山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2019）晋1002民初549号原告：临汾市房地产管理局。法定代表人：程晓强，局长。住所地：山西省临汾市。委托诉讼代理人：贾海龙，男，该局法律顾问。委托诉讼代理人：刘婷，女，该局工作人员。原告：临汾市房地产经营总公司。法定代表人：张效田，经理。住所地：山西省临汾市。被告：寿向春，男，1977年4月6日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：亢强，男，山西尧城律师事务所律师。原告临汾市房地产管理局、临汾市房地产经营总公司与被告寿向春租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2018年9月15日作出（2018）晋1002民初3268号民事裁定，后二原告提起上诉，山西省临汾市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）晋10民终2786号民事裁定，以二原告与本案有厉害关系，二原告起诉主体适格，一审法院应该依法审理为由，于2019年1月11日发还本院重审，发还后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告临汾市房地产管理局委托诉讼代理人贾海龙、刘婷和原告临汾市房地产经营总公司法定代表人张效田与被告寿向春及其委托诉讼代理人亢强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令终止原、被告方于1996年12月8日签订的《合同书》，并将大楼立即交给原告；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：1996年12月8日，原告与被告寿向春的父亲寿继芳（病故）签订了合建大楼《合同书》，约定由原告方提供宅基地，由被告方出资180万元建设，产权归原告，被告租赁50年（1997年1月1日至2046年12月31日），被告方每年向临汾市房地产管理局和临汾市房地产经营总公司各交纳两万元租赁费。由于被告不履行交纳租金的义务，加之临汾市财政局对国有资产的出租有明确规定，该《合同书》也不符合《合同法》的规定。依照《合同书》约定和《合同法》的规定，本合同应当终止，原告为此向法院提起诉讼。被告辩称，1、被告与原告并非一般意义上的租赁关系，而是合建房屋后的权益分配关系；2、《合同书》合法有效，不存在违法情形；3、被告方没有拖欠管理费，原告临汾市房地产经营总公司代表被告临汾市房地产管理局一直收取并已结清；4、被告已将合同的权利义务整体转让，原告起诉寿向春为被告主体错误。综上，驳回原告的诉讼请求。（详见答辩状）查明的事实根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告临汾市房地产经营总公司系原告临汾市房地产管理局投资设立的全民所有制企业，原告临汾市房地产管理局系原告临汾市房地产经营总公司的主管部门。1996年12月8日，原告临汾市房地产管理局、临汾市房地产经营总公司与被告寿向春的父亲寿继芳（已故）共同签订《合同书》，甲方为原告临汾市房地产管理局，乙方为原告临汾市房地产经营总公司，丙方为被告寿向春的父亲寿继芳，合同约定：“一、甲、乙、丙三方合建大楼一座，该楼位于临汾市××街处，该楼按三方选定图纸施工，大楼主体为六层全框架结构，铝合金封面，总建筑面积为1346.61平方米，总投资180万元（含主体、装修、装璜等），由丙方独自投资完成。二、甲方提供该大楼的合法宅基地一块，总面积为259.51平方米，……负责处理施工，经营过程中的周边矛盾，协调与各职能部门之间的关系，保障丙方施工、经营所需的外部环境。三、乙方负责该楼施工的前期准备工作，垫付部分资金（以不影响丙方施工为限），办理相关的手续，协调外部及相邻关系，协助丙方自主经营，乙方垫付资金待大楼投入试用前由丙方一次性支付。四、丙方独自承担该楼的设计、规划、审批、建设费用，并向甲方支付10万元搬迁安置费，安置事宜由甲方负责处理。五、大楼竣工后，产权归属甲方，由丙方租赁使用，租赁期为五十年，即自1997年元月1日起至2046年12月31日止，租赁期届满后，丙方应将该大楼无偿移交甲方，在同等条件下，丙方有优先续租的权利，在租赁期内，甲方（及乙方）不得以该楼所有权人的名义转让、拍卖、在出租、发包、抵押等，倘若实施此类行为者属无效民事行为。