上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三(民)初字第446号原告(反诉被告)上海市金山区金山卫镇绿地金卫新家园龙轩路业主委员会，住所地上海市金山区。负责人刘存荣，主任。原告(反诉被告)上海市金山区金山卫镇绿地金卫新家园西静路业主委员会，住所地上海市金山区。负责人刘美华，主任。原告(反诉被告)上海市金山区金山卫镇绿地金卫新家园玲珑寓业主委员会，住所地上海市金山区。负责人付华，主任。以上三原告(反诉被告)共同委托代理人柏淑清、张春，上海理度律师事务所律师。被告上海沙林物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人李伟佳，总经理。委托代理人徐春海，上海璀博律师事务所律师。被告(反诉原告)张洪亮，男，1974年12月13日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人周永琪，上海市凯荣律师事务所律师。被告上海辰展物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人朱刚，总经理。原告(反诉被告)上海市金山区金山卫镇绿地金卫新家园龙轩路业主委员会、上海市金山区金山卫镇绿地金卫新家园西静路业主委员会、上海市金山区金山卫镇绿地金卫新家园玲珑寓业主委员会与被告上海沙林物业管理有限公司(以下简称沙林公司)、被告(反诉原告)张洪亮、被告上海辰展物业管理有限公司(以下简称辰展公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告以及被告沙林公司、被告张洪亮各自的委托代理人均到庭参加诉讼，被告辰展公司的法定代表人到庭参加了一次庭审，明确表示本案与其无关，不再参加今后的庭审，后虽经本院传票传唤，未再到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告沙林公司和被告辰展公司先后与原告签订物业服务合同，被告张洪亮系挂靠二者实际为绿地金卫新家园提供物业管理服务的个人。被告辰展公司于2013年2月28日单方解除了合同，被告沙林公司于2013年4月3日向原告发出撤场公告，亦单方面解除了合同。由于三被告至今没有交还物业费管理账册，故诉请判令：被告辰展公司和被告张洪亮交还2012年12月至2013年2月的物业费管理账册，被告沙林公司和被告张洪亮交还2013年3月至4月的物业费管理账册。被告沙林公司辩称：被告张洪亮系受沙林公司委托管理小区物业，是原告向其推荐的实际管理人，沙林公司只是按照原告要求签署了委托书，并没有与张洪亮直接交流过。由于原告没有向被告移交过有关物业管理资料，没法开展业务，故合同只履行了一个月就退出了，请求驳回原告的诉讼请求。被告张洪亮辩称：涉案小区物业费是包干制，由被告张洪亮自负盈亏，账册系其作为记账凭证使用，没有义务向原告提供。由于继任物业公司没有与其办理交接手续，其有权拒绝原告的请求。其系借用二物业公司的资质与原告签订的物业服务合同，与二家物业公司系挂靠关系，权利义务应当由其个人承担，与另外二被告无关。诉讼中，被告张洪亮向本院书面确认其系被转委托以后的受托人，系实际权利义务承受人。被告辰展公司辩称：绿地小区物业一直由张洪亮实际管理，被告与原告签订合同后，原告向被告推荐由张洪亮继续管理小区物业，由于原告未向其提供任何资料，其感觉该小区管理不规范，故退出，原告向被告出具过移交说明书，证明双方已经办理完毕所有移交手续。原告向本院提供了以下证据：1、原告备案证、业主大会决议、业主表决情况等，证明原告诉讼主体资格；2、物业服务合同，证明被告辰展公司于2012年11月底与原告签订物业服务合同，合同期限为一年，自2012年12月1日起；被告沙林公司于2013年2月底与原告签订物业服务合同，合同期限为一个月，即2013年3月1日起至4月1日止，后又于2013年4月2日续签一年合同；3、授权委托书，内容为被告沙林公司声明授权张洪亮进行绿地小区物业管理；4、撤场公告，证明沙林公司于2013年4月3日通知原告将退出绿地金卫新家园的所有物业服务工作；又于2013年4月16日告知原告，因张洪亮仍以沙林公司名义收费，故发送第二份撤场公告，取消第二份长期管理合同；5、申明和回函，证明原告于2013年4月28日回函沙林公司，要求沙林公司督促张洪亮移交业主资料和收费清册等，沙林公司于2013年5月5日回复原告，申明小区经理张洪亮系因个人原因未能进行移交工作，不良后果应当由张洪亮承担，与沙林公司无关；6、公安机关的询问笔录，证明张洪亮确认自2012年12月1日起通过挂靠辰展公司、沙林公司管理绿地小区物业，由于原告自2013年5月1日起聘请了其他物业公司，其被迫退出，包括物业管理费、业主停车费等资料均没有办理移交。