海口市琼山区人民法院   民事判决书   (2019)琼0107民初2928号   原告：姚某，男，1983年12月11日出生，汉族，住海口市。   原告：孟某，女，1986年10月28日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：吴某1，海南海地律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吴某2，海南海地律师事务所律师。   被告：海南兴达置业有限公司，住所地海南省海口市。统一社会信用代码：XXX。   法定代表人：叶某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：黄某，海南商汇律师事务所律师。   原告姚某、孟某与被告海南兴达置业有限公司（以下简称：兴达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）琼0107民初7063号民事裁定，驳回原告的起诉后，二审作出（2019）琼01民终1504号民事裁定，指令本院审理。本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴某2及被告的法定代表人叶某及其委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告姚某、孟某向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告赔偿经济损失23061.58元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于海口市××路的小区业主,被告系兴达公寓的开发商。被告开发建设兴达公寓期间，对外投放的销售纸面广告注明该项目预售许可证为（2004）海房预字（575）号,同时售楼部墙上张挂的《国有土地使用证》、《海口市房产预售许可证》均记载兴达公寓项目土地使用面积为6666㎡（10亩）。小区现场南、北面均有庭地，从楼房墙面以北方向，分别为几米宽的区内道路，接着一排停车位，再接着一排绿化树木，小区南面有围墙，北面有围栏，相对独立，居住环境适宜。基于上述情况，原告选择相信被告并与被告签订了房屋买卖合同。合同第一条“项目建设依据”明确约定，兴达公寓项目用地面积为6666.293㎡；第二条约定商品房销售依据为商品房预售许可证；合同约定原告购买三单元602房,建筑面积95.91㎡，应按时支付购房款，被告应按时为原告办理房地产权证，原告有权和其他业主共同享有关联的公共部位和设施，并按占地等分摊面积承担义务，被告不得擅自改变与商品房有关的公共部位和设施使用性质等。合同订立后，原告按合同约定付清房款，入住兴达公寓小区。2014年，海口市琼山区人民政府征收兴达公寓小区内楼房北面全部土地2215.56㎡用于修建公路，致使兴达公寓小区楼房北面直接连接公路，原告和其他业主丧失了小区北面的绿化树、停车场及活动空间，小区庭地只剩下约一半的面积，居住质量严重下降。开发商本应将合同约定和公示的预售许可证所记载的小区总面积6666㎡土地全部分摊办证给业主，但被告完成售房后，利用业主不知晓复杂且专业性较高的分摊土地计算问题，违反公示的预售许可证内容及购房合同的约定，没有将6666㎡土地使用权全部分摊给业主，而是将其中1575.93㎡土地使用权以分摊的名义办证至被告名下。2017年2月17日，海口市琼山区征收局与被告签订《海口市房屋征收补偿协议》，征收兴达公寓小区1575.93㎡土地使用权及地上附着物，土地补偿款为3908306元，公共附着物（包含水泥硬化、彩砖硬化、树木）补偿款为194607元，奖励补助金为1172492元，征收补偿款合计5275405元，土地使用权征收补偿单价为3347.49元/㎡（5275405元÷1575.93㎡）。根据上述事实，原告依据《合同法》第一百零七条规定认为被告私自将兴达公寓小区的1575.93㎡土地使用权占为己有的行为严重违约，应依法承担赔偿原告损失的责任。原告依据《合同法》第一百一十三条第一款的规定认为被告因被征收1575.93㎡小区土地及地上附着物所得的征收补偿款5275405元是全体小区业主的损失，其中原告损失为23061.58元。   