广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初5168号原告（反诉被告）：徐柳君，女，1988年4月22日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：肖彬，广东卓正律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟伟宏，男，1978年2月6日出生，汉族，住广东省五华县。被告：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园乐苑3/4幢9卡。法定代表人：刘文磊，职务：总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，系公司员工。原告（反诉被告）徐柳君诉被告（反诉原告）钟伟宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐柳君的委托诉讼代理人肖彬，被告（反诉原告）钟伟宏的委托诉讼代理人贺嘉发（于2018年11月5日撤销委托诉讼代理资格）到庭参加诉讼。根据案件审理的需要，本院通知中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华房地产代理公司）作为被告参加诉讼。本院依法适用普通程序于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告徐柳君的委托诉讼代理人肖彬，被告钟伟宏，第三人世华房地产代理公司的委托诉讼代理人覃文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐柳君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房地产买卖及居间合同》；2.判令被告向原告双倍返还定金100000元；3.判令被告向原告赔偿中介费14880元；4.判令被告向原告赔偿房屋差价312400元（涉案房屋现价值按932400元计算，实际以涉案房地产价格评估结果为准）。诉讼期间，徐柳君明确其诉讼请求为：解除合同，要求钟伟宏返还定金50000元和赔偿经济损失337640元（评估价942760元－620000元+14880元）。事实与理由：2017年4月19日，徐柳君通过世华房地产代理公司与钟伟宏签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定，由徐柳君购买钟伟宏所有的位于中山市××镇勤政路××房房地产（以下简称涉案房屋），购房总价620000元，定金50000元，首期款150000元，剩余购房款420000元由买方向银行申请按揭贷款支付给钟伟宏。因买卖房屋有抵押，卖方应于签署本合同之日起10日之内办妥注销抵押登记。合同签订后，徐柳君根据《资金托管协议》将定金50000元交付给世华房地产代理公司。根据合同约定，钟伟宏应当办理买卖房地产抵押注销登记，并配合徐柳君办理房屋贷款按揭手续，但钟伟宏一直未履行上述合同义务。2018年3月6日，徐柳君委托世华房地产代理公司向钟伟宏出具《履约催告函》，督促钟伟宏履行义务，但钟伟宏仍一直置之不理，迄今为止，仍未履行其合同义务。徐柳君认为，钟伟宏行为已经违反合同约定，严重侵犯了徐柳君的合法权益，已经构成根本违约，依法应当承担违约责任。原告徐柳君提供证据：1.《房地产买卖及居间合同》；2.《资金托管协议》；3.《垫资赎楼协议书》；4.综合收据；5.银行转账凭证；6.履约催告函；7.中山市商品房销售合同登记备案证明表；8.个人账户交易明细清单。被告钟伟宏辩称：徐柳君诉求缺乏事实及法律依据，请求驳回徐柳君诉讼请求。理由如下：徐柳君未履行垫款赎楼行为已构成严重违约，根据垫款赎楼协议，徐柳君有义务垫付200000元替钟伟宏赎楼，但徐柳君至现在仍未垫付该款项，致使钟伟宏一直没办法注销房屋抵押登记，因此钟伟宏没有违约。反诉原告钟伟宏称：1.解除原被告2017年4月19日就涉案房屋签订的《房地产买卖及居间合同》；判令徐柳君向钟伟宏支付违约金124000元。事实和理由：徐柳君与钟伟宏于2017年4月19日在世华房地产代理公司居间下签订《房地产买卖及居间合同》，约定徐柳君购买钟伟宏所有的涉案房屋，转让总价款620000元，定金为50000元。因涉案房产存在抵押，买卖双方遂于签订合同当天签订《垫款赎楼协议书》，约定由徐柳君提供垫款200000元赎楼，垫款后钟伟宏应积极协助徐柳君办理赎楼，按揭贷款、过户手续等。鉴于徐柳君一直未履行垫款赎楼义务，已构成严重违约。2018年2月9日，钟伟宏委托律师向徐柳君发出关于支付首期房款的律师函，并通知世华房地产代理公司转达相关情况，但徐柳君均不予理会。反诉原告钟伟宏提供的证据：1.《房地产买卖及居间合同》；2.《垫资赎楼协议书》；3.律师函。反诉被告徐柳君辩称，产生本案纠纷是钟伟宏因房价上升导致合同无法履行所致。徐柳君依约履行合同义务，不存在任何违约的事实，钟伟宏主张徐柳君未支付垫资款构成违约与事实不符。依据垫资赎楼协议书第三条约定，钟伟宏请求垫资需提供贷款合同等资料，否则徐柳君有权拒绝垫资，而钟伟宏至今未提交上述资料，需要注意的是根据徐柳君在国土局查明的备案登记表证明书证明钟伟宏至今未取得涉案房屋的初始登记。被告中山市世华房地产代理有限公司述称，钟伟宏在2017年年初到我公司委托出售涉案房屋，我方将房屋信息挂在内部销售系统上，徐柳君通过我方撮合交易。在签订合同时买卖双方清楚房屋没有出证，由钟伟宏自行办证。该房屋抵押在工商银行，买卖双方签订协议，由徐柳君帮钟伟宏垫资赎楼。涉案房屋买卖在交易时未出证，合同效力应从出证后计算，该小区部分房屋有出证。根据本案实际情况，买卖双方都不存在违约，应继续履行合同。被告中山市世华房地产代理有限公司提供的证据：1.徐柳君、钟伟宏的身份证复印件；2.中山市商品房销售登记备案表；3.中山市商品房销售合同登记备案证明表；4.二手房交易重要事项告知书；5.《资金托管协议》；6.《房地产买卖及居间合同》；7.中山市不动产登记资料查询结果。本院经审理认定事实如下：2014年12月30日，钟伟宏向中山市华盛房地产开发有限公司购买涉案房屋[合同业务编号：HTN2014XXXXX,预售许可证号：中建房（预）字第××号]，购房总价393680元，付款方式为银行按揭（贷款275000元，抵押权人：中国工商银行股份有限公司中山张家边支行），登记备案日期为2015年1月14日。