江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014��苏审二民申字第1049号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：顾国彬。申请再审人（一审被告、二审上诉人）：张怀珠。申请再审人（一审被告、二审上诉人）：马子军。申请再审人（一审被告、二审上诉人）：张晓娟。四位申请再审人共同的委托代理人：黄宏兵，江苏如一律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：上海豪享来餐饮娱乐有限公司，住所地在上海市天目中路465号。法定代表人：陈天和，该公司董事长。委托代理人：唐晓莉，江苏薛济民律师事务所律师。原审第三人：农工商超市（集团）有限公司，住所地在上海市普陀区金沙江路1685号。法定代表人：杨德新，该公司董事长。原审第三人：上海好德企业发展有限公司，住所地在上海市黄浦区打浦路603号四楼AB座。法定代表人：时玮康，该公司董事长。申请再审人顾国彬、张怀珠、马子军、张晓娟因与被申请人上海豪享来餐饮娱乐有限公司（以下简称豪享来公司）、原审第三人农工商超市（集团）有限公司（以下简称农工商集团公司）、上海好德企业发展有限公司（以下简称好德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2013）通中民终字第1561号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。顾国彬、张怀珠、马子军、张晓娟申请再审称：一、租赁合同约定如豪享来公司出现违约行为，出租方有权采取自己认为适当的措施。本案纠纷系因豪享来公司未及时缴纳租金引起，故顾国彬等4人无违约或侵权行为，不应承担赔偿责任。二、如皋市价格认证中心出具的价格鉴定结论书不能作为定案依据。一方面，评估范围超过了装潢范畴，还包括空调、桌椅等，不能作为装潢损失��认定依据。另一方面，评估结论系单方委托，依据亦由单方出具，程序有失公允。综上，请求对本案依法进行再审。豪享来公司提交意见认为：一、豪享来公司在没有收到房屋产权变化、租赁主体变化通知的情况下，将租金按时向原出租人交纳，并不存在过错。该公司并未违反租赁合同，即使违反，顾国彬等4人也不能采取强行拆除等违法手段。二、价格鉴定结论书可以作为定案依据。该报告虽系单方委托，但出具时各方尚无纠纷发生，结论客观。各方对鉴定结论如有异议，本可提出重新鉴定的申请，但现系因为顾国彬等4人采取强行拆除等违法手段的原因使得鉴定不能。豪享来公司主张的损失并不仅限于装潢，即使空调、桌椅等物品不属于装潢范围，仍不影响该证据被采信。综上，请求驳回顾国彬等4人的再审申请。本院审查查明：2001年4月8日，如皋市农村信用��作社联合社（现变更为江苏省如皋农村商业银行股份有限公司）与上海农工商超市有限公司（以下简称上海农工商公司）签订房屋租赁合同，将包括讼争房屋在内的房屋出租给上海农工商公司用于开办如皋市农工商超市有限责任公司（以下简称如皋农工商公司）。2007年4月18日，如皋农工商公司与豪享来公司签订租赁合同，将座落于如城镇海洋中路239号如皋农工商公司大卖场内租赁区域（编号A1）310平方米出租给豪享来公司开办如皋市豪享来餐厅，从事中西餐饮经营，租期自2007年6月28日至2015年6月27日止，月租金为25833元，第4年起至第8年每年递增3%。双方还约定：一、租赁合同签订当天支付一个季度的租赁费及商品质量保证金3万元，以后每季度25日支付下个季度的租赁费，直接汇入指定银行账户。二、如皋农工商公司因有特殊原因（包括但不限于因经营结构调整需自���该租赁区域）需提前收回全部租赁区域，须提前30天通知，并经双方协商一致后解除合同。双方由于不可预见或者虽然能预见但对其结果的发生不能控制等不可抗力的原因致使不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或者不能完全履行的理由，并提供相应的证据，协商延期履行、部分履行或提前终止合同。三、如豪享来公司未能及时纠正其违反合同或《管理手册》中任何条款和条件的违约行为，则如皋农工商公司有权中断该租赁区域的水电等供应，或有权采取其认为适当的其他措施直至纠正全部违约行为。除非另有约定，否则豪享来公司违反合同或《管理手册》中任一款规定，应对如皋农工商公司承担以下责任与后果：如皋农工商公司有权单方面终止合同；已缴纳的商品质量保证金及装修、公用事业押金及预交的租赁费作为豪享来公司的违约金予以没收；赔偿实际损失。