江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0602民初6462号原告（反诉被告）：何瑾，男，1987年1月3日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：冯建强，江苏启星律师事务所律师。被告（反诉原告）：南通市崇川区狼山镇街道狼山社区居委会，住所地南通市崇川区紫琅路1号。法定代表人：胥亚东，主任。委托诉讼代理人：邱淋新，北京市盈科（南通）律师事务所律师。原告何瑾与被告南通市崇川区狼山镇街道狼山社区居委会(以下简称狼山社区居委会)租赁合同纠纷一案，本院曾作出(2017)苏0602民初666号民事判决，狼山社区居委会不服提出上诉，南通市中级人民法院于2018年12月5日作出民事裁定，撤销(2017)苏0602民初666号民事判决，发回本院重新审理。本院于2018年12月10日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。何瑾委托诉讼代理人冯建强，狼山社区居委会委托诉讼代理人邱淋新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何瑾向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年11月10日签订的场地租赁协议无效；2、被告赔偿原告经济损失1129050元；3、案件受理费由被告负担。事实及理由：2015年11月10日，原、被告签订《场地租赁协议书》，约定被告将滨江花园西门外侧北侧场地租赁给原告开设足球场，租金每年4万，租赁期限两年。原告依约对原有场地进行了平整、建设。球场建设期间，被告领导多次到现场查看，指导施工建设。2016年8、9月份，原告被纪委叫去谈话才得知被告没有案涉场地的所有权，该场地属于狼山风景区储备用地，性质为国有土地，被告无权将其租赁给原告。2017年1月18日，南通市崇川区城市管理行政执法局向原告下发通崇执法告字（2016）第2058号行政处罚事先告知书，要求原告拆除球场。原告认为：被告隐瞒案涉土地信息，将无权处分的土地出租给原告建设球场，使原告遭受重大经济损失。同时该出租行为违反了《中华人民共和国行政国有土地使用权出让和转让暂行条例》44条和45条的规定，应为无效。被告狼山社区居委会辩称，1.原、被告签订的场地租赁协议合法有效，双方应当按照协议履行相应义务。根据南通市国土资源局作出的情况说明，案涉土地属于已征收未供应的土地，按照征地的通常做法，由南通市崇川区人民政府(以下简称崇川区政府)负责征地等前期工作，并对征地进行日常管理。被告认为，崇川区政府目前已对双方签订的土地租赁协议进行了追认，该协议应当自始发生效力。2.对原告主张的损失赔偿请求，根据双方签订的协议约定，在任何情况下原告对其投资应当承担责任，被告没有义务向其进行补偿或赔偿。反诉原告狼山社区居委会向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付场地租赁费4万元及逾期付款利息。2.反诉被告按照人民币每日109.59元日租金标准自2017年11月15日起至实际返还场地之日止的场地占有使用费。3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2015年11月10日，何瑾与狼山社区居委会签订《场地租赁协议》（以下简称租赁协议），约定：甲方（狼山社区居委会）将滨江花园西门外北侧场地租赁给乙方使用，租赁期限为2年，自2015年11月15日起至2017年11月14日止。场地的租金为每年四万元。租金按照“先交费、后使用，按年交纳”的原则进行。考虑何瑾先期投资中含滨江花园环境整治，经协商免去一年（2015年11月15日至2016年11月14日期间）的场地租赁费，用以抵算该改造工程的费用。协议签订后，狼山社区居委会按约定向何瑾交付了约定场地，何瑾未经狼山社区居委会同意，在租赁场地建造了足球场，此外还占用狼山社区居委会为滨江花园居民建造的停车场1400平方米（南北长70米×东西宽20米）。2017年11月14日，案涉租赁协议期限届满，何瑾未按照约定将案涉场地返还狼山社区居委会，并继续占用场地。案涉土地系征收但未供应的土地，其土地使用权人为南通市人民政府，由崇川区政府进行日常管理管理。崇川区政府在其出具的情况说明中，已对何瑾与狼山社区居委会签订的租赁协议进行了明确追认，并委托狼山社区居委会收取租金、收回土地、将土地恢复原状。