福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初891号 原告：范铭林，男，1969年10月2日出生，汉族，住三明市梅列区 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代 码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园**199 幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告范铭林与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下 称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18 日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告范铭林的 委托诉讼代理人彭晓辉，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽 莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范铭林向本院提出诉讼请求：1.请求判令碧桂园公司支付违 约金28744元；2.请求确认涉案房屋物业费起算时间为碧桂园公 司将符合条的实际交付之日；3.请求判令由碧桂园公司承担本案 的诉讼费用。事实和理由：2015年8月9日，范铭林与碧桂园 公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：范铭林向碧桂园公 司购买其开发的梅列区碧桂园7号209幢1105室商品房，房屋 2 总价款778971元。碧桂园公司应当于2017年6月30日前将商 品房交付给范铭林，碧桂园公司未按约定时间交付的，买受人要 求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满 之日次日起至实际交付之日止，出卖人每日向买受人支付已交付 房价款万分之三的违约金。合同签订后，范铭林如约向碧桂园公 司支付了房款，但碧桂园公司却未能在合同约定的2017年6月 30日前将符合条件的商品房交付给范铭林。根据双方签订的合 同及补充协议的约定，碧桂园公司已构成违约，应支付违约金。 碧桂园公司辩称，一、碧桂园公司不应承担逾期交房的违约 责任。首先，碧桂园公司于合同约定交房日前通知范铭林收房， 合同所约定的义务碧桂园公司已履行完毕。范铭林因怠于行使其 自身义务，不应由碧桂园公司承担逾期交房违约责任。房屋未经 验收并不影响交付行为本身的效力。交付未经验收的房屋不属于 逾期交房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规 定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以 上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不 补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织 有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。 经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”尽管讼 争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规 定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋 产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。其次，碧 桂园公司于2017年6月27日已通知范铭林收房，2017年11月 6日再次通知范铭林收房，但范铭林于2017年11月12日才收 房，范铭林因自身原因未及时收产，碧桂园公司不应承担范铭林 逾期收房的违约责任。二、即使碧桂园公司需承担逾期交房的违 约责任，但范铭林主张日万分之三的违约金明显过高。碧桂园公 司即开发商迟延取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收 3 商品房，也未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利 后果，即对被碧桂园公司的利益根本无实际影响，没有造成实际 损失，故而日万分之三的标准过分高于原告损失。根据《最高人 民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减 少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少……”。 范铭林没有证据证明其有因碧桂园公司迟延取得竣工验收备案 表对其造成损失。因此，碧桂园公司认为约定的违约金过高，请 求法院依法予以调整。涉案房产物业费属物业合同纠纷，收取物 业费的主体是物业公司，与碧桂园公司无关。 范铭林围绕诉讼请求提交了房屋买卖合同、购房发票等证 据，碧桂园公司无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下： 2015年8月9日，范铭林与碧桂园公司签订《商品房买卖 合同》一份，约定范铭林向碧桂园公司购买位于三明市梅列区碧 桂园7号209幢1105室商品房；房屋总价款778971元；碧桂园 公司应于2017年6月30日前，向买受人交付该商品房；逾期交 房的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出 卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金。范铭林支 付778971购房款。2017年6月27日，碧桂园公司通知范铭林 收楼。2017年11月6日碧桂园公司取得案涉房产所涉工程项目 验收备案文件。碧桂园公司于2017年11月12日将案涉商品房 交付给范铭林。 对本案争议，本院作如下分析认定： 关于碧桂园公司是否需要向范铭林支付逾期交房违约金的 问题。 本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不 违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。 4 除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交 付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年 11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案， 2017年6月26日通知范铭林收楼的行为，显然不符合前述约定， 已构成违约。故范铭林要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金 的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款778971元为基数， 按每日万分之三，自2017年7月1日计算至2017年11月5日。 碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，本 院不予采纳。鉴于范铭林未举证证明因碧桂园公司的上述违约行 为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未 造成实际损失，故本院酌情确定逾期交房违约金按上述计算出的 数额的80%计。 综上所述，本院认为，碧桂园公司应于2017年6月30日前 将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司 于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验 收备案，不符合前述约定，已构成违约。故范铭林要求碧桂园公 司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。范铭林要求 确认涉案房屋物业费起算时间为碧桂园公司将符合条的实际交 付之日，因该请求与本案系不同的法律关系，故本案中不予处理， 范铭林可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、 第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款的规定，判决如下: 三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起 十日内向范铭林支付逾期交房违约金23743元（以778971元为 基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017年11 月5日止，确定支付80%）； 二、驳回范铭林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 5 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费519元，因适用简易程序审理，减半收取260元， 由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，应于本判决生效之日 起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明 市中级人民法院。 审判员  傅炳林 二〇一九年六月十五日 书记员  韩双珠 6 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供 证据。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的 中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的 债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间 履行其他义务的，应当支付迟延履行。