河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0503民初1305号原告：王云芳，女，1965年1月31日出生，汉族，现住邢台市桥**。委托代理人：李佳玄，河北明喆信律师事务所律师。被告：李振修，男，1958年12月29日出生，汉族，大学文化，教师，中共党员，住邢台市桥**。委托代理人：陈英可，河北瀛檀律师事务所律师。委托代理人：米京涛，河北瀛檀律师事务所律师。第三人：邢台市禄友房地产开发有限公司，住所地邢台市桥**太行路西富强化工有限公司**南头。法定代表人：马志敏，该公司经理。委托代理人：王文杰，河北法众律师事务所律师。原告王云芳与被告李振修、第三人邢台市禄友房地产开发有限公司（以下简称禄友公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王云芳及其委托代理人李佳玄、被告李振修及其委托代理人陈英可、第三人禄友公司的委托代理人王文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云芳向本院提出诉讼请求：一、判决确认位于天和景园1-2层8号门市系原告所有；二、依法终结对原告所有的8号门市的强制执行，解除对该门市的查封；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2010年12月18日购买第三人禄友公司开发的位于邢台市桥西区建设路8号商铺1-2层。约定价款总额为1328250元，付给第三人股东张新16万元定金。12月22日签订房屋认购协议书，由原告妹夫马立新分两次将认购房屋余款1168250元付给第三人股东张新，后张新将该房屋认购款转入第三人财务用于工程款支付。到2015年12月份，第三人才将原告全款购买的8号商铺交付原告使用，原告和万家园物业公司办理了相关手续，缴纳了物业费和电费。自第三人接受该商铺不久，即以月3000元的价格将该商铺出租给了乐淘淘商贸公司，约定租期三年。后原告虽多次催促第三人办理相关产权证件，但第三人一再保证手续没问题，一直称在走手续，很快就办好等理由推诿至今。2018年的8月底，邻居孟令智告知说门市被桥西法院查封了，原告经过多方了解，才知道查封门市系被告与第三人借贷纠纷案，被告申请强制执行查封拍卖所致。为此，原告依法提出案外人执行异议，2018年9月19日，接到（2018）冀0503执异65号执行裁定书，以证据不足、不能排除执行异议为由，驳回原告的案外人执行异议。原告认为其驳回案外人执行异议的结论错误，且侵害了原告的合法权益，理由为：第一、原告全款买房，已完成了所有合同义务；第二、第三人将原告所购买房屋已于2015年12月份交付原告，并办理了物业管理移交手续，缴纳了物业、电费等费用，占有、使用、收益至今；第三、对于相关的产权证件未能办理完善，系第三人刻意隐瞒，原告没有过错；第四、对于第三人的无证销售房产行为，系房地产市场当时的普遍现象，并非独家。综上，应确认原告系该8号商铺的所有人，终结8号商铺的执行行为，解除查封，案外人执行异议成立，而不应该驳回原告的案外人执行异议。依照关于执行异议之诉的相关法律、司法解释的规定，提起执行异议之诉，望查明案情，支持原告的诉讼请求。被告李振修辩称，一、认购协议书是否真实存在。邢台市城乡规划局于2011年11月为涉案楼盘出具《宗地图》，2012年12月7日出具《项目用地红线图》，这也就说明此事行政部门为涉案楼盘划定了四邻及面积。2012年2月7日出具了《建设用地规划许可证》，这也就说明此时才确定了涉案楼盘土地性质。而被答辩人早已在2010年12月22日全款购买了8#门市，不合常理更不合法，过于荒诞。二、《认购协议书》是否能认定为商品房买卖合同。《认购协议书》没有对房屋交付条件、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、产权登记等主要内容进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的应当认定为商品房买卖合同的情形。因此，该《认购协议书》不是商品房买卖合同，而是商品房预约合同。该认购协议书签订后，被答辩人与被执行人并未对涉案房产签订书面商品房买卖合同。被执行人至今未取得《商品房预售许可证明》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此被答辩人所持《认购协议书》无论从哪个角度，均为无效合同，无法据此取得房屋的所有权。三、被答辩人提供的银行转账，收款人是张新，不能排除是和张新个人之间的资金往来，与购买公司商铺没有直接关系。被答辩人仅提供了经涂改的记账凭证的记账页，这不是一个完整的记账凭证，不能作为证据使用。