成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初11128号 原告：成都市双流水泥厂，住所地成都市双流区西航港街道大马寺路178号。 法定代表人：黄四九，经理。 委托诉讼代理人：叶云章，四川广都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，四川广都律师事务所律师。 被告：邓虎，男，1974年5月16日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：钟光毅，四川舟达律师事务所律师。 原告成都市双流水泥厂（以下简称双流水泥厂）与被告邓虎返还原物纠纷一案，本院于2015年4月22日立案，于2016年1月26日作出（2015）双流民初字第3283号民事判决，邓虎不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2016年8月26日作出（2016）川01民终4347号民事判决，邓虎不服该判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2018年6月21日作出民事裁定，撤销四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终4347号民事判决及本院作出的（2015）双流民初字第3283号民事判决，并将本案发回本院重审。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告成都市水泥厂的叶云章、王**，被告邓虎及其委托诉讼代理人钟光毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双流水泥厂向本院提出诉讼请求：1.判令邓虎搬离位于双流水泥厂1幢1单元4楼2号（进1单元4楼右边房屋），返还双流水泥厂房屋；2.判令邓虎支付双流水泥厂房屋租金3000元（暂计至2015年4月，实际租金从2014年11月7日起以每月600元租金标准计算至邓虎搬离双流水泥厂房屋时止）。事实与理由：邓虎曾系双流水泥厂单位职工。2003年9月，双流水泥厂因双方建立了劳动关系向邓虎提供了免费的出租房屋，邓虎也向双流水泥厂交纳了租房押金，但双方并未约定租房期限。2007年因双流县水泥厂产能落后，双流水泥厂响应政府号召对水泥厂进行了关停，双方终止了劳动关系。劳动关系终止后邓虎即应搬离双流水泥厂房屋，但邓虎拒绝搬离，长期留滞在双流水泥厂房屋内。2014年11月7日，双流水泥厂即向邓虎发出通知要求邓虎搬离，返还房屋，但邓虎予以拒绝，邓虎继续使用房屋应向双流水泥厂支付租金。2014年12月，双流水泥厂与双流县土地储备中心达成协议，约定双流水泥厂应于2015年1月10日前办理完毕土地及地上建筑物注销登记并于2015年1月10日前向西航港经济开发区管理委员会移交土地及房屋，因邓虎迟延搬离，让双流水泥厂产生违约风险，将给双流水泥厂造成巨大损失。为维护双流水泥厂的合法权益，故诉至法院。 邓虎辩称，1.双流水泥厂不具有合法主体资格，案涉房屋为改之前的集体企业，现在起诉的双流水泥厂为私人企业，与原来的主体不相同，案涉房屋不属于双流水泥厂所有；2.案涉房屋并没有纳入2000年改制范围，通过几次审理可以得知，改制时对案涉房屋没有明确载明，不仅是案涉房屋，以前多处房屋均没有载明，案涉房屋一共有24户，其中4户已经出售给其他案外人，并办领房屋产权，双流水泥厂主张案涉房屋纳入改制范围与事实相悖，因出售4户不可能在已经纳入改制范围后还进行出售买卖；在97年缴纳的保证金，一般为4000元或5000元，这笔金额在当初并不是小数目，但是在改制的时候这些保证金既没有发还给邓虎，也没有在改制中列为债务，与双流水泥厂所称房屋纳入改制范围的事实相悖；3.