广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民一终字第1700号上诉人（原审被告）：东莞市恒荣房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区汇峰路**汇峰中心******。法定代表人：黎建荣，该公司董事长。委托代理人：金莎，广东众慧律师事务所律师。委托代理人：何天庆，广东众慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴晓芳，女。委托代理人：黄贤德，男。上诉人东莞市恒荣房地产开发有限公司（以下简称恒荣公司）因与被上诉人戴晓芳商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法碣民一初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年3月25日，戴晓芳向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、恒荣公司退回房屋面积（套内）差额房款18158.75元=（50.8㎡-47.44㎡）×5404.39元／㎡给戴晓芳。2、恒荣公司赔偿从2011年10月至2014年2月的贷款利息，利息按银行同期贷款利率核算，具体以法院核算为准。3、本案全部诉讼费用由恒荣公司承担。一审庭审中，戴晓芳明确贷款利息自2011年10月10日起计至2014年2月11日止。原审法院经审理查明：2011年6月11日，戴晓芳签署某某商住小区认购协议书，确认认购东莞市石碣镇某某村某某路373号某某商住小区3栋208号房，建筑面积61.62平方米，成交价格为277316元。后经戴晓芳申请，恒荣公司同意变更房屋价格为274543元。2011年6月18日，戴晓芳、恒荣公司双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：戴晓芳向恒荣公司购买位于东莞市石碣镇某某村某某路373号某某商住小区3栋208号房，合同第三条约定该商品房建筑面积61.62平方米、套内建筑面积50.8平方米；第四条约定，该商品房属预售，按［套］出售，按［套内］建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5404.39元，总金额贰拾柒万肆仟伍佰肆拾叁圆整；合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%；合同第六条约定，戴晓芳在签订合同当日应付清首期房款（含定金）84543元，剩余房款190000元则由戴晓芳向贷款银行申请按揭贷款支付。合同另就其他事项进行了约定。合同签订后，戴晓芳按照合同约定向恒荣公司支付房款274543元，恒荣公司已将房屋交付戴晓芳。根据东莞市房产管理局颁发的房地产权证显示，涉案商品房建筑面积为60.76平方米、其中套内建筑面积为47.44平方米，戴晓芳自2011年10月10日起办理房屋按揭抵押贷款。戴晓芳以房屋面积存在误差为由提起诉讼，要求恒荣公司按照套内面积差异退回房款，并赔偿自贷款之日即2011年10月10日起至其提交诉讼材料之日即2014年2月11日止的房款差额的贷款利息。原审法院认定上述事实的证据有：戴晓芳提交的《商品房买卖合同》、房地产权证，恒荣公司提交的某某商住小区认购协议书、特殊事项申请表、发票以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：戴晓芳、恒荣公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。双方对商品房实际套内建筑面积与合同约定套内建筑面积之间存在误差的事实均无异议，原审法院予以确认。根据双方合同第四条约定，涉案商品房按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5404.39元，即双方是以涉案商品房的套内建筑面积作为计价面积。恒荣公司提交的某某商住小区认购协议书载明房屋的建筑面积及成交价格，并未约定涉案商品房按照建筑面积计价，且恒荣公司未能举证否认《商品房买卖合同》计价条款的有效性，故原审法院对恒荣公司关于涉案商品房按建筑面积计价的主张，不予采信。涉案商品房的房地产权证登记的套内建筑面积47.44平方米与合同约定的套内建筑面积50.8平方米之间存在的面积差异值为－6.61%=（47.44-50.8）／50.8×100%。故恒荣公司应按照合同约定承担相应的违约责任，退回房价误差款18158.75元=（50.8平方米-47.44平方米）×5404.39元／平方米给戴晓芳。关于戴晓芳诉求的房款差额的贷款利息问题，房款差额的贷款利息实际是签订合同时可预计的损失，而商品房买卖合同约定在差异值超过±3%以上（不含本数）的情况下，戴晓芳可选择多退少补或退房，选择退房的，恒荣公司应退回已收的全部购房款及利息，并未约定选择多退少补时的利息等损失的计付问题。