福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初922号 原告：王平，男，1962年1月5日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：宋朝晖、蔡良平，福建汇德律师事务所律师。 被告：福州新区开发投资集团有限公司，住所地福州市鼓楼区道山路**。 法定代表人：刘宇，董事长。 委托诉讼代理人：周惟佳、张登灿，福建博世律师事务所律师。 被告：林永华，男，1965年1月29日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告王平与被告福州新区开发投资集团有限公司（以下简称“新区公司”）、林永华确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王平委托诉讼代理人蔡良平、被告新区公司委托诉讼代理人周惟佳、被告林永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王平向本院提出诉讼请求：1.确认新区公司与林永华签订的就坐落于福州市仓山区建新镇金环路7号金山碧水中区傲梅苑1#-4#楼连体部分地下1层90车位（以下简称“90车位”）的买卖协议无效；2.本案诉讼费由新区公司、林永华承担。事实与理由：福州市仓山区建新镇金环路7号的金山碧水中区傲梅苑小区项目系新区公司所开发，建成后王平与林永华分别入住傲梅苑小区。2008年王平向新区公司购买福州市仓山区建新镇金环路7号金山碧水中区傲梅苑1#-4#楼连体部分地下1层91车位（以下简称“91车位”），同时新区公司告知王平位于91车位旁边的90车位由于面积太小，如果将车停在90车位上，会占用91车位大量面积，因此90车位将不会被售出。然而在2018年5月左右，已生活在小区多年的林永华在明知道90车位因面积过小无法正常停车的情况下，仍与新区公司签订车位买卖协议，以130000元的价格买到了90车位。之后林永华将车停在90车位上时，占用了91车位的大量面积，导致王平无法停车。王平认为，新区公司与林永华在明知道90车位的使用势必会严重影响91车位的情况下，签订车位买卖合同，属于恶意串通。王平早于2008年就购买并使用了91车位，而林永华占用91车位停车的行为已严重影响到王平的合法权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，新区公司与林永华所签订的车位买卖合同应属无效合同。 新区公司辩称，一、90车位与91车位同等大小、相邻排列，王平与林永华均明知并接受。新区公司出售90车位与91车位的《商品房买卖合同》均合法有效，且已履行完毕。新区公司（曾用名“福州市房地产经营总公司”）是福州市仓山区金山碧水项目傲梅苑1-11号楼的开发建设单位。金山碧水项目在设计规划时，就已经将90车位和91车位纳入规划范围，且90车位与91车位规划的面积相同，该设计规划已取得政府部门的批准。2001年4月18日，新区公司获得金山碧水项目的商品房预售许可，并于2003年11月10日取得90车位和91车位的房屋产权预先登记。2008年4月21日，新区公司与王平签订编号为GF-2000-0171(MF-2000-No.200111040035)2008H09234的《商品房买卖合同》，约定王平以60000元的价格向新区公司购买位于福州市仓山区金山碧水项目傲梅苑1#-4#连体部分地下室1层91车位。合同附件一房屋平面图显示，在王平所购买的91车位旁，还有一个与91车位同等大小的90车位。王平在签订合同前，以及签订合同时，对这个事实是知悉并且认可的。2008年9月27日，王平办理了91车位的房屋产权登记。2018年5月15日，新区公司与林永华签订编号为MF-2007-01/FZ1805XJ019524的《商品房买卖合同》，约定林永华以130000元的价格向新区公司购买了位于福州市仓山区金山碧水项目傲梅苑1#-4#连体部分地下室1层90车位。合同附件一同样显示，在林永华购买的90车位旁，还有一个与90车位同等大小的91车位。林永华在向新区公司支付了130000元购房款后，于2018年5月31日办理了90车位的不动产权利登记。自始至终，新区公司与林永华之间的买卖合同关系一直是遵循平等自愿、等价有偿的原则，双方从未有过恶意串通，侵害第三方合法权益的意图和行为。我国《物权法》第三十条的规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。