广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10265号原告：邹小意，女，1975年6月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************347。委托诉讼代理人：罗伟亮（原告丈夫），住广东省佛山市南海区****************。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914************620。法定代表人：童某1。原告邹小意与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗伟亮到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.《物业使用权出让合同》中超过法定期限8年8个月部分无效，被告宝盈大沥分公司、宝盈公司退还出让金72827元（按超出月份所占比例计算）及此款自2013年6月1日起至2019年5月31日止按同期贷款利率计算占用利息21411元予原告；2.被告悦心公司支付2018年7月至2018年12月应付而未付的固定收益9947.9元及此笔应付收益至2019年5月止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算利息共502.78元作为违约金予原告；3.三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.被告宝盈公司是位于佛山市南海区***********的“宝盈国际广场”项目的开发商，受其承诺“5年回本44%”并称有30年使用权诱惑，原告于2013年5月28日与其分支机构被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》，约定该项目编号为2-395号铺自2013年5月28日至2033年5月28日止转让给原告使用，并赠送一定的使用期限至2042年1月31日止，实际出让使用期限为28年8个月，比之前承诺的30年少了1年4个月，其称为建设施工占用期。原告已依约支付该物业的使用权出让金237888元及物理管理按金3000元予被告宝盈大沥分公司，并由该公司开具了发票及收据。《物业使用权出让合同》实际出让期限28年8个月已超出国家有关法律关于租赁期限不得超过20年的规定，超过部分无效，因此，被告宝盈大沥分公司应退还超出部分的出让金72827元［240888÷（28×12+8）×（8×12+8）］。这笔款项实际占用近6年，被告宝盈大沥分公司应支付占用利息予原告，按现时5年期基准银行贷款利率4.9%计算利息为21411元（72827×0.049×6）。被告宝盈公司应对其分支机构的此笔应退款及应计利息承担责任。2.原告与被告宝盈大沥分公司指定的物业管理公司即被告悦心公司于2013年5月28日签订了《委托经营管理合同》，自2013年12月31日至2042年1月31日止委托该公司对涉案商铺进行经营管理。委托经营期间，由被告悦心公司向原告支付经营收益，被告宝盈大沥分公司担保按时支付每月的委托经营收益。被告悦心公司于2018年7月26日发出《2018年12月31日前租约合同到期的业主告知书》调整租金，原告不同意调整，多次交涉无果。被告悦心公司在2018年7、8月仅支付租金的40%即每月780.91元，2018年9月支付租金的10%即198.2元，2018年10月支付租金的15%即297.3元，自2018年11月起再没有支付租金。另外，2013年12月31日至2018年12月31日应付收益扣除1.5%税费后为103094.04元，至今原告只收到93146.14元，尚欠9947.9元。被告悦心公司应向原告支付收益9947.9元及利息502.78元（1176.36×0.0435×2÷12×19+1754.07×0.0435×2÷12×8+1654.97×0.0435×2÷12×7+1952.27×0.0435×2÷12×11）。被告宝盈大沥分公司承担保证责任。原告保留向被告悦心公司追索自2019年1月起剩余委托期限未收取的委托经营收益及违约金的权利。3.自2018年7月起，原告及丈夫为了本案纠纷多次与被告交涉未果，本案纠纷的责任不在原告，因被告违约导致，被告应承担本案的诉讼费用。三被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、三被告企业机读档案登记资料原件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.物业使用权出让合同原件1份、委托经营管理合同原件1份，用以证明原、被告就宝盈广场商铺租赁事宜签订了合同，并就涉案商铺的基本情况、用途、出让年限、物业使用权出让金、按金、双方的权利义务等进行了约定。3.收据、发票原件各1份，用以证明原告按照合约定向被告支付了租金、按金。4.交易明细表原件5份，用以证明被告悦心公司每月支付租金情况。5.业主告知书原件1份，用以证明被告悦心公司通知原告2018年7月至12月的租金支付方式，原告不同意该方式。本院出示调取的证据如下：1.（2018）粤0605民初18845号民事判决书复印件1份。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的上述证据来源合法，内容清楚，与本案相关联，本院均予以确认。对本院调取的判决书，本院经审查予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年5月28日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区***********民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为2-395号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为6.3平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2033年5月28日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年12月31日起享有受让的该物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款237888元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。宝盈广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理等。同日，原告向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元。2013年6月27日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺物业使用权出让金237888元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2013年12月31日起，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月1586元，第四年至第五年固定收益为每月1982元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。被告悦心公司于2014年1月20日向原告支付租金收益1637元，2014年2月至5月期间每月支付1586元，2014年6月支付1100.66元，2014年7月至2016年12月期间每月支付1562.21元，2017年1月至2018年6月期间每月支付1952.27元，2018年7月至10月每月分别支付780.91元、780.91元、198.2元、297.3元，此后未再向原告支付租金收益。另查明，根据本院已发生法律效力的（2018）粤0605民初18845号民事判决书，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2013年5月28日至2033年5月28日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10476天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为10476天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金72914.84元[（237888元+3000元）×（10476天-20年天数7305天）÷10476天]，原告仅主张72827元没有超出本院核定数额，本院予以支持。关于原告的利息主张，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司支付从起诉之日即2019年5月8日起至2019年5月31日止以72827元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的利息202.4元予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。原告与被告悦心公司签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同的约定，被告悦心公司在2013年12月31日至2018年12月30日期间应向原告支付租金收益共104664元。被告悦心公司已向原告支付上述期间的租金收益共93146.14元，尚欠11517.86元未付，原告仅主张9947.9元没有超出本院核定数额，本院予以支持。被告悦心公司未依约付款，原告主张利息502.78元没有超出双方的约定，本院予以支持。原告主张被告宝盈大沥分公司对上述租金收益、利息承担保证责任依据不足，本院不予支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认邹小意与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年5月28日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金72827元，并支付利息202.4元予邹小意；三、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益9947.9元、利息502.78元予邹小意；四、驳回邹小意的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1196.89元（邹小意已预交），由邹小意负担353.39元，佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担812.87元，佛山市悦心物业管理有限公司负担30.63元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。邹小意已预交的受理费843.5元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予邹小意。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 康 燕二〇一九年六月二十日书记员 蒋雪君