河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终339号上诉人（原审第三人）：淮阳县农村信用合作联社，住所地：河南省淮阳县北关苏花园。法定代表人：张献伟，该联社理事长。委托诉讼代理人：钟松柏，河南颖滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张威，男，汉族，1992年10月24日出生，住河南省商水县。现住河南省周口市。委托诉讼代理人：符新晖，河南众望律师事务所律师。原审被告：河南省海林房地产有限公司，住所地：河南省周口市川汇区邦杰大道。法定代表人：赵国旗，该公司总经理。诉讼代表人：河南省海林房地产有限公司管理人。负责人：刘拥华，河南团结律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏阳阳，河南团结律师事务所律师。上诉人淮阳县农村信用合作联社（以下简称淮阳联社）因与被上诉人张威及原审被告河南省海林房地产有限公司（以下简称海林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市中级人民法院（2018）豫16民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。淮阳联社上诉请求：（一）撤销河南省周口市中级人民法院（2018）豫16民初355号民事判决，改判驳回张威的全部诉讼请求；（二）本案一、二审诉讼费由张威承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1．交款凭证并非张威本人，其不是夫妻关系。2．张威起诉诉称的事实，与庭审中张威提交的证据相矛盾，张威提供的其本人借记卡明细上显示在2013年6月25日消费100000元，仅此一次，一审法院认定该款是首付款缺乏依据。3．对于张威在2013年9月30日、11月13日、11月14日、12月16日和2014年6月3日五笔还海林公司的借款，法院认定为支付的下欠首付款61000元缺乏依据。4.2017年6月29日的现金50000元、12月30日的100000元，并不能代表上述三笔是海林公司收款。且上述在建工程已于2013年6月28日在淮阳联社办理抵押登记，双方都应该明悉，所以支付购房款的理由也不能成立。5．假如张威与海林公司在2013年6月25日签订《商品房买卖合同》真实，按张威表述理由办按揭时收回，那么原审法院应该查明预售备案和预售登记来证实购房的真实性。一审判决对事实方面的认定及认定商品房买卖合同不违反法律的强制性规定，应为有效合同，系认定事实错误。（二）一审判决适用法律错误。一审判决应当适用《城市商品房预售管理办法》第十条规定，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，向地产管理部门和市县级人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，违反该规定的法律后果导致当事人所签订的转让抵押房地产的买卖合同无效，故一审法院应当根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条关于无效合同的处理规定进行处理，依法驳回张威的诉讼请求。（三）一审判决同周口市仲裁委员会（2017）周仲裁字48号裁决书（以下简称48号裁决）和河南省周口市中级人民法院（2018）豫财保50号裁定存在矛盾。对涉案的商品房，第48号裁决书裁决淮阳联社享有抵押优先受偿权，并已经法院裁定查封进入执行程序，两个裁判结果相矛盾。张威辩称，（一）原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当维持原判，驳回上诉。张威提交的商品房买卖合同和收款收据等证据，足以证实张威与海林公司存在商品房买卖合同关系，并且房屋已经交付入住，双方之间的合同已经基本履行完毕，因此一审法院认定双方的合同有效，并判决海林公司协助办理房屋登记过户手续，合法有据。淮阳联社办理抵押登记的时间是2013年6月28日，在张威与海林公司签订合同之后，并且按照最高人民法院的司法解释及批复的规定，张威作为消费者享有的权利优先于淮阳联社的抵押权，因此一审法院根据法律规定判决解除抵押符合法律规定。（二）张威在一审中提交的银行借记卡交易明细，证明在2013年6月25日张威通过刷卡消费的方式向海林公司支付了100000元的首付款，淮阳联社称对方账户不是海林公司的与事实不符。剩余首付款61000元，张威与海林公司协商分5次付清，并且开具了付款收据，一审法院认定61000元是有事实依据的。对于2017年6月29日支付的50000元和2017年12月13日支付的100000元，有海林公司出具的收款收据为证，足以证明张威支付了全部购房款，因此淮阳联社的上诉理由不能成立。