河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终456号上诉人（一审原告）：黄森，男，汉族，1954年9月30日生，住河南省开封市顺河回族区。上诉人（一审原告）：黄留柱，男，汉族，1987年7月15日生，住河南省开封市经济技术开发区。黄森、黄留柱共同委托诉讼代理人：薛新亚，开封市鼓楼区联合法律服务所法律工作者。代理权限系特别授权。上诉人（一审被告）：开发区久居房屋信息服务部。经营场所：开封市金祥园小区门面房西起第一间。经营者：任江涛。委托诉讼代理人：胡海江、苏国省，河南王松华律师事务所律师。代理权限系特别授权。上诉人黄森、黄留柱因与上诉人开发区久居房屋信息服务部（以下简称久居服务部）居间合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫0204民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄森、黄留柱上诉并答辩称，请求二审法院撤销一审法院（2018）豫0204民初1961号民事判决并依法改判。事实与理由：双方虽然在合同中约定了过户费、中介费是35万元，但是应理解为是黄森、黄留柱交的预约金，黄森、黄留柱并不知道办理过户手续需要多少费用,全由久居服务部代办，且双方口头约定实际用的款数以实际开具的发票为依据。另外，合同亦未约定过户费、中介费全部应由黄森、黄留柱承担。中介服务费久居服务部认可的是3万元，开具的有发票，对于久居服务部多收的20万元费用，久居服务部应退还黄森、黄留柱。久居服务部上诉并答辩称，请求二审法院撤销一审法院（2018）豫0204民初1961号民事判决并依法改判。事实与理由：双方协议明确约定过户费、中介费共计35万元，该约定不违反任何法律规定，是双方真实的意思表示。一审法院对案涉问题处理未了解行业习惯，因久居服务部为黄森、黄留柱办理过户等手续期间的一些费用不能一一用证据体现，一审法院酌定不合理。通过此次房屋过户的行为，黄森、黄留柱并未遭受任何损失，反而如果没有久居服务部的服务，黄森、黄留柱将会花费更多费用，黄森、黄留柱不能认为久居服务部挣取的钱款过多而要求返还。黄森、黄留柱向一审法院提出诉讼请求：判令久居服务部返还黄森、黄留柱不当得利贰拾万元整（保留要求久居服务部赔偿占有现金期间的利息损失）。一审法院认定事实，2017年9月11日，案外人刘素琴（卖方）、黄森（买方）、久居服务部（经纪方）签订《房地产交易合同》一份，合同约定：1、卖方自愿将其坐落在开封市南关区宋城路31号付6、7、8号，建筑面积110.63平方米的房产出售给买方。该房产权证号31××32……3、买卖双方经充分协商，确定上述房产的成交价为人民币壹佰陆拾陆万元（1660000.00）整，双方同意于2017年9月30日前办理完上述房产的过户手续……5、本次交易办理过户手续应缴纳的全部税、费（职能部门收取的）由买方承担……19、买卖双方约定的其它事项：该成交价包含房里的配套设施以附件清单为准。在此条下方另有5条手写补充协议，其中第四条约定，过户费、中介费共计叁拾伍万元整（350000.00）。合同落款处有卖方刘素琴、卖方代理人高剑非及买方代理人黄森签字并捺印，经纪方久居服务部盖章并由其经办人任江涛签字。2017年10月12日，黄森转入久居服务部法定代表人任江涛工商银行账户200000元。2017年10月13日，黄森又转入任江涛账户130000元。同日，任江涛代黄森、黄留柱缴纳契税10746.67元、印花税（产权转移书据）268.60元、印花税（权利、许可证照）5.00元，以上税费共计11020.27元，并将涉案房产过户到了黄森、黄留柱名下。2017年10月20日，案外人刘素琴（卖方）出具收到条一份，内容为：“今收到黄森、黄留柱购开封市南关区宋城路31号付6、7、8号房款共计壹佰柒拾万元整（1700000.00元整）房产证号：31××32。卖房收到人：刘素琴2017、10、20单位证明人：久居房产信息部任江涛2017、10、20。”并有刘素琴及任江涛捺印予以确认。同日，任江涛向黄森、黄留柱出具收到条一份，内容为：“今收到黄森、黄留柱过户费、中介费（其中包括各项税费）共计叁拾伍万元整（350000.00元整），房屋地址：开封市南关区宋城路31号付6、7、8号，房产证号：31××32。