福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初250号 原告：陈惠东，男，1964年10月5日出生，汉族，住福建省东山县。 原告：陈银娇，女，1963年9月9日出生，汉族，住福建省东山县。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：林锦雄，漳州市东山县泽园法律服务所法律工作者。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴姗，女，该公司员工。 原告陈惠东、陈银娇与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈惠东、陈银娇的共同委托诉讼代理人林锦雄、被告新新房地产公司的委托诉讼代理人吴姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈惠东、陈银娇向本院提出诉讼请求：判令新新房地产公司支付自2016年7月1日起至商品房交付之日止以已付购房款557475元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金，暂计一年为61042.6元。诉讼过程中，陈惠东、陈银娇变更诉讼请求为：判令新新房地产公司支付自2016年7月1日起至商品房交付之日（2018年4月2日）止以已付购房款557475元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金107033.6元（167.24元／天×640天）。事实与理由：2014年5月27日，陈惠东、陈银娇与新新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定陈惠东、陈银娇向新新房地产公司购买位于东山县环路东侧新新·帝景国际星城2号楼2401号商品房，总价款557475元。合同约定交房期限为2016年6月30日前，且约定了逾期交房违约责任。合同签订后，陈惠东、陈银娇依约履行了支付购房款义务及其它相关义务，但新新房地产公司至2018年4月2日才履行交房义务，已构成违约，故新新房地产公司应按合同第九条的约定承担违约责任。鉴于新新房地产公司未能自觉承担违约责任，故诉至法院请求支持其诉讼请求。 新新房地产公司辩称，1.根据案涉商品房买卖合同第八条第二款约定：遇到不可抗力等特殊原因的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，答辩人可据实顺延交房。合同附件六《补充协议》第五条第三款约定：遇到昼夜降雨超过18mm及六级或六级以上的大风天气；政府部门作出暂停施工作业等原因，双方同意顺延交房时间。现根据东山县气象局提供的气象报告，在合同签订之日至合同约定的交房日期间，发生昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上的大风天气共437天，政府通知高考停工2天，且工程施工单位为保障施工安全或服从政府指令在前述期间实际停工。因此，本案依前述约定可顺延交房439天。2.陈惠东、陈银娇没有按照合同约定办理按揭贷款，相较讼争项目90日的通常按揭贷款进度，陈惠东、陈银娇逾期315天支付按揭贷款，该行为直接影响工程进度，继而影响如期交房，基于公平的原则，答辩人的交房期限可顺延315天。综上，答辩人可顺延交房754天，即可顺延至2018年7月24日才交房，答辩人于2017年10月31日通知陈惠东、陈银娇交房，未构成逾期交房。3.逾期交房给买方造成的损失是房产的使用收益，与房产租金年收益率5%相比，约定每日违约金为购房款的万分之三（年化率10.08%）过高，应酌情降低。 本院经审理认定事实如下：陈惠东、陈银娇于2014年5月27日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定陈惠东、陈银娇购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县环路东侧新新·帝景国际星城2号楼2401号商品房，总价款557475元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同附件六合同补充协议第五条第3项约定出现昼夜降雨超过18㎜及六级或六级以上大风天气、遇政府部门作出暂停施工作业或者实施交通管制等决定时间达到8小时以上等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同附件六合同补充协议第五条第6项中约定，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。合同附件六合同补充协议第十二条第2项中约定，以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。合同签订后，陈惠东、陈银娇支付了全部购房款。 另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：新新房地产公司是否构成逾期交房。本院对此分析认证如下： 陈惠东、陈银娇认为，《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年6月30日前，但新新房地产公司逾期至2018年4月2日才履行交房义务，逾期交房640天，并提供以下证据：1.《商品房买卖合同》，以证明双方在合同中对交房期限及逾期交房的违约责任进行了约定;2.销售不动产统一发票，以证明其已依约向新新房地产公司履行了付款义务；3.交房顺延公告，以证明新新房地产公司向所有购房户发布逾期交房公告;4.(2018)闽0626民初585号、(2018)闽0626民初1344号民事判决书，以证明新新房地产公司的违约事实，违约天数已由东山县人民法院审理确认并作出判决；5.(2018)闽06民终3249号民事调解书，以证明新新房地产公司认可东山县人民法院的判决结果，在确认逾期交房、逾期天数的基础上与业主达成调解协议，按东山县人民法院一审判决结果的80%计付逾期交房违约金，该系列案件已履行完毕。 