原 告 刘 云 岗 诉 被 告 河 北 鼎 都 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 销 售 合 同 纠 纷 一 审 民 事 判 决 书达尔罕茂明安联合旗人民法院民事判决书(2014)达民初字第507号原告刘云岗，个体工商户。被告河北鼎都房地产开发有限公司，住所地河北省滦县新城205国道南。法定代表人杨健，系公司总经理。委托代理人刘志国，现住河北省滦县。委托代理人刘丽明，现住河北省滦县。原告刘云岗与被告河北鼎都房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理，原告刘云岗及被告委托代理人刘志国、刘丽明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年原告与被告签订购买协议。2010年8月中旬交了钥匙，被告至今没有办理产权证，原告认为被告不按国家规定时间办理产权证造成违约。被告应承担违约责任，原告多次向被告索取违约金，被告置之不理。原告要求被告支付违约金。所以原告提起民事诉讼，特诉至法院。现原告要求被告承担逾期办理房产证的全部违约责任，要求被告赔偿违约金共计80949.38元（楼房总价款是184500元，每平米3600元51.25平米的房子，违约时间是从2010年8月20日开始至2014年5月20日，共计45个月，年利率5.85%，上浮100%）2014年5月20日之后的违约金计算至实际办理之日，同时要求被告承担本案受理费。原告向法庭提供的证据有：2011年6月20日被告公司出具的证明、2014年5月28日赵埃全出具的证明及收据各一份，欲证明2009年6月19日原告购买了白云路一套底店，并交付了房款，且证明被告已经构成违约的事实。被告委托代理人认为收据上的两个章都不是我公司的，与我们公司没有关系，不认可该收据，不认可2014年5月28日赵埃全出具的证明，不认识这个人，所以不认可；认可2011年6月20日被告公司出具的证明的真实性。被告河北鼎都房地产开发有限公司的委托代理人辩称，原告刘云岗房屋的总价款184500元是正确的，是2010年8月15日交付的房屋。被告认为原告诉求已经超过诉讼时效了，原、被告之间是口头合同，建设房子是由于达茂旗百灵庙镇西出口的道路扩建而拆迁的房屋给拆迁户盖的楼房，这是政府行为，而不是被告的商品房买卖行为，所以原告依据商品房买卖办理产权证没有依据，还有什么时候办理产权证不是原、被告说了算的，是需要权利的第三方来主持这个事情，给办理产权证的，权利的第三方政府说什么时候能办理了，还需要土地等部门的配合，原、被告办理产权证的事情是不能够完全履行的合同。即便是权利第三方政府规定了什么时间办理产权证书，还需土地等部门配合办理，所以原告的诉讼请求不成立。因此被告没有违约，故请求法院驳回原告诉求。被告河北鼎都房地产开发有限公司向法庭出示了收据2张，欲证明原告房屋价款184500元，同时证明刘云岗的房屋是2010年8月15日交付的，认可收据里写的“刘永岗”为本案原告刘云岗。原告刘云岗认可该证据。经庭审质证，本院对本案证据作如下分析认定：对于原告提供的2009年6月19日的收据，本院认为该证据与本案无关，本院对此不作认定；对于2014年5月28日案外人赵埃全出具的证明，本院认为与本案无关，本院对此不作认定；对于2011年6月20日被告公司出具的证明，被告认可是其公司出具的，本院认为该证明还可以证明被告承诺要为原告办理房屋产权证的事实，对此依法予以采信；对于被告提供的收据两张，原、被告均认可，本院对此依法予以采信。经审理查明：原告购买被告位于达茂旗白云路3号楼6号底店，并交付房款184500元，被告为原告出具收据两张。该房屋于2010年8月15日交付。上述事实有原告及被告委托代理人陈述及原、被告提供的本院采信的证据在案佐证。另查明，被告河北鼎都房地产开发有限公司更名前的公司名称为滦县鼎盛房地产开发有限公司。本院认为：原告向被告购买房屋，并交付了房款，被告应当按照法律规定办理房屋产权证。原告请求的违约期限及计算方法，不符合法律的规定，关于合理期限应依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应在房屋交付使用之日起90日内办理房屋产权证，该案诉争的房屋交付时间为2010年8月15日，被告应于2010年11月16日前办理房屋产权证，被告至今未能办理房屋产权证，已构成违约，故被告应自2010年11月16日开始承担违约责任。原、被告双方未具体约定违约金，且损失数额难以确定，依照上述最高法院司法解释，违约金应以房屋总价款184500元为计算基数，从2010年11月16日开始按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准计算到实际给付之日。被告辩称原告已超过诉讼时效，本院认为，被告虽已交付房屋，但被告尚未协助原告办理房屋产权证，合同尚未履行完毕，因此原告的诉讼请求未超过诉讼时效。被告辩称该协议并不是商品房买卖合同，争议房屋为回迁房，不能适用商品房买卖合同的司法解释，原告要求承担违约责任没有法律依据，本院对其辩称理由不予认可。被告辩称，不能办理房屋产权证，并不是被告的原因造成，对此被告未提供证据证明，对其辩称理由本院不予认可。被告辩称未办理房屋产权证是由于本案原告尚未缴纳办证费用。在庭审中，被告称原告购买的房屋现尚未进行验收，待验收完毕后，原告交费才能开始办理房屋产权证，因此本院认为原告未缴纳费用对办理房屋产权证并没有实质性影响，本院对其辩称理由不予认可。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决如下：被告河北鼎都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘云岗迟延办理房屋产权证的违约金（以房款184500元为计算基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，从2010年11月16日开始计算到房屋产权证实际交付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1824元（原告已预交），由被告河北鼎都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费1824元，上诉于包头市中级人民法院，上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。审 判 长 云苏 日娜审 判 员 韩娜仁图雅人民陪审员 马   芳二〇一四年十月九日书 记 员 白 伟 苇附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。