久居房产收到人：任江涛2017、10、20”，下有任江涛身份证号410223198701176518并由其捺印予以确认。后黄森、黄留柱多次找久居服务部及其经办人任江涛要求开具发票以说明各项费用的明细，2018年10月12日，久居服务部给黄森出具三张增值税发票，显示中介服务费为30000元。另查明，庭审中久居服务部提交转账明细一份，称经双方协商，久居服务部向案外人李祥拆借1250000元用于清偿银行贷款，期间共支付李祥垫资过桥费31250元。并称还有评估费及其他费用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”本案中，案外人刘素琴、黄森及久居服务部三方签订《房地产交易合同》，久居服务部作为经纪方（居间人）为卖方刘素琴及买方（黄森、黄留柱）提供订立该房地产交易合同的媒介服务，现合同目的已达成,因本案《房地产交易合同》中明确约定本次交易办理过户手续应缴纳的全部税、费由买方承担，故委托人（黄森、黄留柱）应支付居间费用。现实中,为提供更好的居间服务,提升居间服务的竞争优势,居间人往往基于专业优势,在交易合同订立后,延伸服务范围,为合同履行提供协助缴纳税费、办理过户等从属服务。本案中，双方当事人在《房地产交易合同》中仅约定过户费、中介费两项费用共计350000元，既包含居间服务报酬，又包含协助办理过户的所有费用，此外不应做延伸理解，久居服务部有义务向黄森、黄留柱提供该两项费用的具体收取状况。现已查明久居服务部在提供此次居间服务中共缴纳税费106426.84元，垫资过桥费31250元。关于庭审中久居服务部所称的评估费及其它过户费用，根据涉案房产实际情况，酌定久居服务部花费评估费及其他过户费用共计60000元。关于中介服务费，久居服务部收取的该项费用显然过高，依据市场行情，酌定为涉案房产成交价的3%，即49800元（1660000元×3%）。综上，久居服务部在提供此次居间服务中的合理费用共计247476.84元，黄森、黄留柱已支付350000元，超出的102523.16元，久居服务部应予返还。一审法院判决：一、判决书生效之日起十日内，开发区久居房屋信息服务部返还黄森、黄留柱居间服务费102523.16元；二、驳回黄森、黄留柱的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取为2150元，由黄森、黄留柱共同承担1050元，由开发区久居房屋信息服务部承担1100元；保全费1520元，由开发区久居房屋信息服务部承担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的基本事实一致。本院认为，当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。2017年9月11日，案外人刘素琴（卖方）、黄森（买方）、久居服务部（经纪方）签订《房地产交易合同》一份，各方签订该合同的行为系各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且各方均已按照合同约定的义务履行完毕。对于合同中明确约定的过户费、中介费共计35万元黄森、黄留柱按照合同约定给付久居服务部后，黄森、黄留柱认为其中20万元久居服务部无收取的合法根据，构成不当得利，要求久居服务部予以返还而形成本诉。本院认为，黄森、黄留柱作为成年人，有完全的民事行为能力，应对其民事行为负责，其主张久居服务部多收取了的20万元属不当得利应予返还的诉讼请求，无法律依据，应予驳回。一审法院酌定减少部分费用法律依据不足，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销开封市鼓楼区人民法院（2018）豫0204民初1961号民事判决；二、驳回黄森、黄留柱对久居服务部的诉讼请求；三、驳回黄森、黄留柱的上诉请求。一审案件受理费4300元，减半收取为2150元，保全费1520元，由黄森、黄留柱承担；二审案件受理费6650（其中黄森、黄留柱上诉费4300元，开发区久居房屋信息服务部上诉费2350元），由黄森、黄留柱承担。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 李新广审判员 张 震二〇一九年六月四日书记员 刘霁月