被告兴达公司辩称：原告的所有诉讼请求均没有事实根据和法律依据。一、原告在以被告销售兴达公寓小区广告指责被告“毫无诚实信用可言”,没有事实根据。1、被告在销售广告标注商品房预售许可证，证明被告是依法发布兴达公寓小区房屋预售广告。依法发布广告是诚实守信的合法之举；2、标有商品房预售许可证证号的售房广告宣传的购房价款、付款方式以及“栖居美舍河畔”“邻居”、“前景”等信息，均是据实发布，并无不实。该广告已经明确显示，在房屋预售之初，在美舍河和兴达公寓小区之间就是有汽车行驶的大公路；3、对照售房广告，原告陈述的“小区现场南、北面均有庭地……居住环境适宜”，并不是被告的售房广告发布的内容，被告不负责任；4、被告在售楼部悬挂《国有土地使用证》是事实。该土地证记载，被告是6666.29平方米的使用权人，但是并没有讲到“兴达公寓项目使用面积6666平方米”；5、（2004）海房预字（575）号预售许可证不显示原告所述“记载兴达公寓项目土地使用面积6666平方米（10亩）”，就算该证存在瑕疵，也是政府职能部门产生的问题，应由发证部门承担相应责任。二、被告作为开发商，在开发项目过程中，严格履行法律义务和合同约定义务，诚实守约。1、原告和被告签订的《商品房买卖合同》，文本来源于被告向海口市房产管理局购买的建设部和工商行政管理局共同制定的格式合同版本，该合同的相关条款已经格式化，不以被告的意志为转移；被告仅是在房产管理局工作人员的指导下，在空格中填入客观事实以及经政府批准的各种数据，因此从合同条款的设置上看，所有条款都是由政府推荐适用，公平、公开、公正，因此被告不可能从条款上增加自己的利益而损害原告的利益；2、原告陈述“兴达公寓项目用地面积为6666.293平方米”与合同约定不符，也没有法律依据。合同第一条“该地块土地面积为6666.293㎡”是指“位于海口市××府，编号为L-09-54的地块”的总面积，而不是“兴达公寓项目用地面积”；合同第三款“出卖人经批准...”的合同文句表明，“兴达公寓项目用地面积”，是在“位于海口市××府，编号为L-09-54的地块”上，经过“建设工程规划许可证号为【1999】007”批准的用地面积，不是编号为L-09-54的地块面积6666.293㎡；3、对照合同列明的琼山市城市规划局一九九五年三月二十二日颁发的【1995】28号《建设用地规划许可证》，可见“兴达公司中山南居住区商住用地”范围内，标明规划道路；再对照合同列明的琼山市规划土地管理局1999年颁发的【1999】007琼山市建设工程规划许可证，其中明确规定批建的兴达公司综合楼项目总用地面积是4670㎡；4、商品房项目是城市规划的产物，被告取得6666.29平方米土地使用证后，还要依法取得政府颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证才可以开工建设商品房项目。《商品房买卖合同》第一条第三款已经明示，被告经批准才能建设兴达公寓小区，而兴达公寓项目的批准文件“【1999】007号建设工程规划许可证”批准、许可的兴达公寓小区的总用地面积是4670㎡。5、原告的单方不当理解，并不能改变购房合同的本意，更不能据此推导出被告已经违约的结论。三、原告诉讼请求没有事实依据和法律依据，理应全部驳回。1、本次原告提起诉讼根本原因在于，将被告享有的使用面积为6666.29平方米土地等同于兴达公寓小区的用地面积；2、对商品房买卖合同断章取义，做对自己有利的单方接受。被告从小区项目的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等五证的取得，到商品房预售广告的发布，以及商品房买卖合同的签订，被告没有任何违规、违约行为；3、原告提起的诉讼实际上主张的是登记在被告名下，被琼山区政府征收了的1575.93平方米的土地征收补偿款。而为了这征收补偿款，原告已经提起过行政诉讼、建筑物区分所有权纠纷诉讼、商品房买卖合同纠纷诉讼。原告为了抢夺属于被告的征收补偿款，连续数年对被告提起诉讼，都以原告全面败诉宣告结束。   当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并当庭进行了认证并在卷佐证。   本院经审理认定事实如下：1995年，被告兴达公司从海南钟龙实业开发有限公司受让取得“琼山国用（府城）字第05613号”地块的6666.293㎡土地使用权。