江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第1452号上诉人（原审被告、反诉原告）苏州领华科技有限公司被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州市工人文化宫原审被告苏州鹏云置业集团有限公司原审被告江苏景雄科技有限公司上诉人苏州领华科技有限公司（以下简称领华公司）因与被上诉人苏州市工人文化宫（以下简称市文化宫）、原审被告苏州鹏云置业集团有限公司（以下简称鹏云公司）、原审被告江苏景雄科技有限公司（以下简称景雄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月31日立案受理后依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：坐落于本市人民路**建筑面积为35571.20平方米的房产所有权人为苏州市总工会（以下简称市总工会）。市文化宫为市总工会下属事业单位，包含上述房产在内的文化宫资产由市总工会全权委托市文化宫实施全面经营管理，包括自主经营、合作联营及租赁经营等。2008年1月23日，市文化宫作为出租人（甲方）与承租人（乙方）鹏云公司、景雄公司签订房屋租赁合同，约定鹏云公司、景雄公司承租市文化宫经营管理的苏州市人民路538号房屋（含1号楼东除电影院部分房屋及2号楼地上全新完整商业用房及各项全新附属配套设施和设备），房屋建筑面积约为2万平方米，租金前三年均为1872万元／年，从第四年度起逐年递增3%，租金先付后用，按季度支付，鹏云公司、景雄公司应于上一季度末的最后10日内，向市文化宫支付下一季度租金。逾期支付租金的，鹏云公司、景雄公司应支付违约金，按当年租金总额平均分摊该年度每一天的租金额计算，逾期支付租金期限超过30天，经市文化宫催告仍不能在催告期内及时纠正，市文化宫有权单方解除合同。关于物业管理，在合同第十章第48条约定，在起租日前由鹏云公司、景雄公司与市文化宫（含市文化宫聘用的或与他人合作的物业管理公司）签订具有法律约束力的物业管理合同，如因市文化宫原因导致鹏云公司、景雄公司未能签订物业管理合同的，视同市文化宫不能在此期间内向鹏云公司、景雄公司交付本合同项下租赁物；第49条约定，无论物业管理合同如何签订，以下事项不可改变：1、鹏云公司、景雄公司无条件接受市文化宫的物业管理；2、市文化宫向鹏云公司、景雄公司收取的物业管理费按租赁房屋建筑面积，暂定每月每平方米5元，最终物业管理费及其浮动比例，以政府主管部门的批准文件执行；3、市文化宫物业管理的内容和范围、责任，鹏云公司、景雄公司支付物业管理费的期限、方式、逾期支付物业管理费的违约责任及其处理方式等，按照物业管理合同的规定履行。2008年3月27日，甲方市文化宫与乙方鹏云公司、景雄公司、丙方苏州百脑城科技有限公司（以下简称百脑城公司）签订补充协议，约定鹏云公司、景雄公司为履行2008年1月23日签订的租赁合同（主合同），成立了百脑城公司，自补充协议生效之日起，凡主合同项下承租人的所有权利义务，由百脑城公司继受；鹏云公司、景雄公司对百脑城公司履行主合同项下义务，承担连带责任保证，保证范围包括依主合同与市文化宫发生的全部债务本金、利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费用、律师费等市文化宫实现债权的一切费用。2008年4月，百脑城公司经工商变更登记，更名为领华公司。2009年2月，市文化宫与领华公司签订补充协议，约定主合同租赁期限为8年，自2008年6月17日起至2016年6月16日止，2008年6月17日前均为免租装修期。截止2008年12月31日，领华公司应付的租金及物业费已付清。鉴于金融风暴影响，市文化宫给予乙方2009年自然年度总租金减免350万元优惠。2009年度总物业管理费120万元，每季度支付30万元。2010年5月27日、2011年5月25日、2012年4月20日，市文化宫与领华公司三次签订补充协议，分别对2010年度、2011年度、2012年度租金减免225万、230万元、200万元。截止2012年12月31日，领华公司按约向市文化宫支付了全部租金及物业管理费。2013年5月31日，领华公司向市文化宫支付了2013年第一季度部分租金3884210.39元，未付物业管理费；其后在2013年10月22日又支付了租金120万元。