四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川11民初46号 原告：钟晓霞，女，1967年11月12日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：许仙友，四川海德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡明勇，四川海德律师事务所律师。 被告：乐山鸿德房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区勇江镇茶坊村4组。 诉讼代表人：毛杰，乐山鸿德房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张建忠，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏礼，四川高贸律师事务所律师。 第三人：张尧凯，男，1989年2月4日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：李晓梅，四川齐天律师事务所律师。 原告钟晓霞与被告乐山鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德房开司）、第三人张尧凯破产债权确认纠纷（立案案由为商品房预售合同纠纷）一案，本院于2018年1月2日立案后，于2018年4月26日作出（2018）川11民初3号民事判决。原告钟晓霞不服该判决，向四川省高级人民法院提起上诉。四川省高级人民法院于2019年1月15日作出（2018）川民终947号民事裁定：撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年5月16日、5月29日公开开庭进行了审理。原告钟晓霞的委托诉讼代理人胡明勇，被告鸿德房开司的委托诉讼代理人张鹏礼，第三人张尧凯及其委托诉讼代理人李晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟晓霞向本院提出诉讼请求：1.确认钟晓霞与鸿德房开司签订的《商品房买卖合同》（合同编号XXXXXX号）有效；2.鸿德房开司交付《商品房买卖合同》（合同编号XXXXXX号）项下的“XXXX”1幢1单元6楼3号住房给钟晓霞，并由鸿德房开司协助办理该房屋过户手续到钟晓霞名下；3.由鸿德房开司承担诉讼费用。庭审中，钟晓霞明确其第1项诉讼请求为确认钟晓霞与鸿德房开司存在合法有效的商品房买卖合同关系。事实和理由：鸿德房开司开发的“XXXX”项目于2010年取得《商品房预售许可证》。2012年5月18日，钟晓霞与鸿德房开司签订《商品房买卖合同》（合同编号XXXXXX号），约定：鸿德房开司向钟晓霞出售其开发的“XXXX”1-1-6-3号住房，套内面积91.51平方米，单价3278.33元/平方米，总价为30万元。同日，乐山市房管部门对该合同进行了备案。合同签订后，钟晓霞向鸿德房开司支付了全部购房款，但鸿德房开司未按约向钟晓霞交付房屋。嗣后，钟晓霞发现讼争房屋被他人使用，钟晓霞多次向鸿德房开司和有关部门反映，均未得到处理。2014年1月21日，乐山市中级人民法院裁定受理案外人对鸿德房开司的破产清算申请，并指定四川高贸律师事务所担任鸿德房开司管理人。钟晓霞向鸿德房开司管理人申报债权，要求管理人履行前述合同，钟晓霞享有讼争房屋所有权。2017年12月5日，鸿德房开司管理人发出《债权审核表》载明：“钟晓霞的债权100万元属于普通债权……属明为购房实为购房提供担保且担保物权不成立，故管理人对其主张不予认定。”钟晓霞认为双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号XXXXXX号）真实、合法有效，鸿德房开司管理人对本案债权性质认定错误，请求人民法院依法纠正其错误审核内容，判令鸿德房开司履行合同，由钟晓霞取得讼争房屋所有权。 鸿德房开司辩称，一、讼争房屋在钟晓霞、鸿德房开司签订《商品房买卖合同》前已出售给了第三人张尧凯，且张尧凯已合法占有使用讼争房屋。二、根据鸿德房开司财务资料和审计报告显示，钟晓霞转账的100万元属于借款，并不是购买包括讼争房屋在内的三套房屋的购房款。鸿德房开司、钟晓霞签订的三份《商品房买卖合同》并不是商品房交易的真实意思表示，实际是鸿德房开司为100万元借款提供担保。