云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书（2014）祥民���字第829号原告单萍萍，女，1983年1月20日生，汉族，初中文化，农民。被告祥云县永德房地产开发有限公司。法定代表人雷元生，该公司总经理。委托代理人王宇明，云南正圣律师事务所律师，特别授权。原告单萍萍诉被告祥云县永德房地产开发有限公司（以下简称永德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年6月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告单萍萍、被告永德公司委托代理人王宇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单萍萍诉称，2013年1月22日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告购买被告位于祥云县祥城镇吉祥路北侧吉祥雅苑小区2幢1单元302号房屋。房屋总面积117.22平方米，价格438105元。2013年5月21日，原告付清全部房款。《商品房购销合同》约定：被告应于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告；若被告不能按期交付房屋，按下列方式承担违约责任：1、自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天每平方米1元向原告支付违约金；2、逾期90天后，被告按原告已付款的0.05％乘以逾期天数支付违约金。2013年12月31日，被告未按合同准时交房，也未及时通知原告。原告几次电话催问交房时间，被告均以各种理由推诿。至2014年5月16日，被告才以短信形式通知原告前往公司办理房屋交接手续。此时，被告逾期交房已超90天，按合同约定，被告应按原告已付款的0.05％乘以逾期天数支付原告违约金。原告按被告通知办理交房手续时，被告拒绝向原告出示房屋验收合格的相关证明，并拒绝按合同约定数额支付违约金，致使原告至2014年6月21日也未能办理房屋交接手续。2014年6月25日，被告才向原告交付房屋。综上所述，被告违约，应按合同约定支付原告自2014年1月1日起至2014年6月21日止，按原告已付款的0.05％乘以逾期天数的违约金438105元×0.05％×171天，即37458元。为维护权益，原告诉请法院判令：被告永德公司立即支付原告逾期交房违约金37458元。被告永德公司辩称，原、被告2013年1月22日签订《商品房购销合同》及补充协议，约定交房时间为2013年12月31日。合同签订后，祥云县城市建设投资开发有限公司2013年10月25日至2014年1月30日期间，按政府安排恢复对秀溪小区道路的改造工程。改造中封闭道路，对被告工程进度造成一定影响。根据双方补充协议关于政府市政工程建设影响项目建设，不视为逾期交房的约定，被告可顺延交房时间。因此，道路施工期间应从逾期期间中扣除。吉祥雅苑小区建设工程完成后，经有关主管部门认可，被告2014年5月14日向原告发送手机短信，通知原告交房，原告于2014年6月25日接收了房屋。房屋的验收合格证明、使用说明书等资料在交房或办理房产证时均可办理。争议发生后，经被告与业主协商，被告已按每天每平方米0.3元标准，以135天计算，与吉祥雅苑91户业主达成了协议，对逾期交房违约金进行了补偿。此外，双方合同约定的逾期交房违约金过高，与逾期交房给原告造成的损失严重不符。被告请求逾期交房违约金按每天每平方米0.3元计算，逾期天数可计算为135天。请求法院依法判处。归纳原、被告诉辩主张，本案的争议焦点为：一、被告逾期交房期间如何确定？二、逾期交房违约金如何计算？为证明其主张，原告单萍萍举证如下（均为复印件）：A1、身份证一份，以证明原告身份情况；A2、《商品房购销合同》及《补充协议》各一份，以证明原、被告签订购房合同及补充协议的内容；A3、中国农业银行《个人借款凭证》一份；A4、《云南省销售不动产统一发票》二份；原告举A3、A4以证明原告已付清被告购房款438105元；A5、手机短信二份，以证明2014年5月16日被告通知原告接收房屋，因被告不按合同约定支付违约金，原告未接收房屋；2014年6月19日被告通知原告，被告愿按每天每平方米0.3元的标准（从2014年1月1日起计算至2014年5月14日止）给予补偿，并对2014年6月27日前接房的业主奖励1000元等情况。被告永德公司举证如下：B1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》各一份，以证明被告的经营范围及主体资格；B2、《商品房预售许可证明》一份，以证明被告开发的吉祥雅苑小区商品房具备预售条件情况；B3、祥云县城市建设投资开发有限责任公司《工作联系单》一份，以证明祥云县城投公司从2013年10月25日起，按政府要求恢复对秀溪��区道路的施工，道路施工影响被告小区工程建设；B4、《建设工程竣工验收备案表》一份，以证明吉祥雅苑建设项目2014年6月18日竣工验收，有关主管部门于2014年9月25日进行备案等情况。上述证据经质证，被告对A1－A5均无异议。原告对B1、B2、B3无异议；对B4有异议，认为与本案无关联，房屋竣工验收备案后才可以交付。法庭审核认为，A1-A5、B1、B2、B4来源合法，内容真实，经质证双方当事人无异议，法庭予以确认。B3不能达到被告主张的道路施工影响被告工程进度的举证目的，对B3法庭综合分析认定。经审理查明，被告永德公司在祥云县祥城镇祥盛路东侧、吉祥路北侧从事吉祥雅苑住宅小区商品房开发项目。2013年1月18日，被告取得吉祥雅苑项目《商品房预售许可证明》。2013年1月22日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告将吉祥雅苑住宅小区第2幢第1单元第3层302号房屋，套内建筑面积为102.49平方米，以438105元的价格出售给原告。