广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初6265号原告（反诉被告）深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司，住所地深圳市宝安区中心区尚都花园一栋一至四层，统一社会信用代码914403007925626928。法定代表人黄国平。委托代理人刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人**，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳轻时光餐饮管理有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道新湖路尚都花园1栋商场1楼1C01号，统一社会信用代码91440300MA5EY3PT9U。法定代表人高正红。被告王小麟，女，汉族，1991年12月27日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。共同委托代理人晏辉，广东乐辉律师事务所律师。共同委托代理人何鑫，广东乐辉律师事务所实习律师。原告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司（以下统一称为原告）诉被告深圳轻时光餐饮管理有限公司、被告王小麟及被告深圳轻时光餐饮管理有限公司（以下统一简称被告轻时光公司）反诉原告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘长森、**，被告轻时光公司的法定代表人高正红，两被告的共同委托代理人晏辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉求：1.确认原告不予返还被告轻时光公司履约租赁保证金人民币103,012元、水电保证金人民币5,000元；2.判令被告向原告支付2018年8月1日至2018年12月6日期间的租金、2018年9月1日至2018年12月6日期间的管理费共计人民币204,879元及滞纳金人民币81,962.76元（按日千分之五计算，租金的滞纳金从2018年7月10日起计算，管理费滞纳金是从2018年8月10日起计算，暂计到2018年12月6日，实际计算到付清之日止。）、2018年11月的水电费人民币485.8元；3.判令被告向原告支付单方解除合同违约金人民币120,180元；4.判令被告向原告支付律师费人民币33,040元；5.判令被告承担本案诉讼费。被告轻时光公司反诉请求：1.判令原告将各项保证金人民币108,012元退还给被告轻时光公司；2.判令原告将装修押金人民币20,000元退还被告轻时光公司；3.判令原告赔偿被告各项损失合计人民币462,995元。本案相关情况一、涉案商铺的位置：位于深圳市宝安区××花园××商场××楼××号。二、涉案商铺产权人。涉案商铺原是由43个开放式小商铺合并改造而成，共有43个房地产权证明，建筑面积合计288.92平方米。其中编号为1栋1G15至1栋1G25、1栋1G36至1栋1G54共32个小商铺的产权人为深圳市佳泰投资发展有限公司，其将上述32个小商铺交由原告进行出租和管理。编号为1栋1G02的小商铺的产权人为程勇，其将该小商铺租赁给原告，双方签订有房屋租赁合同。编号为1栋1G03、1栋1G04的小商铺的产权人为李萍、黄昶，其将上述两间小商铺租赁给原告，双方签订有房屋租赁合同。编号为1栋1G26至1G29的四间小商铺的产权人为陈晓娟、苏萱晖，其将上述四间小商铺租赁给原告，双方签订有房屋租赁合同。编号为1栋1G65的小商铺的产权人为梁丽江，其将该小商铺租赁给原告，双方签订有房屋租赁合同。编号为1栋1G67的小商铺的产权人为郭慧莹，其将该小商铺租赁给原告，双方签订有房屋租赁合同。编号为1栋1G68的小商铺的产权人为张飞雄，其将该小商铺租赁给原告，双方签订有房屋租赁合同。编号为1栋1G70的小商铺的产权人为杨任明，其将该小商铺租赁给原告，双方签订有房屋租赁合同。三、涉案商铺面积：合同约定为286.14平方米。四、涉案商铺出租方：原告。五、涉案商铺承租方：被告轻时光公司。六、房屋租赁合同、补充协议签订时间：2018年3月29日。七、被告轻时光公司租赁商铺的用途：经营烘焙类轻餐饮。八、约定的租赁期限：2018年3月29日至2023年3月28日。九、约定的月租金、管理费标准：2018年3月29日至2019年3月31日期间月租金为人民币40,060元，每月管理费为人民币11,446元，之后每年递增。十、免租期：2018年3月29日至2018年5月28日共2个月。双方签订的补充协议明确约定了2018年3月29日至2018年5月28日期间2个月的免租期，被告轻时光公司主张原告承诺免去2018年6月的租金，但并未提交任何证据予以证明，原告亦予以否认，故对被告轻时光公司的该主张，本院不予采纳。被告轻时光公司主张原告同意减免2018年7月的租金，原告主张系在被告轻时光公司能够在约定的时间内支付2018年9月至11月的租金的前提下才同意减免2018年7月的租金，但被告轻时光至今未付上述租金，故不再减免其2018年7月的租金。原告为证明该主张提交了一份申请书和一份承诺书，被告确认该两份证据的真实性。本院认为，被告轻时光公司在其出具的承诺书中承诺于2018年9月30日前支付2018年9月的租金，于2018年10月15日前支付2018年10月、11月的租金，否则申请书及承诺书作废。