广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初8991号原告：麦照华，女，1975年2月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码440************229。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。原告麦照华与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《宝盈国际公馆物业使用权出让合同》；2.被告向原告退还出让款128019元及逾期还款利息6400.95元（按照中国人民银行同期贷款利率自2018年4月23日起计算至清偿之日）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月23日，原、被告签订了《宝盈国际公馆物业使用权出让合同》，约定被告将位于佛山市南海区***********民小组(标准地名为“庙后”)地块的宝盈广场8层-宝盈公馆自编号为809号公寓的使用权出让给原告，且被告承诺出让时间为2018年12月1日。原告基于对被告的信任，签署了上述合同并向被告支付了全部转让款128019元。截至目前，距离预计开业时间2018年12月1日已经逾期了近五个月的时间，被告至今仍未将约定物业装修及交付原告使用，甚至宝盈广场8层-宝盈公馆建设都停工已久，开业更是遥遥无期。原告认为被告逾期交付物业的行为不但严重违反了诚实信用原则，并且致使原告的合同目的根本无法实现，望判如所请。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、两被告企业信用信息公示报告复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.物业使用权出让合同原件1份、房屋租赁合同书原件1份、物业管理合同原件1份，用以证明原、被告就宝盈广场租赁事宜签订了合同，并就涉案公寓的基本情况、用途、出让年限、物业使用权出让金、按金、双方的权利义务等进行了约定。3.收据原件3张，用以证明原告按照合约定向被告支付了投资款、按金及咨询服务费。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的房屋租赁合同书、物业管理合同不是两被告签订，金额2万元的收据的收款人也不是两被告，故本院对房屋租赁合同书、物业管理合同、金额2万元的收据的关联性不予确认，对真实性不作审查；原告提交的其他证据来源合法，内容清楚，与本案相关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年4月23日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区***********民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场7、8层-宝盈公馆项目自编号为809号公寓的使用权出让给乙方，物业建筑面积为14.75平方米，使用权性质为商业。出让期限从2018年12月1日起至2038年11月30日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。该公寓的实际交付时间为2018年12月1日，甲方承担必须根据本协议的装修交付标准通知乙方进行物业验收，如甲方延期交付该物业的，每一个自然月的1日赔付违约金2000元；在该物业延期交付日期到达三个自然月后（即2019年3月1日），该物业仍然无法交付给乙方使用的，乙方有权申请解除本合同，甲方基于合同解除，承诺一次性赔付毁约金20万元。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款105019元及物业水电管理按金3000元。在使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。宝盈公馆实行统一物业管理等。同日，原告向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案公寓物业使用权出让金105019元。另查明，根据本院已发生法律效力的（2018）粤0605民初18845号民事判决书，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。原告于2019年4月24日提起本案诉讼，本案起诉状于2019年5月11日送达至两被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案公寓所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2018年12月1日至2038年11月30日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为8463天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告宝盈大沥分公司未能举证证明其已于2019年3月1日前向原告交付涉案公寓，根据上述合同的约定，原告有权解除合同。原告主张解除合同的起诉状已于2019年5月11日送达给被告宝盈大沥分公司，本院据此认定涉案《物业使用权出让合同》的有效部分于2019年5月11日解除。上述合同超出二十年部分无效，其他部分已解除，故对原告主张被告宝盈大沥分公司返还已收取的物业使用权出让金105019元及物业管理按金3000元的请求，本院予以支持。关于原告的利息主张，根据本案的实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司以108019元为本金从2019年5月11日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告请求两被告退还款项20000元，因原告提供的收据显示该款项为咨询服务费，原告未能提供充分证据证明该款项为两被告收取，故原告该项请求依据不足，本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认麦照华与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2018年4月23日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年5月11日解除；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金108019元，并以108019元为本金从2019年5月11日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予麦照华；三、驳回麦照华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1494.2元（麦照华已预交），由麦照华负担264.01元，佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担1230.19元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。麦照华已预交的受理费1230.19元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予麦照华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 康 燕二〇一九年六月二十日书记员 蒋雪君