福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初372号 原告：中国农业银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区下杭路**，统一社会信用代码91350100854426689T。 负责人：郑圣波，职务行长。 委托诉讼代理人：魏少萍，北京中银（福州）律师事务所律师； 委托诉讼代理人：王娇娇，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：福州世欧投资发展有限公司，，住所地福建省福州市晋安区福新中路**江盛楼**统一社会信用代码913501005550666365。 法定代表人：余丽娟，职务经理。 委托诉讼代理人：杨智香，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：龚晓露，女，系公司员工。 第三人：福建世欧投资发展有限公司，住所，住所地福建省福州市晋安区福新路中段（福新中路**）江盛楼**社会信用代码91350000555088237A。 法定代表人：余丽娟。 委托诉讼代理人：王建明，男，系公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行（以下简称农业银行台江支行）与被告福州世欧投资发展有限公司（以下简称福州世欧）、第三人福建世欧投资发展有限公司（以下简称福建世欧）保证合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行台江支行的委托诉讼代理人魏少萍，福州世欧的委托诉讼代理人杨智香、龚晓露，福建世欧的委托诉讼代理人王建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行台江支行向本院提出诉讼请求：1.判令福州世欧对（2018）闽0103民初1785号民事判决书项下的债务（即借款人缪丽平尚欠农业银行台江支行的借款本金2575026.24元及暂计算至2019年1月3日的利息4727.18元、罚息2.67元、复利0.29元）；2.判令福州世欧承担本案的诉讼费用、财产保全费、公告费等费用。事实和理由：2012年12月1日，借款人缪丽平因购买位于福州市晋安区的房产，与农业银行台江支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120120107573）向农业银行台江支行借款286万元用于购买上述房产，约定由福州世欧为借款人缪丽平上述借款行为提供阶段性连带担保，并对保证期间、保证范围等做了明确约定。同时，农业银行台江支行与福州世欧及福建世欧于2018年11月签订《三方补充协议》进一步明确由福州世欧对《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120120107573）项下款项承担连带担保责任。上述《个人购房担保借款合同》签订后，农业银行台江支行依约向借款人缪丽平发放了贷款286万元，但借款人缪丽平并未按照合同约定履行还款义务，经福州市台江区人民法院作出（2018）闽0103民初1785号民事判决书确认其应还款项后，其仍未向农业银行台江支行偿还任何借款本金及利息、罚息、复利。同时，福州世欧并未依约承担连带保证责任，经农业银行台江支行多次催讨，仍未向农业银行台江支行偿还任何借款本金及利息、罚息、复利。因此，农业银行台江支行有权要求福州世欧立即偿还尚欠借款本金2579756.38元及相应的利息、罚息、复利。 福州世欧辩称，一、本案债权因缪丽平怠于办理产权证，导致抵押登记逾期未能办理，而致使福州世欧的阶段性保证保证期间不当延长。二、（2018）闽0103民初1785号民事判决书中说明农业银行台江支行应当就缪丽平的房产折价或拍卖的价款优先受偿。因此，本案应当先执行物保再执行人保。三、因农业银行台江支行持续扣除福州世欧的保证金，即使要福州世欧承担保证责任，也需要双方先就该案债务的数额进行确认。四、确认截至2019年5月13日，福建世欧共代为偿还借款本金198938.89元、利息428483.86元、罚息1185.49元、复利2573.35元，合计631181.59元。 福建世欧述称，一、同意福州世欧的答辩意见。二、本案所涉的房产项目是由福州世欧进行开发的，福建世欧之所以在担保协议上盖章是因为盖章错误，承担担保责任的主体应该是福州世欧。 农业银行台江支行围绕诉讼请求依法提交了下列证据：A1《个人购房担保借款合同》；A2《三方补充协议》；A3（2018）闽0103民初1785号民事判决书；A4《情况说明》（2019年2月28日）及还款明细；A5《生效证明书》；A6《情况说明》（2019年5月13日）及还款明细。 福州世欧围绕答辩意见依法提交下列证据：B1《世欧澜山代垫按揭断供款台账》；B2《商品房买卖合同》；B3《房屋接收通知书》；B4《房屋交接单》；B5《初始登记通知书》；B6《代客户垫款清单》。 福建世欧未提交证据。 本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人表示真实性无异议的证据A1、A2、A3、A5、B2-B6本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：A4、A6具有证据的客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认。B1系福州世欧单方制作，故不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月2日，案外人缪丽平与福州世欧签订编号201235260005《商品房买卖合同》，约定：缪丽平向福州世欧购买其开发的住宅福州市晋安区；房屋总价4098621元；缪丽平应于认购协议书签订后7日内付清首期购房款1238621元，剩余购房款2860000元由买受人通过申请银行商业按揭贷款（或公积金贷款）的方式支付给出卖人。2012年12月1日，缪丽平（借款人）、农业银行台江支行（贷款人）、福建世欧（保证人）间签订编号35020120120107573《个人购房担保借款合同》，约定：缪丽平向农业银行台江支行借款2860000元用于购买福州市晋安区；借款期限360个月，由2012年12月起至2042年12月止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入福州世欧账户（开户行福州交通银行股份有限公司福建省分行、账号351008030018150056349）；本合同借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人福州世欧提供保证担保，由缪丽平提供福州市晋安区作为抵押担保；缪丽平应自本合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人和受访人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务提供提供连带保证责任；保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或者部分债权。