广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3080号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德洛基特水暖洁具产品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：ToddAlfredShepherd。委托诉讼代理人：郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁莹，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市顺德区祥润园林工具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陶某1。委托诉讼代理人：朱姝，广东广佛律师事务所律师。上诉人佛山市顺德洛基特水暖洁具产品有限公司（以下简称洛基公司）因与佛山市顺德区祥润园林工具有限公司(以下简称祥润公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初10157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洛基公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为祥润公司支付履约保证金366542.35元；2.撤销一审判决第二项，判令祥润公司支付违约金951739元以及经济损失861739.85元；3.诉讼费用由祥润公司负担。事实与理由：（一）祥润公司不享有约定或者法定的任意解除权。租赁合同所约定的“租赁期内，如甲方需提前解除合同的，应提前8个月通知乙方”，仅仅是对解除合同程序的规定，并非约定祥润公司享有任意解除权。大量的判例表明司法实践不承认上述约定是赋予一方任意解除权。根据合同法的规定，出租方在租赁关系中不享有法定任意解除权。（二）祥润公司的解除合同通知属于任意解除合同的行为。根据祥润公司的解除合同通知，祥润公司系自身原因提出解除合同，并非因法定事由或约定事由而解除合同，其行为属于任意解除合同。（三）祥润公司没有任意解除合同权而解除合同，属违约行为，应承担支付违约金和赔偿经济损失的违约责任。（四）洛基公司要求祥润公司支付951739元违约金的诉讼请求应予支持。根据合同约定，单方解除合同的，应按未到期租金总额的20%即951739元支付违约金。（五）洛基公司要求祥润公司赔偿861739.85元经济损失的诉讼请求应予以支持。首先，洛基公司实际经济损失1813478.85元，理据充分，法院应当予以认定。租赁合同未到期，祥润公司提前解除合同，导致停业、搬迁、不能迁移的固定资产浪费等直接经济损失，应由祥润公司承担。一审法院已启动司法鉴定程序，洛基公司本打算在鉴定结论出具后法院组织第二次庭审时提交部分证据原件，但在司法鉴定程序完结前，一审法院即已作出判决，没有组织第二次开庭，出乎洛基公司意料。二审中，洛基公司可以提供所需原件予以质证。其次，因违约金不足以弥补实际损失，超出违约金以外的实际损失861739.85元，应由祥润公司承担。（六）一审判决洛基公司向祥润公司支付10000元清理恢复费用，没有事实和法律依据。清理费用是否需要10000元需要依法评估，祥润公司撤销评估申请以及没有提供有效凭证，一审法院认定该项费用为10000元没有事实依据。此外，由于加建在先，续签合同在后，意味着祥润公司对加建的认可，而且是祥润公司违约解除合同，洛基公司无需支付恢复清理费用。祥润公司辩称，洛基公司加建危险物储藏室以及在消防通道处加建铁门栅栏，其撤离时未处理废弃原料和拆除铁门，装修时拆除的墙体也没有清理，给祥润公司造成大量的后续清理工作，依法应承担清理费用。一审判决的费用过低，不足以补修祥润公司的实际损失，祥润公司为平息纠纷才没有上诉。双方在合同中约定的解除条款是当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，祥润公司已按合同约定提前8个月告知解除合同，依法无需承担违约金。洛基公司的所谓损失并无证据证明，应承担举证不能的后果。综上，应驳回其上诉。洛基公司向一审法院提出诉讼请求：1.祥润公司返还履约保证金489432元，并自起诉之日起至付清之日止按年利率6%计付资金占用费；2.祥润公司向洛基公司支付违约金951739元，另外赔偿经济损失861739.85元，并自起诉之日起至付清之日止按年利率6%计付资金占用费；3.诉讼费由祥润公司承担。洛基公司反诉请求：1.确认洛基公司增建危物处理室是违约行为，祥润公司有权没收保证金489432元，故保证金归祥润公司所有；2.