河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终3335号上诉人（一审被告）：刘振芳，女，1963年12月9日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：闫玉朝，1962年12月9日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。系刘振芳丈夫。被上诉人（一审原告）：洛阳市泰龙物业管理有限公司。住所地：河南省洛阳市老城区春都路********。法定代表人：卜世强，该公司总经理。委托诉讼代理人：卫霞，河南洛浦律师事务所律师。上诉人刘振芳因与被上诉人洛阳市泰龙物业管理有限公司（以下简称：洛阳泰龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初447号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘振芳的委托诉讼代理人闫玉朝，被上诉人洛阳泰龙物业公司的委托诉讼代理人卫霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘振芳上诉请求，1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由。一、洛阳泰龙物业公司诉刘振芳2016年1月1日至2018年9月30日的物业费未缴纳与事实不符。刘振芳2016年1月1日至2017年12月31日的物业费已于2018年8月9日交清，洛阳泰龙物业公司并于2018年8月10日公布于众。二、洛阳泰龙物业公司长期以来提供的物业服务秩序混乱，服务标准低，服务质量差。刘振芳作为洛阳泰龙物业公司的服务对象，对洛阳泰龙物业公司的服务标准及服务项目有知情权。因此，刘振芳多次要求与洛阳泰龙物业公司签订物业服务合同，但洛阳泰龙物业公司置之不理，拒不与刘振芳签订物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同关系，而一审法院认为上诉人刘振芳交过物业费就认定之间存在合同关系，刘振芳缴纳物业费是迫于无奈才交，但并不代表被上诉人收取物业费是合理、合法。三、在无任何合同或约定的情况下，洛阳泰龙物业公司不具有提供物业服务的主体资格，不应收取刘振芳物业管理费用。洛阳泰龙物业公司与刘振芳之间既无合同，就更不存在违约及违约金问题。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。洛阳泰龙物业公司答辩称：1、刘振芳的上诉理由不能成立，刘振芳在一审中没有相应证据能够证明自己交了物业费。2、洛阳泰龙物业公司具备诉讼主体资格，因为洛阳泰龙物业公司是在2013年底、2014年初已经到该小区服务，刘振芳对之前的服务也交物业费，交到2015年的12月31日，有证据能够证明这个情况。双方之间已形成事实上的服务关系。3、在本案相同的其他几起同类案件可以证明，刘振芳上诉理由不能成立，请求二审法院依法维持一审判决，驳回刘振芳的上诉请求。洛阳泰龙物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘振芳支付从2016年1月1日到2018年9月30日的物业费3871.23元；2、判令刘振芳支付违约金（从2016年1月1日起计算至付清之日，每日千分之五）；3、律师费由败诉方承担；4、本案诉讼费由刘振芳承担。庭审中，原告洛阳泰龙物业公司放弃第2、3项诉讼请求。原审法院认定的事实：刘振芳系洛阳市老城区春都路82号巨隆星城小区1单元1407室（该房屋建筑面积为117.31平方米）业主。2013年，刘振芳入住该小区并与洛阳市福泽物业服务有限公司签订《物业服务协议》一份，约定洛阳市福泽物业服务有限公司向刘振芳提供物业管理服务，刘振芳自开发建设单位交房之日起按照协议约定的交费标准和方式交纳物业服务费等费用，高层住宅的物业服务费按1.20元/月/平方米收取，每六个月收取一次，于15日前交纳，如刘振芳不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，洛阳市福泽物业服务有限公司有权要求刘振芳补交并从逾期之日起每日支付应缴费用千分之五的违约金等内容。后洛阳市福泽物业服务有限公司撤离该小区，洛阳泰龙物业公司入驻该小区并提供物业服务，洛阳泰龙物业公司未与刘振芳签订过物业服务协议。