贵州省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔民终474号 上诉人（原审被告、申请执行人）：张永富，男，1970年7月15日出生，汉族，住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：周训祥，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：王昌英，女，1963年1月16日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：徐亮，贵州筑尚律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地毕节市七星关区南部新区7号与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼）。 法定代表人：徐忠杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐卫东，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：徐华，该公司法律顾问。 上诉人张永富因与被上诉人王昌英、毕节市政通房地产开发有限责任公司（以下简称政通公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张永富上诉请求：1.撤销贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民初104号民事判决书；2.改判准许继续执行查封毕节市政通房地产开发有限责任公司名下所有的位于毕节市七星关区房屋；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实不清，证据不足，采信证据违反民事诉讼证据规则和生活常理，适用法律错误，导致处理结果不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定享有排除执行的权利必须同时具备四个条件，而被上诉人王昌英并不同时具备该四个条件：一、被上诉人王昌英与政通公司签订的《商品房认购合同》不具有真实性，依法应认定为无效合同。第一，按照商品房交易习惯，一般均是出卖人与买受人先签订正式的商品房买卖合同，买受人再根据合同约定的方式和时间支付购房总款，但根据被上诉人王昌英提交的《商品房认购合同》、购房收据、银行转款记录发现，被上诉人王昌英与政通公司在先支付187200.00元“购房款”，半年后才与被上诉人政通公司签订《商品房认购合同》。现实生活中，买受人根本不可能在房屋具体位置、面积、单价等基本、核心的内容都没有约定的情况下就向出卖人付款，这完全不符合商品房交易习惯和生活常识，可见双方进行商品房买卖并非真实意思，涉案《商品房认购合同》系为提出执行异议而制作的。第二，被上诉人王昌英支付购房款的真实性值得怀疑。根据我国商品房买卖的相关规定，购房款必须存入公司银行专户，但王昌英支付的所谓“购房款”却是高守山的私人账户。高守山是何身份没有证据证明，不能排除是王昌英与高守山个人的经济往来，即便高守山是被上诉人政通公司的财务人员，也不能排除双方有其他经济往来，如民间借贷等。第三，涉案《商品房认购合同》从形式要件上看，与能够进行备案登记的、正规房开企业跟房屋买受人签订的由国家住建部、国家工商总局制定的《商品房买卖合同》并不相同，该合同根本不能到房管部门进行登记备案。综上，两被上诉人双方并无房屋买卖的意思，明显属双方恶意串通损害包括张永富在内的债权人合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，王昌英与政通公司签订的《商品房认购合同》损害了包括张永富在内的债权人的合法权益，依法应当认定合同无效。 二、王昌英至今未全额支付完毕购房款。即便王昌英与政通公司签订《商品房认购合同》真实，但王昌英并未按合同约定全额支付购房款，庭审中，王昌英承认至今尚欠12000.00余元未付，因此，王昌英并不满足“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。 三、王昌英在人民法院查封之前未合法占有政通财富大厦B-04-3号房屋。政通财富大厦B-04-3号房屋于2016年6月7日就被毕节市中级人民法院依法查封，王昌英在毕节市中级人民法院执行法官向其进行询问时明确表示政通公司没有向其交房，就说明在人民法院查封之前王昌英未合法占有房屋。王昌英至今未合法占有涉案房屋。根据王昌英于2018年6月22日在人民法院执行局办公室做的询问笔录，其明确承认涉案房屋至今未办理房屋交接手续，王昌英也未入住涉案房屋。因此我方认为政通公司与王昌英之间签订的商品房认购合同不能等同于正式商品房买卖合同，不能认定政通公司与王昌英之间具有合法有效的买卖合同关系。原判认定“政通公司于2015年10月28日通知王昌英办理交房手续，王昌英领取了案涉房屋钥匙”，该认定既与王昌英本人向执行法官的陈述相矛盾，更与生活常识及商品房交易习惯不相符，试问，天下房开商有谁会在买受人还差近一半购房款的情况下将房屋交给买受人。 四、原判认定王昌英名下无其他用于居住的房屋并适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，处理本案没有任何事实根据。庭审中，王昌英没有向法院提供任何证据证明自己没有其他住房，一审法院仅凭王昌英个人口头陈述即认定王昌英名下无其他用于居住的房屋，违反了我国《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定。 