云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初1545号原告（反诉被告）：昆明中金财富肆号投资中心（有限合伙），住所地云南省昆明市经济技术开发区昌宏路**经开区金融中心**。委托代理人：赵佳，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南国资昆明经开区产业开发有限公司，住所地云南省昆，住所地云南省昆明经济技术开发区经开路****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：许涛，董事长。委托代理人：刘和毕、冯岗勇，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明中金财富肆号投资中心（有限合伙）（反诉被告）诉被告云南国资昆明经开区产业开发有限公司（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告昆明中金财富肆号投资中心（有限合伙）（反诉被告，以下简称原告）的委托代理人赵佳，被告云南国资昆明经开区产业开发有限公司（反诉原告，以下简称被告）的委托代理人刘和毕、冯岗勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明中金财富肆号投资中心（有限合伙）向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告继续履行原、被告双方于2016年11月10日签订的《第三城丹槿园27栋购买协议》和2017年4月3日签订的《补充协议》，若法院认为该协议已经解除或应当解除，请求判令被告退还原告已支付的购房款45060000元；2、依法判令被告向原告支付资金占用费1000000元；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年11月10日，原、被告双方签订了《第三城·丹槿园27栋购买协议》，双方约定原告出资91923906.8元购买被告独立开发的尚未销售的丹槿园27栋整体物业，之后双方又于2017年4月3日签订《补充协议》，就《第三城·丹槿园27栋购买协议》的相关支付、交房等事项进行具体的补充。协议签订后，原告依约支付了相应购房款，截至2017年7月19日，原告按照协议约定共计向被告支付购房45060000元。2017年7月19日，由于原告的关联公司友图全像（昆明）激光材料有限公司、昆明中金股权投资基金管理有限责任公司与善·心·汇文化产业集团的实际控制人张天明有投资合作关系，因张天明涉嫌组织和领导传销罪被公安机关刑事拘留，公安机关以调查取证为由将原告及关联公司账户、资产予以查封，由此导致原告无法正常运营，原告及关联公司准备支付给原告的购房款被冻结，原告及关联公司投资人闻讯后也不愿再将投资款汇入原告关联公司账户，致使原告无法按照协议约定支付尾款。2018年8月3日，永州市双牌县法院做出裁定确认原告及其关联公司昆明中金股权投资基金管理有限责任公司与张天明的犯罪没有关系，从而将原告及关联公司账户、资产予以解封、解冻。此后，原告多次找被告协商继续履行双方协议或退回原告已支付的购房款，被告以原告未按约付款为由既不继续履行合同，亦不将购房款退还原告，给原告造成巨大的经济损失。原告认为，原告未按约定支付购房尾款系因公安机关查封所致，属于不可抗力事件，原告并不构成违约。据此，原告诉至法院，主张前述诉请。被告云南国资昆明经开区产业开发有限公司辩称：原告存在严重的违约行为，三番五次逾期支付购房款且长期拖欠，致使被告签订合同的目的无法实现，双方签订的合同已于2017年10月19日解除，且原告仅支付购房款45000000元，并非45060000元；原告要求被告承担资金占用费1000000元的请求缺乏合同及法律依据，被告不存在违约行为，原告作为购房人长期拖欠购房款系严重违约行为，原告声称账户被冻结系不可抗力缺乏法律依据，且原告未在其账户冻结后第一时间告知被告，因此原告所诉资金占用费无合同及法律依据；原告作为有限合伙企业，其执行事务合伙人已经成为多起案件的被执行人，原告自身账户被冻结，其自身缺乏合同履行能力，已无力继续履行合同。