四川省隆昌县人民法院民 事 判 决 书（2014）隆昌民初字第2148号原告：隆昌县顺源物业管理有限公司，住所地：隆昌县石油路二段99号。组织机构代码：59753943-8。法定代表人：邓平，总经理。委托代理人：胡瑞宽，男，1970年11月18日出生，汉族，隆昌县人，系原告公司员工（一般授权）。被告：赵心禄，男，1957年11月12日出生，汉族，隆昌县人，居民。原告隆昌县顺源物业管理有限公司诉被告赵心禄物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理。依法由审判员刘波适用简易程序，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡瑞宽到庭参加诉讼，被告赵心禄经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆昌县顺源物业管理有限公司诉称：被告系隆昌县金鹅镇X小区（居住）的业主，现有住房面积72.34㎡，原告从2013年4月1日开始对被告居住的小区进行物业管理，并于2014年1月8日与X小区业主委员会签订了《隆昌县X小区物业管理委托合同》，合同中第六条第三款约定，原告每月按被告住房面积每平方米收取0.35元的物管费，被告自2013年1月起至2014年6月止，应向原告交物管费510元人民币。可是至今，被告对应向原告交纳的物业管理费未自觉交纳，原告催收未果。原告认为，被告除应交物业费外还应承担迟延交费按日3‰计算滞纳金。为保护当事人的合法权益，特依据《物业管理条例》第七条第五项规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。在诉讼中，原告变更诉讼请求，要求被告交纳被告自2013年4月1日起至2014年6月止的物管费427元，并放弃要求被告支付滞纳金的请求。被告赵心禄经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状。原告隆昌县顺源物业管理有限公司为支持自己的主张提交了以下证据：1、隆昌县顺源物业管理有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；2、被告赵心禄的北关牌坊征地拆迁安置房安置证，证明是被告是本案所涉住房的业主，该房屋面积72.34㎡；3、X小区业主委员会代表与原告隆昌县顺源物业管理有限公司签订的《隆昌县X小区物业管理委托合同》两份，证明原告与被告所居住小区业委会签订的物业服务合同合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。被告赵心禄未向本院提交证据。经本院审查，对原告提交的证据，符合证据的“三性”，本院予以采信。根据原告的陈述及有效证据，本院认定以下法律事实：原告系有物业服务资质的有限责任公司，被告系隆昌县古湖街道办X小区的业主，住房面积72.34㎡。原告与X小区业主委员会于2013年1月12日签订了《隆昌县X小区物业管理委托合同》。合同第六条第3款约定“物业管理服务费每月按房屋建筑面积50-60平方米20元、66-75平方米21元、75-90平方米25元、90平方米以上28元收取，代收每户4元／月的生活垃圾费清运费、2元／月公共梯间照明费。”、第七条第6款约定“凡是未交纳占道停车卫生费的自行车、摩托车、电动车，乙方按进出凭证的管理模式进行管理，但乙方不承担未交费车辆的保管义务，在园区内发生遗失和被盗由车主自行负责，乙方不承担赔偿责任。”、第十三条约定“本次物业管理服务时间：2013年1月12日起至2014年1月11日止”。由原告及X小区业主委员会在该合同上加盖印章，有11名业主代表亦在该合同上签名。合同上标注的合同签订时间：2013年1月12日。合同签订地点：7-3小区会议室。原告自认从2013年4月1日开始对被告居住的小区进行物业管理，物业费也从2013年4月1日开始收取。2014年1月8日，原告与X小区业主委员会经协商达成一致，继续签订了《隆昌县X小区物业管理委托合同》，合同第四条（一）约定物业服务内容1：小区业主设施设备的养护、运行和管理。包括：共用的室外上下水道、落水管、梯间照明、消防器材、供排水系统、箱式变压器等。