广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初9046号原告：李博微，女，1990年12月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈刚，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜耀广，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会东平新城天成路20号保利东景花园3座101铺之四，统一社会信用代码9144060659409930XA。法定代表人：唐翔,该公司总经理。委托诉讼代理人：金三宝，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子彤，广东卓盈律师事务所律师。原告李博微与被告佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告李博微的委托诉讼代理人陈刚、被告佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金三宝、黄子彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即对位于佛山新城XXX商铺进行修复整改，直至符合质量要求、能正常使用后交付原告；2.判令被告立即赔偿原告租金损失180571元（租金损失从2016年2月24日暂计算至2019年2月23日，此后按照5310.9元每月的标准计算至被告将案涉房屋修复整改达到符合质量要求、能正常使用后交付原告之日）；3.判令被告立即赔偿原告物业管理费损失9357.3元（暂计至2019年3月31日，此后以252.9元每月的标准计算至被告将涉案房屋修复整改达到符合质量要求、能正常使用后交付原告之日）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年9月24日签订了合同编号为Y239480的《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于佛山新城XXX商铺，购房价款为1917040元。合同还约定被告应当在2016年2月24日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续、符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。上述《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告交付了全部的房价款。但因涉案商铺墙脚有明显渗水现象，存在严重的质量问题且不能正常使用，被告至今未将涉案商铺修复完毕并将符合上述《商品房买卖合同》约定标准的涉案商铺交付原告使用，导致原告巨大的经济损失。鉴于被告的行为已构成违约，且严重损害了原告的合法权益，原告特依法提起诉讼。诉讼中，原告申请撤回第一项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求如下：请求被告立即赔偿原告物业管理费损失10318.32元（暂计至2019年6月30日），此后以252.9元每月的标准计至被告将涉案房屋修复整改达到符合质量要求、能正常使用后交付原告之日。被告辩称，（一）案涉商铺具备约定的交付条件，被告已依约履行交楼义务。经佛山市顺德区人民法院作出的（2018）粤0606民初10340号民事判决书认定，因被告已取得涉案商铺工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并已通知原告于合同约定的交楼期限前进行收楼，涉案商铺视为已于2016年2月24日交付给原告使用。（二）被告不应承担租金损失及物业管理费损失的赔偿责任。1.涉案商铺墙面渗水，不属于房屋质量问题，不能归责于被告。首先，不是建筑物内的所有位置都需要做防水工程的。根据《建筑室内防水工程技术规程》（CECS196:2006）第2.0.1“建筑室内防水工程，指覆盖在建筑房屋内的防水工程。如厕浴间、厨房、泳池、水池等需做防水的工程”，及《住宅室内防水工程技术规范》（JGJ298-2013）第5.1.1“住宅卫生间、厨房、浴室、设有配水点的封闭阳台、独立水容器等均应进行防水设计。”的规定，需要做防水设计、施工等防水工程的位置，在工程设计上都是临水的位置，是有特别规定的，不是建筑物内的所有位置都需要做防水工程的。其次，原告诉称的存在渗水的墙面，在工程设计上并非临水的位置，也不是建筑外墙，不需要做防水工程。