广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗番法民三初字第720号原告：欧小意，女，1983年1月4日出生，汉族，住广东省连州市。被告：梁小妃，女，1982年10月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告欧小意诉被告梁小妃房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由代理审判员李杏仪适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告欧小意，被告梁小妃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧小意诉称：2013年10月14日，原、被告在广州市中祈房地产中介服务有限公司签订了《房屋买卖合同》。原告先后支付了23万元给被告，并缴交了6500元税费。后因原告不具备购房资格，交易无法继续。2014年2月24日，双方经过协商，就取消交易事宜签订了《协议》。《协议》约定，双方取消房屋买卖交易，共同到房管局及地税部门办理退件及退税手续，被告返还其收取的房款首期18万元和购房定金（5万元）中的1万元给原告，共计19万元。签订《协议》后，被告仅是返还了14万元给原告，尚欠原告5万元至今未付。另外，退税6500元也是退到被告的银行账户，被告也没有返还给原告。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告返还购房款50000元及退税款6500元给原告，并自起诉之日起按银行同期贷款利率计付利息给原告；二、诉讼费用由被告承担。被告梁小妃辩称：被告于2013年10月14日与原告签订了《房屋买卖合同》，当时被告不清楚原告不具备购房资格，约定了于2013年11月30日前完成交易过户，但后来同贷书没有下来，直到2013年12月2日才到房管局办理过户手续。原告原以个人名义提供缴税证明，后其通过个体工商户的名义提交，因此要由当地房管局开具复函，导致交易延误了一个月，直到2013年12月房管局表示原告不符合购房资格后，被告立即与原告联系，但原告一直拖延时间，表示要找解决方案。因被告于2013年4月怀上二胎，原居住的房屋只有小两房，不够一家四口及两位老人居住，故被告于2013年10月28日与案外人黄镇成签订了《房屋买卖合同》购买迎风阁的房屋，用于置换涉案房屋，合同签约当天已经支付了20万元的定金。但由于原告不具备购房资格，也不愿意配合被告办理取消交易的手续，为将损失降到最低，被告被迫在提前结清名下另一套湖景房屋的贷款后，将该套房屋转让与亲戚以腾出购房名额，期间涉及过户费及税费38880元和二手房交易手续费441元。同时，因原告不配合被告办理取消交易的手续，导致被告延迟购买案外人的房屋，被告因此向案外人黄镇成支付了12000元的违约金，以上金额合共51321元。被告是为了尽快取消与原告的房屋交易，避免日后更大的损失，才与原告签订《协议》的。就尚余的50000元应退购房款，被告要求在涉案房屋成功出售并取得房款后才予以退回。至于6500元退税款的问题，因《协议》中并未提及，因此不应予以退还。同时，原告在未清楚了解购房政策及自身是否具备购房资格的前提下就与被告签订房屋买卖合同，是其自身失误所造成，由此给被告所造成的损失已远超原告赔偿给被告的40000元，因此原告要求《协议》约定以外的6500元退税款及利息不合理。另外原、被告双方签订的购房合同中已明确由违约方承担守约方实现债权的一切费用，而此次房屋交易中原告是违约方，因此被告不需要承担本案诉讼费用。经审理查明：2013年10月14日，欧小意作为买方，梁小妃作为卖方，在经纪方广州中祈房地产中介服务有限公司的促成下签订《房屋买卖合同》（合同号：00001936）一份，约定：欧小意以800000元的价格向梁小妃购买位于广州市番禺区钟村镇祈福新村19街D38号1楼房产（下称涉讼房屋），房地产权证号为58××51，面积为57平方米；付款方式为涂消抵押后按揭付款，买方应于合同签订时直接向卖方支付50000元作为定金，首期楼款180000元于房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付，楼价余款570000元在交易过户及办妥相关手续后，由贷款银行直接划给卖方。交易过户手续需在2013年11月30日前完成。基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了合同，买卖双方同意，买方于合同签订当日向经纪方支付人民币20000元作为中介代理费及咨询服务费。买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。交房日期为2014年2月底。等等。其后，欧小意分别于2013年10月16日及2013年10月17日向梁小妃支付了涉讼房屋的定金20000元及30000元，合共50000元。2013年12月2日，欧小意与梁小妃向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局申请办理涉诉房屋的交易过户手续，欧小意为此支付了13000元的税费。同日，欧小意向梁小妃支付了涉讼房屋的首期楼款180000元。2014年2月24日，欧小意（甲方）与梁小妃（乙方）签订《协议》，其中载明，因欧小意不符合广州市购房政策，房屋买卖交易无法继续进行下去，双方经协商达成如下协议：一、取消甲、乙双方的房屋买卖交易，自本协议签订之日起甲、乙双方不再受《房屋买卖合同》的约束；二、签订本协议当日，乙方返还其收取的房款首期人民币180000元以及购房定金人民币50000元中的10000元给甲方，甲方将《收款证明》交还给乙方；三、乙方返还房款首期人民币180000元以及购房定人民币10000元给甲方后，双方因《房屋买卖合同》所产生的债权债务就此结清，任何一方不得追究另一方任何责任；四、签订本协议当日，甲、乙双方共同到房管局及地税部门办理完成退件、退税手续。