山东省济南市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0103执异199号案外人：王家爱，男，1962年3月16日出生，汉族，无业。申请执行人：王希华，男，1955年5月22日出生，汉族，三联集团城建公司职工，住济南市市中区。被执行人：魏成实，男，1958年10月26日出生，汉族，无业，住济南市市中区。被执行人：周桦，女，1959年12月12日出生，汉族，无业，住济南市市中区。在本院执行申请人王希华与被执行人魏成实、周桦民间借贷纠纷一案中，案外人王家爱对本院强制腾空济南市市中区郎茂山小区二区3号楼402室不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王家爱称，申请法院停止执行，并保障王家爱的合法居住权益和基本生活。事实与理由：2011年1月27日，原房主魏成实就把市中区郎茂山小区二区3号楼402室出租给王家爱，租期40年，已全部交清租金。该房一直由王家爱、李梅（对象）李桂英（母亲83岁）居住至今。王家爱等三人在济南市没有其他任何住处。为证明其主张，王家爱提交了（2013）市民初字第1464号民事调解书、（2013）市执字第1563号公告、房屋租赁合同、收条、魏成实2016年12月及2017年6月电费收据、魏成实2014年2月份4月分及6月份水费发票、魏成实2019年6月水费及电费缴费截图、招商银行交易明细、齐鲁银行现金交款单等证据材料复印件。申请执行人王希华称，案外人王家爱提供的租赁合同及收条不能证明是2011年1月27日所签，收条更不能证明有35万的交易。案外人提供的发票户名是魏成实，不能证明是案外人缴纳。本案中从未有人提出异议，办理抵押登记时需考察抵押房屋，被执行人的儿子一直在家居住。案外人与魏成实签订的40年房屋租赁合同，违反人们对房屋价值的认知程度，经查询涉案房屋在2011年1月份真实价值是每平方米7500元左右，总价34万元左右，难以想象案外人以高于当时房屋所有权价值的款项不去购买房屋所有权，而去承租一套40年的房屋使用权，违反了正常人的思维。40年的房屋租赁协议，也违反了人们对房屋出租的交易认知，且是一次性交清房屋租赁费，骇人听闻。本院查明，王希华与魏成实、周桦民间借贷纠纷一案，本院于2013年7月9日作出（2013）市民初字第1464号民事调解书，确认:“一、要求被告魏成实、周桦于2013年10月1日前一次性偿还借款本金51.88万元及利息1万元。二、被告魏成实、周桦于2013年10月1日前一次性赔偿原告王希华经济损失（律师代理费）1.8万元。三、王希华对被告魏成实所有的位于济南市市中区××小区北××楼××室房产的折价或者拍卖、变卖的价款在上述第一、二项范围内优先受偿。四……”。该案于2013年12月3日立案执行，2016年7月24日作出（2013）市执字第1563-4号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人魏成实、周桦共有的位于济南市市中区××小区北××楼××室房产（房产证号：中08××25）作价398250元，交付王希华（身份证号）。财产权自本裁定送达之日起转移。二、王希华可持本裁定书到有关机构办理相关产权过付登记手续。三、被执行人魏成实、周桦应于本裁定书送达之日起十五日内将济南市市中区××小区北××楼××室房产（房产证号：中08××25）的房产腾出交付王希华（身份证号）”。2019年6月18日，本院作出（2013）市执字第1563号公告，要求被执行人于2109年6月28日前腾空上述房屋，逾期将强制执行。本院另查明，被执行人魏成实、周桦所有的位于济南市市中区××小区北××楼××室房产（房产证号：中08××25），因（2009）市执字第513、514、515号执行案件，自2009年7月起被查封，第一次查封期限至2011年7月。异议人王家爱提供的房屋租赁合同签订于2011年1月27日，处于被法院查封期间。根据本院（2012）市民初字第844号卷宗显示，案外人王家爱确认居住地及送达地址均为“济南市市中区舜玉小区南区9号楼1单元403室”；（2012）市民初字第1288号卷宗显示，案外人确认居住地为“济南市市中区舜玉小区南区9号楼1单元403室”，送达地址为“市中区玉函路94号1单元603室”；（2017）鲁0103民再27号卷宗显示，案外人王家爱确认送达地址为“济南市市中区舜耕路66号1号楼407室”；（2018）鲁0103民初3304号卷宗显示，案外人王家爱确认居住地为“济南市市中区舜玉南区9号1单元403室”；（2018）鲁0103民初4026号卷宗显示，案外人王家爱同住妻子李梅确认送达地址为“济南市舜玉南区9号院1单元403”；（2019）鲁0103执1622号卷宗显示，案外人王家爱确认居住地为“济南市市中区舜玉南区9号1单元403室”，送达地址为“济南市市中区舜耕路66号（地税苑）1号楼407室”。以上事实有（2013）市民初字第1464号民事调解书、（2013）市执字第1563-4号执行裁定书、（2013）市执字第1563号公告、（2009）市执字第513、514、515号协助执行通知书存根及送达回证、（2012）市民初字第844号卷中起诉状及地址确认书、（2012）市民初字第1288号卷中起诉状及地址确认书、（2017）鲁0103民再27号卷中地址确认书、（2018）鲁0103民初3304号卷中起诉状及户口簿、（2018）鲁0103民初3304号之一民事裁定书、（2018）鲁0103民初4026号卷中起诉状及地址确认书送达回证、（2019）鲁0103执1622卷中执行申请书及申请执行人程序告知笔录等在卷佐证。本院认为，案外人争议的焦点问题是：案外人于2011年1月27日承租了魏成实位于济南市市中区××小区北××楼××室房产（房产证号：中08××25），已交清40年租金，异议人是否享有该房产的合法居住权益。关于案外人主张与魏成实签订租赁合同租期40年问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。根据异议人王家爱提供的房屋租赁合同，该合同不符合《中华人民共和国合同法》的规定。同时，租赁合同签订时间是2011年1月27日，正处于我院执行的其他案件对该房产查封期间。关于案外人主张已付清40年房租40万元的问题。根据案外人提供的招商银行交易明细，曾有35万元柜台取款，交易对手为魏方舟，与出具收条的魏成实不是同一人，案外人未提供证据证明向魏成实交付35万元租金；根据案外人提供的齐鲁银行现金交款单，2011年3月24日济南东方盛丰科贸有限公司交款至本单位账号11×××51人民币6万元，款项来源为借款，交款部门王家爱，该证据同样无法证实是案外人向魏成实交纳的房租。两笔款项合计41万元，也与租赁合同约定租金不符且未提供变更租金的补充协议。关于案外人与妻子、母亲一直在济南市市中区××小区北××楼××室房产居住问题。除去案外人本次提出异议时在申请书及送达地址确认书中填写的是“济南市市中区郎茂山小区二区3号楼402室”外，案外人自2012年起至2019年在本院参加诉讼或执行活动时，填写的居住地或送达地址均不是“济南市市中区郎茂山小区二区3号楼402室”，与案外人主张的一直在此居住自相矛盾。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。根据案外人王家爱提供的证据及本院诉讼、执行卷宗中留存的证据分析，无法从形式上得出案外人的租赁权合法真实的结论，案外人应通过案外人执行异议之诉予以解决，案外人提出的异议申请，本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人王家爱的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 梁 伟人民陪审员 查 珩人民陪审员 刘爱群二〇一九年六月二十八日代理书记员 宋 健