广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终6750号上诉人（原审被告）：广东宏泰国通地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：赵晓明，经理。委托诉讼代理人：罗永东，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨，广东宝言律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：钟月超，女，1985年12月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李雅，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫邪，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人广东宏泰国通地产有限公司（以下简称宏泰国通公司）与被上诉人钟月超因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，于2019年3月29日判决：“一、被告广东宏泰国通地产有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告钟月超支付违约金99367.8元；二、驳回原告钟月超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2368.57元（原告已预交），由原告钟月超负担568.57元，被告广东宏泰国通地产有限公司负担1800元。”宏泰国通公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回钟月超全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由钟月超负担。事实和理由：一、一审法院认定宏泰国通公司逾期交房的主张依据不足，买卖合同第十一条第三项第二目约定“墙面开裂、外墙渗水”是涉及工程施工质量的“专门性”问题，非经司法鉴定不能认定。（一）本案商品房经有权机关竣工验收合格，《竣工验收备案表》性质是公文书证，验收范围包括外墙的施工质量，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条之规定应推定为真实，钟月超主张是外墙施工质量不合格，未提供充分的、相反的证据推翻前述公文书证，应认定该事实不存在。（二）案涉房屋已经交付使用，主张外墙施工质量不合格等建筑质量问题，专业性、技术性强，钟月超应当通过申请司法鉴定查明；其单方制作的照片、视频等证据的证明力弱，明显不足以认定外墙施工质量不合格并导致“墙面开裂、外墙渗水”。（三）《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十一条第一款后段规定“但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”有大规模商品房建设项目以来，商品房的快速建成满足了公众对基本生存权之一居住权的需求，但商品房建设项目工序多、复杂，要求发展商没有瑕疵的交付过于苛责，故从法律规定和合同约定的目的，应当将购房者可拒绝受领的情形限于“严重影响正常居住使用的质量问题。”而从本案钟月超提供的照片看，墙身的水迹难以达到“严重影响正常居住使用”。二、宏泰国通公司、钟月超约定装饰装修是赠与，应受法律保护，装修瑕疵问题不具有拒绝收楼的正当性。首先，本案商品房内部的装饰装修及设备安装均为宏泰国通公司额外赠送，根据《补充协议》第四条第四款约定，宏泰国通公司赠与钟月超的该装饰装修并非商品房交付的前提条件，且明确不得以此为由拒绝收楼。装饰装修及设备与逾期交付的救济途径和法律后果截然不同，《商品房买卖合同（预售）》第十六条第三款和《补充协议》第八条第三款规定明确约定，若本案装饰装修不符合附件六的装修标准，其法律后果仅是宏泰国通公司负有及时更换、修理的义务，而非购房者有权拒绝收楼。上述约定符合《中华人民共和国合同法》第一百九十一条的规定“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任”，应当受到法律保护。其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定原始证据、直接证据的证明力强。最高人民法院在（2015）民一终字第78号民事判决书认为“合同在性质上属于原始证据、直接证据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。”上述观点可资借鉴。一审法院无充分理由但实质上否定了双方约定赠与关系的存在，将双方约定的赠与条款作了无效处理。三、《补充协议》第四条第三款是对第二款的补充和修饰，且第四条第三款的适用有前提条件。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”该条款规定了文义解释、体系解释、目的解释、习惯解释和诚信解释的合同解释方法。关于补充协议，从文义解释来说，前提条件“双方协商一致继续履行合同”，该条第三款文义、字面的意思可知适用该条款的情形是“双方就（是/否）继续履行合同进行协商”并“达成一致”。何种情形下宏泰国通公司、钟月超需要对合同继续履行进行重新协商，通过对文义进行反面引申，可得出隐含了一个前提条件：一方已依据该条第二款行使合同解除权。解除权形成权的性质决定了一方宣告即生效，故在此情形下双方才可能并需要对合同是否继续履行重新协商一致。从体系解释来说，合同约定逾期交房违约责任，明示有两种并以逾期90日以内、以外划分，已穷尽列举，根据“明示其一、排斥其他”的规则，不存在第三种情况即不存在该条第三款独立适用的情况。