广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初5847号原告：江门市粮油储备调剂有限公司，住所江门市蓬江区高沙中路36号，统一社会信用代码91440703712223181P。法定代表人：关卓威。委托诉讼代理人：刘杨，广东华南律师事务所律师。被告：周友爱，女，1978年3月27日出生，汉族住江门市新会区。委托诉讼代理人：邝日勇，广东五邑律师事务所律师。被告：林妙梅，女，1964年1月27日出生。原告江门市粮油储备调剂有限公司（下称粮油调剂公司）诉被告周友爱、林妙梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月9日及2019年5月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘杨，被告周友爱委托诉讼代理人邝日勇到庭参加了诉讼，被告林妙梅经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。粮油调剂公司向本院提出诉讼请求：1、确认江门市区粮食总公司（下称粮食总公司）与两被告于2012年5月11日签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月31日履行完毕；2、判令两被告自2017年6月1日起将位于江门市的房屋交回给原告。从港口二路291号搬出；3、判令两被告自2017年6月1日起，按每月人民币66538元支付房屋使用费，直至两被告实际将房屋交回给原告日止。事实与理由：2012年5月11日，粮食总公司作为出租方，两被告作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于江门市仓库）的房屋租赁给被告使用，双方约定租赁期限至2017年5月31日止。2014年8月，原粮食总公司吸收合并入粮油调剂公司。且根据江门市人民政府国有资产监督管理委员会相关文件，本案中涉案的租赁物由原告进行经营管理。由于涉案租赁物属于国有资产，依据政府相关文件，涉案租赁物属于《江门市市级公共交易目录》中列明的公共资源交易项目，须按要求纳入江门市公共资源交易中心实行公开招租。因此，在合同约定的租赁期限将届满前，原告于2017年4月20日向被告发出通知，告知被告在合同届满后将按政府文件要求将租赁物投放江门市公共资源交易中心实行公开招租。被告收到原告的通知后回复原告，认为原租赁合同继续有效，并认为原告的通知属于单方解除合同；原告再次于2017年5月11日、2017年6月1日、2017年7月7日向被告去函，表明在原合同履行完毕后，新的租赁合同应当按政府要求公开进行招租，若被告有意继续租赁，被告在同等条件下的优先承租权将得到保障，原告并请被告明确告知其是否有继续租赁意向。被告收到原告的函件后，仍坚持认为其有权继续使用租赁物，并拒绝对是否续租及是否同意参加公开招租予以明确回复。经江门市中恒土地房地产评估有限公司评估，涉案租赁物的市场租赁值现为66538元／月。原告认为，有关涉案租赁物所签订的原租赁合同已履行完毕，续租事宜应按政府要求进行公开招租，两被告拒绝配合原告开展后续公开招租事宜并拒绝将租赁房屋交回给原告，侵犯了原告的合法权益，造成了国有资产严重流失。今特向贵院提起诉讼，请公正判决。原告在举证期间提供的证据有:1、营业执照及身份证各1份；2、房屋租赁合同1份；3、通知及邮寄证明及短信各1份；4、复函1份；5、房屋评估结果答复书1份；6、产权登记证明1份；7、江门市粮食局文件三份；8、江门市人民政府国有资产管理委员会文件三份，江门市公共资源交易委员会办公室文件一份。被告周友爱辩称：我方不同意原告的诉讼请求，理由是1、租赁合同并没有履行完毕，根据租赁合同第二条约定如合同期满后乙方需继续租赁，甲方继续租给乙方，租金上调5%，如乙方不再租用，应提前60天通知甲方；2、甲乙双方还签订一份补充协议，该协议对乙方租赁标的物后建设仓库投入的资金进行约定。