甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）庆西民初字第117号原告庆阳恒美物业管理有限公司。法定代表人：姚景美。委托诉讼代理人：赫天才。委托诉讼代理人：陈芳琦。原告：庆阳恒美置业有限公司。法定代表人：李唐兴。委托诉讼代理人：赫天才。委托诉讼代理人：陈芳琦。被告：李杰。被告：孟惠娟。诉讼委托代理人：吴迪。诉讼委托代理人：李星星。原告庆阳恒美物业管理有限公司、庆阳恒美置业有限公司与被告李杰、孟惠娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒美物业公司、恒美置业公司的委托代理人赫天才、陈芳琦，被告李杰，被告孟惠娟及其委托代理人吴迪、李星星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒美物业公司、恒美置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求二被告立即归还原告位于西峰区恒美秀水长街房屋；2、请判令二被告按40000元/年支付原告2015年5月19日至房屋归还期间占有使用费（截至2016年12月18日使用费为103331元）；3、请判令二被告承担应交房屋使用费30%的违约金；4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月9日，原告恒美物业公司与被告李杰签订《房屋租赁协议书》，约定原告恒美物业公司将位于西峰区恒美秀水长街的房屋出租于被告李杰，租赁期限1年，自2014年5月19日至2015年5月18日。协议订立后，被告李杰向原告恒美物业公司交付年租金40000元。涉案房屋产权属于恒美置业公司，恒美物业公司出租该房屋经得恒美置业公司同意。租赁期间，被告李杰未经原告同意，将房屋交由被告孟惠娟占有。租期届满后，被告李杰未依约向原告交还承租房屋。原告要求被告退还房屋，均遭到被告孟惠娟拒绝，现起诉至法院。被告李杰辩称：原告所述2014年8月19日与我签订的《房屋租赁协议》，并非我本人签字。该房屋的租赁用途系开办西峰区知行美汇养生会所。我与原告约定租赁期限一年（即2014年8月19日至2015年8月18日），租赁期限内租金我已交纳，无任何拖欠行为。涉案房屋2015年8月份以后由谁承租，我并不知情，且我于2015年1月12日退出西峰区知行美汇养生会所，该会所由被告孟惠娟负责经营。该房屋租赁期限早已届满，原告直至2017年才提起诉讼。综上，请求法院依法驳回原告对我的诉讼请求，诉讼费用应由被告孟惠娟承担。被告孟惠娟辩称：一、我作为被告诉讼主体不适格。本案案由为房屋租赁合同纠纷，该租赁合同的主体为恒美置业公司和李杰，依据合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律效力。现原告依据租赁合同向原告主张权利，明显违背合同相对性原则。二、涉案房屋经李杰向恒美物业公司承租后，实际由被告李杰控制、占有。随后因李杰投资其他项目，故将该房屋使用权无偿赠与我。对于原告与李杰之间的租赁合同如何约定，我概不知情，仅善意占有该房屋至今。综上，我占有该房屋并非系从李杰处承租，亦不是本案的次承租人，故我不承担原房屋租赁合同的义务。在审理中，原告恒美物业公司、恒美置业公司共同提交以下证据：证据1、房屋租赁协议。证明原、被告之间的租赁关系。证据2、谈话笔录一份；证明房屋租赁情况。证据3、房产证一份；证明房屋所有权。被告李杰提交以下证据：证据1、房屋租赁协议一份；证据2、个体工商户营业执照一份。证明该房屋的租赁用途。被告孟惠娟提交以下证据：证据1、（2015）庆西民初字第3916号民事判决书网络打印件一份。证明被告李杰与被告孟惠娟系恋爱关系，李杰将租赁房屋无偿交由孟惠娟使用。本院主持对原告原、被告提交的证据进了质证。被告李杰对原告提交的上述证据无异议；被告孟惠娟对原告提交的证据1认为系复印件，对真实性有异议，对证据2真实性无异议，关联性有异议，对证据3无异议。原告对被告李杰提交的证据无异议；被告孟惠娟对被告李杰提交的证据1真实性不予认可，对证据2的真实性无异议，关联性有异议，认为该证据不能证明房屋租赁用途。