海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终831号 上诉人（原审被告、反诉原告）：海南金源世纪房地产开发有限公司，住所地海南省澄迈县老城开发区快速干道23公里处。 法定代表人：张安平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：连昌松，海南颍川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晓蓓，海南颍川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨文荣，女，1963年6月1日出生，汉族，住安徽省涡阳县城关街道建设路**。 委托诉讼代理人：蔡文卿，北京俊理律师事务所律师。 上诉人海南金源世纪房地产开发有限公司（以下简称金源公司）与被上诉人杨文荣合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院做出的（2018）琼9023民初1991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 金源公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回被上诉人提出的判令上诉人继续履行《中华坊分销协议》的诉讼请求；3.判令解除上诉人与被上诉人签订的《中华坊分销协议》，被上诉人支付的5万元属于上诉人所有；4.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提出的判令上诉人继续履行《中华坊分销协议》的诉讼请求无具体内容，不符合起诉条件，应予驳回。上诉人与被上诉人签订的《中华坊分销协议》具有多个具体条款，条款内容涉及商品房的位置、面积、价款、保证金、销售方式、违约责任、付款方式、争议解决方法等内容，而且各个条款之间不具有包容性，被上诉人要求履行的必须是明确具体的某一项约定。被上诉人提出的判令上诉人继续履行《中华坊分销协议》的诉讼请求，没有具体的履行对象。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，当事人提起诉讼，应有具体的诉讼请求。一审在被上诉人诉讼请求不具体的情况下，判决上诉人继续履行《中华坊分销协议》，违反了《民事诉讼法》第一百一十九条之规定。且《中华坊分销协议》的继续履行还需双方另行签订《商品房买卖合同》，即双方签订《商品房买卖合同》系履行《中华坊分销协议》的一个部分，而《商品房买卖合同》内容需要双方在平等自愿的基础上进一步协商确定，被上诉人不能诉请法院判决双方签订合同，法院更不能违背意思自治原则强制判令双方签订合同。二、《中华坊分销协议》不具备继续履行的客观条件。首先，根据协议约定，《中华坊分销协议》已具备解除条件，上诉人解除《中华坊分销协议》具有事实和法律依据。《合同法》第九十三条第二款约定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《中华坊分销协议》第五条约定，被上诉人需在上诉人获得预售许可证之日起十五日内，持分销协议原件及保证金凭证原件到上诉人营销中心与上诉人签订《商品房买卖合同》，如被上诉人逾期办理的，视为自动放弃分销，上诉人可单方面解除分销协议并有权将分销的房屋另行出售且不需要通知被上诉人，分销保证金不予退还。上诉人获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。本案中，被上诉人并未提交充分证据证明其在上述约定时间内到达上诉人处与上诉人签订《商品房买卖合同》，《中华坊分销协议》所约定的合同解除条件已经成就。上诉人完全可以据此解除双方签订的《中华坊分销协议》并没收被上诉人支付的分销保证金。一审法院将被上诉人向法院提起诉讼的行为与《中华坊分销协议》中约定的要求签订《商品房买卖合同》的行为混为一谈，显然是违背了客观事实，有意偏袒被上诉人。其次，被上诉人不具备购房资格，《中华坊分销协议》无法继续履行。2018年4月22日，海南省人民政府出台限购政策，根据政策规定，非海南省户籍居民家庭在海南省内购房，需提供累计24个月及以上的个人所得税或社保缴纳证明。在上述限购政策背景下，准购房者在签订《商品房买卖合同》前均需进行购房资格审查，审查未通过者，不能在海南省范围内购房。本案中，被上诉人未提交任何证据证明其具备购房资格，上诉人根本无法与其签订《商品房买卖合同》。一审法院未充分考虑《中华坊分销协议》因情势变更无法履行的客观条件，判决继续履行《中华坊分销协议》，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十六条之规定。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 杨文荣辩称，一、按照《中华坊分销协议》，被上诉人有权要求金源公司继续履行该分销协议，与被上诉人本人或者被上诉人指定的其他人签订《商品房买卖合同》，这是在分销协议中明确约定给予被上诉人的一种选择权，金源公司认为被上诉人的诉讼请求无具体内容，理由不能成立。