辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0302民初444号原告（反诉被告）：徐钦义，男，1956年1月31日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省鞍山市铁**。原告委托诉讼代理人：范振宝，辽宁仁源律师事务所执业律师。原告（反诉被告）：徐福威，男，1962年4月26日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省鞍山市铁**。原告委托诉讼代理人：范振宝，辽宁仁源律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：戴善良，男，1963年11月2日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：姚淑贤，辽宁天博律师事务所执业律师。徐钦义、徐福威与戴善良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日受理后，于2018年6月18日作出（2017）辽0302民初1103号民事判决书。被告提起上诉，鞍山市中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）辽03民终3201号民事裁定，撤销原判并裁定发回本院重审。本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，徐钦义、徐福威的委托诉讼代理人范振宝、戴善良的委托诉讼代理人姚淑贤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。徐钦义、徐福威向本院提出诉讼请求：要求戴善良支付欠款200万元及违约金30万元、律师费57.5万元，共计287.5万元。事实和理由：2014年8月29日，徐钦义、徐福威与戴善良签订房屋租赁合同。合同约定：房屋租金为每年160万元，租期自2014年9月15日至2019年12月31日。2016年10月11日，徐钦义、徐福威与戴善良签订《解除合同协议书》，双方协商一致同意提前解除2014年8月29日签订的房屋租赁合同，具体内容为：1.原告确保在2016年11月1日前将房屋腾出；2.戴善良一次性给付我方124万元，返还50万元押金，退还剩余两个月租金26万元，共计200万元；3.上述款项：其中100万元被告方于2016年10月20日前存入翟铁宇律师个人账户由其承担保管责任，剩余100万元于2016年11月底前交清；4.原告方不按时搬出或戴善良不按时付款，均应承担违约金30万元，同时违约方需承担诉讼费、保全费及律师费；5.关于物品交接，我方保持地下室现状不动，炉台、操作台、冰箱、十个餐桌、五十把餐椅、原有茶台、五台正在使用的电视机、一副刺绣画和一个百财雕塑留给被告，余下有价值的物品由原告拆除和搬走，拆除时不以破坏性为标准。上述协议签订后，原告徐钦义依约履行，于2016年10月30日将租赁房屋腾出，同时告知翟铁羽律师通知被告于次日办理交接手续。2016年11月1日被告以原告拆除力度大为由提出异议不愿接受房屋。为此，原告明确表示“如果被告认为拆除装修力度大，我们可以继续履行原合同”并委托翟铁羽律师将此意见转达给被告，被告方得知这一消息后即表示可以接受房屋，2016年11月17日被告从原告手中接受了房屋的钥匙及物品。现房屋已由新的承租方进入，并装修使用。然而时至今日被告对解除合同中的付款义务分文未付，一拖再拖。为此，原告认为被告的上述行为不仅侵害了原告的合法财产权益并已构成严重违约。戴善良辩称，因徐钦义、徐福威违约在先，故对其诉请不认可，2014年8月29日双方签订的房屋租赁合同第五条及2016年10月11日双方签订的解除合同协议书第13条中已经明确约定了双方在交接时相关义务，可以看出双方交接时除了房屋可以保留的物品外，承租方可以拆除和搬走的是有价值的物品，不包括设施和装修，即使承租人有权拆除和搬走的物品，拆除时也不能破坏，如果以破坏为标准是不可以拆除的。徐钦义、徐福威在交接房屋时违反合同约定对房屋原有的设施装修等故意进行毁坏，将玻璃弄碎、电线电缆卖掉，给我方造成巨大的损失。我方不承担违约责任，解除合同协议书中约定相关款项的支付方式，合同签订后我方已经按照合同约定将100万元存入翟铁羽律师个人账户，所以不存在违约行为，该合同中明确说明双方无异议后共同去取款，但现在因为徐钦义、徐福威未按照合同约定交接房屋，双方有异议，所以该款项未取出。