江苏省盐城市盐都区人民法院行 政 裁 定 书（2019）苏0903行初179号原告华振亚，性别××年××月××日生，××族，居民。委托代理人陈晓跃，上海坤阳律师事务所律师。被告东台市自然资源和规划局，住所地东台市金海东路25号。法定代表人冯惠祥，该局局长。委托代理人徐春龙，该局地籍科副科长。委托代理人杜明旺，江苏月朗律师事务所律师。第三人朱泽，性别××年××月××日生，××族，居民。原告华振亚诉被告东台市自然资源和规划局、第三人朱泽撤销房屋行政登记一案，本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月24日公开开庭审理了本案。原告华振亚及其委托代理人陈晓跃、被告东台市自然资源和规划局行政机关负责人徐根坚及委托代理人徐春龙、杜明旺，第三人朱泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华振亚诉称，1999年10月28日，东台市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光地产公司）将其开发的怡和花园X号楼X室与第三人位于城南的机关宿舍区X号楼X室签订协议进行产权置换。当时，怡和花园X号楼X室产权已归案外人吴仕伦，双方无权置换房屋，且至今长达20年的时间内城南机关宿舍区X号楼X室一直登记在第三人名下，双方未实际履行置换协议。2002年，阳光地产公司与原告达成口头协议，将怡和花园X号楼X室房屋出售给原告，于2003年4月8日签订《商品房购销合同》，并履行好交款等相应手续。签订协议后，原告自2002年起一直居住在上述房屋内。2017年10月份，原告收到法院传票，第三人起诉原告迁出房屋，原告才发现怡和花园X号楼X室房屋由被告登记在第三人名下。在登记材料中，有一份落款时间为1999年10月26日的《证明》系伪造材料，该证明并非阳光地产公司出具，而是由被告工作人员汪国骥手写，并且故意将阳光地产公司其他材料的公章复印在该份《证明》上，伪造了该份证明，并根据该份材料将涉案房屋登记至第三人名下。原告认为，阳光地产公司与第三人虽签订《协议书》，但当时怡和花园X号楼X室房屋所有权为吴仕伦所有，阳光地产公司无权处分，双方也未实际履行上述协议。被告未履行审核义务，在无《房屋买卖合同》、房屋购买发票、契税发票等手续，也无阳光地产公司到场盖章确认的前提下，即将房屋登记在第三人名下。此外，被告工作人员徇私枉法，伪造材料，显然违法。被告的行为损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判决：1、撤销东台市房权证西城区字第××号房屋所有权证；2、本案诉讼费用由被告承担。原告华振亚提交如下证据：1、1999年9月28日的协议书，拟证明达成协议约定时市级机关已经知道存在差价的问题；2、原东台市房地产管理处于1999年10月26日出具的《证明》，拟证明该证明上并未加盖公章；3、阳光地产公司法定代表人王小进于2019年3月30日出具的《情况说明》、营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，拟证明购销合同及协议书并未履行以及原告提交的证据2被告存在造假嫌疑；4、吴仕伦于2017年10月26日出具的《情况说明》，拟证明2002年前吴仕伦一直居住在该房屋内，也说明了怡和花园的住户因地产公司欠税，都没有办理到产权证；5、《商品房购销合同》复印件、收款收据，拟证明原告和地产公司签订了合同，并且履行了合同，事实入住；6、供用水合同附供水四至示意图、自来水缴费发票2页、电费缴费发票2页，拟证明原告也与供电公司、自来水公司签订了合同，原告一直居住在诉争房屋内；7、吴仕伦与阳光地产公司于2002年2月10日签订的《协议书》，拟证明诉争房屋在办理产权证的过程中，实际控制人为吴仕伦。被告东台市自然资源和规划局辩称，一、原告不具有原告主体资格。1999年10月28日第三人将位于老电厂城南的政府机关宿舍区X号楼X室与阳光地产公司开发的怡和花园X号楼X室进行产权互换，双方签订了互换协议书。1999年10月26日，第三人对怡和花园X号楼X室申请了产权登记，于1999年11月17日取得了编号为X房屋所有权证。同年，根据阳光地产公司的申请，将互换的政府机关X号楼X室房屋产权登记至阳光地产公司。而后该房又被阳光地产公司出卖给胡亚芹。根据原告的诉称，原告是2002年与阳光地产公司达成口头买卖怡和花园X号楼X室。因此，原房屋登记部门对第三人怡和花园X号楼X室作出行政登记时原告还不是民事行为的主体。根据法律规定，民事行为介入已经存在的行政法律关系，民事行为主体不具有行政诉讼原告主体资格。二、原告提出本案诉讼已超过法定的起诉期限。1、本案登记行为发生在1999年11月，原告诉称其是2002年与阳光地产公司口头协议购买的房屋。根据当时的法律规定，从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过二年。2、就同一诉讼请求，原告于2018年1月30日向盐都区法院起诉，后因原告拒不到庭，按自动撤诉处理。现在原告又提起行政诉讼，也已超过行政诉讼法规定的起诉期限。三、原告应先解决民事争议，行政诉讼无疑是诉讼程序空转。如果原告诉称属实，则明显在几方之间产生了权属争议，所以原告应先解决民事争议，然后再根据生效的民事裁判文书申请登记机关作出相应的变更登记，因此原告应当先解决民事确权争议。