广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初3000号原告：刘海霞，女，汉族，1981年6月16日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区5号楼2单元2502A，委托诉讼代理人：陈耀展，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳青，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被告：郑志谦，男，汉族，1963年10月26日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告：林利平，女，汉族，1970年5月13日出生，住址广东省深圳市南山区，两被告共同委托诉讼代理人：杨力球，广东聚生缘律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王珺，广东聚生缘律师事务所实习律师。原告刘海霞诉被告郑志谦、林利平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告刘海霞及其委托诉讼代理人陈耀展、曾艳青，两被告的共同委托诉讼代理人杨力球、王珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉至法院，请求判令：1、原告与两被告签订的《房产交易合同》无效；2、两被告支付占用购房款期间利息（以95万元为基准，其中2万元从2017年1月16日、58万元从2017年1月19日、35万元从2017年3月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止，利息暂计至2019年1月22日合计为89439.86元）；3、两被告赔偿原告经济损失95万元；4、两被告承担本案诉讼费、律师费、担保费等费用。庭审中，原告变更其第一项及第三项诉讼请求为：解除原告与两被告签订的《房产交易合同》；两被告按《房产交易合同》第七条承担违约责任，按原告已付购房款的双倍赔偿原告95万元。事实与理由：两被告是深圳市南山区冲下村原居民，因该村纳入大新片区旧城改造项目范围内，被告郑志谦获得开发商恒大公司予以同一地段的房屋回迁补偿。2017年1月19日，两被告与原告签订《房屋交易合同》，约定交易房产为南山区大新片区旧城改造项目内的一套面积为38平方米的公寓，成交总价为136万元，指定购房款转入被告林利平名下银行账户，违约责任为两被告按原告已付购房款双倍赔偿，且在甲方落款处有两被告签名及手指模。同时两被告向原告提交了：1、编号为02xxxx《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》显示，太平里27号三楼楼梯左边302房为郑志谦所有；2、编号为0479576《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》显示，××的103房及第七层为郑志谦所有；3、《民事房屋楼层抽签确认书（简体）》显示，郑志谦太平里xx号，第xx层中间步行楼梯以北全部楼层使用空间。2017年1月至3月期间，原告累计向被告林利平支付购房款95万元，原告银行转账支付购房款明细分别为：2017年1月16日转款2万元、2017年1月19日转款58万元、2017年3月13日转款35万元。但经原告向恒大公司了解，××根本不属于两被告的房产；太平里27号郑志谦名下的房产配额已全部出售给他人，房屋业已全部拆除。原告从开发商处了解到两被告已无回迁房产的事实，方觉自己上当受骗，原告向深圳市公安局南山分局报案，提交了《刑事控告书》并提了相关涉嫌犯罪证据及线索，报案后，公安分局对两被告进行讯问后，两被告迅速将购房款95万元退回（属于退赃行为）。截至目前，两被告一直以未与恒大公司签订拆迁补偿合同为由企图继续虚构事实和隐瞒真相。2019年1月13日，深圳市公安局南山分局作出深南公（南头）不立字[2019]33002号《不予立案通知书》，决定对本案不予立案，其理由是该案经审查认为没有犯罪事实而决定不立案。原告认为，合同无效后的处理规则，应综合权衡买卖双方的利益。首先，应充分考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益；其次，应考虑买受人因房屋现值和原买卖差价的差异造成的损失。该类合同无效后有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，本合同不能用履行的主要责任在两被告一房多卖或无房可卖，虚构事实或隐瞒真相。后双方在非诉讼调解阶段，被告林利平也提出太平里xx号房产全部卖给他人，××权属有争议，正在打官司，但又不能提供相关证据证明。