上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2014）奉民三（民）初字第991号原告（反诉被告）上海澳杰置业有限公司。法定代表人曹平，董事长。委托代理人宣大柯，上海敬贤律师事务所律师。被告（反诉原告）上海亮新实业有限公司。法定代表人方亦新，总经理。委托代理人闫涛，上海达隆律师事务所律师。委托代理人王凤云，上海达隆律师事务所律师。原告（反诉被告）上海澳杰置业有限公司（以下简称澳杰公司）诉被告（反诉原告）上海亮新实业有限公司（以下简称亮新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2014年3月13日受理后，依法适用简易程序，于2014年5月20日、6月6日、7月4日、2014年8月12日四次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，并于2014年9月26日再次进行了审理。澳杰公司委托代理人宣大柯、亮新公司委托代理人王凤云五次到庭参加了诉讼，亮新公司委托代理人闫涛到庭参加了前四次庭审。本案现已审理终结。澳杰公司诉称，原、被告2011年3月15日经协商，签订《关于上海澳杰置业有限公司租借合同》。根据“租借合同”约定：澳杰公司将坐落于大叶公路XXX号的土地出租给亮新公司，供亮新公司建造厂房。“租借合同”同时约定：澳杰公司出租的土地62亩，其中带征4亩；每年租金按该地块作价人民币31，000，000元（以下币种同）的8%加600，000元计算；亮新公司在承租的地块上建造的房屋，20年后归澳杰公司所有；另外，“租赁合同”同时约定：合同生效后，如有违约使合同无法履行而终止，除赔偿守约方经济损失外，还应承担2，000，000元的补偿。“租借合同”签订后，澳杰公司依约履行，将出租的地块交付亮新公司，供亮新公司建造厂房。然，亮新公司自取得承租的原告土地后，以经营困难无款支付为由，长期拖欠租金，后经双方协商确认2011年7月1日至2012年12月31日的租金转为亮新公司借款。2013年1月1日至今，亮新公司仍以资金困难为由拒付租金。为此，澳杰公司诉讼来院，要求：1、亮新公司立即支付2013年1-12月租金2，852，000元；2、立即解除原、被告签订的《关于上海澳杰置业有限公司租借合同》；3、亮新公司支付违约金2，000，000元。审理中，澳杰公司变更第一项诉讼请求为判令亮新公司向澳杰公司支付2013年1月起至本判决之日止的租金。亮新公司辩称，不同意支付租金，亮新公司具有先履行抗辩权；不同意解除合同，澳杰公司无单方解除合同的法定事由及约定事由；不同意支付违约金2，000，000元，因亮新公司无违约行为。亮新公司于2014年5月20日向本院提交反诉状，反诉称：2011年3月，亮新公司与澳杰公司签订《关于上海澳杰置业有限公司租借合同》，约定：澳杰公司将获取的土地“租借”给亮新公司建厂房，租期20年，租金以土地款31，000，000元作价，收取固定利息作为回报，从厂房建成后的权属及收益归亮新公司所有，“租借”期限届满后亮新公司将厂房移交澳杰公司所有。合同又约定违约使合同无法履行而终止，应追究违约方责任，赔偿金及损失。另外，违约方承担2，000，000元作为补偿。合同签订后，亮新公司即投入建设，至今亮新公司已投资建造完一期工程（车间二、车间三、车间四、门卫、门箱、配电房、围墙），该厂房已产生收益。现澳杰公司拒不按照合同约定的亮新公司具有该厂房的所有权，对厂房出租产生的收益占为己有，拒不归还给亮新公司。为此，要求：1、澳杰公司继续履行双方2011年3月15日签订的《关于上海澳杰置业有限公司租借合同》，由亮新公司享有62亩厂区（一期）土地使用权及地上建筑物所有权和收益权；2、判令澳杰公司归还已收取的厂房出租所得租金收益；3、判令澳杰公司返还政府保证金469，000元；4、判令澳杰公司承担违约金2，000，000元。澳杰公司辩称，不同意继续履行合同，已无继续履行的必要。没有收到租金，不存在返还。对核实后的保证金愿意退还，合同违约方在亮新公司，故不同意给付违约金。