贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初4612号原告（反诉被告）：王瑜，女，1982年11月15日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：兰钢，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：龙胜辉，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告（反诉原告）：金方梅，女，1979年10月2日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：穆昌富，贵州圣思律师事务所律师。第三人：贵州家和贵房地产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城第A组团14幢负一层5号，统一社会信用代码：91520190337324238W。法定代表人：黄慧仪。第三人：何赟，男，1981年3月26日生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。原告王瑜与被告金方梅、第三人贵州家和贵房地产经纪有限公司（以下简称“家和贵公司”）、何赟，反诉原告金方梅与反诉被告王瑜、第三人家和贵公司、何赟房屋买卖合同纠纷两案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王瑜及其委托诉讼代理人龙胜辉，被告金方梅的委托诉讼代理人穆昌富，第三人家和贵公司法定代表人黄慧仪到庭参加了诉讼，第三人何赟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。本诉原告王瑜向本院提出诉讼请求：1.解除原告王瑜与被告金方梅于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》；2.被告金方梅向原告王瑜双倍返还定金10万元；3.被告金方梅赔偿原告王瑜装修损失10万元；4.被告金方梅赔偿原告预期利益损失16.2万元；5.本案诉讼费、保全费、律师费由被告金方梅承担。事实和理由：2017年10月8日，原告通过第三人家和贵公司与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告自愿将其所有的位于贵阳市观山湖（高新）区佳境天城1栋1单元14层2号房屋（权证号：黔（2017）高新区（观）不动产权第0000809号）出售给原告，房屋建筑面积93.72㎡，售价65万元，分二笔付清，合同签订当日支付定金5万元，尾款60万元通过银行按揭方式支付。合同同时约定，被告须无条件配合原告提交申请按揭贷款所需法律文书，不得借故拖延，否则视为违约；被告在收取定金后不按约定出售房屋给原告，应双倍返还定金，如一方违约，违约方应承担守约方处理纠纷的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。合同签订当日，原告向被告支付了定金5万元，原告领取了该房屋钥匙，房屋交付给原告。2017年11月8日，原告在房屋所在小区物管公司办理装修手续进场装修，于次年3月初完工，共计花费10余万元。装修过程中，原告多次与被告沟通，并通过家和贵公司催促被告，办理房屋产权过户事宜以便办理按揭贷款手续，但被告以各种理由推脱。2019年3月19日，第三人何赟告知原告，其已购买被告上述房屋并办理了过户手续。原告经核实确认，被告确又以81.2万元将房屋出售给第三人何赟。原告通过家和贵公司与被告沟通，希望双方协商解除合同，赔偿原告损失，但被告拒绝协商退房。为维护自己合法权益，原告诉至本院，请求如前。本诉被告金方梅辩称，原告诉请无事实依据和法律依据，请求依法驳回。反诉原告金方梅向本院提出反诉请求：1.确认原、被告及第三人家和贵公司于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》自2018年11月24日解除；2.反诉原告没收反诉被告已支付的定金5万元；3.反诉被告及第三人家和贵公司连带赔偿擅自装修反诉原告房屋及非法占有使用该房屋给反诉原告所造成的损失10万元；4.反诉被告王瑜及第三人家和贵公司连带赔偿反诉原告律师费1万元；5.本案诉讼费及反诉费由反诉被告王瑜承担。事实和理由：2017年10月8日，反诉原告、反诉被告在第三人家和贵公司居间下签署了《房地产买卖合同》，约定反诉被告以65万元价格购买反诉原告名下位于贵阳市观山湖区佳境天城1栋1单元14层2号房屋，合同第四条约定反诉被告于合同签订之日向反诉原告支付定金5万元，余款60万元反诉被告委托经纪方申请银行按揭贷款支付，反诉被告须将银行按揭贷款所需的材料交给经济方向银行申请按揭贷款，反诉原告无条件配合反诉被告提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。合同第九条违约责任约定，反诉被告未履行合同条款导致合同不能顺利完成的，则已付定金由反诉原告没收而反诉原告有权将房屋转让于他人。合同第六条约定，反诉原告在收到全部房款三日内将房地产交付反诉被告使用。合同签订后，反诉被告及第三人家和贵公司要求原告配合虚高房价骗取银行贷款，在反诉原告未同意之后迟迟不予办理银行按揭贷款，导致反诉原告无法取得房屋尾款。