山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终1945号上诉人（原审被告）：山东金都塔林食品有限公司，住所地招远市经济技术开发区鑫汇路2号。法定代表人：欧玉强，总经理。委托诉讼代理人：贾玉军，山东浩源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：招远市张星镇欧家村民委员会，住所地招远市张星镇欧家。法定代表人：欧庆山，村委主任。委托诉讼代理人：巨云潭，招远开发法律服务所法律工作者。上诉人山东金都塔林食品有限公司（以下简称塔林公司）因与被上诉人招远市张星镇欧家村民委员会（以下简称欧家村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服招远市人民法院（2018）鲁0685民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。塔林公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：一、原审判决认定事实错误、适用法律错误。2012年10月20日，招远市人民法院作出（2011）招商初字第182号民事判决：烟台华龙粉丝有限公司（以下简称华龙公司）偿还中国农业银行股份有限公司招远市支行（以下简称农业银行）借款4000000元，利息995523元。招远市张星镇欧家村民委员会对上述应付款项负连带清偿责任。2014年4月22日，农业银行与招远市张星镇人民政府、华龙公司签订《执行和解协议》，招远市张星镇人民政府、华龙公司将涉案争议的小把粉丝车间厂房及土地使用权转让给农业银行。2014年9月9日，农业银行与招远市雨田贸易有限公司（以下简称雨田公司）签订《土地使用权及其地上建筑物转让协议》，农业银行将涉案的厂房及土地使用权转让给雨田公司。其中《执行和解协议》签订时的三方当事人中，杨光暄、刘东成均有授权，欧书民是欧家村委主任。该执行和解协议签订于2014年4月22日，至今欧家村委从未提出任何法律上的要求请求撤销或者变更该协议。而欧书民作为当时的村委主任，根据合同法第五十条的规定，其签约行为应视为有效行为，因此，《执行和解协议》是有效的。《土地使用权及其地上建筑物转让协议》也是合法有效的。根据上述协议，欧家村委不是诉争房屋的合法所有人，不能主张腾房权利。二、原审判决遗漏必须参加诉讼的当事人。《执行和解协议》《土地使用权及其地上建筑物转让协议》的效力对农业银行、雨田公司有法律上的利害关系。而一审法院未通知农业银行、雨田公司出庭。该两份协议的效力是塔林公司是否应腾房的关键及依据。因此，原审判决遗漏了农业银行、雨田公司既是程序上的瑕疵，也不利于查明事情。三、使用房屋的主体是自然人欧玉强，而非塔林公司。欧玉强自2016年1月29日与欧家村委的租赁协议到期后，开始与雨田公司签订租赁协议，并缴纳房租。该租赁合同是有效的，而厂房及土地的权属并不影响租赁合同的效力。一审判决依据（2017）鲁06民终2986号案认定房产归欧家村委所有，推定租赁合同无效适用法律错误，应依据债权关系而非物权关系来判定合同的效力。因欧玉强涉嫌刑事案件，相关证据、账目均被海关扣留，故一审时不能提供欧玉强的租房合同。在上诉期间，塔林公司查询招远市人民法院诉讼服务平台得知，雨田公司对涉案房屋所有权已在招远市人民法院立案起诉，该诉讼中雨田公司是原告，农业银行是被告，欧家村委、华龙公司是第三人，案由是确认合同效力纠纷，案号为（2019）鲁0685民初1008号。对于房屋所有权的确认是欧家村委是否拥有对塔林公司诉权的前置条件，在确认之诉未成立之前，欧家村委是否拥有涉案房屋所有权效力待定，故双方房屋租赁合同纠纷应中止审理，待所有权确定后方可进行。欧家村委辩称：1、塔林公司所称欧家村委不是房屋合法所有人的主张与事实不符，欧家村委系涉案土地房产的所有人，是不争的事实，对此有土地登记证及（2017）鲁06民终2986号判决书中的认定，可以证明欧家村委的所有权人身份。塔林公司所主张的所谓《执行和解协议》与《土地使用权及其地上建筑物转让协议》与欧家村委无关，其合同效力存在与否与所有权没有关系。2、本案为租赁合同纠纷，塔林公司与欧家村委分别为租赁合同的相对方，与农业银行、雨田公司无关，一审法院在本案中没有任意扩大当事人范围的权利，也更谈不上程序违法。3、租赁合同作为本案的主要证据，其列明的合同主体分别为塔林公司与欧家村委，欧玉强是塔林公司的负责人，其在租赁合同中的签字履行的是职务行为，且租赁土地房产也一直用于塔林公司的生产经营，塔林公司作为涉案房产的承租方是显而易见的，雨田公司从未合法取得涉案房产的所有权或租赁权，其无权对涉案土地房产行使处分权。4、本案案由为租赁合同纠纷，塔林公司主张的（2019）鲁0685民初1008号案的案由为确认合同效力之诉，并非所有权确权之诉，且（2019）鲁0685民初1008号案的当事人为合同相对方的雨田公司和农业银行，其合同的效力如何均不影响对本案的审理，塔林公司主张中止审理本案，明显存在恶意拖延本案裁判以达到其继续获取非法利益的目的，其主张没有任何事实和法律依据，应依法驳回。塔林公司的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。欧家村委向一审法院起诉请求：1、塔林公司给付欧家村委2018年7月31日前的厂房占有使用费963012元。2、腾出位于招远市张星镇欧家村属于欧家村委所有的小把粉丝车间。一审审理中，欧家村委变更诉讼请求，放弃主张塔林公司支付厂房占有使用费963012元的请求。一审法院认定事实：华龙公司系村委会下属村办企业，由欧玉强负责管理经营，欧玉强担任村委主任后，承包了华龙公司。2001年2月14日，欧家村委与华龙公司就租赁欧家村委所有的位于欧家村的一处粉丝厂达成租赁协议一份，双方约定年租金50万，租赁期限自2001年2月1日至2011年2月1日。