广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第894号原告（反诉被告）彭正华，男，汉族，1977年6月3日出生。委托代理人邓文坚，广东广立信律师事务所律师。被告（反诉原告）李孔亮，男，汉族，1976年12月5日出生。委托代理人萧光贤，广东通法正承律师事务所律师。委托代理人任博佳，广东通法正承律师事务所律师。原告彭正华诉被告李孔亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理后，被告李孔亮向本院提出反诉，本院依法予以准许并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人邓文坚、被告的委托代理人任博佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月15日，原、被告签订《租赁合约》，约定被告将红星丰田工业区厂房15号厂房转租给原告使用，2014年3月，因澜石镇番村装饰材料市场建设需要，原告承租的厂房需被拆迁，拆迁主管部门与第一房东达成拆迁补偿协议，且搬迁费已支付给被告，但被告一直拒绝向原告支付拆迁费并拒绝退还押金，原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益，特起诉请求：1.解除原、被告双方于2013年8月15日签订的租赁合同；2.被告返还原告交付的押金11600元；3.被告向原告支付搬迁费34800元；4.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1.因佛山市荣建物业管理有限公司（以下简称荣建公司）租用包含涉案厂房在内的集体土地使用权进行开发经营，故荣建公司是涉案厂房的征收单位，2014年7月1日，被告、招成金、荣建公司等对涉案厂房进行移交验收，故原、被告签订的《租赁合约》自2014年7月1日解除。2.原告使用涉案租赁物进行非法经营，故被告无需向原告退还押金；3.是出租人招永佳通知被告涉案厂房需要拆迁，被告作为次承租人，没有收到相关的拆迁补偿费用，也不清楚因拆迁所给予的搬迁期限，且原告搬迁目的是为规避非法经营的法律责任，故其搬迁费用应由其自行负担，另外，按照《租赁合约》第七条约定，被告亦无需支付任何费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，在双方签订《租赁合约》后，原告因生产假冒产品被查处并被刑事拘留，同年4月8日夜晚，原告突然搬走全部设备和物资，故原告欠2014年4月1日至6月30日租金合计17400元。为维护被告的合法利益，特反诉，请求法院判令：1.原告支付被告租金17400元；2.反诉案件受理费由原告承担。原告针对被告的反诉辩称，被告的租金应收到2014年3月止。另外，原告在2014年4月份向被告支付了租金4000元，所以原告无需再向被告支付租金。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告佛山市流动人口办理暂住证历史记录证明。拟证明原、被告的主体资格以及被告自2003年开始一直居住在禅城区。2、租赁合约1份。拟证明原、被告之间存在租赁关系。3、押金收据1张、租金收据3张。拟证明原告于2013年8月15日向被告支付押金11600元及原告已按照租赁合约履行交租的义务至2014年3月份。4、拆迁图片一组。拟证明2014年7月5日，涉案厂房已被拆迁。诉讼中，被告提交以下证据：1、2013年7月1日租赁合约。拟证明被告从招永佳手中承租涉案厂房，是合法转租人。2、集体土地建设用地使用证复印件［佛府集建（94）字第0600080501038号］。拟证明涉案房屋已向相关部门批准建设，原、被告签订的租赁合约有效。3、关于永业厂要求提供办理营业执照变更的回复。拟证明原告涉嫌违法经营而致使被告损失，被告有权没收押金。4、永业厂移交厂房手续。拟证明涉案厂房于2014年7月1日向村委会移交完毕，该时间应为原告的撤场时间。本院依职权分别向佛山市禅城区房地产档案馆、佛山市规划城建档案馆、佛山市禅城区发展规划和统计局查询涉案厂房的规划报建情况，上述部门各出具复函一份。另本院依被告申请调取了2014年4月8日的受理报警登记表一份。经庭审质证，本院对当事人提供的证据以及本院依职权调取的证据作如下认证：原告提供的证据1、2、4以及证据3中的押金和有被告签名的两张收据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；关于证据3中无被告签名的两张收据，原告用以证明截止至2014年3月前，原告已全部履行交租的义务，被告对此事实亦予以确认，本院予以采信。被告提供的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2为复印件，原告有异议，且该证据不能证明被告的主张，故本院不予采纳；证据3，函复的相对方并非本案原、被告，所涉内容亦与本案无关，故本院不予采纳；证据4，被告能提供原件予以核对，且该证据能与原、被告陈述相互印证，故本院予以采信。对本院依职权调取的证据，原、被告对真实性认可，本院对该证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合约》，主要约定如下：甲方将红星丰田工业区厂房15号二层555平方米转租给乙方使用；租赁期从2013年8月15日起至2016年6月29日止；本合约生效之日起，每季度先预收前三月租金17400.00元。以先付款后使用原则；租赁期间一切不可抗衡的事件（如搬迁、第一业主终止合约等）乙方必须无偿交给甲方，不得追究任何责任。《租赁合约》下方书写：“自2013年9月1日起租”。签订合同当日，原告向被告支付押金11600元。2014年7月1日，荣建公司出具《永业厂移交厂房手续》一份，载明：移交手续：1.该厂水电费缴款清单（提供附件材料）；2.厂房设备设施搬迁完毕，人员均已离场；3.