广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初654号 原告：陈滢，女，1971年7月4日出生，汉族，现住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：钟晓旭，广西齐川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞俊宁，男，1968年11月23日出生，汉族，现住广西百色市右江区。 被告：严远新，男，1956年8月7日出生，汉族，现住广西南宁市。 委托诉讼代理人：罗安晟，广西中名律师事务所律师。 原告陈滢与被告严远新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈滢的委托诉讼代理人钟晓旭、庞俊宁、被告的委托诉讼代理人罗安晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈滢向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还多收的3-5楼房屋119190元租金（期限为2015年1月至2016年12月）；2.判令被告支付3-5楼房屋因被告违约而给原告造成可得利益损失701249.99元（其中2015年1月至2016年12月59583.33元；2017年1月-2013年12月641666.66元）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告违约在先应当承担违约责任。2015年1月21日，被告将其承租而来的百色市楼转租给原告，双方于2015年7月1月签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁物的面积为“主楼一楼约850平方米、二楼面积约为700平方米、三楼面积约为400平方米、四楼面积约为400平方米、五楼面积约为310平方米、共计面积约2600平方米按现状出租给原告”，并约定租赁期限为2015年1月1日至2023年3月15日，租金约定为2015年1月1日至2015年12月31日租金为35万元/年，2016年1月1日至2023年3月15日租金为28万元/年。此外，双方又于2016年9月30日达成书面合意，2015年租金修订为10万元、2016年租金修订为25万元。在合同履行期间，原告已经按约足额支付了2015年租金10万元及2016年租金25万元，然而，由于被告在签订租赁合同时，没有如实全面告知原告其所出租给原告的标的物存在严重瑕疵，引发两宗纠纷，导致出租给原告的租赁物部分面积卷入纠纷诉争中，该两案民事判决生效后，租赁标的物面积减少及有部分面积每月交付给原告，被告在没有依法解除合同的情况下，擅自书面通知被告的租户说已经解除与原告的租赁合同，不能再把租金交给原告。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告陈滢就其主张向本院提交如下证据：1.身份证；2.协议书，证明被告把争议标的物交由原告管理和收取租金的事实；3.房屋租赁合同，证明双方签订房屋租赁合同及双方的权利义务；4.收条收据，证明原告付清2015年、2016年的租金的事实；5.（2016）桂10民终1470号民事判决书，证明涉案标的物存在严重瑕疵及被告知道其所出租的标的物存在严重瑕疵仍出租给原告；6.（2018）桂10民终698号民事判决书，证明证明涉案标的物存在严重瑕疵及被告知道其所出租的标的物存在严重瑕疵仍出租给原告，判决生效后，原告多次找被告协商，但被告拒绝配合；7.关于要求退回房屋租金及租房押金的函，证明涉案标的物存在严重瑕疵，原告通知要求退回房屋押金和租金；8.通知、快递单，证明原告收到被告的上一手房东陈秋华通知不予支付租金给严远新的事实；9.《中止场地租赁协议》。 被告严远新辩称，一、原告及代理人自始至终一直知道涉案铺面存在权属纠纷及被法院拍卖的情形，但仍坚持签订合同，所产生的损失应由原告自行承担；二、2015年、2016年原告占用涉案房屋且实际取得租金，在原告未将租金退回给租户的情况下，原告无权要求被告退还15年、16年收取的租金；三、2015年原告知道涉案房屋已经被法院拍卖的情形，但未起诉被告，直到2018年才起诉，已经超过诉讼时效；四、原告至今还在起诉被告要求继续履行合同。综上，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告严远新为其辩解向法院提交如下证据：1.《催收租金公告》，证明原告在未签订合同之前一直明知涉案房屋有权属争议的事实；2.竞买须知，证明原告知道涉案房屋被法院拍卖；3.