广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4462号原告（反诉被告）：梁日洪，男，1963年10月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谢福林，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁鸿燊，广东昌联律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：欧觉图，男，1975年2月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：许劲，广东靖许汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖柳茹，广东靖许汇律师事务所实习律师。原告梁日洪诉被告欧觉图房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，被告向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告梁日洪委托诉讼代理人谢福林、梁鸿燊，被告欧觉图委托代理人许劲、廖柳茹参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁日洪向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2017年11月24日签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令被告向原告返还租金105600元、租金保证金17600元及利息（以123200元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）；3.判令被告赔偿原告投资建设的地上附着物经济损失44154元；4.被告向原告支付律师费10000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月24日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定由原告租赁位于中山市××××路文明建材市场440平方米商铺，租金为8800元一个月，租赁期限自2017年12月1日至2019年11月30日，并由原告支付17600元作租金保证金。《商铺租赁合同》签订后，原告向被告支付租赁保证金17600元，自2017年12月至2018年8月、2018年10月至2018年12月连续向被告支付每月租金，并经协调在该“商铺”位置另投资加建搭设锌铁硼，该加建投资共耗费44154元整。2018年9月，因受台风“山竹”影响，该锌铁硼“商铺”倒塌至今。被告至今未向原告交付该“商铺”房屋，经原告于2018年3月、4月、7月等多次催告未果。原告认为，因案涉“商铺”未具产权证书且迄今仍未能交付给原告使用，案涉《商铺租赁合同》应属无效，原告应承担相关法律责任。为维护自身的合法权益，原告诉至本院。被告欧觉图辩称，1.不同意返还租金、保证金，双方签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，合法有效；2.根据商铺租赁合同第九条的特别条款，租赁期间原告存在违约的情况下，不得以第九条第一项为由主张无效，要求被告赔偿。原告签订合同后未按时支付物业管理费，存在违约行为，在此前提下，不能以没有产权证书及未办理报建手续为由主张租赁合同无效；3.商铺是否有产权证书或报建手续并不影响原告的使用，被告已按照合同约定将商铺交付给原告使用，原告未经被告同意擅自对建筑物进行改建，若被告未交付商铺的话，原告不可能进行改建；4.被告不同意赔偿原告44000元的损失，原告是为方便其使用擅自进行投资改建，与被告无关，原告自行改建未经相关部门批准及办理相关的报建手续，故该改建一直停滞未能动工，致使商铺未能使用是原告的责任，原告对该商铺的现状及相关性质已完全知悉，且在租赁期限仅两年的情况下仍进行结构性的改建，该风险由原告承担；5.受台风影响导致该商铺倒塌，并非被告的原因，该损失由原告承担；6.本案诉讼并非被告的原因造成且被告不存在任何过错，故不应承担任何费用。被告欧觉图向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付租金52800元（从2019年1月起暂计至2019年6月为52800元，实际计算至返还租赁物之日止）及物业管理费1760元（从2018年3月起至2019年6月止）；2.反诉被告将租赁物恢复原状；3.