山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初1233号原告:青岛乐百家超市有限公司,住所地山东省青岛市市**嘉禾路**。法定代表人:张荣刚,总经理。委托诉讼代理人:于伟,山东众成清泰(青岛)律师事务所律师。委托诉讼代理人:曲静,山东众成清泰(青岛)律师事务所律师。被告:李月秋,女,1955年8月7日出生,汉族,住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人:刘宁,山东元鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人:邓晓玲,山东元鼎律师事务所律师。第三人:刘可尧,男,1947年11月3日出生,汉族,住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人:刘倩,刘可尧之女,1971年1月9日出生,汉族,住山东省青岛市市**。原告青岛乐百家超市有限公司（以下简称原告）与被告李月秋、第三人刘可尧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人于伟、曲静，被告李月秋及委托诉讼代理人刘宁、邓晓玲，第三人刘可尧委托诉讼代理人刘倩到庭参加诉讼。本案中原告起诉时列贾娈为被告，后申请撤回对贾娈的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的购房款525万元,房屋买卖所产生的税费108.6226万元,上述款项合计:人民币633.6226万元；2、本案案件受理费、诉讼保全费、邮寄费、鉴定费等诉讼费用均由被告承担。事实与理由：位于青岛市市**户的房屋原为原告所有。2016年10月10日,原告与被告李月秋签订了《房地产买卖契约》，约定原告将上述房屋出售给被告,房屋成交价格为630万元;房屋买卖过程中产生的相关税费由被告承担。签约后,被告李月秋支付了首笔购房款105万元。2017年9月,被告李月秋取得了本案所涉房屋的新房产证,但被告至今仍未向原告支付所拖欠的购房款525万元,房屋买卖过程中所产生的税费108.6226万元也均由原告进行了垫付。被告的上述行为,已严重侵犯了原告的合法权益。原告为此诉至本院。被告辩称：一、本案原告主体不适格。本案涉案房屋虽登记在原告名下,但该公司之前明确表示该房屋的实际所有人是刘可尧,该公司仅为挂名,房租和购房款均要支付给刘可尧。多年来,被告的房租均支付给刘可尧个人,原告均未提出过异议。从该房屋买卖的实际情况来看,购房合同是李月秋与刘可尧签订,合同甲方(卖方)处为刘可尧签名,购房款等款项均支付到刘可尧个人账户之中,之后办理产权变更手续也是刘可尧与李月秋一同办理(见青岛市不动产登记中心收件回执),原告亦未提出过异议。上述事实可以证明刘可尧应为该房屋的实际所有人。现原告要求被告向其支付剩余房款,被告认为原告不是涉案房产的实际所有人,也不是约定的购房款收取人,所以原告不是本案适格的诉讼主体,请求法院驳回其起诉。二、原告诉讼请求中主张的房屋买卖所产生的税费1086256元与被告无关。第三人陈述:对原告的起诉没有意见。本案系原被告之间的纠纷,追加我方,我方不认可。该房屋系原告的,房产证也是原告的,税是被告替原告缴纳的,租金和房款也是被告给原告的,所以与我方无关,税款应当被告缴纳,因为协议上就这样写的,而且被告自愿到税务局交的税,所以被告应当履行协议。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经质证的证据，本院确认事实如下：位于青岛市四方区户的房屋原产权人登记为青岛乐百家超市有限公司，建筑面积742.09㎡，土地使用权类型为划拨国有土地使用权，用途为住宅，2003年7月25日填发青房第权市字第××号房地产权证，系商品房初始登记。原告向刘可尧出具《授权委托书》一份，委托刘可尧代理涉案房屋买卖事宜。2016年10月10日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定被告购买原告位于青岛市四方区户房屋，房屋价款630万元，付款方式为本契约生效之日起49个工作日内，分两次支付，具体付款日期、金额和方式如下：（1）、2016年10月5日缴纳8万元下半年房租如在年内办妥买房交易，则原告退还被告剩余房租；（2）、银行贷款发放后，一次性付给原告，如不够被告三个月内交齐房款。原告于收到全额房款将房屋交付被告。第八条约定办理上述房屋买卖交易过户手续时所需缴纳的税费，由被告承担，原告净得售房款630万元。该合同甲方处由第三人刘可尧签字捺印，乙方由被告签名捺印，乙方处被告之女贾娈的签名系被告代签，原、被告确认贾娈并未到场也未参与该房屋买卖合同事宜。