上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2075号上诉人（原审被告）上海博洋国际贸易有限公司，。法定代表人＊＊，董事长。委托代理人徐卫国，。委托代理人杨建萍，上海市华诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海久丰实业公司，住所地＊＊＊＊＊。法定代表人杨XX，经理。委托代理人钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。上诉人上海博洋国际贸易有限公司（以下简称博洋公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第28503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人博洋公司的委托代理人徐卫国、杨建萍，被上诉人上海久丰实业公司（以下简称久丰公司）的委托代理人钱利明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2008年7月1日，久丰公司（甲方）与博洋公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将坐落在上海市浦东新区三林镇久丰村内林浦路＊号场地厂房出租给乙方作生产使用，场地约1，300平方米，房屋约1，700平方米。租期自2008年7月1日起至国家集体征地止。乙方承租租金每年为人民币（下同）贰拾陆万元整，先付后用，甲方开具公司一般税务发票，自发票开出之日起一个月内付清，乙方如逾期给付，应向甲方给付逾期租金每日2%的滞纳金。合同第4条约定：租赁期间，乙方如有下列情况之一的，必须自行承担一切经济责任和法律责任，甲方有权解除合同，收回房屋。乙方在租赁房屋上的不可拆除的装潢归甲方无偿所有：1、乙方擅自将承租房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租的房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；3、乙方一次性拖欠租金满一个月的。合同第13条违约责任约定：1、甲方除本合同第四条规定的第1、2、3的情形之外，不得擅自解除合同。否则，必须偿付乙方在承租房屋上不可拆除部分的装潢投资的残值，并向乙方给付所有设备搬迁费及政府规定的停工损失费。2、乙方除承租的房屋有危及安全的情形外，不得擅自解除合同。否则，除承租房屋上的所有不可拆除部分的装潢投资为自动放弃外，还要向甲方给付违约金不少于当年租金50%。2013年10月22日，上海市浦东新区三林镇久丰村村民委员会出具了一份情况说明，内容为：上海久丰实业公司是本村村民委员会下的全资企业。原上海市浦东新区三林镇久丰村林浦路＊号厂房是由上海久丰实业公司建造。（土地系本村村民委员会）上海久丰实业公司有权对外招租、出租、收益等。另查明，博洋公司在办理工商注册手续时所提供的上海市房地产权证上登记的房屋与双方签订的《房屋租赁合同》中所约定的房屋无法对应，分属于两处不同的房屋。且系争房屋没有产权证亦无建设工程规划许可证。再查明，系争房屋原门牌号为上海市浦东新区三林镇林浦路＊号，现门牌号变更为上海市浦东新区三林镇林浦路＊＊号。2013年8月12日，久丰公司诉至法院，要求判令：1、解除久丰公司、博洋公司间的房屋租赁合同，博洋公司从上海市浦东新区三林镇久丰村林浦路＊＊号场地及房屋内迁出；2、博洋公司给付久丰公司自2013年1月1日起至实际迁出场地及房屋之日止的房屋使用费，按每年26万元的标准计算；3、本案诉讼费用由博洋公司承担。庭审中，久丰公司、博洋公司双方一致确认博洋公司已向久丰公司支付了截止至2012年12月31日的租金，之后未付。经法院释明合同无效的后果，博洋公司要求久丰公司赔偿装修、改建和新建损失50万元，设备材料、办公设施及各种资产的搬迁费用和损耗费用30万元，停工损失及职工离职补偿金65万元，其它损失20万元。久丰公司则要求对于博洋公司在租赁期间建造的房屋、大棚自行利用。经久丰公司申请，法院委托上海第一测量师事务所有限公司对博洋公司在租赁期间建造的无证房屋、大棚、装潢进行评估。上海第一测量师事务所有限公司出具了司法鉴定意见书，鉴定意见为：本案所涉“博洋公司在租赁期间建造的无证房屋、大棚、装潢”项目的工程造价为395，773元。久丰公司认为，对评估报告的内容无异议，但评估报告只是对现有价值进行评估，没有考虑相关折旧因素。对此，鉴定单位认为其接受委托的内容是对博洋公司在租赁期间建造的无证房屋、大棚、装潢进行工程审价，没有提到折旧，故鉴定单位未进行折旧。博洋公司认为，工程审价并不全面，有很大遗漏，没有包括电路安装，也没有包括拆迁搬移费用，停工损失和员工赔偿损失。