广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初31563号原告（反诉被告）：邱伟，男，汉族，1977年4月17日出生，住址广东省南雄市。委托诉讼代理人：李路路，广东俭德律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹觉晟，男，汉族，1989年4月18日出生，住址湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：叶文达，万商天勤（深圳）律师事务所律师。第三人：深圳市永华电子系统股份有限公司，住所深圳市福田区沙咀工业区厂房120栋第二层，统一社会信用代码91440300618810451H。法定代表人：张龙元。委托诉讼代理人：程建锋，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢艳玲，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告邱伟诉被告邹觉晟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法追加深圳市永华电子系统股份有限公司作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，于2018年11月29日、2019年5月31日公开开庭进行了审理，原告邱伟及其委托诉讼代理人李路路，被告邹觉晟及其委托诉讼代理人叶文达，第三人的委托诉讼代理人程建锋均到庭参加两次庭审，第三人的委托代理人邢艳玲到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2017年4月6日签订租赁合同，约定原告将位于深圳市福田区金地工业区120栋第二层(201、202、211、212)单元房产出租给被告，租期为三年，月租金为人民币15125元，保证金为30250元。合同第五条约定如遇政府规划或行政行为而造成物业拆迁、改造等，被告应在接到原告书面通知后30天内无条件搬离该物业，合同自动终止，双方互不承担责任。合同同时约定如被告出现拖欠租金30天或以上的或拖欠各项应交款项达5000元的，被告应当承担以下违约责任：1、补足所欠的费用和滞纳金；2、补足免租期间租金；3、乙方履约合同的租赁保证金不予退还；4、乙方按解除合同当月租金水平的2倍金额赔偿甲方的损失。2018年1月18日，深圳市规划和国土资源委员会发布市规划国土委关于《福田区沙头街道金地工业区城市更新单元规划》（下称《更新单元规划》）审批情况的通知，同意《更新单元规划》中的对涉案房产所在区域的更新拆迁方案。2018年3月6日第三人即涉案物业业主深圳市永华电子系统股份有限公司书面通知原告因金地工业区拆迁事项已全面启动，要求原告90天内无条件搬离该物业。原告接到第三人通知后即与被告沟通，并在2018年4月24日书面通知被告于2018年5月31日前搬离涉案房产。但被告接到原告通知后直至今日不但不着手搬离并且拒绝支付5月份房租及水电管理费，更恶劣的是被告竟于2018年6月5日带人冲进原告办公室将原告打伤，被告也因此被行政拘留10日。综上，被告的种种行为已严重违反双方所签租赁合同，应向原告承担相应违约责任并立即搬离涉案物业，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即搬离深圳市福田区沙嘴路金地工业区120栋2层201、202、211、212房屋；2、被告向原告支付2018年5月租金15125元、滞纳金2344元、电费5448.07元、管理费900元、公摊费136元，合计23953元；3、被告赔偿原告损失30250元（按照解除合同当月租金水平2倍计算）以及向原告支付免租期租金10083元，合计40333元；4、原告不予退还被告的租赁保证金；5、被告支付本案诉讼费。被告口头答辩称，答辩意见与反诉状一致。被告反诉称，就被告与原告房屋租赁合同纠纷一案，被告认为，原告的诉求和所主张的事实均属颠倒因果和是非，特此提出反诉。