贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民初195号原告：六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司管理人，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路**。统一社会信用代码：91520200714324453B。法定代表人：曾广连，系六盘水安信会计师事务所所长。特别授权委托诉讼代理人：丁鹏，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201410648350。特别授权委托诉讼代理人：马玄斌，系贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15201201310196595。被告：黄玉芬，女，1972年8月12日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：杨文胜，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200310351172。原告六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司管理人与被告黄玉芬确认合同无效纠纷一案，本院于2018年12月28日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年2月28日、2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人丁鹏、马玄斌，被告黄玉芬及其委托诉讼代理人杨文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司与被告于2014年6月13日所签订的购买原告泰鸿大厦A幢4层401室、4夹层03室、04室，共计2190.76平方米的《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司（以下简称“泰鸿源房开”）与被告黄玉芬于2014年6月13日签订合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定所购房产建筑面积为2190.76平方米，总价款500万元。现因泰鸿源房开处于破产清算程序中，该《商品房买卖合同》存在以下无效情形：第一、根据《中华人民共和国企业破产法》第三十三条规定，涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。本案中，泰鸿源房开自始至终并未收到被告黄玉芬支付的购房款，被告黄玉芬存在虚构债务和泰鸿源房开原法定代表人陶用红存在承认不真实的债务的情形。因被告黄玉芬所购买上述房屋是泰鸿源房开原法定代表人陶用红用于抵消其不真实债务和被告黄玉芬虚构债务所签订，双方的抵债行为应认定为无效。在该案中，合同约定的房屋价款为2282元/平方米，当时该商铺的实际价值为10000元/平方米以上，明显存在低价转移财产的情形，又因当时泰鸿源房开原法定代表人陶用红存在高额债务，故泰鸿源房开原法定代表人陶用红与被告黄玉芬存在为逃避债务而隐匿、转移财产的行为。据此亦可认定双方签订的合同无效。第二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”由此可认定原被告双方签订的买卖合同无效。第三、在合同签订前泰鸿源房开曾将上述房屋卖给其他人，收取了其他人的部分购房款，收取的房款价格远高于被告黄玉芬所购买价格，该行为存在泰鸿源房开原法定代表人陶用红与被告黄玉芬恶意串通损害泰鸿源房开广大债权人利益的情形，由此可认定合同无效。黄玉芬答辩称，1、被告是实际购买房屋，在本案中已提交了相关支付购房款的凭证，根本不存在抵消不真实债务的情形。不但双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，且办理了过户登记，已发生物权转移的效力2、原告主张案涉商铺实际价值在10000元/平方米以上无事实及法律依据。购买该商铺时，泰鸿源房开进行了评估，评估价仅为3000余元/平方米，且被告代泰鸿源房开缴纳了营业税等共计1237214.75元，还将商铺免18个月的租金返租给泰鸿源房开，故被告并未低价购买房屋。3、双方签订《商品房买卖合同》客观真实，并非是为民间借贷作担保。4、泰鸿源房开在与被告签订《商品房买卖合同》之前已将案涉房屋卖给其他人，被告并不知晓，且房屋价格的高低系双方根据实际情况而定，不影响合同效力，不存在合同无效的情形。5、泰鸿源房开在以前的诉讼中确认过被告全额付清购房款的事实，原告从始至终都没有参加泰鸿源房开与被告所有借款和购房事项等业务往来，其主张泰鸿源房开没有收到购房款无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院审理查明：2014年6月13日，泰鸿源房开与被告黄玉芬签订《商品房买卖合同》一份，约定泰鸿源房开将其开发的位于六盘水市钟山区（客车站旁）的泰鸿大厦第Ａ幢4层401、4夹03至04室房屋出售给黄玉芬；该商品房用途为商业；建筑面积共2190.76平方米，其中套内建筑面积1774.25平方米，公摊建筑面积416.01平方米；按套（单元）计算，该商品房总价款为500万元；付款方式为一次性付清全额购房款；双方同时对其他事项进行了约定。同日，泰鸿源房开向黄玉芬出具《收条》，载明“今收到黄玉芬交来六盘水市钟山区30号泰鸿大厦401、4夹03至04房款伍佰万元整（￥5000000.00元）”。2014年6月17日，黄玉芬为泰鸿源房开缴纳了一般营业税、企业所得税、土地增值税等共计1219643.75元，并自行缴纳了产权转移印花税、契税228917.75元。