河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民初35号 原告（申请执行人）：石家庄乐久投资管理中心（有限合伙），主要经营场所石家庄市新华区新华路536号汇特大厦1002。 执行事务合伙人：河北彰德股权投资基金管理有限公司 委托诉讼代理人：杨西宁，北京市地平线律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴志远，北京市地平线律师事务所律师。 被告（案外人）：石X，女，1955年7月31日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：苗立新，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雷朋，河北冀华律师事务所律师。 第三人（被执行人）：河北盈和房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区裕华东路148号裕东国际名邸1-1-2103。 法定代表人：曹培龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张皖建，男，该公司股东。 第三人（被执行人）：河北融投担保集团有限公司，住所地石家庄市中山西路983号。 法定代表人：程耿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张志禄，河北济达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王占命，河北济达律师事务所律师。 原告石家庄乐久投资管理中心（以下简称乐久中心）与被告石X、第三人河北盈和房地产开发有限公司（以下简称盈和公司）、河北融投担保集团有限公司（以下简称融投公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告乐久中心委托诉讼代理人杨西宁，被告石X及委托诉讼代理人苗立新，第三人盈和公司委托诉讼代理人张皖建，第三人融投公司委托诉讼代理人张志禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐久中心向本院提出诉讼请求：撤销（2018）冀01执异428号执行裁定书，判令准许对盈和公司与河北强涛房地产开发有限公司（以下简称强涛公司）共同开发的位于石家庄市桥西区两侧，师范街以西，长丰路以北“省军区锅炉厂”项目中瀛河小区3号楼中单元1102号房屋的执行，诉讼费用由被告承担。事实与理由：乐久中心诉盈和公司、融投公司借款合同纠纷一案，已由贵院（2015）石民三初字第00268号及河北省高级人民法院（2016）冀民终字第73号民事判决审结，判令“盈和公司向乐久中心偿还借款本金6500万元并支付利息（逾期利息按年30%利率计算），融投公司承担连带清偿责任”，现该案已进人执行阶段。执行过程中，贵院依法查封了盈和公司建设的位于石家庄市桥西区师范街以西、长丰路以北“省军锅炉厂”项目中两栋在建房屋。此后，石X就上述在建房屋的查封向贵院提请案外人异议，贵院作出（2018）冀01执异428号执行裁定书，裁定中止对盈和公司与强涛公司共同开发的位于石家庄市桥西区两侧，师范街以西，长丰路以北“省军区锅炉厂”项目中瀛河小区3号楼中单元1102号房屋的执行。原告不服（2018）冀01执异428号执行裁定书，遂向贵院提起诉讼。理由：一、盈和公司对涉案房产拥有财产权利，贵院对涉案房产的查封正确。石家庄市“盈和家园项目”中两栋在建房屋由盈和公司和强涛公司共同开发，盈和公司对两栋楼房享有财产权利。强涛公司曾对贵院的查封行为提起案外人异议,主张对案涉房产拥有独立产权，贵院已经出具（2017）冀01执异159号执行裁定书，驳回强涛公司的异议请求，现该执行裁定书已经生效。因此，（2017）冀01执异159号执行裁定书确认了盈和公司对涉案房产拥有财产权利，贵院对涉案房产的查封行为正确。二、（2018）冀01执异428号执行裁定书中认定的事实错误。案涉房产未登记在任何人名下，被告与强涛公司未签订合法有效的商品房买卖合同。案涉房产没有土地使用权证、房产证、预售许可证，没有办理任何规划手续或物权登记，实为违章建筑。《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。《城市商品房预售管理办法》第5条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。据此被告与强涛公司签订的房屋买卖合同无效。三、（2018）冀01执异428号执行裁定书适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，案涉房产未被登记在被执行人盈和公司名下，且被告也未签订合法有效的房屋买卖合同，所以贵院依此规定认定被告权利足以排除执行，适用法律错误。四、在贵院就我方案件对案涉房产采取查封措施之前，已由其他案件、其他法院首轮查封。