北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第07241号上诉人（原审被告）北京市好利来食品有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡甲2号观09号。法定代表人罗红，总经理。委托代理人肖兵，男，1967年2月26日出生，该公司经理。委托代理人吴震，男，1976年7月26日出生，该公司经理。被上诉人（原审原告）路雅，女，1982年9月4日出生。委托代理人孙之明，北京市庆之律师事务所律师。上诉人北京市好利来食品有限公司（以下简称好利来公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第645号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。路雅诉至原审法院称：2012年10月9日，我作为北京金水田企业管理服务中心出资人授权李晓伟与好利来公司授权代理人桓秀勇签订《房屋租赁合同》，合同约定我承租好利来公司位于北京市海淀区清上园东路×号院清上园底商，用于经营美发店，租期五年。合同签订后，我如约履行了支付房租等合同义务。2013年10月22日，我经营的美容美发店被停水，无法继续经营，我及时通知并函告好利来公司要求予以解决，好利来公司称产权人关闭水阀停水，恢复供水时间不确定。因停水导致我多名会员顾客退卡退费，并有多名发型师辞职。现我起诉要求解除我与好利来公司于2012年10月9日签订的《房屋租赁合同》；赔偿我自2013年10月22日至2013年10月31日营业损失7778元；赔偿我返还顾客会员卡、剪发卡、产品余额中的利润部分90264元；赔偿剩余租期内装饰装修残值损失213658元；退还押金10000元；诉讼费由好利来公司负担。好利来公司在原审法院辩称：我公司与路雅均不是适格主体，本案涉及租赁合同的出租人是桓秀勇，承租人是李晓伟。我公司没有收取过路雅的租金，路雅也不是承租人，无权对我公司提起诉讼。路雅起诉的案由是房屋租赁合同纠纷，但涉及内容是房东停水遭受的损失赔偿，停水也不是我公司造成的，对方的起诉对象有错误。综上，我公司不同意路雅的诉讼请求。原审法院经审理查明：2009年3月17日，好利来公司（乙方、承租方）与刘红喜（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定好利来公司承租海淀区清上园东路×号院清上园底商，建筑面积约为80平方米，租期自2009年4月1日至2024年3月31日止。2012年10月9日，李晓伟（乙方、承租方）与桓秀勇（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定本合同所指承租房屋坐落于海淀区清上园东路×号院清上园底商（以下简称涉案房屋），建筑面积约为80平方米；乙方在出租场地内经营范围为美发店；租期自2012年11月1日至2017年10月31日；甲方应于2012年10月12日前将出租场地交付给乙方，使乙方能够进场装修；租金从2012年11月1日起至2015年10月31日为每年16万元，第四年年租金为17万元，第五年年租金为18万元；乙方须在签署本合同时向甲方支付房屋租赁保证金壹万元；如果未出现归因于乙方的违约行为，并且乙方已依本合同的规定将租赁房产返还甲方，甲方应在本合同终止后的（30天）内，将租赁保证金全部无息归还给乙方；甲方按该房屋现状向乙方提供上下水、电力、暖气设施接口，在乙方经营过程中所产生的水、电费用由乙方自负。合同签订后，涉案房屋用于开办了北京市美乐汇形象设计中心，李晓伟于2012年10月12日支付了2012年11月1日至2013年4月30日期间的租金8万元、押金1万元，于2013年5月2日支付租金8万元。审理中，路雅以涉案房屋停水，双方合同目的无法实现为由要求解除合同，好利来公司则抗辩称其公司并非合同主体。为此，路雅向法院提交了《授权书》一份，内容为“北京市好利来食品有限公司授权桓秀勇（×××）负责海淀区清上园东路×号院清上园底商的一切出租事宜。”下方盖有好利来公司公章。经质证，好利来公司虽认可上述授权书的真实性，但表示租赁合同权利义务应由桓秀勇实际负担。好利来公司另针对路雅的承租人主体地位提出质疑，路雅向法院提交了内容显示其委托李晓伟办理的租房合同事宜的《授权书》一份及李晓伟的视听资料一份。视听资料内容显示李晓伟表示自己受路雅委托与好利来公司签订租赁合同，并将委托事宜告知了好利来公司代理人桓秀勇，租金实际为路雅支付，并表示自己现因车祸无法到庭。