广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3960号上诉人（原审被告）：冯成，男，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区兴业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：朱庆程，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静云，广东瀛双律师事务所律师。上诉人冯成因与被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司（以下简称兴业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初10182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯成上诉请求：1.撤销一审法院于2018年7月23日作出的对冯成的反诉不予受理的民事裁定书；2.判决兴业公司主体不适格，冯成无需按照《名×二区前期物业管理服务协议》（以下简称涉案合同）向兴业公司缴纳物业管理费；3.改判确认兴业公司通过非法手段取得的佛山市南海区********名×小区（以下简称名×小区）物业服务备案表无效；4.改判确认兴业公司分摊公共电费的行为是乱分摊，并予以惩罚，冯成无需向兴业公司支付分摊电费；5.确认（2006）佛中法民五终字第484号民事判决违反诚信管理规定，返还冯成缴纳给名×业委会的工作经费283.28元；6.一、二审诉讼费由兴业公司负担。事实与理由：（一）一审判决认定涉案合同合法有效，缺乏法律依据。2004年第一届名×业委会依法成立后，在政府部门指导下通过公开招投标选聘新的物业服务企业，并于2006年1月9日与佛山市南海区豪信物业管理有限公司（以下简称豪信公司）签订新的《物业服务合同》，根据涉案合同关于“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理”之约定，新《物业服务合同》签订之日即涉案合同失效之时，因此涉案合同已于2006年1月9日失效。参考（2018）粤0604民初14895号民事判决书，涉案合同失效与新《物业服务合同》是否实际履行无必然联系。豪信公司未顺利进驻名×小区是因兴业公司不履行涉案合同第一条第一款第十三项之约定，拒绝撤离名×小区导致。名×业委会于2006年2月8日发出的《关于暂停缴纳物业管理费的紧急通知》可予以印证。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第十项之规定，兴业公司已无资格请求冯成支付物业管理费。一审法院错误引用（2006）南民三初字第146号、（2006）佛中法民五终字第359号民事判决书作为依据，认为涉案合同仍合法有效，系继承错误判决，影响法律公平公正。兴业公司并非名×小区业主，无资格起诉名×业主委员会及对名×业主委员会的决议提出异议。（2018）粤0604民初16984号、（2018）粤0604民初14895号、（2018）粤0604民初13812号、（2018）粤0604民初7817号民事判决与本案类似，请求根据以上判决判定涉案合同效力终止。（二）一审判决冯成根据《物业服务备案表》的价格补交物管费是认定事实不清。兴业公司调整物业费既没有在业委会期间向居委会申请测评业主满意度，也没有召开业主大会表决选出唱票人、计票人、监票人并取得“双过半”业主同意及公布决议，已违反《佛山市物业管理办法》第九十四条规定。名×小区自2004年召开第一次业主大会后，直至2018年才召开第二次业主大会。《物业服务费调价及收费通知》证明兴业公司是通过“上门征询业主意见”而非“召开业主大会或业主大会表决”方式取得全体业主同意，故兴业公司自称相关资料已报部门备案，属程序非法。此外，一审法院未调取备案资料或走访兴业小区以核实备案材料是否真实合法。一审中，兴业公司未向法院出示其调价申请、审批文件原件，该证据不应采纳。另外，涉案合同已失效，兴业公司没资格申请调价备案。（三）兴业公司计算公摊电费时存在乱分摊的情况。1.兴业公司至今未能提供有效电费分摊凭证及分摊计算依据。兴业公司提供的电费发票均存在违约金，证明其未能履行职责，且兴业公司将违约金分摊给业主，证明其乱分摊。《广东省物业管理条例》第四十七条及《佛山市物业管理办法》第八十六条规定，兴业公司按业主户数分摊是计算错误。兴业公司将名×小区对外出租盈利的广告车闸、广告灯箱和快递柜用电接入梯灯电表，在其收取租金牟利的同时却把电费分摊给业主承担。盈利设施的用电应从公共收益中支出。根据《佛山市物业管理办法》第八十六条和涉案合同第八条第三项，冯成有权要求兴业公司支付乱分摊电费的违约金，一审判决认定冯成应向兴业公司补交分摊电费属于认定事实不清，无法律依据。2.根据《广东省物业管理条例》第五十三条规定，公共收益应当由全体业主共有。在没有业委会的情况下代收公共收益应存入独立账户，使用时应受居委会监管并向全体业主公布，且只可以用于小区除物业费用途以外的其他公共支出或补充维修基金。小区各项公共水电费公摊应先从公共收益中支出。兴业公司在2017年报告中承认了侵占公共收益的事实。兴业公司在未征得业主大会同意、未办理相关手续的情况下长期非法侵占业主的公共收益。名×小区共有1038户业主，按5元/月/户计算，兴业公司一年多收62280元，请求法院对乱分摊行为给予惩罚性判决。（四）一审以涉及全体业主利益为由，驳回冯成的反诉请求，是认定事实不清，法律依据不足。冯成的反诉请求涉及全体业主和冯成个人利益，根据《佛山市物业管理办法》第九条规定业主享有对物业服务企业的监督权，冯成有权请求兴业公司退还其代收的业主委员会工作经费，由冯成自行缴纳给2018年新备案成立的业主委员会筹备组。