（2015）右民一初字第1716号民事判决书、（2015）右民一初字第1732号民事判决书、（2017）桂1002民初437号民事判决书，证明原告有参与诉讼，一直知道涉案房屋有权属争议的事实，且除了主楼以外，加建部分也存在产权争议，2017年原告知道加建部分存在争议的事实；4.《解除合同通知函、快递单、快递投递证明》，证明被告在2017年已经口头通知原告解除合同，而后来也书面要求原告解除合同，但原告拒不理会，由此带来的扩大损失由原告自行承担；原告既要求赔偿损失，又要求继续履行合同，前后矛盾。5.民事起诉状，证明（2019）桂1002民初655号案件原告要求继续履行合同。 经过庭审质证，对双方没有事实的证据，本院予以认定，并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告举证的百色电力用户欠费明细和水费清单，被告刘向琦对该证据有异议，认为该证据来源不明，真实性不予认可。本院认为，该证据虽是复印件，但其后均加盖有水务公司和电力公司公章，本院对其真实性予以确认，该项证据与本案具有关联性，本院予以认定。被吿举证的合伙人散伙清算清单，原告对该证据有异议，认为该协议是合伙人内部的协议，无法确认真实性，对原告没有法律效力。本院认为，该材料上有刘向琦、黄月琴、黄锦叶、黄飞叶签字，三被告对签字的真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认。 本案对已生效的（2017）桂1002民初1860号、（2018）桂10民终698号民事判决书认定的事实予以确认：1999年12月28日，百色市第一汽车修理厂（以下简称修理厂）向农行百色分行申请贷款130万元用于装修百色市客运综合楼，同时提交《抵（质）押承诺书》，2000年1月6日，双方签订《借款合同》和《抵押合同》，约定由修理厂向百色农行借款130万元，期限一年，修理厂以其所有的百色市客运综合楼（房屋所有权证号：百房证0006729）作为借款抵押，并在百色市房产局办理了抵押登记手续，《房屋他项权利证》百房（2000）他字第××号，载明：房屋他项权人中国农业银行百色分行营业部；房屋所有权人百色市第一汽车修理厂。后因修理厂未能按时还款，2001年6月，农行百色分行向百色市中级人民法院提起民事诉讼，百色市中级人民法院经审理作出（2003）百中民二初字第42号民事判决，该民事判决发生法律效力后，百色市中级人民法院于2007年4月以（2007）百中民监字第5号民事裁定再审该案并作出（2007）百中民再字第14号民事判决，百色农行不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院，高院于2007年11月作出（2007）桂民二终字第103号民事判决：一、撤销百色市中级人民法院（2007）百中民再字第14号民事判决；二、维持百色市中级人民法院经审理作出（2003）百中民二初字第42号民事判决。该案发生法律效力后，百色市中级人民法院恢复农行百色分行申请执行修理厂的借款合同一案，2012年6月27日作出（2012）百中法执字第6-1、6-2号两份执行裁定书，依法对修理厂座落于百色市的1-2号综合楼一幢进行价格评估及分层拍卖。通过公开招标，确定百色市隆鑫源拍卖有限公司为本案拍卖机构。经拍卖买受人陈志杰以1283400元价格分别竞得第三、四、五层（宾馆）。2012年8月3日陈志杰办理了第四、五层房屋所有权证（桂房权证百字第××号、桂房权证百字第××号）。因安元公司一直占用原告第四层及第五层三间房屋，且未向原告交付房屋占用费，为此，陈志杰向本院起诉，提出上述诉讼请求。 另查明，1995年10月5日，百色市中山客运服务站（以下简称中山客运服务站）与南宁银坛经济技术开发公司（以下简称银坛公司）签订《装修工程合同书》约定，由银坛公司承包装修百色市第一汽车修理厂所有的百色市客运综合楼，装修工程完工后，中山客运服务站未能将工程款支付给银坛公司。后双方又于1998年6月26日签订《关于装修工程的补充合同书》，但中山客运服务站仍未能依约履行其义务。其间，1997年银坛公司因没有通过工商部门年审被吊销营业执照，因此依法成立了南宁银坛经济技术开发公司清算组（经下简称清算组）。2001年8月20日，清算组向百色市中级人民法院起诉，请求百色市第一汽车修理厂给付尚欠工程款、违约金及利息。同年10月17日百色市中级人民法院依据双方当事人达成的协议作出（2001）百中民初字第15号民事调解书。2007年8月，百色市中级人民法院对（2001）百中民初字第15号清算组诉修理厂拖欠工程款纠纷一案进行再审后作出（2006）百中民再字第11号民事判决书，判决：一、撤销本院（2001）百中民初字第15号民事调解书；二、由修理厂偿还清算组工程款1283923元及利息。判决生效后，修理厂未履行还款义务，清算组于2007年10月18日向百色市中级人民法院申请执行。