浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初1721号 原告（反诉被告）：浙江新德宝机械有限公司，住平阳县万全镇工业基地家具园区万盛路23号 法定代表人：蔡秀平。 委托诉讼代理人：许方良，上海浩信（杭州）律师事务所。 被告（反诉原告）：温州蓝雨洗涤服务有限公司，住所地平阳县万全轻工基地家具园区万祥路**。 法定代表人：邱芳财。 委托诉讼代理人：王平、王文哲，北京盈科（温州）律师事务所。 原告浙江新德宝机械有限公司（收下简称新德宝公司）与被告蓝雨公司（收下简称蓝雨公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，被告蓝雨公司于2019年4月1日向本院提起反诉,本院决定将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告新德宝公司委托诉讼代理人许方良，被告蓝雨公司法定代表人邱芳财及委托诉讼代理人王平、王文哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新德宝公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代为垫付的腾空费用238774元；2.被告支付原告场地占用费6000元；3.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第二项诉讼请求：被告向原告支付场地占用费157100元。事实与理由：2008年10月15日，被告与案外人温州启迪机械有限公司（以下简称启迪公司）签订《厂房租赁协议书》，约定将万全镇轻工业家具园区万盛路23号厂房中3号厂房边上约一千平米的空地出租给被告使用，租期十年。在租赁期间内，案外人启迪公司与原告签订《厂房买卖协议》，将位于××镇××路××号的厂房整体变卖给原告，并办理厂房过户手续。后被告与案外人启迪公司就租赁纠纷诉诸本院，本院判决解除被告与案外人启迪公司于2008年10月15日签订的《厂房租赁协议》，考虑到空余地环保设施已经投入，续租至2018年10月14日止。由于被告续租的场地坐落在原告的厂区内，其投入使用的设施系环保设施，在生产过程中具有一定的污染性，后期拆除需要特殊治理。为此，原告在租期届满之前即两次向被告发送告知书，要求其在租赁届满时腾空场所并处理好污水和回填水池以便原告重新利用场地。被告在租赁期限届满前两个月左右拆除了机器设备，但未将污水蓄水池进行无害化处理和回填，原告多次催办未果。2018年12月中旬，原告只能自行通过相关机构及人员将被告遗留的污水池进行无害化处理和回填，历时一个多月全部处理完毕，共支付处理费用238774元。被告拒不清理到期的场地严重妨碍原告的生产经营，并拒不支付原告代为偿付场地支付和回填费用，损害原告的合法利益。 被告蓝雨公司答辩称：（一）租赁期间尚未届满，被告无义务腾空回填涉案租赁的空地。《厂房租赁协议书》中关于3号车间的租赁协议虽被判决解除，但是对于空地双方应当继续履行。《厂房租赁协议书》约定租赁期为十年，但未约定具体的起至时间，同时约定，厂房正在建设中，在签订协议书之日起7个月建成。完工后交付乙方生产使用开始计算租金。即使按协议书签订日起7个月，也应当至2019年5月16日止。原告在租赁期未届满时自行回填，损害被告的合法权益。（二）即使租赁期间届满，被告亦没有回填的义务。根据《厂房租赁协议书》第七条约定：“乙方在租赁期内若在甲方土地上另行搭建建筑物，须事先向甲方提出并经甲方同意方可施工搭建建筑物，其所有权归甲方所有，租赁期满后供甲方无偿使用”。因此，被告在租赁期满后并无回复原状的义务，原告自行回填的相关费用应当自行承担。（三）即使被告承担租金，亦可与保证金等抵销。 反诉原告蓝雨公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告赔偿因擅自回填污水蓄水池给反诉原告造成的财产损失共计53万元；2.反诉被告向反诉原告退还保证金3200元；3.本案的反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2008年10月15日，反诉原告与案外人启迪公司签订《厂房租赁协议书》，约定将万全镇轻工业家具园区万盛路23号厂房的3号车间及约1000平方米的空地出租给被告使用，约定租期十年，但未明确具体起止日。