北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第728号上诉人（原审原告）关婷月，女，1981年10月12日出生。委托代理人白砚军，北京市金盈律师事务所律师。委托代理人朱玉仙，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郑艳玲，女，1973年10月14日出生。被上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人左晖，董事长。委托代理人林红梅，女，1988年2月5日出生，该公司职员。委托代理人王峰，北京市天同律师事务所律师。上诉人关婷月因与被上诉人郑艳玲、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第37507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，关婷月的委托代理人朱玉仙、链家公司的委托代理人林红梅、王峰到庭参加诉讼，郑艳玲经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关婷月在一审法院起诉称：2011年12月8日，关婷月与郑艳玲签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号03110000066356）和《补充协议》，约定关婷月将其所有的朝阳区2305号和2306号两处房屋出售给郑艳玲。关婷月、郑艳玲和链家公司签署了《居间服务合同》，约定链家公司为关婷月和郑艳玲之间的房屋买卖提供中介服务。同日，在链家公司的主持下，关婷月与郑艳玲签署了《交易流程》，约定过户当日郑艳玲支付给关婷月定金100万元，三个工作日后，链家地产将房产证送到关婷月的公司，郑艳玲支付关婷月房款300万元整，次日先行办理抵押手续、再行办理欠款公证。剩余房款支付的时间为过户日起算20个工作日。房款还清后，关婷月配合郑艳玲办理解抵押手续。2011年12月9日，郑艳玲支付给关婷月100万元，关婷月将上述房屋过户给郑艳玲。根据《补充协议》和《交易流程》的约定，郑艳玲支付剩余房屋款的时间为过户后20个工作日，但郑艳玲并没有如期付款。2012年3月13日，关婷月、郑艳玲及链家公司签署了《房屋买卖违约失效合同》，确认截止2012年2月27日，关婷月仅收到定金100万元整，未收到首期款300万元，郑艳玲和链家公司未能履行合同，因此，房屋买卖失效，郑艳玲承担一切损失。定金100万元不予退还。郑艳玲与链家公司在2012年3月31日前，变更房产证至关婷月名下，如违约赔偿1280万。但截止2012年8月，郑艳玲未按照约定将房屋过户给关婷月，也没有支付剩余购房款。签订《房屋买卖违约失效合同》后，关婷月与郑艳玲的买卖合同已经解除，郑艳玲本应把房屋返还关婷月，但是郑艳玲已经把房屋抵押给别人，无法返还，而《房屋买卖违约失效合同》中已约定郑艳玲如不能把房屋过户回关婷月名下，需赔偿1280万元，所以关婷月只依据《房屋买卖违约失效合同》要求郑艳玲赔偿1280万元房屋价款。本案中的交易安排不符合二手房的交易惯例，关婷月完全是基于对链家公司的信任，才同意了《交易流程》中先过户、后付款的交易安排。但房屋过户后，郑艳玲并没有履行办理抵押和公证的义务，也没有支付任何款项。链家公司作为居间人没有诚实履行受托义务，严重损害了关婷月的利益。链家公司没有按照三方于2012年3月签订的《房屋买卖违约失效合同》的约定履行它应当承担的义务，没有将新的房产证交给关婷月，没有将房屋抵押给关婷月，没有将房屋产权过户回关婷月名下，没有办理欠款公证手续，也要承担违约责任，应与郑艳玲承担连带责任。故此起诉要求：1、判令郑艳玲按照买卖合同及《房屋买卖违约失效合同》中约定的成交价赔偿关婷月房屋价值损失1280万元。