济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初7920号原告：山东三泽置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴立春，董事长。委托诉讼代理人：路云平，山东千越律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄欠峰，山东千越律师事务所律师。被告：山东思诺德融文化传媒有限公司，住所地济南市。法定代表人：龚汉桥，执行董事兼总经理。原告山东三泽置业有限公司（以下简称三泽置业公司）与被告山东思诺德融文化传媒有限公司（以下简称思诺德融公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三泽置业公司的委托诉讼代理人庄欠峰到庭参加了诉讼。被告思诺德融公司经本院合法传唤，无正当理由为到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告三泽置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告思诺德融公司支付原告三泽置业公司房屋租金70598元，水电、物业费等其他费用61799.3元；2、请求判令被告思诺德融公司支付原告三泽置业公司自起诉日至实际付款日期间的滞纳金，按日千分之一计算；3、请求判令解除原告三泽置业公司与被告思诺德融公司于2010年4月1日签订的房屋租赁合同，被告思诺德融公司退还涉案房屋；4、判令诉讼费用由被告思诺德融公司承担。事实与理由：2010年4月1日，原告三泽置业公司与济南德融投资咨询有限公司（现更名为山东思诺德融文化传媒有限公司）签订《房屋租赁合同》。该合同明确约定了租赁期限、租金金额、租金支付日期及合同解除条件等。2018年3月15日，因被告思诺德融公司未支付到期租金，原告三泽置业公司向其发出《解除合同通知》，要求解除租赁合同并支付拖欠租金和费用。2018年5月25日，被告思诺德融公司搬离租赁场所。直至起诉之日，被告思诺德融公司仍未支付欠款。为维护合法权益，原告三泽置业公司特提起诉讼，望判如所请。被告思诺德融公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月1日，原告三泽置业公司(甲方)与济南德融投资咨询有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于历下区山大路*********室房屋出租给乙方用于办公，面积为723.45㎡，租期10年，自2010年4月1日至2020年3月31日，2010年4月1日至2010年5月31日为装修期，免收租金，租金从2010年6月1日起计算。合同第三条第一款约定：“租金为人民币343277元/年，租金自第二年起在原年租金的基础上逐年递增4%，本合同租金总额为人民币4064203元整。”第三条第二款约定：“租金的支付时间和金额为：租金每半年支付一次，首次付款应在签订合同时支付，之后乙方应在距上次计费周期期满15日以前支付下一计费周期应交纳的租金，每次租金支付时间及金额如下表：2010年3月15日支付114426元，9月15日支付171638元；2011年3月15日支付178504元，9月15日支付178504元；2012年3月15日支付185644元，9月15日支付185644元；2013年3月15日支付193070元，9月15日支付193069元；2014年3月15日支付200793元，9月15日支付200792元；2015年3月15日支付208824元，9月15日支付208824元；2016年3月15日支付217177元，9月15日支付217177元；2017年3月15日支付225865元，9月15日支付225864元；2018年3月15日支付234899元，9月15日支付234899元；2019年3月15日支付244295元，9月15日支付244295元。”合同第七条第二款约定：“乙方的违约责任：1、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.1%支付甲方滞纳金。……3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按应付租金的0.1%支付滞纳金。……”合同第八条第二款约定：“如遇下列情形之一，甲方有权解除合同：（1）乙方迟延支付租金或物业管理费或水电费等20日以上的；（2）乙方拖欠其他费用达10000元以上的。……”该合同签订后，原告三泽置业公司依约向济南德融投资咨询有限公司交付了涉案房屋。2010年10月14日，济南德融投资咨询有限公司名称变更为济南思诺德融投资咨询有限公司；2015年12月11日，济南思诺德融投资咨询有限公司名称变更为山东思诺德融文化传媒有限公司。原告三泽置业公司称2018年4月1日前的租金，被告思诺德融公司已支付，自2018年4月1日起未付租金。此外，原告三泽置业公司认可被告思诺德融公司于2018年5月25日从涉案房屋搬离。原告三泽置业公司主张其于2018年5月2日向被告思诺德融公司邮寄了《解除房屋租赁合同通知》，并向本院提交快递查询单一份，但该查询单未体现收件人名称、收件人地址及邮件内容。原告三泽置业公司为证实被告思诺德融公司欠付的租赁期间的物业费、水电费等费用，向本院提交涉案房屋的物业服务企业山东天业物业管理有限公司出具的《欠费催款函》一份、山东增值税普通发票13张，其中《欠费催款函》记载：“山东三泽置业公司有限公司*******）、山东思诺德融文化传媒有限公司（************使用人）：根据《前期物业管理服务协议》，贵方应于2018年5月15日前支付我公司以下费用：2018.1.27-5.2电费4497.90元、水费416.50元；2018年3月-5月物业费7596.30元，后排8、9、10号平房2018.3.16-6.15租金7533元，后排11号平房2018.3.1-5.31租金3618元；2017年采暖费28793.3元；2018年制冷费20495.30元，以上费用共计72950.30元。……”原告三泽置业公司称上述催款函中的后排8、9、10号平房、后排11号平房并非被告思诺德融公司的承租范围。