广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初11085号原告：深圳市懿德物业管理服务有限公司，住所地深圳市南山区沙河街道侨香路4068号智慧广场夹层47，统一社会信用代码914403005967860070。法定代表人：颜招彬，总经理。委托诉讼代理人：袁吉松，广东前海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，广东前海律师事务所实习律师。被告：厉成艳，女，1974年9月4日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市宝安区,原告深圳市懿德物业管理服务有限公司与被告厉成艳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理，于2019年4月23日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁吉松、王晶到庭参加诉讼，被告厉成艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2015年2月1日至2017年12月31日期间拖欠的物业管理费169018.50元；二、判令被告向原告支付2015年2月1日至2017年12月31日期间拖欠的专项维修资金2817.15元；三、判今被告向原告支付2015年2月11日至2017年12月31日期间滞纳金46490.9元；四、判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间停车位管理费2400元；五、判令被告承担本案的诉讼费。以上一至四项合计人民币220，726.55元。原告庭前变更诉讼请求为：一、判令被告向原告支付2015年2月11日至2018年5月18日期间滞纳金59381.81元，滞纳金暂计至2018年5月18日，此后产生的滞纳金按合同约定的万分之五／日计算至实际履行之日止；二、判令被告承担本案的诉讼费。原告明确诉讼请求为：滞纳金为2015年1月至2017年2月的每月物业管理费、专项维修资金、停车位管理费共计为4909.59元，自2015年2月11日起以每月4909.59元为基数，以日万分之五的利率为标准计算至2018年12月31日止；2017年3月的物业管理费、专项维修资金、停车位管理费共计5709.59元，该部分的滞纳金自2017年4月11日起以5709.59元为基数，以日万分之五的利率为标准计算至2018年12月31日止；2017年4月至2018年12月的每月物业管理费、专项维修资金、停车位管理费共计为5109.59元，自2017年5月11日起以每月5109.59元为基数，以日万分之五的利率为标准计算至2018年12月31日止。事实与理由：原告深圳市懿德物业管理服务有限公司是2012年5月23日经深圳市市场监督管理局核准登记的物业服务企业。2014年4月4日，原告和被告厉成艳签订《懿德轩前期物业服务合同》。合同第四条约定“每月应缴费用合计：物业管理费4829.10元+物业专项维修资金80.49元=4909.59元（人民币）”；“业户如未能按本合同约定的期限支付管理费或者其他应付款项，则管理公司有权要求业户每逾期一天应付而未付之款项的万分之五计算逾期利息偿还给管理公司”。物业服务合同签订后，原告懿德物业一直为被告提供物业管理服务至今。被告作为接受物业服务的业主，本应按照合同约定的物业费标准支付物业费，但其从2015年2月开始拖欠物业费、水电费等相关费用，经原告多次催告，被告先后缴交了部分费用，但还欠缴本案诉求的相关费用。针对上述情况，原告积极谋求和被告的沟通机会，先后多次通过寄送催缴单等书面催告的形式和被告进行协商，明确告知被告最后的缴费期限，以及逾期未缴将按欠费总额万分之五收取滞纳金等事宜，但都因被告的不配合，而无法获得相关费用的收入。根据《懿德轩前期物业服务合同》第四条的规定，计算得出被告在2015年2月1日至2017年12月31日之间共拖欠物业管理费169018.50元，专项维修资金2817.15元；2015年2月11日至2017年12月31日期间滞纳金46490.9元；2017年1月1日至2017年12月31日期间停车位管理费2400元，以上合计人民币220，726.55元。根据《物业管理条例》第七条第五项的规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”。在本案中，原告为被告提供了物业管理服务，被告应按约定交纳物业服务费、专项维修资金、代缴水、电费等费用。被告不按约定交纳相关费用，已构成违约，应承担违约责任。在本案开庭审理前，被告所有的深圳市××路××单元××房产已被深圳市福田区人民法院司法拍卖，现新业主已到原告处办理了收楼手续并缴纳了被告拖欠的物业管理费、专项维修资金、停车位管理费，但对被告拖欠的滞纳金，新业主拒绝缴纳。虽然新业主已代为支付了被告拖欠的相关物业管理费、专项维修资金、停车位管理费，但原告并未放弃对被告拖欠滞纳金的追偿权，故现向贵院提出变更诉讼请求。