另查明：苏州市公安局消防支队于2008年3月17日出具《工人文化宫工程消防验收合格意见书》，其中载明：1号楼（东）一幢地下一层，地上**，建筑高度14.95米，建筑面积17336平方米；一号楼（西）一幢，地下**（设备用房），地上**，建筑高度14.95米，建筑面积3950平方米；2号楼一幢，地下**（汽车库），地上**，建筑高度14.95米，建筑面积14751平方米，符合原设计及消防支队建审意见的要求，在消防方面具备使用条件。2009年4月10日，苏州市公安消防支队出具《关于同意领华数码城内部装修工程消防设计的审核意见》，其中载明：该工程地上为三层，三层屋面不应增设任何功能用房。再查明：2008年4月，市文化宫委托苏州工业园区新工产业物业管理服务有限公司对苏州市工人文化宫提供前期物业管理服务，物业管理服务费标准为5元／月／平方米。该前期物业管理委托合同于2008年7月8日向原苏州市沧浪区房产管理局报送备案。2012年4月起，市文化宫委托苏州物源物业管理有限公司对苏州市工人文化宫提供物业管理服务。2013年7月19日，因向领华公司催讨2013年度租金未果，市文化宫聘请江苏新开利律师事务所作为其诉讼代理人，支付律师费144395元，后因市文化宫增加诉请，其与江苏新开利律师事务所再次签订补充合同，市文化宫按约再行支付律师费193664元；为查询身份情况，市文化宫支付工商查档费300元调取工商档案。审理中，市文化宫与领华公司对2013年度租金按照双方签订的合同约定，第一、二季度应付租金均为4965012元（即年租金19860048元），第三、四季度应付租金均为5113962.36元（即年租金20455849.44元）均不持异议。以上事实，由房屋产权证、市总工会出具的情况说明、租赁合同、补充协议、付款凭证及发票、当事人往来函件、文化宫改造项目竣工报告、消防验收意见书、工商档案及当事人陈述等证据予以证实。市文化宫的一审诉讼请求为：1、领华公司支付2013年第一、二季度租金及物业管理费6806598.61元、迟延支付租金、物业费违约金412761.35元（暂计算至2013年6月30日）、工商调查费300元、律师费144395元，合计7364054.96元；2、案件诉讼费由领华公司承担；3、鹏云公司、景雄公司对上述债务承担连带清偿责任。原审审理中，市文化宫增加诉请，要求判令：1、领华公司支付2013年第三、四季度租金及物业管理费10827924.72元；2、领华公司支付逾期支付上述租金及物业费违约金252651.58元；3、领华公司支付新增加的律师费193664元。领华公司的一审反诉请求为：1、退还2008年5月1日至2012年12月31日期间租赁房屋四楼的租金5864543元，承担利息损失989986元；2、退还2008年5月1日到2012年12月31日期间租赁房屋物业费5446666元，承担利息损失951265元；3、赔偿领华公司四楼装修损失294453.04元；4、提供物业管理合同草案并签订正式物业管理合同；5、案件全部诉讼费用由市文化宫负担。原审法院认为，本案争议焦点为：一、领华公司是否有权拒绝支付承租房屋四楼租金，并对已付四楼租金要求返还。二、领华公司是否有权因市文化宫未与其签订物业服务合同而拒绝支付物业管理费，并对已付物业管理费要求返还。三、市文化宫主张的损失如何认定。一、关于领华公司是否有权拒绝支付承租房屋四楼租金、并要求就已付部分进行返还的问题。市文化宫主张本案所涉房屋为整体出租，其中四楼房屋面积为1544平方米，在交付房屋后，领华公司对四楼房屋进行了装修，用于作为仓库、食堂、办公室并部分转租，故应当支付租金，如法院对于领华公司主张要求退还已履行租金的反诉请求不予支持，则愿意在2013年起对于四楼1544平方米不再收取租金及物业费，减免的租金及物业费均按总面积进行折算。领华公司则主张因消防验收意见中载明“三层屋面不应增设任何功能用房”，故其虽对四楼进行了装修，但装修工程在消防设计验收通过之前即完成，在消防验收意见出具后就未再使用四层房屋。现四层房屋中虽有案外人北极海狼俱乐部经营，但系领华公司无偿借用，故认为四楼1544平方米应按出租房屋的租金折算后在今后的租金中进行扣除，已履行部分要求市文化宫予以返还。