山东省博兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1625民初728号 原告：王彩云，女，1966年7月14日出生，汉族，住博兴县。 原告：石博，男，1995年10月19日出生，汉族，住博兴县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：金刚，山东德衡（滨州）律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：王世好，山东德衡（滨州）律师事务所律师。 被告:张海涛，男，1978年1月12日出生，汉族，住博兴县。 被告：刘秀芳，女，1977年7月12日出生，汉族，住博兴县。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刘志伟，博兴金正法律服务所法律工作者。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张宝玉，博兴捷诚法律服务所法律工作者。 原告王彩云、石博与被告张海涛、刘秀芳买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王彩云、石博的委托诉讼代理人金刚、王世好，被告张海涛、刘秀芳及其共同的委托诉讼代理人刘志伟、张宝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王彩云、石博向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、判决两被告双倍返还两原告定金4万元；3、判决两被告向两原告支付可得利益损失20万元；4、判决两被告返还两原告支付的房产证手续费7000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月3日，原告王彩云、石博与被告张海涛、刘秀芳签订《房地产买卖合约》，两原告购买被告所有的博兴县××路××号天元万和城Ｃ01-3-802住房一套。当日，两原告向两被告交付定金2万元。2017年10月4日，原告支付7000元办理房产证手续费。此后原告多次要求被告继续履行合同，但是两被告以房价上涨为由不再出售房屋，亦不退还定金，造成原告可得利益损失20万元。为此成诉。 张海涛、刘秀芳共同辩称，1、原告所诉与事实不符。2017年10月3日，两原告通过中介公司博兴县易家房地产服务有限公司与两被告签订了买卖合同一份，签订合同时，由中介公司提供了格式合同，并没有向答辩人详细讲解合同具体内容，答辩人不清楚，也没有具体合同终止日期，合同中相关费用收取的内容没有向答辩人讲明应属于欺诈，且答辩人也没有收到2万元的定金，仅仅收到1万元，另外1万元交给中介易家公司。 2、原告诉请第一项为解除涉案合同，合同的解除是建立在合同有效的基础上，但该涉案房屋买卖合同自始至终应属无效合同，两原告对两答辩人因此合同主张的诉讼请求不能成立。根据中国人民银行及中国住房和城乡建设部的相关规定，个人住房贷款的贷款比例不得高于房屋价款的80%，即首付款比例不得低于房屋价款的20%，首付款的交付是个人住房贷款的必要条件，属于效力性强制性规定。在本案中，涉案合同约定以银行按揭方式支付全部房款598000元，违反上述强制性规定，应认定为无效。 综上，答辩人不存在任何错误，也未给原告造成任何损失，原告起诉的理由不成立，不应得到法院的支持，请求依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。对王彩云、石博提交的证据一《房地产买卖合约》一份、证据四原告石博和被告刘秀芳的电话通话录音及证据五证实的刘秀荣的手机号码，张海涛、刘秀荣对以上证据的真实性没有异议，本院予以认定并在卷佐证。对王彩云、石博提交的以下证据，张海涛、刘秀荣提出异议，本院作以下分析认定：一、证据二收据一份，该证据证明为办理涉案交易房产权属证，石博向博兴县易家房地产服务有限公司（以下简称易家公司）交纳手续费7000元的事实，对该证据的真实性予以认定。二、证据六《不动产登记信息》一份，该证据来源于不动产登记机构，属公文书证，信息中的权利人姓名、坐落、面积等内容证明涉案房产已经进行了不动产登记，对该证据的真实性及与本案的关联性予以认定。三、证据三58同城截图两份、证据七民事判决书、调解书各一份，与本案不具有关联性，不予认定。 对本院制作的对易家公司法定代表人王金艳的《询问笔录》中，与本院认定的上述证据相印证的内容，予以认定。 张海涛、刘秀荣未向法庭提交证据。 根据审查认定的证据和当事人陈述，认定本案事实如下：2017年10月3日，经易家公司中介，原告方石博、王彩云（乙方）和被告方刘秀芳、张海涛（甲方）签订的《房地产买卖合约》一份，双方约定：被告方将位于博兴县城天元万和城小区内的房屋一套卖予原告方，房屋价款为598000元，定金20000元为第一部分房款，剩余578000元为第二部分房款、付款方式为银行按揭贷款，并具体约定“甲方同意乙方以银行按揭的方式还清全部房款”；甲方收到该房地产的转让或成交金额，负责将该房地产的使用权交予乙方；双方还约定：由易家公司在被告方已收首付款或房款中预留10000元作为交房押金，原告方同意预留10000元作为合同履约保证金，办理此房产的不动产证时所产生的契税7000元由原告方承担，协议还约定了其他内容及违约责任等事项。协议签订后，原告石博按约将20000元定金交予被告刘秀芳，刘秀芳为石博出具收到定金的收据一份，被告方按约将收到定金中的10000元预留于易家公司作为交房押金，原告方又在易家公司预留了10000元作为履约保证金，同时向易家公司交纳7000元作为办理涉案房产不动产证的手续费。涉案协议签订时，双方所买卖房屋的开发商尚不具备为业主办理不动产登记证的条件，此时被告方未取得房屋不动产登记证。