中华人民共和国 福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初32号 原告（反诉被告）：危晓敏（ＷＥＩＸＩＡＯＭＩＮ），男，1966年8月12日出生，澳大利亚国籍，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：高国平，福建鼎嘉律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：周瑾，男，1992年9月16日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：李晓东，福建智君律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈功辉，福建智君律师事务所实习律师。 第三人：福建海峡银行股份有限公司福州吉祥支行，住所地福建省福州市台江区广达南路378号汇多利装饰城一层，统一社会信用代码91350100X11866133K。 主要负责人：江云，行长。 委托诉讼代理人：陈频，福建世纪新安律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：叶雅琪，福建世纪新安律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）危晓敏与被告（反诉原告）周瑾、第三人福建海峡银行股份有限公司福州吉祥支行（以下简称吉祥海峡支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月27日作出（2018）闽0105民初68号民事判决。危晓敏不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2018年9月28日作出（2018）闽01民终7658号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告危晓敏的委托诉讼代理人高国平，被告周瑾的委托诉讼代理人李晓东，第三人吉祥海峡支行的委托诉讼代理人陈频到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 危晓敏向本院提出诉讼请求：1.判令危晓敏、周瑾于2017年6月22日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》为无效合同（合同房屋成交价390000元）；2.判令周瑾将因无效合同而取得的坐落于福州市鼓楼区房屋及一层29＃、30＃附属间返还给危晓敏；3.判令周瑾承担本案全部诉讼费用。事实和理由：坐落于福州市鼓楼区为危晓敏与前妻谢张红二人共有的房屋，近来由于危晓敏商务上需要一些周转资金，危晓敏就想用该房屋作为抵押物，借贷一些资金。但由于危晓敏是澳大利亚国籍，银行一般不受理外国籍人员的贷款申请，于是经人介绍认识了周瑾。开始周瑾称其能帮危晓敏办理贷款，后又称直接贷款不能办理，可先将房屋过户至周瑾名下，由周瑾代持危晓敏房屋，然后周瑾再将房屋抵押给银行贷款，待周瑾从银行贷到款后，再将所贷来的款加息后转借给危晓敏。由于危晓敏的房屋是与前妻谢张红共有的，周瑾怕谢张红知道此事，不会同意，就让危晓敏在不告知谢张红的情况下，由周瑾找人冒充谢张红，至房产交易中心假冒谢张红在《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》（以下简称《不动产买卖合同》）上签字。为了少交过户交易契税，周瑾虚构的房屋成交价，远低于实际价格，且《不动产买卖合同》上所约定的390000元价款，周瑾也没有实际支付给危晓敏。根据相关法律法规规定，危晓敏与周瑾之间签订的《不动产买卖合同》为无效合同，周瑾依该无效合同所取的房屋，应当依法返还给危晓敏。为此，危晓敏依法向法院提起诉讼，望判如所请。 周瑾辩称，本案讼争的《不动产买卖合同》签订双方之间不存在重大误解、欺诈、胁迫的情形，是平等民事主体之间的真实意思表示，亦不存在《中华人民共和国合同法》第52条所规定的无效情形。危晓敏与周瑾之间形成的是以房屋过户方式提供担保的借贷关系，不仅涉及房屋买卖关系，还涉及借贷关系，该民事行为不违反法律法规的规定，具有法律效力。一、危晓敏、周瑾双方于2017年6月22日签订的《不动产买卖合同》与2017年7月25日签订的代持《协议》能够充分表明房屋过户的性质是由周瑾代持本套房屋。双方约定房屋过户至周瑾名下后，周瑾可用该套房向银行进行抵押贷款。《不动产买卖合同》与《协议》是并立而又有联系的，对双方的权利、义务都作出了具体的约定，是双方在自愿、平等协商的基础上所作出的真实意思表示。