海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第257号上诉人(原审原告)曹步桂。委托代理人陈昌茂，琼海市恒信法律事务所法律工作者。被上诉人(原审被告)海南欧博房地产开发有限公司。法定代表人常国民，该公司总裁。委托代理人梁晓丽，海南华禾律师事务所律师。上诉人曹步桂与被上诉人海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2014）琼海民二初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月11日在本院公开开庭审理了本案。上诉人曹步桂的委托代理人陈昌茂、被上诉人欧博房地产公司的委托代理人梁晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的“博鳌·香槟郡”小区2幢4单元903号商品房，房屋建筑面积73.66平方米，房价款人民币1527391元。合同第八条约定，被告（出卖人）应当在2011年12月15日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用。第十五条关于产权登记方面约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列二种情形处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款人民币1527391元和印花税人民币764元。2012年3月8日，被告向原告发出交房通知，同年3月17日双方办理了房屋交接手续。当天，原告还向被告交付了契税45822元，原告向北海永康物业服务有限公司琼海分公司支付了房产交易、测绘、登记、工本、办证等费用851元，燃气安装费、宽带网络有钱电视费3244元，维修基金4420元。原告收房（精装房）后便开始居住使用至今。2012年8月31日，被告向税务机关缴纳了契税43530.64元。由于迟延交房，被告于2012年11月30日向原告支付了违约金（现金）人民币12632元和代替原告支付了2012年4月1日至2013年6月7日十四个月的物业管理费3795元，共计16427元。2014年1月9日，原告以被告没有按合同约定的期限给原告办理房屋权属证书，致使其取得房屋所有权的合同目的无法实现为由向法院提起诉讼，请求:1、解除原告与被告于2011年2月18日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款人民币1527391元和代收的各项税费人民币55101元，以及赔偿原告经济损失人民币30548元，合计1613040元，并自2013年7月1日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告。原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、商品房买卖合同，证明原、被告于2011年2月18日签订《商品房买卖合同》以及合同约定的权利义务。2、收款收据，证明原告付清购房款1527391元以及各项税费55101元（含代办产权证费用500元）。3、交房通知书、收房须知、业主交房流转表，证明原、被告于2012年3月17日办理房屋交接手续，被告收取了500元的产权证代办费用。4、退房通知书，证明原告于2013年5月30日以书面传真方式向被告提出退房。被告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、琼海市房产预售许可证【（2010）海房预字（0283）号】，证明被告预售房产有效。2、中国工商银行业务委托书回执（琼B01088202）、收房须知及业主交房流转表，证明为使双方的商品房买卖合同继续履行，被告曾向原告支付违约金16427元，违约金的具体支付方式为现金支付12632元，代原告支付14个月的物业管理费3795元。3、契税转账凭证及税收完税证明，证明被告已于2012年8月31日代缴契税43530.64元。4、琼海市住房保障和房产管理局海房【2014】14号文件，证明住宅专项维修资金不能由被告退还给原告，应由原告直接向相关部门申请退还。经质证，原审法院对原告提供的证据1-3和被告提供的上述4份证据的真实性、合法性和关联性均予以认定，可以作为本案的证据采用；对原告提供的证据4（退房通知）系复制件，由于没有原件核对，且没有被告的签收手续，故对该证据的真实性不予采信。原审法院认为，原、被告于2011年2月18日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点是：被告迟延办理产权证是否应解除合同。原告主张被告应当在房屋交付使用后180日内给原告办理权属登记，原告至今尚未取得房产证，双方的合同应予解除。本案中，双方签订的合同第十五条关于产权登记方面约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”等；我国《房屋管理办法》第十二条规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请等；《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人系商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。按照合同的约定，被告的义务仅是将需由其提供的资料报产权登记机关备案，而根据法律、法规的规定，办理产权证的主要义务人系原告。据以上查明的事实，在办理产权证过程中，被告收取了原告办理产权证的有关（税）费用，双方存在委托办理产权证的委托关系。但是，双方并没有明确约定办理产权证的具体期限，且房屋交付使用后，被告于2012年8月31日已向税务机关缴纳了（办证）契税43530.64元。由此可见，被告在履行为原告办理房屋产权证过程中没有过错。原告尚未取得产权证，不属于被告违约。故，原告以被告迟延办理产权证致使其合同目的无法实现为理由，提出解除合同的诉讼主张，缺乏充分的事实根据与法律依据，其请求不能成立，不予支持。