广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6444号原告:郑秋文，男，1974年10月13日出生，住所地广东省潮州市枫溪区，委托诉讼代理人：王李朋，广东广中律师事务所律师。被告：中山雅居乐雍景园房地产有限公司，住所地广东省中山市西区彩虹村彩虹花园A7幢98卡和99卡，统一社会信用代码91442000617987474B。法定代表人：郑建强，总裁。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。原告郑秋文与被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑秋文及其委托诉讼代理人王李朋，被告委托诉讼代理人李宏科到到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑秋文向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼的违约金至交楼之日止（从2015年12月31日起按每日购房款本金859946元的万分之一暂计至2019年3月11日为100269.7元）。事实与理由：2013年12月19日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于中山市××花园××区××号的商品房，原告按照合同约定向被告足额支付了购房款859946元。2015年12月15日，被告向原告发出收楼通知书，原告收到通知书后发现所购买的房屋存在严重质量问题：客厅与主卧地面楼板、客厅天花板有较长的贯穿性裂缝，裂缝处钢筋裸露明显，卫生间和厨房墙体局部砂浆强度不够且有空鼓现象，因此原告拒绝收楼，并与被告多次发函交涉，但被告不予理会。2016年1月11日，原告在中山市住房和城乡建设局政务网对涉案房屋质量问题进行投诉，住建局高度重视此事，对涉案房屋的相关单位进行了协调处理，并得到了相关单位的回复。2016年1月15日，中机十院国际工程有限公司中山分公司出具了《剑桥郡花园05区C3型住宅楼板裂缝分析报告》，明确指出“楼板出现裂缝会严重影响住宅的使用功能，所以楼板裂缝必须进行处理。我公司认为应由施工方结合现场的实际情况，出具安全可靠的裂缝处理方案，我公司会对其方案进行审核，并对裂缝处理过程进行监控，将楼板裂缝彻底解决，确保以后不会出现问题”。2016年1月14日，被告向中山市建设工程质量监督站也出具了《关于中山剑桥郡花园五区7栋502、602单位楼板开裂问题的回复》，被告明确承认了原告拒绝收楼是由于房屋质量存在严重问题，以及承认由于施工单位处理不当及监理单位监管问题，导致该裂缝修补不够完善，处理方法缺乏妥当，未达到预期效果，灌水试验后仍有漏水。截止起诉之日，被告一直未向原告出具相关报告证明涉案房屋以及修复完毕适合使用，被告承诺维修过程中邀请业主全程拍照取证，维修完成后各责任主体统一签字确认验收，但被告未履行，因此导致原告一直未能收楼。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限规定，出卖人应当在2015年12月30日前交楼给买受人使用。现因被告的原因导致房屋一直未能交付给被告正常使用，被告应当根据《中山市商品房买卖合同》第九条规定向原告支付逾期交楼的违约金至原告收楼之日止。违约金从2015年12月31日起按每日购房款本金的万分之一暂计至2019年3月11日为100269.7元。综上所述，根据建筑法第六十条规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，由于被告施工的原因导致房屋严重质量问题不能交楼，被告应当根据合同约定承担逾期交楼的违约责任。为维护合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1.原告向被告购买的中山市剑桥郡花园×区×幢×房的商品房，已于2014年12月31日完成竣工验收备案，取得中建验字2014年第523号《中山市建设工程竣工验收备案表》。即该商品房在原告与被告签订的商品房买卖合同约定的交付使用日前，已经符合合同第八条约定及法定的交付使用条件，可以交付使用。被告亦于2015年12月15日向原告发出书面《收楼通知书》，通知原告郑秋文办理该商品房的交接手续。被告已经履行了该商品房的交楼义务。2.原告主张的剑桥郡花园×区×幢×房房楼板裂缝问题，为混凝土受温度影响按线管铺设位置沿薄弱处产生的温度收缩裂缝，属一般的建筑通病，无结构安全影响。