辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二终字第1082号上诉人（原审被告）中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区长江路588号305室。法定代表人陈刚，该公司董事长。委托代理人张云，女，该公司职员。委托代理人王立言，辽宁诺实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高萍，女。被上诉人（原审原告）赵承峰，男。二被上诉人共同委托代理人韩业超、李宏熙，北京市京都律师事务所大连分所律师。上诉人中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞置业公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院作出的（2014）西民初字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告诉称，2014年3月23日，二原告与被告签订《中瑞香水湾认购书》，约定二原告认购中瑞香水湾项目住宅的7-3-9-1号房屋，二原告应在签订《中瑞香水湾认购书》当日交付定金50000元，定金在双方签订《商品房买卖合同》后自动转为购房款的一部分；二原告并应在2014年4月14日前（合同约定为4月1日，被告工作人员允许宽限至4月14日）持相关文件与被告签订《商品房买卖合同》及相关文件。此后，二原告按约支付了定金50000元，但在二原告按约去被告处商签《商品房买卖合同》时，却无法与被告就合同有关条款达成一致意见，被告承认其中条款为霸王条款，但依然拒绝更改，二原告多次与被告沟通，但双方始终未协商一致，并且，二原告发现被告工作人员在介绍房屋情况时存在隐瞒不利事实，编造有利信息，误导消费者签约的情形，存在恶意诈骗。基于上述情况，双方无法缔结《商品房买卖合同》，被告继续持有二原告的50000元无合法根据，已构成不当得利，应当返还二原告。故诉至法院，要求解除双方签订的《中瑞香水湾认购书》，要求被告返还原告不当得利人民币50000元，要求被告赔偿二原告为追索款项而产生的经济损失2200元，要求被告赔偿二原告非法占用50000元期间的利息，按银行同期贷款利率四倍，自2014年4月13日计算至还款时止。原审被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方于2014年3月23日在平等自愿的基础上签订了关于香水湾项目住宅的第7幢3单元9层1号房屋认购书，合同本身没有违反强制性法律规定之处，应为合法有效。合同签订后，被告完全按照合同约定履行了合同义务，将房源解押，等待原告签订《商品房买卖合同》，并办理登记备案。但原告在合同约定的2014年4月1日前，以各种理由拒绝签订商品房买卖合同，拒绝履行合同义务。被告为了促成合同继续履行，先后多次与原告沟通，并为其延长了签订合同的时间，但原告仍拒绝履行。此后，被告先后向原告送达了催款函、踏定函。案涉认购书的履行过程中，被告不存在任何违约情形，而原告一再违约，因此，原告要求解除合同，返还定金是没有任何事实及法律依据的。本案适用定金罚则规定，并非不当得利返还。认购书第2条已经明确约定，原告所缴纳的为购房定金50000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”因此，本案因原告原因导致合同无法继续履行，应使用定金罚则，定金不予退还。案涉认购书是因为原告自身原因导致合同无法履行，原告为违约方，因此，原告无权要求被告支付损失和利息。大连市西岗区人民法院经审理查明，原告高萍与原告赵承峰系夫妻关系。2014年3月23日，二原告与被告签订《中瑞香水湾认购书》，约定，二原告自愿认购瑞香水湾项目住宅的7-3-9-1号房屋，房屋总价款1526048元，二原告在签订认购书时，交付定金50000元，定金在双方签订《商品房买卖合同》后自动转为购房款的一部分；二原告应在2014年4月1日前持相关所需材料与被告签订《商品房买卖合同》及相关文件，如二原告未按时签订《商品房买卖合同》及相关协议并未缴纳购房款，则视为二原告自动放弃该商品房认购权，被告将不再为认购方保留认购的商品房，二原告已缴纳的定金不予返还。