云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初4044号原告：昆明城建房地产开发股份有限公司。法定代表人：李捷，系公司董事长。住所：云南省昆明市。委托诉讼代理人：段璎轩，系云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐博，系云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨丽姣，女，汉族，1986年3月13日出生，住云南省昆明市五华区。被告：王沂，男，汉族，1980年5月16日出生，住云南省昆明市官渡区。两被告共同委托诉讼代理人：祁光宇、李世华，系云南萃峰律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明城建房地产开发股份有限公司诉被告杨丽姣、王沂商品房销售合同纠纷一案，本院于二0一九年四月十五日受理后，依法组成合议庭，于二0一九年六月十三日公开开庭进行了审理。原告昆明城建房地产开发股份有限公司的委托诉讼代理人段璎轩，被告杨丽姣、王沂的委托诉讼代理人祁光宇、李世华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房购销合同》（合同编号：某某），并判令被告协助原告撤销合同备案登记手续（合同登记号：某某），由被告向原告返还合同约定之“云南映象主题文化小区·城市公园广场（K地块）”项目第11幢第2单元第25层第2502号商品房；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币132001元；3、判令被告向原告赔偿经济损失人民币37263.17元，并按照中国人民银行逾期贷款罚息利率标准，向原告支付自2019年5月29日计算至上述款项实际支付完毕之日止的资金占用费；4、判令被告承担本案的案件受理费、保全费以及原告所支付的律师费。事实和理由：2014年11月25曰，原告与被告签订了合同编号为城市公园广场2014-11-2-2502号的《商品房购销合同》，合同约定由被告购买原告开发的云南映象主题文化小区·城市公园广场（K地块）”项目第11幢第2单元第25层第2502号商品房。鉴于被告违反《商品房购销合同》的付款约定，致使原告售房款无法全额获得，《商品房购销合同》的签订目的彻底落空，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，现原告依法向贵院提出诉请，恳请法院支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告杨丽姣、王沂答辩称：涉案合同已经生效且履行完毕，我方不同意解除涉案合同，合同签订后我方采取按揭方式已经支付完毕购房总价款，原告按照合同约定交付了涉案房屋并办理备案登记。按照合同12条约定，原告有协助被告办理产权证的附随义务，但是原告至今未给被告办证构成违约。原告应当是在承担担保责任后才有权提起本案诉讼，但是原告于本案起诉后才向银行承担了担保责任。原告还违反了补充协议第5.2.5条约定，原告并未发出书面通知也没有给被告消除违约情形的时间。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：《商品房购销合同》、合同补充协议及合同登记备案表，证明：1、原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议真实、合法，该合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力；2、《合同补充协议》第五条第(二)第3项约定:因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失(如装修损失等)由被告自行承担。原告因此解除《商品房购销合同》的，被告应向原告支付商品房总价款20％的违约金，并承担银行索赔，同时，被告还应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等；第二组证据：公证书、民事调解书、中国农业银行贷款还款试算信息贷款基本信息，中国农业银行网上银行电子回单、代偿还款证明、贷款结清证明，证明：1、因被告未依约按时偿还银行购房贷款本息，已构成违约，中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行向昆明市西山区人民法院提起了诉讼，经昆明市西山区人民法院审理并作出了(2019)云0112民初4828号《民事调解书》。2、原告按照《民事调解书》承担了连带保证责任，向中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行支付了贷款本金、利息、诉讼费、律师费等相关费用；第三组证据：《云南增值税普通发票》，证明：原告为维护自身合法权益而付了律师代理费。经质证，两被告对原告提交的第一组证据三性认可，证明目的不认可；第二组证据真实性认可，关联性、合法性、证明目的不认可，原告在本案起诉后才代偿；第三组证据真实性、证明目的不认可，不能证明实际产生律师费。被告杨丽姣、王沂为证明其答辩意见向法庭提交如下证据：第一组证据：中国农业银行银行卡交易明细清单，证明被告自贷款合同生效后一直正常归还贷款直到2018年底；第二组证据：中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单，证明被告2019年因工作变动，还款出现逾期但仍然在归还贷款；第三组证据：商品房购销合同复印件，证明：1、被告已经支付了全部购房款（包含银行贷款92万元，首付款400018元），被告与原告的购房合同已经生效并履行完毕；2、按照购房合同的约定，被告在支付完全部购房款及税款、行政规费、专项维修基金等后360个工作日后协助被告办理产权登记手续；3、原告从2014年11月25日合同生效起长达四年半时间，至今未给原告办理产权手续系严重违约和违法的行为；第四组证据：个人购房借款合同与公证书复印件，证明：1、原告与案外人中国农业银行的贷款合同履行期限为三十年（360期），合同正在履行中，合同并没有到清偿期；2、合同签订与生效日为2015年2月10日，履行期30年，清偿期为2045年2月10日；第五组证据：手机银行（网银）还款交易记录复印件，证明：1、被告已经还清所欠农业银行的逾期购房贷款；2、按照担保法的规定，主债权已经清偿，保证人的担保义务解除。经质证，原告对被告杨丽姣、王沂提交的第一组证据真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可；第二组证据无原件，不认可；第三、四组证据三性认可，证明目的不认可；第五组证据不认可。本院认为：原、被告提交的证据均具有真实性，但能否作为认定案件事实的依据将综合原、被告双方的庭审陈述综合评判。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2014年11月25日，原告昆明城建房地产开发股份有限公司与被告杨丽姣、王沂签订《商品房购销合同》及其补充协议，基本内容：一、被告杨丽姣、王沂向原告购买由原告开发的座落于昆明市盘龙区穿金路北段云波社区云南映象主题文化小区·城市公园广场（K地块）11幢2单元25层2502号房屋，建筑面积207.55平方米，总价款人民币1320018元，交房时间为2016年5月31日前。被告杨丽姣、王沂首期支付购房总价款的30.30%，即人民币400018元，付款日期：2014-11-25。其余价款920000元向中国农业银行昆明西山支行贷款支付。二、两被告应当及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因两被告未及时履行商品房担保贷款合同义务，而导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向两被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）由两被告自行承担。