广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初11084号原告：深圳市懿德物业管理服务有限公司，法定代表人：颜招彬，总经理。委托诉讼代理人：袁吉松，广东前海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，广东前海律师事务所实习律师。被告：魏玮，女，原告深圳市懿德物业管理服务有限公司（以下简称懿德公司）与被告魏玮物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理，于2019年4月23日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁吉松、王晶到庭参加诉讼，被告魏玮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2014年9月1日至2017年12月31日期间拖欠的物业管理费192798元；二、判令被告向原告支付2014年9月1日至2017年12月31日期间拖欠的专项维修资金3213.20元；三、判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠的停车服务费2400元；四、判令被告向原告支付2014年9月11日至2017年12月31日期间滞纳金60457.15元；五、判令被告承担本案的诉讼费。以上一至四项合计人民币258868.35元。原告庭前变更诉讼请求为：一、判令被告向原告支付2014年9月11日至2018年5月18日期间滞纳金75014.56元，滞纳金暂计至2018年5月18日，此后产生的滞纳金按合同约定的万分之五/日计算至实际履行之日止；二、判令被告承担本案的诉讼费。原告明确诉讼请求：滞纳金为2014年8月至2017年2月的每月物业管理费、专项维修资金、停车位管理费共计为4900.28元，自2014年9月11日起以每月4900.28元为基数，以日万分之五的利率为标准计算至2018年12月31日止；2017年3月的物业管理费、专项维修资金、停车位管理费共计5700.28元，该部分的滞纳金自2017年4月11日起以5700.28元为基数，以日万分之五的利率为标准计算至2018年12月31日止；2017年4月至2018年12月31日的每月物业管理费、专项维修资金、停车位管理费共计5100.28元，该部分滞纳金自2017年5月11日起以5100.28元为基数，以日万分之五的利率为标准计算至2018年12月31日止。事实与理由：被告与开发商深圳市中核兴业实业有限公司签订的《深圳市商品房买卖合同》约定被告应于2014年9月1日前办理收楼手续并收楼（懿德轩某房）。并于收楼期限届满之日开始计收物业管理费及其他相关费用。此合同是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，深圳市中核兴业实业有限公司与原告懿德物业公司签订的《前期物业服务合同》对深圳市中核兴业实业有限公司、原告懿德物业公司及涉案小区全体业主均具有约束力，且被告与深圳市中核兴业实业有限公司之间的《深圳市商品房买卖合同》约定被告同意在业主大会聘任服务机构之前，由原告懿德物业公司提供物业服务，被告须接受并遵守深圳市中核兴业实业有限公司与原告懿德物业公司签订的《前期物业服务合同》，故原告及被告均应按照上述《前期物业服务合同》的约定善意全面地履行各自承担的义务。原告在签订《前期物业服务合同》后，已实际为懿德轩小区提供了物业管理服务。涉案房屋于深圳市中核兴业实业有限公司通知交付时亦已完成竣工验收备案，故根据物业合同约定和等价有偿原则，被告应向原告懿德物业公司交纳物业管理费等费用。开发商深圳市中核兴业实业有限公司经政府部门确认验收合格已完全具备房屋交付资格。被告未收楼的责任并不在开发商及原告，而是其以各种理由一直拖延收楼，自2014年9月1日至今已三年之久，可见未收楼责任是被告故意造成。原告作为物业服务管理者，对小区公共部分进行服务管理，交纳管理费系小区业主应有的义务，被告在原告提供物业服务期间拒不收楼拒交物业服务费的行为严重损害了原告的利益，亦对如期交纳物管费的小区业主不公平。根据《前期物业服务合同》的规定，计算得出被告在2014年9月1日至2017年12月31日之间共拖欠物业管理费192798元，专项维修基金3213.20元，2014年9月11日至2017年12月31日滞纳金60457.15元；2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠的停车服务费2400元；以上合计人民币258868.35元。业主正常交纳物业费是原告物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。