海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼96民终826号 上诉人（原审被告）：海南金源世纪房地产开发有限公司，住所地海南省澄迈县老城开发区快速干道23公里处。 法定代表人：张安平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：连昌松，海南颍川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晓蓓，海南颍川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡群英，女，1968年3月29日出生，汉族，住湖北省潜江市。 委托诉讼代理人：蔡文卿，北京俊理律师事务所律师。 上诉人海南金源世纪房地产开发有限公司（以下简称金源公司）与被上诉人胡群英合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院做出的（2018）琼9023民初1983号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 金源公司上诉请求：1.依法撤销（2018）琼9023民初1983号民事判决；2.驳回胡群英提出的判令金源公司继续履行《中华坊分销协议》的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由胡群英承担。事实和理由：一、胡群英提出的判令金源公司继续履行《中华坊分销协议》的诉讼请求无具体内容，不符合起诉条件，应予驳回。金源公司与胡群英签订的《中华坊分销协议》具有多个具体条款，条款内容涉及商品房的位置、面积、价款、保证金、销售方式、违约责任、付款方式、争议解决方法等内容，而且各个条款之间不具有包容性，胡群英要求履行的必须是明确具体的某一项约定。胡群英提出的判令金源公司继续履行《中华坊分销协议》的诉讼请求，没有具体的履行对象。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，当事人提起诉讼，应有具体的诉讼请求。一审在胡群英诉讼请求不具体的情况下，判决金源公司继续履行《中华坊分销协议》，违反了《民事诉讼法》第一百一十九条之规定。且《中华坊分销协议》的继续履行还需双方另行签订《商品房买卖合同》，即双方签订《商品房买卖合同》系履行《中华坊分销协议》的一个部分，而《商品房买卖合同》内容需要双方在平等自愿的基础上进一步协商确定，胡群英不能诉请法院判决双方签订合同，法院更不能违背意思自治原则强制判令双方签订合同。二、《中华坊分销协议》不具备继续履行的客观条件。首先，金源公司已将所收取的款项退还给胡群英，双方的权利义务关系已终结。金源公司与胡群英签订《中华坊分销协议》时，尚未取得涉案房屋的预售许可证。为此，澄迈县住房保障与房产管理局于2018年4月26日向金源公司下达《整改通知》，澄迈县住房和城乡建设局对金源公司做出【2018】澄建决字第5号行政处罚决定书。上述两份文件均认定金源公司与胡群英签订《中华坊分销协议》并收取胡群英的分销保证金属于违规销售行为，要求将收取的款项退还胡群英。为此，金源公司将所收取的胡群英支付的款项全额退还给了胡群英。双方的权利义务关系随着退款行为的发生已然终结，不再具备继续履行的条件。其次，根据协议约定，《中华坊分销协议》也已具备解除条件，金源公司解除《中华坊分销协议》具有事实和法律依据。《合同法》第九十三条第二款约定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《中华坊分销协议》第五条约定，胡群英需在金源公司获得预售许可证之日起十五日内，持分销协议原件及保证金凭证原件到金源公司营销中心与金源公司签订《商品房买卖合同》，如胡群英逾期办理的，视为自动放弃分销，金源公司可单方面解除分销协议并有权将分销的房屋另行出售且不需要通知胡群英，分销保证金不予退还。金源公司获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。本案中，胡群英并未提交充分证据证明其在上述约定时间内到达金源公司处与金源公司签订《商品房买卖合同》，《中华坊分销协议》所约定的合同解除条件已经成就。金源公司完全可以据此解除双方签订的《中华坊分销协议》。一审法院将胡群英向法院提起诉讼的行为与《中华坊分销协议》中约定的要求签订《商品房买卖合同》的行为混为一谈，显然是违背了客观事实，有意偏袒胡群英。再者，胡群英不具备购房资格，《中华坊分销协议》无法继续履行。2018年4月22日，海南省人民政府出台限购政策，根据政策规定，非海南省户籍居民家庭在海南省内购房，需提供累计24个月及以上的个人所得税或社保缴纳证明。在上述限购政策背景下，准购房者在签订《商品房买卖合同》前均需进行购房资格审查，审查未通过者，不能在海南省范围内购房。本案中，胡群英未提交任何证据证明其具备购房资格，金源公司根本无法与其签订《商品房买卖合同》。一审法院未充分考虑《中华坊分销协议》因情势变更无法履行的客观条件，判决继续履行《中华坊分销协议》，违反了《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定。综上，金源公司认为一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，恳请二审法院依法支持金源公司的上诉请求。 胡群英辩称：一、按照《中华坊分销协议》，胡群英有权要求金源公司继续履行该分销协议，与胡群英本人或者胡群英指定的其他人签订《商品房买卖合同》，这是在分销协议中明确约定给予胡群英的一种选择权，金源公司认为胡群英的诉讼请求无具体内容，理由不能成立。