山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0791民初1412号 原告：岳军，男，1969年12月22日生，汉族。 委托诉讼代理人：王伟，山东潍州律师事务所律师。 被告：衣永清，男，1982年12月17日生，汉族。 委托诉讼代理人：王振勇，山东致允律师事务所律师。 第三人：潍坊明珠房地产经纪有限公司东方路分公司，住所地：潍坊高新区福寿东街与东方路交叉口A户。 负责人：张振山，经理。 委托诉讼代理人：李晓霞，女，该公司职工。 第三人：日照银行股份有限公司潍坊分行，住所地：潍坊高新区胜利东街2716号，统一社会信用代码：91370700082955328K。 负责人：王志刚，行长。 原告岳军与被告衣永清、第三人潍坊明珠房地产经纪有限公司东方路分公司（以下简称“明珠房产公司”）、日照银行股份有限公司潍坊分行（以下简称“日照银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王伟、被告衣永清及其委托诉讼代理人王振勇，第三人明珠房产公司的委托诉讼代理人李晓霞到庭参加了诉讼，第三人日照银行经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，并向原告支付违约金；2、原告在欠房款38.5万元范围内代被告衣永清偿还日照银行的贷款本息及违约金等（具体以银行出具数额为准）；若所涉费用超过购房款总额，判令被告向银行支付或原告代为支付后由被告返还原告；3、涉案房屋银行贷款结清后，日照银行解除房屋抵押登记；4、银行解押后，被告立即配合将涉案房屋过户至原告名下；5、诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原、被告在第三人中介服务下，于2017年3月8日签订《房屋买卖三方合同》，约定原告以58.5万的价格购买被告位于潍坊××新区××楼××房屋××（××地下室）。合同对履行时间、双方权利义务、违约责任等事项均做了明确约定。合同签订并生效后，原告按约定支付了购房定金、购房款等共计20万元，并交纳了中介服务费。被告向原告交付了房屋，办理了物业交接手续，原告已实际占有使用该房屋。但之后被告不再履行其他合同义务，不与原告办理产权过户手续。被告严重违约，损害原告利益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告辩称，因购房合同已经被告邮寄通知解除，原告向日照银行主张的权利没有事实和法律依据。原告所述已办理物业交接实际占有房屋与事实不符，现状是物业未交接，房屋水电气均未开通，根本无法居住生活。并非是被告不履行过户义务，被告已于2018年8月4日向原告邮寄解除合同通知，房屋买卖合同已解除，无法履行，也不需履行。 第三人明珠房产公司述称，2017年3月8日，原、被告在其公司签订了房屋买卖合同，之后进行了物业交接。被告衣永清说房产证没下来，所以一直没有办理过户。 第三人日照银行书面述称，2016年6月13日，衣永清与其及潍坊市住房公积金管理中心市直管理部、山东高创建设投资集团有限公司共同签订了《潍坊市个人住房公积金贷款借款担保合同》，根据合同约定，日照银行于2016年7月22日向衣永清发放公积金贷款32.5万元，用于购买涉案房屋。截止到2019年5月13日，本金余额295208.26元，衣永清均按照借款合同的约定正常还款。原则上，希望正常履行借款合同，若法院判决房屋买卖合同履行，请求法院一并判决被告衣永清将涉案房屋在日照银行办理的个人住房公积金贷款本金及利息结清。 当事人围绕其诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了庭审质证：原告提供以下证据： 1、房屋买卖三方合同一份，定金、首付款收据、中介费交款收据，证明原告已经履行了付款义务； 2、涉案房屋钥匙及小区出入门禁卡，证明被告将涉案房屋交付给了原告。提供被告交纳物业费的单据，证明物业已经交割，提供原告交纳物业费单据，证明原告已经实际占有使用房屋。 3、被告解除合同通知，证明被告已经明确表示不再履行涉案合同。 4、法院查封裁定，证明涉案房屋产权清晰，能够办理过户手续，客观上能继续履行合同。 被告质证后对证据1无异议，证据2，对钥匙及进出入门禁卡是我方交付给原告的，予以认可。但物业费单据中水费、燃气费均未体现，所代收的电费也是200元的整数，证明原告在该房屋内根本无法正常生活居住。证据3无异议，但是对其证明内容有异议，该解除通知的实际意义是通知原告因其违约我方单方解除该房屋买卖合同。证据4的真实性认可。 第三人质证后对原告提供的证据没有异议。 被告提供以下证据： 1、城投物业潍柴佳苑尾号为0173物业费收据一张，证明自2017年6月1日至2018年11月30日11号楼1单元901户业主登记仍然为被告。涉案房屋未办理完毕物业交接。 2、国内挂号信函收据一份，被告寄出该挂号信的视频两份，证明被告已经于2018年8月4日将解除合同通知寄给原告，通知其解除合同。 3、合同解除通知一份，证明被告以原告拒不支付剩余款项为由通知原告解除房屋买卖合同。 原告质证后，对证据1，原告已提交到法庭，虽然业主是被告，但是款项是原告交纳的，同时原告所称的物业交接是实际交接，因为房产手续没有过户，物业部门所登记的业主一直是被告。对证据2、3的真实性没有异议，但是解除通知的内容说原告违约是不成立的。原告一直在催促被告办理手续，是因为被告的原因不能办理，导致原告也无法向其付款，现在被告以此为理由单方解除合同，是不成立的。原告随时可以向被告付款，不论是现金还是贷款。被告向原告送达解除合同的时间是2018年8月4日，在此之前原告已经向法院提出起诉。 第三人质证后没有异议。物业交接的时候，不确定是否是三方在场，但是交接的事实是百分之百确定的，不然也不会把钥匙给原告。 