在本案开庭审理前，被告所有的懿德轩某房已被深圳市福田区人民法院司法拍卖，现新业主已到原告处办理了收楼手续并缴纳了被告拖欠的物业管理费、专项维修资金、停车位管理费，但对被告拖欠的滞纳金，新业主拒绝缴纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，深圳市中核兴业实业有限公司与原告签订的《懿德轩前期物业服务合同》（2012年10月1日至2014年9月30日、2014年10月1日至2016年9月30日）对深圳市中核兴业实业有限公司、原告及涉案小区全体业主均具有约束力。该前期物业服务合同中第5.2条、第5.2.1.2条、第5.2.2条约定“物业管理费标准，E栋：每月每平方米建筑面积壹拾伍元人民币，乙方定期向业主收取服务费，逾期未交纳者，每日按欠费金额的万分之五收取滞纳金”，故被告应向原告支付拖欠的滞纳金。虽然新业主已代为支付了被告拖欠的相关物业管理费、专项维修资金、停车位管理费，但原告并未放弃对被告拖欠滞纳金的追偿权，故现向贵院提出变更诉讼请求。申请撤回第一项、第二项、第三项诉讼请求，变更后的诉讼请求是：一、判令被告向原告支付2014年9月11日至2018年5月18日期间滞纳金75014.56元，滞纳金暂计至2018年5月18日，此后产生的滞纳金按合同约定的万分之五／日计算至实际履行之日止；二、判令被告承担本案的诉讼费。本案中，被告恶意拖欠费用的行为严重违反了法律，侵害了原告的合法权益，同时被告的违法事实清楚，证据充分，请求法院依法审判，支持原告全部诉请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于懿德轩某房（以下简称涉案房产），建筑面积为321.33平方米，于2014年1月9日核准登记在被告魏玮名下。2013年12月17日，深圳市中核兴业实业有限公司（卖方）与被告魏玮（买方）签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》（深（南）房现买字（2013）第20603号），合同约定：坐落于懿德轩某房，房地产证号为40××44，用途为商务公寓，建筑面积321.33平方米，套内建筑面积237.59平方米；涉案房产所在的小区由深圳市中核兴业实业有限公司小区业主委员会于2012年10月1日以协议方式聘请具有3级资质的物业管理企业深圳市懿德物业管理服务有限公司对本项目进行物业管理服务，物业管理服务合同期限为2012年10月1日至2014年9月30日；物业管理费由买方按每月每平方米建筑面积15元交纳，本体维修基金由买方按政府规定的标准交纳；及其他内容。2012年10月，深圳市中核兴业实业有限公司（甲方，委托方）与深圳市懿德物业管理服务有限公司（乙方，受托方）签订《懿德轩前期物业服务合同》，约定：甲方将懿德轩项目及其配套设施的前期物业管理服务委托予乙方负责；甲乙双方均同意本合同的期限为：自2012年10月1日至2014年9月30日；本合同期满，如双方无异议，本合同自动顺延；物业服务费标准：E栋，15元/月/平方米；乙方定期向业主收取服务费，逾期未缴纳者，每日按欠费金额的万分之五收取滞纳金；及其他内容。2014年9月，深圳市中核兴业实业有限公司（甲方，委托方）与深圳市懿德物业管理服务有限公司（乙方，受托方）签订《懿德轩前期物业服务合同》，约定：甲方将懿德轩项目及其配套设施的前期物业管理服务委托予乙方负责；甲乙双方均同意本合同的期限为：自2014年10月1日至2016年9月30日；本合同期满，如双方无异议，本合同自动顺延；物业服务费标准：E栋，15元/月/平方米；乙方定期向业主收取服务费，逾期未缴纳者，每日按欠费金额的万分之五收取滞纳金；及其他内容。2016年9月，深圳市中核兴业实业有限公司（甲方，委托方）与深圳市懿德物业管理服务有限公司（乙方，受托方）签订《懿德轩前期物业服务合同》，约定：甲方将懿德轩项目及其配套设施的前期物业管理服务委托予乙方负责；甲乙双方均同意本合同的期限为：自2016年10月1日至2018年12月31日；本合同期满，如双方无异议，本合同自动顺延；物业服务费标准：E栋，15元/月/平方米；乙方定期向业主收取服务费，逾期未缴纳者，每日按欠费金额的万分之五收取滞纳金；及其他内容。懿德公司提交了中核公司出具的《懿德轩入伙通知书》及向被告邮寄该通知书的EMS快递单，入伙通知书载明中核公司通知被告于2014年8月1日办理入伙手续；按《深圳市房地产买卖合同》的约定，逾期未办理入伙收楼手续的，视为已接受房产；于2014年9月1日开始计收物业管理费及专项维修基金，其他相关费用从入伙之日起计算；及其他内容。该邮件于2014年7月26日寄出，2014年7月27日由被告魏玮本人签收。懿德公司提交了三份《催缴单》，日期为2016年7月31日：向被告催缴2014年9月1日至2016年7月31日期间的物业管理费、专项维修资金及2014年9月11日至2016年7月31日的滞纳金；日期为2016年12月31日：向被告催缴2014年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理费、专项维修资金及2014年9月11日至2016年12月31日的滞纳金；日期为2018年1月1日：向被告催缴2014年9月1日至2017年12月31日期间的物业管理费、专项维修资金、2014年9月11日至2017年12月31日的滞纳金及2017年1月1日至2017年12月31日的停车位管理费。