福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4152号 上诉人（原审被告）：林功明，男，1972年2月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：李佳团、吴成明，福建建达（马尾）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：平潭大闽孵化器管理有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾二路创业园**楼****，统一社会信用代码91350128MA345AMA2T。 法定代表人：王健明。 委托诉讼代理人：李芳华，福建海山律师事务所律师。 上诉人林功明因与被上诉人平潭大闽孵化器管理有限公司（以下简称“平潭大闽公司”）合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初4139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 林功明上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人继续履行《平潭台创园科技企业育成中心入驻协议》。事实和理由：上诉人与被上诉人于2017年12月签订《平潭台创园科技企业育成中心入驻协议》，主要约定：上诉人承租被上诉人提供的位于创业园育成中心6号楼三层A区面积859平方米的场所；租赁期限为2017年12月23日起至2020年12月22日；上诉人进行装修不得擅自改动消防设施设备和房屋结构、装修材料应符合消防安全要求；上诉人在此创办企业等。协议订立后，上诉人依约履行了相关的合同义务，被上诉人也将租赁场所交付给上诉人使用。上诉人及时对该租赁场所进行规划，购置各种财物，并派人对场地进行实地丈量、设计、拟定装修方案。同时准备办理企业登记等。当被上诉人得知上诉人要进行装修时，便要求将部分装修项目交由其完成。当时上诉人没有答应，因此被上诉人相当不满。事后，上诉人找到被上诉人多次要求其出具租赁场所的产权证明供上诉人进行企业登记时，被上诉人就开始以各种理由进行拖延。当上诉人要求被上诉人提供租赁场所的房屋平面图、水电分布图纸等，进行消防备案，准备室内装修时，被上诉人又拒绝提供。当上诉人发现墙体严重漏水，要求被上诉人进行整改时，被上诉人还是置之不理。由于多个部门向上诉人收取物业费、水电费，上诉人要求被上诉人明确具体是由谁收取，被上诉人也拒不答复，导致部分物业费、水电费无处交付，其责任不在上诉人。被上诉人的行为已首先构成违约。一审作出解除合同并要求上诉人承担违约责任的判决有误。 平潭大闽公司辩称，1、入驻协议是上诉人签订的，上诉人与其他案外人租赁的场所地址、面积、申请项目均不一样，应由上诉人自行承担责任；2、上诉人有大量违约行为：(1)没有提供图纸审核备案；(2)在装修过程中有扩建改建侵占公共区域的行为，属于根本违约；(3)上诉人欠缴物业费、水电费；(4)上诉人所做的项目是具有污染性的。 平潭大闽公司向一审法院起诉请求判令：1.确认平潭大闽公司与林功明之间签订的《入驻协议》已于2018年7月9日依法解除，林功明应向平潭大闽公司返还租赁场地并恢复原状；2.判令林功明支付承租场地期间所欠缴的物业费10308元、水电费2498.64元，共计12806.64元，实际应计算至林功明返还租赁场地并恢复原状时止；3.本案诉讼费由林功明承担。 一审法院认定事实：2017年12月，林功明向平潭大闽公司递交《入驻申请表》及《商业计划书》。2017年12月12日，以平潭大闽公司为甲方与以林功明为乙方签订《平潭台创园科技企业育成中心入驻协议》一份，其中第一条“入驻场地”约定，甲方现将育成中心第6号楼三层A区，面积共859平方米，租赁给乙方作为海峡两岸海洋标准技术研发科技项目或创业项目研发、办公、展示、实验、检测、中试车间场地。第二条“入驻期限”约定，乙方入驻期限：三年，从2017年12月13日至2020年12月12日止。第四条“租金收费标准”约定，甲方根据台创园物业费收取标准，代收代缴物业费和水电费。2018年12月31日前，甲方按4元/㎡/月向乙方代收代缴物业费（含公共设施维修费、公共能耗等）。