江苏省泰州市姜堰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏1204执异65号 异议人（利害关系人）：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，统一社会信用代码9132010071624473XH，住所地南京市秦淮区。 负责人：龚云兵。 委托诉讼代理人：任路友，该公司副经理。 委托诉讼代理人：郭君宇，江苏泰和律师事务所律师。 申请执行人：江苏万城建设工程有限公司，统一社会信用代码913212025571395877，住所地泰州市海陵区。 法定代表人：杨爱军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高贵，江苏君谊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琴，江苏君谊律师事务所律师。 被执行人：新盛（泰州）磨具新材料有限公司，统一社会信用代码91321204557106363D，住所地泰州市姜堰经济开发区。 法定代表人：严新华。 被执行人：严光华，男，1966年9月4日出生，汉族，住苏州市。 被执行人：邦富莱磨具（泰州）有限公司，统一社会信用代码91321200776423203X，住所地泰州市姜堰经济开发区。 法定代表人：严新华。 被执行人：泰州苏蒙砂轮有限公司，统一社会信用代码91321200608724584U，住所地泰州市姜堰经济开发区。 法定代表人：严新华。 被执行人：江苏苏北砂轮厂有限公司，统一社会信用代码91321204141326813L，住所地泰州市姜堰区。 法定代表人：严新华。 被执行人：严庆华，男，1968年9月1日出生，汉族，住泰兴市。 在本院执行江苏万城建设工程有限公司（以下简称万城公司）与新盛（泰州）磨具新材料有限公司（以下简称新盛公司）、严光华、邦富莱磨具（泰州）有限公司（以下简称邦富莱公司）、泰州苏蒙砂轮有限公司（以下简称苏蒙公司）、江苏苏北砂轮厂有限公司（以下简称苏北公司）、严庆华建设工程施工合同纠纷一案中，异议人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达江苏公司）对本院的拍卖、变卖程序及相关评估报告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人信达江苏公司称，信达江苏公司诉苏蒙公司、邦富莱公司、新盛公司、金盛公司、苏北公司、严光华、孙红芳、王凯平金融借款合同纠纷一案，经上海市第一中级人民法院审理，作出（2016）沪01民初34号终审判决，该判决已发生法律效力并进入执行程序。贵院据此拍卖新盛公司名下位于姜堰区科技大道东侧、纬一路北侧4#厂房（以下简称4#厂房）及姜土国用（籍16）第11385号土地使用权项下38959平方米土地使用权，申请人认为贵院的拍卖行为侵害了信达江苏公司合法权益。具体为：1、贵院对案涉土地没有处置权。据了解，贵院向上海市第一中级人民法院申请移送地号321284119005GB00005土地的处置权，但该地号对应的土地并非本案拍卖房产所在土地，上海第一中级人民法院并未对该土地进行查封，无权向贵院移交处置权。贵院本次处置没有处置权，在第一次拍卖后，贵院才再次向上海市第一中级人民法院申请移交处置权，程序严重违法。据信达江苏公司了解，上海市第一中级人民法院至今仍未同意贵院对案涉土地进行分割处理，贵院的处置程序存在严重问题。2、贵院分割土地使用权及对土地、房产进行评估时均未告知信达江苏公司。上述姜土国用（籍16）第11385号土地使用权项下土地范围内存在信达江苏公司多处抵押房产，贵院本次拍卖的4#厂房系其中一处，贵院在考虑分别处理时应当考虑分别拍卖是否会导致其价值减损。即使贵院决定分割处理，在分割处理时也应当告知信达江苏公司，否则信达江苏公司将难以确定分割后是否对其他抵押物的使用价值造成影响，无法及时提出异议。贵院在委托评估位于姜堰区科技大道东侧、纬一路北侧4#厂房、土地后，未向信达江苏公司送达涉拍房地产的土地及房产评估报告，信达江苏公司作为上述被拍卖房地产的抵押权人，属于法律规定的其他利害关系人，由于贵院未按照规定向信达江苏公司送达评估报告，导致信达江苏公司对评估内容毫不知情，剥夺了信达公司提出异议的机会。信达江苏公司在上述抵押物第二次拍卖前获知，贵院拍卖抵押物所依据的评估报告中土地使用权证显示为泰姜国用（2013）第3573号，与实际拍卖抵押物土地使用权证并不吻合，说明该评估报告存在极大瑕疵。同时，实际拍卖抵押物的拍卖价系贵院根据其他土地评估价估算得出，信达江苏公司对该价格是否符合市场价格、是否低估了实际拍卖抵押物价值等关系切身利益的问题均无法核实。3、本次处置如采取以物抵债方式将损害信达江苏公司抵押权。