洛基公司立即向祥润公司支付水电费122889.65元及利息（利息从2018年5月10日起按年利率6%计至实际付清之日止，暂计至提起诉讼之日为942.15元）；3.洛基公司向祥润公司支付租赁物修复费、清洁费（包括危物处理费）298496元以及因修复、清洁租赁物期间不能正常租赁所产生的租赁物占用费396558元（从2018年6月9日起至实际修复、清洁完毕之日止，每月占用费为198279元，暂计2个月）；4.洛基公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年6月26日，洛基公司在乙方处加盖公章，祥润公司在甲方处加盖公章，签订《租赁合同》一份，载明：甲方（出租方）祥润公司，乙方（承租方）洛基公司；甲方将位于广东省佛山市顺德区****************内部分厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途；该厂房出租的总建筑面积为9559平方米；租赁期限为自交付日起三年，每月租金为163144元；乙方自签订本合同之日起五日内向甲方支付489432元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由甲方不计利息返还给乙方；甲方在2014年9月1日前按照附件二交付清单的要求将该建筑物交付给乙方使用；出租物业由乙方独立管理，非经乙方同意甲方不得进入乙方租赁厂区；租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，拖欠达30天视作乙方违约；租赁期内，如乙方增建或改建该建筑物，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该建筑物视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。2014年7月1日，祥润公司在收款单位处加盖公章，出具《收据》一份，载明已收到洛基公司支付的厂房租赁保证金489432元。2017年3月31日，洛基公司在乙方处加盖公章，祥润公司在甲方处加盖公章，签订《租赁合同》一份，载明：甲方（出租方）祥润公司，乙方（承租方）洛基公司；就乙方续租甲方位于广东省佛山市顺德区****************部分厂房等相关事宜，甲、乙双方平等自愿且协商一致，达成以下条款，以资共同信守；甲方将其自有的位于广东省佛山市顺德区****************的部分厂房按现状出租给乙方使用，该厂房为工业用途，总建筑面积为9559平方米；租赁期限为2年，即自2017年9月1日起至2019年8月31日止；租赁期限内租赁物每月的租金为198279元；乙方已于原租赁合同签订后向甲方交纳了相当于3个月租金的履约保证金489432元，该已交纳的履约保证金于本合同签订后不作收退处理，继续作为乙方承租甲方物业的担保；本合同约定租赁期限届满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物且乙方付清与租赁物业相关的租金、水电费、税费、工人工资之日起三日内，甲方应将上述履约保证金一次性无息退还予乙方；鉴于本合同系续租合同，故甲、乙双方毋需就本合同项下租赁物业再行办理移交手续，乙方于本合同签订后继续使用该租赁物业至租赁期限届满；租赁物业由乙方独立管理，非经乙方同意，甲方不得进入乙方租赁厂区；甲方有权查看所属厂房设施的完整性，有权进入乙方现场查看安全消防环保是否存在隐患及是否符合国家法律法规的要求，甲方因此需要进入乙方租赁厂区时，甲方须同时告知乙方，由乙方派员陪同方可；租赁期间因乙方使用租赁物业所产生的相关水、电、垃圾、治安等费用由乙方每月结清，拖欠达10天视作乙方违约；租赁期内，如乙方增建或改建该建筑物，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该建筑物视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收履约保证金；租赁期内，若甲方需提前解除本合同的，应提前8个月通知乙方；如甲方单方面违约，需按租赁期间租金总额的20%计付违约金给乙方，并全额返还履约保证金；租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前8个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还履约保证金。2017年9月1日，祥润公司通过电子邮件的方式向洛基公司发送了《解约通知书》，载明洛基公司、祥润公司于2017年3月31日续签了《租赁合同》，现由于祥润公司的原因，同时依据《租赁合同》第五条第13项“租赁期内，若甲方需提前解除合同的，应提前8个月通知乙方”之约定，现祥润公司于2017年9月1日向洛基公司郑重通知并声明，祥润公司于2018年5月1日提前终止并解除双方所续签的《租赁合同》。