1995年3月22日，原琼山市城市规划局向兴达公司颁发编号[1995]28号《建设用地规划许可证》，该许可证记载的用地项目名称为中山南居住小区，用地位置为府城中山南路东侧，用地面积为0.747公顷。原琼山市城市规划局还于同日编制了附图即《琼山市城市规划局建设用地规划红线图图签》，在该图上记载了上述规划许可证的内容及许可证编号。该图显示该地块范围内标有道路控制线，图上还另外标注了“其中道路用地占0.28公顷”的内容。在海南省纺织工业设计院1998年12月28日为兴达公司制作的报建用的《兴达公寓总平面图》上，兴达公寓建筑北面标有规划道路中心线和道路控制线。原琼山市规划土地管理局在该图附加上批建内容，其中“建设用地范围内批建指标统计”表格的内容为：“用地面积4670.02㎡，总建筑面积20113.424㎡，容积率4.31，建筑密度72.96%，绿地率18%，停车位55辆”；“本次批建单体情况”表格的主要内容为：“综合楼地上建筑面积20113.424㎡，首层占地面积3407.36㎡，地上9层”；“备注”一栏注明“绿化平台与九层商住楼同步建设”。1999年2月1日，原琼山市规划土地管理局出具编号为琼山土规建证（1999）007号《琼山市建设工程规划许可证副本》，该证所批建项目为商住综合楼1幢9层，底层面积3407.36㎡，建筑面积20113.42㎡；该证还载明：“建设单位兴达公司，项目位置府城中山南路，设计单位海南省纺织工业设计院，国土证号琼山国用（府城）字第06530号，立项批文琼计字（1995）34号，建设用地规划许可证号[1995]28号”；所载明的总用地范围各项指标为：“总用地4670.02㎡，容积率4.31，建筑密度72.96%，绿地率18%，最高建筑高度9层，机动车停车位55辆”。该证备注一栏的内容为：“①该项目已经我局批建，建设单位、设计院应当严格按照批建图纸进行施工图设计及施工；②建设中主体与绿化平台应同步建设；③开工前，建设单位须到我局办理放验线手续后方可施工，竣工验收合格后换取许可证正本，本证附统一放验线通知单。”1999年5月21日，原琼山市建设局再出具编号1999AA0014的《琼山市建设工程施工许可证》，该证所批建项目为新建经济适用住房1幢9层（后修改为11层，建筑面积也修改为7872.65㎡）；该证还载明“建设单位兴达公司，项目地址府城中山南路，施工单位琼山市琼州建筑工程公司，国有土地使用证号琼山国用（府城）字第06530号，投资批文琼计字（1995）34号，建设工程规划许可证号琼山土规建证[1999]007号”；备注一栏内注明“变更11层，面积7872.65平方（4－5单元）”。2001年9月12日，原琼山市人民政府向兴达公司颁发琼山籍国用（2001）字第01-01521号《国有土地使用证》，该证记载的土地坐落为府城中山南路，地号为L-09-54，使用权面积为6666.29㎡。2002年12月，原琼山市建设局出具编号为琼规建证[2002]069号《建设工程规划许可证》正本，该证记载的附图及附件名称为“建设工程规划许可证副本、经我局审批后的报建方案图”。兴达公司办理了房产登记。原琼山市房产管理局向兴达公司颁发了琼山市房权证府城公字第XXXX号《房屋所有权证》（系一期房产总证），在该证上“土地使用情况摘要”表格内记载了“土地证号（2001）字第01-01521号、使用面积（平方米）6666.29”的内容。   2004年6月29日，海口市房产管理局颁发[2004]海房预字(575)号《海口市房产预售许可证》，该证载明了“预售方兴达公司，房屋座落府城中山南路（兴达公寓第4,5单元），房屋建筑面积7331.00平方米，房屋结构框架，层数9，土地使用面积6666.00平方米”的内容。2006年11月24日，海口市规划局为该兴达公寓第4－5单元建设项目出具了编号2006A00164《建设工程规划许可证》正本，该证记载的总建筑面积为7872.65㎡。2007年3月，海口市城市规划局对兴达公寓综合楼出具验收报告，验收意见为竣工测量成果符合测绘规范要求。2007年9月28日，海口市房产管理局向兴达公司颁发了海口市房权证海房字第XXXX号《房屋所有权证》（系二期房产总证），该证记载的房屋状况为钢混结构11层，建筑面积7880.49㎡，未登记土地使用情况摘要。