湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0682民初986号原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司，住所地：老河口市融晟外滩普罗旺斯小区，统一社会信用代码9142068233182678X6。法定代表人余孝林，该公司董事长。委托代理人牛颖，男，汉族，1984年10月31日生，住老河口市，该公司员工。委托代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉等特别授权。委托代理人金娟，湖北正音律师事务所律师。委托代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉等特别授权。被告随文杰，男，汉族，1990年11月29日生，住老河口市，原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司（以下简称佳苑吉物业公司）诉被告随文杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告佳苑吉物业公司的委托代理人牛颖、金娟、被告随文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳苑吉物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付所欠物业费4138元，违约金1241.4元，共计5379.4元（截止到2018年9月30日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月3日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于老河口市××晟外滩·××小区××楼××室房产提供物业服务。协议中约定了物业管理服务费用、收费明细、双方权利义务以及违约责任（逾期交纳按欠费总额日千分之五计算）。协议签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年10月1日起，未按照《前期物业管理服务协议》交纳物业管理费，截止到2018年9月30日共计拖欠4124元，经原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不履行。为了维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，原告特提起诉讼，请人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告随文杰口头辩称：我一直都没说不交纳物业费，我只有两个要求，我跟原告代理人牛颖说的，我是在原告处第一家做生意的，2017年8月份，下水道不通，我们找到原告商量解决此事，原告一直推脱，不给我们疏通下水通，最后原告逼迫我们签字，下水道油出来，路人摔伤报警后原告才清理的下水道，处理期间，我老婆发个了小视频，原告还扬言要打我老婆。夏天住房漏水，外面都坐不了客人。原告把下水道通了后，原告说下水道不归他们管，我就提出了两个请求，联合我们几家做餐饮的，我们自己出钱疏通下水道。我们商铺是做餐饮的，容易停电，电闸在物业办公室里面，一停电让原告来开门，最长时间原告从上午一直拖到下午6点才来人开门。一停电，我们做餐饮的就会有损失，我给原告提了意见，让原告配钥匙放在保安处，原告开始保证配钥匙，后来又开始推脱。有天晚上正是上客时间，我在小区跑来跑去找钥匙，都推卸说没有钥匙。我是第一家开店的商铺，我装修房子的时候原告工作人员找我要钱，我没办法把钱给了原告的工作人员。从2015年开始，电一直算的是一块二一度，刚开始只有几家，没有能力找供电局，后来商铺多了，找到供电局，经过很多协商，才把电费降到8毛。我去交物业费，物业让我直接转钱，我就让我爱人给物业公司转钱，但物业公司让我交纳滞纳金，我不知道为什么要让我交纳滞纳金，原告告知是公司领导要求交滞纳金，我不知道是哪个领导让交。现在遇到阴雨天我的商铺都漏雨。原告隔三差五到我们对门小区检查，发现下水管道堵了之后马上疏通，我们这边原告不检查也不管，我们对面小区的商铺没有和原告签订协议，为什么下水管道堵了之后让我们自己疏通。原告为支持其诉讼请求，向本院举出了如下证据：证据一：《前期物业管理服务协议》。证明原被告于2015年10月3日签订物业服务合同，合同中约定了物业管理服务费用、收费明细、双方权利义务以及违约责任等；证据二：被告随文杰前期物业费交纳收据。证明被告2015年10月3日交纳2015年10月-2016年9月物业管理费1709元、垃圾清运费180元，合计1889元；证据三：被告随文杰物业费欠费明细。证明被告拖欠物业费明细。经质证，被告随文杰对原告佳苑吉物业公司所举证据无异议。对原告所举的被告无异议的证据，符合证据真实性、关联性、合法性，本院予以采信。被告随文杰为支持其抗辩理由，向本院举出了如下证据：证据一：照片两张。证明因下雨造成被告房屋墙体渗水仿瓷脱落；证据二：微信转账凭证两张。证明被告随文杰已向原告交纳7618元物业费，后被原告退回。经质证，原告对被告所举的证据一质证称从证据形式要件来看，照片不能反映是被告的商铺内墙。对证据二质证称转账属实，被告没有足额交纳，所以被退回。对被告所举的证据一，因无拍摄时间、拍摄地点，是孤证，没有其他证据相印证，不能证明是被告的房屋，不符合证据的合法性、关联性，本院不予采信。对被告所举的证据二原告无异议，其真实性、关联性、合法性符合法律规定，本院予以采信。经审理查明，被告随文杰是老河口市融晟外滩·普罗旺斯小区5号楼118室门面房业主。原告佳苑吉物业公司与被告随文杰于2015年10月3日签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：商业（含住改商）按业权面积每月每平方米2元收取物业管理服务费用；商业每月每间15元（餐饮类等特种经营按实际情况，另行协商）。2015年10月3日，被告随文杰按协议约定的收费标准交纳2015年10月至2016年9月期间的物业服务费1889元，其中物业费1709元，垃圾清运费180元。之后，再也未交物业服务费和垃圾清运费。2019年2月27日，原告经核算被告随文杰2017年10月至2019年9月共应交纳物业费4138元（包含垃圾清运费720元）。原告在物业服务过程中，不及时恢复供电，影响被告餐饮经营。被告随文杰于2018年12月21日让其妻子通过微信转账向原告交纳物业费7618元。原告以被告没有足额交纳物业费，将被告所交纳的物业费于同日退回，后原告遂诉至本院。本院认为，原告佳苑吉物业公司与被告随文杰签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，合同有效，对当事人具有约束力，当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告佳苑吉物业公司为被告随文杰提供了物业服务，被告随文杰应当按照约定支付物业费。原告向被告主张物业费符合合同约定，本院予以支持。原告称主张被告支付违约金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告未向被告书面催交，应将交费的金额、交费的时间、交费的项目书面明确告知被告。被告曾通过微信方式交纳物业费，被原告退回拒收。原告在提供物业服务过程中不及时疏通下水道，停电不能及时恢复，影响被告餐饮经营，原告物业服务存在瑕疵，故原告主张违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告随文杰于本判决生效之日起十日内向原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司支付物业费4138元；二、驳回原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告随文杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  袁水平二〇一九年六月二十六日书记员  龙雅丽