文书内容江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初1321号原告抚州华美立家置业有限公司，住所地：抚州市迎宾大道**西南角商住楼栋**。法定代表人冯波，执行董事。委托代理人姚晓忠，江西三松律师事务所律师,代理权限：特别授权。委托代理人李方敏，江西三松律师事务所律师,代理权限：特别授权。被告黄金华，男，1970年10月12日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区。第三人抚州农村商业银行股份有限公司，住所地，住所地：江西省抚州市临川区抚临大道中段iv>法定代表人苏海东，董事长。委托代理人俞玲娇，抚州农村商业银行股份有限公司玉茗支行员工，代理权限：一般代理。委托代理人章友华，江西澍正律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告抚州华美立家置业有限公司（以下简称：抚州华美立家公司）诉被告黄金华、第三人抚州农村商业银行股份有限公司（以下简称：抚州农商银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告抚州华美立家公司的委托代理人姚晓忠与李方敏、被告黄金华、第三人抚州农商银行的委托代理人章友华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚州华美立家公司诉称，2015年10月29日，被告因购买抚州华美立家建材家居广场26栋1-5至1-24室、31栋5-1至5-5以及5-18至5-20室商铺，与原告签订28份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定28套商铺的房屋总价款为6844708元，其中被告在合同签订后支付购房款3434708元，剩余购房款341万元通过第三人办理按揭贷款手续支付。此外，双方对按揭付款方式即违约责任进行了详细的约定。2015年11月27日，原告与被告及第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告是以其购买的该28套商铺作为抵押物抵押给第三人，原告为被告提供了阶段性连带责任担保。上述合同签订后，被告获得了第三人341万元贷款。然而，被告仅向第三人支付了部分按揭款，原告已代被告支付按揭款517035.86元（暂计算至2018年9月30日）。依据《合同补充协议》第三条第4款约定“因买受人的原因造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款时，买受人因有权解除商品房买卖合同，买受人应向出卖人清偿出卖人代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费等相关的一切费用和直接及间接损失，买受人还应支付房屋使用费和违约金”。故原告诉至法院，提出如下诉请：1.依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告支付原告代偿按揭款517035.86元（暂计算至2018年9月30日）；3.被告支付原告违约金124088.61元（以517035.86元为基数，按月息两分从2017年10月24日开始计算12个月）；4.被告支付原告律师费14307元；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告对诉请的代偿按揭款金额进行了变更，要求计算至2019年5月21日为824993.38元，并增加了如下诉讼请求：1、要求被告在解除合同后腾空28套房屋；2、原告在扣除替被告垫付的按揭款后，剩余购房款退还给被告；3、被告在取得原告退还的购房款后向第三人偿还尚欠的贷款本息；4、解除原被告及第三人签订的个人购房借款担保合同。被告黄金华辩称，1、原告代替我偿还了多少银行按揭款，我方不清楚；2、原告方未通知我方解除商品房买卖合同，我方不同意解除该商品房买卖合同；3、对原告诉请的违约金有异议，不存在按两分计算；4、不清楚存在解除合同的情形。第三人抚州农商银行辩称，同意原告的诉讼请求，但要求原告直接将被告取得的剩余购房款支付给我方。经审理查明：2015年10月29日，原告抚州华美立家公司与被告黄金华签订了《商品房买卖合同》二十八份，约定被告黄金华向原告抚州华美立家公司购买其开发的位于抚州市华美立家建材家居广场商铺共计二十八套，具体合同编号、单价、总额、付款方式为下表。            序号              合同编号              房号              单价              总金额              首付款              按揭贷款                  1              FZ2015011436              31栋5-1              3200              218336              115336              103000                  2              FZ2015011437              31栋5-2              3200              136320              68320              68000                  3              FZ2015011439              31栋5-3              3200              136320              68320              68000                  4              FZ2015011440              31栋5-4              3200              136320              68320              68000                  5              FZ2015011441              31栋5-5              3200              136320              68320              68000                  6              FZ2015011443              31栋5-18              3200              185792              93792              92000                  7              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   21              FZ2015011500              