广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书(2014)汕龙法民二初字第37号原告（反诉被告）刘庆武，男，汉族，1970年1月21日出生，住汕头市金涛庄东区，委托代理人林峰，广东潮之荣律师事务所律师。被告（反诉原告）汕头经济特区欣利房产开发有限公司，住所地汕头市长平路朝阳庄长盛花园A座202房。法定代表人陈达钦。委托代理人刘标湖，广东金联律师事务所律师。委托代理人郑文浩，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）刘庆武诉被告（反诉原告）汕头经济特区欣利房产开发有限公司（下称欣利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘庆武的委托代理人林峰、欣利公司的委托代理人刘标湖、郑文浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘庆武诉称：刘庆武与欣利公司于2012年3月29日签订了《汕头市商品房买卖合同》，合同约定：刘庆武向欣利公司购买中山路263号万豪南湾花园8幢2001房和2002房，房价款分别为790,684元和1,003,123元，共计1,793,807元。合同第9条约定：欣利公司必须于2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付给刘庆武使用，如逾期未超过60日未能将商品房交付给刘庆武使用的，欣利公司必须按日向刘庆武支付已交房价款万分之二的违约金，如逾期超过60日未能将商品房交付给刘庆武使用的，欣利公司必须按日向刘庆武支付已交房价款万分之三的违约金。合同第13条约定：欣利公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合附件三的标准，附件三约定顶棚必须腻子批档。合同签订后，刘庆武已将房款按合同约定付给欣利公司，但欣利公司却没有将符合交房条件的商品房于约定交房期限交付给刘庆武使用，没有按约定期限即在2013年9月30日之前将顶棚批腻子档。自2013年10月1日至2014年2月28日期间，刘庆武和其他许多业主曾多次到欣利公司处要求欣利公司出具工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位的验收合格证明文件和其他问题，如房屋顶棚无抹腻子批档，小区园林景观只是正在建设中，但欣利公司不能出具任一上述验收合格证明文件。刘庆武等18户业主曾于2013年10月14日发函要求欣利公司出具上述验收合格证明，将符合交付条件的商品房交付使用；刘庆武等十多户业主还曾于2013年11月18日到欣利公司处参加由汕头市建设局市质监站副站长姚咏川牵头主持的关于欣利公司不具备交付使用条件的座谈会，欣利公司仍然不能出具上述验收合格证明文件，欣利公司陈总在座谈会中承认房屋顶棚无抹腻子批档。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条以及广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函[2003]63号）的规定，“商品房经验收合格”是指该商品房已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”故自约定交房日第二日起暂计至2014年2月28日止，欣利公司逾期交房151天，因此欣利公司应当向刘庆武支付逾期交房的违约金，违约金计算如下：1,793,807元×日万分之三×151天＝81,259元。另，《物权法》第37条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”但欣利公司却擅自将万豪南湾小区8幢与9幢、9幢与10幢之间属于公共绿地用铁制隔离栏杆围成了楼下业主的私家花园。欣利公司这一行为是对整个小区全体业主的侵权，同时这导致一是8、9、10幢二层以上的业主要到小区花园中心必须绕道到8幢或10幢两边的通道，也使得8、9、10幢前面原来狭小的通道也更加拥挤，造成生活上的非常不便；二是万一发生火灾，部分消防通过被阻塞，不利于迅速逃生。诉讼请求：一、判令欣利公司向刘庆武支付逾期交房违约金暂计为81,259元（暂计至2014年2月28日止），庭审期间，请求计算至房产实际交付之日；二、判令欣利公司拆除万豪南湾小区8幢与9幢、9幢与10幢之间属于公共绿地的铁制隔离栏杆。