2016年12月8日，刘可尧与李月秋签订补充协议一份，内容为：乙方在办理此房屋过户之前,需向甲方支付房屋预付款100万元；新房产证签发后4个月内乙方向甲方付清余款；在乙方未交齐全款的情况下,乙方用青岛市南京路100号2号楼901户、902户自有房产作为本次房屋交易的担保抵押；如乙方违约,甲方有权处置此两处房产；本协议如与原合同条款有冲突,以本协议为准。2017年8月31日，第三人刘可尧向原告出具收条载明“今收到李月秋买青岛乐百家有限公司房款，房主刘可尧收到李月秋人民币105万元”。2017年8月31日，第三人与原告一起向房产管理部门申请产权人变更登记为被告李月秋。现房屋已变更房屋权属登记至李月秋名下。该房屋自被告承租至今一直由被告使用。当事人有争议的证据和陈述如下：1、涉案房屋的原所有权人问题。原告主张其系涉案房屋的所有权人，委托刘可尧买卖涉案房屋。原告为此提交原告的房产证、房地产买卖契约及补充协议、原告向刘可尧出具的授权委托书。被告对此不予认可，认为买卖契约系刘可尧签订，授权委托书仅是为了办理过户手续。原告提交2011年6月30日原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》复印件一份，约定被告自2011年7月1日至2017年6月30日共计6年租赁涉案房屋，每年租金16万元。原告以此证明涉案房屋的所有权人系原告，被告对此早已知情，原被告双方在租赁关系存续期间签订买卖合同。被告认为系复印件不予认可，房租一直都是支付给刘可尧。被告主张涉案房屋的实际所有人系刘可尧，涉案房屋的买卖契约系被告与刘可尧签订、房款是刘可尧收取，且被告一直向第三人刘可尧租赁房屋，为此提交《青岛市房屋租赁登记备案证明》，其中出租人载明为刘可尧，并提交银行汇款通知书，载明2017年4月5日被告向刘可尧转账支付10万元。2、涉案房款的支付情况。被告主张已经支付105万元，并提交2017年8月31日刘可尧出具的收条予以证明。原告及第三人均主张虽然2017年8月31日刘可尧向被告出具收条载明收到105万元，但被告实际仅支付95万元。3、关于房租抵扣购房款的问题。被告主张刘可尧同意以租赁房屋五年的租金90万元抵扣房款，被告为此提交内容为“商定已付玖拾万元租房款，在购房时从房款总额中扣除”的承诺一份，被告称该部分内容由被告书写，刘可尧签名，落款时间为2017年8月31日。对该承诺原告及第三人均不予认可，对刘可尧的签名不予认可，认为该证据内容对合同内容作了重大变更，却未依照双方签订的买卖合同及补充协议的方式签订新的补充协议，该承诺采用裁剪过的纸条而非正常尺寸属于证据不完整，且刘可尧具备书写能力，却由被告书写刘可尧仅签名，显然违背常理，存在以刘可尧的真实签名予以裁剪变造的可能。4、关于税费已由谁缴纳的问题。原告主张涉案房屋交易过程中缴纳的1086226元税费由其支付，根据合同约定应由被告负担，后当庭将该数额增加至1159039元，原告为此提交2017年10月17日向青岛市市北区税务局缴纳城镇土地使用税226.74元和房产税1714.59元的完税证明各1份；向青岛市市北区国家税务局付款的中国农业银行青岛市北分行的电子缴税付款凭证2份，内容为2018年1月5日缴纳企业所得税18985.77元、2018年4月26日缴纳企业所得税72813.64元。被告对原告的主张不予认可，认为该款项与其无关。被告李月秋主张为办理上述房屋过户手续，以原告的名义缴纳1204249.34元，并已将原件全部交给原告做账使用，被告为此提交缴费明细及被告之女贾娈的信用卡明细银行转账记录、税务局交款刷卡单一宗，其中包括：2017年4月21日青岛市国土资源和房屋管理局收缴缴土地出让金72354元；2017年4月24日向青岛市地税局市北分局缴纳契税2894.16元，2017年5月24日缴纳房屋所有权登记275元；2017年9月7日向青岛市地税局市北分局缴纳土地增值税873699.66元、印花税2912.30、、地方教育附加582466元、城市维护建设税20386.33元、教育费附加8737元、水利建设专项收入1456.17元，2017年9月11日增值税291233.22元。原告对此不予认可，认为上述款项以原告的名义缴纳不能证明系被告代替原告支付。5、关于税费如何负担的问题。被告主张刘可尧同意各自的税费各自承担，为此被告提交以原告名义向青岛市地税局市北分局缴纳土地增值税873699.66元和印花税2912.30元的完税证明复印件2张，缴纳增值税291233.22元的完税证明复印件1张，其中两张加盖原告的公章，三张均手写“同意各自的税费由各自承担”，被告自认该内容由其书写，其中未加盖原告公章的复印件上手写内容处有刘可尧的签名。原告及第三人对该证据手写内容及刘书尧的签名均不予认可，认为该证据手写内容对合同内容作了重大变更，却未依照双方签订的买卖合同及补充协议的方式签订新的补充协议，且刘可尧具备书写能力，却由被告书写刘可尧仅签名，显然违背常理。另，本案审理过程中，本院根据原告的财产保全申请，查封被告李月秋名下三处房屋及冻结其银行账户资金2万余元，被告李月秋主张查封的财产价值已超过本案标的，故申请解除对银行账户的冻结，经询原告不同意。