广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6439号 原告：陈静，女，1992年6月27日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 委托诉讼代理人：杨建保，广西善仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严恒一，广西善仁律师事务所实习律师。 被告：罗礼兴，男，汉族，1970年10月8日出生，汉族，住福建省连城县。 第三人：罗桂生，男，1978年10月27日出生，汉族，住福建省连城县。 第三人：广西江山房地产代理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市良庆区凯旋路9号海尔.青啤（东盟）联合广场3号楼十七层1706号办公室，统一社会信用代码：914501005718481524。 法定代表人：卢中良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：司尚祎，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：韦敏，女，该公司工作人员。 原告陈静与被告罗礼兴，第三人罗桂生，第三人广西江山房地产代理有限公司（以下简称“江山公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告陈静及其委托诉讼代理人杨建保、严恒一，第三人江山公司委托诉讼代理人韦敏到庭参加诉讼。被告罗礼兴、第三人罗桂生经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈静向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的合同编号为NO.ZL0009723的租赁合同；2.被告返还原告房屋租金9000元；3.被告返还原告租房押金10000元；4.被告向原告支付违约金10000元；5.被告向原告赔偿中介费用损失1500元；6.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月中旬，原告经第三人江山房地产代理有限公司联系被告了解涉案房屋情况，在原告明确表示房屋将用于开办午托班后，被告向原告承诺涉案房屋具备开办午托班的条件。原告多次向被告及江山房地产公司确认房屋可以用于商业后，于2018年4月30日与被告代理人罗桂生签订了一份合同编号为NO.ZL0009723的房屋租赁合同。合同约定被告将位于南宁市兴宁区中海国际社区的房屋出租给原告用于经营午托，租赁期限自2018年8月10日至2021年8月9日止，租金每月3000元，被告每月以现金或银行转账方式向原告收取租金，被告收取原告押金10000元。合同签订后，原告按被告指示将房租9000元通过微信转账至第三人罗桂生的账户中，同时将10000元押金转账至第三人罗桂生名下农业银行账户中（账号：62×××73），被告在收到上述款项后向原告出具了收条。原告在使用涉案房屋时发现午托学生及家长进入小区时常受保安拦截，因此涉案房屋无法正常使用，原告向被告反映该情况，被告答复会找物业经理关照让原告继续经营。后原告被物业告知该涉案房屋不允许用作商业使用且被告对此知情，物业还向原告出具了被告与物业签订的《前期物业管理服务协议》及《关于中海国际社区16#地块住改商的工作联系函》。原告于2018年9月10日委托律师向被告发出律师函要求解除合同并退还押金及租金，但被告拒绝并将涉案房屋信息发布至网上寻找新的承租人。因涉案房屋已无法满足原告用于开办午托班的租赁目的，故原告要求与被告解除租赁合同并要求被告退还押金10000元及房屋租金9000元，同时向原告支付违约金10000元并赔偿原告中介费用损失1500元。 被告罗礼兴未作答辩，亦未在举证期限内提供任何证据。 第三人罗桂生未作答辩，亦未在举证期限内提供任何证据。 第三人江山公司述称，认可原告所陈述的事实，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告罗礼兴，第三人罗桂生经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月30日，原告陈静（承租方）与被告罗礼兴（出租方)的代理人罗桂生、第三人江山公司（中介方）签订了一份合同编号为ZL0009723的《租赁合同》，主要约定：被告罗礼兴将位于南宁市兴宁区中海国际社区的房屋出租给原告用于经营午托，租赁期限自2018年8月10日至2021年8月9日止；租金每月3000元，出租方每月以现金或银行转账方式向承租方收取租金；出租方收取承租方押金10000元；出租方应在租赁期届满解除合同之日，承租方付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应将押金无息退回给承租方，逾期不予退回的，视为出租方违约，应赔偿承租方10000元作为违约金；如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权在押金中扣除并追究其赔偿责任；租赁双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由单方提出解除合同的，须提前一个月通知一方，出租方提前收回房屋的，除须退还押金外还须赔偿10000元给承租方；如承租方提前退租的，需缴清所有费用并交付实际占用的所有租金，同时出租方有权没收押金，如遇不可抗力的自然灾害致使本合同无法履行的除外。 2018年4月30日，江山公司就案涉房屋租赁的中介服务，向原告盖章出具了一张《服务费收据》，确认收到原告交来的租赁代理服务费1500元。同日，被告罗桂生作为罗礼兴的代理人，向原告签名捺印出具了一份《押金收条》，确认收到租房押金10000元；又向原告签名捺印出具了一份《租金收条》，确认收到2018年8月10日至2018年11月9日的租金9000元。 另查明，2018年4月25日，被告罗礼兴签字捺印向第三人罗桂生出具了一份《委托书》，主要载明：罗礼兴委托罗桂生代为出租案涉房屋的一切事宜，包括签署相关合同及收取定金、租金等相关手续；有效期自签署之日起至上述事项办理完毕为止。 