26栋1-17              7600              276184              138184              138000                  22              FZ2015011515              26栋1-18              7600              276184              138184              138000                  23              FZ2015011516              26栋1-19              7600              276184              138184              138000                  24              FZ2015011519              26栋1-20              7600              276184              138184              138000                  25              FZ2015011523              26栋1-21              7600              276184              138184              138000                  26              FZ2015011524              26栋1-22              7600              276184              138184              138000                  27              FZ2015011525              26栋1-23              7600              276184              138184              138000                  28              FZ2015011526              26栋1-24              7600              276184              138184              138000      该二十八份合同为格式合同，除上述信息外合同均另约定：出卖人应当在2016年5月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用；合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉。另该二十八商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第三条第四款均约定：因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除商品房买卖合同；出卖人解除商品房买卖合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接及间接损失；买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予以补偿，另外，买受人还应按同地段同类型房屋市场租金标准向出卖人支付房屋使用费（商品房未交付的，可不支付房屋使用费）。以上二十八份合同均在签订当日办理了备案登记手续。2015年11月27日，原告抚州华美立家公司（保证人）、被告黄金华（借款人）、黄金华与王美华（抵押人）与第三人抚州农商银行（贷款人）签订了《个人购房借款/担保合同》一份，合同主要内容约定如下：1、借款人黄金华向第三人抚州农商银行贷款341万元，该贷款用于购买抚州市安石大道北侧、曾巩大道东侧华美立家建材家居广场26栋1-5至1-24室、31栋5-1至5-5以及5-18至5-20室共计28套商铺，房屋总价款6844708元，借款人已支付3434708元；贷款期限为10年，自2015年11月27日至2025年11月26日；贷款利率以本合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%，据此确定年利率为6.37%，贷款发放后遇基准利率调整的，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及前述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，还款方式为按月等额本息还款法，在当前利率水平下，每月归还本息金额为38498.15元，借款期内如遇中国人民银行利率调整，由贷款人相应调整每月还款额，每期还款日为每月21日；2、借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；3、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用直至解除合同；4、抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为抚州华美立家建材家居广场26栋1-5至1-24室、31栋5-1至5-5以及5-18至5-20室商铺，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的时间内办妥登记备案或预抵押登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或者贷款人要求的时间内办妥正式抵押登记手续，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；5、保证人承担担保责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，如正式抵押登记手续已办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；6、保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在贷款人处所有账户中扣收相应款项用以清偿，贷款人扣收时应当通知保证人。上述商品房买卖合同签订后，被告黄金华按照合同约定向原告抚州华美立家公司支付了购房首付款3434708元。2015年11月30日，第三人抚州农商银行向被告黄金华发放了涉案商铺按揭贷款341万元，并按借款合同的约定将该笔贷款341万元支付给原告抚州华美立家公司。此后，原告抚州华美立家公司按商品房买卖合同约定向被告黄金华交付了涉案28套商铺，被告于2016年3月对涉案商铺进行了装修。