海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙民一初字第1310号原告王孝玲。委托代理人张曙，海南尚汇律师事务所律师。被告徐国辉。委托代理人高俊松。被告谢励声。委托代理人陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。委托代理人叶世峰，海南昌宇律师事务所实习律师。原告王孝玲与被告徐国辉、谢励声案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王孝玲及其委托代理人张曙、被告徐国辉及其委托代理人高俊松、被告谢励声及其委托代理人陈吉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年9月5日，原告与海口市海德路昌茂澳洲园6栋3单元XXX房房主王晓燕签订《房屋买卖合同》，约定王晓燕将其所有的XXX房出售给原告，价款680000元，定金20000元。《房屋买卖合同》签订后，原告支付王晓燕20000元定金，在未付余款之前，原告以租赁的方式在XXX房租住。2010年5月14日，原告与王晓燕签订《房屋买卖补充协议》，约定原告应于2010年5月18日将全款一次性存入王晓燕指定账户，方可办理交易过户手续，否则2009年9月5日的《房屋买卖合同》作废。因原告购房资金紧张，原告与被告徐国辉商定借款事宜，并于2010年5月17日签订《房屋借款转让协议》，约定原告向被告徐国辉借款800000元，其中660000元由被告代原告支付王晓燕购房款，另外被告徐国辉支付原告140000元现金，由王晓燕配合原、被告先将XXX房产权过户给被告徐国辉名下，待原告连本带利将钱还给被告后，被告徐国辉应无条件将XXX房过户到原告名下，过户税费由原告承担。之后，被告徐国辉代原告支付了XXX房购房款660000元及支付原告现金140000元，原告承担相关房屋交易税费，王晓燕配合原、被告把XXX房产权登记到被告徐国辉名下。原告认为XXX房属原告出资向王晓燕购买所得，资金来源为向被告徐国辉借款，原、被告于2010年5月17日签订的《房屋借款转让协议》属有效借款合同，原告也在履行该借款协议，并且原告向被告徐国辉借款后，均有支付高额利息，因此XXX房现虽是登记在被告徐国辉名下，但事实上原告是XXX房真正的产权人。据此，原告诉至法院，请求判令：一、确认登记在被告徐国辉名下的海口市海德昌茂澳洲园6栋3单元XXX房（房产证号：海口市房产权证海房字第HK084XXX**）归原告所有；二、两被告承担本案诉讼费。被告徐国辉辩称，第一，从事实和情理上看，本案房屋的所有权理应归我所有，原告诉请确认涉案房屋归其所有的真实目的是既想拿到房产又不偿还债务。事实上，原告与王强是夫妻关系，我与他们是朋友关系。2010年5月，原告与王强称涉案房屋价格便宜想购买该房产，但没钱支付购房款。因此与我商定由我购买上述房产，以后再从我手中购买该房产。而后，我与原房主王晓燕签订《房地产买卖契约》并向原房主王晓燕支付了全部购房款660000元，同时向原告及王强支付140000元现金。原房主王晓燕与我签订买卖契约并将涉案房屋转让过户到我名下。2010年9月，原告与王强因资金周转困难，请求我帮忙以涉案房产作抵押向他人借款，承诺借款本息由他们负责偿还。为此，我以自己名义并以我名下的涉案房产作为抵押，向被告谢励声借款800000元，并委托被告谢励声将800000元全部支付给王强。而后，由于原告与王强未能按期向被告谢励声偿还借款本息，被告谢励声对我提起诉讼并查封了涉案房产。现原告以借款买房为由诉请贵院要求确认涉案房产归其所有，并称王强为其前夫。其目的很显然是想通过法院确认房屋产权后，以王强现在与其没有夫妻关系为由，占有夫妻关系存续期间的房产，而债务由现在没有财产可供执行的王强承担，达到既能占有房产又逃避法院对抵押房产的执行的目的。第二，从原告提供证据《房屋借款转让协议》上看，原告主张确认涉案房产归其所有的诉讼请求没有任何事实和法律依据。1、该协议中根本没有任何条款明确约定涉案房屋归原告所有。既然没有约定或约定不明，不能以此认定涉案房产归其所有。2、该协议中，所谓的“过户”是附条件的义务，即原告必须以偿还全部借款本息方式支付全部购房款后，才能过户。合同所附条件没有履行前，原告无权要求我履行合同过户义务，更无权要求确认涉案房产归其所有。第三，根据相关法律规定，我才是涉案房产的所有人，原告要求确认该房产归其所有违反了相关法律规定。1、根据物权法的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，我与原房主签订购房合同并向其支付购房款，该房产已经由原房主过户登记到我名下。因此，我取得涉案房产物权的形式合法、完整，其才是法律意义上的物权人。