云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2014）个民二初字第175号原告秦妙灿，男，1973年11月14日生,汉族，浙江省绍兴县人，现住个旧市。委托代理人包明泽，云南明泽律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告梁锦坤，男，1982年7月2日生,汉族，无职业，住个旧市。被告梁纯，男，1957年5月8日生,汉族，无职业，住址同上。委托代理人梁锦坤（被告梁纯之子），自然情况同上。代理权限为特别授权代理。原告秦妙灿与被告梁锦坤、梁纯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理。依法由审判员朱文娟适用简易程序，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告秦妙灿及其委托代理人包明泽，被告梁锦坤、被告梁纯的委托代理人梁锦坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦妙灿诉称：两被告系父子关系。2004年7月15日，被告梁纯与其签订《租房合同协议书》，约定将位于个旧市铺面租给其，租期至2009年7月31日。2007年8月1日，被告梁锦坤与其签订《租房协议》，续租该铺面，租期至2010年7月31日。2010年8月1日，被告梁锦坤再次与其签订《租房协议》，续租该铺面，租期至2013年7月31日。双方约定，原告按实际使用年限交纳2011年至2013年房屋年租金为人民币220000元。并交纳押金10000元。该房屋所有权人系樊则宁与被告梁纯签订的房屋租赁合同，租期为2009年10月1日至2012年9月30日。2012年10月，樊则宁将该铺面卖给唐艳云并办理了过户手续。唐艳云以房屋租赁期不相符为由，将年租金上涨为374697元，且租期仅给6个月，用于处理货物。经双方协商，被告承诺于2012年11月31日前，退还多收取的10个月租金180000元、押金10000元及新房屋所有权人所增房租77488元，共计人民币267488元。款项到期后，被告仅偿还其人民币40000元，其余款项至今未还。为此，原告起诉来院，要求被告偿还其欠款人民币227488元，并承担本案诉讼费。被告梁锦坤、梁纯辩称：其多收取原告10个月的租金180000元是事实，但原告在其不同意转租、转让的情况下，私自将该铺面转租，且擅自改变其装修风格，存在违约行为，租金不应全额返还。押金人民币10000元，其没有收取过。原告与新房屋所有权人新增房租77488元，与其无关，不应偿还。综上，其已退还原告租金人民币40000元，现只应再支付原告人民币100000元。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：原告主张被告偿还多收取的10个月租金、押金及新增房租是否应予支持？原告秦妙灿针对其主张的事实、理由，提交如下证据：1、《租房合同协议书》、《租房协议》、《租房合同》各1份，证明被告转租铺面给其的事实。2、《收条》3份、中国工商银行个人业务凭证1份，证明其向被告交纳2011年度、2012年度、2013年度房屋年租金人民币220000元的事实。3、《租房协议》1份，证明被告梁纯与房屋所有权人樊则宁签订的房屋租赁合同，租期为2009年10月1日至2012年9月30日止的事实。4、《临时租房合同》、《收款收据》、中国建设银行转账凭条各1份，个旧市房权证（私）共字第**产权证复印件1份，证明因其租赁的房屋产权发生变更，其被迫另行租房及房租增加的事实。5、《说明》1份，证明被告梁锦坤承诺于2012年11月31日前，退还多收取的10个月租金180000元、押金10000元，及口头承诺承担与新房屋所有权人增涨的房租77488元。6、个公后（2000）20号个旧市公安局文件复印件1份，证明其租赁的铺面门牌号变更的事实。经质证，被告梁锦坤、梁纯对原告提交的证据的真实性无异议，但认为证据4与其无关，证据5中的押金10000元，其没有收取过，也没有口头承诺要负担增涨的房租。本院认为，原告秦妙灿提交的证据合法，内容客观真实，证明了原、被告双方承租铺面、支付租金、押金等情况，本院予以采信。被告梁锦坤、梁纯针对其答辩观点、理由，均未提交证据。综上所述，本院确认本案法律事实如下：被告梁锦坤系被告梁纯之子。2004年7月15日起，两人先后与原告秦妙灿签订了《租房合同协议书》、《租房协议》、《租房合同》，约定将位于个旧市商铺，即个旧市公安局1-1-2号铺面（建筑面积86.8㎡）转租给原告秦妙灿使用。个旧市商铺系樊则宁所有。2009年8月26日，被告梁纯与樊则宁签订《租房协议》，约定由被告梁纯承租该商铺，租期为三年，即2009年10月1日至2012年9月30日，在三年期内承租方可进行转租转让，租金差价及转让金归承租方所有。2010年8月1日，原告秦妙灿与被告梁锦坤签订《租房合同》约定：房租为每年220000元，合同期为三年，从2010年8月1日至2013年7月31日止。租房押金10000元，合同期满如数归还。租金一年一付。合同签订后，原告持续使用该商铺，并给付了2010年8月1日至2013年7月31日的租金。2012年10月12日，樊则宁将位于个旧市商铺，即个旧市公安局1-1-2号铺面（建筑面积86.8㎡），出卖给唐艳云。同年10月16日，原告秦妙灿与唐艳云签订《临时租房合同》，租期为2012年10月至2013年3月31日止，租金为人民币187488元，半年租金一次付清。该租金与《租房合同》约定的年租金人民币220000元相比，六个月房租增加了77488元。2012年10月27日，被告梁锦坤出具《说明》，表示因争议房屋的所有权人发生变更，导致其多收取原告秦妙灿十个月的房租，即2012年10月1日至2013年7月31日止，共计租金人民币180000元。房屋押金人民币10000元。两项合计人民币190000元。于2012年11月31日前付清。款项到期后，被告梁锦坤已退还原告房屋租金及押金人民币40000元，其余款项至今未付。本院认为，被告梁纯与房屋所有权人签订的《租房协议》，租期为2009年10月1日至2012年9月30日，在承租期内，双方约定可进行转租转让。原告秦妙灿与被告梁锦坤于2010年8月1日签订的《租房合同》，租期为2010年8月1日至2013年7月31日止。此合同的房屋转租期，已超过房屋所有权人授权范围，且到期后所有权人已将该房屋转卖，未进行追认，故该租房合同2012年10月1日至2013年7月31日期间，属于被告梁锦坤无权处分订立的合同，此部分合同无效。被告梁锦坤、梁纯应退还原告秦妙灿合同无效期间的房屋租金及押金，共计人民币190000元。因二被告无权处分，造成该合同部分无效，应当赔偿原告因此所受到的损失，故对原告提出要求被告偿还新房屋所有权人所增房租77488元的诉讼请求，本院予以支持。被告梁锦坤提出原告有私自转租、损坏其铺面主体结构的违约行为，仅应退还部分租金的辩解，因未提交证据证明，应由被告梁锦坤自行承担举证不能的责任，对其答辩意见本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：由被告梁锦坤、梁纯返还原告秦妙灿房屋押金人民币10000元、2012年10月1日至2013年7月31日房屋租金人民币180000元、支付损失费人民币77488元，共计人民币267488元。扣除被告梁锦坤已支付的人民币40000元，余款人民币227488元限于本判决发生法律效力之日起15日内支付。案件受理费人民币4712元，适用简易程序，减半收取2356元，由被告梁锦坤、梁纯负担。该款原告秦妙灿已预交，被告梁锦坤、梁纯负担部分由被告给付案款时一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定期限届满后法律所规定的期限内向本院申请执行。申请强制执行的期限为二年。审判员  朱文娟二〇一四年十月十七日书记员  杨思奇