辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二终字第00668号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连环宇置业有限公司。法定代表人：周全利，董事长。委托代理人：于德生，律师。委托代理人：唐昆，律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军沈阳军区大连疗养院。法定代表人：倪彦君，院长。委托代理人：张成博，干事。委托代理人：周继红，法律顾问。原审原告、反诉被告中国人民解放军沈阳军区大连疗养院（以下简称疗养院）与原审被告、反诉原告大连环宇置业有限公司（以下简称环宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2012年1月30日作出（2012）中民初字第2538号民事判决，疗养院和环宇公司均不服该判决，向本院提起上诉，本院审理后，于2013年6月17日作出（2013）大民二终字第504号民事裁定，将本案发回重审。大连市中山区人民法院另行组成合议庭进行了审理，并于2013年12月9日作出（2013）中审民初字第34号民事判决，环宇公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月7日、2014年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人环宇公司的委托代理人于德生，被上诉人疗养院的委托代理人周继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）疗养院一审诉称，2005年7月10日，原告与大连开发区环宇集团签订《委托投资建设经济适用房协议书》，约定原告所有的“大连市中山区先锋巷××号经济适用房工程”由大连开发区环宇集团垫资建设，还约定了关于投资认定、利润确认及超建分成等内容。协议书签订后，被告仅投入部分工程费用后因无力继续出资，使该协议未能全面履行。2006年7月18日，原、被告就终止委托建房协议及协议的后续事宜经协商一致，达成《终止先锋巷××号委托建房的协议书》，并确定双方由委托建房关系变更为房屋买卖关系。协议约定：原告返还被告垫付的投资款（第8条），已建成房屋的一层公建及地下室、超建的一层公建及地下室，由原告销售给被告，并约定了销售面积及单价（第2条），同时协议还约定了房屋交付时间、工程质量、逾期交房的违约责任等条款。《终止先锋巷××委托建房的协议书》签订后，被告实际取得了房屋，但未按约定给付购房款。该协议在履行期间，因小户型改造、地下室装修方案变更及被告不具备销售手续导致销售对象变更等事项，双方购房款一直未能结算。直至2010年7月15日，双方再次签订了《先锋巷××公建房和24.4平方米地下室销售对象变更协议》，被告已取得并应支付购房款的房屋面积才最后得以确定，即被告应付购房款4，949，970元，被告已付2，537，773元（含预交房款、小户型改造费、地下室装修费），尚欠原告购房款2，412，197元。上述被告拖欠的购房款，经原告多次催要，被告拒绝给付。现诉至法院，请求判令被告给付购房款2，412，197元及利息（利息自2007年5月1日起至给付之日止，按同期人民银行贷款利率标准计算）。被告（反诉原告）环宇公司一审辩称，1、原告有偿转让房屋面积为1，600平方米，关于转让给被告的房屋面积，最初是约定于2006年7月18日的终止协议中，面积为2，040平方米，而2006年11月9日原告与董严签订协议，将一层部分公建转让给董严，意味着收回了出售给被告的部分面积，2006年11月16日原告再度与董严签订补充协议，约定被告收取的款项是代原告收取，而且明确董严购买原告300多平方米的公建，同日原告在部队内部请示，因为取消被告预购的部分房屋，退还预定金100万元，并且原告于次日实际办理退款。以上表明关于董严购买的面积早在2006年11月16日就已经确定从被告处收回。2007年1月25日原、被告及沈阳军区政治部联络部大连办事处三方签订协议，明确约定有偿转让给被告的面积是1，600平方米，因此应当按照1，600平方米计算有偿转让的价款。2、原告的请求超过诉讼时效，根据2006年终止协议的约定，被告支付其余房款的时间为房屋交付后十日，2007年9月27日原告委托测绘机构出具测绘报告，而案涉房屋在2008年3月符合房屋交付条件，因此交付时间应从该时间起算，原告的诉讼请求超过诉讼时效。