浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0104民初3670号原告吴正春，男，1957年5月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区××公寓××幢××单元××室。被告吴俊艳，女，1992年6月22日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县下镇镇占坂村留公坞112号，身份证号码36232319********。原告吴正春为与被告吴俊艳房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月31日向本院起诉，本院受理后，由审判员陈维专独任审判，于2017年7月26日、2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告吴正春、被告吴俊艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴正春起诉称：2014年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于杭州市江干区××公寓××幢××单元××室房屋出租给被告。该合同第二十条约定，租赁期内，承租方已征得出租方同意，可将租赁房屋部分或者全部分割、转租给他人，并可以以承租方的名义签订转租合同。2016年1月1日，《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》出台，该规定第十三条规定,出租居住房屋的，应当以一间按照住宅设计规范设计为居住空间的卧室或者起居室为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，按照住宅设计规范设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间的，不得出租供人员居住。据此，合同第二十条失去履行基础，原告对于被告违反规定的转租行为并未当然允许。现被告已将案涉房屋转租他人，且将厨房与餐厅作为一室出租供人员居住，该行为违反规定。原告为合同履行符合规定，积极配合公安机关，于2016年11-12月多次要求被告将出租房拆改成合规出租房，但被告一直推诿。2016年12月15日，公安部门责令原告在2016年12月20日停止群租行为，与租客解除群租关系。2017年1月16日，江干区分局责令原告整改房屋。2017年1月17日，杭州市江干区闸弄口派出所要求克拉公寓物业采取停水措施、拆除水表以结束群租行为，被告经暗中对抗，擅自撬开公共水管井木门，以私人水表安装通水。鉴于被告始终不配合合法转租，态度恶劣，其行为已违反合同约定，致使合同目的无法合法实现，故于2016年12月28日之后，原告以微信和书面通知被告解除租赁合同，但被告仍然继续违法转租行为。另，被告至今未向派出所报送承租人信息，违反了合同及规定，破坏房屋出租安全管理，损害了原告的权益。被告未按约定的时间交纳租金，应支付违约金。被告未支付2016年度的物业费，2017年1-8月物业费。现为维护原告合法权益，要求判令：1、解除原、被告2014年12月28日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付自2016年1月15日至2017年5月份拖欠的物业费3383元及自2016年9月23日至今违约未交的水费336元；3、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告明确解除合同的理由为被告逾期支付租金累计超过10日以上，并变更诉讼请求为：1、解除原被告2014年12月28日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付因租金缓交和拖欠导致的违约金9408元；3、被告向原告支付拖欠的租金5475元；4、被告向原告支付自2016年1月份至2017年8月份的违约拖欠物业费4229元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。被告吴俊艳辩称：1、租赁合同签订前，原告已自行对租赁房屋进行了分隔，并在各个分隔房间内分别购置了木床，被告愿意以稍高于同地段房屋租金的标准承租该房屋，正是基于原告自行分隔的前提，故原告所诉房屋分租系双方当事人签约时真实意思表示，被告并未违约。原告要求解除合同，违反契约精神。2、我国尚未立法直接禁止房屋租赁时分租行为，是否允许分租应当尊重当事人约定，部分地方人大或政府出台一些规范文件限制分租，其并非法律或行政法规，且均系管理型规范，并非效力性规范，即使当事人租赁合同违反地方性管理文件规定，也并不影响租赁合同本身的民事效力，更不影响合同继续履行，故即使租赁合同有违反上述行政规定，仍应当由行政部门调查核实后予以处理，行政部门处理之后，当事人之间的权利义务再依法依约确定。法院作为审判机关，不能以民事合同违反地方性文件为由，直接判决租赁合同无效或解除。2、因双方签订租赁期间较长，被告租赁之后，为改善居住环境和条件，出资对租赁房屋进行了适当装修，添置了部分生活设备，若原告要求提前解除合同，将造成被告较大财产损失。