再查明，原告提供了原告与第三人罗桂生的微信聊天记录，主要截明：2018年7月19日，原告称“我今天发现那里的物业还是蛮严格的，我的意思是到时候我们带孩子进去，他们会不会干涉”，罗桂生称“您尽管说一切事情我全力以赴，我会去帮你解决”，罗桂生称“我带你去见一下物业经理，交代他关照你，今后你在中海有什么事，那些保安就不会为难你”；2018年9月14日，原告称“罗总，请问你一下，你还打算协商吗，如果想协商，你是打算怎么协商”，罗桂生称“可以，我后天到南宁”，原告称“你想怎么协商，如果是坚持转租的方案，那我们就不用协商了，按合同走就好，如果退钱的话，我们还能协商，我可以让你”；罗桂生称“后天回来见面聊，或者你出方案，只要合理，你我都能接受的”，原告称“律师函我已发出了，10天内，如果协商的结果合理，不会起诉，如果结果大家都接受不了，那只能走司法程序，让法院去判”；2018年9月15日，原告称“拒绝签收了，你可以看下，走个程序”，原告在聊天中同时向罗桂生拍照发送了律师函，罗桂生称“你的地址错了，我现在住东盟”，原告称“9月3号人家跟我说中海物业禁止做午托，我就跟你协商这个事了，直到发律师函你一直不积极处理这个事，拒收律师函，一拖再拖，没主动联系过我们。我租房的时候一再问你物业有没有问题，是你自己保证说没有问题，中介也跟我说没有问题，我才租的”，罗桂生称“我没有向你保证我不认识你，我是通过中介才认识你的，你保证你把书面的东西拿出来给我看一下”。 还查明，原告提供了《中海国际社区前期物业服务协议》，主要载明：涉案房屋所在小区（中海国际社区）的业主及其授权委托人不得擅自将住宅改变为商业用途，确需改变住宅使用性质的，须经有利害关系的业主同意，并按照相关法律、法规规定办理相应手续。 本院认为，一、关于合同解除的问题。 本案中，案涉房屋系预售商品房，且南宁中海宏洋置业有限公司在出售案涉房屋时已取得商品房预售许可证（南房预字（2014）第140号）。因此，原、被告所签订的《租赁合同》并未发现违法法律、行政法规的效力性禁止规定的情形，应为合法有效，双方应恪守合同权利义务。 对于合同相对方的认定问题，由于被告罗礼兴已向第三人罗桂生出具了代理出租案涉房屋的委托书，第三人罗桂生系作为被告罗礼兴的代理人签订的《租赁合同》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，即“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，故《租赁合同》的相对方应认定为原告陈静与被告罗礼兴。 对于合同解除的问题，原、被告所签订的《租赁合同》中已经约定案涉房屋系承租方作午托使用，而原告所提供的微信聊天记录、《中海国际社区前期物业服务协议》等已足以证明，被告作为出租方明知原告租赁用途而案涉房屋不得用于商业经营的情况下，仍将案涉房屋出租给原告，导致案涉租赁房屋难以实现作为办理午托班使用的合同目的，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告要求判令解除合同的主张，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于返还租金的问题。 原告已向被告交付了2018年8月10日至2018年11月9日的租金9000元；虽然原告称其未能实现合同目的，而主张租金全退；但原告在居住用途的商品房中开办午托班，应意识到该租赁用途可能有违相关规定，应承担相应的风险，故原告仍应负担其已经占有使用房屋期间的租金。原告称其自2018年10月28日搬离案涉房屋并向被告交还钥匙，被告及第三人均无其他证据证明原告交接搬离房屋的时间，故对于原告交接搬离房屋的时间为2018年10月28日的主张，本院予以确认。因此，原告应负担的房屋租金为2个月又18天，即7800元。故被告应向原告返还的房屋租金为1200元。 三、关于返还押金及违约金的问题。 原、被告双方已在《租赁合同》中约定“出租方应在租赁期届满解除合同之日，承租方付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应将押金无息退回给承租方，逾期不予退回的，视为出租方违约，应赔偿承租方10000元作为违约金”；由于被告并无证据证明原告仍欠付租金或其他费用，且原告已实际搬离案涉房屋，故被告继续占有原告所交付的押金10000元，已无法律依据。因此，对于原告要求被告返还押金10000元的主张，符合法律规定，本院予以支持。 对于违约金的问题，由于双方当事人已在合同中约定如逾期退还押金，则被告应赔偿10000元作为违约金，故原告要求被告支付违约金10000元的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 四、关于中介费损失的问题。 如前所述，原告在居住用途的商品房中开办午托班，应意识到该租赁用途可能有违相关规定，应承担相应的风险，故对于原告所支出的中介费1500元，应由原、被告双方根据双方过错各担一半。因此，被告应向原告赔偿中介费损失750元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陈静与被告罗礼兴于2018年4月30日签订的《租赁合同》（合同编号为ZL0009723）； 二、被告罗礼兴向原告陈静返还租金1200元； 三、被告罗礼兴向原告陈静返还押金10000元； 四、被告罗礼兴向原告陈静支付违约金10000元； 五、被告罗礼兴向原告陈静赔偿中介费损失750元； 六、驳回原告陈静的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费563元，由原告陈静负担158元，被告罗礼兴负担405元。 公告费600元，由被告罗礼兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  何 贞 人民陪审员  罗云华 二〇一九年六月二十六日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。