山东省寿光市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0783执异36号 案外人：王明亮，男，1948年1月2日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：刘海梅，山东寿城律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司寿光市支行，住所地：寿光市广场街**。统一社会信用代码：91370783865694400Y。 负责人：秦聪华，行长。 委托诉讼代理人：郑建设，山东联邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟显跃，男，1967年3月17日生，汉族，该行员工，住寿光市。 被执行人：潍坊御泉置业有限公司，住所，住所地：寿光市圣城东街与东升路交叉口北100米路东div> 法定代表人：陈鸿兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张兆国，山东恒信达律师事务所律师。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司寿光市支行与被执行人潍坊御泉置业有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人王明亮对本院查封的位于寿光市提出异议，本院依法组成合议庭，公开听证进行了审查，现已审查终结。 案外人王明亮称，2013年9月7日，案外人认购了潍坊御泉置业有限公司开发的人才创业园2号楼3单元2302室房屋，交纳定金20000元。同年9月11日，案外人与潍坊御泉置业有限公司签订商品房购房协议，总房款为307064元。签订合同当日，案外人向潍坊御泉置业有限公司支付了剩余房款287064元。当日，潍坊御泉置业有限公司向案外人交付房屋。案外人收房后对房屋进行了简单装修就入住了，该房屋所在小区的物业公司寿光市祥源物业公司于2013年9月11日收取的电卡费和垃圾清运费以及物业费、二级提水费、电梯费，证实案外人已经入住占有该房屋。潍坊御泉置业有限公司承诺于2014年10月30日前与案外人签订房管局监制的《商品房买卖合同》并网签备案，后案外人多次联系潍坊御泉置业有限公司要求网签合同并办理产权证，潍坊御泉置业有限公司一直拖延。直到最近潍坊御泉置业有限公司才告知案外人该房产被查封，案外人到寿光市不动产中心进行查询，确认该房屋被查封，且该房屋于2014年12月19日被潍坊御泉置业有限公司抵押给中国农业银行股份有限公司寿光支行。因潍坊御泉置业有限公司的原因致使该房屋未能办理过户登记，案外人没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此法院不得查封该房屋，依法应当解除查封。同时，案外人的购买权优于中国农业银行股份有限公司寿光支行对于该房屋所设定的抵押权，案外人对案涉房屋享有所有权。中国农业银行股份有限公司寿光支行设定的抵押权是2014年12月19日，在案外人购买并入住房屋之后。案外人是基于生存权而购买该房屋，案外人的生存权要优于抵押权及其他债权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。请求解除查封，中止对案涉房屋执行，确认案外人购买该房屋的权利优于中国农业银行股份有限公司寿光市支行对于该房屋所设定的抵押权，并确认案外人对该房屋享有所有权。 申请执行人中国农业银行股份有限公司寿光市支行辩称，案外人的异议请求没有法律依据，法院的民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，抵押权合法有效，请求驳回案外人的异议请求。 被执行人潍坊御泉置业有限公司辩称，被执行人确实将涉案房屋卖给了案外人王明亮，由于被执行人的员工工作失误对房屋进行了抵押，请求法院依法裁定。 经审查查明，中国农业银行股份有限公司寿光市支行与刘明翔、刘明亭、陈鸿兵、潍坊御泉置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出（2016）鲁0783民初2036号民事判决书，判决：一、被告刘明翔返还原告中国农业银行股份有限公司寿光市支行借款本金3000000元，并支付利息（自2015年10月21日起按借款合同约定利息、罚息计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告潍坊御泉置业有限公司以其抵押的寿房权证寿光字第××号房产在原告债权不能实现的最高额5809400元范围内优先清偿担保的债务；在抵押权人实现抵押权后，其有权向债务人刘明翔追偿；三、被告刘明亭在原告债权不能实现的最高额5809400元范围内对上述第一项债务负连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向债务人刘明翔追偿。四、驳回原告对被告陈鸿兵的诉讼请求。上述一、二、三项，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取15400元，由被告负担。