山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终2310号 上诉人（原审原告）：冯立刚，男，1985年7月27日生，汉族，住诸城市。 被上诉人（原审被告）：王洪云，女，1970年12月28日生，汉族，住诸城市。 上诉人冯立刚因与被上诉人王洪云排除妨害纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2018）鲁0782民初3790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯立刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、上诉人与案外人尹某签订转租合同时被上诉人是知晓的，但被上诉人当时并没有提出异议。上述转租合同签订3个多月以后，被上诉人要求上诉人额外负担水、电费以及租赁房屋保证金等，上诉人不同意，双方发生矛盾，被上诉人采取极端行为，将上诉人正常经营的羊肉馆上了锁，致使上诉人无法经营，损失惨重。2、被上诉人一审中提交的其与尹某签订的租赁协议系上诉人将被上诉人起诉后，尹某出庭作证前被上诉人与尹某补签的，与事实不符。3、上诉人一审主张的赔偿项目未全额获得支持，锁门期间的租赁费、上诉人及两名雇佣人员的收入损失、利润收入、物品损坏结款等，一审法院仅支持上诉人物品损坏损失2000元。4、一审中，上诉人要求追加尹某作为本案第三人参加诉讼，法院不予支持，后又依被上诉人申请，允许尹某出庭作证，一审法院程序违法，且侵害了上诉人的合法权益。 王洪云未提交书面答辩意见。 冯立刚向一审法院提出诉讼请求：依法判令王洪云停止侵害、排除妨碍，赔偿损失40000元；诉讼费由王洪云承担。 一审法院认定事实：2017年6月25日，王洪云作为甲方（出租方），案外人尹某作为乙方（承租方），共同签订房屋租赁协议一份，双方约定：乙方自愿租赁甲方舜府家园沿街商业用房屋两间（位于舜王街道九台社区北侧，共计两间**，面积105平方米），租赁期限自2017年6月25日至2018年6月28日止，年租金10000元，乙方合同签订之日起一次性交清租金，先付款后用房；签订租赁合同时，乙方缴纳房屋押金1000元，水电押金1000元，合同期满甲方检验合格后，退还乙方；乙方因经营需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰（乙方装饰房屋前需向甲方提出书面申请，经甲方批准后方可装修）；乙方在租赁房屋期间，必须遵守物业公司的有关协议，及时缴纳物业公司及其他部门规定的一切费用，依法经营；乙方不得擅自改变房屋结构和用途，乙方将房屋转租给他人，必须经甲方同意，合同中协定的相关费用均由乙方全部承担，否则，甲方有权终止其租赁权，因此造成的纠纷由乙方全部负责；合同期满，如乙方逾期不搬迁，视为乙方对租赁房屋内所有财产权利的放弃，甲方可任意处置。 2017年12月14日，冯立刚作为乙方，案外人尹某作为甲方，共同签订转让合同一份，双方约定：甲方将自己位于诸城市驻地的芬苓羊肉馆转让给乙方经营，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，租赁时间于2018年6月25日止，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方履行该租赁合同，每月交纳水电费等各项费用，该合同期满后续签租赁合同由乙方自己洽谈，与甲方无关；饭店现有装修、装饰、设备，在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，乙方在2017年12月14日前一次性向甲方交付转让费40000元，该费用包括装饰设备及租赁期内剩余房租，甲方不得再向乙方索取任何其他费用，该饭店的营业执照已由甲方办理，经营范围为餐饮，转让后由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。合同签订当日，案外人尹某向冯立刚交付了羊肉馆，后冯立刚将门头招牌更换为莒县大锅全羊。 2018年3月19日，王洪云将冯立刚经营的羊肉馆大门上锁。王洪云主张冯立刚损坏了涉案房屋的墙体且未缴纳任何物业、水电管理费用，也未缴纳租赁房屋的保证金，转租时也未通知王洪云导致了纠纷产生，王洪云曾要求冯立刚腾出房屋，并在合理期限内清理完毕。