广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初22251号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦，统一社会信用代码91442000282096687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：梁嘉琪、谢小玲。被告：张建成，女，1957年4月3日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市。被告：陶建雷，男，1963年11月24日出生，汉族，住上海市普陀区。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐雅生活公司）与被告张建成、陶建雷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年12月27日、2019年3月14日、2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活公司委托诉讼代理人谢小玲、梁嘉琪，被告张建成、陶建雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年1月至2018年8月期间共8个月物业管理费1977.6元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费247.2元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计算至清偿之日止，暂计至2018年6月20日为140.7元；2.被告向原告支付2017年8月至2018年7月的水费173.5元、电费432.6元。事实和理由：被告为中山市业主，原告受托为该小区提供物业管理服务,原、被告于2008年4月2日签订《前期物业管理服务协议》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每月25日前向原告缴纳当月物业管理费及其他费用，如不能按约定标准和时间缴纳物业服务费，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.3元向原告缴付物业管理费，其建筑面积为107.46平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费247.2元，被告拖欠原告2018年1月至2018年8月期间物业管理费、违约金及2017年8月至2018年7月水电费，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐雅生活公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市商品房销售登记备案表；2.前期物业服务协议；3.中山市雅居乐新城商住小区物业服务合同；4.收楼证明书；5.雅居乐新城业主资料发放签收表；6.催缴函及回执；7.2017、2018年英伦住宅水电表本；8.物业服务合同案欠费明细表；9.关于三乡镇雅居乐新城商住小区物业服务和车辆了停放保管服务收费的复函、广东省经营服务型收费许可证（副本）；10.公司名称变更相关文件（法人身份证复印件、营业执照、核准变更登记通知书）；11.物业服务合同续签的函；12.广东省政府性基金（资金）通用票据；13.广东增值税专用发票3张（水费及电费）；14.关于调整污水处理收费标准的通知、中山供水价格及收费公示栏（三乡镇）；15.中山市电价价目表；16.业主委员会章相关证明（关于物业管理区域内业主委员会备案回执、业主委员会备案表、中山市三乡镇雅居乐新城商住小区业主委员会关于申请刻制公章的情况说明）；17.关于同意中山市第一届业主委员会备案的函；18.关于雅居乐新城物业服务合同续签的函；19.（2017）粤2071民初16923号民事判决书；20.收费通知单及付款流水；21.计算机软件著作权登记证书；22.国家企业信用信息公示系统企业报告。被告张建成、陶建雷辩称：1.原告提供关于物业管理费的材料中显示有三个公司名称，原告须明确三公司是否同一公司还是不同公司；2.被告居住在涉案房产差不多十年，从未拖欠过物业管理费，被告并非故意拖欠物业管理费，原因如下：（1）2017年7月被告在美国，原告对被告房产进行违法停电，致使被告财产损失，且原告未按双方签订的一份物业清洁服务协议提供清洁服务，原告也没发现停电后造成的财产损失，经被告投诉后，原告至今未给予被告解决方案；（2）原告提交的《前期物业管理协议》，甲方为中山市雅居乐物业管理服务有限公司，根据该协议第1条第1项第12款约定当后期业主委员会签订正式合同，该协议已终止，且根据《物业管理条例》第26条规定，该协议也是无效的；2012年2月12日业主委员会与雅居乐物业管理服务有限公司签订的《中山市雅居乐新城商住小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），首先，被告不清楚“雅居乐物业管理服务有限公司”与“中山市雅居乐物业管理服务有限公司”两公司是否有关联性；其次，该物业服务合同第34条规定的有限期限至2016年12月31日，如果需要延长，需一方提前30天向业主委员会送达要求延长服务合同的书面通知，并签订新合同。