广西壮族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2014）桂民提字第91号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：柳州农工商有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。法定代表人：兰永松，该公司董事长。委托代理人：黄礼军，该公司职员。委托代理人：兰亮生，广西衡生律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：柳州都乐农牧渔业开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。法定代表人：彭祥勇，该公司董事长。委托代理人：何艺，该公司董事长助理。委托代理人：ＸＸ刚，广西华尚律师事务所律师。再审申请人柳州农工商有限责任公司（以下简称农工商公司）因与被申请人柳州都乐农牧渔业开发有限公司（以下简称都乐公司）租赁合同纠纷一案，不服柳州市中级人民法院（2013）柳市民二终字第295号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年6月6日作出（2014）桂民申字第107号民事裁定，裁定提审本案。本院提审后依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭审理了本案。农工商公司的委托代理人兰亮生，都乐公司的法定代表人彭祥勇及委托代理人何艺、ＸＸ刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：1991年12月17日，原柳州市大桥园艺场（出租方）与台湾欧吉集团股份有限公司（承租方）签订了一份《租赁果园合同》，内容为：“租赁方与承租方为促进大陆和台湾地区的经济技术交流，以利于海峡两岸的共同繁荣，根据《关于鼓励台湾同胞投资的规定》参照租赁经营条例的基本精神，本着平等互利协商一致的原则，签订本合同，经营目的是农业科技开发、果树改良、农产禽畜水产养殖加工、饲料加工等。一、租赁亩数及租金：1、承租二良沙梨园100亩；2、沙梨园按实际使用100亩×3万×1%=第一年租金即3万元，第二年租金不变，从第三年起每年递增0.1%，当累计增到2%时停止递增第十年后递增数另议，另广西美校后100亩耕地为发展预留地，租期与租金另行商定；3、每年租金分两次交清，第一次为每年6月底前，第二次为每年12月底。二、租赁期限：从1992年1月1日起至2022年12月底止共30年，30年后可按情况优先承租，如承租方不再承租，无条件交回出租方。三、交接手续办法：1、双方实地测量，打下场界桩，造册登记；2、在地形图上由场用红线标出位置、范围。四、承租方在租赁范围内，成立独资经营的企业“都乐农场”。五、承租后的经营目标：在承租范围内进行开发性经营即根据实际情况分阶段进行果树改良、禽畜水产养殖及加工业，并引进各种良种和技术，所需资金全部由承租方负责。六、承租方提供房屋两套价值10万元作为承租的抵押；七、双方的权利义务：出租方的权利，根据上级有关部门分配给出租方的副食品生产计划，经双方协商，可分配一定数量的生产任务由承租方完成；承租方的权利，根据农业科技、养殖工作的需要在承租范围内和合适的地方自行规划，设计兴建各种科研、生产、生活设施，所兴建的上述设施在租赁期满后的处置办法，在合同期满一年后根据法律规定另行商定；出租方的义务，在与广西美校相接100亩土地上先提供10亩土地，并协助承租方办妥一切手续，所需费用由承租方承担；八、合同的变更和解除：1、如经营范围、目标未达到预期效果，双方可协商变更合作项目、内容，解除旧合同，签订新合同；2、国家根据公益事业的需要征用租赁范围内的土地时，要经双方协商后依照法律规定的程序进行，如按法律规定需要变更合同时，必须给承租方相应的补偿。九、违约责任：1、属出租方的责任不能依合同按时提供承租经营所需的土地，要逐月扣减租金；2、属出租方干涉承租方经营活动自主权造成损失时，按实际损失金额承担全部赔偿责任；3、承租方不按时交纳租金时，每拖欠一天按应交租金额的5%处以罚款；4、承租方欠交租金和违约金不能交纳时，以承租方提供的抵押房屋抵交，抵押财产不足抵交时，以在承租土地中添置的资产和其他财产抵交。