成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0116民初1046号 原告：姜波，男，1972年6月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：邓晓刚，四川铸信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王全兵，四川铸信律师事务所律师。 被告：江某，女，2011年2月1日出生，汉族，住成都市高新区。 法定代理人：林某，女，1981年11月12日出生，汉族，住址同上，系江某母亲。 被告：林某，女，1981年11月12日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨艳，四川明冉律师事务所律师。 被告：江晓仑，男，1934年9月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：李雪静，女，1941年5月30日出生，汉族，住址同上。 被告：四川中原物业顾问有限公司。住所地：成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心一栋3单元24层。 法定代表人：庄泽宝，董事长。 委托诉讼代理人：冯钦，系公司员工。 第三人：渤海银行股份有限公司成都分行。住所地：成都市高新区金融城南路87号。 负责人：金韬，行长。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽，四川法典律师事务所律师。 原告姜波诉江某、林某、江晓仑、李雪静、四川中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）、第三人渤海银行股份有限公司成都分行（以下简称“渤海银行成都分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日作出（2017）川0116民初4190号民事判决书，姜波不服判决提出上诉，成都市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）川01民终18788号民事裁定书，对本案发回重审。本院于2019年1月22日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜波及其委托诉讼代理人邓晓刚、被告林某和江某的委托诉讼代理人杨艳、被告中原公司的委托诉讼代理人冯钦，第三人渤海银行成都分行的委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼。被告江晓仑、李雪静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告姜波向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与江山（已去世）、被告中原公司签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》有效，并继续履行合同；2、请求允许原告代江山向第三人渤海银行成都分行偿还案涉房屋的剩余贷款本息，被告配合第三人在原告代偿完毕七日内解除对案涉房屋的抵押；3、请求五被告协助原告办理案涉房屋的网签手续；4、请求五被告协助原告办理案涉房屋的贷款手续；5、请求五被告协助原告办理案涉房屋的过户登记手续，以及配合原告办理缴纳契税等相关手续；6、请求在案涉房屋登记至原告名下后，原告将房款余额扣除相关费用后支付给被告江某、林某、江晓仑、李雪静；7、请求被告江某、林某、江晓仑、李雪静在原告支付房款余额后十五日内将案涉房屋腾退并交付给原告；8、请求被告江某、林某、江晓仑、李雪静自2017年2月16日起，以1765000元为基数，按每日万分之五的标准支付原告违约金（截止2017年4月24日，为60010元）。事实与理由：2017年1月18日，我方在中原公司的居间介绍下，与江山、中原公司签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》等，约定江山将其所有的位于成都市双流区房屋出售给我方，中原公司提供居间服务，房屋总价为1765000元。违约责任为违约方每逾期一日，按成交价的万分之五支付违约金。合同签订后，我方向江山支付了定金50000元，向中原公司支付居间服务费14000元。后江山、中原公司拒不履行合同义务，故我方诉至法院。因江山已经去世，故申请追加江某（江山之女）、林某（江山之妻）、江晓仑（江山之父）、李雪静（江山之母）为本案被告。 被告林某、江某辩称：1、江山在购买和出卖案涉房屋时，均未告知过林某，林某不清楚房屋购买价格，也不清楚江山卖房的情况。2、在买卖合同签署的时候，案涉房屋属于夫妻共同财产。合同中处分了应由林某共有财产部分，对该部分处置，林某不予追认。3、由于案涉房屋已被法院多次查封，不具有继续履行的可能。 被告江晓仑、李雪静提交书面答辩意见，辩称：江晓仑、李雪静系江山的父亲、母亲，江山于2017年3月9日死亡。