2018年5月2日，祥润公司应洛基公司通知到租赁场地办理交接手续，但因水电费及租赁物修复清洁等问题，双方未能达成一致协议，没有将交接手续办理完毕。洛基公司、祥润公司均确认祥润公司于2018年5月4日将案涉租赁物的变压器报停。洛基公司、祥润公司均确认洛基公司尚欠祥润公司122889.65元水电费未付。2018年6月5日，祥润公司通过EMS快递的方式向洛基公司邮寄了一份《通知书》，载明：洛基公司至今未向祥润公司归还大门钥匙，也未与祥润公司办理书面交接手续，故祥润公司不能确定租赁物现状是否合格，也就不能退还履约保证金；祥润公司已将2018年5月的电费发票交付给洛基公司，但洛基公司至今未向祥润公司支付，依据合同约定，拖欠达10天视为洛基公司违约；从现场看租赁物存在毁损，依据合同约定，履约保证金于祥润公司验收租赁物合格后才予以退还，现租赁物修复费用需委托第三方进行评估报价，而该评估及维修费用应由洛基公司承担，并且在维修期间产生的租赁空置费也应由洛基公司承担。2018年6月9日，洛基公司的工作人员将案涉租赁物的钥匙放在祥润公司的门卫室，并发短信给祥润公司的工作人员，通知其到保安室收取钥匙。祥润公司称其收取钥匙后，发现洛基公司违约加建了“危物室”，祥润公司称其不清楚洛基公司于何时加建，但认可是在2017年2月之前加建的。洛基公司陈述该加建物是其于2014年9月25日建造的。本案审理过程中，依祥润公司申请，一审法院经摇珠选定广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对案涉租赁物修复、清洁所需的费用及时间进行评估。2018年9月17日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司发函称申请评估鉴定的标的额很小但工作量较大，评估费报价为12000元，建议申请人不要申请评估鉴定。一审法院依法将函件转达给祥润公司后，祥润公司书面向一审法院申请撤回评估申请。一审法院认为，洛基公司、祥润公司之间形成租赁合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。祥润公司以发邮件的方式通知洛基公司，称因为祥润公司的原因需提前解除租赁合同，因《租赁合同》明确约定出租人需提前解除合同，应提前8个月通知承租人，而祥润公司作为出租人，已履行合同约定的提前告知义务，故其提前解除合同的行为不构成违约。洛基公司主张祥润公司违约并诉请祥润公司支付合同总价款20%即951739元的违约金理据不足，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。洛基公司诉请祥润公司返还履约保证金489432元合法有据，一审法院予以支持。洛基公司另诉请祥润公司赔偿经济损失861739.85元并支付资金占用费，洛基公司主张的损失包括固定资产投入及搬迁、停工损失，一审法院对此分析如下，因洛基公司举证证明固定资产投资的发票均为复印件，无原件核对，无法确认其真实性，且大部分发票均在洛基公司、祥润公司2014年6月26日签订的第一份《租赁合同》履行期间内开具，该合同履行期限已届满，不应计算为2017年3月31日签订的《租赁合同》提前解除的经济损失；洛基公司举证的在2017年3月31日签订的《租赁合同》履行期间开具的少部分发票记载的机器设备亦可在搬迁后继续使用，洛基公司未能举证证明搬迁机器设备会对该机器的价值造成损害，一审法院对该部分损失亦不予支持。洛基公司主张的搬迁费与停工损失在合同正常履行期限届满后亦会产生，并非《租赁合同》提前解除所产生的额外损失，一审法院对此不予确认，洛基公司诉请祥润公司支付赔偿款及资金占用费理据不足，一审法院不予支持。洛基公司、祥润公司在《租赁合同》中约定如洛基公司增建或改建建筑物，必须征得祥润公司的书面同意，否则视为洛基公司违约。洛基公司、祥润公司均确认洛基公司在案涉租赁物内加建建筑物的行为发生在2017年2月之前，对双方无争议的事实，一审法院予以确认，由此可认定祥润公司在2017年3月31日签订第二份《租赁合同》时，加建物已经存在。祥润公司在与洛基公司续签租赁合同时，理应对租赁物进行查看，《租赁合同》亦约定祥润公司在租赁期间有权查看厂房设施，且祥润公司在与洛基公司解除租赁合同后，以EMS快递方式邮寄给洛基公司的《通知书》中称其查看现场发现租赁物存在毁损，需评估费用后由洛基公司承担维修费及空置费，但未提及追究洛基公司加建建筑物的违约责任，由此可推定祥润公司明知洛基公司有加建行为且对其持放任态度，现祥润公司在解除合同后反诉主张确认祥润公司加建行为违约，并据此诉请没收洛基公司支付的履约保证金理据不足，一审法院不予支持。