广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1586号上诉人（原审被告）：赵晨，男，汉族，住所地：内蒙古自治区。委托代理人：刘永新，广东海埠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄福才，女，汉族，住所地：福建省永定县。委托代理人：逯军，广东龙新律师事务所律师。上诉人赵晨因与被上诉人黄福才房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第2301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：黄福才与赵晨于2010年4月18日签订《房屋租赁合同》，黄福才将位于深圳市宝安区观澜街道a社区b路c有限公司单一层厂房1幢，宿舍、办公楼1幢2层租赁给赵晨使用，月租金23000元，租赁期限从2010年6月1日至2013年5月31日共3年，合同签订后赵晨交给黄福才两个月保证金46000元，黄福才确认收到。合同约定赵晨应在每月5日前交清当月租金和上月水电费，逾期则按所欠金额每月百分之五支付违约金。原审另查，深圳市d科技有限公司于2010年6月28日注册成立，赵晨称其是该公司第一任法定代表人。该公司于2013年经营不善已停产歇业，该公司财产被法院另案原址查封，并评估拍卖，2013年12月3日拍卖成交，2013年12月16日将拍卖成交财产移交买受人，并将占用厂房交还黄福才。赵晨提交的企业档案查询结果显示赵晨为涉案租赁物承租人，《场地使用声明》内容为“本人所承租的房屋位于深圳市宝安区观澜街道a社区b路34号，现无偿提供给深圳市d有限公司作为生产场所使用，使用期限2015年4月30日止。房屋提供人：赵晨2010年6月10日”。原审再查，黄福才在原审庭审中表示租赁厂房没有产权证明和建筑许可证、施工许可证等证书。赵晨在原审庭审中称无装修损失。黄福才在原审的诉讼请求为：1、赵晨向黄福才支付从2013年5月1日起至退还涉案租赁房屋止期间的房租（计算至2013年10月30日为138000元）；2、赵晨向黄福才支付违约金10350元；3、终止双方房屋租赁合同关系；4、本案诉讼费用由赵晨承担。黄福才原审当庭表示：因本案的涉案房屋于2013年12月16日退还给黄福才，故第1项诉讼请求的房租计至2013年12月16日，具体金额为172500元，即为7.5个月的租金；撤回第3项诉请。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，黄福才与赵晨签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据双方《房屋租赁合同》显示，赵晨为与黄福才发生民事行为的相对方，依法应受法律约束，赵晨主张其只是深圳市d有限公司委托代为签订合同的代理人没有有效证据证明，原审法院不予采信。黄福才在签订租赁合同时已将租赁物交给赵晨，赵晨应参照合同约定的租金标准向赵晨支付租赁物占用费，赵晨原审庭审中称2013年5月份租金已缴纳，但没有提交证据证明，原审法院不予采信，故按照黄福才的主张赵晨应从2013年5月1日起每月支付给黄福才房屋占用费23000元，截止至2013年12月16日，赵晨应支付黄福才房屋占用费172871元（23000元／月×7个月＋23000元／月÷31天×16天），黄福才该项诉讼请求为172500元，是对其权利的自行处分，原审法院予以确认。因双方签订的《房屋租赁合同》无效，故黄福才要求赵晨支付违约金的请求没有依据，原审法院不予支持。因双方签订的《房屋租赁合同》无效，黄福才据此收取赵晨的保证金46000元没有依据，应予退回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黄福才、赵晨间签订的《房屋租赁合同》无效；二、赵晨应于原审判决生效之日起五日内支付黄福才位于深圳市宝安区观澜街道a社区b路c有限公司单一层厂房1幢，宿舍、办公楼1幢2层的房屋占用费172500元；三、黄福才应于原审判决生效之日起五日内返还赵晨保证金46000元；四、驳回黄福才的其他诉讼请求。上述第二、三项相抵后，赵晨于原审判决生效之日起五日内向黄福才支付126500元。案件受理费1634元，由赵晨承担。赵晨不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审法院审理程序不当，遗漏了必要当事人即d科技有限公司，也就是本案租赁场地的实际租赁者及使用者。因为赵晨原来是d科技有限公司的法定代表人，在公司开设初期的时候是先由赵晨作为公司的代理人签订了《房屋租赁合同》，但是后来赵晨已经退出该公司的经营，相关的交接手续都已口头及书面通知黄福才。本案中需要查明涉案租赁场地究竟何人实际使用、占有，以及占用的期间，如果没有实际使用者d科技有限公司参加诉讼则事实很难查清。一审中赵晨已经提交了追加d科技有限公司作为第三人的申请，但是一审法院没有任何回应直接判决。