广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初6626号原告（反诉被告）：孔令锦，男，1973年3月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************017。委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，广东至高律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区*******胜股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区*******，统一社会信用代码124************808。负责人：梁伟，社长。委托诉讼代理人：黄绍仁，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭振恩，广东龙浩律师事务所律师。被告：佛山市南海区****公共资源交易所，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码124************808。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：杨志坚，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伊琳，广东高木律师事务所实习律师。原告孔令锦与被告佛山市南海区*******胜股份合作经济社（以下简称东胜经济社）、佛山市南海区****公共资源交易所（以下简称桂城公共资源交易所）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，诉讼中，被告东胜经济社提起反诉，本院经审查后决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人徐建民、张慧敏，被告东胜经济社的委托诉讼代理人黄绍仁、谭振恩，被告桂城公共资源交易所的委托诉讼代理人杨志坚、黄伊琳均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.被告东胜经济社向原告支付30万元违约金；2.两被告向原告返还保证金30万元；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月，被告东胜经济社委托深圳市国际招标有限公司在被告桂城公共资源交易所平台上就出租位于佛山市南海区********胜股份合作经济社桂城海八路以北、土名“元顺围”地段土地的使用权（以下简称“该项目”）发布公开招标。原告为参加本次招投标活动花费100元购买招标文件，招标文件中《土地使用权租赁合同》载明“租赁期限……至2022年12月31日止”。原告按照招标文件要求于2017年9月26日向被告桂城公共资源交易所指定账户（户名：佛山市南海区****公共资源交易所；账号：4400********53006870）汇入投标保证金人民币30万元整。原告于2017年9月29日参加了项目投标，经评标委员会评定后确定原告为该项目的中标人。被告东胜经济社同日向原告发出《成交确认书》。原告按照《成交确认书》要求找到被告东胜经济社签订书面租赁合同，但原告发现实际签订的租赁合同与招投标合同中《土地使用权租赁合同》约定的租赁期限不一致。原告要求被告东胜经济社按照招标文件公示的《土地使用权租赁合同》约定的“租赁期限……至2022年12月31日止”签订并履行，但被告东胜经济社坚持以变更后的“租赁期限……至2019年12月31日止”为双方实际签订的合同条款，遂原告与被告东胜经济社至今未签订书面的租赁合同。原告予以拒绝后，被告东胜经济社也并未按照其公示的《土地使用权租赁合同》履行出租人的义务，两被告甚至无理没收原告的投标保证金三十万元。后原告得知被告东胜经济社已对该项目重新招标并且由其他竞标人竞得，两被告仍拒不返还原告的投标保证金三十万元。原告认为，被告东胜经济社投标、举牌竞价的行为是要约，《成交确认书》到达原告时被告东胜经济社的承诺生效，此时，原告、被告东胜经济社双方的合同已经成立并生效。承诺的具体内容以原告的最高报价为每月租金的金额，其他内容以其公示的《土地使用权租赁合同》记载的全部条款。原告中标后，被告东胜经济社拒绝按照其公示的《土地使用权租赁合同》签订书面租赁合同和履行出租人义务，违反《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条关于不得订立与招投标合同实质性内容相背离的书面合同的法律规定，实际上也构成了违约。原告有权要求两被告返还投标保证金并要求被告东胜经济社支付违约金。被告东胜经济社辩称：一、涉案土地使用权的租赁期限至2019年12月31日止，原告自始至终是明确知道的，租赁期限的截止时间不能成为其拒签合同的理由。