综上所述，被告不存在任何违约行为，且双方签订的合同已于2017年10月19日解除，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告云南国资昆明经开区产业开发有限公司反诉请求判令：1、依法确认本案《第三城·丹槿园27栋购买协议》及《补充协议》已于2017年10月19日解除；2、被反诉人向反诉人支付购房款总价20%的违约金18384781.36元；3、依法判令被反诉人应当承担的费用由反诉人从应退还被反诉人的购房款中直接扣除；4、本案本诉及反诉费由被反诉人承担；5、被反诉人的执行事务合伙人对以上债务承担无限连带责任。事实与理由：2016年11月10日双方签订《第三城·丹槿园27栋购买协议》，约定由被反诉人出资购买反诉人独立开发的尚未销售的丹槿园27栋整体物业，预计总价91923906.8元。2017年4月27日双方签订《补充协议》，就《第三城·丹槿园27栋购买协议》的相关支付、交房等事项进行具体补充。以上协议签订后，被反诉人三番五次逾期支付购房款且长期拖欠，构成严重违约，为维护反诉人的合法利益，反诉人诉至法院。原告昆明中金财富肆号投资中心（有限合伙）针对反诉答辩称：首先，答辩人已于2017年10月19日收到被答辩人发出的解除协议通知书，被答辩人在未经我方同意的情况下，无权单方解除合同。假如法院经审理认为合同应当解除，则应当由被答辩人将我方已交纳的购房款全部退还我方；其次，对于被答辩人主张的违约金，被答辩人的预期利益即售房收入并未受损，答辩人逾期支付购房款给被答辩人造成的损失为尚欠购房款的利息损失，被答辩人主张的违约金过分高于实际利息损失，且被答辩人未按约交付房屋，被答辩人也存在过错也应承担违约责任，在答辩人可能承担违约责任的情况下，请求人民法院进行调整、予以降低；最后，执行事务合伙人昆明中金股权投资基金管理有限责任公司并非涉案一方，在本案中不承担责任。综上，请法院支持答辩人的答辩请求。综合原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的《第三城·丹槿园27栋购买协议》及《补充协议》是否应当解除？二、原告诉请被告向其支付资金占用费100万元是否应当得到支持；原告是否构成违约，若构成违约，应向被告支付多少违约金；三、原告的执行事务合伙人是否应当承担连带责任。本案在审理过程中，原告针对其诉请及被告反诉答辩向本院提交了下列证据：1、营业执照，证明原、被告主体资格；2、土地使用权证、红线图、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明原告购买的第三城丹槿园27栋依法取得了相关证照，可以对外出售；3、《第三城丹槿园27栋购买协议》，证明原、被告于2016年11月10日签订的协议内容及该合同合法有效；4、补充协议，证明2017年4月3日原、被告签订补充协议，对双方的权利义务重新作出约定；5、收据六张、银行转账回单六张，证明原告按照补充协议约定向被告支付购房款4500万元及违约金65000元，但被告未按约定履行交房义务，应承担违约责任；6、催收函，证明被告对原告第四期购房款付款期限延期至2017年8月31日以前；7、解除协议通知书，证明原告于2017年10月20日收到被告发出的解除协议通知书，原、被告之间的购房协议及补充协议于该日解除。合同解除后，被告应向原告退还购房款，被告反诉主张的违约金过高且被告也存在违约行为，请求法院按照损益相当原则对违约金进行调整、降低。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7的证据三性均予以认可，对证明内容不认可。但认为，补充协议签订时间应为2017年4月27日，原告主张的交房是有前提条件的即原告没有违约行为，被告未按时交房是因为行使不安抗辩权，原告逾期支付第一期购房款且原告要求通过按揭支付被告未同意，2017年8月2日原告向被告发送情况说明明确需要延期支付后续购房款，被告完全有理由相信原告缺乏支付后续购房款的能力。此外，被告已先期将房屋涉及的土地使用证等证件进行移交，原告提交的证据也可以体现，对于被告未交房的事项原告也未进行催告。原告所提交的证据不能证明被告同意原告逾期付款，原告逾期付款的责任不能免除。双方的合同解除时间应为2017年10月19日，合同解除后应将原告已付的购房款对其逾期付款的违约责任予以抵销后，剩余部分才予以退还，违约金已在合同中进行约定且是双方真实意思表示，违约损失应根据原告逾期付款的根本违约行为予以认定。原告是主要过错方，且因为该房屋最终没有成功交易，给被告因长期积压房产带来财务成本巨额损失，违约金因根据违约情况及交易所造成的实际损失来认定，不能单纯认定20%的违约损失过高，且该约定没有超过法律规定的30%。