广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初854号 原告：陈小敏，女，1966年7月10日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：丁敏，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈华，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：广西联六九房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2323号。 法定代表人：何华京。 被告：广西亚美建设投资有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2323号。 法定代表人：覃锦荣。 被告：广西枫桦五合桥投资置业有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2323号。 法定代表人：覃锦荣。 被告：广西桂平市粤桂房地产开发有限公司，住所地：广西桂平市西山镇官冲口（粤桂花城）。 法定代表人：黄显强，董事长。 委托诉讼代理人：韦文星，广东科德（佛山）律师事务所律师。 被告：邵永敢，男，1985年4月15日出生，汉族，住安徽省定远县。 被告：蒋曦，女，1987年5月15日出生，汉族，住广西资源县。 被告：覃锦荣，男，1979年7月7日出生，汉族，住广西桂平市。 被告：何华京，男，1951年1月15日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：戴红斌，广西锦康律师事务所律师。 原告陈小敏与被告广西联六九房地产开发有限公司（以下简称联六九公司）、广西亚美建设投资有限公司（以下简称亚美公司）、广西枫桦五合桥投资置业有限公司（以下简称枫桦公司）、广西桂平市粤桂房地产开发有限公司（以下简称粤桂公司）、邵永敢、蒋曦、覃锦荣、何华京商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈小敏的委托诉讼代理人沈华、被告粤桂公司的委托诉讼代理人韦文星、被告何华京的委托诉讼代理人戴红斌到庭参加了诉讼。被告联六九公司、亚美公司、枫桦公司、邵永敢、蒋曦、覃锦荣经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈小敏向本院提出诉讼请求：一、确认陈小敏与联六九公司于2013年3月8日签订的《亚美国际（商铺）定向开发买卖协议》无效；二、判令联六九公司、亚美公司、枫桦公司、粤桂公司、邵永敢、蒋曦、覃锦荣、何华京连带返还陈小敏购房本金324011元并支付资金占用利息63506元（计算方式：以购房本金324011元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年3月8日起暂计至2017年12月8日止；之后继续计算至购房本金和利息付清之日止）；三、判令本案诉讼费由联六九公司、亚美公司、枫桦公司、粤桂公司、邵永敢、蒋曦、覃锦荣、何华京共同承担。事实和理由：陈小敏与联六九公司于2013年3月8日签订《亚美国际（商铺）定向开发买卖协议》，约定由联六九公司在五象新区博艺路与飞龙路交汇处的邕国用（2002）字020043号地块上开发建设亚美国际项目，联六九公司应于2014年4月30日办妥商品房预售许可证，并于2015年6月30日前向陈小敏交付地上一层XXXX号商铺。协议签订当日，陈小敏向联六九公司支付了房款324011元，联六九公司向陈小敏开具了收据。之后，联六九公司一直未能取得上述项目的商品房预售许可证，故双方签订的上述协议应属无效，联六九公司应向陈小敏返还房款并赔偿占用房款期间的利息损失。联六九公司的股东为何华京、覃锦荣和亚美公司，亚美公司的股东为覃锦荣和枫桦公司，枫桦公司的股东为覃锦荣和亚美公司。上述三家公司互为股东，财务、人员混同，是一套人马三块牌，均与亚美国际定向开发项目有关，这三家公司以共同名义对外宣传开发该项目，且这三家公司的股东均存在出资不实、未足额出资、抽逃出资、将购房人交纳的房款侵吞等情况，故亚美公司与枫桦公司以及股东覃锦荣、何京华应对联六九公司的上述债务承担连带责任。广西南宁市鸿恩房地产有限公司在该项目对外宣传中以营销代理的身份介入，并实际参与收取陈小敏等人的购房款，亦应承担清偿责任。因该公司已注销（经资产清理，公司共有总资产22089857元），故应由注销时的股东邵永敢、蒋曦承担连带清偿责任。联六九公司是由粤桂公司与69个自然人为共同开发涉案项目而组建的，且联六九公司的公章在2014年5月19日前由粤桂公司控制，且在联六九公司成立过程中，粤桂公司对联六九公司负有债务，故亦应对本案债务承担连带清偿责任。 被告粤桂公司辩称：粤桂公司并未参与开发涉案项目，也未与陈小敏签订过任何协议或文件，对联六九公司的基本情况也不知情，不存在控制联六九公司的情况，联六九公司与粤桂公司之间也没有债权债务关系，陈小敏与联六九之间的购房行为与粤桂公司没有任何关联，请求法院驳回陈小敏对粤桂公司的诉请。 