包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初167号原告（执行案外人）：张婵娇，女，1992年9月9日出生，汉族，XXX戒毒所职工，住包头市。委托诉讼代理人：邬艳，内蒙古钢苑律师事务所律师。被告（申请执行人）：金建军，男，1979年7月23日出生，回族，XXX办事处职工，住包头市。被告（被执行人）：何彬，男，1978年12月17日出生，汉族，无职业，住包头市。原告张婵娇与被告金建军、何彬案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张婵娇的委托诉讼代理人邬艳、被告金建军、何彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张婵娇向本院提出诉讼请求：1.判令停止对原告购买的位于包头市××区号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月27日，原告与被告何彬签订《房屋买卖合同》，原告购买了位于包头市××区号房屋，当天就以顶账及替被告何彬偿还银行贷款的方式付清了300000元购房款，包头市方正公证处对双方签订的《房屋买卖合同》进行了公证，第二天被告何彬就将房屋交付原告。原告于2014年11月对涉案房屋进行了重新装修，从2014年年底原告在该房屋居住至今。鉴于涉案房屋是包三十五中学区房,被告何彬孩子准备在该中学读书,故要求原告先不要办理过户手续。后当原告办理过户手续时才得知涉案房屋已被法院查封。随后被告何彬将原告以买卖合同为由诉至法院要求原告给付其购房款220000元并支付违约金90000元。昆区法院作出（2018）内0203民初5622号民事判决，驳回了何彬的诉讼请求。被告何彬因民间借贷被被告金建军申请强制执行涉案房屋。故为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。金建军辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是登记在被告何彬名下的，被告金建军是因被告何彬名下有房产才借钱给被告何彬的，如果是原告的房子，法院无法查封。2014年原告就可以过户了，但至2018年原告一直没有过户，故原告的理由不成立。因原告没有过户，给被告金建军也造成了损失。何彬辩称，不同意原告的诉讼请求，其确将涉案房屋卖给原告，但原告未交清房款，所以才没有给原告过户，而且其与原告因房屋尾款的纠纷还在包头市中级人民法院进行二审诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2014年10月27日，原告与被告何彬签订《房屋买卖合同》，约定被告何彬将其名下位于包头市××区坊-X-X号房屋（产权证号：包房权证昆字第**）以300000元出售给原告，合同还约定了双方其他权利义务及违约责任。上述《房屋买卖合同》于同日经内蒙古自治区内蒙古自治区包头市方正公证处公证。2014年10月27日，经内蒙古自治区内蒙古自治区包头市方正公证处公证，被告何彬就涉案房屋转让、产权过户、二手房按揭贷款及领取银行贷款等相关事宜授权委托魏XX办理，并承诺受托人魏XX所签署的与上述事项有关的文件和实施的法律行为，被告何彬均予以承认，愿意承担法律后果；委托期限从授权委托书签订之日起至办理完上述委托事项止；受托人无转委托权。2018年12月17日，包头市昆都仑区人民法院就何彬诉张婵娇要求张婵娇支付购房款22万元及违约金9万元的房屋买卖合同纠纷一案，作出（2018）内0203民初5622号民事判决，驳回何彬的诉讼请求。被告何彬不服上述判决提出上诉，2019年3月18日包头市中级人民法院作出（2019）内02民终267号民事判决，认为双方签订《房屋买卖合同》并经过公证，约定房屋价款与合同签订当日一次性付清，何彬主张张婵娇欠购房款220000元，未提供相应证据予以佐证，何彬的上诉理由不能成立。故驳回上诉，维持原判。现（2018）内0203民初5622号民事判决已发生法律效力。此外，原告还举证：1.涉案房屋2017年3月10日的电费缴费发票、2017年8月9日直饮水缴费发票、2017年8月9日自来水缴费发票和2015年10月6日、2016年10月16日、2017年10月11日、2018年9月28日热费缴费发票4张，以及刘福保于2018年7月16日出具的《房屋居住证明》和《缴纳卫生费证明》，旨在证明2014年10月27日原告购房后，对涉案房屋进行了装修，且为其居住生活支付了相关费用；2.被告何彬向原告借涉案房本的便条1张，该便条载明：“房本从5月1日至5月26日借走，此期间与房本有关的任何问题何彬负责，与张婵娇无任何关系”，证明买卖房屋时双方约定因被告何彬欲让其子女在涉案房屋所在学区就学，暂缓过户，故在购房当日由被告何彬公证授权给原告之母魏XX办理房屋过户登记；3.2018年5月11日包头市二手房交易服务平台预约界面照片1张，该截图显示预约人为何彬、预约时间为2018年5月11日上午10:00至11:30，房屋所有权证号为572977，状态为已取号。