海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2019）琼9022民初157号   原告：高某，女，1978年10月19日出生，蒙古族，住内蒙古自治区通辽市。   委托诉讼代理人：关某，黑龙江龙岩律师事务所专职律师。   委托诉讼代理人：宋某，黑龙江龙岩律师事务所专职律师。   被告：欧某1，男，1965年2月28日出生，汉族，现住海南省昌江县。   被告：陈某1，女，1966年12月23日出生，汉族，现住海南省昌江县。   委托诉讼代理人：欧某1（系被告陈某1丈夫），现住海南省昌江县。   被告：程某，男，1981年11月10日出生，汉族，现住海南省海口市。   被告：许某，女，1985年6月21日出生，汉族，现住海南省海口市。   委托诉讼代理人：程某（系被告许某丈夫），现住现住海南省海口市。   被告：李某，男，1990年4月13日出生，汉族，住海南省海口市。   被告：唐某，女，1990年2月9日出生，汉族，住海南省海口市。   被告：张某，男，1991年7月14日出生，黎族，现住海南省海口市。   被告：欧某2，男，1974年9月20日出生，汉族，现住海南省海口市。   被告：陈某2，女，1998年3月10日出生，汉族，现住海南省海口市。   被告：翟某，男，1967年1月3日出生，汉族，现住海南省海口市。   被告：黄某，男，1986年8月10日出生，汉族，现住海南省乐东县。   被告：邹某，男，1984年12月4日出生，汉族，住海南省海口市。   被告：陈某3，男，1986年10月19日出生，汉族，现住海南省海口市。   （卢传钢、邓琼芳等138名被告身份等信息附表。）   卢传钢、邓琼芳等138名被告的共同委托诉讼代理人：邹某，男，现住海南省海口市龙华区高村陪读公寓1204号房。由海口市琼山区铁桥社区居委会推荐。   卢传钢、邓琼芳等138名被告的共同委托诉讼代理人：陈某3，男，现住海南省海口市白龙南路省干部培训中心。由海口市琼山区铁桥社区居委会推荐。   第三人：海南新大洲投资有限公司，住所地海南省海口市龙华区世茂北路海岸1号佳景国际1楼，注册地海口市桂林洋经济开发区109号B座。   法定代表人：董某,执行董事。   委托诉讼代理人：方某，男，海南新大洲投资有限公司行政总经理。   原告高某与被告卢传钢、邓琼芳等151名被告、第三人海南新大洲投资有限公司（以下简称“新大洲公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关某、宋某，卢传钢、邓琼芳等138名被告的委托诉讼代理人被告邹某、陈某3，被告许某的委托诉讼代理人被告程某，第三人新大洲公司的委托诉讼代理人方某到庭参加诉讼，被告欧某1、陈某1、李某、唐某、张某、欧某2、陈某2、翟某、黄某经传票传唤，未予到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告高某提出诉讼请求：1.判令停止对位于海南省××道房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告委托高景生购买了新大洲公司开发建设的荣达花园商住楼2号楼23A01房，于2017年3月30日签订了《荣达花园（龙凤花园）商品房认购书》（以下简称《认购书》），2018年3月30日签订了《补充协议》。2018年11月1日，原告依约支付了全部的购房款。新大洲公司于2018年4月2日向原告交付了涉案房屋，同时原告办理了收房手续，并交纳了物业费、装修押金、水电费、杂费、出入证（费）、资料费并接收了房屋钥匙。原告实际占有、使用该房屋至今。因本案被告与新大洲公司之间存在债务纠纷，海南省屯昌县人民法院查封了诉争房产。原告以房屋实际所有人为由，向法院提出书面异议，但屯昌县法院认为原告与新大洲公司签订的《认购书》、《补充协议》未能涵盖《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不能认定为合法有效的书面买卖合同，不能成为其取得不动产物权请求权的基础，作出（2018）琼9022执异17号裁定书驳回原告异议。原告认为该裁定认定错误，理由如下：一、《认购书》、《补充协议》应认定为商品房买卖合同。《合同法》第五条规定，合同具备主体、标的、数量等基本条款即认定合同有效。《合同法解释二》第一条第一款规定，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。《认购书》、《补充协议》中对商品房买卖的当事人姓名、位置、价款及支付方式已有明确的规定，且双方按合同内容已实际履行完毕，原告交付全部购房款，新大洲公司履行了交房义务，故该房屋买卖合同成立。《商品房销售管理办法》第十六条的表述为“应当”而非“必须”，即《认购书》、《补充协议》虽未涵盖第十六条规定的（六）（七）（八）（九）项，但具备了合同法及司法解释规定的合同成立的条款，故认定《认购书》、《补充协议》不属于合法有效的书面买卖合同属错误认定。