另约定厂房正在建设中，在签订协议书之日起7个月建成。完工后交付乙方生产使用开始计算租金。2013年12月5日，启迪公司厂房3号车间进行了竣工验收备案。2014年4月9日，启迪公司与反诉被告签订了《厂房买卖协议》，将位于××镇××路××号的厂房整体变卖给反诉被告，并办理厂房过户手续。后反诉原告和启迪公司就租赁纠纷诉诸本院，本院判决解除双方《厂房租赁协议书》中关于坐落于平阳县万全轻工基地家具园区××路××号××房××号车间的租赁协议，涉案空地则继续按合同约定履行。后反诉原告一直使用案涉空地，直至2018年12月中旬，反诉被告未经反诉原告允许擅自找相关机构和人员对反诉原告在案涉空地上建造的污水蓄水池进行无害化处理和回填，造成反诉原告机械格栅、调节池穿孔管等价值共计53万元的设备损毁。反诉原告认为启迪公司一直未交付3号车间，因此应当从空地实际具备使用功能开始计算租金，即使按协议书签订之日起7个月内，也应当至2019年5月16日止。反诉被告违反合同约定，在租赁期间未届满时自行回填，应当承担赔偿责任。 反诉被告新德宝公司答辩称：（一）反诉被告已经两次发函给反诉原告要求回填，并就回填过程进行了公证；（二）污水处理池废弃已久，相关的机械设备已经进行了搬迁，反诉原告没有证据证明水下仍有设备；（三）反诉原告对回填的情况知情且无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院列明如下： 新德宝公司在庭审中出示以下证据：1.2018年10月19日“告知书”和2018年4月19日“函告”，证明原告向被告发送告知书，要求被告在租期届满之时将污水池做好清理和回填治理工作并按时移交给原告；2.公证书，证明原告就被告租用场地在清理之前的水池以及两处建筑物的现状进行保全公证；3.为清淤回填治理签订的协议及票据（包括围墙修整协议、检测业务委托单、清污协议、土方购销协议、场地平整协议、压路机施工协议、清污清淤协议、支付凭证及发票等），证明原告代为被告清淤回填治理每个项目运转过程以及支付费用共计238774元。经庭审质证，被告蓝雨公司对证据1真实性、关联性均有异议，认为租期未届满，即使原告张贴过函件，也不代表有权利自行回填，且无法根据照片确认拍摄时间和地址；对证据2关联性有异议，认为公证书只是对厂房表面进行公证，未对设备进行清点，也没有对污水池下的设备进行拍摄；对证据3的真实性、关联性均有异议，无法确认签字的真实性，相关确认人员是否有资质以及检测地点，与案涉空地的回填缺乏关联性，且租赁协议曾约定了污水池在租期届满后由出租方继续使用，现原告用于建设厂房，回填费用不应由蓝雨公司承担。 反诉原告在庭审中出示以下证据：1.《污水处理工程设备总承包及技术服务合同》、污水蓄水池施工图纸，证明回填造成其设备损失；2.《关于平阳县蓝雨服装有限公司年产10万件（套）服装新建项目环境影响登记表的审查意见》、《监测报告》，证明污水蓄水池于2009年5月18日竣工验收并投入使用。同时要求对现场进行勘验。经庭审质证，反诉被告对上述证据关联性有异议，其显示的地址并非案涉厂区。 本院认证如下：对新德宝公司提供的证据1真实性予以认定，但蓝雨公司是否具有回填义务及承担相关费用不以通知蓝雨公司腾空为必要条件,是否为必要支出费用在主文中论证；对证据2、3真实性予以认定，证明公证书载明公证事项为证据保全，因蓝雨公司在租赁期间内未将位于原告厂区内水池及水池边的两处建筑物恢复原状，为了固定证据，原告对上述水池及水池边的两处建筑物的现状（含建筑物的内部现状）进行摄像及抓拍。对证据3真实性予以认定，可以证明将被告遗留的污水池进行无害化处理和回填，并产生相应的费用，至于该费用由谁的负担，本院在说理部分另行阐述。对反诉原告提供的证据1、2关联性均不予认定，本院认为，被告提供的上述证据不能其有填埋设备的损失，且根据双方合同第六项的约定，被告在租赁期间若在启迪公司土地上另外搭建建筑物，其所有权归启迪公司所有，在租赁期届满后供启迪公司无偿使用。 本院经审理，认定事实如下：2008年10月15日，被告平阳县蓝雨服饰有限公司与案外人温州启迪机械有限公司签订《厂房租赁协议书》。双方约定：（一）启迪公司自愿将坐落于平阳县万全轻工基地家具园区××路××房××号车间及约有1000㎡的空地租赁给被告从事服装生产（1000㎡空地的年租金为1.6万元，和3号车间的年租金共计25万元）。