安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民一终字第00424号上诉人（一审被告）：彭剑，男，1970年10月17日出生，汉族，教师，住安徽省萧县。委托代理人：欧阳扬，安徽东山律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄丁丁，男，1986年7月20日出生，汉族，农民，户籍地安徽省萧县，现住安徽省宿州市埇桥区。委托代理人：张广连，萧县法律援助中心律师。被上诉人（一审被告）：郭安理，男，1964年11月17日出生，汉族，农民，住安徽省萧县。上诉人彭剑因与被上诉人黄丁丁、郭安理房屋买卖合同纠纷（二审更正为确认合同无效纠纷）一案，不服安徽省萧县人民法院于2014年5月16日作出的（2014）萧民一初字第00966号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月19日受理后，依法由审判员马晓红担任审判长，与代理审判员李震、杜飞组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人彭剑及委托代理人欧阳扬，被上诉人黄丁丁及委托代理人张广连，被上诉人郭安理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄丁丁一审起诉称：2012年12月10日，郭安理与彭剑签订《房地产买卖契约》，将其购买的两套房屋由郭安理出卖给彭剑。为此，要求确认：郭安理与彭剑签订的《房地产买卖契约》无效。彭剑一审辩称，黄丁丁主体不适格；彭剑从郭安理处购买房屋系有效行为；郭安理已将该房屋交付给彭剑；房屋交付以后，郭安理夫妇曾到彭剑家中协商余款的问题；开发商没有将房屋卖给黄丁丁，该房屋系郭安理开发。郭安理一审辩称：其与彭剑签订的房屋买卖协议无效，该房屋买卖协议是在彭剑强迫下签订的。一审法院查明：2010年9月8日，黄丁丁与宿州万舜新农村建设服务有限公司签订《马井镇新农村房屋认购协议书》，以320000元的价格购买座落在萧县马井新村的M1-2、M1-3的房屋两套8间。黄丁丁当日向该公司缴清购房款，该公司将该两套房产交付黄丁丁。2012年12月10日，郭安理与彭剑签订《房地产买卖契约》，郭安理擅自将黄丁丁购买的两套房屋以450000元的价格卖给彭剑。一审法院认为：郭安理明知对其出售给彭剑的房屋本人不享有所有权，仍擅自将该房屋卖给彭剑，其后亦未得到该房屋的所有权人黄丁丁的追认，郭安理也未取得该房屋的处分权。故，彭剑与郭安理所签订的《房地产买卖契约》依法应为无效，黄丁丁要求依法确认彭剑与郭安理签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，依法应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：彭剑与郭安理于2012年12月10日签订的《房地产买卖契约》无效。一审案件受理费40元，由彭剑、郭安理各负担20元。彭剑不服一审判决，上诉称：1、黄丁丁无涉案房屋的产权证书，不是房屋所有权人，其提起诉讼主体不适格。2、涉案房屋属宿州万舜新农村建设服务有限公司因欠付工程款抵付给郭安理，并交付其占有，故一审认定其无处分权错误。综上，要求依法改判。黄丁丁辩称：1、涉案房屋属黄丁丁从宿州万舜新农村建设服务有限公司处购买，并已交付其使用，黄丁丁与案件事实有利害关系，其原告主体适格。2、彭剑无证据证明涉案房屋系宿州万舜新农村建设服务有限公司抵付给郭安理，故一审认定事实正确。综上，要求驳回上诉，维持原判。郭安理辩称：涉案房屋属黄丁丁，房屋买卖协议是在彭剑胁迫的情况下签订。二审期间，各方当事人复述了一审证据及质证意见，本院对一审中各方当事人提供证据的认证意见与一审一致。黄丁丁二审期间提供下列证据：马井镇人民政府出具的证明一份和宿州万舜新农村建设服务有限公司与他人签订的购房协议二份，证明黄丁丁主体适格。彭剑对黄丁丁二审期间提供证据的质证意见：1、马井镇人民政府不是房屋出卖人，不能证明黄丁丁主体资格。2、宿州万舜新农村建设服务有限公司与他人签订的购房协议二份为复印件，形式不合法，不能达到黄丁丁证明目的。郭安理对黄丁丁二审期间提供证据未发表质证意见。彭剑二审期间提供下列证据：1、收条一份，证明彭剑、郭安理签订协议前之间存在经济往来和彭剑用郭安理所欠欠款抵付应付房款的事实。