至于原告主张的2010年7月15日的协议内容既没有原告主张其余房款的意思，也没有关于被告承诺支付其余房款的明示，因此该协议不能发生诉讼时效中断的后果。3、被告提出反诉，请求判令原告支付违约金1，564，537元，偿还借款128万元。事实与理由为：双方于2006年7月18日签订的《终止先锋巷××委托建房的协议书》约定，原告将2，000多平方米的公建、地下室出售给被告，交付期为2007年7月1日前，如果延期，应按已交付房款的每日0.3%向环宇公司支付违约金。案涉房屋至2008年7月16日才通过消防验收交付。期间，由于疗养院逾期交房，环宇公司损失巨大，仅向案涉房屋终端业主支付赔偿款物就高达130余万元。疗养院应以环宇公司以各种方式缴纳的2，537，773元房款为基数，向环宇公司支付逾期交付的违约金。环宇公司自愿按照约定的逾期交房违约金标准减半计取自2007年7月1日至2008年8月16日期间的违约金。同时原告该项目的负责经办人为原告项目向被告借款128万元，至今仍未偿还。原告（反诉被告）疗养院一审反诉辩称，被告反诉要求原告支付违约金无事实依据，不能成立。被告仅支付100万元购房款；被告主张逾期交房的事实不属实；被告主张向他人支付的赔偿款证据不足；房屋买卖合同约定的违约金过高，请求法院以房屋所在地房产局公示的租金标准予以调整。被告主张的原告借款事实不存在，该款项用途是地下室改造费用，属于被告自用。一审法院经审理查明，2005年7月10日，疗养院与大连开发区环宇集团签订《委托投资建设经济适用住房协议书》，约定甲方（原告）将大连市中山区先锋巷××经济适用住房工程委托给乙方（大连开发区环宇集团）投资建设，同时对建设方式、投资认定、双方责任、违约处罚等做了约定，协议书的落款处加盖了被告环宇公司的印章。经查，大连开发区环宇集团主体不存在，实际履行中，被告作为乙方与原告履行该合同。2006年7月18日，原、被告签订《终止先锋巷××委托建房的协议书》。约定：双方同意终止2005年双方签订的委托投资建设经济适用住房协议书；原告考虑到被告在前期工程建设中，部分公建已按销售对象需求作了结构分割和超规划建设的实际情况，同意将先锋巷××超建的一层公建（建筑面积430多平方米）和地下室（建筑面积590平方米），以每平方米二千元出售给被告。同时，按大连市批准规划在建筑主体下面公建（建筑面积430多平方米）和地下室（建筑面积590平方米），分别以每平方米七千元和三千元的价格，一并出售给被告，交付使用时，以实际测量为准；原告应保证售给被告的房屋在2007年7月1日前竣工并交给被告使用，如延期交付使用，应按已交付房款的每日0.3%向被告支付违约金；被告预付给原告中山区先锋巷××公建及地下室房款150万元，余款待原告将房屋交给被告使用后10日内付清；原告应保证按图纸设计的标准进行施工（包括装修标准），保证工程质量；根据被告提供的《关于环宇置业有限公司在中山区先锋巷××工程项目投资情况说明》清单中，原告认定为2，693，589元（含被告付给施工单位的160万元工程款），扣除被告交纳的公建和地下室的150万元预定金，剩余款项1，193，589元，原告于2006年8月15日前与被告结算完毕。《终止先锋巷××委托建房的协议书》签订后，原告在应支付被告投资项目款2，693，589元中扣收200万元作为被告购房的预定金，2006年8月17日原告将剩余款693，589元返还给被告。2006年11月9日，原告和案外人董严签订《协议书》两份，约定原告将大连市中山区先锋巷××东侧一层公建出售给董严。被告认可上述协议，2006年11月17日，原告退给被告100万元预定金。2010年7月15日，原、被告和董严签订《先锋巷××公建房和24.4平方米地下室销售对象变更协议》约定，由于被告不具备售房条件，造成被告与董严在房屋销售中存在关系不理顺的问题，经三方商定，原告收回被告售给董严先锋巷××公建房和24.4平方米地下室所有权，被告解除和董严签订的房屋销售协议，由原告和董严重新签订售房协议书，同时约定了款项给付和违约责任等。后三方均履行了该协议。