河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终77号上诉人（原审原告、申请执行人）：郭晓丽，女，汉族，1974年8月2日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：董中良，河南忠良律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：刘海泳，男，汉族，1976年3月20日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：吴彦东，河南同立律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：杨忠理，男，汉族，1956年8月1日出生，住河南省驻马店市驿城区风光路****楼**，户籍所在地为河南省驻马店市驿城区南海安楼村委安楼****。委托诉讼代理人：徐海阔，河南同立律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：驻马店市中地置业有限公司。住所地：河南省驻马店市风光路中段**。法定代表人：杨忠理，该公司经理。委托诉讼代理人：徐海阔，河南同立律师事务所律师。原审第三人：驻马店市驿城区长城房地产开发公司。住。住所地：河南省驻马店市解放大道西段/div>法定代表人：王各明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黑连河，河南文苑律师事务所律师。上诉人郭晓丽因与被上诉人刘海泳、原审第三人杨忠理、驻马店市中地置业有限公司（以下简称中地公司）、驻马店市驿城区长城房地产开发公司（以下简称长城公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省驻马店市中级人民法院（以下简称驻马店中院）（2017）豫17民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭晓丽及其委托诉讼代理人董中良，被上诉人刘海泳及其委托诉讼代理人吴彦东，原审第三人杨忠理、中地公司的委托诉讼代理人徐海阔，长城公司的委托诉讼代理人黑连河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭晓丽上诉请求：1、撤销驻马店中院(2017)豫17民初135号民事判决,改判许可对长城公司开发的万家花园第A-1栋第2单元的1-12层房屋的执行。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由:原审判决认为杨忠理对刘海泳占有争议房屋认可，双方成立了以房抵债的新的法律关系，且占有争议房屋在人民法院采取强制执行措施之前，具备准物权的性质，刘海泳享有的权利应优先于普通债权,并据此驳回上诉人请求是错误的。一、刘海泳与杨忠理、中地公司之间系民间借贷法律关系的事实清楚,双方不存在以房抵债的新法律关系：1、杨忠理、中地公司承认仍欠刘海泳借款,说明双方之间仍然是民间借贷关系。2、刘海泳与长城公司之间签订的是房屋买卖合同,而并非是以物抵债协议,原审认定刘海泳与长城公司之间成立了以物抵债的新的法律关系没有依据。3、刘海泳与长城公司签订的房屋买卖合同是对杨忠理、中地公司未清偿债权的担保,应认定为无效合同。4、长城公司未收到刘海泳的购房款,仅仅与刘海泳签订了房屋买卖合同,双方也不存在孱屋买卖的事实行为。二、刘海泳并没有取得争议房屋的物权,原审认定刘海泳占有争议房屋且具备准物权的性质是错误的。1、刘海泳虽然与长城公司签订了房屋买卖合同,但并未办理房屋登记,未取得物权。2、《物权法》并没有对签订了房屋买卖合同而未办理房产登记的行为规定为准物权。请求二审法院查明事实，作出公正判决。刘海泳辩称，一、关于其与杨忠理之间的法律关系问题，是认识问题，其原以为是买卖关系，一审认定为以房抵债法律关系。实际情况是开始确实是买卖，当时与长城公司签订了认购协议，缴纳了500万元的购房定金，然后杨忠理又向刘海泳借款1050万元，约定期限3个月，但杨忠理到期未还款，经双方协商以房抵债，借款抵房款。计算后房款大概还需要1000万元，在2013年8月2日补缴了1000万元的房款。该款到账后，双方签订了房屋买卖合同，形成了以房抵债的法律关系。这里既有买卖，又有以房抵债，认定借款关系不错，认定以房抵债关系也不错。