就涉案房屋的租赁合同，原告于2018年4月24日向被告提出解除合同是基于其所称的拆迁原因，那么，根据双方《房屋租赁合同书》第五条第1款第(3)项约定，双方互不承担违约责任，被告所交的租赁保证金和押金，均应予以退还。为使用房屋，被告共投入装饰装修费用473406元，2017年11月15日完工，2018年4月24日被告被通知解除合同，按《房屋租赁合同书》约定租赁期限于2020年4月30日届满计算分摊，尚有385143.86元的残值。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”在租赁关系中，依赖于房屋使用利益的承租人本身就处于相对弱势地位，而且，具体到本案中，原告本身是具有丰富的房地产投资运营经验的商人（民间俗称“二房东”），其与房屋业主第三人有涉案房屋所在楼层的整层物业租赁关系，靠转租营利，其知道或者应当知道该物业的城市更新改造预期和进度，在确定租赁期限、与第三人分享因拆迁获得的奖励、补偿利益等各方面都比被告更具有优势，故应当多分担损失，方符合公平原则。另，在办理就涉案房屋的租赁和装修事宜过程中，原告曾以解决消防手续为名，向被告索取了2万元“茶水费”，本身即没有任何法律依据，应当退还被告。被告特此提起反诉，请示判令：1、原告向被告退还租赁保证金30250元，水电费押金3000元；2、原告承担被告装饰装修残值损失的70%即269600.71元；3．原告退还向被告索取的额外费用2万元；4、原告承担律师费2万元；5、原告承担本案本诉反诉的全部诉讼费用。原告答辩称，第一，关于被告所说的租赁保证金，本案案发的原因是因为被告违约在先，即被告不按期支付房租和水电费拖欠的金额达到了23953元，时间也远远超过了30天，并且同时没有按照合同的约定在遇到政府拆迁时搬离房屋，所以被告其实是存在几处的违约，而且已经构成了严重违约，达到了解除合同的条件，而合同关于违约责任的约定也是双方的真实意思表示，是双方自愿约定的，应当对双方具有法律约束力，违约责任约定是乙方须承担以下违约责任并没有写之一两个字，所以对违约责任应当同时适用；第二，关于装修费，装修费首先装修物分为已形成附合的装修物和未形成附合的装修物，而法律规定对于未形成附合的装修物承租人可以由他自己拆除移走，对于已形成附合的装修物根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，也就是被告反诉状上提到的第11条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的不予支持，然后同样也是这个法律的第十二条，承租人经出租人同意装饰装修、租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持，结合到本案，承租人是经出租人同意装饰装修，根据合同第五条遇政府拆迁时合同自动终止，意思也就是说自动提前到期，因此这种情形也属于租赁期间届满的这种情形，是提前届满提前到期的情形，因此，被告请求原告赔偿装饰装修费用是没有法律依据的；第三，政府拆迁导致的合同解除对房屋装修的残值归属是不一样的，因为政府拆迁对于房屋装修物的归属，出租人是没有任何获益的，装修残值最终是不归属于出租人的，因此这种情况下要求出租人去向承租人补偿也是没有法律依据的，也是不合理的；第四，关于被告所主张的装修费的投入，投入的47万多也是没有事实依据的，根据被告自己提供的装修合同上显示也仅是145000元，而实际上通过被告提交的转账记录来看，其仅向装修公司的梁富转账87600元；第五，被告主张的原告向其索取了两万元为子虚乌有，是没有任何事实依据；第六，律师费、诉讼费是被告违约在先，因此这些费用应当由其自行承担。第三人陈述称，第一、原告及被告应立即搬离第三人拥有位于金地工业区的厂房，产权证的编号是深房地字第××号，第三人与原告签订了关于金地工业区120栋二楼整层项目租赁协议，将所有的120栋二楼整层租赁给原告，2018年3月6日，第三人根据双方租赁合同向原告发出通知，要求按照协议在90天内无条件搬离该物业，2018年4月27日，第三人与原告签订了租赁关系终止协议，双方约定租赁关系于2018年5月31日正式终止，原告负责物业租户清退工作，于2018年6月5日前将租赁房屋交还给第三人，但是原告及被告拒绝搬离所租用的房屋，第三人认为租赁关系终止后，原告未按照约定交还租用房屋，原告及被告构成非法占用第三人的房屋，侵害了第三人的所有的权益，应当立即搬离第三人所有的房屋。