湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0984民初319号原告:胡际华，男，1967年10月25日生，汉族，汉川市人，住汉川市。委托诉讼代理人：涂建平，湖北谛益律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告:刘星，男，1980年9月22日生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：叶立兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告胡际华与被告刘星房屋买卖纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡际华及其委托代理人涂建平、被告刘星及其委托代理人叶立兵均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胡际华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款400万元及相应违约损失；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年10月14日，原被告签订一份房屋买卖合同，合同约定，原告将其所有的位于应城市的两处房产（不动产证第0002513号、0002514号）出让给被告，出让价格为800万元，被告分三期付款，第一期在领取不动产权登记收件单后30天内付款400万元，第二期在2018年11月5日前付款200万元，第三期在2019年11月5日前付款200万元，同时约定，被告在领取不动产权登记收件单后7天内向原告提供同等价值抵押物、担保物，并配合办理合法有效的法律手续。合同签订后，原告依约将上述房屋产权过户到被告名下，被告将第一期400万元房款给付给原告。但是，原告多次要求被告按照合同约定向原告提供同等价值的抵押物，并依法办理相应抵押手续，但是被告拒绝办理，现根据合同约定，2018年11月5日前，被告应向原告支付200万元购房款，现已逾期，但是，被告明确表示拒不给付，构成根本违约。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：合同。证明原告将其所有的位于应城市的两处房产（不动产证第0002513号、0002514号）出让给被告，出让价格为800万元，被告分三期付款，第一期在领取不动产权登记收件单后30天内付款400万元，第二期在2018年11月5日前付款200万元，第三期在2019年11月5日前付款200万元，同时约定，被告在领取不动产权登记收件单后7天内向原告提供同等价值抵押物、担保物，并配合办理合法有效的法律手续。证据二：房屋产权证。证明原告依约将房屋过户登记到被告名下。证据三：2018年5月3日被告向应城市人民法院提起的民事诉状。证明原告已依约将房屋交付给被告，被告已收房。经质证，被告对原告所提供证据一、二无异议，对证据三真实性无异议，证明目的不予认可。原告所举证据经本院当庭核实，客观真实，与本案相关联，对原告所举证据真实性及证明目的予以确认。刘星辩称，一、原、被告之间签订的《不动产买卖合同》合法有效，是双方真实意思表示，无法律规定的无效情形或条款，应受法律保护，且双方均按前期约定办理了过户及支付第一笔购房款的义务，只是因后期约定履行各自义务发生了纠纷;二、原告诉被告房屋买卖合同纠纷案在合同履行过程中，是原告构成了违约。因案涉房屋未转让之前有小部分纠纷未处理，原告在合同中也明确承诺房屋转让前保证无任何纠纷并能正常使用，从被告所提供的证据中均能证明涉案房屋从转让前至今，被第三方大量侵占。原告收到被告的第一笔房款400万元后，被告多次向原告主张要求原告交房，原告以后期400万元未办抵押为由拒绝办理房屋交付。此外，原告曾要求汉川市人民法院执行局进行房屋腾退;三、原告主张被告支付购房款400万元及相应违约损失的诉请，应予以驳回。由于原告未履行合同所规定义务，涉案房屋存在大量纠纷，双方仍未办理房屋交接手续，且被告未违约。被告为支持其抗辩理由，向本院提出五组证据。证据一：不动产买卖合同，证明：原被告之间的房屋买卖合同约定的总价款为800万元，分三期给付，原告应确保本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用。证据二：1、微信聊天记录，2、微信聊天记录音频资料。证明：1、涉案买卖房屋于2017年12月办理了过户手续。2、涉案房屋转让前至今，均被第三方占有，房屋纠纷一直未解决，我们张贴广告是原告要求的，微信聊天记录可以证实。3、截止今日，原告未履行涉案买卖房屋交接手续。4、因涉案买卖房屋有大量纠纷及未进行交接等原告违约行为，被告向原告多次主张权利。证据三：房屋现场腾退照片。证明2018年4月26日，依原告的申请，贵院执行庭到现场对第三方占有房屋的行为进行腾退。证据四：1、房屋现场照片。2、现场视频资料。证明：涉案房屋现状为第三方占有，原告未正常交接该房屋，被告也未占有该房屋，至今未行使占有、使用、收益等相关权利。证据五：1、民事裁定书。2、民事起诉状。证明原告的违约行为，被告曾向人民法院主张其权益。经质证，原告对证据一无异议。对证据二、三、四、五真实性没有异议，但是证明目的有异议，原告已经依约交付房屋，被告已经认可交房，并办理过户，该房屋没有任何纠纷，原告没有任何违约行为。经审理查明：2017年10月14日，原被告签订一份房屋买卖合同，合同约定，原告将其所有的位于应城市的两处房产（不动产证第0002513号、0002514号）出让给被告，出让价格为800万元，被告分三期付款，第一期在领取不动产权登记收件单后30天内付款400万元，第二期在2018年11月5日前付款200万元，第三期在2019年11月5日前付款200万元，同时约定，被告在领取不动产权登记收件单后7天内向原告提供同等价值抵押物、担保物，并配合办理合法有效的法律手续。合同签订后，原告依约将上述房屋产权过户到被告名下，被告将第一期400万元房款给付给原告。但是，2018年3月，被告在收房发布招租广告后，因许多债权人声称与此不动产存在债权债务纠纷，并强行占据该房屋，为此，被告曾向应城市人民法院起诉，要求解除原被告的房屋买卖合同，后被告撤诉。2018年11月5日，被告拒不向原告依约给付200万元购房款，为此，原告提起诉讼，要求被告支付购房款400万元（已到合同约定时间支付购房款200万元，未到合同约定时间支付购房款200万元）及相应违约损失。另查明：被告在涉案房屋过户前与原告一起到过涉案房屋所在地了解情况，现场查看时发现有两户债主住在涉案房屋，双方认为可以在10万元以内解决两户债务纠纷。原、被告于2017年12月办理了涉案房屋的不动产登记手续。房屋过户后，被告为了利用房屋的价值，对外张贴广告出租房屋。此后，有多个债权人与此不动产存在债权债务纠纷进行占有。2018年4月26日，原告依被告的请求要求汉川市人民法院执行人员到涉案房屋处帮忙清理善后工作，腾退房屋但没有效果。同时，被告于2018年2月在农商银行用于贷款抵押800万元。本院认为，原被告之间的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效。原告将涉案房屋依法登记过户给被告，后被告在银行贷款，将该房屋用于抵押。被告为充分利用房屋价值在发布招租广告时，应认定双方之间交接了涉案房屋。被告向本院所提供的相关证据不足以证明原告没有履行交接手续。被告在应城市人民法院起诉时民事诉状中自认收到了原告涉案房屋，之后涉案房屋被第三方占用，应由被告另行主张权利，与原告无关联。原告要求被告支付已到期200万元购房款应予支持。对被告未到期的200万元购房款因被告明确表示不履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，应承担违约责任，故原告的合理诉求，本院依法予以支持。被告以涉案房屋存在纠纷其房屋已被他人占有，要求驳回原告的诉讼请求，其理由不充分，本院依法不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定、判决如下：被告刘星所欠原告胡际华购房款400万元及违约金（分别从2018年11月6日和2019年1月9日起均以本金200万元按同期银行贷款利率计算至还款之日）于本判决生效之日起七日内支付；上列应支付款项逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本案件受理费38800元，保全费5000元，共计43800元，由被告刘星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  邹 琦人民陪审员  何承虎人民陪审员  匡 红二〇一九年六月二十日书 记 员  李会平