被告何华京辩称：一、何华京不是本案适格被告。本案的当事人应为陈小敏与签订合同之人或收款人，与何华京没有关系。二、陈小敏诉请何华京作为被告参加诉讼及承担连带返还房款的责任没有事实和法律依据。首先，何华京与陈小敏之间不存在商品房买卖关系，也没有收取过陈小敏的购房款。其次，联六九公司是一个具有独立法人资格的企业法人，应独立承担民事责任，虽然何华京曾短暂担任过该公司的法定代表人，但没有法律规定曾担任过企业法定代表人的自然人在涉及企业的民事诉讼中要作为案件当事人。三、本案涉嫌经济犯罪，不应作为民事纠纷处理，应当移送公安机关继续处理，理由如下：1、亚美国际项目无土地使用权、无设计图、无规划许可证、无准建证、无预售证等国家行政强制许可手续。2、目前这些购房款去向不明，非刑事手段无法查明及追回。3、本案个别公司是为了实施合同诈骗而成立的公司，既无履约意图，也无履约能力。 被告联六九公司、亚美公司、枫桦公司、邵永敢、蒋曦、覃锦荣未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。 经审理查明：2013年3月8日，陈小敏（乙方）与联六九公司（甲方、开发投资商）签订一份《亚美国际（商铺）定向开发买卖协议》，协议主要内容有：一、项目建设依据：依据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》（桂政发﹝2004﹞24）精神，与甲方共同签订了《商品房定向开发买卖协议》，现乙方自愿参与甲方所提供的市场运作项目。二、项目地址：位于南宁市五象新区，宗地号邕国用（2002）字020043号，该地块为甲方的合法用地，面积约为24亩，规划用途为住宅用地，土地使用年限为70年。三、商品房的基本情况：商铺位于地上一层XXXX号，建筑面积约为38.11平方米（规划及设计、面积最终以土地及规划部门验收竣工批准为准）。四、计价方式和价款：单价为28340元，总金额为1080037元。五、付款方式及期限：乙方于签订本协议时支付总房款的30%即324011元作为第一期付款，于2013年5月30日前支付总房款的20%即216007元作为第二期付款，于取得商铺预售证时乙方收到甲方通知15日内再支付总房款的40%即432015元作为第三期付款，于项目主体封顶时支付剩余房款108004元。五、甲方承诺：办理完善预售证时间为2014年4月30日前，交房时间为2015年6月30日前。六、违约责任：1、乙方违约责任：乙方应按时交纳协议约定的房款，如不能在规定时间内交纳第二期房款的，逾期超过15日内，视为中途自动退房，已交纳房款（或诚意金）作为违约金支付给甲方，本协议自动解除。乙方不能在规定时间内交纳第三期房款的，逾期超过15日内，视为中途自动退房，扣除已支付总房款的20%作为违约金，将剩余购房款退给乙方，协议自动解除。2、甲方违约责任：甲方如不能按时交房给乙方，按照每日万分之五交付延期交房违约金给乙方，（人为不可抗拒的自然灾害）可相应推迟。如甲方因房地产市场价格提高原因单方解除合同，则是甲方违约，甲方赔偿乙方所付的房款，还需按照当时房价与现价差额补偿乙方。七、其他约定：待甲方主体完工（或取得商品房预售证）与乙方签订《商品房买卖合同》。 2013年3月8日，联六九公司向陈小敏出具《收据》，载明：“今收到陈小敏交来亚美国际地上一层XXXX号商铺30%首期324011元”。 另查明：2002年11月19日，原邕宁县国土资源局与南宁恒路工程服务有限公司（以下简称恒路公司）签订《土地补偿协议》，约定将原南蒲二级公路（南线）7公里处的117.89亩土地出让给恒路公司。同年12月11日，恒路公司与何华京签订《合作协议》，约定由何华京出资购买上述67.048亩土地，土地证挂靠在恒路公司名下。同年12月17日，原邕宁县国土资源局为恒路公司办理了上述67.048亩土地的《国有土地使用权证》，证号为邕国用（2002）字第020043号（以下简称0043宗地），用途为住宅，使用权类型为出让。后邕宁县人民政府撤销了该宗地土地证及有关批复文件。2004年8月28日，原邕宁县国土资源局与恒路公司重新签订《国有土地使用权出让合同》，但未重新核发国有土地使用权证。同年10月27日，上述0043宗地划分为69宗小地块，原邕宁县国土资源局分别办证给出资人何华京等**人，但因存在土地审批手续不全等问题，上述土地证未发出，现原件均保存在南宁市国土资源局。2011年，按照五象新区规划，规划部门重新核发了0043宗地规划蓝图，0043号宗地整合如下：（1）政府收回土地52.71亩；（2）保留开发土地14.33亩，政府等价置换土地7.6亩，合计21.93亩。2012年，覃锦荣以粤桂公司名义与何华京等62户业主签订《项目合作合同》，约定双方合作开发0043宗地，由62户业主提供政府征用后剩余土地，粤桂公司提供建设所需资金，并垫资成立项目公司即联六九公司。同年11月15日，联六九公司成立，股东为何华京、潘军、冯辉洋。2014年6月4日，股东变更为何华京、覃锦荣、亚美公司。 