十、其他事项：承租方兴办独资企业的合法手续由出租方予以协助办理；承租方因不可抗力的自然灾害遭受损失时，应及时向出租方通报，经查属实后双方协商给予适当减免租金。1992年5月、6月，柳州市人民政府、原广西对外经济贸易委员会分别作出柳政函（1992）44号《关于对台湾欧吉集团股份有限公司申请兴办独资企业“柳州都乐农牧渔业开发有限公司”的批复》和桂经贸资（1992）99号《关于同意设立外资企业“柳州都乐农牧渔业开发有限公司”的批复》，同意成立都乐公司。都乐公司于1992年5月14日取得企业法人营业执照，企业类型为独资经营（台资），经营范围为果树改良，种植、销售农作物，饲养家禽，淡水养鱼，农副产品加工销售，饲料加工，种植、经营花卉苗木及自然观赏游乐项目，经营期限自1992年5月27日至2022年12月7日。上述租赁合同签订后，原柳州市大桥园艺场依约交付约定的租赁土地，租赁土地实际由都乐公司经营管理使用。1996年8月20日，都乐公司向原柳州市大桥园艺场送达文件称因7.l9洪灾造成都乐公司遭受重大损失，请求免交1996年下半年及1997年全年的租金。原柳州市大桥园艺场于1996年9月l9日称只同意减免96年度下半年一个月的租金。一审法院另查明，1999年2月，柳州市人民政府下发柳政函（1999）19号《关于同意柳州市农工商联合公司、柳州市大桥园艺场、柳州市洛维园艺场合并组建柳州农工商有限责任公司的批复》，同意柳州市农工商联合公司、柳州市大桥园艺场、柳州市洛维园艺场合并组建为国有独资有限责任公司农工商公司，农工商公司成立后原柳州市农工商联合公司、柳州市大桥园艺场、柳州市洛维园艺场的债权债务统一由农工商公司承担。2006年，农工商公司因建设职工拆迁回建住宅小区，在都乐公司租赁的场地附近进行基础施工，双方为此发生纠纷，经有关部门协调，双方未能达成协议。现农工商公司诉至该院，以都乐公司在履行合同过程中未按合同约定交纳租金，且在承租土地上改变土地用途，致使合同约定的改良果树及农业科技开发的目的无法实现为由，要求都乐公司交还租赁的土地。在本案诉讼期间，农工商公司向该院申请对都乐公司实际使用的土地面积进行测绘，经法院依法委托，柳州市国土资源信息测绘所经测绘后作出地籍测量说明，测量所得土地面积为139.076亩。农工商公司为此支付测绘费29476.57元。农工商公司要求对139.076亩沙梨果树的直接经济损失进行司法鉴定，经该院依法委托，广西众益资产评估有限公司于2008年7月10日作出桂众鉴字（2008）3010号《关于柳州农工商有限责任公司与柳州都乐农牧渔业开发有限公司租赁果园合同涉及的大桥园艺场139.076亩沙梨园果树损失的鉴定报告》，鉴定结论为：以2007年12月5日作为鉴定基准日，在持续使用前提下，评估资产的139.076亩沙梨园果树在标准的种植和生长情况下的直接经济损失鉴定价值为1248434元。都乐公司向该院申请对本案所涉及的100亩土地上的现有财产及100亩租赁土地未来14年的收益损失进行司法鉴定，经该院依法委托，广西众益资产评估有限公司于2008年4月21日作出桂众鉴字（2008）3009号《关于柳州农工商有限责任公司与柳州都乐农牧渔业开发有限公司租赁果园合同涉及的大桥园艺场100亩租赁土地未来14年收益损失的鉴定报告》，鉴定结论为：以2007年12月5日作为鉴定基准日，树苗花卉的评估价值为2926394元、地上建筑物的评估价值为467845元、构筑物的评估价值为178528元、100亩农用地未来14年收益的鉴定价值为694845元，合计4267612元。关于都乐公司交纳租金情况，都乐公司已交纳1992年至1995年、1996年上半年、1998年下半年度、1999年上半年度、2000年下半年度、2001年上半年度至2006年上半年度的租金。一审法院审理认为：原柳州市大桥园艺场与台湾欧吉集团股份有限公司于1991年12月17日签订的《租赁果园合同》，系当事人真实意思表示，属有效合同，受法律保护。合同签订后，台湾欧吉集团股份有限公司申请成立都乐公司并办理了相关行政审批手续，由都乐公司作为《租赁果园合同》的承租方对合同享有权利及履行义务。在《租赁果园合同》的履行过程中，合同约定的租赁土地也实际由都乐公司经营管理使用，并由都乐公司向农工商公司交纳租金，该院对都乐公司的合同主体地位予以确认。