广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终825号 上诉人（原审被告）：广西南丹融通房地产开发有限责任公司。住所地广西南丹县城关镇民行路**（金芙蓉商业步行街），统一社会信用代码91451221771708410Y。 法定代表人：叶松刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张建华，男，1974年11月28日出生，汉族，户籍住所湖南省邵东县，现住广西天等县。 被上诉人（原审原告）：杨昭秀，女，1975年11月1日出生，汉族，户籍住所湖南省邵东县，现住广西天等县。 委托诉讼代理人：张建华，系杨昭秀丈夫。 上诉人广西南丹融通房地产开发有限责任公司（以下简称融通公司）因与被上诉人张建华、杨昭秀商品房销售合同纠纷一案，不服南丹县人民法院（2018）桂1221民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 融通公司上诉请求：撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由：原判决对迟延办证的原因没有查清，认定事实错误，判决错误。一、没有证据证明是上诉人的原因致使被上诉人未能在该商品房交付之日起300日内取得该商品房的房屋所有权证书。商品房买卖合同第十七条第（一）项约定，“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。合同明确约定了办理该商品房的房屋所有权转移登记是双方共同义务，不是单方义 务，需要双方共配合才能完成房屋所有权转移登记。民事诉讼法第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。要证明因上诉人的原因造成逾期办证，被上诉人应当向法庭提交其己履行了相应办证义务而上诉人没有履行相应办证义务的证据，但被上诉人并没有提交证据证明是属于上诉人的原因造成逾期办证，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。二、原判决对属于政府原因影响办证的事实没有查明。1、登记机构整合期间不办理登记业务属于政府原因。合同约定上诉人承担逾期办证违约责任的前提是上诉人存在过错。但在合同约定的办理房屋所有权转移登记期间，因房屋登记制度发生改变，由原来房屋登记改为不动产登记，登记机构也由原来的房管所与土地登记部门整合为不动产登记中心，整合期间不办理登记业务。2、登记机构办理登记事项所需时间属于政府原因。双方共同申请房屋所有权转移登记的时间是2018年1月16日，登记机构完成登记的时间是2018年2月5日，完成登记事项的时间共20天。因政府原因影响登记，不属于上诉人的过错。三、原判决没有考虑新增土地登记事项所需的合同理时间。合同约定的300天仅是办理房屋所有权证的时间，不包括办理土地登记时间。房屋产权登记改为不动产登记后，增加了土地登记事项，理所当然地在300天房屋登记的时间外增加办理土地登记事项的合理时间。综上所述，上诉人认为，原判决对迟延办证的原因没有查清，在没有证据证明是因上诉人的原因造成逾期办证的情况下，判决上诉人承担逾期办证的违约责任，明显是认定事实错误和判决错误。请二审法院依法查明事实，撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。 张建华、杨昭秀辩称：一、本人在2015年9月份全款买下金芙蓉2-126号门面，合同约定在门面交付后300天内办好房产证。本人又于2015年10月份采用贷款方式交付首付745880元买下1-118号门面。合同也约定于房屋交付之300天内办理房产证。因本人在天等县，于2016年1月14日经邮政快递接收到南丹融通公司寄来的2-126，1-118号门面（保存有2-126号门面移交表证据），还有本人弟弟张勇华的一间商铺移交表，我填好移交表，写好授权南丹融通公司办理房产证两间门面的委托书及办证所需的复印件材料，于2016年1月14日下午和张勇华的办证材料一起经天等邮政快递寄给南丹融通公司，至此，我方己尽到了办证所需的一切义务。二、因为是贷款的原因，融通公司于2016年3月3日按合同约定的时间内办理了1-118号门面房产证（有房产证复印件作证），而2-126号门面因为是全款原因，经我多次催促，于2018年2月5日才获得不动产权证书，按合同，经计算共违约419天，应支付违约金为56841.54元。因上所述，融通公司辩称办证是双方义务，这一点不攻自破，又何来自己拖延自己办证一说。三、本人买两间门面，融通公司上诉辩称是国家原因造成，经在南丹不动产登记中心查询，2016年6月31日前在房管所办理房产证，2016年7月1日后在不动产登记中心办理不动产权证，不存在二证合一停办一说。还有我买两间门面，既然是融通公司上诉所说，那为什么2015年10月份贷款买的1-118号门面又于2016年3月31日本人不在房管所的前提下办好了房产证呢？而2015年9月份买的2-126号全款交付的门面，经我多次催促，才于2018年2月5日才获得不动产权证，请融通公司解释这是什么原因造成的？四、经南丹法院调查，本人买的这两间门面，房产证本来就己办好，登记在融通公司名下，产权转移必须有融通公司配合才行，经本人查证，融通公司卖房凡是全额付款基本上都拖延办证，拖延办证时间不尽相同，己经有5、6人上诉。五、综上所述，本人请求河池市中级人民法院驳回融通公司上诉请求，维持南丹人民法院原判决。 张建华、杨昭秀向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金56841.54元；2、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原告（买受人）张建华、杨昭秀于2016年1月5日与被告融通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：2015017），约定买受人向出卖人购买位于南丹县东面的“金芙蓉商业步行街”二幢一层2-126号商品房，该商品房已取得《房屋所有权证》，证号为丹房权证南丹字第××号，实测建筑面积共49.210平方米，其中套内建筑面积45.600平方米，分摊共有建筑面积3.609平方米，商品房单价每平方米27567.57元，总价款1356600.00元，于2015年9月前一次性付清，出卖人应于2016年2月15日前交付房屋等。