广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书(2014)湛廉法民一初字第249号原告：谢寿伟，男，汉族，1962年4月11日出生，广东省廉江市人，住廉江市。委托代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。被告：谢寿业，男，汉族，1951年3月16日出生，广东省廉江市人，户籍地址廉江市。委托代理人：林家发，男，汉族，1947年11月7日出生，广东省廉江市人，住廉江市。第三人：林大琼，男，汉族，1964年9月15日出生，广东省遂溪县人，户籍地址广东省遂溪县。委托代理人：宋子敬，广东启泰律师事务所律师。原告谢寿伟诉被告谢寿业、第三人林大琼债权人撤销权纠纷一案，本院2014年4月22日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年6月16日、2014年7月28日公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告谢寿伟的委托代理人钟柳、被告谢寿业、第三人林大琼及其委托代理人宋子敬到庭参加了诉讼；第二次庭审时原告谢寿伟的委托代理人钟柳、被告谢寿业的委托代理人林家发、第三人林大琼及其委托代理人宋子敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告谢寿业、梁美娟民间借贷一案，佛山市顺德人民法院以（2005）顺法民一初字第00337号民事判决书作出了生效判决：谢寿业、梁美娟须归还欠款169000元及利息给申请人，诉讼费4869元由谢寿业、梁美娟承担。谢寿业、梁美娟不履行判决书的还款义务，原告于2005年3月向佛山市顺德区人民法院申请强制执行，由于被执行人谢寿业可供执行的房屋位于廉江市东圣路西二横巷15号，该房屋登记为一层（建筑面积82.65平方），实际为四层（建筑面积约310平方）。所以佛山市顺德区人民法院将此案移送给廉江市人民法院执行。但谢寿业、梁美娟至今没有偿还过债务，原告对谢寿业仍享有169000元借款及相应利息的到期债权。2014年4月，原告查询廉江市东圣路西二横巷15号房屋信息时，得知谢寿业于2009年12月16日以6万元的超低价格将廉江市东圣路西二横转让财产的行为，严重损害原告债权的实现。第三人林大琼具有完全行为能力人，对房屋市场行情有一定的了解，知道转让房屋的大体价值，而谢寿业以仅6万元转让给第三人时，此价格与市场价格相差是巨大的，第三人明知谢寿业实施的低价转让的行为是为了逃避债务。仍然恶意与谢寿业共同实施低价买卖房屋的行为，致使原告的到期债权至今未能实现。为了维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》第七十条的规定，向法院提出撤销权的诉讼，请依法判决：一、撤销被告谢寿业于2009年12月16日将廉江市东圣路西二横巷15号房屋转让给第三人林达琼的行为。二、本案诉讼费用由被告承担。原告第一次庭审时向本院提供的证据有（除证据1、5无原件核对外，其余证据均有原件核对）：1、身份证复印件，证明原告的主体资格。2、佛山市顺德人民法院（2005）顺法民一初字第00337号民事判决书，证明原告对谢寿业仍享有169000元借款及相应利息的到期债权。3、受理申请执行案件通知书，证明谢寿业、梁美娟不履行判决书的还款义务，原告于2005年3月向佛山市顺德区人民法院申请强制执行。4、通知书、房屋查询信息，证明被执行人谢寿业可供执行的房屋位于廉江市东圣路西二横巷15号，所以佛山市顺德区人民法院将此案移送给廉江市人民法院执行。5、拍卖被执行人房屋申请书，证明原告多次要求拍卖被执行人谢寿业位于廉江市东圣路西二横巷15号的房屋。6、广东省房地产买卖合同、房地产权证存根，证明谢寿业于2009年12月16日以6万元的超低价格将廉江市东圣路西二横巷15号房屋转让给第三人，严重损害原告债权的实现。原告第二次庭审时向本院提供的证据有（有原件核对）：广东省卓信房地产土地评估有限公司出具的评估报告书，证明廉江市东圣路西二横巷15号房屋在2009年12月16日的市场价值为61.16万元，被告与第三人共同实施低价买卖房屋以逃避债务。