辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽02民初1704号 原告（执行案外人）：吴刚，男，1957年1月15日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 原告（执行案外人）：高文娟，女，1958年8月23日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘涛、崔涛，均系辽宁三讼律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘梦媛，女，1988年7月7日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：荆友霖，北京大成（大连）律师事务所律师。 被告（被执行人）：大连安邦房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。统一社会信用代码91210200736404454R。 法定代表人：张仕祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于永亲，辽宁甘霖律师事务所律师。 原告吴刚、高文娟与被告刘梦媛、大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）执行异议之诉一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴刚、高文娟的共同委托诉讼代理人刘涛，被告刘梦媛的委托诉讼代理人荆友霖到庭参加诉讼。被告安邦公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 吴刚、高文娟向本院提出诉讼请求：一、停止对安邦阳光润城一期A56-1-20-3号房屋的执行，解除对该房屋的查封措施；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年大连安邦临港房地产开发有限公司（以下简称安邦临港公司）因公司资金紧张向原告吴刚（系原告高文娟配偶）借款，吴刚与安邦临港公司签订《借款协议》，约定吴刚出借给安邦临港公司2200万元用于房地产开发资金周转，二原告通过银行转账形式向安邦临港公司先后支付了借款2200万元。之后安邦临港公司经营困难，二原告曾多次向安邦临港公司主张返还借款，但安邦临港公司无力向二原告还款。2013年安邦临港公司提出以房屋向二原告偿还所欠欠款，经与二原告协商并经二原告同意，安邦临港公司委托被告安邦公司以安邦公司开发的房屋进行抵偿，抵付安邦临港公司所欠二原告的借款。安邦公司遂于2013年9月3日将案涉房屋出售给二原告，以之前安邦临港的借款冲抵购房款。安邦公司与二原告签订了商品房买卖合同，并向二原告开具了收款收据。二原告随后也实际占有了该房屋，但由于安邦公司销售手续不全，不具备办理产权过户登记的条件，故一直没有办理合法有效的产权登记。2016年12月23日，因被告刘梦媛与大连万腾建设工程有限公司、大连东置苑房地产开发有限公司、大连安邦房地产开发有限公司、大连汇鑫项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民初204号民事判决。上述判决发生法律效力后，因安邦公司未履行义务，刘梦媛向大连市中级人民法院申请执行。在执行过程中，大连市中级人民法院作出（2017）辽02执第496号民事裁定书，查封了案涉房屋。2018年11月，二原告对执行标的提出书面异议。大连市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）辽02执异1045号执行异议裁定，驳回二原告的异议。二原告认为自己是案涉房屋的合法占有人，二原告在法院采取查封措施之前，就已签订房屋买卖合同，并且占有房产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封措施。 被告刘梦媛辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告的诉讼请求不符合法律规定，不能阻却被告刘梦媛对案涉房产的查封。第一，以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。第二，即使参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告也不能阻断执行。其一，案涉房屋所有权人是被告安邦公司。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，案涉房屋的物权并未发生变动，原告对案涉房屋不享有所有权。其二，原告对案涉房屋也不享有物权期待权。首先，原告与安邦公司不存在真实的《商品房买卖合同》，物权期待权是依据买卖合同产生。