广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初6561号原告：吴泽和，男，1975年6月28日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：潘卫，广东铭建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李绮珊，广东铭建律师事务所实习律师。被告：中山市力信科技发展有限公司，住所地广东省中山市东升镇葵兴大道。法定代表人：刘锦超，该司总经理。管理人：广东弘力律师事务所。委托诉讼代理人：谢永明，广东弘力律师事务所律师。原告吴泽和与被告中山市力信科技发展有限公司（以下简称力信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。吴泽和的委托诉讼代理人潘卫、李绮珊，力信公司管理人的委托诉讼代理人谢永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴泽和向本院提出诉讼请求：判令力信公司为吴泽和办理中山市XX镇XX花园XX幢XX房（以下简称XX花园XX幢XX房）房地产权证（不动产权证）。事实和理由：2013年1月6日，吴泽和与力信公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：力信公司出售XX花园XX幢XX房给吴泽和，价款452279元。吴泽和分期支付购房款给力信公司，其中，2013年1月6日支付首期款（现金）136279元；2013年2月6日以商业贷款方式支付余款316000元。力信公司应在合同项下房屋交付后720个工作日内为吴泽和办理不动产权证；若逾期办证，则从逾期之日起每日按已付购房款的0.01%计付违约金。合同签订后，吴泽和交付了购房款。2013年1月16日，双方办理了合同项下房屋的备案登记手续。2013年3月13日，力信公司交付了合同项下房屋。依合同约定，力信公司应于2016年2月2日前为吴泽和办理银信花园10幢903房不动产权证，但其至今仍未履行办证义务，已构成违约。为维护自身合法权益，吴泽和提起诉讼，请法院依法予以裁判。力信公司管理人辩称，不同意吴泽和的诉讼请求。管理人经与力信公司法定代表人刘锦超核实，确认双方曾签订买卖XX花园XX幢XX房合同，以及合同项下房屋已办理备案登记手续的事实，但无法判断收据上的力信公司财务专用章的真实性，亦无法确认吴泽和有关以工资款抵顶首期购房款的事实主张。力信公司已进入破产清算程序，能否为吴泽和办理XX花园XX幢XX房不动产权证，存在不确定因素。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2013年1月6日，吴泽和与力信公司签订《商品房买卖合同》（合同条码：1301001224）。合同约定：吴泽和购买XX花园XX幢XX房（现房）。该房建筑面积102.20平方米，套内建筑面积83.75平方米，价款（按套出售）452279元。吴泽和分期支付购房款给力信公司，其中，2013年1月6日支付首期款（现金）136279元；2013年2月6日以商业贷款方式支付余款316000元。力信公司于2013年2月28日前交付该房，于房产交付后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如属可归责于力信公司的原因，导致吴泽和不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，则力信公司自迟延之日起每日按已付价款的0.01%计付违约金给吴泽和。该合同还约定了其他事项。同日，力信公司向吴泽和出具加盖其财务专用章的收据（编号为0060921），载明：“今收到吴泽和楼款，XX花园XX幢XX房。注：抵大飞洋游艇制造厂工程款136279元。”2013年1月16日，力信公司办理了XX花园XX幢XX房的合同登记备案手续，吴泽和取得XX花园XX幢XX房的商品房销售登记备案表（合同编号：HTN2XX24；合同条码：13XX24）。2013年3月13日，力信公司交付了XX花园XX幢XX房。2013年4月12日，吴泽和缴纳了XX花园XX幢XX房契税.普通标准住宅（1.5%）6784.19元，并取得（2012－1）26/05464613号税收转账专用完税证。