黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0203民初874号原告：马占华，男，1960年11月22日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区.被告：齐齐哈尔欣豪置业有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区文化街林青委169组，统一社会信用代码91230200695238030N。法定代表人：郭玉杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张春艳，该公司法律顾问。原告马占华与被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马占华与被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司的委托诉讼代理人张春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马占华向本院提出诉讼请求：1.双方签订的王府车库租转购协议依法无效；2.被告中止待签欣豪置业车库使用权转让合同为欺诈行为；3.被告赔偿原告经济损失45,595.50元。事实和理由：被告违反《物权法》、《合同法》有关条款的规定，与原告签订的《王府车库租转购协议》（以下简称《租转购协议》）及待签的《欣豪置业车库使用权转让合同》（以下简称《合同》），采用欺诈的手段，以合法形式掩盖非法目的，给原告造成严重损失。一、已签的《租转购协议》的标的不明确。《租转购协议》的前言写道：“以先租后卖的形式作为乙方经营使用”。这里对标的说的非常含糊，出卖的是产权还是使用权，产权可以出卖，使用权只能依法转让。签订《租转购协议》时，原告以为出卖的是产权才与被告签订的《租转购协议》。被告出卖的标的价为每平方米8200.00元，就齐齐哈尔市的房地产行情而言，出卖的只能是产权。而租赁期满后，被告却提出要原告与其签订的使用权转让《合同》。由出卖变成了转让，非常清楚的表明了被告的欺诈手段。二、被告没有向原告提供任何产权手续、使用权手续。被告要出卖，依法应当向原告提供车库属于被告所有权的手续。若转让，应当向原告提供取得车库使用权手续。原告至今也没见到被告的车库产权证书，也没有见到被告的车库使用权证书。没有产权证书就出卖，没有使用权证明手续就转让，显而易见被告与原告签订的《租转购协议》与待签的《转让合同》是一种欺诈行为。到现在为止，原告仅见到被告的一张营业执照复印件。三、待签《合同》的使用年限模糊不清。被告提供的待签《合同》文本没有标明使用年限。第二条写明使用年限为本车库使用权与土地出让期限合同。被告没有向原告提供与国土资源局依法签订的土地出让合同。没有提供市土地资源局颁发给被告的国有土地使用证。原告认为，被告既没有签订土地出让合同，也没有国有土地使用证。即使没有起码也应有取得车库使用权的手续，被告也提供不出。到现在原告也不知道车库的使用期限，只是在待签的《合同》的第五条中见到原告承担20年租赁费用10%违约金。这不等于标明使用期是20年。没有标定具体期限的《合同》，显然是欺诈行为，这样的合同文本没有法律依据，原告不可能签。四、被告以合法的形式掩盖其非法占有财物及偷税的目的。原告与被告签订的《租转购协议》是买卖合同，被告出卖的产权，掩盖了其转让使用的实质。在第四条写明可以自行装修、装饰。第九条写明乙方主动放弃的设备、设施和装修等均归甲方所有。被告以出卖为诱饵，引诱原告上钩，原告误以为购买的是产权。自己的产权很自然的要装修要购置设备，一年期满后，变为转让使用权。原告肯定不签，装修费、购买的设备为被告所占有，当被告再出租给别人，租金会大大的提高。同时还吞噬了原告的保证金2000.00元。待签的《合同》第五条写明甲方开具相应收据，《合同》是一种交易合同，既然是交易必然产生税费。依法应当开具发票，而被告开具的收据，利用收据取代发票是明显的偷税行为。被告企图通过将使用权转让给原告，借以达到偷税的目的，这样的合同违反了《合同法》第五十二条第五项规定，原告决不能签。五、被告违反诚实信用原则。《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。本案涉及两个合同，待签使用权转让《合同》是由《租转购协议》派生出来，两个合同应当是同一标的物。然而被告却随心所欲出尔反尔。《租转购协议》的标的物为王府车库，而使用权转让《合同》变为欣豪置业车库。《租转购协议》是买卖合同即先租后买，待签《合同》变成了使用权转让。《租转购协议》，被告是出卖方，原告是购买方。使用权转让《合同》中被告变成了出让方，原告变成了受让方。不言而喻《租转购协议》是无效合同。待签使用权转让《合同》是一个欺诈合同文本，对原、被告双方的权利义务标的不明确，模糊不清。原告不应当也不可能签订。综上，依照《合同法》第六条、第五十二条的规定，《租转购协议》依法是无效合同，原告不应承担任何义务，被告应当赔偿装修给原告造成的损失，含材料和人工费两部分。待签的《使用权转让合同》违反了《合同法》第三条平等原则、第四条合同自由原则、第五条公平原则，原告依法不签订此合同。原告马占华为支持诉讼请求向法庭出示下列证据:一、王府车库租转购协议复印件，证实原告购买的这个车库不是使用权，也不是转让权。二、欣豪置业车库使用权转让合同空白件，该合同双方未签订，证实原告想购买的是产权，该合同是使用权转让。三、原告书写的车库内留有物品的明细，证实原告被清出后，车库内留有的物品。四、装修花费各种票据共50张复印件，证实装修花费的数额。被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司辩称，一、2017年4月20日，答辩人与被答辩人签订《王府车库租转购协议》合法有效。