法院认为，鉴于2012年之前市文化宫与领华公司均按合同约定履行完毕，双方在上述期间均未对消防验收中提到的四楼不应作为功能用房产生争议，且事实上领华公司在消防设计验收前即已完成了四楼装修工程，至今仍有部分房屋由其同意案外人使用，考虑到2013年之前市文化宫每年均对领华公司的租金给予200万元以上的减免，减免幅度远远超过四楼面积按照租赁总面积折算的租金，故认为从公平角度出发，领华公司在享受历年租金减免的同时，要求对历年已支付的四楼租金及利息进行返还，缺乏法律依据，对此不予支持。对于领华公司主张的装修损失，鉴于其在未通过消防设计验收情况下即完成了装修工程，故四楼的装修即使作为损失，亦是被扩大的损失，应由其自行承担，故对于领华公司主张要求赔偿四楼装修损失的诉讼请求，对此亦不予支持。至于2013年起四楼租金是否减免的问题，鉴于市文化宫在诉讼中明确表示同意减免，且减免金额按照租金及租赁总面积进行折算，系其对诉讼权利的处分，对此予以准许。按照2013年合同约定的租金标准，应减免的四楼部分租金为1556193.64元（19860048元／年÷2÷20000平方米×1544平方米＋20455849.44元／年÷2÷20000平方米×1544平方米）。领华公司已支付2013年度租金5084210.39元（3884210.39元＋1200000元），故还应支付市文化宫2013年度租金13517544.69元（19860048元／年÷2＋20455849.44元／年÷2-5084210.39元-1556193.64元）。二、关于领华公司是否有权因市文化宫未与其签订物业服务合同而拒绝支付物业管理费，并对已付物业管理费要求返还的问题。市文化宫主张按照租赁合同约定，每年120万元物业管理费是不变条款，不受其与领华公司所签订的物业管理服务协议影响。租赁合同开始履行后，其先后委托两家物业管理企业提供服务，5元／月／平方米的收费标准亦向房管部门进行报备。2013年之前的物业管理费领华公司亦如数支付，双方并不存在大的分歧，2013年起双方才就物业服务产生了一定的争议。其为领华公司提供文化宫南广场、租赁房屋附属设施和设备、照明、绿化等物业服务。领华公司则主张按照租赁合同约定，双方应当签订正式的物业服务合同，明确物业服务的内容、范围、责任、支付物业管理费的期限、方式、逾期的违约责任及其处理方式等，而双方始终未签订正式合同，且2013年起市文化宫对维修道板、渗漏水点等问题多次推诿，故主张暂停支付2013年度物业管理费，返还2013年之前已付的每年120万元物业管理费及利息，并要求与市文化宫签订正式的物业服务合同。法院认为，市文化宫与领华公司虽约定双方应签订正式物业服务合同，但在租赁合同中亦明确约定物业服务合同中有几点无需再协商，即领华公司接受市文化宫及其委聘的物业服务企业提供服务，及物业管理费按照2万平方米，每月每平米5元的标准收取，故在双方未就物业服务达成其他约定之前，上述条款对双方均有拘束力。鉴于2013年前双方在履行租赁合同的同时亦按上述约定履行了物业服务约定，且事实上市文化宫亦委聘了有资质的物业服务企业提供了物业服务，领华公司亦按约如数支付了物业费，故现领华公司以未签物业服务合同为由，要求返还已支付的物业管理费的诉讼请求，缺乏事实依据，对此不予支持。至于领华公司主张要求与市文化宫签订正式物业服务合同的诉请，鉴于主合同中除物业服务的提供方及收费标准进行约定外，对其他事项并未明确约定，在领华公司与市文化宫未就物业服务的其他事项协商一致情况下，且市文化宫本身并非具有物业服务资质的主体，故法院对领华公司要求判令强制缔约合同的诉请不予支持。至于物业管理费每月每平米5元的标准，领华公司并未举证证明市文化宫提供的服务与收费标准明显不符，另一方面，根据合同约定，领华公司应当先缴物业管理费，先缴后用。物业管理是针对整个市场而进行的，运行状态良好将有益于领华公司及其全体经营户，即使市文化宫及其委聘的物业服务企业在提供物业服务过程中存在瑕疵，领华公司亦应通过合法合理的途径行使权利，而不应采用停付物业管理费的方式使矛盾扩大。若经营者普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个市场的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是领华公司及其全体经营户的利益。当然，市文化宫作为诉争房屋的经营管理者及物业企业的委聘方，对领华公司反映的问题，亦应及时与其沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。