四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异115号 案外人：张小宁，男，1980年1月25日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：郭敬辉。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。 法定代表人：张航孝。 委托诉讼代理人：马红艳。 被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人张小宁对查封标的物提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张小宁称，2011年，被执行人江峰房地产公司房地产开发开发建设星海时代花园项目过程中，将涉案工程二期水电安装工程发包给鑫龙建筑星海时代花苑项目部，2014年11月24日，经结算，江峰房地产公司将其开发的星海时代花园小区8-2-1101号房屋抵顶给鑫龙建筑星海时代花苑项目部王智平所有。同日，王智平将涉案房屋转让给案外人所有，案外人即进行装修并居住至今。2015年底，案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开发票为由推诿，此后，案外人才得知该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，江峰房地产公司于2014年11月24日便将8-2-1101房产抵账给鑫龙建筑星海时代花苑项目部王智平所有，此时该房屋的所有权已发生转移。该抵账行为在前，且双方已实际履行合同。案外人从王智平处以转让方式取得涉案房屋，已在申请执行人之前取得对该房屋的所有权，虽然涉案房屋尚未办理房屋所有权登记，但上述法律行为合法有效，案外人对该房已经进行精装修并且在该房屋内居住多年，对该房屋属于合法占有，应当受到法律保护。为维护其合法权益故提出异议，请求依法解除对该房屋的查封。案外人提交了江峰房地产公司与鑫龙建筑星海时代花苑项目部签订的星海时代花苑二期水电安装工程（王智平）抵顶房情况说明一份（约定江峰房地产公司以8-2-1101房屋，抵顶工程款508320元，签订日期为2014年11月24日），案外人与王智平签订的转让证明一份（约定将抵账给王智平的8-2-1101号房屋转让给案外人），江峰房地产公司与案外人签订的《商品房（预）销售合同》一份（无签订日期），2014年1月宁夏电力公司石嘴山供电公司开具的预交电费专用发票一张、2016年5月9日江峰房地产公司出具的收到张小宁采暖费、物业储备金、物业费（2014.12.1-2016.5.31）、门牌工本费收据四张，2016年5月9日石嘴山立昌物业管理有限公司收取装修服务费收据一张，2016年9月2日江峰房地产公司出具收取张小宁8-2-1101号房款508，320元增值税普通发票一张，2017年8月28日石嘴山市宜禾物业服务有限公司收取张小宁物业费（2016.6.9-2017.8.31）、电梯费、水费收据两张。 申请执行人中铁信托公司称，涉案房屋已于2013年4月11日备案到中铁公司名下。江峰房地产公司出具发票时间为2016年9月2日，晚于备案查封时间，且案外人未提供支付款项的相应证明。 被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设星海时代花园商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10000万元作抵押担保。2013年4月11日，中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下。2014年11月24日江峰房地产公司与鑫龙建筑星海时代花苑项目部签订的星海时代花苑二期水电安装工程（王智平）抵顶房情况说明一份，约定：江峰房地产公司以8-2-1101房屋，抵顶工程款508320元，同日，王智平向江峰房地产公司和星海时代花苑项目总包商中太建设集团股份有限公司星海时代花苑项目部发出书面证明，将该房屋以460000元价格转让给案外人。为此，江峰房地产公司与案外人签订了《商品房（预）销售合同》一份（无签订日期）。此后，案外人接房并装修入住。，2016年9月2日江峰房地产公司开具收取张小宁8-2-1101号房款508，320元增值税普通发票。 2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司星海时代花园545套房屋包括案外人所购的8-2-1101号房屋132.79㎡（查封房屋顺序号为237）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6100万元、3900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。判决生效后，指定本院执行。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对8-2-1101号房屋132.79㎡续查封。 本院认为，关于2013年4月11日中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，并将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本次执行案件的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的以房屋抵债性质的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付，即使法院查封的房屋在变现后其价款仍应优先支付建设工程价款。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权。本案中，案外人提交的2014年1月宁夏电力公司石嘴山供电公司开具的预交电费专用发票没有载明缴费人姓名，此时该房尚未用于顶账，该证据与案外人主张无关联；2014年11月24日出具抵顶房情况说明，同时转让给张小宁，但从江峰房地产公司在2016年5月9日出具收取物业费等费用的票据、2016年5月9日石嘴山立昌物业管理有限公司出具收取装修服务费收据、2017年8月28日石嘴山市宜禾物业服务有限公司收取张小宁20**.6.9-2017.8.31期间物业费、电梯费、水费的收据分析，张小宁应该是在2016年5月9日才购买的涉案房屋。可见，2014年11月24日签订的《抵顶房情况说明》真实性存疑。本案中也没有提交证据证明江峰房地产公司（或中太建设集团股份有限公司）应向鑫龙建筑或王智平支付工程款。虽然张小宁与江峰房地产公司签订了购房合同（无落款时间），江峰房地产公司也于2016年9月开具了购房款发票，但张小宁未提交支付房款（给鑫龙建筑或王智平）的证据。即，现有证据不能证明张小宁购买的房屋是抵顶工程款取得，也不能证明其支付了对价取得涉案房屋。其提出的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人张小宁提出的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年六月二十六日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。