为销售房产，兴达公司在售楼部悬挂了《国有土地使用证》，还发布了兴达公寓二期销售广告，该广告标有预售许可证号，广告画面显示兴达公寓与美舍河之间有一条汽车行驶道路。   2013年1月23日，案外人吴泽波与被告兴达公司签订《商品房买卖合同》，购买兴达公寓第一幢三单元602房。该合同第一条关于项目建设依据的内容为：“出卖人以转让方式取得位于海口市××路、编号为L-09-54的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】、【土地使用权划拨批准文件号】、【划拨土地使用权转让批准文件号】分别为[1995]47号、[1995]28号、[1995]19号。该地块土地面积为6666.293㎡，规划用途为商住用地，土地使用年限自1993年5月1日至2063年5月1日。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名‘兴达公寓’。建设工程规划许可证号为[1999]007号，施工许可证号为[1999]AA0014”。该合同第二条关于商品房销售依据的主要内容为：“预售商品房批准机关为海口市房产管理局，商品房预售许可证号为[2004]海房预字（575）号”。该合同为建设部和国家工商行政管理局共同制定的格式合同，上述加下划线部分的内容均为手写填空内容。2015年5月13日，原告姚某、孟某与吴泽波签订《房地产买卖契约》，购买上述涉案房屋。2015年6月1日，涉案房屋产权登记在原告姚某、孟某名下（证号：HK092010）。另，兴达公司就其开发的兴达公寓第三期房产于2011年12月14日办理了房产证，登记的房屋状况为11层，建筑面积为8352.05㎡。三期房产建筑面积共计21939.41㎡。铺面开盘时，兴达公司在讼争的1575.93㎡土地上种树修路，提供给铺面使用。后物业公司在该地上修建了围栏和摩托车棚。   2013年9月3日，兴达公司向海口市国土局申请对涉案的6666.29㎡土地办理国有土地使用权分割证明书及255宗国有土地使用权分割转让业务。海口市国土局受理该申请后，对兴达公司提交的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《房屋所有权证》《房产测绘报告》等有关办理房屋土地分割转让手续的材料进行调查，审核意见为：“该宗地属办理分割证业务，持有国有土地使用证，土地面积6666.29平方米，按原琼山市规划土地管理局批准的容积率4.31为基准，核算该用地6666.29平方米，允许建筑面积为28731.71平方米。由于该公司要求办理的分割宗数为255宗，建筑总面积为21939.45平方米，分割分摊土地总面积为5090.36平方米，剩余1575.93平方米。现拟同意给予255宗办理分割证，同时将剩余的1575.93平方米土地办证给该公司，并注销第01-01521号国土证。”海口市政府遂办理了255宗分割证，并于2013年12月25日向兴达公司颁发海口市国用（2014）第000149号土地证，该证记载的土地使用权面积为1575.93㎡。   2015年1月15日，海口市琼山区人民政府作出《关于滨河华庭路（上街路）建设涉及“兴达公寓”土地征收补偿问题的公示》，该公示对兴达公司取得6666.29㎡土地情况、兴达公寓批建情况及上述土地分割情况做了介绍，还载明“……目前，滨河华庭路（上街路）建设，需征收兴达公司的土地，经海口市国土资源局琼山分局确认征收的土地面积为2215.56㎡，其中登记在兴达公司名下的是1575.93㎡，‘兴达公寓’小区255户业主名下的是639.63㎡……”。   2015年9月7日，杨飞等146人以海口市人民政府为被告、兴达公司为第三人向海口市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销海口市人民政府颁发给兴达公司的海口市国用（2014）第000149号土地证，责成海口市人民政府重新作出具体行政行为。海口市中级人民法院于2016年1月26日作出（2015）海中法行初字第150号行政判决，驳回杨飞等146人的诉讼请求。杨飞等146人不服该判决，向海南省高级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决并撤销海口市国用（2014）第000149号土地证。