宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬镇民初字第911号原告：薛超。原告：林绍芳。上述两原告的共同委托代理人：曹双。被告：宁波合生创展房地产有限公司。法定代表人：杨政。委托代理人：周海平。原告薛超、林绍芳与被告宁波合生创展房地产有限公司（以下简称合生创展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。原告薛超、林绍芳的共同委托代理人曹双，被告合生创展公司的委托代理人周海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛超、林绍芳起诉称：原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买宁波合生国际城二期精装修房屋一套，被告应于2012年6月30日前将商品房交付给原告使用。原告依照约定按时支付了购房款。在2012年6月30日房屋交付使用之际，原告验房时发现房屋存在外墙面渗漏水、卫生间渗水的质量缺陷，要求被告进行修理，但被告未及时修理，于是原告向建设行政主管部门投诉，在建设行政主管部门的责令下，被告直到2013年12月底（最终修理完毕的时间以原告向法院申请调查的证据确定）才对原告所购房屋的外墙面渗漏水、卫生间渗水质量缺陷修理完毕，导致原告不能即时入住使用所购房屋，由此产生原告损失。原告认为，被告对所售房屋自交付使用期限届满之日起即存在的外墙面渗漏水、卫生间渗水质量缺陷拖延修理、以及后来进行的实际修理，与被告所售房屋不符合交付使用条件一样，所产生的后果均是导致原告不能使用所购房屋。因此，原告参照《商品房买卖合同》第十条的约定，按已付交房款日万分之五的违约金标准，酌定要求被告赔偿损失人民币120000元。被告合生创展公司答辩称：涉案房屋，被告已建造完毕，并符合合同约定的交付标准，在房屋符合交付标准后，被告已经按合同约定及时向原告发出收楼函，并多次进行了催告，充分履行了合同约定的交房义务。涉案房屋交付阶段，因强自然灾害导致的房屋质量问题，被告已经按照合同保修条款的约定及时履行了保修义务，并修复了房屋，原告要求被告承担赔偿责任没有合同和法律依据。为了维护小区的和谐稳定，被告在修复房屋后主动出台了78.5元／平方米的补偿标准，对保修居民进行了主动补偿，但原告仍然拒绝接受房屋，所以，被告认为原告提出的损失是没有依据的，除了原告能享受78.5元／平方米的补偿标准，被告不同意对原告进行额外的赔偿。原告薛超、林绍芳向本院提供了以下证据：1.商品房买卖合同一份、商品房预售专用收款收据二张、个人贷款支付凭证一张，欲证明原、被告签订的房屋买卖合同成立并生效，原告已付清全部购房款，被告有义务向原告交付符合法律和工程建设标准强制性条文等规定要求的合格房屋。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据予以认定。2.合生国际城房屋验收记录表复印件四张、照片打印件二十九张、宁波市镇海区建筑工程安全质量监督站（以下简称质监站）出具的函复印件三份、宁波市镇海区住房和建设交通局出具的函复印件一份，欲证明涉案房屋存在外墙面和卫生间渗漏水的质量缺陷，原告及时告知了被告的事实。经质证，被告对验房记录表以及照片的真实性不予认可，称验房记录表上的签名人不是被告的工作人员，照片也无法证明拍摄的时间、地点等事实，同时又称即使验房记录表以及照片是真实的，也只是一些装修质量瑕疵，由于原告拒绝收楼，没有定期开窗通风，经历高温梅雨天气造成霉斑；对其他证据的真实性无异议，但称由于严重自然灾害引发涉案房屋外墙面以及卫生间渗漏水情况，后被告及时制定整改方案，并于2012年12月5日整改完毕。本院对该组证据将在下文予以综合论述。3.原告申请本院向质监站调取了《关于宁波合生国际城二期E、F区房屋渗漏整改情况的说明》，载明：交房中，住户反映房屋存在渗漏，经质监站到现场检查，对存在的问题向房产公司（即被告）发函，要求其及时整改，妥善处理，整改处理结果报质监站备案，2013年7月，房产公司向质监站上报已整改的书面报告，因落款日期为2012年12月31日，与上报送达日期不一致，故质监站对此未予签收，截止2014年8月11日，质监站未收到房产公司书面整改处理报告。经质证，原、被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。被告合生创展公司向本院提供了以下证据：1.房屋建筑工程竣工验收备案证明书一份、镇海区房地产开发项目交付备案书一份、房屋建筑面积汇总表一张、合生国际城二期E、F区总平面图二张、合生国际城交付通知书及邮政特快专递单各三份、关于启用中国建筑第四工程局有限公司（沪）应鉴的通知（建四字（2008）35号）一份，欲证明涉案房屋符合原、被告双方合同约定的交付条件，E、F区幢号分布情况。经质证，原告对关于启用中国建筑第四工程局有限公司（沪）应鉴的通知（建四字（2008）35号）的真实性有异议，对该组其他证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。