山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0702民初1993号原告：马向阳，男，1993年4月17日出生，汉族，太原市居民，住太原市万柏林区。委托诉讼代理人：宋杰，山西友晨律师事务所律师。被告：晋中田汇房地产开发有限公司，地址晋中开发区蕴华西街488号。法定代表人：杜韶杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李启峰，男，1986年6月2日出生，汉族，太原市居民，住太原市，系该公司法务专员。原告马向阳与被告晋中田汇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马向阳及其委托诉讼代理人宋杰、晋中田汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李启峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行原被告之间签订的《商品房买卖合同》，立即向原告履行交房手续，向原告交付合同约定的房屋；2、请求判令增加违约金数额，判令被告支付从2017年12月31日之日起按5.59元／平米／天计算至房屋实际交付之日止的违约金（暂计算至2019年3月30日为79152.1元）；3、判令被告立即为原告办理房屋产权登记；4、判令被告支付原告从2018年3月31日之日起至被告取得房屋产权之日止的违约金（暂计算至2019年3月30日为61104.2元）；5、判令被告支付租金评估费2200元；6、判令被告向原告开具购房发票；7、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于晋中市榆次区房屋出卖给原告，合同价款为930050元。合同签订后原告依约履行了全部付款义务，原告于2017年8月18日起一次性全部付清购房款。原告已依据合同约定履行了买受人的付款义务。合同约定被告应于2017年12月30日前向原告交付房屋，但时至2019年3月30日，被告依然未能将房屋交付给原告使用。在此期间，原告多次与被告协商，要求交付房屋、办理产权证书及支付相关违约金，被告均已各种理由推脱。被告不履行房屋买卖合同约定的交房义务及办理产权转移登记的义务已构成违约，已侵害了原告的合法权益，请求依法判如所请。被告辩称，双方订立商品房买卖合同，于2018年10月符合房屋实际使用的条件，但因为各种原因至今尚未符合房屋的交付条件，2018年5月10日其公司就北部新城交房的补偿方案进行了公示，同意按合同约定向已购房业主支付相关赔偿，就房屋整租及返租事宜提出了方案，该方案在其公司项目处进行了张贴和公示，且通过邮政速递进行了书面告知。希望法庭在查明客观事实基础上驳回原告不当诉讼请求。经审理查明，2017年8月18日，原、被告签订编号为晋中田汇000000000468号《商品房买卖合同》一份，约定原告马向阳购买被告开发的位于晋中市榆次区，该商铺建筑面积共计61.6平方米，其中套内建筑面积31.12平方米，分摊共有建筑面积30.48平方米，建筑面积单价为每平方米15098.210元，总价款930050元。双方约定标的房屋交付时间为2017年12月30日，如逾期交房，则“（1）逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金。（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金”。关于合同备案与房屋登记一节，双方约定“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同备案登记情况告知买受人。……第二十一条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人继续办理相关手续”。该合同经原、被告双方签名捺印及加盖公章确认，合同签订当日，原告马向阳向被告交付了全部房款930050元，被告向原告出具了销售专用收据，该合同已在相关部门办理了商品房预售合同登记备案手续。但因本案标的商铺被告至今未交付原告，也未办理房屋所有权转移登记手续，故原告诉至本院。原告诉讼前，自行申请晋中丰汇房地产评估测绘有限公司对本案标的商铺年租赁价格进行评估，该公司于2019年4月1日作出房地产估价报告确定该估价对象于价值时点2019年3月26日的年租赁价格为6.26万元，年租赁单价为2013.04元／平方米，该估价报告有效期为一年。原告据此主张实际损失大于合同约定违约金金额，要求按实际损失计算逾期交房违约金，并要求按银行同期贷款利率上浮50%标准计算逾期办理产权登记违约金至实际交付及所有权取得之日。审理中，被告对原告提供评估报告合法性和关联性不予认可，认为原告以该评估报告作为租金计算依据缺乏事实和法律基础，关于违约金事项及被告尚未交付房屋情形，应严格按照双方合同执行。被告在庭审中向本院提供商品房预售许可证、延期交房赔偿方案及公示照片、快递合同及运单等证据，证明就被告延期交房问题，其已提出补偿方案并公示，因原告业主未签字确认，故未执行。据被告提供延期交房赔偿方案及公示照片显示，该公司制定赔偿方案为：“商铺返租客户，根据返租政策，自2017年12月12日起开始计算收益，按照每年8%，共计返租五年的方式计算返租收益，且返租收益按年返还（从2018年12月12日起开始返还）；商铺代租客户，根据代租政策，自2017年12月12日起开始计算收益，按照每年6%的方式计算代租收益，代租收益正式开业后统一进行返还；自营客户，自2017年12月12日起开始计算收益，按照每年6%向客户返还收益。且2017年12月31日前，凡缴清全部房款的业主，且对被告无违约责任的客户，均享受延期赔偿，赔偿实际为2018年1月1日至2018年4月30日，每日按照成交总价万分之一进行赔偿。”经质证，原告对被告提供上述证据关联性均不予认可，坚持其诉讼主张。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未达成一致为本案事实。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售专用收据、评估报告、商品房预售许可证、赔偿方案及双方当事人的陈述笔录等证据在案为凭，上述证据已经当庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告向被告交付全部合同价款后，被告理应按照合同约定，按期向原告交付标的房屋并配合原告办理房屋产权登记手续，因被告逾期履行上述义务引发纠纷，被告应负全部责任。被告应当按照合同约定，待商品房交付条件满足后立即将诉争商铺交付原告，同时赔偿原告因逾期交房造成的相应损失。关于该逾期交房违约金数额一节，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，本案中，双方约定按日以全部房价款万分之一标准计算违约金数额远低于原告购买本案诉争商铺出租后的预期可得收益，亦远低于被告自行制定延期交房解决方案中的年化收益标准，故本院对该违约金数额予以调整增加，本院对原告提供评估报告结论予以采信，被告应当按照年租赁单价2013.04元/平方米标准，按套内建筑面积31.12平方米从逾期交房之日即2017年12月31日起向原告赔偿违约损失至实际交房之日止，该违约金计算至2019年3月30日为79152.1元。关于原告要求被告立即为其办理房屋产权登记并支付违约金一节，被告有义务按照合同约定在标的房屋交付后90日内配合原告办理房屋产权登记手续，但诉争房屋现尚未满足交付条件，交付日期尚不能确定，原告要求被告立即为原告办理房屋产权登记的诉讼请求，因满足办理产权登记先行条件尚未成立，本院暂难以支持。双方在合同中已明确约定因出卖人原因致使买受人未及时取得房屋所有权证书时，买受人不退房，出卖人继续办理相关手续，故对原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。因审理中原告并未提供租金评估费用票据，该项费用无证据佐证，故对原告要求被告支付租金评估费2200元的诉讼请求本院不予支持。原告已向被告交付全部购房款，被告有义务立即为原告开具购房发票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告晋中田汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告马向阳交付位于晋中市榆次区并履行相应交付手续。二、被告晋中田汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告马向阳自2017年12月31日起至交付房屋止，按套内建筑面积31.12㎡，以年租金2013.04元/㎡标准计算的违约金（该违约金暂计算至2019年3月30日为79152.1元）。三、被告晋中田汇房地产开发有限公司于本判决生效之日立即为原告马向阳开具购房发票。四、驳回原告马向阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3149元，减半收取1574.5元，由原告负担685元，被告负担889.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  成玉青二〇一九年六月二十四日书记员  张云梅