在洛阳泰龙物业公司提供物业服务的过程中，因洛阳泰龙物业公司的物业服务质量问题，该小区业主代表与洛阳泰龙物业公司进行谈判并要求整改，双方就物业服务质量问题未达成一致意见。刘振芳自2016年1月1日起未再向洛阳泰龙物业公司缴纳物业费，为此，洛阳泰龙物业公司诉至该院。另查明：2015年1月7日，《老城区发展和改革委员会关于洛阳市泰龙物业管理有限公司巨隆星城物业服务收费标准的批复》[老城价（2014）10号]显示：核准巨隆星城小区的物业服务收费标准按高层1.00元/平方米每月执行，该批复的有效期至2016年1月6日。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告刘振芳与洛阳市福泽物业服务有限公司签订《物业服务协议》，由洛阳市福泽物业服务有限公司提供物业管理服务。在洛阳市福泽物业服务有限公司撤离该小区后由洛阳泰龙物业公司接替该公司继续提供物业管理服务，原、被告虽未签订物业服务合同，但原告洛阳泰龙物业公司为该小区提供了物业服务，被告刘振芳也向原告洛阳泰龙物业公司交纳物业服务费至2015年12月31日，双方已形成事实上的物业服务合同关系。关于案涉物业服务费的定价标准问题，原告洛阳泰龙物业公司收取物业服务费的标准已由洛阳市老城区发展和改革委员会作出的老城价（2014）10号批复许可，该批复到期后，根据2015年6月11日《河南省人民政府关于进一步深化价格改革的意见》[豫政（2015）35号]“放开非保障性住房物业服务收费，实行市场调节价”的规定，价格主管部门不再对洛阳泰龙物业公司的收费许可进行审批，故原告洛阳泰龙物业公司参照该收费标准收费不属于违法违规收费。被告刘振芳抗辩称，其已向原告洛阳泰龙物业公司缴纳2016年1月1日至2017年12月31日的物业费，因其未提供相应的收据予以证明，其提供的公示照片的内容真实性无法核实，且原告洛阳泰龙物业公司不认可，故被告刘振芳的该项抗辩意见，该院不予采信。综上，原告洛阳泰龙物业公司要求被告刘振芳支付自2016年1月1日至2018年9月30日的物业服务费3871.23元（117.31平方米×33个月×1.00元∕平方米·月）的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：被告刘振芳于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市泰龙物业管理有限公司自2016年1月1日至2018年9月30日物业服务费3871.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘振芳负担。本院二审中，上诉人刘振芳提交两张物业公司公告照片，证明：在一审中刘振芳提供的物业公司出示的公示，证明刘振芳已缴纳物业费。洛阳泰龙物业公司对其发表质证意见为，1、该公示没有公章，不能证明是洛阳泰龙物业公司出具的，2、洛阳泰龙物业公司是通过收据而不是通过公示证明是否缴纳物业费。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：刘振芳与洛阳泰龙物业公司虽然未签订书面的物业服务合同，但根据原审法院查明的事实，洛阳泰龙物业公司在洛阳市福泽物业服务有限公司撤离涉案小区后，已接替洛阳市福泽物业服务有限公司向小区业主提供物业服务，业主与洛阳泰龙物业公司之间已形成事实上的物业服务合同关系。另外在洛阳泰龙物业公司提供物业服务期间，刘振芳也向洛阳泰龙物业公司缴纳了该公司代收的水费，垃圾费，并缴纳物业服务费至2015年12月31日。在此情况下，刘振芳提出洛阳泰龙物业公司不具有提供物业服务的主体资格，不应收取刘振芳物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于刘振芳上诉称其已向洛阳泰龙物业公司缴纳2016年1月1日至2017年12月31日的物业费，但对其并未提供充分证据予以证明，在本案审理过程中，提供的公示照片的内容真实性无法核实，且洛阳泰龙物业公司不予认可，其上诉主张依据不足，故本院不予支持。综上，上诉人刘振芳的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘振芳负担。本判决为终审判决。审判长  赵广云审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一九年六月十七日书记员  雷心怡