湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书(2014)潭民一初字第1100号原告马明科，。委托代理人顾曦，湖南锐和律师事务所律师。原告罗利群（系原告马明科之妻）。委托代理人陈赛清（系两原告之儿媳）。被告尹新光。委托代理人张新，湖南康泰律师事务所律师。原告马明科、罗利群诉被告尹新光所有权确认纠纷一案，本院于2013年1月23日立案受理，并于同年9月16日作出（2013）潭民一初字第122号民事判决书，因原、被告对判决均不服，向湘潭市中级人民法院提起上诉。湘潭市中级人民法院于2014年5月26日作出（2013）潭中民一终字第463号民事裁定书发回本案重审。本院于2014年8月6日立案受理。依法另行组成由审判员赵继荣担任审判长，人民陪审员谭军、曹遂平参加的合议庭于2014年9月24日公开开庭进行了审理。代理书记员叶炎辉担任记录。原告马明科的委托代理人顾曦、原告罗利群及委托代理人陈赛清、被告尹新光及委托代理人张新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马明科、罗利群诉称：两原告自建农房一栋，座落于湘潭县中路铺镇凤形山村马家坝组，并于1989年9月20日办理了潭集建（1989）字第B6001011号《集体土地建设用地使用证》。1995年底，被告购得中路铺镇兽医站改建成液化气站，两原告的房屋与兽医站仅一墙之隔，被告为便于经营，与两原告协商将上述房屋有偿借给被告使用，被告也支付了8000元费用。被告在使用过程中，私下通过不正当的手段将原告的房屋登记在自己的名下，后经法院审理，已撤销了被告原房屋产权登记，该房屋的所有权已回归原告。据此，两原告要求搬进自己所有的房屋居住，遭被告拒绝。为了维护原告的合法权利，请求法院依法确认位于湘潭县中路铺镇凤形山村马家坝组两原告自建的房屋一栋二层共计八间[潭集建（1989）字第B6001011号集体土地建设用地使用证]属于两原告所有；判令被告立即停止侵权，返还侵占两原告的房屋。被告尹新光辩称：原告所持有的潭集建（1989）字第B6001011号集体土地建设用地使用证，该证记载的房屋四至、结构、朝向、大小与本案争议房屋是完全不相符合的，并不是本案争议房屋的土地使用证，原告仅以该土地使用证主张争议房屋归原告所有是没有依据的；原告现在居住的房屋由被告于1996年出资所建，被告以该新建的房屋与原告置换，从置换之日起，争议房屋实际已归被告所有，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。原告马明科、罗利群为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、潭集建（1989）第B6001011号《集体土地建设用地使用证》（以下简称“1011号证”），拟证明原告系争议房屋所在土地使用权人，争议房屋所有权为两原告所有；2、（2012）潭行初字第13号《行政判决书》，拟证明1011号证系本案争议房屋的土地使用证，被告侵占两原告房屋后办理的潭房潭政房字第703**号《房屋所有权证》（以下简称“0328号证”）被湘潭县人民法院撤销；3、（2012）潭中行终字第31号《行政判决书》，拟证明湘潭市中级人民法院维持湘潭县法院（2012）潭行初字第13号行政判决书；4、湘潭县房产管理局的公告，拟证明被告侵占两原告的房屋办理的0328号证作废；5、房屋他项权证，拟证明两原告现居住房屋为两原告儿子、儿媳马运清夫妻出资建造，房屋所有权人为马运清，并非被告建造；6、证明，拟证明1011号证上房屋为原告1985年所建（即争议房屋）并非两原告儿子马运清现居住房屋；7、《土地租赁合同》，拟证明①该合同中的土地租赁范围只包括兽医站围墙内土地，两原告房屋住宅土地不包括在内。②房屋置换无基础，被告若要向原告租赁房屋住宅土地需另行约定并购买房屋。