澳杰公司为证明自己的本诉主张及反诉辩解意见，向法庭提交如下证据：1、《关于上海澳杰置业有限公司租借合同》一份，拟证明原、被告之间是租赁关系，同时合同约定租金的支付方式、金额、期限及违约责任的事实；2、（2013）奉民二（商）初字第2497号民事判决书一份，拟证明原、被告协商，澳杰公司同意亮新公司将2012年12月以前拖欠的租金转化为借款，及租金计算方式，以及经过法院裁判的事实；3、《厂房租赁合同》一份，拟证明厂房系由案外人上海金安石业有限公司（以下简称金安公司）作为出租人进行出租的事实；4、《欠费停电通知》一份及《会议纪要》两份，拟证明由于亮新公司管理不善导致社会问题，澳杰公司不得不参与了管理及代管租金以及澳杰公司没有以自己名义出租的事实；5、《房地产权证》一份，拟证明讼争所涉地块归澳杰公司所有的事实；6、《证明》两份，拟证明围墙不是亮新公司建造的事实；7、《建筑工程结算汇总表》一份，拟证明门卫、门箱由澳杰公司施工完成的事实；8、《澳杰厂房3幢及道路投资内容》一份，拟证明亮新公司所建造的厂房总的造价费用为1，3150，000元的事实；9、《建设工程施工承包合同》一份，拟证明澳杰公司于2014年2月起就1号车间进行施工的事实。亮新公司针对其本诉辩称和反诉主张向本院提交如下证据：1、《关于上海澳杰置业有限公司租借合同》一份，拟证明房屋权属已经约定由亮新公司所有，双方合同名为租借，实为合作开发，合同中约定有违约金条款的事实；2、土地报批手续一组，拟证明土地报批手续都是以澳杰公司名义报建的事实；3、备忘录及建设工程合同各一份，拟证明亮新公司作为实际建设方按照合同约定承担投资出资建设厂房的义务以及门卫、门箱和围墙均由亮新公司建造的事实；4、《建设项目（工程）档案验收合格证》、《检查结论单》、《房地产登记信息》各一份，拟证明工程验收合格，面积范围名称等施工竣工的内容，且房屋登记在澳杰公司名下的事实；5、照片若干，拟证明厂房现状及已经出租的事实；6、企业法人信息，拟证明案外人上海金安石业有限公司（以下简称金安公司）的法定代表人为方亦新的事实；7、《情况说明》、《专用系统凭证》、《借记通知》各一份，拟证明保证金429，000元的事实；8、《备忘录》一份，拟证明2、3、4车间及门箱、门卫、配电间等是在合同中约定的事实；9、《房屋出租委托合同》一份，拟证明亮新公司委托案外人金安公司对外出租的事实；10、工程施工合同三份，拟证明一号车间的土建、附属设施中的马路下水道、窨井、行车地量等均由亮新公司建造的事实；11、收款收据九份，拟证明亮新公司自2013年5月1日起至2013年10月31日止，收取租金1，142，800元；12、《金安公司确认书》一份，拟证明金安公司代亮新公司收取租金1，142，800元的事实。经庭审质证，亮新公司对于澳杰公司提供的证据1真实性无异议，但认为是开发合作合同。对证据2真实性无异议；对证据3真实性无法确认，但是认可金安公司的法定代表人为方亦新；对证据4真实性无异议，但不能证明澳杰公司的主张，反证澳杰公司收取了租金；对证据5真实性无异议，但认为土地使用权已发生变更；对证据6真实性不认可，认为应以合同为准；对证据7真实性不认可；对证据8真实性、关联性均有异议；对证据9真实性不认可，反证澳杰公司没有交付一号车间。澳杰公司对于亮新公司提供的证据1真实性无异议，但对证明内容坚持本诉主张；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但认为不能证明亮新公司已经完成了工程；对证据4真实性无异议，但验收单中没有配电间和门箱；对证据5认为无关联性，不能证明厂房由澳杰公司出租；对证据6不认可；对证据7真实性无异议；对证据8认可，对证据9、10、11真实性不予认可，对证据12认为不能证明亮新公司委托金安公司出租。本院对双方当事人已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。对澳杰公司提供的证据3，因亮新公司提供的委托案外人金安公司进行出租，故本院对其真实性予以认可；对于证据6、7、8、9，无法核实真实性，故不予认可。对亮新公司提供的证据5与证明内容之间无关联性，不予认可。对证据6认可；对证据9、12真实性予以认可。对证据10、11真实性无法核实，本院不予认可。结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：2011年3月5日，原、被告签订《关于上海澳杰置业有限公司租借合同》（以下简称《租借合同》），约定由亮新公司租借澳杰公司土地62亩（其中带征4亩）用于建造厂房。《租借合同》第一条第4点约定：“（2、3）合计：乙方（即亮新公司）向甲方（即澳杰公司）租用土地31，000，000元、借款1，9000，000元，合计50，000，000元。以每年支付资金利息酬金作回报。”第二条第1点约定：“现有厂区土地，权属归甲方。厂房由乙方建造后权属归乙方，厂房年限为20年，到期自行归甲方所有，如续用，双方协商另订协议。”第三条第1点约定：“年息支付起征计算为年息8%计算。”第三条第3点约定：“甲方购买土地款（31，000，000元）租金息从2011年7月1日起计算。……”。第三条第4点：“乙方每年支付甲方600000元作为酬金（按银行贷款担保费1.2%计算）”。