北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺民初字第11972号原告程晖，女，1978年11月8日出生。委托代理人张玉成，北京大成律师事务所律师。委托代理人杨喆，北京大成律师事务所律师。被告北京怡方得房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇双裕街80号，组织机构代码70037244-6。法定代表人田东兰，总经理。委托代理人朱小梅，北京市瀚文律师事务所律师。原告程晖与被告北京怡方得房地产经纪有限公司（以下简称怡方得经纪公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员幸江独任审判，公开开庭进行了审理。原告程晖之委托代理人张玉成、杨喆，被告怡方得经纪公司之法定代表人田东兰及委托代理人朱小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程晖诉称：原告于2013年10月24日赴被告处咨询购房事宜，被告将案外人邢鹏位于北京市顺义区×××庄园×号×层×幢房屋推荐给原告。在解答原告关于购房资格等相关政策时，原告明确告诉被告自己在北京有两套房屋，被告称原告不具有购房资格，但是被告对原告承诺能够帮助原告申请到购房资格。原告出于对被告居间资质及经验的信任，与被告签署了《委托购房协议》。该居间合同第3.6条明确约定“乙方居间服务的具体内容：3.6协助买受人成功申请到在京购房资格，费用不超过人民币（大写）捌万伍仟元整，（小写）85000元。超出部分由居间方承担。”合同订立当日，原告按照合同约定于2013年10月24日支付居间费56700元。在得知原告并无购房资格，但是居间方承诺帮助原告获得购房资格后，卖方邢鹏表示没有异议。后原告与卖方邢鹏对房屋买卖事宜协商一致，在被告居间推荐及服务下，原告、卖方与被告三方签订《北京市存量房屋买卖合同》。其中合同第九条特别约定：“在交易过程中，居间方应协助买受人向相关房地产交易机构申请购房资格，如未申请成功或因国家政策变更，导致买受人无法在北京购房的，出卖人、买受人及居间方均不承担责任，买受人已付给出卖人的购房定金和房款不予退还。居间方有权协助出卖人将房屋出卖给第三人，买受人之间已支付给出卖人的购房定金、房款和支付给居间方的佣金，在买受人获知无法在北京购房后三十日内，由居间方退还给买受人，不计利息。”此后原告按照合同约定，于2013年11月16日支付卖房人邢鹏1000000元定金。经居间方联系、申请、办理原告购房资格，但最终未能申请成功，导致原告无法继续购买该房产，并遭受100万的定金损失。后原告多次催告被告及卖方邢鹏退还定金100万元，无果。原告无奈先向北京市顺义区法院起诉卖方邢鹏，要求返还定金100万元。最终经法院调解，原告与案外人邢鹏解除买卖合同关系，卖方邢鹏返还原告定金450000。此后，邢鹏返还了部分定金450000，被告也退还原告已收取的居间费56700元。至此，原告仍有550000元定金损失。被告作为具有专业知识和经验的居间方，应对国家及北京市的政策具有相当的了解，对原告是否具有购房资格应有明确的判断。被告提出帮助原告获取购房资格，该行为明显违背国家关于限购政策的相关规定。被告在明知该行为违背国家及北京市的相关政策，不可能申请成功的情况下，仍向原告承诺帮助其获得购房资格，并拟收取费用85000元，诱导原告与其签署居间服务合同，被告的行为已构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”且，《北京市存量房屋买卖合同》也约定了被告的退还定金的义务。因此，被告应承担原告550000元定金损失。被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况的行为给原告造成了严重损害。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。原告诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告购房定金损失55万元；2.诉讼费由被告承担。被告怡方得经纪公司辩称：被告与原告签署的《委托购房协议》，被告是协助义务；原告单方放弃购买房屋，被告将委托购房的费用已经退回；三方签订的是如果未能成功申请购房资格，房屋可由被告帮忙联系客户卖出，收取新客户定金后转交原告。但原告单方起诉卖方，并与卖方在法院和解，同意少退定金，这是原告自愿放弃权利和权益，与被告无关。原告要求被告承担原告放弃的利益，没有道理和依据。作为居间服务，被告并没有欺诈行为。居间服务只是提供缔约机会，邢鹏房屋是确定的，原告是房地产专家，其清楚房屋买卖资格有关情况。原告认为房屋可以过户到其姐姐或父亲或公司的名下，这几个方案原告都可以考虑。对于过户风险，被告已经提示过原告。原告方是主动放弃购买房屋的，且原告与卖方诉讼并达成和解，被告并不知情。卖方未退还定金是因为原告主动放弃，佣金被告已经退还。经审理查明：2013年10月24日，案外人邢鹏（出卖人）与原告程晖（买受人）、被告怡方得经纪公司（居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人所售房屋坐落为北京市顺义区××庄园×号×至×层×幢，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行，出卖人应于2013年12月10日前办理抵押注销手续；买受人向［兴业银行］［公积金管理中心］申办贷款，该合同签订后原告向案外人邢鹏（出卖人）支付定金100万元。