中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初1479号 原告：招商银行股份有限公司滨州分行，住所地滨州市渤海十六路601号国际大厦，统一社会信用代码913716005992693638。 负责人：尉茂景，该分行行长。 委托诉讼代理人：杨金华，该分行职工。 委托诉讼代理人：刘旭，该分行职工。 被告：刘国民，男，1990年11月13日出生，汉族，住山东省博兴县。 被告：刘平三，男，1953年11月13日出生，汉族，住滨州市博兴县。 被告：郑秀荣，女，1954年11月2日出生，汉族，住山东省博兴县。 被告：山东省博兴县天元房地产有限责任公司，住所地：滨州市博兴县博城五路182号，统一社会信用代码91371625670529296E。 法定代表人：魏雁，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘超，山东威海卫律师事务所律师。 原告招商银行股份有限公司滨州分行（以下简称招商银行滨州分行）与被告刘国民、刘平三、郑秀荣、山东省博兴县天元房地产有限责任公司（以下简称天元房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行滨州分行委托诉讼代理人杨金华、刘旭，被告刘平三、被告天元房地产公司委托诉讼代理人刘超到庭参加了诉讼，被告刘国民、郑秀荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 招商银行滨州分行向本院提出诉讼请求：一、判令刘国民、刘平三、郑秀荣向招商银行滨州分行归还借款本息合计438640.10元，其中本金408063.71元，利息30576.39元（利息计算至2019年3月13日，实际应付利息计算至还款日，按合同约定计算）；二、判令天元房地产公司履行连带保证责任；三、判令招商银行滨州分行就抵押的刘国民的房屋（位于滨州市xxx号房及附属储藏室174，商品房买卖合同编号201407030073）依法处置（含折价、变卖、拍卖等）后的价款享有优先受偿权；四、诉讼产生相关费用（诉讼费、律师费、财产保全费等）由刘国民、刘平三、郑秀荣、天元房地产公司承担。事实和理由：2014年8月18日，招商银行滨州分行与刘国民、刘平三、郑秀荣签订编号为8140814588011的《个人购房借款及担保合同》，约定招商银行滨州分行向刘国民、刘平三、郑秀荣提供45万元个人购房贷款，贷款期限240个月，具体贷款期限、实际执行利率以借款借据为准；合同约定刘国民以坐落于博兴县xxx号房及附属储藏室xxx的房屋的全部权益抵押给招商银行滨州分行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；合同约定天元房地产公司为刘国民在本合同项下的债务提供连带责任保证。同时合同对违约事件、违约处理、纠纷管辖法院、诉讼费等费用的承担做了约定。之后招商银行滨州分行依据上述借款合同向刘国民、刘平三、郑秀荣提供了借款。2014年8月25日，刘国民签署《个人贷款借款借据》，招商银行滨州分行向刘国民发放贷款，借款期限自2014年8月25日至2034年8月25日，借款年利率为6.55%。招商银行滨州分行依约履行合同，但刘国民、刘平三、郑秀荣、天元房地产公司未按照借款合同约定履行还本付息义务。 刘平三辩称，对贷款事实、贷款数额及应付利息均没有异议。 天元房地产公司辩称，一、关于购房、借款、担保、抵押权预告登记、所有权首次登记等情况说明。2014年7月7日，天元房地产公司与刘国民签订编号GF-2000-0171、合同编号201407030073号《商品房买卖合同》，刘国民购买天元公司建设的商品房，商品房位于xxx号，建筑面积113.04平方米，单价每平方米5348.664元；储藏室xxx号，面积13.9平方米，单价每平方米2800元，总金额643645.00元。付款方式为银行按揭付款。2014年8月18日，招行滨州分行与天元房地产公司、刘国民、刘平三、郑秀荣签订《个人购房借款及担保合同》，刘国民、刘平三、郑秀荣借款金额45万元，期限240个月，天元房地产公司提供了阶段性连带责任保证。刘国民以xxx号房屋及附属储藏室xxx号办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为招商银行滨州分行。天元房地产公司已为万和城C-02#幢房屋所有权办理首次登记，不动产权证号：鲁2017博兴县不动产权第xxx号，证书编号：37002563726；二、抵押权预告登记权利人无过错时有权对商品房优先受偿。滨州市滨城区人民法院应当判决要求刘国民在一定期限内协助招商银行滨州分行办理不动产抵押登记手续，天元房地产公司应督促刘国民并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，天元房地产公司的保证责任终止；房产抵押登记办妥后，或刘国民逾期仍未办理抵押登记的，招商银行滨州分行有权以涉案房产拍卖、变卖所得价款，对主债权优先受偿。虽然预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果，但是在商品房已办理抵押权预告登记，且已具备物权登记条件，应判决责令购房人限期协助办理抵押登记手续，购房人拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下，为维护交易安全和合同稳定，人民法院可依据《中华人民共和国物权法》第二十八条判决债权人对抵押房产的处置价款行使优先受偿权。案涉商品房xxx号房屋及附属储藏室xxx号已办理预购商品房抵押权预告登记，C-02#幢已办理首次登记，证号：鲁2017博兴县不动产权第xxx号，证书编号：37002563726，且已具备办理物权登记条件，因购房人刘国民怠于办理抵押登记，预告登记权利人招商银行滨州分行能对商品房处置价款行使优先受偿权。理由如下：（一）依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立；（二）商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉C-02#幢已办理首次登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人刘国民怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人刘国民负有协助办理抵押登记的义务，天元房地产公司应督促其办理。