广东省惠州市惠城区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤1302民初13461号原告：王贺东，男，汉族，1963年1月29日出生，户籍住址：南宁市青秀区，现住址：惠州市惠城区。原告：杨淑珍，女，汉族，1962年11月1日出生，户籍住址：南宁市青秀区，现住址：惠州市惠城区。被告：惠州市景富物业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区三环南路**景富时代**。法定代表人：姚凯发。委托代理人：桂三猛、罗菁，广东九韬律师事务所律师。原告王贺东、杨淑珍诉被告惠州市景富物业服务有限公司物业服务合同纠纷(立案时暂定案由财产损害赔偿纠纷)一案，本院受理后，依法组成合议庭审理。原告王贺东、杨淑珍起诉称：原告于2004年11月22日、2006年5月8从惠州房产管理局（以下称房管局）购买了其开发建设的****小区经济适用房房号是**12D、**15E，这二套房目前已依法登记产权，原告已持有房产权证、土地证各一本。房管局建成并交付使用涉案小区及涉案房后，原告于2005年6月27日、2006年8月12日接收房屋，并就涉案**12D、**15E房与房管局指定的为该小区提供前期物业管理服务单位—惠州景富物业服务有限公司（以下称景富物业）签定了《****前期物业管理服务协议》（以下称《协议》）。2005年1月至今，该小区由景富物业进行前期物业管理。自2005年1月以来，景富物业与房管局共同侵吞了涉案小区大量的公共收入，同时，又对业主实施滥收费，不但对业主房屋按每平方米08元的标准收取物业管理费，还对业主违规收取300～500元不等的装修管理费用。因原告在2005年7月2日接收涉案房（毛坯房）后，在启动房屋装修过程中，对景富物业的滥收费行为予以了拒绝。因此，原告招致景富物业的恶意侵权报复，景富物业掐断了原告房屋的水电，也不允许原告将装修材料（水泥、砂子）运进涉案小区。除此以外，景富物业还伙同房管局盗用涉案小区的公共维修基金。为了达到贪污盗用维修基金的目的，并为盗用公共维修基金寻找借口和理由，景富物业与房管局不惜以损坏涉案小区的公共部位、公共设施及设备为代价，不履行其对涉案小区公共部位、公共设施及设备的维护保养合同义务，故意放任涉案小区的22部电梯在无合理维护保养的状态下，长期带病运行。景富物业更为卑劣的行径是，为了逼迫业主同意动用维修基金改造原有电梯（实则是为了贪污盗用维修基金），居然“贼胆包天”于2016年3月份把涉案小区的16部电梯同时关闭停运，造成业主多人去惠州市政府“闹事”。原告的涉案房屋，活生生的见证了上述景富物业在涉案小区犯下的种种民事侵权行为，其中也不乏刑事犯罪恶行，只是还尚未暴露出来而已。但随着原告开始启动的一系列民事侵权起诉程序的展开，景富物业在涉案小区乃至其他相关小区所犯下的种种恶行，迟早会暴露在光天化日之下，其所欠下的广大业主乃至惠州人民的孽债迟早会被清算。本案就是因原告房屋被景寓物业断水断电和禁止运进装修材料而引发的财产损害赔偿纠纷案件。原告于2005年6月27日、2006年8月12日接收房屋入伙后（以签订《协议》为标志），发现房屋无水无电，经与房管局、景富物业交涉，景富物业承认，未办装修手续的房屋一律视同空置房并停水停电，同时不允许运进装修材料。原告分别于2005年8月30日、2007年11月20日、2009年9月21日三次向房管局、景富物业递交了书面装修申请。景富物业说接到房管局通知，每户业主装修一律交纳装修管理费300元，不交此费不允许装修。房管局、景富物业收取装修管理费的乱收费行为遭到了原告拒绝，因收费分歧双方未能达成一致意见，双方在2009年9月21日之前未签订《室内房屋装修管理协议》。从原告2005年8月30日第一次申请装修开始至2017年10月1日，房管局、景富物业一直以原告未与其签订《室内房屋装修管理协议》和拖欠物业费为由，长期不给原告房屋通水通电，并不允许原告运进装修材料。原告于2007年11月26日向惠州供电局投诉后，经供电局工作人员到****小区与景富物业交涉，房管局、景富物业于2007年11月29日才恢复了原告房屋的供电。供电虽然恢复了，但原告房屋一直遭房管局、景富物业停水，直到2012年8月19日，因惠州自来水公司对****小区业主用水进行一户一表改造，实行了供水单位抄表到户和直接与业主结算，惠州自来水公司给原告直接颁发了《用水缴费卡》，至此，原告的房屋才得以恢复供水。房管局、景富物业除了对原告房屋停水停电外，还阻止原告搬运装修材料到****小区房屋内，截止到2017年10月1日，原告的房屋虽然水电已经恢复，但房管局、景富物业一直不允许原告运进装修材料到房屋内。原告曾经多次以口头和书面的形式要求与房管局、景富物业签订《室内房屋装修管理协议》并办理有关装修手续，缴纳装修押金，但均遭房管局、景富物业拒绝。房管局、景富物业对原告说，原告只有把历年拖欠的物业费如数交清才给予办理房屋装修手续，如果原告继续拖欠物业费，将继续不给办理装修手续，继续不允许装修。原告除了在2005年8月30日、2007年11月20曰二次以书面形式向房管局、景富物业递交了书面装修申请外，还于2009年9月21日又一次向房管局、景富物业递交了书面装修申请。这一次申请，房管局、景富物业同意为原告办理装修手续，原告与景富物业签订了《室内房屋装修管理协议》，原告交纳了装修保证金1000元，景富物业给原告颁发了《施工许可证》，但原告仍然不同意缴纳装修管理费300元。