广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1311号 原告：梁卉，女，1991年3月7日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：刘桂月，广西梁栋律师事务所律师。 被告：广西保利置业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区厢竹大道63号附楼6楼608号房，统一社会信用代码：91450000690217556D。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱芸，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦美珍，广西颂诚律师事务所律师。 原告梁卉与被告广西保利置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告梁卉的委托诉讼代理人刘桂月，被告广西保利置业集团有限公司的委托诉讼代理人朱芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁卉向本院提出诉讼请求:1、被告退回房屋面积差异款5559元；2、被告立即支付延期办理《商品房现售备案证明》产生的违约金人民币18459.59元（每日按已付房款的万分之一计算，从2017年12月2日开始计算至2018年10月31日共计334天，552693×334/10000=18459.95元）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由:原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于保利爱琴海房屋一套。合同第五条约定商品房按套内面积计价。第六条约定以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理。套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方互不补差价；套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以上至3%以下（含3%）的，面积差异比绝对值在0.6%至3%之间（含3%）部分房价款由双方按合同约定的房屋单价多退少补。合同第十七条约定，原告自行办理房屋所有权登记，被告应当在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需被告（出卖人）提供的证件资料提交原告（买受人）。被告延期办结《商品房现售备案证明》和延期提供证件资料给原告办理房产证，原告不得退房，每逾期一日，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，被告于2015年12月12日底将该房交付原告使用。2018年10月，被告在电梯间里贴出通知，可以办理房产证，但要补交面积差异款，要求原告委托被告办理房产证并交付委托办理房产证的费用300元，原告要求被告出示面积差异款的计算依据及面积实测报告，但被告拒绝出示，只告诉原告补交面积差异款的数额，对原告的诸多疑问无法解答。按照双方的合同约定，被告应在2017年12月2日前办结《商品房现售备案证明》和提供证件资料给原告办理房产证，但被告延期至2018年10月底才办结《商品房现售备案证明》并单方变更合同约定要求原告委托被告办理房产证并收取300元费用，已构成严重违约，违约金不超过总房款的0.5%这个条款是被告单方制定的，没有与原告协商，按照这个条款计算的违约金数额才几千元，远远不能弥补被告延期办理房产证给原告造成的损失，故原告要求调高，按照已付房款每日万分之一计算违约金。原告认为，原被告之间的合同合法有效。但被告却未能履行自己的合同义务，己经严重违约，违约表现在：一是要求原告补交面积差异款时没提供相关证据，面积实测报告没有明示给原告，更没有到原告所购房屋去实测面积。二是没有在约定期限内办结《商品房现售备案证明》并提供的证件资料给原告办理房产证，应支付延期办证违约金。三是单方变更合同约定要求原告委托被告办理房产证并收取300元费用。被告的上述行为侵害了原告的合法权益。故提出前述诉讼请求。 被告广西保利置业集团有限公司辩称：一、被告不存在违约行为，不应支付违约金。1、原告委托被告对房屋进行改造，造成房屋实际与建造规划审批不符，导致现售备案证明逾期办理。原告与被告签订《房屋装修、改造委托协议》，约定：被告按原告的要求对房屋进行功能改造优化（具体见附件）。从附件可以看出改造内容为:2栋原花池部分改为套内、原阳台部分改为套内、原阳台、花池扩建；7栋、10栋原花池该为套内及阳台、原设计为上空部分改为套内、原设计为上空部分改为台内、原阳台部分改为封闭阳台、原设计为露台改为阳台。因扩建，导致房屋不符合建设工程规划许可证要求。2018年1月29日，因5栋-13栋改造导致与规划审批不符，被告被政府罚款。2018年6月4日，因1栋-4栋改造与规划审批不符，被告被政府罚款，导致无法按期办理现售备案证明。2、对于因房屋改造导致被告无法按期办理现售备案证明，原告是明知的，且改造后，所增加的面积权属是登记在不动产权证上的，是原告所有的，原告是实际享有者，对于导致原告所有权证迟延办理的法律后果，由原告自行承担。3、对于房屋改造，被告不仅未获利，而且承担巨额罚款。被告收到行政处罚当天，即立即缴清费用。4、根据合同约定，原告应自行办理房屋所有权登记，被告仅是提供房屋登记机构要求需要出卖人提供的资料。二、原告主张的违约金计算方式不符合双方约定。1、起算日期应当按照合同约定的交房日期起算。截止日期应当截止至2018年10月10日被告在小区粘贴办理不动产权证时。送达通知后，原告应当自行前来办理相关手续，按照双方签订的合同第十七条约定，买受人原因导致手续迟延办理，出卖人不承担责任。