故被告申请对已查封财产之一的涉案房屋价值进行评估，并要求若评估价值高于原告所诉标的，要求被告承担评估费用，被告对此费用承担条件表示同意。根据被告的申请，本院委托青岛衡元德房地产评估有限公司对涉案青岛市市北区户房屋的市场价格进行评估，结论是该房屋总价14999865元，扣除被告以该房屋抵押贷款200万元，涉案房屋的价值超过原告所诉标的。故，本院依据被告的申请解除对被告名下的银行账户冻结。案经调解未果。本院认为，对于涉案房屋的原产权人问题，该房屋原登记的权利人为原告，根据《物权法》第16、17条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，且被告与第三人签订的合同明确载明房屋出售方系原告，支付房款的收条亦载明系购买原告房屋的房款。因此涉案房屋的原所有权人应认定为原告，被告抗辩称涉案房屋原所有人应系刘可尧的主张因证据不足本院不予采信。原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告购买原告所有的房屋，应按照双方的约定履行支付630万元购房款的义务。被告主张已经支付105万元有刘可尧出具的收条及转账凭证为据，原告及刘可尧主张被告仅支付95万元，对被告主张的支付10万元现金不予认可，但原告及刘可尧均未能提交证据证明刘可尧出具的收条与实际收款不符，且原告诉状中及2018年6月29日向本院出具的书面质证意见中均明确认可截至起诉之日已经收取被告支付的房款105万元。故本院认定，被告已支付购房款105万元。鉴于被告已支付购房款105万元，原告要求被告支付剩余525万元的请求符合法律规定，本院予以照准。对于被告要求以90万元房租抵扣房款的主张，经审查被告为此提交的承诺条长度与A4纸一致，但是宽度只有A4纸的四分之一大小，其内容对于涉案买卖合同进行了重大变更，如此重大的问题采用此种方式显然不符合常理。原告及第三人对此均不予认可，被告未能证明该证据的合理性及真实性，故对被告的该项主张本院不予采信。对于被告主张涉案税费各自承担的问题，被告提交完税凭证复印件，此件由被告书写“同意各自的税费由各自承担”，被告主张第三人予以签名确认。根据原、被告签订的房屋买卖合同第八条的约定，办理上述房屋买卖交易过户手续时所需缴纳的税费，由被告承担，原告净得售房款630万元。因涉案税费较高，被告主张的税费各自承担的内容属于对合同内容的重大变更，如此重大的问题采用此种方式显然不符合常理。原告及第三人对被告提交的证据均不予认可，被告未能证明该证据的合理性及真实性，故对被告的该项主张本院不予认定。原告主张就涉案房屋其缴纳税费1159039元，根据合同约定税费应由被告负担，故原告要求被告支付涉案房屋交易产生的税费1086226元。但原、被告就涉案房屋于2017年8月31日向青岛市房地产交易中心申请变更登记，原告提交的2018年1月、4月缴纳企业所得税的银行转账付款凭证不能证明系涉案房屋交易产生的费用，原告提交2017年10月17日向青岛市市北区税务局缴纳城镇土地使用税226.74元和房产税1714.59元的完税证明但未提交支付凭证，被告陈述涉案税费由其缴纳后将完税凭证原件交由原告作账，且刘可尧当庭陈述涉案房屋的税费由被告自愿到税务局缴纳，刘可尧作为原告卖房的受托人其当庭陈述应认定为原告的自认，故原告未能证明其主张的1086226元税费由其缴纳，因此对原告的该项请求本院依法予以驳回。因原告申请查封被告名下多项财产，故被告申请部分财产解封，并申请对已查封财产之一即涉案房屋价值进行评估，被告要求若评估价值高于原告所诉标的，要求被告承担评估费用，被告对此费用承担条件表示同意。本院委托青岛衡元德房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价格进行评估，结论是该房屋总价14999865元，扣除被告以该房屋抵押贷款200万元，涉案房屋的价值超过原告所诉标的。故对于评估涉案房屋价值原告支付的评估费35000元，应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告李月秋于本判决生效之日起三日内支付原告青岛乐百家超市有限公司剩余购房款525万元；二、原告青岛乐百家超市有限公司于本判决生效之日起三日内给付被告李月秋评估费35000元；三、驳回原告青岛乐百家超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56154元，由原告青岛乐百家超市有限公司负担9627元，由被告李月秋负担46527元，保全费5000元，由被告李月秋负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并以对方当事人的人数为基数增加三份提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  顾晶京审判员  孙 婷审判员  周 敏二〇一九年六月二十八日书记员  王 莉