贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书(2014)黔县民初字第910号原告张某。被告贵州某某房地产开发有限责任公司。法定代表人顾某某，系该公司经理。委托代理人王某，贵州博文律师事务所律师。委托权限为特别授权。原告张某与被告贵州某某房地产开发有限责任公司（以下称某某房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张某与被告某某房开公司委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某诉称：2011年4月，被告某某房开公司开发的某某项目属黔西县政府规划的菜市场，原告于同年6月8日与被告签订了合同编号为474的《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发位于黔西县原城关镇河滨路名为某某的商铺一个（编号为1-9号）售予原告，套内建筑面积20.16平方米，总价款共为212288元。合同第十一条约定，被告应于2012年5月1日前向原告交付符合使用条件的商铺。第十三条关于逾期交房违约责任约定，逾期超过120日，买受人有权退房，买受人退房的应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部付款，并按照买受人已付全款的1﹪向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房屋价款元及契税等其他各项代收款212288元。但从合同签订之日起到现在，被告未按合同约定向原告履行交房义务，早已严重超期，原告向被告要求按合同约定退房退款未果，故诉至法院请求判决：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、由被告退还原告已付的购房全款212288元，并按同期银行贷款利息从原告诉讼之日起向原告计付违约金。为支持自己的诉讼请求，原告在举证期限内向本院提交了下列证据：1、原告张某身份证复印件，用以证明原告的身份及诉讼主体适格；2、第290号《商品房买卖合同》一份及委托租赁管理合同一份，用以证明原、被告双方已订立商品房买卖合同的事实；3、收款收据两张，用以证明原告已按合同约定向被告支付了购房价款全款200705元，同时支付了各项代收费11583元，两项共计212288元；4、黔西县住建局、规划局、房产局三部门联合下发的黔住建字〔2013〕68号文件《关于某某业主反映有关问题的调查报告》一份，用以证明被告公司作为建设单位存在擅自改变原设计承重结构等违反建筑法规的行为，并被责令限期进行整改；5、黔西县住建局〔2013〕第6次、〔2014〕第2次专题会议纪要一份，用以证明被告对其开发的某某小区楼房框架结构承重柱在三楼平台下商场内违法钻孔、铺设钢架被决定限期拆除的事实。被告某某房开公司辩称：我公司认可原告所述逾期交房的事实，但现在商铺已经建成，就原告等业主所反映商品房建筑质量上存在的问题，我公司已通知原告等业主并经协商取得一致同意，由公司尽快改造完毕后再交付原告使用，双方签订的合同完全可以继续履行，不符合约定或法定的解除条件，故原告的诉求没有事实及法律依据，请求法庭查明事实予以明判。被告某某房开公司在举证期限内向本院提交的证据有：1、企业法人营业执照及组织机构代码证，用以证明被告诉讼主体适格；2、建设用地规划许可证、土地使用证、人防工程建设免建证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证复印件，用以证明某某房开具有商品房开发的质证；3、黔西给力市场经营管理有限公司营业执照及组织机构代码证复印件，用以证明给力公司的主体资格；经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性均无异议，对第4、5组证据认为与本案无关联性，不能证明原告的事实。原告对被告提交的第1组、第2组及第3组证据的因是复印件均不予认可，对第4组证据有异议，认为合同是空白合同，对合同的真实性有意见。上述经质证各方均无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应予采信。原告提交的4号、5号书证能够相互印证被告存在擅自改变商品房原设计承重结构等违反建筑法规的行为，其限期整改未予落实，应予采信。综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，本案双方争议的焦点为：1、双方签订的商品房买卖合同是否合法有效；2、被告是否存在违约事实；2、原告的诉求是否有充分的事实及法律依据。经审理查明：2011年4月，被告某某房开公司对外广告其开发的某某项目地下一层为车库，地上第一层商铺属黔西县政府规划的农贸市场，原告于2011年6月8日与被告签订了合同编号为290号的《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发位于黔西县原城关镇河滨路某某商住楼的商铺一个（编号为1-9号）预售给原告，商铺建筑面积34.01平方米，套内建筑面积20.16平方米，按照套（单元）计算，商铺总价款为212288元，合同并约定买受人即原告应于签订合同当日向被告交付房款200705元及契税等其他各项代收款11583元。合同约定的交房期限为2012年5月1日前。合同同时对买受人付款期限、买卖双方逾期付款和逾期交房的违约责任及房屋的交接等事项进行了约定，另在第二十二条对房屋登记事项也进行了约定。