上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第13675号原告上海荣启置业有限公司。法定代表人周伟淦。委托代理人李平，上海市协力律师事务所律师。委托代理人李旻，上海市协力律师事务所律师。被告谢珠花。委托代理人侯远华。原告上海荣启置业有限公司诉被告谢珠花商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于5月15日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并于10月22日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李平、李旻，被告谢珠花及其委托代理人侯远华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海荣启置业有限公司诉称，原、被告于2013年6月3日签署了《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于上海市浦东新区周浦镇周康路869弄御沁园261号802室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款为人民币2，100，335元（以下币种相同）。根据预售合同，被告应当支付房屋总价款2，100，335元，其中首付房款为420，067元应于签订合同当日支付，剩余房款1，680，268元应于本合同签订之日起60日内全部付清。但被告在支付了部分房款后，迟迟不履行其余付款义务。2013年11月6日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付剩余房款及逾期付款违约金，但被告仍未支付剩余房款。根据预售合同补充条款第四条约定，原告依法享有解除合同的权利。2013年12月11日，原告依据合同约定向被告主张解除预售合同并要求被告支付房款总价的百分之十的违约金，且配合原告及时办理注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续，但被告至今未履行相关义务。故原告起诉：1、判令解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金210，033.50元；3、判令被告返还购房款发票原件；4、判令被告配合原告办理注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续。审理中，原告又明确第1项诉请为要求法院确认原、被告签订的《上海市商品房预售合同》于2013年12月11日解除。被告谢珠花辩称，原、被告确实签订了《上海市商品房预售合同》，合同签订后，被告于2013年6月25日支付房款43万元，此后原告开始协助被告办理贷款，后贷款政策发生变化，贷款未能获批，为了积极履行合同，被告又于2014年1月6日支付830，335元。现尚余84万元被告仍通过不断努力在申请贷款。故被告未按约付款并非出于恶意，希望得到原告谅解，并继续履行合同。经审理查明，2013年6月3日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：原告通过土地使用权出让方式取得南汇区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证；被告向原告购买系争房屋，政府批准的规划用途为居住；被告购买该房屋的总房价款为2，100，335元；原告定于2015年3月31日前将房屋交付被告；在原告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；本合同登记备案后，原告或被告依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，原告或被告应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。上述合同中被告载明的住所为“上海康沈路****”。合同附件一“付款方式和付款期限”约定，被告同意按下述方式支付总房价款：1、首期房款为总房价的20%，即420，067元，须于签订《上海市商品房预售合同》当日缴付；2、总房价款之80%，即1，680，268元，须于签订《上海市商品房预售合同》之日起60天内全部付清。若被告选择以银行按揭（含公积金贷款）方式支付部分房款且被告实际取得之该房屋银行按揭少于房款余额或未获得银行按揭批准的，则实际取得之按揭贷款与房款余额之差额必须于按揭银行确认按揭额之日起14天内缴付或于签订《上海市商品房预售合同》之日起60天内缴付（以先发生时间为准），逾期付款按本合同补充条款第四条执行。《补充条款一》第四条约定，被告超过本合同约定的时间支付本合同项下应付款即为逾期付款，则应当向原告支付逾期违约金，逾期违约金的数额根据逾期应付款额按每日万分之一计算，计算时间为自本合同规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止，“实际付款日”是指被告将有关的逾期应付款及其利息和其他有关的应付款项全额支付给原告的当日。被告逾期付款超过90日，则自第九十一日起两年内原告有权选择继续履行本合同或者以书面形式通知被告立即解除本合同而无需另行催告被告，……若原告选择解除本合同，则被告应按总房价款的百分之十支付违约金给原告，并且原告有权将该房屋转售他人。若该违约金不足以弥补原告因被告的违约而遭受的损失，则该不足部分由被告在原告通知被告后30日内赔偿给原告。