浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉善西民初字第274号原告：俞华珍。委托代理人：戴国庆。委托代理人：丁少堃。被告：嘉善县天凝镇人民政府。法定代表人：陈忠贤。委托代理人：季彪。原告俞华珍与被告嘉善县天凝镇人民政府合同纠纷一案，于2013年11月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭于2014年3月18日、6月27日、9月18日公开开庭进行了审理，原告俞华珍及委托代理人戴国庆、丁少堃，被告委托代理人季彪到庭参加诉讼。本案受理之后，因双方庭外和解，均申请延期开庭；原告又两次增加诉讼请求，并因案情复杂，经院长批准，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。原告俞华珍起诉称：2005年8月25日，原告与被告下属单位村镇建设管理站签订了土地租赁协议。协议约定：嘉善县天凝镇村镇建设管理站将位于兴贤东路北侧的土地租赁给原告使用，同意原告在租赁土地上建造房屋138m2，期限为50年，租金100000元。2005年12月20日原告按约向被告财政所交付了上述租金。土地交付给原告后，原告已投资建造部分基础设施，且购入建筑材料。2009年被告由于集镇总体规划修编，将土地收回，土地性质调整为商业用地。2009年5月22日，基于租赁合同系被告村镇建设管理站与原告所签，在被告的见证下，该站与原告签订承诺书，达成以下协议：被告同意以该站名义收回原告承租的兴贤东路北侧地块土地使用权；被告承诺退还原告租用费，回购基础建设款、现场建筑材料款和银行利息补偿款；被告确认对于上述补偿款以天凝信用社西侧两套商业店面（不少于95m2）和金叶房产二期住宅9幢3单元501室（约78m2）作为补偿给原告；同时，被告承诺如任何一方违约，承担违约金800000元。承诺书签订之后，原告已按约将土地使用权退还给被告；被告仅负责原告就金叶房产二期住宅9幢3单元501室与案外人嘉善天凝金叶房产开发有限公司签订商品房买卖合同，并将该房交付原告入住，但被告至今未按约办理房产权证。同时，天凝信用社已建造完毕并投入使用，被告迟迟未履行承诺将两套商业店面交付给原告，未过户至原告名下。原告就上述两套商业店铺的交付和过户及三套房屋办理权证事宜多次与被告交涉，被告多次承诺住宅产权办理需等到天凝信用社两套商业店铺交付后一并办理。但被告迟迟不交付的行为最终导致三套房屋无法办理权证。之后，原告与被告多次协商未果，也通过信访途径表达诉求，后被告书面建议原告通过诉讼途径维护合法权益，并承诺涉及所有相关费用由被告垫付。原告认为，土地租赁协议及承诺书系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应按约享有权利和履行义务。同时，村镇建设管理站作为被告职能部门，对于承诺书中所承诺的内容既没有决定权，也没有财政拨款权，该站的行为代表被告，被告也在承诺书盖章确认，被告未按约履行，构成严重违约。故诉至法院，请求：1、判令被告立即将浙江省农村信用社西侧兴贤东路34号和36号店铺交付给原告，并负责办理店铺产权过户至原告名下；2、判令被告立即负责办理金叶房产二期住宅9幢3单元501室房屋产权证；3、判令被告赔偿原告违约金800000元；4、判令被告支付原告因本案所产生的律师费85000元；5、判令诉讼费用由被告承担。因被告在庭审中明确表示无法履行店铺的交付义务，故被告应按店铺评估价予以赔偿。同时，被告明确表示金叶房产二期住宅9幢3单元501室房款未支付，导致该住宅未能过户至原告名下。在原告与房产公司签订商品房买卖合同后，房产公司已将该套住宅交付给原告使用，原告已进行装修并入住。根据承诺书的约定，被告对于上述实物资产均具有付款义务，并承担因逾期付款的违约责任。因此，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告实际损失1216000元（参照浙江省农村信用社西侧兴贤东路34号和36号两套店铺评估价）；2、判令被告按照购房合同约定向原告支付购房款140000元，并承担因逾期付款的违约责任，同时负责办理产权过户手续；3、判令被告支付原告因本案产生的律师费85000元；4、判令本案评估费、诉讼费由被告承担。第一次庭审中，被告嘉善县天凝镇人民政府答辩称：1、原告和天凝镇村镇建设管理站于2005年8月25日签订土地租赁协议，形式上双方存有义务，但实际无效。