河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终732号上诉人（原审原告、执行案外人）：刘路朋，男，汉族，1994年3月8日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：包训文，河南正方圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被保全人）：王献召，男，汉族，1978年9月26日出生，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审被告、申请保全人）：中原资产管理有限公司。住所地：河南省郑州市金水区才高街**。法定代表人：马洪斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡涛，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：马亚论，河南成务律师事务所律师。原审第三人：河南省省直机关住房资金管理中心。住所地：河南省郑州市金水区经三路**。法定代表人：刘景丽，该中心主任。委托诉讼代理人：夏之磊，男，该中心工作人员。委托诉讼代理人：刘孟梦，男，该中心工作人员。原审第三人：郑州万家乐房产策划有限公司。住所地：河南省郑州高新区银屏路********附**。法定代表人：张凯阁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李书娟，女，该公司工作人员。上诉人刘路朋因与被上诉人王献召、中原资产管理有限公司（以下简称中原资产公司）及原审第三人河南省省直机关住房资金管理中心（以下简称省直住房资金中心）、郑州万家乐房产策划有限公司（以下简称万家乐房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初3814号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人刘路朋及其委托诉讼代理人包训文，被上诉人王献召，被上诉人中原资产公司的委托诉讼代理人胡涛，原审第三人省直住房资金中心的委托诉讼代理人夏之磊、刘孟梦，原审第三人万家乐房产公司的委托诉讼代理人李书娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘路朋上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，即：一、确认郑州××区××路××号××号楼××单元××层××号房屋归刘路朋所有，并解除对此房屋的查封，停止对此房屋的执行；二、判令王献召继续履行与刘路朋签订的《郑州万家乐房产营销策划有限公司买卖合同》和《补充协议》，办理房屋的过户手续；三、判令省直住房资金中心对涉案房屋办理房屋解押手续。事实与理由：一、一审法院以刘路朋明知涉案房屋存在抵押，认定未办理过户登记是买受人自身原因所致错误。刘路朋与王献召2016年11月18日签订的买卖合同是合法有效的合同，约定刘路朋支付首付款，王献召负责解除抵押，房屋未被解除抵押不是刘路朋的过错，未达到过户条件是因涉案房屋为新建商品房未办理房产证，不是刘路朋的原因造成的。二、涉案房屋虽未取得房产证，也存在抵押，但不排除刘路朋有阻止执行的权利。刘路朋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，应当判决排除执行。王献召辩称，同意刘路朋的上诉意见，涉案房屋未办理过户的原因是开发商至2018年才通知办理房产证，并非王献召意愿未办理过户，而是想等办理房产证后再办理解除抵押。中原资产公司辩称，一、涉案房屋未办理过户登记是刘路朋自身原因所致。买卖合同签订之时，涉案房屋尚未办理不动产登记证书，且房屋存在贷款及抵押，不能办理过户登记，刘路朋对此事实明知且无异议，具有过错。二、刘路朋的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一、二、三项的规定。其签订的补充协议晚于涉案房屋被查封；其也不能证明已实际占有使用涉案房屋；2018年6月的付款只有四份收条而无转账凭证，且是在被查封之后发生的。三、王献召尚未依法取得涉案房屋的所有权，刘路朋主张适用《执行异议和复议规定》第二十八条缺乏前提条件。请求驳回上诉，维持原判。省直住房资金中心述称，一、办理贷款和抵押的时间均早于签订房屋买卖合同时间，抵押权没有被解除之前是无法办理过户登记的。二、只有在抵押贷款清偿后，由省直住房资金中心出具还清证明，当事人方能办理解除抵押手续。万家乐房产公司述称，签订买卖合同时，王献召没有其他抵押和查封情况，同意刘路朋的上诉意见。刘路朋向一审法院起诉请求：一、确认郑州××区××路××号××号楼××单元××层××号房屋归刘路朋所有，并解除对此房屋的查封，停止对此房屋的执行；二、判令王献召继续履行与刘路朋签订的《郑州万家乐房产营销策划有限公司买卖合同》和《补充协议》，办理房屋的过户手续；三、判令省直住房资金中心对涉案房屋办理房屋解押手续。一审法院认定事实：一、2015年7月13日，王献召与河南省美景之州地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的房屋位于郑州××区××路××单元××号房屋，购房款为74万元。王献召就购买上述房屋向省直住房资金中心借款45万元，借款期限自2015年8月13日起至2043年8月13日止，以上述房屋作为该借款的抵押物，并于2015年9月2日在郑州市不动产登记中心设立预购商品房抵押登记，抵押权人为省直住房资金中心。二、2016年11月18日，刘路朋与王献召签订《郑州万家乐房产营销策划有限公司买卖合同》。