文书内容广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第917号上诉人（原审原告）：苏其旋，男，1956年5月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：冯钊和，广东泽荣律师事务所律师。委托代理人：梁勇辉，广东泽荣律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：林建群，男，1975年8月23日出生，汉族，住福建省莆田市。委托代理人：李清，广东卓正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢信安，男，1964年2月4日出生，汉族，住浙江省宁波市。委托代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺向阳，女，1963年4月11日出生，汉族，住湖南省双峰县。被上诉人（原审被告）：蔡恩旋，男，1976年9月7日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人苏其旋、林建群因与被上诉人卢信安、贺向阳、蔡恩旋房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院(2014)中二法古民一初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年9月11日，苏其旋与林建群签订商城租赁合同一份，约定由林建群承租苏其旋拟兴建的位于XX市XXX镇XX路XX号的XX灯饰城（占地面积约1050平方米，总建筑面积不低于5200平方米，双方约定建设标准），租赁期限为4年，从商城交付（交付条件是苏其旋消防验收合格）之日起计算；商城租金按每年2300000元（加盖六楼租金另计）计，合同期3年内租金不递增，第四年开始增加13%。林建群须于签署合同之日起7天内向苏其旋一次性支付575000元作为本合同的履约保证金，若因不可抗力因素导致林建群于商城交付之前单方解除合同，则苏其旋应不计息退还林建群支付的履约保证金。非因上述情形林建群于商城交付之前提出单方解除合同，苏其旋不予退还林建群已支付的履约保证金。若因不可抗力因素导致苏其旋于商城交付之前单方解除合同，则苏其旋应不计息退还林建群支付的履约保证金。非因上述情形苏其旋于商城交付之前提出单方解除合同，苏其旋应双倍退还林建群已支付的履约保证金。林建群每三个月支付一次租金575000元，首期三个月租金在苏其旋通知林建群收商城之日起7天内交清，其余的租金交付方式是提前十天支付下三个月的租金，逾期则视为林建群放弃商城租赁权及使用权，并按林建群违约处理。合同还约定了其他的权利义务，并由李清律师签名见证。2010年9月13日，苏其旋出具收款收据确认收到林建群交付上述约定的履约保证金575000元。2011年7月22日，苏其旋与林建群签订补充合同，订明：“经双方同意就业兴路3号（裕祥灯饰城）的交付使用时间及租金起止日期作如下约定：一、交付时间为2011年7月22日。二、租金起算日及截止日期为：租金自2011年9月11日起算，合同截止日期为：2015年9月10日。三、其他事宜参照原合同条款。”2011年9月25日，苏其旋出具收款收据确认林建群交付上述商城第一期租金575000元（包括2011年9月11日交200000元、9月13日交200000元和9月19日交175000元）。合同签订后，林建群将上述商城分别转租给包括卢信安、贺向阳、蔡恩旋在内的其他商户。后来，因卢信安、贺向阳、蔡恩旋等人拒绝支付租金，林建群也拒绝向苏其旋支付租金。林建群、苏其旋就房屋租赁合同形成多宗诉讼。经终审判决认定，林建群与苏其旋于2010年9月11日签订的商城租赁合同以及林建群与卢信安、贺向阳、蔡恩旋分别签订的租赁合同均被认定无效。苏其旋认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案租赁物自2011年7月22日交付给林建群，林建群只缴纳过三个月的租金575000元。此后，林建群、卢信安、贺向阳、蔡恩旋一直长期占用商铺没有将商铺交还给苏其旋，按照上述司法解释的规定，租赁合同无效，苏其旋仍有权要求林建群、卢信安、贺向阳、蔡恩旋支付房屋占有使用费和逾期腾房占有使用费。因协商未果，苏其旋遂诉至原审法院，请求判令：一、林建群、卢信安、贺向阳、蔡恩旋支付房屋占有使用费和逾期腾房占有使用费1360000元；二、林建群、卢信安、贺向阳、蔡恩旋支付拖欠的水电费4797.96元；三、林建群、卢信安、贺向阳、蔡恩旋承担本案的全部诉讼费用。