重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2014）江法民初字第07208号原告：袁世淑，女，1974年8月31日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人：雍涛文，重庆鼎凌律师事务所律师。委托代理人：封雪媛，重庆鼎凌律师事务所律师。被告：宗仁斌，男，1954年3月17日出生，汉族，住重庆市江北区。原告袁世淑与被告宗仁斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员顾鲁晓独任审判，公开开庭进行了审理。原告袁世淑的委托代理人雍涛文、封雪媛，被告宗仁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁世淑诉称：2012年12月19日，原、被告与经纪公司签订了房屋买卖协议，约定原告购买坐落于重庆市江北区洋河一村某号某单元某号的房屋。由于该房屋在双方签订买卖协议时已经出租给蒋明昌，故原、被告在买卖协议中约定：被告承诺自行将房屋出租的相关权利义务全部清理完毕，保证原告接房时，房屋状况为空置房，无房屋出租。但到买卖协议约定的接房日2013年3月5日为止，被告仍未使蒋明昌搬出该房屋，致使蒋明昌在2013年8月29日仍向被告支付租金。2013年10月31日，原、被告双方就房屋买卖达成一份补充协议，该补充协议约定，以原告名义起诉蒋明昌，诉讼费由被告承担，起诉要求蒋明昌腾房，若原告败诉，需继续履行被告与蒋明昌签订的租赁合同的，被告自愿一次性于判决之日支付原告履行合同过程中每月租金中不足2500元的差额。2014年3月。原告依约起诉蒋明昌，但法院驳回了原告的诉讼请求，按照补充协议约定，被告应当支付租金差额，但截至原告起诉之日，被告仅向原告支付了2014年2月份以前的租金及差额，经原告催要，被告拒绝继续履行协议约定的义务。现原告为维护自身权益，特提起诉讼，请求判决：一、被告向原告支付未能按时腾空出卖房屋给原告造成的租金损失12000元（2014年2月至2014年9月的租金）和押金损失2000元；二、被告按照《补充协议》的约定向原告支付租金差额款共计44000元（从2014年2月计算至2017年9月。共计44个月，每月1000元）；三、本案诉讼费由被告承担。被告宗仁斌辩称：房屋是属于租赁，买卖不破租赁是原则，这样原告要求被告如期交房就不现实，是不公平的，买卖双方签订的交房期限的协议是不能成立的。原告是知晓房子是出租的，就应当承担这个风险，原告要求的按照补充协议违约赔偿是没有依据的。扣押尾款和要求的补偿是不公平的，被告要求原告配合，被告的房子是出租了，没有收回来，没有如期交房不是被告有意违约，前期按照这个协议上给的钱只是暂时给他们，被告的房子没有解决，被告就要求买方配合一起去把房子拿回来。被告也知道合同是租赁合同，但协议约定一直要到二审判决结束后如果结果都输了，被告才按照协议履行。被告以前给了多少不说了，一直要到判决之后被告才再给，这种情况下被告才写的补充协议。结果被告去找原告，原告很不积极、很不配合。房屋出租后就搞群租，被告签订了租赁合同不等于被告签订了转租合同，原告不配合，原告自己找人要钱，反而要被告赔偿损失。经审理查明：2012年7月27日，被告与蒋明昌签订了《房屋租赁（托管）合同》，该合同约定，被告自愿将其物业以蒋明昌承租的形式交由蒋明昌托管，该房屋地址：江北区洋河一村某号某单元某号，期限为2012年10月1日至2017年9月30日止，租金数额：每月租金为1500元，付款方式：蒋明昌于2012年7月27日向被告支付首期租金（12个月），共计18000元。自首次支付租金当日起其后每隔11个月蒋明昌向被告支付下一期租金直至本合同履行完毕时止。押金条款：蒋明昌于2012年7月27日向被告支付租房押金2000元，作为蒋明昌履行的保证，如合同履行完毕，被告于收回房屋当时如数退还给蒋明昌。被告于2012年7月27日将上述房屋移交给蒋明昌，并结清之前的相关费用，蒋明昌接房后产生的水、电、气、闭路及物管等相关费用由蒋明昌自行承担。合同同时约定，在蒋明昌按时付租的前提下，被告不能提前收回房屋，如果被告需要出售房屋，应遵循买卖不破租赁的原则妥善处理本合同所约定的租赁托管关系，并承认在同等条件下蒋明昌的优先购买权。该合同还约定了房屋维修责任的划分、被告收取租金的权利、蒋明昌自营和转租获益的权利及相关违约责任。同日，被告收取了蒋明昌租金18000元及押金2000元。2012年12月10日，原、被告与重庆诚业房地产经纪有限公司签订了《重庆诚业买卖协议》，被告将本案涉诉房屋作价650000元出售给原告。原、被告双方约定，签订本协议时，原告支付被告定金20000元；首付款170000元于房屋产权过户当日支付；另外450000元由原告向商业银行贷款以按揭方式向被告支付；第四笔款10000元于房屋交付之日支付。双方约定2013年3月5日前交接该房屋。本协议的补充协议如下：原、被告约定：被告出售前述房屋现状为出租，被告承诺被告自行将现出租的相关权利及义务以及责任全部清理完毕，保证原告接收房屋时，房屋状况为空置房，无房屋出租它项权等纠纷，被告保证现有室内固定设施不变。合同签订后，原告支付了相应的购房款。2005年6月21日，本案涉诉房屋的产权人登记为被告，2013年1月30日后，本案涉诉房屋的产权登记人从被告变更为原告。