2、判令郑艳玲按照同期银行贷款利率的1.5倍支付房屋价值损失赔偿款1280万元的利息，从2012年3月31日起计算至其付清1280万元之日止。3、判令郑艳玲赔偿关婷月主张债权的各项费用损失310832.7元，包括本案的前期律师费11万元、相关案件诉讼费84035元、笔迹鉴定费5万元、房屋过户给郑艳玲之后的取暖费19600元、物业费17197.7元、交通费等杂费3万元。4、链家公司对郑艳玲的上述付款义务承担连带责任。郑艳玲在一审法院答辩称：不同意关婷月的诉讼请求。《房屋买卖违约失效合同》确实是郑艳玲签署的，我同意把房屋还给关婷月，但房屋现在还有三个抵押登记，都抵押给了个人。链家公司在一审法院答辩称：我公司不同意承担连带责任。《补充协议》明确约定了我公司只负责提供信息服务，不参与过户、贷款手续。我公司不负责协助双方过户、贷款和交接房款，我们签订的《过户、按揭代理合同》上与过户、按揭有关的内容全都打了叉子。焦实是我公司房产经纪人，他没有签订过《房屋买卖违约失效合同》，该合同上没有我公司公章。即使是焦实签的，我公司也不认可他有权代表我公司签署该合同，该合同的标的额高达1280万元，是我公司收取居间费的100倍，关婷月应该清楚《房屋买卖违约失效合同》超出了焦实的职权范围，焦实签字不是履行我公司的职务行为，也不构成表见代理。从《房屋买卖违约失效合同》的内容来看，该合同约定的收回房屋产权是郑艳玲才能履行的义务，我公司无法履行，也没有义务保证郑艳玲履行。该合同约定“如违约赔偿1280万元”，并没有明确承担赔偿责任的主体，在约定不明的情况下显然赔偿义务人应该是郑艳玲，而非我公司。郑艳玲缺乏诚信，其陈述的内容不属实。一审法院经审理查明，关婷月于2003年8月登记为2305号和2306号房屋所有权人，这二套房屋登记在一个房屋所有权证内，建筑面积共计326.68平米，房产证号为：京房权证朝私03字第46055号。后关婷月委托其母亲张义勤出售2305号和2306号房屋，2011年11月16日，经张义勤与郑艳玲协商，关婷月（房屋出售人、甲方）与郑艳玲（房屋购买人、乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方与乙方经友好协商，甲方不请中介机构介入买卖此房产，只请房产中介机构协助办理有关过户、付款等事宜；2305号与2306号房屋登记建筑面积共计326平米，未登记面积（阳台面积）88平米，成交价按房本326.34平米计算，每平米市价39222.8元，总金额为1280万元；甲方在收到乙方首期付款800万元后再进行签字变更手续，所余款项480万元乙方于2012年5月29日前还给甲方、在未付清余款之前，甲方有权对该房产使用居住出租等，收益归甲方；甲方委托乙方全权参与中介公司链家公司的合同文本签订和履约过程，甲方不参与其文本的内容起草、不审查其文本内容的真实性以及文本所约定的法律内容，只负责做变更手续的签字。不承担链家公司所产生的任何税、费及法律事宜。此后，关婷月、郑艳玲与链家公司签署了《居间服务合同》，约定链家公司为关婷月和郑艳玲之间的房屋买卖提供中介服务。同时，关婷月与郑艳玲签署了链家公司提供的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》格式文本，约定关婷月将其所有的2305号和2306号房屋出售给郑艳玲。郑艳玲向链家公司支付了2笔居间服务费，分别为98004元、31996元。关婷月于2012年12月9日将2305号和2306号房屋过户至郑艳玲名下，郑艳玲在过户当天向关婷月支付了购房款100万元，并在过户后向关婷月支付了不包括在房屋成交价之内的家具折价款98万元。