江西省赣州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣07执异57号案外人（异议人）：华叙海，男，汉族，1964年1月1日生，住江西省于都县。申请执行人：浙越资产管理有限公司（下称浙越公司，系变更后的申请执行人），住所地：浙江省绍兴市镜湖新区凤林西路****东侧。法定代表人：朱志祥，该公司负责人。委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张垚，江西南芳律师事务所律师。被执行人：于都县鑫达矿业贸易有限公司（下称鑫达公司），住，住所地：赣州市于都县贡江镇滨江大道阳光水岸******织机构代码：558450617。法定代表人：肖伙长。被执行人：肖伙长，男，1973年7月27日生，汉族，住赣州市于都县。被执行人：杨金兰，女，1973年3月29日生，汉族，住赣州市于都县。被执行人：程基石，男，1964年12月12日生，汉族，住赣州市于都县。被执行人：周敏，女，1967年7月13日生，汉族，住赣州市于都县。在本院执行浙越公司与鑫达公司、肖伙长、杨金兰、程基石、周敏金融借款合同纠纷一案中，案外人华叙海因不服本院对程基石、周敏名下位于于都县西侧房产中涉及其所购房屋及杂间的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人华叙海称，请求中止（2018）赣07执118号案件执行中对属其所有的房屋及杂间的执行。事实和理由是：赣州市中级人民法院（下称赣州中院）（2018）赣07执118号案件执行中裁定拍卖的被执行人程基石、周敏名下位于于都县西侧产权证号为“于房权证（房）字第00×**9号、00××29-1号；第00××33号、00××33-1号”的房产中包括了属于其所购的第八层靠北房屋及一楼杂间。2006年11月29日，其与被执行人程基石签订《合作建房协议书》，约定：一至二层由被执行人程基石出资，三至七层由其他合作方出资，房价570元／㎡，其分得住宅第三层。此后，经其与被执行程基石口头补充协议，约定，被执行人程基石将其正在加建的星光大道音乐会所第八层靠北的一套120平方米的楼房和一楼一间杂间卖给案外人，并为案外人办理土地使用证和房产证。2012年，被执行人程基石将该约定的房屋及杂间交付给案外人，案外人对该房屋装修后入住至今。据此，案外人认为该第八层靠北房屋及楼下杂间系其所有，本院对程基石、周敏名下位于于都县房地产的执行包括了其异议的该房屋及杂间，损害了其合法权益，故提出上述异议请求。为证明以上事实，案外人提供了以下证据材料：1、《合作建房协议》、《合约建房分配表》；2、程基石出具的收到房款的收条。申请执行人浙越公司答辩称，一、案外人不享有对(2018)赣07执118-2号执行裁定涉及被执行财产的物权。一是根据《物权法》第九条、第十六条、第十七条之规定，案外人不享有对案涉异议房屋的物权；二是于都县法院(2104)于民一初字第65号民事判决只是对案外人合作建房效力的确认，没有确认买卖合同法律关系，且未对案外人是否支付了全部房款及交付房屋等事实进行审查，最终法院还驳回了其确权之诉，足以说明案外人不享有执行标的的物权。二、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。据此，要求驳回案外人的异议请求。本院查明，本案系变更申请执行人案件。因中国工商银行股份有限公司于都支行（下称中国工行于都支行）与鑫达公司、肖伙长、杨金兰、程基石、周敏金融借款合同纠纷一案，2016年2月12日，本院作出（2015）赣中民二初字第238号民事判决，判决鑫达公司归还中国工行于都支行本金共1379.997173万元（分两笔，即1139.997173万元和240万元）及相应利息，程基石、周敏以其二人共有的位于于都县楂林楂林工业园的土地使用权和商住房（登记的他项权证号为：于房他证2013字第0××5号）对其中的1139.997173万元本金及利息承担抵押担保责任。2016年5月27日，中国工行于都支行将上述判决中主债权及担保合同项下的权利全部转让给中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司（下称中国长城公司江西分公司），因上述义务人未履行生效判决确定义务，中国长城公司江西分公司向本院申请执行，本院立执行案号为：（2018）赣07执118号。执行中，中国长城公司江西分公司又将该债权及担保合同项下的权利一并转给浙越公司，经浙越公司申请，本院于2019年2月24日作出（2018）赣07执118－2号执行（变更）裁定，变更浙越公司为本案申请执行人。另查明，“于房他证2013字第0××5号”他项权证中包含抵押的不动产有：土地使用权证号为于国用“（2009）第0××4号、（2006）第0××0号”的土地和产权证号为于房权证（房）字“第00××29号、00××29-1、第00××33号、00××33-1号”的房屋，该证于2013年12月5日办理。本案诉讼中，本院于2015年10月13日保全查封上述抵押房产（系首封），2018年10月在执行中进行了续封。2018年11月1日，本院作出（2018）赣07执118－1号执行（拍卖）裁定，裁定拍卖该案涉房屋。2019年2月25日，本院作出（2018）赣07执118号之一公告，公告拍卖上述房产。案外人得知后遂以前述理由提出异议。还查明，1、2006年11月29日，以被执行人程基石为甲方，案外人华叙海等参与合作建房人为乙方，订立《合作建房协议》，协议约定，甲方代表全体参加合作建房者在位于于都县西侧有偿受让土地建商住楼，性质上属私人建房。全体合作建房者委托甲方全权办理土地受让、报建、土建施工、质量监督、水电安装及办理房产证等合作建房有关的一切业务。合作共建房屋一栋，一至二层由甲方出资建造，三至七层为合作建房共拾套，住宅和柴火间的房价均为570元／㎡。合作双方还就合作所建房屋各层进行了分配，案外人华叙海分在第五层的502号。后经被执行人程基石与案外人华叙海协议，将案外人原分配第五楼层更换到被执行人程基石正在兴建的星光大道音乐会所第八层靠北的楼房（面积约120平方米），楼下杂间位置不变。案外人于2006年12月1日前，共支付建房7万元，被执行人程基石于2012年交付了该房屋及杂间，案外人装修后入住至今。2、案外人提出异议的房屋及柴间分别登记并包含在产权证号于房权证（房）字“第00××33-1号”和“第00××29-1”房产中。本院认为，本案的焦点是案外人对异议房屋及杂间主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对案外人提出异议的房屋及杂间，在被执行人程基石设立抵押担保及本院查封前，案外人已与被执行人程基石订立了合作建房协议，该协议系双方真实意思表示，具有法律效力。此后双方经协议又对合作建房时分配的楼层进行了更换，并按更换楼层实际进行了交付，交付后案外人实际占有使用至今，案外人也交付了大部分购房款（余款因办理过户手续等原因尚未结算），未办理过户登记系被执行人程基石设立抵押担保所致。据此，案外人提出的异议符合上述司法解释规定情形，其主张的权利能够排除本院的执行。综上，案外人的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。如案外人、申请执行人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条规定，裁定如下：一、中止对位于于都县西侧产权证号为于房权证（房）字“第00××33－1号”中第八层靠北房屋及于房权证（房）字“第00××29-1号”中一楼柴间的执行；二、待本裁定生效后，解除对上述第一项中房屋及柴间的查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈小奇审判员  李 鸿审判员  李 婷二〇一九年六月二十四日书记员  刘 珍