安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终3862号 上诉人（原审被告）：孙会珍，女，1955年10月10日出生，汉族，住住合肥市水墨兰亭**。 委托诉讼代理人：陈开祥，安徽徽天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李想，男，1981年8月7日出生，汉族，住合肥市。 委托诉讼代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王芹芹，安徽巢阳律师事务所实习律师。 原审被告：营士祥，男，1987年9月14日出生，汉族,住安徽省凤台县。 上诉人孙会珍因与被上诉人李想、原审被告营士祥案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初7568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙会珍上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回李想的诉讼请求；2.本案诉讼费由李想承担。事实与理由：1.一审判决适用法律错误。本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。（1）该条的适用不仅需要符合所列举的四种情形，更要符合一个大前提，即“金钱债权执行中，买受人提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行”，因此，“金钱债权执行”和“其权利能够排除执行”是两个重要前提。本案孙会珍涉案权利不是普通债权，而是抵押物权（或称担保物权），不同于一般金钱债权。另外，李想的权利不能排除执行，因为营士祥现在除去该房产外，没有其他可供执行的财产。同时，该房产的现市场价格已经远远高出李想的购买价格，如果不予执行而使孙会珍的担保物权无法实现，对孙会珍显失公平。（2）李想不符合上述规定第（二）、（三）、（四）条所列情形。首先，李想没有占有该房产，即使占有也属非法占有而非合法占有。物业费、电费、燃气费交款凭证不足以证明其“占有”房产。如果其占有了房产，那么也属于非法占有，因为其与营士祥的房屋买卖合同第二条第三款明确约定“款清交房”，李想至今也没有足额付清房款。同时，孙会珍在该房产设置抵押权时，有公安机关出具的该房产内无户口的书面凭证。并且，李想系在提起案外人执行异议之诉后，才将剩余房款交付法院，而非在案件执行时配合执行机关交付执行款项，显然不属于按照人民法院要求交付执行的概念。第三，李想虽然在陈述中主张其多次要求营士祥办理过户，但至今没有提供证据证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。综合以上，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决驳回李想的诉讼请求。2.一审认定李想的物权期待权优先于孙会珍的担保物权没有事实和法律依据。涉案房产的现市场价值，已远远高出李想的购买价格。即使李想享有物权期待权，但该权利也不应无限延伸到可以优先于担保物权的范围，起码不应延伸到其购买价格范围之外的不动产实际的全部价值。 李想辩称，1.一审法院认定事实准确，适用法律正确。一审法院立足事实确认李想对案涉房屋享有物权期待权，相对于孙会珍的涉案债权具有优先效力，因此支持了李想关于停止执行涉案房屋的诉讼请求合法有据。首先，孙会珍辩称其涉案权利系抵押物权而非一般金钱债权并无意义。法院于该执行案中实际执行的本身就是孙会珍对于营士祥基于民间借贷纠纷产生的金钱债权，而非抵押物权；其次，孙会珍主张李想的权利不能排除执行的理由系营士祥没有其他可供执行的财产以及显失公平，这其间并不具有因果关系。再者，李想与营士祥签订的存量房买卖合同经法院生效裁判认定合法有效，因此基于该合同约定产生的交付所形成的占有当然是合法占有。最后，李想提交的房地产他项权证以及通话录音等证据已经足以证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，一审法院引用最高院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定适用法律完全正确。2.一审法院认定李想的物权期待权相对于孙会珍的涉案债权具有优先效力并无不妥。首先，一审法院于判决中作出的是“本院确认李想对涉案房屋享有物权期待权，相对于孙会珍涉案债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益”，明确确认的是李想的物权期待权优先于孙会珍的金钱债权，而非孙会珍所曲解的“一审法院认定李想认定的物权期待权优先于孙会珍的担保物权”。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；而消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，银行的抵押无法对抗买受人的权利。据此，即使认定李想的物权期待权优先于孙会珍的担保物权也并无不妥。3.一审判决也与司法审判实务中的处理方法相吻合，切实、公正地维护了当事人的合法权益。如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。综上所述，孙会珍的上诉理由不成立，一审法院判决事实清楚，适用法律准确。请求二审法院驳回孙会珍上诉请求，维持原判。 李想向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行合肥市房屋;2，依法判决将合肥市房屋过户给李想。 一审法院认定事实：2015年10月17日，李想（买受人，乙方）与营士祥（出卖人，甲方）签订了《存量房买卖合同》，约定李想购买营士祥所有的位于合肥市政务区房屋（建筑面积96.44平方米），转让价款为110万元，合同附件四中约定：“一、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户，具体时间以银行预约为准。1、2015年10月30日前将人民币（大写）伍拾伍万元整存入甲方贷款银行账户用于还清银行剩余贷款……3、甲方同意乙方向住房公积金中心贷款人民币（大写）肆拾伍万元……二、未委托房地产管理部门实行存量房资金托管的具体事宜：甲乙双方确认未托管的存量房转让价款处理如下：（一）乙方于2015年10月17日至10月24日向甲方支付存量房价款，计人民币定金（房款）壹拾万元整（贰万元当天付清，剩余捌万柒天内补足）”。 合同签订后，李想于2015年10月17日支付20000元、10月22日支付80000元，营士祥收款后出具了收条。 2015年10月23日营士祥向李想出具一份《借条》，内容为“今借到李想人民币壹拾万元整，此借条成立条件为李想购买营士祥政务区集贤路与习友路交口处保利香槟国际14栋902室房产从银行贷款肆拾伍万元整，否则李想付给营士祥的壹拾万元为购房款不存在任何借贷关系”，当日，李想通过其自己账户及李广连账户分别转款给营士祥30000元、70000元。因李想此后未办理贷款，该10万元本院认定李想支付的购房款。 2015年12月14日，李想向营士祥转款550000元，营士祥向李想出具一份收条、借条各一份，收条为“今收到李想购房款伍拾伍万元整”，内容为“今借李想叁万元整，于房贷下来后还款”。 