广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗番法民三初字第809号原告：闫志宏，男，1972年8月8日出生，汉族，住吉林省图们市。委托代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被告：赖均惠，女，1970年9月21日出生，汉族，住成都市青白江区。委托代理人：许卫权，广东合邦律师事务所律师。原告闫志宏诉被告赖均惠房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由代理审判员李杏仪适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告闫志宏的委托代理人周冬云，被告赖均惠的委托代理人许卫权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫志宏诉称：2014年6月，原告拟向被告承租广州市番禺区沙湾镇××28号房屋。双方在商谈期间，被告要求原告先支付13900元，原告于2014年6月24日向被告付款，被告向原告出具了收据。此后，双方因合同条款不能达成一致，未能订立租赁合同，原告要求被告返还其收取的款项，被告拒不返还。原告认为，被告在双方磋商订立合同期间收取原告款项，现房屋租赁合同未能订立，被告取得原告支付的款项没有合法依据，应当予以返还，其拒不返还，损害了原告的合法权益。特向法院提起诉讼，请求判令：被告立即向原告返还租金及押金13900元，并从起诉之日至实际清偿之日止按银行同期贷款利率计付利息。被告赖均惠辩称：1．原告与被告在2014年6月24日形成了口头的合同关系，原告闫志宏及其妻子将其彩色照片交与我方办理出入证，这是明显达成口头合同并办理相关手续的表现；我方为闫志宏及其妻子办理两份出入证，并交纳了120元的费用；2．原告闫志宏也将其和其妻子的身份证复印件（上写有与原件相符字样），证明其已经核对身份证并交与我方办理手续，证实双方形成了合同关系，事实上原告口头上多次与被告表示口头合同已经签订，书面合同是没问题的，出入卡和管理费都代办了，原告方将会履行合同；3．我方为了原告闫志宏口头合同的履行支付了2014年7月份的管理费547元和代缴电费122元，代交电费的产生主要是屋内电器空置，由于原告没有履行义务，屋内的冰箱等电器仍然产生耗电，原告与我方形成口头合同关系后，没有进行书面通知解除合同，根据我方提供的证据《房屋租赁合同》第9条第2款违约责任中，一方提前退租的，应提前15日通知对方，否则支付违约金9600元。综上所述，被告不能退回原告的押金和租金是因为与原告形成合同关系后，原告违约，直到2014年7月24日起诉至法院，我方均没有收到原告的退租通知。对原告要求的银行贷款利息不应予支持，因为原告根本性违约，违反合同规定，原告没有贷款资质，不应该支持其利息的要求，我方收到传票时即2014年8月25日，租期已经超过了一个月，所以租金不退还。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：位于广州市番禺区沙湾镇××28号房屋（以下简称涉讼房屋）为赖均惠与案外人方炳耀共有，建筑面积为185.2平方米，发证日期为2004年7月7日。2014年6月，闫志宏拟承租涉讼房屋，遂与赖均惠就承租事宜进行磋商。2014年6月24日，闫志宏向赖均惠支付了13900元，赖均惠向闫志宏出具了《收条》，其上载明：今收到闫志宏房租和押金壹万叁任玖百元整，收款人赖均惠，房租从七月一日到8月1日。同日，闫志宏还向赖均惠交付了其本人及案外人姜美玉的彩色照片和身份证复印件。2014年7月1日，赖均惠持上述彩色照片及身份证复印件向广东碧桂园物业服务有限公司番禺分公司申请办理了持证人为闫志宏及姜美玉的涉讼房屋所在小区的出入证，并为此向广东碧桂园物业服务有限公司番禺分公司支付了工本费20元及押金100元。2014年7月24日，闫志宏向本院起诉要求赖均惠向其返还租金及押金13900元并支付从起诉之日起到实际清偿之日止的利息。庭审中，闫志宏表示因涉讼房屋的另一共有人方炳耀自始至终均没出面协商租赁事宜，13900元也由赖均惠一人收取，故不要求追加方炳耀为本案的共同被告；而赖均惠亦表示方炳耀并没参与涉讼房屋的经营管理活动。另闫志宏与赖均惠均确认涉讼房屋并未交付使用。现双方主要就如下问题存在争议：一、闫志宏向赖均惠支付的13900元的性质及构成的问题。