综上，原审法院认为，综合现有证据，领华公司应当按约接受市文化宫委聘的物业服务企业提供的物业服务，并按约定标准向市文化宫支付物业管理费。至于2013年度的物业费，因市文化宫在本案诉讼中表示可以减免四楼1544平方米的物业管理费，系其对诉讼权利的处分，对此予以准许，故领华公司应支付市文化宫物业管理费1107360元（1200000元-1200000元÷20000平方米×1544平方米）。三、关于市文化宫主张损失的认定问题。（一）逾期付款利息损失。关于领华公司逾期支付租金及物业管理费的问题。合同约定违约金过高，故市文化宫自行调整，主张按人民银行的同期同类贷款利率（年利率5.60%）的二倍主张逾期付款利息。领华公司认为过高要求调整，且市文化宫未能举证证明其他损失存在，故本院调整逾期付款利息按同期同类银行贷款利率的1.3倍计算。鉴于前文已述，市文化宫已同意在2013年减免四楼1544平方米的相应租金及物业管理费，故逾期付款利息的本金应作相应调整，分述如下：1、2013年度第一季度租金及物业管理费的逾期付款利息。2013年第一季度领华公司应于2013年1月1日前支付租金4581713元（19860048元／年÷4-19860048元／年÷4÷20000平方米×1544平方米）及物业管理费276840元（1107360元／年÷4），合计4858553元。扣除领华公司在2013年5月31日支付租金3884210.39元，结欠租金697502.61元及物业费276840元，合计974342.61元。故逾期付款利息应分段计算，以4858553元为本金，自2013年1月1日计算至2013年5月31日，并以974342.61元为本金，自2013年6月1日计算至实际履行之日止。2、2013年度第二季度租金及物业管理费的逾期付款利息。2013年第二季度领华公司应付租金4581713元（同第一季度），物业管理费276840元（同第一季度），合计4858553元，应在2013年4月1日前支付，而领华公司均未履行付款义务，故逾期付款利息应以4858553元为本金，自2013年4月1日计算至实际履行之日止。3、2013年度第三季度租金及物业管理费的逾期付款利息。2013年第三季度领华公司应付租金4719164.47元（20455849.44元／年÷4-20455849.44元／年÷4÷20000平方米×1544平方米），物业管理费276840元（同第一季度），合计4996004.47元，应在2013年7月1日前支付，而领华公司均未履行付款义务，故逾期付款利息应以4996004.47为本金，自2013年7月1日计算至实际履行之日止。4、2013年度第四季度租金及物业管理费的逾期付款利息。2013年第四季度领华公司应付租金4719164.47元（同第三季度），物业管理费276840元（同第一季度），合计4996004.47元，应在2013年9月1日前支付，而领华公司在2013年10月22日支付了120万元，故逾期付款利息应分段计算，其中以4996004.47元为本金，自2013年9月1日计算至2013年10月22日；以3796004.47元（4996004.47元-1200000元）为本金，自2013年10月23日计算至实际履行之日止。（二）律师费及工商查档费。市文化宫主张为本案诉讼，支出律师费338059元及工商查档费300元，领华公司对此不持异议。本案系因领华公司拒绝支付租金及物业费所致，且租赁合同中对出租人实现债权的费用负担亦有约定，故市文化宫主张要求领华公司承担前述费用，于法有据，对此予以支持。此外，鹏云公司、景雄公司作为领华公司履行租赁合同的保证人，在租赁合同及补充协议中约定承担连带保证责任，保证范围包含债务本金、违约金及出租人实现债权的相关费用，故市文化宫要求鹏云公司、景雄公司对领华公司在本案中承担的债务承担连带清偿责任，对此予以支持。鹏云公司、景雄公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、苏州领华科技有限公司于判决生效之日起10日内支付苏州市工人文化宫2013年度租金13517544.69元、物业管理费1107360元，合计14624904.69元。