中华人民共和国 浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0482民初3410号 原告：LUKFONG（陆放），男，1950年1月19日出生，美利坚合众国籍，现住中华人民共和国上海市虹口区。 委托诉讼代理人：卢健，上海市华荣律师事务所律师。 被告：嘉兴市慕特斯酒店管理有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省嘉兴市乍浦镇天妃路凤凰商场108号地块2层32号。统一社会信用代码：91330400MA28A0C768。 法定代表人：孙瑛，执行董事兼总经理。 被告：南京慕特斯酒店管理有限公司。住所地：中华人民共和国江苏省南京市建邺区江山大街以南，江东南路与恒河路间汇金中心C地块A幢1913号。统一社会信用代码：91320105339424080C。 法定代表人：夏群峰，执行董事。 被告：浙江山鑫置业有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省嘉兴市乍浦金晖苑综合楼七层4-10号。统一社会信用代码：913304007125019892。 法定代表人：林余根，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林家艺，系公司员工。 原告LUKFONG（陆放）与被告嘉兴市慕特斯酒店管理有限公司（以下简称嘉兴慕特斯公司）、南京慕特斯酒店管理有限公司（以下简称南京慕特斯公司）、浙江山鑫置业有限公司（以下简称山鑫公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理，依法组成合议庭，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢健、被告山鑫公司的委托诉讼代理人林家艺到庭参加诉讼，被告嘉兴慕特斯公司、南京慕特斯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。经本院院长批准，本案延长审理六个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋管家合同》；二、判令被告嘉兴慕斯特公司、山鑫公司共同向原告返还购房款人民币294960元；三、判令被告嘉兴慕斯特公司、山鑫公司向原告支付违约金人民币100000元；四、判令被告南京慕斯特公司对第二、第三项诉讼请求承担连带担保责任；五、判令三被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：自2016年起，原告分别与被告山鑫公司、嘉兴慕斯特公司签订《房屋买卖合同》、《房屋管家合同》，约定由原告购买位于九龙山大道与滨海大道交叉口玉璟广场处所谓的“希尔顿欢朋酒店”A栋1501室房屋。双方在权利义务及违约条款中约定，若一方无故单方终止或解除本协议，应按本协议约定的15年租金回报总额的20%支付违约金给守约方。合同签订同时，被告南京慕特斯公司向原告出具担保书作为合同附件，对被告嘉兴慕特斯公司履行合同项下义务及因主合同产生的债务等向原告承担无限连带责任。后被告山鑫公司于2016年12月28日向原告出具告知书，告知涉案房屋要推迟交付，但直至2017年中，涉案房屋也不能如期交付。后被告山鑫公司告知原告涉案房屋无法作为希尔顿欢朋酒店使用并主动协商退款。双方于2017年12月14日签订《协议书》并返还部分购房款，双方在《协议书》中明确约定因撤销合同产生的一切后果由开发商（也即被告山鑫公司）承担。在返还部分购房款后，被告山鑫公司要求原告向其归还《房屋买卖合同》及部分收据。原告归还后，被告嘉兴慕特斯公司、山鑫公司即开始推诿并拒绝向原告返还剩余的购房款。原告后多次与三被告沟通，要求三被告承担合同项下义务，履行钱款返还、赔付责任及担保责任，但至起诉日，三被告仍未承担相应责任，故原告诉至本院。 被告嘉兴慕特斯公司、南京慕特斯公司未提出答辩意见。 被告山鑫公司答辩称，1、原告的装修款是支付给被告嘉兴慕特斯公司的，该装修款是原告与被告嘉兴慕特斯公司之间的事情。2、被告山鑫公司与原告签订的商品房买卖合同已解除，被告山鑫公司已退还原告购房款并支付了违约金，被告山鑫公司返还和赔偿义务已经履行。原告要求被告山鑫公司与另外两被告共同支付违约金的诉讼请求，被告山鑫公司不同意。 