广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3861号上诉人（原审被告）：关杏芬，女，汉族，住广州市番禺区大岗镇。委托诉讼代理人：方卓林，广东星宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区大良街道南江股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区大良街。负责人：林惠萍，该经济社理事长。委托诉讼代理人：胡国林，广东历恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟雄，广东历恒律师事务所律师。原审第三人：黄河坚，男，汉族，住广东省佛山市顺德区容桂街道。原审第三人：黄汉坚，男，汉族，住广东省佛山市顺德区容桂街道。上诉人关杏芬因与被上诉人广东省佛山市顺德区大良街道南江股份合作经济社（以下简称南江经济社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初18601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关杏芬上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由黄汉坚、黄河坚向南江经济社支付租金189495元及违约金；2.一、二审诉讼费由南江经济社负担。事实和理由：（一）关杏芬不是本案的适格当事人。2016年8月23日，关杏芬与关艳*签订协议，约定关杏芬将南江市场中享有的权利义务转让给关艳*。南江经济社在参加（2016）粤0606民初1605号案的诉讼后，对土地权利转让的事实是知情的，且一直没有提出任何异议，应视为同意转让。况且，2018年7月后，南江经济社仅向关艳*追讨被拖欠的租金，没有向关杏芬追讨过租金，表明南江经济社只将关艳*视为整个地块的承租方，即《土地租赁合同》的相对方。由此可见，南江经济社提起诉讼时，关杏芬不是土地的承租方及《土地租赁合同》的相对方，不是本案的适格当事人。（二）一审判决关杏芬向南江经济社支付租金189495元明显错误。案涉租金产生于2016年中至2018年7月，在此期间，案涉地块被黄汉坚、黄河坚占用经营，并由黄汉坚、黄河坚向南江经济社交纳土地租金。南江经济社对案涉地块被黄汉坚、黄河坚占用经营的事实知情，但未提出任何异议。2017年2月7日，南江经济社参加（2016）粤0606民初1605号案件诉讼后，对黄汉坚、黄河坚以欺诈、胁迫的方式占用案涉地块的情况也是知情的，并仍允许黄汉坚、黄河坚继续占用经营市场，还收取黄汉坚、黄河坚交纳的土地租金，应视为南江经济社默示同意黄汉坚、黄河坚使用案涉地块。因此在南江经济社与黄汉坚、黄河坚之间形成了事实上的临时使用土地合同关系，而南江经济社与关杏芬的《土地租赁合同》因南江经济社同意黄汉坚、黄河坚使用案涉地块而暂时中断。所以，南江经济社允许黄汉坚、黄河坚使用案涉地块期间的使用费，应由使用人即黄汉坚、黄河坚承担，与关杏芬无关。（三）一审判决关杏芬承担违约责任，没有事实依据。土地租金被拖欠，责任在于南江经济社和黄汉坚、黄河坚，关杏芬主观上没有过错；其次，违约金的产生应以存在合同违约为前提，但本案中关杏芬对租金被拖欠主观上无过错，所以不存在拖欠租金的违约事实，要求关杏芬支付违约金没有事实依据。二审期间，关杏芬明确其上诉请求第一项中“撤销一审判决第二项”应为“撤销一审判决第一项”。南江经济社辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，关杏芬的上诉请求没有事实和法律依据，请求维持原判。1.关于主体是否适格的问题，一审判决的处理符合法律规定，案涉合同由关杏芬签订，关杏芬是独立的民事主体，应独立承担民事责任。2.一审判决关杏芬向南江经济社支付租金符合合同相对性原则，依据充分。个体内部的转租行为南江经济社并不知情，关杏芬主张由黄汉坚、黄河坚支付租金不符合事实和法律规定。关杏芬亦已另案向黄汉坚、黄河坚主张权利。3.一审判决就违约金问题处理正确，公平合理，符合法律规定。原审第三人黄汉坚、黄河坚在二审期间没有发表意见。南江经济社向一审法院起诉请求：1.解除南江经济社、关杏芬签订的《土地租赁合同》，南江经济社无需退回关杏芬押金20000元；2.关杏芬立即退出使用并按解除合同时地上附着物现状归还广东省佛山市顺德区大良街道**路边至**办公楼边地块及其附着物;3.关杏芬立即支付拖欠的租金189495元及每日千分之一的违约金（自起诉之日起至关杏芬偿清全部租金之日止）；4.