山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2014）李民初字第1235号原告张淑岩，女，汉族，户籍所在地长春市绿园区。委托代理人张华，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告青岛东方华洲置业有限公司，住所地青岛市四方区。法定代表人郭慧敏，职务董事长。委托代理人原雅新，女，汉族，系青岛东方华洲置业有限公司员工，住青岛市市**。原告张淑岩与被告青岛东方华洲置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年5月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月23日公开开庭审理了本案。原告委托代理人张华、被告委托代理人原雅新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月3日，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于青岛市李沧区秀峰路7号东方公园世家1号楼1单元1301户商品房。原告已经按照合同约定支付购房款，被告未在合同约定的时间即2013年5月31日前向原告交付符合交房条件的商品房。原告为维护其合法权益，诉至本院，请求依法判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金20300元（本金为845826元，自2013年6月1日起至2014年1月26日止共计240天，按照合同约定的日万分之一计算），诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告陈述与事实不符。被告于2013年6月8日、7月1日向原告发送入住通知书，原告于2013年7月14日实际领取钥匙、办理了房屋物品交接手续，所以原告陈述的被告未按期交房与事实不符。经审理查明，2013年7月3日，原告张淑岩作为乙方（买方），被告作为甲方（卖方）签订商品房预售合同一份（含8份附件及补充条款）。预售合同约定，原告购买被告开发建设的青岛市李沧区秀峰路7号东方公园世家1号楼1单元1301户房屋，建筑面积暂时测定为96.71平方米，单价8746元／平方米，总房款845826元。甲方定于2013年5月31日前将房屋交付乙方，房屋交付条件为房屋所在楼座通过单体验收。逾期交付房屋，应当按照乙方已付房款的日万分之一支付违约金，违约金自约定交房期限次日起计算至实际交付之日止。房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理房屋交接手续，乙方应在收到上述通知之日起7天内会同甲方对房屋进行验收交接。合同约定的房屋交付的标志为签署《房屋验收交接单》或甲方通知交付之日起7日内（以在先者为准）。验收交接房屋时，甲方应出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，并提供商品房质量保证书、商品房使用说明书，根据乙方要求提供实测面积资料。合同一方向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面、挂号邮寄或直接送达方式。在投递后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时即视为送达。合同并约定乙方若未按照合同约定的时间付款，则须自合同约定的应付款期限次日起按照未付款金额的日万分之一计算违约金，逾期超过30日，甲方有权选择单方解除合同，并扣除总房款的5%作为赔偿；亦有权选择要求乙方按照总房款的日万分之五支付自合同约定的应付款期限次日起至付清之日止的违约金。合同还约定，补充条款和附件均为合同不可分割的部分，补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。预售合同附件一对付款方式和付款期限约定为：乙方以银行按揭贷款方式支付房款，应于2012年7月10日前将首付款345826元（含定金20000元）存入合同指定账户。贷款100000元，乙方以银行按揭贷款方式于2012年7月10日前将办理按揭贷款所需全部文件提交工商银行青岛分行四方支行市，放贷机构于2012年7月10日前将贷款存入合同指定账户。贷款400000元，乙方以银行按揭贷款方式于2012年7月10日前将办理按揭贷款所需文件全部提交青岛市住房公积金管理中心，放贷机构于2012年8月03日前将贷款存入合同指定账户。