海南省第一中级人民法院民事判决书（2019）琼96民终908号上诉人（原审被告）：海南蓝海福瑞置业有限公司。住所地：海南省澄迈县福山镇海榆西线C幢305号。法定代表人：石某，该公司总经理。委托诉讼代理人：代某，海南坤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，海南坤和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡某，女，1957年10月27日出生，汉族，甘肃省嘉峪关市人，现住海南省澄迈县福山镇蓝山湖小区2号楼4层2B-403号房或海口市。上诉人海南蓝海福瑞置业有限公司（以下简称蓝海公司）因与被上诉人胡某商品房销售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年05月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蓝海公司的委托诉讼代理人代某，被上诉人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海南蓝海福瑞置业有限公司上诉请求：请求二审法院判决撤销海南省澄迈县人民法院（2019） 琼9023民初15号民事判决，依法审理改判上诉人向被上诉人支付逾办证违约金15584元。事实与理由：原审法院计算的逾期办证违约天数有误，导致上诉人承担的违约金过高，依法应予纠正。1、上诉人的逾期办证的终止时间应为2017年9月9日。依据海南省高级人民法院关于参照执行《全省民事审判工作会议（2016）纪要》第16条第（1）项的规定：“购房人以开发商逾期办证为由请求其承担违约责任的，依照下列情形分别处理：（1）开发商取得拟售房产初始登记后，应当通知购房人提供办证所需相关资料。经开发商通知，购房人不予配合，不提供办证所需相关资料，致使开发商办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持。”从上诉人在原审中提交的证据4、5、6可以证实上诉人在2017年9月9日便向被上诉人寄送了办理房屋权属证书所需材料的通知，要求被上诉人尽快准备相关材料前来办理房屋权属证书，被上诉人也在2017年9月9日就收到该通知，且原审法院对该三份证据的“三性”也予以认可，但是被上诉人直到2017年11月29日才将相关办证材料交予上诉人。《关于办理不动产权证所准需材料的通话》第5条约定： “如因被上诉人的原因（如迟延提交办理不动产权证的材料）而导致房产证无法办理或逾期办理的，由此产生的责任由被上诉人自行承担。”因此，上诉人的逾期办理房屋权属证书的终止时间应为2017年9月9日。2、上诉人逾期办证的违约天数应为552天，而非原审判决中认定的633天。根据第1点的陈述，并结合原审判决中认定的违约天数的起算时间（即2016年5月2日），所以，上诉人逾期办理房屋权属证书的违约天数应为2016年4月16日至2018年1月8日，即实际的违约天数为552天，而非原审判决中认定的633天。又按照双方签订的《澄迈商品房买卖合同》第十五条的约定：“由于上诉人的原因，被上诉人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，上诉人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向被上诉人支付违约金。”因此，上诉人实际应支付的违约金为逾期天数552天×购房款281315元×日万分之1 = 15584元。综上所述，原审法院计算逾期办证的违约天数有误，导致违约金计算过高，未维护上诉人的合法权益，在此，特提起上诉，恳请二审法院明察，依法作出公正的判决，支持上诉人的全部上诉请求，以维护上诉人的合法权益。胡某辩称，上诉人的上诉请求不合理且不合法，请求省第一中级人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：2014年4月3日，我一次交齐出卖人所需身份证、户口本、结婚证的复印件等材料。从那以后，出卖人未通知我补交过任何材料。说我直到2017年10月27日才交材料给上诉人是谎言是走形式。总之， 2014年4月3日后，上诉人人未向我要过任何材料，我也未交过任何材料。上诉人未及时办证，等办证时已二证合一，变成“不动产权证书”一个证，就不用办完一个证再办第二个证，所以720日外再增加60日是不应该的，应该是720日内办证交给我。以上答辩意见属实，请法院依法采纳。胡某向一审法院起诉请求：1、诉讼判令被告海南蓝海福瑞置业有限公司支付逾期办理不动产权证违约金19692.05元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：（一）2010年，海南蓝海福瑞置业有限公司（简称福瑞公司）以出让方式取得位于××县地块（面积27230．79平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自1997年1月27日至2067年1月27日止。福瑞公司将该地用于建设《蓝山湖》项目，并取得［2012］澄房预字017号《澄迈商品房预售许可证》。2013年4月11日，福瑞公司为出卖人，原告作为买受人，双方就该蓝山湖一期2号楼4层2B-403号房订立《澄迈商品房买卖合同》1份及其附件七份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定：买受人购买的商品房为蓝山湖一期××楼房；③第四条约定：该商品房总金额281315元；④第五条约定，按银行按揭方式付款，即本合同签订之日支付房价款85315元（30％），余款196000元（70％）由买受人申请银行贷款并授权银行划付；⑤第八条约定，出卖人应于2013年10月31日前将经质检部门及参建单位联合验收合格的并符合约定的商品房交付买受人使用，但遇到如政府有关部门相关政策的调整，不可归责于出卖人的其他原因导致交付延期的，出卖人可予以延期交付等；⑥第十一条约定，出卖人逾期交房的违约责任，每逾期一天买受人有权要求出卖人支付已付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行等；⑦第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前7日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按己付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同等等。⑧第十六条关于税款缴纳约定：双方同意由买受人委托出卖人代缴相关税款。合同还有其他约定内容等等。该合同并订立七个《附件》。签约之后，原告分两次付款，于2013年4月12日向被告福瑞公司支付85315元购房款（有票据00065805号为凭证）；于2014年3月3日支付196000元购房款（有票据00187557号为凭证）。