山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初2172号原告：济南朝阳物业管理有限公司，住所地济南市,统一社会信用代码913701027988567713。法定代表人：白筱梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：任欣，山东舜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅琪，山东舜达律师事务所律师。被告：刘丽娜，女，1986年3月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张振亮，男，1977年1月19日出生，汉族，住济南市，山东华龄法律服务中心副主任。原告济南朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）与被告刘丽娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳物业公司委托诉讼代理人任欣、刘雅琪及被告刘丽娜的委托诉讼代理人张振亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘丽娜支付物业服务费7111元及违约金3742元；2.判令刘丽娜支付利息（以7111元为基数，自2019年3月15日起至判决确定的履行期限届满日止，按每日万分之五计算）；3.案件受理费由刘丽娜承担。事实与理由：刘丽娜系朝阳物业公司所服务的重汽彩世界2号楼1单元802室业主。刘丽娜违反双方签订的前期物业服务协议约定，未及时足额交纳物业服务费用共计89个月，经朝阳物业公司多次催要，刘丽娜一直未交纳物业费。刘丽娜的行为严重侵犯了朝阳物业公司的合法权益，故朝阳物业公司诉至法院，提出如上诉请。刘丽娜辩称，1.朝阳物业公司没有提供相应的服务：门岗形同虚设，车辆严重缺乏管理、随意停车；广告费用未能向业主公示；小区内的绿化喷泉等设施从来没有维护过，小区安全通道阻塞严重，小区的单元门设备坏了没有更换，常年开着，随便进出；消防栓检测提前，数据造假，消防压力表指数为零，存在隐患，消防报警器常年断电，形同虚设；小区内不明的管道裸露在外，存在安全隐患；小区内小商小贩随意进出，楼道内贴满了小广告；物业合同载明，小区内不允许经营汽车维修及清洗业务，但是现在小区内有十多家汽车维修及清洗的商家，霸占共同车位，小区卫生脏乱差。朝阳物业公司的收费是按照一级的物业标准收费的，但是朝阳物业公司提供的服务质量没有达到相应的服务标准。2.我没有收到过任何形式的催缴物业费通知，朝阳物业公司的诉讼已超过诉讼时效。3.即使我方承担物业费，也应对物业费予以减免，且我方不承担违约金。小区内的广告收益应当抵扣物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，朝阳物业公司围绕其诉讼请求依法提交《前期物业服务协议一份》，刘丽娜未提交证据。本院组织双方进行了质证，刘丽娜对朝阳物业公司的证据无异议。对当事人无争议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：刘丽娜系济南市天桥区无影山中路重汽彩世界2号楼1单元802室的业主，房屋建筑面积51.55平方米。2010年5月14日，刘丽娜与朝阳物业公司签订了前期物业管理服务协议，约定：“物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理（物业共用部位指房屋主体结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、信报间、线路管道井等；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、化粪池、自行车棚、有限电视电线、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、安全监控等。三、环境卫生。1、对共用部位进行清洁、保洁；2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用楼、站、箱、道、桶及垃圾进行清理）；3、每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废气杂物；4、按规定进行消毒、灭鼠活动；5、遇雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。四、秩序维护：维护本物业公共秩序，包括门岗服务、本物业区域内巡查、监控系统运行等并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保证、保障义务和责任。负责本物业区域内机动车和非机动车的行驶和停泊秩序管理，但不含车辆及以上财务的保管、保险义务和责任。六、房屋装饰装修管理：根据建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定以及《临时规约》和业主签订的装修管理服务协议等约定，对本物业的装修活动进行管理。第四条约定：物业管理服务费用一、收费项目标准及交费时间：1.物业服务费：按临时规约要求由乙方先行交纳，标准为：（1）小高层住宅：1.55元/建筑平方米/月。（2）商业物业：人民币2.7元/建筑平方米/月。第一次物业服务费的收缴日期从建设单位向业主开具的《入住通知单》中的通知的交房之日起计算，业主在办理入住手续时，甲方（朝阳物业公司）一次性收取半年的物业服务费。以后物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每个缴费期的第一个月10日前履行交纳义务。第十条：违约责任：4、乙方（刘丽娜）违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，乙方拒绝交纳各项费用的，甲方有权停止对乙方物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。”另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋为住宅公寓，建筑面积为51.55平方米。根据双方协议约定，房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米1.55元标准收取。庭审中，双方均认可刘丽娜的物业服务费交纳至2011年10月14日。本院认为，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理。朝阳物业公司与刘丽娜签订的《重汽彩世界前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务协议订立后，朝阳物业公司对重汽彩世界小区提供了物业服务，刘丽娜亦接受了朝阳物业公司提供的物业服务，故刘丽娜负有支付物业费的义务。关于本案诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”根据双方签订的前期物业服务合同，业主在合同约定的交费期限应交纳的物业服务费应属于同一债务之分期履行。且，朝阳物业公司一直持续的履行合同、提供物业服务，即一直在以作为的形式持续履行合同义务，故刘丽娜亦应定期履行支付物业服务费的义务。因此，刘丽娜抗辩称朝阳物业公司提起诉讼已超过诉讼时效，不予支持。结合刘丽娜的答辩意见及同期其他业主提交的证据，朝阳物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵。但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。故，原告朝阳物业公司要求被告刘丽娜支付2011年10月14日起至2019年3月14日拖欠的89个月物业费共计7111元符合双方约定，本院予以支持。关于违约金及利息问题，原告朝阳物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金及利息，故对原告朝阳物业公司要求被告刘丽娜支付违约金及利息的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告朝阳物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定规定，判决如下：一、被告刘丽娜于本判决生效之日起10日内向原告济南朝阳物业管理有限公司支付物业服务费7111元；二、驳回原告济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取35元，由被告刘丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 兴二〇一九年六月十九日书记员 周维霞