案件诉讼费用由关杏芬负担。一审法院认定事实：2015年4月，南江经济社与关艳*、关丽*、关杏芬、严*第四人分别签订了《土地租赁合同》，约定南江经济社将其所有的位于南江*路边至*办公楼边的地块出租给四人使用，该地块可用作商业用途及仓库，不得经营活鸡鸭鱼、鲜肉、青菜等。租期从2015年6月1日起至2025年5月31日止，租金按13元/㎡/月计算，总租金按实际交付面积计算。租金支付时间为每三个月交付一次，交付时间为第一个月的第一个工作日，逾期一个月不缴交租金的合同终止，南江经济社有权依法追讨所欠租金。合同还约定，关杏芬等四人逾期交纳租金在30天内的，除应补交应交租金外，还要按日计算所欠租金的千分之一的违约金，如逾期超过30天的，南江经济社有权解除合同，没收押金20000元。上述合同签订后，南江经济社将案涉地块交付给关杏芬等四人使用，关杏芬等四人将该地块建设为市场用于出租使用，四人实际每月支付租金共60000元。2015年11月开始，案涉市场被黄汉坚、黄河坚两人占用经营，关艳*向一审法院起诉要求黄汉坚、黄河坚返还市场经营权，一审法院（2016）粤0606民初16053号民事判决书判决黄汉坚、黄河坚撤离案涉地块，将市场交还关艳*管理。该判决书生效后，关艳*向一审法院申请执行，后案涉市场于2018年8月1日交还给关艳*经营管理。南江经济社、关杏芬双方在本案庭审时确认，截止2018年7月底，南江经济社尚未收到的本案《土地租赁合同》所涉租金为189495元。另，关艳*已于2018年10月向一审法院提起另案诉讼，请求黄汉坚、黄河坚赔偿其南江市场租金损失及押金合计2076970元，一审法院已依法受理，案号为（2018）粤0606民初19725号。以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。一审法院认为，关于关杏芬是否适格的问题，关杏芬认为其已经于2016年8月将案涉地块权利义务全部转让给了关艳*，因此不是本案适格当事人。关杏芬将案涉地块权利义务转让给了关艳*，交由关艳*经营，但该转让并未得到南江经济社的书面确认，关杏芬不能以其与关艳*之间的内部关系对抗南江经济社，本案《土地租赁合同》相对方仍为关杏芬，关杏芬是本案适格当事人。关于案涉《土地租赁合同》应否解除的问题，南江经济社主张解除的理由有二，第一是关杏芬拖欠租金超过30日，第二是案涉市场违反合同约定经营鲜菜。南江经济社认为关杏芬从2018年1月1日至7月30日没有支付过任何租金，可以按照合同约定解除《土地租赁合同》。一审法院（2016）粤0606民初16053号生效民事判决书确认，案涉市场从2015年11月开始被黄汉坚、黄河坚占用经营并收取租金。（2016）粤0606民初16053号案件于2017年2月7日开庭时，南江经济社负责人沈利添到庭参加了诉讼，可以推知南江经济社早在2017年2月已经知悉案涉市场所涉纠纷，结合黄河坚从2016年中开始至2017年底一直向南江经济社支付案涉地块租金的事实，可以推断南江经济社对于案涉市场由黄汉坚、黄河坚占用经营的事实是知情且未提出任何异议的。由于案涉市场被黄汉坚、黄河坚占用经营，并由黄河坚支付租金，因此2018年1月1日至7月30日未缴租金的事实关杏芬是无法得知的，关杏芬对于租金的拖欠并无主观过错。南江经济社明知案涉市场被黄汉坚、黄河坚占用经营，并由黄河坚支付租金，在欠缴租金时既未向黄汉坚、黄河坚追讨，也未有证据证明向关杏芬及时追讨，因此南江经济社对于租金的持续拖欠是存在过错的。另外关艳*在2018年8月接手市场后一直按月向南江经济社支付租金，南江经济社也出具收款收据予以确认，可以看出关杏芬并无拖欠租金的主观故意，且一直希望按照《土地租赁合同》继续履行。因此南江经济社主张由于关杏芬拖欠租金超过30日而要求解除合同理据不足，一审法院不予支持。对于案涉市场违反合同约定经营鲜菜的问题，经营鲜菜确实违反了双方的约定，但并不构成根本违约，且《土地租赁合同》也未约定经营鲜菜可以解除合同。正如南江经济社所讲，经营鲜菜的情况在合同订立之初就已经存在，但南江经济社并未向关杏芬提出任何书面异议，且案涉市场有很长一段时间都不是在关杏芬的控制经营之中，不能认定该违约行为是由于关杏芬的管理过错所致。并且这种轻微的履行瑕疵完全可以通过市场整顿的方式进行改善，并不影响合同目的及双方根本利益，南江经济社因此主张解除合同一审法院不予支持。对于南江经济社主张的租金，本案《土地租赁合同》的相对方是关杏芬，且关杏芬一直认可合同的效力并要求继续履行合同。