案涉房屋应是邓虎的福利房，最开始的时候是准备办理房改房手续的，而且双流水泥厂其他的职工也用类似价格购买了品质更高的房改房，没有给邓虎办理房改房的原因是因为房屋当时处于危房状态，房管部门没有办理过户手续，在当时政策环境下，邓虎支付的保证金就是房改房的预付款；邓虎获得案涉房屋并不是无偿的，其支付了保证金，案涉房屋为他们在双流水泥厂工作了很长时间（10多年）的福利，按照双流水泥厂政策，先入住单身宿舍，之前资历更老的员工搬走后，他们再搬进去，这是中国当时的状态，同时邓虎落户就在案涉房屋处，案涉房屋为他们享受的唯一福利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：双流水泥厂及邓虎身份信息、房屋产权证、收据、双流县公有住房买卖协议书、双流县住房制度改革售购房合同、关于贯彻落实的实施（试行）的通知、会计凭证、评估结果报告书、双流县计划经济委员会作出的双计经（2000）9号文件、《委托方提供的估价相关资料》、《国有产权转让协议书》、国有土地使用权及地上建（构）筑物等其他附属物收购协议、通告、终止劳动合同协议、股权转让协议等证据，能够证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原双流水泥厂系双流县县属国有企业，1997年至1998年期间邓虎作为原水泥厂职工在缴纳了部分保证金后，双流水泥厂将案涉房屋交付邓虎居住。2003年9月30日，双流水泥厂改制后重新向邓虎出具《收据》载明“收到邓虎河边单元宿舍住房保证金4000元”。2007年11月，双流水泥厂与邓虎签订《终止劳动合同协议》，约定“遵照成都市人民政府根据国家《水泥工业产业发展政策》下发的成府发（2007）59号和75号文件精神：在2007年11月20日前全部淘汰成都市范围内落后生产能力的机立窑水泥生产企业。按此文件精神，双流县委、政府要求，于2007年11月18日晚12时，双流水泥厂正式熄火。为此，双流水泥厂关闭后与本厂职工协议如下：一、双流水泥厂全体职工自本厂正式关闭之日即2007年11月19日凌晨零时起，乙方与双流县水泥厂所签订的《劳动合同》自动终止，双方均不再履行。乙方即不再是双流水泥厂职工，同时甲方停止给予本厂职工所享有的“城镇职工社会保险”和“综合保险”的各项待遇。二、乙方在甲方工作期间甲方已经按照规定为乙方办理了相关社会保险手续。双方终止劳动合同后有关社会保险后续衔接事宜由乙方自行处理。乙方承诺在2007年12月1日前往双流县劳动局社保处办理有关社会保险后续衔接事宜，办理中需甲方配合的，甲方应当提供配合。三、甲方关闭后甲方根据国家法律规定应支付乙方的终止劳动合同的补偿费用由甲方负责支付，乙方应当于2007年11月30日，前往双流水泥厂财务部领取该补偿费。如乙方对甲方还负有其他债务，则乙方应当在领取补偿费前全部结清。四、原双流水泥厂职工本人持甲乙签字的本协议，于2007年11月在本人户口所在地点劳动保障部门领取失业救济金。五、乙方领取相关补偿费用前必须与甲方办妥所有移交手续并由甲方管理人员签字确认，否则甲方有权暂不支付所有补偿费用”。 2014年11月7日，双流水泥厂发出《通告》载明“水泥厂河边宿舍押金房住户：因你们原在双流水泥厂工作，单位为无住房职工提供了免租金住房，部分住户交了押金。现在，你们已经与双流水泥厂终止了劳动合同关系，也不再属于水泥厂职工。因该资产属于双流县水泥厂，我厂将对此房屋另行安排和处置，特通知你们（免租金住户）在本通告发布后三日内搬离。交了押金的住户三日内请带上原水泥厂开具的押金收据到成都蓉联水泥有限公司退押金……”。2014年12月15日，双流水泥厂与西航港经济开发区管理委员会、双流县土地储备中心签订《国有土地使用权及地上建（构）筑物等其他附属物收购协议》，约定西航港经济开发区管理委员会、双流县土地储备中心收购双流水泥厂位于，面积31516.7㎡的土地使用权及地上建（构）筑物等地上附属物。