福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0502民初3540号 原告：杨端屹，男，1991年9月4日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告：杨端立，男，1991年9月4日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：胡佳贤，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：黄云涛，男，1988年9月27日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：黄硕峰，男，1963年2月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上列二被告共同委托诉讼代理人：曾在中，福建议正律师事务所律师。 第三人：谢颖诗，女，1989年5月6日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑景泰，福建达业律师事务所律师。 原告杨端屹、杨端立与被告黄云涛、黄硕峰合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法适用简易程序进行了审理，黄硕峰在提交答辩状期间内对管辖权提出异议，本院于2018年10月26日作出（2018）闽0502民初3540号民事裁定书，裁定驳回黄硕峰对本案管辖权提出的异议。黄硕峰不服，提起上诉。2018年11月26日，泉州市中级人民法院作出（2018）闽05民辖终1300号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年12月14日裁定转为普通程序。后因黄硕峰、黄云涛申请，本院依法追加谢颖诗为本案第三人参加诉讼，并于2019年4月17日公开开庭对本案进行了审理。原告杨端屹、杨端立的共同委托诉讼代理人胡佳贤，被告黄云涛、黄硕峰的共同委托诉讼代理人曾在中，第三人谢颖诗的委托诉讼代理人郑景泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨端屹、杨端立向本院提出诉讼请求：1.判令黄云涛、黄硕峰向杨端屹、杨端立支付应分配租金241,644.6元，并自2018年8月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准向杨端屹、杨端立支付逾期付款利息，暂计利息为102,488元；2.由杨端屹、杨端立承担本案诉讼费用。事实与理由：杨端屹、杨端立与黄云涛及谢颖诗于2013年8月21日共同购置位于泉州市宝洲路福友综合楼一至四层房产，其中一楼店面15间共959.68平方米，二楼、三楼建筑面积3529.82平方米，四楼建筑面积为1572.97平方米。并由各方签订一份《福友楼房产合作经营协议书》，用于共同对外进行出租经营。2016年4月22日，杨端屹、杨端立与黄云涛作为出租方与福建花界酒店管理有限公司（以下简称花界酒店）签订一份《租赁合同》，将三人名下位于福友综合楼中的3A01、3A02、3A03、3A04、3A05、3A06、3A07、3B01、3B02、3B03、3B04、3B05等单元出租给了花界酒店，并约定租金统一由黄硕峰收取。其中3A04、3A05、3B03产权属杨端屹所有，3A06、3A07、3B04、3B05产权属杨端立所有。但2018年5月17日及2018年8月8日，黄硕峰在收到花界酒店支付的两期租金共计512,472元后，没有将其中应属于杨端屹、杨端立的241,644.6元支付给杨端屹、杨端立，该款项杨端屹、杨端立经多次催讨无果，故此无奈向贵院提起本案诉讼。黄硕峰作为花界酒店共同租金收入的收取主体，负有款项收取和分配的义务，却拒不向杨端屹、杨端立分配应属于杨端屹、杨端立的租金收入,应当与黄云涛承担共同的付款责任。 黄云涛、黄硕峰共同辩称，1.杨端屹、杨端立的诉求与事实与法律不符，依法应予以驳回。双方共同购置房产并签订一份《福友楼房产合作经营协议书》，用于共同对外进行出租经营，杨端屹、杨端立所诉的房产只是与黄云涛及谢颖诗合作经营的其中的一部分，且诉请的这一部分的房产没有经过三方的确认，所以其诉求不能确认。2.在其经营的过程中，三方拍卖所得房产前期均有改造，改造的费用花界酒店也应承担部分，这些款项除了谢颖诗收取的款项以外，黄云涛也支付了部分前期改造、缴纳物业水电费用，这些款项应由花界酒店一并承担，所有合作的房产中有部分的房产租金是由黄硕峰收取，有的是由杨端屹、杨端立收取，有的是由谢颖诗收取，之前的民间借贷纠纷一案所涉及的房产租金还是由杨端屹、杨端立在收取，本案的处理应对杨端屹、杨端立、黄云涛、谢颖诗所合作经营进行结算扣除所应支出费用后，按协议约定的方法来分配，不能按产权面积及协议约定的方法来分配。 