物业费每三个月缴交一次，需提前一个月缴交。2019年1月1日起，甲方根据台创园物业费的变动相应调整收费标准。乙方须于本协议租赁期生效的当月起，向甲方一次性缴交履约保证金45098元，作为乙方租赁场地期间履行义务的保证。乙方延迟缴交物业费、水费达两个月的，甲方有权单方面终止本协议，履约保证金不予退还，并保留追究乙方违约责任的权利。乙方装修应严格按照消防安全要求进行装修，不得擅自改动消防设施设备和房屋结构，装修材料应符合消防安全要求，并提供装修图纸给甲方审核备案。第七条“协议终止”约定，乙方无权将租赁场地转租或部分转租他人，不得擅自进行扩建、改建，不得擅自破坏场地结构和功能；乙方不得将入驻场地作为抵押入股等涉及产权的行为。否则，甲方有权随时终止本协议，乙方与他人签订的一切租赁协议无效。乙方如有违反本协议有关规定，甲方可终止本协议并收回出租的场地，同时追究乙方的违约责任，乙方无权要求返还履约保证金，对甲方造成的损失，由乙方负责赔偿。 2018年4月10日，平潭县公安局北厝派出所出具编号为[2018]第0410001号《责令改正通知书》，载明以下内容：福建中海海洋研究院，根据《中华人民共和国消防法》第五十三条规定，我所于2018年4月10日对你单位进行消防监督检查，发现你单位有下列第5项消防安全违法行为，责令你单位予以改正：5.占用封闭疏散通道、安全出口。被检查单位负责人署名为“林青”（他人代签）。 2018年7月5日，平潭大闽公司委托律师向林功明邮寄《律师函》，载明以下内容：致福建中海海洋研究院有限公司（林功明、张维坤、林青、杨熙荣），2017年12月，贵司先后以海峡两岸海洋标准技术研发、新型深水安全渔业装备、海洋牧场技术、南极微生物天然红色素研发等项目申请入驻台创园育成中心，并分别以林功明、张维坤、林青、杨熙荣名义与我司签订《入驻协议》，合计租赁面积2932平方米，分布于台创园6、7号楼三层A、B区。协议签订后，我方当事人按照约定将租赁场地交付给贵方使用。但贵方装修时，未经我方当事人同意，对租赁区域和公共区域进行了大量改建，擅自将公共通道封锁并强占为贵司内部通道，打通并强占了公共阳台等。为此，我方当事人曾多次发函通知限期整改，但贵方始终拒绝整改。此外，贵方欠缴2018年4月1日至2018年6月30日物业费35184元，2018年1月10日至2018年6月9日水电费8816.2元，合计欠缴44000.2元。经我方当事人多次发函催告，贵方始终拒绝缴纳。贵方的上述行为已严重违反了《入驻协议》。根据该协议第七条第二款，我方当事人已决定正式终止协议，收回出租场地，并保留依法追究贵方相关当事人违约责任的权利。 为查明案件事实，一审法院依职权组织相关当事人及物业公司人员到现场进行勘察，并要求林功明提供装修设计图等材料交由物业公司按流程进行审批。2018年10月26日，一审法院向案外人平潭两岸佳园物业管理有限公司发出《调查函》，要求该公司根据现场勘察情况并结合林功明提交的《中海检测平潭实验室初步设计方案图纸》就讼争租赁场地是否存在改建、扩建以及侵占公共区域的行为提出明确意见。该公司于2018年11月9日就上述问题进行回函，载明以下内容：1.6号楼5层主通道与7号楼5层主通道加装2道玻璃门并加锁：该通道属区间主通道，原设计6号楼与7号楼电梯互通，便于业主及访客人员通行，整层并非中海海洋公司承租，而且未经两岸发展公司与福建大闽科技孵化器有限公司认可，擅自2道安装玻璃门并进行加锁。2.2间杂物间改为留样室和外业设备室：原设计物业工作人员2间杂物间被中海海洋公司改建1间敲墙体加装铝合金窗户作为留样室，另一间加装玻璃门锁作为外业设备室，未经物业公司同意擅自私用。3.公共转换间改为中海会议室：原设计为公共转换间被中海海洋公司改为会议室使用，并在后方区域加装玻璃墙，该转换间未纳入租用面积，可作为消防逃生面使用，公共转换间侵占里面办公室家具及违规加装玻璃墙将严重影响逃生功能。以上几点问题中海海洋公司未按两岸发展公司与福建大闽科技孵化器有限公司签约的合同约定，在装修前向我司提交设计图纸及相关报批文件进行审核，就目前我司根据中海海洋公司提交的《中海检测平潭实验室初步设计方案图纸》与现场相结合对上述问题存在改建、扩建以及侵占公共区域进行表述，情况属实。 