贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初3529号 原告：招商局物业管理有限公司毕节分公司，营业场所贵州省毕节市七星关区碧阳街道文博路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520502MA6DTKLL8F。 负责人：刘新文。 委托诉讼代理人：姚进（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师。 被告：宋雨停，女，汉族，1971年10月28日出生，住广东省东莞市莞城区运河东三路80号香樟院7座10楼2号，公民身份号码：522401197110280028。 原告招商局物业管理有限公司毕节分公司与被告宋雨停物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚进、被告宋雨停到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告招商局物业管理有限公司毕节分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费54943.64元，水电费88.61元（物业费从2015年12月5日计算至2018年6月5日，水电费从2015年7月24日计算至2018年10月1日），共计55032.25元;2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2015年6月29日，招商商置（贵州毕节）投资有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：物业服务费按建筑面积计收，该费用在第一个租赁年度为每月每平方米18元，乙方应向物业管理公司支付每月管理费，乙方在签订本租赁协议后，须与甲方委托的物业管理公司签订房屋管理协议，办理进场手续，支付水电费及其他必要押金，并由物业公司出具收据。但被告进场经营后，未按合同约定支付物业管理费、水电费等，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为此，原告为维护自身利益免受更大损失，特诉至人民法院。 被告宋雨停辩称：被答辩人不具有诉讼主体资格，答辩人未与被答辩人签订过关于物业服务的合同，被答辩人无权向答辩人主张物业费、水电费。与答辩人签订合同的是招商商置公司，向答辩人收取前述费用的应是招商商置公司，被答辩人是否受该公司委托不得而知。 本院经审理认定事实如下：2015年3月28日，以案外人招商商置（贵州毕节）投资有限公司为甲方与毕节招商局物业管理有限公司为乙方，签订关于毕节花园城购物中心物业管理的《花园城中心物业管理服务合同》，约定毕节招商局物业管理有限公司对涉案的毕节花园城购物中心提供物业管理服务，甲方按约定向乙方支付管理酬金，全年12个月总额为60万元；2016年4月1日双方又签订物业服务合同，期限至2016年12月31日，9个月的酬金为45万元；2017年1月1日再次签订合同，期限至2017年12月31日，12个月酬金为60万元。前述物业服务合同约定的服务期限届满后，毕节招商局物业管理有限公司又以毕节招商局物业管理有限公司毕节分公司名义继续在该项目进行物业管理。2015年6月29日，案外人招商商置（贵州毕节）投资有限公司为甲方与被告宋雨停为乙方签订《房屋租赁协议》，约定招商商置公司将招商花园城购物中心内第1层的第23B商铺出租给被告经营，套类面积51.45平方米，建筑面积101.69平方米，租赁期限为5年，2015年8月1日至2020年7月31日，关于物业管理费用方面约定：每月每平方米18元，乙方向物业管理公司支付每月物业管理费1830.42元，乙方应于每季度最后5日前向甲方指定帐号支付物业管理费。关于水电费方面，合同第六条约定，乙方应按照物业公司或供水、供电通知的金额及日期支付水电费。合同签订后，毕节招商局物业管理有限公司履行了合同约定的物业管理义务，被告欠付2015年12月5日至2018年6月5日的物业服务费54943.64元，欠付2018年4月电费81.32元。2017年10月31日，毕节招商局物业管理有限公司与其毕节分公司（本案原告）签订《债权转让协议书》，约定毕节招商局物业管理有限公司将其在招商花园城享有的物业费债权转让给原告。2018年11月8日毕节招商局物业管理有限公司向被告送达《债权转让告知函》，告知其对被告享有的本案债权转让给原告招商局物业管理有限公司毕节分公司。此后被告未支付前述物业费和电费，原告诉至本院。 2018年3月9日，案外人招商商置（贵州毕节）投资有限公司以房屋租赁合同纠纷将被告宋雨停诉至本院，本院于2018年6月6日以（2017）黔0502民初1856号判决解除招商商置（贵州毕节）投资有限公司与宋雨停签订的前述《房屋租赁协议》，该判决已生效。 本院认为，招商商置（贵州毕节）投资有限公司与毕节招商物业管理有限公司签订的《花园城中心物业管理服务合同》、被告与招商商置（贵州毕节）投资有限公司签订的《房屋租赁协议》均合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”的规定，《花园城中心物业管理服务合同》虽然签订主体是招商商置（贵州毕节）投资有限公司与毕节招商物业管理有限公司，但对本案承租人被告宋雨停具有法律约束力，因此被告应按《花园城中心物业管理服务合同》和《房屋租赁协议》的约定向毕节招商物业管理有限公司履行支付租赁期间物业服务费和附属的水电费等义务。合同约定租赁期为2015年8月1日至2020年7月31日，原告主张被告欠付处于租赁期间的2015年12月5日至2018年6月5日物业服务费54943.64元，至2018年10月电费88.16元。经查明，被告与招商商置公司之间的合同被本院于2018年6月6日判决解除，而原告主张的物管费截止2018年6月5日，处于租赁合同期间，故该物管费54943.64元，本院予以支持，从原告的证据电费清单看出，被告欠付电费的期间是2018年4月欠费81.32元，另2018年10月1日费用6.84元，处于租赁合同解除之后。因此原告主张的电费，本院支持2018年4月的81.32元。作为该义务履行方的被告未举证证明已经履行了义务，故其应继续履行支付义务。毕节招商物业管理有限公司将对被告享有的前述债权转让给原告招商局物业管理有限公司毕节分公司，并且向被告送达了债权转让函通知了债权转让的事实。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……”第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，前述债权转让行为合法有效，原告招商局物业管理有限公司毕节分公司依法取得本案债权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宋雨停于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商局物业管理有限公司毕节分公司2015年12月5日至2018年6月5日的物业服务费54,943.64元，电费81.32元，合计55,024.96元； 二、驳回原告招商局物业管理有限公司毕节分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币588.00元，由被告宋雨停负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年六月二十六日 书记员  姜童尧