江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民初字第1332号原告苏州隆祺酒店管理有限公司，组织机构代码55378020-3，住所地江苏省昆山市开发区前进东路**。法定代表人管江艳，该公司董事长。委托代理人金鑫，江苏王建华律师事务所律师。被告刘洪梅。被告昆山金海瑞酒店管理有限公司，组织机构代码66008039-2，住，住所地江苏省昆山开发区前进东路****楼**（**）/div>法定代表人刘洪梅，该公司总经理。委托代理人张东，江苏沉浮律师事务所律师，共同代理上述两被告。原告苏州隆祺酒店管理有限公司（以下简称隆祺公司）诉被告刘洪梅、昆山金海瑞酒店管理有限公司（以下简称金海瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法由审判员金忠独任审判，于2014年5月27日第一次公开进行了审理。后依法组成合议庭于2014年8月20日第二次公开开庭进行了审理。原告隆祺公司委托代理人金鑫，被告刘洪梅（参加第一次庭审）和金海瑞公司共同委托代理人张东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆祺公司诉称：2013年6月25日，原告与刘洪梅签订了一份酒店公寓租赁合同，合同约定原告将昆山XX国际广场XX栋东单元合计171套租赁给被告，租赁期限自2013年7月1日至2021年6月30日，租金每半年支付一次，每次提前15天缴纳。后双方达成补充协议，约定第一期租金的支付期限改为2013年7月2日支付65万元，2013年8月10日之前全部付清。但被告至今仍拖欠第一期部分租金及第二期租金未付，原告多次催款未果，为此起诉要求判令被告支付租金及违约金共计人民币1529416元（包含半年的租金及截止2014年3月31日的违约金）；被告金海瑞公司承担连带还款责任，诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告支付双方已确认交付的163间已到期租金1272000元，违约金诉请为从2014年7月17日开始计算到本判决生效止，基数按照1272000元根据银行同期贷款利率计算，诉讼费由被告承担，并确认另外7间双方有争议的房间等待再行核对交接时间及租金金额原告另行起诉。被告刘洪梅、金海瑞公司共同辩称：双方合同约定的房间原告并未全部交付，被告多次催告未果，这严重影响了被告的开业进度及经营，原告在明知所交付的房屋用于被告经营宾馆的情况下，隐瞒房屋及附属设施存在重大安全、质量隐患及功能缺陷的情况，并造成被告支付20万元更换热水器的损失。被告刘洪梅系金海瑞公司的法定代表人，其与原告订立合同系职务行为，付款责任也应由公司承担，与刘洪梅无关。现双方已确认没有争议的是163间交付时间及未付租金的起止时间，另外403室至今未交付，其他的7间交接时间双方存在争议。关于原告主张的违约金，我们认为原告逾期交付，所以我们不承担违约金。综上，原告的诉请无法律和事实依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2013年6月25日，原告（甲方）与被告刘洪梅（乙方）签订《XX国际广场XX栋东单元酒店公寓租赁合同》一份，约定甲方将坐落于昆山市前进东路XX号XX国际广场XXF栋东单元XX层至XX层共计171套房屋出租给乙方，租赁期限自2013年7月1日至2021年6月30日止，其中60天为免租期。合同第三条租赁金额及付款方式约定：1.租金金额：租赁单价按1360元／间／月（含物业费，不含电梯及公共部位水电损耗，不含税金），租赁费用自租赁期第三年开始按每年5%递增。2.租金支付：租金每半年支付一次，乙方应提前15天缴纳下周期租金。第一期租金应于签订合同7日内支付及保证金20万元和逾期付款违约金等事项。2013年7月1日，原告与被告刘洪梅丈夫柳军签订合同补充说明一份，约定第一期租金的支付期限由原合同签订后7日内支付修改为2013年7月2日支付65万、2013年8月10日之前全部付清等事项。后因被告未按期支付房屋租金，原告催付未果，由此引起纠纷。另查明：2013年7月2日至2014年1月10日期间，被告刘洪梅通过银行转帐分别于2013年7月3日、9月5日、9月13日支付原告60万元、30万元、30万元，被告金海瑞公司于2013年10月支付原告20万元、2014年1月支付原告18万元，合计原告收取158万元（其中租金138万元、保证金20万元）。