广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10525号原告：李森权，男，1982年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码440************515。原告：李少梅，女，1986年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区************，公民身份号码440************620。两原告共同委托诉讼代理人：蔡奋峰，北京市康达（广州）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：何海雯，北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914************620。法定代表人：童某1。原告李森权、李少梅与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序于2019年6月11日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人蔡奋峰、何海雯到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告宝盈大沥分公司于2013年10月25日签订的《物业使用权出让合同》中约定的出让使用期超出20年的期间（即2033年11月1日至2042年1月31日）无效；2.被告宝盈大沥分公司、宝盈公司连带向两原告返还物业使用权出让金及物业管理按金共239177元及利息（以239177元为本金按中国人民银行同期贷款利率从2019年5月1日起计算至实际清偿之日止）；3.被告悦心公司向两原告支付2018年7月至10月拖欠的租金收益21872.91元及利息（从每期逾期支付之日起按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算至实际清偿之日止，暂计至2019年5月31日利息为1335.61元）；4.本案诉讼费等费用由三被告共同承担。事实和理由：2010年10月29日，案外人佛山市南海区*******边股份经济合作社(甲方)与被告宝盈公司(乙方)签订了《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方在合同期内享有此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。故而本案中，被告宝盈公司是位于南海区大沥镇“宝盈广场”项目的开发商，被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分公司，被告悦心公司与被告宝盈公司及被告宝盈大沥分公司是关联企业。2013年10月25日，两原告与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》，约定由被告宝盈大沥分公司将项目编号为首层街区4座5号商铺的物业使用权以814000元的价格出让给两原告，当日两原告支付了物业管理按金5000元，之后两原告一次性支付了出让金814000元。而合同的第二条“出让年限”中约定，出让期限加上赠送使用期限是从2013年11月1日起至2042年1月31日止，即租赁期限实际为28年3个月。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定“租赁合同期限超过二十年的，超过部分无效”，故两原告与被告宝盈大沥分公司签订的上述《物业使用权转让合同》中所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分应属无效。因此，被告宝盈大沥分公司与被告宝盈公司依法应连带向两原告返还的出让金及物业管理按金合共人民币239177元[具体计算方法为：(814000+5000)×(8年3个月/28年3个月)]。同时上述合同部分无效确已造成两原告资金被占用的一定损失，故被告宝盈大沥分公司与被告宝盈公司理应支付相应的利息给予两原告。而被告宝盈大沥公司对两原告称其委托物业管理公司进行招商、装修、经营以及管理，故两原告按照被告宝盈大沥公司的要求与被告悦心公司签订了《委托经营管理合同》，由被告悦心公司对上述物业进行经营管理并按照《委托经营管理合同》的约定向两原告支付固定的委托经营租金收益。但在上述合同签订后，被告悦心公司经营管理混乱，并没有按时向两原告支付委托经营收益，反而以各种方式对两原告的固定收益进行扣减，现已拖欠两原告委托经营收益21872.91元。同时《委托经营管理合同》第三条明确约定如被告悦心公司逾期支付委托经营租金收益的，则按同期贷款利率的2倍计算利息。经多次沟通，三被告并未解决问题，请求法院依法判决。三被告没有答辩。诉讼中，两原告举证如下：1.两原告身份证复印件1份、三被告的企业信用信息公示报告打印件共3份。2.物业使用权出让合同原件1份。3.收据原件1张。4.发票原件1张。5.委托经营管理合同原件1份。6.（2018）粤0605民初20641号民事判决书打印件1份。7.招商银行历史交易明细原件1份。本院出示调取的证据如下：1.（2018）粤0605民初18845号民事判决书复印件1份。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，两原告提交的上述证据来源合法，内容清楚，与本案相关联，本院均予以确认。对本院调取的判决书，本院经审查予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年10月25日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与两原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区***********民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为首层街区4座5号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为20.46平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2033年10月30日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年11月1日起享有受让的该物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款814000元及物业管理按金5000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。宝盈广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理等。同日，两原告向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金5000元。同日，两原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺自2013年11月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2013年11月1日起，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月5427元，第四年至第五年固定收益为每月6783元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。2014年1月16日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺物业使用权出让金814000元。被告悦心公司向两原告支付了2018年7月至10月的租金收益1781.67元、1781.67元、678.3元、1017.45元，此后未再向两原告支付租金收益。另查明，根据本院已发生法律效力的（2018）粤0605民初18845号民事判决书，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2013年10月25日至2033年10月30日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10326天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为10326天，两原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向两原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金239608.66元[（814000元+5000元）×（10326天-20年天数7305天）÷10326天]，两原告仅主张239177元没有超出本院核定数额，本院予以支持。关于两原告的利息主张，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司从起诉之日即2019年5月10日起以239177元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息予两原告，对两原告超出部分主张，本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。两原告与被告悦心公司签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同的约定，被告悦心公司在2018年7月至10月期间每月应向两原告支付租金收益6783元。被告悦心公司已向两原告支付上述期间的租金收益共5259.09元，尚欠21872.91元未付，应如数支付予两原告。被告悦心公司未依约付款，两原告的利息主张没有超出双方的约定，本院予以支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认李森权、李少梅与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司签订的关于编号为首层街区4座5号商铺的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金239177元，并以239177元为本金从2019年5月10日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予李森权、李少梅；三、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益21872.91元、利息1335.61元及以21872.91元为本金从2019年6月1日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的利息予李森权、李少梅；四、驳回李森权、李少梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2615.5元（李森权、李少梅已预交），由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担2443.83元，佛山市悦心物业管理有限公司负担171.67元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。李森权、李少梅已预交的受理费2615.5元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予李森权、李少梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 康 燕二〇一九年六月二十日书记员 蒋雪君