上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初9654号原告：上海荷中商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李勍昊，总经理。委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。被告：上海宝山通河影院管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：印钢，执行董事。被告：上海龙影投资咨询服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张锐，执行董事。委托诉讼代理人：印钢。原告上海荷中商业投资管理有限公司(以下简称荷中商业公司)与被告上海宝山通河影院管理有限公司(以下简称通河影院公司)、上海龙影投资咨询服务有限公司(以下简称龙影公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告荷中商业公司的委托诉讼代理人施卫国，被告通河影院公司的法定代表人暨龙影公司的委托诉讼代理人印钢于2019年5月10日第一次庭审时到庭参加诉讼。原告荷中商业公司的委托诉讼代理人殷敏于2019年5月21日第二次庭审时到庭参加诉讼。被告通河影院公司、龙影公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告荷中商业公司向本院提出诉讼请求：1、确认荷中商业公司与通河影院公司的房屋租赁合同于2019年4月5日解除。2、判令通河影院公司支付从2019年2月1日起至2019年4月4日止的租金及物业管理费(固定租金)人民币814,197.30元(以下币种均为人民币)，并支付2018年12月26日至2019年4月4日期间的滞纳金445,081元。3、判令通河影院公司一次性补偿荷中商业公司100万元。4、判令通河影院公司支付荷中商业公司律师费15万元。5、判令通河影院公司立即办理工商证照注销手续，并按月租金381,655元计算，支付从2019年4月6日起至实际返还房屋之日止的使用费。6、龙影公司对通河影院公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2013年5月24日，上海荷中实业投资有限公司(以下简称荷中实业公司)与龙影公司签订房屋租赁合同，龙影公司向荷中实业公司承租宝山区通河新村街道红太阳商业广场第3层，面积为3,015平方米房屋，租期为15年，租金采用固定租金和分成租金二者取其高的方式。2015年4月1日，荷中商业公司与龙影公司、通河影院公司及荷中实业公司四方达成《关于租赁合同主体变更协议》，荷中实业公司与龙影公司签订的租赁合同主体变更为荷中商业公司与通河影院公司，租期从2015年4月1日至2030年3月31日止，龙影公司对通河影院公司在新签订的房屋租赁合同中应履行的合同义务承担连带担保责任(担保范围包括但不限于租金、违约金、其他损失及因维权而产生的费用)。2018年4月24日，荷中商业公司与通河影院公司签订《比高新增面积部分退租确认纪要》确认2017年9月1日起通河影院公司承租面积总计为5,440平方米。2019年1月17日，通河影院公司发给荷中商业公司回复，承诺在2019年2月28日前支付2019年2-3月的未付租金，但此后迟迟未履行。2019年3月1日，荷中商业公司再次发出违约告知函，通河影院公司仍不履行，2019年4月4日荷中商业公司向通河影院公司发出解约函。被告通河影院公司辩称，通河影院公司支付租金至2019年3月，还支付了保证金75万元。通河影院公司业绩下滑，经营亏损，和荷中商业公司提出过缓交租金，通河影院公司仅拖欠2个月租金就要支付如此高的违约金，希望与荷中商业公司进行调解。被告龙影公司辩称，签订《关于租赁合同主体变更协议》时，荷中商业公司不同意龙影公司退出，故龙影公司在该协议上签字，但实际未参与经营，不同意承担连带责任。经审理查明，2013年5月24日，荷中实业公司(甲方)与龙影公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于宝山区通河新村街道红太阳商业广场第3层，建筑面积3,015平方米(拟建)房产出租给乙方使用，最终规模及建筑面积以实际测量为准；甲方同意乙方承租房产开设“电影城”及其相关附属配套业务用途，包括销售饮料和零食及其他相关业务；本合同约定租赁期限为15年，并自免租装修期届满的次日起开始计算，甲方自房产交付之日起给予乙方免租装修期及免租培育期共计6个月；甲方承诺2013年9月30日前按照要求将电影城区域的房产交付乙方，影院内的坡梯由乙方自行施工，甲方只负责做到隔墙，乙方承诺电影城最迟将于2014年1月15日前开业；双方同意租金为固定保底租金或分成租金形式(二者取其高)：固定保底租金(其中包括但不仅限于租金、物业管理费、设备使用费等)，保底租金每三年递增6%，固定保底租金计