济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初6413号原告：泰安点石资产管理有限公司，住所地泰安市。法定代表人：文学松，董事长。委托诉讼代理人：陈海涛，山东德衡律师事务所律师。被告：中投昆泰（北京）资产管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：高俊，执行董事兼总经理。被告：中投昆泰（北京）资产管理有限公司山东分公司，住所地历下区*****。负责人：于东凯，经理。被告：于东凯，男，汉族，******出生，住济南市。以上三被告的共同委托诉讼代理人：武雪君，女，中投昆泰（北京）资产管理有限公司山东分公司员工。以上三被告的共同委托诉讼代理人：刘光明，山东昌平律师事务所律师。第三人：陈曦，男，******出生，汉族，住济南市。原告泰安点石资产管理有限公司（以下简称点石公司）与被告中投昆泰（北京）资产管理有限公司（以下简称昆泰公司）、中投昆泰（北京）资产管理有限公司山东分公司（以下简称昆泰山东分公司）、于东凯、第三人陈曦返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告点石公司的委托诉讼代理人陈海涛、被告于东凯及其与昆泰公司、昆泰山东分公司的共同委托诉讼代理人武雪君、刘光明、第三人陈曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告点石公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯腾退其占有的位于历下区*****房产，并将该房产交付原告点石公司；2、判令被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯支付原告点石公司自2016年12月15日至2018年11月20日期间的房屋占用费607407元；3、本案诉讼费、保全费由被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯共同承担。事实与理由：2016年12月15日，原告点石公司经历下区人民法院裁定取得位于历下区******）（证号为：济房权证历字第******号）房产的所有权。经原告点石公司了解，该房产目前被被告昆泰山东分公司、于东凯实际占用。为维护原告点石公司的合法权益，特诉至贵院，请求法院判如所请。被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯辩称，一、被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯依法享有涉案房屋使用权。董硕硕（涉案房产原房主）因其母亲龚兆平无法偿还第三人陈曦的借款，三人于2011年11月30日协商签署了《房屋租赁协议书》，约定董硕硕将涉案房屋出租给第三人陈曦，租期为20年（自2011年11月30日起至2031年11月30日止），龚兆平所欠第三人陈曦借款抵交全部租金，第三人陈曦不再向董硕硕缴纳任何租金。同时，协议第五条约定，租赁期间第三人陈曦有权转租房屋。2011年11月30日，三方签署了《房屋交接书》，进行了房屋的实际交接。在上述三方签署协议前，涉案房屋没有任何其他权利的设置，董硕硕享有完全的处置权利。据上，第三人陈曦依法享有涉案房屋20年的使用权，并依约享有转租权。2013年11月30日，第三人陈曦与被告于东凯签订《房屋租赁合同》，约定第三人陈曦将拥有使用权的涉案房屋出租给被告于东凯，租赁期限为18年（自2013年11月30日起至2031年11月30日止），18年租金实际总计800万元整，双方商定600万元租金用于被告于东凯替第三人陈曦偿还其对外借款，其余200万元租金直接支付给第三人陈曦，双方遂在《房屋租赁合同》中约定房屋租金总计200万元。后被告于东凯实际替第三人陈曦偿还了借款600万元，同时分多次向第三人陈曦支付剩余房屋租金200万元，并于2018年1月2日履行了全部的付款义务。综上，被告于东凯依法享有涉案房屋的承租权、使用权。《房屋租赁合同》第三条约定，被告于东凯在遵守法律的前提下可自主决定租赁房屋的用途。被告于东凯作为被告昆泰公司、昆泰山东分公司的法定代表人，将涉案房屋用于公司发展经营。综上，被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯依法享有涉案房屋的使用权。二、原告点石公司起诉要求被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯腾房并支付损失，没有法律和事实依据，依法应当予以驳回。原告点石公司诉称其在2016年12月15日取得涉案房屋所有权，但被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯早在此前已依法享有涉案房屋的使用权，并实际履行了租赁房屋的全部付款义务，对此原告点石公司在取得房屋所有权前应已知晓其权利瑕疵。同时，根据合同法第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，即在租赁关系存续期间，即使租赁物所有权转移，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系存在并要求承租人返还租赁物。