山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初9071号原告：张显。委托诉讼代理人：张军涛，山东华赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张本霞，山东华赛律师事务所律师。被告：青岛中海海岸置业有限公司。委托诉讼代理人：王建隆。被告：中海物业管理有限公司青岛分公司。委托诉讼代理人：崔娜。委托诉讼代理人：郭春霞。原告张显与被告青岛中海海岸置业有限公司（以下简称中海置业公司）、被告中海物业管理有限公司青岛分公司（以下简称中海物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张显的委托诉讼代理人张军涛、张本霞，被告中海置业公司的委托诉讼代理人王建隆和被告中海物业公司的委托诉讼代理人崔娜、郭春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张显向本院提出诉讼请求：起诉时诉请为请求判令被告赔偿财产损失220000元，后变更诉请为请求判令被告赔偿财产损失150215.3元、租房费20000元，合计170215.3元。事实和理由：2016年5月9日，张显与中海置业公司签订青岛市商品房预售合同，约定张显购买中海置业公司投资建造的位于青岛市市北区海岸路22号中海蓝亭二期23号楼3单元2层202户房屋（以下简称202户房屋）一套，中海置业公司于2017年12月19日将房屋交付给张显。涉案202户房屋将作为张显结婚婚房进行生活使用，因此张显联系装修公司对202户房屋进行了精装修并购买了相关家具、家电，202户房屋已经具备居住条件。2018年7月17日，张显回到202户房屋时发现污水通过卫生间的马桶冒溢倒灌，导致涉案202户房屋内地面上全是大小便污水，地板、家具等物品受到严重损害，所有物品已经无法使用。张显第一时间通知中海物业公司，中海物业公司找人员疏通下水道并称通开没有问题。但自2018年7月17日至2018年7月29日期间，再次发生了5次堵塞冒溢事故，大小便污水多次漫溢202户房屋内，致使张显新装修的婚房物品全部毁损无法使用，给张显造成巨大经济损失和精神损失。2018年7月19日，中海物业公司联系施工方负责人，该负责人指出了所谓公共排污管道的具体位置，为此，张显找了专业检测人员对管道进行了检测，显示检测结果正常、无堵塞物，但此后再次发生了多次冒溢倒灌事故，加重了张显的各项损失。张显再次联系中海置业公司、中海物业公司，到达现场后结果发现被检测的管道并非涉案202户房屋所使用的公共排污管道，造成了大量的人力、物力的损失和浪费。在张显的强烈要求下，2018年7月31日，张显、中海置业公司、中海物业公司及施工人员将202户房屋所使用的2楼道1楼之间的公共排污管道拆除并剖开，剖开后发现上述公共排污管道系因中海置业公司在施工时遗留在管道内的建筑垃圾（水泥块）造成的堵塞，中海置业公司交付的202户房屋存在质量问题、不能正常使用，应承担损害赔偿责任。上述事件的处理过程中，中海物业公司未能尽职尽责、准确、及时的处理上述事件，未能提供有效的物业服务，导致202户房屋再次发生了多次冒溢倒灌，中海物业公司应承担连带赔偿责任。张显与二被告多次协商未果，为维护张显的合法权益，特诉至法院，请求判令所请。中海置业公司辩称，张显所述质量问题不是中海置业公司原因所致，其提出的诉讼请求多为推定，并不能直接将责任归于中海置业公司。张显当时签收202户房屋时对地漏质量问题确认无误，后因装修原因导致几个月之后马桶污水倒灌，中海置业公司认为可能存在因业主装修原因导致下水道堵塞。此外业主收房时已对房屋质量保证书进行了签收，保证书中规定，排水管道堵塞国家保修期为2个月，公司承诺保修期限为2个月，自房屋交付至今已过质保期限，中海置业公司对此质量问题已无质保责任。因涉案202户房屋公共排污管道的施工方是天元建设集团有限公司，中海置业公司不是涉案202户房屋公共排污管道的施工方及责任方，无法从专业角度证明排污管道的真正原因。因此应追加天元建设集团有限公司为本案被告。中海物业公司辩称，1.返水事件发生后，中海物业公司第一时间积极联系清掏人员、地产公司及施工单位解决问题，协助处理并修复，上门清掏，并对室内做好清洁维护工作，已尽到相关物业管理责任。2.从清掏结果来看，返水是因抹布及水泥块堵塞下水道所致，该下水道为公共管道，为整栋楼业主共用。中海物业公司不是下水道的使用人，无法造成下水道堵塞，因此不是造成张显损失的责任主体。3.房屋交接时，不存在下水道堵塞的情况，造成堵塞的原因需明确。4.张显主张的各项损失无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：2016年5月9日张显购买中海置业公司投资建造的202户房屋一套，建筑面积81.11平方米，2017年12月19日房屋进行交付。之后张显对202户房屋进行了精装修并购买了相关家具、家电。2018年7月17日，202户房屋卫生间发生生活污水从马桶冒溢倒灌事件，致202户房屋内被污水浸泡，使得房内地板、家具等物品受损。张显通知中海物业公司，中海物业公司找人员疏通下水道。2018年7月19日，中海物业公司联系相关人员查找公共排污管道的具体位置，张显找有关人员对管道进行了检测，结果显示检测结果正常、无堵塞物。之后，至2018年7月29日涉案房屋又发生了多次污水冒溢事故，致使202户房屋内受损严重。张显称，2018年7月31日，张显、中海置业公司、中海物业公司及施工人员将202户房屋所使用的2楼道1楼之间的公共排污管道拆除并剖开，剖开后发现上述公共排污管道系因中海置业公司在施工时遗留在管道内的建筑垃圾（水泥块）造成的堵塞。通过照片显示，堵塞物在管道剖面中间位置，上下方有空隙。