湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1568号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘明，男,1988年8月13日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：骆蛟，男,1986年9月23日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：唐雨，湖北真武律师事务所律师。原审第三人：襄阳佳万家房产经纪有限公司，住所地：襄阳高新技术产业开发区万众星苑****楼**门面。法定代表人：郑风雪，该公司执行董事兼总经理。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司襄阳市分行，住所地：襄阳市樊城区前进路**。法定代表人：黄定纲，该分行行长。上诉人刘明因与被上诉人骆蛟、原审第三人襄阳佳万家房产经纪有限公司（以下简称佳万家公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司襄阳市分行（以下简称邮储银行襄阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初3415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘明上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一、本案审理前，一审法院未告知本案合议庭成员，而且庭前会议主持人并非本案合议庭人员，也并非判决书中法院参与本案审理的人员，程序错误。二、上诉人根据约定的解除权，通知到达被上诉人时即生效。被上诉人如果有异议，应当正式请求确认解除合同的效力，但被上诉人未提出，故上诉人与被上诉人之间的合同已解除。三、被上诉人在合同约定的付款期限前仅付款7万，与应当支付的20万首付款相差甚远。首付款期限已过4年多，仍然有2万首付款未付，是严重违反约定的行为。原判认为长达4年多的持续违约程度显著轻微，适用法律错误，对上诉人显失公平。骆蛟辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。骆蛟一审诉讼请求：1.骆蛟与刘明间签订的《房屋买卖合同》继续履行；2.由骆蛟代为偿还案涉房屋上的全部银行贷款本息，合计293490.58元；3.邮储银行襄阳分行在骆蛟偿还结清全部本息、付清购房款10日内涤除案涉房屋上的他项权利（抵押）；4.自骆蛟付清邮储银行襄阳分行本息全部贷款后，由刘明协助骆蛟将位于襄阳高新技术产业开发区谢洼居委会东风国际花园6幢2单元3层2室[鄂（2018）襄阳市不动产权第0026143号]房屋产权办理登记至骆蛟名下；5.刘明向骆蛟支付违约金19000元；6.刘明支付骆蛟代偿部分贷款本息合计93490.58元；7.诉讼费、保全费等全部费用由骆蛟负担。刘明一审反诉请求：1.解除骆蛟与刘明于2015年12月3日签订的房屋买卖合同；2.骆蛟返还位于襄阳高新技术产业开发区谢洼社区的东风国际花园6幢2单元3层2室[鄂（2018）襄阳市不动产权第0026143号]房屋；3.骆蛟支付房屋使用费100000元；4.骆蛟支付违约金38000元；5.诉讼费由骆蛟负担。一审法院认定：2015年12月3日，刘明作为卖方、甲方，与作为买方、乙方的骆蛟，在作为居间方、中介方的佳万家公司居间下，签订《房屋买卖合同》（以下简称案涉合同）一份。合同主要约定：1.甲方所售房屋状况。房屋坐落在东风国际花园6幢2单元3层2室，结构混合，用途住宅，建筑面积94.65㎡，房产证号房权证樊城区字第**（以下简称案涉房屋）。2.房屋价格及其他费用。甲、乙双方协商一致，甲方出售房屋成交价为380000元。3.付款方式按揭贷款。乙方分三次付清房款：签合同时支付房款（定金）70000元，2015年12月30日之前支付第二笔房款（首期款）130000元；银行接收到新房产证及他项权证后由银行直接向甲方支付第三笔房款（尾款）180000元。4.产权过户。甲、乙双方协商一致满2年后过户，按有关规定申领房屋所有权证。如任意一方不配合产权过户则视为违约，届时违约方将支付购房款5%作为违约金。6.违约责任。乙方未按本合同约定的付款方式付款，每逾期一日，按逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方向甲方支付购房款10%的违约金。合同中双方另约定，1.