而且特别明确政府征用、三旧改造等项目，开发涉及到甲方得到地上物补偿的，要对乙方的维修造价进行补偿，且最高补偿额不超过乙方维修造价的80%；3、甲方出租标的物给乙方后，乙方对标的物的地上物进行维修加护总共花费四百多万元，在双方没有谈妥补偿之前，被告认为应该继续履行合同；4、原告诉请的房屋使用费的理由不成立，因为合同在继续履行中，被告依照原合同继续缴纳租金，双方是实际在继续履行合同，就不存在合同履行完毕的事实，所以被告认为希望通过法庭主持下，双方达成继续履行合同的调解协议。被告周友爱在举证期限内向本院提供的证据有:《房屋租赁合同补充协议》1份；2、图纸2份，效果图1份，《报价清单》1份，《白石东升工程验收结算单》1份，《城市道路挖掘施工许可证》1份；3、银行交易流水1份；4、白荣江出具的《关于东升仓库出租情况说明》1份。被告林妙梅无答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。案经审理查明：2012年5月11日，粮食总公司（甲方）与周友爱、林妙梅（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定将位于江门市仓库）的房屋租赁乙方使用。合同订明：1、租赁期定为5年，从2012年6月1日起至2017年5月31日止，如合同期满后，乙方需继续租用，甲方继续租赁给乙方，租金上调5%，乙方不再租用，应提前60日通知甲方；2、租金，每月租金8500元；3、乙方需对租用的建筑物装修时，需经过甲方及有关部门同意，按规定办理有关手续方可施工。对经营场所的装修不得影响及损坏建筑物结构，等等。同日，双方还签订一份补充协议，该补充协议订明：1、因乙方使用需要，对上述房屋进行维修加固，包括填高地台，通渠排水，天面执漏等，其一切费用由乙方负担；2、乙方在施工前须将维修加固方案（包括维修项目、预算造价、安全措施等）报一份给甲方，须甲方同意后方可施工；3、乙方在施工过程中，必须对施工安全、人身安全、防火防盗、环境保护等工作过程负责；4、如果因政府征用、三旧改造等项目开发涉及到甲方得到地上物补偿的，可考虑以乙方的维修造价按一定比例进行补偿，但最高补偿额不超过乙方维修造价的80%；5、合同期内，如遇国家有关政策规定，旧城改造开发或不可抗力等因素影响，致双方无法履行合同时，本合同自行失效，甲方无须向乙方作任何补偿。后粮食总公司依约将租赁的房屋交给周友爱、林妙梅使用。周友爱对租赁的房屋进行了维修加固，并且在租赁场地有加建行为，施工单位是周友爱经营的蓬江区尚潮广告装饰部。2013年11月28日，粮食总公司名称变更为江门市区粮食有限公司，2014年8月，江门市区粮食有限公司吸收并入粮油调剂公司，即粮食总公司的债权债务由原告粮油调剂公司承继。因涉案租赁房屋属于国有资产，根据江门市人民政府国有资产监督管理委员会（江国资管[2014]63）号）文件规定，涉案租赁房屋属于《江门市公共交易目录》中列明的公共资源交易项目。须按要求纳入江门市公共资源交易中心实行公开招租。在合同约定的租赁期期限届满前，原告粮油调剂公司于2017年4月20日向被告发出通知，告知被告在合同届满前，将按政府文件要求将租赁物投放江门市公共资源交易中心实行公开招租，被告收到原告的通知后回复原告，认为原租赁合同继续有效，并认为原告的通知属于原告单方解除合同。原告再次于2017年5月11日，2017年6月1日，2017年7月7日向被告发函，表明在合同履行完毕后，新的租赁合同应当按政府要求公开进行招租，若被告有意继续租赁，被告在同等条件下的优先承租权利将得到保障，原告并请被告明确告知其是否有继续租赁意向，被告收到原告的函件后，复函表示，双方必须继续按涉案《房屋租赁合同》第二条第二款的约定执行，对于具体的延期租赁期限，双方可根据被告的投资情况另行协商约定，被告不得将涉案租赁标的物提交上公共交易平台，更不得与任何单位或个人签订租赁合同。另查明：涉案房屋的土地使用者为江门市粮食购销公司，涉案的租赁房屋现在由被告部分使用，部分分租给他人。此外，诉讼期间本院根据原告的申请委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司（下称金兰德评估公司）对涉案的租赁房屋的市场价值和租金进行评估，金兰德评估公司于2018年12月3日分别作出粤金（江2018）估房字第F025号和粤金（江2018）估房字第F028号评估，评估涉案租赁房屋的市场价值为2916722元，租金市场价格为24573元。