吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初124号 原告：张恒，男，1962年12月12日出生，汉族，无职业，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：张磊，长春市宽城区奋进法律服务所法律工作者。 被告：长春市名仕达运输有限公司，住所地吉林省长春市绿园区西新镇双丰村16号楼111室。 法定代表人：马树田，总经理。 委托诉讼代理人：刘明杰，女，该公司经理。 委托诉讼代理人：白柱杰，吉林正基律师事务所律师。 被告：吴亚东，男，1964年5月24日出生，汉族，无职业，住吉林省长春市宽城区。 被告：农安县佳驰运输有限公司，住所地吉林省农安县万金塔乡万金塔粮库右侧100米处。 法定代表人：肖伟，执行董事。 原告张恒与被告长春市名仕达运输有限公司（以下简称名仕达公司）、吴亚东及农安县佳驰运输有限公司（以下简称佳驰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张恒及其委托诉讼代理人张磊，被告名仕达公司委托诉讼代理人刘明杰、白柱杰，被告吴亚东，被告佳驰公司法定代表人肖伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张恒向本院提出诉讼请求：1.撤销长春市宽城区人民法院（以下简称宽城法院）（2011）宽执恢字第24号执行裁定书，解除对吴亚东名下位于长春市宽城区金质融和园3幢509号（产权证号为长房权字第XXXX号、丘XXXX号为6-12／68-134509）房屋的查封保全措施，不再对上述房屋采取查封保全措施；2.判决上述房屋归张恒所有（房屋现价值约400000元）；3.诉讼费由名仕达公司、佳驰公司承担。事实和理由：张恒与吴亚东于2009年1月21日签订了《房屋买卖协议》，双方约定吴亚东将位于长春市宽城区金质融和园3幢509号的房屋出售给张恒，交易价格为200000元。张恒于当日从其女儿张艳娟的银行卡里按照吴亚东的要求转给吴亚东父亲吴建平200000元购房款，吴亚东向张恒交付了相关房屋手续，张恒于2009年3月份入住上述房屋。入住后，从2010年1月20日起，所有相关费用都由张恒缴纳，包括物业费、水电费等。张恒与吴亚东办理产权变更手续时，发现上述房屋被宽城法院查封。张恒认为，张恒与吴亚东之间的房屋买卖合同有效，张恒交付了全部购房款，且张恒对上述房屋已经实际占有和使用多年。宽城法院对上述房屋的查封，侵害了张恒的合法权益，故依法提起诉讼。 名仕达公司辩称，一、张恒与吴亚东签订的房屋买卖合同无效。根据《合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而《城市房地产管理法》第三十七条明确规定：“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”张恒作为谨慎理性的正常人，应当审查权属手续和预测交易风险，明知无证而仍然购买的，意味着甘冒风险，其行为不受法律保护。二、因买受人自身原因未办理过户登记不受法律保护。2014年12月张恒明知该房屋办理了房屋产权证，具备更名条件，但直至2018年11月9日才准备办理房屋过户，所谓吴亚东以在南方做生意等各种理由推脱没有事实依据，张恒具有过错，假如张恒愿意及时更名即使在吴亚东不配合的情况下，完全可以通过诉讼解决。三、不能确定房屋买卖行为存在。依据房屋登记信息，案涉房屋在2012年方建成，不能确认2009年张恒汇给吴亚东的200000元系房款，此时房屋并不存在。案涉房屋65.59平方米，售价200000元，每平方米仅为3049元，也无法证明其合理性。吴亚东欠款事由发生在2008年，即使2009年售房也属于逃避合法债务的行为，应当无效。四、不能证明张恒在法院查封之前已合法占有该不动产。物业收据即使是张恒名下，也不能证明其系该房屋的合法所有人，不能对抗房屋登记人。综上，宽城法院作出的关于查封吴亚东名下房屋的民事裁定书合法有效。张恒并不符合第二十八条关于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持的规定。法院查封案涉房屋合情、合理、合法，张恒的异议请求与事实不符，没有法律依据，请求法院依法驳回张恒的诉讼请求。 吴亚东辩称，第一、张恒起诉状对我没什么诉讼请求，我是被执行人，而且这次诉讼中也没有利益所得，把我列为被告错误。第二、本案是审理张恒对房屋查封不服的诉讼，不是审理我财产转移的诉讼。财产是否转移与本次开庭没有法律关系。这个房子是回迁房，在2008年12月份下来房屋分配证，我是2009年1月21日和张恒进行的交易，买卖房屋事实存在。交房款之后我把房屋分配证还有一些相关的物业费、有线电视费收据都交给张恒了。这200000元房款是我当时身份证没找到，我们商议用我父亲的身份证跟张恒同时到建行开的卡，把这200000元转到我父亲名下。我把一切证据都交给张恒了，之后我就没管这事。