福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0681民初2849号 原告：饶新华，男，1981年12月26日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：林龙欣、吴登科，福建昕悦律师事务所律师。 被告：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区。统一社会信用代码9135068169662171XA。 法定代表人：陈建同，执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 原告饶新华与被告漳州市金石房地产开发有限公司（下称金石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，并于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告饶新华的委托代理人林龙欣、吴登科，被告金石公司的委托代理人江凯雄、熊彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 饶新华向本院提出诉讼请求：判令金石公司立即向饶新华支付逾期交房违约金（违约金按照双方约定的已付款日万分之三，即每日81.62元计，从2016年7月1日起计至被告实际交付同时符合约定条件的房屋之日止，现暂计至2019年5月1日，共暂计84476.7元）。事实和理由：2014年9月29日，饶新华与金石公司签订《商品房买卖合同》，约定饶新华向金石公司购买落座于龙海市滨海康桥1＃楼203号商品房，总价272080元。合同签订后，饶新华依约向金石公司支付全部购房款。根据合同约定，金石公司应于2016年6月30日前将符合各项约定条件的商品房交付饶新华使用。但至今金石公司仍未将符合交房条件的房屋交付饶新华使用，已构成违约。依照《商品房买卖合同》第九条的约定，饶新华有权要求金石公司按日向其支付已付款万分之三的违约金。 金石公司辩称，一、饶新华未向其缴交住宅专项维修基金费用，约定的交房时间应顺延至款项缴清。根据《商品房买卖合同》补充协议第六条约定：“商品房交付前，买受人须缴清该房屋燃气集资开户费、有线电视开户费、物业专项维修资金、共用部位共用设施设备维修基金、办理产权手续所需的契税及相关费用等，否则出卖人有权不予办理商品房交付前验房及房屋交付手续，由此产生的后果由买受人承担。”饶新华未缴交住宅专项维修基金费用，金石公司有权根据合同约定顺延交房期限，不存在逾期交房的事实。二、退一步讲，即使答辩人要承担逾期交房的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，讼争项目工程出现无法施工，房屋交房时间也随着相应顺延，交房时间应顺延至2017年1月19日。1、根据《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人在施工过程中遇到雨量50毫米以上的降雨，8级以上（含8级）热带风暴（台风）或5级以上（含5级）地震等特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。根据龙海气象部门的资料分析，从签订合同日起至至合同约定的交房日，即从2014年9月29日至2016年6月30日止，雨量≥50mm的天数有115天、台风天数有10天，可抵扣天数为125天。2、众所周知高考和中考期间所有工程项目必须全部停止施工，高考和中考共计10天。3、停水停电时建筑工程也无法进行施工。停水、停电的时间共计10天。出现以上情形合计顺延145天，即从2016年6月30日顺延至2016年11月22日。在顺延期间还发生台风及雨量≥50mm的天数58天，因此交房期限再从2016年11月22日顺延至2017年1月19日。故2017年1月19日才为双方约定的交房期限，过后才能算逾期交房的天数。三、讼争房屋主体建筑工程及消防已通过综合验收，早已达到交房条件，答辩人已经履行了合同义务，通过快递邮寄通知原告前来交房。讼争房屋在2017年7月27日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收为合格。2017年12月15日经消防大队委托的第三方“福建中志消防科技有限公司”检测滨海康桥项目房屋的消防设施，也符合使用要求,已经达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。后于2018年1月29日经龙海市公安消防大队再次抽检，消防验收还是合格，房屋达到交付条件。金石公司于2018年3月22日通过邮政特快专递向饶新华寄出了交房通知书，告知饶新华前来办理交房手续，饶新华在收到通知后未来办理交房手续，由此所造成的延期交房责任应由饶新华自行承担。四、即使答辩人应支付逾期交房违约金，按房屋总价款的万分之三支付日违约金也过分高于实际损失，应依法给予降低减少。饶新华主张按照房屋总价日万分之三的标准计算逾期交房违约金，明显过分高于饶新华实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋造成的损失一般应认定为租金损失。饶新华主张的逾期交房违约金，已超过其实际损失的30%，故金石公司有权请求降低。综上请求驳回饶新华的一切诉讼请求。 本院经审理对双方无争议的事实认定如下：2014年9月29日，饶新华与金石公司签订编号为35062108006401548的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定饶新华向金石公司购买位于龙海市滨海康桥1＃楼203号商品房，总金额272080元。买受人于签订之日支付首付款147080元，余款125000元通过向银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、政府管制征用或政府规划变更或政府批准文件的延迟发放；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；4、由于本合同项下房屋建造工地临近的市政工程建设使该房屋的施工不得不停止和／或非出卖人所能控制的市政配套设施不能按时提供配套和／或本合同签订之后有新的法律法规或行政规章、政策开始实施，导致出卖人为了遵守该等新的法律法规或行政规章、政策而不能正常施工或延迟的；5、遇到过程雨量在50毫米以上的降雨，8级以上（含8级）热带风暴（台风）或5级以上（含5级）地震；6、非出卖人在签订合同前所能预见的自然灾害、军事状态、行政、人力及无法预料、无法预防及无法克服的事件。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，“…逾期交房超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”。