湖北省荆州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂10行初3号原告周健，男，1975年7月7日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人桑兆玉，北京京平律师事务所律师。被告荆州市荆州区人民政府，住所地：荆州市荆州区荆中路**。法定代表人夏光宏，区长。负责人李黎，副区长。委托诉讼代理人吕军，湖北吕军律师事务所律师。委托诉讼代理人陈鹏，湖北吕军律师事务所律师。原告周健诉被告荆州市荆州区人民政府（以下简称荆州区政府）房屋行政征收补偿决定一案，于2018年12月7日向本院提起行政诉讼。本院于2019年1月2日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月25日公开开庭审理了本案。原告周健及委托诉讼代理人桑兆玉，被告荆州区政府的负责人李黎及委托诉讼代理人吕军、陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年6月15日，被告作出被诉的荆区政征补[2018]12号《荆州市荆州区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称12号补偿决定）。原告不服该补偿决定，遂向本院提起诉讼。原告周健诉称：原告通过司法拍卖程序，获得位于荆州市××区××大道中段北侧万隆摩配城F1栋148、158、168号商服用房的所有权。该房屋现面临征收，但因补偿价格过低，征收双方未签订征收补偿协议。2018年6月15日，被告作出12号补偿决定。原告6月23日签收。原告认为被告作出的12号补偿决定违法，侵犯了原告的合法权益，请求法院撤销被告于2018年6月15日作出的12号补偿决定，本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交如下证据（均为复印件）：1.（2008）江执字第11-2号江陵县人民法院民事裁定书。拟证明房屋权属归周健所有，周健是适格原告。2.12号补偿决定。拟证明被告作出的征收补偿决定书的内容。3.中国房地产估价师官网查询明细。拟证明被告提交的评估单中估价师何文洪的证书编码与其本人不符，该估价师不具备相应资质，所作的评估单也不具备法律效力。被告荆州区政府辩称：一、荆州区政府作为征收主体与房屋征收部门实施的荆州区站西单元棚户区改造项目征收与补偿工作程序合法。为了推进城市建设发展，加快城郊棚改项目步伐和周边道路建设进度，湖北省住建厅同意将荆州市荆沙河北岸片区等15个棚改项目纳入湖北省2017年棚改计划。项目正式启动后，征收部门对片区居民入户征求意见，绝大部分居民都同意该项目。随后征收部门采取多种形式对项目征收补偿方案征求意见，并根据反馈意见进行了相应修改、完善。同时评估公司的选定工作顺利进行，最终选定湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司（以下简称嘉信达评估公司）为评估机构。在接下来的征收与补偿工作中，征收部门严格依照法律法规及相关文件的规定合理开展征收与补偿工作。二、被告作出的补偿决定于法有据、程序合法。第一，主体合法。荆州区政府具有对行政区域内棚改项目房屋作出补偿决定的行政职能，其依法确定的荆州区房屋征收与补偿办公室（以下简称区征收办）为房屋征收部门，区征收办依法委托站西单元棚改项目指挥部为房屋征收实施单位，该指挥部依法具体实施了站西单元棚改项目的房屋征收与补偿工作。第二，程序合法。《站西单元棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定》《站西单元棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》《站西单元棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》都是荆州区政府依法、依程序作出。第三，依法补偿，行为得当。被告组建专班多次与原告沟通、协商，但是没有实际效果，原告一直坚持不合理的补偿金额，为维护公共利益，荆州区政府依据正式的征收与补偿方案、房屋征收分户评估单于2018年6月15日对原告作出了12号补偿决定。三、征收部门和征收实施单位严格依照法定程序对被征收房屋进行房地产价格评估，并根据评估结果作出补偿决定。征收过程中，房屋征收部门在征求意见时以少数服从多数原则，由被征收人对房屋评估机构进行投票选定，且对结果进行了公示、程序合法。如原告对评估结果有异议，可以依程序申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。但原告知晓评估内容后并未依法定程序提出异议，亦没有申请鉴定。