河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0305民初4119号原告（反诉被告）：胡某，女，1977年12月19日出生，汉族，住洛阳市涧西区。原告（反诉被告）：张某1，男，2004年11月15日出生，汉族，住洛阳市涧西区。法定代理人：胡某，女，1977年12月19日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托代理人：崔倩，河南坤达律师事务所律师。委托代理人：刘峰杰，河南中豫律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某2，男，1945年3月29日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被告（反诉原告）：赵某，女，1948年3月17日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托代理人：张鸿雁，女，1974年9月23日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托代理人：武文君，河南广文律师事务所律师。原告（反诉被告）胡某、张某1诉被告（反诉原告）张某2、赵某为继承纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡某、张某1的委托代理人崔倩、刘峰杰，被告（反诉原告）张某2、赵某及其共同委托代理人张鸿雁、武文君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡某、张某1向本院提出如下诉讼请求：1、确认位于洛阳市××世纪××广场××单元××、××号房屋属于被继承人张宏伟遗产并予以分割；2、判决张某2、赵某返还世纪华阳广场56幢2单元1004号、50幢1516号房屋从2013年5月16日至转移占有之日的租金；3、本案诉讼费由张某2、赵某承担。事实和理由：2013年5月15日张宏伟因公牺牲，留下继承人妻胡某、子张某1、父张某2、母赵某。原、被告因遗产分割问题曾诉至法院。案号为（2016）豫0305民初4723号的判决已处理完毕大部分遗产并已经生效，但仍有争议需要另行主张，故诉至法院。（2016）豫0305民初4723号判决中认为：“位于洛阳市××世纪××广场××单元××、××号房屋合同约定的买房人士张宏伟，买房时张宏伟使用的证件是军官证，但是被告张某2、赵某提交证件显示张宏伟有两张军官证，证号不一致，原、被告均未举证证明张宏伟的军官证号及该两份证件的关系，且对该房屋是否是张宏伟购买存在较大争议，作为被继承人张宏伟遗产分割，证据不足”故要求当事人另行主张。被继承人张宏伟是军人身份，因工作需要，持有两张证件号码不一致的军官证，但是均为其本人所有。世纪华阳广场56幢2单元1004号、50幢1516号房屋由张宏伟出资首付款购买，房屋均登记在张宏伟名下，且每月偿还按揭贷款至其身故，应认定为遗产予以分配。由于上述两套房屋一直处于租赁状态，且租金由被告收取至今，故自张宏伟死亡之日起的房屋租金应该属于遗产分割后的财产所有人享有。若原告依法分得房屋，则请求法院判决被告退还房屋租金。综上所述，位于洛阳市××世纪××广场××单元××、××号房屋属于张宏伟遗产应予以分割；房屋租金由被告代持应予以分配。被告（反诉原告）张某2、赵某辩称，一、世纪华阳56栋2-1004号和50栋1-1516号房产系张某2、赵某实际购买并使用，张某2、赵某为该房产的实际所有人，该房产不应作为张宏伟的遗产进行分割。1、胡某、张某1所述两套房产系张某2、赵某因自身疾病，无法上下楼梯而购买。张某2、赵某原位于嵩山景玉小区的房屋由张宏伟代为售卖并用于支付华阳两套房首付；该两套房产张某2、赵某交纳定金选房、支付首付款、缴纳月供及所有税费。张某2、赵某系张宏伟父母，两人原有的两套房屋（嵩山景玉小区3号楼2门101号、涧西区14号街坊4-1-702号）一套一楼潮湿、一套七楼没有电梯，还都没有暖气和燃气，老人患有风湿、关节炎，腿脚不便。为了改善居住条件，两位老人选定了世纪华阳的房产并缴纳了购房定金。选房时考虑到女儿张鸿雁回家探亲时居住方便，才选择了世纪华阳五期一大一小两套住房。