在2015年12月30日之前乙方需支付甲方200000元，剩余180000元，由房屋满2年后过户，银行支付给甲方；2.甲方收到首期款200000元后需配合乙方作委托买卖公证，收到定金70000元后需把钥匙交付给甲方；3.甲方银行贷款在过户之前甲方自行结清。合同签订的当日，骆蛟向刘明付款20000元；并分别于2015年12月5日、2016年2月23日、2016年7月2日、2019年1月8日，向刘明付款50000元、80000元、20000元、10000元，合计向刘明支付购房价款180000元。2015年12月7日，刘明向田云云出具《委托书》一份，载明委托田云云为合法代理人，对案涉房屋全权办理代为偿还银行贷款，并在相关抵押登记部门办理取消抵押登记手续，签署相关文件，领取相关材料；偿还贷款后，代为将上述房产以380000元的价格出售给骆蛟、郑风雪夫妇，代为与骆蛟、郑风雪夫妇签订房屋买卖合同，收取售房款，出具收据；代为到相关管理部门查询住房登记记录信息并领取相关证明文件；代为办理上述房屋的相关产权转移登记手续，将该房产过户至骆蛟、郑风雪名下；代为支付上述房地产买卖过程中的应付的相关税费，及代为办理上述房屋过户过程中的其他相关事宜；代为办理物业、水、电、气、有线电视、宽带等相关的过户手续；代为协助买方办理按揭贷款的银行手续。襄阳市襄阳公证处于上述《委托书》签订的当日，出具（2015）鄂襄阳证民字第5246号《公证书》，对刘明的上述委托行为予以公证。刘明于2016年2月23日将案涉房屋交付给骆蛟。案涉房屋于2015年3月18日取得《房屋所有权证书》，证号：襄阳市房房权证樊城区字第**；018年4月19日取得《不动产登记证书》，证号：鄂（2018）襄阳市不动产权第0026143号。刘明在案涉合同订立之前，将案涉房屋为刘明与邮储银行襄阳分行的借款合同提供抵押担保，并办理了抵押登记。2019年12月27日，刘明以手机短信方式，向骆蛟发出解除合同通知。载明：骆蛟，由于你未按合同约定付款，依据合同约定，现通知你解除我与你于2015年12月3日签订的房屋买卖合同。一审法院认为，骆蛟与刘明签订的案涉合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同而受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，骆蛟与刘明均应当本着诚实信用原则，全面履行合同。关于骆蛟的本诉诉讼请求。针对骆蛟诉讼请求第1项，首先，根据上述法律规定，案涉合同对骆蛟与刘明均具有法律约束力，双方均应当本着诚实信用原则，按照约定全面履行合同。其次，根据案涉合同约定，骆蛟负有依约支付购房价款义务；刘明负有协助骆蛟办理权属转移登记义务，而因案涉房屋上设置有抵押权，故办理权属转移登记必须以抵押权消灭并注销抵押登记为前提，抵押权消灭的前提是刘明清偿案涉房屋抵押担保的主合同借款。目前双方为案涉合同履行产生争议，故骆蛟的该项诉讼请求具有相应的事实依据和基础规范，一审法院予以支持。但是，双方当事人应当按照合同履行约定的先后顺序履行各自合同义务，故在履行中，如当事人未依约履行，骆蛟、刘明均可另行主张权利。针对骆蛟诉讼请求第2、3项，骆蛟与邮储银行襄阳分行并无基于案涉房屋抵押担保的借款合同关系，亦无法律规定骆蛟应当向邮储银行襄阳分行偿还而该行应当收取上述借款、由骆蛟代为偿还案涉房屋上的全部银行贷款本息；诉讼请求4、6项，是骆蛟基于其诉讼请求第2、3项的递进以及对其诉讼请求第2、3项成立的假设；诉讼请求第5项，骆蛟主张根据案涉合同第四条“甲、乙双方协商一致满2年后过户，按有关规定申领房屋所有权证。如任意一方不配合产权过户则视为违约，届时违约方将支付购房款5%作为违约金”的约定，请求刘明支付违约金。但如前述，合同约定的案涉房屋权属变更登记的条件尚未达到，故在案涉房屋权属变更登记的约定上，刘明对骆蛟尚不构成违约。故骆蛟诉讼请求第2-6项均不具有事实依据且没有基础规范，一审法院不予支持。关于刘明的反诉请求。针对刘明反诉请求第1、2、3项，刘明主张骆蛟逾期付款已远超过一个月，违反案涉合同约定的付款时间、金额，以及“逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同”约定，并根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，主张解除案涉合同，且于2019年12月27日向骆蛟发出解除合同通知，通知骆蛟解除案涉合同。但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，骆蛟对刘明的反诉抗辩主张，即为对刘明提出的解除合同通知有异议的同时，请求一审法院确认该解除合同的效力。