算如下：第1-3年，年保底租金250万元，第4-6年，年保底租金262万元，第7-9年，年保底租金275万元，第10-12年，年保底租金288万元，第13-15年，年保底租金302万元；分成租金按年度净票房收入计算如下：2,000万元-3,000万元之间计提12%，3,000万元-4,000万元之间计提13%，4,000万元-5,000万元之间计提14%，5,000万元-6,000万元之间计提15%，6,000万元以上计提16%，分成租金不含物业管理费；乙方应于每季度首月提前10日按保底租金向甲方预付该季度租金；本合同项下承租方的权利和义务，自乙方投资设立的运营该影城的项目管理公司成立之日起自动全部转让给该公司，甲方保证配合乙方进行相关合同转让；乙方经营发生的水费、电费、空调电费、电话费等费用均由乙方承担；甲方按照乙方提交的施工图纸以及本合同要求完成电影城的土建施工；经甲方书面同意后，乙方可按电影城特有标准对房产内部布局进行设计和装修，费用由乙方承担，未经甲方同意，乙方不得进行任何涉及主体结构的工程改造、更换甲方安装的系统、设备、装置；下列任意情况均可以被视为乙方的违约行为：租赁期间内不能按时向甲方支付租金，租赁期内不能按时向甲方缴纳物业管理费或水、电等应付的各项公用事业费及杂项费用；如有上述情形之一发生，甲方有权选择提前终止合同，此时乙方应将房产连同甲方添置的附属物一同交还甲方，乙方的装修也无偿归甲方所有；甲方按上述条款提前终止合同，乙方应依据本合同进行清场及赔偿，若乙方未能及时清场，甲方有权组织清场，甲方组织清场时，对乙方现场财物不承担任何损失补偿，不归还保证金；如果乙方出现合同列举的任何违约行为，甲方都应首先向乙方发出书面警告通知书，乙方在接到通知书之日起5个工作日内作出回应；如果出现乙方逾期支付的情况，甲方首先应向乙方发出支付租金的书面通知书，乙方接到通知书之日起的5个工作日内补足逾期未付款项，否则需承担自应缴日起千分之五每日的滞纳金；如乙方在接到甲方第二次书面通知后的5个月工作日内仍未作出答复或未补足逾期未付款项，甲方有权要求乙方按已经缴纳月租金的最高金额向甲方赔偿最高不超过6个月的租金，同时再次向乙方发出书面通知；如乙方在接到甲方第三次书面通知后的5个工作日内仍未作出任何答复或未能采取相应改进措施，则甲方有权终止本合同；如果一方违约，而另一方不行使本合同规定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方纠正该等违约行为而产生的全部费用，其中包括但不限于诉讼费用、律师费用、装修费用和维修费用等，并承担赔偿责任；若因乙方的违约行为导致甲方不得不提前终止合同，则乙方应一次性补偿甲方100万元，且在接到甲方通知终止合同的10天内清场，保证金在乙方按合同约定退场后，7个工作日内由甲方无息返还；任何一方就本合同给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行，如以人手传送，于送达签收视为已接收。合同附件二约定，甲方向乙方交付租赁房产应包括下述公共系统设施，并符合如下技术条件：1、土建工程：甲方根据乙方设计图纸完成隔墙工程。乙方自行进行坡道施工和空调安装；2、供电系统：甲方提供供电量为350KW，如乙方另需扩容，甲方负责协助申报，乙方承担相关费用，如扩容申报不了，则本合同可失效，不追究双方违约责任。3、供水系统：满足电影城要求的供水系统。4、排污系统：满足电影院要求的废水及排污系统接口，包括下水管道的接口和排烟管道。5、消防系统：满足电影院需求的基本消防工程，包括消火栓及喷淋系统、消防排烟系统(排烟风机、风管、防火阀等)，烟感、应急照明及公告系统，与电影城相通的所有消防楼梯的防火门以及分隔防火分区的防火卷帘，消防弱电系统的接线口。6、弱电系统：满足电影城要求的弱电及通信系统的接口。7、其他：满足电影城要求的屋面保温和放水工程以及其他甲方应该完成的零星工程。2015年4月24日，荷中实业公司(甲方)、龙影公司(乙方)、荷中商业公司(丙方)、通河影院公司(丁方)签订《关于租赁合同主体变更协议》，约定，甲乙双方于2013年5月24日就红太阳商业广场第三层建筑面积3,015平方米(拟建)的场地签订了为期15年的租赁合同，因客观情况需要，甲乙丙丁四方就上述合同变更事宜达成协议；甲方将上述房屋租赁合同中的权利义务一并转让于丙方，丙方愿承受甲方在上述合同中所有的权利义务；乙方将上述房屋租赁合同中的权利义务一并转让于丁方，丁方愿承受乙方在上述合同中所有的权利义务；丙、丁双方于本协议签订后三日内，就上述房屋的租赁事宜重新签订新的房屋租赁合同，且重新签订的房屋租赁合同中除合同主体变更外，其他合同所约定的条款均应与原房屋租赁合同一致；甲方愿就丙方应履行的合同义务向丁方承担连带担保责任，乙方愿就丁方应履行的合同义务向丙方承担连带担保责任(担保范围包括但不限于房屋租赁费用、违约金、其他损失及因维权而产生的相关费用等)。2015年8月25日，荷中实业公司取得了宝山区通河路533弄1、2号部分房屋的房地产权证，用途为商业，面积共计为2,534.07平方米。