补充条款系对主合同及附件的补充约定，具体约定为：1、房屋暂测面积与实测面积不一致时，双方按照实测面积据实结算房款；2、房屋实测面积资料不作为房屋交付文件；3、“房屋所在楼座通过单体验收”指的是甲方根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条组织施工单位、设计单位、监理单位对工程进行验收，各单位均确认工程合格；4、乙方应按期向甲方支付房款，以支票或银行转账方式付款的，均以甲方指定银行的到账通知为准；5、只有在乙方按照本合同约定支付了全部房款（包括贷款）、住宅专项维修资金、相关税费等、预交第一期物业费及其他费用时才有权要求甲方交付房屋；6、甲方书面通知乙方收房后，除房屋存在主体结构质量问题以外，乙方不得以其他任何理由拒绝接收房屋，其他质量瑕疵在乙方接收房屋后由甲方按照保修条款提供保修服务。乙方以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为甲方已于交付通知中确定的交付日或甲方通知的集中交付日的最后一日将房屋交接给了乙方，自此，房屋毁损、灭失的风险以及该房屋应缴纳的全部费用，自交付之日或视为交付之日起均由乙方承担。7、乙方承诺其在合同中预留的联系方式准确无误，因联系资料不实或不准确产生的责任由乙方自行承担；本合同项下包括交付通知在内的各种通知或文件可以采取挂号信、特快专递、报纸公告及其他有效方式进行送达：……通过特快专递送达的，自特快专递发出之日起7日内视为送达；……在甲方按照乙方在本合同中所留地址或经乙方书面通知更改后的地址通过挂号信或特快专递方式发送通知或其他文件的情况下，若文件被第三方代收，或被拒收、退回的，均在前述时间内视为送达。乙方并确认，其“已经了解本预售合同及其附件和补充条款的全部内容，并确认甲方已经就合同中加大、加粗、加下划线等部分的内容进行了解释说明”。上述事实，有原告提交的青岛市商品房预售合同（含8份附件及补充条款）一份在案为凭。2012年7月4日，原告支付首付款345826元。2012年7月17日，原告作为借款人、抵押人，青岛市住房公积金管理中心作为委托人，中国工商银行股份有限公司青岛四方支行（以下简称四方工商银行）作为受托银行，本案被告作为保证人，签订住房公积金贷款抵押借款合同，约定原告以上述房产作为抵押，由被告提供保证，向青岛市住房公积金管理中心贷款400000元用于支付上述房款。2012年10月8日，青岛市住房公积金管理中心李沧管理处将贷款400000元划入被告账户。2012年8月8日，原告作为借款人、抵押人，中国工商银行股份有限公司青岛四方支行作为贷款人，本案被告作为保证人签订个人购房借款／担保合同，约定原告以上述房产作为抵押，由被告提供保证，向四方工商银行贷款100000元用于支付上述房款。2012年10月8日，四方工商银行将上述贷款入被告账户。上述事实，有原告提交的住房公积金组合贷款抵押借款合同一份、原告提交的个人购房借款／担保合同一份、收据一份、被告提交的房款到账明细一份在案证明。2014年1月26日，青岛市城乡建设委员会为“新建虎山路22号网点”“新建虎山路22号1#-6#楼、网点及地下车库”分别核发青建竣备字第2014-026号和2014-025号建设工程竣工验收备案证，记载上述工程的竣工验收备案文件已经收讫，竣工验收时间为2013年5月31日。被告称在2013年6月8日，被告向原告邮寄文件资料是入住通知书，庭审中原告对邮单回执真实性无异议，但认为该回执看不出被告邮寄的是什么资料，不能证明被告向原告发送入住通知书，不能证明该通知已经向原告送达。被告提交的EMS邮单显示，被告邮寄的文件资料寄至青岛市江西路11号海信研发中心6号楼902，但邮单回执及邮件查单均没有显示送达的信息。2013年7月1日被告向原告邮寄入住通知书，庭审中原告对该邮单回执提出异议，认为邮单回执不能证明原告收到入住通知书，从记录上显示是单位加盖收发章，而不是原告本人签收。从被告提交的邮件查单显示，青岛市江西路11号海信研发中心于2013年7月2日收到入住通知书邮件并加盖单位收发章。2013年7月14日，张涉岩在房屋物品交接签收表上签字，确认收到涉案房屋的质保书、使用说明书、房门钥匙等。原告对被告提交的房屋物品交接签收表的真实性不持异议。上述事实，有被告提交的建设工程竣工验收备案证两份、虎山路派出所证明一份、邮件详情单、查单、房屋物品交接签收表各一份及原被告陈述笔录在案证明。原告主张，被告交房时间约定为2013年5月31日前；根据《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要》的规定，出卖人交付的商品房应经验收合格，验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。本案被告交付的房屋应当完成工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收，在被告交房时给原告的《青岛市商品住宅使用手册》（即合同约定的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》）中住宅质量保证书部分亦明确约定“原告购买的房屋已经通过竣工综合验收”，而被告交付的房屋未经综合验收，且建造的房屋属于连体窗，实际不具备交房条件。