2018年5月11日《包头市二手房（交易）买卖合同》照片3张，显示合同编号为20XX05XX071-YJY，产权证号为5XXXX7，转让人为何彬，受让人为张X，该合同落款处甲方签名为“何彬”，委托代理人为“魏XX”，乙方签名为“张X”。2018年5月11日内蒙古增值税普通发票照片1张，显示购买方为张X，货物或应税劳务名称为商品住房（572977），金额为275600元，该发票备注栏写有“合同金额为200000元，不动产地址为××区，代开企业名称为何彬”。2018年5月11日中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）照片1张，显示税种为契税，实缴金额为2624.77元。2018年5月11日中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）照片1张，显示税种为个人所得税，实缴金额为2000余元。原告提交该组证据，旨在证明2018年5月11日，原告将涉案房屋出售给张慧，在向房管局办理过户交易时提交了上述证据，被告知15个工作日领取房本，但在等待领取房本期间，即2018年5月23日被告金建军申请诉前保全对涉案房屋进行了查封，导致不能交易，故并非原告自身的原因未办理过户登记；同时该组证据亦可证实原告已付清房款，被告何彬以其实际行为配合过户，在2018年5月11日办理过户时，房管部门要求除需要被告何彬的委托授权书外，还需要被告何彬的身份证复印件，魏XX与被告何彬联系后，被告何彬主动将身份证复印件送给魏XX。对于上述证据，被告金建军认可真实性，但不认可证明目的，认为只能证明原告在涉案房屋居住过，证明不了房屋是原告的，且房屋是以房本为准，房本上是谁的名字房屋就是谁的，如果过户到原告名下，法院不可能查封涉案房屋。被告何彬对上述证据的真实性均予以认可，但不认可证明目的，认为原告居住涉案房屋肯定要交纳相关费用，但交费不能证明涉案房屋就是原告的；涉案房屋未过户系因原告未支付购房尾款，原告称将涉案房屋出售后再支付尾款，其为了配合原告出售房屋才将身份证复印件交予原告，用于房管局排号。庭审过程中，原告张婵娇称被告何彬于双方签订《房屋买卖合同》后不久即将涉案房屋交付原告，被告何彬称其于2014年年底将涉案房屋交付原告。被告何彬称涉案房屋未办理过户的原因系原告一直未支付购房尾款，且因原告当时只向其支付房屋首付款80000元但未付尾款，基于保障原告权利才给原告之母魏XX做了委托公证。2018年5月23日，金建军提出诉前财产保全申请，本院作出（2018）内0203财保41号民事裁定，依法查封了位于包头市××区号的房屋。2018年6月19日，本院作出（2018）内0203民初3193号民事判决，由何彬向金建军偿还借款230000元。2018年9月7日，本院作出（2018）内0203执2135号执行通知书，要求何彬履行支付案款234045元及利息的义务。执行过程中，原告张婵娇对执行标的，即本案涉案房屋提出书面异议，本院于2018年12月21日作出（2018）内0203执异167号执行裁定，驳回了张婵娇的异议申请。原告据此提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是：原告张婵娇对位于包头市××区除强制执行的民事权益。原告要求停止对上述涉案标的物的执行，应当就其对涉案房屋享有所有权或者其他足以阻止执行该标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。2014年10月24日，原告与被告何彬就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且已经公证，是合法有效的合同。本案庭审中，被告何彬自认因原告张婵娇未支付购房尾款故而未办理房屋过户登记，双方就是否支付购房尾款已通过诉讼予以解决，（2018）内0203民初5622号民事判决和（2019）内02民终267号民事判决已认定原告张婵娇向被告何彬支付了全部购房款。2018年5月11日，原告之母魏XX基于委托公证代被告何彬已向房管部门提交了办理产权变更登记的相关手续，并缴纳了税费，而被告金建军申请法院对涉案房屋进行诉前保全的时间是2018年5月23日，故原告申请办理房屋产权变更登记的时间早于被告金建军申请查封的时间，但最终取得涉案房屋产权变更登记的时间是原告主观意愿无法控制的,需受制于房管部门办理流程，故原告对此不存在过错。综上所述，原告张婵娇对位于包头市××区号的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于包头市××区号的房屋；二、驳回原告张婵娇的其他诉讼请求。案件受理费5800元(原告已预交)，由被告何彬、金建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。本院（2018）内0203执异167号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 刘 洁人民陪审员 马 涛人民陪审员 王小钢 二〇一九年六月四日书 记 员 马祺深附：本判决适用的法律条文最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。