二、被上诉人已经在一审中提交证据证明其在分销协议约定期限内到金源公司处要求签订定商品房买卖合同，而金源公司要求加价否则强行退款，单方撕毁协议，构成恶意违约，本案并不存在无法履行或被上诉人违约的情形。三、金源公司称被上诉人不具备购房资格与事实不符，事实是：1.金源公司开发的涉案房产中华坊海棠园19、23、24号中已有部分房屋由金源公司加价出售给其他业主，为此，恳请法院调取金源公司的上述楼盘已销售房产的业主信息以查明事实，并在此基础上依法判决；2.经被上诉人向有关部门咨询，海南住建厅等均答复称只要房产开发商配合即可以办理网签等购房手续；3.分销协议约定被上诉人可以更名一次，也就是可以要求金源公司与被上诉人指定的其他人签订商品房买卖合同。四、金源公司在上诉状中称分销协议各个条款之间不具有包容性，不符合起诉条件应予驳回，又上诉请求驳回被上诉人的诉讼请求，既在浪费当事人的时间、精力和金钱，也在恶意损耗有限的司法资源。金源公司称被上诉人没有按约定期限到金源公司处签订商品房买卖合同，并以此为由主张单方解除分销协议，同时又称被上诉人没有购房资格无法签订商品房买卖合同，自相矛盾。综上，本案纠纷是因海南房价一路攀升，金源公司见利忘义要求加价而故意拖延并恶意单方撕毁协议所致。一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 杨文荣向一审法院起诉请求：1.确认杨文荣与金源公司2017年2月27日签订的《中华坊分销协议》有效；2.判令金源公司继续履行2017年2月27日签订的《中华坊分销协议》；3.本案诉讼费用由金源公司承担。 金源公司向一审法院反诉请求：1.解除金源公司与杨文荣签订的《中华坊分销协议》；2.判令杨文荣支付的5万元属于金源公司所有；3.本诉、反诉诉讼费用由杨文荣承担。 一审法院查明以下事实：2017年2月27日，杨文荣（乙方、受托方）与金源公司（甲方、委托方）签订《中华坊分销协议》，第一条约定：由乙方分销甲方在海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处所开发的中华坊三期海棠园19栋1701号房，房屋建筑面积为67.06平方米（最终以房产证面积为准，多退少补）。该房交房标准为装修房。第二条约定：甲乙双方同意分销单价计按建筑面积计价，每平方米7326.54元，总房款为491318元。第三条约定：签订本协议当日，乙方向甲方交纳分销保证金共计5万元整。第四条约定：乙方分销出该套房超出金额归乙方所得（超出金额税金由乙方承担）。若乙方在分销期内未分销该套房的，乙方可自行买下该房，甲方同意乙方在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。第五条第2点约定：乙方须在甲方获得预售许可证十五日内，持分销协议原件及保证金原件带购房人到甲方营销中心与甲方签订《澄迈县商品房买卖合同》，逾期办理则视为乙方自动放弃分销，甲方可单方解除本分销协议，并有权将乙方分销的房屋另行出售且不需通知乙方，分销保证金不退还给乙方。甲方获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。第九条特别约定：该房乙方选择一次性付款，签订本协议当日，乙方自愿向甲方支付分销保证金5万元，总房款在甲方获得预售许可证之日起十五日内一次性支付清给甲方。如乙方改变付款方式，该房分销单价则按每平方米7562.88元计价。《中华坊分销协议》签订当日，杨文荣将5万元保证金支付给金源公司，金源公司向杨文荣出具收款收据。另查，2018年9月28日，金源公司取得了澄迈县住房保障与房产管理局颁发的澄迈县房产预售许可证（证号为：[2018]澄房预字049号，项目名称：中华坊-海棠园，幢号：32层/19号楼），并于次日在海南日报发出公告：我司开发的“中华坊”三期海棠园19号楼，经澄迈县住房保障与房产管理局批准，已获得预售许可证，证号[2018]澄房预字049号。 一审法院认为，涉案《中华坊分销协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。本案的争议焦点为：《中华坊分销协议》应继续履行还是应予以解除。首先，金源公司诉称杨文荣不具备购房资格亦未在涉案房屋取得预售证后十五日内带有购房资格客户或自己同其签订房屋买卖合同，故依据分销协议约定，解除协议的条件成就，其有权解除合同。对此，一审法院认为，涉案房屋所在的19号楼于2018年9月28日取得预售许可证，而杨文荣于2018年10月8日向一审法院起诉，请求继续履行分销协议，杨文荣的这一行为应视为其在分销协议约定的履行期限内主动要求同金源公司签订房屋买卖合同，故解除条件并未成就。其次，从分销协议的内容来看，该分销协议兼具居间合同及商品房包销合同的性质，但无论是居间合同还是商品房包销合同，只要当事人双方秉承诚实信用的原则，是可以继续履行协议的。金源公司以无法实现分销协议的目的为由诉请解除合同，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。