广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初2180号 原告：刘彦伶，女，1969年2月6日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：刘保男，男，1970年9月12日出生，汉族，住南宁市江**。 被告：广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司，住所南宁市圭贝路，统一社会信用代码914501006877859075。 法定代表人：杨吴贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何顺生，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戢庆虎，广西广合律师事务所实习律师。 原告刘彦伶与被告广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司（以下简称南宁市兰庭公司）居间合同纠纷一案,本院于2019年3月21日立案后,依法适用简易程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告刘彦伶的委托诉讼代理人刘保男，被告广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人何顺生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘彦伶向本院提出诉讼请求：1.判令被告违法违规操作；2.判令被告因违法违规操作赔偿原告直接经济损失36713元；3.本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，经本院释明后，原告把诉讼请求第一项作为事实和理由不再作为诉讼请求，其他诉讼请求没有变更，将其诉请明确为：1.判令被告因违法违规操作赔偿原告直接经济损失36713元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年8月14日在被告公司签订了原告位于南宁市江南区x栋x单元x号房（经济适用房）的《房地产买卖合约》三方合同。被告明知原告房子按国家相关法律法规规定必须取得上市交易许可证才能交易的事实，为谋取中介费，故意隐瞒、欺骗、教唆原告签订合同，属违法违规操作。合约签订前原告从未委托被告卖房子，也没有迫切卖房子的需要，合约签订前被告就知道原告出售的房子是经济适用房，没有上市证明，不是家庭唯一住房；签订合约当日原告提供了房地产、土地证、结婚证、夫妻双方身份证和户口本给被告检阅并复印，被告清楚知道并且在合约中约定:合约第一条物业情况第1、2、3款、合约第二条第3款付款方式第2小点、合约第二条第2款税费缴付方式、合约第七条第1款中的相关事项。原告在合约签订前、签订过程中和签订后都已尽如实告知义务，并且提供了合法真实、完整、准确的资料，并按合约积极履行义务，但被告未能合理合法的履行居间服务和义务，在原告告知房子是经济适用房，没有上市证明，不是家庭唯一住房时，未依《房地产经济管理办法》第二十一条规定履行书面告知义务，在收取中介服务费时仍未尽履行书面告知义务，告知原告交易存在的风险；同时未依第二十五条规定所述，被告已知原告房子不符合交易条件仍为谋求不当得利违法违规操作，故意隐瞒欺骗原告房子不符合交易出售的重要事实，以致原告违约，造成原告按南宁市中级人民法院民事判决书（2018）桂01民终5737号赔偿买家覃亚方30000元，一二审费用2713元，律师费4000元；根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 被告南宁市兰庭公司辩称:1.对原告的起诉事实及理由不予认可；2.原告无法将涉案房屋交付是原告的自身原因，与被告无关；3.不认可原告称被告违法违规行为；4.在被告作为经纪方（第三人）的南宁市中级人民法院判决书中，关于被告的角色和作用，及该房屋买卖合同无法交易的原因已有详细阐释。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.被告在涉案合同签订履行中是否存在违法违规操作行为，主观上是否存在过错？2.原告主张被告赔偿直接经济损失36713元是否合法有据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认作为定案的依据并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月14日，原告（卖方）、被告（经纪方）与案外人覃亚方（买方）签订了《房地产买卖合约》，合同第一条约定由原告将位于南宁市江南区x栋x单元x号房屋卖给覃亚方。合同第二条约定涉案房屋的成交价为340000元，付款方式为：1.定金30000元，买方应在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款，2.