安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终2823号 上诉人(原审被告、反诉原告）：合肥星光置业有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇公园路星光国际广场。 法定代表人：许邦才，总经理。 委托诉讼代理人：郑德权，安徽徽天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：阮怀菊，女，1972年11月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：任长青，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄大伟，安徽万世律师事务所律师。 上诉人合肥星光置业有限公司（以下简称星光置业公司）因与被上诉人阮怀菊房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 星光置业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回阮怀菊全部诉讼请求，由阮怀菊承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。阮怀菊未按《星光国际广场认购书》约定的时间与星光置业公司签订《商品房预售合同》，《星光国际广场认购书》已于2017年5月31日自动终止。星光置业公司系“星光国际广场”工程项目建设单位，安徽中昊建设工程有限公司（以下简称中昊公司）系施工单位，安徽义银建筑装饰有限责任公司（以下简称义银公司）从中昊公司处分包了部分装饰工程，阮怀菊在义银公司处的债权系虚假，义银公司对中昊公司无确定的工程款债权，中昊公司未参与债务抵销行为，且债务抵销不存在书面或口头协议，故抵销行为依法不成立，抵销手续未完成，抵销无效，星光置业公司未收到阮怀菊按约应支付的购房款。中昊公司在一审中已表示不认可工程款抵销，王萍、阮怀菊因承担违约责任。一审遗漏中昊公司、义银公司等必要共同诉讼人，程序违法。 阮怀菊辩称，《星光国际广场认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，具有法律拘束力，依据司法解释，该认购书具有房屋买卖合同效力，阮怀菊已支付完毕房屋价款，星光置业公司应履行签订房屋买卖合同、登记备案，办理产权证照、交付房屋等义务；证据锁链可证明中昊公司知晓购房款抵扣工程款的事实，星光置业公司应向中昊公司主张工程款抵扣；中昊公司、义银公司未参加诉讼，不影响本案审理，一审程序合法，星光置业公司上诉无理，请求驳回上诉，维持原判。 阮怀菊向一审法院起诉请求：星光置业公司向其交付肥东县店埠镇公园路星光国际广场住宅2-4#1002房屋，为其办理该房屋登记手续，并承担诉讼费。 星光置业公司向一审法院反诉请求：解除《星光国际广场认购书》；阮怀菊承担反诉费。 一审法院认定事实：2015年6月30日，阮怀菊与星光置业公司签订《星光国际广场认购书》一份，认购书载明：阮怀菊认购星光置业公司开发的星光国际广场住宅2-4-1002室房屋，建筑面积100.84平方米，每平米7538元，房屋总价760132元，阮怀菊应于2015年6月30日支付定金20000元，作为双方订立《商品房预售合同》的担保，签订《商品房预售合同》后，定金转为房价款；第二条“阮怀菊应当在签订本认购协议之后，于2017年5月31日前与星光置业公司签订正式《商品房预售合同》，阮怀菊未在双方约定时间内与星光置业公司签订《商品房预售合同》的，自期限届满之次日起，本认购协议将自动终止，星光置业公司有权将该商品房另行出卖给第三方”；本认购书中认购房号、建筑面积、销售总价、付款方式为购房意向书，双方的权利、义务以《商品房预售合同》约定为准。 2016年3月4日，星光置业公司工作人员在认购书中批注：“抵工程款，合同签订总房款柒拾伍万贰仟壹佰叁拾贰元整。￥752132元”。一审庭审中，星光置业公司认可认购书真实性，但称认购书第二条所载日期须后来填写，认购书签订日期有涂改。 2016年2月6日，星光置业公司出具收据于阮怀菊，收据载“交款单位阮怀菊2-4-1002#，收款方式换据，人民币贰万元整，收款事由原朱志斌收据已收回”。2016年3月7日，星光置业公司又出具编号为0219961收据于阮怀菊，收据载“交款单位阮怀菊2-4-1002，人民币柒拾叁万贰仟壹佰叁拾贰元整，收款事由2-4-1002房屋款（与中昊公司抵工程款）”。星光置业公司一审质证称认可两份收据系其开具，但其未收到所载款项。 一审庭审中，阮怀菊、星光置业公司均陈述星光置业公司系工程发包方，中昊公司系承包方，承包后将部分工程分包给义银公司；阮怀菊陈述童刚挂靠义银公司承接工程，又将部分工程交由阮怀菊等人施工；星光置业公司陈述童刚系义银公司现场代表，阮怀菊非实际施工人，不在工程现场从事劳务。 一审法院认为，星光置业公司与阮怀菊签订的《星光国际广场认购书》系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，系有效合同。该认购书虽系预约合同，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收取购房款的，即可认定预约合同为商品房买卖合同。《星光国际广场认购书》对买卖房屋的位置、面积、价款等基本内容作出了约定，阮怀菊已通过工程款与购房款抵销方式履行了购房款义务，故《星光国际广场认购书》性质为商品房买卖合同，房屋已具备交付条件，故对阮怀菊的诉讼请求予以支持。星光置业公司诉请解除《星光国际广场认购书》，不符合法律规定，不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：一、合肥星光置业有限公司于判决生效后十日内向阮怀菊交付位于肥东县房屋，并协助阮怀菊办理该房屋产权登记手续，将房屋产权登记至阮怀菊名下；二、驳回合肥星光置业有限公司的诉讼请求。本诉受理费80元，反诉受理费40元，均由合肥星光置业有限公司负担。 二审期间，星光置业公司围绕上诉请求向本院提交《情况说明》、《分包单位工程结算汇总表》、款项支付明细、转账凭证等，以证明中昊公司未拖欠义银公司工程款，未参与抹账手续；阮怀菊质证称不认可前述材料的真实、合法、关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，阮怀菊与星光置业公司就星光置业公司开发的星光国际广场住宅2-4-1002室房屋买卖事宜签订了《星光国际广场认购书》，认购书明确约定了房屋基本情况、房屋转让价款、付款方式等，认购书内容系双方真实意思表示，具有法律拘束力，双方应全面、诚信履行各自合同义务。阮怀菊诉称已履行完毕全部房屋价款支付义务，为此提供了星光置业公司2016年2月6日、3月7日向其出具的收据，两张收据所载数额合计752132元，收款事由载明“2-4-1002房屋款”“与中昊公司抵工程款”，结合已查明的中昊公司系星光国际广场项目工程施工单位的事实，可证明经阮怀菊同意，中昊公司将其对阮怀菊的债务转移给星光置业公司，星光置业公司同意代中昊公司向阮怀菊偿还债务，且已以房屋价款抵扣方式向阮怀菊清偿债务，故阮怀菊已就房屋价款支付完毕的事实承担了举证责任，阮怀菊诉请星光置业公司交付房屋，办理房屋所有权登记手续等，有合同及事实依据，一审予以支持，本院予以认同。 星光置业公司上诉称一审遗漏必要共同诉讼人，一审程序违法，于法无据，本院不予采信。星光置业公司上诉主张阮怀菊未履行房屋价款支付义务，债务抵销合同未成立、中昊公司未参与债务抵销等，与查明事实不符，本院亦不予采信。 综上，星光置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人合肥星光置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  沈 静 二〇一九年五月二十七日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。