2、根据物权法第9条及第28条规定的物权取得时间上看，不动产物权房屋是在登记后设立，法院判决在判决书生效后确定。本案中，抵押权人对该房产抵押登记的时间在2010年9月。假设，即使法院现在确认房产归原告所有，那么从时间上来看，法院生效判决引起的物权变动也是在抵押权这一担保物权之后，不能否认之前已经合法存在抵押担保物权的效力。因此，在涉案房产已经存在抵押的情形下，原告要求确认抵押房产的诉讼请求违反法理，侵害抵押权人的合法权益。从北京高院、上海高院对审理房地产买卖纠纷案件及海南法院对待房屋确权案件的指导意见及实际处理情况来看，对于房产已经设定抵押及执行查封的情况下，请求确认房屋所有权，均不予支持。3、协议中“过户义务”是债权的约定，不是物权的约定。物权是法定的权利，债权是约定的权利。因此，原告不能依据约定的债权来直接确认涉案房屋的物权，况且，涉案房屋已经被抵押和查封，依法不能过户。综上所述，我认为本案涉案房产是由我与原房主签订购房合同，向原房主支付购房价款，房产已经登记在我名下，我才是涉案房产的所有人。原告在没有向我支付购房款及偿还抵押权人借款前无权要求确认该房产归其所有，否则侵犯了抵押权人和我的合法权益，恳请法院本着公平正义原则，依法驳回原告的诉讼请求。被告谢励声辩称，一、本案诉争的海口市南沙路XX号昌茂澳洲园X幢XXX房登记在被告徐国辉名下，属于被告徐国辉的房产。首先，XXX房是被告徐国辉从王晓燕处购买，已经在房产部门过户登记在被告徐国辉名下，并且办理了房产证。根据物权法的规定，物权以登记为确认权属的规定，房产登记在被告徐国辉名下依法属于被告徐国辉所有。其次，原告提供的证据不能证实其从王晓燕处购买了诉争房屋，且原告没有办理任何房屋产权登记和过户，不能证明诉争房产归其所有。二、我对被告徐国辉名下海口市南沙路XX号昌茂澳洲园X幢XXX房享有合法有效的抵押权，依法应予以保护。我与被告徐国辉民间借贷纠纷一案，贵院于2013年8月15日作出（2013）龙债初字第574号民事判决书，判决：徐国辉应当在判决生效十日向被告支付借款本金800000元及八个月的利息128000元。逾期履行给付金钱义务，加倍支付延迟履行期间的债务利息。该判决书双方均未上诉，现已生效。我向法院申请强制执行并已受理，立案时我已向法院申请查封被告徐国辉名下位于海口市南沙路XX号昌茂澳洲花园X幢XXX房。被告徐国辉用其名下涉案房产进行抵押担保，并办理了抵押权登记，发放了抵押权证书。我作为该房产抵押权人，在借款抵押时被告徐国辉从未向本人披露该房产存在产权纠纷，法院应依法保护被告的合法利益。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。经审理查明，诉争的房产海口市海德路昌茂澳洲园X幢XXX房登记在被告徐国辉名下，现在是原告王孝玲占有、使用。2013年10月22日，本院作出（2013）龙执字第5137号执行裁定，裁定查封了诉争的房产。原告针对其诉请向本院提交了《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《房屋借款转让协议》、《房屋租赁合同》、房屋过户税费发票、支付物业、水电、煤气费等凭证、银行还款凭证和证人证言。被告徐国辉对其与原告王孝玲签订《房屋借款转让协议》并由原告王孝玲占有使用诉争的房产的事实予以认可，但其仅认可向案外人王晓燕购买上述房屋后将房屋租赁给原告王孝玲使用，否认原告王孝玲是诉争房产的实际所有权人的事实。另查，原告王孝玲在本院执行的被告谢励声和被告徐国辉民间借贷纠纷一案中，对本案诉争的房产提出执行异议。本案受理后，于2014年4月15日作出（2014）龙执异字第15号执行裁定书，认为本院查封被告徐国辉的诉争房产符合法律规定，原告的异议理由不能成立，驳回原告王孝玲的异议。原告在法定的期限内向本院提起案外人执行异议之诉。以上事实有《房屋借款转让协议》、房屋过户税费发票、支付物业、水电、煤气费等收据、（2014）龙执异字第15号执行裁定书等证据以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，诉争的房产现登记在被告徐国辉名下，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上述房产亦未经人民法院或仲裁委员会确认归原告王孝玲所有，原告主张该房产的所有权应归其所有，没有事实和法律依据，本院不支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：驳回原告王孝玲的诉讼请求。案件审理费10600元，由原告王孝玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  李光平人民陪审员  裴振山人民陪审员  王心怡二〇一四年十月二十九日书 记 员  余红梅