辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）沈中民二终字第1971号上诉人（原审原告）：叶佰青（曾用名叶晓威），男，1980年4月9日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。委托代理人：叶世全，男，1954年9月26日出生，汉族。上诉人（原审被告）：刘建林，男，1961年1月6日出生，汉族，中铁五局（集团）有限公司一公司项目部办公室主任，现住址沈阳市沈河区。委托代理人：邱招胜，辽宁越佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中铁五局（集团）有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路23号。法定代表人：张回家，该公司总经理。委托代理人：邱招胜，辽宁越佳律师事务所律师。上诉人叶佰青、刘建林与被上诉人中铁五局（集团）有限公司（下称中铁五局）因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1644号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭开庭公开审理了本案。叶佰青在一审中诉称，2011年5月3日，叶佰青将坐落于沈阳市沈河区奉天街369号1-21-C房屋，经中介出租给中铁五局公司、刘建林，并签订租赁合同一份，租期18个月，年租金人民币64，800元，叶佰青在合同签订后将该房屋交给中铁五局公司、刘建林使用，中铁五局公司、刘建林给付叶佰青一年租金。合同于2012年11月2日到期，租期18个月，但中铁五局公司、刘建林只付了12个月房租，欠6个月的房租。后又续租半年，给付全部租金（即12个月租金）。合同中约定中铁五局公司、刘建林如不续租应以书面形式提前2个月通知叶佰青，如续租也应以书面形式提前一个月通知叶佰青，但中铁五局公司、刘建林是在租赁到期前15天才通知叶佰青不租的，至今中铁五局公司、刘建林并没有将房屋及房屋钥匙交还叶佰青，仍在使用，也未续签租赁合同，也未缴纳房租，至今已近11个月，是中铁五局公司、刘建林的行为影响了叶佰青继续出租并造成了一定的经济损失，中铁五局公司、刘建林业应该承担赔偿责任。中铁五局公司、刘建林在承租期间因停水忘关水龙头，多次发生跑水，给楼下住户造成棚顶墙皮脱落，面积达6平方米左右，损失达人民币5，000元。给叶佰青浴房冲浪设施造成严重损坏，热水器也损坏，地板因跑水浸泡不能使用需换新的，组合柜等家具被浸泡后也损坏严重，窗台理石板也被弄坏。总之，中铁五局公司、刘建林在租赁期间给叶佰青房屋设施造成损失程度严重，达人民币35，780多元，应予以赔偿。综上所述，根据法律及相关规定，叶佰青诉至贵院，请求法院依法判令中铁五局公司、刘建林给付叶佰青合同期满继续使用房屋租金人民币59，400元；判令二中铁五局公司、刘建林业赔偿承租期间造成的屋内家具电器等损坏损失人民币35，785元；判令中铁五局公司、刘建林给付房屋正常使用前的费用人民币16，200元（从2013年5月至2014年6月）；判令二中铁五局公司、刘建林给付车位租赁费人民币6000元（从2013年5月至2014年5月，每月500元）；判令由二中铁五局公司、刘建林承担评估费人民币2，000元；判令由二中铁五局公司、刘建林承担本案诉讼费。刘建林辩称，1、法院应当驳回叶佰青的起诉，或者中止审理，理由是与叶佰青纠纷已经在沈河区法院提起诉讼，已经开完庭，本案叶佰青是那个案子的刘建林，我们认为叶佰青的行为是增加诉累的行为，属于一个案件重复诉讼。按照法律规定，一个案件与另外一个案件的结果为审判依据的，这个案子应当停止审理。2、叶佰青提出的诉讼请求根据不存在，叶佰青陈述合同约定书面提前2个月通知解除合同的事，合同中有约定，但是合同只是在合同有效期内是有效的，我们的合同是到2012年11月2日已经到期，后期续租6个月是一个口头合同，按照法律规定，口头形成租赁合同的解除，只要在合理的期限内提出可以，本案叶佰青认为必须是2个月是不存在的，并且我们提出解除合同的时间不是提前15天，而是提前一个月，也就是在2013年4月3日就已经提出来解除合同，我们认为我们提出解除合同的期限是合法的，是没有任何问题的，至于叶佰青提出包括房租计算到现在，是不客观的，至于叶佰青提出的没有交钥匙，这个钥匙已经无关紧要了，和我们没有关系，所以说叶佰青的陈述是没有法律依据，事实依据。3、叶佰青提出我们因忘记关水龙头导致房屋浸泡是不存在的，是房屋管线的原因导致滴水，叶佰青对房屋进行了维修，后叶佰青把房屋内的管道全部都换掉了，换管的过程中也给我们的生活造成了不便。叶佰青陈述自己房屋损坏的事情是不存在的，是房屋自身有质量问题。