二、苏州领华科技有限公司于判决生效之日起10日内支付苏州市工人文化宫逾期付款利息，均按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，其中以4858553元为本金，自2013年1月1日计算至2013年5月31日；以974342.61元为本金，自2013年6月1日计算至实际履行之日止；以4858553元为本金，自2013年4月1日计算至实际履行之日止；以4996004.47元为本金，自2013年7月1日计算至实际履行之日止；以4996004.47元为本金，自2013年9月1日计算至2013年10月22日；以3796004.47元为本金，自2013年10月23日计算至实际履行之日止。三、苏州领华科技有限公司本判决生效之日起10日内支付苏州市工人文化宫律师费338059元、工商查档费300元，合计338359元。四、苏州鹏云置业集团有限公司对苏州领华科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任。五、江苏景雄科技有限公司对苏州领华科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任。六、驳回苏州领华科技有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费121564元，诉讼财产保全费5000元，合计126564元，由苏州领华科技有限公司负担。反诉案件受理费61042元，由苏州领华科技有限公司负担。上诉人领华公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、租赁合同第49条第2款明确约定物业费暂定每月每平方米5元，最终物业管理费及其浮动比例，以政府主管部门的批准文件执行。从其文字表述来看，该物业费只是一种暂定价格，而不是最终价格，双方最终计算价格应以批准文件为准。如没有批准文件，应根据实际物业的成本和适当的利润进行确定。租赁合同第47条明确了市文化宫在约定期限内将物业管理合同草案交给领华公司，但经领华公司多次敦促市文化宫仍拒绝履行交付物业管理合同草案的合同义务。在原审中领华公司还出具了一组关于市文化宫物业服务费用的证据材料，足以证明市文化宫提供的服务与收费标准明显不符。原审法院认定从2013年起领华公司才对物业服务产生争议，这一认定与客观事实不符，领华公司在2012年就已书面发函要求签订正式的物业管理合同，明确市文化宫物业服务管理的内容、范围和责任，并已书面通知暂扣物业费。市文化宫不仅未提供物业管理合同草案，且亦未提供商场房屋区域的物业管理服务，自2008年以来领华公司自聘第三方保安、保洁、消防维护等公司进行商场内部物业管理，为此领华公司每年支出费用约66万元。而市文化宫提供的所谓物业管理服务仅仅是市文化宫南广场4000平米白天保安、保洁服务，其每年120万元的收费较之领华公司2万平米商场区域每年66万元的物业支出相差极为离谱。在缺少物业管理合同的约束下，市文化宫没有明确的物业管理职责，已经出现了偷盗等严重影响生产经营秩序的物业管理问题，原审判决未明确市文化宫的物业管理职责，以后的物业服务如何能得以保障？二、原审法院驳回了领华公司2013年之前的4楼租金和利息返还的反诉请求，但对于2013年度4楼租金的扣除问题，原审法院仅根据市文化宫表示同意减免而批准，而并未明确2013年4楼租金是否应对扣除，属于审而未判。双方最早减免租金的时间是在2009年2月，但领华公司在2009年4月10日消防部门出具消防设计审核意见书以后才发现4楼不能用作功能性用房。原审法院把2013年之前的租金减免和4楼不作功能性用房的两个概念混淆在一起，这种认定是错误的，双方在减免租金过程中均有书面文件明确证明该租金减免优惠与4楼消防问题没有任何关系。至于4楼不作功能性用房，应扣租金及利息亦应在减免租金的基础上再行计算租金单价，然后减掉4楼租金价格。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审。被上诉人市文化宫二审辩称双方在物业管理相处很好，只是在2012年底为2013年度租金的减免文化宫没有满足领华公司的要求，所以领华公司才提出了这样那样的问题，领华公司上诉提及的几个问题均缺乏事实根据，对此原审判决已经做了实事求是的判定。原审被告鹏云公司二审未答辩。原审被告景雄公司二审辩称市文化宫称2012年底领华公司因为不满优惠条件才提出问题不是事实，请求依法判决。二审经审理另查明，2008年1月23日市文化宫与鹏云公司、景雄公司签订的房屋租赁合同第六条约定：“鹏云公司、景雄公司在此承诺，鹏云公司、景雄公司依法具有签订本合同、并承租作为本合同标的的商场房屋的权利。