济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初331号原告：李涛涛，男，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：姚成梅、杨冬梅，均为山东国孚律师事务所律师。被告：马寅楷，男，回族，住济南市。委托诉讼代理人：刘晔、刘然，均为山东睿扬律师事务所律师。原告李涛涛与被告马寅楷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年3月8日、2019年3月19日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告李涛涛的委托诉讼代理人姚成梅、杨冬梅，被告马寅楷的委托诉讼代理人刘晔、刘然到庭参加了诉讼；第二次开庭原告李涛涛及其委托诉讼代理人姚成梅、杨冬梅，被告马寅楷及其委托诉讼代理人刘晔、刘然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李涛涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告已付房租及保证金63266元及利息（利息以63266元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年11月22日起至全部给付之日止）；2、请求判令被告赔偿原告损失共计68000元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年11月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定马寅楷将坐落于济南市历下区宽厚里二期三组团105号的商铺出租给李涛涛用于美容美发经营，商铺租金按每平方米4元计算，出租面积为130平方米。合同签订后，李涛涛依约支付了商铺租金，并联系装修设计公司对店商铺进行设计装修，共计花费68000元。后在装修时，李涛涛得知该商铺实际合法建筑面积不足103平方米，剩余30平方米属违法建筑，李涛涛无法进行使用，该商铺现有面积不能满足李涛涛的美容美发经营需求。马寅楷故意隐瞒此情况，致使李涛涛合同目的不能实现，根据《合同法》及租赁协议的约定，双方合同依法应予以解除，马寅楷应赔偿李涛涛因此造成的损失。综上，李涛涛为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告马寅楷辩称：首先，马寅楷向李涛涛提供的房屋符合房屋租赁合同的约定，不存在违约。原被告双方签署房屋租赁合同后，李涛涛于2018年11月23日与济南铭泉装饰工程有限公司签署装修设计合同，该装修设计合同明确载明李涛涛委托装修的承租房屋的“套内面积”为100平方米，按照正常的建筑比例，建筑面积为130平方米左右完全属于合理范围内。李涛涛所称“装修时得知商铺实际合法建筑面积不足103平方米，剩余30平方米属于违法建筑”无事实依据。李涛涛提交的世茂的相应材料，正说明租赁房屋的实际面积与李涛涛测量的面积一致，不存在违法建筑导致面积不符的情况。李涛涛提交的《装修许可证》、《装修现场安全管理须知》均是世茂签发的，而世茂签发上述许可的前提是李涛涛的设计图纸符合房屋实际情况并符合世茂装修要求。因此，世茂的上述许可说明李涛涛及济南铭泉装饰工程有限公司测量的房屋使用面积是准确的，且为合法建筑。其次，李涛涛自合同签订之日起即知晓房屋真实情况，不存在“商铺现有面积不能满足其美容美发经营需求”的情形，无权要求解除双方签署的房屋租赁合同。李涛涛于2018年11月23日与济南铭泉装饰工程有限公司签署装修设计合同时即已知晓其承租房屋套内面积为100平方米，并非其在诉状中所称在装修时才知晓，且装修设计合同载明工程概况为“宽厚里理发店”。李涛涛于2018年12月12日与山东延晨装饰工程有限公司签署了《建筑装饰工程施工合同》，委托其根据装修设计合同对房屋进行装修，李涛涛的上述行为已经表明其认可房屋套内面积100平方米，且能够满足其美容美发的使用用途。最后，李涛涛未对损失及数额提供证据，另外，即使真有损失存在，也系其个人原因造成，与马寅楷无关，李涛涛无权要求马寅楷赔偿损失。李涛涛提交的付款凭证不是正规发票，不符合证据的规定。同时，李涛涛的付款时间及对象均与其和设计及装修公司签订的合同不符，无法证明其是否真的付款。且李涛涛在向马寅楷发出律师函后才支付的施工款，马寅楷有理由怀疑其解除合同的真实原因。在签署装修设计合同时，李涛涛已知晓承租房屋套内面积，后李涛涛委托山东延晨装饰工程有限公司对房屋进行装修，该行为表明李涛涛认可承租房屋能够满足其开展美容美发业需要。