安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2014）花民二初字第00238号原告：马鞍山市中天物业发展有限责任公司。法定代表人：邱启辉，该公司董事长。委托代理人：杨大华，安徽华冶律师事务所律师。被告：陈钢，男，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。原告马鞍山市中天物业发展有限责任公司（以下简称中天物业公司）与被告陈钢物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理后，依法由审判员刘明荣适用简易程序，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告中天物业公司的委托代理人杨大华到庭参加诉讼、被告陈钢经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中天物业公司诉称：原告受马鞍山市牡丹园业主委员会（简称牡丹园业主委员会）聘请，于2004年7月起进入马鞍山市花山区牡丹园小区（简称牡丹园小区）进行物业服务至今，物业管理费为每月每平方米0.22元，按季支付，如逾期支付则按日0.5元支付违约金。被告自2010年1月起至2012年12月无理拒不缴纳物业管理费，原告多次催收未果。原告认为：原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应当支付物业管理服务费，被告拒不缴费的行为是违法的。故诉请法院判令：被告支付所欠原告2010年1月至2012年12月物业服务费598元。2、被告支付至2013年6月30日的违约金273元，并从2013年7月1日起按每日0.5元计算向原告支付至实际给付之日的违约金。陈钢辩称：1、原告在提供物业服务中存在欠缺和过错，要求减免物业费。2、原告在合同期限内不能如约履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，原告违约在先，根据合同法有关规定，请求法院驳回原告要求支付违约金的诉请。3、原告诉请中部分超过法定诉讼时效，请求法院对该部分诉请驳回。4、因原告对此纠纷化解的不积极态度，致双方矛盾激化，造成对簿公堂，故请求原告承担诉讼费用。经审理查明：被告系马鞍山市花山区牡丹园16栋XXX室业主，该XXX室房屋建筑面积为107.46平方米，房屋用途为住宅。2004年7月4日，牡丹园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了一份《物业管理委托合同》，约定：由甲方将牡丹园小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限二年，自2004年7月1日至2006年6月30日；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为住宅0.22元／月每平方米，跃层按房产规定面积0.11元／月每平方米计算物业管理服务费；物业管理服务费按季缴纳，逾期缴纳的，从逾期之日，按每天0.5元交纳滞纳金；本合同期满，双方如续签合同，应在该合同终止前一个月提出书面意见。2006年12月31日，牡丹园业主委员会（甲方）与原告（乙方）就上述合同续签问题签订《物业管理补充协议》，约定：委托管理期限二年，自2006年7月1日至2008年6月30日；物业管理收费仍按原合同执行；由乙方负责维修小区单元防盗门，并按每年每户18元收取维护费。2008年7月1日，牡丹园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理补充协议》，约定：维持原合同不变；合同期限为2008年7月1日至2010年7月1日；物业公司租赁收益部分用于小区公共建设及物业管理费补贴，则物业管理收费标准不变；小区业主委员会活动经费数额为每年伍千元。2010年7月1日，牡丹园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了一份《物业管理委托合同》，约定：由甲方将牡丹园小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限三年，自2010年7月1日至2013年6月30日；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅房屋0.22元／月每平方米，商业用房0.11元／月每平方米，按季缴纳；逾期缴纳的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金；本合同期满，双方如续签合同，应在该合同终止前一个月提出书面意见。现因陈钢未向原告缴纳2010年1月至2012年12月物业服务费598元，形成诉讼。另查明：原告于2014年4月2日向本院递交起诉状并缴纳案涉诉讼费主张权利。上述事实，有经庭审质证、本院予以采信的企业法人营业执照、物业管理委托合同、物业管理补充协议及当事人的陈述予以证明，可以确认。本院认为：牡丹园业主委员会与原告签订的物业管理委托合同、物业管理补充协议合法有效，该合同对马鞍山市牡丹园小区业主具有法律约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。陈钢作为牡丹花园业主，应当依照上述合同约定按期按标准缴纳物业服务费。现陈钢自2010年1月至2012年12月底期间的物业服务费未缴纳，违反了合同中关于业主交纳物业服务费的约定，应承担相应的责任。但，因合同约定物业管理服务费按季缴纳，则被告应当于每季度的开始日缴纳上季度的物业服务费，逾期则应从次日起向原告支付逾期付款违约金。原告应当自每季度的开始日起就上季度的物业服务费在法律规定的诉讼时效期间内向义务人主张权利，就被告欠缴的2010年1月至2011年12月底期间的物业服务费，原告未能提供证据证明已方在两年诉讼时效期间内向被告主张过权利，故被告关于案涉物业服务费部分已超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采信。原告要求被告缴纳超过法定诉讼时效部分的物业管理费的诉请，本院不予支持。综上，被告在2012年1月1日至2012年12月30日期间应缴纳的物业服务费为283.70元（0.22元×107.46㎡×12个月）。原告要求被告支付违约金的计算标准过高，本院依法予以调整，该违约金应按中国人民银行规定同期同类存款基准利率为计算标准，原告诉请中超出此范围的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈钢于本判决生效之日起十日内给付其所欠原告马鞍山市中天物业发展有限责任公司2012年1月1日至2012年12月30日期间的物业服务费283.70元。二、被告陈钢以283.70元为基数，按中国人民银行规定的同期同类存款利率为计算标准，向原告马鞍山市中天物业发展有限责任公司支付逾期付款利息（其中2012年1月1日至3月31日的物业服务费70.92元的利息自2012年4月2日计算至实际给付之日，2012年4月1日至6月30日的物业服务费70.92元的利息自2012年7月2日计算至实际给付之日，2012年7月1日至9月30日的物业服务费70.92元的利息自2012年10月2日计算至实际给付之日，2012年9月1日至12月30日的物业服务费70.92元的利息自2013年1月2日计算至实际给付之日）。三、驳回原告马鞍山市中天物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由原告马鞍山市中天物业发展有限责任公司负担12元，被告陈钢负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  刘明荣二〇一四年十月十三日书记员  蒋 新附：本案适用的相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。