六、丙方承租该大楼后，每年应向甲方交纳贰万元租赁费，鉴于乙方前期筹建阶段的人力物力投入及今后的外围辅助，丙方每年自愿给乙方直接支付贰万元整。在租赁期五十年内，甲方、乙方不得以任何理由提高租赁费用及辅助费用，丙方向甲、乙双方交纳费用的日期为每年7月1日前。七、甲方负责办理该大楼的包括土地使用权、房产证在内的全部合法手续，并缴纳办理手续涉及的一切税费。租赁期内，土地受益金，由甲方、乙方支付。甲、乙双方应保障本协议的全部履行，尤其应保障承租期实际不少于50年。甲、乙双方对解决本大楼的产权纠纷有永不推卸的义务。八、在承租期内丙方自主经营、独立管理，甲乙双方均无权干涉。丙方除享受承租方的全部权利外，还有不经甲、乙双方同意即可行使的转租权、发包权、受益权。九、在特殊情况下，丙方直系亲属有履行本协议的义务并当然享受本协议的所有权利，甲、乙两方无权干涉。若甲方、乙方发生合并、分立等重大变更，由变更后的法人继续履行，但不得改变本协议的所有条款。……”2014年5月1日，甲方为寿继芳、乙方为蔡有林、丙方为贾志敏，三方共同签订《协议书》，协议约定：“一、甲方愿意将位于临汾市××区的经营权转让给乙方，该大楼占地面积259.5平方米，建筑面积1346.61平方米，框架结构七层，地上六层，地下一层。二、协议签订后，乙方有权享受甲方在原合同中一切权利，同时也应严格履行甲方在原合同中的一切义务。三、经营权年限自2014年11月1日至2046年12月31日，经营期满后，乙方应将该大楼无偿移交给产权人，在同等条件下乙方有优先续租的权利。四、转让费为叁佰捌拾万元整，在合同签订之日乙方一次性将全额转让费付给丙方，由丙方与甲方协商分期转入甲方账户，在2014年10月20日甲方顺利交楼房钥匙后，丙方负责付清甲方全部款项，此时，丙方在此交易中的使命全部完成，之后，甲乙双方如有其他纠纷均与丙方无关。……”。协议签订后，被告于2014年11月17日付清了每年应向二原告支付的4万元租赁费，原告临汾市房地产经营总公司向被告出具收据并加盖公司财务章，交款单位为“寿继芳”，收款事由为“2014年以前的管理费已全部结清”。2015年，因被告与蔡有林在履行合同中发生争议，蔡有林将被告诉至法院，要求确认享有临汾市尧都区车站街17号楼的占有、使用、收益的权益等。山西省临汾市中级人民法院（2017）晋10民终1405号判决认定，依《合同书》，寿向春之父寿继芳与二原告之间并非一般意义上的租赁关系，寿继芳实际上依合同取得了案涉临汾市尧都区车站街17号楼房完整的经营使用权，寿继芳可完全自主地对该楼房占有、使用、收益而不受他人干涉。而寿向春与蔡有林签订的《协议书》，无论从协议第二条的约定还是从第三条关于经营权年限（2014年11月1日至2046年12月31日）的约定来看，其目的和实质也是转让案涉楼房2046年12月31日以前的经营使用权，而非一般意义上的转租协议，该协议系寿向春和蔡有林的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，协议生效后，蔡有林即取得案涉楼房的经营使用权，故判决蔡有林依协议享有临汾市尧都区车站街17号楼2014年11月1日至2046年12月31日期间的占有、使用、收益权。上述事实，有当事人陈述，庭审笔录，当事人提交的证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查核实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，二原告与被告的父亲寿继芳签订的《合同书》，系三方真实意思的表示，依法成立既具有法律效力，合同约定寿继芳有不经二原告的同意即可行使的转租权、发包权、受益权。2014年5月1日，被告将上述合同中的权利义务转让给案外人蔡有林，蔡有林享有案涉楼房2014年11月1日至2046年12月31日期间的占有、使用、收益权，且已经生效的裁判文书确认，本案被告已无权终止原告与寿继芳于1996年12月8日签订的《合同书》，故本院对二原告的诉讼请求不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告临汾市房地产管理局、临汾市房地产经营总公司的诉讼请求。案件受理费500元，由原告临汾市房地产管理局、临汾市房地产经营总公司共同承担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。审 判 长 王勤平人民陪审员 乔爱花人民陪审员 杜昀锋 二〇一九年六月二十八日书 记 员 郭 强