人民法院应判决刘国民应在一定期限内协助办理案涉房产抵押登记；（三）购房人刘国民若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故人民法院无法径行判决由债权人招行银行滨州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，刘国民虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于刘国民财产，客观上应作为刘国民责任财产进行处置；2、案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全；3、当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就；4、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求；5、赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人招行滨州分行有权处分购房人刘国民于商品房买卖合同项下的合同权利，而刘国民取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故招行滨州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，人民法院依法确认债权人招商银行滨州分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 刘国民、郑秀荣均未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《个人购房借款及担保合同》、贷款购房抵押预登记证明、个人贷款借款借据、银行贷款逾期明细表、《商品房买卖合同》、结婚证、户口本，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月18日，招商银行滨州分行(贷款人、抵押权人)与刘国民（借款人、抵押人）、刘平三（借款人）、郑秀荣（借款人）、天元房地产公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定：借款用途为借款人或抵押人从天元房地产公司处购买博兴县xxx号房及附属储藏室xxx的房屋；贷款金额45万元整，具体贷款金额以借款借据为准；贷款期限为240个月，即自2014年8月18日至2034年8月18日止，具体贷款期限以借款借据为准；贷款利率为浮动利率，本合同执行利率以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率为基准利率，在基准利率的基础上上浮0%，即本合同执行利率为年利率6.55%，实际执行利率以借款借据为准；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；贷款归还，借款人选择按月结息、按月还本、等额本息的方式归还贷款本息，并委托贷款人按照本合同约定的方式从62×××82账户中直接扣划贷款本金和利息；保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；借款人未能履行合同规定的各项义务，贷款人有权按照本合同规定要求借款人提前归还贷款；抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同所指房屋的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切费用的担保；如本合同签订之时抵押房屋尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人及售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房屋具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续；如因保证人或抵押人的原因致使抵押房屋未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带保证责任；保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任；保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。 刘国民向招商银行滨州分行出具个人贷款借款借据，载明借款金额45万元，借款期限自2014年8月18日起至2034年8月18日止，借款用途购一手住房，贷款执行年利率6.55%，刘国民委托招商银行滨州分行将该笔贷款转入天元房地产公司账户。招商银行滨州分行向刘国民发放该笔贷款后，刘国民按时偿还借款本息至2017年10月5日，截至2019年3月13日尚欠借款本金408063.71元、利息及逾期利息30576.39元。 本院认为，招商银行滨州分行与刘国民、刘平三、郑秀荣、天元房地产公司签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定履行各自义务。招商银行滨州分行依约向刘国民、刘平三、郑秀荣提供了借款，刘国民、刘平三、郑秀荣未按合同约定履行还款义务，已构成违约，招商银行滨州分行有权按合同约定提前收回贷款本息，刘国民、刘平三、郑秀荣应承担偿还借款本息及逾期还款的违约责任。根据双方约定，如因抵押人的原因致使抵押房屋未能办妥正式抵押登记的，招商银行滨州分行有权要求天元房地产公司承担连带清偿责任，故天元房地产公司应当对本案的借款本息及违约产生的相关费用承担连带清偿责任。 本案中刘国民以其购买房屋与招商银行滨州分行签订抵押合同为其借款提供担保，系当事人的真实意思表示，抵押合同合法有效，但刘国民办理的是房屋抵押权预登记，预抵押登记是一种临时性登记行为，所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权不具有物权效力，在刘国民未办理正式抵押登记的情况下，招商银行滨州分行对抵押房屋不享有抵押权，故不产生优先受偿权；因此，招商银行滨州分行要求对抵押房屋优先受偿的诉讼请求，本院不予支持，对于天元房地产公司称抵押权预告登记权利人无过错时有权对商品房优先受偿的答辩意见，本院不予采纳。 刘国民、郑秀荣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对答辩权、质证权的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘国民、刘平三、郑秀荣于本判决生效之日起十日内归还原告招商银行股份有限公司滨州分行借款本金408063.71元及利息、逾期利息（截至2019年3月13日的利息及逾期利息为30576.39元；自2019年3月14日起至实际清偿之日止的逾期利息，按双方签订的《个人购房借款及担保合同》约定的利率计算）； 二、被告山东省博兴县天元房地产开发有限公司对以上第一项债务向原告招商银行股份有限公司滨州分行承担连带清偿责任； 三、驳回原告招商银行股份有限公司滨州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7879.6元，减半收取计3939.8元，由被告刘国民、刘平三、郑秀荣、山东省博兴县天元房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  尹森林 二〇一九年六月二十七日 法官助理  赵秀志 书 记 员  刘静