上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第1300号原告（反诉被告）吕国新。原告（反诉被告）吕迪斐。上列二原告共同委托代理人蔡俊，上海睦达律师事务所律师。上列二原告共同委托代理人陈彧，上海睦达律师事务所律师。被告（反诉原告）杜家友。被告（反诉原告）杜家权。被告（反诉原告）陈玉。上列三被告共同委托代理人虞世杰，上海陈海杰律师事务所律师。原告吕国新、吕迪斐与被告杜家友、杜家权、陈玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理。同年7月16日，被告杜家友、杜家权、陈玉提起反诉，本院于同月22日受理。本案依法由审判员张孜适用简易程序于2014年6月10日、8月15日两次公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人蔡俊、三被告共同委托代理人虞世杰到庭参加二次诉讼，被告杜家友到庭参加第一次诉讼。本案现已审理终结。原告吕国新、吕迪斐诉称：2013年10月9日，二原告通过中介居间与三被告签订上海市房地产买卖合同，约定以159万元价格向三被告出售位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）；合同约定最迟过户为2013年12月31日，付款方式为签约时支付5万元、2013年9月9日前支付43万元，剩余111万元由三被告申请办理转贷款，原告方予以配合；转贷款具体操作为签约之日后20日内双方应当备齐转贷款资料，办理银行转贷款申请手续及相关转贷款公证，若一方未按约定及时办理转贷款手续逾期达15日的，守约方可单方解除合同并向违约方收取房屋总价款的20%作为违约金。2013年9月6日，双方签署补偿协议，约定三被告另行补偿二原告空置损失27万元。合同签订后，三被告一直未通知二原告办理转贷款手续及相应公证，导致至合同约定的过户日，未能过户。后虽经二原告催告，但系争房屋仍未过户。但二原告已于2013年10月将系争房屋交付被告使用至今。现二原告认为三被告已经构成违约，其有权解除合同，要求三被告返还房屋、支付违约金及房屋占用使用费，遂诉至法院，请求判令：1、判令解除二原告和三被告签署的上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖合同；2、三被告支付二原告违约金37.20万元；3、三被告自2013年10月起每月支付房屋使用费3，142元，暂计至起诉日为15，710元；4、三被告搬离上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋。被告杜家友、杜家权、陈玉辩称：1、同意解除合同，但合同解除系原告原因造成；2、系争房屋二原告于2013年贷款购买，后与三被告签订买卖合同不满一年，按照2005年3月28日上海市银行同业公会有关通过贷款购房，一年内再转让的商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务的规定，导致双方约定的2014年4月23日前客观上无法办理转按揭贷款；且二原告也没有还清贷款，无法在约定期限过户。3、在本案诉讼中，三被告发现系争房屋又被其他法院查封。对此，三被告认为系争房屋的客观状况致使银行转按揭、产权过户受到一定限制，但双方通过努力可以继续履行，但系争房屋被法院查封，是导致三被告不能实现合同目的根本原因，故二原告具有过错，故不同意其除解除合同外的其余诉讼请求。同时，三被告提起反诉：1、判令解除二原告和三被告签署的上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖合同；2、二原告返还购房款75万元；3、二原告承担中介费1万元；4、二原告承担办理贷款支付的评估费、手续费3，180元；5、二原告赔偿以763，180元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付日止的利息损失。针对反诉，原告吕国新、吕迪斐辩称：房款扣除原告主张的违约金后可以返还三被告，但因合同解除系三被告的责任，故不同意被告反诉第2至5项请求。经审理查明：2013年9月2日，被告杜家友（乙方）与上海金管家房产经纪有限公司（甲方）签订佣金确认单，明确乙方通过甲方居间介绍购买系争房屋，居间内容包括协助办理贷款手续，中介费共优惠17，200元，包含与买方共同承担的担保费，担保费4，995元，超出部分买方不再承担。同日，被告杜家友支付原告吕迪斐定金3万元。次日，被告杜家友又支付原告吕迪斐定金2万元。2013年9月6日，原告吕迪斐（卖方）、被告杜家友（买方）经上海德尊房地产经纪事务所（上海金管家房屋）居间，签订《房地产居间合同》，约定买方以186万元的价格购买系争房屋，房款于签订买卖合同时支付48万元（包括已付定金5万元）、于2013年9月27日支付27万元、银行贷款支付111万元；系争房屋于同年10月1日前交房，房屋状态为毛坯；双方于2013年9月6日20时前到居间人签约中心签订正式的房屋买卖合同。该居间合同上手写备注：186万元为房东净到手价格，双方协商做低价格为159万元，其余装修补偿一次性支付给卖方，双方协商办理转按揭手续，转按揭费用由买方承担。同日，二原告（甲方）与被告杜家友、陈玉（乙方）签订补偿协议一份，约定在《上海市房地产买卖合同》确定的成交价159万上，乙方就甲方长期空置该房屋造成的损失另行补偿27万元，于同月30日前支付，双方同意该协议为买卖合同的有效组成部分，本协议的违约责任适用买卖合同的约定。