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：l、《租赁果园合同》有效租赁期限是多少年？2、农工商公司本诉的各项诉请是否应予支持？都乐公司反诉的各项诉请是否应予支持？针对争议焦点1，该院认为，原柳州市大桥园艺场与台湾欧吉集团股份有限公司于1991年12月17日签订的《租赁果园合同》，依据当时法律未对租赁合同的有效租赁期限作出限制性规定，但根据1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（一）》第一条的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。因合同法实施之前法律法规对租赁期限并无限制性规定，本案《租赁果园合同》的有效期间应自《中华人民共和国合同法》实施之日（1999年10月1日）起计算20年的租赁期限。故《租赁果园合同》有效租赁期限应截止至2019年9月30日。针对争议焦点2，该院认为，现农工商公司以都乐公司在履行合同过程中未按合同约定交纳租金，且在承租土地上改变土地用途，致使合同约定的改良果树及农业科技开发的目的无法实现为由，要求都乐公司交还租赁的土地。从本案查明的事实来看，首先，农工商公司主张都乐公司擅自砍掉100亩沙梨园果树并改变承租土地的用途用于经营苗圃，但农工商公司并未能举出移交清单等证据证实其在交付租赁土地同时将100亩沙梨园果树交付给都乐公司，即使农工商公司交付果树的事实存在，同时也存在自然灾害、种植技术等因素对果树种植、改良造成不利影响，都乐公司在租赁土地上经营苗圃，并未违反《租赁果园合同》对于承租土地后的用途、经营目标的约定；其次，都乐公司从2006年7月开始未向农工商公司交纳租金是事实，但综合考虑在合同履行过程中存在的客观因素和出现的实际情况，如2006年农工商公司因建设职工拆迁回建住宅小区，在都乐公司租赁的场地附近进行基础施工，双方为此发生纠纷后至今未能达成协议，农工商公司建房虽必须获得政府相关行政管理部门审批，但对都乐公司的生产经营活动也确实产生一定的影响，且鉴于《租赁果园合同》签订时的背景、目的，考虑到都乐公司已经营租赁土地达十余年，也设计兴建了各种科研、生产、生活等设施投入了大量资金，都乐公司也表示了希望继续履行合同并交纳租金。如解除合同不利于农工商公司、都乐公司双方的生产经营发展，基于保护合同当事人的合法权益、维护社会经济秩序的原则，农工商公司要求都乐公司交还土地的诉请，该院不予支持。但都乐公司应向农工商公司缴清欠付的租金，农工商公司从2006年7月开始主张租金并按每亩1000元／年计算，其主张的租金标准不符合合同约定，应按合同约定的租金计算标准计算。根据《租赁果园合同》关于租金的计算标准的约定为沙梨园按实际使用l00亩×3万×l％=第一年租金即3万元，第二年租金不变，从第三年起每年递增0.1%，当累计增到2%时停止递增第十年后递增数另议，即2006年7月至12月为15195元、2007年度为30420元、2008年度为30450元、2009年度为30480元、2010年度为30510元，2011年度为30540元，2012年度为30570元，2013年1月至6月为15300元，合计213465元。经测绘都乐公司实际使用的合同约定以外的39.076亩土地，可参照合同约定的租金标准计算，由都乐公司支付从占用之时起的租金给农工商公司，即1992年度和1993年度为23445.6元、1994年度为11734.52元、1995年度为11746.25元、1996年度为11757.97元、1997年度为11769.69元、1998年度为11781.41元、1999年度为11793.14元、2000年度为11804.86元、2001年度为11816.58元、2002年度为11828.31元、2003年度为11840.03元、2004年度为11851.86元、2005年度为11863.47元、2006年度为11875.20元、2007年度为11886.92元、2008年度为11898.64元、2009年度为11910.36元、2010年度为11922.08元，2011年度为11934元，2012年度为11945.93元，2013年1月至6月为5978.93元，合计254385.75元。