被告林利平表明无法向原告交付房产并同时与开发商签订拆赔协议，愿意按5万元一平米的差价赔偿给原告。综上，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。庭审中，原告对其起诉的事实和理由补充如下：1、原告认为涉案合同不是小产权房屋买卖，而是回迁房指标的权益买卖，是一种拆迁安置利益，是一种财产权利的转移，该指标类似于股票、有价证券等是合法的财产权益，是可以交易的。2、截至目前我国法律法规和政策并没有禁止回迁安置房的转让，涉案合同的双方当事人协商一致，意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，故涉案合同应当是有效的。3、两被告已和开发商签订了确认合同，并将名下的旧改房屋全部卖与他人，在刑事上，属于合同诈骗，主观恶性和社会危害大；在民事上，造成原告无法取得该回迁房指标的原因是两被告在民事合同上存在单方违约的过错行为，根据合同法的规定，被告应该按双方签订的《房产交易合同》承担原告已付购房款双倍的赔偿。综上，请求法院全面考虑涉案合同解除对双方当事人利益的影响，支持原告的全部诉讼请求。两被告共同答辩称：1、针对原告第一项诉讼请求，被告认为该合同属于无效合同，不存在解除的问题。因为涉案房屋属于深圳当地村民拆迁的回迁房，没有取得房地产证，是不能进行交易的房屋。因此，双方之前虽然签订了房屋买卖合同，但是该合同违反了法律法规强制性规定，应当无效。既然是无效合同，就不存在解除的问题，是自签订时开始就自始无效。2、针对原告第二项诉讼请求，原告支付给两被告的购房款95万元，两被告已经全部的返还给了原告，并且额外的支付了补偿款36100元给原告。即使计算占用期间的利息也应当以中国人民银行同期一年期内的贷款利率计算利息，而不是按照原告的计算标准来计算，同时双方之间对这一款项的返还也没有约定利息，因此，不应当计算利息。3、原告的第三项诉讼请求没有任何的事实和法律依据。因为双方之间签订的《房产交易合同》无效，那么约定的违约责任也是无效的。另外即使合同有效，违约责任的违约金也是超过了法律规定，也是应当予以减少。4、针对原告第四项诉讼请求，第四项诉讼请求双方之间的合同并没有约定，同时这些律师费、担保费用并不是法律规定的必须支付的维权费用，因此该项诉讼请求也不应当得到支持。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月19日，原告（乙方）与被告郑志谦（甲方）签订《房产交易合同》，该合同甲方落款处签名为被告郑志谦、林利平。合同约定：甲方将位于深圳市南山区大新片区旧城改造项目内的房产公寓一套（38平方米）转让给乙方，使用期按国家房产政策的年期为准；甲方的房产目前已确立为花超公司、恒大公司已立项开发手续已成熟的旧改项目，现时已进行拆迁中，已经确定在同一地段回迁补偿（甲方是原居民有相关手续）；乙方应将清楚了解本处交易房产是旧改项目，是在同一地段回迁补偿的，愿意出资购买；本次交易已经协商定价为每平方米36000元，总价为136万元，产权手续以到华超地产开发公司所承认的所立条款为准；本处交易房产要到开发建成后，开发商会安排选房定户，到开发商公司签订确认合同后三个月甲方就开始支付本处房产的租金给乙方，开发商现定每平方米50元，共1900元（过渡资金一直支付到和华超、恒大开发商签订置换合同日止，乙方和华超、恒大开发商签订的置换合同需和甲方享受同等待遇）；本次交易乙方先付60万元，2017年3月10日再付35万元，余下41万元房款甲乙双方到华超、恒大开发商公司签订房产确认合同给乙方，乙方才付清给甲方；自乙方交付60万元，本次交易真正生效(购房款转入林利平账户)；如果甲方违约，需按乙方已付购房款双倍赔偿；及其他内容。原告分别于2017年1月16日、2017年1月19日、2017年3月13日向被告林利平转账支付2万元、58万元、35万元，转账备注分别为“南新诚意金”、“38平（方）米款”、“大新房款”。被告郑志谦于2017年1月5日向原告出具《收条》，载明收到购房定金2万元，房产项目及地址为南山区大新片区旧城改造项目内的房产公寓一套（38平方米）。原告表示，双方签订合同时，旧的房屋没有拆除，所以双方无法约定具体房号，但被告向原告确认自己名下享有太平里xx号、x号的回迁房指标，后来原告发现实际被告名下并无可出售的相关回迁房。原告对此提交了户口簿登记信息、《民事房屋楼层抽签确认书（简体）》以及《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》等予以证明。