江苏省泰州市姜堰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏1204执异78号 异议人（利害关系人）：郑立力，男，1983年12月16日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 异议人（利害关系人）：吴永胜，男，1985年10月21日出生，汉族，住江苏省泰州市医药高新区。 申请执行人：江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913212001419478711，住所地江苏省泰州市姜堰区。 法定代表人：洪其华。 被执行人：泰州市申美五金物资市场有限公司，统一社会信用代码91321202776872770Y,住所地江苏省泰州市海陵区。 法定代表人：黄航。 被执行人：杨建珍，女，1975年1月23日出生，汉族，住福建省永泰县。 被执行人：黄伟，男，1974年4月12日出生，汉族，住福建省永泰县。 被执行人：王丹，男，1975年6月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市东山区。 在本院执行申请执行人江苏姜堰农村商业银行股份有限公司与被执行人泰州市申美五金物资市场有限公司、王丹、黄伟、杨建珍金融借款合同纠纷一案中，异议人郑立力、吴永胜对本院查封、拍卖被执行人黄伟、杨建珍所有的位于泰州市海陵区西仓路265号1幢101室、201室的房屋以及被执行人王丹所有的位于泰州市海陵区西仓路265号1幢301室、401室、501室、601室的房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 原告江苏姜堰农村商业银行股份有限公司与被告泰州市申美五金物资市场有限公司、王丹、黄伟、杨建珍金融借款合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人于2018年5月25日自愿达成协议：一、被告泰州市申美五金物资市场有限公司所欠原告江苏姜堰农村商业银行股份有限公司贷款本金12624909.82元及利息，由被告泰州市申美五金物资市场有限公司于2018年5月24日偿还本金50万元、2018年7月20日前偿还本金50万元、2018年10月20日前偿还本金50万元、2018年12月30日前偿还本金50万元、2019年4月20日前偿还本金50万元、2019年7月20日前偿还本金50万元、2019年9月30日前偿还本金9624909.82元、并结清所欠贷款本金12624909.82元按年利率6.955%计算的利息，双方以此结清；二、案件受理费107423元，依法减半收取53711.5元，财产保全费5000元，合计58711.5元，由被告泰州市申美五金物资市场有限公司负担，此款原告已预交，不需要法院退还，由被告泰州市申美五金物资市场有限公司于2018年7月20日前直接给付原告；三、如被告泰州市申美五金物资市场有限公司不按上述期限履行，则原告有权从被告泰州市申美五金物资市场有限公司逾期之日按本金12624909.82元（扣除已履行部分）申请人民法院执行，并有权要求被告泰州市申美五金物资市场有限公司支付本金12624909.82元自2016年6月21日起至实际清偿完毕之日止按年利率10.4325%计算的逾期利息；四、如被告泰州市申美五金物资市场有限公司不按上述期限履行，则原告有权对抵押的坐落于泰州市××号1幢101室、201室、301室、401室、501室、601室的房屋以拍卖或变卖的价款优先受偿；五、被告王丹、黄伟、杨建珍对被告泰州市申美五金物资市场有限公司的上述还款承担连带清偿责任，其承担清偿责任后，有权向被告泰州市申美五金物资市场有限公司追偿；六、如被告泰州市申美五金物资市场有限公司所有的土地和房屋在履行本案所涉贷款本息届满之前被征收，所征收的补偿款应优先用于偿还所欠原告贷款本息，如未用于偿还所欠原告贷款本息，则原告有权自被告泰州市申美五金物资市场有限公司收到征收补偿款后十五日后按本金12624909.82元（扣除已履行部分）申请人民法院执行，并有权要求被告泰州市申美五金物资市场有限公司支付按本金12624909.82元自2016年6月21日起至实际清偿完毕之日止按年利率10.4325%计算的逾期利息。 该调解协议发生法律效力后，本院于2019年2月27日立案执行，案号为（2019）苏1204执795号。在该案执行过程中，本院裁定拍卖被执行人黄伟、杨建珍所有的位于泰州市××室、××室××房屋以及被××人王××泰州市××室、××室、××室、××室的房屋。 两异议人提出异议称，2016年11月27日，两异议人与被执行人黄伟签订一份经营转让协议，约定黄伟将泰州市××号汉庭快捷酒店经营权转让给两异议人，协议生效后，两异议人对酒店进行装修，现酒店已正式上线。根据法律规定，上述转让协议发生在法院查封之前，异议人已实际占有，异议人可以拒绝腾空让出上述房屋，且上述协议不仅仅是经营权的转让，同时也涉及房屋租赁，对租赁房屋承租人应享有优先购买权，法院的执行行为侵害了两异议人的优先购买权。请求中止对泰州市××号汉庭快捷酒店房屋的查封、拍卖。 本院查明：1、2016年11月27日，两异议人（受让方、乙方）与泰州市海陵区鲲驰酒店有限公司及被执行人黄伟（出让方、甲方）签订《经营权转让协议》，约定甲方将位于西仓路××海××区鲲驰（汉庭）酒店经营权转让给乙方，酒店房屋总面积3200平方米，转让价款400万元，以甲方欠乙方的借款抵扣，转让期限十年。 2、2016年11月27日，异议人吴永胜（承租人、乙方）与泰州市海陵区鲲驰酒店有限公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定出租方将位于泰州市××号的商铺出租给承租方，商铺建筑面积3200平方米，租期十年，租金共400万元，以甲方欠乙方的借款抵扣。 3、根据不动产产权情况表及不动产他项权证记载，泰州市××号1幢101室、201室所有权人为被执行人黄伟、杨建珍，泰州市××号1幢301室、401室、501室、601室所有权人为被执行人王丹，上述房产于2015年7月21日被合并抵押给申请执行人江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押登记。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第二款规定“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”，本案中，泰州市××号1幢101室、201室301室、401室、501室、601室均已抵押给申请执行人，本院根据申请执行人的申请裁定拍卖上述抵押房产，符合法律规定。关于两异议人提交的转让协议以及租赁合同，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，即使转让协议及租赁合同成立，因其签订时间为2016年11月27日，均晚于本案执行标的抵押登记时间2015年7月21日，该协议及合同不能对抗本案申请执行人抵押权的行使。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项之规定，裁定如下： 驳回异议人郑立力、吴永胜的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向江苏省泰州市中级人民法院申请复议。 审 判 长 钱厚明 审 判 员 薛 艳 审 判 员 全 顺 二〇一九年六月十四日 法官助理 姜光宝 书 记 员 杨 怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条第（一）项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： (一)异议不成立的，裁定驳回异议；