2015年8月31日，荷中实业公司取得了宝山区通河路XXX弄XXX号等房屋的房地产权证，用途为商业，产证记载的建筑面积共计39,320.56平方米，其中含地下一层商业辅助用房(建筑面积11,022.90平方米)、地下二层车库(建筑面积10,775.19平方米)。2016年3月13日，荷中实业公司取得了宝山区通河路533弄1、2号部分房屋的房地产权证，用途为商业，面积共计为2,271.78平方米。2018年4月24日，荷中商业公司(甲方)与通河影院公司(乙方)签订“比高新增面积部分退租确认纪要”，主要约定，甲方同意乙方提出的已于2016年10月31日新租的附件一所示2部位的560平方米面积退还请求，同时放弃对乙方在该部分已使用及承诺的租金收缴；乙方放弃上述部位的地、墙、柜、箱、管、电等工程已装修装饰的所有权，并由甲方接管另行招商出租；甲乙双方确认按附件一所示乙方1-3期总剩余租赁面积如下：一期租赁1部位与二期新租赁3部位合计面积为3,940平方米，乙方三期新租赁4部位面积为1,500平方米，乙方自2017年9月1日起1、3、4、部位总计面积为5,440平方米；双方一致同意并遵守新的租金计算约定(见附件三)。附件三载明，总租赁面积5,440平方米于2017年9月1日至2017年12月31日，年保底租金4,350,360.20元，2018年1月1日至2018年8月31日，年保底租金4,470,360.20元，2018年9月1日至2021年8月31日，年保底租金4,579,860.20元，合同保证金共计75万元。2019年1月11日，荷中商业公司向通河影院公司发出违约声明函，主要内容为，2016年10月14日签订的会议纪要中约定，通河影院公司应在支付租金及物业管理费的当月的26日前支付下期的租赁费用，现通河影院公司拖欠租金及物业管理费逾期半月，荷中商业公司已于2018年12月26日、2019年1月4日二次递发数码催款公函和违约函，但通河影院公司未有支付行动，截至该日欠2019年1-3月租金及物业管理费1,144,965元，以上费用滞纳金97,322元，请通河影院公司收到此函后5个工作日内缴清费用，如仍未缴清，需承担日千分之五的滞纳金直至缴清为止，根据合同约定，乙方在接到甲方第三次书面通知后的5个工作日内仍未答复或采取改进措施，荷中商业公司有权终止合同。2019年1月17日，通河影院公司向荷中商业公司回复，通河影院公司收到1月11日的函件，回复如下：1、通河影院公司因市场环境恶劣及周边业态变化导致现金流紧张，欠付租金并非恶意。2、通河影院公司提出1月的租金在2019年1月25日前先付半个月，2月15日前再付剩余的半个月租金，2019年2月28日前，将支付完毕2019年2-3月的未付剩余租金。2019年3月2月，荷中商业公司向通河影院公司送达违约告知函，主要内容为，2019年2月至3月租赁费用共计763,310元，2019年2月23日至2月28日期间欠费产生的滞纳金22,899.30元，历史欠费产生的滞纳金292,420.22元，以上三项共计1,078,629.52元，请通河影院公司收到此函后在2019年3月10日前付清欠费及滞纳金，于2019年3月26日前付清下一期4-6月的租金1,144,965元；如逾期仍未缴清拖欠的费用，将按合同约定启动终止合同及停止一切物业服务。2019年3月12日，荷中商业公司向通河影院公司送达严重违约再告知函，主要内容为，如通河影院公司仍未按要求缴清拖欠费用及应付费用的，将按约定终止合约及停止物业服务。2019年4月4日，荷中商业公司向通河影院公司送达解约函，主要内容为，因通河影院公司严重欠费违约，荷中商业公司单方解约，自2019年4月5日起，双方租赁合同就此解除，通河影院公司收函后7日内付清欠款，并注销租赁房屋内的各类经营证照。2019年4月10日，荷中商业公司签订聘请律师合同，律师事务所向荷中商业公司出具了15万元律师服务费的增值税发票。审理过程中，荷中商业公司表示，通河影院公司支付的租赁保证金75万元按约应予以没收，通河影院公司在系争房屋内装修等固定添附按约应归荷中商业公司所有。以上事实，有荷中商业公司提供的《房屋租赁合同》、《关于租赁合同主体变更协议》、“比高新增面积部分退租确认纪要”、房地产权证、违约声明函及回复函、违约告知函、严重违约再告知函、解约函、聘请律师合同及律师服务费发票，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，荷中实业公司与龙影公司签订的《房屋租赁合同》经荷中实业公司、龙影公司、荷中商业公司、通河影院公司四方约定，荷中实业公司将上述房屋租赁合同中的权利义务一并转让于荷中商业公司，荷中商业公司愿承受荷中实业公司在上述合同中所有的权利义务，龙影公司将上述房屋租赁合同中的权利义务一并转让于通河影院公司，通河影院公司愿承受龙影公司在上述合同中所有的权利义务。故《房屋租赁合同》的出租方与承租方已经变更为荷中商业公司与通河影院公司，该合同系双方真实意思表示，合法有效。