北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)京02民终6912号上诉人（原审原告）：曹勇，男，1945年10月25日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审被告）：中国人民银行机关服务中心，住所地北京市西城区成方街32号。法定代表人：姜再勇，主任。委托诉讼代理人：付学振，国浩律师（北京）事务所律师。上诉人曹勇因与被上诉人中国人民银行机关服务中心（以下简称服务中心）确认合同有效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初3959号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曹勇上诉请求：撤销一审裁定。理由为：一审裁定是违反法律规定的错误裁定，曹勇作为已购公房的业主，有权按照房屋买卖契约的约定，免交物业费及供暖费。因服务中心不履行房屋买卖契约的约定，不再承担该费用，要求由曹勇个人承担，曹勇才要求确认购房合同有效。一审法院驳回起诉于法无据。服务中心辩称：根据房屋买卖契约的约定及国务院机关事务管理局（以下简称国管局）等五部门的政策文件，曹勇所购房屋物业费、供暖费应由曹勇本人承担。曹勇与北京恒达物业管理有限责任公司、北京欧陆苑物业管理有限责任公司分别形成事实上的物业服务合同关系和采暖合同关系，曹勇作为接受服务一方，应当支付服务费用，对此已有生效判决确认。服务中心认可房屋买卖契约有效，双方对此没有争议。一审裁定正确，要求驳回上诉，维持原裁定。曹勇向一审法院起诉请求：1.确认购房合同《房屋买卖契约》有效；2.确认服务中心强制实施专业化服务改革、不承担曹勇物业费供暖费的行为无效。诉讼过程中，曹勇变更、增加诉讼请求：1.请求法院确认《房屋买卖契约》关于售后曹勇不负担供暖费、只负担物业费中的清洁安全费120元的约定有效。2.请求法院确认服务中心和其聘用的物业供暖单位实施的改革、强制曹勇同物业、供暖单位建立合同关系的行为无效。3.请求法院确认超出房屋买卖契约约定的收费均为不当得利。4.请求法院判令服务中心承担退还不当得利的连带责任。退还服务企业不当得利5149.04元。（2016年暖气费2960.16元，物业费扣除代收清洁安全费120元后的2188.92元）。事实和理由：一、曹勇房屋北京市东城区烧酒胡同3号院2-2-402室，是1998年按当时的国家房改政策“租改购”以成本价购买的私有产权房。产权类别为“已购公有住房”（房产证编号“东私成字第F00184号”）。房改政策界定，已购公房是以原产权归属为准，无论中央在京单位职工、北京市或其他部门职工购买均属中央在京单位已购公有住房。根据当时房改政策凡已购公房供暖费、物业费由售房单位承担的规定，曹勇的购房合同《房屋买卖契约》（简称契约）关于售后物业（供暖）服务的约定，服务中心依法承担售后全面物业管理供热服务的责任，其中第七条第四款约定，乙方购房后，供暖、电梯等费用的收取仍按北京市人民政府关于职工承租公房的办法执行。即乙方承担清洁卫生秩序维护费，其余均由甲方承担。持续到2015年。二、2015年服务中心违背国管局等中央五部门《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（国管房改[2014]504号，下称《意见》）的“有条件的封闭住宅小区”“以业主自主自愿选择为前提”的本意，撇开业主，分别和其委托的物业（供暖）企业，实施专业化管理模式转变，强制业主个人同其聘用的物业（供暖）服务企业签订服务合同。理由1.《契约》就是曹勇的物业（供暖）合同，交费的唯一合法凭据。1）物业（供暖）管理是指业主通过委托聘用他人按合同的约定提供服务的活动。合同是管理服务的根本，合同产生服务，服务产生债权债务，服务费是合同之债。按合同服务，按合同收费交费。购房合同《契约》成立，服务中心即接受曹勇委托聘用，按契约的约定，承担售后管理服务的责任（个人无法承担），曹勇接受服务中心的服务。《契约》就是曹勇的物业（采暖）合同。合同法第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2）《契约》的有效存在，即排除了业主和物业（采暖）服务企业合法建立合同关系的可能。因为业主不能“一事两托”、“一主两聘”，业主要按照自己的意思建立变更消灭法律关系。2、小区权利主体是业主大会，业主个人不具备主体资格。法律规定业主有共同管理权而无决定权，即不“具备相应的民事行为能力”。物权法76条规定重大事项需全体业主共同决定，其中解聘选聘服务企业或其他管理人，要由全体业主共同决定“双过半”业主同意。三、根据上述理由完全可以认定：1）服务中心会同物业（采暖）企业搞的所谓“改革”是一场不符合民事行为基本条件的乌龙，在法律上是无效行为。2）服务中心聘用的服务企业和业主之间建立合同关系的所有行为都是无效行为。超出《契约》获得的利益都是不当得利。四、服务中心认定曹勇得到物业费供暖费补贴就应当承担该费用，没有根据。因为补贴和交费不成因果，补贴改变不了按合同收费，产生不了合同。交费是民事法律行为，补贴是行政行为。这点《意见》也有说明。服务中心辩称，曹勇的第一项诉讼请求房屋买卖契约中无相关规定，其请求缺少事实依据，第二、三、四项诉讼请求不属于本案的审理范围，不同意其全部诉讼请求，一、服务中心与曹勇对房屋买卖契约的效力不存在争议，曹勇要求确认房屋买卖契约有效的诉讼请求系浪费司法资源之行为；二、根据房屋买卖契约的约定及相关法规政策，曹勇所购房屋物业费用、采暖费用应由曹勇本人承担；三、根据曹勇与北京恒达物业管理有限责任公司之间的物业服务关系，曹勇应承担其本人的物业费用；四、根据曹勇与北京欧陆苑物业管理有限责任公司的采暖服务关系，曹勇应承担其本人的采暖费用。