天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民二初字第621号原告王金刚，男，1979年7月2日出生，汉族。委托代理人李友滨，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告天津津南新城房地产开发有限公司，住所地天津海河工业区聚兴道9号7197。法定代表人张力，董事长。委托代理人张雅凡，该公司职员。原告王金刚与被告天津津南新城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李友滨和被告的委托代理人张雅凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金刚诉称，2011年8月17日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区咸水沽镇合安园3-2503号的房屋一套，价格为813804元，被告于2012年12月31日前交付房屋”。合同签订后原告如约履行了付款义务。被告至今未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，且房屋客厅和卧室窗户外有横梁，被告在施工过程中未按照设计图纸进行施工，私自增加了横梁。综上，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故呈讼人民法院，要求：1、判令被告支付原告2013年1月1日至2013年9月11日的违约金33845元（被告是2013年9月11日取得了准交证）。2、判令被告将客厅及卧室窗户外的横梁拆除。诉讼费用由被告承担。被告天津津南新城房地产开发有限公司辩称，双方签订了《天津市商品房买卖合同》属实，原告已交齐了购房款。关于准交证问题，被告认为合同是政府部门制定的，出于行政管理的考虑，才将准交证载入合同，但根据《建筑法》的规定，房屋验收合格后即可交付，故双方不应以准交证作为交房依据。被告应交付的房屋在双方约定的日期已验收合格，符合交付条件。被告于2013年1月24日书面通知原告办理收房手续（通知原告于2013年1月28日办理收房手续），已尽到了通知义务。故被告不同意原告的第一项诉请。关于原告的第二项诉请，每栋楼因造型的需要均有几层系非标准层，但施工图纸均由相关部门进行了审批，被告是完全按照建筑部门审批的施工图纸进行的施工，不存在在施工过程中增加横梁的问题，故被告不同意原告的第二项诉请。原告向法庭提供如下证据：1、天津市商品房买卖合同1份，以此证明原、被告之间存在房屋买卖关系。2、交付通知书1份，以此证明被告曾通知原告办理房屋入住手续。3、户外的横梁照片8张，以此证明被告交付的房屋户外有横梁。4、其他业主出具的证明1份，以此证明销售人员在售房时未提及过窗外的横梁问题。5、原告购买房屋的东、西、北立面图6张，以此证明从立面图中看不出该栋楼有横梁。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2无异议。对证据3的真实性有异议，不能确定是否系本案诉争的房屋。对证据4有异议。对证据5的真实性无异议，认为该证据不能证明被告在施工过程中私自增加了横梁。本院对被告无异议的证据1、2的证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3、5的真实性予以确认。原告提交的证据4系证人证言，证人未出庭做证，不符合相关规定，本院对其证明效力不予确认。被告向法庭提交证据如下：1、天津市商品房买卖合同1份（同原告提交的证据1一致），以此证明双方就房屋买卖情况进行的约定。2、交付通知书1份、邮件详情单1份、邮件查询单1份，以此证明被告按照双方合同的约定向原告履行了通知收房的义务。3、竣工验收备案书1份，以此证明就原告购买的房屋被告于2012年12月27日向相关部门申请了工程竣工验收备案，经公示期后，相关部门向被告颁发了建设工程竣工验收备案书。4、房屋立面变更设计图1份，以此证明被告完全按照相关部门审批的图纸进行的施工，没有私自增加横梁。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但认为双方约定了准交证，就应以准交证作为交房依据。对证据4的真实性无异议，该证据恰恰能证明被告存在设计变更的行为。本院对原告无异议的证据1、2的证明效力予以确认。被告提交的证据3、4符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。根据本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2011年8月17日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区咸水沽镇合安园2-2503号的商品房一套，价格为813804元，被告于2012年12月31日前向原告交付房屋”。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用”。合同第五条和补充合同第三条约定：“除遇不可抗力外，甲方（被告）如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方（原告）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期间的，合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同总价款的2%”。合同第十条房屋设计变更的约定：“甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。……..”。附件四的内容为：“本楼为钢混结构，地下1层，地上30层。小区布置会所和中心花园等附属设施”。合同签订后，原告如约履行了付款义务。被告于2013年1月25日向原告寄发了入住通知书，通知原告于2013年1月28日到被告处办理房屋入住手续。原告于1月28日到被告处欲收房时以被告未取得准交证为由未办理房屋入住手续。现原告呈讼本院，提出如上诉请。另查明，被告于2013年1月22日取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2013年9月11日取得了房屋准许交付使用证。2012年9月13日，被告就原告购买的房屋的整栋楼外立面的设计进行了变更，变更的内容是在26层增加南向装饰梁，该装饰梁位于25层和26层之间，宽度约为1米。该设计变更经过了相关规划部门的审批。2014年6月6日，原告办理了房屋入住手续并在被告处领取了2013年1月1日至2013年1月28日的逾期交房赔偿款3544.6元。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上订立，合法有效。双方应按照合同约定履行义务和享有权利。现对原告的诉请分析、认定如下：①原告要求被告支付2013年1月1日至2013年9月11日的违约金33845元。被告虽然取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》，但双方签订的合同约定：被告应在取得准交证后交付房屋，故本院认定被告自2013年1月1日至2013年9月11日存在逾期交房的违约行为。根据合同约定，被告应按银行同期贷款利率向原告支付已付款利息，但被告的赔偿总额不应超过总价款的2%。原告认为双方约定的不超过总价款的2%的赔偿款过低，要求按原告的实际损失对赔偿款予以增加。首先，原告就其实际损失未向法庭提交证据。其次，结合相关部门颁布的当地租金价格，双方约定的赔偿款数额（按赔偿款不超过总价款的2%计算）远远高于被告逾期交房期间按当地租金价格计算的房租损失。综上，原告要求增加赔偿款的请求不成立，本院不予支持。被告应支付原告2013年1月1日至2013年9月11日逾期交房赔偿款813804元×2%＝16276.08元，扣除被告已支付的3544.6元，被告应再支付原告逾期交房赔偿款12731.48元。②原告要求被告将客厅及卧室窗户外的横梁（即装饰梁）拆除。关于装饰梁问题，虽被告进了设计变更，但双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条对房屋的设计变更进行了约定，该约定只限于在房屋的钢混结构、楼层和小区附属设施进行设计变更时，被告需要征求原告的意见，原告要求拆除的装饰梁不在此设计变更约定范畴内，故被告添加装饰梁的设计变更无需征求原告意见。该装饰梁是被告为了整栋楼的外造型美观而设计，该设计变更也经过了相关规划部门的审批，说明被告的设计变更符合规定，且能保障住户的采光需求，故本院对原告要求拆除横梁（即装饰梁）的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津津南新城房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告王金刚逾期交房赔偿款12731.48元。二、驳回原告王金刚的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元，由原告承担403元，被告承担243元。该款原告已预交，被告于本判决书生效后十日内给付原告243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  孟庆颖审 判 员  魏丽彤代理审判员  尹 洁二〇一四年十月十一日书 记 员  鲁一男速 录 员  张 玲