四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1381民初1891号 原告（反诉被告）：马**，男，1974年12月20日出生，回族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡生波，四川源正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨斌，男，1967年8月1日出生，汉族，住四川省阆中市。 被告：李勇，男，1964年8月13日出生，汉族，住四川省阆中市。 二被告委托诉讼代理人：岳勇、张爱唯（实习），四川伊丽达律师事务所律师。 原告（反诉被告）马**诉被告（反诉原告）杨斌、李勇房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马**及其委托诉讼代理人和被告李勇及其委托代理人、被告（反诉原告）杨斌委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马**向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告租赁费5000元；2.判令二被告赔偿原告各项损失共计297492元，并支付违约金20000元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告李勇于2018年10月28日以自己的名义与原告签订《门面房屋租赁合同》，约定原告租赁被告杨斌所有的位于阆中市新村路西段门面房屋（原告租赁前看见有人在该房屋从事经营）共计三间从事餐饮，双方就租赁期间、租金标准及支付、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告投入了大量资金对租赁的房屋进行了装饰装修。原告装修完毕后，向阆中市市场监督管理局西城市场监督管理所（以下简称“监督管理所”）提出“阆中市小马哥食堂”设立登记申请，监督管理所告知原告案涉房屋系住宅，拒绝向原告核发开设餐厅的营业执照，致使原告不能经营。被告明知出租的房屋系住宅，却以营业房出租给原告，导致原告不能经营，无法实现合同目的，被告存在重大过错。被告遂主动与原告协商解除合同，并向原告退还大部分租金，但对原告造成的损失未达成协议。原告认为，被告明知出租的房屋系住宅，致使原告不能向行政主管部门办理营业执照从事经营，原告不能实现合同目的，且给原告造成巨损失。根据合同法等相关法律，应支付原告的诉讼请求。 杨斌、李勇辩称，1.李勇不是本案适格的被告。案涉房屋所有人系杨斌非李勇，李勇是受杨斌的委托与马**签订《门面房屋租赁合同》的，故李勇系签订合同的委托代理人，不是本案当事人，不应承担法律责任；2.杨斌不应返还马**租金5000元和赔偿损失297492元以及支付违约金20000元。其理由是：1.马**与杨斌签订《门面房屋租赁合同》是双方真实意思表示，二被告未采取欺诈、强迫和乘人之危等任何违法行为，合同有效；2.案涉房屋系临街三间门面，马**是到现场查看后才决定租赁的；3.马**命名为“阆中市小马哥食堂”是自己选择，被告无过错；4.案涉房屋系门面房非马**诉称的住宅；5.马**以监督管理所未同意其设立“阆中市小马哥食堂”出具《不予受理通知》为由，请求二被告给予赔偿并违约不成立；6.马**请求返还5000元租金不成立。马**主动提出解除合同，杨斌同意后，向马**返还了租金5万元，但合同解除后，杨斌多次要求马**交付并腾退房屋，原告一直非法占有拒不交付，也不给付杨斌租金，故杨斌不应返还租金；7.马**要求支付2万元违约金不成立。杨斌不存在违约，不应支付违约金。 杨斌向本院提出反诉请求：1.判令马**返还并腾退杨斌位于阆中市新村路西段门面房屋三间（警用号225、227、229）；2.判令马**支付杨斌从2018年10月28日起至返还腾退之日止的租金及利息；3.判令马**支付杨斌违约金2万元；4.判令马**恢复房屋原状或赔偿损失；5.本案反诉费由马**负担。事实和理由：2018年10月28日杨斌与马**签订了《门面房屋租赁合同》后，杨斌按照约定全面履行了义务，在合同履行过程中，马**以监督管理局未同意其设立“阆中市小马哥食堂”为由要求解除合同，合同解除后杨斌返还马**租金5万元，多次要求要求马**返还房屋无果。 马**针对杨斌的反诉辩称，争议房屋未把钥匙交给杨斌属实，理由是：1.未将租金未退还马**；2.