二、原告对案涉房屋具有不动产物权的请求权基础，拥有排除执行的权利。1、原告完全履行了合同义务，并占有使用该房屋，取得了案涉房屋的所有权，即拥有了不动产物权的请求权基础。原告与新大洲公司的书面房屋买卖合同成立于法院查封或者说成立于另案诉讼之前，原告的请求权系针对诉争房屋的请求权，而本案被告的债权为金钱给付义务，并未指向特定的财产。诉争房屋是原告支付合理对价并占有使用的合法财产，且是善意取得，新大洲公司已将物权交付给原告，故原告具有完全的物权请求权基础，享有排他权，物权请求权优于被告的债权请求，应能阻却对本案诉争房屋的执行。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告依据合同支付了全部价款、实际占有、使用案涉房屋，未办理过户登记非原告过错，因此完全符合上述法律规定，具有排除执行的权利。综上，原告对诉争房屋所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，为维护原告合法权益，诉至贵院。   被告程某、许某辩称，原告诉请的理由不成立，根据《商品房管理办法》第11条规定，原告签订的《认购书》、《补充协议》只是预约合同，不是正式的商品房买卖合同；《补充协议》第五条明确指出“甲方承诺本合同项下的八套质保房目前只用做房屋质保之用，再无其他产权争议及纠纷”，说明原告已经明确知道该房为质保房，至法院查封该房时还执意购买该房，说明原告有明显的过错。根据《商品房销售管理办法》第16条规定，《认购书》、《补充协议》没有涵盖第16条的第6、7、8点，所以不能视为商品房买卖合同；原告主张其已经支付了全部价款，法院2018年10月12日查封涉案房产之前，原告只支付了不到50%的房款，不满足已经支付全部房款的前提；原告没有办理房产过户就是原告明知涉案房产是质保房，不能签订购房合同。   被告邹某、陈某3及其代理的138名被告共同辩称，本案重点是原告与第三人签订的认购书与补充协议是否具有商品房买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的意见第29条的规定载明，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效，因此物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容债权合同成立并且有效的，买受人物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础权利的债权必须合法有效。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应明确十三项内容，因此可知，原告与第三人签订的《认购书》、《补充协议》并不能完全涵盖这十三条内容，不属于正式的商品房买卖合同。本案中原告实际支付购房款的时间与方式均不属于合同约定的方式，单价明显低于市场价，且涉案房屋被法院查封，城市房地产管理法第38条规定，查封房屋不得转让，因此原告与第三人的购房交易行为有悖常理，存在逃避执行的行为。《认购书》第二条约定，根据合同法规定，认购书属于预约合同，第三条约定付款方式应通过银行贷款，但从原告所提的相关证据没有银行贷款的证据。根据合同有关约定，认购书付款方式与定金的条款属于合同的主要条款，原告在与第三人没有协商一致的条件下，擅自改变了认购书的主要条款，应属于无效。原告明知该房为质保房，即涉案房产有纠纷，还坚持购买，说明原告有过错。被告在审理期间也申请法院调取质保房的相关证据，但未能调取成功。被告认为不应支持原告主张排除涉案房产的查封。   第三人新大洲公司述称，新大洲公司确认原告所述属实。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的证据1.（2018）琼9022执异17号执行裁定书；证据2.授权委托书；证据3.商品房认购书及附件、补充协议及附件一、附件二；证据4.高景生向新大洲公司支付8套房款的银行交易明细8张、新大洲公司开具的房款收据4张；证据5.入伙会签单、物业费收据、装修押金收据、水电费收据、杂费、代缴办理产权费办证费、代缴维修基金、代收有线电视开通费收据、燃气开通费收据，本院予以确认并在卷佐证。   对有争议的证据和事实，本院组织质证并作出以下认定。   原告为证明其诉讼主张，提供的证据有：证据6.房屋照片6张，证明原告已经使用了该房屋，并对房屋进行装修，已经实际使用；证据7.执行案件立案审批表、荣达花园部分房屋信息，证明案涉房屋在申请强制执行期间通过房产交易中心系统显示销售状态为“可售，无预查封”，证明原告所购房屋为可售房屋，同时证明原告所购房屋并非被告所称的不可售房屋。   