贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初926号原告：白铭娇，女，1980年8月29日生，布依族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州中大房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区见龙洞路**，统一社会信用代码：915200006224231989。法定代表人：何雅亭，职务总经理。委托诉讼代理人：阳上兰，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芳，贵州中孚律师事务所律师。原告白铭娇与被告贵州中大房地产开发有限公司（以下简称“中大房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白铭娇，被告中大房开的委托诉讼代理人杨芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告履行中大国际广场A区A3单元18层8号房交房义务，并按照合同约定立即向原告支付逾期交房违约金108432.8元（暂计算自2015年5月1日起至2018年12月31日），2018年12月31日后的逾期交房违约金以809200元为基数，按每日万分之一计算至被告实际合格交房之日止；2.被告按合同约定立即修复中大国际广场A区A3单元18层8号房存在的质量缺陷（见明细）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年8月25日与被告就位于中大国际广场A区（A）3单元18层8号房的商品房签订编号ZD749的《商品房买卖合同》，约定被告应于2015年4月30日向原告交付该房屋。由于被告原因延迟至2015年6月1日向业主交付商品房。2015年6月3日在交房过程中，被告委托贵州浦丰物业管理有限公司为业主办理验房交房工作，并共同填写《交房表》，表中提出7项整改意见。原告要求被告在合同约定60日修复期内进行缺陷修复。2015年8月13日，原告再次验房，按2015年6月3日《交房表》列明整改事项，被告仍未作出相关整改措施。2015年8月17日，原告以《关于中大国际广场A区（A）3单元18层8号房工程质量及延期交房等问题索赔的函》方式催促被告对房屋存在质量进行整改，但被告仅对第7项进行了整改。交验房时被告未出示由建设行政主管部门颁发的《贵州省建设工程竣工验收备案表》和有资质的房产测绘机构出具的《商品房面积实测技术报告》，不满足交房条件。2015年8月18日，被告于2015年9月进行第6项缺陷修复工作增设地面水泥砂浆找平层，修复施工过程中，漏水至1708号房屋，原告要求被告对漏水楼板进行修复，但被告至今不予回复和整改。物业公司与原告约定于2017年7月19日进行第三次房屋交验，但仍存在6项未整改。至今，被告仍拒绝整改。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告中大房开辩称，涉案房屋已达交付条件，原告无权拒绝收房，不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：2012年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市云岩区房屋，房屋总价款为809200元，原告应于合同签订之日向被告支付首期房款309200元，余款50万元，以银行按揭方式支付。其中，合同第十一条约定：被告应于2015年4月30日前交付该商品房，交付时应符合上列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条对相关设施、设备的交付时间与使用条件作了约定，包括：1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；4.燃气：2015年4月30日达到入户条件；5.6.7.电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过30个工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项比的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内买受人支付违约金。第十四条约定：查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4））地面空鼓开裂大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及时对讲系统失灵。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起180个工作日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。同查明，原、被告于8月24日签订《补充协议》一份，对双方权利义务作了约定。之后，原告向被告支付了全部购房款。2013年12月12日，贵阳市工程设计质量监督站向被告及施工、监理和审查机构报送《设计修改通知单》，载明根据住宅部分节能结算书所用的YT无机活性保温材料20mm以满足设计要求。2015年4月30日，被告在《贵州都市报》刊登交房通知书，载明中大国际广场A区商品房将交房时间延迟至2015年5月30日。同年6月3日，贵州浦丰物业管理有限公司向原告交付房屋，交房表中载明：1.大门外门框损坏；2.保温层厚度没有按照合同的38mm，业主自量34-9mm不等；3.室内、主卧、次卧、客厅、入户花园各墙面空鼓；4.客厅推拉门吊角变形缺边；5.主卧、客厅、墙都有垂直度偏差；6.客厅地面不平差5-6cm；7.厨房和卫生间需做闭水。原告要求被告整改并拒绝收房。同年10月14日，被告和贵州鼎盛岩土工程有限公司、中国华西工程设计建筑有限公司贵州分公司、广厦建设集团有限责任公司、贵州省建筑设计研究院联合出具《建筑工程竣工验收报告》一份，确认中大国际广场A区工程竣工验收合格。2016年8月1日，贵阳市房产测绘队出具中大国际广场的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》。