（三）淮阳联社认为一审判决适用法律错误不能成立，原审法院对海林公司的抵押合同没有认定为无效，只是认定抵押权的优先受偿权不能对抗张威的消费者权利，一审判决的认定与最高人民法院的批复精神是一致的，因此一审判决适用法律正确。（四）一审判决与周口市仲裁委员的48号裁决以及周口市中级人民法院的裁定并不存在任何矛盾，因为一审判决是根据最高人民法院的批复精神作出的，张威的权利可以排除淮阳联社的优先受偿权，所以一审判决与执行仲裁的结果并不矛盾。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。海林公司述称，（一）由于海林公司内部混乱无法继续经营，河南省周口市中级人民法院裁定海林公司进入破产清算程序，从裁定至今管理人一直没有收到海林公司工作人员应向管理人缴纳的房屋资料和清算账册，所以对海林公司的房屋销售情况不能给出明确意见。现阶段管理人正在通过逐一走访调查，向管理部门、海林公司的开户银行调取信息，逐步查清海林公司的收入情况。因此请求法院依据当事人提交的证据查明本案的事实。（二）关于张威于2017年6月29日与2017年12月13日交纳的购房款，请法院重点查明事实，因为当时海林公司不存在经营行为，公司的账户没有收到该两笔款项，150000元通过现金支付是不符合购房交易习惯的。若管理人通过后续的工作查明该150000元款项存在违法行为，管理人将把相关文件移送有关部门。张威向一审法院起诉请求：（一）依法判决淮阳联社涂销张威所购买的海林哈根城小区10号楼2单元1104号商品房上存在的抵押权，解除抵押。（二）依法判决海林公司协助张威办理房屋权属证书。（三）诉讼费用由淮阳联社和海林公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋海林公司已于2013年6月28日为案外人周口市惠升农机销售有限公司（以下简称惠升公司）办理了抵押登记，抵押权人为淮阳联社，抵押期限2013年6月26日至2015年6月30日。淮阳联社与惠升公司、海林公司借款抵押担保合同纠纷一案，周口市仲裁委员会于2017年7月6日作出（2017）周仲裁字第48号裁决书，裁决淮阳联社对涉案的房产享有优先受偿权，该裁决书现已发生法律效力。2018年1月4日，淮阳联社向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年1月6日作出（2018）豫16财保50号裁定，查封了海林公司名下的涉案房产。2018年6月25日，一审法院依法裁定受理了张保建提出的对海林公司的破产清算申请。淮阳联社依法向海林公司破产管理人申报了债权，并对涉案房产享有优先受权。上述事实有抵押合同、抵押物他项权利证书、仲裁裁决书、一审法院执行裁定书、破产受理裁定书等证据在卷为证。一审法院认为，根据诉辩双方陈述的意见，本案争议的主要焦点是：（一）淮阳联社与海林公司是否应涂销对涉案房产的抵押权，解除抵押登记。张威与海林公司之间签订的商品房买卖合同不违反法律的强制性规定，应为有效合同，且双方按照合同约定基本已履行。淮阳联社与海林公司之间对涉案房产签订的抵押合同，不违反法律的强制性规定，也应为有效合同，且在房产部门办理了抵押物登记。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的优先购买权不得对抗买受人。因此，在张威已交付全部购房款后，且也无证据证明张威过错的情况下，张威购买涉案商品房的相应权益应优先于淮阳联社的在建工程抵押权，淮阳联社与海林公司应涂销对涉案房产的抵押权，解除抵押登记。（二）海林公司是否有义务协助张威办理涉案房产权属证书。因张威与海林公司签订合同后已支付了全部购房款，并在购房过程中不存在过错，且已入住多年，故海林公司依约有义务协助张威办理涉案房产权属证书。鉴于海林公司已进入破产清算，依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条管理人职责第一款第六项“管理和处分债务人的财产”、第七项“代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序”、第九项“人民法院认为管理人应当履行的其他职责”，其破产管理人有义务协助张威涂销对涉案房产的抵押权、解除抵押登记、办理涉案房产权属证书。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十二条规定，判决：一、淮阳联社、海林公司于本判决生效后30日内涂销对涉案房产的抵押权，解除抵押登记；二、海林公司于本判决生效后30日内协助张威办理涉案房产的权属证书。案件受理费5965元，由海林公司负担。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：（一）一审判决认定的事实是否正确；（二）一审判决适用法律是否正确。