海南省高级人民法院于2016年7月4日作出（2016）琼行终271号行政判决，驳回上诉，维持原判。该行政判决查明：《兴达公寓总平面图》中在设计的兴达公寓建筑北面有标有规划道路中心线和道路控制线，该图标明用地范围内道路占地长155.412+20=175.412米，宽12.5米，计算得出面积为2192.65㎡；编号[1995]28《建设用地规划许可证》附图用地红线图中也标明有道路控制线，经庭审各方确认，图中标明道路所占地块不在该图中所标注道路用地占0.28公顷范围内（该0.28公顷土地指地块西边中山南路所占地块），而在用地面积0.747公顷范围内。该行政判决认为：兴达公寓编号[1995]28《建设用地规划许可证》附图用地红线图中标明有道路控制线，也即原第01-01521号国土证项下6666.29㎡土地中规划有道路。根据《兴达公寓总平面图》设计的兴达公寓建筑北面所标明规划道路中心线和道路控制线，计算得出道路占地面积为2192.65㎡，此面积与2015年海口市琼山区人民政府因滨河华庭路（上街路）建设征收包括被诉海口市国用（2014）第000149号土地证项下土地在内的土地面积共2215.56㎡相差无几，面积基本吻合。上述事实可以证实原第01-01521号国土证项下6666.29㎡整块土地中本有规划道路，用于兴达公寓项目建设的土地面积并不是全部土地面积。扣除道路占地面积后，《兴达公寓总平面图》的设计图、琼山土规建证（1999）007号《建设工程规划许可证副本》均载明项目总用地面积为4670.02㎡。经原琼山市建设局实地验线，符合规划要求。因此涉案兴达公寓项目的总用地面积应为4670.02㎡。后因兴达公寓建设过程中违规加层增高，导致项目超出批准容积率。在有剩余土地的情况下，兴达公司从2000多㎡的道路占地面积中划出部分土地作为项目用地，经海口市人民政府核算最终实际项目总用地面积应为5090.36㎡。因此原第01-01521号国土证项下6666.29㎡土地减去5090.36㎡项目用地后剩余1575.93㎡土地，该部分剩余土地的使用权人未发生变化，仍为兴达公司。故海口市国用（2014）第000149号土地证中登记土地使用权人为兴达公司，事实清楚。由于存在违规加高建设情况，在尚有剩余土地的情况下，海口市政府根据兴达公寓项目的批准容积率以及现有实际建筑面积计算得出最终的项目用地面积，将原项目用地面积4670.02㎡批准变更为5090.36㎡，确保项目容积率仍为批准的4.31，这并没有侵害上诉人杨飞等146人的合法权益。至于上诉人杨飞等146人根据其提交的[2004]海房预字（575）号《海口市房产预售许可证》和兴达公司为兴达公寓三期办理的房屋所有权证中标明用地面积为6666.29㎡的问题，该两证并不是确定项目用地面积的主要依据，该两证标明的用地面积是依据第01-01521号国土证填写的，而根据该案查明事实，该土地证项下土地并未全部用于项目建设。该案是因买卖地上建筑物产生部分建设用地使用权转移后，原土地证项下土地发生变化，而进行的建设用地使用权变更登记。海口市人民政府在收到兴达公司的登记申请后，对其提交的相关材料进行审核审批，认为符合相关规定后进行变更登记，并未违反法律法规的规定。   2017年2月17日，海口市琼山区征收局与兴达公司签订《海口市房屋征收补偿协议书》，约定征收海口市国用（2014）第000149号土地证项下1575.93㎡土地使用权，征收土地使用权及地上附属物补偿款共计5275405元（含住宅用地补偿款和水泥硬化、彩砖硬化、树木补偿款合计4102913元，奖励补助1172492元）。   2017年5月8日，冯尔浩等183户以兴达公司为被告向本院提起建筑物区分所有权诉讼，请求确认政府征收兴达公寓小区内的1575.93㎡土地使用权归其共同享有，征收补偿款5275405元归其共同所有。本院经审理作出（2017）琼0107民初3129号民事判决，驳回冯尔浩等183户的诉讼请求。冯尔浩等183户不服该判决，向海口市中级人民法院提出上诉，请求改判确认政府征收兴达公寓小区内的1575.93㎡土地使用权归其共同享有，征收补偿款5275405元归其共同所有。中院于2018年7月17日作出（2018）琼01民终2392号民事判决，驳回上诉，维持原判。