被告云南国资昆明经开区产业开发有限公司针对原告本诉答辩及反诉主张向本院提交了下列证据：1、云南国资昆明经开区产业开发有限公司《营业执照》、昆明中金财富肆号投资中心（有限合伙）及昆明中金股权投资基金管理有限责任公司《营业执照》，证明原、被告主体资格；2、《第三城·丹槿园27栋购买协议》、《补充协议》昆国用（2008）第00436号《土地使用权证》、地字第530101、地字第**《建设用地规划许可证》0101201000141号《建设工程规划许可证》、昆经施【2010】27号《建筑工程施工许可证》、预许昆经开字（201005）号《商品房预售许可证明》，证明被告所开发的丹槿园27栋系合法建筑，具备销售条件，双方签订的协议合法有效；3、收款回单6份，证明原告存在逾期支付及拖欠购房款的违约行为，致使被告签订合同的目的无法实现；4、《关于延迟支付“丹槿园27栋项目”款项的情况说明》、执行事务合伙人昆明中金股权投资基金管理有限责任公司成为被执行人及失信被执行人的网页截图，证明原告存在违约行为且明显缺乏履行合同的能力；5、2017年8月11日被告向原告发送的《催收函》及签收登记记录、2017年10月19日被告向原告发送的《解除协议通知书》、2018年1月30日被告向原告公证送达《告知函》的（2018）云昆国信证字第8836号《公证书》，证明被告对原告长期拖欠购房款的行为进行催告并送达了解除协议通知书，双方签订的合同已于2017年10月19日解除，原告应按协议约定按购房款总价的20%向被告承担违约责任；6、《第三城·丹槿园27栋钥匙移交清单》、《丹槿园小区27栋公共部位水电表底数移交清单》，证明被告已将相应的房屋移交给原告。经质证，原告对被告提交的证据1、2、3的证据三性无异议，但认为根据补充协议第二条第一款第四项，被告应在原告按约付款后交付房屋，结合本案原、被告提交的付款凭证，原告于2017年3月6日交付购房款5000000元、2017年3月17日交付购房款15000000元，原告的两期付款已符合补充协议中的交房条件，但被告未向原告交房，被告应承担违约责任；证据4，对情况说明证据三性无异议，对网页截图三性不予认可，认为与本案无关；证据5，对催收函、解除协议通知书三性无异议，对告知函、公证书三性不予认可，原告并未收到。对于解除协议通知书，原告确已于2017年10月20日收到，因此在合同解除后，被告应向原告退还45000000元的购房款。关于违约金，原告认为应结合被告逾期交房的违约行为及损益相当的原则对违约金进行调整，请求法院降低本案违约金；证据6的证据三性不予认可，认为在接管单位处无原告盖章，且签字的两个人被告未能举证证明其职位或者身份与原告有任何关系，对于原告购买的丹槿园整栋物业，在移交的时候应当有物业管理方、业主方、出卖人三方整体移交，不可能只移交钥匙和水电表底数，两证一书原告也没有收到，所以被告并未向原告履行交房义务。本院认为，原告提交的证据，材料真实性、来源合法，且被告对三性均无异议，经审查，本院依法对真实性予以确认；被告提交的证据1、2、3，原告对证据三性无异议，经审查，本院依法予以确认；被告提交的证据4、5，材料真实性、来源合法，经审查，本院依法对真实性予以确认；被告提交的证据6，因无其他证据予以佐证，不能证明被告的欲证观点，本院依法不予采信。根据庭审当事人陈述和举证、质证，本院确认本案以下法律事实：2016年11月10日原、被告双方签订《第三城·丹槿园27栋购买协议》，双方约定原告出资91923906.8元购买被告独立开发的尚未销售的丹槿园27栋整体物业，原告需于2016年12月10日前向被告支付第一期购房款5000000元。2017年4月3日原、被告双方签订《补充协议》，约定原告已于2017年3月7日向被告支付第一期购房款5000000元、2017年3月20前支付第二期购房款15000000元、2017年6月15日前支付第三期购房款17600000元、2017年7月30日前支付第四期购房款17600000元、2017年11月10日前支付第五期购房款36723906.8元。并约定，原告需按照补充协议约定的时间按时缴纳购房款及资金占用费，如逾期，无论何种原因原告均应自逾期之日起按所欠金额的0.5‰每日向被告承担违约金，累计计算；逾期超过30天，被告有权单方面解除第三城·丹槿园27栋购买协议》及《补充协议》，原告还应按购房款总价的20%向被告承担违约责任，被告有权收回所售物业，原告在本物业上所投入的装修无偿归被告所有，由此造成的一切损失由原告承担。