北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初10854号原告（反诉被告）：陈秀娥，女，汉族，1984年11月12日生，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：全权，男，汉族，1981年11月28日生，住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人：柴旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：万兴霞，女，汉族，1983年6月1日生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：钱树锋，北京市百瑞律师事务所律师。原告陈秀娥、全权与被告万兴霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，万兴霞提起反诉，本院依法就本诉及反诉合并审理。陈秀娥，全权的委托诉代理人柴旭，万兴霞及其委托诉讼代理人钱树峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秀娥、全权向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失80000元。事实和理由：原告为夫妻关系，共同共有位于北京市昌平区302室（以下简称涉案房屋）。2018年，原告为购买其他房屋出售涉案房屋。2018年7月20日，原告与被告签署《房屋买卖合同》，约定原告向被告出售涉案房屋，出售价格为人民币5520000元，被告应于合同签订后10日内支付定金300000元，房屋贷款800000元。合同签订后150日内双方共同办理过户登记手续（至2018年12月17日）,办理产权变更登记手续前一个工作日被告应支付4350000元，保证金70000元。合同签署后，被告除支付定金300000元外未支付任何款项。2018年12月6日，被告通过微信通知原告，声称无力购买涉案房屋，要求终止合同。鉴于被告明确表示不履行合同义务，原告于2018年12月14日向被告发出了合同解除通知函，要求解除双方签署的《房屋买卖协议》。原告出售涉案房产是为了购买其他房产，如果原告不能及时获得购房款，将承担对他人的违约责任。鉴于与被告已经提出解除合同，明确不履行合同义务，为避免进一步损失，原告为筹集购房款不得不降价380000元低价出售涉案房屋，上述损失由被告违约行为造成的。鉴于被告已支付定金人民币300000元，扣除上述定金后，被告应支付剩余部分共计人民币80000元。万兴霞辩称，被告并非因自身违约解除双方签订的房屋买卖合同，被告基于住房公积金管理中心发布的“京房2018-51号”规定，被告在本市已经有两套房屋，并已经有贷款记录所以导致被告因国家公积金贷款政策的变更丧失了贷款资格，与此同时被告一直积极地出售名下的一套房屋，并数次下调房屋的价格但一直未能出售，在临近双方约定房屋权属转移的时候，被告以及中介向原告提出协商希望原告可以适当变更付款时间和方式，并承诺可以不以贷款而以全款的方式向原告支付房款，这样就可以规避51号文不予贷款的情形，但此后原告一直不能同意，在此情况下被告想贷款不能贷，想通过全款付款原告又不同意，被告才依据双方的合同第四条第一款，所以之后给原告寄送了合同终止书。原告提出被告是违约解除合同，而他是因为被告不能及时支付房款导致不得不降价380000出售他们的房屋以便购买其他的房屋，原告陈述的主张没有事实依据。原告与第三方签订购房合同也是2018年7月20日，原告与被告签订购房合同约定的转移登记的期限是150天，当时告知原告与周萌签订的合同办理转移登记的时间是90天，所以无论被告是否可以在150天之内完成合同履行义务都不影响原告和周萌达成的90天履行义务的任何履行事项，因为不牵扯履行的重合。原告应在18年10月20日之前就和周萌履行完签订合同的所有手续，而和被告应在2018年12月20日之前，所以不存在原告说的临近交款时间不得以才降价380000元。今天原告提交的补充协议，上面跟周萌约定的过户时间是2019年3月6日，最迟获得贷款是19年2月20日，这两个时间都晚于与被告约定的18年10月，原告所谓降价的损失没有事实依据，所以原告的诉讼请求没有事实和法律依据。万兴霞提出反诉诉讼请求：1、万兴霞与全权、陈秀娥之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2018年12月6日解除；2、陈秀娥、全权退还万兴霞定金300000元。