浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初5798号原告（反诉被告）：程明月，女，1958年1月23日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：温成洪（系程明月丈夫），住平阳县。被告（反诉原告）：温州市电子器材公司，住所地：温州市鹿城区黎明西路16号。法定代表人：吕加纳。委托诉讼代理人：陈颖，北京德恒（温州）律师事务所律师。原告程明月与温州市电子器材公司（以下简称电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日受理，期间，被告电子公司提出反诉，本院依法适用简易程序于2019年6月14日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）程明月的委托诉讼代理人温成洪，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人陈颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）程明月向本院提出诉讼请求：确认程明月与电子公司的租赁合同继续有效。庭审期间，程明月增加两项诉讼请求：电子公司赔偿程明月经济损失92000元；电子公司如继续出租涉案房屋，程明月享有优先权。事实和理由：2015年2月6日，其与电子公司订立一份房屋租赁合同，约定：租赁期1年，年租金18000元，租金自2015年2月16日起；合同因期满而终止时，如承租人到期无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限；合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享受优先权；承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。合同签订后，其按约及时交付租金。合同于2016年2月15日到期，双方未再订立书面合同，其继续交纳租金。2016年12月25日，电子公司称涉案房屋已出租给案外人徐萍，并由徐萍代为交纳租金，每年租金少了3600元。综上，电子公司违反了双方的合同，将租给程明月的房屋又租给他人，是无效的，原合同继续有效；另外，电子公司对程明月租赁的房屋进行断电，使其无法经营，应赔偿损失。针对原告（反诉被告）程明月的诉讼请求，被告（反诉原告）电子公司辩称，租赁合同期限自2015年2月16日起至2015年12月31日，一共是十个半月，而非一年。2016年1月1日起双方未再签订租赁合同，程明月所称优先承租权没有合同依据，如程明月主张优先承租权，应当在合理期限内向电子公司提出，但程明月诉状中已明确双方未再订立合同。2017年1月1日，程明月和案外人徐萍签订包括本案仓库和店面在内的租赁合同，视为其对电子公司与徐萍之间租赁关系的确认，故双方租赁关系早已终止，程明月现主张其与电子公司之间租赁合同有效，没有法律依据。2015年合同约定租金为每月1500元，程明月向徐萍租赁仓库租金每月1250元，程明月已经享有租金优惠。涉案的25平方米房屋系作为仓库使用，用电由程明月向徐萍租赁的店面中自行接用，电子公司没有且无法对其进行断电，故程明月诉称的因断电造成的损失赔偿没有事实依据；程明月主张的其他赔偿亦没有提供证据，也不是直接损失。请求驳回程明月的诉讼请求。被告（反诉原告）电子公司向本院提出诉讼请求：1.判令程明月立即腾空位于温州市鹿城区××路××弄××号后面部分房屋（面积25平方米）；2.判令程明月支付电子公司上述房屋占有使用费（按每月2500元，自2019年1月1日起计算至实际腾空之日止）；3.本案受理费由程明月负担。事实和理由：坐落于温州市××路××弄××号××路××号××房屋属于电子公司所有，由案外人徐萍承租，租赁期限至2018年12月31日止。2017年1月1日，程明月与案外人徐萍签订房屋租赁协议，将涉案房屋及该房屋前面部分共同出租给程明月使用。后因程明月拖欠租金未能支付，案外人徐萍诉至法院。温州市中级人民法院于2019年1月28日判决双方的租赁关系于2018年4月26日解除，但程明月至今仍然占用上述房屋。针对被告（反诉原告）电子公司的反诉请求，原告（反诉被告）程明月辩称，电子公司将涉案房屋让徐萍转租给其就是为了抬高租金，合同面积造假，造成其损失；合同约定，如果电子公司继续出租涉案房屋，程明月具有优先权，但电子公司在租期内，将涉案房屋出租给徐萍。经审理，本院查明的事实如下：坐落于温州市鹿城区××路××弄××号××路××号××房屋，有前面（面积20平方米）及后面（面积25平方米）两部分，权利人为电子公司。该房屋前面部分（面积20平方米）由电子公司分配给池松庭（已故）使用，后由案外人池永光使用。2015年开始，池光永将该部分房屋（面积20平方米）出租给程明月。2015年2月6日，程明月与电子公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：温州市鹿城区××路××弄××号面积25平方米作为仓库使用，租金15750元，分二次缴纳；租赁期为一年，从2015年2月16日至2015年12月31日；合同期满后，如果电子公司继续出租房屋的，程明月享有优先权。上述合同到期后，程明月继续使用租赁物，电子公司未提出异议，但双方未再签订租赁合同。2016年12月22日，电子公司与池永光签订一份《房屋租赁合同》，约定将原租赁给程明月的面积25平方米租赁物出租给池永光，期限自2017年1月1日至2017年12月31日，每月1200元，年一次性缴纳租金14400元。上述合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，池光永向电子公司支付了2018年租金14400元。