广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初19031号原告：广州智能装备产业集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区大德路****。法定代表人：蔡瑞雄，职务董事长。委托代理人：李梦莎，广东格林律师事务所律师。被告：蔡亮，男，1979年11月12日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区，委托代理人：陈菁菁、欧益，均为广东广信君达律师事务所律师。原告广州智能装备产业集团有限公司诉被告蔡亮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州智能装备产业集团有限公司的委托代理人李梦莎，被告蔡亮的委托代理人陈菁菁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年11月1日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市海珠区工业大道北21号1号楼2至5层出租给被告使用，租赁期限自2011年11月1日至2017年10月31日止。租赁期届满后，被告一直占用使用上述物业。原告已告知被告上述物业进行公开招租，被告有权参加公开招租程序，但被告未参与竞拍，最后由案外人取得上述物业的新租赁期，租金为每月50840.56元。2018年5月23日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，明确要求解除双方的租赁关系，并要求被告在2018年5月31日前按现状腾空并返还房屋，该《解除租赁合同通知书》已于2018年5月26日送达被告，并于6月1日由被告签收，但被告未按时将物业交还给原告，导致原告无法向新承租人交付物业，原告与案外人的租赁合同被迫解除，造成了原告的经济损失。原告认为，被告逾期腾退房屋造成原告损失，故起诉要求：1、判决确认原、被告的租赁关系于2018年5月26日解除；2、判决被告立即向原告腾空并返还位于广州市海珠区工业大道北21号1号楼2至5层物业；3、判决被告向原告支付自2018年6月1日起至实际腾空返还房屋的房屋占用费（以每月50840.56元为标准，暂计至2018年8月31日尚欠占用费89062.68元），并按每日1%的标准支付违约金（2018年6月、7月的占用费违约金自2018年8月2日起算，2018年8月起的占用费自每月16日起算，暂计至2018年9月15日的占用费违约金为35921.95元）；4、判决被告向原告支付自2018年6月1日起至原告腾空返还上述物业之日止的占用费利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计付，其中2018年6月、7月的利息自2018年8月2日起算，2018年8月起的利息自次月1日起算，暂计至2018年9月15日利息为564.99元）；5、判决被告承担本案诉讼费。被告答辩并反诉称：双方的租赁关系是于2018年12月20日解除，并非在2018年5月26日解除。我方曾在租期届满前向原告发出续租申请，但原告既未通知被告解除租赁关系，也没有告知被告涉案房屋进入公开招租程序，侵犯了被告的优先租赁权。原租赁合同期满后，被告一直继续经营涉案房屋，并按原租赁合同的租金标准缴纳租金至2018年12月31日，原告也一直收取租金并向被告开具发票，故双方的租赁合同是继续有效的，租赁期限为不定期。2018年6月1日至2018年12月20日期间，属于原、被告就租赁关系解除、物业交接条件和设施设备补偿的协商期，由于涉案房屋已作为公寓出租，现场租户为七十多户，需要分批次清退，截止到2018年12月20日，涉案房屋的租户全部清退，我方再次要求原告收回场地，但原告至今仍拒绝收回场地，也没有退回保证金给被告。涉案房屋的第六层也由被告承租，2至6层统一安装了监控、水电、排污、消防等设施，现拆除2至5层的设施设备，原告也应该对被告进行补偿。原告主张按照5084.56元/月标准支付占用费，并要求计算利息和违约金缺乏事实和法律依据，案外人从未按照该标准向原告缴纳过租金，且《成交确认书》难以确认案外人就是新的租赁人。被告在租期届满后，一直按照原租赁合同的约定缴纳租金，原告也一直接收租金，故不存在拖欠租金情况，无需支付违约金。被告也不是非法占用涉案房屋，不存在支付占用费问题。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并反诉要求：1、判决原告退还被告保证金5万元；2、判决原告承担水电、网络等设施设备分割的责任及费用；3、判决原告支付被告退场时不能拆除的设施设备补偿款10万元；4、判决被告承担本案诉讼费。