对此，鉴定单位认为其是根据法院提供的平面图以及现场数据进行评估，博洋公司未提出针对审价初稿的相关具体遗漏，另电路安装为隐蔽工程，博洋公司未提供相关资料，故鉴定单位只能根据高度、建筑面积和造价指标进行计算。拆迁搬移费用、停工损失和员工赔偿损失不是本次审价的鉴定范围。原审认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，久丰公司、博洋公司之间的房屋租赁合同依法应确认为无效。合同无效后，博洋公司再行使用久丰公司场地及房屋失去了合同依据，理应迁出并返还系争场地及房屋。博洋公司实际使用了房屋，应当支付使用期间的房屋使用费，其标准参照双方租赁合同约定的租赁费用标准予以计算。博洋公司要求久丰公司赔偿合同无效情况下的装修、改建和新建损失，根据有关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。故本案应在考虑久丰公司是否同意利用装饰装修物，双方对合同无效的过错程度等因素基础上确定赔偿事宜。关于博洋公司在租赁期间建造的无证房屋、大棚、装潢项目的工程造价数额，上海第一测量师事务所有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，博洋公司对鉴定结果的异议已由鉴定部门作出明确解释，故司法鉴定意见书可以作为认定依据。久丰公司出租无产权证明及合法建造手续的房屋显有过错，博洋公司疏于对房屋合法性审查，对合同无效亦有责任。故法院根据鉴定意见书所确定的工程造价扣除折旧后，结合双方对合同无效的过错责任酌情确定久丰公司应当赔偿博洋公司的工程造价费用的数额。博洋公司要求久丰公司赔偿合同无效情况下的设备材料、办公设施及各种资产的搬迁费用和损耗费用30万元，停工损失及职工离职补偿金65万元，其它损失20万元，因博洋公司未提供充分证据证明，且无合同及法律依据，故法院难以支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条之规定，于二〇一四年六月五日作出判决：一、上海久丰实业公司与上海博洋国际贸易有限公司于2008年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海博洋国际贸易有限公司应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区三林镇久丰村林浦路＊＊号场地及房屋，并将该场地及房屋返还给上海久丰实业公司；三、上海博洋国际贸易有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海久丰实业公司房屋占有使用费，按每年260，000元的标准，自2013年1月1日起支付至上海博洋国际贸易有限公司实际迁出场地及房屋之日止；四、上海久丰实业公司应于判决生效之日起十五日内向上海博洋国际贸易有限公司支付装修和改扩建损失190，000元；五、驳回上海久丰实业公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，466元，鉴定费15，000元，合计17，466元，由上海久丰实业公司与上海博洋国际贸易有限公司各半负担。判决后，博洋公司不服，上诉于本院，诉称：博洋公司在签订租赁合同时已尽到注意义务，凭久丰公司提供的房屋产权证办理了工商执照。导致合同无效的责任全部在于久丰公司，其恶意隐瞒了房屋真实情况。现房屋面临动迁，久丰公司为获得利益主张合同无效，要求博洋公司返还房屋，法院不应当支持其诉请。另博洋公司对于房屋进行了扩建和装修，各种搬迁损耗及停工损失均未处理，要求二审法院撤销原判，改判驳回久丰公司的原审诉请。被上诉人久丰公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：由于本案系争房屋不具有合法性，因此导致双方签订的合同无效。博洋公司主张久丰公司恶意隐瞒房屋的真实情况属于欺诈，应当承担合同无效的全部责任。本院认为，博洋公司未提供充分的证据证明其在签订合同时已尽到审慎义务，房屋的合法性属于公示范围，其应可了解相应信息，且博洋公司也无充分的证据证明久丰公司隐瞒了房屋的真实情况，办理工商执照的房屋产权证非本案租赁房屋，因此博洋公司亦应承担相应的合同无效的责任。关于博洋公司主张的各项损失，其认为原审认定的赔偿费用过低。本院认为，原审法院综合考虑久丰公司是否同意利用、双方的过错程度，以司法鉴定意见书为依据酌定了赔偿费用，有事实和法律依据，本院予以认可。综上所述，上诉人博洋公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，466元，由上诉人上海博洋国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙代理审判员  许 京代理审判员  郑岚晞二〇一四年十月十三日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……