五、王昌英对案涉房屋未进行过户登记，甚至对未办理备案登记是有过错的。即便王昌英与政通公司之间确实存在商品房买卖合同关系，双方没有签订符合要求、能够进行备案登记的正式合同，当然不能进行备案登记，更谈不上办理过户登记，作为买受人，王昌英不要求签订正式合同，其过错是十分明显的，由此也可看出，双方并无商品房买卖的真实意思和签订商品房买卖合同的意愿，原判认定王昌英没有过错，属认定事实错误。 六、被上诉人王昌英对政通财富大厦B-04-3号房屋不享有物权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定，王昌英如果认为其对案涉房屋享有物权，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中王昌英提交的《政通·财富大厦商品房认购合同》未到房产部门进行基本的备案登记，根据《中华人民共和国物权法》第五条、第九条之规定，王昌英提交的证据不符合不动产物权变动的法律规定。 七、涉案房产项目是面对不特定公众进行销售的，而在同一时期对外销售的房屋中，仅有被上诉人王昌英及本协议执行一案中的业主未签订正式的商品房买卖合同，因此未进行备案登记和初始登记，也未将涉案款项转入政通公司开设的银行。 综上，被上诉人王昌英不享有足以排除强制执行的民事权益，原判认定事实不清，证据不足，严重违反生活常理，处理结果不当。为维护上诉人的合法权益，特依法提起上诉，请求二审人民法院依法纠正一审错误判决，改判支持上诉人的上诉请求。 王昌英辩称：上诉人的上诉理由完全是以个人的主观怀疑来否定被上诉人向第三人购买案涉房屋的真实性，只是其主观怀疑和猜测，没有提供任何实质性的证据。而王昌英已经在一审的庭审过程中提交了能够证明王昌英向政通公司购买案涉房屋的所有的有效证据，证明其行为的合法性。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 政通公司辩称：上诉人的陈述与事实不符，我公司买卖房屋也有类似的支付情况，王昌英的支付现象不是唯一的，类似的现象普遍存在。王昌英交款是真实存在的，法院执行阶段有笔录陈述，王昌英虽然陈述没有进行房屋交接，但是因其年龄比较大，对房屋移交没有明确的理解，当时法院没有进行明确的释明。我方已经签了手续并把钥匙移交给王昌英，我方完成了移交，但王昌英认为这不是移交，因此产生的误解。综上，应当维护王昌英与我方签订的商品房合同。 王昌英向一审法院起诉请求：1.请求撤销毕节市中级人民法院（2018）黔05执异17号、（2017）黔05执行4号之二执行裁定，解除对位于政通财富大厦B－04－3号房屋的查封，停止对该房的执行；2.判决确认王昌英与政通公司签订的《商品房认购合同》合法有效，并确认位于政通财富大厦B－04－3号房屋归王昌英所有。 一审法院认定事实：2011年5月3日，王昌英向政通公司支付“政通财富预留款”187200元。2012年11月29日，王昌英与政通公司签订《政通财富大厦商品房认购合同》，约定王昌英以总价款261612元购买政通公司开发的政通财富大厦B幢4层3号房屋（100.62平方米）,应于2013年4月30日前支付尾款74412元，政通公司于2014年12月30日前向王昌英交付该商品房，双方对逾期付款、逾期交房责任等进行了约定。2015年10月28日，政通公司通知王昌英办理交房手续，王昌英领取了钥匙，但至今尚未装修入住。 张永富诉政通公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年10月17日作出（2016）黔05民初87号民事判决，由政通公司于判决生效后三十日内偿还张永富借款本金700万元及利息。该案诉讼过程中，依张永富申请，一审法院于2016年6月7日作出（2016）黔05民初87号民事裁定，保全查封了政通公司开发的政通财富大厦1148栋四至十二层未销售备案的房屋十三套，其中包含王昌英购买的B－04－1号房屋。判决生效后，政通公司未履行生效判决确定的义务，张永富于2017年1月5日向一审法院申请执行，一审法院于2017年3月8日对被执行人政通公司的前述房屋张贴查封公告和封条，并于2018年5月18日作出（2017）黔05执4号之二执行裁定书，续行查封前述房屋。案外人王昌英对一审法院查封政通财富大厦B－04－1号房屋提出执行异议，主张该房屋系其购买，请求解除查封。一审法院于2018年7月7日作出（2018）黔05执异17号执行裁定书，驳回案外人王昌英的异议请求。案外人王昌英对该执行裁定不服，在该裁定送达十五日内向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，本案争议焦点是：王昌英对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行，王昌英对涉案房屋是否享有所有权。案外人王昌英对案涉房屋享有的合法权益是否能够排除人民法院强制执行，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定进行审查。 关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2012年11月29日，政通公司与王昌英签订《政通财富大厦商品房认购合同》，合同约定了房屋位置、面积、房屋价款、交付日期、违约责任等内容，合同约定房款为261612元，王昌英支付房款187200元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，该认购合同应当认定为商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于是否于查封之前占有的问题。