安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初6260号 原告：朱传义，男，汉族，1992年3月29日生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：王旭，安徽陈康律师事务所律师。 被告：张其影，女，1970年7月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 委托诉讼代理人：吴用，安徽临湖律师事务所律师。 被告：合肥市玉永大药房连锁有限公司大富店，住所地安徽省合肥市新站区淮南路与九顶山路交口东南角大富新领地**106、107，统一社会信用代码91340100MA2RGYJX6Q。 负责人：李梦月，该公司经理。 被告：合肥市玉永大药房连锁有限公司，，住所地安徽省长丰县双凤经济开发区双凤大道西侧统一社会信用代码913401213487992715。 法定代表人：丁素芳，该公司总经理。 原告朱传义诉被告张其影、合肥玉永大药房连锁有限公司大富店（以下简称玉永大富店）、合肥玉永大药房连锁有限公司（以下简称玉永公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日受理后，依法适用简易程序，于同年6月21日公开开庭进行了审理。原告朱传义及其委托诉讼代理人王旭、被告张其影的委托诉讼代理人吴用到庭参加了诉讼。被告玉永大富店、玉永公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱传义向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即向原告支付2019年4月份房租9975元、违约金30000元；3、判令被告立即将租赁房屋恢复原状；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告委托其父亲与被告于2018年1月6日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于合肥市新站区交口大富新领地门面房一间租给被告，用于经营药店，被告支付定金一万元，租期自2018年元月6日起至2028年元月6日止，月租金9500元，房屋租金一季度缴纳一次，于每季度的第一个的六号缴纳当季度的房租。时至2019年4月份，被告应当向原告支付2019年第二季度的房屋租金，但经原告多次催促，被告却始终未向原告支付2019年第二季度（2019年4月至2019年6月）的房屋租金。原告认为：被告应当按照合同约定及时足额向原告支付租金，现原告未按照合同履行，故诉至贵院，恳请判如所请。 被告张其影辩称：1、同意解除，原被告双方租赁合同关系在2019年4月25日双方协商已经实际解除；2、拖欠4月租金金额不属实，是4月7日至4月24日的租金。被告没有违约，3月份已经通知原告要求下调租金，因为周边租赁房东已经下调至7000元，我方多次沟通未果，违约金应当以原告方的损失为前提，涉案房屋已于2019年4月25日实际交付给原告，原告无证据证明合同解除给其造成的实际损失，即便被告方存在违约行为，原告方主张的违约金过高；3、涉案房屋已经交付给原告了，不存在恢复原状的问题；4、双方签订合同时被告向原告支付1万元押金，解除时要求原告返还。 被告玉永大富店、玉永公司未到庭，也未提交答辩状。 经审理查明：2018年1月6日，原告的父亲朱先有（甲方）与被告张其影、玉永大富店（乙方）签订《房屋租赁合同一份》，约定：原告将座落于合肥市新站区交口的大富新领地第Ｓ2-107层门面房租给被告，用于经营药店使用；租赁期限自2018年1月6日起至2028年1月6日止；该房屋月租金为9500元，租金按季结算；乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金10000元；甲方与本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……拖欠租金累计达半个月……；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书前，本合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的定金的3倍为违约金；合同生效后第二年开始每年按5%递增。 另查明，被告张其影于第一季度的2018年1月4日向原告支付定金10000元，并于同年1月8日、1月11日向原告支付39000元、1000元，合计40000元。被告租金交至2019年4月6日原告无异议。 再查明，2019年4月25日，被告搬离系争房屋，并将系争房屋钥匙交还原告，原告已接收。双方对合同解除时间为2019年4月25日无异议。 又查明，玉永大富店是玉永公司的分公司。 又查明，涉案房屋登记在原告名下，原告委托朱先有代为签订原告所有的涉案房屋租赁合同，原告予以认可。 上述事实由原告提供的原告身份证复印件、被告身份证复印件、企业信息、《商品房买卖合同》、房产证复印件、《房屋租赁合同》、聊天记录截屏、张贴《通知》照片、装饰装修合同及房屋现状的图片，被告张其影提供的付款记录及双方当庭陈述在卷佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告委托朱先有与被告签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，原被告之间形成房屋租赁合同关系，对此，本院予以确认。2019年4月25日，被告张其影搬离涉诉租赁房屋，并将钥匙交还给原告，双方对解除合同的时间2019年4月25日无异议，故本院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。 对于原告要求被告支付2019年4月份租金9975元的诉讼请求，根据查明的事实，双方已于2019年4月25日实际解除了《房屋租赁合同》，被告租金交至2019年4月6日，被告支付原告的租金应从2019年4月7日开始计算至4月24日止，根据合同约定，此期间的租金经计算，应为5903元［（9500元+9500元×0.05）×12个月÷365天×18天］。合同约定每季度租金为28500元，被告第一季度多支付了11500元，原告主张该款是被告赔偿涉案房屋前承租人的违约金，由于原告未能提供相关证据证明，该款应认定为被告支付的租金，故原告主张被告张其影拖欠其租金的请求缺少事实依据，本院不予支持。 对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告以被告拖欠租金为由，理由不能成立，但被告没有证据证明其按合同约定提前1月通知原告解除合同，对此被告应承担违约责任。合同约定的违约金为定金的三倍，因原告未提供被告违约给其造成损失的具体证据，现被告辩称约定的违约金过高，请求调整，本院予以采纳，本院酌定被告应向原告支付违约金为10000元。由于原告在本案中已主张违约金，合同解除后，原告收取被告的定金10000元则应当返还。综上，被告应当支付本案的违约金与原告应当返还的定金，在本案中应予以冲抵。另原告提出对房屋进行恢复原状的诉请，对此被告提出原告接收房屋时并未提出异议，且原告也未提供房屋原有的状态，故原告该诉请，本院不予支持。玉永大富店、玉永公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认朱先有与张其影、合肥市玉永大药房连锁有限公司大富店于2018年1月6日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月25日解除。 二、驳回原告朱传义在本案中的其他诉讼请求。 案件受理费人民币800元，减半收取，400元，由原告朱传义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王天利 二〇一九年七月五日 书记员  冯 艳 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、《中华人民共和国担保法》 第七十一条债务履行期届满债务人履行债务的，或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质物。 债务履行期届满质权人未受清偿的，可以与出质人协议以质物折价，也可以依法拍卖、变卖质物。 质物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。