广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤06民终3315号上诉人（原审原告）：吴佳琪，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：沈静，广东但行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉梅，系吴佳琪的母亲。被上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。上诉人吴佳琪与被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称“雄盛王府公司”）因房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴佳琪上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判雄盛王府公司按全部房价款日万分之五的标准向吴佳琪支付自2017年7月1日起至2018年7月18日止的逾期交楼违约金共计60920元(620000元×0.5‰/天×383天-57810元=60920元）；2.一审、二审诉讼费全部由雄盛王府公司承担。事实和理由：一、吴佳琪并未主动放弃2018年1月17日之后的逾期交楼违约金。《逾期交楼处理协议书》是雄盛王府公司统一制作的格式合同，就该协议履行情况而言，雄盛王府公司的行为首先就违背了诚实信用原则，协议签订后雄盛王府公司并未按约定自2017年7月1日起每逾期90日支付违约金，只在2018年9月25日支付给吴佳琪三笔违约金共计57810元。关于《收据》，吴佳琪签订的三张《收据》是雄盛王府公司统一制作的格式模版。首先，按通常理解，《收据》是收到财物后写给对方的字据，雄盛王府公司告知吴佳琪若不签《收据》则后续将不能收楼，因而吴佳琪在未收到任何违约金的情况下就签订三张《收据》，明显违背了《收据》的凭证属性，可以反映雄盛王府公司违背了诚实信用原则，故本案的《收据》并不能反映吴佳琪的真实意愿。其次，《逾期交楼处理协议书》第二点约定“本协议书签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方至实际交付日止”，而雄盛王府公司在2018年7月18日出具的《收据》上载明“确认到账后逾期交楼处理协议书履行完毕”，《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定“该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”2018年1月18日涉案商品房未取得《房屋测绘报告书》，并不符合交付条件，雄盛王府公司此时不能实际交付涉案商品房给吴佳琪，亦不可能协议履行完毕。雄盛王府公司作为提供格式条款的一方并未遵循公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条及第四十一条的规定，该《收据》应当认定为提供格式条款一方免除其责任，故该载明条款应当无效。雄盛王府公司存在违约行为，不按时交付房屋、支付违约金，还利用格式条款欲达到免除责任的目的，其行为性质恶劣。综上，《收据》并不能反映吴佳琪的真实意愿，条款应当无效，一审判决认为吴佳琪自愿放弃2018年1月18日之后的逾期交楼违约金存在事实和法律错误。吴佳琪并未表示放弃的意愿，有权要求雄盛王府公司支付自2018年1月18日之后的逾期违约金至实际交楼之日止。二、吴佳琪不应支付逾期付款违约金。《商品房买卖合同（预售）》第七条第二点仅约定吴佳琪应于2017年1月15日前申请办理银行按揭手续，并未对按揭贷款的发放时间进行明确约定，吴佳琪在一审中提供的《消费信贷面谈申请表》可知吴佳琪于2016年12月31日就已向农商行申请办理按揭贷款，且按揭银行也是雄盛王府公司指定的银行，吴佳琪在办理按揭手续上不存在任何过错，故吴佳琪不存在违约的事实。因银行放款时间迟延，雄盛王府公司因此扣除吴佳琪迟延交款违约金4500元不合理。三、雄盛王府公司应支付自2017年7月1日起至2018年7月18日止的逾期交楼违约金。一审法院已查明涉案商品房于2018年4月9日取得《房屋测绘报告书》，2018年1月17日吴佳琪收楼时，涉案商品房并未取得《房屋测绘报告书》，故吴佳琪于2018年7月18日再次办理收楼手续。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，雄盛王府公司应当自2017年7月1日起按全部房价款日万分之五的标准向吴佳琪支付违约金至实际交付房屋之日即2018年7月18日止。四、《逾期交楼处理协议书》和《商品房买卖合同（预售）》是双重违约，一审认定雄盛王府公司按照《逾期交楼处理协议书》约定金额赔偿违约金即为履约，未要求其承担逾期交楼的责任是错误的。格式合同对业主的权利侵害严重，吴佳琪仍与其签订《逾期交楼处理协议书》是因其承诺愿意在15日内赔偿违约金。2018年1月30日双方签订《逾期交楼处理协议书》，吴佳琪出具收据，但在协议书签订后十五日，2018年7月18日交楼后十五日，雄盛王府公司均未按约赔偿吴佳琪违约金。《逾期交楼处理协议书》条款未着重标识，亦未给予吴佳琪任何解释，更未按约履行支付义务。吴佳琪多次催促后雄盛王府公司仍未将违约金交予吴佳琪，吴佳琪是在听信雄盛王府公司承诺收楼后将赔偿才签署《收据》的。因此，违约金计算时间节点有误。雄盛王府公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方已签订《逾期交楼处理协议书》，吴佳琪按协议收楼并收取逾期交楼违约金，双方已实际按协议履行完毕。吴佳琪反悔主张雄盛王府公司继续支付逾期交房违约金并无依据，也违反诚信原则。二、吴佳琪逾期支付购房款，应按合同承担违约责任，符合公平对等原则。吴佳琪逾期付清购房余款20万元，逾期45天，按合同约定产生逾期付款违约金4500元，其同意并接受逾期付款违约金4500元从逾期交楼违约金中扣减，在其出具的《收据》中载明了扣减内容。吴佳琪反悔属于反言行为，也违反诚信原则。综上，吴佳琪上诉请求没有事实依据，应予以驳回。吴佳琪向一审法院起诉请求：1.雄盛王府公司按全部房价款日万分之五的标准向吴佳琪支付自2017年7月1日起至实际交付日止的逾期交楼违约金，暂计至2018年7月18日共383天为60920元；2.雄盛王府公司继续履行合同，并限期雄盛王府公司无条件向吴佳琪交付符合交付条件的商品房；3.雄盛王府公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月31日，吴佳琪为购买禅城区季华四路68号二座（办公）1单元21层2112室与雄盛王府公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋预测建筑面积为58.11平方米，商品房价款为620000元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的67.74%，金额（人民币）420000元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）200000元，应于2017-01-15前申请办理银行按揭贷款，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②该商品房经验收合格；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。