广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24119号原告：梁月喜，女，1966年5月9日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，委托诉讼代理人：梁雄标（系原告丈夫），住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：杨海玲,广东融聚律师事务所律师。原告：罗崇智，男，1971年12月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告：吴彩萍，女，1970年1月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，上列两原告共同委托诉讼代理人：袁利丹，广东融聚律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：杨海玲,广东融聚律师事务所律师。被告：中山市合顺物业服务有限公司，住所地中山市**长江路****501、502、503，统一社会信用代码914420006981558715。法定代表人：陈永乐，经理。委托诉讼代理人：梁和英，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海良，广东弘力律师事务所律师。被告：中山市坦洲镇金山城小区业主委员会，，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**组织机构代码062100453。主要负责人：洪明，主任。委托诉讼代理人：秦高亭，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秉，广东卓而立律师事务所实习律师。原告梁月喜、罗崇智、吴彩萍与被告中山市合顺物业服务有限公司（以下简称合顺物业公司）、中山市坦洲镇金山城小区业主委员会（以下简称金山城业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序于2018年12月19日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序，并于2019年4月29日再次公开开庭审理了此案，原告梁月喜委托诉讼代理人梁雄标及三原告共同委托诉讼代理人杨海玲，被告合顺物业公司委托诉讼代理人梁和英、赵海良，被告金山城业委会委托诉讼代理人秦高亭、孙秉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁月喜、罗崇智、吴彩萍向本院提出诉讼请求：1.撤销金山城业委会作出的与合顺物业公司签订的《金山城物业服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》）并上调物业管理费的决定；2.确认两被告于2017年8月10日签订的《补充协议》无效。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：原告均为中山市坦洲镇金山城小区的业主。原告入住小区以来，一直是按照0.4元/平方米的标准按时向被告合顺物业公司缴纳物业管理费。然而，从2017年9月1日开始，物业公司突然通知原告需要按照每月0.75元/平方米缴纳物业管理费。原告及小区内的其他多名业主大为不解，近年来被告合顺物业公司提供的物业服务质量严重下降的情况下，为什么物业管理费说涨就涨？原告因此拒交上调后的物业费，而被告合顺物业公司却拒绝收取原告同意按原标准缴纳的物业费。2018年11月2日，原告均收到了物业公司起诉原告要求缴清拖欠的物业费和公共水电费的应诉材料，才得知两被告曾于2017年8月10日签订了《补充协议》，该协议载明金山城业委会于2017年5月26日至6月25日召开物业费上调的业主大会，以书面表决的形式通过双过半业主同意，结果达到调整物业费的要求。然而，原告在上述期间并没有看到和收到任何关于召开业主大会的公告，也未进行任何形式的投票表决同意上调物业管理费，小区其他业主也表示未进行投票。在原告收到与合顺物业公司物业合同纠纷应诉材料之前，两被告并没有告知原告存在《补充协议》，被告合顺物业公司给原告发出的催缴通知对于上述《补充协议》也只字未提。该《补充协议》并非合法产生，是两被告违法签订，意在上调物业服务费并向众多业主追讨。中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第一款第四项规定，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案是由业主大会决定；《中山市物业服务收费管理办法》第十一条规定，需要调整收费标准，成立业主大会的，由业主委员会召开业主大会会议，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实施。两被告签订的《物业服务合同》明文约定调整物业费需召开业主大会并经双过半业主同意，合顺物业公司的服务还在合同期限内，其上调物业费需严格按照合同和上述法律法规的规定。两被告违反法律规定，未经双过半业主同意签订的《补充协议》上调物业服务费，该决定违反法律法规强制性规定应属无效。合顺物业公司在为小区提供物业服务过程中，小区内垃圾堆积、随处可见，小区内公共用地、绿化用地被占用，流浪汉搭棚睡觉，消防通道停满车辆造成堵塞，小区安防差，诸多现象均是合顺物业公司管理不善引起的。小区内曾发生过火灾但消防供水设施无法出水。合顺物业公司不但没有改善服务质量，反而上涨物业管理费，提供更为恶劣的服务，已引起小区广大业主的不满。