四、合同租赁期满或被解除后双方权利义务提前终止，豪享来公司应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该租赁区域并恢复原状，否则即被视为已经放弃对物品的权利，视为授权如皋农工商公司处置物品，豪享来公司应承担清除物品的费用。租赁期满或因豪享来公司的原因提前终止时，豪享来公司无权要求如皋农工商公司赔偿因装修该租赁区域而发生的任何费用。该租赁合同签订后，豪享来公司开办经营了如皋市豪享来餐厅。2012年3月，顾国彬、张怀珠、马子军、张晓娟与农工商集团公司（由原上海农工商公司变更而来）签订终止协议一份，约定：经2011年6月16日南通金凯拍卖中心带租拍卖，顾国彬等4人取得包括讼争租赁区域房屋在内的房地产所有权，自2011年9月1日起成为出租权人；农工商集团公司于2012年5月1日前拆除自行添置的设施设备，对未经同���逾期留存的，4人有权任意处置；4人于2012年5月1日前现场接收房产；4人自2012年4月1日起承继履行原上海农工商公司与豪享来公司于2007年4月签订的租赁合同（三方另行签订三方协议）。后，农工商集团公司交付了如皋农工商公司使用的房屋区域。但此后，顾国彬等4人与豪享来公司、农工商集团公司并未签订三方协议。2012年3月23日、6月28日，豪享来公司两次将租金82218.69元通过银行汇款至如皋农工商公司账户中，均被退至豪享来公司银行账户。2012年6月28日凌晨，顾国彬等4人以豪享来公司未缴纳房租、水电费，又不签订租赁合同为由，组织他人将豪享来公司经营的如皋市豪享来餐厅强行封闭，致餐厅无法营业。当天，豪享来公司单位工作人员黄洁、王建飞在公安机关出具承诺书给该4人，表示该公司同意在2012年6月29日12时前派人来如皋与马子军协商店铺合约及租金���纷问题，否则后果自负。该承诺书加盖了如皋市豪享来餐厅的财务专用章。后，双方未能协商解决。如皋市豪享来餐厅负责人司某于2012年8月29日接受新闻媒体采访时称：“今年（2012年）4月份，新产权人之一马某（马子军）通知他们称，如果继续租用需调整租金重新签订合同，当月28日也曾达成初步意向，每年60万元租金，以后每年租金递增5%，并约定5月1日签订合同，后来对方一直拖延”、“6月8日产权人突然给他们发来一份让撤离的通知，之后多次沟通未果”。如皋市豪享来餐厅被封门后，马子军委派王祥文在2012年8月10日前口头通知豪享来公司于8月10日前搬走物品，否则强制拆除。此后，王祥文组织人员将如皋市豪享来餐厅店内的物品搬离至地下室内，直至2012年8月23日将店内装潢财产全部拆除。包括讼争房屋在内的原如皋农工商公司租赁的全部房��已于2012年8月25日被顾国彬等4人租赁给案外人焦富龙经营使用。2012年7月6日，豪享来公司以房屋租赁合同纠纷为由诉至如皋市人民法院，要求马子军和原如皋农工商公司继续履行合同、返还财产、赔偿损失。2012年7月8日，马子军、顾国彬共同出具收条认可收取豪享来公司2012年4－6月的租金82000元。2012年8月7日，豪享来公司撤回该案起诉。同日，豪享来公司向如皋市人民法院另行提起本案诉讼，请求判令：顾国彬、张怀珠、马子军、张晓娟立即停止对豪享来公司合法经营的侵犯，排除对豪享来公司合法经营的非法妨害；自2012年6月29日起依每天14182元的标准计算赔偿豪享来公司经济损失至重新经营时止。2012年9月4日，豪享来公司变更诉讼请求为请求判令：一、解除双方之间的房屋租赁合同；二、顾国彬、张怀珠、马子军、张晓娟赔偿豪享来公司装潢损失131万元、店内物品损失26万元、预期可期待营业利润损失208万元；三、诉讼费由顾国彬等4人承担。诉讼中，因如皋农工商公司系农工商集团公司（原上海农工商公司）和好德公司共同出资成立，且已被申请注销，故依法通知农工商集团公司和好德公司作为第三人参加本案诉讼。一审中，豪享来公司为证实装潢财产损失提供了如皋市价格认证中心于2012年4月16日依据如皋市豪享来餐厅委托所作的价格鉴定结论书。该价格鉴定结论书载明：评估目的是为委托方核定装潢（含人工及材料）和清运垃圾费提供所需的价格参考依据，确定2012年4月12日财产评估价值为131.99万元。顾国彬等4人质证认为，该鉴定结论书系豪享来公司单方委托，依据的是豪享来公司单方提供的资料，且时间与豪享来公司所主张的侵权损失时间相差两个月，而这两个月期间相关装潢和物品均在豪享来公司控制下，故不能证明豪享来公司的证明目的。一审中，法院组织双方到讼争财产存放地点进行勘验清点，双方就部分未损坏的财产进行了清理清点登记且均无异议，但对其余空调、冰箱等财产的数量、规格、是否损坏及损坏程度各执已见。