河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1502民初3273号原告徐景汉，男，汉族，1936年10月10日出生，原住河南省信阳市浉河区，现住信阳市浉河区。委托代理人黄国胜、徐正兵，河南黄国胜律师事务所律师。被告信阳华银房地产开发有限责任公司法定代表人周文，该公司董事长。住所：信阳市浉河区文化街华银玫瑰园4号楼委托代理人詹俊，该公司员工。委托代理人陈永强，河南同信律师事务所律师。原告徐景汉与被告信阳华银房地产开发有限责任公司（以下简称华银房地产公司）房屋拆迁补偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐景汉及其委托代理人黄国胜、徐正兵，被告华银房地产公司的委托代理人陈永强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐景汉诉称,2011年9月21日，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议第二条约定了拆迁安置补偿条件:“乙方同意提供两套返迁安置房，使用面积之和不小于144.31㎡。”同时该协议第二条第5、6项对临时安置过渡费进行了约定:“过渡期自2011年10月1日至2014年12月31日，过渡费标准为被拆迁楼房每月每平方5元、平房每月每平米3元，每年6153元。逾期12个月内，乙方应按本协议第二.5约定的临时安置补助费标准的2倍向甲方支付超期临时安置补助费，并按同期国有商业银行一年定期存款利息的两倍支付此笔超期临时安置过渡费的利息。逾期12个月以上的，乙方除支付给甲方本协议第二.6（1）条约定的超期临时安置过渡费及其相应利息之外，超出天数同时计入延期交房违约金计算天数，由乙方按照甲方换签的购房协议中延期交房违约金的补偿标准进行补偿。”现距离2014年12月31日最后过渡期已过三年之多，原告多次到被告处督促要求解决安置房和有关事宜，被告不仅不给原告提供安置房，双倍过渡费及利息也仅仅支付到2017年9月，违约金更是分文未付。2017年5月份，原告申请市拆迁办协调解决，但未能解决问题。现原告年老体弱多病，居无定所，合法权益受到了巨大损害。故诉至法院，请求：1、依法判令被告按照《房屋拆迁安置补偿协议书》第二条1项为原告提供两套使用面积之和不小于144.31㎡的拆迁安置房。原告有权按照该协议第二条6（3）项在拆迁项目附近自由选择拆迁安置房屋。如若被告不能及时对原告提供安置房屋，则被告应按现行同区段房屋市场价以144.31㎡对原告进行作价补偿；2、判令被告按照《房屋拆迁安置补偿协议书》第二条5、6（1）项向原告支付2017年9月至提供安置房时的2倍安置过渡费及过渡费利息；3、判令被告按照《房屋拆迁安置补偿协议书》第二条6（2）项按天向原告支付2016年1月1日至提供安置房时的违约金；4、由被告承担本案诉讼费用。被告信阳华银房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不能按照协议约定为原告进行返迁安置是因政府未按征收拆迁时的决策意见通过拟建设安置房所在土地的建设规划审批，进而致使答辩人不能按照协议约定开工建设和返迁安置，答辩人不能履行拆迁安置协议系因政府政策性行为这一不可抗力因素致合同发生重大情势变更，而非答辩人单方违约不履行协议。答辩人拆迁原告所在位置的房屋时，政府当时初步征收决策意见是拟规划就地返迁安置，答辩人也预定在拆迁的房屋原址重新建设房屋安置原告等拆迁户，并在《房屋拆迁安置补偿协议书》第二条予以明确：“原告同意所属房产被拆迁并选择原址返迁安置”。但答辩人完成拆迁工作准备在原址建房安置原告等拆迁户时，政府却一直未通过原土地的建设规划，拆迁时的初步规划政策未被通过实施，直至今日，不仅该土地的建设规划手续仍未被通过，政府反而计划在该土地上建设文玩市场，答辩人是因政府政策调整这一不可抗力因素影响致使返迁安置工作被长期搁置，合同情势发生重大变更，返签协议约定返迁安置义务存在客观不能履行的障碍。