百色市中级人民法院在执行过程中，修理厂与清算组达成和解协议，一、被执行人百色市第一修理厂尚欠申请执行人工程款1283923元，银行同期利息1714599元，两项合计2998522元。二、被执行人百色市第一修理厂自愿用位于百色市右江区年租金94000元，从2007年10月20日起至2027年10月19日止共20年的租金，合计1880000元抵债给南宁银坛经济技术开发公司清算组，余款1118522元因被执行人无可供执行财产，暂时中止执行。三、执行费33000元由被执行人百色市第一修理厂承担。 2003年3月15日，陈秋华与严远新签订《场地租赁合同》约定：陈秋华把位于百色市色市中山客运站主楼的一楼120平方米、二楼约460平方米、三楼约400平方米、四楼约400平方米、五楼约310平方米、原停车场约400平方米、原车库约320平方米及新建二楼约210平方米楼层及场地（按现状）租给严远新使用。租赁期限为20年，即从2003年3月15日至2023年3月15日。 2014年3月1日，严远新与翁敬登签订《房屋租赁合同》约定：严远新将其享有使用权的位于百色市色市中山客运站）主楼一楼约850平方米、二楼约700平方米、三楼约400平方米、四楼约400平方米、五楼约310平方米，五层共计2660平方米出租给翁敬登，租金每年52万元，租赁期限从2014年1月至2024年1月1日止。翁敬登承租取得上述楼层使用权后，于2014年4月24日与广西百色安元科技有限公司签订《房屋租赁合同》，将其享有使用权的上述房屋楼层的第四层约400平方米、第五层左侧四间房，以及二楼外以楼梯左侧为界的全幅户外广告招牌位置租给安元公司，并免费赠送大门上方原招待招牌广告位。租赁期限为2014后4月23日至2019年4月23日止。后因翁敬登与严远新在合同履行过程中双方产生纠纷，翁敬登于2015年8月22日向本院起诉，该案经一审、二审后，确认翁敬登与严远新签订的《房屋租赁合同》于2015年7月1日解除，翁敬登与广西安元科技公司等第三人签订的《转租合同》失效。为此，2016年9月9日安元公司与严远新的委托人陈滢签订《租赁合同》约定，严远新将中山1路104号原百色中山客运站主楼4楼整层面积400平米（按现状）、5楼左侧4间房、2楼外以楼梯左侧为界的全幅户外广告招牌位置出租给安元公司使用，租赁期限自2015年8月22日至2017年8月22日止，每年租金人民币150000元。至本案诉讼时即2017年6月5日，被告安元公司仍在租赁上述楼层房屋。 右江区人民法院（2017）桂1002民初1860号民事判决书判令：一、广西百色安元科技公司返还陈志杰所有的位于百色市右江区㎡）及第五层三间（约215㎡）房屋；二、广西百色安元科技有限公司从2014年6月8日起至广西百色安元科技有限公司将房屋交付给原告陈志杰之日止，每月支付12500元房屋占用费给陈志杰；三、陈秋华、严远新对上述债务承担连带清偿责任。因陈秋华、广西百色安元科技有限公司不服，上诉至百色市中级人民法院，百色市中级人民法院对该案二审并以（2018）桂10民终698号民事判决书判决：一、维持百色市右江区人民法院（2017）桂1002民初1860号民事判决第一、第三项；二、变更百色市右江区人民法院(2017)桂1002民初1860号民事判决书第二项为：上诉人广西百色安元科技有限公司从2015年6月5日起按每月12500元的标准向被上诉人陈志军支付房屋占用费，至房屋实际返还被上诉人陈志杰之日止；三、驳回被上诉人陈志杰的其他诉讼请求。 本案经过开庭审理，另查明以下法律事实：本案诉争的三层至五层租赁物就是上述（2017）桂1002民初1860号民事判决书所确认的案外人陈志杰于2012年6月通过拍卖所得的修理厂座落于百色市的1-2号综合楼第三、四、五层（宾馆）。2015年7月7日，被告严远新与原告陈滢签订《房屋租赁合同》，约定被告严远新将位于百色市色市中山客运站主楼的一楼约850平方米、二楼面积约700平方米、三楼面积约为400平方米、四楼面积约为400平方米、五楼面积约为310平方米，（按现状）将上述五层约2600平方米按出租给原告陈滢，并约定租赁期限为2015年1月1日至2023年3月15日，租金约定为2015年1月1日至2015年12月31日租金为35万元/年，2015年租金说明：38度网吧、地下铁奶茶店、二楼百色视窗广告传媒有限公司场地存在使用权纠纷案，在甲方（指被告严远新）没有合法手续明确使用权归甲方前，2015年租金为35万元，乙方（指原告陈滢）应在合同签订后五个工作日内支付10万元，其余25万元用以下方案补足：一楼百安堂药业26万元，二楼百色视窗广告传媒有限公司14万元，四、五楼安元公司15万元，由乙方催收，乙方收回租金后所收回租金优先交给甲方25万元，余款归乙方。2016年1月1日至2023年3月15日租金为28万元/年。2016年起租金说明：甲方有合法手续明确一楼38度网吧、地下铁奶茶的、二楼百色视窗广告传媒有限公司场地使用权归甲方的，乙方应交付甲方年租金52万元/年，否则甲方租金为28万元/年。