广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3843号上诉人（原审被告）：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李以南，董事长。委托诉讼代理人：毛兰桂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡国华，男，汉族，住江西省南昌市。被上诉人（原审被告）：佛山保利恒顺置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：唐翔。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州翰域房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：严某1。被上诉人（原审被告）：佛山市鼎升市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：严某1。上诉人佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）因与被上诉人胡国华、佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）、广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、佛山市鼎升市*经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初5996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人建南公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第六项，改判建南公司无需向胡国华双倍返还定金84000元、退还购房款126000元、支付律师费15000元。事实和理由：（一）翰域公司指定胡国华与鼎升公司签订《委托经营管理协议》等行为，未经建南公司授权，且事后未获得建南公司追认，应由行为人翰域公司自行承担责任。1.《鐤泰中心商铺认购书》（以下简称《认购书》）约定胡国华与指定的第三方鼎升公司就佛山市*****************某某中心*层**号商铺（以下简称案涉商铺）包装策划、营销推广、对外招商、出租、运营、物业管理等事务签订《委托经营管理协议》《委托合同》。但据建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》和《补充协议》，翰域公司并无代理权限指定客户与第三方就前述案涉商铺招租、管理等事项签订合同，建南公司对前述合同的签订均不知情，且事后未追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，相关法律后果应当由翰域公司自行承担。（二）翰域公司以自己的名义签订合同，指定胡国华与鼎升公司签订《委托经营管理协议》以及指定鼎升公司收取相关款项等行为明显超越授权范围，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条直接认定建南公司退还包含前述合同约定费用在内的全部款项，属于认定事实不清，适用法律错误。1.翰域公司指定胡国华与第三方鼎升公司签订《委托经营管理协议》等合同超越代理授权范围。胡国华与翰域公司签订《认购书》时现场展示有建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》，且胡国华提交的证据《商铺包销合同》盖章处和骑缝章处与建南公司自留的合同原件以及在系列案提交的合同复印件明显不一致，由此可知胡国华系从翰域公司处获得该《商铺包销合同》，其已明确知悉全部包销权限。胡国华在签订《认购书》及后期签订《委托经营管理协议》和《委托合同》时，己阅读和知悉翰域公司的授权权限范围，仍然与鼎升公司签订前述合同，内容也是委托鼎升公司作为管理者，而不是委托建南公司，故前述合同直接约束的是胡国华和鼎升公司，不属于代理销售房屋范围，对建南公司无约束力。2.翰域公司指定鼎升公司代为收取购房款，超越代理授权范围。《商铺包销合同》约定：“购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户”。《补充协议》约定：“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方指定收款单位（由乙方全面负责向业主说明该原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区某顺建设工程有限公司……”且建南公司和翰域公司因前述《商铺包销合同》的另案诉讼已作出（2015）佛顺法民一初字第804号民事判决，认定“翰域公司应该把购房款汇进建南公司指定的账户，但翰域公司却让购房者把购房款汇进第三方的账户，违反了合同约定，构成违约”。