因财产继承问题，我方在本案中被列为被告，要求承担责任。我方与姜波之间并无任何经济往来，也不知晓姜波是否与江山签订了所谓的《商品房买卖合同》等情况。现我方已经公证放弃了对江山全部财产的继承权，根据《继承法》第三十三条第二款之规定：继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。综上，无论姜波的请求是否成立，均与我方无关。请求法院依法驳回姜波对我方的全部请求。 被告中原公司辩称：1、案涉合同真实有效。2、法院如支持原告的第三、四、五项诉讼请求，我们愿意配合办理过户手续。本案为房屋买卖合同纠纷，诉讼费不应由我方承担。 第三人渤海银行成都分行述称：1、我方非买卖合同的相对方，合同的真实性、合法性和有效性，以及合同主体违约行为及责任，由法院审核。2、姜波的第二项至第八项诉请，该部分涉及物权变动，我方系案涉房屋抵押权人，物权优先于债权，在未偿还前，我方不同意案涉房屋进行物权变更登记。根据物权法规定，在抵押期间，物权变动需征得抵押权人同意，姜波愿意代江山清偿完毕所有贷款本金、利息、复利、罚息，我方根据规定，可以配合办理案涉房屋抵押权注销手续。此外，因江山未按期偿还贷款，我方于2017年8月28日持具有可强制执行效力的公证书向金牛法院申请强制执行，现江山已死亡，无其他可供执行的财产，请法院依法裁决。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2017年1月18日，姜波准备购买一套别墅，在案涉房屋小区附近看房时，遇见了中原公司工作人员，中原公司工作人员向其推荐了案涉房屋，姜波遂在中原公司的介绍下，与卖家江山、中原公司签订了《居间服务合同》,约定：江山、姜波在中原公司的居间服务下，交易位于成都市双流区房屋，江山支付中原公司居间服务费15000元，姜波支付中原公司居间服务费28500元，居间服务费于签订合同当日一次性付清。同日，江山（甲方，卖方）与姜波（乙方，买方）签订了《房屋买卖合同》，约定：买卖双方交易的房屋位于成都市双流区，建筑面积231.04平方米，房屋总价为1765000元；该房屋处于抵押状态，抵押权人为渤海银行，卖方同意于签署合同后10日内办理还款手续；买方同意在2017年1月18日向江山支付定金50000元，在到双流区房管局递件当日支付江山首付款1015000元，剩余尾款700000元于2017年2月15日向银行以商业贷款方式支付；房屋过户的约定，买卖双方于2017年3月20日前，到成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续；卖方收齐房款之日起3日内将房屋交付给买方等等。合同签订当日，姜波向江山支付了定金5万元，向中原公司支付居间服务费14000元。2017年3月9日，江山因病死亡，致使合同无法继续履行。姜波于2017年4月28日向本院起诉，要求法院确认合同有效，并要求江山继续履行合同，后在审理中发现江山死亡，追加了其法定继承人为被告，要求江山的继承人协助办理过户、交房等手续。本院于2018年9月10日作出（2017）川0116民初4190号民事判决书，判决确认姜波与江同签订的房屋买卖合同有效，驳回姜波的其它诉讼请求。 又查明，案涉房屋系江山从开发商成都富邦投资有限公司处购买，房屋所有权证号为：双房权证双权0242441号，建筑面积为231.04平方米，登记权利人为：江山。2009年12月1日，江山与渤海银行成都分行签订《个人借款合同》及《房屋抵押合同》，并到成都蜀都公证处进行了公证，江山以案涉房屋作抵押担保（银行评估价为3089000元），向渤海银行贷款180万元用于购买案涉房屋，并到房管部门进行了抵押登记，权利价值180万元，办理了房屋他项权证。2019年5月24日的《房屋信息摘要3》显示，案涉房屋除已作抵押登记外，还于2017年4月20日被成都市高新区人民法院查封，限制登记文号为：（2017）川0191民初4133号及执保594号，本院因（2017）川0116民初4190号案于2017年5月26日进行了轮候查封。此后，先后有成都市中级人民法院、锦江区人民法院、金牛区人民法院、武侯区人民法院、高新区人民法院因多起执行案件对案涉房屋进行了轮候查封。案涉房屋目前不具备过户条件。 江山死亡后，其第一顺序的法定继承人有：江晓仑（江山之父），李雪静（江山之母），林某（江山之妻），江某（江山之女）。各继承人未对江山死亡后遗留的财产进行继承分配。江晓仑、李雪静于2017年12月1日到四川省成都市蜀都公证处办理了《放弃继承权声明书》的公证，声明儿子江山生前无遗嘱，未与他人签订遗赠扶养协议，公证放弃了对江山位于成都市武侯区房屋（期房，无产权）的遗产的继承。江晓仑、李雪静在向本院邮寄答辩状时提交了一份2018年7月20日出具的《关于放弃江山所有遗产继承权的郑重声明》复印件，声明放弃对江山所有遗产的继承权。 审理中，本院已向姜波进行了法律释明，告知其案涉房屋因已有其它法院查封，本院仅属轮候查封，目前客观上并不具备过户条件，姜波要求协助过户等诉讼请求存在诉讼风险，可以变更诉讼请求，但姜山坚持其诉讼请求，表示不变更诉讼请求。