关婷月提交其持有的落款日期为2011年12月8日的链家公司《居间服务合同》和《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、格式文本《补充协议》、《过户、按揭代理合同》，其中《居间服务合同》约定郑艳玲承担居间费196008元，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定关婷月将2305号和2306号房屋出售给郑艳玲，成交价共计1119.636万元。格式文本《补充协议》约定，双方同意房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计800万元，乙方于2011年12月9日向甲方支付定金1119.636万元。《过户、按揭代理合同》中未约定买方委托链家公司办理贷款。其中《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》上加盖有链家公司公章，格式文本《补充协议》未加盖链家公司公章，但有链家公司经纪人李俊霞、焦实签字。链家公司对关婷月提交的上述合同真实性不认可，认为未在该公司备案，链家公司提交该公司备案的落款日期为2011年11月24日的链家公司《居间服务合同》和《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、格式文本《补充协议》、《过户、按揭代理合同》，上述合同均有2份，其中一份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定关婷月将2305号房屋出售给郑艳玲，成交价380.5822万元，家具家电装饰装修及配套设施设备作价109.4378万元，《居间服务合同》约定郑艳玲为此承担居间费98004元。另一份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定关婷月将2306号房屋出售给郑艳玲，成交价109.4378万元，家具家电装饰装修及配套设施设备作价380.5822万元，《居间服务合同》约定郑艳玲为此承担居间费98004元。2份格式文本《补充协议》均约定，链家公司只提供信息服务，不参与过户手续、贷款手续。《过户、按揭代理合同》中未约定买方委托链家公司办理贷款。链家公司提交的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、格式文本《补充协议》上加盖有链家公司公章，并有买卖双方签字。链家公司和关婷月均认可链家公司提交的上述合同中关婷月名字为张义勤代签。关婷月提交其持有的落款日期为2011年12月8日的非链家公司格式文本《补充协议》，该补充协议约定：经出卖人与买受人协商一致，买受人与出卖人在办理过户当天买受人支付房屋定金100万元，过户手续后3个工作日待房产证原件由链家公司领取房本当天买受人陪同，将房本原件交到出卖人处，同时买受人支付给出卖人房款300万元，次日办理房屋抵押手续和公证手续给出卖人，剩余房屋尾款400万元买受人在过户成功当日起算20个工作日支付给出卖人；买受人与出卖人同时去公证处办欠款公证手续，如在过户成功当日起算20个工作日内买受人无法偿还出卖人房款，应按400万元为基数按月计算，支付违约金千分之三给出卖人，且出卖人不予办理解抵押手续；如买受人在规定期内将房屋尾款400万元支付给出卖人之后的3日内，出卖人配合买受人办理房屋解抵押手续。该非格式文本《补充协议》末尾有买卖双方和链家公司经纪人焦实签字。关婷月提交其持有的落款日期为2012年3月13日的《房屋买卖违约失效合同》，该合同开头部分记载：甲方关婷月，乙方郑艳玲、丙方链家公司焦实。合同内容包括：一、2011年11月16日关婷月与郑艳玲买卖2305、2306号房屋，建筑面积326.88平米，未登记面积88平米，总面积411平米，付款总金额1280万元，各方确认房款总额支付期限，物业交割等均以该合同为准。二、特此协议解除买卖双方之间关于购房的一系列合同，恢复关婷月房产名下，收回关婷月产权。