重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第03740号上诉人（原审原告）吕婷。委托代理人杨建国，重庆泽耀律师事务所律师。上诉人（原审被告）田尚东，1982年11月13日。委托代理人陈小立，重庆邦民律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）程鑫。被上诉人（原审第三人）杨静。被上诉人（原审第三人）李永忠。上诉人吕婷与上诉人田尚东以及被上诉人程鑫、杨静、第三人李永忠房屋租赁合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年5月14日作出（2013）南法民初字第03154号民事判决。吕婷、田尚东均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。一审经审理查明：位于重庆市南岸区XX路烟雨碧波XX号房屋即商铺（产权登记地址为南岸区海棠溪街道XX路548号XX号，由于房屋加层，实际建筑面积约为124平方米）权利人为第三人李永忠，房屋建筑面积为72.59平方米。从2005年起第三人李永忠与第三人杨静签订《房屋租赁合同》，由第三人杨静承租第三人李永忠的前述房屋。2012年6月13日，第三人李永忠作为出租方即甲方与第三人杨静作为承租方即乙方续签《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将前述房屋及其配套设备出租给乙方使用，租期自2012年6月13日起至2015年6月13日止，每月租金5000元。该合同第四条“双方责任与义务”第四款载明：“乙方若将该物业分租或转租必须事先得到甲方的同意，并与甲方另立转租或分租合同。如乙方在租赁期间内退租，甲方有权不退还押金。”该合同与第三人李永忠和第三人杨静之前所签订的《房屋租赁合同》相比，除租期不同外，合同的其内容一致。2012年3月7日，第三人杨静之夫即第三人程鑫作为甲方与田尚东作为乙方签订《合同》，合同约定：甲方将前述房屋宠物医疗美容中心“承包”给乙方。双方在《合同》中约定的主要内容为：1、该宠物医疗美容中心所需工商税务等一切相关手续，由乙方自行负责办理，工作人员所需资质均由乙方审核；2、承包月租金为8000元；3、乙方接手时店内装修、设施等均完好，乙方应爱护并合理使用并维护，同时做好各种安全防护措施，否则发生事故由乙方负责，装修方面若有改动须征得甲方同意；4、合同期限为2012年6月1日至2013年5月30日止，在此期间乙方不得以任何形式转租他人；5、合同期内甲方不得在未与乙方协商之前将本店转让给第三方；6、双方各缴纳违约金10000元，由甲方统一保管，任何一方违约，则支付对方违约金10000元。该合同系程鑫与田尚东续签的《合同》。程鑫与田尚东签订该合同时，未与李永忠另行签订转租或分租合同。2012年4月1日，田尚东作为甲方（转让方）与吕婷作为乙方（受让方）签订了《商铺转让合同》，合同约定：甲方将前述商铺转让给乙方，甲、乙、丙三方经友好协商，就商铺转让达成如下协议：1、甲方于2012年4月1日前将前述商铺（面积124平方米）转让给乙方使用；2、该商铺产权为丙方，甲方与乙方签订了租赁合同，租期到2013年5月30日止，月租金为8000元，租金每月1日交给丙方；商铺交给乙方使用后，乙方同意代替甲方向丙方履行租赁合同，每月交纳该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，押金归乙方所有；3、该商铺现有装饰、装修、工具、设备全部无偿归乙方使用，合同期满后，不动产归丙方所有，其它归乙方所有；4、乙方在2012年3月30日一次性向甲方支付顶手费（转让费）80000元，甲方交给乙方再转付给丙方的房租押金10000元；第三条所述相关费用，甲方不得向乙方索取任何其他费用；5、该商铺的营业执照已由甲方办理，商铺的经营范围为“宠物医疗美容”；租用期内继续以甲方名义办理营业执照及税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关；6、违约责任：甲方保证该门面有合法承租权并且乙方有权依法转让（只能做宠物美容医疗），甲方应按时交付门面，逾期未交付门面乙方有权要求甲方支付违约金，超过七天乙方有权取消合同；乙方应按时接手门面，逾期甲方有权要求乙方支付违约金，超过七天甲方有权取消合同；逾期未交付转让金，除甲方交付时间相应顺延外，乙方每日还需向甲方交付转让费1%的违约金，逾期30天，甲方有权解除合同；甲方应保证丙方同意转让店铺，如丙方或甲方自己中途收回商铺，以致乙方无法继续经营及转让，甲方退还转让费，押金仍归乙方。在双方签订《商铺转让合同》之前，吕婷于2012年3月19日向田尚东支付房屋押金10000元和店面整体转让费用80000元，共计90000元。同日，被告向吕婷出具了收条一张。签订《商铺转让合同》时，丙方未参与，吕婷陈述未与丙方见过面，只知晓该商铺产权不是田尚东。田尚东陈述签订《商铺转让合同》时丙方未参与，只知晓是第三人杨静，不知晓还有第三人李永忠。