河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初2869号原告王永，男，汉族，1973年1月22日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人李胜霞，河南竞远律师事务所，代理权限：特别授权。被告陈星辉（又名陈留钦），男，汉族，1958年10月20日出生，住河南省信阳市。被告张爽，男，汉族，1982年1月30日出生，住河南省信阳市浉河区，现住河南省信阳市浉河区。委托代理人张相元，系被告父亲，代理权限：特别授权。原告王永与被告陈星辉、张爽返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王永的委托代理人李胜霞、被告陈星辉、被告张爽的委托代理人张相元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王永诉称，2008年9月19日，原告与被告陈星辉签订建设工程合同一份，约定由被告陈星辉对茶都名人苑3号楼（董家河镇街道绿之风小区3号楼）进行建设施工。2008年9月26日，被告陈星辉以个人名义与原告签订一份建设工程合同，合同对承包方式、建筑面积、价格、付款方式等作出具体的约定。在施工过程中，被告陈星辉未严格履行合同，原告未解除合同。2010年12月11日，原告与被告陈星辉对该工程进行结算、总工程款为300万元，除原告已支付的280万元，下欠20万元。后原告用一套价格26万元的房屋抵给陈星辉，多出的6万元作为剩余工程的增补款。陈星辉向原告出具了承诺书、收条、证明。但被告陈星辉从2009年至今，私下将其所建的房屋低价卖给被告张爽等人。2010年3月29日，被告陈星辉与张爽签订售房合同书。原告多次要求被告张爽返还房屋未果，为了维护原告的合法权益，请求法院判决：确认被告陈星辉与被告张爽签订的房屋买卖合同无效；被告张爽将其非法占用的董家河镇茶都名人苑3号楼B栋从东往西四楼第一套房屋返还给原告；本案诉讼费用由被告承担。被告陈星辉辩称，我与王永签订于2008年9月19日签订的建筑工程合同是假的。我卖房屋王永是明知的，是王永让我卖的。我与王永工程款未结算，也没有验收。被告张爽辩称，一、被告主体错误。诉争房屋系2010年3月29日，答辩人从陈星辉手中购买，答辩人不是从被答辩人手中购买的房屋。被答辩人要求答辩人返还房屋，没有法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。二、被答辩人称房屋所有权归其所有，应提供以下证据，该房屋土地使用权证书；建设工程规划许可证；施工许可证；商品房预售许可证；房屋所有权证。当庭质证方可认可，否则该房屋所有权不归被答辩人所有，被答辩人无资格提起诉讼，法院应驳回被答辩人的起诉。经审理查明:2005年8月6日，董家河乡人民政府与王永签订绿之风小区商贸中心用地合同书,约定原告购买“绿之风”居民小区西侧的土地，面积为2700.58平方米。原告交纳了购地款、规划配套费用。2008年9月19日，原告以其开办的信阳鹏盛矿产有限公司的名义与信阳市平桥区羊山建筑工程公司（陈星辉）签订茶都名人苑3号楼建设承包合同。2008年9月26日，原告以其开办的信阳鹏盛矿产有限公司的名义与被告陈星辉（陈星辉）签订了一份《茶都名人苑3＃楼建设承包合同》，合同约定原告（甲方）将开发的茶都名人苑3＃楼工程以包工包料的方式发包给被告陈星辉（乙方）承包施工。工程造价730元/㎡，总工程价款按实际建筑面积计算。付款方式A、工程施工至正负零，甲方陆续付款50万元；B、主体封顶甲方陆续付款50万元；C、附属工程进展中甲方陆续付款20万元；D、工程验收合格交钥匙，甲乙双方结算，甲乙双方同意以甲方为该工程组织提供的材料，人工抵部分工程款90万元左右，住房抵工程款100万元左右，两项抵款合计200万元左右，其它款项按规定扣除工程维修外，余款至结算之日起保证三个月内陆续付清。合同还对双方的其他权利义务作了具体约定。在合同履行过程中，被告陈星辉以借支等名义先后从原告处领取了大部分工程款。信阳鹏盛矿产有限公司与陈星辉分别于2008年10月2日、2009年2月16日、2009年3月16日签订3份附件，作为原合同的补充。2010年3月29日，被告陈星辉与被告张爽签订了售房合同书，约定陈星辉将茶都名人苑3号楼B栋从东往西四楼第一套房屋卖给张爽，双方约定了房屋价格及支付方式等内容。