首期房款（含定金）120000元，由买方在申请按揭贷款通过并且卖方申请上市通过直接支付给卖方，3.房价余款220000元，买方申请商业贷款220000元，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户，如银行批准贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差的金额由买方与卖方在办理过户当日内以现金补足交至卖方，否则视为逾期付款。合同第七条约定买方向经纪方支付中介佣金6800元。合同第九条约定合同签订后，卖方违约的，卖方除退还买方已付款项外，还需按本合约约定的定金数额支付等额违约金，并应按物业成交价的10%赔偿买方之损失，同时本合约自动解除；买方违约的，卖方除有权没收或追讨买方应付定金外，并可要求买方按物业成交价的10%赔偿卖方之损失；因买卖一方单方违约导致本合约无法履行的，买卖双方仍应按照本合约第七条的约定向经纪方支付中介服务费，守约方可以要求违约方赔偿已付的中介费用的损失。上述合同签订后，覃亚方向刘彦伶支付了定金30000元，向南宁市兰庭公司支付购房中介费6800元。本案所涉房屋系原告于2006年4月向南宁市城市建设投资发展总公司购买的经济适用房，原告于2010年8月5日取得该房产的房屋所有权证书，并于2013年10月9日取得该房产的土地使用权证书。买卖双方在履行合同的过程中，因原告配偶名下还有一套房改房，致使涉案房屋无法办理过户手续。覃亚方为此将刘彦伶诉至本院，请求：1.判令解除覃亚方与刘彦伶及南宁市兰庭公司于2017年8月14日签订的房屋买卖合约；2.判令刘彦伶向覃亚方双倍返还定金60000元；3.判令刘彦伶赔偿覃亚方中介服务费损失6800元；4.判令刘彦伶向覃亚方支付违约金34000元；5.本案诉讼费由刘彦伶承担。本院于2017年11月23日以（2017）桂0105民初7612号受理该案，经审理认为涉案房屋系经济适用住房，其交易根据有关规定需要一定的条件和程序。刘彦伶作为卖方负有保证其出售的房屋符合相关条件的义务。刘彦伶获取涉案房屋的产权证至签订房屋买卖合同时已满五年，根据规定刘彦伶向政府交纳相关款项后可上市进行交易。南宁市兰庭公司作为经纪方，在刘彦伶房屋所有权证书及土地使用权证书齐全的情况下促成买卖双方之间的交易，已经履行了审慎审查义务。本案房屋无法办理过户的原因是房屋本身属于经济适用住房，刘彦伶在签订《房地产买卖合约》没有如实告知覃亚方、南宁市兰庭公司其配偶名下还有一套福利性质的公有住房。刘彦伶除了拥有本案涉及的经济适用住房，其配偶名下还有一套房改住房，不符合上市进行交易的规定，须将其中的一套退还或向政府补交相关款项方可继续交易。刘彦伶并未将其中的一套退还或向政府补交相关款项，而导致《房地产买卖合约》无法继续履行。故本院认定系刘彦伶的行为导致了涉案合同不能继续履行而解除。该案作出的一审判决结果为:一、确认覃亚方与刘彦伶、广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合约》于2018年1月11日解除；二、刘彦伶双倍返还覃亚方定金60000元；三、刘彦伶赔偿覃亚方中介服务费损失6800元；四、驳回覃亚方的其他诉讼请求。刘彦伶不服一审判决，提起上诉。南宁市中级人民法院作出的（2018）桂01民终5737号二审民事判决书认为涉案房屋已经取得了所有权证和土地使用权证，作为中介方的南宁市兰庭公司已对两证进行了核实，尽到了审慎查验义务，无需对无法继续履行涉案合同承担责任。刘彦伶未能提交证据证实其已告知其他两方当事人涉案房屋未取得上市证明的事实。因此导致合同无法继续履行的过错在于刘彦伶，故刘彦伶应当承担导致合同履行不能的违约责任。（2018）桂01民终5737号二审民事判决书的判决结果为：维持南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初7612号民事判决第一、二项；撤销南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初7612号民事判决第三、四项；驳回覃亚方的其他诉讼请求。 本院认为：在审理过程中，经审查本案的案由,应确定为居间合同纠纷。基于查明的事实，涉案房屋已经取得了所有权证和土地使用权证，作为中介方的被告南宁市兰庭公司已对两证进行了核实，尽到了审慎查验义务，无需对无法继续履行涉案合同承担责任。原告刘彦伶未能提交证据证实其已告知其他两方当事人涉案房屋未取得上市证明的事实。因此导致合同无法继续履行的过错在于原告刘彦伶，故原告刘彦伶应当承担导致合同履行不能的违约责任。原告刘彦伶并无证据证明被告南宁市兰庭公司在涉案《房地产买卖合约》的签订履行中存在违法违规操作行为、主观上存在过错。故原告的诉请缺乏理据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告刘彦伶的全部诉讼请求。 案件受理费359元，由原告刘彦伶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  杨长春 二〇一九年六月十九日 书记员  吴思彬