河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民初81号原告（申请执行人）：张晓燕，女，汉族，1978年12月28日生，住河南省平顶山市卫**。委托诉讼代理人：宁绿原，河南靖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏超，河南靖和律师事务所律师。被告（案外人）：王海波，男，汉族，1966年12月11日生，住河南省平顶山市卫**。委托诉讼代理人：马延坡，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告（被执行人）：河南金大陆置业集团有限公司，住所地平顶山市湛河区公园南门嘉荷天城**东商铺，统一社会信用代码：91410400664689605G。法定代表人：席要旗，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊，男，汉族，1982年1月4日生，住河南省叶县，系公司员工。原告张晓燕诉被告王海波、被告河南金大陆置业集团有限公司（以下简称金大陆公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。原告张晓燕的委托诉讼代理人刘鹏超，被告王海波及其委托诉讼代理人马延坡，被告金大陆公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓燕起诉请求：依法判令继续对位于河南省××电大道西段南侧“万和世家·桂园”2号楼111商铺的执行；诉讼费由被告承担。事实与理由：张晓燕申请执行李静、姚倩飞、金大陆公司、吕可、平顶山市同顺房地产开发有限公司、赵国瑞、吴柯民间借贷纠纷一案中，平顶山市中级人民法院作出了（2017)豫04执91号执行裁定，依法查封了登记在金大陆公司名下位于河南省××电大道西段南侧，“万和世家·桂园”的2号楼111商铺。在本案的执行过程中，王海波作为案外人，不服该裁定提出异议，请求中止对该房产的执行（合同显示总房款为423300元）。平顶山市中级人民法院于2019年3月15日作出（2019)豫04执异23号执行裁定书，裁定中止对位于河南省××电大道西段南侧“万和世家·桂园”的124套房产中的2号楼111商铺的执行。张晓燕认为，王海波不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，该裁定书严重侵害了其合法权益，故依照民事诉讼法的相关规定提起诉讼。王海波辩称：（2019）豫04执异23号执行裁定事实清楚，适用法律正确，应当驳回张晓燕的诉讼请求。涉案商铺王海波在2015年已经合法购买，并支付全款，在2016年实际占有该房屋，而张晓燕的执行是在2017年，晚于王海波购买和占有的时间，所以张晓燕的诉讼没有事实和法律依据。金大陆公司辩称：同王海波的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张晓燕为证明其主张，向本院提交了以下证据：本院于2018年12月25日作出的（2018）豫04民初464号民事判决书复印件一份，拟证明：张晓燕申请查封包括本案所涉房产在内的商铺时间以及查封时万和世家·桂园小区2号楼正处于在建状态，不具备交付条件，同时证明：在张晓燕申请查封涉案房屋时，该房屋并未办理不动产登记。王海波对张晓燕提供的证据的质证意见为：对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议；不能证明涉案房屋在查封前处于未完工状态，实际上在查封之前，王海波已经占有了该房屋；2.涉案房屋未办理预售登记属事实，但责任并不在王海波，是因为出售人金大陆公司的原因，造成未能办理预售登记，该不利后果不应由王海波承担。金大陆公司对张晓燕提供的证据的质证意见为：没有办理网签是金大陆公司的原因，不只有这一间门面，整个小区截止目前为止都没有办理网签，但都已经实际入住，我们认为房子应归王海波所有。被告王海波为支持其主张，提供四份证据。