若原告选择解除本合同，被告应按原告的要求向有关的公证部门或房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，被告已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由原告在有关政府部门注销本合同登记备案后30日内不计利息退还给被告。第十七条约定，依据本合同所发出的任何应采用书面形式，并用传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在本合同中列明的地址发出。若采用传真方式发送，传真发出的当日即视为收讫；挂号信件或经登记的信件，发出七日后视为收讫。任何一方地址如有变更，应及时以挂号信或经登记的信件书面通知另一方，否则依据本合同所发出的任何通知送达在本合同中列明的地址，视为已履行通知义务，任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。2013年6月25日和2014年1月6日，被告分别向原告交付了购房款43万元和830，335元，原告分别开具了上述金额、发票号码分别为XXXXXXXX和XXXXXXXX的两张《销售不动产统一发票》给被告。2013年7月11日，上海市房地产登记处出具的《上海市房地产登记证明》预告登记（预购商品房）显示，登记证明号为浦XXXXXXXXXXXX，预告登记权利人为被告，房地产开发企业为原告，房地产坐落为周康路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为96.86平方米。2013年11月6日，原告向被告发出《律师函》，认为被告已经逾期付款，构成违约，要求被告在收到本律师函后立即支付逾期未付的款项，并支付逾期付款自应付之日起至实际付款日止的逾期违约金。2013年12月11日，原告通过EMS快递方式向被告的上海市浦东新区康沈路XXX弄XXX号地址发出《关于解除御沁园261号802室房屋〈上海市商品房预售合同〉的通知》，言明：1、根据预售合同补充条款第四条的规定，于被告收到本通知书之日或者预售合同补充条款第十七条约定的视为收讫之日（以较早之日为准）起，解除预售合同并收取该房屋总房价款的百分之十的违约金即210，033.50元；2、请被告在收到本通知书之日起10个工作日内配合原告办理注销预售合同的备案登记手续；3、上述违约金将直接在被告已支付的该房屋购房款中扣除，剩余房款原告将于双方解除预售合同备案后的30日内不计利息退还给被告。证明上述事实的证据有：上海市商品房预售合同、销售不动产统一发票、上海市房地产登记证明、律师函及快递单。经质证，原、被告对上述证据均无异议，本院予以确认。原告还提交了公证书及关于解除御沁园261号802室房屋《上海市商品房预售合同》的通知，被告虽认为未收到该证据，但该文件的寄送经过公证，且寄送地址为被告在《上海市商品房预售合同》上载明的地址，故本院确认该证据的真实性。审理中，原告同意在扣除违约金，并在注销预售备案登记后返还购房款给被告。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》及相应附件系双方当事人真实意思表示，双方均应依约严格履行。现被告未能按约支付房屋价款，且被告逾期付款时间已经超过90天，原告依约享有合同解除权，故原告于2013年12月11日向被告快递发出的《关于解除御沁园261号802室房屋〈上海市商品房预售合同〉的通知》，在送达被告之时已经生效。结合双方在上述预售合同《补充条款一》第十七条关于挂号信件或经登记的信件，发出七日后视为收讫的约定，即2013年12月18日《上海市商品房预售合同》已经解除。合同解除后，被告应当根据合同约定承担合同总价款10%的违约金，即210，033.50元，并应向原告返还购房款发票，配合办理注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续。原告亦应按照合同约定于被告配合办理完注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续后30日内，扣除上述违约金后，将房款43万元＋830，335元-210，033.50元=1，050，301.50元返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、原告上海荣启置业有限公司与被告谢珠花于2013年6月3日签订的《上海市商品房预售合同》及附件于2013年12月18日解除；二、被告谢珠花支付原告上海荣启置业有限公司违约金210，033.50元；三、被告谢珠花于本判决生效之日起十日内返还原告上海荣启置业有限公司发票号码分别为XXXXXXXX和XXXXXXXX，金额分别为43万元和830，335元的《销售不动产统一发票》两张；四、被告谢珠花于本判决生效之日起十日内配合原告上海荣启置业有限公司至房地产交易中心办理注销位于上海市浦东新区周浦镇周康路869弄御沁园261号802室房屋预告登记、撤销预售合同备案登记手续；五、原告上海荣启置业有限公司于上述判决第四项完成后30日内返还被告谢珠花购房款1，050，301.50元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，450元，由被告谢珠花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡铁红人民陪审员  马顺山人民陪审员  梅丽华二〇一四年十月二十六日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。