云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初2694号原告（执行案外人）：王慧，女，汉族，1974年10月12日生，住云南省昆明市呈贡区。委托代理人：蒲馨予，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司。住所：云南省昆明市北市区金江路1号。统一社会信用代码：91530000725289200K。负责人：高存宏。委托代理人：王晓庆、刘辉，云南刘胡乐律师事务所律师，一般授权代理。第三人（被执行人）：云南奥宸房地产开发有限公司。住所：昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼11层。管理人负责人：姚坤。委托代理人：邹颐湘、李恩满，特别授权代理。第三人（被执行人）：昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市西山区前兴路前卫街道办事处食堂二楼。管理人负责人：姚坤。委托代理人：邹颐湘、李恩满，特别授权代理。第三人（被执行人）：奥宸地产（集团）有限公司。住所：深圳市福田区福华路中央西谷大厦2001。统一社会信用代码：914403006718662519。法定代表人：邹建民，总经理。委托代理人：许严丹，一般授权代理。第三人（被执行人）：云南宸悦百货购物有限公司。住所：云南省昆明市东寺街中段东方广场A座一至三层。统一社会信用代码：91530000069819671F。法定代表人：周建钢，总经理。委托代理人：许严丹，一般授权代理。第三人（被执行人）：邹建民，女，汉族，1962年10月5日生，住云南省昆明市五华区。原告王慧与被告中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称：华融资产云南分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒲馨予，被告的委托诉讼代理人王晓庆、刘辉，第三人云南奥宸房地产开发有限公司及第三人昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司的共同委托代理人邹颐湘，第三人奥宸地产（集团）有限公司及第三人云南宸悦百货购物有限公司的共同委托代理人许严丹到庭参加诉讼，第三人邹建民经本院依法送达开庭传票后未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案依法公告送达的期间，不计入审限。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告王慧向本院提出诉讼请求：1、撤销昆明市中级人民法院（2018）云01执异1177号《执行裁定书》，不得执行昆明市呈贡区房屋；2、依法确认昆明市呈贡区房屋（房屋价值90万元）归原告王慧所有；3、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告（申请执行人）华融资产云南分公司与第三人（被执行人）云南奥宸房地产开发有限公司、昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司、奥宸地产（集团）开发有限公司、云南宸悦百货购物有限公司、邹建民债务纠纷一案，被告（申请执行人）华融资产云南分公司依据（2016）云昆真元证执字第21号公证书（执行标的为债务160000000元及补偿金、违约金、律师费、公证费），向昆明市中级人民法院申请强制执行。2017年1月22日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01执异15号执行裁定书，裁定对各被执行人名下价值177215439.4元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。原告（执行案外人）王慧对执行标的（昆明市呈贡区房屋）提出书面异议，昆明市中级人民法院于2018年9月28日作出（2018）云01执异1177号执行裁定书，裁定驳回异议人王慧的异议请求。现原告请求不得执行昆明市呈贡区房屋，并依法确认该房屋归原告王慧所有，理由如下：2016年12月28日，原告与第三人云南奥宸房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买位于第三人云南奥宸房地产开发有限公司所开发的位于昆明市呈贡区房屋一套，房屋总价90万元整。同日，原告系向第三人云南奥宸房地产开发有限公司支付全部购房款90万元，后原告实际占有并使用该房屋。此后，第三人云南奥宸房地产开发有限公司却以各种借口迟迟不予办理房屋备案登记及过户手续。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《民事诉讼法》相关司法解释的规定，原告对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告特向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。原告王慧为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：第一组：1、原告王慧的居民身份证复印件；2、被告华融资产云南分公司企业登记信息表；上述两份证据材料欲证明：原告具备诉讼主体资格。3、第三人云南奥宸房地产开发有限公司、昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司、奥宸地产（集团）有限公司、云南宸悦百货购物有限公司的企业登记信息表各一份；4、第三人邹建民居民身份证；上述两份证据材料欲证明：第三人的诉讼主体资格。第二组：5、《商品房购销合同》；欲证明：2016年12月28日，原告与第三人云南奥宸房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，以90万元价格购买昆明市呈贡区房屋。6、银行凭证；7、收款收据；上述两份证据材料欲证明：2016年12月28日，原告通过银行转账方式向第三人云南奥宸房地产开发有限公司支付全部购房款90万元。8、《房屋租赁合同》；欲证明：原告与他人签订《房屋租赁合同》，将昆明市呈贡区房屋出租与他人，证明原告王慧已实际占有并使用该房屋。第三组：9、（2018）云01执异1177号《执行裁定书》；欲证明：原告诉请撤销的裁定。第四组：10、《交房通知书》；11、税费《收款收据》；12、维修基金《收款收据》；13、配套费《收款收据》；14、《收款收据》；15、《银行凭证》；16、《接房流程表》；该组证据材料欲证明：原告于2017年2月21日接到云南奥宸房地产开发有限公司的交房通知,于同日前往该公司接房,缴纳了案涉房屋的契税、印花税、工本费、维修基金及配套费，办理完成接房手续。第五组：17、《协助执行通知书》；18、评估商铺清单（节选）；该组证据材料欲证明：被告申请执行第三人一案，昆明市中级人民法院于2017年3月14日查封原告案涉房屋。被告华融资产云南分公司辩称：法院执行异议阶段认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭依法驳回起诉人的所有诉讼请求。