海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼96民终825号 上诉人（原审原告）：海南金源世纪房地产开发有限公司，住所地海南省澄迈县老城开发区快速干道23公里处。 法定代表人：张安平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：连昌松，海南颍川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晓蓓，海南颍川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鄂爱华，女，1962年10月19日出生，汉族，住新疆呼图壁县。 委托诉讼代理人：蔡文卿，北京俊理律师事务所律师。 上诉人海南金源世纪房地产开发有限公司（以下简称金源公司）与被上诉人鄂爱华合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院做出的（2018）琼9023民初1085号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 金源公司上诉请求：1.依法撤销（2018）琼9023民初1085号民事判决：2.依法判令解除鄂爱华与金源公司签订的《中华坊分销协议》；3.本案一审、二审诉讼费由鄂爱华承担。事实和理由：一、金源公司与鄂爱华签订的《中华坊分销协议》中约定的解除条件已成就，金源公司可依法解除《中华坊分销协议》。2017年2月28日，金源公司与鄂爱华签订《中华坊分销协议》，约定鄂爱华分销金源公司开发的中华坊三期海棠园19栋1203房。鄂爱华应在金源公司获得预售许可证之日起15日内，持分销协议原件及保证金凭证原件带购房人到金源公司处签订《澄迈县商品房买卖合同》。如逾期办理的，视为自动放弃分销，金源公司可单方面解除《分销协议》并有权将房屋另行出售。2018年9月28日，金源公司取得涉案房屋的预售许可证。鄂爱华未在《分销协议》约定的时间内与金源公司签订《商品房买卖合同》的，金源公司可单方面解除《分销协议》。为此，金源公司提出解除双方签订的《中华坊分销协议》符合《合同法》第九十三条第二款规定，即“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。一审法院将鄂爱华的应诉行为视为鄂爱华主动要求履行《分销协议》，并据此驳回金源公司的诉讼请求，违反了上述法律规定，应予以纠正。二、鄂爱华不具备购房资格，《中华坊分销协议》无法继续履行，合同目的无法实现。2018年4月22日，海南省人民政府出台限购政策，根据政策规定，非海南省户籍居民家庭在海南省内购房，需提供累计24个月及以上的个人所得税或社保缴纳证明。在上述限购政策背景下，准购房者在签订《商品房买卖合同》前均需进行购房资格审查，审查未通过者，不能在海南省范围内购房。本案中，鄂爱华未提交任何证据证明其具备购房资格，金源公司根本无法与其签订《商品房买卖合同》。一审法院未充分考虑《中华坊分销协议》因情势变更无法履行的客观条件，判决继续履行《中华坊分销协议》，违反了《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释二》第二十六条之规定。综上，金源公司认为一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，恳请二审法院依法支持金源公司的上诉请求。 鄂爱华辩称：一、按照《中华坊分销协议》，鄂爱华有权要求金源公司继续履行该分销协议，与鄂爱华本人或者鄂爱华指定的其他人签订《商品房买卖合同》，这是在分销协议中明确约定给予鄂爱华的一种选择权。二、鄂爱华已提交证据证明其在分销协议约定期限内到金源公司处要求签订定商品房买卖合同，而金源公司要求加价否则强行退款，单方撕毁协议，构成恶意违约，本案并不存在无法履行或鄂爱华违约的情形。三、金源公司称鄂爱华不具备购房资格与事实不符，事实是：1.金源公司开发的涉案房产中华坊海棠园19、23、24号中已有部分房屋由金源公司加价出售给其他业主，为此，恳请法院调取金源公司的上述楼盘已销售房产的业主信息以查明事实，并在此基础上依法判决；2.经鄂爱华向有关部门咨询，海南住建厅等均答复称只要房产开发商配合即可以办理网签等购房手续；3.分销协议约定鄂爱华可以更名一次，也就是可以要求金源公司与鄂爱华指定的其他人签订商品房买卖合同。四、金源公司称鄂爱华没有按约定期限到金源公司处签订商品房买卖合同，并以此为由主张单方解除分销协议，同时又称鄂爱华没有购房资格无法签订商品房买卖合同，自相矛盾。综上，本案纠纷是因海南房价一路攀升，金源公司见利忘义要求加价而故意拖延并恶意单方撕毁协议所致。一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 金源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除鄂爱华与金源公司2017年2月28日签订的《中华坊分销协议》；2.本案诉讼费用由鄂爱华承担。 一审法院认定事实：2017年2月28日，鄂爱华（乙方、受托方）与金源公司（甲方、委托方）签订《中华坊分销协议》，第一条约定：由乙方分销甲方在海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处所开发的中华坊三期海棠园19栋1203号房，房屋建筑面积为53.99平方米（最终以房产证面积为准，多退少补）。该房交房标准为装修房。第二条约定：甲、乙双方同意分销单价按建筑面积计价，每平方米6991.74元，总房款为377484元。第三条约定：签订本协议当日，乙方向甲方交纳分销保证金2.3万元。第四条约定：乙方分销出该套房超出金额归乙方所得（超出金额税金由乙方承担）。