山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终1649号上诉人（原审被告）：烟台市四海培材教育科技有限公司，住所地烟台市莱山区宝源路18号。法定代表人：张世胜，董事长。委托诉讼代理人：刘楠松，山东南松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿秀珍，女，1966年5月20日出生，汉族，烟台职业学院教师，住烟台市高新区。委托诉讼代理人：路婷婷，山东信谊律师事务所律师。原审被告：曹婷婷，女，1990年4月14日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人烟台市四海培材教育科技有限公司（以下简称四海培材）因与被上诉人耿秀珍、原审被告曹婷婷商品房预约合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。四海培材的委托诉讼代理人刘楠松，耿秀珍及其委托诉讼代理人路婷婷，曹婷婷参加诉讼。本案现已审理终结。四海培材上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初2435号民事判决，改判驳回耿秀珍诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由耿秀珍承担。事实和理由：耿秀珍与四海培材没有任何法律关系，耿秀珍并不是买卖合同的主体，双方之间不存在争议。四海培材的所有印章包括合同章、财务章、行政章于2017年被烟台市莱山区公安经侦大队从案外人于德泉手里扣押，2017年之前四海培材没有更换过印章，上述印章被扣押后，四海培材又重新制作了新的印章使用。四海培材已经向烟台市莱山区公安经侦对举报关于张强和于德泉的刑事案件。公安部门未找到张强，所以四海培材无法拿到本案关键性证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第一款第（五）项的规定，审理中发现涉嫌犯罪，且该刑事犯罪嫌疑案件确认的事实将直接影响民事纠纷案件的性质、效力、责任承担的，法院应裁定中止审理，将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关，等待刑事程序终结后再恢复审理。所以四海培材主张将本案中止审理，并移交公安机关。现莱山区公安局经侦大队认为张强和于德泉的上述行为涉嫌刑事犯罪，已正式立案，请求根据先刑事后民事原则，具体相关的犯罪事实请求法院到莱山公安局予以调取。耿秀珍辩称，一、四海培材的上诉理由没有事实和法律依据。首先，虽然四海培材与耿秀珍没有直接签订《商品房预售合同》，但是双方已经形成事实上的商品房买卖合同关系。其次，一审法院判令由四海培材返还耿秀珍购房款，法律适用准确。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”本案中四海培材一直未取得商品房预售许可证，因而双方签订的合同被认定为无效，依据上述法律，一审法院判令由四海培材返还耿秀珍购房款，有法可依。二、四海培材主张公司印章虚假涉及刑事纠纷问题，纯属拖延审理期限，为逃避债务所做的托词。本案在审理过程中，提出过管辖权异议，但对方未出庭，在2017年11月份四海培材曾经在芝罘区公安局经侦大队报案，耿秀珍曾经去协助调查，最后也没有结果。四海培材提出公司印章涉及刑事纠纷问题，一审法院亦给予其举证期限，但四海培材并未提供任何立案证明。一审中四海培材提出司法鉴定申请，但迟迟不予缴纳鉴定费。综上，一审法院认定事实清楚，判决于法有据，请二审法院驳回上诉，维持原判。曹婷婷述称，同意一审判决。耿秀珍向一审法院起诉请求：1、认定耿秀珍与曹婷婷于2016年3月7日签订的《房屋转让合同》；2、曹婷婷及四海培材依法返还耿秀珍购房款257550元、利息5369元（自2016年3月8日起按银行同期贷款利率算至清偿时止，现暂计算至2017年11月17日）。诉讼中，耿秀珍变更诉讼请求如下：1、认定耿秀珍与曹婷婷于2016年3月7日签订的《房屋转让合同》无效以及曹婷婷与四海培材签订的《房屋买卖合同》无效；2、曹婷婷与四海培材连带返还耿秀珍购房款257550元及利息20356.70元（自2016年3月8日起按银行同期贷款利率算至清偿时止，现暂计算至2017年11月17日）。