中华人民共和国云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第274号原告（反诉被告）：施佩生，女，汉族，1952年5月3日出生，香港籍居民。委托代理人：罗雄，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：朱国京，男，汉族，1980年3月1日出生，香港籍居民，特别授权代理。被告（反诉原告）：王政杰，男，汉族，1959年6月21日出生，西宁市人。委托代理人：彭思举、彭思美，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司。住所地：昆明市官渡区世纪城茗春苑*幢**号商铺。法定代表人：王艺乔，董事长。委托代理人：倪会丽，该公司法务专员，特别授权代理。委托代理人：张杨，该公司法务主管，特别授权代理。原告施佩生诉被告王政杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理，被告王政杰于2014年6月11日提起反诉并经本院受理后，本院依法追加昆明新亚房地产经纪有限公司作为第三人参加本案诉讼，本院依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）施佩生的委托代理人罗雄、朱国京，被告（反诉原告）王政杰的委托代理人彭思举，第三人昆明新亚房地产经纪有限公司的委托代理人张杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）施佩生诉称：施佩生于2014年5月22日与王政杰签订了一份《房屋买卖合同》，约定施佩生将坐落于昆明市江东和谐X幢X室房屋以43万元的价格出售给被告，王政杰支付定金5万元，余款38万元付款时间为取得房屋交易产权管理处收件收据当日付清房款，款清当日办理交款手续。合同在云南省昆明市明信公证处公证。2014年5月26日办理完毕过户手续，被告拿到收件收据后没有支付购房尾款。经过施佩生的代理人贺敬媛多次与王政杰电话和短信联系，王政杰找借口拒绝支付房款。其行为表明已经不按约定履行双方签订的房屋买卖合同约定的支付购房款义务，已经构成根本违约，导致合同目的不能实现。王政杰的行为表明没有履行合同的诚意，支付能力令人质疑。施佩生为维护其合法权益不受侵害，特诉至贵院要求：1、请求人民法院解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、请求人民法院判决王政杰支付施佩生违约金86000元；3、诉讼费、保全费用由王政杰承担。被告（反诉原告）王政杰答辩并反诉称：1、施佩生以王政杰构成根本性违约，本案中王政杰与第三人均要求施佩生的代理人贺敬媛到第三人处进行领取交款，因为施佩生委托代理人贺敬媛的原因一直找各种理由拒绝收款和交房，王政杰无任何违约事实，相反因施佩生拒绝交房的行为构成违约；2、施佩生要求解除合同不符合法定条件，从施佩生所起诉的依据来看是依据法定解除权，王政杰是否构成根本性违约，从法律上来看，施佩生起诉要求王政杰构成根本性违约是不构成任何法律依据的；3、施佩生要求王政杰承担违约金，王政杰无任何违约事实，因此不存在承担违约金的问题，关于诉讼费本案是施佩生提起的，故王政杰认为该费用应由施佩生承担，关于保全费，王政杰未看到任何依据，故该费用也不成立。关于反诉部分，2014年5月15日，王政杰与施佩生的全权委托代理人贺敬媛、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司三方签订了《房屋买卖居间合同》，该合同约定，施佩生将拥有位于昆明市江东和谐家园X幢X号房屋转让给王政杰，约定转让价为43万元，先交定金5万元，因该房屋名下已有1人落户，双方特约定“此房甲方应过户当天交户口保证金15000元，由乙方于甲方户口迁出后退还”。当日，王政杰按照约定将5万元购房定金交付给施佩生的委托代理人，施佩生的委托代理人向王政杰出具了收款《收条》。但施佩生未按约定向王政杰支付15000元户口迁出保证金。