广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民初937号 原告：秦道先，男，1986年12月3日出生，汉族，住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：覃丹丹，广西金桂北斗律师事务所律师。 被告：广西汇盈房地产代理有限公司，住所地：南宁市青秀区桂雅路**东盟中央城****楼**。 法定代表人：郭仕清。 被告：阮小玲，女，1963年8月31日出生，香港永久居民。 委托诉讼代理人：韦福盛，广西大航律师事务所律师。 原告秦道先与被告广西汇盈房地产代理有限公司（以下简称“汇盈公司”）、阮小玲租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日受理后，依法于2019年6月24日公开开庭进行审理。原告秦道先的委托诉讼代理人覃丹丹，被告阮小玲的委托诉讼代理人韦福盛到庭参加了诉讼。被告汇盈公司经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告秦道先向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告秦道先与被告阮小玲于2018年1月21日签订的租赁合同；2.判令被告阮小玲退还预付租金差额20100元；3、判令被告阮小玲退还租赁合同押金6700元；4、判令被告阮小玲补偿原告为租住房屋而花费的装修费用3000元；5、判令被告阮小玲支付违约金6700元；6、判令被告阮小玲赔偿中介费1675元给原告；7、判令二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年1月21日，原告与汇盈公司、阮小玲的代理人韩日兰签订了租赁合同，合同约定由原告承租阮小玲所有的位于南宁市青秀区1202号房，约定的租期是从2018年1月21日至2021年1月21日三年租期。原告与两被告签订合同后，原告按照合同约定预交押金6700元给被告阮小玲，并交付了半年租金，阮小玲应将房屋交付给原告使用，但其在交付租赁房屋后，于2018年7月19日无故将租赁房屋的大门换锁不给原告进入，也不给原告继续使用租赁房屋，并明确告诉原告要解除与原告之间的租赁合同。原告多次要求阮小玲将房屋钥匙交付给原告，阮小玲却拒不配合交付房屋钥匙给原告，无奈原告报警请求警察处理该问题，依旧无果。原告认为，原告与二被告签订租赁合同后，原告交付了押金及房屋租金后，被告阮小玲就应将房屋交付给原告使用，但阮小玲无正当理由更换门锁不给原告使用房屋的行为已经严重违约，致使原告的合同目的无法实现，为此原告遂诉至法院，提出诉请如前。 被告阮小玲辩称，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的所有诉讼请求。一、原告承租被告房屋后，未经被告同意，擅自改装房屋并用作商业酒店出租，违反了《租赁合同》第六条的约定，应视为违约，因此我方有权解除合同。二、被告在2018年7月16日查看房屋过程中，被原告的朋友锁在屋内，被非法限制人身自由，被告不迫不得已叫物业强行打开房屋并更换房锁，还发现原告将原放在房屋内的冰箱等部分家电拿走。被告在原告违约且不配合交出钥匙的情况下，单方收回房屋，并于2018年7月24日依据《租赁合同》的第六条、第九条及第十一条约定微信告知原告单方解除合同，合同于当日解除。综上，原告秦道先的诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 被告汇盈公司未作答辩，亦未提交证据。 原告秦道先为证明其诉请主张，提交了下列证据： 证据1、《租赁合同》，证明原告与被告之间存在租赁关系。合同中第一条、第二条、第三条、第四条、第七条、第十四条、以及最后的双方约定。证据2、中介费收据、租金的收据，证据3、转账记录，证据4、转账记录，证据2、3、4共同证明：1、根据2018年1月29日签订的合同约定原告向被告汇盈公司支付中介费用1675元；2、原告支付的3350元中的1675元及8388.38元给被告阮小玲是支付自2018年1月21日起后三个月的租金。证据5、押金《收据》、转账记录，证明原告向被告阮小玲履行约定支付押金，被告阮小玲的代理人韩xx出具收据确认收到该押金款。证据6、转账记录，证明原告向被告阮小玲支付了自2018年4月21日起后三个月的房屋租金，被告阮小玲确认收到该租金款。 被告阮小玲为证明其辩称意见，提交了下列证据： 证据1、出租房屋前后的视频对比，证据2、公寓的挂牌照片，证据1、2共同证明了原告私自加装改装房屋，并用作商业公寓出租使用，未经被告同意属于违约行为；证据3、原、被告的微信聊天记录，证明被告在看房过程中被原告朋友限制人身自由，2018年7月17日，原告曾主动向被告提出退租，被告于2018年7月24日告知原告其相关违约事实并基于租赁合同约定依法解除合同，合同已于当日解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告阮小玲提交的证据1、2，虽原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，认为视频的拍摄时间和来源不清，但并未否认视频中的房屋为涉案出租房屋，结合被告阮小玲的主张，在没有相反证据的情况下，本院对前述两份证据予以采信。对于其他双方认可合法性、关联性、真实性，却不认可证明目的和内容的证据，本院结合各方在诉讼中的起诉和答辩意见和其他证据，综合考虑后予以采用。 