该民事判决认为：涉案房产项目的实际用地面积应以规划部门确认的面积为依据；海口市规划局琼山分局2010年2月10日的《建设项目竣工规划验收审查回函》确认，兴达公寓小区项目一至三期实际建筑面积21931.57㎡，涉案小区的容积率为4.31。原琼山市规划土地管理局1999年2月1日颁发的《琼山市建设工程规划许可证副本》公示的容积率为4.31。涉案小区的实际容积率与公示的容积率一致。容积率直接关系到业主的居住情况，可以确认业主已明知涉案小区的容积率，业主购买兴达小区公寓房产时，亦应对涉案房产实际用地面积有初步判断。涉案项目总用地面积5090.36㎡，符合容积率的计算数值。冯尔浩等183户认为实际用地面积与兴达公司在销售给业主的商品房买卖合同中所载明及预售许可证公示的内容不符，违反合同的约定，不是该案审查范围，冯尔浩等183户亦可另行起诉。   被告兴达公司曾向海口市住房和城乡建设局去函，请求对颁发的兴达公寓房产预售许可证作出说明。海口市住房和城乡建设局于2018年10月22日向兴达公司出具了海住建管[2018]688号《关于兴达公寓预售许可证记载信息问题的复函》，答复称：“来函提出我局颁发的预售许可证记载的面积与琼山市建设工程规划许可证（琼山土规建证[1997]007号）记载的总用地面积（4670.02㎡）不符，请求我局对该项目土地使用面积的记载作出说明，经查阅相关材料，我局颁发的预售许可证记载的土地使用面积是依据国有土地使用证（琼山籍国用2001字第01-01521号）进行记载。”   另查，2018年10月,谭旭光、谭欣等多名兴达公寓的业业分别起诉兴达公司，均诉讼请求兴达公司赔偿经济损失。一审均判决驳回原告的诉讼请求。其中，在谭旭光、谭欣与兴达公司房屋买卖合同纠纷一案[（2018）琼0107民初6920号]中，原告谭旭光、谭欣诉讼请求被告兴达公司向其赔偿经济损失30775.22元（以谭旭光、谭欣损失分摊土地9.1935㎡×土地及地上附着物补偿单价3347.49元/㎡)。本院于2018年12月21日作出一审民事判决。谭旭光、谭欣上诉后，2019年4月25日，经海口市中级人民法院作出生效的二审民事判决[（2019）琼01民终1423号，判决驳回上诉，维持原判。其余业主不服一审判决上诉后，二审均以相同理由维持原一审判决。   诉讼中，原告主张:讼争的1575.93㎡土地被征收前是有一个围栏，有停车位，停车位之间有树，然后有小区道路，最后是楼房；兴达公司的违约行为包括：1、办理分摊土地时把1575.93㎡的土地办到兴达公司名下，根据合同约定，应当分摊在各业主名下；2、公共设施（小区道路、摩托车棚、树木、围栏、保安亭）的费用征收款应当归业主所有，兴达公司也占为己有。兴达公司则表示，2006年修了小区两个门，一个西门一个北门，两个门把被征收的地隔开了，物业长期将北门锁住，2014年修路后北门才正常开；被征收地上没有保安亭，道路是兴达公司修的，树是兴达公司种的，围栏和摩托车棚是兴达公寓的物业公司修建的。原告并主张，客户买房时要看开发商挂在墙上的五证：《房地产经营证》、《土地使用权证》、《规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》。这些所展示给客户的都是6666.29㎡，客户购房以后，开发商就应当提供给客户相应的土地，现在兴达公司将其中的1575.93㎡的土地私下办证在自己名下，并领取征收补偿款，严重违反约定和展示给原告所看到的相关证件和实地情况，是严重的违约行为。被告则反驳称，原告说兴达公司展示给他们的是6666.29㎡，应以合同为证，合同第一条第三款已经表明被告经批准建的兴达公寓，根据合同载明的[1999]007号《建设规划工程许可证》，用地面积就是4670㎡，而且原告举证的售房广告也已经特别清楚地显示给购房者，兴达公寓小区北面就是规划道路，所以原告说被告兴达公司展示的是6666.29㎡是不属实的。原告指责兴达公司私自将1575.93㎡的土地私自办证到自己名下，无视事实和法律依据的。   本院认为，被告兴达公司就涉案房屋与初次购买人签订的房屋买卖合同对兴达公司及初次购买人的权利义务进行了约定，涉案房屋之后所进行转让行为，不仅是涉案房屋的转让，同时也是涉案房屋初次买卖合同权利义务的概括转移，兴达公司与涉案房屋的历次购买人应当受涉案房屋初次买卖合同的约束。