山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终2637号 上诉人（原审被告）:庄建恩，男，1964年11月16日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：王平，山东求是和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:潍坊市奎文区廿里堡经济专业合作社，住所地：潍坊市奎文区廿里堡村。 法定代表人：丁月江，董事长 委托诉讼代理人：宋玉臻，山东鸢都英合律师事务所律师。 上诉人庄建恩因与被上诉人潍坊市奎文区廿里堡经济专业合作社（简称廿里堡合作社）租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2017）鲁0705民初2497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庄建恩上诉请求：一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销山东省潍坊市奎文区人民法院（2017）鲁0705民初2497号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，涉案土地上的房屋系上诉人所有的财产，上诉人使用自己的房屋无需支付租金，且因被上诉人拒收土地租金才导致所谓欠租一事，上诉人不应支付所谓的房租及违约金。第二，合同到期后，被上诉人未通知上诉人解除合同，地上附着物的所有权仍归被上诉人，一审认定涉案土地租赁合同在2017年4月30日解除认定事实错误。且被上诉人起诉要求返还的是上诉人租赁的房屋及土地，一审判决将上诉人所有的房屋返还被上诉人系错误的。第三，上诉人与租赁户之间的租赁纠纷正在一审法院审理中（【案号：（2018）鲁0705民初4053号、4054号】、且（2018）鲁07民终1687号民事判决已提起了再审，上述案件与本案均具有一定的关联性，本案应依法中止审理。 廿里堡合作社以一审判决正确为由进行了答辩。 廿里堡合作社向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令庄建恩支付所欠土地及房屋租赁费30000元及违约金10000元；2.判令庄建恩返还租赁的土地及房屋；3.本案诉讼费用由庄建恩承担。 一审法院认定事实：2014年4月15日，廿里堡合作社（甲方）与庄建恩（乙方）签订土地及房屋租赁合同。合同约定：甲方现有位于奎文区、徐寿增承租土地以南的土地及房屋对外出租，经甲方研究，同意将该宗土地及房屋出租给乙方使用。根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条：土地及房屋现状、租赁用途1.该宗土地面积为16亩。土地内有甲方房屋7处1687.83平方米。（土地及房屋现状分布示意图见附图）……第二条：租赁期限租赁期为三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止。第三条：资金及交纳方式1.土地及房屋的租金为每年人民币壹拾万元（¥100000.00元）。2.租金采取每半年支付一次的方式。乙方于每年的5月1日前交纳租金50000元，11月1日前交纳租金50000元。租金以现金形式交给甲方。……第五条：双方的权利义务1.在租赁期内，乙方应保持承租土地内房屋现状，不得在承租土地内再新建房屋等建筑设施。乙方擅自新建设的房屋等建筑物设施，租赁期满时无偿归甲方所有。……7.租赁期限届满，乙方若继续承租，应在租赁期届满前一个月提出书面申请；若甲方继续出租，在同等条件下乙方可优先承租。甲乙双方协商重新签订合同。8.租赁期限届满，若甲方不再出租，乙方须在租赁期届满后二个月内将自建的房屋设施自行拆除，并将承租的房屋、土地交付给甲方。到期不能拆除的房屋设施无偿归甲方所有。……第六条违约责任……2.乙方如逾期缴纳租金及水、电费等费用，除补交欠款外，每逾期一日按中国人民银行有关滞纳金的标准支付滞纳金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付年租金10%的违约金。乙方装修、投资等损失自负。……合同落款处廿里堡合作社盖章、法定代表人徐寿海签字。庄建恩签字并捺手印。 2017年4月25日，庄建恩向廿里堡合作社递交续签土地租赁合同申请书。 截至2016年12月27日，庄建恩共计交纳租赁费270000元，尚欠30000元未付，庭审中，庄建恩认可上述事实。 诉讼中，廿里堡合作社提交通知及照片三张，据此主张2017年6月22日，其向庄建恩送达不再出租土地及房屋的通知，该通知送达给庄建恩办公室的工作人员且在庄建恩办公室门上进行张贴。庄建恩对上述证据的真实性提出异议，认为该组证据均系打印件，未载明或显示由庄建恩本人签收或知晓，该组证据并不能证明廿里堡合作社已经向其送达不再出租的通知。因廿里堡合作社的上述证据均系打印件，没有送达时间，故无法证明该通知已向庄建恩的送达。庄建恩提交廿里堡合作社与韩延广于2017年10月19日签署的《租赁合同》复印件一份，据此主张廿里堡合作社已经收回土地，侵占了庄建恩的房屋。廿里堡合作社认为该证据系复印件，不予质证。因该证据系复印件，故不符合证据形式，对其效力不予认定。 一审法院认为，廿里堡合作社与庄建恩签订的《土地及房屋租赁合同》依法成立，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。按照《土地及房屋租赁合同》的第五条第七款约定“租赁期限届满，乙方若继续承租，应在租赁期届满前一个月提出书面申请；若甲方继续出租，在同等条件下乙方可优先承租。甲乙双方协商重新签订合同”，本案案涉合同于2017年4月30日到期，庄建恩于2017年4月25日向廿里堡合作社提交续签土地租赁合同申请，廿里堡合作社未作出表示，双方并未形成新的租赁关系，应认定双方签订的《土地及房屋租赁合同》于2017年4月30日到期后解除。合同解除后，按照《土地及房屋租赁合同》第五条第八款的约定“租赁期限届满，若甲方不再出租，乙方须在租赁期届满后二个月内将自建的房屋设施自行拆除，并将承租的房屋、土地交付给甲方。