新新房地产公司认为，本案因遇降雨、大风、高考等不可抗力因素，交房期限可顺延439天；因陈惠东、陈银娇逾期315天支付按揭贷款，交房期限可顺延315天，共计可顺延754天，其不构成逾期交房，并提供以下证据：1.《商品房买卖合同》、《气象报告》和气象报告说明及可顺延日期明细，以证明根据合同附件六第五条第三款约定，2014年5月27日至2016年6月30日出现昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气的共计437天，可以顺延交房；2.《高处作业分级（GB/T3608－2008）》、《建筑施工塔式起重机安装、使用、拆卸安全技术规程》、《建筑施工升降机安装、使用、拆卸安全技术规程》和《混凝土结构工程施工规范》，以证明双方约定遇到降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气可以顺延交房，是依据国家多项强制性规范作出的合法、合理的约定；3.收楼通知书、EMS邮寄单及投递记录，以证明新新房地产公司于2017年10月29日向陈惠东、陈银娇发出收楼通知书，要求后者于2017年10月31日前配合办理交房手续；4.监理日记、施工日志、监理机构主要监理人员配备表、项目监理机构印章使用授权书、施工机构主要施工人员配备表、项目施工机构印章使用授权书，以证明因昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气，导致停工437天；5.东山县招生委员会发布的《关于高考期间严禁环境噪声污染有关事项的通知》，以证明因高考停工2天；6.个人消费贷款借款借据、林惜清等人的《商品房买卖合同》及其个人消费贷款借款借据，以证明陈惠东、陈银娇的按揭贷款于2015年7月6日才到账，比本项目90天合理的放款进度迟延315天，交房时间据此可以顺延。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第3项约定遇到昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气，遇政府部门作出暂停施工或者实施交通管制等决定，造成停工等情形，双方同意顺延交房。该项约定系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范的要求，也符合商品房建设开发的实际情况，并没有免除出卖人逾期交房责任，也没有排除买受人的主要权利，其内容公平合理，合法有效。气象报告系福建省东山县气象局出具的，所采用的数据均来自东山县国家基本气象观测站观测资料，故对该证据的真实性予以确认。监理日记和施工日志系工程监理单位广东粤能工程管理有限公司和施工单位长春建工集团有限公司提供，其内容由监理单位和施工单位的工作人员记录，二者可以互相印证，本院对前述证据的真实性予以确认。经核对监理日记、施工日志和气象报告，自合同签订之日（2014年5月27日）起至约定的交房之日（2016年6月30日）止，昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气导致停工的天数共计425天，新新房地产公司据此可顺延交房425天，即合同约定的交房时间2016年6月30日可往后顺延至2017年8月29日。涉案商品房所在的建设项目不在高考考点500米范围内，且根据监理日记和施工日志记载，施工单位并未因为高考停工，新新房地产公司主张高考停工2天，不予确认。鉴于双方在合同中没有约定按揭贷款的到位期限，而且新新房地产公司也没有提供证据证明按揭贷款迟延到位系因陈惠东、陈银娇的原因所导致，新新房地产公司提出因按揭贷款迟延可顺延交房315天的主张，理由不能成立，不予采纳。新新房地产公司于2017年10月29日向陈惠东、陈银娇发出收楼通知书，则依合同附件六补充协议第五条第6项、第十二条第2项约定，从通知之日起第8天即2017年11月7日视为新新房地产公司履行了交付商品房的义务。综上，顺延后交房时间为2017年8月29日，但新新房地产公司于2017年11月7日才履行交房义务，新新房地产公司已构成逾期交房。 综上所述，本院认为，陈惠东、陈银娇与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》有关交付期限、逾期交房违约责任、商品房交付等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。陈惠东、陈银娇已经支付了全部购房款，新新房地产公司则应按合同约定将符合条件的商品房交付给陈惠东、陈银娇使用。经核对，新新房地产公司根据合同约定可以顺延交房425天，即合同约定的交房时间2016年6月30日可顺延至2017年8月29日，而新新房地产公司履行交房义务的时间为2017年11月7日，新新房地产公司已逾期交房70天，新新房地产公司应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任。陈惠东、陈银娇要求新新房地产公司以已付购房款557475元为基数按日万分之三支付逾期交房违约金，具有事实与法律依据，予以支持，但逾期交房天数应调整为70天，即逾期交房违约金为557475元×0.0003/天×70天=11706.98元。对陈惠东、陈银娇和新新房地产公司提出的其他主张与抗辩，因缺乏事实依据或法律依据，故均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈惠东、陈银娇支付逾期交房违约金11706.98元； 二、驳回陈惠东、陈银娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2441元，减半收取计1220.5元，由陈惠东、陈银娇负担1174元，由福建新新房地产开发有限公司负担46.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王旭东 二〇一九年六月二十八日 书记员  林丽玲 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。