重庆市第二中级人民法院民 � � � 判 决 书（2014）渝二中法民终字第01516号上诉人（原审原告）汪其凤，女，1954年8月9日出生，汉族。上诉人（原审原告）黄也芝，男，1982年4月16日出生，汉族。上诉人（原审原告）黄千之，男，1979年2月10日出生，汉族。上诉人（原审原告）黄学永，男，1950年9月27日出生，汉族。上诉人共同委托代理人向国旗，重庆宁静律师事务所律师。上诉人共同委托代理人彭善发，重庆宁静律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江小燕，女，1984年1月28日出生，汉族。委托代理人曾有为，重庆奎龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郎亚铃，女，1967年9月29日出生，汉族。委托代理人张更明，重庆超祥律师事务所律师。上诉人黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝因确认合同无效纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第00596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2004年3月13日，黄千之与重庆市万州区建有物业发展有限公司签订一份商品房买卖合同，约定黄千之购买该公司位于万州区清堰小区王牌路爵士花园3号楼1单元11-3号房屋，单价996.6元每平方米，建筑面积146.31平方米。黄千之于当日支付首付房款66679元，并在在中国农业银行办理65000元按揭。2006年5月8日，黄千之取得该房屋房地产权证（房权证301字第2006042**号），该房现位于万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3。2006年12月26日，黄千之与江小燕登记结婚，黄千之继续按月偿还房贷。2012年6月5日，因黄千之与江小燕感情不和，两人签订离婚协议，约定：双方婚后共同财产的分割及女方经济补偿费由男方给予女方现金23万元，男方支付该款后，女方放弃其他财产权益；每年支付不少于8万元，在2014年10月30日前付清23万元；为保证男方按时支付，双方商定于离婚前将男方名下的住房过户到女方江小燕名下；在支付期限内，男方及其父母仍然居住在该房屋，但在2014年10月30日止，若男方没有补足以上约定，男方及父母必须搬出该房屋；男方若付清女方23万元，女方将该房屋重新过户到男方黄千之名下，若在2014年10月30日为止男方没有付清以上款项，女方有权出售该房屋并扣齐应得款项23万元，剩余价款归还男方，女方出售该房屋时，需在男方监督下以不低于市价的10%的价款出售。2012年6月5日，黄千之与江小燕到房管部门办理产权过户手续，将该房屋过户到江小燕名下。2012年7月8日，江小燕与郎亚铃签订房屋买卖合同书，约定将该房屋卖与郎亚铃，价款46万元。2012年7月9日，江小燕与郎亚铃又签订房屋买卖合同，其中第二条约定该房屋总成交金额为29.2万元，第���条付款方式约定为过户当日交付全款29.2万元，合同还对其他方面进行了详细约定。郎亚铃于2012年7月9日向江小燕支付购房款46万元。2012年7月25日，郎亚铃取得该房屋产权证（301房地证2012字第13460号）。2012年10月11日，郎亚铃以该房作抵押在银行办理贷款40万元。黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝在一审中诉称：2004年3月12日，黄千之与弟黄也芝、父亲黄学永、母亲汪其凤签订协议，共同出资购买重庆市建有物业发展有限公司位于万州区袁家屯2号附4号一单元11-3号商品房。2004年3月13日，黄千之与开发商签订买卖合同，并以该房作抵押，贷款65000元。2007年1月1日，黄千之与江小燕结婚后入住该房，2012年6月5日，黄千之与江小燕签订离婚协议，约定将该房过户到江小燕名下，2014年10月30日前黄千之若支付江小燕23万元，女方重新将房屋过户到黄千之，否则，女方有权出售��房并扣齐23万元，余款归男方，女方出售该房时需在男方监督下不低于市价的10%出售。协议签订后，黄千之与江小燕遂到房管局办理过户手续，将该房登记在江小燕名下，但江小燕却不提离婚之事。随后，江小燕与郎亚铃恶意串通，于2012年7月9日将该房以292200元的低价卖与郎亚铃，现郎亚铃又以该房作抵押，贷款40万元。