但被告轻时光公司至今尚未支付2018年9月至11月的租金，因此原告不同意减免其2018年7月的租金，合法有据，本院予以支持。十一、被告轻时光公司已缴纳的保证金：履约保证金人民币103,012元、水电保证金人民币5,000元以及装修押金人民币20,000元。十二、原告与被告轻时光公司解除租赁合同的时间：2018年12月6日。被告轻时光公司于2018年11月29日时向原告的工作人员表示：“我这边确定不做了，我要搬东西走，是在你这边开放行条吗？”，原告的工作人员回复称：“公司说按合同走。”虽然被告轻时光公司提出了不再租赁涉案商铺，要将东西搬走被告轻时光，但并未说明解除原因，无法证明其解除合同的行为系符合合同法的相关规定还是符合双方的合同约定，且原告并未表示同意解除租赁合同，故对被告轻时光公司主张双方的租赁合同于2018年11月29日解除的主张，本院不予采纳。被告轻时光公司于2018年12月4日出具的《终止租赁合同通知书》中明确表示自2018年12月3日起终止与原告签订的租赁合同，原告于2018年12月6日收到该通知书。原告在庭审时确认双方的租赁合同于其收到该通知书时解除，应视为其同意双方的租赁合同于2018年12月6日解除，故本院认定双方的租赁合同于2018年12月6日解除。十三、被告轻时光公司已支付的租赁费用。被告轻时光公司已支付了2018年5月29日至2018年7月31日的租金人民币84,126元，2018年3月29日至2018年8月31日的管理费人民币46,929元。2018年6月至2018年10月的水电费已交清。十四、关于原告与被告轻时光公司是否存在违约行为。原告主张被告轻时光公司从2018年8月开始拖欠租金，从2018年9月开始拖欠管理费，原告多次催款被告轻时光公司均不予支付，并于2018年12月6日单方面提出解除租赁合同。原告为证明上述主张，提交了微信聊天记录、通知、知会函、终止租赁合同通知书、限期腾房通知书等予以证明。被告则主张系涉案商铺迟迟无法接入消防主网，无法通过消防验收，导致被告轻时光公司无法正式营业，也没有顾客。涉案商场的内部管理混乱，电梯漏水、墙体渗水等，其他业主因消防问题维权也导致顾客对涉案商场非常不满意，因此是因原告存在违约行为，被告轻时光公司才提出终止租赁合同。本院认为，被告轻时光公司确认其2018年8月起的租金、2018年9月起的管理费一直未支付，根据租赁合同约定，每月10日应支付次月的租金和管理费，被告轻时光拖欠租金、管理费的行为已构成违约。至于被告轻时光公司所称的原告存在的违约行为，其在终止租赁合同通知书中并未提到，而是主张原告存在对涉案商铺进行停电、锁门等违约行为，也提到了原告进行停电、锁门的原因是被告轻时光公司欠缴租金，但并未提及消防问题。被告轻时光公司在庭审时主张是原告要求被告轻时光公司不要写明过激的话，避免其他租户发生群体事件，但被告轻时光公司的该主张并未提交任何证据予以证明，故本院不予采信。被告轻时光公司主张原告未将涉案商铺接入消防主网导致其无法进行消防验收，但被告轻时光公司并未申请消防设计审核和消防验收，也未能提交任何证据证明是原告的原因导致涉案商铺无法申请消防设计审核或消防验收、消防备案等，应承担举证不能的不利后果。被告轻时光公司于2018年6月30日起开始营业，而涉案商铺所在商场的装修工程已于2018年6月15日即被告轻时光公司营业前已验收合格。且被告轻时光公司与原告的多次沟通中并未体现出被告轻时光公司向原告反映过消防或管理方面存在问题。综上，本院认定系被告轻时光公司以原告因其拖欠租金将涉案商铺锁门导致被告轻时光公司无法经营为由单方面提出解除租赁合同，但被告轻时光公司对原告将涉案商铺锁门的主张并未提交任何证据予以证明，原告亦予以否认，应承担举证不能的不利后果。被告轻时光公司未能证明其提出解除租赁合同系由于原告的违约行为，故被告轻时光公司要求原告赔偿装修费用等各项损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。十五、被告轻时光公司应向原告支付的租赁费用。根据双方约定的租赁费用标准，被告轻时光公司应向原告支付2018年8月1日至2018年12月6日期间的租金金额为40,060元×4个月+40,060元÷31天×6天=167,993.55元，应向原告支付2018年9月1日至2018年12月6日期间的管理费金额为11,446元×3个月+11,446元÷31天×6天=36,553.35元。上述两项费用金额合计为人民币204,546.9元，原告诉请超出的部分，本院不予支持。涉案商铺2018年11月的水电费为人民币485.8元，双方对该数额均无异议，故被告轻时光公司还需向原告支付2018年11月的水电费人民币485.8元。十六、原告是否需退还被告轻时光公司履约保证金及水电保证金。根据补充协议第3.7条的约定，因被告轻时光公司违约导致租赁提前终止的，履约保证金及水电保证金均不予退还。因此，原告无须退还被告轻时光公司履约保证金人民币103,012元、水电保证金人民币5,000元。但双方签订的合同中并未约定如被告轻时光公司违约，装修押金不予退还。现双方租赁合同已解除，故原告应退还被告轻时光公司装修押金人民币20,000元。十七、关于租金和管理费的滞纳金。补充协议第9.2条约定，如租金、管理费、水电费等逾期缴纳超过五天的，每逾期一日按欠款总额的千分之五缴纳违约金。本院认为，滞纳金实质是被告轻时光公司未及时支付租赁费用造成的原告利息损失，且双方约定的标准亦过高，故本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金。