2013年9月11日，上海德尊房地产经纪事务所向杜家友出具佣金收据一份，确认收到佣金1万元，经办人为汪顺双。同日，杜家友转账支付吕国新房款43万元。2013年10月9日，二原告（甲方）与三被告（乙方）通过“上海沐宸房地产经纪事务所公司”（以下简称沐宸事务所）签订《上海市房地产买卖合同》一份，该合同约定：甲方将系争房屋以159万元转让给乙方；付款方式和付款期限根据合同附件三约定；甲方于2013年10月10日前腾出系争房屋并通知乙方交接验收，乙方收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；双方确认于2013年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，违约金自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应当向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方未按合同约定期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％，甲方应在接到书面通知之日起的5日内向乙方支付；本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。同时，该合同补充条款（一）约定：1、双方应于签定本合同后20个工作日内，备齐银行转贷款资料，办理银行转贷款申请手续及相关转贷款公证，转贷款申请费用及相关公证费用由乙方承担。若一方未按约定及时办理转贷款手续，且逾期达15日的，守约方有权单方终止本合同，违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金，若甲方提前归还贷款，需要支付银行违约金，则违约金由甲方自行承担；2、双方在办妥银行转贷款手续前，若甲方反悔不出售系争房屋给乙方，或乙方反悔不买系争房屋，则守约方有权单方终止合同，违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金；3、上述第1、2条及本条独立于本合同，是本合同得以全面履行的前提条件，即便本合同无效或尚未发生效力，上述条款仍对双方发生效力，且双方发生上述条款约定的违约事项，按上述条款约定处理；4、双方应于办妥银行转贷款手续后的5个工作日内，至松江区房地产交易中心办理过户手续；……；9、关于办理转贷款双方特别约定：（1）若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度，则乙方应于知晓上述情况后10个工作日内，现金补足不足部分；（2）若乙方的购房贷款额度不足以清偿甲方剩余贷款，则甲方应于乙方签订贷款合同后10个工作日内，从乙方已支付的房款中补足至甲方的还款账户；……。该合同附件三“付款协议”约定：1、乙方于签约时支付房款5万元；2、乙方于2013年9月9日前，支付甲方房款43万元；3、乙方申请购房贷款111万元，该款项由乙方贷款银行扣除用于清偿甲方贷款的部分后，一次性划入甲方账户，该银行转按揭手续由居间方办理。2013年10月21日，原告吕迪斐与被告杜家友签订系争房屋交接书一份，确认双方于该日办理房屋交接。同日，被告杜家友向中国银行申请办理个人账户及综合服务签约确认单，办理了长城借记卡一张。汪顺双亦出具收据一张，言明收到被告杜家友办理贷款评估费和手续费3，180元。2013年10月26日，杜家友转账支付吕国新房款27万元。2013年11月10日，汪顺双出具收据一张，言明收到被告杜家友购买系争房屋贷款手续费，在现行政策下，利率下浮15%，如贷款不成，则无息退还此手续费1万元。2014年1月10日，二原告送达三被告《关于合同违约事项告知书》，言明三被告须在2014年1月5日前履行过户手续，并支付违约金，逾期二原告将解除合同，收取违约赔偿金等。三被告收到该告知书，但不认同其有违约事实。同月14日，三被告委托律师发函原告，称于2013年10月20日向银行申请贷款转贷申请手续，因不可预见原因此申请银行方面尚未批复，三被告无违约事实，同意在银行转贷手续批复前，就原告按月交付的房贷或贷款利息由委托人代为支付。2014年2月27日，沐宸事务所出具说明一份，言明：1、前述《关于合同违约事项告知书》于居间方门店交于被告杜家友收取，但其未在告知书上签字；2、一般转按揭手续流程为：（1）买方向银行申请贷款合同，并向银行提出转按揭需求；（2）在银行同意下家贷款的情况下，下家贷款申请下来后，选择申请同行转按或跨行转按（注：上家还贷不满一年的，通常选择同行转按或同支行转按，已满一年的，则选择跨行转按）；（3）下家向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用；（4）转按揭申请通过银行审核后，且银行确认可以去还贷当日，上家及下家申请贷款的银行所指定的担保公司，携带相关款项共同办理还贷手续；（5）办理完还贷手续后，由担保公司为上家办理注销抵押登记，双方在担保公司及中介机构陪同下去交易中心过户，过户完毕，收件收据由担保公司持有；（6）担保公司代为领取产证并将他项权利证明交给银行，银行收到他证后，三个工作日内将下家所贷款项扣除为上家还贷的款项后，剩余部分直接支付给上家；3、本次房屋交易双方均已经知晓此交易需要办理转按揭，下家贷款还在审批中，上下家未至银行或担保公司签署转按揭协议。另查明：系争房屋于2013年4月23日登记于二原告名下，并设立了债权数额为85万元的抵押登记，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司虹桥支行。