第三条第7点：“每年计息额酬金分二次付款即：6月底、12月底，各百分之五十。”第四条第1点：“办理产权证应按甲方土地投入，乙方房屋投入办理，20年到期后乙方自动放弃。”第四条第3点：“本合同订立生效，如有违约使合同无法履行而终止，应追究违约方责任赔偿经济损失。另外，违约方承担2，000，000元作补偿。”2011年11月10日，澳杰公司、亮新公司与案外人上海新泰电力工程技术有限公司（以下简称新泰公司）签订《备忘录》一份，《备忘录》记载：“新泰公司承接的亮新公司投资建造一期工程（车间二、三、四、配电房、门卫、门箱工程），该项目下的土地62亩，所有权归澳杰公司所有，亮新公司所投资建造一期工程项目产权归亮新公司所有，详细内容参照‘上海澳杰置业有限公司租借合同’……”。合同签订后，澳杰公司依约交付土地，亮新公司出资建造2、3、4号厂房及配电间、门卫、门箱等部分附属设施。后亮新公司委托案外人金安公司代为出租及收取租金，自2013年5月1日起至2013年10月31日止，金安公司已代为收取租金1，142，800元。2013年8月5日，澳杰公司法定代表人曹平与所建厂房承租人就进行协商，并形成《会议纪要》，会议内容记载为：“讨论澳杰公司近三个月的电费欠款事务。供电局已进入停电流程，通知至6日再未交，即采取停电的事务由澳杰业主出面协调。”讨论结果记载为：“一、现行抄算按各企业的实际抄见数为基数来将供电局的电费单进行分摊。先将欠费上缴，确保正常营业。二、欠费由澳杰公司于今天下午垫付上缴。三、以后收费标准、单价待过后再按行业参数等实际再行商议。”最后，由澳杰公司法定代表人及各承租人代表签字。2013年10月14日，澳杰公司法定代表人曹平与所建厂房承租人就进行协商，并形成《会议纪要》。会议内容记载为：“1、解决租金的支付问题；2、目前澳杰存在的垃圾处理，广告牌的设置协调。”讨论结果记载为：“现在七家承租户在根本无法联系到金安公司的法定代表人及其工作人员的情况下，为了保证承租户的公司能正常有序的运行，各承租户自愿与澳杰公司平等协商，并达成一致意见：各租户自愿将租赁费交与澳杰公司代收，澳杰公司愿意代收各承租户的租金。”如金安公司法人方亦新要主张权利，由金安公司与澳杰公司另行协商解决。最后，由澳杰公司法定代表人及各承租人代表签字。《会议纪要》签署后，澳杰公司代为收取租金至2014年4月底。另查明，澳杰公司于2013年9月26日向本院起诉亮新公司及案外人上海志能实业有限公司借款合同纠纷，本院于2014年1月24日作出民事判决：“一、被告上海亮新实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海澳杰置业有限公司借款23，459，275.88元；……”。后民事判决生效后，亮新公司未支付该民事判决所确定的借款。又查明，2013年1月起，亮新公司未支付租金。目前2、3、4号厂房产权登记于澳杰公司名下。再查明，亮新公司曾支付工程保证金等共429，000元。本院认为，本案系争合同中原、被告关于租借土地用于建造厂房的权利义务约定，系双方真实意思表示，且不违反、法律行政法规强制性规定，应属有效，双方均应恪守。现亮新公司整一年度未支付租金，导致澳杰公司合同目的无法实现。加之亮新公司在与本合同有关联性的借款合同纠纷（2013奉民二（商）初字第2497号）中尚拖欠澳杰公司两千余万元借款。综合以上两点因素，澳杰公司诉请要求解除合同，于法有据，应予支持。亮新公司认为合同应当继续履行，并对未支付租金提出三点辩解意见：第一，《租借合同》及《备忘录》中均约定建成后的厂房所有权归亮新公司所有，但澳杰违反合同约定，登记于澳杰名下；第二，澳杰公司利用产证优势强租、抢收租金，妨碍亮新公司行使厂房所有权权益；第三、澳杰公司拒绝配合1号车间的报建工作，属于拒绝交付1号车间用地，导致亮新公司无法进行施工建设。对于产权登记问题，本院认为，我国房屋登记制度遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，因亮新公司所建厂房占用范围内的土地使用权仍属澳杰公司所有，故澳杰公司将厂房的产权登记于澳杰公司名下并无不当。同时，本案中的产权登记与支付租金之间不具有对价关系，不符合行使先履行抗辩权的要件。故亮新公司以先履行抗辩为由拒付租金，于法无据，本院不予认可。对于“强租、抢收”问题，本院认为，首先，亮新公司未举证证明澳杰公司有自行出租行为，本院不予认可。其次，《会议纪要》中已明确系因无法联系到案外人金安公司法定代表人（即方亦新）及其工作人员的情况下，由澳杰公司代收租金，且澳杰公司在审理中表态愿意退还所收取的租金，故澳杰公司代收租金之行为未违反合同约定。