2.《现代金报》（2012年6月19日报道）打印件一份、关于强台风“海葵”灾害评估情况的报告打印件一份、一次性补偿方案一份、镇海区气象局出具的气象证明复印件二份、照片二张、外墙渗漏修补方案及其公示照片一份、维修过程与外墙修复后淋水试验照片以及防水工程试水检查记录一组、2012年11月22日宁波合生国际城二期E、F区部分卫生间渗水问题的回复函一份、2012年12月16日宁波合生国际城二期E、F区部分卫生间整改回复函一份、2013年1月10日宁波合生国际城二期E、F区部分住房质量问题的回复函一份，欲证明被告已按照合同约定通知原告办理房屋交付，涉案房屋交付期间，由于当时强自然灾害引发部分房屋渗漏水问题，被告主动提出补偿方案，同时经专家论证后出具修复方案，并将该方案进行公示，外墙和卫生间修复完成后经淋水及蓄水试验，符合质量要求，按照质监站的整改函的要求已整改完毕，并且进行了回复。经质证，原告对《现代金报》报道强台风“海葵”以及气象证明的真实性无异议，称该证据恰好证明涉案房屋质量存在缺陷，对补偿方案和修复方案的真实性无异议，但称补偿方案未征求原告的意见，被告也没尽到及时维修的义务；原告对该组其他证据的真实性不予认可，称修复方案没有专家签名，也难以判断照片中的淋水试验就是涉案房屋。本院对该组证据将在下文予以综合论述。3.工程设计修改（补充）通知单一份，墙体工程蓝图一份、砂检测报告复印件一份、混凝土立方体抗压强度检测报告复印件一组、钢筋保护层厚度不合格处理报告复印件一份、楼板厚度不合格处理报告复印件一份、主体结构实体检测结论报告一份、宁波市公安消防支队镇海区大队检验报告（编号：201310102）一份、工程验收记录一份、宁波三江检测有限公司检测报告复印件一份、宁波市产品质量监督检验研究院检验结果复印件一份、浙江省木业产品质量检测中心检验报告复印件一份、上海市质量监督检验技术研究院检验报告复印件一份，欲证明涉案房屋厕浴间的建造符合相关建设法规，建造房屋所用材料合格，钢筋保护层厚度和楼板厚度符合设计结构要求。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称检测报告中没有加盖取样检测专用章，检测对象也不具有代表性。本院认为，该组证据来源于宁波市镇海区城建档案室，并加盖其公章，原告虽对该组证据有异议，但也未提供证据予以推翻，故本院对该组证据的真实性予以认定。4.会议纪要（镇发改会纪（2007）22号）一份、工程场地地震安全性评价报告一份、对宁波合生国际城工程场地地震安全性评价报告的批复（浙震工函（2007）31号）一份，欲证明涉案房屋按照6度抗震设防施工，符合抗震要求。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但对合法性、关联性不予认可。本院对该组证据的真实性予以认定。对于原告提供的证据2，结合被告提供的证据2，本院认为，涉案房屋的外墙面以及卫生间渗漏水问题客观存在，质监站也向被告发函要求其整改，并要求将整改结果向质监站备案，被告亦按照要求制定整改方案，并进行了整改，根据质监站出具的情况说明，被告于2013年7月向质监站上报整改书面报告，据此，本院认定被告于2013年7月31日整改完毕。庭审中，被告辩称其于2013年2月整改完毕的事实，依据不足，本院对被告的该辩称意见不予采信。本案在审理过程中，原告因诉讼请求的变更，向本院申请撤回以下证据：合生国际城住宅使用说明书复印件一份、关于建筑抗震设计执行国家标准的通知（建设发（2001）167号）复印件一份、宁波市镇海区建筑工程质量监督报告复印件一份、关于同意镇海老城次分区老城片区等四个控制性详细规划的批复（宁波市人民政府甬政发（2011）64号文件）打印件一份、宁波镇海新城南区［ZH06］控制性详细规划打印件一份，该组证据原告不作为证据使用，同时，原告还撤回房屋存在厕浴间建筑地面面层与相连接面层的标高差不符合设计要求的证明对象。被告对此无异议。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，原告撤回该组证据以及证明对象符合法律规定，本院予以准许。根据已经认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：2010年4月16日，原告薛超、林绍芳（买受人）与被告合生创展公司（出卖人）订立了《商品房买卖合同》一份，约定了以下主要内容：买受人购买的商品房位于宁波市镇海区庄市街道钟包村合生国际城二期F区，房号为第183住宅［幢］1606号房，建筑面积共152.59平方米，房屋总价款为2342104元；出卖人应当在2012年6月30日前，将符合合同约定条件（即合同第九条约定的1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.房地产开发项目交付备案书）的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。