山东增值税普通发票显示原告三泽置业公司向山东天业物业管理有限公司缴纳的费用如下：2018年1月27日-3月1日的水费57.8元、2018年3月2日-11月1日的水费107.30元、2018年1月27日-3月1日的电费1251.50元、2018年3月2日-11月1日的电费2476.70元、2018年3月的物业费2532.10元、2018年4月-12月的物业费22788.70元、2018年5月15日-9月14日的折扣制冷费3074.30元、2017年11月15日-2018年3月14日的采暖费28793.30元、2018年11月15日-2019年3月14日的采暖费4319元。本院认为，被告思诺德融公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。原告三泽置业公司与被告思诺德融公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原告三泽置业公司主张其于2018年5月2日向被告思诺德融公司邮寄了解除房屋租赁合同通知，但其提交的快递查询单未体现收件人名称、收件人地址及邮件内容，故原告三泽置业公司提交的证据不足以证实其发送的解除合同通知书已送达给了被告思诺德融公司，故并不能产生合同解除的效力。因原告三泽置业公司认可被告思诺德融公司已于2018年5月25日从涉案房屋搬离，故本院认定原告三泽置业公司与被告思诺德融公司签订的《房屋租赁合同》于2018年5月25日解除，被告思诺德融公司应支付2018年4月1日至2018年5月25日期间的租金69014元（225864元÷180天×55天）。关于原告三泽置业公司主张的被告思诺德融公司欠付的水电费、物业费、制冷费、采暖费数额，虽然山东天业物业管理有限公司出具的《欠费催款函》中载明了欠费数额，但该证据并不能证明欠付的费用已由原告三泽置业公司实际缴纳，故原告三泽置业公司有权要求被告思诺德融公司支付的费用应以原告三泽置业公司实际替被告思诺德融公司缴纳的费用为准。根据原告三泽置业公司提交的山东增值税普通发票的记载，原告三泽置业公司缴纳了2018年1月27日至2017年3月1日期间的水费57.8元，该期间属于被告思诺德融公司的承租期间，故该费用被告思诺德融公司应当支付；原告三泽置业公司支付的2018年3月2日至2018年11月1日期间的水费107.3元，按照平均天数计算，2018年3月2日至2018年5月25日期间的水费应为37.2元（107.3÷245×85），该费用被告思诺德融公司应当支付。同理，被告思诺德融公司应向原告三泽置业公司支付的2018年1月27日至2018年5月25日期间的电费应为2110.8元（1251.5+2476.7÷245×85）；被告思诺德融公司应向原告三泽置业公司支付的2018年3月1日至2018年5月25日期间的物业费应为7089.84元（2532.1+22788.7÷275×55）。此外，被告思诺德融公司应向原告三泽置业公司支付的2017年11月15日至2018年3月14日期间的采暖费为28793.3元。原告三泽置业公司主张的制冷费及2018年11月15日至2019年3月14日期间的采暖费并非被告思诺德融公司的承租期间，故该部分费用不应由被告思诺德融公司承担。综上，被告思诺德融公司应向原告三泽置业公司支付的水费、电费、物业费、采暖费共计38088.94元。根据《房屋租赁合同》第三条第二款的约定，被告思诺德融公司应于2017年9月15日前支付2017年12月1日至2018年5月30日期间的租金，故被告思诺德融公司未依约支付租金的行为构成违约，其应按合同约定承担违约责任。虽然双方在合同第七条中约定，被告思诺德融公司逾期支付租金，每逾期一日，应按租金的0.1%支付违约金，但本院认为违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，原告三泽置业公司未提供证据证明其因被告思诺德融公司的逾期付款行为所造成的实际损失，故本院认为原告三泽置业公司的损失应为利息损失，合同约定的每日0.1%的违约金过分高于原告三泽置业公司的实际损失，本院酌定将违约金调整为以未付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年9月16日起计算至实际支付之日止。因《房屋租赁合同》中未对水电费、物业费、采暖费的支付时间做出明确约定，故上述费用的逾期付款违约金应自原告三泽置业公司起诉之日起，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告山东三泽置业有限公司与被告山东思诺德融文化传媒有限公司于2010年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月25日解除；二、被告山东思诺德融文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东三泽置业有限公司支付2018年4月1日至2018年5月25日期间的房屋租金69014元；三、被告山东思诺德融文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东三泽置业有限公司支付拖欠的物业费、水电费、采暖费共计38088.94元；四、被告山东思诺德融文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东三泽置业有限公司支付违约金（以69014元为基数，自2017年9月16日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；五、被告山东思诺德融文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东三泽置业有限公司支付违约金（以38088.94元为基数，自2018年9月14日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）六、驳回原告山东三泽置业公司有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2950元，公告费900元，由原告山东三泽置业公司有限公司负担50元，由被告山东思诺德融文化传媒有限公司负担3800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  咸维玲人民陪审员  胡丽颖二〇一九年六月十二日书 记 员  朱秀雪