山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0212民初2643号 原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市深圳路。 负责人郝子健，行长。 委托代理人毛加友，系山东科誉律师事务所律师。 被告张德华，男。 被告王艳艳，女。 被告青岛顺盛置业有限公司，住所地青岛市胶州市。 法定代表人张绍芝，董事长。 委托诉讼代理人刘伟娜，山东康桥律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛市分行）与被告张德华、王艳艳、青岛顺盛置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行青岛市分行之委托代理人毛加友、被告青岛顺盛置业有限公司到庭参加了诉讼，被告张德华、王艳艳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行青岛市分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告张德华偿还原告截止2018年6月20日的借款本息310868.5元及自2018年6月21日至实际支付之日止按照合同约定计算的利息、罚息；3、判令张德华支付原告律师费23752元及本案诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等为实现债权而支付的相关费用；4、判令张德华以胶房地预市字第号房屋他项权证项下的房屋对上述借款本息、律师代理费及本案诉讼费承担抵押担保责任，原告对抵押财产享有优先受偿权；5被告王艳艳、青岛顺盛置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。 被告张德华、王艳艳未作答辩。 被告青岛顺盛置业有限公司辩称：一、涉案房产已经办理了产权证，因被告张德华、王艳艳自身原因未办理正式抵押手续，被告青岛顺盛置业有限公司的担保责任已经免除。涉案房屋已经办理了产权证及具备办理正式抵押的条件，因本案被告张德华、王艳艳和原告怠于履行办理抵押义务，致使未办理正式抵押手续，办理正式抵押登记时原告的责任，不属于青岛顺盛置业有限公司的义务。原告有责任督促被告张德华、王艳艳办理正式抵押，因此青岛顺盛置业有限公司的担保期限已经届满，无需承担担保责任。二、本案有抵押房产，原告应当先应以抵押物实现其债权。即便要求青岛顺盛置业有限公司承担责任，根据《物权法》、《担保法》的相关规定债权人应当先就无得担保实现债权。三、青岛顺盛置业有限公司未就律师费进行约定，青岛顺盛置业有限公司不应承担。 原告围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述、被告青岛顺盛置业有限公司答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月17日，原告和被告张德华、青岛顺盛置业有限公司签订编号为371986910-2012-20150371926《个人住房（商业用房）借款合同》，借款人为张德华，合同约定：被告张德华向原告借款人民币296000元用于购买位于胶州市李哥庄镇聚富大街户房屋。借款期限为2015年11月5日至2032年11月5日止。合同采用等额本息还款，每月还款金额为2087.48元。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮或下调2%；合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同违约情形约定，借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。合同第十七条违约救济措施约定，出现合同约定的违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。合同第二十一条费用的承担中约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。 2013年9月6日，原告与被告青岛顺盛置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：本最高额保证所担保的债权是指自2013年9月6日至2016年9月6日期间因乙方（原告）向被告债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。合同约定：青岛顺盛置业有限公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。合同定：保证期间原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第（二）项所述之日止；第（二）项约定：该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；合同另约定被告青岛顺盛置业有限公司承诺在本协议所指的商品房竣工验收可办理房地产权证的情况下，在未办妥抵押登记手续，并将抵押房产他项权利证书、抵押登记证明文件正本交原告收执之前，不得将“房屋交接书”、“登记申请书”、“购房发票”等材料交给被告张德华。未经原告书面同意，青岛顺盛置业有限公司不得为购房者补办“房屋交接书”“登记申请书”、“购房发票”等材料。并承诺在本协议第一条所指的商品房贷款发放后10内，将购置房产发票等上述材料书面交接于乙方，如青岛顺盛置业有限公司违反上述约定给原告造成损失，原告有权随时要求青岛顺盛置业有限公司在保证范围内立即履行无条件的连带保证责任。 被告王艳艳在同意抵押声明及共同还款声明处签名确认。同意将享有共有权的涉案房屋抵押，并承诺与借款人张德华承担共同还款责任。 2015年11月5日，原告与被告张德华就抵押的胶州市李哥庄镇聚富大街户房屋房屋办理了预购商品房抵押预告登记手续。2015年11月30日，被告张德华就抵押房产办理了房地产权证但未办理正式抵押。 