山东省曹县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1721民初2733号 原告：王兵，男，1973年9月25日出生，汉族，住曹县。 委托诉讼代理人：胡德生，曹县古营法律服务所法律工作者。 被告：姚衍杰（曾用名赵杰），男，1979年2月13日出生，汉族，户籍所在地曹县，现住江苏省苏州市高新区。 委托诉讼代理人：杨维强，河南福聚律师事务所商丘分所律师。 委托诉讼代理人：段洋河，河南福聚律师事务所律师。 被告：孙秀存，女，1949年7月25日出生，汉族，户籍所在地曹县，现住曹县。系被告姚衍杰之母。 第三人：徐继荣，男，1968年2月15日出生，汉族，户籍所在地曹县，现住曹县。 委托诉讼代理人：姜立民，山东汤都律师事务所律师。 原告王兵与被告姚衍杰、孙秀存房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月27日作出（2017）鲁1721民初4409号民事判决，姚衍杰、孙秀存、第三人徐继荣不服判决，提起上诉，山东省菏泽市中级人民法院作出（2018）鲁17民终608号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2018年10月9日、2019年4月3日公开开庭审理了此案。原告委托诉讼代理人胡德生，被告姚衍杰委托诉讼代理人杨维强、段洋河，被告孙秀存，第三人徐继荣委托诉讼代理人姜立民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王兵向本院提出诉讼请求：1、请求二被告继续履行合同，交付房屋；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年4月16日，原告与二被告签订房地产转让协议，约定二被告将其所有的位于曹县的院落一处转让给原告，价款45万元，付清房款时，被告将房地产的相关资料交给原告。当日又签订房屋租赁合同，被告方将转让给原告的房屋租赁继续使用,租赁期限一年。原告付清房款后，被告方将房地产相关资料原件全部交付给原告。租赁到期后，被告方反悔，不履行房地产转让协议。原告请求判如所请。 姚衍杰辩称，1、2013年4月16日之前，其向原告借款两笔共计26万元。2013年4月16日经结算，其为原告出具了金额为403600元的欠条，当时双方签订房屋转让协议，将房屋作价45万元对该欠款进行抵押担保，之后原告又两次借给4万元,双方只是民间借贷关系，不存在真实的房屋买卖关系，以签订房屋转让协议的方式为民间借贷提供担保。且原告就本案欠款纠纷 曾向曹县公安局报案，其被刑事拘留羁押期间其妻胡素新又重新给原告出具了还款计划，且已归还7万元；2、其与原告签订的房地产转让协议系无效合同，因该房屋属于其及父母的家庭共有财产，其母亲孙秀存不识字，其让母亲捺手印时也未向其说明是房屋转让，也没有让其他共有产权人签字；3、根据我国城市房地产管理法的规定，未享有土地出让使用权、也未取得房屋所有权证书的房产禁止转让。请求依法驳回原告的诉求。 孙秀存辩称，大约三年前，其与王兵、姚衍杰在女儿家房子里说话，说话过程中到厨房做饭去了，姚衍杰喊其按个手印，说是借王兵的钱，按完手印后又去厨房做饭了。其当时不知道牵扯房子的事，如果知道的话就不按手印了。 徐继荣述称：1、姚衍杰、胡素新夫妇于2014年1月20日与其签订房屋买卖合同，其支付了房款又装修了涉案房屋，现其及家人已合法占有并合法居住该房屋，双方签订的房屋买卖合同合法有效，要求被告姚衍杰继续履行合同；2、原、被告之间签订的房地产转让协议实为借款提供的担保，其双方签订的房屋买卖合同无效。请求依法驳回原告的诉求。 王兵对徐继荣陈述辩称，其与二被告签订的房产转让协议是双方真实意思表示，其付清房款时，被告依约将产权证书交付，其将该房屋回租给被告方，并收取了租金，原告方实际已经占有并控制了房屋，双方不再是民间借贷关系。第三人与被告签订协议在后，价格亦明显低于原、被告协商的价格，且该合同上胡素新的签名按印均为虚假，第三人与被告涉嫌以虚假的房屋买卖合同侵害原告的合法权益，构成了刑事犯罪和虚假诉讼。 姚衍杰对徐继荣陈述辩称，其与第三人之间不存在合法有效的房屋买卖合同关系，未实际收取第三人的任何款项，也不存在第三人占有该房屋并居住该房屋。