河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初3743号 原告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司，住所地秦皇岛市 负责人，刘金侠，职务：总经理。 委托代理人何岩，河北高俊霞律师事务所律师。 委托代理人肖亚男，现住秦皇岛市海港区。 被告程刚，现住秦皇岛市海港区。 原告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司诉被告程刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖亚男、何岩，被告程刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司诉称，被告购买了海怡学府7-1-501房屋，据有关法律法规之规定和按照双方的《前期物业服务协议》之相关约定及已形成的物业服务事实，原告履行了提供物业服务的义务。但自2015年12月18日起至今，被告对其所发生的物业管理费拒不交纳。经原告多次催交，被告仍拒不交纳，这不仅给原告造成了巨大的经济损失，而且侵犯了其他正常交费业主的合法权益。依法向贵院提起诉讼。1、请求法院判令被告立即支付所拖欠原告2015年12月18日至2018年12月17日期间的物业服务费9751.53元；2、由被告承担本案的案件受理费。 被告程刚辩称：收费没有许可证，物价局没有备案。公共秩序维护存在瑕疵。门岗进出没有登记及公共维修，未做到物业手册物业约定。防火门闭门器全是损坏的。消防管理存在瑕疵。占用公共绿地出租。地下车库西侧路口被封堵存在消防隐患。住宅改商用，存在隐患。小区保洁不到位，堆放杂物，垃圾桶不是密闭式。垃圾清理不及时。外墙皮脱落严重存在漏水情况。电梯维护不及时，有隐患。保安人员少。 原告为支持其诉讼请求向法院提供如下证据： 证据一、营业执照、准予变更登记通知书，证明原告由北京远洋基业物业管理有限公司秦皇岛分公更名为远洋亿家物业服务有限公司秦皇岛分公司，原告具有合法的诉讼主体资格。 证据二、备案通知、资质证书副本一份，证明原告具有从事物业管理的资格，且具有“一级物业服务企业资质”。 证据三、原告与开发商秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，证明被告所在的小区的物业管理服务是开发商委托原告进行前期物业服务。 证据四、原告与被告分别签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，该证据证明原告对海怡学府提供物业服务，三被告作为该小区业主，双方存在物业服务合同关系，双方经协商一致，约定物业费的收费标准为2.6元/建筑平方米/月，首期物业服务费按年度交纳，首期交费期满一个月内，预交下一年度物业服务费，被告逾期交纳物业费处补交外从逾期之日起按每年3‰交纳违约金自实际支付日止。该协议系双方真实意思表示协议合法有效，对原、被告均具有约束力。按照协议约定，被告自2015年12月18日起已逾期。上述收费标准采取一费制，二次供水、电梯费、垃圾清理费、照明费等均不再单独计算。 证据五、物业相关工作记录、交接表、特色服务等，证明原告为被告所在小区提供物业服务，设有专门办公场所、接待区域、办公设备齐全、管理人员、操作人员持证上岗、有专业经验，并且在客户服务、安全管理、环境管理、工程维修、社区文化、小区秩序等各方面都为居民提供了全面、周到的服务，原告服务水平达到了《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》确定的五星级物业服务水平。此次提交的证据系一部分，因原告每天、每项都有工作记录，数量巨大，无法全部列举，只提供部分材料，如果法庭需要核实全部材料，原告可以提供全部。 证据六、原告物业服务标准对比表，证明内容：首先原告服务超过四星级服务标准并达到五星级服务标准，其次原告在达到秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务等级标准并具有一级物业服务企业资质，故根据《秦皇岛市普通住宅小区物业服务等级标准》之规定，该小区物业服务标准为秦皇岛市普通住宅小区五星级物业服务等级标准，综合以上两点，原告服务完全达到五星级服务标准根据服务内容确定收费标准。根据《秦皇岛市物业服务分等定级管理办法》规定，服务费用应根据服务等级及服务标准确定。本案中，根据物业公司的服务标准，原、被告达成协议，收费标准为2.6元/建筑平方米/月。 证据七、海怡学府物业服务费调整确认书一份，证明自2017年10月1日起，收费标准由2.6元/建筑平方米/月调整至2.25元/建筑平方米/月，此调整方案经业主签字确认。 证据八、照片一份，内容是原告向被告催缴物业费的通知，证明因被告拖欠物业费，原告向被告进行追缴。 被告程刚对原告出示的证据质证意见如下： 证据一、无异议。 证据二、只是企业备案不是价格备案，违反相关规定。 证据三、无异议。 证据四、真实合法性无异议，不能证实原告证明目的。 证据五、真实合法性均不予认可，只能反映部分位置时间的状况，时间单一集中不能反映物业服务持续情况。 证据六、不予认可，没有举出其他证据佐证，不能证明其提供了相应级别的服务。 