湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0325民初700号原告夏明燕，女，1965年6月22日出生，汉族，住湖北省十堰郧西县。委托诉讼代理人吴俊翔，湖北陵燕律师事务所律师。代理权限：代为提起诉讼、提交证据、进行质证辩论、参与调解、代收法律文书。被告王援朝，男，1953年11月12日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人王昌伟，湖北经立律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为调解、和解，承认、变更、放弃诉讼请求。被告十堰市赛武当房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市武当路太安巷**。社会统一信用代码：91420300757018616J.代表人刘立勇，系该公司临时负责人。委托诉讼代理人肖盛华，男，十堰市赛武当房地产开发有限公司董事长助理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签法律文书。原告夏明燕与被告王援朝、十堰市赛武当房地产开发有限公司（下称十堰赛武当公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法由审判员周明独任审判，于2019年6月25日公开开庭进行了审理，原告夏明燕及其委托诉讼代理人吴俊翔，被告王援朝，被告十堰赛武当公司的委托诉讼代理人肖盛华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏明燕向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告王援朝与被告十堰赛武当公司在房县房产局预告登记时签订的房屋买卖合同（买卖合同编号：FX14001839)无效；2、请求确认原告夏明燕与被告十堰赛武当公司签订的滨湖国际产权式商铺认购协议有效；3、本案的诉讼费用由二被告承担.事实和理由：被告十堰赛武当公司在湖北省房县××路东侧、××路南侧开发“滨湖国际”房产项目。2014年8月6日，原告夏明燕与被告十堰赛武当公司签订滨湖国际产权式商铺认购协议，约定被告十堰赛武当公司将负一层的435号商业用房（建筑面积共计78.49m2）售予原告，总价款为940000元。原告于签订合同二月内已付清了840000元，被告十堰赛武当公司向原告出具了收款收据。2014年8月30日，被告十堰赛武当公司又与原告签订一份《滨湖国际产权式商铺租赁合同书》，十堰赛武当公司又将售予原告的商铺返租回去，租赁期限为10年，第1年至第3年，每季度支付租金16800元，第4年至第7年，每季度支付租金17850元，第8年至第10年，每季度支付租金18900元。被告十堰赛武当公司与众多买房户签订返租合同后，整体出租给他人，办“美乐多超市”。返租合同签订后，被告十堰赛武当公司累计向原告支付了二年半的租金。近两年来原告一直向被告十堰赛武当公司要求支付尚欠租金，被告十堰赛武当公司一直推脱。2018年7月，原告听说十堰赛武当公司因外欠借贷款，法院欲拍卖“美乐多超市”租用的房产，而原告购买的房产都涵盖在超市范围内。原告进一步了解，被告十堰赛武当公司向被告王援朝借款，为确保还款，双方于2014年11月份在房县房产局办理了预告登记，签订了FX140011839号房屋买卖合同，涵盖“滨湖国际”地下室3071.64m2，包括原告所购买的房屋。十堰赛武当公司没有偿还被告王援朝借款，王援朝向茅箭区人民法院提起诉讼，茅箭区人民法院作出（2015）鄂茅箭民二初字第01099号民事调解书。调解书生效后，被告十堰赛武当公司仍没有还款，导致王援朝申请法院执行。原告与被告十堰赛武当公司签订的房屋买卖合同符合法律规定，但被告十堰赛武当公司明知房屋已出售，仍与被告王援朝签订房屋买卖合同，存在明显欺诈，二被告之间只存在民间借贷关系，双方签订的房屋买卖合同侵害了原告的合法权益，应属无效合同。为维护原告的合法权益，特具状起诉。