北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第09858号上诉人（原审被告）胡健，男，1970年10月19日出生。委托代理人高玉满，北京市德鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏娜，女，1977年12月18日出生。委托代理人胡怀玉，北京市合川律师事务所律师。上诉人胡健因与被上诉人苏娜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第18990号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月，苏娜起诉至原审法院称：2011年7月4日，苏娜与胡健签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》。苏娜为买方，胡健为卖方，胡健将位于北京市朝阳区工人体育场东路×号楼×层×单元×号房屋卖给苏娜，购房款为165万元，苏娜付清房款，并于2011年10月17日取得房屋所有权证。《北京市存量房屋买卖合同》第十条（三）约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2013年12月，苏娜办理户口迁入北京市朝阳区工人体育场东路×号楼×单元×号时，北京市公安局朝阳分局朝外大街派出所告知：苏娜的户口不能迁入该地址，原因是该地址上原有户口未迁出。此时，苏娜才知道胡健���办理原有户口迁出手续。经查，该房屋原有户口有7个，分别是罗×1，男，汉族，1933年12月30日出生；罗×2，男，汉族，1962年5月30日出生；张×，女，汉族，1962年11月6日出生；罗×3，女，汉族，1987年5月10日出生；罗×4，男，汉族，1968年5月6日出生；杨×，女，汉族，1971年3月8日出生；罗×5，女，汉族，2002年3月15日出生。随后，苏娜多次找胡健，要求其将户口迁出，但胡健不履行合同义务。现苏娜要求胡健承担违约责任，要求胡健支付自2011年10月25日起至2014年4月15日止的违约金827475元。胡健于一审期间未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原审法院经审理认为：苏娜、胡健签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。在上述合同中，胡健承诺及��向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如有逾期，承担违约责任，根据本案现有证据，可以认定胡健并未及时履行自己的义务，将所出售房屋相关的户口迁出，导致苏娜户口未能迁入，故苏娜有权要求胡健按照合同约定承担违约责任。原有户口未迁出，严重影响到购房人及其亲属的落户，亦会影响到子女入托、入学等，但双方在《北京市存量房屋买卖合同》中所约定的违约金过高，考虑到本案实际情况，法院适当酌减胡健承担的违约金，酌减后，胡健应向苏娜支付2011年10月25日起至2014年4月15日期间的违约金20万元。民事诉讼的当事人有到庭陈述并对对方当事人的诉讼请求进行答辩的权利。胡健经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利。据此，原审法院于2014年5月判决：一、胡健于判决生效后十日内支付苏娜��○一一年十月二十五日至二○一四年四月十五日期间的违约金二十万元；二、驳回苏娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，胡健不服，上诉至本院，请求撤销原判第一项，主要理由是：一、原判没有查明案件的基本事实，没有考虑房屋买卖双方重新签订合同、对原买卖合同进行变更的情况，双方在2011年8月29日签订《存量房屋买卖合同》中，对户口迁出时间及违约金事项没有作出约定，应当以该合同的约定为准；二、双方在房屋买卖合同中明确约定涉案房屋的成交价格50万元，原判认定房屋交易价格为165万元，属于明显的事实认定错误；三、根据北京市户口迁移政策，胡健无权强迫案外人罗×1等7人将户口迁出涉案房屋，对于胡健而言，案外人罗×1等7人是否将户口迁出涉案房屋属于不可抗力，胡健不应当承担任何违约责任；四、苏娜未向法庭提交其因未迁入户口导致损失的证据，在其没有任何损失的情况下，原审法院判决胡健支付20万元违约金没有任何法律依据。苏娜同意原判。经审理查明：2011年7月4日，苏娜（作为买受人）与胡健（作为出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定胡健将坐落在北京市朝阳区工人体育场东路×号楼×层×单元×号房屋出卖给苏娜。出卖人应当在2011年7月11日前将该房屋交付给买受人。合同第十条权属转移登记约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起365日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（二）买受人未能在2012年7月30日前（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，苏娜、胡健在北京链家房地产经纪有限公司居间服务下签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为165万元。本院审理中，胡健提交与苏娜于2011年8月29日签订的《存量房屋买卖合同》，该合同为上述房屋的网签合同，该合同中约定房屋成交价格为50万元。胡健称其认为合同约定价款就是50万元，家电家具装修等115万元。上述合同签订后，苏娜已向胡健支付购房款165万元，涉案房屋已于2011年10月17日办理��过户登记，苏娜已取得北京市朝阳区工人体育场东路×号楼×层×单元×号房屋的所有权证书。胡健未按照《北京市存量房屋买卖合同》约定履行将北京市朝阳区工人体育场东路×号楼×层×单元×号房屋相关户口迁出的义务，苏娜提交的2014年4月9日的户籍查询信息显示，该房屋落户的人员包括：罗×1，男，汉族，1933年12月30日出生；罗×2，男，汉族，1962年5月30日出生；张×，女，汉族，1962年11月6日出生；罗×3，女，汉族，1987年5月10日出生；罗×4，男，汉族，1968年5月6日出生；杨×，女，汉族，1971年3月8日出生；罗×5，女，汉族，2002年3月15日出生。苏娜还提交了户口本，证明2013年12月欲将自己户籍迁入北京市朝阳区工人体育场东路×号楼×层×单元×号房屋，因该房屋原有户口未迁出，导致苏娜户籍未能迁入。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合��》、户籍查询信息等证据在案佐证。本院认为：苏娜与胡健于2011年7月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。至于苏娜与胡健于2011年8月29日签订的《存量房屋买卖合同》，该合同为上述房屋的网签合同，由于在房屋买卖交易中，网签实际具有房屋登记管理部门对房屋买卖交易进行备案和管理的性质，网签合同仅系双方办理过户的中间环节，并非独立存在的合同关系，其目的系为保障双方所签订的房屋买卖合同及补充协议的正常履行，双方实质的权利义务仍应以原房屋买卖合同及补充协议约定为准。因此，该网签合同与上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不一致之处，实际履行中均应以《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》���约定为准，而苏娜均依据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定履行了其义务。因此，胡健提出的第一、二项上诉理由，明显与事实不符，本院不予采纳。《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定胡健应当在涉案房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因胡健自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应当支付违约金。现胡健未能按合同约定时间将涉案房屋原有户口迁出，违背了其在买卖合同中所作出的约定，构成违约。胡健所称其未能将原有户口迁出系不可抗力，其不应承担违约责任的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于违约金的具体数额。胡健构成违约理应按照合同约定支付违约金，原审法院认为双方所约定的违约金过高，考虑到本案实际情况，已依法酌减了胡健承担的违约金数额。现胡健以苏娜没有任何损失为由不同意支付违约金，不符合双方合同约定及法律规定，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6037元，由苏娜负担2037元（已交纳），由胡健负担4000元（苏娜已预交，胡健于本判决生效之日起7日内给付苏娜）；二审案件受理费4300元，由胡健负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  贾旭审 判 员  薛妍代理审判员  闫慧二〇一四年十月十三日书 记 员  张弘