有证据显示，该站从未取得过土地使用权和租用权，没有权利将土地租赁给原告并收取相应款项，该协议是本案基础。2、原告和该站于2009年5月22日所形成的承诺书协议是对2005年签订的土地租用协议进行处置，双方对部分价格进行确认，并用他人所有的财产作为折价补偿，并约定违约金800000元。同样，这份协议也无效，该站无权将他人财产处置或交给原告。根据物权法规定，本案折价的两套店面及一套住宅均属于他人财产，过户或转让必须经过登记。该站不是房屋所有人，属于无权处分。财产价值在协议中没有体现，违背等价有偿原则，因此，协议约定和条款无效。3、对于违约金的约定，从标的上看，折价补偿没有体现，约定违约金800000元，体现随意性，数额确定一般是按照实际损失的30%。对违约金双方有不同意见，原告主张不合理，违背法律规定。综上，店铺产权属天凝信用社，并非被告所有，故原告诉请要求履行交付房屋及过户，无法实现。如果造成损失，根据过错原则，被告愿意承担相应责任。第二次庭审中，被告嘉善县天凝镇人民政府答辩称：1、针对原告第一项诉讼请求，即要求按现在房屋基准价值1216000元进行赔偿，有异议。理由是双方签订的补偿协议即承诺书内容，约定时间是2009年5月，当时双方对店铺价值算法是基于当时的价值，双方为履行合同内容基于当时对房价的认知，现在原告诉请按照2014年4月房屋价值进行补偿，与当时签订承诺书协议内容相违背。2、承诺书中约定的店铺铺及住宅，店铺不能交付，并不完全是被告过错造成，而是双方约定的房屋是他人财产而造成承诺书未能履行。3、针对原告第二项诉讼请求，即要求办理住宅房屋产权证，根据本案证据显示，在承诺书中，原告和被告有约定协助办理，而原告与房产公司签订房屋买卖合同，因此该房产证的办理，原告应向有关部门申请，原告第二项诉请不属于本案判令范围。第三次庭审中，被告嘉善县天凝镇人民政府答辩称：1、原告在签订土地租用协议中存在明显过错。理由：①法院查明该块租用土地属天凝镇东顺村集体所有，系协议外第三人所有，原告与该站之间的协议无效，不可能取得租用权；②租用时间50年，若在租用合法的前提下，根据合同法规定，租赁时间最长为20年，原告与该站的约定实为变相买卖或以租代买；③建房必须办理相关手续，原告作为成年人应了解这一常识，但原告无视相关法律规定。因此，原告在租用交易过程中未尽审慎义务，无效协议的形成损害了第三人利益。2、原告在承诺书的签订中存在明显过错。理由：①原告与该站协商解除土地租用协议时，原告以造成其巨大损失为由，提出以两套店铺和一套住宅作为补偿，2009年原告的实际损失和承诺书约定的店铺、住宅价值已是不对价补偿。根据原告提供的资料显示，原告损失为租用费100000元，建材、人工等价值139000余元，共计239000余元，但店铺、住宅价值当时估价已有400000-500000元，原告要求违反等价原则；②以天凝信用社的店铺和房产公司的住宅作为补偿标的物是无权处理他人财产行为，根据国有资产处置的相关规定，应以公开拍卖形式进行，因此，店铺是无法按协议完成交付，以店铺交付作为补偿的违法性及风险，原告应该明知；③根据承诺书第5条约定及住宅的购买，实质应理解为该站协助原告购买。因此，在承诺书约定的店铺和住宅抵偿具有不可操作性及无处分等情形原告存在过错。3、原告诉请以两套店铺的现有价值1216000元和住宅房款140000元为实际损失不符合事实及法律。理由：①原告的实际损失应考虑土地租用协议形成后的实际损失及承诺书第3条约定的2009年两套店铺及住宅的合理价值；②原告无法购买店铺并非该站违约行为造成，而是天凝信用社无法用协议形式出卖给个人而造成，因此，该站不构成根本性违约；③2009年的店铺价值和2012年的价值相差2倍以上，此价值并非该站违约行为造成，而是原告与该站的无效约定而造成。因此，该站没有赔偿其差价的义务；④住宅逾期付款违约责任至今没有发生，没有造成原告经济损失。商品房买卖合同也不是本案审理范围，产权过户手续不属于可诉可判决范围，应予驳回。因此，被告认为原告的损失应以当时的实际损失及客观事实为限，否则，有损公平原则。4、律师费是原告为得到律师在法律上的帮助而自愿支付的费用，应由原告承担。5、诉讼前，被告借给原告诉讼费用，不是双方约定诉讼费用全部由被告承担，故请法院对诉讼费和评估费依法裁决。原告俞华珍为证明其主张，提供以下证据：1、土地租用协议、租用土地宗地图、土地租用费付款票据各一份。