根据买卖合同附件一10座首层平面图可知，案涉XXX商铺的东面墙是连接110铺与管理房的共墙，在设计上不是临水的位置，也不是与外部自然空间直接接触的“应具有阻止雨水、雪水侵入墙体的基本功能”的建筑外墙，不需要做防水工程。因此，涉案商铺墙面渗水的问题，不属于房屋质量问题，不能归责于被告。2.涉案商铺在交付之时并不存在墙面渗水问题，墙面渗水问题并不是自始就存在的问题，可能是第三方原因造成的，与被告之间不存在必然的因果关系。首先，在2016年2月24日（即案涉商铺交楼之日）起，至2017年4月26日原告第一次提出涉案商铺墙角渗水的长达一年零两个月期间，原告从未提出案涉商铺存在墙面渗水的问题，说明涉案商铺在交付之时并不存在墙面渗水的问题，墙面渗水问题并不是自始就存在的问题。其次，在2017年4月26日原告第一次提出涉案商铺墙角渗水的问题时，涉案商铺及周边物业均已交付业主使用，案涉商铺墙角渗水的问题可能是第三方使用相邻物业造成的，与被告之间并不存在必然的因果关系。3.在2016年2月24日起至2017年4月26日止的期间，原告并未提出过涉案商铺存在墙面渗水问题，但原告也未将涉案商铺出租。原告未将涉案商铺出租，是原告自己的个人行为，与被告无关，且涉案商铺是否能够顺利出租及租金单价如何，均是不确定的，所谓的租金损失存在极大的不确定性。4.物业服务费是由第三方物业公司收取的，与被告无关，且根据原告提供的证据显示，原告并未实际支付其所主张的物管费，该费用并非实际产生，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2015年9月24日，原、被告签订编号为YXXX的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城XXX商铺，商品房用途为商业、金融、信息，套内面积48.56平方米，土地使用面积8.67平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.02平方米，故该商品房建筑面积50.58平方米，总价款1917040元。合同第十七条约定“关于物业管理的约定。该商品房移交后，乙方（原告）承诺遵守业主委员会选聘的物业管理公司（单位）依法制定的物业管理规定，在业主委员会未选定物业管理机构之前，甲方（被告）指定保利物业管理有限公司顺德分公司（单位）负责物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定。……”；合同第十八条约定“……乙方购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损失，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。”签订上述合同后，原告向被告支付了房款，涉案商铺于2015年8月21日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2016年1月30日向原告邮寄送达《保利东滨花园零星交楼通知书》，于2016年2月24日将涉案商铺交付给原告，但原告发现涉案商铺出现多处渗水而拒绝办理收楼手续，并向被告及保利物业发展股份有限公司顺德分公司东滨花园物业服务中心反映渗水问题，日常报修记录显示：2017年4月26日商铺后墙角渗水；2017年5月24日商铺门上方渗水严重；2017年6月27日内墙底部渗水；2018年4月5日商铺墙角渗水；2018年5月8日商铺墙角渗水。2018年4月12日，原告委托佛山市金平建筑工程质量检测有限公司对案涉112商铺及113商铺进行鉴定，该鉴定机构于2018年4月13日出具《XXX商铺、113商铺房屋鉴定报告》，就涉案112商铺鉴定结论为“该房屋外墙墙角有明显的渗水现象，房屋存在质量问题，房屋墙体渗水的责任方为开发商。”因渗水问题未予以修复，原告以延迟交付为由向本院提起诉讼，立案案号为（2018）粤0606民初10340号，原告向本院诉请：1.被告立即向原告支付逾期交付房屋的违约金628022.3元（自2016年2月25日起每日按原告已付房款1917040元的万分之四暂计至2018年5月23日，后续违约金计至实际交付之日）；2.被告承担涉案商铺实际交付之前的物业管理费（暂计至2018年5月31日为6828.3元）；3.诉讼费用由被告承担。该案判决已生效，判决认定，原告可就涉案商铺渗水问题产生的其他损失另案主张，但渗水问题不构成延迟交付，涉案商铺应视为被告已依约于2016年2月24日交付给原告使用；因渗水问题确未完全修复，被告应承担质量保修义务；由此判决如下：1.被告于判决生效之日起六十日内按《商品房买卖合同》约定的质量保修义务修复渗水问题；2.驳回原告其他诉讼请求。