现起诉要求1，位于万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3号商品房属于黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝与江小燕共有，2，确认江小燕与郎亚铃于2012年7月9日签订的房屋买卖合同无效，诉讼费用由被告承担。江小燕在一审中辩称：原告起诉的两个诉讼请求不能合并审理。江小燕与郎亚铃的房屋买卖关系成立，2012年7月9日，江小燕与郎亚铃签订房屋买卖合同，约定该房屋价款为29.2万元，仅仅是规避有关税费，不能证明实际成交价是29.2万元，相反郎亚铃��际支付了房款46万元，双方没有恶意串通行为，江小燕是在取得该房屋完全产权后出售该房屋的，合法有效，要求驳回原告的诉讼请求。郎亚铃在一审中辩称：黄千之如何过户给江小燕，与郎亚铃没有关系。江小燕取得该房屋的所有权后，有权处分涉案房屋，且房产证上没有其他权利人或共有人，郎亚铃作为买受方，有理由相信江小燕可以出售该房屋，并且已经支付房款46万元，取得了该房屋产权证，请求法院驳回原告请求。一审法院认为：黄千之按照与江小燕的离婚协议的约定，将争议的万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3房屋过户至江小燕名下，江小燕是该房屋的权利人。2012年7月9日，郎亚铃与江小燕签订房屋买卖合同，合同第二条约定该房屋总成交金额为29.2万元、第六条付款方式约定为过户当日交付全款29.2万元，但郎亚铃实际向江小燕支付购房款为46万元，双方是以合法形式掩盖少缴关税费的非法目的，此两条约定应当无效，合同部分无效，不影响该合同其他部分效力，其他部分仍然有效，并且郎亚铃已经取得该房屋的产权证，四原告也没有充分证据证明被告江小燕与郎亚铃恶意串通，损害了四原告的利益，郎亚玲善意取得房屋所有权，应依法予以保护，四原告要求确认江小燕与被告郎亚铃于2012年7月9日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予以支持。由于该房屋已经由郎亚铃依法取得该房屋的产权，四原告要求该房屋由黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝与江小燕共有的诉讼请求，本院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第一百零六条之规定，判决：一、驳回原告黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝要求确认被���江小燕与被告郎亚铃于2012年7月9日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求；二、驳回原告黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝要求位于万州区袁家屯2号附4号11层1单元11-3房屋属于原告黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝与被告江小燕共有的诉讼请求。案件受理费4100元，由原告承担。黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，确认《房屋买卖合同》无效，并由被上诉人承担全部诉讼费用。主要事实及理由为：1、争议房屋是由上诉人家庭成员合伙购房，其它家庭成员对房屋也享有一定的财产权利份额，一审对此事实未予查清；2、即便按照夫妻共同财产的法律关系处理，江小燕对于房屋也仅享有7%的权属份额；3、江小燕威逼黄千之将房屋产权证过户至其名下，以婚姻关系作为要挟手段，黄千之未识破其险恶用心，轻信其谎言；4、江小燕��郎亚铃恶意串通签订房屋买卖合同，从签订合同及办理产权过户登记的时间分析，双方存在恶意串通；5、江小燕与郎亚铃欺骗房地产登记机关，双方合同约定中房屋产权状况未附着户籍，但实际是附着户籍的，江小燕与黄千之系同一户口本，户主为黄学永；6、郎亚铃购房时不实地查勘、买卖合同中不约定违约责任、房屋成交价格明显低于市场合理价格，均能证明其不符合善意取得的情形。郎亚铃答辩称：1、对于其家庭成员共同出资购房我方不知情，也与我方无关；2、房屋出售时的产权证上的权利人只有江小燕一人，我方没有义务审查其婚姻状况；3、黄千之是否受胁迫将房屋过户给江小燕与我方无关，也与上诉人一审陈述自相矛盾；4、在购买房屋时，我方进行了实地查勘，并未发现有上诉人家庭成员在内，购房后也起诉要求对方搬出房屋；5、房屋的实际成交价格为46万，在房管局备案的合同价格29万是为了少交税款，即便这一行为违法也不影响房屋买卖关系的成立；6、上诉人无证据证明我与江小燕存在恶意串通的行为，至于江小燕是否存在恶意我方无从知晓；7、至于合同中没有约定违约责任条款，是因为违约条款并非合同必备条款，双方之间已就房屋买卖达成协议，互有信任。