上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初5139号原告：张艳，女，1985年9月16日生，汉族，户籍地山东省高密市。委托诉讼代理人：孙雷斯，上海市迅峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王平，上海市迅峰律师事务所律师。被告：上海国佳酒店管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陆国滨，执行董事。委托诉讼代理人：左祎，上海君伦律师事务所律师。第三人：上海源亿房地产物业经营管理有限公司，住所地：上海市徐汇区漕溪路****712/**。法定代表人：彭若鹏，执行董事。委托诉讼代理人：刘龙富，上海张继萍律师事务所律师。第三人：上海喜士多便利连锁有限公司，住所地：上，住所地：上海市江场三路****>法定代表人：徐玲美，董事长。委托诉讼代理人：赵婧，上海嘉之会律师事务所律师。原告张艳诉被告上海国佳酒店管理有限公司(以下简称国佳公司)房屋租赁合同一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，2019年3月18日，本院追加上海源亿房地产物业经营管理有限公司(以下简称源亿公司)、上海喜士多便利连锁有限公司(以下简称喜士多公司)为本案第三人。本院公开开庭进行了审理，原告张艳的委托诉讼代理人孙雷斯，被告国佳公司的委托诉讼代理人左祎、第三人源亿公司的委托诉讼代理人刘龙富、第三人喜士多公司的委托诉讼的代理人赵婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳向本院提出诉讼请求：1.判令宣告原、被告间房屋租赁合同和补充协议无效；2.判令被告返还原告223,940元(包括已支付的保证金20,000元、2017年9月1日至2018年6月30日12,676元/月租金计126,760元及2017年9月1日起至2018年6月30日装修补偿费计77,180元)，并赔偿原告156,120.29元(包括原告为经营喜士多便利店而购入营业设备19,176.10元、支付装修转让款50,000元、因店铺断水断电无法经营造成的采购商品损失86,944.19元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月29日,原告和被告签订《房屋租赁合同》和补充协议,原告向被告租赁上海市漕溪路XXX号XXX区XXX室商业用房(以下简称系争商铺),用于开设喜士多便利店。之后,原告用被告提供的信息于2018年03月26日注册了上海市徐汇区禾懿便利店,加盟喜士多便利连锁店并经营。然则,原告用被告提供信息注册食品经营许可证时,申请被驳回,理由是“经营地址不符”。之后,原告敦促被告提供经营所需办证资料,但被告无法提供。原告核实后发现,被告提供的系争商铺并非漕溪路XXX号XXX区XXX室,而是一处违章建筑。2018年6月30日,源亿公司(大楼物业)以原告无证照为由,将该便利店水、电切断,该便利店已无法继续经营。根据《房屋租赁合同》,被告知晓原告所租赁的房屋用于开设喜士多便利店,也知晓或者应当知晓其若提供房屋有瑕疵将会给原告造成重大损失,因此,被告应就其过错,向原告承担赔偿责任。综上所述,被告隐瞒重要事实,将违章建筑提供给原告开设喜士多便利店,给原告造成重大损失,原告为维护自身合法权益,无奈之下诉至贵法院,望判如所请。国佳公司辩称，2010年4月22日，国佳公司与源亿公司签订合作协议，自2011年6月1日起，经源亿公司同意，张艳(包括其前身张某某)与喜士多公司达成合作意向，将源亿公司提供的场地用于经营喜士多便利店，店长人选由喜士多公司指定，喜士多公司为了规避风险，指派店长与国佳公司签订房屋租赁合同，喜士多公司承担连带保证责任。合同签订后，原店长张某某办出了所有经营所需的证照，国佳公司作为出租人协助办证义务已完成。后张某某将承租人的权利义务概括转让给张艳后，因喜士多公司协调工作失误，导致张某某注销了合法有效的食品经营许可证。但张艳欲重新办理食品经营许可证时，遭到源亿公司的刁难，最终未成功办理，但张艳经营至2018年6月30日，即使系争商铺没有产证，也不能否认场地的使用价值，故不存在返还款项的事实。导致张艳无法正常经营系源亿公司擅自采取断水断电措施，系争商铺从2011年开始承租，办理所有证照，张某某与张艳的经营，都是喜士多内部经营问题，都是喜士多便利店，合同目的已经实现，2017年-2018年6月30日是张艳正常经营时间，为张艳带来了收益，要求退还租金不合理，设备款项及装修补偿，没有看到相关证据，也要求考虑折旧率，被告保留未收回房屋的相应的诉讼权利。源亿公司述称，张艳实际经营的位置是B区，源亿公司向国佳公司提供租赁位置，明确告知此处无产证，原个体户经过国佳公司的操作，取得相关证照，在办理新的食品许可证中，因为需要现场勘查，无法办证，所以导致了本案诉讼。违章搭建是国佳公司所搭建。原、被告之间的往来与源亿公司无关，也不承担相应责任。