广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3216号上诉人（原审原告）：白清天，男，1941年5月22日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托代理人白永坚，男，与白清天系叔侄关系，住广州市。上诉人（原审被告）：黄智明，男，1960年12月2日出生，住广州市越秀区。委托代理人黄智权，男，与黄智明系兄弟关系，住址。上诉人（原审被告）：周玉珍，女，1962年6月7日出生，住广州市白云区。上诉人白清天与上诉人黄智明、周玉珍租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1991年12月10日，广东省建设发展公司（甲方）与黄智明（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，该协议约定该公司安置黄智明户回迁大新路原则新建大楼北座（东北）第三层产权属于房管部门所有的房屋。后黄智明、周玉珍回迁至本案涉讼房屋。2006年3月29日，广州市国土资源和房屋管理局向白清天核发了涉讼房屋属白清天的粤房地证字第C4××70号《房地产权证》，房屋所有权性质为私有，建筑面积46.2652平方米。白清天取得涉讼房屋产权后，没有与黄智明、周玉珍签订租赁协议，也没有收取租金，白清天于2010年向原审法院提起诉讼，请求判令：1.周玉珍、黄智明付清从2006年4月起至搬出之日止的租金，其中2006年4月计至2010年5月共50个月的租金69398元，并支付从起诉之日起按同期银行贷款利率计算的租金利息；2.解除白清天与周玉珍、黄智明形成的房屋租赁合同关系，周玉珍、黄智明立即搬出诉争房屋；3.黄智明、周玉珍将户籍迁出诉争房屋。原审法院于同年12月27日作出（2010）越法民三初字第1585号民事判决，判决：一、周玉珍、黄智明自判决发生法律效力之日起十日内向白清天一次性清偿自2006年4月起至2010年6月11日广州市越秀区大新路237号303房的房屋占有使用费（按照每月每平方米3.50元的标准计付）；二、周玉珍、黄智明从2010年6月12日起至迁出之日止，按房管部门评定的同期私房租金标准向白清天交付广州市越秀区大新路237号303房的占有使用费（判决发生效力前的一次性交付，之后的按月交付）；三、黄智明、周玉珍自本判决发生法律效力之日起，在广州市越秀区大新路237号303房暂住两年；四、驳回白清天的其他诉讼请求。2011年5月18日广州市中级人民法院作出了（2011）穗中法民五终字第623号终审判决，判决维持了原审判决的第三、四项，及将第一、二项判项的“占有使用费”变更为“租金”，该民事判决于2011年5月23日发生法律效力。现该涉讼房屋有黄智明户籍（含周玉珍）4人。因黄智明、周玉珍未搬离涉讼房屋，白清天于2014年3月31日向原审法院起诉，要求解除其与黄智明、周玉珍的房屋租赁合同关系，黄智明、周玉珍搬出诉争的房屋，交还给白天清管业；案件诉讼费由黄智明、周玉珍承担。庭审中，黄智明、周玉珍确认双方已于2014年4月24日到民政部门办理了离婚手续，两人的儿子黄骏杰于1990年10月27日出生。2013年3月份周玉珍迁入广州市白云区泽德花园A1栋713房（廉租房）居住。另白清天提交了周玉珍申请廉租住房审批进度及评分网页查询资料，证明黄智明、周玉珍已成功申请廉租住房，黄智明、周玉珍对该份证据无异议。原审法院认为，白清天是诉讼房屋的产权人，依法应享有该房屋的占有、使用、处分、收益的权利。根据《广州市城市廉租住房保障制度实施办法》关于“申请廉租住房保障应当以家庭为单位，申请人和共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、抚养或收养关系”的规定，周玉珍应是以家庭为单位申请的，周玉珍与黄智明在本案涉讼期间2014年4月24日办理离婚登记，不排除双方是为了本次诉讼而离婚，且（2011）穗中法民五终字第623号判决黄智明、周玉珍在广州市越秀区大新路237号303房暂住两年的期限已经届满，故白清天要求黄智明、周玉珍迁出涉讼房屋的请求，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，于2014年6月6日作出如下判决：黄智明户、周玉珍自本判决发生法律效力之日起6个月内迁出广州市越秀区大新路237号303房，将房屋腾空并交还给白清天。本案受理费50元，由周玉珍、黄智明负担。判后，白清天、黄智明、周玉珍均不服一审判决，向本院提起上诉。白清天上诉并答辩称：（一）白清天作为诉争房屋的产权人，依法享有该房屋的占有、使用、处分、收益的权利。白清天于2006年3月29日取得诉争房屋的产权已有八年多，至今仍无法有效完整行使上述权利。自2006年3月29日起，黄智明、周玉珍一直拒付租金，后经白清天提起诉讼并申请强制执行，黄智明、周玉珍仅向其交纳了2006年4月至2010年6月11日的租金4324元，其余租金分文未付，按照判决2010年6月12日后的租金应适用同期私房租金的标准。且黄智明、周玉珍至今仍未迁出诉争房屋，交还白清天管业。（二）（2010）越法民三初字第1585号民事判决和（2011）穗中法民五终字第623号民事判决，给予黄智明、周玉珍在诉争房屋两年的暂住时间，已充分考虑其经济状况等特殊情况。