2007年1月25日，原告（甲方）、被告（乙方）与沈阳军区政治部联络部大连办事处（丙方）签订《协议书》，约定甲方为妥善处理与乙方在建设先锋巷××工程的历史遗留问题，甲方有偿向乙方转让1，600平方米公建和地下室，但由于乙方无权经营和价（转）让军产房屋，故委托丙方帮助协办有关销售手续，丙方同意为乙方提供军产房屋销售合同加盖公章、出具中国人民解放军通用收据，签订合同、收款及履行合同事宜由乙方独立完成，与丙方无关等。2008年7月20日，原、被告签订《协议书》，约定双方同意按军区审计事务所编制的先锋巷××地下室浴池装修工程决算书进行结算，原告同意将该浴池土建工程、装饰工程、消防工程、给排水工程四项共计865，662元工程款返还被告，并约定该款项从被告购买原告的地下室房款中扣除。另查明，在合同履行过程中，原图纸中为浴室部分改建为农贸市场，原、被告就改建由谁组织施工、改建部分的费用由谁承担未有书面约定，原告称改建系由被告提出被告组织施工，被告称改建系由原告提出原告组织施工。根据原告提供的文化街农贸市场改造工程预算书显示，原告单位在内部请示中批示给孙斌：经请示同意环宇公司设计的图纸并施工，要严格监管并保证在不破坏结构的情况下进行，通知张立民总经理，施工费用由环宇公司承担，施工组织及安全由该公司负全责。并注明：在小船渔村向张立敏（民）请示，张总同意由孙斌找工程队。经查，张立民为被告负责案涉项目的总经理，孙斌为原告负责案涉项目的代表，在被告提供的借条证据上也显示有孙斌写给的以下内容：张立民总经理，该款为地下室有关工程费用，暂借给他，其钱备在周美华处，见我及于守东签字（放）发放并说明用途。再查明，沈阳军区工程建设竣工验收备案表标注的案涉房屋的竣工备案日期为2007年10月30日。原告称2007年4月地下室改建时已将案涉房屋交付被告，被告称2008年3月18日原告才交付，并称一层房屋和地下室原告是同时交付的，双方均未提供关于办理交接手续的证据。根据被告提供的证据显示，被告通知小户型住户案涉房屋于2008年3月18日正式送水。还查明，被告购买的案涉房屋的具体面积为，规划一层公建204.18平方米（规划一层公建面积477.33平方米扣除董严购买的273.15平方米），超建一层公建396.17平方米；地下室共计1，200.18平方米，原告同意扣除部分面积按照1，180平方米计算，并自愿按照2，500元每平方米计算价款。一审法院认为，本案的焦点问题有以下几个：一、被告购买案涉房屋的面积和购房款应如何计算。原告主张应以测量为准，被告辩称应以2007年1月25日原告、被告与沈阳军区政治部联络部大连办事处三方签订《协议书》中提到的原告有偿向被告转让1，600平方米公建和地下室为准，对此一审法院认为，该协议签订时间在案涉房屋未建成和测量之前，且该协议的签订目的主要在于解决被告的销售问题，协议中提到的原告有偿向被告转让1，600平方米公建和地下室并未提及规划公建和超建公建以及地下室部分的具体面积，该1，600平方米应为对未建成房屋面积的一种模糊表达，且双方在2006年7月18日签订的《终止先锋巷××委托建房的协议书》明确约定“交付使用时，以实际测量为准”，故被告的辩解无事实和法律依据，案涉房屋应以测量为准。关于购房款的计算，被告购买规划一层公建204.18平方米，超建一层公建396.17平方米，可直接根据双方约定的价格计算；但地下室共计1，200.18平方米，原告同意扣除部分面积按照1，180平方米计算，并自愿按照2，500元每平方米计算价款，一审法院认为，根据测绘结果，实际建成的规划一层面积大于超建的一层面积（81.16平方米），故规划的地下室面积（扣除董严购买的24.4平方米）应大于超建的地下室面积，现原告自愿按照1，180平方米计算，并自愿按照约定的地下室均价2，500元每平方米计算价款，面积上原告也确实做了让步，价格符合双方约定，一审法院予以照准。经计算总购房款应为5，171，600元（204.18×7，000＋396.17×2，000＋1，180×2，500）。原告认可被告已付2，537，773元（含预交房款、小户型改造费、地下室装修费），且被告未提出异议，则被告尚欠原告购房款2，633，827元。现原告请求被告给付购房款2，412，197元，应予支持。二、案涉房屋的交付时间如何认定。关于案涉房屋的交付时间，原告主张2007年4月已将案涉房屋交付被告改建（将浴池改为农贸市场），理由是地下室改建是由被告提出被告负责。但被告否认提出改建，并称应由原告改建。