云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3256号原告昆明尊园房地产经纪有限公司法定代表人李云波，职务总经理。住所地昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号委托代理人倪炳超，该公司职员。特别授权代理。被告杨玉泉，女，纳西族，1945年10月20日出生，云南省丽江市人，昆明平板玻璃厂退休职员，身份证住址云南省昆明市五华区，现住址。委托代理人李丽春，女，纳西族，1974年4月8日出生，云南省丽江市人，云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司职员，身份证住址云南省昆明市官渡区。系被告杨玉泉女儿。特别授权代理。第三人戴友贵，男，汉族，1970年5月5日出生，云南省嵩明县人，云南电网公司昆明市嵩明供电局职员，身份证住址云南省昆明市嵩明县，现住昆明市。原告昆明尊园房地产经纪有限公司与被告杨玉泉、第三人戴友贵居间合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案。经依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告昆明尊园房地产经纪有限公司的委托代理人倪炳超、被告杨玉泉的委托代理人李丽春、第三人戴友贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明尊园房地产经纪有限公司提出诉讼请求，请求判令：1、被告立即向原告支付26400元；2、被告立即向原告支付违约金（以26400元为基数，从2018年6月1日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为600元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年5月6日，经原告居间撮合，被告杨玉泉（出售方、甲方）、第三人戴友贵（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订《房屋买卖暨居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方出售及购买昆明市官渡区云南艺术家园D区14幢3单元102号房屋，成交价格为132万元；定金3万元。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金26400元，佣金支付时间为2018年5月31日前。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数，按日加付1‰的违约金。合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作出了具体约定。上述合同签署后，被告没有配合原告办理涉案房屋更名手续，导致买卖合同未能顺利履行完毕，并且被告作为违约方已经补偿第三人。原告已经促成了被告和第三人之间房屋买卖合同的成立，因被告违约而未能顺利履行，故被告应向原告支付佣金损失26400元及逾期支付产生的违约金。被告杨玉泉辩称，一、被答辩人昆明尊园房地产经纪有限公司在《房屋买卖暨居间合同》缔约过程中存在以下过错：1、房屋共有人未签字；2、《居间合同》涉案房屋面积、单价、车位等错误，且未约定房款支付方式。二、在《居间合同》履约过程中，被答辩人昆明尊园房地产经纪有限公司存在以下过错及未尽义务:1、没有促成房屋买卖合同的成立，依法不能收取居间佣金。本案中，答辩人、被答辩人以及第三人所共同签订的《房屋买卖暨居间合同》无论从合同的形式上还是从合同的内容上，该合同的性质都属于居间合同而不是买卖交易合同。被答辩人未促成房屋买卖合同的正式签订及成立；从形式上看，该合同虽名为《房屋买卖暨居间合同》，但其明显区别于在不动产权中心更名备案的正式房屋买卖合同，而更属于有买卖意向的居间合同；从内容上看，该合同是确定委托人与受托人之间权利和义务的合同，该合同中所有关于房屋买卖合同条款的规定只是为进一步明确委托人和受托人之间的权利和义务关系。对房屋买卖合同中关键要素均未作出约定。该合同无论从形式还是内容上，都不能作为一个正式的房屋买卖合同。因此根据我国《合同法》第427条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定，被答辩人昆明尊园房地产经纪有限公司居间服务未完成，也未促成买卖合同的签订，依法不得向答辩人主张居间佣金。2、在收取定金时并没有及时告知答辩人，答辩人直到三方纠纷时才知道购房人在不能办理更名的情况下缴纳了定金。按照《居间合同》约定“该定金应由售房人交由经纪公司保管”。事实上，被答辩人昆明尊园房地产经纪有限公司未执行上述约定，更不能出具受托保管的相关凭证。3、未能履行其居间义务，故委托人有权利拒绝支付义务报酬。按照合同约定及相关法律的规定，被答辩人应当在忠实、勤勉提供房屋信息的基础上，至少再向委托人提供签订正式的房屋买卖合同、办理贷款、协助委托人到房管部门办理相应手续、代缴税费、协助办理物业交割等义务。委托人之所以愿意支付高额的居间报酬，并不仅仅是要了解信息，更主要的是要达成交易，购得或出售房屋，这也是居间人最重要、最主要的义务所在。而本案的被答辩人昆明尊园房地产经纪有限公司不仅未完成上述义务，而且在提供房屋信息、服务的过程中存在重大疏漏和过错，所以答辩人有权利拒绝支付居间佣金。三、被答辩人昆明尊园房地产经纪有限公司的主张及要求与相关法律相违背。1、向答辩人主张佣金没有事实依据和法律依据。根据该《居间合同》第15条约定“佣金应该向购房人收取。合同签订后，买卖双方协商解除本合同的，交易未能促成，由买卖双方共同支付中介费用，有明确违约方的，才由违约一方支付”。然2018年11月16日民事纠纷在审理过程中，经官渡区人民法院调解，买卖双方自愿解除《居间合同》，故该案中不存在违约一方。