第一份证据：2015年11月18日王海波与金大陆公司签订的一份《万和世家·桂园商铺认购协议书》，协议书中对房屋的位置、面积、单价及付款方式均作了明确约定，具备商品房买卖合同的基本要件，属于合法有效的商品房买卖合同；第二份证据：2014年8月8日金大陆公司与王海波的借款合同一份；第三份证据：2014年8月8日中国工商银行汇款凭证一份，以及2014年8月8日平顶山银行个人转账凭证一份，两份证据拟证明：2014年8月8日金大陆公司向王海波借款1000万元整，王海波通过银行转账方式，将款项支付给金大陆公司，后因金大陆公司未能按期还款，将本案涉及的商铺出售给王海波，借款关系转化为房屋买卖关系；第四份证据：在张晓燕执行案件中评估机构在评估涉案商铺的现场照片复印件一份，证明了在现场评估时涉案商铺已经安装卷闸门，可以从侧面印证这间商铺已经有人占有了。综合以上证据，足以证明涉案商铺在被张晓燕查封之前王海波已经合法购买并支付对价实际占有，该商铺不应当被执行。张晓燕对王海波提供的证据质证意见为：1.对证据一，《万和世家·桂园商铺认购协议书》真实性存疑，该协议书系金大陆与案外人王海波签订，不排除金大陆公司为规避执行而造假的嫌疑。2.上述协议书系认购协议书，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的要件，仅系金大陆公司和案外人王海波的预约合同，金大陆公司和案外人王海波之间不存在商品房买卖合同关系，且未经网签备案，案外人王海波未取得涉案房屋的所有权，不具有排他性。3.根据案外人王海波提供的收据显示，涉案房屋的总价款为423300元，如此大额的交易，在没有其他证据予以佐证的情况下，仅凭金大陆公司单方出具的一份收据不能证明案外人王海波已实际向金大陆公司支付了全部房款，且收据上没有相关经办人员签字。即使交易属实，因涉案房屋未经网签备案，案外人及金大陆公司也没有提供证据证明涉案房屋已经交付并由案外人实际占有，案外人仅享有要求金大陆公司承担不能交房的违约责任的债权请求权，而不享有排除人民法院强制执行的物权。4.根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人所提供的证据不能证明其在人民法院查封前已实际占有涉案房屋，也不能证明其已实际支付了购房款，涉案商品房系商铺，不属于用于居住的商品房，不符合上述规定关于物权期待权的保护条件，案外人不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，不能排除人民法院的强制执行。5.案外人王海波所主张的房屋系商铺，不适用执行异议复议案件司法解释第二十九条的规定。针对被告王海波提供的证据二、三，借款合同和汇款凭证，平顶山银行的汇款凭证没有汇款的时间，从该证据来看，仅能证明案外人曾于2014年8月8日向金大陆公司出借款项，但金大陆公司是否归还了上述借款以及双方是否利用包括涉案房屋在内的商品房来以物抵债，均不能证明。关于证据四，图片上方显示有价值时点为2018年11月25日，而在（2018）豫04民初464号民事判决当中，法院也在同一天即2018年11月25日对包括涉案房屋在内的现场进行了勘察，而当时桂园小区四栋高层也就是1、2、3、4号楼均未施工完毕，处于在建状态，还有施工电梯在外悬挂，而从该证据拍的照片来看，也能印证该楼房并未施工完毕的事实，仅仅是在部分门面房门口安装了卷闸门，多数门面房还属于未进行任何室内设施建设的状态，门面房前土地没有硬化，照片当中所述的门面房是否是涉案的门面房，不能证明。通过上述图片以及法院对于现场的勘察能够综合证明涉案房屋根本不具备交付条件，如果是正常的买受人，根本也不会接收此种状态下的房屋。金大陆公司对王海波提供的证据的质证意见为：对证据的真实性没有异议，所购买房屋，交付都是真实有效的。对原告张晓燕所说的房屋属于在建状态，是因为公司资金链短缺，账户被查封，故开发的房子不能及时网签。在主体及后续工程建设中都已交付所有业主使用。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告张晓燕提供的本院（2018）豫04民初464号民事判决，该判决已经生效。该判决显示，2018年11月25日，经现场勘查，万和世家·桂园2号楼1层14号110号商铺所在楼栋仍处于在建状态，不具备交付条件。本院对该判决认定的该事实予以确认。由于本案所涉的商铺是万和世家·桂园2号楼1层15号111商铺，与（2018）豫04民初464号民事判决所涉的万和世家桂园2号楼1层14号110号同属一栋楼，故可以认定，万和世家·桂园2号楼1层15号111商铺在2018年11月25日这一时间节点，尚不具备交付条件。二、对王海波提供的证据，其中的《万和世家桂园商铺认购协议书》的真实性，本院予以确认；对王海波提供的《借款合同》及汇款凭证，本院予以确认；对王海波提供的拍摄于2018年11月25日的《估价对象内外部照片》复印件，由于该复印件不能证明王海波在涉案商铺被查封前已经实际占有，故本院不予采信。