太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初5826号   原告：薛立楠，男，1985年10月25日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：宋宝珍，女，与原告系母子关系，住太原市。   委托诉讼代理人：李建伟，北京隆安（太原）律师事务所律师。   被告：郭秀兰，女，1956年12月10日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：刘占中，山西达道律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王自力，山西达道律师事务所律师。   第三人：山西融田房地产开发有限责任公司，住所地太原市杏花岭区北河湾路**。   法定代表人：张银喜，总经理。   委托诉讼代理人：裴登峰，女，该公司职员，住太原市杏花岭区。   委托诉讼代理人：刘夏夏，女，该公司职员，住太原市杏花岭区。   原告薛立楠与被告郭秀兰、第三人山西融田房地产开发有限责任公司（以下简称“融田公司”）执行异议之诉一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛立楠的委托诉讼代理人宋宝珍及李建伟，被告郭秀兰及其委托诉讼代理人刘占中、王自力，第三人融田公司的委托诉讼代理人裴登峰、刘夏夏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告薛立楠向本院提出诉讼请求：1.依法撤销太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107执183号民事裁定书和太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107执异68号执行裁定书；2.停止对位于太原市杏花岭区迎春街北河湾75号融田绿洲商场一层门面招商处305.166平方米房产的强制执行并解除查封（价值为1007.0478万元）；3.确认《以资抵债协议书》、《商铺买卖合同书》有效，确认上述房产归原告所有；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年6月25日，第三人融田公司与原告签订了《以资抵债协议书》及《商铺买卖合同书》，第三人将融田绿洲商场一层门面招商处（305.166平方米）及二层商铺（1050.1平方米）以以资抵债方式出售给原告，并收到了原告全部购房款，签订了购房买卖协议。该商铺原告装修并入住。原告曾找第三人办理房屋产权手续，但第三人以各种理由推脱，至今未办理。经了解，被告曾借款给第三人融田公司，第三人一直支付被告借款利息，之后第三人经营出现问题，没有能力支付利息，被告郭秀兰起诉第三人民间借贷纠纷，双方达成调解协议。被告与第三人之间属于借款关系，不存在真实的房屋买卖关系。在原告使用商铺过程中，被告向太原市杏花岭区人民法院申请了强制执行，太原市杏花岭区人民法院于2017年4月25日依法查封了融田绿洲商场一层门面招商处（305.166平方米）商铺。后该房屋由被告强占。由于原告在案涉商铺查封前与第三人签订购房合同，交付了全部购房款，并实际占有使用房屋。且原告对该商铺未能办理产权登记没有任何过错。因此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件中若干问题的规定》第二十八条的规定，原告属案涉房屋的实际权利人，有权排除强制执行。望判如所请。   被告郭秀兰辩称：1.原告借款给第三人的款项是1600万余元，我方怀疑原告的款项来源是否合法。2.被告在2009年、2010年与第三人之间存在借款关系，借款给第三人1300万余元，当时签订了《抵押商品房预售合同》、《借款合同》。2014年6月24日，因第三人无法偿还被告的借款，双方签订了《以资抵债协议》。同年6月25日，第三人与原告就同一房屋签订了《以资抵债协议书》、《商铺买卖合同书》，本案涉嫌一房多卖。3.原告没有支付涉案商铺的购房款，该事实在太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107执异68号执行裁定书中确认。4.原告起诉称涉案商铺由其装修入住，后由被告强占与事实不符，事实为2014年6月24日第三人与我方签订《以资抵债协议》后，将涉案商铺移交我方，我方一直占有该房屋并对外出租，而非原告。综上，原告对涉案商铺不享有民事权益，同意撤销太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107执183号民事裁定书，太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107执异68号执行裁定书应维持，原告的其他诉讼请求也不能得到支持。   第三人融田公司辩称：1.原、被告与我公司均存在借贷关系。原告借款给我公司1619.7250万元，借款到期后，我公司无力支付本息，就在2014年6月25日与原告签订《以资抵债协议书》及《商铺买卖合同书》，通过以资抵债的方式了结所有的债权债务。合同签订后，涉案房屋一直由我公司的招商部使用。2016年3月25日招商部撤离后，才给原告办理了房屋移交手续，并将商铺交付给原告。2.被告与我公司之间至今仍是借贷关系，被告与我公司虽然签订过《以资抵债协议》，但没有按照《以资抵债协议》履行，被告不同意通过以资抵债了结与我公司之间的债权债务。我公司已经偿还了被告全部本息，并与被告之间存在高利贷，我公司保留向被告主张支付多余利息的权利。3.涉案商铺并没有办理网签手续，由于涉案商铺涉及刑事案件及政府原因，导致整栋楼都没有办理网签手续，但房地局备案在我公司名下。4.2016年11月，被告占有商铺（上锁且里面有私人用品），当时经我公司核查，该商铺实际是原告的。综上，涉案房屋应确定为原告所有。   