成都市双流区人民法院 民 事 裁 定 书 （2017）川0116民初8373号之三 原告：胡祖国，男，1955年5月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：龚勇，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙刚，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都城南之星置业有限责任公司，住所地成都市双流区西航港街道办事处江安村社区三组。 法定代表人：罗昌仁，董事长。 联合管理人：浙江京衡律师事务所、泰和泰律师事务所。 联合管理人的委托诉讼代理人：解骁骞，泰和泰律师事务所律师。 联合管理人的委托诉讼代理人：付强，泰和泰律师事务所律师。 第三人：四川兴汉鑫实业有限公司，住所地成都市金牛区金府路593号8栋1单元19层7号。 法定代表人：罗明铭，总经理。 原告胡祖国与被告成都城南之星置业有限责任公司（以下简称“城南之星公司”）、第三人四川兴汉鑫实业有限公司（以下简称“兴汉鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡祖国的委托诉讼代理人龚勇、张龙刚，被告城南之星公司的联合管理人的委托诉讼代理人解骁骞、付强到庭参加诉讼。第三人兴汉鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告胡祖国向本院提出诉讼请求：1.请求确认城南之星公司与胡祖国于2015年4月18日签订的《商品房买卖合同》及《协议书》合法有效；2.判令城南之星公司按照合同约定办理商品房买卖合同备案；3.判令城南之星公司按合同约定交付房屋，并按照合同约定从应交房之日起至实际交付日止的逾期交房违约金。事实及理由：胡祖国与城南之星公司于2015年4月18日签订《商品房买卖合同》及《协议书》，约定由城南之星公司将其开发的城南之星项目可售房源面积共计1328.99平方米的8套房屋出售给胡祖国，该8套房屋备案价为20407252元。城南之星公司自愿将应收胡祖国的购房款用于抵偿兴汉鑫公司应付胡祖国的相关款项。协议书同时约定应自协议签订之日起视为胡祖国已经按照合同约定支付完毕20407252元的购房款，不再支付任何费用，而城南之星公司至今未按约定备案和交付房屋。 2013年9月25日，胡祖国与兴汉鑫公司签订《项目合作协议》及《补充协议》，并于2013年9月24日和2013年10月11日分别转账1000万元共计2000万元至兴汉鑫公司指定账户，兴汉鑫公司出具收据。2013年9月25日后，兴汉鑫公司仅按照协议向胡祖国支付利息至2015年1月，之后便不再支付，并确认无偿还能力。而胡祖国购买了城南之星公司开发的8套房屋，应付20407252元，城南之星公司自愿代偿，并在《商品房买卖合同》及《协议书》中特别约定以胡祖国对城南之星公司的购房应付款与兴汉鑫公司的债务互相抵消。城南之星公司违约，至今未办理胡祖国所购房屋的备案登记，也未按期向胡祖国交付房屋，已构成违约，为维护胡祖国合法权益，特向法院提起诉讼。 被告城南之星公司辩称，1.案涉《商品房买卖合同》系无效合同，胡祖国不能依据该合同要求城南之星公司交付房屋；2.即便双方签订的《商品房买卖合同》被认定为有效，城南之星公司与胡祖国之间无买卖的合意，应当认定为担保关系；3.退一步讲，即便案涉《商品房买卖合同》被认定为有效，其性质也属于未履行完毕的合同，房屋也并不当然交付。 第三人兴汉鑫公司未答辩，也未提交证据。 本院经审理后认定事实如下：2015年4月18日，胡祖国与城南之星公司签订《商品房买卖合同》，约定城南之星公司将位于天府大道南段××“××星”××、××、××、××、××、××、××、××号房屋出售给胡祖国，合同总价为20407252元。合同约定：“第五条付款方式及期限买受人采取下列第1式付款。1、一次性付款……第十条交付条件（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房……第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房……买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。” 同日，胡祖国（甲方）与城南之星公司（乙方）又签订《协议书》，约定：“鉴于甲方与四川兴汉鑫实业有限公司于2013年9月25日签订的《项目合同协议》及两份《补充协议》（以下简称《合作协议》），乙方自愿将其房产出售给甲方，并将应收甲方的购房款用于抵偿四川兴汉鑫实业有限公司应付甲方的相关款项，甲、乙双方经过友好协商一致达成本协议全部条款，双方共同遵守执行：第1条、乙方成都城南之星置业有限责任公司与甲方签订八套房屋的《商品房买卖合同》及相关协议，甲方应付乙方购房款（房产交易系统备案价）人民币20407252元。第2条、乙方成都城南之星置业有限责任公司将其开发的城南之星（推广名：麦迪逊广场）项目可售房源总面积共计1328.99平方米的八套房屋（八套房屋的房号及面积分别为……）出售给甲方，房产交易系统备案价为人民币20407252元（大写：人民币贰仟零肆拾万柒仟贰佰伍拾贰元），乙方将应收甲方的购房款用于抵偿四川兴汉鑫实业有限公司应付甲方的相关结算款项，最终双方以房屋的市场处置价进行结算抵偿款。本协议签订后视为甲方已向乙方支付完本协议第一条约定的购房款，甲方不再向乙方支付任何费用。第3条、乙方与甲方签订《商品房买卖合同》及相关协议后应到房管局办理备案手续。第4条、成都城南之星置业有限责任公司法定代表人罗昌仁现因其他原因被公安机关刑事拘留，罗昌仁获释后证实甲方向四川兴汉鑫实业有限公司支付的投资款已全部用到四川兴汉鑫实业有限公司的二仙桥项目中，则甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》及本协议予以解除。” 