被告方质证意见是：对证据6的合法性有异议，入住时法院已经查封；对证据7真实性无异议，但对证明内容有异议，原告与开发商签订的补充协议第五条明确载明，原告已经明确知道该房屋为质保房屋，前提是置换其他房源或解除质保状态才能办证，2018年11月12日，在法院查封该房屋之前开发商既没有置换其他房源也没有解除质保状态，说明该质保房在期限内不能过户，而且无论涉案房屋是否可售，作为原告都不能在查封房屋时继续支付尾款。   第三人对原告提供的上述证据均无异议。   本院认证认为：对证据6，无准确的时间点，无法直接证明房屋状态，本院不予采信；对证据7，系行政机关出具的材料，本院对真实性、合法性、关联性予以认定。   被告程某、许某为证明其辩解主张，向法庭提供的证据有：与海口市住建局通话录音，该通话的大致内容是海口市住建局明确答复了2018年11月1日之前有内部文件规定，证明质保房对外销售的前提是置换其他房源，第三人既没有对质保房解除质保状态，也没有置换其它房源。案涉房屋在查封即2018年11月之后才解除质保房状态。   被告邹某、陈某3及其代理的138名被告共同提供的证据：海口市人民政府关于印发《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门的实施细则》的通知（海府[2017]37号）、《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发[2018]29号），证明根据细则的第三条关于设定限购区域的规定，限购区域是指椰海大道以南，涉案房屋正好处于限购范围内，该细则第2条以及限制购买通知第5条明确规定在海南没有拥有商品住宅可以在本细则规定的非限制区域内申请首次购房。   原告质证意见是：对程某、许某提供的证据的的真实性、证明内容有异议，被告未提供住建部门的文件，只是录音，不符合证据构成要件，假使被告的录音内容是真实的，恰好能够证明原告没有办理更名过户过错不在原告。被告自己承认所述的规定属于内部文件，对外是否有约束力，原告持否定态度，认为与本案无关联性，原告无法执行所谓的内部规定；对被告邹某、陈某3及其代理诉讼的138名被告提供的证据的真实性无异议，对关联性有异议，原告仅一处案涉房产，被告的证明内容不应支持，被告提供的限购政策，发文日期是2017年4月14日，当时原告以及高景生等其他购房人均具有在海口市的购房资格，签订认购书是也没有任何不具备限购的条件。   第三人质证意见是：对限购政策有异议，对文件产生效力的时间有异议，对原告的限购没有约束力。   本院认证为：对被告程某、许某的证据，认为该通话录音无其他相关证据相佐证，仅凭录音不足以证明是海口市住建局的正式答复，对该证据的证明力，本院不予认定；对邹某、陈某3及其代理的138名被告提供的证据，认为系行政机关作出，本院对其真实性、合法性予以认定，但限购政策仅是针对房地产行业的行政调控措施，不影响合同效力，对其关联性本院不予认定。   第三人向法庭提供的证据：证据1.装修押金退还申请表；证据2.深圳市彩生活物业管理有限公司收款收据；证据3.2#23A01住户收费明细（高某）；证据4.收据4张（高某）；；证据5.入伙会签单；证据6.钥匙领取签收单；证据7.物业协议；证据1-7共同证明诉争房产已经交付使用并交纳相关费用。   原告质证意见是：第三人提供的各种缴费证据的真实性、合法性、关联性没有异议，上述证据可以证明在2018年4月2日第三人已将案涉房交付给了原告，原告已经占有和使用涉案房屋。其他质证意见与上述对被告方质证意见一致。   被告陈宏标、许某的质证意见是：钥匙领取签收单没有公章，应该无效，从记录来看，原告只是提供了部分物业缴费记录，由于原告没有连续缴纳物业费，并不能说明原告实际有效占有该房产。被告有照片能够证明，2019年2月24日，当时1栋23A05、1栋23A02没有装修完毕，仅开始水电铺设，而装修押金退还申请表显示这两套房屋分别在2018年8月、2018年9月装修完毕并退款，对其真实性有异议，深圳彩生活物业公司、第三人、原告存在利害关系，对第三人提供的证据真实性不予认定。   被告邹某、陈某3及其代理诉讼的138名被告的质证意见是：原告没有与开发商签订合法的《商品房买卖合同》，原告没有取得涉案房屋的物权请求权，以上新材料都是2019年5月30日前开具，应在第一次庭审时就予以提交，且均由开发商或物业公司单独开具，并未经过相关部门或第三方公证，对其开具的所有票据的真实性均有异议；对于收款收据，被告有材料证明收据开票日期与编号顺序相反，有悖常理，对其真实性有异议，且物业缴费收据资料只能证明原告与物业公司有资金流转关系，不能证明产权归属及原告合法占有涉案房屋；对于物业缴费单据没有显示具体房号，且向物业购买电表、冷水表也不能证明涉案房屋实际用于居住。从对涉案房屋现场的实际情况可以肯定涉案房屋并未装修或并未完全装修，所对其三性均有异议。   本院为查明事实依职权调取的证据有：证据1.