合同签订后，饶新华向金石公司支付购房款合计272080元。 漳州龙海.滨海康桥1#楼及地下室工程于2017年7月27日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。该工程经龙海市公安消防大队初次验收不合格，内设有消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统，防烟排烟系统、其他灭火系统等建筑消防设施，经福建中志消防科技有限公司全数现场检查及功能测试，检验合格。龙海市公安消防大队于2018年1月29日出具建设工程消防验收意见书，对金石公司申报的漳州龙海.滨海康桥1#楼、2#楼、3#楼及地下室工程第一次重新申请进行消防验收，意见为：综合评定本工程消防验收合格。金石公司于2018年3月22日向饶新华合同登记的联系地址邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续。该《交房通知书》2018年3月23日被签收。讼争房屋至今尚未办理交房手续。 对双方有争议的事实，本院逐一分析如下： 一、关于讼争商品房何时符合交房条件问题。 《商品房买卖合同》第八条约定三个交付条件，第一，“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。根据金石公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，讼争商品房所在1#楼及地下室工程于2017年7月27日经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，于2018年1月29日经龙海市公安消防大队消防验收合格。故至2018年1月29日，讼争商品房已符合上述交付条件，饶新华竣工验收和消防验收有异议，但未提供相应的证据证明，应承担举证不能的法律后果。关于第二、第三项交付条件：“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件。小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”。根据金石公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》中载明给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等评定等级均为合格，可以得知该商品房的给排水、用电、管道燃气等设施已达到设计要求条件，至于小区内部道路、绿化等配套设施若存在不完善之处，则属于质量瑕疵问题，并不能成为饶新华拒绝收房的理由。 二、关于是否存在据实延期交房情形的问题。合同第八条约定，政府管制征用、雨量在50毫米以上的降雨，8级以上（含8级）热带风暴（台风）或5级以上（含5级）地震等特殊原因金石公司可以据实予以延期。本院认为，金石公司提供的气象报告为漳州市华风气象科技服务有限公司出具，根据漳州市气象局出具的证明显示该公司的气象资料来源于漳州市气象局，故对该气象报告真实性本院予以认可。根据该气象报告，原被告签订合同后至合同约定的交房期限，该期间台风警报天气共计10天，金石公司可据此顺延交房10天，合同约定的交房期限由2016年6月30日顺延至2016年7月10日。在2016年6月30日至2017年7月10日期间，台风警告天气合计3天，故交房期限应顺延至2016年7月13日。除此之外，金石公司主张降雨、停水停电等原因可以顺延交房，既应证明存在足以影响施工的气象及停水停电的事由，亦应证明该事由已实际影响到施工。对此，金石公司虽然提供了气象资料、停水停电证明、施工日志、监理日志，但该施工日志、监理日志上均无记录人及负责人签名，真实性无法认定，无法印证金石公司主张的气象、停水停电事由已实际影响到工程施工，应承担举证不能的后果。关于金石公司辩称中、高考停工天数应予以扣除，本院认为中、高考因素是金石公司在签订合同前即可以预见的，在约定交房期限时金石公司就应考虑该因素，且无有效的施工日志、监理日志印证中高考期间工程停工，故该辩称本院不予以采纳。据此，本院认定合同约定的交房期限顺延至2016年7月13日。金石公司认为交房期限应顺延至2017年1月19日的辩称本院不予采纳。 三、关于金石公司认为饶新华至今未缴纳讼争商品房的住宅专项维修基金费用，根据合同约定金石公司有权根据合同顺延交房期限。本院认为，金石公司对讼争商品房应缴纳的住宅专项维修基金费用的数额、缴纳时间和缴纳方式对饶新华负有通知义务，金石公司未举证证明其对该款项的缴纳已尽到通知义务，故其以饶新华未缴纳办理产权所需的其他费用可不予办理交房手续并视为未逾期交房的抗辩，本院不予采纳。 综上，本院认为，饶新华与金石公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据上述分析，合同约定的交房期限可顺延至2016年7月13日，金石公司未能在该期限届满前依约交付房屋给原告，已经构成违约，应承担相应的逾期交房的违约责任。原告请求被告支付逾期交房违约金符合双方合同的约定，本院予以支持，但根据合同第九条约定，违约金应自最后交付期限的第二日即2016年7月14日起算。金石公司于2018年3月22日向饶新华邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续，该通知于2018年3月23日被签收，饶新华收到该交房通知后理应接收房屋，但其没有正当理由拒绝办理房屋交接，之后产生的逾期交房责任不应由金石公司承担。故违约金的计算应截止至2018年3月23日。金石公司认为合同约定的按已付款日万分之三支付违约金的标准过高，但其未就违约金过分高于饶新华实际损失的事实进行举证，应承担举证不能的法律后果，该辩称本院不予采纳。本院以合同第九条的约定确定违约金，即以饶新华已付款272080元为基数，按日万分之三自2016年7月14日起计算至2018年3月23日止，共计617天，即272080×0.03%×617＝50362.01元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告漳州市金石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告饶新华逾期交房违约金50362.01元。 二、驳回原告饶新华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1912元，由原告饶新华负担826元，由被告漳州市金石房地产开发有限公司负担1086元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判长  徐向东 审判员  陈淑瑜 审判员  熊雯雯 二〇一九年六月二十六日 书记员  林逸萍 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。