第二、第三人对原被告诉讼请求没有任何法律责任，第三人与原告存在租赁合同关系，与被告不存在合同关系，原被告的诉讼请求没有提及第三人的权利和义务，原被告之间的权利义务及相关责任应该由各方各自承担，第三人与原告的租赁合同关系已经终止，第三人已经按照租赁关系终止协议履行了相关的义务。经审理查明，2017年4月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将坐落在深圳市福田区金地工业区120栋第二层201、202、211、212单元之房产（下称涉案房产）出租给乙方使用，租赁面积为275平方米，租赁期限为三年，租赁期限自2017年4月1日至2020年4月30日，合同期满或合同终止时，甲方应在乙方将租赁单位迁空、修复损坏的装修及设施，结清费用后10个工作日内将租赁保证金无息归还乙方，若乙方有违约行为，甲方有权将租赁保证金的全部或一部分扣除，以补偿乙方违约而导致甲方的损失，并只将租赁保证金之所余款项返还乙方。租金单价为55元每平方米，月租金为15125元，2016年4月7日至2016年4月27日为装修免租期，在此期间，甲方免收乙方租金，但乙方需支付因装修房屋产生的水电费、管理费（管理费为3元/平米）。乙方应于每月6日前交付当月租金及上月水电费，水电押金为3000元，乙方向甲方支付租赁保证金30250元，完成全部租期，无任何因使用该物业而产生拖欠费用、物业内装修及设施保持完好的情况下，甲方无息向乙方返还租赁押金，在乙方租赁使用过程中，如遇政府规划或行政行为（包含其他不可抗拒因素）造成的该物业拆迁、改造、征用等情形发生，乙方应在接到甲方书面通知后30天内无条件搬离该物业。双方合同自动终止，互不承担违约责任。乙方逾期（起租日起伍日内）未交付租金，除仍应补交欠租外，并按欠付租金金额每天5‰计算向甲方交付违约金。乙方拖欠租金30天或以上的或拖欠各项应交款项达5000元的，视同乙方违约，甲方有权单方解除合同。双方因合同发生纠纷，因诉讼发生的诉讼费、律师费、保全费、担保费由败诉方承担。同日，原告向被告开具《收款收据》，确认收到被告支付的租赁保证金30250元、水电押金3000元。2017年5月22日，被告与深圳市蓝田装饰设计工程有限公司签署《装饰装修工程施工合同》，被告将涉案房产的装修工程发包给该公司施工。2018年1月18日、1月22日，深圳市规划和国土资源委员会分别向福田区城市更新局、深圳市金地新沙房地产开发有限公司下发深规土（2018）76号、深规土函（2018）309号《市规划国土委关于〈福田区沙头街道金地工业区城市更新单元规划〉审批情况的通知》、《市规划国土委关于〈福田区沙头街道金地工业区城市更新单元规划〉审批情况的复函》，通知和函件称同意《更新单元规划》确定的功能定位及改造目标，涉案房产在内的片区进行城市更新单元规划。2018年3月6日，第三人向原告发出《通知》称，因金地工业区拆迁事项已全面启动，第三人已正式与金地集团签订拆迁合同，现正式通知原告，限期90天内无条件搬离该物业。2018年4月24日，原告向被告发出《通知》称，接金地工业区120栋2楼业主即第三人通知，涉案房产的拆迁事项已全面启动，现业主方要求按合同约定提前交还物业，按双方的合同约定，被告于2018年5月31日前搬离场地，同时双方签署的租赁合同自动终止，双方租赁关系正式解除。原告同日将该通知通过微信发送给了被告。2018年4月26日，原告在报纸上刊登了上述通知。2018年6月1日，原告制作《收房告知书》并送达给被告，告知书称，原告于2018年4月26日向被告发了解除房屋租赁关系通知书，被告应在接到通知后30天内无条件搬离，合同自动终止。原告按合同约定收回房屋，留置在物业内的物品，被告应于2018年6月1日前自行搬离，逾期不搬离，原告不承担保管责任。