上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第164号原告（反诉被告）王晓竞。委托代理人唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告（反诉原告）尹小玲。委托代理人余志农，上海汇裕律师事务所律师。原告王晓竞与被告尹小玲定金合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，尹小玲向本院提出反诉，本院予以合并审理。后因案件复杂，本院依法适用普通程序并组成合议庭于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告王晓竞及其委托代理人唐艳、被告的委托代理人余志农到庭参加诉讼。王晓竞诉称，其欲承租尹小玲承租的位于上海市闵行区XX路XX号商铺（以下简称涉案商铺），并欲利用国庆期间对涉案商铺进行测量、设计，故其在2013年10月1日，带着装修设计师至涉案商铺进行查看，当时涉案商铺的门牌号是“XX路XX号”，故其认为其承租的是“XX路XX号”的全部面积。其亦与尹小玲通过电话进行沟通、协商，最终双方对涉案商铺的起租日期（2013年10月8日起租）、租期两年、租金等协商一致，同时尹小玲需提供涉案商铺的产证、大房东签字同意书、大房东本人到场及相关办理工商执照的文件，该些手续须在签约前完成。协商的时候，双方并未提及免租期。2013年10月2日，其将人民币（币种下同）5，000元定金交付给尹小玲，并签订《收据》一份，同时约定届时由其与二房东签订租赁合同。2013年10月3日左右，在测量面积的时候，其发现面积不对，有部分面积由二房东使用。对于承租面积的问题，其向被告反映过，但其并未因此要求减租。因其有诚意租赁涉案商铺，故其最终也认可了现在的承租面积。2013年10月5日，其和二房东联系，被告知涉案商铺所属地址已经被二房东登记注册过，其可能无法进行工商登记。原定于2013年10月8日其与二房东签租赁合同，但因二房东不在，故改到2013年10月9日签租赁合同。2013年10月9日，其至工商局询问工商登记问题，被告知涉案商铺虽已被工商登记过，但通过变更原工商登记等手续后，其可办理工商登记。故其将变更手续告知尹小玲，并希望待原工商登记变更完成后再签约，故当日租赁合同未签。但尹小玲拒绝配合办理变更手续，且张贴转租通知。此后，其表示在工商办理完成后再签订租赁合同，且办理时间不应计入租期，但尹小玲均不同意。之后，尹小玲也未将工商办理情况告知其，即将涉案商铺出租给案外人，尹小玲的行为构成违约。故其为维护自身权益，诉至法院，要求判令：1、尹小玲向王晓竞双倍返还定金10，000元；2、尹小玲向王晓竞赔偿装修设计费9，000元。尹小玲辩称，上海市闵行区XX路XX号房屋系被分割的房屋，其中部分面积由二房东承租使用，另一部分面积由二房东出租给其使用。其欲退出，故将其承租涉案商铺转让给王晓竞。2013年10月2日前，双方通过协商确定月租金为16，000元、自2013年10月8日起租、租期两年、无免租期、转让费45，000元，届时租赁合同由王晓竞直接与二房东签订。合同的具体细节由王晓竞与二房东商谈，王晓竞实际知道涉案商铺所属地址已被二房东办理过工商登记。2013年10月2日，王晓竞向其支付了5，000元定金，双方签订《收据》一份。原定2013年10月8日，王晓竞与二房东签租赁合同，但当时二房东不在上海，故租赁合同未签订。2013年10月9日，其、王晓竞及二房东均到场，但王晓竞提出减租、免租期、转让费减少等条件，其不同意，故当天租赁合同亦未能签订。至于工商登记问题，王晓竞及二房东均至工商局询问过，工商局答复可以先变更原工商登记，再办理王晓竞的工商登记。对此其也同意配合办理，二房东也为此与大房东联系，并着手办理了原工商登记的变更手续。但变更过程并不影响租赁合同的签订及王晓竞的装修，故在变更期间其一直与王晓竞协商签约事宜，但王晓竞一直要求减租、免租期等要求，对此其与二房东均不同意。2013年10月29日，原工商登记变更完成，其将此情况告知王晓竞，并询问王晓竞是否承租，但王晓竞仍然提出减免租金、要求免租期等条件，故其无奈，于2013年11月1日将涉案商铺出租给案外人。综上，其认为导致租赁合同未签订的原因在于王晓竞提出减租、免租期等要求，王晓竞的该行为违反原约定，构成违约。因此，其不同意王晓竞的诉讼请求，王晓竞支付的定金应由其没收。鉴于王晓竞的违约行为，导致尹小玲向二房东支付了2013年10月的租金，且尹小玲匆忙转让涉案商铺，未能获取转让费，导致尹小玲经济损失。故尹小玲向本院提出反诉，要求判令：1、王晓竞向尹小玲支付转让费45，000元；2、王晓竞向尹小玲赔偿自2013年10月8日起至2013年10月31日止的租金损失12，387元。针对尹小玲的反诉，王晓竞辩称，不同意尹小玲的反诉诉讼请求。因租赁合同未签成，故转让费不应当支付。尹小玲也未实际向王晓竞交付房屋，故租金损失应由尹小玲自行承担。