喜士多公司述称，在系争房屋门店开设中，国佳公司混淆了品牌和门店问题，经营主体由张某某变更为张艳，都是加盟主，与喜士多公司不存在员工关系。本院经审理认定事实如下：2010年4月22日，源亿公司(甲方)与国佳公司(乙方)签订合作协议，约定，1.甲方同意将所管理的银海大楼B区大堂及其二楼的部分部位的场地(以下简称场地，甲乙双方明确场地无产证)供乙方使用，10.本协议有效期为十五年，自2010年5月1日起至2024年4月30日止。2011年4月22日，源亿公司(甲方)与国佳公司签订补充协议，甲方应乙方的要求，同意乙方将漕溪路XXX号原茶室遗漏转租给吴品花，用于开办喜士多便利店，其经营范围将不超越喜士多便利店合法范围并征得甲方同意，2011年4月16日，源亿公司出某同意转租证明给国佳公司，同意将双方合作经营的漕溪路XXX号A区一层商铺121室(面积110平方米)转租给张某某用于开办喜士多便利店。2011年6月1日，国佳公司(甲方、出租方)、张某某(乙方、承租方)、喜士多公司(丙方、保证方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将漕溪路XXX号A121室房屋出租给乙方，建筑面积110平方米，租赁期限自2011年6月1日至2020年4月30日止(该合同附件平面图显示，A121室在B区大堂部分连平台靠近楼梯区域)。2011年7月26日，国佳公司、张某某、喜士多公司签订补充协议，约定，将漕溪路XXX号A121室变更为徐汇区漕溪路XXX号XXX区XXX室。2017年8月29日，国佳公司(甲方、承租方)、张某某(乙方、原承租方)、张艳(丙方、现承租方)签订合作终止协议，约定，原合同自2011年6月1日起至2020年4月30日止，现提前至2017年8月31日止，并于2017年9月1日起由丙方承接，乙方租金已支付至2017年9月30日，乙方于2011年6月1日支付房屋押金20,000元，自2017年9月1日，因丙方已向乙方支付依据20,000元，故甲方无需退还乙方押金20,000元，由甲方重新开具房屋押金收据给乙方，协议届满或解除时，由甲方向丙方返还；乙方已付租金至2017年9月30日，2017年9月1日至2017年9月30日期间，租金共计20,394元，丙方应在2017年9月1日前支付给乙方。2017年，张艳(乙方)与国佳公司(甲方)签订房屋租赁合同，约定，第一条，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX区XXX室(即系争商铺)。该出租房屋建筑面积为110平方米,房屋用途为商务，甲乙双方约定,甲方应于2017年9月1日前向乙方交付该房屋。第二条，房屋租赁期自2017年9月1日起至2020年4月30日止,共计2年8月；其中,首期租金,原承租户张伟明本已付两个月,乙方返还给原承租户已付款项后,实际另行支付给甲方一个月租金。第三条：租金及交纳期限：1.该房屋租金起讫期限：自2017年9月1日起至2019年6月30日止,租金为12,676元整;…该租金包含物业管理费。甲方需于每次收取租金后开立有效收款凭证给乙方。2.租金应于每一个支付周期的前10天向甲方支付。租金逾期支付的,乙方每日按所欠租金的0.5%向甲方支付违约金。3.保证金贰万元,于甲方交付房屋,且甲方提供完整、真实、有效之办证材料后10个工作日内缴纳。甲方应当向乙方出某合法的收款凭证。保证金在租赁期终止后,扣除乙方应缴纳的各项费用后,无息退回乙方,乙方有权主张其根据本合同应支付的费用,从该保证金中直接抵扣。…5.乙方支付租金的方式如下：租金每3个月支付一次,银行划账。第四条：租赁约定，…4.本租赁合同签订之日前,甲方应无条件提供产权证等政府部门办理相关证件所需资料,供乙方办理工商登记、烟证及其它所需登记和电力增容等事宜。甲方于约定期限内,无法提供相关证件资料,致使乙方无法办理任一上述事宜的;或甲方于约定期限内,虽已提供相关证件材料,但由于非乙方原因,导致无法办理任一上述事宜的,甲方同意免租期及租赁期限相应顺延,且乙方无需支付该延误期间的租金。若因相关政府和单位另需上述清单外之证件资料时,甲方应无条件配合提供。第六条：违约责任：1.甲方确保该房屋符合乙方的租赁目的和商业用途,如不能满足该等条件的,则甲方应当赔偿乙方由此产生的一切经济损失。2017年8月29日，张艳(乙方)与国佳公司(甲方)签订补充协议，约定，就徐汇区漕溪路XXX号A121室房屋的甲方原有装修补偿费支付达成如下：1、2017年9月1日至2019年6月30日,乙方支付甲方装修补偿费每月柒仟柒佰壹拾捌元。2019年7月1日至2020年4月30日，乙方支付甲方装修补偿费每月捌仟壹佰零叁元。2、以上装修补偿费乙方每三个月支付一次给甲方,于每期支付期开始之前月公历25日向甲方支付。甲方开据发票给乙方。3、装修补偿费逾期支付的责任比照主合同逾期支付租金处理。2017年9月27日，国佳公司出某保证金收据给张艳，收到保证金2万元。