本案中，戴晓芳仅选择多退少补即要求恒荣公司退回房款差额，并未选择退房，且未提交证据证明恒荣公司对房屋面积产生差异存在过错，故对戴晓芳诉求的损失即房款差额的贷款利息，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2014年6月5日作出判决：一、东莞市恒荣房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向戴晓芳退回商品房差价款18158.75元。二、驳回戴晓芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费减半收取为164元，戴晓芳已预交，由东莞市恒荣房地产开发有限公司承担。上诉人恒荣公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）双方约定案涉商品房按建筑面积计价，原审法院认定恒荣公司按套内面积向戴晓芳补差价属于认定事实错误。从认购协议书的内容可知，恒荣公司在出售案涉商品房时告知戴晓芳以建筑面积计价，戴晓芳对此予以认可。而且，恒荣公司在销售宣传时告知戴晓芳的单价也是以建筑面积计算的，购房发票记载的内容也可证明案涉商品房的计价面积为建筑面积。《商品房买卖合同》之所以约定按套内面积计价，是因为该合同为房管部门要求的模板，没有按建筑面积计算的选项，而系统自动选择了按套内建筑面积计算，并自动生成了按套内面积计算的单价，恒荣公司并不能修改，因此，该条款不是买卖双方的真实意思表示，并不能证明双方约定的计价面积为套内建筑面积。（二）公摊面积也属戴晓芳实际使用的范围，原审法院认定恒荣公司按套内面积向戴晓芳补差价不合情理。《商品房买卖合同》约定案涉商品房建筑面积为61.62㎡，而《房地产权证》登记的实测面积为60.76㎡，建筑面积差仅为0.86㎡。公摊面积亦是与案涉商品房使用息息相关的部分，属于戴晓芳实际使用的范围，恒荣公司也付出了建设成本，戴晓芳仅看到套内面积的减小，视同样实际使用的分摊面积增加于不顾，要求按套内面积补差不合情理。据此，恒荣公司请求本院：1、依法撤销一审判决，驳回戴晓芳的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由戴晓芳负担。被上诉人戴晓芳口头答辩称：（一）认购书是双方达成购房的初步意向，《商品房买卖合同》才是双方的真实意思表示。（二）案涉《商品房买卖合同》是合法有效的。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审补充查明，恒荣公司于二审调查时提出戴晓芳缴纳契税时是按建筑面积计算得出的单价所对应的标准来确定应缴金额，由此可以说明双方对按建筑面积计价是认可的。戴晓芳对此不予确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对恒荣公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：双方约定以套内建筑面积计价还是以建筑面积计价。对此，本院分析如下：首先，《商品房买卖合同》第四条明确约定案涉商品房按套内建筑面积计算单价，即双方约定以套内建筑面积作为计价面积。其次，恒荣公司主张其在销售宣传时告知戴晓芳是以建筑面积计算单价，但未能提供相关证据予以证实。双方在认购协议书中也仅约定了案涉商品房的建筑面积和成交价格，并未约定案涉商品房是按建筑面积计价。再次，虽然购房发票中记载的单价是以建筑面积计算，但由于该发票是恒荣公司在《商品房买卖合同》签订后单方向戴晓芳出具的，因此，该发票并不足以推翻《商品房买卖合同》的约定。最后，戴晓芳作为纳税人，其依照行政部门制定的相关标准缴纳契税，该缴费标准与双方约定的计价方式并没有直接关联性。综上，恒荣公司主张双方的真实意思表示是按建筑面积计价缺乏事实和法律依据，本院对其主张不予支持。原审法院认定双方按套内建筑面积计价并无不当，恒荣公司应按合同约定向戴晓芳支付相应的房款差价。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。恒荣公司的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127元，由上诉人东莞市恒荣房地产开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  钟满福代理审判员  冯婉娥二〇一四年十月十五日书 记 员  曾雪贞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条  第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第（一）款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……