海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终352号 上诉人（原审被告）：山东奥森炉窑工程有限公司，住所地山东省菏泽市牡丹区丹阳东路**。 法定代表人：李建平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦享富，海南国岛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乐东衡信房地产开发有限公司，住，住所地海南省乐东县九所镇九所新区**东商住二横路**/div> 法定代表人：张永军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王进，海南邦威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明浩，海南邦威律师事务所律师。 原审被告：李建平，男，1957年6月25日出生，汉族，住所，住所地山东省菏泽市牡丹区div> 原审被告：庄银仓，男，1963年6月13日出生，汉族，住山东省菏泽市。 原审被告：周广浩，男，1965年3月4日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 原审被告：巫群英，女，1984年8月3日出生，汉族，住海南省定安县。 原审被告：王启富，男，1968年9月26日出生，汉族，住海南省定安县。 原审第三人：海南绿海房地产开发有限公司，住所，住所地海南省定安县定城镇仙沟片区div> 法定代表人：邢建刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王尚勇，该公司员工。 上诉人山东奥森炉窑工程有限公司（以下简称山东奥森公司）因与被上诉人乐东衡信房地产开发有限公司（以下简称乐东衡信公司），原审被告李建平、庄银仓、周广浩、巫群英、王启富，以及原审第三人海南绿海房地产开发有限公司（以下简称绿海公司）合作开发房地产纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2018）琼9021民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人山东奥森公司的委托诉讼代理人韦享富，被上诉人乐东衡信公司的委托诉讼代理人王进、陈明浩，原审被告王启富，原审第三人绿海公司委托诉讼代理人王尚勇到庭参加诉讼。被上诉人周广浩经公告传唤，原审被告李建平、庄银仓、巫群英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 山东奥森公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四项；二、改判山东奥森公司退还保证金200万元给乐东衡信公司；三、本案一审、二审诉讼费用均由乐东衡信公司承担。事实和理由：一审错误认定双方签订的《房地产开发项目合作协议书》为有效合同，该合同应为无效合同。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条的规定，开发房地产必须有资质等级证书。乐东衡信公司没有取得资质等级证书从事房地产开发经营，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，涉案的《房地产开发项目合作协议书》因违反强制性行政法规的规定为无效合同。一审认定有效合同错误判决山东奥森公司双倍返还定金没有法律依据。二、支付的200万元为合作保证金，一审法院适用定金法则没有事实与法律依据，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定错误。三、涉案的《房地产开发项目合作协议书》为无效合同，原审被告无需承担担保责任。综上，一审判决适用法律错误，应当撤销一审判决的错误部分，改判山东奥森公司返还200万元给乐东衡信公司。 乐东衡信公司辩称：1、乐东衡信公司与山东奥森公司签署《房地产开发项目合作协议书》仅提供涉案项目的开发权、建筑权，而非土地使用权。绿海公司未将涉案土地的使用权转让给山东奥森公司，山东奥森公司是以涉案绿海项目的开发建筑权进行出资。2、绿海公司具有房地产开发与经营资质，乐东衡信公司与山东奥森公司签订的涉案合作协议应属有效合同，一审判决应予维持。本案中绿海公司系涉案地块的开发商，具有房地产开发与经营资质，且未将涉案土地的使用权转让给山东奥森公司。乐东衡信公司是基于绿海公司与山东奥森公司签署的协议，才与山东奥森公司签署《房地产开发项目合作协议书》开展相应合作。3、200万元性质上属于违约定金，山东奥森公司应向乐东衡信公司双倍返还400万元，一审法院适用法律正确。