我方案件的查封为轮候查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，贵院对我方案件的查封未发生效力，被告不应针对我方案件提出异议，应针对首封法院提出异议。另，强涛公司提起案外人执行异议之诉，河北高院二审最终撤销一审判决、驳回强涛公司的起诉。2017冀01执异159号执行裁定书目前已经发生法律效力。贵院对涉案房产查封完全正确。 被告石X辩称：石X对案涉房屋享有的权利足以排除原告乐久中心的执行，案涉执行案件对盈和小区采取查封措施前，石X与强涛公司签订委托建房意见书并约定石X购买强涛公司开发的盈和小区房屋。上述合同是当事人真实意思表示，合法有效。石X已支付购房款达到购房款总额的60%以上。石X无其它用于居住的房屋，所购房屋用于居住。石X对案涉房屋享有的权利足以排除本案执行，原执行裁定书认定中止执行并无不当。原告乐久公司提交的强涛公司与盈和公司2013年6月16日签订的协议书不足以证明盈和公司对案涉省军区锅炉厂项目在建设在建工程享有物权，原告乐久中心无权就标的物实现债权。本案现有证据也不足以证明盈和公司完全履行了其与强涛公司签订的该份协议书中约定的9000万元投资义务，更没有证据证明盈和公司对案涉建设工程享有价值9076万元的财产性权利。原告乐久公司以其对盈和公司享有9076万元债权为由主张对案涉建设工程在9076万元价值范围内查封等强制措施，明显缺乏事实依据。石家庄市中级人民法院（2018）冀01民初165、166号两个民事案件虽说已被省高院驳回，但是在案件审理过程中，强涛公司出示其与盈和公司2016年1月29日签订的协议书，且该协议书的真实性并没有提出异议，从该协议书的约定看，从2016年1月29日该项目锅炉厂地块的北部区域属于盈和公司，南部区域属于强涛公司，石X购买盈和小区案涉房产包括在上述南部区域内，盈和公司不享有案涉房屋的所有权，原告乐久中心也就没有权利对该房屋申请强制执行债权。请求：驳回原告乐久中心的诉讼请求。 第三人盈和公司述称：你们买了盈和小区，我们公司叫盈和房地产，这两个重名不是巧合，这个项目就是由盈和主导，我们打过去两个多亿，2016年强涛公司原法人苏洪涛去了澳大利亚至今不归，你们众多购房者房款到底去哪儿了应该弄清楚是否被骗。目前这个项目现状，强涛公司名下没有任何项目，又把南区转给林楚。对原告乐久公司的请求没有意见发表。 第三人融投公司述称：请核实各方证据，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题》规定，依法裁判。 原告乐久中心提交证据：1、2013年6月16日盈和公司与强涛公司所签订协议书。证明内容：盈和公司与强涛公司就石家庄市桥西区两侧省军区锅炉厂项目合作开发，盈和公司对案涉房产有财产权利。2、石家庄中院（2017）冀01执异159号民事裁定书。证明内容：盈和公司对涉案房产有财产权利。3、石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110执779号《协助执行通知书》及（2016）冀01执462号裁定书。证明内容：案涉房产的首封案件为另案，我方案件查封为轮候查封。4、石家庄市中级人民法院（2015）石执字第00446、00517号执行裁定。证明内容：除首封案件外，还有其他案件也在我方案件之前对案涉房产进行了查封，我方案件查封为轮候查封。5、照片一组。证明内容：房屋还没有竣工，院落内拆迁尚未完成，土地属于工业土地，被告石X主张所谓商品房买卖行为不能成立。涉案项目没有取得规划许可证，2019年2月22日石家庄市桥西区住房和城乡管理局在涉案项目大门上张贴查封公告，不得施工，同时告知提醒广大群众，自己承担相应的法律的风险和责任。另外，与本案有关的164号判决书，已被河北高院裁定撤销。 被告石X质证意见：2013年6月16日协议书不足以证明盈和公司对案涉房产有财产权利，对证据的关联性不予认可。石家庄市中级人民法院（2017）冀01执异159号民事裁定书不足以证明盈和公司对案涉房产享有财产权，对关联性有异议。证据3、4、5也是关联性不予认可。 第三人盈和公司陈述意见：对证据真伪性无法分别，对证据真实合法有效性不发表意见。 第三人融投公司陈述意见：对证据1协议书不发表意见，对证据2、3、4认可，对证据5不发表意见。 被告石X提交证据：1、委托建房意向书。证明石X与强涛公司签订委托建房意向书，主要约定石X购买强涛公司开发的盈和小区3号楼中单元1201号房屋，证明石X购买强涛公司开发的盈和小区，合同是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2、收据和银行转账凭证。证明石X已向强涛公司支付购房款达到总额60%。3、不动产查询证明。证明石X名下现均无房屋登记，无网签备案。购买瀛河小区涉案房产用于居住。4、请求人民法院依法调取（2018）冀01民初165、166号民事判决。证明案涉的房产不属于盈和公司所有，原告乐久公司无权申请对涉案房产采取执行措施。不知道该两份判决是否生效。 原告乐久中心质证意见：对委托建房意向书的真实性无法判断，该合同没有页码，也没有骑缝章，而且第一页均是手写，第二页是空白。