但因洛基公司的加建行为确实未取得祥润公司的书面同意，故在租赁合同解除后，洛基公司理应将租赁物恢复原状交付给祥润公司，祥润公司反诉诉请洛基公司支付租赁物的修复、清洁费用及修复、清洁期间租赁物的占用费均为将租赁物恢复原状所产生的相关费用，一审法院予以支持，参照评估机构复函的意见，本院酌定洛基公司应向祥润公司支付将租赁物恢复原状的费用10000元，对祥润公司超出合理范围的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。洛基公司、祥润公司均确认洛基公司尚欠祥润公司122889.65元水电费未付，一审法院予以确认，祥润公司反诉洛基公司支付水电费合法有据，予以支持。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。祥润公司需向洛基公司返还的履约保证金及洛基公司需向祥润公司支付的水电费和将租赁物恢复原状的费用均为人民币，可相互抵销，抵销后，祥润公司只需向洛基公司返还履约保证金356542.35元，洛基公司无需再向祥润公司支付水电费和将租赁物恢复原状的费用。洛基公司诉请祥润公司支付履约保证金的资金占用费实为利息，祥润公司在提前解除合同后，拒不返还履约保证金给洛基公司造成了一定的损失，洛基公司的该项诉请合法有据，予以支持，参照洛基公司诉请，利息应以需返还的履约保证金356542.35元为基数，自洛基公司起诉之日即2018年5月29日起按年利率6%计至清偿完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、祥润公司于判决发生法律效力之日起十五日内向洛基公司返还履约保证金356542.35元并支付利息（以需返还的履约保证金356542.35元为基数，自2018年5月29日起按年利率6%计至清偿完毕之日止）；二、驳回洛基公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回祥润公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取为12611.64元，财产保全费5000元，合共17611.64元（洛基公司已预交），由洛基公司负担14884.96元，祥润公司负担2726.68元；反诉案件受理费减半收取为8369.51元（祥润公司已预交），由祥润公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为祥润公司通知解除涉案租赁合同是否构成违约，如果构成违约应如何承担民事责任。分析如下：一、关于祥润公司是否享有约定解除权的问题双方当事人在2017年3月31日签订的《租赁合同》第五条“甲方的权利义务”中第13项约定：“租赁期内，若甲方（祥润公司）需提前解除本合同的，应提前8个月通知乙方（洛基公司）”。洛基公司上诉认为该条款仅是双方对解除合同程序的约定，并非约定祥润公司享有任意解除权；祥润公司则认为该条款赋予其合同解除权且不需要承担违约责任。对此，本院认为，上述条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。根据上述条款的文义，从不同角度看确实会产生不同理解，如侧重于祥润公司义务之角度，可以解释为“祥润公司如提前解除本合同的，必须提前8个月通知洛基公司”，即洛基公司所理解的“提前8个月通知”是祥润公司提前解除合同的必须履行的义务，并非约定祥润公司享有任意解除权；若着重于祥润公司权利之角度，则可以解释为“只要祥润公司提前8个月通知洛基公司，即有权解除合同”。双方因对上述条款理解不同，继而直接导致分歧。但要探究当事人对某一合同条款的真实意思，不应仅看条款文义，还应根据合同上下文、合同目的、交易习惯等因素予以综合认定，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款对此亦有明确规定。该条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。经审查，上述条款列于2017年3月31日《租赁合同》的第五条“甲方的权利义务”中，即条款内容指向的是祥润公司的合同权利和义务，故对该条款的解释不应仅局限于其中的某一角度，而从两方面全面理解。因此，“若甲方需提前解除本合同的”应理解为祥润公司享有之权利；“提前8个月通知”则属于祥润公司之义务，此其一。其二，2017年3月31日的《租赁合同》是双方当事人为续租两年而签订的，对照前期双方于2014年6月26日所签订的《租赁合同》，两份合同内容大致相同，但上述争议条款是续租合同中新增加的条款。