即便拖欠的租金发生于黄汉坚、黄河坚占用经营期间，但基于合同的相对性仍应由关杏芬支付本案拖欠租金，黄汉坚、黄河坚占用经营行为给关杏芬造成的损失应由关杏芬另行主张，事实上关艳*已经对此向一审法院另行提起诉讼。因此关杏芬应当向南江经济社支付拖欠租金189495元。对于南江经济社主张的违约金，《土地租赁合同》约定逾期交纳租金在30天内的，除应补交应交租金外，还要按日计算所欠租金的千分之一的违约金，由于本案合同并未解除，关杏芬在本案庭审时自认南江经济社曾于关艳*准备接收市场时提出过欠缴租金的情况，因此关杏芬应当向南江经济社支付此后产生的违约金，南江经济社主张违约金从起诉之日，即2018年9月21日计算至关杏芬实际清偿之日，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。对于违约金的计算标准，关杏芬对违约金提出异议，南江经济社也未能举证证明关杏芬欠缴租金造成的实际损失，一审法院酌定关杏芬按照年24%的标准向南江经济社支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、关杏芬应于判决发生法律效力之日起十日内向南江经济社支付租金189495元及违约金（从2018年9月21日开始，按照年24%的标准计算至关杏芬实际清偿之日）；二、驳回南江经济社的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为10500元，由南江经济社负担4500元，关杏芬负担6000元。本院二审期间，双方均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，关艳*、关丽*、关杏芬、严*第分别承租案涉位于南江*路边至*办公楼边的*号、*号、*号和*号地块。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.关杏芬是否本案的适格被告；2.案涉租金的支付主体；3.关杏芬是否应承担违约金。关于争议焦点一。关杏芬上诉主张，其已于2016年8月将案涉地块的权利义务全部转让给关艳*，其不是合同相对方，也不是本案的适格被告。首先，关杏芬并未与南江经济社办理将案涉地块权利义务转让给关艳*的合同变更手续，也没有证据表明南江经济社同意变更合同相对人，故关杏芬即便将案涉地块转让给关艳*亦仅系其与关艳*之间的内部关系，不能对抗南江经济社。其次，案涉《土地租赁合同》第七条第4点约定，关杏芬可转租、分租、转让，不影响南江经济社的合同执行。由此可知，即便关杏芬私下将案涉地块的权利义务转让给关艳*，南江经济社仍可根据案涉合同向关杏芬主张权利。故关杏芬是本案的适格被告，关杏芬的相关上诉理由没有法律依据，且与合同约定不符，本院不予支持。关于争议焦点二。经查，虽然南江经济社主张欠付的2018年1月至7月期间的租金发生时涉案市场仍由黄汉坚、黄河坚占用经营，但黄汉坚、黄河坚的占用行为发生于南江经济社将案涉地块交付予关杏芬使用以后，该占用行为侵犯了关杏芬的承租权，且在黄汉坚、黄河坚未向南江经济社支付相应租金的情况下，亦同时侵犯了南江公司的出租权，故在关杏芬要求继续履行合同的前提下，基于合同相对性的原则，仍应由关杏芬支付上述拖欠的租金。此外，关杏芬因黄汉坚、黄河坚占用经营行为所造成的损失关艳*已经向一审法院另行起诉主张。故关杏芬关于案涉租金应由黄汉坚、黄河坚支付的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。案涉《土地租赁合同》约定，逾期交纳租金在30天内的，除应补交应交租金外，还要按日计算所欠租金的千分之一的违约金。关杏芬在一审庭审中自认南江经济社曾于关艳*准备接收市场时提出过欠缴租金的情况，故其应就拖欠的租金189495元向南江经济社支付此后产生的违约金。南江经济社主张违约金从起诉之日即2018年9月21日计算至关杏芬实际清偿之日，符合法律规定及双方约定，一审法院对此予以支持并酌定关杏芬按照年24%的标准向南江经济社支付并无不当，本院予以维持。故关杏芬关于其未拖欠租金不应承担违约金的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，关杏芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4089.9元，由上诉人关杏芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月十七日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