广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0722民初904号 原告：黄智光，男，1983年7月23日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：何国庆，广西邦浦律师事务所律师。 被告：陈成栋，男，1988年12月5日出生，汉族，住广西浦北县。 第三人：邹光锦，男，1960年6月13日出生，汉族，住广西浦北县。 第三人：梁秀，女，1964年4月4日出生，汉族，住广西浦北县。 第三人：邹文明，男，1982年8月13日出生，住浦北县。 第三人：林静云，女，1981年9月10日出生，汉族，住广西浦北县。 原告黄智光与被告陈成栋、第三人邹光锦、梁秀、邹文明、林静案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄智光及其委托诉讼代理人何国庆、被告陈成栋、第三人邹光锦到庭参加诉讼，第三人梁秀、邹文明、林静云经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄智光向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于浦北县产（浦字第××号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告黄智光与第三人邹光锦、邹文明于2015年3月3日签订迖成的《房地产买卖合同》合法有效，并确认位于浦北县产（浦字第××号）归原告所有；3、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：黄智光与邹光锦、邹文明于2015年3月3日签订达成《房地产买卖合同》约定，邹光锦、邹文明自愿将其所有的位于浦北县产（浦字第××号）的房产以590000元的价款出售给黄智光所有，邹光锦、邹文明需积极配合办理房产过户手续。上述合同签订后，黄智光交付了购房款且该房产已实际交由黄智光使用，只是因为税款问题还没有办理产权过户登记手续。因被告陈成栋与邹光锦等民间借贷纠纷一案，陈成栋申请诉讼财产保全，查封涉案房产，陈成栋与第三人的民间借贷纠纷案件胜诉后申请执行。2019年3月19日，黄智光依法向浦北县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年3月26日，浦北县人民法院作出（2019)桂0722执异第7号执行裁定书，裁定驳回黄智光的异议请求。为了维护黄智光的合法利益，根据《中华人民共和国物权法》第15条、《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》304条的规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持黄智光的诉讼请求。 陈成栋辩称，涉案的房产登记在邹光锦名下，邹光锦、梁秀、邹文明、林静欠陈成栋的借款，经法院调解，双方达成了调解协议，法院作出了（2019）桂0722民初504号民事调解书，该调解书已生效，但邹光锦、梁秀、邹文明、林静并没有按照调解书的要求履行义务，陈成栋向法院申请强制执行，涉案的房产登记在邹光锦名下，法院查封涉案房产符合法律规定，不同意解除查封。 邹光锦述称，黄智光的起诉都是事实，涉案房产于2015年3月3日已出卖给黄智光，并且已实际交付黄智光占有、使用，水表、电表已变更为黄智光，没办过户手续是因为涉及税的问题。请求法院停止执行，并解除涉案房产的查封。 黄智光向本院提交证据如下：1、身份证，证明原、被告及第三人的诉讼主体资格；2、房地产买卖合同，证明黄智光与第三人邹光锦于2015年3月3日签订达成《房地产买卖合同》；3、收据，证明原告已经支付给邹光锦、邹文明购房款470000元；4、浦北县人民法院作出（2019）桂0722执保15、16、17、18号执行裁定书，裁定将原告购买的登记在被告名下的浦北县产（浦字第××号）予以查封；5、执行裁定书，证明2019年3月26日，浦北县人民法院作出（2019）桂0722执异第7号执行裁定书，裁定驳回黄智光的异议请求，并明确告可在15日向人民法院提起诉讼；6、何英松、吴启志何柄静、黄案兴的证人证言，证明黄智光自2015年3月份起居住在浦北县（涉案的房产）；7、浦北县三合镇太安村委证明，证明邹光锦已将涉案的房产转让给黄智光；8、摄像监控截图，证明黄智光居住在浦北县；9、电费对账单，证明浦北县的用电户主为黄智光。 陈成栋向本院提交证据如下：1、国有土地使用证、房产证，证明涉案房产的所有人是邹光锦，而不是黄智光；2、调解书，证明陈成栋与邹光锦、梁秀、邹文明、林静的民间借贷纠纷，经浦北法院主持调解，双方达成调解协议，该调解书已生效，邹光锦、梁秀、邹文明、林静没有按照调解书的要求履行义务。 本院经审理认定事实如下：邹光锦与梁秀是夫妻关系，邹文明与林静云是夫妻关系，邹光锦与邹文明是父子关系。黄智光与邹光锦、邹文明于2015年3月3日签订房地产买卖合同，约定：邹光锦、邹文明自愿将其所有的位于浦北县产（房产证号为：浦字第××号）以590000元的价款出售给黄智光所有，邹光锦、邹文明需积极配合办理房产过户手续。