四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初1579号 原告：谢正军，女，1976年9月16日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈姗姗，四川蓉城律师事务所律师。 被告：成都万科川府置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区天府大道南段888号。 法定代表人：冯兆臣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 原告谢正军与被告成都万科川府置业有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢正军的委托诉讼代理人徐茂辉、陈姗姗，被告万科公司的委托诉讼代理人杨旭、杨乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢正军向本院提出诉讼请求：1.判令万科公司返还谢正军因其大幅降低装修品质的装修差价及资金占用利息损失（按照同期银行贷款利率，从交付装修款之日起计算至实际退还之日止）；2.判令万科公司赔偿因违约超建给谢正军造成的损失，暂计10000元；3.判令万科公司限期对涉案房屋瑕疵进行整改。事实与理由：2017年2月，谢正军与万科公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，约定谢正军购买由万科公司开发的“万科翡翠公园”的案涉房屋，该房预测建筑面积共121.14平方米，套内建筑面积为97.66平方米，且该房屋为成品住宅，装修标准为4000元/平方米。开发商按照该房屋预测建筑面积121.14平方米收取装修费用484560元。合同签订后，谢正军履行了合同约定的义务，支付了包括装修费用在内的合同总价款。但万科公司却未按照合同约定、宣传资料、样板房等标准对谢正军所购房屋进行装修，且谢正军发现万科公司所用材料多为市场淘汰品，且案涉小区的容积率超过了万科公司承诺的2.8，故谢正军诉至法院，请求判如所请。 万科公司辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议等，约定的交易标的为带装修装饰的房屋，装修装饰仅作为添附，没有拆分销售；房屋价款为整体销售总价，装修部分本身包含在房屋总价中，也未单独计价，且合同已经履行，谢正军支付的是房屋总价，未支付任何装修费用。故谢正军实际履行主要合同义务的事实，表明谢正军是认可装修装饰不拆分定价和销售。2.主合同中“元/平方米”的表述，是因主管单位行政管理的要求和制式文本填写的结果，是价格条款，而非房屋装修应达到的价值；装修成交价并不是装修工程造价，更不是装修实际价值，装修成交价包括工程造价成本、管理费用、税金和利润等，谢正军主张装修实际价值必须达到装修成交价标准，与市场公开交易的基本原则不符；装修交付标准的依据为《附件六：关于装饰装修及相关设备标准的约定》，且在合同文本中已明确约定，万科公司对此标准尽到了提示义务，谢正军知悉和认可该标准后与万科公司签订了合同。3.翡翠公园项目是万科公司分期报建、分期开发实施，整体项目综合容积率为2.8，项目建设方案经规划主管部门批准，取得规划许可手续，且已完成建设的楼栋也已经通过规划验收，故案涉项目符合规划建设条件要求，并不存在超建，谢正军主张赔偿因违约超建造成的损失无事实和法律依据；4.谢正军未举证证明其购买的房屋存在瑕疵，谢正军主张万科公司限期对案涉房屋瑕疵进行整改无事实依据。综上，谢正军的请求缺乏事实、合同和法律依据。 法庭辩论结束后，谢正军向本院提交了增加诉讼请求申请书，增加诉讼请求：判令万科公司加装小区大门无障碍通行电梯。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，谢正军在法庭辩论结束后新增诉讼请求，故本院不予准许。 本院经审理认定事实如下：2017年2月18日，谢正军（乙方）与万科公司（甲方）签订《楼宇认购书》，约定乙方认购甲方楼宇位置：成都万科翡翠公园项目一期X栋X单元X楼X号居住用房，房屋总价按套内建筑面积计价。认购书第四条约定，甲方已向乙方明示包含但不限于《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本等，乙方对前述公示内容清楚且无异议。2017年2月18日，谢正军（乙方）与万科公司（甲方）签订《确认书》，确认书第六条约定，客户购买的房屋为装修房的，双方确认《商品房买卖合同》备案表上的装修价格仅为基于行政管理需要填写，不作为任一方主张权利的依据；双方对包含装修部分在内的房屋整体展开交易，成交价格为含增值税的房屋整体价格，未对清水房屋和装修房屋分别约定价格，亦不分别开具发票。 