福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3154号 上诉人（原审原告）：泉州东海万誉物业服务有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾太古广场（二期）6号楼B栋5层。 法定代表人：项凌云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴秀虹，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：张云瑜，女，1989年6月11日出生，汉族，住福建省泉州市。 上诉人泉州东海万誉物业服务有限公司（以下简称万誉物业公司）因与被上诉人张云瑜物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初1168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万誉物业公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持万誉物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定万誉物业公司在御花园提供物业服务过程中存在物业服务瑕疵错误，证据不足。张云瑜一审提供的大量证据无法指向御花园小区，该些证据只能证明当时某个阶段的物业服务状态，不能以偏概全。即使存在物业服务瑕疵，也应指出是哪个阶段，不能认定张云瑜不缴纳物业服务费的整个过程都是因为物业服务瑕疵引起的。二、物业服务瑕疵不是法定的不交或少交物业服务费的理由，一审判决适用法律错误。三、一审认定张云瑜无需支付违约金无事实和法律依据。违约金是物业服务合同中明确约定的，违约金不是损害赔偿金，不应以实际损害为前提。况且业主拖欠物业服务费影响了万誉物业公司的现金流，影响了物业公司工作的开展，物业公司损失也是实际存在的。四、万誉物业公司在基本设施维护等六个方面都符合物业服务标准。退一步讲，即使认定万誉物业公司服务存在瑕疵，也需要按照物业服务费9.8折来计算物业服务费。一审法院认定万誉物业公司对张云瑜主张存在服务问题部分并不否认，万誉物业公司对此不予认可。 张云瑜辩称，一审判决是充分考虑了五星级物业服务水平的最高收费价格1.9元和物业公司的主张而作出的一个折中判决，如果万誉物业公司没有上诉，张云瑜是接受一审判决的。之所以拒缴物业服务费，是因为万誉物业公司的服务没有达到其承诺的超五星级标准，业主没有感受到万誉物业公司服务的五星级标准。例如：万誉物业公司的经理长期频繁更换，业主多次沟通未果；万誉物业公司今年被市住建局会同城市综合考评中心通报批评，丰泽御花园的物业管理小区被评为倒数第一名；万誉物业公司随意放施工人员进入小区，破坏小区电梯，在负一层停车场私设围栏；没有精细化物业定制服务等。 万誉物业公司向一审法院起诉请求：1、判决张云瑜支付拖欠万誉物业公司物业服务费13635.84元（从2016年6月1日起计至2019年1月31日止）及违约金3374.87元（违约金按日万分之五的标准从逾期之日起计算，暂计至2019年1月31日，最后计算至张云瑜支付完拖欠的物业服务费等费用之日止）；2、本案诉讼费由张云瑜承担。 一审法院认定的事实：张云瑜系福建泉州市丰泽区东海大街与滨海街交汇处西南侧东海湾·御花园D组团11栋2901室的业主，房屋建筑面积142.04平方米。张云瑜与泉州市东海湾物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定：合同期限至业主委员会成立之日止，物业服务费的标准为高层住宅3元/月﹒平方米，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，逾期支付物业服务费的，每逾期一日，应按应付未付金额千分之三支付违约金。泉州市东海湾物业管理有限公司于2016年2月1日变更登记为万誉物业公司。双方在《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》附件、《业主手册》对物业公司的服务标准进行了详细约定，对基本服务、共用部位维护、共用设施设备维护、公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护等六方面的197个项目作了详细约定。张云瑜自2016年6月起至2019年1月止共拖欠万誉物业公司物业服务费13635.84元。 一审法院认为，张云瑜主张万誉物业公司服务存在瑕疵，提供了相关证据予以佐证，万誉物业公司对张云瑜主张其存在服务问题部分并不否认，称物业服务系动态过程，并主张已对其中部分问题进行了整改。经过庭审举证质证，根据双方提供的证据，结合双方签订的《物业服务合同》、《业主手册》的内容，可以认定万誉物业公司未能按照双方的约定提供物业服务，其履行合同存在瑕疵，故对万誉物业公司的收费标准予以酌情下调，对张云瑜自2016年6月起至2019年1月间拖欠的物业服务费13635.84元按10908.67元予以支持。对于万誉物业公司主张的逾期违约金，鉴于其物业服务存在瑕疵且未能提供证据其存在损失，故对万誉物业公司该项主张一审法院不予支持。