2014年5月22日，王政杰、施佩生的委托代理人在昆明新亚房地产经纪有限公司员工李加存陪同下，一起到昆明市明信公证处签订了《房屋买卖合同》并进行了公证。2014年5月26日，王政杰及施佩生的委托代理人贺敬媛、罗昱（贺敬媛驾驶员）及昆明新亚房地产经纪有限公司员工李加存一起到和谐世纪准备交款交房。在此过程中，王政杰要求再看一下房，确认房屋里是否有物件需被施佩生搬走，但贺敬媛驾驶员罗昱嫌麻烦，破口大骂，并将王政杰打伤住进医院留院观察，因该事件的发生，致使王政杰当日无法交款。5月27日至5月31日期间，王政杰、昆明新亚房地产经纪有限公司多次电话要求施佩生的委托代理人到新亚地产霖雨路店收取尾款或发送本人名义开户的银行账户，但施佩生及其代理人不予理会。6月1日，昆明新亚房地产经纪有限公司向施佩生委托代理人贺敬媛发送了《告知函》，6月3日王政杰委托律师向施佩生发送了《律师函》，均要求施佩生或委托代理人贺敬媛到昆明新亚房地产经纪有限公司处收款或发送银行账户，但施佩生及委托代理人同样不予理会。2014年6月6日，王政杰与昆明新亚房地产经纪有限公司员工李加存到房管局领取《房产证》时，却被告知施佩生的委托代理人向房管局递交了《申请书》，要求暂缓办理房屋过户，同时还向房管局递交了《受理案件通知书》，这时王政杰才知施佩生在2014年5月29日已向法院起诉并要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。综上事实，王政杰认为，《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》均系各方真实意思表示，其两份《合同》合法有效，各方当事人应当予以遵守。按照《合同法》规定，施佩生应当按照约定继续履行合同、交房并办理房屋过户手续。现施佩生拒绝领款并向人民法院起诉要求解除《房屋买卖合同》无事实依据，施佩生的行为已构成违约。依据《房屋买卖合同》第八规定，施佩生应当向王政杰每日按房屋总价款万分之二十支付违约金，直至房屋实际交付日止。为了维护自身的合法权益，特向贵院起诉要求：1、请求人民法院判令施佩生继续履行《房屋买卖合同》并交房和办理房屋过户手续；2、请求人民法院判令施佩生从2014年5月27日起至令施佩实际交房日止，每日按房屋总价的万分之二十向王政杰支付违约金；3、请求人民法院判令本案诉讼费用由施佩生承担。原告（反诉被告）施佩生答辩称：施佩生认为王政杰的诉请无事实及法律依据，请求依法驳回。1、王政杰在诉状中诉称施佩生的代理人贺敬媛的驾驶员罗昱打伤人，王政杰无依据证明罗昱是否是贺敬媛的代理人，而施佩生有证据证明26日办理交接手续后27日我方均与王政杰多次联系，要求王政杰付款，28日3点以前均未收到王政杰的款项，之后施佩生才提起诉讼。从本案的证据来看王政杰与中介人员准备打款给王政杰的代理人，其主张因被打伤无法付款的事实不成立。对王政杰6月1日向委托代理人贺敬媛发告知，6月3日发律师函，王政杰的代理人贺敬媛收到律师函后，6月5日就与施佩生就与王政杰联系，贺敬媛与王政杰及其律师联系后，并将银行账号发给王政杰，王政杰仍然没有付款，6月6日王政杰领取房产证不能领取的情况，才知道施佩生向法院起诉，王政杰主张继续履行合同，但我们至今都未看到王政杰支付款项的证据，同时没有证据表明其有购买房屋的能力。关于违约金，根据合同约定先交款后交房，实质今天王政杰未支付房款，从履行来看是王政杰违约，故请求驳回王政杰的反诉请求。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司陈述称：我公司作为居间方，已经履行了居间义务，买卖合同的履行我公司不承担任何责任。原告（反诉被告）施佩生针对本诉及反诉主张向本院提交如下证据材料：证据1：房屋买卖合同、公证书。证明双方的合同权利义务，约定了原告出售的房屋座落位置、面积和出售价格43万元，房款在取得交件收据当日支付房款。房屋交付时间为款清当日交房。违约责任按照房屋总价款的20%支付违约金。证据2：1、通话详单；2、短信详单；3、短信和通话留言内容光盘和整理的书面记录。