广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书（2014）云郁法民初字第400号原告（反诉被告）廖均权，男，1968年11月5日出生，汉族，住郁南县。原告（反诉被告）莫银清，女，1973年6月24日出生，汉族，住郁南县。委托代理人郭锦霞，广东言邦律师事务所律师。委托代理人刘滨培，广东言邦律师事务所律师。被告（反诉原告）郁南县汇诚地产有限公司。住所地：郁南县。法定代表人钟国良，该公司经理。委托代理人谢铭雄，该公司职员。委托代理人苏东海，广东光源律师事务所律师。原告（反诉被告）廖均权、莫银清诉被告（反诉原告）郁南县汇诚地产有限公司（以下简称汇诚地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法由审判员陈婉独任审判，于2014年9月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）廖均权、莫银清的共同委托代理人郭锦霞、刘滨培，被告（反诉原告）汇诚地产公司的委托代理人谢铭雄、苏东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖均权、莫银清诉称，2011年6月10日，原告与被告汇诚地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告汇诚地产公司购买郁南县某号房以及交付期限、违约责任等事宜。合同签订后，原告如约支付购房款给被告，但被告并没有如约履行交付房屋的义务。根据《广东省商品房买卖合同》第八条的规定，被告应当在2012年8月1日前，将经验收合格的商品房交付给原告廖均权、莫银清，然而，被告却违反合同，经原告多次催促，被告于2012年10月17日才将房屋交付给原告廖均权、莫银清，并将《房屋交接确认书》、《某苑住宅质量保证书》、《某苑住宅使用说明书》等文件资料交由原告莫银清签名确认，原告莫银清签名确认后，被告收执《房屋交接确认书》，原告莫银清收执《某苑住宅质量保证书》、《某苑住宅使用说明书》等文件资料。根据《广东省商品房买卖合同》第九条的规定，被告逾期交房超过60日的，合同继续履行的，被告汇诚地产公司应从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金。因此，本案中，被告汇诚地产公司逾期交付房屋的天数为77天，原告廖均权、莫银清交付的购房款为418731元，故，被告汇诚地产公司应向原告廖均权、莫银清支付16121元违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告汇诚地产公司立即向原告廖均权、莫银清支付违约金16121元；2、本案所有诉讼费用由被告汇诚地产公司承担。原告廖均权、莫银清在举证期限内对其起诉主张的事实提供的证据有：1、居民身份证，证明原告主体适格。2、机读档案资料、机构代码证，证明被告主体适格。3、广东省商品房买卖合同，证明2011年6月10日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买郁南县某号房以及房屋交付期限、违约责任等事宜。4、住宅使用说明书、消防安全责任书、住宅质量保证书，证明被告于2012年10月17日将涉案房屋交付给原告使用，办理了交接手续，并将某苑住宅质量保证书、某苑住宅使用说明书等文件资料交由原告收执。5、发票联，证明原告于2011年6月10日向被告支付128731元首期购房款，于2011年9月14日通过银行按揭的方式向被告支付购房款290000元，共支付了418731元。6、竣工验收备案表，证明郁南县某楼房于2013年5月20日竣工验收，于2013年5月30日通过郁南县发展改革和城乡建设局竣工验收备案。被告汇诚地产公司辩称，原告所诉缺乏理据，是不成立的，请求法院依法驳回原告诉求。被告与原告在2011年6月10日就购买某苑某房，签订了《广东省商品房买卖合同》，合同明确了双方的权利、义务及违约责任等事宜。合同签订后，我司已在2012年7月10日电话通知了原告（电话：xxx）交楼，但原告却迟迟未进行交接，所以，责任不在于被告，被告不存在承担逾交房屋的违约责任。