呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初2078号原告（反诉被告）:王某1,男,住所地内蒙古自治区，现住呼和浩特市。被告（反诉原告）:内蒙古品骏快递有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县盛乐园区金盛路云计算创客中心1号楼4楼。统一社会信用代码：91150123MAON4XKW9F。法定代表人：王某2，经理。委托代理人：郭某，该公司员工。委托代理人：张某，该公司员工。原告（反诉被告）王某1诉被告（反诉原告）内蒙古品骏快递有限公司（以下简称品骏公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月3日立案，2019年7月26日适用简易程序公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）王某1、被告（反诉原告）品骏公司的诉讼代理人郭某、张某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1、继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月10日,原告与被告签订了《房屋租赁合同》,约定原告承租被告出租的位于呼和浩特市玉泉区南二环252号华美汽配城商铺,租赁期限27个月,自2018年2月18日至2020年5月18日,交付日2018年1月18日,租金每年8万元不含税,按季支付,每季度始15号之前将房租2万元打入甲方指定银行账户;合同签订后,乙方支付甲方押金1万元,租赁期满或合同解除时返还乙方;甲方负担出租房屋的物业费、供暖费、卫生费;如发生争议,可向房屋所在地法院提起诉讼。合同签订后,被告未按承诺缴纳物业费,导致原告不能正常用电、无法使用租赁物、也无法进行装修,原告多次联系被告,经办人祁淑敏表示已离职,合同上所留固定电话无法接通。原告以为被告违约在先,就没有按时交纳首期房租，直至五月份被告派人电话催缴,在被告承诺缴纳物业费后,原告交了两个季度的房租。六月份被告缴纳物业费,原告断断续续完成装修,才开始正常营业。2018年10月开始供暖,被告再次违约,未按时交纳取暖费,原告收到物业催费警告后,为减少滞纳金及营业损失,原告只好自己先垫付了当年近万元的取暖费及滞纳金。因此原告才未及时缴纳第三、四季度房租,想等被告上门给个说法。2019年初,被告派人上门要求增加房租,原告不同意,被告即以原告逾期交纳房租为由,向原告下达了解除合同通知函,要求原告30日内搬离租赁房屋,租赁物内的所有设备、设施归被告所有。原告认为,被告违约在先,因其违约原告迟延经营三个月,造成经营损失被告也未予弥补,无权以原告迟延缴纳房租为由行使合同解除权。为此原告诉至法院,请求法院维护公平公正,支持原告诉讼请求。被告品骏公司辩称，原被告于2018年1月10日签订的《房屋租赁合同》第10.2条约定“发生下列情况之一的，甲方有权单方解除租赁合同，无需承担违约责任；10.2.1条约定乙方拖欠租金长达30日以上的……。”合同租赁期内被答辩人多次出现拖欠租金超过30日以上的情况，据此品骏公司于2019年4月23日向王某1发出了《合同终止通知函》告知王某1其拖欠租金的行为已经严重违反合同约定，出租方有权单方解除合同并要求其搬出出租房屋，同时支付相应的滞纳金，但王某1并不理会，直到6月24日品骏公司收到王某1的起诉状。至于王某1声称的品骏公司不缴纳物业费导致其经营损失，首先，王某1并无证据证明其因此遭受的具体损失。其次，品骏公司并不是故意不缴纳物业费，该租赁物属于商用门面，出租给王某1后由其直接管理，物业也直接与其即承租方对接，所有通知直接发放到门店，不在通知品骏公司，所以品骏公司并未收到缴纳物业费通知，品骏公司立即按要求缴纳了物业费。而王某1声称联系不上品骏公司更是脱离事实，品骏公司的办公地址就在营业执照所载的住所地，并且一直正常办公，王某1不可能联系不上。再则，双方并未约定出租方未缴纳物业费就可以不支付租金，支付租金与交付房屋是本合同双方的主要义务，缴纳物业费等只是次要义务，一方履行次要义务并不能成为对方不履行主要义务的正当理由，品骏公司已经履行了合同的主要义务交付了房屋，王某1却没有履行按时支付租金的义务，属于违约。退一步讲，物业费的费用远远低于租金，如果不缴纳物业费真的严重影响王某1的经营，王某1又联系不上品骏公司，其完全可以先垫付物业费再从租金中扣除垫付部分，王某1不但没有积极联系品骏公司，也没有维护自身经营，而是坐等品骏公司的说法，这样的做法让人怀疑王某1就是怠于履行合同，故不同意继续履行《房屋租赁合同》。反诉原告品骏公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2018年1月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付因逾期支付房租产生的滞纳金287000元。事实与理由：一、根据合同约定承租方拖欠租金30日以上的，出租方有权单方解除合同，不承担违约责任，而反诉被告确有拖欠租金超过30以上的事实。房屋租赁合同第10.2条约定“发生下列情况之一的，甲方有权单方解除租赁合同，无需承担违约责任；10.2.1条约定乙方拖欠租金长达30日以上的……。”