重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2014）碚法民初字第05315号原告陈甘，男，汉族，1985年7月23日出生，住重庆市渝**。委托代理人张维，重庆金牧律师事务所律师。被告重庆民成房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴南路**，组织机构代码75308295-2。法定代表人邹诗云，该公司总经理。委托代理人王化水，重庆青原律师事务所律师。原告陈甘诉被告重庆民成房地产开发有限公司（以下简称民成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法由审判员杨敏适用小额诉讼程序，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告陈甘的委托代理人张维，被告民成公司的委托代理人王化水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈甘诉称，2010年7月24日，原告和被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，被告将座落于重庆市北碚区××路×街×号×幢×-×房屋出售给原告，房屋建筑面积为73.71平方米，成交总价200371元。合同签订后，原告全面履行了合同约定义务。后原被告又签订了《补充协议》，第三条约定被告在房屋实际交付使用之日起360日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。但被告拖至2013年7月20日才取得产权登记受理单的，2013年8月23日才办理《房地产权证》，2年诉讼时效内逾期长达362天，根据合同约定，被告应按日支付原告已付房价款万分之1.0的违约金。故原告起诉来院，请求：判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金7252.45元，本案的诉讼费用由被告承担。被告民成公司辩称，1、原被告双方签订嘉康花园经济适用房买卖合同的情况属实，该合同是双方当事人真实意思表示，应该依法履行。2、涉案房屋在2011年4月22日就完成了工程竣工验收，达到了交付使用的条件，被告也依法将涉案房屋交付给原告使用。3、由于本案房屋是经济适用房，政府需要办理的相关手续繁多，由于政府原因导致涉案房屋办证手续拖延。政府部门于2013年4月23日才完成嘉康花园小区4-9栋房屋的初始登记，初始登记完成后才进行分户分项的产权登记。被告无法控制具体的办证时间，被告无过错。4、被告虽没有按合同约定时间办理产权申请登记，但根据法律规定，原告向法院起诉要求被告承担违约责任，已超出了法律规定的诉讼时效。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年7月24日，被告（甲方、卖方）、原告（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的嘉康花园经济适用房项目中座落于重庆市北碚区××路×号×幢×-×的房屋（建筑面积为73.72平方米，套内建筑面积60.83平方米）以总成交价200371元出售给乙方。该合同第五条付款方式及期限第（二）款约定：乙方按下列第3种方式按期付款……3、按揭付款：本商品房总成交金额200371元整。（1）买方在签定本合同时支付首付款90371元，余款110000元向银行申请办理按揭贷款。第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2011年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。合同第十三条第4款约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的……逾期超过180日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。后原、被告签订《合同补充协议》一份。该补充协议第三条约定：由于甲、乙双方都清楚本套房屋属于经济适用房，需办理的手续较多。双方一致同意甲方在房屋实际交付使用之日起360日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。合同签订后，被告分别于2010年7月25日、2013年7月1日向原告开具了金额为90371元、109973元的《销售不动产统一发票》。2011年5月8日，原告办理了接房手续。2013年7月20日，被告取得涉案房屋的《土地房屋权属登记中心业务受理通知书》。另查明，2011年4月22日，嘉康花园经济适用房4-9号楼进行竣工验收。2012年12月6日，嘉康花园经济适用房4-9号楼取得竣工验收备案登记证。2013年5月27日，被告取得重庆市北碚区××镇×路×号4-9幢的房屋初始登记业务受理通知书。在本案审理过程中，原告为证明其按揭贷款支付给被告的时间，举示了加盖了重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行印章的《借款支付证明》。该证明载明：陈甘，银行卡号62286711********，借款时间2010年8月17日，划款时间2010年8月17日，划款金额11万元。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证明属于证人证言，而证人未到庭，故该证据不能作为认定案件事实的依据。原告还陈述因为在接房时涉案房屋面积变化，故开具发票的房款金额与合同约定房款金额不一致。原告要求按低的房款即发票上载明的房款总额计算逾期办证违约金。以上事实，有双方当事人在庭审中的陈述记录及《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、房屋产权证、建设工程竣工验收备案登记证、入住通知书、房屋权属登记业务受理单、《借款支付证明》等书证载卷为据，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定被告交房时间为2011年4月30日前，实际交房时间为2011年5月8日。合同约定被告应在房屋实际交付使用之日起360日之内取得登记受理单，而被告实际取得涉案房屋业务受理单的时间为2013年7月20日。虽被告辩称系政府行为拖延致使办证违约，但由于合同具有相对性，被告应对原告承担逾期办证的违约责任。因原被告双方合同约定的逾期办证违约金为按日支付的方式，故每日违约金应看作独立债权。本院于2014年7月23日收到原告的本案诉状。原告并未举示在此之前向被告主张权利的证据。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”的规定，原告主张的起诉之日前2年内的违约金给付请求并未过诉讼时效，被告应支付原告2012年7月23日至2013年7月20日期间的逾期办证违约金。对于原告按揭款项支付时间的问题，原被告双方对原告的按揭贷款已支付给被告的事实无异议，本院予以确认。对于支付时间，原告已举示了贷款银行出具的证明，而被告未举示证据予以反驳。故本院认可原告的陈述，即原告的按揭贷款已于2010年8月17日支付给被告。依照原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，本院对原告要求被告支付逾期办证违约金7252.45元（200344元×0.0001／天×362天）的诉讼请求，予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告重庆民成房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告陈甘逾期办证违约金7252.45元。上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆民成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  杨敏二〇一四年十月二十一日书记员  周静