江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初1904号原告：赣州市峰山投资开发公司。住所地：赣州市章贡区沙石镇峰景路**。统一社会信用代码：91360702690998858A。法定代表人：敖军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈艳，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘扬，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被告：袁志斌，男，1969年8月24日生，汉族，住赣州市章贡区。第三人：江西银行股份有限公司赣州分行。住所地：赣州市章贡区赣县路盛汇城市中心**楼。统一社会信用代码：91360700550871863N。负责人：雷红云，系该分行行长。委托诉讼代理人：徐清亮，男，1990年10月4日生，汉族，系该公司员工，住赣州市赣县区，一般代理。原告赣州市峰山投资开发公司诉被告袁志斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈艳、刘扬，第三人委托诉讼代理人徐清亮到庭参加诉讼，被告袁志斌经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告于2014年12月13日签订的合同编号为20141203009《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，权利义务终止履行。2、请求依法判决被告立即于合同解除之日返还房屋；3、请求依法判决被告立即向原告支付违约金89407.7元；4、请求依法判决被告偿还原告替被告向银行代偿的按揭款；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年12月13日签订一份《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告购买原告开发的峰山国际一期25栋独栋别墅。合同第五条第3款约定买受人采取按揭贷款付款，被告支付首付款1088154元，向银行按揭贷款700000元。《合同补充协议》第16条约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按购房总价款的5%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等买受人应支付给出卖人的款项。”合同签订后，被告按合同约定支付了首期购房款，并于2015年4月29日与原告、第三人签订《个人购房借款及抵押合同》，被告向第三人按揭贷款700000元，原告对被告全部贷款本息承担连带保证责任。现被告已逾期偿还贷款，第三人于2018年6月29日书面通知原告履行保证担保义务，原告已于2018年11月1日向第三人代偿被告欠款本息计101017.82元。根据《合同补充协议》第16条之约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，合同约定的解除条件已成就，故原告诉至法院，请求判如所请。被告袁志斌未作答辩，亦未提交证据。第三人江西银行股份有限公司赣州分行辩称，答辩人同意原告代偿被告袁志斌尚欠的本息后，解除借款合同。经审理查明：2014年12月13日，原告赣州市峰山投资开发公司与被告袁志斌签订了合同编号为20141203009的《赣州市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《合同补充协议》。合同中约定被告购买原告开发的峰山国际一期25幢101号住宅，建筑面积为116.89m2，单价为15297.75元/m2，总价为1788154元，付款方式为按揭付款，被告应在签订《商品房买卖合同》当日支付购房款1088154元，余款700000元办理银行按揭贷款；原告应于2015年12月31日前向被告交付该商品房。《合同补充协议》第16条约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按购房总价款的5%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等买受人应支付给出卖人的款项。合同签订后，被告袁志斌当日支付了首付款1088154元。2015年4月29日，原告袁志斌、案外人吴晓玲与原告、第三人（原南昌银行股份有限公司赣州分行）签订合同编号为197150110300100的《个人房产借款及抵押合同》，被告向江西银行赣州分行按揭贷款700000元，借款期限为228个月，即2015年4月29日至2034年4月29日止。贷款利率在基准利率基础上上浮10%，实际贷款利率为6.49%。原告为此款贷款提供阶段性连带责任保证，承诺对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，并在保证人处盖章确认。《个人房产借款及抵押合同》签订当天，第三人根据被告袁志斌的委托，将贷款700000元支付给原告在第三人处开设的797900171000555账户。此后，案涉房屋未办理抵押登记。被告袁志斌于2016年2月2日起未按约还款。第三人遂于2018年6月29日向原告发出代偿通知书。本案审理过程中，原告代被告袁志斌、案外人吴晓玲还清了所欠第三人按揭贷款余款，共代偿借款本息共计669903.26元。2019年5月31日，第三人出具了《个人贷款结清证明》。另查明，涉案房屋于2016年5月12日办理了合同备案手续，于2016年12月31日办理了交房手续。2017年8月10日被本院首次查封，目前尚未办理房屋产权登记。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告袁志斌与原告签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，以及与原告、第三人签订《个人房产借款及抵押合同》，系双方真实意思表示，未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。被告未按约偿还案涉房屋的银行按揭贷款，导致原告向第三人承担了连带保证责任。根据《合同补充协议》第16条约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同。现被告未按约偿还银行按揭贷款，致使原告代偿借款本息共计669903.26元，双方约定的合同解除条件已经成就，故原告要求解除双方于2014年12月13日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，于法有据，本院予以支持。案涉房屋目前虽处于预查封状态，但不影响商品房买卖合同当事人行使约定解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案商品房买卖合同解除后，原告应将收取的购房款1788154元（首付款1088154元、按揭贷款700000元）退还给被告，但应扣除原告为被告代偿的银行贷款本息669903.26元，扣除后原告应退还被告购房款1118250.74元。被告袁志斌应当将案涉房屋返还给原告。原告根据合同约定按购房总价款的5%主张违约金并无不当，本院予以支持。被告袁志斌应付违约金为1788154元×5%=89407.7元。在原告履行担保责任代偿贷款本息后，《个人房产借款及抵押合同》已经履行完毕，不存在合同解除问题。《个人房产借款及抵押合同》虽然约定了抵押，但并未办理抵押登记，抵押权未生效。被告袁志斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应当视为其对自身诉讼权利的放弃，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市峰山投资开发有限公司和被告袁志斌于2014年12月13日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20141203009）及《合同补充协议》；二、由原告赣州市峰山投资开发有限公司返还被告袁志斌购房款1118250.74元；三、由被告袁志斌向原告赣州市峰山投资开发有限公司支付违约金89407.7元；上述第二、三项款项相抵后，由原告赣州市峰山投资开发有限公司退还给被告袁志斌1028843.04元。四、由被告袁志斌将峰山国际一期25幢101号住宅返还给原告赣州市峰山投资开发有限公司;五、上述第二、三、四项判决义务，限被告袁志斌于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2035元，减半收取计1017.5元，由被告袁志斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本共三份，并按规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  宋继忠二〇一九年六月三日书记员  奚伟诚