山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨民二初字第78号原告滨州市祥泰置业有限公司。法定代表人于大卫，董事长。委托代理人张长伟。被告朱会珍女。原告滨州市祥泰置业有限公司与被告朱会珍房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月19日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告滨州市祥泰置业有限公司委托代理人张长伟、被告朱会珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨州市祥泰置业有限公司诉称，2009年3月13日，原、被告签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定原告将滨州市渤海十一路918号祥泰麒麟阁小区第X幢1单元5层501号房屋售予被告，房屋总价款340293元，付款方式为按揭贷款。2009年4月29日，被告与中国银行股份有限公司滨州滨城支行签订金融借款合同，贷款230000元，贷款期限180个月，原告为被告提供保证担保。被告自2013年9月16日起逾期偿还银行贷款，累计逾期4个月，原告共计代被告向中国银行股份有限公司滨州滨城支行偿付款项11589.56元。原告于2013年12月31日以书面通知方式通知被告，要求其偿还原告代为偿付款项，被告至今仍未偿还。被告的上述行为已违反了商品房买卖合同补充协议关于商业贷款部分的相关约定，构成严重违约。根据商品房买卖合同及补充协议中合同解除的相关约定，原告于2014年3月5日向被告发出通知，解除双方签订的商品房买卖合同及合同补充协议。但被告至今仍拒不支付原告代付款项、违约金，也不予配合办理退房手续。原告认为，上述《商品房买卖合同及合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行。被告的违约行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告已解除商品房买卖合同，被告依法协助原告办理退房手续；2、被告偿还原告代被告向中国银行股份有限公司滨州滨城支行支付的贷款11589.56元，并自代其还款之日起，按日万分之五的标准向原告支付违约金；向原告支付解除合同违约金21098.17元、房屋占压费62307.65元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿撤回上述第1项诉讼请求，本案诉讼请求变更为：1、被告偿还原告代被告向中国银行股份有限公司滨州滨城支行支付的贷款11589.56元，并自代其还款之日起，按日万分之五的标准向原告支付违约金；向原告支付解除合同违约金21098.17元、房屋占压费62307.65元；2、诉讼费用由被告承担。被告朱会珍辩称，被告不同意解除商品房买卖合同，原告所诉的贷款被告确实应当偿还，由于被告经济困难暂时还不了，从银行借的款在今后被告将按期偿还。经审理查明：2009年3月13日，原告滨州市祥泰置业有限公司（买受人）与被告朱会珍（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于滨州市黄河十二路以南渤海十一路以东、编号为滨国用（2006）第5999号地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为：麒麟阁小区；预售商品房批准机关为：滨州市建设局；买受人购买的商品房为麒麟阁小区第X幢1单元501号房；该商品房的用途为住宅；该商品房建筑面积共159.34平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2135.64元，总金额340293元，买受人应于签订主合同当日向出卖人缴付不低于总房款30%或按揭银行对买受人核定的首付款比例的房款作为首期房款，即110293元，其余房款230000元由买受人办理银行按揭抵押贷款。同日，原告滨州市祥泰置业有限公司（买受人）与被告朱会珍（出卖人）签订《合同补充协议》，约定：关于商业贷款的约定：买受人须于签订主合同当日即2009年3月13日向银行或其指定机构提交申请贷款所需的全部、真实、合格的资料，并签署相关的法律文件和缴纳相关费用；如买受人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任代买受人向银行偿还已到期的贷款本息及罚息的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后十日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项返还给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按日万分之五的标准向出卖人支付违约金；如买受人逾期偿还银行贷款本息累计超过三个月或因买受人原因导致贷款银行解除或终止与买受人之间的借款合同，则买受人应在出卖人按银行要求承担担保责任、代偿买受人所欠银行贷款后三日内，向出卖人支付全部的代偿款项（包括但不限于贷款本息、罚息、赔偿金、追款费用等），如三日内仍未支付的，出卖人有权单方解除合同，买受人应在合同解除后十日内腾空返还该商品房，如买受人已办理产权手续，应重新过户至卖方，手续费由买受人承担，并向出卖人支付合同总价款5%的违约金，并到出卖人处办理相关合同解除手续，出卖人则在扣除上述代偿款项及违约金后，将余款无息退还给买受人。上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，被告朱会珍与中国银行股份有限公司滨州分行以及滨州市祥泰置业有限公司共同签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：借款人朱会珍；贷款人中国银行股份有限公司滨州分行；保证人滨州市祥泰置业有限公司；本合同项下贷款金额为230000元，贷款期限为180个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途：借款人支付其购买坐落于滨州市黄河十二路南麒麟阁小区的房屋的购房款，购房合同号为QLG2008-02-XXXX，所购房屋总价340293元；本合同项下贷款利率为浮动利率方式，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息；按月结息和付息；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；贷款人在同意借款人提款申请后，按以下方式发放贷款：将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户；按月等额本息还款；本合同项下的担保方式为：1、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；2、保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。此后，中国银行股份有限公司滨州分行向被告朱会珍发放借款230000元，并由银行将该款直接转至原告滨州市祥泰置业有限公司账户。原告向被告交付涉案房屋后，被告于2010年6月迁入居住至今。借款合同履行过程中，因被告未按期偿还银行借款，应中国银行股份有限公司滨州分行要求，原告自2013年12月11日至2014年3月3日期间累计代被告向中国银行偿还借款本息四笔，合计11589.56元。其中：2013年11月14日代偿3502.70元，2013年12月11日代偿2030.39元，2013年12月31日代偿2019.71元，2014年3月3日代偿4036.76元。原告催要代偿款未果，诉至本院。本院认为，原告滨州市祥泰置业有限公司与被告朱会珍签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及中国银行股份有限公司与被告朱会珍签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应依照合同约定全面履行己方义务。关于原告要求被告偿还代偿款11589.56元及违约金问题。依据已查明的事实，因被告未按期履行借款合同义务，致使作为借款合同保证人的原告代其偿还了部分银行借款本息，原告作为保证人有权利向被告进行追偿。同时，因被告逾期还款致使原告代其偿还借款本息，违反双方签订的《合同补充协议》的约定，对此，被告朱会珍应承担违约责任。原告要求被告按日万分之五的标准向原告支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告支付解除合同违约金21098.17元、房屋占压费62307.65元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告朱会珍于本判决生效后十日内向原告滨州市祥泰置业有限公司偿还代偿款11589.56元，并向原告支付违约金（分别以3502.70元为基数自2013年11月14日起，以2030.39元为基数自2013年12月11日起，以2019.71元为基数自2013年12月11日起，以4036.76元为基数自2014年3月3日起，均按日万分之五计算至本判决确定履行之日止）；二、驳回原告滨州市祥泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元，由原告滨州市祥泰置业有限公司负担1975元，被告朱会珍负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  裴凯江人民陪审员  甄秋英人民陪审员  廉爱翠二〇一四年十月十六日书 记 员  任亚茹