房管局、景富物业为了达到收取原告的装修管理费300元及原告所拒交的物业费的目的，在原告履行了装修申报手续并与其签订了《室内房屋装修管理协议》后，依然对原告装修房屋百般刁难，故意阻挠装修。故此，房管局、景富物业应当承担其侵权行为所导致的原告房屋不能正常使用给原告造成经济损失的民事赔偿责任。由于原告房屋属于开发商交付的毛坯房，如果不进行装修根本无法正常使用。原告购房产的主要目的是资本增值，从而对冲通货膨胀所带来的资金贬值风险。但由于房管局、景富物业的非法侵害，直接造成了原告原始投入的资金没有产生符合市场经济规律的经济效果。突出表现是，原告的原始投入资金由现金形态变成实物形态（房产）后，原告放弃了资金价值（即利息），这种资金价值本应该从投资物（房产）的各项综合价值上获得补偿。投资物（房产）的各项综合价值主要包括二部分，一个是投资物（房产）的价格增值，一个是投资物（房产）的出租获益，这两项获益价值合计必须大于原告原始投入资金放弃了的资金价值（即利息）才符合原告购置房产的目的。因涉案房在纠纷侵害期间并没有出售变现，故投资物（房产）的价格增值部分仅仅是虚拟状态，本案没有认定的必要，这部分获益对于原告来说还是零。本案最具现实意义的就是投资物（房产）的出租获益，若这部分获益大于原告原始投入资金放弃了的资金价值（即利息），原告就没有利息损失，若这部分获益小于原告原始投入资金放弃了的资金价值（即利息），原告就产生了利息损失。基于以上原告的起诉理由,景富物业理应赔偿原告自2005年8月30日第一次递交书面装修申请至2017年10月1日期间的利息损失。依据侵害期间国家银行贷款的利率水平调整时间五年以上：2004.10.29，6.12%；2006.4.28，6.39%；2006.8.19，6.84%；2007.3.18，7.11%；2007.5.19，7.20%；2007.7.21，7.38%；2007.8.22，7.56%；2007.9.15，7.83%；2007.12.21，7.83%；2008.9.16，7.74%；2008.10.8，7.47%；2008.10.30，7.20%；2008.11.27，6.12%；2008.12.23，5.94%；2010.10.20，6.14%；2010.12.26，6.40%；2011.2.9，6.60%；2011.04.06，6.80%；2011.07.07，7.05%；2012.06.8，6.80%；2012.7.6，6.55%；2014.11.22，6.15%；2015.3.1，5.90%;2015.5.11，5.65%；2015.6.28，5.40%;2015.8.26，5.15%；2015.10.24，4.90%。侵害期间的简单平均年利率水平为：6.6%（注：上面利率表数据加总后平均）。依据原告购置房产原始资金投入现金为456890.49元。景富物业承担侵权责任，应赔偿原告的利息损失计算如下:**12D房：原始资金258304.4元×年息6.6％×10年（2007年11月20日-2017年10月1日期间）＝170480.9元。**15E房：原始资金198586.09元×年息6.6％×12.1年（2005年8月30日-2017年10月1日期间）=158590.9元。依据民事法律赔偿的有关规定，景富物业理应对造成原告房屋无法正常使用而导致的利息损失承担民事赔偿责任。综述，为了维护正常的经济社会秩序，保障原告的合法权益，特提请法院依法解决上述侵权纠纷。一、判令被告赔偿原告经济损失329071.8元；二、判令被告承担本次全部诉讼费。经审理查明，涉案房屋位于惠州市××小区××房、××房，权属人分别是原告王贺东、杨淑珍，原告王贺东与杨淑珍系夫妻关系。原告王贺东、杨淑珍与被告惠州景富物业服务有限公司于2005年6月27日、2006年8月12日签订《****前期物业管理服务协议》，协议第十二条均约定：本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向惠州仲裁委员会申请仲裁。因被告在物业管理方面，对原告装修房屋停水、停电、收取房屋装修管理费与原告发生纠纷，原告王贺东向本院提起诉讼，要求判如所请。被告提交（2017）惠仲案字第34号、（2017）惠仲案字第38号显示惠州仲裁委员会于2017年1月16日受理涉案《****前期物业管理服务协议》项下的争议事项，并已裁决完毕。被告出具《管辖权情况说明》认为本案应由惠州仲裁委员会管辖。本院认为，本案纠纷是物业管理引起的，原、被告签订的《****前期物业管理服务协议》中的仲裁条款，约定了争议解决方式为到惠州仲裁委员会进行仲裁，该仲裁协议未违反法律法规强制性规定，是当事人的真实意思表示，该仲裁条款合法有效。且被告惠州景富物业服务有限公司在开庭前向法院提交了《管辖权情况说明》，故对该合同引起的其他纠纷，仲裁协议仍然有效，原告应根据仲裁协议约定向惠州仲裁委员会申请仲裁，故本院驳回原告的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，裁定如下：驳回原告王贺东、杨淑珍的起诉。本案受理费6236元（原告已预交3118.04元），本院予以退回3118.04元。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年六月十九日法官助理陈晓琳书记员张莉茱