广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2014）东三法樟民一初字第430号原告江国清，男，汉族，1981年8月16日出生，住广东省云浮市郁南县，委托代理人吴小雄，广东今久律师事务所律师。被告李东灵，男，汉族，1978年12月22日出生，住广东省梅县，被告方九香，女，汉族，1987年9月10日出生，住广东省梅县，原告江国清与被告李东灵、方九香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序独任审判，于2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告江国清的委托代理人吴小雄到庭参加诉讼。被告李东灵、方九香经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序审理，并于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告江国清的委托代理人吴小雄到庭参加诉讼。被告李东灵、方九香经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江国清诉称，江国清向李东灵、方九香购买位于东莞市××××大道泰安城第一期422号的房屋，并于2014年3月12日签订了《房地产买卖合同》。该合同主要约定：一、江国清向李东灵、方九香购买位于东莞市××××大道泰安城第一期422号的物业，建设面积为31.19平方米、所购买该物业总价款为160000元；二、江国清于签订合同当天向李东灵、方九香支付定金32000元，同时支付首期房款48000元，合计80000元，剩余房款约定于该物业办理房产证当天一次性支付给李东灵、方九香，办理该物业房产证转让手续所需税费由李东灵、方九香承担；三、李东灵、方九香保证该物业享有完整的所有权，如该物业存在隐瞒或提供虚假情况或因李东灵、方九香原因导致该物业无法办理产权登记手续，则由李东灵、方九香赔偿江国清全部经济损失；四、江国清与李东灵、方九香同意该物业交付使用的时间为2014年5月15日；五、江国清与李东灵、方九香约定于2014年5月20日前往房管部门申请办理过户手续（包括办理还贷、注销抵押、办理一手证、办理二手过户等）；同时还约定了违约及其他条款等。该合同签订后，江国清按照合约约定，于2014年3月12日支付了定金和购房首期款，共计80000元，但是李东灵、方九香并未按合约约定交付该物业和办理相关手续，并且李东灵、方九香二人避而不见，有意回避法律责任。为此，江国清为了维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、李东灵、方九香继续履行江国清与其的房地产买卖合同；2、李东灵、方九香按合同约定协助江国清办理过户手续，并按约定支付江国清违约金从2014年5月15日始至过户手续办理完结止（暂计至2014年9月15日止）19200元；3、李东灵、方九香承担本案诉讼费用。2014年6月16日，江国清向本院提出变更和增加诉讼请求申请书，请求变更和增加诉讼请求如下：1、解除江国清与李东灵、方九香签订的《房地产买卖合同》；2、李东灵、方九香双倍退还江国清购房款96000元；3、李东灵、方九香双倍返还江国清定金64000元；以上合计160000元；4、由李东灵、方九香承担本案诉讼费用。原告对其上述主张提供的证据材料有：《商品房买卖合同》、《房地产买卖合同》、收款证明、房产登记信息查询结果。被告李东灵、方九香无答辩，无举证。经审理查明，2007年11月1日，方九香与东莞泰安城地产发展有限公司（以下简称泰安城公司）签订《商品房买卖合同》（编号为200711014DFBF5139687），约定：方九香向泰安城公司购买位于东莞市××××大道泰安城第一期422号房（以下简称案涉房屋）；案涉房屋建筑面积共31.19平方米，其中套内建筑面积20.25平方米，分摊建筑面积10.94平方米；案涉房屋按套内建筑面积计算，单价为每平方米8238.22元，总金额为166824元；方九香按认购书约定时间交付20%或以上的首期房款36824元，剩余房款130000元由方九香以向银行申请按揭贷款的方式支付给泰安城公司。2014年3月12日，李东灵、方九香与江国清签订《房地产买卖合同》，约定：江国清向李东灵、方九香购买案涉房屋；案涉房屋总价款160000元；付款方式为购房定金32000元于签订本合同当天支付，首期楼款（不含定金）48000元于签订本合同当天支付，楼价余款80000元于拿到新证当天支付；双方同意案涉房屋交付使用的时间为2014年5月15日；李东灵、方九香收取定金后不出售案涉房屋的，视为违约，李东灵、方九香应双倍返还已收的全部楼款及定金（第六条）；李东灵、方九香逾期交付案涉房屋，视为违约，逾期超过十天仍未能履行，守约方有权解除合同，解除合同的，违约方应向守约方支付等额于总楼价5%的违约金（第七条）；双方约定于2014年5月20日前申请办理房管部门的过户手续（包括办理还贷、注销抵押、办理一手证、办理二手房过户），双方签署本合同后，如李东灵、方九香违约不卖案涉房屋给江国清的，李东灵、方九香须双倍返还已收的全部楼款及定金给江国清（第十七条）。签订《房地产买卖合同》当日，江国清向李东灵、方九香支付购房定金32000元、首期款48000元。