被告谢寿业辩称：一、原廉江市东圣路西二横巷15号房屋是答辩人于1984年合法新建的一幢房屋，当年只建一层，面积82.65平方米，在领取房地产权证后，于1996年前后又加建二至四层，总建筑面积约350平方米。二、1996年3月以及以后的一段时间，答辩人先后借到原廉城镇基金会、第三人和谭少连的借款共计43多万元（含本息），由于答辩人生意失败，无力偿还，2007年谭少连又向法院起诉，并申请法院查封了15号房屋，2009年廉江法院执行庭准备将15号房屋拍卖，为避免资产评估、拍卖等费用的产生，最大限度地保护15号房屋的价值，经与上述债权人协商并在与谭少连和解后，答辩人确定将15号房屋转卖，以偿还上述债务。三、由于第三人是答辩人的主要债权人，答辩人根据第三人的意愿，于2009年7月5日便将15号房屋的一至四层以36万的价格转卖给第三人，以抵减原欠第三人的24万元，并要求第三人用购房款为答辩人偿还原欠廉城镇基金会的6.2万元和欠谭少连的7万元债务（原欠本息约13万元，后以7万元达成和解），第三人实际上为答辩人多偿还了1.2万元的债务。四、在第三人按双方当时签订的《房地产转让协议书》履行兑债和还款义务后，答辩人和第三人已于2009年12月16日到房地产部门办理15号房屋的过户手续时，由于答辩人当时在加建二至四层时未办报建，答辩人的房屋产权证仍登记是“混合结构一层”，因此，房产部门仍按原证登记的一层房屋作价，故双方在房产局签订的《房地产买卖合同》中只填写“交易金额为（人民币）陆万元整”。但实际上第三人为购买15号房屋，共已付给答辩人37.2万元。综上所述，答辩人转让房屋并不是为了逃避债务，也没有恶意与第三人实施低价买卖房屋的行为。答辩人转让房屋给第三人是善意的，第三人购买答辩人的房屋也是善意的，且价格完全符合当时的市场价格，现15号房屋已于2010年3月份依法办理过户到了第三人的名下。因此，答辩人与第三人的房屋买卖行为是合法的，应受法律保护，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告谢寿业没有向本院提供证据。第三人林大琼辩称：一、答辩人购买被告的房屋是善意的。自1997年以来，被告因经营生意，曾多次向答辩人借款，至2009年6月止，被告共欠答辩人本息达24万多元，同时，被告因借廉城基金会的欠款多年，至2009年止，尚欠本息6.4万元未还，并用涉案争议房屋作抵押，廉城基金会经多次催还未果，拟将其起诉并拍卖该房屋；另被告于2007年因欠谭少连的本息约13万元，谭少连向法院起诉，并申请法院查封了被告的房屋，至2009年，法院拟拍卖该房屋。被告经与答辩人协商，同意将其整幢四层房屋作价36万元转卖给答辩人，以抵偿原欠答辩人的24万元本息、清偿廉城基金会的6.4万元欠款和偿还谭少连的债务，并不是为了逃避债务。而答辩人买受房屋，一来出于解决答辩人长期在廉江租屋居住的困苦，而来又能全部回收出借多年的资金和利息。二、被告的房屋以36万元的价格出让，符合当时的市场价格，买卖的双方并无所谓的“恶意串通和低价转让”。三、答辩人已超额支付了约定的买房价款。答辩人买受被告的房屋，实际上共已付出了37.2万元给被告，为被告多偿还了1.2万元的债务。因此，原告诉称的：“谢寿业仅以6万元转让给第三人”之说是根本不存在的。四、答辩人买受被告的房屋已交付使用多年，并已依法变更登记为答辩人所有。被告早已在2009年9月交付房屋给答辩人使用，至今已近五年，该房屋的所有权也早于2010年3月26日经廉江市房管局依法变更登记为答辩人所有，该房屋的土地使用权，也于2010年2月12日经廉江市国土局依法变更登记为答辩人所有。综上，答辩人买受房屋的行为，符合法律规定，应确认答辩人已合法取得该房屋的所有权。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三人林大琼向本院提供的证据有（均有原件核对）：1、林大琼身份证，证明第三人的主体身份。2、房地产转让协议书，证明：1、第三人与被告于2009年7月5日达成协议，事实上是被告以36万元的价格将房屋转让给第三人，而并非6万元将房屋转让的事实。2、第三人是以市场价格善意取得被告转让的房屋的事实。