宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0106民初3769号原告：薛雅霏，女，1991年3月10日出生，汉族，宁夏彭阳县人，教师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张**阳，宁夏浩晟律师事务所律师。被告：任汝华，女，1960年3月26日出生，汉族，宁夏银川市人，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：魏武，宁夏综义律师事务所律师。被告：宁夏中泰鼎盛营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区。法定代表人：王治宝，系该公司经理。委托诉讼代理人：张丽燕，西夏区贺兰山西路法律服务所法律工作者。原告薛雅霏与被告任汝华、宁夏中泰鼎盛营销策划有限公司（以下简称“中泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛雅霏的委托诉讼代理人张**阳、被告任汝华的委托诉讼代理人魏武、被告中泰公司的委托诉讼代理人张丽燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告薛雅霏向本院提出如下诉讼请求：1．依法判令解除原告与二被告签订的《银川市房地产经纪服务合同》；2.依法判令被告任汝华向原告支付定金20000元及违约金12600元（自2019年3月7日至2019年3月14日，每日按照房屋交易总价3‰计算），合计32600元；3．依法判令被告中泰公司承担返还原告定金20000元违约责任的连带责任；4．本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2019年2月21日，原告委托其母宋彩霞与二被告签订《银川市房地产经纪服务合同》（以下简称“合同”），约定原告将自己名下位于银川市金凤区某室房产一套出售给被告任汝华，由被告中泰公司为原告和被告买卖上述房产提供居间服务，三方确认的房屋交易价格为625000元。还约定由被告任汝华于2019年2月21日支付购房定金20000元，并由被告中泰公司代为保管作为房屋交接保证金。合同第五条约定双方有任何一方违约不买或不卖，中介费由违约一方双倍承担，如乙方违约定金不退还，如甲方违约，双倍返还定金。乙方未按照本合同约定履行及约定期限付款的，甲方有权单方解除合同。甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付房屋总价款的3%的违约金。还约定甲、乙双方协定于2019年3月7日前付房屋全款的50%，剩余尾款于合同签订之日起45个工作日办理完付清。合同签订当日，原告依约将房屋产权证交存被告中泰公司保管，并将被告任汝华交付的20000元购房定金让被告中泰公司代为保管，被告中泰公司向原告出具《保管条》。后被告任汝华未依照合同约定的付款期限支付房款，原告虽经多次与二被告协商，但被告任汝华拒不履行合同，且被告中泰公司拒不返还定金，致使原告房屋至今不能向第三人出售，给原告造成严重的经济损失。2019年3月15日，原告向二被告发出《解除合同通知书》，通知二被告解除三方于2019年2月21日签订的《房地产经纪服务合同》，并要求被告中泰公司返还购房定金20000元。原告认为，原告与二被告签订的《房屋经纪服务合同》真实合法有效。被告任汝华未按照合同约定期限付款的行为，已构成违约。原告有权单方解除合同，并要求其承担相应的违约责任。被告中泰公司拒不返还购房定金的行为没有法律依据。为此，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及第四百二十三条的规定，依法向法院提起诉讼，恳请法院依法判如所请。被告任汝华辩称，1.被告任汝华是在被告中泰公司的通知下与宋彩霞签订的《银川市房地产经纪服务合同》，签订合同时房主（即原告）并未到场，宋彩霞也未提交原告授权其签订合同的手续，只是说是房主的母亲，未提交身份关系证明。合同签订后，被告任汝华咨询法律人士后得知，在房主未出面签订合同、也未有书面授权的情况下，房主本人是否有出售房屋的真实意思表示无法确认，也不排除其母亲宋彩霞无权处分房屋可能，继续交易存在风险；后被告任汝华向被告中泰公司告知该情况后，被告中泰公司始终未向被告任汝华补充提交相应手续。后出于维护自身交易安全的目的，被告任汝华未按合同约定支付房款，并不存在违约，不应承担任何违约责任。2.