湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）长中民三终字第03930号 上诉人（原审被告）湖南名富置业发展有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段****。 法定代表人张红初，董事长。 委托代理人王阳、刘研，均系湖南联合创业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）彭仁兰。 委托代理人叶佩玲，湖南如金律师事务所律师。 上诉人湖南名富置业发展有限公司（以下简称名富公司）与被上诉人彭仁兰房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市开福区人民法院于2014年5月30日作出（2014）开民一初字第01207号民事判决。名富公司不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月13日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院查明：彭仁兰、名富公司于2010年1月18日签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定彭仁兰购买名富公司开发的名富公寓项目中的第14层1438号房（房屋建筑面积为33.75平方米）；购房单价为每平方米6165.72元，购房总价为208093元；名富公司应于2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定条件的商品房交付给彭仁兰使用；房屋达到交付使用条件后，名富公司应当书面通知彭仁兰办理交付手续。彭仁兰应当在书面通知送达之日起15日对该房屋进行验收并与名富公司办理交接手续，双方进行验收交接时，名富公司应出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。因名富公司原因逾期交房的按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，名富公司按日向彭仁兰支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，彭仁兰要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，名富公司按日向彭仁兰支付已交付房价款万分之五的违约金；名富公司应于交付商品房后90日内，完成该幢房屋的初始登记，初始登记后365日内办妥彭仁兰的房屋所有权证，如因名富公司原因，致使彭仁兰未能在合同约定期限内办理上述登记或手续，彭仁兰不解除合同的，名富公司应自合同规定期限的第二天起至实际办妥之日止，每日按已付房款万分之二标准向彭仁兰支付违约金。合同签订后，彭仁兰如约交付全部购房款208093元，名富公司亦已向彭仁兰交付了房屋。名富公司于2012年10月26日办妥彭仁兰所购上述房屋的房屋所有权证。彭仁兰诉至法院，请求判令：1、名富公司向彭仁兰支付违约金9942元，2、名富公司承担本案诉讼费。庭审中，名富公司就彭仁兰诉请的交房时间提出异议，但未能明确具体的交房时间，亦未向该院提交相关证据。 原审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，彭仁兰、名富公司双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。彭仁兰、名富公司双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。名富公司就交房时间提出异议，但未能明确具体的交房时间，亦未向本院提交相关证据，且合同约定逾期交房的违约金计算标准超过每日按已交付房价款的万分之二，故彭仁兰诉请按合同约定的最迟交房时间计算违约金，该院予以支持。现彭仁兰已如约在规定期限内向名富公司交付了购房款。名富公司虽向彭仁兰交付了房屋，但其没有按期为彭仁兰办妥房屋所有权证，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故该院对彭仁兰主张的名富公司未按期办理房屋所有权证而产生的违约金予以支持，其计算方式为：从2012年2月29日（从合同约定的最迟交房日即2010年11月30日后的第455日的次日）开始计算至实际办妥房屋所有权证之日（2012年10月26日）止（共计240天，彭仁兰诉请239天，本院予以支持），按每日41.6元（208093元×0.0002）为标准支付，共计9942元（41.6元×239天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：湖南名富置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向彭仁兰支付违约金9942元。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由湖南名富置业发展有限公司承担。 上诉人名富公司不服判决，上诉称，1、上诉人依法承担协助办证义务，房产局进窗登记手续完成后的审批迟延期间，并非上诉人责任，不应承担违约金。2、出卖人办证期限的起算点合同约定为“商品房交付使用后”，该处“交付使用”应为房屋的“实际交付使用”，而不是原审认定的“协议交付时间”。3、被上诉人诉请违约金过分高于其实际损失，应当依法予以减少。综上，请求对原审判决依法改判并由被上诉人承担全部诉讼费用。 被上诉人彭仁兰答辩称，1、双方当事人在合同中就办证时间进行了明确约定，原审判决依据合同约定判令上诉人承担违约责任并无不当。2、上诉人在原审中并未提交证据证明房屋实际交付时间，被上诉人依照合同约定的房屋交付时间主张违约金并无不妥。3、双方合同明确约定了逾期办证违约金按日万分之二进行计算，上诉人应当按照合同约定承担违约金，与被上诉人的损失情况无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 在二审过程中，上诉人提交了如下证据：《名富公寓业主入伙资料领取签收单》及《名富公寓业主装修承诺书》，拟证明涉案房屋交付使用的事实及时间为2010年12月17日。被上诉人对上述证据的质证意见为：证据不属于法律规定的二审新证据，《名富公寓业主入伙资料领取签收单》未签日期，《名富公寓装修承诺书》不能作为房屋交付时间的直接证据。对于上诉人提交的证据，本院认为，《名富公寓业主入伙资料领取签收单》被上诉人签署了日期2012年12月8日，能够印证被上诉人的实际收房日期，故予以采信；《名富公寓业主装修承诺书》与房屋交付缺乏关联性，故不予采信。据此本院二审查明，被上诉人于2010年12月8日接收了涉案房屋。在二审过程中，上诉人申请本院调取了涉案房屋的《房屋产权情况》一份，该《房屋产权情况》与被上诉人在原审中提交的一致，本院予以认定。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据双方合同约定，上诉人应当在房屋交付后90日内，完成该幢房屋的初始登记，初始登记后365日内办妥被上诉人的房屋所有权证，如因上诉人原因，致使被上诉人未能在合同约定期限内办理上述登记或手续，被上诉人不解除合同的，上诉人每日应按已付房款万分之二向被上诉人支付违约金。根据查明的事实，被上诉人于2010年12月8日接收了涉案房屋，上诉人应在合同约定的时间内（房屋交付后455日）即2012年3月7日前办妥被上诉人的房屋所有权证。上诉人于2012年10月26日办妥涉案房屋的房屋所有权证，逾期232日，构成违约，根据合同约定，应向被上诉人支付违约金9655元（208093元×0.0002×232天）。对于上诉人提出的上诉人不应对办证手续进窗后的审批期间承担违约责任的主张，因合同约定的上诉人的义务系“……办妥被上诉人的房屋所有权证”，故本院对其该项主张不予支持。 综上，原审判决计算违约金有误，判决欠妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初字第01207号民事判决； 二、湖南名富置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向彭仁兰支付违约金9655元； 三、驳回彭仁兰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审受理费50元减半收取25元，二审受理费50元，共计75元，由上诉人湖南名富置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴波 审判员刘英 代理审判员周卓 二〇一四年十月十六日 书记员陈天 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。