上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第1243号原告（反诉被告）上海金绘建筑装潢有限公司。法定代表人金永泉。委托代理人苏徐高，上海市瑞和律师事务所律师。被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司。法定代表人盛忠。委托代理人唐云，上海政明律师事务所律师。委托代理人印文欣，上海政明律师事务所律师。原告（反诉被告）上海金绘建筑装潢有限公司（以下简称金绘公司）诉被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司（以下简称岳帝鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金绘公司的法定代表人金永泉及其委托代理人苏徐高，被告岳帝鼎公司的委托代理人唐云、印文欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金绘公司诉称，2005年11月，岳帝鼎公司与案外人上海碧潮木业有限公司（以下简称碧潮公司）签订场地租赁协议，约定岳帝鼎公司向碧潮公司出租罗店镇联合村西侧15亩场地，租期20年。碧潮公司在承租的场地上建造了8，300平方米的厂房。2006年9月，碧潮公司出具委托书，明确该厂房由金绘公司管理出租并承担所有法律责任，土地租赁合同、厂房租赁合同等所有合同的权力义务均由金绘公司继受。此后，金绘公司将该厂房出租给上海宝杉木业有限公司使用至今。2011年起，土地所有权人上海宝山联富农工商实业公司（以下简称联富公司）向法院起诉，要求确认其与岳帝鼎公司之间的土地租赁合同无效，并要求岳帝鼎公司及金绘公司等众多土地使用人返还土地。该案审理中，法院委托司法审价单位对原告的厂房造价进行审价，确定造价为5，556，045元。现金绘公司认为，根据前案审理情况来看，土地租赁合同应为无效，且无实际履行可能，金绘公司投资建造的厂房成为客观损失，故请求岳帝鼎公司赔偿承租场地内固定添附损失5，556，045元。被告岳帝鼎公司辩称，金绘公司所述租赁及建造厂房等情况属实，但本案应当根据双方各自过错程度分摊厂房造价损失，不应当由岳帝鼎公司单独承担。另外，双方于2011年4月9日签署文件，对于宝杉公司租金进行对账，将金绘公司欠岳帝鼎公司的土地租金与宝杉公司欠金绘公司的房租相互折抵。此后，金绘公司未再支付土地租金，故岳帝鼎公司提出反诉，要求金绘公司支付2011年4月9日以来的场地使用费至实际返还场地日止（暂计：2011年4月9日至2012年4月8日为302，400元，2012年4月9日至2014年8月31日为760，320元）。原告金绘公司针对被告岳帝鼎公司的反诉辩称，双方在2011年4月9日对账时已经明确约定将双方土地租金在宝杉公司的房租中进行抵扣，2011年4月9日以后的租金也是按照这个方式计算的。目前金绘公司与宝杉公司之间的租赁纠纷正在仲裁，仲裁审理中金绘公司与宝杉公司计算2011年4月9日以后的租金时也抵扣了金绘公司应向岳帝鼎公司支付的租金，所以岳帝鼎公司的反诉理由不成立，不同意对方的反诉请求。经审理查明，2004年底，岳帝鼎公司向联富公司承租了上海市宝山区罗店镇联合村原牧场及周边共计100多亩土地。2005年9月24日，岳帝鼎公司与碧潮公司签订场地租赁协议，约定岳帝鼎公司将宝山区罗店镇联合村西侧15亩土地出租给碧潮公司，租期从2005年11月20日至2025年11月19日，租金1.8万／年／亩，先付后用，一年一付，第四年起每三年在前一年的基础价位上递增5％。2006年4月30日，岳帝鼎公司与碧潮公司签署补充协议，约定碧潮公司厂区南侧水泥道路宽度为10米，道路面积租金在碧潮公司所租用土地红线之外部分由双方各承担50％。2006年9月8日，碧潮公司出具授权书，载明碧潮公司在承租场地上建造厂房的施工管理和日后维护保养及建成后对外招商出租等，均由金绘公司进行管理。审理中，碧潮公司出具情况说明，表示其与金绘公司共同建造了厂房，现在同意由金绘公司与岳帝鼎公司诉讼解决租赁纠纷，碧潮公司不再参与本案诉讼。同日，2006年9月8日，金绘公司与宝杉公司签订租房合同，约定金绘公司将4幢厂房（约8，300平方米）出租给宝杉公司用于木材加工及存储，租期从2006年10月20日至2016年10月19日，第一至五年的年租金为96.944万元，第六至十年的年租金为106.032万元。2011年4月9日，金绘公司、岳帝鼎公司和宝杉公司三方签署结账单，至2011年4月9日，宝杉公司欠金绘公司的房租扣除金绘公司欠岳帝鼎公司的土地租金后尚欠房租1，815，399元。