合同签订后，二原告于同年3月23日和3月24日共支付被告定金50000元。同年4月1日，二原告与被告未签订《商品房买卖合同》，同年4月17日和4月25日，被告致二原告《通知》二份，通知二原告于2014年4月21日前依照认购书的约定与被告办理相关手续，并交纳购房款，否则视为二原告自动放弃该房屋的认购权，其交纳的定金不予退还。另查，2014年4月20日，原告赵承峰与被告经理秦浩就签订《商品房买卖合同》的有关事项对话如下：赵：你那合同上面的包括我们违约了罚3%，你们要是逾期交房违约罚1%还有你们说的那个房产证只说两年之内（办理），没约定两年之后再没办理怎么办？我就问你这些东西就是改不了吗？秦：这些都是网上的，属于形式范本，我这么跟你讲，我卖这么长时间房子了，很多想改的，有找这个律师那个律师的，说的天花乱坠你想改也是改不了的。赵：我就说白了，这就是你们的霸王条款。对你们就1%，对我们就3%，房产证现在多少人都没办下来，包括满庭芳都有拖了老长时间都没有办产权证。你这合同里面两年之后就没有约定了。那我要是因为这个合同你们改不了我放弃了怎么办？因为不是我不签，是你们合同不给我改啊？秦：这个没有办法，这个合同不是我能说的算的，这个合同真改不了，不可能合同给你改了跟你签约，这不开玩笑吗，真改不了。能想办法就给你想办法了。大连市西岗区人民法院认为，认购合同是独立的合同，是出卖人与买受人为约定将来订立商品房买卖合同而签订的合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。本案中，二原告与被告签订《中瑞香水湾认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应按其预约合同约定履行。二原告为购买被告开发的房屋依约向被告支付了定金50000元，但原、被告在签订《商品房买卖合同》前就各方承担违约金的数额及办理产权证的时间等事项未达成一致意见，致使《商品房买卖合同》未能订立，双方均无过错和违约行为，因此，原告要求与被告解除《中瑞香水湾认购书》和返还定金50000元的请求合理，予以支持。关于原告要求被告赔偿经济损失2200元和占用50000元期间的利息于法无据，不予支持。关于被告提出案涉认购书是因为二原告的原因导致合同无法履行，二原告为违约方，定金不同意返还一节，原、被告双方在认购合同中的定金，是用于担保将来签订《商品房买卖合同》的，该定金为《商品房买卖合同》的立约定金，如一方违约应按照定金罚则承担违约责任，但被告提供的证据不足证明双方未订立《商品房买卖合同》系二原告单方违约所致，故被告的上述观点，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，原审法院判决：一、解除原告高萍、赵承峰与被告中瑞置业（大连）有限公司签订的《中瑞香水湾认购书》。二、被告中瑞置业（大连）有限公司于判决生效之日起十日内返还原告高萍、赵承峰定金50000元。三、驳回原告高萍、赵承峰的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1205元（原告已预付），由原告高萍、赵承峰负担155元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担1050元。宣判后，中瑞置业公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，依法改判驳回高萍、赵承峰的诉讼请求或发回重审。其主要上诉理由是：1.一审判决采信的事实片面、错误，缺乏依据。双方签订的认购书是有效的，在该认购书中已明确约定，高萍、赵承峰对房产状况、环境、《商品房买卖合同》及补充协议以及其他交易条件均充分了解并接受。此后，高萍、赵承峰在中瑞置业公司多次催促下，以各种理由拒签《商品房买卖合同》。且高萍、赵承峰于2014年4月23日在中瑞置业公司再次催促下，明确表示不买房子。中瑞置业公司无奈向其二人邮寄了《通知》，表示将按照认购书约定的定金条款扣除相应的定金。2.高萍、赵承峰严重违约，导致认购书无法继续履行。一审判决未采信中瑞置业公司提交的录音证据，却采信了高萍、赵承峰提交的具有瑕疵的录音证据。另外，双方在签订认购书前，就已经对《商品房买卖合同》、《补充协议》等达成一致，现高萍、赵承峰要求更改合同不能成立。