该合同第九条约定：在交易过程中，居间方应协助买受人向相关房地产交易机构申请购房资格，如未申请成功或因国家政策变更，导致买受人无法在北京购房的，出卖人、买受人及居间方均不承担责任，买受人已付给出卖人的购房定金和房款不予退还。居间方有权协助出卖人将房屋出卖给第三人，买受人之前已支付给出卖人的购房定金、房款和支付给居间方的佣金，在买受人获知无法在北京购房后三十日内，由居间方退还给买受人，不计利息。同日，原告与被告签订《委托购房协议》。该协议第一条房屋基本情况约定：出卖人所售房屋坐落为北京市顺义区×××庄园×号×层×，建筑面积共230.62平方米。第三条居间服务的具体内容约定：3.1提供房屋买卖信息；3.2提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3.3协助甲方对房屋进行实地查验；3.4协助并促成甲方签订房屋买卖合同；3.5协助买受人办理房屋产权转移登记手续；3.6协助买受人成功申请到在京购房资格，费用不超过人民币（大写）捌万伍仟元整，（小写）85000元。超出部分由居间方承担。双方均认可前述《北京市存量房屋买卖合同》、《委托购房协议》合法有效。被告称《委托购房协议》第三条3.6款中“协助”指的是帮助原告卖掉其名下一套房屋，或帮助原告将其中一套房屋过户到其家人名下，还可以考虑帮助原告注册公司并以公司名义购买，该款约定8.5万元是用于原告买房过户产生的佣金或者用于注册公司产生的注册及代办费用。原告则称《委托购房协议》第三条3.6款中“协助”指的是被告私下去帮助原告操作购房指标问题，8.5万元则是被告私下操作的费用。2014年5月27日，原告与案外人邢鹏（出卖人）在顺义区人民法院主持调解下，达成如下调解协议：一、解除原告程晖与案外人邢鹏就顺义区×××庄园×号×至×层×号房屋的买卖合同关系。二、案外人邢鹏于2014年6月3日前返还原告购房定金45万元。原告向法庭提交被告出具的情况说明一份，被告认可该情况说明的真实性。该情况说明部分内容为“随后，买方与卖方于10月24日当天签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下称“合同”）。其中，合同第九条中约定，由于目前买方仍不具备购房资格。如未申请成功或因国家政策变更，导致买方无法在北京购房的，卖方、买方及我司均不承担违约责任，买方已付给卖方的购房定金和房款暂不予退还。我司协助卖方将房屋出卖给第三人，待房屋售出之后，从所得的房屋价款中退还买方的定金。”原告向法庭提交原告爱人汪坚强与被告法定代表人田东兰及被告员工郭超的录音，证明被告有违法违约的欺诈行为，导致原告错误的签署合同，遭受定金损失，及双方约定的8.5万元费用是如何使用的，被告认可该份录音的真实性，但不认可合法性、关联性、证明目的。上述事实，有本院庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同》、《委托购房协议》、情况说明、民事调解书、录音光盘等证据在案佐证。本院认为：出卖人邢鹏、买受人程晖及居间人怡方得经纪公司所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原、被告双方签订的《委托购房协议》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约享有权利、履行义务。本案争议的焦点在于被告对于原告购房定金损失是否负有赔偿责任。在原告不能取得购房资格的情况下，对于原告已经支付案外人邢鹏的定金如何返还的问题，在案外人邢鹏（出卖人）与原告程晖（买受人）、被告怡方得经纪公司（居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同》第九条中已经约定，并且在原告方向法庭提交的被告方出具的情况说明中，也对《北京市存量房屋买卖合同》第九条约定的内容作出了进一步的说明，原被告双方均认可的定金返还方式为被告协助案外人邢鹏将涉诉房屋出卖给第三人，待涉诉房屋售出之后，从所得的房屋价款中退还原告已经支付给案外人邢鹏的定金。在原告知晓定金返还方式的情况下，2014年5月27日，原告与案外人邢鹏在顺义区人民法院主持调解下，原告同意案外人邢鹏仅返还45万元定金，属于原告自愿放弃对于自身权益的处置，在原告自行处置了自身的权益后，要求被告方赔偿其自行放弃的定金55万元的主张，于法无据，本院不予采信。另，2013年10月24日，原告在与案外人邢鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》时已经明知自身不具备在北京市购买房屋的资格，且北京市购房限购政策早在原告与案外人邢鹏签订房屋买卖合同前已经向社会公布，原告及原告爱人作为完全民事行为能力人，应当知晓如何合法取得在北京市购买房屋的资格，也完全有能力判断被告提供的取得购房资格的方式是否合法合规。在此情形下，原告向法庭提交的电话录音中，原告爱人汪坚强与被告法定代表人田东兰及被告员工郭超就如何取得购房资格问题进行商谈，被告并没有向原告爱人隐瞒如何协助原告取得购房资格，并且原告爱人完全知晓被告方提出的购买购房资格的方式是违法违规的，但原告爱人并没有拒绝该种方式，而只是关心是否能够通过购买购房资格的方式达到过户的目的。因此，原告方持有被告存在欺诈行为导致原告错误签署房屋买卖合同并遭受定金损失的主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条之规定，判决如下：判决驳回原告程晖的全部诉讼请求。案件受理费四千六百五十元，由原告程晖负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  幸江二〇一四年十月二十二日书 记 员  赵杰