海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初3310号   原告：许文娜，女，1988年9月5日出生，汉族，住海口市琼山区。   委托诉讼代理人：芦水水、陈翠颖，海南信达律师事务所律师。   被告：海南倚能房地产开发有限公司，住所地海口市美兰区白驹大道北侧倚能美林湾小区**楼**。统一社会信用代码：91460000681151516J。   法定代表人：余向东，董事长。   委托代理人：隋颖毅，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   原告许文娜诉被告海南倚能房地产开发有限公司（以下简称倚能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人芦水水、陈翠颖、被告的委托诉讼代理人隋颖毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告许文娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照合同约定的条件向原告履行交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金18408元（以已付房款590000元为基数，按每日万分之一的标准计算，一次性支付截至自2018年3月22日计至被告将符合条件的房屋交付原告之日止，暂计至2019年1月28日为18408元）；3、本案诉讼费用由被告承担。   事实及理由：2015年11月29日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，向被告购买位于海口市美林湾小区南区19栋505房，原告已完全履行买受人各项义务，并已支付全部房款590000元（其中首付款120000元，按揭贷款470000元）。根据《海口市商品房买卖合同》第八条：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件（该商品房经综合竣工验收）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据《海口市商品房买卖合同》第十一条第3项：逾期交房超过90日，买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。因被告未能按照约定交付房屋，原告于2017年将被告诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金，美兰法院于2018年4月2日作出（2018）琼0108民初776号民事判决书，判决被告向原告支付从2016年11月1日起计至2018年3月21日期间的逾期交房违约金29854元。被告不服上诉，海口中院于2018年12月6日作出（2018）琼01民终4340号民事判决书，维持上述判决。上述判决生效后，被告的违约行为仍在继续，原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。   被告倚能公司辩称，涉案房屋已于2019年1月22日取得工程竣工验收备案表，已符合原判决要求，并已向原告发出交房通知书，但原告没有前来办理交房手续；认可原告主张的逾期交房违约金的诉求。   原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。综合当事人提交的证据和庭审陈述，经审查，本院认定事实如下：   2015年11月29日，原告许文娜与被告倚能公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的倚能·美林湾（南区）19#21#楼（幢）1单元5（层）505房预售给原告，该房建筑面积76.73m2，总价款590000元，付款方式为按揭贷款支付，即付首付房款120000元，余款470000元采取按揭贷款方式支付；被告应于2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合竣工验收并完成附件约定装修工作的商品房交付原告，如逾期交房在90日内，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之一支付违约金，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金；被告应在约定的交付日15日前，书面通知原告办理查验手续，原告应在收到通知之日起15日内，会同被告进行房屋验收交接；合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告许文娜依约向被告支付了购房款590000元（其中，首付款支付120000元，通过银行按揭贷款支付470000元）。   另查明，涉案的倚能·美林湾（南区）19#21#楼工程项目于2016年4月通过了由工程建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等共同组织实施的工程质量竣工验收，在涉案工程项目未通过竣工验收备案的情形下，被告已将涉案工程项目中的部分房屋向其他部分购房者进行了实际交付，而原告以被告未办理工程竣工验收备案手续，房屋未通过综合竣工验收，不具备交付条件而拒绝收房。因被告未能按照约定交付房屋，原告于2017年将被告诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金，本院于2018年4月2日作出（2018）琼0108民初776号民事判决书，判决被告向原告支付从2016年11月1日起计至2018年3月21日期间的逾期交房违约金29854元。被告不服上诉，海口中院于2018年12月6日作出（2018）琼01民终4340号民事判决书，维持上述判决。   2019年1月，被告再次就涉案项目组织建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等共同实施工程质量竣工验收，并于2019年1月22日通过海口市住房和城乡建设局备案。被告于2019年3月13日向原告邮寄《收楼入伙通知书》，通知原告办理收房手续，该邮件于当日完成送达。庭审中，原告称因涉案房屋未办理工程竣工验收备案证，房屋未通过消防、环保竣工验收等，不具备交付条件，故其未办理入住手续。   上述事实有原告提交的《海口市商品房买卖合同》《住房公积金（委托贷款）借款合同》、中国银行海南省分行借款借据、销售不动产统一发票、海南增值税普通发票、（2018）琼0108民初776号民事判决书、（2018）琼01民终4340号民事判决书，被告提交的工程竣工验收备案表、收楼入伙通知书、快递单及查询结果，另有当事人的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，许文娜和倚能公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。双方应按照约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是：（一）涉案商品房是否具备交付条件；（二）倚能公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应向许文娜支付逾期交房违约金。   （一）关于涉案商品房是否具备交付条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。住房城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。从上述规定可见，工程竣工验收备案制度系政府建设主管部门在行使工程质量监督管理职责中一个必不可少的重要环节。双方在合同约定，倚能公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将已综合竣工验收并完成附件约定装修工作的商品房交付许文娜使用。因此，涉案房产是否符合交付条件关键在于是否依法经过有关职能部门的综合竣工验收。本案中，涉案项目已于2019年1月22日通过行政主管部门的竣工验收备案，故应认定涉案项目已通过综合竣工验收，涉案房产已具备交付条件，被告书面通知原告办理交房手续后，但原告仍以房屋不具备交付条件为由拒绝入住。原告的主张与事实不符，于法无据，本院不予支持。   （二）倚能公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应向许文娜支付逾期交房违约金。由于双方在合同中约定倚能公司应当在2016年10月31日前将通过综合竣工验收的房产交付给许文娜，但涉案项目迟至2019年1月22日才通过综合竣工验收备案，2019年3月13日才向原告邮寄交房通知。双方在合同中约定，买受人应在收到书面通知之日起15日内办理验收交接，据此，倚能公司自2018年3月22日至2019年3月28日期间存在逾期交房的违约行为，共计371天。按照合同约定的违约金计算方法，本院确认，被告倚能公司应向原告支付逾期交房违约金为21889元（590000元×0.0001×371天）。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告海南倚能房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告许文娜支付从2018年3月22日计至2019年3月28日期间的逾期交房违约金21889元。   二、驳回原告许文娜的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费260.20元（原告已预交），由被告海南倚能房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 邝小蕊   人民陪审员 黄亚六   人民陪审员 李明学     二〇一九年六月二十日   书记员 陈树新   书记员 林名泽   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   ......   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果