被告沙林公司针对原告提供的证据的真实性表示没有异议，同时发表如下质证意见：原告提供的证据证明了原告明知有关资料在张洪亮处，张洪亮系受沙林公司委托管理该小区，双方之间不是挂靠关系。被告张洪亮针对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1业主签名的真实性有异议；对其余证据的真实性没有异议，合同约定了物业服务费用的收费方式是包干制，即盈余或亏损均由被告享有或承担，被告张洪亮与其他被告系挂靠关系，原告诉请的有关账目清单、收费情况等在张洪亮处，与其余被告无关。被告沙林公司向本院提供了小区保洁员沈某某出具的情况说明作为证据，内容为：沈某某证实张洪亮系物业经理，物业相关材料都由张洪亮管理。原告对于被告沙林公司提供的证据表示没有异议。被告张洪亮对于被告沙林公司提供的证据提出异议，认为证人应当到庭作证，有关物业情况应当以张洪亮陈述为准。被告张洪亮向本院提供了绿地金卫新家园小区关于调整物业管理区域的表决票、划定物业管理区域的公告、业主大会改选领导小组的公告、选举结果公告等证据，证明原告主体变动情况。原告和被告沙林公司对于被告张洪亮提供的证据表示没有异议。被告辰展公司认为本案诉讼与己无关，对于以上证据均不发表质证意见。被告辰展公司向本院提供了移交说明和承诺书作为证据，证明原告与辰展公司于2013年2月22日共同出具移交说明，确认绿地金卫新家园物业所有资料和相关事宜已经全部移交给原告；被告张洪亮于2013年3月10日向辰展公司出具承诺书，承诺因绿地金卫新家园物业管理工作所引发的一切事由、后果均由张洪亮个人承担，与辰展公司无关。原告及被告沙林公司、张洪亮对于被告辰展公司提供的证据的真实性均表示没有异议。反诉原告诉称：鉴于反诉被告认为反诉原告系实际物业管理人，起诉要求反诉原告返还有关物业管理资料，而反诉原告在退出小区物业管理时曾多次要求反诉被告办理交接手续均遭拒绝，故诉请判令反诉被告向其提供2013年4月至2014年2月物业费管理账册复印件。反诉被告认为反诉原告的诉请与本诉无关。反诉双方均没有向本院提供证据。经审查，原告和被告张洪亮、辰展公司提供的证据证明了各方签订合同以及合同履行情况等事实，本院予以确认。被告沙林公司提供的证据系证人沈某某的书面证词，在他方当事人提出异议，证人又某到庭作证的情况下，对于该证据，不予采信。据此本院确认事实如下：三原告前身为上海市金山区绿地金卫新家园业主委员会(以下简称金卫新家园业委会)，于2014年7月分立为三原告，该小区一直由被告张洪亮进行物业管理。2012年11月底，金卫新家园业委会与被告辰展公司签订物业服务合同，合同期限为一年，自2012年12月1日起。2013年2月22日，金卫新家园业委会与被告辰展公司共同出具移交说明，确认绿地金卫新家园物业所有资料和相关事宜已经全部移交给业委会。2013年2月底，金卫新家园业委会与被告沙林公司签订物业服务试用合同，合同期限为一个月，即2013年3月1日起至4月1日止。同时，被告沙林公司出具授权委托书，声明授权张洪亮进行绿地小区物业管理，请张洪亮做好各项安全、消防等工作。2013年3月10日，被告张洪亮向辰展公司出具承诺书，承诺因绿地金卫新家园物业管理工作所引发的一切事由、后果均由张洪亮个人承担，与辰展公司无关。2013年4月2日，金卫新家园业委会与被告沙林公司续签物业服务合同，合同期限为一年。2013年4月3日，被告沙林公司向金卫新家园业委会出具撤场公告，通知业委会，其将退出绿地金卫新家园的所有物业服务工作。2013年4月16日，被告沙林公司向金卫新家园业委会再次发送撤场公告，通知取消长期管理合同。2013年4月28日，金卫新家园业委会回函沙林公司，要求沙林公司督促张洪亮移交业主资料和收费清册等。2013年5月5日，沙林公司回复金卫新家园业委会，申明小区经理张洪亮系因个人原因未能进行移交工作，不良后果应当由张洪亮承担，与沙林公司无关，但沙林公司已积极配合业委会敦促。此后，金卫新家园业委会与被告张洪亮为资料交接问题发生纠纷，被告张洪亮向公安机关确认其自2012年12月1日起通过挂靠辰展公司、沙林公司管理绿地小区物业，由于金卫新家园业委会自2013年5月1日起聘请了其他物业公司，其被迫退出。因许多住户未交物业管理费，其亏损10多万元，由于和后任物业公司没有商量好上述亏损如何处理，故没有移交包括物业管理费、业主停车费等资料。