2017年10月15日，案外人张某某出某收条，收到上海喜士多便利连锁有限公司转交张艳支付的上海市漕溪路XXX号A区121室的2017年9月的房租20,394元。2017年10月13日，张艳支付房租(2017年10月1日-12月31日)、水电费计67,848.20元。2017年12月15日，张艳支付水电费11,359.72元(12月水电费)。2018年1月2日，张艳支付2018年1月-3月部分房租50,000元，2018年3月13日，张艳支付2018年3月水电费、房租(2018年4月1日至2018年6月30日)计69,608.48元。2018年3月26日，张艳取得经营场所为上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX区XXX室的上海市徐汇区禾懿便利店个体工商户营业执照。2018年5月23日，上海市徐汇区市场监督管理局出某《食品经营许可证》新证申请驳回通知书，内容为，你(单位)干2018年05月14日提交的《食品经营许可证》新证申请,我局决定不予许可。不予许可理由如下：经审查,您不符合申请条件。徐汇区网格中心查询，内容为，田林街道于2018年10月9日收到投诉“一楼喜士多便利违章建筑”，经城管田林中队核实,反映的情况属实中队到现场喜士多和银海大楼都不能提供建设规划许可手续,中队已安装存量违章立案调查。日前正在调查取证阶段。2018年5月3日，上海源亿房地产物业经营有限公司出某告知函，内容为，接相关部门的通知：银海大楼的喜士多超市经营许可证已过期，违规经营，望喜士多超市能尽快办理相关证件,如若在6月20号仍未办理好,我物业只能停止相关的一切物业服务。2018年2月28日，喜士多公司包括员工徐玲美、徐宗霞共同出某情况说明内容为：1.张艳开设的喜士多门店系从加盟主张某某处转让而来，张某某经营该喜士多加盟店时，营业执照为上海市徐汇区宝漕便利店，该门店营业执照、食品经营许可证、烟草零售专卖许可证和酒类零售许可证均正常办理，本公司并不知晓该处地址之瑕疵；2.2018年6月30日，新漕溪2门市已经断水断电，由于商品无保管条件，因此，商品不符合再次销售条件，已做损耗材料，该部分商品盘点价值为86,944.19元，详见公司2018年7月15日出某的结算单，该部分款项本公司已从日营业款中扣除。2018年5月17日，张艳出某公函给国佳公司，内容为，根据租赁合同第四条约定，现工商提出，我方所提交的办证材料经营地址与现场不符，造成无法办理相关证照，现书面告知贵方在2018年5月25日前提供工商所需资料，如若届时贵方还无法提供正确的经营地址办证材料致使受到工商处罚、关店等，我方保留追究权利。2018年7月15日，喜士多公司出某结算单给张艳，内容为，经核算,上海市漕溪路XXX号A区121室新漕溪2门市,于2018年6月30日房屋断水电时的商品盘点价值为86,944.19元(含税)。该部分商品因已损耗,不符合再次销售状态,我司不予回收,请自行处理,明细如附件清单(包括常规商品如方便面、丘比特沙拉酱、草莓酱、午餐肉罐头、旺旺仙贝、虾条、电池、啤酒、饮料、阳伞、餐巾纸、冷藏冰淇淋等，香烟)。相关成本已在与贵店的往来结算中予以扣除。另查明，上海市漕溪路XXX号1层建筑面积1253平方米房屋的产权人为案外人蔡某某、顾某某。2010年4月22日，蔡某某、顾某某与源亿公司签订上述房屋的上海银海大楼租赁合约。2017年9月1日，张艳(乙方)与案外人张某某(甲方)签订转让协议，约定，甲方将上海市漕溪路XXX号A区121室喜士多便利店的经营权转让给乙方，乙方自2017年9月1日起经营，该店设备款19,176.10元,装修款50,000元，乙方接店时一并支付，…。当天，张某某出某收条，内容为，因将上海市漕溪路XXX号A区121室喜士多便利店的经营权转给张艳,张艳自2017年9月1日起经营。根据双方于2017年9月1日签订的《转让协议》,张艳接店需支付设备款、装修款。今收到张艳支付的设备款19,176.10元,装修款50,000元,共计69,176.10元。2018年11月19日，上海市徐汇区城市管理行政执法局向国佳公司的工作人员施小妹询问，国佳公司表示，上海市漕溪路XXX号XXX区1楼搭建建筑物由国佳公司于2010年搭建，系无框玻璃结构的建筑物，面积66平方米，未办理建筑工程规划许可证。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有房屋租赁合同和补充协议、企业信息、食品经营许可证新证申请驳回通知书、上海12345截屏、告知函、收据、收条、缴款通知书和银行支付凭证、收条和结算单、情况说明、房地产权证和喜士多门店照片、银海大楼租赁合约和上海银海大楼租赁代理合同、挂号信、合作协议、补充协议、房屋租赁合同、补充协议、合同终止协议、宗地图、同意转租证明、上海市徐汇区城市管理行政执法局询问笔录及谈话通知等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。审理中，原、被告、第三人源亿公司均确认，系争商铺在B区大堂至楼梯中间平台，没有产权证。