本案姚某、孟某系从案外人吴泽波处购买涉案房产而成为兴达公寓小区的业主，其依法据此享有和承担涉案房屋初次买卖合同约定的初次购买人的权利和义务，可依据涉案房屋初次买卖合同向兴达公司主张权利。而生效的（2019）琼01民终1423号民事判决书，认定的事实以及对业主与被告之间关于本案的权利和义务的认定具有既判力，即该判决对本案原告有法律约束力。   一、关于是否约定兴达公寓项目建设用地为6666.29㎡的问题。首先，涉案《商品房买卖合同》第一条约定：“出卖人以转让方式取得位于海口市××路、编号为L-09-54的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】、【土地使用权划拨批准文件号】、【划拨土地使用权转让批准文件号】分别为[1995]47号、[1995]28号、[1995]19号。该地块土地面积为6666.293㎡，规划用途为商住用地，土地使用年限自1993年5月1日至2063年5月1日。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名‘兴达公寓’。建设工程规划许可证号为[1999]007号，施工许可证号为[1999]AA0014”。该内容虽然载明兴达公寓建设在L-09-54的地块之上，但未明确兴达公寓项目的建设用地为该地块的全部面积，且已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2016）琼行终271号行政判决书确认，上述地块项下6666.29㎡土地中本有规划道路，用于兴达公寓项目建设的土地面积并非全部土地面积，故不应认定双方当事人在合同中明确约定了兴达公寓项目占用的土地使用权为6666.29㎡。其次，我国对建设工程实行规划审批制度，建设工程的各项建设指标应当符合规划要求，并在规划审批的指标范围内进行建设。兴达公寓建设工程规划许可证和施工许可证，建设工程规划许可证明确兴达公寓的总用地范围各项指标分别为总用地4670.02㎡、容积率4.31㎡、建筑密度72.96%、绿地率18%，应认定房屋第一手交易时已确定兴达公寓的各项规控指标（含项目用地）应按政府审批内容执行。再次，原告主张围栏、摩托车棚属于兴达公寓小区的公共设施，与小区不可分割，但本案并无证据显示兴达公司同意让渡本案争议的1575.93㎡土地使用权予全体业主作为兴达公寓项目建设用地，在欠缺所有权转让的意思表示之下，不应认定双方当事人协议约定争议的1575.93㎡属于兴达公寓全体业主共有。据此，原告主张兴达公寓项目的建设用地为6666.29㎡，证据和理由均不充分，本院不予支持。   二、关于兴达公司将1575.93㎡土地使用权登记至其名下是否违约，是否损害了兴达公寓业主的合法权益的问题。生效的海南省高级人民法院（2016）琼行终271号行政判决书已经认定，兴达公寓项目用地4670.02㎡，符合规划要求。由于存在违规加高建设情况，在尚有剩余土地的情况下，海口市政府根据兴达公寓项目的批准容积率以及现有实际建筑面积计算得出最终的项目用地面积，将原项目用地面积4670.02㎡批准变更为5090.36㎡，确保项目容积率仍为批准的4.31，并未侵害兴达公寓业主的合法权益。况且，兴达公司是L-09-54的地块项下6666.29㎡土地的使用权人，扣减兴达公寓项目建设用地的5090.36㎡后，余下的1575.93㎡土地使用权仍然属于兴达公司所有。因此，兴达公司将本案争议涉及的1575.93㎡土地使用权分割登记至其名下，未违反合同约定，亦未导致项目容积率改变而损害兴达公寓业主的合法权益。原告以兴达公司违约为由请求兴达公司向其赔偿损失，证据和理由亦不充分，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   驳回原告姚某、孟某的诉讼请求。   案件受理费188.27元，由原告姚某、孟某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 靳铁志     二〇一九年六月十九日   书记员 李珊珊   速录员 杜晓雯   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。