河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠民二初字第299号原告（反诉被告）北京通州侨友信鸽养殖场。法定代表人甘棠，该养殖场经理。委托代理人庞保林，河南信心律师事务所律师。委托代理人张高峰，河南信心律师事务所律师。被告（反诉原告）冯俊峰，男，汉族，1976年10月9日出生。委托代理人弓广林，河南力天律师事务所律师。原告（反诉被告）北京通州侨友信鸽养殖场与被告（反诉原告）冯俊峰租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人庞保林，被告（反诉原告）委托代理人弓广林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年11月1日，原、被告签订土地租赁协议一份，约定被告将位于郑州市惠济区内17亩土地出租给原告，租赁期限自2011年11月1日至2025年11月1日，年租金人民币70000元，同时合同约定了双方其他权利义务及违约责任。合同签订后，原告积极履行了自己的义务，缴纳租金。2012年2月原告以1040000元购买了承租土地上的“公棚”建筑、设施、器材和设备等。2013年10月份，合同约定的付租金期限到期之前，原告积极与被告联系缴纳租金，但被告一直避而不见，导致原告不能按时缴纳租金。之后被告以原告拖延租金违约为由强行拆除原告的“公棚”建筑、设施、器材和设备等，造成原告无法正常经营。原、被告订立的租赁合同合法有效，被告的行为违反了双方合同约定，同时对原告构成了实际侵权，给原告造成了巨大的经济损失。请求判令被告继续履行原、被告之间于2011年11月1日签订的土地租赁合同；请求被告赔偿损坏“公棚”建筑、设施、器材和设备等损失共计1040000元；本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：第一，原告已严重违约，本合同已失去履行基础，应予解除；第二，原告没有证据证明其对公棚拥有所有权，其他零星物品已经调解委员会全程录制，予以封存，原告随时可拿走，同时也没有证据表明原告所诉请的1040000元物价相符。被告（反诉原告）反诉称，2011年11月1日，双方签订一份场院租赁协议，冯俊峰依约将合同项下场院交付给反诉被告，但到2013年9月份，反诉被告一直拒不支付租金，在冯俊峰多次催要无果的情况下，于2014年4月通知反诉被告合同解除。请求判令解除原、被告于2011年11月1日签订的合同；判令反诉被告支付反诉原告35000元整；诉讼费用由反诉原告承担。原告（反诉被告）就反诉答辩称：第一，由于反诉原告拒收及避而不见导致反诉被告无法缴纳2014、2015年两年的租金，并非是反诉被告故意拖欠不交，但由于反诉原告的严重违约和侵权行为，导致原告无法正常经营，因而反诉原告的反诉请求不能成立。原告（反诉被告）为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩理由，向法庭提交如下证据：证据1：2011年11月1日原、被告签订的土地租赁合同，证明原告已租赁17亩土地及相应附属物，期限自2011年11月1日至2025年11月1日共计24年，用于信鸽养殖；证据2：2012年2月古荥镇程庄村村民委员会转租证明，证明该村委会同意被告冯俊峰将其承包的程庄村田园绿岛院转租给原告；证据3：2010年10月29日被告冯俊峰与王某松订立的土地租赁合同（复印件），证明在2011年11月1日前，程庄村田园绿岛17亩土地，由王某松承租，用于饲养信鸽；证据4：2012年2月22日原告与王某松订立的转让合同，证明王某松转让程庄村田园绿岛自己所建养鸽“公棚”建筑物及相关配套设施、器材和装备，转让费共计1040000元，其中包括2012年—2013年场地租金140000元；证据5：2013年10月7日陈佰懿给被告发的手机短信，证明原告负责人陈佰懿催促被告要给其2014年度租金的事实；证据6：2013年9月28日、2013年9月30日、2013年10月1日、2013年10月2日等李某才给被告打电话的通话记录，证明原告聘用的经理李某才给被告多次打电话欲交租金，被告不接电话的事实；证据7：2013年9月30日李某才给程庄村电工冯某勇打电话的通话记录，证明原告聘用的经理李某才给冯某勇打电话，让其转告被告，原告按合同要求交租金；证据8：原告承租土地院内“公棚”的状况照片（复印），证明被告拖延不收租金，后将“公棚”擅自扒拆；证据9：李某才、李某增、李某辈出具证人证言并且出庭作证，证明被告故意在原告交租金前躲避原告，欲涨租金，后由于原、被告双方对涨租金未达成一致，被告强行进场，扒拆“公棚”、强行锁门，原告就此打了数次110报警。