三、由于三份购房合同签订时间均在鸿德房开司向张尧凯交付讼争房屋之后，故该三份合同存在双方恶意损害第三人权利的情形，属于无效合同。 张尧凯述称，张尧凯于2012年4月1日就与鸿德房开司签订了《商品房买卖合同》，并于同日交付了全部房款，鸿德房开司随后将房屋交付给了张尧凯，张尧凯装修入住，并办理了水电气开户；钟晓霞与鸿德房开司签订《商品房买卖合同》的时间在张尧凯与鸿德房开司交付房屋之后，系明为买卖实为借款担保的合同，损害了张尧凯的利益，系无效合同。 经审理查明：2010年4月，鸿德房开司对土地进行开工建设，工程名称为“XXXX”，并于2010年6月29日取得了该项目的《商品房预售许可证》。2011年4月20日，鸿德房开司工作人员到乐山市市中区柏杨街道高墩子社区办理“XXXX”商住楼门牌号码事宜，提交了《单位、住宅小区内住户和街路巷两侧住户门牌号码统计表》，其中载明：XXXX1幢1单元6楼3号的业主姓名为张尧凯。2011年11月22日，“XXXX”项目经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，验收结论为本工程质量验收合格，但至今未办理竣工验收备案。张尧凯、葛学梅于2012年4月1日与鸿德房开司签订《商品房买卖合同》（XXXX1-1-6-3），张尧凯、葛学梅于当日支付了全部购房款，鸿德房开司则向二人出具《收款收据》，载明：“今收到张尧凯、葛学梅交来购房款(1-1-6-3)人民币叁拾陆万元整”，还于同日向张尧凯交付上述房屋钥匙。2012年4月9日、4月13日张尧凯、葛学梅向鸿德房开司支付维修基金、契税18168元。2012年5月2日，张尧凯、葛学梅与物业公司签订前期物业服务协议和住宅室内装饰装修管理协议，二人还于2012年5月8日办理了《乐山市城市燃气用户证》，2012年7月10日与自来水公司签订了《城市供用自来水合同》，2012年7月22日在四川省有线广播网络股份有限公司办理了《数字电视用户证》。 2012年5月18日，钟晓霞与鸿德房开司签订《商品房买卖合同》（合同编号XXXXXX），主要约定：1.鸿德房开司将“XXXX”1-1-6-3号住房出售给钟晓霞，套内建筑面积为91.51平方米，按套内建筑面积计算单价为3278.33元/平方米，总价为30万元；2.付款方式为一次性付款，具体付款方式及期限的约定见附件五（附件五付款方式及期限的约定为空白）；3.交房时间为2011年12月30日；4.鸿德房开司选聘的物业管理企业为乐山市宏利管理有限公司，物业服务收费价格为见附件7（本附件内容与出卖人和物业管理签订的前期物业服务合同一致）；5.本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。钟晓霞未与鸿德房开司签订《补充协议》，亦未与物业公司签订《前期物业服务协议》。同日，鸿德房开司向钟晓霞出具的《委托付款书》，载明：本公司因管理需要，委托钟晓霞于2012年3月18日将钟晓霞在本司的购房款打入下列银行账户，由此产生的资金风险概由本公司承担。姓名：武鸿源，开户行：中国银行乐山市支行；账号(卡号)：6013823100105XXXXXX。武鸿源在该委托书面签名并加盖鸿德房开司印章。鸿德房开司在未收到讼争房屋价款的情形下，于当日向钟晓霞出具“今收到钟晓霞交来购房款（1-1-6-3、1-2-3-1、1-2-3-2）人民币壹佰万元整。”的《收款收据》一份，并将该合同进行了合同登记备案。钟晓霞于2012年5月19日、2012年5月21日通过其中国银行账号122566XXXXXX向鸿德房开司的法定代表人武鸿源分别转账60万元、40万元，共计100万元。 2014年1月21日，本院作出（2014）乐民破预字第1-1号民事裁定：受理四川仁寿华南建筑有限公司对鸿德房开司的破产清算申请。同日，本院作出（2014）乐民破字第1-1号决定书，指定四川高贸律师事务所担任鸿德房开司管理人。 2017年11月23日，张尧凯向管理人提交《债权申报表》，载明：“申请债权总额为360000元，要求鸿德房开司为其办理房屋权属证书。”，张尧凯多次要求办理房屋的产权登记，但至今未能办理。2014年4月25日，本院作出（2014）乐民破字第1-1号民事裁定：宣告鸿德房开司破产。 