海南省海口市美兰区人民法院   民 事 判 决 书     （2019）琼0108民初4850号     原告（反诉被告）：海口市世华中鑫房地产代理有限公司，住所地海口市美兰区和平大道15一8号2层。统一社会信用代码：91460100MA5RD26K9K。   法定代表人：冯某1，该公司总经理。   委托诉讼代理人：程某，海南以宽律师事务所律师。   被告（反诉原告）：卢某，男，1990年7月28日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：王某，海南新概念律师事务所律师。   第三人：冯某2，女，1987年11月9日出生，汉族，住海口市。   原告（反诉被告）海口市世华中鑫房地产代理有限公司与被告（反诉原告）卢某及第三人冯某2居间合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程某、被告卢某及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，第三人冯某2经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）海口市世华中鑫房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付中介服务费 21000 元及违约金15120元；2.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：2019年1月8日，原告与被告就被告购买第三人冯某2名下位于海口市××区第15号第12层1208房签订了《承购确认书》：约定原告为被告购买上述房屋提供中介服务，被告应当向原告支付21000元的中介服务费。2019年1月10日，在原告提供的中介服务下，原告、被告及第三人冯某2三方当面就上述房屋的买卖签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告以82万元的价格购买冯某2名下的上述房产，合同签订时被告需向冯某2支付1万元定金，该合同第四条第(二)款约定，合同签订的当日，被告应当向原告支付中介服务费21000元，每逾期一天， 应当向原告支付应付费用的1%作为违约金；当日，被告还签订了《服务费确认书》再次确认了中介服务费为21000元，并明确上述费用缴交的时间为：“签订三方买卖合同当日”。三方《房屋买卖合同》签订后，被告支付了1万元定金给第三人冯某2，也完成了房屋买卖的面签等前期工作，但随后被告拒不支付购房款，导致合同无法继续履行，经原告多次告知，被告仍然拒绝履行支付中介服务费的合同义务。原告认为：原告与被告签订的《承购确认书》《服务费确认书》是三方真实意思的表达，合法有效，三方都应当严格履行；合同签订后，原告通过自身的工作，促成了被告与第三人冯某2签订三方《房屋买成合同》，原告已经完成了中介服务工作；依据《房屋买卖合同》《服务费确认书》的中介支付条件和时间上的均约定为“签订三方买卖合同当日”，因此，被告应当在2019年10月10日当天向原告支付21000元的中介服务费，但被告以各种理由拒不支付中介服务费，其行为已经违反了合同的约定，时至原告起诉时止，被告已经违约72天，应当承担合同约定的支付义务和违约责任：即中介服务费21000元，违约金21000×1%×72=15120元。综上所述，原告依据《中华人民共和国民诉法》之规定向法院提起诉讼，请求依法判决。   被告（反诉原告）卢某反诉并答辩称，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付定金损失10000元；2.判令原告向被告支付因房价上涨而导致的房屋溢价损失30000元；3.本案所有诉讼费由原告承担。事实与理由：一、原告在居间服务过程中未尽到忠实和尽力义务且未完成涉案房屋的居间业务。1.被告因急需住房于2019年1月委托原告帮物色合适房源，后原告向被告推荐第三人冯某2名下位于海口市××区第15号第12层1208房，被告觉得位置、价钱还比较合适，于是在2019年1月8日与原告签订了《承购确认书》，《承购确认书》约定：“乙方（被告）在签订本确认书时同意交付人民币壹万元给甲方代为保管，作为购买该房地产的保证金。若业主（第三人）同意该房地产售价为人民币捌拾二万元或低于这个金额，同意上述第一条，即视为乙方确认成交。甲方无须乙方另行指示，可将保证金部分或全额转交业主，甲方转交的款项自业主收到时即视为购房定金”。签订当日，被告即向原告支付10000元保证金。2019年1月10日，被告与原告及第三人冯某2三方在原告公司就上述涉案房屋的买卖签订了《房屋买卖合同》（非网签备案专用的《海口市存量房买卖合同》），合同约定被告以部分按揭方式支付房款。2019年1月18日，原告约被告与第三人冯某2去银行办理面签手续，并承诺面签会在一个星期内出结果。然而，面签之后原告却未能与银行积极沟通，期间被告催促多次，但原告一拖再拖，由最初承诺的一个星期到后来承诺年前（2019年2月4日）能通过面签，然而一直到2019年2月20日，才微信告知被告面签通过，这已经远远超过其承诺时间和银行正常办理面签的工作时间，可见原告在中介服务过程中存在不尽力甚至是故意拖延行为。2.面签通过后，原告不积极促使被告与第三人冯某2履行合同，而是销售人员、经理以及法务部之间相互推诿以致于被告想支付房款都因没有第三人冯某2的联系方式而不能进行。由此可见，原告未尽到作为居间人所负的忠实义务。3.原告至今尚未完成房屋中介的居间义务。由于房地产买卖的特殊性，出于房地产管理需要，如果被告与第三人冯某2不能签订网上备案专用的作为示范文本的（《海口市存量房买卖合同》），则本根无法完成房地产买卖交易过户手续。然而，时至今日原告并未能促使被告与第三人冯某2签订网上备案专用的作为示范文本的（《海口市存量房买卖合同》）。