因此，新区公司作为90车位和91车位合法的建设单位，自建造车位时，就依法取得这两个车位的所有权，有权对这两个车位进行处分。新区公司与王平、林永华分别签订《商品房买卖合同》的行为，是新区公司在合法行使自己的处分权利，两份《商品房买卖合同》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。两份合同如今均已全部履行完毕，并已依法办理了过户登记。二、新区公司将90车位出售给林永华的行为，依法不构成对王平合法权益的侵害。现两个车位均可以正常使用，不存在林永华占用王平所购91车位大量面积，导致王平无法停车的情形。我国《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。新区公司与林永华自愿签订车位买卖合同，王平不应非法加以干涉。经新区公司赴现场查看，目前，90车位与91车位均可以在规划的车位线内正常使用。既不存在王平所声称的林永华占用其所购买的91车位大量面积，导致王平无法停车的情况；也不存在王平占用林永华所购买的90车位面积的情况。王平行使其物权的排他性，应当在其合法的范围之内，超出合法范围的请求，人民法院不应予以支持。三、王平的诉请缺乏事实和法律依据。新区公司从未向王平作过不出售90车位的承诺，王平对此亦无证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果”的规定，应当由王平承担举证不能的不利法律后果。通过观察可以发现，事实上，王平所购买的91车位，其与92车位之间，仍有一块比较大的空间，可以方便人员上下车的活动。而林永华所购买的90车位，一侧是墙壁，另一侧便是王平所购买的91车位。若是王平将车辆先行停入91车位，此时，林永华的停车和人员上下车的难度将远远大于王平。但即便如此，林永华停放车辆也不曾占用到王平91车位的面积。退一步说，即便是新区公司没有将90车位出售给林永华，王平占有90车位的行为，也是没有事实和法律依据的。综上所述，新区公司与王平、林永华签订的《商品房买卖合同》，均是真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，两份合同均合法有效，并已履行完毕。王平与林永华在购买车位时，均知晓90车位与91车位的地理位置和面积大小，并对该事实予以认可。截至目前，两个车位均可以正常使用，不存在谁占用谁车位面积的情形。王平的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 林永华辩称，林永华从未与新区公司恶意串通订立合同损害王平利益，王平主张林永华与新区公司的合同无效将变更合同效力，这不利于维护商事交易稳定性的合同法精神，且会导致林永华的切身利益损失。一、林永华与新区公司无事前同谋的动机也无同谋之行为。新区公司与王平素无私人恩怨，并无损害王平利益之动机，且林永华与新区公司之间也无亲密关系及特殊利益关系往来，林永华所购买的车位完全按照市场公允价支付价款，并及时妥善按合规流程办理了购买手续。交易的流程及时办结，交易的定价符合市场公允价值，这说明林永华急切需要车位用以便利的生活，而新区公司需要资金的回笼。林永华获知车位出售信息的途径是通过新区公司所发布的广告，而非私下渠道。2018年5月份，新区公司在金山碧水一期和二期等小区的大门口张贴了出售剩余车位的广告信息，林永华获知有车位出售的信息后，到售卖部门咨询了解了具体要出售的剩余车位编号，得知还有90车位等十来个车位待出售，故有了购买车位的念头。若新区公司与林永华恶意串通，会通过私下沟通的方式进行，通过公开发布广告的方式难以确保林永华是购买90车位的最终买主。二、林永华购买车位并无损害王平利益的故意。王平称林永华明知购买90车位会损害王平利益，但事实上，林永华在购买车位前对此并不知情。一般而言空闲车位如果无主，就是用来买卖和出租的，林永华已针对90车位的权属问题咨询了车位售卖部门，且得到明确答复即90车位等是经过规划设计的标准车位，是可以正常售卖的。不仅如此，林永华因担心剩余车位位置偏僻、路口偏小等情况，还专门经过试停，而试停时，林永华泊车均可以停在不超过90车位的划线框外。在任何意义上，林永华已尽审慎义务，经过对比选择才决定购买90车位。其次，按常理解释，购买车位是为了泊车便利及保值投资，要想证明林永华购买90车位是为了损害王平的利益，以及王平购买车位时新区公司已事先告知90车位因面积太小不会售卖的说辞，王平应提供具有高度信服力的证据。三、合同无效损害林永华利益。林永华与新区公司之间订立的合同没有恶意串通的故意，新区公司所出售的车位是经过规划图案设计修建的合格、合法车位，王平的91车位因90车位出售而不好泊车的问题并非林永华导致的，而是设计上有瑕疵的问题。