安徽省五河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0322民初3618号 原告:五河新能置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市五河县城关镇银河路与新县路交汇处（百合公馆1#商业二层），统一社会信用代码91340322327973242X。 法定代表人：刘玉海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王国蓉，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳旭辉，安徽南山松律师事务所实习律师。 被告：高乃发，男，1978年2月11日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。 原告五河新能置业有限公司与被告高乃发商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告五河新能置业有限公司的委托诉讼代理人王国蓉到庭参加诉讼，被告高乃发经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 五河新能置业有限公司向本院提出以下诉讼请求：一、解除原、被告双方于2016年11月4日签订的《商品房买卖合同》，原告不予退还被告已支付的购房款（包括已还银行贷款本金），被告协助办理合同注销手续；二、被告立即支付原告代偿款本息26501.68元、借款本金60000元及利息（以60000为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，自2016年11月3日起支付至实际清偿之日止）；三、被告向原告代赔偿违约金27529.3元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于蚌埠市五河县房屋一套，建筑面积86.65平方米；商品房总价款275293元；付款方式为贷款付款，被告应于2016年11月4日前支付首付款85293元，余款190000元以向银行贷款的方式向原告支付；买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金；买受人须及时存入月供还款，如果发生欠款，出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息须在15日内归还出卖人，如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，房款不予退还，并重新处置该房产等内容。 因被告资金紧张不能全额支付购房首付款，双方于2016年11月3日签订《借款合同》，乙方（被告）向甲方（原告）借款6万元整，承诺于2017年3月30日前归还，如被告逾期未还款，原告按银行同期贷款利率的1.5倍从借款之日起计息，逾期超过30天的，为保证被告按时还款，被告自愿将所购房屋作担保。被告承诺原告有权收回被告所购的“百合国际公馆”项目5幢1单元202号房屋，并由被告承担总房款20%的违约金，与借款本金及借款利息一并从被告购房首付款中扣除，支付给原告。借款合同签订后，原告为被告垫付购房首付款6万元。为购买该商品房，被告向屮国建设银行股份有限公司五河支行（下称银行）申请贷款19万元，原告为该笔贷款提供阶段性担保。此后，被告未依约偿还借款6万元，且自2017年9月起欠付银行贷款本息，并导致建行从原告的保证金账户扣款。截止2018年11月21日，原告已为被告代偿银行贷款本息合计为26501.68元。综上所述，双方签订的商品房买卖合同、借款合同合法有效，双方均应当严格履行合同义务。被告逾期支付购房款、逾期支付银行贷款导致原告代偿的行为均已严重违约，导致原告的合同目的无法实现，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定，现依法提起诉讼，请贵院依法判决支持原告的诉讼请求。 五河新能置业有限公司为证明自己的主张向本院提供了以下证据： 证据1、营业执照、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的主体资格。 证据2、商品房买卖合同一份、银行刷卡单三张、借款合同一份、借款单一张、高乃发签名的身份证复印件、购房首付款发票两张，证明：1、2016年11月4日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于蚌埠市五河县房屋一套，建筑面积86.65平方米；商品房总价款275293元；付款方式为贷款付款，被告应于2016年11月4日前支付首付款85293元，余款190000元以向银行贷款的方式向原告支付；买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金；买受人须及时存入月供还款，如果发生欠款，出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息须在15日内归还出卖人，如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，房款不予退还，并重新处置该房产等内容。