广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）湛中法民一终字第570号上诉人（原审被告）：湛江安康房地产开发有限公司。法定代表人：李志民，董事长。委托代理人：陈卫江，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘旖。委托代理人：黄丽春，广东创杰律师事务所律师。上诉人湛江安康房地产开发有限公司（以下简称“安康公司”）因与被上诉人刘旖商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2011）湛赤法民一初字第627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员邓浓、唐文飞参加的合议庭进行了审理。助理审判员林竹担任记录。上诉人安康公司的委托代理人陈卫江，被上诉人刘旖的委托代理人黄丽春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2008年8月4日，刘旖与安康公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：刘旖向安康公司购买其位于湛江市赤坎区金城路81－99号金海湾商品住宅小区（一期）Ａ－A幢XXXX房，建筑面积为84.54平方米，套内面积为64.55平方米，公共部分与公用房屋分摊面积为19.99平方米，单价为5407.95元，总价款为349083元。该合同第八条订明：出卖人应当在2009年5月30日前，将具备验收合格的商品房交付买受人使用；第十五条又订明：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金）。同时，《合同补充协议》的第三条约定关于《房地产权证》办理：“1）如买受人是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地权属证书的申办须经抵押权人同意及协助；因此，该房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起计算。2、如买受人……等。”上述合同签订后，刘旖依约支付总房款的首期109083元及其它应缴费用，余下房款240000元申请银行按揭贷款后付清给安康公司。2009年5月29日安康公司通知了刘旖收楼，刘旖在业主领取钥匙签收表中签名予以确认。此后，双方因逾期办证违约金的赔偿问题发生意见分歧，刘旖经与安康公司协商无果，遂于2011年9月28日向原审法院提起诉讼，请求：一、判令安康公司支付刘旖逾期办理房地产证违约金31065元及滞纳金（起诉日至判决之日前按中国人民银行同期同类贷款利率计付，判决生效之日至付清之日按《民事诉讼法》规定执行）；二、由安康公司承担本案诉讼费。另查明：2011年3月1日，湛江市房地产管理局向安康公司出具了确权的《房地产交易登记收件领证凭据》。2011年3月15日安康公司将办理确权登记需由其提供的资料（1、竣工验收备案表，2、代理人身份证复印件，3、白蚂防治合同书，4、商品房预售许可证复印件，5、房地产登记申请书，6、资质证书，7、委托书原件，8、组织机构代码证，9、建设工程规划许可证，10、房产测绘报告书，11、营业执照复印件，12、申请人身份证明复印件，13、国有土地使用证，14、施工许可证，15、法定代表人身份证明书复印件），16、竣工核实意见原件）报产权登记机关备案。2011年6月15日湛江市房地产管理局向安康公司出具了《房地产交易登记申请交件证据》，要求提交金海湾商品住宅小区（一期）A-A幢楼房的交验资料：1、组织机构代码证，2、房产测绘报告书，3、商品房权属证明书，4、单位、个人申请析产证明原件，5、委托书原件，6、法定代表人证明书复印件，7、房地产登记申请书，8、营业执照复印件，9、代理人身份复印件。2011年6月21日，安康公司取得了湛江市房地产管理局颁发的金海湾商品住宅小区（一期）A-A幢楼房《商品房产权权属证明书》。2011年8月15日，XXXX房屋登记在房地产权属人刘旖名下（证号为粤房地权证湛江CQ字第01000XXXXX号）。还查明，该院受理的（2012）湛赤法民一初字第186号候春华、陈杨诉湛江安康房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，湛江市中级人民法院已于2014年2月14日作出了终审判决，认定安康公司认为候春华、陈杨向其提交的相关申请不符合《合同补充协议》的约定，应拒收申请并明确告知候春华、陈杨需要提交符合补充协议约定的相关申请才能办理产权证，否则不能办理，但安康公司不但不告知候春华、陈杨，反而接收候春华、陈杨的相关申请，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定及湛江市房管局提供的相关资料，应视为候春华、陈杨已经履行了相应的办证申请义务。原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。刘旖与安康公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格履行各自约定的义务。刘旖与安康公司双方在合同中约定商品房交付日期为2009年5月30日前，而安康公司则迟于2011年6月15日才向产权登记机关提交涉诉房屋权属登记所需的资料，已超过合同约定的360天（即2010年5月24日前安康公司应将办理产权登记的有关资料报产权登记机关备案），故安康公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。按合同约定，安康公司应当支付从2010年5月24日至2011年6月15日共计388天的逾期办证违约金为27088.84元（已付购房款349083元×每日万分之二×388天）给刘旖。对于刘旖主张的滞纳金即违约金利息损失（从起诉之日至判决生效之日止）的问题，本案中，刘旖未能提供其实际损失的数额，违约责任性质为损失补偿性，刘旖主张违约金赔偿已是最大化的保护了其合法权益，现刘旖在主张违约金赔偿的同时又再主张利息损失赔偿，有失公平，且缺乏事实及法律依据，故对其主张利息损失赔偿的诉讼请求，该院予以驳回。至于安康公司诉称刘旖没有提出办证申请并提供办证资料从而导致逾期办证的问题，因有生效的法律文书已认定该〈合同补充协议〉第三条关于〈房地产权证〉办理的约定对业主没有约束力，故安康公司以此作为免除其逾期办证违约责任的理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定，判决：一、限湛江安康房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内赔偿逾期办证违约金27088.84元给刘旖；二、驳回刘旖的其他诉讼请求。如果安康公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576元，投递费138元，两项合计为714元，均由安康公司负担。安康公司不服原审判决，向本院上诉称：1、2008年8月4日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，约定被上诉人购买上诉人开发的位于湛江市赤坎区金城路81－99号金海湾商品住宅小区A－A幢XXXX房。