福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初350号 原告：李宝林，男，1978年7月23日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所执业律师。 被告：福建省泉南投资开发有限公司，住所地：福建省南安市官桥镇内厝村。 法定代表人：曾水课。 委托诉讼代理人：朱贻澍，福建麦博律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：苏建坡，福建麦博律师事务所实习律师。 原告李宝林与被告福建省泉南投资开发有限公司（以下简称泉南投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告泉南投资公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院依法裁定驳回泉南投资公司对本案管辖权提出的异议。泉南投资公司不服该裁定，上诉于泉州市中级人民法院，该院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告李宝林的委托诉讼代理人洪勇拓，被告泉南投资公司的委托诉讼代理人朱贻澍、苏建坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李宝林向本院提出诉讼请求：1.判令泉南投资公司将位于南安市X号商品房交付给李宝林；2.判令泉南投资公司支付逾期交房的违约金（从2011年2月28日起至实际交付之日止，每日按总房款288006元的万分之二计算）。诉讼过程中，李宝林将上述第二项诉讼请求违约金的起算时间变更为2016年1月3日。事实和理由：李宝林向泉南投资公司购买了其所开发的位于南安市X号的商品房，双方签署了《商品房买卖合同》。合同签订后，李宝林依约履行了支付购房款的义务，但泉南投资公司至今未能依合同约定交付商品房。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2011年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……泉南投资公司至今仍未按合同约定交付合格的房屋给李宝林，依据合同第九条第一款第二项约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。 泉南投资公司辩称，第一，本案中李宝林是由于其自身原因逾期未接收讼争房屋，并非泉南投资公司不交付房屋。1、泉南投资公司是现房出售包括讼争房屋在内的泉南国际新城房产，因此，李宝林所购买的房屋是完全可以在支付全部购房款后就进行交付，泉南投资公司不存在故意拖延交付或不交付房屋的理由。2、泉南投资公司在收到李宝林的贷款银行发放的购房款后，已依约通知其至泉南投资公司办理交房手续，但因李宝林自身原因而逾期未接收房屋。泉南投资公司只能按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，向其寄送了交房通知书，泉南投资公司已经履行了交房通知义务，应视为已经向李宝林交付讼争房屋。3、泉南投资公司在可交房时，曾全部通知了所有购房者办理交房手续，与李宝林同一幢楼的其他购房者大部分在收到泉南投资公司的交房通知后办理了交房手续并入住泉南国际新城。4、即使泉南投资公司未按合同约定交房，他也应及时主张权利要求泉南投资公司交房，而李宝林在长达八年的时间内一直未向泉南投资公司主张交房，现其交房的主张有悖于一个正常购房人的通常做法。综上，李宝林至今未实际收房入住系其自身原因，泉南投资公司并无拒不交付房屋的违约行为。第二，李宝林诉请逾期交房违约金，已超过法定诉讼时效期间。在李宝林向法院提起本案诉讼前，其从未向泉南投资公司沟通或要求交付诉争房屋，也未主张过其他权利，对于合同约定的交房时间至起诉之日止已长达8年之久。由此可见，李宝林严重怠于行使自己的权利。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，李宝林要求泉南投资公司承担逾期交房违约金，已超过法定诉讼时效期间。另一方面，本案讼争房屋的购房价格为288006元，而李宝林主张泉南投资公司逾期交房违约金高达160304元，该违约金的主张明显过高。综上，李宝林诉请泉南投资公司交付房屋和承担逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，请求驳回李宝林的诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：泉南投资公司系依法注册成立的从事房地产开发及项目投资等项目的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2010年8月16日，李宝林与泉南投资公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。该合同约定，李宝林购买泉南投资公司开发的址在南安市X号房，建筑面积共114.93平方米，总价款288006元。第八条约定，出卖人应当在2011年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；中、大、暴雨及六级台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。其他可能出现的非出卖人所能控制的延误时间。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同签订当日，该商品房办理了合同备案及预告登记。合同签订后，李宝林依约支付了首期购房款88006元，余款20万元向中国银行股份有限公司泉州分行办理按揭贷款支付。本案商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收，双方至今未办理交付手续。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.泉南投资公司提供的业主李秋平的《入伙通知书》、《房屋交接书》、《质量保证书》、《使用说明书》、《入伙手续办理流程表》、《装修申请表》、《装修施工承诺书》，业主黄万玲的《入伙手续办理流程表》、《装修申请表》、《装修施工承诺书》，业主陈开强的《入伙手续办理流程表》、《装修申请表》、《装修施工承诺书》，业主陈春宇的《入伙手续办理流程表》、《装修申请表》、《装修施工承诺书》，用来证明泉南投资公司已按合同约定履行了交房通知义务，并陆续为泉南国际新城的购房者办理了入住手续，但上述交房材料的相对方并非本案原告李宝林，不能以此推定泉南投资公司已通知李宝林办理交房手续，而且本案商品房所在工程尚未经建设单位等五部门和消防部门验收，不具备交房条件，李宝林有权拒绝交付，故本院对上述证据不予认定。 本院认为，泉南投资公司依法取得房地产开发资质和商品房预售许可证，李宝林向泉南投资公司购买其开发的南安市X号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，李宝林与泉南投资公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。依照《商品房买卖合同》第八条约定，泉南投资公司应当在2011年2月28日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付李宝林，但泉南投资公司至今却未能交付符合合同约定条件的商品房，已然违约，现李宝林请求判令泉南投资公司交付址在南安市X号房，合理合法，予以支持。本案工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收，也未经消防验收，尚未具备交房条件，泉南投资公司已构成逾期交房的违约情形，应承担相应的违约责任。李宝林于2019年1月3日向本院提起本案诉讼，现李宝林请求自2016年1月3日起至实际交房之日止，以总房款288006元为基数，按每日万分之二计算的违约金，并未超过诉讼时效，本院予以支持。泉南投资公司辩称本案系因李宝林自身原因逾期未接收讼争房屋，与事实不符，不予采信。泉南投资公司又主张本案超过诉讼时效，理由不能成立，不予采信。泉南投资公司还主张本案违约金约定过高，但没有提供相应的证据证明，故本院不予采信。诉讼过程中，李宝林变更诉讼请求，系对其民事权利和诉讼权利的处分，并未违反法律规定，予以准许。 综上所述，本院对李宝林的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省泉南投资开发有限公司应于本判决生效后三十日内将址在南安市X号房交付李宝林使用； 二、福建省泉南投资开发有限公司应于本判决生效后三十日内支付李宝林自2016年1月3日起至实际交房之日止，以总房款288006元为基数，按每日万分之二计算的逾期交房违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1303元，减半收取计652元，由福建省泉南投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王毅刚 二〇一九年六月十九日 书记员  杨玲娥 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10- -6-