王平将购得的91车位本就承担相应的难泊车风险转嫁给林永华是不公平的，王平如果有难停车风险预见性，应该要在购买91车位时事先告知新区公司其担忧和解决方案。新区公司已经按合法手续出售90车位给林永华，现在衍生的王平所提诉求与林永华无任何直接关系。若合同无效，林永华将因莫须有理由而丢失90车位的产权，并损失因车位升值溢价的利益，而事实上该车位买卖合同是林永华与新区公司意思自治的合法产物。王平将林永华列为共同被告是不妥当的，91车位泊车不便的问题是王平与新区公司之间的事，应由王平与新区公司另行解决，不应牵扯90车位买卖合同效力问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 1.收据、中国工商银行转账凭证、不动产权证书、税收完税证明，有原件核对，本院对其真实性予以确认，证明2018年6月14日，余朵以350000元价款出售位于福州市仓山区建新镇金环路7号金山碧水中区傲梅苑1#-4#楼连体部分43车位，并对该车位进行产权转移登记； 2.王平提交的90车位、91车位照片，系王平单方制作，本院不予采信； 3.GF-2000-0171(MF-2000-No.200111040035)2008H09234商品房买卖合同，有原件核对，本院对其真实性予以确认，证明2008年4月21日，王平向新区公司购买91车位，购房总价60000元； 4.商品房预售许可证、标识图、预先登记通知书及附表，有原件核对，本院对其真实性予以采信，证明新区公司取得90车位、91车位预售许可证并获得产权预先登记批准，福州市房地产交易登记中心记载90车位、91车位产权面积均为26.47㎡，私有面积均为10.07㎡，共有面积均为16.4㎡，其中宽度均为1.9米，长度均为5.3米； 5.新区公司提交的90车位、91车位照片，系新区公司单方制作，本院不予采信； 6.证人陈某身份信息及联系电话，证人未到庭接受质证，本院不予采信； 7.车位售卖广告相片，无法确认售卖车位的相关信息及拍摄时间，本院不予采信； 8.林永华提交的90车位、91车位照片，系林永华单方制作，本院不予采信； 9.现场勘验笔录，审理过程中，本院依照法定程序对福州市仓山区建新镇金环路7号金山碧水中区傲梅苑1#-4#楼连体部分地下一层进行现场勘验，勘验结果显示：91车位与90车位系紧邻车位，两车位为不规则矩形，位于一根立柱与一面墙体之间，勘验人立于行车道、面向两车位，其中91车位居左、靠立柱一侧，90车位居右、靠墙体一侧，立柱与墙体之间宽4.6米，由六条黄线予以划分，根据现场勘验数据、当事人陈述及房屋登记中心的备案登记，可以确认其中91车位宽2.14米，长5.145米，90车位前部宽1.92米、中部宽2米，后部宽1.633米，长5.14米，两车位之间横向距离为0.05米；90车位与墙体之间设有排水沟，前部排水沟铁架板宽度为0.79米，后部排水沟铁架板宽度为0.72米，中部排水沟铁架板宽度为0.41米；同一楼层中紧邻车位12车位及13车位、紧邻车位29车位及30车位、紧邻车位79车位及80车位、紧邻车位88车位及89车位等一系列紧邻车位上均有六条黄色车位线。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王平及林永华均为福州市仓山区建新镇金环路7号金山碧水中区傲梅苑小区业主，新区公司系福州市仓山区建新镇金环路7号金山碧水中区傲梅苑开发建设单位。新区公司取得90车位、91车位预售许可证并获得产权预先登记批准，福州市房地产交易登记中心记载90车位、91车位产权面积均为26.47㎡，私有面积均为10.07㎡，共有面积均为16.4㎡，其中宽度均为1.9米，长度均为5.3米。2008年4月21日，新区公司与王平签订商品房买卖合同，约定王平向新区公司购买91车位，其建筑面积为26.47㎡，套内建筑面积为10.07㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为16.4㎡，总价款为60000元。2008年9月27日，福州市房地产交易登记中心填发不动产权证书，确认福州市仓山区建新镇金环路7号金山碧水中区傲梅苑1#-4#楼连体91车位所有权人为王平。2018年5月15日，新区公司与林永华签订商品房买卖合同，约定林永华向新区公司购买90车位，其建筑面积为26.47㎡，套内建筑面积为10.07㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为16.4㎡，总价款为130000元。