中国农业银行股份有限公司寿光市支行与徐平利、陈鸿兵、刘明亭、潍坊御泉置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出（2016）鲁0783民初2038号民事判决书，判决：一、被告徐平利返还原告中国农业银行股份有限公司寿光市支行借款本金2000000元，并支付利息（自2015年10月21日起按借款合同约定利息、罚息计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告潍坊御泉置业有限公司以其抵押的寿房权证寿光字第××号房产在原告债权不能实现的最高额5809400元范围内优先清偿担保的债务；在抵押权人实现抵押权后，其有权向债务人徐平利追偿；三、被告刘明亭在原告债权不能实现的最高额3542500元范围内对上述第一项债务负连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向债务人徐平利追偿。四、驳回原告对被告陈鸿兵的诉讼请求。上述一、二、三项，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11400元，由被告负担。中国农业银行股份有限公司寿光市支行与单杰、陈鸿兵、刘明亭、潍坊御泉置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出（2016）鲁0783民初2040号民事判决书，判决：一、被告单杰返还原告中国农业银行股份有限公司寿光市支行借款本金3000000元，并支付利息（自2015年10月21日起按借款合同约定利息、罚息计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告潍坊御泉置业有限公司以其抵押的寿房权证寿光字第××号、20××85号房产在原告债权不能实现的最高额5692800元范围内优先清偿担保的债务；在抵押权人实现抵押权后，其有权向债务人单杰追偿；三、被告刘明亭在原告债权不能实现的最高额5692800元范围内对上述第一项债务负连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向债务人单杰追偿。四、驳回原告对被告陈鸿兵的诉讼请求。上述一、二、三项，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取15400元，由被告负担。以上判决生效后，申请执行人中国农业银行股份有限公司寿光市支行向本院申请强制执行，以上3案并案执行，执行案号为（2016）鲁0783执1614号。执行过程中，本院作出（2016）鲁0783执1614号执行裁定书，于2016年8月31日查封案涉房产。 另查明，2013年9月7日，案外人认购了潍坊御泉置业有限公司开发的人才创业园2号楼3单元2302室房屋，交纳定金20000元。同年9月11日，案外人与潍坊御泉置业有限公司签订商品房购房协议，约定案外人购买潍坊御泉置业有限公司开发的高层次人才创业园2号楼3单元2302室房屋，建筑面积105.97平方米，每平方米2897.65元，总价款为307064元，签署购房协议时即交付全部购房款，潍坊御泉置业有限公司在收到全部购房款后即将房屋交与案外人，潍坊御泉置业有限公司并承诺于2014年10月30日前与案外人签订该房屋的《商品房买卖合同》。购房协议签订当日，案外人按约向潍坊御泉置业有限公司支付了剩余购房款287064元，当日，潍坊御泉置业有限公司向案外人交付房屋。案外人并自2013年9月11日开始缴纳水电费、物业费、垃圾清运费等费用。之后，案外人多次联系潍坊御泉置业有限公司要求网签合同并办理产权证，潍坊御泉置业有限公司一直拖延不予办理。 同时查明，2014年12月19日，潍坊御泉置业有限公司用案涉房产办理了抵押登记，抵押权利人为中国农业银行股份有限公司寿光市支行。 以上事实，有本院（2016）鲁0783民初2036、2038、2040号民事判决书、（2016）鲁0783执1614号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证，案外人提交的商品房购房协议书、收款收据、银行转款凭证，水电费、物业费、垃圾清运费收款收据，证人王某的证言在案为证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项规定,所有权、使用权不明或者有争议的财产禁止抵押。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，案涉房屋在抵押给中国农业银行股份有限公司寿光市支行前,案外人已与潍坊御泉置业有限公司签订合法有效的书面买卖合同，案外人已支付购房款且已合法占有该房产，非因案外人自身原因未办理房产登记，案外人对案涉房屋享有的权利能够排除强制执行，案外人作为购买商品房的消费者其权利受保护，应该优先于抵押权。综上，案外人的异议请求成立，本院予以支持，但其要求确认其对该房屋享有所有权，因不属执行异议案件审查范围，本院不予审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对位于寿光市的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  郭峰山 审判员  陈立华 审判员  崔广华 二〇一九年六月二十四日 书记员  郑 钰