海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初1085号   原告：海南金湾投资发展有限公司，住所地：海南省海口市美兰区西苑路**，统一社会信用代码：91460100562425780U。   法定代表人：马蕴竹，该司总经理。   委托诉讼代理人：张扬，该司运营总监。   委托诉讼代理人：周利红，该司招商主任。   被告：海口美兰海岛雨林海鲜坊，经营场所：海南省海口市美兰区新埠岛西苑路**星海湾商业街**，注册号：460108600337271。   经营者：张根良，男，1968年8月18日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：XXX。   被告：张根良，男，1968年8月18日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：XXX。   原告海南金湾投资发展有限公司与被告海口美兰海岛雨林海鲜坊（以下简称海岛雨林海鲜坊）、张根良租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月24日公开开庭进行审理。原告海南金湾投资发展有限公司的委托诉讼代理人张扬、周利红，被告海岛雨林海鲜坊、张根良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南金湾投资发展有限公司公司向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告海岛雨林海鲜坊之间的《商铺租赁合同》自2018年11月20日起解除，并责令被告海岛雨林海鲜坊将海南省海口市美兰区西苑路19号新埠岛星海湾商业街B5区B5-U-1、B5-U-2、B5-1-1、B5-1-2、B5-1-3、B5-2-3号商铺交还原告；2.判决被告海岛雨林海鲜坊自2018年2月1日起至实际交还商铺之日止，按每月185281.65元(45元/平米)支付租金(暂计算至2018年9月30日为1329482.7元)；3.判决被告海岛雨林海鲜坊自2018年4月1日起至实际交还商铺之日止，按每月41173.7元支付营运管理费(暂计算至2018年9月30日为247042.2元)；4.判决被告海岛雨林海鲜坊按合同约定的日千分之五为标准支付拖欠费用的滞纳金1239291.97元(暂计算至2018年9月30日为1239291.97元)；5.判决被告张根良对上述2-4项诉讼请求承担连带清偿保证责任；6.判决两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年4月3日，原告与被告张根良签订《商铺租赁合同》，原告将海口市美兰区新埠岛西苑路19号星海湾商业街B5-2-3号商铺(建筑面积1109.7平米)租赁给被告张根良用于经营设计师会所使用。2013年5月8日，原告又与被告张根良签订一份《商铺租赁合同》，将商业街B5-U-1、B5-U-2、B5-1-1、B5-1-2、B5-1-3号商铺，建筑面积3135.85平米的商铺租赁给被告张根良用于经营餐饮使用。上述两份合同的租赁面积合计为4245.55平米。2013年7月26日，原告与被告张根良及案外人王常红、孙艳红共同签订《星海湾水岸风情街B5区补充协议》，其中第五条约定“经双方认可在原签约总建筑面积基础上共减掉128.18平方米，B5区最终签约总建筑面积变更为5002.6平方米”。因此，B5区在扣除另案合同租赁面积885.23平方米后，本案两份租赁合同在减掉128.18平方米后，两被告实际租赁面积调整为4117.37平米并以此面积计费。2016年5月27日，原告与被告海岛雨林海鲜坊、张根良签订《补充协议》，约定商铺经营主体由张根良更名为海岛雨林海鲜坊并由其承接并继续履行原租赁合同中的所有权利义务，张根良对海岛雨林海鲜坊继续承担连带责任。2013年4月3日的《商铺租赁合同》约定原告给予12个月免租期，租金均从2014年5月1日起开始计收，第一年租金(2014年5月1日至2015年4月30日止)为每月每平米25元，第二年租金(2015年5月1日至2016年4月30日止)为每月每平米35元，第三年租金(2016年5月1日至2017年4月30日止)为每月每平米45元，第四年租金(2017年5月1日至2018年4月30日止)为每月每平米55元，第五年租金(2018年5月1日至2019年4月30日止)为每月每平米65元。还约定营运管理费每月每平方米为10元。2013年5月8日的《商铺租赁合同》也约定原告给予12个月免租期，租金从2014年6月1日起开始计收，第一年租金(2014年6月1日至2015年5月31日止)为每月每平米25元，第二年租金(2015年6月1日至2016年5月31日止)为每月每平米35元，第三年租金(2016年6月1日至2017年5月31日止)为每月每平米45元，第四年租金(2017年6月1日至2018年5月31日止)为每月每平米55元，第五年租金(2018年6月1日至2019年5月31日止)为每月每平米65元，第六至七年租金(2019年6月1日至2021年5月31日止)为每月每平米71.5元，第八至九年租金(2021年6月1日至2023年5月31日止)为每月每平米78.65元。