因在被告任汝华与宋彩霞签订《银川市房地产经纪服务合同》时，宋彩霞未提交原告的授权手续，其属于无权代理，被告任汝华未与原告建立起任何合同关系，不存在解除合同的问题。3.被告中泰公司在组织签订涉案《银川市房地产经纪服务合同》时，对宋彩霞是否具有签订合同的主体资格，未尽到相应的审查义务，存在过错，本案应由其承担相应的责任。被告中泰公司辩称：1.被告二与被告一及原告母亲签订《银川市房地产经纪服务合同》时，原告的母亲没有提交原告的授权及相关手续，被告二也在被告一提出质疑后向原告多次催要手续，要求其按照规定在第一次交付房款的时间前将相关手续交付给被告二，但原告至今也未向被告二提交。2.原告要求被告二返还原告的定金20000元违约责任的连带责任，该诉求不能成立，被告二未收取原告任何费用，谈何而来的20000元定金。若返还定金也是被告二退还给被告一，不应将此款退还给原告，原告诉请不能成立且原告无法提供授权而导致合同无法继续履行，原告自身存在违约，故被告二不应承担违约责任的连带责任。恳请法院依法驳回原告诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月21日原告委托其母宋彩霞经被告中泰公司居间服务与被告任汝华签订了一份《银川市房地产经纪服务合同》，合同约定经被告中泰公司居间服务原告同意将其名下位于银川市金凤区某室住宅一套出售给被告任汝华，面积96.27平方米，双方确认房屋交易价格为625000元。出卖人将房证交居间方保管，买受方于2019年2月21日支付购房定金20000元，并由被告中泰公司代为保管作为房屋交接保证金。买卖双方各支付房屋成交价的1%的中介费，于合同成立当日交付。有任何一方违约中介费由违约方双倍承担。买受方逾期付款的，出卖人有权单方解除合同。每逾一日乙方应向甲方支付房屋总价款的3%的违约金。买卖双方协定于2019年3月7日前付房屋全款的50%，剩余尾款于合同签订之日起45个工作日办理完付清。合同签订后，原告即按约将房屋产权证交被告中泰公司保管，被告任汝华也将20000元购房定金交由被告中泰公司代为保管，被告中泰公司向原告出具一份《保管条》。后被告任汝华因种种原因未履行支付房款的义务，原告经多次与被告任汝华协商无果，遂于2019年3月15日向二被告发出《解除合同通知书》各一份，通知二被告解除三方于2019年2月21日签订的《房地产经纪服务合同》，并要求被告中泰公司返还购房定金20000元。经协调被告中泰公司将代管的房产证退还原告，对定金提出扣除其中介费13000元后再退还，双方意见不一致经协商无果，原告遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，经被告中泰公司居间服务原告委托其母宋彩霞与被告任汝华签订的《银川市房地产经纪服务合同》，系三方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应当自觉全面履行合同的义务。原告委托其母出售其房屋，经被告中泰公司居间服务查看并保管了原告的房产证，二被告当时均未对出售房屋的委托授权提出异议，在履行中被告任汝华因资金不足或其他原因未按约履行付款义务，导致该合同未能履行，被告任汝华的行为构成违约，其给付的购房担保定金归原告所有，被告中泰公司作为代管定金的居间人应当将定金20000元返还原告。原告此前已向被告发出了解除合同通知书，合同自通知到达对方时解除。故原告再次诉请解除三方签订的房地产经纪服务合同的主张，本院不予支持。原告请求的违约金，因合同既约定违约金又约定定金，原告可选择适用违约金条款或定金条款，原告已选择定金条款，故违约金本院依法不予支持。二被告辩称原告其母未取得授权而不能履行合同，与事实不符且过错在被告中泰公司的居间服务，故其辩称理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告宁夏中泰鼎盛营销策划有限公司于判决生效后十日内退还原告薛雅霏购房定金20000元；二、驳回原告薛雅霏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费308元，由原告薛雅霏负担158元，被告宁夏中泰鼎盛营销策划有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  李建东二〇一九年六月十七日书记员  陈威樾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动进行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。