山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2019）晋1002民初8255号原告：临汾商置房地产投资有限公司，住所地：临汾开发区河汾路中段烟草商务楼****。法定代表人：陈远龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人:李欣，山西德辩律师事务所律师。被告：临汾市正之和房地产勘测有限责任公司，住所地，住所地：临汾市尧都区鼓楼广场****楼**门店iv>法定代表人：李新亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：乔五星，山西中正平律师事务所律师。原告临汾商置房地产投资有限公司与被告临汾市正之和房地产勘测有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告临汾商置房地产投资有限公司的委托诉讼代理人李欣，被告临汾市正之和房地产勘测有限责任公司委托诉讼代理人乔五星到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号为201XXXXXXXX至20160721024、20160721026《商品房买卖合同（预售）》，原告愿意向被告退还购房款，并赔偿损失（按照房屋市场价减去购买价计算）。2、判令被告协助原告在不动产登记机关办理相关注销合同手续。事实与理由：2016年7月21日，原告向被告出售位于临汾开发区河汾路中段南侧的临汾深国投商业中心二期（新瑞城）商品房十一套，并签订《商品房买卖合同（预售）》。具体情况为：0001幢1单元20层2001号，面积96.8㎡，总价款451659.12元，合同编号201XXXXXXXX；0001幢1单元20层2002号，面积68.24㎡，总价款318401.02元，合同编号20160721016；0001幢1单元20层2003号，面积80.64㎡，总价款376258.18元，合同编号20160721017；0001幢1单元20层2004号，面积80.69㎡，总价款376491.47元，合同编号20160721018；0001幢1单元20层2005号，面积68.24㎡，总价款318401.02元，合同编号20160721019；0001幢1单元20层2006号，面积96.75㎡，总价款451425.83元，合同编号20160721020；0001幢1单元20层2007号，面积69.34㎡，总价款323533.51元，合同编号20160721021；0001幢1单元20层2008号，面积81.18㎡，总价款378777.76元，合同编号20160721022；0001幢1单元20层2009号，面积81.18㎡，总价款378777.76元，合同编号20160721023；0001幢1单元20层2010号，面积70.44㎡，总价款328666.00元，合同编号20160721024；0001幢1单元23层2301号，面积96.8㎡，总价款451659.12元，合同编号20160721026。合同约定上述商品房的交付时间为2017年5月31日。合同签订后，因原告资金短缺，经营出现困境，未能完成建设施工目标。经原告多方筹措资金，但收效甚微，不能履行交房义务（至今上述商品房所在项目一直处于停工状态，仅完成主体施工建设）。为了响应国务院办公厅、山西省人民政府办公厅关于促进社会办医加快发展若干政策的通知和实施意见，原告与深圳市天遐众城实业投资发展有限公司达成合作，拟将临汾深国投商业中心项目改建为综合性三甲医养结合医院。经山西省发展和改革委员会，晋发改科教发（2017）151号文件，同意深国投商业中心项目改建为医养结合项目。该项目经山西省卫生和计划生育委员会发布《设置医疗机构批准书》（批文号：晋卫医设【2017】04号），同意设置综合医院。综上，原告已无法履行与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，继续履行合同也不能实现合同目的，为避免双方损失进一步扩大，现诉诸贵院，望判如所请。被告辩称：本案为违约方起诉解除有效合同，需满足法定条件，原告需要举证证明。如果法院判决解除有效合同，被告还存在利息损失问题，被告系2016年8月24日一次性付清全款，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第12条第一项（2）约定的5.39%年利率计算至2020年5月24日，共计43个月利息为803808.83元，也就是说损失包括两部分，一部分是利息，一部分是房屋市场差价。