山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初5920号原告：泰安兴达置业有限公司，住所地泰安市天烛峰路377号。法定代表人：吴自强，董事长。委托诉讼代理人：陈海涛，山东德衡（泰安）律师事务所律师。被告：朱诚，男，1980年出生，汉族，住泰安市泰山区。被告：范彦云，女，1980年出生，汉族，住泰安市泰山区。原告泰安兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）与被告朱诚、范彦云商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴达公司的委托诉讼代理人陈海涛到庭参加诉讼，被告朱诚、范彦云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴达公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方签订的《商品房预售合同》已于2018年12月1日解除；2.两被告共同向原告支付违约金11606.66元；3.两被告共同支付原告在（2018）鲁0902民初4427号案件中所支付的案件受理费、保全费共计4020元，及原告在（2018）鲁0902民初4427号案中的律师费10000元；4.本案诉讼费、保全费、律师费由被告共同承担。事实和理由：原告与被告朱诚于2015年9月6日签订《商品房预售合同》，总金额580333元，贷款方式付款。双方在预售合同的补充协议中约定，若买受人达到连续三次或累计六次未向银行足额、按期还款，则出卖人有权单方面解除合同。出卖人主张解除合同时，买受人应按总房款的2%向出卖人支付违约金，并赔偿因此给出卖人造成的损失。2015年9月25日，原告作为保证人、被告朱诚作为借款人和抵押人、中国农业银行股份有限公司泰安泰山支行作为贷款人和抵押权人签订《个人购房担保借款合同》一份。同年9月21日，被告范彦云以共同还款责任人的身份向中国农业银行股份有限公司泰安泰山支行出具《共同还款责任承诺书》。贷款发放后，两被告未按合同约定偿还贷款本息，截至2018年11月15日，已逾期还款6期。上述事实已经（2018）鲁0902民初4227号判决书确认。鉴于此，原告已于2018年11月向被告下发了合同解除通知。综上，被告的行为严重违反合同约定，致使合同目的已无法实现，且被告目前尚不具备办理房地产权属证书的条件。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。被告朱诚、范彦云未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年9月6日，原告兴达公司作为出卖人与被告朱诚（买受人）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0106326），约定被告朱诚购买原告位于泰山区房屋，房屋总价款580333元；付款方式为贷款方式付款，签订《商品房买卖合同》当日（即2015年9月6日），买受人应向出卖人支付房款280333元，其中含定金10000元，签订《商品房买卖合同》之日起30日内（即2015年10月6日前）买受人需将按揭贷款足额付至出卖人指定账户，金额为300000元；买受人有义务按照银行或者出卖人的要求，在具备办理该商品房的抵押登记时，及时办理抵押登记并交纳相关费用，并按相关约定按时偿还借款，若买受人未按与银行签订的借款合同的约定或出卖人的要求办理该商品房的抵押登记，或在办理完成该商品房的抵押登记以前，连续两期或累计三期未按银行规定按时偿还贷款的，或其他因买受人的原因导致银行划扣出卖人保证金或对出卖人造成其他损害的，买受人有上述情形之一的，出卖人有权解除合同、收回该商品房，并由买受人承担本合同价款2%的违约金，买受人并向出卖人承担赔偿责任，赔偿范围包括银行划扣的保证金本金及利息、诉讼费用、律师代理费以及其他因此造成的损失；买受人达到连续三次或累计六次未向银行足额、按期还款，则出卖人有权单方面解除合同，合同解除自出卖人向买受人邮寄解除合同通知之日起生效，出卖人主张解除合同时，买受人应按总房款的2%向出卖人支付违约金，并赔偿因此给出卖人造成的损失。2015年9月25日，被告朱诚作为借款人、抵押人，原告兴达公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司泰安泰山支行（以下简称农行泰山支行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告朱诚从农行泰山支行借款300000元用于购买涉案房产，借款期限120个月；原告兴达公司自借款发放之日起，在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起两年；抵押物为涉案房产。被告范彦云与被告朱诚系夫妻关系，范彦云系该笔借款的共同还款责任人。合同签订后，农行泰山支行向被告朱诚指定账户发放贷款300000元。2016年3月29日，被告朱诚与农行泰山支行就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记。