上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2011）沪二中民二（民）终字第989号上诉人（原审原告）江一凡。上诉人（原审原告）杨岚。上诉人（原审原告）江阳。上述三位上诉人共同委托代理人艾云刚。上述三位上诉人共同委托代理人潘志铭，上海市新华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）施永超。被上诉人（原审被告）张亚香。被上诉人（原审被告）施俊燕。被上诉人（原审被告）顾沈健。被上诉人（原审被告）张振发。上述五位被上诉人共同委托代理人陶安生。上述五位被上诉人共同委托代理人张家明。上诉人江一凡、杨岚、江阳因排除妨害纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2009）静民一（民）初字第2610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江一凡、杨岚、江阳的共同委托代理人艾云刚、潘志铭，被上诉人施永超、张亚香、施俊燕、顾沈健、张振发的共同委托代理人陶安生、张家明到庭参加诉讼。经合议庭评议，审判委员会决定，本案现已审理终结。原审法院查明，江一凡、杨岚系夫妻，育一子江阳。施永超、张亚香系夫妻，其女施俊燕之夫为顾沈健。张振发是张亚香之父。位于上海市余姚路XXX号XXX室系争房屋、武定路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积分别是111.27平方米、121.45平方米的两套房屋原系案外人虞妙根所有的办公用房。2006年3月13日，虞妙根以上述两套房屋作为抵押向中国建设银行股份有限公司上海闸北支行（以下简称建行闸北支行）借款人民币（以下币种均为人民币）148万元，并办理了抵押权登记。当月21日，虞妙根再次在上述两套房屋上设定抵押，债权数额65万元，抵押权人为李冈。2006年11月13日，虞妙根作为出售方，施永超、张亚香、施俊燕作为买受方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定虞妙根以93万元的价格将系争房屋转让给施永超等人，当月13日支付房款50万元，2006年11月30日前支付房款33万元，并办理交房手续，2007年3月30日前进行产权过户当日支付10万元。同日，上海绿联置业发展有限公司出具《担保书》，对交易风险提供全程担保。2006年11月13日、20日，张亚香先后通过银行转账及支票形式向虞妙根支付购房款共计83万元。此后，虞妙根将产权证原件以及系争房屋交付施永超等人一家使用，但一直未办理撤销抵押及产权过户手续。2007年12月23日，虞妙根、蒋英向施永超等人出具《承诺书》一份，内容为：原定于同年3月30日过户，由于发生经济困难，没有及时撤销抵押，现经双方协商一致同意，定于2008年1月30日前过户。届时，虞妙根仍未能撤销抵押及与施永超等人办理产权过户登记。2008年6月2日，张亚香涉讼，要求判令虞妙根协助办理系争房屋的产权过户登记。在该案审理过程中，根据张亚香的申请，法院轮候查封了系争房屋。因系争房屋已于2007年11月被上海市长宁区人民法院查封，无法办理产权过户，张亚香遂于2008年9月18日申请撤诉。因虞妙根未按期足额偿还贷款本息，建行闸北支行向上海市闸北区公证处申请了《执行证书》，并向上海市长宁区人民法院申请强制执行。在该案执行过程中，上海市高级人民法院委托上海奇贝拍卖有限公司对系争房屋进行公开拍卖。2009年7月6日，江一凡等三人以142.5万元的最高价竞得系争房屋。当月14日，江一凡等支付拍卖佣金71，250元。2009年8月4日，上海市长宁区人民法院作出书面裁定，系争房屋的所有权及相应的其他权利归江一凡等三人所有。