塱460亩农用地租金对账单》，要求曾钊彬清偿拖欠的租金5695757.4元，尽快自行搬离租赁场地，依法处置地上物，支付占用场地期间的场地使用费；曾钊彬签收通知书及签名确认对账单。另查明，曾钊彬、卢彩燕系夫妻关系，卢彩燕从1989年至今从事教师职业，具有教师资格，有稳定收入。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷，根据当事人的讼辩，本案的争议焦点归纳为：1.合同的相对方及债务承担人如何确定；2.曾钊彬、卢彩燕、蕴乡公司的违约责任应如何承担。针对第一个争议焦点，根据南村经济社提供的《承租权转让及租赁合同变更补充协议书》《解除租赁合同通知书》等证据可以证明案涉土地租赁合同的合同相对人为曾钊彬，但蕴乡公司在案涉土地经营农业园，且与南村经济社签订《解除合同协议书》，愿意对拖欠的租金承担还款责任，系其真实意思表示，一审法院予以准许，故本案的债务承担人为曾钊彬及蕴乡公司。南村经济社诉请曾钊彬、蕴乡公司共同清偿还款责任，一审法院应予支持。但南村经济社没有提供证据证明曾钊彬的生产经营收入用于夫妻共同生活及卢彩燕有参与共同经营、共同盈利的行为，且卢彩燕从事教师工作，有稳定的收入和独立的工作，故南村经济社诉请卢彩燕承担连带责任缺乏理据，一审法院不予支持。针对第二个争议焦点，曾钊彬及蕴乡公司对拖欠南村经济社截至2017年2月28日的租金5695757.4元没有异议，应承担连带清偿的还款责任；对场地占有使用费，南村经济社主张按照《承租权转让及租赁合同变更补充协议书》约定第二时段每月租金279691.5元标准从2017年3月1日计算至2017年8月31日，没有违反法律规定，一审法院应予支持；对于南村经济社要求曾钊彬支付滞纳金的诉请，实质系要求曾钊彬支付违约金，而违约金是为了弥补守约方因为违约方的违约行为所遭受的损失；鉴于当事人于2016年9月20日通过签订《解除合同协议书》已经确定拖欠的租金，考虑到南村经济社的实际损失，以及相关的合同条款、曾钊彬和蕴乡公司违约情况等，一审法院酌情调整为以拖欠的租金为基数，从2017年2月28日起按照年利率24%计算至2017年8月31日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、曾钊彬应于判决发生法律效力之日起十日内向南村经济社清偿2015年6月至2017年2月租金5695757.4元；二、曾钊彬应于判决发生法律效力之日起十日内向南村经济社支付从2017年3月1日至2017年8月31日的占有使用费1678149元；三、曾钊彬应于判决发生法律效力之日起十日内向南村经济社支付拖欠租金的滞纳金692853.78元（计算方式：以5695757.4元为基数，自2017年2月28日起按年利率24%计算至2017年8月31日止）；四、蕴乡公司对曾钊彬的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回南村经济社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费78979.03元，由曾钊彬、蕴乡公司负担。二审期间，曾钊彬、蕴乡公司向本院提交了《乐从镇南村股份合作经济社南某塱农保区地块竞投租赁开标情况公示》一份、租赁合同两份，拟证明自2017年1月1日起，南村经济社将涉案土地的部分另行出租给案外人，南村经济社就同一租赁物存在重复收益的情况。南村经济社、卢彩燕未提交新证据。本院依法组织当事人进行了质证。经审查，因南村经济社对曾钊彬、蕴乡公司提交证据的真实性无异议，本院确认其真实性，至于其能否证明曾钊彬、蕴乡公司的主张，本院在下文再详细论述。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明一，2017年9月6日，南村经济社就涉案土地中的24.1亩土地与陈礼元签订土地租赁合同，约定租期为2017年1月1日至2027年12月31日。其中2017年的租金为241000元。陈礼元已按约定向南村经济社交纳了2017年租金241000元。另查明二，2017年9月6日，南村经济社就涉案土地中的10亩土地与佛山市顺德区乐从盆景协会（以下简称盆景协会）签订土地租赁合同，约定租期为2017年1月1日至2027年12月31日。另查明三，曾钊彬、蕴乡公司在上诉中称陈礼元、盆景协会原为曾钊彬、蕴乡公司承租涉案土地后的次承租人，但南村经济社绕过曾钊彬、蕴乡公司直接与次承租人签订租赁合同。南村经济社对此未予否认并在答辩中称“在2017年9月6日与前租户重新签订租赁合同”。另查明四，《解除合同协议书》约定，曾钊彬、蕴乡公司应自2017年2月28日起，每月向南村经济社偿还拖欠的租金。截至二审期间，未有证据显示曾钊彬、蕴乡公司已按约定偿还过任何一笔租金，其在庭审中称因经济存在困难。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审围绕曾钊彬、蕴乡公司的上诉请求进行审理。综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.曾钊彬、蕴乡公司应支付租金的具体数额；2.曾钊彬、蕴乡公司应支付土地占有使用费的具体数额；3.一审法院判决曾钊彬、蕴乡公司承担的租金滞纳金是否合理。关于第一个争议焦点。2016年9月20日，双方当事人签订《解除合同协议书》，约定《承租权转让合同及租赁合同变更补充协议书》于2017年2月28日终止。2017年2月28日，曾钊彬向南村经济社出具《南某塱460亩农用地租金对账单》并确认其截至该日尚欠租金为5695757.4元。故，一审法院根据当事人的前述约定，认定曾钊彬、蕴乡公司欠付的租金数额为5695757.4元，理据充分，本院予以确认。