江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民初1576号原告（申请执行人）：上海市住安建设发展股份有限公司，住所地上海市浦东新区万祥镇宏祥北路83弄1-42号20幢B区88室。法定代表人：华春玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：张悦，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜怡，上海市建纬律师事务所律师。被告（案外人）：李旻，男，1969年11月15日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：陶英杰，江苏正大发展律师事务所律师。第三人（被执行人）：常熟市时风房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路62号。法定代表人：王振，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯晓萍，江苏福地发展律师事务所律师。原告上海市住安建设发展股份有限公司（以下简称上海住安公司）与被告李旻及第三人常熟市时风房地产开发有限公司（以下简称常熟时风公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月4日、6月14日公开开庭进行了审理。原告上海住安公司委托诉讼代理人张悦、杜怡、被告李旻本人及其委托诉讼代理人陶英杰、第三人常熟时风公司委托诉讼代理人冯晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海住安公司向本院提出诉讼请求称：（2018）苏05执异84号执行裁定书认定事实错误，理应予以撤销。一、没有证据表明李旻与常熟时风公司之间房屋买卖合同真实存在。虽然李旻申请执行异议时提交其与常熟时风公司就争议房产签订的《商品房买卖合同》，但是其系被执行人常熟时风公司的员工，现任公司监事，在常熟时风公司与原告数个诉讼中，被告李旻军作为诉讼代理人参加庭审。由于被告与被执行人存在特殊关系，原告对房屋买卖合同真实性不予认可。而且在2014年8月提出查封异议申请书中，当时作为证据的买卖合同与现执行异议过程中的合同内容存在不一致，故有理由怀疑合同是伪造的，并非真实的。二、被告未就在被查封前合法占有争议房产提供证据。尽管被告提交了《房屋交接书》，但鉴于其与被执行人的特殊关系，对该证据的真实性不予以认可。三、被告未提供其已支付全部价款的证据。根据被告提交的《商品房买卖合同》载明，争议房产价值数十万元，按照交易习惯，该部分款项不可能是以现金方式家否，但是被告并未提供全部价款及银行的转账凭证，仅凭常熟时风公司出具的购房发票。而且该购房发票是在争议房产被查封后，有理由认为是常熟时风公司得知自己名下财产被查封所出具的，并不是真实的收款行为。四、未办理过户登记的过错在于被告。在另案执行异议之诉庭审中，常熟时风公司的代理人明确表示，办理房产证是由购房人自行办理的，在办理房屋交接时，常熟时风公司已经将办理房产证所需材料交给买受人，由买受人自行办理。原告认为，既然其他买受人可以自行办理，常熟时风公司没有必要区别对待，不为李旻开具发票，除非李旻尚未支付全部款项，不具备开全额购房发票的条件。同时，如果李旻与时风公房屋买卖真实，其在明知可以办理产权过户登记的情况下，长达8年时间不主动要求办理过户，也未采取任何措施督促常熟时风公司履行协助办证义务，显然不符合常理。按照合同约定，出卖人应当在2006年6月30日将房屋交付给买受人使用，并且在交付后180天内将办理权属登记由出卖人提供资料报产权登记机关备案。但是在长达8年时间，李旻未采取任何有效的法律手段维护自身的权益，导致争议房产被原告申请查封，其相应的法律后果应当由其自担。请求：1、撤销苏州市中级人民法院（2018）苏05执异84号执行裁定书；2、继续对时风公司名下位于常熟市海虞南路62号时风国际广场24层L、M号房屋事实查封措施；3、案件受理费由被告承担。被告李旻辩称：本人早在2004年5月20日前即向常熟时风公司法定代表人张诗泽支付了80万元购房订金，用于购买本案的两套房屋。2006年6月30日，本人与常熟时风公司完成了诉争房屋的交接手续，并签订了房屋交接书，此后诉争房屋一直委托常熟时风公司拟租房并收取租金，2008年3月17日，在李旻的催促下，是常熟时风公司与李旻进行了结算，并向本人出具了829220元收据。然而，常熟时风公司迟迟未向本人开具发票，又经多次催促才于2014年7月2日开具了两套房屋的购房发票，这也导致在2014年7月21日争议房屋在尚未过户到本人名下时被法院查封。综上，本人与常熟时风公司签订了正式的房屋买卖合同并支付了价款，常熟时风公司直到2014年才向本人开具发票系导致产生本案的真实原因。依据法律规定，申请执行人无权继续向法院查封争议房屋，请求法院依法驳回。第三人常熟时风公司辩称：被告和常熟时风公司关于购房的事实是明确的真实存在的，请求依法驳回。本院认定的事实：2012年2月21日，本院对原告上海住安公司诉被告常熟时风公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2008）苏中民一初字第0047号民事判决：“一、常熟市时风房地产开发有限公司支付上海市住安建设发展股份有限公司工程款（土建及安装）7244033.98元，于本判决生效之日起10日内履行。二、常熟市时风房地产开发有限公司支付上海市住安建设发展股份有限公司欠付工程款利息（计算方法：以3832113.4元计、自2006年10月31日至实际付款之日、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；以3411920.58元计、自2010年11月11日至实际付款之日、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息），于本判决生效之日起10日内履行。”