2018年10月份，涉案房屋具备了办理不动产证的条件，同时本区域范围内的房屋买卖价格也明显上涨，原告石博和被告刘秀芳通过电话协商房屋买卖协议的履行和价格变更事宜，双方未就房屋价款数额的变更达成新的一致，涉案房屋买卖协议双方也未继续履行。2019年1月，涉案房屋在博兴县不动产登记机构办理了不动产登记，权利人为张海涛、刘秀芳。 另查明，原告王彩云、石博系母子关系，被告张海涛、刘秀荣系夫妻关系。 本院认为，涉案房屋买卖协议是经中介机构中介，由原告方和被告方在平等自愿基础上签订，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告方主张因协议中双方约定以银行按揭方式支付全部房款，违反中国人民银行、住建部关于购买房屋银行按揭贷款的相关规定，应属无效合同的意见，于法无据，不予采信。本案中，原告方主张两被告以房价上涨为由不再出售房屋，请求解除和被告方签订的房屋买卖协议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，由于被告方迟延履行合同，原告方主张与被告解除合同，符合法定解除条件，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，涉案合同的解除时间为本案立案后，原告方的起诉状副本经本院向被告方送达之日，即2019年3月29日。 对原告方诉请被告方双倍返还定金的认定意见。双方当事人在涉案协议中约定，由原告方以按揭方式向银行贷款支付被告方购房款，对具体的付款时间和期限未作约定。以已经办理合法不动产登记证的房产进行抵押，是向银行按揭贷款的基本条件。而涉案协议签订时，被告方尚未取得房屋不动产证，何时能够办理和取得不动产证本案当事人也无法控制，被告方更无法将涉案房屋向原告方办理过户登记，因涉案房屋未办理不动产证不能进行抵押，原告方从银行办理按揭贷款的时间不能确定，从而导致原告方支付购房价款和被告方取得卖房价款的具体时间也不能确定，对此事实双方当事人在签订协议时均是明知的。协议生效一年后，涉案房屋能够办理不动产登记时，被告方以房屋价格上涨为由，与原告方协商变更房屋买卖价款，双方未能达成一致，在此情况下，被告方违反双方协议约定，导致涉案协议不能继续履行，双方合同目的不能实现，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”本案中，涉案协议订立后，原告方按约向被告方支付定金20000元，因被告方违约致使合同不能履行，原告方诉请被告方双倍返还定金40000元，于法有据，本院予以支持。 对原告方诉请被告方赔偿可得利益损失的认定意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依据上述规定，原告方的该项请求能否成立，关键是看被告方在订立涉案协议时，对其违约后给对方造成的可得利益损失是否能够预见到或者能够应当预见到。本院认为，一、从涉案合同订立到一年后，涉案房屋所在小区的房价发生了一定幅度的上涨，原告方主张的可得利益损失20万元，即依据此时的市场价格计算而来，但此时涉案协议仍处于生效状态，双方并没有协商解除或向对方行使法定解除权，只是就涉案房屋的价格重新进行协商。被告方收到本院送达的原告方的起诉状副本时，涉案协议解除，但此时该小区的房价又发生一定幅度的下跌，由此可以看出房地产市场的价格变化和涉案协议履行后能否产生可得利益具有不确定性。二、涉案协议订立后，由于房屋市场价格上涨，双方当事人重新对房屋价格进行过协商，只是未达成新的一致意见，由此可以反映出原告方也认可在协议订立一年后，再按涉案协议约定的价格履行，对被告方也有失公平。三、从被告方的角度来说，其订立和履行房屋买卖协议的主要权利和期待利益，是在合理期限内收取房屋价款，并以此为经济条件参与社会经济活动，以便有机会和可能去获得更多的经济利益。由于双方当事人在协议中约定的原告方支付房屋价款的时间和期限不能确定，且当事人对此也不能控制。在此情况下，原告方在相对合理的时间里也未采取其他积极有效的方式，履行向被告方支付全部房款的义务，导致被告方在合同订立后仅收到20000元的定金，剩余大部分房款在长达一年的时间里没有得到，在其订立和履行涉案协议的主要权利在合理期限内无法实现的情况下，令其赔偿原告方的可得利益损失，于情理不符。综上，根据涉案协议违约后被告方对可得利益损失的预见能力，并基于双方当事人之间的利益平衡，在被告方已经承担双倍返还定金责任的情况下，对原告方诉请被告方赔偿可得利益损失20万元的主张，本院不予支持。 对原告方诉请被告方赔偿房产证手续费的认定意见。涉案协议订立后，原告方按约向中介公司支付办理房产变更登记手续费7000元。因涉案协议已解除，尚未履行的终止履行，据此，涉案房产再无须办理变更登记。原告方支付的该项费用，可向中介公司主张返还。因被告方没有收到该项费用，也非被告方违约给原告方造成的损失，因此，原告方的该项请求，没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条规定，判决如下： 一、原告王彩云、石博与被告张海涛、刘秀芳之间于2017年10月3日签订的《房地产买卖合约》于2019年3月29日解除； 二、被告张海涛、刘秀芳于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王彩云、石博定金40000元； 三、驳回原告王彩云、石博的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5005元,减半收取2502.5元，由原告王彩云、石博负担2102.5元，由张海涛、刘秀芳负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员 穆秀峰 二〇一九年六月二十四日 法官助理 王小芳 书 记 员 李晓兰