2014年5月27日，东莞市樟木头房地产管理所出具房产登记信息查询结果，显示：案涉房屋已被广州市天河区人民法院查封，协助查封日期为2014年3月14日，查封期间为2014年3月14日至2016年3月13日。庭审中，江国清主张李东灵、方九香存在逾期交楼、逾期办理过户手续、隐瞒案涉房屋被查封情况的违约行为，并据此主张解除双方签订的《房地产买卖合同》、李东灵及方九香双倍返还购房款及定金。上述事实，有《商品房买卖合同》、《房地产买卖合同》、收款证明、房产登记信息查询结果及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告李东灵、方九香经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证及抗辩的权利。江国清于本案审理过程中在法定期限内申请变更及增加诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许并按变更及增加后的诉讼请求予以审查。江国清与李东灵、方九香于2014年3月12日签订的《房地产买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。案涉房屋于2014年3月14日被广州市天河区人民法院查封，而双方签订《房地产买卖合同》的时间为2014年3月12日，由此可见，双方于《房地产买卖合同》签约时并不存在案涉房屋被查封的情形，即李东灵、方九香签约时并不存在隐瞒案涉房屋被查封情况的违约行为。案涉房屋已于2014年3月14日被查封，李东灵、方九香按照约定的交付使用日期（2014年5月15日）交付案涉房屋及按照约定的办理过户手续日期（2014年5月20日前）办理案涉房屋过户手续，在客观上不具有可行性，而江国清并未提供合法有效的证据证明李东灵、方九香系主观上不愿意出售案涉房屋，因此，江国清请求依据《房地产买卖合同》第六条关于“李东灵、方九香收取定金后不出售案涉房屋的，视为违约，李东灵、方九香应双倍返还已收的全部楼款及定金”的约定及第十七条关于“双方签署本合同后，如李东灵、方九香违约不卖案涉房屋给江国清的，李东灵、方九香须双倍返还已收的全部楼款及定金给江国清”的约定要求李东灵、方九香双倍返还已收的全部楼款及定金，依据不足，本院依法不予支持。案涉房屋确因李东灵、方九香的原因而被广州市天河区人民法院查封，并因此导致李东灵、方九香未能按照合同约定的时间交付案涉房屋及办理过户手续，由此可见，李东灵、方九香存在因自身原因而逾期交楼及逾期办理过户手续的违约行为。双方约定李东灵、方九香应于2014年5月15日将案涉房屋交付给江国清，但李东灵、方九香迄今仍未交付案涉房屋给江国清，根据《房地产买卖合同》关于“李东灵、方九香逾期交付案涉房屋，视为违约，逾期超过十天仍未能履行，守约方有权解除合同”的约定，江国清有权解除《房地产买卖合同》，且李东灵、方九香已收到本案应诉材料，即解除合同的通知已到达李东灵、方九香，因此，江国清诉请确认双方签订的《房地产买卖合同》已解除，合法有据，本院依法予以支持。《房地产买卖合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，李东灵、方九香应返还已收的楼款48000元给江国清。对于江国清超出该数额部分的诉讼请求，本院依法不予支持。李东灵、方九香存在因自身原因而逾期交楼及逾期办理过户手续的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，李东灵、方九香应向江国清承担相应的违约责任。双方既于《房地产买卖合同》第七条中约定逾期交楼违约金为总楼价的5%，而江国清又向李东灵、方九香支付了购房定金32000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，江国清可以选择适用违约金或者定金条款，江国清诉请李东灵、方九香双倍返还定金，由此可见，江国清选择适用定金条款。李东灵、方九香存在未按合同约定交付案涉房屋及办理案涉房屋过户手续的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，李东灵、方九香应双倍返还定金32000元×2倍=64000元。因此，江国清诉请李东灵、方九香双倍返还定金64000元，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告江国清与被告李东灵、方九香于2014年3月12日签订的《房地产买卖合同》已解除。二、被告李东灵、方九香应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江国清返还已收楼款48000元。三、被告李东灵、方九香应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江国清双倍返还定金64000元。四、驳回原告江国清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3500元，由原告江国清负担1050元，由被告李东灵、方九香负担2450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  张 莹人民陪审员  连伟文人民陪审员  骆红招二〇一四年十月二十一日书 记 员  崔丽君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。