湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永中法民一终字第235号 上诉人（原审第三人）叶仁贵。 委托代理人龙严荣，湖南湘南律师事务所律师（特别授权）。 被上诉人（原审原告）蒋跃荣。 委托代理人黄明扬，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。 原审被告蒋国清。 上诉人叶仁贵因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2013）零民初字第905号民事判决，于2014年6月16日提起上诉。湖南省永州市零陵区人民法院法院于2014年7月18日报送案卷，本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，由审判员刘明跃担任审判长，审判员郑霓、吕伟文参加合议，于2014年8月13日下午在本院第一审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员杨红英担任法庭记录。上诉人叶仁贵及其委托代理人龙严荣、被上诉人蒋跃荣及其委托代理人黄明扬、原审被告蒋国清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审审理查明：被告与他人在湖南省永州市零陵区萍洲工业园芝山北路农业开发办的一块土地上联合开发建房，被告共建住房六套，车库四间。2011年1月5日第三人与被告签订了一份《商品房买卖合同》，第三人以总价242，088元（住房191，488元，车库50，600元）向被告购买了一套住房及一间车库，住房编号为204，车库编号为102，第三人于2013年1月5日签订合同时支付给被告购房款178，000元。2011年5月19日原告蒋跃荣（乙方）与被告蒋国清（甲方）签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告修建的与第三人系同一单元的住房一套及车库一间，原、被告的合同第一条规定乙方所购买的房屋基本情况，该房屋位于零陵区萍洲工业园芝山北路开发办集资房五栋三层303号房，车库五栋105号（车库是主卧室下面一间）；合同第二条规定计价方式与价格，双方约定按建筑面积计算房屋价款，总房款为贰拾伍万叁仟元整；合同第三条规定付款方式及期限，……；3、签订本合同时，支付贰拾万叁仟元整，4、余款伍万元在甲方为乙方办理房产证时交付叁万元，余款贰万元二证办齐及水电开户完工时，乙方一次性付清；……；合同第十条规定甲方应当在商品房交付后且乙方房款、办证相关费用全部付清后，180日内办理好房产证、国土证，如因甲方原因，乙方在商品房交付后且房款全部付清后，在360日内不能取得房地产权属证书的，双方同意按下列情况处理：1、乙方不退房，甲方按已付房价格的1%向乙方支付违约金，2、乙方退房，甲方在乙方提供退房要求之日起30日内将乙方已付房款退还乙方，并按已付房款的1%向乙方支付违约金；……。签订合同时，尹之军作为在场人在合同上签名，并由原告付给被告购房款200，300元，2011年8月27日原告又付给了被告10，000元，2013年2月8日原告再次付给被告18，000元；被告将编号为303的住房交付给原告。2013年2月底原告将主卧室下面的一间车库（105号）安装上了卷闸门，并在车库内堆放了红砖，几天后，第三人认为原告安装卷闸门的车库是自己购买的102号车库，双方发生争执，2013年6月27日，永州市公安局零陵分局七里店派出所主持原、被告及第三人进行了调解，派出所及被告均认为争执的车库为第三人所购买，但原告认为派出所及被告偏袒第三人，调解未达成一致意见。2013年7月3日18时许，第三人叫来开锁师傅，准备打开原告已安装了卷闸门的车库，原告妻子下楼阻止，双方再次发生纠纷，2013年7月29日原告诉至法院。 原判认为：一、关于合同效力的问题。原告与被告于2011年5月19日签订的商品房买卖合同及第三人与被告于2011年1月5日签订的商品房买卖合同均是各方当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，应属有效合同。二、关于合同履行的问题。原告、第三人均已向被告支付了绝大部分购房款，被告亦应按合同的约定履行自己的交房义务及为原告、第三人办理房屋产权登记的义务。对住房的交付，被告已经履行了交付义务，对车库的交付，原、被告及第三人发生矛盾，从而引发本案，究竟争执的车库应向谁履行，从原告与被告签订的合同来看，原告所购的车库为105号，同时，原、被告又在合同上特别注明为主卧室下面一间，指向特定明确；而第三人与被告签订的购房合同上，仅标明所购车库为102号，没有任何明确的指示，而被告建有四间车库，庭审时又发现被告所开发的住房及车库编号混乱，被告对此也予以认可。尽管第三人举证证实案外人叶建云所购车库是101号，进而推定前面相邻的车库为102号，因101号车库并没有与他人发生争执，也未经任何有关部门确定，同时也有多种推定的可能，故102号应该是不明确具体。被告认为主卧室下面一间为102号，且为第三人购买，因原告提出被告有偏袒第三人之嫌，被告也未提供充分有效的证据证实102号车库为主卧室下面一间。综上无法确定102号车库的具体位置，而105号车库因有明确特指，因此原告要求被告交付105号车库（主卧室下面一间），应予支持，对第三人要求被告交付102号车库（争执的车库），应予以驳回。驳回后，第三人可以要求被告承担相应的责任。三、关于办理房屋产权证的问题。