③马明科在该合同上以村民身份签名，而非以房屋住宅土地使用权人或房屋所有权人身份签名；8、凤形山村马家坝组《证明》，拟证明被告租赁兽医站围墙内土地的费用，并且该租金支付给了马家坝组，与两原告无关，由此说明《土地租赁合同》中出租的土地范围不包括原告房屋住宅土地；9、湘潭县中医医院门诊病历，拟证明马明科患有老年痴呆症，不能正确表达自己的意思，湘潭县人民法院对马明科的调查笔录不能作为认定存在房屋置换关系的证据。被告尹新光对原告提交的证据发表质证意见如下：对于证据1的真实性、合法性没有异议，但对其关联性以及原告的证明目的有异议。①该土地使用证上的对图与原告房屋的大小、朝向、结构明显不一致，该证据并非争议房屋的土地使用证。②该证的取得时间是1989年，而争议房屋建造时间是1985年，该土地使用证不能证明争议房屋为原告所有；对于证据2、3、4的真实性没有异议，但是对湘潭县法院判决结果的合法性有异议。法院虽以被告提交的资料不足，房产局办理的程序不合法为由撤销被告房产证，但该行政判决书并未对房屋置换进行审查，亦未对房屋的所有权进行确认；对于证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，①该证原件上的印章不清楚，无法核实其真实性，且与本案没有关联。②两原告现在居住的房屋（由被告所建）是没有办理任何证件的。③马运清在马家坝组另外还有一栋房子，该证据与本案争议的房屋及两原告现在居住的房屋都没有关联；对于证据6的真实性、合法性、关联性及原告的证明目的均有异议，①该证据的形式不合法，②该证据的内容真实性无法确定，③马家坝组不具备证明房屋未办理建房证的资质；对于证据7的真实性没有异议，但是对原告的证明目的有异议。①虽然土地租赁合同中租赁的范围只包括围墙内的房屋，但是在合同中明确约定马明科的房屋住宅地另行租赁，房子另行购买。②被告签订土地租赁合同后支付18000元购买原告房屋，因原告不同意退还被告10000元。③原告不同意被告购买其房屋，马家坝组另行划拨了一块土地给原告，被告在该土地上另行建造一栋房子与原告的房子进行了置换。④马明科在该证据上签名，证明其知晓该证据第三条的内容；对于证据8的真实性没有异议，原、被告双方之间没有房屋租赁关系，而是置换关系，所以被告不存在交租金给原告方；对证据9的真实性、合法性、关联性及原告的证明目的均有异议。①该证据与事实不符，湘潭县人民法院进行调查的工作人员及在场人马铁军应当知晓马明科当时的身体情况。②马明科患是否有老年痴呆症，必须经司法鉴定或医院检查作出结论，该证据没有证明效力。被告尹新光为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、由湘潭县中路铺镇凤形山村村委会、马家坝组组委会、湘潭县国土资源局中路铺中心所出具的证明，拟证明1011号证不是争议房屋的土地使用证；2、0328号证与1011号证中的绘图，拟证明1011号证不是争议房屋的土地使用证；3、原告之子马运清现在居住的房屋照片8张；拟证明1011号证的四至范围与马运清现在居住的房屋的四至范围完全一致，实为该栋房屋的土地使用证；4、《土地租赁合同》一份，该证据与证人曹某某、李某某的证言（证据6），拟证明①原告建争议房屋时占用部分田地，未合法取得土地使用权。②被告与马家坝组签订租赁合同时，马家坝组已收回原告该处土地使用权并另行划分土地给原告。③原告根本不可能办理争议房屋的土地使用权证，1011号证不是争议房屋的土地使用权证。④原、被告由房屋买卖变为房屋置换的事实在马家坝组家喻户晓；5、湘潭县人民法院对原告马明科及对证人马某某、齐某某的调查笔录，拟证明原、被告进行房屋置换的事实至今已有18年之久，原告现所居住的房屋是由被告建造的事实；6、证明一份及对证人尹某某、陈某某、胡某某、曹某某、李某某所作的调查笔录共五份，拟证明①原告现所居住的房屋是由被告建造，原、被告进行房屋置换并且签订了协议。②证明原告对所建争议房屋未取得合法土地使用权，1011号证不是争议房屋的土地使用权证；7、证明一份，拟证明原、被告签订的房屋置换协议被盗的事实；8、湘潭县人民法院对彭某某、谢某某、尹某某的调查笔录及现场勘验笔录（包括法院、原、被告双方、国土局工作人参与勘验），拟证明①争议房屋未办理建房证，没有国有土地手续，以前的房产档案已遗失。