上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第1507号原告上海安典建筑装饰工程有限公司。法定代表人夏小安。委托代理人祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。被告上海天吕投资管理有限公司。法定代表人吕向东。原告上海安典建筑装饰工程有限公司（以下简称安典公司）与被告上海天吕投资管理有限公司（以下简称天吕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告安典公司的委托代理人祁建勋到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告安典公司诉称，2014年2月25日，原告通过房屋中介公司与被告签订《房屋租赁居间合同》，同日原、被告又签订了房屋租赁补充条款。合同约定，原告将承租的位于上海市物华路XXX号三层内房屋面积430平方米出租给被告用于办公，租赁期限自2014年3月1日起至2016年3月30日止；租金每月36，620元，三个月一付，先付后租；押金为一个月的租金，租赁期间的水电费由被告承担；租赁期间中途终止本合同的，违约金为一个月的租金。原告出租给被告的系争房屋系装修过的房屋，原告并提供给被告办公家具。被告通过网上银行仅向原告支付了73，240元，被告称该款为一个月的租金和押金，剩余租金过两天支付。嗣后，原告向被告催讨租金，但被告一直未支付。经多次交涉未果，为减少损失，原告于2014年7月1日向被告发出《解约通知书》。被告已于2014年6月在未通知原告的情况下携其公司物品搬离了系争房屋，未与原告办理房屋交接。原告认为，被告欠付租金已构成违约，故要求判令：1、解除租赁合同；2、被告支付2014年4月至6月的租金109，860元；3、被告支付违约金36，620元；4、被告支付2014年4月至6月的物业管理费（含养鱼费）7，050元；5、被告支付水电费5，981元。审理中，原告申请撤回第5项诉讼请求。原告并表示，租金、物业管理费（含养鱼费）现只主张到2014年6月，之后的不再主张。被告未作答辩。经审理查明，2011年2月，案外人上海润信投资有限公司（以下简称润信公司）与案外人东台市建设新东台（上海）促进会（以下简称新东台促进会）签订《上海市房屋租赁合同》，约定润信公司将名下位于上海市物华路XXX号三层的产权房（建筑面积1149.55平方米）出租给新东台促进会用于办公，租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止。同日，新东台促进会与原告签订《上海市房屋租赁合同》，约定新东台促进会将上述承租的房屋全部出租给原告用于办公，租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止。2012年3月1日，新东台促进会向润信公司出具《委托证明》，要求将承租的房屋交由其会员单位即本案原告经营管理，并负责房屋转租和进驻企业等相关工作，其承诺将监督原告按照其与润信公司签订的租赁合同进行经营管理……。原告在该《委托证明》上承诺将按照新东台促进会与与润信公司签订的租赁合同的各项条款要求进行经营管理……。润信公司同意新东台促进会的上述委托要求。2014年2月25日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）、上海中汉房地产经纪事务所（中介方）签订《房屋租赁居间合同》，约定：1、甲方将承租房屋中的部分场地计430平方米出租给乙方用于办公；2、租赁期限自2014年3月1日起至2016年3月30日止；3、租金每月36，620元，三个月一付，第一期租金于2014年2月25日前付清，以后每期租金提前7日缴纳，甲方收到租金后应予以书面签收；4、如乙方逾期支付租金超过10天的，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋；5、押金36，620元，乙方同意于2014年2月25日前一次性支付给甲方。甲方应于租赁关系解除后，确保乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所有应付费用后的当天将押金无息退还乙方。因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金等费用，甲方可在押金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后10天补足；6、乙方应承担租赁期内所使用的水、电、煤气、有限电视、保洁、电话等费用，并按单如期缴纳，并把缴纳存单保存，以便查证；7、甲乙任何一方如需提前终止合同或期满延长合同的，均应提前一个月通知对方……；甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同的，并且过错方未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为一个月的房租。合同并对其他事项作出约定。同日，原、被告签订《补充条款》，约定：1、签订租赁合同当日，乙方支付甲方两个月租金，之后以三个月为一期支付；2、在租赁期内如乙方提出终止合同需提前两个月通知甲方，乙方不承担违约责任；3、物业管理费为每平方米4.5元，由乙方承担。《补充条款》对其他事项作出约定。被告于合同签订当日转账支付原告73，240元，原告向被告交付了系争房屋。2014年4月17日，被告向原告支付了电费2，189元、水费400元、分摊设备运行电费700元、物业管理费2，150元和养护鱼费200元，共计5，639元，原告出具了收据。2014年7月3日，原告向被告发出《解约通知书》，称，被告仅支付了押金和一个月的租金和物业管理费，之后未再支付租金，构成严重违约，现通知被告自2014年7月1日起解除租赁合同，要求被告接通知后10日内办理解约手续，并结清未支付的2014年4月至6月的租金和物业管理费等费用。上述事实，有原告提供的房地产权证、润信公司和新东台促进会的房屋租赁合同、新东台促进会和原告的房屋租赁合同、委托证明、原、被告的房屋租赁居间合同、补充条款、银行明细对账单、收据、解约通知书及邮寄凭证、现场照片及原告的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁居间合同》和《补充条款》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应依约履行。根据租赁合同的约定，被告逾期支付租金超过10天的，视为被告自动退租，构成违约，原告有权收回房屋。现被告仅支付了一个月租金、物业管理费和押金，拖欠租金和物业管理费长达数月，原告要求解除合同，符合合同的约定。原告发出的《解约通知书》，因尚无法证明已送达被告，现原告要求判决解除合同，于法有据，故本院予以支持。被告拖欠租金导致合同解除，被告应承担违约责任。现原告要求被告支付拖欠的2014年4月至6月的租金、物业管理费及违约金，依据充分，本院予以支持。双方补充条款约定，物业管理费按照每平方米4.5元支付，虽然被告按照每平方米5元支付了一个月的物业管理费，但尚不能就此推定双方已变更了物业管理费的计付标准。现原告主张按照每平方米5元计收物业管理费，依据不足，故物业管理费应按照每平方米4.5元计付。至于养鱼费，虽然被告支付过200元的养鱼费，但原告尚无法证明此笔养鱼费系被告每月应承担的费用，而非一次性费用，现原告主张被告支付2014年4月至6月的养鱼费，依据不充分，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海安典建筑装饰工程有限公司与被告上海天吕投资管理有限公司签订的《房屋租赁居间合同》于本判决生效之日解除；二、被告上海天吕投资管理有限公司支付原告上海安典建筑装饰工程有限公司2014年4月至6月的租金109，860元；三、被告上海天吕投资管理有限公司支付原告上海安典建筑装饰工程有限公司2014年4月至6月的物业管理费5，805元；四、被告上海天吕投资管理有限公司支付原告上海安典建筑装饰工程有限公司违约金36，620元；上述第二款至第四款所述款项，被告上海天吕投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内付清；五、驳回原告上海安典建筑装饰工程有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3，570.20元，减半收取1，785.10元，由原告上海安典建筑装饰工程有限公司负担74.03元，被告上海天吕投资管理有限公司负担1，711.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郑煌二〇一四年十月二十三日书记员  王颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。