重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第09418号原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪福红路56号，组织机构代码20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人刘文燕（特别授权），女，1984年10月31日出生，汉族，重庆洋世达物业管理有限公司员工，住重庆市南岸。被告王莉，女，1972年2月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。（未到庭）被告张显忠，男，1963年3月29日出生，汉族，住住重庆市南岸区。（未到庭）原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称洋世达公司）诉被告王莉、被告张显忠物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洋世达公司的委托代理人刘文燕到庭参加了诉讼，被告王莉、被告张显忠因下落不明，本院于2014年3月19日向其公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满后被告王莉、被告张显忠逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，被告自2002年6月9日入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2007年7月30日，原告与阳光华庭业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区提供物业服务。2010年8月11日原告与阳光华庭业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告继续对“阳光华庭小区”提供物业服务。该合同经法院确认合法有效。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2010年9月起不再按时缴纳物业服务费、居民水费、电费、气费、垃圾处置费、水电公摊费。被告拖欠原告2010年9月至2013年8月期间36个月的物业服务费3088.80元；2010年9月至2013年8月期间的水电公摊费306元（8.5元／月×36个月）；2010年11月至2013年8月期间的垃圾处置费272元（8元／月×34个月）；2011年6月1起至2014年3月13日止的水费483元（3.5元／吨×138吨）；2011年6月至2013年8月的电费2214.80元；2012年11月至2013年5月及2013年7月的气费319.90元。经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求判令：被告支付原告物业服务费3088.80元、水电公摊费306元、垃圾处置费272元、水费483元、电费2214.80元、气费319.90元、违约金8418.95元，共计15103.45元。被告王莉、被告张显忠没有答辩意见。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区福红路48号A栋房屋业主，该房屋建筑面积66.03平方米。2004年4月24日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。该合同到期后，阳光华庭小区业主委员会与原告于2010年8月11日签订《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元／吨、二次供水4.3元／吨；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务。2013年9月5日，重庆市南岸区南坪街道阳光社区居民委员会向阳光华庭小区广大业主发出《关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》，之后，原告继续为该小区提供物业服务至今。另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对《物业服务合同》（草案）签订意见征求表二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。原告就阳光华庭小区2010年1月1日至2011年3月11日期间、2012年及2013年公共区域的收入情况进行了公示。现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费、水电公摊费、水费、电费、气费等相关费用，依据《物业服务合同》的约定，被告的物业服务费按电梯房收取，水费按直供水收取，原告于2011年6月、2012年5月向被告催收未果，遂以前述请求诉至本院。再查明：被告拖欠原告2010年9月至2013年8月期间共计36个月的物业服务费3092.54元（66.08平方米×36个月×1.3元／平方米），现原告要求被告支付物业服务费3088.80元；2010年9月至2013年8月期间的水电公摊费306元（8.5元／月×36个月）；2011年6月1起至2014年3月13日止的水费483元【3.5元／吨×（533吨-395吨）；2010年11月至2013年8月期间共计34个月的垃圾处置费272元（8元／月×34个月）。庭审中，原告未举示证据证明被告2011年6月至2013年8月期间用电量、2012年11月至2013年5月及2013年7月期间的用气立方数。以上事实，有原告提交的资质证书、《物业服务合同》、物业服务合同备案证明、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书、房屋信息查询证明、重庆市物业管理服务收费标价表、二次供水有限责任收费标准、《关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》、查抄水表明细、重庆市自来水有限公司江南营业网管所情况说明、催收函、收款收据等证据为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告与阳光华庭小区业主委员会于2010年8月11日签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。物业服务合同到期后，原告继续为小区提供事实上的物业服务至今。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。根据合同的约定，被告需按月交纳物业服务费、水费、水电公摊费和垃圾处置费，逾期支付的，应当承担违约责任。现被告无故拖欠原告2010年9月至2013年8月期间的物业服务费3088.80元；2010年9月至2013年8月期间的水电公摊费306元；2011年6月1起至2014年3月13日止的水费483元；2010年11月至2013年8月期间的垃圾处置费272元；共计4149.80元。期间经原告多次催收，被告仍拒绝交纳，其行为已构成违约，应当承担违约责任。现原告起诉要求被告立即支付所拖欠各项费用4149.80元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因原告未举示证据证明被告2011年6月至2013年8月期间用电量、2012年11月至2013年5月及2013年7月期间的用气立方数，故对原告请求被告支付拖欠的2011年6月至2013年8月的电费2214.80元；2012年11月至2013年5月及2013年7月的气费319.90元，本院不予支持。关于违约金，物业服务合同约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。违约金起算时间应当自被告拖欠费用的次月起计算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、由被告王莉、被告张显忠于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费3088.80元、水电公摊费306元、水费483元、垃圾处置费272，共计4149.80元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费之日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，公告费600元，共计775元；由原告重庆洋世达物业管理有限公司负担125元，由被告王莉、被告张显忠负担650元（此款暂由原告重庆洋世达物业管理有限公司垫付，限被告王莉、被告张显忠于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆洋世达物业管理有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邓小晶人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  刘成惠二〇一四年十月二十一日书 记 员  蒋 姝