胡国华明知翰域公司关于收取购房款的授权范围，仍然将全部款项支付至鼎升公司账户，对此建南集团无需承担责任。（三）即使建南公司作为委托人需承担相应的责任，也只需承担代理权限内的责任，无需对翰域公司没有代理权、超越代理权实施的行为以及鼎升公司未履行《委托经营管理协议》和《委托合同》产生的法律后果承担责任，一审法院认定建南集团向胡国华退还翰域公司和鼎升公司收取的全部款项，属于认定事实错误。1.翰域公司指定胡国华与鼎升公司签订合同并指定胡国华向鼎升公司支付款项属于无权代理、超越代理权限的行为。2.翰域公司出具的《某泰中心商铺签约确认书》确认胡国华认购商铺款项为68420元，证明案涉商铺购房款仅为68420元。另，建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》明确约定“购房客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”。胡国华已阅读前述《商铺包销合同》并知悉了购买商铺款项的具体名目只有“购房款”和“装修配套费”，但是仍签订《委托经营管理协议》和《委托合同》，并向鼎升公司支付“前期费用”，这两笔款项是胡国华基于与鼎升公司的委托管理关系而支付的，不是基于建南公司和翰域公司的代理关系或委托销售关系支付的。3.建南公司并未与鼎升公司建立委托代理关系,无需为鼎升公司未履行《委托经营管理协议》《委托合同》的法律后果承担责任。翰域公司另行委托鼎升公司代为收取款项和管理物业，本就是超越代理权限，建南公司也从未追认鼎升公司的身份。且根据合同相对性，建南公司并非前述合同的合同当事人，相关款项也直接支付至鼎升公司，建南公司从未收取过任何款项。《委托经营管理协议》《委托合同》解除后，应由收取款项的鼎升公司承担返还责任，一审法院判决建南公司直接返还含前期费用的全部款项，合同主体及款项收取人鼎升公司却无需承担责任，无事实依据和法律依据。（四）一审判决建南公司向胡国华双倍返还定金没有依据。1.胡国华未依约支付完毕全部款项，已构成违约，翰域公司有权没收定金。根据《认购书》第三条第5款的约定：如乙方未交付任何一期款项，甲方均有权没收认购方定金，并可将该物业另行处置而无需通知认购方，本《认购书》终止履行。现胡国华没有依约支付款项，构成违约，应承担《认购书》终止履行、没收定金的违约责任。再者，胡国华称翰域公司没有通知其缴纳余款，但一方面，《认购书》并没有将翰域公司“通知付款”作为胡国华付款的前置条件，且《委托合同》已明确约定了收款账户，胡国华应主动履行付款义务；另一方面，胡国华没有提供任何证据证明其有权行使抗辩权，一审法院在无证据证明的情况下认定“停止支付余款，是行使不安抗辩权，不属于违约”属于认定事实错误。2.胡国华诉讼请求并非是要求“双倍返还定金”，而是“赔偿定金50000元”，该诉请不属于定金罚则的法定适用方式。一审法院将“赔偿定金”的诉讼请求等同于“双倍返还定金”的诉讼请求，超出诉请范围。3.胡国华自称仅支付款项168000元，且其诉请返还168000元，该金额已包括定金，结合《认购书》第二条之约定“定金在支付房价款时抵作首期房价款”、第三条之约定“2015年4月27日前支付首期价款55000元（已扣除定金）”，胡国华认同定金已抵作首期价款，故该笔款项已失去了担保作用。（五）建南公司无需向胡国华支付律师费。1.《认购书》约定成交价为210000元，假设认定胡国华已支付168000元，剩余款项没有支付，已构成违约，其不属于本案的守约方，不符合《认购书》约定的“违约方承担守约方律师费”的情形，鉴于其违约行为已丧失了作为“守约方”享有的合同权利，无权要求律师费。2.胡国华不得同时主张返还双倍定金和支付律师费。《认购书》第四条第7款约定“双倍定金返还后，胡国华对该物业不再享有任何权益，亦不得向翰域公司主张其他损失赔偿”，一审法院已判决返还双倍定金，胡国华己经从双倍定金中弥补损失，且不能证明其损失超过了双倍定金。根据合同约定，胡国华不得再主张其他损失赔偿，其要求赔偿律师费的请求应不予支持。3.本案纠纷因翰域公司无权代理、超越代理权限产生，翰域公司应当对其无权代理、超越代理权限造成的违约后果承担责任。即使存在律师费，也应由翰域公司自行承担。胡国华与翰域公司签订的《认购书》、与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》等合同不能直接约束建南公司。被上诉人胡国华、翰域公司、鼎升公司未发表答辩意见。被上诉人保利公司辩称，虽然保利公司未上诉，但是保利公司对一审判决认定保利公司在144870元购房款范围内承担责任不服。保利公司对建南公司委托翰域公司包销并不知情，且无配合建南公司的行为和意愿。保利公司将案涉大楼出售给建南公司后，按照与建南公司签订的合同分期收取，没有分享建南公司通过案涉方式售楼的利益，故保利公司不应承担任何责任。胡国华向一审法院提出诉讼请求：1.解除案涉商铺的《认购书》《委托经营管理协议》《委托合同》；2.