双方对合同中所载明的“丙方”是谁各自指向不明。对双方签订《商铺转让合同》一事杨静、程鑫、李永忠对此不知情。吕婷与田尚东签订《商铺转让合同》之后，吕婷从2012年4月1日起经营该商铺至2012年11月30日止，其间，吕婷未办理营业执照。吕婷在经营商铺期间，使用了商铺中的设施、设备。吕婷于2012年5月2日、2012年6月1日、2012年7月1日、2012年8月1日、2012年9月1日、2012年10月1日、2012年11月1日通过银行转账、汇款方式向杨静在工商银行开设的卡号为62×××26XXXX的账户上支付上述商铺每月租金8000元。从2012年12月1日起杨静将上述商铺收回，此后，上述商铺由杨静经营至今。后因吕婷与田尚东协商未果，遂向一审法院提起诉讼。一审审理中，李永忠对2012年3月7日程鑫与田尚东签订《合同》的真实性无异议，认为该合同有效。对吕婷与田尚东于2012年4月1日签订的《商铺转让合同》，李永忠认为田尚东没有前述商铺的所有权，无权转让前述商铺，该合同无效。李永忠在本案审理中未提供证据证明其提出解除与第三人杨静所签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，李永忠作为位于重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路548号A栋1-12号房屋的权利人，有权对自己的不动产进行出租。2012年6月13日，李永忠作为出租人与杨静作为承租人对前述房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对合同当事人均有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”所谓转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同，转租时，转租人于转租后，仍享有租赁权，同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系，基于此租赁关系，转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权，此承租人的新租赁权，以转租人的租赁权为成立的前提。本案中，2012年3月7日，杨静之夫即程鑫与田尚东对前述房屋续签《合同》，合同约定程鑫将前述房屋中“宠物医疗美容中心”承包给田尚东，承包租金为每月8000元，田尚东接手时店内装修、设施等均完好，田尚东应爱护并合理使用并维护，合同期限为2012年6月1日至2013年5月30日，在此期间田尚东不得以任何形式转租他人。从该合同的内容看，程鑫与田尚东对前述房屋的关系虽名为“承包”，但实为转租，程鑫应为转租人，田尚东应为次承租人。李永忠在本案审理中对该合同的真实性及效力均予以认可，故程鑫与田尚东对前述房屋的租赁关系仍然有效。2012年4月1日，田尚东作为转让人对前述房屋与吕婷作为受让人签订《商铺转让合同》，该合同约定田尚东将前述房屋转让给吕婷使用，该房屋现有装修、装饰、工具、设备全部无偿归田尚东使用，该合同期满后，除不动产外其它归原告所有，吕婷向田尚东一次性支付了房屋转让费80000元和房屋押金10000元共计90000元。该《商铺转让合同》仍属名为转让，实为转租。吕婷与田尚东签订《商铺转让合同》时，未取得出租人李永忠和转租人程鑫、杨静的同意，且在双方签订《商铺转让合同》后，李永忠、杨静、程鑫对此亦不认可。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”2012年4月1日吕婷与田尚东签订《商铺转让合同》后，吕婷从2012年5月2日至同年11月1日期间每月通过银行转账、汇款方式向杨静在工商银行开设的卡号为62×××26XXXX的账户上支付前述房屋每月租金8000元，杨静、程鑫作为夫妻以及收款人，应当知晓其间前述房屋租金系吕婷支付，但杨静、程鑫从2012年5月2日起至同年10月1日的6个月内对此未提出异议。李永忠在本案于2013年1月22日受理后至2013年5月30日该合同期限届满前，第三人李永忠、第三人程鑫、第三人杨静均未以承租人未经转租为由请求解除合同，故对第三人杨静、第三人程鑫、第三人李永忠提出的2012年4月1日吕婷与田尚东所签订的《商铺转让合同》无效的意见，不予采纳。2012年4月1日，田尚东作为甲方与吕婷作为乙方签订的《商铺转让合同》“违约责任”所载明的“甲方应保证丙方同意转让店铺，如丙方或甲方自己中途收回店铺，以致乙方无法继续经营及转让，甲方退还转让费，押金仍归乙方”中所指“丙方”约定不明，可根据合同有关条款或者交易习惯确定。该《商铺转让合同》约定的租赁期限从2012年4月1日起至2013年5月30日止，计14个月，吕婷从2012年4月1日起实际经营至2012年11月30日止，从2012年12月1日起前述房屋已由杨静收回经营使用至今，导致吕婷无法继续经营。田尚东作为转租人，负有使次承租人即吕婷取得租赁物为使用收益权利的义务，由于田尚东未能保证吕婷取得前述房屋的全部使用收益权利，存在过错。