广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终4406号上诉人（原审被告）：梁世雄，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：周惠霞，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温锦泉，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁妹，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。原审第三人：于苹，男，汉族，住湖南省岳阳县。上诉人梁世雄因与被上诉人温锦泉、梁妹，原审第三人于苹建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初13873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁世雄上诉请求：1.撤销一审判决，驳回温锦泉、梁妹的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由温锦泉、梁妹负担。事实和理由：一、梁世雄对一审判决“本院认为”部分的以下观点无异议：1.涉案建设用地使用权转让合同即《收条》有效；2.温锦泉于1996年11月22日确认“收取40000元购地款，尚欠40000元未支付”视为双方对购地款重新确认、未产生合同解除效果；3.《收条》未对过户及支付尾款期限进行明确约定，温锦泉、梁妹没有证据证明曾向梁世雄主张过支付尾款，故梁世雄未付尾款不构成违约。二、温锦泉、梁妹存在违约行为，梁世雄作为守约方要求继续履行合同，违约方不得单方要求解除合同。且本案不存在无法继续履行或强制履行成本过高的情形，故涉案合同应继续履行。1.涉案合同签订时涉案土地尚未取得土地使用证，温锦泉称已经申请，预计三个月内出证，故合同约定“过户手续三个月办完”。合同签订并支付定金后，双方经了解得知土地证难以办理、出证时间不确定，温锦泉担心需要承担逾期过户的违约责任，便于1996年11月22日主动找梁世雄协商，并于当日在《收条》中添加“已收款叁万元正，又收定金共交四万元正，还欠四万元正”字样，表明双方同意《收条》中约定过户前收的60000元变更为30000元，过户后收取的10000元变更为40000元。梁世雄支付30000元后，温锦泉、梁妹把土地交给梁世雄使用，长期以来未曾提出异议。2.涉案《国有土地使用证》填发机关落款时间为1995年1月2日，批准使用期限为1997年8月开始，可见温锦泉、梁妹早在1995年1月2日或更早已申请办证，至1997年8月才获得批准，足以佐证办证难的问题。温锦泉与梁世雄签订《收条》时上述《国有土地使用证》尚未出具，出证时间无法确定。温锦泉、梁妹取得该证后没有告知梁世雄，故梁世雄一直以为尚未出证，以致20年来从未要求温锦泉、梁妹办理过户手续，此过错在于温锦泉、梁妹，其行为已构成违约。3.根据我国合同法的固定，违约方无权行使法定解除权，无权主张解除合同。在守约方要求继续履行合同的情况下，法院应判决违约方强制履行合同，故一审判决认定温锦泉、梁妹可以解除合同有误。而且，涉案土地性质为国有，可以自由转让，如温锦泉、梁妹不配合办理过户，梁世雄可另行起诉要求二人配合办理过户手续并结清余款。即便《收条》中约定过户手续费由温锦泉负责而温锦泉拒绝承担，梁世雄亦愿意代为垫付日后再追偿。温锦泉、梁妹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回梁世雄的上诉请求，维持原判。于苹发表意见称，涉案土地与其无关，其只要求补偿地上建筑物的损失。温锦泉、梁妹向一审法院起诉请求：1.确认温锦泉与梁世雄的土地买卖合同关系于2018年7月6日解除；2.梁世雄将位于佛山市顺德区**镇**路*巷*号的土地[国有土地使用证：顺府国用（95）字第0074**40号]返还给温锦泉、梁妹；3.梁世雄向温锦泉、梁妹支付占用费135500元（自1996年1月1日起每月按500元暂计至2018年7月，以后顺延至实际交付土地之日止）；4.案件诉讼费由梁世雄承担。一审法院认定事实：1995年11月1日，温锦泉与梁世雄签订《合同》一份，约定温锦泉将其所有的一块土地100平方米租给梁世雄使用，用于存放东西及机械配件，使用期限从1995年11月1日至1997年11月1日止，并约定温锦泉可以随时收回土地，每年一次性交租六千元，梁世雄不得出租给他人，若要出租需经温锦泉同意。合同签订后，温锦泉将涉案的土地交给梁世雄使用。1996年10月24日，温锦泉向梁世雄出具《收条》一份，收条载明温锦泉将面积为100平方米的涉案土地卖给梁世雄使用，双方约定转让价格为80000元。现支付定金10000元。1996年11月20日前交付60000元。余款10000元办理完过户手续后交齐。如果到期不交60000元，定金不予退回。