山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初3853号 原告：朱喜红，女，1981年2月10出生，住济南市。 委托诉讼代理人：李**，山东森信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凤娟，山东森信律师事务所律师。 被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔节论，该公司董事长。 委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 原告朱喜红与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱喜红的委托诉讼代理人李**、被告源浩公司委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱喜红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告22677.95元及利息（以22677.95元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；2、请求判令被告赔偿律师费1360元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2013年9月29日，朱喜红与源浩公司签订商品房买卖合同，朱喜红购买了源浩公司开发的北大时代郎润园18号楼3-401商品房、18号楼3-204地下室及车位。朱喜红按合同约定支付了源浩公司全部购房款985998元，履行了买受人的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2016年6月30日前验收合格并交付使用，但直至2017年9月3日前朱喜红不能合法入住。源浩公司构成严重违约，且恶意拖欠赔偿款。为维护合法权益，朱喜红诉至法院，提出如上诉请。 源浩公司辩称，我公司已按合同约定向朱喜红支付了违约金19719.96元，弥补了朱喜红逾期交房损失。根据证据规则，朱喜红在此基础上主张损失，应提供损失的相关证据，否则其诉求不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经质证，当事人对下列证据的真实性无异议：朱喜红提交的商品房买卖合同、收据、交楼通知书、中国农业银行交易明细清单、（2018）鲁01民终4422号民事判决书；源浩公司提交的竣工综合验收备案证明复印件、邮寄交楼通知书明细、领取违约金确认表。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2013年9月29日，朱喜红与源浩公司签订商品房买卖合同二份，约定，朱喜红购买源浩公司开发的北大时代郎润园4号楼1-801商品房、4号楼1-217地下室及车位。商品房建筑面积137.03平方米，价款为854108元；地下室建筑面积13.14平方米，价款为41890元；车位价款为90000元，合计总价款为985998元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的……。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。B：双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限以此顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。 合同签订后，朱喜红按约定向源浩公司支付了房款。2017年8月31日，源浩公司取得北大时代C4地块《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。同日，源浩公司向朱喜红邮寄了交楼通知书。 朱喜红与源浩公司当庭确认，源浩公司逾期交房期间为2016年7月1日至2017年9月2日，计428天。源浩公司按已交购房款的2%（985998元*2%）向朱喜红支付了逾期交房违约金19719.96（答辩中的数额，与2%不一定相符）元。 另，在本院审理的（2018）鲁0105民初1236号贾滨诉源浩公司商品房预售合同纠纷一案中，本院委托鉴定机关对北大时代朗润园小区在2016年7月1日至2017年9月30日期间同地段、同类型的租金价格进行评估。鉴定机构出具鉴定意见为，2016年7月1日至2017年9月30日期间，与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为57元、地下室日租金价格为2元、车位日租金价格为6元。庭审中，朱喜红与源浩公司均同意涉案房屋、地下室及车位的日租金价格参照上述房屋日租金价格57元、地下室日租金价格2元、车位日租金价格6元计算。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。朱喜红与源浩公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，朱喜红依约向源浩公司缴纳了购房款，履行了商品房买受人的付款义务。而源浩公司未能按合同约定的期限即2016年6月30日前将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付朱喜红使用，且无法定免责事由，构成违约，应承担违约责任。源浩公司于2017年8月31日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，并向朱喜红发出交楼通知书，朱喜红与源浩公司当庭确认逾期交房期间为2016年7月1日至2017年9月2日，计428天，故予以确认。 本案当事人争议的焦点是，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金是否过低，是否应予调整。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，源浩公司逾期交付房屋428天，参照房屋日租金价格57元、地下室日租金价格2元、车位日租金价格6元计算，故源浩公司逾期交房给朱喜红造成的损失为27820元（428天×57元/天+428天×2元/天+428天×6元/天），合同约定的违约金最高额即已付房款的2%（19719.96元），过分低于该损失，根据上述法律规定，逾期交房违约金应予调整。故，源浩置业公司仍需支付朱喜红损失8100.04元（27820元-19719.96元）。朱喜红要求支付利息，无法律依据，不予支持。因朱喜红与源浩公司在商品房买卖合同中未对律师费作出约定，且律师费亦非诉讼必然支出的费用，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下： 一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告朱喜红损失8100.04元； 二、驳回原告朱喜红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，由原告朱喜红负担265元，被告济南源浩置业有限公司负担135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 张 兴 审判员 陈士连 审判员 张 蕾 二〇一九年六月二十日 书记员 孔祥阜