广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2014）东三法樟民一初字第114号原告东莞市正和物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇锦绣花园售楼处。法定代表人刘志伟，总经理。委托代理人刘函秋，广东法仕律师事务所律师。委托代理人方福甜，广东法仕律师事务所辅助人员。被告李玉梅，女，香港居民,住香港，原告东莞市正和物业管理有限公司（以下简称正和物业公司）与被告李玉梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。正和物业公司的委托代理人刘函秋、方福甜到庭参加诉讼。被告李玉梅经本院依法公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正和物业公司诉称，李玉梅于1997年5月7日向东莞万事威房住开发有限公司购买了东莞市黄江锦绣花园8座6D号房产，并于1997年6月22日办理了收楼手续，至今一直为上述房产的所有权人。正和物业公司成立于1997年12月26日（正和物业公司前身为东莞市锦绣花园物业管理有限公司，2012年3月31日变更为现名称正和物业公司），从成立至今，正和物业公司一直为包括李玉梅在内的所有锦绣花园业主/住户等提供物业管理服务。李玉梅作为业主，享受了正和物业公司提供的物业管理服务，有义务向正和物业公司支付物业管理费和公摊水电费等费用。但李玉梅现已拖欠正和物业公司从2005年12月至今（暂计至2013年12月31日）的物业管理费用11717.84元及公摊水电费429元。上述费用经正和物业公司多次催缴，李玉梅无理拒不支付。正和物业公司被迫向人民法院提起诉讼，因此产生了2500元律师费损失，李玉梅应予以赔偿。为此，正和物业公司为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、李玉梅支付其拖欠正和物业公司之物业管理费11717.84元及滞纳金（滞纳金按未缴纳的管理费总额每日2‰的标准从起诉之日起计算至全部付清之日止）；2、李玉梅支付其拖欠正和物业公司之公摊水电费429元；3、李玉梅赔偿正和物业公司律师费损失2500元；以上三项合计暂为14646.84元；4、本案诉讼费用由李玉梅承担。原告对其上述主张提供的证据材料有：《商品房购销合同》及其公证书、交楼接收记录表、《物业管理委托合同》、关于对黄江镇锦绣花园物业服务收费标准备案的复函、东莞市价格收费事项备案表、企业机读档案登记资料、核准变更登记通知书、公司名称核准变更登记通知书、《民事代理委托合同》、律师费发票、登记信息查询结果。被告李玉梅均无答辩，无举证。经审理查明，1997年6月14日，李玉梅与东莞万事威房住开发有限公司（以下简称万事威公司）签订《商品房购销合同》，约定：李玉梅向万事威公司购买位于东莞市××××6Ｄ的商品房（以下简称案涉商品房）；案涉商品房建筑面积共82.52平方米，其中实得建筑面积69.78平方米，分摊建筑面积12.74平方米；李玉梅同意在签订本合同的同时签署《东莞锦绣花园管理公约》或有关的承诺书，并将该管理公约或有关的承诺书作为本合同不可分割之附件。1997年6月22日，万事威公司将案涉商品房交付李玉梅使用。2001年1月1日，万事威公司与东莞市锦绣花园物业管理有限公司（以下简称锦绣花园物业公司）签订《物业管理委托合同》，约定：万事威公司将案涉商品房所在的小区锦绣花园委托给锦绣花园物业公司实行物业管理；委托事项包括代缴水电费等；本物业的管理服务费，住宅房屋由锦绣花园物业公司按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三十交纳滞纳金。东莞市价格收费事项备案表显示，案涉商品房物业管理费计收标准为从2008年9月开始由每月1.2元/m2调整为1.6元/m2。2012年3月31日，锦绣花园物业公司变更企业名称为正和物业公司。2014年1月16日，正和物业公司与广东法仕律师事务所签订《民事代理委托合同》，约定：正和物业公司将本案纠纷委托广东法仕律师事务所处理；为委托事宜，正和物业公司应向广东法仕律师事务所支付律师费2500元。同日，正和物业公司向广东法仕律师事务所支付律师费2500元。庭审中，正和物业公司主张：李玉梅自2005年12月至2013年12月未缴纳案涉商品房的物业管理费82.52m2×1.2元/月/m2×33个月（2005年12月至2008年8月）+82.52m2×1.6元/月/m2×64个月（2008年9月至2013年12月）=11717.84元。正和物业公司明确其诉讼请求中的滞纳金要求按日2‰计付，从起诉之日起开始计算至付清之日止，起诉之前的滞纳金正和物业公司自愿放弃。上述事实，有《商品房购销合同》及其公证书、交楼接收记录表、《物业管理委托合同》、关于对黄江镇锦绣花园物业服务收费标准备案的复函、东莞市价格收费事项备案表、企业机读档案登记资料、核准变更登记通知书、公司名称核准变更登记通知书、《民事代理委托合同》、律师费发票、登记信息查询结果及本院庭审笔录等附卷为证，可以采信。本院认为，被告李玉梅经本院依法公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证及抗辩的权利。案涉商品房从2008年9月开始由每月1.2元/m2调整为1.6元/m2计付物业管理费，有关于对黄江镇锦绣花园物业服务收费标准备案的复函、东莞市价格收费事项备案表为证，本院依法予以确认。正和物业公司为案涉商品房所在小区的物业管理公司，为案涉商品房提供了物业管理服务，而李玉梅为案涉商品房的所有权人，根据《商品房购销合同》、《物业管理委托合同》的约定，李玉梅应向正和物业公司缴纳物业管理费。根据案涉商品房的建筑面积及物业管理费计费标准，依法计算案涉商品房2005年12月至2013年12月的物业管理费为11717.84元。因此，李玉梅应向正和物业公司支付2005年12月至2013年12月的物业管理费11717.84元。关于物业管理费滞纳金。万事威公司与正和物业公司于《物业管理委托合同》中约定“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三十交纳滞纳金”，正和物业公司自愿请求滞纳金按日2‰计付，是对自己民事权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以准许。李玉梅自正和物业公司起诉后迄今仍未缴纳相关物业管理费，因此，李玉梅应自起诉之日（2014年1月17日）起，按日2‰的标准，向正和物业公司支付未缴纳物业管理费的滞纳金。关于律师费。正和物业公司虽因本案纠纷支付律师费2500元，但该律师费并非解决本案纠纷必然产生的费用，在李玉梅未明确承诺同意支付律师费的情况下，正和物业公司诉请李玉梅承担律师费2500元，依据不足，本院依法不予支持。关于公摊水电费429元，正和物业公司未能提供合法有效的证据证明其有为李玉梅代为支付前述公摊水电费的收费依据，应依法承担举证不能的责任，因此，正和物业公司诉请李玉梅支付公摊水电费429元，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李玉梅应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告东莞市正和物业管理有限公司支付2005年12月至2013年12月的物业管理费11717.84元及其滞纳金（滞纳金以11717.84元为本金，按日2‰计付，自2014年1月17日起计至本判决确定的清偿之日止）。二、驳回原告东莞市正和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费166元，由正和物业公司负担33元，由李玉梅负担133元。如不服本判决，原告东莞市正和物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告李玉梅可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  刘传飞代理审判员  张 莹人民陪审员  骆红招二〇一四年十月十三日书 记 员  崔丽君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。