由此可以推定原告认可了评估结果的内容。现原告要求撤销补偿决定没有事实和法律依据，诉讼请求不应得到支持。被告荆州区政府在法定期限内向本院提交如下证据（均为复印件）：1.《统一社会信用代码证》。拟证明被告主体资格。2.评估公司选择结果公示。拟证明征收部门协调并组织被征收人按照少数服从多数原则投票选定了房地产价格评估机构。3.《社会稳定风险评估报告》。拟证明荆州区政府作出房屋征收决定前，按照有关规定进行了社会稳定风险评估。4.《站西单元棚改项目国有土地上房屋征收的决定》《站西单元棚改项目国有土地上房屋征收与补偿方案》。拟证明被告对征收项目作出征收决定和补偿方案。5.《房屋征收分户评估单》、照片、送达回执。拟证明评估机构对被征收人的房屋土地进行评估并将评估报告进行了送达。6.温馨提示、12号补偿决定。拟证明被告依法对被征收人作出补偿决定并送达。7.情况说明一份。拟证明涉案房屋所在片区签约的情况。被告当庭提交证据8.《开户许可证》及资金流水。拟证明征收项目的征收补偿费用已足额到位、专户存储、专款专用。应原告的申请，本院责令被告提交证据9.房屋征收补偿协议书两份。拟证明所在片区同类房屋征收补偿标准。经庭审质证，被告对原告提交的证据质证意见如下：证据1真实性无异议，涉及到周健房屋的价款是750593.28元，由此可见，十年期间，原告房屋的补偿价格上涨了6倍。证据2无异议。证据3，真实性无法核实，无法达到原告的证明目的。关于注册号重复的问题，可能有多种原因，且执业单位的名称也不一致，不能达到原告的证明目的。原告对被告提交的证据质证意见如下：证据1真实性无异议，合法性和关联性不认可，与本案被告名称不符。证据2中选定公示的真实性无法确认，原告未见过这两份公示。该公示的内容部分，被征收户963户，与被告提交的其他证据中被征收户数矛盾。风险评估报告中是1765户，补偿安置方案是2000户，征收情况说明是1429户，因此被告提交的公示不能证明评估公司得到了被征收户的一致认可。该公示是由被告下属的项目部单方制作的最终结果，被告没有提交选定评估公司的选票，证明选定过程的视频和照片，不能仅从结果来推定被征收户行使了投票选择权。证据3是复印件，该报告第55页，记载征收补偿标准风险、安置房源及房屋资金风险，被征收对象的安置和保障风险均为较大，第65页记载的总体风险是中等，因此该报告足以证明涉案棚改项目存在较大风险，强行进行不利于保障被征收户的基本权益。该报告的第59页，记载该片区对国有和集体土地的房屋进行混合征收，第58页记载该项目紧临恒大绿地项目，，地理位置优越在进行征收评估时应该参考临近的房源实地成交信息，所作出的评估价格过低。在程序上，该报告应当根据征补条例第12条，由市县级人民政府作出；记载的被征收户超过500户，被告未提交荆州市人民政府同意的批准文件；入户调查是在2017年4月份，此时征收决定和补偿安置方案均未作出，对被征收户进行的调查没有任何实际意义，该报告在第10页也予以了确认。因此该报告不能达到被告的证明目的。对证据4征收决定的真实性无异议。征收决定和补偿方案的合法性不认可。补偿方案中，不能体现被告组织其下属部门进行论证的情况，违反了征补条例第10条第2款；被告不能证明该补偿方案经过了被征收户征求意见；补偿方案剥夺了被征收户原址还迁、房屋调换的权利，违反征补条例第21条第3款；补偿方案遗漏了依法应当继续补偿的项目，体现为原告房屋前面的空地；补偿方案第8条规定先拆迁后补偿，与征补条例规定严重不符。证据5《房屋征收分户评估单》是复印件，原告从未见过该评估单。该评估单估价和估价方法部分，评估公司选定的是市场比较法，原告的房屋用于经营，属于商业用地，根据房地产估价规范第5.1.2和5.1.5条款，要选用两种评估方法，其中必须包括收益法，因此本评估单引用的估价方法违反法律规定，不能真实反映原告经营性房屋的实际价值。估价方法中的装修部分，记载的是由征收双方协商确定，在评估结果明细表中记载的评估价格是征收方单方制定，并未与原告协商。该评估单所作的文书形式不符合房地产估价规范第8.0.2和8.0.5条款，缺失了众多必备条款，因此该评估单在形式上不符合法律规定。评估机构在进行评估时没有对房屋的实际情况进行调查核实，没有提交相关的踏勘记录表，因此导致该评估报告不能正确显示原告房屋的实际价值。评估单第2页，评估师中何文洪与其提交的注册估价师的编号不符，因此估价师资质存在问题的情况下制作的评估单没有法律效力。被告未提交评估机构和估价师的任何资质证明，因此评估机构作出的评估单不具备法律效力。估价师没有签字。评估结果明细表中，对原告二层和三层房屋分别予以进行50%和45%的折扣，没有向法庭提供任何依据。照片均是复印件，无法看清具体内容，不能证明是向原告送达的评估报告。且无法显示拍照的时间和地点。