广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019)粤2071民初12169号原告：周清珠，女，1973年6月7日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。被告：珠海逸豪物业管理有限公司（原珠海横琴逸豪物业管理有限公司），住所地广东省珠海市金湾区红旗镇成行路**商铺，统一社会信用代码91440400MA4W58QF00。法定代表人：吴汉。被告：李土松，男，1992年7月9日出生，汉族，身份证住址广东省信宜市。被告：黎雄，男，1994年7月16日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市金湾区。被告：黄柱成，男，1991年06月14日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市金湾区。原告周清珠与被告珠海逸豪物业管理有限公司（以下简称逸豪公司）、李土松、黎雄、黄柱成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周清珠到庭参加诉讼，被告逸豪公司、李土松、黎雄、黄柱成经本院公告，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周清珠向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告逸豪公司于2017年9月15日签订的租赁合同，被告逸豪公司返还租赁合同项下租赁物；2.被告逸豪公司向原告支付租赁合同解除前全部已到期租金（以合同约定的每月租金，按建筑面积乘以50元为标准，自2017年12月1日计算至租赁合同解除之日止）及逾期支付租金的违约金（以拖欠租金为基数，按日千分之一的标准，计至被告履行完毕之日止）；3.被告逸豪公司支付租赁合同解除后至租赁物实际返还之日止的占有使用费（按合同约定的租金标准计算）；4.被告逸豪公司向原告支付解除合同违约金42216元（按剩余总租金30%计算，剩余总租金按剩余租期×第1-2年的保底租金标准计算）；5.被告李土松、黎雄、黄柱成对被告逸豪公司的上述债务承担连带清偿责任。庭审中，原告明确诉讼请求4中违约金的计算方式为：2017年12月1日至2018年11月31日，共12个月的违约金，为7995元（50元／平方米／月×44.42平方米×12个月×30%）；2018年12月1日至2022年11月30日，共48个月的违约金，为34221元（50元／平方米／月×44.42平方米×107%×48个月×30%），合计42216元（7995元＋34221元）。周清珠确认逸豪公司在被起诉后向其支付了2017年12月1日至2019年2月28日期间的租金33781元。事实与理由：原告与被告逸豪公司于2017年9月15日签订东都国际公馆租赁合同，约定由被告逸豪公司承租原告位于中山市的房产，作为被告逸豪公司商业经营之用。房屋建筑面积为44.42平方米，租赁期间从2017年12月1日至2022年11月30日，共计5年，第一年每季度应支付保底租金6519元（每月租金按租赁物的建筑面积乘以50元计算，三个月为一个季度，租金每年递增7%）第二年每季度应支付保底租金6975.33元。被告逸豪公司应在每季度30日前向原告支付上季度租金，被告逸豪公司不按时支付租金的，每逾期一日需按应付租金的每日千分之一向原告支付违约金，逾期支付超过30天的，经原告书面催告后仍未支付的，原告有权解除本合同并要求被告逸豪公司按剩余总租金（按剩余租期Ｘ第1-2年的保底租金标准计算）的30%支付违约金。同时，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已依约将租赁物交付给被告逸豪公司使用，后来被告逸豪公司却拒绝支付2017年12月1日起至目前的租金。且经原告多次催收，被告逸豪公司仍然拒绝支付，被告李土松，黎雄，黄柱成是被告逸豪公司的股东，其认交出资分别为120万元、40万元、40万元，但实缴出资额为0元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定“公司债权人请求履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”，被告李土松、黎雄、黄柱成应对被告逸豪公司的债务承担连带清偿责任。原告为维护合法权益，诉至法院。原告周清珠为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.租赁合同；2.不动产权证书；3.东都国际公馆房地产买卖合同。被告逸豪公司、李土松、黎雄、黄柱成未到庭参加诉讼，在法定期限内未向本院提交答辩状，亦未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，周清珠与案外人卢伟豪签订房地产买卖合同，约定周清珠向卢伟豪购买位于中山市的房产，总价款为744034元，建筑面积44.42平方米。之后，周清珠于2017年10月23日取得案涉房屋不动产权属证书［粤（2017）中山市不动产权第××号］。同日，周清珠（甲方）与逸豪公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方购买位于中山市（以下称为租赁物），建筑面积为44.42平方米，现甲方同意将该物业出租给乙方作商业经营之用。租赁物的租赁期限为10年，每五年一签。