经审理查明，上海市闵行区XX路XX号房屋的产权人为案外人戴某、陈某、张某。案外人戴某、陈某、张某将上海市闵行区XX路XX号房屋出租给案外人姚某。姚某在该房屋上注册登记“上海市闵行区XX综合商店”。案外人姚某将上海市闵行区XX路XX号房屋的部分面积（即涉案商铺）出租给尹小玲。后王晓竞欲承租涉案商铺。故王晓竞、尹小玲于2013年10月2日前通过协商确定月租金为16，000元、自2013年10月8日起租、租期两年、无免租期，由王晓竞与姚某签订租赁合同。2013年10月2日，王晓竞与尹小玲签订《收据》一份，该《收据》载明：今收到王晓竞转让费5，000元订金，店铺位于XX号（XX路），余款45，000元于2013年10月8日付清；2013年10月2日至10月7日间不可转至他人，否则将双倍（10，000元）赔偿；王晓竞8号之后不想租此店铺，所收转让费5，000元不予退还；另房租差价（500）2014年3月至9月共7个月3，500元将从转让费中扣除（45，000-3，500=41，500）。原定于2013年10月8日签订租赁合同，因姚某不在上海，故租赁合同未能签订。之后王晓竞仍未能与姚某签订租赁合同。2013年11月1日，尹小玲将涉案商铺转让给案外人，由案外人直接与姚某签订租赁合同。另查明，姚某注册登记的“上海市闵行区XX综合商店”已于2013年10月底变更注册地址为上海市闵行区XX路XX号-1。以上事实，由王晓竞提供的《收据》、上海市房地产登记簿等证据及当事人的庭审陈述所证实。本院认为，王晓竞与尹小玲签署的《收据》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，双方应当按约履行。虽然《收据》中，对王晓竞支付的5，000元记载为“订金”，但《收据》的其他内容“2013年10月2日至10月7日间不可转至他人，否则将认双倍（10，000元）赔偿；王晓竞8号之后不想租此店铺，所收转让费5，000元不予退还”可看出，王晓竞支付的5，000元系双方当事人对签订租赁合同的一种担保，具有定金的性质。双方当事人应受到定金罚则的约束。现导致租赁合同无法签成的责任归属问题，系本案的争议焦点。对此，王晓竞认为，导致租赁合同无法签成的责任在于尹小玲，尹小玲未将原工商登记变更完毕的事宜告知其，即将涉案商铺转让给案外人，故系尹小玲违约；而尹小玲认为，导致租赁合同无法签成的责任在于王晓竞，原工商登记变更过程不影响签约，而王晓竞提出减租、免租期等要求，违反原约定，故系王晓竞违约。本院认为，根据双方当事人庭审陈述，造成租赁合同未能签成的初始原因在于涉案商铺上原有工商登记影响到王晓竞工商登记，只有通过变更原工商登记的方式，方能使王晓竞办理工商登记。对于该问题，从现有证据看，在双方签署《收据》前的协商过程及签署《收据》当时，双方当事人均未提及、协商过，王晓竞无有效证据证明尹小玲承诺签租赁合同时王晓竞可办理工商登记，尹小玲亦无有效证据证明王晓竞在支付定金时已充分知晓工商登记的存在。故该问题的出现并不能归责于任何一方。但对于王晓竞来说，该问题能否解决会影响到其是否能够正常、合法地开展经营活动，因此，王晓竞提出先解决原工商登记变更问题再签订租赁合同、变更期间不应计入租期等要求，也属情有可原。但王晓竞的要求毕竟与原约定内容有所不同，需双方达成合意，但尹小玲对王晓竞的要求并不认同。且在反复协商，双方对该些内容无法达成一致的情况下，尹小玲将涉案商铺转让他人，也系事出有因。故因新问题的出现，导致双方当事人对合同内容未达成一致意见，无法签订合同的责任不可归责于任何一方，王晓竞已付5，000元应当予以返还。综上，王晓竞要求尹小玲按定金罚则的规定双倍返还其定金，无法律依据，本院不予支持。尹小玲要求王晓竞赔偿其转让费、租金等损失，亦无法律根据、合同依据，本院不予支持。至于王晓竞的装修设计费损失，本院认为，在租赁合同能否签订尚不明确的情况下，王晓竞即委托他人对涉案商铺进行装修设计，该损失应由王晓竞自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）尹小玲于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）王晓竞定金5，000元；二、驳回原告（反诉被告）王晓竞的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）尹小玲的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，由原告（反诉被告）王晓竞负担96.43元，由被告（反诉原告）尹小玲负担53.57元；反诉案件受理费减半收取计662.50元，由被告（反诉原告）尹小玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 张 莉人民陪审员 邓红霞二〇一四年十月十五日书 记 员 林 舒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。