证明：2005年8月25日原、被告签订土地租用协议，被告将天凝镇兴贤东路北侧土地租给原告使用，租期50年，租用费100000元；被告同意原告建房138m2；宗地图中标明承租地块具体位置；2005年12月20日，原告向天凝镇财政所支付上述租用费。经质证，被告对证据真实性无异议。但认为租赁土地不属于天凝镇村镇建设管理.站所有，协议实际上无法履行，无效。2、承诺书一份。证明：双方于2009年5月22日签订承诺书，被告因集镇总体规划修编，收回承租给原告的土地，被告承诺以天凝信用社西侧两套商业店面（不少于95m2）和金叶房产二期住宅9幢3单元501室（约78m2）房屋作为资产补偿给原告（包括退还土地租用费及回购基础建设、现场建筑材料和补偿银行利息款）；同时，双方约定如任何一方违约，承担违约金800000元。被告并签字盖章。经质证，被告对证据的真实性无异议。但认为承诺书约定的资产无法取得，无效；违约金数额明显不合理。3、编号20091100394商品房买卖合同一份。证明：被告履行承诺书中的部分承诺，原告与房产公司签订商品房买卖合同，目前金叶房产二期住宅9幢3单元501室已交付给原告使用，但被告并未按约协助原告办理房屋产权证。经质证，被告认为原告与房产公司签订商品房买卖合同客观存在。4、查询结果清单两份（来源嘉善县房地产管理处）。证明：截止到2013年10月16日，天凝镇天成小区9幢3单元501室（建筑面积78.07m2）房屋产权人系嘉善天凝金叶房产开发有限公司；天凝镇兴贤东路34号和36号店铺（建筑面积均为48.650m2）产权人均为浙江嘉善农村合作银行。经质证，被告无异议。5、情况反映三份及送达凭证。证明：原告就被告承诺书中承诺的天凝信用社西侧两套店铺的交付和过户手续及金叶房产二期住宅9幢3单元501室办理产权证的相关事宜分别向嘉善县县委书记、天凝镇镇长以及信访局领导反映，希望能在政府的协商下妥善解决。经质证，被告对原告就该事宜反映过无异议，但对于反映要求履行的内容有异议。6、律师函一份。证明：原告通过律师事务所发函给被告，希望被告按照承诺书中的承诺，在合理期限内将店铺交付给原告并办理产权过户及负责办理住宅产权证，被告在合理期限未履行承诺。经质证，被告对律师函内容有异议；要求被告承担律师费有异议，按照民事法律原则，为实现自己的权利所产生的费用，不应由被告所承担，双方也没有约定。7、信访事项转送告知单、受理告知单及答复意见书各一份。证明：2013年9月19日，原告在被告迟迟未解决上述事宜的情况下，依法提起信访诉求，嘉善县信访局依法受理（天信访告（2013）58号）。2013年10月28日，天凝镇政府在信访事项答复意见书（天信访答字（2013）59号）中答复：建议原告通过司法途径维护合法权益，并承诺所有相关诉讼费用先由被告垫付。经质证，被告对证据的真实性无异议。但认为费用是垫付，不是承担。9、委托律师合同及发票各一份。证明：原告依法委托律师维护合法权益，律师费用85000元，被告承诺承担律师费。经质证，被告对其真实性无异议，但认为律师费偏高。10、嘉诚资评字（2014）第075号资产评估报告及评估费发票各一份。证明：两套店铺价值经评估为1216000元，评估费3800元。经质证，被告对其真实性无异议，但认为店铺评估基准日是2014年，是现在价值。11、借条一份。证明：2013年10月14日，被告借款给原告，并结合信访答复，本案产生的费用均有被告垫付，被告在借条中承诺，不再要求原告偿还。经质证，被告对其真实性有异议，如果被告为出借方，借条应在被告处。12、录音一份。证明：原告与嘉善农村合作银行负责人刘卫华谈话情况。经质证，被告认为录音不具有真实性，应以法院向该行负责人刘卫华调查时所作的调查笔录为准。被告嘉善县天凝镇人民政府为证明其抗辩，提供以下证据：1、原告建房损失明细单七页（来源天凝镇村镇管理站村建站）。证明：2009年原告与该站就原告建房过程中的损失进行统计，当时原告停工后所产生的人工、材料等费用合计139098元。经质证，原告认为，被告提供的证据超过举证期限，不能作为证据使用。其中二份是复印件，不具备证据合法形式。对统计数字、罗列项目的真实性、关联性、合法性有异议。这份证据材料没有任何人签字，也没有标明时间，不具备证据的形式要件，不是证据。对购买60吨水泥予以确认。2、（2012）嘉善商破字第3-1号民事裁定书复印件一份。证明：住宅产权人是嘉善天凝金叶房产开发有限公司，该房产公司现已进入到破产程序。经质证，原告对其真实性无异议，但认为与本案无关。3、领款凭证一份。证明：2013年11月13日，原告在被告处领款12650元，待法院处理后一并结算。经质证，原告对其真实性无异议。