陕西省汉中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕07民终582号 上诉人(原审原告)：孙犁，男，生于1993年12月24日，汉族，住陕西省留坝县，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 委托代理人丁伟、王德科，陕西兴振业律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：刘占军，男，汉族，生于1964年4月2日，住汉台区，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 委托代理人栗永喆，陕西汉钟律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：汉中天泽房地产开发有限公司，住所地汉中市汉台区。 统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2833。 法定代表人成怀德，公司董事长。 委托代理人韩坤，系汉中天泽房地产开发有限公司员工。 上诉人孙犁因与被上诉人刘占军、汉中天泽房地产开发有限公司(以下简称“天泽公司”)案外人执行异议之诉一案，不服汉台区人民法院（2018）陕0702民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙犁不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，即确认汉中市汉台区XXX园X号楼XX层XX(原房号为XX04)房屋的所有权归属于原告，并解除对该房的查封。 事实与理由：1、上诉人在天泽公司一次性购买两套相邻房屋，均是期房，没有现实交付，现均被法院查封。上诉人在汉中至今没有一套现实用于居住的房屋，也没有一套享有完整产权的房屋。2、原审法院以上诉人已经有一套住房为由，判决驳回上诉人的异议申请，就说明上诉人对同时购买的另一套XX02室房屋享有完整的产权(所有权)，但该房屋至今仍被法院查封。3、上诉人作为家庭成员代表与天泽公司签订合同，所购两套房屋系家庭购房，用于上诉人一家、上诉人父母二人以及祖父母三家人共同居住。4、两套房屋虽在不动产登记管理局备案登记为两个房号，但实际上在签订合同时上诉人一家就与天泽公司商量好，将两套房屋打通合为一户，目的就是用于家庭成员共同居住。5、两套房屋的购房款均是上诉人父亲孙某某支付，这也进一步印证了家庭购房的事实。6、原审中上诉人的父母、祖父母申请参与诉讼，原审法院不予准许，明显剥夺了房屋实际权利人的诉权。7、本案诉争的房屋尚未修建完成，系未竣工验收的在建工程，尚未形成完整合法的物权，不属于法律异议上的不动产，上诉人对诉争房屋享有绝对的对世权。8、上诉人系善意第三人，享有物权期待权。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，判决结果损害了善意购房人的合法权益。 被上诉人刘占军答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人天泽公司答辩称，孙犁在天泽公司一次性购买两套相邻房屋，购买时即表明将用于家庭成员共同居住，并要求施工人员将两套房屋打通合为一套，两套房屋的购房款已全部交纳，请二审法院依法判决。 孙犁向一审法院起诉请求：依法确认汉中市汉台区XXX园X号楼XX层XX(原房号为XX04)房屋的所有权归属于原告孙犁，并解除对该房的查封。 一审法院经审理查明：20l6年8月9日，孙犁与天泽公司签订《房屋认购协议书》，双方约定孙犁购买天泽公司开发的位于汉中市汉台区XX路XX段XXX园X号楼XX层XX03(141.77㎡)、XX04(75.06㎡)两套房屋，两套房屋建筑面积216.83㎡，单价3637.36元／㎡，总价788688元。协议还约定孙犁对房屋外的平台部分有使用权。2016年8月10日，孙犁父亲孙某某通过汉中市汉台区农村信用联社劳动西路分社，向天泽公司指定收款人陈某某账户转款796000元。陈某某收到款项后出具两份收条，两份收条分别载明“收到XX城X号楼工程款柒拾捌万捌千陆佰捌拾捌元整(788688元)。领款人：陈某某。2016年8月9日”；“收到孙某某X#楼XX03、XX04号房屋防水及沙款柒仟叁佰壹拾贰元整(7312元)。收款人：陈某某。2016年8月9日”。天泽公司对于上述付款行为予以认可，并于2016年8月9日向孙犁开具收到788688元购房款的收款收据一张。2017年1月20日，汉中房产交易中心进行实测后，天泽公司按照实测情况将原房号8#-XX03室(141.77㎡)变更为8#-XX02室(138.87㎡)；原房号8#-XX04室(75.06㎡)变更为8#-XX01室(73.11㎡)。并向孙犁送达了房号变更说明书。2017年3月6日，天泽公司与孙犁就上述房屋签订了两份正式的《商品房买卖合同(预售)》，但并未办理网签手续。 因刘占军与汉中天泽房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，汉台区人民法院作出(2017)陕0702民初3087号和（2017）陕0702民初3088号民事调解书后，天泽公司未按约定归还借款。2018年4月3日刘占军向本院申请执行，在执行过程中，汉台区人民法院于2018年5月4日向汉中市房产交易管理所送达了（2018）陕0702执583号协助执行通知书，（2018）陕0702执583号、（2018）陕0702执584号执行裁定书，对汉中市汉台区XX路北侧XX住宅区XXX园X号楼XX层XX01号房屋在内的28套住宅2间商铺房屋进行了查封。孙犁得知XXX园X号楼XX层XX01号房屋被查封的事实后，向汉台区人民法院提出书面执行异议，以其已购买该房屋为由请求解除查封和执行。