兴业公司以现业委会没有成立为由拒绝缴纳和退还业委会经费是不成立的。即使第一届业委会期满，兴业公司也应在民事判决书生效后的规定时限内向第一届业委会成员缴纳他们任期内自行垫付的业委会工作经费。即使兴业公司未缴纳业委会工作经费导致业委会没能正常换届、选举新业委会，兴业公司也应将其代收的业委会工作经费交由叠二居委会代为保管或单独设账定期公布，或暂停向业主收取该笔费用，而非据为己有。（五）一审判决认定兴业公司未构成根本性违约是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，冯成、兴业公司不存在合法书面合同，兴业公司强行对名×小区进行管理、提供服务，但其服务并非冯成需要的服务，兴业公司也未履行主要义务，因此不存在合同成立和违约的情况。从公平原则的角度，兴业公司要求冯成根据已失去效力的涉案合同支付物业费无法律依据。兴业公司与冯成属于提供劳务服务、接受劳务服务的关系，在没有合同的前提下，冯成可根据兴业物业提供的服务优劣拒绝支付费用或按兴业公司对物权法规定的义务的履行比例、质量支付对应的费用。兴业公司辩称，（一）涉案合同约定有效期从签订之日起至新选定物业公司止，冯成已经在涉案合同上签名，涉案合同对双方具有约束力，冯成应当缴纳物业费。（二）冯成主张对公共收益进行分摊无依据。公共收益是小区全体业主的共同收益，应当由全体业主或业委会主张，冯成在主体上不适格。（三）物业服务备案是经过法定程序、审查物业服务合同后才能进行的，依法有效。（四）公共电费分摊是由兴业公司先行垫付后再按照户数计算得出，是总的公共电费除以户数得出的，应当由冯成承担。兴业公司向一审法院提出诉讼请求：1.冯成向兴业公司支付2011年1月至2017年12月期间的物业服务费5665.44元及对应违约金（暂计至2017年12月31日的违约金为3387.62元，要求计至物业服务费实际清偿之日）、公摊电费及市政清运垃圾费433.84元；2.冯成承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：1998年6月1日，兴业公司登记成立，经营范围包括：物业管理；房地产信息咨询；水电维修；园林绿化养护；停车服务；泳池管理。涉案物业位于佛山市南海区，登记产权人冯成，建筑面积104.9平方米。2001年12月8日，兴业公司（甲方）与冯成（乙方）签订涉案合同，约定：前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；建立健全物业管理档案资料；制定违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》行为的处罚条例；委托专业公司承担本物业的专项管理服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；有权对乙方及进出的车辆进行查询、登记备案；依据本协议向乙方收取物业服务费用；编制物业管理服务及财务年度计划；每三个月向乙方公布物业服务费用收支账目；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方签订《房屋装饰装修管理协议》；不得占用本物业的共用部分、共用设施设备或改变其使用功能；向乙方提供本物业自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；自协议终止时十五天内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续。乙方监督甲方的物业管理服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；遵守本物业的物业管理制度和《物业管理守则》；向甲方交纳物业服务费用；装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；不得占用、损坏本物业的共用部分、公共设施、设备或改变其使用功能；因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公用部位、公用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；乙方在该商品房基建、使用期间，不得擅自在该商品房上加建任何建筑物和改变该楼宇的建筑结构、外观及其他设施，不得在二层平台或天面加建任何增加楼宇荷载或影响外观的建筑物或其他设施，不得擅自占用该楼房范围外的空地、草坪。甲方提供的物业管理服务包括：1、房屋共用部位的维护和管理。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。3、环境卫生：甲方负责公共场所及房屋共用部分的清洁，在指定公共场所定时收集和清运生活垃圾。4、保安：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，负责本物业区域内24小时安全监控、巡视、门岗执勤，保持小区内生活秩序正常，全天24小时保安服务，发现问题及时处理或报警。5、交通秩序与车辆停放。6、房屋装饰装修管理。物业管理服务质量：甲方负责定期清洁物业外墙，使其保持完好；保持设备正常高效节能运行；定期维护检修共用设施设备，专人负责，设立档案管理；常保洁、无积水、无积尘，定期除四害，做到小区内无虫鼠疫害；保证绿化物的正常生长，定期修剪、造型、施肥、更新；保障车辆有序停放、区内道路畅通；保证住宅小区的安全；保证消防设施、设备完好，消除消防隐患；小修24小时内受理及维修；急修15分钟内受理、4小时内维修。