山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）日民一终字第671号上诉人（原审原告、反诉被告）：张守军，男。委托代理人：辛本华，山东天蓝律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：日照市宏德房地产开发有限公司，住所地日照市海滨五路北首路东。法定代表人：孙全先，总经理。委托代理人：万国栋，山东海洋律师事务所律师。委托代理人：厉磊，山东海洋律师事务所律师。上诉人张守军与日照市宏德房地产开发有限公司（以下简称宏德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第3424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2009年10月20日，张守军向宏德公司交纳涉案房屋购房定金30000元。2009年10月23日，张守军与宏德公司签订商品房买卖合同一份，约定张守军购买宏德公司开发的“宏德创富中心”104号房，该房建筑面积为635㎡，单价为4500元／㎡，总价款为2857500元，双方同意最终按产权登记面积进行房款结算，付款方式为“签订本合同时买受人交付首期房款￥1030000元（大写壹佰零叁万元整），剩余房款￥1827500元办理银行按揭。买受人在接到出卖人办理银行按揭通知三日内提供按揭贷款手续资料并到银行办理按揭贷款”。合同第七条约定，张守军如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，张守军按日向宏德公司支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，宏德公司有权解除合同。宏德公司解除合同的，张守军按累计应付款的10%向宏德公司支付违约金。张守军愿意继续履行合同的，经宏德公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，张守军按日向宏德公司支付逾期应付款万分之十的违约金。2、张守军未能及时付款或因张守军原因未能及时取得银行按揭贷款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。合同第八条约定，宏德公司应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付张守军使用，但遭遇不可抗力且宏德公司在发生之日起180日内告知张守军的除外。合同第九条约定，宏德公司如未按约定期限将商品房交付张守军使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏德公司按日向张守军支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，张守军有权解除合同。张守军解除合同的，宏德公司应当自张守军解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按张守军累计已付款的10%向张守军支付违约金。张守军要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏德公司按日向张守军支付已交付房价款万分之十的违约金。合同第十五条约定，宏德公司应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由宏德公司提供的资料报产权登记机关备案。如因宏德公司的责任致张守军不能在规定期限内取得房地产权属证书且张守军不退房的，宏德公司按已付房价款的10%向张守军支付违约金。同日，张守军与宏德公司另行签订“宏德创富中心”104号商铺补充协议一份，其中协议第四条约定，双方签订房屋合同时，楼房面积按约720㎡计算。交纳房款时扣除楼梯所占面积约85㎡，按约635㎡计算。最终以有测绘资质的测绘部门实测面积为准。协议第五条约定，宏德公司可以于验收完毕后拆除原楼梯并按张守军要求开出一楼到二楼的楼梯，改造完成后张守军再向宏德公司交纳所扣除部分面积的房款。协议第六条约定，如宏德公司在规定期限内未进行改造，楼梯所占面积的款项张守军不再交纳。合同签订后，张守军于2009年10月24日向宏德公司交纳购房款100万元，于2009年11月4日经宏德公司配合向建设银行日照分行申请贷款160万元。建设银行日照分行于2009年11月23日向张守军发放贷款160万元并转存至宏德公司账户。贷款发放后，双方未就张守军剩余未付房款227500元的交付期限、方式等事项另行协商约定。2010年10月9日，张守军向宏德公司交纳购房款10万元，入住涉案房屋并交纳公共维修基金57150元和装修押金2000元。张守军另向宏德公司出具未注明出具日期的欠条一份，该欠条载明“今欠日照市宏德房地产开发有限公司房款￥127500，大写壹拾贰万柒仟伍佰元整。借款人：张守军。”。2010年10月20日，涉案房屋消防验收合格。2010年11月12日，涉案房屋竣工验收合格。2012年6月19日，宏德公司取得坐落于日照市海滨五路东黄海三路南宏德购物中心001幢的国有土地使用权证，证号为日国用（2012）第005947号。2013年6月8日，日照市房地产测绘院出具宏德购物中心001号楼的房产测绘技术报告，测得涉案房屋的建筑面积为720.30㎡（一层113室349.20㎡＋二层212室371.10㎡）。