河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初2533号原告：郝海青，女，1967年5月6日生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：杨春瑞,河南良邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋家琦,河南良邦律师事务所律师。被告:郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段****。法定代表人：姜克宏，职务：执行董事。委托诉讼代理人：刘振，该公司员工。被告:河南清雅贤居房地产营销策划有限公司，住，住所地郑州市郑东新区商都路********/div>法定代表人：赵钦党，职务：法人。原告郝海青与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司（以下简称清雅贤居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨春瑞，被告元通公司、清雅贤居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的商品房买卖预约合同，由二被告退还原告已交房款411325元、退还维修基金5154元，合计416509元；2、判令二被告赔偿原告损失13550.81元（按已付款同期银行贷款利率计算至2018年11月15日，最终计算至实际付清之日止；三、本案诉讼费、保全费、担保费、律师费由二被告承担。事实与理由：2018年3月10日，原告与被告元通公司签订《签约确认单》，约定原告购买元通公司郑州国际医药港一号馆3层3048号商铺，面积79.75平方米，单价187000元/平方米,总价1491325元，按揭首付751325元，贷款74万元，维修基金5184元，需付款316509元。元通公司告知原告需支付团购服务费，10万元团购服务费冲抵首付款30%及以下部分。当天，原告按要求支付团购服务费、首付款共计是411325元、维修基金5184元，但元通公司开具的团购服务费收款单位为被告清雅闲居公司。原告当时提出疑问，被告元通公司解释是清雅闲居公司是其委托的销售代理商。原告在交款时根本不知道清雅闲居公司的存在。从未与其磋商，也未签订过任何协议，所谓的团购服务费应属于清雅贤居公司代元通公司收取的购房款一部分。2018年3月10日，原告交清商铺首期款后，被告元通公司告知原告七天内签订商品房买卖合同，但至今未签。二被告应当退还原告交纳的全部款项。同时元通公司在销售中违反诚信义务，存在以下违法违约行为：一、元通公司以建设郑州国际圆通医药港系省政府重点扶持项目等大肆进行宣传，夸大经营收益，商业前景进行了系列的虚假宣传；二、被告销售时承诺的医药港项目在未事先通知原告，也未与原告做任何沟通协商的情况下变成了灯饰城。原告本身冲着被告规划的医药港进行房产投资，被告却违反预约合同约定，私自将医药港项目变成了灯饰城。被告元通严重违约行为侵犯了原告的权利，导致原告合同目的不能时限，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请被告元通公司辩称：一、涉案房屋买卖合同成立并生效，被告元通公司有权基于合同收取原告支付的购房款及维修基金。首先，原告向被告元通公司交付购房款、维修基金并签订房产买卖合同，该行为不违反法律、法规，双方之间的房产买卖合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告应支付购房款、维修基金。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条，能够确定涉案房产总价款为1491325元；根据合同附件四第五条第一款约定，能够确定原告应向被告元通公司支付维修基金5184元。本案中，被告元通公司分别收取原告支付的311325元购房款及5184元维修基金，该款项数额未超过合同约定金额，故不存在多收原告费用的问题，因此不应当退还。二、本案不存在法定解除合同的情形。首先，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。售房一方的目的，系取得金钱，购房一方的目的，则是取得购买房屋的所有权。本案中，原、被告签订房屋买卖合同，约定由被告向原告出售性质为商业服务的房产，现原告所购房屋已经建成，取得相应手续，满足交付及过户条件，因此原告购房目的能够实现。据此，本案不存在合同法九十四条第（四）项规定的情形。三、涉案商场改变业态，非被告元通公司造成。根据涉案建筑其他购房者提交的《商铺委托经营合同》，第四条第一款约定：“华联新光受托对商铺统一招商宣传、统一对外出租、统一经营管理。”第六条第三款约定：“华联新光负责委托期内根据商场的整体经营招商布局规划设计及经营环境规划设计对商铺实行统一规划经营、统一招商宣传，并有权按照经营需求不定期进行调整。”华联新光公司具有对商场进行经营管理、调整的权利。华联新光公司决定将商场变更为灯饰城，是华联新光基于其与大多数购房者签订的委托经营协议，行使的经营决定权，被告元通公司无权去干涉。