浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初4261号 原告（反诉被告）杭州健风大厦，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路****，第**。 法定代表人柴云健，董事长。 委托代理人吕虹、范丹丹（特别授权代理），浙江京衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州优筑实业股份有限公司，住所地浙江省杭州，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路******div style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人赵章强，董事长。 委托代理人郭惕平（特别授权代理），法务总监。 被告吴呈顺，男，1965年6月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托代理人宋俊杰、林乾平（特别授权代理），浙江厚儒律师事务所律师。 被告赵章强，男，1974年12月19日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托代理人郭惕平（特别授权代理）。 被告何建伟，男，1969年1月13日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托代理人郭惕平（特别授权代理）。 被告缪德区，男，1975年6月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托代理人郭惕平（特别授权代理）。 被告吴海涛，男，1992年10月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告薛洪根，男，1965年4月15日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告杭州健风大厦（以下简称健风大厦）为与被告杭州优筑实业股份有限公司（以下简称优筑公司）、吴呈顺、赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月7日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。被告优筑公司于2018年8月8日提起反诉，本院受理后，于2018年9月21日组织双方进行了证据交换，并于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）健风大厦的委托代理人范丹丹、被告吴呈顺的委托代理人宋俊杰、林乾平到庭参加诉讼。被告（反诉原告）优筑公司、被告赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理，并就反诉原告优筑公司提起的反诉按撤诉处理。本案现已审理终结。 原告健风大厦诉称，健风大厦于2015年7月9日与案外人绍兴量子投资管理有限公司（以下简称量子公司）签订了《房屋租赁合同》一份，约定，健风大厦将位于杭州市江干区秋涛北路30号的杭州健风大厦部分房屋、场地及房屋内的附属设施出租给量子公司使用；租期自2015年7月19日起至2035年7月19日止的20年；租金为每年基数1330万元（含税、含卡拉OK厅），以后每5年递增3%；租金一年一付，先付后用，承租人应于每租赁年度开始的10个工作日前向出租人支付下一年度租金；量子公司股东吴呈顺、赵章强、何建伟、缪德区作为保证人对合同的履行承担连带保证责任。合同还约定，若量子公司的股东日后在杭州成立新公司（注册资本不少于1000万元的），则出租方同意在原合同条款不变的前提下，双方另行签订补充协议，由新公司承继量子公司在合同中的全部权利义务，量子公司的原股东继续对合同的履行承担担保责任。如新公司中有其他新股东的，则由新股东对合同的履行承担追加新的担保。合同签订后，健风大厦向量子公司交付了大部分的租赁物。2015年8月19日，量子公司股东何建伟、赵章强、缪德区以及新股东吴海涛成立了新公司即优筑公司。故依据原合同约定，健风大厦与优筑公司于2015年9月10日，签订了《房屋租赁合同》一份，约定的租赁物、租期、租金标准、租金支付方式等内容均与原租赁合同一致。该合同应为原合同约定的补充协议，并确定起租日期为2016年1月15日。该合同还约定，若优筑公司未按照合同约定按时足额缴纳租金的，则每逾期一天，优筑公司应当按照年租金的千分之一支付滞纳金，如逾期超过60日以上的，经出租方书面催告仍不缴纳的，则出租方有权选择随时以书面通知形式单方解除合同，并要求优筑公司支付相当于未履行合同部分租金总额15%的违约金。