贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初4474号原告：彭莉莎，女，汉族，1985年6月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：陈百明（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224200310426322。被告：毕节市亿翔房地产开发有限公司，住所地贵州毕节市七星关区学院路“新宇大厦”一楼，统一社会信用代码：915205025806504474。法定代表人：聂浩祥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕禹（特别授权代理）。被告：毕节市水文水资源局，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处学院路223号，统一社会信用代码：1252000429790228R。法定代表人：刘德国，系该局局长。委托诉讼代理人：秦晓熙（特别授权代理），贵州尚恩律师事务所律师，执业证号：15205201110490483。原告彭莉莎与被告毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称：亿翔公司）、毕节市水文水资源局（以下简称：水文局）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈百明，被告亿翔公司之法定代表人聂浩祥及委托诉讼代理人吕禹，被告水文局之委托诉讼代理人秦晓熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告亿翔公司与原告补签《商品房买卖合同》，向原告交付位于毕节市七星关区房屋，并为原告办理备案登记、银行按揭、房屋产权证书等相关手续。2、判决二被告向原告连带支付以预购房屋总价为基数，按每日千分之三计算从2015年6月1日起至交付房屋之日止的迟延交房违约金。3、由二被告承担诉讼费用。事实及理由：2011年，被告水文局组织职工参加集资建房，并按职工的职务级别、职称、工作年限等分配集资名额，确定优惠条件，也准予职工互相交换名额集资或将名额转让给亲友集资。2011年9月27日，水文局派出代表与被告亿翔房公司签订《房屋开发合作协议》及《房屋开发合作补充协议》。协议约定，山水文局提供宗地编号为239-2的上地与亿翔公司合作开发修建房屋，项目名称为“御水湾”，由亿翔公司提供50-65套房屋和地下停车位优先优惠销售给有购房意向的参与集资建房的人员，并约定了每平方米平均单价。原告等数十名参与集资的购房人依照水文局向每人承诺并经亿翔房公司同意的单价计算将集资购房款交付给了亿翔公司。原告参与集资购买的是“御水湾”B栋31层4号房屋，面积为103.86平方米，单价为每平方米1916.00元，总价为198,996.00元。原告交付的首付款为68,996.00元，其余办理银行按揭，并交付车位预留金50,000.00元。亿翔公司向包括原告在内的各集资购房户承诺于2015年5月前交房，并承诺若超过该时限，按每日利率千分之三赔付给购房人。但是，被告亿翔公司修建完毕房屋，取得预售许可证以后，将每个参与集资的购房人签名后的《商品房买卖合同》收走拒不签章交回给购房人，并且逾期至今拒不按承诺向原告交付房屋，拒不为原告办理备案登记、银行按揭、房屋产权证书等相关手续，原多次要求被告履行义务均无结果。综上所述，二被告作为房屋开发的合作者，均与原告同时建立了房屋预售合同关系，现二被告已经构成了违约，应承担相应的责任，特向人民法院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。庭审时，原告增加诉讼请求，要求被告亿翔公司交付附属车位。同时，原告将第1项诉讼请求的备案登记、银行按揭明确为：商品房预告登记备案，要求被告为原告向银行办理按揭贷款手续，支付房屋尾款。被告亿翔公司辩称，我公司与原告只签订了认筹合同，原告也持有一份，后又转成借款合同，但实际是商品房买卖合同关系。原告是否交清房款我不知道，要看原告的举证证据，我公司也同意与原告签订商品房买卖合同，能向原告交付房屋及车位。已有部分原告（彭烨、聂祥中、王进、陆干）已领取钥匙且进行了初步装修，八案均可以办备案，要求交付车位的也可以向其交付。现在我公司已不能为原告办理按揭手续，如原告要房需全款交付房款，涉案房屋未通过综合验收，不具备办理房屋产权证的条件。我与原告并未签订商品房买卖合同，也没有约定交付时间，不应支付违约金。被告水文局辩称，一、答辩人不是合同当事人，不承担涉案纠纷的权利、义务，与涉案纠纷无关，主体不适格。