证明原告为了催收房款，多次向被告及中介工作人员李加存进行短信和电话联系。收到被告聘请的律师发函后，向被告的律师也进行了短信和电话联系。短信内容和通话录音，均证明被告违约，拖延拒付房款。证据3：当庭提交2014年6月份通话详单及短信详单，诉讼保全发票。证明原告为了被告转移财产对房屋进行了保全并支付保全费2420元。经质证，被告（反诉原告）王政杰对原告（反诉被告）施佩生提交的证据1真实性予以认可，对证据2、3真实性不予认可。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司对原告（反诉被告）施佩生提交的证据1、证据2中涉及第三人的工作人员李加存的短信和通话录音内容、证据3的真实性予以认可，对证据2中的通话详单、短信详单以及不是涉及李加存的短信和录音的真实性不予认可。被告（反诉原告）王政杰针对本诉及反诉主张向本院提交如下证据材料：证据1：房屋买卖居间合同。证明1、新亚地产为本案房屋交易居间人；2、被反诉人应当按约定于过户当天交户口保证金15000元；3、被反诉人未按约交15000元保证金，构成违约。证据2：收条。证明2014年5月15日，被反诉人已收到反诉人交纳5万元的款项。证据3：房屋买卖合同《公证书》。证明1、双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且已经明信公证处公证，《房屋买卖合同》合法有效；3、合同约定交款交房时间为同一日，交款、交房应同时履行；4、被反诉人不交房构成违约并应承担违约责任的事实，合同未约定支付方式。证据4：接处警登记表及治安调解协议书、伤情鉴定意见书、诊断报告单。证明1、2014年5月26日反诉人与被反诉人的委托代理人在交房款过程中被被反诉人委托代理人司机罗昱打伤，反诉人当日被送往医院留院观察；2、反诉人一直积极履行合同义务。证据5：告知函及快递寄送单、签收回执单。证明1、新亚地产公司向被反诉人委托代理人发送《告知函》要求领取尾款或发送本人银行卡号事实。被反诉人委托代理人已收到《告知函》；2、证明反诉人一直积极按照合同约定要求被反诉人收款并交房的事实；3、被反诉人不受领房款的事实。证据6：律师函及EMS快递单及回执单。证明1、反诉人委托律师向被反诉人及委托代理人发送《律师函》，要求被反诉人及委托代理人收款或发账户的事实；2、证明反诉人一直积极按照合同约定要求被反诉人收款并交房的事实；3、被反诉人不受领房款的事实。证据7：情况说明。证明1、反诉人及第三人新亚地产一直要求被反诉人受领房款并交房的事实；2、被反诉人一直不收款的事实；3、5月26日反诉人在履行合同交款过程中被罗昱打伤住进医院留院观察的事实；4、被反诉人的委托代理人向房管局提交暂缓过户申请的事实。证据8：申请书。证明被反诉人委托代理人向房管局提交《申请书》要求暂缓过户的事实。证据9：证人李加存的证言。证据10：委托书。经质证，原告（反诉被告）施佩生对被告（反诉被告）王政杰提交的证据1、2、3、4、5、6、8、10真实性予以认可，对证据7的真实性不予认可。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司对被告（反诉被告）王政杰提交的证据1、3、4、5、6、7、8、10真实性予以认可，对证据2的真实性无法确定。关于证人李加存的证人证言，原告（反诉被告）施佩生、被告（反诉原告）王政杰及第三人昆明新亚房地产经纪有限公司对其真实性均予以认可。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司未在举证期限内向本院提交任何证据材料。本院认为，被告（反诉原告）王政杰、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司对原告（反诉被告）施佩生提交的证据1的真实性予以认可，本院依法予以采纳。