懿德公司提交了落款日期2016年12月16日的《关于懿德轩车位管理费收费的通知》，通知内容：2017年1月1日起对别墅单元所获赠之私属车位收取200元/月的停车位管理费，将每月与管理费进行统一托收；及其他内容。2017年1月18日，懿德物业公司登报刊登公告，向包括被告魏玮在内的数名业主催收物业管理费和专项维修基金。2017年2月16日，懿德公司委托律师向被告魏玮邮寄律师函催缴物业管理费、专项维修基金及利息，邮件因收件人不在指定地址被退回；懿德公司另提交了一份管理费催缴函的邮寄单，管理费催缴函日期为2017年8月8日。另查，深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1351号中信银行股份有限公司深圳分行于魏玮金融借款合同纠纷一案，因魏玮没有履行生效法律文书确定的内容，中信银行向深圳市福田区人民法院申请强制执行。深圳市福田区人民法院依法拍卖涉案房产，并于2018年12月26日作出（2018）粤0304执恢257号民事裁定，裁定涉案房产归买受人戴建立所有。买受人戴建立于2019年1月2日支付了涉案房产欠缴的全部物业管理费、专项维修资金、停车位管理费。本院认为，深圳市中核兴业实业有限公司与深圳市懿德物业管理服务有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同。被告魏玮与深圳市中核兴业实业有限公司签署《深圳市房地产买卖合同》并于2014年1月9日办理房地产登记手续，被告魏玮自2014年1月至2018年12月（涉案房产被拍卖确认买受人为戴建立）期间系涉案房屋的合法所有权人。原告自2012年10月1日起为小区提供物业管理服务，至今仍为该小区提供物业管理服务。被告魏玮于2014年7月27日签收由深圳市中核兴业实业有限公司出具的《入伙通知书》，该通知书载明：于2014年8月1日办理入伙手续、于2014年9月1日开始计收物业管理费及专项维修基金。《物业管理条例》规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，被告魏玮签订的房地产买卖合同中亦约定，物业服务费由买方按15元/月/平方米交纳，本体维修基金由买方按政府规定的标准交纳。被告魏玮在作为涉案房产合法所有权人期间（2014年1月至2018年12月），应当按合同规定缴纳物业管理费及本体维修基金；懿德物业与深圳市中核兴业实业有限公司签订《前期物业合同约定》，懿德物业定期向业主收取服务费，逾期未缴纳者，每日按欠费金额的万分之五收取滞纳金。被告未提交证据证明其按时交纳涉案房产的物业管理费及本体维修基金，应当承担举证不能的不利法律后果，原告主张被告魏玮应付物业管理费、本体维修基金的逾期付款滞纳金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，故被告应以欠缴的每月缴物业管理费4819.95元（321.33平方米×15元/平方米/月）、专项维修资金80.33元（321.33平方米×0.25元/平方米/月），合计4900.28元为基数，按每月拖欠的数额的每日万分之五标准，自欠费当月11日起依次计至2018年12月31日止。关于原告停车位管理费逾期付款滞纳金的诉讼请求，原告未提交充分的证据证明被告名下有两个车位，且该项通知仅通过张贴形式予以公示，无合同依据，故对于原告要求被告支付停车位管理费滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告的抗辩权，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，判决如下：一、被告魏玮应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市懿德物业管理服务有限公司支付2014年9月1日至2018年12月31日期间物业服务费、专项维修基金的滞纳金（按每月欠付物业服务费、本体维修基金共计4900.28元的每日万分之五的标准，自当月11日起分别计算至2018年12月31日止）；二、驳回原告深圳市懿德物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1675.36元，由原告负担126.44元，被告负担1548.92元；原告多缴纳的3507.66元，由本院向原告清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王小燕人民陪审员  胡 鸣人民陪审员  刘秀红二〇一九年六月二十五日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。