西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初16792号 原告西安市国土资源局。机构地址：陕西省西安市未央区楼。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX2354。负责人冯涛，局长。委托代理人陈佳，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人王佳琳，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被告西安鑫宇房地产开发有限责任公司。住所地：西安市莲湖区。统一社会信用代码 91610104294463712E。法定代表人黄国桥，董事长。委托代理人王新安，男，该公司职员，住西安市未央区。原告西安市国土资源局与被告西安鑫宇房地产开发有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安市国土资源局委托代理人陈佳、王佳琳，被告西安鑫宇房地产开发有限责任公司委托代理人王新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年8月30日，其与被告签订《国有土地使用权出让合同》，其将位于未央区XX城XX路南侧，面积为4748.3平方米的土地使用权出让给被告，合同约定：受让人支付土地出让金405267元，若逾期支付土地出让金，自逾期之日起，每日按迟延支付款项的千分之一缴纳违约金。2011年11月22日，其与被告签订《西安市国有建设用地使用权出让合同变更协议》，2017年3月3日，其与被告再次签订《西安市国有建设用地使用权出让合同变更补充协议》。上述协议将被告原使用的位于未央区XX城XX路南侧，编号为WY11-1-21的宗地调整为未央区XX路XX段XX号，编号为WY3-7-38的宗地；宗地容积率由2.0调整至5.44；调整后被告需缴纳的土地出让金总额为1395万元，共分二期支付，第一期于合同签订之日起30日内支付700万元，第二期于合同签订之日起1年内支付695万元；被告应按年化4.75%的利率向其支付第二期土地出让金分期支付利息。截止其起诉之日，被告仅支付第一期土地出让金700万元，第二期土地出让金695万元及约定利息至今未付。经多次催要，被告仍未缴纳土地出让金及利息。故诉至法院，请求判令被告支付欠付的土地出让金695万元、利息499257.5元（暂计算至2018年9月6日，最终计算至实际支付之日止）、违约金1361383.4元（暂计算至2018年9月6日，最终计算至实际支付土地出让金之日止）；被告承担诉讼费用。被告辩称，原告在诉状中称2017年3月3日签订的《西安国有建设用地使用权出让合同变更补充协议》，容积率由2.0调整为5.44。容积率2.0是原告越权设定，合同应属无效。2011年11月22日，其与原告签订的《西安国有建设用地使用权出让合同变更补充协议》，因违反国家法律、法规的强制性规定，应属无效合同。第二批调整土地容积率补交的出让金，其未按约支付系原告造成，2015年项目主体已完工，2017年在领取四证齐全的情况下，房管局不给预售证，资金无法回笼，原因系该项目需补征1.5亩土地，但至今未给项目供地，导致项目盖好后无法预售，企业资金短缺。对于原告的催办函，其在给土地部门回函中承诺预售证拿到后，第一时间交纳第二批土地出让金，其并非不愿意交纳第二批土地出让金，而是目前无钱交付。2012年至今，原告不能给其项目解决工地问题，导致项目楼房盖好后无法销售、无法入住，项目投入资金无法及时回笼，给其造成重大经济损失，原告应予赔偿，故请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2004年8月30日，西安市国土资源和房屋管理局（出让人）与被告（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号GF-2000-2601），约定出让人将位于未央区XX城XX路南侧，面积为4748.3平方米的宗地出让于被告；出让宗地的用途为住宅；土地使用权出让年期为70年，自出让人向被告实际交付土地之日起算；土地使用权出让金为每平方米85.35元，总额为405267元，被告于本合同签订之日起15日内一次性付清；被告必须按时支付土地使用权出让金，如不能按时支付，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，被告无权要求返还定金，出让人并可请求被告赔偿因违约造成的其他损失；合同并对土地使用权转让、出租、抵押等问题进行约定。2011年11月22日，原告（出让人）与被告（受让人）签订《西安市国有建设用地使用权出让合同变更协议》（变更协议编号26361-1），双方就变更2004年8月30日签订的GF-2000-2601号《国有土地使用权出让合同》受让土地位置约定如下：原告同意将被告原使用的位于未央区XX城XX路XX村、刚家寨村，宗地编号为WY11-1-21，面积为4748.2平方米的土地使用权，位置调整到未央区XX路XX段XX号，宗地编号为WY3-7-38，面积为5159.9平方米；土地出让终止日期为2074年8月29日；被告在本协议项下宗地范围内新建建筑物建筑容积率不高于2.0；被告同意在2012年10月31日之前动工建设，2015年10月31日前完成项目施工建设，并申请竣工验收；协议对双方其他权利义务进行约定。2017年3月3日，原告（出让人）与被告（受让人）签订《西安市国有建设用地使用权出让合同变更补充协议》（变更协议编号2915101），双方就变更被告受让土地容积率等事宜达成如下约定：原告同意被告将其使用的位于西安曲江大明宫遗址区XX路XX段北侧5159.9平方米（折合7.74亩）出让住宅用地的容积率由2.0调整为5.44，地籍编号为QJ11-7-7；宗地地上总建筑面积不大于28096平方米，地下建筑面积为1.24万平方米，容积率调整后地价补缴金额为每平方米2704元，总额为1395万元；被告于合同签订之日起30日内向原告支付国有建设用地使用权出让价款700万元，于合同签订之日起一年内支付国有建设用地使用权出让价款695万元，被告在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向原告支付利息；被告在宗地范围内新建建筑物的主体建筑物性质为住宅、附属建筑物性质为配套公建、建筑容积率不大于5.44、建筑密度不大于30%，其他土地利用要求按照市规划局（大明宫）出具的《关于“未林阁”项目建设用地规划设计条件的通知》（西大规地【2016】GHTJ014号）执行；协议对双方其他权利义务进行约定，对约定以外的事项按原《西安市国有土地使用权出让合同变更协议》（26361-1）和2004年8月30日原西安市国土资源和房屋管理局与西安鑫宇房地产开发有限责任公司签订的《国有土地使用权出让合同》执行。