再次，亮新公司也未举证证明其曾要求澳杰公司返还上述租金或澳杰公司拒绝返还上述租金的事实，故本院对此项辩解不予认可。对于1号车间的交付问题，本院认为，亮新公司自认曾对1号车间地基进行施工建设，且未就其辩称的澳杰公司拒绝配合1号车间的报建手续之事实进行有效举证。故本院对于此项辩解不予认可。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现澳杰公司要求亮新公司支付2013年1月起至判决生效日止的租金，于法有据，应予支持。审理中，澳杰公司自认，为减少损失，其已于2014年2月1日起自行对1号车间进行施工建造。本院认为，为平衡双方利益，自2014年2月1日起，合同租金应做相应的扣减，现原、被告均认可在全年租金2，852，000元基础上扣减十分之三，本院予以认可。亮新公司认为，澳杰公司已于2013年6月起对1号车间实际施工，但未就此提供有效证据，本院不予认可。对于亮新公司所建造之厂房及其他附属设施，依法应由澳杰公司补偿造价费用，然双方于诉讼中对于厂房的造价费用无法协商一致，且均拒绝就厂房造价费用提出鉴定申请，经本院充分释明法律风险后，亮新公司仍拒绝就所建厂房及附属设施的造价费用提出鉴定申请，故本院对于厂房及附属设施的造价费用补偿问题在本案中不做处理。对于违约金问题，因双方均确认该违约金系土地租赁合意所附加之违约金，本院认为，依《租借合同》，2，000，000元违约金应由“使合同无法履行而终止”的违约方向守约方支付，亮新公司拒付租金构成根本违约，依约应当赔偿澳杰公司2，000，000元作为违约金。亮新公司于审理中表态该违约金过高，本院认为，其于反诉诉请中以相同数额追究澳杰公司之违约责任，又于本诉部分中提出该数额过高，似有违诚信，但为平衡双方利益，本院综合考虑亮新公司的违约属性等因素，酌情将违约金调整为双方的半年租金，即1，426，000元。关于澳杰公司代收之租金，本院注意到，房屋租赁合同均由金安公司作为出租人签订并收取租金，但考虑到亮新公司与金安公司的法定代表人均为方亦新，且金安公司出具确认书确认代理亮新公司进行出租及收取租金的事实，为避免讼累，本院认为亮新公司可于本案中要求澳杰公司返还代收之租金。对于租金之数额，澳杰公司自认已代收自2014年1月起至2014年4月底的租金721，471元，亮新公司同意以此金额在本院中进行主张，本院予以认可。对于保证金429，000元问题，因澳杰公司对数额无异议，且同意在本案中一并处理，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、地一百十四条、第二百十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）上海澳杰置业有限公司与被告（反诉原告）上海亮新实业有限公司于2011年3月15日签订的《关于上海澳杰置业有限公司租借合同》（（2013）奉民二（商）初字第2497号案中确认无效的部分除外）；二、被告（反诉原告）上海亮新实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海澳杰置业有限公司2013年1月起至本判决之日止的租金4，549，135.34元（自2013年1月起至2014年1月底，以2，852，000元／年计算；自2014年2月1日起至本判决之日，以1，996，400元／年计算）；三、被告（反诉原告）上海亮新实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海澳杰置业有限公司违约金1，426，000元；四、原告（反诉被告）上海澳杰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）上海亮新实业有限公司代收租金721，471元；五、原告（反诉被告）上海澳杰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）上海亮新实业有限公司保证金429，000元；六、驳回原、被告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29，616元，反诉费13，276元，合计42，892元，由原告（反诉被告）上海澳杰置业有限公司负担6，924.32元，由被告（反诉原告）上海亮新实业有限公司负担35，967.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  倪黎明代理审判员  李 楠人民陪审员  杨士芳二〇一四年十月二十四日书 记 员  刘 伟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。