刘庆武提交了以下的证据：1．刘庆武身份证，证明主体资格；2．企业机读资料、组织机构信息查询，证明主体资格；3．汕头市商品房买卖合同2份，证明合同关于违约责任的约定；4．收款收据、借款借据、押品资料收据，证明刘庆武已经缴交房款；5．责任确认函，证明业主代表就交房事宜多次向欣利公司交涉，18户业主代表于2013年10月14日要求欣利公司将符合交付条件的商品房交付使用，要求欣利公司出具验收合格证明，但欣利公司没有将符合交付条件的商品房交付刘庆武使用；6.相片2份，证明争议房产小区8幢与9幢、9幢与10幢之间属于公共绿地被欣利公司用铁制隔离栏杆隔离；7．录音、相片各一份，证明2013年11月18日下午由汕头市建设局市质监站副站长姚咏川牵头主持，欣利房产陈总等欣利公司代表和十几户业主代表参加的就欣利房产延期交房等违约事宜如何解决进行协商，谈话中陈总也承认没有按合同附件三约定在2013年9月30日交房期限之前顶棚腻子批档；8.争议房产质量问题相片19张。证明刘庆武在2013年10月、11月、12月份验收交房时发现争议房产有严重质量问题，如天花板漏水严重，经欣利公司多次修补后2013年12月8日试水时仍漏水；墙壁多处空鼓，卫生间沉降处周围空鼓，欣利公司曾于2013年12月17日派工人修补，在2014年4月2日交房之前不符合交房条件；9．历史电量记录用户基础资料，证明欣利公司于2013年11月21日才给予讼争房产装电表，欣利公司违反《合同》第14条“供水、供电在商品房交付使用时达到使用条件”的约定，供电没有在约定交房期限即2013年9月30日之前达到使用条件，应当承担相应的违约责任；10．关于对张郑旗同志楼盘备案查询的回复，证明讼争房产于2013年11月22日才完成工程竣工验收备案，符合交房条件。诉讼期间，刘庆武向本院申请调查取证，要求向规划部门调查万豪南湾小区8幢与9幢、9幢与10幢之间被欣利公司用铁制隔离栏杆围起来的绿地是属于全体业主共有还是属于欣利公司私有。本院向汕头市城乡规划局发函调查，该局作出函复。欣利公司辩称：一、刘庆武称我司没有将符合交房条件的商品房于约定交房期限交付的陈述，是不正确的。我司开发建设的万豪南湾花园如期完工并于2013年8月23日开始陆续通过相关部门的验收，至2013年9月29日完成全部验收程序，工程经验收合格取得《建筑工程竣工验收报告》。随后，我司于2013年9月30日以正式的EMS邮件向包括刘庆武在内的业主发出了交房通知，且部分业主已在9月30日当天顺利交接房产。交房时，在公司明显位置张贴展示验收报告等文件的复印件，部分业主要求核对原件的也及时提供。因此，我司是在合同约定的时间内将验收合格的房产如约交付给了业主。相反，刘庆武未按约定收房，至2014年4月2日才交房。二、刘庆武所说顶棚批挡一事的陈述也是没有事实根据的。项目建设过程中，在诸多业主的要求下，为方便装修，部分房产室内一部分顶棚未进行腻子批挡，这是我司尊重业主意见、从有利于业主装修施工和减少浪费及污染的考虑。经核实，刘庆武购买的房产顶棚有腻子批挡，不存在该项问题。三、关于刘庆武所称公共绿地被围栏成私家花园的说法也是无中生有。事实上，刘庆武所指的范围根本不涉及小区的消防通道，也非人行通道。这些地段设置围栏是由于相关几栋楼底层出入安全考虑，相关楼层用户有管养义务，但并不享有任何产权，同时，关于该地段的使用情况已经在与刘庆武订立的《汕头市商品房买卖合同》附件四之5约定：“购买附带有花园、露台商品房的业主对相应范围内的花园、露台进行使用、管养和维护”，欣利公司在售楼时也在总展示图、模型等销售资料中清楚展示，刘庆武在购买房产及签订合同时是清楚和同意的，另一方面，小区消防通道严格按照相关部门批准的规划建设，消防验收也是合格的。四、万豪南湾花园完全符合合同约定的交房条件，刘庆武以广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中所谓“商品房竣工验收合格是指办理工程验收竣工备案手续”作为依据，认为我司交付房产不合格是荒唐的。首先，这份文件不具有法律效力。合同条款的解释权在于当事人和法院或仲裁机构，非合同当事人无权解释合同。这份文件也不是法律、法规或部门规章，不具任何强制力。其次，文件中所指合同“《广东省商品房买卖合同》”是一份合同示范文本，并不是强制性规定，合同方有权修改、调整、甚至弃置不用。我司在与各业主订立合同时，并没有以《广东省商品房买卖合同》为范本，而是以《汕头市商品房买卖合同》为基础进行修改，该合同也不是文件中所指的“《广东省商品房买卖合同》”。