何瑾反诉辩称，案涉土地为南通市人民政府的国有土地，狼山社区居委会无权将该土地出租，双方签订的场地租赁协议无效。狼山社区居委会无权主张租金、土地占用费，无权要求何瑾返还土地，请求驳回狼山社区居委会的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证，对于双方真实性无异议的证据：何瑾提供的场地租赁协议书一份、照片一组、视频一段，南通市崇川区城市管理行政执法局行政处罚事先告知书，苏振兴评报字［2017］037号评估报告书、苏国土资地函（2005）511号《关于批准南通市2005年度第35批次城市建设用地的通知》，狼山社区居委会提供的场地租赁协议书、南通市国土资源局《关于集体土地征收后地块管理情况的说明》、南通市崇川区人民政府制作的函件及附件、南通市崇川区人民政府的情况说明，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月10日，何瑾作为承租方（乙方），狼山社区居委会作为出租方（甲方）签订《场地租赁协议书》（下简称租赁协议）一份，约定：甲方将滨江花园西门外北侧场地租赁给乙方使用，租赁期限为2年，自2015年11月15日起至2017年11月14日止。场地租金为每年4万元，租金按照“先交费、后使用，按年交纳”的原则进行，乙方应当在协议签订之日一次性交清。考虑到乙方先期投资中含滨江花园环境整治（西大门外北侧原有围墙改造及垃圾中转站围墙改造等因素），经协商免去一年（2015年11月15日至2016年11月14日期间）的场地租赁费，用以抵算该改造工程的费用，同时场地周边所有砖砌及铁艺围墙所有权归社区所有，任何情况下乙方不得对该资产提出补偿请求。协议另约定，在协议期间，乙方如因经营需要对租赁场地进行改造、装修装饰的，需经甲方同意后方可实施，所有费用由乙方承担。租赁期内如遇政府指令性建设或规划改造，急需占用该场地时，乙方应无条件拆除，不得要求甲方做任何补偿。协议有效期届满或者因为其他各种原因依法终止时，乙方应将租赁场地完好的交还给甲方，否则甲方有权没收其缴纳的履约保证金并要求其恢复原状。租赁协议签订后，何瑾在租赁场地组织施工建造足球场，工程于2016年1月竣工。足球场占地面积3699平方米。庭审中，双方均确认：除租赁场地外，足球场东侧范围内，尚占用了狼山社区居委会建造的临时停车场1400平方米（70米×20米）。2017年1月18日，南通市崇川区城市管理行政执法局向何瑾下发通崇执法告字［2016］第2058号行政处罚事先告知书，认定何瑾在案涉租赁场地建造足球场的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》的相关规定，属违法建设，责令何瑾在接到行政处罚决定书之日起五日内自行拆除南通市崇川区滨江花园西门西北侧，紫琅路东侧违法建筑物。案涉租赁协议期满，何瑾未拆除足球场设施。诉讼过程中，何瑾于2018年12月22日拆除案涉场地的围网及违法建筑物，崇川区政府安排人员予以接管。诉讼中，为确认损失金额，应何瑾申请，本院委托江苏振兴资产评估有限公司对案涉足球场相关资产的市场价值进行了评估。江苏振兴资产评估有限公司于2017年9月30日出具苏振兴评报字［2017］037号评估报告。评估资产类别包括:7-8人制足球场砼基层、5人制足球场砼基层，排水井、管，人造草坪，围墙，围网、球场照明灯具。评估基准日设定为2017年6月16日。评估结论为：“在报告设定的评估假设与限制条件下，采用成本法进行评估，委托资产评估价值为951110.4元”。另查明，案涉租赁土地为紫琅南路两侧地块的一部分，该地块经由江苏省国土资源厅《关于批准南通市2005年度第35批次城市建设用地的通知》(苏国土资地函［2005］511号)、《关于南通市2001年度第十批次城市建设用地的批复》(苏国土资地复［2001］304号)批准，土地性质由农村集体用地经征收程序变为城市建设用地。崇川区政府于2018年5月21日致函南通市国土资源局，联系确认南通市崇川区紫琅路两侧地块征地后实际管理情况。南通市国土资源局于2018年5月23日出具关于集体土地征收后地块管理情况的说明：“崇川区政府：根据土地管理有关法律法规规定，集体土地经省级以上政府批准征收后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施。我市市区(崇川区、港闸区、开发区)在征地实施中，区政府(管委会)负责征地等前期工作，并对被征收土地进行日常管理直至实施供地。