根据当事人陈述，结合在案证据，本院认定如下事实：一、张晓燕与李静、姚倩飞、金大陆公司、吕可、平顶山市同顺房地产开发有限公司、赵国瑞、吴柯民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月29日作出（2016）豫04民初253号民事判决，判令李静偿还张晓燕借款本金2600万元及相应利息，姚倩飞、金大陆公司、吕可、平顶山市同顺房地产开发有限公司、赵国瑞、吴柯承担连带清偿责任。该判决生效后，由于债务人未履行生效判决确定的义务，张晓燕遂申请强制执行。依张晓燕的申请，本院于2017年6月5日作出（2017）豫04执91号执行裁定，依法对包括本案所涉房产在内的“万和世家·桂园”的124套房产予以查封。2019年3月1日，王海波作为案外人向本院提出异议。本院经审查后，于2019年3月15日作出（2019）豫04执异23号执行裁定，中止对金大陆公司位于平顶山市姚电大道西段南侧“万和世家·桂园”的124套房产中的2号楼111商铺的执行。张晓燕不服该裁定，向本院提起诉讼。二、2014年8月8日，金大陆公司、赵国瑞与王海波签订《借款合同》一份，合同内容为：“今借到王海波现金壹仟万元整（10，000，000.00元），月息4%，期限3个月首次扣一个月利息40万元整。借款人：金大陆公司赵国瑞。”金大陆公司在借款人位置加盖公章，赵国瑞在借款人位置签字并摁手印。同日，王海波通过工商银行账户向赵娜娜账户汇入640万元；平顶山银行个人转账汇款凭证显示，王海波通过平顶山银行账户向赵娜娜汇款320万元。上述两次汇款合计960万元。该笔借款到期后，金大陆公司和赵国瑞未能偿还，金大陆公司遂与王海波签订《万和世家桂园商铺认购协议书》，将该借贷关系部分转化为商品房买卖合同关系，并将本案所涉商铺抵偿给王海波。本院认为，本案争议的焦点为王海波是否享有排除执行的民事权益。根据庭审查明的事实，结合当事人的诉辩意见，本院评析如下：一、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产至今未变更登记在王海波名下，且金大陆公司也未与王海波签订正式的商品房买卖合同，故王海波对其不享有所有权。二、王海波主张，其已经于2016年对涉案商铺实际占有，因此可以排除强制执行。本院认为，本案所涉商铺位于万和世家·桂园2号楼1层15号111号，与2号楼1层14号110号同属一栋楼。根据本院已经生效的（2018）豫04民初464号民事判决及王海波提交的照片复印件可知，在2018年11月25日，2号楼1层14号110号商铺所在楼栋尚处于在建状态，不具备交付条件，由此可知，与2号楼1层14号110号商铺处于同一栋楼的本案所涉2号楼1层15号111号商铺同样不具备交付条件；且王海波未提供能够客观反映其已经实际占有该商铺的物业费、水、电、气费等的缴纳手续，故王海波认为其已经于2016年实际占有涉案商铺的理由，证据不足，本院无法予以采信。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，因王海波未实际占有涉案商铺，且本案所涉房产为商铺而非用于居住的住宅，故本案不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条和二十九条规定的情形，故不能参照该条，认定王海波对涉案房产享有排除执行的民事权益。三、王海波与金大陆公司之间的基础法律关系为民间借贷，根据该借贷关系，结合双方签订的认购协议书的内容可知，王海波享有要求金大陆公司及赵国瑞返还借款或要求金大陆公司与其签订正式的商品房买卖合同并交付房屋的权利。上述两种权利属于债权请求权，不能排除人民法院的强制执行。综上，王海波不享有足以排除强制执行的民事权益，故张晓燕要求继续执行涉案房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许执行本院（2017）豫04执91号执行裁定查封的河南平顶山市姚电大道西段南侧万和世家桂园2号楼1层15号111商铺。本院（2019）豫04执异23号执行裁定自本判决生效时自动失效。案件受理费7650元，由王海波、河南金大陆置业集团有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  陈亚超审判员  张新兰审判员  李泉钦二〇一九年六月二十六日书记员  张皓硕