2013年6月21日，宏德公司取得坐落于日照市海滨五路东黄海三路南宏德购物中心001幢的房屋所有权证，证号为日房权证市字第2013＊＊＊＊＊46号。2013年9月9日，张守军诉至原审法院，请求：一、判令宏德公司支付逾期交房违约金797160元（按已交房款273万元乘以万分之十乘以自2009年12月31日至2010年10月19日的逾期天数292天）及逾期办证违约金273000元（按已交房款273万元乘以百分之十），与未付房款127500元抵销后仅主张500000元；二、判令宏德公司90日内为张守军办理出房产证、土地证并交付张守军。宏德公司提起反诉，请求：一、依法解除双方签订的商品房买卖合同，判令张守军返还房屋；二、判令张守军支付解约违约金324135元（按涉案房屋总面积720.30㎡乘以单价4500元／㎡乘以10%）。经原审法院释明后，宏德公司表示如宏德公司构成违约，因张守军请求的违约金过高，请求法院对违约金进行适当调整。原审认定上述事实的证据有张守军与宏德公司陈述及商品房买卖合同、补充协议、收据、个人贷款支付凭证、建设工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、房产测绘技术报告、房屋所有权证、欠条复印件、借款申请书等。原审法院认为：张守军与宏德公司双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。按照合同第六条的约定，张守军应自接到宏德公司通知三日内提供按揭贷款手续资料并到银行办理按揭贷款1827500元，但最终申请及银行发放的贷款比合同约定的贷款额相差227500元，张守军与宏德公司未就剩余房款227500元的交付期限、方式等事项另行协商约定，后张守军于2010年10月9日交纳房款10万元并对未付房款127500元出具了欠条，应视为张守军与宏德公司对剩余房款交纳方式的重新约定，宏德公司认可当前张守军拖欠127500元的状态，故宏德公司关于因张守军未及时付清房款，宏德公司有权不交付房屋及交房日期相应顺延的主张不成立。按照合同第八条的约定，宏德公司应当在2009年12月31日前将符合合同约定的商品房交付张守军使用，但到期后宏德公司在无特殊原因的情况下未能及时交付，直至2010年10月9日张守军入住涉案房屋，虽张守军入住时涉案房屋未通过消防验收和竣工验收，但张守军的入住使用应视为涉案房屋的交付，宏德公司未在2009年12月31日前交付涉案房屋的行为构成违约，应当按合同第九条的约定每日支付已付房款273万元的万分之十的违约金，违约金自2009年12月31日支付至2010年10月9日，共计应付772590元（273万元乘以万分之十乘以283天）。因该违约金的数额明显高于张守军的实际损失和预期利益，原审法院依宏德公司的请求酌情调整为已付房款273万元的5%，即136500元。同时因该违约金与张守军的未付房款127500元不属同一种类，且判决生效前该违约金的数额不确定，故该违约金与张守军的未付房款127500元不能相互抵销。按照双方合同第十五条的约定，宏德公司应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由宏德公司提供的资料报产权登记机关备案。由约定此可以看出，办理涉案房屋的房产证和土地证的义务主体应为张守军，宏德公司仅负完成初始登记、提供相关资料、及时通知办证等相应的协助配合义务，而非负有为张守军办理出房产证、土地证并交付张守军的义务。对张守军的请求判令宏德公司90日内为张守军办理出房产证、土地证并交付张守军及支付逾期办证违约金的诉讼请求，不符合相关法律规定，原审法院不予支持。在涉案商品房买卖合同的履行过程中，张守军已交付房款273万元，且房屋已交付，双方均已履行了合同的主要义务，故对宏德公司的反诉请求，原审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，原审判决：一、宏德公司于判决生效之日起5日内支付张守军逾期交房违约金136500元；二、驳回张守军本案的其他诉讼请求；三、驳回宏德公司请求判令解除双方签订的商品房买卖合同，判令张守军返还房屋及判令张守军支付违约金324135元的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，由张守军负担6400元，由宏德公司负担2400元。反诉案件受理费6162元，由宏德公司负担。上诉人张守军不服原审判决上诉称：一、关于协助办证问题。一审认为办理房产证和土地证的义务主体应为张守军不当，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，一审法院上述认定没有法律依据。根据《房屋登记办法》第十二条，申请房屋登记应由双方共同申请，张守军单方无法申请办证，且张守军起诉时也仅仅是要求宏德公司协助办证。综上，一审不支持张守军关于宏德公司应协助张守军办理产权证书的主张是错误的。二、根据合同约定，逾期交房每日按已付房款的万分之十计算违约金，一审毫无根据判断上述约定的数额过高，没有确定张守军实际损失和预期利益，从而调整为已付房款的5%，显然错误。三、根据合同约定，宏德公司应在交付房屋后720日内将办理权属登记需由宏德公司提供的资料报产权登记机关备案，宏德公司没有提交任何证据证明其已履行上述义务，宏德公司应该构成违约，应按照约定支付违约金273000元，一审未予支持不当。