案涉合同约定，在办理权属转移登记前骆蛟应当向刘明支付价款180000元，骆蛟除依约于2015年12月3日支付20000元外，其分别于2015年12月5日、2016年2月23日、2016年7月2日、2019年1月8日，向刘明付款50000元、80000元、20000元、10000元，且至今尚欠刘明购房价款20000元的行为，确有逾期付款现象。但首先，从2015年12月5日至2019年1月8日长达三年余时间，刘明收取骆蛟上述已逾期付款时均未提出异议，且骆蛟提交的本案录音资料、微信聊天记录等证据中显示，刘明从未对上述骆蛟逾期付款行为提出异议、对骆蛟尚欠购房价款20000元提出催告，反而知道骆蛟需要办理案涉房屋权属转移登记、在转移登记问题上对骆蛟作出一定的允诺、认可骆蛟尚欠购房价款200000元，并承诺先办理案涉房屋的解除抵押、权属转移登记等。其次，刘明陆续收到骆蛟支付的购房价款180000元后，并未及时清偿其所欠邮储银行襄阳分行的借款，继而未能解除案涉房屋的抵押登记，骆蛟基于此产生的不安和未按合同约定支付全部购房价款，有一定的道理。再次，案涉合同表面上看，合同约定的解除条件成就，但骆蛟上述逾期支付合同价款、至今尚欠20000元的行为，在违约程度显著轻微、未给刘明造成大的损失、未构成根本性违约，且并未影响刘明与骆蛟订立案涉合同目的实现。参考最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”指导意见，根据诚实信用原则，对刘明反诉请求第1项，一审法院不予支持。基于此，刘明反诉请求第2、3项，缺乏事实依据和基础规范，一审法院亦不予支持。针对刘明反诉请求第4项，刘明主张该项请求的事实依据为案涉合同第六条第二款约定，根据该第二款约定的内容以及结合刘明全部反诉请求来看，其该项请求违约金38000元的合同依据为该第二款约定的“甲方有权解除合同，届时将由乙方向甲方支付购房价10%的违约金”内容，但该约定以解除案涉合同为前提，刘明解除案涉合同的诉讼请求未获支持，其该项诉讼请求自无事实依据和基础规范，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款规定，判决：一、骆蛟与刘明于2015年12月3日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、驳回骆蛟的其他诉讼请求；三、驳回刘明的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5780元、财产保全费1920元，合计7700元，由骆蛟负担5700元，刘明负担2000元；反诉案件受理费3060元，由刘明负担。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人刘明称一审庭前会议主持人并非判决书中法院参与本案审理的人员、一审法院在本案审理前未告知合议庭成员。经审查，本案一审庭审中已告知本案当事人合议庭组成人员和当事人申请合议庭组成人员回避的权利，上诉人刘明不持异议。上诉人刘明称本案诉讼程序错误，理由不能成立。虽然本案《房屋买卖合同》约定签合同时，即2015年12月3日，支付房款（定金）70000元，2015年12月30日之前支付第二笔房款（首期款）130000元。被上诉人骆蛟于合同签订的当日向上诉人刘明付款20000元，于2015年12月5日、2016年2月23日、2016年7月2日、2019年1月8日分别付款50000元、80000元、20000元、10000元，合计180000元，付款时间和金额均不符合合同约定。但上诉人刘明在合同约定的付款期限之后仍接受被上诉人骆蛟的付款，并于2016年2月23日将案涉房屋交付给被上诉人骆蛟。上诉人刘明于2019年12月27日向被上诉人骆蛟发出解除合同通知，被上诉人骆蛟不同意解除合同，在本案中主张继续履行合同，该解除合同通知依法不发生合同解除的法律效力，双方签订的《房屋买卖合同》应当继续履行。上诉人刘明主张双方房屋买卖合同已经解除、返还案涉房屋，本院不予支持。上诉人刘明一审反诉请求被上诉人骆蛟支付违约金，是建立于解除房屋买卖合同的基础之上。在本案双方房屋买卖合同继续履行的情况下，上诉人刘明主张的相应违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5780元，由上诉人刘明负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 张耀明审判员 陈瑞芳二〇一九年六月二十八日书记员 张诗怡