广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初3485号原告(反诉被告，统称原告)李树湖,男,汉族，1978年3月19日出生,住广东省东莞市,委托代理人莫托，广东今久律师事务所律师。被告(反诉原告，统称被告)陈善贵，男，汉族，1978年12月17日出生，住广东省东莞市，原告李树湖诉被告陈善贵与被告陈善贵反诉原告李树湖租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由审判员成瑶适用简易程序进行审理。原告的委托代理人莫托、被告陈善贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李树湖诉称：原、被告双方于2014年3月10日订立《铺位租赁合同》，约定原告将其名下座落于东莞市高埗镇高埗村村民委员会东联村民小组东联2区203号一楼铺位出租给被告，租赁期间为5年（自2014年3月10日至2019年3月31日止）；第一、二年月租金为2100元，第三年起月租金参照周边铺位租金标准另定，月租金应于每月5日前付清，否则，原告有权解除合同并没收保证金。合同约定的保证金4000元已由被告向原告支付。2015年12月28日，被告向原告提出增加租赁物范围，经原告同意后由被告本人在《铺位租赁合同》书写“此合同作废”字样，但此后基于原被告双方未就合同变更事项达成一致意向，故双方迄今一直继续参照原《铺位租赁合同》以不定期租赁形式由被告继续承租。被告本应参照原《铺位租赁合同》约定的期限及时足额向原告支付月租金，但在每月由原告以微信形式进行催讨的情况下[原告基本每月均将预先写好的《租赁收据》拍成照片以微信形式发送给被告的妻子(微信号×××，绑定电话号码：150××******)催促其以微信转账方式支付月租金]，被告仍多次逾期支付月租金，其行为已构成根本违约。需要特别说明的是，虽然原告基本均在预先写好的《租赁收据》“租金”一栏填写金额为2200元，但被告一直均以月租金2100元实际支付月租金。2018年5月份左右，被告要求原告同意其将租赁物转租给他人并提出如果原告不同意其转租必须降低月租金，被告的无理要求遭到原告的断然拒绝。2018年11月5日，被告妻子又以微信方式向原告提出前述无理要求，原告回复：如今晚不交齐月租金，次日必须搬走。迄今，被告仍拒绝支付原告2018年11月份月租金及上月份水电费。就被告多次逾期支付月租金及拒绝支付2018年11月份月租金的根本违约行为，原告有权参照原《铺位租赁合同》约定解除合同并没收被告已付的保证金。为维护自身的合法权益，原告诉至法院请求判令：一、解除原、被告双方房屋租赁合同关系；二、原告有权没收被告保证金4000元，无需向被告退还；三、被告向原告计付自2018年11月份起至被告搬离租赁物期间的租金；四、被告向原告计付自2018年10月份起至被告搬离租赁物期间的水电费（2018年10月份水费8元、电费232元，合计240元）；五、本案诉讼费由被告承担。被告陈善贵辩称：被告不清楚有无拖欠100元的租金，拖欠租金100元的责任不在被告，是原告没有核对清楚。电费被告交至2018年10月，原告至今未对任何月份的电费进行核对。被告不同意解除租赁合同，被告辛苦经营5年，加上装修，成本投入很多，解除合同会受到损失。如果法院判决解除合同，原告应退还被告保证金及赔偿原告装修损失。被告陈善贵反诉称：原、被告双方于2014年3月10日订立《铺位租赁合同》，约定原告将位于村××区××楼铺位出租给被告。原告租赁案涉商铺后随即进行了装修，并重新铺路，花费50000元。2015年下半年，原告要求被告将整栋楼租下来，被告未同意，原告便将持有的租赁合同当面作废，此后被告时时要求加租，双方矛盾加深。2018年5月，被告与原告协商，恳求原告同意被告将商铺转租给他人经营，但原告不同意。之后，原告每次收租时都态度恶劣，双方无法沟通，最后原告索性不来收租。原告已收取被告的租金到2019年4月，被告不欠原告租金，而且被告未支付原告水电费的责任也不在于被告。原告改变租赁物的用途，导致租赁合同无效，应当返还被告保证金并赔偿装修损失。故被告为维护自身的合法权益，反诉至法院请求判令：一、原告退还被告保证金4000元；二、原告赔偿被告装修损失30000元；三、原告承担本案的全部诉讼费用。原告对被告的反诉答辩称：原告有权不退还保证金，原合同已经废止，现在参照原合同约定，被告违约不应退还保证金，被告已经违约，被告无权要求退还保证金4000元。装修损失是没有事实与法律依据的，被告逾期支付租金已经违约，原告有权参照之前的合同解除合同。根据司法解释，因承租人违约解除合同的装修损失不应支持。自双方废止原合同之后，双方未达成新的租赁协议，期间被告租赁房屋已长达2年多，根据合同法的规定，租赁期间6个月以上的应采用书面合同，未采用书面合同的视为不固定期间合同，可随时解除合同。而且，参照之前的合同，合同期限已经届满，根据法律规定原告无需退还保证金及装修损失。请求驳回被告全部反诉请求。