谢颖诗陈述称，1.涉案产权是杨端屹、杨端立与黄云涛之间于2018年发生的，与谢颖诗无关；2.谢颖诗不是本案适格第三人。涉案房产确实存在改造的问题，是原被告委托谢颖诗的父亲谢泽伟改造，与谢颖诗无关，若有必要，建议法庭改第三人为谢泽伟，撤回现在的第三人；3.涉及到第三人改造的费用与本案没有必然的关系，应另案处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于杨端屹、杨端立提供的《福友楼房产合作经营协议书》、《租赁合同》、银行流水记录、房屋登记信息查询结果表，能提供原件以供核对，真实性可予以确认，而杨端屹、杨端立提供的《电子银行业务回单》、《押金收条》虽无原件以供核对，但该两份证据载明的内容及具体金额可与前述银行流水记录互相印证，真实性应予以确认，前述证据可证明杨端屹、杨端立与黄云涛将三人各自所有的房屋共同出租给花界酒店，并由黄硕峰收取了相应租金的事实，与本案具有关联性。黄云涛、黄硕峰辩称上述证据与本案不具有关联性，依据不足，本院不予采纳。对于黄云涛、黄硕峰提供的证据收据、收条、送货单，体现的均是发生在2014年间，且付款人除了黄云涛，还体现有杨端屹、杨端立、谢颖诗、林雅丽，故该组证据无法证明与本案诉争2016年4月22日签订的《租赁合同》所涉的租金具有关联性，故对该组证据，本院在本案中不予认定。对于黄云涛、黄硕峰提供的证据《合作各方房产分配情况表》系单方自行制作，未经相关权利人确认，对该份证据的真实性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月22日，杨端立、杨端屹、黄云涛作为出租方（甲方）与花界酒店作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：租赁标的位于泉州市丰泽区宝洲路中段福友大厦综合楼1T14号店面面积为64.06平方米及福友综合楼3A01、3A02、3A03、3A04、3A05、3A06、3A07、3B01、3B02、3B03、3B04、3B05面积为1764.91平方米，总建筑面积为1828.97平方米。上述租赁标的租给乙方作为酒店经营用途。租赁期限为15年，自免租期届满之次日起算。租赁期满前三个月，乙方如需继续租赁，应当与甲方协商另订租赁合同，同等条件下乙方有优先承租权。租赁场地的免租期为4个月；免租期内乙方无需承担租金，但应承担自用的水费、电费、通讯费、物业管理费等营业所产生的费用。一楼店面第一阶段租金为180元每平方，三楼整层第一阶段租金为40元每平方。租赁期内，第一年至第二年（第一阶段）的月租金为人民币捌万贰仟壹佰贰拾柒元，第三年至第四年（第二阶段）的月租金为第一阶段租金递增8%；第五年至第六年（第三阶段）的月租金为第二阶段租金递增8%…以此类推，直至合同期满。乙方应签订合同当日向甲方支付首期租金为人民币贰拾肆万陆仟叁佰捌拾壹元整，以后租金按每3个月为一期支付，具体支付时间为上期租期满的前15日内支付当期租金。甲方收取租金、保证金等款项的银行账户如下：开户名：黄硕峰，开户行：建设银行泉州分行，账号：62×××09。若甲方变更前述收款账户，应至少提前15日书面通知乙方，否则乙方仍向前述账户付款，甲方自行承担由此可能产生的损失。乙方应签订合同当日向甲方支付租赁保证金为人民币壹拾伍万元整，甲方应向乙方出具保证金收据。乙方未存在违约的情况下，甲方应在本合同期满或终止、解除之日起5日内向乙方返还前述租赁保证金（保证金不计息）。甲方暂定在签订合同当日向乙方交付租赁场地，若甲方未能按约如期交付的，起租日期、免租期和租赁期均相应顺延。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，花界酒店依约向黄硕峰名下的建设银行泉州分行账户转账支付了押金及租金。其中于2018年5月17日转账支付租金246,381元、2018年8月8日转账支付租金266,091元。 另查明，2013年8月21日，杨端屹、杨端立、黄云涛、谢颖诗共同拍卖购得址在泉州市区宝洲路福友综合楼一至四层房产，并各自分得具体方位的房产，涉案租赁标的中的1T14号店面及3A01、3A02、3A03、3B01、3B02是由黄云涛分得，3A06、3A07、3B04、3B05是由杨端立分得，3A04、3A05、3B03是由杨端屹分得。2013年8月份，黄云涛作为甲方、杨端屹作为乙方、杨端立作为丙方、谢颖诗作为丁方共同签订了一份《福友楼房产合作经营协议书》，约定：四方同意把各方所购得之房产作为一个整体合作经营，包括统一整体出租、出售；并按各方出资比例享受利益与承担风险。今后如各方分开经营，在三楼十四、十五号店面间隔的中间线位置以东至入户电梯口的公共面积部分，原则上同意由甲方砌墙隔断，由甲方无条件使用。如在整体经营、统一出租期间，被政府拆迁或整体统一出售，则二、三、四楼的所有公用面积四方共同受益。协议书还对其他事项进行了约定。