建南公司、保利公司、翰域公司、鼎升公司对胡国华已支付款项168000元及利息20735.76元承担连带偿还责任（利息暂计自2015年4月13日起至2018年1月14日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，实际利息计至实际清偿之日止）；3.建南公司、翰域公司、鼎升公司对赔偿胡国华定金50000元及违约金44548.92元承担连带赔偿责任；4.建南公司、鼎升公司、翰域公司、保利公司对赔偿胡国华房价上涨导致的损失100000元承担连带责任（具体金额以评估为准）；5.建南公司、保利公司、翰域公司、鼎升公司对胡国华因本案诉讼所支付的律师费20000元承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费用由建南公司、保利公司、翰域公司、鼎升公司承担。一审法院认定事实：2011年保利公司与建南公司签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发的、位于佛山市顺德区某某商务区启动期**号地块的“保利国际金融中心*号楼”。保利公司于2015年7月将保利国际金融中心4号楼移交给建南公司。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方（建南公司）委托乙方（翰域公司）对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销”，“总体操作模式：由乙方（翰域公司）负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以保利公司的名义进行销售，不得以乙方（翰域公司）的名义进行销售，甲方（建南公司）给予充分的配合并且负责协调保利公司给予充分配合；乙方（翰域公司）自行承担销售经营风险，乙方（翰域公司）直接面对客户，对客户负责”，“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方（翰域公司）直接向甲方（建南公司）一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方（翰域公司）购买”，“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方（建南公司）可以将全部商铺交付乙方（翰域公司）进行装修施工”，“双方初步约定，商铺最迟于2014年12月10日前达到本条约定的销售期限起算条件”，“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”，“销售额未达到包销总价时，乙方（翰域公司）包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，建南公司与翰域公司就案涉项目包销事宜又签订了《补充协议》，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”，“甲方（建南公司）自签订本协议之日起即协助安排乙方（翰域公司）所指定之客户与保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”；“由主业（即指定签约人）将总购房款给甲方（建南公司）指定收款单位（由翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区某顺建筑工程有限公司……”；“甲方（建南公司）指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给保利公司，余款由甲方（建南公司）统筹安排，直到包销总价收完为止”；“乙方（翰域公司）与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方（翰域公司）自行与指定签约人协商解决，与甲方（建南公司）或保利公司无关”。2015年4月13日，翰域公司作为销售方、胡国华作为买受人签订《认购书》，约定：胡国华自愿认购佛山市顺德区***************某泰中心*层***号商铺，物业建筑面积为13.17平方米，成交价（包含房价装修招租等费用）为210000元，其中定金（于签订本《认购书》时缴付）50000元，2015年4月27日前支付首期款55000元（已扣除定金），同时与出卖人保利公司签署《商品房买卖合同》，并与担保及代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》《委托合同》；翰域公司有权指定第三人代为收取本《认购书》内约定的任何一笔款项；在签订《商品房买卖合同》前，如翰域公司无故解除本《认购书》，翰域公司应向胡国华双倍返还定金，双倍定金返还后，胡国华对该物业不再享有任何权益，亦不得向翰域公司主张其他损失赔偿。签订《认购书》的地点在案涉大厦的“某泰销售中心”，现场展示了案涉大厦的预售许可证复印件、保利公司与建南公司签订的《合同》部分内容、建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容。