该楼板裂缝，既不会危害使用者的生命安全及人身健康，又能通过被告履行质量保修责任得到解决，故不会严重影响正常居住使用。因此，原告不能以此为由拒绝收楼。根据原告与被告签订的商品房买卖合同第十一条第2款之约定，该×幢×房商品房已于2016年1月8日起，视为交付原告使用。原告已对该商品房进行了改建，其已实际占有使用该商品房。3.从人民法院送达的相关诉讼材料来看，原告未提交任何证据证明该×幢×房商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题，其无权拒绝接收该商品房，也无权要求被告支付逾期交楼违约金。4.剑桥郡花园×区×幢×房房楼板裂缝问题，被告已督促施工单位按照设计单位、监理单位、专业维修补强单位各方认可的维修方案，聘请专业维修补强单位进行了维修，并已于2016年3月20日完成验收工作。被告已履行了对该交付使用的×幢×房商品房的质量保修责任。综上，被告向原告交付的该×幢×房商品房，符合商品房买卖合同约定及法律规定的交付条件，原告以商品房存在的不会严重影响正常居住使用且早已修复完成的质量瑕疵拒绝接收，并要求被告支付逾期交楼违约金，没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2013年12月19日，原告郑秋文（买受人）与被告雅居乐公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买出卖人开发的位于广东省××××号剑桥郡花园×区×幢×房，建筑面积共122.36平方米，其中，套内建筑面积96.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.13平方米；该商品房为预售商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，证号为：中建房（预）字第××号；总价款为859946元，于2013年12月22日前、2014年3月15日前、2014年6月15日前、2014年9月15日前、2014年12月15日前分别以现金方式支付257984元、171989元、171989元、171989元、85995元；出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理导致的延误；因政府有关部门的市政配套工程或其他工程施工安装的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日而不足360日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为实际交付买受人使用，此后该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，在无法补回的情况下可折价补偿；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；保修项目及保修期限：地基和主体结构保修合理年限，屋面防水保修5年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏保修3年，墙面、顶棚抹灰层脱落保修2年，地面饰面空鼓、开裂保修2年，门窗翘裂、五金件损坏保修1年，防盗及对讲系统保修6个月，管道堵塞保修6个月。附件六合同补充协议第九条第1款约定：出卖人按合同约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自出卖人发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由买受人承担，及商品房保修期开始起算。若买受人再办理商品房交接手续时，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告郑秋文依约缴纳了购房款859946元。2.2015年12月15日，被告向原告发出收楼通知书，主要内容为：请原告下于2015年12月25日至2016年1月7日带齐应缴费用及相关证件资料前往被告的销售中心办理收楼手续，若原告未能在上述期限内办理收楼手续的，根据被告与原告签署的《中山市商品房买卖合同》的约定，该商品房视为已实际交付原告使用，物业管理费将于收楼通知书收楼期限次日开始计收。2016年1月3日，原告前往收楼时以发现所购买的房屋存在楼板开裂等问题为由而拒绝收楼，并于同月11日向中山市住房和城乡建设局（以下简称中山住建局）投诉。