昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昌中民一终字第642号上诉人（原审第三人）：张倩。委托代理人：于勇，新疆广泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马维强。委托代理人：王霞，昌吉市星光法律服务所法律工作者。原审被告：ＸＸ涛。原审被告：昌吉市越兴隆房产经纪有限公司，住所地：昌吉市文化东路。营业执照注册号：652301050000347。组织机构代码：77609977-3。法定代表人：张峰，系该公司总经理。委托代理人：曾晖，系该公司法律顾问。委托代理人：朱海英，系该公司分公司经理。上诉人张倩因房屋买卖合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月14日受理后依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人张倩及其委托代理人于勇，被上诉人马维强及其委托代理人王霞，原审被告ＸＸ涛，原审被告昌吉市越兴隆房产经纪有限公司的委托代理人曾晖、朱海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年1月9日，原告马维强与被告ＸＸ涛、经纪公司签订了一份购房协议，协议第一条约定ＸＸ涛将位于昌吉市天山路建友小区（36区9丘17栋）2号楼4单元202号房屋一套出售于原告马维强。第二条约定上述房产的成交价格为422000元。付款方式为乙方（马维强）于2014年借款审核合格日支付152000元，余款于2014年商业贷款发放日支付，购房定金冲抵首付款。第六条约定任何一方违约，须向其它方承担违约金，违约金为转让价的20%。同日，被告ＸＸ涛收取原告马维强现金5000元。2014年2月28日，马维强向ＸＸ涛交纳现金152000元，称此款为所购房产的首付款，ＸＸ涛拒绝收取该款项。昌吉市房地产管理局向被告ＸＸ涛填发的房产证载明，位于昌吉市36区9丘17栋2层4202号的房屋所有权人为被告ＸＸ涛，共有情况为单独所有，登记时间为2010年4月28日。另查明，2013年7月26日原告ＸＸ涛与第三人张倩登记结婚。原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现昌吉市房地产管理局向被告ＸＸ涛填发的房产证载明，位于昌吉市36区9丘17栋2层4202号的房屋所有权人为被告ＸＸ涛，共有情况为单独所有，登记时间为2010年4月28日。故原告马维强与被告ＸＸ涛签订的房屋买卖合同合法，被告应当按照合同的约定履行，第三人辩称其与被告ＸＸ涛是夫妻，但根据其提供的证据，被告出售的房屋是其单独所有，登记时间为2010年4月28日。被告ＸＸ涛与第三人登记结婚的时间为2013年7月26日，因此被告ＸＸ涛出售的房屋是被告个人财产，并非夫妻共同财产，现被告及第三人辩称合同无效的理由，原审法院不予采信。由于被告ＸＸ涛未能按照合同履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，被告ＸＸ涛应当继续履行合同并承担相应的违约责任，原、被告在合同中就违约金约定为84400元（422000元×20%），被告不同意承担违约金。原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金确定为30000元。被告经纪公司是促使原、被告签订合同的中介公司。原、被告签订合同后，其居间义务已经完成。因此其不应在本案中承担责任。原审法院判决如下：一、原告马维强与被告ＸＸ涛于2014年1月9日签订《购房协议》继续履行；二、被告ＸＸ涛向原告支付违约金30000元，于本判决生效后十日内支付；三、驳回第三人张倩的诉讼请求；四、被告昌吉市越兴隆房产经纪有限公司在本案中不承担民事责任。宣判后，上诉人张倩不服上述判决上诉称：一、原审认定事实不清，上诉人在原审中提交的由昌吉市佃坝镇政府、居住社区原审被告ＸＸ涛工作单位出具的证明，民政局补办结婚登记表等证据可以证实其与原审被告ＸＸ涛于1992年1月10日起共同生活，并于1994年生育婚生女万晓宇的事实，原审法院将上诉人与原审被告ＸＸ涛于2013年7月26日补办结婚登记的时间作为婚姻开始时间有悖事实。双方于1992年1月登记结婚，故双方诉争的房产应当属于上诉人与原审被告ＸＸ涛共同所有，原审认定属于ＸＸ涛个人财产有误。二、原审判决适用法律不当，本案应当适用《城市房地产管理法》第三十八条，《婚姻法》第十七条、十九条、《民法通则》第八十九条等规定。