因常熟时风公司未能履行上述判决确定的义务，上海住安公司向本院申请执行，本院于2014年5月28日作出（2014）苏中执字第0191号执行裁定书，裁定：“依法冻结或划拨被执行人（常熟时风公司）银行存款人民币9860773.78元及申请执行费用人民币76704元与迟延履行期间的双倍债务利息。二、不足之数，查封扣押、冻结被执行人相应价值的财产。”2014年7月21日，本院向常熟市住房和城乡就建设局、常熟市国土资源局送达协助执行通知书，查封常熟时风公司名下位于常熟市。本案争议房产包含在上述查封房产之内。2016年7月8日，本院对上述查封房产进行续封。2017年3月20日，本院作出（2014）苏中执字第0191号执行裁定书，裁定：“本院（2008）苏中民一初字第0047号民事判决书由常熟市人民法院执行。”另查明，2018年6月29日，李旻对法院查封常熟时风公司名下位于常熟市海虞南路62号时风国际广场24层L、M号房提出书面异议。案外人李旻称：2004年12月2日，李旻与常熟时风公司签订《商品房买卖合同》，购买常熟时风公司位于常熟市海虞南路62号时风国际广场24层L、M号房。2006年6月办理交房手续，李旻付清全部购房款，缴纳了房屋维修基金。之后李旻一直享有案涉房屋的收益，并支付了由此产生的水电费、物业费等费用。由于常熟时风公司拖延出具销售不动产统一发票，导致李旻无法及时办理权属登记。后该房产被苏州中院（2014）苏中执字第0191号执行裁定书查封。请求解除对该房屋的查封，停止对该标的的执行。针对李旻的执行异议，2018年10月29日本院作出（2018）苏05执异84号执行裁定，该执行裁定查明：2004年12月2日，李旻与常熟时风公司签订《商品房买卖合同》两份，约定由李旻购买常熟时风公司开发的常熟市海虞南路62号时风国际广场24层L、M号房，价格为分别为215500元、359900元，土地规划用途为商业服务业，使用权限40年。2006年6月30日，常熟时风公司向王敏出具《房屋交接书》两份，载明：李旻已付清全部购房款，常熟时风公司与李旻就案涉房屋进行交接，房屋买卖合同履行完毕。2006年8月31日，常熟市房管局就本案争议房屋开出维修基金专用收据。2014年7月2日，常熟时风公司就本案争议房屋开具销售不动产统一发票。该执行裁定认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，就争议房产，异议人于查封之前即2006年就已经签订书面买卖合同、占有该房产并支付了全部价款，而常熟时风公司直至2014年7月份才开具发票，导致异议人未能及时办理房产证。故异议人提出执行异议，符合上述法律规定，应予支持。”据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定：“解除对常熟市时风房地产开发有限公司名下位于常熟市海虞南路62号时风国际广场24层L、M号房的查封”。上海住安公司不服该执行裁定，向本院提起本案诉讼。本案诉讼过程中，李旻提交收款收据、农业银行业务凭证、工商银行业务凭证、结婚证、维修基金收据等证据，经审查，其中：1、收款收据内容载明：“今收到李旻人民币80万元整，摘要：借款、2套、自用”，时间为2004年5月20日，单位处加盖“张诗泽”印。张诗泽系常熟时风公司原法定代表人，2014年6月6日法定代表人变更为曾为江，后变更为王振。关于款项给法定代表人的原因，李旻解释称因为当时常熟时风公司的房屋还没有预收许可证，不能打到公司的账户，所以打到其法定代表人的账户。2、农业银行业务凭证内容显示2004年5月20日向李旻向张诗泽账户转账汇款55万元；3、银行本票一张，显示出票人为支晓红，被背书人为张诗泽，办理时间为2004年5月19，金额为15万元；4、结婚证证实支晓红与李旻于1993年3月5日登记结婚；5、2006年12月开始，李旻将上述房屋委托常熟市时风国际假日酒店有限公司等进行出租，并陆续收到相应的租金。本案争议焦点在于：上海住安公司要求继续查封常熟市海虞南路62号时风国际广场24层L、M号房屋能否成立？本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”依据该条法律规定，在案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，申请执行人诉请主张执行相应执行标的应予驳回。具体就本案而言，就案涉被查封常熟市海虞南路62号时风国际广场24层L、M号房产，案外人李旻就该两套房产与常熟时风公司签订有合法有效的房屋买卖合同。同时，李旻不仅举证常熟时风公司出具的收款收据，并且举证相应的款项交付凭证予以佐证，证实履行房屋价款的支付义务。且在法院查封前李旻早已与常熟时风公司办理了房屋交接，取得案涉房屋的占有、使用和收益权。实际上对于李旻而言，成为被查封房屋的所有权人仅差房屋的过户登记。而就本案事实来看，房屋过户所必须的相关材料，常熟时风公司直至2014年7月2日才向李旻开具，故未能及时过户的原因也不能归结于李旻。上海住安公司对于李旻提交的证据真实性提出异议，但是并未提供任何的反证，且李旻的证据已经形成证据链，故对其异议主张本院不予采信。由此，本院认为，本案李旻作为房屋买受人对案涉被查封的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，申请执行人上海住安公司要求继续查封，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回，本院（2018）苏05执异84号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，原告上海住安公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告上海市住安建设发展股份有限公司的诉讼请求。案件受理费10998元，由原告上海市住安建设发展股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行账号：10×××75）。审判长  高小刚审判员  陈 婧审判员  谢 坚二〇一九年六月二十四日书记员  徐思盈附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。