为证明自己的主张，原告提供了下列证据： 证据一、《酒店房屋管家合同》一份，证明原告为购买涉案房屋共计支付人民币75万元及合同约定的违约金条款。 证据二、合同附件1份，证明购房款包含精装修款及被告南京慕特斯公司应就原告主张的第二、第三项诉讼请求承担无限连带责任。 证据三、付款凭证6份、收据2份，证明原告向被告嘉兴慕特斯公司、被告山鑫公司支付购房款人民币75万元。 证据四、延迟交付告知书和协议书各1份，证明非因原告原因，涉案房屋已无法实际交付；被告嘉兴慕特斯公司、山鑫公司应承担违约责任；被告山鑫公司应就合同撤销产生的所有后果承担责任。 证据五、宣传广告及销售人员名单各2份，证明被告山鑫公司应向原告承担返还购房款及支付违约金的义务。 被告山鑫公司质证认为，对原告提供的证据一至证据四均无异议。对证据五，部分宣传广告不是希尔顿的宣传单，是项目中止后我公司另外发放的宣传单，张雷也不是我公司的销售人员。 被告山鑫公司为证明其抗辩主张，提供证据如下： 证据一、承诺书1份，证明嘉兴慕特斯公司承诺返还原告装修款。 证据二、管理合同（复印件）1份，证明希尔顿欢朋酒店项目确实是存在的。 原告对被告山鑫公司提供的证据质证认为：对证据一的真实性无异议，关联性不予认可，该证据只能证明被告嘉兴慕特斯公司与被告山鑫公司之间有内部承诺，原告认为被告山鑫公司应在返还原告装修款后另行向被告嘉兴慕特斯公司主张装修款。对证据二的真实性无异议，但即使当时存在该管理合同，原告认为被告不能按照原、被告签订的合同履行义务，其违约是不争的事实，且并非因原告造成合同中止，且被告提供的管理合同也未实际履行，故与本案无关。 本院认证意见：原告及被告山鑫公司提供的证据均真实合法且与本案具有关联性，被告嘉兴慕特斯公司、南京慕特斯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，就原告与被告山鑫公司提供的证据的真实性本院均予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月14日，原告与被告嘉兴慕特斯公司签订《酒店房屋管家合同》一份，合同约定：原告将其购买的位于中华人民共和国浙江省嘉兴港区九龙山大道与滨海大道交叉口玉璟广场希尔顿欢朋酒店A栋1501室房屋（面积50.56平方米，房屋总价750000元）委托给被告嘉兴慕特斯公司经营管理，管理期限自2017年7月1日至2032年6月30日止，共计15年。被告嘉兴慕特斯公司支付给原告租金标准为：第一年45000元，第二年52500元，第三、四年每年60000元，第五、六年每年67500元，第七、八年、十年、十一年每年75000元，第九年60000元，第十二、十三年每年82500元，第十四年、十五年每年90000元。租金支付方式为每年支付二次，6月30日和12月30日各1次。合同还约定，管理期内，一方未经另一方同意不得无故单方终止或解除本协议，否则应按本协议约定的15年租金回报总额的20%支付违约金给对方。同日，原告又与被告嘉兴慕特斯公司、南京慕特斯公司签订担保合同一份，约定被告南京慕特斯公司自愿为被告嘉兴慕特斯公司因不履行、不完全履行、无法履行上述酒店管理而对原告产生的债务，提供无限连带担保责任。上述两份合同签订后，原告向被告嘉兴慕特斯公司支付了装修款人民币294960元。 同日，原告与被告山鑫公司签订商品房销售合同一份，原告以455040元的价格购买了涉案房屋。后原告按约支付了购房款，但被告山鑫公司未按约将涉案房屋交付给原告。2017年12月14日，原告与被告山鑫公司签订协议书一份，约定“因甲方（被告山鑫公司）违约，甲方逾期交房并超过90天，故申请退房。现甲、乙双方协商一致，甲方同意乙方（原告）退房。甲方退还乙方全部购房款455040元，并按合同逾期交房超过90天支付违约金13650元。现需将已签订的合同撤销，向嘉兴港区房地产管理处申请撤销合同，由此产生的一切后果由开发商公司承担。”协议签订后，被告山鑫公司按约向原告退还了购房款并支付了违约金。 另查明，被告嘉兴慕特斯公司成立于2015年10月10日，系一人公司，股东为孙瑛。公司成立的同一年，被告嘉兴慕特斯公司与欢朋酒店管理（广州）有限公司签订《管理合同》一份，约定由被告嘉兴慕特斯公司投资设立“嘉兴港区希尔顿欢朋酒店”，地址为嘉兴九龙山风景区金海洋大道（即玉璟广场），酒店客房数量400间。被告嘉兴慕特斯公司是以与玉璟广场的购房者签订酒店管家合同，租赁购房者购买的房屋方式来开设“嘉兴港区希尔顿欢朋酒店”。