杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初12096号 原告：韩国胜，男，汉族，1973年11月13日出生，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：林丹，浙江金道律师事务所律师。 被告:谢玉良，男，汉族，1978年11月8日出生，住杭州市余杭区。 被告：吴金兰，女，苗族，1991年1月17日出生，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：谢玉良，身份情况同上，系吴金兰配偶。 原告韩国胜为与被告谢玉良、吴金兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理，依法适用简易程序审理。因本案审理结果需以他案审理结果为依据，诉讼中本院裁定中止本案诉讼。中止原因消除后，本院于2019年5月30日公开开庭对本案进行了审理。原告韩国胜的委托诉讼代理人林丹，被告谢玉良，被告吴金兰的诉讼代理人谢玉良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韩国胜的诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告所签订的《商品房购买合同》，协助原告办理案涉房屋的过户登记手续，将案涉房屋登记在原告名下；2、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告韩国胜变更诉讼请求为：1、请求判令解除原告韩国胜与被告谢玉良、吴金兰签订的《商品房购买合同》。2、请求判令被告谢玉良、吴金兰返还原告韩国胜支付的购房款1480031.34元。3、请求判令被告谢玉良、吴金兰支付原告韩国胜违约金208754元(以1480031.34元为基数，按每日万分之六点五计算，自最后一笔款项汇入时间2018年10月10日起暂计算至2019年5月14日，要求计算至实际履行支付止)。4、请求判令被告谢玉良、吴金兰承担本案的诉讼费用。 事实与理由：韩国胜与谢玉良、吴金兰房屋买卖合同纠纷一案，因被告未按双方签订的《商品房购买合同》履行合同，未将房屋交付及过户给原告。因此，原告于2018年10月17日向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同并办理过户手续。案件受理后，原告得知被告所有的位于临安区××街道青城·山语间大山第161（161幢102-302）的案涉房屋已被多家法院查封，且杭州市临安区人民法院作出（2018）浙0185民初3992号民事判决书，判决解除谢玉良、吴金兰与开发商杭州青城房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预0003507），杭州市中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）浙01民终823号民事判决书维持原判。鉴于被告谢玉良、吴金兰与开发商青城公司签订的《浙江省商品房买卖合同》已经解除，被告谢玉良、吴金兰对案涉房屋已无权利进行处置。原告韩国胜与被告谢玉良、吴金兰签订的《商品房购买合同》已经无法继续履行。故原告韩国胜要求变更诉讼请求，解除原告与被告签订的《商品房购买合同》，并要求被告返还原告因购买案涉房屋已支出的购房款及违约金。 被告谢玉良、吴金兰共同答辩称：对原告主张的事实及诉讼请求没有异议，请求依法判决。 对于原告韩国胜所提交的证据，被告谢玉良、吴金兰表示无异议，本院予以认定。 根据本案的有效证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下： 2017年10月11日，谢玉良（出卖人、甲方）、吴金兰（共有人）与韩国胜（买受人、乙方）签订《商品房购买合同》一份，载明：1、甲方现有一未交付的商品房，座落地址：临安市××街道××幢（102-302），建筑面积：210.37平方米，总价：208.5412万元，按揭款：1450000元（详见甲方与开发商签订的购房合同）。2、甲方截止目前尚欠乙方借款本金人民币101万元，（7月11日打卡30万元，8月16日现金30万元，9月18日现金6万元，9月27日现金5万元，10月11日现金30万元），利息10万元，都未偿还，也无现金偿还。基于上述原因，甲方决定将上述商品房卖给乙方，以抵偿所欠借款本金及利息，经双方友好协商，就上述房屋出售给乙方，以抵偿所欠债务事宜与乙方达成以下协议，以资共同遵守。甲方自愿将上述未交付的商品房，建筑面积约：210.37平方米，全部出售给乙方，待条件成熟时办理转让过户登记手续。二、双方议定该未交付的商品房的出售价款为人民币208.5412万元（另商品房签订意向购买合同后，剩余的住房按揭贷款全部由乙方负责偿还，每月按揭款7869.5元。因甲方还欠乙方借款本息合计人民币111万元，故乙方仅需支付剩余购房价款为人民币97.5412万元。直接支付到乙方的账号（开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司临安支行账号：6217××××8043，收款人：谢玉良）三、2018年上述商品房交付后，甲方应积极、及时办理产权证，并积极、及时配合乙方办理产权过户登记手续，相应的过户税费由乙方承担。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方返悔，不同意协助乙方办理房屋产权登记手续，则甲方应退还所收取的所有购房款项（包括抵偿购房款的借款本息部分），以及乙方每月支付的按揭款，并按房价同额的赔偿金赔偿给乙方，以弥补因甲方的违约行为给乙方所造成的损失。四、待上述商品房交付后，如甲方不愿意交付房屋给乙方，每逾期1天按房价的总额1‰计算违约金给与乙方。逾期超过1个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将所有购房款项（包括抵偿购房款的借款本息部分），全部返还给乙方外，并按房价同额的赔偿金赔偿给乙方，以弥补因甲方的违约行为给乙方所造成的损失。