原告因此解除《商品房购销合同》的，两被告应向原告支付商品房总价款20%的违约金，并承担银行索赔。同时，两被告还须承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。签订合同后，双方依据上述合同于2014年11月25日办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为某某。被告杨丽姣、王沂于2014年11月25日向原告支付购房首付款人民币400018元，剩余房款920000元由被告杨丽姣、王沂向中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行贷款支付，原告昆明城建房地产开发股份有限公司为该笔贷款提供阶段性连带担保责任。自2018年9月份被告开始逾期还贷，中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行于2019年3月13日向昆明市西山区人民法院起诉昆明城建房地产开发股份有限公司，要求其履行阶段性连带担保责任，案号为（2019）云0112民初4828号。2019年5月28日，中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行与昆明城建房地产开发股份有限公司达成调解：一、昆明城建房地产开发股份有限公司对杨丽姣、王沂与中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行于2015年2月10日签订的《个人购房担保借款合同》承担连带担保责任，并于2019年5月29日前支付中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行借款本金789666.44元、截止2019年5月27日止的利息1827.2元及自2019年5月28日起至全部欠款还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；二、昆明城建房地产开发股份有限公司于2019年5月29日前支付中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行律师费29029元；三、诉讼费减半收取6192元（原告已预交），由昆明城建房地产开发股份有限公司承担（该款于2019年5月29日前支付给中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行）。后原告于2019年5月29日履行上述调解书，向中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行支付借款本息及实现债权费用人民币826929.61元，其中贷款本金789666.44元、利息2042.17元、诉讼费6192元、律师费29029元。至此，原告代偿结清被告杨丽姣、王沂贷款。另查明，2017年5月份，原告将案涉房屋交付被告使用。原告本次诉讼支出以下费用：诉讼费人民币18903元、律师费人民币34973元、保全费人民币5000元。本院认为，关于原告请求判令解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》、解除合同备案登记手续并要求两被告返还涉案房屋的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，对双方具有法律约束力，双方应恪守履行，合同及协议中明确约定了原告享有解除权的条件为如因两被告未及时履行商品房担保贷款合同义务，而导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向两被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置。现被告杨丽姣、王沂未按期归还贷款已然构成违约，原告作为履约方代被告向银行偿还相应款项，履行了连带保证责任，故原告主张解除合同及撤销合同备案登记并要求返还涉案房屋的诉请本院依法予以支持。关于原告主张的律师代理费34973元有合同约定且有发票佐证，本院予以支持。关于原告主张的经济损失人民币37263.17元及资金占用损失，有合同约定，本院予以支持被告向原告承担自2019年5月29日起至实际还清该款项之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。关于原告主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《合同补充协议》中约定被告支付违约金的情形，即“因两被告未及时履行商品房担保贷款合同义务，而导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向两被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）由两被告自行承担。原告因此解除《商品房购销合同》的，两被告应向原告支付商品房总价款20%的违约金，并承担银行索赔。”原告作为两被告向中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行贷款的保证人，其承担两被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非是原告用以约定两被告向其承担违约责任的依据，且中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行在两被告办理完毕抵押贷款手续后已将款项支付给了原告，原告没有法律依据通过格式条款的约定让两被告在承担完毕中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行要求支付的违约责任后再向原告二次承担违约责任，故原、被告对于采用银行按揭方式逾期付款所约定的违约责任的格式条款因加重了两被告的责任而无效，本院对于原告据此要求两被告承担违约金的诉请不予支持。原告在庭审前已经向银行履行了担保责任，故被告提出原告在起诉前未履行担保责任，无诉权的答辩意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告昆明城建房地产开发股份有限公司与被告杨丽姣、王沂于2014年11月25日签订的合同编号为城市公园广场2014-11-2-2502号《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告杨丽姣、王沂于本判决生效之日起十日内协助原告昆明城建房地产开发股份有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续（商品房买卖合同登记备案表合同登记号为某某）；三、被告杨丽姣、王沂于本判决生效之日起十日内将座落于昆明市盘龙区穿金路北段云波社区云南映象主题文化小区·城市公园广场（K地块）11幢2单元25层2502号房屋返还给原告昆明城建房地产开发股份有限公司；四、被告杨丽姣、王沂于本判决生效之日起十日内向原告昆明城建房地产开发股份有限公司支付律师费人民币34973元；五、被告杨丽姣、王沂于本判决生效之日起十日内向原告昆明城建房地产开发股份有限公司支付经济损失人民币37263.17元并向原告承担以人民币37263.17元为本金自2019年5月29日起至该款项实际还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；六、驳回原告昆明城建房地产开发股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币18903元，由原告昆明城建房地产开发股份有限公司承担人民币2108元，被告杨丽姣、王沂承担人民币16795元。保全费人民币5000元由被告杨丽姣、王沂承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 杨 洁人民陪审员 刘 红二〇一九年六月十九日书 记 员 赵路娟