另外，根据房地产居间合同的特点，居间服务内容不仅仅是促成买卖双方合同的成立，还应当包括协助贷款、审税、过户、交接等一系列后续服务，现原告仅以被告与第三人所签订的其自己公司版本的《房屋买卖合同》为由认为其已经完成涉案房屋的居间工作，并以此而主张中介费用，没有法律依据。原告无权向被告收取中介费21000元。二、由于原告未尽到忠实和尽力义务导致被告至今未能与第三人冯某2完成涉案房屋的过户交易，并且该涉案房屋已落户至他人名下，从而使被告与第三人冯某2之间就涉案房屋的交易已不具有可能性。所以，原告应对由此而造成被告的损失承担赔偿责任。在原告向被告提起诉讼后，被告又到涉案房屋去找第三人冯某2意图继续履行涉案房屋的买卖，但均未能找到冯某2本人，并且看到涉案房屋正在装修，从装修师傅处得知涉案房屋早在2019年3月27日既已登记在案外人韦南、陈其汪名下。由此可见，被告与第三人冯某2之间就涉案房屋的交易已不具有可能性。所以原告应该对被告所造成的定金损失及房屋溢价损失承担赔偿责任。此外，原告没有权利向被告主张15120元的违约金。退一万步而言，即使原告尽职尽责地履行完毕房屋中介的居间义务，亦无权主张如此之高的违约金，该违约金已占约定本金（中介费）的百分之七十二，已明显超出《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上，原告作为专业的房屋中介公司，在居间业务中未尽到忠实和尽力义务，存在违约及其严重过错，导致被告和第三人冯某2之间的居间事务未能促成，并且给被告造成了定金损失和房屋溢价损失。为了维护被告的合法权益，被告请求法院在查明本案事实、依法驳回原告诉讼请求的同时，判决支持被告的反诉请求。   原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司辩称，一、原告和第三人均没有违约，不应当承担返还定金损失的责任。本案合同签订后，被告应当按照合同约定将购房款支付给卖方，但是，在卖方和原告的多次通知和告知下，被告拒绝履行付款义务而导致的纠纷，故原告和第三人均无违约情形，被告支付的款项不应予以退款，另外该款项也不在原告处，原告也已经将该款项于1月10日支付给了第三人。二、溢价损失没有事实和法律依据，溢价损失的前提应当是履行了合同义务，但是本案中被告至今都没有履行付款义务，在没有履行义务的情况下如何享受合同的权利，况且其3万元溢价损失也没有事实和法律依据。综上所述，请法院驳回被告的反诉请求。   第三人冯某2未作陈述。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，第三人未到庭，也未向本院提交证据。原告提交的承购确认书、承购确认书明示单、房屋买卖合同、服务费确认书、收款收据、短信和微信记录，能够相互印证，形成证据链，本院对其真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。被告提交的承购确认书、转账详情、银行交易明细单、收款收据、房屋买卖合同、请求继续履行房屋买卖合同的函、视频光盘、不动产登记信息查询情况说明，本院对其真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。被告提交的微信聊天记录、微信聊天记录、短信聊天记录、电话录音光盘、短信聊天记录，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，对被告拟证明的内容不予确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年1月8日，原告（甲方、代理方）与被告（乙方、买方）共同签订一份《承购确认书》，其中约定：通过原告寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，被告对位于海口市××区金色假日1208房的房地产有购买意向，房屋建筑面积约62.82平方米，售价为82万元，中介费为21000元；被告在签订本确认书时同意交付10000元给原告代为保管，作为购买该房地产的保证金。同日，被告签署《承购确认书明示单》，确认：2019年1月8日，被告与原告签订了《承购确认书》，被告对《承购确认书》所有条款已详细阅读，原告员工也向被告详细说明和解释，被告已实地察看及了解该物业，对该物业朝向、面积、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况均予以认可，并清楚《承购确认书》条款的含意，没有异议。同日，被告签署《服务费确认书》，确认：被告现经原告介绍成功承购位于金色假日1208房，被告同意向原告支付21000元作为中介费，该费用缴交日期为签三方买卖合同当日，逾期交付该费用，则按日向原告支付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。同日，被告向原告支付保证金10000元。   2019年1月10日，原告（经纪方）、被告（买方）及第三人（卖方）共同签订一份《房屋买卖合同》，其中约定：买卖房屋地址为海口市和平大道第15号（金色假日）第12层1208房，建筑面积62.82平方米，房屋所有权人为冯某2，该物业成交价为82万元；（第四条、合同三方的权利义务与违约责任）原告就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买方（即被告）于本合同签订之日向原告支付21000元作为咨询及中介服务费，被告每逾期一天，按应付费用的1%向原告支付违约金；（第十条、三方约定的其他事项）上述物业第三人净拿价为82万元，本合同签订当日被告须支付第三人定金1万元，并于七个工作日内去完成银行面签，被告须在面签通过当日支付给第三人14万元用于解押；如因面签不通过或政策等不可抗拒因素，则不视为双方违约，交易结束，第三人退回定金；被告还需支付中介服务费21000元给原告。