海口市不动产登记中心不动产登记信息查询情况；证据2.海口市房屋交易与产权管理中心商品房买卖合同备案情况。   原告质证意见是：对法院调取的《不动产登记中心不动产登记信息查询情况》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明原告不受限购政策关于二套房限购的有关调整，符合购买政策，买卖合法有效，原告具有购买涉案房屋的资格。   被告陈宏标、许某质证意见是：对法院调取的材料真实性、合法性、关联性无异议，正好能够证明原告购买的涉案房屋没有备案登记，正好说明他们购买行为无效，不能说明其他观点。   被告邹某、陈某3及其代理诉讼的138名被告质证意见是：法院调取的证据可证明原告明知涉案房产属于质保房不能在不动产中心备案登记，可证实原告并非善意第三人。也可看出原告不符合《限制购买商品住宅的通知实施细则》第二条的规定，不具备购房资格。法院调取的材料也仅能证明原告在海口没有购买房屋登记，并不能证实原告所购置涉案房屋属于合法，恰恰证明原告购买涉案房屋不合法，存在过错，涉案房产不应解除查封。   本院对第三人提交的证据和本院依职权调取的证据，认证意见是：对第三人提交的证据，可证明涉案房屋的实际情况，本院予以认定；对法院调取证据，系由行政机关出具的有公信力的查询结果，本院予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据以及（2018）琼9022执异17号执行裁定书已查明的情况，本院认定事实如下：   原告与高景生签订授权委托书，委托其代理原告向第三人新大洲公司认购商品房并交付房款等。高景生作为购房人并代理王新民、王国庆、高某、高金硕、罗洪明、江山、张博涵、吉训凯等八名购房人共同以高景生的名义于2017年3月30日与第三人签订《认购书》，约定了合同当事人的姓名、地址、商品房的基本状况、总价款、付款方式、时间及首付款比例，并手写注明“首付款约155万，先支付100万，共余55万。2017年6月1日前支付，尾款一年后办理贷款支付”及第三人收购房款账号，认购书尾部由第三人盖公司公章及高景生签名。2017年3月30日，高景生通过银行转账方式向第三人支付1000000元，同日第三人出具收据并写明“今收到高景生预付房款人民币1000000元整。”2017年7月27日，高景生通过银行转账方式向第三人支付394000元，同日第三人出具收据并写明“今收到高景生预付房款人民币394000元整。”二张收据均盖有第三人财务专用章。2018年3月30日，甲方（第三人）与乙方（高景生）签订《补充协议》，该协议约定自补充协议签订之日起五个工作日内，乙方（高景生）代实际购房人向甲方支付20%的房款。《补充协议》第五条约定“甲方承诺本合同项下的八套质保房目前只用作房屋质保之用，再无其他产权争议及纠纷”，并约定了违约责任，尾部仍由第三人盖公司公章及高景生签名捺手印。2018年4月2日，高景生通过银行转账方式向第三人支付928354元，同日第三人出具收据并写明“今收到高景生第二笔荣达花园购房款人民币928354元整。”并盖有第三人财务专用章。2018年11月1日，高景生分四笔通过银行转账方式向第三人支付2322354元，同日第三人出具收据并写明“今收到高景生房款人民币2322354元整。”综上，高景生向第三人转账购房款共计4644708元，即高景生代原告向第三人转账购房款共计525548元。原告于2018年4月2日在深圳市彩生活物业管理有限公司处领取涉案房屋钥匙。同日，深圳市彩生活物业管理有限公司向原告出具水电费、物业费、杂费等收据，新大洲公司向原告出具有线电视开通费、燃气开通费及赠送三年物业费作为补偿收据。2018年6月11日，新大洲公司向原告出具了代缴办理产权证所需费用收据、代缴维修基金。   另查明，原告与第三人未根据已签订的《认购书》、《补充协议》签订《商品房买卖合同》及办理合同备案。因第三人未按时履行海南省海口市琼山区人民法院作出的（2018）琼9022执606、607、611-615、617-765、768-797、805、806号民事判决确定的向被告支付逾期交房违约金及迟延履行期间的债务利息，屯昌县人民法院于2018年10月12日在海口市住房和城乡建设局、2018年11月7日在海口市不动产登记中心查封了涉案房产，并于2018年11月7日将查封公告张贴于荣达花园。法院进行查封时，涉案房产显示房屋状态为“可售、无预查封、质量担保”。2018年11月15日，原告以其购买涉案房屋，系涉案房屋的实际所有人为由，向法院提出书面异议。2018年12月5日，屯昌县人民法院作出（2018）琼9022执异17号执行裁定书，驳回高某的异议请求。据此，高某提出本案案外人执行异议之诉。   再查，2019年6月25日，海口市不动产登记中心及海口市房屋交易与产权管理中心出具查询结果证明，原告在海南省海口市××区无其他居住用房。   