2017年9月20日，被告东胜经济社发布涉案土地使用权的竞价公告，公告第一条第（五）项明确载明“出租的起止期限：从宗地交付之日起至2019年12月31日止”。原告正是基于该竞价公告，于2017年9月26日领取了《竞价文件》，其中《竞价文件》第一章第一条（五）项亦明确载明了“出租的起止期限：从宗地交付之日起至2019年12月31日止”。2017年9月29日，竞投会议现场工作人员对涉案土地使用权的基本情况及竞投规则等进行宣读，明确出租的截止期限为至2019年12月31日止。更为重要的是，原告中标后现场签署了《成交确认书》及《桂城街道集体资产交易监督见证书》，见证书中明确载明了出租年限为从宗地交付之日起至2019年12月31日止。此外，原告的母亲何芳作为被告东胜经济社的成员代表，参与被告东胜经济社于2017年3月14日召开的农村集体资产交易表决会议，对涉案土地使用权的出租事宜进行表决，表决事项中亦明确涉案土地所有权的合同期限为从宗地交付之日起至2019年12月31日止。可见原告对涉案土地使用权的租赁期限至2019年12月31日止是明确知道的，其自始至终没有提出过异议，直至本案起诉时方提出此问题，实是为掩盖其拒绝签订合同的过错。二、因原告明确拒绝缴纳履约保证金及签订租赁合同，其已构成违约，被告东胜经济社无过错且有权没收保证金。涉案的土地使用权竞价公告及竞价文件中的竞价邀请函、竞投人须知中均明确载明了处罚机制，其中竞得人竞得标的物后反悔的（包括但不限于放弃该项目的成交权、拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订合同、无缴交履约保证金），交易保证金全额不予退还。2017年9月26日，原告在《承诺书》上签名确认，承诺若其竞得标的物后反悔的（包括但不限于放弃该项目的成交权、拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订合同、无缴交履约保证金），其愿接受没收保证金的处罚。原告中标后并未按《成交确认书》要求缴纳履约保证金及签订租赁合同，甚至明确拒绝。因原告明确拒绝缴纳履约保证金及签订租赁合同，被告东胜经济社依据上述处罚机制、《承诺书》及《成交确认书》的规定，取消原告的竞得资格并没收30万元保证金，不存在违约行为，亦不需向原告返还保证金。综上所述，原告的诉请没有事实根据和法律依据。请求法院依法驳回其全部诉讼请求。补充：被告涉案土地使用权的租赁期限至2019年12月31日，并与招标文件相应内容一致，并未有原告诉状中的变更。被告桂城公共资源交易所辩称：被告桂城公共资源交易所在涉讼案件中仅代为收管交易保证金，非扣除原告30万元交易保证金的民事主体。2017年9月，被告东胜经济社委托深圳市国际招标有限公司开展“佛山市南海区******集体资产竞投项目”的代理交易工作，拟出租位于佛山市南海区*****以北、土名“元顺围”地段土地的使用权。被告桂城公共资源交易所在本项目中代为收管交易保证金，包括收取、退还交易保证金等。同年10月20日，被告东胜经济社向被告桂城公共资源交易所作出《关于竞得人放弃成交权的情况说明》，该文件载明原告放弃本项目的成交权，未按竞价文件要求缴清履约保证金并签订租赁合同，因此被告东胜经济社将按竞价文件要求不予退还原告的交易保证金，并要求被告桂城公共资源交易所将原告30万元交易保证金转至被告东胜经济社银行账户。2017年10月31日，被告桂城公共资源交易所按照被告东胜经济社要求，将原告30万元交易保证金转至上述银行账户。根据《佛山市南海区****办事处办公室关于印发的通知》（桂街办〔2016〕78号）中《桂城街道社区集体资产委托代理交易制度》第四条第（四）项的规定，交易保证金由桂城街道公共资源交易中心代为收管。因此，被告桂城公共资源交易所在本项目中仅是按照相关规定代为收管交易保证金，并根据被告东胜经济社的要求将涉讼的30万元交易保证金转至被告东胜经济社的银行账户。综上，原告主张被告桂城公共资源交易所退还交易保证金30万元以及承担本案诉讼费用，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告东胜经济社向本院提出反诉请求：1.原告向被告东胜经济社支付因原告造成第二次竞价的租金差额1605120.06元；2.