合同租赁期内反诉被告多次出现拖欠租金超过30日以上的情况，据此反诉原告于2019年4月23日向反诉被告发出了《合同终止通知函》告知反诉被告其拖欠租金的行为已经严重违反合同约定，出租房有权单方解除合同并要求其搬出出租房屋，同时支付相应的滞纳金，但反诉被告并不理会，直到6月24日反诉原告收到反诉被告的起诉状。至于反诉被告声称的反诉原告不缴纳物业费导致其经营损失，首先，反诉被告并无证据证明其因此遭受的具体损失。其次，反诉原告并不是故意不缴纳物业费，该租赁物属于商用门面，出租给反诉被告后由反诉被告直接管理，物业也直接与反诉被告即承租方对接，所有通知直接发放到门店，不在通知反诉原告，所以反诉原告并未收到缴纳物业费通知，反诉原告立即按要求缴纳了物业费。而反诉被告声称联系不上反诉原告更是脱离事实，反诉原告的办公地址就在营业执照所载的住所地，并且一直正常办公，反诉被告不可能联系不上。再则，双方并未约定出租方未缴纳物业费就可以不支付租金，支付租金与交付房屋是本合同双方的主要义务，缴纳物业费等只是次要义务，一方履行次要义务并不能成为对方不履行主要义务的正当理由，反诉原告已经履行了合同的主要义务交付了房屋，反诉被告却没有履行按时支付租金的义务，属于违约。二、根据合同的约定，反诉被告逾期支付房屋租金的，应向反诉原告支付因逾期交租产生的滞纳金。根据合同第3.14条承租方按季支付租金，每季度2万元，应于每季度15号之前打入出租方指定账户；根据合同第9.2条约定：“乙方应按约定及时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方需按应交租金金额的百分之五向甲方支付违约金”。合同租赁期内，反诉被告多次逾期交租，由此产生滞纳金287000元。反诉被告王某1辩称，请求驳回反诉原告的诉讼请求。首先，涉案租赁合同是诺成双务合同，王某1并非无故拖欠租金，是因为品骏公司违约在先，造成王某1不能正常经营，品骏公司签订合同的联系人离职后未及时变更联系人，合同上的固定电话又无法接通，王某1无奈之下按照合同法第六十六条的规定行使了同时履行抗辩权，目的是迫使品骏公司出来履行合同义务，以便正常使用租赁物，实现合同目的，其次，涉案合同并未约定在出租人欠付物业费、暖气费时，承租人要履行通知出租人和垫付的义务，且当时的实际情况是承租人无法通知到品骏公司，王某1在此情况下，为了减少损失，防止租赁店铺停暖，主动垫付了取暖费及滞纳金，之后与品骏公司协商数次，至今未返还，品骏公司以合同未约定的义务强词夺理，于法无据，不应得到法律的支持。关于品骏公司请求支付滞纳金287000元，涉案合同是出租人出具的格式合同，该滞纳金远远超过了法律规定。其次，在品骏公司向王某1送达解除合同通知前，品骏公司就提出增加租金的要求，王某1不同意，故出租人才提出解除合同。品骏公司违反诚信原则，提前解除合同的行为给王某1造成了实际损失。原告（反诉被告）围绕诉讼请求依法提交了物业费收据、暖气费收据发票、热力违约金发票，证明品骏公司不履行合同中物业费、供暖费、卫生费的交纳义务，防止租赁店铺被停暖停电，王某1主动垫付取暖费及滞纳金。被告（反诉原告）提交了下列证据：1、房屋租赁合同，拟证明双方签订房屋租赁合同，且合同约定未按期支付租金达到30日以上的出租方有权解除合同并要求承租方承担相应的滞纳金；2、银行业务回单，拟证明租赁期内反诉被告多次逾期支付租金；3、缴纳物业费银行回执单，拟证明反诉原告在收到反诉被告的通知后缴纳了物业费；4、合同终止通知函，拟证明因反诉被告严重违约，反诉原告向反诉被告发出合同终止通知函；5、滞纳金明细，拟证明反诉被告逾期支付租金的详细情况；6、邮寄通知函的邮寄底单和签收记录，拟证明反诉原告向反诉被告邮寄了合同终止函且反诉被告已经收到。经审查，上述证据符合真实性、合法性、关联性的要求，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：王某1与品骏公司于2018年1月10日签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于呼和浩特市玉泉区南二环252号华美汽配城Q-38号（建筑面积236.48平方米）场地，租赁期限为27个月，自2018年2月18日至2020年5月15日，租金每年8万元，租金支付周期为季度支付，即合同签订后，王某1支付品骏公司押金1万元，按季度付款，于每季度始15号之前将房租打入品骏公司指定账户，季度租金为2万元。王某1负责租赁期间水费（8.95元/吨）、电费（1元/度）、燃气费、电话网络等费用，品骏公司负责租期内物业费、供暖费、卫生费。合同第6条约定，王某1对其自费安装的一切设备、设施享有所有权。合同终止或使用期届满时，王某1有权对自费安装的设施设备拆除搬离、恢复租赁场地及附属设施原状，但依附于房屋无法拆卸的部分除外。若王某1不意在品骏公司限定的期限内搬出的，到期日的第二天起王某1的自装设备归品骏公司所有。合同第10.2.1约定，王某1拖欠租金长达30日以上的，品骏公司有权单方解除租赁合同，无需承担违约责任。合同第11.1条约定，王某1逾期支付租金的，每逾期一日按应付款项的百分之五向品骏公司支付滞纳金。