一审法院认定事实：2016年3月7日，耿秀珍与曹婷婷在签订的《房屋转让合同》中约定，曹婷婷同意将其单位烟台市培材国际学校分配的单位住宅房（含相关附属设施）转让给耿秀珍。“住宅房”是指烟台市培材国际学校按照有关规定为曹婷婷分配的位于烟台市培材国际学校校内住宅楼904号房屋一套，建筑面积95平方米。曹婷婷自愿转让其所分配的位于烟台市培材国际学校校内住宅楼904号房屋一套的“住宅房”（含相关附属设施）的拥有权给耿秀珍，该“住宅房”和相关附属设施现已处于筹建状态，但未办理房屋所有权证和土地使用证，耿秀珍认可在此前提下受让。曹婷婷承诺当可以更改相关手续姓名时就将相关材料的姓名改成耿秀珍，同时承诺如曹婷婷取得房产产权证后，应立即将产权证交由耿秀珍保管，直至曹婷婷将房产过户到耿秀珍或耿秀珍指定人，曹婷婷在办理房屋产权过户时产生的费用由耿秀珍负责，除此费用外，曹婷婷不得向耿秀珍索要其他费用。该“住宅房”于本合同签订之日起，耿秀珍按烟台市培材国际学校的要求在规定时限内开始支付房款，此时耿秀珍即开始享有对位于烟台市培材国际学校校内住宅楼904号房屋一套（含相关附属设施）所有权及相关一切权利。双方还约定了其他权利义务。庭审中，耿秀珍称：耿秀珍儿子和曹婷婷系同学，在同学聚会上曹婷婷向同学推销她单位要分一套房子，耿秀珍觉得没有房产证不要紧、可以买这套房子。曹婷婷与四海培材签订合同时耿秀珍不在场。曹婷婷通知耿秀珍交定金，当时曹婷婷是四海培材的会计。2016年3月7日耿秀珍拿着20000元现金到了四海培材原法定代表人张强的办公室，在场的有张强、曹婷婷和她的母亲，耿秀珍不知道曹婷婷与四海培材如何签订买卖合同。耿秀珍将20000元现金给了曹婷婷，曹婷婷清点后给了四海培材的另一个工作人员，该工作人员出具了收据，曹婷婷又将收据给了耿秀珍，然后耿秀珍和曹婷婷就在张强的办公室签了房屋转让合同。十天后，曹婷婷打电话告诉张强让赶紧交第二笔款，并告诉了四海培材的账号，耿秀珍就到烟台银行将第二笔钱转到四海培材的账户，之后耿秀珍持银行转账存根到四海培材处给了曹婷婷，曹婷婷当天将开具好的收据给了耿秀珍。2016年8月，曹婷婷告诉房子不盖了、四海培材要退房款，但四海培材一直推托未退房款。当时曹婷婷告知四海培材规定职工必须购买否则没有就业机会、还告知买房后工资会提高，因此耿秀珍通过曹婷婷转让了这套房屋，虽然曹婷婷没有取得物质，但是给提供的就业机会本身就是一种受益。对此，耿秀珍提交了以下证据：1、曹婷婷与四海培材于2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，证明2016年3月7日曹婷婷与四海培材签订房屋买卖合同，四海培材将坐落于烟台市芝罘区建筑面积95.02平方米的房屋以475100元的价格出售给曹婷婷。合同和补充协议中载明：四海培材以出让方式取得坐落于烟台市芝罘区部地块的国有土地使用权。该地块规划用途为教育，土地使用年限自2016年6月30日至2066年6月29日。四海培材在上述地块上建设的房屋暂定名用途培材国际中学教师/专家公寓，预定交房时间为2017年9月30日。曹婷婷购买的房屋坐落于烟台市芝罘区建筑面积95.02平方米，总价475100元。曹婷婷分期付款，第一次付款在签约当日付定金20000元，第二次付款自签约日起20日内付全部价款的50%计237550元，其余部分217550元在移交房屋前一天付清。四海培材在2017年9月30日前交付房屋。房屋产权证在房屋交付5年后，如能办理则由四海培材同意办理，如不能办理四海培材不承担任何逾期办证的法律责任。四海培材给予的优惠价款是基于曹婷婷是四海培材的员工身份。在合同和补充协议落款出卖人处加盖了四海培材印章并有“张强”签字字样。2、2016年3月7日加盖四海培材财务专用章的20000元购房定金收据一份，证明耿秀珍以现金形式为曹婷婷垫付购房定金20000元，四海培材为曹婷婷出具收据。3、耿秀珍的烟台银行股份有限公司活期存款账户历史明细一页、2016年3月18日加盖四海培材财务专用章的237550元购房首付收据一份，证明应曹婷婷要求，耿秀珍于2016年3月18日转账汇款给曹婷婷指定账户即四海培材的公司账户，耿秀珍为曹婷婷垫付了购房款237550元，随后四海培材为被告曹婷婷出具收据证明收到该笔款项。