福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1829号 原告：范钦宏，男，1968年10月14日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告范钦宏与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告范钦宏的委托诉讼代理人彭晓辉，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范钦宏向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付交房违约金35321元，（按已支付全部房款957232元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至被告将符合条件的房屋实际交付之日为止，现暂时计至2017年10月31日为35321元）。 事实与理由：2016年2月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买其开发的梅列区碧桂园7号208幢202室商品房，房屋总价款957232元，以按揭贷款的方式支付；被告应当于2017年6月30日前将商品房交付给原告使用，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了房款，但被告却未能在合同约定的2017年6月30日前，将符合条件和商品房交付给原告，根据双方签订的合同及补充协议的约定，被告已构成违约，应支付逾期交房的违约金。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请依法判决。 碧桂园公司辩称，1、碧桂园公司不应承担逾期交房的违约责任。首先，碧桂园公司于合同约定交房日前通知范钦宏收房，合同所约定的义务碧桂园公司已履行完毕。范钦宏因自身原因延迟接收房产，应视为范钦宏自愿将交房时间延期至实际收房日。其次，范钦宏已实际收房，以实际行动认可了交房行为。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力。交付未经验收的房屋不属于逾期交房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；2、即使需承担逾期交房的违约责任，但开发商迟延取得竣工验收备案未实际影响购房人利益，没有造成实际损失，日万分之三的违约金明显过高。 范钦宏围绕诉讼请求提交了房屋买卖合同、购房发票等证据，碧桂园公司提供三明碧桂园物业及资料移交书、EMS回单、期楼收楼通知书、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表等证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下： 1、2016年2月15日，范钦宏与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定范钦宏向碧桂园公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为957232元；碧桂园公司应于2017年6月30日前，向买受人交付该商品房；逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金。 2、范钦宏已支付给碧桂园公司957232元购房款。碧桂园公司于2017年6月27日向范钦宏寄出收楼信，并于2017年7月13日将案涉商品房交付给范钦宏，2017年11月14日碧桂园公司取得案涉房产所涉工程项目验收备案文件。 对本案争议，本院作如下归纳认定： 碧桂园公司向范钦宏交付案涉房产的行为是否违约及违约金金额如何认定。 本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任，同时合同第十六条约定，商品房质量应符合国家及行业标准。碧桂园公司于2017年11月14日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，其2017年6月27日的通知收房行为，显然不符合前述约定，已构成违约。故范钦宏要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持，违约期自2017年7月1日计算至碧桂园公司已发出交房通知且涉案房产已具备交付条件的2017年11月13日。合同第十二条约定，违约金以已付房款为基数，按每日万分之三计算，碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。但鉴于范钦宏未举证证明因碧桂园公司的上述违约行为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际损失，故本院酌情确定逾期交房违约金按上述计算数额的80%计。 综上所述，本院认为，碧桂园公司与范钦宏签订的《商品房买卖合同》为有效合同，应受法律保护。依照合同约定，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司虽于2017年6月27日向范钦宏寄出收楼信，但其2017年11月14日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，不符合前述约定，已构成违约。故范钦宏要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向范钦宏支付房屋逾期交房违约金31244元（以957232元为基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017年11月13日止，确定支付80%）； 二、驳回范钦宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费683元，因适用简易程序审理，减半收取342元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  谢清 二〇一九年六月二十四日 法官助理俞文坚 书记员林萍 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。  2