原告对被告的反诉答辩称：原告不同意退还被告缴纳的保证金，因为被告存在严重违约行为，原告有权没收保证金。原告同意自行承担水电、网络等设施设备的分割责任和费用。被告安装的设施设备应自行拆除，原告不同意进行补偿，上述设施设备未形成添附，拆除并不影响房屋的结构和使用。经审理查明：位于广州市海珠区工业大道北路****楼登记在广州电气装备集团有限公司名下，规划用途为工业，建筑面积为2058.7034平方米。2011年11月1日，广州电气装备集团有限公司及被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定广州电气装备集团有限公司将位于广州市海珠区工业大道北21号1号楼2至5层（以下简称：涉案房屋）租赁给被告作厂房工业用途，建筑面积共计1350平方米。约定如下：租赁合同期限自2011年11月1日起至2017年10月31日止，其中2011年11月1日至2013年10月31日期间每月租金为19000元，2013年11月1日至2015年10月31日期间每月租金为20050元，2015年11月1日至2017年10月31日期间每月租金为21153元。租金按月计算，被告在每月15日前支付租金。被告向原告缴纳保证金5万元，原告在租赁期满或解除合同之日将保证金退回被告。被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金金额的1%支付违约金给原告。每月水电费统一由原告垫付，被告按分表实际行度分摊损耗值，以供水供电部门的收费标准计算收费。原告提交广州产权交易所的网页截图打印件，拟证明其在租赁期届满后，于2018年3月2日至3月15日就涉案房屋的租赁发出公开招租信息，该网页上载出租标的地址为广州市海珠区工业大道北21号1号楼2-5楼；出租用途为办公，工业；出租面积为1384.46平方米；租赁期限为3年；标的使用情况为占用；租赁期情况为原租赁期满；出租方为广州机电物业管理有限公司。被告对此不予确认。原告提交《成交确认书》、《广州市房屋租赁合同》、《解除租赁合同协议书》，拟证明涉案房屋由案外人广州华力酒店有限公司竞拍成功，双方签订租赁合同约定租金为每月50840.56元，由于被告一直占用涉案房屋，故原告与案外人的租赁合同于2018年12月20日被迫解除。被告对此亦不予确认。原告确认案外人广州华力酒店有限公司从未进场经营，双方的租赁合同并未实际履行。原告确认收到被告保证金50000元，并向被告开具租金发票直至2018年7月。原、被告均确认被告按原租赁合同约定的租金标准21153元/月支付涉案房屋占用费至2018年12月31日止。原告于2018年5月25日向被告发出《解除租赁合同通知书》，在通知书上载明“。双方的租赁期限届满后，我司须对租赁物业进行公开招租。我司前期已委托广州产权交易所平台对前述物业进行公开招租，也明确告知贵方有权报名参与公开招租活动，但贵方因自身原因并无参与报名。通过网络多次竞价，现终由广州华力酒店有限公司竞得该物业。根据交易流程及契约精神，我司需收回租赁物业。双方的租赁关系于即日起正式解除，并促请贵方于2018年5月31日前按现状向我司腾空并返还租赁物业。”，被告于2018年6月1日签收该通知书。被告于2018年6月1日出具《授权委托书》，委托廖俊杰为代理人，代为办理涉案房屋的房屋租赁相关事宜。原告于2018年7月26日向被告发出《限期腾退通知书》，载明“。由于贵方逾期腾退的原因，致使新承租方至今未能接收物业，也造成了我司的损失。故自《解除租赁合同通知书》规定的腾退期限届满之日起（即2018年6月1日）至贵方向我司实际交还物业之日止，贵方应据物业交易价格的标准（即50840.56/月）向我方支付物业占有使用费，并请贵方于收到本通知之日起的3个工作日内向我司一次性补齐2018年6月至2018年7月的占有使用费差额。”，廖俊杰于2018年8月10日在该通知书上签名并署“收悉”字样。被告提交《关于解约通知的复函》，载明“广州智能装备产业集团有限公司：日前我方在2018年5月28日收到贵司关于坐落在海珠区工业大道北21号1号楼2至5楼房屋的《解除租赁合同通知书》，现仅对通知中存在的不合理部分或非真实部分提出书面异议：1、我方仅在收到上述通知时才得知贵司已将我方目前正常经营的该物业租给广州华力酒店有限公司。2、通知中提到的我方从2017年11月1日起至今一直占用该物业的说法与现实不符。3、我方经登录广州产权交易所平台翻查，贵司于2018年3月2日发布的近似招租信息，其中关于租赁面积的说明（1380m2）与我方签约的面积不符，因此不能认定为同一物业。