政通公司于2015年10月28日通知王昌英办理交房手续，王昌英领取了案涉房屋钥匙。而本院查封该房时间是2016年6月7日，故王昌英在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。 关于购房款是否全部支付的问题。《政通财富大厦商品房认购合同》约定房屋价款为261612元，王昌英支付房款187200元，由政通公司账务高守山出具了收款收据，交款时间、金额与双方协商房屋买卖过程一致。庭审中，王昌英表示同意将剩余价款按照一审法院的要求交付执行。 关于王昌英对未办理过户登记是否存在过错的问题。因涉案房屋至今未验收，不能办理过户手续，对此，政通公司认可因公司单方原因造成不能办理过户登记，并表示愿意承担相应责任。故王昌英作为购房人并无过错。 关于王昌英主张对涉案房屋享有所有权的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋未变更登记在王昌英名下，其尚未取得涉案房屋所有权，其与政通公司之间系房屋买卖合同关系，其可要求政通公司协助办理房屋产权变更登记手续，亦可向人民法院另行主张。综上，王昌英对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院的强制执行，其诉讼请求一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决：一、在申请人张永富申请执行被执行人毕节市政通房地产开发有限责任公司一案中，不得执行位于毕节市七星关区房屋；二、驳回王昌英的其他诉讼请求。案件受理费100元，由张永富负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：王昌英对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，2011年5月3日，王昌英向第三人政通公司支付“政通财富预留款”187200元。2012年11月29日，王昌英与政通公司签订《政通财富大厦商品房认购合同》，合同对双方当事人的名称、房屋地址、房号、建筑面积、成交总价、一次性支付方式等均作出明确约定，该合同已具备房屋买卖合同的主要内容。一审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，认定该认购合同具有商品房买卖合同性质并无不当。张永富主张王昌英与政通公司恶意串通、伪造证据，签订的《政通财富大厦商品房认购合同》应属无效合同，但是其并未提供相应的证据证明自己的主张。经查，《政通财富大厦商品房认购合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。对张永富主张《政通财富大厦商品房认购合同》无效的上诉理由，本院不予采纳。 其次，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定的“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”2015年10月28日，政通公司通知王昌英办理交房手续，王昌英领取了钥匙，虽尚未装修入住，不影响对房屋移交事实的认定。而一审法院查封案涉房屋的时间是2016年6月7日。一审判决认定王昌英在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋有事实依据。 再次，双方约定王昌英以总价款261612元购买政通公司开发的政通财富大厦B幢4层3号房屋，根据政通公司出具的收款收据、记账凭证、收款凭证的情况说明等证据相互印证，能够证实政通公司于2011年5月3日收到王昌英交纳的政通财富预留房款187200.00元，在一审庭审中，王昌英表示同意将剩余价款按照法院的要求交付执行。虽然王昌英转款的银行账号是高守山而非政通公司，但是高守山当时系政通公司的财务人员，这有政通公司工作人员的《工资条》能够佐证，王昌英系根据政通公司提供的银行账号进行转款，王昌英转账后政通公司出具了《收款收据》，政通公司对高守山代其收款的行为也予以认可，故高守山收取款项的行为系职务行为。 另外，因涉案房屋至今未验收，不能办理过户登记手续，政通公司认可系其公司单方面的原因导致不能办理过户手续，王昌英对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，一审判决根据案件事实综合评判认定王昌英享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。 最后，关于张永富主张王昌英对案涉房屋不享有物权的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋未变更登记在王昌英名下，其尚未取得涉案房屋所有权，但王昌英与政通公司之间有真实有效的房屋买卖合同关系，不影响本案王昌英对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的认定。因此，张永富关于认购合同无效、王昌英没有合法占有房屋、未支付全部价款、王昌英对未办理过户有过错、王昌英不享有案涉房屋的物权等上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，张永富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张永富负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 锐 审判员 贾鸿雁 审判员 张 玮 二〇一九年六月十八日 法官助理敖丽丹 书记员黄义