安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初1064号 原告：合肥金绿食品有限责任公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区桃源路**，统一社会信用代码913401007199439156。 法定代表人：李桂芳，总经理。 委托诉讼代理人：孙何俊，安徽远致律师事务所律师。 被告：安徽融中置业有限公司，，住所地安徽省合肥经济技术开发区翡翠路西、芙蓉路北港澳花园紫荆苑****统一社会信用代码913401000875572816。 法定代表人:李军，总经理。 委托诉讼代理人：宇汝斌，安徽黄山松律师事务所律师。 原告合肥金绿食品有限责任公司（以下简称金绿公司）诉被告安徽融中置业有限公司（以下简称融中公司）房地产合作开发合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告金绿公司法定代表人李桂芳及其委托诉讼代理人孙何俊，被告融中公司的委托诉讼代理人宇汝斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金绿公司向本院提出诉讼请求：一、融中公司支付金绿公司违约赔偿790.05万元（自2015年3月30日暂计算至2019年1月30日，顺延至案涉工程竣工验收合格并与金绿公司结算完毕日止）；二、融中公司于判决生效十五日内完成案涉工程竣工验收并使案涉工程达到交付使用条件；三、融中公司履行2015年5月9日签订的《抵款买卖协议》并判令融中公司在案涉工程验收合格后依上述协议约定与金绿公司进行结算；四、融中公司在未交付金绿公司房产前停止使用并腾出案涉房产;五、本案诉讼费用由融中公司承担。 事实与理由：2014年1月13日，金绿公司与融中公司、安徽金绿融资担保有限公司（以下简称金绿融资公司）签署《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》一份。该协议约定：由金绿公司出地、融中公司出资，共同合作建设金绿公司宿舍楼（土地面积4508平方米，建设面积11574平方米，均价为3300元平方米）。该协议第二条6约定：乙方（即融中公司）应及时支付工程款，如乙方未按时支付工程款，造成停工（或不能按进度进行）及影响，甲方（即金绿公司）有权终止合作建设协议，一切责任由乙方自行承担。该协议第二条7约定：各方如因自身原因违约给对方造成经济损失的，应给对方相应的经济补偿。 上述协议签订后的2014年3月5日，融中公司与第三人合肥派河建筑安装工程有限公司（以下简称派河公司）签署《建筑工程施工合同》一份，约定由融中公司作为发包人，第三人派河公司作为施工人，建设金绿公司职工宿舍楼项目，工期为360天。 2014年3月20日，金绿公司、融中公司及第三人派河公司签署《金绿公司宿舍楼建设补充协议》一份，该协议第二条约定：甲、乙双方（即金绿公司、融中公司）已签订《金绿公司宿舍楼合作投资协议》，依照该协议，该工程所有工程款资金（含宿舍区内的基础设备，道路及其他附属设施）及相关费用由乙方全额承担；该协议第三条约定：甲方与丙方(第三人）签署的《金绿公司宿舍楼建设工程施工合同》（该合同仅作为工程报建、施工、监理和质量验收使用），不作为甲方支付该工程款依据，三方一致同意该工程款付款义务和责任由乙方承担；该协议第六条约定：乙方应按协议支付工程款等费用，如因乙方未及时支付费用和组织好本工程的完工，造成甲方的损失由乙方进行赔偿；该协议第七条约定：如乙方延迟支付丙方工程款，必须按延迟的工程款额支付3分的行息。 上述《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》、《金绿公司宿舍楼建设补充协议》后，金绿公司依约提供了土地，第三人派河公司于2014年4月进场开工建设。根据上述协议约定的工期，融中公司本应在2015年4月完成投资建设并完成竣工验收，同时与金绿公司对案涉工程依约进行分配。但融中公司至今未能完成对案涉工程的投资建设，案涉项目至今未竣工验收导致无法投入使用。 融中公司的行为直接违反了《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》、《金绿公司宿舍楼建设补充协议》约定的义务，给金绿公司造成了巨大的经济损失。金绿公司不仅存在上述拖欠工程款的违约行为，甚至在该工程在建之时即擅自占有并使用案涉项目至今，采取出租、出售的方式擅自处置案涉房产，导致金绿公司的合同目的随时可能落空。 