2、萧县人民法院（2008）萧民一初字第1826号民事判决书和萧县人民法院（2009）萧执字第43号裁定书各一份，证明涉案房屋在建成后到2010年底所有权属郭安理或者宿州万舜新农村建设服务有限公司，不是属黄丁丁。3、申请证人肖某出庭作证，证明郭安理和宿州万舜新农村建设服务有限公司想用涉案房屋折抵欠付的工程款。4、申请证人杨某出庭作证，证明彭剑与郭安理签订协议时，不存在胁迫情形。黄丁丁对彭剑二审期间提供证据的质证意见为：1、证据1与本案无关联性。2、对证据2的真实性无异议，但萧县人民法院（2008）萧民一初字第1826号民事判决书和萧县人民法院（2009）萧执字第43号裁定书的当事人不是本案的当事人，故该证据与本案无关联性。4、证人肖某证言明确其对涉案房屋的产权不清楚，不能达到彭剑的证明目的。5、证人杨某与彭剑有利害关系（战友），证言大部分不真实。郭安理对彭剑二审期间提供的质证意见为：1、对证据1的真实性无异议。2、对萧县人民法院（2008）萧民一初字第1826号民事判决书和萧县人民法院（2009）萧执字第43号裁定书的事实不清楚。3、证人肖某、杨某出庭证言内容不真实。郭安理二审期间未提供证据。综合各方当事人举证、质证意见，本院对黄丁丁、彭剑二审期间提供的证据认证意见如下：1、黄丁丁提供的二份证据载明的内容与黄丁丁主体资格无联性，故不予认定。2、彭剑提供证据1与本案各方争议合同效力的事实无关联性，不予认定。3、对彭剑提供的萧县人民法院（2008）萧民一初字第1826号民事判决书和萧县人民法院（2009）萧执字第43号裁定书的真实性予以认定，但该二份法律文不能证明涉案房屋所有权，故对其证明力不予认定。4、证人肖某的证言不能证实宿州万舜新农村建设服务有限公司已将涉案房屋抵付给郭安理，故对其证言，本院不予认定。5、证人杨某的证言客观、真实，且与本案相关，本院予以认定。本院二审查明：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明：2012年12月10日，郭安理与彭剑签订《房地产买卖契约》时，彭剑用郭安理未还欠款折抵购房款450000元，由郭安理当即收其给彭剑出具的欠款凭据，郭安理出具收款收条给彭剑。郭安理与彭剑在协议买卖房屋过程中，郭安理未向彭剑出示其对涉案房屋拥有所有权或者使用权、处分权的相关材料。根据双方当事人举证、质证及诉、辩意见，本案二审争议焦点为：1、黄丁丁主体是否适格。2、郭安理与彭剑于2012年12月10日签订《房地产买卖契约》的效力。（一）关于黄丁丁主体是否适格的问题。郭安理与彭剑于2012年12月10日签订的《房地产买卖契约》中约定的出买卖标的物（涉案房屋），系黄丁丁于2010年9月8日从开发商宿州万舜新农村建设服务有限公司处购买的房屋，且宿州万舜新农村建设服务有限公司已将房屋交付黄丁丁使用，黄丁丁据此对双方协议约定的出卖标的物享有权利，存在法律上的利害关系，其有权作为原告提起诉讼。故，彭剑上诉称黄丁丁主体不适格的主张不成立，本院不予支持。（二）关于郭安理与彭剑于2012年12月10日签订《房地产买卖契约》的效力的问题。本案中，郭安理明知其对出卖的房屋不享有所有权和处分权而进行处分；彭剑在郭安理未出示对出卖房屋拥有所有权或者使用权、处分权的相关材料的情形下，依然与其签订《房地产买卖契约》，约定购卖涉案房屋，应当预知有可能侵害房屋权利人的权益。故，彭剑和郭安理签订《房地产买卖契约》，转让涉案房屋的行为，属恶意侵害他人权益的违法行为，不应当得到法律保护，其签订的《房地产买卖契约》，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项和相关法律规定，应为无效协议。为此，彭剑上诉称争议的《房地产买卖契约》有效的主张不成立，本院不予支持。因郭安理与彭剑签订的《房地产买卖契约》无效的法律后果，彭剑可另行处理。综上，一审判决认定基本事实清楚，判决争议协议无效正确，但适用《中华人民共和国合同法》第五十一条确认《房地产买卖契约》无效错误，本院对一审判决适用法律错误予以纠正。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人彭剑负担。本判决为终审判决。审 判 长 马  晓  红代理审判员 杜    飞代理审判员 李    震二〇一四年十月十日书 记 员 夏春秋（代）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。