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原、被告的身份证复印件；2、编号23987买卖交易文本：包括客户告知书、房屋买卖合同、预估费用表、居间服务合同；3、定金收据，居间服务费收据，姜波向江山支付定金的网上银行转账手机截屏图片、向中介支付中介费的网上银行转账手机截屏图片；4、房屋信息摘要3；5、第三人提交的：具有强制执行效力的债权文书及公证书，公证书及个人借款合同，房屋抵押合同，房屋他项权证，金牛区法院受理案件通知书、执行裁定书；6、江晓仑、李雪静提交：江晓仑、李雪静出具《关于放弃江山所有遗产继承权的郑重声明》复印件，公证书及放弃继承权声明书复印件，成都市成都公证处继承公证询问笔录复印件，江晓仑、李雪静户口本复印件；7、林某提交：江山的居民死亡医学证明复印件，林某、江某的户口本，林某与江山的结婚证复印件；8、当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 本院认为，根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，本院对原告的各项诉讼请求评判如下： 一、关于确认《房屋买卖合同》、《居间服务合同》有效的诉讼请求。 关于《房屋买卖合同》的效力。经审理查明，江山于2009年8月26日取得案涉房屋产权证书，登记的所有权人为江山。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，江山有权自由处分案涉房屋，江山与姜波签订的房屋买卖合同，并不违反国家法律禁止性规定。同时，姜波及中原公司均陈述案涉合同系江山本人签署，房屋交易价格为双方协商确定，姜波与江山签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，目前并无充分证据证明买卖双方有恶意串通低价销售房屋，损害国家和集体利益等法律规定导致合同无效的行为，该合同应属有效。林某辩称案涉房屋系夫妻共同财产，合同处分了属于林某的共有部分，林某不予认可，因江山与林某系夫妻关系，江山对外处分夫妻共同财产，并不违反法律规定，不影响合同效力，该抗辩不成立。 本案系房屋买卖合同纠纷，姜波与江山、中原公司签订的《居间服务合同》系另一法律关系，不应在本案中处理。 二、关于姜波请求继续履行合同、要求被告协助办理过户手续、网签手续、贷款手续、交付房屋、支付购房尾款等诉讼请求。因案涉房屋除有渤海银行成都分行的抵押权登记外，还存在成都市高新区法院的的查封，案涉房屋在客观上并不具备过户条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，故姜波要求由林某、江某、江晓仑、李雪静协助姜波办理网签及过户手续，在事实及法律上不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，对姜波要求被告协助办理网签、过户手续的诉讼请求，本院不予支持。同时，合同约定的办理贷款、交付房屋、付购房尾款等均是在办理完过户手续之后，目前尚未办理产权交易过户手续，办理贷款、交付房屋的履行条件尚未成就，姜波的上述诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于代还银行贷款及协助注销抵押登记的诉讼请求。姜波自愿代江山向渤海银行成都分行偿还剩余贷款本息的目的，在于涤除抵押权后，将房屋过户至姜波名下，根据《最高人民法院关于适用》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知买受人的，如果抵押已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的买受人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。买受人清偿债务后可以向抵押人追偿。”之规定，行使涤除权的目的，在于消除抵押物转让过程中的交易障碍，促进抵押物的顺利流转，而在本案中，姜波即使通过代偿江山的债务行使了涤除权，渤海银行成都分行的抵押登记注销后，仍存在因高新区法院的查封而导致房屋无法办理过户登记手续的问题，仍不能达到消除交易过户障碍、继续履行合同之目的。在目前案涉房屋客观上不具备过户条件、合同客观上无法继续履行的情况下，从保护买受人权益的角度来考量，姜波目前并无代出卖人偿还债务之必要，故对姜波的上述诉讼请求，本院不予支持。 四、关于姜波要求林某、江某、江晓仑、李雪静支付违约金的诉讼请求。因案涉合同未能继续履行，是由于江山的死亡导致的，江山的死亡属于意外事件，并不属于江山有违约行为，姜波要求江山的继承人承担违约责任，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下： 一、原告姜波与江山签订的《房屋买卖合同》合法有效。 二、驳回原告姜波的其它诉讼请求。 案件受理费1300元，诉讼保全费5000元，由原告姜波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 涛 人民陪审员 张 静 人民陪审员 张 建 二〇一九年六月十日 法官 助理 万 敏 书 记 员 陈芮瑶