农工商公司因本案支出的土地测绘费29476.57元，也应由都乐公司承担。农工商公司主张的100亩沙梨园果树损失，不符合客观规律，该院不予支持，农工商公司因此支出的评估费用自行承担。针对争议焦点3，该院认为，因合同继续履行，都乐公司反诉要求农工商公司赔偿100亩租赁土地上现有财产及未来14年的收益损失，该院亦不予支持，都乐公司因此支出的评估费用自行承担。都乐公司要求拆除租赁土地附近建筑物、恢复原有道路，不属于人民法院民事案件受案范围，本案不作实体处理。综上所述，柳州市鱼峰区人民法院（2007）鱼民初（一）重字第1092号民事判决如下：一、确认原柳州市大桥园艺场与台湾欧吉集团股份有限公司于1991年12月17日签订的《租赁果园合同》的有效租赁期限至2019年9月30日；二、都乐公司应向农工商公司支付土地租赁费用共计人民币467850.75元；三、都乐公司应向农工商公司支付土地测绘费用人民币29476.57元；四、驳回农工商公司的其他诉讼请求；五、驳回都乐公司的反诉请求。本诉案件受理费人民币24100元（农工商公司已预交），由农工商公司负担15000元，由都乐公司负担9100元；反诉案件受理费人民币22650元（都乐公司已预交），由都乐公司负担。农工商公司不服一审判决，上诉称：一、原审认定农工商公司没有移交沙梨树给都乐公司，农工商公司要求都乐公司赔偿沙梨树损失不符合客观规律是完全错误的。首先，原审法院认为没有移交清单就否定沙梨树的存在是有意歪曲事实。双方合同明确规定将100亩沙梨树交给都乐公司承租使用，没有必要另行写移交清单。合同第五条也规定，都乐公司承租后应“进行果树改良……”。其次，原审法院认为即使有沙梨树存在，因自然灾害、技术因素等影响种植和改良，纯属主观臆断，没有任何事实依据。都乐公司在租赁期间从未向农工商公司提出相关问题，在本案诉讼中也未提出过。再次，原审法院认为种植经营苗圃符合《租赁果园合同》的约定，没有事实依据。《租赁果园合同》没有任何条款允许都乐公司毁掉沙梨树而改种苗圃。在签合同时，农工商公司就已将沙梨树移交给都乐公司，都乐公司毁掉果树，应当按照评估结论赔偿损失。二、原审认定农工商公司从2006年7月开始主张租金错误。原审判决已经明确载明农工商公司的诉讼请求第4项为判令都乐公司支付长期拖欠的租金246850元（从合同生效以后开始至2011年12月底止）。因此，都乐公司应向农工商公司支付土地租赁费246850元及土地占用费990134元。土地租赁费是按照合同约定的方式从合同生效时计算至2011年底，都乐公司实际拖欠租赁费246850元。土地占用费是因都乐公司多占用农工商公司土地39.076亩，农工商公司按照每亩每年1000元的标准从1992年1月计算到2013年6月，共840134元；再加上合同约定的100亩，从2012年1月开始至2013年6月按照每亩每年1000元的标准计算占用费，共150000元，两项合计土地占用费是990134元。三、原审法院认定都乐公司拖欠租金是因农工商公司建房等因素影响所致，与事实完全相悖。首先，2007年农工商公司才开始在租赁土地15米外建房，而都乐公司早在1993年起就欠交租金，至2006年7月农工商公司建房之前，已累计欠交租金94480元。显然，都乐公司拖欠租金与农工商公司建房毫无关联。其次，都乐公司没有任何证据证实农工商公司建房对其生产经营造成影响。再次，在农工商公司提起诉讼之前，都乐公司也从未向农工商公司反映过该情况。四、原审法院适用法律错误。既然《租赁果园合同》是合同法实施前成立的租赁合同，原审法院认为根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（一）》第一条的规定，本案需适用《中华人民共和国合同法》，那按照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，《租赁果园合同》有效租赁期限就应从生效之日起计算20年，即从1992年1月1日起至2011年12月底止，超过部分无效。但原审却认定《租赁果园合同》的有效期间自合同法实施之日起计算20年，即从1999年10月1日起计算20年。如果按此认定，《租赁果园合同》就应是1999年10月1日才成立，从1992年1月1日起至1999年9月30日止的《租赁果园合同》无效、不成立，合同前面时间段无效，中间时间段有效，后面时间段又无效，显然是不可能的，是荒唐的。