若乙方在分销期内未分销该套房的，乙方可自行买下该房，甲方同意乙方在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。第五条第2点约定：乙方须在甲方获得预售许可证十五日内，持分销协议原件及保证金原件带购房人到甲方营销中心与甲方签订《澄迈县商品房买卖合同》，逾期办理则视为乙方自动放弃分销，甲方可单方解除本《分销协议》，并有权将乙方分销的房屋另行出售且不需通知乙方，分销保证金不退还给乙方。甲方获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。第九条特别约定：该房乙方选择银行按揭付款，签定本协议当日，乙方自愿向甲方支付分销保证金2.3万元（剩余分销保证金在1日内补齐），总房款在甲方获得预售许可证之日起十五日内一次性支付清给甲方。如乙方改变付款方式，该房分销单价则按每平方米7217.28元计价。《中华坊分销协议》签订当日和3月1日，鄂爱华分别将2.3万元和2.7万元保证金支付给金源公司，金源公司出具收款收据给鄂爱华，证明收到5万元保证金。另查，2018年9月28日，金源公司取得了澄迈县住房保障与房产管理局颁发的房产预售许可证（证号为：[2018]澄房预字049号，项目名称：中华坊海棠园，幢号：32层19号楼），并于次日在海南日报发出公告：我司开发的“中华坊”三期海棠园19号楼，经澄迈县住房保障与房产管理局批准，已获得预售许可证，证号[2018]澄房预字049号。2018年9月30日，金源公司工作人员通过微信将上述公告向鄂爱华发送。 一审法院认为，本案的争议焦点为：《中华坊分销协议》是否应解除。对此，本院分析如下：金源公司主张解除分销协议的法律依据是《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，事实依据是分销协议第五条之约定，即鄂爱华未在涉案房屋取得预售证后十五日内带有购房资格客户或自己同其签订房屋买卖合同，故依据分销协议约定解除协议的条件成就，其有权解除合同。本案中，涉案房屋所在的19号楼于2018年9月28日取得预售许可证，而金源公司已于2018年6月19日向本院起诉，请求解除分销协议，鄂爱华应诉时亦明确表示不同意解除，应继续履行分销协议，鄂爱华这一行为应视为其在分销协议约定的履行期限内主动要求同金源公司继续履行分销协议，故金源公司诉请解除分销协议的条件并未成就，本院不予支持。其次，从涉案分销协议的内容来看，该分销协议兼具居间合同及商品房包销合同的性质，但无论是居间合同还是商品房包销合同，只要当事人双方秉承诚实信用的原则，是可以继续履行协议的，金源公司以无法实现分销协议的目的，并据此诉请解除合同，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回海南金源世纪房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6962元，由海南金源世纪房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，鄂爱华向本院提交一份《清单》，证明开发商给加价的业主办理了备案手续，鄂爱华不属于限购人员范围，涉案楼房可办理网签备案手续。金源公司质证认为，该材料不属于新证据，且该材料与本案无关。本院认为，该材料一审时已经客观存在，但鄂爱华在一审中从未提交，不属于新证据，且该材料无法证明鄂爱华主张的证明内容，本院对该份证据不予采信。另，鄂爱华于询问当日向本院申请调取涉案小区19、23、24号楼已售房产信息，主张该部分已售房产的业主情况与本案业主情况相同，证明涉案业主有购房资格，不属于限购人员。本院认为，鄂爱华的申请已超出举证期限，且其申请与本案无关，无法证明其主张的待证事实，本院不予准许。金源公司未提交证据。本院二审审理查明事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：《中华坊分销协议》应否继续履行。金源公司与鄂爱华签订的《中华坊分销协议》约定由鄂爱华负责分销涉案房屋，如鄂爱华在分销期内未分销成功的，鄂爱华可自行购买涉案房屋。此外，双方还对涉案房屋具体楼号、面积、价格做出约定。即《中华坊分销协议》约定鄂爱华履行合同的方式有两种，一种是将涉案的房屋销售给他人，另一种是自行购买。该分销协议对金源公司、鄂爱华双方履行事项已作出明确约定，且该约定系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋所在的19号楼于2018年9月28日取得预售许可证，并于次日在《海南日报》上公告。鄂爱华须在金源公司获得预售许可证十五日内，持分销协议原件及保证金凭证原件带购房人到金源公司营销中心与金源公司签订《澄迈县商品房买卖合同》。而金源公司已于2018年6月19日，即在未取得预售许可证之前向一审法院起诉，请求解除《中华坊分销协议》。鄂爱华应诉时亦明确表示不同意解除，且在现有证据无法证明鄂爱华违反合同约定的情况下，金源公司起诉时《中华坊分销协议》解除的条件未成就，故金源公司主张《中华坊分销协议》已解除的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人金源公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6962元，由上诉人海南金源世纪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮慧婷 审 判 员 林 敏 审 判 员 卢艳萍 二〇一九年六月二十八日 法官助理 魏 榕 书 记 员 王 超 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。