经审理查明，被告郭秀兰与第三人融田公司民间借贷纠纷一案中，本院依据生效的(2016)晋0107民初274号民事裁定书，于2017年4月25日作出协助执行通知书预查封位于太原市杏花岭区北河湾路75号1幢1层融田绿洲的商铺房产，预查封期限为三年。2019年10月9日，原告薛立楠提出执行异议申请，请求解除对上述房产查封措施。本院于2019年10月24日作出(2019)晋0107执异68号执行裁定书，驳回薛立楠的异议请求。原告薛立楠遂提起本案诉讼。   另查明，2011年9月1日，原告薛立楠与第三人融田公司签订《借款协议》一份，协议约定：借款本金总额为1619.7250万元，借款期限为1年，到期第三人应将本金及剩余利息一次性付清薛立楠。2014年6月25日，原告薛立楠及其母亲宋宝珍与第三人融田公司签订《以资抵债协议书》一份，协议书确认截至2016年3月17日借款本息合计3927.889万元，对此欠款双方均无异议；第三人融田公司自愿用其开发的融田绿洲商铺抵顶尚欠薛立楠及宋宝珍的欠款，抵顶商铺的位置在商城一层门面的招商处（一）及二层商铺，宋宝珍同意将以上抵债物全部写到薛立楠名下；一层门面招商处面积为305.166平方米，总价1007.0478万元，二层商铺面积为1050.1平方米，总价2940.28万元，按以上规则用该商铺一次性抵顶3927.889万元的欠款，剩余销售款19.4388万元给予优惠，一次性免除该余款。同日，第三人融田公司与原告薛立楠签订《商铺买卖合同书》，约定原告购买的商铺是由融田公司拥有的融田绿洲商场临街商铺，位置在太原市杏花岭区迎春街北河湾路75号，一层门面招商处305.166平方米及二层1050.1平方米；价款为3927.889万元。2016年3月24日，第三人融田公司与薛立楠签署移交手续一份，载明《商铺买卖合同书》项下的标的物所有权以及与该标的有关的附属权一并移交给薛立楠所有，第三人融田公司不再享有。同日，第三人向原告出具收据，确认已收到商铺出售款3927.889万元。2016年8月15日，原告与案外人山西子轩创意空间装饰设计工程有限公司签订《房屋租赁协议》，原告将上述二层商铺出租给案外人山西子轩创意空间装饰设计工程有限公司使用。至今涉案商铺及二层商铺未办理产权登记手续。   还查明，2014年6月24日，被告郭秀兰与第三人融田公司签订《以资抵债协议》一份，协议约定：截至2014年6月底融田公司共欠郭秀兰借款人民币1272万元，郭秀兰要求融田公司将借款时抵押的商铺一层东1185平方米，西层1185平方米移交其所有。庭审中被告郭秀兰陈述其占有使用涉案商铺，融田公司陈述其与被告郭秀兰并没有按该份协议履行，而是以物抵债给原告，并将涉案商铺已交付原告。双方无法达成一致意见。   本案在审理过程中，经过原告与第三人融田公司对账，原告提供的《借款协议》上约定借款本金总额为1619.7250万元，收据上载明的借款本金总额为15235000元，其余的为利息结算计入本金总额，银行流水反映出由原告的母亲、父亲等给第三人转款为12305541元，借款期间及以物抵债时利息约定年利率2%、3%、4%、5%均有。被告质证意见为原告的借款属于高利贷，且均属于原告的亲属转账，不认可原告本人出借给第三人。庭审过程中原告自愿申请放弃撤销太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107执183号民事裁定书的诉讼请求，其他诉讼请求不变。   上述事实有原告提供的《借款协议》、《以资抵债协议书》、《商铺买卖合同书》、《移交手续》、《收据》、银行流水、执行异议书、（2019）晋0101执异68号执行裁定等及被告提供的《以资抵债协议》、协助执行通知书等以及庭审笔录在卷佐证。   本院认为，本案为案外人执行异议之诉，双方争议的焦点为原告就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定进行审查，并同时具备规定中的四个要件。涉及本案中，1.关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，原告在法院查封之前已经与融田公司签订了《以资抵债协议书》、《商铺买卖合同书》，约定融田公司将案涉商铺抵债出售给原告。原告主张其实际占有使用涉案房屋向法庭提供了证据2016年3月24日移交手续、《房屋租赁协议》及收据、王卫东、郑小杰及郭正强证人证言，《房屋租赁协议》上显示为原告将二层商铺出租给案外人山西子轩创意空间装饰设计工程有限公司使用，被告对王卫东、郑小杰及郭正强证人证言均不予认可。故原告提供的上述证据不足以认定其在人民法院查封前合法占有涉案房屋的事实。2.关于原告是否支付购房价款的问题。融田公司与原告签订《以资抵债协议书》中约定以其名下的融田绿洲商场一层门面招商处（305.166平方米）房屋及二层商铺的全部价值抵偿原告与融田公司之间的到期债务。经庭审对账原告出借给第三人借款本金总额为1619.7250万元不属实，且存在以高额利息折抵购房款，故仅凭原告提供的《借款协议》、收据、银行流水等证据不足以证实其已经支付了全部购房款。3.关于是否因原告的原因未办理过户登记手续。本案中融田公司未办理涉案房屋的初始登记，故未办理房屋过户登记非因原告自身原因，原告对未能办理商铺产权变更登记并无过错。综上，原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款的规定，判决如下：   驳回原告薛立楠的诉讼请求。   案件受理费82223元，由原告薛立楠负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原中级人民法院。   审 判 长 黄 静   人民陪审员 高玲玲   人民陪审员 杜秀丽     二〇二〇年六月十七日   法官 助理 白 璐   书 记 员 王 莎     附相关法律、法规   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回诉讼请求。