四、张守军明确表示，违约金与未付房款抵消，一审认定该二者不属于同一种类未予抵消错误。综上，一审适用法律错误，判决结果明显不当，请求二审依法改判宏德公司支付张守军违约金50万元，撤销一审判决第二项，改判宏德公司于90日内协助张守军办理产权证书，一、二审诉讼费用均由宏德公司负担。上诉人宏德公司针对上诉人张守军的上诉答辩称：宏德公司没有义务为张守军全部完成办证，宏德公司已完成协助义务，张守军的上诉请求不合理。上诉人宏德公司不服原审判决上诉称：一、上诉人宏德公司不存在逾期交房的违约事实。根据合同约定，买受人未能及时付款或因买受人原因未能及时取得银行按揭贷款的，交房日期相应顺延，因张守军未能交齐房款，交房日期应相应顺延。2009年10月23日，宏德公司与张守军签订商品房买卖合同后，张守军在未交齐房款达不到交房条件亦未经宏德公司同意的情况下，强行占用涉案房屋至今，损害了宏德公司的合法权益。宏德公司不存在违约行为，不应承担违约责任。二、一审认定2010年10月9日张守军缴纳10万元房款并出具房款欠条，视为双方对剩余房款缴纳方式的重新约定，那么宏德公司与张守军按合同约定的交房日期也应相应顺延，在张守军与宏德公司就剩余房款达成一致意见之前，宏德延期交房不构成违约，况且张守军已实际占有涉案房屋，一审仍按合同约定的2009年12月31日认定宏德公司逾期交房构成违约不当。三、在双方处理纠纷过程中，宏德公司一再让步，甚至张守军抢占房屋后，宏德公司仍没有将其驱逐，但张守军恶意起诉要求宏德公司支付巨额违约金，严重损害了宏德公司的合法权益。综上，一审判决认定事实不清，判决依据不足，请求依法改判。上诉人张守军针对上诉人宏德公司的上诉答辩称：张守军支付足额的首付款，办理银行贷款时是由宏德公司工作人员填写申请表，宏德公司没有征求张守军的意见擅自少写了20万元。张守军没有任何违约之处。二审查明的事实和证据与原审查明的相同。本院认为：2009年10月20日，张守军与宏德公司签订商品房买卖合同，房屋总价款为2857500元。2009年10月24日，张守军缴纳购房款100万元，同年11月4日，经宏德公司配合向银行申请贷款160万元，后贷款发放。2010年10月9日，张守军向宏德公司交纳购房款10万元，缴纳公共维修基金57150元和装修押金2000元，并入住涉案房屋，张守军就剩余房款127500元向宏德公司出具欠条。涉案房屋后经验收合格。2012年6月19日，宏德公司取得涉案房屋所在土地的国有土地使用权证，2013年6月21日，宏德公司取得涉案房屋所属整栋楼的房屋所有权证。上述事实清楚，本院予以确认。上诉人张守军主张宏德公司逾期交房构成违约，根据合同约定，“买受人未能及时付款或因买受人原因未能及时取得银行按揭贷款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延”，合同另约定，“签订本合同时买受人交付首期房款103万元，剩余房款1827500元办理银行按揭，买受人在接到出卖人办理银行按揭通知三日内提供按揭贷款手续、资料，并到银行办理按揭贷款。”张守军支付首付款100万元，办理银行按揭贷款160万元，后又支付房款10万元，并就剩余127500元未付房款向宏德公司出具欠条，至本案诉讼时，张守军仍未支付剩余未付房款。张守军主张系因宏德公司原因导致其银行按揭贷款不足合同约定的1827500元，但未举证证明，宏德公司不予认可，且张守军认可贷款申请表上的签字，因此，根据合同约定，张守军在未支付全部房款前，宏德公司可按合同约定相应顺延交房日期。原审认定宏德公司逾期交房构成违约不当，本院予以纠正，张守军的该项上诉主张不能成立。因宏德公司逾期交房不构成违约，因此，张守军主张未付房款与违约金抵消的主张亦不能成立。上诉人宏德公司主张张守军没有按照合同约定付款构成违约，根据2010年10月9日张守军向宏德公司出具的欠条，视为双方对合同约定的变更，双方对剩余未付房款127500元未明确约定付款期限，宏德公司亦未举证证明其于本案诉讼前向张守军主张过剩余未付房款，因此，张守军没有支付剩余房款不构成违约，宏德公司的该项主张不能成立。张守军与宏德公司签订房屋买卖合同，双方均应按诚实信用的原则全面履行合同，因双方未对剩余未付房款明确约定付款期限，宏德公司可以随时要求履行，但应当给付对方必要的准备时间，宏德公司应在张守军支付剩余房款后协助张守军办理权属证书。张守军原审起诉主张宏德公司90日内为张守军办理房产证、土地证并交付张守军，而非协助办理。综上，上诉人宏德公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。上诉人张守军的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持山东省日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第3424号民事判决第三项；二、撤销山东省日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第3424号民事判决第一、二项；三、驳回张守军的诉讼请求；一审本诉案件受理费8800元，由张守军负担，反诉案件受理费6162元，由日照市宏德房地产开发有限公司负担；二审案件受理费11830元，由张守军负担7430元，由日照市宏德房地产开发有限公司负担4400元。本判决为终审判决。审 判 长  张 琳代理审判员  张锦秀代理审判员  李 云二〇一四年十月十七日书 记 员  魏 娜