本院认为：本案属租赁合同纠纷。粮食总公司与被告周友爱、林妙梅签订的租赁合同及其补充协议条款清楚，内容具体明确，是双方真实意思的表示，并无违反法律法规的有关规定，合法有效。因粮食总公司已并入原告粮油调剂公司，粮食总公司在涉案合同的权利义务由粮油调剂公司承继。本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同是否于2017年5月31日履行完毕；2、两被告是否应将涉案租赁房屋交还给原告；3、两被告应向原告支付租赁房屋使用费的数额。一、关于涉案合同是否于2017年5月31日履行完毕问题。首先，涉案租赁合同期限为5年，即以2012年6月1日起至2017年5月31日止；其次，虽然涉案租赁合同第二条约定了租赁合同到期后，被告（乙方）可要求以租金上调5%为条件续租，但合同并无明确约定续租的期限，且诉讼期间，原、被告双方未能就续租的期限达成合意；再次，租赁合同直接关系合同义务完成的时间，它涉及当事人的权限利益，关系到履行尚未届至的抗辩和履行权限尚未届满的抗辩，也是确定违约与否的因素之一，因此十分重要。属于合同履行重要条款，在双方未能对续租的时间达成合意的情况下，续租合同并未成立；最后，涉案的租赁物属于国有资产，合同届满后依政策规定应通过网上竞价方式确定承租方。原告在涉案合同履行届满后原告受上述政策的约束，已无法与被告订立续租合同。综上，原告请求确认涉案租赁合同于2017年5月31日履行完毕的诉请合法有据，本院予以支持。二、关于两被告是否应将位于江门市的房屋交回给原告的问题。如前所述，涉案的《房屋租赁合同》的租赁权限届满。双方未能就续租的期限达成一致，故原告请求两被告将位于江门市的房屋交回给原告的请求合法有据，本院予以支持。但考虑到涉案租赁合同约定租赁期限到期后，被告可要求以租金上调5%为条件续租，据此被告对涉案租赁物的维修和加固投入了大量的资金，且被告现所占有使用的租赁房屋存在分租的情形，故原告应给被告合理期限做好交付的相关工作。综上，本院酌定被告在本判决生效后一百八十日内将涉案的房屋交付给原告。三、关于两被告应向原告支付房屋使用费数额问题。首先，金兰德评估公司出具的评估报告显示，涉案的租赁物价值为2916672元，市场月租金为24753元。因被告在合同届满后，没有将涉案的房屋交付给原告，故被告应从合同届满后次日即2017年6月1日起至实际交付之日止，按上述评估租金价格每月支付房屋使用费24573元给原告。直至两被告实际将房屋交回原告之日止，原告请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、确认江门市区粮食总公司与被告周友爱、林妙梅于2012年5月11日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月31日履行完毕；二、被告周友爱、林妙梅应于本判决发生法律效力之日起一百八十日内将位于江门市的房屋交回给原告江门市粮油储备调剂有限公司；三、被告周友爱、林妙梅应自2017年6月1日起每月支付房屋使用费24573元给原告江门市粮油储备调剂有限公司，直至周友爱、林妙梅实际将江门市的房屋交回给原告江门市粮油储备调剂有限公司之日止；四、驳回原告江门市粮油储备调剂有限公司的其他诉讼请求。如果义务人不按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行债务的利息给原告。本案受理费4793元，评估费14787元和9792元，由原告江门市粮油储备调剂有限公司负担14686元，由被告周友爱、林妙梅负担14686元。如不服本判决，原告江门市粮油储备调剂有限公司、被告周友爱可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告林妙梅可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  王文锋人民陪审员  陈彩萍人民陪审员  李樊荇二〇一九年六月十一日法官助理康业为书记员潘颖贤