内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0602民初2090号原告马某，公民身份证号×××，现住鄂尔多斯市。委托代理人刘某，鄂尔多斯市东胜区法律援助中心律师。被告金威建设集团有限公司。法定代表人王某。委托代理人韩某，公民身份证号×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托代理人莫某，内蒙古蒙南律师事务所律师。原告马某诉被告金威建设集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日依法由审判员武春文公开开庭进行了审理。原告马某的委托代理人刘某，被告金威建设集团有限公司的委托代理人韩某、莫某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告首付款176917元、手续费51012元；3、判令被告支付原告违约金16558.6元；4、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年5月9日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于东胜区罕台镇亿利城·新城市××区期房出售给原告，房屋面积为156.26㎡，价格为5494.27元/㎡，总价为858534元。合同签订后，原告李喜云于2011年10月12日向被告支付首付款176917元及手续费51012元，并通过银行按揭贷款付清全部剩余房款60万元。被告金威建设集团有限公司未按合同约定于2012年8月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。按照合同约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。原告为维护自身权益，诉至法院。被告金威建设集团有限公司答辩称，不同意原告诉讼请求，理由：一是原告的解除权已经消灭；二是原告一直违约拒领钥匙，现房屋已办理验收备案符合交付条件，原告应继续履行合同。原、被告提交证据，并发表如下举证、质证意见：原告证据1，《商品房买卖合同》一份，证明原、被告于2011年5月9日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于罕台镇亿利城·新城市××区房屋出售给原告，房屋面积为156.26㎡，单价为5494.27元/㎡，总价为858534元，交付时间为2012年8月31日前。其中第九条约定，如不能按期交付，原告可行使解除权，被告应支付原告已付房款2%的违约金，本案中约定解除权没有消灭。被告金威建设集团有限公司对原告证据1的真实性认可，对证明问题不认可，认为本案解除权已消灭；原告证据2，收据2支，证明原告于2011年10月12日向被告交付首付款176917元，手续费51012元。被告金威建设集团有限公司对该证据的真实性及证明问题均认可。被告证据1，《商品房买卖合同》一份，证明该合同是原、被告的真实意思表示，为有效合同，应受法律保护。第九条约定，被告逾期交房60日后原告有权解除合同。双方约定的交付房屋时间为2012年8月31日，原告行使解除权的时间应为2013年10月30日前，原告的解除权已消灭。原告对上述证据的真实性认可，对证明问题不认可，理由：本案所涉解除权属约定解除权，为最高院关于商品房买卖合同司法解释第十五条中当事人另有约定的情形，不适用一年的除斥期间；被告证据2，竣工验收备案表一份，证明本小区于2011年9月30日竣工，于2018年4月17日办理竣工验收手续，符合交付条件。原告对上述证据的真实性认可，对证明的问题不认可，理由：该证据恰可证明被告逾期交房的违约情形处于持续状态，至2018年4月17日才具备竣工验收条件，依据合同验收合格才能交付；被告证据3，鄂尔多斯日报公告2份，证明被告于2014年1月28日通过鄂尔多斯日报以刊登公告的形式通知原告办理缴费手续，2018年11月12日再次以公告的形式通知原告办理交房手续，原告拒绝办理交房手续存在违约情形。原告对该证据的真实性及证明问题不认可，理由是商品房只有竣工验收后方可交付。被告证据4，企业机读档案资料1份，证明被告于2019年5月6日变更法定代表人及公司名称，诉讼主体适格。原告对该证据的真实性及证明的问题认可。被告证据5，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证各一份，证明被告所建房屋手续齐全。原告对该证据的真实性及证明问题认可。本院经审查认为，原告证据1、2，被告证据1、2、3、4、5，符合证据三性要求，予以认定。经审理查明，原告马某与鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司于2011年5月9日签订了《商品房买卖合同》，约定鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司将其开发的位于罕台镇亿利城·新城市××区房屋出售给原告，房屋面积为156.26㎡，单价为5494.27元/㎡，总价为858534元，首付款258534元，剩余60万元办理银行按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1条件，即1、该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，即出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按下列方式处理：1、逾期不超过60日...；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。又查明，合同签订后，原告于2011年10月12日向鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司交付首付款176917元，手续费51012元。再查明，鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司于2013年1月17日变更为金威控股集团有限公司，于2013年4月26日由金威控股集团有限公司变更为被告金威建设集团有限公司。被告金威建设集团有限公司于2011年3月25日取得亿利城·新城市经典住宅小区8号楼的商品房预售许可证，于2018年4月17日办理竣工验收备案手续。本院认为，根据《最高院的解释》第二条，开发商未取得预售许可证，其对外签订的房屋预售合同无效。本案中原、被告所签订的商品房销售合同，系被告金威建设集团有限公司取得预售许可证后签订，该合同为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容诚信履行。关于本案争议焦点一原告行使合同解除权条件是否成就，解除权是否消灭。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中双方约定了合同解除权的行使条件，即根据合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1条件，即1、该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按下列方式处理：1、逾期不超过60日...；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。被告金威建设集团有限公司于2018年4月17日才办理竣工验收备案手续，才取得合同中约定的房屋交付的条件，且原告一直拒绝接收不符合双方约定条件的房屋，根据双方约定，原告行使解除权条件具备，可以行使解除权。另，依据《合同法》第九十五条，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。及第十五条第二款，当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。故解除权的行使有约定从约定，无约定可根据合同法第94条行使法定解除权，本案中双方约定在2012年8月31日前交付符合约定条件的房屋，即双方约定了解除权行使条件，应优先尊重双方意思表示。但原、被告仅约定了解除权行使条件及起算时间，未约定具体行使的期限，故本案解除权的行使应受除斥期间的限制，依照上述第十五条规定，被告于2018年4月17日才具备该房屋交付条件，原告亦未能证明其间以催告或其他方式合理行使解除权，该解除权于2012年8月31日形成之日超过1年，已归于消灭。关于本案争议焦点二双方在履行合同中是否存在违约情形，本院认为，合同解除与否均不影响违约责任的承担。本案中，根据双方约定，被告金威建设集团有限公司于2018年4月17日才具备约定的房屋交付条件已经构成违约，由于被告的原因导致合同未能按时履行，原告为此向银行承担了利息损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定，原告请求本院增加违约金标准。基于双方约定的违约金，酌情调整为以原告交付的房屋首付款176917元为基数，自违约之日即2012年8月31日起至2018年4月17日止，按中国人民银行同期贷款利率计息。对于被告所称应以其报纸通知的交付时间为准，不符合双方约定的交付条件，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第一百一十四条第二款、第二条、第十五条之规定，判决如下：一、原告马某不得解除与被告金威建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告金威建设集团有限公司于本判决发生法律效力之日起给付原告违约金（以房屋首付款176917元为基数，自2012年8月31日起至2018年4月17日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2484元，由原告马某负担1242元，由被告金威建设集团有限公司负担1242元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  武春文二〇一九年六月二十四日书记员  刘 欣