重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第05716号上诉人（原审被告）：重庆清科实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永大道28号7-1，组织机构代码69124522-5。法定代表人王建平，重庆清科实业有限公司董事长。委托代理人吴孝宇，重庆歌乐律师事务所律师。委托代理人徐世明，男，汉族。被上诉人（原审原告）：王智文，无固定职业。委托代理人温晓峰，北京市大成（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆清科实业有限公司（以下简称清科公司）与被上诉人王智文商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年3月12日作出（2014）沙法民初字第00675号民事判决，清科公司对该判决不服，向本院提起上诉。本案由审判员陈孟琼担任审判长，由代理审判员陈洁婷主审，并与审判员刘家秀组成合议庭，于2014年9月23日公开进行了审理。上诉人清科公司的委托代理人吴孝宇、徐世明，被上诉人王智文的委托代理人温晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：原、被告双方于2012年11月6日签订了《房屋认购协议》。该协议约定：“甲方：重庆清科实业有限公司；乙方王智文；……；一、重庆市沙坪坝区西永组团R27-1／02地块‘清华SOHO’楼盘系甲方开发建设，该地块为：国有出让地，土地的性质为：教育科研用地，房屋的用途为：办公。使用年限为50年。甲方保证该房屋《房地产权证》上登记信息完全符合上述内容，且无产权纠纷，手续合法，能正常办理房屋产权登记。二、甲、乙双方约定：乙方自愿认购该物业西永组团，建筑面积暂为95.34平方米（房号及面积最终以房权证为准）。乙方认购物业应向甲方支付购房款，房款以建筑面积（清水框架房）5823元／㎡计价，总价暂为555165元（大写：伍拾伍万伍仟壹佰陆拾肆元整），最终总价以房权证面积为准，多退少补。该房价中已含一户一表水、电入户费。三、……；四……；五、房款支付方式：本协议签订之日，乙方应向甲方支付房款总额的50%计人民币277583元（大写贰拾柒万柒仟伍佰捌拾叁元整）；2012年12月21日之前，签订购房合同并办理备案后，乙方应缴纳相关的税费由甲方在收取此次房款时一并代为收取，以便为乙方办理产权（实际办证税、费以发票为准，多退少补）；对未付的50%房款可由甲方指定银行为乙方办理按揭（如因乙方原因未能办理按揭，乙方需将未付的50%房款支付乙方）。六、乙方房款应支付至甲方指定账户。……；七、经甲乙双方约定于2012年12月31日前交房并签订购房合同，在签订该合同后甲乙双方按政府相关规定在房屋产权证办毕，如甲方未按以上时间规定办理，甲方应按乙方已支付房款总额每日的千分之一计算违约罚金赔付于乙方。若逾期三个月还未办理完毕，乙方有权解除本协议，甲方除承担约定的违约责任外，还应赔偿乙方的一切直接损失及间接损失费（如装饰、设计费等）；八、……；九、……；十、……；十一、违约责任：如任何一方违反本协议，将承担违约责任，即违约方应支付守约方按已支付房款总额20%计算的违约金。十二、其他：……。”合同签订后，原告于当日以刷卡的方式向被告支付房款277533元，被告向原告出具了加盖被告公司财务章的收据。另查明，2009年3月26日，被告重庆清科公司取得《重庆市企业投资项目备案证》。2013年7月12日，被告清科公司取得《重庆市房地产权证》。2013年8月28日，被告重庆清科公司取得《建设用地规划许可证》以及附件。2013年12月17日，被告重庆清科公司向重庆市沙坪坝区人民政府递交了《关于恳请协调、尽快解决西永微点园R27-1／02地块“清华SOHO”项目报建、验收和办理产权等遗留问题的紧急报告》。同年12月23日，重庆清科公司收到了《重庆市沙坪坝区城乡建设委员会公文处理签》。王智文一审中诉称：原、被告双方于2012年11月6日签订了《房屋认购协议》，该协议约定，原告向被告购买其开发的房屋，总价款555165元。被告应当于2012年12月31日前交房并签订购房合同，并最迟于2013年8月31日将该物业的房地产权证办毕，若逾期三个月未办毕，乙方即原告有权解除协议。协议签订后，原告于同日依约向被告支付了房款277583元，但被告不仅没有如约交房，也未如期办理房地产权证。后经原告了解，被告根本没有办理该物业的预售许可证，原、被告双方签订的协议无效。现原告请求确认原、被告于2012年11月6日签订的《房屋认购协议》无效；请求被告返还购房款277583元及自2012年11月6日起至付清该款时为止的利息（按照中国人民银行公布的一年期贷款利率计算）；请求被告赔偿原告损失277583元。重庆清科公司一审辩称：原告所述的楼盘系被告公司开发承建，该项目已经建设完毕。由于政府将土地抵押，导致至今无法办理该项目的相关证件。原告在购买本案诉争房屋时也知道这样的情况。本案诉争房屋可以使用，双方签订的《房屋认购协议》是有效的，如果原告需解除该协议，被告同意返还购房款277583元及自2012年11月6日起至付清该款时为止的利息（按照中国人民银行公布的一年期贷款利率计算），不同意赔偿原告损失277583元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。一审法院通过对双方于2012年11月6日签订的《房屋认购协议》的审查，该协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故一审法院认定原、被告双方于2012年11月6日签订的《房屋认购协议》为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现被告并未举证证明取得了商品房预售许可证，也未提交《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，以及通知原告接房的相关证据，应当承担举证不能的不利后果。