上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2247号上诉人（原审原告、反诉被告）上海联东金熠投资有限公司。法定代表人＊＊，总经理。委托代理人沈人类，上海理度律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）胡一江。委托代理人施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。上诉人上海联东金熠投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2011年9月27日，联东公司、胡一江签订《某厂房厂房销售合同》，胡一江购买由联东公司开发建设的上海金山某厂房一期南区137号楼工业厂房，用于研发生产，总价款为人民币（以下币种相同）4，906，200元。合同第五条约定了付款方式及期限约定，买受人采取其它付款方式：双方签订合同时支付498，240元；2011年10月25日、2012年3月25日各支付981，240元；2012年4月30日前完成按揭放款，如由于买受人的资信原因则要求买受人选择的现有其他方式付款，即工期内付款。合同第六条约定了买受人逾期付款的违约责任：一次逾期在90日内的，买受人向出卖人支付逾期应付款日万分之三的违约金；一次逾期超过90日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金。合同第七条约定了出卖人应当在2013年3月25日前，将具备条件、经验收合格并符合本合同约定的厂房交付买受人使用。合同第八条对出卖人逾期交房违约责任作了约定：逾期超过90日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。合同第十一条、第十九条及附件三约定，出卖人交房同时交付上下水、电，电容标准配置为100KVA，对装饰和设备标准等亦予明确约定。胡一江于2011年9月24日、11月16日及2012年4月27日共计向联东公司支付购房款2，453，100元。2013年3月23日，联东公司向胡一江邮寄《催款通知函》。2014年1月3日，某厂房-上海金山产业综合体一期工程取得《建设工程竣工验收备案证书》。联东公司诉称，双方于2011年9月27日签订《某厂房厂房销售合同》，对付款作了约定，其中剩余房款2，453，100元，胡一江以银行按揭方式支付，并于2012年4月30日前完成银行放贷，如于该日期内按贷款未到联东公司指定账户的，则付款方式变更为工期内付款。同时约定了逾期付款的违约责任。胡一江自2011年10月25日起均一直拖延履行各期付款义务，剩余购房款2，453，100元，因银行不予贷款，更是至今拒不按合同约定履行付款义务。联东公司多次催款无果，致使该笔交易处于悬置状态。为维护联东公司的合法权益，故诉请判令：1、解除联东公司、胡一江于2011年9月27日签订《某厂房厂房销售合同》；2、胡一江支付延期付款违约金342，796元（2011年10月25日起至2013年12月25日止）；3、胡一江支付合同解除违约金245，310元。胡一江答辩并反诉称，同意解除合同。因涉案房屋证照不齐而无法办理抵押贷款应归责于联东公司。涉案房屋不具备交付条件，交房时间一拖再拖，联东公司履行合同不能，已构成违约；在无法办理按揭贷款的情况下，联东公司为规避风险而没有继续支付本应由银行按揭贷款支付的剩余购房款，属正当行使不安抗辩权。因此，反诉请求判令：1、解除双方于2011年9月27日签订《某厂房厂房销售合同》；2、联东公司返还胡一江购房款2，453，100元；3、联东公司支付逾期交房违约金66，233.70元（审理中自愿撤回该请求）；4、联东公司支付解除合同违约金245，310元。联东公司针对胡一江反诉辩称，同意解除合同。胡一江已付购房款金额正确，对其主张返还无异议。胡一江未按合同约定支付购房款，其应承担解除合同的违约责任，故不同意胡一江的反诉请求。原审审理中，联东公司称，在胡一江履行付款义务的前提下，联东公司可以满足合同约定的交付条件；2013年3月25日合同约定交房时，虽水电配置不存在，但可提供临时水电，不影响交付；至今年2月底，已具备合同约定的配电及供水。办理银行贷款的义务在于胡一江，联东公司仅为协助义务。胡一江称，在办理银行贷款的过程中，多次与银行沟通，因涉案房屋无法办理小产证而导致无法办理银行贷款。胡一江多次去涉案房屋现场查看，在交房日期临近时，尚无水电配套设施，毫无交付迹象，其为资金安全而未付款；涉案房屋时至现今仍未配备工业用电。原审认为，双方所签建设中的标准厂房买卖合同系当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应自成立时生效，对当事人具有法律约束力，各方应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，现双方对于解除合同均无异议，法院当予确认。本案双方争议在于解除合同的责任归属。首先是未能订立担保贷款合同的归责问题。合同约定了分期付款的方式，胡一江未付款项应通过银行按揭贷款进行支付，即买受人以担保贷款方式付款。