海南省昌江黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9026民初375号 原告：姚苏芹，男，1990年6月29日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。公民身份号码XXXXX。 原告：陈倩月，女，1984年6月1日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。公民身份号码XXXXX。 委托诉讼代理人：姚苏芹，系陈倩月丈夫。 被告：昌江景富置业有限公司，住所地海南省昌江黎族自治县昌江大道东侧22号二楼。统一社会信用代码914690310696512076。 法定代表人：杨恩志，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：谭东宏，该公司职员。 原告姚苏芹、陈倩月与被告昌江景富置业有限公司（以下简称“景富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告姚苏芹、被告委托诉讼代理人谭东宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚苏芹、陈倩月向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告出示景富小区1幢2单元12层02123号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书；2.请求判令被告向原告支付从2016年2月1日起至起诉之日（2019年3月18日）止共1142日逾期交房违约金89547元，并按照78.41元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月5日，原告与被告景富公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告以392064元的价格购买被告开发的景富小区1幢2单元12层02123号房屋，被告应按照购房合同的第八条规定于2016年1月31日将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第九条约定承担违约责任。合同签订后，原告依约履行支付全部付款义务，但是被告未按照合同约定于2016年1月31日前将验收合格的房屋交付原告使用。原告认为，被告迟延交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法应依照合同约定承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，原告诉至法院请求判如所请。 被告景富公司辩称，原告诉请的第一项要求出示景富小区1幢2单元12层02123号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书现在我们还未能提供，关于原告第二项诉讼请求，我们也认可要支付违约金，但是因原景富公司与原告签署的合同是存在漏洞的，赔偿金额不应超过总房价金额的5%，现在原告主张的违约金过高，公司难以承担。 原告为证明自己的诉讼主张，向法庭提交以下证据： 发票，证明原告于2015年8月17日支付房屋首付款； 中国银行海南省分行借款借据，证明原告向银行贷款支付房屋尾款； 商品房买卖合同，证明原告于2015年5月5日与被告签订房屋买卖合同，约定了被告逾期交房的违约责任。 被告经质证，对原告提供的三份证据的三性均无异议。 被告为了证实其抗辩主张，向法庭提交如下证据： 民事调解书二份，证明被告前期与80多户业主协商达成赔偿协议。 原告经质证，对被告提供的证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。 本院对原、被告的证据认证如下： 原告提供的证据内容真实、来源合法，与本案有关联，经被告质证无异议，可以证实双方签订了商品房买卖合同，并支付了房款，本院予以采信。 被告提供的证据是本院生效调解书，本院予以确认。 综合本院采信的上述证据及原、被告的陈述，本院确认如下事实： 原、被告于2015年5月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于昌江黎族自治县昌江大道西侧的景富小区1#号楼2单元12层02123号房，建筑面积为122.52平方米，单价为3200元/㎡，总房款392064元。付款方式和期限：原告应签订合同时首付款118064元，余款274000元应在合同签订后七日内按要求提交办理银行按揭贷款的资料和手续并办理按揭贷款支付。房屋交付期限：被告应在2016年1月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。同时双方对违约责任也作了相关约定，其中对逾期交房超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等内容。合同签订后，原告依照合同约定履行合同义务，并向被告支付了全部房款，被告至今未向原告交付房屋。为此，原告向法院诉请被告出示房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书和支付逾期交房违约金。 本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。案件的争议焦点是被告是否应按合同约定向原告支付逾期交房的违约金以及违约金如何计付的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。二原告依约支付购房款，而被告景富公司未能在合同约定的期限内交付房屋，被告未按照约定期限交付房屋的行为构成了违约，故原告请求被告承担违约责任的主张有事实和法律依据，本院应予以支持。关于本案被告逾期交房的违约金如何计付的问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定：“逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”原告在本案中主张的违约金自双方约定交房之次日即2016年2月1日起至实际交付验收合格房屋之日止，本院认为，原告在本案中只能对已经发生逾期的部分主张权利即主张至法庭辩论终结时（2019年4月25日），对未来发生的债权可能存在被告是否已通知交付房屋，交付条件是否成就以及交付房屋是否符合约定等争议，而对这些可能存在并影响既判力的争议，无法在本案判决中预先解决，因此，对法庭辩论终结时即2019年4月25日之后的违约金，原告可另行主张权利。本案的违约金按合同约定的标准从最后交付房屋期限的第二日即2016年2月1日起计算至法庭辩论终结时即2019年4月25日，合计为92512元（392064元×2‱/天×1180天）。被告提出因合同存在漏洞导致违约金计算过高却未提供相应的依据，本院对被告提出违约金过高的抗辩不予采纳。关于二原告请求被告向原告出示景富小区1幢2单元12层房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书的诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》。”因涉案房屋尚未达到交付使用条件，故原告要求出示的房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告昌江景富置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚苏芹、陈倩月支付逾期交房违约金92512元（2016年2月1日至2019年4月25日期间的违约金）。 二、驳回原告姚苏芹、陈倩月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1019元，由被告昌江景富置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  谭凌云 二〇一九年六月十九日 书记员  李彩娜 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。