广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）防��民一终字第162号上诉人（一审被告）东兴市桂鹰房地产有限责任公司，住所地广西东兴市江平镇平安大道西66号。法定代表人任桂成，该公司经理。委托代理人韦良钢，广西南港律师事务所律师。委托代理人陈敏，广西南港律师事务所律师。被上诉人（一审原告）陈增友。被上诉人（一审原告）吴艳。被上诉人共同委托代理人容本良，广西北仑律师事务所律师。上诉人东兴市桂鹰房地产有限责任公司（以下简称桂鹰公司）因与被上诉人陈增友、吴艳商品房销售合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2013）东民初字第658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月15日立案受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长，审判员张小明和代理审判员何丽敏参加的合议庭，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。书记员廖兰担任法庭记录。上诉人桂鹰公司的委托代理人韦良钢、陈敏，被上诉人陈增友、吴艳的委托代理人容本良到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年3月23日，陈增友、吴艳与桂鹰公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由陈增友、吴艳购买桂鹰公司开发的东兴江平商贸城第21幢05号房，房屋面积为349.04平方米，单价为每平方米3634.21元，房屋总价款为1268485元。合同签订后陈增友、吴艳支付购房款393485元，余款875000元办理了银行按揭。双方在合同中约定桂鹰公司应当于2010年12月30日前将验收合格的商品房交付使用，逾期30天且陈增友、吴艳要求继续履行合同的，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，桂鹰公司按日向陈增友、吴艳支付房屋价款万分之一点五的违约金。合同第八条第二款还约定：2、在施工过程中遭遇12小时停电或气象部门累计月达到三天降雨的情况下；3、行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；4、合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的，桂鹰公司可据实延期。2008年5月15日，东兴江平商贸城第21幢开工建设。2009年9月17日，东兴江平商贸城第21栋取得商品房预售许可证。2012年10月18日，桂鹰公司将涉案商品房交付给陈增友、吴艳使用。东兴江平商贸城21栋于2010年4月1日在东兴市房产管理部门取得备案登记，2011年6月东兴市江平镇自来水厂对涉案商品房铺设好水管到卫生间并安装水表，2010年5月12日通过五方验收，验收结论为合格。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方约定的交房时间为2010年12月30日。桂鹰公司于2012年10月18日交付房屋给陈增友、吴艳，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。2010年12月31日至2012年10月17日共计656天，扣除可以顺延的51天，实际违约605天，应支付违约金115115元。桂鹰公司抗辩江平镇新建水厂进度慢、水厂供水不足，停电等原因耽误工期，交房时间应当顺延。但是桂鹰公司提供的证据不足以证明施工过程中存在连续停电12小时的情形。江平水厂建设进度问题不属于双方约定免责事由。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《广西建设工程质量管理条例》第二十七条的规定，判决：一、东兴市桂鹰房地产有限责任公司支付陈增友、吴艳违约金115115元；二、驳回陈增友、吴艳的其他诉讼请求。案件受理费1767元，由陈增友、吴艳负担406元，东兴市桂鹰房地产有限责任公司负担1361元。桂鹰公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定桂鹰公司构成违约并判令桂鹰公司支付违约金115115元，属于事实认定不清。双方在《商品房买卖合同》第八条约定并列明了桂鹰公司可以据实延期交房的事项。江平镇因新建自来水厂长期无法正常向桂鹰公司开发的江平商贸城供水。上诉人桂鹰公司也多次向相关部门反映情况，要求解决供水问题。2012年6月28日，江平新水厂建成投产，此时江平商贸城的供水问题才得以解决。江平镇政府及江平镇自来水厂均出具书面证明对上述事实予以证实。桂鹰公司延迟交房属于“为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展”的免责事由范围。上诉人未按照合同约定的时间交房不构成违约，不应承担违约责任。二、同陈增友、吴艳一起买房的黄济丰等业主早在2011年4月19日之后就陆续接收了房屋。桂鹰公司多次通知陈增友、吴艳收房，但其直到2012年10月18日才接收房屋。被上诉人陈增友、吴艳拒不收房，责任应当由其自行承担。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人陈增友、吴艳的全部诉讼请求，一、二审的诉讼费均由被上诉人负担。被上诉人陈增友、吴艳答辩称：一、桂鹰公司认为其延期交房是因为江平新建水厂供水不足造成，与客观事实不符。江平新建水厂的供水问题不属于双方约定的免责事由。即使供水问题属于桂鹰公司“为配合政府命令和政策要求”的免责事由，但桂鹰公司还应当证明供水问题足以影响工程施工进度。桂鹰公司提供的江平水厂及江平镇政府证明均不足以证明供水问题确实影响了工程施工进度，因此即使供水不足，也不能免除桂鹰公司的违约责��。