南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2014）六程民初字第518号原告南京金耀玻璃有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路**金程坊****。法定代表人宋功珍，董事长。委托代理人肖霄，江苏维世德律师事务所律师。被告南京中瀚投资管理有限公司，住所地南，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路**金程坊****v>法定代表人刘海翰，董事长。被告南京中瀚钢材物流园市场管理有限公司，住所地南京市六合区龙池街道，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路**金程坊****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人周浩惠，董事长。以上两被告共同委托代理人龙陈、杨晓旻，上海力帆律师事务所律师。原告南京金耀玻璃有限公司（以下简称金耀公司）与被告南京中瀚投资管理有限公司（以下简称中瀚投资公司）、南京中瀚钢材物流园市场管理有限公司（以下简称中瀚钢材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张晓彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告金耀公司的法定代表人宋功珍及委托代理人肖霄，被告中瀚投资公司和中瀚钢材公司的共同委托代理人龙陈和杨晓旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金耀公司诉称，2013年3月28日，两被告就位于六合区雄州南路288号钢材物流园二号的厂房与原告签订一份《合作协议》，双方协商一致，确定该协议签订方为宋某某，实际使用人为宋某某及其经营的金耀公司，上述厂房用作金耀公司的生产厂房。然而，2014年4月19日，六合区政府称因两被告拖欠政府相关款项，所以特委派六合区行政执法大队对上述厂房进行了拉闸停电。在此之前，两被告并未提前通知原告，原告与政府部门交涉，政府部门让原告去找两被告交涉，后原告多次与两被告就恢复供电进行交涉，要求两被告尽快按合同约定向原告供电，但两被告均以各种理由予以拒绝，并且一再拖延，不予解决。同时，两被告经营状况恶化，也拖欠多家银行和担保公司的贷款，已丧失了商业信誉。因此，原告不得不中止履行交付下一年度租金义务（原告应两被告要求支付员工工资的请求，在2014年春节前已向两被告预付了下一年度的部分租金8万元）。原告认为，原、被告之间形成房产租赁法律关系，原告已按约履行了合同的相关义务，而被告却擅自不履行合同义务。由于原告经营的企业系生产型企业，停止供电直接导致了原告无法进行生产，两被告的行为已严重违反合同的约定，侵犯了原告的合法权益，构成根本违约。现原告起诉至法院，要求：一、解除原、被告之间签订的《合作协议》；二、两被告向原告支付违约金15万元并退还原告租金8万元，及自2014年4月19日是至4月30日的租金13333元；三、两被告赔偿原告包括利润在内的损失（1.2014年至2017年的房租差价47104元；2.2014年4月19日至同年6月19日的工人工资12.7万元；3.搬迁费用8万元；4.2014年4月19日至6月19日的营业损失即可得利润10万元）。被告中瀚投资公司和中瀚钢材公司辩称，一、两被告不同意原告的诉请，原告金耀公司不是适格主体，不是合同的相对方，无权提出任何请求，既然金耀公司不具备诉讼主体资格，那么所有的诉请毫无依据；二、不同意解除宋某某和两被告之间的合约，原告所有的诉请不予认可，整个合约履行过程中，不是我方的行为造成的，是政府的行为造成的；三、原告提出的所谓的损失没有任何依据；四、原告目前还拖欠我方5万元的电费。经审理查明，2013年3月28日，宋某某（乙方）与二被告（甲方）签订《合作协议》一份，双方约定，乙方承租甲方位于六合区雄州南路288号钢材物流园二号厂房一栋，面积为2880平方米（包括一、二号厂房中间空地），租赁期限暂定六年，即自2013年4月1日至2019年3月31日。租赁费用为：前两年即2013年4月1日至2015年4月30日，年租金为40万（含1个月的免租安装期）、中间两年即2015年5月1日至2017年4月30日，年租金为44万、后两年即2017年5月1日至2019年4月30日，年租金为48.4万。租金本着先付费后使用的原则，按租赁年度，每年首的7日内向甲方支付房租，逾期视为违约。此外，双方还约定，园区内配电房一间，乙方需单独设立电表并独立接电，电费由乙方直接向供电公司缴纳，如有外单位同表用电则按分表计量，由甲方向用电单位收取后缴纳给乙方。乙方用电由乙方在现有基础上自行安装，因此产生分费用乙方自行负责，甲方必须保证现有配电变压器在每天21时至早上8时之间的生产用电由乙方独享。今后发展需增容，如在早8时至晚9时之间，需要增容，增容费用由园区内各户协商解决，此外，由甲、乙双方协商解决。在违约责任上，双方约定，甲方违约需向乙方支付15万元违约金，并赔偿实际损失。乙方违约，乙方支付15万元违约金，甲方可视乙方违约情况单方终止合同，并通知乙方撤离，乙方需在接到通知后30日内将所有财产搬出，否则视为放弃所有权，所有物权自动归甲方所有。在合同期内若遇不可抗力（政府拆迁等），乙方应无条件执行，但甲方应将政府补偿增添的设施费及搬运费等属于乙方应得补偿按相应比例无条件补偿给乙方。此外，双方还就其他事项进行了约定。协议签订后，原告金耀公司（2013年4月19日开始经营，同年4月22日领取营业执照，公司登记住所地与被告中瀚钢材公司登记住所地相同，均为南京市六合区龙池街道雄州南路288号金程坊23幢110室）进入宋某某从二被告处承租的厂房及场地进行生产。