广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗番法民三初字第382号原告：广州市xx物业管理有限公司，住所地。法定代表人：陈xx，职务：总经理。委托代理人：何xx，系该司工作人员。被告：杨xx，女，1985年5月22日出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：钟xx，女，1964年11月6日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市xx物业管理有限公司（以下简称xx公司）诉被告杨xx物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告xx公司的委托代理人何xx、被告杨xx的委托代理人钟xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告xx公司诉称：2007年12月，在市桥街xx社区居民委员会作为见证单位的情况下，经市桥街xx园小区（以下简称“该小区”）全体业主户数及建筑面积双过半数的业主签名确认同意选聘原告xx公司作为本小区的物业服务企业，三方于2007年12月1日签订《协议书》（以下简称“该协议”），约定委托管理期限自2007年12月1日至该小区首届业主委员会合法生效之日及新旧物业管理公司交接完毕之日止；该协议第四条约定：每户每月收取物业管理费为80平方米及以下50元／户／月；81平方米以上60元／户／月。后在市桥街xx社区居民委员会作为见证单位的情况下，经该小区全体业主户数及建筑面积双过半的业主签名确认同意再次选聘日至业主委员会成立之日止；该合同约定每户每月收取物业管理费为：（按建筑面积计算）49平方米以下50元／月／户、50至59平方米58元／月／户、60至79平方米62元／月／户、80至99平方米75元／月／户、100至119平方米78元／月／户、120平方米以上100元／月／户；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用及代收代缴费用的，每逾期一日，应按应付未付费用千分之一的标准向原告xx公司支付违约金，违约金支付至应付未付费用付清之日止。该合同签订后，被告杨xx自2003年1月1日起出现拖欠物业管理费的现象，至今已经累计拖欠135个月的物业管理费共计8340元。经原告xx公司多次催收，均无果。原告xx公司认为原告xx公司与xx园小区业主签订的协议书及合同内容合法有效，对原告xx公司及xx园小区业主均具有法律约束力，双方均应严格履行合同的各项义务，被告杨xx作为小区业主逾期未缴交物业管理费的行为严重侵害原告xx公司的合法权益，根据《民事诉讼法》及《物业管理条例》等相关规定，特向法院提起诉讼，请依法判令：1、被告杨xx支付物业管理服务费8740元（暂计至2003年1月至2014年7月）以及违约金（具体金额按每逾期一天支付所欠物业管理费的1‰计算，计至缴清当日）；2、本案诉讼费由被告杨xx承担。被告杨xx辩称：2002年7月前的物业管理服务费和停车费，被告杨xx已缴清。2002年7月被告杨xx的亲戚钟xx的摩托车在xx园小区丢失，并报了警。原告xx公司对于车辆丢失一直都没有回复，对该事情不予理会。钟xx与原告xx公司的莫先生多次协商，并提出处理该事情后，就不会拖欠物业管理服务费。钟xx丢失了一台200**元的车之后，原告xx公司一直都没有对此负责，也未予理会。现在案涉房产所在的楼梯灯是灭的，天台也未作清扫。经审理查明：xx公司是一家具有三级物业管理资质的企业。位于广州市番禺区市桥街捷进中路xx园11座1梯701的房产为多层住宅，登记权属人为杨xx，建筑面积141.40平方米。2007年12月1日，广州市番禺区市桥街xx社区居民委员会（甲方，以下简称xx居委会）将辖区内的市桥xx园小区交给xx公司（乙方）负责物业管理，并签订一份《协议书》约定：从2007年12月1日起至该小区首届业主委员会合法生效之日及新旧物业管理公司交接完毕之日止（在同等条件下，乙方有优先与首届业主委员会签定xx园小区物业管理委托合同的权利），甲方把位于市桥捷进中路13号、住宅户数417户的xx园小区交给乙方负责物业管理，乙方必须按照xx园小区原有的收费标准进行收费，即80平方米及以下的每月收50元／户，81平方米以上的每月收60元／户。2013年10月1日，xx居委会（甲方）与xx公司（乙方）签订一份《xx园小区物业管理委托合同》，约定甲方将坐落于广州市番禺区市桥街捷进中路13号的xx园小区交给乙方负责物业管理，乙方提供物业服务企业应达到约定的质量标准，委托管理期限自2013年10月1日起至业主委员会成立之日止，物业住宅管理服务费的收费标准为：……120平方米以上，100元／月／户，业主须依照公约及本合同的规定，按时缴交其名下应承担的管理费及其它费用。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用及代收代缴费用的，乙方有权要求欠缴业主或物业使用人支付所欠的费用外，并有权要求其每逾期一日，应按应付未付费用千分之一的标准向乙方支付违约金，违约金支付至应付未付费用付清之日止。2013年9月3日，xx居委会向xx园业主发出《关于xx园调升住宅管理费召开业主大会的通知》，称其代行业主委员会职责，就xx园调升住宅管理费方案定于2013年9月10日至2013年9月26日期间以书面征求意见、投票箱收集表决票形式召开业主大会。