汉台区人民法院于2018年8月20日以“孙犁所购房虽屋系住宅商品房，但其已购买有其他居住用房，其提出的异议理由不符合法律规定情形，其主张的实体权利不足以排除人民法院的查封措施为由，驳回了孙犁的执行异议。”孙犁收到该裁定书后，于2018年9月3日向汉台区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求依法确认汉中市汉台区XXX园X号楼XX层XX01(原房号为XX04)房屋的所有权归属于原告，并解除对该房的查封。 另查明，孙犁在汉中市不动产登记交易服务中心并无其他住宅房屋登记信息。孙犁在天泽公司同时购买的另一套房屋(“XXX园”X号楼XX层XX02室)，因“陕西建工第二建设集团有限公司与天泽公司建设工程施工合同纠纷一案”向汉中市中级人民法院提起诉讼并同时申请财产保全，该套房产在被汉中市中级人民法院查封后，孙犁于2018年7月30日向汉中市中级人民法院提出书面异议，汉中市中级人民法院于2018年8月15日作出(2018)陕07执异36号执行裁定书，裁定中止对汉台区XX路XX段XXX园小区X号楼XX层XX02室房屋的执行。陕西建工第二建设集团有限公司收到该裁定书后，向汉中市中级人民法院提起申请执行人执行异议之诉，请求依法撤销(2018)陕07执异36号执行裁定书，许可继续执行。汉中市中级人民法院审理后于2018年11月28日作出(2018)陕07民初97号民事判决书，判决驳回陕西建工第二建设集团有限公司的诉讼请求。该判决书目前已经发生法律效力。 原审法院认为，本案的争议焦点为被告孙犁对诉争的汉台区XX路XX段XXX园XX小区X号楼XX层XX01室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 作为被执行人的房地产开发企业，对尚未办理房屋所有权登记已办理预售许可的房屋，人民法院可以进行预查封，但对其已出售的房屋且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形的，对买受人提出的异议，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中虽然孙犁所购“XXX园”小区X号楼XX层XX01室房屋系住宅商品房，但其购买的另一套房屋“XXX园”小区X号楼XX层XX02室房屋已经经汉中市中级人民法院于2018年8月15日作出的(2018)陕07执异36号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行，在陕西第二建设集团有限公司提起了申请执行人执行异议之诉后，汉中市中级人民法院亦已经驳回了其诉讼请求，并且认定“XXX园”X号楼XX层XX02号房屋系孙犁目前用于居住的唯一住房。关于孙犁诉称的“‘XXX园’X号楼XX01、XX02虽然登记为两个房号，但是实际套房改建为一套”，经现场查看，两套房屋系独立的，具有可分割性；天泽公司的改建与原建筑规划不符，且改建后未经批准，故孙犁陈诉的理由不能成立。综上所述，原告孙犁的异议请求不符合法律规定情形，其主张的实体权利不足以排除人民法院的查封措施。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法民诉法解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告孙犁的诉讼请求。案件受理费200元，由原告孙犁承担。 本院二审期间，上诉人孙犁及被上诉人刘占军、天泽公司均无新证据提交。 经本院二审审理查明，原审认定事实清楚，原审在审理中经当事人举证、质证和法庭认证，证据确实充分，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、孙犁同时在“XXX园”小区X#楼购买了XX01、XX02两套房屋，汉中市中级人民法院生效判决确认孙犁对XX02室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，孙犁对本案所涉的XX01室房屋，还能否继续主张享有排除强制执行的民事权益。2、孙犁主张所购两套房屋系用于全体家庭成员共同居住，该理由是否具有事实和法律依据。 关于焦点一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，孙犁虽然在汉中市不动产登记交易服务中心并无其他住宅房屋登记信息。但汉中市中级人民法院(2018)陕07民初97号生效民事判决认定“孙犁对执行标的XXX园X号楼XX层XX02室房屋享有足以排除强制执行的民事权益”，则XX02室房屋就是目前保障孙犁在汉中用于居住的房屋，孙犁在(2018)陕07民初97号民事判决发生法律效力后，至今仍未向本院执行局申请解除对XXX园X号楼XX层XX02室房屋的查封，系其怠于行使权利。综上，孙犁认为其在汉中至今没有一套现实用于居住的房屋及享有完整产权房屋的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。 关于焦点二，民事诉讼法及相关司法解释制定案外人执行异议之诉制度，对购房者的物权期待权进行保护，其立法目的是为了保障购房消费者的居住权、基本生存权。物权期待权的性质仍然属于债权范围，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，设置了物权期待权的保护条件，对于这些条件的适用，在没有其他法律规定的情形下不宜作扩大化的解释与理解。故对于孙犁主张两套房屋系用于全体家庭成员共同居住的上诉理由，与法相悖，本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人孙犁承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何玉宁 审 判 员 王潇浴 审 判 员 曹建祥 二〇一九年六月十二日 法官助理 徐文婷 书 记 员 刘 娜 1