济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初610号原告：董士香，女，汉族，1958年4月24日出生，住济南市。委托诉讼代理人：李海英，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇，山东统河律师事务所律师。被告：山东银座置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明骏，山东舜元律师事务所律师。原告董士香与被告山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告董士香的委托诉讼代理人赵宇，被告银座公司的委托诉讼代理人张明骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董士香向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令银座公司支付董士香逾期办证违约金31395.13元(以总房款781946元为基数，按日0.005%自2015年10月2日起计算至2017年12月12日)；2.本案全部诉讼费由银座公司承担。事实和理由：2010年10月15日，董士香与银座公司签订《商品房买卖合同》一份，约定董士香购买银座公司开发建设的位于某号预售商品房一套，建筑面积72.16平方米，用途商务商业，总价款783996元；合同签订当日，董士香向银座公司支付购房款781946元。依据《商品房买卖合同》第8条约定，银座公司应于2012年3月31目前将房屋交付董士香。以及依据《商品房买卖合同》第15条约定，银座公司应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理房产登记需由银座公司提供的资料报房屋产权登记机关备案，如因出卖人责任不能按期备案的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款每日0.005%向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕上述义务。银座公司于2017年12月13日将办理涉案房产登记需要的材料报房屋产权登记机关备案，故应支付董士香方逾期办证违约金31395.13元。2012年6月12日，双方完成房屋交接，但银座公司未按合同约定履行办理产权登记义务，其应承担违约责任。为了维护董士香的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。银座公司辩称，1.双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房产登记资料，报房屋产权登记机关备案，该时间点明确具体，被银座公司应当知道其权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，被银座公司现在才向银座公司主张逾期办证违约责任，显然已超出了诉讼时效的规定，其诉求已经丧失了胜诉权。2.根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五.2条的规定，“若因买受人的原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。”即只要不是银座公司的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料，则银座公司不承担该违约责任。（1）由于江苏中南建筑产业集团有限责任公司在实际施工涉案济南银座中心项目排水工程时，违背合同约定，导致其施工的排水设施不能及时通过济南市城乡水务局验收，从而导致济南银座中心项目不能及时通过政府组织的综合验收，该原因系银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之一。（2）济南市城乡建设委员会违法要求银座公司在济南银座中心4、5号商务楼即商场北区综合验收程序中再次提交《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，是银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关的备案原因之二。（3）涉案楼盘的部分业主私自将各自购买房屋中部分不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收。即涉案楼盘的部分业主私自改变房屋设计图纸，擅自搭建的行为系银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关的备案原因之三。以上不能及时将办理房屋产权登记资料报房屋产权登记机关备案的情形均不是银座公司的原因，根据涉案《商品房买卖合同》第十五.2条的约定，银座公司不承担任何违约责任。对于银座公司主张的第一点原因，银座公司正在积极收集证据，准备提起行政诉讼诉求确认该原因。3.按照合同约定，董士香起诉已超过诉讼时效，按照其他业主已做出的终审判决及诉讼时效的规定，2018年10月2日之后的立案得违约金起算时间应为实际法院立案受理之日往前推三年。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，即董士香提供的《济南市商品房买卖合同》、购房发票、山东法院电子诉讼服务平台截图打印件，银座公司提供的不动产权证书复印件、济南市新型墙体材料及外围护节能查验表复印件、施工图纸复印件等证据，本院认定事实如下：2010年10月15日，董士香与银座公司用该公司提供的格式合同签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定董士香购买银座公司开发的某号商品房一套，房款总金额为783996元；银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付董士香使用，并在房产交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任；双方还约定了其他内容。合同签订后，董士香向银座公司支付了所购房产的总房款781946元。但银座公司未按上述期限向董士香交付房产，迟至2012年6月12日，才将涉案房产交付董士香。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房产所在楼幢的所有权初始登记。经据实结算，房产总价款为781946元。另查明，董士香就本案于2018年10月16日在山东法院电子诉讼服务平台进行立案登记。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是合同相关免责条款的效力、董士香的诉讼请求是否超过诉讼时效。首先，关于相关免责条款的效力。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案商品房买卖合同第十五条第2款的部分内容为：若因其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。董士香提出其为免除银座公司法定责任的格式条款，在签订合同时未向董士香明示，该条款排除了董士香的合法权益，应为无效条款。银座公司提出，该条款系双方真实意思表示，是双方自愿订立的，未违反法律规定，应为有效条款。本院经审核认为，《合同法》对违约责任采纳的是严格责任原则。因此，该法第一百二十一条明确规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。而系争条款的涵义是因第三人原因导致的违约其不承担民事责任，显然违反上述法律规定，且符合免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件，加之该条款系银座公司提供的格式条款，依据《合同法》上述关于格式条款的规定，应当认定为无效条款。其次，关于董士香的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据合同约定，系争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故各日的违约金应分别适用诉讼时效。因董士香已于2018年10月16日诉至我院。据此，董士香要求的2015年10月1日后的违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，诉讼时效期间为三年。故董士香有权要求银座公司支付2015年10月16日至2017年12月12日（包括起始日）的违约金，未超过诉讼时效。据此，银座公司迟至2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了合同的时限约定，应承担民事责任。银座公司抗辩依据的相关免责条款系无效条款，因此，其各个抗辩理由没有相应依据，本院不予采纳。董士香部分违约金请求合法有据，且未超过诉讼时效，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东银座置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董士香违约金，数额为以781946元为基数，自2015年10月16日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止（包括起始日和终止日）；二、驳回原告董士香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元，减半收取计293元，被告山东银座置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李振花二〇一九年六月二十日书记员  朱 岭