原告提供的证据经被告质证，对证据1真实性无异议，但是合同第六条第二项约定超过10天不支付租金，甲方（被告）有权单方面解除合同，而本案超出的不止10天，已达到半年之久，另该租赁合同不能显示原告所诉称的公棚归原告所有；对证据2真实性无异议，但是该转租证明仅仅是证明了土地所有人程庄村委同意被告将该土地进行转租，恰恰可以说明了原、被告所签的土地租赁合同是独立的合同；证据3租赁合同系复印件，无法确定其真实性，不予质证，建议法庭不予采信；对证据4转让合同及转让价款被告并不知情，也无法确定真实性，如上所述，原、被告签订的合同是一份独立的合同，并非王某松与原告订立合同的承续；对证据5短信记录，没有见到通讯部门的原始记录，而类似的短信记录极容易从技术角度进行伪造，且从内容上来看，也没有显示交租的内容，建议法庭不予采信；对证据6、7通话记录，同样没有见到通讯部门的原始记录，且从通话时间来看都是子夜，也没有见通话内容显示，不足以证明原告要说明的问题；对证据8现场照片，无法确定其来源不予质证，同时建议法庭不予采信；对证据9认为原告申请出庭作证的三位证人与原告均有利害关系，证人李某才谈到原告是和被告签的合同，而不是从王某松承续而来，从合同本身即李某才的证言可以看出，所谓原告诉请的1040000元其实物价不相符，证人李某才称和王某松签的合同是转让所谓的资产，对这一转让行为被告不知情，所谓转让所约定的价款是原告与王某松所约定的价款，不等于实际上的价值，且即使是原告的实际损失也应该向王某松主张。被告（反诉原告）冯俊峰为支持其本诉答辩理由及反诉诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据1：土地租赁合同，证明当原告逾期10日不支付租金，被告有权单方解除合同；证据2：照片一张，证明被告已催告原告支付租金，并告知原告合同解除；证据3：民调卷宗一套，证明经民调委及原告员工张某增签字后，将对方物品全部集中存放；证据4：古荥镇实验小学证明、开工报审表、施工合同各一份，证明冯俊峰自2013年9月至2014年1月一直在古荥镇小学工地；证据5：程庄村委证明一份，证明冯俊峰一直居住生活在程庄村；证据6：民调委证明一份，证明冯俊峰多次催要房租，且双方协商无果；证据7：证人冯某永、程某建出庭作证，两位证人均证明跟随被告去向原告索要过地租。被告提交的证据经原告质证，对证据1土地租赁合同认为虽然约定了作为原告方逾期10日缴纳租金后被告有权单方解除合同，但是不能根据此约定而推定原告不履行合同，原告已经出示证据证明原告在积极履行义务，且合同上没有明确约定付款方式及将租金交给谁，事实是本案原告积极与被告联系缴纳租金，而被告避而不见；对证据2的照片认为不能证明被告要证明的问题，因为2014年4月28日远远超过了缴纳租金的时间，且被告没有证据证明其向原告催要过租金，事实是因为被告的原因导致原告无法缴纳租金；对证据3民调卷宗真实性有异议，该卷宗仅是对现场的一个记录，不是调解记录，张某增仅是原告聘请的门卫，原告没有授权张某增进行调解，且该卷宗也没有涉及任何实体问题；对证据4认为不能证明被告每天在工地上，且原告不知道被告是否在工地上；对证据5真实性有异议，被告是否在村里居住不是村委会能够直接证明的，该证明存在瑕疵；对证据6有异议，没有证据证明被告是否多次催要租金，民调委也不能完全了解，事实是被告要求涨租金，涨到一年140000元，原告没有认可；对证据7两位证人出庭作证，认为不能证明被告与证人一起到原告租赁的养殖场内催要过租金，时间、地点、找的人物基本不详，被告应找原告负责人、聘请的经理或是经常值班的人员索要租金，在被告拆扒公棚设施并强行锁门前，原告的职工和其他部门负责人一直在场内，没有任何人来催要过租金，故被告申请的两位证人的证言不具备真实性、合法性、关联性，所以不能作为有效证据使用。为了查明案件事实，本院分别于2014年6月4日及2014年9月2日前往诉及土地进行勘验，并拍摄了照片，照片经原、被告质证对真实性均无异议。2014年6月4日该宗土地上“公棚”的支架等尚未拆除完毕，本院对原、被告作笔录告知双方，本案尚在审理当中，应保持该宗土地及附属物原状，原告委托代理人张高峰及被告冯俊峰均在笔录上签字。