2014年6月24日，钟晓霞向管理人提交《债权申报表》，载明：“债权发生及欠款情况：2012年5月18日，本人与鸿德房开司签订《商品房买卖合同》并购买“XXXX”1幢2单元3楼1号、1幢2单元3楼2号、1幢1单元6楼3号房屋。合同签订后，本人通过一次性方式支付完毕全部房款。（空白）年（空白）月（该处上有划除痕迹），本人入住该房屋但鸿德房开司未完善交房手续，本人未向鸿德房开司交纳维修基金、契税等办理权属证书所需费用。房屋交付后，小区出现屋顶漏水，违规搭建等瑕疵，且实测房屋面积小于实测面积。现合同约定办理房屋权属证书的期限届满，鸿德房开司至今未为本人办理该房屋权属证书。本人申报要求鸿德房开司为本人办理该房屋的权属证书。” 2017年11月，鸿德房开司管理人向张尧凯出具《债权审核表》，认定张尧凯申报主张的XXXX1-1-6-3号房屋系张尧凯购买，同意办证。同月，管理人向钟晓霞出具《债权审核表》，认定：钟晓霞申报的XXXX1-1-6-3号、1-2-3-1号、1-2-3-2号房屋属于对借款100万元的担保，且前述房产已经实际销售给杨淑容、范开勇、葛雪梅（与张尧凯原为夫妻），该三人已实际占有房产，故认定钟晓霞主张的债权性质为借款100万元，属普通债权。 另查明：2014年5月30日，乐山众信会计师事务所根据鸿德房开司内部原始财务资料，在其《乐山鸿德房地产开发有限公司破产审计报告》（众信会师审字(2014)167号）中载明“拆借个人资金类：钟晓霞100万元”。鸿德房开司内部原始财务资料留存有：1.《收款凭证》，载明：“2012年5月19日，钟晓霞交来借款壹佰万整，主管：武鸿源，经手人：辜秀平”；2.《记账凭证》(2012年5月31日)，载明：“拆借钟霞资金100万元”；3.鸿德房开司于2012年5月31日、7月31日、8月31日、9月30日、10月31日的5份《记账凭证》均载明：付钟晓霞利息4万元；4.《其他应付款明细账》(2009年1月1日至2013年11月30日)，载明：“拆借钟晓霞资金100万元”。以上原始财务资料均无钟晓霞的签名。 还查明：2012年7月18日起至2013年6月，鸿德房开司的法定代表人武鸿源或者武鸿源之妻辜秀平通过“无折现金存款”、“无折转客户账”或者“网上转账汇款”的方式，每月向钟晓霞的母亲李宗铮的中国银行账号129318XXXXXX支付4万元，共计44万元。2012年12月12日、2013年2月26日李宗铮的银行账号129318XXXXXX分别向钟晓霞的中国银行账号122566XXXXXX转账235599元、40000元，共计275599元。 再查明：张尧凯、葛学梅与鸿德房开司签订《商品房买卖合同》（XXXX1-1-6-3）时系夫妻关系，双方于2013年5月30日在民政局办理了离婚手续，双方的离婚协议约定2012年4月1日购买的XXXX1幢1单元6楼3号住房归张尧凯所有。 以上事实，有商品房预售许可证、竣工验收报告、商品房买卖合同、鸿德房开司出具的收款收据、存款历史交易明细清单、债权申报表、债权审核表、定金收条、中国邮政储蓄银行取款凭单、中国邮政储蓄银行存款凭单、乐山市知音物业服务有限公司出具的收款收据、证明、（2016）川11民初19号民事判决书、户口簿、李宗铮2012年5月至2013年6月的银行流水明细、鸿德房开司财务资料、破产审计报告、询问笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为：本院于2014年1月21日裁定受理四川仁寿华南建筑有限公司对鸿德房开司的破产清算申请，并指定四川高贸律师事务所担任鸿德房开司管理人。张尧凯、钟晓霞先后向管理人申报债权，要求管理人办理房屋权属证书。本院于2014年4月25日裁定宣告鸿德房开司破产后，鸿德房开司管理人于2017年11月向钟晓霞出具《债权审核表》，认定钟晓霞申报的XXXX1-1-6-3号、1-2-3-1号、1-2-3-2号房屋属于对借款100万元的担保，其主张的债权性质为借款100万元，属普通债权。钟晓霞不服该认定，提起诉讼，请求确认其与鸿德房开司存在合法有效的商品房买卖合同关系，并要求鸿德房开司履行办证义务。根据钟晓霞的诉讼请求和《中华人民共和国企业破产法》第四十八条第一款“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。”和第五十八条第三款“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”规定，本案系破产衍生诉讼，案由应当为破产债权确认纠纷。 