山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初3616号原告：张秀英，女，1950年11月15日出生，汉族，住即墨区。原告：张淑香，女，1954年9月11日出生，汉族，住即墨区。原告：张守平，男，1964年6月21日出生，汉族，住即墨区。原告：张玉兰，女，1968年7月7日出生，汉族，住即墨区。原告：张守成，男，1971年8月18日出生，汉族，住即墨区。以上五原告委托诉讼代理人：王超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被告：刘雀规，男，1951年3月19日出生，汉族，住即墨区。被告：刘建林，男，1959年8月26日出生，汉族，住黑龙江省木兰县。二被告委托诉讼代理人：张娟，北京盈科（青岛）律师事务所律师。原告张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成与被告刘雀规、刘建林农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀英、张守平、张玉兰、张守成及五原告委托诉讼代理人王超，被告刘雀规、刘建林及其委托诉讼代理人张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告张守成与被告刘雀规签订的《房屋买卖协议》无效；2、请求判令两套拆迁补偿房屋分别为演泉社区A区41号楼2单元1302户、C区14号楼2单元1402户归原告所有；3、判令拆迁补偿款包括但不限于临时过渡费、搬迁补助费、奖励费等232750元归原告所有；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：即墨区北安街道办事处何家演泉村村民张正信与王秀美系夫妻关系，二人育有五名子女即本案五原告。张正信与王秀美生前在房屋，二人离世后，该房屋未进行遗产分配，根据《继承法》规定，该房屋归五原告所有。2005年10月22日，被告刘建林以被告刘雀规名义与原告张守成签订《房屋买卖协议》，以一万元的价格购买该房屋，后该房屋实际由被告刘建林占有使用至今。根据《继承法》、《物权法》的规定，原告张守成无权单方处置涉案房屋，根据《土地管理法》的规定，被告刘雀规、刘建林均非何家演泉村村民，无权购买何家演泉村房屋，此《房屋买卖协议》应为无效。2015年3月，为建设一汽大众（青岛）华东生产基地项目，何家演泉村开始实施搬迁，被告刘建林与何家演泉村村民委员会签订《房屋补偿协议》，因涉案房屋搬迁获得补偿房屋两套，分别为演泉社区A区41号楼2单元1302户、C区14号楼2单元1402户，获得拆迁补偿款包括但不限于临时过渡费、搬迁补助费、奖励费等232750元。原告认为因《房屋买卖协议》无效，被告无权获得两套补偿房屋及补偿款，应予返还原告，后经多次协商无果，为维护原告的合法权益，具状起诉，望判如所请。被告刘建林、刘雀规辩称，1、《房屋买卖协议》签订并履行的时间是2005年10月22日，本案已经超过诉讼时效；2、涉及宅基地房屋拆迁补偿应当由政府认定，本案不属于人民法院民事案件的受理范围，且政府相关部门已经确认刘建林是唯一合法拆迁补偿权益人，并且已经拆迁补偿完毕，五原告对拆迁补偿不享有任何权益；3、《房屋买卖协议》真实有效，2005年10月22日，刘建林通过刘雀规顶名与张守成签订房屋买卖协议，刘建林当日一次性支付了购房款26000元，张守成将土地使用证和房屋交付给刘建林，刘建林购买后一直居住至房屋被拆迁，五原告从未提出异议，因此，房屋买卖协议真实有效，且已经履行完毕，依法应当收到法律保护；4、被告刘建林从原告张守成处购买房屋，其他四名原告在长达十几年的时间里从未提出任何异议，而且五原告明知刘建林获取了拆迁补偿利益也未提出任何异议，因此，刘建林不仅已经善意取得了涉案宅基地房屋的全部权益，也取得了拆迁补偿的全部权益；5、2015年3月即墨市北安街道办事处何家演泉村村民委员会确认刘建林是唯一合法拆迁安置补偿权益人，并与刘建林签订了《一汽大众（青岛）华东生产基地集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，协议约定补偿面积240平方米，奖励面积10平方米，共计250平方米。刘建林选择安置房屋为120平方米的B户型一套和100平方米的C户型一套，并获得补偿款共计232750元。2017年8月刘建林作为拆迁唯一合法拆迁安置补偿权益人参与抓阄选房，最终选择演泉安置区41号楼2单元1302户、14号楼2单元1402户两处房屋。2018年11月，刘建林接收两处安置房屋，缴纳了装修押金、垃圾清运费，签订了用水用电协议，并且对41号楼2单元1302户房屋进行了装修并居住至今。在整个拆迁安置补偿过程中，刘建林是政府相关部门确认的唯一合法拆迁安置补偿权益人。本院审理查明，涉案被拆迁房屋位于青岛市即墨区，被拆迁之前登记的房屋权利人为张正信，即五原告之父。张正信于2000年5月去世，张正信之妻亦已去世，五原告为张正信的法定继承人。原告张守成系北安街道办事处何家演泉村村民，被告刘雀规系北安街道办事处刘家演泉村村民，被告刘建林系黑龙江省木兰县东兴镇东北村村民。2005年10月22日，原告张守成与被告刘雀规签订《房屋买卖协议》一份，约定：“兹有北安办事处何家演泉村张正信住房五间自愿卖与刘雀规居住，经双方协商签定以下协议：一、房屋面积：该房正房五间带园墙及后自园。东西长15米，南北长16米，合240米。二、房屋坐落及四至：东-墙壁中心临潘明进；南-围墙外根临胡同；西-围墙中心临何显志；北-墙壁外根临胡同。三、买卖价格：双方协商该房作价人民币一万元整，经公正人员在场由刘雀规交给张守成（张正信之子）；该房的《集体土地建设用地使用证》由张守成当场交给刘雀规。