济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初840号原告：谢锦曲，女，******，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：刘湘，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑全平，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。被告：郑州德克士食品开发有限公司，住所地河南省郑州市。法定代表人：邵信谋，执行长。委托诉讼代理人：李强，山东汪太源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李喜庆，山东汪太源律师事务所律师。原告谢锦曲与被告郑州德克士食品开发有限公司（以下简称德克士公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢锦曲及其委托诉讼代理人刘湘、郑全平、被告德克士公司的委托诉讼代理人李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢锦曲向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令德克士公司向谢锦曲支付违约金1853940元；2、请求判令德克士公司向谢锦曲支付拖欠的房屋租金610758.74元、滞纳金（以各阶段实际欠付租金为基数，按银行同期贷款利率的四倍，自2017年9月17日起至实际给付之日止，截至2019年1月10日为275252.9元）；3、请求判令德克士公司向谢锦曲支付合同解除后的房屋占用费（以合同约定的2018-2019年租金数额为标准，自2019年1月11日起至实际返还房屋之日止）；4、本案的诉讼费用由德克士公司承担。事实与理由：2013年10月10日，谢锦曲与德克士公司签订《房屋租赁合同》，约定谢锦曲将位于济南市*******的房屋第一、二层租赁给德克士公司使用，租期十年，自2013年10月17日至2023年10月16日止；合同采取先付租金后使用的原则，一年一付，第一年租金为165万，每两年按6%递增租金，十年总租金为1860万元；每次支付租金的时间为当年9月16日之前；因租金引起的税金由德克士公司承担并向税务机关交纳；承租人拖延支付租金的，出租人有权按每天5%收取滞纳金；任何一方未经对方同意，提前解除或违反本合同条款时，赔偿对方租金总额的20%。合同签订后，谢锦曲按约将房屋交付给德克士公司使用，德克士公司开始缴纳租金。从2015年开始，德克士公司不按时、足额支付房租。2019年1月10日，德克士公司山东分公司以德克士公司名义通过微信向谢锦曲发送《通知函》，通知谢锦曲自2019年1月10日解除《房屋租赁合同》。截至2019年1月10日，德克士公司尚欠谢锦曲租金610758.74元。此外，虽通知解除合同，但德克士公司至今未将涉案房屋交还给谢锦曲。谢锦曲认为，德克士公司单方擅自解除《房屋租赁合同》已经构成根本违约，应按照约定向谢锦曲支付违约金。同时，鉴于德克士公司拖欠《房屋租赁合同》期间的租金，且在合同解除后至今未依法、依约将房屋交还给谢锦曲，德克士公司应当向谢锦曲支付拖欠的房屋租金及滞纳金、合同解除后的房屋占用费。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告德克士公司辩称，一、德克士公司仅为挂名承租人，并非真正的承租人，德克士公司并非本案适格主体。二、通过谢锦曲的民事起诉状，其已经确认涉案房屋租赁合同已经解除。三、谢锦曲主张的违约金过高，没有事实及法律依据，请求法院依法调整，以谢锦曲的实际损失来确定。四、德克士公司并不拖欠谢锦曲房屋租金及房屋占用费，谢锦曲主张的滞纳金没有事实及法律依据，请求法院依法驳回谢锦曲的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月10日，谢锦曲（甲方）与德克士公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于*******的房屋第一、二层，建筑面积约200平方米（其中一楼40平米，二楼约160平米）的房屋出租给乙方用于经营德克士餐饮。合同第二条约定：“1、租赁期限为10年，自2013年10月17日起至2023年10月16日止；……3、租期届满，双方未能签署新的租赁合同时，返还房屋为期满当天，返还房屋时应按装修后原样无偿返还，并保证房屋及水、电正常可以使用，可移动物品乙方自行撤离，期满后第二天，甲方有权收回房屋，该房屋里物品视为乙方的弃物，甲方有权处理并不负任何法律责任。”第四条约定：“租金采取先付后租原则，一年一付，第一年租金165万元，每两年按6%递增租金，十年总租金为1680万元，签订合同同时乙方需交保证金30万元。每次交付租金为当年九月十六号之前交付。……”第五条第三款约定：“交付房屋1、甲方应按合同约定期限将房屋交付乙方，如逾期交付本合同相对顺延。2、甲乙双方应在房屋交接时签署房屋交接单，注明交接时房屋及附属设施状况，并经双方签字确认。……”第五条第六款第三项约定：“甲方同意乙方在租期内根据经营需要且在不损害建筑物安全结构的前提下改建或改良房屋，如增设入口、楼梯、拆改部分门窗、内部隔墙、隔层、上下水道沟槽、电源线路等。……”第五条第七款第六项约定：“乙方如需增容、增压等费用由乙方负责，甲方协助期满时无偿返还。”第五条第八款第二项约定：“按合同约定乙方拖付租金每天按5%滞纳金收取，到达30天时甲方有权用任何形式开启房门收回房屋，再宽限乙方5天自行撤离可移动物品，否则视为乙方的弃物甲方有权处理不负任何责任。”