经查，贵区来函中所提的紫琅路地块集体土地已于2006年3月经省人民政府批准征收，目前尚未实施供地。”2018年5月25日，崇川区政府出具情况说明：“兹有南通市崇川区紫琅路两侧地块，经由江苏省国土资源厅批准土地性质由农村集体用地经征收程序变为城市建设用地。2006年7月11日，南通市国土资源局向狼山风景区总公司发出《征(占)地批准情况通知书》(通地征［2006］068号)，通知狼山风景区总公司办理供地手续。该土地目前处于已征未供状态，系未出让、未划拨土地，土地使用权人为南通市人民政府。按照征地工作的目前做法，在被征土地被储备或供应(出让或划拨)前由属地的南通市崇川区人民政府实际管理。南通市崇川区狼山镇街道狼山社区居民委员会将上述地块中部分土地出租给何瑾用于临时建设足球场，并由此引发诉讼。为避免国有资产损失，及时向该地块实际使用人收回该地块，阻止实际使用人继续占用该地块牟利却不支付任何对价的状态延续，经研究决定：追认狼山社区居民委员会与何瑾签订的《场地租赁协议书》，并委托狼山社区居民委员会按照该协议收取租金，在租赁协议期满后收回土地、将该土地恢复原状。特此说明。”本院认为，何瑾主张租赁协议无效的理由有两点：1.狼山社区居委会隐瞒案涉土地信息，将无权处分的土地出租给何瑾建设球场，导致合同无效。2.狼山社区居委会出租国有土地使用权未经过南通市人民政府批准，违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》44条和45条的规定。关于第一点理由，首先狼山社区居委会出租场地的行为得到了追认，应为有效。案涉场地属于经省人民政府批准征收的集体土地，目前尚未实施供地，在实施供地前由崇川区政府进行日常管理。崇川区政府对于狼山社区居委会与何瑾签订的《场地租赁协议书》予以追认。其次，无权处分并非合同无效的情形，狼山社区居委会签订《场地租赁协议书》是一种负担行为，是否有权处分租赁物不影响合同的效力。关于第二点理由，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》44条和45条是针对国有划拨土地的规定，案涉的土地系已征收但尚未实施供地，不适用行政法规的上述相关规定。因此，何瑾主张《场地租赁协议书》无效的理由不成立。关于何瑾主张的经济损失为场地改造费用。根据《场地租赁协议书》的约定，在协议期间，何瑾如因经营需要对租赁场地进行改造、装修装饰的，需经狼山社区居委会同意后方可实施，所有费用由何瑾承担。租赁期内如遇政府指令性建设或规划改造，急需占用该场地时，何瑾应无条件拆除，不得要求狼山社区居委会做任何补偿。何瑾对于场地改造的风险在签订合同时已有所预料，即使存在改造费用的损失，也应由其自行承担。况且，何瑾实际拆除场地建筑物退还场地时间为2018年12月22日，已超过合同约定的租赁期，其合同目的已经实现。因此，何瑾的该项诉讼请求，本院不予支持。关于狼山社区居委会主张的合同期内的场地租赁费4万元及逾期付款利息，符合合同约定，本院予以支持。关于合同届满后的场地占用费，参照合同约定的年租金4万元标准计算至2018年12月22日为44055元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、反诉被告何瑾于本判决生效之日起十日内一次性给付反诉原告南通市崇川区狼山镇街道狼山社区居委会场地租赁费4万元及自2016年11月15日至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。二、反诉被告何瑾于本判决生效之日起十日内一次性给付反诉原告南通市崇川区狼山镇街道狼山社区居委会场地占有使用费44055元。三、驳回原告何瑾的诉讼请求。四、驳回反诉原告南通市崇川区狼山镇街道狼山社区居委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费14962元、评估费8000元，合计22962元由原告何瑾负担。反诉受理费1160元，由反诉原告南通市崇川区狼山镇街道狼山社区居委会负担951元，反诉被告何瑾负担209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费，不服本诉为14962元，不服反诉为1160元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  余雪松审 判 员  叶 菁人民陪审员  陈海清二〇一九年六月十日书 记 员  黄凤美