同日，第三人出具一张《收款收据》，载明：第三人是海口市和平大道第15号金色假日第12层1208房业主，今与原告达成一致，现决定将该房屋出售给原告介绍的客户即被告，并收取原告转交的定金9500元；该房第三人净收价为82万元；第三人承诺在收到被告转交首付款当日办理该房解押事宜；附第三人账号为×××、户名为冯某2、开户行为中国银行海甸支行。当日，第三人将其出具的上述《收款收据》交由原告、被告各留存一份。2019年1月18日，被告到银行申请办理贷款面签。2019年2月20日，被告通过银行面签。之后，被告未向第三人支付购房款。2019年3月2日，原告微信通知被告，要求被告于2019年3月5日前向卖方（即第三人）支付15万元用于偿还贷款，如逾期未支付，则视为被告以消极不支付的行为拒绝履行合同，并根本违约。被告收到原告的上述通知后，未向第三人付款。2019年3月13日，被告短信通知原告，称请求继续履行《房屋买卖合同》。2019年3月17日，被告发送手机短信给第三人，称：“……之前是我不好意思，我让中介联系你晚几天给你钱，……请求你把房子卖给我吧”。2019年3月27日，第三人将涉案房屋过户登记至案外人名下。因被告未向原告支付中介服务费，原告遂于2019年4月1日向本院提起诉讼。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《承购确认书》（附被告签署的《服务费确认书》）、原告、被告及第三人共同签订的《房屋买卖合同》，均是当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，系合法有效的合同。原、被告于2019年1月8日签订的《承购确认书》当日，被告签署《服务费确认书》，同意在签三方买卖合同当日向原告支付21000元作为中介费。原告、被告及第三人于2019年1月10日共同签订的《房屋买卖合同》中亦约定，被告于本合同签订之日向原告支付21000元作为中介服务费。但是，被告至今未向原告支付21000元的中介服务费，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告支付中介服务费 21000 元有事实及法律依据，本院予以支持。虽然《房屋买卖合同》中约定，被告逾期支付中介服务费，每天按应付费用的1%向原告支付违约金，但是，因原告没有证据证明其损失，故本院认定原告主张的违约金计算标准过高，应当予以调整，本院酌定被告应当向原告支付违约金994元（21000元×72天×24%÷365天）。原告主张的违约金数额超出本院认定范围的，依据不足，本院不予支持。原告主张的公告费，没有证据证明，本院不予支持。被告提出其不应向原告支付中介服务费及违约金的辩解意见，与被告签署的《服务费确认书》的内容以及原告、被告及第三人共同签订的《房屋买卖合同》的约定不符，本院不予采信。关于被告提出原告在居间业务中未尽到忠实和尽力义务，导致被告和第三人之间的居间事务未能促成的辩解意见。经查，首先，原告、被告及第三人共同签订的《房屋买卖合同》中既未约定原告有协助被告办理银行面签的义务，也未约定原告应协助被告办理银行面签的期限。其次，被告在2019年1月10日收到第三人出具的《收款收据》时就已经知道第三人的收款账户，但被告在2019年2月20日通过银行面签后，未依照《房屋买卖合同》的约定向第三人（卖方）支付购房款，并且，原告于2019年3月2日还通知被告向第三人支付购房款，但被告收到原告的付款通知后，仍然未向第三人支付购房款。再者，被告于2019年3月17日向第三人发送短信，承认是因其自身原因延迟支付购房款。由此可见，被告与第三人未能完成涉案房屋的过户等事宜，是因被告未依约向第三人支付购房款所导致的，并非原告未尽忠实和尽力义务所致。并且，根据原告、被告及第三人于2019年1月10日签订的《房屋买卖合同》的约定，原告的居间义务是促成被告与第三人签订该《房屋买卖合同》，而非签订网上备案专用的作为示范文本的《海口市存量房买卖合同》。因此，被告的上述辩解意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。被告反诉请求原告支付定金损失10000元及房屋溢价损失30000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）卢某应当于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）海口市世华中鑫房地产代理有限公司支付中介服务费21000元及违约金994元；   二、驳回原告（反诉被告）海口市世华中鑫房地产代理有限公司的其他诉讼请求；   三、驳回被告（反诉原告）卢某的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉受理费703元，因适用简易程序减半收取计351.5元（原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司已预交），由原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司负担137.47元，由被告卢某负担214.03元；反诉受理费400元，由被告卢某负担（已预交）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                        wnvy9e4rcjyszppjqo           案件唯一码                   审 判 员 彭豫梅                               二〇一九年六月十七日                     书 记 员 黄方前                                   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。