太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初2333号   原告：吕侯伟,男，1967年5月23日出生，汉族，现住太原市。   被告：李燕铃，女，1971年5月11日出生，汉族，现住太原市。   委托代理人：安晓芳，山西新晋界律师事务所律师。   原告吕侯伟与被告李燕铃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日作出（2018）晋0107民初3347号民事判决书，被告李燕铃不服提出上诉，太原市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）晋01民终1230号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕侯伟，被告李燕铃及其委托代理人安晓芳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   吕侯伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告一年房租120000元及利息、损坏电动门3000元、门把手200元、欠水电费300元，四项共计123500元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月28日原被告签订商铺租赁合同,原告将太原市杏花岭区二道巷3号华龙公寓A区-104、104、204建筑面积300.6平米房屋租给被告,租赁期间4年,自2017年2月28日至2021年2月28日止。租金和租金交纳期限：2017年2月28日至2018年2月28日交房时一次性交纳一年房租12万元,2017年9月1日前一次性交20万元,作为后三年的租金,如在2017年9月1日前未交清20万元的话,按每年12万元租金交付。在每年到期前一个月交清下年房租,否则视为放弃租赁，原告有权在房租到期前一个月收回房屋。原告于2017年2月28日前将房屋交付被告使用，并使之符合使用条件。违约责任约定双方不得以任何理由终止合同,否则违约方承担应此产生的一切损失费用。原告2017年9月1日开始多次向被告索要后面三年的房租,被告每次答应说过几天交付房租,但至今一直没有交付该房租。2018年8月21号经协商,被告同意让原告锁门,并且答应8月22号交付房租,8月23号被告给原告打电话说给孩子拿校服,答应一两天交付房租,原告因在外地,答应被告8月24号上午为被告开门取衣服。结果被告于8月23号晚上自己撬开商铺的门锁，把房屋里的东西全部偷偷取走。原告无法接受被告的行为，8月24号上午给被告打电话,被告一直不接。原告无奈诉至法院，请求判如所请。   李燕铃辩称，1.租赁合同约定的租赁期限为4年，合同无法继续履行的原因在原告，按照约定，因涉案房屋引发纠纷，导致被告无法正常经营，被告不应支付房屋租赁费用，涉案房屋所有人张丽敏在外有多笔欠款，致使该房屋被杏花岭区法院查封，杏花岭区法院向被告下达协助执行通知书，建议被告暂停支付租金，而非被告恶意不支付剩余租金，且剩余租金应按照20万元年计算，被告已租赁涉案房屋的期限为一年半；2.根据合同约定和法律规定，原告应赔偿被告相应的损失，该部分损失应从被告应付租金中予以抵扣，原告应赔偿被告剩余租赁期内装饰装修残值损失，且被告在租赁房屋内留有约价值62401.5元的货物，该部分货物的价值应从被告应付租金中扣减。请求人民法院依法裁决。   经审理查明，本案争议房屋位于太原市杏花岭区东二道巷3号华龙公寓A区-104、104、204号，登记在张丽敏名下。原告吕侯伟与张丽敏签订有《商铺租赁合同》，约定由原告承租，期限自2016年8月13日起至2020年8月13日止，原告承租期间可以转租。2017年2月28日，原告（甲方、出租方）与被告李燕铃（乙方、承租方）签订一份《商铺租赁合同》，约定将该房屋转租给被告，租期4年，自2017年2月28日起至2021年2月28日止；2017年2月28日交房时交纳第一年度的租金12万元，如2017年9月1日前一次性交纳20万元，可作为后三年的租金，如不能如期交纳，以后租金按每年12万元计付，租金须在每年到期前一个月付清，否则视为放弃租赁，甲方有权在房租到期前一个月收回房屋。被告于2017年2月28日承租房屋后，交纳了第一年度的租金12万元，但被告没有在2017年9月1日前交纳后三年的租金20万元，也没有按照约定在第二年租期开始前一个月交纳下一年度租金。2017年9月18日，太原市杏花岭区法院向被告送达（2017）晋0107执字第127号执行裁定书及《协助执行通知书》，要求被告暂停支付房租，并应将租金交付至法院，但被告未能举证证明，已经按照《协助执行通知书》的要求向法院交付过租金。庭审中，双方对被告实际使用房屋的时间为一年半，均没有争议。   以上事实有原被告提供的起诉状、原告与张丽敏签订的《商铺租赁合同》，原告与被告签订的《商铺租赁合同》、（2017）晋0107执字第127号执行裁定书、《协助执行通知书》、（2018）晋0107民初3347号民事判决书、（2019）晋01民终1230号民事裁定书以及开庭笔录等证据在卷佐证。   本院认为，一、原告吕侯伟与被告李燕铃签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，属合法有效，双方当事人均应当按照约定，全面履行各自的合同义务。被告没有在约定的时间内支付后三年的租金，应视为其自愿放弃一并支付后三年的租金，选择接受一年一付租金的方式，故租金应当按照合同约定的每年12万元计算。被告没有按照合同约定，在第二年度租期开始前一个月支付第二年度租金，其行为已经构成违约，对造成本案纠纷应承担全部责任，并应对原告因此造成的损失承担赔偿责任。双方对被告实际使用租赁房屋一年半，没有异议。原告主张被告支付第二年度实际使用房屋期间租金6万元的请求，符合双方在合同中的约定，本院予以支持。原告主张被告支付自2018年1月29日（第二年度租金应当支付之日）起利息损失的请求，符合双方在合同中的约定，本院予以支持。二、被告关于没有按时支付租金，是因为收到法院的协助执行通知书，不是恶意拖欠的答辩意见，因被告在合同约定的应当交纳第二年度租金的时间内，未向原告履行交付义务，也未按照协助执行通知书的要求，向法院履行交付义务，故其理由不能成立。被告关于赔偿损失的答辩意见，可在举证证明原告应承担过错责任的条件下，另行主张解决。三、原告关于被告赔偿损坏电动门、门把手、拖欠水电费的主张，未能提供相应的证据，无法证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   一、被告李燕铃于本判决生效之日起十日内，支付原告吕侯伟房屋租金6万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付原告自2018年1月29日起至全部租金付清之日止的利息。   二、驳回原告吕侯伟的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费收取2770元，由被告李燕铃负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审 判 长 孔一军   人民陪审员 张孝琳   人民陪审员 王巧梅     二Ο一九年六月二十日   书 记 员 戴云琴   附：相关法律规定   1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。