二、胡群英已经在一审中提交证据证明其在分销协议约定期限内到金源公司处要求签订定商品房买卖合同，而金源公司要求加价否则强行退款，单方撕毁协议，构成恶意违约，本案并不存在无法履行或胡群英违约的情形。三、金源公司称胡群英不具备购房资格与事实不符，事实是：1.金源公司开发的涉案房产中华坊海棠园19、23、24号中已有部分房屋由金源公司加价出售给其他业主，为此，恳请法院调取金源公司的上述楼盘已销售房产的业主信息以查明事实，并在此基础上依法判决；2.经胡群英向有关部门咨询，海南住建厅等均答复称只要房产开发商配合即可以办理网签等购房手续；3.分销协议约定胡群英可以更名一次，也就是可以要求金源公司与胡群英指定的其他人签订商品房买卖合同。四、金源公司在上诉状中称分销协议各个条款之间不具有包容性，不符合起诉条件应予驳回，又上诉请求驳回胡群英的诉讼请求，既在浪费当事人的时间、精力和金钱，也在恶意损耗有限的司法资源。金源公司称胡群英没有按约定期限到金源公司处签订商品房买卖合同，并以此为由主张单方解除分销协议，同时又称胡群英没有购房资格无法签订商品房买卖合同，自相矛盾。综上，本案纠纷是因海南房价一路攀升，金源公司见利忘义要求加价而故意拖延并恶意单方撕毁协议所致。一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 胡群英向一审法院起诉请求：1.确认胡群英与金源公司2017年3月6日签订的《中华坊分销协议》合法有效；2.判令金源公司继续履行2017年3月6日签订的《中华坊分销协议》；3.本案诉讼费用由金源公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月6日，胡群英（乙方、受托方）与金源公司（甲方、委托方）签订《中华坊分销协议》，第一条约定：由乙方分销甲方在海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处所开发的中华坊三期海棠园19栋1405号房，房屋建筑面积为56.83平方米（最终以房产证面积为准，多退少补）。该房交房标准为装修房。第二条约定：甲、乙双方同意分销单价按建筑面积计价，每平方米7255.68元，总房款为412340元。第三条约定：签订本协议当日，乙方向甲方交纳分销保证金36600元。第四条约定：乙方分销出该套房超出金额归乙方所得（超出金额税金由乙方承担）。若乙方在分销期内未分销该套房的，乙方可自行买下该房，甲方同意乙方在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。第五条第2点约定：乙方须在甲方获得预售许可证十五日内，持分销协议原件及保证金原件带购房人到甲方营销中心与甲方签订《澄迈县商品房买卖合同》，逾期办理则视为乙方自动放弃分销，甲方可单方解除本《分销协议》，并有权将乙方分销的房屋另行出售且不需通知乙方，分销保证金不退还给乙方。甲方获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。第九条特别约定：该房乙方选择银行按揭付款，签定本协议当日，乙方自愿向甲方支付分销保证金36600元（剩余分销保证金13400元在3日内补齐），首付房款在甲方获得预售许可证之日起十五日内付清给甲方。剩余房款由乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方。《中华坊分销协议》签订当日，胡群英将5万元保证金支付给金源公司，金源公司出具收款收据。另查，2018年4月26日，澄迈县住房保障与房产管理局向金源公司发出《整改通知》，内容为：经核实，你公司开发的中华坊项目存在没有预售证违规对外销售商品房的行为，违反了《城市商品房预售管理办法》的相关规定，现责令你公司：一是立即停止违规销售行为，向购房者做好解释和安抚工作，退还购房者所缴纳的房款（包括定金）或协调购房者转订符合销售条件的商品房；二是进行自查……2018年6月9日，澄迈县住房和城乡建设局对金源公司作出《行政处罚决定书》，内容为：金源公司以分销商品房的形式向客户违规销售商品房，在未取得商品房预售许可的情况下擅自收取715户共计3909万元购房预付款，违反了《商品房销售管理办法》第二十二条规定“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用……当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。当事人之间另有约定的，从其约定”。澄迈县住房和城乡建设局依据该管理办法第四十二条第六项对金源公司罚款3万元。再查，2018年10月19日，金源公司向胡群英退款5万元，账户交易明细摘要显示：退分销保证金。又查，2018年9月28日，金源公司取得了澄迈县住房保障与房产管理局颁发的房产预售许可证（证号为：[2018]澄房预字049号，项目名称：中华坊海棠园，幢号：32层19号楼），并于次日在海南日报发出公告：我司开发的“中华坊”三期海棠园19号楼，经澄迈县住房保障与房产管理局批准，已获得预售许可证，证号[2018]澄房预字049号。 一审法院认为，本案的争议焦点为：《中华坊分销协议》是否应继续履行。从双方当事人签订的《中华坊分销协议》有关约定“甲方预售许可证下来并通知乙方后15日内，乙方须持本分销协议带购房人到甲方营销中心签订《商品房买卖合同》并办理其他相关购房手续”以及“乙方分销出该房，超出金额归乙方所得，如乙方没有分销出该套房，乙方可自行买下该套房”等内容来看，双方当事人的意思表示包含二个层面，一是乙方（胡群英）可以选择将涉案房屋分销给其他人，取得差价以盈利；二是乙方（胡群英）在无法成功分销的情况下，需自己同甲方（金源公司）签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。