上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2014）奉民一（民）初字第6013号原告上海大至物业管理有限公司。法定代表人任鹏，总经理。委托代理人吴文明，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告吴阿康。原告上海大至物业管理有限公司（以下简称“大至物业公司”）与被告吴阿康物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告大至物业公司委托代理人的吴文明、被告吴阿康到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告大至物业公司诉称，2004年8月底，上海三原绿庭物业管理有限公司与上海绿庭四季花城房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，为八字桥路XXX弄百合苑小区提供前期物业管理服务，合同期限为2004年9月1日至百合苑小区业主大会成立并签订物业管理服务合同时止。合同另约定：若业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按照应缴费用日千分之三加收滞纳金。上海三原绿庭物业管理有限公司的企业名称后变更为上海万群物业管理有限公司（以下简称“万群物业公司”）。2013年4月份，原告开始管理百合苑小区，并与万群物业公司签订了债权转让协议，约定：万群物业公司将其管理期间的全部债权转让给原告。被告系上海市奉贤区八字桥路XXX弄百合苑小区业主，按照物业服务合同的约定，被告每月应当支付物业管理费，但被告并未按期支付。原告多次向被告催讨，被告均搪塞推诿，拒不支付。现原告认为被告恶意拖欠原告物业管理费的行为，已经侵犯了原告的合法权益，给原告的经营造成实际困难。为维护自身合法权益，原告诉讼来院，请求判令：1、被告向原告支付2013年6月至2014年9月的物业管理费2，419.20元（人民币，以下币种同）及逾期滞纳金1，632.96元，共计4，052.16元；二、本案诉讼费用由被告负担。原告大至物业公司对其诉称的事实向本院提供如下证据：1、《前期物业管理服务合同》1份，旨在证明上海绿庭物业管理有限公司与上海绿庭四季花城房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定了服务期限、收费标准和违约责任；2、上海市奉贤区物价局出具的《住宅物业服务收费标准确认表》1份，旨在证明上海绿庭物业管理有限公司在前期物业管理服务中的实际收费标准为：高层每月1.50元／平方米、别墅每月1.51元／平方米；3、《物业服务合同》1份，旨在证明上海市奉贤区百合苑小区业主大会已经成立，并于2013年3月16日与原告大至物业公司签订了物业服务合同，合同约定了服务期限、收费标准和违约责任；4、企业名称变更预先核准通知书2份，旨在证明上海绿庭物业管理有限公司的企业名称先是变更为“上海三原绿庭物业管理有限公司”，后又变更为“万群物业公司”；5、债权转让协议书1份，旨在证明万群物业公司将其管理百合苑小区期间未收的物业管理费债权转让给原告大至物业公司；6、上海市房地产登记信息1份，旨在证明被告系上海市奉贤区八字桥路XXX弄百合苑小区业主；7、原告的企业法人营业执照及被告户籍资料各1份，旨在证明原、被告主体适格。被告吴阿康对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1，其没有看到，真实性无法确认；对证据2，真实性认可，但认为服务是有等级的，原告没有按照这个服务标准去做；对证据3、4、5，认为没有公示，对真实性无法确认；对证据6、7的真实性予以确认。被告吴阿康又发表以下辩称意见：对被告拖欠物业管理费的事实表示认可，被告物业费交到了2013年5月份，当时同意交到年底，但是要打折，按照被告之前交过的费用标准进行缴费，物业公司不同意，所以才拖欠物业费。另外认为物业费收取应当听取大家意见，其本身是愿意缴纳物业费的，但物业公司并没有达到相应的服务标准。被告家里漏水，找物业公司来修，但物业公司不管不问，还得被告自己去找漏水原因，认为物业公司服务不尽职；被告家里移门坏了，自己去买好了材料让物业公司来修，他们也不修。对原告大至物业公司提供的证据，经庭审质证，本院认为，原告提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院均依法予以采纳。经审理查明，被告系上海市奉贤区八字桥路XXX弄百合苑小区业主。上海绿庭物业管理有限公司与上海绿庭四季花城房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》1份，约定由上海绿庭物业管理有限公司为百合苑小区提供前期物业管理服务，合同期限自2004年9月1日起至百合苑小区业主大会成立并签订物业管理服务合同时止。物业管理费为：别墅1.60元／平方米、高层1.80元／平方米、多层1.20元／平方米；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，上海绿庭物业管理有限公司可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2006年6月12日，上海市奉贤区物价局出具《住宅物业服务收费标准确认表》1份，确认百合苑小区的物业服务收费标准为：高层每月1.50元／平方米、别墅每月1.51元／平方米。上海绿庭物业管理有限公司的企业名称变更为上海三原绿庭物业管理有限公司后，又变更为万群物业公司。2013年3月16日，上海市奉贤区百合苑小区业主大会与原告大至物业公司签订了《物业服务合同》1份，约定自2013年4月1日起至2018年3月31日止，由原告大至物业公司为百合苑小区提供物业管理服务，物业管理费的收费标准为：高层住宅每月1.50元／平方米（底层1.10元／平方米），复式住宅每月1.50元／平方米（底层1.10元／平方米），别墅每月1.51元／平方米；物业管理费按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，业主应对未缴纳部分按每日千分之三加付违约金。2013年4月10日，原告与万群物业公司签订《奉贤区百合苑小区物业债权转让协议书》1份，约定截止至2013年3月31日，万群物业公司在百合苑小区未收的物业管理费债权共计2，584，937.30元，万群物业公司将此债权转让给原告，债权转让后，万群物业公司不得再就此债权向原告及百合苑小区业主主张任何权利。原告按约提供了物业服务，但被告未交纳过相关的物业管理费用。因原告多次催讨无着，遂涉讼。本院认为，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳相关的物业管理费用。在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。本案中，万群物业公司按照《前期物业管理服务合同》、原告按照《物业服务合同》的约定对百合苑小区进行物业管理服务，被告作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费，其未按约按时交纳，应承担相应的民事责任。被告吴阿康辩称其同意缴纳物业管理费，只是要求打折，其也与原告进行过沟通，但原告拒绝收取。本院认为，被告吴阿康缴纳物业管理费的意愿确实存在，但其之前缴纳物业管理费时物业公司曾经给了其一定优惠折扣，现原告不同意再按照之前的折扣收取物业管理费，也符合合同法精神，被告因为原告不同意按照之前的折扣收取物业管理费即故意拖欠，显属不当，至于其认为被告服务不到位的辩称意见也仅系口头意见，均未提交相应证据材料，被告对其辩称意见也不予认可，故本院对被告吴阿康的辩称意见不予采信。万群物业公司将其对被告享有的物业服务费债权转让给原告大至物业公司，系其对权利的自由处分，于法无悖，本院依法予以确认。另，根据《物业服务合同》的约定，业主未按期交纳物业服务费的，需支付相应违约金，违约金数额以未缴纳部分按每日千分之三计算。被告逾期未交纳物业服务费的行为已然构成违约，原告向其主张违约金合法合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告吴阿康于本判决生效之日起十日内给付原告上海大至物业管理有限公司自2013年6月起至2014年9月止的物业管理费2，419.20元；二、被告吴阿康于本判决生效之日起十日内偿付原告上海大至物业管理有限公司自2013年6月起至2014年9月止的物业管理费逾期付款违约金1，632.96元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴阿康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  谷培涛二〇一四年十月二十日书 记 员  金嘉怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…….（五）按时交纳物业服务费用。……第十二条……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。