同年9月25日，上海市静安区房地产交易中心根据法院发出的协助执行通知书办理了系争房屋的产权过户登记，权利人为江一凡、杨岚、江阳。当月28日，江一凡等人上门通知施永超、张亚香、施俊燕、顾沈健、张振发，要求五人于10月20日前腾空系争房屋并交付给江一凡等三人，但遭拒。原审法院另查明，上海奇贝拍卖有限公司在《关于“上海市余姚路XXX号XXX室办公房地产”拍卖的特别告知》中告知竞买人以下内容：该房地产目前有人使用，拍卖成交后，该房地产的清场事宜由买受人自行解决；本特别告知一经竞买人签字确认，即表明竞买人已完全了解该拍品的现状及所有瑕疵并愿意承担全部责任。杨岚在《领取竞拍号牌登记单》以及上述特别告知上签名。原审法院又查明，上海市余姚路XXX号XXX室办公房系江一凡、杨岚、江阳所有，用于经营牙医诊所。现江一凡、杨岚、江阳涉讼，要求判令施永超、张亚香、施俊燕、顾沈健、张振发立即停止侵害，清空并交付系争房屋；要求施永超、张亚香、施俊燕、顾沈健、张振发赔偿系争房屋装修违约金损失4万元（15万元×每天5‰×90天）以及租金收入（每天每平方米2元×111.27平方米，自2009年10月20日起计算至判决生效之日止）。原审法院审理中，施永超、张亚香、施俊燕提起行政诉讼，要求判决撤销上海市住房保障和房屋资源管理局以及上海市规划和国土资源管理局作出的江一凡、杨岚、江阳为系争房屋产权人的房地产登记行为，案号为（2010）静行初字第9号。2010年3月1日，法院一审裁定驳回该起诉，施永超等人未上诉。原审法院第一次庭审时，江一凡、杨岚、江阳陈述，上述余姚路XXX号XXX室虽系其所有，但因朝九晚五上班，并不知道施永超等人居住在系争房屋内。法院询问江一凡等人，拍卖时相关法院是否告知系争房屋内有人居住，其回答知道的，该法院不负责清场，要求江一凡等人自行清场。第二次庭审时，经询问江一凡等人，拍卖前是否去实地看过房屋，其回答看过，知道房屋内有人居住，有关法院也告知他们不负责清场，但对居住人的具体情况不清楚，当时以为是承租人。在补充质证时，江一凡等人陈述，因为自己的房屋就在隔壁，故对系争房屋的结构非常了解，所以没有必要去实地察看，事实是江一凡等人去现场敲过门，但无人应答。特别告知上的“有人使用”当时理解为原产权人在使用，“清场事宜”当时理解为房屋内遗留装修和物品的处理。关于本案施永超等人是否妨害了江一凡、杨岚、江阳的物权这一争议焦点。江一凡等人提供《建筑装饰工程施工合同》、办公室装饰首期款收据、《建筑装饰工程中止补偿协议》、《商铺租赁合同》，证明装修违约金以及租金损失。其认为，施永超等人侵害了自己的物权，如果双方就搬迁达成调解协议，江一凡等人可以放弃赔偿的请求。施永超等人认为，江一凡等人在房屋尚未交付的情况下与案外人签订装修及租赁合同，即使造成损失，也与施永超等人无关，并坚持认为其是合法居住，没有侵害对方的利益，且施永超等人也无处可搬，致双方调解不成。原审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。江一凡等人通过拍卖合法取得系争房屋，并办理了产权过户登记，为系争房屋的合法所有权人。但是，在有关法院查封系争房屋前，被执行人虞妙根已经将系争房屋出售给施永超、张亚香、施俊燕，施永超等三人支付大部分房价款并实际占有该房屋，因此其居住使用系争房屋也是合法的。众所周知，房屋买卖由于标的额大、市场风险高等因素，属于重大民事法律行为。本案中，江一凡等人竞拍的是受到司法限制的房屋，在参与竞拍之前，更应当对系争房屋的具体情况进行充分的了解，从而慎重作出竞拍与否的决定。关于拍卖前是否去实地看过房屋一节，江一凡等人前后的陈述不一致。首先，从一般常理分析，江一凡等人所有的房屋就在系争房屋隔壁，对于系争房屋的居住使用情况应当知晓。即使如江一凡等人所述确实不知情，但在参与拍卖之前，其也应当去实地察看，敲门无人应答的话，还可以去物业公司了解情况。