因徐钦义、徐福威违约给我方造成了巨大损失，所以徐钦义、徐福威应该予以赔偿，我方的损失经辽宁俊隆房地产土地资产评估有限责任公司评估，评估结果为造成经济损失5517765元。依据合同法107条规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任。所以徐钦义、徐福威应该赔偿被告损失，我方认为其行为违反了民法诚实信用原则，也违反了合同法的相关规定，故应驳回其诉讼请求。戴善良向本院提出诉讼请求：1.判令二原告连带赔偿被告损失5517765元，二原告承担律师费39.8万元，评估费5万元，共计5965765元。2.案件受理费、保全费由二原告承担。事实和理由：2014年8月29日，戴善良与徐钦义、徐福威签订《租赁合同》，合同中约定：“……合同到期后，若徐钦义、徐福威不再承租，徐钦义、徐福威对楼内所有的装修、物品、设施，不作任何拆除和搬移，完整现状交付戴善良。”2016年10月11日，双方协商一致，签订了《解除合同协议书》，协议第十三条约定：“关于物品交接，徐钦义、徐福威保持地下室现状不动……余下有价值的物品由承租人拆除和搬走，拆除时不以破坏性为标准。”同时，合同还约定：“2016年10月20日前，戴善良将100万元存入翟铁羽律师个人账户，由其保管。存入后，待徐钦义、徐福威搬出交付，双方无异议，共同去翟铁羽处签订取款凭证。剩余100万元，于2016年11月底前交清。若一方违约，应承担违约金30万元。同时违约方需承担对方的诉讼费、保全费、律师费。”结合上述《租赁合同》和《解除合同协议书》约定的内容，可以得出以下几点结论：一、被反诉人在拆除或搬走物品时，不能破坏房屋；二、对楼内所有的装修、设施，不能做任何拆除和搬移，保持完整现状交付反诉人。三、被反诉人必须按照约定完成交接。四、被反诉人搬出交房后，如果双方有异义，反诉人不给付相关款项，并不算违约。合同签订后，我方按照约定将100万元存入翟铁羽律师个人账户。2016年11月1日，双方交接时，反诉人发现徐钦义、徐福威违反合同约定，故意损坏楼内设施、装修，给我方造成巨大经济损失。双方多次协商后均未得到解决。2017年12月15日，鞍山市公证处对承租房屋损坏情况进行录像、拍照公证，辽宁俊隆房地产土地资产评估有限责任公司同时对现场损害情况进行评估，评估结果为损毁造成经济损失5517765元。徐钦义、徐福威辩称，被告诉求是以原告违约为前提要求赔偿。原告没有任何违约行为，所以不同意被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.徐钦义、徐福威提供的情况说明一份，本院不予采信。理由为该情况说明内容为证人证言，证人应出庭作证并接受法庭及当事人的询问，本案中该证人未出庭，故无法核实该情况说明的真实性；2.戴善良提供的公证书一份、评估报告书一份、收据一份、光盘，本院予以采信。理由为出具上述材料的单位为鞍山市公证处、辽宁俊隆房地产土地资产评估有限责任公司，均具有相关资质，其行为性质属于证据保全公证，公证机构根据当事人的申请，对可能灭失或以后难以取得的证据，依法进行事先的收存、固定，以保持该证据的真实性及证明效力。本案评估及公证的内容为房屋拆除装修后的情况及相关损毁评估，因现房屋已重新装修使用，故其所做的证据保全公证存在其必要性及真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月29日，戴善良和徐钦义、徐福威签订租赁合同，约定戴善良将坐落于鞍山市铁东区二一九公园工厂北园林路219丙3808.08平方米商业用房出租给徐钦义、徐福威，租期自2014年9月15日至2019年12月31日止，保证金50万元，到期后不计息返还，年租金160万元。合同第五条约定合同到期后，若不再续租，对楼内原有的装修、物品、设施不做任何拆除和搬移，完整现状交付。再查，2016年10月11日，戴善良（甲方）和徐钦义、徐福威（乙方）签订解除合同协议书，载明双方于2014年8月29日签订的租赁合同提前解除，乙方于2016年11月1日前将房屋腾空，甲方将50万元押金返还，甲方一次性支付乙方124万元，返还两个月租金26万元。第十二条约定上述款项共计200万元，于2016年10月20日前，甲方将100万元存入翟铁羽律师个人账户，存入后，任何一方不能单方取出，待承租人搬出交房后，双方无异议，共同签订取款凭证，若发生纠纷，款项不能取出，待法院判决后按照判决执行。