广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初2847号 原告：陆桂香，女，1968年7月15日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：于厚达，广西中钧律师事务所律师。 被告：广西保利置业集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区厢竹大道**附楼****房，统一社会信用代码：91450000690217556D。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱芸，广西颂诚律师事务律师。 委托诉讼代理人：黄明宗，广西颂诚律师事务所实习律师。 原告陆桂香与被告广西保利置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告陆桂香的委托诉讼代理人于厚达，被告广西保利置业集团有限公司的委托诉讼代理人朱芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆桂香向本院提出诉讼请求:1、判决被告支付逾期办理不动产权证的违约金41366.3元给原告（以总房款569027元为基数，按每日万分之一即56.9元的标准计算，从2016年12月21日起计至房屋权属证书登记之日即2018年12月18日，逾期727天）；2、判令被告退还套内建筑面积差价1471元给原告；3、判令被告退还房屋总面积差价21192.42元给原告；4、诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年9月30日，原告与被告就南宁市西乡塘区秀厢大道东段81号保利·爱琴海13号楼2单元1401号房屋签订《南宁市商品房买卖合同》。双方合同第九条约定2014年12月31日前交房，约定房屋总价款为569027元（已支付），第十七条规定第3款规定被告应在交房后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需要被告提供的证件资料提交给买受人。否则应按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房价的0.5%。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，被告于2014年12月31日将上述商品房交付原告，但被告一直未按合同约定履行上述义务，直至2018年10月，被告才通知原告称要补交所谓的套内建筑面积差价后才能办理房屋权属证书，原告因急于取得房屋权属证书，不得已向被告补交了所谓的套内建筑面积差价1471元，后原告于2018年12月18日取得不动产权证，但相对于合同约定的总面积80.82平方米，不动产权证上登记的总面积77.81平方米减少了3.01平方米。原告认为，被告未在合同约定的期限内为原告办理房屋产权证书，其行为显然属违约，同时，双方签订的合同第十七条中关于延迟办理房屋所有等级违约金“最高不超过总房款0.5%违约金”的约定，免除了被告按时为原告办证的义务，属于无效格式条款，被告应当按实际逾期天数支付违约金。此外，总房款569027元涵盖了套内建筑面积及分摊的共有共用建筑面积两者的购买费用，对于减少的房屋面积，被告应当按照合同约定的商品房单价9191.20元每平方米的标准退还总面积差价给原告。 被告广西保利置业集团有限公司辩称：一、被告认为不应承担逾期办理产权证的违约金，根据《商品房买卖合同》第十七条第3款的约定，涉案房屋的产权证由买受人即原告自行办理，被告仅需将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提供给买受人，因此根据合同约定，被告并无为原告办理不动产权证的义务，不存在违约行为，因此不应当承担逾期办理不动产权证的违约金。二、对于套内面积差价问题，原告无权要求被告退回套内面积差价款，根据合同第六条约定，双方约定以套内面积为依据，进行面积及面积差异处理，合同约定套内面积已实测面积有差异的，以实测面积为准，因原告要求被告对房屋进行改造，增加了套内面积，故原告委托第三方广西天图测绘公司进行测算，因此被告有权以被告方出具的第三方建筑面积为依据，按照合同约定收取差价款，原告对此认可并交付差价款。三、对于退回总面积差价，根据合同第五条，房屋的计价的方式按照房屋套内面积计算差价，被告并没有按照房屋总面积收取房款，对于房屋总建筑面积的减少，是由于原告委托被告进行了房屋改造，减少了分摊的共有共用面积，从而减少了总建筑面积，对于原告来说，直接影响原告居住的是套内面积，原告所获得的使用面积在房屋改造后是提高了，而公摊面积的减少并未影响其使用，在被告没有收取分摊面积房价的情况下，原告无权要求被告退回总面积差价。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市西乡塘区秀厢大道东段81号保利·爱琴海项目由被告开发建设，该项目13号楼已办理商品房预售许可证。2013年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买保利·爱琴海13号楼2单元1401号房，购房总价为569027元，建筑面积共80.82平方米，其中，套内建筑面积61.91平方米，分摊的共有共用建筑面积18.91平方米；该合同第六条关于面积确认及面积差异处理约定：双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内建筑面积为准，商品房竣工交付后，实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积发生差异的，双方同意按第2中方式进行处理……2、双方自行约定：（1）套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方互不补差价；（2）套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以上至3%以下（含3%）的，面积差异比绝对值在0.6%至3%之间（含3%）部分的房价款由双方按合同约定的房屋单价多退少补；（3）套内建筑面积差异比3%以上的，买受人有权退房……买受人在上述期限内不提出退房要求的，视为放弃退房要求，合同继续履行，据实结算房价款（不计息）……（5）共有共用建筑面积出现差异的，不得另行结算。该合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理买受人自行办理凡物所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方于2013年11月7日办理了合同登记备案，原告支付购房款569027元，其自认被告于2014年12月31日接收房屋。2018年10月10日，被告在涉案房屋所在楼栋的电梯间张贴《关于住宅不动产权证（房产证）办理时间通知》，告知业主准备好办证所需资料、办证所需费用（包括代办服务费300元/户）到指定地点办理手续，该公司将批量报送不动产中心统一办理，同时注明“实测面积差异补缴房款”，并后附需补交面积差异款的房号清单及补交金额，其上显示所涉房屋的业主需补交房屋面积差异款为1471元。2018年11月3日，原告向被告交纳代办服务费，并向被告交纳房屋面积差异款1474元。涉案房屋于2018年10月23日办理商品房现售备案证明，原告于2019年1月2日在被告处领取涉案房屋的不动产权证，该不动产权证上记载涉案房屋的专有建筑面积为62.44平方米，分摊建筑面积为15.37平方米，房屋建筑面积为77.81平方米。