福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0524民初292号 原告：钟金进，男，1972年5月30日出生，汉族，住安溪县。 委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。 被告：安溪宏骏置业有限公司，住所地：福建省安溪县官桥镇官郁村西大路152号。 法定代表人：黄跃清，任公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：黄云婷，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢海伦，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 原告钟金进与被告安溪宏骏置业有限公司（下称：宏骏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟金进的委托诉讼代理人林晓婷、被告宏骏公司的委托诉讼代理人黄云婷、谢海伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟金进向本院提出诉讼请求：⒈依法判令宏骏公司向钟金进支付逾期交房违约金，其中自2018年3月1日起至2018年12月31日止违约金为49848元；自2019年1月1日起至房屋符合交付条件并实际交付之日止按总购房款543001元的日万分之三计算；⒉案件受理费、公告费、诉讼保全费由宏骏公司承担。事实和理由：2016年1月12日，钟金进与宏骏公司签订《商品房买卖合同》（合同编号:201601120004），钟金进以按揭贷款方式向宏骏公司购买址在安溪县××镇××道××号××期××号楼××室商品房，建筑面积为122.89平方米，总房价款为543001元。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，宏骏公司应当在2017年12月31日前向钟金进交付符合约定的商品房。《补充协议》第六条第7款约定，钟金进给予宏骏公司60日的交房宽展期。若宏骏公司在宽展期满未能向钟金进交付房屋的，逾期在90日之内的，按总房价款支付日万分之一的违约金；逾期超过90日后，宏骏公司按日向钟金进支付全部房价款日万分之三的违约金。合同签订后，钟金进依约向宏骏公司支付了全部购房款，但在约定的交房期限内，宏骏公司却违约未能把符合条件的商品房交付给钟金进使用。至今钟金进购买的商品房煤气管道尚未安装，小区尚未通过竣工备案验收，宏骏公司尚未取得建筑工程竣工验收备案证明。宏骏公司的逾期交房行为严重损害了钟金进的合法权益，依法应承担逾期交房的违约责任。 宏骏公司辩称，答辩人不存在逾期交房的情形，钟金进诉请要求答辩人支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。具体理由如下：一、案涉商品房已取得竣工验收报告，具备房屋交付条件，同时结合合同约定的60天宽展期及施工过程中发生台风、雨量等不可抗力因素影响了施工进度，答辩人已在可顺延交房期间内履行交房通知义务，因此本案不存在逾期交房的情形。主要理由如下：首先，案涉商品房所处的润丰·领尚一期工程1号楼已于2018年3月27日通过建设、勘察、设计、监理、建工单位等五方责任主体验收并取得《竣工验收报告》，故根据案涉《补充协议》之约定，案涉商品房已具备房屋交付条件。同时，答辩人已于4月底通知钟金进于2018年4月28日至2018年5月5日期间办理交房手续，且之后又多次通知尽快办理交房手续，但钟金进至今均置之不理。其次，根据案涉《补充协议》第六条第7款约定，答辩人无法在合同约定期限内交付房屋的，钟金进无条件给予答辩人60日的宽展期，宽展期内，答辩人无需向钟金进承担违约责任。同时，钟金进在起诉状中也自认了该60天的宽展期，故案涉商品房在约定交房期限内可顺延60天。再者，除上述60天宽展期外，案涉商品房还因台风、中雨及以上雨量等不可抗力因素的影响无法按期完成工程建设。经统计，自案涉工程开工日期（2015年8月27日）至竣工日期（2018年3月27日），受台风、中雨及以上雨量天气影响了工程进度的天数共计136天。根据案涉《补充协议》第六条第5款约定，如发生合同约定的不可抗力因素，答辩人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。据此，除上述60天宽展期外，案涉商品房在约定交房期限内还可顺延136天。综上，答辩人认为，尽管案涉商品房约定的交付时间为2017年12月31日前，但结合合同约定的60天宽展期及施工过程中发生台风、雨量等不可抗力因素合计136天，答辩人可顺延至2018年7月15日交付案涉商品房，而答辩人已通知钟金进于2018年4月28日至2018年5月5日期间办理交房手续，案涉商品房未办理交房手续系钟金进的原因。因此，本案不存在逾期交房的行为，钟金进诉请答辩人支付逾期交房违约金无事实和法律依据，依法应予以驳回。二、退一步而言，即使答辩人需承担逾期交房违约责任，钟金进诉请答辩人按总购房款的日万分之三标准支付逾期交房违约金，明显高于其实际损失，依法应参照案涉商品房同地段同类房屋租金标准调整该违约金标准。本案中，钟金进要求答辩人按总购房款543001元的日万分之三标准向其支付逾期交房违约金，则答辩人每月需支付约4887元违约金，该违约金标准明显过高。鉴于此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”以及第十七条规定“……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，答辩人认为违约金调整应以钟金进的实际损失为基础，而钟金进的实际经济损失客观上表现为案涉房屋的租金损失。经答辩人申请，贵院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司就案涉商品房同地段同类房屋2018年7月的月租金进行价格评估，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司于2019年3月25日出具《报告书》，价格评估结论意见为案涉商品房的市场月租金价格为630元/月，因此本案依法应参照案涉商品房同地段同类房屋的月租金标准即630元/月调整违约金标准。综上，答辩人不存在逾期交房的情形，钟金进诉请答辩人支付逾期交房违约金的主张不能成立，请求判决驳回钟金进的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析如下： 本案双方当事人的争议焦点：1.案涉商品房是否具备交房条件？2.宏骏公司交房是否可以顺延？如果可以顺延，顺延的天数是多少？是否存在逾期交房的情形？3.合同约定的逾期交房违约金是否过高，是否应予调减？ 关于上述争议焦点1，本院认为，《商品房买卖合同》第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：⒈该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；⒉该商品房已取得房屋测绘报告。附件十一《补充协议》第六条第2项约定，双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件变更为：宏骏公司取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，钟金进应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因钟金进原因造成该房屋未能按期交付办理，宏骏公司就此不承担延期交房责任。