2017年1月1日，程明月与徐萍（系池永光妻子）又签订一份《房屋租赁协议书》，约定：徐萍自愿将坐落于温州市鹿城区黎明西路房屋一间，面积50平方米出租给程明月；租期一年半，即2017年1月1日至2018年6月30日止；年租金6万元，按月一付，计5000元（每月20日付清），不得拖欠，否则，徐萍有权强制另行出租而不负任何责任。该合同签订后，程明月于2017年1月向徐萍支付一个月租金5000元，并占有使用涉案租赁物至今。因程明月未按约支付租金，徐萍于2017年5月31日向本院提起诉讼，请求程明月腾空位于温州市鹿城区××路××弄××号（老门牌黎明西路14-16号）的店面、支付拖欠租金及占有使用费等。期间，程明月提起反诉，请求确认其与徐萍于2005年7月10日至2018年6月30日的系列租赁协议书无效，徐萍退还全部已收租金75.4万元给电子公司，电子公司返还程明月多收的违章面积、使用面积租金24万元、房屋维修费5万元等。本院于2018年8月18日作出（2017）浙0302民初6996号民事判决书，判决：一、确认徐萍与程明月于2017年1月1日签订的《房屋租赁协议书》已经于2018年4月26日解除；二、程明月于本判决生效之日起十日内腾空位于温州市鹿城区××路××弄××号的店面；三、程明月于本判决生效之日起十日内向徐萍支付租金36833.33元；四、程明月向徐萍支付占有使用费（自2017年5月1日起至实际腾空之日止，按每月4200元计算）；五、驳回徐萍其他的诉讼请求；六、驳回程明月的诉讼请求。此后，程明月不服，上诉于温州中院，该院于2019年1月28日作出（2018）浙03民终6065号民事判决书，判决：一、维持本院（2017）浙0302民初6996号民事判决第一项、第三项、第六项及诉讼费负担部分；二、撤销本院（2017）浙0302民初6996号第二项、第四项及第五项；三、程明月于本判决生效之日起十日内向徐萍支付位于温州市鹿城区××路××弄××号的店面后面部分房屋占有使用费5000元；四、程明月于本判决生效之日起十日内腾空位于温州市鹿城区××路××弄××号的店面前面部分房屋；五、程明月于本判决生效之日起十日内向徐萍支付位于温州市鹿城区××路××弄××号的店面前面部分房屋占有使用费（2017年5月1日起按照每月1700元的标准计算至实际腾空之日止）；六、驳回徐萍的其他诉讼请求。以上事实由程明月身份证、电子公司企业信息、房屋租赁合同、租赁协议书、（2017）浙0302民初6996号民事判决书、（2018）浙03民终6065号民事判决书等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，程明月和电子公司于2015年2月6日就温州市鹿城区××路××弄××号××路××号××房屋后面部分（25平方米）签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，后电子公司于2016年12月22日将该部分房屋出租给案外人徐萍，且程明月与徐萍双方亦于2017年1月1日签订了《房屋租赁合同》，约定由程明月向徐萍租赁上述房屋，程明月已按约向徐萍支付了第一期租金。故程明月主张其与电子公司签订的《房屋租赁合同》继续有效及其享有优先租赁权，于法无据，本院不予支持。在本院（2017）浙0302民初6996号及温州中院（2018）浙03民终6065号案件中，程明月对温州市鹿城区××路××弄××号××路××号××房屋后面部分面积为25平方米均无异议，租赁合同中约定的租金亦非按面积计算，且程明月2015年至2016年期间一直按该金额支付租金且未提出异议，故程明月在本案中主张该部分租赁房屋面积有误差，要求退还相应的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。程明月未提供证据证明电子公司对其店面进行断电及所造成的损失，其要求赔偿的损失的诉讼请求，没有依据，本院亦不予支持。关于反诉部分。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。程明月与电子公司于2015年2月6日就温州市鹿城区××路××弄××号（老门牌黎明西路14-16号）房屋后面部分（面积25平方米）签订的《房屋租赁合同》约定的租期已届满，而程明月与徐萍于2017年1月1日签订的《房屋租赁协议书》已被生效判决确认于2018年4月26日解除。故电子公司要求程明月自涉案房屋腾空并返还租赁物，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，程明月继续占有使用涉案房屋，应向电子公司支付占有期间的使用费。温州市中级人民法院（2018）浙03民终6065号民事判决确定涉案房屋后面部分占有使用费按每月100元／平方米计算，故电子公司主张程明月按每月2500元的标准自2019年1月1日起开始支付涉案房屋的占有使用费，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）程明月于本判决生效之日起十日内腾空位于温州市鹿城区××路××弄××号（老门牌黎明西路14-16号）房屋后面部分（面积25平方米）；二、原告（反诉被告）程明月于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）温州市电子器材公司位于温州市鹿城区××路××弄××号（老门牌黎明西路14-16号）房屋后面部分（面积25平方米）占有使用费（按月100元／平方米标准，自2019年1月1日起计算至实际腾空之日止）；三、驳回原告（反诉被告）程明月的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费预收2180元，退还原告（反诉被告）程明月80元，计2100元，减半收取1050元，反诉案件受理费56.25元，共计1106.25元，由原告（反诉被告）程明月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  叶爱武二〇一九年六月二十日书记员  孙艺闻