河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终1828号 上诉人（原审被告）：刘晓华，女，1971年7月29日出生，汉族，群众，住沙河市。 被上诉人（原审原告）：沙河市阳光物业服务有限公司，住所地沙河市京广路西。 法定代表人：李更山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵彦星，河北守敬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李薇，河北守敬律师事务所律师。 上诉人刘晓华因与被上诉人沙河市阳光物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2019）冀0582民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘晓华、被上诉人委托诉讼代理人赵彦星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘晓华上诉请求：1、撤销原判，1、撤销沙河市人民法院（2019）冀0582民初318号民事判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实不清，证据不足。一审判决认定被上诉人按照《前期物业服务合同》约定为沙河市提供了基本的物业服务，上诉人应当依约缴纳物业服务费，该事实认定不清，证据不足。本案事实是上诉人于2014年9月9日一次性缴纳一年（自2014年9月9日至2015年9月8日）的物业服务费。后由于被上诉人未提供应尽的物业服务，经上诉人多次催告仍不履行，其行为构成违约，被上诉人无权要求上诉人继续支付物业服务费。被上诉人的违约行为主要有以下几点：1、不履行对共有部分的屋顶排气筒漏雨问题的维修义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”，房屋的屋顶为共有部分，其应该满足不漏雨等最基本的用途，屋顶上的排气筒属于“消防、公共照明等附属设施、设备”，且排气筒属于与其他业主共同使用的设备，因此，上述问题属于公共设施部分的问题，被上诉人应该提供维修服务，经上诉人多次催告被上诉人均未履行，无奈上诉人只能自行维修（花费2200元），依照《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。被上诉人应对此损失承担赔偿责任。2、被上诉人未履行退还上诉人装修押金的义务。上诉人于2014年9月9日向被上诉人缴纳了2000元装修押金，上诉人未违反装修保证义务，被上诉人本该退还却至今未退还。3、被上诉人请求上诉人缴纳物业服务费的部分债务已过诉讼时效。截止到被上诉人起诉之日，被上诉人对上诉人承担2015年9月9日至2016年1月15日物业服务费的请求已过诉讼时效。4、未履行每半年向业主公布物业管理费用收支账目的义务。《物业管理条例》第六条第二款第八项规定业主“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”，而自上诉人收房起被上诉人从未履行过该项义务。5、生活用水水压不稳、时有时无，多次向物业反映无果，造成业主壁挂炉无法使用。6、不履行安全保卫义务。未配置安保人员及门岗，值班室有时无人值守。7、无车辆及电动车停放场所。8、卫生清洁责任履行不达标。9、不履行维护楼口门禁系统等公共设施的义务。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”要求上诉人给付物业服务费，属于适用法律错误。物业服务合同属于双务有偿合同，任何一方违反合同约定都将导致合同无法继续履行。应当适用合同法第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。”综上所述，上诉人缴纳物业服务费以被上诉人提供物业服务为前提，本案被上诉人不履行应尽的义务，存在严重违约行为，极大地损害了上诉人的合法权益。一审法院在未查清事实的情况下判决上诉人给付物业服务费，损害了上诉人的合法权益。请二审法院依法改判。 沙河市阳光物业服务有限公司辩称，1、小区的基本情况是华冶新村是一个旧城改造的小区，西头盖了两栋楼是第一期工程，第二期盖了两栋楼，包括本案的6号楼，还有一个是商业楼。第三期还没有盖。6号楼地下有两层次，地下**设计是小房，因为还没有打通，所以还没有销售。被上诉人提供了两个区域的物业服务。2、我方是按照前期物业服务合同的约定履行了物业服务义务，主要物业服务是针对房屋共用部分，公用设施、环境卫生及房屋配套设施，相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的管理和活动。我方从2014年6月份开始已经尽到了物业服务义务，6号楼有60户住户，大部分业主都按期缴纳了物业费，只有极个别的业主拖欠物业费。