上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18544号原告：叶晓金，汉族，住福建省。原告：冯才玉，女，1967年11月12日生，汉族，住福建省。原告：叶福乐，男，1986年4月5日生，汉族，住福建省。原告：叶啸，男，1989年5月4日生，汉族，住福建省。上列原告共同委托诉讼代理人：朱阐峰，上海市新闵律师事务所律师。被告：蒋兴，男，1978年8月12日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张玉锋，上海康腾律师事务所律师。原告叶晓金、冯才玉、叶福乐、叶啸与被告蒋兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理，依法适用简易程序于2019年6月13日公开开庭审理。原告叶晓金、叶啸及其委托代理人朱阐峰，被告蒋兴及其委托诉讼代理人张玉锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶晓金、冯才玉、叶福乐、叶啸向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金人民币(币种下同)120万元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月26日，原被告签订房屋买卖网签合同，约定房价为1,083万元，原告应缴纳的税费由被告承担，违约金为房款的百分之二十。后因被告无法按期支付房款，故双方于2017年6月17日又签订补充协议，放宽对被告付款时间的要求，但被告应付3.1万元补偿金。补充协议签订后，被告未支付上述补偿金，仍逾期不付款，原告无奈于2017年10月26日向被告发出催款函，因被告拒不付款，原告又于2017年11月4日向被告发出解约通知函。2018年9月22日，原告与案外人吕某某和张某某签订房屋买卖合同，房价为810万元，2018年11月30日，原告将房屋过户给上述案外人，并支付税款353,516.78元。原告认为，因被告违约导致房屋低价出售，原告的房屋差价损失、支付税款的损失、中介费损失(2万元)、律师费(3万元)等共计313万余元。现原告要求被告承担相应违约责任，故以讼称事由诉至法院。被告蒋兴辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告有30万购房款在原告处，原告一直未退还，30万足以弥补原告损失，被告无需向原告另行赔偿。2、系争房屋房价稳定，且双方均属于房屋置换，原告卖房后是要购置其他房屋，即便出现市场波动，原告从第三人处再购买房屋价格有下降，可以直接冲抵房价损失。3、原告存在虚假陈述，原告与案外人购买合同存在房价作低、偷逃税款，希望予以处理。4、合同未履行被告确实存在过错，同意买卖合同及补充协议于2017年11月4日解除，已支付的房款30万愿意作为违约金，且认为30万作为违约金已可弥补。经审理查明，上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人原为原告叶晓金、冯才玉、叶福乐、叶啸。2017年4月25日，原告叶晓金、冯才玉、叶福乐、叶啸(出卖方、签约甲方)与被告蒋兴(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：房地产座落在上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积147.54平方米，房屋转让价款为1,083万元等。合同后还附《付款方式》，约定：乙方于签约当日支付甲方房款五万元；乙方于2017年4月27日之前支付甲方房款二十五万元整；乙方于2017年9月30日之前支付甲方房款三百万元整；乙方于2017年11月31日之前支付甲方房款四百二十九万元整；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款三百二十二万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款二万元整。合同后还附《补充条款》一份，约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；甲、乙双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关进户费用已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算；甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》且甲、乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续；甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅；乙方于付足银行规定首付后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；乙方应于收到房地产交易中心出具的以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款材料递交至贷款银行处；甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的,则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同；甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续；甲乙双方约定于2017年9月30日前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方于2017年4月25日签订关于上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室之房屋的买卖合同，本次交易甲方应缴纳的所有税费由乙方承担并支付；甲方承诺该房地产为其家庭在上海市唯一一套住房，且甲方持有该房地产产权已满五年等。买卖合同签订后，被告蒋兴向原告叶晓金、冯才玉、叶福乐、叶啸支付购房款三十万元。