反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：2017年11月24日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，约定反诉原告将位于中山市××××路文明建材市场440平方米商铺出租给反诉被告，合同约定了相应的租赁期限、租金等事项。反诉原告将该“商铺”修葺好后交付给被反诉人使用，反诉被告擅自对“商铺”进行影响建筑物结构的改建且未经过政府部门批准，未办理报建手续致使停工，因受台风影响，该改建的“商铺”倒塌。根据《商铺租赁合同》的约定，乙方自签订合同后第四个月开始按2.5元每平方米的标准支付物业管理费，且要在支付租金的同时支付当月物业管理费，但反诉被告从未支付过。合同还约定如因乙方原因造成租赁商铺损坏的，由乙方承担全部责任、厂房归还时应符合正常使用状态等内容。现反诉被告擅自改变建筑物结构，导致该“商铺”倒塌，故应恢复原状，交还给反诉原告。原告梁日洪对被告欧觉图的反诉辩称，一、针对涉案租赁合同的效力问题。1.根据相关法律规定，考虑涉案合同所涉商铺建筑物是否取得建设工程规划许可成为关键事实，涉案租赁合同第九条第一项已载明涉案商铺没有产权证书及未办理报建手续，可以确定该商铺至始至终均不符合规范建设要求；2.根据合同第五条第二项，原告在承租后可以对建筑物进行装修的约定，证实原告的投资装修装饰行为并没有改变该商铺不符合规划行政要求的事实，所以不能因为原告投资装修行为而改变该商铺的违法建筑事实；3.被告的图片证据直接反映了该商铺表面符合临时建筑物的事实，无论是被告认为的初始状态及经装修后的状态和房屋倒塌后的状态，反映简易星铁棚的建筑，所以因该合同违反了法律的强制性规定，应属无效。二、是否恢复原状的问题。1.双方没有约定有关恢复原状的合同要求，且没有确定被告认为的原状具体状态，所以无法从法律意义上把握其原状的真实意思，该项反诉请求丧失了明确的诉讼标的；2.针对被告的图片证据，可以反映如有的原状仍然是简易星铁棚而且无法考察该星铁棚是否存在地基基础结构以及主体承重结构，被告无证据证明我方是否损害了所涉主体结构和承重结构。三、针对涉案商铺的交付问题。1.被告在当庭答辩时已反复强调该商铺未能使用，一直停工放置不处理，证实了原告没有使用该商铺的客观事实；2.根据涉案合同第一条已约定做水泥仓库使用，表达了原告的合同目的，原告一直没有作为仓库进行占有、使用和收益，反映了原告合同目的均未能实现的结果；3.涉案合同没有约定交付方法，但双方在合同期间就未能交付该商铺事实进行了多次确认，分别在2018年3月16日、4月2日、7月1日强调了商铺之前未交付的结果及原告不愿意支付合同第五条第五项约定的物业管理费之意见，且近一年多来被告针对原告提出的未交付商铺因而不交付物业管理费的行为不持任何意见，反映了双方就该点已经达成共识。综上，原告不同意被告的反诉内容，被告应全部承担原告的本诉责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年11月24日，被告欧觉图（出租方、甲方）与原告梁日洪（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》1份，部分约定如下：1.甲方将位于中山市××××路文明建材市场的商铺（面积为440平方米）出租给乙方作水泥仓库使用；2.租赁期限为2年，自2017年12月1日至2019年11月30日止；3.租赁期内，租金为20元每平方米，合计8800元每月，乙方必须在每月1号前将当月租金一次性支付给甲方；4.本合同签订时，乙方付给甲方17600元作为保证金，此保证金于租赁合同期满乙方将商铺交还甲方验收完好后方可无息退还乙方。如商铺有损甲方有权以保证金或设备等有价物料抵偿修复费用，剩余部分待商铺修复完好后无息退还乙方；5.乙方承租商铺后，可对建筑物进行装修，但不得改变或危及建筑物的结构，如乙方在租赁期内需要增、减、拆、改建建筑物和安装户外广告设施，事先必须征得甲方同意方可动工；6.乙方自签订合同后第四个月开始按2.5元每平方米支付物业管理费，乙方在支付当月租金的同时支付当月物业管理费；7.甲方按商铺现状交给乙方使用，租赁期间乙方须增加消防设施（例如喷淋系统），由乙方出资增加；8.如因乙方原因造成租赁商铺损坏的，由乙方承担全部责任；9.合同期内，如遇不可抗力的自然灾害造成商铺设施破损的，由双方协商减免停业期间的租金（须致使乙方连续停业达25天以上方计入甲方减免乙方租金范围，否则乙方应正常缴交租金），若因灾害影响连续停业两个月还不能使用该商铺的，视为本合同自动解除，双方互不承担责任；10.乙方拖欠租金或未交足租金逾期15天以上的，乙方故意损坏、拆改承租商铺或改变商铺用途的，甲方有权解除合同、收回商铺且不负违约责任、不退还保证金；11.