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月20日，被告东胜经济社发布《叠北村东胜桂城海八路以北、土名“元顺围”地段土地使用权竞投项目竞价公告》，拟于2017年9月29日在佛山市南海区****公共资源交易所就反诉原告名下座落于佛山市南海区*****以北、土名“元顺围”地段占地面积1941.333平方米的土地使用权租赁事宜举行公开竞投，公告注明交易底价为租金人民币40元/月/平方米（不含税），计租面积为1941.333平方米，出租的起止期限为从宗地交付之日起至2019年12月31日止，租金每满2年在前一期租金基数上递增10%；公告第九条处罚机制注明：竞得人竞得标的物后反悔的（包括但不限于放弃该项目的成交权、拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订合同、无缴交履约保证金），交易保证金全额不予退还和出租方有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额。2017年9月29日，原告在上述竞投会中以人民币79元/月/平方米竞得上述土地使用权并现场签署《成交确认书》等文件，《成交确认书》载明原告须于2017年10月19日（含当日）前持《成交确认书》，将履约保证金300000元向被告东胜经济社缴清并签订租赁合同。不按期签订租赁合同的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应责任。但原告在上述期限内并未向被告东胜经济社缴纳履约保证金，亦未与被告东胜经济社签订租赁合同。被告东胜经济社依照南海区及桂城街道的规定于2017年11月8日对上述土地使用权进行第二次公开竞投，最终由案外人以50元/月/平方米竞得。2017年11月15日，被告东胜经济社与案外人签订《土地使用权租赁合同》，合同总价为2493318.68元。被告东胜经济社认为，原告竞得涉案土地使用权后拒绝缴纳履约保证金并拒绝签订租赁合同，造成第二次竞投，应承担向被告东胜经济社支付第二次竞价租金差额的责任。被告东胜经济社为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，特向贵院提起反诉，恳请贵院查明事实后，支持被告东胜经济社的反诉请求。原告对反诉辩称：被告东胜经济社提出的反诉不成立，应予以驳回。1.被告东胜经济社提出是土地使用权的出租，但就其形式来看是上盖建筑物的出租，但被告未提交证据证明该上盖建筑物已经办理规划报建手续，租赁合同效力有效。2.据原告向交易中心及中介方购买的招投标文件看，被告交给中介方的招投标文件关于租赁合同的样本清晰记载合同的起止时间是5年，原告基于对被告东胜经济社所交招投标文件信赖，进行招投标行为。在原告中标以后，被告东胜经济社提交给原告拟签订的租赁合同的合同期限变更为起止时间2年，所以被告东胜经济社是对于招投标关于租赁合同的条款进行重大变更。该合同期限变更严重损害原告合法权益和期待利益，因此原告拒绝签订。被告东胜经济社就中标后新提交的租赁合同，无论是中标文件中的租赁合同还是中标后被告提交的新的租赁合同均注明：合同每两年递增一次为10%、土地上盖建筑物有禁止性条款，不得翻建加建改建，装修不得低于200万元。该土地使用权合同名为土地出租实质为厂房上盖建筑物的出租，以合法形式掩盖非法目的。3.至今被告东胜经济社未就涉案土地有否土地证及涉案土地是否在土地证范围内提交证据。4.被告东胜经济社虽提交个别村民代表的表决签名，并未提交足够证据证明上述村民能代表三分之二以上村民表决权。该表决形式及程序是否合法未有证据证明。5.被告主张的损失不存在。其再次招投标价格符合市场价，且在第三人蔡某某中标的两年期限届满后，并未经过招投标程序就与被告东胜经济社续租，且依然以50元价格续签。该续签行为既没有经过招投标也没有递增，且该行为获得被告东胜经济社部分村民的同意，说明该价格符合市场预期，且该50元价格是以两年的条件进行投标。原告基于5年期限招投标，由于附加条件不同，二者间没有对比性。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证、被告东胜经济社信息查询结果、被告桂城公共资源交易所公示查询复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.现金存款凭条原件2份；3.竞价文件打印件1份共22页；证据2-3共同证明:原告为参加招标活动花费100元;竞价文件真实，包含被告东胜经济社提供的《土地使用权租赁合同》,在文件第15页载明租赁期限是至2022年12月31日,租金为每满两年递增10%，第8条第7款载明有地上建筑物，不得翻建、加建、改建。4.个人结算业务申请书及回单原件各1份，用以证明原告为招投标支付30万元保证金到被告桂城公共资源交易所的账户。5.成交确认书原件1份,用以证明原告经招投标确认为中标人。6.土地使用权租赁合同打印件1份，用以证明被告东胜经济社提供的与原告实际签订的租赁合同与招投标文件中土地使用权租赁合同约定的租赁期限不一致。7.照片打印件6份，证明案涉租赁是就上盖厂房的租赁，50元每平的价格不是出租空地的价格，被告东胜经济社实际是出租厂房。8.东胜经济社收入及股份福利分配图解原件1份,用以证明：在该文件第3页，2019年年底有四个地块到期按市场价顺利续租。