2018年4月24日，荷中商业公司与通河影院公司签订“比高新增面积部分退租确认纪要”，对租赁面积及租金进行调整，该纪要系双方对《房屋租赁合同》部分条款的一致变更，亦合法有效。合同约定，租赁期间内通河影院公司不能按时向荷中商业公司支付租金，荷中商业公司有权选择提前终止合同，此时通河影院公司应将房产连同荷中商业公司添置的附属物一同交还荷中商业公司，通河影院公司的装修也无偿归荷中商业公司所有。荷中商业公司多次发函催告，通河影院公司仍未付清拖欠的租金，荷中商业公司于2019年4月4日向通河影院公司送达解约函，通知通河影院公司于4月5日解除合同，符合合同约定及法律规定，双方的《房屋租赁合同》于2019年4月5日解除。合同解除后，通河影院公司应当搬离租赁房屋，将该房屋返还给荷中商业公司，亦应当及时注销或迁移注册在租赁房屋地址的工商登记信息。但注销或迁移工商证照并非民事案件处理范围，荷中商业公司要求判决通河影院公司注销工商证照，本院不予准许。荷中商业公司主张通河影院公司的装修归荷中商业公司所有，符合约定，可以准许。通河影院公司作为承租方，对支付租金的情况负有举证责任，通河影院公司对此未提供相应证据，荷中商业公司主张通河影院公司未支付从2019年2月1日起的租金(含物业管理费)，本院予以采信。荷中商业公司要求通河影院公司按每月381,655元计算，支付从2019年2月1日起至返还租赁房屋之日止的租金及房屋使用费，本院予以准许。合同约定，如通河影院公司逾期支付租金，应承担自应缴之日起日千分之五的滞纳金。鉴于该滞纳金较高，本院酌情调整为3万元。合同约定，通河影院公司在接到通知终止合同的10天内清场，保证金在退场后7个工作日内由荷中商业公司无息返还；荷中商业公司按约提前终止合同，通河影院公司应依据本合同进行清场及赔偿，若通河影院公司未能及时清场，荷中商业公司有权组织清场，对现场财物不承担任何损失补偿，不归还保证金。通河影院公司在合同解除后未按约及时进行清场，荷中商业公司要求没收保证金，符合约定，可以准许。合同约定，若因通河影院公司的违约行为导致荷中商业公司不得不提前终止合同，则通河影院公司应一次性补偿荷中商业公司100万元。荷中商业公司要求通河影院公司赔偿该款，符合约定。但考虑到通河影院公司的装修归荷中商业公司所有，且荷中商业公司没收了通河影院公司的保证金，通河影院公司主张违约金较高，可以采纳，本院酌情确定由通河影院公司补偿荷中商业公司70万元。合同约定，如果一方违约，而另一方不行使本合同规定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方纠正该等违约行为而产生的全部费用，其中包括但不限于诉讼费用、律师费用、装修费用和维修费用等。本案中荷中商业公司已经行使终止合同的权利，其要求通河影院公司支付律师费不符合约定。《关于租赁合同主体变更协议》约定，龙影公司愿就通河影院公司应履行的合同义务向荷中商业公司承担连带担保责任(担保范围包括但不限于房屋租赁费用、违约金、其他损失及因维权而产生的相关费用等)。荷中商业公司要求龙影公司对通河影院公司所负债务承担连带责任，符合约定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海荷中商业投资管理有限公司与被告上海宝山通河影院管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年4月5日解除；二、被告上海宝山通河影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区通河路533弄1、2号红太阳商业广场，将该房屋返还给原告上海荷中商业投资管理有限公司；三、被告上海宝山通河影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月381,655元计算，支付原告上海荷中商业投资管理有限公司从2019年2月1日起至返还上述房屋之日止的租金及房屋使用费，并支付逾期支付租金的滞纳金3万元；四、被告上海宝山通河影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海荷中商业投资管理有限公司补偿款70万元；五、被告上海龙影投资咨询服务有限公司对被告上海宝山通河影院管理有限公司所负的上述判决主文三、四条所列债务，向原告上海荷中商业投资管理有限公司承担连带责任；六、驳回原告上海荷中商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为16,090元，诉讼保全费5,000元，共计21,090元，由原告上海荷中商业投资管理有限公司负担6,090元，被告上海宝山通河影院管理有限公司负担15,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一九年六月五日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。