四川省双流县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）双流民初字第4464号 原告陈山，男，1981年8月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。 原告徐荣，女，1982年1月16日出生，汉族，住重庆市巫溪县。 二原告委托代理人谢文刚，四川英冠律师事务所律师。 被告四川国栋建设集团有限公司。住所地：成都市双流县。 法定代表人王春鸣，董事长。 委托代理人胡珍，公司员工。 委托代理人王利，公司员工。 原告陈山、徐荣与被告四川国栋建设集团有限公司（以下简称国栋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后，依法由审判员覃振山适用简易程序于2014年9月22日公开开庭进行审理。原告陈山、徐荣的委托代理人谢文刚，被告国栋公司的委托代理人胡珍、王利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈山、徐荣诉称，二原告与被告于2009年7月30日签订商品房买卖合同，购买位于双流县东升街道广都大道6号国栋.南园五星城＊栋＊单元＊层＊号的房屋，原告按约一次性支付了购房款，并按照被告要求交清了全部资料、税费及房屋专项维修资金，但被告却一直未办理分户国有土地使用权证（以下简称国土证）。二原告与被告签订的购房合同补充协议中被告将办理国土证的时间推迟为720日违反法律强制性规定，是格式条款，该条款免除被告责任部分应认定为无效。被告于2010年1月交付房屋，办理国土证的最后期限应为2010年4月。但被告直到2014年5月13日才为原告办理了国土证，故起诉请求被告向二原告支付逾期办理国土证违约金75150元。 被告国栋公司辩称：被告已于2014年5月13日为二原告办理了国土证；原告提供的证据不能证明二原告在该时间已交清全部资料与费用，还有很多资料原告当时没有提交，原告并未举证证明其已履行完毕相关义务，故办证的时间起算点不能以原告陈述时间为准，应当以原告交清办证资料的时间为准，该时间点的举证责任在于二原告；双方合同中关于720天内办理国土证的约定未违反法律强制性规定，应当有效；二原告主张被告违约，应当举证证明其向被告交清全部资料及交清全部费用的时间，否则主张没有依据；被告不存在违约情况，即使存在违约，也应当以原告具体损失为参考，调低违约金，请求驳回二原告诉讼请求。 经审理查明，二原告与被告于2009年7月30日签订商品房买卖合同，约定：二原告从被告处购买国栋.南园五星城＊栋＊单元＊楼＊号建筑面积48.64㎡的住宅，商品房总价款为184856元；买受人一次性付款；出卖人应在2009年10月31日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权办理手续费、产权登记费、共有人登记费、印花税、其他办理权属证所需的税费，并在接收该商品房时将上述税费交给出卖人；买受人应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。同日，二原告与被告签订购房合同补充协议，约定：乙方不可撤销的委托甲方办理该商品房的房屋产权证。乙方应当在合同约定的交房日向甲方提交办理产权证所需的资料（包括但不限于委托书、购房合同、购房收据、乙方及配偶身份证明、结婚证明等）以及缴纳办理分户房屋产权证及分户国土使用证法定乙方所应承担的各种税、费（以双流房地产管理局有关规定为准）。否则，每延迟一天，乙方应当向甲方交纳50元违约金同时甲方有权拒绝办理交房手续，且办理房屋分户产权证及分户国土使用证的时间相应顺延，同时甲方不承担任何责任；甲方应当在乙方交清法定的全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后365日内为乙方办理分户产权登记；甲方应当在乙方交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后720日内为乙方办理分户国土使用证。否则，每延迟一天，甲方应当向乙方交纳50元违约金。 同时查明，2009年8月10日，被告向二原告出具收到购房款184856元的发票；2010年2月23日，被告向二原告出具收到二原告交纳契税、专项维修基金、印花税、产权证完税贴花、办产权证登记费、共有人登记费、国土证完税贴花、国土证分户费等费用共计3911元的收据；2011年7月22日，地税部门向二原告出具商品房契税完税证；2011年8月18日，二原告房屋产权证办理完毕；2014年5月13日，二原告国土证办理完毕。 上述事实，有双方当事人陈述，房屋所有权证、国土证、商品房买卖合同、购房合同补充协议、契税完税证、购房款发票、收据等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被告为二原告办理国土证是否存在违约情形；2、若有违约情形，被告应支付违约金的金额是多少。 