被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯认为，即使原告点石公司通过人民法院裁定取得涉案房产所有权，但根据“买卖不破租赁”的原则，被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯依法可以继续使用涉案房屋直至租赁期届满，被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯实际使用房屋并非恶意侵占原告点石公司的合法财产，原告点石公司不能以其已成为涉案房屋的所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯腾退涉案房屋。因此，原告点石公司起诉要求腾退房屋，损害了被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯的合法承租权，不应予以支持。同时，被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯已经向第三人陈曦足额缴交了全部租赁费用，第三人陈曦与原房主董硕硕之间亦足额清缴全部租赁费用，原告点石公司请求被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯支付涉案房屋租赁期间内的占用损失，与事实相悖，依法应当予以驳回。综上所述，原告点石公司的诉请没有事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。第三人陈曦述称，龚兆平因经营急需资金周转，向第三人陈曦借款2384245元，后因无力偿还借款，就与第三人陈曦约定将其儿子董硕硕的房子租赁给第三人陈曦，用租金抵顶借款，并签订了协议书，约定租赁期限20年，自2011年11月30日至2031年11月30日，租金共计2384245元。第三人陈曦承租该房屋后又转租给被告于东凯，因为第三人陈曦与被告于东凯在生意上有经济往来，第三人陈曦欠于东凯800万元，遂约定房屋租金为200万元，并约定剩余的钱无力偿还就用房屋租金抵顶。被告于东凯已向第三人陈曦支付了租金200万元。第三人陈曦对原告点石公司要求返还房屋的诉讼请求有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在执行申请执行人点石公司与被执行人董硕硕实现抵押权纠纷一案中，于2016年12月15日作出（2014）历执字第1025号执行裁定书，裁定将董硕硕名下坐落于济南市历下区******）（产权证号：历******号）作价3711.56万元，交付申请执行人点石公司抵偿债务，所有权自本裁定送达申请执行人点石公司时起转移。该裁定书于2016年12月27日送达给了原告点石公司。被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯主张在原告点石公司取得涉案房屋所有权之前，其既已合法承租了涉案房屋。为证实其主张，被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯提交董硕硕（甲方）、陈曦（乙方）、龚兆平（丙方）于2011年11月30日签订的《房屋租赁协议》一份，约定：2011年10月28日，丙方因经营急需资金，向乙方借款人民币2384245元，乙方通过其妻弟吕帅的银行卡转给丙方人民币2384245元，约定借款期限为一个月。到期后，丙方无力偿还上述欠款，现丙方的儿子（甲方）同意用租金抵欠款的方式为丙方解决上述欠款，为此三方约定：甲方将位于济南市历下区******）**面积约344.59平方米的房屋出租给乙方，租赁期限20年，自2011年11月30日至2031年11月30日，租金共计2384245元，该租金抵偿丙方欠乙方的借款2384245元，乙方不用再向甲方交纳租金；租赁期间，甲方如将房屋所有权转移给第三方，需通知乙方，如乙方放弃优先购买权，则第三方即成为本合同的甲方，享有甲方的权利，承担甲方的义务；租赁期间，乙方有权转租房屋。同日，董硕硕、陈曦、龚兆平签署了《房屋交接书》。此外，被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯提交2012年10月1日第三人陈曦与涉案房屋的物业服务企业北京衡信柏迪物业管理服务有限公司济南分公司签订的《红尚坊前期物业服务协议》及第三人陈曦交纳2012年10月1日至2013年6月30日期间的物业管理费的发票各一份，据此主张第三人陈曦实际租用了涉案房屋。被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯主张第三人陈曦取得涉案房屋的使用权后，将房屋出租给了被告于东凯。为证实其主张，被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯提交第三人陈曦（甲方）与被告于东凯（乙方）签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将其拥有使用权的坐落于济南市历下区******）**、建筑面积344.59平方米的房屋出租给乙方，租赁期限18年，自2013年11月30日至2031年11月30日，租金共计200万元，分三期支付，第一期金额为50万元，于2014年3月31日前付清，第二期50万元，于2014年12月31日前付清，第三期100万元，于2017年12月31日前付清，乙方须将上述租金付至甲方指定的银行账户：*，乙方支付租金后甲方应向乙方出具收据。