根据《房地产开发项目合作协议书》的约定，200万元从性质上属于违约定金，山东奥森公司未取得绿海公司的《函告》已构成违约，且该违约定金并未超过合同标的的20%。4、李建平、庄银仓、周广浩自愿在《房地产开发项目合作协议书》中所负有的责任及义务向乐东衡信公司承担无限连带保证责任，巫群英、王启福亦出具《保证函》，均应按照约定承担保证责任。《房地产开发项目合作协议书》及《保证函》内容不违反国家强制性法律规定，依法应对各方产生法律约束力，目前尚未超过该五人承诺的保证期限。综上，一审判决应当予以维持。 王启富述称，其介绍山东奥森公司和乐东衡信公司认识，但其没有参与谈判，双方合作不成与其无关，保证函是其被骗签署的。 绿海公司述称，本案与其无关，其与山东奥森公司签订的合同因为各种原因不能履行，已经解除。 李建平、庄银仓、周广浩、巫群英未发表意见。 乐东衡信公司向一审法院起诉请求：1.确认乐东衡信公司与山东奥森公司、庄银仓、周广浩、李建平签署的《房地产开发项目合作协议书》于2017年11月16日解除；2.山东奥森公司向乐东衡信公司双倍返还保证金400万元及支付违约金224000元(以400万元为本金，日利率按万分之五为标准，自2017年11月19日暂计至2018年3月11日，最终数额计算至山东奥森公司、李建平、庄银仓、周广浩、巫群英、王启富实际支付之日止)；3.山东奥森公司向乐东衡信公司支付律师服务费5万元；4.庄银仓、周广浩、李建平、巫群英、王启富对上述债务承担连带清偿责任；5.本案的全部诉讼费用由山东奥森公司、李建平、庄银仓、周广浩、巫群英、王启富承担。 一审法院认定事实：2016年7月7日，绿海公司与山东奥森公司签订《房地产开发项目转让协议书》，约定绿海公司将绿海花园项目中涉案项目，总计约2万平方米的开发建筑及销售权转让给山东奥森公司；山东奥森公司按照所施工面积缴纳给绿海公司配套费、整体绿化费每平方800元，共计1600万元；绿海公司配合山东奥森公司办理房产买卖、登记等相关手续；山东奥森公司单设银行账户，单独管理销售房款。合同中还有其他约定。2017年10月30日，经巫群英、王启富居间介绍，乐东衡信公司与山东奥森公司、庄银仓、周广浩、李建平共同签订《房地产开发项目合作协议书》，约定乐东衡信公司与山东奥森公司合作开发涉案项目；山东奥森公司以涉案项目的开发权作为出资，乐东衡信公司负责提供涉案项目开发过程中所需的资金，双方按照4:6的比例对涉案项目的售房所得款进行分配；乐东衡信公司在协议签署后3日内向山东奥森公司支付合作保证金200万元（其中100万元由山东奥森公司支付给施工企业，以确保项目尽快复工）。山东奥森公司在收到保证金后15日内取得绿海公司出具的同意乐东衡信公司与山东奥森公司合作开发涉案项目、以绿海公司名义自行建设和销售涉案项目、收取售房款及雕刻绿海公司合同专用章和财务专用章的《函告》；若山东奥森公司未能如期取得《函告》并交付给乐东衡信公司的，则视为山东奥森公司违约，《房地产开发项目合作协议书》自动解除；山东奥森公司在合同自动解除后3日内向乐东衡信公司双倍返还保证金400万元，每延迟1日，山东奥森公司需支付延迟返还金额万分之五的违约金；山东奥森公司与乐东衡信公司因一方违约给另一方造成损失的（包括但不限于导致合作项目停滞），违约方应按对方实际损失（包括预期可获得的收益）进行赔偿，另需支付对方违约金100万元；守约方在追究违约方违约责任过程中所产生的律师费、诉讼费、保全费、鉴定费等相关费用由违约一方承担；庄银仓、周广浩、李建平自愿对山东奥森公司在本协议及后续的补充协议（如有）中的责任及义务向乐东衡信公司承担无限连带保证责任，保证期限为相关的责任及义务实际产生之日（以乐东衡信公司向庄银仓、周广浩、李建平提出明确的主张之日为准）起3年内。合同中还有其他约定。同月31日，乐东衡信公司向山东奥森公司转款支付保证金200万元。同年11月3日，巫群英、王启富向乐东衡信公司出具《保证函》，内容为：“保证《房地产开发项目合作协议书》能正常履行，自愿就山东奥森公司在协议书中的责任与义务承担无限连带保证责任，保证期限两年。如本项目盈利在4000万元，担保人提成20%，盈利在3000万元以内，提成10%，本项目由王启富主管。”至讼争前，山东奥森公司未取得绿海公司的《函告》交付给乐东衡信公司。2018年3月11日，乐东衡信公司与海南邦威律师事务所签订《法律事务委托合同》并已向该律所支付前期律师服务费5万元。 一审法院认为，本案是因合作开发房地产引起的纠纷，争议焦点是：1.涉案《房地产开发项目合作协议书》是否有效；2.如合作协议有效，解除条件是否成就并已解除；3.如合作协议已解除，山东奥森公司、李建平、庄银仓、周广浩、巫群英、王启富应承担何责任。一、关于涉案《房地产开发项目合作协议书》是否有效的问题。