关于第一个争议焦点，二原告认为，被告于2010年1月实际交房，合同约定交房后365天内办理房产证，720内办理国地证，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应在商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……”开发商应在房屋交付之日起90天内为原告办理国土证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人原因，买受人在下期期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”。故被告提供格式合同约定交房后720日内办理国土证的约定无效，被告应在2010年4月1日前为二原告办理国土证，现被告于2014年5月13日才办理国土证，已构成违约；被告认为，双方约定720日办理国土证的的期限有效，原告并未举证证明其交清全部资料及费用的时间，起算时间不能以原告主张为准，举证责任在原告，被告不存在违约。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条并非是对开发商办理国土证时间的强制性规定，二原告与被告合同中关于办理国土证时间的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，二原告关于交房后90日为办理国土证时间的主张不符合法律规定，本院不予采纳。合同中约定“甲方应当在乙方交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后720日内为乙方办理分户国土使用证”，二原告提供的证据能够证明二原告已交清购房款且在2010年2月23日向被告交纳了办证所需的相关费用，二原告提出被告交房时间为2010年1月，被告仅以二原告并未举证证明其交清全部资料及费用的时间，举证责任在二原告为由进行反驳，对原告提出的交房时间未承认亦未否认，在庭审中同意在规定时间内提供相应证据，但庭审后未向本院提供确切证据对二原告主张进行反驳，本院认为，被告已为二原告办理房产证及国土证，表明二原告委托被告办理证件时已向被告交清相关资料及费用，合同约定交房时间为2009年10月31日，二原告主张实际交房时间为2010年1月，晚于合同约定交房时间，被告未对实际交房时间提供证据反驳证据，本院对二原告主张的实际交房时间予以采信。二原告提供的证据能够证明二原告按被告要求于2010年2月23日向被告提供了办证所需费用，且合同约定“乙方应当在合同约定的交房日向甲方提交办理产权证所需的资料（包括但不限于委托书、购房合同、购房收据、乙方及配偶身份证明、结婚证明等）以及缴纳办理分户房屋产权证及分户国土使用证法定乙方所应承担的各种税、费（以双流房地产管理局有关规定为准）。否则，每延迟一天，乙方应当向甲方交纳50元违约金同时甲方有权拒绝办理交房手续……”，在该房屋已经交付且二原告已支付相关费用的情况下，可以认定原告已完成举证，被告认为二原告延期交清资料及费用，应承担相应举证责任，现被告未能举证证明二原告存在故意延期交纳办证资料及费用的事实，故本院对被告的辩称意见不予采纳。综上，二原告交清资料及费用的时间为2010年2月23日，根据双方合同约定，被告应当于2012年2月13日前为二原告办理国土证，现被告于2014年5月13日才办理国土证，已构成违约。 关于第二个争议焦点，二原告认为被告违约时间为2010年4月1日至2014年5月13日，共计1503天，按50元每天违约金计算，违约金为1503天×50元／天=75150元；被告认为，如果存在违约情况，违约金也过高，应当以二原告的损失为参考，对违约金调低。本院认为，被告未按时为二原告办理国土证的违约时间应从2012年2月14日起算，至2014年5月13日办理国土证，违约时间为819天，如按双方约定的违约金计算方法，违约金计算为819天×50元／天=40950元。但由于被告按期为二原告办理了房产证，且已经为二原告办理了国土证，二原告未能举证证明由于被告逾期办理国土证给二原告造成了损失及具体损失的金额，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，双方约定的违约金过分高于造成的损失，被告请求调整的主张符合法律规定，本院对违约金酌情调整为4095元。 综上，被告未按期为二原告办理国土证的行为构成违约，应当适当向二原告支付违约金。据此，依照《《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告四川国栋建设集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈山、徐荣支付违约金4095元。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费839元，由原告陈山、徐荣承担400元，被告四川国栋建设集团有限公司承担439元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  覃振山 二〇一四年十月十五日 书记员  周欢欢