上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第12551号原告阮伟兰。原告王渭明。原告王心怡。上列三原告的共同委托代理人李海东，上海创远律师事务所律师。被告阮伟龙。原告阮伟兰、王渭明、王心怡诉被告阮伟龙所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。之后，本院依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告阮伟兰、王渭明及三原告的共同委托代理人李海东、被告阮伟龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮伟兰、王渭明、王心怡共同诉称，三原告于2007年12月24日依法通过买卖方式取得上海市黄浦区尚文路XXX号东波大厦2103室（以下简称系争房屋），为该房屋的合法所有权人。原告购置该房屋后，因忙于其他事务，一直未管理该房屋也未委托任何人出租、出借或者以其他任何方式处置该房屋。最近，原告方从网上查询了解到被告非法将该房屋出租给案外人升某（上海）商务咨询有限公司办公，并与该公司签订了租赁合同及补充协议。该公司已经向被告支付了自2011年8月15日起至2014年7月15日的租金及押金共计人民币578，000元。自2009年1月起至2011年8月14日止，被告先后将系争房屋出租给案外人上海雅通画可广告有限公司、上海得而克文化传播有限公司、上海企茂网络信息技术有限公司，被告向三案外人收取租金共计10万元。在2014年6月，原告方曾与系争房屋承租人签订租赁合同，但被告一直采取非法手段干扰承租人的使用，导致承租人不得已提前与原告方解除租赁合同，之后，原告方通过房产中介出租系争房屋并与新承租人签订租赁合同，在系争房屋交接过程中，被告又从中阻挠。现在系争房屋由被告实际控制，故要求被告支付以房屋租金为标准计算的房屋占用费，起算时间为2014年7月16日至实际归还至日止。现原告方为维护自身的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告将系争房屋非法出租给案外人所某的租金和押金（2008年1月至2014年7月15日）678，000元返还三原告；2、被告支付三原告自2014年7月16日至系争房屋实际返还之日止，按系争房屋租金18，000元／月为标准计算的房屋占用费；3、被告承担本案诉讼费。被告阮伟龙辩称，不同意、不认可三原告诉讼请求。被告与系争房屋原产权人俞齐沟通、商谈了几十次，方才有原告方购买系争房屋的低价。购买系争房屋时，当时的市场价格为2.30万元至2.50万元／平方米，而原告方的购买价格为1.10万元／平方米。原告方当初向被告口头承诺，在他们没有搬进居住之前，由被告代为管理并出租，收入归被告，因为原告方曾向被告承诺购买系争房屋的目的是自住并愿意补偿被告150万元。系争房屋原本为半毛胚房，且为居民用房，为了出租给单位使用获取较高的租金，被告解决了物业公司方面、上下左右邻居方面、房屋装修方面、室内基本设备配套方面、平时维护保养方面等问题。由于该房屋房龄已久，如果没有被告的管理，系争房屋无法顺利出租。同时，被告对系争房屋进行装修，添置空调、橱柜、办公用品等费用共计约为37万元。系争房屋移交的6、7年里，原告方从未到过系争房屋，将全部钥匙交给被告，原告处并无钥匙。系争房屋房屋交接后至2014年6月的物业管理费全部由被告支付，原告方从未支付。如果当时原告方不同意被告出租，被告不可能承担多年出租系争房屋所需费用及房屋管理义务。原告方称忙于其他事务，一直未管理系争房屋，也未委托任何人出租或者出借或其他任何方式处理该房屋，不符事实。原告方表示被告阻挠其使用系争房屋，那是由于原告方在未与被告协商的情况下，采取砸门、报警等粗暴行为，故被告予以阻止。目前系争房屋空关，钥匙在被告处，如仅原告方本人前来，被告不会阻止。经审理查明，原告阮伟兰、王渭明系夫妻关系，原告王心怡系其二人之女。被告阮伟龙与原告阮伟兰系兄妹关系。2005年5月，案外人俞齐购得系争房屋，价格为280万元。2007年12月，在被告磋商牵头之下，三原告自案外人俞齐处购买系争房屋，价格为310万元。系争房屋购买发票载明的价格为366万元，三原告按照366万元的价格缴纳了契税。2007年12月24日系争房屋的所有权登记于三原告名下。系争房屋建筑面积为271.61平方米。之后，因被告要求三原告支付购买系争房屋所某利益的补偿，双方产生矛盾。自2009年1月至2011年8月14日，被告将系争房屋出租获取租金10万元。自2011年8月16日至2014年7月15日被告将系争房屋出租给升某（上海）商务咨询有限公司，期间共收取房屋租金578，000元（含押金16，000元）。在前述被告出租系争房屋期间，三原告并未对系争房屋进行管理。对此，三原告解释为系争房屋购买后，原告方因身体状况不佳多次住院治疗，无法管理。同时被告反复通过短信、邮件等威胁恐吓原告方，使原告方心生恐惧，故长时间无法管理系争房屋。