新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书（2014）塔民一再终字第22号上诉人（原审被告）：彭延江（又名彭超），男，汉族。上诉人（原审被告）：藏艳云，女，汉族，系彭延江之妻。共同委托代理人（特别授权代理）：黄万城，系塔城市新城法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：裕民县大西北酒厂，住所地：裕民县万花园路。负责人：王希，厂长。委托代理人：王相坤，新疆塔原律师事务所律师。原审被告：董国林，男，汉族。委托代理人：马原生，新疆昌恒律师事务所律师。上诉人彭延江、藏艳云因与被上诉人裕民县大西北酒厂（简称酒厂）、原审被告董国林房屋买卖合同纠纷一案，不服裕民县人民法院（2014）裕民一初字第1号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭延江及其藏艳云的共同委托代理人黄万成，被上诉人裕民县大西北酒厂及其委托代理人王相坤，原审被告董国林及其委托代理人马原生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2006年秋天，被告彭延江与被告董国林合伙开办煤球厂，与原告王希协商以78000元购买原告所有的裕民县知青农场房院，由被告彭延江与原告王希签订了2007年3月13日房屋买卖协议，并已履行。后董国林退出合伙，于2008年2月13日以一房两卖为由诉请王希返还购房款40000元，该案经一审{（2008）裕民一初字第103号}及二审{（2008）塔民一终字第570号}判决后，王希返还了董国林购房40000元。因该房院由彭延江及其妻臧艳云居住，王希要求彭延江返还房院并退还彭延江购房款38000元，遭到彭延江、臧艳云拒绝，故原告酒厂诉诸本院要求被告彭延江、臧艳云返还原房院。2002年，裕民县经贸委将原知青农场330平方米土建房屋以12000元出售给招商引资企业酒厂，后经酒厂申请，由裕民县人民政府批准，县建设局、县国土资源局将原知青农场房屋前3600平方米土地划拨给酒厂，作为扩建厂房无偿使用。由于种种原因，酒厂未办理房产证和土地使用证。本案争议焦点：1、原告酒厂与被告彭延江签订的房屋买卖协议是否有效；2、被告彭延江给付原告酒厂购房款是78000元还是38000元。原审认为，房屋买卖合同应严格遵守国家法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，原告酒厂在转让房屋时未依法办理权属证书，对于其中划拨使用的土地也未报人民政府审批。因此，原告酒厂与被告彭延江签订的房屋买卖协议应当认定无效。本案原告酒厂与被告彭延江2007年3月13日签订的房屋买卖协议虽不具有合法性，但却具有真实性和关联性。该协议说明了购房实际价格为78000元。在乙方栏彭延江后用括号注明煤球厂与甲方栏酒厂相对应，从这一格式来看，更像是大西北酒厂与煤球厂签订的房屋买卖协议，据此可以认定彭延江系煤球厂出资人或合伙人。2008年2月，董国林作为原告起诉王希称：购买王希房院用于建煤球厂，要求王希返还购房款40000元并赔偿建煤球厂安装的电力设备款34730元。董国林与彭延江都是购买王希原有知青农场房院兴建同一煤球厂，二人显然系合伙关系。从2008年4月9日下午8时彭延江的谈话录音中更加证实这一点，据此可以认定被告彭延江与被告董国林系合伙关系。庭审中已查明王希与彭延江无其他经济往来，与董国林也无其他经济往来，仅因该房屋产生经济关系。2007年3月12日彭延江（彭超）出具的证明：王希给董国林、彭超的现金收条作废。该证明与2007年3月13日酒厂与彭延江房屋买卖协议中房款已全部付清相印证，且与证人吴某某证言相吻合，证人吴某某既是彭延江书写2００7年3月12日证明的见证人，也是彭延江与其妻臧艳云给王希付房款38000元的点钱人。据此可以认定该房屋系被告彭延江与被告董国林共同出资（彭延江38000元、董国林40000元）购买。原告王希根据（2008）塔民一终字第570号民事判决已将40000元房款退还给董国林，本案中又申请追加董国林为被告，本院认为，追加董国林为被告有助于查明案件事实，董国林未到庭参加诉讼，但这并不影响本院通过诸多证据认证相关事实，且董国林已实际领回购房款，也没有占有原知青农场房院，故本案中被告董国林不应承担责任。原告王希要求被告彭延江、臧艳云返还其房院的诉讼请求，本院予以支持。同时原告王希也应将被告彭延江、臧艳云所付购房款38000元予以返还。遂判决：一、被告彭延江、臧艳云于本判决生效之日起十日内向原告王希返还其原有的知青农场房院。二、原告王希于本判决生效之日起十日内向被告彭延江、臧艳云返还购房款38000元。案件受理费80元，投递费110元，共计190元（原告已预交），由被告彭延江、臧艳云负担。彭延江、臧艳云不服一审判决，向本院提出上诉称，1、《中华人民共和国房地产管理法》属管理性行政法规，非效力性禁止法律，一审判决适用该规定，认定双方买卖无效错误。2、一审认定上诉人与董国林系合伙关系没有依据。董国林与王希的关系发生于2006年8月23日-2006年11月7日，与本案无必然联系。