2018年5月31日，福州市房地产交易登记中心填发不动产权证书，确认福州市仓山区建新镇金环路7号金山碧水中区傲梅苑1#-4#楼连体部分地下一层90车位所有权人为林永华。2018年6月14日，案外人余朵以350000元价款出售位于福州市仓山区建新镇金环路7号金山碧水中区傲梅苑1#-4#楼连体部分43车位。本院经法定程序进行现场勘验，勘验结果显示：91车位与90车位系紧邻车位，两车位为不规则矩形，位于一根立柱与一面墙体之间，勘验人立于行车道、面向两车位，其中91车位居左、靠立柱一侧，90车位居右、靠墙体一侧，立柱与墙体之间宽4.6米，由六条黄线予以划分，根据现场勘验数据、当事人陈述及房屋登记中心的备案登记，可以确认其中91车位宽2.14米，长5.145米，90车位前部宽1.92米、中部宽2米，后部宽1.633米，长5.14米，两车位之间横向距离为0.05米；90车位与墙体之间设有排水沟，前部排水沟铁架板宽度为0.79米，后部排水沟铁架板宽度为0.72米，中部排水沟铁架板宽度为0.41米；同一楼层中紧邻车位12车位及13车位、紧邻车位29车位及30车位、紧邻车位79车位及80车位、紧邻车位88车位及89车位等一系列紧邻车位上均有六条黄色车位线。 本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。新区公司与王平于2008年签订的91车位商品房买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他合同无效的情形，合法有效，后王平依法取得91车位所有权，有不动产登记薄予以佐证，本院予以确认。 关于新区公司与林永华签订的90车位商品房买卖合同效力问题。首先，根据住房和城乡建设部发布的JGJ100-2015《车库建筑设计规范》，结合现场勘验情况，本案诉争车库停车方式为垂直式停车，诉争车位属于小型车。根据JGJ100-2015《车库建筑设计规范》4.1.5规定，小型车机动车间横向净距应为0.6米，机动车与柱间净距应为0.3米，机动车与墙、护栏及其他构筑物间横向净距为0.6米；根据JGJ100-2015《车库建筑设计规范》4.3.4规定，小型车垂直式停车时最小停车位长度应为5.1米，宽度应为2.4米。根据现场勘验，91车位与立柱之间无距离，91车位与90车位之间横向净距为0.045米，90车位与排水沟之间无距离，91车位宽度为2.13米，90车位宽度为1.92米，且前部、中部、后部宽度不等，均不符合JGJ100-2015《车库建筑设计规范》规定的标准。王平取得91车位所有权后，新区公司将不符合规范、紧邻91车位的90车位出售给林永华，导致91车位与立柱、相邻车位之间距离均远低于行业标准，造成王平停放车位困难，极大影响王平对91车位的占有、使用、收益和处分的权利。其次，根据现场勘验情况，91车位与90车位难以同时停放车辆，新区公司作为两车位建造单位及原所有权人必然知晓两车位情况。庭审过程中，林永华确认在购买90车位时了解过两车位的位置、大小等情况，亦确认2018年时90车位附近的车位市场价为200000元以上，新区公司与林永华于2018年以130000元价款买卖90车位，明显低于市场价位。新区公司开发的仓山区建新镇金环路7号金山碧水中区傲梅苑1-11号楼于2003年11月10日可以出售，王平于2008年4月21日购买91车位并办理产权证，而新区公司十几年后才将剩余9个车位公告出售，不符合商业交易习惯。从以上证据形成证据链，本院可以认定诉争90号车位为新区公司处置剩余不合格车位。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”规定，如前所述，新区公司与林永华明知91车位与90车位情形，仍以明显低价买卖，严重损害王平对91车位合理、合法地行使所有权，属于恶意串通、损害第三人利益情形，故王平诉请林永华与新区公司签订的90车位商品房买卖合同无效，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 福州新区开发投资集团有限公司与林永华签订的就坐落于福州市仓山区建新镇金环路7号金山碧水中区傲梅苑1#-4#楼连体部分地下1层90车位的商品房买卖合同无效。 案件受理费2700元，由福州新区开发投资集团有限公司、林永华负担（福州新区开发投资集团有限公司、林永华负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘兴宝 人民陪审员  冯文龙 人民陪审员  林君宏 二〇一九年六月二十六日 法官助理范彬彬 书记员廖汉鹏