北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第12531号上诉人（原审被告）韦俊岩，女，1966年10月22日出生。委托代理人杨念平，北京在明律师事务所律师。委托代理人黄艳，北京在明律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘长华，男，1930年3月8日出生。上诉人（原审被告）刘凤营，女，1959年10月1日出生。上诉人（原审被告）刘超，男，1988年12月30日出生。上诉人（原审被告）兼刘长华、刘凤营、刘超的委托代理人刘军营，男，1955年10月19日出生。委托代理人李中平，北京市现代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市土地整理储备中心顺义区分中心，住所地北京市顺义区仓上街**号。法定代表人王英梅，主任。委托代理人孟凡利，北京道盛律师事务所律师。上诉人韦俊岩，上诉人刘长华、刘凤营、刘超、刘军营因与被上诉人北京市土地整理储备中心顺义区分中心（以下简称土地储备中心）确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年9月，土地储备中心起诉至原审法院称：土地储备中心经北京市国土资源局授权实施顺义区M15号线顺西路府前街站DE地块土地一级开发项目建设，因拆迁仁和镇×村×街4号房屋与刘长华于2009年8月5日签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》。按协议约定，刘长华应在2009年8月8日前完成搬迁，并将原宅基地及其地上房屋和附属物交土地储备中心拆除。刘长华之妻刘广莲与韦俊岩于1996年1月20日就上述房屋签订过买卖协议，后韦俊岩在该房屋内居住。因韦俊岩拒绝搬迁，故刘长华未能如约将宅基地及其上房屋和附属物交付土地储备中心拆除。后土地储备中心于2011年4月2日起诉刘长华要求腾退房屋，诉讼期间韦俊岩要求确认土地储备中心与刘长华签订的协议无效，最终顺义区人民法院以韦俊岩与刘广莲之间的房屋买卖合同效力未定为由驳回双方诉讼请求。综上所述，为推进拆迁工作进行，故诉至法院要求判令：一、确认韦俊岩与刘长华之妻刘广莲于1996年1月20日就顺义区仁和镇×村×街4号房屋签订的《协议书》无效。二、韦俊岩、刘长华、刘军营、刘凤营、刘超承担本案诉讼费。韦俊岩辩称：1.土地储备中心起诉韦俊岩主体不适格。根据民事诉讼法的规定土地储备中心应与本案有利害关系，但土地储备中心既不是房屋买卖的当事人也非房屋的权利人，故土地储备中心与本案没有直接利害关系，土地储备中心依法不具有主体资格，应驳回土地储备中心的起诉。2.本案为房屋买卖合同无效纠纷，韦俊岩与刘长华、刘军营、刘凤营、刘超四人之间不存在任何合同法律关系，刘长华等四人对涉案房屋及宅基地使用权亦不享有任何权益，故刘长华、刘军营、刘凤营、刘超四人与本诉亦不存在利害关系，不具有诉讼当事人主体资格。3.韦俊岩与刘广莲之间买卖行为，双方自愿，且订有书面协议书，韦俊岩也向刘广莲支付了全部购房款，并实际使用、翻建、扩建了房屋，刘广莲也将其持有的集体土地建设使用证交付给了韦俊岩。同时，韦俊岩还按照×村村委会的要求，交纳了5000元费用，村委会在转让协议上盖章确认，故该房屋买卖协议应确认为有效。4.韦俊岩购买房屋后对房屋进行了改建、翻建、扩建，并在房屋中生活多年，对该房屋形成了强烈的归属感，也在当地形成了稳定的社会关系，涉诉房屋是韦俊岩母女唯一的居所，故从尊重历史、照顾现实的司法审判原则以及保障当事人居住权和稳定社会关系的角度来看，应认定本案房屋买卖合同有效。5.土地市场持续的升温等利益驱动是引发本案的原因，如果支持这样的起诉就会造成房屋出卖方在出售房屋多年以后，又因房屋增值造成房屋买卖无效的局面，其直接后果是违反诚实信用的卖房者获益，而恪守房屋义务的买房者却蒙受损失，这将严重损害社会公序良俗，也会导致执行困难。综上，不同意土地储备中心的诉讼请求。刘长华、刘军营、刘凤营、刘超共同辩称：这件事情已经时隔多年，我们都服从法院的判决，不发表其他意见。原审法院经审理认为：因刘广莲与韦俊岩于1996年1月20日就顺义区仁和镇×村×街4号宅院内房屋签订的《协议书》是否有效，直接影响到土地储备中心与刘长华签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议》效力的认定，故土地储备中心作为拆迁主体与本案有直接的利害关系，其作为原告，主体适格。又因刘广莲在签订协议后去世，本案的审理结果将直接影响其继承人的财产权利，故刘长华、刘军营、刘凤营、刘超作为刘广莲的合法继承人参加诉讼，亦是适格的被告。韦俊岩称土地储备中心、刘长华、刘军营、刘凤营、刘超主体不适格，法院不予采信。