为此，答辩人不仅需要长期支出高额的安置补助费用，而且还需要面对被拆迁居民的自行选址安置的高额支出等巨大经济损失。但导致本案双方纠纷的根本原因并非答辩人单方违约所致。答辩人正就返迁安置土地建设规划等问题与政府协商寻求解决方案，政府部门也在按照原告等被拆迁户的诉求积极制定解决方案。二、安置协议关于安置房屋的面积约定实为与产权证记载的建筑面积对应的测量面积，而非原告理解的套内使用面积，对于这一合同条款的理解争议应按照协议前后文约定确定。前述已经说明，双方因政府不予通过返迁安置土地的建设规划手续导致安置协议约定的原址返迁安置客观不能履行，答辩人就此也与原告对另行选址安置进行了多次协商，但因双方对于协议约定的返迁房屋面积条款理解存在重大冲突，多次协商均未能达成一致意见。协议明确约定原告房屋返迁面积按照房产管理部门实地测量为准，被拆迁的房屋按照楼房和自建房的不同分类分别按照1:1.3和1:1.1的比例计算返迁安置面积，并得出原告应得返迁房屋面积为144.31平方米。前述房屋的测量均是按照建筑面积为标准进行计算的，且原告房屋产权证的面积小于实际测量面积，更不可能以套内面积作为合同约定的依据。因双方为解决答辩人拟设计建设的安置房单套房屋面积不足以对应原告应得返迁安置房屋面积问题时所做以两套房屋面积之和进行安置的约定使用了“使用面积”这一词汇，原告便在协商过程中曲解协议真实意思要求答辩人按照套内面积144.31平方米的标准对其返迁安置，双方对于协议约定内容发生重大争议，也致使双方多次协商均不能达成一致意见。根据法律规定，协议双方对于协议内容有不同理解的应按照双方协议的前后文约定确定双方的真实意思，而双方在协议中明确约定了：“因乙方提供的新建安置房无此建筑面积，乙方同意提供两套返迁安置房，使用面积之和不小于144.31平方米”，而且结合前文对于面积计算的约定均能判断此处“使用面积之和”的约定实为建筑面积的约定，而非原告理解的套内使用面积。故对于原告主张的安置房屋面积应以协议真实意思表示按建筑面积计算。三、本案延期返迁安置系政府行为等不可抗力因素和双方对协议理解冲突等综合原因所致，并非答辩人单方违约造成，原告要求答辩人承担全部违约责任有失公平。前述已经充分说明造成本案纠纷的根本原因是政府政策调整行为引起的合同情势发生重大变更，而非答辩人单方违约所致，出现返迁安置不能的结果答辩人也是受害者，答辩人自身也损失惨重，原告要求答辩人对此承担全部违约责任也是有失公平的，故请人民法院对于原告双倍临时安置补助费及利息的请求予以调整，答辩人愿继续支付正常的安置补助费直至原告返迁安置完成。综上，请求人民法院依法支持原告合理的诉讼请求，驳回原告不合理的诉求，同时也希望人民法院给予答辩人足够的时间与政府就原告的返迁安置问题协商制定可行的方案。经审理查明，2011年9月21日，原告（甲方）与被告公司（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，约定：拆迁安置补偿条件：1、甲方同意所属房产被拆迁并选择原址返迁安置，现有住房面积已由市房产管理部门实地测量确认，甲方被拆迁面积：被拆迁房产共122.545平方米，其中楼房72.545平方米（房屋产权证号：信房权证浉河区字第**），自建房50平米（自建手续证号[96]信件管修字第239号）；双方认可并同意按此面积计算原址返迁安置。本协议以甲方被拆迁楼房按1:1.3、自建房按1:1比例计算返迁安置房面积，共计144.31平方米。因乙方提供的新建安置房无此建筑面积，乙方同意提供两套返迁安置房，使用面积之和不小于144.31平方米。2、乙方保证返迁安置新房“六通”，即水通、电通、燃气通、电话通、电视通、宽带通（乙方承担水、电初装费），门窗齐全，内墙和地顶棚要刮糙，返迁安置新房层高不低于2.9米。3、乙方确保甲方返迁安置新房为南向，楼层在20层至25层之间,待乙方设计方案确定后甲方再选择户型。4、对甲方返迁安置新住房使用面积之和超过144.31平米在10平米以内的（包含10平方米）部分按市场价的60%计价，超过10平方米以上的部分按市场价计价。5、甲方选择自行过渡安置，过渡期限自2011年10月1日至2014年12月31日，在此期间乙方负责为甲方支付被拆迁楼房每月每平方米5元（平房每月每平方米3元）的临时安置过渡费。