原告以被告逾期办理不动产权证为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，经本院释明，原告明确其起诉时主张的逾期办证违约金指的是逾期办理不动产权证的违约金。 另查明，原告（甲方委托人）就案涉房产改造与被告（乙方受委托人）签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定乙方保证在《商品房买卖合同》第九条规定的交付日之前开始对房屋进行装修、改造施工；乙方按甲方的要求对房屋进行使用功能改造优化（具体详见本协议附件）；由于甲方要求对该房屋进行局部加板等装修、改造工程，该装修、改造还需要对房屋隔断即在合同附件一的基础上按装修改造示意图（详见附件）进行拆建、隔断，因此，双方一致同意，该房屋装修、改造完工及交付时间为2014年12月31日之前。协议书还对其他事项进行了约定。原告同时在协议书附件即涉案房屋改造前后平面图上签名捺印，该平面图显示，涉案房屋改造前的花池、阳台等部分经改造将作为房屋套内面积使用。 再查明，2018年1月29日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对被告作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字[2018]2号），主要载明：被告在南宁市建设的“保利·爱琴海5#-13#楼”项目，在实际建设工程中存在将原批花池部分改为套内及阳台，原设计为上空部分改为套内，原批阳台部分改为封闭阳台，原设计为露台改为阳台，部分楼层外立面部分墙砖改为涂料等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对被告作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（35990384.48元）百分之十罚款，罚款金额3599038.45元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。被告已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上诉罚款。 经本院调查，截止2019年1月22日，南宁市规划管理局已于2018年4月核发案涉小区5号楼至13号楼竣工验收合格证，于2018年7月核发1号、2号楼规划条件初步核实手续，该项目所有楼栋单体已取得初步验收手续，但被告尚未向该局申请“爱琴海”项目规划条件全面核实。 本院认为：原、被告出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 关于原告主张被告支付逾期办证的违约金是否有依据的问题。原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人均应遵守履行。原告明确其诉请的是被告逾期办理产权证的违约金，根据《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项的约定，双方选择以买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，但根据现有证据查明的事实，被告于2014年12月31日交付房屋后，原告委托被告代为办理房产证，该行为应视为双方协商变更了合同内容，故被告负有为原告办理房屋产权证的合同义务；但《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项约定的是买受人自行办理房屋产权证的前提下，出卖人应办结《商品房现售备案证明》的时间，并非出卖人代为办理房屋产权证的时间，而双方在庭审中亦确认原告委托被告代为办理产权证时双方未重新明确代办的期限，故应视为双方对此约定不明；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，从该条款的立法本意上看，该条款规定的出卖人逾期办证期限应是双方在签订合同时明确出卖人负有办证义务、双方对于逾期办证的事实尚未确定的前提下，结合本案现有证据查明的事实，被告于2014年12月31日交付房屋，而被告系于2018年10月才通知原告代为办理产权证，故双方协商变更由被告代为办理房屋产权证之时已远超出上述司法解释条款规定的应办理房产证的期限，且无证据证实双方对于逾期办证的违约金重新予以明确，不能据此推定被告认可了逾期办证的事实，故双方在协商变更由被告代为办理产权证之后的办证期限不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定；根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原告未能举证证实其在委托被告代为办理产权证后积极将业主办理产权证所需资料提交给被告并向被告主张权利，被告对此亦不予认可，故应由原告承担举证不能的不利后果。综上，原告以《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项约定的被告办结《商品房现售备案证明》期限主张被告逾期办证，依据不足，本院不予支持。由于缺乏事实基础，原告据此主张的逾期办证违约金亦无依据，本院亦不予支持。 关于原告主张被告退还套内建筑面积差价款及房屋总面积差价款的问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”之规定，故面积差价款的处理应以原、被告双方的合同约定作为依据。双方签订的《商品房买卖合同》第六条对于面积确认及面积差异的处理予以明确约定，合同约定涉案房屋建筑面积共80.82平方米，其中，套内建筑面积61.91平方米，分摊的共有共用建筑面积18.91平方米，而涉案房屋的不动产权证载明记载涉案房屋的专有建筑面积为62.44平方米，分摊建筑面积为15.37平方米，房屋建筑面积为77.81平方米，故涉案房屋确存在实际面积与约定面积不符的问题。根据房屋不动产权证记载的房屋面积，涉案房屋的套内建筑面积差异比绝对值为（62.44平方米-61.91平方米）/61.91平方米=0.86%，根据上述合同约定，套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以上至3%以下（含3%）的，由双方按合同约定的房屋单价多退少补，被告依据该合同条款的约定按超出套内建筑面积差异比绝对值0.6%的部分，以合同约定的房屋单价每平方米9191.20元计收原告的套内面积差价款1471元，符合双方的合同约定，原告主张退还该款无依据，本院不予支持。至于原告主张的房屋总面积差价款，根据《商品房买卖合同》第六条的约定，双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，同时，共有共用建筑面积出现差异的，不得另行结算，根据上述合同约定，因房屋共有共用建筑面积出现差异而导致的房屋总面积与合同约定不符，不应以此作为买受人退款的理由，原告据此主张退还房屋总面积差价款，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第七十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告陆桂香的诉讼请求。 案件受理费700元，由原告陆桂香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 农慧兰 二〇一九年六月二十四日 法官助理 韦 娜 书 记 员 张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。