4、耿秀珍和曹婷婷的微信聊天记录打印件两页，证明耿秀珍多次向曹婷婷主张返还房款的事宜，曹婷婷以各种理由推托，同时证明耿秀珍替曹婷婷支付了相应房款。曹婷婷对上述证据没有异议，但认为耿秀珍并不是给其垫付房款，而是以其名义购买涉案房屋，交20000元定金时四海培材出具收据后耿秀珍拿走，237550元不是其要求耿秀珍支付，而是四海培材要求其通知耿秀珍付款，耿秀珍付款后自行去四海培材处拿了收据；聊天记录中耿秀珍让其问房款的事，并不是向其索要房款。四海培材质证称，对证据1真实性有异议，房屋买卖合同和补充协议中四海培材的印章都是假的，大概2016年8月前张强还是四海培材的法定代表人，不确定合同落款处是否是张强本人签字，对此也无法落实，就该房屋买卖合同，四海培材认为张强存在合同诈骗行为，已于2017年12月8日向烟台市莱山区公安局经侦支队申请立案，四海培材不知晓签订合同的事，直至2016年11月耿秀珍向四海培材索要房款，四海培材才知道；对证据2、3中收据的真实性有异议，四海培材的财务章是假的，不知是谁加盖，四海培材没有收到这笔钱；对证据3中的银行明细没有异议，耿秀珍向四海培材账户打入了237550元，但是2016年3月21日这笔钱被张强全部取现；对证据4不清楚。曹婷婷称：2016年3月到8月，其在四海培材处想担任财务，但因没有考过会计资格证、学校也没有开学，这期间并未正式上班。其叔叔认识张强，张强告知单位有房子、是福利，耿秀珍儿子知道后告诉了耿秀珍，耿秀珍想买。2016年3月7日，曹婷婷本人和其母亲、耿秀珍、张强在张强的办公室，耿秀珍看了买卖合同和补充协议后说没问题让其签字，其就签了，四海培材的印章是由张强加盖，落款处签字也是张强本人所签，耿秀珍直接收走了合同原件，耿秀珍拿的20000元定金是由耿秀珍、曹婷婷本人和其母亲共同清点后交给了张强，四海培材的另一个工作人员出具了收据，不知道收据上的财务章是谁加盖。在张强的办公室曹婷婷和耿秀珍又签订了转让合同。对此，曹婷婷提交与耿秀珍的微信聊天记录打印件一宗，证明涉案房屋是耿秀珍自愿购买的。耿秀珍表示对证据真实性没有异议，但对证明内容有异议，证明耿秀珍是通过曹婷婷转让取得了购买房屋所有权。四海培材表示不需要辨认证据，与其无关。四海培材表示：完全不清楚房屋买卖合同、转让合同的签订和履行过程，四海培材从没有过盖房子的事，也没有土地盖房子，也未经过任何规划审批。四海培材的所有印章包括合同章、财务章、行政章于2017年被烟台市莱山区公安经侦大队从案外人于德泉手里扣押，2017年之前四海培材没有更换过印章，上述印章被扣押之后，四海培材又重新制作了新的印章使用。四海培材向烟台市莱山区公安经侦大队举报的是关于张强和于德泉的刑事案件，最终公安部门未追究于德泉的刑事责任、未找到张强，该案已经终结。诉讼中，四海培材申请对其与曹婷婷签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》中落款处加盖的“四海培材”印章、耿秀珍提交的2016年3月7日和3月18日的收据中“四海培材财务专用章”的真实性进行鉴定。一审法院依法委托烟台富运司法鉴定中心进行鉴定。2018年11月19日，烟台富运司法鉴定中心出具终止鉴定告知书，表示多次通知四海培材缴费，四海培材未缴费，终止此次鉴定工作。一审法院认为，四海培材虽否认其与曹婷婷签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》中落款处“四海培材”印章的真实性和2016年3月7日和3月18日的收据中“四海培材财务专用章”的真实性，但未缴纳鉴定费用导致鉴定不成，四海培材应承担对其不利的法律后果，一审法院确认上述证据中四海培材印章的真实性。庭审中，四海培材自认其与曹婷婷签订的《房屋买卖合同》所涉房屋无建设规划等相关手续、实际并不存在，故上述《房屋买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。