山东省临沂市中级人民法院山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终520号 上诉人（原审被告）：张晖，男，1976年3月11日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王森，山东正诚信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临沂市兰山区农业机械局，住所地临沂市兰山区金雀山路57号。 法定代表人：顾宝忠，局长。 委托诉讼代理人：张传海，山东沂州律师事务所律师。 上诉人张晖因与被上诉人临沂市兰山区农业机械局（下称农机局）确认合同无效纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初8527号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张晖的委托诉讼代理人王森、被上诉人农机局的委托诉讼代理人张传海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晖上诉请求：1.撤销一审判决，改判张晖与农机局签订的并经公证的《房屋使用权合同》超过二十年部分有效，或判决或调解农机局赔偿张晖经济损失70万元，或现在另行签订后十年的《房屋使用权合同》；2.上诉费由农机局承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，使用权是物权，使用权转让和租赁是有区别的，转让使用权无时间限制，一审法院无视上诉人先行投资进行建房的事实，是错误的；二、涉案合同经过法律程序公证，人民法院无权直接否定公证书的效力，一审法院置公证书的事实于不顾，认定涉案合同为租赁合同错误；三、一审法院如果认定公证处有过错，公证处应赔偿张晖的损失，涉案合同签订是农机局要求的，如无效，农机局应承担过错赔偿责任；四、本案双方各退一步，可另行签订后10年的合同，调解结案。 农机局辩称，一、租赁权是指承租人依照租赁合同所享有的对租赁物占有、使用、收益的权利，张晖依据本案合同享有的租赁权与物权使用权有本质区别；二、张晖的父亲张继军于1999年至2006年在农机局工作，任副局长、党组成员职务，具体决策并开会研究了13套沿街商铺的租赁事宜，并在召开了职工大会公示告知了租赁方案，当时上诉人父亲张继军考虑到快退休了就用了张晖的名字签订租赁合同，缴纳租赁款项。以上过程上诉人均完全知情并参与，其也在纪委等机关谈话了解情况时详细叙述了租赁过程及双方租赁关系；三、双方的租赁关系已有生效的兰山区人民法院作出的（2016）鲁1302行初字第97号行政判决书予以查明认定；四、本案双方所签《房屋使用权合同》的具体约定完全符合租赁合同特征和范畴；五、法律明确规定租赁期限不得超过二十年，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 农机局向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决农机局、张晖签订的《房屋使用权合同》租赁期限超出20年期限的部分无效；2.由张晖承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实，农机局原名称为临沂市兰山区农业机械管理局，张晖系该单位的职工。2001年1月12日，农机局作为甲方与作为乙方的张晖签订《房屋使用权合同》一份，约定甲方按照城市规划，经有关部门批准，沿兰山区银雀山路59号与临西一路交界处建上宅下店综合楼一座，一层用于经营，二至六层用于宿舍。工程竣工并经验收后，以一层以东为序，将面积为30平方米的3号经营房以每平方米2500元，共计75000元的价款，交由乙方使用，合同期限自2001年1月31日起至2031年1月31日止。乙方只有使用权，在使用期内，乙方无权变卖。并对房屋的管理、维护等作了具体约定。合同签订后，张晖交纳了“投资款”75000元。房屋建成后，农机局按照约定将涉案3号经营房（产权证号为：临房权证兰山区字第××号，产权人为农机局）交付张晖使用至今。2001年12月21日，临沂市房产和住房保障局为张晖颁发了编号为临房权证兰山区字第××号的房屋产权证书。2016年4月11日，农机局以临沂市房产和住房保障局为被告，张晖为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销临沂市房产和住房保障局颁发的临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行政行为。经审理，本院作出（2016）鲁1302行初字第97号行政判决，撤销了临沂市房产和住房保障局颁发临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行为。该行政判决书业已发行法律效力。