北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民再终字第09961号上诉人（原审原告）王小琳，女，1959年10月18日出生，汉族。委托代理人王衎，男，1983年10月5日出生。被上诉人（原审被告）北京万通广场房地产有限公司，住所地北京市西城区阜外大街**。法定代表人胡景山，董事长。委托代理人何文赫，女，1984年11月2日出生。王小琳与北京万通广场房地产有限公司（以下简称万通房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，北京市西城区人民法院于2007年12月21日作出（2007）西民初字第13524号民事判决，北京市第一中级人民法院于2008年7月18日作出（2008）一中民终字第02330号民事判决，撤销（2007）西民初字第13524号民事判决并予以改判。判决发生法律效力后，王小琳向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2009年11月2日作出（2009）高民申字第00985号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审该案。北京市第一中级人民法院于2010年5月31日作出（2009）一中民再终字第18167号民事裁定，撤销（2008）一中民终字第02330号民事判决及（2007）西民初字第13524号民事判决，将本案发回北京市西城区人民法院重审。该院重审后于2014年7月18日作出（2010）西民再初字第13号民事判决。王小琳不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。王小琳及其委托代理人王衎；万通房地产公司之委托代理人何文赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重审中，王小琳诉称，1997年4月10日，我和万通房地产公司签订《北京市外销商品房预售契约》及补充契约，由我购买万通房地产公司开发的××广场A×房间。预售契约约定购房款为99036美元（按万通房地产公司2008年给我出具的正式发票，折合人民币823286.27元），当日我交齐购房款。合同中约定双方应在房屋交付后30日内，共同到北京市房地产市场管理部门办理房屋买卖过户手续，并申领房屋所有权证，即最迟于1997年5月15日之前办理A×房间的产权证。我自1997年5月15日起一直联系万通房地产公司要求办理产权证，但万通房地产公司一直未能办理。这是因为万通房地产公司已在1994年4月22日将万通大厦所有土地建筑面积抵押给工商银行新加坡分行，我所购房屋在万通房地产公司的抵押之内。由于万通房地产公司一直没有办理测绘报告和大产权证，造成我迟迟得不到产权证。2001年6月15日、2002年12月24日、2004年12月13日、2006年11月28日，我多次向万通房地产公司发函要求其协助办理产权证并赔偿违约金，万通房地产公司也均予签收确认。但万通房地产公司一直拒不提供办理产权证的必要文件，如购房发票、住房登记表和户型图原件等，导致我长期无法办理产权证。直到2012年7月13日在法院的协调下，我才取得诉争房屋的产权证。现要求万通房地产公司承担不为我办理××广场A×房间的违约责任，赔偿我经济损失（自1997年5月15日起至2012年7月13日止，以823286.27元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。万通房地产公司辩称，王小琳所述与事实不符。1997年4月双方确实签订预售契约，随后王小琳提出自行办理产权证，由于合同原件在王小琳手中，我方无法为其办理产权证。1998年起，王小琳起诉要求确认合同无效，经过多次诉讼，法院均驳回王小琳的诉讼请求。1997年起，我方多次催告王小琳来办理产权证。2003年我方在多次催告仍得不到王小琳协助办理的情况下，在北京青年报上通过公告的方式告知王小琳来办理产权证。由于王小琳自2003年起一直想退房，所以一直没有来办理。王小琳所述的住房登记表的原件是给登记机关的，所以我方只能提供给她复印件。没有为王小琳开具购房发票是因为双方对实测面积有争议，购房款最终数额无法确定。之后经过诉讼，我方为王小琳提供了已付款发票。双方因诉争房屋产生的争议很多，争议时间也长，期间办理产权证的程序有了很大的变化，王小琳既不要求办理也不配合办理产权证。