申请撤回第一项、第二项、第四项诉讼请求，变更后的诉讼请求是：判令被告向原告支付2015年2月11日至2018年5月18日期间滞纳金59381.81元，滞纳金暂计至2018年5月18日，此后产生的滞纳金按合同约定的万分之五／日计算至实际履行之日止；二、判令被告承担本案的诉讼费。业主正常交纳物业费是原告物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告与被告多次沟通未果，被告恶意拖欠费用的行为严重违反了法律，侵害了原告的合法权益，同时被告的违法事实清楚，证据充分，原告现依法向人民法院提起诉讼，请求依法审判，支持原告全部诉请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市××单元××房产（以下简称涉案房产），建筑面积321.94平方米，于2014年1月9日核准登记在被告厉成艳名下。2014年1月3日，深圳市中核兴业实业有限公司（卖方）与厉成严（被告，买方）签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》（深（南）房现买字（2014）第93号），合同约定：坐落于深圳市××单元××房，房地产证号为40××45，用途为商务公寓，建筑面积321.94平方米，套内建筑面积238.04平方米；本房地产由深圳市中核兴业实业有限公司小区业主委员会于2012年10月1日以协议方式聘请具有3级资质的物业管理企业深圳市懿德物业管理服务有限公司对本项目进行物业管理服务，物业管理服务合同期限为2012年10月1日至2014年9月30日；物业管理费由买方按每月每平方米建筑面积15元交纳，本体维修基金由买方按政府规定的标准交纳；及其他内容。2014年4月4日，原告深圳市懿德物业管理服务有限公司与被告厉成艳签订《前期物业服务合同》，合同约定：本合同的业主已取得深圳懿德轩E栋5单元6层02号合法产权，面积为321.94平方米，鉴于懿德公司已同开发商深圳市中核兴业实业有限公司签署了前期物业服务合同，全权负责懿德轩前期物业管理服务，为维护全体业主共同权益，在平等、自愿、友好协商的基础上签订本合同；业主须就其物业的管理服务向懿德公司交付管理费，管理费应足以支付各项有关管理懿德轩的公共开支和费用及管理的酬金；本合同期内，管理费用标准暂定为人民币15元/平方米/月，每月物业管理费合人民币4829.10元；物业专项维修资金按月随管理费一并收取，标准为人民币0.25元/平方米/月；每月应缴费用合计：物业管理费4829.10元+物业专项维修基金80.49元=4909.59元；业主如未能按本合同规定的期限支付管理费或其他应付款项，则懿德公司有权要求业主每逾期一天按应付而未付之款项的万分之五计算逾期利息偿付给管理公司；及其他内容。2012年10月，深圳市中核兴业实业有限公司（甲方，委托方）与深圳市懿德物业管理服务有限公司（乙方，受托方）签订《懿德轩前期物业服务合同》，约定：甲方将懿德轩项目及其配套设施的前期物业管理服务委托予乙方负责；甲乙双方均同意本合同的期限为：自2012年10月1日至2014年9月30日；本合同期满，如双方无异议，本合同自动顺延；物业服务费标准：E栋，15元/月/平方米；乙方定期向业主收取服务费，逾期未缴纳者，每日按欠费金额的万分之五收取滞纳金；及其他内容。2014年9月，深圳市中核兴业实业有限公司（甲方，委托方）与深圳市懿德物业管理服务有限公司（乙方，受托方）签订《懿德轩前期物业服务合同》，约定：甲方将懿德轩项目及其配套设施的前期物业管理服务委托予乙方负责；甲乙双方均同意本合同的期限为：自2014年10月1日至2016年9月30日；本合同期满，如双方无异议，本合同自动顺延；物业服务费标准：E栋，15元/月/平方米；乙方定期向业主收取服务费，逾期未缴纳者，每日按欠费金额的万分之五收取滞纳金；及其他内容。2016年9月，深圳市中核兴业实业有限公司（甲方，委托方）与深圳市懿德物业管理服务有限公司（乙方，受托方）签订《懿德轩前期物业服务合同》，约定：甲方将懿德轩项目及其配套设施的前期物业管理服务委托予乙方负责；甲乙双方均同意本合同的期限为：自2016年10月1日至2018年12月31日；本合同期满，如双方无异议，本合同自动顺延；物业服务费标准：E栋，15元/月/平方米；乙方定期向业主收取服务费，逾期未缴纳者，每日按欠费金额的万分之五收取滞纳金；及其他内容。懿德公司提交了中核公司出具的《懿德轩入伙通知书》及向被告邮寄该通知书的EMS快递单，入伙通知书载明中核公司通知被告于2014年4月3日办理入伙手续；按《深圳市房地产买卖合同》的约定，逾期未办理入伙收楼手续的，视为已接受房产；于2014年5月1日开始计收物业管理费及专项维修基金，其他相关费用从入伙之日起计算；及其他内容。被告于2014年4月4日签署《懿德轩收楼意见书》，完成验收交接。