四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异105号 案外人：董郁升，男，1965年8月25日出生，汉族，住浙江省临安市。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：郭敬辉。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。 法定代表人：张航孝。 委托诉讼代理人：马红艳。 被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人董郁升对查封标的物提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人董郁升称，2011年，被执行人江峰房地产公司实施星海时代花园房地产开发项目，在项目实施过程中将案涉工程二期发包给平罗县鑫龙建筑有限责任公司，平罗县鑫龙建筑有限责任公司又将星海时代花园二期鑫龙外墙涂料工程发包给案外人董郁升实际施工，由案外人所在的临安哥仨装饰工程有限公司为其承包项目提供外墙涂料。2015年3月29日，在江峰房地产公司为平罗县鑫龙建筑有限责任公司结算二期工程款时，以星海时代花园7-1-402号房产以及Ｂ-718号车库抵顶1003580元工程款。2015年6月29日，平罗县鑫龙建筑有限责任公司在为案外人结算外墙涂料工程款时，又将7-1-402号房产以及Ｂ-718号车库抵账给异议人。抵账行为发生后，江峰房地产公司将案涉房屋依约交付案外人进行装修并居住至今。2015年底，案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开具发票为由推诿，导致该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟拍卖案外人享有所有权的星海时代花园7-1-402号房屋以及Ｂ-718号车库。案外人认为，江峰房地产公司于2015年3月29日已将7-1-402号房产以及Ｂ-718抵账给平罗县鑫龙建筑有限责任公司，此时该房屋所有权已发生移转，平罗县鑫龙建筑有限责任公司又在2015年6月29日将上述不动产抵账给案外人。该抵账行为在前，且已经实际履行，虽然涉案房屋尚未办理房屋所有权登记，但上述法律行为合法有效，案外人对该房屋已经进行精装修并且在房屋内居住多年，对该房屋属于合法占有，应受法律保护，故提出异议，请求依法终止案外人享有所有权的位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××号××号车库的执行，解除对该不动产的查封。案外人提交了平罗县鑫龙建筑有限责任公司与江峰房地产公司分别于2015年3月29日、2015年6月29日签订的星海时代花苑二期鑫龙项目部抵顶房情况说明两份，中太建设集团股份有限公司星海时代花苑项目部于临安哥仨装饰工程有限公司于2013年3月9日签订的星海时代花苑小区涂料工程施工合同一份及工程量结算确认单三张，江峰房地产公司于2016年11月1日出具收到董郁升房款524675元收据一张。 原案申请人中铁信托公司称，案涉房屋已于2013年1月17日备案登记在中铁信托公司名下。该房用于顶账以及案外人支付房款时间均晚于备案时间。且顶账的情况说明是鑫龙建筑公司与江峰房地产公司签的，但工程施工合同是另外两个公司签的，董郁升是其中一个公司的法定代表人，证据链不完整的。有理由怀疑抵账合同没有实际履行。 原案被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元作抵押担保。2013年1月17日中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下。2013年3月9日，案外人董郁升代表临安哥仨装饰工程有限公司与中太建设集团股份有限公司星海时代花苑项目部签订《星海．时代花苑小区涂料工程施工合同》，承揽2、4、6号楼外墙涂料施工公工程。2013年12月16日签署《工程量结算确认单》，2015年1月6日签署《工程款结算单》。2015年3月29日平罗县鑫龙建筑有限责任公司与江峰房地产公司工程部签订《星海时代花园二期鑫龙项目部抵顶房情况说明》，载明：星海时代花园二期鑫龙项目部此项总工程款内1,003,580元，抵顶星海时代花园小区10-4-801、7-1-402房及汽车库B-718。江峰房地产公司加盖了印章。2016年11月1日江峰房地产公司开具收取董郁升7-1-402房款524,675元的收据，注明“工程款顶账”。 2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司“星海时代花园”545套房屋包括案外人所购的7-1-402号房屋136.35㎡（查封房屋顺序号为184），无B-718号车库被查封的记录。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6,100万元、3,900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对7-1-402号房屋136.35㎡续查封。 本院认为，关于2013年1月17日中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本次执行案件的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10,000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权；本案中，案外人董郁升与中太建设集团股份有限公司签订的施工分包合同，但涉案房屋却是抵给平罗县鑫龙建筑有限责任公司的，董郁升没有证明中太建设集团股份有限公司与平罗县鑫龙建筑有限责任公司之间的关系，确实存在证据链断裂问题。但从所有结算依据看，董郁升在该项目确有应收工程款，江峰房地产公司也出具收取工程款的收据，并注明了“工程款顶账”。应认定其已履行了顶账协议，故案外人董郁升的异议请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除四川省成都市中级人民法院依据（2015）成执保字第264-1号和（2015）成执保字第265-1号执行裁定书以及本院（2018）川0180执恢1166号执行裁定书对位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××号房屋136.35㎡房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年六月二十六日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。