福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初1445号 原告：吕晓红，女，1987年7月17日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：郑文峰、张建华，福建泉中律师事务所律师。 被告：泉州世茂瑞盈置业有限公司，住所地晋江市紫帽镇兴紫路**，统一社会信用代码913505820913832377。 法定代表人：陈芳梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王天成、洪德琨，福建旭丰律师事务所律师、实习律师。 原告吕晓红与被告泉州世茂瑞盈置业有限公司（以下简称世茂瑞盈公司）商品房预售合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕晓红的共同委托诉讼代理人郑文峰、张建华，被告世茂瑞盈公司的委托诉讼代理人洪德琨、王天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2017年1月1日起至实际交房之日以1840000元为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金。事实与理由：原、被告于2015年1月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于晋江市，暂定名为晋江世茂紫帽山Ｇ2013-42地块一期项目房；房产总价为1840000元；被告应当在2016年12月31日前将竣工验收合格以及完成生活给排水、管道燃气、电信等设施的设计／开通条件的商品房交付给原告使用；逾期，被告应向原告支付自逾期之日起至实际交房之日，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付购房款1840000元，但被告至今未能将符合交房条件的房产交付给原告。为此，特向贵院提起诉讼，请求支持原告诉求。 被告辩称，1.被告通知原告交房时，案涉房屋已符合合同约定的交付条件，原告的主张没有事实依据。（1）案涉房屋已于2016年通过竣工验收合格、消防验收合格和规划验收合格，完全符合合同约定和法定的交付条件。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”第一款约定：“1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气…等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化…等公共配套建筑、基础设施按规划要求建设完成”，约定了三项交付条件，其中第一项属于法定条件，第二、三项属法定条件之外的更高的要求，系约定条件。而第二、三项的要求远高于法定条件，且不一定影响交付，因此，应允许当事人通过进一步的约定予以规制。根据《附件六：合同补充协议》第五条第一款约定：“该商品房所在楼幢依法取得建设单位、监理单位、施工单位及设计单位四方竣工验收报告、《晋江市建设项目竣工规划验收合格证》及消防验收合格意见即视为出卖人已办妥有关政府部门各项竣工验收手续，具备本合同正文第八约定的商品房交付条件”，而案涉房屋已于2016年分别通过竣工验收合格、消防验收合格和规划验收合格，取得了《竣工验收报告》、《晋江市建设工程竣工验收备案证明书》、消防备案凭证和《建设工程竣工规划条件核实意见书》等，足可证明2016年底案涉房屋已符合合同约定的交付条件及具备法定交付条件和正常使用居住的条件。（2）案涉房屋所在建筑物的管道燃气设施已于2016年达到设计要求条件，符合合同约定的交付条件，管道燃气未及时通气，也非因被告原因导致，而是市政大配套未建成导致，根据合同约定不视为被告违约。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”第一款第2项约定：“该商品房所在建筑物…管道燃气…等设施达到设计要求条件”，《附件六：合同补充协议》第五条第三款约定：“出卖人交付时完成该商品房所在楼宇范围内的…管道燃气…等设施达到设计要求条件，但非因出卖人原因导致的…除外”及第四款约定“如因该商品房所在地块建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致建筑区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约”，案涉房屋所属楼宇在2016年组织多方竣工验收时，就针对燃气工程组织了审查，并且在《竣工验收报告》中明确载明：“燃气工程已完成设计图纸文件上所含项目：燃气工程评定等级为合格”，燃气工程的施工方晋江新奥燃气有限公司于2018年8月27日出具《证明》中也载明：“案涉房屋所属楼宇已于2016年完成立管安装和户内挂表，符合设计图纸要求”，足以证明2016年底管道燃气已达设计要求条件，符合合同约定的交付条件。另，2016年底案涉房屋的管道燃气未能及时通气直至2019年9月12日才连接并完成通气，系因外围市政道路建设原因导致城市燃气管网迟迟未能完工，未能及时连接通气非因出卖人原因导致，根据补充协议的约定，不视为出卖人违约。2.被告已按合同约定向原告送达交房通知，被告已全面履行交房义务。《附件六：合同补充协议》第六条第一款约定：“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2016年12月31日）的交房宽展期”，案涉房屋的交房期限至2016年12月31日，被告在该期限之前已按《商品房买卖合同》中原告提供的地址寄送了《交房通知书》，告知原告房屋交付交接事宜，根据《附件六：合同补充协议》第五条第六款约定，应视为案涉房屋已按合同约定完成交付。