北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第7256号上诉人（原审被告）曾国友，男，1961年9月22日出生。委托代理人畅英，北京市海铭律师事务所律师。委托代理人苏然，女，1986年8月31日出生，北京市海铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）中建物业管理公司，住所地北京市海淀区三里河路**。法定代表人冀洪涛，总经理。委托代理人梁炎廷，北京市京元律师事务所律师。上诉人曾国友因与被上诉人中建物业管理公司（以下简称中建公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第15950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。中建公司在原审法院诉称：我公司系北京市xx区xx8号楼的物业管理单位，一直持续为该小区全体业主提供物业管理服务。曾国友系该8号楼504室的业主，是我公司物业管理服务的受益人。双方之间存在物业服务合同关系，我公司提供物业管理服务，曾国友理应支付相应的物业管理费。但曾国友自2001年起拒不支付物业管理服务费，经我公司每年多次持续催要，曾国友仍拒不支付。曾国友物业面积为76.5平方米，具体欠费为：2001年度2081.57元，2002-2011年度每年1741.53元，2012-2013年度每年1871.89元，累计拖欠人民币23240.65元。我公司认为，根据《物业管理条例》的相关规定，我公司已履行了相应物业管理服务义务，曾国友依法应当按时支付相应的物业管理费，曾国友的拖欠行为不仅侵害了我公司的合法权益，更因拖欠行为影响我公司的正常可持续经营与服务，间接侵害了其他业主的合法权益。诉讼请求：判令曾国友立即向我公司支付2001年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计23240.65元；2、判令曾国友向我公司支付逾期利息8843.99元；3、诉讼费由曾国友承担。曾国友在原审法院辩称：中建公司与我之间的物业合同是无效的，中建公司在要求我签署合同时存在胁迫行为，不是我真实意思表示。中建公司说如果不签协议，就不给我发所有权证。中建公司作为格式合同提供方，免除其自身责任，应该认定协议无效或部分条款无效。根据规定，中建公司向我主张的物业服务项目费用都应由按照房改规定出售公有住宅楼房的单位承担，即应由中建公司的上级单位中国建筑工程总公司承担。根据合同法规定，我认为中建公司作为格式合同的提供方，利用欺诈和胁迫手段，逼迫我签订协议，排除其自身责任，加重我的责任，应认定合同无效。2001年1月至2004年6月，双方之间没有物业合同，我不应当承担物业费。中建公司的追偿行为已经超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。从我签订合同后，中建公司一直没有向我提出支付物业费的请求。根据合同约定，即使合同有效，我也只承担一半的物业费。我与中国建筑工程总公司签订的房屋买卖合同约定水泵、电梯费应由中国建筑工程总公司承担，不应由我承担。我对中建公司主张的物业费计算标准以及逾期利息计算标准均不予认可，请求驳回中建公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：曾国友系北京市xx区xx8号楼504号房屋（以下简称504号房屋）所有权人。曾国友原承租此房屋，2000年2月21日其与中国建筑工程总公司签订合同，按房改成本价购房，合同同时约定出售后的楼房公用部位的维修由售房单位代管，水泵及电梯维修及更新费用由售房单位承担。2003年3月7日，曾国友的房屋所有权证下发，房屋建筑面积76.5平方米。中建公司自1993年成立起至今一直为504号房屋所在楼栋提供物业服务。2004年7月19日，中建公司（甲方）与曾国友（乙方）签订《房屋供暖费、物业管理服务费协议书》（以下简称物业服务协议书），约定甲方受中国建筑工程总公司委托，收取乙方居住504号房屋的供暖费、物业管理服务费；乙方同意于每年的5月1日至10月30日期间主动向甲方交清本套房屋当年度的供暖费和物业管理费共计3195.03元；乙方如违反本协议条款之一，或拖欠甲方垫付的房屋供暖费、物业管理费在一年以上（含一年）的，甲方有权依法追缴乙方所欠的费用并按所欠费用的5‰收取滞纳金，直至依照法律程序提请诉讼；如果北京市物价局、房屋土地管理局或相关政府部门对物业管理费、供暖费收费标准或内容重新修订，甲乙双方按届时之规定执行并就具体条款签订协议变更书；乙方每年交纳供暖费1453.5元、物业费1709.78元、垃圾清运费31.75元等内容。