2017年2月，谢正军（买受人）与万科公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定谢正军购买万科公司开发的翡翠公园楼盘的房屋，该房屋的预测建筑面积共121.14平方米，其中套内建筑面积97.66平方米，分摊的共有建筑面积23.48平方米，出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。该商品房为成品住宅，装修水平是全装，装修标准是4000元/每平方米。该房屋价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16355.67元，总价款为1597295元，付款方式为一次性付款，万科公司在2018年12月31日前向谢正军交房。合同中，双方以附件六的形式对案涉房屋公共部分、全屋、客厅、房间、厨房、卫生间等装饰装修及相关设备标准进行了专门约定。谢正军于2017年2月18日、2017年2月22日分别向万科公司支付定金50000元，合计100000元，于2017年2月22日向万科公司支付楼款1497295元。 2018年5月11日，受万科公司咨询委托，四川开元工程项目管理咨询有限公司承接了万科翡翠公园项目一期（6号地块）4、7、8、12#楼精装修工程开发报建编制工作，并出具了相关《编制报告》，载明：“1.万科翡翠公园一期（6号地块）4、7、8、12#楼‘现代典雅风’精装修工程建筑面积单方价格：3006.84元/㎡；2.万科翡翠公园一期（6号地块）4、7、8、12#楼‘现代中式风’精装修工程建筑面积单方价格：3006.84元/㎡；3.万科翡翠公园一期（6号地块）4、7、8、12#楼‘现代东方风’精装修工程建筑面积单方价格：3006.84元/㎡。” 2019年1月15日，受案外人青美莲的委托，四川蜀通工程造价咨询招标代理有限公司对万科翡翠公园楼盘室内精装修工程（94、121户型）进行造价测算编制，并出具《建设工程造价咨询报告书》，载明：“万科翡翠公园楼盘室内精装修工程-94户型，工程造价总金额126627.38元，每平方造价：1347.10元/㎡。万科翡翠公园楼盘室内精装修工程-121户型，工程造价总金额160278.45元，每平方造价：1324.62元/㎡。” 另查明，万科公司向成都市规划管理局就案涉项目报建提交的《（3#6#11#地块商业）技术经济指标》载明的容积率为2.8。2016年11月17日，万科·翡翠公园（3#、11#地块）获得建设工程规划许可证；2016年11月22日，万科·翡翠公园6#地块（住宅、商业及配套）获得建设工程规划许可证；2017年9月28日，万科·翡翠公园6#地块（集中商业）获得建设工程规划许可证。2018年12月11日，成都市规划管理局出具《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》（成规核字第510122201842087号），载明：万科翡翠公园6#地块（1、2、9-11#楼）的规划核实申请已受理，经核实，该项目建设符合规划管理要求，建筑用途以测绘报告为准，核实合格。 上述事实，有当事人提交的经当庭举证、质证的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及收款回执、《楼宇认购书》、《确认书》、编制报告、《建设工程造价咨询报告书》、《建设工程规划许可证》、总平面图及《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，双方当事人争议的焦点为：一、万科公司是否应当向谢正军返还装修差价及利息；二、万科公司是否存在违约超建的事实。如存在，是否应当赔偿由此给谢正军造成的损失；三、案涉房屋是否存在瑕疵。如存在，万科公司是否应当限期整改。对此，本院做如下评述： 关于万科公司是否应当向谢正军返还装修差价及利息的问题 本院认为，谢正军与万科公司签订的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件，应作为确定双方权利义务的依据。首先，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中，确有“装修标准是4000元/每平方米”的记载，但合同中，双方对商品房的装饰装修及相关设备标准还通过附件六的形式进行了详细约定。以附件六中关于全屋装修及设备标准为例，载明户内门采用“PVC覆膜木复合门”、设备配置载明“全屋开关插座（西蒙或同档次品牌）”。