综上，两被告签订的《补充协议》，既违反法律、法规和程序性规定，也侵害了原告作为业主的合法利益。原告特依据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定诉至法院请求撤销。被告金山城业委会辩称，《补充协议》程序合法，签订主体合法，是有效合同，不存在任何可以撤销的理由。根据合同法关于撤销权时效司法解释，原告是在2018年11月14日提起诉讼，合同2017年8月1日已经生效，从9月份开始征收调高后的物管费，所以原告应当从9月份开始知道调高物管费的事实，因此行使撤销权超过诉讼时效。被告合顺物业公司辩称，1.本案为撤销权纠纷，原告主张的撤销权已经超过法律规定的时效，合顺物业公司公示完成时间是2017年7月29日，而原告起诉时间是2018年11月14日，该期间已经超过行使撤销权的诉讼时效。2.金山城业委会与合顺物业公司签订的《补充协议》主体上是合法的，程序上也是合法公开公平的，不存在违反相关法律的规定，因此双方签订的协议有效，效力及于全体业主。3.调整物管费后合顺物业公司收取调整后的物管费缴费率达到80%以上，全体业主有80%以上无异议。本院经审理认定事实如下：原告梁月喜为中山市坦洲镇金山城26幢1门701房业主，原告罗崇智、吴彩萍为中山市坦洲镇金山城26幢1门602房业主。2015年10月20日，中山市坦洲镇金山城业委会（上届业委会）与被告合顺物业公司签订《物业服务合同》，委托被告合顺物业公司为坐落于中山市××××号的多层住宅、小高层住宅、高层住宅、商铺和车库（占地面积22万平方米，多层住宅面积约281264.12平方米；凯都大厦面积约51695平方米，商铺建筑面积约55375.23平方米）提供物业服务。约定：合顺物业公司对小区建筑物主体外的共用部位，共用设施设备，绿化、环境卫生、车辆等进行管理，并要达到一定服务质量。多层（不带电梯）住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元收取，小高层（带电梯）物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，高层（凯都大厦带电梯）住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，商铺物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，住宅改做商业或办公用途的按商铺标准收取，路灯、楼道灯每户每月5元。合同第十四条约定，物业服务费收取标准在本次合同期2015年11月1日至2016年4月30日六个月内按双方合同原收费约定标准执行。说明：进驻六个月后，即2016年4月30日起，根据双方的协议调整物业服务费用，如需调整物业服务费用必须符合以下条件：1.开展小区业主物业管理费价格调整问卷调查，经全体业主专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.按照中发改价控[2015]410号文件规定的物业服务收费实行市场调节价进行调整；否则物业公司有权降低服务标准或终止服务合同。合同还约定了其他内容。2016年11月2日，金山城小区第四届业主委员会（本案被告）成立。2017年4月20日，合顺物业公司向金山城业委会发出《关于调整物业服务费的函》称，为了保障小区物业管理服务工作持续、正常开展，小区物业服务费须在现有基础上进行上调，上调幅度为每月每平方米0.35元/0.4元，最终按业主大会表决结果执行。5月6日，金山城业委会复函称，须尊重小区全体业主的意见，将筹备召开业主大会，通过1－9期商住业主书面投票表决，最终按照业主大会决定执行。5月10日，金山城业委会作出《关于金山城小区召开业主大会的通知》，通知业主召开业主大会采用书面征求、电话征求或邮件征求的形式，对金山城小区1－9期物业管理费上调事宜进行表决;并定于5月26日至6月22日发票、投票，于6月26日开箱计票，结果统计三天内进行公示。5月20日，金山城业委会签署委托书，委托合顺物业公司安排工作人员协助负责业主大会期间的收票工作。6月30日，金山城业委会作出《关于金山城业主大会物业费调整结果公示》称，本次业大业主大会表决发放总票数3500张，收回票数3124张，有效票数3102张，无效票22张，票数覆盖率93.8%；同意票2313张，同意面积180056.7平方米，同意率62%，不同意票数789张，不同意率21.16%，弃权票22张；同意上调物业服务费票数及面积已超过小区全体业主半数以上，可作两被告签订新收费标准的依据。2017年8月10日，两被告签订《补充协议》约定，金山城1－9期管理费在原合同收费标准的基础上每平方米上调0.35元，包括1－9期住宅与商铺（不含凯都住宅和商铺），自2017年9月1日按新的收费标准执行。从2017年8月份开始，由合顺物业公司出资逐步推进以下事项整改：1.逐步解决供水管道改造事宜；2.推进小区供电移交，供电公司抄表到户，需小区住户配合提交资料；3.在小区主要路段安装监控；4.小区开发商规划的停车位不足，合顺物业公司在原有能供消防车通行的路段和部分绿化带规划停车位；5.逐步完善小区绿化带的补种工作；6.小区垃圾堆放整改，在堆放点安装提示牌。2017年8月13日，两被告出具《关于金山城小区管理费上调的通知》称，经两被告多次讨论、协商，达成一致意见，物业服务费自9月1日起实行新的收费标准，金山城1－9期管理费在原收费标准的基础上每平方米上调0.35元，包括1－9期住宅与商铺，不包括凯都住宅与商铺。