北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第31174号原告北京致纯汽车技术服务中心（普通合伙）。执行事务合伙人翟振义，董事。委托代理人赵章蝶。被告北京赛程达商贸有限公司。法定代表人杨兴。原告北京致纯汽车技术服务中心（普通合伙）（下称原告）与被告北京赛程达商贸有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵章蝶到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月5日，我与被告签订《门面租赁合同》，由我向被告承租位于北京市朝阳区金蝉西路X号房屋，租期自2013年11月5日至2019年11月14日，年租金744783元，租金按押一付六支付，在每半年前一个月支付。同时合同约定如因原告原因导致合同终止，已支付租金和押金不予退还；如因被告原因违约导致合同终止，除退还相应期限内的房租外，被告还需向原告支付同等金额的违约金。合同签订后，我依约向被告支付了2013年11月5日至2014年11月5日的租金和押金。2014年6月16日，我接到涉案房屋业主北京X商贸有限公司在门口粘贴的通知，告知被告违反了与其签订的租赁合同，私自将涉案房屋转租，并且转租的期限超过与其签订的租赁合同，故通知被告解除合同，并要求被告于2014年6月24日前完成撤场工作。我认为从2014年6月25日起与被告签订的租赁合同无法继续履行，且这是因为被告对第三方违约所致，故被告应退还我剩余租金和押金，并支付违约金。故我诉至法院要求：1、依法确认双方之间于2013年10月5日签订的《门面租赁合同》已于2014年6月24日解除；2、依法判令被告返还2014年6月25日至2014年11月5日的租金271017元；3、依法判令被告返还租赁押金62065元；4、被告支付违约金271017元。被告未到庭亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原被告签订《门面租赁合同》，约定：原告从被告处承租北京市朝阳区金蝉西路X号门面房，经营汽车相关服务，租期自2013年11月5日至2019年11月4日，2013年10月5日至2013年11月5日为免租期。年租金744783元，按押一付六（月）支付，原告须在每半年前一个月支付下期租金，房租每三年递增一次，每次递增金额不高于20%。租赁期间，被告应保证出租门面权属清楚，无共同人反对，无使用之纠纷；被告应保证租赁门面本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。原告承租期间，如被告因该门面或门面范围内的土地与第三方发生纠纷或被告与第三人之间的纠纷涉及到该门面及门面范围内的土地，致使原告无法正常营业超过15天的，原告有权解除合同。如系被告单方面的原因终止合同的，除退回交纳的租金剩余部分外，还应赔偿同等金额的赔偿金并承担原告由此造成的经济损失。原被告签订《补充合同》，约定：原被告互惠互利，在业务上实现互相帮助，互相合作的运作模式。原被告共用客户休息室，被告每年支付原告服务费12000元。被告向原告回租二层仓库及办公室位置、一层发动机车间位置，按照实际面积测量，一楼库房使用面积12.93平方米，每平方米每天租金4.5元，年租金共21237元；二楼办公室使用面积33.63平方米，库房使用面积11.4平方米，每平方米每天租金3.2元，年租金共52595元。《门面租赁合同》和《补充合同》上均无签订时间，原告自述两份合同均系2013年10月5日同时签订。2014年6月18日，北京X商贸有限公司向被告发出《提前解除合同通知函》，载明：被告与北京X商贸有限公司于2010年1月16日签订《北京市X商贸有限公司商业设施租赁合同》，2013年1月24日签订《租金标准变更补充协议》，该合同及补充协议均已生效。合同履行期间，被告隐瞒北京X商贸有限公司，于2011年10月5日擅自将该商铺加价后转租给第三人，且承诺转租给第三人的租期超过该合同的期限。北京X商贸有限公司认为被告已构成根本违约，故通知被告自本通知函送达之日起7日即自2014年6月24日时，原租赁合同提前解除；被告应在收到本通知函3日内（即2014年6月20日前）办理结算手续，并于2014年6月24日前结清欠款后完成撤场工作。庭审中，原告提交《房屋租金交纳证明》，结合双方签订的《补充合同》，拟证明被告向原告回租了涉案房屋部分面积，回租费用为91832元，故原告实际应向被告支付的年租金为652950元。原告举出银行转账业务回单若干，欲证明向被告支付了2013年11月5日至2014年11月5日一年的房屋租金652950元和押金62065元。