宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书                                                           （2019）宁0106民初1957号原告：银川万达广场商业发展有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区***。法定代表人:齐界，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡慧丽、张明利,北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告:丁丽,女,1981年12月3日出生,汉族,住宁夏银川市兴庆区***。身份证号：***委托诉讼代理人：金琳、王为之，宁夏国信嘉华律师事务所律师。原告银川万达广场商业发展有限公司与被告丁丽商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川万达广场商业发展有限公司的委托诉讼代理人胡慧丽、张明利，被告丁丽的委托诉讼代理人金琳、王为之到庭参加了诉讼。因丁丽购买涉案房产时在中国农业银行股份有限公司银川金凤支行办理了按揭贷款，并约定将案涉房屋抵押给中国农业银行股份有限公司银川金凤支行，三方办理了抵押权预告登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司银川金凤支行。本院根据原告的申请，依法通知被告中国农业银行股份有限公司银川金凤支行作为独立请求权第三人参加诉讼，中国农业银行股份有限公司银川金凤支行明确表示不向本院提出具体诉请并不参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的编号分别***、***、2***的《银川市商品房买卖合同》及有关《合同补充协议》;2.判令被告三日内向原告返还上述合同编号对应的位于银川市亲水大街东侧银川万达中心***房屋并配合原告办理上述《银川市商品房买卖合同》及有关《合同补充协议》的备案登记及预告登记撤销手续;3.判令由被告向原告支付违约金790704.4元,该款项直接从被告丁丽已交纳的购房款中予以扣除；4.判令由被告向原告支付截至2019年1月28日止已由原告代偿的涉案房屋银行贷款358295.93元,该款项直接从被告丁丽已交纳的购房款中予以扣除;以上合计为:1149000.33元；5.由被告承担本案诉讼费、保全费、公告费及其他诉讼费用。事实和理由: 2013年8月5日,原、被告双方经协商一致签订编号分别为***、***、***的《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一式伍份,购房合同约定:由被告购买原告开发的亲水大街东侧银川***房屋,销售金额分别为:970,106元(建筑面积120.51㎡)、1851500元(建筑面积250㎡)、1131916元(建筑面积133.01㎡),以上房屋销售金额总计为3953522元、建筑面积总计为503.52㎡。原、被告在双方补充协议第四条、第十六条中还就付款、合同解除、违约责任的情形等内容进行了补充约定。购房合同及补充协议签订后,被告向原告支付了购房首付款2023522元。此后,被告又以上述涉案房屋按揭(预)抵押及原告提供保证担保方式通过中国农业银行股份有限公司银川金凤支行贷款193万元,向原告支付了剩余购房款,至此购房款3953522元已全部付清,原告也如约向被告移交房屋并办理了备案等手续。但在合同履行过程中,被告却未按贷款合同规定向银行如约还贷,已经逾数期未还,致使银行依据阶段性保证条款划扣原告银行账户现金代偿,且因被告所欠第三方债务导致涉案房屋被查封。其行为不仅违反了协议约定,也构成根本违约且给原告造成重大经济损失。故原告诉至法院,请求判如所请。被告丁丽辩称，1.原告起诉的第1、2、3项诉请无法律和事实依据,依法应予以驳回,理由如下:1、原告对涉案三份《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》不享有解除权。虽然在原被告签订的《补充协议》中约定了因被告的诸多种行为导致原告可以提出解除涉案合同的权利,但解除权均是以原告享有涉案房屋债权为基础。2013年12月17日,原被告和农行银川金凤支行签订了《个人购房担保借款合同》,农行金凤支行在涉案房屋办理完抵押预告登记手续后,成为涉案房屋的抵押权人,享有涉案房屋的抵押权。从《补充协议》和《个人购房担保借款合同》的内容来看,原告对涉案合同的单方解除权与农行金凤支行抵押权相冲突。而且从《补充协议》和《个人购房担保借款合同》签订的前后时间分析,原告既然同意农行金凤支行进行抵押权预告登记,等于原告主动放弃对涉案合同的解除权。原告享有的合同的解除权已经因为抵押权的成立而消灭。所以,原告无权再依据《补充协议》诉请解除涉案合同、继而要求原告返还房屋、办理备案登记和预告登记的撤销手续,其第1、2项诉请不能成立。并且基于“抵押权(物权)优先”的法律规定,在抵押权消灭前,涉案合同也无法解除,否则损害了抵押权人的权利。2.被告已经完成了涉案房屋的预告登记(还将306号房屋办理不动产登记证书的契税费用按合同约定交给了原告指定的代办公司,可以办理306号房屋的不动产登记手续)。根据《物权法》第二十条和《物权法司法解释一》第四条之规定,“预告登记”是一项保全物权变动请求权为目的登记制度,本身效力上具有物权性质,不动产的预告登记受法律保护。如前所述,原告基于合同只享有涉案合同的债权请求权,依据“债权与物权分离”、“物权优于债权”的原则,原告也不享有合同解除权。3.现涉案房屋已被人民法院预查封。原告诉请解除合同收回房屋是处分人民法院查封财产的违法行为。4.原告的第3项诉请是依据《补充协议》中因被告原因导致合同和补充协议被解除后、被告应承担违约责任的约定而提出的,现原告既然不享有合同解除权,该项诉请也无合同依据,依法也应当予以驳回。