如违反承诺，并造成市文化宫损失的，鹏云公司、景雄公司愿意承担市文化宫包括但不限于调查费、诉讼费和律师代理费在内的经济损失。”2009年2月市文化宫与领华公司签订的补充协议第十条约定：“按自然年度计算，自2009年1月1日起至12月31日止，领华公司应向市文化宫支付物业管理服务费为120万元（即2万㎡＊5元＊12个月）。”2010年5月27日补充协议约定减免2010年年度租金225万元的原因是为了适应国内市场经济形势止跌企稳的特殊情况需要。2011年5月25日补充协议约定减免2011年度租金230万元的原因是考虑到领华公司上一年度经营困难情况，经领华公司申请，市文化宫同意减免。2012年4月20日补充协议约定减免租金200万元的原因是考虑到领华公司上一年度经营困难情况，经领华公司申请，市文化宫同意减免。二审中，领华公司申请解封被查封的领华公司以及景雄公司账户并同意在账户解封后将账户内1050万元支付给市文化宫，市文化宫对该申请表示同意并申请将领华公司、景雄公司账户进行解封。2014年7月11日，领华公司、景雄公司账户解封，领华公司支付1100万元至市文化宫。二审中，本院就本案争议的四楼进行了现场勘验，四楼分成八个各自独立的部分，其中东北一有两个房间，仅有一个房间做了一排柜子，地面有零星木头；东南一有两个房间，东边房间挂上门锁，西边房间门口被沙发堵住，领华公司称东南一两个房间由北极海狼俱乐部无偿借用；东南二有七间房间，地面贴有瓷砖，无其他装修，房间处于空置状态；东北二有两个厅、三间会客室，进行简装，大厅内有办公桌，领华称09年消防审批前进行装修做办公用，09年消防意见明确四楼不作功能使用后就从四楼搬出一直空置至今；西南二有四间房间，未装修；西北二有一个大厅，简装，有食堂用桌椅，领华称09年消防审批前计划做食堂使用、供商户吃饭，尚未经营，09年消防意见明确四楼不作功能使用后就未再使用；西南一有两间房间，南边一间房间堆放了沙发等物品，北边一间房间空置，领华称系租户珍响唱未经允许擅自堆放的废弃物，现珍响唱已跑路，无人负责；西北一有五间房间，做了门，但门被拆除，无装修。二审查明的其余事实与原审一致。本院认为，市文化宫与景雄公司、鹏云公司签订的房屋租赁合同以及市文化宫与领华公司、景雄公司、鹏云公司签订的补充协议系各方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。关于领华公司是否有权拒付四层租金并就已付四层租金要求返还的问题。首先，苏州市公安消防支队于2009年4月10日出具的审核意见明确三层屋面不应增设任何功能用房，根据领华公司的陈述，其自2009年4月10日收到苏州市公安消防支队审核意见后就未再使用四层房屋，但2012年之前领华公司均按照房屋租赁合同以及补充协议的约定履行了租金的支付义务；其次，2013年之前领华公司与市文化宫每年均就房屋租金的减免进行协商，每年租金的减免金额均在200万元以上，但领华公司与市文化宫协商时均未以四层消防问题为由要求租金减免；最后，领华公司对四层房屋进行了部分装修，虽领华公司陈述自2009年4月10日收到苏州市公安消防支队审核意见后就未再使用四层房屋，但领华公司未将四层房屋返还市文化宫，四层房屋仍由领华公司占有控制，且领华公司还将部分四层房屋交由案外人使用。综上，本院认为领华公司有关四层租金的上诉主张不成立。关于领华公司是否有权拒付物业管理费并就已付物业管理费要求返还的问题。首先，虽然双方签订的房屋租赁合同约定物业管理费暂定每月每平方米5元，但双方于2009年2月签订的补充协议明确2009年年底的物业管理费按每月每平方米5元计算为120万元，2008年度的物业管理费亦按照该标准付清，且此后双方补充协议虽未再明确物业管理费标准，但领华公司直到2012年度止均按照每月每平方米5元的标准支付物业管理费，由此可知双方就物业管理费按每月每平方米5元计收形成了交易惯例；其次，2008年4月市文化宫与苏州工业园区新工产业管理服务有限公司就市文化宫全部物业约定物业管理费亦为每月每平方米5元，故领华公司按照每月每平方米5元缴纳物业管理费未违反公平原则；再次，虽双方尚未签订正式的物业管理合同，但领华公司已享受市文化宫委托的物业管理企业提供的物业管理服务，领华公司以未签订物业管理合同为由要求返还已支付的物业管理费并拒绝支付物业管理费缺乏相应依据；最后，虽领华公司主张物业管理费每月每平方米5元标准过高并提供了其租赁区域自聘物业的费用情况，但市文化宫收取的物业管理费所涉及的物业服务的范围和内容与领华公司租赁区域自聘物业的范围和内容不一致，领华公司以自聘物业的收费情况主张诉争物业管理费收费过高缺乏依据。