广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初11212号原告：陈淑琴，女，1990年2月27日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，被告：李志刚，男，1961年8月14日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，第三人：东莞市诚域房地产中介有限公司，住所地：东莞市东城街道堑头花园大路百年兴楼22号铺，统一社会信用代码：91441900095879045T。法定代表人：陈伟强。原告陈淑琴诉被告李志刚、第三人东莞市诚域房地产中介有限公司（以下均简称“诚域公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李淑萍适用简易程序独任审理，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告陈淑琴，被告李志刚，第三人诚域公司的法定代表人陈伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑琴向本院诉请：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.被告支付原告违约金105000元；3.由被告返还定金30000元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2017年5月20日签订《房地产买卖合同》和于2018年9月13日签订《补充协议》，合同中约定被告将其名下位于东莞市东城区堑头黎屋围外贸开发公司宿舍（眺景楼）A座91号房屋售予原告，总价款为700000元，合同定金总计为50000元，签约当天支付30000元，被告到银行办理完房产证解押后再支付余下20000元。原告于签订合同的当天即2017年5月20日通过转账方式支付了被告30000元，支付给中介结构中介费10500元。《补充协议》约定被告须于2018年11月30日前办理好房地产权证的注销抵押登记，但被告至今尚未完成房地产权证的解押手续，且原告与被告多次协商无效，根据《房地产买卖合同》第七条约定因买房或卖房违反本合同约定，拒不配合提供交易所需资料或提供假资料或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过30个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金现任或支付等额于总楼价15%的违约金。在2018年7月与被告取得联系，被告亦表示会在近期积极协助原告办理房屋所有权证等相关手续，然而直到2018年9月12日，被告仍然未为原告办理任何手续，且出现经常不接听原告与中介电话的情况，经确认被告至今尚未办理房产证解押手续，导致无法完成网签合同。经协商，原告与被告于2018年9月13日签订了《补充协议》，协议约定合同有效时间延长至2019年3月31日，被告须于2018年11月30日前完成房产证解押手续。但后来经原告与中介多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，拖延原告办理房屋所有权证相关手续，且从2018年11月1日起开始失联，直到2018年11月22日才接听中介电话，声称未来几天内会处理完解押，但后来再次失联，原告在无法接通被告电话的情况下，且多次微信留言请被告尽快回复关于房产证解押的最新情况，直到2018年12月4日原告微信告知被告将向人民法院提起诉讼被告才回复，但被告仍以各种理由拖延办理房产证解押手续。2018年12月30日原告再次主动询问被告该笔抵押贷款的相关事宜，被告并未回复，且至今未主动与原告联系。从2017年5月20日签订《房地产买卖合同》至今，被告说话一直前后矛盾并有刻意蒙骗的可疑，至今没有按合同约定办理注销抵押登记，严重违约。原告一直以来积极与被告联系，并进行友好协商，但被告却经常出现失联的情况，且多次协商无效，一直拖延不为原告办理房屋所有权证相关手续，被告的行为严重损害的了原告的利益。为此，原告为维护自身合法利益，特向人民法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告李志刚辩称：同意解除房地产买卖合同，但是认为原告诉请的违约金过高，我方同意按定金双倍返还原告60000元。案涉房屋没有解押的原因是：房屋的银行贷款是用被告老婆的名义所贷的，被告老婆去世后银行将该笔贷款作为呆坏账处理，银行发短信告诉我这笔贷款已经清了，故我一直以为这笔贷款已经还清。被告有去过房管局解除抵押，但是银行告知有贷款没有还清，不同意解除抵押，如果要解除抵押，需要把尚欠的贷款与逾期利息还清，因为我没有钱支付尚欠的贷款与逾期利息，所以至今没有解除抵押。第三人诚域公司诉称：对原告诉请没有意见，同意解除房地产买卖合同。经审理查明，2017年5月20日，原告陈淑琴（买方）、被告李志刚（卖方）及第三人诚域公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：NO.0000302）。主要约定：被告将位于东莞市东城区堑头黎屋围外贸开发公司宿舍楼A座（眺景大厦）9A号房产出售给原告，总楼价为700000元；原告采取按揭付款方式，定金50000元（签订本合同时先支付30000元，待卖方取得房产证当天再支付20000元），首期楼款（含定金）210000元，于办理二手过户当天一次性支付，剩余楼款490000元在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入被告在该贷款银行开设的账户内；被告收齐房款当天交付物业给原告使用；因原告或被告违反本合同约定，拒不配合提供交易所需资料或提供假资料或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过30个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方不履行义务的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价15%的违约金，守约方收到的定金或违约金与经纪方各占50%；因房产产权现政府暂时未能办理过户，双方愿意约定等待时间为一年半（2017年5月20日至2019年11月19日），如政府还未能办理过户，买卖双方都不追究责任，合同注销，被告退还定金给原告，此事项双方知晓。同日，原告向被告支付定金30000元。2018年9月13日，原、被告及第三人签订《补充协议》，约定：原、被告同意将房地产买卖合同的有限时间延长至2019年3月31日；被告积极办理好房地产权证的注销解押问题，初定时间约2018年11月30日前办理好，如有特殊情况被告需提前告知原告。原告主张被告没有按照约定在2018年11月30日前完成解押手续，也没有在2019年3月31日前完成过户手续，据此要求解除案涉《房地产买卖合同》，并要求被告返还定金30000元及支付总楼价15%的违约金105000元。被告同意解除案涉《房地产买卖合同》，表示由于资金周转不过来无法支付尚欠的银行贷款及逾期利息，案涉房屋至今没有解除抵押；被告确认其违约的事实，愿意承担违约责任，但主张原告诉请的违约金过高，仅同意双倍返还定金给原告，且双方并未有约定于2019年3月31日完成过户手续。第三人同意解除案涉《房地产买卖合同》，并表示根据其个人评估，从2017年5月至2019年5月期间，案涉房屋的总价涨幅大约为150000元至200000元。庭审中，原告明确选择以总楼款的15%计算违约金，不选择适用定金责任。以上事实，有《房地产买卖合同》、《补充协议》、《收据》、转账截图、房产证复印件以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》以及《补充协议》，是各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房地产买卖合同》及《补充协议》的约定，被告应当在2018年11月30日前办理好涂销抵押手续，但被告至今未履行该义务，已构成违约，原告诉请解除案涉《房地产买卖合同》，符合合同的约定，且被告及第三人均没有异议，本院对此予以支持。根据《房地产买卖合同》的约定，原告有权要求被告退还定金，并承担定金责任或支付等额于总楼价15%的违约金，现原告明确选择以总楼价15%诉请违约金，合法有据，且结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，该违约金数额合理，故对原告要求被告返还定金30000元、支付违约金105000元（700000元×15%）的诉请，本院予以支持，对被告主张违约金过高的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告陈淑琴与被告李志刚及第三人东莞市诚域房地产中介有限公司于2017年5月20日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0000302）已解除；二、被告李志刚于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈淑琴退还定金30000元；三、被告李志刚于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈淑琴支付违约金105000元；如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1500元（原告已预交），由被告李志刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李淑萍二〇一九年六月十七日书记员  何嘉玮附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。