河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1024民初393号 原告：魏延强（反诉被告，以下简称原告），男，1980年4月17日生，汉族，山东省定陶县人，住定陶县。 委托诉讼代理人：付艳珍，河北正昊律师事务所律师。 被告：章金鹏（反诉原告，以下简称被告），男，1978年1月12日生，汉族，北京市东城区人，住东城区。 被告：曹晓琼（反诉原告，以下简称被告），女，1980年10月20日生，汉族，山西省太原市人，住太原市小店区。 二被告委托诉讼代理人：陈兆坤，北京雷石律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：葛冰，北京雷石律师事务所律师。 原告魏延强与被告章金鹏、曹晓琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告魏延强的委托代理人付艳珍，被告章金鹏、曹晓琼及二被告委托代理人陈兆坤、葛冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与二被告于2017年2月5日签订的香河存量房屋买卖合同、补充协议及房屋买卖居间合同；2、请求法院依法判决二被告返还原告购房款共计600000元；3、诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2017年2月5日在香河齐家房地产经纪有限公司居间下，原告与二被告签订了香河存量房屋买卖合同及相关协议，合同约定：原告购买二被告所有的位于河北省廊坊市香河县富力新城二期（五）14区9号楼1单元602室房屋一套，建筑面积81.86平方米，总价款1380000元。二被告共收取原告购房款600000元整(2017年2月7日ATM转账50000元、2017年2月11日邮政汇款550000元）。合同签订当天原告向香河齐家房地产经纪有限公司富力第一分公司支付中介费30000元。现因房屋限贷政策的规定致使原告贷款不能，已经达不到合同实现的目的，致使原告无力购买涉案房屋。故此，原告为维护自身的合法权益，起诉至人民法院，望贵院支持原告的诉讼请求。 二被告辩称，1、原告不配合办理房屋过户及贷款手续，严重违反合同约定，无法定解除权。根据《香河存量房屋买卖合同》附件1《资金划拨补充协议》第5条约定，甲乙双方应当在房屋不动产权证下发之日起60个工作日，共同办理房屋所有权转移登记手续。同时，补充协议约定，双方应于该房屋产权证下发后7工作日内，共同办理贷款手续。二被告于2018年11月21日取得房屋所有权证书后第一时间联系原告办理房屋过户和贷款手续，同时告知二被告合同约定房产证下发后7个工作日内办理贷款。后二被告也多次催促办理过户、贷款手续，但是原告以各种理由搪塞，甚至不给予任何回复。二被告已经尽到告知义务，而原告因自身原因拖延至今仍未配合办理，严重违反合同约定，其无权要求解除合同；2、涉案房屋不属于“因房屋限贷政策的规定致使原告贷款不能，已经达不到合同实现的目的”可以解除合同的情形。第一，房屋限贷政策发生变化是国家政策的转变，不属于《中华人民共和国合同法》第94条规定的因不可抗力致使不能实现合同目的的法定解除之情形，而属于情势变更的事由。情势变更会导致合同履行显失公平，引起当事人利益之间的失衡，但并不必然导致合同客观上履行不能而解除合同。二被告与原告之间的买卖合同已经部分履行，原告提出的因国家政策导致银行批贷不能，并未绝对导致其无力支付尾款购买涉案房屋，仍然有办法可以解决。如果解除合同，对二被告造成时间机会成本的损失将无法弥补。如果不解除合同，原告支付尾款有一定的困难，但可以克服。根据公平原则，合同应继续履行。第二，中介公司在房屋限购政策前已对涉案房屋进行备案，在房屋所有权证下发后双方可以随时办理过户手续。原告可以顺利办理过户，不会受限购政策的影响，但原告迟迟不配合办理，表明其主观上怠于履行合同约定的义务，怠于支付尾款。作为一名房产中介人员，原告对于买房风险具有一定的了解。房屋限贷政策的并非不可预见，以此要求解除合同的事由不成立。综上，房屋限购限贷政策的规定适用于情势变更，并没有达不到合同实现的目的，不属于不可抗力法定解除情形，不适用《香河存量房屋买卖合同》第十一条约定的不可抗力条款；3、原告要求二被告返还购房款600000元没有事实依据。双方签订的合同真实、合法、有效，且已经履行，在不存在法定与约定的合同解除情形，原告要求二被告返还购房款600000元没有事实依据。综上，二被告请求法院依法驳回原告解除房屋买卖合同及要求返还购房款的诉讼请求。 反诉二原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决反诉被告继续履行合同并办理房屋过户手续，并支付房屋尾款780000元；2、请求法院判决反诉被告向反诉二原告支付自2019年2月19日起至实际取得房屋所有权证书之日止的违约金，现暂计为13200元（自2019年2月19日起至2019年4月4日）；3、请求法院判决反诉被告支付房屋交付日2017年2月11日（含当日）以后发生的物业管理费；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年2月5日，反诉被告与反诉二原告签署了《存量房屋买卖合同》，约定反诉二原告向反诉被告出售坐落于香河县富力新城二期（五）14区9号楼1单元602号商品房一套。合同中对双方之间的权利义务进行了详细约定。反诉二原告依据合同约定履行了房屋交付的义务，反诉被告依据合同约定支付了定金与首付款。