甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）定中民一终字第315号上诉人（原审原告）王玉英，女，汉族，1940年6月5日出生，非农业家庭户口。委托代理人叶期中，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）潘秉旭，曾用名潘老四，男，汉族，1971年5月6日出生，农民，户籍所在地甘肃省临洮县峡口镇马家岔村罗湾社**。原审被告王化国，男，汉族，1937年7月15日出生，退休干部。上诉人王玉英因与被上诉人潘秉旭，原审被告王化国农村房屋买卖合同纠纷一案，不服临洮县人民法院（2014）临新民初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，被告王化国与原告王玉英系同胞兄妹。被告潘秉旭系临洮县峡口镇马家岔村罗湾社农民。王化国与王玉英父亲王丰德、母亲刘彩梅均为临洮县八里铺镇王家大庄村四社农民，在该社有一宅基地，1990年在王丰德名下办理了临集建（1990）字第05213号《集体土地建设用地使用证》。宅院内有土木结构的北瓦房四间、北土房一间、东瓦房大门一间、土木结构的西瓦房三间、西土房二间等。以上房屋系1975年以后由王化国与其父母亲陆续修建。王丰德、刘彩梅共生育王化国、王玉英两个子女。王化国自1957年起在甘南工作并将户户口转为居民户口；后，王化国虽然在外工作，但与其父母亲一直未分家析产。王玉英于1962年结婚出嫁、并将户户口转为居民户口迁至临洮县洮阳镇光明巷**。996年1月王丰德去世，1998年3月刘彩梅去世。此后，王化国与王玉英之间亦没有什么矛盾，相互有来往。王玉英每逢亲房过事，常去王家大庄村贺喜或吊唁；每逢清明或其父母忌日，常去王家大庄村上坟祭奠；每年正月给王家大庄村亲房哥嫂等拜年。王丰德与刘彩梅去世后，经当时的王家大庄村后庄社（现四社）社长王化胜等人介绍，在王化国承诺其与王玉英等人协商、王玉英同意卖房的前提下，2006年11月15日，王化国与潘秉旭签订了《房屋买卖契约》。该《房屋买卖契约》约定：经甲（王化国）乙（潘秉旭）双方协商同意，甲方愿将继承父亲王丰德名下的祖业房产包括附属物全部出售给乙方；乙方愿以现金方式购买。具体协议如下：一、售买房地产以临集建（1990）字第05213号《集体土地建设用地使用证》为依据，总价款为人民币贰万元整。宅基地及前后园子由乙方长期管理使用。后园子以东墙根外缘为界。二、付款方式。乙方向甲方首付壹万伍仟元，余款伍仟元，乙方承诺在2007年10月31日前全部付清。三、成交后，甲方将05213号使用证移交给乙方，产权归乙方所有。以后有关水、电等各种费用均由乙方承担。四、本契约一式三份，甲乙双方各存一份，鉴证单位存一份。自各方签字盖章后生效。王化国、潘秉旭在《房屋买卖契约》中签名并盖章，王家大庄村民委员会和该村后庄农业生产合作社以鉴证单位身份盖章。契约签订后，潘秉旭于2006年11月20日给付王化国卖房款15000元；王家大庄村民委员会于2007年2月28日收潘秉旭所交“王丰德宅基地长期租赁管理费500元”；潘秉旭于2007年10月31日给付王化国卖房款5000元；王化国将临集建（1990）字第05213号《集体土地建设用地使用证》亦交给潘秉旭。潘秉旭入住该房屋后，因北房部分坍塌无法居住，潘秉旭于2013年重新修建混合结构的北房140多平方米，潘秉旭对院内其余房屋基本保留。原审认定上述事实的证据有身份证、户口薄、《房屋买卖契约》、《集体土地建设用地使用证》、收条、收款收据、照片、村民委员会的证明、证明、证人证言、调查笔录、当事人陈述等。原审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据物权法的规定，农村房屋是农村居民合法的私有财产，农村房屋所有权人完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。我国法律、行政法规对农村房屋买卖并无禁止性明文规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售农村房屋的规定。我国农村的房屋尚未建立起登记制度，农村房屋也未进行所有权登记和所有权变更登记。虽然被告王化国户口户口为城镇居民户口，案王丰德名下《集体土地建设用地使用证》范围内的农村房屋，原本属被告王化国与其父母共有。