原告王智文要求认定双方签订的《房屋认购协议》无效的请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。现被告未取得商品房预售许可证明向原告王智文出售由被告方开发承建的商品房并与原告王智文签订商品房买卖合同，并收取购房款，被告的行为违反法律规定，导致合同无效。现原告王智文请求返还房款277583元，并以277583元从2012年11月6日起按照中国人民银行一年期贷款利率支付利息，利随本清的诉讼请求一审法院予以支持。对于原告请求的损失赔偿277583元，现被告在原告王智文起诉前未取得商品房预售许可证，更无法证明原告王智文在购买本案诉争房屋时知晓其取得了商品房预售许可证，一审法院酌情主张原告王智文的损失费166550元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告王智文于被告重庆清科实业有限公司于2012年11月6日签订的《房屋认购协议》无效。二、由被告重庆清科实业有限公司于本判决发生效力后立即退还原告王智文购房款277583元，并以277583元从2012年11月6日起按照中国人民银行一年期贷款利率支付利息，利随本清。三、由被告重庆清科实业有限公司于本判决发生效力后立即赔偿原告王智文损失费166550元。四、驳回原告王智文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9352元，减半交纳4676元（原告已预交），由被告重庆清科实业有限公司负担。重庆清科公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：1、双方签订的“房屋认购协议”不能等同于“商品房买卖合同”，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的赔偿责任的条款。2、上诉人与被上诉人在签订房屋认购协议时，所涉房屋为现房，因为该房屋所在项目属于西永组团地块“清华SOHO”楼盘，属于西永微电园的招商引资重点项目之一，该园区特点是建设先行，手续后办。2012年9月，楼盘的土建、水电、消防、电梯、门窗等全部安装完毕，被上诉人是经过充分了解后签订的房屋认购协议，上诉人不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的事实。3、一审判决要求上诉人承担利息及赔偿20万元，判决太重。王智文答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，要求维持原审判决。理由：1、双方签订的房屋认购协议，具备商品房买卖合同应当具备的主要条款，应当被认定为商品房买卖合同。2、王智文在与清科公司签订认购协议时，不知道所购买房屋没有取得商品房预售许可证的情况，并且在认购协议中，清科公司也未作相应提示。因此清科公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，对王智文进行赔偿。二审中，上诉人的委托代理人举示了2011年051号建设工程施工合同及清华芯动工程移交函两份证据，本院认为，两份证据与本案争议焦点事实不具有关联性，故不予认定。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：其一，双方当事人签订的“房屋认购协议”是否应当认定为商品房买卖合同？其二、双方签订的“房屋认购协议”是否有效？其三，清科公司是否应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定对王智文进行赔偿？赔偿金额是否过高？本院对此分别评述如下：一、关于双方当事人签订的“房屋认购协议”是否应当认定为商品房买卖合同的问题。根据双方于2012年11月6日签订的房屋认购协议，该认购协议为格式合同式样，共计十二条，分别对地块用途、使用年限、所在楼层号、房屋单价、面积、总价款、付款方式、双方权利义务、交房及办理产权证时间、违约责任的处理等作出相应约定。该协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院认为双方当事人签订的房屋认购协议应当认定为商品房买卖合同。二、双方签订的“房屋认购协议”是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。直至本案审理至今，清科公司均不能提交出商品房预售许可证及《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故本院认为双方签订的“房屋认购协议”无效。其三，清科公司是否应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定对王智文进行赔偿以及赔偿金额是否过高的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。上诉人在未取得商品房销售许可证的情况下与被上诉人签订商品房买卖合同时，无证据证明告知了被上诉人王智文该楼盘未取得商品房销售许可证的事实，且未在合同条文中作出相应提示，也无证据证明王智文知晓该楼盘未取得商品房销售许可证的事实。故本院认为清科公司应当承担该合同被认定为无效的赔偿责任。一审法院酌情判决清科公司赔偿166550元，未超过已付房款277583元一倍的金额，本院认为一审判决金额并无不当。综上所述，重庆清科实业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9352元，由重庆清科实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  陈洁婷二〇一四年十月九日书 记 员  喻 瑜