因原告售给被告的地下室原设计为浴池，在双方已签订买卖合同的情况下，按照常理，原告不会主动提出改建，2008年7月20日原、被告签订《协议书》，约定原告将865，662元地下室浴池装修工程款返还被告，如果由原告负责改建，根据常理，原告不可能将装修工程款返还被告，而应该在地下室建好后，根据改建农贸市场的费用与被告进行决算。被告在原审时称2008年7月16日原告交付的案涉房屋，在本次审理时又称2008年3月18日交付，被告的陈述前后矛盾，不足为信。且根据原告提供的文化街农贸市场改造工程预算书上注明的情况及被告提供的借条证据上显示的孙斌写给张立民总经理的内容，结合上述分析证明地下室改建应由被告负责，且借条上也表明被告实际预付了改建的款项，故综合上述书证及当事人陈述，一审法院认为已形成完整的证据链条，证明2007年4月原告已将案涉房屋交付被告由被告进行改建，但因双方约定的交房条件是竣工后交付，案涉房屋的竣工备案日期为2007年10月30日，故交付时间应认定为2007年10月30日。三、原告请求给付2，412，197元购房款的逾期利息应否支持。根据双方约定，余款待原告将房屋交给被告使用后10日内付清，虽然房屋已经交付，但因部分房屋销售对象变更等原因，导致双方一直未能结算，故给付购房款的时间应从被告购买的房屋面积能确定之日起计算。因被告购买案涉房屋的面积到2010年7月15日原、被告和案外人董严签订协议后才最后确定，故被告应于2010年7月16日起给付原告2，412，197元购房款的逾期利息。四、原告的请求是否超过诉讼时效。因原告将约定出售给被告房屋中的一层公建东侧卖给案外人董严，被告予以认可，这一事实在2006年11月已经确定。2010年7月15日，原、被告和案外人董严才签订《先锋巷××公建房和24.4平方米地下室销售对象变更协议》约定，由于被告不具备售房条件，造成被告与董严在房屋销售中存在关系不理顺的问题，经三方商定，原告收回被告售给董严先锋巷××公建房和24.4平方米地下室所有权，被告解除和董严签订的房屋销售协议，由原告和董严重新签订售房协议书，同时约定了款项给付和违约责任等。因此到2010年7月15日被告购买案涉房屋的面积才最终确定，故诉讼时效应从2010年7月15日开始起算，原告2012年7月5日诉至一审法院并未超过两年的诉讼时效。五、被告反诉请求的逾期交房违约金应如何计算。案涉房屋在2007年10月30日交付，原告未能按协议书约定在2007年7月1日交付应承担逾期交房的违约责任。双方约定的逾期交房违约金按已交付房款的每日0.3%计算，被告请求按照约定标准减半计算，符合双方约定和自愿原则，一审法院予以照准。因当时被告已交付原告购房款为100万元，故原告应向被告支付逾期交房违约金为181，500元（1，000，000×0.15×121天）。六、被告反诉请求原告偿还借款应如何处理。原告请求被告给付购房款及逾期利息系基于房屋买卖合同关系，被告提起反诉要求原告偿还借款128万元，该主张的法律关系性质为民间借贷，该反诉与本诉的法律关系不同，并不具有牵连关系，故被告请求原告偿还借款部分的反诉不具备受理的条件，一审法院裁定驳回该反诉。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院据此作出如下判决：一、被告（反诉原告）大连环宇置业有限公司给付原告（反诉被告）中国人民解放军沈阳军区大连疗养院购房款2，412，197元及利息（利息自2010年7月16日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算）；二、原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）逾期交房违约金181，500元；上述一至二项原、被告互应给付的款项于判决发生法律效力之日起10日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求（不含被告反诉请求原告偿还借款128万元）。诉讼费40，800元（含本诉案件受理费26，100元、反诉案件受理费14，700元），由原告（反诉被告）负担4，000元，被告（反诉原告）负担36，800元。环宇公司上诉的理由及请求是：撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回疗养院的原审诉讼请求，支持环宇公司的原审反诉请求。原审判决程序违法，认定事实、适用法律错误。一、原审程序违法。案涉本诉和反诉均是双方合作项目中发生的，应当一并审理，但原审法院裁定驳回反诉起诉，程序违法。