五、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，不存在抵押、二次买卖等情形，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，则乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将所有购房款项（包括抵偿购房款的借款本息部分），全部返还给乙方外，并按房价同额的赔偿金赔偿给乙方，以弥补因甲方的违约行为给乙方所造成的损失。 合同签订后，韩国胜自2017年11月起，每月向谢玉良尾号为8043的邮储银行账户汇款，用于支付谢玉良的房屋按揭贷款，2017年11月5日汇款7900元，2017年12月4日汇款7840元，之后每月汇款7869元，至2018年10月10日止，共计78722元。 韩国胜还陆续以银行汇款方式及现金方式交付给了谢玉良12笔款项，共计291309.34元，用于谢玉良偿还浦发银行信用卡债务及其他债务。诉讼中双方确认，以上款项计入韩国胜支付给谢玉良的购房款项。 另认定，2016年7月7日，谢玉良、吴金兰与杭州青城房地产开发有限公司（以下简称青城公司）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预0003507）一份，约定谢玉良、吴金兰向青城公司购买位于临安区××街道青城·山语间大山第161（161幢102-302）房屋，建筑面积210.37平方米，总价款2085412元。合同签订当日支付首付款635412元，余款145万元以办理银行按揭贷款的方式付清。合同签订后，谢玉良、吴金兰支付青城公司购房款635412元。2016年8月3日，谢玉良、吴金兰向邮政银行借款145万元用于支付前述房款。同时，青城公司以预登记在其名下的案涉房地产为该借款提供抵押担保，并办理了相应的抵押登记；青城公司承诺为谢玉良、吴金兰的该借款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，邮政银行依约将145万元款项支付给谢玉良、吴金兰，但谢玉良、吴金兰未依约归还借款本息。2018年8月15日，邮政银行向杭州市临安区法院起诉谢玉良、吴金兰及青城公司，杭州市临安区法院于2018年9月19日作出（2018）浙0185民初4686号民事判决：一、谢玉良、吴金兰归还邮政银行借款本金1398551.95元，并支付利息1085.04元（计算至2018年6月11日止，之后的利息按合同约定另行计算）。二、谢玉良、吴金兰应支付邮政银行为实现债权而产生的律师代理费20000元。三、邮政银行对预登记在谢玉良、吴金兰名下位于临安区××街道青城·山语间大山第161（161幢102-302）的房产（不动产权证明号：浙（2016）临安市不动产证明第0××5号）依法折价、拍卖、变卖后所得款项在上述第一、二项下债务的范围内享有优先受偿权。四、青城公司对上述第一、二项下的债务承担连带清偿责任。如果谢玉良、吴金兰、青城公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务逾期利息。该案受理费17577元，减半收取8788.5元，由谢玉良、吴金兰、青城公司共同负担。判决生效后，青城公司向邮政银行支付1485565.06元。嗣后，青城公司向杭州市临安区法院提起诉讼，杭州市临安区法院于2018年12月10日作出（2018）浙0185民初3992号民事判决：一、解除青城公司与谢玉良、吴金兰于2016年7月7日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预0003507）；二、驳回青城公司的其他诉讼请求。一审受理费2590元，由青城负担2510元，由谢玉良、吴金兰负担80元。该判决已经发生法律效力。 本院认为：韩国胜与谢玉良、吴金兰之间原存在借贷法律关系，因谢玉良、吴金兰不能偿还借贷债务，双方经结算后约定由谢玉良、吴金兰以其购买的房屋转让给韩国胜以抵偿债务，对于房屋价值超出债权数额部分也约定了结算方式，据此双方订立《商品房购买合同》，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方的合同成立并有效。诉讼中，因谢玉良、吴金兰与房开商青城公司之间的《商品房买卖合同》被解除，当事人之间的《商品房购买合同》已经无法履行，现韩国胜要求解除双方的《商品房购买合同》，并按双方约定要求对方返还已经支付的购房款项，并承担违约责任，本院予以支持。对于违约金，韩国胜降低按每日万分之六点五计算，不违反法律规定，本院予以支持。 根据查明的事实，韩国胜出借给谢玉良的借款本金为101万元，在折算购房款时还计算了10万元的利息。因该利息数额超过了法律保护的利息上限，对于韩国胜主张的超额利息，本院不予支持。对于韩国胜以每月支付按揭款的方式支付的购房款项，以及韩国胜以代谢玉良偿还其他债务的方式所支付的购房款项，谢玉良应予返还，并承担违约责任。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除韩国胜与谢玉良、吴金兰就杭州市临安区××街道青城·山语间大山第161（161幢102-302）房屋所签订的《商品房购买合同》； 二、谢玉良、吴金兰返还韩国胜购房款1411731.34元； 三、谢玉良、吴金兰支付韩国胜违约金（以1380031.34元为基数，按每日万分之六点五，从2018年10月10日起计算至款项付清之日止）； 以上应给付款项，均于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回韩国胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取11742元，保全申请费5000元，合计16742元，由韩国胜负担991元，由谢玉良、吴金兰负担15751元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈颖浚 二〇一九年六月五日 法官助理 江 晶 书 记 员 许人佶