贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书(2014)黔县民初字第905号原告廖某某。原告杨某某。被告贵州某某房地产开发有限责任公司。法定代表人顾怀刚，系该公司经理。委托代理人王某，贵州某某律师事务所律师。委托权限为特别授权。原告廖某某、杨某某与被告贵州某某房地产开发有限责任公司（以下称某某房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖某某、杨某某与被告某某房开公司委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖某某、杨某某诉称：2011年4月，被告某某房开公司开发的某某项目属黔西县政府规划的菜市场，原告于同年6月8日与被告签订了合同编号为295的《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发位于黔西县原城关镇河滨路名为某某的商铺一个（编号为1-273号）售予原告，建筑面积8.77平方米，总价款共为51522元。合同第十一条约定，被告应于2012年5月1日前向原告交付符合使用条件的商铺。第十三条关于逾期交房违约责任约定，逾期超过120日，买受人有权退房，买受人退房的应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部付款，并按照买受人已付全款的1﹪向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房屋价款元及契税等其他各项代收款54979元。但从合同签订之日起到现在，被告未按合同约定向原告履行交房义务，早已严重超期，原告向被告要求按合同约定退房退款未果，故诉至法院请求判决：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、由被告退还原告已付的购房全款54979元，并按同期银行贷款利息从原告诉讼之日起向原告计付违约金。为支持自己的诉讼请求，原告在举证期限内向本院提交了下列证据：1、原告廖某某、杨某某身份证复印件，用以证明二原告的身份及诉讼主体适格；2、原告廖某某、杨某某结婚证，用以证明二原告系合法的夫妻关系；3、第295号《商品房买卖合同》一份，用以证明原、被告双方已订立商品房买卖合同的事实；4、收款收据三张，用以证明原告已按合同约定向被告支付了购房价款全款51522元，同时支付了各项代收费3457元，两项共计54979元；5、商铺委托租赁管理合同，用以证明原告购买被告的商铺已经返租给给力公司，但该商铺未交付给原告，不是原告返租的；6、黔西县住建局、规划局、房产局三部门联合下发的黔住建字〔2013〕68号文件《关于某某业主反映有关问题的调查报告》一份，用以证明被告公司作为建设单位存在擅自改变原设计承重结构等违反建筑法规的行为，并被责令限期进行整改；7、黔西县住建局〔2013〕第6次、〔2014〕第2次专题会议纪要一份，用以证明被告对其开发的某某小区楼房框架结构承重柱在三楼平台下商场内违法钻孔、铺设钢架被决定限期拆除的事实；8、住户的诉解报告，用以证明原告因该纠纷曾经向相关部门进行反映。被告某某房开公司辩称：1、原、被告签订的买卖合同合法有效，被告是依据合法有效的合同收取房款的，因此不存在退房退款的情况；2、房屋已返租给给力公司三年，被告已将房屋交付给力公司，现房屋正在改造也是一种使用方式，不存在逾期交房的事实；3、被告不存在手续不全和欺诈的问题，否则房管局不可能备案；4、室内安装钢架是装修的一种方式，只是没有向相关部门报备，所以相关三个部门才要求被告停止和拆除，未拆除完毕是因有业主阻止而有关部门不处理。故被告不存在延期交房和违约的事实，不同意解除与原告的买卖合同。被告某某房开公司在举证期限内向本院提交的证据有：1、企业法人营业执照及组织机构代码证，用以证明被告诉讼主体适格；2、商品房委托租赁管理合同，用以证明房屋已返租给给力公司，三年租金已经在购房款中一次性扣除，被告要交房也只交给给力公司；3、给力公司证明，房屋是返租给给力公司的，被告也向给力公司交房，现房屋进行改造是被告与给力公司协商的。经庭审质证，被告对原告提交的1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号证据无异议，认为8号证据与本案无关。原告对被告提交的1号、2号证据无异议，对3号证据有异议，认为现商铺不能使用，被告是将责任转移给给力公司，房屋工程没有完工且已停工，改造也违章，相关部门要求整改而未整改，不存在交付的事实。