万城公司仅对案涉的4#厂房房产享有建设工程优先受偿权，但对案涉土地，其并无优先权，而信达江苏公司对涉案土地享有抵押权，有权对涉案土地优先受偿。由于房产与土地无法单独进行处理，本次拍卖的房地产如采取以物抵债的方式将严重损害信达江苏公司的土地抵押权。请求：停止对新盛公司名下位于姜堰区科技大道东侧、纬一路北侧4#厂房及土地的本次拍卖、变卖程序，并撤销对涉案土地本次拍卖程序的评估报告。 申请执行人万城公司称，信达江苏公司要求停止本次拍卖没有法律依据，姜堰区法院拍卖涉案房屋程序合法，万城公司不同意停止本次拍卖。1、2017年3月21日贵院向上海一中院商请移送执行权，上海一中院基于本案申请人对新盛公司名下的4号厂房（产权证号为泰房权证姜堰字第××号）有顺位在先的优先权，向贵院移送执行权。2017年4月1日，信达江苏公司提出异议，但未能得到上海一中院支持。因此，根据“地随房走、房随地走的原则”，贵院有权对查封的房产进行拍卖处置。2、2018年3月12日，贵院委托的江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具了评估报告，分别对4号厂房及其分摊对应的土地使用权进行了评估，因未能提供4号厂房分摊的土地面积，评估机构仅提供了4号厂房对应的土地的评估单价，不存在异议人所说评估对象错误问题；即使评估报告中土地证编号发生误差，也不影响实质性评估结果，因此，评估报告具有合法性、客观性、公正性，且对信达江苏公司的合法权益没有实质影响。本次评估不存在评估程序违法或不具备相应评估资质情形，故不应当重新评估。3、本次评估经贵院摇号确定，符合采用随机方式确定评估机构的规定，信达江苏公司如对评估报告有异议，可以通过异议的方式对评估报告发表意见，且其未提出评估人员具有应当回避的法定情形，因此即使法院在评估时未通知信达江苏公司，存在程序上的瑕疵，也并未严重侵害信达江苏公司的诉讼权利，不构成严重违法，不能以该程序瑕疵而允许重新评估。4、信达江苏公司提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定的任一情形，其异议依法应当予以驳回。 本院查明，1.本院于2016年9月13日作出（2016）苏1204民初1310号民事判决：一、新盛公司于本判决生效后十日内给付万城公司工程款29617701.07元，并支付该款逾期利息（按月利率18‰，自2015年9月25日起计算至本判决确定给付之日止）；二、严光华、邦富莱公司、苏蒙公司、苏北公司对上述第一项义务承担连带清偿责任；三、严庆华对上述第一项义务在2000000元限额内承担连带清偿责任；四、万城公司有权对新盛公司4#厂房工程以折价或拍卖、变卖的价款在29617701.07元范围内优先受偿；五、驳回万城公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费199814元，由万城公司负担51828元，新盛公司负担147986元。 2.2017年1月16日，万城公司向本院申请强制执行。2017年3月21日，本院作出（2017）苏1204执265号之一执行裁定：查封登记在被执行人苏蒙公司名下的位于泰州市姜堰区人民北路128号（产权证号为80××42）的房产、苏北公司所有的位于人民北路85号（产权证号为80××12）的房产、新盛公司所有的位于姜堰经济开发区科技路东侧（产权证号为80××94）和新盛公司所有的位于科技大道东侧、纬一路北侧（产权证号为81××13）的房产各一套，并采取了查封措施。2017年3月21日，本院向上海市第一中级人民法院发送商请移送执行函，载明：关于万城公司、许军与新盛公司建设工程合同纠纷，本院作出的（2016）苏1204民初1310号民事判决书和（2015）泰姜顾民初字第00514号民事判决书已发生效力。因被执行人未自觉履行，申请人向本院申请强制执行。执行过程中查明，被执行人新盛公司所有的位于科技大道东侧、纬一路北侧（产权证号为81××13）4#厂房亦被你院于2016年1月4日以（2016）沪01财保字第2号文书采取了查封措施，由于万城公司、许军依法对上述房产享有工程款优先受偿权（顺序在先），根据《最高人民法院关于首查封法院处分查封财产有关问题的解答》，请你院在收到本函后向我院出具移送执行函将上述查封财产移送我院执行。2017年4月10日，上海市第一中级人民法院向本院发送（2016）沪01民初34号移送执行函，载明：你院（2017）苏1204执265号商请移送执行函收悉。我院于2016年1月4日对江苏省姜堰经济开发区科技大道东侧、纬一路北侧，产权证号为泰房权证姜堰字第××号的房屋（以下简称查封财产）予以查封，鉴于你院（2017）苏1204执265号执行案件债权人对该查封财产享有顺位在先的优先权，现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院的来函要求，将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，我院不再负责。