广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初740号原告：王穆风，女，1983年9月28日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：丁汝明，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨素敏，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：广东省阳江市阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。两位被告共同的委托诉讼代理人：许锐波。两位被告共同的委托诉讼代理人：陈思。原告王穆风诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河投资公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王穆风的委托诉讼代理人丁汝明,被告银河投资公司、月亮湾公司共同的委托诉讼代理人许锐波、陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王穆风向本院提出诉讼请求：一、银河投资公司支付租金24534元及逾期付款损失413.55元（以中国人民银行同期同类贷款基准利率，参照逾期罚息利率50%的标准，从应付之日起计至付清租金日止，现暂计至2019年1月1日）；二、银河投资公司支付原告违约赔偿金2929.43元；三、银河投资公司支付原告为实现权利支出的律师费1000元；四、被告月亮湾公司对上述拖欠的债务承担连带清偿责任；五、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告于2016年9月11日向月亮湾公司购买位于阳西县房屋，并就所购买的上述房屋与银河投资公司签订《月亮湾公寓租赁协议书》，三方约定：1、原告将上述购买房屋在月亮湾公司交付后，出租给银河投资公司经营使用；2、银河投资公司按季度向原告支付租金；3、月亮湾公司对银河投资公司应支付给原告的租金承担担保责任。《月亮湾公寓租赁协议书》履行期间，被告依约将房屋交银河投资公司经营使用，但银河投资公司未依约向原告支付租金，原告多次向被告催要均无果。银河投资公司前述逾期支付租金的行为，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告有权向被告主张赔偿逾期付款的损失。月亮湾公司作为银河投资公司履约的担保人，应对银河投资公司逾期支付的租金承担连带清偿责任。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求的租金计算期间为2018年7月1日至2019年3月31日。被告银河投资公司、月亮湾公司共同辩称，一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告银河投资公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求l中的租金金额有误，应予纠正。二、律师费是原告享受律师专业服务的费用，并非解决本案纠纷必然产生的费用，且原告未提供证据证实本案实际产生或支付了律师费。故原告请求支付律师费没有事实、合同及法律依据，应当予以驳回。三、被告银河投资公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给被告带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，被告均无拒付或无故拖延支付的恶意。原告诉请被告支付违约金或利息或其他款项没有事实、合同及法律依据，应予驳回。四、银河投资公司于2019年5月底向原告支付了部分租金，该金额应从原告诉请的租金中予以扣减。本院经审理认定事实如下：2016年9月11日，王穆风（买受人）向月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县，并签订了《商品房买卖合同》。原告购买上述房产后，委托银河投资公司对上述房屋进行统一经营及管理。同日，王穆风（乙方）、银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了《月亮湾公寓租赁协议书》，约定：委托物业概述：广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾翡翠湾Ｆ3栋2506单元；房款总价为327134元；乙方权利：乙方在每个自然年度享有30天的免费入住天数，公历11月至4月免费入住22天，公历5月至10月免费入住8天，乙方需提前7天预定，在核实业主身份后根据预定公寓的实际租赁情况安排乙方入住。如果业主未能提前预定或预定已经客满，业主应于谅解；委托期限：甲乙双方约定，本委托协议期限为三年；自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2018年1月1日起至2020年12月31日止，如房屋实际交付时间提前／延后则上述时间作相应顺延；甲方在委托期内有权对该物业委托专业管理公司进行统一的租赁经营管理;自本协议签定之日起至委托期限结束前,乙方不得将该物业转租、分租给其他人；租金及结算方式：1.本协议有效期三年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，三年租金总金额为98140元；该款项由银河投资公司按照交付时间2018年1月1日起计，按每个季度结算的方式以现金／银行转账方式支付给乙方，每季度总金额为8178元；违约责任：1、乙方应按照合同约定负担委托物业的修复、设施设备更换所需的费用，否则甲方有权将该费用自乙方应得收益中扣除。乙方拒绝修复、更换委托物业或委托物业内实施设备、物品导致安全事故发生的，乙方应承担相应责任。乙方拒绝履行上述义务，影响甲方正常经营的，甲方有权终止本协议，同时乙方应赔偿甲方损失。2、如因乙方无权处分委托物业、按揭断供，或其他可归责于乙方的原因致使委托物业遭查封、拍卖、抵押或其他影响甲方正常经营的情况发生，甲方有权单方终止本协议。