其与第三人之所以签订房屋转让手续，是因为当时担心涉案房屋被其他人占有，又与第三人关系非常好，在经原告同意情况下才与第三人签订的转让手续，目的是房屋不被别人占有。其与第三人签订协议的时间是2016年，而不是2014年1月20日，其妻胡素新没有参与签字按印，该协议也是为了应付涉案房屋不因其他案件而被法院执行，请求法院驳回第三人的请求。 孙秀存针对徐继荣陈述辩称，涉案房屋没卖给徐继荣，其子姚衍杰也未收过徐继荣的钱。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的山东省菏泽市中级人民法院法庭调查笔录（第一次）复印件，被告及第三人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。2、被告提交的姚衍杰与胡素新离婚证复印件，原告无异议，本院予以采信。3、被告提交的姚衍杰之父姚同稳死亡注销证明、姚秀存重户口注销证明及其身份证复印件、户口本，原告及第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。4、第三人提交的房屋买卖合同、收据，合同所载明的签署时间与其当庭认可的实际签署时间不一致，且被告对该证据持有异议，第三人亦未提交其他相关有效证据证明，故对其证明效力不予确认。5、第三人提交的销货清单、收款收据及证明，均不能证明与本案具有关联性，本院不予采信。6、第三人提交的照片及电费缴费账单虽能证明其实际在案涉房屋居住生活过并且交纳电费的事实，但不能证明其与被告存在真实合法的房屋买卖合同关系。7、第三人提交的视听资料及微信聊天截图，但其未能提交相关有效证据证明原告对此内容认可，本院对其证明力不予确认。8、第三人提交的曹国用（2002）字第357号国有土地使用证、曹房权证曹城字第××号的房屋所有权证，经查询，曹县房地产管理局、曹县不动产登记中心未查询到该信息，第三人亦未提供其他有效证据证明其真实性，故本院对该组证据均不予采信。9、本院依法调取菏行复【1998】8号批复，经当事人质证均无异议，该证据与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。10、本院于2018年9月29日对郭伟的调查笔录，经当事人质证均无异议，本院对其证明力予以确认。11、曹县公安局受案登记表、立案决定书、拘留证，曹县公安局对姚衍杰的讯问笔录及王兵、胡素新、徐继荣、仝志刚、朱某等人的询问笔录以及姚衍杰出具的收据，王兵出具的收据、释放通知书、营业执照，还款计划、抵押协议、协议书等证据材料，当事人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。 根据当事人举证、质证和本院认证，结合当事人陈述，本院确认如下法律事实： 2013年4月16日，被告姚衍杰、孙秀存作为甲方与原告王兵作为乙方签订房地产转让协议，载明：经甲乙双方友好协商，甲方自愿将座落在曹县西关6队的院落一处，转让给乙方，该宗房地产价款共计45万元，房款一次性付清；待房款付清时，甲方将该宗房地产的相关材料一并交给乙方；空口无凭，立字为证，本协议一式二份，甲乙双方各执一份；其他未尽事宜，甲乙双方另行协商签订。姚衍杰、王兵分别签名捺印，孙秀存的名字由姚衍杰代签，孙秀存捺印，中人仝志刚、任鑫签名捺印。当天，姚衍杰为原告出具收据一份，载明：“今收到王兵购房款现金肆拾萬零叁仟陆佰元整（403600.00），收款人姚衍杰，2013年4月16号。”同日，王兵作为甲方（出租方）与姚衍杰作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同，就涉案房产出租给被告方，租赁期限为1年，从2013年4月16日起至2014年4月16日止；租金每月500元，每年6000元，一年一清，上房前交清；租赁期间如房屋出现破损，修缮费用由乙方负担，水电费用由乙方承担；双方达成此协议，即日生效，如有一方违约，应向另一方支付一年租金10%的违约金；本协议一式二份，甲乙双方各执一份，王兵和姚衍杰分别签名捺印。2013年4月21日、4月24日，原告分别支付给姚衍杰1万元、3万元，被告姚衍杰为原告出具收据二份，一份收据载明：“今收到购房款壹万元整（10000），收款人姚衍杰，2013年4月21号。”