同时，关于“房屋登记”，《商品房买卖合同（现售）》第十七条规定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付计息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”原告按《商品房买卖合同（现售）》约定支付了购房款1356600元，被告融通公司于2016年2月15日交付房屋给原告。涉案房屋于2018年2月5日完成产权转移登记，转移登记后的权利人为张建华、杨昭秀。 一审法院认为，张建华、杨昭秀与融通公司签订《商品房买卖合同（现售）》，是签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当全面履行合同义务。原、被告双方买卖的是房屋，是不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，若涉案房屋不办理产权转移登记，买受人显然依法不能成为房屋的产权人，且转移出卖物的所有权，也是出卖人的法定义务。《不动产登记暂行条例实施细则》虽然规定了房屋等建筑物、构筑物应当与其所依附的土地一并登记，但并没有否定不动产登记（含转移登记）的效力。产权证名称的变化，不应是当事人无需办理房屋所有权转移登记的事由，故融通公司关于办理房屋所有权证约定的办证时间及违约责任应对其不再有拘束力的辩称，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。融通公司是涉案房屋的原产权人、产权证书的持有者，辩称因不动产登记机构的整合影响了登记业务，但对其辩称的事实却没有提供证据加以证明，故融通公司应承担不利后果。从涉案房屋2016年2月15日交付，至2018年2月5日完成房屋产权转移登记，该期间的天数减去《商品房买卖合同（现售）》约定的产权转移登记办证时间300日，得出的结果应为完成房屋产权转移登记的逾期天数。张建华、杨昭秀主张逾期天数为419天，未逾越客观事实，该院予以采纳。张建华、杨昭秀据此要求融通公司支付逾期办理不动产权证书违约金为56841.54元，符合合同约定，该院予以支持。融通公司败诉，依法应负担案件受理费。 综上，原告的诉讼请求有事实根据，符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条,《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：被告广西南丹融通房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起二十日内支付逾期办理不动产权证书的违约金56841.54元给原告张建华、杨昭秀。案件受理费1221元（原告已预交），减半收取计610.5元，由被告广西南丹融通房地产开发有限责任公司负担610.5元。 张建华二审期间提新证据：1、丹房权证南丹字第××号房屋产权证，证明被上诉人2015年10月份向上诉人全款购买的于商铺2016年3月31日即可办得，不存在拖延，之前全款购买的商铺就存在拖延办证；2、上诉人寄给被上诉人的商铺移交表，证明被上诉人已尽到自己的义务，将办证材料及时全部邮寄给上诉人。融通公司质证认为，证据1的三性不予认可，与本案无关；证据2的三性不认可，不能证明其主张。本院认为，房屋产权证只能证明双方另一买卖合同的履行情况，与本案无关，不予认定；商铺移交表只能反映涉案商铺交付事实，无其他证据佐证，并不能证实被上诉人将办证材料寄给上诉人。 经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 另查明，双方于2018年1月16日共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。 本院认为：张建华、杨昭秀与融通公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规，属有效合同。张建华、杨昭秀依约向融通公司支付全部购房款，已履行了合同义务，融通公司也依约将房屋交付给张建华、杨昭秀。关于办证问题，双方合同只约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，未明确申请办证的时间，亦无证据证实合同签订后张建华、杨昭秀全权委托融通公司向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房屋所有权的办理取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业只负有协助购买人办证的义务。因此，在融通公司出售涉案房屋给张建华、杨昭秀时已取得该房屋产权证的情况下，双方于房屋交付将近两年之后才共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，是张建华、杨昭秀未能在合同约定的时间取得房屋产权证的原因，但并无证据证实该期间融通公司拒绝协助张建华、杨昭秀办证，也无证据证实该期间涉案房屋存在融通公司无法克服的情形无法办理转移登记，故张建华、杨昭秀未能在合同约定的时间取得房屋产权证不能认定系融通公司原因所致，张建华、杨昭秀请求融通公司支付逾期办证违约金无事实和法律依据，本院不予支持，一审予以支持错误，本院予以纠正。 综上所述，融通公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销南丹县人民法院（2018）桂1221民初961号民事判决； 二、驳回被上诉人张建华、杨昭秀的诉讼请求。 一审案件受理费1221元（被上诉人张建华、杨昭秀已预交），二审案件受理费1221元（上诉人广西南丹融通房地产开发有限责任公司已预交），合计2442元，由上诉人张建华、杨昭秀负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘嘉芳 审判员  吴利萍 审判员  黄忠任 二〇一九年六月二十日 书记员  韦世玉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定基本事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。