合同签订后，健风大厦依约履行了合同义务，优筑公司按约支付了2018年1月15日前的租金，但未能按约定于2017年12月29日前支付2018年1月15日至2019年1月14日期间的租金1088万元。经健风大厦催讨后至今未支付，吴呈顺、赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根亦未履行担保责任。健风大厦诉至本院，请求判令：一、优筑公司支付自2018年1月15日起暂计至2019年1月14日期间的租金1088万元，并按每日千分之一的标准支付自2017年12月29日起至实际支付之日止的滞纳金（以1088万元为基数，暂计算至2018年3月10日的滞纳金为783360元，后续支付至实际付清之日止）。二、吴呈顺、赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根对上述租金、滞纳金的支付承担连带清偿责任。 2018年6月19日，健风大厦以其书面催告优筑公司支付租金未果为由，变更诉讼请求为判令：一、解除健风大厦与优筑公司于2015年7月9日（优筑公司承继合同身份）及2015年9月10日签订的《房屋租赁合同》。二、优筑公司立即腾退租赁房屋，同时支付自2018年1月15日起暂计至2018年6月1日止的租金408万元（自2018年6月2日起至判决解除租赁合同之日止的租金及自解除租赁合同之日起至优筑公司实际腾退租赁房屋之日止的房屋占有使用费，按年租金1088万元标准另行计算）。三、优筑公司按照每日千分之一的标准支付自2017年12月29日起至实际支付之日止的滞纳金（暂计至2018年3月10日止为783360元）。四、优筑公司按照未履行合同部分租金金额的15%支付违约金2856万元（以1088万元为基数乘以未履行合同年限17.5年乘以15%）。五、吴呈顺、赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根对上述租金、滞纳金以及违约金的支付承担连带清偿责任。 被告优筑公司辩称，一、2015年7月9日的《房屋租赁合同》系健风大厦与量子公司等签订，与优筑公司无关，不发表意见。二、健风大厦与优筑公司签订《房屋租赁合同》的部分条款显示公平。首先，合同约定健风大厦对租赁标的物享有完整所有权。但实际上，健风大厦出租给优筑公司的一楼原大堂存在权属争议，部分业主已经向法院起诉，且辅楼地下室一层，面积1266.19平方米的场地并无房产证，只能作为车库或仓库，不能作为市场、商场所用。优筑公司不能就地下室负一层进行招商，达不到签订合同的目的。故健风大厦应当退还优筑公司租金11744418元。第二，合同约定的租金明显比附近商铺租金高出近一倍。第三，合同约定由优筑公司对承租的标的物进行装修，装修内容不包括外立面，但是健风大厦要求优筑公司对建筑物的外立面进行装修，该部分装修费用210万元，应当由健风大厦承担。第四，健风大厦出租给优筑公司的房屋不具备消防设施，不符合出租房屋的基本条件。合同反而约定要求优筑公司落实环保和治安保卫、消防设施并承担责任。故优筑公司在消防设施方面花费的110万元费用，及装修完毕后由于消防问题推迟开业的损失14299791元也应当由健风大厦承担。 被告吴呈顺辩称，2015年7月9日的房屋租赁合同系健风大厦与量子公司等签订，健风大厦诉请解除该合同，与事实不符。吴呈顺仅为量子公司签订的《房屋租赁合同》承担担保责任。而该合同因何建伟、缪德区未签字而未成立，因优筑公司未能提供证据证明合同约定的装修保证金已经缴纳，该合同未成立未生效，吴呈顺无需对量子公司承担保证责任。吴呈顺未在2015年9月10日健风大厦与优筑公司签订的房屋租赁合同上签字，故不承担对优筑公司合同义务的担保责任。请求驳回对吴呈顺的全部诉讼请求。 原告健风大厦为支持其诉称，向本院提交了如下证据材料： 1、《房屋租赁合同》2份，拟证明健风大厦与量子公司签订房屋租赁合同，优筑公司承继量子公司承租人权利义务，量子公司股东对优筑公司租赁合同继续承担担保责任的事实。 2、量子公司、优筑公司工商注册信息1组，拟证明量子公司股东成立优筑公司的事实。 3、律师函1份，拟证明健风大厦书面催告优筑公司支付2018年1月15日至2019年1月14日期间租金及滞纳金的事实。 4、律师函邮寄凭证1组，拟证明优筑公司已收到健风大厦寄送的律师函的事实。 5、委托代理合同、律师费发票及转款凭证1组，拟证明健风大厦为本案产生律师费损失的事实。 6、律师函邮寄凭证回执1份，拟证明优筑公司已收到健风大厦寄送的律师函的事实。 