广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3212号上诉人（原审被告、反诉原告）：魏凤环，女，1976年6月12日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：王小雨，广东易恒律师事务所律师。委托代理人：蒋龙龙，广东易恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何晓平，女，1969年10月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：蒋继元，均为广东创杰律师事务所律师。委托代理人：欧泽明，均为广东创杰律师事务所律师。原审第三人：广州市德明房地产代理有限公司，住所地：。法定代表人：何庆祥，该公司总经理。委托代理人：李大宁、曾庆桂，均为该公司职员。上诉人魏凤环与被上诉人何晓平、原审第三人广州市德明房地产代理有限公司（以下简称德明公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月14日，何晓平（甲方）、魏凤环（乙方）及德明公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方何晓平；乙方魏凤环，联系地址广州市海珠区新港西路135号；甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海珠区怡福路245号305房的物业达成一致协议，签订本合同；成交价2400000元整；甲方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价的10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；逾期10日，乙方除有权按本条约定向甲方收取违约金外并有权不再购买该物业，届时甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价的10%的违约金；乙方交付定金后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价的10%的违约金；甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；逾期10日，甲方除有权按本条约定向乙方收取违约金外并有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方的已付所有款项；乙方应向甲方支付成交价的10%的违约金；本合同首页记载的合同各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，未约定的以各方身份证地址或营业地址为准，当面交付文件的，在交付之时视为送达；通过邮寄方式的，以投递当日视为送达；合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起5天为履行期限；（十七条）备注：甲乙双方友好协商，签订合同后2013年9月16日查明该物业产权清晰情况后，乙方支付定金50000元整给甲方做楼款定金；付款细则：甲乙双方就楼价款的交付方式达成以下一致协议，并按按揭付款方式处理：签订本合同时支付50000作为定金；乙方应在签署本合同后10天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件／合同等；首期楼价款（含定金）共计720000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内（2013年12月20日前）到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清；1680000元整于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天以现金支付；等。查册时间为2014年3月10日的《房地产登记簿查册表》记载：房产地址海珠区怡福路245号305房；产权人何晓平；占有部分为全部（所有权人）；等。何晓平为证明其诉讼及反诉抗辩主张，还提交了如下证据：1.签发日期为2013年10月14日的何晓平致魏凤环的《解除合同通知书》及邮寄凭证、网上打印的EMS1030260789604邮件查询资料。