原告（反诉被告）施佩生提交的证据2中的通话详单、短信详单，该证据系原告（反诉被告）施佩生单方面制作，又无其他证据予以佐证，故本院不予采纳；证据2中涉及第三人的工作人员李加存的短信和通话内容，李加存对其真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认并采纳；对不涉及李加存的短信和通话内容，被告（反诉原告）王政杰对其真实性不予认可，原告（反诉被告）施佩生又无其他证据予以证明，故本院不予采纳。原告（反诉被告）施佩生提交的证据3中的通话清单，经审查与本案所争议的案件事实无关，故本院对该份证据均不予采纳；证据3中的诉讼保全发票，被告（反诉原告）王政杰对其真实性不予认可，但并未提交证据予以反驳，故本院予以采纳。原告（反诉被告）施佩生、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司对被告（反诉原告）王政杰提交的证据1、3、4、5、6、8、10的真实性予以认可，本院依法予以采纳。被告（反诉原告）王政杰提交的证据2，该证据的出具主体为原告（反诉被告）施佩生，庭审中原告（反诉被告）施佩生认可其真实性，故本院予以采纳。被告（反诉原告）王政杰提交的证据7，该证据系证人李加存的证言，且证人李加存出庭作证，具体以庭审中的证人证言为准，对于该份证据在本案中不作为证据采纳。关于证人李加存的证人证言，原告（反诉被告）施佩生、被告（反诉原告）王政杰及第三人昆明新亚房地产经纪有限公司对其真实性均予以认可，故本院予以采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2014年5月9日施佩生与贺敬媛签订了一份《委托书》，由施佩生委托贺敬媛出售位于昆明市江东和谐家园X幢X号房屋，委托事项包括与买方签订房屋买卖合同、办理合同公证手续、办理产权变更登记手续、代收售房款等。该合同在云南省昆明市明信公证处进行了公证。2014年5月15日施佩生的代理人贺敬媛、王政杰在昆明新亚房地产经纪有限公司处签订了一份《房产买卖居间合同》。合同中约定施佩生将位于昆明市江东和谐家园X幢X号房屋出售给王政杰，房屋成交价格为43万元。签订合同时，王政杰交付购房定金5万元，该定金全额暂由施佩生委托昆明新亚房地产经纪有限公司保管至交易完成，昆明新亚房地产经纪有限公司扣除中介费剩余部分作为部分房款付给施佩生。王政杰于2014年5月23日前向施佩生一次性付清房屋成交价格，双方于2014年5月23日16：00前办理房屋产权证过户手续。该房屋附着户籍，施佩生承诺于2014年10月1日前迁出。施佩生未按期迁出户籍，每逾期一日，由施佩生向王政杰支付500元／日作为补偿，此补偿金从15000户口押金中扣除。合同第十二条补充条款第四项中约定，此房施佩生应于过户当天交户口保证金15000元，由王政杰于施佩生户口迁出后退还。2014年5月15日，施佩生的委托代理人贺敬媛收到王政杰交来的定金5万元，并向王政杰出具了《收条》。还查明，2014年5月22日，施佩生的委托代理人贺敬媛与王政杰在昆明市明信公证处签订了一份《房屋买卖合同》。合同中约定施佩生将位于昆明市江东和谐家园X幢X号房屋出售给王政杰，房屋所有权证号为昆房权证（官渡）字第**号，建筑面积为69.23平方米，房屋成交价格为43万元。王政杰在取得房屋交易产权管理处收件收据当日将房款支付给施佩生。交易过程中产生的税费、相关费用由王政杰承担。所交易的房屋没有租约，有壹人落户，施佩生在2014年10月1日前将户籍迁出。双方应自合同签署之日起九十日内到房屋产权管理部门办理产权变更登记，施佩生应提供办理手续所需的各种证件，协助王政杰办理产权变更登记手续，房屋所有权自登记后转移为买方所有。合同中还约定施佩生在款清当日将房屋交付给王政杰，并履行相关手续。除合同或双方另有约定外，施佩生未按合同约定的期限将房屋交付王政杰，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，施佩生以房屋总价款为基数按日万分之二十向王政杰支付违约金，合同继续履行。同时，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房屋总价款百分之二十的违约金。另查明，2014年5月26日王政杰取得房屋交易管理产权处的收件收据。