广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初413号原告：郑文强,男，1971年11月25日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：黄健，广东广和（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地：珠海市前山东门大街1号办公大楼七楼。法定代表人：郑雪融。委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：王晓冰，福建衡兴明业律师事务所律师。原告郑文强与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告郑文强的委托诉讼代理人黄健，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司委托诉讼代理人王晓冰、唐剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑文强向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告申请办理香洲区前山路9号1312房的产权登记；二、判令被告立即向原告支付延迟办理产权登记的违约金人民币489787.51元（自2015年1月1日计至2018年12月31日）；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与陈永生于2013年4月28日签订《心海州花园写字楼认购协议书》，约定被告将其开发的位于香洲区××路××号××花园××房售予陈永生并由陈永生交付了定金人民币5万元，后陈永生、被告及原告三方达成协议，由原告购买该房，并将已支付的定金直接交付给陈永生。2014年5月9日，原、被告双方签订《珠海市商品房买卖合同》，约定被告将该房售予原告，价款总计人民币3354709元。双方还约定被告应在2014年6月30日之前向原告交付商品房，并应在商品房交付使用180日向产权登记机关为原告申请办理产权登记，否则从应当为原告申请办理房地产权证之日起按日向原告支付已付房价款的0.01%的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，被告于2014年6月30日将该房屋交付了原告。按照双方合同约定，被告本应于2014年年底前为原告申请办理房产产权登记，经原告多次催促，被告以各种借口推脱，时至今日仍未办理。被告的行为严重违反合同约定，给原告造成了重大损失。为了维护自己的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司辩称，一、案涉房屋交付时间为2016年9月5日，应当以该实际交付日期起算被告办证期限。案涉商品房买卖合同第十五条第一款约定，被告应当在商品房交付使用后180日向产权登记机关为原告申请办理产权登记。此处的交付使用应当理解为实际交付使用而非约定交付，具体事由如下：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。因被告存在延期交房，案涉房屋在约定交付的2014年6月30日未转移占有，未实现交付使用，不应以该约定交付日期起算被告办证期限。此外，案涉《商品房买卖合同》补充协议第9.3条约定，原告办妥房屋交接手续、签署房屋交接单，案涉房屋即交付原告。该约定对交付使用进行了明确：即原被告实际办理交接手续，原告实际接收房屋才是房屋的交付使用。综上，原告实际于2016年9月5日收楼，应当以该日期计算被告办证期限至2017年3月4日止。二、原告未按时交纳案涉房屋办证契税，由此导致延期办证的违约责任应当由原告自行承担。案涉《商品房买卖合同》补充协议第11.1条约定，若原告未能按约定付清应由被告代收代缴的房屋契税的，被告有权暂不向产权登记机关申请办理案涉房屋产权登记，且不承担违约责任。案涉《商品房买卖合同》补充协议第2.4条约定，原告购买房屋所需缴纳的契税由原告向被告支付，由被告代收代缴。截至目前，原告暂未向被告支付该项契税。依据《商品房买卖合同》上述约定，原告未能向被告付清契税的，被告不承担逾期办证违约责任。综上，因原告存在未按时向被告付清案涉房屋契税的违约行为，依据合同约定，被告此时无需承担逾期办证违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月9日，原告（买受人）与卡都公司（出卖人）签订一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定卡都公司将香洲区前山路9号3栋1312房以3354709元的价格出售给原告。被告应于2014年6月30日前将已完成竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的房屋交付原告，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；被告应当在商品房交付使用后180日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记；被告应如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的申请资料，被告未告知或告知内容不完备、不准确，致使原告未能及时提供申请资料的，原告不承担责任；被告已如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的申请资料，且告知内容完备、准确的，但原告未及时提供产权登记机关要求的需由原告提供的申请资料的，被告不承担责任；等等。《商品房买卖合同》补充协议第11.1条约定，若原告未能按约定付清应由被告代收代缴的房屋契税的，被告有权暂不向产权登记机关申请办理案涉房屋产权登记，且不承担违约责任。合同签订后，原告依约支付了购房款。被告于2016年9月5日将该房屋交付给了原告，原告在收楼确认书上面签字予以确认。2017年2月25日被告在珠海特区报刊登《关于分批办理心海州花园产权登记的投资》，内容为：经过不懈的努力，心海州花园已获得《商品房产权权属证明书》，具备产权登记手续……由于本项目业主众多，为快速、有序地办理，本次将预先协助2015年4月签约的业主办理产权登记，其余业主将按照签约时间先后，分批通知。房屋交付后，被告至今未给原告办理不动产所有权登记手续。原告认为被告迟延办证，故主张要求被告支付延迟办理产权登记的违约金。被告抗辩不存在迟延，未办证的原因是由于原告未按时交纳案涉房屋办证的契税，由此导致延期办证的违约责任应当由原告自行承担。截至目前，原告暂未向被告支付该项契税。2018年7月2日，原告向被告发函要求立即为其办理房产证及支付违约金。另，本院于2019年4月10日向珠海市不动产登记中心发函询问涉案房屋是否可以办理不动产所有权登记手续，该中心于2019年4月19日向本院复函：经查，香洲区前山路9号已办理商品房确认（首次登记），买卖双方共同申请按规定缴税后可以办理不动产产权登记。本院认为，原告郑文强系香港特别行政区永久性居民，本案系涉港商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，对于合同的法律适用应当适用最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律，由于被告卡都公司的住所地和涉案合同履行地均在内地，内地与本案有最密切联系，因此本案应适用内地法律作为判断双方房屋买卖合同法律关系的准据法。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。被告应当在商品房交付使用后180日内向产权登记机关为原告办理产权登记手续，故被告有义务协助原告办理产权过户手续。关于逾期办理产权登记违约金。《商品房买卖合同》补充协议第11.1条约定，被告受原告委托协助办理房屋权属证书，原告未能按《买卖合同》约定付清房价款、面积差异房价款、违约金及按政府部门相关规定应由原告缴纳的契税和其他办理产权证应缴纳的税、费等，出卖人有权拒绝向产权登记机关为买受人申请办理产权登记，且不承担违约责任。被告实际交付房屋实际为2016年9月5日，即应当在2017年3月4日之前应为原告办理产权登记手续，但截止本案起诉时，原告未缴纳的涉案房屋的契税和其他办理产权证应缴纳的税、费等，原告陈述在购买时涉案房屋时被告口头承诺免契税，原告并未提供相应的证据予以证明，对于迟延办证的原因被告不应承担违约责任。对原告请求被告支付逾期办理产权登记违约金的请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十五条、六十条之规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告郑文强办理珠海市香洲区前山路xx号xxx2房的产权登记手续；二、驳回原告郑文强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18778元，由原告郑文强负担。如不服本判决，原告郑文强可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  葛阳辉二〇一九年六月二十日书记员  何绍峰