2013年1月22日，吴泽和与中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：吴泽和向建设银行中山分行借款316000元，用于购买XX花园XX幢XX房。借款期限为180个月，即从2013年2月1日起至2028年2月1日止；还款方法为等额本息还款法。建设银行中山分行将借款316000元转入力信公司的银行账户。该合同还约定了其他事项。根据吴泽和提交的个人活期账户交易明细，其按月归还贷款给建设银行中山分行。2018年6月1日，吴泽和以力信公司至今未为其办理不动产权证构成违约为由诉至本院，提出前述的诉讼请求。又查，广东省中山市中级人民法院（以下简称市中级法院）于2017年12月29日作出（2017）粤20破申11号民事裁定，受理中山市菊城融资担保有限公司（以下简称菊城公司）对力信公司的破产清算申请。2018年5月25日，市中级法院作出（2018）粤20破25号决定，指定中山同力会计师事务所有限公司（以下简称同力会计师所）担任力信公司管理人。同力会计师所无法胜任力信公司管理人职务后，市中级法院于2018年11月22日作出（2018）粤20破25号之二决定，指定广东弘力律师事务所担任公司管理人。本院除受理吴泽和与力信公司商品房销售合同纠纷一案外，还受理了吴启洪、王月媚与力信公司商品房销售合同纠纷二案[案号：（2017）粤2072民初12033、12058号]，以及胡中群、刘宗后、蒋彦、岑顺多与力信公司商品房销售合同纠纷五案[案号：（2018）粤2072民初6069、6562、6563、6564、6565号]。诉讼期间，本院于2018年1月10日向中山市国土资源局（以下简称市国土局）发出调查函。调查函的内容为：吴启洪、王月媚和力信公司均确认未开具案涉房屋的购房发票，力信公司已办理案涉房屋（XX花园XX幢XX1房、XX6房）初始产权登记（即大确权）手续。在力信公司因经营异常等原因无法开具购房发票的情况下，若本院判决力信公司协助吴启洪、王月媚办理案涉房屋的不动产权证，则贵局能否依据发生法律效力的民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书为吴启洪、王月媚办理案涉房屋的不动产权证？2018年1月23日，市国土局函复本院：经查核，力信公司开发建设的银信花园XX幢XX1房、XX6房已分别办理合同登记备案到买受人吴启洪、王月媚名下，并已办理商品房初始登记，登记字号为2012－010844。根据相关规定，办理房屋所有权转移登记，需提交相关税费缴纳凭证，并在无查封及无其他限制转移的情况下，当事人持生效的法律文书单方申请办理不动产权证。2018年8月27日，本院向国家税务总局中山市东升税务分局（以下简称东升税务分局）发出调查函。调查函内容为：1.力信公司有否开具银信花园XX幢XX1房、XX6房购房发票？如未开具，属何种原因所致（力信公司的委托诉讼代理人称首付款无刷卡单，未通过审核），以及是否符合开具购房发票条件？2.市中级法院已受理力信公司破产清算一案，若开具上述房产购房发票，需具备何种条件，以及能否由吴启洪、王月媚请求税务机关代开购房发票？2018年9月10日，国家税务总局中山市税务局（以下简称市税务局）函复本院：1.经查询原广东地税发票在线管理系统，力信公司均未就银信花园XX幢XX1房、XX6房开具购房发票。按照当年的规定，由售房单位（即力信公司）通过原广东地税发票在线管理系统开具购房发票。2.鉴于力信公司目前存在欠缴税费及欠申报的情况，若开具上述房产购房发票，需力信公司向我局提供所售房产具体的申报缴税明细资料，待我局核实无误后，由力信公司书面向我局提出代开发票的申请，方可办理发票开具事宜。2018年9月6日，吴泽和向本院提交案件情况说明。该说明内容为：2010年至2012年期间，衡阳市宏宇建筑工程有限公司（以下简称宏宇公司）承建银信花园、大飞洋游艇厂市政给排水分项工程。上述工程的劳务工作由本人完成，应收工资360500元。因力信公司、广东大飞洋游艇设备有限公司（以下简称大飞洋公司）未按约定支付工程款，故宏宇公司与力信公司、大飞洋公司商定以银信花园的商品房抵扣工资136279元。抵扣后，本人尚有24221元工资未收回。2019年1月1日，力信公司管理人出具“关于力信公司能否开具购房发票的说明”。