一审另查明，林功明尚欠讼争租赁场地2018年4月1日至2018年6月30日止的物业费为10308元，2018年1月10日至2018年7月9日止的水电费为2498.64元。 一审法院认为，当事人双方签订的《入驻协议书》未违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人双方均应按协议约定履行各自的义务。根据物业公司出具的回函以及公安机关出具的《责令改正通知书》并结合现场勘察情况，可以认定林功明对讼争租赁场地确实存在改建、扩建以及侵占公共区域的行为，已构成违约，平潭大闽公司有权依协议约定解除合同。平潭大闽公司主张《入驻协议书》已于2018年7月9日解除，但未能提交充分证据证实解除协议的通知已于该日到达林功明，故其主张讼争协议已于该日解除理据尚不充分，不予支持。现依法确定平潭大闽公司行使解除权以本案起诉为准，林功明应在协议解除后向平潭大闽公司返还讼争租赁场地并恢复原状。 针对欠缴物业费及水电费问题，鉴于讼争协议已明确约定由平潭大闽公司代收代缴物业费及水电费，且林功明未对费用金额提出相反证据予以反驳，故林功明应向平潭大闽公司支付欠缴的2018年4月1日至2018年6月30日止的物业费10308元、2018年1月10日至2018年7月9日止的水电费2498.64元。平潭大闽公司尚主张前述费用均应计算至返还讼争租赁场地并恢复原状之日止，鉴于物业费在协议中已有明确的收费标准，且现未有证据证实自2019年1月1日起讼争租赁场地的物业费存在变动的情形，故依法确认自2018年7月1日起至实际返还讼争租赁场地之日止的物业费均以协议约定的标准即每月3436元（859㎡×4元/㎡/月）计算。同时基于协议约定，若后期确实存在物业费变动的情形，相关当事人可另行再主张权利。至于水电费问题，因该费用并未约定固定标准，且平潭大闽公司未能举证证实后期实际存在上述费用及相应数额，依法不予支持。 一审判决：一、解除平潭大闽公司与林功明于2017年12月12日签订的《平潭台创园科技企业育成中心入驻协议》；二、林功明应于判决生效之日起三十日内将位于平潭台创园育成中心第6号楼第三层A区的讼争租赁场地返还平潭大闽孵化器管理有限公司并恢复原状；三、林功明应于判决生效之日起三十日内支付平潭大闽公司物业费，按每月3436元标准自2018年4月1日起计算至实际返还讼争租赁场地之日止；四、林功明应于判决生效之日起三十日内支付平潭大闽公司水电费2498.64元；五、驳回平潭大闽公司的其他诉讼请求。案件受理费120元，由林功明负担。 二审中，林功明向本院提交两份证明材料：1、情况说明；2、国家企业信用信息公示系统查询截图。经审查，平潭大闽公司对证明材料1、2的真实性无异议，可以作为本案认定事实的依据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。 二审另查，2019年3月1日，平潭县公安局北厝派出所出具《情况说明》，载明2018年4月12日，复查福建中海海洋研究院时，该企业已不存在占用消防通道的现象。 本院认为，林功明在二审中提交平潭县公安局北厝派出所于2019年3月1日出具的《情况说明》虽可证明林功明在复查中已不存在堵塞消防通道的现象，但《入驻协议》约定的协议终止情形并不仅限于堵塞消防通道，而是禁止上诉人擅自对案涉租赁场所进行扩建、改建及破坏场地功能和结构。因佳园物业公司作为案涉租赁场所的物业管理公司，对案涉租赁场所的原有状态最为清楚，一审法院向其发出《调查函》调查函询林功明是否存在扩建、改建等违约情形，后据佳园物业公司的回函显示，林功明确实存在扩建、改建等违约情形。一审依据前述回函并结合现场勘察情况，认定林功明对讼争租赁场地存在改建、扩建及侵占公共区域的行为，已构成违约，平潭大闽公司有权依据《入驻协议》第七条第二款的约定解除合同，并无不当。 综上，林功明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费120元，由林功明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林秀榕 审 判 员 魏 昀 审 判 员 陈 青 二〇一九年六月二十五日 法官助理 林晓莉 书 记 员 林 俊