另查明，2013年9月25日，胡祖国（乙方）与兴汉鑫公司（甲方）签订《项目合作协议》及《补充协议》，约定双方共同投资开发二仙桥项目，其中《项目合作协议》约定：“一、甲方负责项目的全权开发，乙方共计投资现金贰仟万元整。二、乙方投入2000万元后占8%的股权，不管甲方开发或者不开发，乙方不承担8%的股权投资责任和甲方与其他投资股东的经济责任。甲方第三年即2016年9月25日止付清乙方保底收益陆仟万元整（含本金贰仟万元）。三、乙方最低保底回报不少于陆仟万元整（含本金贰仟万元），超过肆仟万元收益的部分按照股权比例的8%分配给乙方……”。《补充协议》约定：“一、甲方按照乙方投资款贰仟万元中的壹仟万元按月支付利息25万元，以乙方实际转账日期为准，期限三年。二、若甲方第三年未按协议回报乙方，第四年起甲方陆仟万元中伍仟万元按照年利息24%支付（即每月100万元），另外壹仟万继续按约支付利息25万元”。双方还对收付款账户进行了说明，上述款项由胡祖国在建行蜀汉路锦城支行账号为55×××98的账户转至案外人周大庆在建行成都市第四支行大石西路储蓄所账号为43×××61的账户上。后胡祖国于2013年9月24日、2013年10月11日向周大庆的账户分别转入了10000000元，共计20000000元。2013年10月12日，兴汉鑫公司向胡祖国出具收据载明收到胡祖国的投资款（二仙桥项目）20000000元。合同签订后，兴汉鑫公司按照约定，自2013年10月至2015年1月13日止，向胡祖国共支付利息387.5万元。 还查明，2018年1月16日，案外人陈宜勇作为申请人向本院申请对城南之星公司进行重整，本院于2018年2月23日作出（2018）川0116破申1号民事裁定书，裁定受理申请人陈宜勇对被申请人城南之星公司的重整申请。经采取竞争方式，指定浙江京衡律师事务所、泰和泰律师事务所联合担任成都城南之星置业有限责任公司管理人。案涉房屋已经被司法查封。 庭审中，本院通知罗昌仁到庭核实关于案涉款项所涉二仙桥项目的投资情况，但其表示案涉两千万余元部分用于二仙桥项目、部分用于了城南之星项目，对具体投资情况并不清楚，需向案外人周大庆核实后再向法庭陈述，后法庭通知其到庭，其拒不配合。 以上事实，有胡祖国、城南之星公司的陈述，城南之星公司与胡祖国签订的《商品房买卖合同》及《协议书》、胡祖国与兴汉鑫公司签订的《项目合作协议》及《补充协议》、银行转账凭证等证据在卷为证。 本院经审查认为，考察双方当事人签订买卖合同的真实意思是为相关债权债务法律关系设定担保，还是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是处理此类纠纷的基础。当事人之间签订了相关债权债务法律关系的协议之前或者之后，为保证该协议的履行又签订了包括商品房在内的买卖合同的，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物商品房或者其他标的物的所有权转让给债权人的，签订买卖合同的真实目的是为了给相关债权债务法律关系的协议提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是让与担保关系。此种担保关系是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产（或动产）买卖合同，约定将不动产（或动产）买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的非典型担保。 本案中，胡祖国依据其于2013年9月25日与兴汉鑫公司签订的《项目合作协议》及《补充协议》，向兴汉鑫公司指定账户转入了20000000元，后因兴汉鑫公司未能按照协议约定支付利息及投资回报等，其又于2015年4月18日与城南之星公司签订了《商品房买卖合同》及《协议书》，协议书中明确载明城南之星公司将应收胡祖国的购房款用于抵偿兴汉鑫公司应付胡祖国的相关结算款项，最终双方以房屋的市场处置价进行结算抵偿款，还载明待城南之星法定代表人罗昌仁获释后证明胡祖国向兴汉鑫公司支付的投资款已全部用到兴汉鑫公司的二仙桥项目中，则胡祖国与城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及《协议书》予以解除。据此可见，胡祖国与城南之星公司之间签订的《商品房买卖合同》及《协议书》的的真实意思表示并非通过该合同的实际履行以达到胡祖国取得该合同约定房屋的所有权，而城南之星公司则获得该合同约定交易对价的目的。其真实的目的应为担保2013年9月25日胡祖国与兴汉鑫公司签订的《项目合作协议》及《补充协议》项下的投资款。上述情形符合让与担保的法律属性，故双方之间真实的基础法律关系应为根据胡祖国与兴汉鑫公司之间签订的《项目合作协议》及《补充协议》所产生的相关债权债务法律关系。为此，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的相关规定，依法向胡祖国进行释明并询问其是否变更诉讼请求。经释明后，胡祖国将诉讼请求变更为“判令被告在20407252元购房款范围内承担清偿责任”。对此，本院认为，本案的基础法律关系是胡祖国与兴汉鑫的投资法律关系，胡祖国应当基于该基础法律关系提出权利主张，而胡祖国变更后的诉讼请求依然是基于商品房买卖合同关系而提出的，其变更后的诉讼请求并未发生实质性变化。此外，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”之规定，城南之星公司以案涉八套房屋担保的债权债务关系尚未经生效判决所确认。综上，胡祖国的起诉应当予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告胡祖国的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  刘宁红 人民陪审员  余建乐 二〇一九年六月二十七日 法官 助理  陈 妮 书 记 员  冯子豪