经审理查明，2014年3月10日，原、被告签订《铺位租赁合同》，约定原告将其位于村××区××楼铺位出租给被告，租期自2014年3月10日至2019年3月31日，第一、二年月租金为2100元，第三年起每年租金另定，每月5号前交清；被告应付保证金4000元，被告退租或租期到期时不得以之前装修为由要求原告补偿或转让费；被告违反以上条款，原告有权解除合同并收回铺位，保证金不予退还。合同另就其它事项进行了约定。上述合同签订后，被告向原告交付了保证金4000元，被告经原告同意对案涉商铺进行了装修。2015年12月28日，双方经协商一致，将上述合同作废，并由被告在原合同上书写“此合同作废”，但之后双方未再签订新的租赁合同。原告因此主张双方已建立不定期租赁合同关系，原告有权随时通知被告解除合同，被告则表示不同意解除。庭审中，双方确认：案涉商铺仍由被告使用，被告已向原告支付清了至开庭之日即2019年4月26日止的水费、2019年4月21日之前的电费、2019年4月30日之前的租金，此后的租金双方同意按2100元/月的标准计算。原告主张，此后的租金及水、电费被告应继续支付直至被告搬离之日止。另。原告提交了房地产权证，证明案涉房屋的权属人为原告。以上事实，有原告提交的土地使用证、集体土地使用证、房地产、铺位租赁合同书、微信聊天记录，有被告提交的图片、微信聊天记录、微信名片、举报信、装修明细情况说明，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷，涉案房屋已取得房地产权证，双方于2014年3月10日签订的租赁合同没有违反法律强制性规定，属于合法有效。但双方在2015年12月28日经协商一致已将该合同作废，且此后双方没有再签订书面的租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，之后双方之间实际上形成了不定期的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，因此，原告诉请解除与被告之间的租赁合同关系，合法有据，本院予以支持，并结合本案实际情况，认定本案租赁合同关系解除的时间为2019年5月1日。庭审中双方确认，案涉租赁房屋仍由被告使用，被告已向原告支付清了至开庭之日即2019年4月26日止的水费、2019年4月21日之前的电费、2019年4月30日之前的租金，此后的租金按2100元/月的标准计算，本院予以确认。原告请求此后的租金被告应继续支付直至被告搬离之日止，实际是要求被告将案涉租赁房屋返还给原告并支付相应的占有使费，该请求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持。考虑到返还租赁房屋需要一定的合理时间，本院酌定被告应于本判决生效之日起十天内向原告返还，并应按2100元/月的标准向原告支付从2019年5月1日起至返还租赁房屋之日止的占有使用费。至于原告诉请的2019年4月27日起至返还租赁房屋之日止的水费、2019年4月22日起至返还租赁房屋之日止的电费，应视被告的具体使用情况才能确定，本案无法审查处理，双方可在返还房屋时自行一并结算或原告另案提起诉讼。关于被告反诉的保证金4000元。双方于2014年3月10日签订的租赁合同已于2015年12月28日经协商一致作废，原告请求按该合同约定没收该保证金没有依据，本院不予支持。现双方租赁合同关系已解除，原告收取该保证金已无依据，故被告反诉请求原告返还该4000元保证金，本院予以支持。关于被告反诉的装修损失。虽然双方均确认被告承租后对案涉租赁房屋进行了装修，但根据双方于2014年3月10日签订的租赁合同可知，双方已明确约定被告退租或租期到期时不得以之前装修为由要求原告补偿。而该合同作废后，被告并未提交证据证明双方约定过租赁合同关系解除后原告需赔偿被告装修损失，因此，被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李树湖与被告陈善贵之间的租赁合同关系于2019年5月1日解除；二、被告陈善贵应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李树湖返还位于东莞市高埗镇高埗村东联2区203号一楼铺位的房屋及支付占有使用费（按2100元/月的标准，从2019年5月1日起支付至实际返还租赁房屋之日止）；三、原告李树湖应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈善贵退回保证金4000元；四、驳回原告李树湖的其他诉讼请求；五、驳回被告陈善贵的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，原告已预交，由被告负担；反诉受理费325元，被告已预交，由原告负担38元，被告负担287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  成瑶二〇一九年六月二十一日书记员  朱蕾