懿德公司提交了四份《催缴单》，日期为2015年2月28日：向被告催缴2015年2月1日至2015年2月28日期间的物业管理费、专项维修资金及2015年2月11日至2015年2月28日的滞纳金；日期为2015年12月31日：向被告催缴2015年2月1日至2015年12月31日期间的物业管理费、专项维修资金及2015年2月11日至2015年12月31日的滞纳金；日期为2016年12月31日：向被告催缴2015年2月1日至2016年12月31日期间的物业管理费、专项维修资金及2015年2月11日至2016年12月31日的滞纳金；日期为2017年12月31日：向被告催缴2015年2月1日至2017年12月31日期间的物业管理费、专项维修资金及2015年2月11日至2017年12月31日的滞纳金及2017年1月1日至2017年12月31日的停车位管理费。另查，被告已缴纳2014年11月、12月及2015年1月应缴纳的物业管理费及专项维修资金。懿德公司提交了落款日期2016年12月16日的《关于懿德轩车位管理费收费的通知》，通知内容：2017年1月1日起对别墅单元所获赠之私属车位收取200元/月的停车位管理费，将每月与管理费进行统一托收；及其他内容。2017年1月18日，懿德物业公司登报刊登公告，向包括被告厉成艳在内的数名业主催收物业管理费和专项维修基金。2017年2月16日，懿德公司委托律师向被告魏玮邮寄律师函催缴物业管理费、专项维修基金及利息，邮件因收件人不在指定地址被退回；懿德公司另提交了一份管理费催缴函的邮寄单，管理费催缴函日期为2017年8月8日。另查，涉案房产于2018年9月变更登记至新的权利人赵紫明名下，单独所有。案外人赵紫明于2018年12月18日支付了涉案房产欠缴的全部物业管理费、专项维修资金、停车管理费。本院认为，深圳市中核兴业实业有限公司与深圳市懿德物业管理服务有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同。被告厉成艳与深圳市中核兴业实业有限公司签署《深圳市房地产买卖合同》并于2014年1月9日办理房地产登记手续，被告厉成艳自2014年1月9日至2018年9月期间系涉案房屋的合法所有权人。原告自2012年10月1日起为小区提供物业管理服务，至今仍为该小区提供物业管理服务。被告厉成艳于2014年4月4日完成收楼验收交接，并与原告懿德公司签署《前期物业服务合同》，亦按期缴纳了2014年11月至2015年1月期间的物业管理费、专项维修资金。《物业管理条例》规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，被告厉成艳签订房地产买卖合同中约定，物业服务费由买方按15元/月/平方米交纳，本体维修基金由买方按政府规定的标准交纳。被告厉成艳在作为涉案房产合法所有权人期间（2014年1月至2018年9月），应当按合同规定缴纳物业管理费及本体维修基金；懿德物业与深圳市中核兴业实业有限公司签订《前期物业合同约定》，懿德物业定期向业主收取服务费，逾期未缴纳者，每日按欠费金额的万分之五收取滞纳金。被告未提交证据证明其按时交纳涉案房产的物业管理费及本体维修基金，应当承担举证不能的不利法律后果，原告主张被告厉成艳支付应缴纳的物业管理费、本体维修基金的逾期付款滞纳金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，故被告应以每月应缴物业管理费4829.10元（321.94平方米×15元/平方米/月）、专项维修资金80.49元（321.94平方米×0.25元/平方米/月），合计4909.59元为基数，按每日万分之五标准，自欠费当月（2015年2月）11日起依次计至2018年12月18日止。关于原告停车位管理费逾期付款滞纳金的诉讼请求，原告未提交充分的证据证明被告名下有两个车位，且该项通知仅通过张贴形式予以公示，无合同依据，故对于原告要求被告支付停车位管理费滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告的抗辩权，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，判决如下：一、被告厉成艳应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市懿德物业管理服务有限公司支付2015年2月1日至2018年9月30日期间物业服务费、专项维修基金的滞纳金（按每月欠付物业服务费、本体维修基金共计4909.59元的每日万分之五的标准，自当月11日起分别计算至2018年12月18日止）；二、驳回原告深圳市懿德物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1284.54元，由原告负担96.77元，被告负担1187.77元；原告多缴纳的3326.35元，由本院向原告清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王小燕人民陪审员  胡 鸣人民陪审员  刘秀红二〇一九年六月二十五日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。