叶佰青增加了诉讼诉讼发表答辩意见如下：1、不同意叶佰青增加诉讼请求，原起诉状中要求的是合同期间要的租金是人民币21600元及家具、电器损坏人民币25000元，评估价值是人民币35785元，叶佰青在正常情况下增加了人民币2000元评估费是符合法律规定的，不能在后续的增加的水电费、车库使用费等，在三次庭审后再增加诉讼请求不符合法律规定，请求驳回叶佰青的诉讼请求。2、刘建林已经在中介公司见证下履行了退租手续，不存在继续使用房屋的问题，叶佰青要求增加的诉讼请求不属于本案审理范围。中铁五局公司辩称，不应当列中铁五局公司为被告，理由是，我们没有直接和原告发生合同关系，我们也没有授权任何人对外签订房屋租赁合同，所以不应当把我们列为本案被告。不同意原告叶佰青多次增加或变更诉讼请求。其他问题同意刘建林的答辩意见。一审法院经审理查明，叶佰青曾用名叶晓威，其所有坐落于沈阳市沈河区奉天街369号1-21-3，建筑面积148.64平方米房屋。2011年5月5日，叶佰青以曾用名叶晓威与刘建林签订《房（屋）租赁合同》一份，约定由刘建林承租叶佰青名下上述房产，租期18个月，自2011年5月3日起至2012年11月2日止。租金每月人民币5400元，按年支付，年租金人民币64800元，提前30天付下笔租金。房屋租金包含地下车位租金，每月500元。押金人民币5000元。另约定，租赁期满，如刘建林续租，则须提前1个月书面通知原告叶佰青，经叶佰青同意后，重新签订《房屋租赁合同》。如刘建林不续约，须提前两个月书面通知原告叶佰青。还约定，价格包含一地下车位，车位租价人民币500元每月。合同落款处甲方为原告叶佰青，代理人为叶世全，乙方为刘建林，代理人为中铁五局一公司沈阳市府广场项目部，并加盖项目部章，中介沈阳富强地产转业有限公司亦加盖合同专用章。2011年5月5日，叶佰青、刘建林及中介签订房屋交接书。2011年5月6日，中介工作人员进一步就房屋内的设施设备进行了清点确认。刘建林按合同约定支付了一年房屋租金人民币64，800元，并进住使用。第一年度后，刘建林交纳剩余6个月租金，并实际居住使用。合同期满前，双方口头达成续租协议，约定租期半年，租金仍为人民币5400元每月。被告刘建林交纳租金，继续承租使用。2013年4月18日，刘建林联系叶佰青及中介收房，叶佰青父亲叶世全提出刘建林未按合同的约定提前两个月提出解除合同申请，且房屋内设备设施损坏，故拒绝收房。在本案审理过程中，法院组织双方当事人于2013年10月9日交接了房屋。2013年10月9日，叶佰青向一审法院提出财产损失评估申请。一审法院院依法委托评估。辽宁天和资产评估有限公司于2013年10月31日退卷。我院再次委托评估。辽宁中正资产评估有限公司作出评估报告，确认赔偿项目评估值为人民币35，785元。另查明，刘建林于2014年3月14日交还车位门卡。再查明，2013年6月7日刘建林就双方房屋租赁纠纷将叶佰青诉至一审法院，后撤诉。2013年6月28日，刘建林再次诉讼至我院，案件正在审理中。一审法院认为，关于中铁五局公司是否为本案房屋租赁合同当事人的问题，本案房（屋）租赁合同中明确约定叶晓威（即原告叶佰青）为出租人（甲方），刘建林为承租人（乙方），合同落款乙方代理人处签有“中铁五局一公司沈阳市府广场项目部”，空白处加盖了该项目部章。因合同关系只能发生在合同相对双方之间，代理人并非合同一方当事人，故中铁五局并非本案房屋租赁合同当事人。因此，叶佰青主张其承担给付房屋租金及房屋内财产损失的赔偿责任等诉讼请求，一审法院不予支持。其次，关于房屋租赁合同解除的问题，合同约定租赁期满不续租须提前两个月书面通知原告。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，刘建林与叶佰青在租期届满前即达成了续租的口头协议，即为承租人继续使用租赁物，且出租人没有异议，故除续租的租赁期限为不定期外，双方仍应受原房屋租赁合同约束，那么，刘建林欲解除租赁合同应在续租的租期届满前两个月，以书面形式通知叶佰青。因刘建林主张解除合同既未提前两个月，也未采用书面形式，不符合解除合同条件，导致合同未能解除。双方当事人在本案诉讼过程中，经法院组织于2013年10月9日对租赁房屋进行了正式交接，故应认定此时间为双方合同实际解除时间。因刘建林交纳租金至2013年5月2日，故其应向叶佰青交付2013年5月3日至2013年10月9日房屋租金人民币28，260元（5400×5＋5400÷30×7）。刘建林于2014年3月14日向原告叶佰青交还车库门卡，因房屋租赁合同约定房屋租金包含地下车位租金，因此，刘建林无须另行支付合同解除前的车位租金，但其应给付合同解除后占用车库期间的占用费用，即2013年10月10日至2014年3月14日期间的车库占用费人民币2，583元（500×5＋500÷30×5）。此外，房屋租赁合同解除后，应给予叶佰青合理寻租期限，结合本案双方多次协商解除合同及刘建林给原告财产造成损坏的事实，一审法院酌定此期间为一个月，故刘建林应另行赔偿原告叶佰青寻租期损失人民币5，400元。