贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书(2014)黔县民初字第911号原告胡某。委托代理人叶某。系胡某之妻。原告叶某。被告贵州某某房地产开发有限责任公司。法定代表人顾某某，系该公司经理。委托代理人王某，贵州博文律师事务所律师。委托权限为特别授权。原告胡某、叶某与被告贵州某某房地产开发有限责任公司（以下称某某房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告叶某及被告某某房开公司的委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡某、叶某诉称：2011年4月，被告某某房开公司对外广告其开发的某某项目属黔西县政府规划的菜市场。于2012年3月15日与被告签订了合同编号为573号的《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发位于黔西县原城关镇河滨路名为某某的摊铺一个（编号为2-178号）售予原告，商铺建筑面积5.8平方米，总价款为59251元。合同第十一条约定，被告应于2012年5月1日前向原告交付符合使用条件的商铺。第十三条关于逾期交房违约责任约定，逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部付款，并按照买受人已付全款的1﹪向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2012年3月15日向被告支付了房屋价款及契税等其他各项代收款共计59251元，但从合同签订之日起到现在，被告并未向原告履行交房义务，早已严重超期，为此，原告向被告设在某某的办公地点提交了退房通知，但未有结果，故诉至法院请求判决：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、由被告退还原告已付的购房全款59251元，并按同期银行贷款利息从原告付款之日起至被告退款之日止向原告计付违约金。为支持自己的诉讼请求，二原告在举证期限内向法庭提交了下列证据：1、原告胡某、叶某的身份证复印件二页，用以证明其二原告的诉讼主体适格；2、第573号《商品房买卖合同》复印件一份，用以证明双方已订立商品房买卖合同的事实；3、黔住建字〔2013〕68号文件，用以证明被告公司作为建设单位存在擅自改变原设计承重结构等违反建筑法规的行为；4、黔西县城某某小区百姓诉解报告，用以证明原被告因购房发生纠纷已向有关部门反映过；5、黔西县住建局〔2013〕第2次及第6次专题会议纪要一份，用以证明被告违法增层的钢梁未拆除，该行为是违法的；6、收款收据二张，用以证明原告已按合同约定向被告支付了购房价款55565元，同时支付了各项代收费计3686元，两项共计59251元。被告某某房开公司辩称：我方的房子已经修建好了，我们也通知过业主改造商铺的事情，双方已达成一致意见，商铺改造好后再交付。双方签订的合同完全可以继续履行，不符合约定或法定的解除条件，故原告的诉求没有事实及法律依据，请求法庭查明事实予以明判。被告某某房开公司在举证期限内，向本院提交下列证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明及法定代表人身份证，用以证明被告诉讼主体适格；2、商铺委托租赁管理合同，用以证明该房产已返祖给黔西给力公司，租金已在购房款里一次性扣除；3、给力公司证明一份，用以证明诉争的房屋已交付给给力公司。经庭审质证，被告对原告提交的第1、2、6组书证不持异议，认为第3组证据达不到证明目的，认为第4、5组书与本案无关联性。原告对被告提交的第1组证据不持异议，认为第2、3组证据与本案无关。上述经质证各方均无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应予采信。原告提交的第3、4、5组书证能够相互印证被告存在擅自改变商品房原设计承重结构等违反建筑法规的行为，其限期整改未予落实的事实，应予采信。对被告提交的第2、3组证据因与本案无关联性，也无相关证据予以佐证，故达不到其证明目的，不予采信。综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，本案双方争议的焦点为：1、双方签订的商品房买卖合同是否合法有效；2、原告的诉求是否有充分的事实及法律依据。经审理查明：2011年4月，被告某某房开公司对外广告其开发的某某项目属黔西县政府规划的菜市场。2012年3月15日原告与被告签订了合同编号为573号的《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发位于黔西县原城关镇河滨路名为某某的摊铺一个（编号为2-178号）售予原告，商铺建筑面积5.8平方米，总价款为59251元。