胡国华于2015年4月12日支付定金5000元，2015年4月20日支付定金45000元，2015年4月25日支付首期款55000元，2015年7月26日支付二期款31500元，2015年10月18日支付楼款31500元。2015年4月25日，翰域公司向胡国华出具《签约确认书》，确认胡国华认购案涉商铺并交付144870元，翰域公司将于近期安排胡国华与保利公司签署《商品房买卖合同》，指定鼎升公司负责对某泰中心所有商铺进行统一装修、包装规划、营销推广、形象策划、对外招商引租、后续的出租及日常物业经营管理工作。同日，胡国华与鼎升公司签订《委托经营管理协议》，约定胡国华委托鼎升公司作为案涉商铺的经营管理者，在合同期内，负责对该物业对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事务；委托期为自签署本协议当日至2025年11月30日止，委托经营管理期自2015年12月1日起至2025年11月30日止。同日，胡国华与鼎升公司签订《委托合同》，约定胡国华委托鼎升公司作为案涉物业的前期管理者，委托期自签署本协议当日至完成委托事项为止；鼎升公司拟委托第三方进行商场统一装修、设计、推广，按照该物业的位置及其建筑面积占总建筑面积的比例摊分的原则，胡国华应承担前期费用总额为65130元，于2015年4月24日前支付；鼎升公司保证商场自2016年3月1日起，开业率达到80%以上，2017年3月1日起，开业率达到90%以上，否则，鼎升公司以已收取的前期费用的千分之一按日计算向胡国华支付违约金，直到目标达成之日止。因案涉商铺至今没有装修开业，胡国华于2016年7月7日向一审法院提起诉讼，案号为（2016）粤0606民初11182号，请求保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司继续履行商铺认购书，签订《商品房买卖合同》，交付房产并办理物权登记手续及支付违约金、律师费等。一审法院审理后于2017年12月14日作出民事判决：驳回胡国华的诉讼请求。该一审判决已发生法律效力。胡国华委托广东瑶琨律师事务所律师提起本案诉讼，支付律师费20000元。一审法院认为，本案的争议焦点在于：胡国华是否属于重复起诉？胡国华、建南公司、保利公司、翰域公司、鼎升公司之间存在何种关系？如有违约，建南公司、保利公司、翰域公司、鼎升公司应如何承担违约责任？第一，胡国华的起诉是否属于重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”在（2016）粤0606民初11182号案中，胡国华要求继续履行合同办理产权过户并针对保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司迟延履行合同主张违约金，法院因不支持胡国华关于继续履行合同的诉讼请求从而驳回了违约金的请求，本案中，胡国华主张解除合同，并因违约解除合同而应支付违约金，与前诉的请求不一致，故本案不属于重复起诉。第二，建南公司与翰域公司之间的关系。建南公司与翰域公司于2014年5月21日签订了《商铺包销合同》，双方之间成立了就案涉商铺的包销合同关系。所谓的商品房包销合同，是指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的协议。可见，以包销期的届至日为界，可将合同的履行分为两个部分：第一部分是在包销期间，包销人以开发商名义进行商品房的代理销售，包销人对开发商开发的楼盘的销售方案进行策划、包装、宣传推向大众，并与潜在的购房者积极协商、谈判，并最终促成开发商或代表开发商与买受人签订商品房买卖合同。包销人则赚取包销价与销售价之间的差额。第二部分为包销期届至后，包销人按照商品房包销合同约定的价格买受在包销期内未销售完毕的商品房。也就是说，在包销期间内，开发商与包销商之间是一种基于特定条件的委托代理销售关系；在包销期满以后，开发商与包销商之间是一种商品房买卖关系。就本案而言，在包销期间内，翰域公司作为建南公司的委托销售代理人，按照其与建南公司约定的特定销售条件并以建南公司的名义对涉案商铺开展销售行为，由此销售行为引发的合同违约责任理应由建南公司承担赔偿责任，翰域公司作为代理人不需承担赔偿责任。第三，建南公司应承担的责任。胡国华与翰域公司签订的《认购书》合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……胡国华已按照翰域公司的指示向鼎升公司支付了购买商铺的大部分款项，胡国华在发现销售中心已人去楼空的情况下，停止支付余款，是行使不安抗辩权，符合法律规定，并不属于违约。胡国华已履行了合同义务约定的大部分付款义务，但翰域公司、建南公司至今没有依约安排胡国华与保利公司签订《商品房买卖合同》，胡国华要求解除《认购书》有理，一审法院予以支持。因建南公司的违约行为导致《认购书》解除，建南公司应承担违约责任并返还已收取的款项。