三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2014)城民一初字第2330号原告中国工商银行股份有限公司三亚分行。负责人李某，该行行长。委托代理人吴某，该行职员。被告肖某初，男。被告刘某菲，女。被告三亚大兴实业有限公司。法定代表人张某林，该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司三亚分行(以下简称：工行三亚分行)诉被告肖某初、刘某菲、三亚大兴实业有限公司(以下简称大兴公司)借款合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理。本院受理本案后，依法组成合议庭，于2014年7月19曰对肖某初、刘某菲、大兴公司进行了公告送达，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告工行三亚分行的委托代理人吴东到庭参加了诉讼，被告肖某初、刘某菲、大兴公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行三亚分行诉称：2008年4月1日，工行三亚分行向借款人刘某菲发放一笔金额123万元的个人房屋按揭贷款，贷款期限lO年，用于其购买位于三亚市南边海路某某小区某某号房，房屋建筑面积154．23平米。借款年率5．9925％，按月结息。双方商定，借款人按月归还贷款本息共120期，并采取等额本金还款法。同时约定对逾期贷款有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。罚息利率按放款利率的基础加收40％确定，双方还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，工行三亚分行有权宣布贷款提前到期，要求刘某菲提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。借款人以三亚市南边海路某某小区某某号房作为抵押物，双方办妥了期房抵押登记手续。房屋他项权证书办妥前，贷款由开发商大兴公司承担连带保证责任。截至目前房屋他项权证书尚未办妥。刘某菲最后一次还款日期为2013年9月1日。截止2014年4月21日，刘某菲已归还工行三亚分行贷款本金575683．86元，归还利息268884．76元；刘某菲尚欠工行三亚分行贷款本金654316．14元，积欠利息25056．84元，连续违约9期。经工行三亚分行多次向刘某菲催收，但刘某菲总以各种理由予以推托，毫无诚信可言。刘某菲不能按照约定全面履行其还款义务，已严重侵害了工行三亚分行的合法权益。为维护工行三亚分行的合法利益不受侵犯，防止国有控股商业银行信贷资金的损失，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决：一、解除原告与被告签订的《个人认购房借款／担保合同》；二、肖某初、刘某菲偿还工行三亚分行贷款本金654316．14元及清偿之日止的利息、罚息(利息、罚息计算标准按双方签订的借款合同中相关约定条款进行计算，暂计至2014年4月21日的利息、罚息为25056．84元)；三、三亚大兴实业有限公司对上述借款承担连带保证责任；四、确认贷款抵押关系有效，原告对抵押物有优先受偿权；五、本案的案件受理费由两被告共同承担。被告刘某菲未作答辩。被告肖某初未作答辩。被告大兴公司未作答辩。经审理查明：2008年3月12日，刘某菲与工行三亚分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：刘某菲为借款人，工行三亚分行为贷款人，大兴公司为保证人，工行三亚分行向刘某菲发放个人房屋贷款123万元，用于刘某菲购置位于三亚市南边海路某某小区某某号房，贷款期限为l0年，贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为1年；据此确定年利率为6．6555％，借款人未按约定期限还款的，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，罚息利率为约定的贷款利率水平上加收40％；工行三亚分行将全部贷款直接划至刘某菲指定的大兴公司账户；刘某菲未按期归还贷款本息，工行三亚分行有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，并依法对抵押房屋行使抵押权；凤凰岛公司按约定承担阶段性连带保证责任，自刘某菲办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且工行三亚分行收到他项权证之日起，大兴公司在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生大兴公司或刘某菲违约而引起的本合同项下的债务，大兴公司仍应承担相应的违约责任或保证责任，如果刘某菲在任何正常还款日或提前还款日未按约定向工行三亚分行进行清偿，工行三亚分行有权要求大兴公司履行保证责任。肖某初在借款合同的抵押共有人处签名并出具承诺书，承诺对刘某菲的贷款承担连带清偿责任。合同签订前，刘某菲、大兴公司、工行三亚分行于2010年3月27日就刘某菲购买的三亚市南边海路某某小区某某号房办理了抵押登记。同年4月1日，工行三亚分行向刘某菲发放购房贷款123万元，并按照约定将该贷款转入大兴公司的账户。20l3年9月1曰，刘某菲最后一次向工行三亚分行偿还利息771．23元后，就一直未向工行三亚分行偿还借款及利息。刘某菲所购买的三亚市南边海路某某小区某某号房至今仍未办理土地房屋权证。至今，刘某菲拖欠工行三亚分行本金654316．14元；截止2014年4月21日，拖欠工行三亚分行利息、罚息共计25056．84元。工行三亚分行经催收未果，认为刘某菲的逾期还款行为已构成违约，特诉至本院，请求判如所请。以上事实，有《个人购房借款／担保合同》、承诺书、个人住房贷款凭证、三亚市房地产抵押商品房按揭登记卡、工行三亚分行贷款账户信息及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证，足以认定。本院认为：工行三亚分行与刘某菲签订的《个人购房借款／担保合同》，主体适格，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。工行三亚分行已按约定足额向刘某菲发放了购房贷款，刘某菲应按照合同约定的等额本金还款方式偿还其贷款本息。但截至2014年4月21日，刘某菲已拖欠工行三亚分行贷款本息9期，已构成根本违约，依法应承担违约责任，双方约定的刘某菲未按期归还贷款本息，工行三亚分行有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期的条件已成就。因此，中行三亚分行诉求解除与刘某菲签订的《个人购房借款／担保合同》及要求刘某菲一次性偿还个人住房按揭贷款本金654316．14元、利息罚息共计25056．84元(以上利息、罚息暂计到2014年4月21日)，于法有据，本院予以支持。工行三亚分行与刘某菲、大兴公司签订的《个人购房借款／担保合同》中约定大兴公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，如刘某菲在任何正常还款曰或提前还款日未按约定向工行三亚分行进行清偿，工行三亚分行有权要求大兴公司履行保证责任。据此，应认定大兴公司承担的保证方式为连带保证，应对刘某菲的债务承担连带偿还责任。工行三亚分行主张大兴公司承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。肖某初出具承诺书，承诺对刘某菲的贷款承担连带清偿责任，因此，被告肖某初应对刘某菲的上述债务承担连带清偿责任。刘某菲、肖某初、大兴公司公司以三亚市南边海路某某小区某某号房作为贷款的抵押物，并办理了抵押登记手续，双方的贷款抵押合法有效，工行三亚分行主张对抵押物三亚市南边海路某某小区某某号房屋有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。刘某菲、肖某初、大兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第四十六条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司三亚分行与被告刘某菲于2008年3月12日签订的《个人购房借款／担保合同》；二、被告刘某菲应于本判决生效之日起1O日内偿还原告中国工商银行股份有限公司三亚分行个人按揭贷款本金654316.14元及利息、罚息(截止至20l4年4月21日止的利息、罚息为25056.84元，2014年4月22日之后的利息、罚息按年利率6．6555％加收40％计至本判决确定履行之日止)；三、被告肖某初和被告三亚大兴实业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、原告中国工商银行股份有限公司三亚分行在上述债权范围内对抵押物三亚市南边海路某某小区某某号房屋享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10592元(原告已预缴)，公告费780元，由被告刘某菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  沈相法代理审判员  陈 媛人民陪审员  杨清球二〇一四年十月二十日书 记 员  王 丹