贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初1033号 原告：遵义保利置业有限公司，住所地遵义市南部新区龙坑街道遵义大道中段西侧，统一社会信用代码：91520300569217511R。 法定代表人：黄宇欣，系公司董事长。 委托诉讼代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师(特别授权)。 被告：冯红波，男，苗族，1991年4月16日，贵州省道真仡佬族苗族自治县人，户籍住所地：贵州省道真仡佬族苗族自治县。 第三人：中国建设银行股份有限公司遵义汇川支行，营业场所：贵州省遵义市汇川区珠海路万豪国际一楼，统一社会信用代码：9152030075015034XY。 负责人：钟蔚，行长。 委托诉讼代理人：陈永，该行员工。 原告遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）诉被告冯红波及第三人中国建设银行股份有限公司遵义汇川支行（以下简称遵义汇川支行）商品房买卖合同和追偿权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人申万权、第三人遵义汇川支行到庭参加了诉讼。被告冯红波经合法传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2015年8月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除。2、判令被告立即支付原告被第三人扣划的保证金31400.75元。3、判令被告立即返还原告保利未来城市Ａ1地块2栋3单元15层3-15-3号房屋。4、判令被告立即协助原告撤销保利未来城市Ａ1地块2栋3单元15层3-15-3号房屋在遵义市不动产登记事务中心的预告、备案登记，并由被告承担撤销费用530元（以房管部门实际收取为准）。5、判令被告立即向原告支付违约金37714.5元和律师费3000元。6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发建设的位于遵义市遵南大道保利未来城市，总价款为377145元。被告支付了首付款117145元，余款260000元以银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》的三方合同。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划了原告的保证金31400.75元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.1.3条约定，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 被告冯红波未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 第三人遵义汇川支行述称，我行根据《个人一手住房贷款合同》扣划原告保证金31400.75元属实。 本院经审理认定事实如下：2015年8月22日，被告冯红波（买受人）与保利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告冯红波购买保利公司开发建设的位于遵义市红花岗区房屋，该房屋建筑面积106.84㎡，套内建筑面积84.66㎡。按照套内建筑面积计算，该房屋单价4454.82元／㎡，总价款377145元。合同约定首期付款117145元，余款260000元以银行按揭支付。合同附件十二（补充协议）第1.1.3条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可书面通知买受人赔偿损失，否则可解除合同，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，办理退房手续后，出卖人在售出该房并扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。第5.6条约定：若因买受人原因产生本补充协议第一条之1.3-1.4条款约定责任，导致出卖人解除合同或买受人在取得房屋所有权证前申请变更买受人的，经出卖人同意后，视为买受人退房或违约，买受人除承担本补充协议第一条之1.3-1.4条款约定的责任外，还需向出卖人支付总房款10%的违约金，同时产生的其他费用由买受人自行承担。第9.5条约定：买受人确认合同上所填写联系电话、联系地址等内容的真实性、准确性，若因该地址不准确或买受人变更联系电话、联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任，出卖人按原约定的联系方式发送相应函件被退回、拒收等情形下，出卖人应登报公告，公告期限届满之日起，视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务。《商品房买卖合同》签订同日，双方进行了商品房预售合同备案登记。其后，双方各自履行了合同义务。 因被告冯红波未按期偿还按揭贷款，第三人遵义汇川支行扣划了原告保利公司保证金账户上的款项共计31400.75元，用于偿还被告冯红波所欠付的借款。 上述事实，有原告的陈述，《商品房买卖合同》及相关附件、《商品房预售合同登记备案表》及相关票据等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：本案所涉《商品房买卖合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人的真实意思表示，其中《个人住房（商业用房）借款合同》不违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。关于《商品房买卖合同》的效力，本院认为其中解除合同的约定条款（即《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第1.3.3条约定：“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可书面通知买受人解除合同，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退回出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人”与解除合同的法律解释含义不相符，违反法律的禁止性规定，为无效条款。理由如下：1、被告冯红波在合同签订后按约向原告保利公司交付首付款117145元，事后通过第三人遵义汇川支行发放的按揭贷款260000元，向原告保利公司付清了合同约定的全部购房款，已经履行了合同约定的义务，取得了房产的全部权益。合同解除是合同没有履行或者没有完全履行之前，由于客观情况的变化或当事人的某些行为，致使合同的履行成为不可能或者不必要，则当事人可以依据法律规定的条件和程序，提前终止合同，其解除期限限于“合同没有履行或者没有完全履行前”。且本案中被告冯红波未按约归还借款违反了担保贷款合同的义务，而非商品房买卖合同的义务，商品房买卖合同和个人担保借款合同虽有联系，但仍系独立的两个合同，原告保利公司不能依据享有担保贷款的追偿权而替代商品房买卖合同的请求权。2、按照个人住房借款合同的约定，涉案房屋办理了预告抵押登记，产生了物权公示作用。即使该抵押在签订合同时尚未向有关部门进行登记，原告保利公司在签订合同时明知合同标的房屋会办理抵押的情况下，依然与被告冯红波签订关于解除合同的约定条款，损害了第三人遵义汇川支行的合法权益。另，该约定条款违背了物权公示原则，损害不动产行政登记制度的权威性，应当视为无效条款，本院确认该合同部分无效。因此，原告保利公司请求被告冯红波支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。 被告冯红波未按期偿还房屋按揭贷款，第三人遵义汇川支行扣划了保证人保利公司保证金账户上的款项共计31400.75元，用于偿还被告所欠付的借款的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。原告保利公司请求由被告冯红波支付被扣划的款项31400.75元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，本院予以支持。关于原告保利公司主张的律师费3000.00元，有合同约定的事实，其请求本院予以支持。被告冯红波经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，为保护合同交易的安全，维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告冯红波在本判决生效后十五日内支付给原告遵义保利置业有限公司代为偿还的银行贷款31400.75元和律师费3000.00元，共计34400.75元。 二、驳回原告遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1462元，由被告冯红波承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审 判 长  李兴蓉 人民陪审员  陈文华 人民陪审员  陆安仙 二〇一九年六月二十日 法官助理冉红霞 书记员徐静雅