原因（1）2011年11月16日、2011年12月8日关婷月与郑艳玲签订了房屋买卖合同，2011年11月16日协议第三条甲方关婷月在接收到乙方首期付款800万元后，再进行签字变更手续。（2）该协议房屋总价应为1280万元。2011年12月8日签订的补充协议，过户当天买受人支付房屋定金100万元，过户手续后3个工作日，待房产证原件由链家公司领取房本当天买受人陪同将房本原件交到出卖人处，同时买受人支付给出卖人房款300万元，次日办理房屋抵押手续和公证手续给出卖人，剩余房屋尾款400万元买受人在过户成功当日起算20个工作日支付给出卖人；（3）截止2012年2月27日，甲方仅收到定金100万元，未收到首期款300万元，乙方、丙方未能履行合同，因此，房屋买卖失效，要求乙方承担一切损失，原收定金100万元不予退还；甲方要求乙方与链家公司限期在2012年3月31日前变更房产证，恢复关婷月名下，收回产权，如违约赔偿1280万元损失费。该合同末尾签有买卖双方和链家公司经纪人焦实的名字。焦实不认可该合同上其名字为其本人所签，因关婷月申请，法院委托北京京安拓普文书司法鉴定中心对《房屋买卖违约失效合同》上焦实签字是否为其本人所签进行了鉴定，鉴定结论为：《房屋买卖违约失效合同》上两个焦实签字与比对样本上焦实的签名字迹倾向为同一人所写。鉴定费5万元，已由关婷月预交。因关婷月申请，其母亲张义勤到庭作证称，我跟郑艳玲在几年前有过生意往来，后来郑艳玲要购买2305和2306号房屋，我与郑艳玲协商成交价是1190万元，先付800万元，余款过户后用贷款支付。2011年11月16日我和郑艳玲签订了《房屋买卖合同》，我拿回去让关婷月签了字。当时链家公司还未参与，但是郑艳玲提到她要通过链家公司协助过户，协助贷款，我说我不参与这些事，所以我在合同上还专门约定了这些事与我无关。我和郑艳玲签完《房屋买卖合同》后第二天郑艳玲就带着链家公司工作人员来找我，链家公司当时表示可以用贷款支付房款。第三天链家公司拿来两份买卖合同，说网签要排队，先排队，这个合同不算数，所以我就在合同上代关婷月签了名，就是链家公司留存的这两套落款日期为2011年11月24日的合同。然后链家公司和郑艳玲带着评估公司的人来对房屋进行评估，但一直没给评估结果。链家公司李俊霞、焦实说可以贷款800万元，先给我800万元，过户后再把余款贷款给我。后来链家公司和郑艳玲说一次不能贷款这么多，说先给400万元，过两天再给几百万元，所以我就让关婷月与郑艳玲办理了过户。办理过户时我不在场，郑艳玲本来跟我说800万元都在过户前支付，但是和关婷月办理过户时就变了，关婷月也没有跟我说这事。《房屋买卖违约失效合同》是在关婷月工作单位签订的，当时我、关婷月、郑艳玲及焦实都在场，合同是我起草的，当时焦实、郑艳玲都仔细看了这份合同，看完之后签的字。关婷月称，非格式文本《补充协议》签订之前我母亲张义勤已经和郑艳玲协商好过户前要付800万元，剩余房款用贷款支付。2011年12月8日郑艳玲和链家公司的焦实、李俊霞到我办公室之后，郑艳玲说她房款不够，8号只能给100万元，过户后3天内再给300万元。我当时不同意，说要不3天后再过户，他们就跟我说税费要调整，12月9日是最后一天，当时李俊霞、焦实也这样说。我问郑艳玲如何保证3天支付300万元，李俊霞、焦实说正在帮助郑艳玲作贷款手续，我说贷款不可能这么快，李俊霞、焦实说如果郑艳玲的贷款下不来，链家公司可以先承担，说他们公司可以内部先垫付。然后我们才签订了非格式文本《补充协议》。焦实在非格式文本《补充协议》上签字后，我要求链家公司在上面盖章，焦实说他签字就代表链家公司，并向我出示了他的工作证。过户当天我和郑艳玲一直等到下午4点多，焦实告诉我差不多了，我们进去后，在门头看见李俊霞，她旁边有一个男的，那个男的以及焦实、李俊霞带我们去窗口排队。然后李俊霞或焦实其中的一个人给了郑艳玲一个身份证。他们让我别说话，只管签字。后来窗口排到我和郑艳玲，我按照房管局的要求签了字，包括网签合同。