物业服务费用，住宅按建筑面积0.5元/平方米/月交纳,乙方须在每月5日前交纳当月的物业管理服务费用。甲方违反协议规定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。甲方违反本协议规定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并退还利息和支付违约金。乙方违反本协议规定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，且有权终止对本物业的服务管理……兴业公司为上述物业所在的名×二区提供物业管理服务至今，但相关物业服务存在一定不足。2006年2月28日，名×小区业委会向该小区业主公告《关于暂停缴交物业服务费的紧急通知》，内载:2006年3月1日是《联合公告》声明的新旧物业公司正式交接管理权的时间。这一天开始，名×小区将由依法产生、通过2/3以上业主同意的豪信公司进场管理并收取管理费，同时前期物业管理企业即兴业物业管理公司对名×小区的管理及收费权亦随之中止。但是，兴业物业管理公司公然蔑视全体业主的意愿，不但撕毁业主委员会和豪信公司在小区发布的《联合公告》，剥夺业主知情权，还冒充业主到处张贴所谓《业主的心声》，多次发表人身攻击的大字报……至今拒不交出管理权……为避免广大名×业主不必要的经济损失，郑重通知各位业主自2006年3月1日起暂时不再缴交物业管理费给兴业物业公司。2012年12月14日，兴业公司向佛山市南海区发展规划和统计局申请物业服务收费备案，备案物业为名×小区，小区内多层住宅由原执行的收费备案标准0.5元/平方米/月调整至从2012年12月起执行备案标准0.7元/平方米/月。2013年1月21日，兴业公司通知名×小区业主和租户，以物价上涨、公共设施维修、保养和管理成本增加（如人员工资调整、垃圾清运费提高等）为由，在征得业主的支持及2012年12月报有关部门批复备案后，决定从2013年1月起执行新的收费标准，即多层住宅按0.7元/平方米/月收费。2016年12月5日，兴业公司通知名×小区业主和住户，从2017年1月起，该公司按户代收5元/户/月生活垃圾清运费，该费在单月25日由管理处一并收取。2018年6月12日，兴业公司提起本案诉讼，主张相关权利。经核算，冯成尚欠兴业公司2011年1月至2017年12月期间的物业服务费5664.6元[（0.5元/平方米/月×24个月+0.7元/平方米/月×60个月）×104.9平方米=5664.6元]，其中2015年10月至2017年12月期间的欠费额为1982.61元（0.7元/平方米/月×27个月×104.9平方米=1982.61元）；另尚欠兴业公司2010年11月至2017年10月期间的公摊费用214.47元，其中2015年10月至2017年10月期间的欠费额为65.64元。庭后，冯成向一审法院补充提交了《名×小区、名翠阁物业管理服务合同》等材料的复印件，相关材料并未能否定兴业公司自始为名×小区提供物业管理服务的持续状态。另经核实，2006年1月12日，兴业公司向一审法院提起诉讼，案号（2006）南民三初字第146号，该案经审理后判决：一、名×小区业主委员会在2005年重新选聘物业管理企业的行为无效；二、在名×小区业主大会依法选出新的物业管理企业并应移交管理权前，兴业公司仍应按照前期物业管理服务协议全面履行自己的义务，维护、管理好名×小区；三、驳回兴业公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由名×小区业主委员会承担。名×小区业主委员会不服该判决遂向佛山市中级人民法院提起上诉，案号（2006）佛中法民五终字第359号，该院经审理后作出终审判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，兴业公司与冯成签订的涉案合同，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。兴业公司为冯成提供物业管理服务，冯成理应按期足额交纳物业费用。冯成以兴业公司提供的物业服务不符合约定且双方签订的上述合同已失效为由拒交2011年1月至2017年12月期间的物业服务费及公摊电费，缺乏依据，一审法院对其的上述抗辩意见不予采纳。但根据2017年10月1日颁布的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，民事权利的诉讼时效期间为三年，而在此之前根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定民事权利的诉讼时效期间为二年，故兴业公司请求涉案物业2011年1月至2015年9月期间的物业服务费及公摊费用已超二年诉讼时效期间，且冯成对此提出了诉讼时效抗辩，而兴业公司未能充分举证证实存在时效中断或中止的情况，故一审法院对兴业公司请求上述期间的物业服务费及公摊费用不予支持，并结合该公司诉请，确认冯成尚应向其支付2015年10月至2017年12月期间的物业服务费1982.61元和2015年10月至2017年10月期间的公摊费用65.64元。冯成对兴业公司就公摊费用分摊标准持有异议，但未能就其反驳意见充分举证，故一审法院对其相关辩解不予采纳。根据目前证据，兴业公司提供的物业服务确实存在不足，但尚未构成根本性违约，冯成以此拒交物业服务费缺乏依据，同时考虑到冯成拖欠物业服务费也给兴业公司造成了资金占用的损失，一审法院根据公平合理原则，确定冯成仅需支付上述确定的物业服务费及公摊费用，而无需支付不按期交纳物业服务费而产生的违约金。