为支付购房首付款，张某2、赵某将嵩山景玉小区3号楼2门101号的房屋104㎡以37.8万元卖给李占刚，将涧西区14号街坊4-1-702号的房屋55.34㎡以19.5万元卖给谭琼。出售两套房屋由张宏伟代办，所收共计37.8万元的售房款也由张宏伟暂时保管，用于支付购买世纪华阳两套房产的首付。缴纳首付后，两套房屋的贷款，一直由张某2、赵某偿还。两套房屋所有的购房合同、发票等手续全部在张某2、赵某处。2、购买该两套房产时因张某2、赵某已超过退休年龄无法办理按揭贷款，所以才借用张宏伟的假军官证办理按揭贷款，实际购房人为张某2、赵某，属于张某2、赵某财产。因张某2、赵某年龄太大，不符合银行发放按揭贷款的条件，销售人员建议可借用其他符合按揭贷款条件的身份证件购房，张宏伟就用其假军官证签订购房协议、办理按揭贷款，这种情况合情合理。虽然张宏伟去世，但张某2、赵某借名买房的事实应当被认可，该两套房屋应为张某2、赵某所有，不应作为张宏伟的遗产分割。3、该房产由张某2、赵某装修、实际使用并承担日常物业、水、电等费用。两套房产由张某2办理交房手续，领取钥匙与洛阳中馨艺装饰工程有限公司签订合同，支付装修款，并花费精力将两套房屋给装修好。房屋装修完毕，由张某2、赵某实际使用，日常的物业、水、电等费用都由张某2、赵某缴纳。二、胡某、张某1要求张某2、赵某返还租金没有法律和事实依据，不应得到支持。世纪华阳56幢2-1004号和50幢1-1516号房产实际为张某2、赵某所有并使用，并没有对外出租，胡某、张某1要求返回租金的诉求不应得到支持。综上，请求人民法院查明案件事实，依法驳回胡某、张某1的诉讼请求。被告（反诉原告）张某2、赵某当庭提出反诉请求如下：1、依法确认位于洛阳市××世纪××广场××单元××和××单元××号房屋为反诉原告所有；2、依法判令反诉被告配合反诉原告办理房产变更登记手续；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）胡某、张某1辩称，张某2、赵某的反诉无事实依据和法律依据应予以驳回。经审理查明，胡某与张宏伟于××××年结婚，张某1是张宏伟之子，张某2是张宏伟之父，赵某是张宏伟之母。被继承人张宏伟是中国人民解放军96542部队的军官，于2013年5月15日死亡。位于洛阳市××世纪广场××单元××住房××套，以按揭贷款方式购买；为购买该房屋，张某2于2011年8月2日交纳购房定金20000元，张宏伟于2011年8月6日与洛阳中亚置业发展有限公司签订了合同编号为YS0119147、房屋代码为487308的《商品房预售合同》，约定房屋总价款为960791元；根据洛阳中亚置业发展有限公司开具的销售不动产统一发票，张宏伟于2011年9月7日支付购房款288791元，于2013年3月27日支付购房款672000元，发票由被告张某2代领，该房屋已交纳了房屋买卖契税、印花税及维修基金；原、被告均认可，该房屋首付款288791元已付清，在张宏伟死亡后，该房屋的按揭贷款由被告张某2、赵某以张宏伟的名义清偿，每月还贷款本息计4500元，门钥匙由被告张某2、赵某持有；经本院委托，河南远志房地产评估有限公司于2014年12月4日作出豫远志评字【2014】F-1204号《房地产司法鉴定估价报告》，对该房屋的估价结果为每平方米8337元，总价1142336元。位于洛阳市××世纪广场××号房屋，以按揭贷款方式购买；为购买该房屋，张宏伟于2011年8月8日与洛阳中亚置业发展有限公司签订了合同编号YS0119344、房屋代码为485829的《商品房预售合同》，约定房屋总价款为254870元；根据洛阳中亚置业发展有限公司开具的销售不动产统一发票，张宏伟于2011年9月8日支付购房款76870元，于2013年3月29日支付购房款172795元，发票由被告张某2代领，该房屋已交纳了房屋买卖契税及维修基金；原、被告均认可，该房屋首付款76870元已付清，在张宏伟死亡后，该房屋的按揭贷款由被告张某2、赵某以张宏伟的名义清偿，每月还本息1200元，门钥匙现由被告张某2、赵某持有；经本院委托，河南远志房地产评估有限公司于2014年12月4日作出豫远志评字【2014】F-1118号《房地产司法鉴定估价报告》，对该房屋的估价结果单价每平方米7917元、总价310109元。