2018年6月4日，原告向被告邮寄《解除租赁关系通知》，被告否认收到该邮件。2018年9月30日，被告与万商天勤（深圳）律师事务所签署《委托代理合同》，被告委托该所在本案的诉讼中担任被告的代理人，代理费为2万元。原告通过转账的方式足额支付了2万元，该所亦向原告开具了等额的发票。涉案合同签署后，被告足额向原告支付租金至2018年4月30日、物业管理费及水电费至2018年3月，之后未再支付费用。原告于2018年6月6日将涉案房产上锁，于2018年6月8日交由第三人控制。第三人与原告约定，第三人向原告支付装修补偿款373600元，被告承租的面积占原告承租总面积的25%至30%，因被告未搬离，第三人还有10万元的补偿款未支付给原告。为了确定涉案房产的装修价值，本院依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司按现状对装修价值进行了评估，该公司于2019年3月15日作出（2019）第2-0172号《资产评估报告》，报告记载资产评估的基准日为2017年5月31日，对资产进行实地察看与核对，以成本法对装修价值进行了评估，装饰装修于基准日2017年5月31日所表现的市场价值为170410元。双方有争议的二楼楼梯旁过道、洗手间、大厅过道部分的装饰装修的市场价值为42356元。被告对该《资产评估报告》提出异议称，1、评估未包含装修费3万元、拆除原装的拆除清运费8800元；2、已评估部分有关工艺、价值与实际情况有较大出入；3、评估报告所载“争议部分”装修评估价值应纳入原告应补偿被告的装修范围之内；4、关于现场丢失设施、物品未纳入评估。评估公司于2019年4月26日对被告的上述异议回复称，在现场评估时评估人员已向当事人员明确提出，要求其提供评估范围内的装修资产的装修施工设计图及相关工程结算材料，当事人回复无法提供，在法院工作人员主持下评估专业人以现场核实的装修项目及工程量经当事双方签字确认后的资产作为评估范围，根据现场核实情况评估人员对评估范围内的装修根据《深圳市建筑装饰工程消耗量标准》、《深圳市安装工程消耗量标准》结合深圳市建安工程造价网的装修材料市场价等结合计价，得出各项资产的单价，其评估程序及价格符合评估基准日装修市场状况。对于因拆除导致部分装修损坏及丢失部分，属于电线路安装范畴，已在评估点电安装一项中有所体现，被告方提及的空调主机、电视显示屏、摄像头根据评估准则，需明确其型号及规格的情况下才有具体评估，这部分资产现场已丢失，无法进行评估。被告预付了评估费6000元。另查，被告为证实其实际支付了设计费3万元，整体拆除费8800元，荼水费2万元及购买家私电器等支出的款项，另向本院提交了银行流水、微信记录、录音、采购凭证、各电商平台的订单予以佐证。再查，2015年8月20日，原告（乙方）与第三人（甲方）签署《关于金地工业区120栋2楼整层项目租赁协议》约定，乙方承租甲方沙咀工业区厂房120栋第2层，租赁期限为12年。自2015年11月1日起，甲方允许乙方转租，如租赁期拆迁，甲方会提前通知乙方，乙方保证乙方及其他租户在接到通知后90天内无条件搬离该物业，该租赁物业的装修补偿归乙方，其他拆迁补偿归甲方，与乙方无关。庭审后，被告于2019年6月13日将涉案房产内留存的部分物品搬离后将涉案房产交付给原告。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同约定被告应于每月6日前支付租金，逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同。租赁期间，如遇到政府规划或行政行为造成的物业拆迁，被告应在接到原告书面通知后30天内无条件搬离该物业，双方合同自动终止，互不承担违约责任。深圳市规划和国土资源委员会文件已明确将涉案房产列入城市更新范围，合同约定的解除的事由已发生，涉案合同应自原告通知被告之日即2018年4月24日解除。在原告已通知解除合同、被告已向原告支付了两个月租金数额的押金的情况下，被告未在2018年5月6日前支付2018年5月的租金是行使不安抗辩权，其未按合同约定支付5月份的租金不构成违约。