因原告一直拒不办理交房手续，被告嗣后还多次通知原告立即依约办理交房手续。综上，交房期限届满前案涉房屋已符合合同约定的交付条件，原告诉求没有依据，应予驳回。 当事人对以下事实无争议，本院依法予以确认： 1.2015年1月14日，原、被告签订案涉房屋的《商品房买卖合同》及附件,约定原告向被告购买晋江世茂紫帽山G2013-42地块一期项目的房屋等内容；2.购房款已交付完毕；3.合同约定的交房时间为2016年12月31日；4.原、被告尚未办理案涉房屋的交接手续，原告尚未占有使用该房屋；5.案涉房屋所在小区的燃气管道与市政管道于2018年9月12日连接通气。 当事人争议焦点：原告的诉讼请求是否应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了交换证据和质证。 原告向本院提交如下证据： 1.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》及附件各1份，证明原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，并就商品房交付期限、交付条件进行约定的事实； 2.发票复印件2份，证明原告已按照约定付清全部购房款。 3.视听资料（光盘）1段，证明原告根据被告2019年1月16日邮寄的交房通知到被告指定的经办房屋交接的物业服务中心（世茂天成物业集团晋江二分公司）办理交房屋手续时，物业服务中心明确若现在交房需要从2017年1月起交纳物业费，否则，应等到本案判决后再行交房，原告不同意交纳该物业费，物业服务中心没将案涉房屋交付原告的事实。 被告经质证认为，证据1、2的真实性及合法性无异议，对原告的证明目的有异议。证据3的表面真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议，被告2019年1月份通知原告到物业服务中心与物业服务中心办理案涉房屋交房手续，原告与物业服务中心因交房手续发生的纠纷与本案无关，被告已依约通知交房，履行合同的交房义务。 被告向本院提交如下证据： 4.《竣工验收报告》、《晋江市建设工程竣工验收备案证明书》、消防备案凭证、《建设工程竣工规划条件核实意见书》各1份，证明案涉房屋已于2016年分别通过竣工验收合格、消防验收合格和规划验收合格，取得了《竣工验收报告》、《晋江市建设工程竣工验收备案证明书》、消防备案凭证和《建设工程竣工规划条件核实意见书》等，进而证明2016年底案涉房屋已符合合同约定的交付条件； 5.《通信工程竣工证明》1份，证明案涉房屋已于2016年完成通信工程，按设计图纸按照到位，工程已符合图纸设计及施工，并具备红线范围内验收规范要求； 6.晋江新奥燃气有限公司2018年8月27日《证明》复印件1份，证明案涉房屋所属楼宇已于2016年完成立管安装和户内挂表，符合设计图纸要求，进而证明2016年底管道燃气已达到设计要求条件，被告就管道燃气已完成合同约定的铺设义务； 7.2016年12月28、2017年1月10日及2019年1月16日的EMS特快专递单（寄件人存联）各1份，证明被告于2016年12月28日已按照《商品房买卖合同》中原告提供的地址寄送《交房通知书》，告知原告房屋交付交接事宜，由于原告一直拒不办理交房手续，被告又于2017年1月10日及2019年1月16日寄送《交房通知书》，通知原告立即依约办理交付手续； 8.《信访事项处理答复意见书》1份，证明因晋江新奥燃气有限公司在外围市政道路建设时，未能即时跟进铺设燃气管道，导致案涉房屋的管道燃气未能及时连接通气，该结果非因出卖人原因导致，属于市政大配套未建成导致，根据补充协议的约定，不视为出卖人违约。 9.《竣工报告》1份，证明泉州市燃气有限公司负责建设的案涉小区外围道路燃气管道直至2018年5月12日才竣工，进而证明案涉小区内部的管道燃气未通气并非是燃气工程不合格或者其他出卖人原因导致，根据补充协议的约定，不视为出卖人违约。 原告经质证认为，证据4中的《竣工验收报告》的真实性、合法性均有意见，虽有盖原告及其他部门公章，但是没有相关负责人签字及落款时间，形式上不合法，而《竣工验收报告》中竣工验收组织实施情况和工程质量评定涉及到燃气工程，根据相关法律规定，燃气工程是特种工程，验收应由具备资质的单位进行验收，但是从竣工验收组织实施情况和工程质量评定无法体现有具备验收资格的单位对燃气工程进行验收。证据3中的《晋江市建设工程竣工验收备案证明书》的真实性没有意见，但是从时间上可以看出是2017年1月9日才通过备案。证据4中的消防备案凭证的三性均无异议。证据4中的《建设工程竣工规划条件核实意见书》的真实性无意见，但与本案无关，无法证明被告要证明的目的。证据5的真实性、合法性均有意见，该证据只有单位的签章，并没有负责人的签名，不符合法定的形式要件。证据6的三性均有意见，没有负责人签字，无法确认其真实性，形式上不具有合法性。证据7的真实性没有意见，但2016年、2017年收到被告交房通知时，房屋尚不具备交房条件，因此，没有交房。2019年原告收到被告的交房通知书后，原告根据被告的要求是要到物业管理中心办理交房手续时，物业管理公司附加要求缴交2017年及2018年物业费以及公摊水电费等不合理的交房条件，导致至今未能交房。证据8的真实性没有意见，但与本案无关。证据9，其真实性由法庭依法认定，但该竣工报告系小区外部的燃气管道验收，间接说明小区内部的管道燃气也需要验收的事实，被告将未能通气的原因归咎于外围管道，并以此主张不存在违约，不能成立，在签订合同时，被告就应当预见到相应的市政配套措施何时可以完工，但其为了销售房屋，肆意承诺交房时间，被告应承担违约责任。 审理中，本院依职权向晋江市紫帽片区改造建设项目指挥部调取[晋政文（2013）423号晋江市人民政府关于申请审批晋江市紫帽片区控制性详细规划的批复]（以下简称423批复）1份。 