第8页表明蔡坤泽在合同期满后继续以50元/㎡单价续租；被告东胜经济社收入基本来源出租土地，了解土地出租的行情，被告东胜经济社认可50元/㎡是租赁两年的市场价；该价格经被告东胜经济社村民表决通过，被告东胜经济社主张的租金差额没有事实依据；原告是基于信赖被告东胜经济社发出的要约邀请，租赁期限为2022年12月31日才会以比50元/㎡高出29元竞拍。经原告申请，证人何兆楷出庭陈述证言：何兆楷是涉讼投标的参与者，涉讼地块招投标文件使用期为5年；何兆楷是涉讼地块上厂房的前业主，租期满后通过招投标平台重新投标；何兆楷此前承租涉讼土地为空地，租金为13元/㎡左右，其在涉讼土地上加盖建筑物，未办理相关规划报建手续。被告东胜经济社在诉讼中举证如下：1、光盘1个、桂城街道集体资产交易监督见证书(加盖佛山市南海区****城乡统筹局公章及与原件相符章,2017年9月29日）复印件1份，用以证明原告对竞投人员现场宣读及见证书载明出租期限至2019年12月31日止未表示异议，原告约定2019年10月12日缴纳保证金，同年10月13日上午签署书面合同。2、桂城街道农村集体资产交易表决书原件1份，用以证明原告母亲何芳参与涉案土地的交易，表决内容已列明土地出租期限至2019年12月31日止，原告对期限明知。3.叠北村东胜桂城海八路以北、土名“元顺围”地段土地使用权竞投项目竞价公告共3页打印件1份，用以证明2017年9月20日网上发布的公告已载明出租期限，租金每两年递增10%，原告报名竞投应接受公告约束，公告载明了处罚机制，原告应受该条款约束。4.竞租登记表（农村集体资产，复印件上加盖佛山市南海区****城乡统筹局公章及与原件相符章）1份；5.告知书、承诺书、竞投承诺书（复印件上加盖佛山市南海区****城乡统筹局公章及与原件相符章）各1份；证据4-5共同证明原告领取竞价文件，已包含证据3的所有内容，原告已对竞价文件详读，其对文件无异议；原告再次被告知及承诺需遵守竞价文件的处罚机制。6.叠北村东胜桂城海八路以北、土名“元顺围”地段土地使用权投项目（第二次）竞价公告打印件共3页；7.成交确认书（复印件上加盖佛山市南海区****城乡统筹局公章及与原件相符章）1份；8.桂城街道集体资产交易监督见证书（2017年11月8日，复印件上加盖佛山市南海区****城乡统筹局公章及与原件相符章）1份；9.土地使用权租赁合同附租金计算表原件1份；10.银行转账记录原件2份、集体组织收据（电子）原件3份、出（入）帐通知书原件1份；证据6-10共同证明因原告弃标违约，被告东胜经济社依规定对涉讼土地使用权进行二次竞标，由案外人竞得，造成被告租金损失1605120.06元。被告桂城公共资源交易所在诉讼中举证如下：1.委托代理交易协议（复印件上加盖佛山市南海区****城乡统筹局公章与原件相符章）1份，用以证明被告东胜经济社委托深圳国际招标公司依照《桂城街道社区集体资产委托代理交易制度》开展交易工作。2.办公室文件原件2份，用以证明被告桂城公共资源交易所仅有提供集体资产交易场所及收退保证金的职责，关于各竞价人的报名及竞价流程均由代理机构负责。3.竞价文件（复印件上加盖佛山市南海区****城乡统筹局公章及与原件相符章）1份，用以证明被告桂城公共资源交易所仅代收退保证金。4.关于竞得人放弃成交权的情况说明原件1份；5.银行交易凭证原件1份；证据4-5共同证明被告桂城公共资源交易所收到被告东胜经济社指示，不予退还保证金给原告，并将保证金转入被告东胜经济社的银行账户。经审查，原告出示的证据1-5、证据7-8，两被告确认其真实性，本院对其真实性予以确认；证据6，被告桂城公共资源交易所对其有异议，但未能举证推翻，本院对该证据的真实性予以确认；对于证人证言，本院结合本案的具体情况进行综合认定。被告东胜经济社出示的证据1中桂城街道集体资产交易监督见证书、证据2、证据4-10，原告及被告桂城公共资源交易所确认其真实性，本院对其真实性予以确认；证据1中光盘及证据3，原告虽对其有异议，但未能举证推翻，本院对该证据的真实性予以确认。被告桂城公共资源交易所出示的证据1-3、证据5，原告和被告东胜经济社确认其真实性，本院对其真实性予以确认；证据4，原告虽对其有异议，但未能举证推翻，本院对该证据形式上的真实性予以确认。