其次，江一凡等人在庭审中也自认有关法院已经告知其系争房屋内有人居住，且法院不负责清场。最后，上海奇贝拍卖有限公司在拍卖的特别告知中对于系争房屋有人使用的现状及瑕疵也进行了明确的告知。如果使用人是原产权人，清场属于法院强制执行的内容，根本无须对此进行特别告知。如果使用人是承租人，根据合同法买卖不破租赁的原则，也不存在清场问题。综合以上分析，原审法院认定江一凡等人对于施永超等人居住使用系争房屋的情况是明知的，拍得的是有人使用的房屋。从目前情况来看，系争房屋与江一凡等人竞拍时的现状并无改变，施永超一家他处无房。因此，江一凡等人要求对方搬迁的诉讼请求，目前条件尚不成就，难以支持。至于损失问题，江一凡等人在尚未实际占有系争房屋的情况下，就与案外人签订装修及租赁合同，如果确实造成损失，也应当由其自行承担。原审法院审理后，作出判决：一、江一凡、杨岚、江阳要求施永超、张亚香、施俊燕、顾沈健、张振发停止侵害，清空上海市余姚路XXX号XXX室办公用房，并将该房屋交付的诉讼请求不予支持；二、江一凡、杨岚、江阳要求施永超、张亚香、施俊燕、顾沈健、张振发赔偿装修违约金损失4万元以及租金收入的诉讼请求不予支持。原审法院判决后，江一凡、杨岚、江阳不服，均提出上诉称，其合法享有系争房屋的物权。被上诉人曾就该房屋向案外人主张权利后撤诉，提起的行政诉讼遭驳回，故原审法院认定对方居住使用系争房屋合法，无任何法律依据。被上诉人应向案外人虞妙根主张权利，被上诉人无上海市户籍，且系争房屋并非住宅用房，原审法院以被上诉人一家他处无房为由，偷换了“法院不负责清场”的概念，错误地限制了上诉人的所有权和胜诉权，曲解事实，明显违法枉判。据此，上诉人认为原审判决侵害了其合法权益，扰乱了社会经济秩序，故请求本院依法撤销，并改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人施永超、张亚香、施俊燕、顾沈健、张振发共同辩称，其通过中介机构购买了系争房屋，程序合法。只是因为案外人虞妙根未及时处理银行贷款，无法办理产权证，被上诉人已依法申请了财产保全。有关法院执行庭曾明确告知不会拍卖系争房屋，但该法院却在诉讼保全期内撤销了查封，并拍卖了该房屋。被上诉人从2006年即实际居住在系争房屋内，居住使用权与户籍无关。上诉人也明知系争房屋的实际情况。有关法院执行庭在处理系争房屋过程中存在程序上的瑕疵，该法院也表示将会继续进行协调。据此，被上诉人认为原审法院考虑到系争房屋的实际情况，所作出的判决合法合理，故请求本院依法维持。经本院审理查明，原审判决认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，人民法院裁定拍卖成交后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。由于涉及相关的民事执行案件，系争房屋经拍卖已成交，上诉人作为竞买人根据作出执行措施的有关法院民事裁定，依法办理了系争房屋的产权登记手续。现因被上诉人一方至今仍居住使用该房屋，而上诉人仍未充分实现对系争房屋的占有、使用等权利，故提出交付系争房屋等诉请。但有关房屋的交付是否属于最高人民法院有关司法解释中规定的依法不能移交的情形等，系相关民事执行程序中的遗留问题，应由作出该民事执行措施的有关法院继续处理。故原审法院判决不支持上诉人原审诉请，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，801.43元，由上诉人江一凡、杨岚、江阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  王珍审 判 员  吴俊代理审判员  郑华二〇一四年十月十日书 记 员  陈洁附：相关法律条文附：相关的法律条文最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……