黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0822民初132号原告（执行案外人）：茹今宝，公民身份号码230822197003042617，男，1970年3月4日出生，汉族，职业公务员，工作单位桦南县闫家镇人民政府，住黑龙江省桦南县春天花园二期3单元502室。委托诉讼代理人：丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。被告（申请执行人）：张广学，男，1954年9月19日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：武艳波，黑龙江龙之剑律师事务所律师。被告（被执行人）：黑龙江信昌房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城三期1单元67号。法定代表人：杨**，职务经理。被告（被执行人）：桦南县鑫隆房产开发有限责任公司，住所地黑龙江省桦南县新兴路39号。法定代表人：辛月和，职务经理。原告茹今宝与被告张广学、黑龙江信昌房地产开发有限公司（以下简称“信昌公司”）、桦南县鑫隆房产开发有限责任公司（以下简称“鑫隆公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁伟，被告张广学委托诉讼代理人武艳波，被告鑫隆公司法定代表人辛月和到庭参加诉讼，被告信昌公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茹今宝向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原告对位于桦南县春天花园三期（名仕豪庭）C栋北侧东1门（23号）建筑面积27.15平方米、东2门（24号）建筑面积26.35平方米两个车库房屋享有排他性物权以及足以排除强制执行的民事权益；2.请求法院判决不得对该案涉C栋北侧东1门（23号）建筑面积27.15平方米、东2门（24号）建筑面积26.35平方米两个车库进行查封和执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告自2012年5月起至2013年6月期间，一直为被告鑫隆公司和信昌公司所开发建设的桦南县春天花园小区工程承担建筑施工任务。嗣后，被告鑫隆公司和信昌公司由于资金困难，始终未按约定承付施工款，故将该案涉桦南县春天花园三期（名仕豪庭）C栋北侧东1门（23号）建筑面积27.15平方米、东2门（24号）建筑面积26.35平方米车库抵账给原告所有。为此，被告信昌公司于2013年6月28日与原告签订了书面的《商品房买卖合同》，其中东1门、东2门抵账价格分别为123610元和123410元。与此同时，被告信昌公司为原告开具了收取该车库房款的财务收据，并且与原告办理了该车库的交接手续，原告即于当日开始实际占有使用该案涉车库。也就是说，原告早在2013年6月即已对该案涉车库享有占有、使用、收益和处分之排他性物权权能。然而，桦南县人民法院于2016年5月19日以（2016）黑0822民初398号民事裁定将所有权本属于原告之该案涉车库予以查封。对此，原告立即依法提出案外人执行异议，但桦南县人民法院却不顾原告早在2013年6月即已签订了房屋买卖合同且交付全部房款以及从该时间节点起即已实际占有使用该案涉车库的客观事实、相关证据和法律规定，却又以（2018）黑0822执异31号执行裁定驳回原告异议请求。原告认为，该执行裁定存在认定事实不清、证据不足和适用法律不当等原则性错误，应当依法予以纠正。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。张广学辩称，1.答辩人与信昌公司民间借贷纠纷已依法得到确认，涉案房屋被依法查封并无不当。自2010年9月20日起，信昌公司法定代表人杨**在答辩人处多次借款用于桦南县名仕豪庭项目开发建设，2013年9月11日答辩人与信昌公司签订了以房抵债协议，就借款本息及还款事项进行了约定，将包括涉案房屋在内的商铺7套、车库10个抵付给被告，双方已于2013年9月11日抵付完毕。因杨**在李德友处借款无力偿还，以案争房屋抵押给李德友，2015年6月16日经答辩人、杨**、李德友达成协议，杨**抵押给李德友的房屋由答辩人出资56万元购买，案争房屋所有权归答辩人所有，以上事实有2015年6月16日签订的协议书为证。2.答辩人对（2016）黑0822民初395号民事裁定书查封的涉案房屋享有优先受偿权。