2017年4月26日，原告叶晓金、冯才玉、叶福乐、叶啸(出卖方、签约甲方)与被告蒋兴(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定：房地产座落于古龙路XXX弄XXX号XXX室室号，房屋建筑面积为147.54平方米；甲、乙双方同意上述房地产转让价款共计1083万元；甲、乙双方确认，在2017年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款项期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约金款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；乙方于签约当日支付甲方房款5万元，乙方于2017年4月27日之前支付甲方房款25万元，乙方于2017年9月30日之前支付甲方房款300万元，乙方于2017年11月30日之前支付甲方房款429万元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款322万元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户，乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款2万元等。2017年4月26日，原告叶晓金、冯才玉、叶福乐、叶啸(出卖方、签约甲方)与被告蒋兴(买受人、签约乙方)签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方于2017年4月26日签订关于上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室之房屋的买卖合同，本次交易甲方应缴纳的所有税费由乙方承担并支付；甲方承诺该房地产为其家庭在上海市唯一一套住房，且甲方持有该房地产产权已满五年等。2017年4月27日，原告向中介方上海太平洋房屋服务有限公司支付佣金2万元。2017年6月17日，原告叶啸、叶晓金(出卖方、签约甲方)与被告蒋兴(买受人、签约乙方)签订《补充协议》一份，约定：甲、乙双方签订关于上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，买卖合同约定的成交价为1,083万元，现经双方友好协商，若乙方能按照买卖合同附件三《付款协议》约定的时间向甲方支付房款，则甲乙双方仍按照买卖合同约定的交易流程履行办理相关手续；若乙方需要在买卖合同附件三《付款协议》约定基础上迟延支付房款，则甲乙双方同意按如下方案履行，乙方于2017年6月17日之前已支付甲方房款三十万元，乙方于2017年10月10日之前支付甲方房款一百万元，乙方于2017年12月31日之前支付甲方房款一百万元，乙方于2018年5月31日之前支付甲方房款五百二十九万元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款三百二十二万元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户，乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款二万元，乙方须另行支付甲方三万一千元整作为补偿，该笔款项三万一千元整由乙方于甲乙双方办理该房产的产权过户手续之前支付甲方；乙方应于2018年6月10日之前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内且不早于2018年5月30日，至闵行区房地产交易中心办理该房产的产权过户手续；若乙方能按照买卖合同附件三《付款协议》约定的时间向甲方支付房款，则甲乙双方仍按照买卖合同的约定履行办理相关手续，乙方也无需另行支付甲方三万一千元作为补偿；本条款约定未尽事宜，以买卖合同和相关协议约定为准；甲乙双方约定，甲乙双方签订买卖合同后，甲方不得办理关于该房产的抵押登记、不得用该房产作为抵押进行借贷，如有违反视为甲方违约；甲方叶啸、叶晓金承诺，已取得该房产产权人冯才玉、叶福乐的授权委托代其签订本协议，甲方叶啸、叶晓金与乙方蒋兴在本协议上签字即视为本协议生效，甲方叶啸、叶晓金与乙方蒋兴签署本协议后，若该房产产权人冯才玉、叶福乐对本协议约定提出异议，则视为甲方叶啸、叶晓金承担违约责任，甲乙双方对此均无异议；甲乙双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)，本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准，本协议未尽事宜，以买卖合同和相关协议约定为准。上述《补充协议》签订后，被告既未能按照买卖合同约定的付款方式于2017年9月30日之前支付房款300万元，也未能按照补充协议约定的付款方式于2017年10月10日之前支付甲方房款100万元。2017年10月26日，原告叶晓金、冯才玉、叶福乐、叶啸向被告蒋兴发出《催告函》，表示要求被告按约支付购房款，否则将解除合同并要求被告承担违约责任。被告收函后仍未能支付购房款。2017年11月4日，原告叶晓金、冯才玉、叶福乐、叶啸向被告蒋兴发出《解约通知函》，要求解除双方的买卖合同及补充协议。被告蒋兴于次日收悉函件后，向原告出具《关于“解约通知函”的异议》，表示不同意原告于《解除通知函》中所陈述的“且你方拒绝继续履行本合同”，系因被告没能筹集到付款数目，在合同约定的付款日期前，也一直积极与原告沟通，但未能协商达成一致意见，原告并表示超过15天即要解除并追究违约责任。被告认为导致解除合同的实际原因并不是其主观拒绝继续履行合同，而是被告当时无力支付合同约定的金额，才导致原告要求解除合同。此后原、被告双方并未能就合同的解除后果达成一致。2018年9月22日，原告叶晓金、冯才玉、叶福乐(卖售人、签约甲方)与案外人吕某某、张某某(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定：出售房屋坐落于古龙路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积为147.54平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为810万元；乙方于2018年9月22日支付甲方首期房价款计350万元(含已付定金)，乙方于2018年10月31日前支付甲方第二期房价款220万元整，乙方以贷款方式支付甲方第三期房价款计60万元整，该笔房价款乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方账户，乙方于甲、乙双方办理过户手续前支付甲方第四期房价款165万元整，乙方于甲、乙双方办妥交房手续当日支付甲方尾款计人民币15万元等。