所以，被告元通公司对商场经营方向的改变不存在过错。四、被告元通公司不应对被告清雅贤居公司收取的团购服务费承担任何责任。首先清雅贤居公司收取的团购服务费并非购房款。理由：1.收款主体不同。购房款由被告元通公司工作人员收取，款项直接进入被告元通公司；清雅贤居公司收取团购服务费，由清雅贤居公司雇佣人员收取，款项直接交由清雅贤居公司支配。2.收款内容不同。被告元通公司收取的款项，由元通公司向购房者出具收款凭证，并明确在收据中载明为“首付款”；清雅贤居公司收据的款项，由清雅贤居公司向购房者出具收款凭证，并明确载明为“团购服务费”。3.元通公司收取的购房款，不论是单价还是总价，均是按照房屋买卖合同约定收取，其中并未包含“团购服务费”，故收款的主体、内容、资金数额、资金流向均存在明显差异。其次，清雅贤居公司是以其个人名义向原告收取的费用，该收款行为明显不属于代理行为。再次，清雅贤居公司在收取原告服务费后，并没有将服务费交给元通公司，因此元通公司客观上也没有获得、使用该笔款项。结合以上情形，可以确定“团购服务费”并非购房款，元通公司在未使用该笔款项的情况下，不应对团购服务费承担责任。综上所述，被告元通公司在履行合同过程中，不存在违约及过错，涉案房屋亦能够满足交付、过户条件，不存在原告购房目的无法实现的情形。据此，在原告与被告元通公司未协商一致的情况下，合同不应当解除。请驳回原告的诉讼请求。被告清雅贤居公司未答辩。本院经审理认定事实如下：1、被告出具签约确认单，原告因购买被告1-3048号房屋交纳了三笔钱：元通公司出具收据载明收到原告1-3048首付款311325元、元通公司出具收据载明收到原告1-3048维修基金5184元、清雅贤居公司出具收据载明收到原告团购服务费100000元。2、被告提供《商品房买卖合同》一份，载明：原告购买元通公司开发的位于中原区迎欣××、××号房屋，载明总金额为1491325元。付款方式约定为：买受人应于2018年3月10日前支付首付款751325元，剩余74万元贷款支付。买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2018年3月10日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择于30日内一次性交纳剩余房款或者选择退房。该《商品房买卖合同》尚未经房地产行政主管部门备案；原告在买受人处签名。3、后因涉案房屋经营业态改变为灯饰城，原、被告双方遂发生纠纷，原告起诉来院要求解决。4、2017年2月7日，元通公司将涉案房屋抵押给银行。5、在本院已经受理的靳莹等同类相关案件中，当事人提供的电话录音显示：原告申请贷款的资料银行审核后认为由于开发商的过错，不予办理贷款，并退还资料。本院认为，本案《商品房买卖合同》签订后，原告已经依约向被告支付了首付款及维修基金。元通公司因将涉案房屋抵押于他人，致使涉案《商品房买卖合同》无法备案，亦致使原告无法依约向银行申请按揭贷款，故原告要求解除合同符合双方合同约定，本院予以准许。原告交纳的团购费，虽然印章为被告清雅贤居公司，但从本案查证来看其构成了房款的一部分，该款的最终利益归属于元通公司，故原告要求元通公司返还该款，本院予以支持。原告因购房共交纳的购房费用为416509元，被告元通公司应当予以返还。原告主张的损失计算方式应按照同期银行贷款利息计算。清雅贤居公司以自己的名义收取团购服务费，且该费用后期以高于费用本身较多的数额冲抵购房首付款，配合了元通公司在首付款比例未达标的情况下销售房屋的行为，存在过错，故其应在收取团购服务费范围内承担连带返还责任。原告其他主张未提供有效证据、依据，本院不予支持。二被告之间的内部纠纷可协商解决，如有争议另行依法处理。对于原告要求被告赔偿担保费、律师费的诉讼请求，本院认为，原告未提供证据证明上述损失双方约定由违约方承担，故原告的上述请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郝海青与被告郑州元通房地产有限公司因签订《商品房买卖合同》所形成的房屋买卖合同法律关系自本判决生效之日起解除；二、被告郑州元通房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝海青购房费用416509元，并支付利息损失（以416509元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月10日起计算至实际清偿完毕止）；三、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司在收取的团购服务费100000元范围内对本判决第二项的义务承担连带责任；四、驳回原告郝海青其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7936元、保全费2789元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 王 斌人民陪审员 刘 琪人民陪审员 刘建波二〇一九年六月十七日书 记 员 孙水泉