（二）租期10年，未经双方书面同意任何单方不得提前终止本合同，甲乙双方如一方违约要赔偿对方人民币叁百万元整，双方未约定起至时间。（三）租金支付：第一年租金在合同签订之日一次性付清，以后每年租金在上年度到期月份提前半个月交付租金，一次性付清，不得拖延。甲方厂房正在建设中，在签订协议书之日起7个月内建成（如违约按租金的每日万分之五的比例向乙方缴付违约金）。完工后交付乙方生产使用开始计算租金。（四）保证金条款:为了切实保证乙方履行租赁合同义务，在合同签订之日，被告向案外人启迪公司支付保证金5万元，保证金用于乙方违约损失赔偿及相关费用的抵扣。租赁到期，如乙方无违约行为或无欠各项费用的，保证金不计利息予以全额返还。（五）租赁期间，启迪公司的厂房3号车间正在建设，完工后经验收合格交付被告使用，其验收所有一切费用由启迪公司负担，与被告无关。因被告租用甲方1000㎡空地需先进场施工建设环保设施，启迪公司同意被告先进场开工建设环保设施作业，其环保设施验收及一切费用由被告负责，甲方不承担任何责任，且不能影响启迪公司厂房3号车间的建设施工、竣工验收。（六）被告应当妥善、合理使用租赁厂房，因被告使用不当造成租赁厂房及附属设施损坏，被告应负责维修，费用由被告承担；不得改变房屋结构、不得转租，被告在租赁期间若在启迪公司土地上另外搭建建筑物，需事先向启迪公司提出并经启迪公司同意方可施工搭建建筑物，其所有权归启迪公司所有，在租赁期届满后供启迪公司无偿使用；（七）被告在租赁期届满时，应于租赁期届满之日或提前将租赁厂房清扫干净，搬迁完毕，并将租赁厂房交还给启迪公司，如被告未能清理杂物，则启迪公司对清理该杂物所产生的费用由被告负责。合同签订当日，启迪公司出具了两张收据给蓝雨公司，分别为保证金5万元和1年厂房租金25万元。次日，蓝雨公司支付了租金和保证金共计30万元。2008年10月17日，蓝雨公司发函给启迪公司，告知蓝雨公司将在空地建设环保设施。2008年10月20日，启迪公司表示同意蓝雨公司在空地建设环保设施，一切后果由蓝雨公司自负。后蓝雨公司进行了环保设施建设。2013年12月5日，启迪公司厂房3号车间进行了竣工验收备案。 因启迪公司违约，2014年12月30日，本院作出（2014）温平民初字第418号判决，解除2008年10月15日签订的《厂房租赁协议书》中关于坐落于平阳县万全轻工基地家具园区××路××号××房××号车间的租赁协议，支持启迪公司支付蓝雨公司违约金234000元及租金和保证金280800元及利息损失。后启迪公司不服提出上诉，二审予以维持。 另查明，2014年4月9日，启迪公司将坐落于平阳县万全轻工业基地家具园区万盛路23号转让给原告新德宝公司并办理了登记手续。2016年5月3日，本院裁定受理启迪公司破产清算一案，2017年6月26日，本院宣告启迪公司破产并终结破产程序。 2018年4月19日及2018年10月19日，新德宝分别告知蓝雨公司租期于2018年10月14日届满，应当腾空。2018年12月中旬，对污水池进行了处理。2018年12月25日，平阳县公证处出具公证书，载明原告称被告在租赁期间届满后未将位于平阳县万全轻工基地家具园区××路××号的水池及水池边的两处建筑物恢复原状，为了固定证据，对上述水池及水池边的两处建筑物的现状（含建筑物的内部现状）进行摄像及抓拍。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉空地的租期起算点问题；二、关于违约责任及赔偿数额问题；三、关于租金抵销问题。 关于焦点一，首先，虽然《厂房租赁协议书》未约定租期的起算点，但从租金的交付时间来看，蓝雨公司于合同签订次日即支付了租金和保证金共计30万元。其次，从生效裁判文书的内容来看，本院作出的（2014）温平民初字第418号判决，已解除案涉《厂房租赁协议书》涉及的厂房租赁部分，但基于启迪公司已交付空地，实际已由蓝雨公司占有和使用，故对空地部分按协议约定继续履行。既然涉及厂房租赁部分已被依法解除，有关的租金从厂房完工后交付蓝雨公司生产使用计算的合同条款，自然不能及于空地部分；最后，案涉空地独立于被解除租赁关系的厂房，本身具备单独使用功能，并非无偿使用，蓝雨公司欲在此建设环保设施，其于合同签订之后发函给启迪公司，启迪公司于2008年10月20日就表示同意，该时间与签订合同之日间隔不过5天。