上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2182号上诉人（原审原告）拉巴，＊生，藏族，住＊＊＊。委托代理人褚子云，上海夜晨律师事务所律师。委托代理人金小燕，上海夜晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）红康实业总公司，。法定代表人＊＊，总经理。委托代理人贵体谦，该公司员工。委托代理人梁寓禹，上海和华利盛律师事务所律师。上诉人拉巴因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2005年6月，拉巴以（西藏昌都）江达县瓦拉五明佛学院佛泉矿泉水厂名义（乙方）与红康实业总公司（甲方，以下简称红康公司）签订协议书，约定甲方同意乙方在桂林路＊号楼顶8-10号轴线属于红康公司产权部分的楼顶上搭建临时办公房50平方米（以下简称系争搭建房），搭建费用15万元由乙方自行解决，乙方同意出资3-5万元将甲方屋面修好并保证在其使用期间，屋面的维修等事宜由乙方负责管理，确保无渗漏。甲方同意提供三楼至楼顶的走道，水、电、通讯等方便。甲方承诺，如无市政强行拆迁，保证给乙方使用五年以上。如因甲方原因造成乙方无法使用办公房，甲方应赔偿乙方搭建费用和屋面维修费用等20万元。同年6月20日，拉巴又以西藏昌都江达瓦拉五明佛学院矿泉水厂名义（甲方）与上海红园物业投资顾问公司（乙方，以下简称红园物业公司）签订委托书，协议约定：甲方同意由其出资改建屋顶，乙方同意在红康商城桂林路＊号楼顶为甲方搭建临时办公用房；甲方将其在沪开办费用和搭建费用共计20万元汇入乙方账户，由乙方全权负责甲方在沪开办、屋顶改建和搭建事宜；所有款项的支出全权委托赵晨负责，经其签字后方可支出；乙方须等甲方设立账户后，将剩余款还至甲方账户。之后，拉巴将20万元支付给红园物业公司，该公司出具收条，“兹收到拉巴活佛款项贰拾万元整。用于西藏昌都江达县瓦拉五明佛学院佛泉矿泉水厂上海办事处临时办公房（桂林路＊号）”。之后，红园物业公司将上述款项用于搭建系争搭建房。系争搭建房搭建完毕后，拉巴未设立西藏昌都江达县瓦拉五明佛学院佛泉矿泉水厂，亦未向红康公司要求交付系争搭建房。2007年5月16日，赵晨因涉嫌犯贪污罪被上海市公安局徐汇分局拘留，同年12月21日，赵晨被法院判决犯贪污罪，判处有期徒刑八年。2013年7月15日，红康公司收到署名为西藏昌都瓦拉五明佛学院佛泉矿泉水厂的通知，要求红康公司在收到通知后十五天内赔偿已付搭建费用及维修费用20万元。同年8月9日，红园物业公司回函，认为其已完成委托事项，没有违约，不予赔偿。同年8月15日，赵晨持西藏昌都瓦拉五明佛学院佛泉矿泉水厂全权委托书，与红康公司交涉，提出赔偿。另查，2007年赵晨被逮捕前，曾任红康公司总经理、红园物业公司董事长职务。2005年赵晨代表红康公司、并代表红园物业公司分别与拉巴签订协议书、委托书。审理中，红康公司称系争搭建房长期空关、无人使用，内有一些矿泉水厂的办公用品；拉巴称，红康公司从未交付系争搭建房，搭建房内的物品不是拉巴的。赵晨作为拉巴方的证人出庭称，2006年搭建完成后赵晨就离职了，钥匙与红园物业公司进行交接，目前搭建房内的物品都是当年赵晨用的。原审审理中，拉巴请求法院判令红康公司赔偿搭建临时办公房费用和层面维修费共计20万元。红康公司则不同意拉巴的诉讼请求。原审认为，租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。拉巴与红康公司订立的协议书，主要内容为：红康公司提供场地，拉巴自行出资在该场地中搭建房屋，红康公司将场地及房屋不少于五年的使用权免费提供给拉巴。因此该协议书符合租赁合同的特征，红康公司出租桂林路＊号楼顶部分场地，拉巴出资添附建筑物并以此取得五年该建筑物的使用、收益权。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在现有房屋的屋顶处擅自搭设附属建筑物，系违章建筑，故双方的协议书，应为无效合同，拉巴基于无效协议中的条款追究红康公司违约责任，原审法院不予支持。