2011年7月14日，被告向黔西县房产管理局申请办理了商品房预售合同登记备案手续。此后，被告一直未按合同约定向原告履行交房义务。2013年8月23日，包括原告在内的大部分业主向黔西县住建局、规划局、房管局三部门反映被告开发的楼房框架结构承重柱在三楼平台下商场内被钻孔损坏并铺设钢架的情况。三部门安排人员组成调查组进行调查核实后，于同年8月28日形成调查报告，现场核实情况与原告等小区业主反映情况一致，调查小组遂责令被告限期15日内进行整改即拆除已搭设的工字钢、槽钢架，对涉及的承重柱受损程度进行实体检测并制定加固方案，并及时向调查组报告整改落实情况（黔住建字〔2013〕68号文件）。因被告未按文件规定整改落实，原告即以被告违约为由要求被告退房退款，双方为此发生纠纷。2013年10月31日，黔西县住建局召集规划局、房产局、被告某某房开公司相关人员及某某业主代表召开了会议，专题协调原告等业主反映的问题，会议根据“黔住建字〔2013〕68号”文件要求形成一致意见，决定限期被告在10个工作日内编制拆除方案，在20个工作日内完成拆除工作，并在拆除工作结束后，必须委托有检测资质的单位进行鉴定，再根据鉴定结论进行处理。由于被告未实际履行会议规定，黔西县住建局又于2014年1月13日召集规划局、房产局、被告某某房开公司相关人员及某某业主代表召开了会议，再次专题协调原告等业主反映的问题，会议形成一致意见，决定责令被告严格执行“黔住建字〔2013〕68号”文件和2013年10月31日会议精神，在30天内（2014年2月25日至3月27日）按原方案整改拆除，要求被告尽快完善小区配套基础设施建设及相关手续，确保业主正常的生产生活，对涉及要求退房和赔偿等合同纠纷事宜，建议按司法程序解决。原告以被告存在上述违约事实为由诉至法院，请求如上所判。另查明，被告开发的某某项目原属黔西县移民局新建，功能为地下一层是车库，地上一层为商铺农贸市场，二层为商场，三至七层为住宅。移民局建完地下室及一、二层后停止建设，按照拍卖方式转让开发权。2008年3月13日，被告法定代表人顾怀刚通过竞拍取得该项目的开发权后，以被告公司的名义进行后期开发，但开发过程中未按照该项目之前在建设局办理的《建设工程规划许可证》上的许可面积修建，超出了当时批准的建筑面积10516.02平方米，增层后从地上一层起算为十二层，被告为此招致了黔西县规划局的处罚，被告在国土局补缴土地出让金，但也因相关规费未缴清，故未办理《建设工程规划许可证》。双方签订的合同第十三条关于逾期交房的违约责任载明：“逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1﹪向买受人支付违约金。”本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。被告某某房开公司属依法取得房地产开发、销售资质的企业，其通过拍卖方式取得某某项目后期的开发权后，有权以自身名义按照该项目原定的使用性质和用途进行后期开发。本案双方当事人具备签订商品房买卖合同的主体资格，且双方签订的合同已经黔西县房产管理局商品房预售合同登记备案，故该合同合法有效，应受合同法等相关法律调整。双方所订合同第十三条关于逾期交房买受人有权退房及退房后有关违约责任的约定，属合同约定解除后违约方对守约方承担责任的违约条款，根据该条约定，被告交房的期限为2012年5月1日前，但其直至原告起诉时超出该期限近两年时间仍未履行交房义务，明显逾期该条约定的120日，且无正当合理的抗辩事由，致使原告等业主订立合同的目的不能实现，故原告行使合同解除权的条件已成就，其关于解除合同并由被告退还其实际支付的购房款的诉求因有事实及法律依据，应予支持。原告于2014年7月15日本院准备第一次开庭时主张与被告解除合同，视为已经正式通知被告，故双方的合同依法已于该日解除，本院予以确认。合同解除后，双方依合同产生的权利义务虽然终止，但上述违约条款是当事人对可能出现的违约事项对应的补偿方式作出的约定，其作用在于违约事实发生后对非违约方的损失进行清理和结算。因此，该违约条款性质上属于清理和结算条款，合同解除后并不影响其独立存在的效力，原告关于由被告承担合同解除后违约责任诉求，也有事实及法律依据，应予支持。根据被告逾期违约情况，双方关于由被告按原告已付全款的1﹪支付违约金的约定经计算仅为2122.88元，明显低于原告的损失，应予调整，原告据此主张按同期银行贷款利息计付违约金有其合理性并符合法律规定，应予支持。被告在施工中存在违规增层并因此被有关部门责令整改、限期拆除或处罚，只是其承担行政责任的一个方面，并不影响其依据事实和法律应承担的民事责任，不存在原告诉称的延期交房问题，双方的合同完全可以继续履行，不同意解除合同等抗辩意见，无事实和法律依据，不予采信。据此，为维护正常的社会经济秩序，保障交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告张某与被告贵州某某房地产开发有限责任公司签订的第290号《商品房买卖合同》于2014年7月15日解除；二、被告贵州某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内退还原告张某因购房已付的全部款项计212288元，并以此款项为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2014年4月22日计付利息至本判决生效之日止。案件受理费5106元，由被告贵州某某房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。审判长  石承琴审判员  张光辉审判员  胡云贵二〇一四年十月八日书记员  刘 芸