至于原告主张返还购房款以及赔偿损失、支付利息之请求，也没有法律依据，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告曹步桂的全部诉讼请求。本案受理费人民币19317元，由原告曹步桂负担。上诉人曹步桂上诉称，原审判决认定事实不清。（一）上诉人购买的商品房尚未通过综合验收，被上诉人没有将办理权属登记所需提供的资料报产权登记机关备案，导致上诉人无法取得房屋权属证书。这是本案最重要事实，在庭审时本已查清，但原审在审理查明中却只字未提。（二）上诉人在起诉状中是以“房屋交付使用已有一年多的时间，但至今没有通过综合验收，被告没有将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致原告无法取得房屋权属证书，也即造成原告与被告签订《商品房买卖合同》，取得所购房屋所有权的合同目的无法实现”为由要求解除合同，原审却认定“原告以被告没有按合同约定的期限给原告办理房屋权属证书，致使其取得房屋所有权的合同目的无法实现为由向法院提起诉讼，请求处理”，明显歪曲了上诉人提起诉讼的事实根据。（三）在办理房屋交接时，上诉人是根据被上诉人的《交房通知书》和《收房须知》向被上诉人缴纳各项税费。虽然部分款项收款人盖章出现了北海永康物业服务有限公司琼海分公司，但也应认定北海永康物业服务有限公司琼海分公司系接受被上诉人的委托代收上诉人的各项费用，而不是上诉人自主向北海永康物业服务有限公司琼海分公司支付各项费用。（四）上诉人于2013年5月30日已按被上诉人的要求，以书面形式向被上诉人提出退房要求。书面退房通知以传真方式送达被上诉人，并提供了上诉人和被上诉人传真机号以便法庭核对，但原审不予查清。二、原审判决适用法律错误。原审在庭审时归纳的争议焦点本来是“被告是否存在逾期违约，是否应解除合同”，被上诉人逾期未将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致上诉人无法取得房权属证书（即上诉人无法办理房屋所有权登记），被上诉人已违约。无论是依据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人还应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以退房”的约定，还是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定，或者是《合同法》第九十三、九十四条的规定，上诉人均可以请求解除合同。但原审判决不仅完全歪曲了上诉人的事实根据，而且脱离了庭审归纳的争议焦点，匪夷所思的杜撰了“被告迟延办理产权证是否应解除合同”的争议焦点，从而适用办理产权证的义务、期限等相关法律规定，认为上诉人的诉讼主张没有事实根据和法律依据，其适用法律明显错误。综上，由于原审判决认定事实不清，适用法律不当，导致作出错判决。故请求：1、撤销琼海民二初字第42号民事判决书；2、判决解除上诉人与被上诉人于2011年2月18日签订的《商品房买卖合同》；3、判决被上诉人返还给上诉人购房款人民币1527391元和代收各项税费55101元，以及赔偿上诉人经济损失30548元，合计1613040元，并自2013年7月1日起至付清之日止按照中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息给上诉人。被上诉人欧博房地产公司答辩称，一、曹步桂于2012年3月27日收房后一直使用持续至今。欧博房地产公司没有收到曹步桂发出的解除通知，曹步桂也没有腾退房屋，因此，本案商品房买卖合同尚在履行中，并未解除。二、双方签订的合同内容对买受人享有的合同解除权约定不明，曹步桂诉请解除合同无充分依据。1、《商品房买卖合同》第十五条约定的180天，仅仅是出卖人在商品房交付使用后将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时限，而不是买受人实际取得房产权属证明的期限。该条款还约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方如下按下列处理：……”，也就是说该条款内容并没有明确约定买受人取得产权证的具体期限，因此，依据合同不能确认买受人有权退房的条件已经成就。2、《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的买受人办理房屋所有权登记的城市房地产开发经营管理条例期限是交房后90日内，与合同约定的出卖人在交房后180天内提交资料不同，因此，上诉人以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十九条规定，将《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的买受人办理房屋所有权登记的期限届满后一年认定为曹步桂应当取得房产证的时间是与双方合同约定不符的，其诉请解除合同依据不足。三、2014年8月29日，琼海市建设工程质量安全监督站受理了欧博房地产公司提交的本案房屋综合验收备案资料。由于取得综合验收备案证是办理产权证的前提，因此，答辩人一直在为办理产权证履行自己的配合义务。琼海市博鳌片区因历史遗留问题影响了区内的房地产项目未能办证。本案房产项目也属于该片区。由于提交资料办理产权证的相关手续涉及到行政管理部门，不是出卖人所能左右，因此，造成买受人未能取得房产证的原因，不能单方归责出卖人。四、2012年3月，欧博公司基于继续履行合同的目的，向曹步桂支付了逾期交房违约金16427元。现曹步桂诉请解除合同，如果判合同解除，则本案合同自始解除，欧博公司已经支付的违约金16427元应当等额抵减曹步桂支付的房款。五、2012年8月31日，欧博公司已经将代收的契税45822元中的95%即43530.64元按照要求，代缴至税务机关。因此，不论合同是否解除，欧博公司均没有义务代为办理退税，能含退税及如何办理应当由曹步桂向税务机关申请并由税务机关决定。六、曹步桂收房时所交费用中，有金额为851.5元的费用，由北海永康物业服务有限公司琼海分公司实际收取。因此，即使本案合同解除，这部分款项能否退还系曹步桂与物业公司之间的问题，与欧博房地产公司无涉。