该案是由于被答辩人等与另一被告亿翔房开合作建房引发的争议。双方在2011年9月27日签订了《房屋开发合作协议》及《房屋开发合作补充协议》，约定：甲方(被答辩人等)将自己拥有的土地使用权与乙方(亿翔公司)进行合作开发；甲方提供地块，由乙方负责开发建设；乙方开发建设完成商品住宅50-65户(套)，由甲方依据本协议书及补充协议规定的平均价格和条件统一向乙方认购。甲方购房平均价格为1828.00元/平方米，房屋楼层差价为10.00元/平方米，地下停车位按50000元/个。协议签订后，被答辩人等按约定向亿翔房开提供了建房土地，并根据自己选定的房屋户型支付了购房款项，履行了自己的合同义务，等待收房入住。但是亿翔公司未按约定交付房屋，合作开发已逾7年之久，被答辩人等至今未得到房屋，造成纠纷，被答辩人与开发商多次交涉无果，无奈之下，才向法院起诉维权。但该争议系双方合作开发引发的纠纷，答辩人不是合同当事人，该争议与答辩人没有法律上的利害关系。根据《合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同是双方当事人之间平等协商一致，达成的协议是双方当事人真实意思的表示，具有相对性，效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。答辩人与被答辩人等没有缔结合同关系，不是涉案合同争议的当事人，被答辩人等起诉答辩人没有事实和法律依据。二、应由亿翔房开承担违约责任，依法赔偿被答辩人等的损失由于亿翔公司不能按约定交付房屋，系单方违约，造成被答辩人等的损失，责任完全在亿翔房开一方，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定及双方当事人的约定，亿翔房开作为合同相对方，不履行合同义务，应对其违约行为承担违约责任，依法赔偿被答辩人等受到的损失。综上所述，涉案争议是被答辩人与亿翔公司因合作开发建房引发的房屋买卖合同争议，双方系合同关系的当事人，互享权利，互担义务，由于亿翔房开不能按约定履行交房的合同义务构成违约，应由亿翔房开承担违约责任，答辩人与双方的合同争议无关，不是合同当事人，主体不适格，被答辩人对答辩人的诉讼没有事实和法律依据，请依法驳回对答辩人的诉讼。结合原被告双方陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明的事实如下：2007年3月6日，贵州省毕节地区水文水资源局将位于毕节市七星关区流仓桥办事处环东路边的基地后方边沿部分土地转让给夏选锋等36名职工，由职工自行筹资修建住房，转让价格为212元／平方米，出让面积约1400平方米（实际面积为1393.80平方米），总价为296800.00元。夏选锋等36（户）人委托高如星、张伟作为代理人，代表36人办理前述土地转让事宜及与之有关的一切事务。2011年9月27日，张伟、高如星代表36户职工与被告亿翔公司签订《房屋开发合作协议》及《房屋开发合作补充协议》，协议约定:夏选锋等36名职工将其享有使用权的前述土地与被告亿翔公司合作开发，在被告开发完成的商品房住宅中，夏选锋等36名职工可以在50-65套住房的范围内优先认购。被告负责该项目的设计、报建，办理规划、建设等施工手续及缴纳相关费用，负责该工程的开发建设，确保在签署商品房购买合同后，按时交房及办理产权证等手续。认购住宅均价为1828元／平方米，房屋楼层差价为10元／平方米，地下车位为5万元／个。2013年4月28日，毕节市七星关区规划局向被告发出《关于毕节市地块规划设计条件的通知》（七星规通〔2013〕27号通知），要求被告按照七星关区规划局批准的规划设计进行开发。2013年9月30日，毕节市七星关区人民政府批复同意被告公司御水湾建设项目规划设计方案（七星府复（2013）178号）。原告彭莉莎系水文局职工彭福荣的亲属，原告使用彭福荣的名额购买涉案商品房。2013年7月8日，被告向原告等人出具《御水湾售房承诺书》，承诺书载明：被告于2015年5月底前交房，若逾期交房，则按照每日千分之三赔付原告等人。2013年7月16日，原告向被告缴纳Ｂ幢30层41号房（后更改为Ｂ幢31层4号房）认购金2万元，Ｂ幢31层4号房的总价款为198996.00元。2014年1月19日，原告再次向被告缴纳购房款48996.00元。2014年1月27日，原告向被告交付车位预留金5万元。原告向被告交付前述款项后，被告未按照其承诺于2015年5月底前将涉案房屋交付原告，也未向原告支付逾期交房违约金及办理涉案房屋商品房买卖合同备案登记。另查明，被告开发的“御水湾”房屋开发项目已经取得商品房预售许可，预售许可证为2014210，涉案商品房未通过综合验收。