乙方须在合同期满或合同解除后3天内将属于乙方所有的财产搬走并将厂房地面垃圾全部清理干净后交回甲方，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；12.特别条款：（1）乙方确认甲方在本合同签订时已明确告知本合同所涉土地属于集体所有，没有产权证书及未办理报建手续，乙方确认知悉上述现状并同意按合同约定条款履行。签订上述合同后，原告梁日洪向被告欧觉图缴纳了租赁保证金17600元，并自2017年12月至2018年8月、2018年10月至2018年12月期间每月缴纳租金8800元，合计105600元。被告欧觉图向本院提交2014年5月22日案外人黎挥元和中山市黄圃镇文明社区第二股份合作经济社（以下简称文明社区第二经济社）签订的《租赁合同书》、2017年1月16日文明社区第二经济社与被告签订的《租赁合同》、收款收据、平面图、电子银行回单、收据、图片等证据，拟证明案外人黎挥元在承租涉案土地时已建有商铺，被告在与原告签订《商铺租赁合同》前已对涉案租赁物进行修葺，合同签订后已实际交付，系原告自行改建加高致使租赁物遇台风倒塌，故原告应按合同约定支付租金。原告确认两份《租赁合同》的真实性，但称应以其提交的涉案租赁物的图片为准；对被告提交的的三份收据真实性无法确认，即使属实，均发生在2017年11月份，可证实涉案租赁物在签订合同时由被告进行连续维修，但维修结果是否符合安全可靠使用状态是存疑的，故原告才会在签订《商铺租赁合同》后继续进行修缮，这也反映涉案租赁物在双方签订合同时不符合实际使用标准，该商铺从未交付。另，被告所提交的图片中反映了案涉租赁物进行了改建加高，原告对此图片真实性予以确认。文明社区第二经济社向本院出具证明1份，载明如下：该经济合作社与黎挥元在2014年5月22日签订《租赁合同书》将位于新甫路××号占地面积580平方米土地租赁给黎挥元，租赁期为2014年1月1日至2016年12月31日止。后该经济合作社经各户代表一致同意，于2017年1月16日与欧觉图签订《租赁合同》将本经济社所有的新甫路二十四亩土地租赁给欧觉图，土地面积为16236.6平方米，租赁期为2017年1月1日至2019年12月31日止，该租赁土地包含租赁给黎挥元的土地，该土地上已有建筑物，也是案涉“商铺”。2017年底欧觉图将修葺后的“商铺”租赁给梁日洪，梁日洪于2018年初对该“商铺”进行改建加高，但因未办理报建手续，导致开工过后不久即停工，后在2018年9月受台风影响，致该“商铺”倒塌。原告确认上述证明的真实性，但认为该证明也反映了原、被告签订合同时租赁物不符合交付使用的客观现状。庭审中双方均确认涉案租赁物没有相关权属证书或报建手续且租赁物已经倒塌。原告主张涉案租赁物至今仍未交付并提交其妻子黄群欢与微信昵称为“奋青”的人的聊天记录予以证明。原告称“奋青”是被告的财务人员，微信聊天记录显示2018年3月至7月份期间黄群欢在与“奋青”的聊天记录中多次提到“你都没有场地交付给我使用怎可以交物管费呢”等内容；原告称其于2018年1月份开始投资对涉案租赁物进行原地加高的改建，至2018年8月份仍未完工，2018年9月份受台风“山竹”的影响涉案租赁物被吹倒，之后未再进行施工；原告是因善意履行合同才交付租金的；因合同约定的商铺面积为440平方米，但实际只有200平方米，因此需要加高建设已达成总面积。被告对该微信聊天记录不予确认，称“奋青”不是被告本人，也不清楚此人是谁；被告确认原告投资改建的时间，但认为原告的投资改建即是其使用租赁物的行为，且原告一直有向被告交纳租金，因此其主张涉案租赁物未交付不符合常理；租赁物倒塌是因原告的加高工程不符合安全标准，无法抵抗2018年9月份的台风所致；合同未解除前原告应继续履行交付租金的义务。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。结合原、被告双方的陈述及提交的证据，本院分析如下：一、涉案《商铺租赁合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此，双方于2017年11月24日签订的《商铺租赁合同》无效。原告诉请确认案涉《商铺租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。二、关于涉案租赁物是否已交付的问题。原告主张涉案租赁物至今仍未交付其使用，被告则称在签订《商铺租赁合同》时已将涉案租赁物交付原告使用。本院认为，双方签订案涉《商铺租赁合同》后，原告于2018年1月至2018年8月期间对涉案租赁物进行改建，显然，原告已占有及使用涉案租赁物，且合同已约定被告按商铺现状交付给原告，至于能否实现原告所称作水泥仓库使用或收益之目的系原告自身考虑的问题。