二、疗养院的起诉已超过诉讼时效。根据2006年7月18日双方签订的《终止先锋巷××委托建房的协议书》约定，环宇公司支付其余房款的时间是在案涉房屋交付后10日。按照疗养院和环宇公司各自主张的交房时间，疗养院的起诉均已超过2年的诉讼时效。疗养院、环宇公司和董严于2010年7月15日签订的三方协议是在超过诉讼时效后签订的，其中没有对原债务的重新确认或偿还的意思表示，不能产生诉讼时效中断或重新起算的法律效果。疗养院提供的案涉房屋测绘报告于2007年9月27日出具，根据该测绘报告完全可以确定环宇公司的购房面积。原审判决认定三方协议确定了环宇公司的实际购房面积与事实不符。三、环宇公司有偿购买的面积仅应为1，600平方米。环宇公司购买的房屋面积中不包含董严购买的房屋面积，与董严买房款相关的转移不能构成疗养院对环宇公司案涉债权的诉讼时效中断或重新起算的事由，扣除董严购买的面积后，2007年1月25日，三方协议明确约定有偿转让给环宇公司的房屋面积确定为1，600平方米，该约定清楚明确，并非模糊表达。四、环宇公司的原审反诉请求应予支持。房屋交付的前提是配套齐全、通水通电。2008年3月18日案涉房屋才通水，应当认定此时为疗养院的交房时间。疗养院主张2007年4月已交付房屋给环宇公司负责改建与事实不符。疗养院提供的签证单、工程结算报告、收款收据原件可充分的证明疗养院是改建工程的发包方。因疗养院逾期交房，环宇公司向终端用户发生赔付，产生直接损失。按照案涉终止协议第三条约定，因疗养院逾期交房应支付违约金。环宇公司自愿调低违约金比例至日千分之一点五，按已付款2，537，773元，自2007年7月1日至2008年3月18日（261天）计算为993，538元。疗养院二审辩称，服从一审判决。原审判决认定事实清楚，论理充分，适用法律得当，应该予以维持。买卖关系和借款关系是两个法律关系，终止协议虽然约定了交付房款及房款的给付期限，但是该协议在履行的期间多次发生了变更或部分变更，因此双方对变更的内容也有协议予以证明，诉讼时效应该以最后一份协议的时间作为起算点。2007年1月25日三方协议约定的面积是1600平方米，该约定仅仅是一个概括表述，是模糊的，不能作为双方对面积结算的依据。本院经审理查明，一审判决中认定的除“2008年7月20日，原、被告签订《协议书》，约定双方同意按军区审计事务所编制的先锋巷××地下室浴池装修工程决算书进行结算”外的事实属实。本院另查明，2006年7月18日，疗养院与环宇公司签订《购房协议书》一份，主要内容为：疗养院承认环宇公司与地方相关部门签订的三份住房协议的有效性。环宇公司预付给疗养院购房款伍拾万元，余款在疗养院将房屋交给环宇公司后10日内付清。协议书还约定了房屋的单价、建筑面积（以实际测量为准）、总房款等内容。2008年7月29日，原、被告签订《协议书》，约定双方同意按军区审计事务所编制的先锋巷××地下室浴池装修工程决算书进行结算。2006年，疗养院与案外人大连圣鑫建设工程有限公司（以下简称圣鑫公司）签订案涉经济适用住房的建设工程施工合同，目前，圣鑫公司另案诉讼要求疗养院支付欠付的部分工程款。根据供电抄表通知单显示，案涉小区3-1-1、3-1-2、3-3-2、3-5-2四户的交费人为于守东，于守东为圣鑫公司负责案涉项目的施工代表和项目经理。2010年7月15日，疗养院、环宇公司和董严签订的《先锋巷××公建房和24.4平方米地下室销售对象变更协议》中还约定：环宇公司将董严预交给环宇公司的购房款666，140元，在协议签订十日内，一次性全部转交给疗养院。董严自协议签订十日内，一次性全部交疗养院购房款1，794，297元。环宇公司和董严要严格按上述条款执行，任何一方违约，疗养院有权收回先锋巷××公建房和24.4平方米地下室房屋所有权。根据辽宁正光测绘有限公司出具的正光测（预）字（2007）第276号《房屋面积测绘成果报告书》记载，案涉房屋地下室建筑面积为1，224.58平方米，扣除董严购买的24.4平方米后地下室共计1，200.18平方米；一层公建的总面积为873.50平方米，其中规划内的公建为477.33平方米（273.15＋101.83＋102.35=477.33），则超建的公建面积应为396.17平方米（873.50-477.33=396.17）。