海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初487号   原告：中国工商银行股份有限公司海口海甸支行，住所地海口市海甸五西路78号美丽沙花园AB栋商场A号1-3层。统一社会信用代码：91460100735845741P。   负责人：陈某1，行长。   委托诉讼代理人：梁某、郭某，该行员工。   被告：王某，女，汉族，1986年6月28日出生，住海口市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：黄某，海南外经律师事务所律师。   被告：海南阳光百年房地产开发有限公司，住所地：海口市秀英区美林路8号慧远·美林谷综合服务楼，统一社会信用代码：91460000793117478F。   法定代表人：文某。   委托诉讼代理人：陈某2、周某，海南方圆律师事务所律师。   原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行（以下简称：工行海甸支行）与被告王某、海南阳光百年房地产开发有限公司（以下简称：阳光百年房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁某、被告王某的委托诉讼代理人黄某、被告阳光百年房地产公司的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告工行海甸支行向本院提出诉讼请求：1、确认我行与被告王某签订的《个人购房借款／担保合同》项下的贷款于2018年11月28日提前到期。2、判令被告王某偿还所欠我行的全部借款本金1794575.55元及实际偿清时止的全部欠息（欠息包括双方合同约定的利息、罚息和复利。截至2019年5月21日利息、罚息和复利为7377.37元，自2019年5月22日至实际偿清之日止，贷款利息、罚息和复利及迟延履行期间的一般债务利息，以2019年5月21日所欠的借款本息为基数计算；利率按中国人民银行公布的五年以上期贷款利率确定，贷款利率自人民银行当年最后一次调整基准利率之日的次年1月1日开始按浮动比例进行相应调整，罚息按上述利率标准加收40%计付；对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利）。（诉讼标的为本息合计1801952.92元）3、判令阳光百年房地产公司对王某所欠债务承担连带责任。4、判令我行与被告王某的房屋抵押关系有效，我行对抵押物即王某名下的海口市××路房享有优先受偿权。5、判令我行有权自行选择实现担保的顺序。6、判令被告承担本案的诉讼费用和实现债权的费用。   事实和理由：借款人王某于2015年8月26日与我行签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：王某向我行借款195万元，用于购买海口市美林路8号慧远．美林谷一期25栋202号房，期限25年，王某以其所购房屋作为抵押担保，该房屋已在海口市房产局办理期房预抵押登记手续，保证人海南阳光百年房地产开发有限公司对本笔贷款提供连带责任保证担保。合同第4.1条约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率确定，贷款利率自人民银行当年最后一次调整基准利率的次年1月1日开始按浮动比例进行相应调整。第6.1条约定，还款方式为按月等额本息还款法。第9.1条约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按合同第4.1条约定利率基础上加收40%确定。合同第14.1条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。第18.1条约定，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保。第19条约定，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第11条约定，合同在履行中发生纠纷，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。合同第10.2条约定，保证人海南阳光百年房地产开发有限公司对合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。第28条约定，保证人不按合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在工行的所有账户中扣收相应款项用以清偿。第30.3条约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序。上述合同签订后，我行依约于2015年8月28日向借款人王某发放了个人住房按揭贷款195万元。贷款发放后，借款人王某经常违约，经我行多次催收，仍未能按合同约定偿还贷款本息，截止2018年11月28日已累计违约14期，分别积欠本金7746.91元和利息14882.9元，借款余额1818006.98元，按照合同约定，王某已构成违约，且违约已达到宣布贷款提前到期的条件。王某的严重违约，加大了原告贷款管理的成本和贷款的风险。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。   被告王某辩称：一、本案的抵押房产已进入拍卖程序，拍卖价款可以还清原告的贷款，被告希望继续履行借款合同。二、原告的诉讼请求第6项，实现债务的费用，王某未见到任何与之相关的证据，恳请贵院驳回第1、2、6项诉请。   被告阳光百年房地产公司辩称：一、答辩人阶段性连带保证责任已经免除。根据《个人购房借款/担保合同》第十条的明确约定，答辩人所承担保证责任为“阶段性连带保证责任”，该保证责任的本质是在办理抵押登记手续前，为防止原告的债权无法得到实现而提供的阶段性连带保证责任。根据借款合同10.2款的约定，借款人的阶段性连带保证责任应在抵押登记手续办理完毕后予以免除。而借款协议签署后，答辩人基于原告及被告一的申请，已配合将涉案房屋在海口市房产局为原告办理了抵押登记，原告基于其诉请的优先受偿权，其债权依法是可以足额得到清偿的，原告诉请答辩人承担连带责任既没有任何现实意义、亦缺乏事实依据。二、答辩人依法不应对被告一全部债务承担连带责任。根据《担保法》第二十八条之规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。原告的债权属于物保与人保并存的状态，退一步讲，即便答辩人尚存在连带保证责任，原告也依法应当优先实现物的担保，答辩人仅在物保无法足额清偿原告债权的部分承担保证责任，而非原告诉请的全部债权承担保证责任。若原告不主张优先实现物保的，答辩人亦应当在被告一物保价值覆盖范围内免除保证责任。因此，答辩人依法不应对全部债务承担连带责任。原告在其债权尚未经人民法院生效的裁判文书予以确认前，同时在其未依法实现抵押权前已私自从答辩人账户分7笔陆续扣款100,830.53元，该行为已涉嫌违法，在人民法院对本案依法进行裁判前，原告应立即停止扣款行为，答辩人保留要求原告承担还款义务的权利。综上，，恳请予以驳回原告关于答辩人对其全部债权承担连带责任的诉讼请求。   经审理查明，被告王某于2013年11月8日登记离婚。2015年7月20日，王某向原告出具《未婚声明》一份，称：“中国工商银行股份有限公司海口海甸支行：本人同意将在你行借款所购房屋海口市美林路8号慧远.美林谷一期25栋202号房办理贷款抵押。声明人：王某。”2015年8月26日，原告与被告王某、阳光百年房地产公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[一手贷]字[工]行[海甸]支行[2015]年[0000524]号），原告为贷款人，被告王某为借款人、抵押人，阳光百年房地产公司为保证人。该合同主要约定：原告根据王某的申请，同意向其发放个人购置住房贷款195万元，借款用于购买坐落于海南省海口市美林路8号慧远.