王丰德夫妇去世后，在王玉英结婚出嫁、户口户口转为城镇居民四十多年的情况下，地农村出嫁女儿未继承父母遗产的传统习俗的影响下，在王化国承诺其已与王玉英协商、王玉英同意出卖的前提下，王化国与被告潘秉旭签订了《房屋买卖契约》，被告潘秉旭在主观方面并无恶意。合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，价格合理，且不损害国家和社会公共利益。王家大庄村民委员会和该村后庄农业生产合作社以鉴证单位身份盖章，且王家大庄村民委员会收潘秉旭所交“王丰德宅基地长期租赁管理费500元”，应视为双方的买卖行为经过了村、社基层组织的同意。双方签订的合同成立并已经生效，双方已经按照约定全面履行了合同。被告潘秉旭购买房屋后已经在房屋所在地居住七年多时间，且对部分房屋进行了重建，原告虽然请求确认合同无效但却不同意对被告潘秉旭进行合理的赔偿。据上所述，从尊重历史、照顾现实、保障当事人居住权、维护社会经济秩序和稳定社会关系的角度考虑，应当认定被告王化国与潘秉旭所订立的《房屋买卖契约》合法有效。况且，证人王某甲、王某乙、张某、王某丙的证言，临洮县八里铺镇王家大庄村民委员会证明、被告潘秉旭的陈述相互印证证实：王化国向潘秉旭买卖房屋时或买卖房屋后不久，王玉英知道或者应当知道买卖房屋之事。王玉英与王化国之间无什么矛盾、相互来往，且二人居住在同一县城；王家大庄村位于临洮县城郊区、距离王玉英的住所不远；王玉英在王家大庄村尚有亲属，逢事有往来；王玉英的祖坟在王家大庄，每年去祭奠，故王玉英主张其“于2014年3月8日才知道买卖房屋之事”证据不足、理由不充分、不符合情理，本院不予采信。据上所述，原告的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。综上所述，原告的起诉证据不足，理由不充分，对其诉讼请求应当予以驳回。关于原告提出的其对父母遗产的继承问题，因不属本案审理范围，本案不予处理，原告王玉英可以另行主张权利。据上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第七十六条，《诉讼费用交纳办法》第二条，第二十九条一款之规定，判决如下：驳回原告王玉英的诉讼请求。案件受理费370元，由原告王玉英负担。宣判后，王玉英不服，上诉称：一、原审判决认定王化国与潘秉旭所订立的《房屋买卖契约》合法有效错误。二、原判认定上诉人于2014年3月8日才知道买卖房屋之事证据不足、不符合情理错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判涉案《房屋买卖契约》无效。潘秉旭服判并答辩。王化国对原判认定的事实提出异议，未上诉、未答辩。二审查明的事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人王玉英上诉提出原审判决认定王化国与潘秉旭所订立的《房屋买卖契约》合法有效错误的问题，经审查，原判认定“王化国与被告潘秉旭签订了《房屋买卖契约》，被告潘秉旭在主观方面并无恶意。合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，价格合理，且不损害国家和社会公共利益。王家大庄村民委员会和该村后庄农业生产合作社以鉴证单位身份盖章，且王家大庄村民委员会收潘秉旭所交“王丰德宅基地长期租赁管理费500元”，应视为双方的买卖行为经过了村、社基层组织的同意。双方签订的合同成立并已经生效，双方已经按照约定全面履行了合同。被告潘秉旭购买房屋后已经在房屋所在地居住七年多时间，且对部分房屋进行了重建，原告虽然请求确认合同无效但却不同意对被告潘秉旭进行合理的赔偿。据上所述，从尊重历史、照顾现实、保障当事人居住权、维护社会经济秩序和稳定社会关系的角度考虑，应当认定被告王化国与潘秉旭所订立的《房屋买卖契约》合法有效”是正确的。关于上诉人提出原判认定上诉人于2014年3月8日才知道买卖房屋之事证据不足、不符合情理错误的问题，经审查，上诉人所提供的证据不能证实上诉人于2014年3月8日才知道买卖房屋之事的事实。原判认定事实清楚，证据确实充分，处理正确。王玉英提出的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费370元，由上诉人王玉英负担。本判决为终审判决。审判长  李建林审判员  康生悌审判员  张永生二〇一四年十月二十日书记员  韦倩雯