原审另查明：2012年2月2日，林建群以苏其旋擅自解除合同，严重损害其合法权益为由向原审法院提起诉讼，原审法院于2012年12月16日作出（2012）中二法民一初字第360号民事判决：一、林建群与苏其旋于2010年9月11日签订的商城租赁合同无效；二、苏其旋于判决发生法律效力之日即行返还履约保证金575000元给林建群；三、苏其旋于判决发生法律效力之日即行赔偿装修（含消防培训费）损失370879.80元给林建群；四、驳回林建群其他的诉讼请求。苏其旋不服上述民事判决，依法向本院提起上诉，本院于2013年9月10日作出（2013）中中法民一终字第404号民事判决：驳回上诉，维持原判。2011年12月29日，卢信安以林建群未处理好苏其旋之间的租赁关系，造成其经营损失惨重、合同目的无法实现为由向原审法院提起诉讼，林建群提起反诉，原审法院于2012年12月16日作出（2012）中二法民一初字第208号民事判决：一、林建群于判决发生法律效力之日即行返还履约保证金140000元、水电费押金10000元和装修押金5000元给卢信安；二、林建群于判决发生法律效力之日即行赔偿损失138800元给卢信安；三、苏其旋于判决发生法律效力之日即行返还赔偿损失208200元给卢信安；四、驳回卢信安其他的诉讼请求；五、驳回林建群的反诉请求。林建群、苏其旋均不服上述民事判决，依法向本院提起上诉，本院于2013年10月31日作出（2013）中中法民一终字第383号民事判决：驳回上诉，维持原判。2011年12月27日，贺向阳以林建群未处理好苏其旋之间的租赁关系，造成其经营损失惨重、合同目的无法实现为由向原审法院提起诉讼，原审法院于2012年12月16日作出（2012）中二法民一初字第164号民事判决：一、林建群于判决发生法律效力之日即行返还履约保证金21800元、水电费押金2500元给贺向阳；二、林建群于判决发生法律效力之日即行赔偿损失9332.80元给贺向阳；三、苏其旋于判决发生法律效力之日即行返还赔偿损失13999.20元给贺向阳；四、驳回贺向阳其他的诉讼请求。苏其旋不服上述民事判决，依法向本院提起上诉，本院于2013年10月31日作出（2013）中中法民一终字第385号民事判决：驳回上诉，维持原判。2011年12月27日，蔡恩旋以林建群未处理好苏其旋之间的租赁关系，造成其经营损失惨重、合同目的无法实现为由向原审法院提起诉讼，原审法院于2012年12月16日作出（2012）中二法民一初字第163号民事判决：一、林建群于判决发生法律效力之日即行返还履约保证金22800元、水电费押金2500元给蔡恩旋；二、林建群于判决发生法律效力之日即行赔偿损失9304.80元给蔡恩旋；三、苏其旋于判决发生法律效力之日即行返还赔偿损失13957.20元给蔡恩旋；四、驳回蔡恩旋其他的诉讼请求。苏其旋不服上述民事判决，依法向本院提起上诉，本院于2013年10月31日作出（2013）中中法民一终字第384号民事判决：驳回上诉，维持原判。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩意见，主要争议的焦点在于：一、关于苏其旋要求林建群支付房屋占有使用费和逾期腾房占有使用费是否成立及相关费用该如何计算的问题。本案中，由于苏其旋与林建群签订的商城租赁合同被认定无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，苏其旋主张林建群支付房屋占有使用费和逾期腾房占有使用费理由成立；对于苏其旋主张林建群支付房屋占有使用费和逾期腾房占有使用费1360000元的问题。苏其旋主张租金按2300000元/年计算，占用费计至2012年5月底止，合共1360000元。原审法院认为，租金按双方在合同中约定符合法律规定，租金的起算应从租赁物交付之日开始计算，苏其旋与林建群双方确认本案租赁物交付时间为2011年7月22日，原审法院对此予以认定；对于林建群实际占有租赁物的时间问题。原审法院在2012年12月16日作出的（2012）中二法民一初字第163、164号民事判决中均予以查明：苏其旋于2011年12月23日收回商铺。此外，结合苏其旋、林建群、卢信安、贺向阳、蔡恩旋等在（2012）中二法民一初字第208、360号民事判决中的陈述意见及庭审双方的诉辩，可以认定林建群实际占有租赁物的时间应为五个月（即2011年7月22日至2011年12月23日），扣减林建群已向苏其旋支付第一期租金575000元，因此，林建群实际应支付租金为383333.33元[2300000元/年÷12个月×5个月=958333.33元-575000元（林建群已向苏其旋支付第一期租金575000元）=383333.33元]。