郑艳玲称，我和张义勤2006年相识，2011年10月底得知张义勤要卖2305、2306号房屋，我和张义勤在2011年11月16日签订了《房屋买卖合同》，签这份合同前我和张义勤去找过链家公司。我以前因买房与链家公司的焦实相识，我给焦实打电话，说我想买2305、2306号房屋，可以拿出300多万元，总价是1000多万元。焦实说我可以买。给焦实打过电话后，我和张义勤去了链家公司，链家公司让我和张义勤先签一份合同，之后再签链家公司的合同。然后我和张义勤签订了2011年11月16日的《房屋买卖合同》。落款日期为2011年11月24日的链家公司格式合同是不是当天签订的记不清了，落款日期为2011年12月8日的链家公司格式合同是当天签订的。签完这些合同后办理了过户。购房款目前只付了100万元。链家公司的李俊霞和焦实给我介绍了高利贷公司，李俊霞和焦实说2305、2306号房屋评估了，肯定能贷800万元。过户第2天我把房屋抵押给了高利贷公司指定的个人，办抵押时焦实和李俊霞都去了。高利贷公司把利息提前收回，只给了我300万元，抵押了600万元。焦实和李俊霞说同时做两个贷款，一个是向高利贷公司贷款600万元，一个是向工商银行贷款800万元。我见过工商银行的贷款批贷函480万元，但是贷款一直没有发放。我拿到高利贷公司的300万元后一部分用于生意，一部分给关婷月付了家具款，剩下的付了利息。后来因为生意需要钱，我又把房屋做了两次抵押登记，抵押的金额都是190万元。这三个抵押登记的借款目前都无法还清。《房屋买卖失效合同》签订时焦实在场，签字是焦实本人签的。买卖合同做网签我没有去，焦实和李俊霞说过是链家公司做的网签。经法院传唤，链家公司经纪人焦实到庭作证称，《补充协议》中写明了我公司只负责提供信息服务，不参与过户、贷款手续。买卖双方只委托我公司写个合同，郑艳玲又是老客户，所以居间费给打了八折。关婷月提交的落款日期为2011年12月8日的我公司买卖合同格式文本是我公司促成买卖双方签订的，因为需要将两套房屋分开过户，我们往总公司报合同时，也需要分开，所以买卖双方还就这两套房屋另外分别签订了两份买卖合同。我和店长李俊霞拿着两套房屋分开的合同去关婷月工作单位，让她签的字。我公司留存的两套房屋分别签订的合同上写的日期是2011年11月24日，我应该是具实填写的日期。两套房屋分别签订的合同的总成交价与合在一起签订的合同总成交价不一致的原因我不清楚，买卖双方好像在交易过程中更改过一次房价，提高了成交价。居间合同、《过户、按揭代理合同》、格式文本《补充协议》、非格式文本《补充协议》上的签字是我签的。非格式文本《补充协议》是买卖双方私下自行签订的，没有在我公司留存备案。买卖双方的房款交接不需要我公司协助。买卖合同的网签不是我公司做的，买卖双方没要求我公司做网签。过户当天我和李俊霞在场，但我没有协助他们过户，我们属于见证方。张义勤要求我们陪同郑艳玲一同去领产权证，我给郑艳玲打电话她不接，因为找不到郑艳玲，我没有陪她去领产权证。我曾催促郑艳玲将房屋抵押给关婷月，郑艳玲说正在办，我再说她就挂电话了。郑艳玲表示要用她的企业办理抵押贷款向关婷月支付剩余房款，我帮郑艳玲联系了，因为郑艳玲缺少一个资料，工商银行批贷了，但没有放贷，申请贷款金额应该是400多万元。《房屋买卖违约失效合同》上的签字应该不是我签的，这份合同上的内容双方跟我提过，这份合同我是否见过记不清楚了。经法院传唤，链家公司经纪人李俊霞到庭作证称，这担交易是郑艳玲主动找到我们，说她和朋友有一套房屋要买卖，让我们协助签合同，郑艳玲说过户和贷款都是她自己办，不需要我们协助。郑艳玲用自己的公司贷款500万元用于支付房款，是我公司帮她办理的，贷款成功了。但是因为郑艳玲无法提供单位的组织机构代码证，所以银行无法给她批贷。评估公司是郑艳玲找的。我们公司没有承诺过给贷款800万元，房屋的价值差不多就800万元，不可能贷款800万元。关婷月和郑艳玲的买卖合同是2011年11月二十几号签约的，签约时我和我公司焦实在场，后期履行我没有参与。