再次，关于被告刘建林给叶佰青造成的财产损失的问题，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”及第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故刘建林应承担租赁房屋期间给叶佰青造成的室内物品损坏的赔偿责任。最后，关于房屋租赁的押金问题，因刘建林另行主张权利，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告刘建林于本判决生效之日起30日内，给付原告叶佰青房屋租金人民币28260元（2013年5月3日至2013年10月9日）；二、被告刘建林于本判决生效之日起30日内，给付原告叶佰青车库占用费人民币2583元（2013年10月10日至2014年3月14日）；三、被告刘建林于本判决生效之日起30日内，给付原告叶佰青寻租期损失人民币5400元；四、被告刘建林于本判决生效之日起30日内，赔偿原告叶佰青租赁房屋室内物品财产损失人民币35785元；五、驳回原告叶佰青的其他诉讼请求。如被告刘建林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币965元，评估费人民币2000元，共计人民币2965元，由被告刘建林负担。宣判后，叶佰青、刘建林不服一审法院判决，向本院提起上诉。叶佰青的上诉理由为：一、上诉人叶佰青与刘建林所签订的书面租赁合同履行完之后，双方又达成了口头租赁协议，租期为长期使用，最短至沈阳市府广场工程完工后停租。二、刘建林项目部一职工入住后，不注意保护屋内的设施、物品，给上诉人叶佰青造成严重损失。三、刘建林、中铁五局（集团）有限公司应该按照合同违约条款的约定赔偿上诉人叶佰青一个月租金和扣除押金后的房屋使用期间的一切费用以及房屋所受损失。刘建林的上诉理由为：一、一审法院认定事实不清。叶佰青与上诉人刘建林履行完所签订的书面租赁合同后，双方又达成租期为半年的口头租赁协议。2013年3月中旬，所租住房屋多次发生漏水，虽经叶佰青维修，仍造成诸多麻烦，于是上诉人刘建林于2013年4月3日正式提出退租返押金请求，未果，又于2013年4月18日在中介见证下提出退租返押金的请求，但叶佰青之父叶世全拒绝收房。对于口头达成的租赁协议按法律规定为不定期租赁合同，双方均有随时解除合同的权利，故双方租赁合同解除的时间应为2013年5月3日，而非法院组织交接房屋的时间。二、叶佰青单方委托所做的财产损害赔偿价值评估报告书，没有合法性与关联性，上诉人刘建林所租房屋长达两年，发生损耗属正常现象。房屋评估的基准日为2013年12月26日，距上诉人刘建林交出房屋已过8个月，房屋变化与刘建林无关。此外评估所使用的为重置评估法不具有合理性。三、叶佰青要求上诉人刘建林承担损害赔偿责任，需证明侵权行为与损害后果之间存在因果关系。叶佰青单方所进行的评估报告不能作为证据使用。四、一审法院判决上诉人刘建林承担车库占用费、寻租期损失等没有事实及法律依据。本院认为：本案存在以下问题：一、关于中铁五局公司是否为本案适格被告，应否承担相应法律责任的问题，本案中，刘建林系中铁五局（集团）有限公司一公司项目部办公室主任。叶晓威与刘建林于2011年5月5日签订的合同落款乙方（承租人）代理人处签有“中铁五局公司沈阳市府广场项目部”，空白处加盖了该项目部章。一审法院应在发回审时应查明刘建林所承租的房屋的使用目的、支付租金主体及方式及刘建林签定合同的行为是其个人行为，还是职务行为，以便确认中铁五局公司是否应对本案承担法律责任。二、关于如何认定本案诉争《房屋租赁合同》解除时间的的问题，一审法院认定合同解除时间为一审法院组织双方当事人交接房屋时间即2013年10月9日依据不足，双方系通过中介机构建立的租赁关系，租赁合同期满后，双方也未通过书面形式订立租赁合同，但达成了续租的口头协议，故合同期满后应视为不定期租赁，在此期间，双方均可随时解除租赁关系。刘建林交纳租金至2013年5月2日，故本案发回时，一审法院应对中介机构所出具的证明内容及刘建林在2013年5月2日前是否已腾空房屋不在使用这事实予以查清，确定双方解除合同的具体时间。三、关于一审法院判决刘建林承担叶佰青寻租期间的损失责任的问题，根据《合同法》规定，当事人一方给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，一审法院已就刘建林违约行为对叶佰青所有的房屋所造成的损失予以评估鉴定，现再判决刘建林承担寻租期间损失是否妥当，请一审法院予以考虑。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1644号民事判决二、发回沈阳市沈河区人民法院重新审理。审 判 长  赵明静审 判 员  周海鹏代理审判员  王 虹二〇一四年十月十五日书 记 员  张 莹本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。