对于未能订立担保贷款合同双方均予确认；在联东公司未能提供证据证明是由于胡一江资信原因所致，即不可归责于胡一江的原因，合同约定的工期内付款无适用余地。通称的银行按揭放款亦即担保贷款，涉案厂房直至2014年1月3日才办理竣工备案登记的事实，足以说明合同约定的时间点涉案厂房尚未形成物权意义上的担保物，未能订立担保贷款合同应归责于联东公司原因。在此情形下，联东公司再向胡一江发函催款已不具法律意义，双方就该款项如何支付问题应当另行协商解决。其次是涉案房屋是否具备合同约定的交付条件。合同约定了即除经验收合格之外，尚应交付与该房屋正常使用直接关联的上下水、电等等基础设施，以及附件三约定设备标准。显然，联东公司在合同约定的交付时间乃至现在均不能证明可以交付，故法院确认涉案厂房不具备交付条件。综上，未付购房款不可归责于胡一江，联东公司要求胡一江承担逾期付款违约责任缺乏事实依据；至于胡一江已付购房款也存在逾期支付情形，事实确实存在，但联东公司早已接收胡一江付款，在双方一致确认解除合同的情况下，联东公司仍主张逾期付款违约金已失基础，于情于理也实难得到法院支持。联东公司逾期交房已构成违约，胡一江在超过90日后可行使单方解除权，合同解除责任在于联东公司，其应承担合同约定的违约责任，即除应退还已付购房款外，还应支付已付款的10%违约金。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，于二○一四年六月三十日作出判决：一、确认上海联东金熠投资有限公司与胡一江于2011年9月27日签订的《某厂房厂房销售合同》解除；二、驳回上海联东金熠投资有限公司的其他诉讼请求；三、上海联东金熠投资有限公司应于判决生效之日起十日内退还胡一江购房款人民币2，453，100元；四、上海联东金熠投资有限公司应于判决生效之日起十日内支付胡一江违约金人民币245，310元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币9，680元，由上海联东金熠投资有限公司负担；反诉案件受理费减半收取人民币14，459元，由胡一江负担人民币346元，上海联东金熠投资有限公司负担人民币14，113元。判决后，联东公司不服，上诉于本院称，作为一个双务合同，上诉人与被上诉人对相对方而言，都应当各自履行合同约定的义务。在本案中，上诉人交付房屋的前提是被上诉人应当付清全部的购房款项，而且从约定的付款时间来看，无论采取何种付款方式，均在约定的交房之前。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任，且当事人行使不安抗辩权必须通知对方。上诉人已在原审时提供了涉案房屋通过竣工备案的证据，被上诉人无权享有不安抗辩权。退一步，即使双方应当同时履行，在上诉人已在合同约定交房前发出催款通知后，被上诉人仍拒绝付款，则上诉人按法律规定仍有权拒绝交房。本案中不能取得银行贷款的责任就算不归责于被上诉人，但上诉人交房的前提仍然是被上诉人应先履行剩余款项的付款义务。被上诉人只支付了50%的购房款，因此原审认定上诉人单方违约并承担违约责任无法律依据。请求二审撤销原审判决第二、四项，改判支持上诉人原审本诉请求，驳回被上诉人反诉请求。被上诉人胡一江辩称，不同意上诉人的上诉请求。根据合同约定是2013年3月25日交房，而上诉人在2014年1月3日才取得竣工验收备案证书，上诉人逾期交房超过90日是不争的事实，构成根本违约。被上诉人支付了巨额的购房款，上诉人无偿占用该资金长达二年左右时间，被上诉人主张的违约金基本等同于银行利息，即被上诉人的实际损失。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人联东公司与被上诉人胡一江签订的《某厂房厂房销售合同》系双方当事人的真实意思表示，原审认定有效并无不当。现在双方对于解除合同均无异议，原审予以确认亦无不当。本案争议焦点在于解除合同的责任归属。合同约定的被上诉人付款方式系分期付款，余款在2012年4月30日前以按揭贷款方式支付，从已查明的事实来看，被上诉人贷款未成无法证明系被上诉人的资信原因所致，而上诉人此时建造的房屋尚未竣工，至上诉人起诉时，系争房屋仍不具备办理贷款手续的条件，故被上诉人称系上诉人的原因所致可予采信，被上诉人逾期支付剩余房款可予免责，上诉人认为被上诉人未按约付款构成违约的理由不能成立，上诉人要求被上诉人承担解除合同的违约责任，依据不足。虽然合同约定的付款时间和交房时间有先后，即便上诉人交付房屋的前提是被上诉人应当付清全部的购房款项，但合同未能继续履行的责任在上诉人，被上诉人据此也有权向上诉人主张相应的损失。考虑到被上诉人已同意上诉人解除合同的诉请，且在被上诉人主张的违约金金额与其已付款利息损失相当的情况下，为减少当事人讼累，原审判决上诉人支付被上诉人违约金的结果也是合理的，本院予以维持。上诉人联东公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，680元，由上诉人上海联东金熠投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一四年十月十四日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……