安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初2924号 原告（反诉被告）：崔道翠，女，1986年4月10日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：吕晓璐，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海蓉，安徽力澜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：项光辉，男，汉族，1964年6月5日出生，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：史向阳，浙江越人律师事务所律师。 被告（反诉被告）：安徽荣享商业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区习友路**森林海花园****，统一社会信用代码91340100MA2NA99Q00。 法定代表人：轩家有，总经理。 原告（反诉被告）崔道翠诉被告（反诉原告）项光辉、被告（反诉被告）安徽荣享商业管理有限公司（以下简称荣享公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法适用普通程序于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告原告（反诉被告）崔道翠及其委托诉讼代理人吕晓璐，被告（反诉原告）项光辉，被告（反诉被告）荣享公司的委托诉讼代理人史向阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）崔道翠向本院提出诉讼请求：1、项光辉、荣享公司协助崔道翠办理过户手续，将安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路峰尚公寓2-2306室房屋过户至崔道翠名下；2、项光辉、荣享公司承担本案的诉讼费用。 事实与理由：项光辉是安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路峰尚公寓x幢xx室、xx两套房的所有权人。2017年2月20日，项光辉、荣享公司签订《代理销售合同》：约定项光辉将xx、xx两套房屋委托荣享公司销售，项光辉对荣享公司的行为承担法律责任。2017年2月26日，荣享公司按《代理销售合同》要求将涉案xx房屋以904320元出售给崔道翠，双方签订了《存量房买卖合同》。崔道翠于合同签订当日支付荣享公司购房首付款，原被告约定合同签订后280日内办理存量房转移登记手续。荣享公司于2017年4月8日将房屋及房屋钥匙交付给崔道翠，崔道翠取得房屋后对房屋进行了装修并出租给第三人使用。合同约定办理房屋转移登记手续到期后，项光辉、荣享公司一直不配合办理过户手续。 被告（反诉原告）项光辉辩称：一、项光辉不是本案适格主体，项光辉是案涉房屋的房屋所有人，已经通过法定程序取得产权证。2017年项光辉与荣享公司签订《代理销售合同》，双方约定荣享公司代理销售案涉房屋，委托期限至2017年8月31日。后荣享公司未在期限内完成销售目标，2017年9月1日，双方签订补充协议，约定荣享公司向项光辉支付5万元，并将委托期限延长至2017年11月30日。后因荣享公司违反合同约定，未能在2017年11月30日之前将房屋销售完毕，故项光辉起诉解除双方的合同。上述事实已经经过（2019）皖0191民初45号民事判决书予以确认。生效的判决书同样查明在委托期间荣享公司未将案涉房屋销售出去，项光辉也没有收到任何的房款。项光辉与崔道翠根本不相识，也没有与崔道翠签订房屋买卖协议。因此项光辉对于荣享公司与崔道翠签的合同，既不知情也不予认可，没有任何法律义务将涉案房屋过户给崔道翠，崔道翠将其列为物权交易对象。显然属于诉讼对象错误。根据合同相对性原理，项光辉与崔道翠，与《存量房买卖合同》无关。荣享公司对其无权处分的行为，应独自向崔道翠承担履行不能的违约责任。二、荣享公司在未取得项光辉的同意，事后也未行使追认的情况下进行转委托。其对外产生的转委托未得到项光辉的追认。因此其产生的任何的法律效力也不能对项光辉产生拘束力。也没有任何的证据证实，荣享公司收取款项。因为按荣享公司的庭审的陈述，他是委托给第三方也就说项光辉的款项是支付给第三方，并非支付直接支付给荣享公司，荣享公司的转委托的行为不能约束以及产生法律效力。三、崔道翠不具有购买案涉房屋的资格。根据合肥市的相关规定，购买房屋者应当在合肥有一年以上的社会保险。双方恶意串通签署合同，隐瞒真相，其主观上存在恶意，客观上不符合购买资格，违背法律和政府监管的强制性规定，属违法行为。四、崔道翠不具备善意取得案涉房屋的条件。荣享公司无权处分和违法转委托以及崔道翠存在主观恶意和客观行为违法的前提下，不能发生物权变动。综上，荣享公司和崔道翠签署的《存量房买卖合同》构成无权处分，侵犯了项光辉的物权。 被告（反诉被告）荣享公司辩称：我方愿意配合崔道翠过户。 被告（反诉原告）项光辉向本院提出诉讼请求：一、崔道翠、荣享公司立即腾空案涉房屋向项光辉返还，停止妨碍行为，恢复房屋原状，并向项光辉支付妨碍期间占用案涉房屋的合理使用费（按照当地同等水平不动产的租赁价格以每月500元，自签订合同的妨害行为开始计算至返还房屋时止）；二、本案诉讼费用由两被告承担。 原告（反诉被告）崔道翠辩称：一、崔道翠与荣享公司签订的《存量房买卖合同》合法有效。项光辉与荣享公司《代理销售合同》解除，不影响《存量房买卖合同》的效力。崔道翠与荣享公司签订合同时，荣享公司与项光辉的《代理销售合同》在有效期限内，荣享公司在约定权限范围内行使代理行为签订的《存量房买卖合同》是合法有效的。二、崔道翠基于房屋买卖关系合法占有案涉房屋，项光辉要求返还没有事实和法律依据。崔道翠按照合同约定支付了购房首付款。荣享公司根据合同约定向崔道翠交付案涉房产及钥匙，符合合同约定和交易习惯。崔道翠取得案涉房产后占有使用房屋行为合法有据，项光辉要求返还没有事实和法律依据。