但2017年2月11日，房屋交付反诉被告后，反诉被告未依照合同约定缴纳房屋交付以后的物业管理费。2018年11月21日，反诉二原告取得房屋所有权证书后第一时间联系反诉被告办理房屋所有权转移登记手续及贷款手续。但反诉被告拖延至反诉之日仍未配合办理，未履行向反诉二原告支付房屋尾款的义务。 反诉被告辩称，1、反诉二原告要求反诉被告支付13200元的违约金没有任何法律依据。2019年1月，中介香河齐家富力第一分公司告知反诉被告，因银行限制贷款，无法全额贷款房屋买卖合同中约定的780000元，要求原告再准备360000元现金，才能购买涉案房屋。原告的母亲脑梗死住院，需要长期用药治疗并且医生要求做心脏搭桥手术，导致反诉被告无购买涉案房屋的能力，故此反诉被告于2019年1月9日立案起诉至香河县人民法院要求解除存量房屋买卖合同及相关协议，反诉二原告称反诉被告应当承担2019年2月19日至4月4日的违约金没有任何理由和依据。反诉二原告的房屋交易时为毛坯房，反诉被告未装修入住，故此物业费不应当由反诉被告承担，应由反诉二原告自行支付；2、反诉二原告与反诉被告于2017年2月5日签订房屋买卖合同及相关协议时，约定了房屋总价款1380000元，贷款额为780000元，2017年3月21日廊坊市人民政府办公室出台了【2017】27号关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知，导致原告首付比例提高至50%；又因2017年6月2日，廊政办【2017】61号限购政策出台，致使银行贷款额度下降，原告现在根本无法贷款780000元，导致合同不能继续履行，合同目的无法实现，属于不可归责于当事人的原因导致，故此反诉被告要求解除房屋买卖合同及相关协议不构成违约。请求法庭支持反诉被告本诉的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月5日原告与二被告签订《香河存量房屋买卖合同》，约定原告购买二被告位于香河县富力新城二期（五）14区9号楼1单元602号商品房一套，房屋总价款1380000元，购房定金为200000元，贷款额为780000元。后原告向二被告支付首付款及定金共计600000元(2017年2月7日ATM转账50000元、2017年2月11日邮政汇款550000元）。2018年10月19日香河县国土资源局不动产登记向二被告颁发不动产权证（证号：冀（2018）香河县不动产权第0031332号）。后双方因合同的履行发生争议，诉至本院。上述事实有当事人提供的《香河存量房屋买卖合同》、资金划转补充协议、钱款交付书、房屋买卖居间合同、房屋交接表等在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽2017年3月21日廊坊市人民政府办公室下发（2017）27号通知，通知要求非香河县本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，但原告在2017年2月11日前已向二被告支付首付款及定金600000元，距通知规定的首付款比例仅差90000元。从原告转账的额度来看，原告于2017年2月7日ATM转账50000元、2017年2月11日邮政汇款550000元，因此，原告以首付比例提高为由主张解除房屋买卖合同，本院不予支持。2017年6月2日廊坊市人民政府办公室下发（2017）61号通知，但对通知前已购买房屋并支付首付款及定金的，不受该通知的调整。因此，原告以限购为由主张解除合同，本院不予支持。因双方签订的房屋买卖合同虽因限贷、限购政策，但不能解除，因此，原告要求二被告返还定金及首付款600000元的请求，本院不予支持。二被告反诉要求继续履行房屋买卖合同并办理房屋过户手续，因原告不符合合同解除的条件，因此，本院对二被告的上述反诉请求，本院予以支持。二被告反诉要求原告立即支付尾款780000元，因双方签订的房屋买卖合同明确约定该尾款通过银行贷款支付，不是采取全款形式给付，双方应按合同约定的方式履行，因此，本院对二被告的上述反诉请求不予支持。二被告反诉要求原告支付自2019年2月19日起到实际取得房屋所有权证书之日止的违约金。虽（2017）27号廊坊市人民政府通知规定贷款比例提高至50%不能导致双方签订房屋买卖合同目的无法实现，双方签订的房屋买卖合同不予解除，但首付比例的提高确实对原告办理贷款产生一定的影响，且该政策系政府行为，不可归责于原告，因此，本院对二被告上述反诉请求不予支持。二被告反诉要求支付房屋交付日2017年2月11日（含当日）以后发生的物业管理费。因反诉二被告未向本院提交双方确认的房屋交付的证据，因此，本院对反诉二被告的上述请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告魏延强要求被告章金鹏、曹晓琼解除于2017年2月5日签订的《香河存量房屋买卖合同》、《资金划拨补充协议》及《房屋买卖居间合同》并要求二被告返还原告购房款600000元的请求。 二、反诉原告章金鹏、曹晓琼与反诉被告魏延强继续履行《香河存量房屋买卖合同》、《资金划拨补充协议》及《房屋买卖居间合同》。 三、驳回反诉二原告的其他诉讼请求。 案件受理费5100元，保全费3520元，由原告负担。反诉案件受理费5916元，由反诉二原告负担5866元，反诉被告负担50元，反诉被告负担的部分于判决生效后七日内本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  彭开全 二〇一九年六月二十五日 书记员  张佳欣