到期不能拆除的房屋设施无偿归甲方所有。”庄建恩应将租赁的土地及房屋交还廿里堡合作社，并将拖欠的租赁费30000元交清。廿里堡合作社主张庄建恩支付拖欠的土地、房屋租赁费30000元并返还租赁的土地、房屋的诉求，予以支持。关于廿里堡合作社主张的违约金，因庄建恩未按时支付租赁费，构成违约，应承担违约责任，但其认为违约金标准约定过高，结合本案实际，酌定参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，调整为按年利率6%计算，即以30000元为基数，自2017年4月30日起计算至实际给付之日止，按年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告庄建恩于判决生效之日起十日内付清拖欠原告潍坊市奎文区廿里堡经济专业合作社土地、房屋租赁费30000元及违约金（以30000元为基数，自2017年4月30日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；二、被告庄建恩于判决生效之日起三十日内返还原告潍坊市奎文区廿里堡经济专业合作社所有的位于奎文区、徐寿增承租土地以南的土地（16亩）及地上附着房屋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告庄建恩负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1、案外人田玉荣、刘在鹏分别与被上诉人签订的土地租赁合同及收款收据，据此主张被上诉人已经自行收回了土地并对外出租，上诉人对该部分已无法返还。经质证，被上诉人表示认可已将部分土地及厂房收回后另行出资给了案外人，具体包括田玉荣（宝乐玩具）、刘在鹏（潍坊奎文经济开发区巧天工食品机械厂）、韩延平三户。提交2、山东省高级人民法院（2019）鲁民申2445号受理通知书一份，据此主张已就（2018）鲁07民终1687号民事判决提起了再审，该案与本案存在关联性，本案应中止审理。被上诉人对真实性无异议，但认为不能证明本案应中止审理。被上诉人提交如下证据：1、（2017）鲁0705民初1654号民事判决书、（2019）鲁07民终1429号民事判决书，据此主张针对涉案土地及房屋签订的租赁合同，上诉人曾起诉要求变更合同内容，被二级法院判决驳回。上诉人对上述文书真实性无异议，但主张2014年的租赁合同系受到被上诉人胁迫所签订。2、村民请愿书一份，据此主张村民要求收回被侵占的土地和厂房。被上诉人对该证据的真实性不予认可。 本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2014年4月15日签订的《土地及房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其合同效力已经生效民事判决【（2018）鲁07民终1429号、（2018）鲁07民终1687号】予以确认，故根据相关法律规定，对2014年4月15日的《土地及房屋租赁合同》效力本院直接予以确认。根据上述合同约定，上述合同履行期间至2017年4月30日，合同到期前上诉人曾要求继续租赁，对于上诉人要求继续承租的意思表示，被上诉人未明确表示拒绝，在上诉人继续使用涉案土地、房屋的情况下，应视为双方形成了不定期租赁关系，但因上诉人欠付租金，被上诉人据此起诉要求解除合同并支付欠付的三年租金，理由正当，证据充分，应予支持。上诉人关于其承租的仅系土地，厂房系其自有财产的主张，与生效判决不符，亦无有效证据证实，本院不予支持。被上诉人起诉要求解除合同返还的土地、房屋即为合同标的物，不存在一审法院超诉讼请求判决的问题。但，根据本院审理查明的事实，可以确认涉案土地、房屋范围内，被上诉人已与案外人田玉荣（宝乐玩具）、刘在鹏（潍坊奎文经济开发区巧天工食品机械厂）、韩延平三户签订租赁合同并交付使用，故此三户占用范围内的土地、房屋返还义务无需上诉人承担，一审对该案件事实认定有误，本院依法予以纠正。 （2018）鲁07民终1687号民事判决的再审申请虽已由山东省高级人民法院立案，但尚未审结；（2018）鲁0705民初4053号、4054号虽已立案审理，但无证据证明本案的审理需以上述案件的审理结果为前提。综上，上诉人要求本案中止审理的请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，对其中止审理请求本院不予支持。 综上所述，庄建恩的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省潍坊市奎文区人民法院（2017）鲁0705民初2497号民事判决第一项，即“一、被告庄建恩于判决生效之日起十日内付清拖欠原告潍坊市奎文区廿里堡经济专业合作社土地、房屋租赁费30000元及违约金（以30000元为基数，自2017年4月30日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）”； 二、变更山东省潍坊市奎文区人民法院（2017）鲁0705民初2497号民事判决第二项，即“二、被告庄建恩于判决生效之日起三十日内返还原告潍坊市奎文区廿里堡经济专业合作社所有的位于奎文区、徐寿增承租土地以南的土地（16亩）及地上附着房屋”为：上诉人庄建恩于本判决生效之日起三十日内返还被上诉人潍坊市奎文区廿里堡经济专业合作社所有的位于、徐寿增承租土地以南的土地（16亩）及地上附着房屋，其中不包括已经对外出租的田玉荣（宝乐玩具）、刘在鹏（潍坊奎文经济开发区巧天工食品机械厂）、韩延平已占用的土地及房屋。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费550元，由上诉人庄建恩负担500元，由被上诉人潍坊市奎文区廿里堡经济专业合作社负担50元；二审案件受理费550元，由上诉人庄建恩负担500元，由被上诉人潍坊市奎文区廿里堡经济专业合作社负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年六月十日 书记员  王 旭