综上，根据房屋买卖契约的约定及上述相关法规政策，曹勇所购房屋物业费用、采暖费用应由曹勇本人承担，且曹勇与恒达物业公司、欧陆苑物业公司分别形成事实上的物业服务合同关系和采暖合同关系，曹勇作为接受服务一方，应当向提供服务方支付服务费用，曹勇的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。一审法院认定事实：坐落北京市东城区烧酒胡同3号2号楼2单元402号房屋（以下简称涉案房屋），原为中国人民银行自管公房。1998年12月10日，卖方中国人民银行（甲方）与买方曹勇（乙方）签订《房屋买卖契约》，内容为：“根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发[1994]43号），以及中央国家机关房改办的批复（国家机关房改办字[1998]第162号），甲乙双方就下列房屋的买卖订立本契约，条款如下：一、甲方根据北京市人民政府房改办公室[97]京房改办字第016号《关于1997年向职工出售公有住宅楼房价格及有关政策的通知》，向乙方优惠出售公有住宅楼房。二、甲方将坐落在北京市东城区烧酒胡同3号院2号楼2门402号居室，建筑面积116.72平方米、阳台面积12.84平方米按成本价出售给乙方。三、房价款总额为104402.81元。四、交款。1.一九九八年十二月十日前付首付款34402.81元。2.余款（含利息）分四年支付，可提前付清。3.甲乙双方按每建筑平方米各交纳公共维修基金21元。五、甲乙双方签订本契约，乙方交清全部房价款后，由甲方代乙方到房屋所在区房地产交易科办理立契过户手续，费用按国家有关规定执行，所领取的《北京市房地产所有证》交与乙方保存。六、职工以成本价购买的住宅楼房、产权归个人所有，一般住满五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。七、甲、乙双方办完交易，乙方领取《北京市房地产所有证》后应遵守下列规定：1.公共维修基金按每建筑平方米42元，由甲、乙双方各承担50％，乙方一次性交纳21元。基金的利息，用于维修楼房的共用部分和公用设施。维修经费不够时，乙方按占有建筑面积比例分摊，交纳应摊的费用，乙方有责任为甲方修缮维修工作提供方便，公共维修基金本金在房屋转售或拆除时，退还乙方（不退息）。2.乙方所购房屋的维修（含房门、窗）由乙方自行负责，但不得影响他户使用。乙方保证爱护使用公用设施，严禁拆改楼房结构和管理设施。不得改变住宅的使用性质。3.所售住宅楼房首层室外，各户不得占用，顶层室外和房顶上不得擅自搭建任何棚屋及有碍观瞻的临时建筑，已建的均应拆除。房屋装修时，不得压占通道以及给排水、暖气、燃气等管道设施，否则维修时将无条件清除，概不赔偿。4.乙方购房后，供暖、电梯等费用的收取仍按北京市人民政府有关职工承租公房的办法执行。八、本契约中未尽事宜，按国务院、北京市有关规定及《中国人民银行住房制度改革实施办法》执行。九、本协议一式三份，甲、乙方各持一份，房地产交易所一份。”上述《房屋买卖契约》的落款卖方（甲方）签章处盖有中国人民银行住房制度改革领导小组机关房改办公室印章；买方（乙方）签章处盖有曹勇的印章。填发日期2004年4月25日京房权证东私成字第XXXX号《房屋所有权证》上记载的涉案房屋的房屋所有权人为曹勇。庭审中，曹勇就其诉讼请求明确为：请求确认其证据1《房屋买卖契约》七条第4款有效。服务中心对《房屋买卖契约》七条第4款没有异议，认为有效。就《房屋买卖契约》落款印章问题，服务中心称“中国人民银行住房制度改革领导小组机关房改办公室是中国人民银行成立的临时机构，改革后撤销，这个临时机构的职能由服务中心承继”，曹勇对此无异议，并认可《房屋买卖契约》的合同主体是服务中心。一审法院认为，曹勇请求确认其与服务中心之间就涉案房屋签订的《房屋买卖契约》七条第4款有效，涉案房屋原产权单位系中国人民银行，为单位自管公房，《房屋买卖契约》涉及产权单位就涉案房屋按照有关政策设立房改售房合同关系取得相关权益，故本案系因公房管理单位对公有住房进行出售而产生的纠纷。因自管公房承租权变更及出售属于公房管理单位依据相关规定及房改政策进行的管理行为，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故曹勇的起诉不符合法律规定的受理条件。曹勇的其他诉讼请求，非确认合同有效纠纷案由的处理范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条规定，裁定：驳回曹勇的起诉。本院认为：首先，本案一审庭审中，曹勇已对其诉讼请求进行了明确确认：请求确认房屋买卖契约有效。服务中心对此诉讼请求表示认可，双方当事人对此不存在争议，故不存在诉的利益。其次，涉案房屋原系单位自管公房，已按房改售房政策出售给曹勇。曹勇对该房收取物业供暖费用的质疑，涉及国家住房制度改革及物业管理和供热采暖改革政策的理解与执行，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故曹勇的起诉不符合法律规定的起诉条件，一审法院裁定驳回起诉并无不当。综上，曹勇的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  时 霈审 判 员  张昆仑审 判 员  李 琴二〇一九年六月二十七日法官助理  郝琪琪书 记 员  李 玲