甲方购买的租赁物根据其与开发商签订的买卖合同约定，开发商应于2017年11月30日将租赁物交付给甲方。甲方委托乙方与开发商交接租赁物，开发商提早或延迟交付租赁物，均不影响甲方按合同约定向乙方要求支付租金，并于2017年12月1日为正式起租期。第1-5年，即2017年12月1日至2022年11月30日止，乙方每季度应向甲方支付保底租金50元每平方米（每月租金按甲方购买租赁物的建筑面积乘以50元计算，三个月为一季度，租金每年递增7%），乙方应在每季度30日前向甲方支付上季度租金。乙方不按时向甲方支付租金的，每逾期一日需按应付未付租金的每日千分之一向甲方支付违约金，逾期支付超过30日的，经甲方书面催告后仍未支付的，甲方有权解除本合同并要求乙方按剩余总租金（剩余总租金按剩余租期×第1-2年的保底租金标准计算）之30%支付违约金。合同还约定了其他事项。周清珠以逸豪公司未按约定支付租金为由，遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，周清珠确认已收到逸豪公司支付至2019年2月28日的租金。另查，珠海横琴逸豪物业管理有限公司于2017年1月9日成立，法定代表人为李土松，股东为李土松、黎雄、黄柱成。2019年4月24日，该公司变更企业名称为珠海逸豪物业管理有限公司，股东及法定代表人变更为吴汉，企业类型为自然人独资。又查，周清珠并未对逸豪公司的出资情况予以举证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。周清珠通过商品房买卖取得了中山市都明珠楼商业楼812房的产权，系该房产的合法业主。其与逸豪公司签订的租赁合同系双方当事人自愿真实的意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行逸豪公司承诺从2017年12月1日起租即支付租金，但未按时支付租金，逸豪公司向周清珠支付了15个月的租金后，亦未继续履行付款义务，故周清珠请求解除双方签订的租赁合同并要求返还租赁物，于法有据，本院予以支持。关于租金及占有使用费。根据合同约定，第1至5年的租期为2017年12月1日至2022年11月30日止，租金每年递增7%。因周清珠已收取2017年12月1日至2019年2月28日期间的租金，因此，逸豪公司应自2019年3月1日起支付租金或占有使用费（解除合同后为占有使用费），按每月2376元（50元/平方米×44.42平方米×107%），每年递增7%，自2019年12月1日开始递增，计算至逸豪公司返还租赁物为止。关于违约金。根据合同“逾期支付超过30日的，经甲方书面催告后仍未支付的，甲方有权解除本合同并要求乙方按剩余总租金（剩余总租金按剩余租期×第1-2年的保底租金标准计算）之30%支付违约金”之约定，逸豪公司逾期30日向周清珠支付租金，应当向周清珠支付违约金。因逸豪公司已支付15个月租金，故剩余租期为105个月（120个月-15个月）计算，合同约定保底租金为50元每平方米，按双方租赁合同约定，逸豪公司应支付解除合同违约金69961.5元（105个月×50元/平方米/月×44.42平方米×30%），周清珠主张逸豪公司支付解除合同违约金42216元，是对自身权利的合法处分，本院予以支持。本院已支持周清珠解除合同违约金，足以弥补周清珠损失，故对于其主张的租金违约金，本院不予支持。周清珠主张李土松、黎雄、黄柱成存在未全面履行出资的义务，但未提供举证予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，周清珠应当承担举证不能的不利后果，故周清珠主张李土松、黎雄、黄柱成对逸豪公司的上述债务承担连带清偿责任的问题，理据不足，本院不予支持。被告逸豪公司、李土松、黎雄、黄柱成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，周清珠诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告周清珠与被告珠海逸豪物业管理有限公司于2017年9月15日签订的租赁合同，被告珠海逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周清珠返还位于中山市都明珠楼商业楼812房［不动产证书号:粤（2017）中山市不动产权第0251675号］的租赁物；二、被告珠海逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周清珠支付租金或租赁物占有使用费至返还上述租赁物之日止（自2019年3月1日起，按每月2376元计算，自2019年12月1日开始每年递增7%）；三、被告珠海逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周清珠支付解除合同违约金42216元；四、驳回原告周清珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2088元（原告周清珠已预交），由被告珠海逸豪物业管理有限公司负担（被告于判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告周清珠可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海逸豪物业管理有限公司、李土松、黎雄、黄柱成可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张文辉审判员  陈 璐审判员  石 慧二〇一九年六月三十日书记员  彭梦圆姚志姬