7、情况说明1份，拟证明2015年9月10日健风大厦与优筑公司签订的房屋租赁合同系2015年7月9日房屋租赁合同的补充协议，两份合同属于承继关系，吴呈顺、赵章强、何建伟、缪德区应对2015年9月10日签订的合同承担连带担保责任的事实。 8、照片1组，拟证明优筑公司使用租赁房屋的现状。 9、应收应付对账单1份，拟证明优筑公司前两年均按约支付了租金，健风大厦已经履行了交房义务的事实。 10、房产证及平面图1组，拟证明地下负一层产权登记在其他楼层中，其他楼层中均含地下负一层。 11、民事判决书1份，拟证明业主关于一楼原大厅使用的争议问题已由法院判决认定优筑公司通过租赁及置换方式合法取得了租赁权的事实。 12、照片1组，拟证明优筑公司承租的地下负一层在实际使用并经营的事实。 13、租赁合同及照片1组，拟证明优筑公司已将房屋转租给各商户，不可能将房屋另行整体转租的事实。 经庭审质证，本院认为证据1、2、7能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以确认。双方争议的合同效力等问题，在本院认为部分予以分析。证据3、4、6可以相互印证，健风大厦按合同约定地址向优筑公司寄送律师函，本院予以确认。证据5的真实性予以确认。证据8、12、13的照片反映的店铺广告栏地址等与本案具有关联性，可以证明租赁房屋的使用情况，予以确认，但提交的租赁合同缺少原件以供核对，不予确认。证据9可以证明双方对2017年3月8日前的资金结算情况，予以确认。证据10可以证明健风大厦出租房屋的房产登记情况，予以确认。证据11的真实性予以确认。 被告优筑公司为支持其辩称，向本院提交如下证据材料： 1、《房租租赁合同》1份，拟证明优筑公司与健风大厦于2015年9月10日签订了房屋租赁合同及双方权利义务约定的事实。 2、起诉状1组，拟证明健风大厦出租给优筑公司的一楼原大厅存在产权争议的事实。 3、补充协议1份，拟证明健风大厦在房屋租赁合同之外要求优筑公司额外承担210万元外立面装修费的事实。 4、公告1份，拟证明健风大厦张贴公告造成双方矛盾激化，严重违反合同约定的事实。 经庭审质证，本院认为证据1与健风大厦提交的一致，予以确认。证据2与健风大厦提供的证据11能够相互印证，对真实性予以确认。证据3反而可以证明优筑公司负担外立面装修费具备合同依据的事实，对真实性予以确认。证据4的真实性予以确认。 被告吴呈顺、赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根未向本院提交证据。 综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认： 2015年7月9日，健风大厦（甲方，出租人）与量子公司（乙方，承租人）、赵章强、吴呈顺（丙方，担保人）签订了《房屋租赁合同》一份，约定，标的范围为位于杭州市江干区秋涛北路30号的杭州健风大厦部分房屋、场地及房屋内的附属设施，具体为辅楼地下室负一层（全部，包含锅炉所占面积），面积1266.19平方米；第一层（部分），面积为附图所示（除酒店入口保留净空4.5米之外）；第二层，面积为2130.69平方米；第三层（辅楼部分，以房产证所载面积为准），主楼同酒店承租人调换使用；第四层（全部），以房产证所载面积为准；第五层（全部），面积为855.14平方米；第六层（部分），面积为82平方米；以上租赁标的总面积详见合同附件各楼层平面红线图。甲方对租赁标的物拥有完整所有权，无权属争议，租赁物不存在瑕疵或缺陷，乙方已对租赁标的及相关权属证明文件进行了查验，没有异议。鉴于第三、四层（见附图）在合同签订前甲方已出租给第三方用于卡拉OK厅经营，在甲方与第三方的承包合同期满后（到期日为2020年6月3日）再交付给乙方；第一层两家银行所占区域，自合同生效之日起6个月内交付给乙方，乙方同意延长2个月；除上述约定的交付时间外，其余租赁标的合同生效之日起的10天内交付给乙方。租赁期限20年，租期自2015年7月19日起至2035年7月19日止。租金为每年基数1330万元（含税、含卡拉OK厅），以后每5年递增3%，第一年租金数额按九个月计算，扣除卡拉OK的数额，扣除银行未交付部分的租金。租金一年一付，先付后用，乙方应于每租赁年度开始的10个工作日前向甲方支付下一年度租金。甲方同意给予乙方3个月免租装修期。卡拉OK厅所占面积在原承包合同期内不能交付给乙方，故双方确定在原承包期内卡拉OK厅的承包款（以甲方与周运元的承包经营补充协议为准）由甲方收取，此款在乙方应付的年租金中予以扣除（承包期结束后该部分交还乙方使用，乙方按合同足额支付）。乙方同意在合同签订之日起的5天内将首期装修保证金1500万元支付至甲方指定账户，乙方如期完成50%装修进度的，则上述款项转为第一年租金及300万元履约保证金。