系争房屋于2014年5月19日被上海市徐汇区法院司法查封。再查明：根据打印日期为2014年6月3日的缴费情况显示，被告杜家友参保个人城镇基本养老保险缴费情况累计缴费25个月。庭审中，双方都确认约定的贷款方式为转按揭。但双方对转按揭的理解存在分歧，二原告认为约定的转按揭方式是担保公司以“过桥贷款”的方式，还清卖家的按揭贷款，然后由买方申请新的按揭贷款，故三被告贷款至今未批不下来，导致逾期付款违约；被告认为，合同约定的按揭贷款不是如原告理解，而是一般意义上的转按揭，即贷款银行的变更，但由于原告的房屋取得和出售不满一年，受到限制，实际不可能转按揭贷款，故责任在原告。对于违约责任，原告主张根据总价186万的20%主张违约金，被告抗辩该违约金标准过高；房屋使用费原告调整主张为每月3，000元，被告认为过高，每月2，000元出头即可，双方都同意由法院酌情确定标准，从2013年10月21日起计算至房屋返还之日止。以上事实，有佣金确认单、《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、房屋交接书、房地产登记簿、收据、《关于合同违约事项告知书》、付款凭证、个人账户及综合服务签约确认单、补偿协议、律师函、个人情况基本养老保险缴费单、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案二原告与三被告围绕购买系争房屋签订的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》等相关数份协议均系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。虽然上海市房地产买卖合同中约定的房屋总价159万元，但双方另行合意弥补27万元空置损失，故实际成交价格应为186万元。本案的争议焦点在于原、被告之间签订的房屋买卖合同是否应当解除以及相应的责任如何承担。本案中，房屋买卖合同签订后，三被告已支付75万元，双方在履行111万元房款过程中产生争议而涉诉。本院认为，该笔房款，根据双方签订的一系列协议约定看，应为三被告以转按揭贷款方式支付。后因约定的转按揭贷款因为政策原因无法履行，导致如何支付111万元房款上存在合同漏洞，在对如何补正履行不能达成补充协议，又无法按合同有关条款或交易习惯确定，且系争房屋已被司法查封，房屋买卖的合同目的无法实现、不能继续履行的情况下，应当予以解除。故导致合同不能履行的责任系约定的转按揭付款不能实现，不能归咎于原、被告一方。虽然二原告认为三被告逾期付款，但《上海市房地产买卖合同》中补充条款（一）第9条约定的所谓三被告需现金补足贷款之意，均是在贷款办出但不足的前提下，对于二原告要求贷款无法办理时、三被告需全部现金补足的主张缺乏合同依据，本院不予采纳。同样，三被告认为二原告购房、买房不足一年系导致按揭贷款不成的原因，但本院认为签约前审核系争房屋的状况系被告自身义务，加之因转按揭无法履行先于司法查封，故导致合同不能继续履行的责任，亦难归咎于二原告。现原告主张解除合同，被告亦于2014年7月16日反诉主张解除，故在双方均同意解除的情况下，本院确认双方签订的房屋买卖合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故二原告应当将已经收取的房款返还三被告，三被告应当将系争房屋返还二原告。但因系争房屋已于2013年10月21日交付，相应的占有利益事实上不能返还，故三被告应当承担占有期间的使用费，使用费的标准本院酌情确定每月2，500元。原、被告各自主张对方的违约责任，因合同解除原因不可归责于双方，故本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吕国新、吕迪斐与被告（反诉原告）杜家友、杜家权、陈玉于2013年10月9日签订的房屋买卖合同；二、原告（反诉被告）吕国新、吕迪斐于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）杜家友、杜家权、陈玉房款750，000元；三、被告（反诉原告）杜家友、杜家权、陈玉于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吕国新、吕迪斐位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、被告（反诉原告）杜家友、杜家权、陈玉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吕国新、吕迪斐使用费（按每月2，500元标准，从2013年10月21日起计算至房屋返还之日止）五、驳回原告（反诉被告）吕国新、吕迪斐的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杜家友、杜家权、陈玉的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7，163元，反诉案件受理费5，901.24元，合计诉讼费13，064.24元，由原告（反诉被告）吕国新、吕迪斐负担12，478元（已付7，163元，其余5，315元于本判决生效之日起七日内交付本院），被告（反诉原告）杜家友、杜家权、陈玉负担586.24元（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一四年十月二十二日书记员 梁峙涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。