（二）《房屋租赁合同》无效，支付房屋占用费的主体应该是实际占有人，并且该实际占有人因为其占有而获得收益。本案中，赵晨没有实际占有该租赁场地，更没有因此而获得任何的收益，一审法院判决赵晨应支付占用费没有法律及事实的依据。涉案租赁合同的租赁期限于2013年5月届满，而早在租赁期限届满之前的大半年时间里，赵晨多次通过电话的方式通知了黄福才，明确告知赵晨已经退出公司的经营管理，今后的租赁合同权利义务将由深圳市d科技有限公司来承担，其本人从原来的租赁关系中退出，意思是解除之前的租赁关系，还特别告知租金应当向深圳市d科技有限公司主张。一审中黄福才没有正面回应这个问题。赵晨二审提交的（2013）深宝法观民初字第40号民事判决书、（2013）深中法民终字第1416号民事判决书可以证明黄福才已经知道该情况。另案中，赵晨申请了财产保全措施，而在执行程序中赵晨又再次申请查封，保全时赵晨的本案诉讼代理人在场，执行法官在场，d科技有限公司公司的法定代表人在场，黄福才也在场。上述信息表明一个法律事实：即黄福才已经明确知道赵晨与涉案的场地没有任何关系，当时赵晨的本案诉讼代理人还提醒了黄福才应该采取其他的法律措施，但是黄福才没有起诉d科技有限公司而是本案起诉了赵晨。（三）本案的关键问题一审法院没有查清。在赵晨诉深圳市d科技有限公司一案中，该案一审时采取了财产保全的措施，保全了放在租赁场地内的大型机器设备，至强制执行程序时仍未处理完毕，导致该场地无法清场使用。由此可见，真正占用该场地的原因实为法院的查封行为，该行为导致的责任应由深圳市d科技有限公司来承担。据此，赵晨请求本院判令：1、撤销原审判决，驳回黄福才对赵晨的诉讼请求；2、黄福才承担本案的一切诉讼费用。黄福才答辩称：（一）2010年4月18日《房屋租赁合同》及赵晨原审提交的《企业档案查询结果》充分证实了涉案房屋的承租人是赵晨。至于赵晨将承租的房屋提供给深圳市d科技有限公司使用，这是赵晨自己的行为，不改变涉案合同的相对性，根据合同的相对性原则，支付占用费的应该是赵晨即承租方。（二）涉案房屋在赵晨未交还黄福才之前，因另案即赵晨诉深圳市d科技有限公司一案中被赵晨申请财产保全，法院原址查封了涉案房屋内的财产。导致这一结果的原因是赵晨申请财产保全所致，赵晨是保全受益人，同时也是在赵晨将承租房屋提供给深圳市d科技有限公司使用过程中发生的。本院经审理查明：（一）赵晨曾以深圳市d科技有限公司为被告，向原审法院提出民间借贷纠纷之诉，经原审法院立案受理为（2013）深宝法观民初字第40号案件。经赵晨申请，原审法院在该案一审中于2013年1月15日查封了深圳市d科技有限公司存放在本案租赁房屋内的机器设备。本院在该案二审中作出的（2013）深中法民终字第1416号民事判决书确认了如下事实：深圳市d科技有限公司成立于2010年6月28日，赵晨系该公司成立时的4名股东之一。2012年9月25日，赵晨将其持有的该公司股份全部分别转让给了案外人叶军和谢某。（二）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因涉案房屋系未经建设工程规划许可所建设的建筑物，原审法院认定涉案《房屋租赁合同》无效，于法有据，本院予以确认。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于黄福才是否有权向赵晨主张2013年5月1日至2013年12月16日期间的房屋占有使用费。首先，《房屋租赁合同》系由赵晨以自己名义与黄福才签订，赵晨在其署名的《场地使用声明》中亦明确表示其将涉案房屋提供给深圳市d科技有限公司无偿使用，故无论赵晨承租涉案房屋后如何对该房屋进行使用收益，依合同相对性原理并不影响其合同责任的承担。即便涉案房屋未能及时交还系因赵晨与深圳市d科技有限公司之间的另案纠纷所致，同理亦不构成赵晨本案免责的法定事由，赵晨自可向深圳市d科技有限公司另循法律途径提出追偿主张，故原审法院判令赵晨支付本案房屋占用费并无不当。其次，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第一条的规定，赵晨为深圳市d科技有限公司的发起人，即使涉案房屋确系由深圳市d科技有限公司实际占用，根据该司法解释第二条的规定，黄福才亦有权选择向发起人赵晨或深圳市d科技有限公司主张承担责任，在黄福才没有明确表示放弃向赵晨主张承担责任，而其已以赵晨为被告提出本案诉讼的情况下，原审法院判令赵晨支付2013年5月1日至2013年12月16日期间房屋占有使用费的实体处理，符合前述司法解释的规定。至于赵晨有无退出深圳市d科技有限公司的经营管理，与本案租赁合同纠纷不属同一法律关系，不构成赵晨本案免责的法定事由。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2830元，由赵晨负担。本判决为终审判决。审  判  长 邱裕华审  判  员 杨潮声代理 审 判员 唐 毅二〇一四年十月二十一日书记员（兼） 李 欢