闫志宏主张该13900元名义上虽为租金及押金，但事实上根本不能明确当中租金及押金的具体数额，只是其与赖均惠就租赁涉讼房屋进行磋商时应赖均惠的要求而支付的证明其有订约及履约诚意的款项；赖均惠则认为该13900元中的9600元为押金，4300元为2014年7月份的租金，因原双方商定的租金为每月4800元，押金为两个月的租金即9600元，但其后因闫志宏欲租赁较长时间，故经双方商定后租金调至每月4300元，该收取方式符合两押一租的行业惯例。二、涉讼房屋的租赁合同关系是否成立的问题。闫志宏主张双方的租赁合同关系并未成立，具体理由如下：1.双方就合同的主要条款，特别是租金标准、租赁期限等，并未达成一致意见。2.双方无签订书面的租赁合同，与法律规定的合同形式不符。3.赖均惠不具备独立与闫志宏订立合同的权限。4.双方无履行合同的行为，涉讼房屋并未交付使用。就其上述主张，闫志宏提供了《收条》《房地产权情况证明》《房地产他项权利明细》予以证明。赖均惠则主张双方的租赁合同关系已实际成立，具体理由如下：1.租赁合同关系是否成立不以双方有否签订书面租赁合同为前提，闫志宏与赖均惠事实上已形成了口头的租赁合同关系；2.闫志宏已向赖均惠支付了押金及一个月的租金合共13900元，并向赖均惠交付了身份证复印件及彩色照片用以办理出入证，而赖均惠亦已持上述身份证复印件及彩色照片为闫志宏申办了出入证并为此交纳了费用，同时为履行合同，赖均惠还支付了涉讼房屋的管理费及电费，双方形成了合同上的要约和承诺的关系。就其上述主张，赖均惠提供了《顺德碧桂园出入证》《收条》《收据》《房屋租赁合同》、发票、身份证复印件、通讯记录清单等予以证明。其中《房屋租赁合同》上载，涉讼房屋所有权人为赖均惠、方炳耀，出租人（甲方）为赖均惠，租赁期自2014年7月1日至2016年7月1日，押金为9600元，但“承租人（乙方）”一栏和“租金标准及支付方式”一栏均没有填写，合同落款处只有出租人（甲方）赖均惠的签章。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁法律关系当中，法律虽没有强制性规定，但依据行业惯例和交易习惯，承租人一般应向出租人支付一定的押金以保障出租人的利益。赖均惠主张闫志宏向其支付的13900元当中9600元为押金，4300元为租金，但闫志宏对此不予认可，同时根据赖均惠所主张的两押一租的行业惯例，若租金为每月4300元，押金则应为8600元而不应为9600元，赖均惠虽称后来租金进行了调整，但按常理租金调整押金也应相应作出调整，故对赖均惠的上述主张，本院不予采信。赖均惠主张其与闫志宏的租赁合同关系已成立，首先，其向闫志宏收取的13900元中，无法分清租金及押金；其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，现赖均惠向本院所提供的《房屋租赁合同》中，“租金标准及支付方式”一栏并未填写，并且合同只有其一方的签章而无闫志宏的签章，闫志宏对此不予确认，另赖均惠向本院提供的其他证据亦不足以证明双方已就租赁合同主要条款达成一致意见；再次，涉讼房屋尚未交付使用。因此，在赖均惠未能举证双方已就合同的主要条款达成一致意见，而涉讼房屋又未实际交付的情况下，闫志宏与赖均惠之间的房屋租赁合同关系尚未成立，赖均惠向闫志宏收取13900元而拒不返还于理无据。现闫志宏要求赖均惠向其返还13900元，该诉请合法有理，本院予以支持。但对闫志宏要求赖均惠支付利息的诉请，从上述证据来看，双方都有订立租赁关系的意向，现双方就租赁合同的主要条款未达成一致，不能只归责于一方，且闫志宏在未确定合同主要条款的情况下向赖均惠支付款项，赖均惠亦为租赁关系的确定为闫志宏办理了出入证并支付了费用，故基于信赖关系，本院只支持该利息从本判决发生法律效力之日起计付。因此，赖均惠向闫志宏支付的利息，应以13900元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从本判决发生法律效力之日起计至实际清偿之日止，以本金13900元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告赖均惠在本判决发生法律效力之日起五日内向原告闫志宏返还13900元及支付利息（利息应以13900元为本金，依照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从本判决发生法律效力之日起计至实际清偿之日止，以本金13900元为限）。本案受理费74元，由被告赖均惠负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。代理审判员  李杏仪二〇一四年十月二十日书 记 员  黎美仪