本案审理期间，原、被告双方于2014年7月16日到庭核实，并一致确认合同约定的171间房间中403室一间实际未交付，201室、202室、203室、204室、406室、706室、901室七间交接时间存在争议，剩余163间中115间交接时间均为2013年8月31日，该115间免租期为一个月，租金从2013年10月1日开始计算；余下48间中303室交接时间为2014年1月1日，免租期为一个月，租金支付开始时间为2014年2月1日、其余47间交接时间均为2013年10月10日，免租期为一个月，租金支付开始时间为2013年11月10日。扣除被告已实际支付138万元的租金（不含押金），被告至今结欠原告上述163间到期租金1272000元。又查明：2013年9月30日，昆山金海丰暖通机电设备有限公司经工商登记名称变更为昆山金海瑞酒店管理有限公司（即本案被告金海瑞公司），住所地由昆山开发，住所地由昆山开发区前进东路**XX花园**楼**变更为昆山开发区前进东路****楼**（**）组织机构代码证登记有效期为2013年10月9日至2017年10月8日，被告刘洪梅系该公司法定代表人。上述事实，有租赁合同、合同补充说明、付款凭证、律师函、公司准予变更登记通知书、本院庭审笔录、调查笔录等予以证实，本院予以认定。本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。原告与被告刘洪梅之间签订的《XX国际广场XX栋东单元酒店公寓租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约享受权利、履行义务。本案中，原告已根据合同约定交付大部分标的房屋，刘洪梅也应依约支付该交付房屋到期租金。现双方已就交付房屋的数量、交付时间及到期未付租金金额均确认一致，故原告主张要求被告支付拖欠租金1272000元的主张于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金诉请，因双方在本案审理期间的2014年7月16日对交付房屋数量、时间、租金金额和起算时间等确认一致，故原告主张违约金以1272000元为本金，自2014年7月17日起按照银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止的主张，本院予以支持。关于付款主体问题。首先，根据合同的相对性，该租赁合同的签订双方系原告与刘洪梅个人，之后的合同补充说明也是原告与刘洪梅丈夫柳军所签订，金海瑞公司并非当事一方；其次，房屋租赁合同的签订时间为2013年6月25日，合同补充说明签订时间为2013年7月1日，但金海瑞公司由原公司变更名称成立的时间为2013年9月30日，故合同签订之时，金海瑞公司主体资格尚不存在，刘洪梅显然不能作为金海瑞公司法定代表人的身份签订该合同；再次，在原告收取的158万元（其中租金138万元、保证金20万元）款项中刘洪梅个人支付120万元，金海瑞公司虽支付38万元，但支付时间系在公司成立后，且公司支付款项时刘洪梅已任公司法定代表人，其利用公司法定代表人身份通过公司帐户支付原告租金的行为也在情理之中。故综合本案实际情况和现有证据，本院认定应由被告刘洪梅承担付款责任，被告金海瑞公司不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告刘洪梅于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州隆祺酒店管理有限公司房屋租金1272000元及违约金（以1272000元为本金，按照银行同期贷款利率，计算自2014年7月17日起至本判决生效之日止）。二、驳回原告苏州隆祺酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费18644元，由原告负担2396元、被告刘洪梅负担16248元；财产保全费5000元，由被告刘洪梅负担。合计被告刘洪梅负担21248元，该款已由原告预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 金 忠人民陪审员 陆 伟人民陪审员 俞雪莲二〇一四年十月十一日书 记 员 陶玉良〈附相关法律条文〉1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。