2014年6月19日，黄玉芬支付转让手续费35052.20元（该份发票备注：转让双方各承担50％）。同日，黄玉芬取得六盘水市房权证钟山区字第**房屋所有权证，该房屋所有权证上载明房屋坐落于六盘水市钟山区，该房屋规划用途商业。案涉房屋在六盘水市不动产登记中心的登记档案体现，该房屋于2009年5月21日进行商品房初始登记，于2011年11月8日进行房屋面积变更登记，于2012年2月17日进行房屋拆分变更登记，此前登记的所有权人均为泰鸿源房开，于2014年6月19日进行转移登记，将所有权人变更登记为黄玉芬。另查明，黄玉芬从2010年开始陆续多次出借款项给泰鸿源房开，双方之间存在借贷关系，经济往来频繁。2013年4月11日，黄玉芬向泰鸿源房开原法定代表人陶用红银行账户转款100万元，同日，案外人郭家权亦向陶用红账户转款100万元，黄玉芬主张上述两笔款项均系其向泰鸿源房开支付的案涉房屋购房款。另，黄玉芬提交的银行交易流水体现其2012年至2014年期间在多家金融机构多次支取过大额现金。另查明，2015年3月，泰鸿源房开与案外人张娟及黄玉芬等人因商品房预售产生纠纷并诉至人民法院，在案件审理过程中，双方当事人于同年3月30日达成《和解协议》，泰鸿源房开遂撤回起诉。上述《和解协议》第二条载明“泰鸿源房开已自愿出售给黄玉芬的位于六盘水市钟山区，因黄玉芬已付清房款，且泰鸿源房开已将房屋过户给黄玉芬，其房屋产权证号为六盘水市房权证钟山区字第**，泰鸿源房开在本协议签订之日将房屋交付给黄玉芬，并由黄玉芬以年租金36万元返租给泰鸿源房开……”。还查明，2011年，泰鸿源房开将案涉房屋分割成若干小房间并编设房间号后分别出售给案外人唐晚成、张忠琼等人，案外人张忠琼提交了双方就此签订的《商品房买卖合同》，该合同约定泰鸿源房开于2012年12月17日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，案外人唐晚成、张忠琼等人交纳了购房款，并将所购房屋委托给案外人六盘水新湾半岛酒店投资管理有限公司经营管理。之后，泰鸿源房开一直未向买受人交付房屋转移登记的有关文书。2018年，案外人陈继祥、梅倾雪向本院书面申请对泰鸿源房开进行破产审查，本院已于2018年4月8日受理了泰鸿源房开的破产清算案件，并依法指定管理人，管理人认为泰鸿源房开与被告黄玉芬签订《商品房买卖合同》的行为损害其他债权人利益，遂提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点是：原告请求确认案涉《商品房买卖合同》无效的理由是否成立。本案系泰鸿源房开进入法院破产案件审理程序后，破产管理人对泰鸿源房开与被告黄玉芬签订合同的特定行为提起诉讼，其实质是请求法院确认泰鸿源房开将案涉房屋出售给被告黄玉芬的行为无效，案由应为请求确认债务人行为无效纠纷，由于原告在本案中并未请求确认行为无效，而是单就合同效力提出确认请求，且并未提出其他请求事项，故本院将本案案由确定为确认合同无效纠纷。关于合同效力如何确认的问题。首先，原告主张泰鸿源房开原法定代表人陶用红与被告黄玉芬之间存在《中华人民共和国企业破产法》第三十三条规定“为逃避债务而隐匿、转移财产及虚构债务或者承认不真实的债务”的情形。本院认为，上述规定中的两类行为是指债务人的主观恶性明显，相对人存在与债务人恶意串通的情形，且相对人对财产不享有合法权益。从泰鸿源房开于2014年12月29日向公安机关递交的报案材料来看，泰鸿源房开是以被告黄玉芬涉嫌合同诈骗提出控告，可见泰鸿源房开并未与被告黄玉芬串通一致共同转移财产，且亦无证据证明2014年6月双方签订合同时泰鸿源房开具有逃避债务的恶意；虽然被告黄玉芬对于购房款500万元的交付未能提交全部转款凭证，但泰鸿源房开向其出具了全额收到购房款的收据，并办理了案涉房屋的所有权转移登记，且在泰鸿源房开与案外人张娟及黄玉芬等人于2015年3月发生纠纷时，泰鸿源房开再次确认与被告黄玉芬之间买卖合同的真实性，同时对被告黄玉芬付清购房款及房屋已过户的事实予以认可。因此，现有证据不能认定双方之间存在恶意串通。故原告以上述理由主张案涉《商品房买卖合同》无效不能成立，本院不予采纳。其次，原告主张根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，可认定案涉《商品房买卖合同》无效。本院认为，该条司法解释规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，虽然泰鸿源房开与被告黄玉芬之间存在民间借贷关系，但没有证据体现双方签订买卖合同的真实目的是作为民间借贷合同的担保即双方之间形成让与担保，并不属于上述司法解释条款规定的情形，故原告以该理由主张案涉《商品房买卖合同》无效亦不能成立，本院不予采纳。再次，原告主张泰鸿源房开与被告黄玉芬签订《商品房买卖合同》前已将案涉房屋出售给其他人，且出售的价格高于被告黄玉芬所购买的价格，双方存在损害其他人利益的行为，故合同无效。本院认为，就案涉房屋而言，泰鸿源房开存在“一房二卖”的行为，但“一房二卖”并非必然导致合同无效，其不能作为认定合同无效的理由，故原告以该理由主张案涉《商品房买卖合同》无效同样不能成立，本院不予采纳。综上所述，原告六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司管理人的诉请没有事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司管理人的诉讼请求。案件受理费60元，由原告六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判长 林 波审判员 孙 岩审判员 韩德刚二〇一九年六月十二日法官助理黄佑玲书记员王婷