江苏省宿迁宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿豫民初字第1775号原告张成军，居民。被告江苏荣归房地产开发有限公司。法定代表人陈伟滨，总经理。委托代理人陈晓军。原告张成军与被告江苏荣归房地产开发有限公司（下称荣归公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐敏俐适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告张成军、被告荣归公司的委托代理人陈晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成军诉称：2012年5月31日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的御景龙庭小区商品房一套。合同签署后，原告按合同规定向被告支付全部购房款。被告按合同约定应于2013年12月31日前将符合国家和地方政府的有关规定以及合同约定的房屋交付给原告使用。2014年5月中旬，被告才通知原告前往收房。原告于2014年1月25日领取了房屋钥匙，并于2014年1月上旬领取违约金2720元。2014年5月下旬，原告从宿豫区住建局处得知，原告购买的商品房直到2014年5月14日才符合交房条件。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，逾期交房的违约事实明显，应向原告支付合同约定的逾期交房违约金。以上争议协商未果，原告特提起诉讼，请求法院判令被告承担自2014年1月1日至2014年5月14日的逾期交房违约金14606元，同时承担本案的诉讼费用。被告荣归公司辩称：对于和原告之间存在房屋买卖合同关系没有异议。对原告诉称的合同约定交房的时间、原告实际领取房屋的时间和涉案房屋竣工备案时间均无异议。原告于2014年5月26日签订逾期交房违约金认领书，双方对逾期交房进行约定，明确该认领书的约定是最终处理结果，所以我公司不应该再行承担逾期交房的违约责任。我们认为原告在受领房屋的时候也存在过错，请求法院调整违约金的标准。经审理查明：2012年12月17日，原告张成军与被告荣归公司签订一份商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告建设的位于宿豫区御景龙庭小区第7幢401室商品房一套，房款362725元；出卖人（被告）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，住宅项目应符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定，并取得住宅项目交付使用通知书，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。合同签订后，原告按合同约定的方式向被告支付购房款。2014年1月25日，被告向原告交付涉案商品房的钥匙；并于2014年5月26日向原告支付逾期交房违约金2720元，同时由原告在被告出具的《御景龙庭逾期交房违约金认领书》上签名。认领书载明：“买受人已购御景龙庭居住小区7幢401室住宅，购房合同约定的交房时间为2013年12月31日，乙方实际入住的时间为2014年1月25日。现经双方协商确定以上述的时间为依据，甲方支付给乙方逾期交房违约金的天数为25天，金额为2720元……。甲乙双方同意本《认领书》为上述房屋逾期交房违约的最终处理结果。”由于存在面积差异，原告最终支付的房款金额为363545元。另查明：涉案楼房于2014年5月14日完成竣工验收备案。《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》第六条规定，住宅项目具备下列条件，并经有关单位认可，方可交付使用：（一）房屋建筑工程和市政基础设施已经办理竣工验收备案……。审理中，原告未能向本院举证证实，被告交付逾期办理验收备案的商品房的行为给其所造成的实际经济损失。以上事实有原告提供的商品房买卖合同、认领书、购房发票及当事人的当庭陈述等在卷予以佐证。本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被告作为出卖人依据合同约定，负有向原告交付符合约定交付条件的商品房的义务。该交付义务不仅包括交付房屋实体，也包括交付的房屋具备约定的交付条件。2014年1月25日，被告向原告交付房屋，原告予以接收，该交付行为仅是被告履行了部分交付义务；此时被告交付的房屋尚不具备合同约定的交付条件，即不符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》规定的“经办理竣工验收备案”的交付条件；因此，被告的交付行为系不完全履行合同义务的违约行为，其应承担相应的违约责任。另根据合同约定，交付房屋时被告未出示合同第八条约定的证明文件的，原告有权拒绝接收，但本案中原告未尽审查义务并接收房屋，自身亦存在过错；而且原告亦未能举证证实因被告违约行为给其造成的实际损失；兼顾合同的履行情况，本院根据公平和诚实信用原则对被告应承担的违约责任予以减轻。对于被告认为双方签订的逾期交房违约金认领书，已明确是逾期交房的最终处理结果，故不应再行承担逾期交房违约金的答辩意见，本院认为：认领书中违约金的计算时间依据为约定交付之日至实际交付之日，而原告主张的违约金计算时间为约定交付之日至竣工验收备案之日，二者并不完全重复；房屋实际交付之的逾期交付违约金双方已通过认领书的形式协商处理，原告本次诉讼再行主张该时间段的违约金，本院不予支持；在房屋实际交付后至办理竣工验收备案的期间里，因履行交付义务不完整，被告逾期交付符合合同约定交付条件的商品房的行为仍在延续，双方在认领书中并未明确对被告后续的违约行为予以一并处理；因此，被告对其交付房屋实体后的违约行为仍应继续承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告江苏荣归房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张成军违约金5889元；驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取83元，由原告负担41元，被告荣归公司负担42元（原告已预付，被告待履行上述判决义务时一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  徐敏俐二〇一四年十月十六日书记员  张秀玲附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和证实信用原则予以衡量，并作出裁决。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。