对此，原告未提供续签物业服务合同方面的证据，应视为该物业服务合同已终止，且该物业服务合同是由自然人签字，而非业主委员会盖章，故该物业服务合同的签订不符合法律规定。3.原告不是电力建设者和提供方，被告已缴纳了水电费，原告代收水电费的定价都超过水务及电力部门的定价规定,且原告主张被告拖欠其水电费，应承担举证责任，故被告不存在拖欠原告电费及水费的事实。被告张建成、陶建雷就其抗辩及陈述向本院提交了以下证据：1.被告和清洁人员的微信聊天记录；2.照片(冰箱内腐蚀发霉及家居服务记录本)；3.价格与收费公示栏（三乡镇）;4.电费通知单。本院认定事实如下：2008年4月2日，中山市雅居乐物业管理有限公司（以下简称中山市雅居乐物业公司）作甲方、陶建雷作乙方签订一份《前期物业管理协议》约定，乙方将位于中山市，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费为多层式住宅（无电梯）按0.9元／月／平方米、带电梯住宅式按1.2元／月／平方米、商铺按1.2元／月／平方米、别墅按1.8元／月／平方米。乙方自房屋竣工验收后，收到发展商书面通知约定的收楼时间之日起计收物业管理服务费，物业服务费在每月25日前交纳当月物业服务费；乙方不按期交纳物业管理费，甲方可以催收、限期交付，逾期仍不交付的，可按有关法律按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金。本协议终止期限为本物业业主委员会选聘到新的物业管理公司后三个月内，并与业主委员会及业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续。协议还约定了其他具体事项。2012年12月22日，雅居乐新城商住小区业主委员会（以下简称业主委员会）作甲方、雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）作乙方签订一份《中山市雅居乐新城商住小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）约定：1.选聘雅居乐物业公司对广东省中山市三乡镇雅居乐新城商住小区进行物业管理；2.本物业服务收费采取包干制方式，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，物业费不包括公用梯间、大堂用电及电梯电费，公共用电按每幢每月实际用量按户另行分摊费用；3.英伦小区2016年物业服务费电梯住宅按2.3元/平方米/月标准收取；4.乙方于2013年1月1日开始实施物业服务工作及计收物业服务费；5.物业服务费用、乙方接受供水、供电、供气、通讯、有限电视等公用事业服务单位委托代收使用费由业主或物业使用人于每月15日前足额支付当月费用，采用银行划扣的方式收取；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠缴物业管理费总额的千分之一交纳违约金；6.服务期限自2013年1月1日0时起至2015年12月31日24时止（含起止日），服务期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在服务期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同，一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。上述物业服务合同还约定了其他事项。2010年10月27日,中山市工商行政管理局发出《核准变更登记通知书》（粤中核变通外字[2010]第1000366966号）载明：雅居乐物业管理服务有限公司，注册号：442000400000691，以上公司于2010年10月27日经核准变更登记，变更登记事项为：“中山市雅居乐物业管理服务有限公司”变更企业名称为“雅居乐物业管理服务有限公司”。2017年7月21日,中山市工商行政管理局发出《核准变更登记通知书》（粤中核变通外字[2017]第17003227695号）载明：雅居乐雅生活服务股份有限公司，统一社会信用代码：911442000282096687C，以上公司于2017年7月21日经核准变更登记，变更登记事项为：“雅居乐物业管理服务有限公司”变更企业名称为“雅居乐雅生活服务股份有限公司”。该通知书还载明其他变更登记事项。