此外，原告还主张，虽补充条款约定，实测面积资料不作为房屋交付文件，但是，该补充条款属于格式合同，根据相关法律规定，在双方有争议时应按照有利于原告的原则处理，且该约定不能说明被告交房时可以没有实测面积。原告并提交《青岛市商品住宅使用手册》一份用以证明其主张，该手册第二部分住宅质量保证书第一条记载，“您购买的市李沧区虎山路东方.公园世家小区__栋（号）__单元__房屋，于__年__月__日通过竣工综合验收，竣工验收备案登记编号为__”。上述事实，有原告提交的《青岛市商品住宅使用手册》一份及原被告陈述笔录在案证明。本院用以确认上述事实的证据，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的商品房预售合同（含附件及补充条款）系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应遵照执行。原告依约支付了全部购房款，被告亦应当按照约定向原告交付符合合同约定条件的房屋。商品房预售合同约定，补充条款和附件均为合同不可分割的部分，补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准，依此约定，附件、补充条款所约定条款亦当然成为交付房屋之必备要件，且在与主合同约定不一致时优先适用。原被告签订的商品房预售合同约定，房屋交付的条件为房屋所在楼座通过单体验收，双方并在补充条款中对单体验收的含义明确约定为：“房屋所在楼座通过单体验收指的是甲方根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条组织施工单位、设计单位、监理单位对工程进行验收，各单位均确认工程合格”。被告提交的建设工程竣工验收备案证记载，涉案工程竣工验收日期为2013年5月31日。虽备案证核发日期为2014年1月26日，但根据相关规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力。故此，本院认定，涉案房屋于2013年5月31日竣工验收合格，至此房屋符合合同约定的交付条件。原告主张，被告交付的房屋验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，原告此主张没有合同依据，原告为此提交的《青岛市商品住宅使用手册》系被告交房时随房屋交付的材料，并非双方为买卖房屋签订的合同，不能证明原告的主张，本院不予支持；原告要求被告在交房时提交房屋面积实测资料，因双方在补充条款中约定房屋面积实测资料不作为房屋交付的文件，故对该主张本院亦不予支持。双方约定的房屋最后交付期限为2013年5月31日，房屋交付条件于同日成就。被告提出其于2013年6月8日通过特快专递方式邮寄入住通知书，但从被告提交的邮件回执及邮件查单显示，没有邮寄送至的信息记载，被告再未提交有效证据证明原告已在2013年6月8日收到邮件，因此不能以上述时间作为原告接到入住通知的时间。被告主张其于2013年7月1日通过特快专递方式邮寄入住通知书，从被告提交的EMS邮件回执显示为入住通知书，查单显示，原告于2013年7月2日收到被告的交房通知。被告在2013年7月2日才通知原告交房，未在合同约定的期限内交付涉案房屋，违反了合同约定，应当依约承担逾期交房违约金。对于逾期天数，依合同约定，房屋交付的标志为签署《房屋验收交接单》或被告通知交付之日起7日内（以在先者为准），原告于2013年7月2日已经收到被告发送的入住通知书，依合同约定最迟应于2013年7月9日会同被告对房屋进行验收交接，虽然原告在2013年7月14日才签署《房屋验收交接单》，但房屋的交付日最迟应在2013年7月9日确定。故被告逾期交房的天数本院认定为自2013年6月1日起至2013年7月9日止，被告应当以全部房款为基数，按照合同约定的日万分之一支付原告逾期交房违约金3299元（845826元×日万分之一×39天）。原告主张被告支付2013年7月10日至2014年1月26日的逾期交房违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告青岛东方华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张淑岩自2013年6月1日起至2013年7月9日止的逾期交房违约金3299元。二、驳回原告张淑岩的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费308元（原告已预交），由原告负担258元，被告负担50元，被告于本判决生效之日起十日内给付原告50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  柳宗廷人民陪审员  张筱萍人民陪审员  邵延婷二〇一四年十月三十日书 记 员  王晓艳