2、因被告资金紧张不能全额支付购房首付款，被告向原告借款，双方签订《借款合同》：借款金额为6万元整，被告承诺于2017年3月30日前归还，如被告逾期未还款，原告按银行同期贷款利率的1.5倍从借款之日起计息；逾期超过30天的，被告承诺原告有权收回被告所购的“百合国际公馆”项目5幢1单元202号房屋，并由被告承担总房款20%的违约金，与借款本金及借款利息一并从被告购房首付款中扣除，支付给原告。3、借款合同签订后，原告为被告垫付了购房首付款6万元，并为被告出具了首付款发票以办理银行按揭手续，但被告至今未偿还该借款。 证据3、个人住房（商业用房）借款合同、商品房销售贷款合作协议书、中国建设银行个人贷款对账单一份（被告还款明细）、中国建设银行个人贷款对账单一份（原告代偿明细）及银行证明、中国建设银行单位客户专用回单五份，证明：1、为购买该商品房，被告于2017年1月向中国建设银行股份有限公司五河支行申请贷款19万元；2、2015年4月8日，原告与建行签订《商品房销售贷款合作协议书》，原告同意在建行承诺的贷款额度内，对每一购房人向建行借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证；原告同意在保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或有关费用，建行从原告在银行开立的存款账户中直接扣划；3、截止2017年8月1日，被告已偿还建行贷款本金6940.55元，利息5293.91元；4、被告自2017年9月起欠付建行贷款本息，并导致建行从原告的保证金账户扣款，截止2018年11月21日，原告已为被告代偿银行贷款本息合计26501.68元。 证据4、关于要求按时归还购房款的函一份，证明原告多次电话联系被告要求其及时偿还银行月供贷款，后于2017年11月22日向其寄送书面告知函，但被告仍拒不履行合同义务，亦不偿还原告为其垫付的款项。 被告高乃发经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提供书面的答辩意见和证据。 经审查，本院对五河新能置业有限公司所举证据认证如下：对证据1的真实性、合法性、与本案的关联性及证明力依法均予以认定；对证据2，对商品房买卖合同、银行刷卡单、高乃发签名的身份证复印件、购房首付款发票的真实性、合法性依法均予以认定。对借款合同、借款单与本案的关联性依法不予认定；对证据3、4的真实性、合法性、与本案的关联性依法均予以认定。 根据以上认定的证据及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为，2016年11月4日，五河新能置业有限公司与高乃发签订了《商品房买卖合同》，合同约定：高乃发购买五河新能置业有限公司开发的位于蚌埠市五河县房屋一套，建筑面积86.65平方米；商品房总价款275293元；付款方式为贷款付款；五河新能置业有限公司应当在2017年3月31日前向高乃发交付该商品房。2016年11月4日，高乃发支付了案涉房屋的首付款，并从2017年2月1日开始付按揭贷款，按揭贷款付至2017年9月份。 本院认为，本案的争议焦点有以下方面：（一）关于双方签订的商品房买卖合同的效力问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。（二）关于案涉的商品房买卖合同是否解除问题。合同解除是指合同当事人一方或双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。合同解除分为合意解除和法定解除两种情形，法定解除是指合同成立后，尚未履行或履行完毕前当事人一方行使法定的解除权而使合同效力归于消灭的行为。本案中，被告作为案涉房屋的买受人，已支付了案涉房屋的首付款，剩余购房款已向银行办理了按揭贷款，并已偿还部分贷款，出卖人已获取案涉房屋的全部价款，买受人已履行了合同约定的付款义务。出卖人向买受人交付房屋后，商品房买卖合同双方已履行完毕，合同解除权只有在合同有效成立后尚未履行或履行完毕前行使，故对于原告请求解除双方签订的商品房买卖合同及被告应向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。（三）关于原告主张被告应支付其代偿款本息及借款本息问题。被告提出已为原告向银行垫付购房贷款的主张，因系被告与银行之间发生的借贷关系，原告系作为担保人，该借贷关系不属于本案审理的范围，原告可另行行使追偿权。原告主张被告欠其借款及利息，属原、被告之间的借贷关系，亦不属于本案审理的范围，原告可另行主张权利。被告高乃发经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃对原告所主张之事实和所提出之证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告五河新能置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费2474元，由原告五河新能置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判长  贺国庆 审判员  刘秋侠 审判员  陈义早 二〇一九年六月三日 书记员  陈 敏 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。