对于原告变更后的诉请，被告认为原告诉称起诉前被告有逾期付款，不符合事实，即使之前有逾期行为，现在也失去评价价值，因为原告已承认继续接受房租，合同已继续履行，原告未形成单方解除权。且被告交租时，原告也拖欠不接受租金。关于诉讼期间，被告未支付下半年租金，原告已起诉解除合同，被告不清楚法院会最终如何判决，原告也不可能再接受租金，被告无违法的主观故意，被告愿意当庭支付租金，法律应保护守约方。经审理，本案租赁事实认定如下：2014年12月28日，原告吴正春（甲方）与被告吴俊艳（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于克拉公寓3幢2单元1501室的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2015年1月15日至2020年元月14日止；租金每月3650元；乙方必须按时向甲方缴纳租金，每陆个月付壹次，乙方必须提前壹个月将房租交给甲方；如乙方逾期支付租金，逾期10日内，按日向甲方支付二倍日租金的违约金；逾期超过日，甲方有权终止合同，甲方终止合同的，乙方应向甲方支付违约金2200元。甲方实际损失超过违约金的，超过部分由乙方据实赔偿；甲方收乙方租房保证金8000元，合同期满后，无欠费则全额息归还；乙方保证房屋仅作为居住使用；乙方在使用期内发生的水、电、媒、电话、宽带、有限电视、物业管理等费用，由乙方按时向有关部门缴纳；乙方租用的物业内部物品有空调4个、热水器4个、床4张、柜子4个，电脑桌4个；租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1、擅自改变合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动的；2、拖欠租金累计10天以上的；双方还约定：该房屋内部的门窗、水电、气等各种设施安全和维修由乙方负责，甲方同意乙方自行装修，不能影响邻里正常居住，否则一切损失由乙方自行处理。甲方同意乙方合租。等等。2016年12月15日，杭州市公安局江干区分局闸弄口派出所向吴正春出具《责令改正通知书》，责令于2016年12月20日前停止群租行为，与租客解除群租关系。同日，克拉公寓物业服务中心采取停水措施。2017年1月16日，杭州市公安局江干区分局闸弄口派出所向吴正春出具《责令改正通知书》，责令于2017年1月20日前改正违法行为。此后，吴俊艳进行了整改。另查明，被告于2015年7月6日支付2015年7月15日至2016年1月14日期间的房屋租金，于2016年1月5日支付2016年1月15日至2016年7月14日期间的房屋租金，于2016年7月6日支付原告2016年7月15日至2017年1月14日期间的房屋租金，于2016年12月20日支付原告2017年1月15日至2017年7月14日期间的房屋租金。此后，因原告起诉，被告未能及时支付租金。在本案审理过程中，被告于2018年6月28日，向原告支付了截止该日止被告所欠的租金及物业费。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《责令整改通知书》、通知书、微信聊天记录、说明、证明、水费拖欠告知书以及双方当事人陈述、本院现场勘验笔录在案佐证。本院认为，原告吴正春与被告吴俊艳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应属合法有效。关于被告吴俊艳的群租行为，因吴俊艳已进行了整改，本院前往案涉租赁房屋现场查看时，双方进行了确认。现原告明确其要求解除合同的理由为被告拖欠租金累计超过10日以上。本院认为，根据双方租赁合同的约定，房屋租金每六个月一付，且需提前一个月支付，若被告拖欠租金10天以上的，原告有权终止收回案涉房屋。至原告起诉之日，被告此前多次逾期支付租金，累计已超过10日，故，原告要求解除与被告的房屋租赁合同关系，符合合同的约定，该项诉请，本院予以支持。关于违约金，同时根据合同的约定，被告因逾期支付租金，原告选择终止合同的，被告应支付违约金2200元。原告要求被告按逾期次数计算违约金，于法无据，故对违约金金额，本院确定为2200元。原告主张的拖欠的租金5475元以及2016年1月份至2017年8月份的物业费4229元，因被告已在诉讼期间支付给原告，故该项诉请，本院不予支持。案涉租赁合同解除后，双方可就本案未涉及的后续租金、物业费、保证金（如有支付保证金）等费用自行结算，若有争议，可另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告吴正春与被告吴俊艳于2014年12月28日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告吴俊艳支付原告吴正春违约金人民币2200元，于本判决书生效后十日内付清；三、驳回原告吴正春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告吴俊艳负担。原告吴正春于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告吴俊艳于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈维专二〇一九年六月十三日书记员  李晓斐