广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）肇鼎法民一初字第146号原告：伍远明，男，汉族，住广东省高要市。原告：莫肇梅，女，汉族，住址同上。上述两原告的共同委托代理人：廖海涛，广东网际律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人：黎少艳，广东网际律师事务所实习律师。被告：肇庆市美华房产开发有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区。法定代表人：何自钱。委托代理人：姚冠旺，广东开信律师事务所律师。委托代理人：汤少芳，广东开信律师事务所律师。原告伍远明、莫肇梅诉被告肇庆市美华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫肇梅及两原告的共同委托代理人廖海涛，被告的委托代理人姚冠旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月24日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同第8条约定：“出卖人应当于2013年8月30日前将已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的房屋交付买受人使用”。合同第9条约定，被告逾期交楼的，原告有权要求被告继续履行合同，被告应自2013年9月1日起至实际交付房屋之日止，按日向原告支付已付房款万分之4的违约金。另，补充协议第5条约定“该商品房买卖合同第9条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%”。合同签订后，原告依约付清全部购房款554955元，被告至今未向原告交付房屋，被告的行为显属违约。原告在《广东省商品房买卖合同》设定被告逾期交楼的，按日向原告支付已付房款万分之4的违约金。而《补充协议》第5条约定“该商品房买卖合同第9条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%”，如按补充协议第5条执行，逾期交付房只支付5%的违约金后可无限期交房，该条款是被告预定的格式条款，违反了公平原则，属无效条款，依法应认定无效。为此，原告多次与被告协商逾期交房违约问题，被告拒绝承担逾期交房的违约责任，故向法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《附件四：合同补充协议》第五条“该商品房买卖合同第九条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%”无效；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金65706.67元（计至2014年6月23日），并按221.98元／日的标准向原告计付自2014年6月24日起到被告实际交付房屋之日的违约金；3、由被告承担本案诉讼费用。原告提供证据如下：原告身份证，证明原告主体资格。企业机读档案资料、组织机构代码证，证明被告主体资格。广东省商品房买卖合同及其附件，证明原、被告签订商品买卖合同。发票，证明原告依约付清房款。被告辩称：一、2013年3月24日，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容、形式符合法律规定，协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。二、附件四《合同补充协议》作为《广东省商品房买卖合同》组成部分，原告是具有完全行为能力人，其在合同签名确认关于违约金计付、标准体现当事人的真实意思表示。原告未能举证证明其受欺诈、胁迫等有合同无效或撤销的情形，应当认定为其对个人权利的有效处分。三、附件四《合同补充协议》第五条并没有免除被告在逾期交楼情况下的违约责任，也没有排除被告的相关权利和加重原告责任，原告认为该条款为格式条款不，适用《合同法》等的规定，依据不足。逾期交房的违约金的约定，并无违约反法律的禁止性规定。四、原告亦未能举证证明附件四《合同补充协议》约定的违约金计付标准不足以弥补其实际损失，原告主张上述条款无效的理据不成立。五、如附件四《合同补充协议》第五条的条款有显失公平的情形的，应当在签订之日起一年内向法院申请变更或撤销，但原告无要求变更或撤销。故该补充协议合法有效。六、附件四《合同补充协议》已确认“本合同及附件签订前，出卖人已提示买受人详细阅读，并作合理解释，买受人在清楚理解的基础上与出卖人签订本合同及附件”，因此，退一步来说，该协议属格式合同，被告也充分履行了告知和解释的义务。协议也符合意思自治原则。七、《广东省商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》已经房管部门鉴证备案，说明没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效合同，应当自觉遵守合同的约定。综上所述，《合同补充协议》作为《广东省商品房买卖合同》组成部分，是合法有效的约定。原告的诉求无事实和法律依据，请依法驳回。被告没有提供证据。经审理查明：2013年3月24日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，合同约定，原告购买被告美华天湖丽景花园第1幢3层1A301房，建筑面积126.76平方米，价款554955元。原告支付首期款174955元，余款办理按揭贷款。另外，合同第8条约定：交付期限为2013年8月30日前。可以延期的特殊情形：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告；施工中因天气影响不能连续施工或施工遇到重大技术问题不能及时解决；其它非出卖方所能控制的政府行为。合同第9条约定：除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品楼交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金。《合同补充协议》第5条约定：该商品房买卖合同第9条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。合同签订后，2013年4月3日，原告支付全部房价554955元。2014年7月25日，被告书面通知原告接收房屋，因双方对交楼条件及赔偿损失问题存在争议，房屋至开庭日仍未交接。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思，且没有违反法律、行政法规的规定，应为有效合同。合同约定，被告房屋交付期限为2013年8月30日前，而被告于2014年7月25日才通知原告收房，因不存在可以延期的特殊情形，被告逾期交付房屋行为已构成违约，应承担违约责任。本案争议焦点是被告应如何承担违约责任问题。从双方签订的《广东省商品房买卖合同》第9条第1点第（2）点“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金。”的内容，可以认定，被告应从2013年9月1日开始按日向原告支付已交付房价款万分之4的违约金。而双方签订的《合同补充协议》第5条约定“该商品房买卖合同第9条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。”，该条款对《广东省商品房买卖合同》第9条约定的违约金设定了上限，即对超过房价款5%的违约金部分免除责任。被告是房地产企业，其提供的商品房买卖合同是预设的合同，通常应理解为格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，原、被告签订的《合同补充协议》第5条约定“该商品房买卖合同第9条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。”的免责条款无效。据此，原告主张被告应从2013年9月1日开始按日向原告支付已交付房价款万分之4的违约金的理由充分，本院予以支持。由于被告于2014年7月25日通知原告可以收房，但原告没有按通知接收房屋，因此收到通知后产生的逾期交房损失属扩大损失，应由原告自行承担。原告认为被告要求原告接受逾期交房相关条件才交付房屋，但其没有提供证据予以证实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告伍远明、莫肇梅与被告肇庆市美华房产开发有限公司签订的附件四《合同补充协议》第五条“该商品房买卖合同第九条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%”条款无效。二、被告肇庆市美华房产开发有限公司支付原告伍远明、莫肇梅逾期交房违约金72810.01元（房价款554955元从2013年9月1日起按日息万分之四计付逾期交房违约金至2014年7月25日止，共327天）。限被告于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告。三、驳回原告伍远明、莫肇梅的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费721元，由被告肇庆市美华房产开发有限公司负担。该费用原告已预交，本院不作退还，限被告于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小风二〇一四年十月十三日书记员  梁间明