江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0682民初2154号原告：张宏春，男，1965年2月17日生，汉族，住如皋市。原告：吉云，女，1964年7月5日生，汉族，住如皋市，系原告张宏春之妻。委托诉讼代理人：秦海洋，北京汉卓（上海）律师事务所律师，特别授权。被告：陈兆明，男，1969年3月22日生，汉族，住如皋市。被告：何娟，女，1970年8月24日生，汉族，住如皋市。两被告共同委托诉讼代理人：周浩，江苏希言律师事务所律师，特别授权。被告：如皋市康铖房产信息咨询服务部，住所地：如皋市如城街道陆桥苑****房。经营者：李爱云，女，1974年10月9日生，汉族，住如皋市。被告：如皋市全友中介服务部，住所地：如皋市如城街道蒲行苑**。经营者：王长江。委托诉讼代理人：黄亚静，女，1956年8月2日生，汉族，住如皋市，一般代理。原告张宏春、吉云与被告陈兆明、何娟、如皋市康铖房产信息咨询服务部（以下简称康铖房产）、如皋市全友中介服务部（以下简称全友中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张宏春、吉云及其委托诉讼代理人秦海洋，被告陈兆明、何娟的委托诉讼代理人周浩，被告康铖房产的经营者李爱云，被告全友中介的委托诉讼代理人黄亚静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宏春、吉云向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告剩余购房款10万元；2.被告立即赔偿原告损失约50万元（包含违约金30万元，具体数额待鉴定结果确认）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告方明确第二项诉讼请求为：判令被告立即支付违约金30万元。事实和理由：2017年6月8日，原告通过被告康铖房产、全友中介与被告陈兆明、何娟签订房屋买卖合同，合同约定：被告陈兆明、何娟向原告出售如皋市东风苑荷兰小镇6幢1101室的房屋及车棚。合同就房屋价格、购房款支付方式等作出明确约定，现原告已经按照约定向被告陈兆明、何娟交付了63万元购房款，并支付了中介费6000元，但被告却表示该房屋无法过户，导致原告无法继续履行合同。后原告起诉要求被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理过户手续，庭审中因实际房主张贝贝拒不承认被告陈兆明、何娟的处分权，因此原告变更诉求解除了与被告陈兆明、何娟的房屋买卖合同，此后二被告向原告返还了53万元购房款，剩余10万元购房款仍未给付。被告拒不履行房屋过户义务，损害了原告的合同履行利益，故诉至法院，要求判如所请。被告陈兆明、何娟辩称，一、案涉合同至今没有解除，原告方要求返还购房款没有相关依据，双方2018年6月19日是对合同主条款变更进行协商，且最终被告同意按原合同120万元履行，并未单方解除，原告方另案诉讼中最终撤诉，因此案涉合同也未依法解除。二、案涉房屋并非原告方所称无法过户致使合同无法履行，根据双方于2017年6月8日所签订合同第三款约定原告方应于2018年6月30日前付清全部购房款，在其履行付款义务的前提下，被告方将相关的房屋完成过户手续，虽房屋登记于他人名下，但这并不一定导致被告方于2018年6月30日无法完成案涉房屋的产权变更登记，恰恰是因为原告方未按照合同约定履行付款义务，违约在先，从而导致了案涉合同没有能够顺利履行，因此被告认为在已经退还购房款53万元的情况下，购房定金10万元不予退还，原告方要求被告承担赔偿损失包括违约金等没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告不合理的诉求。被告康铖房产辩称，我们中介是见证方，不承担任何的赔偿费用。买卖双方谁违约，谁承担我们中介按照交易所规定的成交价格的1.5%的中介费。被告全友中介辩称，与康铖房产答辩意见一致。5月26日前原告到我那边找房子，我带原告看了三四套，后来原告看上了案涉房屋，因为资源共享，我就找了康铖中介，陈兆明当时也说了这个房子是抵债的，后来陈兆明自己带的合同，他们自己签的合同。对于开始时给付的2万元，我们知情，后来的付款我们就不清楚了，6月8日他们喊我们来签个合同。本院经审理认定事实如下：原告张宏春、吉云系夫妻关系，被告陈兆明、何娟系夫妻关系。如皋市东风苑荷兰小镇6幢1101室房屋登记所有权人为案外人张贝贝。2017年5月27日，经被告康铖房产、全友中介居间介绍，原告张宏春、吉云与被告陈兆明、何娟就如皋市东风苑荷兰小镇6幢1101室不动产达成购买意向，并签订《转让协议》，约定转让价格120万元、定金10万元。交易过程中，被告告知原告该房屋系他人抵债而来，保证能够办理过户手续。原告方支付给被告方定金10万元。审理中查明案涉房屋系案外人吴兴国抵债给陈兆明，吴兴国系张贝贝的父亲。2017年6月8日，原告张宏春、吉云作为购房人（乙方），被告陈兆明、何娟作为售房人（甲方），康铖房产、全友中介作为中介方，三方签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将如皋市东风苑荷兰小镇6幢1101室出售给乙方，建筑面积137.60㎡+68.52㎡，车棚面积37.58㎡；成交价款120万元，购房定金10万元；乙方在2018年6月30日前将购房款全部付清；款项付清的同时，甲方将房屋交付给乙方；乙方中途毁约或不能按期付清房款，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约或不能按时交付该房地产，甲方应在毁约之日起三日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，每逾期一日，另给付乙方每日总房价的1.5%元的滞纳金。