退一步讲，如果按照李涛涛所称涉案房屋无法满足其开展美容美发业务需要，那么李涛涛在明知承租房屋的设计方案不能满足业务需要的情况下，仍然对承租房屋进行装修，并在装修即将结束时提出要求解除合同并要求马寅楷赔偿损失，系李涛涛恶意扩大个人损失，此责任应由李涛涛个人承担，李涛涛无权要求马寅楷承担赔偿责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋坐落于济南世茂置业有限公司依法开发并建设的济南世茂国际广场南区二期工程组团三单元105号商铺二层。2015年6月29日，出卖人济南世茂置业有限公司与买受人姜丽、刘婷签订济南市商品房买卖合同及补充协议【合同编号：销售（字）201516780157】，约定：姜丽、刘婷购买济南世茂置业有限公司依法开发并建设的济南世茂国际广场南区二期工程组团三单元105号商品房,该商品房的用途为商业用房，层高3.3米，建筑层数地上3层，无阳台；建筑面积共306.07平方米，222.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积84.01平方米；单价为每平方米43658.01元，总价款13362407元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；房屋交付期限为2014年6月30日前，交付条件为该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。姜丽和刘婷购买105号商品房后，共同向马寅楷出具了授权委托书，授权马寅楷作为委托租赁房产代理人。马寅楷称，姜丽是其表姐，姜丽和刘婷系母女关系，涉案房屋交付后，因姜丽和刘婷常年在国外生活，故委托马寅楷对涉案房屋进行出租。2018年11月21日，出租方马寅楷（甲方）与承租方李涛涛（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案房屋租给乙方使用，房屋出租面积为130平方米；房屋租赁期限自2019年1月11日起至2024年3月10日止；在租赁合同生效之日起五日内，甲方将房屋按现状交付乙方使用，甲方给予乙方自交付之日起45天的装修期，即自2018年11月22日至2019年1月10日，装修期为租赁期限的一部分，此期间乙方无需支付租金，但需承担承租该房屋而产生的其他费用（包括但不限于该房屋物业管理公司收取的相关费用）；乙方应于签署本合同后向甲方支付租赁保证金人民币15817元（租赁期满或合同提起终止，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期后三个工作日内将以上保证金无息退还给乙方，乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项），如果乙方违反本合同项下的规定，甲方将有权终止本合同并扣留部分或全部保证金作为因乙方违约而对甲方的合理经济补偿；若因乙方原因(不可抗力除外)实际租赁不满租赁期或实质违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的所有租金；甲方即2019年1月11日（以下简称“计租日”）向乙方计收租金47450元（此费用为甲方税后净得租金），租期不满一个月时，租金按当月租金金额除以当月日历总天数乘以实际承租天数计算；甲乙双方确认租金的结算周期为陆个月。该房屋租金采取预付制，乙方应提前壹个月支付下次结算周期的租金，首次支付时间为2018年11月21日乙方需将租金汇至甲方指定银行账户；双方约定自2019年1月11日至2020年1月10日的租金为189800元。合同第六条第二款约定：“租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前叁个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，单方无权终止合同。”第六条第三款约定：“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋超过合同约定15个工作日或所提供房屋不符合约定条件严重影响使用。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用超过15个工作日的。”合同第七条第1款约定：“（1）甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金3%向乙方支付违约金，逾期15天仍不履行，乙方有权终止合同。……（2）租赁期内，如因工程技术条件（包括但不限于水、电）导致乙方无法正常经营，乙方有权终止合同。……”合同尾部，马寅楷在甲方处签名、捺印并书写李涛涛在乙方处签名、捺印并书写李涛涛向马寅楷支付了保证金15816元和2019年1月11日至4月10日期间的租金47450元，分别于2018年11月21日、22日向马寅楷名下账号为62305820000********的平安银行账户内转款43266元、20000元，共计63266元。