另一份收据载明：“今收到王兵购房款叁万元整（30000），收款人姚衍杰，2013年4月24号。”案涉房地产的宅基使用证明、证明材料、公证书、姚同稳（系姚衍杰之父，于2012年2月1日死亡）与他人签订的宅基地转让合同、姚同稳与西城社区六组签订的宅基地合同、宅基地登记表及1988年所发编号为02818的土地使用证原件，现由原告王兵持有。涉案土地已于1998年由曹县土地管理部门代政府收归国有，统一管理。 此后，姚衍杰与第三人徐继荣就涉案房产签订房屋买卖合同，合同载明:甲方姚衍杰、胡素新，乙方徐继荣，甲方将砖混结构房屋及附属设施、设备以及屋内包括家具等所有物品一起出售乙方，该房产的相关权益随该房产一并转让；甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币30万元整，本协议签订当日，乙方一次性支付甲方30万元，付款方式为现金；甲方保证上述房地产权属清晰、无争议，未被判决、裁定限制出售，不在建设拆迁范围内并已取得其他共有产权人同意；物业管理、水电、燃气、有线电视、电话等相关杂费，2014年1月20日前由甲方负责缴纳，2014年1月21日起由乙方负责，合同还约定了其他事宜。该合同署时间为2014年1月20日，合同上显示有甲乙及见证人朱某签名捺印。徐继荣提交的收到条载明：“今收到徐继荣购房款叁拾万元正（300000元），收款人姚衍杰，2014年1月20日。”姚衍杰称，该合同签订于2016年初，并非2014年1月20日，是为避免案涉房地产被案外其他债权人占有且经原告口头同意后才签订的，也没有收取徐继荣购房款。徐继荣称，其在2016年付清房款后销毁了原2014年协议，2016年补签了上述合同，其提交了自2016年9月至2017年3月间的缴纳电费转账记录及曹国用（2002）字第357号国有土地使用证、曹房权证曹城字第××号的房屋所有权证。 原告王兵发现第三人徐继荣在涉案房院居住，便向曹县公安局报案，称姚衍杰未向其告知的情况下，将其购买的案涉房屋又分别卖与徐继荣等人。曹县公安局以姚衍杰涉嫌诈骗于2016年7月29日立案侦查，姚衍杰被羁押期间，其前妻胡素新（离婚证显示姚衍杰与胡素新于2015年6月5日离婚）作为乙方与王兵签订协议书，并出具还款计划，协议书载明：“甲方王兵于2013.4.16号购得姚衍杰西关房产一处（现金450000元,肆拾伍萬元），后姚衍杰又将该房产卖与他人，因房屋纠纷致姚衍杰在押，后家属积极与甲方联系调解，签订了还款计划，甲方表示调解，暂不追究姚衍杰的刑事责任，乙方在两个月之内把房屋购房款或者房产还给王兵，合同如能正常履行的话，不再追究姚衍杰的法律责任，2016.9.1号。”还款计划载明：“胡素新于2016.9.1号借王兵现金肆拾伍萬元，由其姐夫（注：指姚衍杰姐夫，下同）仝志刚担保并由西关一处地皮做抵押，另签有抵押协议1份，欠款分两年还清，2016年农历腊月20前还拾萬元，余款2018年9月1号前还清，借款人胡素新，2016.9.1号。”王兵为胡素新出具一份协议书载明：“因姚衍杰在押期间，由其妻子胡素新代签协议，姚衍杰出来以后，如把房子归还给王兵，则王兵把借条还给胡素新，如付给王兵购房款，借条及购房手续一并返还。”同日，仝志刚出具抵押协议：“今胡素新借王兵现金肆拾伍萬元（￥450000元），由仝志刚担保，仝志刚自愿签订抵押协议一份，由西关大队六队一块地皮做抵押，前面姚衍杰、后面水沟，仝志刚保证该地皮无任何纠纷，如到期胡素新不能归还欠款，该地皮归王兵所有，任何人不得干涉，如有纠纷由仝志刚负责处理，仝志刚，2016.9.1号。”原告在该抵押协议上签署“如姚衍杰能归还王兵房屋或购房款，王兵把抵押协议还给仝志刚”的字样。2016年9月1日，胡素新交付王兵7万元，王兵出具收据一份，载明：“今收到胡素新房屋租金及房屋损失赔偿金柒万元整，王兵，2016.9.1号。”2016年9月2日，姚衍杰被释放。此后，被告方亦未向原告返还房款也未归还涉案房屋。原告诉请被告履行房地产转让协议，交付房屋。第三人徐继荣于2017年9月16日提交书面申请，以其对案涉房产具有独立请求权为由，申请参加诉讼。