被告多次对该房屋外墙墙角渗水部位进行了修复处理，但仍存在渗水情况，原告于2018年11月1日再委托佛山市金平建筑工程质量检测有限公司对涉案XXX商铺、XXX商铺的渗水部位的修复情况进行再次鉴定，判断渗水部位是否已得到有效的修复，并判定导致墙体渗水的责任方，佛山市金平建筑工程质量检测有限公司于2018年11月2日出具房屋鉴定报告认为“该房屋外墙墙脚渗水部位虽经过修补处理，但仍有明显的渗水现象，渗水部位未得到有效的修复，房屋存在质量问题，已显著影响其使用功能。房屋墙体渗水的的责任方为开发商。”原告提起本案诉讼，请求被告赔偿租金损失及物业费损失，认为截止庭审涉案商铺后墙下方墙面仍有两处位置存在渗水问题，经本庭组织双方当事人于2019年6月5日进行现场勘查，原告反映的渗水位置已不存在渗水问题。经原、被告确认，最后修复至现状的修复完成时间为2019年3月25日，原告收到通知后于2019年3月29日到现场查看并在修复单上签字确认。故涉案商铺的渗水情况应已于2019年3月25日修复。原告委托佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司对涉案112商铺、113商铺的租金市场价值进行咨询，该公司于2019年3月18日出具《评估报告书》，咨询结果如下：涉案XXX商铺，租赁期2016年2月24日至2019年2月23日，合共36个月，租金市场价值180571元。被告于2019年6月10日向本院申请对涉案商铺的渗水原因进行鉴定，认为渗水的东面墙不属于建筑外墙，不需做防水工程，如果因为未做防水工程而导致渗水的，应不属于质量问题，本院认为，涉案商铺毛坯交付，买受人未作任何装修使用，不存在使用不当导致渗水；（2018）粤0606民初10340号民事判决书已生效判令由被告承担质量保修义务，本院对渗水问题不再重复审查；且被告就涉案商铺的渗水问题已多次维修查验，渗水位置现均已得到修复，鉴定已无必要，故对原告的鉴定申请不予准许。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方应受其约束。根据《商品房销售管理办法》第三十三条“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”原告在保修期限内提出房屋渗水问题，涉案商铺为毛坯交付，尚未使用，不存在使用不当的问题，该渗水问题又非不可抗力所致，故被告理应承担保修义务并对因此造成的损失予以赔偿。关于租金损失，被告认为渗水问题不属于房屋质量问题，可能由于案外人相邻关系导致，本院认为，原告提供有房屋鉴定报告两份，足以证明房屋存在质量问题且影响涉案商铺的使用功能，被告未提供证据予以证明渗水问题非质量问题，应对因此而导致的损失承担赔偿责任。原告称现场收楼时就发现商铺渗水问题并拒绝收楼，后多次向小区物业及被告反映，结合涉案商铺现场可知，商铺内有大大小小多处修补痕迹，被告也确认一直在对渗水问题进行修复，直到2019年3月25日才对原告反映的渗水问题予以完全修复。原告购买的为商铺，属于专门用于商业经营活动的房地产，因渗水问题导致原告商铺不能正常商用，该损失属于可预期损失，原告请求的租金损失属于合同正常履行后可获得的利益，应予以支持。关于租金计算时间，因涉案商铺为毛坯交付，需进行装修才可具备正常使用功能，出租亦有寻租的时间成本，均应在租金计算期限中予以扣减，自房屋交付之日起至上述认定的修复时间止共计36.95个月，本院酌定租金损失计算时间为35个月；关于租金计算标准，根据原告提交的评估报告，自2016年2月24日至2019年2月23日36个月租金损失共180571元，每月5015.86元，该咨询结论客观真实，评估程序合法，本院予以认定，被告辩称租金损失不确定，无事实依据，不予采纳。根据上述租金损失标准计算，合计原告因房屋渗水问题导致涉案商铺不能正常使用的租金损失为175555.1元。对于原告请求中超出上述认定部分，不予支持。关于物业管理费损失，原告并未实际缴纳物业管理费，不属于因被告违约而产生的实际损失，且原告确认物业管理费系由案外人保利物业发展股份有限公司顺德分公司东滨花园物业服务中心收取，被告并非适格合同主体，本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李博微赔偿租金损失175555.1元；二、驳回原告李博微的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4098.56元，减半收取计2049.28元（原告李博微已预付），由原告李博微负担143.73元，被告佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司负担1905.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇一九年六月十九日书记员  赖冠华