广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3836号上诉人（原审原告、反诉被告）：张车，男，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：罗湛星，广东长航律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：景彦东，男，满族，住吉林省长春市。上诉人张车因与上诉人景彦东房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初12560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张车上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判景彦东支付张车708000元损失；2.一、二审诉讼费用由景彦东负担。事实与理由：（一）景彦东阻挠张车出货的行为直接导致张车生产的货物无法销售。一审中，张车已提供了相关的视频与照片，证明景彦东有暴力阻挠张车搬离厂房的行为，一审法院亦对此予以认定，但其又认为张车不能证明交货行为与景彦东阻挠行为有关联性，该认定显然不合常理。（二）30000元不足以弥补张车的损失。张车的货物是订制产品，如未能按时交付则等同于废品，即使处理，也不及原定作价值的十分之一。一审法院未考虑张车作为家具生产者的实际情况，忽略了在目前经济环境下生产者所处的困境。现因景彦东的无理阻挠行为导致张车损失惨重，30000元赔偿明显过低。（三）关于搬运费损失。即使张车撤回司法鉴定，但根据日常生活常理，企业搬迁肯定会导致搬迁费用，少则10000元，多则数十万元，一审法院对此不予支持，显然有误。景彦东上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.张车支付2017年6月起至判决生效日止的租金、水费、电费、电梯费等一切欠费。欠费金额计算至张车搬走厂房内现有物品之日止（至2018年9月30日止，不含一楼所欠金额为54449.6元）；3.张车承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误。依照法律规定，张车须支付房屋占有使用费。双方签订的合同第九条第8项已明确约定：“本合同自生效之日起6个月内，乙方临时使用二楼部分厂房……如果四楼6个月内无法建设好，甲方允许乙方搬离本厂房，甲方退还保证金。”景彦东于2017年5月29日（合同签订之日起第72天）已经书面通知张车将租金调整到正常价，张车在收取书面通知后并没有书面提出异议，该事实有景彦东一审提供的证据4即2017年5月29日的收款明细为证。并且，按照合同约定，张车可以在2017年9月30日前搬离，景彦东不可以加收租金，但张车不但没有搬离，还增加了400平方米的租赁面积，证明其已接受了景彦东的租金调整请求。因此，景彦东调整租金符合合同法及相关法律规定。张车向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同无效；2.景彦东赔偿张车各项损失合计708000元[搬厂搬运费损失100000元（以司法鉴定为准）、寻找代替厂房周转期的租金损失108000元、订制货物损失500000元]；3.景彦东承担本案全部诉讼费用。景彦东提出反诉请求：1.张车支付自2017年6月1日起至判决生效之日止的租金、水电费、电梯费（暂计至2018年9月30日为54449.6元，具体租金、水电费、电梯费的构成详见应收款明细表，应收款明细表中54000元是押金，26815.6元是张车的已付租金费用）；2.张车承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月17日，张车（乙方）和景彦东（甲方）签订《租赁合同》（下称涉讼合同），合同约定张车承租景彦东位于佛山市南海区九江某某新某组厂房*楼，承租面积为3000平方米，租金每平方米6元，租期2017年4月1日至2020年3月31日，合同签订之日起生效，乙方向甲方支付履约保证金54000元。合同期满终止，乙方缴清一切应付款项，房屋无损坏和其他违约行为，乙方将房屋清理干净交接给甲方，甲方确认乙方已结清工人工资后，将保证金无息退还给乙方。租金按月支付，乙方于每月25日至30日期间向甲方缴交下月的租金。合同末页补充约定：本合同自生效之日起6个月内，乙方临时使用二楼部分厂房到四楼厂房建好后搬迁到四楼，二楼厂房租金以实际使用面积按四楼租金单价计收，如果四楼6个月内无法建设好，甲方允许乙方搬离本厂房，甲方退还保证金给乙方。2017年3月17日，张车支付保证金54000元予景彦东。双方在诉讼中确认景彦东交付给张车的租赁物为二楼面积为775平方米，自2018年4月起变更为1175平方米。