且反诉被告在未按合同约定付完房款且未取得反诉原告许可情况下擅自进入该房屋装修，反诉原告多次找到反诉被告及第三人家和贵公司协调、催促办理相关手续，反诉被告及第三人家和贵公司均不予理会。反诉原告于2018年11月13日通过邮政特快专递向反诉被告及第三人家和贵公司邮寄《关于尽快履行房地产买卖合同的函》，明确提出，发函之日起10日内不处理，买卖合同于2018年11月24日起解除。综上，反诉被告所述无事实依据和法律依据，为维护自己合法权益，原告诉至本院，请求如前。反诉被告王瑜辩称，王瑜未收到解除合同的通知，合同在诉讼之前没有解除，签订合同过程中，金方梅有转卖他人的嫌疑，王瑜没有违约，金方梅认可王瑜装修了房屋，之后转卖给第三人何赟的过程也认可装修价值是11.2万元，王瑜不应当进行赔偿，律师费不应当得到支持。第三人家和贵公司陈述，金方梅与家和贵公司之间存在居间合同关系，不存在解除居间合同关系法定事由和约定事由，本案属金方梅与王瑜之间房屋买卖合同关系，因解除合同造成的损失与家和贵公司无关，不应向家和贵公司主张权利，且金方梅主张的10万元无证据佐证。金方梅与家和贵公司无律师费承担约定，律师费是基于金方梅与律所之间委托合同关系产生，对他人无效，不应由他人承担。第三人何赟向本院提交答辩状述称，因其工作单位搬迁至观山湖区，2018年11月左右，其通过“房天下”看到涉案房屋出售信息，标价82万元，面积93㎡，状态为装修一半。2018年12月20日，其通过中介与金方梅及其弟见面协商购房事宜。2018年12月25日，其与金方梅签订《房屋买卖定金协议》一份，并支付2万元定金，双方约定一周内过户。2018年12月28日，双方前往产权处过户，同时签订《存量房买卖合同》，约定了双方权利义务。合同签订后，第三人何赟积极履行各项义务，金方梅于2019年3月25日收到全部房款，双方完成房屋及附属设施交接，目前第三人何赟已聘请装修公司进行房屋改造和装修。第三人此前与王瑜、金方梅并不相识，对二人纠纷更不知晓。本院经审理认定事实如下：2017年10月8日，王瑜作为买方、金方梅作为卖方、第三人家和贵公司作为经纪方共同签订《房地产买卖合同》一份，约定：金方梅出售位于贵阳市观山湖区佳境天城1幢1单元14层2号房屋给王瑜，房屋总价为65万元，定金5万元，剩余60万元以银行按揭方式支付。第四条约定：王瑜应于合同签订当日向金方梅支付购房定金5万元，余款60万元以银行按揭贷款方式支付，买方需将银行按揭贷款所需要的材料交给经纪方向银行申请按揭贷款，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。第六条约定：卖方须在收到全部楼款三日内将房地产交予买方使用。第九条约定：若卖方在收取定金后不按照本合同条款将房屋出售给买方，则卖方须承担返还买方双倍定金的义务，即卖方须在违约行为发生后二个工作日内返还。第十条约定，双方因合同发生纠纷，由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。当日，原告向被告支付定金5万元。此后，金方梅将房屋交付给王瑜使用。同年11月8日，原告与案外人贵州绿环清源实业有限责任公司签订《装修施工管理协议书》，开始对诉争房屋进行装修。同年11月16日，王瑜向中国人民银行征信中心申请《个人信用报告》，拟申请住房按揭贷款。2018年7月、10月，金方梅通过第三人家和贵公司拟与王瑜沟通房屋过户及未经被告允许擅自装修房屋等事宜未果。2018年9月25日，金方梅委托中介在网上再次发布售房信息。2018年12月25日，金方梅与第三人何赟签订《房屋买卖定金协议》一份，约定金方梅将诉争房屋以81.2万元出售给第三人何赟，第三人何赟于当日支付金方梅定金2万元。同年12月28日，金方梅与第三人何赟签订《存量房买卖合同》一份，约定房屋成交价格为70万元，房屋现状装修折算补偿11.2万元，总计81.2万元。之后，金方梅将房屋所有权转移登记至第三人何赟名下。另查明，上述房屋已由第三人何赟再次装修，该房屋现由何赟居住使用，对王瑜原装修部分添附加值已无法进行鉴定。王瑜、金方梅为本案诉讼分别与国浩律师（贵阳）事务所律师、贵州圣思律师事务所签订《委托代理合同》一份，并分别支付诉讼代理费1万元。庭审中，金方梅主张于2018年11月13日向王瑜和第三人安家居公司分别邮寄《关于尽快履行房地产买卖合同的函》，要求王瑜和第三人家和贵公司于2018年11月23日协商合同履行事宜，逾期则合同自2018年11月24日起解除，但王瑜和第三人家和贵公司均否认收到上述函件，且被告未在法定时间内向本院提交邮寄成功的证明。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几方面：一是《房地产买卖合同》是否应当解除；二是违约责任由谁承担，定金如何处理；三是装修损失和预期利益损失如何认定；四是律师费是应由谁承担。首先，关于《房地产买卖合同》是否应解除方面。其一，关于合同效力方面，王瑜、金方梅与第三人家和贵公司签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。其二，关于合同解除方面，王瑜主张解除该合同，现案涉房屋已由金方梅出售给第三人何赟并已完成房屋所有权的转移登记，且第三人何赟已对房屋进行装修并已入住，《房地产买卖合同》已不能实际履行；虽金方梅认为合同已于2018年11月24日解除，但金方梅未举证证明其将合同解除通知送达给王瑜及第三人家和贵公司，且王瑜及第三人家和贵公司均表示未收到该通知，因此，本院认定《房地产买卖合同》未于2018年11月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，《房地产买卖合同》依法应予以解除。