所以，一切都很清楚，我司交付房产是否合格应当按照《合同法》、《建筑法》以及《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等具有约束力的法律、规章判定。我司房产在9月29日已经验收合格是毫无疑问的，综上所述，刘庆武的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。欣利公司反诉称：我司与刘庆武于2012年3月29日签订了《汕头市商品房买卖合同》，合同约定：刘庆武向欣利公司购买中山路263号万豪南湾花园8幢2001房和2002房，房价款分别为790,684元和1,003,123元，共计1,793,807元。合同第十一条第二款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人通知办理商品房交付手续的期限届满之次日起，买受人须支付有关物业管理费（含电梯使用费），并承担由此产生的延期交房的责任，同时按每日人民币10元的标准向出卖人支付违约金，出卖人因买受人延期交房而产生的各项费用及经济损失概由买受人承担。我司在合同约定的期限内分别以电话和邮寄方式（两次）通知刘庆武办理商品房交付手续。诉讼请求：判令刘庆武向我司支付延期交接房屋违约金1840元（按每日10元的标准，自2013年10月1日起计至2014年4月2日止，共184日）。欣利公司提交了以下的证据：1.营业执照、组织机构代码证，证明欣利公司主体资格；2.商品房买卖合同，证明双方房屋买卖关系；3.建设工程项目规划核实证明书、消防验收意见书、环保验收意见、人防验收意见、建设工程竣工验收报告，证明争议房产已经验收合格，符合交接房屋的条件；4.规划设计图、门牌申报表及附图，证明争议房产新旧门牌的一致性；5.国内特快专递邮件详情单及通知书，证明欣利公司在合同约定的期限内及之后均有通知业主交接房屋；6.国内特快专递邮件查询回执，证明刘庆武已收到通知。经开庭质证，欣利公司对刘庆武提交的证据1-4真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据5、6真实性没有异议，对证明内容有异议；对证据7真实性、合法性有异议，该证据不能证明其要证明的事实；对证据8、9真实性、合法性、关联性均有异议，证据8的照片无法证明其要证明的事实，因整个楼盘已经过质量验收；对证据10真实性、合法性没有异议，关联性有异议。刘庆武对欣利公司提交的证据1-2、4没有异议；对证据3真实性没有异议，对证明内容有异议，依据《城市房地产开发经营管理条例》第7条规定，房产没有验收合格，尚不具备交房条件，依据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条的规定及广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》，根据我方的证据8，讼争房产是2013年11月22日才完成验收备案，才具备交房条件；对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，刘庆武没有收到交房通知书，EMS单据上收件人没有刘庆武签名，该交房通知书上也没有欣利公司盖章，退一步说，假如刘庆武有收到该交房通知书，也不知道是谁寄出的，故欣利公司没有履行通知交房的通知，再退一步讲，假设欣利公司有寄出交房通知书，也是在9月30日，而10月1月至10月7日是国家节假日，刘庆武也是在8日后才能收到其交房通知书，欣利公司也是延期交房，对证据6有异议，该回执没有收件人签名，我方没有收到。对汕头市城乡规划局的复函，刘庆武提出由法院依法认定，欣利公司对真实性无异议，但与本案无关。本院确认刘庆武、欣利公司提交的证据及汕头市城乡规划局的复函可以作为认定事实的依据。本院查明：2012年3月29日，刘庆武与欣利公司签订了《汕头市商品房买卖合同》，合同约定：刘庆武向欣利公司购买中山路263号万豪南湾花园8幢2001房和2002房，房价款分别为790,684元和1,003,123元，共计1,793,807元。