上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉民三（民）初字第904号上海市嘉定区人民法院民事判决书（2013）嘉民三（民）初字第904号原告李某某。委托代理人陈鹏、张洁，上海中建中汇律师事务所律师。被告上海某某。法定代表人李丽萍。被告周某某。原告李某某与被告上海某某（以下简称被告“兴华某某”）、被告周某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人张洁到庭参加诉讼。被告兴华某某法定代表人李丽萍、被告周某某经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年，原告和被告兴华某某就购买坐落于上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX室办公用房（以下简称系争房屋，建筑面积为91.16平方米）达成协议，双方口头约定系争房屋每平方米单价为11000元，房屋总价为XXXXXXX元。同年10月30日，被告周某某向原告收取定金人民币50万元，并出具收条，收条详细列明了系争房屋的交易条件。随后，虽经原告多次催告，被告兴华某某一直拒绝交付系争房屋及办理产权过户之义务。目前系争房屋已设有三项抵押，双方的房屋买卖合同难以继续履行。另根据担保法的规定，系争房屋实收的有效定金为合同标的额的20%即200552元。综上，原告要求法院判令：1、两被告共同双倍返还原告定金401104元；2、两被告共同返还原告预付款299448元；3、两被告共同赔偿原告装修损失153000元；4、两被告共同赔偿原告预期利益损失50万元（后原告变更该项诉请为要求两被告共同赔偿原告经济损失437240元）。两被告均未作答辩。经审理查明，2009年10月30日，原告和被告兴华某某就原告向被告兴华某某购买系争房屋之事达成协议，双方约定系争房屋每平方米单价为11000平方米，房屋总价按建筑面积91.16平方米为XXXXXXX元。被告周某某在兴华某某向原告出具的收条落款处注明向原告已收定金50万元，收条还载明系争房屋的契税等相关费用由原告承担等。嗣后，原告催告两被告要求其交付系争房屋及办理产权过户手续，但两被告未能履行。经原告向房地产登记部门查询，系争房屋分别于2009年9月、2012年9月、11月设定了三项抵押并办理了抵押权登记。原告认为虽然系争房屋现仍登记在被告兴华某某名下，但双方的房屋买卖合同已难以继续履行，故起诉来院。诉讼中，原告提供了律师函及EMS特快专递详情单以证明其曾催告两被告履行过户义务。另原告表示其要求解除原、被告双方的房屋买卖合同关系，并称其在律师函已提出解除合同的意思表示。原告还出示了案外人上海集杰汽车零部件有限公司向上海棱光建筑装饰工程设计有限公司出具的金额为153000元的装潢费发票一张及上海集杰汽车零部件有限公司出具的情况说明一份，该情况说明的内容为：“就李某某委托本公司代付本市曹安路XXX号XXX室房屋装修费的相关问题说明如下：一、2010年4月，李某某委托本公司向上海棱光建筑装饰工程设计有限公司支付了本市曹安路XXX号XXX室房屋装修费人民币153000元；二、上述装修费的实际付款人为李某某。”，原告欲以此证明系争房屋由原告委托上海棱光建筑装饰工程设计有限公司装修（原告称其和棱光公司未签订装修合同），装修费153000元由原告委托集杰公司代付给棱光公司。审理中，原告向法院申请要求对系争房屋的价格进行评估。本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行了相关评估工作。该评估公司出具的房地产估价报告确定估价对象房地产于估价时点的评估价值为144万元，折合建筑面积单价为每平方米15796元。原告遂变更其第三项项诉请为要求被告赔偿原告经济损失437240元，即评估价值144万元与原合同约定房屋总价XXXXXXX元两者之间的差额。以上事实，有收条、房地产登记信息、律师函、EMS特快专递详情单、房地产估价报告、当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原告和被告兴华某某双方虽然未就原告向被告兴华某某购买系争房屋事宜达成书面合同，但被告兴华某某出具给原告的收条上载明了系争房屋的坐落和门牌号码、买卖双方当事人的姓名、买卖标的物的数量、价格等，故应当认定原告和被告兴华某某之间房屋买卖合同成立。该合同对原告和被告兴华某某双方具有法律约束力。被告周某某收取定金50万元显然是代表兴华某某履行合同之行为，根据现有证据尚无法认定被告周某某亦为房屋买卖合同的出卖方主体，故原告要求被告周某某承担相关民事责任缺乏依据。被告兴华某某未能按双方约定将系争房屋交付原告并过户至原告名下，已构成违约，应承担相应的民事责任。因双方约定的定金数额已超过房屋买卖合同标的额的20%，故超过20%的部分无效。原告要求被告兴华某某按实收的有效定金即合同标的额的20%计200552元予以双倍返还定金401104元符合法律规定，本院予以支持。原告已付50万元中扣除有效定金以外的剩余款项299448元被告兴华某某亦应返还原告。由于系争房屋现已办理多项抵押权登记，合同已无法实际履行，故原告要求解除合同符合法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张的系争房屋差价损失437240元是因被告兴华某某违约行为所造成，属于合同履行后原告可以获得的利益，原告要求赔偿合法有据，本院予以支持，但应扣除因适用定金罚则原告获得的赔偿200552元。关于装修费153000元，因原告未能提供其与所谓装修单位上海棱光建筑装饰工程设计有限公司签订的装修合同，其出示的案外人上海集杰汽车零部件有限公司向上海棱光建筑装饰工程设计有限公司出具的金额为153000元的装潢费发票亦未注明是系争房屋的装潢费用，故原告仅凭上海集杰汽车零部件有限公司出具的情况说明以证明原告委托集杰公司代付给棱光公司系争房屋装潢费153000元，依据不足，本院无法采信，对原告要求赔偿装修损失153000元的诉讼请求，不予支持。诉讼中，两被告经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃相关诉讼权利，依法可予缺席判决。据此，为保护当事人的合法权益，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告和被告兴华某某之间的房屋买卖合同法律关系自即日起解除；二、被告兴华某某应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李某某定金401104元；三、被告兴华某某应于本判决生效之日起十日内返还原告李某某房款299448元；四、被告兴华某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某某经济损失236688元；五、原告李某某的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16981.97元，鉴定费5490元，合计诉讼费22471.97元，由原告李某某负担3000元，被告兴华某某负担19471.97元，被告兴华某某负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  秦 忠代理审判员  毛步峰人民陪审员  高 贤二〇一四年十月二十三日书 记 员  张学禹审 判 长  秦 忠代理审判员  毛步峰人民陪审员  高 贤二〇一四年十月二十三日书 记 员  张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。