山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1392民初2806号 原告（反诉被告）：临沂恒益置业有限公司，住所地临沂经济技术开发区沂河东路与昆明路交汇处西南角。 法定代表人：张俊，总经理。 委托诉讼代理人：邱运华，山东隆谋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：临沂铁桑兰茶叶有限公司，住所地临沂市罗庄区罗庄街道湖南崖村东。 法定代表人：张金义，总经理。 委托诉讼代理人：王淑萍，山东锋科律师事务所律师。 原告（反诉被告）临沂恒益置业有限公司（以下简称：恒益公司）与被告（反诉原告）临沂铁桑兰茶叶有限公司（以下简称：铁桑兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱运华、被告法定代表人张金义及其委托诉讼代理人王淑萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）恒益公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付截至2018年10月29日之租金102.6万元；2、请求法院判令被告向原告支付截至履行之日止的损失赔偿369360元（暂计算至起诉之日）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年4月8日签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将其厂房租赁给乙方使用，租赁期限为2015年4月1日至2021年3月31日。在合同中同时约定了租金及支付方式、违约责任等。被告自使用厂房后，仅向原告支付首期租金1296000元，其余租金至今未按合同约定支付，2018年10月29日原告向被告送达解除合同通知书，双方租赁合同已经解除。为此特具此状，敬请判如所请。 被告（反诉原告）铁桑兰公司辩称，1、被答辩人要求答辩人支付102.6万元租金及369360元损失没有事实与法律依据。双方签订的厂房租赁合同约定租金4.5元每平方米/月，答辩人支付房租共计1296000元。恒益公司只交付了北车间6000平方米，北车间一年房租为324000元，所以铁桑兰公司实际交付了北车间4年的房租，房租实际到期日为2019年4月，因此恒益公司诉求没有事实和法律依据。2、被答辩人交付的北车间严重漏雨，根本无法使用，被答辩人存在根本违约，应该退还答辩人1296000元房租，并赔偿答辩人的损失1488564元。恒益公司只交付北车间，我公司对北车间进行装修，装修安装机器后发现车间严重漏雨，生产茶叶对湿度要求很严格，因此被答辩人提供的车间不符合生产需要，为此铁桑兰公司张金义多次和恒益公司张俊联系维修车间，但其置之不理。因此被答辩人应该退还答辩人所交的租赁费，并赔偿装修费，返还机器及办公用品等。3、在答辩人租赁期间，被答辩人违反合同约定，拒绝答辩人人员进入公司车间，并将该车间出租给上药控股山东有限公司，答辩人的装修被拆除，公司的桌椅、沙发、17台制茶机器及包装盒也不见踪影。综上请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人的反诉请求。 反诉原告（本诉被告）铁桑兰公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人退还反诉人机器设备17台及茶叶包装盒6000个或赔偿损失127.6万元；2、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人装修损失共计1488564元；3、请求法院判令被反诉人退还反诉人已交纳房租费129.6万元；4、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2015年4月8日，反诉人与被反诉人签订《厂房租赁合同》一份，约定被反诉人向反诉人出租厂房车间南北两个，租赁期限为2015年4月1日至2021年3月31日。合同签订后，反诉人交付了两个车间的租赁费129.6万元，但反诉人只交付了一个车间（北车间），因南车间被反诉人存放了建筑材料，直到现在一直没有交付给反诉人使用。交付的北车间反诉人进行装修，装修后2015年10月反诉人购买了17台自动化生产茶叶设备（价值115.6万元）及6000个茶叶包装盒（价值12万元）存放在北车间，后发现房顶严重漏雨，根本无法使用，为此反诉人多次和被反诉人沟通，被反诉人一直推脱，在2018年3月，被反诉人以维修名义向反诉人索要租赁车间钥匙进行维修，但我方交付钥匙后，被反诉人一直未进行维修反而将车间另行出租给他人，现车间装修已被第三方部分拆除，17台机器设备及包装盒也不见踪影，被反诉人的行为严重侵害反诉人的合法权益，构成根本违约。为维护反诉人合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 反诉被告（本诉原告）恒益公司辩称，反诉无事实依据，应驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2015年4月8日，恒益公司（甲方）与铁桑兰公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定，甲方出租位于开发区，每个厂房为6000平方米，共计12000平方米。租赁期限为2015年4月1日至2021年3月31日，共计六年。