吴佳琪为购买涉案商品房申请按揭贷款的20万元于2017年3月1日支付给雄盛王府公司。2018年1月30日，吴佳琪、雄盛王府公司签署《逾期交楼处理协议书》，该协议载明：因涉案房屋逾期交楼，乙方（吴佳琪）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（雄盛王府公司）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年7月1日起按日计算向乙方支付全部房价款万分之五的违约金。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。三、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。上述协议签订后，吴佳琪于2018年1月30日向雄盛王府公司出具《收据》两份，确认收取涉案房屋2017年7月1日起至2017年12月27日违约金合计51300元，其中第一份收据中载明“已扣应付开发商逾期付款违约金4500元”。2018年7月18日，吴佳琪再次出具《收据》，确认收取雄盛王府公司支付的涉案房屋2017年12月28日至2018年1月17日的违约金6510元，并载明“确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕。”佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于2018年1月19日向吴佳琪在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《房屋使用说明》及《质量保证书》等,该邮件于2018年1月19日签收。另查明一，涉案房屋于2018年4月9日取得佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具的《房屋测绘报告书》。根据该测绘报告，其中涉案2112室房屋建筑面积59.08㎡，套内建筑面积42.16㎡。庭审中，吴佳琪陈述于2018年12月3日在雄盛王府公司的举证材料中看到该《房屋测绘报告书》。另查明二，吴佳琪于2018年7月18日签署了《收楼确认书》，确认已收到佛山雄盛王府广场管理处交付之2座2112单元及锁匙等，并同意即日起正式接收涉案单元。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议书》、《逾期交楼处理协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。本案中，吴佳琪2018年1月30日出具的《收据》中明确载明吴佳琪所收取的涉案房屋2017年7月1日至2017年9月28日期间的违约金23400元“已扣应付开发商逾期付款违约金4500元”。可见，在签署该份《收据》之时，吴佳琪、雄盛王府公司已经就吴佳琪逾期付款的违约行为协商一致并就该违约行为所产生的违约金通过抵扣的方式支付完毕，现吴佳琪不同意抵扣且要求雄盛王府公司重新支付4500元，显然与其之前的意思及行为相悖，属于反言行为，一审法院对其主张不予采纳。本案中，吴佳琪、雄盛王府公司签订的《逾期交楼处理协议书》系双方就涉案商品房逾期交楼问题所达成的一致协议，雄盛王府公司在签订协议后已经向吴佳琪支付逾期交楼违约金至2018年1月17日，吴佳琪于2018年7月18日出具的《收据》已经明确载明“确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕”，可见，吴佳琪在2018年7月18日办理收楼手续之日自愿放弃2018年1月18日之后的逾期交楼违约金。吴佳琪在确认《逾期交楼处理协议书》履行完毕后再行主张雄盛王府公司支付逾期交楼违约金，有违诚实信用，一审法院对其要求雄盛王府公司继续支付2018年1月18日之后逾期交楼违约金的主张不予支持。另，涉案房屋已经于2018年1月17日竣工验收备案，并于2018年4月9日取得《房屋测绘报告书》，已经符合合同约定的交付条件，且吴佳琪已于2018年7月18日办理收楼手续，故吴佳琪诉请第二项没有依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回吴佳琪的全部诉讼请求。本案受理费662元，由吴佳琪负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，围绕着诉辩双方的意见，二审争议焦点为雄盛王府公司是否应向吴佳琪支付逾期交楼违约金60920元（620000元×0.5‰/天×383天-57810元=60920元）。经审查，本案中，吴佳琪与雄盛王府公司就涉案房屋逾期交楼问题达成一致协议，双方于2018年1月30日签订《逾期交楼处理协议书》约定，“就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。”雄盛王府公司在协议签订后向吴佳琪支付逾期交楼违约金至2018年1月17日，吴佳琪于2018年7月18日出具的收据上载明“确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕”，可见吴佳琪在2018年7月18日同意双方就商品房逾期交楼问题已经处理完毕，双方不再就此相互追究。吴佳琪上诉主张《收据》的主文部分是雄盛王府公司提供的格式条款，该收据上载明的“确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕”显失公平，应认定为提供格式条款一方免除其责任，该载明条款无效；且雄盛王府公司告知其不签《收据》将不能收楼，其在未收到违约金的情况下签署三张《收据》，《收据》不能反映其个人真实意愿。本院认为，吴佳琪在出具《收据》时清楚知悉合同约定的涉案房屋交付条件，其作为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为，其在《收据》上签名表明其清楚知悉且认可《收据》上载明的内容，因此，吴佳琪的该项上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。吴佳琪上诉主张其不存在违约行为，其不应向雄盛王府公司支付逾期付款违约金。经审查，吴佳琪于2018年1月30日向雄盛王府公司出具《收据》载明“已扣应付开发商逾期付款违约金4500元”，吴佳琪签名时未对此内容提出异议，表明吴佳琪认可因其逾期付款行为产生的逾期付款违约金4500元通过抵扣的方式支付完毕，现吴佳琪上诉主张其不需支付逾期付款违约金，属于反言行为，故吴佳琪的该项上诉主张于理无据，本院不予支持。一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，吴佳琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1323元，由上诉人吴佳琪负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年六月十日法官助理 金玲子书 记 员 龚淑仪