曾钊彬、蕴乡公司上诉认为南村经济社已于2017年1月1日将涉案土地中的95亩土地另行出租给案外人，因此即使双方的租赁关系于2017年2月28日才解除，其也无需缴纳该部分土地在2017年1月、2月的租金。对此，本院认为，根据《承租权转让合同及租赁合同变更补充协议书》《解除合同协议书》之约定，双方当事人之间的租赁关系在2017年2月28日前依然存续，目前未有证据显示曾钊彬、蕴乡公司在涉案合同解除前已将该土地交还给南村经济社。曾钊彬、蕴乡公司于2017年2月28日向南村经济社出具对账单，进一步印证了该土地当时依然处于其控制之下的事实，此其一。其二，若如曾钊彬、蕴乡公司所述，陈礼元和盆景协会为涉案土地的次承租人且确实存在绕过了曾钊彬、蕴乡公司直接向南村经济社交纳2017年1月、2月租金，曾钊彬、蕴乡公司可另案向陈礼元、盆景协会主张权利。根据合同相对性原则，在曾钊彬、蕴乡公司与南村经济社的租赁关系解除前，其无权以此为由主张无需向南村经济社交纳2017年1月、2月的租金。因此，本院对曾钊彬、蕴乡公司的该项上诉主张不予支持。关于第二个争议焦点。因双方的租赁合同关系已于2017年2月28日解除，故应以曾钊彬、蕴乡公司在合同解除后实际使用土地的范围计算其应缴纳占有使用费。从二审查明的事实看，南村经济社已在原租赁关系解除后，分别与陈礼元、盆景协会重新缔结租赁关系并开始收取租金，因此不宜认定该重新招租的34.1亩土地依然为曾钊彬、蕴乡公司所占有和使用。一审法院认定曾钊彬、蕴乡公司在合同解除后一直占用使用全部涉案土地，与事实不符，本院依法予以纠正。曾钊彬、蕴乡公司上诉认为，因南村经济社的村民阻挠，其实际占有使用的土地仅为265亩，但未提供证据证据，因此，本院对其该项上诉主张不予采信。根据本案现有证据，本院核定曾钊彬、蕴乡公司在涉案合同解除后继续占有使用的土地共425.9亩（460亩-24.1亩-10亩）。曾钊彬、蕴乡公司在合同解除后继续占用使用土地，应向南村经济社支付占有使用费。一审法院参照双方签订《承租权转让合同及租赁合同变更补充协议书》，以涉案土地2016年1月1日至2018年12月31日的租金标准作为占有使用费的计算标准，符合法律规定，本院予以确认。虽然曾钊彬、蕴乡公司主张南村经济社从2017年7月开始围闭涉案土地，但从其一审中提供的证据即照片来看，南村经济社只在涉案土地旁边挂有横幅和小部分护栏，该行为主要在于督促曾钊彬、蕴乡公司缴纳欠款，不足以曾钊彬、蕴乡公司无法使用涉案土地。一审法院将计算占有使用费期间计算至2017年8月31日，南村经济社未提出上诉，本院对此予以维持。经核算，曾钊彬、蕴乡公司自2017年3月1日至2017年8月31日应支付的占有使用费为1553747.09元[（3356298元÷12个月÷460亩）×425.9亩×6个月]。关于第三个争议焦点。《解除合同协议书》约定曾钊彬、蕴乡公司应逐年偿还拖欠南村经济社的租金，其中从2017年2月28日起，前五年每月归还40000元。但根据二审查明的事实，曾钊彬、蕴乡公司自2017年2月28日起至今两年多时间内，从未按约定向南村经济社偿还过任何一笔租金，且其在庭审中称系因经济困难无力偿还。一审法院据此认定曾钊彬、蕴乡公司已通过实际行为表明其不再履行《解除合同协议书》并判决其一次性偿还拖欠南村经济社的5695757.4元租金，并无不当，本院予以维持。《乐从镇某某某村股份社南某塱地块租赁合同》《承租权转让合同及租赁合同变更补充协议书》约定，曾钊彬、蕴乡公司拖欠租金的，按日5‰的标准计付滞纳金（违约金）。因违约金标准约定过高，一审法院根据公平原则将违约金的标准调整为年利率24%，并以5695757.4元为本金、以2017年2月28日至2017年8月31日为计算期间，核定曾钊彬、蕴乡公司应承担的违约金总额为定值692853.78元，并无不当，本院予以维持。曾钊彬、蕴乡公司上诉主张不需要承担逾期付款违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，曾钊彬、蕴乡公司的上诉请求部分成立，本院对有理的部分予以支持；对无理的部分予以驳回。本案系因当事人提交新证据而导致改判，一审判决并不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初14662号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初14662号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初14662号民事判决第二项为：曾钊彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东省佛山市顺德区乐从镇南村股份合作经济社支付从2017年3月1日至2017年8月31日的占有使用费1553747.09元；四、驳回广东省佛山市顺德区乐从镇南村股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费78979.03元，由曾钊彬、广东顺德蕴乡生态农业有限公司负担65362.03元，由广东省佛山市顺德区乐从镇南村股份合作经济社负担13617元；二审案件受理费22791.03元，由曾钊彬、广东顺德蕴乡生态农业有限公司负担21372.7元，由广东省佛山市顺德区乐从镇南村股份合作经济社负担1418.33元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月十七日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