该合同最后一项约定其他事项：1、总房价为壹佰贰拾万元整，首付肆拾万元整（含壹拾万元定金），再于2018年2月10日之前再付贰拾万元（根据乙方经济情况能多则多给），尾款陆拾万元于贷款到位后乙方一次性付清（若乙方有实力可以以现金付于甲方）。2、具体的税费由乙方承担，甲方不承担，中介费由乙方承担，甲方不承担。3、若在此合同期内（未过户之前），若甲、乙双方有一方违约，则违约方以定金壹拾万元的三倍赔偿对方，中介费由违约方承担。合同签订当天，被告陈兆明向原告张宏春出具收款收据一份，载明收取购房款40万元（包含定金10万元）。同日，原告方支付中介费用6000元。2018年2月7日，原告张宏春通过中国建设银行转账23万元给被告陈兆明。2018年6月20日，被告陈兆明给康铖房产经营者李爱云发信息，“就2017年6月8日将朋友抵款给我的荷兰小镇6-1101房子通过两中介转让给张宏春、吉云一事致函。签订合同时我也说明该房子是我朋友抵款的，房子是我朋友女儿的名字，等好过户的时候，就过户给买方，日前我朋友要求按照目前市场价结算、否则不予过户，故去函两中介，通知买方，我不可能赔本转让否则终止契约。”后康铖房产、全友中介组织买卖双方协商，原告方不同意加价，2018年6月27日被告方表示仍然按照原合同继续履行。2018年6月29日，原告方到康铖房产处，经营者李爱云为其电话联系了被告陈兆明，陈兆明未到场，后原告报警，如皋市公安局丰乐派出所处警，接处警工作登记表中记载“经了解，系张宏春报称其在全友中介和康铖中介的介绍下，购买了荷兰小镇6幢1101室的房子，与卖方陈兆明签合同的时候，陈兆明也说明了房子不是他的，是别人抵债给他的，但是陈兆明保证能够过户，现至今未能过户，民警至现场时全友中介已关门，民警帮助其联系中介，告知双方关于该房子一事好好协商，若协商不成可通过其他合理合法途径解决，不得有过激违法行为。”2018年7月27日，原告方至本院起诉张贝贝、陈兆明、何娟、康铖房产、全友中介，要求继续履行房屋买卖合同，将案涉房屋过户至原告名下等。审理过程中，张贝贝明确表示未委托任何人出售案涉房屋，原告方撤回对张贝贝的起诉，并变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同、返还购房款等。陈兆明分别于2019年1月2日、1月3日转账30万元、23万元给原告方。原告方于2019年1月29日申请撤诉，本院作出（2018）苏0682民初7539号民事裁定书，准许原告方撤诉。2019年3月5日，原告方再次诉至本院，要求判如所请。以上事实，有到庭当事人陈述、房地产买卖契约、接处警工作登记表、收款收据、银行账户流水明细单、（2018）苏0682民初7539号民事裁定书、微信聊天记录等证据在卷佐证，本院应予确认。案件审理过程中，原告申请对被告的财产进行保全，并提供了担保。本院作出（2019）苏0682民初2154号民事裁定书，裁定保全陈兆明、何娟银行存款600000元或查封、扣押其等额财产，并依法冻结了被告陈兆明尾号8118_156_1、尾号1202_0_0中国建设银行账户，冻结期限自2019年4月2日至2020年4月2日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，被告陈兆明、何娟虽不是案涉房屋登记权利人，但其与原告方签订的《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（2018）苏0682民初7539号民事案件审理过程中，原告方要求解除合同，被告陈兆明随即退还了53万元，系以其自己的行为表明同意解除合同。关于违约方的认定，原告方在明知被告陈兆明、何娟形式上没有处分权的情况下仍然签订了案涉房屋买卖合同,双方约定2018年6月30日前付清房款并交付房屋，原告未按约履行支付房款义务,存在过错,但不构成根本违约。纵观全案,被告陈兆明、何娟不出售房屋、不协助过户的根本原因并非基于原告方未支付余款,而是要求上涨购房款。客观上，陈兆明、何娟未取得所有权、处分权，在登记所有权人张贝贝未追认的情况下，房屋权属变更登记手续无法进行，故本案违约方为被告陈兆明、何娟，应当退还定金10万元并承担违约责任。被告主张约定的违约金过高，在考虑原告所受损失基础上，兼顾合同履行情况、双方对于合同未能履行均有过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对违约金数额予以适当调整，确认为18万元。被告康铖房产、全友中介与买卖双方之间系居间合同关系，其作为居间人并未隐瞒案涉房屋的重要事实，并未提供虚假情况，故不应承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告陈兆明、何娟返还原告张宏春、吉云定金100000元。二、被告陈兆明、何娟支付给原告张宏春、吉云违约金180000元。上述两项给付义务均于本判决发生法律效力后十日内履行。三、驳回原告陈兆明、何娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告张宏春、吉云负担2150元，由被告陈兆明、何娟负担2750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币9800元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审判员 沈 飞二〇一九年六月四日书记员 丁晓亮