二、被上诉人陈增友、吴艳不存在拒不收房的行为，不应承担任何责任。陈增友、吴艳没有收房是因为桂鹰公司没有履行通知义务，上诉人的违约责任终止之日应当以被上诉人陈增友、吴艳在交房签证表上签字确认之日为准。综上，一审认定桂鹰公司逾期交房605天，并判令其支付违约金115115元，认定事实清楚，适用法律准确。请求二审法院驳回桂鹰公司的上诉，维持一审判决，本案受理费由桂鹰公司负担。二审过程中，桂鹰公司提供了黄济丰等人的房屋交接单、交房签字表，主张证实涉案的其他房屋买受人收房时间均早于被上诉人。陈增友、吴艳由于自身原因延期收房，桂鹰公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。经质证，被上诉人陈增友、吴艳对上述证据的真实性无异议，对其合法性、关联性提出异议，认为上述证据不属于二审新证据的范围��且上述证据仅能证明黄济丰等其他业主的收房时间，与本案没有关联性。本院认为上述证据具有真实性，证实桂鹰公司向部分业主交房的时间，对认定桂鹰公司是否构成违约具有一定的关联性，本院将上述证据作为本案的参考依据。一审查明事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、江平新建水厂供水不足的问题是否属于桂鹰公司的免责事由；二、陈增友、吴艳是否存在拒不收房的行为，是否应当自行承担责任；三、桂鹰公司是否构成逾期交房，如构成逾期交房，如何承担违约责任。本院认为：一、关于第一个争议焦点，江平新建水厂供水不足的问题是否属于桂鹰公司的免责事由。本案中，桂鹰公司与陈增友、吴艳签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实的意思表示，双方均应当严格按照合同的约定��行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在《商品房买卖合同》第八条约定，桂鹰公司为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的，属于桂鹰公司逾期交房的免责事由，桂鹰公司可以据实延期。桂鹰公司主张江平新建水厂供水不足，影响工程进度，属于上述条款中约定的免责事由。本院认为，江平水厂仅为一般民事主体，不属于政府机构，江平水厂的供水问题不属于桂鹰公司配合政府发布命令或实施政策的免责事由。此外，桂鹰公司也没有提供证据证明涉案的东兴江平商贸城项目确因水厂供水不足而导致工期延误。桂鹰公司主张供水问题属于其免责事由，没有事实和法律依据。对其此项上诉理由，本院不予支持。二、关于第二个争议焦点，陈增友、吴艳是否存在拒不收房的行为，是否应当自行承担逾期交房的责任。桂鹰���司主张被上诉人陈增友、吴艳拒不收房，责任应当由其自行承担。双方在《商品房买卖合同》第八条约定，商品房经验收合格后，桂鹰公司应当将房屋交付给买受人陈增友、吴艳使用。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，桂鹰公司应当书面通知买受人陈增友、吴艳办理交付手续。从本案查明的事实上看，涉诉的江平商贸城21栋于2010年5月12日通过了施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收。按照合同约定，桂鹰公司此时应当交付房屋，但是桂鹰公司并没有提供证据证实其已经履行了书面通知的义务。陈增友、吴艳在没有接到书面收房通知的情况下没有接收房屋，不能视其为拒不收房。桂鹰公司主张陈增友、吴艳存在拒不收房的违约行为，但没有提供充分证据证实。对其此项上诉理由，本院不予支持。三、关于第三个争议焦点，桂鹰公司是否构成逾期交房，如构成逾期交房，如何承担违约责任。按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，桂鹰公司应当于2010年12月30日将商品房交付给陈增友、吴艳，但是桂鹰公司没有及时交付房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任。从本院查明的事实上看，涉诉的商品房于2010年5月12日通过验收，桂鹰公司此时即可以将涉案房屋交付给买受人陈增友、吴艳。桂鹰公司虽有延迟交房的违约行为，但该公司并未因延期交房而获得任何利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当���少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，桂鹰公司虽然存在逾期交房的违约行为，但其并未从逾期交房中取得实际利益，本院酌情对桂鹰公司承担的违约金予以调整。一审认定桂鹰公司逾期交房605天，应当支付违约金115115元。本院调整桂鹰公司承担上述违约金的70%，即桂鹰公司支付违约金80581元。综上所述，一审虽认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理有所不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持东兴市人民法院（2013）东民初字第658号民事判决第二项；二、变更东兴市人民法院（2013）东民初字第658号民事判决第一项为：上诉人东兴市桂鹰房地产有限责任公司支付被上诉人陈增友、吴艳违约金80581元。一审案件受理费1767元（陈增友、吴艳已预交），二审案件受理费3534元（上诉人东兴市桂鹰房地产有限责任公司预交），合计5301元，由上诉人东兴市桂鹰房地产有限责任公司负担3534元，被上诉人陈增友、吴艳负担1767元。上述债务，义务人应当于本判决生效后十日内履行完毕，逾期履行的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行��间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  宋丞致审 判 长  张小明代理审判员  何丽敏二〇一四年十月十三日书 记 员  廖 兰