本院认为，本案的争议焦点为：原告对涉案房屋享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行，原告关于执行异议的诉请能否成立。   原告向房地产开发企业新大洲公司认购商品房，现被执行的房产系登记于房地产开发企业名下的商品房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条适用的前提是对房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应先审查原告关于排除执行异议的请求是否符合上述二十九条规定的三种情形。   结合本院查明，本院于2018年10月12日在海口市住房和城乡建设局、2018年11月7日在海口市不动产登记中心向上述单位分别送达了协助执行通知书。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》的规定海口市不动产登记中心作为海口市国土资源局的下属单位，负责本级不动产登记办理工作，案涉房屋的查封时间应以送达海口市不动产登记中心的时间为准，即本案案涉房屋查封时间晚于2018年11月7日。   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，屯昌县人民法院于2018年11月7日作出执行裁定查封涉案房产，而原告与新大洲公司签订《认购书》时间为2017年3月30日，签订《补充协议》时间为2018年3月30日。被告认为原告与新大洲公司签订的《认购书》、《补充协议》仅为商品房预约合同性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案《认购书》、《补充协议》中明确了当事人名称、商品房基本状况、房屋具体位置及房号、价款及交付方式，且原告于2018年4月2日已支付50%购房款，2018年11月1日支付完毕所有购房款，新大洲公司亦向原告出具了购房款的收据。故《认购书》、《补充协议》已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定双方存在商品房买卖合同关系。其次，被告主张原告不能办理房产证的抗辩理由是涉案房屋系质保房仅作为房屋质保之用及应受海口市限购政策的约束，原告在明知的情况下仍继续购房行为存在过错。本院认为质保房及限购政策均属行政管理行为，案涉房屋为质保房及受限购政策约束，不阻却双方存在商品房买卖合同关系。房屋消费者购房的目的是用来居住，故其对房屋的物权期待权应优先于行政管理的需要，对被告主张的质保房不能签订购房合同的抗辩意见，本院不予支持。   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，海口市不动产登记中心处出具查明结果，原告签订涉案房产《认购书》、《补充协议》及支付50%购房款时其名下在海口市地区无其他用于居住的房屋，且原告购买案涉房屋用于居住，符合本项原告所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋的情形。   （三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告于2018年4月2日已支付50%购房款，2018年11月1日支付完全部购房款。   综上，原告与新大洲公司在案涉房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同，系双方的真实意思表示，并已支付完全部购房款，并从物业管理公司处领取房屋钥匙，结合物业、燃气费等生活费用票据亦可看出原告收房后控制使用案涉房屋至今，即有实际占有房屋的事实存在。因此，原告享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：   在邹某、陈某3等151名申请执行人申请执行海南新大洲投资有限公司一案中，不得执行海南省××道房屋，并解除对该房屋的查封。   案件受理费100元，由被告邹某、陈某3等151人负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   本院（2018）琼9022执异17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 王 之   审判员 江 云   审判员 陈 政     二〇一九年六月三十日   法官助理 陈茜茜   书记员 陈政丹   附1：本案适用的法律条文   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议   和复议案件若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   附2：138名被告信息附表   序号   姓名   性别   出生年月日   住址