山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0725民初877号原告：郭某某，男，1976年8月11日出生，汉族，住昌乐县。委托诉讼代理人：刘强，山东昌明重光律师事务所律师。被告：孙某某，男，1981年8月25日出生，汉族，住昌乐县。委托诉讼代理人：居伟，山东联合诚信律师事务所律师。原告郭某某与被告孙某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘强、被告的委托诉讼代理人居伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭某某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同及补充协议；2.被告赔偿原告经济损失20万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月17日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于某某小区20号楼3单元某室房屋及储藏室、车库转让给原告，总房款为100万元。合同签订后，原告按照约定支付定金及50%房款共计50.8万元，但被告迟迟未能交付房屋，并以各种理由推诿。经原告多次催促，被告于2018年10月21日与原告签订补充协议，同意签订补充协议后五日内先行退还购房款50.8万元并自愿支付10万元作为履约保证金。但被告仅于2018年10月25日支付40万元，于2019年1月2日支付10.8万元，保证金10万元至今未交付，房屋亦未交付。被告的违约行为给原告造成巨大经济损失。被告孙某某辩称，被告同意解除与原告之间的房屋买卖合同及补充协议。被告系涉案房屋的实际所有权人，但涉案房屋登记在案外人王某某、李某某名下。因登记权利人王某某、李某某不同意协助办理过户手续导致原、被告之间的房屋买卖合同无法履行，并非被告因房屋价格上涨而拒绝履行合同。原、被告签订合同时，原告对房屋登记情况是知情的，现房屋不能办理过户手续，虽被告存在一定的过失，但原告亦应承担一定责任。同时，原告主张的经济赔偿过高，被告同意按照法律规定承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实确认如下：2018年5月15日，被告为原告出具收到条一份，载明：“今收到郭某某购房款308000.00（叁拾万零捌仟元整）（某某20号楼3单元***）”。2018年7月17日，原告郭某某（乙方、买方）与被告孙某某（甲方、卖方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方向乙方转让山东省潍坊市昌乐县某某小区20号楼3单元某室及地下车库和储藏室，总房款为100万元；购房款采取分期付款方式，在过户前，乙方将房款的50%支付给甲方，首款付清后，甲乙双方约定过户时间，甲方配合乙方办理房屋过户手续，过户手续完成后七日内，乙方付清所有的购房尾款；过户时间为2018年7月31日前。2018年7月18日，被告为原告出具收到条一份，载明：“于2018年7月18日，收到郭某某预付房款贰拾万元整（200000.00）”。2018年10月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订关于房屋出售的补充协议一份，主要内容如下：1.因甲方特殊原因现造成房产证临时不能过户，需相关问题解决后，再进行过户，并且甲方承诺此房产只卖给乙方，现甲方先退还乙方购房款50.8万元，另外甲方多付款10万元作为保证金，由乙方代为保管，不能作为乙方的购房款，等过户完毕后，将此款无条件退换给甲方。如果甲方不能保证在规定期限内将房产顺利过户给乙方，乙方将不予返还保证金。2.甲方于本协议签订后五个工作日内交付乙方60.8万元。3.房产过户时间延期至2018年12月31日之前。同日，被告为原告出具证明一份，载明：“今将房产（20号楼3单元11**室）证抵押给郭某某，用于购房款项608000元，房款到郭某某账户后，房产证予以返还。2018年10月21日-2018年10月26日抵押人：孙某某”。被告于2018年10月25日向原告返还购房款40万元，于2019年1月2日返还购房款10.8万元。涉案房屋登记在案外人王某某、李某某名下，原、被告双方在签订房屋买卖合同时对该事实均知情。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交与被告的微信聊天记录截图7页及短信记录截图3页，证明被告一再承诺涉案房屋实际归其所有，其表弟王某某只是顶名，证明被告认为房子卖便宜的事实，同时证明原告一直催促被告履行合同，但被告一直以开会或者出差或王某某没有时间为由推脱。以上证据均系打印件，且不能确认聊天双方的身份，故确认为无效证据。2.原告提交网上售房信息打印件一份，证明涉案房屋现在的市场价格。被告对该证据的真实性不予认可。该证据系打印件，无法确认其真实性，与本案亦无关联性，确认为无效证据。3.被告提交的其与王某某签订的协议书一份，证明涉案房屋实际所有人系被告，被告与王某某约定在该房屋出售时，同等条件下，王某某享有优先购买权，并辩称这系王某某不同意协助办理过户手续的主要原因。原告对该证据真实性不认可，认为系后来补签的，并称即使该协议真实存在，亦只对被告和王某某发生效力，不能对抗第三人。本院认为在没有其它证据佐证，且案外人王某某未到庭作证的情况下，无法确认其真实性，故确认为无效证据。本院认为，涉案房屋的登记所有权人系案外人王某某、李某某，虽原、被告均认可被告系涉案房屋的实际所有人，但并未提供充分有效的证据予以证实，不予采信，故被告在未取得涉案房屋所有权或处分权的情况下，与原告签订房屋买卖合同及补充协议，属于无权处分行为。依据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，本院确认原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议为有效合同，现因被告未取得涉案房屋所有权或者处分权致使涉案房屋不能办理过户手续，原告要求解除涉案房屋买卖合同及补充协议，有事实和法律依据，且被告亦同意解除，予以支持。关于原告的赔偿要求，依据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”之规定，原告主张的经济赔偿属于可得利益损失，故应综合运用可预见规则、减损规则及过失相抵规则等予以认定。依据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”之规定，民事主体应谨慎善意地从事民事活动。原告在与被告签订房屋买卖合同时即知晓被告未取得涉案房屋所有权，虽原告主张被告告知其系涉案房屋实际所有权人，但原告未尽任何调查核实义务，亦不应认定为善意。尤其是在因被告于房屋买卖合同约定的过户时间仍未取得所有权或处分权而导致合同无法履行的情况下，原告作为理性的购买人，应对合同无法履行的结果具有合理预期。在上述情况下，原、被告签订补充协议对购房款的返还及保证金的交付和返还等进行了约定，被告已将购房款返还原告，虽被告未按约向原告交付10万元保证金，但综合考虑损失的可预见性、合同履行不能的过错及风险承担、减损规则等因素，结合原、被告双方在补充协议中的约定，酌定可得利益损失按10万元计算为宜。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条、第三十条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告郭某某与被告孙某某订立的房屋买卖合同关系；二、被告孙某某于本判决生效之日起七日内赔偿原告郭某某可得利益损失10万元；三、驳回原告郭某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，诉讼保全费1520元，由原告郭某某负担1500元，被告孙某某负担2170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  刘今平二〇一九年六月二十四日书记员  肖梦竹