被告王援朝辩称：被告王援朝辩称：原告不是王援朝与十堰赛武当公司签订的房屋买卖合同的相对方，故原告无权请求人民法院确认二被告之间的房屋买卖合同无效，请求人民法院依法驳回原告对王援朝的起诉。被告十堰赛武当公司辩称：1、原告关于事实部分的陈述基本属实，我公司予以认可。2、关于原告所称的认购协议，原告在协议签订后按约定支付了购房款，我公司又将房屋返租过来，又租赁给美乐多超市，认购协议与返租协议是有效的。3、赛武当与王援朝签订的买卖合同及预告登记，事实上是赛武当公司向王援朝借款提供的担保，双方并没有真实的房屋买卖合同的意思表示，从王援朝在茅箭法院起诉看，王援朝与赛武当公司是借款合同关系而不是房屋买卖合同关系，对于王援朝的借款，赛武当公司应当予以偿还，我公司与原告所签订的合同属有效合同。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于原告夏明燕与被告十堰赛武当公司签订商铺认购协议方面的相关事实认定：2014年8月6日，原告夏明燕（乙方）与被告十堰赛武当公司房县分公司（甲方）在地点为“滨湖国际营销中心”处签订一份《滨湖国际产权式商铺认购协议》，主要内容为：1、乙方购买甲方开发建设的滨湖国际项目第-1层435号商业用房（以下简称该商品房），建筑面积为78.49㎡；2、商品房单价为11976.05元/㎡，总金额940000元人民币。3、甲、乙双方约定，商品房产权登记待滨湖国际项目全部竣工验收，房产主管部门最终确权认证后办理。但乙方购置商铺的投资收益，不受办理产权证的影响，投资收益按《滨湖国际产权式商铺租赁合同》约定执行。在合同尾部另书写注明了“付款方式：1、乙方当日向甲方支付房款6万（陆万）元整；2、乙方于20日内即8月26日止再向甲方支付54万（伍拾肆万）元整；3、乙方将60万（陆拾万）元整付清，甲方开始向乙方支付租金。4、余款34万（叁拾肆万）元整，其中24万（贰拾肆万）元整，乙方在贰月内付清，即10月26日止，租金即按84万（捌拾肆万）元整返还。尾款10万（壹拾万）元整，甲方给乙方办理合法房产手续完毕，并把房产证交于乙方，尾款10万（壹拾万）元整乙方向甲方付清。”合同签订后，原告夏明燕分6次共计向被告十堰赛武当公司支付了购房款84万元，被告十堰赛武当房地产开发有限公司房县分公司向其出具收据6张，收据下方加盖有本公司的合同专用章。2014年8月30日（合同误签为2015年8月30日），双方在地点为“滨湖国际营销中心”处又签订一份《滨湖国际产权式商铺租赁合同书》，被告十堰赛武当公司将售予原告夏明燕的商铺返租回去，租赁期限为10年，约定租金支付方式为：按季度支付（支付日为每季度的末的最后5天）。被告十堰赛武公司将返租原告夏明燕的商铺和其他50余户的商铺共同返租后，整体出租给他人，开办美乐多超市。截止起诉前，被告十堰赛武当公司已向原告支付了1年6个月的租金。2018年7月,原告听说二被告之间签订的FX14001839号房屋买卖合同中包括原告所购买房屋，拟被法院执行。为此，具状起诉。二、关于被告王援朝与被告十堰赛武当公司签订房屋买卖合同方面的相关事实认定：2012年11月23日起，被告十堰赛武当公司的法定代表人刘立军以赛武当房县分公司的名义向被告王援朝借款15000000元。2014年11月22日，经过结算以后，双方重新签订借款协议，约定借款期限1年，为确保偿还借款，被告十堰赛武当公司将其开发的位于房县城关镇武当路东侧、滨河路南侧的滨湖国际处地下室幢1单元-1层105、107室建筑面积为3071.64㎡商业用房抵押给被告王援朝。2014年11月27日，双方签订了FX14001839号《商品房买卖合同》，并于当日在房县房地产交易所办理了房屋预告登记（权证号：城关镇字第**），并向王援朝发放了《中华人民共和国房屋预告登记证明》。后被告十堰赛武当公司仍未按期偿还王援朝借款。2015年9月，王援朝以十堰赛武当公司房县分公司、刘立军欠其借款为由向十堰市茅箭区人民法院提起诉讼，后双方达成调解协议，十堰市茅箭区人民法院作出（2015）鄂茅箭民二初字第01099号民事调解书，但十堰赛武当公司房县分公司未按调解书按时履行，王援朝现已向法院申请执行，案件尚在执行中。