山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终156号上诉人(原审第三人)：魏娟，住大同市。委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师被上诉人（原审原告）：李福元，住山西省大同市。委托诉讼代理人：薛胤，山西启腾律师事务所律师被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司。法定代表人:葛建华。上诉人魏娟因与被上诉人大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、李福元买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2017）晋0202民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏娟的委托诉讼代理人王建，被上诉人李福元的委托诉讼代理人薛胤到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。魏娟上诉请求：一、撤销原审判决。二、改判被上诉人大同市中大房地产开发有限公司为上诉人办理华田苑府城二期2号楼3单元17层1702号房屋产权登记手续。三、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定被上诉人中大公司向被上诉人李福元交房显然是错误的。1、李福元虽然有判决书确认购房协议是有效协议，但李福元提供的购房协议书从内容和形式上均没有合同的规范性和完整性，显然购房协议存在瑕疵。2、李福元提供了所谓公共维修基金等票据，按照实际情况这些费用显然是交房的时候才需要交纳的，但李福元提交了这些票据却未被交房，显然这些票据存在不合法性。二、上诉人与中大公司签订了合法的《大同市商品房买卖合同》，讼争房屋应当归上诉人所有。1、2014年7月16日，上诉人购买了讼争房屋并交纳了房款，双方签订了《商品房买卖合同》并办理了合法的网签备案登记手续。依法讼争房屋应当归上诉人所有。2、按照法律规定，只有办理过网签登记的房屋才能办理房屋产权手续，但中大公司没有为李福元办理过房屋的网签手续，故李福元不能取得房屋所有权。三、原审法院判决中大公司应当为被上诉人李福元办理房屋过户及房屋产权手续是错误的。2014年中大公司因涉案房屋涉嫌诈骗，公司早已停止运转，且涉案房屋存在被查封的情形，在被上诉人的票据无法认定的情况下，中大公司根本不可能向李福元交房及办理房屋过户手续。原审法院的判决显然侵犯了上诉人的合法权益，明显是错误的。综上所述，上诉人与中大公司签订了正规的商品房预售合同并办理了网签登记备案手续，讼争房屋所有权依法归上诉人所有，原审法院的判决显然是错误的。故上诉人提起上诉，请求依法改判。李福元辩称，上诉人上诉的事实理由不能成立，李福元签订购房协议后全额支付了购房款，公用维修基金、契税，装修保证金等费用，充分证明了被上诉人取得了住房的所有权。交了装修保证和服务费，也实际占有了房屋。李福元向一审法院起诉请求：1、依法判决被告向原告交付位于大同市××区住宅，总价为503931元；2，请求被告配合原告办理位于大同市××区住宅的过户及房屋产权手续；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月28日原告李福元与被告大同市中大房地产开发有限公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》一份，约定：原告认购被告开发的××府住宅一套（建筑面积122.91㎡，单价4100元），房屋总价为503931元，房屋交付时间为2014年9月30日，同日，原告向被告支付了全部购房款，被告给原告出具收款收据一份，后原告缴纳了公共维修基金、契税、物业费、装修保证金、装修服务费等费用。被告就合同效力向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年2月23日作出2016晋02**民初1912号民事判决书，确认原被告签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效。被告至今未将买卖标的物交付原告。一审法院认为，被告开发的华田苑府城二期的房屋已具备交付条件，且原被告所签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，为有效合同，因此原告请求将华田苑府城二期小区2号楼3单元17层1702号房屋交付于原告并办理过户及房屋产权手续的请求，一审法院予以支持。判决如下：被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日将华田苑府城二期小区2号楼3单元17层1702号房屋交付于原告原告李福元并办理过户及房屋产权手续。案件受理费8939元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担。本院二审期间，魏娟提交了两组证据：1.2014年月7月16日交房款的收款收据，商品房买卖合同，在房产管理局办理了网签的备案手续。欲证明签订了商品房买卖合同办了网签手续，上诉人取得了房屋所有权。2.封条，欲证明诉争房屋被查封，一直没有交付，在2014年底，被上诉人占有房屋不合法。本院组织当事人进行了证据交换和质证，李福元对收款收据，商品房买卖合同，真实性无异议，对证明目的不认可，称李福元在一审提交的证明信息表和另案的答辩状可以证明上诉人和中大房地产之间明为买卖实为借贷。封条真实性无法核实，不认可，称房屋已经装修并入住了。本院经审查认为，魏娟提供的收款收据和商品房买卖合同来源合法，内容真实，且李福元对其真实性予以认可，本院对该证据予以采信；对魏娟提供的封条，因真实性无法核实，故对该证据本院不予采信。对一审法院认定的事实，魏娟认为李福元没有交款到中大公司，收款收据不是中大房地产财务部出具的。李福元对“房屋至今未将交付”有异议，认为实际已经交付了，也装修住进去了。对双方均无异议的事实，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点为：一审判决诉争房屋交付李福元并办理过户以及房屋产权手续是否有事实法律依据。关于李福元与中大公司之间订立的《房屋认购协议书》的效力问题。本院认为，虽然李福元、中大公司之间订立的合同为《房屋认购协议书》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，因该合同内的主要合同条款，既有买卖双方主体、价款明确、房屋特定，又有李福元支付全款中大公司交付房屋，合同的权利义务大都履行完毕，仅差中大公司完成过户的附随义务，该合同依法应当认定为商品房买卖合同，且经生效的（2016）晋0202民初1912号判决所确认，故魏娟认为该《房屋认购协议书》不具备合同的规范性和完整性的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于魏娟是否对案涉房屋具有所有权的问题。首先，对李福元和魏娟对于涉案房屋现各自取得的权利在法律效力进行比较，根据物权法理论及现行司法审判规则，对于不动产一房数卖在合同有效的情况下，按已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。结合本案，李福元提交了通常情况下真实购房人办理入住手续时交纳物业费、装修服务费、装修保证金的凭据，能证明其完整履行买受人的合同义务并实际入住案涉房屋占用至今，属合法占有房屋，应先受到保护。其次，根据物权法定原则，不动产需法定取得，不可自由创设的基本原则，合同备案仅是房屋行政机关的行政管理方式，不具有物权公示效力，不能取得房屋所有权。故魏娟仅依据收款收据和备案的商品房买卖合同主张对案涉房屋的所有权的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于李福元要求中大公司协助办理房屋过户及房屋产权手续能否支持的问题。因前述已明确李福元的权利保护顺位在先,故中大公司应先继续履行该合同义务,协助李福元办理房屋过户及房屋产权手续，一审法院对李福元的该请求予以支持，并无不当。魏娟主张的中大公司因涉案房屋涉嫌诈骗，早已停止运转，属履行不能的上诉理由无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，魏娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由魏娟负担。本判决为终审判决。审判长常春审判员智绪鲁审判员陈大涵二〇一九年六月十一日书记员 史涛