综合原、被告的陈述及采信的证据，本院认定事实如下：2017年9月，被告东胜经济社以出租方的名义通过深圳市国际招标有限公司发出《竞价文件》，主要内容为：定于2017年9月29日下午在佛山市南海区****公共资源交易所对位于佛山市南海区*******胜股份合作经济社桂城海八路以北、土名“元顺围”地段土地（以下简称涉讼土地）使用权租赁项目进行竞投；资产占地面积约1941.333平方米，地上附着物约1900平方米作为宗地的配套设施，由竞得人无偿使用不计租金；出租的起止期限从宗地交付之日起至2019年12月31日止；交易底价为租金40元/月/平方米（不含税），计租面积1941.333平方米；租期每满2年在前一期租金基数上递增10%；交易保证金30万元；涉讼土地已办理土地所有证编号佛府南集有（2012）第0100633号，已办理土地使用证编号南府集用（2015）第0102694号，未办理房产证，没有规划设计条件，相关经营风险及责任，由竞得人承担；竞得人须按现状使用现有配套附着物，不得对现有配套附着物进行违法改建、重建、翻建、加建，鉴于地上附着物存有一定安全隐患，竞得人须在宗地交付后对地上附着物进行装修或修葺，具体的装修或修葺方案须事先向出租方提交，并经出租方书面同意；竞得人不得以租赁宗地或建筑物的规划、报建、权属证书等问题为由不履行租赁合同条款，竞得人自行承担由此而产生的一切经营风险；如竞得人竞得标的物后反悔的（包括但不限于放弃该项目的成交权、拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订合同、无缴交履约保证金的情形，则交易保证金全额不予退还和出租方有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额；涉讼竞价文件第三章为合同格式，附有《土地使用权租赁合同》，其中记载租赁期限为自2017年月日起至2022年12月31日止（按公历计算，以下相同）等等。同年9月29日，被告东胜经济社（发包方）、原告（竞得人）与深圳市国际招标有限公司（招标人）签订《成交确认书》，主要内容如下：原告在2017年9月29日竞投会中，竞投涉讼土地的土地使用权租赁项目，确认上述项目竞投成交价为153365.307元/月（不含税），竞得人于2017年10月19日前持《成交确认书》，将履约保证金30万元向被告东胜经济社缴清并与其签订租赁合同，不按期签订租赁合同的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。同日，原告在《桂城街道集体资产交易监督见证书》中竞投人签名确认一栏签名、捺指模，确认竞投土地面积1941.333平方米、交易保证金30万元、出租年限从宗地交付之日起至2019年12月31日止、竞价金额为79元/月/平方米（不含税）等。2017年9月26日，原告向被告桂城公共资源交易所支付交易保证金30万元。2017年10月31日，被告桂城公共资源交易所将涉讼交易保证金30万元转账给被告东胜经济社。2019年3月28日，原告提起本案诉讼。本院认为，被告东胜经济社在竞价文件中载明，涉讼土地有上盖建筑物，未办理房产证，且竞投人需按现状使用现有配套附着物，不得对现有配套附着物进行违法改建、重建、翻建、加建，且原告主张其与被告东胜经济社是就涉讼土地上盖建筑物形成的租赁关系，故原告与被告东胜经济社之间名为土地租赁合同关系实为土地上盖建筑物的租赁合同关系，且涉讼土地出租年限从宗地交付之日起至2019年12月31日止、竞价金额为79元/月/平方米（不含税），亦可得知，该租金实际是涉讼土地上盖建筑物的租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现被告未能提供涉讼土地上盖建筑物的建设工程规划许可证，原告与被告东胜经济社之间的租赁合同关系依法无效，无效合同自始没有法律约束力。被告桂城公共资源交易所在涉讼竞投项目中代为收管交易保证金，且已于2017年11月10日将交易保证金30万元转账给被告东胜经济社，故原告请求被告东胜经济社返还交易保证金30万元的主张，本院予以支持,原告请求被告桂城公共资源交易所返还该款项的主张，依据不足，本院不予支持。致合同无效，原告与被告东胜经济社均存在过错，原告与被告东胜经济社请求对方赔偿损失的主张，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市南海区********胜股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日返还30万元予原告（反诉被告）孔令锦；二、驳回原告（反诉被告）孔令锦的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区********胜股份合作经济社的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取4900元（孔令锦已预交），由孔令锦负担2450元，佛山市南海区********胜股份合作经济社负担2450元，佛山市南海区********胜股份合作经济社负担的2450元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予孔令锦，本院不另收退。反诉受理费减半收取9623.04元（佛山市南海区********胜股份合作经济社已预交），由佛山市南海区********胜股份合作经济社负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年六月十三日书记员  蒋雪君