广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1404号原告：黄淑琴，女，汉族，1981年7月3日出生，户籍所在地广东省佛山市顺德区，经常居住地广东省佛山市禅城区。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：高亚辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波。原告黄淑琴诉被告广东东方月亮湾有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄淑琴，被告广东东方月亮湾有限公司委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄淑琴向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期办理房屋产权证的违约金，即从2017年12月16日起至2019年3月22日共计467天的违约金15163.49元；2、判令被告返还原告办证费用多收部分；3、被告赔偿原告的交通费、误工费、餐费共计1100元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月16日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定被告将金兰湾6栋805号商品房出售给原告。并于当日，原告向被告支付了办理产权证所需的税费、查询费、维修基金、办证费等与办理产权证相关的费用，6栋805房办证费用为11675元。被告收取上述费用时给原告开具了收据。合同约定：金兰湾6栋805号商品房属预售房，按套出售，总金额为324765元。原告于2015年12月19号之前将房款分三期全部付清给被告，被告于2015年12月19日向原告开具了该套商品房的购房发票。该合同第十五条关于产权登记约定：被告应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第八条的约定处理；《补充协议第八条产权登记第2款约定：原告同意委托被告或被告指定的机构办理该商品房权属转移登记手续，在原告按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，被告应该在该商品房实际交付后即原告实际签署权属房屋交接单后720日内，为原告办理完毕该商品房权属转移登记手续，如因被告的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地权属证书办至原告名下，则每逾期一日，被告按原告已变付房价款的万分之一向原告支付违约金，该违约金包含了原告因此而发生的全部损失。原告于2015年12月19日签署了房屋交接单。但是被告在之后两年之内一直未曾通知被告办理房产证，直到2019年3月22日原告才收到被告的《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》。在此期间，原告曾多次敦促被告履行义务，为原告办理房产证，但被告一直以种种原因拖延推诿。原告也曾多次电话阳西行政服务中心和阳西房管局等部门，但是得到的答复是被告一直未提交办证资料，职能部门无法主动办理。根据合同约定，被告应该在房屋交接即2015年12月16日后的720日内即2017年12月15日之前为原告办理完毕该商品房权属转移登记手续。截止到收到被告发出的协助函之日止，被告逾期办证的时间达467天。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一证件，拿到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告的行为已构成了根本违约。根据合同约定被告应当向原告支付违约金15163.49元并尽快为原告办理好房地产权属证书，同时应该退还多收办证费用。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，被告已取得房屋大产权证书，被告在2019年3月21日发函给原告要求共同办理过户手续，该函在2019年3月22日送达给原告，双方在2019年3月28日完成面签，目前等待颁发原告产权证书，对于延期办证违约金，被告认为截止日期为双方完成面签的日期，该违约金被告愿意与原告在领取产权证书时协商解决，对于办证费用因目前尚未颁发原告产权证书，仍有部分费用需要缴纳，目前无法结算，被告同意与原告领证时据实结算或多退少补，对于原告的误工等费用因为合同约定的延期办证违约金包含了原告的全部损失，被告不同意在支付其他费用。本院经审理认定事实如下：2014年10月16日，原告黄淑琴（买受人）以324765元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司（出卖人）购买其位于阳西县，并签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条”。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告实际支付了购房款324765元给被告。另外，原告还支付了相关办证费用合共11675元。相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则。2016年1月27日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂于2019年4月11日向本院提起诉讼。另查明，2019年3月11日，阳西县登记在被告广东东方月亮湾有限公司名下。被告于2019年3月21日发函给原告，要求原告收到该份函件之日起三日内协助被告共同办理房屋产权登记手续，该函于2019年3月22日送达给原告，双方于2019年3月28日到阳西县不动产登记中心完成了涉案房屋权属转移登记手续。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告未按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案商品房交付后的720日内（从2016年1月27日的次日起算720日），即在2018年1月17日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续，现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款324765元为计算基数，按日万分之一从2018年1月18日计至涉案商品房的权属证书登记至原告名下之日止。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至原告的名下，为此可能产生的相关费用目前仍无法确定，原告请求被告退还多收的契税，本院不予支持。原告可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与被告据实结算或另循法律途径主张权利。原告主张被告赔偿交通费、误工费、餐费共计1100元没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在办理好涉案商品房权属转移登记之日起的十日内支付违约金给原告黄淑琴（以房屋价款324765元为计算基数，按日万分之一从2018年1月18日起计至涉案商品房的权属证书登记至原告黄淑琴名下之日止）；二、驳回原告黄淑琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，减半收取计103元，由被告广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  周卫民二〇一九年六月六日书记员  余金洋附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十四条【无名合同】本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。