王洪云申请证人尹某到庭作证，证人尹某到庭陈述：其从王洪云处租赁羊肉馆，后其将羊肉馆转让给冯立刚，证人与冯立刚签订合同前未告知王洪云转租事宜，签订合同后亦未告知王洪云，其与冯立刚合同中约定的“原有房屋租赁合同”是指其与王洪云签订的租赁协议，冯立刚知道应当每月向王洪云交纳水电费、物业管理费，王洪云曾电话通知证人让其转告冯立刚不让冯立刚使房子了，但具体时间记不清楚了。 本案在审理过程中，双方共同对上锁后羊肉馆内的物品进行了清点，并均认可其中保质期较短易坏物品（啤酒、猪大骨、熟羊肉、蔬菜、羊血、大蒜、羊骨、鱼、猪肉、豆油、饮料）价值共计2000元，其余物品为不易损坏物品（见所附清单）。双方共同清点确定羊肉馆内物品后，王洪云同意冯立刚将其自有物品拉走，冯立刚明确表示不同意由法庭指定时间、王洪云配合将羊肉馆内不易损坏物品先行拉出，并明确诉讼请求中停止侵害、排除妨碍的具体内容是返还羊肉馆内的上述财产。 冯立刚主张其损失为：1、租赁费，每年房租10000元，按98天计算，计款2685元；2、冯立刚及其雇佣的两个工人工资，按餐饮服务业2017年收入标准36886元，按三个人均按98天计算，计款29710.5元；3、利润，每天按500元计算98天，计款49000元；4、转让费35000元；5、物品损坏折款2000元；以上共计118390.5元。本次诉讼，冯立刚仅主张40000元。 一审法院认为，冯立刚与案外人尹某签订的转让合同、王洪云与案外人尹某签订的房屋租赁协议，均系当事人的真实意思表示，不违背法律禁止性规定，为有效合同。冯立刚与案外人尹某签订的转让合同中，涉及到羊肉馆所在房屋的租赁权，案外人尹某对房屋的租赁权依据其与王洪云签订的租赁协议而来，依王洪云与案外人尹某签订的房屋租赁协议，案外人尹某转租房屋应征得王洪云同意，而案外人尹某与冯立刚签订转让合同前、后，均未将转租事宜明确告知王洪云，且庭审中王洪云亦未认可案外人尹某与冯立刚的转租行为，故不论冯立刚是否损坏房屋的墙体、是否及时缴纳物业、水电管理费用，王洪云作为与案外人尹某签订的房屋租赁协议的出租方在六个月内有权对冯立刚与案外人尹某签订的转让合同提出异议，解除其与案外人尹某的租赁合同，但王洪云行使权利的同时，应当给冯立刚预留合理期限腾出出租房屋。王洪云虽主张其已预留合理期限，但提供的证据即使结合尹某的证言，亦不足以证明该主张，故王洪云应当对其因未预留合理期限腾出出租房屋给冯立刚造成的损失承担赔偿责任。经双方共同清点，羊肉馆内冯立刚所有的易变质物品的损失为2000元，对此损失王洪云应当予以赔偿；冯立刚所有的其他不易损坏的物品，王洪云应当予以返还。至于冯立刚主张的其他损失不属王洪云未预留合理期限腾出房屋造成的损失，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、王洪云于判决生效之日起十日内赔偿冯立刚损失2000元；二、冯立刚于判决生效之日起十日内拉走“莒县大锅全羊”羊肉馆内其自有物品（详见所附清单），王洪云必须予以配合；三、驳回冯立刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由冯立刚负担375元，王洪云负担25元。 二审双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，房屋转租应事先征得出租人同意。从查明的事实看，涉案房屋系案外人尹某自被上诉人王洪云处承租后转租给上诉人，尹某述称，其在向上诉人转租涉案房屋时未事先告知被上诉人，上诉人亦未有证据证实其自尹某转租涉案房屋时已明确征得被上诉人同意，现被上诉人对上诉人与尹某之间的转租合同提出异议，要求解除其与尹某之间的租赁合同，一审法院予以支持符合法律规定。因被上诉人未给上诉人预留合理期限腾退涉案房屋，给上诉人造成的直接损失2000元，被上诉人理应赔付给上诉人。至于上诉人主张的房屋租赁费，并非被上诉人收取，不应由被上诉人返还。关于上诉人及雇佣人员在此期间的收入、利润等，均非因被上诉人锁门导致的直接经济损失，一审法院未予支持并无不当。至于案外人尹某以何种身份参与本案诉讼问题，并未影响本案实体审理。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人冯立刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年六月二十七日 书记员  于 涛