从中瑞置业公司多次录音证据显示，认购书未能继续履行，是高萍、赵承峰不想继续购买该房屋导致。3.一审判决适用法律错误。根据相关法律及司法解释规定，交付定金的一方若违约，无权要求返还。现本案系因高萍、赵承峰的原因导致合同无法继续履行，故定金不应返还。再者，高萍、赵承峰是按照不当得利的法律关系起诉，而判决最终依据《商品房买卖司法解释》，对法律关系适用错误。4.一审程序违法。高萍、赵承峰提供的录音证据，没有提供原件，且未经质证，一审采信属于程序违法。高萍、赵承峰表示服从原审法院判决。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉《中瑞·香水湾认购书》第5条约定：“如认购方未按时签订《商品房买卖合同》及相关协议并未缴纳购房款，则视为认购方自动放弃该商品房认购权，出卖方将不再为认购方保留认购的商品房，出卖方无须通知认购方即有权将该房屋另行出售于他人，认购方已缴纳的定金不予退还。”该条款系中瑞置业公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。该条款未遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，一方面剥夺了买受人依照法律规定可以免责的权利，加重了其违约责任，另一方面对出卖人的违约行为后果未作约束，免除了其违约责任，致使双方权利义务严重失衡，故该条款无效。但《中瑞·香水湾认购书》的其他条款仍然有关于定金的约定，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故案涉定金能否返还，取决于未能订立正式商品房买卖合同的原因。从业经一审庭审质证的视听资料可以看出，赵承峰在中瑞置业公司通知的2014年4月21日前即4月12日曾前往中瑞置业公司售楼中心、4月20日与中瑞置业公司经理秦浩通话，双方协商签订主合同。因赵承峰认为主合同约定的双方承担违约金的比例不对等及中瑞置业公司逾期办理产权证两年后的违约责任没有约定，要求对主合同进行更改，但双方未能达成一致意见。虽然双方约定定金条款的目的是保证在约定的期限内订立主合同，然此并不意味着作为买受人的高萍、赵承峰必须无条件地签订主合同，因为认购书中虽然对房屋价款、面积、位置等核心条款进行了约定，但仍存在大量的缺失条款或不确定条款。若主合同的条款在预约中已经有了约定，则双方当事人应当接受，否则即属于拒绝订立主合同，是对预约的违反；若主合同的条款在预约中无约定，则当事人协商不成的不能认为是任何一方当事人违反预约的约定，拒绝订立主合同。否则即剥夺了当事人的缔约自由，致使买受人必须无条件的接受出卖人提出的每一项主合同条款，有违合同法的诚实信用原则和公平原则。本案双方未能签订主合同的原因正是因为双方对主合同部分条款无法达成一致，而该上述无法达成一致的条款内容在预约中未有体现。中瑞置业公司虽主张将主合同的内容已在签订认购书时告知高萍、赵承峰，该二人在签订预约合同时已对主合同的内容包括违约责任的承担比例及逾期办证违约责任的约定有所了解，然其并未提供相关证据予以证明。故高萍、赵承峰不能接受在签订主合同时中瑞置业公司出示的其单方拟就的违约条款，双方对于未签订主合同均不存在违约。因不可归责于当事人双方的事由，导致主合同未能订立的，中瑞置业公司应当将定金返还高萍、赵承峰。一审法院支持高萍、赵承峰返还定金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以维持。关于中瑞置业公司提出系由于高萍、赵承峰的原因造成案涉商品房买卖合同没有签订一节，虽然从中瑞置业公司提交的录音证据中显示出高萍、赵承峰对购买案涉房屋曾犹豫不决，但此后赵承峰主动到中瑞置业公司售楼中心与该公司工作人员进行协商可见，高萍、赵承峰在经过迟疑后仍愿意与中瑞置业公司沟通协商签订主合同，只是由于双方就合同的部分条款未达成一致意见导致主合同未能签订，故对中瑞置业公司此项主张不予支持。中瑞置业公司的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1205元（上诉人预交），由上诉人中瑞置业（大连）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  霍 宏审 判 员  侯学枝代理审判员  刘冬艳二〇一四年十月二十八日书 记 员  王 亮