2013年8月15日，张某2与洛阳中馨艺装饰工程设计有限公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》一份，合同约定由洛阳中馨艺装饰工程设计有限公司对涧西区华阳56-2-1004号房屋、50-1-1516号房屋进行装修，工程造价250800元。张某2提交了装修公司于2013年8月15日、2013年12月15日、2014年1月20日出具的《收据》三份，载明装修公司收到世纪华阳5期张叔（50-1-1516、56-2-1004）装修工程款分别为163070元、75240元、12540元。张某2另提交了河南建业物业管理有限公司出具的收款收据，物业公司在收款收据上述明涉争两套房屋自2013年5月交房起，物业费、垃圾处理费按时交纳，已付至2017年12月底，费用均由张某2先生缴纳。张某2、赵某为证明上述两处房屋是由其购买提交了张某2交纳的购房定金收据，原住房屋（涧西区14号街坊4-1-702号房屋、洛阳市涧西区嵩山景玉小区3号楼2门101号）的出卖手续，证人证言，两套房屋的购房合同、购房发票、维修基金发票原件，银行还贷凭证等证据，主要证明：1．涉争房屋的首付款系由其二人将原有的位于涧西区14号街坊4-1-702号房屋、洛阳市涧西区嵩山景玉小区3号楼2门101号出售后将首付款交由张宏伟，由张宏伟代为交付首付款；2．世纪华阳56幢2-1004号、50幢1516号两套房产由张某2、赵某选房、实际支付首付款、偿还银行贷款、缴纳税费、装修、维护并使用，该房产应为张某2、赵某所有，不应作为张宏伟遗产分割。胡某、张某1对张某2、赵某提交证据的真实性没有异议，但认为张某2、赵某的证据恰恰证明合同是由张宏伟签订，首付款也是刷张宏伟卡支付的。本院认为，（一）本案的争议焦点系位于洛阳市××世纪广场××单元××住房和××号房屋是否系张某2、赵某实际购买，是否应作为张宏伟的遗产予以分割。胡某辩称涉案房屋的买卖合同原件、购房发票、契税发票、维修基金发票之所以在张某2处是因为在“张宏伟死亡后在整理其遗物时，张某2女儿从胡某家里夺走的，包括放在张宏伟衣服袋里的装修钥匙”，但对其该辩解意见未提供任何证据证明，其该项辩解意见本院不予采纳。庭审中，张某2、赵某提供了证人证言、银行交易明细等证据证明涉争房屋系由张宏伟出售二人原自住房屋后支付的首付款。结合其旧有房屋出售时间和本案涉争房屋的购买时间较为接近、出售价格能够涵盖涉争房屋首付款，且本案涉争房屋最初确系由张某2交付的定金等情形，张某2、赵某主张本案房屋首付款系由二人实际出资的意见，本院予以采纳。综上，本案涉争房屋购房手续均由张某2、赵某实际持有，贷款亦是由二人实际还款，装修亦是由二人实际出资，且二人占有使用房屋至今，张某2、赵某主张涉争房屋其系实际购买人的意见，证据较为充分，且符合交易习惯，本院予以采信。胡某、张某1主张涉争房屋系张宏伟遗产并要求予以分割的诉求，本院不予支持。因胡某、张某1提供的证据不足以证明涉争房屋系张宏伟遗产，其主张张某2、赵某返还租金的诉求，本院亦不予支持。（二）依据张某2、赵某陈述，其与张宏伟实质系借名买房关系。借名买房关系内部法律后果是在涉争房产能够办理过户手续时，出名人（张宏伟）应当协助借名人（张某2、赵某）办理房屋过户手续。张某2、赵某享有的权利亦只能是在房屋债务清偿后向胡某方主张协助办理过户手续，而不是径行要求法院确认房屋归其所有。故张某2、赵某主张房屋确权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因涉争的房屋已办理抵押登记手续，涉及案外人利益，张某2、赵某主张协助办理房产变更登记手续的诉求，本案不予处理。张某2、赵某可在涉争房屋贷款清偿、抵押解除后，另行主张办理过户手续。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）胡某、张某1的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）张某2、赵某的反诉请求。本案本诉受理费6580元，由原告（反诉被告）胡某承担；反诉受理费100元，由被告（反诉原告）张某2、赵某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张通通人民陪审员  刘 斐人民陪审员  周玉林二〇一九年六月三日书 记 员  袁 景