答辩人与被答辩人签订《王府车库租转购协议》第一款约定，租赁期限为一年（从2017年5月1日至2018年4月30日）租赁届满30日前，乙方以现金付款形式购买（每平方米8200.00元）。乙方自购买之日，即交付此库总款的首付50%（人民币188,600.00元），剩余款额分三年付齐…。第二款约定，年租金为25,000.00元整，租金缴纳方式为壹年缴。下年度缴纳日期为本年租赁期届满30日。未按期交纳，甲方则按日收取50.00元的滞纳金，如逾期30日仍未交纳，甲方有权将此库收回，另行租售他人。可见答辩人与被答辩人签订的租转购协议约定明确具体，有被答辩人的亲笔签名，是双方的真实意思表示，且内容合法不违反法律规定，双方应遵循该合同的约定执行。二、被答辩人在一年租赁期满后，并没有按《王府车库租转购协议》履行交纳此库总价款50%的首付款。经答辩人多次与被答辩人协商后仍未缴纳购买此车库的使用权，于是答辩人决定将此库收回，但被答辩人拒不迁出，后来在物业公司的协助下将被答辩人于2018年9月13日清出该库，被答辩人逾期使用该库4个月12天（共计132天）发生租赁费用9167.00元。被答辩人仍有部分物品拒不搬出，答辩人只好将该物品移至其他地点存放。为此发生的保管费用也应由被答辩人承担。可见被答辩人没有按合同约定履行，存在违约行为。答辩人所发生的一切经济损失应由被答辩人承担。三、被答辩人应自行承担诉请的经济损失45,595.50元。首先，根据《王府车库租转购协议》第九款约定：乙方在承租期间所购置的设备、设施和装修等均无偿归甲方所有，甲方不给予任何补偿。以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定,承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。其次，被答辩人对签订的《王府车库租转购协议》约定的一年租赁期满后对下一年度是否购买此库使用权应当有一个预期估算，那么签订合同后对于此库的装修损失无论是根据合同约定、司法解释规定以及被答辩人预见到并可以避免的装修经营风险都应由被答辩人自行承担。被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司为支持抗辩理由向法庭提交下列证据：一、国有土地使用权证、建设用地规划许可证均为复印件，原件均在产权部门。证实建设用地及土地使用权已转让给被告公司，由被告公司进行开发建设建北片区A-07-1地块。二、王府车库租转购协议复印件、欣豪置业车库使用权转让合同（空白合同），证实公司出售的车库为使用权；该租赁期限为2017年5月1日-2018年4月30日，租赁期限届满后马占华应该购买此车库的使用权；马占华在承租期间购置的设施设备等归乙方马占华所有，合同到期或提前解除合同时乙方主动放弃，设备设施和装修等均无偿归甲方公司所有，甲方不给予任何补偿。三、照片5张，证实原告于合同租赁期限届满后，仍未迁出该房屋，部分动产设施设备仍占用公司车库，后来公司将该部分物品移出他处保管。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：经庭审质证，原告马占华向法庭提供的证据第1-2项，被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司向法庭提供的证据第1-3项具有证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2017年4月20日，原告马占华（乙方）与被告齐齐哈尔欣豪置业有限公司（甲方）签订《王府车库租转购协议》，双方经协商，被告将位于齐齐哈尔市建华区王府A区A-12/18号楼24号车库，建筑面积46平方米，以先租后卖的形式作为原告经营使用。协议内容摘录如下，“一、租赁期限：2017年5月1日起至2018年4月30日止。租赁届满30日前，乙方以现金付款形式购买（每平方米8200.00元）。乙方自购买之日，即交付此库总款的首付50%（人民币188,600.00元），剩余款额分三年付齐…余款如未按期交付，甲方则按日收取50元的滞纳金，如逾期30日未交，甲方有权收回此库，按乙方违约处理，所交款额不予退还。二、年租金为25,000.00元整，租金缴纳方式为壹年缴。下年度缴纳日期为本年租赁期届满30日。未按期交纳，甲方则按日收取50.00元的滞纳金，如逾期30日仍未交纳，甲方有权将此库收回，另行租售他人。三、……”。原告马占华已交付一年租金25,000.00元及抵押金2000.00元，租赁届满后原告未按照约定期限购买此库。被告给原告提供了一份空白的《欣豪置业车库使用权转让合同》，双方并未签订该合同。2018年9月13日，被告将原告清出此库，房屋已清空现由被告管理，原告剩余的一些炸鸡设备由被告另处保管。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告双方签订的《王府车库租转购协议》，为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告未举证证实被告存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的等情况下订立的合同，故其要求赔偿经济损失的诉请本院无法支持，应驳回其全部诉讼请求。关于被告方其他抗辩理由即发生租赁费、保管费及原告的违约行为等问题，本案不宜一并处理，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告马占华的诉讼请求。案件受理费939.00元，由原告马占华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  刘大威人民陪审员  于凤霞人民陪审员  徐 横二〇一九年六月二十八日书 记 员  吴程琳