原、被告对本院调取的423批复无异议。 审理中，原告表示，虽然案涉房屋存在很多问题，但原告在本案是主张因管道燃气不符合交房条件进行诉讼。 关于证据与事实，本院认为，证据1、2，可证明原、被告签订商品房买卖合同并作出约定，商品房买卖合同已办理登记备案；原告已向被告交付完购房款。证据4、5可证明案涉房屋通过相关验收及备案等事实。证据6、8、9可证明案涉房屋所属楼宇已于2016年11月30日前完成立管安装和户内挂表，以及案涉楼宇小区外围燃气管道于2018年5月12日竣工验收。证据7可证明被告于2016年12月28日、2017年1月10日及2019年1月16日通过EMS特快专递向原告邮寄交房通知，通知原告进行交房；证据3可证明原告在收到被告2019年1月16日邮寄的交房通知后到被告指定的办理交房手续的物业服务中心办理交房手续，物业服务中心提出若现在交房需要交纳自2017年1月起的物业费，否则，应等到本案判决后再行交房，物业服务中心因原告不同意交纳该物业费而没将案涉房屋交付原告的事实。我院调取的423批复可以证明该片区有关燃气工程规划情况。 关于争议焦点，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，依法受法律保护。关于案涉房屋是否符合交房条件及是否已交付，原告主张本案中管道燃气不符合交房条件，案涉房屋尚未交付。被告认为，案涉房屋2016年已具备交付的条件，且其已全面履行交房义务。本院认为，本案《商品房买卖合同》系使用原福建省建设厅、原福建省工商行政管理局共同制定的《商品房买卖合同示范文本（2007版）》本签订的（合同），合同示范文本内容系为了平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务以及保障买受人的权益而拟定的，买卖双方均应严格予以遵守执行。《商品房买卖合同》第八条关于交付条件约定：“出卖人应将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水用电、管道燃气…等设施达到设计要求条件；3.…”，约定内容与示范文本关于交付条件的内容相同，但附件六《合同补充协议》第五条第1项“该商品房所在楼幢依法取得建设单位、监理单位、施工单位及设计单位四方竣工验收报告、《晋江市建设项目竣工规划验收合格证》及消防验收合格意见即视为出卖人已办妥有关政府部门各项竣工验收手续，具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件”、第4项“如因该商品房所在地块建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约，并由买受人自行向有关责任单位主张权利”的约定并非示范文本原有内容，而是被告预先拟定，适用于该楼盘所有买受人，属于格式条款。上述内容免除了提供该条款一方即被告的责任，故依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院依法认定上述第1、4项为无效条款。关于管道燃气方面，被告提供相关证据虽可证明案涉房屋所属楼宇已于2016年11月30日前完成立管安装和户内挂表，但根据《商品房买卖合同》第八条对交付条件与期限的约定，以及居民基本生活要求，并结合本地区司法审判决实践，供水、供电、供气等必要居住条件属于商品房交付条件，而案涉房屋所在地块直至2018年9月12日才具备通气条件，此时案涉房屋才符合交付条件，被告在此之前向原告发出的交付通知不产生效力，即2016年12月28日及2017年1月10日向原告发出的交付通知不产生效力。虽然被告于2019年1月16日再次向原告发出交付案涉房屋的通知，但接受被告委托办理案涉房屋交付的物业服务中心在办理案涉房屋交接中要求收取《商品房买卖合同》约定范围以外的费用即提出若现在交房需要交纳自2017年1月起的物业管理费，致使案涉房屋未交付，由此产生的相应法律后果应由被告承担，被告应承担延期交房责任。关于逾期交房违约金，本院认为，根据双方合同约定，被告应支付原告自2017年1月1日起至实际履行交房义务之日止按照1840000元的日万分之二计算的逾期交房违约金。 经审理查明，除双方当事人无争议的事实外，另查明，被告于2014年12月31日取得商品房预售许可证。案涉房屋所在地块直至2018年9月12日才具备燃气通气条件。被告至今未将案涉房屋交付原告使用。原告于2019年1月17日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，被告至今未将案涉房屋交付原告使用，应承担逾期交付的违约责任。原告的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告关于其已全部履行交房义务，与事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下： 被告泉州世茂瑞盈置业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告吕晓红自2017年1月1日起至实际交房之日按照1840000元的日万分之二计算的逾期交房违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5329元，由被告泉州世茂瑞盈置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  胡 谦 审 判 员  陈小红 人民陪审员  林增辉 二〇一九年六月十四日                            本件与原本核对无异                书记员洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。