合同签订后，原告于2015年9月8日向被告支付2015年租金10万元，于2016年8月29日向被告支付2016年租金10万元，于2016年9月23日向被告支付2016年租金15万元。被告严远新于2016年9月30日向原告出具收条，确认收到2016年租金25万元，并在收条下补充备注：由于房屋产权纠纷问题未清理，经双方友好协商，达成如下补充协议：1、2015年租赁费用修改为10万元；2、2016年租赁费用修改为25万元；3、除以上两项以外，2017年后则按原合同执行。 本案原、被告均未提交与案外人广西百色安元科技有限公司的租赁合同，故本案对于原、被告与案外人广西百色安元科技有限公司之间的关系以本院（2017）桂1002民初1860号民事判决书查明的以下事实为准：2016年9月9日安元公司与被告严远新的委托人陈滢签订《租赁合同》约定，严远新将中山1路104号原百色中山客运站主楼4楼整层面积400平米（按现状）、5楼左侧4间房、2楼外以楼梯左侧为界的全幅户外广告招牌位置出租给安元公司使用，租赁期限自2015年8月22日至2017年8月22日止，每年租金人民币150000元。至2017年6月5日，安元公司仍在租赁上述楼层房屋。 因案外人陈志杰通过拍卖取得涉案房屋后，案外人广西百色安元科技有限公司仍占用房屋且未向陈志杰支付租金，故陈志杰起诉并经我院（2017）桂1002民初1860号以及百色市中级人民法院（2018）桂10民终698号民事判决书判令广西百色安元科技有限公司返还原告陈志杰涉案房屋，即位于百色市右江区㎡）及第五层三间（约215㎡）房屋，且从2015年6月5日起按每月12500元的标准向陈志杰支付房屋占用费，陈秋华、严远新对上述债务承担连带清偿责任。 本院认为，本案租赁物为案外人陈志杰所有，本案原告陈滢、被告严远新均属于无权处分。原告陈滢主张被告严远新于签订租赁合同时未告知租赁物的重大瑕疵，构成违约。本院认为，涉案房屋于2012年6月经拍卖买受人陈志杰以1283400元价格竞得第三、四、五层（宾馆）后，2012年8月3日陈志杰办理了第四、五层房屋所有权证（桂房权证百字第××号、桂房权证百字第××号）。作为理性谨慎的承租人，在承租房屋前至少应对房屋所有权人以及出租人是否具有使用权、转租权进行合理的审查，本案涉案房屋已经完成不动产登记公示，原告陈滢在签订租赁合同之时视为知道或应当知道房屋的所有权人是案外人陈志杰而非被告严远新。而原告翁敬登诉被告严远新、第三人广西峰宇保健食品有限公司、广西百色安元科技公司、百色视窗广告传媒有限公司、百色百安堂医药连锁有限公司、百色市三十八度网络会所网吧、肥姐洪裕水果贸易部、百色市正大文化办公用品有限公司房屋租赁合同一案，于2015年8月22日在我院立案审理。而在此之前，2015年8月21日，原告梁建星、梁红诉被告翁敬登、百色视窗广告传媒有限公司、陈秋华、严远新、陈滢房屋租赁合同纠纷一案亦在我院立案审理，该案陈滢作为被告参加诉讼，且该案已查明事实涉案房屋的债务承担情况及房屋现状，结合原告陈滢与被告严远新的《房屋租赁合同》的约定，原告陈滢知道或应当知道房屋的所有权人是案外人陈志杰，且涉案房屋涉及多起租赁合同纠纷诉讼，作为理性谨慎的承租人，起码对于被告严远新使用权、转租权存疑，但原告陈滢仍与被告严远新签订《房屋租赁合同》，并且在租赁合同中对使用权存疑的情况进行了约定，故对于原告陈滢称在签订合同时被告故意隐瞒租赁物瑕疵的意见，本院不予采纳。且在合同签订后，双方于2016年9月30日又再次做出约定“由于房屋产权纠纷问题未清理，经双方友好协商，达成如下补充协议：1、2015年租赁费用修改为10万元；2、2016年租赁费用修改为25万元；3、除以上两项以外，2017年后则按原合同执行。”，因此原告陈滢并非善意的合同相对人，合同的双方已经通过补充约定对租赁物的瑕疵风险进行了协商并达成合意，采取了减少租金的形式来承担出租人的权利瑕疵担保责任，故原告陈滢主张被告退还租金的诉请，于法无据，本院不予支持。至于原告陈滢主张是返还“多收的房屋租金”，但经庭审查明，原告陈滢亦未举证证明多收租金的票据以及其诉请的119190元是如何计算，故对该项诉请本院不予支持。至于原告陈滢主张的可得利益损失，本案原告陈滢虽然收到案外人广西百色安元科技公司要求退还租金的函件，但其并未向广西百色安元科技公司退还，故没有实际损失产生，而对于其主张的可得利益损失亦无证据予以证实，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告陈滢的诉讼请求。 案件受理费12416元，减半收取6208元，由原告陈滢承担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员 黄 婷 二〇一九年六月五日 书记员 罗美枝