被告融中公司辩称：原被告之间签订的《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》违反国家强制性法律规定，为无效协议。此协议内容为金绿公司出资案涉建设项目工业用地，融中公司提供建设资金以及负责销售开发成套住宅，对外销售牟利。且截至目前仍没有办理土地用途变更手续，显然该协议违反了《土地管理法》第四条、国土资源部下达《工业项目建设用地控制指标》第四条、《城市房地产管理法》第十七条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条国家强制性法律规定，应属无效协议。此协议中条款内容对案涉双方不发生法律约束力。 融中公司无义务向金绿公司支付违约赔偿款。融中公司为该项目提供垫资建设资金，因该项目不具有住宅开发的合法性，违法开发领不到预售证，开发成套房屋滞销，建设资金回笼缓慢，造成工程迟延竣工的责任不在于融中公司。案涉工程实际于2016年3月26日竣工，综合验收时间为2017年3月24日。金绿公司诉称工程至今没有竣工验收不符合事实，其要求工期违约赔偿790.05万元没有事实和法律依据。案涉项目早已竣工验收，已向融中公司实际交付部分房屋用于抵偿其所欠第三人债权。故金绿公司无权再要求融中公司履行第二和第四项诉讼请求义务。 金绿公司无权要求融中公司履行《抵款买卖协议》义务，合作投资至今未能结算的责任在于金绿公司。案涉房产现虽已销售完毕，但尚有大量分期付款的业主应付房款资金没有到账，融中公司垫付的建设资金尚没有回笼，工程款没有付清，金绿公司拖延与施工方的工程款结算，故融中公司与金绿公司之间无法进行最后合作投资结算以及分成房产。事实上，在双方尚未结算的情况下，金绿公司早于2015年5月9日和融中公司签订上述《抵款买卖协议》，要求分成3150平方米用于抵偿欠款，其行为违反了《职工宿舍楼合作投资建设协议》第5条约定“回笼资金优先支付乙方建设工程款后分成的原则，由乙方负责房屋销售管理，至付清建筑工程款为止，然后再进行分配。”金绿公司已经实际控制约2000平方米建筑房屋，并早已交付其债权人占有使用。剩余分成面积须双方最后结算后才能确定，故金绿公司暂时无权再要求主张该《抵款买卖协议》中剩余1000平方米房屋面积。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2014年3月5日，融中公司（发包人）、派河公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定由派河公司承建金绿公司职工宿舍楼工程。2014年3月8日，金绿公司（发包人）、派河公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定由派河公司承建金绿公司职工宿舍楼工程。2014年3月20日，金绿公司（甲方）、融中公司（乙方）、金绿融资公司（丙方）签订《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》，约定金绿公司提供所建项目土地，土地使用权为金绿公司所有，土地面积4508.9平方米。融中公司负责该项目的建设和项目建设的全部资金投入。双方合同约定：“项目建设完成后双方按投资约定甲方占该宿舍楼全部百分之三十的产权，乙方占该宿舍楼全部百分之七十的产权。如向职工出售宿舍楼使用权房款及利润按上述比例分配”、“该项目的建设资金由乙方投资建设，土地由甲方提供，双方约定由该项目面向内部职工及相关人员出卖使用权，回笼现金房款优先支付乙方建设工程款后分成的原则，由乙方负责该宿舍楼的房屋销售管理，甲方配合，至付清建筑工程款为止（含以房抵工程款部分），然后在进行分配。如双方以房抵债（或抵工程款），各自不得超过持有比例，即甲方30%以内，乙方70%以内”。2014年3月20日，金绿公司（甲方）、融中公司（乙方）、派河公司（丙方）签订《金绿公司宿舍楼建设补充协议》，约定：“该工程所有工程款资金（含宿舍区内的基础设备，道路及其他附属设施）及相关费用由乙方全额承担，具体工程施工安排、账目往来、资金支付、工程决算均由乙方和丙方协商制定并实施”、“甲、丙双方已签订《金绿公司宿舍楼建设工程施工合同》（该合同仅作为工程报建、施工、监理和质量验收使用），不作为甲方支付该工程款依据。三方一致同意该工程款付款义务和责任由乙方承担”、“施工进度，必须按照协议保障进度。如施工合同签订后无实质性开工，办理好施工许可证后，三个月内地下室不封顶（如因天气和不可抗原因顺延），甲方有权解除施工合同，由此引起的损失由丙方负责”、“乙方应按协议支付工程款等费用，如因乙方未及时支付费用和组织好本工程的完工，造成甲方的损失由乙方进行赔偿”。 案涉土地使用权人为金绿公司，使用面积5467.94平方米，用途为工业。