北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第09267号上诉人（原审被告、反诉原告）辛建营，男，1962年1月15日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）褚博婷，女，1985年8月26日出生。委托代理人刘明（褚博婷之夫），1986年2月27日出生。上诉人辛建营因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第7473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年3月，褚博婷起诉至原审法院称：2013年8月7日，我与辛建营签订房屋租赁合同，将北京市宣武区（现西城区）×××6号商业用房租给辛建营，合同约定租赁期限为2013年8月8日至2014年8月7日，月租金8000元，每月22日交付。至起诉时，辛建营仍未支付2014年1月至今的房屋租赁费。期间我曾多次与辛建营交涉，辛建营以种种理由推脱，恶意抢占房屋还恐吓我。我曾拨打110报警要求公安机关出面调解未果。辛建营的行为已严重侵犯了我的合法权益，特起诉要求判令辛建营支付2014年1月8日至2014年5月7日拖欠的房租32000元；要求辛建营支付逾期交纳房屋租金的违约金19200元（按照年租金的20%计算）；要求辛建营支付房屋修缮费50000元；诉讼费由辛建营负担。辛建营辩称：褚博婷所述签订租赁合同的情况属实。因之前的承租人对房屋进行过装修，2014年1月20日以后房屋发生漏水，我的物品被浸泡，我要求褚博婷修缮，褚博婷不予理睬，房屋始终处于漏水状态造成我损失惨重。2014年1月底至2月中旬褚博婷的丈夫多次来棋牌室打我，经过报警才离开。2014年4月13日晚上12点左右褚博婷丈夫再次到棋牌室打砸，我报警。2014年2月底，褚博婷无故断电，一周后才恢复。我认为上述情形严重影响了我的权益，租赁目的无法实现。现不同意褚博婷的诉讼请求。辛建营反诉称：我与褚博婷于2013年8月7日签订北京市房屋租赁合同，约定：褚博婷将位于北京市宣武区（现西城区）南华里2号楼6号的房屋出租给我使用，租赁期为12个月，自2013年8月8日至2014年8月7日止，租金为每月8000元，支付方式为每月22日交付。由于我承租该房屋用来经营棋牌室，因此在合同签订当天向褚博婷交纳了六万元转让费，并约定如在合同期限内，褚博婷收回房屋，则返还给我转让费六万元。合同签订后，双方依约履行，但在2014年1月20日，由于房屋漏水，棋牌室内的物品被浸泡，损失惨重，无法正常经营。我给褚博婷打电话，要求将房屋修缮，但褚博婷均不予理睬。2014年1月底至2月中旬，褚博婷丈夫多次到棋牌室大闹，经报警才离开。2014年2月底，褚博婷无故断电导致房屋停电一周才恢复正常用电。基于褚博婷种种恶劣行为，我要求解除双方签订的北京市房屋租赁合同；要求褚博婷返还转让费60000元；诉讼费由褚博婷负担。褚博婷针对反诉辩称：我没有收到辛建营的转让费，他是交给之前的承租人的。我没有要求解除合同，我只想主张起诉请求的款项。关于他所述骚扰、漏水、断电情况与事实不符。我是正常的追要房租，是因为辛建营不支付房租，我们才一次一次的去找他。断电是因为辛建营拖欠水电费，物业给他停的，不是我造成的。关于房屋漏水是辛建营自行装修出现的情况，责任不在我方。现不同意辛建营的反诉请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。褚博婷作为诉争房屋拆迁安置人，虽未取得房屋所有权证，但对已交付的拆迁房屋具有使用之权利，其与辛建营就该房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依照合同约定予以履行。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。审理中双方确认褚博婷要求支付2014年2月租金时辛建营已经告知房屋漏水并要求维修，但褚博婷未协助维修。依照双方所签北京市房屋租赁合同之约定，该房屋及所属设施的维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，均由甲方负责，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。