2003年北京市第一中级人民法院曾在判决驳回王小琳要求退房的诉讼请求的同时，告知其要求支付逾期办证违约金的请求可以另行起诉，但直到2007年王小琳才起诉要求我方赔偿违约金，因此已经超过了诉讼时效，故不同意王小琳的诉讼请求。北京市西城区人民法院经审理查明，1997年4月10日，王小琳和万通房地产公司签订《北京市外销商品房预售契约》（以下简称预售契约），约定王小琳购买万通房地产公司的××广场A×单元的房屋，用途为写字楼，建筑面积为35.37平方米，土地使用面积3.48平方米，价款合计为美元99036元。王小琳于同年4月11日分别交付人民币389232.75元，美元52100元（含印花税49.52元）。合同第十一条约定："双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。"在双方签订的预售契约及其附件中，没有对万通房地产公司在逾期办理产权证时承担何种违约责任作出约定。同年4月14日，上述预售契约经北京市房屋土地管理局进行了商品房预售预购登记。万通房地产公司在同年4月15日将上述房屋交付王小琳。但万通房地产公司直到1999年12月才取得诉争房屋的大产权证。1999年，王小琳以万通房地产公司在××广场A×单元的土地使用权抵押期间出售该房，且未告知王小琳抵押情况，其出售行为构成欺诈为由，诉至北京市西城区人民法院，要求确认买卖行为无效，并返还购房款。北京市西城区人民法院审理后于1999年12月18日作出（1999）西民初字第3061号民事判决，认定王小琳购买的房屋不存在权利瑕疵，双方签订的购房协议合法有效，驳回王小琳的诉讼请求。王小琳不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2000）一中民终字第1498号民事判决，驳回上诉，维持原判。王小琳不服该判决，向北京市第一中级人民法院申请再审，该院于2003年12月16日向王小琳出具（2003）一中民监字第4023号《驳回再审申请通知书》，其中写明："现万通公司抵押的土地早已解除抵押，你所购房屋的所有权已经不存在任何权利瑕疵的问题，并不影响你对房屋所有权各项权能的行使。至于万通公司未按合同约定的期限给你办理房屋产权证的事实，你可以要求万通公司支付违约金或者赔偿损失的方法予以解决，而不存在解除合同的问题"。2000年，王小琳提起行政诉讼，要求确认北京市国土资源和房屋管理局向万通房地产公司颁发的商品房外销预售许可证无效。北京市东城区人民法院审理后于2000年10月裁定驳回了王小琳的起诉，同年12月本院维持了原裁定。2000年，王小琳又起诉北京市国土资源和房屋管理局和万通房地产公司，要求撤销北京市国土资源和房屋管理局所作的商品房预售预购登记，亦被驳回。2007年，王小琳以万通房地产公司所提供的房屋建筑面积不实，且拒绝提供王小琳所购房屋的公摊面积数字、套内建筑面积及相关测量报告为由，向北京市西城区人民法院起诉万通房地产公司，要求万通房地产公司向其提供：1.××广场整栋写字楼的测绘报告书及相关附表；2.整栋写字楼关于公摊的相关信息；3.所购四套房屋的北京市房屋登记表和北京市宗地登记表。此后，王小琳于2007年10月30日向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求万通房地产公司承担不为王小琳办理A×房屋产权证的违约责任，即本案原审诉讼。北京市西城区人民法院于2007年12月21日作出（2007）西民初字第13524号民事判决：判决生效之日起十日内，北京万通广场房地产有限公司给付王小琳逾期办理××广场A×单元房屋权属证书的违约金（从二零零三年六月一日起至判决生效之日止，根据王小琳的购房款八十二万零四百二十四元一角三分，按中国人民银行规定的金融机构计收逾款利息的标准计算）。王小琳和万通房地产公司均提起上诉。北京市第一中级人民法院于2008年7月18日作出（2008）一中民终字第02330号民事判决：一、撤销北京市西城区人民法院（2007）西民初字第13524号民事判决；二、判决生效后七日内，北京万通广场房地产有限公司给付王小琳逾期办理××广场A×单元房屋权属证书的违约金（从二〇〇五年七月一日起至判决生效之日止，根据王小琳的购房款八十二万零四百二十四元一角三分，按中国人民银行规定的金融机构计收逾款利息的标准计算）。2008年9月3日，万通房地产公司和王小琳确认截止至该日的违约金数额为177019.40元，万通房地产公司已将该笔违约金付给王小琳。