南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第3071号 原告张荣梅，女，汉族，1964年10月17日生，居民身份证号码******************，住南京市。 委托代理人项剑军，江苏朗华律师事务所律师。 被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司，组织机构代码67902827-9，住所地南京市。 法定代表人周吉。 委托代理人卜庆，江苏德擎律师事务所律师。 委托代理人林璐，江苏德擎律师事务所律师。 原告张荣梅诉被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司（以下简称“先锋奥特莱斯公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年6月9日立案受理,依法由审判员李义军独任审判,于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告张荣梅及其委托代理人项剑军、被告先锋奥特莱斯公司委托代理人林璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张荣梅诉称，原告张荣梅系南京市。原告张荣梅与被告先锋奥特莱斯公司于2008年11月签订《商铺委托租赁合同书》一份，合同截止日期为2013年10月31日。商铺到期后，由于双方无法就续租租金标准达成一致，原告张荣梅决定依法收回商铺，并通知了被告先锋奥特莱斯公司。现被告先锋奥特莱斯公司不仅多次拒绝原告张荣梅关于租金建议和协商要求，在合同期满后拒不归还原告张荣梅商铺。被告先锋奥特莱斯公司的行为违反了相关法律规定。为维护自己的合法权益，原告张荣梅诉至法院，请求判令：1.被告先锋奥特莱斯公司返还位于南京市，并恢复原隔断;2.被告先锋奥特莱斯公司按每月2143元标准给付自2013年11月1日起至被告先锋奥特莱斯公司实际返还商铺之日止的使用费，并按银行同期存款利率标准以2143元为基数支付自2013年11月1日起至实际返还商铺之日止的利息。 被告先锋奥特莱斯公司辩称，一、被告先锋奥特莱斯公司不存在故意侵权行为，双方以及少数业主在政府部门、司法所、公安部门的组织下经过多次协调，原告等业主要求上涨到15%的租金，被告无法承受。二、被告所受托经营的商场具有整体性的特殊性，对外承租经营也是整体的，暂无法拆分。三、商场大约有280户业主，被告已签约的商铺有260余户，原告诉请返还商铺，将使被告经营的场所无法经营，损坏其他90%已签约业主和经销商的权益，而且现签订合同的业主和经销商要求被告必须经营商场。四、原、被告签订合同时，房产已由南京同元房地产开发有限公司实际经营，商铺已经分割，与现状一致，故无恢复隔断的义务。五、原告诉请按每月2143元给付使用费没有事实依据，被告使用原告的商铺，同意按原合同标准给付相应的租金。被告不存在违约行为，不应当支付相应的利息。 经审理查明，坐落于南京市。该房屋系原告张荣梅于2004年12月20日从开发商南京同元房地产开发有限公司处购买，购买该房屋的《南京市商品房买卖契约》中约定的装修标准为：地面为通道高级地砖，铺内复合木地板；天花为轻钢龙骨石膏板吊顶或矿棉板吊顶；店铺隔断为轻钢龙骨石膏板，表面刮平，白色内墙涂料；外墙为干挂花岗岩。 2008年11月22日，原告张荣梅（甲方）与被告先锋奥特莱斯公司（乙方）签订了《商铺委托租赁合同书》，合同约定：甲方决定将自己所有的商场铺位在约定期限内委托乙方进行租赁经营；委托租赁商铺坐落于南京市，建筑面积为17.80平方米，商铺回购款额为171432元；甲方同意在合同有效期内将涉及商铺租赁的一切事项均委托给乙方处理，并同意乙方以乙方自己的名义将该商铺以对外租赁或其他合法的方式进行经营管理，合同期限与甲方签订的合同时间相同，在保证甲方约定利益的前提下，乙方独立处理一切与商铺有关的所有事务，乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；委托租赁期限为5年，自2008年11月1日起开始计算至2013年10月31日止；甲方有权按合同约定的时间、金额向乙方收取商铺租赁回报利益；商铺租赁年回报利益额=商铺回购款额×年回报率；第一年（期）自2008年11月1日至2009年10月31日，按商铺回购款额171432元的6.5%计，即11143元，乙方每三个月以房租金的方式，向甲方支付一次商铺租赁回报利益额，计算方式为年回报利益额÷12×3，即2786元，2008年11月1日至2009年1月31日第一季度回报额于2008年12月10至20日期间支付，自第二季度起，在上季度最后一个月的25日前支付，依此类推；甲方同意乙方代扣代缴相关税费；第二年（期）自