《解除合同通知书》内容为：2013年9月14日经德明公司提供的中介服务，贵我双方就本人名下位于海珠区怡福路245号305房的物业签订《房屋买卖合同》；合同约定您应于2013年9月16日支付定金50000元给我方，但经本人及中介公司多次催促均未果，您的行为已构成违约；如今合同约定的支付定金期限已超过10日，您方仍未支付定金，现本人正式向贵方致函告知：本人现单方解除上述《房屋买卖合同》，并主张按照《房屋买卖合同》第九条的约定追究您相应的违约责任，请您在收到本函之日起3日内向本人支付违约金240000元，若逾期，由此产生的一切不利后果由您方承担，本人将通过法律途径追究您的违约责任；等。盖有邮戳的邮寄凭证内容为：寄件客户姓名何晓平，收件人魏凤环，收件人地址广州市海珠区新港西路135号，邮件号码1030260789604，邮件收寄日期为2013年10月16日；等。网上打印的EMS1030260789604邮件查询资料载有2013年10月22日11：43投递并签收；等。用以证明其通知魏凤环解除合同并要求承担违约责任。2.签约时间2014年2月18日的《存量房买卖合同》，内容为：卖方何晓平，买方麦胜贤；房地产地址海珠区怡福路245号305房；该房地产按整套出售并计价，总金额2280000元整；等。用以证明魏凤环违约造成其房款差额损失。经质证，魏凤环对上述证据的质证意见为：对第1项证据的真实性、合法性、关联性不予认可，其没有收到，不清楚签收情况；对第2项证据的真实性予以认可，关联性不予认可，何晓平与第三方以什么价格成交是何晓平自己的事，与本案无关。德明公司对上述证据的质证意见为：对第1项证据中《解除合同通知书》是由其出具的版本，但何晓平是否有寄出其不清楚，魏凤环是否收到其也不清楚，但对于解除合同通知书的文件版本形式予以确认，对打印的邮件查询资料予以确认。魏凤环为证明其抗辩及反诉主张，还提交了如下证据：1.签约时间2014年2月18日的《存量房买卖合同》，内容为：卖方何晓平，买方麦胜贤；房地产地址海珠区怡福路245号305房；该房地产按整套出售并计价，总金额2280000元整；等。用以证明何晓平未经其同意，擅自将涉案房屋出售给第三方，已经构成严重违约。2.聚雅苑小区房价走势及广州房价走势相关网页资料。用以证明涉案房屋房价一直高涨及广州市的房屋价格一直是持续走高。经质证，何晓平对上述证据的质证意见为：对第1项证据的真实性、合法性没有异议，证明内容有异议，因为该合同是订立在其向魏凤环发出解除通知之后，不可能证明其已经违约，发出解除通知书双方合同的权利义务已经解除，其处分自己的财产不需要通过魏凤环的同意；对第2项证据的形式上真实不予确认，内容也不予确认，互联网上的房价各有观点，魏凤环提交该证据不能证实内容真实和权威性，也与本案无关联性，其实际损失是客观存在的，不管网络怎么写的都不能改变本案房屋在魏凤环违约后其转卖该房屋存在房款价差的事实，该差额是由于魏凤环拒绝履行第一份房屋买卖合同而造成的，本案对于其造成的损失要求赔偿，该赔偿包括预期利益的损失，魏凤环认为楼市是涨价的，而作为买房人就可以任意违约，这是荒谬的。德明公司对上述证据的质证意见为：对第1项证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容是否成立由法院认定；第2项证据由于都是网页打印的资料，并非是权威机构或政府机关出具的认定，所以对于真实性、合法性、关联性均无法确认。德明公司为证明其述称意见，提交了如下证据：1.海珠区怡福路245号305房的《房地产权证》。该证记载权属人何晓平，占有房屋份额为全部；等。2.查册时间为2013年9月16日的《房地产登记簿查册表》。该表记载房产地址为海珠区怡福路245号305房，产权人何晓平，占有部分为全部（所有权人）；等。上述1、2项证据用以证明本案涉案房屋产权清晰，其切实履行了法律规定的如实告知义务，并根据合同约定核实了房屋的产权情况。3.德明公司于2013年10月11日给魏凤环的《催告函》、EMS快递单、邮件查询资料。《催告函》内容为：您经我司提供的独家代理服务于2013年9月14日与卖方何晓平就位于海珠区怡福路245号305房的物业成功签订了《房屋买卖合同》，并于同日向我司出具了《中介服务费确认书》），确认向我司支付中介服务费25000元，但您至今仍欠付我司25000元；且您在签订合同后，拒不履行支付定金及办理按揭等义务，根据合同约定及合同法的相关规定，您的行为已经构成违约；请您在此函发出之日起5日内，向我司支付中介服务费25000元，并依约定支付定金50000元给卖方及办理按揭手续等；若逾期我司有权按照合同第五条约定向您追讨中介服务费及每日1%的违约金，卖方也有权依合同第九条约定向您追讨成交价10%的违约金，由此所造成的诉讼费、律师费等相关费用将由贵方承担；等。