广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初4542号原告：梁家成，男，1988年3月24日出生，汉族，住广东省英德市。原告：梁明婕，女，1992年12月28日出生，汉族，住广东省罗定市。共同委托诉讼代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张冀，广东保信律师事务所实习律师。被告：邓梅花，女，1971年8月25日出生，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：**子，中山市东升镇法律服务所法律工作者。第三人：中山市胜意房地产代理有限公司第三分公司，住所地广东省中山市西区广丰工业大道50号爱琴湾2期5区9幢11卡。主要负责人：黄大妹。委托诉讼代理人：陈金辉，系公司员工。原告梁家成、梁明婕诉被告邓梅花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日受理后，追加中山市胜意房地产代理有限公司第三分公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁家成、梁明婕及共同委托诉讼代理人魏昊，被告邓梅花及委托诉讼代理人**子，第三人中山市胜意房地产代理有限公司第三分公司的委托诉讼代理人陈金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁家成、梁明婕向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年9月9日签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》已经解除；2.判令被告退还原告购房定金80000元；判令被告支付原告违约金156000元；3.判令被告赔偿原告支付的中介费用23500元。事实与理由：2017年9月9日，原被告在第三人的居间下，签订《二手房买卖合同及居间服务合同》1份，约定原告购买被告所有的位于中山市××镇××“××”××花园××房之物业，转让总价款为780000元，原告已于合同签订后向被告支付定金80000元；合同同时约定，被告应于2018年3月份申请银行按揭还款手续。合同签订后，原告严格按照合同约定履约，并要求被告尽快办理房产证及申请银行按揭还款手续，但被告均以尚未领取房产证，待领取房产证后再申请为由搪塞。后因中山市房价上涨过快，被告通过短信、电话的方式明确告知原告，其不再出售该房屋给原告。被告的行为导致原告签订上述合同的目的不能实现，已构成根本违约。原告诉至法院，请求依法判决。原告梁家成、梁明婕提供证据：1.《二手房买卖合同及居间服务合同》；2.收据；3.收款收据；4.原被告通话录音及通话内容记录；5.原被告手机短信截图。被告邓梅花辩称：一、被告同意向原告退还定金70000元，被告只收取了70000元定金，另10000元是第三人作为交房押金。二、被告不用向原告支付违约金，理由如下：1.三方签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》约定的内容无法履行，合同目的无法实现。由于涉案房屋的出卖方未能在2015年9月20日前为被告办好房地产权属证书，导致被告无法将房屋过户到原告名下，原告也无法办理按揭贷款手续，也无法向被告支付购房款，所以，《二手房买卖合同及居间服务合同》约定的内容根本无法履行，原告与被告的合同目的都无法实现。2.原告存在重大过错，原告明知涉案房屋的产权证书无法办理，且涉案房屋还有其他共有权人，在不审查被告丈夫是否同意卖房的情形下签订合同。3.三方签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》是无效合同。涉案房屋是被告与程五华夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产。三方签订合同时未征求被告丈夫程五华的意见，原告的行为不具备善意购买的条件，被告擅自处分共有房屋属于无权处分。三、被告不用赔偿原告支付的中介费23500元。因为第三人没有认真审查涉案房屋买卖合同已经存在违约问题，且被告丈夫不同意卖房情况下还告知被告可以买卖，促成原告与被告签订合同，第三人存在严重过错，理应向原告退还全部中介费用。原告也存在过错，原告中介费用应自行承担。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告邓梅花提供的证据：1.《二手房买卖合同及居间服务合同》；2.结婚证；3.证人证言（陈某）。第三人中山市胜意房地产代理有限公司第三分公司述称，被告所述不属实。2017年9月9日签订合同时，开发商有公告限期出证，逾期赔偿损失，当初我方接触的不是被告，是被告丈夫过来放盘，有关出证等相关情况他们是清楚的。本院经审理认定事实如下：2017年9月9日，原告作为买方与被告作为卖方、第三人作为居间方签订《二手房买卖合同及居间服务合同》，主要约定：买卖双方交易的房地产位于中山市××镇××“××”××花园××房之物业。该房地产处于抵押状态，卖方签订本合同之日起7个工作日内一次性还清贷款并办理抵押登记手续。转让价款为780000元，付款方式如下：定金80000元作为第一部分楼款，买方在签署本合同时向卖方支付80000元。剩余700000元由买方贷款500000元，卖方在收到全部楼款时将涉案房屋交买方使用。买方负责支付23500元作为居间服务费。双方同意定金预留10000元作为交房保证金交居间方托管。违约责任：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。若买卖双方任意一方原因导致违约，如已支付费用为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：1.卖方应在2018年3月份申请银行按揭还款手续。2.买方自愿帮卖方赎出抵押中的房产。3.买方定金80000元，第一部分为20000元，第二笔定金为20000元，在2017年9月11日支付。签订合同后，原告即交付定金20000元，被告确认收款。同日，原告交付居间服务费23500元，第三人收款后出具收款收据。之后，原告又交付定金60000元。被告于2017年9月12日、13日依次收到第三人转账定金60000元、10000元。另10000元定金由第三人托管。后被告向银行咨询提前偿还贷款和房屋再次抵押贷款时得知，如房屋未出权属证书不能办理抵押贷款手续，便要求原告一次性付清购房余款。2018年4月10日，被告发短信通知原告解除合同。原告诉至本院主张前述诉求。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。经第三人提供买卖涉案房屋的服务，原告与被告、第三人达成由原告以转让款780000元购买被告涉案房屋以及支付23500元居间服务费的合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的。被告主张合同无效的意见，理据不足，本院不予采纳。由于涉案房屋一直未能办理权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，导致合同不能履行，应当予以解除。合同当事人明知涉案房屋未取得权属证书不符合转让条件仍然签订合同，均存在过错，导致合同目的不能实现，应当各自承担相应的法律责任。原告支付的定金80000元和居间服务费23500元，由取得财产的一方予以返还，并支付资金占用期间的利息。被告已收取的定金70000元应当返还给原告，并按照年利率6%支付资金占用期间的利息。第三人已收取的居间服务费23500元和托管定金10000元应当返还给原告，并按照年利率6%支付资金占用期间的利息。另原告要求被告支付违约金156000元的诉求，理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十六条、第九十七条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告梁家成、梁明婕与被告邓梅花、第三人中山市胜意房地产代理有限公司第三分公司签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》；二、被告邓梅花于本判决生效之日起三日内向原告梁家成、梁明婕返还定金70000元及支付利息（计算方法：从2017年9月12日起至2017年9月13日止以60000元按年利率6%计算，从2017年9月14日起至实际清偿之日止以70000元按年利率6%计算）；三、第三人中山市胜意房地产代理有限公司第三分公司于本判决生效之日起三日内向原告梁家成、梁明婕返还定金10000元、居间服务费23500元及支付利息（计算方法：从2017年9月9日起至2017年9月12日止以43500元按年利率6%计算，从2017年9月13日起至实际清偿之日止以33500元按年利率6%计算）；四、驳回原告梁家成、梁明婕其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5192元和财产保全费1818元，两项合计7010元，由原告梁家成、梁明婕负担4740元，被告邓梅花负担2270元（该款原告已预交，被告邓梅花于本判决生效之日起三日内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  冼伍根审判员  李世寅审判员  朱永前二〇一九年六月二十日书记员  吴文达