广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法东民一初字第1305号原告东莞市恒宇物业服务有限公司，住所地：东莞市，营业执照注册号：XXX。法定代表人童杰，总经理。委托代理人田红霞，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXXX，身份证号码：XXX。系原告副总经理。被告袁星，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXXX，身份证号码：XXX。原告东莞市恒宇物业服务有限公司诉被告袁星物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人田红霞到庭参加了诉讼，被告袁星经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告系东莞市���城XX小区的物业管理公司，自2011年6月3日开始接管该小区。被告系东莞市莞城XX小区的业主，根据原告与该小区开发商2011年6月1日签订的《物业管理委托合同》的约定，被告应按建筑面积每月每平方米1.4元为标准向原告缴纳物业管理服务费，逾期缴纳则从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三十缴纳滞纳金。被告自2011年6月开始拖欠原告物业管理费，截止至2014年2月，累计拖欠原告物业管理费6468元、代垫水费407.3元、拖欠滞纳金8038元，合计金额为14913.3元。原告多次向被告催缴，但被告以各种理由拖延支付，原告无奈诉至法院，请求判令：一、被告支付原告2011年6月至2014年2月期间的物业管理服务费6468元、水费407.3元、滞纳金8038元，合计金额为14913.3元；二、被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告明确表示放弃对被告所主张的水费407.3元的诉讼请求，滞纳金变��为7561.8元，故原告的第一项诉讼请求变更为：请求判令被告支付2011年6月至2014年2月共33个月的物业管理服务费6468元、滞纳金7561.8元（滞纳金按照每日千分之三的标准，从2011年6月30日开始分段计算至2014年2月28日止），合计人民币14029.8元。被告袁星经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也没有向本院提交证据及答辩状。经审理查明，被告袁星于2002年1月22日与案外人东莞市建筑工程总公司房产开发公司签订一份商品房购销合同，约定被告袁星向该公司购买位于东莞市莞城区XXX幢X层X号商铺，建筑面积为140平方米。2011年6月1日，原告与东莞市建筑工程总公司房产开发公司签订《物业管理委托合同》，东莞市建筑工程总公司房产开发公司委托原告对位于东莞市莞城区XXX的XX进行物业管理。合同第十四条约定，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、按政府指导价代收水费；3、按政府指导价收取停车场停车服务费；第十六条约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、收取违约金等措施；第十八条约定，委托管理期限三年，从2011年6月3日12时起至2014年6月3日12时止；第二十二条约定，本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方1.4元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方1.4元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三十交纳滞纳金。庭审中，原告提交了物业管理委托合同、公示照片、集体表决表，主张案涉物业所在的小区曾在2010年5月成立业主委员会，但该业主委员会已经在2010年8月12日解��，至今还未成立新的业主委员会，原告在2011年6月3日从东莞市建筑工程总公司房产开发公司处接管了东莞市莞城区XXB幢的物业并开始提供物业管理服务。根据原告提交的集体表决表上显示，可见有部分案涉物业所在小区的业主在是否聘请原告作为物业管理方的调查问题上签名表示同意。庭审中，关于原告提交的集体表决表上有表决同意的业主所拥有的物业面积经统计为16950.78平方米。另查明，原告具有三级物业管理服务资质。原告以被告至今未缴纳2011年6月至2014年2月期间的物业管理费为由，诉至本院请求解决。本案中，原告认为，按照被告商铺的建筑面积计算，被告在2011年6月至2014年2月期间应按照每月1.4元／平方米的标准缴纳物业管理费6468元。另，原告认为被告未按约定在每月25日前支付物业管理费，故要求被告按照每日万分之三十的标准支付滞纳金，并���求滞纳金计至2014年2月28日止。另查明，案涉物业管理委托合同没有明确约定业主应缴纳物业管理费的时间，但该合同第二十二条第四项有明确约定逾期缴纳物业管理费的则应按每日万分之三十的标准支付滞纳金。以上事实，有原告提供的物业管理委托合同、商品房购销合同、公示照片、集体表决表、缴费通知单、催缴函、资质证书、收费票据以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院递交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由被告自行承担。根据原告提供的证据以及原告在庭审中的陈述，可以看出案涉小区虽然曾经成立业主委员会，但该业主委员会在2010年8月已经解散，且该小区至今未成立新的业主委员会。因此，本院认为，东莞市建筑工��总公司房产开发公司作为东莞市莞城XX的开发商，是在案涉物业所在小区原业主委员会的全体成员已经放弃委员资格后未能选举出新的业主委员会的情况下，代表该小区的业主与原告签订了《物业管理委托合同》。该情形与在前期物业管理阶段未产生业主委员会时，由开发商代表业主选聘物业管理企业类似。开发商在本案情况下代表业主与原告签订《物业管理委托合同》合理合法。且该合同选定物业公司合法，物业服务费计费标准在合理范围，并未侵害该小区业主的权利，亦为案涉物业所在小区内面积约为16951平方米的业主所确认，为有效合同。《物业管理委托合同》系开发商代表小区业主签订，被告作为案涉物业业主，应当受该合同约束。原告要求被告按《物业管理委托合同》约定向原告支付物业管理费，本院予以支持。由于原告自2011年6月3日开始接管案涉小区��物业管理服务，故被告应按照1.4元／月／平方米的标准向原告支付2011年6月3日至2014年2月28日期间的物业管理费1.4元／平方米×140平方米÷30天×28天＋1.4元／月／平方米×140平方米×32个月=6454.93元。原告在诉讼过程中明确表示放弃对被告所主张的水费407.3元的诉讼请求，系原告自行处分其权利之行为，本院予以确认。由于原、被告双方并未明确约定交纳物业管理费的时间，因此，原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金应当自2014年4月21日原告主张权利之日（即原告起诉之日）起计算。现原告在本案中要求被告支付2014年2月28日之前的逾期缴纳物业管理费的滞纳金7561.8元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告袁星于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市恒宇物业服务有限公司支付2011年6月3日至2014年2月28日期间的物业管理服务费人民币6454.93元；二、驳回原告东莞市恒宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用50元（原告已预缴），由原告承担25元，被告承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 ��敬萍代理审判员 刘  洋人民陪审员 袁 影 霞二〇一四年十月十六日书 记 员 吴 敏 珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管��条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集���人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第3页共9页