经质证，好利来公司认可视听资料中陈述人确为李晓伟，但对李晓伟所述的事实不予认可，坚持主张李晓伟未告知其仅为代理人身份，路雅仅在停水纠纷发生时才出面要求解决。为证实承租人身份，路雅另向法院提交了账户历史交易明细表一份，内容显示路雅于2013年5月2日将租金8万元由其爱人王旸账号直接汇至桓秀勇账号的情况，好利来公司则表示对租金由谁支付并不知情。2013年7月29日，路雅使用涉案房屋注册了个人独资企业北京金水田企业管理服务中心，投资人为路雅。路雅表示注册上述企业系因房屋性质不能注册美容美发企业，好利来公司则表示上述事实与本案无关。另经询问，好利来公司对租赁合同承租方的选择无特别要求。2013年10月22日，路雅曾电话告知好利来公司开发部经理吴震涉案房屋停水。2013年10月28日，路雅向好利来公司传真函件一份，内容告知停水情况及损失赔偿事宜。同日，吴震通过邮件形式回复路雅处罗姓工作人员，内容为：“罗经理好！对于停水给贵方造成的损失我深表遗憾！另你上周五的传真我已收到，特将与房东刘总的沟通结果告知如下：1、停水截止时间不确定，原因是原迪亚天天面积要装修，装修方案在设计中，非要打开水阀也可以，后面面积的房租65万每年你承担，就不装修了。2、不会有赔偿，装修是房东的正当权利。3、必须合同签署人李晓伟出面房东才会谈其他问题，其他人要谈必须出具合法的手续及证明。以上为刘总原意。吴震”。2013年10月31日，路雅处工作人员向好利来公司再次发送邮件，内容为“北京好利来食品有限公司：自2013年10月22日店面停水至今的情况，我方已多次要求贵司及时解决，但均未果，由于停水导致我方无法正常营业，已有多名顾客办理退卡退费，并有多名发型师及技师辞职，给我方造成严重损失，且上述情况仍在继续。鉴于此情况，原我双方的房屋租赁合同目的已无法实现，为避免损失进一步扩大，我方决定迁址经营，并正式提出解除房屋租赁合同，请贵司收到此解除合同通知函后，与我方办理房屋交接手续及配合我方办理注册地址变更事宜。美乐汇形象设计中心，路雅”。2013年11月1日，吴震回复邮件内容为“美乐汇形象设计中心：贵公司的情况我司深表遗憾，我方仍在与房主积极沟通，但情况与10月28日沟通结果一样，如贵司已决定解约，双方今天可以面谈么？吴震”。后2013年11月3日，路雅处工作人员邮件告知吴震取回涉案房屋钥匙，但吴震未前往进行交接。好利来公司虽认可与路雅沟通过停水问题，但表示该公司未派人前往现场核实，对具体停水时间无法确认。诉讼中，双方当事人于2014年3月10日进行了房屋交接，路雅将涉案房屋钥匙退还好利来公司。为证实装修残值损失，路雅向法院提出装修残值鉴定申请，法院委托北京京评价格评估有限公司（以下简称鉴定机构）进行了司法鉴定。后该鉴定机构向法院出具了《价格评估报告书》，鉴定意见为：经运用成本法评估，评估对象于评估基准日的市场价格为：213658元。经质证，双方当事人对鉴定报告的真实性予以认可。路雅另主张营业损失、会员卡等产品余额的利润部分，好利来公司对此不予认可，经询问，路雅表示上述主张为估算数额，未能就此向法院提交充分证据。原审法院判决认定：委托是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务，受托人在委托权限内所有行为后果由委托人承担的行为。本案中，好利来公司向桓秀勇出具《授权书》，授权桓秀勇负责涉案房屋的出租事宜，故桓秀勇签署租赁合同出租涉案房屋，该合同项下的权利义务应由好利来公司负担。好利来公司虽对路雅与李晓伟的委托关系提出质疑，但路雅提交了对李晓伟的书面授权，且李晓伟通过视听资料的方式说明了委托关系，好利来公司未能就此提交相应反证。此外，虽租赁合同未显示路雅作为乙方，但考虑到甲方处亦非直接体现出好利来公司，而由受托人桓秀勇进行签字，故由李晓伟在乙方处签字符合双方的签约习惯。且即便好利来公司对路雅和李晓伟之间的代理关系并不知情，李晓伟在诉讼中已正式披露委托关系，好利来公司亦表示如清楚承租人为路雅，仍会签订租赁合同，对承租人无特别要求，故路雅亦可行使受托人李晓伟对好利来公司的合同权利。综上，法院对好利来公司针对合同主体提出的抗辩不予采信，认定李晓伟与桓秀勇于2012年10月9日签订的租赁合同实际承租方为路雅，出租方为好利来公司。合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，好利来公司作为涉案房屋的出租人，负有保证承租人正常使用房屋的义务。通过双方往来邮件可证实，好利来公司已确认存在停水的事实，但未及时予以解决。考虑涉案房屋用于经营美发行业，如用水不能正常供应，确会造成无法正常经营的后果。