3、廉江市农金会债权债务清偿中心收回借款统一凭证，证明第三人于2009年7月16日已按《房地产转让协议书》的约定，履行了交款62000元给廉江市农金会，以取回被告抵押的《房地产权证》和《国土使用权证》的事实。4、《国有土地使用权证》、《房地产权证》，证明被告转让给第三人的房屋所有权和土地使用权已分别在2010年3月26日和2010年2月12日依法变更登记为第三人所有的事实。5、广东省廉江市人民法院《民事裁定书》，证明于2007年因被告谢寿业欠谭少连的款未还，被谭少连向法院起诉，并申请法院查封了被告房屋的事实。6、证明，证明被告欠谭少连的债务，由第三人林大琼用购房款代被告谢寿业偿还7万元给谭少连的事实。本院依法对第三人作了《调查笔录》，依法向廉江市公安局城北派出所调取了被告的常住人口个人信息表及户成员信息，依法向廉江市房管局调取了契税完税证，向廉江市房管局房产交易管理所副所长吴海滨作了《调查笔录》，依法向本院执行庭调取了材料共十一页，并在庭审时出示给各方进行了质证、认证。经庭审质证、认证，被告对原告第一次庭审时提供的证据均无异议。被告对原告第二次庭审时提供的证据的意见为：这份报告是凭空虚构的，与事实不符。因为1、评估报告中注明房子在中环一路，但实际上房子在东圣路西二横巷，报告称房子交通方便面积宽广与事实不符，实际上房子在道路拐角，交通不便。2、楼梯步级是大理石也与事实不符，现在是水泥地。第三者购买房子后花钱对房子进行装修。评估报告只是在外面对房子进行评估，但没有进入到房子内部。3、该评估公司是根据原告的意见作评估，房产局评估地皮价值15万多元，但该评估公司评估31万多元，差距太大。第三人对原告第一次庭审时提供的证据的意见为：对证据1-4无异议，对证据5有异议，没有原件，法院应该没有备案，应该是后来补充的，没有真实性。证据6真实性无异议，但对关联性有异议，不能证明原告想要证明的事实。第三人对原告第二次庭审时提供的证据的意见为：赞同被告质证意见。补充：鉴定结论不能作为认定本案事实和实质处理的依据。鉴定结论是原告在诉讼后私自委托的。鉴定机构作出该鉴定结论是不负责任的。1、鉴定结论中评估的技术报告中提到，“根据评估对象的详细介绍和实地了解”，有无实地了解第三人很清楚，第三人从来没有开门给评估机构评估，鉴定机构凭据的是外墙照片作出鉴定结论，与实物不相符。外墙包括4面外墙，只有一面有瓷砖，其余3面都是水泥。房子是木窗装置，只有证明是铝合金窗，评估报告中描述不完全正确。楼梯一至四层都是水泥，扶手是钢铁的。鉴定结论陈述房屋的位置不正确。该评估报告不能作为认定事实的依据，与事实不符，是鉴定机构为了迎合原告打官司作出的，是被告出卖房屋给第三人五年后才作出评估，并不是被告的房屋，而是评估第三人的房屋，与本案没有关联性。这五年内，第三人多次对房屋进行装修。原告鉴定的提出是违法民事举证规定第25条的规定，原告应该在举证期限内鉴定，现在原告私自举证期限外鉴定，与法律规定不符。原告对第三人提供的证据的意见为：对证据1无异议，对证据2有异议，认为协议书并非是谢寿业的签名，不是谢寿业真实意思表示。协议书与房管局备案的买卖合同中交易主体及标的是一样的，但房地产转让协议书在2009年7月5日签订，房管局的房地产买卖合同是在2009年12月16日，该份合同签订在后，房地产买卖合同变更了2009年7月5日那份转让协议书。2009年12月16日买卖合同经过国家部门备案登记保存，证明效力远远大于2009年7月5日的协议书。对证据3真实性无异议，但认为是被告及基金会借款关系，与本案无关。对证据4无异议。对补充证据1真实性无异议，但内容是被告与案外人的法律关系，与本案没有关联性，原告与被告的债权远早于案外人对被告的债权。对补充证据2的真实性有异议，属于证人证言，但该证人没有出庭作证，无法确认其真实性。原告对第三人提供的证据的意见为：身份证无异议；证明有异议，无合法性，是第三人私自处分原告的共同财产，第三人所说不真实，数量不一致，该证明与本案无关。被告对第三人提供的证据的意见为：身份证，无异议；对证明有意见，但签名是我自己签名的，是第三人逼我与父亲签名的。大银是我父亲给我的，大银的数量以我提供的证明为准。被告对第三人提供的证据均无异议。