四川自由贸易试验区人民法院民 事 判 决 书（2019）川0193民初1674号原告：汤樱，女，1974年7月15日出生，汉族，住成都市锦江区。原告：李洪卫，男，1970年6月8日出生，汉族，住四川省达州市通川区。二原告委托诉讼代理人：王春容，四川炬民律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：孟大川，四川炬民律师事务所律师。被告：成都展望酒店管理有限公司，住所地成都市锦江区走马街68号1栋3层67号。法定代表人：向先贵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖鹏，男，公司员工。委托诉讼代理人：黄轶，男，公司员工。原告汤樱、李洪卫与被告成都展望酒店管理有限公司（以下简称展望酒店管理公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告汤樱、李洪卫的委托诉讼代理人王春容、孟大川，被告展望酒店管理公司的委托诉讼代理人黄轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汤樱、李洪卫向本院提出诉讼请求：判令展望酒店管理公司支付2016年8月拖欠至今的租金328476元，逾期支付租金的违约金50000元。诉讼过程中，汤樱、李洪卫变更诉讼请求为：判令展望酒店管理公司支付2016年8月至2019年4月的租金349668元，自2016年8月16日至2019年4月16日期间的逾期支付租金的违约金54252元。事实和理由：汤樱、李洪卫与成都盛邦信息技术有限公司于2014年10月9日签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，约定汤樱、李洪卫购买成都盛邦信息技术有限公司开发的位于成都市高新区蜀锦路88号1栋6单元23楼2304号房屋。同日，汤樱、李洪卫与展望酒店管理公司（原名成都喜达屋酒店管理有限公司）签订《委托经营合同》，该合同实为房屋租赁合同，合同约定汤樱、李洪卫将高新区蜀锦路88号1栋6单元23楼2304号房屋租赁给展望酒店管理公司用于公寓式酒店经营使用，房屋租赁期为10年及每年租金金额，展望酒店管理公司应于每月15日前向汤樱、李洪卫支付房屋租金。2015年2月11日，展望酒店管理公司开始按月通过银行转款的方式将租金10596元（税后）支付给汤樱、李洪卫。2016年8月至今，展望酒店管理公司均未按照约定支付租金。展望酒店管理公司的行为明显违约，除应当继续履行合同义务的同时，还应根据《委托经营合同》第7.3条约定承担每日万分之三的逾期付款违约金。汤樱、李洪卫为维护自己的合法权利，起诉至法院。被告展望酒店管理公司辩称，其已于2016年9月8日向汤樱、李洪卫发出《解除委托经营合同通知书》，双方签订的《委托经营合同》已经解除，故汤樱、李洪卫主张自2016年8月起的租金及违约金毫无依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年10月9日，汤樱、李洪卫（买受人）与成都盛邦信息技术有限公司（以下简称盛邦信息技术公司，买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：汤樱、李洪卫购买盛邦信息技术公司开发的高盛金融中心1幢6单元23层2304号房屋，建筑面积86.97平方米，单价每平方米10968.03元，总价739245元，买受人采用一次性付款方式购买，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。2016年8月25日，上述《商品房买卖合同》进行了签约备案登记。同日，汤樱、李洪卫（委托方、甲方）与成都喜达屋酒店管理有限公司（以下简称喜达屋酒店管理公司，受托方、乙方）签订《委托经营合同》，约定：甲方自愿将自有的位于高盛金融中心的1栋6单元23楼2304号房屋，建筑面积86.97平方米，委托给乙方进行经营管理；该房屋为精装修房，房屋装修标准及《委托装修协议》见附件1、附件2；委托经营期限为10年，从2015年12月1日起至2025年11月30日止；乙方从2015年12月1日起开始向甲方缴交经营管理收益，甲方不管乙方实际出租或使用房屋的时间提前或延后，均约定乙方从该日起开始按月向甲方缴交经营管理收益；2015年12月1日起至2020年11月30日止为11037元/月，2020年12月1日起至2025年11月30日止为12508元/月；乙方应于每月15日前向甲方支付当月经营管理收益；合同期满后，由甲方自行使用。该合同第7.1条约定：“本合同履行期间，甲方不得单方面终止或解除本合同，否则，因上述情况导致乙方无法正常经营，甲方应承担一个月的经营管理费和乙方的相关经营损失。”第7.2条约定：“本合同履行期间，乙方不得单方面终止或解除本合同，否则，乙方应承担一个月的经营管理费和甲方的相关损失。”