第三人日照银行提供下列证据： 1、贷款借款担保合同，证明衣永清办理个人住房公积金贷款32.5万元，用于购买涉案房屋； 2、借款凭证，证明银行已依约发放了借款； 3、借款账户查询单，证明截止到2019年5月13日，衣永清的贷款本金余额为295208.26元。 原、被告质证后均无异议。 第三人明珠房产公司提交微信记录一宗，证明2018年3月、4月、5月、6、7月都询问被告是否已办理房产证，被告均未表示已拿到房产证。 原告质证后无异议。被告质证后认可是他的聊天记录，但表示微信截图是部分截图，有断章取义的嫌疑，综合来看，被告经常出差，并一直与中介沟通，并不是拖延时间。 原被告、第三人所举证据，对对方无异议的证据，与案件有关联，本院予以确定。 根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院经审理查明以下事实：2017年3月8日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人明珠房产公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定，乙方购买甲方位于潍坊××新区××楼××房屋××（××地下室），价款为58.5万元，付款方式为银行贷款，签订合同当日先支付8万元作为定金，乙方另行支付12万元，连同定金一并作为首付款，剩余房款38.5万元采用银行贷款方式，贷款、过户所产生的所有费用（包含营业税、个人所得税）由乙方承担。甲方于收到首付全款20万元当日内腾出该房屋，并由丙方协助双方办理房屋的物业交割手续。甲乙双方同意在收到丙方通知后7个工作日内，持本合同和相关证件共同到房地产交易部门办理权属转移过户手续。甲方未按合同约定的期限将上述房屋交付（包括房屋交付及房屋权属转移）给乙方，甲乙双方同意，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。合同签订当日，乙方打入丙方支付甲方的定金8万元，甲方将购房合同原件及付款收据原件给了丙方当日，丙方将8万元给甲方。等等。 合同签订后，被告分别于2017年3月9日、2017年3月12日出具收到条，收到岳军8万元、12万元。被告衣永清交付了房屋钥匙、门禁卡。2018年7月24日，原告向物业交纳了涉案房屋自2017年6月1日至2018年11月30日止的物业费、生活垃圾处理费。2017年9月25日，涉案房屋办理了房产证。被告自认其于2018年5月从售楼处领取了房产证，拿到房产证后未通知中介。为此，原告提起诉讼。起诉后，被告向原告寄出解除合同通知。 另查明，被告衣永清在购买涉案房屋时在第三人日照银行办理了按揭贷款，并用涉案房屋做抵押，办理了抵押登记。截止到2019年5月13日，衣永清的贷款本金余额为295208.26元。 审理中，原告主张违约金计算方式：从被告办理完涉案房屋产权手续开始，以已付款20万元为基数，按每日千分之五计算至实际过户之日止。 本院认为，原告与被告及第三人签订房屋买卖合同系三方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应全面履行合同。合同签订后，被告收取了定金及首付款共计20万元，也将房屋钥匙、门禁卡交付给了原告，原告交纳了物业费，该事实即为被告已将房屋交付给了原告。被告辩称原告未实际占有该房屋，与事实不符。合同约定，剩余的房款采用银行按揭贷款方式支付，原、被告双方在收到中介公司通知后7个工作日内到房地产交易部门办理权属转移过户手续。鉴于签订合同时涉案房屋尚未办理房产证，被告就负有积极办理房产证并就取得房产证的事实及时通知中介公司，但通过现有证据证实，被告在中介公司催问时故意隐瞒取得房产证的事实，导致原告无法去银行办理按揭贷款手续，被告的行为构成违约，故原告要求支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金数额，因日千分之五过高，应当予以调整，考虑到房屋已实际交付，故违约金可按银行贷款利率，以20万元为基数，自2018年6月8日起计算至实际过户之日止。鉴于涉案房屋尚有银行贷款未还清，原告自愿行使涤除权，消灭涉案房屋的抵押权，符合物权法第一百九十一条之规定，第三人日照银行也同意在偿还贷款本息后，解除对房屋的抵押权。解除抵押权后，涉案房屋的过户不存在履行障碍，原告要求继续履行合同，理由正当，本院予以支持。本案的履行顺序应为：原告在欠被告房款数额内代被告向第三人偿还贷款，贷款清偿后，第三人及被告配合原告解除对涉案房屋设置的抵押登记，抵押权涤除后，被告配合原告办理房屋的过户手续，同时，原告代被告偿还银行贷款后，剩余的房款应当支付给被告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告衣永清继续履行与原告岳军签订的《房屋买卖三方合同》； 二、原告岳军在欠房款385000元范围内于本判决生效后十日内代被告衣永清偿还其在第三人日照银行股份有限公司潍坊分行的贷款本息，具体以银行出具的数额为准； 三、在被告衣永清贷款清偿后三十日内，第三人日照银行股份有限公司潍坊分行配合解除对涉案房屋的抵押登记（或预告登记）； 四、在解除抵押登记（或预告登记）后二十日内，被告衣永清配合将潍坊高新区惠贤路370号潍柴佳苑11号楼1－901号房屋一套（含地下室）过户至原告岳军名下； 五、如偿还银行贷款后房款仍有剩余，在被告衣永清配合原告办理完过户手续后十日内，原告岳军将剩余房款支付给被告； 六、被告衣永清于本判决生效后十日支付原告岳军违约金，以20万元为基数，自2018年6月8日起按银行贷款利率计算至实际过户之日止； 七、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9650元，财产保全费3445元，均由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  孙希佳 人民陪审员  刘洪祥 人民陪审员  范肇伟 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  吴秋平