被告合顺物业公司提供《金山城业主大会调费开票统计表》照片四张，所载同意上调0.35元/月/平方米票数分别为375票、242票、331票、497票，同意上调0.4元/月/平方米票数分别为273票、159票、169票、267票，不同意票数分别为221票、144票、190票、234票，弃权票数分别为0票、0票、10票、11票。针对上述第一张统计表中的签名，被告述称，监票人处均为业主签名，唱票人、计票人均为合顺物业公司工作人员签名。原告认为上述《补充协议》及上调物业服务费的决定程序不合法，损害业主合法权益，遂诉至本院主张前述实体权利。2018年10月25日，合顺物业公司作为另案原告向本院起诉本案原告追缴物业服务费[案号分别为（2018）粤2071民初22620号、（2018）粤2071民初22622号]。庭审中，原告称在2018年11月2日收到上述应诉材料之时才知晓涉案《补充协议》的存在。另查，原告向本院提供编号为0001661、0002523的《金山城小区业主大会物业服务费调整表决票》照片各一张。选票设置选项为三项，分别为“同意上调0.35元/月/平方米”、“同意上调0.4元/月/平方米”及“其他意见”，并注明“只能二选一，多选或不选视为无效……同意上调项合计票数之和，以低金额价格标准执行。”落款处有合顺物业公司加盖公章，两张表决票勾选的均是“同意上调0.4元/月/平方米”一栏。其中，0001661号表决票业主签名处所载业主为“蔡旭灵”，2018年12月8日，蔡旭灵签署声明一份，称上述表决票并非其本人签名，其本人并不同意涨价。0002523号表决票业主签名处所载业主为“林师建”，2019年1月5日，林师建出具声明，称其本人没有参与合顺物业公司物业服务费涨价调整的表决，其不同意增加物业服务费。本院认为，本案为业主撤销权纠纷，结合当事人双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：两被告签署《补充协议》作出上调物业服务费的决定程序是否合法。本案中，两被告签署的《补充协议》所涉上调物业服务费收费标准的事项属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一条第七项所规定的由业主共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因为业主大会或者业委会作出的决定对全体业主具有约束力，为避免可能对业主合法权益的侵害，应当首先确保业主大会或业委会所作决定的程序合法。在两被告签署《补充协议》作出上调物业服务费的决定过程中，存在以下程序问题：第一，在召开业主大会之前，被告并没有提供证据证明就是否同意上调物业服务费征求广大业主意见，而从其提供的用以就该事项进行表决的选票形式看，选项只设了“上调0.35元/月/平方米”和“上调0.4元/月/平方米”两个选项，业主如通过该表决票行使权利，只能在物业费上调的两个幅度中进行选择，从而导致剥夺了业主对于是否同意上调物业服务费进行表决的权利，在形式和程序上存在重大瑕疵。第二，从原告提供的蔡旭灵、林师建的证言反映，金山城业主大会物业服务费调整表决票上的签名均非其本人签名；同时，原告还提供了同一业主填写两张表决票、重复投票以及并非1－9期商住业主范围的业主也参与本次业主大会投票的初步证据，虽然这些证据未得到被告确认，蔡旭灵等人的证言也不能单独作为认定表决票造假的事实的依据，但作为业主大会执行机构的被告金山城业委会，依照《广东省物业管理条例》的相关规定负有妥善保管选票、以备查询的义务，而被告却不能够提供表决票存根，致使表决票真伪情况无法核实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，应当推定被告所主张的全部表决票均系业主本人真实意思表示的事实不成立。第三，作为与本次业主大会所决事项具有直接利害关系的被告合顺物业公司，本应在一定程度上回避本次业主大会的决策参与过程，但两被告均在庭审中确认，合顺物业公司全程参与了本次业主大会的派票、收票、计票和监票等环节，由此产生的表决结果，从程序上看其公正性无法得到保证，且结合前述部分表决票可能不真实的情形，印证了合顺物业公司全程参与本次业主大会程序的不公正性，更加不能得出最终表决结果系业主大会真实意思表示的结论。据此，两被告签订《补充协议》作出的上调物业服务费的决定程序不合法，侵害了业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，原告有权向本院申请撤销上述《补充协议》关于上调物业服务费的决定。对于被告抗辩的原告行使撤销权已过时效的意见，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序为由，依据物业法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使。”被告提供的证据尚不足以证明在2018年11月2日收到（2018）粤2071民初22620号、22622号案件应诉材料之前原告已经知晓涉案《补充协议》及相关决定的存在，至原告起诉之日（2018年11月14日），原告行使撤销权并未过法定除斥期间，对于被告的该项辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：撤销被告中山市合顺物业服务有限公司、中山市坦洲镇金山城小区业主委员会于2017年8月10日签订的《金山城物业服务合同补充协议》关于上调物业服务费的决定。案件受理费100元（原告已预交），由被告中山市合顺物业服务有限公司、中山市坦洲镇金山城小区业主委员会共同负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  匡 勇审 判 员  陈 睿人民陪审员  陈香玲二〇一九年六月十三日书 记 员  陈 燕马倩