从本案被告答辩状看，被告自认曾找过原告协商，在能够联系到原告的情况下，被告仍然采取所谓的张贴送达的方式向原告送达重要的评估报告，这种送达方式严重违法，变相剥夺了原告的复核和重新鉴定的权利。送达回执的证据三性和证明内容均不认可，均是复印件，没有原告签字，是劳务公司所作，不能显示与本案的关联性。证据6温馨提示是复印件，原告从未见到。补偿决定的真实性无异议，合法性和证明内容不认可。该补偿决定没有对原告停产停业损失进行补偿，原告的房屋属于经营性房屋，被告也认可。被告没有依据征补条例给予原告选择安置房的权利，剥夺了原告的选择权。被告未提供补偿款已经汇入账户开户行的证据。补偿决定对原告进行的货币补偿远低于周边类似商品房的价值，不能保障原告的基本补偿权，因此对该补偿决定的合法性不予认可。证据7没有盖章，是项目部单方制作，证据三性均不认可。证据8《开户许可证》是复印件，不能证明被告开设的是征收补偿专用账户。账户明细打印时间是2019年4月23日，未在法定举证期限内提交，对逾期举证的证据不发表质证意见。证据9真实性无异议。被告未提交向该补偿协议乙方进行实际汇款转账的凭证，该证据的评估结果明细表显示的评估基准价格是13000元每平方米，在原告与该补偿人属于同一栋楼的情况下，对原告的评估结果仅有11000元每平方米，足以证明被告对原告做的评估单和补偿决定侵犯了原告的合法权益，未依法保障原告的补偿权。项目部2017年92号文件第2条记载，原告所在的万隆商贸城征收补偿价格要低于商业门面，因此从最终的评估结果看，评估机构作出的该评估价格明显低于市场价格，且在相同房产、相同位置、相同用途采取不同的评估，得到完全差异的评估结果，也恰恰证明评估单的违法性。综合庭审质证意见，本院对原告提交的证据认证如下：被告对证据1、2无异议，本院予以确认。证据3真实性予以确认，经本院核实，被告提交了何文洪、叶斌的执业证书，何文洪、叶斌均是中国注册房地产估价师，何文洪注册号4220030096，叶斌注册号4220030099，由于评估公司雕刻印章的疏忽，何文洪印章上注册号错误，误用了叶斌的注册号，两估价师执业机构均为嘉信达评估公司，原告以估价师印章上的注册证号错误来否定估价师具有相应的评估资质不能成立，故不能达到原告的证明目的。本院对被告提交的证据认证如下：证据1是荆州区政府办公室的统一社会信用代码证书，与本案被告无关，不具有关联性，本院不予认可。但被告具有主体资格，是行政法规赋予的职权，被告未提交统一社会信用代码证书不能否认被告的主体资格。证据2真实性予以认可，调查数据表明荆北村一至四片区地段自然户共计448户，入户448户，同意征收426户，412票推选的评估机构是黄石市房天房地产估价有限公司；荆北村五、六、七片区和红专渔场片区地段自然户515户，入户515户，同意征收492户，472票推选的评估机构是嘉信达评估公司，结合该片区的征收率超过99.58%，可以证明绝大多数被征收人同意选定嘉信达评估公司作为评估机构。证据3系证明征收决定是否合法的证据，而本案审查的对象是征收补偿决定，故与本案无关，本院不予认可。证据4系该片区的房屋征收决定及补偿方案，系荆州区政府作出，该征收决定一经作出并对外公布即为有效，在未经有关机关依法撤销之前，效力不受影响，本院对真实性、合法性、关联性予以认可。证据5系嘉信达评估公司作出的《房屋征收分户评估单》，盖有该公司印章，且有估价师张桀、何文洪的印章，形式上具有真实性，是否能达到被告的证明目的，本院结合其他证据综合评判。证据5中的照片及送达回证，经核实，熊楚云、孙宏平、肖磊等5人在送达回证上签字可以证明原告周健拒收评估报告，征收实施单位已经依法送达。证据6中的温馨提示与本案无关，本院不予认可，12号补偿决定系本案诉讼标的，对真实性、关联性予以认可，是否合法本院结合其他证据综合评判。证据7，荆州区棚户区站西单元项目部征收情况说明，没有印章，经庭后调查核实，截至2019年5月31日，站西单元片区共签约自然户1414户，签约率99.79%。证据8系被告当庭提交，且与本案的征收补偿决定无关，本院不予认可。证据9的真实性、关联性予以认可，但是否达到被告的证明目的，本院结合其他证据综合认定。经审理查明：2017年8月25日，荆州区政府作出荆区政征〔2017〕3号《关于荆州区站西单元棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》。项目名称：荆州区站西单元棚户区改造项目，征收主体是荆州区政府，征收部门是区征收办，征收实施单位为荆州区站西单元棚户区改造项目部。征收范围：东至庄王大道、西至荆州大道、南至荆州大道、北至灵均路（具体以规划红线为准）。原告周健拍卖购买的房屋位于荆州区红砖渔场××国道北侧万隆摩配城的F1栋148、158、168号商铺，属于征收范围内，实测建筑面积543.27平方米。2017年3月21日至2017年3月27日，荆州区站西单元项目部在征收范围内进行入户意愿调查。