且在该案中，被答辩人作为第三人并未提出任何主张，此时却要求卖方承担全部的中介费用，是缺乏事实基础和法律依据的，故答辩人有权拒绝支付佣金；2、《居间合同》中关于居间佣金报酬的规定与国家的强制性法律相违背；3、《居间合同》中关于佣金额度明显超过《云南省房地产中介服务收费管理办法》所规定的额度标准；4、被答辩人昆明尊园房地产经纪有限公司的知法犯法行为应立即停止。综上，被答辩人向答辩人主张要求支付佣金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。原告昆明尊园房地产经纪有限公司针对其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、《房屋买卖暨居间合同》一份。欲证明原告于2018年5月6日促成被告与第三人之间房屋买卖合同的成立。基于原告已提供服务，取得收取佣金26400元的权利，后该合同因被告违约未能顺利履行，被告应向原告支付佣金损失26400元；2、昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初9235号民事调解书一份。欲证明被告作为违约方，已经就其违约行为对第三人进行了补偿。经质证，被告杨玉泉对原告提交证据1的真实性、关联性认可，但对合法性及证明内容持有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均予认可，但对证明内容持有异性，认为在该调解书中并未确定任何一方违约。经质证，第三人戴友贵对原告提交以上证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议。被告杨玉泉针对其辩称，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖暨居间合同》一份。欲证明在该份合同中无房屋共有人李大中的签名，并且该份合同对房屋面积、车位、单价等表述错误，另外对《商品房购销合同》进行更名的约定违法；2、昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初9235号民事调解书一份。欲证明该调解书并未确定任何一方违约；3、《商品房购销合同》一份。欲证明李大中是涉案房屋的共有人，在《房屋买卖暨居间合同》中并无共有人李大中的签名，另外涉案房屋未带有车位，但在合同中注明该房屋带有车位。经质证，原告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告杨玉泉提交以上证据的真实性、合法性、关联性均予认可，但对证明内容持有异议。第三人戴友贵表示不发表质证意见，由法院进行评判。本院对原、被告所提交证据的真实性、合法性、关联性均予认可，对当事人欲证明内容在以下部分综合进行评述。综上所述，本院确认本案法律事实如下：被告杨玉泉（出售方、甲方）、第三人戴友贵（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方于2018年5月6日签订《房屋买卖暨居间合同》一份，约定第三人戴友贵向被告杨玉泉购买昆明市官渡区云南艺术家园区A2地块14幢3单元1层102号134.87平方米房屋一套，成交价格为132万元；定金3万元；基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金26400元，佣金支付时间为2018年5月21日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除买卖合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（若未能协商确定则甲、乙方按上列佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）等。2018年5月8日，原告向第三人出具《收款专用收据》一份，确认收到第三人交付的托管定金3万元。另查明，被告对涉案房屋至今尚未取得房屋产权证。上述合同签订后，被告与第三人就涉案房屋“更名”事宜未能协商一致，导致双方均未继续履行合同。第三人戴友贵以杨玉泉为被告，于2018年9月18日向本院起诉房屋买卖合同纠纷，本院于2018年11月16日作出（2018）云0111民初9235号民事调解书确认：一、原告戴友贵与被告杨玉泉自愿解除《房屋买卖暨居间合同》；二、被告杨玉泉自愿补偿原告戴友贵150**元（已当庭支付）；三、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于本调解协议生效后五个工作日内退还原告戴友贵托管定金30000元。”现原告认为，由于被告杨玉泉违反合同约定，拒绝出卖房屋，导致合同不能继续履行，故诉至本院，要求被告支付佣金26400元及承担违约金。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。”本案涉案房屋属于被告杨玉泉与案外人李大中（即杨玉泉丈夫）共同所有，在经原告居间撮合买卖双方签订的《房屋买卖暨居间合同》中并无房屋共有人李大中的签名或李大中的书面同意或授权，故《房屋买卖暨居间合同》违反了法律的相关规定，属于无效合同。被告杨玉泉虽在本院于2018年11月16日作出的（2018）云0111民初9235号民事调解书中自愿补偿第三人戴友贵150**元，但该调解书并未明确被告杨玉泉系违约方，自愿补偿不等同于赔偿违约损失。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”原告昆明尊园房地产经纪有限公司无权依据无效合同约定向被告杨玉泉主张佣金及违约金，故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条规定,判决如下：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费475元，减半收取237.50元由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担；剩余237.50元按规定退还原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  唐建芳二〇一九年六月十七日书记员  徐 兴