四、原告已丧失了再行起诉的权利。就同一诉讼请求原告曾于2018年1月30日向盐都区法院起诉，后因原告拒不到庭，按自动撤诉处理，依照规定，人民法院按照撤诉处理并作出裁定，原告即丧失了再行起诉的权利。五、本案所涉房屋登记认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。阳光地产公司与第三人签订互换协议后，第三人向登记部门提供了协议、情况说明等材料，房屋登记部门审核后办理了房屋产权证。综上，请求法院驳回原告的起诉。被告东台市自然资源和规划局提交如下证据：1、出售公有住房买卖契约及契政买字第X号契证，拟证明1998年6月30日东台市机关事务管理处根据《东台市出售公有住房实施办法》的规定，将位于老电厂（城南）政府机关宿舍X幢X室（建筑面积84.6平方米）出售给第三人的事实；2、东台市职工购买公有住房申请审批表，拟证明第三人购买公有住房经东台市人民政府等多个部门批准的事实；3、1999年4月22日的东台市城镇私有房产所有权申请登记表，拟证明1999年4月22日第三人对购买的政府机关宿舍楼X幢X室申请登记的事实；4、东房权第××号房屋所有权证存根，拟证明第三人对政府机关宿舍3号楼601室1套领取产权证的事实；5、《房产购销合同》及协议书，拟证明阳光地产公司与第三人于1999年10月22日签订了怡和花园X号楼X室出售协议，1999年10月28日阳光地产公司和第三人经东台市人民政府住房制度改革办公室批准同意第三人用老电厂城南机关宿舍区X号楼X室1套与阳光地产公司的怡和花园X号楼X室实行产权交换的事实；6、说明及证明，拟证明1999年10月22日、1999年10月25日阳光地产公司对交换的事实所作说明；7、1999年10月26日的东台市城镇私有房产所有权申请登记表、东台市私房产所有权审批表、房屋所有权证存根，拟证明1999年10月26日第三人对怡和花园X号楼X室申请登记，并于1999年11月15日取得房屋产权证的事实；8、东台市单位房产所有权××申请书、东台市单位房产所有权审核表、房屋所有权证存根，拟证明阳光地产公司申请对第三人交换的老电厂城南政府机关X号楼X室进行产权登记并取得房屋所有权证的事实；9、胡亚芹东台市房屋所有权登记申请书、房屋所有权审批表、不动产销售发票、契税完税证、胡亚芹身份证复印件、售房合同、东台市市级机关事务管理处出具的证明，拟证明2006年12月16日阳光地产公司将第三人交换的老电厂城南政府宿舍X号楼X室于2006年12月16日出售给胡亚芹的事实；10、工商变更登记资料，拟证明东台市地产开发总公司变更为东台市阳光房地产开发有限公司的情况。法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第八条第三款，《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十七条、第二十条、第二十六条、第二十七条。第三人朱泽述称，1、2018年原告就同一事实向盐都区人民法院提起诉讼，后因原告本人未到庭，法院裁定按撤诉处理。因此，原告再次向法院起诉，法院应当不受理。2、老电厂（城南）政府机关宿舍X幢X室与怡和花园X号楼X室的产权置换是经过政府协调，是公开的，且均已经办理了房屋产权过户登记。因此，原告诉状上所称的不是事实，第三人不同意撤销东台市房权证西城区字第××号房屋所有权证。第三人朱泽未提交证据。经庭审质证，对原告提交的证据：一、被告质证意见如下：证据1真实性、合法性、关联性无异议，需要说明的是，当时阳光地产公司还是政府主导之下的国营公司，之后企业性质发生了变化；证据2真实性、合法性、关联性无异议，原告所称的未加盖公章不是事实，且原告也无权对该证明提出质疑，因为原告与阳光地产公司发生的债权债务关系是在2002年；证据3情况说明有异议，营业执照、法定代表人身份证明及身份证无异议，不能达到原告的证明目的；证据4真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告的证明目的；证据5有异议，被告并不清楚原告与阳光地产公司之间签订的合同，被告办理产权登记时，该合同并未出现，充分说明原告后来与房地产总公司发生的房屋买卖关系应当是债权债务关系，原告不具有本案主体资格；证据6、7真实性、合法性、关联性均有异议，被告不清楚。二、第三人质证意见如下：证据1-7均不认可，产权证就是阳光地产公司的法定代表人王小进办给第三人的。对被告提交的证据：一、原告质证意见如下：证据1无异议；证据2-4无异议；证据5购销合同真实性无异议，但该合同签订后双方并未履行，该合同价款是十一万余元，第三人需要补差价，后阳光地产公司开发票才可以进行房产登记。协议书真实性无异议，协议书约定以同等价值进行交换，根据合同来看，这个协议书也未履行；证据6说明上双方有产权置换的合意，但对面积的说明是不准确的。据原告陈述，证明不是真实的，该证明是房地产登记工作管理处的工作人员手写的，没有加盖印章；证据7申请登记表有异议，作为买房人，当时房屋内有住户，房屋产权是有争议的，应该到现场核对，而事实上登记表在登记时吴仕伦住在房屋内，也有房屋买卖合同。审批表上认为该房屋“内部产权调度，手续齐备”，与事实不符。1997年住建部《关于房屋登记管理办法》第十七条明确规定，产权置换应当提供双方的房产证，而诉争的房屋是一手房，没有办理产权证，说明第三人是用自己的一套房加部分现金购置诉争房屋，而不是产权置换，那么被告以产权置换的说法就违背了事实和法律规定。