EMS快递单内容为：1001244479706；寄件人公司名称广州市德明房地产代理有限公司；收件人魏凤环，地址广州市海珠区新港西路135号；内件品名《催告函》；等。邮件查询资料内容为：邮件号码1001244479706；您的邮件于2013年10月14日投递并签收；投递结果为他人收代收；等。用以证明其催促魏凤环履行合同的义务，魏凤环收到该函件后仍拒绝履行。上述证据除EMS快递单外，其余均没有原件。经质证，何晓平对上述证据的质证意见为：对第1项证据的真实性、合法性、关联性予以确认，在签订合同前其是有携带产权证原件并出示给魏凤环；对第2项证据的真实性、合法性予以确认，查册时间是2013年9月16日，恰好是买卖合同补充条款约定的时间，该查册表德明公司已告知魏凤环；对第3项证据的真实性、合法性、关联性予以确认，投递的地址是其与魏凤环双方已经在买卖合同中约定将此地址作为双方的通讯地址，用于接收合同履行过程中的相关法律文件，德明公司以该地址投递，就视为魏凤环已收到，而且根据投递记录，魏凤环也确实有收到。魏凤环对上述证据的质证意见为：第1项证据由于没有原件，对真实性不予认可；第2项证据的申请人不是何晓平、魏凤环，而是与本案无关的案外人郭伟华，案外人的查册并不能理所应当认为何晓平履行了该查册义务，其他人的查册行为也不能等于何晓平或德明公司有将该查册表提供给其，即查册和告诉其是两个不同的行为；第3项证据由于没有原件，真实性、合法性、关联性不予认可，EMS快递单上没有签收人签收这一栏，其没有收到该函件，催告函的内容也不认可，在其没有违约的情况下，何晓平无权单方解除合同，因此催告函的内容本身就没有合同和法律依据，也不能起到解除合同的作用，其从来没有承诺过自己查册，出卖方查册是符合交易习惯，目前非业主方是无法去房管局查册的。在本案审理期间，经原审法院释明，何晓平表示坚持其诉讼请求，魏凤环表示坚持其反诉请求。原审法院认为，魏凤环、何晓平及德明公司签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。上述《房屋买卖合同》约定：甲乙双方友好协商，签订合同后2013年9月16日查明该物业产权清晰情况后，乙方支付定金50000元整给甲方做楼款定金。该约定虽没有明确查明物业产权清晰情况的主体，但该条款为魏凤环、何晓平双方友好协商所订，故查明物业产权清晰情况的约定对魏凤环、何晓平均具约束力。德明公司在本案中已提交查册时间为2013年9月16日的《房地产登记簿查册表》证明本案涉案房屋产权清晰。魏凤环没有举证证明其已经查询及向何晓平、德明公司催告而无法查明物业产权清晰情况。因此，魏凤环关于何晓平没有按照合同约定提供房屋产权证明等相关资料，其无法知悉该房屋的产权情况，合同约定的定金支付条件没有成就，其无须向何晓平支付定金的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。魏凤环一直未支付定金给何晓平，履行合同义务不符合约定，故应承担违约责任。何晓平要求魏凤环向其支付违约金240000元（按成交价2400000元×10%计）符合合同约定，应予以支持。何晓平与他人签订《存量房买卖合同》以2280000元买卖涉案房屋是该合同当事人协商一致的结果。何晓平在本案中没有举证证明该房价与涉案房屋的市场实际房价相符，故何晓平要求魏凤环赔偿其卖房差额损失120000元依据不足，原审法院不予支持。何晓平于2013年10月16日按合同记载的魏凤环通讯地址向魏凤环寄发《解除合同通知书》，告知魏凤环其单方解除上述《房屋买卖合同》及要求魏凤环在收到该函之日起3日内向其支付违约金240000元。根据上述《房屋买卖合同》关于通过邮寄方式的，以投递当日视为送达的约定，该通知书于2013年10月16日送达魏凤环，故上述《房屋买卖合同》自该通知书到达魏凤环时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，魏凤环以何晓平在未经其同意下擅自将房屋出售给他人，己构成严重违约，现合同事实不能履行为由，反诉要求解除其与魏凤环签订的《房屋买卖合同》理据不足。经原审法院释明，魏凤环表示坚持其反诉请求，故原审法院对魏凤环的反诉请求予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年6月19日作出如下判决：一、魏凤环在本判决生效之日起10日内，支付违约金240000元给何晓平；二、驳回何晓平的其他诉讼请求；三、驳回魏凤环的反诉请求。