江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初3952号 原告：张宗锋，男，1980年5月7日生，汉族，住太仓市。 原告：费秋艳，女，1982年9月22日生，汉族，住太仓市。 被告：太仓雨润房地产开发有限公司，住所地太仓市娄东街道上海东路88号，统一社会信用代码91320585398244071F。 法定代表人：祝义财，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。 原告张宗锋、费秋艳诉被告太仓雨润房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法由审判员沈坚适用简易程序公开开庭进行了审理。后因本案案情较复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张宗锋、费秋艳、被告太仓雨润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宗锋、费秋艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金32657.63元（以210万元为本金，从2018年1月1日计算至4月9日，按银行一年期贷款利率4.35%上浮30%，并要求计算至瑕疵修复后实际交付之日）；2、判令被告支付逾期交付车库违约金157.08元（以10万元为本金，从2018年1月1日计算至4月10日，按银行一年期贷款利率4.35%上浮30%）；3、判令被告按照合同约定履行房屋瑕疵修复义务，具体见原告在《验房记录表》中所载；4、判令被告在上述第三项修复交付后依约履行免除原告3个月物业费的义务；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月28日，二原告与被告签订由原告购买被告星雨华府12号楼103室复式房的商品房买卖合同，总价210万元，约定交房日期在2017年12月31日前。被告至2018年4月10日发出交房通知，4月15日，原告如约验房时，发现存在阳台未封闭、室内楼梯及卫生间、客厅玻璃未安装、大厅外墙影响二楼采光等问题，原告如实在《验房记录表》中反映上述问题，并交给被告。2017年10月28日，第二原告与被告购买星雨华府121号地下车库的买卖合同，合同约定车库总价10万元，约定交付日期在2018年3月31日前。但被告迟至2018年4月11日才发出交付车库通知书。原告认为，被告逾期交付商品房及车库，根据合同约定应当支付逾期交付利息。对房屋存在的瑕疵质量问题，被告应当按照合同约定履行修复义务，验收合格后才视为交付完成。就上述问题，原告与被告协商不成。原告为维护自身合法权益，向法院起诉。 被告太仓雨润房地产开发有限公司辩称：1.2015年11月25日左右李**在苏州接待中东欧十六国领导人导致苏州全市范围内建筑行业停工半个月进行市容市貌的整修，另外2016年9月4日前后因杭州G20峰会展开，治安监管部门要求答辩人停工20天，这是众所周知的事实，当时在建楼盘全部停工，这是属于政府行为的不可抗力，被告实际分别停工了11天和14天，相关期限要予以扣除。2.原告起诉按照央行利率计算违约金无事实和法律依据，同时该违约金计算过高，可以参照同地段房屋租赁价格确认。针对其车库违约金，实际车库在2018年1月31日已经具备交付条件，但因房屋的逾期，因此被告就将车库安排在和房屋一同交付。对原告第三项诉请，我方未看到相关证据情况下无法答辩。对于原告第四项诉请，没有法律依据，物业费并非开发商收取的，不是同一法律关系。对此原告认为，其中一份中东欧领导人会晤的文件下达日期是2015年11月11日，与原告的购房合同签订日期是2016年5月29日，时隔半年时间，开发商认为文件影响施工，完全有时间调整原告的交房日期，所以文件和原告的合同没有关系，时间不应该扣除。还有一份太仓市住建局的文件是2016年8月17日的，里面提到对于扬尘治理不合格的现场停工整顿，如果开发商现场合格的，没有说强制停工，并不是全面停工，也不应该扣除。被告认为：原告购买的房屋是12号楼，在开始建之前已经有预售，对何时交房在房屋建造之初就定下来了，该时间是无法擅自更改的。出现了政府禁令无法施工的事实，上述天数就应当扣除。G20峰会期间太仓地区所有在建楼盘均是停工状态。 