2009年5月29日，上诉人将涉案商品房交付被上诉人使用。但上诉人在办理消防工程项目备案验收时，消防部门却提出增设电器火灾监控系统，否则不能办理备案验收。由于上诉人于2008年2月向消防部门提交并通过审核的金海湾住宅小区（一期）的建设工程设计图时并不需要设计安装电器火灾监控系统，工程竣工后再增设该消防系统，不仅涉及到消防设计的变更、消防器材的采购、安装、调试等各方面工作，而且必定需要一定的工期，进而必然导致延迟通过消防备案验收。由此可见，造成上诉人未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，不是由于上诉人自身的原因导致，完全是因上诉人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况造成的，上诉人并不存在过错。对此，2013年6月30日湛江市公安消防局对上诉人的复函中证实“广东省标准《电器火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日实施，我局在2008年2月审核你公司建设工程设计图时该标准尚未实施。考虑到近年来电器火灾在家庭中的多发性及危害性，我局对金海湾住宅小区（一期）进行验收时，对你公司提出增设电器火灾监控系统”，并确认金海湾住宅小区（一期）现已增设了电器火灾监控系统。综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款和广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条的规定，上诉人无需承担逾期办证违约责任；2、如前所述，由于上诉人在2008年2月向消防部门提交并通过审核的金海湾住宅小区（一期）的建设工程设计图时并不需要设计安装电器火灾监控系统，因此当时上诉人并没有将安装电器火灾监控系统的费用计入成本，换言之，被上诉人支付的房款并不包括安装电器火灾监控系统。后上诉人根据消防部门的要求增设了电器火灾监控系统，完全是为业主的财产生命安全考虑，该费用也全部由上诉人独自承担，业主无需支付任何费用，但包括被上诉人在内的全体业主才是增设电器火灾监控系统的真正受益者。但因增设火灾监控系统，必然导致上诉人延期办证情况发生，一审判决认为增设电气火灾监控系统与逾期办证没有因果关系，并据此判决上诉人承担逾期办证违约责任，显属认定事实错误，有违公平原则，判决错误。3、根据《合同补充协议》对按揭购房办证事项和责任的约定，上诉人的义务只是在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，协助被上诉人办证。2011年3月1日上诉人已将办理权属登记资料报产权登记机关备案，已履行完《商品房买卖合同》第十五条约定的义务。被上诉人以《商品房买卖合同》第十五条的约定主张逾期办证违约金，显然没有事实和法律依据。对双方争议是否存在逾期办证的违约责任问题，因双方补充协议有被上诉人需向安康公司提出协助申请为前提条件的特殊约定，而被上诉人至今未向上诉人提出书面办证申请，故被上诉人主张上诉人逾期办证依据不足，该房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束。一审认定上诉人逾期办证的事实错误、证据不足，适用法律错误。综上所述，原审判决在认定事实、适用法律及实体处理方面均存在错误或有违公平，请求二审依法予以撤销并改判，由被上诉人承担本案诉讼费。被上诉人刘旖答辩称：上诉人上诉所称的增设系统与本案并无因果关系。虽然上诉人提交了消防局复函，但是否增设消防系统，何时增设系统与涉案房地产办证没有关系。上诉人是自负盈亏的盈利性机构，其对于房产成本有预算，设定价格有盈利空间，其所称的增加成本没有事实和法律依据。对于合同补充协议，已有生效判决确认。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案是刘旖与安康公司因逾期办证违约金而引发的纠纷，争议的焦点问题：安康公司应否承担逾期办证的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，安康公司应履行的办证义务是在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由安康公司提供的资料报产权登记机关备案。《合同补充协议》第三条约定涉案房屋办理房地产权证时，刘旖应向安康公司提交协助申请，但从刘旖未向安康公司提交协助申请，产权登记机关也于2011年8月17日收取了安康公司提供的办证资料，并为刘旖办理了涉案房屋的房地产权证可见，刘旖是否向安康公司提交协助申请，并不影响安康公司履行上述办证义务。因《合同补充协议》第三条属于格式条款，该条款加重了涉案房屋买受方即刘旖的责任，而免除了其应承担的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述格式条款无效。故安康公司关于刘旖未按《合同补充协议》第三条的约定向其提交协助申请，其并未逾期履行办证义务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于安康公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，是不是安康公司自身原因造成的问题。因《商品房买卖合同》约定安康公司向产权登记机关提交办理权属登记的期限是涉案房屋交付使用（即2009年5月30日）之后360日内，故安康公司应在上述期限届满前的合理期限内办理好权属登记所需的应由其提供的全部资料。广东省标准《电器火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日才实施，如果安康公司在其交付涉案房屋给刘旖后及时申请办理消防工程项目备案验收，并不会因需增设电器火灾监控系统而影响消防验收。由此可见，增设电器火灾监控系统与安康公司能否在合同约定的期限内履行办证义务并没有因果关系。故安康公司关于消防部门要求其增设电器火灾监控系统，才导致其未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于安康公司称其免费增设电气火灾监控系统而让业主受益可免责的问题。增设电器火灾监控系统与安康公司逾期办证并没有必然联系，故安康公司以包括刘旖在内的全体业主是增设电器火灾监控系统的受益人为由，主张其承担逾期办证违约责任显失公平的上诉理由不能成立，本院不予采纳。如果安康公司认为业主因增设电气火灾监控系统而受益，可通过其他途径另行向业主主张相应的权利。安康公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费576元，由上诉人湛江安康房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 春 丽审判员 邓   浓审判员 唐 文 飞二〇一四年十月二十日书记员 林竹（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未以有取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。