福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2081号 原告：陈东辉，男，1963年12月26日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199栋3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：傅卫兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告陈东辉与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈东辉的委托诉讼代理人唐滟帆、被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈东辉向本院提出诉讼请求：判令碧桂园向陈东辉支付逾期办理房屋权属登记违约金44,646元（其中，商品房违约金为26,896元；车位违约金为17,750元）。事实和理由：2014年10月31日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：陈东辉向碧桂园购买碧桂园1号8幢2807室房屋，并对购房款、建筑面积、单价、付款时间均有约定。合同还约定，碧桂园应在2016年12月30日前向陈东辉交付商品房，应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园提交的资料交付陈东辉，如因碧桂园的原因，陈东辉不能在商品房交房之日起90日内取得商品房权属证书的，陈东辉不退房，碧桂园自逾期之日起每日按已付购房款的0.1‰向陈东辉支付违约金。2016年12月12日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：陈东辉向碧桂园购买碧桂园1号8幢负二层27号车位，并对购房款、建筑面积、单价、付款时间均有约定。合同还约定，碧桂园应在2017年1月12日前向陈东辉交付商品房，应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园提交的资料交付陈东辉，如因碧桂园的原因，陈东辉不能在商品房交房之日起90日内取得商品房权属证书的，陈东辉不退房，碧桂园自逾期之日起每日向陈东辉支付违约金50元。合同签订后，陈东辉依约支付了全部购房款，碧桂园也依约向陈东辉交付了房屋，但因碧桂园的原因，陈东辉直至2018年1月10日才取得商品房权属证书，逾期328天，碧桂园已构成违约，应当向陈东辉支付26,896元违约金。同样，陈东辉直至2018年4月12日才取得车位的不动产权属证书，逾期355天，碧桂园已构成违约，应当向陈东辉支付17,750元违约金。 碧桂园辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，属情势变更，因情势变更是由政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园；2.依情势变更及合同约定，陈东辉主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减30天；3.本案诉争房屋所在楼栋首次登记时间为2017年12月4日，答辩人于2018年1月4日再次履行了通知业主自行办证并移交办证资料的义务，依合同约定本案违约金计算期间应为2016年12月31日至2017年12月4日止，并扣除30天权籍调查时间和90天；4.本案诉争车位所在楼栋首次登记时间为2017年12月4日，答辩人于2018年4月11日履行了通知业主自行办证并移交办证资料的义务，依合同约定本案违约金计算期间应为约定交房时间或者实际交付之日届满90日的次日开始计算至2017年12月4日，并扣除30天权籍调查时间；且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，陈东辉主张的车位违约金过高，陈东辉在本案中并无实际损失，请求根据公平原则和诚实信用原则予以调整。综上所述，请求驳回对答辩人不合理的诉讼请求。 经开庭审理查明如下双方当事人无异议事实。双方当事人对案涉房屋的房号、房屋价款820,000元及交付、车位价款45,200元及交付、商品房约定交房日期为2016年12月30日、车位约定交付日期为2017年1月12日、商品房、车位所在楼栋于2017年12月4日进行首次登记（总确权）、碧桂园于2018年1月4日通知陈东辉办理商品房权属登记证书相关事项、于2018年4月11日通知陈东辉办理商品房权属登记证书相关事项、逾期办理商品房权属登记证书违约金为已付款的日0.1‰、逾期办理车位权属登记证书每日违约金为50元等事实没有争议，本院予以确认。 本案双方当事人争议的焦点在于：碧桂园是否应承担违约责任及违约金如何计算。 关于碧桂园是否应承担违约责任的问题。本院认为，碧桂园作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在本质上没有区别。因此，碧桂园关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立。因碧桂园的原因导致陈东辉未在交房后90日内取得不动产权属证书，碧桂园构成违约，应承担相应的违约责任。 关于违约金如何计算的问题。本院认为，因房屋产权登记制度的变化并没有增加碧桂园的负担，对碧桂园要求扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不予采纳。对商品房违约天数的起算时间，本院认为碧桂园与陈东辉应于2016年12月30日前办理房屋交接手续，依案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，碧桂园承担逾期办理初始登记违约责任的起始时间应为约定商品房交付之日（2016年12月30日）届满后第90日即2017年3月31日。对违约金计算截点，本院认为，案涉房屋达到办理房屋所有权证书条件时，碧桂园负有及时通知并配合陈东辉办理房屋权属证书的义务，碧桂园在首次登记后于2018年1月4日向陈东辉移交了办证资料，视为履行了通知义务，故案涉商品房违约金应计算至碧桂园履行办证通知之日止即2018年1月4日止，案涉违约天数为280天。案涉违约金计算公式为：820,000元×0.01‰×280天（2017年3月31日至2018年1月4日）＝22,960元。陈东辉未在接到碧桂园办证通知后及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园，对陈东辉要求将违约金计算至取得房屋权属证书之日止的诉讼请求，不予支持。 对车位违约天数的起算时间，本院认为碧桂园与陈东辉应于2017年1月12日前办理车位交接手续，双方于2017年1月22日办理车位交接手续，依案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，碧桂园承担逾期办理初始登记违约责任的起始时间应为车位交付之日（2017年1月22日）届满后第90日即2017年4月22日；对违约金计算截点，本院认为，案涉车位达到办理所有权证书条件时，碧桂园负有及时通知并配合陈东辉办理权属证书的义务，碧桂园在首次登记后于2018年4月11日履行了通知义务，故案涉违约金应计算至碧桂园履行办证通知之日止即2018年4月11日止，案涉违约天数为354天。碧桂园辩解认为本案车位违约金过高，应予调整，本院认为，依据合同约定，逾期办理车位权属登记违约金按50元/天计算，陈东辉据此主张的违约金为17,750元，而案涉车位总价为45,200元，违约金占比车位总价39.27%，明显过高。且违约金的性质应属补偿性质，且以实际损失为基础，约定的违约金过高的，依合同法相关规定，属过高，应当事人请求，应予调整。依合同约定碧桂园已于2017年1月将案涉车位交付陈东辉使用，逾期办理权属登记并不影响其使用，但影响出让收益和他项权利。因案涉车位的损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，酌情按中国人民银行同期公布的中长期贷款中的一至五年贷款基准年利率4.75%的1.3倍计算。故碧桂园要求调整违约金，与法有据，予以支持。故本案中车位逾期办证违约金应以已付车位款45,200元为基数，案涉违约金酌情按中国人民银行同期公布的中长期贷款中的一至五年贷款基准年利率4.75%的1.3倍计算，计算354天，陈东辉违约金为2,706.98元（45,200元×4.75%×1.3倍×354天÷365天／年=2,706.98元），陈东辉诉讼请求超出部分，不予支持。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同(预售)》系陈东辉与碧桂园的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。碧桂园未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。碧桂园应向陈东辉支付违约金25,666.98元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈东辉违约金25,666.98元； 二、驳回陈东辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费916元，因适用简易程序审理，减半收取458元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担263元，由陈东辉负担195元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  巫金秀 二〇一九年六月二十八日 书记员  罗舜华 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十六条保证的方式有： （一）一般保证； （二）连带责任保证。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。  3