签约之后打款我公司没有派人去，是买卖双方协商解决的。关婷月提交的落款日期为2011年12月8日的买卖合同和居间合同是其母亲张义勤代签的，当时说关婷月在香港，待关婷月回来后又由其本人签了我公司备案的两套居间合同和买卖合同。非格式文本《补充协议》是在关婷月办公室签订的，我们确实说了税费的问题，当时税费的地区指导价要在2011年12月10日开始调整，后来实际也调整了。过户时我去了现场，但过户资料不是我们提供的，而是郑艳玲自己提供，过户资料我们没有经手，因为过户和贷款不是由我们负责。我们曾催促郑艳玲给关婷月打款，郑艳玲说自己解决，用不着我们管。由于产权证需要买受人自己去领，到了领证时，我公司电话通知郑艳玲，她表示比较忙，说自己去取，不用我们管了，她自己领取后送到关婷月处。签订《房屋买卖违约失效合同》我没有参与。链家公司持法院调查令从北京市朝阳区住房和城乡建设委员会调取了关婷月与郑艳玲买卖合同网签登记表，该登记表显示关婷月与郑艳玲买卖合同网签登记的录入时间为2011年11月28日，签约时间为2011年12月6日，录入机构为北京润万嘉房地产经纪有限公司（以下称润万嘉公司），录入人员为闫伟。关婷月持法院调查令向北京市朝阳区房屋管理局（以下称房管局）调查润万嘉公司和经纪人的备案记录，房管局向法院回函称，润万嘉公司于2009年5月7日初次备案，2012年1月6日因经纪人数量不足已注销；经纪人姜虹于2011年9月19日在润万嘉公司执业，2011年12月6日因逾期注册被系统注销。关婷月此前曾起诉郑艳玲要求其继续履行房屋买卖合同，在查明房屋被抵押后撤诉，在该案审理中，法院依关婷月申请于2012年5月4日查封了2305、2306号房屋，该查封措施现仍有效，关婷月在该案中支付了保全费5000元。郑艳玲在本案中曾提出过反诉要求关婷月返还郑艳玲已支付给关婷月的100万元房款和98万元家具折价款，但未在规定期限内交纳反诉费，其反诉未成立。一审法院查明上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。一审法院审理后认为，关婷月与郑艳玲签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关婷月委托其母亲张义勤出售2305、2306号房屋，张义勤在上述房屋买卖过程中的签约、收款等行为能够代表关婷月，构成表见代理。在买卖合同履行过程中，因郑艳玲无力支付后续购房款，双方签订《房屋买卖违约失效合同》，自行协商解除了买卖合同，并约定郑艳玲应限期将2305、2306号房屋过户回关婷月名下，如违约赔偿1280万元。但郑艳玲未能在《房屋买卖违约失效合同》约定期限前将房屋过户回关婷月名下，且已将房屋多次抵押，郑艳玲的行为已违反双方《房屋买卖合同》和《房屋买卖违约失效合同》的约定。由于郑艳玲的违约行为导致关婷月未获得大部分购房款，在买卖合同解除后亦无法取回房屋，关婷月依据双方成交价要求郑艳玲赔偿房屋折价款1280万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于关婷月要求郑艳玲支付1280万元赔偿款利息的诉讼请求，郑艳玲在取得房屋产权后，既未及时支付剩余购房款，亦未能及时返还房屋或赔偿折价款，损害了关婷月的财产权利，理应支付相应利息，但考虑到双方在《房屋买卖违约失效合同》中已约定因郑艳玲违约原收定金100万元不予退还，故郑艳玲无权再要求返还定金，该笔定金可以弥补关婷月的合理利息损失，关婷月要求郑艳玲支付赔偿款利息的诉讼请求法院不再支持。对于关婷月要求郑艳玲赔偿其他费用损失310832.7元的诉讼请求，其中关婷月因另案起诉郑艳玲履行合同而发生的保全费等诉讼费5070元是因郑艳玲的违约行为所导致，郑艳玲应予赔偿。其他费用损失赔偿要求没有事实和法律依据，法院不予支持。以上郑艳玲应赔偿的其他费用损失为5070元。