同月22日，中山住建局作出回复：根据施工单位以及监理单位提交的《关于中山剑桥郡花园五区7栋×单位楼板开裂问题的回复》，均表示该楼板裂缝的质量问题为混凝土受温度影响，按线管铺设位置沿薄弱处产生的温度收缩裂缝，均承诺愿意积极配合建设单位以及业主要求进行整改。而设计单位提交的《剑桥郡花园05区C3型住宅楼板裂缝分析报告》的陈述表示：“C3型住宅高度约120米，属于高层建筑，其主要作用是传递使用荷载至剪力墙以及框架梁，如果只是楼板出现裂缝，对整栋建筑物的安全性不产生影响。但是楼板出现裂缝会严重影响住宅的使用功能，所以楼板问题必须进行处理。我公司认为应由施工方结合现场的实际情况，出具安全可靠的裂缝处理方案，我公司会对其方案进行审核，并对裂缝处理过程进行监控，将楼板裂缝问题彻底解决，确保以后不会出现问题”。建设单位提交的《关于中山剑桥郡花园五区7栋×单位楼板开裂问题的回复》陈述表示：“（1）房屋竣工验收流程合理合法；（2）裂缝发现时间为2014年12月工程竣工验收后，内部组织的质量排查过程中发现的，但由于施工单位处理不当及监理单位监管问题，导致该裂缝修补不够完善，处理方法欠缺妥当，未达到预期效果。（3）施工单位承认在施工过程中质量管理不尽到位，对业主产生的严重困扰深表理解及致歉，对先前其管理人员与业主沟通时态度不好进行了严肃批评教育，愿意按照各方同意的方案无条件进行维修，使之完全达到要求；（4）如果业主同意维修，我司承诺要求各方责任主体积极履行质量责任行为，妥善解决业主提出的问题，重新出具一份各方责任主体签字盖章的维修方案，并且该方案必须业主同意认可。我司将严肃认真督促施工单位按新方案进行维修，在维修过程中，将邀请业主全程拍照取证，要求监理单位全程跟踪维修过程，维修完成后各责任主体统一签字确认验收；如果业主坚决不同意维修，不同意我司组织各方履行质量责任行为，并坚持质疑该裂缝影响结构安全，业主可以聘请有资质的检测或鉴定机构进行评定，若确实表明该裂缝已对结构安全造成影响，且该影响无法通过维修补强可以达到消除，我司则无条件同意业主提出的换房退房要求，评定费由施工单位承担，由此带来的一切影响由我司负责处理。若评定结果表明该裂缝未对结构安全造成影响，我司承诺无条件履行质量责任行为，同意按照业主同意的维修方案进行维修，不接受业主换房退房要求，且评定费由业主承担”。在协调当天未能与原告核实的“钢铁裸露明显，卫生间和厨房墙体局部砂浆强度不够且有空鼓现象，门口公共部位墙砖很多也是空的”等问题，中山住建局已要求建设单位与原告另行约定时间，组织各方主体共同核实，并与楼板裂缝质量问题一并妥善处理。2016年3月19日，红阳建工集团有限公司出具《关于中山剑桥郡花园五区7栋×及6栋×房天花楼板裂缝维修完成验收的情况说明》，说明剑桥郡花园五区7栋×及6栋×房天花楼板裂缝部位，已聘请专业维修补强单位广州市精特建筑工程有限公司中山分公司按方案维修完成，维修过程有各方主体监督见证，现已完成验收工作。该情况说明由施工单位、设计单位、监理单位盖章确认。但是维修完成后，被告并没有发书面通知给原告告知修复情况和通知收楼。对此，被告认为，维修过程中原告多次到现场查看维修进度，维修完成后也曾多次到现场无理要求全屋试水，可以印证原告对商品房的维修过程及结果是完全知情的。原告则认为被告没有主动与其沟通，反而是原告经常主动找被告沟通，并要求被告进行全屋试水，认为被告没有按照其对中山市住建局的承诺履行，即在制定维修方案时没有取得原告同意认可，维修完成后由各责任主体同意签字验收。目前为止，被告没有向原告发出验收的通知，应当视为未履行交楼义务。3.被告雅居乐公司已于2014年12月31日取得《中山市建设工程竣工验收登记证》（中建验字×年第×号）。4.庭审中，原告提交2016年3月14日以及2017年8月3日向被告位于中山市××号世纪新城雅居乐地产有限公司寄送的函件以及EMS邮单，拟证明就涉案房屋质量问题主动找被告交涉的事实，被告否认收到。原告还向法庭递交了日期为2018年8月2日的《雅居乐剑桥郡问题处理记录表》一份，该记录表针对的事件为剑桥郡05区×幢×室内工程问题的处理意见，大概内容为：经责任单位各方现场勘查，开发商、施工单位、设计方、监理方共同出具了结构检测意见书，经多次沟通，业主同意维修，维修完成时间为2016年3月19日，施工完毕后由开发商、施工单位、设计方、监理方共同进行验收确认。业主、开发商和施工单位一致同意，由施工单位补偿涉案单位物业管理费17616元，冲抵物业管理费。