3、上诉人取得诉争房屋已8年，陆续对房产进行维护和翻建、扩建，实际投入达60余万元，一审不顾其事实判决返还房屋明显错误。酒厂答辩称，房地产是两种权利，房屋属个人，土地属集体或国有，转让时存在土地和房屋不可分割，本案土地属无偿划拨，法律规定划拨土地转让未经批准的无效。原审认定彭延江与董国林合伙关系事实正确。原审被告董国林陈述，王希将涉案房屋出售给董国林，后又将该房屋出售给上诉人彭延江，这是两个买卖关系，各付各的房款，生效判决已确认。本案一审认定彭延江与董国林合伙关系是错误的，但结果与董国林无关，不承担责任是正确的。本院二审查明，2000年初，裕民县政府决定招商引资，将王希招来开发裕民酿酒资源，经裕民县政府协调将裕民县经贸委原知青农场几间房屋租给王希作酿酒车间，后经该经贸委党委会议研究，于2002年将讼争房屋以12000元卖给裕民县大西北酒厂（王希于2001年注册成立），但一直未办理房屋产权证书及土地使用证书。另查，上诉人彭延江与原审被告董国林口头协议开办煤球厂，被上诉人酒厂负责人王希以7.8万元的价格出售涉案房屋给彭延江和董国林，董国林于2006年8月-11月陆续支付房款4万元。后被上诉人酒厂（甲方）与上诉人彭延江（乙方）于2007年3月13日签订了买卖房屋协议，约定，乙方自愿以78000元的价格购买甲方原知青农场酒厂厂房，土建约300平方，砖建约200平方，还约定了办理两证及费用承担等内容，另注明房款已全部付清。董国林与彭延江的煤球厂未成立，双方亦未继续合作，董国林已另案向王希主张返还购房款4万元，该判决生效并执行完毕。本案争议焦点，涉案房屋系上诉人彭延江购买还是彭延江与原审被告董国林合伙购买？本院认为，本案的基础法律关系是房屋买卖合同关系，案由应为房屋买卖合同纠纷，而原审确定物权保护纠纷定性不准，应予纠正。同时原审判决首部原审原告裕民县大西北酒厂，与判决结果原审原告王希不符，亦一并纠正。关于涉案房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的、附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。根据上述规定，上诉人彭延江与被上诉人酒厂签订的买卖房屋合同系双方真实意思表示且不属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当有效。原审判决适用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，属管理性规定，而非效力性规定，故适用法律错误，应予纠正。关于涉案房屋系上诉人彭延江购买还是彭延江与原审被告董国林合伙购买问题。本案二审庭审中，上诉人彭延江与原审被告董国林虽认可2006年秋天合伙开办煤球厂，且原审被告董国林亦进行了变压器等附属设施的安装，但对涉案房屋是合伙共有财产还是合伙人个人财产双方并无约定。从以下事实：1、2006年8月至11月，原审被告董国林已陆续支付房款4万元给被上诉人酒厂负责人王希。2、上诉人彭延江在（2008）裕民一初字第103号卷庭审中陈述“董国林买房的40000元，我不知道，付钱没我也不知道”。3、上诉人彭延江2007年3月12日向王希出具的证明“王希给董国林、彭超的现金收条作废”，对此，原审被告董国林不予认可。4、上诉人彭延江庭审中陈述，关于原审采信的录音，是在喝酒中基于王希要求其出庭作证在其不知道的情况下进行的录音，不应采信。5、上诉人彭延江于2006年8、9月已居住在涉案房屋内至今。综合分析，上诉人彭延江与原审被告董国林均认可有合伙开办煤球厂的意向，但煤球厂实际未成立。虽然上诉人彭延江与被上诉人酒厂2007年3月12日签订虚假退伙协议，但从导致涉案房屋的产权登记在上诉人彭延江的名下的结果与王希在（2008）裕民一初字第103号庭审中陈述“当时为了让彭延江放心，以退伙方式证明房子就是彭延江的”相互印证2007年3月13日上诉人彭延江与被上诉人酒厂签订买卖房屋协议，是上诉人彭延江与被上诉人酒厂的真实意思表示，从而否定原审被告董国林作为涉案房屋的合伙购买人的事实，（2008）裕民一初字第103号判决及（2008）塔民一终字第570号判决亦可证实。因此，涉案房屋由原审被告董国林购买变更为上诉人彭延江个人购买，被上诉人酒厂只认可上诉人彭延江支付房款3.8万元的抗辩，与合同中房款已全部付清不符，故不予支持。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，应予支持。原审判决定性不准，应予纠正。原判认定事实不清，适用法律有误，导致判决结果错误，应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：一、撤销裕民县人民法院（2014）裕民一初字第1号民事判决；二、驳回被上诉人裕民县大西北酒厂要求上诉人彭延江、藏艳云返还房屋并恢复原状的诉讼请求；三、原审被告董国林不承担责任。一审案件受理费80元、邮寄费110元，二审案件受理费80元、邮寄费120元，由被上诉人裕民县大西北酒厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  印新红审 判 员  张清霞代理审判员  黄 昊二〇一四年十月二十一日书 记 员  潘 伟