本院认为：《中华人民共和国民法总则》一百四十三条：具备下列条件的民事行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民法总则》一百四十六条:行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本院查明的事实，及相关法律规定，本院对双方的合同效力评判如下：原告夏明燕与被告十堰赛武当公司签订的《滨湖国际产权式商铺认购协议》和《滨湖国际产权式商铺租赁合同书》的行为，是双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，且夏明燕已按照合同约定支付了相应的购买价款，十堰赛武当公司在与夏明燕签订租赁合同后，已将夏明燕所购买的78.49㎡商业用房交予他人开办超市，十堰赛武当公司也支付了夏明燕一年半的租金，该二份合同已经成立并实际履行，所以对原告请求确认双方签订的《滨湖国际产权式商铺认购协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。被告王援朝与被告十堰赛武当公司之间真实的民事法律关系是民间借贷关系，已经人民法院生效文书确认。双方在借款期间签订《商品房买卖合同》、办理房屋预告登记的行为只是为借款提供担保，不是“买卖房屋”的真实意思，其真实本意应是要求十堰赛武当公司偿还借款，本院认为，设立担保物权，应当依照《物权法》和其他法律规定订立担保合同，本案中被告王援朝与被告十堰赛武当公司以签订《商品房买卖合同》为借贷合同提供担保，此种担保方式回避了法定的抵押担保的登记公示制度，不符合法律规定的担保形式，可能损害第三人的权利。且双方所签订的《商品房买卖合同》和办理的房屋预告登记的时间，发生在夏明燕与十堰赛武当公司签订合同之后，明显损害了夏明燕的利益，综合合同的目的及合法性，本院认为双方所签订的《商品房买卖合同》为无效合同。该合同与原告夏明燕有利害关系，由此原告夏明燕有权主张该合同无效，王援朝的辩解理由不成立，且无法律依据，本院不予支持。但该房屋买卖合同中不仅包涵了原告购买的房屋,也包涵了其他案外人购买的房屋，原告仅能主张涉及包涵其购买的房屋部分的合同内容无效，其余部分与其无关，原告无权主张权利，故本院确认二被告所签房屋买卖合同中包括的原告夏明燕购买的78.49㎡的商品房部分的合同内容无效。合同无效后，王援朝可依无效合同的相关法律规定，向十堰赛武当公司主张相应的民事权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十六条、第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款之规定，判决如下：一、原告夏明燕与被告十堰市赛武当开发有限公司签订的一份《滨湖国际产权式商铺认购协议》有效。二、被告王援朝与被告十堰赛武当房地产开发有限公司在房县房地产交易所办理房屋预告登记时签订的FX14001839号《商品房买卖合同》中（即位于房县城关镇武当路东侧、滨河路南侧的滨湖国际处地下室幢1单元105、107室建筑面积为3071.64㎡商业用房）所涉及原告夏明燕已购买的78.49㎡商品房的合同部分无效。案件受理费500元，减半收取250元，由被告十堰赛武当房地产开发有限公司负担，因原告已向本院预交，故由被告十堰赛武当房地产开发有限公司直接向原告结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费500元，户名：湖北省十堰市中级人民法院；账户号：17×××01；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书生效之日或者指定履行期间的最后一日计算。审判员 周 明二〇一九年六月二十六日书记员 丁雪丽本案适用的相关法律依据：《中华人民共和国民法总则》第一百一十六条物权的种类和内容，由法律规定。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。