金源公司以上主张解除合同的理由均不成立，《中华坊分销协议》应继续履行，如在履行中发生新的争议可就具体内容另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认杨文荣与海南金源世纪房地产开发有限公司于2017年2月27日签订的《中华坊分销协议》合法有效，海南金源世纪房地产开发有限公司应继续履行；二、驳回海南金源世纪房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费8670元（杨文荣已预交），反诉案件受理费4335元（海南金源世纪房地产开发有限公司已预交），均由海南金源世纪房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，杨文荣向本院提交一份《清单》，证明开发商给加价的业主办理了备案手续，杨文荣不属于限购人员范围，涉案楼房可办理网签备案手续。金源公司质证认为，该材料不属于新证据，且该材料与本案无关。本院认为，该材料一审时已经客观存在，但杨文荣在一审中从未提交，不属于新证据，且该材料无法证明杨文荣主张的证明内容，本院对该份证据不予采信。另，杨文荣于询问当日向本院申请调取涉案小区19、23、24号楼已售房产信息，主张该部分已售房产的业主情况与本案业主情况相同，证明涉案业主有购房资格，不属于限购人员。本院认为，杨文荣的申请已超出举证期限，且其申请与本案无关，无法证明其主张的待证事实，本院不予准许。金源公司未提交证据。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对一审法院认定《中华坊分销协议》合法有效均无异议，故本案二审的争议焦点为：1.杨文荣请求继续履行《中华坊分销协议》的诉求应否得到支持；2.《中华坊分销协议》能否解除。 关于杨文荣请求继续履行《中华坊分销协议》的诉求应否得到支持的问题。金源公司与杨文荣签订的《中华坊分销协议》约定由杨文荣负责分销涉案房屋，如杨文荣在分销期内未分销成功的，杨文荣可自行购买涉案房屋，此外，双方还对涉案房屋具体楼号、面积、价格做出约定。即《中华坊分销协议》约定杨文荣履行合同的方式有两种，一种是将涉案的房屋销售给他人，另一种是自行购买。该分销协议对金源公司、杨文荣双方履行事项已作出明确约定，且该约定系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。因涉案房屋所在楼栋于2018年9月28日取得澄迈县房产预售许可证并于次日在《海南日报》上公告，按照《中华坊分销协议》的约定，杨文荣须在金源公司获得预售许可证十五日内，持分销协议原件及保证金凭证原件带购房人到金源公司营销中心与金源公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，但杨文荣无充分证据证明杨文荣本人或其分销的购房人在上述期间前往金源公司营销中心与金源公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，而是于2018年10月8日，也就是在金源公司获得预售许可证十五日内向一审法院起诉，请求金源公司继续履行《中华坊分销协议》。因该分销协议约定的履行方式有两种，杨文荣没有举证证明其符合购房条件或其已联系好符合购房条件的购房人，可与金源公司签订商品房买卖合同。杨文荣诉请履行的方式不明确，即诉讼请求不明确，故对其关于继续履行《中华坊分销协议》的诉讼请求，应不予支持。 关于《中华坊分销协议》能否解除问题。本案中，金源公司于2018年9月28日取得涉案商品房预售许可证，并于次日即2018年9月29在海南日报发出公告，按上述协议约定，杨文荣或其分销的购房人应于2018年10月14日前与金源公司签订购房合同，而在上述约定期间届满前，杨文荣于2018年10月8日向一审法院提起诉讼，致《中华坊分销协议》所约定的相关权利义务处于待处理的状态，因此，不能认定杨文荣违约。另，虽然杨文荣系海南省外户口，但不能排除杨文荣能够按协议约定将涉案商品房分销给具有购房资格的人，并在限定的时间内与金源公司签订购房合同，故金源公司在杨文荣已提起诉讼的情况下，提出解除《中华坊分销协议》的诉讼主张，理由不成立，对该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，金源公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下： 一、撤销海南省澄迈县人民法院（2018）琼9023民初1991号民事判决； 二、被上诉人杨文荣与上诉人海南金源世纪房地产开发有限公司于2017年2月27日签订的《中华坊分销协议》合法有效； 三、驳回被上诉人杨文荣的其他诉讼请求。 四、驳回上诉人海南金源世纪房地产开发有限公司的反诉请求。 一审案件受理费8760元，由被上诉人杨文荣负担，反诉费4335元，由上诉人海南金源世纪房地产开发有限公司负担；二审案件受理费17520元，由被上诉人杨文荣负担8760元，由上诉人海南金源世纪房地产开发有限公司负担8760元。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮慧婷 审 判 员 林 敏 审 判 员 卢艳萍 二〇一九年六月二十八日 法官助理 魏 榕 书 记 员 王 超 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。