2014年5月26日下午在办理付款和交房手续过程中，王政杰与贺敬媛的朋友发生纠纷并引起打架，昆明市公安局五华分局红云派出所进行处理后王政杰到昆明市第二人民医院接受治疗。2014年5月26日当天未完成付款和交房等事项。另外，庭审中施佩生陈述因发生纠纷将付款时间延长到2014年5月28日，并于2014年5月27日发送过一个账户名为朱国京的银行账号。证人李加存认可收到一个银行账户，但该银行账号既不是施佩生本人的，也不是施佩生代理人贺敬媛的银行账号，2014年5月27日李加存与王政杰收到银行账号后到银行打款时因银行下班而导致打款未成功。2014年5月28日后，施佩生和王政杰一直就打款账号和打款金额进行协商，但均无法达成一致。2014年5月29日，施佩生的委托代理人贺敬媛向昆明市官渡区房产管理局提出申请要求暂缓办理房产交易过户、发证等手续。至今，施佩生与王政杰未完成付款和交房等事项。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：本案审理的关键问题在于在履行房屋买卖合同过程中到底是谁违约？本院认为，原告施佩生在付款当日发生纠纷后将付款期限延长至2014年5月28日，并在5月27日发送一个打款的银行账号。5月27日被告与第三人的工作人员亦到银行打款，但因银行下班未能打款成功。之后被告王政杰以施佩生不愿确定打款账号和打款金额为由至今未支付剩余合同价款，被告王政杰的行为构成了违约，应当承担违约责任。关于原告施佩生要求解除合同的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中被告未按合同约定支付剩余房款，在收到银行账号后亦未支付剩余房款，至今未支付房款，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，故本院对原告施佩生起诉解除合同的诉请依法予以支持。关于违约金的主张，本案在审理过程中被告王政杰认为违约金过高，要求下调，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院综合考量本案实际以及损失情况，酌定由被告王政杰向原告支付违约金20000元。关于要求被告承担保全费的诉请，双方发生纠纷后原告已向房屋所在的房产管理局递交暂缓办理房产交易过户发证等手续的手续，被告并未获得房屋所有权，原告无需进行保全，该笔费用并非被告造成的损失，对此本院对该项诉讼请求不予支持。关于反诉原告王政杰的反诉请求。本院认为，如上所述，反诉原告王政杰与反诉被告施佩生已丧失继续履行合同的基础，故本院对反诉原告王政杰要求继续履行合同、交房和办理房屋过户手续的诉讼请求不予支持。关于违约金的诉请，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中反诉原告王政杰并未向法庭提交确实充分的证据证明反诉被告施佩生存在违约行为，对此应由王政杰承担举证不能的证明责任。故本院对反诉原告王政杰要求反诉被告施佩生承担违约金的诉讼请求不予支持。据此，中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告施佩生与被告王政杰于2014年5月22日签订的《房屋买卖合同》。二、被告王政杰在本判决生效后十日内向原告施佩生支付违约金人民币20000元。三、驳回原告施佩生的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王政杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2050元，由被告王政杰承担人民币2050元；反诉案件受理费人民币50元（已减半收取），由反诉原告王政杰承担人民币50元。财产保全费人民币2420元，由原告施佩生承担人民币2420元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨 锦审 判 员  周星坪代理审判员  徐 嘉二〇一四年十月二十九日书 记 员  赵云莉