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院维持一审判决第五项，撤销一审判决第一、四项，变更一审判决第二项为都乐公司向农工商公司支付土地租赁费246850元及土地占用费990134元，变更一审判决第三项为都乐公司向农工商公司支付土地测绘费29476.57元及沙梨果树损失评估费7800元，确认《租赁果园合同》有效期限为20年即从1992年1月1日起至2011年12月31日止，判令都乐公司搬出场地、清理完毕地面附着物、并将场地交回农工商公司使用，判令都乐公司赔偿沙梨园果树损失1248434元，判决由都乐公司承担本案的诉讼费用。都乐公司答辩称：一、双方签订的合同第一条第一款已经明确约定租赁物就是土地，沙梨园100亩只是租赁土地的名称和亩数，农工商公司不可能将沙梨树交给都乐公司，而且本案中没有证据证明农工商公司将沙梨树交给都乐公司，也没有证据证明都乐公司存在损毁沙梨树的行为，因此，农工商公司要求都乐公司赔偿沙梨园果树损失和评估费用没有事实和法律依据。二、农工商公司主张2006年之前的租赁费已经超过了诉讼时效，不应该得到支持，而且农工商公司在原一审中明确表示放弃1996年至1997年的租金。一审法院对2006年至2013年租赁费用的计算，都乐公司认可，但都乐公司不存在超范围使用土地的问题，都乐公司使用的139.076亩土地都在双方划定的红线范围内，不应当再支付39.076亩土地的占用费。三、本案的租赁期限应该是到2022年12月，因为合同是双方的真实意思表示，没有违反当时的法律规定。由于租赁期限尚未届满，农工商公司要求返还租赁物是没有法律依据的。综上，请求驳回农工商公司的全部上诉请求。二审期间，上诉人农工商公司对一审查明的事实有如下异议：一审查明“2006年，农工商公司因建设职工拆迁回建住宅小区，在都乐公司租赁的场地附近进行基础施工，双方为此发生纠纷”不是事实，双方没有发生纠纷。农工商公司没有提交新的证据。都乐公司对一审查明的事实没有异议，也没有提交新的证据。针对上诉人农工商公司就一审查明事实提出的异议，二审法院认为：根据都乐公司于2006年9月17日向柳州市商务局出具的《关于柳州市农工商公司挖路建房堵门的情况报告》以及农工商公司于2006年11月13日向柳州市招商促进局出具的《关于柳州市都乐农牧渔开发有限公司有关投诉情况的答复》，可以认定都乐公司确因农工商公司施工问题向相关部门投诉，双方也未能就此协商一致，因此一审法院认定双方发生纠纷并无不当。一审法院查明事实属实，予以确认。二审法院认为：综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、双方签订的《租赁果园合同》租赁期限如何认定；二、农工商公司要求都乐公司支付土地租赁费246850元及占用费990134元是否应当支持；三、都乐公司是否应当向农工商公司赔偿沙梨园果树损失1248434元及评估费7800元；四、农工商公司要求都乐公司返还租赁物是否应当支持。关于争议焦点一。本案《租赁果园合同》签订于《中华人民共和国合同法》实施以前，双方约定租赁期限为三十年并不违反当时法律的强制性规定；但本案双方约定的租赁期限跨越《中华人民共和国合同法》实施前后，并且在《中华人民共和国合同法》实施后仍然超过二十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条以及《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（一）》第一条之规定，本案租赁合同可以适用“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定调整，一审法院确定本案《租赁果园合同》从《中华人民共和国合同法》开始实施的1999年10月1日起计算20年为有效租赁期限并无不当，二审予以维持。《租赁果园合同》约定的从2019年10月1日起往后的租赁期限无效，其他部分合法有效。关于争议焦点二。农工商公司将租赁物交付给都乐公司使用，都乐公司应当按照约定及时支付租金。双方当事人均认可都乐公司从2006年7月始未支付租金，一审法院按照双方约定的租金计算方式判决都乐公司向农工商公司支付2006年7月至2013年6月的租金213465元正确，应予以维持。