4、我方今日再登录交易平台翻查，无法找到相关中标公告，无法行使知情权。”。原告对此不予确认，提交微信聊天记录，拟证明通过微信方式告知了被告涉案房屋公开招租一事。被告提交廖俊杰出具的《关于腾退通知的复函》，载明“广州智能装备产业集团有限公司：日前我方收到贵司《限期腾退通知书》，现仅对通知中存在的不合理部分或非真实部分提出书面异议：1、腾退通知要求我方交回承租该物业，但未提出任何交收方案，对我方提出的实际问题诸如：水电、通行、排污、监控、网络、公安部门安装的安保系统如何处理均未予回应如何解决。2、我方多次邀请贵司派员来物业现场商量如何交收，如何处理上述问题，并制定移交标准，但贵司迟迟未派员来洽谈。贵司未予明确交收标准，故延迟交付责任在贵司。”。原、被告于2018年7月26日、2018年8月10日、8月31日进行协商，制作《会议纪要》，其中2018年8月31日的《会议纪要》载明到场人员包括原告的工作人员何伟彬、原告本案的委托代理人李梦莎、新租户代表陈文柔（华力酒店）、原租户代表廖俊杰，内容包括“。何伟彬：至今为止已清退分租户有多少户？廖俊杰：原工出租70户左右，已清退30户左右。何伟彬：如华力公司不愿意承接余下租户，廖先生有什么解决方案？及再需要多长时间进行清退？廖俊杰：因牵涉分租户迁徙、补偿等沟通，估计再需要2-3个月左右。廖俊杰：提议给予2-3个月的期限三方再进行协商，或以拉齐六楼租赁期以减法模式逐步安排腾退。何伟彬：建议廖先生提供余下在租分租户的名单及其合同期限情况，我方再评估贵方腾退建议的合理性及可行性”。被告于2018年11月15日出具《腾退接收通知》，载明“广州智能装备产业集团有限公司：根据贵司要求，我方已对工业大道北21号1号楼2-5层物业的住户进行了腾退和安置，大部分在12月底前到期，故物业到今年12月底可以基本完成腾退移交，请贵公司及时组织接受事宜，以下相关移交问题请与明确答复：。3、对我方提出的实际问题诸如:水电、通行、排污、监控、网络、公安部门安装的安保系统如何处理贵司均未予回应如何解决。”。被告于2018年12月20日出具《再次通知接收函》，载明“广州智能装备产业集团有限公司：根据贵司要求，我方已对工业大道北21号1号楼2-5层物业的住户进行了全面腾退和安置，早前已多次通知贵方接收，但贵司仍未实施接收，现再次促请贵司及时组织接受事宜，以下相关移交问题请予明确落实：1、贵司应在接到本通知起应密切配合我方接收物业，明确所有设施、设备、维护工具、日常用品的接收方案，财务对接相关费用和单据；2、贵司对我方提出的相邻问题诸如：水电、通行、排污、监控、网络、公安部门安装的安保系统如何进行分割处理，经多次提醒和催促仍未予回应如何解决，我方在此再次重申保留不安抗辩。”。原告确认收到《腾退接收通知》和《再次通知接收函》，但认为现场查看时仍有承租人在涉案房屋中使用，无法接收场地。本院组织双方当事人于2019年4月11日到涉案房屋所在的广州市海珠区工业大道北路21号1号楼进行查看，该房屋2至5层情况为：已无人员租住；房间内基本断水断电；房间及走廊遗留有杂物未清理；每层楼均配有门禁，走廊及房间内配有消防安全设施；大门及每间房门门外均粘贴有被告自制的封条，封条时间为2018年12月31日。被告确认涉案房屋中遗留的物品部分为被告自行添置，部分为租户遗留物品，被告表示全部遗留物品均交由原告处置，若他日租户主张遗留物品的权利，由被告自行承担相应责任。经本院释明，原告表示同意收回场地，但拒绝现场收回，认为需处理房屋加建的部分，被告表示同意一并交回加建部分房屋给原告。另查，广州电气装备集团有限公司于2017年9月28日变更登记名称为：广州智能装备产业集团有限公司（即本案原告）。诉讼过程中，根据原告申请，本院于2019年1月14日作出（2018）粤0105民初19031号民事裁定书，查封了被告名下价值为125549.59元的财产。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。合同约定的期限届满后，被告继续使用涉案房屋，原告没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告之间的关系为不定期租赁关系。关于租赁关系的解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告于2018年5月25日向被告发出《解除租赁合同通知书》，被告于2018年6月1日签收了上述通知书，故应认定双方的租赁关系于2018年6月1日解除。被告主张于2018年12月20日通知原告收回场地时，双方的租赁关系才解除，依据不足，本院不予采信。关于房屋的交付问题。