《民事房屋楼层抽签确认书（简体）》载明：郑志邦、郑志强、郑志辉等共六人经面议协商，同意对位于深圳市南山区冲下村太平里xx号的七层重建楼进行楼层抽签仪式；抽签时间及确认时间分别为2001年10月15日晚上九点、晚上十点；抽签结果如下：……郑志谦抽得重建楼第x层中间步行楼梯以南全部楼层使用空间，以及重建楼第xx层中间步行楼梯以北全部楼层使用空间；上述抽签结果由确认人用黑色碳水笔签名后确认生效，各人对抽签所得楼层拥有使用、出租、交换、转让等权利。《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》载明，2010年11月12日，郑志谦作为申报人分别对位于深圳市南山区南头街道大新社区太平里xx号xx楼楼梯左边xx号房、以及深圳市南山区南头街道大新社区××xx房及第七层进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。报纸中登载的《大新北城市更新项目房屋确权公示第五十一批》显示，地址门牌为××xx、太平里x号对应的权利人名称并非被告。被告对《民事房屋楼层抽签确认书（简体）》、报纸的真实性均不予认可，表示均为复印件，对《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》的真实性予以认可。被告表示，双方签订合同时旧的房屋没有拆除，旧的房屋是在2018年下半年拆除；合同约定38平方米的公寓是因为被告听说开发商拆迁补偿的包括此户型，但实际之后并没有该户型及面积的公寓，被告也没有与开发商签订拆迁补偿协议。2017年4月至2018年11月期间，被告林利平向原告转账共计36100元。被告表示此款为其向原告支付的补偿款；原告表示此款为被告按照合同约定向其的支付的过渡资金。被告林利平分别于2018年12月12日、2018年12月30日向原告转账退还购房款10万元、85万元。原告当庭提交了《民事委托代理合同》及发票、担保费收据等用于证明其因本案支付的相关费用；被告对此真实性认可，关联性不予认可，表示上述费用并非必要的费用。另查，原告的起诉状等材料于2019年3月16日送达两被告。本院认为，被告林利平在《房产交易合同》甲方落款处签名，其应与被告郑志谦共同作为合同甲方承担相应的合同责任。依据《房产交易合同》约定，原告与被告交易标的为拆迁后开发商拟补偿的38平米的房产，而并非拟拆迁的小产权房，《房产交易合同》系原告与被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。庭审中，被告确认其并未与开发商签订相关面积及户型的拆迁补偿协议，被告未能按照《房产交易合同》约定向原告提供交易标的，涉诉合同因被告原因无法继续履行，被告构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告担合同的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；原告的起诉状等材料于2019年3月16日送达被告，故本院确认双方于2017年1月19日签订的《房产交易合同》于2019年3月16日解除。被告构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张被告按照其已付购房款的双倍承担违约责任即赔偿原告98万元。被告主张过高，本院认为，《房产交易合同》中关于“如果甲方违约，需按乙方已付购房款双倍赔偿”系双方对于违约责任的约定，违约金旨在补偿非违约方的损失，本案中，原告未提交充分证据证明其实际损失，且双方签订合同时约定的38平米的房产尚未确定存在，原告对此明知，被告也已于2018年12月将收取的房款全部予以返还，故根据合同的签订情况、双方的过错程度，本院酌情判令被告郑志谦、林利平向原告支付违约金50万元。原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率向其支付购房款的利息、以及承担律师费、担保费等，没有合同依据，且本院已判令被告向原告支付违约金，对于原告前述请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘海霞与被告郑志谦、林利平于2017年1月19日签订的《房产交易合同》于2019年3月16日解除；二、被告郑志谦、林利平于本判决生效之日起十日内向原告刘海霞支付违约金50万元；三、驳回原告刘海霞的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费7077.48元，由原告负担3671.48元，由两被告负担3406元；保全费5000元，由原告负担2593.78元，由两被告负担2406.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇一九年六月二十八日书记员 王晓洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。