根据民事意思自治原则，双方所作出的约定不违反法律强制性规定的情形，应当认定继续履行。双方签订的代持《协议》明确了双方的交易方式、交易规则，对房屋的回购作出了明确的约定：即危晓敏在偿还借取的所有借款之后，周瑾应无条件配合将房屋产权转回给危晓敏或危晓敏指定的第三人名下。同时，对于危晓敏在不能清偿借款的情形下，《协议》第七条约定：危晓敏在二年期内（包括二年内每月还款的利息和本金）如产生逾期或者不及时还款，周瑾可无条件处置该房产。该项约定对房屋的回购和处置都进行了详细的表述，如实反应了本次交易方式及真实意愿，双方之间根本不存在意思表示不真实的客观事实。二、《不动产买卖合同》的签订过程是合法有效的，危晓敏、周瑾对于合同内容的约定也不存在《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条有关禁止流押条款的规定。危晓敏具有完整的权利签订《不动产买卖合同》，且已经实际履行。1.危晓敏在签订该协议时已向周瑾出具声明。说明其对讼争的房屋拥有完整的处分权，其有权与周瑾签订《不动产买卖合同》，双方过户的手续是真实、有效的。危晓敏所出具的房屋产权证明、保证书及声明书足以使周瑾确信危晓敏具有完全的处分权。且周瑾尽到了谨慎原则，要求危晓敏通知其妻子当面网签，危晓敏所陈述的，由周瑾找人冒充其妻子签订网签合同的说法系子虚乌有。危晓敏主张其房屋属夫妻共同财产，单独由危晓敏签订手续进行过户的行为是无效的主张缺乏事实和法律依据。危晓敏向周瑾出具的声明及保证书，充分证明了危晓敏享有处分权，且已经实际履行。危晓敏在未能清偿周瑾借款款项的前提下，无权主张合同效力。2.周瑾将房屋抵押给银行后，依据危晓敏对于借款资金的需求以及借款利息的承担能力，并未要求周瑾借取全部的银行借贷款项，仅向周瑾要求借取款项共计916000元。该借款数额双方以“协议通过的确认书”予以明确，并非周瑾未按约定将房屋所抵押的借款款项全部出借给危晓敏。之后，危晓敏对所借的利息款项均未归还，已经违反双方的协议约定，构成违约，该事实与危晓敏主张的合同效力亦不存在法律上的必然联系。3.危晓敏对于履行双方之间的协议约定具有选择性，其可以选择将借款款项清偿周瑾，之后要求周瑾返还房产；亦可以选择不返还借款款项而将房产交由周瑾处置，周瑾处置之后将应收取借款本息扣抵之后，多余款项返还危晓敏，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定。危晓敏在收到借款款项之后反悔，主张合同无效违背民事活动的诚实信用原则。依法应当不予以支持。综上，周瑾与危晓敏签订的《不动产买卖合同》与借款协议是并列而又相互联系的。危晓敏将房屋过户给周瑾具有以代持方式担保危晓敏借款债务的性质，《不动产买卖合同》和借款协议均是双方真实的意思表示，并不存在认定无效的情形。在危晓敏借款款项无法清偿时，亦不存在解除的情形，恳请法院查明事实，驳回危晓敏的诉讼请求。 第三人吉祥海峡支行述称，一、吉祥海峡支行已经善意取得诉争房屋的抵押权，无论危晓敏、周瑾的约定是否真实合法，均不能对抗吉祥海峡支行的抵押权。2017年7月27日周瑾作为诉争房屋的所有权人与吉祥海峡支行签订《最高额抵押贷款合同》，抵押担保最高债权额2408600元。2017年8月1日办理了房屋抵押权登记，吉祥海峡支行于2017年8月7日向周瑾发放了贷款168万元。吉祥海峡支行对周瑾的房屋来源无审查义务，也无从知晓周瑾与危晓敏的约定，无论其约定是否真实合法，均不得对抗善意取得抵押权的吉祥海峡支行。根据《中华人民共和国物权法》第106条和第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”吉祥海峡支行已取得抵押权，周瑾有义务清偿全部的贷款债务。危晓敏的诉讼请求无论是否成立，均不能对抗吉祥海峡支行的抵押权，且必须以吉祥海峡支行的债权全部清偿为前提。二、《不动产买卖合同》系危晓敏与周瑾自愿签署，危晓敏起诉确认合同无效，没有法律依据。《不动产买卖合同》系危晓敏与周瑾双方自愿签署，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，危晓敏以未经前妻谢张红同意为由，主张合同无效，不能成立。三、周瑾未按约定使用贷款，构成违约，吉祥海峡支行有权提前一次性收回贷款，并追究周瑾的违约责任。根据《个人借款授信合同》通用条款第十一条违约责任第一款“发生下列情形之一的，构成甲方违约：1.甲方未按本合同约定的用途使用借款”及第二款的约定，本案周瑾未按约定使用贷款，吉祥海峡支行有权要求贷款全部提前到期，周瑾一次性归还所欠贷款本息，并支付罚息等费用。 周瑾向本院提出反诉请求：1.