2015年12月8日，营士祥办理该房屋转移登记，登记所有人为营士祥（合蜀字第8140124213号）。 营士祥于2015年10月23日将涉案房屋交付李想。李想提供了物业费收据、电费发票、燃气费发票，其中物业费收据系自2017年1月1日开始，电费系自2016年9月8日开始，2016年11月4日燃气抄表数为64，用气量为62。 2015年12月23日，营士祥、李想向地税局就习友路1988号香槟花园14幢902室买卖申报并交纳了契税等。 2015年12月25日，营士祥以该房屋办理抵押登记（房合庐他字第××号），抵押权人为贾东黎，担保主债权数额为65万元，并于2016年1月25日注销该抵押登记。 2016年1月26日，营士祥将涉案房屋抵押予孙会珍，担保债权数额为650000元，双方办理了抵押登记（他项权证号：房合庐他字第××号）。 合肥市蜀山区人民法院对李想与营士祥房屋买卖合同纠纷一案做出（2016）皖0104民初1804号之二民事裁定，认为李想、营士祥2015年10月17日签订的《存量房买卖合同》合法有效，应受法律保护，但因涉案房屋被抵押给案外人且被登记了他项权利，相关行政机构无法办理房屋所有权转移登记，即李想的起诉缺乏可执行性，不符合民事诉讼法规定的起诉条件，裁定驳回起诉。2017年7月1日，合肥市中级人民法院做出（2017）皖01民终2437号民事裁定，维持该院（2016）皖0104民初1804号之二民事裁定。 2018年12月20日，李想将剩余房款35万元交存合肥市蜀山区人民法院。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。 根据本案查明的事实，李想在营士祥将案涉房屋抵押予孙会珍之前，与营士祥签订存量房买卖合同，该合同已经人民法院生效裁判认定为合法有效；案涉房屋已在2015年10月23日交付李想，李想提供的物业费收据、电费发票、燃气费发票也可佐证其在该院（2017）皖0104执816号执行案件之前已经占用该房屋；李想已经支付营士祥价款75万元，并将剩余价款35万元交付该院；李想已经缴纳房屋买卖契税，但营士祥于李想缴税后第三日以案涉房屋为贾东黎设立抵押，可见李想称营士祥拖延办理过户登记具有高度可能。 综上所述，李想在该院查封之前签订了存量房买卖合同，实际占有案涉房屋，支付了部分价款并已将剩余价款交存该院，未办理不动产过户登记亦非由于李想过错所致，该院确认李想对涉案房屋享有物权期待权，相对于孙会珍涉案债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益，对李想关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求，予以支持。李想请求判决房屋过户，系给付之诉，不属于执行异议之诉的审理范围。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行李想所购合肥市政务区习友路1988号香槟花园14幢902室房屋；二、驳回李想的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由营士祥负担。 二审中，李想提交了收款收据、订货单、销售合同、商品销售单、定制出货单、购销合同等材料复印件一组，短信聊天记录截屏打印件一组，证明营士祥于案涉房屋抵押给孙会珍之前就已经将案涉房屋实际交付给李想。孙会珍对上述证据的三性均有异议，证据从形式上来看不能支持李想的证明主张，房屋是否有装修房屋的现状都不能证明其实际合法占有，达不到李想的证明目的。本院认为李想二审提交的证据不能达到其证明目的，本院对其证据效力不予认定。本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是，一审判决认定李想对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，适用法律是否正确。孙会珍上诉主张其对案涉房产享有抵押权，足以对抗李想的一般债权，一审判决应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条处理本案。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议并非绝对，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条即属于第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形，旨在保护无过错买受人的物权期待权。在符合第二十八条规定的情形下，即使案涉房产上设有抵押权，无过错买受人也享有足以排除强制执行的民事权益。 具体到本案，根据查明事实，第一，李想在2015年10月17日与营士祥签订了《存量房买卖合同》，该合同合法有效，因此可以认定李想在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，根据李想提交的物业费收据于2017年1月1日开始、电费发票系2016年9月8日开始、燃气费发票自2016年11月4日抄表数为64，用气量为62，此后上述各类票据均连续、完整，可以证明李想至少在2016年9月份即占有使用房屋。根据占有推定规则，可以认定李想系合法占有该房屋。孙会珍上诉主张李想系违法占有，未提供证据证明，本院不予采信。因此，可以认定李想在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产。第三，李想在合同签订后两个月内共向营士祥支付75万元，并在一审过程中将剩余房款35万元交付至一审法院。据此，可以认定李想已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的的要求交付执行。至于李想是在执行异议中将剩余房款交付执行机构，还是在本案执行异议之诉案件中将剩余房款交付至人民法院，均不影响李想将已经将剩余价款按照人民法院的的要求交付执行的认定。第四，李想与营士祥于2015年12月23日即向地税局就案涉房屋买卖申报并交纳了契税。营士祥又于2015年12月25日将该房屋办理抵押登记。由此导致李想在合同后续履行过程中不能办理过户登记。因此李想在本次房屋买卖过程中并无过错，非因李想自身原因未办理过户登记。综合以上认定，本案中，李想提供的证据足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。一审法院依据该规定及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，认定李想享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。 综上，孙会珍的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由孙会珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 陆   建   群 审判员 方玮韡审判员余海兰 二〇一九年六月二十四日 书记员 金   琬   莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。