杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0105民初26号 原告：郑仁军，男，1974年9月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告：葛金仙，女，1979年6月4日出生，住杭州市西湖区。 二原告共同委托代理人（特别授权代理）：徐碧纯、许罕飚，浙江六和律师事务所律师。 被告:杭州尊园房地产开发有限公司,住所地：杭州市拱墅区莫干山路841弄122号2幢一层134室。 法定代表人：孙燕。 委托代理人（特别授权代理）：吴啸。 原告郑仁军、葛金仙与被告杭州尊园房地产开发有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理，后依法适用简易程序于2018年2月12日第一次公开开庭审理，原告委托代理人徐碧纯，被告委托代理人吴啸到庭参加诉讼。后因案情审理需要，本院依法组成合议庭于2019年5月27日第二次公开开庭审理，原告委托代理人徐碧纯到庭，被告尊园公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑仁军、葛金仙起诉称：原、被告于2016年3月5日签订了两份《浙江省商品房买卖合同》，两份合同约定：原告购买被告位于杭州市拱墅区××幢××室××室房屋，单价均为每平方米36500元，总价款均为1348310元；约定的付款方式为商业贷款方式，被告应在2016年9月30日前将符合条件的商品房交付给原告，被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请该商品房所有权初始登记，取得《房屋所有权证》，被告承诺于2016年12月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，逾期交付90日以后的，原告选择不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。上述商品房买卖合同签订后，原告共计向被告支付了购房款2696620元，双方于2016年10月办理了案涉商品房的交付和交接手续。但被告于2017年7月10日才办出登记证明，已逾期191天，已构成违约应承担相应违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付逾期交付权属证书违约金51505元（自2017年1月1日至2017年7月10日共191天）；2.本案诉讼费由被告承担。 被告尊园公司答辩称：一、被告施工过程遇到G20峰会，导致工期延期，根据合同9.2.2约定，被告有权享有3个月的延期时间并已按照合同约定的时间告知业主，初始登记时间相应顺延，被告承担的最大责任为总价*100天*万分之一；二、被告交房后，部分业主私自浇筑阳台和飘窗导致被告迟延办出，被告代该部分业主承担了违建罚款；三、原告没有因逾期办证而产生明显损失，原告所购房产一直在增值，也没有解除合同。要求依法减轻逾期责任；四、买受人应支付给出卖人的购房款项、物业维修基金、违约金未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部款项止，顺延期限不视为交房逾期。被告的两套房屋均于2017年3月10日才完成交付，依据合同约定，原告在2017年3月10日之前均无权向被告主张逾期办证费用，即使被告逾期，逾期时间也应当是从2017年3月11日开始。要求依法减轻逾期责任。 本院认定事实如下：被告尊园公司（出卖人）与原告郑仁军、葛金灿（买受人）分别于2016年1月2日、2016年3月5日签订了编号为2016预1329152、2016预1338514的《浙江省商品房买卖合同》二份。约定出卖人以出让方式取得位于东至规划纺织路，南至规划飞虹路，西至规划学院北路，北至规划花园岗路地块的建设用地使用权，在上述地块建设商品房定名为汀澜府。买受人购买商品房为预售商品房，该商品房分别位于杭州市拱墅区××幢××室××幢××室，设计用途为商业营业用房，建筑面积均为36.94平方米。按建筑面积算，商品房总价款均为1348310元。买受人均选择银行按揭贷款（商业贷款）方式支付房款。对于102室，约定买受人应于合同签署之日支付首期款1058310元，剩余购房款290000元应在合同签订之日起七个工作日内办理完毕相关贷款手续。对于101室，约定应于合同签署之日支付首期款938310元，剩余购房款410000元应在合同签订之日起七个工作日内办理完毕相关贷款手续。两份合同第九条均约定，出卖人应当在2016年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.由于县以上的规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章等的规定，采取的某项行政措施（非出卖人过错）而导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过3个月，且出卖人在发生该事件之日起30日内告知买受人的。3.本合同不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害、战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件。4.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款项、物业维修基金、违约金未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项止，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。第十条约定，如遇本合同第九条约定的特殊原因，该商品房交付时间可以顺延的，出卖人不承担违约责任。第十六条约定出卖人承诺于2016年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列①或②项处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方签订的合同附件八《补充协议内容》第三条约定：……本合同项下房屋如发生合同第九条约定的特殊原因导致逾期交房的，则本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延；本合同项下房屋如发生除合同第九条规定的特殊原因以外的其他情况导致逾期交房的，则出卖人按合同第十条约定承担逾期交付的违约责任，本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延，上述期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。合同签订后，原告于支付了两套商品房的首付款，后于2017年3月8日通过贷款银行向被告分别付清了余款290000元、410000元，双方于2017年3月10日办理了涉案两套商品房的交付手续。 2016年12月19日，杭州市拱墅区城市管理局对被告发出《行政指导意见书（二）》，要求其对汀澜府小区内未按规划许可进行建设的行为进行整改。2017年7月4日，该局作出拱城法罚字【2017】第4104028《行政处罚决定书》，认定涉案汀澜府小区存在把原建筑的错层平台挑空部位浇筑为房屋套内的情况，共计419套，面积增加共计1570.52平方米，五幢独栋商铺不涉及违法，并对被告尊园公司处以罚款5528334元的行政处罚。后尊园公司于2017年7月10日取得涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记证明。 另查，2016年8月26日零时至2016年9月6日24时期间，2016年G20峰会在杭州召开，案涉商品房项目施工作业暂停施工。 本院认为：原、被告就涉案商品房所签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议内容》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。双方对逾期办证构成违约的事实并无异议，本院依法予以确认，焦点问题在于被告能否减轻违约责任。对于被告提出系部分业主私自浇筑阳台和飘窗从而导致逾期办证要求减轻违约责任的意见，本院认为，本案中原告并无私自浇筑行为，即使存在因第三人原因导致被告违约的，也不影响原告根据合同相对性原则向被告主张违约责任，本院对被告该意见不予采纳。对于被告提出G20峰会影响导致逾期交房并要求顺延初始登记时间的意见，本院认为，众所周知，2016年杭州G20峰会的召开是国家的一项重大事件，被告暂停施工十二天的情况系客观存在，符合合同第九条约定。据此，对交房时间顺延十二天，本院予以认可。又根据双方《补充协议内容》的约定，办妥土地使用权及房屋所有权初始登记时间亦相应顺延十二天。被告辩称在原告结清款项之前，不应要求被告承担违约责任，被告逾期办理产权证的时间延长。本院认为，原告已经办理了按揭贷款手续，被告未有证据证实原告怠于履行办理按揭贷款手续，且合同中约定房屋初始登记权属登记证书系登记在被告名下，被告要求顺延初始登记办理时间，依据不足，不予采信，但违约金应按违约期间原告实际支付房款为基数计算。经核算，被告应支付原告逾期办证违约金44689元（101室938310元×0.1‰×180天+410000元×0.1‰×125天；102室：1058310元×0.1‰×180天+290000元×0.1‰×125天）。综上，原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州尊园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑仁军、葛金仙逾期交付权属证书违约金44689元； 二、驳回原告郑仁军、葛金仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1088元，由原告郑仁军、葛金仙负担171元，被告杭州尊园房地产开发有限公司负担917元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  林 宙 人民陪审员  陆荣荣 人民陪审员  王敏华 二〇一九年六月二十七日 法官 助理  汤杨珂 代书 记员  周 吟