截至2018年11月10日，2018年8月租金滞纳金为人民币590.55元（40,060元×4.35%÷360天×122天），2018年9月的租金、管理费滞纳金为人民币566.35元（51,506元×4.35%÷360天×91天），2018年10月的租金、管理费滞纳金为人民币373.42元（51,506元×4.35%÷360天×60天），2018年11月的租金、管理费滞纳金为人民币186.71元（51,506元×4.35%÷360天×30天），以上合计人民币1,717.03元。2018年11月10日之后的滞纳金，应以人民币204,546.9元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年11月11日起计至款项付清之日止。原告诉请超出的部分，本院不予支持。十八、关于被告轻时光公司是否应支付违约金。原告主张按照补充协议第9.1条的约定，因被告轻时光公司违约，还应向原告支付相当于六个月租金的违约金人民币120,180元。本院认为，被告轻时光公司缴纳的租赁保证金和水电保证金已足以弥补其违约行为对原告造成的损失，故对原告的该项诉求，本院不予支持。十九、关于被告轻时光公司是否应支付律师费。原告主张按照补充协议第10条的约定，被告轻时光公司应向原告支付律师费人民币33,040元。本院认为，补充协议第10条约定：“丙方承诺对乙方履行原合同及本补充协议所发生的全部债务承担无限连带责任，全部债务包括且不限于乙方应当向甲方支付的履约保证金、租金、综合管理费、水电费、违约金及甲方因追偿上述债务所发生的诉讼费、律师费、公告费、执行费等费用。”从该条约定的内容可以看出，该约定实际是对担保人担保范围的约定，该条约定并不能约束乙方即被告轻时光公司。而双方签订的租赁合同、补充协议的其他条款均未对律师费的承担进行约定，故原告要求被告轻时光公司承担律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二十、关于被告王小麟是否应对涉案债务承担责任。原告主张被告王小麟作为保证人在补充协议上签字并捺指印，应就涉案债务向原告承担保证责任。两被告主张补充协议上丙方的签字及指印均非被告王小麟所签、所捺，而是被告轻时光公司的法定代表人高正红在未经被告王小麟同意的情况下私自所为。被告王小麟向本院申请对补充协议上丙方处“王小麟”的签名及指印进行司法鉴定，但表示被告王小麟因在国外留学无法配合进行鉴定，要求鉴定补充协议上丙方处“王小麟”的签名及指印是否是高正红所签及所捺。本院认为，被告王小麟无法配合鉴定的理由并不充分，其要求对补充协议上丙方处“王小麟”的签名及指印是否是高正红所签及所捺进行鉴定，也不符合司法鉴定的程序，原告亦提出异议，因此，对被告王小麟的该申请，本院不予准许。由于被告王小麟未能提交任何证据证明补充协议上保证人处的签字及指印均非其本人所签、所捺，应承担举证不能的不利后果。因此，本院认为被告王小麟应对被告轻时光公司的涉案债务向原告承担连带清偿责任。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司与被告深圳轻时光餐饮管理有限公司于2018年3月29日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2018年12月6日解除；二、确认原告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司无需返还被告深圳轻时光餐饮管理有限公司履约保证金人民币103,012元、水电保证金人民币5,000元；三、被告深圳轻时光餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司2018年8月1日至2018年12月6日期间的租金人民币167,993.55元、2018年9月1日至2018年12月6日期间管理费人民币36,553.35元、2018年11月水电费人民币485.8元；四、被告深圳轻时光餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司截至2018年11月10日的租金、管理费滞纳金人民币1,717.03元及2018年11月10日之后的滞纳金（以人民币204,546.9元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年11月11日起计至款项付清之日）；五、被告王小麟对被告深圳轻时光餐饮管理有限公司的上述债务向原告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司承担连带清偿责任；六、原告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告深圳轻时光餐饮管理有限公司装修押金人民币20,000元；七、驳回原告深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告深圳轻时光餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币4,642.8元、反诉受理费人民币3,860元，由原告负担人民币2,104.8元，由两被告负担人民币6,398元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨佳玫二〇一九年六月三日书记员  张伟杰书记员  王 冰附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。