而本案原告与安邦公司不存在真实的商品房买卖合同关系。其三，案涉房产至今抵押给浦发银行大连分行，故依据《物权法》第191条的规定，未经抵押权人的同意，转让抵押物的房屋买卖合同应属无效合同，原告也就不存在签订《商品房买卖合同》是否早于查封之前的问题。其四，无据证明原告在查封前即2017年7月12日前占有不动产，亦不能产生对外公示物权的效力。对于住宅最能客观反映占有的即是水电费、供暖费，而案涉房屋在查封前均未产生上述费用。2、被告刘梦媛的查封系轮候查封，原告不应对被告的查封行为提起执行异议。综上所述，案涉房产登记在开发商被告安邦公司名下，原告未签订真实的《商品房买卖合同》、领取发票，也因抵债关系而不存在买卖合同关系，即使客观存在也因抵押权存在而无效；同时原告也未占用、使用，其对未办理过户存在过错。故原告的诉讼请求不符合法律法规的规定，请求法院予以驳回。 被告安邦公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实：另案原告刘梦媛与被告大连万腾建设工程有限公司、大连东置苑房地产开发有限公司、安邦公司、大连汇鑫项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月23日作出（2016）辽02民初204号民事判决：一、解除《房屋转让协议》；二、被告大连万腾建设工程有限公司于判决生效之日起10日内退还原告刘梦媛房屋转让款人民币2000万元，并从2014年9月19日起至款项全部付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息；三、被告大连万腾建设工程有限公司于判决生效之日起10日内支付原告刘梦媛违约金，以2000万元为基数，自2014年9月19日起至全部付清之日止，按日万分之六计算；四、被告大连东置苑房地产开发有限公司、被告安邦公司、被告大连汇鑫项目管理有限公司对第二项、第三项承担连带给付责任；五、被告安邦公司赔偿原告刘梦媛损失34万元；六、被告大连万腾建设工程有限公司、被告大连东置苑房地产开发有限公司、被告大连汇鑫项目管理有限公司对第五项承担连带给付责任等。上述判决发生法律效力后，因被告未履行义务，原告向本院申请执行。在该案执行过程中，本院作出裁定，于2017年7月12日查封了案涉房屋，并对该房屋启动了评估程序。 另查，安邦临港公司（甲方、借款方）与吴刚（乙方、出借方）于2012年5月3日签订《借款协议》，约定：甲方向乙方借款2200万元人民币，用于房地产开发流动资金周转。安邦临港公司（甲方、借款方）与吴刚（乙方、出借方）于2013年7月2日签订《还款协议》，约定：鉴于甲方现金流比较紧张，经与乙方协商，同意用安邦公司开发的房屋向乙方抵偿2012年5月5日（原文如此）向乙方借的2200万元及利息。吴刚与高文娟系夫妻关系。2013年9月3日，高文娟与安邦公司签订《商品房买卖合同》，约定高文娟购买阳光润城一期第56幢1单元20层3号房屋，建筑面积97.7平方米，总金额869,530元。安邦公司于同日向高文娟出具足额缴纳上述房款的《专用收款收据》，并注明抵债房。二原告提交由高文娟及安邦公司签章的《钥匙收条》，拟证明二原告于2013年9月3日开始占有案涉房屋，但该收条上载明房号为安邦阳光润城169A16层3号，并非案涉房屋。二原告亦未能提交其缴纳案涉房屋水、电、暖费用等相关凭证。 本院认为，本案的争议焦点为二原告吴刚、高文娟对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。从二原告起诉理由及所提交证据来看，二原告主张基于其与安邦临港公司的抵债关系，其与安邦临港公司的关联公司安邦公司签订《商品房买卖合同》，购房款以出借给安邦临港公司的款项抵顶，并主张其在查封前既已实际占有房屋。本院认为，案涉房屋现登记在安邦公司名下，安邦公司未在安邦临港公司与吴刚签订的《还款协议》上签章，且未到庭对二原告主张予以认可，仅凭安邦公司签订的《商品房买卖合同》及向高文娟出具的载有“抵债房”字样的收款收据，无法证明案涉购房款就是以吴刚出借给安邦临港公司的款项进行抵顶。另外，二原告为证明其于法院查封前既已实际占有案涉房屋，提交了由高文娟及安邦公司签章的《钥匙收条》，但该收条上显示的房屋并非案涉房屋，二原告亦未能提交其缴纳案涉房屋水、电、暖费用等相关凭证，故亦无法认定二原告已于法院查封之前既实际占有案涉房屋。综上，二原告主张不能成立，其诉讼请求不应予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告吴刚、高文娟的诉讼请求。 案件受理费12,496元（二原告已预付），由原告吴刚、高文娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 王 亮 审判员 孙利颖 审判员 季 烨 二〇一九年六月十一日 书记员 宋 敏 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。