结合双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于计价方式为按照套内建筑面积计算等约定，故案涉商品房的交付标准，应为合同附件六所约定标准，而不能简单理解为装修造价款按4000元/每平方米计算的定价标准；其次，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条明确约定，案涉房屋以套内建筑面积计算价款，《楼宇认购书》、《确认书》等也明确约定交易标的为带装饰装修的房屋，房屋总价款按套内面积计算。故案涉房屋系成品住宅，万科公司系将装修价包含在房屋总价中一并计价。虽案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中相关表述为“装修款”，但4000元/平方米显然并非指房屋装修的造价或成本，亦非仅指装修材料价格、人工价格之和，而是房屋装修的销售价。按照不包括商品房在内的所有的商品交易惯例，交易价格除商品成本之外，至少还应包括税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素；再次，谢正军虽向本院提交了案外人青美莲委托的鉴定机构出具的建设工程造价咨询报告书。该报告显示，万科翡翠公园楼盘室内精装修工程-121户型的装修造价平均每平方米为1324.62元。但本院认为，即便因案涉房屋为统一装修，装饰、设备标准同一，谢正军所提交的建设工程造价咨询报告书可作为本案参照，且该建设工程造价咨询报告书所载明的装修造价与合同载明的4000元/平方米有差距。但如上所述，双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中有关于计价方式为按照套内建筑面积计算，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》所载明的“4000元/平方米”并非指房屋装修的造价或成本。本案所涉商品房最终交易价格，也是在双方平等自愿的前提下，经邀约、承诺依法达成。谢正军也未提交证据证明所支付的房屋总价款与当时同类房屋价格存在较大差距。故不存在因约定过高的装修价格，导致房屋总体价格畸高而显失公平的情形。本案中，在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，万科公司可在装修销售价的计价构成中确定其税费、利润等。此外，案涉《确认书》中明确载明双方对包含装修部分在内的房屋整体展开交易，成交价格为含增值税的房屋整体价格，未对清水房屋和装修房屋分别约定价格。谢正军作为完全民事行为能力人，其在购房时对《确认书》的签字认可，也应认定为真实意思表示。综上，本院认为谢正军要求万科公司返还装修差价及利息缺乏事实依据、合同依据，故不予支持。 关于谢正军申请对案涉房屋的装修价格进行鉴定的问题，如上所述，因万科公司系将装修价包含在房屋总价中一并作价，合同所约定的装修成交价所反映的并非仅仅为装修造价、成本价格，故谢正军要求对案涉房屋的装修价格进行鉴定的申请，并无必要，反而增大诉讼成本，故本院对其鉴定申请不予准许。 关于案涉商品房是否存在超建事实及相关损失的问题 本案中，案涉项目用地为整体地块，由万科公司分期报建开发。根据成都市规划管理局于2018年12月11日出具的《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》，案涉项目符合规划管理要求。也即，谢正军关于案涉商品房存在超建事实的主张与案涉项目《建设工程规划许可证》及行政主管部门依法出具的《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》所反映的事实相悖。且谢正军对案涉商品房容积率超建及相关损失金额的确定系通过估算，并未提交相关证据证明。故本院认为谢正军要求万科公司支付因超建造成损失的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。 关于案涉房屋是否存在瑕疵的问题 本院认为，对案涉房屋瑕疵进行整改以案涉房屋确实存在瑕疵为前提。本案中，谢正军虽主张案涉房屋存在泥灰、污渍、安装不到位等瑕疵，但未提交证据证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，谢正军应承担举证不能的不利后果。故本院对谢正军关于万科公司限期对案涉房屋瑕疵进行整改的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告谢正军的全部诉讼请求。 案件受理费650元，由原告谢正军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏旭东 二〇一九年六月二十五日 书记员  杜 平