判令危晓敏向周瑾偿还借款本金916000元，并按月利率2%计算利息，直至全部清偿之日止（400000元自2017年6月24日起，16000元自2017年8月9日起，500000元自2017年8月26日起，暂计至2019年1月23日利息合计326933元）；2.判令危晓敏向周瑾返还房屋过户垫付的费用93960元；3.判令危晓敏向周瑾支付为实现债权而支付的律师费30000元；4.判令在危晓敏不能偿还上述债务时应将其提供给周瑾代持位于福州市鼓楼区的房产（闽［2017］福州市不动产权第9045325号）予以拍卖、变卖，所得款项由反诉人优先受偿，期间产生的所有交易费用由危晓敏承担；5.本案的诉讼费用由危晓敏承担。事实与理由：危晓敏资金周转困难，因外籍人士身份，又无法用自有房屋向银行抵押贷款。经人介绍，危晓敏找到周瑾，要求将房屋过户给周瑾，以代持担保的形式向周瑾借款。双方还在相应的代持担保协议中做出约定：房屋过户后，周瑾可用房屋向银行抵押贷款，并用所贷款项按约定的月利率出借给危晓敏。双方另约定：危晓敏如未按期还款付息，每日以借款金额的10%作为违约金、滞纳金。后在房屋办理过户的过程中，危晓敏即开始向周瑾借款，2017年6月23日借款400000元，周瑾通过银行转账的方式给付。2017年6月27日，房屋过户手续完毕，房屋所有人由危晓敏转至周瑾名下。2017年8月8日危晓敏向周瑾借款16000元，周瑾以现金的方式给付；2017年8月25日危晓敏向周瑾借款500000元，周瑾通过银行转账的方式给付。前述三次借款，反诉人均有要求危晓敏书写借条及收到具体款额的收据。双方在借条约定：若因借款产生纠纷，由危晓敏承担周瑾为实现债权而支付的所有费用，其中包括了诉讼费、律师费等费用。前述借款的利率双方均有口头约定。后双方为防止日后发生争议，又于2018年9月23日以书面的形式确定了月利率为2%（90万的本金每天产生600元的利息，按实际天数计算）。危晓敏向周瑾借款后，均未按约定向周瑾及时归还本金及应付的利息。周瑾曾多次寻找危晓敏商讨后续借款及还款事宜，均未联系到危晓敏。后危晓敏向法院提起诉讼，要求周瑾归还由周瑾代持并具有担保性质的房屋，周瑾始知危晓敏以实际的行为，拒绝偿还本金及相应的利息。现周瑾为维护自己的权益，特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，支持周瑾的诉讼请求。 危晓敏辩称，一、本案的反诉在程序上是不合法的，因为本案是发回重审后反诉的。正常情况下提起反诉应该在答辩期间内，即应当在本案第一次诉讼时提反诉而不是在发回重审时再提反诉，因为发回重审是没有答辩期限的，反诉已经过了答辩期限，程序上违法。二、周瑾的其中16000的一笔，他并没有实际支付，直接冲抵了所谓的办证费用了，这个是在原审的时候已经对这个问题说明过了。三、周瑾实际上已收到，原来也付过几期的房款，好像是三万多块钱，这个上次开庭的时候已经说明，周瑾也承认的，危晓敏当时已付了几笔钱给他，具体金额可以参见原审的庭审笔录，所以金额也不是91万了。四、周瑾要求危晓敏偿还91万元借款本息，无法律依据。本案讼争房屋的抵押虽没问题，但当时借款合同是无效的，是虚构了一份购销合同才获得吉祥海峡支行贷款的，因此吉祥海峡支行认为抵押不存在瑕疵，是错误的，他们之间订过一个虚假的购销合同，骗贷的资金是不合法的，由于这笔资金是银行的，因此房子要直接返还给银行，而不应该还给周瑾，况且在没有返还房屋的前提下，周瑾也是无权要求危晓敏偿还所谓的借款本息，双方在房屋买卖合同违法无效的情况下，周瑾通过非法手段所骗取的银行资金，再以高利贷形式转借给危晓敏，其借款是非法的，则借款利息也是不受法律保护的，当然房屋过户费用也是非法的费用。五、反诉原告周瑾要求法院拍卖讼争房屋，所得价款用于偿还其债务，完全没有法律依据，在程序上也是不合法的。诉讼阶段法院只能对是否有债务的证据进行确认，并不能去拍卖，拍卖是执行阶段的程序，因此周瑾的这个反诉请求超出了法院的受案范围。综上，恳请法院依法判决驳回周瑾的全部反诉请求。 吉祥海峡支行述称，对周瑾主张的第一项至第三项的反诉请求均不知情，是否合理由法院依法认定；对周瑾主张的第四项反诉请求即关于房屋的优先权问题，持有异议，吉祥海峡支行对讼争房屋已办理了抵押权登记，设立了担保物权，故吉祥海峡支行对该房屋享有法定的优先权。此外，根据最高人民法院关于民间借贷的司法解释，如果出借人与还款人就借款事项签订房屋买卖合同作为让与担保的，在让与担保的情况下，并没有法定的优先权，只是在执行程序中可以进行强制执行。因此，周瑾的第四项反诉请求缺乏法律依据，不应予以支持。 本院经审理认定事实如下：1997年10月8日，危晓敏作为购房人填写《福州市个人购房产权登记申请表》向作为售房单位的福州市液化气公司申请购买坐落于福州市鼓楼区的房屋，福州市液化气公司于同年10月20日审批同意。