二、案涉房产以长城公司名义开发，但实际上是杨忠理借用资质开发，所有权属于杨忠理，刘海泳虽然是与长城公司签订的买卖合同，实际上也是与杨忠理达成以房抵债合同后，与杨忠理之间形成了以房抵债的法律关系。三、刘海泳作为以房抵债的权利人对案涉房屋进行了实际占有，并且占有争议房屋于人民法院采取强制措施之前，具备准物权的性质，郭晓丽作为申请执行人享有的是普通债权，刘海泳享有的权利应优先于普通债权。在刘海泳已经实际占有诉争房屋并缴纳有关费用的情况下，如支持郭晓丽的诉讼请求，准许法律强制执行，既有违社会公平，也不利于社会交易秩序的维护和社会关系稳定。四、对于办理房屋登记，刘海泳没有过错，在多次协商无果后，刘海泳先后向驻马店中院、驿城区法院起诉，后因案涉房屋被查封，法院中止了审理。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，理由成立。请求驳回上诉，维持原判。第三人杨忠理、中地公司述称，原审认定刘海泳与杨忠理、中地公司之间是民间借贷关系而非商品房买卖合同关系正确，但原审认定的杨忠理认可刘海泳占有案涉房屋并不属实，刘海泳占有房屋未经杨忠理同意，属于侵权行为，占有无效。其与刘海泳签订的房屋买卖合同事实上是对借款的担保。原审法院判决依据不足。第三人长城公司述称，认可案涉房屋是杨忠理借用其资质进行开发的，房屋的所有权应归杨忠理，其他同一审意见，没有新的意见，请求二审法院查明事实，依法判决。郭晓丽向一审法院起诉请求：判决许可对长城公司开发的万家花园第A-1栋第2单元的1至12层房屋的执行。事实和理由：郭晓丽与第三人杨忠理、中地公司因民间借贷纠纷一案，在审理过程中，经法院主持调解双方达成调解协议，驻马店中院于2014年12月17日作出（2014）驻民四初字第29号民事调解书。该调解书显示中地公司应偿还郭晓丽借款本金817万元及利息183.3034万元，杨忠理承担连带保证责任。郭晓丽依据该调解书申请执行杨忠理以长城公司名义开发的万家花园A-1栋第2单元的1至12层房屋，驻马店中院作出（2015）驻法执字第16号裁定，查封了上述房产，刘海泳向该院提出异议。该院以刘海泳购买该房产的时间在前，法院查封在后为由，作出（2016）豫17执异5号裁定，裁定中止对该房产的执行。事实上，刘海泳与杨忠理之间是民间借贷关系，而非商品房买卖合同关系，刘海泳提供的商品房买卖合同及收据是虚假的，杨忠理对刘海泳所称的已全部付清房款的事实也予以否认。另外，法院在作出（2016）豫17执异5号裁定时，未召集其及相关利害关系人进行听证，也未通知其对刘海泳提供的证据予以质证，程序有失公正。综上，驻马店市中院作出的中止执行裁定缺乏事实和法律依据，请求支持其诉讼请求。刘海泳辩称，郭晓丽申请执行的是中地公司及杨忠理的财产，但本案争议房产属长城公司所有。其与长城公司存在房屋买卖合同关系，且签订房屋买卖合同时间及支付价款时间均在法院查封之前，并投入了大量的资金装修使用，应当优先保护，郭晓丽请求执行该房产无事实和法律依据。其与杨忠理之间的民间借贷与本案争议房屋的买卖合同无关，在其购买本案争议房屋之前，其与杨忠理确实存在民间借贷的关系，但之前的借款杨忠理已还清本息，本案中的房屋买卖的转款与之前的民间借贷无关，郭晓丽的债权属于普通债权，而其与长城公司之间是特殊债权，应当优先保护。其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应判决驳回郭晓丽的诉讼请求。杨忠理述称，其挂靠长城公司之建设万家花园，所有手续以长城公司名义申办，所有权归长城公司。中地公司述称，杨忠理与长城公司之间是挂靠关系，万家花园属于杨忠理个人所有。刘海泳与杨忠理、中地公司之间是民间借贷关系而非商品房买卖合同关系，刘海泳提供的商品房买卖合同是不真实的，双方签订的买卖合同是对借款的担保。长城公司述称，其未收到过刘海泳任何购房款，房屋是杨忠理借用其资质进行开发的，房屋的所有权应归杨忠理。一审法院认定事实：被告刘海泳提供购房合同（13.8.3）、收款收据、转款凭证、装修公约、物业交割、物业缴费单、照片、委托合同，以证明其与长城公司之间存在商品房买卖合同关系，其已支付全部购房款25319640元，并于2014年1月1日实际占有房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其就执行标的享有足以排除强制执行的权益。原告郭晓丽认为刘海泳与中地公司系借贷关系，房屋买卖合同是对借款关系的担保。原一审时杨忠理、中地公司代理人称其对刘海泳提供的证据的真实性无异议，其之前确实与刘海泳存在过借款关系，但已经还清本息，与本案的房屋买卖无关。