乙方未按约定足额缴纳租金的，则每逾期一天，乙方应按年租金的千分之一支付滞纳金，如乙方逾期缴纳租金超过60日以上，经甲方书面催告后仍不缴纳的，则甲方有权选择随时以书面通知形式单方解除合同，并要求乙方支付相当于未履行合同部分租金总额15%的违约金。合同期满，乙方无违反合同约定行为并按时将租赁标的现状完好返还甲方的，甲方在返还全部租赁标的物之日起15日内将保证金退还乙方。租赁标的的具体用途为市场、商场（具体业态由乙方自主确定），乙方必须以自己的名义办理营业执照，并在批准的范围内依法从事经营活动。租赁标的内的消防、环保以乙方名义自行申报，并办理相关验收手续。合同解除或终止后乙方要及时腾退房屋并交付给甲方，否则除按原租金标准的双倍收取租金外，并赔偿由此给甲方所造成的一切损失。乙方在合同终止或提前解除合同后一个月（30天）内应归还全部租赁标的。丙方同意对合同项下乙方所有义务承担连带保证责任，保证期间为各项义务履行期限届满之日起2年。合同履行中发送书面通知均以载明的地址为收件地址，只要发送方向该地址发送通知，无论对方是否实际收到均视为已送达。合同经各方代表签字（盖章），乙方按约定足额支付1500万元首期装修保证金之日起生效。如乙方股东日后在杭州成立新公司（注册资本不少于1000万元）的，则甲方同意在原合同条款不变的前提下，双方另行签订补充协议，由新公司承继乙方在合同中的全部权利义务，乙方的股东继续对本合同履行承担担保责任，如新公司中有其他新股东，则由新股东对本合同的履行追加新的担保；等等。 2015年9月10日，健风大厦（甲方，出租人）与优筑公司（乙方，承租人）、赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根（丙方，担保人）签订了《房屋租赁合同》一份。约定内容补充说明了酒店因乙方要求退租，乙方在同等条件下享有优先承租权；每5年递增3%的具体计算方式为自起租之日（2016年1月15日）起至2021年1月14日为1330万元，2021年1月15日起至2026年1月14日按原基数再增加3%；以及甲方在合同签订前已将大部分标的物交付给乙方，约定2016年1月14日前为全部租赁物免租期，2016年1月15日起开始统一起算整体租金，计算面积包括原提前交付的面积以及两家银行未交付的面积，其余约定内容与2015年7月9日签订的房屋租赁合同一致。 量子公司股东为吴呈顺、何建伟、赵章强、缪德区。优筑公司的股东为赵章强、何建伟、吴海涛、缪德区。 量子公司、优筑公司出具了说明一份，载明，2015年8月19日，量子公司股东何建伟、赵章强、缪德区、吴海涛成立优筑公司，故2015年9月10日优筑公司按原房屋租赁合同的约定与健风大厦签订租赁合同（为原租赁合同的补充协议），约定由优筑公司承继量子公司在租赁合同中的权利，量子公司股东仍按原协议承担担保责任，优筑公司新股东吴海涛（吴呈顺之子）为合同履行追加新的担保。 健风大厦已向优筑公司交付了除卡拉OK厅外的其他租赁标的，优筑公司用以开办了面料市场。优筑公司未按约支付2018年1月15日起的租金，遂成本案争议。 2018年6月6日，健风大厦委托律师按合同约定地址向优筑公司寄送律师函，要求优筑公司立即向其支付2018年1月15日至2019年1月14日期间的租金1088万元并按约定支付违约金。 本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。健风大厦与量子公司于2015年7月9日签订的《房屋租赁合同》中约定，量子公司股东在杭州成立新公司后，由新公司承继合同中的全部权利义务。量子公司股东成立优筑公司后，于2015年9月10日，由健风大厦与优筑公司签订房屋租赁合同，量子公司与优筑公司共同出具说明确认该事实，应视为量子公司已将合同权利义务概括转让给优筑公司。故本院认为，2015年7月9日的《房屋租赁合同》，因量子公司的权利义务被转移而终止，现实际履行的系健风大厦与优筑公司于2015年9月10日签订的《房屋租赁合同》。合同终止后，健风大厦再行主张予以解除的，与合同履行情况不符，本院不予支持。 健风大厦与优筑公司于2015年9月10日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。优筑公司逾期支付租金属实，其辩称合同部分条款显失公平，用以抗辩健风大厦要求支付租金的主张。就此，本院认为，根据现场照片显示，优筑公司在实际接收地下负一层后已对外招租。优筑公司辩称该部分区域不能作为市场、商场使用，未提供证据予以证明。况且，根据合同约定，优筑公司已对租赁标的及相关权属证明文件进行了查验，故运营过程中的商业风险应由其自行承担。一楼原大厅已按合同约定交付使用，优筑公司已通过租赁、置换方式取得一楼原大厅使用权。