2016年7月7日，绿海公司与山东奥森公司签订《房地产开发项目转让协议书》，约定绿海公司将其拥有开发资质的绿海项目中的2万平方米的开发建筑及销售权转让给山东奥森公司，山东奥森公司按照所施工面积缴纳给绿海公司配套费、整体绿化费每平方米800元，共计1600万元，并约定双方于同日签字盖章后协议即生效。一审法院认为，在房地产项目转让中，土地使用权的转让居于核心地位，房地产项目的转让实际上是转让项目用地的国有土地使用权。而从上述协议约定的内容看，山东奥森公司按照施工面积向绿海公司支付配套费、整体绿化费1600万元的对价后取得四栋楼的开发及销售权，按合同约定进行开发建设及经营管理并享有项目收益，自管账户，自负盈亏，自担风险；绿海公司收取1600万元后协助山东奥森公司建设、出卖房屋及办理房产权登记等，不担商业风险。一审法院及海南省第一中级人民法院作出的生效裁判已确认山东奥森公司依据该协议的约定取得了在绿海公司的海南绿海花园项目土地上建造房屋的资格。上述查明事实足以证明绿海公司转让项目的范围仅限于房产建设及销售权，不涉及土地使用权的转让，项目权属仍属于绿海公司。据此，一审法院认定上述项目转让实际是一种承包经营形式的项目转让，转让协议约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。山东奥森公司在取得涉案房地产开发权及销售权之后，与乐东衡信公司、庄银仓、周广浩、李建平共同签订的《房地产开发项目合作协议书》，约定与乐东衡信公司合作开发涉案房地产项目，山东奥森公司以上述转让协议取得的项目开发权出资，乐东衡信公司提供合作开发过程中所需的资金，双方按照4:6的比例对售房款进行分配等，这些约定是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，应认定为有效合同，受法律保护，双方均应诚信履行。对于山东奥森公司、李建平提出的“乐东衡信公司与山东奥森公司均不具备房地产开发经营资质，合作协议无效”的抗辩，首先，从乐东衡信公司提供的《营业执照》来看，该公司被行政许可的经营范围包括房地产开发与经营、工程施工、工程装修等，证明乐东衡信公司是具有房地产开发经营资质的企业，为合作开发房地产合同适格的当事人，涉案合作协议符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质，应当认定合同有效”的情形；其次，绿海公司是案涉地块的开发商，具有房地产开发资质，且案涉地块的使用权属于绿海公司，并未转让给山东奥森公司。在绿海公司与山东奥森公司签订转让项目协议，授权山东奥森公司投资、组织实施房地产开发并收取利润的情况下，乐东衡信公司才与山东奥森公司签订合作协议，约定共同开发，分享利润，双方之间具有联营开发的法律属性，显然不属于违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定关于当事人一方必须具有房地产开发经营资质的情形。因此，山东奥森公司、李建平上述抗辩无事实根据和法律依据，一审法院不予采纳。二、关于如合作协议有效，解除条件是否成就并已解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，《房地产开发项目合作协议书》约定，山东奥森公司收到乐东衡信公司支付的保证金200万元后15日内未取得绿海公司出具的《函告》，则视为违约，合作协议自动解除。一审法院认为，乐东衡信公司不是转让项目的合同当事人，其作为与山东奥森公司合作开发项目的投资者，要求项目受让人（山东奥森公司）取得项目转让人（绿海公司）出具关于同意其合作开发涉案项目、以绿海公司名义自行建设和销售涉案项目、收取售房款及雕刻绿海公司合同专用章和财务专用章的《函告》，该内容与合作房地产项目能否顺利进行开发紧密相关，目的是为了确保合作协议的履行，内容并无不当。乐东衡信公司依约于2017年10月31日向山东奥森公司支付了合同保证金200万元，山东奥森公司未依约在2017年11月15日前取得绿海公司的《函告》交给乐东衡信公司，其行为构成根本性违约，合同解除的条件已经成就，且当事人自愿约定该情形下合作协议自动解除，应然免除了乐东衡信公司作为解除权人负有的通知解除合同的义务，故一审法院认定涉案《房地产开发项目合作协议书》自2017年11月16日起已经解除。三、关于如合作协议已解除，山东奥森公司、李建平、庄银仓、周广浩、巫群英、王启富应承担何责任的问题。（一）山东奥森公司的责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案合作协议因山东奥森公司严重违约，依约已经自动解除，乐东衡信公司有权要求恢复原状及赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条的有关规定，定金是在合同订立或是履行之前向对方支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。