（一）关于本案的事实问题。关于首付款100000元，张威与海林公司在2013年6月25日签订商品房买卖合同，张威通过刷卡消费的方式向海林公司支付了100000元，时间和数额与合同相符，足以确信。淮阳联社认为该笔款项不是购房的首付款、对方账户不是海林公司账户，但是没有提交足以推翻上述事实的证据，故对100000元不是首付款的理由不予采信。关于张威2013年9月30日、2013年11月13日、2013年11月14日、2013年12月16日和2014年6月3日五笔还款及2017年6月29日的现金50000元、12月30日的100000元是否真实的问题，淮阳联社认为上述款项不能证明是海林公司收款。但张威交付的每笔房款，均有海林公司出具的房款收据为证，并加盖有海林公司印章或财务专用章。另，张威提交的2018年1月21日由河南省海林哈根城物业服务中心物业部出具的物业费收据、装修垃圾清运费收据、水电预存费收据、代缴有线电视安装费收据、天然气初装费收据和维修基金收据证明张威已经实际入住案涉房屋。海林公司对部分房款收据上加盖的公章不认可，认为房款收据是虚假的，但海林公司配合将房屋交付张威使用的行为证明海林公司认可张威已经履行合同的主要义务，否则不会将房屋交付给张威居住，故淮阳联社认为张威支付上述购房款是虚假的理由亦不能成立。关于预售备案问题，张威与海林公司签订《商品房买卖合同》系民事法律行为，《城市商品房预售管理办法》系对房地产开发企业单方的行政管理法规，房屋买卖合同的预售备案和预售登记是行政法律行为，是否办理取决于民事主体的意思自治，双方未办理预售备案和预售登记不能否定交纳房款的真实性。综上，一审判决对购房款事实的认定依据充分。（二）关于本案适用法律问题。1．关于《商品房买卖合同》的效力问题，淮阳联社认为2017年12月30日海林公司与张威签订的《商品房买卖合同》无效，但《城市商品房预售管理办法》第十条是管理性的规定，并非效力性的强制性规定，不能以是否办理预售备案和预售登记作为评判民事行为效力的标准。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”根据上述法律规定和最高人民法院的指导性意见，债务人海林公司未经淮阳联社同意，将房屋转让给张威的行为并非无效民事法律行为，且当时海林公司已经取得了商品房预售许可证，具备出售商品房的资格，一审判决认定《商品房买卖合同》合法有效符合法律规定，淮阳联社认为张威与海林公司签订的《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。2.关于一审判决结果与48号裁决是否相矛盾的问题。48号裁决认定淮阳联社对涉案的房屋具有优先受偿权，符合物权法的规定，但是48号裁决与一审判决结果并不矛盾：首先，银行的抵押权代表的是一种静态的物权，是一种经营性权利，而购房者的权利代表着公民的基本生存权，在两种权利产生冲突的情况下，一般应优先选择保护公民的基本生存权，这是理性的价值判断。其次，对消费者权利的保护，体现了对市场交易信赖利益的保护。购房人基于信赖开发商已经取得预售许可证的事实，相信所购买房屋是不存在权利瑕疵的标的物。如果在购房人支付了购房款或大部分购房款的情况下，不能取得没有抵押权负担的标的物，则其对于交易安全的信赖会受到严重的损害，进而会损害整个社会的交易安全，与合同法的基本理念相悖。再次，从促进交易的角度来讲，如果债务人不履行债务、抵押权人不积极主张债权导致商品房无法销售和转移，就不利于促进物的流转和价值实现。最后，从判决结果对淮阳联社利益的影响来看，48号裁决确定的淮阳联社的优先受偿权，实质是一种就标的物折价、拍卖、变卖价款实现债权的顺位，虽不能对抗张威的消费者权益，但是淮阳联社的优先受偿权仍然优先于其他债权人。而且法院判决海林公司与淮阳联社涂销抵押权并不意味着海林公司对淮阳联社的债务消灭，海林公司仍然应当先清偿债务，故一审判决结果与48号裁决结果并不矛盾。另外，需要指出的是，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定：“……受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持”。根据该规定，涂销抵押登记与协助办理权属证书的履行具有先后顺序，一审判决判令海林公司于判决生效后30日内协助张威办理涉案房产的权属证书未涉及与涂销抵押登记的顺序，海林公司在履行该义务时，仍应当按照国家不动产登记政策执行。综上所述，淮阳联社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5965元，由上诉人淮阳县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  姚世宏审判员  范书伟审判员  于跃辉二〇一九年六月十九日书记员  孙 萍