北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第02624号原告王显荣，男，1974年8月8日出生。被告郭宁宁，女，1984年8月25日出生。委托代理人毛阿馨，北京市兰台律师事务所律师。原告王显荣（以下简称原告）与被告郭宁宁（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告，被告之委托代理人毛阿馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，北京xx科技有限责任公司（以下简称xx公司）从xx大厦租赁摊位，被告从上述公司租赁摊位后转租给原告。2013年9月30日原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告租赁xx大厦x层C区部分店铺，约10平方米，租期3个月，用于经营，租赁期限从2013年10月1日至2013年12月31日，月租金18000元，每月25日至28日之间缴纳租金。合同签署后，原告向被告支付10、11月两个月的租金，2013年10月1日原告开始实际经营。2013年12月2日原告得知因被告拖欠xx公司租金，该公司来xx威大厦称要收回摊位。2013年12月3日被告到原告摊位索要租金，原告拒绝。2013年12月4日xx公司张贴公告，载明被告拖欠租金该公司收回摊位的情况。2013年12月5日，原告承租摊位被xx公司收回，将摊位张贴封条。签订合同时，原告向被告支付18000元履约保证金、500元纪律保证金。2014年1月，原告与xx公司直接签订租赁合同，继续经营摊位至今。原告认为，根据被告与xx公司签订的合同约定，被告必须办理工商营业执照，但是被告未办理，并将涉诉摊位转租给原告谋取租金差价，属于非法经营。被告租赁行为损害了国家利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无照经营的违法行为，故原告与被告的租赁合同书应为无效合同，原告因合同无效有权要求被告退还保证金。2013年11月28日，被告违约未向xx公司交纳12月的租金，已丧失涉诉摊位的使用权，无权转租涉诉摊位，这种情况下被告无权再向原告收取租金，原告享有不安抗辩权。根据惯例和交易习惯，被告应上门收取租金，但是被告未来收取，责任在被告，原告没有违约。此外，被告将与原告情况类似的其他承租户的保证金全部退还承租户，原告应与其他承租户一样享有平等权。故请求法院判决：1、确认原、被告2013年9月30日签订的《合同书》无效；2、被告退还原告履约保证金18000元、纪律保证金500元；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告陈述的2013年9月30日原、被告签署合同属实，签署合同后原告向被告支付10、11月两个月租金及18000元保证金、500元纪律保证金。该合同第4条约定上缴租金，即第一个月28日之前缴纳下个月租金。2013年12月2日被告向xx公司支付下月租金，当日向原告索要租金，原告拒绝。次日被告向原告发放交款通知，原告仍未缴纳。2013年12月4日原告找到被告理论，双方产生纠纷。原告现仍在经营，不存在原告陈述的经营损失问题。被告未违反合同约定，与xx公司的法律关系与本案无关，不影响此份合同执行，原告以此为由称被告违约不属实。原、被告合同已经履行完毕，原告先行违约，不同意退还保证金，不同意原告诉讼请求。经审理查明：2013年9月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同书》，约定：乙方在xx大厦和甲方的共同管理下，经营甲方货区；甲方同意将王显荣号厅主／柜台，面积10平方米作为乙方销售场地，只准乙方经营车饰品牌商品；合同期为2013年10月1日（起租日）至2013年12月31日（终止日）；乙方每月25日至28日之间必须向甲方交纳下月租金，每月场地租赁费为一万八千元整；费用一次付清，乙方须向甲方交纳租赁场地的履约保证金一万八千元整；乙方应按甲方规定日期交纳租金，否则甲方将从交费日期起，按乙方逾期交纳的天数，每日对乙方加收拖欠费用总额千分之十的滞纳金，拖欠最多不可超过两天。乙方每月1日后拒不交纳当月租金视同乙方违约。甲方有权终止乙方经营活动并清户；为了严加管理，乙方需交纪律保证金五百元整，如有违纪行为应接受罚款，如不接受罚款，则合同到期时，甲方有权无息暂扣履约保证金、纪律保证金，直至乙方交纳全部罚金。对情节严重者解除合同并扣除履约保证金、纪律保证金；如因乙方违约而导致本合同被终止时，履约保证金作为乙方违约的惩罚金被甲方没收，乙方不但无权请求返还履约保证金，而且还应补交拖欠租金等费用。诉讼中，原、被告双方确认，原告向被告支付了双方合同项下2013年10月、11月的租金、履约保证金18000元、纪律保证金500元。另查，北京xx大厦有限公司（涉诉摊位所在xx大厦的管理单位，以下简称xx大厦）与xx公司签订有租赁合同，由xx公司承租涉诉摊位，后经xx大厦同意，xx公司将涉诉摊位转租给被告。庭审中，被告提交其与xx公司于2013年6月4日签订的《合同书》等证据，用于证明被告有权转租涉诉摊位及被告向xx公司交纳租金时间。原告认可该合同等证据的真实性，并称被告违反该合同第十五条、十六条的规定，未办理执照，所以被告转摊位给原告的合同应属无效，被告应原物返还。诉讼中，原告提交xx公司2013年12月4日通知及摊位现场照片、2014年3月3日xx公司出具的证明，用于证明被告未在2013年11月28日之前交纳2013年12月的涉诉摊位租金，导致涉诉摊位被xx公司查封。被告称2014年3月3日xx公司出具的证明与交租行为无任何法律关系，原、被告应履行自己合同。摊位现场照片只能证明xx城改造，并不能证明是查封摊位造成原告无法经营。本案审理过程中，本院至xx大厦核实本案相关事实情况，该单位称：该公司与xx公司签订合同后，xx公司转租涉诉摊位经过该公司同意，双方签订合同后，该公司不负责涉诉摊位的日常管理，由xx公司自主管理，不清楚涉诉摊位具体查封情况及原因。本院至xx公司核实本案相关事实情况，该公司注册地址房门上锁，无人办公。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的合同书及附件、履约保证金收据、纪律保证金收据、xx公司通知、xx公司证明、照片、被告提交的合同书及附件、租赁合同等证据材料在案佐证。本院认为：根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。导致合同无效的情形包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订了租赁合同。现原、被告对合同的真实性均无异议，原告主张因被告无照经营导致涉诉合同无效，但是有关营业执照的规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，是否办理营业执照不影响本案涉诉民事合同的效力。原告主张被告转租损害国家利益，但是未提供任何证据予以证明，原告也未向本院举证证明存在足以导致涉诉合同无效的其他法定情形，故原告关于涉诉合同无效的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告主张基于对被告可能丧失继续转租涉诉摊位的情况，才未按约定时间支付被告12月份的租金，且其提供的xx公司的通知及证明可以证实上述事实，故原告未按约定时间支付租金不属于违约。现涉诉合同期限已经届满，被告未举证证明原告存在涉诉合同约定的需要扣除履约保证金及纪律保证金的事实情况，故原告要求被告退还履约保证金及纪律保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告郭宁宁退还原告王显荣履约保证金一万八千元、纪律保证金五百元。二、驳回原告王显荣的其他诉讼请求。案件受理费二百六十二元五角，由原告王显荣负担一百三十一元二角五分（已交纳），由被告郭宁宁负担一百三十一元二角五分（本判决生效后七日内已交纳）。如果被告郭宁宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 马维洪人民陪审员刘东风人民陪审员黄喜文二〇一四年十月十六日书记员 杨        丽        萍