上述房屋危晓敏以澳大利亚国籍身份取得闽（2017）福州市不动产权第××号不动产权证。后危晓敏为资金周转需要，与周瑾商量将上述房屋过户至周瑾名下，再以周瑾名义从银行贷款给危晓敏使用。2017年6月22日，危晓敏（卖方）与周瑾（买方）签订《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，约定买方将坐落于鼓楼区附属间的房屋卖给买方，协议成交价为390000元，合同经买卖双方签字即生效。2017年7月25日，危晓敏（甲方）与周瑾（乙方）签订《协议》，约定甲方将坐落于福州市鼓楼区的房屋过户到乙方的名下，由乙方向银行申请贷款，贷出款项归甲方使用，甲方需每月按时将该笔贷款利率打入乙方该笔贷款的还款卡中；乙方拥有该房屋的所有权，甲方拥有该房屋的居住权，乙方可随时收回居住权；贷款期间，甲方还清乙方（包括银行贷款及私人借款）的所有本金和利息后，可以随时将该房屋进行过户（过户给甲方或甲方指定的第三人），乙方需无条件配合；协议自双方签字盖手印之日起生效，暂时约定有效期2年，如有需求双方可协商顺延1年。之后，危晓敏与周瑾将坐落于福州市鼓楼区附属间进行不动产权属转移登记，变更后权利人为周瑾，权证号为闽（2017）福州市不动产第9045325号。2017年7月27日，周瑾（抵押人、甲方）与吉祥海峡支行（抵押权人、乙方）签订《最高额抵押合同》，约定：主合同债务人是乙方；甲方抵押担保的主合同为乙方于2017年7月27日至2020年7月27日期间签订的所有合同协议和其他书面文件，以及乙方于2017年7月27日签订的编号为018002000070083的《个人借款授信合同》；甲方所担保的最高债权额为2408600元。同日，周瑾（甲方）与吉祥海峡支行（乙方）签订《个人借款授信合同》，约定：乙方向甲方提供的借款授信额度为1680000元；授信期间自2017年7月27日至2020年7月27日，甲方应在授信期间向乙方提出本合同项下的授信额度使用申请，且甲方应在2017年7月26日起90天内提出首次授信额度使用申请；借款发放为划拨方式即乙方将具体借款划入甲方在乙方开立的账户。同日，周瑾向吉祥海峡支行出具《委托支付申请书》，委托吉祥海峡支行将1680000元贷款支付至其指定的“林潇”个人账户。2017年8月7日，吉祥海峡支行将1680000元支付到林潇的账户。2018年8月1日，坐落于福州市鼓楼区附属间办理了闽（2017）福州市不动产证明第9139248号抵押权登记证书，权利人为吉祥海峡支行，义务人为周瑾。截至目前，周瑾尚能按约向吉祥海峡支行归还上述贷款利息。 另查明，2017年6月23日、8月8日、8月25日，周瑾分别向危晓敏支付400000元、16000元、500000元，合计916000元，危晓敏出具相应收据表示收到上述款项。2017年9月23日，危晓敏、周瑾确认如下内容：“其中今天的协议基本通过，待择日签订双方正式合同（协议），产生费用93960元已确定。90万的本金每天产生600元的利息按实际天数计算。其他的项内容解除”，危晓敏、周瑾均在其上签字、捺印。 以上事实，有危晓敏与周瑾共同提交的协议、危晓敏提交的福州市个人购房成本价交款计算表、福州市个人购房产权登记申请表、福州市不动产登记和房屋交易申请表、《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）、协议》，周瑾提交的不动产权证书、借条、收据、转账记录、协议通过确认书、委托代理合同及福建增值税普通发票；吉祥海峡支行提供的委托支付申请书、购销合同、福建海峡银行对私交易对手信息表、不动产登记证明、还款计划书以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本诉部分双方当事人的争议焦点为：1.危晓敏、周瑾于2017年6月22日签订的《不动产买卖合同》是否有效；2.若《不动产买卖合同》无效，坐落于福州市鼓楼区附属间是否应返还给危晓敏。结合案件事实，本院对上述两个争议焦点作如下评析： 1.危晓敏、周瑾于2017年6月22日签订的《不动产买卖合同》为无效合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，有效民事法律行为应当具备以下三个条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，危晓敏并没有将讼争房屋转卖给周瑾的意思表示，之所以与周瑾签订《不动产买卖合同》并将房屋过户至周瑾名下，仅是为了以周瑾名义向银行申请贷款交给危晓敏使用，即危晓敏、周瑾之间成立的是委托借款关系，并非房屋买卖关系。