孙秀存称，其在外地居住生活二、三年，对姚衍杰与胡素新离婚、姚衍杰被拘留以及胡素新与原告签订协议等事情均不知情，2017年2月从外地回来，发现涉案房屋被徐继荣及家人占用，为此发生争执撕打，并向公安机关报案。被告姚衍杰称涉案房屋共有人不止二被告，还有姚秀存、姚云、胡素新，房地产转让协议未经其他共有人签字同意。2017年12月27日，本院经审理作出（2017）鲁1721民初4409号民事判决，孙秀存等不服判决，提起上诉，上诉于山东省菏泽市中级人民法院，二审期间，姚秀存作为孙秀存的代理人参加诉讼，未主张其系涉案房产共有人。 另查明：姚衍杰在曹县公安局对其讯问笔录中陈述：2010年，其和合伙人陆续向王兵借款10万元，月息1.5%。2011年，经散伙结算由其偿还向王兵所借本金及两年利息36000元。2013年3月份，王兵向其催要借款，并知晓其曾向赵文忠借款20万元并将涉案房屋抵押给赵文忠的事情，二人便协商由王兵代偿借款，将涉案房屋卖与王兵。经赵文忠同意，王兵代其偿还借款20万元，赵文忠向其返还了房屋买卖合同及欠条。除此之外，王兵又代其偿还借款7万元。2013年4月份，其与母亲孙秀存与王兵签订了房地产转让协议，价款45万元，任鑫及其姐夫仝志刚系中间人。当日，其向王兵提出租赁该房屋居住的要求，并签订了房屋租赁合同，后王兵又给付其现金4万元。剩下的部分算是提前扣除房屋租金，与王兵之间的账目就此算清，等于王兵支付了45万元。2015年12月份，其让王兵搬进涉案房院居住，王兵未搬入居住。为了不让其他债权人占据该房院，2015年12月底其就让徐继荣搬进居住，二人还协商需要签订房屋买卖协议以证明房屋卖与徐继荣，为显真实，二人将合同日期签为2014年1月20日，让其妹夫朱某签字做见证人，其并为徐继荣出具一份30万元的收到条。王兵后来知道了徐继荣搬进居住的事情。 王兵在曹县公安局对其询问笔录中陈述：姚衍杰曾向其借款10万元，姚衍杰称其无钱还款，问其是否想要位于曹县西关院落，最终经协商房款为45万元，姚衍杰母子与其签订了房屋转让协议，姚衍杰的姐夫仝志刚、其朋友任鑫系中间人，姚衍杰把房院的钥匙交付了，但提出其母亲没有地方住，想租赁该房院继续居住。考虑到妻子和孩子都在古营集镇老家居住生活，自己平时也在老家上班，便同意了姚衍杰的请求，并签订了房屋租赁合同，就把房子的钥匙又交给了姚衍杰。租赁合同到期，姚衍杰家人也搬出去了，其给姚衍杰的姐夫仝志刚说让他帮忙把这套房子卖出去，就把房子的钥匙给他了，以方便买房人看房，但一直没有卖出去。后来姚衍杰打电话说要把房子买回去，先给10万元的定金，但一分钱也没给。2016年2月6日，其打电话要房院钥匙去贴春联，姚衍杰不让去，说是房子里住着人。后来到房子那里看看到底有没有人住，去了以后才知道徐继荣在那里住，徐继荣说姚衍杰把房子卖给他了，其便联系姚衍杰，给他说要么给房子，要么给钱。后来，联系不上他了，就来报案了。 胡素新在曹县公安局对其询问笔录中陈述：姚衍杰系其丈夫，知道房子卖给了王兵，卖房子的钱投资到经营的电子厂了。房子是否又卖给其他人，其不清楚。 仝志刚在曹县公安局对其询问笔录中陈述：其系姚衍杰姐夫，大约三年前房子卖给一个叫王兵的人了，其作为中间人在房地产转让协议上签字了。后来，王兵让其帮忙卖这套房子，要卖45万元左右，不过没有卖出去。 徐继荣在曹县公安局对其询问笔录中陈述：2013年2月，姚衍杰通过其妹父朱某与其取得联系，借款5万元，借款人是朱某，实际使用人是姚衍杰。借款到期后，朱某和姚衍杰一直未还钱。2014年姚衍杰提出无钱偿还，想把西关的一处房子卖给他，经协商价款30万元。2014年1月20日，其与姚衍杰、胡素新夫妇签订了房屋买卖合同，除去姚衍杰原欠的5万元，其又支付了25万元，姚衍杰出具了30万元的收到条。2018年4月4日，徐继荣在山东省菏泽市中级人民法院法庭调查笔录（第一次）中陈述，2014年支付20万元，在后来入住时又给了10万元，30万元的收到条是2016年2月份左右出具的。 本院认为：原告与二被告签订房地产转让协议之前，原告与被告姚衍杰存在借贷关系，本院对该事实予以确认。就借款数额，姚衍杰在公安机关的讯问笔录中陈述其向王兵借款10万元，月利率为1.5%，2013年4月16日双方进行本息结算，两年利息为36000元。