山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0682民初1350号原告：任玉凤，女，1979年11月11日出生，汉族，住莱阳市。委托代理人：刘克浩、刘京荣，山东旌旗律师事务所律师。被告：烟台天佑祥置业有限公司。住所地：莱阳市古柳街道办事处赭埠村。委托代理人：董娟，山东鲁泉律师事务所律师。被告：张宝洪，男，1956年3月10日出生，汉族，住济南市历下区。被告：徐林，男，1974年10月22日出生，汉族，住济南市历下区。被告：顔世杰，男，1964年5月13日出生，汉族，住济南市历城区。原告任玉凤与被告烟台天佑祥置业有限公司、张宝洪、徐林、顔世杰合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告烟台天佑祥置业有限公司向原告支付逾期交房违约金206280元；2、被告张宝洪、徐林、顔世杰分别在500万元、250万元、250万元虚假出资的范围内对第1项请求承担连带赔偿责任；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年1月21日，任玉凤与被告烟台天佑祥置业有限公司签订购房协议书两份，原告购买被告烟台天佑祥置业有限公司在莱阳市古柳街道办事处赫埠村开发的天佑祥花园1号楼1单元101室和天佑花园3号楼1单元102室。协议约定，首期付房款为购房定金30000元；二次付款时间为安置楼房主体工程完工时，付款数额为总房款的90%，二次收款时烟台天佑祥置业有限公司须提供国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等手续；烟台天佑祥置业有限公司于2014年8月31日将商品房交付给原告。当天原告即向被告烟台天佑祥置业有限公司交付首付款。2014年8月30日之前，原告多次到被告烟台天佑祥置业有限公司处交付剩余款项，但被告烟台天佑祥置业有限公司开发的楼房主体工程一直未完工，被告烟台天佑祥置业有限公司也无法提供国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等手续。后在莱阳市古柳街道办事处协调下，其他房地产公司接手涉案工程，该工程于2017年10月中旬达到竣工交付条件。被告烟台天佑祥置业有限公司注册资本1000万元，由被告张宝洪、徐林、颜世杰分别认缴出资500万元、250万元、250万元。被告张宝洪、徐林、颜世杰虚假出资导致被告烟台天佑祥置业有限公司履行合同能力欠缺，被告张宝洪、徐林、颜世杰应在虚假出资的范围内对原告承担连带赔偿责任。被告烟台天佑祥置业有限公司辩称：1、原告所诉主体不适格。虽然烟台天佑祥置业有限公司与原告于2014年1月21日签订的购房协议书，但涉案工程后来由莱阳航宇房地产开发有限公司承建，而且也是由该公司将涉案房屋交付给原告，故涉案房屋购房协议书的合同主体，事实上已变更。2、被告烟台天佑祥置业有限公司存在免责事由，不应承担责任。烟台天佑祥置业有限公司之所以没有办理土地使用权手续，根本原因是本案购房合同的监管方莱阳市古柳街道办事处没有协调好办理土地使用权手续的相关事项。而根据原、被告双方签订的购房协议书，有其他不可抗力情况时，被告不能按约交房，不承担违约责任。3、原告方存在违约行为，原告应承担相应的违约责任。根据协议约定，涉案房屋主体完工时，付款数额应为总房款的90%。涉案工程于2014年4月14日主体质量验收为合格，但原告并没有按期支付房款。且根据协议约定，任何一方不得擅自解除合同，而本案中原告事实上已变更了合同相对方，故原告应承担违约责任。4、本案诉讼已过诉讼时效。根据购房协议约定，被告方于2014年8月31日将房屋交付给原告。原告于2018年3月6日起诉，已超过了法定3年诉讼时效；5、被告公司股东出资已全部到位，不应承担连带赔偿责任。被告张宝洪辩称：1、原告要求被告烟台天佑祥置业有限公司支付逾期交房违约金没有依据。原告未按约交付二期购房款，故公司未向其交付房屋，不存在逾期交房问题；且因政府部门的原因，公司不可能在合同约定的交房日期取得土地使用权证等建设手续，而不能取得的责任并不在公司，而在于政府部门；2、天佑花园项目已由莱阳市古柳街道办事处转交烟台航宇房地产开发有限公司，原告与天佑祥公司签订的合同已自行解除，原告起诉被告天佑祥公司是诉讼主体错误；3、原告的起诉已过诉讼时效；4、被告张宝洪向公司出资到位，原告要求被告承担连带赔偿责任无依据。被告徐林、颜世杰经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定的事实如下：2014年1月21日，原告任玉凤与被告烟台天佑祥置业有限公司签订购房协议书两份，约定原告购买被告烟台天佑祥置业有限公司在莱阳市古柳街道办事处赭埠村建设的天佑花园1号楼1单元101号房和天佑花园1号楼1单元102号房。