室内电线、门窗等完整移交；4.厂房内水、电表均已拆除；5.原荣建公司与招成金签订租赁合同同时失效。手写载明：移交厂房地址：红星工业区15号。荣建公司在厂房接收方代表盖章，并手写载明：同上述厂房及设备等手续均已移交，合约同时终止。2014年7月1日起解除所有合约合同，内容解除终止。被告作为证明人签名，招成金亦在《永业厂移交厂房手续》上签名。2014年7月5日，涉案厂房已被拆迁。另查明，2013年6月30日，被告与案外人招永佳签订租赁协议，约定招永佳将红星丰田工业区厂房15号，建筑面积为1790平方米的厂房租赁给被告作为工厂使用。租赁期从2013年7月1日起至2016年6月30日止。诉讼中，本院依职权分别向佛山市禅城区房地产档案馆、佛山市规划城建档案馆、佛山市禅城区发展规划和统计局查询涉案厂房规划报建情况。佛山市禅城区房地产档案馆书面回复载明“未查到满足以上查询条件的未变更的房屋产权登记记录”，佛山市规划城建档案馆以及佛山市禅城区发展规划和统计局均函复未能查询到涉案房屋的规划报建资料。原、被告共同确认：原告从2013年9月1日起交租至2014年3月30日止，上述期间内被告没有欠租；因工商局的调查，原告于2014年3月18日停止经营。2014年4月8日晚，原告欲将涉案厂房内的机械设备搬离，被告阻止，原告遂报警，经在场民警调解，原告搬走涉案厂房内的十七部缝衣车，2014年6月12日，原告再将余下的十五部缝衣车搬走，余下吊货用的机械、沙发、茶几、办公桌一直留在涉案厂房；原告一直没有办理退租手续。原告陈述：不清楚被告有无收到相关的拆迁补偿费用，相关的拆迁信息均是被告告知原告的。被告陈述：被告同意原告在遣散工人后再撤场；招永佳与招成金为父子关系，不清楚涉案厂房产权人是谁，只知道招成金从红星村委会承租集体土地，并在上盖涉案厂房，但现在已无法联系招成金、招永佳；2014年5月25日，招成金、招永佳与实际承租人签订一份合同，内容大概为通知实际承租人在2014年7月1日前搬迁，被告作为证明人在合同上签名。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。争议焦点为：1.原告是否有权要求解除合同并返还押金，被告是否应向原告支付搬迁费；2.原告是否拖欠租金。争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告作为出租人陈述不清楚涉案厂房的产权人是谁，亦无法出示涉案厂房的产权凭证或报建材料，原告亦未能提供产权或报建方面的相关证据。因此，原、被告于2013年8月15日签订的《厂房租赁合同》为无效合同，故不存在主张解除合同的问题，对原告该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应将收取的押金11600元返还给原告。原告该诉请于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿搬迁费损失，由于原告对其主张没有提供证据予以证实，故对该项诉请不予支持。争议焦点二，如前本院采信的原、被告的陈述，原告是经营服装加工，因工商局的调查，原告于2014年3月18日停止经营。2014年4月8日晚，原告欲搬离涉案厂房，被告担心工人闹事便阻止原告搬离，后原告报警，经警察到场协调后，被告同意原告在遣散工人后撤场。当晚，在被告的知情下原告搬走涉案厂房内的十七部缝衣车。因此，被告应于2014年4月8日知道原告不再继续经营的事实并同意原告退场。同年6月12日，原告再将所有缝衣车搬离，此时原告将所有加工服装的机械设备搬离。原告认为已于2014年4月8日退场，但其时主要设备还在占有使用涉案厂房。被告辩称原告一直没有办理退场手续，请求租金计算至2014年6月30日止，但被告对原告的停止经营时间和搬离设备状况的事实是确认的，并于2014年4月8日已同意原告在遣散工人后退场。且依据被告陈述，2014年5月25日，被告作为证明人在招成金、招永佳与实际承租人签订的合同上签名，合同内容为通知实际承租人在2014年7月1日前搬迁。则在2014年5月25日，被告与实际承租人均应知晓要搬迁的事实。原告虽遗留沙发、办公桌等物在涉案厂房，但被告提供的证据由荣建公司于2014年7月1日出具的《永业厂移交厂房手续》中明确载明：“厂房设备设施搬迁完毕，人员均已离场”，而截至2014年7月5日涉案厂房拆迁后，上述物品也尚在原地，则上述物品应为原告的遗弃物，被告亦应当知道上述物品是原告的遗弃物。故本院酌定2014年6月12日为原告返还涉案厂房时间。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案的《厂房租赁合同》无效，但原告实际使用了涉案厂房，因此参照合同约定的缴款标准，原告仍应向被告支付4月1日至6月12日的房屋占有使用费13920元（5800元／月×2个月＋5800元／月÷30天（六月）×12日）。对被告超出请求部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李孔亮于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告彭正华返还押金11600元；二、原告彭正华于本判决发生法律效力之日起五日内，向被告李孔亮支付房屋占有使用费13920元；三、驳回原告彭正华的其他诉讼请求；四、驳回被告李孔亮的其他反诉请求。原告彭正华如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取480元，由原告彭正华负担288元，被告李孔亮负担192元；反诉受理费减半收取118元，由原告彭正华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  罗婉文二〇一四年十月十日书 记 员  吕玲玲附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。