综上，本院认为领华公司有关物业管理费的上诉主张不成立。关于物业管理合同的签订问题，因双方仍未就收费标准以及提供方外的其他物业服务事项达成一致意见，且市文化宫本身亦不具备物业服务资质，故对于领华公司要求判令强制缔结物业管理合同的诉请本院亦不予支持。关于律师费、工某的问题，市文化宫主张为本案诉讼支出律师费338059元、工商档案费300元应由领华公司承担，但市文化宫与鹏云公司、景雄公司签订的房屋租赁合同第六条有关律师费、调查费的约定是关于鹏云公司、景雄公司是否具备签订房屋租赁合同的主体资格而约定，与合同履行的违约责任无关。市文化宫与百脑城公司、鹏云公司、景雄公司签订的补充协议中约定百脑城公司继受鹏云公司、景雄公司房屋租赁合同项下所有权利义务，鹏云公司、景雄公司对此承担连带责任保证，保证范围包括律师费等实现债权的费用，但房屋租赁合同中并无约定鹏云公司、景雄公司履行合同违约时需承担律师费等实现债权的费用，故百脑城公司所继受的义务中并不包含违约时实现债权的费用。主债务中未包含实现债权的费用，作为从债务的担保债务所涉范围亦不能超过主债务的范围，且市文化宫与领华公司签订的其他补充协议中也没有对律师费等实现债权的费用进行约定，故市文化宫要求领华公司承担律师费、工某缺乏合同依据和法律依据，景雄公司和鹏云公司作为领华公司履行租赁合同的保证人亦无需对律师费、工某承担连带清偿责任。二审中，领华公司于2014年7月11日支付了房屋租金1100万元，该部分租金应予以扣除。综上，上诉人领华公司的上诉主张依据不足，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律不当，实体处理有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0377号民事判决。二、苏州领华科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州市工人文化宫2013年度租金2517544.69元、物业管理费1107360元，合计3624904.69元。三、苏州领华科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州市工人文化宫逾期付款利息，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，其中以4858553元为本金，自2013年1月1日计算至2013年5月31日；以974342.61元为本金，自2013年6月1日计算至2014年7月11日；以4858553元为本金，自2013年4月1日计算至2014年7月11日；以4996004.47元为本金，自2013年7月1日计算至2014年7月11日；以4996004.47元为本金，自2013年9月1日计算至2014年7月11日；以3796004.47元为本金，自2013年10月23日计算至2014年7月11日；以3624904.69元为本金，自2014年7月12日计算至判决生效之日止。四、苏州鹏云置业集团有限公司对苏州领华科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任。五、江苏景雄科技有限公司对苏州领华科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任。六、驳回苏州领华科技有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费121564元，诉讼财产保全费5000元，合计126564元，由苏州领华科技有限公司负担124268元，由苏州市工人文化宫负担2296元。一审反诉案件受理费61042元，由苏州领华科技有限公司负担。二审案件受理费182606元，由苏州领华科技有限公司负担180310元，由苏州市工人文化宫负担2296元。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  陈 斌代理审判员  郭 锐二０一四年十月二十七日书 记 员  毛莉莉