西安市碑林区人民法院  西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书                                       (2019)陕0103民初334号原告：郝某某，男，1972年10月4日出生，汉族，个体户。原告：刘某某，女，1970年8月17日出生，汉族，个体户。共同委托诉讼代理人：王锋，陕西贺宝虎律师事务所律师。被告：西安万蓉房地产开发有限公司。法定代表人：胡某某，董事长。委托诉讼代理人：陆某某，公司职工。被告：陕西英昌联行实业有限公司。法定代表人：孙某，总经理。委托诉讼代理人：王建波，陕西瑞森律师事务所律师。原告郝某某、刘某某与被告西安万蓉房地产开发有限公司（以下简称万蓉公司）、被告陕西英昌联行实业有限公司（以下简称英昌联行公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝某某及二原告共同委托诉讼代理人王锋、被告万蓉公司委托诉讼代理人陆某某、被告英昌联行公司委托诉讼代理人王建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝某某、刘某某共同向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与第一被告签订的《房源保留协议》；2、判令二被告共同退还原告购房款283680元，赔偿因房价上涨给原告造成的经济损失95130元支付申请人以购房款283680元为基数按年利率6%自2017年11月16日至实际返还之日的利息（暂计为14184元），以上合计392994元；3、判令二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与第一被告系商品房买卖合同关系。2017年11月16日，原告与被告签订房源保留协议，约定被告为原告保留位于西安市碑林区XX大街XX号楼XX号房屋。后被告迟迟不予签订正式买卖合同。原告多次找二被告未果后起诉至法院。被告万蓉公司辩称，对本案《房源保留协议》并不知情，也未收到原告任何款项；如原告确实支付了房款，应查明去向，并依法追讨。综上，本案与被告万蓉公司无关，应驳回原告起诉或诉请。被告英昌联行公司辩称，被告英昌联行公司作为被告万蓉公司的销售方，与本案所诉争议无关，原告与被告万蓉公司之间的房屋买卖合同纠纷，应由双方自行承担，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的户口注销证明、村委会证明，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《房源保留协议》，经审查应属真实，且能够实现证明目的，本院予以采信；2、原告提交的存款凭证，被告万蓉公司提交的《项目合作协议书》《房源保留协议》，当事人均认可其真实性，经审查也能实现证明目的，本院予以采信；3、被告英昌联行公司提交的《项目合作协议书》，当事人均认可其真实性，但经审查无法实现证明目的，本院不予采信；4、被告英昌联行公司提交的转款记录，经审查应属真实，但无法实现证明目的，本院不予采信；5、被告英昌联行公司提交的申请单、收据、联络函、发票、广告合同，因缺乏与本案关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月16日，被告万蓉公司与被告英昌联行公司签订《项目合作协议书》，约定由被告万蓉公司委托被告英昌联行公司对马厂子观唐国际项目进行推广、销售、回款等事宜；委托销售周期为自项目五证齐全后12个月内；被告万蓉公司承诺负责取得合法销售手续。2017年11月16日，被告万蓉公司与郝某甲签订了《房源保留协议》，约定郝某甲自愿选择并要求被告万蓉公司为其保留位于东大街马厂子项目1号楼1304层房源；经优惠后所保留房总价845600元；郝某甲应在签订本协议之日缴纳房款总额的30%即253680元；被告万蓉公司在2018年12月31日之前将房屋交付使用，交房标准和相关责任以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准。同日，郝某甲向被告英昌联行公司转账上述合同款253680元并支付为参与团购房屋优惠的参团费30000元，被告英昌联行公司向郝某甲出具了30000元的收据。后截止本案法庭调查终结，涉案房屋仍未取得预售许可证，也未达到交付条件。另查，郝某甲于2018年10月10日去世，其继承人为其父郝某某、其母刘某某，即本案二原告。被告万蓉公司除郝某甲外还与多人签订此类《房源保留协议》，基本条款与本案《房源保留协议》一致。在本案庭审过程中，被告英昌联行公司同意在本案《房源保留协议》无效或解除的情况下向二原告返还参团费30000元。本院认为，被告万蓉公司抗辩对于与郝某甲签订的《房源保留协议》并不知情，但并无证据对抗该协议上被告万蓉公司的签章，故被告万蓉公司该辩称本院不予支持。二原告系郝某甲的法定继承人，对于郝某甲在本案合同中相关财产权利享有继承权，故二原告有权在本案中主张返还合同款、赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告万蓉公司与郝某甲签订的《房源保留协议》，以收取买受人部分房屋价款的方式为买受人保留房源，其合同性质实属预售合同，而在涉案房屋未取得预售许可证的情况下，该协议应属无效。原告诉请解除该协议，应以协议有效为前提，故原告该诉请本院不予支持。因被告万蓉公司与郝某甲签订的《房源保留协议》无效，郝某甲交付的合同款253680元和参团费30000元应予返还。参团费30000元由被告英昌联行公司收取，且被告英昌联行公司同意返还。合同款253680元由被告英昌联行公司收取，被告英昌联行公司虽主张该款已交付被告万蓉公司，但所提交之证据因被告万蓉公司的反证而无法实现证明目的，故结合本案法庭调查情况，应认定该款仍由被告英昌联行公司占有，应由被告英昌联行公司返还二原告。被告万蓉公司未实际占有上述两款，不承担返还责任。二原告主张房价上涨造成的经济损失，其依据的是《房源保留协议》有效，且被告万蓉公司未按协议约定按期交房。本院认为，《房源保留协议》并非正式房屋买卖合同，郝某甲仅交付了部分房屋价款，不能认定买受人对于取得房屋有足够的预期；另《房源保留协议》合同目的为保留房源，而非交付房屋，即使该协议有效，被告万蓉公司也不存在根本性违约；综上，原告主张的房价上涨造成的经济损失本院不予支持。原告主张的以合同款283680元为基数按年利率6%自2017年11月16日至实际返还之日的利息，本院认为，被告英昌联行公司在明知涉案房屋未取得预售许可证的情况下为原告办理预售性质的《房源保留协议》并收取和占有郝某甲部分房屋价款和参团费，存在一定过错，故原告主张的由被告英昌联行公司赔偿以283680元为基数按年利率6%自2017年11月16日至本判决确定交付之日的资金占用利息，于法有据，本院予以支持。被告万蓉公司并未实际收取和占有该款项，由其承担资金占用利息损失赔偿实属不当，故驳回原告主张被告万蓉公司赔偿利息损失的诉请。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条之规定，判决如下：一、被告陕西英昌联行实业有限公司于本判决生效后二十日内返还原告郝某某、刘某某合同款253680元和参团费30000元；二、被告陕西英昌联行实业有限公司于本判决生效后二十日内赔偿原告郝某某、刘某某以上述283680元为基数按年利率6%自2017年11月16日至本判决确定交付之日的资金占用利息损失；三、驳回原告郝某某、刘某某其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12256元，由二原告负担2967元，由被告陕西英昌联行实业有限公司负担9289元，（此款郝某甲已交纳，被告应同上款一并支付二原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审  判  长     朱  璘             人民陪审员     唐金琳     人民陪审员     姚  雁                           二〇一九年五月二十三日      书  记  员     侯蕴哲 1