对于农工商公司主张都乐公司欠付1997年-2000年期间的租金75390元，因双方《租赁果园合同》确实约定“承租方因不可抗力的自然灾害遭受损失时，应及时向出租方通报，经查属实后双方协商给予适当减免租金”，都乐公司也实际向农工商公司提出过免交租金的请求，而农工商公司在本案诉讼之前并未明确提出异议，也没有明确要求都乐公司交纳该部分租金，故对该部分租金，不予支持。对于农工商公司主张的土地占用费，因双方租赁合同有效租赁期限至2019年9月30日止，故对农工商公司主张从2012年1月开始按照每亩每年1000元的标准计算土地占用费，不予支持；但因双方约定的租赁土地面积是100亩，而都乐公司实际使用的土地面积是139.076亩，对于都乐公司超过合同约定使用的39.076亩土地，一审法院参照合同约定的租金计算方式，判决都乐公司支付从占用之时起至2013年6月的租金254385.75元亦无不当，应予以维持。农工商公司主张按照每亩每年1000元的标准计算，没有充分的事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点三。虽然《租赁果园合同》第一条第一款约定承租方“承租二良沙梨园100亩”，第二款约定“沙梨园按实际使用100亩”来计算租金，但第一，该合同第一条也明确载明双方约定的是“租赁土地亩数及租金”；第二，合同第七条约定承租方可以“根据农业科技、养殖工作的需要在承租范围内和合适的地方自行规划，设计兴建各种科研、生产、生活设施”，并未涉及土地上有沙梨树以及沙梨树如何处理的任何约定；第三，合同也没有对租赁期限届满后如何返还沙梨树等相关事宜作出约定；第四，农工商公司没有提供充分的证据证实其交付给都乐公司使用的土地上全部种植有沙梨树，故对农工商公司要求都乐公司赔偿沙梨园果树损失1248434元及评估费7800元的主张，不予支持。关于争议焦点四。农工商公司认为《租赁果园合同》有效租赁期限至2011年年底已经届满，故要求都乐公司返还租赁物，但如上所述，本案租赁合同有效租赁期限至2019年9月30日止，故对农工商公司该主张不予支持。综上所述，农工商公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，不予支持；一审法院认定事实清楚，判决并无不当，依法应予维持。柳州市中级人民法院（2013）柳市民二终字第295号民事判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24100元（农工商公司已预交），由农工商公司负担。农工商公司不服二审判决，向本院申请再审称：一、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）明确规定：“租赁期不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”而双方1991年12月17日签订的租赁合同则规定30年。既然二审也认可应适用《合同法》的规定，那么，根据《合同法》以上的规定，双方1991年12月17日签订的合同就只能是从1992年1月1日生效至2011年12月31日的20年，超过部分无效，而不可能从《合同法》生效时起算。因《合同法》生效时，双方的租赁合同就已存在，而不是双方在《合同法》生效时才签订合同，发生法律关系。因此，二审以《合同法》生效时作为双方合同的起算时间，是明显与《合同法》的规定相违背的。既然合同至2011年12月31日期满，那么，超期限使用就是非法占用，非法占用依法应予以返还。二、二审法院认为“双方当事人均认可都乐公司从2006年7月始未支付租金”，又认为“对于农工商公司主张都乐公司欠付1997年—2000年期间的租金75390元，因双方《租赁果园合同》确实约定‘承租方因不可抗力的自然灾害遭受损失时，应及时向出租方通报，经查属实后双方协商给予适当减免租金’，都乐公司也实际向农工商公司提出过免租金的请求，而农工商公司在本案诉讼之前并未明确提出异议，也没有明确要求都乐公司交纳该部分租金，故对该部分租金，不予支持”，认定不但自相矛盾，也与一审查明的事实不符，二审这一认定是完全错误的。三、由于双方合同（租赁100亩合同）有效期至2011年12月底止。那么逾期不撤出自然是非法占用，非法占用依法就应支付占用费。