还约定第1-6年营运管理费每月每平方米为10元，第7-8年递增10%，每月每平方米为11元，第9-10年递增10%，每月每平方米为12.1元；租金及营运管理费按每3个月为一期，先付后用。上述两份《商铺租赁合同》均约定：被告拖欠租金、营运管理费等费用其中一项超过30日的，原告有权单方面解除合同，所付定金不予返还。同时还约定：若被告未按双方约定时间缴纳租金、营运管理费或各项能源费用，则需向原告支付滞纳金(滞纳金以每延迟一天按应付租金总额的千分之五收取，依次类推)。同时，原告有权停止水、电、物业等一切相关配套服务。合同签订后，原告如约将商铺交给被告经营使用，但海岛雨林海鲜坊未能如约缴纳租金及营运管理费，自2018年2月1日起至2018年9月30日，共拖欠租金1329482.7元；自2018年4月1日起至2018年9月30日，共拖欠营运管理费247042.2元；自2018年1月26日起至2018年9月30日因拖欠费用而产生的滞纳金为1239291.97元。原告通过面谈、电话、微信和书面通知等手段多次催收被告欠款，被告也书面承诺缴纳费用，但最终均未能按约定履行，致使原告无法实现合同目的，严重影响原告的经营管理。因此，原告特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。   被告海岛雨林海鲜坊、张根良共同辩称，1.我方对于原告的诉讼请求没有意见，但是由于之前原告对我方有减免租金的政策，且近期我方经营困难，营业额大幅下降，希望原告可以继续给予我方优惠的租金政策；2.希望原告可以减免第四项诉讼请求的滞纳金。   原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法开庭组织质证，被告没有提交证据。本院对相关证据进行审查予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定如下事实：   2013年4月3日，原告作为甲方与被告张根良作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于海口市美兰区新埠岛西苑路19号星海湾商业街B5区B5-2-3号商铺(总建筑面积1109.7平方米)租赁给乙方用于经营设计师会所使用；本合同约定双方的租赁期限为6年，甲方应于2013年5月1日起将该出租商铺交付乙方使用，并给予乙方12个月的免租期，租赁期限自2013年5月1日起将该出租商铺交付乙方使用，至2019年4月30日止收回商铺使用权；乙方进场后12个月为免租期，甲方免收租金，但营运管理费及产生的能源费用单独收取，进场后第13个月开始收取租金，第二年即从2014年5月1日起月租金为25元/平方米，第3年月租金为35元/平方米，第4年月租金为45元/平方米，第5年月租金为55元/平方米，第6年月租金为65元/平方米；在本合同约定的租赁期限内，营运管理费按每月每平方米10元的标准支付；若乙方未按双方约定时间缴纳租金、营运管理费或各项能源费等费用，则需向甲方支付滞纳金（滞纳金以每延迟一天按应付租金总额的千分之五收取，依此类推）；乙方拖欠租金、营运管理费、水、电各项能源费等费用其中一项超过30日的，甲方有权单方面解除合同。同日，原告与被告张根良签订了《租赁房屋交付通知书》、《保密协议》。2013年5月8日，原告作为甲方又与被告张根良作为乙方签订一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于新埠岛西苑路19号星海湾商业街B5区B5-U-1、B5-U-2、B5-1-1、B5-1-2、B5-1-3号商铺，总建筑面积3135.85平米的商铺租赁给乙方用于经营餐饮使用；本合同约定双方的租赁期限为10年，甲方应于2013年6月1日起将该出租商铺交付乙方使用，并给予乙方12个月的免租期，租赁期限自2013年6月1日起将该出租商铺交付乙方使用，至2023年5月31日止收回商铺使用权；乙方进场后12个月为免租期，甲方免收租金，但营运管理费及产生的能源费用单独收取，进场后第13个月开始收取租金，第2年即从2014年6月1日起月租金为25元/平方米，第3年月租金为35元/平方米，第4年月租金为45元/平方米，第5年月租金为55元/平方米，第6年月租金为65元/平方米，第7-8年月租金为71.5元/平方米，第9-10年月租金为78.65元/平方米；在本合同约定的租赁期限内，甲乙双方约定，第1-6年营运管理费按每月每平方米10元的标准支付，第7-8年营运管理费递增10%，按每月每平方米11元的标准支付，第9-10年营运管理费递增10%，按每月每平方米为12.1元的标准支付；租金及营运管理费从第一个租约年度的首月起，直至合同期满，乙方按每3个月为一期向甲方支付租金及营运管理费，先付后用，付款时间分别为每年5月25日、8月25日、11月25日、2月25日之前支付下一期租金和营运管理费；若乙方未按双方约定时间缴纳租金、营运管理费或各项能源费等费用，则需向甲方支付滞纳金（滞纳金以每延迟一天按应付租金总额的千分之五收取，依此类推）；乙方拖欠租金、营运管理费、水、电各项能源费等费用其中一项超过30日的，甲方有权单方面解除合同。