因宏骏公司未能提供案涉商品房取得建筑工程竣工验收备案文件，且宏骏公司在庭审中亦自认建筑工程竣工验收登记备案证明还未取得，故案涉商品房不具备交房条件。宏骏公司提供的通话记录截屏单不能直接证明通话的内容，退一步说，宏骏公司确实于2018年4月28日、29日通知钟金进于2018年5月1日至2018年5月5日期间办理交房手续，但鉴于该房屋并未具备合同约定的交付条件，故不能认定宏骏公司已履行通知交房的义务。 关于上述争议焦点2，本院认为，附件十一《补充协议》第六条第5项约定，如发生合同约定的不可抗力或以下情形的，宏骏公司可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因合同未约定发生中雨及以上雨量天气可以顺延交房，且中雨、大雨是南方较为常见的气象，故中雨、大雨不是不可抗力因素，不属于交房时间可以顺延的情形，而暴雨、大暴雨、台风等可认定是不可抗力因素，属于交房时间可以顺延的情形。经计算，自合同签订之日（即2016年1月12日）起至合同约定交房之日（即2017年12月31日）止，宏骏公司因暴雨、大暴雨、台风等可顺延交房计18天；合同约定钟金进给予宏骏公司60天的交房宽展期又可顺延交房60天，即宏骏公司可顺延至2018年3月19日前交房。在2018年1月1日至2018年3月19日顺延交房期间，因暴雨又可顺延2天，即宏骏公司可顺延至2018年3月21日前交房，而宏骏公司至今未向钟金进交房，显然存在逾期交房的情形。 关于上述争议焦点3，本院认为，首先，双方在附件十一《补充协议》第六条第7项约定，钟金进给予宏骏公司60日的交房宽展期。宏骏公司在宽展期满未能向钟金进交付房屋的，逾期在90日之内的，宏骏公司按日计算向钟金进支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，宏骏公司按日计算向钟金进支付全部房价款万分之三的违约金。该约定系双方真实的意思表示，对于当事人均具有约束力。其次，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因钟金进未能证明逾期交房对其造成实际损失，而宏骏公司申请对钟金进名下位于润丰·领尚一期1号楼1609号商品房的同地段同类房屋基准日为2018年7月的月租金价格进行评估鉴定，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司的价格评估报告为案涉商品房的市场月租金价格为630元/月，即21元/日，而合同约定逾期超过90日后，宏骏公司需按日向钟金进支付全部房价款日万分之三的违约金，即163元/日。故双方约定的违约金明显偏高，宏骏公司以双方合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整应予采纳。综上，根据违约金具有补偿性兼惩罚性的性质，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及违约造成的实际损失、预期利益等因素，本院酌情将合同约定逾期超过90日后，宏骏公司需按日向钟金进支付全部房价款日万分之三的违约金的标准，调整为宏骏公司需按日向钟金进支付全部房价款日万分之二的违约金的标准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月12日，宏骏公司作为出卖人与钟金进作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201601120004）及附件十一《补充协议》。合同约定，钟金进向宏骏公司购买址在安溪县××镇××期××号楼××室商品房，建筑面积共122.89平方米，总房价款为543001元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：⒈该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；⒉该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，宏骏公司应当在2017年12月31日前向钟金进交付符合约定的商品房。补充协议第六条第2项约定，双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件变更为：宏骏公司取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，钟金进应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因钟金进原因造成该房屋未能按期交付办理，宏骏公司就此不承担延期交房责任。补充协议第六条第5项约定，如发生合同约定的不可抗力或以下情形的，宏骏公司可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。补充协议第六条第7项约定，钟金进给予宏骏公司60日的交房宽展期。宏骏公司在宽展期满未能向钟金进交付房屋的，逾期在90日之内的，宏骏公司按日计算向钟金进支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，宏骏公司按日计算向钟金进支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，钟金进依约将购房款543001元支付给宏骏公司，但宏骏公司至今未按合同约定将案涉房屋交付给钟金进使用。 另查明，宏骏公司因不可抗力的因素可顺延交房的期间为20天。 本院认为，钟金进与宏骏公司签订的《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。根据合同及补充协议约定，宏骏公司可延期至2018年3月21日前向钟金进交房，但宏骏公司至今未向钟金进交房，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。因双方约定的逾期交房违约金偏高，本院酌情将合同约定逾期超过90日后，宏骏公司需按日向钟金进支付全部房价款万分之三的违约金的标准，调整为宏骏公司需按日向钟金进支付全部房价款万分之二的违约金的标准。因宏骏公司逾期交房已超过90日，故宏骏公司应自2018年3月22日起按购房款人民币543001元的日万分之二向钟金进支付逾期交房违约金。 综上所述，钟金进诉讼请求的合法部分，本院予以支持。宏骏公司的辩称理由，部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、安溪宏骏置业有限公司应自2018年3月22日起按购房款543001元的日万分之二向钟金进支付逾期交房违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪宏骏置业有限公司向钟金进交付案涉房屋之日止；若未满一年按实际天数计算）； 二、驳回钟金进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1047元，由钟金进负担432元，由安溪宏骏置业有限公司负担615元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  刘雅芬 二〇一九年六月十二日 书记员  郑炯攀 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 3 11-