天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0118民初1050号原告：赵怀念，男，1975年4月11日出生，汉族，住河北省晋州市。委托诉讼代理人：冯雪，村委会推荐。被告：天津市顺时德鑫商贸有限公司，住所地天津市静海区大邱庄镇大屯村陈大公路东段。法定代表人：高文义，经理。委托诉讼代理人：申姗姗，天津唯辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子洺，天津唯辩律师事务所律师。第三人：李德江，男，1977年3月18日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。原告赵怀念与被告天津市顺时德鑫商贸有限公司（以下简称顺时德鑫公司）、第三人李德江案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵怀念及其委托诉讼代理人冯雪，被告天津市顺时德鑫商贸有限公司委托诉讼代理人申姗姗、徐子洺到庭参加诉讼，第三人李德江经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。赵怀念向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于唐山市丰润区××小区××楼××室的房产；2.请求贵院确立位于唐山市丰润区××小区××楼××室××0元的房产归原告所有。事实和理由：2017年7月4日，天津市静海区人民法院以（2017）津0118民初4769号民事判决书对天津市顺时德鑫公司诉唐山市丰南区建业商贸有限公司、李德江买卖合同纠纷一案作出民事裁定书，裁定查封（冻结）被申请人名下银行存款1446800元或同等价值的财产。2018年9月30日，本案原告对执行标的提出书面异议。天津市静海区人民法院于2019年1月15日作出（2019）津0118执异8号执行裁定书驳回案外人赵怀念的异议请求。2017年5月15日，原告通过唐山市路北区韩城八方房屋中介服务部介绍，同第三人李德江签订了合法有效的《房屋出售合同》，购买此房产。静海法院作出的裁定书是在2017年7月4日。且原告是以当时的市场价购买的该房屋，成交价是44万元。而且同时期该地区其他买卖合同中均可以证实原告购买上述房屋是按照市场价支付的房款。原告与第三人签订房屋出售合同之前，原告和唐山市路北区韩城八方房屋中介服务部的工作人员一同前去路北区房管所查看涉案房屋信息，房管所当时显示的是该房屋正处在为中国农业银行抵押期间，并没有显示被法院查封。所以原告购买涉案房屋之前已经尽到了一个善良合理的购买方应当尽到的谨慎义务，由此可以证明原告对于购买涉案房屋没有过错。理应认定为法律规定的善意第三人，为了保障市场交易的安全、稳定性，保障交易对方的合法权益，故贵院不得对该房屋进行查封。第三人已经将该套房屋正式交付原告占有使用，第三人李德江与被告天津市顺时德鑫公司买卖合同纠纷一案与原告毫无关系。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告已经向第三人李德江支付了全部房款并实际占有房屋，故贵院不得对该房屋进行查封。而原告提交的2份租赁合同也足以证明房屋确实是由原告所支配，收取租金。实际承租人是直接占有人，原告是涉案房屋的间接占有人，但是这并不妨碍认定原告是涉案房屋的占有人。而且，涉案房屋之所以没有办理过户手续是因为该房屋的开发商的其他原因，而非原告或者第三人的过错。原告和第三人签订的房屋出售合同是双方真实意思表示，没有违法法律规定，已经生效。综上，原告是案外人，贵院对原告的财产予以执行明显错误，故提起诉讼，请求法院立即中止对上述财产的执行，解除查封并予以返还，确认位于唐山市丰润区××小区××号楼××室房产归原告所有，望判如所请。顺时德鑫公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，具体理由如下：1、原告与第三人签订的《房屋出售合同》违反法律强制性规定，应认定为无效合同。原告与第三人签订的房屋出售合同，出售的涉案房产未依法登记领取权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款之规定，合同中约定交易的标的物系法律明确禁止转让的财产，违反法律强制性规定，应认定该合同无效。2、原告无法证明《房屋出售合同》的签订时间及已经支付全部价款的事实。原告主张其与第三人李德江于2017年5月15日签订房屋出售合同，且实际支付了房屋全款。通过合同约定可以看出，原告及第三人均明知房产无法办理过户登记手续，根据一般交易习惯，交易此类房产时，均会办理房屋买卖合同公证，来确保买受人的合法权益。而原告与第三人签订的合同明显违反一般交易习惯，且双方可以随意变更合同条款，无法确定合同的真实性及签订时间。原告提交的银行流水中，转账的数额及款项性质均无法与房款对应，亦无法证明原告支付全部房屋价款的事实。