合同到期后，塔林公司没有按照合同约定全部归还租赁物，继续占有使用粉丝厂的小把车间至今，用于塔林公司的粉丝生产。2010年3月、4月，华龙公司向农业银行借款400万元，一审法院作出（2011）招商初字第182号民事判决，判决华龙公司偿还农业银行借款400万元及利息995523元，欧家村委对上述款项负连带清偿责任。2014年4月22日，农业银行和欧家村委、华龙公司达成执行和解协议，欧家村委将诉争房产归农业银行所有。但三方均系个人签名，没有公司、银行、欧家村委的盖章。双方提交的相关证据均系复印件，欧家村委对塔林公司提交的证据复印件的真实性无异议，塔林公司对欧家村委提交的证据复印件称庭后7日内审核，并提交书面意见，逾期视为认可，塔林公司至今亦未提交书面审核意见，应视为对该证据的认可。一审法院认为，2014年4月22日，农业银行和欧家村委、华龙公司达成执行和解协议，均系个人签名，没有公司、银行、欧家村委的盖章。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，实施村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理，其中第八项：以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的……。本案涉及协议中所有的签名都是以个人名义签订的，塔林公司没有证据证实该协议内容系经过村民会议讨论决定，亦未能在法庭辩论终结前补正上述法定程序。2013年1月3日欧家村委和欧玉强达成的协议书，虽然欧家村委对该协议不予认可，但事实上欧家村委在租赁期间没有提出异议，也没有向欧玉强支付欠款，系事实上对租赁的认可和履行。2016年1月29日协议到期后，塔林公司没有再行与欧家村委签订新的续租合同，也没有继续缴纳租金，欧家村委主张塔林公司腾出租赁房屋的诉求符合法律规定，依法应予支持。塔林公司以《执行和解协议》及《土地使用权及地上建筑物转让协议》等主张欧家村委对诉争的房屋丧失所有权缺乏证据支持，且涉案厂房的性质业经生效的烟台市中级人民法院（2017）鲁06民终3986号判决书认定，本案诉争房产仍然归欧家村委所有，故塔林公司的抗辩理由无事实和法律依据，不予支持。欧家村委在本案中不要求塔林公司给付2018年7月31日前厂房占有使用费，系其对自己权利的合法处分，予以认可。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年11月15日判决：一、山东金都塔林食品有限公司于本判决生效后30日内腾出位于招远市张星镇欧家村属于村委会所有的小把粉丝车间。二、驳回招远市张星镇欧家村民委员会的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向一审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。一审案件受理费13430元，减半收取6715元，由招远市张星镇欧家村民委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：塔林公司提交招远市人民法院诉讼平台登记信息复印件一份，证明（2019）鲁0685民初1008号案件中，关于诉争房屋及土地所有权，雨田公司已向招远市人民法院起诉要求确认雨田公司与农业银行签订的转让协议有效，如果该转让协议有效，则本案诉争的房屋及土地所有权应归雨田公司所有，其管理权与处分权应为雨田公司。欧家村委质证称，对证据的真实性无异议，但该案是基于农业银行与雨田公司签订的土地使用权及其地上建筑物转让协议而产生的合同效力之诉，根据塔林公司的主张，假设该案确定转让协议有效，该转让协议也是基于未取得产权而进行无物转让的行为，其合同目的无法实现，塔林公司也不能取得涉案土地房产的所有权，无论本案结果如何，对欧家村委均无任何约束力，也不影响本案的审理。该证据在本案中不具有有效性和关联性。本院认为，塔林公司提交的证据，系雨田公司提起的确认合同效力之诉，不能证明涉案房产的所有权人，与本案无关，本院不予采信。庭审中，塔林公司认可其于2003年成立后，涉案房产即用于塔林公司的粉丝生产，涉案房屋由塔林公司占有使用。涉案房产所在土地所有权人为张星镇欧家村农民集体，涉案房产未办理过户手续。烟台市中级人民法院（2017）鲁06民终3986号民事判决认定：“雨田公司尚未实际取得涉案土地的使用权及地上建筑物的所有权”。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，塔林公司主张依据《执行和解协议》及《土地使用权及地上建筑物转让协议》涉案房产所有权及土地使用权不属于欧家村委，但不能提供证据证明《执行和解协议》经张星镇欧家村的村民会议讨论通过，且不动产所有权人以登记为准，涉案房产及土地使用权均未办理过户手续，土地所有权人为张星镇欧家村农民集体，故塔林公司的上述主张没有事实依据，本院不予支持。塔林公司主张应追加农业银行、雨田公司为本案当事人，本院认为生效的烟台市中级人民法院（2017）鲁06民终3986号民事判决已认定雨田公司未取得土地使用权及地上建筑物所有权，对该主张本院不予支持。塔林公司主张欧玉强是租赁房屋的主体，与事实不符，本院不予支持。在2003年塔林公司成立后，涉案房产即由塔林公司占有使用，欧家村委现要求塔林公司腾退房屋理由正当，一审判决塔林公司向欧家村委返还涉案房产并无不当。综上，塔林公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13430元，由上诉人山东金都塔林食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 衣振国二〇一九年六月二十日书记员 辛婷婷