该合同约定，刘路朋购买王献召所有的位于郑州××区红叶路××单元××号房屋，成交价格110万元；合同签订时支付首付款85万元，剩余房款25万元在过户当天由刘路朋支付至王献召账户内；因涉案房屋由王献召按揭贷款购得，双方约定在王献召办理完毕解押手续之日起契税满两年共同到房管局网签并办理房产过户手续；其他约定事项详见补充协议，且以补充协议为准。《河南省农村信用社账户历史交易明细清单》显示上述合同签订当日，刘路朋的母亲赵妮名下账户向王献召转账84.5万元，且于当天现金取款5000元；王献召于当天出具收条一份，载明收到刘路朋及其父亲刘松阳购涉案房屋首付款85万元。凭证号码为4025200的收据载明刘路朋及其父亲刘松阳于2016年11月18日交纳购万科10幢1单元7层25号房屋中介费1.8万元，该收据加盖了“万家乐房产公司财务专用章”。三、刘路朋与王献召及万家乐房产公司另签订《补充协议》一份（无落款时间），该协议约定：（一）涉案房屋成交价为110万元，首付款85万元刘路朋支付给王献召后，如果房本下发时，契税票不满两年，刘路朋再次付给王献召余款25万元中的5万元冲抵房款，剩余20万元在契税票满两年时、过户当天由刘路朋一次性交给王献召。（二）过户时间：房本下发后，如果契税票满两年，王献召应在45天内积极无条件配合刘路朋过户，否则将追究王献召的违约责任；（三）如果房本下发时，契税票不满两年，王献召将房本交给刘路朋，刘路朋将房款约定中的5万元在一周内支付给王献召。四、落款时间显示为2018年6月15日的《补充协议》由刘路朋及其父亲刘松阳与王献召签订，双方约定因王献召开始面签，应王献召的要求刘路朋同意提前支付20万元余款且分四次支付，将剩余5万元在过户当天支付给王献召；刘路朋提供的四份收条显示王献召于2018年6月15日、2018年6月29日、2018年7月6日、2018年7月19日分别收到刘路朋支付的四笔房款，每笔5万元，共计20万元。五、《房屋交付通知书》载明“万科?美景万科城项目三期10幢1单元706（25）房”的交付时间为2016年11月26日至2016年11月27日；武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司出具的票号为0005132的收据载明2016年11月27日收到王献召交纳的物业费（2016年12月5日至2017年12月4日）2529.84元及代收电费200元；同时刘路朋提供其支付宝交易记录显示2016年11月27日向武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司支付2729.84元。六、刘路朋提供其支付宝交易记录显示：（一）2017年5月13日、2017年10月15日、2017年11月19日、2018年3月15日为户名为“*献召”缴纳水费30元、50元、50元、50元；（二）2017年12月15日向万科物业发展有限公司预交车位服务费1000元、物业费600元。七、王献召尚未取得涉案房产的房产证，其尚未结清省直住房资金中心的借款本息。八、一审法院办理（2018）豫01执保110号保全案件时，于2018年5月22日查封了王献召名下的涉案房屋，向郑州市不动产登记中心送达了协助执行通知书，保全期间自2018年6月8日起。案外人刘路朋于2018年8月23日提出异议，请求解除对该房产的查封。一审法院于2018年9月25日作出（2018）豫01执异320号执行裁定，裁定驳回刘路朋的异议请求。一审法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记”四个条件，人民法院应予支持。本案中，刘路朋虽然与王献召通过万家乐房产公司签订了涉案房屋的买卖合同，亦按照合同约定支付了大部分购房款且在执行法院查封涉案房屋前为入住该房屋交纳了物业费、水费、电费等，但刘路朋购买涉案房屋时对该房屋存在按揭贷款及抵押是明知的，亦对借款本息尚未结清、房屋尚未解押的情况下无法办理房屋过户手续是明知的，造成刘路朋在2016年11月18日购买涉案房屋后直至人民法院于2018年6月8日依法通过郑州市不动产登记中心查封涉案房屋期间一直未办理房屋过户登记系“买受人自身原因”，所以刘路朋对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，刘路朋的诉请不能成立，不予支持。遂判决：驳回刘路朋的诉讼请求。案件受理费14700元，由刘路朋负担。本院查明的事实与一审一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点为应否停止对涉案房屋的执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于是否刘路朋的原因未办理过户登记的问题。涉案房屋为开发商新建住房，未办理不动产登记，王献召尚未取得房屋所有权，刘路朋明知该事实，仍然与王献召签订买卖合同购买涉案房屋，按照不动产过户登记政策，其无法办理登记手续。在签订买卖合同时，其也明知王献召已将涉案房屋抵押，办理了按揭贷款，即使王献召取得不动产权证书、享有房屋所有权，也无法办理过户登记。双方签订的买卖合同约定契税票满两年后进行过户，说明刘路朋具有逃避纳税的主观意图，具有过错。故一审法院认定系刘路朋自身原因未办理过户登记并无不当。综上所述，刘路朋关于排除执行的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。其他诉讼请求，依法不属于执行异议之诉的审理范围，不予审理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由刘路朋负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 李建瑞审判员 张俊宇二〇一九年六月十三日书记员 李嘉慧