2013年9月26日，xx居委会、xx公司对征询意见表进行了统计，形成《xx园征询意见统计表》，确认“调升住宅管理费”得同意权数为305张，占总票权数73.49%，建筑面积权数27560.49平方米，占总建筑面积权数73.94%。xx居委会在该份统计表上盖章确认。2013年9月27日，xx居委会发出《公告》，告知全体业主调价方案以书面征求意见获得通过，xx园小区住宅管理费从2013年10月1日起按“xx园业主大会会议”的表决结果执行：120平方米以上调整为100元／月／户。2013年12月24日，xx公司委托广东金本色律师事务所向xx园小区钟xx发出《律师函》催收自2003年1月1日起的物业管理费，该邮件于2013年12月29日妥投。庭审中，杨xx确认收到该份《律师函》。杨xx认为其亲属钟xx于2002年7月29日在xx园小区遗失一辆摩托车，xx公司未对此事进行处理，故从2003年1月1日暂停交纳物业管理费。为此，杨xx提供了机动车行驶证、车辆购置附加费缴费凭证、遗失证明、报警回执、广州市公安局番禺区分局市桥街派出所北片分所出具的证明、广州市番禺区地方公路管理总站出具的证明予以证实，xx公司确认除广州市番禺区地方公路管理总站出具的证明外的其余证据的真实性。此外，xx公司与杨xx在庭审中确认xx园小区未成立业主委员会，杨xx自2003年1月开始拖欠物业管理费。另xx公司认为合同未约定交纳管理费的时间及违约金标准，按惯例业主应于每月月底前交纳当月管理费。杨xx确认合同未约定交费时间，若一次性交纳一年管理费可减免1-2月的费用，因xx公司未处理好摩托车遗失事宜，而拖欠管理费未交，故不应支付违约金。上述事实，有原告xx公司提供的房地产权情况证明、协议书、xx园小区物业管理委托合同、律师函、关于xx园调升住宅管理费召开业主大会的通知、xx园征询意见统计表、公告、xx园小区业主大会书面征求表决票、被告杨xx提供的报警回执、证明及本院庭审笔录予以证实。本院认为：xx公司是具有物业服务资质的企业，杨xx确认一直由xx公司管理涉讼小区，xx公司与xx居委会签订的《协议书》及《xx园小区物业管理委托合同》亦可予以佐证，xx公司与杨xx存在事实上的物业服务合同关系。根据公平、等价有偿的原则，杨xx作为涉讼小区的住户，接受了xx公司的物业管理服务，应当支付相应对价。xx公司主张依照《协议书》及《xx园小区物业管理委托合同》的约定，从2003年1月1日至2013年9月30日按每月60元的标准、从2013年10月1日至2014年7月31日按每月100元的标准收取涉讼房屋的物业管理费，该标准未超出政府指导价，本院予以支持。因杨xx确认其自2003年1月起未再交过物业管理费，故杨xx应向xx公司支付2003年1月1日至2014年7月31日的物业管理费共8740元（129个月×60元／月＋10个月×100元／月=8740元）。由于xx公司未提交证据证明其与杨xx对涉讼房屋每月物业管理费的交纳时间有明确约定，《xx园小区物业管理委托合同》亦无相应约定，故xx公司要求杨xx自次月1日起向其支付物业管理费违约金，缺乏依据，但由于杨xx确已拖欠物业管理费，依据公平原则，违约金可从xx公司主张权利之日其计算。根据xx公司提交的证据，其向杨xx催收物业管理费的《律师函》于2013年12月29日妥投，故2003年1月至2013年11月的物业管理费违约金，应从2013年12月29日起计算；2013年12月至2014年3月的物业管理费违约金，应从起诉日即2014年4月21日起计算；2014年4月至7月的物业管理费违约金，应从本判决生效之日起算。《xx园小区物业管理委托合同》中约定，业主未按时交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应付未付费用千分之一的标准计付违约金。该计算标准过高，且xx公司未举证证明杨xx迟交物业管理费对其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。综上，杨xx应向xx公司支付的违约金，应以7940元为本金从2013年12月29日起、以400元为本金从2014年4月21日起、以400元为本金从本判决生效之日起，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率分别计至欠款付清之日止。对杨xx以其车辆被盗、xx公司不予协商处理为由拒绝交纳相关物业管理费的抗辩，由于盗窃发生原因复杂，而杨xx未提交证据证实xx公司未尽物业管理职责以及盗窃的发生与xx公司提供的服务质量在法律上存在必然的因果关系，故杨xx依此提出免除物业管理费的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨xx于本判决发生法律效力之日起十日内支付2003年1月1日至2014年7月31日的物业管理费8740元及违约金（违约金以7940元为本金从2013年12月29日起、以400元为本金从2014年4月21日起、以400元为本金从本判决生效之日起参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率分别计至欠款付清之日止）给原告广州市xx物业管理有限公司；二、驳回原告广州市xx物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告杨xx负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分上诉的请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。审 判 长  肖姝娴人民陪审员  何伟峰人民陪审员  袁智健二〇一四年十月十六日书 记 员  吴梓云