对于关婷月要求链家公司依据《房屋买卖违约失效合同》对郑艳玲的上述付款义务承担连带责任一节，法院认为，第一、在关婷月与郑艳玲自行签订的《房屋买卖合同》中约定不请中介机构介入买卖此房产，只请房产中介机构协助办理有关过户、付款等事宜；在链家公司留存的格式文本《补充协议》中亦约定，链家公司只提供信息服务，不参与过户手续、贷款手续。第二、《房屋买卖违约失效合同》上未加盖链家公司公章，根据交易习惯和生活常识，该合同中关于违约赔偿1280万元的内容显已超出焦实的职责权限，焦实在该合同上签字的行为不能代表链家公司。第三、《房屋买卖违约失效合同》中亦未明确约定链家公司对于违约赔偿1280万元负有连带责任。因此，郑艳玲对关婷月所应承担的付款义务系因郑艳玲自身的违约行为所导致，关婷月要求链家公司对于郑艳玲的付款义务承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、郑艳玲于本判决生效后三日内向原告关婷月赔偿房屋折价款一千二百八十万元。二、郑艳玲于本判决生效后三日内向关婷月赔偿其他费用损失五千零七十元。三、驳回关婷月的其他诉讼请求。郑艳玲如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院判决后，关婷月不服，向本院提起上诉，请求撤销一审法院判决，改判被上诉人北京链家房地产经纪有限公司与被上诉人郑艳玲连带赔偿上诉人关婷月1280万并赔偿维权及房屋保养费用30万元，二被上诉人按照同期银行贷款利率的1.5倍支付从2012年4月1日1起至2013年9月1日止的逾期还款利息163.2万元人民币，支付从2013年9月1日起至实际支付日止的还款利息（按照同期银行贷款利率的1.5倍计算），二被上诉人承担本案的诉讼费、鉴定费及保全费。理由是：1、一审法院认定焦实的行为不属于职务行为属于事实认定错误，从本案的交易过程看，焦实在本宗交易中，全部是以链家公司的名义进行，一审法院认定焦实的行为是个人行为错误；2、链家公司没有遵守《补充协议》的约定，没有履行好监管房产过户及资金监管义务，违背忠实居间的义务，致使上诉人的房产在没有付款的情况下交付被上诉人郑艳玲，造成房屋被恶意抵押，不能再回转过户，对损害后果应当与郑艳玲承担连带责任；3、《房屋买卖违约失效合同》中约定的定金100万不予退还，是协商解除合同的条件，与利息损失是两种性质，不应当混为一谈，一审认为该定金损失可以弥补关婷月的损失于法无据；4、本案中笔迹鉴定浪费了不必要的时间与金钱，相关费用应当由被上诉人承担；5、链家公司介入关婷月、郑艳玲的房屋买卖，居间是表象，代理是实质，郑艳玲支付了高额代理费用，诸多环节上与郑艳玲恶意串通，损害关婷月的权益；6、从《房屋买卖失效合同》的文义及目的上来看，链家公司已经做出了对上诉人的1280万损失费与郑艳玲承担连带责任的意思表示；7、一审法院遗漏了上诉人要求将涉案两处房屋过户回关婷月名下的诉求，属于遗漏诉求，程序瑕疵。链家公司同意一审法院判决，不认可关婷月的上诉请求和理由。郑艳玲经本院合法传唤，未到庭参加二审诉讼。二审期间，关婷月申请本院调取焦实与郑艳玲、胡玮（郑艳玲所在公司会计）个人之间共计六笔银行汇款记录，并要求法院调取郑艳玲向焦实自2012年11月份到2013年中的汇款记录，以证明：1、郑艳玲委托链家公司，除了支付正常的中介费之外，还通过焦实向链家公司支付了远高于市场价格的代理费；2、链家公司收取高额代理费后为郑艳玲在房屋交易中为其提供担保；3、郑艳玲委托链家公司办理房屋过户、网签和资质审核等事务，链家公司在交易过程中协助郑艳玲伪造了购房资格，介绍了高利贷公司；4、链家公司与郑艳玲存在恶意串通，损害了关婷月的权益。本院按照关婷月提供的银行账号线索，调取了房屋买卖交易期间附近胡玮、郑艳玲向焦实的汇款记录，银行记录显示胡玮在交易期间附近向焦实共计转账94000元，郑艳玲的农行账户借记卡查询记录未明确反映相关款项的流向。