5.根据合同已经履行的现状来看,被告丁丽支付了首付款2023522元,并且偿还了自合同签订至2017年12月的银行按揭贷款,贷款期限至2023年12月份。可以说,被告已经履行了大部分的合同义务,合同的主要义务已经履行,被告的行为没有构成实质性违约,原告提出解除合同不符合合同法的规定。6.被告同意向原告偿还其已代偿的银行贷款,但被告的诉权源于其所承担的担保责任即追偿权,故第4项诉请中有关“该款项直接从被告丁丽已交纳的购房款中予以扣除”等内容均不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《一手商业用房贷款业务银企合作协议》、《关于扣划丁丽贷款保证金的通知函》、《关于扣划丁丽贷款保证金的情况说明》《备案情况说明》、银川万达中心入伙公告、公司变更通知书的形式、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，且相互印证形成证据链条，对该证据的证明效力本院予以确认；被告提交的《银川市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、中国农业银行《个人购房担保借款合同》销售不动产统一发票、贷款交易明细、银川市金凤区人民法院（2016）宁0106民初4377号民事判决书一份，银川市中级人民法院（2017）宁01民终1557号民事裁定书真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名称为银川万达投资置业有限公司，2017年7月24日变更为银川万达广场商业发展有限公司。2012年10月31日，原告与中国农业银行股份有限公司银川金凤支行（以下简称农行金凤支行）签订《一手商业用房贷款业务银企合作协议》，约定：由农行金凤支行对原告开发项目提供贷款支持，农行金凤支行为购房人提供的单笔个人商业用房贷款最高金额不超过房屋成交价的50%，原告依约承担担保责任时，农行金凤支行有权从保证金专户划收相关款项。2013年8月5日，原、被告签订编号分别为***、***、***的《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》三份,购房合同约定:由被告购买原告开发的***房屋,销售金额分别为:970,106元(建筑面积120.51平米)、1851500元(建筑面积250平米)、1131916元(建筑面积133.01平米),以上房屋销售金额总计为3953522元。付款方式为合同签订日前付首付2023522元，于2013年9月5日前付商业贷款；原告应在2014年10月30日前将符合合同约定的商品房交付被告使用，具体时间以原告发放的《入伙通知书》中载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），原告发出《入伙通知书》的形式可以是电话、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式，被告应在原告《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或原告另行通知的地点办理房屋交付手续，除合同及补充协议另有约定外，原告给被告的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》）可用特快专递、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达，以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日，在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，公告发布当日为送达日，被告逾期办理房屋交付手续或因被告原因造成房屋未能按期交付的，视为原告在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付被告。《补充协议》还约定：原告为被告提供阶段性按揭贷款担保[即甲方（原告）在该房屋他项权证办妥并交付按揭银行前为乙方（被告）偿还房屋贷款提供担保]，被告因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）的，原告有权选择解除合同及相关补充协议；如房屋或购房款因被告原因被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、划拨的，原告有权选择解除合同及相关补充协议，将房屋收回另行出售，并要求被告按照补充协议的约定承担违约责任；如因被告导致合同及补充协议解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，并承担原告因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费，并有权在退还被告购房款时先行予以扣除；如房屋交付（含视为交付）后合同解除，被告应向原告支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至被告实际交还房屋之日，计费标准为购房款总额的3%/月；如合同解除后需办理合同备案或预登记撤销手续，被告应在发出合同解除通知10日内配合原告办理相关撤销手续；补充协议同时载明：本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担，双方同意不援引格式合同条款的有关规定，不要求对方承担约定之外责任。合同及补充协议还约定了其他权利义务。2013年12月17日，原、被告及农行金凤支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告以其购买的上述房屋作为抵押，并由原告提供阶段性保证担保，向农行金凤支行贷款193万元；同时亦约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约为被告办理房屋备案手续并缴纳相应税费。