耿秀珍与曹婷婷根据上述《房屋买卖合同》签订的《房产转让合同》亦应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据耿秀珍提交的账户历史明细和收款收据，四海培材直接收取了耿秀珍交付的购房款257550元的事实清楚，《房屋买卖合同》无效的主要过错亦在于四海培材，故四海培材应返还耿秀珍购房款257550元，并以20000元为基数（自2016年3月8日起），以237550元为基数（自2016年3月19日起），至判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期贷款利率向耿秀珍赔偿利息损失，耿秀珍请求的超出部分，不予支持。四海培材与其原法定代表人张强之间的纠纷系公司内部事宜，不能以此对抗耿秀珍主张，四海培材关于对涉案房屋买卖不知情、张强取走了耿秀珍交纳房款的辩解，不予采纳。曹婷婷非房款收取方，且耿秀珍未有证据证明曹婷婷从房屋转让事宜中获得利益，故耿秀珍要求曹婷婷承担责任，缺乏依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、确认四海培材与曹婷婷于2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》无效，确认耿秀珍与曹婷婷于2016年3月7日签订的《房产转让合同》无效；二、四海培材于判决生效之日起10日内返还耿秀珍购房款257550元，并以20000元为基数（自2016年3月8日起），以237550元为基数（自2016年3月19日起），至判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期贷款利率向原告赔偿利息损失；三、驳回耿秀珍对四海培材的其他诉讼请求；四、驳回耿秀珍对曹婷婷的诉讼请求。如果四海培材未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5469元，由四海培材负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：四海培材提交2019年4月18日张强涉案合同诈骗一案的受案回执和2019年5月17日张强伪造金融票证一案的立案告知书，证明张强犯罪事实已经发生，本案应中止审理。耿秀珍和曹婷婷均对上述证据的真实性有异议，认为本案系与四海培材之间的纠纷，且张强涉嫌的是伪造金融票证罪，张强是否涉嫌犯罪与本案无关。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，关于本案应否中止审理的问题，涉案《房屋买卖合同》和《补充协议》以及2016年3月7日和2016年3月18日的收据，均系以四海培材的名义对外签订或出具，且加盖了四海培材的印章。四海培材虽对加盖印证真实性有异议，但因未缴纳鉴定费导致鉴定不成，且涉案《房屋买卖合同》签订时，张强系四海培材的法定代表人，耿秀珍和曹婷婷有理由相信张强有权代表公司对外签订合同，因此无论上述合同及收据中所加盖印章是否系张强伪造，均不影响四海培材作为合同相对方对外承担民事责任。四海培材以张强涉嫌伪造金融票证罪为由要求中止审理本案，本院认为，张强伪造金融票证的行为与本案无关。故对于四海培材中止本案审理的申请，本院不予准许。关于四海培材应否向耿秀珍返还房款的利息的问题，涉案《房屋买卖合同》虽系以曹婷婷名义与四海培材签订，但根据耿秀珍、曹婷婷庭审中的陈述，耿秀珍提交的其与曹婷婷微信聊天记录，耿秀珍与曹婷婷涉案《房屋买卖合同》订立当日即签订《房屋转让合同》以及耿秀珍实际支付涉案房屋定金和房款的事实，可以认定涉案房屋的实际购买人为耿秀珍，涉案《房屋买卖合同》的签订主体实际应为耿秀珍和四海培材，耿秀珍有权向四海培材主张权利。现涉案房屋因四海培材未取得建设规划等相关手续、实际并不存在，故涉案《房屋买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，一审判决四海培材向耿秀珍返还房款及利息并无不当，应予支持。综上所述，四海培材的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5469元，由烟台市四海培材教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年六月二十日书记员  孙晓雯