重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第06018号上诉人（原审被告）喻成杰，住重庆市江北区。委托代理人杨圣明，重庆信豪律师事务所律师。委托代理人宁金星，重庆信豪律师事务所律师。上诉人（原审原告）重庆雨云食品有限公司，住所地重庆市渝北区国家农业科技园区金石大道8号。法定代表人张国明，董事长。委托代理人周玉蓉，重庆索通律师事务所律师。委托代理人刘彦希，重庆索通律师事务所律师。上诉人喻成杰与上诉人重庆雨云食品有限公司（以下简称雨云公司）土地租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年6月30日作出（2014）渝北法民初字第02600号民事判决。喻成杰、重庆雨云食品有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人重庆雨云食品有限公司的委托代理人周玉蓉、上诉人喻成杰的委托代理人杨圣明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告重庆雨云食品有限公司是渝北区农业开发区果塘片区B03-501号地块使用权人，该土地系出让，用途为工业用地，面积22761.2平方米。2012年11月19日，原告雨云公司为甲方，被告喻成杰为乙方，签订《土地租赁合同》一份，约定原告将重庆市渝北区回兴街道金石大道368号，总面积12540平方米（总22771.4平方米，已使用4720平方米，绿化面积5511.4平方米）土地出租给被告。土地用途为汽车驾驶培训。搭建活动板房不超过300平方米。土地租赁期限从2013年2月1日至2018年1月31日，共计5年，原告于2012年12月1日前交付土地，提供两个月免租期（2012年12月1日至2013年1月31日）。租金每年480000元，从第三年起，每年在上一年基础上递增3%。土地保证金为4万元。合同签订之日起60日内缴纳第一季度租金，以后每季度开始前10天内支付一次，从第二年下半年起，每半年支付一次。合同第七条合同的解除，乙方拖欠租金超过30天，甲方有权单方面解除合同。第八条违约责任：1、在协议有效期内，任何一方不得随意变更合同条款及不履行合同条款，如有违反，违约方需向守约方支付当年全额租金的25%作为违约金，如违约方给守约方造成巨大利益损失的，违约赔偿标准为乙方租赁土地产生的建设总费用除以五年乘以租赁期剩余年限。以上两项违约费用可以累计。2、乙方未按时交纳租金，每延期一天，乙方应向甲方支付当月全额租金的千分之五作为滞纳金。乙方延迟缴纳租金累计超过45天，甲方有权解除合同并收回该土地使用权。第九条其他条款：1、使用该土地前乙方必须修建2米高的围墙与本地块其他土地隔离开。2、乙方进出本场地须另行开口，申请开口手续由乙方负责办理，甲方应协助乙方进行办理，开口及移树费用由甲、乙双方各负责50%。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告将土地交付被告使用。被告缴纳了2013年2月土地租赁费4万元。被告将土地硬化、制作标线，用于汽车驾驶培训场地。2012年12月24日，重庆市现代农业开发区管理委员会向原告雨云公司书面回复，雨云公司土地地块已有一个出口，能够满足生产经营需要，将土地租赁给驾校使用，不符合地块经营范围。不同意开口。2013年2月28日，被告喻成杰向原告雨云公司发出《关于贵公司未协助我办理场地开口的函告》称，因原告未履行合同约定的协助办理开口义务，自己将暂停向原告支付租金。待正常开口，车辆正常出入后，再支付租金。2013年3月14日，重庆市现代农业开发区管理委员会向原告雨云公司书面回复：经现场查看，雨云公司未经批准设置次出入口，影响辖区总体布局，应予以封闭。由于雨云公司未按2006年签订的项目投资协议使用土地，请尽快协商土地回购事宜。2013年3月19日，重庆市现代农业开发区管理委员会向原告雨云公司发出《整改通知书》载明，雨云公司未经园区许可，私自在围墙上开通出入口，需于3月25日前自行恢复。2013年4月25日，原告雨云公司委托被告喻成杰父亲喻某到农业园区协调增开次入口事宜。2013年5月2日，喻成杰向农业园区发函称，希望园区同意办理次出入口手续。2013年8月15日，原告雨云公司向被告喻成杰发函称，因场地开口未经审批，应予以封闭，要求喻成杰停止车辆出入，撤出场地，停水停电。2014年5月21日，原告雨云公司自行将土地收回，硬化地面被撬起。