剩余100万元于2016年11月底前交清。双方约定，承租方不按时搬出，出租方不按时付款，均需承担违约金30万元，同时违约方承担案件受理费、保全费、律师费。第十三条约定，关于物品交接，承租方保持地下室现状不动，炉台、操作台、冰箱、十个餐桌、五十把餐椅、原有茶台、五台正在使用的电视机、一副刺绣画、一个百财雕塑留给戴善良，剩余有价值的物品由承租方拆除搬走，拆除时不以破坏性为标准。另查，2016年11月17日，戴善良出具收条一份，载明收到徐钦义、徐福威交还租赁房屋钥匙二把，因双方对租赁物交接有异议，故存在翟铁羽律师处的100万元先不支付。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、原被告双方之间是否存在违约行为；2、戴善良是否应支付徐钦义、徐福威200万元及违约金30万元、律师费57.5万元；3、徐钦义、徐福威是否应赔偿戴善良经济损失5517765元、律师费39.8万元、评估费5万元、保全费5000元。原、被告之间签订了租赁合同及解除合同协议书，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告双方均应依约履行。原、被告现就履行解除合同协议书第十三条中关于“剩余有价值的物品由承租方拆除搬走，拆除时不以破坏性为标准。”产生争议。关于戴善良主张徐钦义、徐福威在倒房时候将室内设施破坏违反了上述条款约定的诉讼请求，首先，根据合同“剩余有价值的物品由承租方拆除搬走，拆除时不以破坏性为标准”的文义解释，允许徐钦义、徐福威拆除有价值的物品，事必会造成一定程度的损坏，另戴善良亦认可房屋主体不存在损坏，且于2016年11月17日出具收条证明其已经接收钥匙；其次庭审中戴善良的委托诉讼代理人自认与徐钦义、徐福威解除房屋租赁合同并由徐钦义、徐福威向戴善良交付房屋后，戴善良将房屋确认后出租给案外人民生银行，此后戴善良在接收房屋后再未对房屋进行任何装修、修复等行为，徐钦义、徐福威的拆除行为没有给戴善良造成直接损失，故戴善良以上述原因提出的鉴定申请无事实与法律依据，应依法不予组织鉴定。戴善良也无证据证明戴善良另有其他实际损失存在，故戴善良认为徐钦义、徐福威违反合同约定的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于戴善良是否应支付徐钦义、徐福威200万元一节，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，在戴善良和徐钦义、徐福威签订解除合同协议书中载明在徐钦义、徐福威于2016年11月1日前将房屋腾空后，戴善良应返还徐钦义、徐福威押金50万元、两个月租金26万元并一次性支付124万元，上述款项共计200万元。现戴善良已经接收房屋，并将房屋重新出租他人使用，故应当按照约定向徐钦义、徐福威支付200万元，徐钦义、徐福威的该项诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于戴善良是否应支付徐钦义、徐福威违约金30万元一节，本案中戴善良按照约定的期限将100万元存入翟铁羽律师个人账户，剩余100万元虽未按约定交清，系由于双方对于房屋交接有异议，并非恶意拖欠，故不能认定为违约行，因此无需向徐钦义、徐福威支付违约金30万元。关于戴善良是否应支付徐钦义、徐福威律师费57.5元，徐钦义、徐福威是否应支付戴善良律师费39.8万元一节，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，双方当事人均未提供律师费的正规发票，故无法核实律师费支付的真实情况，故对双方当事人的该项诉讼请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、戴善良于本判决生效之日起十日内支付徐钦义、徐福威200万元；二、驳回徐钦义、徐福威的其他诉讼请求；三、驳回戴善良的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29800元，由徐钦义、徐福威承担7000元，由戴善良承担22800元（此费用徐钦义、徐福威已垫付，执行前款时一并扣除）；反诉案件受理费26781元，由戴善良承担；保全费5000元，由戴善良承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  范泓滢人民陪审员  曾 丽人民陪审员  吴 迪二〇一九年六月三日书 记 员  牟新宇