被告黄金华在办理完按揭贷款之初尚能按期偿还按揭贷款本息，其本人自2015年12月21日起至2017年10月1日期间共计向第三人抚州农商银行偿还了涉案贷款本息共计人民币791059.95元（其中还本金438043.3元，还利息353016.65元），此后，因被告未再支付银行按揭款本息，故第三人抚州农商行依据借款／担保合同的约定，自2017年10月24日开始从原告开立在第三人的保证金账户中扣收了截止2019年5月21日被告黄金华尚欠的涉案银行按揭款本息共计人民币824993.38元（其中还本金518633.8元、还利息306359.58元）。截止2019年5月21日被告尚欠第三人抚州农商银行涉案贷款本金2453322.9元（341万元-438043.3元-518633.8元），之前的利息已结清。被告至今也未办理涉案28套商铺的不动产权证，第三人抚州农商银行亦未办理涉案商铺的他项权证书。本案在审理过程中，原告抚州华美立家公司表示放弃其诉讼请求中要求被告支付违约金、律师费等诉讼请求。另查，被告因欠银行及个人等借款在本院及外地法院已涉诉多起案件，其名下房产均已抵押或被人民法院查封，被告自2017年10月2日起至今就未再向第三人抚州农商银行偿还过涉案贷款本息。以上事实有原被告签订的《商品房买卖合同》二十八份、原被告及第三人签订的《个人借款/担保合同》一份、银行放款凭证、关于申请协助划拨按揭贷款保证金函、还款明细表、庭审笔录中当事人的陈述等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告抚州华美立家公司与被告黄金华签订的二十八份《商品房买卖合同》及附属的《补充协议》，原告抚州华美立家公司、被告黄金华与第三人抚州农商银行签订的《个人借款/担保合同》均系当事人真实意思表示，其内容合法有效，受法律保护。合同订立后，双方当事人均应按合同约定履行各自义务，原告已按合同约定向被告如期交付了涉案28套商铺，第三人抚州农商银行已按借款合同约定向被告发放了涉案贷款本金341万元，被告理应按借款合同约定的时间履行按期支付涉案贷款本息的义务，现被告自2017年10月2日开始就未再按借款合同约定向第三人偿还涉案贷款按揭款，导致原告为此承担保证责任而替被告偿还了涉案银行贷款本息，被告的行为已构成违约。根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中约定，因被告未按期偿还银行按揭贷款而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款，原告有权解除《商品房买卖合同》，且约定原告解除商品房买卖合同时，被告黄金华应向原告清偿原告代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息等损失。现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并支付代偿按揭款的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。涉案商品房买卖合同解除后，被告所购28套商铺应当返还原告，原告亦应当将涉案28套商铺的购房款共计人民币6844708元全部退还给被告黄金华，但被告也应按合同约定向原告清偿原告已替其代偿的按揭款，截止至2019年5月21日，原告抚州华美立家公司已代被告支付了涉案银行按揭款本息合计人民币824993.38元，故原告应将房屋总价款6844708元在扣除垫付按揭款本息824993.38元后的剩余房款即人民币6019714.62元退还给被告。因被告自2017年10月2日开始就未再向第三人抚州农商银行偿付分文贷款本息，已构成违约的事实，且被告因借款已涉诉多起案件，其名下房产均已抵押或被人民法院查封，故其违约行为已表明其无能力清偿涉案贷款本息的事实，再者，原被告及第三人签订的《个人借款／担保合同》，是基于前述《商品房买卖合同》而订立的，现前述商品房买卖合同应予解除，解除后致使涉案商品房担保贷款合同的目的无法实现，故原告现要求解除其与被告及第三人签订的《个人借款/担保合同》，且第三人也同意解除该份借款/担保合同，本院对此也亦以支持。被告在取得剩余房款后，应当向第三人抚州农商银行偿付截止2019年5月21日剩余所欠按揭贷款本金2453322.9元及2019年5月21日后尚欠按揭贷款利息。原告在本案审理过程中表示放弃被告承担违约金及律师费等诉讼请求，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告抚州华美立家置业有限公司与被告黄金华于2015年10月29日签订的编号分别为FZ2015011436、FZ2015011437、FZ2015011439、FZ2015011440、FZ2015011441、FZ2015011443、FZ2015011444、FZ2015011446、FZ2015011485、FZ2015011486、FZ2015011489、FZ2015011490、FZ2015011491、FZ2015011492、FZ2015011493、FZ2015011494、FZ2015011495、FZ2015011496、FZ2015011497、FZ2015011498、FZ2015011500、FZ2015011515、FZ2015011516、FZ2015011519、FZ2015011523、FZ2015011524、FZ2015011525、FZ2015011526《商品房买卖合同》二十八份；二、解除原告抚州华美立家置业有限公司、被告黄金华及第三人抚州农村商业银行股份有限公司于2015年11日27日签订的《个人购房借款/担保合同》。三、被告黄金华在本判决生效后三日内向原告抚州华美立家置业有限公司腾空位于抚州华美立家建材家居广场26栋1-5、26栋1-6、26栋1-7、26栋1-8、26栋1-9、26栋1-10、26栋1-11、26栋1-12、26栋1-13、26栋1-14、26栋1-15、26栋1-16、26栋1-17、26栋1-18、26栋1-19、26栋1-20、26栋1-21、26栋1-22、26栋1-23、26栋1-24室、31栋5-1、31栋5-2、31栋5-3、31栋5-4、31栋5-5、31栋5-18、31栋5-19、31栋5-20室商铺共计二十八套；四、原告抚州华美立家置业有限公司在本判决生效后三日内退还被告黄金华购房款计人民币6019714.62元（其中房屋总价款6844708元，扣除截止至2019年5月21日原告已替被告垫付的按揭款本息合计824993.38元）；五、被告黄金华在取得上述剩余购房款后向第三人抚州农村商业银行股份有限公司偿还截止2019年5月21日尚欠按揭款本金计人民币2453322.9元及此后的利息（利息按借款合同约定计算至还清款时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10354元由被告黄金华承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  胡军红人民陪审员  万园秀人民陪审员  张水兰二〇一九年六月二十八日书 记 员  商 亮