淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2014）淮小民初字第0614号原告淮安利佳服饰发展有限公司法定代表人陈佳玲，公司总经理委托代理人李磊，江苏法轩律师事务所律师被告淮安银帆服饰有限公司法定代表人朱月红，公司董事长原告淮安利佳服饰发展有限公司（以下简称利佳公司）诉被告淮安银帆服饰有限公司（以下简称银帆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2014年9月1日公开开庭进行了审理。原告银帆公司的委托代理人李磊到庭参与诉讼，被告银帆公司经本院传票传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告利佳公司诉称：2011年8月16日，原、被告签订厂房租赁合同，约定每月租金146496.12元，被告向原告交纳保证金100000元。被告自2012年10月始，逐渐搬空厂房，并于2012年11月2日以邮政快件方式函告原告解除合同，原告予以拒绝。2012年9月21日，被告就本起纠纷诉至淮安市淮阴区人民法院（以下简称淮阴法院），淮阴法院于2013年6月8日作出（2012）淮小民初字第1297号民事判决书，原告于2013年7月10日收到该份判决书。因对一审判决不服，被告提起上诉，淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）于2013年10月11日作出（2013）淮中民终字第1100号判决，驳回被告上诉，维持原判。现原告以双方租赁合同于2013年7月10日方才解除，被告应继续支付剩余租金及按照合同约定的违约金为由诉至法院，请求判令被告：1.支付2013年1月10日起至2013年7月10日止的房屋租金296838元；2.返还原告为其垫付的电费及水费合计71831.17元；3.支付违约金296838元；4.承担本案诉讼费用。被告银帆公司未作答辩。经审理查明：2011年8月16日，原告利佳公司以出租方（甲方）身份与作为承租方（乙方）的被告银帆公司签订了《厂房、副房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，双方在合同中约定原告将位于淮安市淮阴区纬六路22号院内，单栋厂房共三层，建筑面积为6861.72平方米的厂房出租给被告，租赁期为2011年10月10日起至2016年10月9日止。《租赁合同》内容概要：5.厂房租金为每平方米7元／月，月租金不含税及租赁发票，厂房、副房租金租赁期限内第一年租金不变，第二年租金按递增3%计算，第三年起租金每年递增7%；副房租金为每平方米4元／月（其他相关约定及条款与厂房一致）……9.租赁期限，乙方使用厂房、副房所发生的水、电费由乙方承担……29.乙方在租赁期间中途擅自退租或未按约定交纳租金等原因不能履行本合同的，乙方应按六个月的租金向甲方支付违约金，并且不得退还已缴纳的所有租金及甲方不退还保证金……2012年9月21日，银帆公司就双方租赁合同纠纷诉至本院，请求法院判令：1.解除双方租赁合同；2.利佳公司返还银帆公司保证金100000元……4.利佳公司赔偿银帆公司因利佳公司原因导致中途退租的6个月租金296838元；5.利佳公司退还银帆公司尚未使用的租金98946元。2013年6月8日，本院作出（2012）淮小民初字第1297号民事判决书（以下简称判决书A）。判决书A查明：1.银帆公司于2012年9月14日支付2012年10月11日至2013年1月10日的租金148419元；此外，2011年10月10日起至2013年1月10日止的租金已全部交纳。2.2011年8月26日，双方协议解除了副房租赁协议。3.2012年11月2日，银帆公司将解除合同通知函邮寄利佳公司；同月4日，利佳公司门卫签收该份邮件；同月5日，银帆公司将机器设备等运出租赁房屋；同月7日，银帆公司向利佳公司交付房屋，利佳公司拒绝接收。判决书A认定：1.双方签订的《租赁合同》为有效合同，由于银帆公司于2012年11月5日，将机器设备等运出租赁房屋已造成事实上的解除；2.银帆公司提前解除合同的后果不可归责于利佳公司；3.结合《租赁合同》第29条，以无事实与法律依据为由，对银帆公司诉讼请求第2项、第4项、第5项不予支持。判决书A判决：1.解除双方于2011年8月16日签订的房屋租赁合同；2.驳回银帆公司其他诉讼请求。