上述两份合同的租赁面积合计为4245.55平米。以上两份《商铺租赁合同》签订后，原告依约将涉案商铺交付给张根良使用。2013年7月26日，原告作为甲方与被告张根良及案外人王常红、孙艳红共同作为乙方签订了《星海湾水岸风情街B5区补充协议》，其中第四条约定“经双方认可在原签约总建筑面积基础上共减掉128.18平方米，B5区最终签约总建筑面积变更为5002.6平方米”。因此，B5区在扣除另案合同租赁面积885.23平方米后，本案两份租赁合同在减掉128.18平方米后，两被告实际租赁面积调整为4117.37平方米，并以此面积予以计费。   2016年5月1日，张根良向原告出具《更名申请》，主要内容为：“海南金湾投资发展有限公司：我方与贵公司于2013年4月3日、2013年5月8日签订了《星海湾水岸风情街租赁合同》，约定我方承租贵司位于海口市美兰区新埠岛西苑路19号星海湾商业街B区B5-2-3、B5-U-1、B5-U-2、B5-1-1、B5-1-2、B5-1-3号铺面。现因我方原因，申请分别将店铺B区B5-2-3、B5-U-1、B5-U-2、B5-1-1、B5-1-2、B5-1-3变更为海口美兰海岛雨林海鲜坊。”2016年5月27日，原告作为甲方与被告张根良作为乙方、海岛雨林海鲜坊作为丙方签订《补充协议》，主要约定：甲方同意乙方所承租的B区B5-2-3、B5-U-1、B5-U-2、B5-1-1、B5-1-2、B5-1-3号商铺经营主体更名为丙方；丙方同意承接并继续履行乙方在《星海湾水岸风情街租赁合同》中的所有权利和义务；甲方与丙方之间的一切权利义务均按照甲乙双方于2013年4月3日、2013年5月8日所签订的《星海湾水岸风情街租赁合同》的约定继续执行；甲、乙、丙方签订补充协议后，丙方正式成为B区B5-2-3、B5-U-1、B5-U-2、B5-1-1、B5-1-2、B5-1-3号铺面的承租主体，乙方对丙方的权利和义务继续有连带责任。在履行合同过程中，被告海岛雨林海鲜坊自2018年1月26日起便拖欠滞纳金，自2018年2月1日起便拖欠租金，自2018年4月1日起便拖欠营运管理费。原告催款未果，遂成讼。   庭审中，原告明确表示，两份《商铺租赁合同》中约定的运营管理费包括：商业街运营管理中保安、保洁、工程维护、设备设施的维护费、园林维护费、广告维护费等费用；滞纳金是因被告未按约定交纳租金和运营管理费所产生的违约责任。同时，原告亦表示，根据两份《商铺租赁合同》的约定，从2017年6月1日起，每平方米的租金应当递增至每月55元以上,但原告表示仅按照每月45元/平方米来计算本案的租金；运营管理费仅按照每月10元的标准计算。庭审中，原告提交《海口美兰海岛雨林海鲜坊欠款滞纳金明细表（张根良）》一份，证明海岛雨林海鲜坊2018年1月25日分别拖欠租金和运营管理费为403074.45元和41173.70元（共计444248.15元），截止2019年9月30日逾期天数为248天；2018年4月25日分别拖欠租金和运营管理费为555844.95元和123521.10元（共计679366.05元），截止2019年9月30日逾期天数为158天；2018年7月25日分别拖欠租金和运营管理费为370563.30元和82347.40元（共计452910.7元），截止2019年9月30日逾期天数为67天。   又查明，涉案商铺仍然由被告海岛雨林海鲜坊正在经营使用。   本院确认的上述事实，有《商铺租赁合同》（2份）、《更名申请》、《补充协议》、《缴费通知单》(5份)、《承诺书》（2份）及当事人的陈述等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，一、原告与被告张根良分别于2013年4月3日、2013年5月8日签订的两份《商铺租赁合同》系双方经协商一致在自愿平等基础上签订的，体现双方当事人的真实意思，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。2016年5月27日，原告与被告张根良、海岛雨林海鲜坊签订《补充协议》，该补充协议系各方经协商一致在自愿平等基础上签订的，体现各方当事人的真实意思，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦均属有效合同。至此，涉案商铺的履行主体已经由张根良变更为海岛雨林海鲜坊。被告海岛雨林海鲜坊自2018年1月26日起便拖欠滞纳金，自2018年2月1日起便拖欠租金，自2018年4月1日起便拖欠营运管理费，截止原告起诉之日即2018年11月20日，被告海岛雨林海鲜坊拖欠上述费用已经逾期30日以上，根据上述两份《商铺租赁合同》的约定，原告有权单方面解除合同。