天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0104民初5967号原告：金立，男，1964年8月11日出生，住天津市南开区。委托诉讼代理人：何鸿昭，（原告之母），1934年12月25日出生，住天津市南开区。被告：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所天津开发区翠园公寓**楼**室。负责人：孙佩珍。委托诉讼代理人：李绍家，天津日昇律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司天津南开支行，住所地天津市南开区鞍山道**。负责人：郭占明，行长。委托诉讼代理人：于雷，国浩律师（天津）事务所律师。被告：李希平，男，1951年9月20日出生，汉族，住，住天津市南开区/div>原告金立与被告天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称被告新发公司）、被告中国建设银行股份有限公司天津南开支行（以下简称被告建行南开支行）、被告李希平商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金立的委托诉讼代理人何鸿昭，被告新发公司的委托诉讼代理人李绍家，被告建行南开支行的委托诉讼代理人于雷到庭参加诉讼。被告李希平经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金立向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告李希平与被告新发公司就天津市南开区房屋在南开区房管局部门所做的备案登记；2.判令撤销被告建行南开支行与被告李希平就上述房屋在南开区房管部门所做的抵押登记；3.判令被告新发公司协助原告将上述房屋所有权转移登记到原告名下，协助原告办理房屋产权证；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2002年3月8日与被告新发公司签订了关于天津市南开区紫来花园X房屋的《商品房买卖合同》。原告交齐了全部购房款，被告新发公司也向原告交付了房屋。2016年原告在办理房屋产权证的过程中，发现被告李希平与被告新发公司就涉诉房屋在房管部门办理了商品房买卖合同备案登记及被告李希平与被告建行南开支行办理了抵押权登记，导致原告无法取得房屋产权证。被告李希平与被告新发公司之间的合同已由双方协议解除。法院生效判决已于2006年依法解除了建行南开支行与被告李希平签订的《楼宇按揭贷款合同书》，并驳回了建行南开支行要求李希平如不能还款依法处置抵押房屋并享有优先受偿权的诉讼请求。因被告办理的合同备案及抵押权登记并未撤销，原告无法取得房屋所有权证，故提起诉讼。被告新发公司辩称，被告李希平与被告新发公司之间的商品房买卖合同已由双方协议解除，故同意原告关于撤销该合同备案的诉讼请求。被告建行南开支行已于2006年起诉被告新发公司及被告李希平偿还贷款及实现抵押权，法院已经判决驳回其实现抵押权的诉请，对于原告的第二项诉讼请求，服从法院判决。原告与被告新发公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且原告已支付房款且已实际使用涉诉房屋，被告新发公司同意配合原告办理涉诉房屋的所有权证。被告建行南开支行辩称，被告建行南开支行关于涉诉房屋的抵押权已经办理登记并公示，故合法有效。被告李希平与被告新发公司签订的退房协议及代偿贷款的约定，未经债权人被告建行南开支行的同意，根据法律规定，该债务转让对债权人不发生效力，故被告建行南开支行对被告李希平的债权关系及抵押权仍合法成立。法院生效判决书中表述，因原告已实际居住在涉诉房屋内，故抵押权的行使在执行程序中解决。判决书并未认定抵押权无效。物权法规定，未经抵押权人同意，债务人不得将抵押物出售给第三人，除非新的买受人清偿借款消灭抵押权。现被告李希平及被告新发公司并未向被告建行南开支行清偿债务，原告也未代为清偿，故不同意撤销抵押权。被告李希平未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告与被告新发公司于2002年3月8日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告新发公司建设开发的天津市南开区双峰道紫来花X商品房一套。