贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初3153号 原告：毕节市双树振华实力开发公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路（双树村办公楼），统一社会信用代码：91520502MA6EGT6M5F. 法定代表人：罗泽菊，系该公司经理。 委托诉讼代理人：周旭、糜家欢，系贵州众正律师事务所律师。 被告：吉学远，男，1966年12月27日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告毕节市双树振华实力开发公司（以下简称：振华公司）与被告吉学远房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告振华公司的委托诉讼代理人周旭，被告吉学远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告振华公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告按2017年4月1日双方签订的房屋租赁合同履行，即由被告向原告缴纳保证金40000.00元，租金暂计30万元；2、本案产生的费用由被告承担。事实及理由：被告租用原告位于毕节市七星关区，建筑面积为423.88平方米房屋出租给乙方（即被告）作为服装生活馆经营服装，租期10年。从2017年4月1日起至2027年3月31日止。合同第二条约定装修期和免租期，甲方（即原告）确认乙方（即被告）的装修期为6个月，即从2017年4月1日到2017年10月31日止；第三条约定：月租金60元／平方米／月。年租金305194元。前三年租金不递增，合同同时约定乙方在签订合同时缴纳保证金5万元。合同签订后，原告按合同约定将上述出租房交给被告装修，被告也将该商业用房装修。但被告没有按照合同约定履行自己的义务，没有按照约定支付租金，也没有缴纳管理费，仅于2017年4月19日缴纳保证金1万元，下欠保证金4万元。合同第3页约定，2017、2018、2019年每年9月份之前需交付10万元租金抵2020年4月1日至2021年3月31日租金。合同第4页第七条违约责任，第3:如乙方在免租期间退场或者违约，则乙方应补交免租期间的所有租金，租金按60元每平方米计算。直到现在被告仅仅交付保证金1万元，其余费用均未付。被告的行为导致原告利益受损。特诉至法院，请判如所诉。 原告振华公司为支持其诉讼主张，向法院提供了以下证据： 证据一：营业执照、法人身份证明、法人身份复印件，证明原告主体适合。被告质证：没有意见。 证据二：原、被告于2017年4月1日签订的《金街口租赁合同》，证明租金的支付情况和合同解除的相应条件，由于被告没有按照合同履行义务，所以原告方要求1、按合同约定的条款终止履行双方签订合同；2、要求被告支付2017年4月1日到2019年4月1日房屋出租租金，租金总额是：610388.00元，加上被告欠交的保证金4万，共650388.00元。 被告质证：对合同没有意见，但是我不认可，要求原告按原来的合同的免租期来履行，我要履行合同的。 被告吉学远辩称：门面从2016年的时间拆了过来装修，后来消防不过关才拖到2017年过关了才签订合同的，并且答应我装修门头，后来把二楼租给别人，装到中途二楼不准我装修门头。二楼不准装，就和二楼家协商几个月，我继续履行合同，现在已经装修了100多万了，至今还未营业，我希望原告给我点时间，我一定把租金和保证金给原告，我准备马上秋装就开始营业。原告说的我是绝对不同意的，首先是原告拖到我的时间，提前喊我拆了浙商城来装修这个门面，我是不认可的，我只有拿命来抵给他们，我没有钱，拖延我的时间难道原告就没有责任，把责任全部推到我的头上。 被告吉学远无证据提交。 本院经审理认定如下：对原、被告双方无争议的事实及证据，本院予以确认。对原、被告双方有争议的事实及证据，本院作如下认定：1、关于租赁合同效力问题。原告振华公司与被告吉学远于2017年4月1日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。双方应按该涉案合同履行。故对原告要求被告履行合同的诉请应予支持。2、关于本案租金问题。据涉案合同中约定2017年4月1日到2019年3月31日三年为装修期、免租期。被告吉学远理应按照该涉案租赁合同约定提前支付2020年4月1日至2021年3月31日租金合计300000元支付给原告，被告未支付。但鉴于原告按合同约定将上述出租房交给被告装修，被告也将该商业用房投入大量资金进行了装修，且所欠2020年4月1日至2021年3月31日租金30万元实际为期待债权。为减少合同双方经济损失，达到双方互利共赢，双方应继续履行涉案租赁合同为宜。 