当日，原告叶晓金、冯才玉、叶福乐(出售方、签约甲方)与案外人吕某某、张某某(购买方、签约乙方)签订《补充协议》一份，约定：经甲、乙双方协商后约定乙方共计支付甲方975万元，其中该房屋总价款为810万元，乙方补贴甲方装修及设备补贴费165万元，此价格为甲方净到手价格，装修及设备补贴数额与房屋销售价格为不可分割的组成部分，乙方承诺已充分认知，并无异议；此房屋交易过程中的一切税、费及中介费等由乙方承担，具体税费明细以闵行区交易中心出具的核价单计算为准，甲方承诺此房屋已满五年且是上海唯一一套住房，若承诺不符，产生的税费附加税费由甲方承担；乙方于2018年9月22日签署上海市买卖合同当日支付甲方房款首付款计350万元，乙方于2018年10月31日前支付甲方第二期房价款220万元，乙方以贷款方式支付甲方第三期房价款计60万元，该笔房价款乙方委托贷款银行于房贷时直接划入甲方账户，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方于甲、乙双方办理过户手续前，以现金方式补足该不足部分；甲、乙双方于过户11月30日前过户，过户前乙方支付甲方房款165万元，装修补偿款及设备款共计165万元；甲、乙双方于过户后30日内，甲方将房屋交付乙方，交付之日当天结清水、电、煤气等一切费用，交房当天乙方支付甲方房屋尾款15万元等。2019年3月29日，原告叶晓金支付律师费3万元。上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》及附件、2017年4月25日签订的《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、2017年4月26日签订的《补充协议》、2017年6月17日签订的《补充协议》、《催告函》及邮寄凭证、《解除通知函》及邮寄凭证、《关于“解约通知函”的异议》、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、2018年9月22日签订的《补充协议》、律师发票等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。被告为证明系争房屋现在的市场价格，向本院提交网页截图一份，经庭审质证原告对该证据的真实性不予认可，本院认为该网页截图未经公证，且此非评估结构出具之评估结果，不具有客观性，故对于该组证据不予采信。本院认为，原、被告就上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖达成一致后，于2017年4月25日签订《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》，该买卖合同及补充协议为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。此后，双方经协商重新于2017年4月26日签订《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》，此后又经协商变更于2017年6月17日签订《补充协议》，该三份协议亦为原、被告真实意思，双方应以变更后之条款继续履行各自义务。然实际履行过程中，被告既未能按照买卖合同约定的付款方式于2017年9月30日之前支付房款300万元，也未能按照补充协议约定的付款方式于2017年10月10日之前支付甲方房款100万元，已属违约。此后经原告催告，被告仍未能按约付款，至2017年11月4日，被告迟延履行付款义务已超过15日，原告依据双方合同条款主张解除合同，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。另原告发出的解除函，被告确认于2017年11月5日收悉，并认为双方的买卖合同及补充协议于当日解除，本院确认原、被告就上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2017年11月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告应将收悉的房款30万元予以返还，被告应承担相应之违约责任。关于原告主张的违约金数额，原告认为另行出售系争房屋价格为975万元，房屋下跌损失108万元，佣金损失2万元、律师费损失3万元及合同约定的补偿金3.10万元，该违约金系原告的实际损失；而被告则认为系争房屋房价稳定，且双方均属于房屋置换，原告卖房后是要购置其他房屋，即便出现市场波动，原告从第三人处再购买房屋价格有下降，可以直接冲抵房价损失。30万足以弥补原告损失，被告无需向原告另行赔偿。本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。买卖合同履行过程中，双方约定的付款期限较长，原告同意协商变更过付款方式，给予被告更长的付款期限，原告已尽其合同义务。而被告仅于2017年4月支付30万元，直至2017年11月5日双方合同解除，已逾半年。且此后原告至2018年9月才将系争房屋另行出售，房价下跌产生了较大的损失。本院考虑到被告的付款情况及违约恶意，原告另行购房的情况及实际损失，酌定被告向原告支付违约金80万元。另双方均同意已支付房款30万元冲抵违约金，故被告还需向原告支付50万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告蒋兴于本判决生效之日起十五日内向原告叶晓金、冯才玉、叶福乐、叶啸支付50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,800元，由被告蒋兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年六月二十四日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。