又由于租赁合同规定为100亩，而都乐公司实际占用却为139.076亩，超占39.076亩，超占部分，理应从超占时起支付占用费。且超占部分依法应参照同地段土地的租金标准计算，即每年每亩1000元，而不能按原标准计算。因此，合同规定的100亩在2011年12月底前按原合同标准计算，而超过部分即2012年1月—2013年6月部分，依法应按农工商公司提供的同地段承租场地的覃美珍、莫尚高等人交纳的租赁费标准计算，即每亩每年1000元，为100亩×1.5年×1000元=15万元。同理，39.076亩则从1992年1月1日起至2013年6月止，共21.5年，依法就应支付39.076亩×21.5年×1000元=840134元。两项合计就应为990134元。四、二审法院以双方合同第一、第七条及合同没有规定租赁期满后如何返还沙梨树等为由，认定都乐公司不用向农工商公司支付沙梨树损失的赔偿费等，这一认定既有意曲解合同，又违背合同规定的基本精神。综上，请求：一、撤销柳州市中级人民法院（2013）柳市民二终字第295号民事判决和柳州市鱼峰区人民法院（2007）鱼民初（一）重字第1092号民事判决第一至四项，维持该判决第五项；二、确认双方签订的《租赁果园合同》有效期为20年，即从1992年1月1日起至2011年12月31日止，超过无效；三、判令都乐公司支付100亩土地租赁费246850元（计算至2011年12月底）及139.076亩土地占用费990134元（100亩从2012年1月起计算至2013年6月底止，共1.5年。39.076亩从1992年1月起计算至2013年6月底至止，共21.5年，每年每亩按1000元计算）；四、判令都乐公司支付土地测绘费29476.57元；五、判令都乐公司赔偿沙梨园果树损失1248434元及评估费7800元；六、判令都乐公司搬出承租和占用的场地，将地面附着物清除完毕，将场地交回申请人使用；七、本案诉讼费由都乐公司负担。再审庭审中，农工商公司表示对一、二审法院确定本案《租赁果园合同》的有效租赁期限从1992年1月1日起计至2019年9月30日止不再持异议，而是主张解除合同。同时对上述请求中的第四项，由于已经履行完毕，不再主张权利。都乐公司在庭审中答辩称：一、本案合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规强制性规定，一、二审法院认定租赁合同的有效期限为20年没有法律依据。二、租赁合同的有效期受到《中华人民共和国外资企业法》和《中华人民共和国外资企业法实施条例》的特别保护。都乐公司的经营期限是30年，按照特别法优于普通法、新法优于旧法的法理原则，本案合同的租赁期限应该是30年。三、农工商公司提出土地占用费没有理由，租赁土地的界限是明确的，不应存在争议。四、农工商公司要求支付测绘费不应得到支持。五、农工商公司请求赔偿沙梨树损失没有事实依据。六、本案二审判决已经履行完毕。七、都乐公司受灾损失客观存在，农工商公司应该按照合同约定考虑减免相应租金。综上，农工商公司的再审请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。再审诉讼中，农工商公司对二审判决查明的“2006年，农工商公司因建设职工拆迁回建住宅小区，在都乐公司租赁的场地附近进行基础施工，双方为此发生纠纷”的事实有异议，对二审判决查明的其他事实没有异议。都乐公司对二审查明的事实没有异议。再审期间，农工商公司提供了三份证据，证明其要求都乐公司增加租金，双方协商未果。都乐公司提供了一组1996年柳州发生大洪水、1999年遭受严重霜冻和与农工商公司协商增加租金的证据。本院认为：对农工商公司有异议的事实，都乐公司确认双方因此发生纠纷，后农工商公司诉至一审法院。都乐公司于2006年9月17日向柳州市商务局出具的《关于柳州市农工商公司挖路建房堵门的情况报告》，农工商公司于2006年11月13日向柳州市招商促进局出具的《关于柳州市都乐农牧渔开发有限公司有关投诉情况的答复》，可以认定都乐公司确因农工商公司施工问题向相关部门投诉，双方也未能就此协商一致，因此二审法院认定双方发生纠纷并无不当。农工商公司对二审判决提出的该事实，异议不成立。农工商公司再审期间提供的三份主张增加租金的证据，属于其增加的诉讼请求的审理范围，本案不予认定。