江小燕答辩称：1、我方已是房屋的合法权利人，有权处分房屋，房屋买卖合同是合法有效的；2、现在郎亚铃已经善意取得了房屋所有权，婚姻法也保护善意第三人；3、上诉人没有证据证明我方与郎亚铃之间存在恶意串通，请求二审法院维持一审判决。本案经二审审理，双方当事人均无新证据提交，本案二审查明事实与一审查明事实一致。本院另查明：因前述争议，2012年10月，郎亚铃作为原告起诉被告黄千之、第三人江小燕返还原物，后于2012年12月3日申请撤诉。2013年3月，郎亚铃作为原告起诉被告黄学永、汪其凤，第三人江小燕返还原物，后于2013年4月15日申请撤诉。2013年4月9日，黄千之作为原告起诉被告江小燕、郎亚铃房屋买卖合同纠纷要求确认合同无效，经（2013）万法民初字第02900号民事判决驳回其诉讼请求，黄千之不服上诉，后在二审过程中申请撤回一审起诉，本院予以准许。2013年10月，黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝作为原告起诉被告江小燕、郎亚铃确认合同无效，后于2013年11月29日申请撤诉。2014年5月，黄千之与江小燕离婚诉讼经（2014）万法民初字第03989号民事判决准许离婚，未对夫妻共同财产及债务进行处理，该判决已发生法律效力。本院认为，因江小燕将本案争议所涉房屋出售给郎亚铃一事，双方当事人之间已多次诉讼，后又撤诉，包括黄千之在内的上诉人的诉讼目的是为了否认江小���与郎亚铃所签房屋买卖合同的效力，进而排斥郎亚铃取得房屋所有权，结合上诉人在一审、二审中的诉讼请求，本案案由应以确认合同无效纠纷为宜。上诉人主张江小燕与郎亚铃之间恶意串通，因而签订的房屋买卖合同无效，应就相关事实承担举证责任。《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，其中第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据物权的公示、公信效力，本案争议房屋无论是在2007年10月1日之前还是之后，其权属证书上记载的权利人均无黄学永、汪其凤、黄也芝，在2012年6月5日之前，该房屋的权属证书上也仅有黄千之作为权利人的记载，此后变更登记到江小燕一人名下，即便上诉人所主张的与江小燕就争议房屋构成共有属实，作为交易相对方的郎亚铃也只能信赖有权机关颁发的权属证书上记载的权属状况，而无义务作进一步审查，也非必须实地查勘方能彰显其善意。作为完全民事行为能力人，黄千之将其名下的房屋产权变更登记到江小燕名下是基于双方的离婚协议而自觉自愿实施的行为，上诉人关于黄千之是受江小燕威逼胁迫的理由明显不能成立。上诉人关于房屋实际附着户籍而江小燕与郎亚玲在房管局备案的房屋买卖合同中隐瞒了这一情况并以此推定郎亚铃系恶意，但一方面江小燕与黄千之系同一户口且户主系黄千之，另一方面房地产登记机关在办理产权过户登记时并不以户籍情况作为主要依据，在本案中恰恰是根据黄千之本人自愿申请，以实名字转移在江小燕名下，故上诉人这一理由明显不能成立。关于房���成交价格，已有充分证据证明实际成交价格为46万，考虑争议房屋的区位、结构以及交易时段的市场价格等综合因素，并非明显过低。本案中江小燕虽然明知其在处分房屋时尚未达到其与黄千之内部所签离婚协议约定的条件和期限，主观上具有一定的恶意，但上诉人并无确实、充分的证据证明郎亚玲在购房时主观上亦存在恶意，故无所谓双方恶意串通。在争议房屋的物权已经发生变动的情况下，黄千之可向江小燕依法主张权利，黄学永、汪其凤、黄也芝可向黄千之、江小燕依法主张权利。在诉讼过程中，上诉人申请本院调取郎亚铃与江小燕之间的银行转账资料以及郎亚铃的贷款去向和还息状况，因郎亚铃与江小燕之间的银行转账资料在一审中已经提交，而郎亚铃的贷款去向和还息状况与本案的审理并无直接关联，故本院不予准许。综上，一审事实认定清楚，审判���序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人黄学永、汪其凤、黄千之、黄也芝承担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 肖  毅代理审判员 杜 抗 洪二〇一四年十月十三日书 记 员 欧阳星宇