现黄智明、周玉珍已成功申请到廉租房。在此情况下，一审判决给予黄智明、周玉珍六个月的迁出期限明显过长。（三）案外人黄智权不是本案当事人，无权居住涉案房屋，也无权主张任何权利。且黄智明一审提交的户口本上载明，黄智权在本市有一德路370号601房的住址。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，并依法改判黄智明、周玉珍自判决发生法律效力之日起一个月内迁出广州市越秀区大新路237号303房，将房屋腾空并交还给白清天管业；2.本案一、二审诉讼费用由黄智明、周玉珍承担。黄智明、周玉珍上诉并答辩称：（一）白清天买的不是商品房，而是抵债取得。黄智明、周玉珍回迁入住上述房屋并与原产权人广东省建设发展总公司建立房屋租赁关系，有《拆迁安置协议书》并办理了公证。尽管该房屋所有权发生变化，并不影响我方继续与房屋产权人保持原有的租赁关系，白清天在受让诉争房屋时是清楚房屋的使用状况的，因此应承担按现状不交吉买卖并保持原租金不变的后果，我方只同意按每月每平方3.50元的公房标准交租。之前的租金不是我方不交，而是白清天自己不来收，而且白清天主张向我方收取2010年6月至今的租金已过诉讼时效。（二）（2011）穗中法民五终字第623号判决我方在诉争房屋暂住两年，没让我方交出房屋。黄智明、周玉珍、黄骏杰、黄智权都是世居在诉争房屋有常住户口的居民，由于该屋居住面积太少，所以周玉珍用其与黄骏杰、黄智权三人的名义申请了廉租房，但黄智权不包括在内。黄智权只能居住在诉争房屋。（三）周玉珍与黄智明已离婚，早已搬出了诉争房屋，现住广州市白云区泽德花园A1栋713房。因此，原审法院判决周玉珍6个月内迁出大新路237号303房错误。（四）诉争房屋交给我方时只是毛坯房，我方出资装修并为拿钥匙支付了相关费用，我方不同意迁出。综上，请求二审法院：1.撤销一审判决，改判驳回白清天的全部诉讼请求，维持白清天与黄智明的公房租赁合同关系；2.一、二审诉讼费用由白清天承担。二审期间，黄智明、周玉珍为证明其诉请，补充提供了以下三份证据：1.（2007）越法民三初字1436号判决；2.（2007）穗中法民五终字第2153号判决，上述两份证据拟证明周玉珍、黄智明、黄智权、黄骏杰等四人有在涉案房屋居住的权利；3.广州市廉租住房租赁合同（编号：穗廉合字（2012）第04150号），拟证明廉租房只安排了黄智明、周玉珍和黄骏杰3人，没有安排黄智权。白清天对黄智明、周玉珍二审提交的证据发表如下质证意见：对三份证据的真实性没有异议，但三份证据并不能证明周玉珍、黄智明的上述观点。两个判决并没有明确黄智权有在涉案房屋居住的权利。对于原审法院查明的、双方均无异议的事实，本院予以确认。本院另查明，2013年1月8日，广州市住房保障办公室机关服务中心作为出租人（甲方）与承租人周玉珍（乙方）签订《广州市廉租住房租赁合同》，合同约定：甲方同意将坐落于白云区泽德北四街1号713房的廉租住房出租给乙方（包括乙方之家属，名单见附件）作住宅使用，房屋建筑面积为51.74平方米，使用面积41.392平方米。该合同附件所列家属名单包括周玉珍、黄智明和黄骏杰。据周玉珍、黄智明所述，两人离婚后，周玉珍和黄骏杰已迁出涉案房屋，现在上述廉租房中居住；黄智明和黄智权仍在涉案房屋居住。本院认为，私有房产是公民个人所有的房产，受到法律的保护，产权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。黄智明户入住涉案房屋是因为原产权人拆除了黄智明户原租住的房屋。但在2006年3月白清天取得涉案房屋的产权、2010年向法院提起解除涉案房屋租赁合同关系和收回房屋的诉求、2011年本院作出（2011）穗中法民五终字第623号判决后，黄智明户既没有按判决确定的同期私房租金标准向白清天支付2006年6月12日以后的租金，也没有在判决给予的两年搬迁期限及随后的一年多时间内积极地通过其他方式解决该户全部人的居住问题，从而对白清天充分地行使占有、使用、处分和收益涉案房屋的权利造成了极大的影响和阻碍。因此，黄智明户要求不迁出涉案房屋、继续维持白清天与其户的公房租赁合同关系于法无据，本院不予支持。由于黄智明、周玉珍在一审诉讼期间离婚，两人不再存在共同居住关系，黄智明户、周玉珍分别在涉案房屋与廉租房居住亦属情理之中。原审法院给予黄智明户六个月的搬迁期限，已经充分考虑到上述情况和黄智明户的经济状况。因此，对于白清天要求黄智明户在一个月内迁出的主张，理据不足，本院不予接纳。综上所述，审查白清天、黄智明、周玉珍的上诉理由均不成立，本院不予支持；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当。但鉴于周玉珍已搬离涉案房屋、入住廉租房这一新的事实，理应对原审判决作相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第793号民事判决为：黄智明（含同住人员）自本判决送达之日起6个月内迁出广州市越秀区大新路237号303房，将房屋腾空并交还给白清天。一审案件受理费50元，由黄智明、周玉珍负担；二审案件受理费100元，由白清天负担50元，黄智明负担50元。本判决为终审判决。审判长  杜传杰审判员  田 绘审判员  刘贤君二〇一四年十月八日书记员  肖和念张辉