《商品房购销合同》第二条约定，乙方购买的商品房为预售商品房。第七条约定，被告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；第九条约定，被告如未按本合同第七条约定的时间交房，在本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天每平方米1元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告按下列约定承担违约责任：1、解除合同，被告按原告已付款的5％向原告支付违约金，被告向原告退还已付款，已发生的交易相关税费由被告承担；2、被告按原告已付款的0.05％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；第十条约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应以电话或通告形式��知原告办理交接手续；交接时，被告应向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；由于被告原因，未能按期交接的，责任由被告承担，按本合同第九条被告逾期交房违约责任处理；由于原告原因，未能按期交接的，责任由原告承担，双方按以下方式处理：自被告发布交房通知之日起30日内未办理交房手续，视为被告已按期交房。《补充协议》第四条约定，发生因政府进行市政工程建设影响本项目建设等不可抗力，不视为逾期交房，被告可据实顺延交房时间，但被告应在发生上述情况后30日内通知原告。上述合同及协议签订后，原告付清购房款438105元。2014年5月16日，原告收到被告通知于2014年5月14日办理交接房手续的手机短信。因对逾期交房违约金等问题发生争议，原告未接收房屋。本案诉讼中，原、被告2014年6月25日办理了房屋交接手续，原告接收��房屋。另查明，一、吉祥雅苑住宅小区建设工程于2014年6月18日竣工验收，有关主管部门于2014年9月25日进行备案。二、2013年10月起，祥云县城市建设投资开发有限责任公司按政府要求对秀溪小区道路改造工程（面层）恢复施工，施工中对部分道路进行过局部封闭。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》自愿合法，系有效合同，双方形成商品房预售合同关系。一、关于被告逾期交房期间如何确定的问题。《商品房购销合同》第七条约定，被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋，故本案逾期交房期间应从2014年1月1日起计算。原告2014年5月16日收到被告通知交房的手机短信时，吉祥雅苑建设工程尚未竣工验收，不具备法律规定的交付条件。至2014年6月18日竣工验收后，房屋才具备交付条件。因此，本案逾期交房期间应自2014年1月1日起计算至竣���验收日2014年6月18日止，合计169天。原告要求逾期期间计算至2014年6月21日的主张，没有法律依据，本院不予支持。祥云县城投公司2013年10月起恢复秀溪小区道路施工中，对部分道路进行过局部封闭，对小区建设可能有一定影响，但被告未举证证明道路施工已影响到小区建设的工程进度，故对被告要求逾期期间应扣除修路期间的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”��《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30％为标准适当减少；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据上述法律规定，违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，并非旨在严厉惩罚违约方，因此违约金应根据非违约方的实际损失及违约方的违约程度综合确定。本案被告逾期交房，应承担相应的违约责任。双方合同约定，逾期90天内，违约金为每天每平方米1元；逾期90天后，违约金为原告已付款的0.05％，即每天每平方米2.14元（438105元×0.05％÷102.49平方米）；被告认为上述约定的违约金过高，要求减少，按每天每平方米0.3元计算。本案原告未举证证明被告逾期交房对其造成的实际损失，参照2014年祥城镇同类住房（100平方米）的月租金不超过1200元，即每天每平方米约0.4元的实际，双方合同约定的违约金明显过高，应依法予以调整。根据公平原则及诚实信用原则，以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及同类住房租金等因素，本院确定逾期交房违约金按每天每平方米0.52元（0.4元×130％）计算。据此，被告应支付原告逾期交房违约金102.49平方米×0.52元×169天，即9007元。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院对其合理部分，予以支持；对超过9007元的部分，不予支持。被告要求减少违约金的抗辩意见，本院予以采纳，但对被告要求违约金减少至每天每平方米0.3元的主张，本院不予采纳。案经本院主持调解，双方当事人不能达���协议。根据本案事实，经合议庭评议，并报经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告祥云县永德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告单萍萍逾期交房违约金9007元。二、驳回原告单萍萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元，由被告永德公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  杨志坚审 判 员  王瑞萍人民陪审员  张慧艳二〇一四年十月二十三日书 记 员  童思庆