豪享来公司坚持要求顾国彬等4人赔偿全部损失，对未明显损坏且已进行登记的无异议财产也表示不要求返还。2012年8月27日，顾国彬等4人向一审法院提交民事反诉状，要求豪享来公司赔偿2012年6月29日起至妨碍行为实际终了之日止按日租金911元计算的经济损失，但未按期缴纳反诉费，该院已裁定按顾国彬等4人自动撤回起诉处理。一审法院认为：一、原如皋农工商公司与豪享来公司签订的房屋转租合同不违反法律法规的强制性规定，原出租人如皋市农村信用合作社联合社及原上海农工商公司均未提出异议，应视为同意转租，转租合同合法有��。此后，顾国彬等4人通过拍买方式受让涉案租赁房屋后，与农工商集团公司于2012年3月签订了终止租赁合同协议，约定顾国彬等4人自2012年4月1日起承继履行与豪享来公司之间的房屋租赁合同。对此，豪享来公司亦认为原租赁合同已于2012年4月1日终止，与顾国彬等4人形成房屋租赁合同关系。因此，顾国彬等4人与豪享来公司形成新租赁合同关系。该租赁合同现因顾国彬等4人实施的侵权违约行为自2012年6月28日起不能继续履行，豪享来公司主张解除合同，应予支持。顾国彬等4人主张已通知豪享来公司解除租赁合同关系证据不足，不予采纳。该院确认租赁合同关系于2012年9月4日豪享来公司主张租赁合同关系解除时予以解除。二、豪享来公司正常经营中的餐厅在租赁合同关系未依法解除前因顾国彬等4人组织他人封堵大门、拆除装潢及配套设施等行为无法继续经营，顾国彬��4人应承担赔偿责任。如皋市价格认证中心受如皋市豪享来餐厅委托所作出的有关装潢部分损失的价格鉴定结论书，确认2012年4月12日时该餐厅装潢等财产评估价值为131.99万元。该鉴定虽系豪享来公司单方委托，鉴定目的也仅针对装潢价值，但相关财产现已被拆除、无法进行实物评估，且责任在顾国彬等4人，故该价格鉴定结论书可以作为豪享来公司损失的参照依据。由于豪享来公司缴纳的租金被退回、如皋市豪享来餐厅负责人司某多次与马子军协商沟通上涨租金的事实，表明豪享来公司在2012年6月28日侵权行为发生前对所有权变更的事实应当知晓，但其未及时与新产权人协商确认相关事宜，对纠纷的引起亦有一定的过错，可减轻顾国彬等4人的赔偿责任。豪享来公司装潢评估财物损失131.99万元，但仅主张装潢财物损失131万元，故确认由顾国彬等4人赔偿80%的装潢财物损失计104.80万元。三、豪享来公司主张店内物品损失26万元，预期可得营业利润损失208万元，未提供相应证据，不予支持。综上，该院判决：一、确认租赁合同关系于2012年9月4日予以解除；二、顾国彬、张怀珠、马子军、张晓娟赔偿豪享来公司装潢财产损失104.80万元，于判决生效后立即履行；三、驳回豪享来公司要求顾国彬、张怀珠、马子军、张晓娟赔偿店内物品损失26万元的诉讼请求；四、驳回豪享来公司要求顾国彬、张怀珠、马子军、张晓娟赔偿预期可期待利润损失208万元的诉讼请求；五、驳回豪享来公司的其他诉讼请求。六、第三人农工商集团公司、好德公司在本案中不承担责任。顾国彬等4人不服一审判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。该院判决：驳回上诉，维持原判决。本院认为：一、顾国彬等4人关于该4人不应承担赔偿责任的申请再审理由，不��成立。顾国彬等4人通过拍卖方式取得案涉租赁房屋所有权后，其与原出租人均未将房屋所有权变更事宜书面告知承租人豪享来公司。豪享来公司关于在此情况下不敢贸然将租金交予顾国彬等4人，而是仍通过银行汇款给原出租人的解释，具有合理性。在此情况下，顾国彬等4人组织人员采取封堵大门、拆除装潢等方式致使豪享来公司正常经营中的餐厅无法继续经营，应承担相应的赔偿责任。二、本案一、二审判决参照如皋市价格认证中心出具的价格鉴定结论书认定豪享来公司的装潢损失，并无不当。各方当事人对豪享来公司主张的装潢、物品损失存有争议，但由于顾国彬等4人组织的强行拆除及搬离行为导致诉讼中已无法再对此进行鉴定。而如皋市价格认证中心出具的价格鉴定结论书虽系豪享来公司单方委托，但鉴定结论形成时间为本案争议发生前2个月。在此情况下���一、二审判决参照该鉴定结论来认定相关损失，并无不当。顾国彬等4人提出鉴定范围中的空调等物品不属于装潢范畴，但豪享来公司在本案中既主张了装潢损失，又主张了店内物品损失，故空调等物品是否属于装潢范畴并不影响本案的最终处理。综上，申请再审人顾国彬等4人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回顾国彬、张怀珠、马子军、张晓娟的再审申请。审 判 长  史留芳审 判 员  陈志明代理审判员  杨志刚二〇一四年十月二十一日书 记 员  张俊勇