广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初2160号原告：唐国辉，男，汉族，1966年8月3日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，地址：阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波。原告唐国辉诉被告广东东方月亮湾有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐国辉的委托诉讼代理人翁文崧，被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波、陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐国辉向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付逾期办理商品房权属到原告名下的违约金35647.77元。二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月12日、2014年8月8日，原告分别向被告购买2栋1109、l栋1411两间商品房，签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定为：第四条商品房2栋1109总金额人民币331776元、1栋1411总金额人民币353219元。第八条出卖人应当在2014年4月1日、2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：l、该商品房经验收合格。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，兰卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。附件四补充协议第八条：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=己付房价款×0.Ol%×逾期天数），该违约金包合了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人的原因致使房地产权证书延期办理的，则上述期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。在签订合同之日，原告依约向被告交付房款，及办理房产证费用、契税、维修基金等费用。被告在2014车6月29日、2010年1O月l1日分别将验收合格的2栋1109、1栋1411商品房交付给原告使用，并按测定商品房面积于2014年6月29日出具2栋1109总房款为331776元的购房发票，于2015年9月24日出具l栋1411总房款为355615元的购房发票，但被告却没有在约定期限内办理完毕商品房权属登记，而在2017年10月20日、2019年4月16日分别才将2栋1109、1栋1411商品房权属登记到原告的名下。被告没有按约定履行义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，以及补充协议第八条的约定，被告应向原告支付逾期办理商品房权属到原告名下的违约金。为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，对于金兰湾2栋1109号房，被告在2017年3月30日发函要求原告共同办理权属转移登记手续，该函在2017年4月1日首次送达给原告，双方在2017年9月21日完成了该手续，阳西不动产登记部门在2017年10月29日颁发了原告产权证书，对于延期办证的截止日期，被告认为应当截止至2017年4月1日。对于金兰湾1栋1411号房，被告在2018年11月26日发函要求原告共同办理权属转移登记手续，该函在2018年11月27日送达给原告，双方在2018年12月5日完成了该手续，阳西不动产登记部门在2019年4月16日颁发了原告产权证书，对于延期办证的截止日期，两套房子被告认为应当分别截止至2017年4月1日以及2018年11月27日。之后由于原告个人原因延期办证且属于不动产登记部门依法行政办法原告产权证书的范围，实际的发证实际并非被告所能控制，因此继续要求被告承担违约责任至原告产权证书颁发对被告显失公平。本院经审理认定事实如下：原告唐国辉（买受人）分别于2013年8月12日、2014年8月8日向被告广东东方月亮湾有限公司（出卖人）购买其位于阳西县，并签订了两份《商品房买卖合同》，两份合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条”。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告分别支付了购房款331776元、355615元给被告。被告分别于2014年6月29日、2015年10月11日将合同约定的上述两套商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂于2019年6月5日向本院提起诉讼。另查明，对于金兰湾2栋1109号房，被告于2017年3月30日发函给原告，要求原告收到该份函件后协助被告共同办理房屋产权登记手续，原、被告双方于2017年9月21日到阳西县不动产登记中心完成了涉案房屋权属转移登记手续,2017年10月29日,原告已取得2栋1109房屋的产权证书。对于金兰湾1栋1411号房，被告于2018年11月26日发函给原告，要求原告收到该份函件后协助被告共同办理房屋产权登记手续，原、被告双方于2018年12月5日到阳西县不动产登记中心完成了涉案房屋权属转移登记手续,2019年4月16日,原告已取得1栋1411号房屋的产权证书。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告未按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，一、2栋1109号商品房，被告应在涉案商品房交付后的720日内（从2014年6月29日的次日起算720日），即在2016年6月19日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续，现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款331776元为计算基数，按日万分之一从2016年6月20日计至涉案商品房的权属证书登记至原告名下之日（即2017年10月29日），即331776元×0.01%×496天=16456.09元。（二）1栋1411号商品房，被告应在涉案商品房交付后的720日内（从2015年10月11日的次日起算720日），即在2017年10月1日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续，现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款355615元为计算基数，按日万分之一从2017年10月2日计至涉案商品房的权属证书登记至原告名下之日（即2019年4月16日），即355615元×0.01%×561天=19950元。上述两项合共36406.09元。原告请求35647.77元，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付支付违约金35647.77元给原告唐国辉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元，减半收取计346元，由被告广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  周卫民二〇一九年六月二十七日书记员  余金洋附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十四条【无名合同】本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。