拉巴出资搭建，对价是五年的搭建房使用权，但拉巴在搭建房完成后至起诉前，从未向红康公司主张交付，现经过六年多，拉巴已丧失向红康公司主张交付使用、收益的请求权时效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。红康公司因无效协议书取得了系争搭建房，违章搭建应当予以拆除，搭建房无法返还给拉巴，红康公司认为该房屋无价值，愿意给予拉巴2万元经济补偿，于法不悖，原审法院予以准许。原审法院审理后于二○一四年七月十六日作出判决：一、拉巴与红康实业总公司于2005年6月订立的协议书无效；二、驳回拉巴要求红康实业总公司赔偿搭建临时办公房费用和层面维修费共计20万元的诉讼请求；三、准予红康实业总公司于判决生效之日起十五日内自愿补偿拉巴20，000元。案件受理费4，300元，由拉巴负担。原审判决后，拉巴不服，向本院提起上诉称：1、原审法院对系争搭建房的交付事实认定错误。系争搭建房实际并未完全搭建完毕，拉巴多次要求红康公司交付房屋，但其一直拒绝交付，并侵占该房，堆放杂物。2、系争搭建房并非违章建筑，其中五十多平方米是大楼建筑的电梯房，且该房是经有关部门允许后搭建的。退一步说，系争搭建房是否属于违章建筑应由行政规划部门认定，原审法院无权就此作出认定。3、拉巴不仅依约搭建了房屋，也维修了红康公司的屋顶，原审法院遗漏了此节事实。4、系争租赁合同既是双方真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，故该合同并不存在合同法规定的无效情形，应属有效。综上，拉巴要求撤销原审判决，改判支持其原审的诉讼请求。被上诉人红康公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实基本无误，本院依法予以确认。二审中，红康公司表示自愿在原审判决的基础上再补偿拉巴1万元。本院认为，拉巴与红康公司于2005年6月签订的《协议书》，实质上系双方约定拉巴以出资维修屋面及建造系争搭建房为对价获取系争搭建房五年以上的使用权，原审据此认定该协议性质为租赁合同，于法有据，本院予以认同。关于该协议的效力，拉巴虽主张该协议有效，但根据本案查明的事实，系争搭建物并未取得临时建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，原审据此认定该协议无效，并无不当，本院予以维持。关于系争搭建物的交付，根据《协议书》的约定，系争搭建物的建造及屋面维修系由承租人拉巴负责，为此拉巴与案外人红园物业公司签订了委托建房的协议。由此可见，双方并未约定由出租人红康公司负责搭建，进而红康公司已无向拉巴交付系争搭建房的义务，同时，本案亦无证据表明房屋搭建完成后，红康公司存在阻挠拉巴使用系争搭建房的行为，甚至至本案起诉前，拉巴从未向红康公司主张交付房屋。因此，即便拉巴没有实际使用系争搭建房，亦非因红康公司过错所致。关于合同无效的后果，由于系争搭建房为违章建筑，无论在法律上还是客观上均不存在返还的可能。同时，考虑到租赁合同的履行情况、合同无效的过错责任、系争搭建物的性质及现有价值等因素，在红康公司同意对拉巴作出补偿的情况下，原审判决准许红康公司补偿拉巴2万元，并无不当，本院予以维持。二审审理中，红康公司自愿在原审补偿拉巴2万元的基础上，再增加补偿1万元，于法不悖，本院予以准许。综上所述，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。拉巴的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3921号民事判决；二、红康实业总公司应于本判决生效之日起十五日内向拉巴支付补偿款人民币10，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币4，300元，由上诉人拉巴负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一四年十月三十日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……