广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠城法仲民初字第291号原告：惠州市裕隆房产开发有限公司，住所地：广东省惠州市斜下惠深公路7公里处南侧A座。法定代表人：林文填，总经理。委托代理人：全昌春，广东宝晟律师事务所律师。被告：肖平，女，1982年5月13日出生，汉族，户籍住址：河南省信阳市平桥区。原告惠州市裕隆房产开发有限公司诉被告肖平商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市裕隆房产开发有限公司诉称，2011年9月17日，被告与原告签订了一份《英郡年华楼宇认购书》，约定被告认购原告开发的位于惠州市××环××恺××小区××单元××层××房，总价款为330353元。同年11月9日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》，被告支付了首期购房款l00353元，并约定剩余购房款230000元整由买受人于签署合同七个工作日内办理银行按揭付清。2012年7月15日，原被告双方又签订了一份《分期付款协议书》(下称该协议书)，作为《商品房买卖合同》的特别约定附件，且约定合同解释上具有优先权。该协议书第一条约定：“买受人(即被告,下同)应于2011年11月9日前到出卖人(即原告,下同)指定地点付清首期房款100353元，剩余房款230000元，由买受人采用分期支付的方式支付，分三期按以下方式付清:第一期付款日期于:2012年8月10日前付清，金额为80000元整；第二期付款日期于:2012年9月10日前付清，金额为80000元整；第三期付款日期于2012年10月10日前付清，金额为70000元整。”该协议书第二条约定：“买受人应按照前款约定期限还款，逾期时间超过l5日历天，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，从买受人已付房款中扣除合同总价款的50％作为违约金及解除合同的所有费用(包括但不限于相关税费、注销登记费、诉讼费、或仲裁费及律师费等)后将其余房款退回买受人(已付房款不足以扣除上述费用的，由买受人补足)，且出卖人有权不再另行通知买受人而将该物业另行销售。”根据该协议书，被告本应在2012年10月10日前付清全部购房款，但虽经原告多次催告被告按约履行其付款义务，被告却一直未能履行。2013年4月22目，原告委托广东宝晟律师事务所向被告出具律师函，告知其解除原被告双方于2011年11月9日签署的《商品房买卖合同》，2013年4月29日，被告收到了原告通知其解除《商品房买卖合同》的律师函。为维护原告合法权益，根据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。1、请求判决确认原告与被告于2011年11月9日签订的《商品房买卖合同》[合同编号:惠州(2011)10024620]已于2013年4月29日解除。2、请求判令被告承担本案诉讼费用。2014年9月12日，原告变更第1项诉讼请求为：请求判决原告与被告2011年11月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2011）10024620）已于2013年4月29日解除，该《商品房买卖合同》的网签解除手续由原告自行办理。被告肖平未作答辩，亦未到庭参加诉讼。查明的案件事实经审理查明，2011年9月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《英郡年华楼宇认购书》，约定被告认购原告开发的位于惠州市××环××恺××小区××单元××层××房，总价款为330353元。同年11月9日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于惠州市××环××恺××小区××单元××层××房屋；该商品房建筑面积共74.44平方米，其中套内建筑面积58.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.06平方米；商品房单价为人民币每平方米4437.84元，总金额人民币330353元；买受人签署本合同时付清全部房款的30.38%即人民币100353元整；剩余房款69.62%即人民币230000元整由买受人于签署本合同七个工作日内办理银行按揭付清；买受人如未按合同时间付款，按逾期时间，分别处理:（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金等条款。2012年7月15日，原、被告双方签订了《分期付款协议书》,第一条约定买受人于2011年11月9日前到出卖人指定地点付清首期房款为100353元，将剩余房款金额为230000元同意买受人采用分期支付的方式支付剩余房款，分三期按以下方式付清:（1）第一期付款日期于：2012年8月10日前付清，金额为80000元整:（2）第二期付款日期：于2012年9月10日前付清，金额为80000元整:（3）第三期付款日期:于2012年10月10日前付清，金额为70000元整。第二条约定买受人应按照前款约定期限还款，任何一期逾期，按照如下方式办理：2.1逾期时间不超过15日历天，按照合同总价款的0.2%按日向出卖人支付滞纳金；2.2逾期时间超过15日历天，出卖人有权解除《商品房买卖合同》,从买受人已付房款中扣除合同总价款的50%作为违约金及解除合同的所有费用（包括但不限于相关税费、注销登记费、诉讼费或仲裁费及律师费等）后将其余房款退回买受人（已付房款不足以扣除上述费用的，由买受人补足），且出卖人有权不再另行通知买受人而将该物业另行销售。合同签订后，被告向原告支付了首期房款100353元。另查明,根据原告提交的惠州市房产管理局房产交易信息显示，被告购买的位于惠州市××环××恺××小区××单元××层××房屋已签预售合同。又查明,2013年4月24日，原告委托律师通过邮政快递向被告发出律师函，称原告多次要求被告依约按时支付房款，被告至今仍未交付房款为人民币230000元，通知被告解除双方于2011年11月9日签订的《商品房买卖合同》。被告于2013年4月29日签收了律师函。再查明,本院于2014年6月11日依法向被告肖平公告送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。公告期限届满后,被告肖平未作答辩，亦未到庭参加诉讼。以上事实有企业法人营业执照、组织机构代码证、身份证、英郡年华楼宇认购书、商品房买卖合同、分期付款协议书、律师函、EMS快递单、房产交易信息及庭审笔录等为据，可以认定。原告于2014年3月13日诉至本院，要求判如所请。裁决理由和结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《分期付款协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。上述合同、协议书对双方均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十二条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条笫一款的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，被告购买原告的房屋，只支付首期房款100353元，剩余房款230000元没有办理银行按揭，双方签订了《分期付款协议书》，约定被告分期付清，但被告没有在约定的期限付清购房款，经原告催告后，被告仍未能履行义务，且在2014年4月29日收到原告邮寄的律师函后，没有主张权利。因此，被告没有按照约定的期限向原告支付购房款的行为构成违约，应承担违约责任。原告请求确认原告与被告于2011年11月9日签订的《商品房买卖合同》已于2013年4月29日解除，有事实依据和法律依据，本院予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同的网签解除手续由原告惠州市裕隆房产开发有限公司自行办理。至于被告支付原告首期房款100353元，本案不作处理。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本案作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条笫一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市裕隆房产开发有限公司与被告肖平于2011年11月9日签订的《商品房买卖合同》于2014年4月29日解除。二、原、被告签订的商品房买卖合同的网签解除手续由原告惠州市裕隆房产开发有限公司自行办理。三、驳回原告惠州市裕隆房产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告肖平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘贵传代理审判员  张淦如人民陪审员  翟耀年二〇一四年十月十六日书 记 员  黄燕旋