四、涉案楼盘至今未取得预售许可证明，自然没有房产管理部门的测绘、验收等后继工作。根据《认购协议书》第七条，房屋经验收合格后，开发商通知买受人交付。因此涉案房产至今达不到交付条件。被答辩人称2015年12月已交付占有不切实际。2017年7月5日，邢台市中级法院对涉案房产出具评估通知，2017年8月21日评估公司出具评估报告，此时该房产处于无人管理状态，有评估照片为证。被答辩人称其从2015年12月交付后一直合法占有至今纯属谎言。商铺为不动产，必须备案或登记才能视为交付，而被答辩人采用动产的交付方式视为交付不符合法律规定。五、被答辩人提供了大量的占有证据，试图说明先占就应归己。在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28-30条将买受人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的买受人三种情形，分别规定了保护的条件。第28条是针对一般买受人而做出的具体规定，而被答辩人是消费者买受人，故第28条对被答辩人不适用。即便套用第28条，还需查封前被答辩人持有合法有效的书面买卖合同。第29条针对消费者买受人，同样要求查封之前被答辩人持有合法有效的书面买卖合同，而且仅限于保护先占唯一住宅。故第28、29条对被答辩人都不适用。六、2016年2月29日，本案商铺被贵院查封，之后贵院曾多次张贴法院查封封条明示，并更换门锁加以控制。今日，被答辩人不顾贵院的查封，安装卷闸门公然抢占。被答辩人称2018年8月听邻居说后知晓不切实际。综上，被答辩人提供的证据不足以阻却法院的强制执行。根据民事诉讼法司法解释第311条、第312条第二款，请求贵院驳回被答辩人的诉求，并根据民事诉讼法第113条、民诉法司法解释第315条的规定，严惩伪造证据恶意诉讼然乱司法秩序的恶劣行径。另补充，原告方涉嫌虚假诉讼，希望法院对这一现象他证属实后移交公安机关，并驳回原告的诉讼请求。第三人禄友公司述称，被查封的涉案房屋确实由第三人出售给了原告。本院经审理认定事实如下：禄友公司未履行生效判决，李振修向本院申请强制执行，本院于2018年6月25日作出（2016）冀0503执649号执行裁定，拍卖禄友公司名下位于邢台市建设西大街天和景园2号至8号、12号、13号门市。王云芳对8号门市主张权利，本院于2018年9月17日作出（2018）冀0503执异65号执行裁定，驳回王云芳执行异议申请。王云芳不服该裁定提起执行异议之诉。王云芳提交的认购协议书其中载明：甲方禄友公司，乙方王云芳；乙方认购的商品房位于天和景园1-2层8号；建筑面积150平方米；房屋总价款132万元，于2010年12月22日一次性付清；暖气集资8250元；交付房屋日期为2012年12月31日；签订时间为2010年12月22日。马立新于2010年12月22日分别向张新银行转账100万元、168250元。禄友公司分别于2010年12月18日出具16万元的收据，于12月22日出具116万元、8250元的收据。李振修对上述证据提出异议，认为王云芳涉嫌虚假诉讼，并提交土地征、宗地图、规划项目工地红线图、基数工程规划许可证等证明其主张。王云芳对李振修提交的证据提出异议。诉争房屋系禄友公司开发建设，至今未取得预售许可证。本院认为，本案涉及的门市是在天和景园（建设路110号地块）棚户区改造项目中所建，但原告并非该棚户区原居住户，原告与禄友公司协议买卖的门市也不是原告以该棚户区原有房产置换而来，而是以商品房预售形式进行认购，在《天和景园认购协议书》第一条第1.1项已明确约定：“乙方认购的商品房位于天和景园1.2层8号”。但涉案房产至今未取得商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据上述法律规定，应当认定2010年12月22日原告与禄友公司签订的《天和景园认购协议书》无效，故对原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因原告与禄友公司签订《天和景园认购协议书》无效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项和第二十九条第一项的规定，据此可以认定原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告王云芳的诉讼请求。案件受理费16760元，由原告王云芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  刘 茹审 判 员  胡立华人民陪审员  孟军英二〇一九年六月二十六日书 记 员  豆亚辉