委托建房合同书根据第六条的约定，没有发生法律效力。根据委托意向书的名称可以看出，仅是一个意向，不是商品房买卖合同。即使是商品房买卖合同，根据法律规定也是无效合同。对交款票据，好多都是强涛公司单方出具的，就算有也应该以转账凭证为准，与本案不具有关联性。对无房证明，这是针对石X开的，不能证明他们家庭没有住房，因为夫妻财产属于共有财产，不适用于最高人民法院执行异议复议第29条的规定，与本案没有关联性。 第三人盈和公司、融投公司未出示证据。 经审理查明，乐久中心与盈和公司、融投公司、汇融银行借款合同纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第00268号民事判决书，盈和公司偿还乐久中心借款本金6500万元并支付利息、融投公司承担连带清偿责任。融投公司不服，提起上诉，河北省高级人民法院作出（2016）冀民终字第73号民事判决书，驳回上诉、维持原判。判决生效后，乐久公司向本院申请执行。本院2017年4月24日作出（2016）冀01执462号执行裁定书，查封盈和公司与强涛公司共同开发的位于石家庄市桥西区两侧，师范街以西，长丰路以北“省军区锅炉厂”项目中两栋（18层和花园洋房各一栋）在建房屋中价值为9076万元的财产，并在被查封房屋处张贴（2016）冀01执462号查封公告。石X对本院查封的瀛河小区“省军区锅炉厂项目”3号楼中单元1102号房屋提出书面执行异议。本院2018年11月8日作出（2018）冀01执异428号执行裁定书，中止对盈和公司与强涛公司共同开发的位于石家庄市桥西区两侧，师范街以西，长丰路以北“省军区锅炉厂”项目中瀛河小区3号楼中单元1102号房屋的执行。乐久中心不服，提起执行异议之诉即本案。 另查明，2015年11月30日，石X与强涛公司签订委托建房协议书，对瀛河小区3号楼中单元1102房产价款、付款方式及期限、交房时间、共管账户、违约责任、认购权利转让及争议解决等作出约定。房产总价1713144.3元，石X已支付1027886.58元。石家庄市不动产登记中心不动产查询证明载明，石X在本市市内四区及高新区无房屋登记、无网签备案。 再查明，强涛公司诉乐久公司、盈和公司、融投公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院作出（2018）冀01民初164号民事判决。乐久公司不服，提起上诉。河北省高级人民法院作出（2018）冀民终827号民事裁定书，撤销（2018）冀01民初164号民事判决，驳回强涛公司的起诉。 还查明，被查封房产项目已停工、尚未竣工交付。2019年2月22日石家庄市桥西区住房和城乡建设局发出通告，强涛公司：根据《中华人民共和国建筑法》等相关法律的规定，建设单位进行工程建设，必须取得《建筑工程规划施工许可证》。鉴于你单位开发建设的军区锅炉厂改造项目目前尚未取得《建筑工程施工许可证》，不具备施工条件，请你公司严格遵守国家相关法律法规，在取得《建筑工程施工许可证》前，不得进行任何的施工建设活动，停止施工建设行为。我局对建设开发单位违法施工的行为一经查实将依法进行查处。同时在此提醒广大群众，在选购商品房时，一定要提高法律意思和风险意识，选择购买“五证”齐全的项目，不轻信、不传播、不参与各种房地产违法项目的宣传及预售活动，对违法施工预售行为予以监督，共同维护我区房地产市场秩序。 上述事实，有当事人陈述、委托建房协议书、裁判文书、通告以及庭审笔录在案证实。 本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被告石X应当举证证明对瀛河小区3号楼中单元1102房产享有的民事权益足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案，2015年11月30日，石X与强涛公司虽签订委托建房协议书，但截止到目前，案涉房产项目已经停工未予交付且尚未取得政府部门的相关审批手续。因此，该委托建房协议书不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项中的合法有效的书面买卖合同。所以，即使被告石X已支付超过百分之五十的房款且在本市市内四区及高新区无房屋登记无网签备案，仍不能证实对瀛河小区3号楼中单元1102房产享有足以排除强制执行的民事权益，被告石X应当承担不利的法律后果。综上所述，原告乐久公司的诉讼请求成立，本院予以支持。被告石X的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 准许执行石家庄市桥西区两侧，师范街以西，长丰路以北省军区锅炉厂项目中瀛河小区3号楼中单元1102号房屋。 案件受理费80元，由被告石X负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  冯增辰 审判员  刘建国 审判员  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  张 楠 二〇一九年六月十八日 书记员  张晓楠