李涛涛与马寅楷一致认可房屋租赁合同中记载的130平方米为涉案房屋的建筑面积。2018年11月23日，李涛涛（甲方）与济南铭泉装饰工程有限公司（乙方）签订装修设计合同，约定：工程概况为宽厚里理发店，工程地点为宽厚里，套内面积100平方米；甲乙双方经协商效果图设计费按套内建筑面积100㎡×90元/㎡计取，施工图设计费按套内建筑面积100㎡×30元/㎡计取；设计协议签订后，即由甲方付与乙方方案设计定金为总设计费的50%，即6000元；乙方在收到甲方提供的有关图纸，对工程进行实地勘测后在7天内，提出设计构想，形成设计方案平面图，创意透视草图，由甲方审阅；在甲方确认平面方案图并支付施工图设计费即总设计费的50%即6000元后，乙方在3天内完成施工图设计。合同尾部，李涛涛在甲方处签名，济南铭泉装饰工程有限公司在乙方处加盖公章，谢松立在乙方代表处签名。合同下方载明，“打款账户：中国建设银行天桥支行6217002340003713932，户名：谢松立。”2019年1月5日，李涛涛向谢松立的上述建行账户内转款12000元，摘要备注为“理发店设计费”；济南铭泉装饰工程有限公司向李涛涛开具了12000元的设计费收款收据。2018年12月，李涛涛（甲方）与山东延晨装饰工程有限公司（乙方）签订建筑装饰工程施工合同，约定：工程地点位于宽厚里二期七号楼105上铺，承包范围为全装，承包方式为包工包料，工程自2018年12月12日开工，于2019年1月22日竣工；合同价款陆万肆仟元；合同生效后，甲方分四次支付工程款，第一次付全款的40%即25600元，第二次付全款的55%即35200元，第三次付全款的5%即3200元，尾款竣工结算时一次结清。合同尾部，李涛涛在甲方处签名，山东延晨装饰工程有限公司在乙方处加盖合同专用章，左孝友在乙方法定代表人处签名。李涛涛称，济南铭泉装饰工程有限公司向其提供房屋的装修设计方案后，李涛涛将装修设计方案向涉案房屋物业管理部门世茂物业管理有限公司济南分公司（以下简称世茂物业济南分公司）进行了备案，2018年12月12日，世茂物业济南分公司向李涛涛出具了装修许可证，并要求其签署了装修现场安全管理规定和装修进场须知。李涛涛提交的由山东延晨装饰工程有限公司出具的工程清单显示，涉案房屋装修款合计64745元。2019年1月9日，李涛涛向左孝友名下农业银行账户转款56000元，摘要备注为“宽厚里装修款”；山东延晨装饰工程有限公司于同日向李涛涛开具了56000元的工程款收款收据。2018年12月21日，李涛涛在对涉案房屋进行装修过程时，城管人员到场叫停了装修。李涛涛提交了当天城管到场的视频录像，视频中，城管人员称：“这不就是违建了吗？这一块，弄窗户就是了。”马寅楷回答称：“不弄窗户，不弄窗户了，就直接这样放着了，和原来一样。”城管人员称：“之前这个顶子没给你挑了就不孬，上次我也不知道怎么处理，就一直没处理，就产生了纠纷，这个架子都是房东自己干嘛上的，给盖上的。我一再跟他说过‘你别动这一块，你动这一块也给你拆，你这不是浪费钱吗’……”之后城管人员称违建部分将予以拆除，并要求承租人计算损失情况。李涛涛称，双方签订房屋租赁合同时，马寅楷告知其房屋西南角大约30平方米露台是违建，其余约100平米房屋加30平米露台是可以使用的，故其在装修设计时将该30平米露台规划为理发店洗头区，并着手进行施工，直到城管人员到场叫停，李涛涛才知道该30平米露台也系违章建筑，仅室内100平米面积不能满足其理发店使用需要，故房屋租赁合同目的无法实现，双方因此发生纠纷。马寅楷则称，涉案房屋由大约100平米房屋和60平米露台组成，露台顶棚是出租之前盖好的，没有玻璃，不是封闭空间，双方签订房屋租赁合同时，其只是说把房屋租给李涛涛，并没有包括露台，只是告知李涛涛可以在露台上乘凉等方式使用，双方也没有对违建面积进行确认。原、被告均认可与涉案房屋相连的露台属于公建。另查明，原、被告均称涉案房屋没有办理产权证。对于涉案房屋的合同面积或产权面积，原、被告均未提交证据予以证实。马寅楷称，姜丽、刘婷购买的商品房有两层，一层面积大于二层面积，但商品房买卖合同中没有分别写明一层、二层的面积，李涛涛承租的仅为二层。2018年12月29日，李涛涛与马寅楷签订协议书一份，内容为因宽厚里二期三组团105铺上层产生纠纷，双方协商达成如下协议：1、定于2019年1月2号下午3：00在王府池子张家大院协议解决租房纠纷；2、由马寅楷提供宽厚里二期三组团购房合同、本人身份证；3、由李涛涛提供房屋装修具体施工项费用清单。马寅楷称，双方发生纠纷后李涛涛曾找到马寅楷进行协商，后来马寅楷报警，两人当着民警的面书写了上述协议书，但后来双方未按照协议约定的时间见面协商。