当事人双方的上述意思表示既符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”这一规定，又符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”之规定，故涉案分销协议兼具居间合同及商品房包销合同的性质，金源公司辩称涉案分销协议为房屋买卖合同，不予采纳。无论《中华坊分销协议》属于居间合同还是商品房包销合同，均不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，该协议亦不因行政机关发出的《整改通知》或作出的行政处罚决定书而改变其效力，双方应秉承诚实信用原则继续履行协议。关于《中华坊分销协议》是否已经解除的问题。根据《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，金源公司辩称胡群英不具备购房资格亦未在涉案房屋取得预售证后十五日内带有购房资格客户或自己同其签订房屋买卖合同，故依据分销协议约定解除协议的条件成就，其有权解除合同。对此，一审法院认为，涉案房屋所在的19号楼于2018年9月28日取得预售许可证，而胡群英于2018年10月8日向一审法院起诉，请求继续履行分销协议，胡群英的这一行为应视为其在分销协议约定的履行期限内主动要求同金源公司签订房屋买卖合同，故金源公司上述主张同事实不符，一审法院不予采纳。金源公司于2018年10月19日向胡群英返还5万元分销保证金，亦无法达到解除《中华坊分销协议》之结果。综上，《中华坊分销协议》合法有效，应继续履行，如在履行中发生新的争议可就具体内容另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：胡群英与海南金源世纪房地产开发有限公司于2017年3月6日签订的《中华坊分销协议》合法有效，海南金源世纪房地产开发有限公司应继续履行。案件受理费7485元（胡群英已预交），由海南金源世纪房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，胡群英向本院提交一份《清单》，证明开发商给加价的业主办理了备案手续，胡群英不属于限购人员范围，涉案楼房可办理网签备案手续。金源公司质证认为，该材料不属于新证据，且该材料与本案无关。本院认为，该材料一审时已经客观存在，但胡群英在一审中从未提交，不属于新证据，且该材料无法证明胡群英主张的证明内容，本院对该份证据不予采信。另，胡群英于询问当日向本院申请调取涉案小区19、23、24号楼已售房产信息，主张该部分已售房产的业主情况与本案业主情况相同，证明涉案业主有购房资格，不属于限购人员。本院认为，胡群英的申请已超出举证期限，且其申请与本案无关，无法证明其主张的待证事实，本院不予准许。金源公司未提交证据。 本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：《中华坊分销协议》应否继续履行。金源公司与胡群英签订的《中华坊分销协议》约定由胡群英负责分销涉案房屋，如胡群英在分销期内未分销成功的，胡群英可自行购买涉案房屋，此外，双方还对涉案房屋具体楼号、面积、价格做出约定。即《中华坊分销协议》约定胡群英履行合同的方式有两种，一种是将涉案的房屋销售给他人，另一种是自行购买。该分销协议对金源公司、胡群英双方履行事项已作出明确约定，且该约定系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。因涉案房屋所在楼栋于2018年9月28日取得澄迈县房产预售许可证并于次日在《海南日报》上公告，按照《中华坊分销协议》的约定，胡群英须在金源公司获得预售许可证十五日内，持分销协议原件及保证金凭证原件带购房人到金源公司营销中心与金源公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，但胡群英无充分证据证明胡群英本人或其分销的购房人在上述期间前往金源公司营销中心与金源公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，而是于2018年10月8日，也就是在金源公司获得预售许可证十五日内向一审法院起诉，请求金源公司继续履行《中华坊分销协议》。因该分销协议约定的履行方式有两种，胡群英没有举证证明其符合购房条件或其已联系好符合购房条件的购房人，可与金源公司签订商品房买卖合同。其诉请履行的方式不明确，即诉讼请求不明确，故对其诉讼请求不予支持。且双方因分销协议履行问题发生诉讼，相关的权利义务处于待处理的状态，故上诉人金源公司关于分销协议已解除的抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，金源公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下： 一、撤销海南省澄迈县人民法院（2018）琼9023民初1983号民事判决； 二、被上诉人胡群英与上诉人海南金源世纪房地产开发有限公司于2017年3月6日签订的《中华坊分销协议》合法有效； 三、驳回被上诉人胡群英的其他诉讼请求。 一审案件受理费7485元，二审案件受理费7485元，均由被上诉人胡群英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮慧婷 审 判 员 林 敏 审 判 员 卢艳萍 二〇一九年六月二十八日 法官助理 魏 榕 书 记 员 王 超 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。