同年12月12日，被告将建筑工程竣工验收报告报管理机构备案。2017年7月19日，贵州浦丰物业管理有限公司再次向原告交付房屋，但原告列出6项问题，要求被告整改，并拒绝收房。案件审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋住宅工程楼地面施工质量、外墙内保温层厚度及施工质量、墙面天棚面水泥砂浆抹灰施工质量、客厅处楼板裂缝进行鉴定，本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒公司）对上述项目进行了鉴定，仲恒公司经鉴定后作出《房屋安全鉴定报告》，该报告鉴定结论载明：1.房屋多处地面存在空鼓现象，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》的规定；2.房屋多处墙体抹灰层存在空鼓现象，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》的规定；3.抽检的墙体抹灰层平整度个别不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》的规定；4.抽检的墙体抹灰层垂直度部分不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》的规定；5.抽检的外墙内保温层厚度不满足合同约定的38mm；6.由于房屋楼地面已回填地坪，客厅地板裂缝已被遮挡，无法对客厅地面裂缝进行鉴定。该鉴定报告给出的处理建议为：对上述工程质量不满足验收规范及合同约定（保温层厚度）的部位进行整改使达到验收标准。原告为此垫付鉴定费2万元。庭审中，原、被告双方对鉴定结论真实性均不持异议。但被告表示交房表中列明问题不足以导致原告拒收房屋，被告不应承担逾期交房的责任。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点为房屋是否达到交付条件；被告是否应当对房屋进行整改修复；被告是否应当支付逾期交房违约金；违约金应当如何计算。首先，关于合同效力方面。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，关于诉争房屋是否达到交付条件方面。根据《商品房买卖合同》第十一条之规定，被告交付房屋时应符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。本案中，涉案房屋已满足合同约定的上述3项交付条件。又根据合同第十四条的约定：查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。具体包括：（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4））地面空鼓开裂大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及时对讲系统失灵。根据鉴定结论，涉案房屋确存在地面、墙体空鼓现象等不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》规定的方面，在原告提起上述问题后，被告亦未进行修复，应当认定涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件。再次，关于被告是否应当对房屋进行整改修复方面。根据鉴定结论，涉案房屋存在质量问题，被告亦对鉴定结论不持异议，仅表示该质量问题不足以导致原告不收房，本院已认定涉案房屋不满足合同约定的交付条件，根据合同第十四条的约定，被告应当按照鉴定结论履行继续整改修复房屋的义务，以使其达成交付条件。最后，关于被告是否应当支付逾期交房违约金以及违约金应当如何计算方面。其一，关于被告是否存在逾期交房方面，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年4月30日前向原告交付该房屋，现原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，虽被告于2015年6月3日向原告交付房屋，但房屋不符合合同约定交付条件，经原告要求，被告仍未整改，目前，房屋仍未达成合同约定履行的交付条件，被告已构成违约，其应承担逾期交付房屋的违约责任。其二，关于违约金如何计算方面。根据合同第十三条之规定，逾期超过30个工作日的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一，逾期交房违约金应以809200元为基数，按每日万分之一向原告支付自逾期之日即2015年5月1日起至实际交付合格房屋之日止期间的违约金。综上所述，对原告要求被告向原告履行中大国际广场A区A3单元18层8号房交房义务，并按照合同约定立即向原告支付逾期交房违约金108432.8元（自2015年5月1日起暂计算至2018年12月31日），2018年12月31日后的逾期交房违约金以809200元为基数，按每日万分之一计算至被告实际合格交房之日止的诉请，本院支持由被告以809200元为基数，按每日万分之一向原告支付自逾期之日即2015年5月1日起至实际交付合格房屋之日止期间的违约金；对原告要求被告按合同约定立即修复中大国际广场A区A3单元18层8号房存在的质量缺陷的诉请，本院支持被告按照鉴定结论立即修复。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告支付逾期交房违约金，违约金以809200元为基数，按每日万分之一自2015年5月1日起计算至实际交付合格房屋之日止；二、被告贵州中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按《房屋安全鉴定报告》鉴定结论载明事项进行整改，并向原告交付中大国际广场A区（A）3单元18层8号房。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2468元，减半收取1234元，鉴定费20000元，共计21234元，由被告贵州中大房地产开发有限公司承担（此款原告已预交，被告于本判决生效后一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年六月十八日书记员 杨雪莲