争议房产法律上属于长城公司所有，郭晓丽没有证据证明争议房产属于杨忠理或中地公司所有，刘海泳购买的是长城公司的房产。但中地公司、杨忠理于2018年1月18日出具情况说明，以证明其公司借刘海泳开办的玖融投资公司本金3132.2万元，已还本金2230.1012万元，已付利息1433.27万元。同时，中地公司又提交一份玖融投资公司刘海泳、吴松申本利计算表及还本息转款凭证9份，以证明双方系借贷关系，并证明其仍欠本金（包括利息转本金）2685.1088万元（中地公司、杨忠理称该计算表是按月息4分计算得来的），2018年7月23日中地公司、杨忠理又提供一份玖融投资公司刘海泳、吴松申本利计算表，证明仍欠本金（包括利息转本金）1424.0438万元（利息按3分计算，超过3分的部分冲抵本金）。刘海泳对计算表不予认可，认为本利计算表及转款凭证和本案无关，该组证据已经在高东花诉中地公司、杨忠理案件中使用过，杨忠理的签字也不是其本人签名，该证据虚假。因中地公司、杨忠理未提供偿还借款的转款凭证，刘海泳又不予认可，对该两份本利计算表不予采信。中地公司称刘海泳与杨忠理、中地公司是民间借贷关系，而非商品房买卖合同关系，商品房买卖合同是对借款的担保。杨忠理称房屋买卖协议是担保性质，双方实际是借贷关系。长城公司称其未收到过刘海泳的购房款，杨忠理以其公司的名义开发万家花园项目，杨忠理将房屋卖给刘海泳与其无关，并称房屋买卖合同不是其公司签订的，收条不是其出具的，加盖的财物印章也不是其公司的印章，物业缴费单和交割单不是其公司出具的，其公司不知情。原告郭晓丽提供了该院（2015）驻民一初字第12号案件的卷宗材料，以证明高东花诉中地公司借款纠纷中的借款包括本案刘海泳提供的汇款凭证的借款，高东花在与中地公司的纠纷中未将本案中的汇款凭证提供出来，另证明刘海泳与中地公司是借贷关系。在高东花诉中地公司一案中，高东花诉请3312.96万元，提供了2012年8月至2013年8月共8份银行凭证，共计金额2482.2万元。高东花提供中地公司向刘海泳出具的1700万元的借条、向郭艳霞出具700万元的借条，并提供刘海泳向杨忠理转款1100万元的银行凭证。2015年12月8日高东花与中地公司达成调解协议，中地公司支付借款本金2500万元，利息680万元。依据以上证据及各方的陈述能够证明刘海泳与中地公司之间存在借款合同关系而非商品房买卖合同关系。另查明，刘海泳提供了2013年4月2日至8月3日期间向杨忠理支付2550万元的银行凭证（与商品房买卖合同中约定全部购房款2531.964万元基本相符），该银行凭证在高东花诉中地公司、杨忠理一案中未显示，中地公司、杨忠理提供的9份转款凭证均已在高东花诉中地公司、杨忠理一案中使用，不能在本案中冲抵本息。因此，本案中应认定刘海泳的债权为2550万元。刘海泳实际获得争议楼房的钥匙、交纳了水电费、并进行了房屋装修的准备工作。杨忠理、中地公司提供了涉案土地使用证，土地证号为驻市国用（2011）第86**，地，地类用途为经济适用房用权类型为划拨，用地总面积34217.44平方米，其中使用面积为27398.29平方米，绿地面积为6819.15平方米。该土地证与刘海泳提供的商品房买卖合同显示的内容一致。刘海泳提供了建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，该许可证建设项目名称显示本案争议的A-1栋楼为商住楼。“万家花园”项目的土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证均显示以长城公司名义申办。长城公司与中地公司均称争议楼房为杨忠理借用长城公司的资质进行开发，双方属挂靠关系，楼房的所有权应属杨忠理个人。杨忠理称争议楼房不是其个人财产，属于长城公司所有。原告郭晓丽提供该院执行局询问长城公司总经理王各明的一份笔录，该笔录显示长城公司未参与万家花园投资，实际是杨忠理个人投资，万家花园的收益、处分都归杨忠理。郭晓丽另提供杨忠理与长城公司于2007年8月28日的协议书复印件一份，该协议书内容显示杨忠理接收万家花园经济适用房项目，产权、资产归杨忠理。以上证据能够证明“万家花园”系杨忠理借用长城公司的资质进行开发，事实上的所有权应属杨忠理所有。郭晓丽另提供网上查询信息二份，以证明刘海泳、郭艳霞任河南玖融实业有限公司股东，但驻马店市玖融投资担保有限公司不显示刘海泳、郭艳霞个人信息。