请你院在后续执行程序中，对我院执行案件债权人信达江苏公司作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知我院。 3.2017年5月15日，本院作出（2017）苏1204执265号之二执行裁定：拍卖被执行人新盛公司所有的位于泰州市姜堰区经济开发区科技大道东侧、纬一路北侧（产权证号为81××13）的4#厂房一套。本院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，委估对象为址于泰州市姜堰区经济开发区科技大道东侧、纬一路北侧的4#厂房及土地。该公司于2018年3月12日出具苏国衡泰州评房字（2018）第0055号评估报告，该评估报告载明：4#厂房所有权号为泰房权证姜堰字第××号；土地使用证号为泰姜国用（2013）第3573号，使用权面积36627㎡（本次分摊对应土地面积），评估4#厂房房屋价值4243.64万元，土地价值为单价290元/平方米。该评估报告特别提示第2条载明：本次估价对象的具体范围为新盛公司位于科技大道东侧、纬一路北侧建筑面积为26114.72平方米的4#厂房及其分摊的土地使用权。估价委托人提供的《土地使用证》（编号为泰姜国用（2013）第3573号）为新盛公司总土地证，未能提供估价对象4#厂房分摊的土地面积，故本次评估的土地仅提供其评估单价，总价由估价委托人根据国土部门分割后的面积乘以评估单价予以确认，提请报告使用人注意。 4.执行中，本院发现4#厂房对应的土地使用权对应的土地使用权证号并非泰姜国用（2013）第3573号，实为姜土国用（籍16）第11385号土地使用权项下部分。2018年10月26日，本院在淘宝网第一次发布拍卖公告，载明：评估价5373.45万元，起拍价4298.76万元，并特别备注：评估公司出具的书面评估报告中土地使用权证所对应的土地与实际不符，评估价是本院参考该报告评估的单位土地价格计算出实际面积的价格；等。第一次网拍于2018年11月30日流拍。2018年12月19日，本院在淘宝网第二次发布拍卖公告，载明：评估价5373.45万元，起拍价3440万元，并特别备注：评估公司出具的书面评估报告中土地使用权证所对应的土地与实际不符，评估价是本院参考该报告评估的单位土地价格计算出实际面积的价格；等。第二次网拍于2019年1月26日流拍。两次网拍附件内均载有评估报告。 另查明，1.2018年7月10日，本院向泰州市姜堰区国土局发函，要求其协助测绘4#厂房土地面积的大小。泰州市姜堰区地籍勘测院出具的新盛公司4#厂房平面图显示厂房占地面积为25154平方米，总面积38959平方米。 2.上海市第一中级人民法院（2016）沪01民初34号民事判决书判决：信达江苏公司[权利来源于受让南洋商业银行（中国）有限公司上海分行的债权及担保权利的转让（以下简称南洋银行上海分行]有权对新盛公司使用权证号为姜土国用（籍16）第11385号的土地折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；有权对新盛公司产权证号为姜房权证姜堰字第××号房屋、产权证号为泰房权证姜堰字第××号房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；等。 3.本院于2019年2月28日向泰州市姜堰区国土资源管理局发函，要求其就4号厂房所占土地能否进行分割办证进行书面答复；该局于2019年3月4日向本院复函：因该厂房与1号、2号厂房同在一宗土地上，需将宗地分割后办理不动产权证。由于该宗地已抵押给南洋银行上海分行，且已被上海市第一中级人民法院查封，无法进行宗地分割。2019年5月16日，本院向泰州市姜堰区不动产登记中心发送通知书，要求该中心书面告知该厂房分摊对应的土地面积及四至范围；该中心于2019年5月22日向本院复函：单独的4号厂房与房屋所占土地不具备独立使用价值，无法作为不动产单元进行不动产登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。本条法律规定从两个角度具体划定了利害关系人范围：一是以列举的方法对利害关系人的外延进行界定；二是概括的方法对利害关系人的其他情形进行兜底规定。本案中，异议人所提异议不符合前述四种情形。仅能以第（五）项规定的兜底情形提出异议，其异议主体适格。但其提出的异议理由是否成立，本院具体分析如下： 1.关于相应土地处置权问题。本院早于2017年3月21日向上海市第一中级人民法院发送商请移送执行函，该院于2017年4月10日向本院发送移送执行函，同意将查封的4#厂房（产权证号为泰房权证姜堰字第××号的房屋）移送本院执行，至此，本院已取得4#厂房的处置权。