河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终3143号上诉人（原审被告）：唐河县中信置业有限公司。住所地：河南省唐河县城关镇北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，该公司经理。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈中军，女，汉族，1964年12月20日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：陈建恒，男，汉族，1954年12月23日出生，住河南省唐河县。系陈中军丈夫。上诉人唐河县中信置业有限公司（以下简称中信置业）因与被上诉人陈中军合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1328民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中信置业的委托诉讼代理人王博源、被上诉人陈中军的委托诉讼代理人陈建恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信置业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈中军的诉讼请求。事实和理由：1.陈中军一审起诉超诉讼时效。涉案双方于2014年3月10日签订《商品房买卖合同》，房产证出证时间为2015年11月10日，据此应当自2015年11月10日开始起算诉讼时效期间。本案一审起诉书时间为2019年1月6日，陈中军一审起诉已超诉讼时效。2.陈中军的部分诉讼请求缺乏事实和法律依据。（1）对涉案商品房面积差异价款双方已在合同中约定按协议签订价格多退少补。陈中军请求的面积差价利息违反协议约定，不应支持。（2）陈中军并不能证实中信置业在商品房交付使用后90日内未及时将办理产权登记须由中信置业提供的资料报送产权登记机关，不能认定陈中军未在合同约定期限内取得房产证的责任属于中信置业一方。（3）双方合同约定的基础设施和公共配套不包含燃气，燃气费用不应含在房价内，上诉人在合同之外向业主所提供的燃气安装，应由购房户承担燃气初装费。双方在买卖商品房过程中，上诉人已经明确告知业主需另行交纳燃气初装费，上诉人起初规划小区不是使用燃气，当时唐河县也没有可供使用的燃气，由于部分业主不同意在小区埋设储气罐才导致迟迟未通气。综上，交纳燃气初装费是双方协议的结果，被上诉人关于该部分费用的请求不应支持。（4）大修基金及办证费用系中信置业按照房管部门的相关规定收取，并未多收。依据《物业管理条例》第五十三条规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”《住宅专项维修资金管理办法》规定车库作为非住宅业主共有的附属设施设备须交存住宅专项维修资金。中信置业系按照政府部门的相关规定收取住宅及车库专项维修基金和办证费，其中办证费包括登记费、工本费、测绘费、登记手续费、契税等多项费用。因此这类费用是中信置业按照房管部门的相关规定收取，并未多收。陈中军辩称，1.未超过诉讼时效，曾多次找中信置业主张权利，一直向中信置业主张权利。2.上诉人未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，应承担违约责任。3.取消燃气初装费有规定，上诉人收取该项费用系公然违反国家规定。4.税务、房管等部门出具的收费票据与开发商代收的数额不符，应予退还。由于中信置业没有及时给办证，政府部门对陈中军收取了滞纳金，因此滞纳金部分应由中信置业承担。车库不能办证，中信置业就应当退还车库部分的大修基金和办证费及利息5.中信置业辩称合同未约定给付利息，也未约定不给付利息。中信置业长期无理占用买受人资金，应该给付利息。陈中军向一审法院起诉请求：判令中信置业退还1.面积差本金2522.09元及利息135.9元；2.燃气初装费2400元及利息1293元；3.办证费2684元及利息1315元；4.办证滞纳金2684元及利息526元；5.车库大修基金649元及利息268.2元；6.多交住房大修基金66.64元及利息32.65元；7.延迟办证违约金136.17元；8.中信置业承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年6月30日，陈中军作为买受方，中信置业作为出卖方，双方签订《大唐中央认购协议》，后又补签《商品房买卖合同》一份。陈中军购买中信置业开发的大唐中央城11号楼1单元502室，该商品房合同约定建筑面积共128.5平方米，单价为人民币1044.18元/平方米，陈中军一次性支付被告房款134177元。合同约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。逾期后，陈中军自费为案涉房屋办理了唐房权证字第××号房屋所有权证，该证载明房屋建筑面积为126.12㎡，为此，陈中军支付办证费2684元，契税2683.54元及滞纳金2683.54元。2008年9月13日，中信置业收取陈中军车库大修基金649元，燃气初装费2400元。至陈中军起诉之时，燃气管道仍未通气。另查明，房屋交付后，因面积误差、逾期办证、多收取大修基金等问题，小区业主多次找被告中信置业及政府部门要求解决，中信置业也在小区设立事务办公室，协调解决，然久拖未果，陈中军诉至一审法院。一审法院认为，陈中军与中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。1.关于陈中军的第一项诉求，本案中，陈中军、中信置业签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为128.5㎡，房管部门测绘面积为126.12㎡，面积误差2.38㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，故双方应按约定处理。面积差价款为2485元（2.38㎡×房屋单价1044.18元／㎡），中信置业对该款应予以退还；陈中军要求中信置业承担利息，一审法院亦予以支持。2.关于陈中军的第二项请求，国家计委财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》﹝2001﹞585号文件要求，各省对城市基础设施配套费及其他专项配套费进行清理整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。财政部2002年4月23日《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》中指出，取消“天然气初装费”并不得以“安装工料费”或者任何理由收费。中信置业向陈中军收取燃气初装费显然违反上述规定，应予以返还。陈中军请求支付利息，一审法院亦予以支持。3.关于陈中军的第三项及第四项请求，因陈中军自费为案涉房屋办理了房权证，重复支付办证费2684元，并额外支付滞纳金2684元，该两项费用中信置业应予以退还。