事实和理由：万兴霞与陈秀娥、全权于2018年7月20日通过房天下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋及家具、装修等作价总计5520000元。万兴霞支付300000元定金，800000元以公积金贷款付款，支付完贷款在办理产权转移登记手续前1个工作日支付余款4350000元。因万兴霞夫妻已购买2套住房，合同签订时尚无购房资格，故合同签订后万兴霞积极出售名下的一套房屋，并数次下调售房价格，但房屋至今未能出售。加之北京市住房公积金管理中心2018年9月13日发布文件“京房公积金发【2018】51号”之规定：借款申请人在本市有2笔及以上住房贷款记录的不予贷款。万兴霞方在本市已经有2套住房，并皆有贷款记录，所以导致万兴霞因国家公积金贷款政策变更丧失贷款资格。为履行万兴霞的购房义务，万兴霞与陈秀娥、全权协商，希望陈秀娥、全权能同意变更付款方式和时间，万兴霞积极卖房并筹款，全款向陈秀娥、全权支付房款，但陈秀娥、全权未能同意。根据原陈秀娥、全权双方签署的存量房买卖合同第四条下第4款关于贷款的其他约定“如因国家法律政治调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付房款，甲乙双方互不承担违约责任”。2018年12月6日万兴霞给陈秀娥、全权寄送书面《合同终止书》协商依据国家政策变更以及合同约定内容终止房屋买卖合同，返还万兴霞所支付的定金叁拾万元人民币。但是原陈秀娥、全权之间未达成协议。12月13日万兴霞再次给陈秀娥、全权寄送《终止通知》，通知陈秀娥、全权双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》终止。为维护万兴霞的合法权益，现请求法院依据事实和法律判决与陈秀娥、全权之间房屋买卖合同解除，同时判令陈秀娥、全权退还万兴霞合同定金300000元人民币。陈秀娥、全权辩称，不同意反诉请求。自2010年11月起国家禁止购买第三套房产的个人住房公积金贷款，本案并不影响被告贷款的情况，政策也不影响被告的履约能力，而且之前庭审被告承认具备足额给付房款的能力。认可合同解除，解除时间是2018年12月14日。不同意退还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：2018年7月20日，陈秀娥、全权（出卖人）与万兴霞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定出售位于昌平区302号房屋；房屋成交价为1550000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3670000元；买受人向出卖人支付定金300000元，采取公积金贷款付款，拟贷款金额为800000元。如因国家法律政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任；买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签订《付款方式补充协议》约定买受人于办理产权转移登记手续前一个工作日支付出卖人购房款4350000元。合同签订后，万兴霞依约支付了定金300000元。2018年9月13日北京住房公积金管理中心发布《京房公积金发[2018]51号》文件，规定在本市有2笔及以上住房贷款记录的，不予贷款。2018年12月6日，万兴霞通过微信向陈秀娥发送《合同终止书》，内容为：“甲方全权、陈秀娥与乙方万兴霞于2018年7月20日签订北京市存量房屋买卖合同，并在合同条款第四条第三项约定了房屋贷款方式。合同签订后，北京市住房公积金中心于2018年9月下达文件（附住房公积金文件一份），文件内容关于住房公积金贷款政策变更，导致乙方现无贷款资格，造成乙方没有经济实力购买该房屋。因国家政策使乙方无法继续履行合同条款，并于2018年12月6日以书面告知方式，通知甲方此合同予以终止，不再履行，且因合同所产生的一切责任和后果互不追究……”2018年12月13万兴霞通过微信向全权、陈秀娥发送《终止通知》，内容为：“……我于2018年12月6日以书面形式告知你们，并以此为由与你们终止签订的合同。现再次书面告知，因上述原因，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》终止，互不承担违约责任。希望你们在收到此通知书后的3日内退还我支付的30万元定金。”12月14日，陈秀娥、全权向万兴霞发送《合同解除通知书》内容为：“2018年7月29日，本人与您签署的《北京市存量房屋买卖合同》，约定本人向您出售位于北京市昌平区龙跃街10号院7号楼5单元302室房屋。