二、关于苏其旋要求卢信安、贺向阳、蔡恩旋支付房屋占有使用费和逾期腾房占有使用费是否成立的问题。由于原审法院在其他判决中已认定：林建群与卢信安、贺向阳、蔡恩旋之间的租赁合同为无效合同，且卢信安、贺向阳、蔡恩旋在租赁物尚在装修阶段即被收回，根本没有实际使用商铺等用于经营，另，卢信安、贺向阳、蔡恩旋已向林建群交付给3个月租金，故苏其旋现诉求卢信安、贺向阳、蔡恩旋支付上述房屋占有使用费和逾期腾房占有使用费理据不足，原审法院不予支持。三、关于苏其旋主张林建群、卢信安、贺向阳、蔡恩旋支付拖欠水电费4797.96元的问题。苏其旋主张上述事实，仅提交水电费单5张（交2011年12月-2012年2月的电费4612.5元和2011年11月-2012年2月的水费185.46元，合共4797.96元），但该缴费单据和对应的使用数量等又无法证明与林建群、卢信安、贺向阳、蔡恩旋存在任何关联，且上述费用均产生于租赁物收回之后，林建群、卢信安、贺向阳、蔡恩旋对此均不予确认，苏其旋依法应承担举证不能的不利后果，故对苏其旋的上述主张不予采信，其据此诉求林建群、卢信安、贺向阳、蔡恩旋支付拖欠水电费4797.96元的理据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、林建群于判决生效之日起七日内向苏其旋支付房屋占有使用费383333.33元（按2300000元/年，从2011年7月22日起计至2011年12月23日止，扣除林建群已向苏其旋支付第一期租金575000元）；二、驳回苏其旋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17083元，由苏其旋负担12285元，林建群负担4798元(该款苏其旋已预交，原审法院不作清退，由林建群在支付上述款项时迳付苏其旋)。宣判后，林建群不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定计算租金起止日错误，林建群无需支付2011年7月22日至9月11日的租金。2011年7月22日，林建群与苏其旋签订补充合同约定涉案租赁物“交付时间为2011年7月22日，租金起算日自2011年9月11日”。当日，林建群接受的租赁物是一座刚刚竣工的水泥钢筋粗坯五成楼房，尚不符合使用条件，楼房内部设施及外墙部分装饰均由林建群装修。正因为如此，双方才约定租金起算日为2011年9月11日。同时，商城租赁合同第3条第一款约定“商城的租赁期限为四年即48个月，即从商城交付日起，（交付条件是甲方消防验收合格）自消防验收合格次日起，甲方免费提供50天的装修期，租金自装修期满之日起算。如灯饰城提前开业，租金则提前计算。”此外，林建群将涉案租赁物转租给卢信安、贺向阳、蔡恩旋等人，法院认定林建群与上述三人租赁合同无效，由于卢信安、贺向阳、蔡恩旋租赁物仍在装修阶段便被收回，因此无须支付占用费。同样的情形，判决结果却不一致。二、租赁合同无效，并非合同所有条款均无效，其中对租金的约定、租金起算时间可以作为计算占有使用费的参考。一审法院机械适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，属适用法律错误。机械适用该条款可能出现，按合同有效计算租金，出租人仅能收取三个月租金，而按照合同无效处理，出租人却能获取五个月租金，出租人反而因为合同无效比合同有效获利更多。综上，一审法院判决林建群支付不具备使用条件的租赁物占有使用费，明显不合理、不公平，请二审法院依法改判。苏其旋答辩称：涉及本案租赁物的案件经法院审理均认定租赁合同无效，林建群与苏其旋签订的租赁合同也无效，租赁合同包括主合同及补充协议，均应认定无效。林建群以合同无效为由主张装修损失，但在本案中又否认合同无效的事实明显不诚信。林建群主张从2011年9月11日起算租金理由不成立，请二审法院予以驳回。卢信安答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，林建群上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。苏其旋亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定林建群占有涉案租赁物时间有误。一审根据（2012）中二法民一初字第163、164号民事判决中查明苏其旋于2011年12月23日收回商铺，认定林建群仅占有使用租赁物五个月。