优筑公司未提供证据证明健风大厦就此存在违约情形。而对于租金的金额、外立面装修费用、消防设施落实等事宜，均有相应的合同依据。优筑公司的上述辩称不支付租金的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。 合同约定租金一年一付，先付后用，于每租赁年度开始的10个工作日前支付。优筑公司至今未支付租金，已构成违约。经健风大厦书面催告未果，健风大厦主张解除房屋租赁合同，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。合同解除后，优筑公司丧失了继续占有案涉房屋的合同基础。健风大厦起诉主张优筑公司腾退返还其租用的房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。健风大厦主张优筑公司支付房屋租赁期间及腾退前占用期间的租金、占有使用费，于法有据，本院予以支持。暂计算至2018年6月1日止租金为408万元，此后租金、占有使用费按年租金1088万元的标准计算至优筑公司实际腾退之日止。优筑公司逾期支付租金构成违约，按照合同约定应当按日千分之一的标准支付违约金，但双方约定的违约金标准过高，综合考虑优筑公司的违约情形，本院酌情调整为按日万分之六进行计算，以1088万元为基数，暂计算至2018年3月10日，为463488元。因优筑公司之故导致合同被解除，健风大厦主张优筑公司支付合同解除违约金，本院予以支持。双方约定违约金按未履行部分合同租金的总额15%计算，综合考虑优筑公司的违约情形，以及提前解除合同造成健风大厦需重新寻租以及存在期待利益损失等情况，酌情调整为500万元。 赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根承诺对优筑公司的合同义务承担连带保证责任，健风大厦在保证期间内主张其对优筑公司的上述义务承担连带清偿责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于吴呈顺的保证责任问题。吴呈顺在2015年7月9日量子公司与健风大厦签订的《房屋租赁合同》中承诺为量子公司的合同义务承担保证责任。但根据上文分析，量子公司与健风大厦间的合同权利义务已终止。量子公司承诺其股东继续对合同履行承担担保责任，但吴呈顺未作为担保人在健风大厦与优筑公司签订的房屋租赁合同中签字的情况下，对吴呈顺并不具备约束力。健风大厦主张吴呈顺承担连带清偿责任，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杭州健风大厦与被告杭州优筑实业股份有限公司于2015年9月10日签订的房屋租赁合同。 二、被告杭州优筑实业股份有限公司向原告杭州健风大厦腾退返还其所租赁的位于杭州市江干区秋涛北路30号杭州健风大厦的房屋、场地及房屋内附属设施，于本判决生效之日起六十日内履行完毕。 三、被告杭州优筑实业股份有限公司支付原告杭州健风大厦租金（占有使用费）人民币408万元（暂计算至2018年6月1日，此后按年租金1088万元的标准计算至实际腾退之日止），于本判决生效之日起六十日内付清。 四、被告杭州优筑实业股份有限公司支付原告杭州健风大厦逾期付款违约金人民币463488元（暂计算至2018年3月10日，此后以1088万元为基数，按日万分之六的标准计算至款项实际付清之日止），于本判决生效之日起六十日内付清。 五、被告杭州优筑实业股份有限公司支付原告杭州健风大厦合同解除违约金人民币500万元，于本判决生效之日起六十日内付清。 六、被告赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根对上述第三至五项债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 七、驳回原告杭州健风大厦的其他诉讼请求。 案件受理费人民币208917元，财产保全申请费人民币5000元，共计人民币213917元，由原告杭州健风大厦负担人民币148917元，由被告杭州优筑实业股份有限公司、赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根负担人民币65000元。原告杭州健风大厦于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款。被告杭州优筑实业股份有限公司、赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  朱若君 人民陪审员  许丽君 人民陪审员  韩忠玉 二〇一九年六月十日 书 记 员  娄移华