链家公司对法院调取的银行转账凭证的真实性认可，但是对该证据材料的关联性及证明目的不予认可，主张焦实个人的收款记录不能证明是链家公司收取了相关费用，焦实是单位普通员工，没有收取高额费用并作担保的资格，链家公司与郑艳玲没有恶意串通，关婷月的损失与链家公司没有关系。焦实就汇款情况出具书面说明，表示2012年1月28日的6万元、2012年6月27日的1.9万元、2012年7月8日的0.5万元、2012年12月10日的7万元，均系其与郑艳玲之间的个人往来，与客户买房没有关系，与公司的相关业务没有关系。关婷月对焦实的情况说明不予认可。本院另查明，关婷月2013年9月26日的一审庭审中当庭变更诉讼请求，表示关婷月、郑艳玲之间的房屋买卖合同已经解除，因为房屋被郑艳玲抵押，无法返还，关婷月不再要求郑艳玲返还房屋，只要求郑艳玲支付违约金。后又表示第一项诉求的1280万违约金是因为关婷月不要求返还房屋了，1280万元的违约金只能弥补房屋的价值，其他损失是由于1280万违约金之外弥补不了的损失。本院经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述及本院调取的银行交易记录在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据本案查明事实，郑艳玲、关婷月与链家公司之间本系居间服务关系，现关婷月主张郑艳玲与链家公司之间形成代理关系，但并未提供代理合同、代理费收据等直接证据，其提供的其他证据的关联性也不足，其诸多理由仅能认定为其依据相关情节的自行推断，本院对关婷月的该项主张无法采信。关婷月主张链家公司与郑艳玲恶意串通侵害其权益，也并未提供充分有效的证据予以证明，本院也无法支持。对于关婷月要求链家公司依据《房屋买卖违约失效合同》对郑艳玲的上述付款义务承担连带责任一节，本院认为，第一、《房屋买卖违约失效合同》上未加盖链家公司公章，根据交易习惯和生活常识，该合同中关于违约赔偿1280万元的内容显已超出焦实的职责权限，焦实在该合同上签字的行为不能代表链家公司。第二、《房屋买卖违约失效合同》中亦未明确约定链家公司对于违约赔偿1280万元负有连带责任。因此，关婷月要求链家公司对于郑艳玲的付款义务承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。关婷月要求郑艳玲支付1280万元赔偿款利息，因双方在《房屋买卖违约失效合同》中已约定因郑艳玲违约原收定金100万元不予退还，故郑艳玲无权再要求返还定金，该笔定金可以弥补关婷月的合理利息损失，一审法院对关婷月要求郑艳玲支付赔偿款利息的诉讼请求不予支持并无不妥，本院不再调整。对于关婷月要求郑艳玲赔偿维权及房屋保养费用30万元的诉讼请求，仅关婷月因另案起诉郑艳玲履行合同而发生的保全费等诉讼费5070元是因郑艳玲的违约行为所导致，郑艳玲应予赔偿。其他费用损失赔偿要求没有事实和法律依据，法院不予支持，一审法院认定正确。就关婷月主张一审法院审理遗漏其诉讼请求一节，依据本院查明，关婷月在一审庭审中诉求明确，一审法院已经全面审理了其诉求，关婷月在二审中对房屋的返还问题再行做出与一审诉求相反的意思表示，缺乏法律依据，本院对关婷月的该项主张不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费98635元，由关婷月负担12960元（已交纳），由郑艳玲负担85675元（关婷月已预交，郑艳玲于本判决生效后3日内支付）。司法专邮送达费80元，均由郑艳玲负担（关婷月已预交，郑艳玲于本判决生效后3日内支付）。鉴定费5万元，均由关婷月负担（已交纳）。二审案件受理费98600元，由关婷月负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  韩 静代理审判员  宋少源代理审判员  陈烁琳二〇一四年十月二十九日书 记 员  梁 丽