四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初632号 原告：张琳，女，汉族，1975年1月25日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杜勤建，男，汉族，1966年6月10日出生，住成都市武侯区。系原告张琳的丈夫。 被告：何海瑛，女，汉族，1981年6月27日出生，住四川省平昌县。 原告张琳与被告何海瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因被告何海瑛下落不明，本院对其公告送达，并依法适用普通程序，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员王满奎、周卫建组成合议庭进行审理。于2019年6月13日、6月20日两次公开开庭进行了审理，原告张琳的委托诉讼代理人杜勤建到庭参加诉讼，被告何海瑛经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张琳向本院提出诉讼请求：何海瑛向张琳赔偿各项欠款53117.68元。事实与理由：2015年8月23日，通过伊诚地产，张琳与何海瑛签订为期一年的房屋租赁合同，从2015年10月开始，何海瑛从未按时缴纳房租，多次催促，仍不按时缴费，并且无法联系到人，物管费、水电费等长期拖欠。2016年8月，合同到期，鉴于何海瑛不能遵守合同，张琳要求其尽快搬离，但是其仍未搬离，为此张琳的丈夫还到房屋楼道进行蹲守，仍然无果。2017年8月，在不得已的情况下，只好将水电停了，10月中旬，何海瑛打电话说要退房，但是张琳未收到钥匙。几经交涉，何海瑛最后于10月23日通过快递寄送钥匙，张琳于10月24日实际收到钥匙，因此何海瑛实际退房时间为2017年10月24日。因此要求何海瑛支付房屋滞纳金、房租、房租利息、房屋内物品损坏损失等费用。 何海瑛经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因何海瑛未到庭应诉，本院对张琳证据原件进行了核对，结合张琳陈述，本院认定事实如下： 2015年8月23日，张琳（出租方、甲方）与何海瑛（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定如下：1、乙方租赁甲方拥有的房屋位于成都市芳草街6号王府花园12幢3层23号房；2、租期12个月，自2015年8月24日至2016年8月23日；3、月租金1550元，租金每2个月支付一次，乙方向甲方支付的首次租金合计4650元（包括1550元押金），首次租金对应的租期为2015年8月24日至2015年10月23日，第二次租金于2015年10月13日之前付清，之后每隔2个月支付一次租金；4、乙方须按时支付本合同约定的租金，按时交纳水电气费、电话费、有线电视收视费等费用，如乙方逾期交付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回该屋。 合同签订后，张琳向何海瑛交付了房屋，何海瑛支付了首批4650元（押金及前两个租金）。书面合同约定的2016年8月23日期满后何海瑛继续使用案涉房屋并交纳租金至2016年12月23日，其后未再支付租金，2017年10月24日张琳收到何海瑛寄回的房屋钥匙，收回房屋，收房时，张琳发现案涉房屋之中床、衣柜、厨房抽屉、墙存在损坏。房屋租赁期间，张琳代何海瑛支付燃气费1086元、物管水电费500.3元，此部分费用张琳已在何海瑛支付款项之中进行了扣除。 另查明，何海瑛已支付的租金亦存在如下延迟： 1、2015年10月24日至2015年12月23日租金，应交清时间为2015年10月13日前，实交时间为2015年11月5日，迟延22天。 2、2015年12月24日至2016年2月23日租金，应交清时间为2015年12月13日前，实交时间为2016年1月1日，逾期18天。 3、2016年2月24日至4月23日租金，应交清时间为2016年2月13日前，实际交清时间为2016年3月24日，逾期39天。 4、2016年4月24日至6月23日租金，应交清时间为2016年4月13日前，实际交清时间为2016年7月15日，逾期92天。 5、2016年6月24日至8月23日租金，应交清时间为2016年6月13日前，实际交清时间为2016年7月22日，逾期8天。 6、2016年8月24日至10月23日租金，应交清时间为2016年8月13日前，实际交清时间为2017年3月16日。 7、2016年10月24日至12月23日租金，应交清时间为2016年10月13日前，实际交清时间为2017年9月29日。 8、从2016年12月24日到2017年10月23日，何海瑛没有支付过租金。 本院认为，张琳与何海瑛之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案焦点在于以下几点：1、2016年8月24日以后的租金标准问题；2、张琳主张的各项费用是否应该支持。 