第五条第九款第二项约定：“任何一方未经对方同意，提前解除或违约本合同条款时，赔偿对方租金总额的20%。”2013年10月16日，谢锦曲与德克士公司签订了《租赁房屋交接确认书》，完成了房屋的交接。谢锦曲主张2017年10月16日之前的租金德克士公司已全部支付，2017年10月17日之后，德克士公司没有按照合同约定的期限足额支付租金。为证实其主张，谢锦曲提交其名下的建设银行个人活期账户交易明细一份，显示：苗得禹分别于2017年11月2日、11月3日、11月6日、11月14日向谢锦曲各支付30万元，于11月17日支付6万元；德克士公司于2018年11月1日向谢锦曲支付10.5万元；德克士公司山东分公司于2018年11月6日向谢锦曲支付31.5万元。德克士公司对上述付款事实无异议，但主张涉案房屋的实际承租人为苗得禹，上述租金均系苗得禹支付。2019年1月10日，谢锦曲收到了德克士公司山东分公司发送的《通知函》一份，内容为：“谢锦曲女士：你好，贵我双方于2013年10月10日签署《房屋租赁合同》一份，约定您将*******的房屋第一、二层，建筑面积约200平米（其中一楼约40平米、二楼约160平米）租赁给我司等内容。现因经营状况恶化，我司已无力继续承租，为避免更大损失，我司特郑重通知您：自2019年1月10日正式解除与您签署的《房屋租赁合同》。现我司已将以上房屋腾空，请接此通知后三日内到我司领取以上房屋的钥匙，否则，视为已经接收房屋，由此造成的任何负面法律后果均由您承担。特此通知。”谢锦曲称因该《通知函》的落款处载明系德克士公司山东分公司出具，其在收到该函时无法确定该函件的内容是否为德克士公司的真实意思表示，直至2019年2月15日，其才确定解除合同是德克士公司的真实意思表示。2019年3月6日，谢锦曲委托郑全平与德克士公司的代理人李强办理涉案房屋的交接，但因称涉案房屋水、电未接通，电增容问题未协商一致，双方未能办理交接手续。德克士公司称2019年3月10日其已将涉案房屋的水管接通，但庭审中未能提交证据予以证明。此外，德克士公司认可涉案房屋进行了电增容，并主张电增容是苗得禹办理的，在合同终止后能否无偿转让给谢锦曲使用，需要征求苗得禹的意见。另查明，德克士公司主张其并非涉案房屋的实际承租人，实际承租人为苗得禹。为证实其主张，德克士公司提交2014年1月6日郑拓与天津顶巧餐饮服务咨询有限公司（以下简称顶巧公司）签订的《德克士单店特许经营合同》一份，约定：顶巧公司作为“德克士”商标的权利人（获得了“德克士”商标注册人的授权），允许郑拓成立加盟餐厅，并使用“德克士”品牌进行经营，合同期限为5年，自2014年1月6日至2019年1月5日，郑拓加盟餐厅位于山东省济南市历下区*******。德克士公司作为“区域管理公司”在《德克士单店特许经营合同》附件中盖章确认。德克士公司主张在郑拓经营“德克士”加盟餐厅期间，又将该店铺整体转让给了苗得禹。为证实其主张，德克士公司提交2015年12月1日郑拓（甲方）与许海涛（乙方）、顶巧公司、德克士公司（丙方）签订的《餐厅转让协议》一份，约定：甲丙双方就甲方加盟德克士连锁餐厅签署了《特许经营合同》，现丙方同意该餐厅由甲方转让给乙方。之后，许海涛（甲方）与德克士公司（乙方）先后签订了两份《德克士特许加盟餐厅托管协议书》约定：甲方特许经营的餐厅位于济南市*******德克士餐厅，甲方出资加盟金、保证金、设备、装修、前期开办费等费用，餐厅开业后委托乙方代为管理，托管期间乙方应向甲方支付固定承包费，托管期限自2016年2月1日至2023年10月16日；房屋租赁费由甲方承担，乙方从该加盟餐厅的经营收入中以承包费形式支付给甲方。德克士公司称上述协议均是苗得禹以许海涛的名义签订的，实际经营人、承租人均为苗得禹。对德克士公司的上述主张，苗得禹予以认可。德克士公司为证实其向苗得禹支付租金的事实，提交银行电子回单6份。另，本案审理过程中，谢锦曲于2019年6月12日向本院表示同意解除涉案《房屋租赁合同》，并同意在三日内自行收回房屋。本院认为，关于涉案房屋的承租人，虽然德克士公司主张其并非涉案房屋的实际承租人，实际承租人系郑拓、苗得禹，但德克士公司作为承租人在与谢锦曲签订的《房屋租赁合同》上盖章确认，且涉案房屋用于经营德克士餐厅，因此谢锦曲有充足的理由相信涉案房屋的实际承租人就是德克士公司。关于德克士公司与郑拓、苗得禹之间的关系，因德克士公司未提交证据证明其曾向谢锦曲披露，故德克士公司不能以其与郑拓、苗得禹之间的许可加盟、委托经营等约定对抗善意第三人。因此，本院认为，谢锦曲与德克士公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，德克士公司应当作为承租人承受合同的权利义务。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限为10年，因德克士公司未提交证据证明在《房屋租赁合同》履行期间发生了法定或约定的解除合同的情形，其亦未提交证据证明谢锦曲存在违约行为，故德克士公司不享有法定或约定的合同解除权，其于2019年1月10日向谢锦曲发送解除合同《通知函》的行为构成违约。虽然德克士公司不享有法定或约定的合同解除权，但鉴于德克士已以自己的行为明确表示不再履行合同，且谢锦曲主张的租金计算至2019年1月10日，故本院确认《房屋租赁合同》已于2019年1月10日解除，但德克士公司应当承担提前解除合同的违约责任。根据《房屋租赁合同》第五条第九款的约定，任何一方未经对方同意提前解除合同时，应当赔偿租金总额20%的违约金。德克士公司主张该约定的违约金过高，申请法院根据谢锦曲的实际损失予以调整。本院认为，因德克士公司提前解除合同，谢锦曲需要重新招租，必然会产生招租期间的租金损失。