该房的过户税由刘雀规负担”。协议签订当日，被告刘雀规给付张守成购房款26000元，房屋交付给被告。后刘建林一直在该房屋中居住使用。2015年，被告刘建林（作为乙方）与即墨区北安街道办事处何家演泉村村民委员会（作为甲方）签订《一汽大众（青岛）华东生产基地集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，协议约定：补偿面积240平方米，奖励面积10平方米，共计250平方米；刘建林选择安置房屋为120平方米的B户型一套和100平方米的C户型一套；刘建林下靠面积25平方米，差额面积按照住宅房屋货币补偿价格每平方米4590元结算，何家演泉村委向刘建林支付差额面积房款114750元；何家演泉村委向刘建林支付搬迁补助费3000元，临时过渡费72000元，按规定期限签订补偿协议奖励费8000元，在规定期限内搬迁腾房奖励费13000元，不要求简单装修的安置房屋补助费22000元（面积220平，每平方米补助100元），以上共计232750元。协议签订后，被告刘建林于2017年8月选择演泉安置区面积为100平方米的41号楼2单元1302户房屋一处、面积为120平方米的14号楼2单元1402户的房屋一处。被告刘建林领取了拆迁补偿款共计232750元。被告称已对41号楼2单元1302户房屋进行装修并居住至今，另一处房屋也已签订装修协议准备装修。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的涉案房屋的批地手续、证明两份、房屋买卖协议及被告提交的即墨市北安街道演泉安置区住宅房屋回迁抓阄选房手册、演泉安置区14-2-1402户《房号确认书》、14-B2-16户储藏室《房号确认书》41-2-1302户《房号确认书》、14-B1-9户储藏室《房号确认书》、收楼物品确认书、《工程质量保证书》、《住宅工程使用说明书》、《柯竹物业管理有限公司业主手册》、装修押金和垃圾清运费收据、用水协议、《城市居民供用气合同》及打火灶油烟机费用收据、保险费用收据、物业费收据等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，双方争议的焦点问题为：原告张守成与被告刘雀归之间《房屋买卖协议》是否有效的问题。因张守成与刘雀规及实际购房人刘建林均非同村村民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项等相关法律规定，农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该认定合同无效。故原告张守成与被告刘雀规于2005年10月22日订立的《房屋买卖协议》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中原被告均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，但仍签订了房屋买卖合同，故双方对于合同无效均有过错。本案中，实际购房人为被告刘建林，被告刘建林购买房屋后居住了十年直至房屋被拆迁，五原告作为张正信的法定继承人知晓此事实但未提出异议，而是在房屋被拆迁后向法院主张房屋买卖协议无效，即五原告受利益驱动提起本案诉讼，五原告应当承担大部分过错责任，本院综合本案情况，认为应以五原告承担80%的过错，被告刘建林承担20%的过错为宜。被告刘雀规并非实际购房人，亦未从房屋买卖中获得利益，因此不应当承担因合同无效而产生的赔偿责任。因涉案房屋已经被拆迁，原房屋已经不存在，不存在房屋和购房款返还的问题，但被告刘建林已获得220平方米的拆迁安置房屋及拆迁补偿款等拆迁利益，故五原告可向被告刘建林主张赔偿损失。本院认为双方损失的标准应参照被告刘建林与何家演泉村委签订的《一汽大众（青岛）华东生产基地集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》规定的补偿标准确定，根据该协议，住宅房屋货币补偿价格为每平方米4590元，本案中，被告刘建林获得拆迁安置房屋后已经进行装修，并且入住了其中一处房屋，因此，本院认为两处安置房屋归被告刘建林所有，被告刘建林给付五原告房屋折价损失为宜。故被告刘建林应赔偿原告损失224110元【（4590元/平方米×220平方米+114750元+22000元-26000元）×20%】。对于搬迁补助费3000元、临时过渡费72000元、按规定期限签订补偿协议奖励费8000元、在规定期限内搬迁腾房奖励费13000元，因该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人刘建林所有。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：一、原告张守成与被告刘雀规于2005年10月22日订立的《房屋买卖协议》无效；二、被告刘建林于本判决生效之日起十日内给付原告张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成损失224110元。三、驳回五原告对被告刘雀规的诉讼请求；四、驳回五原告的其他诉讼请求。案件受理费21360元（原告预缴），减半收取10680元，由被告刘建林负担2330元，由五原告负担8350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  邵珊珊二〇一九年六月二十八日书记员  李萍萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公告利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。