成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初2747号 原告：贾天权,男,1976年4月29日出生,汉族,住成都市高新区。 被告：成都中营房地产开发有限公司,住所地：成都市金牛区互利正街68号7-1-6栋1楼1号。 法定代表人：林建平，执行董事。 委托诉讼代理人：刘云华，男，汉族，1991年2月5日出生，住四川省资中县，系公司员工。 原告贾天权与被告成都中营房地产开发有限公司（以下简称中营公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贾天权，被告成都中营房地产开发有限公司的一般授权委托诉讼代理人刘云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾天权诉称，2017年5月24日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将位于成都市郫县红光镇三观村5、6社地块所建设的蓉树园小区10-4号商品房售予原告。2017年5月24日，原告向被告支付房屋首付款427434元，剩余410000元房款向被告指定的交通银行郫县支行申请贷款，该贷款已于2017年7月10日发放成功。2017年8月1日接被告销售人员电话通知验房。2017年8月2日原告到蓉树园，在验房过程中，发现房屋地下室存在漏水以及被告无法按照合同第六章第十五条（一）项约定出示相应的资料，故未办理房屋交接手续。至起诉期间，原告多次拨打合同约定预留的电话都无人接听，按合同联系地址寄送催促交付房屋函件也因误认接听和查无该地址被退回，致使原告未能按合同约定占有房屋。1.合同约定的物业服务价格与《成都市郫都区房管局关于贾天权信访事项的回复》不符，被告属于恶意欺诈行为。2.被告超容修建房屋，造成小区容积率大幅度提高，人均实际占有的共有空间缩水，使用环境、生活舒适度变差，居住条件、生活质量严重下降，专有部分房屋贬值。3.原告在查验房屋时发现存在地下室漏水的质量缺陷，且被告也未能按照合同约定商品房交付条件出示相关资料，故原告未能与被告办理房屋交接手续以及领取钥匙，被告应承担逾期交房的违约责任。4.被告超期签约备案登记，应承担逾期办理的违约责任。5.按该合同条款约定，自房屋约定交付使用之日起，案涉房屋即可向成都市郫都区房屋登记管理部门申请办理该商品房的房屋所有权登记，而实际却无法办理。2018年12月27日《成都市郫都区房产管理局关于贾天权信访事项的回复》中可以明确得知：案涉房屋无法按照合同约定办理所有权转移登记。原告依据合同约定向交通银行办理《个人房产抵押贷款》，并已于2017年7月10日发送成功并一次性支付给被告，完成合同支付义务。原告申请的贷款采用等额本金方式予以还款，原本意为按合同约定能办理案涉房屋所有权登记既全额还款。而至起诉时止，被告亦未取得案涉房屋的初始产权证明，因其存在后期无法办理房屋所有权证书的可能性，致使原告不敢全额偿还交通银行的抵押贷款，每月发生的贷款利息远高于存款所取得的存款利息，该部分损失应由被告承担。为维护自身合法权益，特请法院判令：1.判决合同第二十九条（二）条中物业服务价格以及以此签订的《前期物业服务合同》中的物业服务费价格为1.7/平方米·月并返还《前期物业服务合同》；2.被告赔偿超容违约金45290.84元；3.被告赔偿逾期交房违约金12561.51元，并交付房屋；4.被告赔偿合同备案违约金277.54元；5.被告赔偿多支付的利息损失3330元；6.被告承担本案诉讼费。诉讼中，贾天权认为房屋地下室漏水，不主张要求交房。 被告中营公司辩称，1、合同明确约定物管费的收费标准为2元每平方每月，物业服务计费方式以物价局核定为准是属于酬金制，涉案房屋不属于酬金制，所以不存在调整物业费，且物业费为第三方物业服务机构收费，如需调整应当与第三方协商。2、面积超建违约金，合同并未约定且无相关法律依据，超建行为已受到主管机关的行政处罚，不应承担违约金。3、逾期交房的违约金，逾期交房的原因并非被告，被告不应承担违约金。4、商品房预售登记违约金，合同并未约定，且无相关法律依据，不应承担违约责任。5、产权登记违约金合同约定产权登记时间为交房后1095日内办理，而案涉房屋并未实际交房，即产权办证并未逾期，不应承担逾期的违约责任。 经审理查明，2017年5月24日，贾天权与中营公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》以及补充协议约定，贾天权购买中营公司开发的郫县红光镇蓉树园10幢1层4号房屋，总价837434元。合同第十五条，该商品房交付给买受人时符合下列条件：本项目经勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具工程竣工验收报告······。第十八条交房时间和手续，出卖人应当在买受人结清该商品房总价款之日起45日内向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日内，自第十五条约定的交付期限届满之次日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，合同继续履行，出卖人应当按照买受人全部已付款的日万分之二向买受人支付违约金。第二十四条预售合同登记备案，出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。2017年7月4日，案涉合同进行了网签备案。2017年7月10日，原告已按合同约定履行了付款义务。案涉房屋至今未交付。该楼盘由四川兴元物业管理有限公司提供前期物业服务。 上述事实，有当事人在庭审中的一致陈述，以及当事人提交的当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》以及补充协议、收据、转账凭证等证据证实。 本院认为，贾天权与中营公司签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法、有效，双方均应严格履行。 关于贾天权要求调整《四川省商品房买卖合同（预售）》中物业服务价格为1.7元/平方米并返还《前期物业服务合同》，依据双方合同约定，前期物业服务的服务费计费方式为2元/平方米，其要求调整合同中的价格，本院不予支持。其要求中营公司返还《前期物业服务合同》，无事实依据，本院不予支持。贾天权与四川兴元物业管理有限公司之间存在物业服务关系，若存在物业服务争议，其可以另行主张，不在本案中处理。 关于贾天权要求中营公司赔偿超容违约金、合同备案违约金、多支付利息损失违约金的诉讼请求。因双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及补充协议并未约定超容违约金和合同备案违约金，对于该两项诉讼请求，本院不予支持。贾天权主张因中营公司未办理楼栋初始登记，会存在不能按期办理房产证的可能，其按揭导致的利息损失应当由中营公司承担。本院认为，合同约定交房之日起1095日办理房产证，贾天权的理由是一种猜想和假设，并不是事实，其主张按揭利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于贾天权要求中营公司支付逾期交房违约金的请求。贾天权已经按约支付了房屋价款，中营公司应当按约交房。依据合同约定，出卖人应当在买受人结清该商品房总价款之日起45日内向买受人交付该商品房。中营公司在约定交房时间未按约交房，已构成违约。贾天权请求支付违约金，本院予以支持，依据合同第十九条逾期交房责任约定，逾期在90日内的违约金为7536.9元,逾期超过90日的部分，按日万分之二计算违约金，从2017年11月24日计至实际交房之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都中营房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告贾天权支付逾期交房违约金7536.9元以及从以房款837434元为基数按每日万分之二从2017年11月24日起至实际交房之日止的违约金。 二、驳回原告贾天权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费635元，由原告贾天权承担500元，被告成都中营房地产开发有限公司承担135元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张耀元 二〇一九年六月二十一日 书记员  牟徐全