上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第1949号原告（反诉被告）周小晔。委托代理人朱建平，上海同甘律师事务所律师。委托代理人刘晓旻，上海同甘律师事务所律师。被告（反诉原告）周龙福。被告（反诉原告）周铭。两被告共同的委托代理人马峥楠，上海市福隆律师事务所律师。原告周小晔与被告周龙福、被告周铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告周龙福、被告周铭提起反诉，本院受理后依法合并审理。原告（反诉被告）周小晔的委托代理人朱建平，被告（反诉原告）周龙福、周铭共同的委托代理人马峥楠及被告周铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周小晔诉称，2014年1月18日原告经上海慧邦房地产经纪事务所（金汇店）（以下简称慧邦事务所）居间介绍与被告周龙福、被告周铭就闵行区某路某弄某号某室房屋的买卖事宜在慧邦事务所签订《房地产居间合同（买卖）》，甲方（卖方）周龙福、周铭，乙方（买方）周小晔，丙方（中介方）慧邦事务所。原、被告于2014年1月20日在慧邦事务所处签订《上海市房地产买卖合同》。原告按照合同约定于签订买卖合同当日支付购房首付款人民币（以下币种相同）600，000元（包括之前支付的20，000元购房定金），被告出具收条一份。原告同时委托慧邦事务所代为办理银行贷款事宜。三方在签订的《房地产居间合同（买卖）》中明确约定，如由于原告贷款原因导致合同无法继续，则被告同意将首付款无条件退还于原告。由于慧邦事务所至今没有为原告办理好银行贷款，导致上述房屋买卖合同无法继续履行，这个责任应该由谁承担，是很明确的。对于出现这种情况，原告对此也非常无奈。在此事发生后，原告要求两被告如数退还600，000元的购房首付款，但多次与两被告交涉未果。故原告诉至法院要求判令两被告返还原告支付的闵行区某路某弄某号某室的购房首付款600，000元。原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、上海市房地产登记簿一份，证明两被告系涉案房屋的权利人。两被告对该份证据经质证后认为，对真实性无异议。2、2014年1月18日原告与两被告及慧邦事务所签订的房地产买卖居间合同一份，证明该份居间合同中明确约定了如果贷款不成，责任不在于原告。两被告对该份证据经质证后认为，原告提供的证据与被告手中持有的证据相比，存在擅自添加的部分，即在备注约定一栏中，被告处的证据是空白的，但是原告的证据中明显存在添加内容。3、2014年1月20日工商银行付款凭证及首付款收据一组，证明被告周龙福收到原告支付的首付款及定金，合计金额为600，000元。两被告对该组证据经质证后认为，真实性无异议，的确已经收到，包括定金20，000元在内合计为600，000元。4、2014年1月20日原告与被告周龙福、周铭签订的上海市房地产买卖合同及补充合同各一份，证明原告与两被告就涉案房屋签订买卖合同，明确各自的权利义务关系。两被告对该份证据经质证后认为，对真实性无异议，恰好证明原、被告之间对于贷款原因导致合同无法履行的违约责任进行了重新约定。5、调查笔录一份、兴业银行上海长宁支行个人业务部刘某的名片一份、借记卡账务信息清单一份、储蓄存款明细单一份，证明原告在签订合同之后积极办理贷款，但因客观原因最终未能办出贷款。两被告对该组证据经质证后认为，调查笔录的形式要件不符合，刘某的个人身份信息无法核实，故对于调查笔录的内容无法核实。其余的证据无法看出有贷款记录。6、原告委托律师向被告发出的律师函及邮寄凭证一组，证明原告委托律师向两被告交涉归还首付款及定金的事实。两被告对该组证据经质证后认为，真实性无异议，确认收到。在此之前，原被告已经在中介公司处进行过多次协商，对违约责任的承担双方无法达成一致。7、原告的个人经济收入证明及银行卡历史明细清单一组，证明如果办成贷款，原告是有能力归还贷款的。两被告对该组证据经质证后认为，收入证明的出具时间为2014年6月5日，历史明细清单的出具时间是2014年6月6日，恰好可以证明原告至2014年6月还未备齐贷款资料，还在提供过程中。但在原、被告双方合同中已经明确约定，即要求在2014年1月25日前原告备齐材料并办理贷款手续。被告周龙福、被告周铭辩称，不同意原告诉求。依据2014年1月20日原、被告双方签订的正式房地产买卖合同的约定，原告应于2014年1月25日之前备齐材料并办理贷款手续，未办理逾期达5天的，原告应承担违约责任。合同的条款中亦约定了违约金的比例，故两被告认为由于原告未能按约及时办理贷款手续，又以不能办理银行贷款为由要求解除房屋买卖合同，已明显违约，理应承担合同约定的违约责任，故两被告有权按合同总价1，990，000元的20%即398，000元主张原告承担违约责任，该违约金应该在已交付的首付款中予以扣除。故两被告提起反诉要求：1、判令原告承担房屋买卖合同违约金398，000元；2、判令原告配合两被告办理撤销2014年1月20日双方签订的房屋买卖合同的网签手续。被告周龙福、被告周铭针对其上述辩称及反诉诉请，向本院提供了以下书面证据证明其辩称：1、房地产居间合同一份，证明双方在该份居间合同具体中约定，如果原告因贷款原因无法履行合同，则不退还定金，但是在之后的房地产买卖合同中重新进行了约定，约定了如果原告未在2014年1月25日之前备齐材料并办理贷款手续，逾期超过五天的，被告有权单方解除合同，并约定了违约金的比例。