郭晓丽另提供驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第826号民事调解书、（2015）驿执异字第227号执行裁定一份，以证明原告郑文英申请执行长城公司房产，驿城区法院执行的房屋是本案查封的房屋，刘海泳提出异议后被驳回，现房屋已执行完毕，刘海泳购买房屋不属实。对该证据的真实性予以认定。郭晓莉另提供驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初253号、（2017）豫1702民初6788、6789、7988号四份民事判决书，以证明刘海泳参与驻马店市玖融投资担保有限公司的诉讼案件，刘海泳系该公司的股东及刘海泳的妻子是该公司的财务人员。刘海泳辩称其仅是公司风控部经理，不是股东，诉讼中仅是代理人，其妻子原来确实是该公司财务人员，2014年解除了劳务关系。对以上四份判决的真实性予以认定，能够认定刘海泳及其妻子属于驻马店市玖融投资担保有限公司的工作人员。“万家花园”项目未竣工验收。（“万家花园”房屋是按经济适用房销售，远低于市场价销售，购买户需到房管局申请，经审查通过后，房管局向购买户发放《准购证》，购买户依据《准购证》购买该经济适用房。建设工程规划许可证、建设工程施工许可证显示商住楼，系政府为补偿开发商，允许开发商建一部分门面房，由开发商进行销售，但门面房以上均为经济适用房，所以办证内容显示为商住楼。）刘海泳提交一份其与长城公司于2014年4月2日签订的房屋认购协议复印件一份，以证明其与长城公司之间存在房屋买卖合同法律关系。该证据为复印件，且与其它证据相矛盾，对该证据的证明目的不予认定。庭审后，为查明涉案房屋的性质及销售情况，该院向驻马店市住房管理中心、驻马店市城乡规划局进行了调查，驻马店市住房管理中心向该院出具了情况说明，明确万家花园是市政府批准建设的市中心城区公开销售的第一个经济适用住房小区，该项目由长城公司和经济适用住房开发中心2家公司承建，长城公司建设万家花园北区，争议的A-1栋楼属于万家花园北区，该栋楼规划许可证显示商住楼而非商品房。“万家花园”项目的房屋实际是按经济适用房销售，属于政策性住房，实行政府指导价，市发改委批准的万家花园北区预售价为每平米1441.29元。出售经济适用住房实行预售许可制度，未经市房管局办理预售许可证，建设单位不准销售。购买经济适用住房必须按照政府规定的条件和程序办理，凡未取得《准购证》的购房对象，市住房保障和房产管理部门一律不予认可。驻马店市城乡规划局出具情况说明，明确A-1栋楼商住楼的使用性质为：1-2层的商业属于住宅小区配套公建的商业用房，3-12层为经济适用住房。一审法院认为，双方当事人争议的主要焦点问题：刘海泳对争议房产是否享有排除法院强制执行的民事权益。根据查明的事实，虽刘海泳与长城公司签订商品房买卖合同，但实际应为刘海泳与中地公司、杨忠理之间的借贷关系。中地公司、杨忠理承认仍欠刘海泳借款，刘海泳依据商品房买卖合同占有争议房屋，抵偿其债权，杨忠理未提出反对，并坚持称房屋为长城公司所有，应视为杨忠理对刘海泳占有房屋的认可，双方成立了以房抵债的新的法律关系。关于争议房屋的产权问题，长城公司明确表示杨忠理、中地公司借用其公司资质进行“万家花园”项目开发，其公司没有投资、收益归杨忠理，中地公司也明确表达“万家花园”项目资产属杨忠理所有，杨忠理虽否认归其所有，称房屋归长城公司所有，但不能提供相反证据予以证明。郭晓丽提供的证据能够证明“万家花园”项目实际由杨忠理开发，对争议房屋产权归杨忠理的事实应予认定。刘海泳作为以房抵债的权利人对涉案房屋进行了实际占有，且占有争议房屋于人民法院采取强制执行措施之前，具备准物权的性质，郭晓丽作为申请执行人享有的是普通债权，刘海泳享有的权利应优先于普通债权。且刘海泳、郭晓丽均与杨忠理形成民间借贷法律关系，双方债权平等。在刘海泳已实际占有诉争房屋并缴纳有关费用的情况下，如支持郭晓丽诉讼请求，准许法院强制执行，既有违社会公平，也不利于社会交易秩序的维护和社会关系的稳定。郭晓丽提出继续执行争议房产请求的理由不能成立，不予支持。驻马店中院于2018年11月16日作出（2017）豫17民初135号民事判决：驳回郭晓丽的诉讼请求。一审案件受理费89000元，由郭晓丽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并对一审卷宗进行了阅卷审查。对当事人争议的事实，本院查明如下：刘海泳于2014年11月25日向驻马店中院起诉长城公司，请求根据双方于2013年8月3日签订的两份购房合同及一份补充合同确认案涉房屋归其所有并支付损失、违约金及协助办理相关产权过户手续。