原告未前往办理，所产生的法律后果应当由原告自行承担。2、违约金的计算基数应当以原告实际缴纳的房款金额为准，不应包含面积差价。原告支付面积差价的时间是在2018年10月以后，此时，被告已经取得商品房现售备案证明，原告可以办理不动产登记产权证，因此违约金的基数应当是原告的实付房款且不超过合同第五条约定的价款。3、违约金不得超多房款的5%。根据《商品房买卖合同》第十七条约定，违约金最高不超过总房款的0.5%。该约定是双方真实意思表示，一经签署，双方均应当遵守约定。该条款已加注提示，不属于格式条款。此外，逾期办证对原告也未产生损失，如原告认为不足以弥补损失，应当举证。在无法证明的情形下，无权要求调高违约金。三、原告要求被告退还面积差异款无依据。按照合同第六条的约定以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定的计价面积与实测面积有差异，以实测面积为准。因原告要求对房屋进行改造，增加了套内建筑面积，原告委托第三方进行计算面积，并以该实测套内建筑面积为计算依据，计算面积差异价款。每一户超建部分都有近20平方米，但被告要求原告补交面积差异款并未包括超建部分，仅是正常建设过程中的合理差异，小范围差异是建设工程中不可避免的，面积差异也未违反合同约定。被告也依据原告委托办理了房产产权登记。原告无故要求退还差价款无事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市西乡塘区保利·爱琴海项目由被告开发建设。2013年11月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买保利·爱琴海7号楼1单元2001号房，建筑面积69.89平方米、套内建筑面积52.16平方米，公摊面积17.73平方。该商品房为预售房，按套内建筑面积计价，单价9489.53元，总价494974元，另外精装房装修款52160元。该合同第六条约定：双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内建筑面积为准。商品房竣工交付后，实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积发生差异的，双方同意按以下第2种方式进行处理:（1）套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方互不补差价;（2）套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以上至3%以下（含3%）的，面积差异比绝对值在0.6%至3%之间（含3%）部分的房价款由双方按合同约定的房屋单价多退少补；（4）买受人须在接到出卖人产权测算通知之日起10个工作日内到出卖人营业场所或指定的其他地点补交或者领回面积差价款：买受人逾期不补交或出卖人拒绝退还差价的，违约方须按日向守约方支付应交或应退款万分之三的违约金。合同第九条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理，买受人自行办理凡物所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方,办理了合同登记备案，原告按合同约定支付了购房款。原告于2015年12月12日接收房屋。涉案房屋已涉案房屋已于2018年10月23日办得现售备案证明。原告交付了面积差异款5559元。 另查明，原告（甲方、委托人）就案涉房产改造与被告（乙方、受委托人）签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定乙方保证在合同第九条规定的交付日之前开始对房屋进行装修、改造施工；乙方按甲方的要求对凡物进行使用功能改造优化（具体详见本协议附件）；由于甲方要求对该房屋进行局部加板等装修、改造工程，该装修、改造还需要对房屋隔断即在合同附件一的基础上安装修改造示意图（详见附件）进行拆建、隔断。协议书还对其他事项进行了约定。原告同时在协议书附件即涉案房屋改造前后平面图上签名捺印，该平面图显示，涉案房屋改造前的花池、阳台等部分经改造将作为房屋套内面积使用。 再查明，2018年1月29日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对被告作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字［2018］2号），主要载明：被告在南宁市建设的“保利·爱琴海5＃-13＃楼”项目，在实际建设工程中存在将原批花池部分改为套内及阳台，原设计为上空部分改为套内，原批阳台部分改为封闭阳台，原设计为露台改为阳台，部分楼层外立面部分墙砖改为涂料等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对被告作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（35990384.48元）百分之十罚款，罚款金额3599038.45元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。被告已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上诉罚款。2018年10月10日，被告在涉案楼栋电梯间粘贴通知，告知业主分批进行办证受理工作，受理地点为小区7栋2单元架空层兰亭会。业主需提供办证资料并按实测面积补交房款，代办服务费300元／户。被告所粘贴的面积差价款中，涉案房屋实测套内建筑面积53平方米，面积差异0.84平方米，差异绝对值1.61%，应补差价5559元。