双方就何方对房屋进行装修改造存在争议，褚博婷虽提供了物业公司证明，但证明中仅确认褚博婷未向物业公司办理任何装修手续，尚不足以证明系辛建营对房屋实施改造，褚博婷作为房屋提供方应就改造问题负有举证责任，在不能证实房屋系辛建营改造情况下，其拒绝维修房屋之行为违反了合同之约定。但在此情况下辛建营应通过合法途径要求其维修或在不能实现合同目的时要求解除合同，但辛建营未要求解除合同而是继续使用房屋，并长期不交纳房屋租金，该行为已经超出了合理的履行抗辩的范畴，亦属于违约行为。现褚博婷要求其支付使用期间的房屋租金，理由正当，法院予以支持。鉴于双方均存在违约行为，且褚博婷违约在先，因此就其要求违约金的请求，法院不予支持。就褚博婷要求支付房屋修缮费用一节，基于上述认定，房屋漏水问题应由褚博婷负责修缮，故对其该项请求法院亦不予支持。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。就辛建营要求解除合同一节，鉴于双方在合同履行过程中先后违约，其间褚博婷家人还存在至诉争房屋搬腾物品等影响合同履行的行为，双方的行为已经使合同履行丧失了基础，因此现辛建营要求解除合同，法院予以支持。就辛建营要求返还转让费一节，鉴于现无证据显示该笔费用系交付予褚博婷，而双方在合同中约定褚博婷赔偿该费用的条件系其提前终止合同，但现系辛建营要求解除合同，并不符合此项约定，因此其要求褚博婷支付转让费的请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：一、解除褚博婷与辛建营于二〇一三年八月七日签订的北京市房屋租赁合同。二、自判决生效之日起七日内，辛建营支付褚博婷二〇一四年一月八日至二〇一四年五月七日房屋租金三万二千元。三、驳回褚博婷其他诉讼请求。四、驳回辛建营其他反诉请求。如果辛建营未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，辛建营不服，持原审诉讼意见上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回褚博婷的诉讼请求，支持其原审诉讼请求。褚博婷同意原判。经审理查明：2003年9月24日，褚博婷（邢月梅）作为乙方、北京鲁能陶然房地产开发有限公司作为甲方签订《宣武区南横街东口危旧房改造非住宅拆迁回迁安置协议书》，约定甲方对乙方拆迁范围内虎坊西里×××102室房屋进行拆迁，安置地点为宣武区（现西城区）×××6号商业用房（设计暂定名）。2013年8月7日，褚博婷（出租方、甲方）与辛建营（承租方、乙方）签订北京市房屋租赁合同，约定：甲方将其拥有的坐落于北京市宣武区（现西城区）×××6号的房屋出租给乙方使用；出租房屋建筑面积共128平方米；该房屋租赁期共12个月，自2013年8月8日起至2014年8月7日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用；该房屋每月租金共￥8000元；该房屋租金支付方式为现金打卡（月付），以后每次交房租的日期为每月22日交付房费；乙方承担（水费／电费／话费／电视收视费／燃气费／宽带费）；甲方承担（供暖费／物业管理费）。该合同第五条中约定：该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（但乙方使用不当除外）。甲方进行维修须提前七天通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。合同第七条中约定：在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金的20%的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。......（4）拖欠房租累计半个月以上。合同下方手写添加以下内容：”乙方从上个承租方转让此房费用为￥60000元整（陆万元整），乙方在合同期内可自行转让，如乙方欠租金达到￥60000元整（陆万元整），甲方有权收回房屋。如在合同期内，甲方收回房屋，给予乙方转让费￥60000元整（陆万元整）。”合同签订后，褚博婷向辛建营交付房屋，辛建营用于经营棋牌室。2013年12月20日，辛建营向褚博婷交纳最后一笔租金8000元，此后未再交纳租金。