本院所查明的上述事实有疗养院在一审期间提交的《购房协议书》、《房屋面积测绘成果报告书》；环宇公司在二审期间提供的起诉状、建设工程施工合同、国网大连供电公司抄表通知单及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经庭审质证和审查，应予采信。本院认为，结合本案中双方当事人的诉辩观点，归纳本案的争议焦点为：一、环宇公司购买案涉房屋的面积和购房款及利息应如何计算；二、环宇公司反诉请求的逾期交房违约金应如何计算及其主张的借款应如何处理；三、疗养院的起诉是否超过诉讼时效。针对第一个争议焦点，本院认为，按照2006年7月18日，疗养院与环宇公司签订的《终止先锋巷××委托建房的协议书》（以下简称《终止协议》）的约定，疗养院将案涉房屋一层公建和地下室一并出售给环宇公司，交付使用时，以实际测量面积为准。后由于案涉房屋公建和地下室的一部分出售给案外人董严，疗养院向环宇公司交付的实际房屋面积应为扣除案外人董严购买的房屋后剩余的面积。根据《终止协议》第二条的约定，超建的公建和地下室每平方米2000元，规划的公建和地下室每平方米7000元和3000元。规划的一层公建面积为477.33平方米，董严购买其中的273.15平方米，则环宇公司购买的规划一层公建为204.18平方米（477.33-273.15=204.18），环宇公司购买的超建的一层公建为396.17平方米，则公建部分的房款合计为2，221，600元（204.18×7000＋396.17×2000=2，221，600）。至于地下室面积部分，扣除董严购买的面积后，地下室的面积合计为1，200.18平方米，疗养院自愿放弃一部分，按照1180平方米结算房款并无不妥。从《终止协议》的约定来看，规划内和超建的地下室面积均为590平方米，即规划内和超建的地下室面积相当，每平方米单价分别为3000元和2000元，故疗养院主张按照2500平方米均价计算地下室房款，一审法院予以照准并无不妥，则地下室的房款为2，950，000元（2500×1180=2，950，000）。综上，环宇公司购买的房款合计为5，171，600元（2，221，600＋2，950，000=5，171，600），疗养院认可环宇公司已付房款为2，537，773元，对此环宇公司未提出异议，故环宇公司尚欠的房款为2，633，827元（5，171，600-2，537，773=2，633，827），现疗养院主张要求环宇公司给付房款2，412，197元未超出上述欠付房款的范围，原审判决予以支持并无不妥，本院予以确认。至于环宇公司主张疗养院向其转让的房屋面积应依据2007年1月25日三方签订的《协议书》记载的1600平方米为准一节，本院认为，该《协议书》主要系因环宇公司无权经营和转让军产房屋而委托沈阳军区政治部联络处大连办事处帮助协办有关销售手续而签订的，该《协议书》签订时案涉房屋尚未建成，且《协议书》中对于转让给环宇公司的房屋面积、位置等内容均无具体的约定，故1600平方米的约定仅应为三方对未建成房屋面积的一种估计而作的模糊表述，环宇公司以该《协议书》为依据主张转让给其的房屋面积应按1600平方米计算缺乏充分的事实和法律依据，一审法院未予支持环宇公司的该项主张并无不当，本院予以确认。至于环宇公司依据供电抄表通知单等证据主张双方约定转让的部分房屋未实际交付，而是由疗养院出售或抵顶给案外人一节，本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，当事人自认对己方不利的事实，在其未提供足以推翻的相反证据的情况下，人民法院应当予以确认。在本案发回重审之前的二审庭审中，双方均认可案涉房屋一层公建和地下室扣除案外人董严购买的面积后为环宇公司购买的面积，现环宇公司主张还有部分房屋未实际交付，并提供了疗养院与案外人圣鑫公司之间的起诉状、施工合同、供电抄表通知单等证据，拟证明系疗养院将部分房屋抵顶或出售给圣鑫公司的项目经理于守东。对此，本院认为，在签订《终止协议》之前，疗养院委托环宇公司投资建设经济适用住房，即由环宇公司组织施工建设，而且根据《终止协议》的约定，环宇公司应付给施工单位160万元工程款，即环宇公司与施工单位之间也存在施工合同关系。据此，环宇公司提供的证据不足以证明于守东系从疗养院取得的房屋，故对其该节主张本院不予采信。至于购房款利息一节，本院认为，利息应从应支付的购房款数额确定时开始计算。