第六条第3款约定“物业管理服务费按房屋建筑面积每平方米按0.35元／月收取物业服务费用，于每月底缴清当月各种费用，代收每户4元／月的生活垃圾清运费、2元／月公共梯间照明费。如未按时交纳物业管理费和各种代收费用将从超出每日按3‰收取滞纳金，乙方有权向人民法院提起诉讼。”、第七条第2款“关于在小区内发生自行车、摩托车、汽车被盗和贵重物品被盗案件，由公安机关侦查破案。乙方和失主有责任积极配合公安机关侦查破案。”、第6款约定“凡是未交纳占道停车卫生费的自行车、摩托车、电动车，乙方按进出凭证的管理模式进行管理，但乙方不承担未交费车辆的看护义务，在园区内发生遗失和被盗由车主自行负责，乙方不承担赔偿责任。”、第十三条约定“本次物业管理服务时间为2014年1月13日起至2015年1月12日止”。原告及X小区业主委员会在该合同上加盖印章，有陈某某、贺某某、蒋某某、胡某某等8名业主代表亦在该合同上签名。合同上标注的合同签订时间：2014年1月8日，合同签订地点：隆昌县顺源办公室。原告据此合同向隆昌县X小区全体业主和物业使用人提供了物业服务。按照合同约定，2013年4月1日起至2014年1月12日期间，每月应交物管费、生活垃圾清运费、公共梯间照明费共27元，2013年4月1日至2014年1月12日期间应交纳的费用为256.5元；2014年1月13日起，每月物业管理服务费按房屋建筑面积每平方米按0.35元／月收取物业服务费用，代收每户4元／月的生活垃圾清运费、2元／月公共梯间照明费，每月共31元，从2014年1月13日起至2014年6月30日期间应交纳的费用为170.5元。被告赵心禄2013年4月1日至2014年6月30日期间共计应向被告交纳物管费、生活垃圾清运费、公共梯间照明费合计427元。原告多次催收被告赵心禄交纳物业服务费未果，遂诉来本院。在诉讼中。原告变更诉讼请求，要求被告交纳被告自2013年4月起至2014年6月止的物管费427元，并放弃要求被告支付滞纳金的请求。本院认为：原告作为具备物业服务资质的物业公司，其与X小区业主委员会及业主代表签订的两份《隆昌县X小区物业管理委托合同》，对隆昌县X小区全体业主和物业使用人具有法律约束力。原告据此合同向隆昌县X小区全体业主和物业使用人提供了物业服务。因此，被告拒不交纳物业服务费属违约行为，应当承担本案的民事责任。原告与X小区业委会根据隆昌县城的实际情况，双方协商一致并签订了合同，合同约定在2013年4月1日起至2014年1月12日期间，每月交纳物管费21元、生活垃圾清运费4元、公共梯间照明费2元，每月共计27元；2014年1月13日起，每月物业管理服务费按房屋建筑面积每平方米按0.35元／月收取物业服务费用，代收每户4元／月的生活垃圾清运费、2元／月公共梯间照明费，每月交纳31元物业服务费用，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与X小区业委会签订的《隆昌县X小区物业管理委托合同》，对X小区全体业主具有约束力。被告赵心禄应按照原告与X小区业委会签订的《隆昌县X小区物业管理委托合同》约定的物业管理费交纳物业服务费、生活垃圾清运费、公共梯间照明费。被告赵心禄2013年4月1日至2014年6月30日期间共计应向被告交纳物业服务费、生活垃圾清运费、公共梯间照明费427元，原告起诉要求被告赵心禄支付拖欠的物业服务费的理由成立，本院予以支持。和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力，物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，业主也应该自觉遵守物业管理规定。据此，本院依照第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决如下：被告赵心禄于本判决生效后七日内支付原告隆昌县顺源物业管理有限公司2013年4月1日至2014年6月30日期间的物业服务费、生活垃圾清运费、公共梯间照明费等共计427元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费30元，由被告赵心禄负担（原告已垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员 刘 波二〇一四年十月二十八日书记员 赵璐璐