后被告陈星辉将房屋交付给被告张爽。2010年12月11日原告与被告陈星辉双方结算后，陈星辉出具了书面承诺书，内容为：“本人陈星辉承包建设王永开发的董家河茶都名人苑3号楼（包工包料整体建设），总工程款叁佰万元，王永已付工程款贰佰捌拾万元，余欠贰拾万元。以上承诺真实，如有误愿承担一切后果及法律责任”。按照《茶都名人苑3＃楼建设承包合同》的约定，2010年12月16日，王永与陈星辉又签订了一份《售房合同书》，双方约定，王永将茶都名人苑3＃楼401＃、402＃房屋作价26万元抵付给陈星辉，其中多出的6万元作为扫尾工程支付的增补款，陈星辉为原告出具了收条和证明。另查明，原信阳市鹏盛矿业有限公司已于2015年5月26日被核准注销，原告王永系该公司业主。原告王永以楼房村民委员会的名义补办了茶都名人苑农民新村1号楼、2号楼共6000平方米的乡村建设规划许可证，2010年10月21日，信阳市房产管理中心为原告颁发董家河绿之风小区3号楼，建筑面积为3828.74平方米的董字第33××62号房产证，后宋再军以原告王永办证违法，提起行政诉讼，信阳市平桥区人民法院作出（2014）平行初字第4号行政判决书，判决撤销董家河绿之风小区3号楼，建筑面积为3828.74平方米的董字第33××62号房产证。原告不服上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院作出（2014）信中法行终字第66号行政判决书维持了原判决。原告开发的茶都名人苑3号楼未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可手续。再查明，已发生法律效力的（2019）豫15民终1021号民事裁定书与（2019）豫15民终1158号民事裁定书确定了本案原告王永在本案中具有主体资格。已发生法律效力的（2013）信浉民初字第47号民事判决书、（2013）信中法民终字第899号民事判决书认定：“陈星辉依约承建鹏盛矿业有限公司开发的房屋，施工期间鹏盛矿业有限公司法定代表人王永虽几次给陈星辉出具意向书，可以以房屋抵付工程款，但具体事宜再做商量。既然工程未结算，如何知道欠多少工程款。在欠款不明、所争议房屋价格为商定的情况下，陈星辉擅自将房屋卖出，构成对鹏盛公司的侵权，陈星辉与买受人之间签订的房屋买卖合同无效。”（2016）豫1502民初3688号民事判决书认定：“《茶都名人苑3＃楼建设承包合同》约定的原告可以以房屋抵付工程款，是指在原告无现金支付工程款的情况下，可以对陈星辉承建的房屋价格经双方协商后抵付工程款，而不是授权陈星辉可以随意出售其所承建原告的房屋抵付工程款。只有原告以房抵款后，陈星辉才能取得抵款房屋的处分权。”本院认为，已发生法律效力的人民法院判决书认定的事实可以直接作为证据使用，且在证据规则中具有超越其他普通证据的证明效力。从已发生法律效力的（2019）豫15民终1021号民事裁定书与（2019）豫15民终1158号民事裁定书确定本案原告王永主体适格，享有诉权。已发生法律效力的（2013）信浉民初字第47号民事判决书、（2013）信中法民终字第899号民事判决书、（2016）豫1502民初3688号民事判决书认定已经查明被告陈星辉不具有出售鹏盛矿业有限公司开发的茶都名人苑3＃楼房屋的资格。因此被告陈星辉与被告张爽签订的售房协议无效。原告王永作为鹏盛矿业有限公司的法定代表人有权利要回本案涉及的茶都名人苑3＃楼B栋从东往西四楼第一套房屋。原告要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效，判令被告张爽返还购买房屋的理由成立，本院予以采纳，对原告的合理诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十二条、第三十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第（五）项和第五十八条的规定，判决如下：一、被告陈星辉与被告张爽于2010年3月26日签订的房屋买卖合同无效。二、被告张爽于本判决生效后三十日内，将占有的茶都名人苑3号楼B栋从东往西四楼第一套房屋返还给原告王永。本案受理费1210元，由被告陈星辉与被告张爽共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  常咏梅审判员  卢 静审判员  万 欣二〇一九年六月二十日书记员  付 饶