因原告与被告在合同中对办理产权证有明确约定，原、被告应按合同的约定履行自己的义务，承担相应的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：1、限被告蒋国清在本判决生效后十日内将原告蒋跃荣购买的105号车库（原告住房主卧室下面的一间车库）交付给原告蒋跃荣，并在本判决生效后360日内为原告蒋跃荣办理303号住房及105号车库的房屋产权证及土地使用权证，逾期不能办出，由被告蒋国清按原告蒋跃荣所交购房款的1%承担违约金；2、驳回原告蒋跃荣其他的诉讼请求。3、驳回第三人叶仁贵的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1，300元，由被告蒋国清负担。 宣判后，原审第三人叶仁贵不服，以“1、一审法院未经任何合法程序将上诉人的诉讼地位由被告变为第三人，一审审理程序违法；2、合同是缔约双方的意思表示，蒋国清作为房屋买卖合同的出卖人，出卖人认为车库是卖给上诉人叶仁贵，其意见应当采纳，即使本案按照一房二卖的规则处理，车库也应交付上诉人叶仁贵”等为由向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判车库由原审被告蒋国清交付给上诉人叶仁贵。 被上诉人蒋跃荣答辩称：1、一审判决程序合法，上诉人将被上诉人在一审中由被告变为第三人，并不损害被上诉人的合法权益；2、本案的争执车库应交付给被上诉人蒋跃荣，不应交付给上诉人。 原审被告蒋国清答辩称：原审被告蒋国清与叶仁贵、蒋跃荣签订合同的时间是真实的，没有改变。合同中102车库是卖给叶仁贵的，原审被告所欠的工程款，叶仁贵也垫付了15，000元。原审被告与蒋跃荣在合同订立时，漏了一个“前”字，确实是笔误。对于卖给蒋跃荣的105号车库，由于客观原因不能建成，原审被告愿意为蒋跃荣另行购买车库或者退款，承担违约责任。 上诉人叶仁贵在二审审理期间提供了三份证据：1、蒋国清在公安机关的询问笔录，2、张敏芝在公安机关的询问笔录，上述两份证据拟共同证明争执的车库是卖给上诉人叶仁贵，蒋跃荣在纠纷发生后，也愿意将车库钥匙交给叶仁贵，但最后反悔了；3、证明，拟证明蒋跃荣购买的空调机是由叶仁贵付款，被上诉人蒋跃荣欲将车库钥匙交付给上诉人。 被上诉人蒋跃荣质证认为：对证据1的真实性没有异议，但是对证据的内容有异议，蒋国清陈述的与事实不符；证据2不是新证据，且蒋国清妻子没有出庭，其证据的内容也不客观；证据3不能证明上诉人拟证明的内容。 原审被告蒋国清对上诉人提交的证据未提出异议。 被上诉人蒋跃荣和原审被告蒋国清均未提交证据。 本院对上诉人叶仁贵提交的证据认证如下：上诉人提交的三份证据证明原审被告将争执车库卖予上诉人，纠纷发生后的协商处理情况，但最终未能达成一致意见。未能达成的协议，对被上诉人不产生法律效力，因此对上诉人提交的证据本院均不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争执的主要焦点为：本案诉争车库由原审被告蒋国清交付给上诉人叶仁贵还是被上诉人蒋跃荣。1、被上诉人蒋跃荣与原审被告蒋国清签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行。而按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。本案中，原审被告蒋国清虽愿意承担不能将诉争车库交付给被上诉人蒋跃荣的违约责任，但在未出现《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形下，被上诉人蒋跃荣作为守约方要求继续履行双方签订的合同，符合合同法的基本原则，有利于维护交易秩序的正常进行，故应当责令原审被告蒋国清与被上诉人蒋跃荣继续履行。2、“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。本案中，叶仁贵与蒋国清签订的购房合同上，仅标明所购车库为102号，而蒋国清在施工建房时，并未依据原有的车库规划设计施工，因此叶仁贵购买的102号车库属于本案的诉争车库证据不足。相反，被上诉人蒋跃荣所购的车库为105号即蒋跃荣与蒋国清签订合同时特别注明的主卧室下面一间，指向特定明确。故上诉人叶仁贵与被上诉人蒋跃荣诉争的车库，不属于“一房二卖”意义上的同一特定的车库，不应当适用“一房二卖”的处理规则来处理本案。3、原审被告蒋国清称其与蒋跃荣签订合同时，在注明主卧室下面一间时，少一个“前”字，致使字面意思发生变化，由于被上诉人蒋跃荣在签订《商品房买卖合同》前到诉争车库查看过，并在合同中明确注明所购车库为主卧室下面一间，说明被上诉人对所购车库明确具体，并提出了特别要求。原审被告蒋国清称签合同时漏写一个“前”字，与事实、常理不符，且签订合同后至本案发生时止并未就此签订补充合同，故应当不予采纳。基于上述理由，本案争执车库应由原审被告蒋国清交付给被上诉人蒋跃荣，上诉人叶仁贵认为其权益受到侵害可另行主张权利。 至于上诉人提出一审审理程序违法的问题，因原审被告蒋跃荣起诉时将叶仁贵列为被告，在审理过程中，向一审法院书面提出申请，请求将叶仁贵列为本案的第三人，一审法院在开庭审理时对此作出说明，叶仁贵未提出异议，因此一审法院审判程序并无不当，未损害叶仁贵的合法权益。 综上，原判认定事实清楚，程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费1，300元，由上诉人叶仁贵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘明跃 审 判 员  郑 霓 审 判 员  吕伟文 二〇一四年十月十日 代理书记员  杨红英