安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖16民终680号 上诉人（原审被告）：利辛世联农副产品大市场开发有限公司，住所地安徽省亳州市利辛县淝河路南段，统一社会信用代码9134162359865602X8（1-1）。 法定代表人：葛贤志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘滔，安徽至达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿亮亮，安徽至达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：解俊美，女，1968年2月16日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：解洪，安徽李治律师事务所律师。 上诉人利辛世联农副产品大市场开发有限公司（以下简称世联公司）因与解俊美商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2018）皖1623民初5971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。世联公司的委托诉讼代理人耿亮亮，解俊美及其委托诉讼代理人解洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回解俊美全部诉讼请求或发回重审；2.一二审诉讼费由解俊美负担。事实和理由：一审法院认定上诉人逾期交房623天，属于事实认定错误。根据双方签订的商品房买卖合同，以及委托经营管理合同，上诉人有权自2015年1月1日2017年12月31日期间继续占有使用涉案商铺，一审认定逾期交房属于事实认定错误。上诉人已向被上诉人支付了三年租金，委托合同中约定的三年租金已经在购房款中一次性抵扣完毕，上诉人经营使用商铺前三年无需再另行支付任何费用。在一审庭审过程中，被上诉人也明确回答委托合同签订后，并没有向我方主张过租金，恰恰能够说明房屋租金已经在缴纳购房款时抵扣完毕，委托经营合同双方已经实际履行，一审法院认定委托该合同未能实际履行属于事实认定错误。被上诉人应向我方赔偿损失，鉴于委托合同已经成立生效，并实际履行，被上诉人在租赁期满前单方解除合同的行为已构成违约，应向我方退还剩余租期的租金。并赔偿我方您经营合同被解除导致的招商服务费损失。综上，请支持上诉请求。 解俊美辩称，上诉人开发建设的工程没有通过消防验收，禁止投入使用，因此本案所涉工程至今不符合交付使用条件。一审判定逾期交房623天不是认定多了，而是认定少了。案涉委托经营管理合同根本没有履行，答辩人没有收到租金。在整个一审诉讼中上诉人均承认农贸市场从未开业，消防设施未通过验收，根本不存在委托经营管理合同履行的条件，上诉人的理由不能成立。上诉人称已向我方支付了三年租金的事实根本不存在，委托经营管理合同没有约定租金数额，因此该合同无法履行。上诉人没有提交支付租金的任何依据，而我方是按合同约定按时交付了购房款。上诉人更没有提交其所谓的委托合同中约定的三年租金已经在购房款中一次性抵扣完毕的任何证据，委托经营管理合同根本不可能履行。本案涉案房屋于2016年9月才开始验收，至今未通过综合验收，更未通过消防验收，属于禁止使用范围。答辩人即使想将自己的房屋委托给上诉人经营，再违心地将自己的房屋租回来，在房屋没有建好的情况下，这些不公平的无法履行的合同约定如何履行，显然一审认定委托经营管理合同没有履行是正确的。综上，请二审法院维持原判。 解俊美一审诉讼请求：1.依法判令被告承担违约责任，给付原告违约金暂计22271.42元，其余违约金计算至商品房验收合格，符合交付条件之日止；2.依法判令被告按照合同约定给原告办理房地产权属证书，并赔偿损失3050.88元；3.本案的相关诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月18日，解俊美与利辛世联农副产品大市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于，建筑面积66.92平方米，每平方米4559元，总房款305088元，解俊美于签订合同之日支付首付款155088元，银行按揭贷款15万元。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2014年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期交房超过60日后，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方另行协商。”同日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了《委托经营管理合同》，合同约定原告购买的商铺委托被告经营管理，委托经营管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，共计3年，合同第五条使用商铺费用及商铺用途约定“甲方在签订《商品房买卖合同》时，乙方在甲方缴纳购房款时一次性支付给甲方委托经营管理期前3年租金（即2015年1月1日起至2017年12月31日期间），乙方经营管理使用商铺前3年不需再另行支付任何费用；3年之后依据市场行情制定相应租金水平。”2016年9月7日，涉案商品房验收合格。2016年9月14日，被告将涉案商品房交付给原告。另查明，2012年8月27日，利辛世联农副产品大市场开发有限公司（甲方）与合肥千策房地产营销策划有限公司（乙方）签订《利辛项目销售招商代理委托合同》，合同约定甲方委托乙方全面招商销售代理利辛世联农副产品大市场项目。后被告支付部分费用给合肥千策房地产营销策划有限公司。2018年8月28日，合肥千策房地产营销策划有限公司向利辛世联农副产品大市场开发有限公司发出《关于清算利辛世联农副产品大市场各类佣金限期确认函》，要求被告清算确认结算佣金772676元（其中包括招商佣金282209元）等。2017年9月7日，申请人解俊美等向本院提出对被申请人利辛世联农副产品大市场开发有限公司财产保全的申请，本院于2017年9月28日作出（2017）皖1623财保70号民事裁定书，裁定“查封被申请人位于利辛县米的利辛世联农副产品大市场的房产”。申请人缴纳保全费3273元，向担保人中国大地财产保险股份有限公司利辛支公司缴纳保险费3000元。2017年12月20日，本院作出（2017）皖1623民初6188号民事裁定书，裁定“准许原告解俊美撤回起诉。”