2017年3月17日原告向被告支付了第二期购房款15000000元及第一期购房款逾期支付所产生的资金占用费65000元；2017年5月4日原告向被告支付购房款10000000元；2017年5月23日原告向被告支付购房款10000000元；2017年6月23日原告向被告支付购房款5000000元，原告按照协议约定共计向被告支付购房45000000元。因原告未按期足额支付第四期购房款，2017年8月11日被告向原告发送催收函，要求原告于2017年8月31日前一次性支付第四期剩余购房款10200000元，并按补充协议约定承担违约金，否则被告将根据协议约定解除合同并收回丹槿园27栋整栋物业。2017年10月19日被告向原告送达解除协议通知书，要求解除本案涉案协议。现因被告以原告未按约付款为由，既不继续履行合同，亦不将购房款退还原告，原告遂诉至法院主张诉请。被告亦针对原告的诉请提出了反诉请求。本院认为，首先，针对本案争议焦点一，即原、被告双方签订的《第三城·丹槿园27栋购买协议》及《补充协议》是否应当解除的问题。本案中，因原告未按约如期足额支付第四期购房款，被告经催收无果后，于2017年10月19日向原告送达解除协议通知书，要求解除本案涉案协议，原告对该解除协议的通知进行了签收且未提出异议，庭审中原、被告双方对该解除协议通知书均予以认可，原告未按期支付购房款已构成违约，故本院依法确认本案《第三城·丹槿园27栋购买协议》及《补充协议》已于2017年10月19日解除；其次，针对本案争议焦点二，即原告诉请被告向其支付资金占用费100万元是否应当得到支持；原告是否构成违约，若构成违约，应向被告支付多少违约金的问题。本案合同已于2017年10月19日解除，合同解除后，被告有权收回涉案房屋但应将原告已付的购房款予以退回，本案中被告在收回房屋后一直拒不退回原告的已付购房款，被告在合同解除后继续占用该笔购房款无事实及法律依据，应向原告支付资金占用期间的利息。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损害赔偿的范围当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第一款、第二款“违约金当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，本案按照原告补充协议的约定应于2017年7月30日向被告支付第四期购房款17600000元，原告仅支付7400000元，对于剩余10200000元长期拖欠为支付已构成违约，应按协议约定承担违约责任。然而，被告并未举证证实其实际损失的数额，且被告自合同解除后占用原告已付的购房款也给原告造成了一定的经济损失，鉴于近年来昆明房价不断攀升的背景，原告的违约行为并未给被告造成较大的经济损失，故结合上述因素及法律之规定，本院依法考虑原告的资金占用损失后，酌情确定原告尚需支付被告违约金800000元；针对本案争议焦点三，即原告的执行事务合伙人是否应当承担连带责任的问题。本案中原告的执行事务合伙人即昆明中金股权投资基金管理有限责任公司，并非本案的当事人，故被告反诉要求其承担连带责任无法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告昆明中金财富肆号投资中心（有限合伙）与被告云南国资昆明经开区产业开发有限公司之间的《第三城·丹槿园27栋购买协议》及《补充协议》；二、被告云南国资昆明经开区产业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退回原告昆明中金财富肆号投资中心（有限合伙）已付购房款45000000元；三、由原告昆明中金财富肆号投资中心（有限合伙）于本判决生效之日起十五日内支付被告云南国资昆明经开区产业开发有限公司违约金800000元；四、上述判项二、三相互抵扣后，被告云南国资昆明经开区产业开发有限公司需于本判决生效之日起十五日内，支付原告昆明中金财富肆号投资中心（有限合伙）44200000元；五、驳回原告昆明中金财富肆号投资中心（有限合伙）的其他诉讼请求及被告云南国资昆明经开区产业开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费267100元及反诉费132108元，由原告昆明中金财富肆号投资中心（有限合伙）承担99208元，被告云南国资昆明经开区产业开发有限公司承担300000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  蔡家瑶人民陪审员  郭翠芬人民陪审员  樊成明二〇一九年六月三日书 记 员  谭思祺