对室内装修金额未确认。反诉人杨斌要求支付租金及利息不能成立，主要原因是反诉人租给马**的门面是住宅，不是商业用房，导致马**不能办理营业执照，反诉人主张的租金不能成立，也是违法行为，违法行为不受法律保护。违约金同租金及利息的答辩，是反诉人违约。恢复现状我们认为是反诉人的过错，把住宅说成门面，如要恢复原状，待损失确定后，由反诉人自行恢复。综上所述，反诉人的诉讼请求不能成立，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年10月28日，李勇受杨斌委托（向马**提供了杨斌的委托书），以自己的名义（甲方）与马**（乙方）签订《门面房屋租赁合同》，约定马**租赁杨斌所有的位于阆中市保宁办事处新村路西段面积约120平方米的门面房屋三间（不动产权证号200503528；警用号225、227、229号），租赁期间三年，从2018年11月30日起至2021年11月30日止，签订合同时乙方交纳第一年租金7万元，第二年租金7万元于2019年10月30日前付清，第三年租金7万元于2021年10月30日前付清，乙方不按期交纳租金，甲方有权解租赁除合同，收回该租赁房屋，全部责任和损失由乙方承担。若乙方需装修，必须征得甲方同意，装修费用由乙方自行承担，租赁期满或乙方不再续租，甲方不补偿乙方装修费。乙方在租赁期间，该房屋的管理费、维护费、水电气费等一切费用，由乙方自行承担，在签订合同前，乙方需向甲方支付履约保证金5000元，该合同期满后甲方退还乙方。同时约定，一方违约，违约方应向守约方支付违约金2万元，若任何一方给对方造成损失，违约金不足赔偿损失的，还应赔偿损失。 另查明，合同签订前马**支付给杨斌履约保证金5000元，合同签订后马**支付杨斌租金5万元，并将租赁物作为餐厅经营入场进行了约一个月的装修，装修完毕后，马**于2018年11月27日向阆中市市场监督管理局西城市场监督管理所（以下简称“监督管理所”）提出“阆中市小马哥食堂”设立登记申请，2018年12月3日，监督管理所出具《不予受理通知书》，告知马**阆中市市场监督管理局决定不予受理其提交的“阆中市小马哥食堂”设立登记申请，其理由是“你不能提交居（村）民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件，且有利害关系业主已向中央环境保护督察组举报小马哥食堂扰民，不同意开设餐厅。”马**未提出行政复议或向法院提起行政诉讼。马**经营几日后停业。2018年12月5日马**与杨斌协商解除合同，杨斌退还马**租金5万元后，要求马**返还租赁房屋，马**拒绝返还。 还查明，案涉房屋一直是作为商铺出租至今，并由承租人经营多年，也曾经营过餐饮。 庭审中，马**提供装修材料、人工等费用票据、收据等，证明花费装修费200472元，杨斌、李勇认可马**进行了简单装修，但称凭马**提供的证据无法证明支付装修费200472元的事实。马**当庭向法院书面申请对装修价值进行鉴定。 2019年5月31日庭审结束后，法官会同马**、李勇和杨斌委托诉讼代理人到案涉租赁物现场进行了查看，案涉租赁房屋位于一层系三间门面（现在打通隔墙，但每间设计时独立存在，设计建筑时与住宅不同），二层以上系住宅（2002年11月22日土地使用证载明该房屋“用途商业住宅”），连接案涉房屋两边有若干间临街门面，在经营不同的商业（包括餐饮），马**租赁后对房屋内部进行简单装修，合同解除后，马**已经将租赁房屋内自己添置的可移动设施设备（桌椅、餐具等）腾空，并于当日将房屋钥匙交给了李勇。 本院认为，根据本院查明的事实和诉辩双方的意见，本案争议焦点为:1.李勇是否系适格被告？2.案涉租赁房屋是住宅还是商业用房？3.是马**违约还是杨斌违约？是否应支付违约金并赔偿损失？4.马**是否应恢复租赁房屋原状？5.杨斌是否应返还马**租赁费（实际是履约保证金）5000元？ 关于李勇是否系适格被告问题。马**知道李勇是在杨斌授权范围内与其签订《门面房屋租赁合同》，且没有证据证明该合同只约束受托人李勇和马**，故李勇不是本案适格被告。合同约定的民事责任应由杨斌承担。李勇作为签订合同一方当事人，为了查清事实，可以作为第三人参加诉讼。 关于案涉租赁房屋性质问题。1.虽然监督管理所认定案涉房屋是住宅，但根据2002年11月22日颁发的案涉房屋土地使用证载明为“用途商业住宅”来看，并没有明确该房是商业用房还是生活用房；2.