对被告孟惠娟提交的证据，原告对证据真实性、关联性均提出异议；被告李杰对该证据真实性、关联性提出异议。经本院审查：原告提交的证据1、证据3来源合法，予以采信，证据2系原告委托代理人与被告李杰之间的谈话笔录，本质仍属于证人证言，因被告李杰与被告孟惠娟有利害关系，故对于该证据不予认定。对被告李杰提交的证据1来源合法，予以采信，对证据2的真实性予以采信，关联性不予认定。对被告孟惠娟提交的证据因系打印件，并无相关机构加盖印章证明，故不予认定。据上证据和当事人陈述，本院认定事实如下：本案涉案房屋位于西峰区长庆南路恒美花园西沁园号，该房屋所有权人为原告恒美置业公司。2014年8月19日，原告恒美物业公司（房屋出租方，甲方）经得恒美置业公司同意，与被告李杰(房屋承租方，乙方)签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将共计112.19平方米房屋租赁给乙方；期限1年；2014年5月19日至2015年5月18日；乙方在租赁期间，必须按时交纳房租费，在租赁协议到期前三十日内续签、退出，必须用书面形式告知甲方，否则视为违约，并承担违约责任；租赁约定时效到期后，不续签、不退出继续占用者，逾期约定时效后第二日起，按日向乙方收取应缴金额10%的逾期违约滞纳金，直至续签协议交清应缴余额日止。原告同时与李杰口头约定年租金40000元。被告李杰租赁该房屋后，与被告孟惠娟开办西峰区知行汇美养生会所。2015年被告李杰退出该会所经营，涉案租赁房屋交由被告孟惠娟使用。另查：原告于2017年5月3日向本院提交说明一份：“我公司诉李杰、孟惠娟房屋租赁合同纠纷一案，孟惠娟已于2017年3月30日将房屋交还我公司，故我公司不再请求二被告返还房屋，其他诉讼请求不变”。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式”。原、被告签订的《合同审批表》符合合同的基本要件，是原、被告真实意思表示。该《合同审批表》中，原、被告对租赁的商铺位置、面积、价格、租赁期限等都作了约定，双方应按照约定履行自己的义务。在庭审过程中，被告要求解除合同，原告也同意解除，属双方协议解除，符合法律规定，应予以确认。《合同审批表》被原、被告双方认可并已实际履行，被告在腾退柜位之前未缴纳的租赁费用，被告应按原约定的租赁费标准予以支付，即每天219元（6580元÷30天）。关于被告要求原告退还的买断费、合同保证金、质量保证金、店庆费的请求问题。合同保证金和质量保证金，原告陈述只要被告没有违法经营，应当予以退还，现原告没有提供证据证明被告经营过程中存在违法行为，故对被告缴纳的合同保证金和质量保证金共计8000应当予以退还；对于买断费，原告陈述在三年内给被告出租租金不变，因被告经营不满三年，该费用应予以退还或者抵顶后期的租赁费，现双方同意解除合同，故原告应对该买断费予以退还；对于店庆费，通过法庭调查，该费用属于原告分摊给被告的不合理费用，原告应予以退还。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告庆阳恒隆商贸有限公司与被告袁成祥于2012年12月14日签订的《合同审批表》；二、被告袁成祥腾退租赁原告庆阳恒隆商贸有限公司位于庆阳市西峰区恒隆商城二楼的柜位，并从2013年11月2日起按每天219元的标准支付租赁费至实际腾退之日止；三、原告庆阳恒隆商贸有限公司退还被告袁成祥经营权买断费21150元、合同保证金5000元、质量保证金3000元、店庆费3000元，合计32150元。上述给付内容，限本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1774元，由原庆阳恒隆商贸有限公司负担722元，被告贾玲负担1052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 王玉泉代理审判员 喻海妮人民陪审员 段   宝   生二〇一四年十月二十四日书 记 员 路   娜   娜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。