2013年4月2日宋功珍（2013年4月22日成立的金耀公司的法定代表人）通过银行向温凤江（上海中瀚投资集团有限公司副总裁）银行帐户汇款40万元，同日，中瀚投资公司向宋某某出具40万元的收据一份。2014年3月6日，原告金耀公司向被告中瀚投资公司支付了第二租赁年度的租金8万元。2014年4月18日，南京市六合区龙池街道办事处下文，因环境整治，2014年4月19日上午7时30分拟对中瀚投资公司进行违建拆除，并请南京供电公司六合营业部予以停电配合。同年4月19日，中瀚投资公司被停电，并致二被告出租给原告的厂房（金耀公司的生产场地）停电，且截止目前，仍未能正常供电。2014年6月14日，原告委托江苏维世德律师事务所肖霄律师向二被告发出律师函，内容为：2014年4月19日，六合区政府称因两被告拖欠政府相关款项，所以特委派六合区行政执法大队对上述厂房进行了拉闸停电。在此之前，两被告并未提前通知原告，原告与政府部门交涉，政府部门让原告去找两被告交涉，后原告多次与两被告就恢复供电进行交涉，要求两被告尽快按合同约定向原告供电，但两被告均以各种理由予以拒绝，并且一再拖延，不予解决。同时，两被告经营状况恶化，也拖欠多家银行和担保公司的贷款，已丧失了商业信誉。因此，原告不得不中止履行交付下一年度租金义务（原告应两被告要求支付员工工资的请求，在2014年春节前已向两被告预付了下一年度的部分租金8万元）。因金耀公司系生产型企业，停电导致无法生产，二被告行为已严重违反合同约定的义务，侵犯了原告的权益，构成根本违约，直接导致了原告的合同目的落空，造成了原告的损失。并要求二被告务必于收至本律师函后3日内（即2014年6月18日前）恢复供电；二被告在收到律师函后即视为原告就中止支付租金事宜已尽到通知义务。2014年6月4日，金耀公司与南京德众机电设备制造有限公司（以下简称南京德众公司）签订租赁合同一份，金耀公司租赁南京德众公司位于南京矿业机电产业园1号厂房3072平方米作为钢化玻璃生产车间，租赁期限为3年即2014年7月1日至2017年6月30日，租金为每年442368元。此外，双方还就其他事项进行了约定。同年7月16日前后，金耀公司将生产场地从承租二被告的厂房搬至从南京德众公司租赁的场地。另查，宋某某与金耀公司的法定代表人宋功珍系兄妹关系，宋某某在金耀公司内负责公司的全面事务。宋功珍在庭审中表示，认可宋某某交租金及签订合同的行为系金耀公司的公司行为。再查，本院在庭审中要求二被告提供租赁物即位于六合区雄州南路288号钢材物流园二号厂房的合法建筑的相关手续，但二被告在本院规定的时间内未能提供。后本院与宋某某联系，宋某某表示，当时租赁房屋时，二被告未能提供关于租赁房屋的相关建设手续。后本院到相关部门进行了解，据相关部门反映，南京中瀚投资管理有限公司的建设用地未流转，不可能有建设工程规划许可证等相关手续。上述事实，有合作协议、南京市六合区龙池街道办事处文件、电费发票、工商登记资料、收据、厂房租赁协议、工作笔录、律师函、快件回执以及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，根据宋某某与金耀公司法定代表人宋功珍的亲属关系、租赁厂房的实际用途及宋功珍的陈述，本院确认宋某某系在金耀公司筹建过程中受金耀公司的委托与二被告签订的合作协议，宋某某与二被告关于租赁房屋发生的行为应视为金耀公司的行为。故金耀公司是本案适格主体。根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据原、被告的举证及本院的调查情况，被告出租给原告的厂房未取得建设工程规划许可证，故双方之间签订的租赁合同应属无效。因合同无效，根据相关法律规定，原告主张要求被告承担违约金15万元，不符合相关法律规定，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此而造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告主张的要求二被告退还租金8万元及自2014年4月19日至4月30日的租金13333元。根据双方签订的合作协议，2013年4月1日至2015年4月30日，年租金为40万（含1个月的免租安装期），金耀公司的法定代表人及金耀公司分别于2013年4月2日和2014年3月6日分别给付被告中瀚投资公司租赁费40万元和8万元，2014年4月19日中瀚投资公司因拆除违建而被相关部门停电，且一直未恢复供电，并导致金耀公司因停电而停产，使金耀公司租赁房屋的目的不能达到，现原告要求二被告返还相关租赁费用，符合相关法律规定，本院予以支持。但2014年4月19日至同年4月30日的租赁费用应为13150元。原告主张的要求被告赔偿房租差价损失47104元、工人工资损失12.7万元、搬迁费用损失8万元、营业损失10万元，因原告的上述请求，均不符合相关法律规定，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京中瀚投资管理有限公司和南京中瀚钢材物流园市场管理有限公司于本判决生效后十日退还原告南京金耀玻璃有限公司租金93150元；二、驳回原告南京金耀玻璃有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950元，减半收取2475元，由原告南京金耀玻璃有限公司负担1528元，由被告南京中瀚投资管理有限公司和南京中瀚钢材物流园市场管理有限公司负担947元（此款原告已垫付，二被告在履行义务时一并给付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《人民法院诉讼收费办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4950元。南京市中级人民法院的开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。审判员  张晓彬二〇一四年十月二十五日书记员  李 棠