综上所述，万誉物业公司与张云瑜签订的《物业服务合同》合法有效，对双方均具有约束力。双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。万誉物业公司主张超出合同约定的部分一审法院不予支持，张云瑜主张万誉物业公司未尽到物业管理职责，有相应证据支持，万誉物业公司亦未予否认，故一审法院酌情对万誉物业公司收取物业服务费的标准适当下调。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、张云瑜应于本判决生效之日起十日内支付万誉物业公司拖欠的自2016年6月至2019年1月间的物业服务费10908.67元；二、驳回原万瑜物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费225元，减半收取112.5元，由张云瑜负担。 在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：万誉物业公司提供了物业服务图片、光盘、文件以及业主对物业的表扬和锦旗，该些证据可以证明万誉物业公司已经提供了相应的服务，但该些证据无法证明万誉物业公司的服务已经达到双方约定的超五星级标准。张云瑜提供了万誉物业公司与张云瑜签订的合同一页、泉州物业服务收费指导标准一页、万誉物业公司前台上班时间调整通知一页、评查结果两页、管家发的图片三页、小区门口堆放建筑垃圾图片一页，万誉物业公司对该些证据的真实性没有异议，对该些证据的真实性本院予以确认并在卷佐证，该些证据可以证明万誉物业公司与业主签订合同时承诺为业主提供普通住宅物业服务收费指导标准最高级标准的基础上提升一个台阶，但通报批评结果是针对福怡居小区，与本案无关，该些证据无法证明万誉物业公司在提供物业服务的过程中存在重大瑕疵。张云瑜提供的小区配套服务宣传，该宣传出自开发商，且备注仅供参考，以双方买卖合同为准，故该宣传不可作为万誉物业公司与业主物业服务合同的内容。张云瑜提供的负一层停车场的图片、其他微信聊天记录图片，未能提供原件核对，对该些证据的真实性本院不予认可，即使该证据是真实的，也无法证明万誉物业公司的服务存在重大瑕疵。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，万誉物业公司与张云瑜签订《物业服务合同》，该《物业服务合同》成立、生效，双方应按照《物业服务合同》的约定全面履行自己的义务，即张云瑜应按照《物业服务合同》的约定缴纳物业服务费，万誉物业公司应按照《物业服务合同》的约定提供物业服务。万誉物业公司主张张云瑜拒缴物业服务费构成违约，应承担偿还物业服务费及相应违约金的责任。张云瑜辩称，其之所以拒缴物业服务费，是因为万誉物业公司提供的物业服务并没有达到《物业服务合同》约定的超五星级标准。从双方提供的证据可以体现，万誉物业公司确实为御花园小区提供了公共设施维修、清洁、安保等日常服务，在提供服务的过程中也存在部分瑕疵，但业主提供的证据不足以证明万誉物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，因此万誉物业公司要求张云瑜支付物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。鉴于万誉物业公司在二审时主张，如果二审认定万誉物业公司在服务过程中存在瑕疵，其愿意按照物业服务费9.8折计算，这是万誉物业公司对自己权利的处分，且不违反法律规定，本院予以准许。鉴于万誉物业公司在提供物业服务的过程中存在部分瑕疵，故万誉物业公司请求张云瑜支付违约金，于法无据，不予支持。物业公司的正常经营是业主正常生活的保障，业主缴纳物业服务费是物业公司得以正常经营的前提，因此万誉物业公司与业主应进行良性的沟通，物业公司在职责范围内应尽量、尽快满足业主的需求，及时回应业主反馈的问题，业主也应遵守小区的制度，同时双方亦可起到互相监督的作用，共同营造卫生清洁、环境优美、健康和谐的小区。因此，张云瑜应支付万誉物业公司物业服务费13363.12元。一审判决张云瑜应支付万誉物业公司物业服务费10908.67元错误，应予纠正。 综上，万誉物业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初1168号民事判决； 二、张云瑜应于本判决生效之日起十日内支付拖欠泉州东海万誉物业服务有限公司的自2016年6月至2019年1月间的物业服务费13363.12元； 三、驳回泉州东海万誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费225元，减半收取112.5元，由张云瑜负担88.5元，由泉州东海万誉物业服务有限公司负担24元。二审案件受理费225元，由张云瑜负担177元，由泉州东海万誉物业服务有限公司负担48元。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年六月二十八日 法官助理 李 虹 书 记 员 吴彬彬 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。