上述经质证各方均无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应予采信。原告提交的6号、7号书证能够相互印证被告存在擅自改变商品房原设计承重结构等违反建筑法规的行为，其限期整改未予落实，应予采信。综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，本案双方争议的焦点为：1、双方签订的商品房买卖合同是否合法有效；2、被告是否存在违约事实；3、原告的诉求是否有充分的事实及法律依据；4、被告关于其出售的商品房已通过“返租”方式完成交付行为的抗辩理由是否成立。经审理查明：2011年4月，被告某某房开公司对外广告其开发的某某项目地下一层为车库，地上第一层商铺属黔西县政府规划的农贸市场，原告于2011年6月8日与被告签订了合同编号为295号的《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发位于黔西县原城关镇河滨路某某商住楼的商铺一个（编号为1-273号）预售给原告，商铺建筑面积8.77平方米，套内建筑面积5.2平方米，按照套（单元）计算，商铺总价款为51522元，合同并约定买受人即原告应于签订合同当日向被告交付首期房款26522元，余款25000元按银行按揭贷款方式付款。合同约定的交房期限为2012年5月1日前。合同同时对买受人付款期限、买卖双方逾期付款和逾期交房的违约责任及房屋的交接等事项进行了约定，另在第二十二条对房屋登记事项也进行了约定。同日即2011年6月8日，原告与黔西给力市场投资经营管理有限公司（以下简称“给力公司”）签订商铺委托租赁管理合同，合同显示原告将其购买的1-273号商铺委托“给力公司”租赁管理（返租）三年（自2012年1月1日起至2014年12月31日止），约定租金为20838元。在扣除商铺“返租”租金后原告分别于2011年6月8日、2011年7月22日按合同约定实际向被告支付了商铺首付款26522元及各项代收税费3457元，共29979元，剩余款项25000元按合同约定为按揭贷款支付，已于2012年12月13日办理，原告实际支付总房款54979元。2011年7月14日，被告向黔西县房产管理局申请办理了商品房预售合同登记备案手续。此后，被告一直未按合同约定向原告履行交房义务。2013年8月23日，包括原告在内的大部分业主向黔西县住建局、规划局、房管局三部门反映被告开发的楼房框架结构承重柱在三楼平台下商场内被钻孔损坏并铺设钢架的情况。三部门安排人员组成调查组进行调查核实后，于同年8月28日形成调查报告，现场核实情况与原告等小区业主反映情况一致，调查小组遂责令被告限期15日内进行整改即拆除已搭设的工字钢、槽钢架，对涉及的承重柱受损程度进行实体检测并制定加固方案，并及时向调查组报告整改落实情况（黔住建字〔2013〕68号文件）。因被告未按文件规定整改落实，原告即以被告违约为由要求被告退房退款，双方为此发生纠纷。2013年10月31日，黔西县住建局召集规划局、房产局、被告某某房开公司相关人员及某某业主代表召开了会议，专题协调原告等业主反映的问题，会议根据“黔住建字〔2013〕68号”文件要求形成一致意见，决定限期被告在10个工作日内编制拆除方案，在20个工作日内完成拆除工作，并在拆除工作结束后，必须委托有检测资质的单位进行鉴定，再根据鉴定结论进行处理。由于被告未实际履行会议规定，黔西县住建局又于2014年1月13日召集规划局、房产局、被告某某房开公司相关人员及某某业主代表召开了会议，再次专题协调原告等业主反映的问题，会议形成一致意见，决定责令被告严格执行“黔住建字〔2013〕68号”文件和2013年10月31日会议精神，在30天内（2014年2月25日至3月27日）按原方案整改拆除，要求被告尽快完善小区配套基础设施建设及相关手续，确保业主正常的生产生活，对涉及要求退房和赔偿等合同纠纷事宜，建议按司法程序解决。原告以被告存在上述违约事实为由诉至法院，请求如上所判。另查明，被告开发的某某项目原属黔西县移民局新建，功能为地下一层是车库，地上一层为商铺农贸市场，二层为商场，三至七层为住宅。移民局建完地下室及一、二层后停止建设，按照拍卖方式转让开发权。