双流水泥厂应在2015年1月10日前完成收购土地使用权注销登记手续及所涉地上建（构）筑物、其他地上附属物产权注销登记手续。未完成的，每逾期一天，双流水泥厂应向双流县土地储备中心支付收购款1‰的违约金。逾期超过90日后，西航港经济开发区管理委员会、双流县土地储备中心有权解除协议，要求双流水泥厂退还已支付的收购款，同时双流水泥厂应向双流县土地储备中心支付收购款10%的违约金。 另查明，双流水泥厂于1981年8月将两幢三楼一底的职工宿舍楼（其中一幢是家属宿舍，即案涉房屋；另一幢是单身宿舍）交由当时的白家建筑队修建。该工程于1982年5月完工并交付双流水泥厂使用。两幢房屋面积合计1,752㎡（该面积为设计面积，其中家属宿舍1,048㎡，单身宿舍704㎡）。1982年5月30日,白家建筑队出具了工程结算报告书,载明其中家属宿舍楼造价76,400元；单身宿舍造价为59,660.10元。双流水泥厂于1982年8月7日对该结算报告书进行了结算，确认该两幢宿舍楼合计结算价为134,009.43元。1982年8月28日，双流水泥厂对宿舍楼修建收支进行汇总，载明支出金额为139,407.17元，其中包含支付白家建筑队的工程款134,009.43元，以及修建宿舍楼的其他开支5,397.74元。因修建款130,000元在存入银行到支付工程款时产生利息为625.8元，修建宿舍楼的实际支出为138,781.37元。在修建过程中，双流水泥厂还修建了宿舍楼堡坎、围墙等，支付金额为27,888.75元。以上共计花费166,670.12元。1982年9月25日，双流水泥厂会计将其列为固定资金栏目记账金额为166,670.12元。1983年11月30日，因宿舍楼占用了相应土地，其对应土地费用应转入该固定资产科目，故双流水泥厂将该费用15,727.5元转入了该固定资产科目，至此，宿舍楼账目总金额为182,397.62元。1994年12月，双流水泥厂进行清产核资，宿舍楼增值了219,606.73元，双流水泥厂即将该增值部分调账转入了宿舍楼固定资产科目，至此，宿舍楼价值增加至402,004.35元。双流水泥厂在1992年办理办理房产证时，双流县房管局对该宿舍楼进行了实测，增加了非住宅面积120.96㎡，共计面积为1,166.96㎡（1,048㎡＋120.96㎡），共24间，故权证号为双权字第003250号房屋记载1幢面积为1,166.96㎡。单身宿舍未办理产权证。 2000年3月30日，双流县计划经济委员会作出双计经（2000）9号文件，同意双流水泥厂采取股份合作制度形式进行改制。2000年8月2日，成都同益会计师事务所出具同会师评（2000）字第018号《评估结果报告书》，该报告书附件《建筑物清查评估明细表》第38项载明“名称职工宿舍，完工时间82年，建筑结构砖混，设计使用年限50，账面值（原值402,004.35元，净值228,000.56元），重置价格402,004.35元，成新率64%，评估值257,282.78元。”该报告确定了8项非生产用房并不包含案涉房屋，同时该报告未将其确定的生产经营性资产纳入评估范围。 同时查明，1996年6月4日，成都市国有小企业改革领导小组印发《关于贯彻落实的实施（试行）的通知》，该通知第十九条载明“国有资产分为经营性资产和非经营性资产。对经营性资产实行评估后净资产转让，对非经营性资产鼓励随经营性资产一起出售，确有困难的，可以实行委托新企业管理”。1992年和1998年，双流水泥厂在住房制度改革中，对符合住房制度改革政策的涉案楼房其他职工另行签订了《双流县公有住房买卖协议书》和《双流县住房制度改革售购房合同》，符合政策的职工在补交了购房款后，已将房屋产权证办理至个人名下。 庭审中，邓虎陈述，未办理房改的原因可能是房屋系危房，不符合房改条件。 庭审中，双流水泥厂提供了从成都市双流区市场监督管理局档案中提取的双流水泥厂于2000年6月6日出具的《委托方提供的估价相关资料》，该资料第3项载明：估价对象主要建筑物及构筑物一览表，河边宿舍楼，面积1,166.96平方米，结构砖混，建筑年代81年，层数四层。