双方对该利息的约定及结算均不违背《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的利率保护上限，并经双方协商将先前的借款本息转化为购房款，这足以表明双方同意终止原有的借贷关系，结合原、被告及中间人仝志刚在公安机关的陈述，三方的陈述印证了涉案房产卖与王兵，仝志刚作为中间人在房地产转让协议上签名，应被告方的请求，原告将该房屋回租给被告使用，租赁期限届满后，原告又委托仝志刚出售该房产的事实。二被告主张签订房地产转让协议不是其真实意思表示，但未提供足以反驳的证据予以证明。二被告将涉案房产出售给原告，原告也具有购买的真实意愿，该交易行为并非为借贷关系提供担保，这既不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的适用情形，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。除上述将借款本息转化为购房款外，原、被告又协商用以下三种方式支付了剩余购房款，原告代被告偿还借款27万元、直接支付房款40000元、从房款中扣除租金4000元。原告按照双方协商的方式支付了涉案房产的相应对价，其已履行了支付房款的义务，足以证实原告与二被告之间并不存在恶意串通、损害他人利益的情形。涉案房款由谁持有，如何分割，均是涉案房产共有人之间的事务，与原告无关。被告方称姚秀存、胡素新系涉案房产的共有人，依据在案的现有证据证实姚秀存、胡素新对二被告将涉案房产出卖给原告并收取房款的事实是知情的，但均未主张其系涉案房产的共有人，若该二人系真实的房产共有人，基于二被告处分涉案房产的事实，可依法向二被告另行主张权利。被告方并称姚云系姚同稳、孙秀存收养的子女，基于姚同稳去世的事实，其有权继承涉案房产，也是涉案房产的共有人。依据《中华人民共和国收养法》第六条规定，收养人应当具备无子女的条件，而姚同稳、孙秀存却生育有两个子女，故不具备收养子女的法定条件，依据上述法律规定，姚同稳、孙秀存与姚云之间并未依法成立收养关系，不能适用父母子女关系的规定，故被告方的主张不能成立。涉案土地已于1998年收归国有，该房地产转让协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。综上所述，原、被告签订的房地产转让协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，故涉案的房地产转让协议于2013年4月16日成立并生效。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。在姚衍杰、孙秀存不知情的情况下，胡素新与原告王兵签订协议、出具还款计划等，在未取得授权的情况下，自行变更原房地产转让协议，而在诉讼期间，原、被告均未提交经二被告进行追认的相关有效证据，故对二被告不发生法律效力。被告方已于2013年4月16日将涉案房产交付给原告，原告并回租给被告，该事实足以印证被告已履行了交付房屋的义务，且涉案房地产的相关资料现由原告持有，原告请求被告履行合同，并交付房屋，无事实依据，本院不予支持。 关于姚衍杰与第三人签订的房屋买卖合同，姚衍杰称签订该合同的初衷是担心房屋被案外其他人占有，让第三人暂时保管，其与第三人之间不存在真实的房屋买卖合同。第三人对此否认，称其向姚衍杰支付了房款，但支付时间、金额，前后陈述相矛盾，其亦未提供相关有效证据证明，结合第三人提供的电话录音，能够证明第三人与姚衍杰存在恶意串通，损害其他人合法利益的情形，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该房屋买卖合同为无效合同，第三人据此申请被告姚衍杰继续履行合同的请求，本院不予支持。 依据上述法律、司法解释及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告王兵的诉讼请求； 二、驳回第三人徐继荣的请求。 案件受理费8050元，由原告王兵负担。第三人参加诉讼案件受理费5800元，由第三人徐继荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  郭红玲 人民陪审员  宋效民 人民陪审员  李香勋 二〇一九年六月十七日 书 记 员  王玉柱