同时，在协议中"乙方签字"的下方，曾国友手写注明"个人和单位各50％。同意交纳供暖费。"。上述协议签订后，曾国友未向中建公司交纳约定的物业管理服务费。庭审中，对于协议尾部曾国友手写的内容，双方各执一词。曾国友主张双方约定其个人和中国建筑工程总公司各承担一半物业费。中建公司则称这是曾国友和其所在单位的约定，与其公司无关。就收费项目及收费标准，中建公司提交收费明细表。根据收费明细表记载，2001年度收费项目包括：绿化费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、小区共用设施维修费、电梯检验费、电梯费（一组）、高压水泵费（一组）和税金，各项收费合计每年每平方米27.21元；2002-2011年度以上10项收费合计每年每平方米22.35元，另增加一项生活垃圾外运费（含税）每年每户31.75元；2012-2013年度收费项目包括：绿化养护费、综合管理费、清洁卫生费、秩序维护费、公共设施维修费、电梯检测费、电梯运行费、水泵运行费、税金合计每年每平方米23.74元，另有生活垃圾清运费（含税5.6％）每年每户31.78元和公用照明分摊费每年每户24元，收费依据北京市京发改（2005）266号和京建物（2006）30号文件精神。对于收费明细表，曾国友认为费用应由中国建筑工程总公司承担，并称未找到收费依据，不知如何计算的。同时，曾国友提交一份通知，以证明中建公司在签订《物业服务协议书》时采取胁迫手段。通知系2003年4月22日出具，写道："房产证的领取工作已经开始，为了让您尽早拿到房产证，请确认您已经协助房改办办理了如下手续：1、已经交齐了所有购房款、利息、公共维修基金和各种税费。2、已经办理了房改办通知的退或补缴手续。3、已经交纳了应付供暖费和物业管理费。如果以上任何一条内容没有办理的，请首先与房改办联系尽快办理。已经办理完成的请您于6月26日至27日上午9：00至12：00或下午5：30到房改办签定《物业服务协议书》并领取房产证"。中建公司认可通知的真实性，但不认可证明目的。此外，中建公司称其公司每年9月开始以在一层楼道张贴收费通知、上门催收等方式催收物业费，并提交2005-2012年每年张贴收费通知的照片佐证。收费通知的内容是通知8号楼业主交纳当年物业费相关费用，并请求历年拖欠物业费的业主补交所欠费用。照片显示，最早一份收费通知系2005年9月21日张贴。曾国友称从未见过收费通知，无法确定照片的真实性。经询问，中建公司明确所主张的逾期利息系以每年度欠费金额为本数，按照每日千分之五计算，自次年1月1日计算至2014年1月1日。原审法院认为：中建公司与曾国友签订的《物业服务协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。曾国友辩称在被胁迫的情形下签订合同，且中建公司作为格式合同提供方免除己方责任、加重其责任，合同应属无效；但其所提交的证据不能证明其在受到胁迫的情形下签订合同，此项抗辩主张无事实及法律依据，法院不予采信。上述合同签订后，中建公司为曾国友的房屋所在楼栋提供物业服务，曾国友应按合同约定支付物业费。至于曾国友在合同尾部手写的内容，未有中建公司签章确认，而且也未指明是何单位负担50％，故法院无法认定双方约定曾国友只负担50％的费用。同时合同明确约定如相关政府部门对物业费收费标准或内容重新修订则按届时规定执行，中建公司自2012年起据此调整物业费收费项目及收费标准，现其公司主张2004年7月19日至2013年12月31日期间的物业费，符合法律规定及双方约定，法院予以支持。曾国友系按照房改成本价购买504号房屋，且购房合同明确约定出售后楼房公用部分的维修由售房单位代管、水泵及电梯维修及更新费用由售房单位承担，中建公司向曾国友主张《物业服务协议书》签订之前的物业费，无合同及法律依据，法院不予支持。关于中建公司主张逾期利息的诉讼请求，合同约定的是曾国友欠费一年以上则其公司有权收取欠费千分之五的滞纳金，其公司主张的利息计算方法不符合合同约定，且双方对于物业服务合同条款的理解有分歧，曾国友并非无故拖欠物业费，故此部分诉讼请求无事实及合同依据，法院亦不予支持。