安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初1919号 原告：合肥市经济技术开发区耀食居饭店，住所地合肥市经济技术开发区丹霞路以北，宝纶路以西国耀星达城商业裙房红府超市**，统一社会信用代码92340111MA2NG9ND6A。 经营者：徐培鹤，男，汉族，1982年12月1日出生，住河南省息县。 委托诉讼代理人：张少辉，安徽权祯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方志亮，安徽权祯律师事务所律师。 被告：安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路**，统一社会信用代码913400007568347422（1-1）。 法定代表人：王正，董事长 委托诉讼代理人：张寅，安徽华人（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏晓明，安徽华人（北京）律师事务所律师。 原告合肥市经济技术开发区耀食居饭店（以下简称耀食居饭店）与被告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司（以下简称红府超市公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告耀食居饭店的经营者徐培鹤及委托诉讼代理人张少辉、方志亮、被告红府超市公司的委托诉讼代理人张寅、苏晓明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耀食居饭店诉称：2016年10月18日，被告与安徽金伯穗餐饮管理有限公司（以下简称金伯穗公司）签订《房屋租赁合同》，徐培鹤作为金伯穗公司经办人在合同上签字，约定被告将红府超市星达城店D区（商铺）出租给金伯穗公司从事餐饮经营，租赁期限为5年，自2016年12月1日至2021年11月30日止。合同签订后，徐培鹤以金伯穗公司名义支付了42000元租金保证金及5000元装修保证金，并开始投入了大量资金进行装修、招聘人员、购买设施设备等，因红府超市推迟开业等原因导致金伯穗美食城于2017年2月24日正式营业。 2016年12月20日，金伯穗公司全体股东授权徐培鹤全权经营上述商铺。2017年3月28日，原告经工商登记设立，注，注册地址为星达城商业裙房红府超市**伯穗星达城店开始以原告名义对外经营。 2018年4月份，因被告消防设施未达标，被消防部门通知停业整顿，导致原告经营的金伯穗星达城店被迫从2018年4月18日起停业。被告在消防整顿后向原告表示15天-30天消防即能改造完毕，原告届时即可继续经营，因此原告一直积极配合被告整改工作，然而被告却迟迟无法整改到位，导致原告一直无法正常经营，持续支付人员工资、房租等费用。此后，被告更是在未告知原告的情况下擅自拆除了原告的店面及内部设施，由于原告与被告就赔偿事宜协商不成，2018年11月29日原告向合肥经开区莲花派出所报警。 2018年12月12日，原告与被告就金伯穗星达城店被拆除一事签订《协议》一份，约定原告可就金伯穗星达城店拆除造成的损失问题向人民法院起诉被告，被告予以配合，同时被告以借款的形式先行支付9万元给原告，待法院判决后在损失中扣减该9万元。原告诉至法院，请求判令：被告返还原告租金保证金42000元、装修保证金5000元及赔偿原告各项损失947013.6元（包括装修费190000元、厨房设备150500元、其他设施设备80303元、员工宿舍租金27850元、收银监控系统25355元、工人工资217220元、经营损失及营业利润损失255785.6元）。 被告红府超市公司答辩称：1、原告是在认可案涉场地符合租赁条件情况下接收并承租，被告已按约履行合同义务，相关损失应由原告自己承担。合同6.2项明确约定，原告进场开始或准备开始对该房屋的装饰装修工程，或已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件；且合同附件6也显示，双方在合同签订时已确认被告提供的租赁场地具备完善的一次消防设施及验收证件。结合原告已进场装修并实际经营一年多的客观事实，可以证明，被告提供的场地符合原告租赁条件，被告已客观履行了合同义务。原告在签订租赁合同时未核实案涉场地是否允许经营餐饮，原告进场装修后也未进行二次消防报验即开始经营，后被告于2018年1月12日（原告经营期间）主动向消防部门申请消防验收备案，此后才被告知出租场地不能经营餐饮业务，由此发生案涉场地清场整改一事。因此原告无法继续经营的责任不在于被告。2、被告已向原告先行出借9万元，该费用应从判令被告退还或承担的款项中扣除。3、原告在2018年4月18日撤场，截至当日尚欠被告租金67040元及逾期违约金160118.8元（按日千分之五计算）。原告现已经撤场，该笔租金和违约金应当支付被告，或从被告应退还或承担的款项中抵扣。 经审理查明：2016年10月18日，红府超市公司（甲方）与金伯穗公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将红府超市星达城店D区（商铺）出租给乙方从事餐饮经营，租赁期限为5年，自2016年12月1日至2021年11月30日止。乙方应向甲方支付履约保证金42000元及装修保证金5000元。第1、2年每月租金14000元，之后租金在前年租金递增5%……。违约责任：因甲方原因导致合同终止的，甲方按季度租金给予乙方赔偿……。金伯穗公司在合同上加盖了公章，签约代表为徐培鹤。 