四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异116号 案外人：吴月荣，女，1980年2月9日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：郭敬辉。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。 法定代表人：张航孝。 委托诉讼代理人：马红艳。 被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人吴月荣对查封标的物提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴月荣称，2014年10月6日，被执行人江峰房地产公司将其开发建设的星海时代花园7-1-902号房屋抵顶欠付国本建设有限公司工程款524948元，国本建设公司于同日将房屋抵账给案外人所有，并向案外人交付房屋，房屋交付后案外人即对涉案房屋进行装修并居住至今。2015年，案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开具发票为由推诿，导致该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟拍卖案外人享有所有权的星海时代花园7-1-902号房屋。案外人认为，江峰房地产公司已于2014年8月24日将7-1-902号房产抵账给宁夏吉鸿园林绿化有限公司，此时该房屋所有权已发生转移。该抵账行为在前，且双方实际履行合同，案外人从国本建设星海时代花苑项目部以合法顶账的方式取得案涉房屋，虽案涉房屋尚未办理房屋所有权登记，但上述法律行为合法有效，案外人对该房屋已经进行精装修并且在房屋内居住多年，对该房屋属于合法占有，应受法律保护，故提出异议，请求依法终止案外人享有所有权的位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××号房屋的执行，解除对该房屋的查封。案外人提交了江峰房地产公司与国本建设星海时代花苑项目部于2014年10月6日共同签署的星海时代花苑Ｉ标国本建设项目部抵顶房情况说明一份，江峰房地产公司2014年10月6日出具收到吴月荣房款32万元收据一张，2016年4月19日出具收到房屋专项维修基金、门牌号工本费收据两张，2016年4月19日吴月荣向江峰房地产公司转款24万元个人业务转账凭证一张，江峰房地产公司同日向吴月荣开具销售不动产统一发票（自开）一张（金额为32万元），2016年4月19日石嘴山立昌物业管理有限公司收取吴月荣装修服务费专用收据一张，2016年5月2日出具收到吴月荣装修许可证、装修出入证费、水费等收据两张，2017年11月29日、2018年10月21日石嘴山市宜禾物业服务有限公司分别向吴月荣出具收取水费、物业费（2016.6.9-2018.7.31）、电梯费、公共照明费等专用收据4张，石嘴山大武口地名办公室于2016年4月19日签发的门牌启用书一张，石嘴山市宜禾物业服务有限公司于2018年11月22日出具的证明一份，江峰房地产公司与吴月荣签订的《商品房买卖合同》一份（约定单价2308.8元／㎡、总价款32万元购买面积138.6㎡的星海时代花园7-1-902号房，无签订日期），吴月荣与石嘴山市立昌物业管理有限公司于2016年4月19日签订的装饰装修管理服务协议一份、前期物业服务合同一份，吴月荣签署的小区机动车辆管理公约一份，小区非机动车辆管理公约一份，装修责任承诺一份，业主临时管理规约一份、治安消防责任书一份。 申请执行人中铁信托公司称，案外人以房抵账证据不充分，不予认可，交款时间晚于备案时间。 被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 经审查查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元作抵押担保。2013年1月17日，中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下。2014年10月6日江峰房地产公司将涉案房屋星海时代花园7-1-902号136.35㎡以524,948元顶应付工程款给国本建设星海时代花苑项目部。江峰房地产公司与吴月荣签订星海时代花园7-1-902号138.6㎡房屋的《商品房买卖合同》一份（约定单价2,308.8元/㎡、总价款32万元，无签订日期），2016年4月19日吴月荣通过石嘴山银行向江峰房地产公司转款24万元，同日，江峰房地产公司同日向吴月荣开具购买星海时代花园7-1-902号138.6㎡销售不动产统一发票（自开）一张（金额为32万元）。江峰房地产公司还在2014年10月6日出具收到吴月荣房款32万元收据一张，2016年4月19日出具收到房屋专项维修基金、门牌号工本费收据两张，2016年4月19日石嘴山立昌物业管理有限公司开具收取吴月荣装修服务费专用收据一张，2016年5月2日出具收到吴月荣装修许可证、装修出入证费、水费等收据两张，2017年11月29日、2018年10月21日石嘴山市宜禾物业服务有限公司分别向吴月荣出具收取水费、物业费（2016.6.9-2018.7.31）、电梯费、公共照明费等专用收据4张，石嘴山大武口地名办公室于2016年4月19日签发的门牌启用书一张，石嘴山市宜禾物业服务有限公司于2018年11月22日出具的证明一份，吴月荣与石嘴山市立昌物业管理有限公司于2016年4月19日签订的装饰装修管理服务协议一份、前期物业服务合同一份，吴月荣签署的小区机动车辆管理公约一份，小区非机动车辆管理公约一份，装修责任承诺一份，业主临时管理规约一份、治安消防责任书一份。2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司“星海时代花园”545套房屋包括案外人所购的7-1-902号房屋136.35㎡（查封房屋顺序号为192）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6,100万元、3,900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对7-1-902号房屋136.35㎡续查封。 本院认为，关于中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，并将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本次执行案件的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10,000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权；根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该规定又赋予了交付全部或者大部分款项的商品房购买者对所购房屋享有的权利更优先于建设工程施工方。本案中，案外人吴月荣有证据证明其支付了全部购房款，并实际取得房屋。其对所购房屋享有的权利优先于中铁信托公司在该房屋上享有的抵押权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除四川省成都市中级人民法院依据（2015）成执保字第264-1号和（2015）成执保字第265-1号执行裁定书以及本院（2018）川0180执恢1166号执行裁定书对位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××号136.35㎡房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年六月二十六日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。