2014年9月2日该宗土地上“公棚”已全部拆除完毕，被告冯俊峰在大门旁新建钢板房一栋。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告冯俊峰租用郑州市惠济区古荥镇程庄村所有的土地，2011年11月1日，原、被告签订土地租赁合同一份，主要约定：被告将位于郑州市惠济区古荥镇程庄村田园绿岛院内土地一宗转租给原告，期限自2011年11月1日至2025年11月1日；交付使用的土地净面积17亩，年租金为人民币70000元，付款方式为第一次于2011年12月1日前支付下二年度租金，2013年起一次缴付二年租金，缴清租金日为每年的10月1日之前，租金每五年递增一次，每次递增20%；原告若不能按本合同约定实现向被告支付租金，每逾期1天，向被告赔付本合同当次应缴纳租金总额的3‰的违约金；原告不履行本合同规定的义务，超过10天不支付租金，按本合同约定承租费用总额的6‰支付违约金，超过10天不支付租金，被告有权单方面解除合同，并对原告在公司内的资产进行处置没收归被告所有；被告在合同期内毁约，除按约定赔付原告损失外，同时赔付原告全部投资和前期开办费用。合同签订后，原告向被告支付了2011年11月1日至2013年11月1日期间的租金。2012年2月，郑州市惠济区古荥镇程庄村村民委员会开具转租证明，同意原告租用本案诉及土地。2014年4月20日，被告以原告未交租金为由向原告下达解除合同的通知，并于2014年4月30日将原告物品搬离诉及土地。本院认为，原、被告于2011年11月1日签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，原、被告均应按照合同约定严格履行各自的义务。原告起诉要求继续履行与被告签订的土地租赁合同，被告则反诉要求解除该合同，现被告已将涉案“公棚”拆除并另行搭建钢板房，应视为被告已经以其行为明确表示不愿履行交付土地的义务，且被告新搭建的钢板房并不能满足原告饲养信鸽的需求，若要求被告将土地上建筑恢复至“公棚”拆除之前，将造成巨大的经济损失，故本院判令原、被告于2011年11月1日签订的土地租赁合同解除，但被告应赔偿因其解除合同的行为给原告造成的损失。原告提供其与郑州市惠济区合信赛鸽养殖场、王某松签订的转让合同，用以证明被告违约的行为给其造成损失1040000元，但王某松未出庭接受询问，该转让合同的真伪无法认定，也不能仅依据一份转让合同认定诉及土地上的“公棚”建筑原为王某松所有，且转让合同中明确约定了付款方式为原告方将款项转至案外人陈运钜的农行账户中，而原告也未提供相应的付款凭证，相反原告在庭审中对此1040000元的支付叙述的有矛盾之处，原告在举证时称此1040000元包含140000元的租金和900000元转让“公棚”的费用，后在法庭询问时又称通过转账给了案外人徐振东840000元，给了王某松、陈运钜和另外一个黄姓人士现金共计140000元，还给了被告冯俊峰合同签约费60000元，原告所述前后不一致，综上，原告称被告的违约行为给其造成了损失1040000元，证据不力，原告相应的要求被告赔偿损失1040000元的诉讼请求，本院不予支持；被告反诉要求原告向其支付35000元，并在开庭审理中明确表示此款项系原告自2013年11月1日起占用土地而未缴纳租金期间的费用，根据查明的事实，被告于2014年4月20日已向原告下达了解除合同的通知，故被告仅可向原告主张2013年11月1日至2014年4月19日期间的租金32861元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……”、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下一、驳回原告北京通州侨友信鸽养殖场的诉讼请求；二、解除原告北京通州侨友信鸽养殖场与被告冯俊峰于2011年11月1日签订的土地租赁合同；三、反诉被告北京通州侨友信鸽养殖场于判决生效之日起十日内向反诉原告冯俊峰支付32861元；四、驳回反诉原告其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14260元及反诉费338元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  刘朋飞审 判 员  李 岚代理审判员  吴琼琼二〇一四年十月十七日书 记 员  王孝丽