杨端屹、杨端立均于2013年12月10日办理了前述房产的产权登记手续。其中3A04登记的产权面积为88.65平方米、3A05登记的产权面积为174.81平方米、3B03登记的产权面积为140.64平方米，登记的房屋所有权人均为杨端屹；3A06登记的产权面积为174.81平方米、3A07登记的产权面积为136.36平方米、3B04登记的产权面积为139.63平方米、3B05登记的产权面积为113.23平方米，登记的房屋所有权人均为杨端立。 本院认为，杨端屹、杨端立、黄云涛作为诉争租赁标的产权人，及《租赁合同》的出租方，共同指定黄硕峰名下的银行账户作为收取租金、保证金等款项的账户，黄硕峰作为受委托收取款项的受委托人，应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。故杨端屹、杨端立要求黄硕峰将收取的租金中属于杨端屹、杨端立份额的部分支付给其二人，具有事实和法律依据，依法应予以支持。根据《租赁合同》约定，三楼整层第一阶段的租金为40元每平方，第二阶段的月租金为第一阶段租金递增8%，杨端立名下的3A06、3A07、3B04、3B05的房产产权面积共计564.03平方米，杨端屹名下的3A04、3A05、3B03的房产产权面积共计404.1平方米，可分得的第一阶段每季度租金应为（564.03平方米+404.1平方米）×40元/平方米×3个月＝116,175.6元，第二阶段每季度租金应为（564.03平方米+404.1平方米）×40元/平方米×（1+8%）×3个月＝125,469.6元，两项共计241,645.2元。故杨端立、杨端屹要求黄硕峰支付代收的两季度租金共计241,644.6元，未超出根据《租赁合同》约定可取得的租金范围，依法应予以支持。双方未约定逾期付款违约金，也未对代收款项的付款期限进行约定，但黄硕峰经杨端屹、杨端立起诉催讨后无正当理由未及时支付代收租金给杨端屹、杨端立，确实给杨端屹、杨端立造成了一定的利息损失，故杨端立、杨端屹主张的逾期付款利息损失，可自起诉催讨之次日即2018年9月5日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。杨端立、杨端屹主张的逾期付款利息损失，超出本院上述核定范围的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄云涛与杨端屹、杨端立同样作为出租方与承租人签订了《租赁合同》，但涉案的租金并非黄云涛收取，杨端屹、杨端立主张黄云涛应对黄硕峰的上述应付租金款项及逾期付款利息承担共同付款责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄硕峰辩称应根据《福友楼房产合作经营协议书》的约定，对杨端屹、杨端立、黄云涛、谢诗颖所有合作经营进行结算后，按协议约定的方法来分配，但《福友楼房产合作经营协议书》仅是一份框架协议，主要是针对各方购买房产的公共部分的处理进行约定，对于具体的合作经营方式及收益分配并未作详细明确的约定。而实践中，各方当事人也是按照各自所购买的房产产权范围与相应的承租人签订《租赁合同》，《租赁合同》中关于租金的计算方式，也均是约定按照产权面积进行计算，故各《租赁合同》所涉及的租金收益是相对独立的，至于三方前期改造的费用并未约定由承租人承担，而关于前期改造费用及前期的物业费、水电费，涉及第三人利益，黄硕峰可另案提起诉讼。另根据涉案《租赁合同》约定，物业费也是由承租人承担的，黄硕峰也未能举证证明其在案涉《租赁合同》签订后，有代垫物业费的事实，故其辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第三百九十六条、第四百零四条、第四百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄硕峰应于本判决生效之日起十日内支付杨端屹、杨端立代收租金241,644.6元及该款自2018年9月5日起至实际付款之日止以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算的逾期付款利息损失； 二、驳回杨端屹、杨端立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,940元，由杨端屹、杨端立共同负担50元，由黄硕峰负担4,890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈 莉 人民陪审员  李明夏 人民陪审员  黄佳玲 二〇一九年六月十三日 书 记 员  林 秋 判决书引用的法律条文及执行申请提示 一、判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 …… 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -1-