2008年12月16日万通房地产公司给王小琳开具的A×单元的正式购房发票中确认，购房款折合人民币823286.27元。在本案重审过程中，王小琳曾当庭提交四份其致万通房地产公司的函件，以证明其一直向万通房地产公司追索逾期办理产权证的违约金。日期分别为：2001年6月15日、2002年12月24日、2004年12月13日、2006年11月28日，内容均为要求万通房地产公司办理产权证，并承担不配合办理产权证的违约金。万通房地产公司对上述证据的真实性提出异议，要求对上述函件进行鉴定。根据双方要求，通过北京市高级人民法院摇号选定北京长城司法鉴定所为鉴定单位。北京长城司法鉴定所鉴定后出具的鉴定意见书的结论为：1.检材1、2、3、4（即上述四份函件）上"北京万通广场房地产有限公司"印章印文是彩色打印形成，与样本不是同一枚印章盖印形成。2.检材1、2、3、4上印章印迹是在相同时间段内（一个月内）打印形成。3.检材1、2、3、4纸张无法做出是否同一批次的结论。4.检材1、2、3、4均为字迹形成在先，印文形成在后。5.检材1、2、3、4上的字迹是在相同时间段内（一个月内）形成。因没有提供相应样本材料，故无法做出字迹形成的具体时间或时间范围。本案审理过程中，万通房地产公司提交了证人证言和2003年5月23日在报纸上刊登的催告王小琳配合办理产权证的公告，以证明万通房地产公司曾多次催告王小琳，要求其配合办理产权证。另查，王小琳共向万通房地产公司购买了四套房屋，除本案涉及的A×房间外，其余三套分别为A×2、A×3和×4房间。2012年，北京市西城区人民法院对王小琳起诉万通房地产公司追索上述三套房屋逾期办理产权证违约金的案件作出（2008）西民初字第12847号、（2008）西民初字第12848号和（2011）西民初字第02373号民事判决，均只支持王小琳在起诉之日前两年的违约金。上述三份判决均已被北京市第一中级人民法院维持。北京市西城区人民法院重审认为，王小琳、万通房地产公司签订的《外销商品房预售契约》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，且该契约的效力已为生效判决所确认，故为有效合同，双方均应遵照履行。根据预售契约的规定，"双方同意房屋交付后三十日内，共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证"，万通房地产公司已在1997年4月15日将房屋交付给王小琳，故双方应在1997年5月15日前办理过户手续，并申请所有权证，王小琳应明知自1997年5月16日起万通房地产公司即存在违约行为。1999年6月王小琳起诉要求确认双方就A×号单元房屋签订的买卖合同无效，万通房地产公司返还购房款及利息，同年12月18日北京市西城区人民法院驳回了王小琳的诉讼请求。此后北京市第一中级人民法院亦维持了此判决。此时，王小琳依据合同约定及判决应明知万通房地产公司不能办理产权证的违约事实存在，应从此时计算诉讼时效。2003年12月16日北京市第一中级人民法院向王小琳出具的《驳回再审申请通知书》中已经明确告知王小琳就迟延办证问题可以通过要求万通房地产公司支付违约金或者赔偿损失的方法予以解决。此时，王小琳已可以依照2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，向万通房地产公司主张逾期办理产权证的违约金。但此后王小琳在与万通房地产公司的多次诉讼中，直到本案原审立案（2007年10月30日）之前，没有提出过要求万通房地产公司给付逾期办理产权证的违约金的诉讼请求。王小琳当庭提交的四份函件，根据鉴定结果，法院认为不能作为确定王小琳曾向万通房地产公司主张过逾期办理产权证违约金的证据。另一方面，万通房地产公司在1999年取得大产权证后，负有通知王小琳办理产权证的义务。现单凭万通房地产公司向法庭提交的证人证言不足以证明万通房地产公司曾催告王小琳办理产权证。万通房地产公司在可以直接催告王小琳的情况下，单方面在报纸上刊登公告的行为，不能认定万通房地产公司履行了通知义务。由于从1999年至今王小琳、万通房地产公司之间围绕王小琳所购房屋进行了若干次诉讼，但王小琳从未就万通房地产公司为其办理产权过户手续直接提起过诉讼，在原审起诉时，万通房地产公司没有给王小琳办理产权证，其违约行为处于持续状态，因此法院判令万通房地产公司支付王小琳其起诉前两年的违约金，其他违约金不予支持。