合同一方当事人因违约行为致使合同目的不能实现时，即可适用定金罚则。收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。涉案合作协议约定，山东奥森公司应在合同自动解除后3日内向乐东衡信公司双倍返还保证金400万元及逾期返还期间的违约金（每延迟1日，山东奥森公司需支付延迟返还金额万分之五的违约金），赔偿乐东衡信公司的实际损失（包括预期可获得的收益）及支付违约金100万元，并承担诉讼产生的律师费、诉讼费、保全费、鉴定费等相关费用。从该约定的文义来看，保证金200万元具有定金性质。涉案房地产开发项目合作的标的额为1600万元，双方约定的定金为200万元，未超过合同标的额的20%，故乐东衡信公司请求山东奥森公司双倍返还定金及赔偿逾期返还期间的损失理由充分，有事实和法律依据，一审法院予以支持；但乐东衡信公司主张逾期返还期间的损失以400万元为基数计算不当，其损失应以乐东衡信公司实际支付的保证金200万元为基数计算，超出部分一审法院不予支持。乐东衡信公司与海南邦威律师事务所签订的《法律事务委托合同》为诺成性合同，双方签订即发生法律效力，所约定的前期律师服务费5万元是乐东衡信公司所必须负担的成本，符合《海南省律师服务收费管理办法》的规定，不超过《海南省律师服务收费行业指导意见（试行）》规定的收费标准，且属于涉案合作协议第六条第5项中约定的由违约方承担的相关费用范围，现乐东衡信公司已经支付，该律所亦指派律师出庭履行了代理义务，故乐东衡信公司主张山东奥森公司承担本案律师服务费的理由成立，一审法院一并予以支持。对于山东奥森公司、李建平提出合同当事人已就涉案合作协议书的相关事宜达成合意，乐东衡信公司承诺不再追究其违约责任的抗辩，从其提供的《三方协议》内容看，第2条约定山东奥森公司向乐东衡信公司支付的补偿款为空白，借款“贰佰”万元为手写，山东奥森公司、李建平在庭审中对此表示不清楚，可见约定的事项不具体，不明确；从协议形式看，落款只有两方当事人签名和盖章，没有乐东衡信公司的盖章确认，当然对乐东衡信公司不具有任何法律拘束力，故该抗辩意见理由不成立，一审法院不予采纳；（二）李建平、庄银仓、周广浩、巫群英、王启富的责任。《中华人民共和国担保法》第六条规定：保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条第一款规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条第二款规定：当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。李建平、庄银仓、周广浩作为涉案合作协议的丙方，在涉案合作协议中约定对山东奥森公司在本协议及后续的补充协议（如有）中的责任及义务向乐东衡信公司承担无限连带保证责任。巫群英、王启富作为居间介绍人，自愿向乐东衡信公司保证涉案合作协议正常履行，并承诺对山东奥森公司在协议书中的责任与义务承担无限连带保证责任。上述约定及承诺是当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，且在保证期限内，应对各保证人均具有法律约束力。《中华人民共和国担保法》第十二条规定：同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。李建平、庄银仓、周广浩、巫群英、王启富作为连带保证人，均应依法对山东奥森公司在本案中所负的全部债务承担连带清偿责任。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、三款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条第一款、第十九条、第二十一条、第八十九条、第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出判决：一、乐东衡信公司与山东奥森公司、庄银仓、周广浩、李建平在2017年10月30日共同签订的《房地产开发项目合作协议书》自同年11月16日起解除；二、山东奥森公司在本判决生效之日起十日内向乐东衡信公司双倍返还定金200万元（即400万元）及其违约金（违约金以200万元为基数，按日利率万分之五计算，自2017年11月19日起计至还清债项之日止）；三、山东奥森公司在本判决生效之日起十日内向乐东衡信公司支付律师服务费5万元；四、李建平、庄银仓、周广浩、巫群英、王启富对上述判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回乐东衡信公司的其他诉讼请求。