2018年6月5日，嘉信达评估公司出具鄂嘉房征字（2017）第（站西）JZ-0472号《房屋征收分户评估单》，估价时点2018年5月14日，原告周健的房屋价值4030378元。因周健未能与房屋征收实施单位达成征收补偿协议，2018年6月15日，荆州区政府作出荆区政征补[2018]12号补偿决定。内容如下：一、为保证站西单元棚户区改造项目建设顺利进行，维护公共利益，根据征补条例第十七条、第二十一条第一款、第二十六条及《荆州区站西单元棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》的规定给予货币补偿。二、按《荆州区站西单元棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》及该被征收房屋的评估结果，应得的货币补偿数额为：房屋评估价值人民币3850548元，补偿按评估价值上浮10%后执行为人民币4235603元，装修补偿费评估价值人民币177430元，附属建筑物补偿费人民币0元，设备移装补助费人民币2400元；搬迁补偿费人民币5433元；临时安置补偿费人民币19558元。合计人民币4440424元。周健收到12号补偿决定后，不服该征收补偿决定，向本院提起诉讼。另查明，荆州区站西单元棚户区改造项目涉及自然户1417户，截至2019年5月31日，已签约1414户，签约率99.79%。还查明，嘉信达评估公司，备案等级贰级，营业执照上经营范围资产评估等，包括土地、房屋建筑物、机器设备、流动资产、无形资产等各类资产的评估，证书编号十房估备证字2018第001号，有效期限2021年8月14日。张桀、何文洪具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的资质证书，张桀注册号4219980058，何文洪注册号4220030096。本院认为，本案争议的焦点是被告作出的12号补偿决定是否合法，是否应当撤销。被告作为房屋征收主体，在与原告不能达成征收补偿协议的情况下，根据征补条例第四条、第二十六条之规定，被告荆州区政府有作出房屋征收补偿决定的法定职责。结合原被告双方的质证意见及庭审查明的事实，双方争议的焦点问题主要体现在：一、《房屋征收分户评估单》是否送达；二、《房屋征收分户评估单》是否合法。关于《房屋征收分户评估单》是否送达的问题。被告提交了张贴《房屋征收分户评估单》的照片和区征收办回执，回执上载明了“2018年6月5日周健拒收评估报告”，备注栏有熊楚云等5人的签字，可以证明征收实施单位已经依法送达了《房屋征收分户评估单》，但是原告周健拒收，其应该承担拒收的法律责任。关于《房屋征收分户评估单》是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条之规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。本案中，《房屋征收分户评估单》盖有嘉信达评估公司公章，公司具有相应的资质，且有两名估价师张桀、何文洪的印章，但估价师未签字。经本院核实，该评估单系张桀、何文洪两名估价师作出，且嘉信达评估公司荆州分公司向本院提交的情况说明中，估价师的印章就表示估价师的签字，虽形式上存在未签字的瑕疵，但不影响其效力。评估报告上载明的评估时点是2018年5月14日，而该片区征收决定公告之日是2017年8月25日，评估时点滞后于征收决定公告，从生活常识并结合荆州房地产市场情况来看，该时点的选择更有利于保障被征收人的合法权益。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。原告如果对评估结果有异议，应该申请复核评估，但原告并未按规定的程序提出异议，视为原告对该评估结果予以认可。该片区被征收户1417户，1414户已经签订了征收补偿安置协议，这1414户都同意评估机构对被征收房屋作出的价值评估，即99.79%以上的被征收人都认为评估机构对房屋作出的评估价值是合理的。从被告提交的两份协议书看，涉案房屋的补偿价值虽与协议载明的单价有差别，但仍在合理范围之内，故原告提出房屋价值评估偏低的意见，本院不予采纳。综上，被告荆州区政府作出的12号补偿决定，认定事实清楚，适用法正确，程序合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告周健的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告周健承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  欧阳庆审判员  孙开炎审判员  盛 千二〇一九年六月二十四日书记员  李丽红