合同签订当天黄智光支付了购房款290000元给邹光锦，之后于2017年1月26日、2018年2月5日、2018年8月20日、2019年2月3日分别支付购房款50000元、50000元、50000元、30000元给邹文明，黄智光共支付了购房款470000元给邹光锦和邹文明，黄智光尚欠120000元购房款没有支付给邹光锦和邹文明。合同签订后至今，黄智光与邹光锦、邹文明仍没有办理房产过户手续。黄智光向邹光锦、邹文明购买该房产后，2015年3月份邹光锦、邹文明将该房产交付黄智光使用，黄智光从2015年3月份开始占有、使用涉案房产至今，涉案房产的水表、电表也变更在黄智光的名下。因邹光锦、邹文明于2018年8月22日向陈成栋借款300000元，陈成栋于2019年2月18日向本院起诉邹光锦、梁秀、邹文明、林静民间借贷纠纷一案，陈成栋申请查封了涉案的房产，本院于2019年2月22日查封了涉案的房产，黄智光向本院提出了书面异议，本院于2019年3月26日裁定驳回了黄智光的异议请求，2019年4月3日黄智光向本院提起案外人执行异议之诉。本院在审理过程中，黄智光同意将购买涉案房产的余款120000元交由法院执行。 本院认为，案外人对驳回其异议的执行裁定不服，请求对执行标的物停止执行而提起的与原判决、裁定、调解书等生效法律文书无关的诉讼属于案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉，针对特定的财产，不针对特定的当事人，属于“对物之诉”。黄智光提出案外人执行异议之诉，其目的在于排除对浦北县产的执行，判断能否排除强制执行应审查黄智光对涉案房产是否享有实体民事权益，如果黄智光对涉案房产享有实体民事权益，该实体权益是否足以排除强制执行。关于黄智光对涉案房产是否享有实体民事权益问题，本院评判如下：登记在邹光锦名下的位于浦北县产，2015年3月3日，邹光锦、邹文明与黄智光签订了房地产买卖合同，将涉案的房产出卖给黄智光，黄智光并于签订买卖合同的当天支付了购房款290000元给邹光锦，之后黄智光分四次又陆续支付了180000元购房款给邹文明。黄智光共支付了购房款470000元给邹光锦和邹文明，黄智光尚欠邹光锦、邹文明120000元购房款，黄智光从2015年3月起一直占有、使用涉案房产至今。根据双方签订的房地产买卖合同第五条的约定：“乙方付完全款后，甲方把所有房地产的手续交给乙方，如需要过户，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，办理过户手续所产生的费用由乙方承担”，未办理房产变更登记手续是因为分期付款期限未满、黄智光仍没有付清购房款，导致邹光锦与黄智光还没办理。关于房地产买卖合同的效力问题，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。邹光锦、邹文明与黄智光签订的房地产买卖合同合法有效。黄智光依据房地产买卖合同对涉案房产享有实体民事权益，即黄智光是涉案房产的真正所有人。关于黄智光享有的实体民事权益是否足以排除强制执行问题，本院评判如下：黄智光对涉案房产享有足以阻却执行的权利，主要理由是：一、黄智光购买涉案的房产的时间是2015年3月3日，而陈成栋与邹光锦、邹文明的借款时间是2018年8月22日，2019年2月22日本院根据陈成栋的申请查封了涉案的房产，即涉案房产买卖在先，邹光锦、邹文明与陈成栋的借款在后，且相隔三年之久，故不存在恶意串通逃避债务的主观故意。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条规定是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准，这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。具体到本案：1、在本院查封之前黄智光与邹光锦已签订了合法有效的书面买卖合同；2、在本院查封之前黄智光已合法占有涉案的不动产；3、黄智光已按合同约定支付大部分价款且同意将剩余价款120000元交付法院执行；4、非因买受人黄智光的原因未办理过户登记手续，而是约定的分期付款期限未满，黄智光没有付清购房款，导致邹光锦与黄智光至今还没办理房产变更登记手续。综上所述，由于黄智光与邹光锦、邹文明签订的房产买卖合同不存恶意串通逃避债务，黄智光依据该买卖合同对涉案房产享有的权利足以排除执行。黄智光请求停止对浦北县产的强制执行，并解除对上述房产的查封符合法律规定，本院予以支持，但邹光锦出卖涉案房产对黄智光仍享有的120000元债权，黄智光应交付给法院执行。陈成栋主张涉案的房产还没办理过户手续，所有权仍属于邹光锦所有，不同意解除查封的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题〉的解释》第十九条判决如下： 1、停止对浦北县产的强制执行，并解除对该房产的查封。第三人邹光锦、邹文明出卖该房产对原告黄智光享有的120000元债权，原告黄智光于本判决生效后30日内交由浦北县人民法院执行。 2、原告黄智光与邹光锦于2015年3月3日签订的房地产买卖合同合法有效； 3**落于浦北县产属于黄智光所有。 案件受理费9700元，由原告黄智江负担3700元，被告陈成栋负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  米世明 人民陪审员  李 诚 人民陪审员  李传良 二〇一九年六月十九日 书 记 员  庞力畅