但被告嘉兴慕特斯公司实际仅与34个购房者签订了酒店房屋管家合同。2017年6月底前，嘉兴慕特斯公司已撤走在嘉兴港区玉璟广场的全部人员。 本院认为，本案原告为美利坚合众国公民，故本案属于涉外民事纠纷，应适用涉外民事诉讼程序。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，在原被告签订的酒店管理合同中没有约定合同适用的法律，但合同签订、合同履行均在中华人民共和国，且原、被告在庭审均同意以中国法作为准据法，故本案应适用中华人民共和国法律进行审理。 关于《房屋管家合同》能否解除问题，因原、被告未在合同中约定合同解除权，故判断原告能否解除涉案合同，关键是看原告是否具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权。本案中，被告嘉兴慕特斯公司已停业且包含法定代表人在内的公司工作人员均已下落不明。其原先租赁原告购买的房产用于经营希尔顿欢朋酒店这一项目业已取消。从被告嘉兴慕特斯公司经营现状来看，其也无法履行支付原告固定租金回报的义务，原告的合同目的无法实现,被告嘉兴慕特斯公司以自己的行为表明不再履行合同义务，故原告享有合同法定解除权，原告要求解除涉案《酒店管理合同》的诉请本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，故原告要求被告嘉兴慕特斯公司返还其向原告收取的294960元的诉请本院亦予以支持。 被告嘉兴慕特斯公司未按约支付租金，致使涉案合同不能实际履行，该行为已构成违约，故原告要求被告嘉兴慕特斯公司支付违约金的诉请本院予以支持。至今违约金的数额，原告现主张100000元，该数额已低于涉案合同约定的违约金，且被告嘉兴慕特斯公司、南京慕特斯公司未向本院申请调整违约金数额，故原告主张的违约金数额本院予以支持。 被告南京慕特斯公司自愿为被告嘉兴慕特斯公司不履行、不完全履行、无法履行合同而产生的债务，提供“无限连带担保责任”，且原告主张权利时未超过保证期间，故被告南京慕特斯公司应对被告嘉兴慕特斯公司履行退还装修款、支付违约金的义务承担连带责任，原告的相关诉讼请求，本院予以支持。 就原告要求被告山鑫置业与被告嘉兴慕特斯共同返还购房款294960元的诉请，本院认为，原告主张的该款项实际上是被告嘉兴慕特斯公司基于《酒店管理合同》向原告收取的装修款，而被告山鑫公司并非是《酒店管理合同》当事人且亦未向原告收取该款项，根据合同相对性原则，原告应向被告嘉兴慕特斯公司主张权利。而未参与合同缔结及履行的被告山鑫公司没有返回装修款义务。 另原告又主张其要求被告山鑫公司支付294960元是因为该款项是由于被告山鑫公司违约导致双方之间的商品房买卖合同解除后原告产生的损失。对此，本院认为，守约方要求违约方赔偿损失需满足两个条件：一是该损失已实际发生；二是损失的发生与违约行为具有因果关系。被告嘉兴慕特斯未向原告退还装修款项与被告山鑫公司迟延交房的违约行为没有因果关系。且原告能否从被告嘉兴慕特斯公司处取回装修款目前犹未可知，换言之该损失尚未实际发生。故原告的该项主张本院亦不予采纳。 同理，原告要求被告山鑫公司就100000元的违约金承担连带责任亦无依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告LUKFONG（陆放）与被告嘉兴市慕特斯酒店管理有限公司于2016年5月14日签订的《酒店房屋管家合同》解除； 二、被告嘉兴市慕特斯酒店管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告LUKFONG（陆放）装修款296940元并支付违约金100000元； 三、被告南京慕特斯酒店管理有限公司对被告嘉兴市慕特斯公司第二项确定的付款义务承担连带责任； 四、驳回原告LUKFONG（陆放）本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7224元，由被告嘉兴市慕特斯酒店管理有限公司、被告南京慕特斯酒店管理有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  汪佳铭 人民陪审员  张 军 人民陪审员  戈弟根 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  黄韵如