租金4.5元／平方米／月，年租金为64.8万元，首付租金为100万元，剩余租金于2016年3月10日前付清。乙方应在合同签订3日内付清前两年租金，剩余租金每两年交一次，乙方应于每年4月1日前向甲方支付租金。租赁期间，如乙方拖欠租金满一个月，甲方有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁期间乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修、维护等费用由乙方自行承担。租赁期满后，乙方自行建设的临建房屋等归甲方所有，甲方不作任何赔偿。租赁期间如甲方提前终止合同，应赔偿乙方三个月租金。恒益公司和铁桑兰公司分别在合同上签字盖章予以确认。 合同签订后，铁桑兰公司分别于2015年4月15日、2016年3月21日以银行转账的形式向恒益公司支付租赁费共计129.6万元,恒益公司将北车间交付铁桑兰公司使用,由铁桑兰公司对北车间进行装饰装修且在厂房内搭建二层。使用过程中，铁桑兰公司为制售茶叶购进了机械设备、茶叶包装盒若干，后未实际投入生产。2018年10月25日，恒益公司以铁桑兰公司拖欠租赁费封存了北车间内存放物品，由临沂市兰山公证处对封存过程进行公证并作出（2018）鲁临沂兰山证民字第3627号公证书。同年10月29日，恒益公司向铁桑兰公司发出《解除合同通知书》，铁桑兰公司收函后未作回复。后恒益公司多次向铁桑兰公司催要租金未果，遂诉至法院。 本院认为，恒益公司与铁桑兰公司签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应按合同约定履行相应的义务。本案的争议焦点为：第一，恒益公司是否完全履行交付租赁物的义务。恒益公司主张将南北两个车间交付铁桑兰公司使用，但铁桑兰公司只认可恒益公司交付北车间，且恒益公司未提供证据证实南车间已交付使用，能够认定恒益公司仅履行了交付北车间的义务；第二，铁桑兰公司是否按照合同约定支付租赁费。现恒益公司仅交付了北车间，且铁桑兰公司已支付租赁费129.6万元，结合合同明确约定北车间租金为32.4万元/年，故能够认定铁桑兰公司已交付自2015年4月1日至2019年4月1日的租赁费；第三，关于合同解除时间。通过恒益公司封存北车间存放物品且向铁桑兰公司发出《解除合同通知书》的情形，能够认定铁桑兰公司不再占有使用北车间，且恒益公司庭审中明示终止履行合同，合同目的已不能实现，故租赁合同已于2018年10月29日解除；第四，关于机器设备及茶叶包装盒的数量。铁桑兰公司主张北车间内存有17台机器设备及6000个茶叶包装盒，恒益公司不予认可，辩称数量应以公证书确认为准，鉴于铁桑兰公司未提供有效证据证实物品数量，且恒益公司提交的公证书记录了封存时北车间机器设备和茶叶包装盒存放情况，故机器设备及茶叶包装盒的数量应以（2018）鲁临沂兰山证民字第3627号公证书记录为准；第五，关于厂房内装饰装修及搭建二层归属问题。铁桑兰公司主张对北车间进行装饰装修并搭建二层，恒益公司对此予以认可，但合同约定“租赁期满后，乙方自行建设的临建房屋等归甲方所有，甲方不作任何补偿”，故本院认为北车间内的装饰装修及搭建的二层归恒益公司所有，对于铁桑兰公司要求恒益公司赔偿其装修损失，本院不予支持；第六，恒益公司交付的北车间是否存在漏雨问题。铁桑兰公司主张恒益公司在签订合同时故意隐瞒车间漏雨的事实导致其无法正常经营，提供了照片一宗及证人证言予以证实。本院认为照片因没有体现拍摄时间及地点，无法证明其与车间漏雨存在关联性，且证人与铁桑兰公司有利害关系，现北车间已出租给案外人，原状已不复存在，故无法认定北车间存在漏雨问题。 综上，铁桑兰公司已按合同约定支付租赁费，但恒益公司未按合同约定履行南车间的交付义务，构成违约，故恒益公司要求铁桑兰公司支付租金102.6万元及赔偿损失369360元，于法无据，本院不予支持。因恒益公司提前终止合同，按照合同约定，其应当赔偿铁桑兰公司三个月租赁费，即8.1万元。合同解除后，恒益公司应当返还租赁费及机器设备和茶叶包装盒，租赁费自合同解除之日起即2018年10月30日至2019年4月1日共计13.5万元，机器设备及茶叶包装盒数量应以2018鲁临沂兰山证民字第3627号公证书为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、反诉被告（原告）临沂恒益置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）临沂铁桑兰茶叶有限公司租赁费13.5万元，并赔偿反诉原告（被告）临沂铁桑兰茶叶有限公司三个月租赁费8.1万元； 二、反诉被告（原告）临沂恒益置业有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告（被告）临沂铁桑兰茶叶有限公司机器设备及茶叶包装盒（具体数量以2018鲁临沂兰山证民字第3627号公证书为准）； 三、驳回原告（反诉被告）临沂恒益置业有限公司的诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）临沂铁桑兰茶叶有限公司的其他反诉请求。 如反诉被告（原告）临沂恒益置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17358元，反诉费19643元，由临沂恒益置业有限公司负担19628元，由临沂铁桑兰茶叶有限公司负担17373元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  刘英岩 二〇一九年六月二十四日 法官 助理  瞿文杰 书 记 员  刘 琳