2014年3月3日原告缴交相应契税2813．15元（有票据01804623号为凭证）。庭审中，双方一致确认实际交房时间为2014年2月24日。2017年9月9日被告向蓝山湖一期业主发出《关于办理不动产权证准备所需材料的通知》，内容主要有：“各业主应自该日起应备齐业主身份证复印件、购房发票复印件、合同复印件、税收完税证明复印件、房地产过户税收证明书复印件、住宅专项维修资金专用收据第三联原件等资料交给被告，……如因业主原因（包括但不限于：未签署办理不动产权证的相关资料、办证资料不全、资料残缺、错误或交件延迟、相关费用缴纳延迟等）而导致房产证无法办理或逾期办理的，由此所产生的责任由业主承担。”2017年11月29日原告向被告交齐办理不动产权证书所需资料。自2016年6月30日起，澄迈县辖区内正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书（旧证）停止发放。被告于2018年1月8日就涉案房屋办证事项向澄迈县国土资源局递交《不动产登记申请书》及相关材料，即正式为原告申请办理该涉案房屋的不动产权证书。澄迈县国土资源局于2018年1月25日颁发琼（2018）澄迈县《不动产证书》第0002245号。另查明，2016年4月28日澄迈县人民政府颁发并执行《澄迈县不动产统一登记2016年工作计划》，该计划中“二、主要任务和措施”第（四）项中明确：“启用不动产登记统一簿册，发放新证、停发旧证。根据本计划确定的时限，启用不动产登记统一簿册。6月底前发放新证。发放新证之后，一律不得再恢复发放旧证。”可见，2016年7月1日之后被告无法为原告办理《房屋权属证书》或者《土地使用权证》（属旧证），只能是为原告办理“两证合一”的新证即《不动产权证》。原告认为被告应于2016年2月24日之前为原告办妥房产权属证书，现被告逾期700天办证属违约，应由被告承担违约责任。原告遂于2019年1月2日诉至本院。案在审理时，经本院主持调解，双方无法达成调解协议。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《合同》及其附件均系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同及附件的约定履行各自的权利义务。本案争议主要焦点有：一、被告是否逾期办理不动产权证，逾期时间如何确认？应否由被告承担违约责任？二、逾期办理不动产权证的违约金如何计算？关于焦点一，《合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。鉴于目前政府已于2016年4月28日实行不动产权统一登记，只办理《不动产权证》（新证），不再办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》（旧证）；并考虑到原告已依约付清了全部购房款及支付了相关费用，被告应按合同约定的义务为原告办理涉案房屋的《不动产权证》。涉案房屋，双方均认可2014年2月24日双方进行了交接。原告也向被告交齐办理不动产权证的资料，被告依约应在780日内为原告办理不动产权证。《合同》第十五条第三款约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。”本案中，被告于“2014年2月24日”将房屋交付给原告之后，还应依约在“2016年4月15日”之前为原告办理房屋权属证书及办理土地使用权证。被告抗辩称，涉案房屋迟延办理房屋权属证书，是因原告拖至2017年11月29日才将相关资料交被告，拖延的81天应予扣减。由于没有合同依据，该抗辩理由不成立，故本院不予采信。为此被告应对逾期办证承担相应的违约责任。关于焦点二，逾期办理不动产权证的违约金应自何时起计算问题。鉴于澄迈县辖区内自2016年4月28日实施不动产统一登记制度后，两证合一办理《不动产权证》，2016年7月1日之后只能办理新证，而不再是单独办理房屋所有权登记，本院认为以合同约定最后办理土地使用权证期满之次日起算逾期办证违约金符合公平原则，逾期办证的违约时间为房屋交付之日（2014年2月24日）起经过780日之次日起算，即自“2016年4月16日”起算。故，对于原告主张从“2016年2月25日”起计算逾期办证违约金，本院不予采信。被告的逾期办证时间应计至被告向登记机关申请办证之日，而不是取得证件之日。自2016年4月16日起至2018年1月8日止共655天。被告应向原告支付逾期办证违约金281315元×0．1‰×655=18426元。被告辩称其实际违约天数553天（扣减81天后的数据）、实际违约金15557元，并不符合合同约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告海南蓝海福瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡某支付逾期办理蓝山湖一期2号楼4层2B-403号房不动产权证的违约金18426元。二、驳回原告胡某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，减半收取147元，由原告胡某负担9元，被告海南蓝海福瑞置业有限公司负担138元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本院认为，本案双方争议的焦点为：蓝海公司办理不动产权属证书的违约天数应如何认定。本案双方对交房的时间及办理不动产权证的时间均无异议，期间应扣除780天的办证天数蓝海公司无异议，胡某认为应仅扣除720天的办证天数，另60天亦应计入蓝海公司的违约天数，但胡某并未提出上诉，其二审提出的请求依法不属于本案二审审理的范围。蓝海公司上诉主张应以胡某于2017年9月9日收到其邮寄给胡某的，要求其上交准备办理不动产权证所需材料的《通知》时间为违约截止时间。但蓝海公司并没有提供证据证明胡某已经收到其邮寄的《通知》，胡某亦否认收到蓝海公司的上述《通知》，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，蓝海公司主张胡某已于2017年9月9日收到其通知的事实，本院不予采信。据此，蓝海公司主张其办证违约天数计算应扣除胡某收到《通知》后至其向上诉人提交办证材料这个时间段的81天时间，缺乏事实及法律依据，其主张本院不予支持。综上所述，海南蓝海福瑞置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人海南蓝海福瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴党恩审判员 林 敏审判员  陈小燕二0一九年六月二十五日法官助理  魏 榕书记员  王 超附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。