本院认为，此时该空地已经具备使用条件，租赁期限的起算点应自2008年10月20日起开始计算，被告认为按协议书第四条约定的厂房完工后交付生产使用开始计算，不符合日常生活逻辑和经验法则，本院不予支持。 关于焦点二，依双方的协议约定，蓝雨公司在租赁期间若在启迪公司土地上另外搭建建筑物，需事先向启迪公司提出并经启迪公司同意方可施工搭建建筑物，其所有权归启迪公司所有，在租赁期届满后供启迪公司无偿使用。据此，本院认为，蓝雨公司在案涉空地上建设的环保设施，在本案租赁期十年届满即2018年10月20日起权属归于出租方所有。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。从公证的照片来看，其中的污水处理池等环保设施中有大量不明液体。但经新德宝公司多次催促交还，蓝雨公司弃之不顾的污水处理池等环保设施，明显不符合使用后的正常状态。对此，蓝雨公司负有清理杂物、消除污染的义务，应当承担环境治理包括污水清理、环境治理检测的必要费用。现租赁期间届满，但蓝雨公司逾期不完成清理杂物、消除污染等附随义务，已构成违约责任。其应承担环境治理包括污水清理、环境治理检测的必要费用。新德宝公司在本案中提交了以下费用的票据和汇款单，其中检测费30000元、清污费15000元、清污清淤费48000元、土方购销费96360元、场地平整费42000元、压路机租用费1854元。综合本案实际情况，新德宝公司主张的上述经济损失，因按合同约定该环保设施权属于其公司所有，故对涉及平整、腾空的费用，本院不予支持，但对其处理不明液体的检测、清理等必要支出费用应当予以支持。同时鉴于案涉的环保设施已被处理为平地，勘查现场已无法必要进行，且原告腾空时没有委托司法鉴定评估，对新德宝公司清污清淤的具体必要费用难以准确认定。综上，本院结合实际情况，酌情确定蓝雨公司支付新德宝公司清污必要费用50000元。原告主张的超出上述认定部分的金额，本院不予支持。 关于焦点三，关于租金支付、抵销和保证金退还问题。鉴于环保设施在租赁本案租赁期满之后即属于出租方所有，因此，被告应支付2014年4月9日起至2018年10月19日（共计1874天）场地占用租金共计82148元（16000元/365天*1874天）。超出上述认定部分的租金，本院不予支持。启迪公司作为原租赁合同一方当事人，收取了租金和保证金，《厂房租赁协议书》涉及的厂房租赁部分被依法解除之后，蓝雨公司因此形成对启迪公司的债权，得到本院（2014）温平民初字第418号民事判决支持。且蓝雨公司在启迪公司的破产清算案件中申报了债权，并得到管理人及法院确认。本院认为，新德宝公司于2014年4月9日通过买卖方式取得原新德宝公司的厂房及土地，其主张在此之后的租金，该租金的收益权属归于新德宝公司所有，而非启迪公司。根据合同的相对性原理，蓝雨公司主张抵销的租金、违约金、保证金共计514800元，对象仅限于启迪公司。新德宝公司作为受让人非抵销权有效行使的对象，故蓝雨公司主张的上述抵销，法律依据不足，本院不予支持。 综上，蓝雨公司应支付新德宝公司租金及清污费用共计132148元。关于蓝雨公司的诉讼请求，其没有提供充分证据证明有机器设备被毁损，且在空地上建设的环保设施已权属于新德宝公司，其诉称的蓄水池设备填埋造成经济损失，事实和法律依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下： 一、限被告温州蓝雨洗涤服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江新德宝机械有限公司132148元； 二、驳回原告浙江新德宝机械有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告温州蓝雨洗涤服务有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费4972元，减半收取2486元，由浙江新德宝机械有限公司负担975元，温州蓝雨洗涤服务有限公司负担1461元；反诉受理费4566元，减半收取2283元，由温州蓝雨洗涤服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 林寿兵 二〇一九年六月十日 法官助理 周雨晴 代书记员 朱诗亮