2015年11月18日，原告已按合同约定支付了借款金额人民币296000元。自2016年10月18日起被告开始出现逾期还款的情况，截止到2018年6月20日，被告拖欠原告本金286199.48元，利息22032.29元及罚息2636.73元。 另查明，原告为本案支付律师费人民币23752元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据原告提交的证据足以认定原告与被告张德华之间存在的借款合同关系，原告已按约定发放了贷款，被告张德华、王艳艳亦应按约定及时向原告偿还借款并支付利息，但被告张德华、王艳艳在偿还了部分借款本金及利息后再未履行偿还借款本金及利息的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告出现违约行为时，原告有权宣布贷款立即到期、解除与被告的借贷关系、要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并有权向被告收取违约金，因此，原告要求解除其与被告张德华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，其理由正当，证据充分且于法有据，本院予以支持。 对原告主张被告应偿还的借款本金、利息及罚息，因合同中对此已做出明确约定，且该约定不违反相关法律规定，本院应予确认，截止到2018年6月20日，被告拖欠原告本金286199.48元，利息22032.29元及罚息2636.73元。故对原告要求被告张德华、王艳艳偿还该部分款项的请求，本院予以支持；自2018年6月21日起至实际还清之日止的利息、罚息，被告仍应按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率及计算方式予以承担。 关于原告主张的优先受偿权，本案中被告张德华已将胶州市李哥庄镇聚富大街户房屋办理了预购商品房抵押预告登记手续（证号：市他字第号），原告也取得了预告抵押权证,被告张德华已就预告抵押房屋办理了产权证，但未办理正式抵押登记手续，且未办理正式抵押手续的原因非因原告导致，故原告可就涉案房屋享有优先受偿权。 关于原告主张的律师代理费损失23752元，因双方签订的合同对此已做出明确约定，原告就其该项主张也提交了律师费发票及支付凭证予以证明已付律师费23752元，故对其该项请求本院支持律师费损失23752元。 被告青岛顺盛置业有限公司已和原告签订保证合同，对被告张德华的借款承担阶段性担保。虽本案被告张德华、王艳艳已经就预告抵押房屋于2015年办理了产权证，但因原告和青岛顺盛置业有限公司合同另约定“被告青岛顺盛置业有限公司承诺在本协议所指的商品房竣工验收可办理房地产权证的情况下，在未办妥抵押登记手续，并将抵押房产他项权利证书、抵押登记证明文件正本交原告收执之前，不得将“房屋交接书”、“登记申请书”、“购房发票”等材料交给被告张德华。未经原告书面同意，青岛顺盛置业有限公司不得为购房者补办“房屋交接书”“登记申请书”、“购房发票”等材料。并承诺在本协议第一条所指的商品房贷款发放后10内，将购置房产发票等上述材料书面交接于乙方，如青岛顺盛置业有限公司违反上述约定给原告造成损失，原告有权随时要求青岛顺盛置业有限公司在保证范围内立即履行无条件的连带保证责任。”且庭审中，被告青岛顺盛置业有限公司未提交证据证明自己履行了上述合同义务。故对于原告请求被告青岛顺盛置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。 被告张德华、王艳艳经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，应当视为对自己答辩、质证权利的放弃，本院依法缺席审理。 据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百八十七条、第一百九十八条、《中华人民共合国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若问题的解释》第四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行与被告张德华于2015年11月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为371986910-2012-20150371926）。 二、被告张德华、王艳艳于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款本金286199.48元，利息22032.29元及罚息2636.73元，共计310868.5元（此利息、罚息计算至2018年6月20日，自2018年6月21日起至被告实际清偿之日的利息、罚息按双方合同约定的标准计算）。 三、被告张德华、王艳艳于本判决生效后10日内支付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师费人民币23752元。 四、原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行就被告张德华位于胶州市李哥庄镇聚富大街户房屋享有优先受偿权，即有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告应继续支付，超过部分归被告。 五、被告青岛顺盛置业有限公司对被告张德华、王艳艳第二、三项债务承担连带还款责任，其承担还款责任后可向被告张德华追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6319元、公告费600元，由三被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘宗欣 人民陪审员  何新庚 人民陪审员  王正宝 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  臧 凤