2009年11月1日至2010年10月31日，按商铺回购款额的7%计，即12000元，第三年（期）自2010年11月1日至2011年10月31日，按商铺回购款额的7.5%计，即12857元，第四年（期）自2011年11月1日至2012年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即13715元，第五年（期）自2012年11月1日至2013年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即13715元；自第二年起，付款方式由第一年的季付改为每四个月支付一次，支付时间为每四个月最后一个月的25日前支付后四个月租金，以此类推；乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断。 合同签订后，原告张荣梅将该商铺交付给被告先锋奥特莱斯公司委托经营。被告先锋奥特莱斯公司已支付了合同约定期限内的商铺租赁回报利益。2013年6月15日，被告先锋奥特莱斯公司函告先锋广场商铺业主，函称：商铺委托租赁合同书将于2013年10月31日到期，经多次与业主代表协商，并达成共识，下期合同期限为6年，回报率每两年调整1次，即前两年（2013-2015）为8.5%，中间两年（2015-2017）为9%，最后两年（2017-2019）为9.5%；请各位业主自8月15日始到先锋负一楼办理合同续签手续。被告先锋奥特莱斯公司陈述称其按函告的标准以原合同约定的商铺回购款额为基数与260户左右的商铺业主续签了租赁合同。因原告张荣梅等对商铺租赁回报利益的标准无法协商一致，原、被告双方未能续签合同。现被告先锋奥特莱斯公司仍实际经营管理该商铺，原告张荣梅不同意将该商铺委托被告先锋奥特莱斯公司继续经营管理。 因原告张荣梅不同意调解，致使调解不成。 以上事实，有原、被告陈述、房屋所有权证、南京市商品房买卖契约、商铺委托租赁合同书、函告等证据予以佐证，足以认定。 本院认为，原告张荣梅与被告先锋奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同名称虽为商铺委托租赁合同书，但根据其合同内容，双方之间实际为房屋租赁合同关系。合同期限届满后，双方未能续签合同，被告先锋奥特莱斯公司应当返还该商铺。被告先锋奥特莱斯公司认为其商场系一个整体，且已与大部分产权人续签合同。由于合同中未对原告张荣梅应当续签合同条件进行约定，现被告先锋奥特莱斯公司无法与原告张荣梅就商铺租赁回报利益标准达成一致意见，原告张荣梅要求被告先锋奥特莱斯公司归还该商铺并无不当，应予支持。根据《商铺委托租赁合同书》约定“乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断”，可见双方对于返还商铺时的标准已有明确约定，故被告先锋奥特莱斯公司在返还商铺时应当恢复商铺隔断。 关于使用费的问题。合同期限届满后，被告先锋奥特莱斯公司继续经营管理该商铺，应当支付占用期间的使用费。原告张荣梅按每月2143元标准主张自2013年11月1日起至被告实际归还商铺之日止的使用费。由于原告张荣梅未能就该标准提供相应证据予以证明，对于该标准不予采信。被告先锋奥特莱斯公司已按函告的标准与先锋广场260户左右的商铺业主签订了租赁合同，使用费年标准宜参照被告先锋奥特莱斯公司函告的标准予以确定，计算基数仍参照《商铺委托租赁合同书》中约定商铺回购款额为171432元确定。 关于利息的问题。原告张荣梅主张的该项利息，因占有使用费数额尚未确定，且双方在合同中对于占有使用费的支付时间也未作约定，故该项诉讼请求无事实和依据，本院不予支持。 综上，被告先锋奥特莱斯公司应当恢复商铺隔断后将商铺归还原告张荣梅，并参照函告的标准支付使用期间的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于南京市； 二、被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内以商铺回购款额171432元为基数按年回报率（8.5%为自2013年11月1日起至2015年10月31日止的年回报率，9%为自2015年11月1日起至2017年10月31日止的年回报率，9.5%为自2017年11月1日起的年回报率，按实际返还房屋的时间分段计算）支付自2013年11月1日起至实际返还上述房屋之日止的占用使用费； 三、驳回原告张荣梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，减半收取65元，由被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  李义军 二〇一四年十月十七日 见习书记员  汪慧娣