原告对该份证据经质证后认为，该份证据的真实性目前无法核实，假如这份证据成立的话，就贷款部分也有明确约定，故该份证据是双方真实意思表示，符合相关约定。2、2014年1月20日原告与被告周龙福、周铭签订的上海市房地产买卖合同一份，证明该份买卖合同对上述居间协议中的原告未能办出银行贷款的违约责任作了相应的变更。原告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但认为买卖合同只是为了办理贷款而约定的格式条款，双方对于违约金的约定也都是格式条款。原告对被告周龙福、被告周铭提起的反诉辩称，被告提起的反诉不符合公平原则，也无事实依据，应当予以驳回。原告针对其上述反诉辩称，向本院提供了与本诉相同的证据。被告周龙福、被告周铭针对原告提供的反诉证据坚持与本诉部分证据的质证意见。本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：被告周龙福、被告周铭系座落于本市闵行区某路某弄某号某室房屋的产权人，建筑面积为70.25平方米，涉案房屋属于两被告按份共有，其中被告周龙福享有2／3份额，被告周铭享有1／3份额。2014年1月18日由原告周小晔作为乙方，被告周龙福、被告周铭作为甲方，慧邦事务所作为丙方，各方签订了《房地产居间合同（买卖）》一份，合同约定：1、乙方拟向甲方购买涉案房屋，乙方愿意以2，080，000元的总价购买该房屋；2、鉴于乙方要求丙方按照附件上所列的交易条件与甲方进行进一步洽谈，乙方特支付购房意向金20，000元给丙方作为洽谈专用。3、房地产买卖交易条件（附件）的其他事项中约定：如由于乙方贷款原因导致合同无法继续，则甲方同意将首付款580，000元无条件退还乙方，乙方同意甲方所收取购房款定金20，000元不予退还，作为违约金补偿甲方，双方特此确认无异。4、本次交易价格2，080，000元为甲方净到手价，此次交易过程甲方所产生相关税费均由乙方承担，另双方同意将合同价格做到1，990，000元，其中90，000元差额部分作为装修补偿款支付给甲方，特此确认。2014年1月20日被告周龙福、周铭作为卖售人（甲方），原告作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：1、甲乙双方通过慧邦事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；2、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款1，990，000元。乙方的付款方式和期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。（1）甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日内，乙方支付给甲方首付款600，000元（含已付定金）；（2）乙方向银行申请贷款1，390，000元，该贷款直接由贷款银行支付给甲方。双方在补充条款（一）中针对贷款还约定：若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，补足该不足部分；乙方于2014年1月25日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达5日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任；甲乙双方中若有任何一方未按照买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达5日，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。3、甲、乙双方确认在2014年3月21日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4、乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的5日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的5日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可以从总房价中扣除20%作为违约金，余款返还给乙方（乙方支付的房款不足20%，应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付）。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。当日两被告支付给原告首期房款600，000元（包含了20，000元定金）。嗣后，原告于2014年7月4日委托上海同甘律师事务所向两被告发出律师函，函件中载明：由于慧邦事务所至今没有为原告办理好银行贷款，导致上述房屋买卖合同无法继续履行，责任应该全由慧邦事务所承担，故希望两被告如数退还600，000元的首付款。另查明，2014年9月3日原告委托的上海同甘律师事务所朱建平、刘晓旻律师对兴业银行上海长宁支行的个人业务部的刘某作了调查笔录，该份笔录中载明：刘某称在今年的2月底左右先由房产中介和贷款中介的工作人员将原告的贷款申请材料送至该银行，因为需要补充材料，之后原告本人也送过两次材料。