2017年年初，钟伟宏委托世华房地产代理公司出售涉案房屋。同年4月19日，徐柳君作为买方与钟伟宏作为卖方、世华房地产代理公司作为经纪方签订《房地产买卖及居间合同》，主要约定：买卖双方交易涉案房屋。成交总价为620000元。定金50000元，由买方在签署本合同当日向卖方支付定金50000元。房款支付方式，除定金外的房款570000元按银行按揭付款：1.首期房款150000元在递件过户当天支付；余款420000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方。产权状态：无查封有抵押。卖方应在本合同签订之日起当日内将房地产权证原件托管于居间方作为转让过户之用。卖方自行赎楼：卖方应于签署本合同之日起10日内自行筹资赎楼办妥注销登记手续。违约责任：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过30日或有其他根本性违约行为，则卖方有权要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过30日或有其他根本违约行为，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也有权解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。如因买卖双方任何一方违约导致无法按合同约定完成物业过户手续的，则违约方以合同约定的居间服务费作为违约金支付给居间方；若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应连带支付合同约定的居间服务费用作为违约金给居间方。同日，钟伟宏与徐柳君、世华房地产代理公司还签订《资金托管协议》，约定将定金50000元交世华房地产代理公司无息托管，若查档房屋无查封无欠款，可解除托管将定金50000元支付给钟伟宏。钟伟宏与徐柳君又签订《垫资赎楼协议书》，因涉案房屋仍抵押在工商银行，尚欠贷款约250000元，徐柳君自愿为钟伟宏提供垫资200000元赎楼。钟伟宏请求徐柳君为其垫款赎楼，须向徐柳君提供以下资料：1.贷款合同；2.钟伟宏的个人信用报告；3.钟伟宏的联系电话、工作单位、家庭住址；4.房产证复印件。若钟伟宏未能将上述资料全部交予徐柳君，徐柳君有权拒绝履行该协议，由此所产生的一切责任由钟伟宏承担。徐柳君代为垫款后，钟伟宏应积极协助办理赎楼、按揭贷款、过户手续，不得单方停止赎楼，不得单方撤销交易。为保证交易顺利进行，双方约定自本协议签订之日起90日内，钟伟宏应协助徐柳君办理完毕过户手续。中介费12400元约定由徐柳君在涉案房屋过户前支付。签订上述合同及协议后，徐柳君即时转账定金50000元给世华房地产代理公司。次日，世华房地产代理公司向中山市土地房产产权档案馆打印涉案房屋的登记备案证明信息，相关信息显示涉案房屋向工商银行抵押贷款275000元。同年4月25日，世华房地产代理公司转账定金50000元给钟伟宏。2018年2月9日，钟伟宏委托律师向徐柳君发出律师函，要求徐柳君于收到本律师函5日内支付购房首期款150000元，否则，其将解除双方签订的《房地产买卖及居间合同》。同年3月6日，徐柳君向钟伟宏致履约催告函，称因钟伟宏原因致涉案房屋未出证，导致其无法办理按揭手续，钟伟宏亦未能办妥注销抵押手续。要求钟伟宏及时联系开发商领取房产证并配合其办理银行按揭手续。否则，钟伟宏应承担由此引起的法律后果。诉讼过程中，根据徐柳君的申请，本院委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2018年11月5日，广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司作出房地产估价报告，涉案房屋于价值时点2018年11月1日的评估市场价值为942760元。徐柳君预付鉴定费4714元。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。经世华房地产代理公司向徐柳君与钟伟宏提供涉案房屋买卖的服务，三方签订《房地产买卖及居间合同》及相关协议，由徐柳君出资620000元向钟伟宏购买涉案房屋，双方约定自签订协议之日起90日内办理完毕过户手续。在合同履行过程中，徐柳君依约支付定金50000元。由于涉案房屋一直未能办理权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，导致合同不能履行。徐柳君、钟伟宏均要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，钟伟宏应当返还定金50000元及按年利率6%支付占用资金期间的利息。合同当事人明知涉案房屋未取得权属证书不符合转让条件仍然签订合同，均存在过错，导致合同目的不能实现，为此，徐柳君要求钟伟宏赔偿经济损失和钟伟宏要求徐柳君支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐柳君、被告（反诉原告）钟伟宏、被告中山市世华房地产代理有限公司签订的《房地产买卖及居间合同》；二、被告钟伟宏于本判决生效之日起三日内向原告徐柳君返还定金50000元及利息（从2017年4月25日起至清偿之日止，按年利率6%计算）；三、驳回原告徐柳君其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告钟伟宏其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7710元和财产保全费2620元，由徐柳君负担8760元，钟伟宏负担1570元；反诉诉讼费用1390元和财产保全费1020元，由钟伟宏负担；鉴定费4714元，由徐柳君负担（本诉案件受理费7710元和财产保全费2620元由徐柳君预交，钟伟宏于本判决生效之日起三日内迳付1570元给徐柳君）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  李世寅审判员  朱永前审判员  林钰琼二〇一九年六月十四日书记员  吴文达