湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1002民初911号原告何小英，女，1973年1月8日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人黄文武，系郴州市北湖区阳光法律服务所法律工作者。被告湖南华康房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区健康路中行办公楼二楼。法定代表人康腾，系该公司董事长。委托诉讼代理人胡松波，男，1985年5月27日出生，汉族，系该公司员工。原告何小英与被告湖南华康房地产开发有限公司（以下简称华康公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2018年4月11日作出（2017）湘1002民初4743号民事判决，原告何小英不服该判决，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）湘10民终2728号民事裁定，裁定撤销本院（2018）湘1002民初4743号民事判决，指令本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何小英及其委托诉讼代理人黄文武，被告华康公司的委托诉讼代理人胡松波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何小英向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理商品房初始登记；2、判令被告支付逾期办理房屋初始登记违约金26565元，（从约定的最后办理初始登记的次日2015年3月2日算至2017年11月30日，折合年数为2.75年。计算方式：168000本金×5.75%年利率[同期银行贷款利率]×2.75年=26565元，此后另计，算至办理完房屋初始登记时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。经本院释明，原告明确诉请中的“办理商品房初始登记”即实施不动产统一登记制度后的“不动产首次登记”。被告华康公司答辩要点：1、根据2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，负责征收和补偿的责任主体应当是市人民政府确定的房屋征收部门。2、华康公司通过合法出让方式取得阳光金苑项目的国有土地使用证，交清了土地出让金。由于郴州市建筑材料总公司的18户拆迁户不按照《郴州市建筑材料总公司住宅拆迁协议》约定拆一补一的方式拆迁，导致项目不能综合验收，继而不能办证，不是华康公司的责任。据此，华康公司不应支付违约金。3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，市人民政府确定的房屋征收部门未依法征收，拆迁户违约不肯拆迁，是华康公司不可抗力的因素，应当免除或者减轻华康公司逾期办证的违约责任。4、本案《郴州市商品房买卖合同》已经约定出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。5、退一步说，如需计算违约金，应当按照《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定的标准计算。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2012年11月25日，原告何小英与被告华康公司签订编号为2011013513B03的《郴州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市协作路阳光金苑第x栋xxxx号房，购房款总金额为168000元，并约定被告应当在2013年3月1日前交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款168000元，被告于2013年5月3日将房屋交付给原告使用。阳光金苑项目截止本案庭审结束后尚未办理不动产首次登记，原、被告认可现在已经超过了双方合同约定的办证时间。另，2009年3月，郴州市建筑材料总公司破产清算组与在郴州市协作路（即阳光金苑项目土地范围）有住房产权的18户职工签订《郴州市建筑材料总公司住宅拆迁协议》，为此，华康公司已就拆迁争议于2018年2月2日向法院提起诉讼。二、双方当事人有争议的事实关于被告逾期未完成涉案房屋首次登记的原因。原告认为，双方合同约定为自商品房交付使用730日之内完成首次登记，被告逾期未完成，应承担相应的违约责任。被告则认为，首次登记未完成系郴州市建筑材料总公司的18户拆迁户不按照《郴州市建筑材料总公司住宅拆迁协议》履行，华康公司没有拆迁权，属不可抗力的范畴。本院认为，法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国国有土地房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日实施，原、被告于2011年11月25日签订《郴州市商品房买卖合同》，即在签订合同时，华康公司对有关拆迁事项是清楚的，在双方签订《郴州市商品房买卖合同》约定办证期限时，华康公司应考虑这一工程项目建设中的不确定因素而不是将其归结为不可抗力；原告并不是华康公司与郴州市建筑材料总公司18户拆迁户之间纠纷的当事方，原告作为购房户对所购买的房屋无法按时办理权属登记无任何过错，华康公司称房屋无法按时办理权属登记存在不可抗力的抗辩理由没有法律依据，本院不予采信。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否有义务为涉案房屋办理房屋首次登记；二、本案逾期办证违约损失应如何认定。一、被告是否有义务为涉案房屋办理房屋首次登记原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。……”实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记名称亦变更为首次登记，但程序和要求并未改变，因此并不排除被告为涉案商品房办理首次登记的义务。据此，被告有义务按照法律规定和合同约定，继续为原告所购买的房屋办理首次登记。二、本案逾期办证违约损失应如何认定。华康公司逾期未能办理不动产首次登记，除应继续履行外还应向何小英承担赔偿损失等违约责任。本案中：1、案涉商品房买卖合同中关于开发商逾期办证违约责任的条款，系当事人为了重复使用而预先拟定的格式条款。而华康公司未能按期完成不动产首次登记的违约行为具有持续性，如果华康公司无论何时办理和是否完全履行义务都只需支付已付房款0.5%的违约金，则其违约责任并不会随违约时间的长短、违约行为给对方当事人造成损失的大小和是否完全履行义务而发生变化，该条款不能起到督促开发商尽快履行办证义务的作用，也未能体现出违约责任应有的补偿性和惩罚性。依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效。2、双方关于逾期办证违约赔偿数额存有争议，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定予以认定。但本案中由于华康公司在开发阳光金苑小区时取得了国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证照，工程完工后工程质量、消防、绿化等验收均已完成，且房屋已交付给买受人使用，华康公司能积极履行自己的合同义务，现阳光金苑小区因原住宅拆迁协议未能履行而发生纠纷未解决等原因导致不能依约定的期限办理不动产首次登记，该情形虽不构成不可抗力，但亦非华康公司恶意造成。综上，本院综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，在参照银行贷款利率标准的基础上，酌情按此标准（六个月期）减半计算逾期办证违约损失。何小英请求华康公司支付逾期办证违约金从约定的最后办证日期的次日2015年3月2日算至2017年11月30日，此后另计至完成不动产首次登记时止。因何小英与华康公司约定的交房日期为2013年3月1日，而华康公司实际交付房屋的日期为2013年5月3日，依约华康公司办证截止日期应为2015年5月3日。据此华康公司应承担的逾期办证损失从合同约定的办证截止日期的次日即2015年5月4日起至2017年11月30日，按何小英已付购房款168000元参照银行贷款利息（六个月期）减半计算违约损失为9420.31元（168000元×4.35%÷365天×941天÷2）。此后的逾期办证损失，应继续按已付购房款168000元参照银行贷款基准利率（六个月期）减半计算直至不动产首次登记完成之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖南华康房地产开发有限公司应继续履行为原告何小英购买的位于郴州市协作路阳光金苑第1栋13B03号房办理不动产首次登记的义务；二、湖南华康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付何小英逾期办理不动产首次登记违约金9420.31元（已从2015年5月4日起计算至2017年11月30日止），此后违约金继续以购房款168000元为基数按中国人民银行贷款基准利率（六个月期）减半计算，直至不动产首次登记办理完成之日止；三、驳回原告何小英的其他诉讼请求。如果湖南华康房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，由原告何小英负担414元，被告湖南华康房地产开发有限公司负担130元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判长  徐湘龙审判员  骆晴蓉审判员  王 琴二〇一九年六月十一日书记员  揭艳利附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。