另，根据韦俊岩与刘广莲于1996年1月20日就顺义区仁和镇×村×街4号宅院内房屋签订的《协议书》的内容整体来看，虽协议上第一、二条中有“韦俊岩长期使用”字样，但协议第三、四条“转让使用费”、“房屋及设施的产权归韦俊岩所有”的措辞，以及韦俊岩签订协议后在此长期居住使用而刘广莲一家从未提出异议的情况看，本《协议书》在性质上应认定为买卖协议而非长期使用协议。关于该《协议书》的效力问题，虽韦俊岩在签订该协议时不是×村村民，但其在购买房屋后，其女儿作为其家庭成员将户口已迁至涉诉宅院内，加之韦俊岩在购买涉诉宅院后居住多年且已翻、扩建大量房屋、刘广莲及其家庭成员从未提出异议之情形看，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，该《协议书》应认定为有效。综上所述，土地储备中心的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：驳回土地储备中心的诉讼请求。判决后，韦俊岩与刘长华、刘军营、刘凤营、刘超不服，上诉至本院。韦俊岩请求裁定驳回土地储备中心的起诉，主要理由是：土地储备中心既不是房屋买卖的当事人也非房屋的权利人，故土地储备中心与本案没有直接利害关系，土地储备中心不具有诉讼主体资格。刘长华、刘军营、刘凤营、刘超上诉请求撤销原判，依法改判或发回重审，主要理由是：原判对《协议书》定性错误，该《协议书》是长期使用协议，而非房屋买卖协议；韦俊岩与刘广莲签订《协议书》时非本村村民，其购买涉诉房屋的行为无效。土地储备中心同意原判。经审理查明：刘长华与刘广莲系夫妻关系，二人有3个子女，分别为刘军营、刘凤营、刘林营。刘林营有一子刘超。刘林营于2001年2月17日去世。刘广莲于2006年11月18日去世。韦俊岩原系顺义区仁和地区×村村民，1989年7月27日韦俊岩户口由顺义区×村迁至顺义区×村×号。2000年左右韦俊岩户口迁至其现户籍地朝阳区酒仙桥七街坊×楼×单元19号。韦俊岩原系农业户口，1996年12月因顺义区×征地转非。1996年1月20日刘广莲与韦俊岩签订《协议书》，内容为：“刘广莲与韦俊岩经过协商，并经中人作证，一致同意达成如下房屋使用协议：1.刘广莲自愿将自己的5间正房，2间厢房转让给韦俊岩长期使用。2.韦俊岩自愿长期使用刘广莲的5间正房2间厢房及院内设施。3.转让使用费为12000元，其中5000元需交到村委会。由韦俊岩付给刘广莲。4.房屋及设施的产权归韦俊岩所有。5.其它有关事项双方都已商量妥当，不存在任何争议。6.此协议一式两份，双方各持一份。望妥善保存，不得丢失”。协议书后有中人“刘文顺、许进禄”签名，并盖有×村村民委员会印章。双方签字处有“刘军营、韦俊岩”字样。韦俊岩称其实际向刘广莲支付2万元购房款，但为了避免村里以前卖房的人有意见，所以在签订协议时只写了1.2万元。刘军营、刘长华、刘凤营、刘超称在签订上述协议时，刘军营代替刘广莲在协议上签了字，至于实际转让费是否为2万元，不清楚。另外，该协议上第一、二、三条都写明房屋是给韦俊岩长期使用，而非转让。上述协议签订后，刘广莲、刘长华将宅院腾退给韦俊岩。韦俊岩其后对顺义区仁和镇×村×街4号宅基地上房屋进行了翻建、扩建。2009年因顺义区M15号线顺西路-府前街站DE地块土地一级开发项目建设，需要对顺义区仁和镇×村进行拆迁。2009年6月14日刘广莲代理人刘军营与韦俊岩签订了证明一份。证明内容为：“我村村民韦俊岩于1996年1月20日与本村村民刘广莲就房屋转让使用问题达成共识并有相关协议。现×村面临整体拆迁，现上述双方当事人就拆迁补偿相关事宜达成如下共识：1.刘广莲所持集体土地建设用地使用证范围内的建筑物、土地补偿费给付刘广莲壹拾万元后，其余所有款项全部归韦俊岩所有。2.双方对上述协商无有异意”。证明后有村领导证明人“刘×”签字。韦俊岩称该证明是其被迫签字的。2009年8月5日，拆迁人土地储备中心，委托北京市顺义区仁和镇人民政府，与被拆迁人刘广莲（已故）、刘长华，就宅基地使用证登记在刘广莲名下的位于顺义区仁和镇×村×街4号宅基地及其上房屋和附属物签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，载明刘长华家庭人口共1人，系刘长华。补偿款共计429962元，包括宅基地面积控制标准内区位补偿款396495元，宅基地面积控制标准外区位补偿款28067元，租房补助费2700元，季差补助费2700元。上述拆迁款尚未发放。上述《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》中，关于宅基地范围内的建筑面积、房屋及附属物重置成新价补偿款的记载均为空白。审理中，刘长华、刘军营、刘凤营、刘超出示了宅基地登记卡。登记日期为1992年11月，该宅基地登记卡记载的该宅基地使用权人为刘广莲。土地储备中心认可该证据的真实性。韦俊岩称宅基地登记卡是真实的，但在1996年时，涉诉房屋已经转让给韦俊岩，故其才是实际的宅基地使用权人。