另，原告亦向被告交付了自2017年12月至2018年8月及2018年10月至2018年12月期间的租金，如被告未向原告交付案涉租赁物，那么原告交付租金的行为显然不符合常理，故本院认定涉案租赁物已交付给原告。三、关于原告已交付的租金及保证金应否返还的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告基于案涉《商铺租赁合同》向被告交付的租赁保证金17600元，被告应予返还。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，案涉《商铺租赁合同》被认定无效后，原告仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方均确认涉案租赁物于2018年9月份历经台风后倒塌且未再进行整修或重建，涉案租赁物已灭失无法实现租赁目的，根据公平原则，原告须支付占有使用费至2018年9月。因此，被告已收取2018年10月、11月、12月的“租金”应向原告返还，即被告应向原告返还26400元（8800元x3）。而被告主张要求原告继续向其支付从2019年1月计至返还租赁物之日止的租金，理据不足，本院不予支持。四、关于被告应否向原告赔偿损失、支付相应利息以及原告应否恢复原状的问题。首先，双方确认原告承租案涉租赁物后对租赁物进行改建加高行为，被告主张原告的改建加高行为未经其同意进行。本院认为，从被告所提交的照片证据中反映被告知悉原告对案涉租赁物进行改建加高的行为，现被告未提供相反证据证明其明确表示不同意原告改建加高行为的情形下，本院推定被告系同意原告对案涉租赁物进行改建加高。其次，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。原告主张依前述规定被告应向其赔偿损失，被告对此不予确认。本院认为，所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目。而所谓改建，是指不增加原有产品已有体量，在原有基础上，为改善原有建筑使用功能、改变其使用目的，对原有建筑进行改造的建设项目。因此，本案中原告就涉案租赁物在原有建筑基础上进行改建加高并不属于前述规定的扩建，原告不能依前述规定主张要求被告赔偿损失。再者，案涉《商铺租赁合同》已载明：“乙方确认甲方在本合同签订时已明确告知本合同所涉土地属于集体所有，没有产权证书及未办理报建手续，乙方确认知悉上述现状并同意按合同约定条款履行。”故原告签订案涉租赁合同时已知悉明确案涉租赁物没有产权证书及未办理报建手续，原告存在过错，应当承担相应的责任。现原告在未办理合法建设手续的情况下仍对涉案租赁物进行改建加高，而涉案租赁物系因台风原因倒塌，属不可抗力，且被告亦未因原告的改建加高行为而受益。结合原告的过错程度、被告受益等因素，根据公平合理原则，原告对涉案租赁物改建加高所产生的费用应由其自行承担。原告要求被告赔偿其投资建设的地上附着物经济损失44154元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。而案涉《商铺租赁合同》无效，鉴于涉案租赁物系基于台风原因倒塌，被告亦无证据证明原告的改建加高行为系造成租赁物灭失原因之一，且原告对涉案租赁物进行改建加高已经被告同意，故被告诉请要求原告将租赁物恢复原状，于法无据，本院不予支持。最后，基于原告对案涉租赁合同被认定无效存在过错，故原告无权要求被告就应返还的款项支付相应利息。五、关于原告主张的律师费以及被告主张的物业管理费的问题。基于案涉《商铺租赁合同》被认定无效，原告及被告基于前述合同约定要求对方支付相应的律师费及物业管理费，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、确认原告梁日洪与被告欧觉图于2017年11月24日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告欧觉图于本判决生效之日起三日内向原告梁日洪返还占有使用费26400元、租赁保证金17600元，合计44000元；三、驳回原告梁日洪的其他诉讼请求；四、驳回被告欧觉图的全部反诉请求。本诉案件受理费3660元，减半收取计1830元，由原告梁日洪负担1350元、被告欧觉图负担480元；反诉案件受理费780元，由被告欧觉图负担（原告已预付本诉案件受理费，被告在本判决生效之日起三日内将其负担部分迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇一九年六月二十八日书记员  杨 慧庞增博