经广西天图数字测绘有限公司测绘，涉案房屋套内建筑面积为70.21平方米，共有面积14.81平方米，总建筑面积85.02平方米，超建面积17.21平方米，共有公摊面积14.81平方米。该测绘报告加盖南宁市不动产交易中心不动产测绘备案印章。 以上事实，由《商品房买卖合同》、房款发票、房屋移交验收单、《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》、《行政处罚决定书》、缴款书、现售备案证明、通知、建筑面积报告书及原告、被告陈述予以证实。 本院认为，原、被告出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 关于被告是否应当承担逾期办理《商品房现售备案证明》违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，被告应在交付商品房之日起720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。被告在2015年12月12日将上述房屋交付原告使用，按合同约定应在2017年12月1日前办结《商品房现售备案证明》。被告抗辩不应承担责任，应结合合同约定事项在实际履行中的逾期原因及各方过错综合认定，具体分析如下：1、被告抗辩因原告委托改造房屋导致逾期办理现售备案证明。从《行政处罚决定书》的内容可知，涉案房屋改造确实导致案涉房产不符合建设工程规划许可证的要求，原告就案涉房产出具了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，委托被告对案涉房屋进行前述改造，其改造成果亦由原告享有，原告对改造可能影响房屋规划验收的后果理应明知，其对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》的后果亦负有一定责任。2、原告对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》负有一定责任，但被告并非可以无限期延后履行其合同义务，由于被告已于《行政处罚决定书》作出之日缴清了罚款，无法通过规划验收的因素已即时消除，故对于《行政处罚决定书》履行期限届满后办理《商品房现售备案证明》延长的时间已不属于规划验收问题，不可归责于原告方，应由被告负责。综上，在规划验收的障碍已随着罚款的缴纳而消除后，被告理应即时办理《商品房现售备案证明》，故在被告缴清罚款后仍进一步延后的违约责任应由被告承担。由于被告实际于2018年1月29日已缴清罚款，若因其在行政处罚决定书确定的履行期限届满前缴纳罚款而将逾期违约金起算点提前，有违督促当事人及时缴纳罚款的价值导向，故即使被告提前缴纳罚款，亦不应减少其因法定的行政处罚履行期限而产生的期限利益，其承担逾期违约金的起算点，仍应自行政处罚履行期限届满起算。故被告应向原告支付逾期违约金的期限，应自决定书确定履行期限届满之次日即2018年2月14日起算。 至于违约金的计算方式是否调整问题。合同约定被告每逾期一日应当按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。原告主张约定的违约金不足以弥补其损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于出卖人逾期办证的规定，主张调高其违约金。房屋不能办理产权证的事实在被告履行其义务之前处于持续状态，这种持续性对原告行使物权必将造成障碍，使原告为获得产权而支付的对价日益增加，而且，如仅按合同约定来负担违约金，不利于督促违约方履行其应负合同义务，因此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，对违约金进行调整。被告于2018年10月23日取得《商品房现售备案证明》，故违约金调整计算至2018年10月23日共252天。因面积差价款为后期支付，故不应计入违约金计算基数。故违约金按已付购房款547134元为基数，按日万分之一计算252天，数额为13788元，原告主张超过部分，本院不予支持。 关于是否退还面积差异款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”之规定，原、被告结算房款应以双方的合同约定作为依据。双方签订的《商品房买卖合同》第六条对于面积确认及面积差异的处理予以明确约定，合同约定按实测套内建筑面积结算房款。涉案房合同约定套内建筑面积52.16平方米，分摊的共有共用建筑面积17.73平方米，被告提供的经不动产权交易中心备案的实测套内建筑面积70.21平方米，分摊建筑面积为14.81方米，房屋建筑面积为85.02平方米，超建面积17.21平方米，套内建筑面积差异比绝对值为（70.21平方米-17.21平方米-52.16平方米）/52.16平方米=1.61%，按合同约定套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以上至3%以下（含3%）的，由双方按合同约定的房屋单价多退少补，被告依据该合同条款的约定计收原告的套内面积差价款，符合双方的合同约定，原告主张退还该款无依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第之规定，判决如下： 一、被告广西保利置业集团有限公司为原告梁卉支付逾期办理《商品房现售备案证明》违约金13788元； 二、驳回原告梁卉的诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费200元，由原告梁卉负担86元，被告广西保利置业集团有限公司负担114元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  凌伟东 二〇一九年六月二十七日 书记员  吴文君 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。