广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019）桂0502执异21号 案外人（异议人）朱玲,女,汉族,1990年4月14日出生,住北海市海城区。 申请执行人莫子奎，男，汉族，1942年3月15日出生,住北海市海城区。 被执行人杨慧然（曾用名杨冰洋），女，汉族，1962年4月25日出生，住北海市。 被执行人北海市佳宇房地产发展有限公司,住所地北海市北京南路**怡沁园后别墅。 法定代表人陈厚发。 被执行人北海中怡置业有限公司，，住所地北海市云南路东一巷** 法定代表人杨慧然。 本院在执行申请执行人莫子奎与被执行人北海佳宇房地产发展有限公司、北海中怡置业有限公司、杨慧然借款合同纠纷一案中，案外人朱玲于2019年1月28日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人朱玲称，一、本案执行标的额仅为30万元本金及利息，而查封了价值15000万元的C2（权属证号：北国用（2005）第803768号）、B2（北国用（2005）第803402）两块土地使用权，于法无据。二、查封的B2地块不属于佳宇公司的财产，异议人在申请执行人设立抵押权之前已向原土地使用权人签订转让合同，异议人已支付完合同价款，并建筑了房屋，占有使用该房屋，该土地使用权由异议人享有,可以对抗申请执行人的优先权；三、本执行案件的生效文书存在错误。请求解除对北海市贵州小区B2地块的查封，并撤销地块项下房地产的执行。 异议人向本院提供证据如下：1、购地协议书，证明上手人转签为异议人的购地合同,证明异议人上手人购买土地行为的延续性；2、上手人收转让款收据、收到转让合同及结清转让土地款收据，证明上手人与异议人在中洋公司购地行为的延续性；3、上手人张世雄（已故）提供的与中洋公司签订购地合同的复印件（残缺），证明上手人购买土地在抵押前；4、购地正式发票，证明房地产公司后期补开的正式发票；5、B2地块建设的红线，证明该B2地块合法有效；6、建设用地规划许可证，证明异议人购地及建设住宅楼符合北海市城市规划；7、建筑工程施工许可证，异议人在购地所建的住宅楼符合施工条件，不是查封标的物；8、收据，证明异议人所建房屋手续已由房地产公司向相关部门合法办理；9、异议人所购地块位置红线图，证明异议人购买地块位置的确认；10、证明、身份证复印件、购地协议书，证明申请人朱玲与中洋公司将涉案土地抵押前已购入别墅地，并建房使用至今。 申请执行人莫子奎答辩称，一、对异议人提供的收据、合同不予认可其真实性，不能证明异议人已交完全部购地款，异议人提供的发票由中洋公司收款；二、异议人签订的购地合同，违反《城市房地产管理办法》第38、39条、《担保法》第49条的规定，该合同无效，应没收建筑物，追究刑事责任；三、申请执行人的抵押权设立在先，应依法优先受偿，异议人的请求不能对抗善意的抵押权人；四、异议人购买土地使用权的不属于《最高人民法院民事执行、查封、扣押冻结财产规定》第17条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中的消费者。五、异议人并未实际占有，是违法占有。 经审查查明，2005年4月6日北海国耀经贸发展有限公司(以下简称国耀公司)变更为北海中洋房地产发展有限公司，2008年3月28日北海中洋房地产发展有限公司(以下简称中洋公司)变更为北海佳宇房地产发展有限公司(以下简称佳宇公司)。莫子奎与前称为北海中洋房地产发展有限公司（以下简称中洋公司）的佳宇公司于2005年9月13日签订《借款协议书》一份，《借款协议书》注明：“甲方用位于北海市××小区××地××14877.50㎡土地[土地证号：北国用（2005）第8034**]作抵押，向乙方借款人民币柒拾万元整，作开发另一块土地用。”双方约定借款期限为3个月以上，3年以内，最高抵押期6年，借款利息月2.5%。被告杨慧然使用曾用名“杨冰洋”以担保人的身份在《借款协议书》上签字，并注明：“担保以上借款至还清为止”。同一天，莫子奎与中洋公司签订《抵押合同》一份，约定中洋公司用北海市贵州小区B2地块为70万元借款及利息提供抵押。2005年9月15日，莫子奎通过银行转账的形式向中洋公司法定代表人张远喜的账户存入70万元，杨冰洋于当日向莫子奎出具《收据》一份，证实收到莫子奎70万元借款，并于2005年9月15日当天，双方前往北海市土地局办理了北海市贵州小区B2地块《土地他项权利证明书》的抵押手续。后双方产生纠纷，起诉到本院，本院于2017年12月20日作出（2017）桂0502民初1996号民事判决书：一、被告北海佳宇房地产发展有限公司须偿还借款30万元及利息（利息以本金30万元为基数，按年利率24%从2008年10月11日起计算至还清借款之日止，但应扣减被告北海中怡置业有限公司代为偿还的利息1万元）给原告莫子奎；二、被告杨慧然、北海中怡置业有限公司对被告北海佳宇房地产发展有限公司的上述债务在30万元本金及利息范围内承担连带清偿责任；三、原告莫子奎就上述债权对被告北海佳宇房地产发展有限公司名下的位于北海市××小区××地××14877.50㎡土地[土土地证号：北国用（2005）第8034**]的折价或者拍卖、卖价款享有优先受偿权；四、驳回原告莫子奎的其他诉讼请求。因被执行人到期未履行该判决确定的履行义务，原告向本院申请强制执行，本院于2018年5月3日本院作出（2018）桂0502执797号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被执行人佳宇公司名下位于北海市××××Ｂ2地块[土地使用权证号:北国用(2005)第803402号],查封限额为120万元,查封期限为三年。后异议人对该裁定不服，向本院提出上述执行标的异议。 另查明，2005年3月15日张世雄与国耀公司签订购地协议书一份，后经中洋公司同意张世雄将该购地协议书权利转让给异议人朱玲，朱玲与中洋公司于2006年6月11日签订购地协议一份,约定由朱玲以230000元购买北海市贵州小区园中园号土地的“国耀海景广场”别墅地，合同签订后异议人向中洋公司支付了购地款230000万，中洋公司于2008年5月28日出具收款发票。 再查明，异议人自张世雄处受让的购地协议及与中洋公司签订的购地协议中的地块属于本院查封的北海市××××Ｂ2地块[土地使用权证号:北国用(2005)第803402号]范围内。异议人已在购买涉案土地上建筑房屋。 本院认为，被执行人未履行生效文书判决确定的义务，本院作出执行裁定书查封了登记在被执行人名下的申请执行人享有优先受偿权的土地使用权，程序合法，依法有据；异议人在本院查封之前已与土地使用权人中洋公司签订购地合同；异议人已按照合同约定支付全部价款，并在该土地上建筑房屋,占有房屋；虽然异议人与中洋公司购地合同签订在抵押权设立之后,但异议人是经土地使用权人同意受让张世雄与国耀公司签订的购地合同,异议人即概括承受张世雄享有的权利、义务，因张世雄与国耀公司签订的合同在抵押权设立之前,故未办理权属登记不是异议人的过错；申请执行人主张该合同违反《城市房地产管理办法》第38条第一款、39条第一款第二项、《担保法》第49条的规定合同无效，上述规定并非效力性强制性规定，并不属于《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定”致使合同无效的情形。异议人的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对于异议人主张排除执行的理由本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对朱玲购买位于北海市贵州路小区B2地块[土地使用权证号:北国用(2005)第803402号]部分土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  钟 慧 人民陪审员  何显著 人民陪审员  苏家莲 二〇一九年六月十日 书 记 员  谭 震 本裁定书适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。