实际履行中，双方当事人沟通停水事宜已长达十余天，且好利来公司未能明确何时可解决停水问题，故现路雅以合同目的无法实现为由要求解除租赁合同，具备事实及法律依据，法院对此予以支持。合同解除后，好利来公司理应将押金退还。现合同未履行期满，好利来公司应对房屋的装修残值予以赔偿。路雅未对其主张的营业损失、会员卡等产品的利润部分提交相应证据，法院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零三条之规定，判决：一、于本判决生效之日起，解除路雅的受托人李晓伟与北京市好利来食品有限公司的受托人桓秀勇于二〇一二年十月九日签订的《房屋租赁合同》；二、北京市好利来食品有限公司于本判决生效后七日内退还路雅押金人民币一万元、赔偿路雅装修残值损失人民币二十一万三千六百五十八元；三、驳回路雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。好利来公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，驳回对方的全部诉讼请求，对方承担本案诉讼费用。上诉理由是：第一，原审判决认定路雅与实际承租人李晓伟存在委托关系是错误的。好利来公司与李晓伟签订租赁合同是2012年10月9日，路雅注册北京金水田企业管理服务中心是在2013年7月29日，时间不符。另外，路雅注册北京金水田企业管理服务中心所使用的房屋与本案诉争房屋不是同一处。另外，路雅提供的委托书上的签名并非李晓伟的亲笔签名。李晓伟的视听资料也是庭审后收集整理的，不应被采纳。我方认为房屋的实际承租人是李晓伟而不是路雅。路雅与李晓伟之间是转租关系。而好利来公司禁止李晓伟转租。第二，原审法院对装修残值作了评估，但是我们认为这个结果和我们没有关系。综上，请求支持上诉人的上诉请求。路雅同意原审法院判决，针对好利来公司的上诉理由答辩称：不同意好利来公司的上诉请求。第一，当时签订租赁合同时，路雅不在北京，是李晓伟拿着授权委托书签订的合同，好利来公司也是委托代理人签署的合同，当时签约时已经向对方表达了相关的委托授权关系。路雅是实际承租人，李晓伟是代理人身份。所以合同主体没有问题。第二，依据合同约定，需要好利来公司提供产权文件来进行公司注册的。诉争房屋不能注册为美容美发公司，我按照好利来公司提供的文件办理的注册手续。对于具体房号不是很清楚。在本院审理过程中，好利来公司提供了北京金水田企业管理服务中心的工商登记材料，证明该公司住所地是北京市海淀区清河清上园东路×号院清上园2号楼102号，与诉争房屋不一致，注册时间是2013年7月29日。对此，路雅称好利来的租赁合同中明确约定，鉴于出租房屋没有办理房屋所有权证，所以提供加盖开发商公章的大产权证即可，因此对于具体房屋号牌我方并不清楚，是按照好利来公司提供的材料注册的。在双方租赁合同中也约定由好利来提供办理营业手续的证明文件，如果不符合，是好利来公司违反了合同约定。好利来公司否认李晓伟提供的委托书的真实性，但并未提供相应证据予以证明。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《授权书》、收据、公证书、视听资料、工商登记材料等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，好利来公司主张与其签订诉争房屋租赁合同的李晓伟所持授权委托书上李晓伟的签字虚假，诉争房屋的实际承租人是李晓伟，李晓伟与路雅是转租关系，但并未就此提供充分证据予以证明。另外，在诉争房屋被停水之后，路雅与好利来公司就合同解除问题进行沟通，之后就房屋进行了交接，好利来公司并未就路雅的承租人身份问题提出异议。综上，好利来公司的上述主张，本院不予支持。由于合同履行期未满，而路雅对于合同解除并无责任，合同解除后，好利来公司应对房屋装修残值予以赔偿。原审判决并无不当，好利来公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费五千九百五十五元，由北京市好利来食品有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费七千二百五十元，由路雅负担二千七百四十五元（已交纳）；由北京市好利来食品有限公司负担四千五百零五元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费四千六百五十五元，由北京市好利来食品有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  冀 东审 判 员  刘秋燕代理审判员  刘 磊二〇一四年十月十七日书 记 员  刘芳芳