补充协议约定了以下主要内容：该房屋政府主管部门的验收以毛坯房标准验收，具体按政府相关规定办理，装修装饰设备标准见合同补充协议第十一条，装修效果买受人同意以出卖人房屋交付时的实际实施为准；双方同意以出卖人取得建设工程竣工验收备案证明作为该房屋验收合格的标志，买受人无异议；双方一致同意本合同第九条第2点所述认可文件在本合同签订时系指出卖人取得政府部门批准的房地产开发项目交付备案书，双方以此作为该房屋具备交付条件的标志；如该房屋已达到合同约定的交付条件，买受人未在出卖人交付通知规定期限内会同出卖人对该房屋进行验收交接，出卖人应当发出书面通知催告一次，如买受人仍未按期办理房屋验收交接的，则视为出卖人已完成房屋交付义务，自出卖人催告通知的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任以及相关义务转移由买受人承担；在保修期内如因出卖人工程质量问题造成买受人房屋毁损，出卖人负责直接修复；小区竣工验收后，部分楼面或墙面因正常自然原因可能会产生细小裂缝，但不会影响房屋结构的安全和使用，室外场所可能因沉降、建材收缩变化等原因产生裂缝、变形等，但不影响小区的使用，买受人表示予以接受并不得以此为由拒绝办理交付手续。本案审理中，原、被告一致确认，原告已付清全部购房款，被告通知原告于2012年6月30日前办理收楼手续，并且书面通知进行过催告，但原告至今尚未办理收楼手续，原告亦未享受过78.5元／平方米的补偿。涉案房屋存在渗漏水问题，被告进行了整改，并于2013年7月31日整改完毕。本院认为：原、被告订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点：被告是否应赔偿原告的损失，本院对此分析认定如下：第一，根据镇海区房地产开发项目交付备案书，载明合生国际城二期工程已竣工，被告已于2012年6月19日向宁波市镇海区住房和建设交通局备案，备案审核意见为同意备案。而根据双方补充协议约定的内容，取得政府部门批准的房地产开发项目交付备案书，双方以此作为该房屋具备交付条件的标志。由此可见，该房屋符合双方合同第九条约定的交付条件；第二，根据原、被告订立的《商品房买卖合同》，双方约定涉诉房屋于2012年6月30日前交付，被告已通知原告于2012年6月30日前办理收楼手续，由此可见，被告通知交房符合双方约定的交付时间，并且被告进行了催告，也履行了交付通知义务；第三，根据房屋建筑工程竣工验收备案证明书，载明合生国际城二期工程已组织有关单位验收，被告已于2012年6月18日向宁波市镇海区住房和建设交通局备案。而根据双方补充协议约定的内容，取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书，以此作为该房屋验收合格的标志，原告对此无异议；第四，根据双方补充协议特别提示条款，涉案房屋尚在保修期内，因工程质量问题造成原告房屋毁损，被告负责直接修复；部分楼面或墙面因正常自然原因可能会产生细小裂缝，室外场所可能因沉降、建材收缩变化等原因产生裂缝、变形等，但不会影响房屋结构的安全和使用，原告不得以此为由拒绝办理交付手续，现原告又未提供证据证明涉案房屋存在房屋结构的安全和使用。综上，本院认为，在原告无证据证明被告交付的房屋不符合合同约定条件的情况下，双方应当依照合同约定的交房条件及验房标准进行交付，现原告仅以房屋质量存在瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求被告按已付购房款每日万分之五的逾期交房违约金标准赔偿原告损失，依据不足，本院不予支持。但是，根据原告提供的房屋验收记录表与照片，以及被告提供的渗漏水修补方案，结合质监站出具的函以及情况说明，本院认为，涉案房屋存在渗漏水等质量问题，因为维修而影响到原告正常入住，由此造成了原告的损失客观存在。关于原告的损失多少，参照同地段同类房屋租金标准，结合本案实际情况，本院酌情认定每月每平方米30元，再根据本院认定的被告于2013年7月31日整改维修完毕的事实，故本院认定原告的损失为59510元（152.59平方米×30元／月／平方米×13个月）。今后，如涉案房屋在保修范围和保修期限内发生质量问题，被告仍应承担保修义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁波合生创展房地产有限公司赔偿原告薛超、林绍芳59510元，此款于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告薛超、林绍芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费2700元，由原告薛超、林绍芳负担1361元，被告宁波合生创展房地产有限公司负担1339元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 长  张发生人民陪审员  周惠蒙人民陪审员  石伟标二〇一四年十月十三日代书 记员  邵 璐