另查明，自2008年1月至2014年3月，系争房屋的物业管理费由被告支付。审理中，证人阮甲当庭提供证言称，被告阮伟龙系其兄，原告阮伟兰系其妹。原告阮伟兰曾同意系争房屋由被告出租，出租所某租金用于弥补、补偿被告。所谓补偿的意思是，系争房屋在被告房屋边，原告阮伟兰购买系争房屋时，是由被告负责协商购买，购买价格比市场价格低很多，比审税价还要低。2007年底系争房屋买下后，原告方让被告出租系争房屋，没有约定期限，租金补偿给被告。至于补偿具体数额，原、被告双方并未协商一致，希望协商处理此事。当时，原、被告为口头约定，并未写书面材料。其与原告住同一小区，也曾帮助双方协商沟通过，故其知晓此事。现在原告方要收回系争房屋，其认为是应提前通知被告。原、被告之间原本没有大矛盾。三原告认为证人证言不属实。原告方没有口头承诺补偿，原本购买系争房屋是用于投资，用租金弥补银行贷款，贷款至今未还清。证人与被告关系亲密，请求不予采信。被告则认为证人证言属实。案外人阮乙，被告阮伟龙系其弟，原告阮伟兰系其妹。其听原、被告双方及阮甲说起购买系争房屋的情况，其未参与购房过程。当时被告隔壁邻居要出售系争房屋，被告认为价格便宜，但没有资金。之后，被告将系争房屋事宜告诉原告阮伟兰，原告方购买了系争房屋，价格与市场价格有明显的差价。此后，原、被告之间为了被告所要求的150万元好处费商谈，未达成一致，双方僵持不下。之后，据阮甲和原告阮伟兰称，原告方同意被告出租系争房屋，所某租金作为补偿，并未谈及何时收回。原告方认为案外人阮丙的陈述不属实，阮丙对事实情况不了解，其与被告阮伟龙是特别亲密的姐弟，其陈述具有利益倾向性。且阮丙的陈述与被告在庭审中的陈述存在矛盾之处，即购买系争房屋一年后被告是否获得利益、原告方与被告之间是否就房屋出租存在约定等方面存在矛盾处。如果原告方同意并委托被告出租系争房屋并收取相应租金，那么被告就不会前往检察院举报原告王渭明。被告则认为阮丙的陈述属实。审理过程中，原、被告均表示于2014年7月21日下午，被告已经将系争房屋交还给了原告，故原告撤回要求被告支付原告房屋占用费的诉讼请求即第二项诉讼请求。三原告表示第一项诉讼请求调整为要求被告返还原告2011年8月16日至2014年6月15日租金662，000元，被告所收取的案外人押金16，000元无需在本案中一并处理。以上事实，有原告提供的上海市房地产登记簿、被告与升某（上海）商务咨询公司签订的租赁合同、被告与升某（上海）商务咨询公司签订的租赁合同补充协议、收条、转账凭证、上海雅通画可广告有限公司承租系争房屋、上海得而克文化传播有限公司承租该房屋、上海企茂网络信息技术有限公司承租系争房屋的网页打印件及网上工商查询信息、21世纪不动产经理情况说明、电子邮件、房屋租赁合同、银行转账凭证、原告与案外人张某某签订的合同、手机短信摘抄、被告写给原告的信件、短信往来记录、短信记录、网页截屏、电子邮件、购买系争房屋的发票及契税缴款书、银行个人业务凭证、网络挂牌截屏、房地产买卖合同、中国银行个人住房（二手房）抵押借款合同、上海市个人房屋出售发票副联、房屋装修图纸、房地产买卖协议，被告提供的物业费发票、民事诉状、举证通知书、快递凭证、退休证、退还租房押金说明及家具、设备清单、物业收费证明等证据以及庭审笔录、证人阮甲当庭证言、案外人阮丙的陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为原告方是否同意由被告出租系争房屋，并由其收取租金作为补偿。首先，从系争房屋的来源看，该房屋与被告房屋相邻，原告方购买系争房屋为被告的磋商牵头之下，原告方购买系争房屋的价格仅比原房屋产权人两年前购买时的价格高了30万元，每平方米的价格为1.14万元。按房地产市场情况，该价格应低于市场价。其次，从系争房屋购买之后的管理来看，均为被告支付了物业管理费、进行管理维护并进行出租，原告并未对系争房屋进行管理。对此原告方解释为因身体原因住院治疗及被告的威胁恐吓，但本案所涉的系争房屋为原告花费巨款并贷款购买的房产，原告方没有居住也未进行管理，原告上述解释显然不符常理。原告称最近才知晓系争房屋由被告出租，故提起诉讼。购买之后，原告从未去了解系争房屋的现状，显然亦不符合常理。以上两点分析，结合证人阮甲的证言及阮丙的陈述，本院酌情采信被告的主张，即因被告介绍原告购买的系争房屋价格较低，故原告方同意由被告出租系争房屋收取租金进行补偿。现在审理过程中，被告同意返还系争房屋，原告方已收回系争房屋，但原告方要求被告返还之前的出租收益，与其之前的意思表示相悖，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告阮伟兰、王渭明、王心怡的全部诉讼请求。案件受理费10，420元，由原告阮伟兰、王渭明、王心怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  闵 纯代理审判员  黄鼎锋人民陪审员  陆炳文二〇一四年十月二十三日书 记 员  励希彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。