合同并约定过户费用由温锦泉负责，过户手续三个月内完成，若三个月不能办完，按照每天20元计收。该份收条由温锦泉及梁世雄签名确认。1996年11月22日，温锦泉在收条尾部添加“已收款叁万元正，又定金共交四万元正，还欠四万元正”字样。1996年11月20日之后，双方至今并未办理土地过户登记手续，梁世雄也未有再向温锦泉支付剩余的购地款。2014年底，梁世雄将涉案土地租赁给于苹，双方并未签订书面租赁合同，涉案土地一直由于苹占有使用。2015年，温锦泉与梁世雄曾就涉案土地的纠纷到村委会及国土部门进行协调未果。2015年4月15日，**镇国土城建和水利局对梁妹反映的土地纠纷情况作出答复，告知梁妹若对权属范围内的土地被他人侵占的问题，建议通过司法途径解决。2018年7月5日，温锦泉委托广东顺迪律师事务所向梁世雄发出《律师函》，告知梁世雄，由于涉案土地购地款未有依约支付完毕，且梁妹作为共同所有人，在购地时并不知情，也未表示同意卖地。现梁妹不同意卖地。由于梁世雄未支付购地款的行为已经构成根本违约，共有人即梁妹也不同意卖地，自梁世雄收到律师函之日起双方的土地买卖关系解除。该份律师函梁世雄于2018年7月6日签收。另查明，根据温锦泉提供的国有土地使用证，载明涉案的土地位于佛山市顺德区**镇**路*巷*号，国有土地使用证：号为顺府国用（95）字第007410***0号，批准使用期限从1997年8月至2067年7月，用途为住宅。再查明，涉案土地由于苹占有使用，土地上加盖了未报批建设的建筑物。一审法院认为，本案的争议焦点在于本案的建设用地使用权转让合同是否已经解除，若合同解除，温锦泉及梁世雄双方的责任认定，以及温锦泉、梁妹主张梁世雄及于苹交还土地的请求有无依据。首先，对于合同是否解除的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，因此，合同解除系当事人主张的结果，而非法院判决的结果，法院的判决仅是对当事人解除合同的主张是否成立的确认，以及合同解除后法律后果的判断。本案中，温锦泉、梁妹主张合同解除，并曾经于2018年7月6日将解除通知送达至梁世雄处，然而梁世雄辩称其并未违约，合同仍在继续履行。对此一审法院分析认为，第一，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，转让合同虽然为收条形式，但是列明了转让土地位置，转让价格等主要的合同权利义务内容，符合合同的基本要件，且温锦泉为土地的权属人，其与梁世雄已经达成了转让合意，该合同为双方真实意思表示，且未违反法律强制性效力性规定，一审法院依法予以确认。梁妹称合同订立时其作为共有权人并不知晓，且梁世雄明知其为共有权人在未征得其同意情况下签订合同，且未履行付款义务，属于根本违约，合同应当解除。梁世雄则辩称梁妹实际知晓其购地行为。根据双方提供的合同及收条，结合庭审查明的情况，温锦泉在出让土地给梁世雄之前，已经将涉案土地于1995年租赁给梁世雄使用，其时的合同中也仅有温锦泉一人签名，而梁妹也在庭审中表示对于出租情况实际知晓，但其也并未在合同中签名确认。在此情况下，虽然梁妹是涉案土地使用权的共有人，但是梁世雄与温锦泉签订收条购买涉案土地使用权未经梁妹签名确认，然而梁世雄根据之前的交易习惯，已经有充分理由相信温锦泉有权处理土地，其与温锦泉的转让协议属于有效合同，一审法院予以认定。第二，温锦泉、梁妹认为根据收条约定，梁世雄应当在1996年11月20日前向温锦泉支付60000元。然而梁世雄并未在该约定的时间内支付款项目，此后也未有支付完毕款项，属于根本违约，温锦泉有权解除合同。梁世雄则辩称虽然1996年11月20日前未有支付60000元，但是其与温锦泉已经于1996年11月22日重新达成付款协议，收条后方写明已经支付40000元，尚欠40000元。若是合同已经解除，则温锦泉不应当写明尚欠40000元，该协议内容明显表示协议继续履行。一审法院分析认为梁世雄的抗辩较为合理，虽然梁世雄未有在1996年11月20日前支付60000元，但是温锦泉已经在11月22日确认收取40000元购地款，尚欠40000元未支付。该行为应当视为双方对于购地款的重新确认，并未产生合同解除的效果，合同仍在履行过程中。第三，1996年11月22日之后，梁世雄未有再向温锦泉、梁妹支付剩余的购房款，而温锦泉、梁妹也未有与梁世雄办理土地过户手续，故本案的转让合同并未履行完毕。温锦泉、梁妹称梁世雄一直拖延付款，属于违约，然而双方在收条中也未对过户及支付尾款期限进行明确约定。涉案合同履行过程已经经过将近20年时间，涉案土地一直交由梁世雄使用，也未有依据证明2015年前温锦泉、梁妹有向梁世雄主张过支付尾款，温锦泉、梁妹据此主张梁世雄未有付款存在违约情况，依据不足，不予认可。梁世雄则辩称由于温锦泉、梁妹肆意涨价，不同意过户导致合同未有继续履行，但是梁世雄并未能提供证据证明温锦泉、梁妹主张购地款上涨的情况，应当承担举证不能的不利后果。由于长达20年未再办理过户手续，余款也未有支付，现作为土地权属方的温锦泉、梁妹又不同意继续履行合同，合同实际已经不能继续履行，故一审法院酌情确认合同自起诉状送达至梁世雄之日即2018年8月2日起解除。