2014年1月，褚博婷向辛建营要求支付2014年1月份租金，辛建营告知褚博婷房屋漏水，要求维修。双方曾联系物业公司进行维修，但因房屋内部结构曾被改造，物业公司未予维修，双方亦未寻找其他施工单位维修。审理中就房屋改造问题双方存在争议，褚博婷表示系辛建营私自改造房屋，故按照合同约定其不负维修义务，为证明该陈述，褚博婷提供2014年5月13日北京鲁能物业服务有限责任公司出具的证明一份，内容为：”西城区×××2-6底商业主褚博婷自2004年底入住至2014年5月13日未到我公司办理任何装修手续（含卫生间改造），特此证明。”辛建营表示系前承租人改造房屋，应由褚博婷负责维修但褚博婷不履行该义务。辛建营未再支付2014年1月8日后的房屋租金。2014年2月13日，褚博婷之夫刘明曾带人至诉争房屋处强行将室内麻将桌搬至门外，后经陶然亭派出所调查解决。现褚博婷起诉要求辛建营支付2014年1月8日至2014年5月7日的房租32000元、逾期交纳房租的违约金19200元、房屋修缮费50000元。辛建营持辩称理由不同意褚博婷的诉讼请求，并同时提出反诉，要求解除与褚博婷签订的北京市房屋租赁合同，并要求褚博婷返还转让费60000元。褚博婷表示不同意辛建营的反诉请求。上述事实，有安置协议书、房屋租赁合同、银行卡客户交易单、证明、北京市公安局西城分局陶然亭派出所治安卷宗、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。褚博婷与辛建营签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，诉争房屋租金为每月8000元，每次交纳租金的日期为每月22日，辛建营于2013年12月20日交纳最后一笔租金8000元后，未继续按照该项合同约定交纳2014年1月8日之后的租金。辛建营对此主张未继续交纳租金系因房屋存在漏水问题，褚博婷则主张房屋漏水系因辛建营自行装修所致，褚博婷对此不负有维修义务，但未就其主张的辛建营自行装修一事提供充分证据予以证明，故根据合同约定褚博婷应对房屋漏水负有维修义务，褚博婷未尽维修义务，存在违约行为。在此种情况下，辛建营可以要求褚博婷予以维修或在不能实现合同目的时要求解除合同，但辛建营既未要求褚博婷予以维修，亦未要求解除合同，而是继续使用诉争房屋，直至2014年1月褚博婷向其主张租金时才提出房屋存在漏水问题并与褚博婷协商解决漏水问题，已经超出合理的抗辩事由的范畴，其以此为由不继续交纳租金，亦属违约行为。故褚博婷要求辛建营支付欠付租金，理由正当，应予支持。褚博婷要求辛建营支付违约金、房屋修缮费用，依据不足，本院不予支持。关于辛建营要求解除合同一节，现双方在合同履行过程中均存在违约行为，且双方在诉争房屋内发生纠纷并经公安机关予以调查解决，继续履行合同的基础已不存在，合同目的已无法实现，故对辛建营要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。辛建营上诉主张褚博婷之夫刘明曾带人到诉争房屋内闹事、对诉争房屋无故采取停电措施等均系其未继续交纳租金的理由，但上述事由均发生于其欠付租金之后，不能成为其不继续交纳租金的正当理由，本院对其该项上诉意见不予采信。辛建营主张其曾向褚博婷支付转让费60000元，现要求褚博婷退还该转让费，并称房屋租赁合同下方手写部分即为证据，褚博婷则主张辛建营并未将该转让费支付给褚博婷，而是支付给了上个承租户，从房屋租赁合同手写部分的内容来看，该部分仅写明辛建营从上个承租方转让此房的费用为60000元，并未写明该60000元系褚博婷收取，辛建营就其主张未能提供其他证据予以佐证，故本院对辛建营的该项主张不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2324元，由褚博婷负担1724元（已交纳），由辛建营负担600元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费1300元，由辛建营负担1250元（已交纳），由褚博婷负担50元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2324元，由辛建营负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王轶稚代理审判员  王 广代理审判员  刘永民二〇一四年十月二十日书 记 员  刘梓晨