答辩人与信昌公司、鑫隆公司民间借贷纠纷一案在审理期间，经答辩人申请，桦南县人民法院于2016年5月10日作出（2016）黑0822民初398号民事裁定书，依法对信昌公司开发的春天花园三期（名仕豪庭）车库15个、房屋17套及春天花园5号、6号楼之间的土地使用权一处予以查封。2016年12月2日经桦南县人民法院主持调解并作出（2016）黑0822民初398号民事调解书，确认信昌公司于2017年6月30日前一次性给付张广学借款950万元。调解书生效后，答辩人申请对查封房屋强制执行，故答辩人对该查封的房产享有优先受偿权。3.原告提出异议的依据不足，证据相互矛盾。原告提出异议的依据是2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》，但该合同上销售方是信昌公司，合同落款加盖的公章却是桦南县信昌房地产开发有限公司，销售方名称与落款处公章名称不符，且桦南县信昌房地产开发有限公司未经登记，另外收据上收款方又是鑫隆公司，相互矛盾，说明原告在法院查封之前并未签订房屋买卖合同；另外信昌公司的法定代表人杨**现因患病，属限制行为能力人不能参与案件的审理及执行，应待其恢复后到庭查明一房多卖的事实，然后确定数个房屋合同的效力；原告虽然提交了其与信昌公司签订的房屋买卖合同、入住费收据、车库价款收据、物业费票据、采暖费结算收据、电费交款凭证及照片等证据，但就涉案房屋未办理房屋产权登记，依据物权法关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记方发生效力，未经登记不发生效力的规定，现涉案房屋登记在被执行人信昌公司名下，足以认定该房屋属于信昌公司所有。综上，桦南县人民法院（2016）黑0822民初398号民事裁定书具有事实和法律依据应当予以维持，原告提出的异议之诉主张证明不足，理由不能成立，不享有足以排除强制执行的民事权益，故建议法院依法驳回其主张。信昌公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。鑫隆公司辩称，1.被告信昌公司以我公司名义与原告签订的所谓施工合同、以房抵债合同均与我公司无关。信昌公司法定代表人杨**伪造我公司印章，与原告签订合同的行为已经涉嫌伪造公司印章及合同诈骗罪，我公司已向公安机关报案，桦南县公安局于2016年8月29日向我公司送达了立案告知书并将杨**抓获，现杨**涉嫌伪造公司印章罪、合同诈骗罪、偷税罪已起诉到法院，因其因病未愈不具备受审能力而中止审理。2.答辩人认为本案不是民事案件，不属人民法院民事案件受理范围。被告信昌公司涉嫌重大刑事犯罪，人民法院经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，并将有关材料移送公安或检察机关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了来源于桦南县不动产登记中心关于涉案房产的档案材料并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告与信昌公司签订《商品房买卖合同》的效力问题。原告主张其对涉案房屋享有所有权，举示了2013年6月28日与信昌公司法定代表人杨**签订的《商品房买卖合同》、财务收据、采暖费、水电费、物业费收据及照片，旨在证明其在法院查封前已签订买卖合同并实际占用涉案房屋；被告张广学提出质疑，认为房屋买卖合同销售方是信昌公司，而落款处及房款收据上加盖的公章却是桦南县信昌房地产开发有限公司，前后名称不符，且桦南县信昌房地产开发有限公司未经登记，故该合同为无效合同；本院经审查认为，被告的反驳事实及理由成立。理由一是该份商品房买卖合同首部销售方是信昌公司，但尾部落款处加盖的是桦南县信昌房地产开发有限公司，房款收据体现为转账工程款，说明该合同存在矛盾且原告未支付购房价款；二是被告张广学提供的李德友与鑫隆公司签订的《商品房买卖合同》证实李德友于2013年5月14日购买了涉案房屋并在房产局登记备案，说明涉案房屋已于原告与信昌公司签订合同前被处分的事实；三是根据桦南县不动产登记中心的档案记载涉案房屋的开发建设单位是鑫隆公司，是杨**以挂靠形式开发的该建设项目，现办理房屋产权登记仍需鑫隆公司协助进行，故原告与信昌公司签订的涉案《商品房买卖合同》属无效合同。2.关于被告鑫隆公司与涉案房屋所在楼盘（桦南县春天花园三期，又名名仕豪庭）项目开发建设的关系问题。