经审理查明：原告与被告于2017年4月1日签订《房屋租赁合同》，被告（乙方）租用原告（甲方）位于毕节市七星关区（建筑面积为423.88平方米），出租给乙方（即被告）作为服装生活馆经营服装，租期10年，从2017年4月1日起至2027年3月31日止。合同主要约定：装修期和免租期，甲方（即原告）确认乙方（即被告）的装修期为6个月，即从2017年4月1日到2017年10月31日止。租金、押金及缴费方式：免租期间甲方不算租金，但仍需交纳物管费用；免租期过后不经营的，免租期无效，租金据实计收。乙方租赁房屋合同期内，甲方同意给予乙方30个月的免租期（含装修期），分为三年给予。第一年免6个月，第二年免一年（12个月），第三年免一年（12个月）。月租金60元／平方米／月。年租金305194元／年。前三年租金不递增，合同同时约定乙方在签订合同时缴纳保证金5万元。合同签订后，原告按合同约定将上述出租房交给被告装修，被告也将该商业用房投入大量资金装修。但被告没有按照合同约定履行自己的义务，没有按照约定支付租金，仅于2017年4月19日缴纳保证金1万元，下欠保证金4万元。合同第3页约定，2017、2018、2019年每年9月份之前需交付10万元租金抵2020年4月1日至2021年3月31日租金。至今被告尚未经营服装营业。双方发生纠纷，原告诉至法院。2019年6月13日经本院主持原、被告双方进行庭后调解，双方自愿达成协议，后原告反悔，调解无效。 上述事实，有原、被告陈述及所提供证据在卷为凭，并经庭审质证，足以采信。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，1、原告与被告签订的金街口房屋租赁合同已经确立了原告作为涉案商业用房出租人、被告为承租人的地位及关系。该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同，双方均应按照涉案《房屋租赁合同》履行各自的权利和义务。故对原告要求被告履行合同的诉请应予支持。2、被告吉学远理应按照该涉案租赁合同约定提前支付2020年4月1日至2021年3月31日租金合计300000元给原告，被告未提前支付300000元租金。但鉴于原告按合同约定已将上述出租房交给被告装修，被告也将该商业用房投入大量资金进行了装修，且所欠2020年4月1日至2021年3月31日租金30万元实际为期待债权。现被告吉学远并极力主张继续履行合同。为减少合同双方经济损失，达到双方互利共赢，本案不宜解除合同，双方应继续履行涉案租赁合同为宜。相应的，据合同第3页约定：被告吉学远在2017、2018、2019年每年9月份之前需交付10万元租金给原告振华公司，抵2020年4月1日至2021年3月31日租金合计30万元。被告应予支付给原告。3、合同同时约定乙方在签订合同时缴纳保证金5万元。合同签订后，原告按合同约定将上述出租房交给被告装修，被告也将该商业用房装修。但被告没有按照合同约定履行自己的义务，仅于2017年4月19日缴纳保证金1万元，下欠保证金4万元应支付给原告。4、据涉案合同中约定2017年4月1日到2019年3月31日三年为装修期、免租期。因被告吉学远投入大量资金装修涉案商业用房未退场也未实际进行服装经营业务，原告也明知现处于三年的免租期内。只是未按合同约定提前交付2020年4月1日后的商铺租金。故原告要求被告支付2017年4月1日到2019年4月1日房屋出租租金总额610388.00元，加上被告欠交的保证金4万元，共计650388.00元的主张无事实法律依据，本院不予支持。被告吉学远要求原告按原来签订的合同履行的理由成立，应予采纳。 综上所述，本院对原告要求判决被告支付原告保证金40000.00元，租金300,000.00元的诉讼请求予以支持。为严肃执法，保护合同当事人的合法权益，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告与被告于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》有效，原告与被告应按该《房屋租赁合同》履行； 二、被告吉学远于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市双树振华实力开发公司从2020年4月1日至2021年3月31日止的涉案商业用房租金300,000.00元及交纳保证金40,000.00元，两项共计人民币340,000.00元； 三、驳回原告毕节市双树振华实力开发公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3200.00元（已按简易程序减半收取），由被告吉学远负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李顺康 二〇一九年六月十四日 书记员  何婷婷