本院查明： 2018年1月20日，阮小玲（出租方）、秦道先（承租人）及汇盈公司（经纪方）共同签订一份《租赁合同》，约定：阮小玲将其所有的房屋出租给秦道先作住宅使用，建筑面积为90㎡，租赁期限自2018年1月21日至2021年1月20日止，共36个月，租金为每月3350元，按季支付，每期租金于每季21日前交付，租赁押金为6700元；租赁期间未经阮小玲同意，不得对该房产进行扩、加、改建，不得私自将房屋转租或分租给他人使用，与他人合作、联营等，应事前征得阮小玲书面同意，否则阮小玲有权解除合同，收回房屋，没收押金，且不作任何赔偿；租赁合同期间双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，须提前一个月以书面形式通知另一方，如出租方提前收回房屋的，除须退还押金外还须赔偿两个月租金给承租方；因承租方违约而导致解除合同的，出租方有权不经承租方同意单方收回房屋，承租方必须无条件立即迁出该房产；基于经纪方已促成租赁合同所提供的服务，于签署《租赁合同》之同时出租方支付经纪方1675元服务佣金，承租方支付给经纪方1675元服务佣金。《租赁合同》还约定，承租方可以隔一个简易门和简单隔墙，承租方人为导致房屋漏水，产生的责任由承租方负责。同日，秦道先向汇盈公司支付了3350元中介费，秦道先又向阮小玲分别转账支付了8380元和6700元，其中8380元的转账说明记载的是“五洲国际D栋1202号房租金，已扣中介费”。阮小玲将租赁房屋交付给秦道先，秦道先对租赁房屋进行了改装：在空调下加装电表，复式楼梯处加装拉闸门，房间内的桌面上放置了一次性水杯、一次性牙刷牙膏、袋装沐浴液、袋装洗头水、纸巾和烧水壶，大门外楼道悬挂“广西南宁XX秘书有限公司”和“XX公寓服务中心”的牌子。2018年4月21日，秦道先向阮小玲转账支付了10050元。2018年7月24日，阮小玲向秦道先发送如下微信：“承租方秦道先：租下XXXX房，因没有通知出租方的情况下，私自将房屋结构及用途改变，将每个房间都安上电表，经过几天来调查及了解，上下隔离左右邻居及物业都反映证实秦道先租下XXXX房改用来营业性用途，而且私自拿走出租方雪柜和微波炉，出租方曾多次劝解并要求承租方应负责维修并恢复原状或赔偿损失。根据租赁合同第6、9条，因承租方违约先而导致出租方有权解除合同，收回房屋，没收租金。出租方：阮小玲。” 本院认为，关于本案的法律适用问题。本案被告阮小玲为香港特别行政区居民，香港特别行政区与中国内地适用不同法律，故其法律冲突问题应准用我国内地涉外法律的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”之规定，原、被告双方之间的纠纷因租赁房屋而起，房屋坐落于广西壮族自治区南宁市，故本案属于因不动产的租赁法律关系所引发的纠纷，故应适用中国内地法律。 关于本案的处理。秦道先、阮小玲与汇盈公司三方签订的《租赁合同》，主体适格，意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应恪守。前述合同签订后，阮小玲依约将租赁房屋交付给秦道先，秦道先应按合同约定的用途使用租赁房屋，且未经出租方同意，不得对房屋进行扩、加、改建也不得私自将房屋转租或分租给他人使用，但在本案中，秦道先却对租赁房屋进行了改装，在空调下加装电表，在楼梯处加装拉闸门，并提供一次性用品，在房门外悬挂张贴“广西南宁XX秘书有限公司”和“XX公寓服务中心”的牌子，再结合阮小玲提供的视频，可以看出秦道先将租赁房屋改造成为酒店，用作商业用途，而非《租赁合同》所约定的住宅用途，且秦道先亦未提交证据证实其对房屋的改造行为系经过阮小玲的同意，因此秦道先的行为应视为违约，阮小玲依约有权解除《租赁合同》，并要求秦道先返还租赁房屋。阮小玲于2018年7月24日向秦道先发出解除《租赁合同》的微信，则自解除通知到达秦道先时，双方签订的《租赁合同》即告解除。对于秦道先所主张的各项费用，因系秦道先违约在先，则依照《租赁合同》第六条约定，阮小玲有权没收押金6700元，亦无须向秦道先支付违约金，同时秦道先已支付了2个季度即自2018年1月21日至2018年7月21日期间的租金，而《租赁合同》是于2018年7月24日解除的，恰好是一个租赁周期，故秦道先主张阮小玲向其返还预付租金差额，没有依据，本院不予支持。至于装修费用和中介费，秦道先并未提交证据证实其为装修房屋所产生的费用，故本院对其主张不予支持，而对于中介费，双方在《租赁合同》约定系由秦道先和阮小玲各负担一半即每人支付1675元，秦道先事先替阮小玲垫付了1675元，后其又在向阮小玲支付第一季度租金时自动扣除了其为阮小玲垫付的1675元中介费，至此中介费应当已经结清，秦道先请求返还的诉请没有任何依据，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告秦道先与被告阮小玲、广西汇盈房地产代理有限公司于2018年1月20日签订的《租赁合同》已于2018年7月24日解除； 二、驳回原告秦道先的全部诉讼请求。 本案案件受理费3007元，由原告秦道先负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，原告秦道先及被告广西汇盈房地产代理有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，被告阮小玲可在本判决书送达之日起三十日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  覃若鹏 审判员  罗 晖 审判员  覃 斯 二〇一九年六月二十六日 书记员  覃叶玫