一审法院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的合同。原告支付房款，被告到期交付房屋并转移房屋登记，双方之间形成商品房预售合同关系，合同主体合格、意思表示真实、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方均应按照合同约定履行义务、承担责任。合同约定被告应于2014年12月31日前交房，原告实际于2016年9月14日接收房屋，按合同约定从“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”计算违约金，被告实际逾期交房623天（自2015年1月1日至2016年9月14日）。原告要求计算至商品房验收合格，符合交付条件时止，因原告接收的房屋已于交付前验收合格，一审法院不予支持。按原告已交付房价款日万分之一计算，被告每日应支付违约金30.5088元，合计应支付违约金19006.98元（30.5088元×623天）。原告诉请被告支付逾期交房违约金22271.42元，对超额部分本院不予支持。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方另行协商。”办理房地产权属证书是房地产管理部门的职责，被告无权也没有义务为原告办理房地产权属证书，原告要求被告按照合同约定给原告办理房地产权属证书，一审法院不予支持。被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书。原告要求被告赔偿不能办理房产证的损失3050.88元，因合同约定原告不能在规定期限内取得房地产权证书由双方另行协商，且原告未能举证证明其不能办证造成的损失，原告要求不符合合同约定，一审法院不予支持。被告辩称原告所购商铺自2015年1月1日起至2017年12月31日委托给被告经营管理，3年租金在原告缴纳购房款时已直接扣除，但原被告签订的《商品房买卖合同》约定总房款305088元，原告已按合同约定足额支付购房款，《委托经营管理合同》约定被告在原告缴纳购房款时一次性支付给甲方委托经营管理期前3年租金，被告既未能提供支付原告租金的证据，也未能提供从原告购房款中扣除租金的证据，且被告在所谓委托经营管理期间内将房屋交付给原告，被告没有充分证据证明《委托经营管理合同》已实际履行，被告辩称缺乏证据支持，一审法院不予采纳。被告辩称原告应赔偿其因《委托经营管理合同》被提前解除造成的损失，因被告未能支付原告租金，《委托经营管理合同》未能实际履行，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告利辛世联农副产品大市场开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告解俊美逾期交房违约金19006.98元；二、驳回原告解俊美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费217元，由利辛世联农副产品大市场开发有限公司负担。 世联公司二审补充举证《关于利辛世联农副产品大市场销售情况说明》《利辛世联农副产品大市场返祖说明表》，证明委托经营管理合同约定的返租租金数额计算方式，应付的租金已经在买卖合同的购房款中一次性抵扣完毕。武云合等人出具的《情况说明》及相对应的《委托经营管理合同》《商品房买卖合同》，证明解俊美在购房时和其他购房人一样，通过优惠方式一次性抵扣了委托经营管理前三年的租金，世联公司在经营管理的前三年不需要再另行支付任何费用。解俊美对上述证据的质证意见为：二审证据四是利辛世联农副产品大市场开发有限公司单方制作的，没有任何事实客观依据的虚假材料，依法不应得到支持。二审证据五在证据内容上属于证人证言，证人没有到庭，无法核实真实性。从情况说明内容来看，该证明是利辛世联农副产品大市场开发有限公司单方制作的，没有任何事实依据。根据合同相对应原则，这些情况说明与本案没有关联性。解俊美二审补充提交补充证据一利辛县商品房销售明码标价书，证明利辛县商品房销售明码标价书上的价格和商品房买卖合同上的价格是一致的，不存在扣除三年租金的事实。证据二入住装修协议，协议中约定了解俊美购买的房屋返租给利辛世联农副产品大市场开发有限公司，解俊美再从利辛世联农副产品大市场开发有限公司将该房屋租回来。协议约定合同签订30日内装修完毕,60日内入住开业，但是该房屋到2016年9月份才进行单项验收，说明返租没有实际履行。上述证据本院在以下论述中综合评判。 当事人二审所举其他证据与一审一致。 本院查明的事实同一审。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：解俊美主张逾期交房违约金是否应予支持。根据查明的事实，2014年1月18日，解俊美与世联公司签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用”。同日，双方又签订了《委托经营管理合同》，约定解俊美购买的商铺委托世联公司经营管理，委托经营管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，共计3年；合同第五条约定“甲方在签订《商品房买卖合同》时，乙方在甲方缴纳购房款时一次性支付给甲方委托经营管理期前3年租金（即2015年1月1日起至2017年12月31日期间），乙方经营管理使用商铺前3年不需再另行支付任何费用；3年之后依据市场行情制定相应租金水平”。根据上述事实，可以认定双方在缔约时即将《商品房买卖合同》约定的房屋自交付时起三年内的房屋管理使用方式予以明确，而根据该约定，世联公司作为两份合同的缔约主体，既是商品房出卖人，也是受委托的经营管理人，世联公司的双重身份使得其在《委托经营管理合同》约定的委托经营管理期限之内无需再以转移实际占有的方式向解俊美交付案涉房屋，且委托管理期间租金的约定也使得解俊美在托管期间不存在就房屋利用上的实际损失，案涉房屋亦于约定的托管期内验收合格，故，一审法院认定《委托经营管理合同》未能实际履行，判决世联公司支付解俊美逾期交房违约金不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省利辛县人民法院（2018）皖1623民初5971号民事判决； 二、驳回解俊美的诉讼请求。 一审案件受理费217元，二审案件受理费各275元，均由解俊美负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 胜 审判员 朱晓非 审判员 刘 强 二〇一九年六月十八日 书记员 康 靖