安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2014）包民一初字第02890号原告：宋立忠，男，1979年9月25日出生，汉族，广州白云山医药公司业务经理，住安徽省合肥市蜀山区，被告：安徽创智商业投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区望江东路299号1幢604室，组织机构代码55015278-9。法定代表人：费清，该公司总经理。委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。委托代理人：许克明，安徽安天行律师事务所实习律师。原告宋立忠诉被告安徽创智商业投资管理有限公司（以下简称“创智公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法由代理审判员胡翠适用简易程序于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告宋立忠，被告创智公司的委托代理人汪汉滔、许克明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋立忠诉称：2010年2月2日，原告与被告签订一份委托管理经营合同，约定将原告所购创智广场5110号商铺委托被告进行统一经营管理，委托期限自2010年2月2日至2025年9月30日；2010年2月2日至2012年9月30日的租金折成房价减免，2012年10月1日至2025年9月30日的租金在每季度前10个工作日支付。被告按约支付了三个季度租金，于2013年9月5日支付2013年7月1日到期的租金；2013年12月31日和2014年5月26日分两批支付了2013年10月1日到期的租金；2014年7月25日支付了2014年1月1日到期的租金30%1396元。2014年4月1日和2014年7月1日的租金9143.52元至今未付，故原告诉至法院，请求判令：一、被告立即支付本应于2014年1月1日前支付的第1季度租金3157.76元、2014年4月1日前应支付的第2季度租金4571.76元、2014年7月1日前应支付的第3季度租金4571.76元及违约金（至起诉日2014年8月25日，1季度违约金为298元、2季度违约金为265元、3季度租金为100元），合计12964.28元；二、被告承担本案的诉讼费。被告创智公司在庭审中辩称：一、2013年租金全部付清，原告诉称2013年第4季度欠付租金与事实不符；二、2014第1季度已支付部分租金，具体付款户数及金额目前没有核实；三、对原告主张每季度应付租金数额无异议；四、按照合同约定，原告应当进行催要，提供催款函，方能主张违约金，即便违约金主张能成立，万分之四的标准也过高。经审理查明：2010年4月10日，宋立忠（甲方）与创智公司（乙方）签订一份委托管理经营合同，约定甲方将创智广场6幢5单元5110号商业用房交由乙方经营管理，该委托经营管理在甲方与安徽菲华房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同并付清所有房屋款项的前提下方生效。该合同第二条第三、四款分别约定总价款228588元，合同价款196586元；第三条第一款约定委托经营管理期限自合同签订之日起至2025年9月30日止；第四条第二款约定甲方同意自合同签订之日至2012年9月30日期间，乙方不支付管理经营收益，自2012年10月1日至2025年9月30日，乙方按季度向甲方支付税后管理经营收益；第六条收益支付比例及方式约定，2012年10月1日至2013年9月30日固定总收益为合同第二条确定的物业总价款的7%、2013年10月1日至2016年9月30日的固定总收益为合同第二条确定总价款的24%、2016年10月1日至2019年9月30日的固定总收益为合同第二条确定总价款的27%、2019年11月20日至2025年11月20日的固定总收益为合同第二条确定总价款的60%，支付方式为乙方自2012年10月1日起每季度的前10个工作日内向甲方足额支付本季度固定收益，由乙方直接付至甲方在本合同登记的银行账户；第十条违约责任第四款约定乙方逾期向甲方支付物业管理经营收益的，甲方有权要求乙方实际履行，若乙方在收到甲方催款函10个工作日内未支付的，则甲方可按逾期未付收益款的日万分之二加收逾期付款违约金；该合同还对物业转让、合同期满、免责条款、争议解决等作了约定。2010年4月11日，宋立忠与安徽菲华房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同及补充协议，约定宋立忠以196586元价款购买位于上述商业用房，建筑面积20.61㎡。该合同还对付款方式及期限、违约责任、争议解决等作了明确约定。上述合同签订后，宋立忠依约支付了全部购房款，并将涉案商品房（房地权证合包字第××号）交付给创智公司经营管理，创智公司支付了相应季度的收益款。2014年1月17日，宋立忠与创智公司还签订一份委托经营管理合同补充协议，第一条约定将原合同的第十条第四款约定的“乙方逾期向甲方支付物业管理经营收益的，甲方有权要求乙方实际履行，若乙方在收到甲方催款函10个工作日内未支付的，则甲方可按逾期未付收益款的日万分之二加收逾期付款违约金”修改为“乙方逾期向甲方支付物业管理经营收益的，甲方有权要求乙方实际履行，并从2014年4月起，按逾期未付收益款的日万分之四加收逾期付款违约金”，该补充协议还对物业保留、违约责任等条款作了修改。后因创智公司未按约支付2014年1、2、3季度收益款，故宋立忠诉至法院。以上事实，除有双方当事人当庭陈述外，还有原告宋立忠提供的商品房买卖合同、委托管理经营合同、房产证等证据在卷佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据，本院予以确认。本院认为：原告宋立忠与被告创智公司签订的委托管理经营合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告宋立忠已交清了全部购房款，合同生效条件业已具备，故该委托经营管理合同合法有效，双方应受此约束。原告宋立忠履行了交付商品房的义务，被告创智公司应按约支付收益款，逾期未付的，应按合同约定支付违约金。关于欠付租金，被告创智公司未提供相应证据证明原告主张的2014年1、2、3季度租金已足额支付，故原告主张欠付租金12301.28元，本院予以支持。被告创智公司辩称因原告未履行催告义务，故无需支付违约金的意见，本院认为合同明确约定了支付期限，催告并非是支付违约金的前提条件，故被告创智公司的此节辩解理由本院不予采信。按照合同及补充协议的约定，2014年4月1日前按日万分之二的标准计算违约金，之后应按日万分之四的标准计算。关于违约金起算，合同明确约定在每季度前十日内支付，原告现诉请计算至2014年8月25日，故违约金分别计为236.20元[3157.76元×80天（2014年1月11日至2014年3月31日）×0.2‰+3157.76元×147天（2014年4月1日至2014年8月25）×0.4‰]、248.70元[4571.76元×136天（2014年4月11日至2014年8月25日）×0.4‰]、84.12元[4571.76元×46天（2014年7月11日至2014年8月25日×0.4‰）]，合计569.02元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告安徽创智商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告宋立忠收益款12301.28元及违约金569.02元，合计12870.30元；二、驳回原告宋立忠的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124元减半收取62元，由被告安徽创智商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  胡翠二〇一四年十月二十七日书 记 员  张燕附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。