鑫隆公司主张其与春天花园三期建设项目无关，是杨**盗用其名义并私刻公章所为，为此举示了桦南县公安局立案告知书、鉴定意见书、起诉意见书及桦南县人民法院与佳木斯市中级人民法院民事判决书等证据，原告对此予以认可，被告张广学认为与本案无关；本院经审查认为，该组证据不能证明鑫隆公司的主张，应认定涉案房屋所在楼盘开发建设系杨**挂靠鑫隆公司所为。理由一是桦南县不动产登记中心的档案反映春天花园三期的开发建设单位是鑫隆公司，其中的《使用资质协议书》明确体现鑫隆公司提供营业执照、资质证书给杨**用于春天花园三期项目使用，并收取项目造价1%管理费的事实；二是鑫隆公司所提供的（2016）黑0822民初1849号民事判决书、（2017）黑08民终126号民事判决书中亦认定“桦南县鑫隆房产开发有限责任公司将其营业执照及资质证书提供并授权给杨**，用于杨**开发桦南县名仕豪庭春天花园三期建设”的事实；三是公安机关的立案告知书、鉴定书及起诉意见书只能说明杨**在春天花园三期的开发建设中存在私刻鑫隆公司公章的行为，其涉嫌犯罪未经法院最终审判，不能否定杨**挂靠鑫隆公司开发建设涉案楼盘的客观事实，故鑫隆公司的辩解不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月22日，被告鑫隆公司将其营业执照及资质证书提供并授权给被告信昌公司法定代表人杨**，用于其开发桦南县春天花园三期（又名名仕豪庭小区）建设项目。因杨**资金紧张，自2010年9月20日起多次向被告张广学借款。2015年12月2日，张广学与信昌公司签订协议书，就借款本息及还款事宜进行了约定。因未按时还款，张广学诉至法院。期间张广学提出财产保全申请，桦南县人民法院于2016年5月10作出（2016）黑0822民初398号民事裁定书，将包括涉案两处房屋（名称为：春天花园三期3号楼，面积分别为27.15平方米和26.39平方米，产籍号分别为4-0001-873-000123和4-0001-873-000124）在内的车库15个予以查封，并于2016年12月2日下发（2016）黑0822民初398号民事调解书，确认信昌公司于2017年6月30日前一次性给付张广学借款人民币950万元。因信昌公司未履行调解书确定的付款义务，张广学向桦南县人民法院申请强制执行。期间案外人茹今宝向法院提出书面异议，请求终止（2016）黑0822民初398号民事裁定书。桦南县人民法院于2018年11月14日作出（2018）黑0822执异31号执行裁定书，认为案外人除提供了与信昌公司签订的《商品房买卖合同》外，并未提交其他证据证明其对该房屋的占有、使用及其享有该房屋的所有权的法律规定除外情形的相关证据，其主张不足以排除人民法院的查封裁定，驳回了茹今宝的异议请求。案外人茹今宝不服，认为其对涉案房屋享有排他性物权及足以排除强制执行的民事权益，法院不应对该房屋进行查封和执行，故提起案外人执行异议之诉。另查明，原告茹今宝为桦南县春天花园三期建设项目提供工程建设施工，因工程款未结清，于2013年6月28日与信昌公司签订《商品房买卖合同》，将涉案两个车库分别作价123610元和123410元抵债给原告，后原告实际占有并使用至今。再查明，因信昌公司法定代表人杨**向案外人李德友借款，作为担保将涉案车库在内的15套房产在桦南县房地产管理局办理了预告登记备案。2015年6月16日，张广学与信昌公司、鑫隆公司、李德友签订《协议书》，其中约定张广学替信昌公司偿还欠李德友借款56万元，李德友负责撤销在房产局15套房产的登记备案，信昌公司将该15套房产转至张广学名下，抵顶相应借款。协议签订后，张广学将56万元给付李德友，李德友委托他人撤销了商品房的登记备案。本院认为，案件的争议焦点是原告茹今宝对执行标的是否享有足以排除或阻止执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，涉案房产并未办理权属登记，原告提供的《商品房买卖合同》是其与信昌公司所签，而非开发建设主体鑫隆公司，属无效合同，原告未支付相应价款，其占有使用亦非合法，故原告茹今宝对涉案房产主张权利不符合上述法条规定的条件，其请求停止对涉案房屋的执行依法不应支持。综上所述，原告茹今宝请求确认对涉案房产享有所有权并请求对涉案房屋停止执行，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告茹今宝的诉讼请求。案件受理费5006元由茹今宝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  吴艳文审 判 员  孙枫林人民陪审员  于成彦二〇一九年六月二十六日书 记 员  郜 宇