韦俊岩为证实涉诉房屋买卖的合法性，还提交了如下证据证实：1.顺义区仁和镇×村×街4号的《集体土地建设用地使用证》，该土地使用证上的土地使用者处有涂改痕迹，涂改后内容为“韦俊岩”，其上加盖了“顺义区仁和地区×村村民委员会”印章。土地储备中心认可真实性，但对合法性不予认可，称土地使用权的变更需要到政府的土地科作登记，村委会不能直接进行更改。刘长华、刘军营、刘凤营、刘超均称村委会对宅基地使用权证进行变更，没有经过刘广莲的同意，故宅基地的使用权仍应是刘广莲的。2.1996年1月25日票号为0154353的收据一张，收据内容为“今收到王德英交来买房基金伍仟元”。收据上加盖有×村村民委员会的印章，韦俊岩称交给村委会的5000元应当在签订协议书时一起交，但村里还有母亲王德英的集资款，故从该集资款中直接扣的5000元。韦俊岩认为该收据证明村委会对刘广莲与韦俊岩之间买卖协议的认可。土地储备中心、刘长华、刘军营、刘凤营、刘超均称该交费人王德英与本案无关。3.韦同的户口簿一份，地址为“顺义县顺义镇××街4号”的户口簿登记户主姓名为“韦同”，韦同系韦俊岩之女，户口性质为农业。韦俊岩称韦同于1988年12月20日出生，于1998年7月1日将韦同的户口落在涉诉宅院内。土地储备中心和刘长华、刘军营、刘凤营、刘超称韦同的户口与本案无关。2011年，土地储备中心以刘长华为被告、韦俊岩为第三人提起诉讼，要求刘长华、第三人韦俊岩立即搬离顺义区仁和地区×村×街4号房屋，将该宅基地及其上房屋和附属物交土地储备中心拆除。韦俊岩作为有独立请求权第三人参加诉讼，诉讼请求为确认土地储备中心、刘长华于2009年8月5日签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》无效。后该案经原审法院审理于2013年4月1日作出（2011）顺民初字第4262号民事判决书，以刘广莲与韦俊岩签订的《协议书》效力尚未确认且双方存在争议，故对土地储备中心与刘长华签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》是否有效无法确认为由驳回了土地储备中心和韦俊岩的诉讼请求。各方均未上诉。上述事实，有双方当事人陈述、胜利派出所的证明信、协议书、（2011）顺民初字第4262号民事判决书、证明、北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书、集体土地建设用地使用证、收据、户口登记卡等证据在案作证。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：土地储备中心是否具有诉讼主体资格及刘广莲与韦俊岩签订的《协议书》效力。关于诉讼主体资格，原告是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，刘广莲与韦俊岩签订的《协议书》是否有效，直接影响到土地储备中心与刘长华签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议》效力的认定，故土地储备中心作为拆迁主体与本案有直接的利害关系，其作为原告，主体适格。韦俊岩请求裁定驳回土地储备中心的起诉的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于刘广莲与韦俊岩签订的《协议书》效力。刘长华、刘军营、刘凤营、刘超上诉提出《协议书》仅为涉诉宅院的长期使用协议，而非房屋买卖协议。根据查明的事实，双方《协议书》已明确载明“房屋及设施的产权归韦俊岩所有”，韦俊岩于1996年购买刘广莲涉诉房屋时，支付了购房款并向村委会交纳了购房基金，其后韦俊岩对涉诉房屋进行了翻建、扩建并在该院落长期居住、生活，综合上述事实，该《协议书》显然属于房屋买卖协议。关于该房屋买卖协议的效力，刘长华、刘军营、刘凤营、刘超上诉提出韦俊岩与刘广莲签订《协议书》时非本村村民，其购买涉诉房屋的行为无效。本院认为，该《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且韦俊岩原为×村村民，其购买涉诉房屋后长期在该村居住、生活，其女儿作为其家庭成员已落户至涉诉宅院内，因此，韦俊岩购买涉诉房屋的行为应认定为有效为宜。刘长华、刘军营、刘凤营、刘超提出韦俊岩购买涉诉房屋的行为无效的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由北京市土地整理储备中心顺义区分中心负担（已交纳）；二审案件受理费140元，由韦俊岩负担70元（已交纳），由刘长华、刘军营、刘凤营、刘超负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  贾 旭审 判 员  薛 妍代理审判员  孙承松二〇一四年十月二十日书 记 员  禹海波