据此，北京市西城区人民法院于2014年7月18日作出（2010）西民再初字第13号民事判决：判决生效之日起十日内，北京万通广场房地产有限公司给付王小琳逾期办理××广场A×单元房屋权属证书的违约金（从二○○五年十月三十日起至二○○七年十月三十日止，以王小琳的购房款八十二万三千二百八十六元二角七分为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾款利息的标准计算。此前北京万通广场房地产有限公司已给付给王小琳的违约金十七万七千零一十九元四分将予以折抵）。判决后，王小琳不服，上诉至本院称：1、一审判决认定事实不清，由于万通房地产公司的原因导致我17年不能办证，且处于持续状态，应当承担赔偿责任。2、本案系北京市高级人民法院指令再审、北京市第一中级人民法院发回重审案件。一审法院重审中没有查清事实，适用法律错误，程序违法，又一次判决错误。3、一审判决适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。4、一审判决程序严重违法。一审法院强迫我交出四份鉴定原件并且偷梁换柱，之后进行鉴定出具对我不利的结果。故请求二审依法改判支持我全部诉讼请求或将本案发回重审。万通房地产公司同意原判。本院二审查明，北京市西城区人民法院重审查明的事实属实，本院二审予以确认。上述事实，有预售契约、购房发票、北京市西城区人民法院（1999）西民初字第3061号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2000）一中民终字第1498号民事判决书及（2003）一中民监字第4023号驳回再审申请通知书、北京长城司法鉴定所鉴定意见书、北京市西城区人民法院（2008）西民初字第12847号、（2008）西民初字第12848号和（2011）西民初字第02373号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第7625号、（2012）一中民终字第7624号、（2012）一中民终字第12086号民事判决书以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据查明的事实，王小琳共向万通房地产公司购买了四套房屋，对另三起王小琳起诉万通房地产公司追索逾期办证违约金的案件，北京市第一中级人民法院已作出终审判决，均只支持王小琳在起诉之日前两年的违约金。上述案件的判决已发生法律效力。就本案而言，1997年4月10日《外销商品房预售契约》约定王小琳、万通房地产公司共同办理房屋买卖过户手续。然而，自1999年起双方围绕王小琳所购房屋进行了多次诉讼，在万通房地产公司诉讼要求王小琳配合办理房屋过户手续之前，王小琳并未就为其办理房屋过户手续明确提起诉讼。鉴于生效民事判决以及本案实际情况，原审法院对王小琳提出的要求万通房地产公司承担自1997年5月15日起至2012年7月13日止的逾期办证违约责任的诉讼请求，仅判决支持王小琳起诉前两年的逾期办证违约金，处理并无不妥。王小琳的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，应予驳回，其上诉主张本院二审不予支持。因原审判决主文对违约金标准的表述存在文字错误，本院二审予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2010）西民再初字第13号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，北京万通广场房地产有限公司给付王小琳逾期办理××广场A×单元房屋权属证书的违约金（从二○○五年十月三十日起至二○○七年十月三十日止，以王小琳的购房款八十二万三千二百八十六元二角七分为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。此前北京万通广场房地产有限公司已给付王小琳的违约金十七万七千零一十九元四角将予以折抵）；三、驳回王小琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费五千二百五十元，由王小琳负担三千零二十四元（已交纳）；由北京万通广场房地产有限公司负担二千二百二十六元（已交纳）。二审案件受理费五千二百五十元，由王小琳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 盈审 判 员  蔡 洪代理审判员  陈捷鹰二〇一四年十月二十日书 记 员  贾丽雅