因此，原告主张两份《商铺租赁合同》自起诉之日即2018年11月20日解除，并要求在合同解除后，被告海岛雨林海鲜坊应将涉案商铺交还给原告，符合合同的约定。故原告的第一项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。   二、由于被告海岛雨林海鲜坊自2018年2月起便拖欠租金，且在两份《商铺租赁合同》解除后，被告海岛雨林海鲜坊尚占用涉案的商铺，故被告海岛雨林海鲜坊自2018年2月1日起至实际交还商铺之日止，应按每月185281.65元(45元/平方米×4117.37平方米=185281.65元)的标准支付租金，故原告的第二项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。   三、关于营运管理费的问题。由于被告海岛雨林海鲜坊自2018年4月1日起开始拖欠营运管理费，且在两份《商铺租赁合同》解除后，被告海岛雨林海鲜坊尚占用涉案的商铺进行经营，故被告海岛雨林海鲜坊自2018年4月1日起至实际交还商铺之日止，应按每月41173.7元(10元/平方米×4117.37平方米=41173.7元)的标准向原告支付营运管理费，故原告的第三项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。   四、关于滞纳金的问题。本案中，滞纳金实际就是违约金，由于被告违约，其应向原告支付滞纳金（违约金）。原告主张应按照合同的约定即每日千分之五计算，被告海岛雨林海鲜坊则主张该违约金过高。本院认为，违约金责任的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素予以考量。因此，原告主张的违约金计算标准过高，本院参照民间借贷案件，将滞纳金调整为按照年利率24%的标准来计算。故原告诉请超出部分，本院不予支持。   五、关于被告张根良是否承担连带清偿责任的问题。依据《补充协议》的约定，张根良应对海岛雨林海鲜坊履行合同承担连带责任。原告的此项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：   一、原告海南金湾投资发展有限公司与被告海口美兰海岛雨林海鲜坊于2013年4月3日、2013年5月8日签订的《商铺租赁合同》自2018年11月20日起解除，被告海岛雨林海鲜坊须于本判决发生法律效力之日起十日内将位于海南省海口市美兰区西苑路19号新埠岛星海湾商业街B5区B5-U-1、B5-U-2、B5-1-1、B5-1-2、B5-1-3、B5-2-3号商铺交还给原告海南金湾投资发展有限公司；   二、被告海口美兰海岛雨林海鲜坊须于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月185281.65元的标准，向原告海南金湾投资发展有限公司支付自2018年2月1日起至上述商铺交还之日止的租金；   三、被告海口美兰海岛雨林海鲜坊须于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月41173.7元的标准，向原告海南金湾投资发展有限公司支付自2018年4月1日起至上述商铺交还之日止的运营管理费；   四、被告海口美兰海岛雨林海鲜坊须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南金湾投资发展有限公司支付滞纳金（滞纳金的计算方式为：以444248.15元为基数，从2018年1月26日起至2018年9月30日止；以679366.05元为基数，从2018年4月26日起至2018年9月30日止；以452910.7元为基数，从2018年7月26日起至2018年9月30日止；均按照年利率24%的标准计算）；   五、被告张根良对上述第二、第三、第四项的债务承担连带清偿责任；   六、驳回原告海南金湾投资发展有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费29326.53元（原告已预交），原告海南金湾投资发展有限公司负担18182.45元，被告海口美兰海岛雨林海鲜坊、张根良共同负担11144.08元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 林 海   人民陪审员 李 南   人民陪审员 林秋燕     二〇一九年六月二十四日   书记员 林 丽   书记员 陈明鑫   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国担保法》   第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。   连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。