根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为： 一、关于钟晓霞与鸿德房开司之间就讼争房屋形成的是商品房买卖合同关系，还是民间借贷让与担保关系的认定。 钟晓霞以其与鸿德房开司签订了《商品房买卖合同》，办理了了合同备案登记，支付了全部房款为由，主张双方形成合法有效的商品房买卖合同关系。鸿德房开司管理人根据鸿德房开司财务资料和审计报告，以每个月支付钟晓霞4万元利息为由，主张双方形成的是100万元民间借贷关系，双方签订《商品房买卖合同》的目的是为100万元借款提供担保。关于双方之间就讼争房屋形成的民事法律关系，钟晓霞、鸿德房开司主张不一，但均认可各自所主张的法律关系，属于非此即彼的情形，故双方关于讼争房屋形成何种法律关系，本院在商品房买卖合同关系、民间借贷让与担保关系二者之间进行审查判断。 商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。民间借贷让与担保是指当事人之间在签订民间借贷合同之前或者之后，为保证民间借贷合同的履行又签订了包括商品房在内的买卖合同，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物——商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的出借人，双方签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保。当双方当事人对讼争房屋存在的法律关系发生重大分歧时，人民法院应当以双方签订的书面合同为基础，并结合履行情况、目的、习惯和日常经验法则等，合理排除疑点后，确定双方的真实意思表示。 各方当事人在庭审中均认可，在通常情形下，购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》时，尤为关注的合同条款包括房屋的价款、面积、位置、交房时间、付款时间和付款方式。根据各方当事人认可的商品房买卖交易习惯和查明的事实，本案主要存在以下疑点： 1.钟晓霞、鸿德房开司约定的交房时间早于缔约时间。 “XXXX”项目工程质量于2011年11月22日竣工验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”规定，讼争商品房于2011年11月22日已经具备法律意义上的交付条件。钟晓霞、鸿德房开司于2012年5月18日签订《商品房买卖合同》时，讼争房屋属于经竣工验收合格的现房，而非预售商品房，但双方约定的交房时间却为2011年12月30日前，而非缔约当日或者之后。 2.钟晓霞、鸿德房开司在签订《商品房买卖合同》时，并未签订《补充协议》等商品房买卖的配套附件或者协议。 根据双方在《商品房买卖合同》中“具体付款方式及期限的约定见附件五”、“本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”等约定，反映出双方在签订《商品房买卖合同》时，钟晓霞还应当与鸿德房开司签订《补充协议》等商品房买卖的配套附件或者协议，用以补充完善双方在《商品房买卖合同》未约定或者约定不明的内容，但双方并未签订。比如，《商品房买卖合同》中约定了付款方式为一次性付款，但双方并未以签订附件或者《补充协议》的方式明确约定付款时间。 3.钟晓霞实际付款方式、时间与鸿德房开司于2012年5月18日出具的《收款收据》内容不符。 鸿德房开司于2012年5月18日出具的《收款收据》，载明：“今收到钟晓霞交来购房款（1-1-6-3、1-2-3-1、1-2-3-2）人民币壹佰万元整。”钟晓霞于2012年5月19日、2012年5月21日向鸿德房开司的法定代表人武鸿源分别转账60万元、40万元，共计100万元。钟晓霞实际的付款方式为分期付款，而非一次性付款，且其付款时间均在双方签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记之后。 4.钟晓霞于2012年5月21日支付全部房款后，并未及时要求鸿德房开司交付讼争房屋，直至2014年6月24日才向管理人提交《债权申报表》，要求鸿德房开司为其办理房屋权属证书。 