在上述借款合同的履行过程中，因被告朱诚、范彦云未按合同约定偿还银行贷款，截至2018年11月15日，已逾期还款6期，农行泰山支行向本院起诉，要求被告朱诚、范彦云偿还剩余借款本息，兴达公司承担连带清偿责任。本院于2018年11月20日作出（2018）鲁0902民初4427号民事判决书，判令被告朱诚、范彦云偿还农行泰山支行借款本金222365.17元及相应利息、罚息、复利；兴达公司对上述债务承担连带清偿责任；案件受理费2350元、保全费1670元，由朱诚、范彦云、兴达公司负担。该判决已发生法律效力。原告在该案中还花费律师代理费10000元。截至本案开庭之日（2019年3月5日），原告兴达公司尚未履行（2018）鲁0902民初4427号民事判决书确定的义务。涉案房屋已交付被告居住使用。2018年11月30日，原告通过EMS向被告朱诚送达解除合同通知书，2018年12月1日该邮件由他人代为签收。该解除合同通知书的主要内容为：截止至2018年11月，你未能按时足额正常还款，逾期6期，违反了合同约定，属严重违约。我司决定，解除终止你和我司于2015年9月6日签订的《商品房预售合同》及《补充协议》（解除日期以邮局回执加盖邮戳之日为准）。现原告以此要求本院确认其与被告朱诚2015年9月6日签订的《商品房预售合同》及补充协议于2018年12月1日解除。另查明，根据泰安市不动产交易中心出具的涉案房产的产籍证明显示，涉案房产于2016年1月7日办理预告登记，因被告朱诚与他人存在债权债务纠纷，涉案房产经其他债权人申请被法院多次预查封。另外，原告为向被告主张权利，花费律师代理费22500元。本院认为，原告兴达公司与被告朱诚于2015年9月6日签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同,双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据原、被告签订的《商品房预售合同》的约定，如被告达到连续三次或累计六次未向银行足额、按期还款，则原告有权单方面解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因被告逾期还款6期，导致银行起诉要求被告提前偿还剩余借款本息，合同约定的解除条件已经成就，原告有权依照合同约定行使解除权，原告向被告发送解除合同通知，符合合同约定及法律规定。涉案房产因被告朱诚与他人存在债权债务纠纷，经其他债权人申请被法院多次预查封，预查封应系查封的被告享有的该房屋买卖合同的债权，并非物权，原告依照合同约定行使合同解除权并不违背法律的规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告于2018年11月30日通过EMS向被告朱诚送达解除合同通知书，被告于2018年12月1日签收。故本院确认原告与被告朱诚签订的《商品房预售合同》于2018年12月1日解除。因此，原告要求确认原被告双方签订的《商品房预售合同》已于2018年12月1日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，原告与被告朱诚在合同中约定，出卖人主张解除合同时，买受人应按总房款的2%向出卖人支付违约金。该约定不违反法律的规定，根据该约定，违约金的数额应为11606.66元（580333元×2%）。被告范彦云与朱诚系夫妻关系，且被告范彦云系该房屋贷款的共同借款人，故原告要求两被告支付违约金11606.66元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告承担在本院（2018）鲁0902民初4427号案件中的案件受理费、保全费，因截止至本案开庭之日，原告尚未履行该义务，原告要求被告支付该部分费用，无事实及法律依据，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。对于原告主张被告承担其在（2018）鲁0902民初4427号案件中花费的律师代理费10000元，因该费用并不属于因被告违约所产生的直接、必要的损失，故对原告的该项主张，本院不予支持。本案中，原告为向被告主张权利，花费律师代理费22500元，根据合同约定，该费用应由被告方承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告泰安兴达置业有限公司与被告朱诚于2015年9月6日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0106326）于2018年12月1日解除；二、被告朱诚、范彦云于本判决生效之日起十日内支付原告泰安兴达置业有限公司违约金11606.66元；三、被告朱诚、范彦云于本判决生效之日起十日内支付原告泰安兴达置业有限公司律师代理费22500元；四、驳回原告泰安兴达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220.33元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 万 峰二〇一九年六月二十八日书记员 刘媛媛