后，双方因房屋使用产生纠纷，农机局遂诉至本院。 另，本院作出的（2016）鲁1302行初字第97号行政判决书中查明，张晖认可其租赁农机局的房屋，对办理房屋权属证书并不知情。 一审法院认为，根据诉辩双方的各自主张，本案争议焦点在于：双方签订的《房屋使用权合同》性质上是否系租赁合同，双方之间是否形成租赁合同法律关系。租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式，租赁物维修等条款。本案中，双方所签《房屋使用权合同》约定张晖一次性向农机局交纳“投资款”75000元，即享有涉案3号经营房的使用权，使用期限为三十年。期间张晖只有使用权，在使用期内，无权变卖。同时对房屋的管理、维护等作了具体约定。该合同从性质上符合租赁合同的特征，应视为双方之间就涉案房屋达成了租赁合意。另，本院作出的（2016）鲁1302行初字第97号行政判决书已查明，张晖认可其租赁农机局的房屋，亦印证了张晖对涉案合同的性质系租赁合同是明知的。据此，本院认定双方签订的《房屋使用权合同》，其合同性质为租赁合同，双方之间形成租赁合同法律关系。 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案双方所签《房屋使用权合同》虽系当事人真实意思表示，但约定租赁期限三十年，违反上述规定，租期超过二十年的，超过部分应属无效。该合同其余条款内容，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。现农机局要求确认双方所签《房屋使用权合同》租期超过二十年的部分无效，于法有据，本院应予支持。 张晖在庭审中虽抗辩涉案房屋权属已归其所有，但本院生效的（2016）鲁1302行初字第97号行政判决，已撤销临沂市房产和住房保障局颁发临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行为，该涉案房屋的物权仍归属农机局所有，其抗辩主张依法不能成立。鉴于涉案合同尚在履行过程中，未满二十年，双方可在二十年的期限届满后，就是否续签租赁合同等问题另行协商。 综上所述，农机局诉请确认其与张晖签订的《房屋使用以权合同》租期超过二十年的部分无效，事实证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十一条、第二百一十三条、第二百一十四条之规定，判决：确认原告临沂市兰山区农业机械局与被告张晖于2001年1月12日签订的《房屋使用合同》中关于租赁期限超过二十年的部分无效。案件受理费100元，由被告负担。 二审中，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，针对双方在二审中的诉辩主张，本案争议的主要焦点问题是：一、双方签订的《房屋使用权合同》是否系租赁合同；二、一审法院关于合同性质的认定是否与兰山区公证处出具的公证书相矛盾；三、一审法院是否应当一并处理合同无效后的财产返还及损失问题。 关于焦点一，根据双方当事人所签《房屋使用权合同》约定，一次性向农机局交纳“投资款”75000元，即享有涉案3号经营房的使用权，使用期限为三十年，期间只有使用权，在使用期内，无权变卖。同时对房屋的管理、维护等作了具体约定的事实，该合同符合租赁合同特征。结合已生效的（2016）鲁1302行初字第97号行政判决书认定张晖系租赁农机局的房屋，及撤销临沂市房产和住房保障局颁发临房权证兰山区字第××号房屋产权证书的事实，一审法院认定双方签订的《房屋使用权合同》，其合同性质为租赁合同，双方之间形成租赁合同法律关系并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过20年的，超过部分无效。一审判决确认临沂市兰山区农业机械局与张晖于2001年1月12日签订的《房屋使用权合同》中关于租赁期限超过20年的部分无效，符合法律规定。 关于焦点二，虽然公证书（2001）临兰证经字第63号公证书对本案当事人签订的《房屋使用权合同》进行了公证，证明《房屋使用权合同》系当事人双方真实意思表示，合同内容符合《中华人民共和国合同法》总则的有关规定，并未对合同性质进行确认。一审法院认定该合同属于租赁合同，并根据《中华人民共和国合同法》分则第二百一十四条规定，认定该合同超过二十年的部分无效，与公证书并不矛盾。 关于焦点三，本案为临沂市兰山区农业机械局提起的确认合同无效之诉，上诉人主张对无效后的财产返还及损失问题应当一并处理，但其在一审并未提起反诉，亦未就相关损失进行举证，对于该部分问题，上诉人可另案主张，一审法院未予处理并无不当。 综上所述，张晖的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张晖负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 宏 审判员 徐天威 审判员 杨海荣 二〇一九年六月二十七日 书记员 侯俊娜