相反，根据《合同》第七条第2款规定，原告必须在签订合同之日起7天内按规定提交所需资料办理银行按揭手续，超期未办理的，原告每日按未付房款的万分之五向被告支付违约金；实际上，原告提交办理、贷款时间是2011年7月18日，已延迟办理30天，银行放贷时间是2011年8月30日，延迟放贷50天，正是由于原告在签订合同后未按合同规定及时办理银行按揭手续，造成房贷放款严重延迟支付给被告，影响了建设及交付，故原告存在有不可推卸的违约责任。被告已按约定通知交楼，正是由于原告的违约行为，影响了房贷及交付，责任在于原告，被告不存在责任。为此，请求法院依法驳回原告的诉求。被告汇诚地产公司反诉称，反诉人与被反诉人在2011年6月10日就购买某苑某房，签订了《广东省商品房买卖合同》，合同明确了双方的权利、义务及违约责任等事宜。合同签订后，我司已在2012年7月10日电话通知了被反诉人（电话：XX）交楼，但被反诉人却迟迟未进行交接，所以，责任不在于反诉人，反诉人不存在承担逾交房屋的违约责任。根据《合同》第七条第2款规定，被反诉人必须在签订合同之日起7天内按规定提交所需资料办理银行按揭手续，超期未办理的，被反诉人每日按未付房款的万分之五向反诉人支付违约金；实际上，被反诉人提交办理、贷款时间是2011年7月18日，已延迟办理30天，银行放贷时间是2011年8月30日，延迟放贷50天。正是由于被反诉人在签订合同后未按合同规定及时办理银行按揭手续，造成房贷放款严重延迟支付给反诉人，影响了建设及交付，故被反诉人存在有不可推卸的违约责任。反诉人已按约定通知交楼，正是由于被反诉人的违约行为，影响了房贷及交付，责任在于被反诉人，反诉人不存在责任。为此，反诉人现根据本诉提出意见，并提起反诉。请求法院判令：1、两被反诉人向反诉人支付违约金11600元；2、案件受理费由被反诉人承担。被告（反诉原告）汇诚地产公司对本诉答辩及反诉在举证期限内提供的证据如下：1、某苑通知交楼记录，证明2012年7月10日已电话通知交楼。2、D幢部分业主楼宇验收表，证明D幢楼宇在7月7日至15日已通知交楼，不存在逾期交楼情形。3、被反诉人延期办理按揭时间表，证明被反诉人未依约办理提交按揭资料，存在违约，应承担违约责任（包括影响交付责任）。4、违约金计算表，证明被反诉人应支付的违约金额。5、营业执照，证明公司的主体资格。6、商品房预售许可证，证明公司商品楼可以进行预售，工程的整体竣工验收并不影响商品房的销售及交付。7、2013年5月20日前，某苑入住户情况及装修情况表，证明于2013年5月20日，工程验收前某苑已经有58住户已经装修或入住，说明这楼房已完全符合交付条件，亦已经通知各住户交楼。原告廖均权、莫银清对汇诚地产公司反诉答辩称，1、我方如约去办理银行按揭贷款手续，根据汇诚地产公司出示的资料证据并没有足够的理由证明我方迟延办理按揭手续。2、假设对方认为我方迟延办理银行按揭手续，应该在签订合同7日后二年内向我方主张相关的权利，但被告反诉我方主张迟延办理银行按揭手续的权利是在2014年8月，已经超过了二年的诉讼时效。3、被告指定原告去哪间银行办理按揭手续的，至于被告所说是因为我方迟放款致使被告方影响建设及交付是没有依据的。反诉被告廖均权、莫银清就其答辩主张没有提交证据。本院依职权调取的证据：1、建设银行贷款申请表。2、个人贷款支付凭证两张。经审理查明，2011年6月10日，原告（反诉被告）廖均权、莫银清与被告（反诉原告）汇诚地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定廖均权、莫银清向汇诚地产公司购买郁南县某号房，该房屋总价款为418731元，合同约定：签订合同时，买受人向出卖人交付购房总款418731元的30%首期购房款，即128731元；余额70%，即290000元办理年银行按揭贷款。买受人逾期付款的违约责任：逾期60天以上，出卖人有权将买受人所买的本单元另作处理，并没收买受人已交付购房款及扣除应付总房款的5%作违约金，同时解除本合同。需办理银行按揭付款的买受人必须在签订本合同之日起7日内按规定提交所需资料办理银行按揭手续，如因买受人的原因导致超过上述期限仍未办理的，每日按未付房款的万分之五向出卖人支付违约金。出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同签订当日，廖均权、莫银清支付了首期128731元购房款。