美林谷一期25栋202号房,建筑面积175.57平方米,贷款担保方式为抵押及保证；本合同项下贷款期限为25年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入“海南阳光百年房地产开发有限公司”在工行的账户（账号：×××）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按合同第四条约定利率基础上加收40%确定；保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用,直至解除合同；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为借款人所购买的房屋；抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序；本合同自各方当事人签字（盖章）之日起生效。2015年8月28日，阳光百年房地产公司向原告出具《担保函》，载明：阳光百年房地产公司提供的阶段性担保的期限从王某《个人购房借款/担保合同》项下贷款发放之日起至该合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止；担保范围为合同项下贷款本金及利息、逾期罚息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；担保方式为保证金担保和连带责任保证担保。   上述合同签订后，原告依约于2015年8月28日向王某发放了个人住房按揭贷款195万元。原告与王某、阳光百年房地产公司于2015年9月9日就涉案房产向海口市房地产权交易登记中心申请期房抵押备案。因王某自2018年开始出现逾期还贷，阳光百年房地产公司代王某向原告偿还贷款本息共计100830.53元。截止2019年5月21日，王某已连续违约14期,积欠本金3961.24元和利息7377.37元,借款本金余额1794575.55元。   本院确认的上述事实，有原告提交的婚姻状况证明材料、企业机读档案登记资料、《个人购房借款合同》、《担保函》、借款凭证、《期房抵押申请备案登记表》、贷款催收函与邮寄回执、自营历史明细列表、被告阳光百年房地产公司提交的《工行网银电子回单》以及当事人陈述等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，一、原告与被告王某、阳光百年房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人在平等互利、协商一致的基础上，对借款金额、还款期限、还款方式、利息标准、违约责任等权利义务进行明确约定的合同，是各方真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属合法有效合同，应受法律保护，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约发放了贷款195万元，但被告王某未能按时偿还贷款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任及还款义务。根据合同约定，被告王某未足额偿还贷款本息达到连续三个月或累计六次时，原告有权宣布合同提前到期。被告王某未足额偿还贷款本息累计次数已超过14次，达到合同约定的宣布贷款提前到期条件，故原告请求判决宣布《个人购房借款/担保合同》于2018年11月28日提前到期，符合合同约定，本院予以支持。二、截止2019年5月21日，王某拖欠原告借款本金余额1794575.55元，积欠利息7377.37元。原告诉请偿被告王某偿还借款本金并按合同约定支付贷款利息、罚息及复利，本院予以支持。三、根据合同约定，被告阳光百年房地产公司作为该合同的保证人，提供阶段性连带保证责任，只有在抵押房产办理了房屋他项权证并由原告收到之后才能免除其保证责任，但该抵押房产至今仍未办理房屋他项权证，且原告亦未收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项证书，故原告要求其根据合同约定对王某所欠原告的债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。四、被告王某自愿以其名下位于海南省海口市美林路8号慧远.美林谷一期25栋202号房作为195万元贷款的抵押，并办理了抵押登记手续，故原告的抵押权自抵押登记之日起设立并合法有效。而后，被告逾期未按时还款，在原告请求贷款提前到期的情况下，原告有权对抵押财产依法处置后享有优先受偿权，原告的该项诉请符合法律规定及合同约定，本院予以支持。五、由于原告与被告王某、阳光百年房地产公司对物的担保与人的担保的履行顺序有明确约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，原告有权自行选择实现担保顺序的诉请亦符合法律规定，本院予以支持。六、原告要求被告承担实现债权的费用，其请求不明确，本院对此不予处理。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：   一、确认原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行与被告王某、海南阳光百年房地产开发有限公司于2015年8月26日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[一手贷]字[工]行[海甸]支行[2015]年[0000524]号）于2018年11月28日提前到期；   二、被告王某须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行偿还贷款本金1794575.55元及全部欠息（欠息包括合同约定的利息、罚息和复利，截至2019年5月21日的利息为7377.37元；自2019年5月22日起，罚息以1794575.55元为基数，利率按6.65%计付；复利以7377.37元为基数，按罚息利率计付，均计算至付清之日止）。   三、被告海南阳光百年房地产开发有限公司对被告王某所欠原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行的上述债务承担连带责任，被告海南阳光百年房地产开发有限公司承担连带责任后有权向被告王某追偿；   四、原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行与被告王某就位于海南省海口市美林路8号慧远.美林谷一期25栋202号房设定的抵押关系有效，若本判决第二项所确定的债务履行期届满，原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行未受清偿的，原告有权就上述房产在上述第二项判项确定的债权范围内享有优先受偿权；   五、原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行有权自行选择实现担保的顺序；   六、驳回原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费21296元（原告已预交），由被告王某、海南阳光百年房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 邝小蕊   人民陪审员 陈海娟   人民陪审员 吴崎霞     二〇一九年六月三十日   书记员 陈树新   书记员 林名泽   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。   当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己义务。   第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。   《中华人民共和国物权法》   第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。   第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。   前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。   第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。