但在该份具有调解协议内容的记录表上，各方没有签名。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人均应按合同的约定履行自己的义务。原告已按合同约定向被告支付购房款859946元，被告应当按合同约定的期限将符合质量标准的房屋交付原告使用。双方约定的收楼时间为2015年12月30日前，被告已于2015年12月15日通知原告收楼，原告在接到收楼通知后，已于2016年1月3日前往现场收楼，因原告对涉案房屋质量提出异议，遂未完成收楼。后双方协商不成，原告于是在2019年3月13日向本院提起本案诉讼，主张逾期交楼违约金。因此，原告以涉案房屋存在质量问题为由至今仍拒绝收楼理据是否充分为本案争议的焦点。本院分析如下：第一，被告认为商品房虽然存在质量问题，但不会导致买受人订立合同的目的不能实现，可以通过维修期内的保修义务加以解决。房屋已经符合了交付条件，买受人应当先接受房屋，由开发商承担保修义务，且开发商一直在积极履行维修义务，买受人拒绝接收房屋没有法律依据。本院认为，上述观点混淆了“交付前的修复责任”和“交付后的保修义务”。实务中，根据房屋质量问题性质和对居住使用的影响程度，可以将房屋质量问题分为严重质量问题和质量瑕疵，如果买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，是可以拒绝收楼的。原告提出的质量问题包括楼板有裂缝且钢筋裸露、卫生间和厨房墙体局部砂浆强度不够其有空鼓现象，对于后者应属于质量瑕疵，不构成拒绝收楼的条件，有争议的是前者。第二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人是有权解除合同和赔偿损失的。本案原告虽未自行委托法定鉴定机构出具证明不能收楼的证据，但是在政府有关部门的协调下，建筑工程的责任主体均确认涉案房屋楼板的裂缝问题应予以重视，且责任主体之一的设计单位亦明确了楼板出现裂缝会严重影响住宅的使用功能。本院认为，设计单位本身就具备非常专业的建筑工程专业知识，在如此充分的条件下，如果拘泥于设计单位并非法定鉴定机构这个形式，实质是囿于对合同条文的文字解释而偏离了立法的实质。因此，在原告已经举证裂缝问题严重影响正常居住的情况下，其拒绝收楼合理，被告应承担起开发商交付前的修复责任，并在修复后再次通知原告收楼。第三，如前所述，被告有修复质量问题后交楼的义务，原告亦有按通知时间验收的义务。被告虽然没有兑现其对中山市建设工程质量监督站的承诺，在得到业主同意认可的维修方案后全程拍照维修，但该承诺的对象并非针对原告，即使履行上有瑕疵，是否追究被告责任属中山市建设工程质量监督站的问题，原告不能以被告对监督站的承诺作为被告履行交付前的修复义务的标准。在被告履行修复义务并告知原告后，原告有重新验收义务。被告没有书面通知有瑕疵，但从庭审原告的陈述中可知，其对被告组织责任方对裂缝进行修复且该修复结果得到施工单位、设计单位、监理单位等确认的事实是知晓的，在双方不能就什么时候将事实通知原告进行举证的情况下，本院根据原告提交的《雅居乐剑桥郡问题处理记录表》的记载，推定2018年8月2日为被告正式通知原告修复情况并要求履行收楼手续的最后时间，在原告未就修复后的质量问题提供证据证明还是严重影响正常居住的情况下，应视为涉案房屋在2018年8月3日起即发生实际交付的法律效果。因此，被告存在逾期交楼的情形，原告主张根据合同约定从2015年12月31日起以购房款本金859946元为基数，按日万分之一赔偿违约金符合合同的约定，本院予以支持，但计算截至日期为2018年8月2日，经计算，金额约为81351元（85.9946元/天×946天）。综上，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、中山雅居乐雍景园房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告郑秋文支付逾期交楼违约金81351元；二、驳回原告郑秋文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2305元，减半收取1153元（原告已预交），由原告郑秋文负担218元，由被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司负担935元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谢 灏二〇一九年六月十二日书记员 梁楚英王毅