山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0704民初1105号 原告：贾国庆，男，1982年3月25日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：王思军，山东信约国证律师事务所律师。 被告：亚特尔控股集团股份有限公司，住所地潍坊市坊子区凤凰大街88号。 法定代表人：梅涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田鲁东，山东鸢都英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海洋，山东鸢都英合律师事务所律师。 原告贾国庆与被告亚特尔控股集团股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾国庆及其委托诉讼代理人王思军、被告亚特尔控股集团股份有限公司的委托诉讼代理人田鲁东、王海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾国庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋面积差价及利息、逾期交房违约金、逾期办证违约金共计132120元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月15日，原告与被告（原名：山东亚特尔房地产股份有限公司）签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于坊子区（后在办证时正式确定楼号为9号楼4-302）一套，房屋建筑面积为87.4平方米，单价3097.56元／平方米，加附属设施后总房款共计277507元，房屋交付时间为2010年12月31日，交房后240个工作日内办理房地产权属证书。合同签订后，原告依约交付购房款，而被告却拖延至2012年5月20日交房，于2017年9月18日才为原告办理权属证书，并且房屋实际面积少于合同约定面积。被告的行为已构成违约，请求法院判如所请。 被告亚特尔控股集团股份有限公司辩称，1.原告主张逾期办证违约金已经超过了诉讼时效，其诉求不应得到支持。原告于2019年4月11日诉至法院主张逾期办证违约金，依据最高人民法院2016年11月30日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称纪要）第十八条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。依据原告陈述，被告于2012年5月20日将房屋交付原告，根据房屋交付后240个工作日办理权属登记备案的约定，登记备案的期限为2013年4月14日，应从该时间起计算诉讼时效，至2015年4月13日诉讼时效届满，原告本次诉讼已超过诉讼时效，诉求不应支持。退一万步讲，即使法院认定逾期办证行为系持续侵权行为，也应按民法总则诉讼时效的规定，自原告起诉之日起向前推三年为起算日，即以2016年4月11日起算，计算至被告按合同第十五条规定“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”之日止。本案中，被告于2017年8月1日已办理楼宇的产权大证，至该日期止，被告协助办证的义务已完成。2.被告已履行了协助房屋权属登记备案的义务，原告已入住近八年，并未实际遭受经济损失，其主张不应得到支持。同时原告主张的违约金计算依据错误。原告主张违约金按金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮计算，因本案并非借款合同纠纷，不存在合同载明的贷款利率。因此该主张不应支持。与原告主张相反，《纪要》第十八条第二款规定,“合同没有约定违约责任或损失数额难以确定的。可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，即“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。按照该规定，计算出的违约金也低于原告主张的“按金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮计算标准”，原告主张的违约金计算依据错误，不应支持。3.被告已向原告支付了逾期交房违约金，根据《2011年山东省高院民事审判会议纪要》第二条关于房地产纠纷案件第9条规定，“房地产开发商的逾期交房行为与逾期办证行为是相同原因所致的情况下，若开发商已经承担了逾期交房违约责任，在计算开发商逾期办证的违约天数时，应将逾期交房的时间从中扣除”。被告已主动向原告交付逾期交房违约金14273元，逾期办证违约金不应得到支持。原告主张的面积差价及利息在双方交付房屋为原告出具发票时已经结算清楚，不存在支付原告面积差价的事实，同时原告主张的面积差价利息无依据。综上所述，原告诉讼无事实和法律依据，请求支持被告的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：亚特尔控股集团股份有限公司原登记名称为山东亚特尔房地产股份有限公司,后于2015年进行了名称变更。贾国庆与山东亚特尔房地产股份有限公司于2009年12月15日签订《商品房买卖合同书》一份，合同约定贾国庆购买山东亚特尔房地产股份有限公司开发的位于潍坊市坊子区（后正式确定的楼号为9号楼）4单元302室房屋一套，合同约定建筑面积87.4平方米。