其中101号房预计建筑面积为111.05平方米，合计人民币94392.50元，储物室建筑面积8.6平方米，合计人民币7310元。102号房预计建筑面积为87.52平方米，合计人民币149647.5元；储物室建筑面积6.2平方米，合计人民币5270元。合同约定，首期付款数额为购房定金人民币30000元；二次付款时间为安置楼房主体工程完工时，付款数额为总房款的90%，储藏室在本次付款时一次性付清。二次收款时烟台天佑祥置业有限公司须提供国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等手续。剩余款项于2014年8月30日房屋交付前付清。烟台天佑祥置业有限公司于2014年8月31日将商品房交付给原告。合同签订当日，原告即将101号房的定金30000元和102号房的定金30000元全部交付给了被告烟台天佑祥置业有限公司。后原告一直未交纳二期购房款，被告烟台天佑祥置业有限公司也一直未办理出国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等手续。2016年6月6日，莱阳市国土资源局下达了《关于解除国有建设用地使用权出让合同的通知》，解除了土地出让合同。2016年9月19日莱阳市住房和规划建设管理局批准莱阳航宇房地产开发有限公司对涉案房屋规划建设，并颁发了建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。2016年12月22日莱阳航宇房地产开发有限公司办理了古柳街道办事处处赭埠村北、巨峰街东5641平方米国有建设用地的国有土地使用权证书。2017年1月12日，莱阳市住房和规划建设管理局准予莱阳航宇房地产开发有限公司对涉案房屋进行施工，并颁发了建筑工程施工许可证。2017年2月9日又颁发了建设工程竣工规划核实合格证。2017年6月30日，天佑花园工程竣工。另查明，莱阳市人民法院（2014）莱阳民三初字第168号民事判决书中认定，“2014年4月14日，原告、被告及设计单位、监理单位人员共同签字的天佑花园1号、2号、3号住宅楼主体结构工程质量验收报告，评定质量等级为合格”。庭审中，原告主张其购买的楼房主体被告烟台天佑祥置业有限公司一直未完工，且被告烟台天佑祥置业有限公司一直未按协议约定办理相关证书，也无法交房，其应承担逾期交房的违约责任。被告烟台天佑祥置业有限公司和被告张宝洪则坚持其答辩意见，认为涉案楼房主体早已完工，但原告一直未按约定交纳第二期购房款，是原告违约；烟台天佑祥置业有限公司未办理出相关证件的原因在于政府。上述事实，有原、被告双方提交的证据及原、被告庭审陈述等在卷为凭，足以认定。本院认为，原告与被告烟台天佑祥置业有限公司签订的购房协议书，是双方当事人的真实意思表示，该协议书合法有效。该协议书中约定，被告烟台天佑祥置业有限公司应于2014年8月31日前将涉案房屋交付给原告。被告烟台天佑祥置业有限公司未按协议约定向原告交房，原告于2018年3月起诉要求被告支付逾期交房的违约金，已超出法律规定的三年诉讼时效期间。另外，购房协议书中约定，二次付款时间为安置楼房主体工程完工时，付款数额为总房款的90%。莱阳市人民法院（2014）莱阳民三初字第168号民事判决书中认定，“2014年4月14日，原告、被告及设计单位、监理单位人员共同签字的天佑花园1号、2号、3号住宅楼主体结构工程质量验收报告，评定质量等级为合格。”故应当认定至2014年4月14日，天佑花园1号、2号、3号住宅楼主体结构工程已竣工验收。原告主张该验收报告仅为质量验收报告，不是竣工验收报告的主张，理由不当，本院不予支持。因此，至2014年4月14日，原告应当按合同约定向被告烟台天佑祥置业有限公司交纳第二期购房款。原告提交的村委会证明仅证实2014年8月30日前购房村民向村委会反映烟台天佑祥置业有限公司工地找不到交付房款的办公室，但并不能证实原告2014年4月14日即开始联系被告烟台天佑祥置业有限公司交纳购房款。且即使联系不上被告烟台天佑祥置业有限公司，原告也可将购房款交至村委会或相关部门予以提存。现原告在未交纳购房款的情况下，要求被告烟台天佑祥置业有限公司承担逾期交房的违约责任，理由不当，本院不予支持。原告要求被告张宝洪、徐林、颜世杰在虚假出资的范围内对被告烟台天佑祥置业有限公司逾期交房应支付的违约金承担连带赔偿责任，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条及其他相关民事法律法规之规定，判决如下：驳回原告任玉凤对被告烟台天佑祥置业有限公司、张宝洪、徐林、颜世杰的诉讼请求。案件受理费2198元、诉讼保全费1555元，由原告任玉凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  辛 莉人民陪审员  高树盛人民陪审员  宋修峰二〇一九年六月二十六日书 记 员  庄 伟