在今年四月底，由于银监会购房贷款政策的变化，原告购买上述房屋的银行贷款最多只能贷三成，不符合原告的六至七成的房贷需求，所以就无法办理购房贷款。该行在四月底通知了当时送材料的中介工作人员。本院认为，原、被告之间所签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。买卖合同中的付款协议中明确约定了原告的具体付款期限及金额，但被告除支付了首期房款之外，剩余的理应通过房屋贷款方式支付的房款始终未能支付，而之后原告并未按照付款协议的约定履行后续房款的支付义务。即使按照原告所述，原告方因为银监会房贷政策的影响，至多仅能贷款三成，无法贷款六至七成，但按照买卖合同的约定，若原告的购房贷款不足申请的额度，原告仍应以现金方式补足该不足部分。另按照买卖合同的约定原告应当在2014年1月25日前备齐贷款资料并办理银行贷款申请手续。从原告提供的对银行工作人员的调查笔录中可以得知，原告并未能按照合同约定的期限备齐相应的贷款申请材料。即使两被告认可原告顺延相应的贷款准备期限，但是原告在房贷申请未能核准的情况下，理应通过其他现金支付方式及时履行后续房款的支付义务，但截至原告提起诉讼，原告始终未能履行后续房款的支付义务，故本院认为原告方的行为显然构成违约，且使得两被告出售房屋的合同目的至今无法实现，两被告有权主张解除系争合同。在本案诉讼之前，原告已经通过发出解除通知书的方式要求解除系争合同，而该份通知书已经到达被告处，但本院认为原告属违约方，其无权主张要求解除合同，但是两被告在诉讼中表示在原告承担相应违约责任的前提下，同意退还原告相应的购房款，这就说明了两被告亦同意协商解除涉案的房屋买卖合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方目前对于原告是否存在违约行为存在一定的争议。原告认为依据居间合同的约定，若由于原告贷款原因导致合同无法继续履行，两被告同意不退还定金作为违约责任。但两被告认为后签署的买卖合同已经对原告该项违约行为进行了新的违约责任约定。本院认为该份居间合同确实系各方当事人真实意思表示，但是该份居间合同的签订日期在2014年1月18日，双方的房地产买卖合同签订日期在2014年1月20日，若后签署的买卖合同中对于违约责任的约定不同于之前所签署的居间合同的违约责任约定，应当以后签署的买卖合同中所约定的违约责任为准。故本案中有关违约责任的认定及违约金的计算依据应当以后签署的房地产买卖合同约定内容为准。根据后签署的房地产买卖合同的约定，原告确实存在违约行为，两被告有权依据合同约定主张要求被告承担相应的违约责任。由于原告未能按照合同约定支付相应的房款，其行为已经构成违约，两被告有权依据合同约定主张要求原告支付逾期付款违约金并有权单方解除合同，而合同中针对该违约行为约定了以总房价的20%作为违约金。然原告认为两被告主张的违约金过高，要求本院予以调整。对此本院认为原告确实存在违约行为，且确实基于该违约行为导致合同解除，但结合原告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给两被告所造成的实际损失，兼顾到原告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为两被告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以100，000元计。基于系争买卖合同的解除，作为两被告理应归还原告已经支付的房款600，000元。另基于双方的买卖合同关系解除，原告理应积极配合两被告妥善处理好网上备案合同的撤销登记手续，故两被告主张的该项反诉诉请有事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周龙福、周铭于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周小晔购房款600，000元；二、原告（反诉被告）周小晔于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）周龙福、周铭违约金以100，000元计；三、原告（反诉被告）周小晔于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）周龙福、周铭办理撤销关于座落于上海市闵行区某路某弄某号某室房屋的《上海市房地产买卖合同》网上备案登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4，900元，由被告（反诉原告）周龙福、周铭负担（于本判决生效之日起十日内向原告周小晔直接支付）；反诉案件受理费减半收取计3，635元，由被告（反诉原告）周龙福、周铭负担2，726.25元，由原告（反诉被告）周小晔负担908.75元（于本判决生效之日起十日内向被告周龙福、周铭直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一四年十月十七日书记员 谭静贤附：相关法律条文第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……