合同第11.3条约定，因一方违约导致另一方按本合同规定行使单方解除权的，守约方有权要求违约方按照2个月租金的标准支付违约金。合同签订后，品骏公司向王某1交付了租赁房屋，王某1分别于2018年5月17日支付租金2万元、于2018年6月5日支付租金2万元、2019年2月21日支付租金2万元、2019年2月22日支付租金2万元。另查明，品骏公司于2018年6月13日交纳物业费6366.16元。王某1于2018年12月21日代品骏公司交纳2018-2019年暖气费7974.41元及逾期滞纳金717.65元。王某1于2019年5月7日代品骏公司交纳物业费6366.16元。又查明，品骏公司于2019年4月10日向王某1送达了《合同解除通知函》，告知王某1因其在合同期内有拖欠租金行为，依据合同第10.2条约定解除合同，并给于30日腾退房屋期限。现双方因品骏公司是否有权解除合同发生争议，引发本诉。本院认为，经法庭归纳双方确认，本案争议焦点为：1、租金支付时间如何；2、王某1是否存在违约情形、品骏公司是否享有单方解除权；3、违约金（即品骏公司主张的滞纳金）是否支付，应支付多少。对此，本院分析如下：关于租金支付时间一节，双方在《房屋租赁合同》第3.1.4条约定按季度付款，于每季度始15号之前将房租打入品骏公司指定账户。租赁期限为2018年2月18日至2020年5月18日，交付房屋时间是2018年1月18日。现品骏公司主张首次房租支付时间应为2018年2月18日。王某1在庭审时主张首次房租支付时间应为2018年5月15日，但在其提交的起诉状中自述“原告以为被告违约在先,就没有按时交纳首期房租，直至五月份被告派人电话催缴,在被告承诺缴纳物业费后,原告交了两个季度的房租”，从该自述可看出王某1亦认为首次房租支付时间应为2018年2月，其在起诉状及庭审中陈述前后矛盾，故对王某1关于首次支付房租时间为2018年5月15日的主张不予采信。关于王某1是否存在违约情形及品骏公司是否享有单方解除权一节，按照双方约定王某1首次支付房租的时间应为2018年2月18日付2万元，但是实际支付房租的时间为2018年5月17日付2万元；第二次支付房租的时间应为2018年5月15日付2万元，实际支付房租的时间为2018年6月5日付2万元；第三次支付房租的时间应为2018年8月15日付2万元，实际于2018年12月21日代品骏公司交纳2018-2019年暖气费7974.41元及逾期滞纳金717.65元；第四次支付房租的时间应为2018年11月15日付2万元，实际支付房租的时间为2019年2月21日付2万元；第五次支付房租的时间应为2019年2月15日付2万元，实际于2019年2月22日付2万元；第六次支付房租的时间应为2019年5月15日，实际于2019年5月7日代品骏公司交纳物业费6366.16元，此后王某1再未支付房租。综上可以看出，王某1在履行支付租金义务时多次未按约定付款，其中第三次支付房租时尚未出现代缴暖气费的情况，即使扣除王某1代缴暖气费及滞纳金总计8692.06元来抵顶房租，仍有11307.94元逾期128天、第四次房租逾期98天支付、第五次房租逾期7天支付、第六次房租扣除代缴的物业费6366.16元仍有13633.84元至今未付，故王某1逾期未付租金构成违约，品骏公司有权依据《房屋租赁合同》第10.2.1约定解除租赁合同。关于违约金是否支付，应支付多少一节，双方在《房屋租赁合同》11.1条和11.3条虽均约定了逾期支付房租解除合同的违约责任，但无论按照日百分之五还是两个月租金支付违约金均偏高。王某1虽然存在多次未按期交纳房租的情形，但品骏公司亦存在未按约交纳物业费、暖气费，影响王某1正常使用租赁房屋的违约情形，且王某1违约与品骏公司未交纳物业费、暖气费有关，故本院酌情参照中国人民银行同期贷款年利率6%调整违约金为2000元。综上，王某1与品骏公司于2018年1月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现王某1未按约支付房租，品骏公司《房屋租赁合同》第10.2条约定于2019年4月10日向王某1送达了《合同解除通知函》解除合同符合法律规定，故《房屋租赁合同》已于《合同解除通知函》送达后解除，无需在判项中赘述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王某1于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）内蒙古品骏快递有限公司违约金2000元；二、驳回原告（反诉被告）王某1的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）内蒙古品骏快递有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取）、反诉案件受理费2803元（已减半收取）由原告(反诉被告)王某1负担70元，由被告（反诉原告）内蒙古品骏快递有限公司负担2783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 其木格 二○一九年六月二十八日书记员 侯俊连附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。