上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三(民)初字第549号原告(反诉被告)中国人民解放军海军上海水电路离职干部休养所三所，住所地上海市虹口区。法定代表人张志民，职务所长。委托代理人赵国宇，中国人民解放军海军上海保障基地法律顾问处律师。委托代理人陈珀，中国人民解放军海军上海保障基地法律顾问处律师。被告(反诉原告)上海鲁顺物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人丁兆波，职务董事长。委托代理人许晶哲，上海精诚海众律师事务所律师。委托代理人陈颖婷，上海精诚海众律师事务所律师。原告(反诉被告)中国人民解放军海军上海水电路离职干部休养所三所(以下简称海军干休所)与被告(反诉原告)上海鲁顺物业管理有限公司(以下简称鲁顺物业)房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵国宇、陈珀，被告委托代理人许晶哲、陈颖婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告海军干休所本诉诉称，2008年9月5日，双方签订军队房地产租赁合同，约定海军干休所将位于上海市闸北区场中路XXX号房屋(以下简称系争房屋)租赁给鲁顺物业，租期为2008年12月15日至2011年12月14日，建筑面积750平方米，场地面积150平方米，年租金15万元，同时签订补充协议，约定合同期限延长至2013年12月14日。2011年底，海军干休所得知鲁顺物业自2008年11月起就擅自将房屋以每年21万元的价格转租给上海经安建筑设计院有限公司，按照合同约定，转租必须经过军队房地产管理部门的审核同意，海军干休所与鲁顺物业就非法转租一事交涉，鲁顺物业不予理睬，且拒付之后的房租，后经双方协商，鲁顺物业于2012年12月31日出具欠条，表示经抵扣后欠原告2012年度房租7万元整，但经海军干休所多次催讨，鲁顺物业至今未偿还所欠租金。现海军干休所请求判令鲁顺物业支付所欠系争房屋租金7万元，同时要求鲁顺物业以7万元为本金并按日千分之三标准支付从2013年1月1日起至实际支付之日止的违约金76650元。被告鲁顺物业本诉辩称，海军干休所所述7万元租金事实存在，被告认可7万元的金额，但认为该笔金额系房屋使用费，且应当与反诉请求相抵扣；其次，双方签订的租赁合同系无效合同，所以鲁顺物业不存在违约，合同是双方协议解除的，故鲁顺物业对违约金不予认可。反诉原告鲁顺物业反诉诉称，海军干休所将系争房屋租赁给鲁顺物业，租赁期限至2013年12月14日，双方签订了《房地产租赁合同》、《附加条款》。合同签订后，鲁顺物业对租赁房屋及房屋所在场地进行了修缮和扩建，共产生施工费用105407元，且该施工费用经海军干休所确认。2013年1月14日，双方协议解除合同，但该解除协议中并未约定关于扩建及修缮费用如何处理，根据相关司法解释，鲁顺物业可以要求海军干休所予以返还，现要求判令海军干休所支付房屋扩建、修缮费用105407元。反诉被告海军干休所反诉辩称，工程概况上虽然有海军干休所当时领导郭法敏的签字，根据合同第八条第三款约定，装修需要通过出租方书面同意，当时海军干休所的领导只是同意鲁顺物业对房屋进行装修维修，但不代表认可该数字，且鲁顺物业提供的证据仅仅是预算，没有施工合同、监理单位等，主合同第八条第三款明确约定了装修费用由承租方自理，为此，海军干休所不同意鲁顺物业的诉讼请求。经审理查明，系争房屋原属中国人民解放军海军上海房地产管理处管理使用，原告作为委托方负责对外出租，2012年2月，军队编制调整后，系争房屋由原告直接管理使用。2008年9月5日，中国人民解放军海军上海房地产管理处(出租方，甲方)与鲁顺物业签订《军队房地产租赁合同》，约定鲁顺物业承租上海市场中路XXX号(建筑面积750平方米，场地面积150平方米)系争房屋，租期为2008年12月15日至2011年12月14日，年租金15万元，租金半年一付，先付后用，合同第八条内容为“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方”，合同第十一条则约定，承租方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，出租方按滞交经费总额的千分之三加收违约金。