此外，被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯提交第三人陈曦分别于2014年4月2日、2014年12月31日、2017年1月1日、2017年11月28日、2017年12月29日、2018年1月2日出具的收条各一份，金额分别为50万元、50万元、89万元、6万元、15000元、85000元。庭审中，被告于东凯称其与第三人陈曦约定的租金实际为800万元，由于第三人陈曦欠其600万元无力偿还，故双方约定以600万元的借款抵偿部分租金，故合同约定的租金仅为200万元。原告点石公司对董硕硕、陈曦、龚兆平三方签订的《房屋租赁协议》及第三人陈曦与被告于东凯签订的《房屋租赁合同》的真实性均有异议，并提交其从济南市历下区市场监督管理局调取的被告昆泰山东分公司的工商登记材料一宗，显示昆泰山东分公司的申请设立时间为2013年12月30日，登记的营业场所为济南市历下区*****。该工商登记材料中含有《房屋租赁合同》一份，记载的出租方为董硕硕，承租方为昆泰公司，约定出租方拥有使用权的房屋坐落于济南市历下区******）、建筑面积344.59平方米，出租方将此房屋**2个房间（306、307）共77平方米出租给承租方，租赁期限3年，自2013年11月30日至2016年11月30日，租金共计207900元。被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯称该合同仅仅是为了办理工商登记所签订，并非真实的房屋租赁合同。本案审理过程中，根据原告点石公司的申请，本院委托山东明和房地产评估经纪有限公司对涉案房屋2016年12月15日至2018年11月20日期间（共计706天）的市场租金价格进行了评估，评估结论为607407元。因该评估，原告点石公司预交评估费20000元。对该评估结论，原、被告均无异议。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。因此，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，根据董硕硕、陈曦、龚兆平三方签订的《房屋租赁协议》的记载，可以证实该协议的目的是用房屋使用权抵偿龚兆平所欠陈曦的债务；根据被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯的法庭陈述，可以证实第三人陈曦与被告于东凯签订的《房屋租赁合同》也存在用租金抵偿第三人陈曦所欠被告于东凯600万元债务的情形。可见，董硕硕、陈曦、龚兆平三方签订的《房屋租赁协议》及陈曦与于东凯签订的《房屋租赁合同》均是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，因此，被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯以“买卖不破租赁”为由主张其对涉案房屋享有合法承租权的抗辩不能成立。根据（2014）历执字第1025号执行裁定书认定的事实，涉案房屋的所有权自2016年12月27日起转移至原告点石公司所有，原告点石公司要求被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯支付2016年12月27日至2018年11月20日期间的房屋占用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据山东明和房地产评估经纪有限公司的评估结论，2016年12月15日至2018年11月20日期间的市场租金为607407元，平均每天为860元，据此计算，2016年12月27日至2018年11月20日期间的占有使用费为596840元。对原告点石公司要求被告昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯返还房屋的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”，房屋交付问题应当在执行拍卖程序中解决，原告点石公司不应另行提起民事诉讼，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告中投昆泰（北京）资产管理有限公司、中投昆泰（北京）资产管理有限公司山东分公司、于东凯于本判决生效之日起十日内向原告泰安点石资产管理有限公司支付2016年12月27日至2018年11月20日期间的房屋占有使用费596840元；二、驳回原告泰安点石资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18660元，由原告泰安点石资产管理有限公司负担8890元，由被告中投昆泰（北京）资产管理有限公司、中投昆泰（北京）资产管理有限公司山东分公司、于东凯负担9770元；鉴定费20000元，由被告中投昆泰（北京）资产管理有限公司、中投昆泰（北京）资产管理有限公司山东分公司、于东凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  咸维玲人民陪审员  梁 颖二〇一九年六月四日书 记 员  王 珂