福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初1979号 原告：邓守珍，女，1960年3月27日生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄艳娜，福建步道律师事务所执业律师。 被告：叶荣明，男，1962年6月30日生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：苏美凤，女，1964年4月2日生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告邓守珍与被告叶荣明、苏美凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓守珍及其委托代理人黄艳娜，被告叶荣明、苏美凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓守珍向本院提出诉讼请求：1.叶荣明、苏美凤立即配合邓守珍办理址于厦门市海沧区兴港花园一期15#楼兴港一里268号204室房产的产权过户手续（房屋交易价格270000元）；2.叶荣明、苏美凤支付邓守珍违约金135000元；3.叶荣明、苏美凤承担财产保全费1195元、财产保全责任保险费1000元和案件受理费。事实与理由：2012年3月5日，邓守珍与叶荣明、苏美凤及房产中介公司签订了一份《房产买卖协议》，约定叶荣明、苏美凤将坐落于厦门市海沧区兴港花园一期15#楼兴港一里268号204室的房产出售给邓守珍，成交总价为270000元；在办理全权委托公证当日，邓守珍向叶荣明、苏美凤支付250000元（含意向金），在讼争房屋一手产权办理出来一个月内，陈喜珍再支付剩余20000元；双方应于一手产权出来一个月内办理房屋过户登记手续，若在一手产权出来一个月内因一方原因无法办理过户登记的，违约方应承担违约责任；如产权共有人无法配合邓守珍办理产权过户手续的，违约方应赔偿对方房屋总价50%作为违约金。双方为确认《房产买卖协议》的效力，一起到厦门市鹭江公证处对该份协议以及叶荣明的拆迁补偿安置协议书做了保全公证，厦门市鹭江公证处于2012年3月5日出具了编号为（2012）厦鹭证内字第01503号公证书。签订签订后，邓守珍依约向叶荣明、苏美凤支付了250000元。叶荣明及房产中介公司代表洪秀英于2012年3月6日向向邓守珍出具了收款收据，确认已经收到邓守珍支付的部分购房款250000元。公证当天，叶荣明、苏美凤将讼争房屋交付给邓守珍居住使用至今。在本案起诉前几日，邓守珍意外获知讼争房产的一手产权证早在2013年就已办妥，于是联系叶荣明、苏美凤要求办理产权过户手续，但叶荣明、苏美凤拒不履行，构成违约。 叶荣明、苏美凤辩称，案涉房屋的一手产权证确实已经出来了，但是因老房子拆迁争议，该产权证押在拆迁办处而不在其本人手上，故无法配合邓守珍办理，其不应支付违约金。如果产权证在其手上，则叶荣明愿意配合邓守珍办理相关手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定全案事实如下： 叶荣明曾用名叶菜明。叶荣明与苏美凤系夫妻关系。 2012年3月5日，叶荣明、苏美凤作为甲方，邓守珍作为乙方，厦门中原世际房地产代理有限公司作为丙方，三方签订一份《房产买卖协议》，约定甲方同意将座落于厦门市海沧区兴港花园一期15#楼兴港一里268号204室的房产出售给乙方，成交总价为270000元；本协议签订之日，乙方应支付甲方购房定金100000元，乙方于本协议签订之日直接支付给甲方；乙方将总房款分2次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额为乙方于办理全权委托公证当日向甲方支付250000元，于一手产权办出来一个月内向甲方支付20000元整；上述房产尚未办理土地房屋权证，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同；甲乙双方应于一手产权出来一个月内，以协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续；若于一手产权出来一个月内因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；甲方保证上述房屋产权清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售；协议签署之前及协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿；甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自毁约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方，若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方毁约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；甲方保证将上述房屋转让给乙方已经取得其他成员叶少斌、叶少通的同意，日后如果办理出的产权证为甲方叶荣明与其他家庭成员共有，甲方保证会与其他共有人配合乙方办理过户手续，若甲方的其他家庭成员无法配合乙方办理过户，甲方应承担违约责任，赔偿违约金为房屋总价50%；等等。上述协议签订当日，叶荣明、苏美凤与邓守珍向福建省厦门市海沧区公证处申请保全证据公证，该公证处就上述《房产买卖协议》于当日出具一份（2012）厦鹭内字第01503号公证书。2012年3月6日，叶荣明出具收据，确认收到邓守珍购买案涉房产的部分购房款250000元。 2013年2月17日，讼争房产完成产权登记，并登记至叶荣明名下，土地房屋权证号为厦国土房证第01045743号，房屋坐落于厦门市海沧区。 诉讼过程中，邓守珍还提供一份坐落于厦门市海沧区房屋的存量房买卖合同，以此证明该房产亦系叶荣明、苏美凤拆迁安置房产之一，且因出售已办理了过户登记手续，案涉房屋不存在过户登记障碍，叶荣明、苏美凤已构成违约。叶荣明、苏美凤对该证据的真实性没有异议，叶荣明主张违约金计算标准过高。邓守珍因本案支出财产保全费1195元、财产保全责任保险费1000元。 本院认为，邓守珍与叶荣明、苏美凤签订的《房产买卖协议》、系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应遵照履行。根据厦门市不动产登记信息查询结果和厦国土房证第01045743号厦门市土地房屋权证号，可以证明叶荣明、苏美凤于2013年2月17日取得案涉房屋的一手产权证。根据协议约定，叶荣明、苏美凤应于一手产权证办理后一个月内前往土地和房屋管理部门协助办理案涉房屋的过户登记手续。叶荣明、苏美凤的协助办理过户登记手续的义务显然超过了协议约定的期限，故邓守珍请求叶荣明、苏美凤立即配合其办理案涉房产的过户登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。叶荣明、苏美凤辩称案涉房屋的一手产权证因房屋拆迁争议被扣押在拆迁办处，但叶荣明、苏美凤未能提供相应的证据予以佐证，且亦没有证据显示叶荣明、苏美凤未能协助办理过户登记手续不可归责于叶荣明、苏美凤，故对叶荣明、苏美凤的该抗辩理由，本院不予采纳。叶荣明、苏美凤超过合同约定期限未配合办理产权过户登记手续的行为显然违反了协议约定，依约应按房产总价的50%承担违约责任。叶荣明主张违约金计算标准过高，本院以邓守珍的实际损失为基础（邓守珍未提供证据证明其实际损失），兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以考虑，酌情以房产总价的30%计算违约金，即81000元。此外，协议并未对财产保全费、财产保全责任保险费的负担作出约定，邓守珍请求叶荣明、苏美凤承担其因本案支出财产保全费1195元、财产保全责任保险费1000元，本院不予支持。而案件受理费的负担，本院将在下文中予以确定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、叶荣明、苏美凤于本判决生效之日起十日内，协助邓守珍办理址于福建省厦门市海沧区房产的过户登记手续； 二、叶荣明、苏美凤于本判决生效之日起十日内，支付邓守珍违约金81000元。 三、驳回邓守珍的其他诉讼请求。 案件受理费7408元，减半收取计3704元，由邓守珍负担421.5元，叶荣明、苏美凤负担3282.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吴永福 二〇一九年六月二十六日 代书记员 纪华吉 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。