经询，原被告签订租赁合同时，原告没有查看被告有权出租的证明，亦明知被告不是涉案房屋的所有权人。对于被告和北京X商贸有限公司间的租赁合同，原告表示没有异议，但认为因被告无权转租房屋的违约行为导致原被告间的合同无法继续履行，被告应承担违约责任，并依据《门面租赁合同》第十四条第1款的约定要求被告退还剩余租金、押金和支付违约金。同时原告认为北京X商贸有限公司在《提前解除合同通知函》中要求被告于2014年6月24日前完成撤场，原被告间的租赁合同于2014年6月24日之后也确实无法履行，故主张双方间的租赁合同于2014年6月24日解除。另查，2014年6月25日，原告与北京X商贸有限公司签订《“酷车小镇”商铺租赁合同》，约定租期自2014年6月26日至2016年6月25日，年租金483624元。原告自述是为了挽回损失，想继续承租涉案房屋，故主动找到北京X商贸有限公司签订合同，并交纳了4万元罚款，现被告仍然占用了涉案房屋部分面积办公，但对此原告不主张权利。以上事实，有当事人陈述及《门面租赁合同》、《补充合同》、《房屋租金交纳证明》、《提前解除合同通知函》、银行转账业务回单、《“酷车小镇”商铺租赁合同》等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的《门面租赁合同》、《补充合同》是双方真实意思的表示，且涉案房屋产权人北京X商贸有限公司于2014年6月25日与原告签订了《“酷车小镇”商铺租赁合同》，故原被告间的租赁合同关系是合法有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从该两份合同可以看出，原告向被告承租北京市朝阳区X号门面房，同时被告又从原告处回租了涉案房屋中的部分面积，根据双方的约定，原告需向被告支付的年租金应为652950元。合同签订后，原告依约向被告支付了2013年11月5日至2014年11月5日一年的房屋租金652950元和押金62065元，被告应负有在租赁期间保证原告使用租赁房屋的义务。现涉案房屋产权人北京X商贸有限公司向被告发出《提前解除合同通知函》，告知因被告擅自转租的违约行为要求双方租赁合同于2014年6月24日解除，从次日起原被告间的《门面租赁合同》事实上也无法继续履行，合同目的无法实现，故可认定原被告间的《门面租赁合同》也于2014年6月24日解除。原被告间的《门面租赁合同》中约定如系被告单方面的原因终止合同的，除退回交纳的租金剩余部分外，还应赔偿同等金额的赔偿金并承担原告由此造成的经济损失。现原被告间的合同确实无法继续履行，被告应退回原告剩余租金和押金。但该合同终止并非完全由于被告单方原因所致，双方在订立合同时，原告在明知被告不是涉案房屋所有权人的情况下，未对被告的出租权限尽到审查义务，亦存在一定的过错，故与合同中该条款约定的情形不符。而且2014年6月25日，原告即与北京X商贸有限公司签订了租赁合同，约定的租金标准也远低于与被告租赁合同中的标准，原告未造成实际损失，故对原告主张的违约金本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京致纯汽车技术服务中心（普通合伙）与被告北京赛程达商贸有限公司签订的《门面租赁合同》于二〇一四年六月二十四日解除。二、被告北京赛程达商贸有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京致纯汽车技术服务中心（普通合伙）二〇一四年六月二十五日至二〇一四年十一月五日的租金二十三万五千七百八十七元。三、被告北京赛程达商贸有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京致纯汽车技术服务中心（普通合伙）房屋租赁押金六万二千零六十五元。四、驳回原告北京致纯汽车技术服务中心（普通合伙）之其他诉讼请求。如果被告北京赛程达商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4921元，由原告北京致纯汽车技术服务中心（普通合伙）负担2495元，由被告北京赛程达商贸有限公司负担2426元【原告北京致纯汽车技术服务中心（普通合伙）已交纳，被告北京赛程达商贸有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京致纯汽车技术服务中心（普通合伙）】。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 张 晶二〇一四年十月十六日书 记 员 胡莉芬