景彦东向公安机关陈述，景彦东于2018年6月26日开始阻止张车搬走他们的东西。2018年9月12日庭审中，一审法院询问双方是否同意腾退物品、交接租赁物，张车表示同意，景彦东要求张车付清租金的情况下才同意张车搬离涉讼租赁物的物品。景彦东确认张车已支付2017年4月的租金4650元、电费161元、水费60元、电梯费94元共4965元及2017年5月的租金6200元、水费60元、电费472元、电梯费86元共6818元。2017年5月的租金是按每平方米8元计收。2018年7月5日，张车委托李某坤转账支付2086元予景彦东，转账用途标注为厂房租金水电费电梯费18年3月；转账支付7349元予景彦东，转账用途标注为厂房租金水电费电梯费18年4月；转账支付8689元予景彦东，转账用途标注为厂房租金水电电梯费18年5月；转账支付8691.6元予景彦东，转账用途标注为厂房租金水电费电梯费18年6月。2017年4月至2018年6月涉讼租赁物的水电费、电梯费合计分别为315元、618元、564元、528元、1565元、1407元、1251元、812元、1262元、948元、735元、520元、299元、1679元、1641.6元。诉讼中，一审法院根据张车的申请，依法委托佛山市京信资产评估事务所对涉讼租赁物内张车的物品搬迁的费用进行评估。一审法院于2018年10月31日和张车的父亲张某龙、景彦东、鉴定机构工作人员到现场查看。后张车撤回鉴定申请，一审法院依法终止鉴定程序。一审法院认为，张车和景彦东签订的涉讼合同属于房屋租赁合同。当事人未能提供涉讼租赁物已经规划报建或经行政主管部门批准建设的证据材料，涉讼租赁物未经批准建设，张车与景彦东签订的涉讼合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，一审法院对张车请求确认合同无效予以支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还，景彦东应返还保证金54000元予张车，张车同意以保证金抵付应付费用，一审法院予以确认。关于景彦东的场地使用费及水电电梯费支付请求。合同无效，根据公平等价有偿原则，张车应参照涉讼合同约定的租金标准支付占用期间的场地使用费予景彦东。景彦东辩称场地使用费从2017年5月起应按每月每平方米8元计算，但景彦东没有证据证明双方约定场地使用费自2017年5月起按每月每平方米8元计算，也没有证据证明景彦东单方提出的主张获得张车的同意，双方并未就场地使用费按每平方米每月8元计算达成合意，一审法院对景彦东关于场地使用费标准的意见不予采纳。按双方约定的每月每平方米6元计算，2017年4月至2018年3月的场地使用费为每月4650元（775×6），2018年4月至2018年6月的场地使用费为每月7050元（1175×6）。经核算，2017年4月至2018年6月的场地使用费合计76950元，水电费、电梯费合计13580.6元，合计90530.6元，张车已支付38598.6元予景彦东，加上保证金54000元，合计92598.6元，张车没有欠景彦东2018年6月30日前的场地使用费及水电、电梯费。2018年6月26日起，景彦东阻挠张车搬离涉讼租赁物，至诉讼中，张车同意搬离涉讼租赁物，景彦东明确表示不同意，2018年6月26日起至本案庭审终结日止的场地使用费损失属于因景彦东原因导致的扩大损失，景彦东应自行承担责任，一审法院对景彦东庭审终结前的费用请求不予支持。本案庭审终结后的场地占用情况尚未确定，对景彦东就庭审终结后的费用请求在本案不予支持。关于张车的损失赔偿请求。张车作为承租人和景彦东作为出租人，均对租赁物是否适租负有审查义务，张车和景彦东对涉讼合同无效均有责任。合同无效，自始无效，张车主张的替代厂房周转期的租金损失是以租赁合同有效及张车对租赁合同在租赁期内能继续履行的期待利益成立为前提，一审法院对张车的租金损失请求不予支持。张车的货物仍占用涉讼租赁物，张车在诉讼中申请就搬运费进行评估，但无合理理由自行撤回鉴定申请，张车应自行承担举证不能的不利后果，张车的搬运费损失请求没有事实依据，不予支持。景彦东实施阻挠行为的原因是认为张车欠付场地使用费，双方虽对场地使用费的标准有争议，但张车仍应按约定标准每平方米6元支付每月的场地使用费予景彦东，张车迳行停止支付场地使用费不当。景彦东在双方对场地使用费存在争议的情况下，应采取友好协商的方式解决争议，景彦东迳行阻挠张车搬离货物不当。张车提供的合同或采购单，部分合同、采购单的交货日期在2018年6月26日前，不能证明交货行为和景彦东阻挠搬离货物的行为有关联性。张车提供的购货单位出具的证明没有收退订金的证据佐证，且张车没有举证证明相关货物已全部生产完毕并具备交付条件、只是因出货原因未能交付货物，张车不能证明具体损失情况，且张车的部分原材料、货物仍在涉讼租赁物内，仍有一定的价值，一审法院对张车主张的证明内容不予确认。