杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初5797号 原告：蒙某某，女，1976年8月9日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 原告：薛某，男，1978年11月15日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托代理人（特别授权代理）：蒙某某，系原告薛某之配偶。 被告：杭州爱家物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区莫干山路**。 法定代表人：陆斌斌。 委托代理人（特别授权代理）：吴苏华，梅云佳，系公司员工。 第三人：凌某某，男，1974年4月19日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告蒙某某、薛某诉被告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业）物权保护纠纷一案，于2018年5月22日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月14日公开开庭进行了审理。后本院依职权追加凌某某为第三人。于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告蒙某某暨薛某委托代理人、被告爱家物业委托代理人吴苏华、梅云佳到庭参加诉讼，第三人凌某某经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告诉请判令:1、被告返还房租14400元及利息损失至付清之日止（自2015年10月8日至2018年6月1日，暂计9158.4元）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告爱家物业辩称，1、2014年2月16日我司与涉案房屋产权人签订房屋出租托管合同，实际性质为租赁合同，合同约定租赁期限为2014年2月20日至2016年2月9日，产权人于2015年10月8日过户，同年28日办理物业交割，根据买卖不破租赁原则，原告办理过户手续起，出租方自动变更为原告，原租赁合同继续履行，被告也同意继续履行。故被告有权转租案涉房屋。2、拖欠或延付租金根据法律规定适用一年的诉讼时效。我司已于2016年2月22日交付房屋给原告，并结清费用，原告即使在2015年10月28日不清楚拖欠房租的事宜，2016年2月22日已经知晓我司拖欠房租的事宜，但原告直至2018年5月7日才起诉至法院。3、原告因个人原因未及时履行法定权利，才导致我司无法给付租金，且原告要求我司返还房租共计14400元计算方式存在错误。原告要求我司支付该租金的利息损失缺乏事实依据。原告明知我司拖欠房租，但消极应对，不配合我司进行打款，亦不向我司主张永享房租利益，从而产生了高额的利息，应视为自行扩大的损失，由原告自行承担。综上，我司愿意支付房租10070元，原告的其余诉讼请求应予驳回。 本院经审理查明：2014年2月16日，凌某某（甲方、委托方）与爱家物业（乙方、受托方）签订《房屋出租托管合同》一份，约定甲方将座落于杭州市拱墅区××幢××单元××室的房屋托管于爱家物业，托管期自2014年2月20日起至2016年2月19日止。托管期租金为2650元，托管期总租金为58300元。同日，凌某某作为委托方向受托方爱家物业出具《授权书》，就案涉房屋独立全权委托爱家物业管理出租事宜，在《房屋出租托管合同》约定的范围内，全权代表委托方处理与房屋租赁有关的事宜，包括但不限于与承租人洽商、联络、签约人、收取租金、起诉、提供附加服务等。本授权委托书有效期自出具之日起至《房屋出租托管合同》履行完毕之日止。 2015年8月2日，蒙某某通过爱家物业向凌某某和马晓琳、马宝清、丁维琴（共同作为卖方）购买坐落于杭州市××幢××单元××室的房屋，三方于当日签订《购房意向合同》，确认该房屋存在租约，租期至2016年2月29日，蒙某某同意卖方的租赁合同继续履行，直到合同结束。2015年8月8日，蒙某某、薛某和马晓琳、马宝清、丁维琴签订《杭州市房屋转让合同》和《协议》各一份，约定该房屋权属转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。租赁结束日期至2016年2月29日。买方同意该房屋现有租约按原租赁合同约定继续履行，待卖方将房屋交付给乙方当日起，该房屋的租金归买方所有，并于交房当日由卖方将该房屋的租金、租赁押金据实结算给买方。 因原租客于2015年8月份自行搬离。2015年8月25日，爱家物业与外籍人士迪诺、爱莎签订《房屋租赁合同》一份，租赁期自2015年9月1日起至2016年2月19日止，租金为3200元每月，第一期租金6400元于签合同当日交纳，第二期租金11626元在2015年10月15前支付。每期房租到爱家物业交纳。 （2015）杭下商初字第05022号一案中，蒙某某、薛某作为该案原告向法院提交了一份短信证据，内容如下：您好，原租赁合同现已过户到您的名下，请您到我爱我家香积寺路分公司来提供您的卡号，以方便我们给您打下期房租。短信发送的时间为2015年11月5日。 2017年1月5日，原告蒙某某、薛某为与爱家物业物权保护一案纠纷向本院提起诉讼，并于2017年4月25日向本院提出撤诉申请，本院于同日作出（2017）浙0105民初89号民事裁定书准许原告蒙某某、薛某撤回起诉。 2016年2月22日，凌某某等人与原告进行房屋交割。 以上事实，根据原告提交的《杭州市房屋转让合同》、房屋所有权证、房屋出租合同、交割单、通话录音，被告提交的民事判决书、委托合同详情、房屋出租托管合同、授权书、协议及短信及当事人陈述等予以认定。 本院认为，关于原告诉讼请求是否已超出诉讼时效的问题，根据案涉《协议》约定“待甲方将房屋交付给乙方当日起，该房屋的租金归乙方所有，并于交房当日由甲方将该房屋的租金、租赁押金据实结算给乙方”，双方于2016年2月22日交割房屋，故诉讼时效应自2016年2月23日开始起算。原告于2017年1月5日向本院提起诉讼，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断，故诉讼时效已于2017年1月5日中断，原告再于2018年5月22日提起本案诉讼，根据《民法总则》规定诉讼时效为三年，故原告起诉并未超出诉讼时效期间。原告主张自2015年10月8日起应由其收取租金，但根据庭审查明实际于2015年10月28日双方进行物业交割，根据原告与凌某某的约定，本院确认本案计算租金的起始时间为2015年10月28日，终止时间为2016年2月19日（实际租赁终止时间）。关于租金的计算标准，本院认为，根据《协议》约定“乙方同意该房屋现有的租约按原租赁合同约定继续履行”。该“现有的租约”、“原租赁合同”应是指原告购买时居住于房屋的承租人与凌某某（由爱家物业代为签订）之间的租赁合同，而非爱家物业与凌某某之间的托管合同。故在原租赁合同因故提前终止后，爱家物业在未征得原告同意后擅自对外出租确有不妥，其亦不应再从出租中获益。本院确认爱家物业应支付原告租金12053元。原告主张利息损失，本院认为，原告曾收到要求提供账户以便支付房租的短信，原告未予提供，被告在此情形下确无法支付款相应款项给原告。故对于原告该诉求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下： 一、被告杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告蒙某某、薛某12053元。 二、驳回原告蒙某某、薛某的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告杭州爱家物业服务有限公司负担。 原告蒙某某、薛某于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 马婵娟 二〇一九年六月二十日 代书记员 张 琦