呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1983号上诉人(原审被告、反诉原告)：李勇平，男，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曾艳，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凡第，内蒙古誉昊律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：高翔，女，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曾艳，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凡第，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：内蒙古烽泰房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区。法定代表人：吕鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文静，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘富玉，内蒙古若辉律师事务所律师。上诉人李勇平、高翔因与被上诉人内蒙古烽泰房地产开发有限公司（以下简称烽泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李勇平、高翔上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，驳回烽泰公司一审全部诉讼请求并支持李勇平、高翔一审全部反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用由烽泰公司承担。事实和理由：一、一审法院在毫无事实依据的情形下就认定“由于李勇平、高翔原因无法办理按揭贷款”，严重损害李勇平、高翔合法权益。首先，李勇平、高翔是否具备办理按揭贷款条件，是否因自身原因导致不能办理按揭贷款，该事实属于消极事实，李勇平、高翔不能自证不能。在本案庭审过程中，烽泰公司仅是向人民法院称述李勇、高翔不具备办理按揭贷款的条件，但未提交任何证据予以证明，根据“谁主张谁举证”的原则，烽泰公司应当承担举证不能的责任，但一审法院将无法办理按揭贷款的原因归责于李勇平、高翔，明显是错误的。其次，涉案房屋未办理房屋按揭贷款的原因是因为烽泰公司的原因导致的。本案所涉及到的按揭贷款为个人住房商业性贷款，此种类型的商业贷款是要求贷款人以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。所以李勇平、高翔办理按揭贷款成功的前提条件是李勇平、高翔所购房屋能够作为抵押物为上述按揭贷款提供担保，但本案中，双方于2017年8月28日签订《商品房买卖合同》合同约定应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，但烽泰公司却迟迟不办理网签备案手续，导致涉案房屋无法作为抵押物为上述按揭贷款提供担保，进而导致李勇平、高翔无法办理按揭贷款手续，故涉案房屋未办理房屋按揭贷款的原因是因为烽泰公司的原因导致的，与李勇平、高翔无关。二、李勇平、高翔从未收到所谓的2018年4月5日向李勇平、高翔送达的《解除合同通知书》，一审法院毫无事实依据的情形下就认定“四喜超市代收，应视为烽泰公司已送达李勇平、高翔”的事实，违反法律规定。根据《商品房买卖合同》第25条约定，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以快递方式送达对方。本案中，烽泰公司向李勇平、高翔送达文书理应直接送达，由本人签收，一审法院认定“四喜超市代收，应视为烽泰公司已送达李勇平、高翔”，明显偏袒烽泰公司。烽泰公司认为“四喜超市”有权代收就应当向人民法院提交充分证据证明该签收人为李勇平高翔有权签收或者授权、指定签收人，现上诉人未向人民法院提交任何证据予以证明上述事实应当承担举证不能的法律后果。烽泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、由于李勇平、高翔的原因无法办理按揭贷款，致使双方合同目的无法实现，烽泰公司有权解除合同。因李勇平、高翔提供的按揭贷款所需材料未能通过银行审查，在签订商品房买卖合同后至办理按揭贷款期间，李勇平、高翔名下有三笔贷款未结清，故双方约定的工行未通过贷款审批。烽泰公司联系其他银行，并要求李勇平、高翔配合完成贷款审批义务，但李勇平、高翔的贷款事宜一直未办理成功。二、李勇平、高翔主张未办理贷款的前提是办理网签手续，无任何事实依据。