同日，原告按合同约定向被告新发公司交清了购房款45万元，被告新发公司给原告开具了购房款收据，并将房屋交付原告使用至今。原告在办理产权证期间，发现上述购买的房屋已经在房管局进行合同备案并设立抵押登记。因而提起诉讼。2000年4月18日，被告建行南开支行与被告李希平签订《楼宇按揭贷款合同书》。合同约定，被告李希平向被告建行南开支行借款44万元，用于购买位于天津市南开区，借款期限自2000年4月25日至2010年4月24日止；被告新发公司为被告李希平的贷款提供连带责任保证；被告李希平以所购买的天津市南开区双峰道紫来花园X号商品房向建行南开支行提供借款抵押担保。合同签订后，被告李希平、被告建行南开支行于2000年4月19日在房管部门办理了抵押登记。2000年4月21日，被告建行南开支行将贷款44万元划拨至被告新发公司帐户，用于被告李希平向被告新发公司购买天津市南开区双峰道紫来花园X商品房。2000年8月5日，被告李希平与被告新发公司签订了退房协议。退房协议约定，被告李希平退还向被告新发公司购买的天津市南开区双峰道紫来花园X商品房，被告李希平向建行南开支行所借款项由被告新发公司负责偿还，被告李希平不再享有该房屋的所有权，被告新发公司可另出租和销售，剩余借款全部由被告新发公司负责偿还，并负责通知建行南开支行，被告李希平不再承担与之相关的任何责任。此后，被告新发公司又将房屋另行出售给金立。被告新发公司每月往被告李希平账户划款偿还建行南开支行的贷款，至2005年4月停止还款，被告李希平也未还款。建行南开支行遂在本院提起诉讼，要求解除其与被告李希平、被告新发公司签订的《楼宇按揭贷款合同书》、判令被告李希平偿还全部贷款本息，如被告李希平不能还款，依法处置抵押房屋。本院在2006年6月13日做出的（2006）南民三初字第1294号判决书中对建行南开支行、被告李希平及被告新发公司之间涉及的上述事实予以了认定，并认为被告李希平应按合同约定承担还款责任。因被告新发公司将被告李希平抵押的房屋又卖与他人，买受人已实际取得并居住，导致建行南开支行无法实现抵押权，被告新发公司应承担全部责任。该判决书判令，解除建行南开支行与被告李希平签订的《楼宇按揭贷款合同书》；被告李希平偿还建行南开支行的贷款本息；若被告李希平不能偿还，由被告新发公司承担赔偿责任；驳回了建行南开支行的其他诉讼请求。建行南开支行不服提起上诉，天津市第一中级人民法院以（2006）一中民一终字第1125号民事判决书判决维持原判。本院认为，原告与被告新发公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且原告如约交付了房款，被告新发公司也将涉诉房屋交付原告使用，原告有权要求被告新发公司履行承诺协助其办理房屋所有权证。因被告李希平与被告新发公司签订了《商品房买卖合同》并在房管部门办理了合同备案登记，被告李希平与被告建行南开支行签订了《楼宇按揭贷款合同书》并办理了抵押权登记，导致原告无法办理房屋所有权证，原告有权对此主张相关权利。被告新发公司与被告李希平签订退房协议，已经协议解除了双方签订的《商品房买卖合同》，双方应在房管部门撤销该合同备案登记。本院生效判决已判令解除建行南开支行与被告李希平签订的《楼宇按揭贷款合同书》，并驳回了建行南开支行行使抵押权处置抵押房屋的诉讼请求，故被告建行南开支行在涉诉房屋上设定抵押权已缺乏法律依据，该抵押权应予撤销。被告李希平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告李希平与被告天津开发区新发房地产开发有限公司撤销就天津市南开区房屋在南开区房管部门所做合同备案登记；二、本判决生效后十五日内，被告中国建设银行股份有限公司天津南开支行与被告李希平撤销就坐落于天津市南开区房屋所做抵押权登记；三、本判决生效后三十日内，被告天津开发区新发房地产开发有限公司协助原告金立办理天津市南开区所有权证，将该房屋所有权登记在原告名下。案件受理费40元，由被告天津开发区新发房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘静二〇一九年六月六日书记员  徐晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。