.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}翁牛特旗人民法院民事判决书（2019）内0426民初1221号原告：李国荣，女，1972年11月20日出生，汉族，个体，现住内蒙古赤峰市。原告：苏宝柱，男，1970年8月1日出生，汉族，个体，现住内蒙古赤峰市。二原告的委托诉讼代理人：马雨波，内蒙古恒伟律师事务所律师。被告：翁牛特旗乾昌投资有限公司。住所地：内蒙古赤峰市翁牛特旗乌丹镇乾昌市场。法定代表人：李玉民，系经理。委托诉讼代理人：王永礼，系公司职员。委托诉讼代理人：胡飞剑，翁牛特旗乌丹镇法律服务所法律工作者。原告李国荣、苏宝柱与被告翁牛特旗乾昌投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国荣、苏宝柱及其委托诉讼代理人马雨波，被告翁牛特旗乾昌投资有限公司的委托诉讼代理人王永礼、胡飞剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国荣、苏宝柱向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除双方的房屋买卖合同并判令被告返还购房款23.46万元，同时判令被告以支付上述房款等利息的方式赔偿损失；2、要求被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年12月22日，原被告双方签订房屋买卖合同一份，约定被告将其翁牛特旗商贸物流园区4号楼11号厅出售给原告，同时约定交付房屋的时间为合同签订当日。合同签订时原告交房款10万元，2014年6月30日交房款10万元，在此之前还交付了大修基金等34600元，共付房款23.46万元。但是该房屋迄今为止并未交付给原告，且水、暖、电等设施均未安装，被告原法定代表人罗海峰因刑事犯罪于2014年刑拘，被告办公地点被法院查封，此后被告一直无人负责处理此事，在长达五年多的时间里，被告一直未给原告办理房产、土地等权属证书，故提起诉讼，请求法院公正判决。被告翁牛特旗乾昌投资有限公司辩称，交款事实部分公司予以认可，但其称水、电、暖设施不全，土地证、房产证未予办理不属实。涉案商厅与其他多处商厅一样，水、电、暖均已齐全，且房产证、土地证等权属证书已经于2013年12月27日均已办出，存放在公司内，原告并未去领取。原告要求解除合同并赔偿损失的请求没有事实依据及法律依据，应该驳回其诉讼请求。涉案房产买卖合同签订时间是2013年12月22日，并于2013年12月27日经原告和被告一同到翁旗房产所办理了转移登记手续，因此涉案合同不但实际履行，而且已经履行完毕，达到了合同的目的，不存在合同解除的条件或情形。本案是在被告另案起诉原告，要求其给付559486元房款及利息、违约金的情况下，才有本案原告申请中止审理，予以诉讼，另案目前正在中止审理过程中。本案被告索要房款就要要求解除合同，明显违背诚实信用的交易原则。2013年12月22日签订合同当日，本案原告李国荣为被告乾昌公司就首付款之外的剩余的559486元出具了两枚借据，以表示欠款的事实，足见涉案楼房的买卖是双方真实意思的表示，本案不符合涉案楼房解除的法定条件及约定条件，合同目的已经达到，权属证书已经办出，再以解除合同进行诉讼，完全没有法律依据，解除合同必须具备一定的条件，即使违约也不发生解除的法律后果，而只产生违约责任。本案的合同既不属于合同无效也不具备可撤销的情形，乾昌公司与原告签订合同后，就将涉案房屋交付给了原告，原告已经占有使用并处置。我们提交证据证明其占有使用的情形，经查原告已经将房屋租赁给他人使用，原告也没有证据证明被告拒绝交付房屋的证据，事实上，被告在2017年和2018年多次打电话向原告催要商厅房款，但李国荣提出要给予优惠政策，未得到公司的允许，所以其起诉要求解除合同。涉案合同一经有效成立就具备法律效力，双方当事人都必须严格遵守，不得擅自变更或解除，这是重要原则。原告从未向被告索要过房产，自2013年至今已经达到6年之久，足见其房产已经交付，所尾欠的559486元至今未交，要解除只有乾昌公司才可以行使解除权，但目前看来，权属证书已经办出，原告享有物权，被告享有债权，我们将对涉案房产采取进一步措施。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原被告2013年12月22日签订的房屋买卖合同一份、被告起诉原告的起诉状复印件一份，证明根据原被告双方所签订的合同，被告交付房屋的时间应当为2013年12月22日，根据被告起诉原告索要房款的诉状记载，被告声称交付房屋的时间为2014年6月，所以足以证实本案被告存在违约行为，并且对于房屋的交付时间前后陈述不一，由此可以推定，被告根本未向原告交付房屋。