被告虽未按合同约定在合同解除后30日内即在2018年5月24日前搬离涉案房产，但原告与被告未就装修补偿达成一致，被告未搬离涉案房产具有一定的合理性。综上，鉴于原被告双方已于2019年6月13日对涉案房产进行了交接，本院不在判项列明被告向原告返还房屋。被告并不构成违约，对原告主张没收租赁保证金、赔偿损失、支付免租期租金的请求，本院不予支持。被告应向原告支付2018年5月的租金、4月份的电费等费用合计21609.07元，双方的合同已在2018年4月24日解除，被告已交付了租赁押金，在此情况下，双方只需对合同进行清算即可，因此，对原告主张的滞纳金，本院不予支持。关于反诉。如上所述，被告并不构成违约，原告无权没收租赁保证金，其应向被告返还租赁保证金30250元、水电押金3000元。原告与第三人签署的合同约定租赁期间拆迁的，租赁物业的装修补偿归原告，而第三人亦实际向原告支付了装修补偿款。原告与被告签署的合同虽约定拆迁时双方互不追究违约责任，但对于原告实际受益的装修补偿款部分，被告有权要求原告补偿。对于双方确认的无争议部分的装修，经评估机构评估的价值为170410元，本院予以确认。被告除了对承租的房屋进行装修外，对不在承租范围的二楼楼梯旁过道、洗手间、大厅过道也一并进行了装修，该部分虽与被告承租的房屋相连，但被告自愿对承租范围之外的部分进行装修，原告无需就该部分的装修价值向被告支付补偿款。被告主张的设计费、拆除费未提交相应的合同予以佐证，本院不予采信。关于被告主张的缺失的家电部分的价值，虽然被告未在原告于2018年6月1日两次通知搬离的情况下搬离具有一定的合理性，但被告搬离可移动的物品与和原告商谈装修补偿无关，可移动的物品亦非原告补偿的范围，被告在原告明确告知逾期不搬离对涉案房产内的物品将不承担保管责任后，仍不搬离，被告对物品的缺失应承担相应的责任，原告无需对物品的缺失承担赔偿责任。原告与被告签署的合同约定的租赁期限为3年，截至2018年5月31日，被告已实际承租了13个月，相应的装修价值亦需按约定的租赁期限及实际租赁的期限进行折算，折算后，原告需向被告补偿装修款109062元【170410×（1-13/36）】，对被告主张装修补偿款超出的部分，本院不予支持。被告称其主张的额外费用2万元为原告以消防名目索要的茶水费，但被告提交的证据不足以证实原告收取了该费用，被告要求原告返还，证据不足，本院不予支持。合同约定双方因租赁产生纠纷，协商不成时，因诉讼发生的律师费等由败诉方承担。在被告不构成违约的情况下，原告应赔偿被告已实际产生的律师费损失2万元。被告坚持要求对争议部分即合同约定的承租面积之外的部分进行评估，其应按比例承担该部分评估所产生的评估费1194元{6000×[42356÷（170410+42356）]}。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邹觉晟应于本判决生效之日起十日内向原告邱伟支付2018年5月的租金、电费、管理费、公摊费共计21609.07元；二、原告邱伟应于本判决生效之日起十日内向被告邹觉晟返还租赁押金30250元、水电押金3000元；三、原告邱伟应于本判决生效之日起十日内向被告邹觉晟支付装修补偿款109062元；四、原告邱伟应于本判决生效之日起十日内向被告邹觉晟赔偿律师费2万元；五、驳回原告邱伟的其他诉讼请求；六、驳回被告邹觉晟的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2796元（已由原告预交），由原告负担2315元，被告负担481元；反诉受理费3221元（已由被告预交），由原告负担1527元，被告负担1694元。评估费6000元（已由被告预交），由原告负担4806元，被告负担1194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  曾桂胜人民陪审员  吴日莲二〇一九年六月二十六日书 记 员  王 芸附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。