但认为是被告告知原告通过诉讼途径解决争议，并承诺支付诉讼费及相关费用，领款凭证系被告单方制作，为被告内部做账依据，没有原告签字，原告出示的借条证明效力高于领款凭证，应以借条为准。为查明事实，本院依法出示以下材料：1、诉讼费预收发票三份。证明：本案诉讼费合计19643元。经质证，双方均无异议。2、（2012）嘉善商破字第3-1号民事裁定书、指定管理人通知书各一份。证明：我院已受理他人对嘉善天凝金叶房产开发有限公司破产清算申请，并指定浙江国傲律师事务所作为破产管理人。经质证，原告对其真实性无异议，但认为与本案无关。被告对其真实性无异议。3、向嘉善农村商业银行负责人刘卫华进行调查询问，并制作笔录一份。主要内容为：该行对被告处分其位于嘉善县天凝镇兴贤路34、36号店铺的行为不予认可。经质证，原告对该行负责人陈述内容真实性有异议，原告曾与该行负责人就店铺交付问题进行过交涉，该行负责人当时对原、被告双方签订协议书就其店铺交付情况表示认可，并有录音为证。根据该行负责人的陈述，可以表明被告存在明显过错，原告无过错。被告无异议。经质证，本院认证意见为：对原告提供的证据1-10，本院依法对其真实性予以认定；证据11-12欲要证明的事实，本院将结合其他证据及查明的事实在说理部分进行阐述。对被告提供的证据1欲要证明的事实，因原告不予认可，在无其他证据相互印证的情况下，难以确认；证据2-3，本院依法对其真实性予以认定。关于本院出示的材料1-3，符合证据的形式要件和实质要件，依法予以确认。根据确认的证据及当事人的陈述，本院对事实认定如下：天凝镇村镇建设管理站为被告嘉善县天凝镇人民政府下属职能部门。2005年8月25日，该站与原告俞华珍签订土地租用协议一份，主要内容为：该站将位于天凝镇兴贤东路北侧一块土地租给原告用于建房，租用时间50年，租金100000元。2005年12月20日原告向被告财政所交付了上述租金。2009年5月22日该站与原告又签订承诺书一份，主要内容为：该站与原告签订土地租用协议，后因集镇总体规划修编，该地块用地性质调整为商业用地，双方经协商达成以下共识：1、俞华珍退回给该站在兴贤东路北侧零星地块的土地使用权，原双方签订的土地租用协议作废；2、该站退还俞华珍100000元租金，并回购基础建设、现场建筑材料和补偿银行利息，土地使用权及现场设施和材料归该站所有；3、该站将退回俞华珍租金及回购款、利息补偿款以天凝信用社（在建）西侧两套商业店面（不少于95m2）和金叶房产二期住宅9幢3单元501室（约78m2）作为资产补偿给俞华珍；4、待天凝镇信用社建造完毕投入使用后双方再签订正式协议，并在房屋竣工验收后三个月内办理店面登记手续；5、金叶房产二期住宅9幢3单元501室的土地证、房产证由该站协助办理，办理时间必须与其他购房户同步；6、承诺书经双方签字盖章后生效，双方需共同遵守，如任何一方违约，造成的损失由违约方承担违约金800000元。2009年11月13日，俞华珍与案外人嘉善天凝金叶房产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定由俞华珍向该房产公司购买位于天凝镇天成小区9幢3单元501室商品房一套（建筑面积78.32m2），合同价款计140000元。俞华珍已入住该房，房款尚未支付，产权人登记为该房产公司。该房产公司已进入破产程序，破产管理人为浙江国傲律师事务所。在承诺书签订之后，因承诺书内容未能有效实现，俞华珍曾多次以律师函、书信形式向被告及相关部门表达诉求，要求被告就案涉两套店铺及住宅办理过户手续。后被告于2013年10月28日答复原告，建议其通过司法途径维护权益，涉及所有相关诉讼费用由被告垫付。原告遂诉至法院，预交诉讼费19643元，支付律师费85000元。另查明，浙江嘉善农村合作银行更名为浙江嘉善农村商业银行，该行位于嘉善县天凝镇兴贤东路34号、36号两处商业房产价值为1216000元。本院认为，天凝镇村镇建设管理站作为被告嘉善县天凝镇人民政府下属职能部门，其与俞华珍签订的土地租用协议和承诺书中约定的权利与义务应由被告享有和承担。土地租用协议签订之后，原告已向被告支付租金，被告也将土地交付给原告，双方已按约履行了协议主要内容。此后，原告在此地块建房并进行相应投入和前期准备工作。2009年5月双方再行协商废除原先签订的土地租用协议，并达成新的协议“承诺书”一份。本院认为，“承诺书”系双方真实意思表示，并不违反法律规定，双方应依据诚实信用原则享有权利和履行义务。在原告履行了退还土地使用权等义务之后，被告亦应按约履行相应约定义务或承担赔偿责任。