2013年8月29日，被告收取了蒋明昌第二年（2013年10月1日至2014年9月30日）的租金18000元。2013年10月31日，原、被告签订了《补充协议》，该补充协议约定，现在买卖双方协商就被告出售位于重庆市江北区洋河一村某号某单元某号房屋给原告的交房事宜双方协商补充条款如下：一、被告向原告承诺：原告配合被告与被告的租赁方进行起诉相关事宜，以原告的名义主体起诉被告租客，但相关起诉费用均由被告本人个人承担，原告仅配合相关流程。二、被告向原告承诺：原告起诉本人的租客的判决结果，由被告来履行，与原告无关。如以原告的名义起诉后，至法院二审判决终结之日起，如法院判决原告继续履行租赁相关义务，被告愿承担原告履行合同过程协议履行期内不足每月2500元的差额部分由被告一次性于（二审终结）判决之日支付给原告，如二审判决原告胜诉，不负履行之前被告签订的租赁协议，原告收到房屋实体之日起，之前每月2500元的租金由被告按月支付给原告。如一审判决后被告不上诉，即按前述协商赔付为据赔付。本补充协议与前买卖协议有不一致的地方，以本补充协议的相关条款为准。双方约定本协议的任何一方违约，约定违约金50000元。原告认可被告支付了相应的补偿款21600元，支付至2014年2月5日之前的费用，其中10000元系用买卖合同的尾款进行了抵扣处理。2014年7月30日，重庆市江北区人民法院作出（2014）江法民初字第02609号民事判决书，该判决书载明，原告以蒋明昌未支付租金为由，请求法院判决：一、解除被告与蒋明昌签订的房屋租赁合同；二、蒋明昌自房屋租赁合同解除之日搬离本案涉诉房屋。重庆市江北区人民法院判决驳回原告的全部诉讼请求。判决后，原、被告及蒋明昌均未上诉。上述事实，有《房屋租赁（托管）合同》、《重庆诚业买卖协议》、《补充协议》、重庆市江北土地房屋权属登记中心信息查询结果、房地证、（2014）江法民初字第02609号民事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《重庆诚业买卖协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款之规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本案中，被告承租本案涉诉房屋在前，而后第三人将本案涉诉房屋出售给原告，且被告坚持继续承租本案涉诉房屋，故被告与蒋明昌于2012年7月27日签订的《房屋租赁（托管）合同》在2013年1月30日后对原告与蒋明昌继续有效。因此，基于《房屋租赁（托管）合同》产生的相关权利义务，原告仅能依据合同相对性原理对蒋明昌进行主张。因原、被告双方无租赁合同关系，故对原告要求被告支付未能按时腾空出卖房屋给原告造成的租金损失12000元（2014年2月至2014年9月的租金）和押金损失2000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告按照《补充协议》的约定向原告支付租金差额款共计44000元（从2014年2月计算至2017年9月。共计44个月，每月1000元）的诉讼请求，本院认为，《补充协议》系原、被告双方对交房事宜的约定，在无法交房给原告的租赁期间，被告自愿补足每月2500元的差额部分的约定，系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方签订的《补充协议》实质上是《重庆诚业买卖协议》关于交房事宜违约责任的具体约定，即对被告迟延交房，原、被告双方约定了每月1000元的违约赔偿计算方法。重庆市江北区人民法院对（2014）江法民初字第02609号民事案件判决后，本案原、被告双方均未提起上诉，前述判决书已经生效，所以，因承租人蒋明昌仍然占用使用本案涉诉房屋，故被告仍然无法向原告交房。因此，被告应当承担《补充协议》约定的违约责任。被告未举示证据证明其在2014年2月5日后向原告支付了任何款项，故应当承担举证不能的责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故对于原告要求被告依据《补充协议》的约定承担违约责任的主张，本院予以支持，但是，损失赔偿的金额应当以实际发生的损失为依据，具体到本案中，则仅能以实际已经发生的迟延交房之事实对损失额进行判断，而被告将来是否继续违约则不能断然确定，所以，原告的损失额度应当以法院开庭审理确定的事实为依据，故从2014年2月5日至2014年9月5日，被告应当向原告支付迟延交付房屋的损失7000元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告宗仁斌向原告袁世淑支付2014年2月5日至2014年9月5日期间延期交房的损失7000元。二、驳回原告袁世淑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1250元，减半收取625元，由袁世淑负担600元，宗仁斌负担25元。本案案件受理费已经由袁世淑向本院预先缴纳，宗仁斌在履行上述义务时，一并向袁世淑支付由其负担的案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  顾鲁晓二〇一四年十月十日书记员  杨凌燕