广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初5938号原告：深圳市重和科技有限公司。法定代表人：曾铃琳。委托诉讼代理人：周嘉楠，系公司员工。委托诉讼代理人：瞿林，系公司员工。被告：深圳市和润泽商业管理有限公司。法定代表人：郑华。委托诉讼代理人：郑杏捞，广东贤耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兴月，广东贤耀律师事务所实习律师。原告深圳市重和科技有限公司诉被告深圳市和润泽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月3日、2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告法定代表人曾铃琳及其委托诉讼代理人周嘉楠、被告的委托诉讼代理人郑杏捞、刘兴月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、被告偿还原告租赁房屋押金42895.3元（人民币，下同）；2、被告承担鉴定费、公证费、律师费；3、被告赔偿原告提起诉讼产生的一切损失，维权成本，包括因讨要欠款产生的交通费、工时费5000元。第一次庭审时，原告当庭变更第三项诉讼请求为：被告赔偿原告提起诉讼产生的一切损失，维权成本，包括因讨要欠款产生的交通费、工时费10000元。事实与理由：被告与原告于2018年5月17日签订了《房屋租赁合同》，原告承租位于深圳市南山区的房屋。由于双方对于计费问题存在争议，经双方商议，被告同意解除原合同并且签订了合同终止协议书，根据协议书所述，被告本应2018年9月10号前退还房屋押金，现已逾期，故被告应退还租赁保证金，物业管理费，空调使用费以及空调维护费等共计42895.3元。根据《中华人民共和国民法通则》第106条第一款和第134条第一款第七项的规定，被告应当承担民事责任，原告有权要求被告偿还房屋押金，并赔偿由于被告拖欠押金而给原告带来的一切经济损失。被告辩称：一、被告无需退还原告租赁保证金。1、原告不满足租赁合同中约定的返还租赁保证金的条件，根据《终止协议书》可知，双方因空调计费问题存在争议无法达成合意，为避免纠纷激化，防止损失扩大，被告才同意原告先行退租，所以双方于2018年8月31日签订房屋租赁合同终止协议，因此原告不满足退还租赁保证金的条件，即乙方按照合同条款履行至合同期满不再续租；2、根据我方提交的《交房确认书》可知，我方于2018年5月20日向原告交房，且原告已确认房屋状态与合同中约定的交付条件相符，同时根据终止协议书可知，是原告先行退租导致合同解除，故不存在合同中约定的原告可请求被告退还租赁保证金的情形；3、双方并未在终止协议书中就租赁保证金退还事宜达成新的合意，原告所称与事实不符，双方应按照原合同约定履行。二、原告要求被告承担诉讼费、鉴定费、公证费、律师费、交通费、工时没有事实及法律依据，应予驳回。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日，原告深圳市重和科技有限公司（承租方、乙方）与被告深圳市和润泽商业管理有限公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于深圳市南山区×××（涉案房产）出租给乙方使用，建筑面积233平方米；乙方租用上述房屋的期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止；租金每月21447.65元，此费用包含月租金、物业管理费、空调使用费及空调维护费，空调维护费为2.4元每平方米每月，空调使用费为10元每平方米；乙方应于2018年6月1日前交付首期月租金、物业管理费、空调使用费及空调维护费等总额为21447.65元；乙方应于每月5日前向甲方交付下月租金及管理费、空调维护费及上月水电费；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金、物业管理费、空调使用费及空调维护费等总费用数额作为租赁保证金即42895.3元；甲方向乙方返还租赁保证金应同时满足以下条件：1、乙方已结清所有相关费用、2、乙方按合同的条款履行直至合同期满不再续租、3、物业已返还原状或达到甲方认可的状态；出现以下的情形，甲方可不予返还保证金：1、乙方在经营过程中有违反法律、法规、规章等规定，导致本合同无法继续履行、2、乙方在租赁期间改变原主体结构、承重结构及用途的、3、乙方拖欠租金达15天以上；租赁期满后，乙方结清所有费用后，甲方应无息返还乙方物业管理费保证金；甲乙双方协商一致时允许变更或解除本合同；及其他内容。2018年8月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同终止协议书》，由于双方对空调计费存在争议，经多次协商始终无法达成一致的情况下，双方共同商议，甲方同意乙方可先行退租并解除原合同，并就解除后的相关退租及后续事宜约定：双方一致同意并确认原合同租赁期计至2018年8月31日截止并解除原合同；关于乙方按原合同约定已经支付给甲方的租赁保证金、物业管理费、空调费等共计42895.3元，甲方是否退还上述租赁保证金及费用给乙方数额及期限问题，以及双方存在争议租赁房屋的7月空调费7697元，甲乙双方同意，另行在2018年9月10日前通过协商解决，如协商不成可通过法律途径解决；及其他内容。2018年5月18日，被告出具收款收据，载明收到原告缴纳的租赁保证金42895.3元。为证明原告按时交纳月租金及已缴清除空调加班费的其他费用，原告向法庭提交了被告2018年7月3日开具的《2018年7月收费通知单》（金额为23908.15元）、2018年7月6日开具的《收款收据》（金额为23908.15元）、2018年8月3日开具的《2018年8月收费通知单》（金额为30657.51元，其中空调加班费7696.36元）、2018年8月10日开具的《收款收据》（金额为22961.15元）、2018年8月31日开具的《2018年8月收费通知单》（金额为1275元）、2018年8月31日开具的《收款收据》（金额为1275元）予以证明。