广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗海法民三初字第691号原告刘君，住所地广州市越秀区。委托代理人卢泓、谢巧灵，广东广顺律师事务所律师。被告广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人谢海榆，董事长。委托代理人江丽金，该公司职员，联系地址。原告刘君诉被告广东利海集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人卢泓、被告的委托代理人江丽金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《商品房预售合同》，由原告购买被告位于广州市海珠区华怡路利海假日轩的房产。原告已支付了合同约定的房款，但被告并没有按合同第二十-条的约定在该商品房交付之日起的210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告。故起诉要求：1、被告支付因逾期为原告办妥房产证的违约金147235.78元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院驳回。理由如下：第一，房管局未按承诺出具初始登记，其耽误的2012年8月29日至2013年5月17日的8个月时间不应当计入办证期间，被告不应当承担相应的责任。根据法律规定，办理房屋初始登记的法定期限为30个工作日，被告在商品房买卖合同中设定办理产权证期限时是以该法定期限合理设定的，故设定为交付之日起的210个工作日的合理期间，但是现房管局没有在法定期间也就是《收件回执》上载明的在2012年8月28日前出具房屋初始登记证明，甚至在210个工作日届满之时也未出具，该耽误的期间已经远远超出被告设定的合同办证期间，而且该期间并非被告导致，不能由被告承担责任。关于原告认为是由于被告提交资料不齐全，而导致迟延初始登记的问题，被告回应几点：第一，根据交易规则，在申请人提交资料不齐全的情况下，房管局不会收件，更不会将该时间登记入案，即使被告真的存在第一次提交料不齐全的情况，房管局在发现后，也会因回执上记载了领证时间而将原回执予以撤销并重新出具新的回执；第二，被告提交的受理回执上载明的收件资料与被告提交的《法人或其他组织新建房屋初始登记》所列明的收件资料一致，表明被告不存在遗漏资料，如原告认为我方存在迟延，应当由其承担举证责任，因房管局原因导致未在210个个工作日办证的责任不应当由被告承担；第三，涉案合同关于迟延办证的违约条款约定不合理，应当予以调整。涉案合同为房管局设定，关于迟办证的违约责任是未经双方一致协商而统一制订的，其没有根据实际情况及造成的损失笼统约定违约责任加重了被告一方的责任，且涉案房屋已经办理抵押登记，不具备转让、融资抵押的功能，应按照商品房买卖合同纠纷解释第18条的规定予以调整。根据买卖合同22条的约定，如果因被告原因导致迟延办证120天的，原告有权解除合同并要求支付房价款10%的违约金，解除合同是最严重的违约行为引起的违约责任，其违约金上限为房价款的10%，故即使被告存在逾期办证，当原告选择继续履行合同，且在原告没有举证证明其实际损失的情况下，违约金也不应超过房价的10%。被告一直以来都有积极履行办证义务，本案中被告在2012年7月17日申请办理初始登记，在2013年5月17日取得初始登记后即在2013年9月25日申请办理涉案房屋的产权登记，该期间仅仅为两三个月，被告并没有怠于履行合同，故原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院予以驳回。经审理查明：原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号7层703号房，房屋地址海珠区华怡路104号、106号（104号106号）703房，总金额1453038元；(第二十一条)被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择原告委托被告办理方式为原告办理《房地产权证》：被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；(第二十二条)如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；等。合同附件七补充协议第九条约定，如被告已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，被告不承担责任；等。合同签订后，原告依约支付了合同约定的全部房款。2012年，双方对面积差房款进行了结算，原告支付了补面积差房款4758元给被告。被告于2013年11月20日向原告交付涉案房屋的房地产权证。双方确认原告于2012年7月1日收楼，并确认办理房产证的210个工作日期限届满之日为2013年5月6日。被告为证明其主张而提供了如下证据：1、初始登记入案表《受理回执》，证明被告在2012年7月17日已经依约申请该商品房项目的房地产权初始登记，房管局也承诺于2012年8月28日可领证，但实际出证时间为2013年5月17日。2、《法人或其他组织新建房屋初始登记》，拟证明被告提交初始登记的材料与法定一致，而且法律规定办证期间为收件之日起30个工作日。3、房地产登记簿查册表，证明房管局在2013年5月9日才完成初始登记。4、广州市重申商品房契税方式的公告，证明契税的缴纳主体为购房者，为其自行申报，并且仅需要凭商品房买卖合同、购房发票以及有效身份证件即可缴纳契税。5、房屋面积测量成果报告书，证明被告在2012年5月8日已经完成房屋面积实测，一直为办理产权证作准备。原告质证意见如下：对证据1真实性没有异议，但是对证明内容有异议；证据2很难确认其真实性，而且相关政策应该以《广州市城镇房地产登记办法》为准；对证据3，被告所说的证明内容根本不成立，办理初始登记的主体是被告而不是房管局；证据4的真实性难以确认；对证据5的真实性没有异议。诉讼中，原告明确其诉请的违约金是从2013年5月7日起计至2013年11月20日止，每日按总房价1457788元的万分之五计算。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。合同约定，被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择原告委托被告办理方式为原告办理《房地产权证》：被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；如因被告为履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。被告于2013年11月20日才向原告交付涉案房屋的房地产权证，违反了双方的约定，已构成违约，应承担违约责任。被告以其是因产权登记机关的原因而未能依约办妥产权登记为由要求免责，其抗辩意见缺乏事实和法律依据，对此本院不予采纳。原告要求被告每日按1457788元的万分之五的标准支付从2013年5月7日起至2013年11月20日止的迟办证违约金，并无不当，本院予以支持。被告提出合同第二十二条违约责任的约定过高，要求予以调整的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广东利海集团有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告刘君支付从2013年5月7日起至2013年11月20日止的迟办证违约金144321元（每日按1457788元的万分之五的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3186元，由被告负担。受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时，将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡华强人民陪审员  甘永红人民陪审员  王丽明二〇一四年十月××日书 记 员  徐 石陈文慧