同日，海军干休所(出租方，甲方)与鲁顺物业(承租方，乙方)签订《附加条款》，载明《军队房地产租赁合同》履行期限延长至2013年12月14日，并载明，若合同被海军干休所提前解除，鲁顺物业因装修投入部分按租赁时间之比例补偿。《军队房地产租赁合同》、《附加条款》两份合同出租方代理人均为郭法敏。2008年9月5日，郭法敏在鲁顺物业出具的《工程概况》页面上签名，该页面载明工程名称为“场中路XXX号房屋修缮”、工程造价为105407元、编制日期为2008年10月。2012年12月31日，鲁顺物业出具《欠条》，确认抵扣后拖欠海军干休所系争房屋2012年年度租金7万元。2013年1月14日，海军干休所和鲁顺物业分别作为出租方(甲方)、承租方(乙方)签署《附加条款解除协议》，内容为“经甲乙双方协商一致，同意于2012年12月31日，解除租赁上海市场中路XXX号房屋建筑面积750平方米和场地面积150平方米关系。乙方向甲方交清2012年全年租金15万元(餐费和租金由双方财务结算)，甲方承诺给乙方1个月的搬场时间，于2013年1月31日前将房屋交还给甲方。”另查明，2013年1月31日，海军干休所收回系争房屋。上述事实，有海军干休所、鲁顺物业提供的《军队房地产租赁合同》、《附加条款》、《欠条》、附加条款解除协议及庭审陈述等为证，经质证，本院予以确认。审理中，海军干休所称，7万元租金已经双方确认，但鲁顺物业一直拖延不予支付，应按合同约定支付逾期违约金，其次，合同明确约定，如果鲁顺物业需要对系争房屋进行装修，必须经过海军干休所书面同意，郭法敏的签名仅仅代表同意其进行装修，并不代表认可其所列费用，事实上鲁顺物业拿到房屋后就转租，是否实际施工其并未报备，且即使发生施工费用，海军干休所也无需补偿，本案合同的解除是双方协商解除，鲁顺物业应当将系争房屋无偿移交给海军干休所，综上，不同意鲁顺物业的反诉请求。鲁顺物业则认为，海军干休所未办理租赁相关许可证，该合同应属无效，鲁顺物业确实使用了海军干休所的房屋，应当支付房屋使用费，其次，郭法敏签名并不是仅仅同意装修，系争房屋是否转租并不直接导致是否装修，海军干休所所述未装修一节无证据支持，同时，海军干休所所主张的违约金标准过高。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案结合鲁顺物业于2012年12月31日出具的《欠条》以及海军干休所、鲁顺物业于2013年1月14日签署的《附加条款解除协议》，可以确认鲁顺物业拖欠2012年年度租金7万元以及双方合意解除租赁合同的事实，而按时支付租金是作为系争房屋承租人应尽的主要合同义务，故海军干休所要求鲁顺物业支付拖欠租金及承担逾期违约金的请求于法有据，本院应予以支持，考虑双方约定违约金标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率。兼顾鲁顺物业承租系争房屋后部分修缮和租赁合同已实际履行大部分时间的事实，本院酌情确定海军干休所支付鲁顺物业补偿款1万元。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告上海鲁顺物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军海军上海水电路离职干部休养所三所拖欠租金7万元；二、被告上海鲁顺物业管理有限公司应以7万元为本金并按中国人民银行同期贷款利率支付原告中国人民解放军海军上海水电路离职干部休养所三所2013年1月1日至实际支付日止的逾期付款违约金；三、反诉被告中国人民解放军海军上海水电路离职干部休养所三所应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海鲁顺物业管理有限公司补偿款1万元；四、反诉原告上海鲁顺物业管理有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3233元由被告上海鲁顺物业管理有限公司承担，反诉案件受理费由反诉原告上海鲁顺物业管理有限公司承担1089.78元、反诉被告中国人民解放军海军上海水电路离职干部休养所三所承担114.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军代理审判员  谷晓燕人民陪审员  陈名玲二〇一四年十月二十日书 记 员  陈亚新附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。