张显认为，卫生间马桶污水冒溢倒灌时间，是由于公共排污管道被中海置业公司在施工时遗留在管道内的建筑垃圾（水泥块）所致，因此中海置业公司交付的202户房屋存在质量问题、不能正常使用，应承担损害赔偿责任。上述事件的处理过程中，中海物业公司未能尽职尽责、准确、及时的处理上述事件，由于其指错了管道，导致202户房屋又发生了5次冒溢倒灌，未能提供有效的物业服务，应承担连带赔偿责任。中海置业公司认为，本事件是因管道水泥块等异物堵塞所致，经过与施工单位沟通，该项目在验收时做过通球试验证明管道内无异物。因此中海置业公司认为，管道有异物导致污水冒溢所产生的损失与中海置业公司无关。另外，排水管道保修期限为2个月，自房屋交付至今已过保修期限，因此中海置业公司不应承担责任。中海物业公司认为，无法确定造成水泥块堵塞的具体原因，有可能是因业主违规装修所造成的。中海物业公司已履行物业相关义务，到现场进行疏通及进行保洁，中海物业公司不应承担责任。另外，张显在2018年4月起未交物业费。张显申请对涉案房屋内的财产（物品、装修等）损失、财产修复和重置费用进行评估。本院依法委托青岛中盛联盟资产评估事务所有限公司进行评估，该公司于2019年4月24日作出青中盛评字【2019】第030号资产评估报告，评估结论为：评估价值为150215.3元。张显对评估结论无异议，主张财产损失150215.3元。中海物业公司对评估结论无异议。中海置业公司有异议认为，第一，因现场已恢复并入住，鉴定评估事发时照片进行估损不准确，无法确定物品实际损坏程度，评估应根据实际损坏物品进行估算，并考虑损害程度及残值，而不是对新更换的物品进行评估。第二，根据评估所列明细表，房屋装修损坏，是按照房屋全部面积计算，标准不对，并非全屋定损，明细表中所列设、资产无法确定实际更换，且全部按照100%折损，无残值鉴定，因此对该评估不认可。本院告知中海置业公司，如对评估结论有异议，可申请评估人员出庭接受质询。中海置业公司表示不申请。张显称，自2018年7月17日发生污水冒溢事故，至2018年7月31日，共发生了6次冒溢，致使墙体长了黑毛，为避免损失扩大，张显对涉案房屋进行重新装修，至2018年10月3日大体装修完毕，之后清理了一个月，散味两个月，该地段房屋租金标准约在2800—3200元/月之间，因此主张半年的房屋租赁费20000元。中海置业公司认为，装修后清理和散味的时间过长，该地段的房屋租金应在2500元/月左右。中海物业公司认为，装修后清理和散味的时间过长，该地段的房屋租金应在2600元/月左右。另，中海置业公司追加天元建设集团有限公司为本案被告，张显不同意追加。上述事实，有青岛市商品房预售合同一份、商品房交付使用通知书一份、物业费收据一份、照片一宗、视频资料一份、重新修复及购置物品证据一宗、资产评估报告一份、业主签收表一份、验房记录单一份、商品房质量保证书一份、清掏下水道收据一张、房屋装修交接现场确认书一份、业主自行搬运装修垃圾承诺书一份、装修管理服务协议一份和当事人陈述在案佐证。本院认为，造成卫生间马桶污水冒溢事件，是由于污水主管道内存有水泥块所致。通过切开管道剖面照片显示，该水泥块在管道中间位置，上下均有一定的空间。根据常理判断，如此大的水泥块不可能是业主入住后整体置入，如果存在业主装修遗留的零散沙土及水泥凝聚所致，则水泥块的形成应从底部沉积，在水泥块上方存有空间，则不可能象照片显示的在水泥块的上下均有一定的空间。因此，张显认为该水泥块是中海置业公司在施工时遗留在管道内的建筑垃圾的意见，本院认为该意见可信并符合正常合理判断，因此中海置业公司应当对张显因污水返溢所致损失程度损害赔偿责任。在第一次污水返溢事件发生后，如中海物业公司能及时准确查找到造成堵塞的管道并进行疏通，则不会导致以后又多次发生冒溢事故，因此中海物业公司对本案损失的扩大存有过错，也应承担一定的责任。综合以上意见，本院认定中海置业公司承担损失的90%、中海物业公司承担损失的10%。关于资产评估报告，虽然中海置业公司对结论有异议，但不申请评估人员出庭接受质询，因此本院认为，该评估程序合法，结论明确，本院予以采纳。张显主张财产损失150215.3元，证据充分，本院予以支持。关于房屋租金损失，张显主张半年期限较长，标准较高，本院结合实际情况酌情认定租期5个月、月租金2800元，因此张显的房屋租金损失为14000元（2800元/月×5月）。综上，本院认定张显因污水返溢造成的损失为财产损失150215.3元、房屋租金损失14000元，合计164215.3元。由中海置业公司承担147793.77元（164215.3元×90%），中海物业公司元16421.53元（164215.3元×10%）。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第十九条的规定，判决如下：一、被告青岛中海海岸置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张显各项损失147793.77元。二、被告中海物业管理有限公司青岛分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张显各项损失16421.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。变更诉请后的案件受理费3704元（原告预交4600元），价值评估费8000元（原告预交），合计诉讼费11704元。由原告张显负担131元，被告青岛中海海岸置业有限公司10416元，被告中海物业管理有限公司青岛分公司负担1157元（限各被告于本判决生效之日起十日内履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王守京审 判 员  左 杰人民陪审员  牛清洁二〇一九年六月二十八日书 记 员  李 侠