本判决发生法律效力后，如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费40992元，由山东奥森公司、庄银仓、周广浩、李建平、巫群英、王启富共同负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认；二审另查明，乐东衡信公司的营业执照经营范围有房地产开发与经营的项目，但其未取得房地产开发资质等级证书。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案《房地产开发项目合作协议书》是否有效。本案是合作房地产合同纠纷案件，由于房地产作为一种重要的生活、生产资料，事关人民群众生命、财产安全及社会公共安全，国家对房地产的建设和开发施行了严格的准入制度，不具备房地产开发资质的企业不得从事房地产开发业务。《房地产开发经营管理条例》第七条规定：“设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门登记。”第九条规定：“房地产开发主管部门应根据房地产开发企业的生产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。”《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。”依据上述规定，乐东衡信公司的营业执照经营范围虽然有房地产开发与经营的项目，但并不等于就此取得了房地产开发经营资质，其至起诉前未取得房地产开发资质等级证书，属于没有取得房地产开发经营资质情形，而山东奥森公司营业执照经营范围没有房地产开发与经营项目，亦无房地产开发经营资质，乐东衡信公司与山东奥森公司也未合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合作合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的规定，本院认定涉案《房地产开发项目合作协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，山东奥森公司因该合同从乐东衡信公司获取的保证金200万元，应予返还乐东衡信公司，并应从获取200万元之日即2017年10月31日起按照中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，向乐东衡信公司支付200万元产生的利息损失。鉴于涉案《房地产开发项目合作协议书》无效，乐东衡信公司请求山东奥森公司支付律师服务费缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。虽然《房地产开发项目合作协议书》中关于保证责任的条款亦属无效，但原审被告李建平、庄银仓、周广浩、巫群英、王启富未对一审判决提起上诉，视为其愿意对山东奥森公司的涉案债务承担连带清偿责任。 综上所述，一审判决认定事实存在遗漏，适用法律错误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、撤销海南省定安县人民法院（2018）琼9021民初279号民事判决； 二、上诉人山东奥森炉窑工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向被上诉人乐东衡信房地产开发有限公司返还200万元及利息（利息计算方式：以200万元为本金，按照中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2017年10月31日起计算至支付完毕之日止）； 三、原审被告李建平、庄银仓、周广浩、巫群英、王启富对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回被上诉人乐东衡信房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人山东奥森炉窑工程有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费40992元，由上诉人山东奥森炉窑工程有限公司负担23200元，由被上诉人乐东衡信房地产开发有限公司负担17792元；二审案件受理费23200元，由被上诉人乐东衡信房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢艳萍 审 判 员 阮慧婷 审 判 员 林 敏 二〇一九年六月十日 法官助理 孙宛宛 书 记 员 张煜浩 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合作合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十五条当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。