2014年还是2013年我跟张恒去办的产权证办到我名下，取证是他自己取的。要办到张恒名下的时候是他给我打电话，我爱人没在家，因为办证需要夫妻都到场，等我爱人在家以后张恒又没时间，就这样一直没过户。 佳驰公司辩称，张恒与吴亚东房屋查封一案，是张恒与吴亚东个人之间行为，与我公司没有任何关系，并且我公司不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，名仕达公司因与佳驰公司、吴亚东财产损害赔偿纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2010年2月20日作出（2009）宽民初字第1868号民事判决书，判决吴亚东赔偿名仕达公司各项损失共计1772493元，佳驰公司承担还款的连带赔偿责任。佳驰公司对判决不服提起上诉，长春市中级人民法院于2010年7月14日作出（2010）长民二终字第480号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后因吴亚东、佳驰公司未按生效判决履行义务，名仕达公司向本院申请强制执行。2018年7月5日，本院作出（2011）宽执恢字第24号执行裁定书，查封了吴亚东名下坐落于长春市宽城区金质融和园3幢509号的案涉房屋。张恒提出案外人执行异议，本院于2018年12月14日作出（2018）吉0103执异194号执行裁定书，驳回张恒的异议，张恒为此提起诉讼。 另查，2008年12月17日，吴亚东取得案涉房屋的房屋分配证，分配理由为回迁，同时其交纳了采暖费、有线服务费、装修抵押金、垃圾清运费等相关费用后办理了该房屋入住手续。2009年1月21日，吴亚东与张恒签订《房屋买卖协议》，协议约定：吴亚东将金质融城小区（即金质融和园）3栋4单元509号房，65.59平方米，转让给张恒，房价款200000元于同日一次付给吴亚东，付款后该房归张恒所有；吴亚东将回迁各项入住费用收据全部交给张恒；办理房屋过户更名手续及其各项费用由张恒自行负责。协议签订当日，张恒从其女儿张艳娟银行卡转给吴亚东父亲吴建平银行卡内200000元，同时吴亚东将房屋分配证、入住费用收据等一并交给张恒。2009年9月11日，张恒以自己名义交纳了2010年2月16日至同年9月30日期间的有线电视收视费，并提供了付款方为张恒的发票。张恒提供长春市融和物业管理有限公司于2013年8月7日、2017年8月18日、2017年10月31日、2018年11月6日收取张恒儿子张家玮交纳物业费的收据4份及2017年8月18日、2018年11月6日收取张家玮交纳的二次供水费的收据两份。张恒又提供付款单位为孙亚静（张恒称是其儿媳）交纳2015-2016年度及2016-2017年度采暖费的发票两张。同时长春市融和物业管理有限公司于2018年12月25日出具证明1份，证实2010年1月20日至2011年4月20日、2012年1月20日至2019年9月20日的物业费都是张家玮缴纳的。2014年12月16日，吴亚东取得案涉房屋的产权证，至本院查封该房屋时所有权人仍登记在吴亚东名下。庭审中，张恒承认2014年12月份产权证下来时是其取的，刚开始与吴亚东联系更名时，确实吴亚东说他爱人不在长春，后是因为自己父亲患肝癌，回老家照顾父母，所以一直未办理更名过户手续，对此张恒未提供证据。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，张恒应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法院另有规定的除外。”现案涉房屋仍然登记在吴亚东名下，张恒并未取得该房屋的所有权，故张恒主张案涉房屋归其所有，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合本案张恒的举证及庭审中各方当事人的陈述，本院对张恒与吴亚东在本院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产并已支付全部价款予以确认。但庭审中，吴亚东明确表示张恒后期并未向其主张过更名过户事宜，且张恒不能举证证实在长达4年的时间不能更名非因自身原因，故可以认定张恒存在消极行使权利、怠于完成所有权变更的过错。因张恒提出的异议不符合上述第二十八条第四项规定情形，为此其不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。张恒的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回张恒的诉讼请求。 案件受理费7300元，由张恒自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向 本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 许勇花人民陪审员丁桂云人民陪审员王丽娜 二〇一九年六月十九日 书记员 冯         琳         琳