被告质证认为房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性无异议，但是对民事起诉状中于2014年6月将房屋交付给被告使用，这样的表述是引用了房屋买卖合同中第二页第二条中的2014年6月30日支付乙方首付款10万元的日期所写，这个日期为首付款交纳完毕之日，连同合同签订当日交付的10万元，总计20万元。并没有看第三条中的第一项关于2013年12月22日交付的情况，属于一种笔误，但实际上签订合同的当天就已经交付。因此，这两份证据不能达到原告所要证明的目的，也无法直接证实未予交付房屋的事实。2、2018年6月23日上午11时32分，本案原告李国荣与被告代理人王永礼的电话录音、整理笔录各一份，李国荣向王永礼询问办理房产证的相关事宜，王永礼回答，房产证同意办理也得办理，不同意办理也得办理，证明被告并未向原告交付房屋产权证书，原告未取得房屋产权证书。电话录音同时体现原告李国荣一直未拿到房屋钥匙，被告未向原告交付房屋的事实。被告质证认为对真实性无异议，但是对其所要证明的问题有异议，1、王永礼所表述的内容并没有直接认可涉案房屋是由乾昌公司租赁或者是转给他人使用，而恰恰相反，原告知道李建学在使用，足以证明其不但知情，而且是经过其同意李建学才使用的，乾昌公司、公司职员王永礼均不知道李建学使用的情况，涉案房屋的钥匙在合同签订之时就已经交付，公司承建的几百处房产，有的已经取得了钥匙，有的没有要钥匙，钥匙自己重新配置，但本案中，原告是领取了钥匙，录音内容中主要体现了两个方面的信息。一是原告认为涉案房产购买价格为4000余元，他处房产2000余元，认为价格不值，所以要求退房；二是如果不退房，就需要降价处理，再给25万元就可以继续履行合同。综上，原告之所以提出解除合同，主要目的是想降低价格，所以这份录音，根本就不能证明乾昌公司未交付房屋的事实。不符合解除的条件。王永礼在录音中也明确说明相关交款情况、办理房产证的情况、涉案房屋现在的使用情况均不知情，王永礼虽然说房产证同意也得办，不同意也得办，这是一个原则的问题，言外之意就是原告购买房屋，签订了合同就应该为其办理权属证书，所以不能证明没有办理权属证书。3、下载于中国裁判文书网，2014年8月26日作出的（2014）翁民初字第3706号民事裁定书一份，内容为对被告所有的公章、财务章、财务账簿进行提取。引起本案的原因是原公司股东罗某请求解散公司，证明2014年8月26日，自翁旗人民法院作出上述民事裁定后，被告公司进入解散程序，已不可能行使公司权利，根据原被告双方签订的合同所约定的第三笔首付款时间为2014年12月31日，由于公司已进入解散程序，导致原告第三笔首付款无处交纳，故原告不存在违约情形。被告质证认为对合法性、关联性有异议。这份裁定的原告罗某并没有真实姓名，周某也没有真实姓名，假使此裁定书真实存在，那么该份裁定与本案无关。虽然提出公司解散的申请，但是该公司至今并没有解散，公司章、财务章、财务账簿采取保全措施后，已经被法院驳回，已经及时解除了保全措施，所以这些保全措施并不影响原告向被告交纳189486元首付款的行为，但是至今原告也没有交纳该笔房款，累计已经达到559486元。即使2014年8月份-12月份，不能使用公司公章、财务章，但是原告在2014年12月31日前也一直没有交纳房款。如果说认为公司违约无法交纳房款，应该提供公司不收房款或无法收取房款的证据。4、天眼查查出的被告2015年、2016年、2017年经营异常信息，证明翁牛特旗乾昌投资公司连续三年进入企业经营异常名录，2015年进入企业经营异常名录的原因是通过登记的住所或者经营场所无法联系，由此可以证实本案被告的住所及经营场所连工商登记管理机关都无法查找，所以原告作为个人，更加无法查找被告的经营场所。被告质证认为证据来源有异议，天眼查中的相关信息与实际经营信息存在较大出入，其所查询的情况与实际信息并不同步，假使该信息真实，进入异常名录并不代表该公司处于停滞状态或注销状态，进入异常名录根据国家市场监管总局相关文件要求，对于公司在法定期间内（每年的1月1日至6月30日为年度报告期），逾期未参与年度报告的，系统自动进入异常名录，在进入异常名录后企业若及时进行年度报告，那么即从异常名录中移除。所以，进入异常名录并不证明公司解散。原告应当提供拒绝交纳房款的证据。该证据与本案无关联性。5、照片两枚，证明翁牛特旗商贸物流园区4号楼自西向东数第十一间房产处于有人使用状态，但是该商厅长期处于关门落锁状态，室内有杂物存储，如果被告不能提供证据证实涉案大厅已经交付给原告的话，那么我们认为涉案大厅就是被告另外租于或售于他人使用。