2011年7月18日，廖均权申请办理贷款290000元，2011年8月30日，中国建设银行股份有限公司郁南支行向廖均权发放了贷款290000元，并将该款项转到了汇诚地产公司的账户。2012年10月17日，汇诚地产公司将郁南县某号房交付给莫银清，双方在《某苑住宅质量保证书》上签名确认。2013年5月20日，郁南县某号某苑竣工验收，并于2013年5月30日通过郁南县发展改革和城乡建设局竣工验收备案。本院认为，原告（反诉被告）廖均权、莫银清与被告（反诉原告）汇诚地产公司在协商一致的基础上，自愿签订《广东省商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方均应依照合同约定，履行各自的义务。关于廖均权、莫银清要求汇诚地产公司支付自2012年8月2日起至实际交付商品房之日2012年10月17日止的逾期交房违约金的诉讼请求，廖均权、莫银清与汇诚地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》已明确约定，房屋的交付时间是2012年8月1日前，但汇诚地产公司于2012年10月17日才向廖均权、莫银清交付房屋，故违约期间应从2012年8月2日起计算至实际交房之日即2012年10月17日止。双方在合同中约定的违约金标准按已交付房款每日万分之五计算，公平合理，符合法律规定，本院予以确认。汇诚地产公司应当根据合同约定，按日向廖均权、莫银清支付已付房款万分之五的违约金，应为16121.14元（418731元×0.5‰×77天），廖均权、莫银清请求汇诚地产公司支付违约金为16121元，属廖均权、莫银清对其民事权利的处分，本院予以准许。汇诚地产公司抗辩认为其公司已在2012年7月10日电话通知了廖均权、莫银清交楼，廖均权、莫银清对此予以否认，根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于汇诚地产公司未能提供其于2012年8月1日前书面通知廖均权、莫银清交楼的证据，汇诚地产公司的该项抗辩，本院不予采纳。同时，汇诚地产公司抗辩认为由于廖均权、莫银清未按合同规定办理银行按揭手续，造成房贷放款延迟，影响了建设及交付。对此，汇诚地产公司亦未能提供相关的证据予以证实，本院不予采纳。关于汇诚地产公司反诉要求廖均权、莫银清支付迟延办理银行按揭手续违约金的请求是否已过诉讼时效。廖均权、莫银清未在合同约定期限内办理银行按揭手续，属违约行为，应按约定承担迟延办理银行按揭手续的违约责任。但汇诚地产公司应在法律规定的时间内，向廖均权、莫银清主张违约责任，法律对此规定的诉讼时效为二年，当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方对办理银行按揭手续时间约定为签订合同之日起7日内即2011年6月18日前，廖均权、莫银清在此时间没有按规定提交所需材料办理银行按揭手续，汇诚地产公司即知道廖均权、莫银清延期办理银行按揭手续，诉讼时效开始起算。汇诚地产公司未能举证诉讼时效中止、中断、延长的事由，因此，其要求廖均权、莫银清支付逾期办理银行按揭手续违约金请求权的诉讼时效应在2013年6月18日届满。汇诚地产公司是在2014年8月25日向本院提起诉讼，故廖均权、莫银清提出汇诚地产公司要求其支付逾期办理银行按揭手续违约金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郁南县汇诚地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）廖均权、莫银清支付延期交房违约金16121元。二、驳回被告（反诉原告）郁南县汇诚地产有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费101.51元，反诉案件受理费45元，合共146.51元（已减半收取），由郁南县汇诚地产有限公司负担，本诉案件受理费101.51元廖均权、莫银清已预付，郁南县汇诚地产有限公司在履行上述款项时一并返还给廖均权、莫银清，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 陈 婉二〇一四年十月二十日书记员 刘麟继