办理房屋贷款需要抵押物，但是前提是银行对贷款人的征信情况及还款能力做一个基本判断，如果符合贷款条件，银行方能同意为其办理贷款，下一步才是具体办理抵押物的相关书序，李勇平、高翔办理贷款期间，烽泰公司同时为一百余户购房者办理贷款，没有理由只有李勇平、高翔一户因没有办理网签备案而没有贷款成功。三、烽泰公司送达解除合同通知的程序及送达方式合法，烽泰公司已经履行完毕解除合同的通知义务，双方签订的《房屋购买合同》已于2018年4月5日送达。烽泰公司向一审法院起诉请求：1、确认烽泰公司与李勇平、高翔双方签订的商品房买卖合同已经于2018年4月5日解除。2、李勇平、高翔向烽泰公司支付违约金（以587424元为基数，按每日万分之三，自2018年4月5日计算至判决生效之日止）。李勇平、高翔向一审提出反诉请求：1、烽泰公司继续履行与李勇平、高翔于2017年8月28日签订的商品房买卖合同；2、烽泰公司协助李勇平、高翔办理涉案商品房预售合同的登记备案手续；3、烽泰公司协助李勇平、高翔办理涉案商品房剩余46万元购房款的银行按揭贷款手续。一审法院认定事实：1、2017年8月28日，烽泰公司（出卖人）与李勇平、高翔（买受人）签订商品房买卖合同，约定：“李勇平、高翔购买烽泰公司开发的位于呼和浩特市回民区新华西街铁骑·新华名都XXXX号房屋，建筑面积118.95平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平米4938.41元，总价款为587424元。付款方式：贷款方式付款按揭贷款。买受人应当于2017年8月28日前支付首期款127424元，占全部房价款的21％。余款46万元向工商银行（贷款机构）申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间分别处理（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的万分之三向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”李勇平于2017年8月20日向烽泰公司交付定金5万元，李勇平、高翔于2017年8月28日向烽泰公司交付购房款77424元，以上购房款合计127424元。2、剩余购房款46万元，由烽泰公司协助李勇平、高翔前往中国工商银行如意开发区支行办理按揭贷款，由于李勇平、高翔不符合办理按揭贷款的条件，中国工商银行如意开发区支行退回李勇平、高翔材料，未能办理按揭贷款。3、2018年4月5日，烽泰公司依据商品房买卖合同中李勇平、高翔的通讯地址向李勇平、高翔邮寄送达律师函，物流信息显示四喜超市代收。2018年7月27日，内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处作出（2018）呼青证内字第4678号公证书，公证事项：送达保全。公证内容为：“根据《中华人民共和国公证法》及《公正程序规则》的规定，公证员与公证员助理、烽泰公司的委托诉讼代理人郑翔于2018年7月25日下午一同在呼和浩特市回民区新华西街铁骑·华府售楼部，向李勇平、高翔送达律师函。郑翔将律师函递给高翔，高翔看后将律师函留在郑翔的办公桌上，拒绝在送达回证上签字。”公证的《律师函》内容为：“内蒙古超伦律师事务所依法接受内蒙古烽泰房地产开发有限公司的委托，指派许春风律师就你方违反《商品房买卖合同》的事宜，郑重致函如下：2017年8月28日，你方与烽泰公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定，你方拟购买位于呼和浩特市回民区新华大街与西二环交汇处东800米路北铁骑·新华名都XXX号房屋，建筑面积118.95平方米，房屋总价款为587424元，付款方式为首付127424元，余款46万元向工商银行办理购房按揭贷款。但由于你方贷款条件不符合贷款行要求，未能通过审批获得此次购房贷款，一直未向烽泰公司支付购房余款，已经违反合同约定。合同第八条“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的万分之三向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部购房款。”时至今日，你方逾期付款已经超过180天（自2017年9月28日起算），严重违反合同约定，给烽泰公司造成重大经济损失。综上，经郑重致函如下：（1）烽泰公司解除与你方签署的《商品房买卖合同》，解除时间为2018年4月2日。（2）请你方在收到此函后三日内主动与烽泰公司联系，办理退房款的相关手续。如逾期办理，烽泰公司将按照合同约定要求你方支付违约金，并在应退还的房款中直接扣除。”