原告围绕诉讼请求提交以下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》十一份，合同编号：201XXXXXXXX-20160721024、和20160721026号。二、《国务院办公厅文件》国办发（2015）45号；《山西省人民政府办公厅文件》晋政办发（2016）49号；《山西省发展和改革委员会文件》晋发改科教发（2017）151号；《设置医疗机构批准书》批文号：晋卫医设【2017】04号。均系复印件。三、《资产评估报告书》十一份，编号：晋平阳评报字（2020）第018号-028号。被告质证认为：第一组合同部分没有异议。第二组证据文件有异议，1违约方提出解除有效合同，需要具备法定条件，要有法律依据，举证应当围绕法定事由的待证事实进行。原告没有提出代证事实，所以证明目的不成立。被告是与原告签订的商品房屋买卖合同，看到的山西省发改委2017151号文件，山西天遐医院管理有限公司，原告主张和该管理公司达成合作但是没有证据支持，该文件所指的深国投商业中心项目，而原被告的买卖合同为该中心二期（新瑞城）不相符，山西省卫生和计划生育委员会，是向山西天遐医院管理有限公司作出的批复，该公司不是买卖合同的当事人。相关文件全是复印件，复印件来源不清楚。真实性有待法院核查一下。就第二组证据不能证明违约方具备法定解除是由。第三组证据评估报告无异议。被告提交以下证据：1、企业名称变更核准通知书，证明案涉买卖合同买受人临汾市房地产勘测中心变更为临汾市正之和房地产勘测有限责任公司。2、山西省增值税普通发票11张，证明案涉商品房付款已经付完。3、商品房买卖合同。该合同第十二条第一项，双方约定逾期交房利息5.39%。现付款已达43个月，利息总额803808.83元。原告质证认为：证据1、2、无异议。证据3、真实性无异议，证明目的有异议。经审理查明：原告临汾商置房地产投资有限公司开发建设的位于临汾开发区河汾路中段南侧的临汾深国投商业中心二期（新瑞城）项目，土地使用权面积为13364.8平方米。土地用途为商业，土地使用权终止日期为2047年10月9日。建设规模为73757㎡，2012年开工，预售许可证号（2015）晋商房预售临字第19号。其中0001幢位于项目南侧，地上27，地上**，地下**2，地上**为商业公寓0米，每层十套，南侧阳面6套，北侧阴面4套，中间为过道，西端设置两部电梯，东端设置一部电梯。被告临汾市正之和房地产勘测有限责任公司系临汾市政府出资所有的国有独资企业。2016年7月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》11套，被告购买0001幢10层全部公寓10套和23层2301号公寓一套，共计11套，单价均为4665.90元/平方米，面积共计890.3平方米，合同总价4154050.77元。被告于2016年8月24日一次性付清全款。合同约定上述商品房的交付时间为2017年5月31日。原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条、逾期交付责任：（2）逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5.39%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。2016年后半年原被告双方签订合同后不久原告即出现资金困难，项目主体完工后处于停工状态，持续至今。现状为主体完工，上水管入户、下水管安装完，无电、天然气管道无、无暖、窗户铝合金窗框无玻璃，电梯未安装，无消防设施，室外绿化及附属设施无。2017年初，原告与深圳市天遐众城实业投资发展有限公司达成合作意向，拟将临汾深国投商业中心项目改建为综合性三甲医养结合医院。经山西省发展和改革委员会2017年3月17日批准，同意临汾深国投商业中心项目改建为医养结合项目。该项目经山西省卫生和计划生育委员会2017年5月19日批准《设置医疗机构批准书》（批文号：晋卫医设【2017】04号），同意设置综合医院，床位1500张，总投资12亿元。审理中被告对此有异议，称原告未能提供批文原件及原告与深圳市天遐众城实业投资发展有限公司相关的合同，不能证实真实性。原告请求与被告解除合同，经多次协商不成，原告诉来本院。原告愿意向被告退还购房款，并赔偿损失（按照房屋现在市场价减去原购买价计算）。本院立案后，委托临汾平阳资产评估有限公司就案涉房屋现市场价格进行了评估。根据评估结论折合案涉公寓单价6860元/平方米。被告对评估报告无异议，被告要求继续履行合同，称如法院判决解除合同，则要求原告按照评估价退款并支付根据双方签订的合同第12条第一项（2）约定的5.39%年利率自付款之日计算至2020年5月24日，共计43个月利息为803808.83元，即被告的损失包括两部分，一是利息损失，一是房屋市场差价。