②1011号证的房屋与争议房屋不是同一栋房屋；9、证人出庭作证的申请书、证人尹某某等八人的身份证复印件、湘潭县人民法院法庭审理笔录，拟证明上述证人证言的真实性、合法性、关联性。原告马明科、罗利群对被告提交的证据发表如下质证意见：对于证据1、2、3、8的真实性没有异议，对其证明目的有异议。①根据原告方的证据2可以证明1011号证系本案争议房屋的土地使用证。②法院工作人员现场勘查1011号证上房屋的四至不是马运清夫妻现居住的房屋四至，原、被告双方对法院该勘查结果都予以认可；对于证据4的真实性、合法性没有异议，但不能达到被告的证明目的。原告的1011号证可以证明争议房屋住宅土地的使用权人是两原告，被告不能向马家坝组租赁原告房屋的住宅土地，原告房屋住宅土地从来没有被马家坝组收回，马家坝组也没有另行划分土地给原告；对于证据5，①马某某、齐某某的调查笔录不能达到两原告现居住的房屋系被告建造的目的。②对马明科的调查笔录有异议，其陈述前后不一，不能达到证明其存在置换的事实；对于证据6的真实性没有异议，但不能达到被告的证明目的，该证据中的被调查人均未亲眼见到原、被告签订置换协议，不能证明存在置换协议；对于证据7的真实性、合法性没有异议，但该证据只能证明被告家被盗，不能证明其丢失的物品中有置换协议；对于证据9的真实性、合法性、关联性均没有异议。通过原、被告的举证、质证，本院对当事人双方提交的证据作如下认证：原告提供的证据1、2、3、4、7、8具有真实性、合法性、且与本案关联，予以认定；证据5因证据内容不明确，不具有真实性，不予认定；证据6因证据形式不合法，不予认定；证据9证明效力较低，不能达到其证明目的，本院不予采信。对被告提交的证据4、5、6、9其内容真实、合法，与本案关联，予以认定；证据1、2、3、8其证明内容与原告证据2、3矛盾，且证明效力明显低于法院生效判决书，本院不予认定；证据7证明内容不明确，与本案无关联性，不予认定。通过当事人的举证、质证及本院的认证，本院依法确认本案以下事实：两原告于1985年在湘潭县中路铺镇凤形山村马家坝组建一幢二层砖结构楼房（共计八间），与原中路铺镇兽医站相邻，原告于1989年办理了潭集建（1989）第B6001011号《集体土地建设用地使用证》，该证对房屋四至等信息记载不完全准确。原中路铺镇兽医站位于中碧公路凤形山村马家坝组地段一侧，被告为建中路铺液化气站，于1995年12月购买了中路铺镇兽医站房屋。被告在建液化气站过程中，当地马家坝组认为兽医站有权出卖房屋但无权出卖组上的集体土地。为解决矛盾，1996年5月15日，被告与中路铺镇凤形山村马家坝组签订了一份《土地租赁合同》。在该租赁合同中马家坝组将涉及到与兽医站相邻的原告于1985年所建房屋住宅土地使用权也一并租赁给被告使用，《土地租赁合同》对原告房屋住宅土地出租约定如下：“三、乙方（即被告尹新光）向甲方（即中路铺镇凤形山村马家坝组）租赁围墙外本组村民马明科（即原告）家住宅场地的土地（住房乙方自己购买）作为营业场所，使用面积约150㎡。四、甲方订乙方租赁土地使用期限为贰拾伍年。每年向甲方交纳土地使用费壹仟元整。……”等内容。原告马明科及其儿子马运清等26位组民均在该租赁合同上签字。1996年6月，被告与原告之子马运清商定，将原告的房屋以1.8万元的价格卖给被告，被告将购房款1.8万元支付给了马运清，但两原告不同意。此后原告马明科与被告口头达成协议，要求被告在原告的自留地上建一栋条件相当的住房，以新住房换取原告旧楼房的使用，原告返回被告购房款1万元。双方按此约定后，被告向唐名兵购买了砖，又向周冬梅购买了门窗和架板，雇请马某某在原告的自留地上承包新建了一栋房屋，马某某等人的工资由被告支付，原告马明科又请马某某在新屋后建了一间杂屋，该杂屋的工钱由马明科支付，房屋建成后，原告搬入新房居住至今。被告将原告位于兽医站旁的房屋右侧两间平台屋加建了一层，并对楼房进行了内、外装修，装修后作为液化气站的办公室、营业间场所使用至今。1996年7月15日，被告自行在湘潭县中路铺镇房产管理所将该房屋连同原中路铺兽医站的房屋登记在被告名下并办理了潭房潭政房字第703**号《房屋所有权证》。2011年下半年，因原告认为被告未将建房的木工工资、钢筋建材款等支付完毕，双方发生矛盾，原告于2012年1月13日诉至本院，要求被告返还房屋。