关于原告第三项诉请，原告认为该房被告未建造楼梯，且原告拿到的图纸上有楼梯四个阳台应当全封闭，但实际有一个未封闭；二楼北面开窗，但有立墙遮挡影响采光，现诉讼请求中包含：一、要求被告修复楼梯；二、要求被告封闭一个阳台；三、要求对影响采光的部分进行修复。原告并明确卫生间、客厅玻璃未安装的问题已经修复。 原告提供的证据有：1、交房通知书3份，其中一份是车库的。实际上被告发出交房通知的时候没有取得现售证，取得证后在2018年4月10日重新发了交房通知。为此被告发过短信承诺给予免除3个月物业费。2、合同约定车库是2018年3月31日交付，实际是4月10日发出通知，目前地下车库被拦住无法使用。违约金暂时计算至4月10日。3、房屋验收记录表。要求被告履行保修义务，房屋验收的时候复式房里面的楼梯都没有，按照图纸来说是有的，另外四个阳台中有一个阳台没有封闭。4、商品房买卖合同。 被告对证据1真实性无异议，证是4月9日出来的然后通知原告来交房；对证据2，认为车库在2018年1月31日具备交付条件，有相关产证，因为房屋延期导致和房屋一并交付。关于证据3，根据合同来看没有楼梯这一约定。证据4，被告认为合同附件中并无图纸，原告从工程部拿到的图纸只是功能区示意图。 关于合同约定购房总价款2100000.06元，原告确认这是合同价，收房实测小了0.03平方米，实际房款是2099663元。车库金额10万元双方均确认。 被告提供的证据有：政府文件2份。太政办（2015）147号文件及监理日志，证明中东欧16+1事件中停工11天的事实。太住建建（2016）51号文件，证明G20峰会期间停工14天的事实。原告认为，被告未提供在G20峰会期间实际停工14天的证据，不认可该停工期限。 本院查明：2016年5月28日，二原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的星雨华府12号楼103室复式房，总价210万元，约定交房日期在2017年12月31日前。合同并对其他事项作了约定。被告于2018年4月10日发出交房通知，4月15日，原告验房时，发现存在阳台未封闭、室内楼梯及卫生间、客厅玻璃未安装、大厅外墙影响二楼采光等问题，在《验房记录表》中反映上述问题，并交给被告。2017年10月28日，第二原告与被告签订购买星雨华府121号地下车库的买卖合同，合同约定车库总价10万元，约定交付日期在2018年3月31日前。被告至2018年4月11日发出交付车库通知书。原告认为，被告逾期交付商品房及车库，根据合同约定应当支付逾期交付利息。对房屋存在的瑕疵质量问题，被告应当按照合同约定履行修复义务，验收合格后才视为交付完成。为此原告向法院起诉。 对原告的各项诉讼请求，本院逐项进行以下分析和认定： 原告认为购买的复式房，按使用功能应当有楼梯，而被告没有安装楼梯，应当折价赔偿原告。被告认为图纸上本来没有楼梯，施工方按图施工没有过错。该事项在双方签订的商品房买卖合同中没有明确。审理中，被告同意对原告该项诉讼请求，即同意楼梯折价给付原告。原告在庭审中明确确认该楼梯的造价为5000元，被告为减少纠纷，对该金额予以认可，并同意立即履行该项诉请。之后原告又认为楼梯造价应为10000元。对此本院认为，原、被告在庭审中已经对该楼梯的造价达成一致，本院予以确认，原告现推翻自己的陈述没有依据，且经本院释明后未向本院申请楼梯造价鉴定，故本院确认楼梯造价为5000元。原告不接收该款项，被告已于2019年6月18日将该5000元交付至本院账户，依照法律规定属于提存，是一种法定履行方式，被告履行后义务消灭，不再负有履行义务，本院在判决生效后对该款项向原告发还。 原告主张在合同中明确四个阳台应全部封闭，而实际交付时仅封闭了三个阳台，底楼有一个阳台被告应封闭。经审查双方签订的商品房买卖合同，该合同第三条第4款表述：该商品房有4个阳台，其中4个阳台为封闭；阳台是否封闭以规划设计文件为准。此外在合同附件六第5条约定：部分阳台塑钢封闭，部分阳台不封闭。结合该两个条款，有一定的矛盾之处，但合同已经明确以规划设计文件为准，而本院实地勘查时，被告已经提供了正规设计施工图纸，阳台确系按图纸施工，原告该项请求没有依据，本院不予采纳。同样，原告认为二楼北面开窗，但有立墙遮挡影响采光的问题，被告亦为按正式设计施工图纸施工，原告该项请求没有依据，本院不予采纳。 原告主张的逾期交房违约金32657.63元，要求以210万元为本金，从2018年1月1日计算至4月9日，按银行一年期贷款利率4.35%上浮30%，并要求计算至瑕疵修复后实际交付之日。