原告明确表示，针对第三人无诉讼请求。原告自认，2017年9月1日至2018年6月30日在系争商铺经营喜士多便利店，因停水停电而停止经营。被告提出，原告未将系争商铺交还被告，双方未办理房屋交接手续；对此，原告表示，被告没有接收过。源亿公司表示，因时间紧迫，源亿公司直接找原告，由原告找被告，被告为此找过源亿公司，源亿公司于2018年6月30日停水停电，但认为是在原告停止经营后，才采取的措施。关于双方间补充协议约定的每月装修补偿费，被告解释为外部装修、大堂墙往外移出、搭建部分及装修。庭审后，原告提供了录音资料及照片，对此，被告表示，录音整理真实性、合法性不予认可，而录音由喜士多加盟专员徐宗霞联系，被告的法定代表人陆国滨表示，近期未与徐宗霞联系过，录音与本案焦点无关，照片拍摄时间无法确认，并提出，目前喜士多便利店原址已开始进行理发店的装修工作，运营主体尚不清楚，由此可见，该场地虽有瑕疵，但具备一切开设店铺的基础条件；源亿公司提供其于2018年6月19日发出由张艳签收告知函(内容为，物业在5月31日给银海大楼的喜士多公司发函告知将在6月20日停止一切物业服务，由于喜士多公司请求我司将服务延期至6月30日，我司考虑予以同意此延期请求)，案外人俞某于2018年9月7日报警110的记录、喜士多公司派员于2019年1月29日将系争商铺内物品搬空的照片及案外人出某的情况说明，对此，张艳表示收到，并认为，所谓2019年1月29日搬出货物实质是按照垃圾处理。本院认为，鉴于本案诉讼当事人均确认系争商铺在上海市漕溪路XXX号XXX区大堂至楼梯中间平台，无产权证，故被告将未取得合法房地产权证的系争商铺出租给原告使用，违反了我国相关法律、法规的禁止性规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》应属无效。根据无效合同的处理原则，因无效合同所取得的财产应予返还，并依据当事人的过错程度各自承担合同无效所产生的损失。至于原告已支付的房屋租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。且原告自认，在2017年9月1日至2018年6月30日在系争商铺经营喜士多便利店。因此，原告已支付的房屋租金可直接抵作其应支付的房屋使用费，原告要求返还已支付的2017年9月1日至2018年6月30日间的租金之诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方间房屋租赁合同无效，根据被告解释，该协议约定的每月摊派的装修补偿为外部装修、大堂墙往外移出、搭建部分及装修，故双方间签订的补充协议也应属无效，原告要求被告返还2017年9月1日起至2018年6月30日装修补偿费计77,180元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因讼争租赁合同无效，故原告要求返还押金20,000元之诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，原告理应向被告返还系争房屋，现原、被告均确认，原告未与被告办理系争商铺的房屋交接手续，且系第三人源亿公司对系争商铺采取停电停水措施，至于源亿公司提出，其在原告停业后采取停水停电措施，而原告提出系擅自采取停水停电措施，属于原告与第三人源亿公司之间的纠纷，本案原告未向第三人源亿公司主张权利，故本案不予处理。由于原告提供其支付给案外人张某某的设备款19,176.10元、装修款50,000元之相关房款凭证、协议，但未进一步提供装修结算、设备明细等材料予以佐证，且原告至今未提供其将系争商铺的中已形成附合的装饰装修物、购入营业设备、采购商品等移交给被告的充分证据，根据源亿公司提供的照片等材料反映现系争商铺的留存的物品由喜士多公司派员进行处理，故原告要求被告赔偿购入营业设备、装修转让款、因店铺断水断电无法经营造成的采购商品损失等合计156,120.29元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、张艳与上海国佳酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议无效；二、上海国佳酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张艳返还押金20,000元及2017年9月1日起至2018年6月30日装修补偿费计77,180元；三、驳回张艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,000元，减半收取计3,500元，由张艳负担2,565.10元，上海国佳酒店管理有限公司负担934.90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一九年六月十七日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。