4、2019年1月17日，一审法院依据烽泰公司申请从中国人民银行内蒙古自治区分行调取了李勇平、高翔个人信用报告，李勇平的个人信用报告显示：李勇平在签订商品房买卖合同之后至办理按揭贷款期间，其名下尚有三笔贷款未结清。一审法院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，烽泰公司与李勇平、高翔签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效，双方应恪守履行。合同约定剩余房款46万元向工商银行办理购房按揭贷款，由于李勇平、高翔原因无法办理按揭贷款，致使双方合同目的无法实现，烽泰公司有权解除合同。烽泰公司依据合同中李勇平、高翔的通讯地址向李勇平、高翔邮寄送达律师函通知解除合同，程序及送达方式合法，邮寄信息显示四喜超市代收，应视为李勇平、高翔已送达到李勇平、高翔。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”律师函即解除合同通知于2018年4月5日送达，李勇平、高翔未能在以上法律规定的三个月异议期内进行异议诉讼，故解除合同通知已生效，商品房买卖合同自律师函到达时即解除。由于李勇平、高翔原因无法办理按揭贷款，导致双方合同目的无法实现，烽泰公司行使解除权。而烽泰公司主张的违约金系依据合同第八条关于逾期付款的约定，此条款并不适用因李勇平、高翔原因无法办理按揭贷款的情形，故对烽泰公司主张的违约金依法不予支持。对李勇平、高翔的反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认原告内蒙古烽泰房地产开发有限公司与被告李勇平、高翔签订的商品房买卖合同于2018年4月5日解除；二、驳回原告内蒙古烽泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告的反诉请求。案件受理费，本诉部分230元，由原告烽泰公司负担。反诉部分已减半收取50元，由反诉由李勇平、高翔负担。二审中，当事人没有提交新证据，针对二审中双方争议事实本院认定如下：一、李勇平、高翔是否合办理按揭贷款的条件，一审法院调取的个人征信报告显示从2017年11月9日至2018年2月11日内蒙古呼和浩特金谷农商银行对李勇平进行多次贷款审批，该证据与短信截图、李勇平存在三笔贷款未还清的事实相互佐证，能够证明却因李勇平、高翔的原因未完成贷款审批。二、2018年4月5日《解除合同通知书》是否送达李勇平、高翔，本院认为，送达解除合同通知，应当到达到本人，“四喜超市代收”不能认定为已经送达李勇平、高翔，一审对该事实认定有误，本院予以纠正。一审法院查明的事实均有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，烽泰公司是否享有解除权，涉案的合同应否应继续履行。首先，烽泰公司与李勇平、高翔签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应恪守履行。合同约定剩余房款46万元向工商银行办理购房按揭贷款，是否符合贷款条件应以烽泰公司向银行申请贷款时间为准，本案因李勇平、高翔的原因未完成贷款审批，且自2018年2月至2018年7月25日，李勇平、高翔的逾期超过90日，根据双方合同约定，烽泰公司享有合同解除权。其次，李勇平、高翔在2018年5月29日，2018年5月30日偿还了自身欠付的贷款，在本案诉讼中，李勇平、高翔否认系其自身原因导致不能贷款，反诉请求烽泰公司继续履行商品房买卖合同并协助其办理银行按揭贷款手续。李勇平、高翔拒绝承认系其自身原因导致贷款无法办理与本案一、二审认定的事实相互矛盾，双方签订的商品房买卖合同又明确约定逾期付款90日，出卖人有权解除合同，故一审判决确认双方合同已经解除并无不当，本院予以维持。关于解除的时间应以2018年7月25日《律师函》送达到李勇平、高翔为准。综上所述，李勇平、高翔的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决对商品房买卖合同解除时间认定有误，本院依法予以更正；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2758号民事判决第二项、第三项；二、变更呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2758号民事判决第一项“确认原告内蒙古烽泰房地产开发有限公司与被告李勇平、高翔签订的商品房买卖合同于2018年4月5日解除”为“确认内蒙古烽泰房地产开发有限公司与李勇平、高翔签订的商品房买卖合同于2018年7月25日解除”。二审案件受理费100元，由李勇平、高翔负担。本判决为终审判决。审判长 姜  怡审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼二〇一九年六月二十日书记员 曹 文 婷