本院认为，关于本诉，原告诉讼请求的内容是要求三被告返还2012年12月至2013年4月间的物业费管理账册，各方争议焦点在于：1、物业费管理账册是否属于物业管理人应当移交的物业服务所必需的相关资料；2、移交义务人应当是谁。经查，原告诉讼请求的标的物系物业管理人在物业服务合同存续期间生成的物业费管理账册，而不是物业服务合同签订之前由原告交付物业管理人的账册，故原告诉讼请求中“返还”一词不当，应当为“移交”。关于争议1，根据双方签订的物业服务合同的约定，物业服务费用的收费分项包含以下内容：1、综合管理服务费；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用；3、公共区域的清洁卫生服务费用；4、公共区域绿化养护费用；5、公共区域秩序维护服务费用。可见，物业服务费用系物业管理人保持物业管理正常运作的资金保障。同时，根据双方在物业服务合同中的约定，物业服务费用的收费形式系包干制，即盈余或亏损均由物业管理人享有或承担。依此约定，如果物业管理人的收费仅限于物业服务合同存续期间的时间段，则其对于已收取的物业服务费用如何使用，对于未及收取的物业服务费用是否催收等的确与他人无涉。但是，由于本案物业管理人系在4月份退出，而按照行业惯例，物业服务费用一般都在年初、年中或年末以一季、半年或一年一收形式预收或补收。物业管理人在2013年4月终止合同，不能排除其在年初即已预收部分业主全年或半年物业服务费用的可能。而2013年4月以后的物业服务费用应当属于后任物业公司所有，系后任物业公司物业管理工作的运作资金，故在本案中，前手物业费管理账册系业委会与后续物业公司办理物业交接验收手续时应当提供的物业管理所必需的资料，前任物业管理人应当向业委会移交。关于争议2，从物业服务合同记载的相对方来说，与原告签订物业服务合同的主体分别是辰展公司和沙林公司，因此，承担移交义务的主体应当是这二家物业公司。但是，从当事人各方的当庭陈述以及有关证据证明的事实来说，辰展公司和沙林公司虽然先后和原告签订了书面合同，但由于小区物业管理一直由被告张洪亮实际掌控，被告张洪亮系涉案小区实际物业管理人，原告诉称的物业费管理账册由其实际掌控，且张洪亮亦当庭表示相关权利义务应当由其个人承担，故本院确认移交义务人为被告张洪亮。对于原告要求被告张洪亮移交物业费管理账册的诉讼请求，予以支持。对于原告要求其余二被告移交物业费管理账册的诉讼请求，予以驳回。关于反诉，反诉原告的反诉诉讼请求内容为要求反诉被告向其提供2013年4月至2014年2月物业费管理账册复印件，该诉讼请求的目的是为了核实后任物业公司是否多收了本属于前任物业公司的2013年4月以前的物业服务费用。经查，2013年4月以后，反诉被告聘请了其他物业公司对小区进行物业管理，2013年4月以后的物业费管理账册应当系由后任物业公司制作并保管，反诉被告不是经手人，没有向反诉原告提供后续账册的可能性。同时，2013年4月以前属于反诉原告实际管理小区物业期间，其应当清楚期间物业管理费用的收支情况，如果存在有部分业主没有交费或者有后任物业公司多收费用等的情况，其可以另行向业主个人或后任物业公司主张权利，其要求反诉被告向其提供物业费管理账册，缺乏事实和法律依据。故对于反诉原告的反诉诉讼请求，予以驳回。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张洪亮应于本判决生效之日起十日内向原告上海市金山区金山卫镇绿地金卫新家园龙轩路业主委员会、上海市金山区金山卫镇绿地金卫新家园西静路业主委员会、上海市金山区金山卫镇绿地金卫新家园玲珑寓业主委员会移交2012年12月至2013年4月的物业费管理账册;二、驳回原告上海市金山区金山卫镇绿地金卫新家园龙轩路业主委员会、上海市金山区金山卫镇绿地金卫新家园西静路业主委员会、上海市金山区金山卫镇绿地金卫新家园玲珑寓业主委员会的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告张洪亮的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告张洪亮承担，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告张洪亮承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李菁二〇一四年十月九日书记员  叶锋附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。