陈中军请求支付利息，一审法院亦予以支持。4.关于陈中军的第五项请求，根据住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的规定，买受人应当向房地产开发企业缴交维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。因陈中军购买的车库未办理房屋所有权证，在陈中军提供的房屋所有权证不包含车库的面积，故中信置业应予以退还代收的车库办证费和车库大修基金共计649元，并支付利息。5.对陈中军的第六项请求，因陈中军无证据证明，一审法院不予支持。6．关于陈中军的第七项请求，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。双方仅对逾期办理房屋所有权登记的违约金进行了约定但并未对办证期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋所有权证于2015年11月10日出证，中信置业未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，陈中军请求中信置业承担迟延办证违约金，一审法院予以支持，数额为134元（134177元×0.1%）。陈中军要求中信置业承担利息，一审法院亦予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告唐河县中信置业有限公司返还原告陈中军面积误差款2485元及利息，并自2007年12月19日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；二、被告唐河县中信置业有限公司退还原告陈中军燃气初装费2400元及利息，并自2008年9月13日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；三、被告唐河县中信置业有限公司退还原告陈中军办证费2684元及利息、滞纳金2684元及利息，两项利息均自2008年9月13日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；四、被告唐河县中信置业有限公司退还原告陈中军车库大修基金649元及利息，并自2009年4月23日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；五、被告唐河县中信置业有限公司支付原告陈中军延期办证违约金134元；六、以上五项款项被告唐河县中信置业有限公司应予本判决生效后十日内履行完毕；七、驳回原告陈中军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元，减半收取计85元由唐河县中信置业有限公司负担。二审中，中信置业提交新证据三份：证据1.中信置业大唐中央城项目建设规划许可证复印件一份；证据2.2012年5月25日南阳市人民政府颁布的《南阳市人民政府关于印发修订后的南阳市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》复印件一份；证据3.2015年5月11日南阳市物价管理办公室颁布的《关于城市基础设施配套费和燃气、热力收费有关政策的说明》复印件一份，拟证明收取燃气初装费有合理依据。陈中军质证认为，文件的来源真实性有异议，没有出处和部门盖章，天然气款已包含在购房款里，不应另行收取。合议庭评议后认为，上述证据不属于新证据，且截至目前涉案小区燃气未开通，本院对上述证据不予认定。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为,一、关于陈中军一审起诉是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效发生中断的事由后，应重新计算时效期间。本案中，中信置业违反合同约定逾期办理房产证，该违约行为持续存在，陈中军起诉要求中信置业支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。中信置业在涉案小区内设立有专门处理业主纠纷的事务办公室，期间，陈中军及小区业主多次找中信置业及政府部门要求解决逾期办证、多收取办证费等问题，说明陈中军一直在向中信置业主张返还多交购房款及其他款项的权利，本案诉讼时效多次发生中断，一审认定陈中军其他相关主张未超过诉讼时效符合本案实际，应予维持。二、关于中信置业应否承担逾期办理房产证违约责任的问题。陈中军与中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。从本案查明的事实看，陈中军已经履行支付购房款的合同义务，中信置业未在合同约定期间内为陈中军办理房屋所有权证，也未能提供相关证据证明不是由于自己的原因导致逾期办理房产证，一审认定其存在违约符合法律规定，中信置业应承担逾期办证的违约责任。中信置业主张应由陈中军提交证据证明其未及时将办理产权登记相关手续报送到产权登记机关，其不应承担责任，该主张明显是对当事人举证责任的曲解，该主张本院不予支持。三、关于中信置业是否应当承担多收取购房款利息支付义务的问题。涉案《商品房买卖合同》对房屋面积差价款存在“多退少补”的约定，因中信置业未准确预估所售房屋面积，致使陈中军多交纳购房款，中信置业对陈中军多交纳的购房款进行了占有使用，从中获益，故一审法院判决中信置业承担面积差价款利息符合公平原则，应予以维持。四、关于燃气初装费及其他相关费用应否予以退还的问题。中信置业主张项目起初无天然气配套设计，由陈中军承担燃气初装费系双方约定，但其未提交证据证明其主张，本院不予支持。中信置业主张根据南阳市人民政府相关文件精神，涉案小区规划许可颁发时间早于2010年，燃气初装费应由购房户承担。考虑到涉案小区至今未安装开通燃气，且具体开通时间不确定，中信置业长期占用业主的燃气初装费不妥，一审判决中信置业向陈中军返还燃气初装费并无不当，若随后小区燃气开通，双方对此问题可另行协商解决。中信置业主张不应退还多收取的车库大修基金、办证费等费用，根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的规定》，房地产开发企业应当将代收的维修基金，在办理权属证书时，移交给当地房地产行政主管部门代管，因陈中军购买的车库至今未能办证，且中信置业未能举证证明已将代收陈中军的车库大修基金及办证费移交给唐河县房地产行政主管部门代管，故中信置业向陈中军收取车库大修基金及办证费缺乏依据，一审法院判令中信置业向陈中军返还车库大修基金及利息并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人唐河县中信置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由唐河县中信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢国伟审判员  李锡敏审判员  周 杰二〇一九年六月二十四日法官助理钱薪谕书记员黄花果