第三人取得房屋所有权证存根是基于所谓的产权置换协议、房产购买协议和汪国骥所写的证明，房产公司以产权置换二手房进行的置换，房屋登记完全错误；证据8申请书无异议，阳光地产公司确实收到了第三人的一套房，但是审核表上的住宅标注的是X号楼X室，而不是X号楼X室，审核表上记载的是产权人互换，与事实不符，因为诉争房屋尚未办理产权证书。房屋所有权证存根上可以看出是X号楼X室，在办理产权证时未认真审查；证据9、10无异议。二、第三人质证意见如下：证据1-10均无异议，但要说明的是，原告提出的第三人城南宿舍楼面积为84.6平方米，那是设计面积，实际的建造面积是91.47平方米，胡亚芹购买该房屋时，该房屋的产权登记就是91.47平方米。怡和花园X号楼X室的房产证是阳光地产公司给第三人的，城南X号楼X室是第三人经手将该房屋的产权证过户到阳光地产公司。本院认为，原告华振亚提交的证据1真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认；证据2系复印件，真实性无法确认，亦无其他证据佐证，故本院不予采信；证据3、4、5、6、7内容不能达到原告华振亚的证明目的。被告东台市自然资源和规划局提交的证据均具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。经审理查明，1999年10月22日，第三人朱泽与阳光地产公司（原东台市地产开发总公司）签订了一份《房产购销合同》，约定由第三人朱泽购买阳光地产公司开发的怡和花园X号楼X室房屋。当日，阳光地产公司出具一份《说明》，主要内容为：经协商，将第三人朱泽在城南的市政府X＃集资楼91.47㎡的X室与阳光地产公司怡和花园X＃楼89.97㎡的X室实行产权置换。同年10月28日，第三人朱泽作为甲方与阳光地产公司作为乙方又签订了一份《协议书》，约定：甲方将其所有的位于城南的机关宿舍区X号楼X室房屋与乙方所有的怡和花园X号楼X室实行产权置换；甲方产权房建筑面积91.47㎡，乙方产权房建筑面积89.97㎡，以同等基价等面积交换；本协议签订三天内，双方提供并交换各办理房屋产权证的相关手续，自行办理产权置换后的房屋产权证，办证费用各自承担。1999年10月，第三人朱泽申请对怡和花园X号楼X室房屋进行产权登记，房屋登记部门经审核后，于1999年11月向其颁发了东台市房权证西城区字第××号房屋所有权证。原告华振亚认为该房屋登记行为存在违法，故诉至本院。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项规定，提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。又根据该法第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，根据原告华振亚的诉称，其与阳光地产公司之间就怡和花园X号楼X室房屋买卖发生在2002年，双方于2003年4月8日签订书面《商品房购销合同》。而怡和花园X号楼X室房屋登记于第三人朱泽名下是在1999年11月，也就是说该房屋登记行为发生在原告华振亚所诉称的购买房屋之前，系阳光地产公司将登记在第三人朱泽名下的房屋再次进行了买卖。因此，作为房屋登记部门在对怡和花园X号楼X室房屋进行权属登记时，原告华振亚对该房屋并不享有民事权利，不是该房屋的权利人和直接利害关系人。综上，原告华振亚与案涉怡和花园X号楼X室房屋产权登记行为并无法律上的利害关系，故原告华振亚无权提起本次诉讼，其起诉应当驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告华振亚的起诉。案件受理费50元，退还原告华振亚。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王星月人民陪审员  何道俊人民陪审员  孔 婷二〇一九年六月十九日法官 助理  周 华书 记 员  贾 悦附录法律条文1、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。人民检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、国有财产保护、国有土地使用权出让等领域负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或者不作为，致使国家利益或者社会公共利益受到侵害的，应当向行政机关提出检察建议，督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的，人民检察院依法向人民法院提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和人民法院管辖。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉；（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法律规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）不符合其他法定起诉条件的。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。