根据“承诺书”第3条约定：该站将退回俞华珍租金及回购款、利息补偿款以浙江嘉善农村商业银行（在建）位于天凝镇的两套商业店面（不少于95m2）和嘉善天凝金叶房产开发有限公司**住宅位于天凝镇天成小区******（约78m2）作为资产补偿给俞华珍；第4条约定：待浙江嘉善农村商业银行天凝支行建造完毕投入使用后双方再签订正式协议，并在房屋竣工验收后三个月内办理店面登记手续。从该两条款的文意、逻辑结构及“承诺书”约定其他条款整体来理解，可以认定于“承诺书”签订之时被告是以案涉两套店铺和一套房产给原告，以履行其约定义务。而在庭审中，被告表示履行两套店铺之交付义务已不可能，同时，浙江嘉善农村商业银行对被告处分其财产行为也不予认可，因此，原告主张被告交付店铺并办理过户手续之诉求在法律上与事实上已不可能，故原告变更诉求要求被告赔偿其损失之主张，于法有据。关于被告承担的赔偿责任问题。双方就原告先期建房投入的损失各执一词，均未提供有效凭证予以证明各自意见，故本院难以认定原告建房具体损失。因此，本院将根据双方签订的“承诺书”之目的和具体约定内容，来分析双方应予承担的造成合约不能有效履行的责任。根据上述的分析，被告是以交付案涉店铺和房产以补偿原告损失，从而履行其义务；同时，被告一方作为政府，在签订和履行合同过程中相对而言具备优势能力和条件，这一情形也使原告进一步信赖被告能够有效履行合约，从而对被告能够按约履行合约义务形成一种合理期待。因此，原告对此享有期待利益。但因“承诺书”所处分的店铺系他人财产，此行为属无权处分行为，是否有效尚未明确，属效力待定。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”经查，案外人浙江嘉善农村商业银行对处分其店铺的行为不予认可，被告于签订协议之后也未取得处分权，因此，被告的处分行为系无权处分行为，无效。依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条之规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，双方应依据各自过错承担责任。关于双方过错问题，本院认为，结合上述的分析，诚然，被告对店铺不能履行负有主要过错，而原告作为理性经济人，对于被告以他人不动产进行交付并过户至其名下来补偿其损失这一不确定行为可能无效及不能履行也有一般人应具备的预见性，因此，原告对此负有一定过错责任。综合双方履行协议情况及过错程度等情形，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。依据两套商铺的评估价值计1216000元，即被告应赔付原告因两套店铺不能交付所享有的利益损失计851200元。关于原告主张被告支付案涉房产款项及房产过户和逾期付款违约责任问题。本院认为，根据合同相对性原则，该商品房买卖合同主体为原告和嘉善天凝金叶房产开发有限公司，因此，履行房款给付主体应为原告，而非被告。协助履行办理房屋相关权证的义务主体应为合同相对方，故原告诉请被告负责办理房屋产权过户手续，于法无据，不予支持。同理，原告要求被告承担房款逾期付款的违约责任，依据不足，不予支持。但因被告承诺以案涉房产价值补偿给原告，实际上原告也入住使用该房，而房款尚未支付，因此，被告对于双方签约时该房产同等价值即合同价140000元对原告承担赔付责任。综上，被告应赔付原告损失合计991200元。关于原告主张被告承担诉讼费、评估费和律师费问题。本院认为，因引起本案纠纷主要过错方在被告，故本院酌情认定本案诉讼费及评估费由被告承担。因双方关于律师费承担并无明确约定，故原告要求被告承担律师费之主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十六条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告嘉善县天凝镇人民政府于本判决生效日始十五日内给付原告俞华珍款项991200元；二、驳回原告俞华珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费19643元，评估费3800元，合计23443元，由被告嘉善县天凝镇人民政府承担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  范爱民审 判 员  闵芳呈人民陪审员  袁福庆二〇一四年十月二十日书 记 员  俞洁琼