安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1302民初10487号 原告：岳莉，女，1985年1月25日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 原告：王大为，男，1984年8月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 两原告共同委托诉讼代理人：李天兰，安徽大泽律师事务所律师。 被告：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）**。 法定代表人：赵萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐天翼，安徽三联律师事务所实习律师。 原告岳莉、王大为与被告宿州元一公园道房地产开发有限公司（以下简称元一公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳莉、王大为及其共同委托诉讼代理人李天兰、被告委托诉讼代理人张雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岳莉、王大为向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年1月1日起至今2018年12月19日止的逾期交房违约金96461元；（判令逾期交房违约金持续计算至涉案商品房符合交付条件且实际交付止）2.判令被告支付逾期办证违约金444.932元；3.判令被告支付房屋合同约定面积与产权面积的差异金额4484元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月22日，原告岳莉、王大为与被告元一公司签订《商品房买卖合同》。购买被告开发的位于宿州市人民路以东洪河路以南元一公园道一号9幢1单元1402室房屋,购房合同金额444932元。并按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，其中：第一，合同第九条约定逾期交房不超过90日的自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。第二，合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因导致原告不能在合同约定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的0.1%向原告支付违约金。第三，合同第五条约定合同约定面积与产权登记面积的差异面积按合同第四条第一项的约定单价4622.19元据实结算，房款多退少补。截止起诉之日，原告仍未收到被告的交房书面通知，办理产权登记通知，未退还原告多支付的房款，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告购买的商品房仍不符合交付条件。原告认为被告延迟交房不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。现要求被告承担违约责任。 元一公司辩称，被告承担延期交房的违约责任应从合同约定的交付之日的次日计算到原告所购商品房经验收合格之日止；理由如下：双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限是2015年12月31日，交付条件是“商品房经验收合格”。涉案项目的9#楼于2016年3月21日验收合格，于2019年3月12日完成全部验收备案，即被告在本案开庭前已办理完综合验收备案手续。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第4条的规定，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋验收合格依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。第5条规定，出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房的违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。涉案项目的9#楼于2016年3月21日验收合格，于2019年3月12日完成验收备案，原告在起诉前已经实际接收了所购商品房，应认为涉案房屋在2016年3月21日具备了交付条件。被告应支付的商品房违约金应从2016年1月1日起计算到2016年3月21日共计79天，每天按万分之一计算，被告应支付给原告的延期交房违约金为3515元。 本院经审理认定事实如下：2014年8月22日，原告岳莉、王大为与被告元一公司签订商品房买卖合同。该合同约定，买受人（岳莉、王大为）购买出卖人（元一公司）开发建设的元一·公园道一号第9幢1单元1402号房，房屋建筑面积96.26㎡；单价4622.19元/㎡，总金额444932元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房违约责任：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。原告已经支付购房首付款，并办理了贷款手续，2016年6月11日，被告向原告出具了444932元的购房款发票。2016年5月11日，原告领取了涉案房屋的钥匙。2016年3月21日，元一·公园道一号9#楼工程竣工。2016年4月8日，宿州市环境保护局出具同意的验收意见；2016年6月8日，宿州市公安消防支队出具宿公消验字【2016】第0039号验收意见书；2018年12月21日，宿州市城乡规划局出具验收意见；2019年3月12日，宿州市住房和城乡建设局出具验收意见。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告已按合同约定支付房屋首付款，并办理贷款手续，被告亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付原告。根据合同约定，被告应于2015年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，被告交付的房屋未经验收合格，构成违约。在法庭辩论终结前，被告未提供完整的《工程竣工验收报告》，被告应当向原告支付逾期交房违约金，截止至2019年3月12日公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构对涉案房屋出具了认可性意见，该房屋符合了交付条件，对原告要求被告每日按照原告已交付房价款的万分之二向原告支付自2016年1月1日起至2019年3月12日止这一期间的逾期交房违约金103847.13元（444932元×0.0002×1167天=103847.13元）的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告承担自2019年3月13日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付逾期办证违约金444.932元的诉讼请求，由于原告主张的逾期交房与逾期办证的原因均为房屋未验收合格且逾期交房违约责任已在本案起诉并得到支持，对该诉讼请求，本院不予支持。由于实际交付的房屋面积比合同约定的房屋面积少0.97平方米，根据合同约定，该部分面积误差绝对值在3%以内，应据实结算房价款，故，对原告要求被告支付面积误差金额4484元的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告宿州元一公园道房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告岳莉、王大为自2016年1月1日起至2019年3月12日止的逾期交房违约金103847.13元； 二、被告宿州元一公园道房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告岳莉、王大为误差面积部分的房款4484元； 三、驳回原告岳莉、王大为其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2328元，由原告岳莉、王大为负担10元，被告宿州元一公园道房地产开发有限公司负担2318元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长 李 培 人民陪审员 蔡 静 人民陪审员 李士林 二〇一九年六月十九日 书 记 员 任旭东