关于定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《认购书》约定成交价为210000元，故定金不得超过42000元，合同约定定金为50000元已超过法律规定，故定金应为42000元，超出部分应为支付购房款。胡国华要求建南公司双倍返还定金共84000元及退还购房款126000元有理，一审法院予以支持。关于利息和违约金，由于一审法院已支持了胡国华关于双倍返还定金的诉讼请求，胡国华没有证据证明双倍返还定金无法弥补其损失，一审法院对于利息和违约金的请求不予支持。关于胡国华主张的房价上涨导致的损失。建南公司的违约行为发生于2015、2016年间，胡国华早于2016年便提起了诉讼，在此期间房价较为平稳，只是由于胡国华的诉讼请求得不到法院支持而再次提起本案诉讼，即使此期间房价出现上涨，该损失应由胡国华自行承担，故一审法院不支持胡国华该项诉讼请求。因此胡国华申请房屋价值评估没有必要，一审法院不予接纳。由于建南公司的违约行为引发本案诉讼，律师费是胡国华为实现债权的必要支出，建南公司应予承担，但胡国华主张律师费20000元过高，一审法院酌情支持15000元。第四，鼎升公司应承担的责任。鼎升公司在《认购书》的地位是翰域公司的指定收款人，并非合同当事人，胡国华要求鼎升公司双倍返还定金、退还购房款及承担律师费无理，一审法院不予支持。关于《委托经营管理协议》和《委托合同》的解除。本案的争议源于案涉商铺的买卖行为，这几份合同主要涉及案涉商铺的装修、招租、管理等合同义务，必定要在完成房屋买卖行为后才有履行的基础。胡国华总共向鼎升公司支付了168000元，应理解为胡国华是在履行《认购书》的约定，故实际上胡国华并没有履行《委托经营管理协议》和《委托合同》，鼎升公司至今也没有对案涉商铺进行装修、提供物业服务、出租等管理，也就是说，胡国华及鼎升公司对《委托经营管理协议》和《委托合同》均没有实际履行。如前所述，《认购书》已解除，《委托经营管理协议》和《委托合同》没有了履行的基础，胡国华主张解除《委托经营管理协议》和《委托合同》有理，一审法院予以支持，但胡国华要求鼎升公司退还款项没有事实和法律依据，一审法院不予支持。第五，保利公司与建南公司的关系及保利公司应承担的责任。虽然保利公司与建南公司于2011年1月30日签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发建设的保利国际金融中心4号楼整栋写字楼以及4#楼部分地下室（包括案涉商铺），但从双方当事人其后的实际履行来看，该预购合同并未得到全部、完整的履行，即合同项下的物业并未真正按合同约定过户到买受方建南公司名下，而是在保利公司取得预售许可证后，由建南公司另行直接委托翰域公司进行包销。而《商铺包销合同》及《补充协议》亦约定，在合同约定的包销期内以保利公司的名义进行销售，购房客户购买商铺的款项分两部分收取，一部分以购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取，购房款按保利公司制定的统一不变的单价确定。后在《补充协议》中亦约定，建南公司指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付保利公司。从以上事实可以认定，保利公司与建南公司之间虽然就案涉商铺签订了预购性质的房屋买卖合同，但其实质是保利公司仅将其对案涉商铺包括间隔设计并销售、装修等处分权能让渡予建南公司，而保留了案涉商铺的所有权，并最终作为实际的商铺出售方直接与商铺买受人签订《商品房买卖合同》。也就是说，在本案的商铺买卖关系中，在案涉商铺未由保利公司过户于建南公司的情况下，对于买受人而言，涉案商铺完整的销售行为及案涉商铺的所有权转移登记必须要由保利公司和建南公司共同完成，二者互相配合，缺一不可。同时，在整个案涉商铺销售过程中的销售利益亦由保利公司与建南公司共享，故在购房者的权益受损时，保利公司亦应在其售房利益范围内承担返还款项的连带责任。本案中由于建南公司收到购房款后，按11000元/平方米的标准向保利公司支付购房款，则保利公司的售房利益为144870元（11000元/平方米×13.17平方米），故保利公司应在144870元范围内对胡国华承担返还购房款的连带责任。综上所述，对于胡国华的诉讼请求，一审法院只支持上述合法有理的部分，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除胡国华与翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》；二、解除胡国华与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》《委托合同》；三、建南公司应于判决发生法律效力之日起十日内向胡国华双倍返还定金84000元；四、建南公司应于判决发生法律效力之日起十日内向胡国华退还购房款126000元；五、保利公司在144870元购房款范围内与建南公司承担连带返还责任；六、建南公司应于判决发生法律效力之日起十日内向胡国华支付律师费15000元；七、驳回胡国华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7349.28元（胡国华已预交），由胡国华负担3376.28元，建南公司负担2640元、保利公司负担1333元（建南公司、保利公司径向胡国华支付，一审法院不另作退收）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，一审法院于2018年7月23日公开开庭时要求胡国华明确其诉讼请求，胡国华陈述：“要求双倍返还定金。”