根据连接案涉房屋两边有若干间临街门面，均在经营不同的商业（包括餐饮），结合案涉租赁房屋其在设计建筑时与住宅明显不同，杨斌一直作为商铺出租至今，承租人作为商铺经营多年；3.马**签订合同前对清楚案涉房屋情况，并自愿作为商业用房租赁，实际上其内心也确信该房系商业用房。综上，故本院认定案涉租赁房屋应属商业用房，而非住宅。 关于违约和赔偿问题。《门面房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，应属有效。首先，本院认定案涉租赁房屋系商业用房，故杨斌不存在欺诈、隐瞒的事实，杨斌没有过错。其次，合同中没有约定承租人租赁房屋从事餐饮服务营业。第三，监督管理所不给予登记的主要原因是有利害关系业主向中央环境保护督察组举报小马哥食堂扰民，才导致马**无法继续经营餐饮的，但马**还可以改为从事其他经营行业。第四，杨斌在签订合同后履行了交付租赁房屋的义务。因此，杨斌在履行合同过程中不存违约行为，不构成违约，杨斌也不存在赔偿损失问题，故再对装修价值进行鉴定已没有意义；在双方协商解除租赁合同后，合同对双方均无约束力，因此，双方均不能再以原合同条款主张违约金。只能对终止履行合同尚未履行的部分，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同解除后，杨斌退还了马**租金，马**应当将房屋返还给杨斌。马**占用不返还的行为，导致杨斌房屋无法出租，给杨斌造成了损失，故马**应当予以赔偿。而马**虽然投资对房屋进行了装修装饰，经营几日后无法继续经营并导致合同解除，给自己造成了损失，但过错不在杨斌，且其装修部分如果杨斌不利用或下一个承租人不需要而拆除，不仅不会给出租方带来利益，反而会造成损失。 关于恢复房屋原状问题。根据现场查看，马**只对房屋内部进行了简单装修装饰，且杨斌未提供证据证明房屋的原状，故其请求恢复原状，本院不予支持。 关于租金问题。杨斌主张的租赁费，应当是马**占有房屋期间的损失。虽然合同的解除给马**造成一定的损失，但杨斌对合同的解除无过错。在协商解除合同后，杨斌返还租金，而马**应当返还租赁房屋而未返还，导致杨斌损失，马**占用行为是错误的，应当支付占用期间的房屋使用费。但合同解除后应给予马**一定的腾退交付房屋时间。故本院确定房屋期间的损失从2018年12月31日起至2019年5月31日止，按照租赁合同约定的年租金7万元计算，房屋期间的损失为29166元。 关于履约保证金5000元问题。合同约定马**交纳的5000元履约保证金，属马**的债权，在双方协议解除合同后，杨斌应当予以退还。 综上所述，诉讼中马**已经返还了房屋，杨斌再请求返还没有实际意义，没有裁判返还的事实，故本院不再就此项请求作出裁判。合法的物权和债权受法律保护。无权占有的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。因此，马**请求判令杨斌返还原告租赁费5000元，本院予以支持。请求判令二被告赔偿各项损失共计297492元，并支付违约金2万元，本院不予支持；杨斌请求判令马**支付占有房屋期间的损失，本院予以支持。请求判令马**支付违约金2万元、恢复房屋原状或赔偿损失，本院不予支持。本院确定马**装修部分归杨斌所有或由杨斌自行拆除。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条和《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七规定，判决如下: 一、被告杨斌于本判决生效后十日内退还给原告马**履约保证金5000元； 二、反诉被告马**于本判决生效后十日内赔偿反诉原告杨斌占有位于阆中市保宁办事处新村路西段门面房屋期间的损失29166元； 三、驳回原告马**的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告杨斌的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费3069元，由原告马**负担3000元，被告杨斌负担69元（此款原告已垫付，由被告直接给付原告）；反诉案件受理费400元，由反诉原告杨斌负担100元，反诉被告马**负担300元(此款反诉原告已垫付，由反诉被告直接给付反诉原告）。 不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何清卫 二〇一九年六月十九日 书记员  严红艳