前述合同签订后，农业银行台江支行依约向缪丽平指定的账户发放了贷款，然缪丽平却未依约还款。 2018年4月27日，农业银行台江支行以缪丽平未依约还款为由，诉至本院，立（2018）闽0103民初1785号原告农业银行台江支行与被告缪丽平、被告福建世欧金融借款合同纠纷一案。2018年11月27日，农业银行台江支行（甲方）、福州世欧（乙方）、福建世欧（丙方）间签订《三方补充协议》，约定：甲乙丙三方确认编号35020120120107573《个人购房担保借款合同》中保证人处虽加盖丙方公司公章，实际上为缪丽平提供担保的主体为乙方；因缪丽平逾期向甲方偿还借款，乙方向甲方履行担保责任（具体担保方式、范围等以上述《个人购房担保借款合同》为准），乙方委托丙方向支付款项，截至2018年8月28日，丙方为乙方代垫款项共计580181.59元，甲方确认乙方目前已经按照约定承担部分的保证责任；在本协议签订后三日内，甲方同意撤回对丙方的起诉［案号（2018）闽0103民初1785号］。2018年12月7日，本院作出（2018）闽0103民初1785号之一民事裁定，准许农业银行台江支行撤回对福建世欧的起诉。2018年12月7日，本院作出（2018）闽0103民初1785号民事判决，判决：一、被告缪丽平应于本判决生效之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行偿还借款本金人民币2590321.95元及利息（含罚息、复利，暂计至2018年11月30日的利息26918.76元、罚息80.33元、复利141.89元，之后的利息按合同约定的标准计付至借款本息全部清偿之日止）；二、原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行有权以被告缪丽平提供抵押担保的位于福州市晋安区（预告登记证号为：榕房预ＹＲ字第××号）折价或拍卖、变卖所得价款，就本判决第一项确定的债务优先受偿；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费41612元，由原告承担14089.42元，其余案件受理费27522.58元、保全费5000元、公告费560元，由被告缪丽平负担。2019年3月5日，（2018）闽0103民初1785号民事判决生效。2019年3月20日，农业银行台江支行向本院申请强制执行（2018）闽0103民初1785号民事判决。 另查明，《三方补充协议》签订后，福建世欧陆续代福州世欧向农业银行台江支行偿还了缪丽平的部分欠款。截至2019年5月13日，缪丽平尚欠农业银行台江支行借款本金2574001.27元、利息42354.43元、罚息228元、复利368.79元，本息合计2616952.49元。 又查明，2013年2月7日，案涉福州市晋安区办理了预告抵押登记手续，预告登记的权利人为农业银行台江支行。2014年7月10日，福州世欧向缪丽平交付了案涉房产。2015年6月26日，世欧澜山园二期5＃楼房屋产权初始登记（总登记）办理完成。迄今，案涉房产未取得房屋所有权证，亦未办理正式抵押登记。 本院认为，农业银行台江支行、福州世欧、福建世欧间签订的《三方补充协议》系各方当事人的真实意思表示，其主要内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《三方补充协议》，福州世欧自愿为编号35020120120107573《个人购房担保借款合同》项下缪丽平的借款行为提供阶段性连带责任保证，并按《个人购房担保借款合同》约定的担保方式、担保期限、担保范围等履行担保责任。（2018）闽0103民初1785号生效民事判决已经认定缪丽平存在逾期还款的行为以及具体欠款金额。在本案抵押物尚未办妥房产证及正式抵押登记的情况下，福州世欧对讼争债务的保证责任未得以免除。福州世欧应当就（2018）闽0103民初1785号民事判决第一项确定的债务尚未清偿的部分承担连带清偿责任，福州世欧承担保证责任后，有权向缪丽平追偿。 福州世欧辩称因缪丽平怠于办理产权登记，导致阶段性保证责任不当延长。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，债务人不得以第三人原因为由主张免责，故福州世欧的该项答辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。 福州世欧辩称本案应先实现物保，后实现人保。本院认为根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，当事人之间可以就物的担保与人的担保关系进行约定，债权人有权按照约定实现债权。《个人购房担保借款合同》已经明确约定“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或者部分债权”，故农业银行台江支行有权同时要求福州世欧承担保证责任。福州世欧的该项答辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，对农业银行台江支行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下： 被告福州世欧投资发展有限公司对（2018）闽0103民初1785号民事判决第一项确定的债务（截至2019年5月13日，尚欠借款本金2574001.27元、利息42354.43元、罚息228元、复利368.79元，之后的利息、罚息、复利按编号35020120120107573《个人购房担保借款合同》约定的标准计付至借款本息全部清偿之日止）承担连带保证责任，被告福州世欧投资发展有限公司承担保证责任后，有权向债务人缪丽平追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27438元，由被告福州世欧投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 春 人民陪审员 陈 芳 人民陪审员 曾美芳 二〇一九年六月二十五日 法官 助理 陈娟梅 书 记 员 薛润莹 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。