2012年1月19日，中山市房地产行业协会发出《业主委员会备案表》及《中山市物业管理区域内业主委员会备案回执》（中山房协业[2012]第002号）载明：中山市三乡镇泉眼村旁雅居乐新城商住小区业主委员会组建时间为2011年12月30日，第一届业主委员会任期自2011年12月30日至2016年12月29日止。2013年1月25日，中山市物价局向雅居乐物业公司发出《关于三乡镇雅居乐新城商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》[中价函(2013)15号]（以下简称收费复函）载明：三乡镇雅居乐新城商住小区已成立业主大会，业主大会成立之后的住宅（含自有车位、车库）及其他非住宅物业服务费实行市场调节价，由业委会与雅居乐物业公司通过合同约定，调整收费标准后，不得再分摊梯灯电费。上述收费复函还载明了其他收费项目和价格。2016年11月15日雅居乐物业公司向雅居乐新城业主委员会出具《关于雅居乐新城物业服务合同续签的函》，函告业主委员会与其续签下一轮物业服务合同。该函件下方注明：陈晓延已签收。2016年12月26日，中山市人民政府发出《中山市人民政府关于调整污水处理收费标准的通知》载明：从2016年12月31日用水起调整我市污水处理收费标准，征收标准为：居民生活用水的污水处理收费标准从0.9元/立方米调整为0.95元/立方米。原告提交《中山市供水价格及收费公示栏（三乡镇）》及被告提交《价格及收费公示栏（三乡镇）》均载明：居民生活用水价格为1.6元/立方米、代收污水处理费为0.95元/立方米，从2016年12月31日起污水处理费案实际用水量计算。2017年10月19日，广东电网有限公司中山供电公司向原告出具两份广东增值税专用发票载明：原告用电量324088千瓦时，原告缴纳电费合计234890.75元（含税）。2018年12月19日，中山公用水务有限公司向原告出具广东省政府性基金（资金）通用发票载明：代收（户号160009784）污水处理费49713.5元，计算单位55670吨，征收标准为0.95元/吨；2018年12月20日，中山公用水务有限公司向原告出具广东省增值税专用发票载明：原告所服务物业小区缴纳水费84618.4元（含税），用水量为55670吨。中山市不动产登记资料查询结果载明：被告张建成、陶建雷位于中山市，建筑面积为107.46平方米，登记时间为2009年6月24日。2008年4月2日，被告陶健雷、张建成在原告出具的业主资料发放签收表上签名确认已收楼并签收雅居乐新城英伦小区Ｃ2幢703房的相关文件。庭审时，原告陈述被告拖欠2018年1月至2018年8月物业管理费1977.6元及相应违约金（从逾期之日起每天按欠缴物业管理费总额的千分之一计至实际清偿之日止），拖欠2017年8月至2018年7月的水费173.5元、电费432.6元。被告确认未缴纳上述物业管理费及水电费，对原告诉讼主体资格及物业管理费、水电费计收标准有异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张被告拖欠其物业管理费、水电费，被告确认未缴纳以上物业管理费及水电费，对原告诉讼主体资格及物业管理费、水电费计收标准有异议。故本案争议焦点为：一、原告诉讼主体是否适格；二、原告主张的物业管理费、水电费收费标准如何确定。对焦点一，被告辩称签订《前期物业管理协议》及《物业服务合同》的物业公司与原告企业名称不一致，且雅居乐物业公司未在《物业服务合同》约定的服务期满30日前向业主委员会提出续签合同的书面要求，《物业服务合同》只有业主委员签名，未盖有业主委员会公章，因此《物业服务合同》不具有合法性，原告诉讼主体不适格，无权请求被告向其支付物业管理费及水电费。本院认为，首先，原告提交了中山市工商行政管理局发出的两份《核准变更登记通知书》证明其企业名称于2010年10月27日由“中山市雅居乐物业管理服务有限公司”变更为“雅居乐物业管理服务有限公司”，于2017年7月21日由“雅居乐物业管理服务有限公司”变更为“雅居乐雅生活服务股份有限公司”。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”故原告变更企业名称后，权利和义务应由变更后的法人享有和承担，即由雅居乐雅生活服务股份有限公司享有和承担。其次，原告主张其与业主委员会签订的《物业服务合同》继续合法有效，为此原告提交了其于2016年11月15日向业主委员会出具的《关于雅居乐新城物业服务合同续签的函》及补充提交了盖有业主委员会公章的《物业服务合同》予以证明，原告对其主张的事实提交了相关证据证明，已完成了举证证明责任。被告应当对其主张提供证据证明，但被告提供的证据未能证明其主张，也未提供其他证据反驳原告的主张，应当承担举证不能的法律后果，故本院对被告的主张不予采信，对原告主张其与业主委员会签订的《物业服务合同》继续合法有效予以认定。再者，虽然原、被告签订的《前期物业管理协议》已终止，但原告与业主委员会签订了《物业服务合同》，被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，物业服务合同对业主具有约束力。