2012年6月5日，岳帝鼎公司、金绘公司、宝杉公司及其他土地使用人（中涵公司、吴国山）共同签署会议纪要，各方商定各位土地使用人以无独立请求权第三人身份参加岳帝鼎公司与联富公司的诉讼，各第三人均同意以岳帝鼎名义提出反诉诉请，向联富公司主张赔偿各类损失，若此次不以岳帝鼎公司名义提出诉请，视为放弃权利。各第三人均以反诉结案结果确定赔偿金额确定各自的赔偿金额，不得再以任何理由和方式向岳帝鼎提出主张。以上事实，有原告提供的场地租赁协议、补充协议、授权书、租房合同、结账单，被告提供的牧场转让协议、会议纪要及双方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。此外，岳帝鼎公司与联富公司的土地租赁合同纠纷已经在诉讼中［（2014）宝民三（民）重字第8号，目前未生效］。该案审理中，本院根据岳帝鼎公司的申请，委托上海中世建设咨询有限公司对系争场地上增加的固定添附造价进行司法鉴定，鉴定结论金绘公司造价为5，556，045元。该案经本院公开开庭审理后，于2014年8月25日依法判决：岳帝鼎公司与联富公司的土地租赁协议无效；岳帝鼎公司、金绘公司等实际使用人均迁出系争土地；岳帝鼎公司向联富公司补付2005年以来至实际返还土地日止的土地使用费；联富公司向岳帝鼎公司赔偿3，000万元。该案判决后，相关当事人提出上诉，目前尚在二审审理中。本院认为，本案系争土地至今未办理农用地转用审批手续，故岳帝鼎公司与金绘公司之间的场地租赁协议违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效后，金绘公司应当立即返还场地，因金绘公司已经与场地实际使用人宝杉公司另案处理纠纷，故本案不再追加宝杉公司参加诉讼。本案主要争议在于双方如何承担固定添附损失及租金是否应当支付。岳帝鼎公司在明知系争土地系农用地的情况下违法出租，其过错明显，应承担主要责任，金绘公司承租该土地建造厂房亦有过错，应承担次要责任。考虑到岳帝鼎公司与联富公司的诉讼情况，并结合本案双方的纠纷情况，本院酌情确定岳帝鼎公司赔偿金绘公司固定添附损失450万元。关于双方租金问题，2011年4月9日结账单已经明确此前双方的之间的租金直接在宝杉公司应付给金绘公司的租金中抵扣，对此双方均确认，但4月9日之后的租金、使用费是否抵扣并未明确约定，故岳帝鼎公司主张金绘公司应补付租金、使用费合法有据。参照双方合同约定的租金标准，及补充协议涉及的超租赁面积的道路建设等情况，本院认定双方租赁面积可以岳帝鼎公司诉称的16亩计算，2011年4月10日至2011年11月20日的租金以每亩年租金18，900元计算，2011年11月21日以后，以每亩年租金19，800元计算至实际返还土地日止。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海金绘建筑装潢有限公司与被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司就上海市宝山区罗店镇联合村西侧场地（约16亩）所签订的场地租赁协议无效；二、原告（反诉被告）上海金绘建筑装潢有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司返还上述场地；三、被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）上海金绘建筑装潢有限公司固定添附损失450万元；四、原告（反诉被告）上海金绘建筑装潢有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司支付2011年4月10日至实际返还场地日止的场地使用费（其中2011年4月10日至2011年11月20日以18，900元／亩／年计算，2011年11月21日后以19，800元／亩／年计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50，692元，由原告（反诉被告）上海金绘建筑装潢有限公司负担9，591元，被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司负担41，101元。反诉案件受理费减半收取为7，182元，由原告（反诉被告）上海金绘建筑装潢有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王 力代理审判员 刘 姗人民陪审员 时金兰二〇一四年十月二十三日书 记 员 茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。