江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏02民初10号 原告（案外人）：许荣芳，男，汉族，1949年9月17日生，住宜兴市。 委托诉讼代理人：陈琦，江苏环科园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆春捷，江苏环科园律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地深圳市。 法定代表人：魏庆国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵丹丹，该公司员工。 委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。 第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市。 法定代表人：陈息凤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严京雨，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶斌，该公司员工。 原告许荣芳与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月3日公开开庭审理了本案。原告许荣芳委托诉讼代理人陈琦、陆春捷、被告中建二局委托诉讼代理人王瑞、第三人天福公司委托诉讼代理人严京雨、叶斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许荣芳向本院提起诉讼，请求：确认宜兴市房屋所有权归其所有；并解除对上述房产的查封，终止执行；诉讼费由被告承担。事实与理由：案涉房屋系其与天福公司于2011年8月15日签订商品房买卖合同，通过银行转账等付清房款，取得该房屋。2016年天福公司交付房屋后，其与宜兴市竹海天元酒店管理有限公司（以下简称天元酒店）签订《房屋租赁协议》，自2016年4月11日起天元酒店支付租金至原告账户。因天福公司资金困难、管理混乱，导致房屋被查封前，产权证一直未能办理，故房屋未登记至原告名下是因天福公司过错造成，请求支持其诉讼请求。 为此，原告许荣芳提供证据如下：1、执行裁定书，证明其已对案涉房屋提出异议，被驳回；2、商品房买卖合同及补充合同、精装修合同各两份，证明其购买了涉案房屋；3、付款依据（中国农业银行卡交易明细单、收据、发票），证明已全部支付房款；4、商品房初始登记证及用地初始登记证，证明房屋已实际占有；5、房屋权属证明，证明涉案房屋于2018年11月6日被法院查封；6、房屋租赁合同及租金收取凭证，证明涉案房屋在法院查封前已实际交付并进行出租，表明已实际占有涉案房屋；7、宜兴市湖父镇人民政府会议纪要，证明天福公司确实存在资金链断裂等问题，导致无法办理产权证，原告未办理产权证无过错；8、2019年3月8日宜兴市自然资源规划局出具的信访事项处理意见书，证明业主因办证缺少相关的盖章缴费发票凭证及法院查封状态无法办理过户登记；9、宜兴市尚乐物业管理有限公司出具的证明，证明业主实际占有房屋后存在部分房屋无法正常通电、通气、通水的情况及长期拖税无法出具发票导致三通及办证手续无法到位情况，证实不是原告的过错。 被告中建二局辩称：一、不动产采取登记生效原则，涉案房产由天福公司开发建设，房屋权属证明上登记的所有权人是天福公司，案外人不是涉案房产的所有权人。二、中建二局对涉案房产享有工程价款优先受偿权，且涉案房产用途是商业用房，案外人并不具有消费者物权期待权，并不能对抗中建二局优先权的执行。三、涉案房产金额较大，案外人提交的购房发票与支付购房款时间不能相互对应，未提供物业服务合同、交房证明等已实际占有的证据，且称因天福公司资金链断裂导致无法办理过户不成立，案外人未办理过户系自身过错。综上，案外人的诉讼请求，应予驳回。 中建二局对许荣芳提供的证据质证认为：证据1无异议，案外人的异议应当驳回；证据2的真实性，由法院依法确认，且该合同仅证明案外人享有合同权利，并不能证明其享有物权；证据3中单据数额总和不是合同约定的金额，不能证明付清全款；证据4的真实性认可，上注明房屋是商业用途，不能排除执行；证据5真实性认可，证明目的不认可；证据6租赁合同真实性不认可；证据7真实性认可，但证明目的不认可，该文出具后大多数业主都办理了房产证，原告未办理自身有过错；证据8真实性认可，但与本案无关；证据9不认可，所述情况与事实不符。 第三人天福公司则称：原告请求基本属实，应该对涉案房产解除查封，停止执行。 天福公司对许荣芳提供的证据均予以认可。 经审理查明：中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决书，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，省高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。 2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市竹海锦城花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市产，包括本案争议的涉案房屋。案外人许荣芳遂提出执行异议，本院于2018年12月21日作出(2018)苏02执异107号执行裁定：驳回案外人许荣芳异议请求。为此，许荣芳向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2011年8月15日，许荣芳与天福公司签订两份商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市两套房屋，该商品房的用途均为商业，房屋总价约定为744015元、816999元，合计1561014元。嗣后，许荣芳通过现金、银行卡转账等方式支付房款，天福公司于2011年8月9日开具两张收据，分别载明收到许荣芳317室、332室房款各20万元，收款方式均为现金；于8月15日开具两张收据，分别载明收到许荣芳317室房款544015元、332室房款21699元，收款方式均为卡；于同年12月27日开具收据，载明收到许荣芳332室房款40万元，收款方式为卡。2016年10月18日，天福公司开具了两张金额分别为834085.77、740161.68元的江苏增值税普通发票。2016年12月13日，天福公司出具证明给宜兴市不动产登记中心，上载明：竹海锦城花园1.4.5号317室房屋，原合同面积44.41平方米为预测面积，现实测面积为44.18平方米，总价为740161.68元；竹海锦城花园1.4.5号332室房屋，原合同面积49.98平方米为预测面积，现实测面积为51.62平方米，总价为834085.77元。嗣后，许荣芳与天元酒店签订房屋租赁协议，将上述涉案房屋出租给天元酒店，天元酒店按季支付租金给许荣芳。 以上事实，由当事人陈述、本院（2018）苏02执异107号执行裁定、商品房买卖合同、补充合同、精装修合同，收据、发票、商品房及用地初始登记证、证明、房屋租赁合同及租金收取凭证、宜兴市湖父镇人民政府会议纪要等证据在卷佐证。 本院认为，本案系许荣芳作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于许荣芳对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。 根据本案执行依据，即省高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中许荣芳作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据许荣芳提供的相关证据，可以认定在法院对涉案房屋执行查封前，其与天福公司已签订买卖合同，支付了房款，并通过出租收取租金方式实现了对涉案房屋的占有。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，许荣芳尚未取得该房的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。且因涉案房屋系商业用房，许荣芳购买该房后实际用于出租，确实未用于居住生活，故其对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。 综上，对于许荣芳请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告许荣芳的诉讼请求。 案件受理费18849元，由原告许荣芳负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。 审判长  孙晓敏 审判员  潘华明 审判员  张圣斌 二〇一九年六月二十五日 书记员  张 萍 本案援引法律条款 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。