合同第四条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按下述第1、4种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米￥3097.56元，总金额270727元；4.储藏间4-302，面积6.78平方米，每平米￥1000，计人民币￥6780，房款总计人民币￥277507。第五条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以［建筑面积］为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1.双方自行约定：（1）房屋面积根据房管部门出具的测绘面积，在交房前按照本合同第四条约定的单价据实结算，多退少补。2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房时，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按（空白）利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积除以合同约定面积乘以100%。第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式（银行按揭贷款付款）（1）签订合同当日支付首付款人民币￥55507，余款人民币￥222000办理银行按揭。第八条交付期限约定：出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1‰向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后240个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人需在交房之日起30日内，向出卖人提交办理产权证据需的全部材料，并缴纳相关费用，若因买受人未及时提供符合规定的材料和未按要求配合办理产权登记手续，出卖人不承担违约责任。 另查明（一）2011年11月14日，山东亚特尔房地产股份有限公司将涉案房屋交付给贾国庆。贾国庆曾在山东亚特尔房地产股份有限公司提供的客户签收单上签字，客户签收单载明：房号：A－13-4-302；姓名：贾国庆；房屋总款额：277507元；滞纳金：13709元；利息：557元：合计14265元。签收单下方备注“此款已领走，本人对此款项无任何异议，对此事宜已充分了解，且不再通过任何途径对此事宜提出异议及申请变更等”字样。2012年11月24日，山东亚特尔房地产股份有限公司通过支票方式退还贾国庆房款14273元。庭审中，亚特尔控股集团股份有限公司主张其中的14265元是支付贾国庆的逾期交房违约金，双方就逾期交房事宜已解决完毕，贾国庆不应在诉讼中再提起要求支付逾期交房违约金的请求。 2013年3月9日，山东亚特尔房地产股份有限公司为贾国庆出具所购买商品房的发票，其中载明：开票项目：销售不动产；计量单位：平方米；数量：83.81；单价：3036.25；金额：254468。2013年6月22日，山东亚特尔房地产股份有限公司退还贾国庆9743元，该款计算方式为：合同约定房屋面积87.4平方米，单价3097.56元/平方米，合同约定房价款为270726.74元（3097.56元/平方米×87.4平方米）；合同约定附房面积6.78平方米，单价1000元/平方米，附房价款6780元（1000元/平方米×6.78平方米），合计合同房价款约277507元（270726.74元+6780元）。实测房屋面积83.81平方米，单价3097.56元/平方米，实测面积房价款259606.5元（3097.56元/平方米×83.81平方米）；实测附房面积6.62平方米，单价1000元/平方米，附房价款6620元（1000元/平方米×6.62平方米），实测总价款266227元（259606.5元+6620元）。合同约定面积价款与实测面积价款差额约为11280元（277507元-259606.5元）。按合同面积计算配套费与实测面积计算配套费差价为108元。应退还贾国庆房屋面积差价款11280元+配套费差价108元=11388元，扣除贾国庆应缴纳的物业费1645元后，实际退还9743元。2017年8月1日，亚特尔控股集团股份有限公司取得凤凰太阳城9号住宅楼的不动产登记证书（即楼房大证）。2017年9月18日亚特尔控股集团股份有限公司协助贾国庆取得涉案房产的不动产登记证书，其中载明产权面积为83.81平方米。本案庭审中亚特尔控股集团股份有限公司主张贾国庆要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。诉讼时效应自贾国庆知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起计算，贾国庆主张权利的诉讼时效应至2015年5月14日届满。贾国庆自述于2017年向政府部门及向被告进行维权，该维权时间也超过2015年5月14日，依法不应支持其逾期办证违约金的主张。贾国庆则主张亚特尔控股集团股份有限公司协助办理出不动产登记证书的时间是2017年9月18日，亚特尔控股集团股份有限公司逾期办证的行为是持续性的，诉讼时效应当自贾国庆办理出不动产权属证书后开始计算。