同时，双流县国有资产管理局与原双流水泥厂143名职工于2000年11月17日签订的《国有产权转让协议书》第三条载明“企业职工住房已经批准，进行全产权房改，房改资金已纳入企业改制”。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。现本院就本案争议焦点评议如下： 一、讼争房屋是否纳入改制资产。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，双流水泥厂提交的房屋产权证虽然登记在全民所有制双流水泥厂名下，但根据其提交的成都同益会计师事务所出具同会师评（2000）字第018号《评估结果报告书》附件《建筑物清查评估明细表》第38项和双流水泥厂出具的《委托方提供的估价相关资料》来看，河边宿舍楼的面积、建筑年代和层数与讼争房屋所在楼栋一致，说明讼争房屋所在的楼栋已经纳入改制资产，该资产应归改制后的双流水泥厂所有。同时《国有产权转让协议书》第三条载明“企业职工住房已经批准，进行全产权房改，房改资金已纳入企业改制”，进一步说明讼争房屋未纳入房改，而是纳入了改制资产。邓虎主张未纳入改制资产，未提供证据证明，本院不予采信。 二、关于邓虎是否享有分配福利房的资格以及缴纳款项的性质。邓虎1991年进厂，97-98年期间入住河边宿舍楼，经本院走访成都市双流区发改局、国资委、房管局，均未查找到邓虎相关的分配福利房依据，根据谁主张谁举证的原则，邓虎应当举证证明其入住房屋系福利分房，在未举证证明的情况下，应当承担不利的后果。对于缴纳款项，邓虎入住后向双流水泥厂缴纳部分资金，注明系住房保证金，结合《国有产权转让协议书》第三条的内容，说明该款不可能是缴纳的购房款。邓虎主张系购房款，本院不予支持。 三、关于改制后至股权转让，讼争房屋的性质是否发生变化。讼争房屋在已经纳入改制资产后，既未对外出售，也未进行房改，在股权出让后，随双流水泥厂的资产一并转让，期间也存在双流水泥厂其他职工借住的情况；也没有相反证据证明房屋的性质发生变化。上述一系列情况证明讼争房屋一直系双流水泥厂资产。 关于双流水泥厂要求邓虎支付租金的诉讼请求，根据本案查明的事实，邓虎取得案涉房屋的使用权是基于曾经是该厂职工的身份，该房屋系改制前的双流水泥厂为其提供的免费公房，邓虎取得该房屋并非基于房屋租赁关系，也未曾与双流水泥厂就该房屋租赁问题进行过协商，故双流水泥厂要求邓虎支付房屋租金的主张没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，邓虎基于曾经是双流水泥厂职工的身份，在劳动关系存续期间，该厂为了解决职工住房问题，将案涉房屋交付给邓虎使用后，邓虎即取得该房屋占有、使用、收益的权利，但并不包含所有权。邓虎应合理行使基于该房屋所取得的权利，该权利的合理行使不能妨害双流水泥厂作为案涉房屋所有权人应当享有的权利，故本院对双流水泥厂要求邓虎搬离案涉房屋，将案涉房屋返还给双流水泥厂的主张予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第十七条、第三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邓虎于本判决生效之日起十日内将位于成都市双流水泥厂1幢1单元4楼2号（进1单元4楼右边房屋）腾退，返还给原告成都市双流水泥厂； 二、驳回原告成都市双流水泥厂的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告邓虎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  康邦礼 人民陪审员  马洪荣 人民陪审员  蒲迎春 二〇一九年六月二十八日 法官 助理  李心蕙 书 记 员  傅丽颖