此外，兴业公司主张冯成向其交纳2017年度的市政清运垃圾费60元，一审法院分析如下：兴业公司曾于2013年1月21日向名×小区铺主、租户发出通知，以物价上涨、公共设施维修、保养和管理成本增加（如人员工资调整、垃圾清运费提高等）为由，从2013年1月起将名×小区的多层住宅物业服务费提升至0.7元/平方米，结合其与冯成签订的上述服务协议明确约定服务内容包括垃圾清运项目，一审法院认为兴业公司主张的垃圾清运费已包含在物业服务费中，况且其此前一直没有主张，故其从2017年起主张该项费用缺乏依据，一审法院不予支持。小区业主拒绝交纳物业费用的行为，不仅造成物业服务企业运行经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，损害了其他正常交费业主的利益，而且会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，影响双方在小区内和谐共处。小区业主若对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决，也可就存在问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决，或通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、冯成应于判决发生法律效力之日起十日内向兴业公司支付2015年10月至2017年12月期间的物业服务费1982.61元和2015年10月至2017年10月期间的公摊费用65.64元。二、驳回兴业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，受理费减半收取25元（兴业公司已预交），由兴业公司、冯成各负担12.5元，冯成负担部分应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予兴业公司，一审法院不另收退。二审期间，冯成向本院提交以下证据：证据1.微信截图，拟证明2019年“五一”假期期间名×小区发生火灾；证据2.12345热线对于名×小区消防问题的回复，拟证明名×小区消防存在问题，需动用维修基金，但是业主共有收益260000元由兴业公司占有；证据3.《关于名×二区自来水问题情况的回复》，拟证明兴业公司未对名×小区的自来水管网进行合理维护，导致名×小区存在安全、消防等隐患；证据4.《名×二区第二届业委会筹备组备案表》（原件），拟证明自2009年以后名×小区没有业委会，因此2009年至2018年期间兴业公司作出的决议是不合法的。兴业公司未向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，冯成提交的证据1、2、4无其他证据佐证，不能证明其主张的证明内容，证据3无出具单位的公章，来源不明，本院均不予采纳。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十二条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，冯成的上诉请求第3项、第5项属于二审中新增的诉讼请求，本院不予审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、一审法院裁定驳回冯成提起的反诉是否正确；二、一审法院判令冯成支付2015年10月至2017年12月期间的物业服务费和2015年10月至2017年10月期间的公摊费用是否正确。关于第一个焦点问题。冯成在一审提起反诉请求兴业公司停止侵占业主公共收益、公开详细账目接受第三方审计、返还已侵占的业主公共收益。上述请求的权利基础是业主共有权，与本案所涉物业服务合同纠纷并非同一法律关系，不宜在本案中合并审理，故一审法院裁定驳回冯成的反诉并无不当，本院对冯成的该上诉请求不予审查。关于第二个焦点问题。冯成和兴业公司签订的涉案合同约定兴业公司提供的前期物业管理期限为自房屋出售之日起至业委会和物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。虽然业委会于2006年1月7日和豪信公司签订物业管理服务合同，约定业委会委托豪信公司为名×小区及名翠阁提供物业服务，但是已发生法律效力的（2006）佛中法民五终字第359号民事判决确认名×小区业委会在2005年重新选聘物业管理企业的行为无效，该裁判结果具有既判力，可以作为本案的定案依据。因此，名×小区业委会和豪信公司签订的《物业管理合同》无效，无效合同自始无效，根据涉案合同的前述约定，冯成和兴业公司的物业合同关系并未终止，冯成的该主张不成立。冯成主张前述生效判决是错误裁判，无事实和法律依据，本院不予支持。兴业公司至今仍为名×小区的物业管理公司，且冯成支付物业管理费至2010年12月31日，故本院认定冯成和兴业公司之间存在物业服务合同关系。一审认定冯成支付2015年10月至2017年12月期间的物业服务费，处理正确，本院予以维持。冯成主张兴业公司在2013年未经合法的业主大会表决同意将物业管理费从0.5元/平方米提高至0.7元/平方米，经查明，该提价已报行政主管部门审批备案，兴业公司陈述该提价已经业主表决且其已将业主表决资料交行政主管部门，故冯成的该主张理据不足，本院不予支持。至于2015年10月至2017年10月期间的公摊费用，兴业公司已提交相应的费用发票并说明了计算依据，冯成虽有异议，但未能就其反驳意见充分举证，故本院对其上诉依据不予支持。综上所述，冯成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由冯成负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月二十五日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