其次，关于违约责任由谁承担，定金如何处理方面。其一，违约责任由谁承担方面，本案中，王瑜及第三人家和贵公司均表示系金方梅的原因造成《房地产买卖合同》不能履行，虽被告表示系王瑜不配合导致银行按揭贷款迟迟未能办理，但其未提交任何证据予以证明，且其已将房屋另出售给第三人何赟，因此，本院认定系金方梅违约导致《房地产买卖合同》不能继续履行，金方梅应承担相应的违约责任，王瑜及第三人家和贵公司不承担违约责任。其二，关于定金如何处理方面，《房地产买卖合同》第九条规定，若卖方在收取定金后不按照本合同条款将房屋出售给买方，则卖方须承担返还买方双倍定金的义务，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”之规定，金方梅应当双倍返还定金给王瑜，王瑜给付金方梅的定金为50000元，未超出法律规定的比例标准，因此，金方梅应双倍返还王瑜定金共计10万元。再次，关于装修损失和预期利益损失如何认定方面。其一，关于装修损失方面，现《房地产买卖合同》已解除，本院已认定金方梅构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，王瑜有权要求金方梅赔偿其房屋装修损失，因房屋已由第三人何赟再次装修，王瑜装修价值部分已无法进行鉴定，但根据金方梅与第三人何赟签订的《存量房买卖合同》，双方约定装修折合11.2万元，且已由第三人何赟向金方梅支付，金方梅实际因王瑜装修房屋获益11.2万元；虽《房地产买卖合同》第六条约定：卖方须在收到全部楼款三日内将房地产交予买方使用，金方梅已将房屋交付给王瑜后，王瑜在未取得金方梅同意及房屋所有权的情况下，便擅自对房屋进行装修，其存在过错，但金方梅亦未举证证明王瑜对房屋装修给其造成了损失，本院认定王瑜装修房屋的行为未给被告造成损失，结合《存量房买卖合同》中约定装修折合11.2万元的情况，应予认定王瑜对案涉房屋的装修价值为11.2万元，现王瑜主张装修损失10万元，应从其自愿。其二，关于预期利益损失如何认定方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，虽金方梅另售房屋确获得了收益，但金方梅继续履行合同，王瑜无可获得利益的确定情形，王瑜与金方梅订立合同时亦不能预见金方梅另售房屋所获得的收益，且房屋出售的价格亦存在比原价格低的可能，即房屋售价系多种因素造成，并非另售就一定获益，因此，王瑜要求的预期利益损失无法律和事实依据。最后，关于律师费是应由谁承担方面。其一，根据《房地产买卖合同》第十条，双方因合同发生纠纷，由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；其二，律师费已实际产生，金额合理，该费用应系王瑜为主张本案所涉权利所产生的合理损失，现本院已认定金方梅为违约方，其理应承担王瑜为此支出的律师费1万元。金方梅系违约方，其支付的律师费不应由王瑜承担。综上所述，对王瑜要求判令解除其与金方梅于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》的诉请，本院予以支持；对王瑜要求判令金方梅双倍返还定金10万元的诉请，本院亦予以支持；对王瑜要求判令金方梅赔偿原告王瑜装修损失10万元的诉请，本院亦予以支持；对王瑜要求判令金方梅支付预期利益损失16.2万元的诉请，本院不予支持。对金方梅要求判令确认原、被告及第三人家和贵公司于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》自2018年11月24日解除的反诉请求，本院不予支持；对金方梅要求判令确认没收王瑜已支付的定金5万元的反诉请求，本院亦不予支持；对金方梅要求判令王瑜及第三人家和贵公司连带赔偿擅自装修反诉原告房屋及非法占有使用该房屋给其所造成的损失10万元的诉请，本院亦不予支持；对金方梅要求判令王瑜及第三人家和贵公司连带赔偿其因反诉支付的律师费1万元的诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十三第一款，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除王瑜、金方梅与第三人贵州家和贵房地产经纪有限公司于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》；二、金方梅于本判决生效之日起十日内一次性双倍返还王瑜购房定金共计100000元；三、金方梅于本判决生效之日起十日内一次性赔偿王瑜房屋装修损失100000元；四、金方梅于本判决生效之日起十日内一次性支付王瑜律师费10000元；五、驳回王瑜其余诉讼请求；六、驳回金芳梅全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6730元，减半收取3365元；反诉案件受理费3500元，减半收取1750元，共计5115元，由金芳梅承担（此款各方已预交，被告金方梅应承担部分于履行本判决时一并给付王瑜）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年六月十日书记员 杨雪莲