由此而造成的损失由乙方承担；协议的终止、续签：2、若因不可抗力因素（台风、飓风、地震、火灾、泥石流、战争、暴乱等不可控制的原因）导致委托物业、设施设备和物品毁损或灭失的，任何一方不负担任何责任。不可抗力发生时导致本协议不能继续履行的，任何一方均有权单方解除本协议；担保方义务：在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。签订上述协议书后，原告于2017年10月31日将涉案房屋交由银河投资公司进行经营管理，因银河投资公司自2018年7月开始没有依约支付租金，原告诉至本院。本案起诉后，月亮湾公司于2019年5月3日向遭拖欠租金的业主群体发出《致业主的一封信》，告知就部分业主投诉反映的房屋收益事宜，月亮湾公司作为担保方同意担责并予以解决，公司董事会经研究决定筹集500万元资金根据各业主房屋收益比例先期分配支付部分租金，并承诺在2年内付清截至2019年6月止的全部租金，对2019年7月起的租金按协议约定执行；银河投资公司则于2019年5月向原告支付了租金1771.5元。诉讼中，两被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：蔡建章，税款上所属时期：2018.1.1-2018.12.31）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告;银河投资公司并向本院出具一份书面《声明》，同意其2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，可由其在后续支付的租金中另行扣除。本院认为：原、被告签订的《月亮湾公寓租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。协议书签订后，原告已按照合同约定将租赁房屋交由银河投资公司进行经营管理，但银河投资公司未能依约按期履行租金的支付义务，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。基于合同约定按季度结算、支付租金，而银河投资公司、月亮湾公司对原告主张的欠付租金时间从2018年7月1日起算不持异议，故本院对此予以确认。截至本案法庭辩论终结日（2019年6月14日）止，2018年7月1日至2019年3月31日的租金支付时间已届满，银河投资公司理应支付该期间的租金给原告。双方在《月亮湾公寓租赁协议书》中约定每年的租金为房款总价的10%，每季度租金为8178元，从2018年7月1日计至2019年3月31日（3个季度），即8178元×3=24534元。诉讼中，银河投资公司向本院声明，同意其于2019年5月支付给原告的1771.5元在本案中不作抵减，本院遵其意愿予以准许，该款可由其在后续支付的租金中进行抵扣。但银河投资公司主张应按7%扣减其代原告支付的房产税及个人所得税税费再支付租金给原告，缺乏依据，本院不予采纳。因此，银河投资公司应支付租金24534元给原告。承租人应当按照约定的期限支付租金，从其约定，租金以三个月为一期，每期租金的最后支付期限应是第三个月的最后一天，即原告诉请的三期租金最迟支付日期分别为2018年9月30日、2018年12月31日、2019年3月31日。银河投资公司无正当理由未按期支付租金，导致原告就其租金收益丧失迟延履行期间的预期利息。对于该预期利息损失的计算方式，鉴于双方没有约定逾期利息，可参照审理民间借贷案件关于逾期利率的计算标准，本院酌定按年利率6%计算，以每期租金8178元为计算基数，从各期租金逾期之日即分别从2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日起计至付清租金之日止。关于原告主张律师费1000元的问题，因合同未载明原告有权向被告主张律师费，其主张该费用缺乏依据，本院不予支持。按合同约定，原告享有免费住宿需提前7天预约，但案件中原告未能举证证明其已向被告进行预约，故对原告以被告未提供免费住宿为由请求的违约赔偿金2929.43元，本院不予支持。月亮湾公司在《月亮湾公寓租赁协议书》上签为担保方，自愿为银河投资公司负有的合同给付义务承担保证责任，其与原告之间成立保证合同关系，属合法有效。上述协议书的担保条款没有明确约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，月亮湾公司应对银河投资公司上述债务承担连带保证责任。因原、被告对保证期间没有约定，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债务人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，保证期间为主债务履行期届满之日起的六个月内。诉讼中，月亮湾公司向不特定的业主群体致函同意对银河投资公司欠付的全部租金承担保证责任并提出解决方案，据此可认定月亮湾公司与包括原告在内的业主成立新的保证合同关系，依月亮湾公司承诺的内容，本案租金应在保证范围和保证期间内。故原告请求判令月亮湾公司对银河投资公司欠付的租金承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金24534元（自2018年7月1日计至2019年3月31日止）以及逾期利息（以每期租金8178元为计算基数按年利率6%计算，分别从2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日起各计至付清租金时止）给原告王穆风；二、被告广东东方月亮湾有限公司对本判决第一项主文的租金承担连带清偿责任；三、驳回原告王穆风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元，由原告王穆风负担71元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司共同负担451元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  程美然人民陪审员  陈德瑞人民陪审员  许水仙二〇一九年六月二十六日法官助理施春丽书记员许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。