另外，合同中还约定了原告负有支付中介费的义务，但原告未提交支付中介费的发票加以佐证，可以看出，原告与第三人以伪造合同的方式，恶意串通逃避法院执行。3、原告不能证明其实际占有该房产的事实。原告提交的居住登记凭证，该凭证中显示原告自2016年2月29日就在该房产居住且该房产应为原告唯一住房。但从原告提交的房屋出租协议中看出，其在购买该房屋后，立刻将唯一住房出租，明显有违常理。另外，原告提交的房屋出租协议并未经有关部门进行备案，且无法提供收取租金的银行流水证明，仅以无法确定出具时间的《收据存根》，无法证明占有该房产的事实。若原告实际占有该房屋，应提交自居住以来缴纳物业费、水电费及采暖费等生活支出的凭证加以证明。4、原告提出执行异议超出合理期限。原告在起诉状中主张涉案房屋之所以没有办理过户登记手续是因为该房屋的开发商的其他原因并非原告或者第三人的过错，其并未举证加以证明其主张。另2017年7月4日贵院就对该房产进行了查封，但原告时隔一年多于2018年9月30日才对诉争房屋的查封提出异议，早已超过了合理的期限。原告的第二项诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，故应当予以驳回。综上，原告的请求缺乏事实依据，存在与第三人串通逃避执行的情形，且无法适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。李德江未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：天津市顺时德鑫商贸有限公司与唐山市丰南区建业商贸有限公司、李德江买卖合同纠纷一案，本院依申请于2017年7月4日作出了（2017）津0118民初4769号民事裁定书，裁定：查封（冻结）被申请人名下存款1446800元或同等价值的财产；2017年7月13日作出（2017）津0118民初4769号协助执行通知书，内容为：查封李德江位于唐山市××小区××幢××单元××号房屋，及附属用房地下室一套7-2-10，查封期限三年。赵怀念主张，在本院查封上述房屋之前的2017年5月15日，与李德江签订房屋出售合同，购买了涉案房屋并已经支付全部价款并实际占有房屋，请求中止对上述房屋的执行，并解除查封。2019年1月15日我院作出（2019）津0118执异8号执行裁定书裁定驳回赵怀念的异议请求。赵怀念向本院提交了2017年5月15日与李德江签订的房屋出售合同，顺时德鑫公司主张该合同违反法律强制性规定，应认定为无效合同。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让，但该规定属于行政管理性质，并不属于《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第14条中的效力性强制性规定，不应作为认定房屋出售合同无效的法律依据。且双方签订的房屋出售合同系双方真实意思表示，应为合法有效。结合赵怀念提供的中介费收据及中介机构工作人员吴春蕊的证人证言可以认定赵怀念在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。赵怀念向本院提交了2017年6月19日与王春雪、及2017年12月22日与张立杰签订的房屋出租协议两份，并提交了收取张立杰2个月房租1600元，押金1000元、2个月物业费209元，王春雪水电天然气卡预存款638元，3个月房租2000元、押金600元、3个月物业费300元的收款收据。以上证据可以证明赵怀念将涉案房屋出租。以上证据与赵怀念提交的唐山市公安局路北分局韩城派出所出具的居住登记凭证可以证明赵怀念在人民法院查封之前已合法占有该不动产。赵怀念向本院提交了银行流水、收据及中介工作人员的证人证言可以证明已赵怀念已经支付涉案房产的全部价款。赵怀念向本院提交了唐山旺德房地产开发有限公司出具的证明一份，内容为“兹有我公司开发建设韩城镇鼎旺瑞景C区项目，该项目房产证手续正在办理中”。该证明可以证实涉案房屋是非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，赵怀念对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以上四个条件，故可以排除执行。本案系案外人执行异议之诉纠纷，原告的第二项诉讼请求不属于执行异议案件的审理范围，故本案中不予审理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定之规定，判决如下：不得执行位于唐山市丰润区××室的房产。案件受理费80元，由被告天津市顺时德鑫商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  许振洪审 判 员  毛世刚人民陪审员  王明琴二〇一九年六月二十五日书 记 员  方崇颐