而其中的维修基金，依据琼海市住房保障和房产管理局海房[2014]14号文件，应当由曹步桂向琼海市房管局申请退款。综上所述，上诉人一直实际占有、使用商品房至今。如果影响博鳌片区办理产权证的历史遗留问题得以解决，则本案商品房的产权证也能够顺利办理。鉴此，一审判决应予维持。同时，尽管未能按期办理房产证不能单方归责于被上诉人，被上诉人仍然愿意按照《商品房买卖合同》的约定，以向上诉人支付逾期办证违约金的方式补偿上诉人，本案商品房买卖合同应当继续履行。二审对一审证据的认证意见与一审一致，本院予以确认。二审期间被上诉人欧博房地产公司提供证据2份：1、申请书，证明项目已竣工验收备案，琼海市质量监督检查站已受理，正在审核中；2、琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》，证明未办证是由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题。经质证，上诉人曹步桂对该2份证据的真实性没有异议，对证据2的关联性有异议，认为与本案没有关联。该会议纪要虽没有明确具体项目是哪14个，但该会议纪要特别指出了特别是琼海博鳌滨海片区的地产开发项目，而欧博房地产公司开发的博鳌香槟郡项目位于博鳌万泉河口海滨旅游区，应属于该会议纪要所指范围。本院对该2份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，欧博房地产公司开发的博鳌香槟郡项目的1、2、19号楼已竣工验收，并报琼海市质量监督检查站备案，正在审核中。再查明，琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中记载，“会议认为，琼海市（特别是博鳌滨海片区）部分地产开发项目，由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法办理分户房产证，引起部分小区住宅户频频上访或通过网络炒作，给社会造成一定负面影响，我市存在类似的房地产开发项目有14个。”欧博房地产公司开发的博鳌香槟郡项目位于博鳌万泉河口海滨旅游区，应属于该会议纪要所指范围。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1、欧博房地产公司是否违反合同约定，未将相关资料报产权登记机关备案，导致曹步桂不能在规定期限内取得房屋产权证书；2、双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除，欧博房地产公司是否应返还曹步桂支付的购房款、代收税费并赔偿损失。一、关于欧博房地产公司是否违反合同约定，未将相关资料报产权登记机关备案，导致曹步桂不能在规定期限内取得房屋产权证书的问题。本案中，双方在签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定，“出卖人即欧博房地产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1、2项处理……”。根据该约定可知，双方约定了欧博房地产公司将相关资料报产权登记机关备案的时间，但该时间并不是取得房产权属证书的期限，在合同中双方并没有明确约定取得房产权属证书的期限。同时该条款还明确，如因出卖人即欧博房地产公司的责任不能取得房地产权属证书，双方同意买受人退房。本案虽然欧博房地产公司没有在合同约定的时间内将有关资料报产权登记机关备案，但根据琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中的记载，琼海市（特别是博鳌滨海片区）部分地产开发项目，无法办理房地产权属证书，是由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题造成。欧博房地产公司开发的博鳌香槟郡项目也在博鳌滨海片区内。也就是说，争议房产未能办理房地产权属证书不能在规定期限内取得房屋产权证书的直接原因是由于该片区地类划分、土地变性等历史遗留问题所造成，不完全属于欧博房地产公司的责任。二、关于双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除，欧博房地产公司是否应返还曹步桂支付的购房款、代收税费并赔偿损失。本案所涉房屋在2012年3月17日交付给曹步桂后，曹步桂一直占有使用该房屋，并没有因未办理房地产权属证书而影响曹步桂的使用居住，在双方签订的《商品房买卖合同》中也没有明确约定取得房产权属证书的期限。曹步桂所购买房屋未能取得房地产权属证书的主要原因是由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题所造成，并不完全是欧博房地产公司的责任。而且政府相关部门也在积极推进解决该片区的历史遗留问题。欧博房地产公司也已将竣工备案所需相关资料报送琼海市质量监督检查站，并在审核之中。鉴于讼争房产的房地产权属证书正在办理之中，目前尚未发生未能办证导致无法实现合同目的的情况，双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行。曹步桂请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。但是房地产权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，作为出卖人欧博房地产公司有义务协助曹步桂办理房地产权属证书，欧博房地产公司应积极配合政府相关部门，尽快为涉案房屋办理产权证书，以免引发新的纠纷。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19317元，由上诉人曹步桂负担。本判决为终审判决。审 判 长  昌 盛代理审判员  林芝静代理审判员  邱 甜二〇一四年十月十四日书 记 员  周忠胜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：李雪茹撰稿：昌盛校对：周忠胜印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2014年10月14日印制（共印20份）