重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第04056号原告重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋，组织机构代码20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人刘文燕（特别授权），女，1984年10月31日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告李萍，女，1981年6月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称“洋世达公司”）诉被告李萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李睿适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洋世达公司的委托代理人刘文燕到庭参加了诉讼，被告李萍经本院公告送达开庭传票逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告洋世达公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，被告自2005年9月入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2007年7月30日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照双方合同约定履行了己方义务。2010年8月11日原告与阳光华庭业主委员会续签了《物业服务合同》，约定由原告继续对阳光华庭小区提供物业服务。该合同经法院确认合法有效。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2012年3月起不再按时缴纳物业服务费、水费、公摊费，截止2014年1月31日被告累计拖欠原告物业服务费2668元、水费683.70元、水电公摊费195.50元。虽经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院要求：1、判令被告支付拖欠原告从2012年3月1日起至2014年1月31日止的物业服务费2668元（1.3元／月／平方米×89.26平方米×23个月）；2、判令被告支付原告代为其缴纳的从2012年3月1日起至2014年3月13日止的水费683.70元；3、判令被告支付拖欠原告的从2012年3月1日起至2014年1月31日止的水电公摊费195.50元（8.5元／月×23个月）；4、判令被告支付原告违约金（从2012年4月起以每月拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之三的标准计算至本金付清之日止）。被告李萍未作答辩。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区阳光华庭小区一房屋业主，该房屋建筑面积89.26平方米。2004年4月24日，原阳光华庭小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。2007年2月13日阳光华庭小区第二届业主委员会成立。2010年8月11日，第二届业主委员会与原告签订了一份《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元／吨、二次供水4.3元／吨；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务。被告从2012年3月1日开始未缴纳物业服务费、水费及水电公摊费。另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为“阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对‘《物业服务合同》（草案）签订意见征求表’二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。此后黄文庆等117人向重庆市高级人民法院申请再审未果，又向重庆市检察第五分院申请抗诉，至今未果。重庆市二次供水有限责任公司于2009年12月24日公布的二次供水收费标准为4.30元／M3。2013年10月25日，重庆市自来水有限公司江南营业管网所出具情况说明一份，载明：位于重庆市南岸区福红路48号阳光华庭小区供水属总表计量后，先由重庆洋世达物业管理有限公司将总表水费支付我所，再由物管公司抄取业主每户分表用量后，向业主收取水费。被告截至2014年3月13日用水量为159吨，水费为683.70元。该费用已由原告代为其缴纳。现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费、水费及水电公摊费，故以上述诉讼请求诉至本院。上述事实，有《物业服务合同》、渝南物备（2010）第12号物业服务合同备案证明、（2012）渝五中法民终字第03503号《民事判决书》、二次供水收费标准、重庆市自来水有限公司《情况说明》、三期水表明细表以及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为：原告与阳光华庭第二届业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此阳光华庭第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。根据《物业服务合同》约定，被告应当按期向原告缴纳物业服务费、水电公摊费。物业服务费收取标准为1.3元／月／平方米，水电公摊费为8.5元／月，被告自2012年3月1日起拖欠物业服务费、水电公摊费至2014年1月31日，拖欠物业服务费2668元（1.3元／月／平方米×89.26平方米×23个月），拖欠水电公摊费195.50元（8.5元／月×23个月），故原告要求被告支付拖欠的物业服务费2668元、水电公摊费195.50元，符合法律规定，本院依法予以支持。关于水费，本院认为，原告系小区物业服务企业，该小区的水表系总表，未实行一户一表，原告代被告缴纳水费，是基于对小区整体业主利益考虑，且被告入住小区后，产生水费也是客观事实，故被告应向原告给付由原告垫付的水费。水费收取标准为4.3元／M3，被告用水量为159吨，水费为683.70元，故对原告请求被告支付683.70元水费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求的违约金，本院认为，《物业服务合同》对全体业主具有约束力，原、被告应按照合同的约定履行自己的义务。现被告不按约交纳物业服务费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。合同中对违约金约定为“逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金”，本院认为该约定过高，应适当降低，以所欠物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准计算为宜，故被告应支付原告违约金（从2012年4月1日起，以每月所欠的物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至本金付清之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定判决如下：一、由被告李萍支付原告重庆洋世达物业管理有限公司从2012年3月1日起至2014年1月31日止的物业服务费2668元（此款于本判决生效之日起十日内付清）；二、由被告李萍支付原告重庆洋世达物业管理有限公司代为其缴纳的从2012年3月1日起至2014年3月13日止的水费683.70元（此款于本判决生效之日起十日内付清）；三、由被告李萍支付原告重庆洋世达物业管理有限公司从2012年3月1日起至2014年1月31日止的水电公摊费195.50元（此款于本判决生效之日起十日内付清）四、由被告李萍支付原告重庆洋世达物业管理有限公司违约金（从2012年4月起以每月拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至本金付清之日止，于本判决生效之日起十日内付清）；五、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费600元，共计650元，由被告李萍负担（此款暂由原告重庆洋世达物业管理有限公司垫付，限被告李萍在支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李 睿人民陪审员  刘安碧人民陪审员  彭成玉二〇一四年十月十四日书 记 员  邓 欣