合同约定：出卖人必须于2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，如逾期未超过60日未能将商品房交付给买受人使用的，出卖人必须按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，如逾期超过60日未能将商品房交付给买受人使用的，出卖人必须按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人通知办理商品房交付手续的期限届满之次日起，买受人须支付有关物业管理费（含电梯使用费），并承担由此产生的延期交房的责任，同时按每日人民币10元的标准向出卖人支付违约金，出卖人因买受人延期交房而产生的各项费用及经济损失概由买受人承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合附件三的标准。合同附件三装饰、设备标准3约定：顶棚腻子批档。合同附件四补充条款4约定：乙方（买受人）若变动本合同的联系地址或联系电话，应及时书面通知甲方（出卖人），否则，一切涉及本房产有关事宜的通知、函件，甲方（出卖人）将按本协议书上的地址及联系电话寄（发）出或电话通知，自寄（发）出之日起7天即视为送达乙方（买受人）。合同签订后，刘庆武向欣利公司支付房款1,793,807元。2013年9月29日，欣利公司作为建设单位的42街区商品房项目（万豪南湾花园）取得《建筑工程竣工验收报告》，2013年11月22日完成工程竣工验收备案。2013年9月30日，欣利公司以国内特快专递邮件向刘庆武寄出《交房通知书》。欣利公司提交的国内特快专递查询回执显示刘庆武于2013年10月1日收到。2014年7月29日，汕头市城乡规划局向本院作出《关于万豪南湾项目绿地有关情况的复函》，内容为：根据职能，规划部门负责对建设项目的绿地率是否符合城乡规划和技术规范的要求进行审查，不涉及产权方面的审批。诉讼期间，欣利公司提出在2013年9月30日向买受人发出《交房通知书》前，“也有打电话通知”，同时提出已将争议房产顶棚批腻子档。刘庆武认可欣利公司在其起诉后已将争议房产顶棚批腻子档。诉讼期间，刘庆武、欣利公司确认于2014年4月2日实际交房。本院认为：刘庆武与欣利公司签订的《汕头市商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。欣利公司作为建设单位的42街区商品房项目（万豪南湾花园）于2013年9月29日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合《汕头市商品房买卖合同》约定的“商品房经验收合格”的交房条件。根据合同约定，出卖人欣利公司必须于2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人刘庆武使用，而刘庆武提交的《关于房屋尚未达到交付条件的责任确认书》提及欣利公司“于2013年9月30日通知我方尽快到指定地点进行房屋交接……”,因此应认为欣利公司没有违反合同约定的商品房交付期限。刘庆武主张欣利公司没有按约定在2013年9月30日前将争议房产顶棚批腻子档、不符合交房条件的理由不成立，欣利公司没有将争议房产顶棚批腻子档的性质属于瑕疵履行，刘庆武可以要求欣利公司消除瑕疵，但不得以此作为拒绝交房的理由，争议房产逾期交房的违约责任应由刘庆武承担。因此，刘庆武关于要求欣利公司支付逾期交房违约金的诉讼请求证据及理由不足，不予支持。刘庆武关于要求欣利公司拆除万豪南湾小区8幢与9幢、9幢与10幢之间属于公共绿地的铁制隔离栏杆的诉讼请求，因本案审理的是商品房预售合同纠纷，该请求属另一法律关系，本院不予审理，刘庆武应另循途径解决。欣利公司关于要求刘庆武支付延期交接房屋违约金的诉讼请求，证据及理由充分，本院予以支持，但应自2013年10月2日计至2014年4月1日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告刘庆武的诉讼请求；二、反诉被告刘庆武应于本判决发生法律效力之日起十日内，向反诉原告汕头经济特区欣利房产开发有限公司支付自2013年10月2日至2014年4月1日按每日10元计算的违约金。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）1930元，由刘庆武负担；案件受理费（反诉）50元由刘庆武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  吴丽萍审 判 员  吴映君人民陪审员  黄 波二〇一四年十月二十八日书 记 员  杨文健附件：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。