三、《存量房买卖合同》对项光辉及荣享公司均具有法律效力。项光辉、荣享公司均有义务履行合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对项光辉发生效力。另根据双方签订的《代理销售合同》第三条及第五条第一项约定，项光辉应当对荣享公司的销售行为予以认可。因此，荣享公司在授权范围内签订的《存量房买卖合同》与荣享公司及项光辉具有法律效力，崔道翠要求项光辉及荣享公司办理案涉房产的过户手续有事实和法律依据。 被告（反诉被告）荣享公司无答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：项光辉系安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路峰尚公寓xx（建筑面积70.65平方米）、xx室的房屋所有权人。2017年2月20日，项光辉（甲方）与荣享公司（乙方）签订《代理销售合同》1份。合同约定：甲方将其拥有的合肥市尚峰公寓xx室、xx室房屋全权委托乙方代理销售；房屋现状为尚不具备办理产证条件，没有发票，房屋为毛坯房，甲方具有房屋完全产权，如因政策等原因甲方一手产证无法办理的，乙方予以认可并承担责任；甲方净得到手价为每平方米9000元，实际销售超额部分作为乙方报酬，由乙方收取；合同签订后7个工作日内，乙方支付2万元定金；房屋实际购买人全款购买的，甲方收到房款后签订房屋交易合同并协助办理过户手续；如果按揭购买的，由甲方从房管局资金托管账户直接领取。乙方承诺于2017年8月31日前完成销售程序，否则甲方有权扣除定金，并甲方有权单方取消本合同。后项光辉、荣享公司签订《补充协议》，延长《代理销售合同》销售期限至2017年11月30日。 2017年2月26日，崔道翠（甲方）、荣享公司（乙方）签订《存量房买卖合同》约定将案涉房屋以总价904320元出售给崔道翠。付款方式为首付款274320元，剩余630000元向银行申请借款。2017年4月8日，荣享公司出具《预交付协议》，确认已预交274320元，剩余630000元未交。荣享公司于签署协议日完成房屋及钥匙要付工作，并承诺于2017年12月31日前完成房屋的产证办理工作。但签订合同、房款交付、房屋交付等一系列行为，项光辉均不知情，荣享公司也未向项光辉支付过任何房款。荣享公司确认现所交房款仍由其持有。崔道翠收房后对房屋进行装修并出租，但未支付剩余房款630000元。 项光辉于2019年1月2日将荣享公司起诉至我院，2019年3月28日，我院出具（2019）皖0191民初45号判决书，确认解除项光辉与荣享公司于2017年2月20日签订的《代理销售合同》。 本院认为：项光辉虽与荣享公司签订《代理销售合同》，但合同仅授权荣享公司销售案涉房产，但未授权荣享公司收取房款。根据《代理销售合同》第四.3条可知，所有的收款权限均属于项光辉。崔道翠与荣享公司签订《存量房买卖合同》，荣享公司收取崔道翠的房款，项光辉并不知情，也未对该行为进行追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。荣享公司超出其代理行为实施的民事法律行为，对项光辉不应发生效力。且崔道翠及荣享公司确认，崔道翠共计向荣享公司支付购房款274320元，其与房屋总价相差甚远，违反善意取得应以合理价格转让的基本要求，且转让的不动产也并未进行登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得内容。崔道翠起诉要求项光辉履行过户义务，无法律依据，本院不予支持。项光辉诉请要求崔道翠、荣享公司腾空房屋、停止妨害、恢复原状并向其返还，本院予以支持。 关于合理使用费，荣享公司未按照约定履行《代理销售合同》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。项光辉诉请荣享公司承担500元每月合理使用费，本院予以支持。因荣享公司于2017年4月8日擅自将房屋交付给崔道翠，故荣享公司应自2017年4月8日起支付该合理使用费。因崔道翠不适用善意取得，但现仍旧持续使用案涉房产，故崔道翠应共同支付该合理使用费，项光辉诉请超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下: 一、原告（反诉被告）崔道翠、被告（反诉被告）安徽荣享商业管理有限公司于判决生效后十日内腾空安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路峰尚公寓2-2306室，停止妨害，恢复房屋原状并向被告（反诉原告）项光辉返还房屋； 二、原告（反诉被告）崔道翠、被告（反诉被告）安徽荣享商业管理有限公司于判决生效后十日内向被告（反诉原告）项光辉支付房屋合理使用费（以每月500元为标准，自2017年4月8日起计算至房屋实际返还之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）崔道翠的诉讼请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，由原告（反诉被告）崔道翠承担。反诉案件受理费200元，减半收取为100元，由原告（反诉被告）崔道翠、被告（反诉被告）安徽荣享商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  王礼芬 人民陪审员  崇 椿 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  王 珊 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百六十四条代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。 代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。