合同第十一条约定，被告应于2012年5月1日前向原告交付符合使用条件的商铺。合同第十三条就逾期交房违约责任作了约定，逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部付款，并按照买受人已付全款的1﹪向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2012年3月15日向被告支付了房屋价款及契税等其他各项代收款共计59251元。另在第二十二条对房屋登记事项也进行了约定。2012年5月22日，被告向黔西县房产管理局申请办理了商品房预售合同登记备案手续。此后，被告一直未按合同约定向原告履行交房义务。2013年8月23日，包括原告在内的大部分业主向黔西县住建局、规划局、房管局三部门反映被告开发的楼房框架结构承重柱在三楼平台下商场内被钻孔损坏并铺设钢架的情况。三部门安排人员组成调查组进行了调查核实后，于同年8月28日形成调查报告，现场核实情况与原告等小区业主反映情况一致。调查小组遂责令被告限期进行整改，并及时向调查组报告整改落实情况。2013年10月31日，黔西县住建局召集规划局、房产局、被告某某房开公司相关人员及某某业主代表召开了会议，专题协调原告等业主反映的问题，会议决定限期被告公司在10个工作日内编制拆除方案，在20个工作日内完成拆除工作，并在拆除工作结束后，必须委托有检测资质的单位进行鉴定，再根据鉴定结论进行处理。原告以被告存在上述事实为由诉至法院，请求如上所判。本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。被告某某房开公司属依法取得房地产开发、销售资质的企业，其通过拍卖方式取得某某项目后期的开发权后，有权以自身名义按照该项目原定的使用性质和用途进行后期开发。本案双方当事人具备签订商品房买卖合同的主体资格，且双方签订的合同已经黔西县房产管理局商品房预售合同登记备案，故该合同合法有效，应受合同法等相关法律调整。双方所订合同第十三条关于逾期交房买受人有权退房及退房后有关违约责任的约定，属合同约定解除后违约方对守约方承担责任的违约条款，根据该条约定，被告交房的期限为2012年5月1日前，但其直至原告起诉时超出该期限一年多的时间仍未履行交房义务，明显逾期该条约定的120日，且无正当合理的抗辩事由，致使原告等业主订立合同的目的不能实现，故原告行使合同解除权的条件已成就，其关于解除合同并由被告退还全部购房款的诉求因有事实及法律依据，应予支持。基于被告未按合同约定交房违约的事实，致使不能实现合同目的，故原告诉请解除合同的主张，本院予以支持。合同解除后，双方依合同产生的权利义务虽然终止，但上述违约条款是当事人对可能出现的违约事项对应的补偿方式作出的约定，其作用在于违约事实发生后对非违约方的损失进行清理和结算。因此，该违约条款性质上属于清理和结算条款，合同解除后并不影响其独立存在的效力，原告关于由被告承担合同解除后违约责任诉求，也有事实及法律依据，应予支持。根据被告逾期违约情况，双方关于由被告按原告已付全款的1%支付违约金的约定经计算仅为592.51元，明显低于原告的损失，原告据此主张按同期银行贷款利息计付违约金有其合理性并符合法律规定，应予支持。被告关于商铺的重新改造已通知原告等业主并经协议取得一致同意，双方的合同完全可以继续履行，不同意解除合同等抗辩意见，因未向法庭提交任何证据证明，故本院不予采信。被告与原告签订商品房买卖合同后，在未将商铺直接交付原告的情况下，又让原告与“给力公司”签订《商铺委托租赁管理合同》，但经审查，该份合同的主体双方是原告和给力公司，合同标的是被告尚未交付的商铺，由于《商品房买卖合同》项下被告的交房义务并未履行，被告也无证据证明这一合同义务已通过签订“返租合同”的方式直接向“给力公司”履行已取得包括原告在内的三方当事人一致同意，且涉案商铺至目前为止仍未按相关部门的规定整改落实投入使用，根据合同的相对性原理，被告关于其交房义务已通过“返租”方式向原告完成的抗辩理由不成立，不应采信。据此，为维护正常的社会经济秩序，保障交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡某、叶某与被告被告贵州某某房地产开发有限责任公司签订的第573号《商品房买卖合同》；二、被告贵州某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内退还原告胡某因购房已付的全部款项计59251元，并以此款项为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2012年3月15日起计付利息至房款全部付清之日止。案件受理费1282元，由被告贵州某某房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。审判长  马天宝审判员  王定国审判员  闫继月二〇一四年十月十五日书记员  徐 可