第7.3条约定：“乙方应按期准时向甲方支付经营管理费，每逾期一日，乙方应按应付款项的日万分之三向甲方支付违约金，连续逾期超过三个月的，甲方有权单方面解除合同。”第10.1条约定：“本合同履行期间，甲乙双方之间的通知按本合同所填写的联系方式以邮寄的形式发出。邮件发出后的第三日视为送达日。如一方联系方式发生变更的，则应于变更后3日内以书面形式通知对方；在有关变更联系信息的书面通知送达对方之前，一方以原联系信息向对方发出的通知视为有效。”在该合同附件一《房屋装修协议》中载明：成都梦翔装饰工程有限公司系经喜达屋酒店管理公司指定并经汤樱、李洪卫认可的具有合法资质的装修公司，按照喜达屋酒店管理公司提供的酒店装修标准进行装修，工程包干费用1026594元，汤樱、李洪卫应在签署协议当日付清上述工程费用。喜达屋酒店管理公司支付了汤樱、李洪卫2015年12月至2016年7月期间每月的税后经营管理费10596元，共计支付84768元，其后未再支付经营管理费用。成都喜达屋酒店管理有限公司于2016年5月9日更名为成都展望酒店管理有限公司。2016年9月8日，展望酒店管理公司向汤樱、李洪卫在《委托经营合同》上注明的联系地址邮寄《解除通知书》一份，载明因经济下行及国家政策变动，汤樱、李洪卫委托展望酒店管理公司经营管理的高盛金融中心的房屋已陷入困境，且经过不懈努力仍未摆脱危机，故自本通知书发出之日起，解除双方签订的《委托经营合同》，请汤樱、李洪卫收到通知书后7日内联系展望酒店管理公司办理收回房屋。另查明，截至庭审之日，案涉房屋仍由展望酒店管理公司占有并进行管理。上述事实有原告提交的双方当事人身份信息、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《委托经营合同》、银行流水、被告提交的EMS邮单、《解除通知书》以及原、被告的当庭陈述在卷佐证。上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，能够相关印证本案的基本事实，故本院予以采信。被告提交的《邮件全程跟踪查询结果》因无法提供清晰的复印件及无原件予以核对，无法判断汤樱、李洪卫是否收到了展望酒店管理公司的通知，不能达到展望酒店管理公司主张的证明目的，故本院不予采信。本院认为，汤樱、李洪卫与喜达屋酒店管理公司所签订的《委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当依约履行各自的义务。在《委托经营合同》签订后，作为合同主体的一方喜达屋酒店管理公司变更为了展望酒店管理公司，根据相关法律规定，喜达屋酒店管理公司在《委托经营合同》中的权利义务应当由展望酒店管理公司承继。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据双方的《委托经营合同》约定，汤樱、李洪卫的主要义务是将案涉房屋交付展望酒店管理公司并在约定时间内保持案涉房屋符合约定的用途，由汤樱、李洪卫收取收益；展望酒店管理公司的主要义务是按照约定支付固定的经营收益和对案涉房屋进行占有、使用和收益，故双方实际系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.双方签订的《委托经营合同》是否已于2016年9月8日解除；2.展望酒店管理公司是否应当支付汤樱、李洪卫租金及违约金。本院根据所查明的事实，综合评判如下：关于第一个争议焦点，展望酒店管理公司主张其已向汤樱、李洪卫发送了《解除通知书》，无论汤樱、李洪卫是否收到上述邮件或根据合同约定该邮件已视为送达，均应当审查展望酒店管理公司的通知行为是否发生解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故通知解除是否发生合同解除的法律效力，应当审查展望酒店管理公司解除合同是否具备合同法第九十三条第二款或第九十四条所规定的条件，即其是否享有合同解除权。本案中，《委托经营合同》明确约定了合同履行期间展望酒店管理公司不得单方面终止或解除合同，故展望酒店管理公司不具有合同约定的单方解除权；同时，展望酒店管理公司主张其通知解除合同的理由为经营困难，而经营困难不是法定的解除合同的理由，故展望酒店管理公司也不享有法定解除权。综上，展望酒店管理公司所主张的通知解除合同行为，不发生解除合同的法律效力。展望酒店管理公司主张《委托经营合同》已于2016年9月8日解除的答辩意见不能成立。关于第二个争议焦点，汤樱、李洪卫依约将案涉房屋出租给展望酒店管理公司，双方约定的经营管理费实质系租金。但展望酒店管理公司未按约支付经营管理费，构成违约，应当承担相应的违约责任。展望酒店管理公司自2016年8月起未再支付经营管理费，现汤樱、李洪卫要求展望酒店管理公司支付2016年8月至2019年4月的租金349668元（10596×33=349668），符合双方合同约定，本院予以支持。