另查明：2006年12月30日，原告雨云公司与重庆市国土资源和房屋管理局签订《重庆市国有土地使用权出让合同》，约定渝北区农业开发区果塘片区B03-501号地块使用权人，该土地系出让，用途为工业用地，面积22761.2平方米。再查明：根据原告提供的录像、照片显示，2014年3月21日当天，被告驾校车辆在使用场地。2014年5月21日，原告收回土地时，场地上停放有被告方车辆。一审法院认为：2012年11月19日，原、被告签订的《土地租赁合同》未违反法律法规禁止性规定，是双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定诚实全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同第七条约定，乙方拖欠租金超过30天，甲方有权单方面解除合同。第八条约定，乙方延迟缴纳租金累计超过45天，甲方有权解除合同并收回该土地使用权。现被告延迟缴纳租金累计已超过45天，原告行使解除权符合法律规定，对原告请求判令解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应当交还租赁土地，因原告自认已于2014年5月21日将土地自行收回，对原告要求被告交还土地的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩未缴纳租金是因为原告未履行开通出入口的义务。根据合同约定：“乙方进出本场地须另行开口，申请开口手续由乙方负责办理，甲方应协助乙方进行办理”可知，双方约定的开口的义务应由被告承担，原告是履行协助义务。被告一直占有使用租赁场地，包括驾校经营，开通出入便道，停放车辆等，因此其抗辩不交租金的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告要求被告支付从2013年3月1日起至2014年1月13日的租金，计算方法为10个月零13天乘以合同约定的月租金4万元，合计租金为417333元，对该诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付2014年1月14日至2014年5月21日的土地使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金的问题。双方合同第八条违约责任约定在协议有效期内，任何一方不得随意变更合同条款及不履行合同条款，如有违反，违约方需向守约方支付当年全额租金的25%作为违约金。全年租金为480000元，则违约金为120000元，被告对该违约金约定明确表示无异议，被告延迟缴纳租金的行为构成违约，因此，对原告要求被告支付120000元违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告重庆雨云食品有限公司与被告喻成杰于2012年11月19日签订的《土地租赁合同》在本判决生效之日起解除。二、被告喻成杰在判决生效后十日内支付原告重庆雨云食品有限公司2013年3月1日至2014年1月13日期间的租金417333元。三、被告喻成杰在判决生效后十日内支付原告重庆雨云食品有限公司违约金120000元。四、驳回原告重庆雨云食品有限公司其他诉讼请求。本案诉讼费9170元，由原告重庆雨云食品有限公司承担1170元，被告喻成杰承担8000元。上诉人喻成杰上诉称：原审法院判决认定不清，适用法律错误，雨云公司存在违约，故不应主张违约金。请求依法予以改判。上诉人重庆雨云食品有限公司上诉称：原审法院判决适用法律错误，请求依法予以改判。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。二审审理中，上诉人雨云公司于2014年9月29日向本院提交了书面撤回上诉申请。本院认为，重庆雨云食品有限公司与喻成杰签订的《土地租赁合同》未违反法律法规禁止性规定，是双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。重庆雨云食品有限公司请求判令解除合同，予以支持。喻成杰未支付2013年3月1日至2014年1月13日期间的租金共计417333元，应承担违约责任，且按约定还应承担违约金120000元。对于上诉人雨云公司申请撤回上诉的请求，本院予以准许。上诉人喻成杰的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人喻成杰的上诉，维持原判。本案二审案件受理费9170元，由上诉人重庆雨云食品有限公司负担4585元，由上诉人喻成杰负担4585元。本判决为终审判决。审判长  张欲晓审判员  肖怀京审判员  郑 泽二〇一四年十月二十九日书记员  夏 茜