在刘海泳提交的补充合同中，双方约定长城公司在收到刘海泳定金（伍佰万元）后，长城公司必须在2013年12月3日前把原合同中刘海泳购买地产的房产证办理到刘海泳指定名下，刘海泳在收到长城公司办好的房产证三日后把剩余房款交付。土地证应在从即日起二年内办理完毕。补充合同还约定刘海泳必须在该合同签订当日之内一次性把定金伍佰万元整交予长城公司。刘海泳并提交了长城公司于2013年8月3日当天收到预收房款500万元的收据，后刘海泳撤回起诉。在本案一审中，刘海泳提交的签订于2013年8月3日的驻房0069652、驻房0069657两份购房合同中，约定了买受人刘海泳于当天一次性付清总房款2531.964元，刘海泳另提交一份其与长城公司于2014年4月2日签订的案涉房屋认购协议复印件一份，该协议第五条约定：本协议签订时，刘海泳必须向长城公司交纳500万元订金，待签订正式合同时剩余房款一并交齐。但刘海泳必须在2013年5月30日前把剩余房款交清。本院另查明，在本案一审刘海泳提交的6张共计2550万元转款凭证中，第一张存款回单显示2013年4月2日杨忠理活期银行储蓄账户存入100万元；第二张汇款凭证显示吴松申于2013年4月2日向杨忠理汇款400万元；第三张存款回单显示2013年4月16日杨忠理活期银行储蓄账户存入350万元；第四张存款回单显示杨忠理活期银行储蓄账户存入200万元；第五张汇款凭证显示吴松申于2013年8月2日向杨忠理汇款1000万元；第六张汇款凭证显示吴松申于2013年8月3日向杨忠理汇款500万元。刘海泳并提供了三张收款收据，第一张显示2013年4月19日长城公司收到案涉房屋房款1050万元；第二张显示2013年8月2日长城公司收到案涉房屋房款1000万元；第三张显示2013年8月3日长城公司收到案涉房屋房款500万元。其他事实与一审认定的相同。本院认为，本案二审争议焦点主要有两个问题：1、一审认定刘海泳与杨忠理双方成立了以房抵债的新的法律关系是否适当。2、刘海泳对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。一、关于一审认定刘海泳与杨忠理双方成立了以房抵债的新的法律关系是否适当的问题。首先，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条的限制，人民法院应当告之当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。本案中，案外人刘海泳主张排除执行的理由是其就案涉房屋与长城公司于2013年8月3日签订了两份购房合同，其与长城公司存在房屋买卖合同关系，且其已占有使用案涉房屋，而杨忠理主张房屋买卖合同是为借款提供担保，双方系借款法律关系。一审法院在未按照上述司法解释的规定向当事人释明可变更所主张的基础性法律关系性质的情况下，直接认定刘海泳与中地公司、杨忠理之间系借贷关系，刘海泳与杨忠理双方成立了以房抵债的新的法律关系，程序不当。其次，从实体上看，“以房抵债”一般是指债权人与债务人协议约定用债务人的房屋折价抵偿债务人对债权人的债务，以房抵债在执行实务中较为常见。因为认定有效的以房抵债协议后，房屋所有人的债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化成了房款，如果作为债权人的案外人同时再满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的相应条件，则案外人对标的房屋即享有物权期待权，并优先于申请执行人的普通债权，故对案外人主张以房抵债应认真审查认定。实践中，尤其是要审查在人民法院查封前是否签订有合法有效的书面以房抵债协议或合同，重点审查双方是否有明确的以房抵债意思表示和合意。还要严格审查以房抵债协议双方当事人之间的债权债务关系的真实合法性，重点是否有书面的合同，这既是为了一定程度上防止被执行人与第三人恶意串通虚构债务，也是为了计算债权数额的需要。本案中，第一，刘海泳与杨忠理双方均未主张存在以房抵债的法律关系，也未提供可以证明双方就以房抵债达成为合意的书面证据，且杨忠理坚称房屋买卖协议是担保性质，双方实际是借贷关系，并不认同是以房抵债协议；第二，杨忠理在一审时提交了大量汇款票据以证实其与刘海泳之间除了刘海泳提交的6张共计2550万元转款凭证中之外还存在大量经济来往，在刘海泳与杨忠理并未对帐，刘海泳也未提供双方借款协议，杨忠理对欠刘海泳债务数额有争议的情况下，一审仅凭上述相应凭证即认定刘海泳对杨忠理的债权为2550万元的证据并不充分。