根据合同约定，出售价格为552万元，定金30万元，您应于合同签订后10日内支付定金30万元，房屋贷款80万元，本人在收到银行贷款后的3个工作日内向您交付房屋。合同签订后，150日内双方共同办理过户登记手续（至2018年12月17日）办理产权变更登记手续前一个工作日您应支付435万元。合同签署后，您除支付定金30万元外未支付任何款项。2018年12月6日，您通过微信通知本人，声称无力购买涉案房屋，要求终止合同。根据《合同法》第九十四条规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。鉴于您在合同签署后未能按照合同约定付款，且明确表明不履行合同义务。根据双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》第十条约定，本人向您郑重做出如下通知：1、双方于2018年7月20日签署的《北京市存量房屋买卖合同》自本通知书做出之日起予以解除；2、本人将依法追究您的违约责任。”庭审中，万兴霞称其家庭名下有两套房屋并均有贷款记录，因贷款新政导致其不能快速出售房屋，且无法获得公积金贷款资格，其多次与陈秀娥、全权协商处理，希望延长付款期限以便其筹集资金，全款给付购房款，但陈秀娥、全权方要求其给付违约金，故双方协商未果。双方均认可签订合同时，因万兴霞家庭名下有两套房屋，需通过出售一套房屋获得相应购房资格。至2019年5月16日首次庭审之日，万兴霞认可其名下两套房屋均未出售。庭审中，依万兴霞申请，本院传唤证人夏某出庭作证。夏某系双方签订买卖合同的经纪人，其出庭作证陈述：“双方签订合同时知道万兴霞名下有两套房屋，需要出售一套购买涉案房屋，合同签完之后万兴霞积极配合卖房，但是一直没有签约售出，直到9月份公积金出了一个新政，导致被告不能使用公积金贷款，出台政策后一周之内万兴霞就联系了陈秀娥、全权方，想变更履行方式，但是陈秀娥、全权要求支付违约金双方没有协商成功。公积金新政符合合同约定的政策原因导致万兴霞不能办理贷款手续，在协商过程中，我们作为中介明确告诉过双方是政策原因，可以无责解约。在协商过程中，万兴霞一直想办法继续履行合同，没有提出过无责解约。”另夏某陈述：“万兴霞要出售自己名下的房屋需要一个月周期，故其最晚应当在2018年11月15日前出售，但9月已经颁布新政，万兴霞无法办理贷款需要时间凑钱才能全款支付房屋，但原告不同意延期。”对于一个月售房周期原被告双方均表示认可。本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行。双方在合同中约定如因国家法律政策调整导致贷款机构未对万兴霞批准贷款，且万兴霞无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。全权、陈秀娥返还万兴霞累计已付购房款，双方互不承担违约责任。虽然万兴霞至庭审结束之日仍未出售其名下房屋，但根据中介人员的陈述，万兴霞在2018年11月15日前出售其名下房屋即可满足合同约定的履行期限，但公积金新政出现在2018年9月，导致万兴霞即使出售名下房屋亦不能取得公积金贷款审批，且万兴霞称自身无能力支付购房总价款，此时合同已经具备解除的条件，万兴霞虽表示过全款支付购房款，但是在协商要求延长期限自筹款项的情形下，原、被告双方对于变更履行方式和期限未达成一致，万兴霞提出解除合同，符合法律规定，本院予以确认。解除时间应为万兴霞解除通知到达陈秀娥、全权之日，故双方间房屋买卖合同于2018年12月6日解除。合同约定双方互不承担违约责任，且中介人员出庭作证时陈述在协商过程中已明确告知双方，现因万兴霞行使合同约定解除权，故陈秀娥、全权主张万兴霞违约赔偿其损失无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，陈秀娥、全权应当退还万兴霞已付定金，故万兴霞要求其退还300000元定金的反诉诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、陈秀娥、全权与万兴霞于2018年7月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2018年12月6日解除；二、陈秀娥、全权于本判决生效之日起十五日内退还万兴霞定金300000元；三、驳回陈秀娥、全权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1800元，由陈秀娥、全权负担（已交纳）；反诉案件受理费2900元，由陈秀娥、全权负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  孙豫萍审判员  宋玉希审判员  郭 悦二〇一九年六月二十九日书记员  姚 倩