原告对第三人的《调查笔录》的意见为：有异议，认为第三人所说的不是事实；对被告的常住人口个人信息表及户成员信息无异议；对契税完税证的意见为：契税完税证是第三人与行政机关的行政法律关系，与本案无关；对吴海滨的《调查笔录》的意见为：涉案房屋进行交易时房屋没有任何评估机构对房屋价格进行评估；对执行案件的材料的意见为：对谭少连的执行裁定书有意见，认为执行法院在还有一件被告的执行案的未结情况下，不应解除房屋的查封。对其余无异议。被告对第三人的《调查笔录》、被告的常住人口个人信息表及户成员信息、契税完税证、吴海滨的《调查笔录》均无异议；对执行案件的材料的意见为：对谭少连案的执行裁定书等材料无异议，其余与本案无关。第三人对其本人的《调查笔录》、被告的常住人口个人信息表及户成员信息、契税完税证、吴海滨的《调查笔录》均无异议；对执行案件的材料的意见为：对谭少连案的执行裁定书等材料无异议，其余与本案无关。本院查明：被告及其妻子梁美娟于1984年建造了位于廉江市东圣路西二横巷15号的房产一幢，该房产为一层的混合结构建筑，建筑面积为82.65平方米，并于1992年6月30日以被告的名义办理了房地产权证。后1996年被告及其妻子梁美娟在该房屋上加建了三层，但加建的三层房屋没有依法报建，房地产权证上记载的层数依然为一层。原告与被告谢寿业、梁美娟民间借贷纠纷一案，于2004年12月21日被广东省佛山市顺德区人民法院立案受理，该院于2005年1月19日作出（2005）顺法民一初字第00337号《民事判决书》，该《民事判决书》上载明：“……判决如下：被告谢寿业、梁美娟应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告谢寿伟归还欠款169000元及利息（利息从2003年4月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的付款之日止）。”因被告谢寿业、梁美娟没有履行还款义务，原告于2005年3月7日向该院申请立案执行，该院后依法委托本院执行。另案原告谭少连与被告谢寿业、梁美娟民间借贷纠纷一案被本院立案受理，2007年11月6日，本院作出（2007）廉民初字第308号《民事裁定书》，裁定查封被告谢寿业、梁美娟位于廉江市东圣路西二横巷15号（房地产权证号为：12973**）的房产一幢。本院依法作出（2007）廉民初字第308号《民事判决书》后，因被告谢寿业、梁美娟没有履行还款义务，另案原告谭少连向本院申请执行。另案原告谭少连向本院申请执行后，本院拟对廉江市东圣路西二横巷15号（房地产权证号为：12973**）的房产一幢进行评估、拍卖，但因廉江市东圣路西二横巷15号（房地产权证号为：12973**）的房产一幢已抵押并办理他项权证，权利人为廉江市农金会债权债务清偿中心，本院于2008年12月10日向廉江市农金会债权债务清偿中心发出《通知》，该《通知》上载明：“……故通知你单位在收到本通知十五日内向我院提交抵押借款的相关资料，并有权向我院申请优先受偿，逾期不报，我院将依法处理该房地产。”后因另案原告谭少连与被告谢寿业、梁美娟达成《执行和解协议》，本院于2009年12月15日作出《执行裁定书》，裁定解除对被执行人谢寿业、梁美娟位于廉江市东圣路西二横巷15号（房地产权证号为：12973**）的房产一幢的查封。被告的妻子梁美娟与第三人于2009年7月5日签订《房地产转让协议书》，“卖方”及“甲方”一栏的签字均为：“梁美娟代谢寿业（称为甲方）”，“买方”及“乙方”一栏的签字均为：“林大琼（称为乙方）”。该《房地产转让协议书》上载明：“……一、房地产转让价为人民币叁拾陆万元正（￥360000元）。二、甲方前借乙方人民币本息共款贰拾肆万元正，甲乙双方同意在房地产费中抵减。另外乙方带陆万肆仟元到廉城基金会交款取房地产权证一本（含有国土使用证在内），房地产权证号码为1297**号，双方到廉江市公证处办理授权委托书给乙方，乙方即付清剩余款项伍万陆仟元（￥56000元）给甲方，甲方即时签字。……五、到公证处办好受权委托书即时交屋。六、乙方付清人民币叁拾陆万元给甲方，该房屋产权属乙方所有。……”双方签订《房地产转让协议书》后没有依照约定到廉江市公证处办理授权委托书。