吕婷作为签订合同的一方当事人，有自行审查合同责任主体及合同内容等义务，导致该合同中上述约定内容不明，亦存在过错。对由此产生的损失，根据双方过错大小，由田尚东承担70%，吕婷承担30%为宜。双方在《商铺转让合同》中所约定的转让费为80000元，租赁期限为14个月，分摊到每月的转让费约为5714.29元（80000元÷14个月），原告从2012年4月1日至同年11月30日实际经营8个月，原告应承担实际经营期间的转让费约为45714.30元（5714.29元×8个月）。从2012年12月1日至《商铺转让合同》于2013年5月30日租赁期限届满之日止计6个月，其间的转让费约为34285.70元（5714.29元×6个月），由田尚东承担70%即23999.99元（34285.70元×70%）的转让费，由吕婷自行承担30%即10285.71元（34285.70元×30%）的转让费。故对吕婷提出的要求田尚东退还吕婷转让费23999.99元的诉讼请求予以支持；对超过该部分的请求则不予支持。由于《商铺转让合同》的租赁期限已于2013年5月30日届满而终止，田尚东到期应退还吕婷押金，故对吕婷提出要求田尚东退还吕婷押金10000元的诉讼请求予以支持。对吕婷提出的要求田尚东向吕婷按80000元的30%的标准计算支付违约金24000元的诉讼请求，由于双方对此未约定，一审法院结合案件情况，根据吕婷的损失情况，酌定由田尚东支付吕婷从2012年12月1日起至付清之日止以转让费23999.99元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的四倍的资金占用损失；对吕婷超过该部分的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条第一款、第二款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、限本判决生效之日起十日内由被告田尚东退还原告吕婷押金10000元；二、限本判决生效之日起十日内由被告田尚东退还原告吕婷转让费23999.99元；三、限本判决生效之日起十日内由被告田尚东支付原告吕婷从2012年12月1日起至付清之日止以转让费23999.99元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的四倍的资金占用损失；四、驳回原告吕婷的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由被告田尚东负担1050元（此款暂由原告吕婷垫付，限被告田尚东于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告吕婷）；由原告负担1530元（已缴纳）。”吕婷与田尚东均不服一审判决，向本院提起了上诉，请求撤销原判依法改判。吕婷的主要上诉理由：吕婷与田尚东签订的《商铺转让合同》属有效合同，在合同履行过程中，吕婷承租的商铺被杨静强制收回，致使吕婷无法继续经营，田尚东按约应退还吕婷的转让费80000元和押金10000元，一审法院仅判令田尚东退还吕婷23999.9元转让费缺乏依据；无论第三方是否有过错，田尚东均应向吕婷承担违约责任，田尚东不仅应退还转让费，还应支付违约金。田尚东不同意吕婷的上诉请求及理由，同时提出了自己的上诉理由：一审认定吕婷无法继续经营属错误认定，因为吕婷一直知晓杨静的存在，且主动配合杨静交出商铺经营权，双方在是否继续经营问题上有串通行为，吕婷并非不能经营；一审确定田尚东承担70%的赔偿责任于法无据，吕婷停止经营是其主动行为造成，田尚东对此不应承担责任，即使承担责任也不应承担主要责任。吕婷对田尚东的上诉请求及理由亦不予认可。二审查明的事实的一审查明的事实相同。本院认为，上诉人吕婷与上诉人田尚东签订的《商铺转让合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效合同，对双方均有法律约束力。合同履行过程中，由于吕婷承租的商铺被该商铺的第一承租人杨静收回，致使吕婷无法继续使用商铺，根据合同的约定“甲方应保证丙方同意转让店铺，如丙方或甲方自己中途收回店铺，以致乙方无法继续经营及转让，甲方退还转让费，押金仍归乙方”，田尚东应当向吕婷退还转让费。田尚东上诉称吕婷系主动交出商铺经营权缺乏充分的证据，本院对此不予采信。一审法院结合吕婷与田尚东约定的租期（14个月）以及在房屋被收回时吕婷已实际使用的期间（8个月）来确定田尚东应退还的转让费，同时一审根据本案实际情况确定由吕婷自行承担部分责任，符合公平原则，也较好地平衡了双方的利益。至于吕婷主张的违约金，因缺乏合同依据，一审对此未予支持，并无不当。因此，吕婷与田尚东的上诉理由均不能成立，对双方的上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，由上诉人吕婷与上诉人田尚东各自负担1290元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  樊仕琼代理审判员  陈 霞代理审判员  夏兴芸二〇一四年十月十日书 记 员  赵 曦