北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2014）通民初字第15348号原告刘慧娜，女，1985年10月1日出生。委托代理人郭胜，男，1974年8月30日出生。被告北京顺开房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺路**。法定代表人孟庆冬，董事长。委托代理人杨树生，北京市致宏律师事务所律师。委托代理人刘静，女，1982年12月8日出生，北京顺开房地产开发有限公司职员。原告刘慧娜诉被告北京顺开房地产开发有限公司（以下简称顺开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告刘慧娜的委托代理人郭胜，被告顺开公司的委托代理人杨树生、刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘慧娜诉称：被告顺开公司和北京万福家园房地产开发有限公司（以下简称万福公司）共同开发北京市通州区永顺东里万福家园小区。我与被告顺开公司于2006年12月22日签订北京市商品房预售合同，购买顺开公司开发的万福家园住宅小区B6号商住楼X号房屋（以下简称X号房屋）。按合同约定，我应在2009年5月21日前取得该商品房所在楼栋的权属证书，并在之后360日内完成房屋权属转移登记，办理该房的产权证明书。但万福公司和顺开公司至今未为我办理产权证。为此我多次找到顺开公司和万福公司要求为我办理产权证，二公司互相推诿，至今未办理。现万福公司已下落不明，故起诉要求：1、被告顺开公司支付我迟延办理B6号商住楼楼宇房屋产权证书的违约金22644元（自2013年7月17日起至2014年9月25日止）；2、本案诉讼费由被告顺开公司承担。被告顺开公司辩称：B6号楼现已变更为B5号楼。根据我公司与万福公司签订的合作协议，我公司只负责盖章，万福家园小区的投资和收益权均归万福公司，故我公司不承担违约责任；另按照双方签订的商品房预售合同的约定，楼宇产权证书迟延办理时，出卖人应在实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付违约金；万福家园住宅小区B5号商住楼（原B6号）楼宇房屋产权证书于2014年9月25日取得，原告刘慧娜要求我公司支付违约金的条件尚未成就，故我公司不同意原告刘慧娜的诉讼请求。另外，因原告刘慧娜已经多次主张权利，我公司认为双方签订的合同中约定的违约金金额太高，希望法院适当予以调整。经审理查明：2006年12月22日，原告刘慧娜作为买受人与被告顺开公司作为出卖人签订《商品房预售合同》，刘慧娜购买万福家园小区B6号楼X号房屋。合同第二十条产权登记约定，（一）初始登记，出卖人应当在2009年5月21日前取得该商品房所在楼栋的权属证书，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，即1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房所在楼栋的权属证明办理完毕之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付；在房屋产权办理过程中，买受人应保证随时提供相应文件及证明材料，并保证随时同出卖人前往房管部门办理相应手续；如因买受人原因致使出卖人办理产权证明延误的，买受人应按日计算向出卖人支付全部已付房款万分之一的违约金，办理产权证明的时间相应顺延。后刘慧娜支付了全部房款共计519349元（含面积补差款）。2008年8月14日，万福公司向刘慧娜送达了《万福家园商品房交付暨入伙通知书》，该通知书盖有“万福家园交房专用章，开发商北京顺开房地产开发有限公司，投资商北京万福家园房地产开发有限公司”字样，载明万福家园B6号楼X号房屋已经竣工交验，达到了合同约定的交付条件，并写明了刘慧娜在办理房屋交付及入住手续时要交纳办理房屋产权证应交纳的费用，即公共维修基金、契税、印花税、房本印花税、产权证委托办理费。2008年9月4日，刘慧娜办理X号房屋入住手续，向万福公司交纳了购房面积补差款、公共维修基金、契税、印花税、房本印花税和产权证代办费并提交了办理产权证所需书面资料。双方当庭均认可B6号楼已变更为B5号楼，经核实，B5号楼已于2014年9月25日取得该楼宇房屋产权证书。另查：被告顺开公司与万福公司签订了《北京通州“万福家园”项目合作开发协议书》，双方属合作开发万福家园小区关系，万福公司系万福家园小区的投资商，对该建设项目享有收益权。双方在履行协议过程中因办理房屋产权证书手续问题存有争议，万福家园小区业主为迟延办理房屋产权证书问题曾向有关部门反映、信访，并为此在本院提起多起诉讼。再查，原告刘慧娜曾起诉被告顺开公司和万福公司，主张逾期办证违约金，本院依法作出（2011）通民初字第9049号民事判决书及（2012）通民初字第11333号民事判决书，判决顺开公司给付刘慧娜自2009年5月22日起至2012年6月28日止的迟延办理楼宇权属证书违约金共计人民币58842元。2013年，刘慧娜再次起诉被告顺开公司主张逾期办证违约金，本院依法作出（2013）通民初字第12003号民事判决书，判决顺开公司给付刘慧娜自2012年6月29日起至2013年7月16日止的迟延办理楼宇权属证书违约金共计人民币19891元。上述事实，有商品房预售合同、购房款发票、（2011）通民初字第9049号民事判决书、（2012）通民初字第11333号、（2013）通民初字第12003号民事判决书及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。本案中原告刘慧娜与被告顺开公司签订的《北京市商品房预售合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。现刘慧娜要求顺开公司支付逾期办证违约金，理由正当，证据充分，本院予以支持。对顺开公司主张违约金过高的辩解意见，根据已查明的事实，刘慧娜已依约履行了交付房款的义务，而该楼直到2014年9月25日才取得权属证明，自合同约定的履行期限届满至该楼实际取得权属证明已逾五年，刘慧娜依约应当取得的合法权益受到侵害长达五年之久，故本院对顺开公司主张违约金过高的辩解意见不予采信；对顺开公司主张违约金支付条件尚未成就的辩解意见，据当事人自述该楼未如期取得权属证明的原因在于一直未能通过竣工验收，而该事项属于顺开公司可控范围，其应当采取合理措施积极促成办理权属证明，且考虑到现在即由顺开公司支付违约金并不加重其违约责任，故为保护守约方的正当利益，本院对顺开公司主张违约金支付条件尚未成就的辩解意见不予采信。经本院核实，自上次判决给付原告违约金的截止日之次日即2013年7月17日起算至楼宇权属证明实际取得之日即2014年9月25日，迟延履行日期新增436日，故违约金数额应为22644元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告北京顺开房地产开发有限公司给付原告刘慧娜迟延办理楼宇权属证书违约金人民币二万二千六百四十四元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百六十三元，由被告北京顺开房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 齐 松二〇一四年十月十五日书 记 员 蒋洪超