上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民��（民）初字第2006号原告王雅芬。委托代理人盛学军，上海元竹律师事务所律师。被告刘桂根。被告上海佳歆房地产投资顾问有限公司。法定代表人张启胜。被告共同委托代理人赵功如，上海予一律师事务所律师。原告王雅芬与被告刘桂根、上海佳歆房地产投资顾问有限公司（以下简称佳歆公司）居间合同纠纷、定金合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员严毅超独任审判，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告王雅芬及其委托代理人盛学军，被告刘桂根、佳歆公司的共同委托代理人赵功如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雅芬诉称，2014年3月31日，其与两被告签订《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告刘桂根名下上海市闸北区灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），原告先后支付定金���民币5万元（以下币种均为人民币）；上述协议签订时，两被告隐瞒系争房屋抵押情况，未告知原告；2014年6月5日，原告查询得知系争房屋的抵押情况，之后与两被告交涉未果；故起诉请求判令：1、解除原告与两被告于2014年3月31日签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告刘桂根返还原告定金5万元。被告刘桂根、佳歆公司共同辩称，两被告并未隐瞒房屋抵押情况，且原、被告在协议3.2款B项中就注销抵押、归还贷款达成了一致意见，首付款约定60万元就是为了归还银行贷款；签订房屋买卖合同之日，原、被告在银行支付首付款，原告明确表示不再购房，被告刘桂根因为已与案外人签订协议另行购房，为了避免损失扩大，办理了系争房屋的剩余价值抵押，该抵押2014年9月底即可注销；原告未按约签订正式买卖合同并支付房款，构成违约，原告应承担定金罚则责任；故��同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告刘桂根为系争房屋权利人。兴业银行股份有限公司上海普陀支行为系争房屋的抵押权人，债权数额为558，000元。2014年3月31日，被告刘桂根（出卖方、甲方）、原告（买受方、乙方）与被告佳歆公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，其中被告刘桂根由案外人吴某某代签。上述协议约定：乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金2万元；系争房屋房价款246万元；乙方应在甲、乙双方签订协议后七日内补足定金至5万元，由甲方签收后交由丙方暂为保管或直接支付给甲方；待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后当日内，甲方同意乙方将部分首期房价款60万元交丙方暂为保管或直接支付给甲方，丙方并将定金5万元转为首期房价款；乙方于甲、乙双方赴闸北区交易中心送件过户并取��收件收据后当日内直接支付或通过丙方转付给甲方181万元支付第二期房价款；如甲方接受协议所述买卖条件并签订协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方；乙方同意在甲方签署协议后20天内与甲方签订《上海市房地产买卖合同》，如果乙方未能履行上述事项，则已支付甲方的定金不予返还；甲方同意将系争房屋通过丙方，按协议的买卖条件出卖给乙方；甲方同意在签署协议后20天内与乙方签订《上海市房地产买卖合同》，如果甲方未能履行上述事项，则应向乙方双倍返还定金。上述协议中2.8款系争房屋是否设立抵押一栏信息未予填写；3.2款B项内容为“待上述3.2款A项所述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，……，并由丙方代为办理抵押注销手续。”3.2款C-1项内容为“乙方通过向贷款银行申请贷款的形式支付第二期房价款……”，但该段被划去。同日，吴某某收取原告定金2万元，并出具收款收据。被告佳歆公司签订上述协议之前未调取系争房屋抵押信息。嗣后，被告刘桂根在《房地产买卖居间协议》和收款收据上签名确认。2014年4月3日，被告刘桂根收取原告定金3万元。2014年6月，被告刘桂根办理系争房屋的剩余价值抵押，抵押权人为倪卫刚，债权数额为1，000，000元。截止2014年10月13日，系争房屋上两个抵押均未注销。原告与被告刘桂根未签订《上海市房地产买卖合同》。审理中，双方均确认口头约定签约、支付首付款的日期为2014年4月24日。原告于本案证据交换时称该日因为时间较晚，其担心来不及支付首付款，就提出先付款再签订合同；到银行后，家人发短信要求其仔细考虑，其就向被告刘桂根提出给予两天时间考虑，被告刘桂根答应了；之后，两被告一直未联系原告，原告主动联系中介工作人员，对方称被告刘桂根需要时间考虑。原告于本案庭审时称之前约定先签合同再付首付款，但被告佳歆公司要求原告先付款，原告考虑风险很大，就没有同意；之后，两被告一直未联系原告，原告主动联系中介工作人员，对方询问原告为何不付款。两被告则表示没有要求原告先付款，原告主动要求先到银行付款，但到银行后原告反悔；之后，被告佳歆公司曾电话催告原告签订合同。审理中，原告表示《房地产买卖居间协议》是格式文本，有无抵押信息都会有3.2款B项，原告签约时未予注意，而只注意了2.8款。两被告称因为2.8款和3.2款B项内容重复，所以没有填写2.8款。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、收款收据、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、录音资料，两被告提供的《售房定金协议书》以及当事人的陈述等证据予以佐证���本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。两被告称《房地产买卖居间协议》中2.8款和3.2款B项内容重复，依照该主张，上述协议根本无需载明2.8款，只需在交易房屋无抵押时划去3.2款B项即可，而且2.8款有空白处可详细填写抵押情况，与3.2款B项格式文本内容完全不同，故两被告的主张明显与逻辑不符，本院不予采纳。因此，两被告并无证据证明其说法，原告关于订立《房地产买卖居间协议》时两被告未告知系争房屋抵押情况的说法更为可信。关于2014年4月24日未订立合同及支付首付款的原因，原告在本案审理中的陈述前后矛盾，故对其说法本院不予采信，两被告关于原告当日不愿购买系争房屋的说法有更大的可能性。被告刘桂根于2014年6月办理了系争房屋的剩余价值抵押，且该抵押截至2014年10月13日仍未被注销，但两被告并无证据证明2014年4月24日以后曾向原告催告履行上述协议或通知解除上述协议。在此情形下，系争房屋的情况已经发生重大变化，在双方对继续签订合同未达成一致的情况下，原告要求解除《房地产买卖居间协议》，符合法律规定，应予支持。导致上述协议无法继续履行的原因不可完全归责于任何一方，双方均应承担相应的责任，现原告仅要求返还定金的诉讼请求，尚属合理，可予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告王雅芬与被告刘桂根、上海佳歆房地产投资顾问有限公司于2014年3月31日签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告刘桂根应于本判决生效之日起十日内返还原告王雅芬定金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，��当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取583.75元（原告王雅芬已预缴），由被告刘桂根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  严毅超二〇一四年十月三十日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表���不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。