被告于2009年将房屋交付给第三人使用至今，2009年12月16日，被告与第三人在廉江市房地产管理局签订《房地产买卖合同》，被告将廉江市东圣路西二横巷15号（房地产权证号为：12973**）的房产卖给第三人，双方约定房地产交易总金额为6万元整。被告随后与第三人办理了房屋及土地的过户手续，于2010年2月12日办理了该房屋土地的《国有土地使用权证》，于2010年3月26日办理了该房屋的《房地产权证》。原告于2014年4月11日到房地产管理局查询房屋资料时，得知被告已将廉江市东圣路西二横巷15号（房地产权证号为：12973**）的房产卖给第三人。第一次庭审后，原告自行委托广东卓信房地产土地评估有限公司对廉江市东圣路西二横巷15号（房地产权证号为：12973**）的房产的市场价值进行了评估，该公司于2014年6月23日作出《评估报告书》，评估该房屋于2009年12月16日的市场价值为61.16万元。第二次庭审时，被告及第三人对该《评估报告书》的评估结果不予认可，但均不申请重新鉴定。第三人在本院对其所作的《调查笔录》中载明：“……？你买房屋时用了多少钱？：60多万元。……？你买被告的房屋时，知道被告欠原告的钱吗？：我不是很清楚，只是知道他欠很多人的钱。……”被告在庭审中确认：买卖房屋时，没有收到第三人的现金。本院依照原告的申请，依法于2014年4月23日作出裁定，查封廉江市东圣路西二横巷15号（房地产权证号为：12973**）的房产一栋及冻结原告提供担保的银行存款6万元。本院认为：一、关于被告及第三人的辩解能否采信的问题。被告及第三人在答辩中均称：第三人为购买被告的房屋，实际支付了37.2万元，包括抵减了被告欠第三人的24万元、第三人替被告偿还欠廉江市农金会债权债务清偿中心的6.2万元债务、替被告偿还欠谭少连的7万元债务。但第三人在《调查笔录》中说购买被告房屋用了60多万元，第三人的前后说法矛盾，且依据现有证据，无法确认被告与第三人曾有债权、债务关系，也无法确认第三人替被告偿还了两笔债务，而据两人在廉江市房地产管理局签订的《房地产买卖合同》，第三人仅支付了6万元的购房款给被告，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”由于被告及第三人没有证据证明其主张，本院无法确认第三人购买被告的房屋时支付了相应的合理对价，因此其两人应承担举证不能的后果。二、关于原告行使撤销权的行为是否符合法律规定的问题。第一，原告于2014年4月11日得知被告已将廉江市东圣路西二横巷15号（房地产权证号为：12973**）的房产卖给第三人，其在2014年4月22日向本院提起诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第七十五条：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”的规定，原告作为债权人，在一年内行使撤销权，符合法律规定。第二、被告作为债务人，以明显不合理的低价（6万元）转让其房屋给第三人，且第三人作为受让人，明知被告出卖房屋时负有很多债务，其两人的房屋买卖行为必然对被告的债权人造成损害，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条：“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。……”的规定，原告作为债权人，可以请求人民法院撤销债务人的行为。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：撤销被告谢寿业将廉江市东圣路西二横巷15号（房地产权证号为：12973**）的房产转让给第三人林大琼的行为。本案受理费100元，保全费620元，由被告谢寿业负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  罗鸿志审 判 员  潘玉霞人民陪审员  罗达林二〇一四年十月十七日书 记 员  吴粤婵附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《中华人民共和国合同法》第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。