但考虑到景彦东确存在阻挠张车搬离物品的行为，确会对张车的正常出货行为产生影响，一审法院综合景彦东阻挠搬迁的时间、双方的过错程度及张车的合理损失，根据公平原则，酌定景彦东赔偿30000元予张车，对张车的其他赔偿请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认张车和景彦东签订的《租赁合同》无效；二、景彦东应于判决发生法律效力之日起十日内支付30000元予张车；三、驳回张车的其他诉讼请求；四、驳回景彦东的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计5440元（张车已预交），由张车负担5165元，由景彦东负担275元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予张车，一审法院不另收退。反诉受理费减半收取计580.62元（景彦东已预交），由景彦东负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人对一审法院认定涉讼合同无效均未提出上诉，且一审法院认定合同无效的理据充分，本院予以确认。虽然涉讼合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，张车作为承租人仍应参照合同约定的租金标准向出租人景彦东支付房屋占有使用费。对于租金标准的问题。涉讼合同约定的租金标准为6元/平方米，但景彦东认为双方于2017年5月起已达成将租金调高为8元/平方米的协议，故此后租金应按该标准计算。对此，本院认为，涉讼合同明确约定租金标准，景彦东短期内单方提出调高租金，缺乏理据，此其一；其二，虽然从2017年5月29日的收款明细显示，张车是按8元/平方米的标准交纳了2017年5月的租金，但此后张车没有继续按此标准交租，且一直主张不同意景彦东单方调整租金。因此，单凭一个月租金交纳单据不足以证明双方当事人对租金的调整达成了协议。综上，一审法院参照合同约定的标准6元/平方米来计算本案的房屋占有使用费，处理正确，本院予以确认。对于占有使用费应计算至何时的问题。本院认为，因合同无效，张车有权要求搬离涉讼租赁物，且其支付的保证金54000元以及其后所交纳的部分租金也足以保障景彦东的占有使用费不受损失，但自2018年6月26日开始景彦东阻挠张车搬离，在一审诉讼中经法官主持双方交接场地，景彦东也明确不同意张车搬离，其行为直接导致损失的扩大，故一审法院将张车在本案中应付的占有使用费计算至2018年6月26日，处理上并无不当，本院亦予以维持。景彦东上诉请求张车支付自2017年6月起至本案判决生效之日止的占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于张车上诉提出708000元的损失赔偿问题。经审查，张车在起诉状中确认上述损失包括：厂房搬迁费100000元、寻找代替厂房周转期的租金损失108000元、订制货物损失500000元。对此，本院认为，首先，寻找代替厂房周转期的租金损失并非因涉讼合同无效而导致的直接损失，不属于合同无效后的损失赔偿范围，依法不应予以支持。其次，涉讼合同无效，张车应返还并搬离租赁物必然产生搬迁费用，该部分损失属于可赔偿的范围。但因张车明知涉讼租赁物不符合法定标准而承租，其自身对合同无效有过错，况且本案是因张车未按时交纳租金（占有使用费）才引发纠纷，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本院确定应由张车自行负担该部分费用。最后，关于货物损失问题。景彦东阻挠张车搬走货物的行为存在过错，依法应对张车因此造成的损失承担赔偿责任。但张车在诉讼中提供的拟证明其损失的部分合同和采购单显示的交货日期在2018年6月26日前，不足以证明与景彦东的阻挠行为相关，其又未能提供因此而被购货单位追究违约责任并造成损失的其他证据。故在张车提供的证据无法证明因景彦东的阻挠行为而遭受的具体损失的情况下，张车上诉请求景彦东赔偿500000元的货物损失，理据不足，本院不予支持。一审法院考虑景彦东的行为确实影响张车的正常经营，根据公平原则酌定由景彦东赔偿30000元，处理上并无不当，本院予以维持。综上所述，景彦东与张车的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11710.62元，由上诉人景彦东负担1130.62元，上诉人张车负担10580元。本判决为终审判决。审 判 长 黄学军审 判 员 吴健南审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月十四日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