2018年5月4日，原告将涉案房屋的门锁进行更换，涉案商品房房号为2栋B单元31-4号房，该房的建筑面积为104.37平方米。上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，结合原被告双方的陈述及其提交的证据，本案争执的焦点为：1.原告要求被告办理涉案房屋备案登记、银行按揭贷款、产权证书能否得到支持；2.被告是否应当向原告支付逾期交房违约金，违约金如何计算？1.关于原告要求被告办理涉案房屋备案登记、银行按揭贷款、产权证书能否得到支持的诉求。经查，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”以及《房屋登记办法》第七十条：“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。”之规定，申请预告登记应当提交已经登记备案的商品房预售合同，本案中，原告未向本院提交已经房屋登记机关备案的《商品房预售合同》，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，原告诉请办理预告登记的条件不成就，故对原告该诉请，本院不予支持。对于原告主张被告为其办理按揭贷款的诉请，原告所诉之按揭贷款，即为个人住房商业性贷款，被告如履行该义条，需向银行申请，经银行批准方能办理，被告单方面不能履行该义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，属于事实上不能履行，故对该诉请，本院不予支持。对于原告主张被告为其办理产权证书及交付车位的诉请，因涉案商品房尚未通过综合验收，没有取得所有权初始登记，不具备为原告办理产权证书的条件；同时因未通过综合验收，亦不具备法定的交付车位的条件，故对原告的该诉请，本院不予支持。2.关于被告是否应当向原告支付逾期交房违约金，违约金如何计算的问题。经查，2013年7月8日，被告向原告等人出具《御水湾售房承诺书》，承诺书载明：被告于2015年5月底前交房，若逾期交房，则按照每日千分之三赔付原告等人。庭审过程中，经本院释明，被告认为该违约金的计算标准过高，并要求对涉案房屋同等地段的租金标准进行评估。评估过程中，被告明确表示，因其公司经营困难，无力缴纳评估费，因此，被告申请放弃评估。根据承诺书载明的内容，被告应以原告已缴纳购房款为基数，按照每日千分之三的标准计付违约金，但是该违约金确实过分高于被告逾期交房给原告造成的损失。鉴于被告放弃鉴定申请，涉案房屋同等地段的租金无法核实，结合毕节市七星关区发展和改革局、毕节市七星关区房产事业局的《关于制定我区五里坪社区、茶亭社区、流仓社区公共租赁住房租金标准的请示》（七星发改呈〔2018〕9号），该文件载明:流仓社区公租房地段的普通商品房市场租金均价为9.00元/平方米/月。在9元/月/平方米的基础上上浮30%予以保护，亦即：9元/月/平方米×1.3=11.7元/月/平方米，折合：0.39元/日/平方米，从2015年6月1日计算至原告实际换锁之日2018年5月4日，共计1068天，被告应支付的违约金为：0.39元/日/平方米×104.37平方米×1068天=43,472.19元。对于原告要求被告交付涉案房屋的请求。因原告已于2018年5月4日将涉案房屋的门锁进行更换，对涉案房屋进行占有、管理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。视为被告已经完成交付义务。”之规定，应当视为被告已经完成交付义务。故本院无需再行判决被告交付涉案房屋。对于原告请求判决被告与其补签《商品房买卖合同》的诉请，因签订合系双方当事人的自愿行为，根据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，法院不能进行强制干预，应由原、被告双方自行处理。故对该诉请，本院不予支持。对于原告主张被告水文局支付其迟延交房违约金及承担诉讼费的诉请，因本案的法律关系为商品房预售合同纠纷，双方当事人是原告与亿翔公司，被告水文局不是商品房预售合同的当事人，不受该合同的约束，故对原告的该诉请，本院不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭莉莎逾期交房违约金43,472.19元；二、驳回原告彭莉莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213.00元，由被告毕节市亿翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年六月二十三日书记员  高立