因对一审判决不服，银帆公司提起上诉，淮安中院于2013年10月11日作出（2013）淮中民终字第1100号判决书（以下简称判决书B）。判决书B认定：1.双方签订的《租赁合同》为有效合同；2.银帆公司属于擅自解除租赁合同。判决书B判决：驳回上诉，维持原判。另查明：1.2012年1月17日，被告公司员工陈伏金对截至2011年12月31日，被告尚欠原告电费54889.3元予以签字确认；2.庭审中，原告未举证证明诉讼请求中的水费；3.原告未向被告退还保证金100000元。上述事实，有原告庭审陈述，原告利佳公司提供的《租赁合同》、（2012）淮小民初字第1297号民事判决书、（2013）淮中民终字第1100号判决书、陈伏金签字确认结算单等证据予以证明，本院予以确认。关于被告是否应当支持2013年1月10日起至2013年7月10日止租金，本院认为，判决书A已查明银帆公司于2012年11月5日，将机器设备等运出租赁房屋；并于同月7日，向利佳公司交付房屋，利佳公司拒绝接收。此外，判决书A认定由于银帆公司于2012年11月5日，将机器设备等运出租赁房屋造成事实上的合同解除，并基于此解除了双方签订的《租赁合同》，因此本院认定双方签订的《租赁合同》已于2012年11月5日解除，故原告要求被告支付2013年1月10日起至2013年7月10日止的租金没有事实与法律依据，本院不予支持。关于被告是否尚欠原告电费。本院认为，根据被告厂长陈伏金签字确认的电费结算单，可以认定截至2011年12月31日，被告欠原告电费54889.3元，故本院对原告该项诉讼请求，予以支持。关于被告是否尚欠原告水费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据其事实主张的，应承担不利后果。原告庭审未能举证证明诉讼请求中水费的相关情况，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。关于被告是否应向原告支付违约金。本院认为，《租赁合同》第29条约定，如银帆公司在租赁期间中途擅自退租致合同不能履行，需按六个月的租金向利佳公司支付违约金，此项是对利佳公司可能因银帆公司违约遭受财产损失的一种预先估计，其本质是对违约责任的约定，该条款不违反法律、法规的强制性规定，属于有效条款。此外，判决书B认定《租赁合同》的解除属于银帆公司擅自解除，利佳公司无过错，故银帆公司应根据《租赁合同》29条约定向利佳公司支付六个月的租金作为违约赔偿。综上，被告银帆公司需支付的违约金数额为（6861.72平方米×7元／月×6个月）×103%=296838元。关于《租赁合同》第29条约定，如银帆公司在租赁期间中途擅自退租致合同不能履行，利佳公司不退还保证金100000元。本院认为，该项约定的保证金本质为履约保证金。双方在《租赁合同》明确约定了违约金和履约保证金的不同作用。履约保证金是银帆公司为担保《租赁合同》履行，向利佳公司给付100000元作为债权的担保，是《租赁合同》履行的一种债的担保形式，承担的主要是惩罚功能；违约金，根据《租赁合同》的约定，其性质上虽然也具有惩罚功能，但是更着重于补偿功能。因此，在银帆公司违约的情况下，保证金与违约金可以同时适用。综上，银帆公司擅自解除租赁合同，应当承担《租赁合同》中约定的相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告淮安银帆服饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告淮安利佳服饰发展有限公司违约金296838元；被告淮安银帆服饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告淮安利佳服饰发展有限公司电费54889.3元；驳回原告淮安利佳服饰发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10455元，由原告淮安利佳服饰发展有限公司负担6455元，由被告淮安银帆服饰有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行，账号：3412010********）审 判 员  杨 华人民陪审员  陆彩霞人民陪审员  刘 丹二〇一四年十月十日书 记 员  谭 笑附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。