原告依据与业主委员会的约定，对雅居乐新城商住小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，原告有权按《物业服务合同》约定向被告收取相应的物业管理费。综上所述，本院认定原告诉讼主体适格。对焦点二，关于物业管理费收费问题，中山市物价局向雅居乐物业公司发出的《收费复函》载明：三乡镇雅居乐新城商住小区已成立业主大会，业主大会成立之后的住宅（含自有车位、车库）及其他非住宅物业服务费实行市场调节价，由业委会与雅居乐物业公司通过合同约定，调整收费标准后，不得再分摊梯灯电费。本案中，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》约定，电梯住宅按2.3元/平方/月计算，故原告主张物业管理费按电梯住宅2.3元/平方/月计算，本院予以支持。关于水费收费标准问题，原告提交《中山市供水价格及收费公示栏（三乡镇）》及被告提交《价格及收费公示栏（三乡镇）》均载明：居民生活用水价格为1.6元/立方米、代收污水处理费为0.95元/立方米，从2016年12月31日起污水处理费案实际用水量计算。被告主张原告水费收费标准超过了供水部门的规定，但其未能提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故对原告主张本案水费标准按2.55元/立方米（1.6元/立方米+0.95元/立方米）计算，本院予以支持。关于电费收费标准问题，原告主张电费单价按0.677元/千瓦时标准计算，称该标准包含了公摊电费，为此原告提供了欠费明细表、收费通知单及电费发票证明；被告辩称根据其提供的电网公司电费通知单显示电费单价应按0.6221元/千瓦时（未含公摊电费）计收，原告无权收取公摊电费。本院认为，根据《收费复函》及《物业服务合同》，原告与业主委员会约定了公共用电按每幢每月实际用量按户另行分摊，原告未对物业服务费收费标准进行调整，原告有权按《物业服务合同》约定收取公摊电费，被告主张原告电费收费标准超过供电部门的规定，但未提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故对原告主张本案电费按0.677元/千瓦时（含公摊电费）标准计算，本院予以支持。原告已实际向供水及供电部门缴纳了相应的水电费用，并提供了欠费明细表、水电抄表记录及水电费发票等相关证据证明，被告亦已实际用水用电，且其未提供证据证明其已向供水供电部门缴纳了本案水电费，故对原告要求被告支付已为其垫付的水电费，本院予以支持。被告辩称原告对其房屋断电造成其财产损失，但根据日常生活常识可见，造成房屋断电的原因有多种，被告没有举证证明是原告的原因造成断电的结果，故对被告该主张本院不予认定。原告对被告的物业依约履行了管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用，故对原告主张被告按247.2元/月（2.3元/平方/月×107.46元）标准支付2018年1月至2018年8月期间物业管理费共1977.6元、2017年8月至2018年7月期间水费173.5元、电费432.6元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。依据《物业服务合同》约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠缴物业费总额的千分之一交纳违约金，故对于原告主张被告从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一向原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金、水电费的请求证据充分，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定,判决如下：一、被告张建成、陶建雷于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付从2018年1月至2018年8月期间的物业管理费1977.6元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月16日起按每日1‰计至清偿之日止）。二、被告张建成、陶建雷于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2017年8月至2018年7月的水费173.5元、电费432.6元。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张建成、陶建雷负担(被告于本判决生效之日起五日内迳付原告)。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年六月三日书 记 员  卢芷琪林雷