合同解除后，梁世雄再占有土地已经没有依据，温锦泉、梁妹主张梁世雄返还涉案土地合理有据，予以支持。其次，关于合同解除过程中双方的过错认定。如上述分析，温锦泉、梁妹及梁世雄双方在收条中也未对过户及支付尾款期限进行明确约定，而双方均未能提供证据证明对方存在违约的情况。若是梁世雄确实存在违约行为合同已经实际解除，则在2015年之前的19年时间内温锦泉、梁妹均未向梁世雄主张收回土地，也未有要求梁世雄支付土地的租金或者占用费，明显与其陈述相悖。虽然现有证据无法证明双方的违约情况，但是考虑到合同签订后19年的时间内，温锦泉、梁妹及梁世雄均未继续履行合同的义务，均存在怠于履行的情况，对于导致合同解除双方的责任相当，依法予以确认。再次，关于温锦泉、梁妹主张的土地占用费的请求，由于涉案合同中梁世雄已经履行了部分付款义务，其占用土地合理有据。而温锦泉、梁妹在合同履行的将近20年时间内，明知涉案土地一直交由梁世雄使用，对此也并未提出异议，也未提出过占用费或者租金的请求，已经以其行为表示梁世雄占用土地合理，故对其主张该费用一审法院不予支持。最后，关于温锦泉、梁妹主张于苹搬离的请求。于苹是在与梁世雄发生租赁关系后使用涉案土地的，现由于温锦泉、梁妹与梁世雄之间的建设用地使用权转让合同已经解除，于苹再继续使用土地已无依据，且梁世雄辩称于苹在2018年开始未有再与其续租，故于苹已经没有依据继续占用土地，应当自行搬离涉案土地，并返还给温锦泉、梁妹。至于于苹主张的建筑物补偿款，由于于苹并未在本案中提出请求，且建筑物是于苹与梁世雄之间的合同履行期间产生，与温锦泉、梁妹无关，故对于该抗辩不予采纳。于苹可另行向梁世雄主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、确认温锦泉与梁世雄于1996年10月20日形成的关于佛山市顺德区**镇**路*巷*号的土地[国有土地使用证：顺府国用（95）字第0074104***0号]的使用权转让协议于2018年8月2日解除；二、梁世雄、于苹应于判决发生法律效力之日起三十日内将佛山市顺德区**镇**路*巷*号的土地[国有土地使用证：顺府国用（95）字第007410**0号]返还给温锦泉、梁妹；三、驳回温锦泉、梁妹的其他诉讼请求。案件受理费3010元（原告已预交），由温锦泉、梁妹负担1505元，梁世雄负担1505元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审的争议焦点为：1.温锦泉、梁妹是否构成违约；2.涉案合同是否应继续履行。关于争议焦点一。梁世雄上诉主张，温锦泉因知道涉案土地使用权证难以办理且出证时间无法确定而主动与其协商变更涉案《收条》约定的付款条件，又于取得上述土地使用权后故意隐瞒已出证的事实，致使其未曾催促温锦泉、梁妹办理过户，温锦泉、梁妹的行为构成违约。经查，梁世雄就其关于双方变更付款条件的原因及温锦泉、梁妹故意隐瞒出证事实的主张并未提供证据予以支持。温锦泉、梁妹是否存在故意隐瞒已取得涉案土地使用权证的行为，与梁世雄是否催促温锦泉、梁妹办理过户手续以完成交易没有必然的因果关系，亦非涉案合同无法继续履行的根本原因。故梁世雄的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，即便温锦泉、梁妹早在1995年1月2日或更早已申请办理涉案土地使用权证，至1997年8月才获得批准，亦不能直接证明温锦泉主动与梁世雄协商变更付款条件且故意隐瞒已出证的事实，故本院对梁世雄关于调查涉案土地内档以了解土地证的申请时间、审批时间及发证时间的申请不予准许。关于争议焦点二。经查，温锦泉、梁妹与梁世雄虽于1996年11月22日变更了涉案《收条》约定的付款条件，但未就对过户及支付尾款的期限进行明确约定。此后，至双方于2015年就涉案土地的纠纷到村委会及国土部门进行协调的19年间，温锦泉、梁妹作为出让方把涉案土地交付给梁世雄却从未催收购地余款，梁世雄作为买受人亦从未催促温锦泉、梁妹办理过户手续及欠付购地余款，双方均怠于继续履行合同。结合双方均未能提供证据证明对方存在违约行为，及双方不能就上述履行之必要事项重新协商达成一致的事实，一审判决对温锦泉、梁妹诉请解除合同予以支持并无不当，本院予以维持。梁世雄关于温锦泉、梁妹存在违约行为，不得单方要求解除合同，涉案合同应继续履行的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，梁世雄的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人梁世雄负担。本院依申请退回4220元予上诉人梁世雄。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月二十七日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