一审认定刘海泳与杨忠理双方成立了以房抵债的新的法律关系亦没有事实和法律依据。二、关于刘海泳对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件同时具备的，买受人才有对案涉房屋排除执行的可能，欠缺其中任何一个条件的，则不能排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条还规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据本案查明的事实可以证实案涉房屋所在的“万家花园”北区项目实际由杨忠理以长城公司名义开发。一审中刘海泳主张其与长城公司系房屋买卖合同法律关系，故本案应据此进行审查，以判断刘海泳对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。刘海泳还应当根据上述规定对其享有对案涉房屋排除执行的民事权益承担举证责任，即其应当举证证明其作为案外人具备上述四个条件且其权利能够排除对案涉房屋的执行。综合本案证据，本院认为，刘海泳对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。主要理由如下：（一）刘海泳在人民法院查封之前并未签订合法有效的商品房及经济适用房书面买卖合同。本案中，现有证据已证实案涉“万家花园”北区A1栋2单元3-12层房屋系经济适用房，经济适用房的售价远低于市场价，具有住房困难群体居住保障的功能。政府对经济适用住房实行预售许可制度，购买经济适用住房必须按照政府规定的条件和程序办理，购买户需到房管局申请，经审查通过后，房管局向购买户发放《准购证》，购买户依据《准购证》购买该经济适用房。凡未取得《准购证》的购房对象，市住房保障和房产管理部门一律不予认可。刘海泳就上述整栋单元住宅所签订的房屋买卖合同并不符合上述关于经济适用房房屋买卖的要求，并不是合法有效的经济适用房房屋买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项关于商品房预售，规定“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，案涉“万家花园”北区A1栋2单元1-2层门面房，未办理竣工手续，也未办理初始登记，长城公司至今未取得商品房预售许可，刘海泳就上述案涉房屋所签订的房屋买卖合同不符合上述法律和司法解释的相关规定，亦非合法有效的书面买卖合同。（二）现有证据并不能认定刘海泳已支付全部价款。首先，刘海泳就案涉房屋与长城公司不仅有双方于2013年8月3日签订的两份购房合同，还有同日签订的一份补充合同，两份购房合同约定的于当天一次性付清总房款2531.964万元与补充合同中双方仅约定刘海泳当日支付定金（伍佰万元）相矛盾，亦与刘海泳与长城公司于2014年4月2日签订的案涉房屋认购协书交纳订金及剩余房款的约定相矛盾。其次，在本案一审刘海泳提交的6张共计2550万元转款凭证中，部分存款回单显示系存入杨忠理活期银行储蓄账户，不显示存款人，部分汇款凭证显示系吴松申向杨忠理汇款。上述存转款时间均在2013年4月2日至同年8月3日期间，与刘海泳主张的两份购房合同约定的于当天一次性付清总房款25319640元相矛盾，且付款总数大于购房合同约定，不符合一般交易习惯。第三，杨忠理在一审时提交了大量汇款票据以证实其与刘海泳之间除了上述6张共计2550万元转款凭证之外还存在大量经济来往，亦不能认定上述上述2550万元系支付的购房款，仅能认定刘海泳与杨忠理之间存在一定的债权债务关系。综上所述，刘海泳提供的证据均不足以证实其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。刘海泳对杨忠理的债权与郭晓丽的债权相比较，并不具有优先性，刘海泳对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。郭晓丽的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河南省驻马店市中级人民法院（2017）豫17民初135号民事判决；二、准许执行驻马店市驿城区长城房地产开发公司开发的万家花园第A-1栋第2单元1至12层房屋。一、二审案件受理费各89000元均由刘海泳负担。本判决为终审判决。审判长  王世科审判员  付景辉审判员  王朝阳二〇一九年六月十八日书记员  赵思琪