乙方在协议签订时一次性支付给甲方一年的临时安置过渡费计6153元；后续临时安置过渡费于每年9月30日前支付下一年临时安置过渡费。6、乙方应在本协议约定的临时过渡期期满前，保证甲方按期回迁，逾期不能回迁的，乙方应在临时过渡期满30天前书面通知甲方，并按下列约定处理：（1）逾期12个月（含第12个月），乙方应按本协议第二.5条约定的临时安置补助费标准的2倍向甲方支付超期临时安置补助费，并按同期国有商业银行一年定期存款利息的两倍支付此笔超期临时安置过渡费的利息。（2）逾期12个月以上的，乙方除支付给甲方本协议第二.6.（1）条约定的超期临时安置过渡费及其相应利息之外，超出天数同时计入延期交房违约金计算天数，由乙方按甲方换签的购房协议中延期交房违约金的补偿标准进行补偿，并在甲方换签购房协议时一次性支付给甲方。（3）逾期24个月以上的，甲方有权要求在本项目附近自行选择返迁安置房，由乙方负责按本协议有关条款落实，并承担由此发生的全部费用。乙方保证在39个月内交房。但至今，被告一直未交付房屋，故原告诉至本院，请求依法处理。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为要求被告按使用面积144.31平米同地段同楼层（协议约定的同楼层）房屋市场价格进行赔偿。本案审理过程中，原告曾申请对使用面积不少于144.31平方米的房屋进行价格评估，但由于双方就房屋面积及基准点不能达成一致意见，鉴定无法进行。另查明，被告已向原告支付双倍过渡费及相应利息，原告亦表示第二项诉讼请求不再要求。上述事实，有原、被告签订的房屋拆迁安置补偿协议书及庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告双方在协商一致的基础上签订的拆迁安置补偿协议书是双方真实的意思表示，双方均应按协议约定履行各自的权利和义务，但原告将房屋交付被告拆迁后，被告至今未按协议约定履行交付房屋义务，应承担相应的民事责任。本案争议的焦点是被告应当安置的房屋面积应理解为使用面积还是建筑面积的问题。当事人对合同理解发生争议时应当按文意进行解释，当文意解释出现分歧时应当按目的解释进行，本案中对房屋面积的理解不能从个别字句进行孤立的看待，还应结合房屋面积补偿比例的来源、合同目的并考虑上下文的衔接进行整体认定和综合判断，结合本案实际，应当认定为建筑面积。按原、被告双方约定的“逾期24个月以上的，甲方有权要求在本项目附近自行选择返迁安置房，由乙方负责按本协议有关条款落实，并承担由此发生的全部费用”的约定，被告应当按2018年5月（即原告向本院主张权利时）原址同等地段、建筑面积144.31平方米、楼层20至25层之间的商品房价格对原告进行补偿。因双方过渡费被告已按约定双倍支付，原告亦表示不再要求，本院予以准许。对原告要求的违约金，因双方在拆迁协议中约定“逾期12个月以上的，乙方除支付给甲方本协议第二.6.（1）条约定的超期临时安置过渡费及其相应利息之外，超出天数同时计入延期交房违约金计算天数，由乙方按甲方换签的购房协议中延期交房违约金的补偿标准进行补偿，并在甲方换签购房协议时一次性支付给甲方。”但由于截止目前双方并未换签购房协议，故原告要求支付违约金的请求，没有参照的标准，故该请求现理由不充分，可待证据充分后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告信阳华银房地产开发有限责任公司应于本判决生效后三十日内按2018年5月（原告向本院主张权利时）原址同等地段、建筑面积144.31平方米、楼层20至25层之间的商品房价格补偿原告徐景汉。二、驳回原告徐景汉的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告信阳华银房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  程 艳审 判 员  张金强人民陪审员  王保琴二〇一九年六月二十八日书 记 员  柳 曼