2018年2月26日，西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室国土与规划建设环保部（土地储备中心）向被告发出《QJ11-7-7号国有建设用地出让金催缴通知》，载明：“贵司于2017年3月3日与西安市国土资源局签订QJ11-7-7号宗地的《西安市国有建设用地使用权出让合同变更补充协议》，合同出让金共计1395万元整。按照合同约定，受让人分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，其中第一期出让金人民币700万元整，于本合同签订之日起30日内向受让人支付；第二期出让金人民币695万元整，于本合同签订之日起一年内向受让人支付。贵司第一期出让金已按照合同约定按时足额缴纳。现请贵司于2018年3月3日前尽快缴纳剩余出让金价款”。2018年7月23日，西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室国土与规划建设环保部（土地储备中心）再次向被告发出《关于再次催缴QJ11-7-7号国有建设用地出让金的通知》，载明：“贵司于2017年3月3日与西安市国土资源局签订QJ11-7-7号宗地的《西安市国有建设用地使用权出让合同变更补充协议》，合同出让金共计1395万元整。按照合同约定，受让人分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，其中第一期出让金人民币700万元整，于本合同签订之日起30日内向出让人支付；第二期出让金人民币695万元整，于本合同签订之日起一年内向出让人支付。截止目前，贵司第二期土地出让金仍未按合同约定时限缴纳，已造成滞纳。现请贵司接到通知后尽快缴纳剩余出让金价款”。上述两份通知，被告均已签收。2018年7月25日，被告向西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室国土与规划建设环保部（土地储备中心）发出《关于再次催缴建设用地出让金通知的回函》，载明：“我公司2018年7月23日收到贵部门关于再次催缴QJ11-7-7号建设用地出让金的通知，现答复说明如下：1、我公司暂时无能力支付政府第二期出让金695万元，原因是2015年楼已经建好，投资近1.5亿，长期占用大量资金，银行也拒绝贷款，另外由于相关手续拖延不到位，因此，项目不给办理预售证，资金无法回笼；2、对于我公司目前项目存在的困境，已经引起市政府相关领导的高度重视，近期由市政府办公厅召开规划局、土地局、房管局、未央区政府等部门进行协调，相信问题很快得到解决；3、我公司拿到预售证后，很快售楼，售楼资金达到695万后，第一时间支付政府土地出让金；4、同时也希望贵部门根据规划要求，尽快完成“未林阁”项目的供地，确保该项目早日完成竣工验收”。庭审中，双方对原告已于2012年完成编号QJ11-7-7号宗地供地义务，被告已于2015年完成项目施工建设，被告已经缴纳第一期土地出让金700万元，均无异议。原告明确其主张利息的计算方法为，以695万元为基数，自2018年3月3日至实际支付之日，按照支付第一期土地出让价款之日的中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%计算至实际付款之日；原告主张违约金的计算方法为，以695万元为基数，自2018年3月3日至实际支付之日，按照日计千分之一的标准计算至实际付款之日。上述事实，有《国有土地使用权出让合同》、《西安市国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《西安市国有建设用地使用权出让合同变更补充协议》、《QJ11-7-7号国有建设用地出让金催缴通知》、《关于再次催缴QJ11-7-7号国有建设用地出让金的通知》、《关于再次催缴建设用地出让金通知的回函》及当事人陈述等附卷佐证。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十五条第一款规定：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。故被告以有偿使用方式取得国有土地使用权，负有缴纳土地使用权出让金的法定义务。2017年3月3日，原、被告签订的《西安市国有建设用地使用权出让合同变更补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因被告使用的宗地容积率等发生变化，双方约定容积率调整后地价补缴金额为每平方米2704元，总额为1395万元，被告应于合同签订之日起30日内支付国有建设用地使用权出让价款700万元，于合同签订之日起一年内支付国有建设用地使用权出让价款695万元。上述协议签订后，被告依约缴纳了700万元，并应于2018年3月3日前缴纳剩余土地使用权出让金695万元，但被告未依约缴纳，应当承担相应的违约责任，现原告主张被告缴纳土地使用权出让金695万元于法有据，应予支持。关于原告主张被告承担逾期付款利息一节，《西安市国有建设用地使用权出让合同变更补充协议》中约定，被告在支付第二期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向原告支付利息。故原告主张利息的计算基数、起始时间、计算标准均符合法律规定及合同约定，唯截止时间有误，依法调整为判决给付之日。关于原告主张的违约金，因《西安市国有建设用地使用权出让合同变更补充协议》中对逾期缴纳的违约责任已经做出约定，原告亦依据该约定要求被告承担逾期付款的民事责任，现原告又主张被告承担违约金的请求缺乏依据，依法不予支持。关于被告辩称项目需补征1.5亩土地，房屋未能办理房屋预售证，致使房屋无法销售，资金无法回笼一节，不能作为被告逾期缴纳该宗土地使用权出让金的抗辩理由。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国土地管理法》第五十五条第一款之规定，判决如下：一、被告西安鑫宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后二十日内向原告西安市国土资源局支付国有建设用地土地使用权出让金695万元并承担逾期付款利息（以695万元为基数，自2018年3月3日至判决给付之日，按照年利率4.75%的标准计算）；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73474元（原告已预交），由原告负担11834元，剩余61640元由被告负担，于上述付款时间一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    相  帆审  判  员    王  鹏人民陪审员    樊魁元       二〇一九年六月十八日 书  记  员    陈  丹打印人：周惠荣  校对人：陈丹  送达回证：2019年  月  日1