原告称评估价格偏高，评估价比原合同价升值近50%，原告为了尽快解除与被告签订的合同，以便将开发项目整体出让改建为医院以盘活该项目，达到多方获益的价值最大化目的，同意以该评估价支付被告，被告获取评估房屋升值部分已足够弥补其损失，原告不同意另外再支付被告利息。双方各持己见，以上为本案事实。有双方提交的证据和庭审陈述笔录在卷为凭。本院认为，2016年7月21日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告购买原告开发的公寓房共计11套，原被告双方签订的合同合法有效，本院予以确认。被告于2016年8月24日一次性付清全款4154050.77元;约定上述商品房的交付时间为2017年5月31日;本院予以确认。关于原被告双方争议的焦点一即合同应否解除的问题。原告违约无法按期交付房屋，原告方违约。就违约方能不能解除合同本院评判如下：因原告开发建设的该商业楼盘项目，建设规模为73757㎡，2016年年底主体封顶后一直处于停工状态，系烂尾楼。继续建设至竣工交付状态需要上亿元的投资，而原告资金困难难以完成建设，现已停工三年有余，合同已实际无法履行。被告购买的公寓面积共计890.3平方米，仅占项目建设面积的1.21%，因公寓相比项目内其他商场、写字楼部位的价值要低，所以被告购买的公寓占整个项目的价值的份额不足1%，因原告已于2017年初与深圳市天遐众城实业投资发展有限公司达成合作意向，拟将项目改建为综合性三甲医养结合医院。该项目已获批准，总投资达12亿元。为使得项目盘活，双方均受益，且原告愿意赔偿被告因合同解除造成的损失，结合上述理由，本院支持解除原被告签订的商品房买卖合同。关于原被告双方争议的焦点二即关于合同解除后，原告赔偿被告损失的问题。原告愿意向被告退还购房款，并赔偿损失，根据评估结论折合案涉公寓单价6860元/平方米。原告愿意以评估价减去原购买价作为被告的损失进行赔偿。原被告签订的购房合同面积共计890.3平方米，合同总价4154050.77元。评估总价6107458元，差价1953407.23元。被告对该评估无异议。原被告签订的合同房屋单价均为4665.90元/平方米，评估价比合同单价升值2194.1元/平方米，增值了47.02%，原告同意以该评估价支付被告，主张被告获取评估房屋升值部分已足够弥补其损失，对此意见本院予以采纳。被告主张要求原告按照评估价支付再支付根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第12条第一项（2）约定的5.39%年利率自付款之日计算至2020年5月24日，共计43个月利息。若按此计算评估价加上被告主张的付款后的利息，则被告要求43个月时间溢价达到66.33%，根据合同约定的交房时间仅三年不到的时间，被告要求过高，被告也未提供证据证明其损失，被告关于违约赔偿的主张与合同约定亦不完全相符，故被告的主张本院不予支持。如仅按照合同该条款计算违约损害赔偿，5.39%加上每日0.01%，计算到2020年5月24日，合计总利息为18.29%。远低于评估价的差价。故被告的主张不应支持。关于原告诉讼请求第二项，判令被告协助原告在不动产登记机关办理相关注销原告手续。因本院判决合同解除后，原告持生效判决书去办理相应手续即可，并非被告不予协助就无法办理。故该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、解除原告临汾商置房地产投资有限公司与被告临汾市正之和房地产勘测有限责任公司签订的十一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号分别为：201XXXXXXXX、20160721016、20160721017、20160721018、20160721019、20160721020、20160721021、20160721022、20160721023、20160721024、20160721026。二、原告临汾商置房地产投资有限公司于本判决生效后十五日内退还被告临汾市正之和房地产勘测有限责任公司购房款4154050.77元。三、原告临汾商置房地产投资有限公司于本判决生效后十五日内支付被告临汾市正之和房地产勘测有限责任公司解除合同造成的各项违约损失共计1953407.23元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费11000元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 陈琦辉 二〇二〇年六月一日书记员 何瑞雪