福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）仓民初字第3235号 原告伯恩（福建）物业管理有限公司，住所地福州市晋安区。 法定代表人何祥文，总经理。 委托代理人潘夏玲、林民全，福建合伦律师事务所律师。 被告林奇云，男，1962年5月8日出生，汉族，住福州市台江区。 被告唐梅英，女，1963年2月1日出生，汉族，住福州市台江区。 原告伯恩（福建）物业管理有限公司因与被告林奇云、唐梅英物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员张文捷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘夏玲、被告林奇云、唐梅英到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告诉称，被告林奇云为福州市仓山区某单元的业主，被告唐梅英为该单元的物业使用人。2009年4月14日，被告林奇云与原告签订《前期物业服务协议》，约定原告向俩被告提供物业管理服务，物业服务费按建筑面积每月每平米1.12元收取；电梯运行电费由该梯位业主共同分摊，小区公共水电费由小区全体业主或使用人共同分摊；俩被告应于每月5日前向原告交纳当月物业服务费及水电公摊费，如俩被告逾期交纳物业费的，原告有权要求俩被告补交并从逾期之日起按每天千分之五计收违约金。2013年8月12日，福州市仓山区“汇创名居Ⅱ期”成立业主委员会。2014年1月4日，“汇创名居Ⅱ期”业主委员会与原告重新签订《福建省物业服务合同》，约定物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）以每月每平米1.12元收取，水电公摊费由业主以房屋建筑面积按实分摊。俩被告房屋的建筑面积为182.71平方米，每月应向原告交纳的物业费为204.6元。原告自2009年3月18日至今依约向俩被告提供物业管理服务，但俩被告自2011年1月开始拒绝交纳物业服务费和水电公摊费。截止2014年9月17日，俩被告拖欠的物业服务费计9，207元。截止2014年6月，水电公摊费计1，327.8元。原告多次致电并书面催缴，俩被告拒不交纳上述费用。为此，原告诉至本院。 原告请求：1.判令俩被告向原告支付拖欠的物业服务费计9，207元及自2011年1月6日起以月拖欠物业服务费金额及拖欠天数按日千分之五计算至清偿之日止的违约金（现暂计至2014年9月17日的违约金为31，338.58元）；2.判令俩被告向原告支付自2011年1月开始至2014年6月止拖欠的水电公摊费1，327.8元；3.判令俩被告承担本案全部诉讼费用。 被告林奇云、唐梅英辩称，1.刚入住一年多时间摩托车丢了一部，当时车牌是投标的，价值10，000多元，摩托车价值9，000多元。2.原告至今没有公布水电公摊费，也没有把各项收入和支出的明细公布。3.原告没有尽到物业的义务，所以不同意交物业费。 被告请求：没有赔偿就拒绝缴纳物业费。 经审理查明，俩被告系夫妻关系，是福州市仓山区某单元的业主。2009年4月14日，被告林奇云签署《业主入住验房表》并填写《业主（住户）资料卡》。同日，被告林奇云（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方购房／租赁基本情况：福州市仓山区某单元，建筑面积182.71平方米；甲方委托乙方向原告向［汇创名居Ⅱ期］提供前期物业管理服务；期限：自2009年3月18日起至小区业主委员会与物业管理服务企业签订《物业服务合同》止；物业管理服务费用的收取：本物业管理区域物业服务费用由乙方向业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积收取，具体标准如下“…小高层、高层住宅（带电梯）每月每平米1.12元…”。以上收费不含公共水电费分摊，电梯运行电费由该梯位业主共同分摊，小区公共水电费由小区全体业主或使用人参照法规规定方式共同分摊；每月物业管理服务费用的缴交日期应为当月5日前；违约责任：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之五计收违约金等等。2014年1月4日，福州市仓山区汇创名居Ⅱ期业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《福建省物业服务合同》，约定本物业名称：汇创名居Ⅱ期；物业服务期限为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止；物业服务费标准（按照建筑面积计算，本收费标准不含公共水电分摊费）：…高层住宅每月每平米1.12元…；物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担，业主自用的由业主承担，乙方使用的由乙方承担，公共使用的由业主按实分摊；违约责任：业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠费用每天千分之五标准向乙方支付违约金等等。2011年1月份起，俩被告拒绝交纳物业管理费。截止2014年9月份，俩被告共拖欠物业管理费9，207元（204.6元／月×45个月）。为此，原告诉至本院。 上述事实有原告提交的《业主入住验房表》、《业主（住户）资料卡》、《前期物业服务协议》、缴费凭证及原、被告庭审陈述为证。 本院认为，原告作为适格主体接受委托对福州市仓山区汇创名居Ⅱ期提供物业管理服务，被告林奇云、唐梅英作为福州市仓山区某单元的业主，与原告之间形成了物业管理合同关系。原告已依约为小区提供物业服务，被告林奇云、唐梅英应当依照合同约定及相关规定，履行向原告缴纳相关物业服务费用的义务。原告诉请被告支付拖欠的物业管理费9，207元，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告对被告应缴纳的物业费应进行书面催交，在催交后被告仍不履行的情况下才有权主张逾期付款违约金。本案中，原告未能提交证据证实其在起诉日（即2014年9月22日）前对2011年1月至2019年9月物业管理费9，207元进行催交的事实，故原告诉请被告支付2014年9月22日之前的逾期付款违约金，没有法律依据，本院不予支持。原告于2014年9月22日起诉，视为对物业管理费的催交，故逾期付款违约金应从2014年9月22日起计付。原、被告约定的逾期付款违约金计算标准日千分之五明显偏高，应予以适当的调整，调整至中国人民银行同期同类贷款利率四倍为宜。关于水电公摊费，由于原告未能举证证明其每月已向有关部门缴纳小区公共水电费用实际数额及每户应分摊公共水电费用的收费标准，未提供其已代缴水电费的依据，故原告诉请被告支付2011年1月至2014年6月水电公摊费1，327.8元，本院不予支持。被告林奇云、唐梅英未提供充分的证据证明其摩托车丢失系原告管理不善造成的，即便如被告所述，被告也应另行通过合法途径主张，不能作为其拒付物业管理费的理由。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，判决如下： 一、被告林奇云、唐梅英应于本判决生效之日起十日内向原告伯恩（福建）物业管理有限公司支付自2011年1月至2014年9月的物业管理费人民币9，207元并支付逾期付款违约金（自2014年9月22日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付）。 二、驳回原告伯恩（福建）物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费850元，适用简易程序减半收取425元，由原告负担332元，被告林奇云、唐梅英共同负担93元，俩被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法予以强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张文捷 二〇一四年十月三十一日 书记员  黄灵庄