经本院到涉案房屋现场查看可知，涉案房屋现场并无租赁人员继续租住使用，已具备收回场地的条件，被告已实际腾空房屋，原告可随时收回房屋，且原告亦表示同意收回房屋，故对原告要求被告腾空交还房屋的请求，本案不再作调处。至于加建部分，原、被告均确认加建部分不包含在双方的租赁合同内，被告在诉讼过程中表示同意一并交还加建部分，且被告已经实际撤场，故本案对该加建部分的交还亦不再作调处。原告作为出租人，应积极收回房屋，减少损失。关于占用费、违约金及利息问题。原告主张按照其与案外人签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准50840.56元/月计算2018年6月1日起的房屋占用费，但该合同系原告与案外人签订，该合同并未实际履行，案外人从未进场实际经营，且原告与案外人的租赁关系已经实际解除，故对原告要求被告按50840.56元/月的标准支付占用费，缺乏依据，本院不予采纳。被告按照原租赁合同约定的租金标准21153元/月支付涉案房屋占用费至2018年12月31日止，原告接收后已开具部分发票，且无证据证明在此期间曾就费用的标准提出异议。另外，从原、被告提交的证据及庭审陈述来看，原、被告一直就收回场地问题进行协商，鉴于涉案房屋的第六层尚由被告向原告租赁，且原2-5层均作为公寓用途，故双方在租赁关系解除后，必将涉及租赁人员疏散、设施分割等多项现实问题，审查双方来往函件及会议记录，原告对于被告需要时间腾退租客、进行设施分割工作的情况是知悉的，也就上述问题多次与被告协商，而从《解除租赁合同通知书》的内容来看，原告解除合同时并无在合理期限之前通知被告。从法院实地勘察情况来看，截止至2019年4月11日，涉案房屋已符合收场条件，故原告要求被告支付2018年6月1日至2018年12月31日占用费的违约金，无理，本院予以驳回；占用费应自2019年1月1日起计至2019年4月11日止，按合同约定的每月21153元计算，原告要求被告支付2019年1月1日至2019年4月11日的占用费及违约金，合法合理，本院予以采纳。但原告主张按每日1%计算违约金，明显过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。原告主张房屋占用费违约金的利息，依据不足，本院不予支持。被告主张的优先租赁权问题与本案并无直接关联性，本院对被告抗辩意见不予采纳。关于被告的反诉请求。保证金问题，按照双方的租赁合同约定，被告向原告缴纳保证金5万元，原告在租赁期满或解除合同之日将保证金退回被告。现双方的租赁关系已经实际解除，且被告已经清场，故被告向原告缴纳的保证金5万元，原告应予以退回。水电、网络等设施的分割及补偿问题。诉讼过程中，原告已经同意自行承担水电、网络等设施设备分割的相关责任及费用，由于此项费用尚未实际产生，且原告同意支付，并不存在争议，故本案中对被告此项反诉诉请不予论处。关于设施设备的补偿问题，被告添加的设施设备并未形成附合，属于可拆除的设施设备，拆除并不影响房屋原结构及使用，原告亦不同意折价回收或给予补偿，故应由被告自行拆除，对被告此项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、确认原告广州智能装备产业集团有限公司与被告蔡亮的租赁关系已于2018年6月1日解除。二、被告蔡亮在本判决生效之日起10日内，向原告支付2019年1月1日至2019年4月11日期间的占用费（按每月21153元计算），并自2019年1月1日起至实际清偿欠款之日止，支付逾期支付占用费的违约金（以每月所欠占用费的本金为基数，从每月的15日起计至付清当月占用费之日止，按同期银行贷款利率计算，每月占用费的违约金应以当月所欠的占用费为限）给原告广州智能装备产业集团有限公司。三、原告广州智能装备产业集团有限公司在本判决生效之日起10日内向被告蔡亮退回保证金50000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5609元（含受理费2811元、反诉费1650元、诉讼保全费1148元），由原告负担诉讼费2285元（含受理费1232元、反诉费550元、诉讼保全费503元），由被告负担诉讼费3324元（含受理费1579元、反诉费1100元、诉讼保全费645元）。上述受理费、诉讼保全费由原告垫付，被告在本判决生效之日起10日内将应负担的受理费、诉讼保全费直接交至本院。上述反诉费由被告垫付，原告在本判决生效之日起10日内将应负担的反诉费直接交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  钟信耀二〇一九年六月十七日书 记 员  彭智媚招景敏