案涉宿舍楼工程已于2014年1月13日获得建设工程规划许可证，2017年3月24日，经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位四方盖章确认竣工验收。目前尚未履行备案手续。 2014年1月11日，金绿公司出具《证明》一份，内容为：“兹有我公司位于合肥市楼项目，由融中公司投资建设，由融中公司全权负责销售事宜！特此证明！”。案涉工程建成宿舍楼后融中公司已经部分出售。 2015年5月9号，金绿公司（甲方）、融中公司（乙方）、安徽金绿投资管理有限公司（以下简称金绿投资公司、丙方）、王成（丁方）签订《抵款买卖协议》，约定融中公司以金绿食品宿舍楼7层、8层、9层及12层2单元房产作为金绿投资公司偿还王成全部债务。 2017年9月13日，金绿公司、王成签订《以房抵债协议》，约定将金绿公司以金绿品阁（原金绿员工宿舍楼）七层、八层、九层、十二层西边二单元（1203、1204）向王成抵债。 本院认为：融中公司、金绿公司签订的《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》中涉及的合作投资双方的企业资质、土地使用方式等均违反法律法规的强制性规定，《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》应为无效。现案涉宿舍楼已经完工，并部分使用，本案将结合法律法规的规定及《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》确定双方权利义务。 根据2014年3月20日金绿公司、融中公司与金绿融资公司签订的《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》，该项目的建设资金由融中公司投资建设，土地由金绿公司提供，双方约定由该项目面向内部职工及相关人员出卖使用权，回笼现金房款优先支付融中公司建设工程款。其后融中公司、金绿公司进行分成。分成原则为：由融中公司负责该宿舍楼的房屋销售管理，金绿公司配合，至付清建筑工程款为止（含以房抵工程款部分），然后再进行分配。根据该条款可知，金绿公司与融中公司之间的结算系在无工程欠款的前提下才会开展。现无证据显示融中公司与派河公司已经对宿舍楼工程完成结算，故金绿公司诉请要求与融中公司进行工程分配结算，条件尚不成就。 现案涉工程已经完工，并由建设单位、监理单位、设计单位、施工单位四方盖章确认完成竣工验收，其中部分已经使用，故而金绿公司重复起诉要求完成竣工验收，本院不予支持。金绿公司主张符合交付使用的条件应为完成备案手续，该主张与使用一词本意存在差距，且根据备案流程，建设单位与施工单位完成结算是备案的必需条件之一，故金绿公司该项诉请尚不具备履行条件。 2015年5月9日签署的《抵款买卖协议》实际为以房抵债，该债务为金绿融资公司债务，非本案中融中公司因案涉工程产生的债务，实际权利人亦为案外人王成，而非金绿公司。金绿公司在本案中向代替权利人直接主张履行《抵款买卖协议》，主体不适格。本院不予支持。 针对案涉宿舍楼，合同约定由融中公司负责房屋销售管理，金绿公司配合，至付清建筑工程款为止（含以房抵工程款部分）。金绿公司所提交的证据亦为出售第三方的相关行为，其并未就融中公司自身恶意占有房屋，消极履行合同进行举证。双方合同约定融中公司负责房屋销售，以便回笼资金，同时要求融中公司在未交付金绿公司房屋前清空宿舍楼以便交付，诉请与合同的履行存在矛盾，本院不予支持。 关于工期违约金，融中公司、金绿公司签订《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》合作投资建设，工程施工人为派河公司。本案中金绿公司、融中公司均未提供无争议证据证明工程的开工时间、完工时间、详细的付款节点，本案当事人不包含施工单位，跳过施工单位一环直接主张违约的工期，进而主张违约金，缺乏基础事实作为认定依托，故对此诉请本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下: 驳回原告合肥金绿食品有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费67104元，由原告合肥金绿食品有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  张俊才 人民陪审员  李章伦 二〇一九年六月十七日 书 记 员  王 珊 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。