换言之，该条款是双方为续租而特别约定的条款。而考虑双方签订续租合同时距离原租赁期限届满（2017年9月1日）尚余6个月。祥润公司陈述当时由于暂不确定其是否因自己经营需要而收回租赁物，故为留有余地才作如此特别约定，从时间点上判断，相对于洛基公司的陈述，祥润公司关于拟定该合同条款目的解释显然更为合理。其三，根据双方的合同履行情况，祥润公司在2017年9月1日通知洛基公司于2018年5月1日解除租赁合同，即按约定提前8个月通知，洛基公司对此同意并为解除合同作相应准备，还于2018年5月2日通知祥润公司办理场地交接，只是当日双方因水电费及租赁物修复清洁费用等问题未能达成一致意见，才最终无法顺利交接。该事实也从侧面反映洛基公司在合同履行中是承认祥润公司享有上述合同解除权的，故根据诚实信用原则,洛基公司不应因双方交接不成或诉讼而反悔。综合上述理由，本院认定双方当事人所约定的“租赁期内，若甲方需提前解除本合同的，应提前8个月通知乙方”属于约定解除权之条款，即祥润公司在提前8个月通知的情况下，享有合同解除权。二、关于祥润公司是否构成违约问题如前所述，双方在租赁合同中约定的“租赁期内，若甲方需提前解除本合同的，应提前8个月通知乙方”条款，属于合同解除权之自由约定，合法有效。根据该条款内容，祥润公司作为出租方行使解除权并不需要承租方洛基公司存在违约为前提，只要满足提前8个月通知的条件，即可以提出解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之约定，祥润公司已提前8个月通知洛基公司，故祥润公司可以解除涉案租赁合同。因此，祥润公司在本案中提出解除合同不构成违约，依法不应承担违约责任。洛基公司上诉认为祥润公司任意解除合同属于违约以及根据合同中违约责任的约定，祥润公司应按未到期租金总额的20%向其支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于合同解除的后果问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”该条规定一般适用于违约解除合同的后果。但如前所述，按照双方的上述条款约定，祥润公司完全可以按照自己的意愿而单方解除合同，祥润公司提出解除合同不构成违约，故洛基公司不能按照上述法律规定要求祥润公司承担赔偿损失责任。同时，因双方约定的合同解除条件决定了合同当事人一方得以自由行使解除权，相对方对此明知且有预期，在双方未明确约定损失赔偿的情况下，洛基公司在解除合同后再请求祥润公司赔偿损失，缺乏法律依据。更何况，洛基公司起诉主张固定资产投入和搬迁、停工等损失并非因续租合同提前解除而导致的直接损失，根据公平原则，也不应予支持。理由如下：首先，祥润公司于2017年9月1日通知洛基公司解除合同，此时原合同租赁期刚届满。也就是说，祥润公司提出解除合同实际上是表明不再续租。而洛基公司在二审中确认其在签订续租合同后并没有进行加建或增加设备投入，故其所主张的固定资产投入损失与续租合同的解除并无直接关联。其次，搬迁费与停工损失在合同正常履行期限届满后亦会产生，且祥润公司已按照合同约定提前8个月通知，给予洛基公司足够的搬迁以及准备时间，洛基公司也承认其于合同解除后已搬迁到附近厂正常经营，故搬迁费与停工损失并非续租合同提前解除所产生的额外损失，也不属于合同解除的直接损失范围。综上，洛基公司的相关诉讼请求应予驳回，司法鉴定亦无必要，一审法院的审理程序并无不当。涉案租赁合同解除后，祥润公司应退还履约保证金，洛基公司亦应支付使用期间的水电费，双方当事人对一审法院就该部分费用的处理未提出上诉，本院对此不予审查。关于洛基公司上诉提出的清理费用问题。本院认为，根据租赁合同第六条第2项的约定，如果洛基公司增建或改建建筑物时，必须征得祥润公司书面同意。但因洛基公司在履行合同过程中有加建行为，且确实未取得祥润公司的书面同意，故在租赁合同解除后祥润公司不同意利用该加建物，且洛基公司又未将租赁物恢复原状并返还的情况下，祥润公司请求洛基公司支付相关清理费用，合法有理，一审法院参照评估机构复函的意见，酌定上述费用为10000元，并无不当。洛基公司上诉主张其不应负担该项费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，洛基公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21211.3元，由上诉人佛山市顺德洛基特水暖洁具产品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年五月三十一日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