证据七、真实合法性无异议，但关联性不予认可。 证据八、无异议。 被告程刚为证实其主张向法庭提交证据如下： 照片23张，光盘一张（当庭播放）。原告服务水平达不到相应的五星级收费标准。服务存在瑕疵。 原告对被告出示的证据质证意见如下： 证据的真实性不予认可,该份证据从形式上来源不明，形式不合法，是否存在剪辑等其他情况都存在疑问，即使是真实的,也对被告证明的证明目的不认可,与本案无关联性.首先同陈茹的质证观点,照片及视频只能显示形成的一瞬间的状态,不能证明物业没有及时进行整改服务。车库西门的消防通道是因为政府规划问题而无法启动,就此事原告已经与政府多次沟通并正在积极解决中,此责任不能归于原告,原告已经履行了服务职责。关于卖菜问题,是居民私自摆放,物业在知道后,第一时间进行了阻止清理,现已经无此问题。垃圾清理问题,原告每天对垃圾进行两次清理,只在创成特殊时期,按临时要求,垃圾转运站禁止使用,垃圾禁止运出,在这种情况下,原告也做到了将垃圾装入袋内摆放整齐,创城结束后,为再出现此情况.为服务业主,原告在每个楼宇门口设置禁止停车标识,并且每2个小时巡逻一次,遇到此情况均会摆放整齐。被告提交的关于小偷的证据,无法证明照片中的人是小偷,也无法证明被告家被盗,证明不了其主张.关于人车分流问题,车辆进入小区有门岗进行登记,占用人行道的车辆只是个别情况,而且均是因为车上人员有孕妇、老人或婴儿,应业主特殊要求准许短暂停放,其他时候不存在这种情况,这恰恰体现了原告对业主的人文关怀.关于绿化问题,照片显示是片面的,原告已经按照要求达到了绿化面积要求.垃圾箱坏损问题出现后,原告也及时进行了更换.外墙脱落问题属于房屋质量问题,应向开发商主张,而且,物业公司就此情况已经积极与开发商进行了沟通,预计开发商于5月底之前进行维修,原告尽到了服务义务。单元门遇开放状态,巡逻人员也会及时关闭,所以说被告照片只能显示形成那一刻的状态,不能对原告的服务进行否决。关于住房改商业的问题,住房该商业是需要经过政府层层审批的,而审批的权利在政府相关职责不能,在整个审批过程中,不会征求原告意见,此责任不能归于原告。在此着重说明一下,原告五星级标准是基于两个理由,第一,原告服务确实达到五星级标准,第二,原告服务达到四星级标准且具有一级物业服务企业资质,根据规定达到四星级标准且具有一级物业服务企业资质的是五星级服务。 依原告申请，本院调取被告不动产登记资料查询结果证明，原被告质证意见为： 原告：无异议。 被告：无异议。 根据原告提供的证据和质证意见，经本院审核认定:原告提交的证据一至证据八、被告提交的证据及依原告申请本院调取的被告不动产登记资料查询结果证明，因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：被告程刚系秦皇岛海港区海怡学府7-1-501业主，该房屋建筑面积110.38平方米，原告为该小区物业管理单位，该小区前期物业服务合同约定物业费收费标准为2.6元/月˙平方米（2017年10月1日后下调至2.25元/月.平方米）。被告拖欠原告2015年12月18日至2018年12月17日期间物业费为9768.81元《2015年12月18日至2017年9月30日期间物业费为6151.11元（2.6元/月˙平方米×21个月×110.38平方米+2.6元/月˙平方米÷30×13天×110.38平方米）；2017年10月1日至2018年12月17日期间物业费为3617.7元（2.25元/月˙平方米×14个月×110.38平方米+2.25元/月˙平方米÷30×17天×110.38平方米）》。 本院认为，北京远洋基业物业管理有限公司与秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。被告依合同约定向原告交纳物业费，原告亦应按合同约定提供质价相符的物业管理服务。考虑原、被告的诉辩情况及双方提交的证据，原告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司的物业服务存在一定瑕疵，根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，对照原、被告双方约定的收费标准，对原告向被告请求给付的2015年12月18日至2017年9月30日期间物业费酌情予以扣减5%较为合理。被告应向原告给付2015年12月18日至2018年12月17日期间物业费为9443.97元《6151.11元×95%+3617.7元-17.28元（原告认可因被告房屋面积减少需退还、2014年12月18日至2015年12月17日）》。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 被告程刚于本判决生效之日起十日内向原告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司给付2015年12月18日至2018年12月17日期间物业费9443.97元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告程刚负担，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  范晓春 二〇一九年六月十一日 书记员  汪 宇