这一点，从危晓敏、周瑾双方陈述、《不动产买卖合同》约定的成交价为远低于市场价的390000元、2017年7月25日双方签订的《协议》、7月27日周瑾与吉祥海峡支行签订的《最高额抵押合同》及《个人借款授信合同》等方面均可以得到印证。由于危晓敏、周瑾系通谋共为买卖房屋的虚伪意思表示，故2017年6月22日双方签订的《不动产买卖合同》应为无效。危晓敏要求确认该合同无效的诉讼请求，应予以支持。2.危晓敏、周瑾于2017年6月22日签订的《不动产买卖合同》无效后，坐落于福州市鼓楼区附属间的房屋不能返还给危晓敏。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，《不动产买卖合同》无效后，周瑾本应向危晓敏返还上述讼争房屋，但是，由于该房屋已经抵押给吉祥海峡支行，在抵押贷款未得以清偿之前，吉祥海峡支行表示不同意周瑾将讼争房屋返还给危晓敏。根据《中华人民共和国物权法》规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”；《中华人民共和国合同法》还规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”。结合上述法律规定，原审合议庭曾多次向危晓敏作出释明后，危晓敏既不愿代周瑾还清银行按揭贷款，亦不愿变更其诉讼请求，本案发回重审后，本院亦要求危晓敏对上述问题作出明确的书面答复，但其逾期仍未予答复，故对于危晓敏提出的要求周瑾返还讼争房屋的诉讼请求，属于事实上不能履行，本院依法予以驳回。 关于周瑾的反诉请求，危晓敏因国籍原因不能在国内银行办理贷款,故其将讼争房屋过户至周瑾名下，由周瑾将讼争房屋抵押给银行后再申请贷款并将款项交付给危晓敏，双方在《协议》中对上述事实进行了明确的约定，周瑾亦以该讼争房屋向吉祥海峡支行申请贷款168万元，并将其中的916000元交付给危晓敏。根据以上事实,本院认为周瑾与危晓敏之间成立委托借款关系,而非借贷关系，即本案借款的实际出借人是吉祥海峡支行而非周瑾。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。现因委托人危晓敏的原因导致受托人周瑾无法向第三人吉祥海峡支行履行还款义务，应由吉祥海峡支行向周瑾或是危晓敏主张权利，而非由受托人周瑾向委托人危晓敏主张还款的权利，故周瑾要求危晓敏返还借款本金及利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因周瑾的其他反诉请求都以其与危晓敏之间存在借贷关系为基础，现本院认定周瑾与危晓敏之间不存在实际的借贷关系，故周瑾的其他反诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国物权法》第五条、第一百九十一条第二款规定，判决如下： 一、确认原告危晓敏（WEIXIAOMIN）、被告周瑾于2017年6月22日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》为无效合同； 二、驳回原告危晓敏（WEIXIAOMIN）的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告周瑾的全部反诉请求。 本诉案件受理费7150元，由原告危晓敏（WEIXIAOMIN）负担3575元，被告周瑾负担3575元；财产保全费5000元，由原告危晓敏（WEIXIAOMIN）负担2500元，被告周瑾负担2500元。反诉案件受理费8479.52元，由反诉原告周瑾负担。周瑾负担的本诉案件受理费及财产保全费共计6075元，应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款规定强制执行。 如不服本判决，原告危晓敏（WEIXIAOMIN）可以在判决书送达之日起三十日内，被告周瑾可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李 心 人民陪审员  任赛芳 人民陪审员  方平贞 二〇一九年六月二十四日 法官 助理  何海婷 书 记 员  张 菁 附：本判决书引用的有关法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 2.《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 3.《中华人民共和国物权法》 第五条物权的种类和内容，由法律规定。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。