此外，中建公司提交的照片表明其公司自2005年至2012年每年张贴收费通知催收物业费，未怠于向业主主张权利，其公司主张2004年7月19日至2013年12月31日期间物业费的诉讼请求未超过诉讼时效，法院对曾国友关于诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、曾国友于本判决生效后七日内给付中建物业管理公司二〇〇四年七月十九日至二〇一三年十二月三十一日的物业费一万六千七百二十四元三角六分；二、驳回中建物业管理公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，曾国友不服原审法院判决，向本院提起上诉称：首先，原审法院认定曾国友与中国建筑工程总公司签订的买卖合同事实不清。1、双方在买卖合同中约定："本合同所涉及其他相关费用的负担按北京市有关规定执行，若无具体规定，则由甲乙双方各承担50％"、"双方办完交易手续后，水泵及电梯维修以及更新费用由甲方承担"，且该买卖合同与《物业服务协议书》有着必然重要的联系。中建公司是中国建筑工程总公司授权委托的物业管理单位，双方签订有物业项目委托协议，约定了收费标准等具体细则。但原审法院对买卖合同中涉及到交纳相关物业费用的条款未予核实、认定。2、原审法院对曾国友与中建公司各自承担的物业费用比例事实认定不清。根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第五条的规定，物业费缴纳主体应为出售住宅楼房的单位，即中国建筑工程总公司，而非买房人所在单位。中建公司作为中国建筑工程总公司的下属单位应当知晓买卖合同的内容，且曾国友与中建公司签订的《物业服务协议书》亦明确约定了"个人和单位各50％。同意交纳供暖费。"其次，原审法院对诉讼时效的认定错误。原审审理中，中建公司出具的催收物业费证据，经了解，中建公司在2009年更换过公章，2009年以前的公章与现在的所用公章有所不同，所以中建公司提交的收费通知系人为伪造，不应当作为认定本案事实的证据。可见，曾国友从未收到任何催收物业费的通知，中建公司收取2004年7月19日至2011年12月31日的物业费已经超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判曾国友交纳自2012年1月1日至2013年12月31日，并且按照50％的比例承担物业费。中建公司答辩称：同意原审判决，具体意见同原审审理中的表述。本院经审理，核对相关证据后认为，原审法院认定事实正确。上述事实，有双方当事人陈述、《物业服务协议书》、房屋所有权证、买卖合同、通知、照片等证据在案佐证。本院认为：本案争议焦点在于物业费的交纳主体及金额。根据合同相对性原理，现物业使用人曾国友与物业管理企业中建公司于2004年直接签订了《物业服务协议书》，协议内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，已经成立并生效，双方应按照《物业服务协议书》中约定的内容全面履行各自义务，故中建公司向曾国友主张约定的物业费，有事实及法律依据。如曾国友认为，其他单位应承担其所属房屋的物业费，应当另行向其他单位主张。曾国友上诉认为，双方签订的《物业服务协议书》中有"个人和单位各50％"的约定，所以应当按照50％的比例交纳物业费，因中国建筑工程总公司并非《物业服务协议书》的合同主体，故曾国友关于"个人和单位各50％"表述不能作为约束中建公司及中国建筑工程总公司的依据，故对曾国友要求按照50％交纳物业费的上诉理由，本院不予采纳。对曾国友上诉陈述的中建公司印章变更的上诉理由，没有提供相应证据证明，故对曾国友认为中建公司主张物业费超出诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三百零一元，由中建物业管理公司负担一百九十二元（已交纳）；由曾国友负担一百零九元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一百七十一元，由曾国友负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张永钢代理审判员  白 云代理审判员  王玲芳二〇一四年十月二十八日书 记 员  刘 佳