自2012年起，在0043宗地使用权尚未变更登记至联六九公司名下、亚美国际项目尚未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等行政审批手续的情况下，枫桦公司、联六九公司就以合作建房名义向社会公众出售房屋并收取房款。之后，因亚美国际项目迟迟未能动工，枫桦公司、联六九公司又未能返还房款，部分购房业主遂委托吴文强（亚美国际购房户，另案原告）于2015年2月10日以枫桦公司、联六九公司、亚美公司构成合同诈骗为由向南宁市公安局南湖分局（以下简称南湖分局）经济犯罪侦查大队报案，南湖分局于同年5月5日立案。经侦查，南湖分局认为没有犯罪事实，遂撤销该案，并于2016年6月2日向吴文强发出《撤销告知书》。 再查明：2014年，因何华京与联六九公司其他股东发生纠纷，何华京等62户购地业主又于2014年6月18日重新成立了广西六九联房地产开发股份有限公司（以下简称六九联公司）。之后，经协调，联六九公司与六九联公司及购地业主均同意将0043剩余土地办理变更登记至六九联公司名下，与联六九公司再无关系。经查，目前0043剩余土地尚未办理登记至六九联公司名下，亚美国际项目目前仍未办理商品房预售许可证。 还查明：广西南宁市鸿恩房地产有限公司（以下简称鸿恩公司）已经注销，注销时的股东为邵永敢、蒋曦。枫桦公司的股东为覃锦荣、亚美公司。亚美公司的股东为覃锦荣、枫桦公司。 本院认为：一、关于本案应否移送公安机关处理的问题。 根据本院查明事实，吴文强曾于2015年2月10日以枫桦公司、联六九公司、亚美公司构成合同诈骗为由向南湖分局报案，南湖分局立案后经侦查发现没有犯罪事实，已撤销该案。因此，何华京主张本案涉嫌刑事犯罪应当移送公安处理的抗辩意见，本院不予采纳。 二、关于《亚美国际定向开发买卖协议》的效力问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，陈小敏与联六九公司签订的《亚美国际定向开发买卖协议》对商品房的基本状况、价款、付款方式、付款时间、交房日期、违约责任等作出约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且联六九公司已经按照约定收取了陈小敏324011元购房款，故该协议应当认定为商品房预售合同。同时，根据上述司法解释第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得涉案房地产开发项目的商品房预售许可证，可以认定有效。”亚美国际项目至今未取得商品房预售许可证，故联六九公司与陈小敏所签订的《亚美国际定向开发买卖协议》应属无效合同。故陈小敏要求确认该协议无效的诉请，本院予以支持。 三、关于原告的各项诉讼请求是否合理有据的问题。 联六九公司作为具有房地产开发资质的企业，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，应承担合同无效的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”之规定，联六九公司收取的购房款324011元应返还给陈小敏，陈小敏因本案合同无效而产生的经济损失即已付购房款324011元的利息损失，应由联六九公司赔偿，利息计算方式为，以已付购房款324011元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年3月8日起计算至联六九公司全额返还购房款之日止。枫桦公司、鸿恩公司、粤桂公司并非本案合同的当事人，陈小敏也没有证据证实枫桦公司、鸿恩公司、粤桂公司有加入本案合同履行的意思表示，故陈小敏要求枫桦公司、粤桂公司，以及鸿恩公司注销时的股东邵永敢、蒋曦对联六九公司的债务承担连带责任的诉请，于法无据，本院亦不予支持。同时，陈小敏主张股东亚美公司与联六九公司存在人格混同，股东覃锦荣、何华京存在出资不实、未足额出资、抽逃出资等情形，但未提供相应证据予以证实，故陈小敏依此为由要求亚美公司、覃锦荣、何华京对本案债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告陈小敏与被告广西联六九房地产开发有限公司于2013年3月8日签订的《亚美国际（商铺）定向开发买卖协议》无效； 二、被告广西联六九房地产开发有限公司退还原告陈小敏购房款324011元； 三、被告广西联六九房地产开发有限公司赔偿原告陈小敏利息损失（计算方式：以已付购房款324011元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年3月8日起计算至广西联六九房地产开发有限公司全额返还购房款之日止）； 四、驳回原告陈小敏的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费7113元，由被告广西联六九房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  陈泽林 人民陪审员  韦京晖 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  覃树鹏