合同签订后，徐培鹤以金伯穗公司名义支付了42000元履约保证金及5000元装修保证金，并开始投入了大量资金进行装修、招聘人员、购买设施设备等。2016年12月20日，金伯穗公司全体股东授权徐培鹤全权经营上述商铺，并于2017年2月19日书面告知被告上述商铺即日起由徐培鹤接管一切事项，包括经营权、转租、续租和办理营业执照。被告于2017年3月6日回函同意金伯穗公司提出的以徐培鹤名义办理工商营业执照，涉及金伯穗星达城店的权利义务均归徐培鹤行使。2017年3月28日，原告耀食居饭店经合肥市经济技术开发区市场监督管理局登记设立，注，注册地址为星达城商业裙房红府超市**伯穗星达城店开始以耀食居饭店名义于2017年2月24日正式营业。 2018年4月份，因红府超市公司所处的负一楼消防设施未达标，被消防部门通知停业整顿，导致耀食居饭店自2018年4月18日起停业。被告在消防整顿后向原告表示15天-30天消防即能改造完毕，原告届时即可继续经营，因此原告一直积极配合被告整改工作，然而被告却迟迟无法整改到位，导致原告一直无法正常经营，持续支付人员工资、房租等费用。2018年10月经原、被告协商同意终止租赁合同，原告将涉案租赁房屋内桌椅板凳及厨房设备拆除后送至被告指定场所，被告于2018年10月拆除了原告的店面及内部设施，被告于2019年1月将涉案房屋承租给第三人用于经营。 由于原告与被告就赔偿事宜协商未果，2018年11月29日原告向合肥经开区莲花派出所报警。2018年12月12日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《协议》，约定：1、甲、乙方同意通过司法途径解决双方争议，由乙方向法院提请诉讼，甲方积极配合；2、甲方向乙方先借款9万元，待法院判决后在损失中扣减该9万元；……5、自2018年12月14日原乙方租赁场地由甲方收回处置。协议签订后，被告支付给原告借款9万元。 红府超市公司就经营区域的房屋于2018年1月12日申请消防备案，于2018年12月10日经审批通过，于2019年3月14日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。 另查明：原告投入装修费用190000元、收银监控系统费用25355元、订制厨房设备费用150500元、订制桌椅、板凳、购置卡丝炉、吊桶、刀具等设备支出费用80303元，2018年4月18日至2018年7月18日支付工人工资110160元（3个月*36720元）；2018年4月18日至2018年9月30日支付职工宿舍租金17700元（2季度*8850元）。 上述事实，有原、被告提供的证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：原、被告于2016年10月18日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方理应按约履行各自的义务。因涉案房屋消防设施未达标，致原告被迫停止营业，原、被告经协商原租赁合同已于2018年10月实际解除。被告未按合同约定提供符合餐饮经营的商铺，其行为已构成违约，应当赔偿原告经济损失为：装修费用190000元、收银监控系统费用25355元。关于订制厨房设备费用、桌椅、板凳费用、卡丝炉、吊桶、刀具费用，因原告为餐饮企业，上述订制设备仍能继续使用，其损失本院酌情为原购买价值的30%即（150500+80303）*30%=69241元。关于工人工资损失，原告主张计算至2018年9月底，鉴于涉案房屋于2018年4月停业，后期消防整改亦未到位，原告不可能长期支付工人工资，本院酌情将该项损失计算至2018年7月18日为110160元。关于职工宿舍租金损失，原告主张计算至2018年12月30日，结合工人工资损失本院支持计算至2018年7月18日，考虑租金支付惯例为提前预付一季度，即6月底需预交7、8、9三个月的租金，本院将宿舍租金损失计算至2018年9月30日为17700元，以上经济损失合计为412456元。至于原告主张的经营损失及营业利润损失255785.6元，因系间接损失，本院依法不予支持。 原告诉请被告返还履约保证金42000元及装修保证金5000元，本院依法予以支持。被告辩称原告应当支付其欠付租金67040元及逾期付款违约金，因被告未提起反诉，就此项诉请，被告可另案诉讼解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司于本判决生效后十日内向原告合肥市经济技术开发区耀食居饭店返还履约保证金42000元及装修保证金5000元，合计47000元； 二、被告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告合肥市经济技术开发区耀食居饭店经济损失412456元； 三、驳回原告合肥市经济技术开发区耀食居饭店的其他诉讼请求。 如果被告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13771元，由原告合肥市经济技术开发区耀食居饭店负担6771元，被告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  钱 越 人民陪审员  王礼芬 人民陪审员  王劲松 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  高国婧 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；