4#厂房属于已取得产权的合法建筑，其依附的土地使用权虽然没有独立的土地使用权证，而是与其余1号、2号厂房同在一宗土地上，但根据“地随房走、房随地走、房地一体”的原则，4#厂房必然有与之相对应的土地使用权，本院对4#厂房的处置必然延伸至其附着的对应土地。无论上海市第一中级人民法院就抵押土地处置权是否向本院移送，本院均有权在处置4#厂房时一并处置其对应土地，不存在无权处置或处置程序违法问题。 2.关于分割土地使用权问题。江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具的评估报告载明的使用权面积36627㎡（本次分摊对应土地面积），并非本院进行的分割土地使用权，且该评估机构已在评估报告特别提示对未能提供估价对象4#厂房分摊的土地面积、本次评估的土地仅提供其评估单价、总价由估价委托人根据国土部门分割后的面积乘以评估单价予以确认等内容进行了披露，此评估报告中的对应土地使用权面积并非本院进行分割产生。本院取得4#厂房处置权时，就必然需要就4#厂房对应的土地一并进行处置。本院在网拍之前已考虑到4#厂房对应土地使用权面积问题，在未有单独使用权证的情况下，分割并确定4#厂房对应的占地面积及总面积是处置4#厂房的前提条件。本院要求泰州市姜堰区地籍勘测院出具4#厂房对应的占地面积及总面积，根据其提供材料载明的38959平方米，结合评估报告中单价290元/平方米，确定4#厂房对应的土地使用权评估价为1129.81万元，并以此为依据确定起拍价进行了两次网拍，已尽了相应审慎义务。 万城公司作为建设工程承包人不具有预防发包人不能清偿风险的能力，无法预测发包人最终是否有能力向其支付建设工程价款，而信达江苏公司作为抵押优先权的受让人也没有确切途径知晓建设工程是否负担着工程价款优先受偿权，但是法律规定了建设工程价款法定优先受偿的效力，这在一定意义上也是一种公示。无论是南洋银行上海分行在设定抵押时还是信达江苏公司受让相应抵押优先权时，均应当可以预测建设工程上可能负担的建设工程价款优先受偿权，亦应当可以预测在今后执行过程中可能对其权利行使及抵押物价值造成影响。4#厂房的建设工程价款法定优先于抵押权，信达江苏公司不仅面临受让的4#厂房抵押权实现不能的风险，而且在4#厂房处置时牵连到的对应土地使用权处置与信达江苏公司享有的整体土地使用权抵押优先权冲突时，信达江苏公司应负有容忍义务。处置后相应土地使用权对应的处置款并不作为本案万城公司的优先受偿款，可另行依法处置。故本院上述执行行为并不违法，信达江苏公司的异议理由不能成立，本院不予支持。 3.关于评估问题。资产评估是评估机构为了特定目的，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估报告所反映的资产价值是为竞买者提供参考，并不是最终的交易价格，最终成交价仍需经市场检验。本院在两次网拍中就评估报告均以拍卖公告附件的形式向社会不特定对象进行了发布，不存在评估报告未送达情形，信达江苏公司可自行登录并下载。信达江苏公司以此为由认为本院剥夺其知情权和异议权理由不能成立，本院不予支持。至于评估报告中土地使用权证，与实际拍卖抵押物土地使用权证不吻合问题，其与评估机构确定相应土地使用权单价并无必然关联，虽有瑕疵，但并不影响评估报告的整体效力，且本院在拍卖过程中就此问题亦已特别说明。 4、关于以物抵债问题。本院认为，利害关系人提出执行异议的对象和法院审查执行异议的对象应当是执行过程中已经发生的执行行为或执行措施，而不应对尚未发生的相关行为或措施提出异议和作出评价。信达江苏公司对本院并未发生的以物抵债执行程序以假设的方式提出异议，显然超出了异议及审查范围，故本院不予理涉。 综上，异议人要求终止拍卖程序并撤销评估报告的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，裁定如下： 驳回中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 审 判 长 钱厚明 审 判 员 曹士平 审 判 员 陈 祥 二〇一九年六月三日 法官助理 陈 博 书 记 员 周 洁 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议： （一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的； （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的； （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的； （四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的； （五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。