北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第08422号上诉人（原审原告）郭志红，女，1962年9月26日出生。委托代理人马贵平（郭志红之夫），1961年9月1日出生。被上诉人（原审被告）北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人李维，董事长。委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。委托代理人邹克，男，1971年6月19日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。上诉人郭志红因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第10137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人郭志红之委托代理人马贵平，被上诉人北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）之委托代理人樊小宏、邹克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭志红在原审法院起诉称：2008年4月27日，我与罗顿公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：××××××），我购买罗顿公司开发的302号房一套。罗顿公司于2010年1月9日将预售房交付我，我已交齐全部购房款。合同第二十一条产权登记约定，因罗顿公司的责任，未能在商品房交付之日起720日内让我取得房屋所有权证书的，罗顿公司自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于我实际取得房屋所有权证书之日起30日内由罗顿公司支付。罗顿公司应于2012年12月31日向我提供房屋所有权证，但罗顿公司于2012年8月29日签署《领件通知书》，告知我领取房屋所有权证。根据该日期计算，罗顿公司交付房屋产权证的时间违约241天，应向我支付违约金48730.20元。我在执行与罗顿公司的购房合同时，由于罗顿公司没能及时通知我补交房款余额，致使我缴纳房款日子有所延后，罗顿公司曾让我支付违约金，现罗顿公司违约，违约金有合同约定，罗顿公司应当向我支付违约金及其利息。我多次与罗顿公司协商未果，故我诉至法院，请求判令：1、罗顿公司向我支付逾期办理房屋所有权证而产生的违约金48730.20元及其银行同期存款利息（2012年8月29日至赔款之日）；2、诉讼费由罗顿公司承担。罗顿公司在原审法院答辩称：我公司将商品房交付给郭志红后，郭志红已经完全占有了房屋，完全实现了合同目的，郭志红没有因房屋转移登记逾期造成任何实际损失，相反，在此期间郭志红的房屋价值已经翻番，反而带来了更多的收益。根据《合同法》第一百一十四条、《合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，我公司有权因违约金过高而请求法院对违约金予以减少。法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。我公司的商品房开发建设主要是为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非盈利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利，我公司给昌平区沙河镇及其村民带来了良好收益和巨大的社会收益，为拆迁顺利进行解决了大量闲散人员的就业。我公司在从事以上公益活动、兴建基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但我公司仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主的利益，造成更多的社会问题。综上，我公司已经向郭志红交付了房屋并办理了产权证书，郭志红完全占有该房屋、享有收益并获得巨大增值，尽管我公司房屋权属转移登记办理有所缓慢，但郭志红并未因此造成任何损失，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利润情况，根据《合同法若干问题的解释（二）》第二十七条和第二十九条的规定，对郭志红过高的违约金予以减少。原审法院审理查明：2008年4月27日，郭志红与罗顿公司签订编号为××××××的《北京市商品房预售合同》，合同约定，郭志红购买罗顿公司开发的302房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。在合同第二十一条，双方对产权登记约定：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，郭志红先后向罗顿公司支付购房款共计674018元。2010年1月9日，罗顿公司向郭志红交付了房屋。直到2012年8月14日，郭志红才取得302号房屋的产权证。罗顿公司共违约228天，违约金合计46102.83元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、确认书、购房发票、房屋交付验收表以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。原审法院判决认定：郭志红与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向郭志红承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于郭志红现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对其造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付郭志红逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额9220.57元（46102.83元×20%）。郭志红要求罗顿公司按照银行同期存款利率赔付违约金利息的请求，因无相关的法律规定，双方在合同中亦没有对此做出任何的约定，故法院不予支持。罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付郭志红逾期办理房屋所有权证书违约金人民币九千二百二十元五角七分。二、驳回郭志红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。郭志红不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判罗顿公司向我支付逾期办证违约金46101.60元及银行同期利息。2、一、二审诉讼费用由罗顿公司承担。上诉理由是：1、一审判决有失公平，合同是双方真实意思表示，未违反强制性规定，应为有效，罗顿公司因存在违约行为应承担违约责任。我因迟延支付购房尾款，罗顿公司要求我支付违约金，现在罗顿公司违约，同样应当承担责任。2、一审法院无视基本事实，不顾双方合同关于违约金的明确约定，对违约金进行调整没有事实依据。3、一审法院在诉讼程序上存在诸多瑕疵，判决结果应当是无效的。对此，罗顿公司答辩称：不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：郭志红与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约享有权利、履行义务。本案中，因罗顿公司的责任致使郭志红未能在约定期限内取得房屋所有权证书，罗顿公司存在违约行为，应向郭志红支付违约金。一审中罗顿公司向法院提出减少违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案的实际情况，郭志红未能证明房屋转移登记逾期对其造成实际损失。故罗顿公司以双方合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、是否存在实际损失以及预期利益等综合因素予以衡量，酌情确定违约金数额，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郭志红的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五百一十元，由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费九百五十三元，由郭志红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣代理审判员  夏根辉代理审判员  朱文君二〇一四年十月十五日书 记 员  田 星