换言之，该条第三款要么是对第一款的补充，要么是对第二款的补充，而第一款约定规制的是逾期90日以内，双方均无合同解除权的情形，该情形合同依法应当继续履行，没有适用第三款的余地。通过文义、体系解释分析，双方订立该协议第三款的目的和原意“（逾期超过90日买受人解除合同，同时出卖人提出继续履行）双方协商一致继续履行合同的，合同继续履行，出卖人另行向买受人支付已付购房百分之五的违约金。”显然，若不做上述解释，将得出合同解除出卖人违约责任轻，合同继续履行违约责任重的谬误，与合同法鼓励交易并将继续履行作为首要违约救济方法相悖，与“举重以明轻”的解释规则相悖。换言之，适用第三款以买受人解除合同、出卖人提出继续履行和双方协商一致为充分必要条件。钟月超辩称，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款约定“买受人查验房屋存在房屋屋面、墙面、地面渗漏或开裂等情况的，出卖人按照有关规定在90日内负责修复，修复后再行交付”，明确了房屋渗漏、开裂的情况是交付条件之一。钟月超提交的图片、视频、验房报告等证据均证明宏泰国通公司交付的房屋不符合合同约定，存在渗水的现象。宏泰国通公司强调渗水情况是装修造成的，实际上宏泰国通公司并无证据证明渗水与装修存在因果关系，这恰恰证明了房屋存在着渗水的现象，因此恳请法院依据《补充协议》第五条要求宏泰国通公司支付购房款5%的违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项约定：办理交付手续前，钟月超有权对该商品房进行查验，钟月超如查验出除地基基础和主体结构存在质量问题之外的屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题，宏泰国通公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。二审诉讼中，双方确认《补充协议》没有改变上述条款约定的内容。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，二审争议焦点是宏泰国通公司应否承担逾期交房的违约责任；如果应该承担违约责任，宏泰国通公司应向钟月超支付的违约金数额是多少。关于宏泰国通公司应否承担逾期交房违约责任的问题。宏泰国通公司与钟月超签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行义务。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项约定：办理交付手续前，钟月超有权对该商品房进行查验，钟月超如查验出除地基基础和主体结构存在质量问题之外的屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题，宏泰国通公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。本案中，钟月超一审提供的验房报告、拍摄的视频、照片等证据足以证明验房时涉案商品房存在墙面渗水等问题，钟月超有权拒绝收楼，宏泰国通公司应按照合同约定在90天内修复后再行交付。宏泰国通公司上诉主张涉案房屋的墙面渗水等问题须经司法鉴定才能认定，理由不成立，本院不予支持。宏泰国通公司上诉主张涉案房屋墙面渗水系装修原因造成，但是并未提交充分证据予以证实，故本院对宏泰国通公司上诉所称涉案商品房的装饰装修及设备安装均为额外赠送，并非涉案房屋的交付条件，不得以此为由拒绝收楼，装修瑕疵问题不具有拒绝收楼的正当性，其不应承担逾期交房违约责任的上诉意见不予采纳。因宏泰国通公司未能在合同约定的交付期限内交付符合合同约定的商品房，其行为构成逾期交房，应承担违约责任。宏泰国通公司上诉主张其无需承担逾期交房的违约责任于理无据，本院不予支持。关于宏泰国通公司应支付的违约金数额。《补充协议》第五条约定“宏泰国通公司逾期交房在90天内，钟月超承诺不解除合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，宏泰国通公司按日计付已付购房款万分之一违约金；逾期超过90日后，双方均有权解除合同，一方解除合同的，应书面通知对方，自钟月超付款之日起至书面解除合同之日止，宏泰国通公司按钟月超已付购房款的每天万分之一向钟月超支付利息；双方协商一致继续履行合同的，合同继续履行，宏泰国通公司另行向钟月超支付已付购房款百分之五的违约金”。本案中，宏泰国通公司于2018年7月26日向钟月超发出收楼通知书，通知其可以择日预约收楼，钟月超于2018年9月2日到场办理收楼手续，验房时发现涉案房屋存在墙面渗水等问题，钟月超有权拒绝收楼。宏泰国通公司对涉案房屋墙面渗水等问题进行修复，但是其并未提供证据证明其何时解决渗水问题，亦未提供证据证实其完成修复后通知钟月超再次收楼，未履行自身应尽的通知收楼义务。一审法院于2019年3月4日现场查勘房屋时暂未发现房屋存在表面渗水等问题，据此认定涉案房屋在2019年3月4日起符合交付条件，该认定并无不当。综上，宏泰国通公司逾期交房超过90天，依据上述合同约定“逾期超过90日后，合同继续履行，宏泰国通公司另行向钟月超支付已付购房款百分之五的违约金”，现合同继续履行，宏泰国通公司应向钟月超支付逾期交房违约金99367.8元（1987356元×5%=99367.8元）。宏泰国通公司上诉主张其无需向钟月超支付逾期交房违约金、《补充协议》第五条第三款的适用条件是钟月超已行使合同解除权解除合同、宏泰国通公司提出继续履行合同、双方协商一致，本案不适用第五条第三款计算逾期交房违约金，理由均不成立，本院不予支持。综上，宏泰国通公司的上诉理由不能成立，本院不予接纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2284.2元，由上诉人广东宏泰国通地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇一九年六月二十八日法官助理 金玲子书 记 员 李雅倩