一、2016年8月24日以后的租金标准问题。 本案之中，双方书面合同到期日为2016年8月23日，之后双方未再签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，2016年8月24日之后，双方建立不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，即租金标准和付款方式依然参照原合同约定。张琳主张其在之后多次催交租金，并要求何海瑛离开，何海瑛占房不走应该增加月租金标准，但是未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，张琳应承担证明不力的责任，对其调高租金标准的主张不予支持，因此，本院认定2016年8月24日之后的租金仍然按照原书面合同约定的1550元/月进行计算。 二、张琳主张的各项费用是否应该支持。 张琳主张的各项费用由以下几类构成： 从2016年12月24日至2017年10月24日租金。 2016年8月24日之后，双方建立不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，何海瑛应按照合同约定继续履行租金支付义务，但2017年10月24日张琳已收到案涉房屋钥匙，双方不定期租赁合同于此时解除，且视为当天房屋已退还，因此10月24日不应该计付租金，租金支付期间为2016年12月24日至2017年10月23日，总计10月*1550=15500元。 (二)何海瑛迟延支付租金应该支付的滞纳金。 合同中所称的滞纳金实则为逾期支付租金而应该支付的违约金。按照合同“乙方须按时支付本合同约定的租金……如乙方逾期交付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金”之约定，只要何海瑛未能按时足额支付租金就可以以租金标准1550元为基数，每日计算违约金。 关于违约金的起算，按照合同约定付款时间为双月的13日之前，按照《中华人民共和国民法总则》第二百零一条：“按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。按照小时计算期间的，自法律规定或者当事人约定的时间开始计算。”之规定，双月的13日为交付当期租金的最后一日，违约金应从其下一日，即双月的14号起算。因此，对于张琳主张的从双月12日计算违约金的算法不予认可。 关于违约金的比例，按照合同约定以月租金1550元为基数，以日百分之一为利率进行计算，一年的违约金为5657.5元，与一年租金之和18600元之比例为30.42%，已经明显过高，本院酌情调整为按每日7.89‰计算。 通过法庭调查截止2016年7月22日，共逾期179天，该期间违约金为2189.08元；而从2016年8月14日之后，何海瑛一直处于逾期未全额付清租金状态之下，截止2017年10月23日，共逾期436天，该期间违约金为5332.06元。两者相加为7521.14元。 （三）关于何海瑛支付的押金1550元，因在合同中没有对押金的处理作明确约定，故根据一般交易习惯，租房押金应进行抵扣，故在何海瑛向张琳履行上述支付义务时，应在应付金额中扣除押金的金额，即何海瑛还应向张琳支付15500+7521.14-1550=21471.14元。 （四）关于逾期付款的利息。 张琳主张从2017年10月24日收房后，何海瑛应该与之结清拖欠的租金和滞纳金，应该支付利息。本院认为，何海瑛在合同解除退房后应该支付租金及滞纳金，而未支付，视为对该款项的占有，应该向张琳支付利息。但是张琳主张的按日万分之五计息没有依据。本院酌情按照年息6%，以21471.14元为基数，从2017年10月24日计算至上述款项实际付清之日止。 （五）关于各项损失。 张琳提交的床、衣柜、厨柜、墙体、卫生情况等照片无时间、无地点、无出租之前的对比，无法证明上述损失是因何海瑛租赁而造成。关于建设银行查询明细费用40元，属于张琳自行组织证据之时产生的费用，该项在合同之中没有约定，本院不予支持。 （六）关于精神损失费。 张琳在房屋租赁法律关系之中主张精神损害赔偿，没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告何海瑛于本判决生效之日起十日内向原告张琳支付欠付的2016年12月24日至2017年10月23日租金以及逾期支付租金违约金合计21471.14元； 二、被告何海瑛于本判决生效之日起十日内向原告张琳支付逾期付款的利息，计算方式为：以21471.14元为基数，按照年息6%，从2017年10月24日计算至上述款项实际付清之日止； 三、驳回原告张琳的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取1128元，由原告张琳承担564元，被告何海瑛承担564元。（此款张琳已垫付，何海瑛在支付上述费用时一并支付） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  王满奎 人民陪审员  周卫建 二〇一九年六月二十日 书 记 员  曾 娜