上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2282号上诉人（原审第三人）胡栋。委托代理人姚臻滢，上海汇道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市松江区建设用地事务所。法定代表人＊＊，所长。委托代理人马伟荣，上海市申中律师事务所律师。委托代理人马笑天，上海市申中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）唐红梅。被上诉人（原审第三人）何宏满。被上诉人（原审第三人）赵玉道。上诉人胡栋因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日��理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2011年12月16日，上海市松江区建设用地事务所（以下简称松江区用地事务所）、唐红梅签订房屋租赁合同一份，约定松江区用地事务所将其位于上海市松江区沪松路7＊＊，建筑面积105平方米的店铺出租给唐红梅。租赁期限为续借2年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止；年租金人民币（下同）52，000元，第一年租金在合同签订后五日内付清，第二年租金52，000元唐红梅于2012年12月31日前付清；唐红梅交给松江区用地事务所押金10，000元；唐红梅方不得转租转借系争房屋，一但发现，即终止租赁合同，且唐红梅方缴纳的押金归松江区用地事务所方所有，不得返还。合同另对其他租赁事宜作出了约定。合同签订后，唐红梅按约支付租金至合同期限届满，并支付松江区用地事务所押金10，000元���松江区用地事务所亦开具押金收据给唐红梅。合同期限届满后，因松江区用地事务所要求唐红梅返还租赁房屋，唐红梅称已将房屋转租给何宏满、赵玉道、胡栋（以下简称胡栋等），因胡栋等原因导致唐红梅不能返还房屋，松江区用地事务所遂诉至法院，请求判令：1、唐红梅及胡栋等立即迁出并返还上海市松江区沪松路7＊＊，面积105平方米的房屋；2、唐红梅支付自2014年1月1日起至迁出日止的房屋使用费13，000元（按合同租金标准暂计至2014年3月31日）。另查明：上海市松江区沪松路7＊＊底层店铺（建筑面积105.39平方米）登记的权利人是松江区用地事务所。再查明：唐红梅在其与松江区用地事务所租赁合同存续期间，将系争房屋分隔后与胡栋等签订转租合同，租赁期限均至2013年12月30日止。合同另对其他租赁事宜作出了约定。系争房屋被胡栋等���有使用至今。审理中，胡栋等提供一份《店面租赁合同》该合同的租赁位置、合同当事人、租赁期限届满日与前述松江区用地事务所、唐红梅之间签订的租赁合同一致，但却约定唐红梅有转租权。该份合同与前述的松江区用地事务所、唐红梅之间签订的租赁合同中约定的唐红梅不得转租的条款不一致。庭审中，唐红梅表示胡栋等提供的合同系其伪造，因为在转租给胡栋等时，他们二人说要办营业执照，唐红梅要有转租权，其才伪造了该份有转租权的合同，便于胡栋等办理营业执照，这一情况胡栋等是知情的。松江区用地事务所对唐红梅的陈述予以认可，胡栋等则认为唐红梅存在欺诈。对于押金，松江区用地事务所表示合同到期后要求唐红梅返还房屋时才发现唐红梅擅自转租，故押金其可以没收。唐红梅明确因胡栋等同意承担唐红梅的押金损失���故胡栋等已平摊支付唐红梅10，000元，唐红梅持有的押金收据也已经转给胡栋等，押金唐红梅本案中可以不向松江区用地事务所主张。对于房屋装修情况，松江区用地事务所表示只有刷墙和基本使用设施，唐红梅表示其用木头、石膏板将房屋隔为三间，设置了水电，胡栋等表示其对地面、屋顶、灯等有装修。原审认为：本案松江区用地事务所、唐红梅于2011年12月16日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。现合同期限届满，唐红梅应将租赁房屋返还松江区用地事务所并按合同约定的租金标准，支付松江区用地事务所至房屋实际返还之日止的使用费。唐红梅未经松江区用地事务所同意将租赁房屋转租给胡栋等占有使用至今，且唐红梅与胡栋等的转租合同也已到期，故胡栋等应与唐红梅共同将租赁房屋返还松江区用地事务所。因唐红梅擅自转租，松江区用地事务所有权根据合同约定对唐红梅支付的押金，不予返还。因租赁期限已经届满，且松江区用地事务所在租赁过程中并无违约，故对房屋内的已形成附合的装饰装修，松江区用地事务所无须补偿。对于胡栋等辩称的相关理由，因胡栋等提供的租赁合同列明的当事人，即本案松江区用地事务所、唐红梅对该份合同系唐红梅伪造而来，并无异议。加之，胡栋等拒绝返还租赁房屋之理由与该份合同是否真实并无关联，故法院认为在处理本案争议焦点时，对该合同上松江区用地事务所公章的真实性并无鉴定必要。胡栋等若认为唐红梅对其存在欺诈，亦可另循其他合法途径解决。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二〇一四年七月十日作出判决：一、唐红梅与胡栋、赵玉道、何宏满于判决生效之日起十日内迁出并返还上海市松江区建设用地事务所坐落于上海市松江区沪松路7＊＊底层的房屋（建筑面积105.39平方米）；二、唐红梅于判决生效之日起十日内支付上海市松江区建设用地事务所自2014年1月1日起至房屋实际返还之日止的使用费（按每年52，000元标准计算）。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，减半收取102.50元，由唐红梅负担72.50元，胡栋、赵玉道、何宏满负担30元（均于本判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，胡栋不服，上诉于本院，诉称：唐红���在转租过程中伪造原租赁合同，有欺诈行为，胡栋投入了资金进行装修，唐红梅应当承担赔偿责任。赵玉道未参加庭审，原审法院缺席判决，剥夺了赵玉道的诉讼权利，一审诉讼程序有误。据此，要求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判撤销原审判决第一项。被上诉人松江区用地事务所辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。被上诉人唐红梅辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。被上诉人何宏满、赵玉道均未答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，转租合同的租赁期限已经届满，按约胡栋应当返还房屋，但胡栋占有使用至今未搬离，因此应当承担迁出房屋的义务。原审对此认定正确，本院予以维持。关于胡栋提出要求鉴定其提供的原租赁合同的真伪，对于该节事实松江区用地事务所及唐红梅均已确认其不真实，且该合同真伪与胡栋返还房屋不存在因果关系，因此本院不予支持。关于上诉人提出赵玉道未参加本案原审诉讼问题，经查，原审法院送达程序合法，赵玉道拒不到庭系其处分自身诉讼权利，胡栋认为原审法院剥夺赵玉道的诉讼权利程序违法，与事实不符，且赵玉道本人亦未提出，故本院不予采信。综上所述，上诉人胡栋的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币205元，由上诉人胡栋负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一四年十月二十八日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……