但上述案件中认定“苏其旋于2011年12月23日收回商铺”的依据仅为其中一名租户徐红旺向中山市公安局古镇分局的报案回执。该回执仅简单记载了报案时间、报案人，无法证明徐红旺报案情况是否属实，也即无法证实苏其旋收回租赁物的事实，因此，一审认定苏其旋于2011年12月23日收回租赁物错误。综合庭审中各方意见，林建群等人实际占用租赁物时间应为十个多月，即从2011年7月22日至2012年5月底，林建群应支付占有使用费1360000元。原审认定事实不清，请二审依法改判。林建群的答辩意见与其上诉意见一致。卢信安答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，苏其旋上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人贺向阳、蔡恩旋经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦没有向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。苏其旋与林建群签订的商城租赁合同被本院（2013）中中法民一终字第404号民事判决认定无效。苏其旋于2011年7月22日将涉案租赁物交付林建群，双方二审争议焦点为：林建群向苏其旋支付占有使用费的起止时间如何认定。关于林建群应从何时开始支付占有使用费的问题。林建群上诉认为2011年7月22日至9月11日为装修期，涉案租赁物不具有使用价值，不应支付占有使用费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由此可见，就房屋租赁合同而言，合同被宣告无效后，返还财产的法律后果体现在两方面，一方面承租人依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有没有合法根据，应当将房屋转移占有给出租人；另一方面，承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得的财产性利益，也应当属于返还财产的范围。上述司法解释关于支持出租人请求参照租金标准支付房屋占有使用费，正是承租人返还占有使用租赁房屋期间获得的财产利益的方式。那么，合同无效，出租人给予承租人免收租金的装修期应否计算占有使用费。本院认为，其一，占有使用费为承租人占用使用租赁房屋事实上获得的财产性利益，承租人在装修期内为生产经营准备，承租人未实际使用租赁物，显然无法获取财产性利益；其二，合同约定装修期免收租金，也即装修期的租金收入并非出租人的预期利益，合同无效，装修期的占有使用费亦不属于出租人的损失范围；其三，合同有效的情况下，出租人基于合同约定免收装修期的租金，而合同被宣告无效，出租人反而因此获取额外利益，显然有违公平原则。且双方合同中关于装修期间的租金约定，也属于租金标准的范围，故合同虽然无效，但法院仍可根据双方上述约定确定是否需计付免租期间的占有使用费。本案中，双方约定租赁物交付时间为2011年7月22日，租金自2011年9月11日起算。事实上，林建群已从2011年9月11日起交纳了三个月租金，苏其旋并未提出异议，故根据前述分析，苏其旋主张林建群支付2011年7月22日至9月11日的占有使用费，理据不足，本院不予支持。原审认定不当，本院予以纠正。关于认定占有使用费截止时间的问题。经查，次承租人卢信安、贺向阳、蔡恩旋与林建群的房屋租赁合同纠纷案件中，苏其旋作为第三人参加诉讼，上述案件生效判决均认定苏其旋于2011年12月23日收回商铺，苏其旋未持异议，上述判决亦对该事实予以确认。苏其旋上诉认为林建群占用租赁物至2012年5月底，未能举证证明，故对其该点上诉意见，本院不予采信。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人林建群上诉理据充分，本院予以支持；上诉人苏其旋的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院(2014)中二法古民一初字第47号民事判决；二、驳回苏其旋的全部诉讼请求。一审案件受理费17083元（苏其旋已预交），由苏其旋负担；二审案件受理费20665元（苏其旋已预交13615元、林建群已预交7050元），由苏其旋负担（苏其旋于本判决生效之日起七日内向本院交纳其负担部分的受理费）。本判决为终审判决。审 判 长  梁以劲审 判 员  官 琳代理审判员  赖晓筠二〇一四年十月二十日本件与原本核对无异书 记 员  谭长琴