讼争房屋所在小区工程质量于2011年11月22日竣工验收合格，在钟晓霞于2012年5月21日支付全部房款时，讼争房屋实际上已经具备法律意义上的交付条件，钟晓霞主张鸿德房开司应当在其支付完毕房款的次日即2012年5月22日就应履行交付案涉房屋的义务，但钟晓霞并未及时要求鸿德房开司交房。直至本院于2014年4月25日裁定宣告鸿德房开司破产后，钟晓霞才于2014年6月24日向管理人提交《债权申报表》，要求鸿德房开司为其办理房屋权属证书，该申报表未载明要求鸿德房开司交付房屋。从双方于2012年5月18日签订《商品房买卖合同》至钟晓霞于2014年6月24日申报债权期间，钟晓霞并未提供有效证据证明其在该期间内曾要求鸿德房开司交付讼争房屋。 5.鸿德房开司的法定代表人武鸿源或者武鸿源之妻辜秀平从2012年7月18日起至2013年6月期间，每月向钟晓霞的母亲李宗铮银行账户转账4万元，共计44万元。2012年12月12日、2013年2月26日，从李宗铮的银行账户分别向钟晓霞的银行账户转账235599元、40000元，共计275599元。 针对以上存在不符合商品房买卖交易习惯的疑点，钟晓霞的委托诉讼代理人以无法确定、不清楚等为由未作出合理解释。为此，本院曾先后两次要求钟晓霞的委托诉讼代理人通知钟晓霞本人到庭接受询问，并明确告知若无正当理由未到庭，应自行承担不利法律后果，但钟晓霞以在外地、有事为由，均未到庭，致本院无法合理排除前述疑点。鉴于前述情形，并结合鸿德房开司在未收到任何款项的情形下即出具《收款收据》并办理《商品房买卖合同》备案登记、钟晓霞在《商品房买卖合同》备案登记完成后才付款、钟晓霞在申报债权时仅要求鸿德房开司办理房屋权属登记、钟晓霞提起本案诉讼时才要求鸿德房开司交房、鸿德房开司的法定代表人武鸿源先后十一次每月向钟晓霞的母亲李宗铮转账4万元、钟晓霞与其母亲李宗铮存在27万余元的银行流水往来和破产审计报告，以及鸿德房开司内部留存的原始财务资料等事实，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”规定，本院认定钟晓霞、鸿德房开司签订《商品房买卖合同》并不以交付房屋为真实目的，钟晓霞更注重取得讼争房屋权属证书，旨在保障其转账给鸿德房开司100万元的资金安全，即双方就讼争房屋形成的法律关系为民间借贷的让与担保。钟晓霞关于确认其与鸿德房开司存在合法有效的商品房买卖合同关系的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于张尧凯是否合法占有讼争房屋的认定。 根据查明的事实，张尧凯于2012年4月1日与鸿德房开司签订《商品房买卖合同》（XXXX1-1-6-3）并支付了购房款360000元和2012年4月9日、4月13日支付维修基金、契税18168元，鸿德房开司于2012年4月1日向张尧凯交付上述房产钥匙。2012年5月2日，张尧凯与物业公司签订前期物业服务协议和住宅室内装饰装修管理协议，2012年5月8日，办理了《乐山市城市燃气用户证》，2012年7月10日与自来水公司签订了《城市供用自来水合同》，2012年7月22日在四川省有线广播网络股份有限公司办理了《数字电视用户证》等。由此本院认定张尧凯占有使用讼争房屋，属于合法占有。 三、关于钟晓霞要求鸿德房开司交付讼争房屋并办理房屋权属登记的诉讼请求是否支持的认定。 由于钟晓霞主张的法律关系与本院查明的法律关系不一致，经本院释明告知其可以变更诉讼请求后，钟晓霞明确表示不愿意变更诉讼请求。钟晓霞以与鸿德房开司存在合法有效的商品房买卖合同关系为由，要求鸿德房开司履行交付讼争房屋并办理房屋权属登记义务的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，鸿德房开司管理人认定钟晓霞申报主张的债权性质为借款100万元，属普通债权，本院予以确认。钟晓霞的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决如下： 驳回钟晓霞的诉讼请求。 案件受理费5800元，由钟晓霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  乌建英 审判员  周 全 审判员  刘一铭 二〇一九年六月十日 法官助理朱保见 书记员张瑞 附：相关法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。