被告对上述证据三性予以认可，认可原告已缴清除空调加班费之外的其他费用，但认为该证据证明了原告存在逾期交纳租金及空调使用费的行为。为证明被告存在违约行为、单方面改变空调计费规则，原告提交了与被告的聊天记录予以证明。被告对上述聊天记录真实性予以认可，但认为该聊天记录证实了空调费的调整是业主提出，被告并未擅自改变空调收费规则，且调整的是非正常工作时间内的收费标准，原告作为次承租人有义务按照业主的规定缴纳加班时间段内所产生的空调使用费，且该调整房屋适用整栋大厦所有商户，并非针对原告一家。为证明涉案合同约定的空调使用费是双方认可24小时的空调使用费，原告向法庭提交了被告工作人员“张×××儿”于2018年5月16日发布于朋友圈招租广告予以证明。被告对该证据三性予以认可，于庭审中承认“张×××儿”系其委托的招商人员张某，但认为当时业主尚未出具空调收费的调整方案，被告仅根据当时的政策出具的招商广告，但后续业主对空调收费方案进行调整，属于客观情况的变化，被告不能预见。为证明被告有权依法出租涉案物业，被告向法庭提交了《深房地字第**房地产证》及被告与深圳市科陆电子科技股份有限公司签订的《××大厦房屋租赁合同》予以证明。原告对上述证据予以认可。为证明收取空调加班费是物业公司的统一要求，被告向法庭提交了深圳市科陆物业管理有限公司于2018年3月28日发出的《关于大厦空调开启的通知》予以证明。原告对该通知真实性予以认可，但认为该通知是2018年3月28日发出，涉案合同是2018年5月17日签订，根据聊天记录可知合同空调费指24小时，被告涉案合同欺诈行为。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同终止协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状。原告要求被告返还其租赁保证金，被告抗辩认为原告并未交清空调加班费及合同系提前解除，不符合退还租赁保证金的条件，且原告拖欠2018年8月份租金达15天以上，被告有权不予退还保证金。故本案的焦点问题为被告是否有权不予退还租赁保证金。对此，本院综合分析如下：首先，根据涉案租赁合同约定，甲方向乙方返还租赁保证金应同时满足以下条件：1、乙方已交清所有相关费用；2、乙方按合同条款履行直至合同期满不再续租；3、物业已返还原状或达成甲方认可的状态。被告抗辩认为原告并未交清空调加班费及合同系提前解除，不符合退还租赁保证金的条件。关于被告是否有权向原告收取空调加班费的问题。涉案合同关于空调使用费没有明确约定，仅约定10元每平方，对使用时间没有进一步约定，属于约定不明的情形。且结合合同的履行情况，被告于2018年7月向原告收取2018年6月空调费的标准为10元每平方，并未对加班时段增收空调加班费，故其于2018年8月向原告收取空调加班费，没有合同依据。虽被告辩称其因涉案房屋业务科陆大厦突然增收空调加班费而向原告增收，但是，深圳市科陆物业管理有限公司于2018年3月已向大厦各商户发出《关于大厦空调开启的通知》对加班时间段的空调费予以调整，但被告在2018年7月并未向原告增收，且科陆大厦并非涉案合同主体，被告与科陆大厦之间合同的变更与涉案合同无关，被告因××大厦向其增收空调加班费而向原告增收突破合同相对性。综上，被告无法提供证据证明其有权向原告收取空调加班费，该抗辩主张没有事实及法律依据，本院不予采纳。鉴于原、被告已于庭审中一致确认原告已结清除空调加班费之外的其他费用，原告符合合同约定的“乙方已交清所有相关费用”。关于涉案合同提前解除是否不符合“乙方按合同的条款履行直至合同期满不再续租”的问题。本院认为，涉案合同系被告违约在先，单方向原告提出要求支付空调加班费，在双方未能达成一致意见的情形下，协商一致解除合同。原告在合同终止前，一直按合同条款约定履行，并未存在违约行为，符合合同约定的乙方按合同的条款直至合同期满不再续租的情形。其次，根据合同约定，当乙方拖欠租金达15天以上，甲方可不予返还保证金。被告抗辩认为原告拖欠2018年8月份租金达15天以上，被告有权不予退还保证金。对此，本院认为，虽合同约定“乙方应于每月5日前向甲方交付下月租金及管理费、空调维护费及上月水电费”，但是被告于2018年7月3日向原告发出《2018年7月收费通知单》（包括7月份租金、管理费、空调费及6月份电费等，通知书上显示“租户根据以上通知于当月5日前交清费用”），并于2018年7月6日向原告开具《收款收据》，应视为双方以实际履行方式对合同约定做出变更，原告应在收到收费通知单后根据通知于当月5日前向被告支付当月租金、空调费等及上个月电费。因此，被告于2018年8月3日向原告发出《2018年8月收费通知单》，原告于2018年8月10日交纳8月份租金及除空调加班费之外的其他费用的行为不属于拖欠租金达15天以上情形。故被告的抗辩没有依据，本院不予采纳。综上，被告拒不返还租赁保证金于法无据，其抗辩理由本院不予采纳，原告要求被告返还租赁保证金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告承担鉴定费、公证费、律师费、交通费、工时费的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市和润泽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市重和科技有限公司退还租赁保证金42895.3元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561.19元，由原告负担125元，被告负担436.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇一九年六月二十五日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。