物业公司没有其他收入来源，主要靠收取物业费，即使物业公司没有收到全部的物业费，物业公司也一直没有停止服务。所以，我方认为业主享受了我方提供的物业服务，就应该交物业费。关于资质问题，我方在一审已经提交法庭，法庭已经过核实，大部分业主都看到了且已经复制了。关于诉讼时效问题，因为拖欠物业费一直是在延续过程中，所以不超过诉讼时效，且诉讼时效是三年。关于有些业主反映的窗户漏水问题，公共窗户指的是走廊的窗户，窗户漏水不能确定是地产公司的责任还是物业公司的责任，不能作为本案的焦点。综上，我方认为一审判决事实正确。装修押金问题在一审上诉人没有提及。 沙河市阳光物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付自2015年9月9日至2018年12月31日所欠物业服务费3990.38元。2、由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：沙河市由沙河市金地阳光房地产开发有限公司开发建设，被告刘晓华系该小区高层电梯房6号楼6栋1单元1801号的业主。2014年3月16日，原告沙河市阳光物业服务有限公司与沙河市金地阳光房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告负责该小区物业服务，并约定物业费多层不带电梯按0.5元／月平方米收取，高层（含电梯）按0.8元／月平方米收取。原告是具有三级资质等级的物业服务企业，按约定为华冶新村小区提供了安保、公共卫生、公共设施维护等基本的物业服务。被告刘晓华在沙河市的住宅实测面积115.84平方米，自2015年9月9日起至2018年12月31日止没有缴纳物业服务费。 一审法院认为，依法签订的合同，各方均应依约自觉履行。本案中，原告沙河市阳光物业服务有限公司按照《前期物业服务合同》约定为沙河市提供了基本的物业服务，被告刘晓华作为该小区业主，应当依约缴纳物业服务费，因此对原告要求被告支付2015年9月9日至2018年12月31日所欠物业服务费的主张本院予以支持。原告主张欠交物业服务费3990.38元，与按实测面积115.84平方米计算出欠交金额为3679.08元有一定的出入，本院认定应按实测面积计算即欠交物业服务费为3679.08元。对被告辩称原被告未签订有效的物业服务合同的主张，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，因此对被告的该项主张本院不予支持。对于被告主张排气筒进水、未配置安保人员及门岗、水压不稳、公用部分未修理维护等主张，因只是泛泛而谈，没有举证加以证实，本院对此不予采信。被告主张窗户浸水导致墙体裂缝，因不是公共设施部分，不属于物业服务范围，对此本院不予支持。被告关于卫生和绿化不达标的主张，因华冶新村小区尚未竣工，三期工程尚在进行中，整个小区规划绿化不到位、周边整体环境卫生不好，这些均不是物业公司所能左右，不能作为业主拒交物业服务费的理由。对被告辩称原告收费标准超过规定，因原告资质等级为三级，每月每平0.5元，高层电梯运行费每月每平0.3元，符合邢台市颁布的物业收费标准，对被告的该项主张本院不予采信。对于原告物业服务中的瑕疵，今后应积极改进，提供优质服务，让业主满意。本案无法调解。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：被告刘晓华于本判决生效之日起十日内给付原告沙河市阳光物业服务有限公司自2015年9月9日至2018年12月31日的物业服务费3679.08元。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘晓华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。上诉人提交一组证据，拟证明沙河市阳光物业服务有限公司在提供服务过程中服务不到位，存有瑕疵。被上诉人对上诉人提交的证据发表质证意见，认为上诉人指证的不全是事实，小区在使用过程中设施存在损坏或被盗现象，但不能说服务不到位。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：沙河市阳光物业服务有限公司在提供物业服务过程中存在服务不到位现象。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，沙河市阳光物业服务有限公司按照合同约定履行了服务义务，虽存有瑕疵，但还达不到上诉人不交服务费的程度，且在庭后该公司及时进行了整改，取得了一定成效，上诉人不交服务费于法无据，其诉求不予支持。 综上所述，刘晓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘晓华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁国彬 审 判 员 信深谦 审 判 员 张庆格 审 判 员 张振防 审 判 员 郝 诚 二〇一九年六月二十四日 法官助理 王 雷 书 记 员 邱 岳