案件受理费3350元，由何晓平负担1117元，魏凤环负担2233元。反诉受理费50元，由魏凤环负担。判后，魏凤环不服一审判决，上诉称：一审法院查明事实不清，认定事实有误，适用法律错误。首先，2013年9月14日，魏凤环与何晓平、德明公司签订的《房屋买卖合同》关于魏凤环支付房屋买卖定金附有条件，所附条件未成就，魏凤环无须支付定金，更不存在任何违约行为，无须向何晓平支付违约金。涉案《房屋买卖合同》第十七条明确约定，何晓平必须于2013年9月16日查明该物业产权清晰情况并告知魏凤环，魏凤环收到产权清晰查询单且确认产权清晰后，向何晓平支付合同定金。本案中，何晓平在2013年9月16日并未去房屋管理部门查询涉案房屋，更不存在将涉案房屋查询情况通知和送达魏凤环，而一审法院却断章取义，把案外人郭伟华2013年9月16日《房地产登记簿查册表》错误认定何晓平所查询，更错误推定魏凤环已收到或知悉涉案房屋产权清晰情况。其次，涉案《房屋买卖合同》第九条明确约定，魏凤环交付涉案房屋定金后，不能按照本合同约定买入该物业，应向何晓平支付成交价的10%违约金。本案中，魏凤环支付定金的前提是何晓平必须于2013年9月16日查册且告知魏凤环，魏凤环收到产权清晰查询单且确认产权清晰后，才向何晓平支付合同定金50000元。何晓平及德明公司没有任何证据证明何晓平履行了上述义务，魏凤环支付定金的所附条件未成就，魏凤环无须向何晓平支付定金，合同因此而解除。最后，单就涉案《房屋买卖合同》约定违约责任明显过高，应依法调整。本案中，鉴于魏凤环在涉案房屋买卖合同中并未造成任何实际损失，一审法院判决魏凤环承担240000元违约金显失公平。综上所述，请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，驳回何晓平的诉讼请求；2、本案诉讼费用由何晓平承担。被上诉人何晓平答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。原审第三人德明公司述称，对原审法院查明事实没有异议。对于原审法院查明的、各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对合同各方均具有法律约束力，各方自合同签订后即负有依约履行的义务。本案的争议焦点在于各方对涉案买卖合同第十七条补充约定的性质和查册的义务主体各执一词。首先，该条款关于“查明涉案物业产权清晰情况后，魏凤环支付定金50000元整给何晓平”的约定，并非合同的生效条件，买卖合同经各方当事人签名确认已于2013年9月14日成立并生效。其次，该条款虽然没有明确涉案物业产权查册的义务主体，但从法律上看，查册并非房屋交易的必经程序；从交易习惯上看，出卖人通常需要向买受人出示交易房屋的产权证，而非查册表。只有当买受人在出卖人出示的产权证后仍旧对产权情况存疑时，才会提出查册要求。本案何晓平称其在签约当天已向魏凤环出示了涉案房屋的产权证，该陈述得到了德明公司的认可，且符合通常的交易习惯，因此，本院认定何晓平已完成了向魏凤环出示产权证，证明涉案房屋产权清晰的举证责任。魏凤环对此虽然予以否认，但无法提供充分有效的证据予以证实，本院不予采信。此外，从本案交易时的实际操作上看，非房屋产权人只要提供真实有效的身份证明，即可对相关物业产权情况进行查册，因此德明公司的员工作为非产权人也得以在2013年9月16日顺利查册。魏凤环在对涉案房屋产权清晰情况有所怀疑的情况下，却没有积极向房管部门进行查询，是其本身对权利行使的懈怠。再次，在本案中，德明公司作为中介人，按照行业惯例对涉案房屋产权情况进行查册，证明涉案房屋产权清晰，其目的在于促成涉案合同的订立及履行以收取约定的中介费，故其关于查册后及时告知魏凤环涉案房屋产权情况的陈述合情合理。而从何晓平最终对涉案房屋的处理结果看，实际成交价低于涉案合同的约定价，证明其没有为收取更高价格而不履行涉案合同的主观意愿。因此，魏凤环主张何晓平、德明公司没有按照合同约定提供房屋产权证明等相关资料，其无法知悉该房屋的产权情况，合同约定的定金支付条件没有成就，其无需向被上诉人何晓平支付50000元定金，合同因此而解除的理据不足，本院不予支持。魏凤环以自身行为自始不履行涉案合同，应承担违约责任。综上所述，审查魏凤环的上诉理由均不成立，本院不予接纳；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人魏凤环负担。本判决为终审判决。审判长  杜传杰审判员  田 绘审判员  刘贤君二〇一四年十月八日书记员  肖和念张辉