2014年11月20日，原告在银川晚报刊登《银川万达中心甲级写字楼入伙公告》，内容载明：“尊敬的银川万达中心全体业主，银川万达中心甲级写字楼已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件，现已启动收房入伙的手续办理，办理时间如下：甲级写字楼2014年10月25日-2014年11月20日，请您按《入伙通知书》及《入伙须知》中通知的时间，携相关证件与资料，到银川万达中心入伙接待中心（位于银川万达中心甲级写字楼大堂，银川万达嘉华酒店对面）办理入伙手续。”。2017年10月23日，因被告逾期还款，农行金凤支行向原告发出《关于全额扣划贷款保证金的通知函》，通知原告履行担保责任，将从其保证金账专户扣划贷款本金及所欠利息。2015至2018年期间，经原告查询，被告购买的上述房屋已被预查封。故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2019年3月29日，因被告未按合同约定偿还按揭贷款，农行金凤支行向原告出具《关于扣划丁丽贷款保证金的情况说明》一份，载明截止2019年3月28日，农行金凤支行从原告保证金账户中共扣划19笔，合计401341.1元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在签订《银川市商品房买卖合同》的同时，签订了《合同补充协议》，该《合同补充协议》中约定：被告因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）的，原告有权选择解除合同及相关补充协议，如房屋或购房款因被告原因被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、划拨的，原告有权选择解除合同及相关补充协议，将房屋收回另行出售，并由被告按照补充协议的约定承担违约责任。双方履行了各自的主要义务，但合同约定的解除条件成就后，依然不能以双方履行了合同主要义务而限制守约方解除权的行使。按照合同约定，被告因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）的，原告有权选择解除合同及相关补充协议该合同，现被告多次未偿还银行借款，导致原告在银行的保证金扣抵被告贷款，合同约定的解除条件成就，故原告解除合同的主张成立，本院予以支持。合同解除后，被告向原告返还位于银川市***房屋。关于被告配合原告办理解除在涉案房屋上设定的权利负担，并配合原告等办理合同备案变更及预告登记撤销手续问题。根据原被告签订的《合同补充协议》约定：如合同解除后需办理合同备案或预登记撤销手续，被告应在发出合同解除通知10日内配合原告办理相关撤销手续。现房屋在合同解除前已备案登记在被告名下，因被告违约而导致合同解除，房屋需返还到原告名下，被告依约应当配合原告办理解除备案登记手续。             关于原告主张违约金的诉请。原被告在《合同补充协议》中约定：如因被告原告导致合同及补充协议解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，并承担原告因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费，并有权在退还被告购房款时先行予以扣除。因被告违约导致合同解除，被告应按合同约定支付违约金，故原告主张的违约金本院予以支持。                                                                                                                        综上，原告主张解除合同，由被告返还房屋并支付违约金790704.4元的诉讼请求成立，本院予以支持。原告主张由被告配合办理合同备案变更手续本院予以支持。原告主张返还代偿银行贷款，并从被告交纳的购房款中扣除，合同解除后，势必需各自返还已经取得的利益，为使纠纷得到及时解决，减少双方的诉累，被告在返还房屋的同时，原告亦应返还被告购房款，但应抵扣原告代被告偿还的贷款本息401341.1元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告银川万达广场商业发展有限公司与被告丁丽签订的编号分别***、***、***的《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告丁丽于本判决生效后十五日内向原告银川万达广场商业发展有限公司返还位于银川市金凤区亲水大街东侧银川***房屋并协助办理合同备案变更手续；三、原告银川万达广场商业发展有限公司于本判决生效后十五日内返还被告丁丽购房款3552180.9元（3953522元-401341.1元=3552180.9元）；四、被告丁丽于本判决生效后十五日内向原告银川万达投资置业有限公司支付违约金790704.4元；上述三四项抵扣后，原告银川万达广场商业发展有限公司返还被告丁丽购房款2761476.5元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7631元，由被告丁丽负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                       审 判员    李蕾 二〇一九年六月十八日  书记员   刘佩佩     附：本案适用法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；  （五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条  人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。