2019年1月7日，李涛涛的委托诉讼代理人姚成梅通过EMS快递向马寅楷邮寄了律师函，主要内容为：根据马寅楷与李涛涛签订的房屋租赁合同，李涛涛承租的涉案商铺面积为130平方米，而商铺实际合法建筑面积却不足130平方米，其中的30平方米属于违法建筑，马寅楷隐瞒此情况，致使李涛涛合同目的不能实现，马寅楷的行为严重违反双方合同约定及合同法有关规定，因此通知马寅楷：一、马寅楷与李涛涛签订的房屋租赁合同于2019年1月7日解除；二、马寅楷于收到本函后3日内向李涛涛退还已付房屋租金和保证金共计63266元；三、马寅楷于收到本函后3日内与李涛涛办理房屋交接手续；四、马寅楷赔偿李涛涛因马寅楷违约遭受的实际损失68000元。马寅楷于2019年1月8日签收了该邮件但未进行回复。李涛涛称，城管人员2018年12月21日叫停装修后，装修人员于2018年12月22日即撤离了涉案房屋，李涛涛2018年12月底停止装修后就将钥匙交给了马寅楷；马寅楷则称，李涛涛没有直接跟其交接，而是将钥匙放到了涉案房屋一楼的租户处，一楼租户后来通知了马寅楷。马寅楷同意解除双方签订的房屋租赁合同，但不认可违约。以上事实，有济南市商品房买卖合同、授权委托书、房屋租赁合同、华夏银行存款金融交易明细查询、装修设计合同、收款收据、建筑装饰工程施工合同、装修许可证、律师函及邮寄单照片、城管与马寅楷的对话视频及当事人陈述等为证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，马寅楷与李涛涛签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点问题为，位于涉案房屋西北角的约30平方米露台是否包含在双方房屋租赁合同约定的租赁面积之中。房屋租赁合同第一条约定“房屋出租面积为130平方米”，李涛涛主张该130平米中包含了上述30平米争议面积，马寅楷则主张不包括，但对此双方均未提交证据予以证实；双方亦未提交证据证实涉案房屋的产权面积情况，但双方均认可上述30平米争议面积系公建部分，不包含在涉案房屋产权面积之内。结合庭审查明的事实，马寅楷认可李涛涛在对涉案房屋进行装修前曾通过微信将装修效果图发送给马寅楷，且2018年12月21日城管人员到场叫停装修施工时马寅楷也在现场，由此可知马寅楷对李涛涛的装修方案，以及李涛涛对房屋的使用范围是明知的，且未针对李涛涛装修使用本案争议的30平米公建面积提出异议，因此，李涛涛对30平米争议面积的使用应是经过马寅楷允许的。再者，结合李涛涛提交的装修设计合同，合同中记载房屋装修面积“套内面积：100平方”，装修设计图和效果图显示其中包含了争议部分面积，原、被告在庭审中均认可房屋租赁合同中记载的租赁面积130平米系建筑面积，综上可以推定，本案争议的30平米公建面积应是包含在原、被告签订的房屋租赁合同的租赁面积之中。李涛涛对涉案房屋的装修被城管人员叫停，因该30平米无法使用，导致李涛涛使用涉案房屋经营理发店的合同目的无法实现，李涛涛据此向马寅楷发函要求解除合同，符合相关法律规定，马寅楷亦认可收到了李涛涛发出的律师函，因此，可以认定双方房屋租赁合同已于2019年1月8日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”李涛涛被叫停装修施工时仍处于合同约定的装修免租期内，因此，李涛涛要求马寅楷退还其已交纳的全部房屋租金47450元和保证金15816元，于法有据，本院应予支持。马寅楷应于双方房屋租赁合同解除的次日退还李涛涛上述款项，对逾期退还给李涛涛造成的利息损失，依法应由马寅楷承担，故对李涛涛主张的利息损失，本院应予支持。对李涛涛主张的装修设计费用12000元和装修工程款56000元，因李涛涛提交的转账记录显示其将12000元和56000元均打入了个人名下账户，且李涛涛未能提交济南铭泉装饰工程有限公司和山东延晨装饰工程有限公司的营业执照或经营资质材料，亦未提交两公司出具的收取了上述款项的正规发票，故李涛涛主张的上述两项损失，证据不足，本院不予支持，李涛涛可待证据充分后另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告马寅楷于本判决生效之日起十日内退还原告李涛涛房屋租金47450元、保证金15816元；被告马寅楷于本判决生效之日起十日内支付原告李涛涛利息（以63266元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月9日起支付至实际付清之日止）；三、驳回原告李涛涛的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2930元，由原告李涛涛负担1500元，被告马寅楷负担1430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  咸维玲人民陪审员  梁 颖二〇一九年六月十二日书 记 员  朱秀雪