广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初5539号 原告：李永芳，女，1956年6月7日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：原瑞红，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄小麦，广西诚上金律师事务所律师。 被告：南宁市共晋商贸有限责任公司，住所地：南宁市西乡塘区苏卢村三队一路北四里1号301房。统一社会信用代码：914501075843327533。 法定代表人：庞龙强，总经理。 委托诉讼代理人：阳振川，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴英豪，广西桂海天律师事务所实习律师。 原告李永芳与被告南宁市共晋商贸有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告李永芳及其委托诉讼代理人原瑞红，被告南宁市共晋商贸有限责任公司的委托诉讼代理人阳振川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李永芳向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2017年5月14日签订的《租赁合同书》已于2018年6月29日解除。2、判令被告退还原告2018年6月25日至2027年6月30日租赁市场摊位租金人民币陆万陆仟贰佰叁拾陆元（￥66236）及利息（以人民币陆万陆仟贰佰叁拾陆元（￥66236）为计算基数，自2018年6月25日起开始计算，按年利率4.35%，要求计算至被告实际履行日止）。3、依法判令被告支付原告人民币贰万贰仟零叁拾捌元整（￥22038）违约金。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年5月14日签订了一份《租赁合同书》，该租赁合同中约定:被告为出租人,原告为承租人,被告将位于南宁市摊位,用途为猪肉摊,面积约5.8平米给乙方承租使用,租赁期限自2017年7月1日至2027年6月30日止,双方约定该摊位10年的租金折后为73461元。原告与被告签订上述租赁合同后,原告即按约定支付被告该摊位10年租金73461元，原告承租涉案摊位后,按约定用途使用,但被告并未按上述租赁合同约定履行。被告不仅私自更改该农贸市场用途为苏卢商贸域,而且私自更改原告租赁的市场摊位整体布局,原临街铺面以及综合区、特产区等部位更改为儿童乐园。导致原告的合同目的无法实现。原告认为,双方于2017年5月14日签订的《市场摊位租赁合同》合法有效,原告已按合同约定履行合同义务,被告应按约定履行。被告私自更改市场用途、私自更改市场布局的行为,违反双方合同约定,导致原告无法实现签订该租赁合同的初衷,属于根本违约。因被告违约导致本合同解除,被告应退还原告剩余租赁期的租金,并按合同约定支付原告违约金。原告为了维护自身合法权益,特向法院起诉,请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告南宁市共晋商贸有限责任公司辩称：1、被告并未改变市场的性质，虽然被告对名称进行了变更，但进行农产品交易的区域和功能并未改变，其他租户仍可以正常农副产品经营，同时也未对农贸市场的经营摊点设计进行变更。2、被告的行为并未违反原被告签订合同的约定。双方并未在租赁合同中约定被告其他场地仅能用于农贸市场经营，被告有权对自己享有所有权的其他门面店类型对外出租，第三方承租人有权自行合法经营，有权用于小型儿童游乐场所的使用。3、被告变更商场名称及将铺面出租给第三人经营游乐场并不影响原告的实际经营，也并未对原告的经营造成任何损失，反而带来更多人流和客流，原告承租后迟迟未进场经营或经营不善，反而主张被告违约并要求解除合同赔偿损失没有事实和法律依据和不符合合同约定及法律规定。4、关于涉案商铺被强制拆迁事情，是因为商铺下水沟政府改造，目前已经在隔壁小区进行临时安置地点，待政府改造工程完成后继续对摊位进行安置。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月14日，原告李永芳与被告南宁市共晋商贸有限责任公司签订《租赁合同书》，约定原告租赁被告位于南宁市摊位，用途为猪肉摊，面积为5.8平方米，交付时间为2017年7月1日前，双方约定的租赁期为10年，自2017年7月1日起至2027年6月30日止，该摊位10年的租金折后总额为73461元，在签订合同之日起，由原告向被告一次性付清10年的总租金。2017年4月22日，被告向原告出具了《收据》两张，内容分别为“今收到李永芳交来猪肉摊120、121租金72660元”及“今收到李永芳交来猪肉摊120、121装修改造费61474元”。2018年6月25日，原告委托律师向被告发出《解除合同通知书》，该通知书于6月29日由被告签收。 另查明，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局于2019年5月7日发出《限期自行搬离拆除违法建设通知》，内容为“苏卢村委正对面宁海农贸市场各租户、住户：经查实，你（单位）未办理建设工程规划许可证，在苏卢村委正对面的建（构）筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，构成违法建设¨¨”责令其限期自行搬离违法建设内的所有物品并拆除违法建设。目前，宁海农贸市场已被强制拆除。 本院认为，原告诉请第一项为要求确认双方签订的《租赁合同书》已解除。针对合同效力问题，经本院释明，原告坚持不变更该项诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，现无证据证明涉案的宁海农贸市场取得建设规划许可或经批准建设，故原告与被告之间签订的《租赁合同书》应为无效。因双方之间签订的合同无效，故本院对原告请求确认合同解除的诉讼请求不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方签订的租赁合同履行期限至2027年6月30日止，但原告于2018年6月25日向被告发出解除合同通知书，被告于2018年6月29日签收，说明原告自2018年6月25日之前即已没有占有涉案市场的摊位，本院依原告发出解除通知时间认定原告在2017年7月1日至2018年6月25日占有涉案摊位，现原告主张被告退还原告2018年6月25日至2027年6月30日租赁市场摊位租金的诉请，本院予以支持。自2017年7月1日起至2018年6月25日止，121摊位的房屋占有使用费为（72660+61474）×5.8÷（4.58+5.8）÷10×360÷365=7392.29元,被告还应向原告退还房屋占有使用费（72660+61474）×5.8÷（4.58+5.8）-7392.29=67557.34元。因合同无效，被告亦无权占有原告多支付的房屋使用费，现原告主张被告按年利率4.35%支付房屋使用费的利息，对此本院予以支持。综上，被告应向原告退还房屋占有使用费67557.34元及利息（自2018年6月26日起算，以年利率4.35%计算至被告实际履行日止）。原告诉请为被告退还原告66236元及利息，未超出上述金额，本院予以支持。 因双方之间的租赁合同无效，故原告主张违约金没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款之规定，判决如下： 被告南宁市共晋商贸有限责任公司返还原告李永芳支付房屋占有使用费66236元及利息（自2018年6月26日起算，以年利率4.35%计算至被告实际履行日止）； 驳回原告李永芳的其他诉讼请求。 案件受理费2007元，由原告李永芳负担501元，由被告南宁市共晋商贸有限责任公司负担1506元。 上述给付金钱债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选“古城支行”，再在备注栏注明“竹溪支行”）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄子祥 人民陪审员  莫艳林 人民陪审员  卢嘉红 二〇一九年六月二十日 法官 助理  黎 恒 书 记 员  冼 娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。