同时，该《协议》下还有手写“备注”项，内容为：甲方欧小意于2014年2月28日收到乙方梁小妃退回的房款首期140000元正，剩余40000元房屋首期以及购房定金10000元将于税局成功退回税金到账当日退回甲方。2014年7月8日，欧小意诉至法院，要求梁小妃退回购房款50000元及退税款6500元，并要求自起诉之日起按银行同期贷款利率计付利息。庭审中，欧小意与梁小妃均确认由欧小意所缴纳13000元税费中的6500元已退回欧小意账户，另6500元营业税已退回梁小妃账户。就50000元购房款，梁小妃确认应退还欧小意，但主张其为置换涉讼房屋而与案外人签订了《房屋买卖合同》，因欧小意不具备购房资格及一直不予配合办理涉案房屋的交易取消手续，致使其无法腾出购房名额从而造成损失，为尽快取消与欧小意的房屋交易，避免日后更大的损失，才与欧小意签订《协议》，因此要求在涉案房屋成功出售并取得房款后才予以退回。另6500元退税款因《协议》中并没提及，梁小妃认为该6500元是欧小意对其损失的赔偿，因此不应予以退还。为证明其主张，梁小妃提供了如下证据：1．税收缴款书２张［（141）粤地现04474586、（143）粤地现00843061］；2．契税纳税申报表；3．发票（号码075××××2986）；4．推迟协议；5．个人名下房地产登记情况查询证明；6．出生医学证明；7．公证书；8．《房屋买卖合同》（NO.0000041）；9．房地产权证（粤房地权证穗字第××号）；10．房地产权证（粤房地权证穗字第××号）；11．发票（号码700××××4987）；12．涂销证明。证据1-3及证据11共同证明梁小妃打算将涉讼房屋出售与欧小意并办理过户手续后再购买一套房屋，但因欧小意没有及时配合办理退税相关手续，导致梁小妃无法另购房产，只能将名下另一套房屋转让与亲戚，因此产生了过户费及税费38880元和二手房交易手续费441元；证据4证明因欧小意没有配合梁小妃尽快办理取消交易手续，导致梁小妃与案外人的房屋交易迟延，梁小妃因此向案外人支付了12000元的违约金；证据5证明由于梁小妃名下已有两套房产，涉讼房屋因与欧小意的房屋交易一直处于受理状态而无法出售他人，导致梁小妃无法腾出购房名额以购买案外人房屋从而造成损失；证据6证明梁小妃在涉讼房屋买卖期间生育二胎；证据7证明梁小妃委托其丈夫办理相关手续；证据8证明梁小妃于2013年10月28日与案外人黄镇成就位于祈福新村迎风阁9座1楼07房的房屋签订了买卖合同；证据9证明梁小妃与案外人的房屋交易实际进行并已取得房地产权证；证据10证明梁小妃将其名下另一套房产（湖景）过户与亲戚；证据12证明因欧小意未协助办理取消涉讼房屋的交易手续，导致梁小妃为将其名下另一套房产（湖景）过户与亲戚而提前还贷200000元，以此腾出购房名额。就梁小妃提供的上述证据，欧小意除对证据5的真实性予以确认外，其余证据均认为与本案无关。本院认为：欧小意与梁小妃就涉讼房屋签订的《房屋买卖合同》已因实际无法履行，经双方协商一致而解除。其后签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《协议》手写“备注”约定：“甲方欧小意于2014年2月28日收到乙方梁小妃退回的房款首期140000元，剩余40000元房屋首期以及购房定金10000元将于税局成功退回税金到账当日退回甲方”，现双方均确认税费已退回，故梁小妃应按《协议》约定将50000元购房款退回欧小意。另6500元退税款的问题。梁小妃辩称因欧小意不具备购房资格又不配合办理房屋交易取消手续，对其所造成的损失已远超欧小意向其赔偿的40000元，同时《协议》中并未就该6500元退税款进行约定，因此该6500元应作为欧小意对其损失的赔偿，不应予以退回。首先，梁小妃所提供的证据不足以证明其所主张的损失均因欧小意而造成；其次，即使梁小妃所主张的损失确因欧小意造成，但其与欧小意签订《协议》时损失已实际发生，其作为具有完全民事行为能力的成年人，在此情况下仍与欧小意签订《协议》约定解除《房屋买卖合同》及违约金40000元，是其对自身民事权利的自由处分；再次，该6500元营业税由欧小意向国家税务机关缴纳，房屋交易取消后理应退回缴款人，梁小妃不予返还于理无据。因此，对梁小妃的抗辩意见，本院不予采纳，梁小妃应返还欧小意税费6500元。根据《协议》约定，梁小妃应在退税款到账当日向欧小意退回尚余的50000元购房款，而6500元的退税款据理也应于到帐后及时予以返还，现欧小意要求梁小妃从起诉之日起支付利息的主张，合法合理，本院予以支持，梁小妃应向欧小意支付购房款及退税款合共56500元的利息（以56500元为本金，从2014年7月8日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告梁小妃在本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧小意返还56500元（其中：购房款50000元、税费6500元）及支付利息（以56500元为本金，从2014年7月8日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）本案受理费606元，由被告梁小妃负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。代理审判员  李杏仪二〇一四年十月八日书 记 员  霍淑玮