首先法院适用的法律正确，本案当中不动产要基于法律行为进行物权变动的话，必须要满足包括过户登记在内的三个要件。本案当中法院认为被告并非实际的物权所有人，适用的法律正确,驳回起诉人的异议请求正确。被告华融资产云南分公司未提交证据材料。第三人云南奥宸房地产开发有限公司述称，对于原告主张的与第三人的购房交房事实，我方予以确认，是否支持原告的诉讼请求，请求法院裁判。第三人云南奥宸房地产开发有限公司未提交证据材料。第三人昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司述称，因为原被告争议房产和我方无关，不发表意见。第三人昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司未提交证据材料。第三人奥宸地产（集团）开发有限公司述称，案涉标的物和我方无关不发表意见。第三人奥宸地产（集团）开发有限公司未提交证据材料。第三人云南宸悦百货购物有限公司述称，案涉标的物和我方无关不发表意见。第三人云南宸悦百货购物有限公司未提交证据材料。第三人邹建民未发表诉讼意见亦未提交证据材料。经庭审质证，对原告王慧的证据材料，被告发表如下质证意见：对原告提交的第一组、第三组、第五组证据材料的真实性、合法性、关联性均予认可；对第二组、第四组证据材料的三性均不予认可。第三人云南奥宸房地产开发有限公司、昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司、奥宸地产（集团）开发有限公司、云南宸悦百货购物有限公司均对原告提交的全部证据材料的三性均予认可。第三人邹建民未发表质证意见。本院对各方提交证据材料认证如下：原告提交的全部证据材料的三性本院均予认可，确认为本案证据。本院经审理认定事实如下：2016年12月28日,王慧（商品房买受人）与云南奥宸房地产开发有限公司（商品房出卖人）签订《商品房购销合同》，约定王慧以90万元价格购买云南奥宸房地产开发有限公司开发建设的奥宸?滇池星城星云湾A幢17号商铺；同时，该合同中明确在商品房实际交付使用后的150个工作日内，由甲方云南奥宸房地产开发有限公司负责办理相应房屋登记。同日，王慧通过银行转账方式向云南奥宸房地产开发有限公司支付了上述商铺的购房款90万元，云南奥宸房地产开发有限公司向王慧出具了相应收款收据。2017年3月23日，王慧与案外人傅彦祺签订《房屋租赁合同》，约定傅彦祺自2017年3月23日始至2020年3月22日止承租奥宸?滇池星城星云湾A幢17号商铺，租金为五万元整。另查明，本院于2017年1月22日作出（2017）云01执15号《执行裁定书》，查封包含奥宸?滇池星城星云湾A幢17号商铺在内的相关财产。2017年3月14日，本院向昆明市呈贡区房产登记发证中心发出（2017）云01执15号《协助执行通知书（稿）》，该通知书明确查封期限自2017年3月14日至2020年3月13日止。王慧以奥宸?滇池星城星云湾A幢17号商铺归其所有为由，提出异议。本院审查后，作出（2018）云01执异1177号《执行裁定书》，驳回王慧的异议请求。王慧向本院提起案外人执行异议之诉。本院于2019年4月28日作出（2019）云01破申5号《民事裁定书》，受理了对云南奥宸房地产开发有限公司的破产申请；同日，本院作出（2019）云01破申5号《决定书》，指定深圳市正源清算事务有限公司为云南奥宸房地产开发有限公司管理人。2019年4月29日，昆明市西山区人民法院作出（2019）云0112破申1号《民事裁定书》，受理了对昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司的破产申请；同日，昆明市西山区人民法院作出（2019）云0112破申1号《决定书》，指定深圳市正源清算事务有限公司为昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司管理人。本院认为，本案争议焦点为：王慧对案涉房屋即奥宸?滇池星城星云湾A幢17号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。就本案而言，第一，原告在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同并且支付了相应购房款合法占有该商品房的问题。首先，本案中王慧在法院查封案涉房屋之前已经与云南奥宸房地产开发有限公司签订了案涉房屋的《商品房购销合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。其次，王慧在签订案涉房屋《商品房购销合同》之日，就一次性全额支付了购房款，对此云南奥宸房地产开发有限公司予以认可。最后，云南奥宸房地产开发有限公司与王慧均认可在本院查封案涉房屋之前，该房屋已经交付王慧由其合法占有、使用；同时，王慧提交的相关证据已经可以印证其实际交纳了案涉房屋的契税、印花税、维修基金等费用，可以表明王慧已实际占有使用该房屋。第二，关于未办理案涉房屋的过户登记是否源于王慧自身原因的问题。本案所涉房屋系云南奥宸房地产开发有限公司开发建设，在王慧与云南奥宸房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》中，明确约定由甲方即云南奥宸房地产开发有限公司在商品房实际交付使用后150个工作日内办理房屋产权登记。从王慧及云南奥宸房地产开发有限公司共同确认的接房时间即2017年2月21日至该房屋被查封的起始时间2017年3月14日来看，期间间隔时间不到一个月，在此期间，房屋买受人王慧基于对云南奥宸房地产开发有限公司会依约办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，在约定的产权登记办理期限到期前，该房屋因法院查封而未能办理相应产权登记，王慧自身并无过错，也即案涉房屋未能办理过户登记并非源于王慧自身原因。综上所述，在法院查封本案所涉房屋之前，王慧与云南奥宸房地产开发有限公司就该房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并依照合同约定支付了购房款，王慧在法院查封之前已经实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记也并非因王慧自身的原因。根据《执行异议复议规定》第二十八条之规定，王慧就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，本院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项及第二款之规定，判决如下：一、在本院（2017）云01执15号执行案件中，不得执行奥宸?滇池星城星云湾A幢17号商铺。二、确认原告王慧对奥宸?滇池星城星云湾A幢17号商铺享有所有权。三、驳回原告王慧的其他诉讼请求。本案受理费12800元，由被告中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  张 锐审 判 员  颜瑶瑶人民陪审员  伍本才二〇一九年六月二十六日书 记 员  保卓成