根据《委托经营合同》第7.3条的约定，展望酒店管理公司逾期支付经营管理费，每逾期一日，还应按应付款项的日万分之三向汤樱、李洪卫支付违约金。双方约定每月15日前支付当月经营管理费，结合展望酒店管理公司的逾期情况，展望酒店管理公司应以10596元为基数，按日利率万分之三的标准支付2016年8月16日至2016年9月15日期间的违约金；以21192元为基数，按日利率万分之三的标准支付2016年9月16日至2016年10月15日期间的违约金，以此类推。汤樱、李洪卫主张展望酒店管理公司支付2016年8月16日至2019年4月16日期间的违约金，根据双方合同约定，违约金计算明细如下表：违约金计算明细表序号时间计算基数（元）计算标准（每天）天数违约金（元）120160816-20190915105960.03%3198.54220160916-20161015211920.03%30190.73320161016-20161115317880.03%31295.63420161116-20161215423840.03%30381.46520161216-20170115529800.03%31492.71620170116-20170215635760.03%31591.26720170216-20170315741720.03%28623.04820170316-20170415847680.03%31788.34920170416-20170515953640.03%30858.281020170516-201706151059600.03%31985.431120170616-201707151165560.03%301049.001220170716-201708151271520.03%311182.511320170816-201709151377480.03%311281.061420170916-201710151483440.03%301335.101520171016-201711151589400.03%311478.141620171116-201712151695360.03%301525.821720171216-201801151801320.03%311675.231820180116-201802151907280.03%311773.771920180216-201803152013240.03%281691.122020180316-201804152119200.03%311970.862120180416-201805152225160.03%302002.642220180516-201806152331120.03%312167.942320180616-201807152437080.03%302193.372420180716-201808152543040.03%312365.032520180816-201809152649000.03%312463.572620180916-201810152754960.03%302479.462720181016-201811152860920.03%312660.662820181116-201812152966880.03%302670.192920181216-201901153072840.03%312857.743020190116-201902153178800.03%312956.283120190216-201903153284760.03%282759.203220190316-201904153390720.03%313153.3733201904163496680.03%1104.90合计51102.38本院认为，汤樱、李洪卫主张展望酒店管理公司支付违约金符合法律规定及双方合同约定，亦未超过合理范围，但其金额计算有误，故对汤樱、李洪卫主张的2016年8月16日至2019年4月16日期间的违约金54252.58元，本院在51102.38元的范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告成都展望酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告汤樱、李洪卫2016年8月至2019年4月期间的房屋租金349668元；被告成都展望酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告汤樱、李洪卫2016年8月16日至2019年4月16日期间的违约金51102.3元；三、驳回原告汤樱、李洪卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6978元、减半收取3489元，由被告成都展望酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 叶若兰二〇一九年六月五日法官助理 李 颖书 记 员 陈思童