根据贾国庆提供的维权的证据，贾国庆曾于2017年3月就逾期办证的违约行为进行过维权，应当产生诉讼时效中断，本案未超过诉讼时效。 另查明（二）庭审中贾国庆主张其各项诉讼请求数额的计算方式为：1.房屋面积差价14126.9元：合同约定面积87.4平方米，实测面积83.81平方米，面积差3.59平方米。房屋面积误差比3%以内部分2.62平方米，面积误差比3%以外部分0.97平方米。2.62平方米×3097.56元/平方米+0.97平方米×3097.56元/平方米×2倍=14124.9元；2.房屋面积差价的利息474.4元：8115.6元×年利率4.75%×443天（自2017年9月18日计算至2018年12月5日）=474.4元；3.逾期交房违约金28028元：277507元×每日万分之二×505天（自2011年1月1日计算至2012年5月20日）；4.逾期办证违约金101022元：277507元×央行公布的同期3至5年期银行贷款基准利率的1.5倍×1588天（自2013年5月14日至2017年9月18日）。亚特尔控股集团股份有限公司对贾国庆的诉讼请求均不予认可。 本院认为，贾国庆与山东亚特尔房地产股份有限公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。山东亚特尔房地产股份有限公司名称变更为亚特尔控股集团股份有限公司后，相应的合同权利义务应当由亚特尔控股集团股份有限公司承继。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原、被告在双方签订的合同第五条面积确认及面积差异处理中约定“房屋面积根据房管部门出具的测绘面积，在交房前按照合同第四条约定的单价据实结算，多退少补”，对房屋面积差异应按照合同约定处理。因原告的不动产登记证书载明的面积少于合同约定面积，根据合同的约定对于差额部分的购房款应按照合同约定“多退少补”，被告应当返还原告多交的房款。但依据被告提供证据，被告已于2013年6月22日向原告退还了房屋和附房的面积差价11280元，因此对原告要求被告退还房屋面积差价的诉讼请求依法不予支持。原告要求被告支付2017年9月18日至2018年12月5日的面积差价款的利息的诉讼请求，无事实依据，本院依法亦不予支持。 被告主张已与原告就逾期交房违约金达成协议，并已将逾期交房违约金14265元支付给原告，原告并不认可。被告为证明其主张提供的客户签收单上并未载明就支付逾期交房违约金双方已达成一致的内容，也没有14265元计算的方式和期限。从被告提供的支票存根上仅能看出退还的是“房款”。因此，原告在本案中向被告主张逾期交房违约金符合双方合同的约定。涉案房屋约定交付时间为2010年12月31日，实际交付时间为2011年11月14日，被告逾期交付房屋应当按照合同第九条的约定承担相应的违约责任，被告应当支付原告逾期交房违约金17593.9元（已支付房价款277507元×每日万分之二×317天），扣除被告已退还的房款14265元，被告还应支付原告逾期交房违约金3328.9元。 原告依据合同第十五条的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张逾期办理房地产权属证书违约金，被告对此提出异议主张原告的该诉讼请求已超过诉讼时效。本院认为，被告应按照合同约定在商品房交付使用后240个工作日内，即2012年10月27日前履行办理房屋产权登记过程中的相关义务，但被告直到2017年9月18日才协助原告取得涉案房屋的不动产登记证书。原告向被告主张逾期办证违约金应自知道或应当知道权利受侵害之日起计算诉讼时效。但原告迟至2019年4月11日才向人民法院提起诉讼，在此之前三年即2016年4月12日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。因原被告之间签订的《商品房买卖合同书》第十五条并未对相应的违约责任作出约定，原告的损失数额也难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告主张的逾期办证违约金可以其实际已付购房款总额266227元（277507元-11280元）为基数，自2016年4月12日起至原告取得不动产登记证书之日（2017年9月18日）止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告亚特尔控股集团股份有限公司支付原告贾国庆逾期交房违约金3328.9元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告亚特尔控股集团股份有限公司支付原告贾国庆逾期办证违约金（以房款266227元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2016年4月12日计算至2017年9月18日止），于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告贾国庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2942元，减半收取1471元，由被告亚特尔控股集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 田静 二〇一九年六月十九日 法官助理 孙萱 书 记 员 高雅 法律条文释明 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。