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项、第三项，改判确认上诉人为昌吉市36区9丘17栋4-402室房屋共有权人之一；确认被上诉人马维强与原审被告ＸＸ涛于2014年1月9日签订的《购房协议》无效。被上诉人马维强答辩称：2014年1月9日马维强与ＸＸ涛签订的购房协议有效，且马维强已按约交纳了5000元定金，上诉人一审出示的证据可以证实双方诉争房屋系ＸＸ涛单独所有，上诉人与ＸＸ涛于2013年结婚，故其并非房屋的共有人，根据合同法相关规定及最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件的司法解释第三条规定，ＸＸ涛与马维强签订的合同应为有效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告ＸＸ涛答辩称：同意上诉人张倩的上诉请求及理由。原审被告昌吉市越兴隆房产经纪有限公司答辩称：其已履行了合同义务，故原审法院判令其不承担民事责任正确。二审中，双方当事人均无新证据提交。本院经二审查明事实与原审法院查明事实一致，对原审法院查明事实依法予以确认。另查明：上诉人张倩与原审被告ＸＸ涛于1992年1月10日在昌吉市佃坝镇二畦村三组（原佃坝乡联胜三队）登记结婚，并于1994年7月16日生育婚生女万晓宇，后由于结婚证丢失，二人于2013年7月26日向昌吉市民政局申请并补办结婚登记。本院认为：《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（五）项规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（五）其他应当归共同所有的财产。”本案中，上诉人张倩与原审被告ＸＸ涛于1992年1月10日登记结婚，双方讼争36区9丘17栋2号楼4单元202号房屋系原审被告单位新进昌吉市溢兴锅炉设备安装有限责任公司于1998年给职工统一筹建，于2000年交付使用，办理登记时间为2010年4月28日，根据上述法律规定，该房产应当属于上诉人张倩与原审被告ＸＸ涛共同共有。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原审被告ＸＸ涛与被上诉人马维强签订《购房协议》时未经共有人张倩书面同意，故原审被告马维强签订协议的行为属无权处分，事后亦未取得共有人张倩的追认，故该购房协议应属无效。被上诉人马维强认为其与原审被告ＸＸ涛订立购房协议经过上诉人张倩的同意，对此其提交的证据不足以证实该抗辩理由，故本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”之规定，并根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，被上诉人马维强要求继续履行《购房协议》，其必须同时满足善意、支付合理对价、办理产权登记手续三个条件，但本案中，双方讼争房屋并未实际交付，亦未办理变更登记，故被上诉人要求继续履行购房协议的请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审被告ＸＸ涛于2014年1月9日收取5000元现金应当由其向被上诉人马维强返还。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第677号民事判决第四项，即：“四、被告昌吉市越兴隆房产经纪有限公司在本案中不承担民事责任”；二、撤销昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第677号民事判决第一项、第二项、第三项，即：“一、原告马维强与被告ＸＸ涛于2014年1月9日签订《购房协议》继续履行；二、被告ＸＸ涛向原告支付违约金30000元，于本判决生效后十日内支付；三、驳回第三人张倩的诉讼请求”；三、原审被告ＸＸ涛与被上诉人马维强于2014年1月9日签订的《购房协议》无效；四、原审被告ＸＸ涛于接到本判决之日起三日内向被上诉人马维强返还房款5000元；五、驳回原审原告马维强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用1134元，二审案件受理费70元，共计1204元，由原审被告ＸＸ涛负担602元，由被上诉人马维强负担602元。本判决为终审判决。审 判 长 闫 雪代理审判员 高 俊代理审判员 樊健健二〇一四年十月一日书 记 员 郝丽娜