2008年3月13日，被告法定代表人顾怀刚通过竞拍取得该项目的开发权后，以被告公司的名义进行后期开发，但开发过程中未按照该项目之前在建设局办理的《建设工程规划许可证》上的许可面积修建，超出了当时批准的建筑面积10516.02平方米，增层后从地上一层起算为十二层，被告为此招致了黔西县规划局的处罚，被告在国土局补缴土地出让金，但也因相关规费未缴清，故未办理《建设工程规划许可证》。双方签订的合同第十三条关于逾期交房的违约责任载明：“逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1﹪向买受人支付违约金。”上述事实，有当事人陈述及提交的相关证据证实在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。被告某某房开公司属依法取得房地产开发、销售资质的企业，其通过拍卖方式取得某某项目后期的开发权后，有权以自身名义按照该项目原定的使用性质和用途进行后期开发。本案双方当事人具备签订商品房买卖合同的主体资格，且双方签订的合同已经黔西县房产管理局商品房预售合同登记备案，故该合同合法有效，应受合同法等相关法律调整。本案被告与原告签订商品房买卖合同后，在未将商铺直接交付原告的情况下，又让原告与“给力公司”签订《商铺委托租赁管理合同》，但经审查该份合同的主体双方是原告和给力公司，合同的标的即是被告尚未交付的商铺，由于《商品房买卖合同》项下被告的交房义务并未完成，被告也无证据证明这一合同义务已通过签订所谓“返租合同”的方式直接向“给力公司”履行已取得包括原告在内的三方当事人一致同意，且涉案商铺至目前为止仍未按相关部门的规定整改落实投入使用，根据合同的相对性原理，被告关于其交房义务已通过“返租”方式向原告完成的抗辩理由不应成立，不应采信。原、被告双方所订合同第十三条关于逾期交房买受人有权退房及退房后有关违约责任的约定，属合同约定解除后违约方对守约方承担责任的违约条款，根据该条约定，被告交房的期限为2012年5月1日前，但其直至原告起诉时超出该期限近两年时间仍未履行交房义务，明显逾期该条约定的120日，且无正当合理的抗辩事由，致使原告等业主订立合同的目的不能实现，故原告行使合同解除权的条件已成就，其关于解除合同并由被告退还其实际支付的购房款的诉求因有事实及法律依据，应予支持。两原告于2014年7月2日本院第一次开庭时主张与被告解除合同，视为已经正式通知被告，故双方的合同依法已于该日解除，本院予以确认。合同解除后，双方依合同产生的权利义务虽然终止，但上述违约条款是当事人对可能出现的违约事项对应的补偿方式作出的约定，其作用在于违约事实发生后对非违约方的损失进行清理和结算。因此，该违约条款性质上属于清理和结算条款，合同解除后并不影响其独立存在的效力，原告关于由被告承担合同解除后违约责任诉求，也有事实及法律依据，应予支持。根据被告逾期违约情况，双方关于由被告按原告已付全款的1﹪支付违约金的约定经计算仅为549.79元，明显低于原告的损失应予调整，原告据此主张从诉讼（受理）之日起按同期银行贷款利息计付违约金有其合理性并符合法律规定，应予支持。被告在施工中存在违规增层并因此被有关部门责令整改、限期拆除或处罚，只是其承担行政责任的一个方面，并不影响其依据事实和法律应承担的民事责任。被告关于商铺已由其交付给“给力公司”，故不存在原告诉称的延期交房问题，双方的合同完全可以继续履行，不同意解除合同等抗辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。被告庭审辩解称如解除商品房买卖合同将侵害第三人“给力公司”的利益，这是另一个法律关系即租赁合同关系，如“给力公司”认为其合法利益受到侵害，可另行向厉害关系人主张权利。据此，为维护正常的社会经济秩序，保障交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告廖某某、杨某某与被告贵州某某房地产开发有限责任公司签订的第295号《商品房买卖合同》于2014年7月2日解除；二、被告贵州某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内退还原告廖某某、杨某某因购房已付的全部款项计54979元，并以此款项为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2014年4月23日（案件受理之日）计付利息至房款全部付清之日止。案件受理费1174元，由被告贵州某某房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。审判长  石承琴审判员  王定国审判员  闫继月二〇一四年十月十七日书记员  刘 芸