经本院核实，被告承认双方约定交房日期在2017年12月31日前，而被告至2018年4月10日发出交房通知。按该时间计算，被告逾期交房99天。被告提供的太政办（2015）147号文件及监理日志，可以证明其在中东欧16+1事件中停工11天的事实。该停工系政府原因引起，对被告属不可抗力，应在施工时间中扣除。但被告未就G20峰会期间停工14天的主张提供监理日志，证据不足，对被告要求扣除在G20峰会期间实际停工14天的意见，本院不予采纳。上述逾期交房确认为88天。另外，被告陈述原告购买的房屋是12号楼，在开始建之前已经有预售，对何时交房在房屋建造之初就定下来了，该时间是无法擅自更改的。该意见符合相关规定，故原告认为该事件发生在前，被告可以调整交房时间的意见，本院不予采纳。关于逾期交房违约金的计算标准，原告认为自己的诉讼请求是按照合同第八条规定。被告认为，违约金计算标准应按照合同约定的每日万分之一标准计算，合同括号中有明确约定的违约金比例是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定，这句话也明确看出是参照标准，如果是明确按照银行同期贷款利率计算的话就没有必要留出空格写双方约定的标准。对于空格处的双方写的约定来看，是双方协商的结果，原告签名即表示认可，现在要求按照银行同期贷款利率计算违背了合同精神。经审查双方签订的合同第八条的逾期付款责任，其中主要约定，逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金（该比率参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定）。及第十二条的逾期交房责任，其中主要约定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金（该比率不低于上述约定的比率）。本院认为，被告意见成立，双方约定的每日万分之一标准是明确的，且并不显著违背该条约定括号内的参照标准。原告要求从楼梯建造交接完毕后停止计算逾期天数，交房后原告认为有瑕疵，影响原告使用，在合同12页查验房屋的第2条有约定，交房时原告已经提出了瑕疵问题。被告不同意原告的观点，认为原告提出的房屋质量瑕疵被告均予以修复，现阶段其提出的问题涉及楼梯及阳台封闭，同时被告在2018年4月9日已具备交房条件并通知原告，因此原告主张的逾期交房的违约金应当计算至2018年4月9日。本院认为，双方签订的合同中也只是对交付房屋质量问题所作的约定，原告该主张缺乏合同依据，本院不予支持。经计算，逾期交房违约金按实际房款2099663元、逾期88天、每日万分之一的标准，计算为18477.03元。 关于原告主张的逾期交付车库的违约金，基于同一理由，应从2018年4月1日计算至4月10日，计逾期交付10天。但扣除被告因故停工11天的情况，被告车库交付不存在逾期。故对原告该项请求，本院不予支持。 原告主张被告依约履行免除原告3个月物业费的义务，根据原告提供的证据及综合其他涉及被告业主案件中反映的情况，本院采信原告陈述的被告工作人员因未取得销售许可证即错误发出交房通知，后对相关业主作过该承诺，故本院对原告该项请求予以支持，但在履行方式上，不应由被告免除，而由被告代原告交纳为宜。被告太仓雨润房地产开发有限公司提存于本院账户的楼梯折价款5000元，本院于本判决生效后给付二原告，但不纳入判决主文。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告太仓雨润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张宗锋、费秋艳逾期交房违约金18477.03元。 二、被告太仓雨润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内代两原告交纳太仓星雨华府12号楼103室复式房三个月的物业费（具体金额以物业公司实际收取的金额为准）。 三、驳回二原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费620元，由二原告负担180元，被告负担440元。原告已预交，本院不再退还，被告负担部分在本判决生效后十日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  沈 坚 人民陪审员  汤建荣 人民陪审员  谢建平 二〇一九年六月二十一日     书记员徐瑜洁