虽然双方在《终止协议》中约定余款待房屋交付使用后10日内付清，但由于部分销售对象变更等原因导致双方一直未能结算，故原审判决从2010年7月15日，疗养院、环宇公司与董严签订三方协议时，亦即环宇公司购买的房屋面积和房款数额确定时开始按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算逾期支付购房款的利息并无不妥，本院予以确认。针对第二个争议焦点，本院认为，案涉《终止协议》中约定，疗养院应保证售给环宇公司的房屋于2007年7月1日前竣工并交付使用，如延期交付使用，应按已交付房款的每日0.3%向环宇公司支付违约金。现疗养院未依约交付房屋，故环宇公司有权主张逾期交房违约金。具体理由如下：第一，关于案涉房屋交付时间的认定。原审判决根据沈阳军区工程建设竣工验收备案表标注的案涉房屋的竣工备案时间为2007年10月30日确认案涉房屋的交付时间，对此，疗养院未提出异议，故本院予以照准。至于环宇公司主张案涉房屋2008年3月18日才通水，故应确认此时为交付时间。对此，本院认为，2008年3月18日为环宇公司通知小户型住户案涉房屋正式送水的时间，由此可以看出疗养院应于2008年3月18日之前已经将小户型住户的房屋交付给环宇公司，且疗养院认可的环宇公司已支付购房款中亦包含小户型改造费，即从常理上分析，应认定疗养院将案涉房屋交付给环宇公司之后，由环宇公司自行对小户型进行的改造。故环宇公司主张以其通知小户型住户送水的时间确认为疗养院向其交付案涉房屋的时间依据不足，对其此节主张本院不予采信。第二，关于案涉逾期交房违约金的计算。案涉《终止协议》约定疗养院应于2007年7月1日交房，如上所述，现案涉房屋于2007年10月30日实际交付，则自2007年7月1日至2007年10月30日期间疗养院应向环宇公司支付逾期交房违约金。协议中约定的逾期交房违约金为按已交付房款的每日0.3%计算，环宇公司自愿减半主张违约金，即按照每日0.15%计算，原审判决予以照准，对此违约金的计算标准疗养院虽主张约定不合理，但其未提出上诉，视为其对原审判决予以认可，故本院予以照准。至于环宇公司主张应按照已付房款2，537，773元计算违约金一节，本院认为，2007年10月30日之前，环宇公司实际预付给疗养院的购房款为100万元，而疗养院认可的已付房款2，537，773元中包含小户型改造费和地下室装修费用，上述两笔费用系应由疗养院向环宇公司支付的费用，后经协商从环宇公司应付的购房款中扣除。如2008年7月20日，双方签订协议约定地下室装修费用合计865，662元返还给环宇公司，从环宇公司购买疗养院的地下室房款中扣除。由上述可以看出，环宇公司并未实际支付上述两笔款项，而是后期双方协商之后达成的意向，故环宇公司主张上述两笔款项亦应支付违约金依据不足，本院不予支持。综上，原告应向被告支付的逾期交房违约金为181，500元（1，000，000×0.15×121天）。第三，关于环宇公司主张疗养院应偿还借款一节。原审判决认为本案为房屋买卖合同纠纷，而借款属于民间借贷纠纷，该项反诉请求与本诉法律关系不同，故裁定驳回该反诉。对此，本院认为，反诉应与本诉系基于同一法律关系而提出，原审判决对于环宇公司主张疗养院偿还借款一节未予在本案中一并进行审理并无不当，环宇公司可通过另案诉讼主张。针对第三个争议焦点，本院认为，如上所述，案涉房屋一层公建和地下室中扣除董严购买的房屋面积后剩余部分为环宇公司购买的，故董严购买的房屋面积及房款的处理对于确认疗养院与环宇公司之间的房屋面积和房款计算有关联。2010年7月15日，疗养院、环宇公司和董严签订的《先锋巷××公建房和24.4平方米地下室销售对象变更协议》中对于董严购买案涉房屋的方式、面积及相关款项的给付等内容进行了约定，并且约定环宇公司将董严预交的购房款十日内转交给疗养院等内容，由此可以看出此时疗养院与环宇公司之间的购房面积、房款才最终确定，故原审判决认定应从2010年7月15日开始计算疗养院主张购房款的诉讼时效并无不妥，本院予以确认。疗养院于2012年7月5日提起本案诉讼，未超过法律规定的2年的诉讼时效，故环宇公司的该节主张亦不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40，800元（大连环宇置业有限公司已预交），由大连环宇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李奎哲代理审判员  周燕雁代理审判员  阁成宝二〇一四年十月八日书 记 员  夏丽娜