被告质证认为该照片所反映的是否是涉案房屋，从照片中无法看出，假使是涉案房屋，从照片上看屋内放有建筑材料，可以认定原告已经占有使用或处分，原被告于2013年12月27日共同办理了产权证书，原告应该知道该房已经属于本人所有，至于其是否使用，是否租赁给他人或借给他人使用，那是原告的权利，与公司无关。涉案房屋中的锁也不是公司的锁具，何人使用公司不知情，但是原告知道是李建学在使用，如果称公司未交付房屋，原告应当提供李建学是如何得到房屋并使用的，举证责任不在被告。王永礼曾经与李国荣通话后问过李建学，李建学说是李国荣、苏宝柱房主让其使用的，其余的不知情。被告翁牛特旗乾昌投资有限公司为支持自己的抗辩理由，向本院提交如下证据：1、李国荣、苏宝柱的房产证复印件，办理时间为2013年12月27日，证明涉案房屋已经办理了权属登记证书，进一步证明合同目的已经达到，且履行完毕，不符合合同解除的条件。原告并未去公司领取。没有李国荣、苏宝柱的签字是不能办理房产证的。原告质证认为1、在确保本案被告不敢炮制虚假不动产证书的前提下，对上述证据的真实性无异议，但是对于上述证据的证明问题有异议，在被告的答辩过程中，认可上述证据存放于公司处，但是在刚才的举证过程中，陈述是原告未去领取，所以由此过程我们应当看到，如果是原告本人持被告公司的各类票证、介绍信，办理房产登记，则房产证无需存放于公司处。如果是被告为原告办理房产登记，则办理完毕后，被告应当将房产证书交付给本案原告。房产证没有交付的，不能视为原告已经取得不动产登记证书；2、上述证书不能证明合同目的已经达到，原告购买大厅的目的，是对大厅行使完全的物权，在被告未向原告交付大厅之前，仅凭一份房屋产权证书，而且上述房屋产权证书还没有由原告掌控的前提下，原告无法对涉案大厅享有占有、使用和收益处分的权利，所以被告所谓的合同成立目的达到这一说法，没有证据支持。2、2019年4月11日手机录制的涉案房产屋内放有建筑材料等杂物的录像光盘一张，证明涉案房屋已经被原告占有使用或处分。原告质证认为被告所录制的这份视听资料是否是涉案大厅原告不清楚，但是如果确系涉案大厅，我们认为这是被告对大厅在行使使用权利，原告根本没有使用。根据原告陈述、被告答辩以及举证、质证情况，本院认证认为原告提交的证据，具有证据的客观性、合法性、关联性特征，且能证明其所要证明的问题，本院予以采信。被告提交的1号证据，具有证据的客观性、合法性特征，但不能证明自己的抗辩目的。被告提交的2号证据，原告不予认可，被告又未提供相关的参照物作依据，缺乏客观性特征，本院不予以采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告欲购买被告建筑面积为180.83平方米商贸物流园区4号楼11号厅，经协商于2013年10月13日确定总价款为759486.00元，大修基金等34603.00元，于2013年12月22日签订了《房屋买卖合同》，原告交房款10万元、大修基金、契税、房产证测绘、土地证登记费等费用3460.00元。2014年6月30日原告交房款10万元，共交款234600.00元。被告于2013年12月27日为原告李国荣办理了房屋产权证书。案涉大厅被告至今未交付给原告。现原告要求解除合同，返还购房款及其他费用合计234600.00元。本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。原告交付一部分房款以及大修基金、契税、房产证测绘、土地证登记费后，被告已为原告办理了房屋产权证书，原告已实际的取得了案涉大厅的所有权，原告从合同中约定的债权已转化为不动产的物权。根据合同解除后相互返还的原理，在原告未被取消大厅登记人之前，如果解除合同被告已无法取得合同中的债权。另原告称被告现在尚未向其交付大厅，庭审时双方各执一词，且原告未有证据支持自己的诉求，根据“谁主张、谁举证”原则，原告应承担举证不能的责任。故原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，缺乏证据支持，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费4819.00元，减半收取2410.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 王志华 二〇一九年六月十二日书记员 李 勃本判决涉及法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。