本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：建南公司在本案中应承担何种法律责任。一、关于建南公司与胡国华之间存在何种法律关系的问题本案中，判断建南公司应否向胡国华承担相应的违约责任的关键问题首先在于审查认定建南公司与胡国华之间存在何种法律关系。建南公司与翰域公司于2014年5月21日签订了《商铺包销合同》，双方之间就案涉商铺成立了包销合同关系。从法律关系性质来看，因商品房包销合同是指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的协议，因此，在包销期间内，建南公司与翰域公司之间是一种基于特定条件的委托代理销售关系，翰域公司实为建南公司的受托人。翰域公司虽以自己的名义与胡国华签订《认购书》，并指定胡国华与鼎升公司签订相关协议，但基于前述分析可知，翰域公司与建南公司对外实际系委托销售关系，且翰域公司在销售过程中通过展示包销合同的方式将委托人予以披露，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，胡国华与翰域公司之间签订的《认购书》直接约束建南公司与胡国华，由此销售行为引发的合同责任理应由建南公司承担。二、关于建南公司应承担何种法律责任的问题在《认购书》履行过程中，胡国华已依约支付了大部分购房款，但建南公司、翰域公司却未依约安排胡国华与保利公司签订《商品房买卖合同》，其行为构成根本违约，一审判决据此判令《认购书》予以解除正确，本院予以维持。建南公司上诉主张胡国华未按《认购书》及《特殊申请表》的约定支付余款，构成违约。对此，本院认为，《认购书》并未约定胡国华支付余款的期限，且胡国华支付首期款55000元后，翰域公司通过签订《签约确认书》承诺于“近期”安排胡国华与保利公司签订商品房买卖合同，胡国华此后又支付了两期房款共63000元，但翰域公司一直未能履行其前述义务，胡国华在此情况下停止支付剩余购房款属于行使不安抗辩权的合法行为，不构成违约。至于《特殊申请表》未经双方确认，不能作为认定胡国华未如约支付余款的依据。综上，因建南公司、翰域公司未依约安排胡国华与保利公司签订正式的《商品房买卖合同》，建南公司作为《认购书》之合同主体，因其违约行为导致《认购书》无法正常得以履行而被解除，建南公司依法应承担相应的违约责任。第一，关于定金。本案中，建南公司的行为已构成违约，依法应双倍返还定金。一审法院根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定认定定金应为42000元，超出部分应为支付购房款，合法有据，本院予以维持。此外，胡国华在2018年7月23日的首次庭审中已明确其诉讼请求为“双倍返还定金”，故本院对建南公司关于胡国华的诉请为“赔偿定金”而非“双倍返还定金”的主张不予采纳。第二，关于剩余购房款126000元。因胡国华系根据翰域公司的指示向鼎升公司支付了购房款126000元，故该笔款项应由翰域公司的委托方即建南公司承担返还责任。至于建南公司与翰域公司之间就包销合同的具体约定，系其内部约定，不得以此对抗胡国华。第三，关于律师费。本案诉讼系建南公司的违约行为所导致，该笔费用的支出系守约方胡国华为依法维护权益所支出的必要费用，一审法院酌情支持15000元处理正确，本院予以维持。至于建南公司主张除《签约确认书》确认胡国华支付的购房款外，胡国华支付的其余房款是基于其和鼎升公司的委托管理关系，而不是建南公司和翰域公司的代理关系或委托销售关系，故该部分房款应由鼎升公司返还。对此，本院认为，因胡国华和鼎升公司签订的《委托经营管理协议》和《委托合同》主要涉及案涉商铺的装修、招租、管理等合同义务，必定要在完成房屋买卖行为后才有履行的基础，故在本案中，胡国华向鼎升公司支付的购房款应理解为胡国华是在履行《认购书》的约定，建南公司请求鼎升公司返还理据不足，本院不予支持。综上所述，建南公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4675元，由上诉人佛山市建南水务工程集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄学军审 判 员 吴健南审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月十四日法官助理 黄清怡书 记 员 杨思韫