该说明内容为：根据管理人向东升税务分局工作人员咨询，力信公司现时难以开具购房发票，主要原因：1.税务机关需要审查购房者的资料，特别是购房款汇款凭证，如无法提供，则不符合开具购房发票的条件；2.力信公司欠缴税费（含滞纳金、罚款）累计25939932.31元，属重大欠税情形，购房发票涉及的税款、滞纳金无人承担；3.国地税合并以后，中山市至今没有任何操作指引解决类似力信公司开具购房发票的问题。另东升税务分局已接待过若干购房者，均涉及力信公司开具购房发票问题，但至今没有得到处理。力信公司原会计何惠媚、原办证员邓洁萍回复管理人，其无法确认力信公司能否开具购房发票。本院认为，吴泽和与力信公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理；菊城公司申请力信公司破产清算一案，市中级法院于2017年12月29日立案受理。即市中级法院受理菊城公司申请力信公司破产清算一案先于本院受理吴泽和与力信公司商品房销售合同纠纷一案，但吴泽和诉请判令力信公司为其办理XX花园XX幢XX房不动产权证属行为给付之诉（判令债务人为一定行为），而非个别清偿之诉。根据本院于另案查明的事实，力信公司已办理银信花园商品房初始产权登记（即大确权）手续，具备办理不动产权证的条件，加之XX花园XX幢XX房因交付而特定，不属力信公司的破产财产。依照《中华人民共和国企业破产法》第二十一条关于“人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定㈡》第二十三条关于“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条第一款所列诉讼的（包括：1.主张次债务人代替债务人直接向其偿还债务的；2.主张债务人的出资人、发起人和负有监督股东履行出资义务的董事、高级管理人员，或者协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员、实际控制人等直接向其承担出资不实或者抽逃出资责任的；3.以债务人的股东与债务人法人人格严重混同为由，主张债务人的股东直接向其偿还债务人对其所负债务的；4.其他就债务人财产提起的个别清偿诉讼），人民法院不予受理……”的规定，本院对吴泽和与力信公司商品房销售合同纠纷一案具有管辖权。吴泽和没法取得XX花园XX幢XX房不动产权证，原因在于力信公司没有开具购房发票。吴泽和诉请力信公司为其办理XX花园XX幢XX房不动产权证，实质为请求力信公司开具购房发票。但从市税务局复函可知，力信公司目前存在欠缴税费及欠申报的情况，属非正常户，税务机关应暂停其税务登记证件、发票领购簿和发票的使用（《税务登记管理办法》第三十八条）。当事人提起诉讼应具有诉的利益，即法院对其诉讼请求作出判决具有必要性和实效性。必要性是指法院有无必要通过判决来解决当事人之间的纠纷；实效性是指法院能否通过判决实际解决该纠纷。根据市税务局有关“若开具上述房产购房发票，需力信公司向我局提供所售房产具体的申报缴税明细资料，待我局核实无误后，由力信公司书面向我局提出代开发票的申请，方可办理发票开具事宜”的函复意见，以及市国土局有关“办理房屋所有权转移登记，需提交相关税费缴纳凭证，并在无查封及无其他限制转移的情况下，当事人持生效的法律文书单方申请办理不动产权证”的函复意见，即便本院作出吴泽和胜诉的判决，但作为执行标的的行为（即力信公司开具XX花园XX幢XX房购房发票）亦属不可以替代履行的行为（替代履行是指被执行人不履行生效判决确定的行为给付义务后，法院可以委托有关单位或他人完成，因完成行为给付所发生的费用由被执行人承担）。因此，吴泽和有关判令力信公司为其办理XX花园XX幢XX房不动产权证的诉讼请求，因不具有诉的利益而应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定㈡》第二十三条，《税务登记管理办法》第三十八条的规定，判决如下：驳回原告吴泽和的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吴泽和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 邝 羽审判员 伍执娟审判员 林钰琼二〇一九年六月二十一日书记员 郭嘉文卢绮琴