在该案诉讼中，原告发现原房屋已登记在被告名下，遂于2012年5月2日向本院提起行政诉讼，本院于2012年10月10日作出（2012）潭行初字第13号行政判决书，判决撤销了湘潭县房产管理局向被告颁发的潭房潭政房字第703**号《房屋所有权证》。被告不服上诉，湘潭市中级人民法院维持本院行政判决。湘潭县房产管理局于2013年1月25日公告潭房潭政房字第703**号《房屋所有权证》作废。行政判决生效后，原告向本院撤回返还原物纠纷一案的起诉。2013年1月23日原告再次诉至本院，要求确认与被告争议的房屋归其所有，同时要求被告停止侵权，返还房屋。本院认为：一、本案争议房屋的土地使用证及房屋原所有权的归属。原告马明科、罗利群于1985年在湘潭县中路铺镇凤形山村马家坝组原中路铺镇兽医站旁所建房屋，虽其所申请办理的潭集建（1989）第B6001011号《集体土地建设用地使用证》的四至范围与房屋座落位置不符，但该房屋系两原告所建，故两原告因建造享有所有权。二、原、被告因争议房屋形成的法律关系及所有权是否转移。1、原告所在的马家坝组作为村民小组，征得原告的同意后，将原告住宅场地的土地租赁给被告使用，未违反法律规定。根据被告与马家坝组签订的《土地租赁合同》中约定的“住房乙方自己购买”，虽然说明马家坝组同意原告对宅基地的房屋进行转让、互换、租赁或借用，但因被告非原告所在集体经济组织（凤形山村马家坝村民小组）成员，依据相关法律法规规定，原、被告就争议房屋不能自由买卖转让。2、被告主张与原告形成房屋置（互）换关系，置（互）换后房屋所有权已转移归自己，现被告未能提供双方互换房屋的书面协议予以证明，被告出资并包工帮助原告在其自留地新建房屋，但该新建房屋的住宅用地使用权属于原告，故该房屋所有权并非当然属于被告，被告并没有自有的房屋以进行交换，双方缺乏互换房屋的前提，故不能认定存在房屋互换的事实，因此被告主张争议房屋置（互）换后所有权发生转移不能成立。借用合同系无偿、单务合同，原告主张房屋为有偿借用亦自相矛盾。原告在被告出资包工帮助自己在自留地建新屋等要价条件达成后将原住屋交付被告使用，双方实际形成房屋租赁关系，房屋为租赁标的物，应属出租人原告所有，房屋所有权未发生转移。三、被告使用的原告房屋是否构成侵权。1、被告与马家坝组签订的《土地租赁合同》中约定被告对原告房屋住宅地租赁25年，原告在合同上签字说明其知情并同意。此后，原、被告达成了口头协议，被告按协议在原告的自留地上包工包料新建一幢房屋归原告所有并支付了8000元，上述事实证明被告付出了足额的合理代价取得了原告房屋的长期使用（租赁）权。2、原、被告虽未明确约定房屋的使用（租赁）年限，但被告实际使用房屋期间原告没有异议，根据被告为长期经营液化气站而签订《土地租赁合同》的目的和租赁原告房屋目的，被告租赁房屋的期间应与土地租赁有效期相同。现租赁期间尚未届满，被告因租赁而合法占有使用原告房屋，不为侵权。故对原告现要求返回房屋的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认位于湘潭县中路铺镇凤形山村马家坝组（原中路铺镇兽医站旁）两原告于1985年所建房屋归原告马明科、罗利群所有；二、驳回原告马明科、罗利群的其他诉讼请求。本案受理费2300元，由原告马明科、罗利群负担1150元，由被告尹新光负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  赵继荣人民审判员  谭 军人民陪审员  曹遂平二〇一四年十月十四日代理书记员  叶炎辉附判决所适用的法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条?当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。?当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。?人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。