都乐公司提供的证实柳州发生大洪水和遭受严重霜冻的证据，二审对该事实已经查明。协商增加租金的证据，属于农工商公司增加的诉讼请求的审理范围，本案不予认定。综上，二审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点：农工商公司主张的欠付租金、土地占用费、测绘费、梨树损失、评估费是否应当支持？本院认为：关于双方签订的《租赁果园合同》有效期限的问题。一、二审法院确定双方签订的《租赁果园合同》有效租赁期限从1992年1月1日起计至2019年9月30日止，再审庭审中农工商公司已经明确表示对此不再持异议，而是主张解除合同。所以，在从1992年1月1日起至2019年9月30日止的合同有效期限内，双方应当按照合同的约定履行。农工商公司在再审阶段主张解除合同，属于增加诉讼请求，不符合法律规定，经组织双方当事人调解不成，农工商公司可以另行主张权利。关于农工商公司再审要求支付100亩土地租赁费246850元及139.076亩土地占用费990134元的问题。由于农工商公司对一、二审认定的租赁合同有效期限没有异议，截止2013年6月的100亩土地租赁费和39.076亩土地占用费，一、二审法院已经按合同的约定计算并判决都乐公司支付给农工商公司。双方再审中已经确认，争议在于都乐公司1997年—2000年欠付的租金75390元是不是应免交的问题。所以，农工商公司主张100亩土地租赁费246850元及139.076亩土地占用费990134元没有事实依据。关于都乐公司欠付1997年—2000年期间的租金75390元是不是应免交的问题。虽然柳州发生大洪水和遭受严重霜冻是事实，但合同约定是经协商可以免交部分租金。都乐公司未能举证证明农工商公司同意免交该75390元租金。都乐公司提供了两份要求免交的报告，而农工商公司仅在1996年9月19日复函同意减免96年度下半年一个月的租金。所以，都乐公司应当支付欠付的租金。都乐公司欠付1997年—2000年期间的租金75390元减去农工商公司同意减免96年度下半年一个月的租金2500元，都乐公司尚应支付租金72890元给农工商公司。一、二审判决认定全部免交该租金，证据不足，本院予以纠正。关于土地测绘费29476.57元，都乐公司已经依照二审判决支付给农工商公司，农工商公司在再审庭审中也表示不再主张此款项，二审的该认定应予维持。关于农工商公司主张沙梨园果树损失124834元及评估费7800元的问题。虽然《租赁果园合同》第一条第一款约定承租方“承租二良沙梨园100亩”，第二款约定“沙梨园按实际使用100亩”来计算租金，但该合同并未涉及土地上有沙梨树以及沙梨树如何处理的任何约定，也没有对租赁期限届满后如何返还沙梨树等相关事宜作出约定，农工商公司没有证据证实其已经将沙梨树移交给都乐公司。都乐公司认为沙梨园为租赁物名称的理由成立。评估报告不应作为认定该损失的依据。所以，农工商公司主张该损失及评估费没有事实依据。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律除认定因自然灾害免交租金75390元错误外，其他适用法律正确。农工商公司再审申请理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销柳州市中级人民法院（2013）柳市民二终字第295号民事判决；二、维持柳州市鱼峰区人民法院（2007）鱼民初（一）重字第1092号民事判决第一、三、四、五项；三、变更柳州市鱼峰区人民法院（2007）鱼民初（一）重字第1092号民事判决第二项为：柳州都乐农牧渔业开发有限公司应向柳州农工商有限责任公司支付土地租赁费用共计人民币540740.75元。一审本诉案件受理费人民币24100元（农工商公司已预交），由农工商公司负担15000元，由都乐公司负担9100元；反诉案件受理费人民币22650元（都乐公司已预交），由都乐公司负担。二审案件受理费24100元（农工商公司已预交），由农工商公司负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起两年内向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  周家开审 判 员  黎天斌代理审判员  张英伦二〇一四年十月二十日书 记 员  池珊珊