至于其他损失，因谢锦曲未提交证据予以证明，本院不予认定。据此，本院酌定将违约金调整为按照合同解除时的租金标准计算三个月，即463485元（1853940÷12×3）。此外，德克士公司应当向谢锦曲支付2019年1月10日之前的租金。因谢锦曲认可2017年10月16日之前的租金德克士公司已全部支付，故自2017年10月17日至2018年10月16日期间的应付租金为1853940元，自2018年10月17日至2019年1月10日期间的应付租金为436818.74元（1853940÷365×86）。根据谢锦曲提交的建设银行账户交易明细可以证实德克士公司实际支付的2017年10月17日之后的租金为168万元，且德克士公司未提交证据证明除该款项外，其向谢锦曲支付了其他租金，故本院认定德克士公司欠付的2017年10月17日至2019年1月10日期间的租金为610758.74元（1853940+436818.74-1680000）。根据《房屋租赁合同》第二条的约定，在合同期满或提前解除时，德克士公司应当在保证水、电可以正常使用的情况下，按涉案房屋装修后原样返还给谢锦曲。但是根据庭审中德克士公司的陈述，直到2019年3月10日其才将涉案房屋的水管接通，恢复正常使用；截止本案庭审之日，即2019年3月29日，德克士公司仍没有将涉案房屋内的电力增容恢复原状，或明确表示将增容利益转让给谢锦曲，故涉案房屋未达到合同约定的返还标准，不具备办理房屋交接的条件。因谢锦曲2019年6月12日明确表示为了防止损失继续扩大，其愿意收回房屋，本院限其于三日内自行将房屋收回，故德克士公司应当向谢锦曲支付2019年1月11日至2019年6月15日期间的房屋占有使用费792369元（1853940÷365×156）。对谢锦曲要求德克士公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据合同第五条第八款第二项的约定，德克士公司拖欠租金的，应当按照每天5%支付违约金，该约定过高，且德克士申请法院予以调整，本院酌定将逾期付款违约金计算标准调整为按照同期银行贷款利率的1.3倍计算。根据合同约定，德克士公司应于2017年9月16日前支付2017年10月17日至2018年10月16日期间的租金，应于2018年9月16日前支付2018年10月17日至2019年1月10日期间的租金，故违约金应当按照合同约定的应付款之日的次日起，按照未付租金数额为基数计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州德克士食品开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢锦曲支付违约金463485元；二、被告郑州德克士食品开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢锦曲支付2017年10月17日至2019年1月10日期间的租金610758.74元；三、被告郑州德克士食品开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢锦曲支付逾期付款违约金（以1853940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年9月17日起计算至2017年11月1日止；以1553940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年11月2日起计算至2017年11月3日止；以1253940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年11月4日起计算至2017年11月5日止；以953940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年11月6日起计算至2017年11月13日止；以653940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年11月14日起计算至2017年11月16日止；以593940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年11月17日起计算至2018年10月31日止；以488940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2018年11月1日起计算至2018年11月5日止；以173940元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2018年11月6日起计算至实际付款之日止；以436818.74元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2018年9月17日起计算至实际付款之日止）；四、被告郑州德克士食品开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢锦曲支付2019年1月11日至2019年6月15日期间的房屋占有使用费792369元；五、驳回原告谢锦曲的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28720元，由原告谢锦曲负担11305元，由被告德克士公司食品开发有限公司负担17415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院审 判 长  孙晓博人民陪审员  张 美人民陪审员  咸维玲二〇一九年六月十三日书 记 员  李文旭