济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初2405号原告：娄馨，女，******，汉族，住济南市。原告：娄志年，男，***********，汉族，住济南市。以上两原告共同委托诉讼代理人：郑庆柱，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告：姚亚南，女，************，汉族，住济南市。被告：郭峰，男，**************，汉族，住济南市。第三人：姚维君，男，**********，汉族，住济南市。原告娄馨、娄志年与被告姚亚南、郭峰、第三人姚维君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告娄馨、娄志年的委托诉讼代理人郑庆柱、被告郭峰到庭参加了诉讼。被告姚亚南、第三人姚维君经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄馨、娄志年向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判令姚亚南、郭峰支付原告娄馨、娄志年2018年4月15日至2018年11月14日期间的房屋租赁费24500元、物业费3806元（暂计算至2018年11月14日）、水费73.47元、电费983.28元、电费滞纳金40.39元；2、请求依法判令解除原告娄馨、娄志年与被告姚亚南、郭峰签订《个人房屋租赁合同》；3、请求依法判令被告姚亚南、郭峰将所占涉案房屋返还给原告娄馨、娄志年；4、请求依法判令被告姚亚南、郭峰支付原告娄馨、娄志年房屋占用费（按原合同约定3500元/月至返还房屋之日止）、物业费（按实际发生数额计算至返还房屋之日止）；5、请求依法判令被告姚亚南、郭峰支付原告娄馨、娄志年违约金4200元（暂计算至第一个租赁年度，如第一个租赁年度内未返还所占房屋，则按原合同约定计算直至返还房屋之日止）；6、请求依法判令被告姚亚南、郭峰支付原告娄馨、娄志年房租滞纳金4900元（暂计算至2018年11月14日，以后的滞纳金案按月租金的20%计算至全部房租费缴纳完毕之日）；7、本案所有诉讼费用由被告姚亚南、郭峰承担。事实与理由：2017年3月15日，原告娄志年以方霞的名义与被告姚亚南以姚维君的名义签订了《个人房屋租赁合同》约定，租金每月3500元，按季度结算，水电费、燃气费、物业费等由被告姚亚南自己承担。签订合同时，被告姚亚南向原告娄志年解释：因其亲戚姚维君是残疾人，其以姚维君的名义签订合同是为了国家的优惠政策，但实际是由姚亚南夫妻共同经营。合同签订后，原告娄志年将涉案房屋交付给被告姚亚南从事餐饮经营活动。2018年4月15开始，被告姚亚南不再支付租赁费，至今已欠租赁费7个月计24500元、物业费3806元、水费73.47元、电费983.28元。经原告娄馨、娄志年多次催要，被告姚亚南、郭峰拒绝支付房租，并拒绝返还占有房屋。为维护原告娄馨、娄志年的合法权益，故诉至法院。被告姚亚南经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。被告郭峰辩称，被告郭峰同意支付租金，不同意解除租赁合同。郭峰、姚亚南与方霞签订租赁合同已经7、8年，不认识娄馨。大概2017年，被告郭峰母亲突发疾病无法支付租金，并已告知原告娄志年。2019年年初，被告郭峰无法与原告娄志年取得联系处理房屋租赁事宜。第三人姚维君经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月15日，姚亚南以姚维君的名义（乙方）与娄志年（甲方）签订《个人房屋租赁合同》约定，甲方将自有的坐落于济南市诚基中心小区******房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年3月15日至2022年3月14日，月租金3500元，按季度结算，每季季初10日内乙方向甲方支付全季租金。合同还约定，乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业及其它由乙方居住而产生的费用由乙方承担；租赁结束时，乙方须交清欠费。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。签订合同后，原告娄馨、娄志年依约将涉案房屋交付给被告姚亚南、郭峰使用。在合同履行过程中，娄志年、娄馨与姚亚南、郭峰发生纠纷，娄志年、娄馨于2019年3月6日诉至本院，本院于2019年3月14日向被告姚亚南、郭峰送达了起诉状等。庭审中，郭峰认可涉案房屋的实际承租人为姚亚南、郭峰，涉案房屋租金其已经支付至2018年4月15日，2018年8月7日后未再支付租金。2018年8月7日，姚亚南出具欠条，称欠诚基中心**********房租14000元，8月30日前还清并腾房。原告娄馨、娄志年为证实其为被告姚亚南、郭峰垫付物业费、水费、电费，向本院提交山东增值税普通发票1张、山东增值税电子普通发票5张，显示“方霞向涉案房屋所属物业济南诚健物业管理有限公司支付2016年7月1日至2018年11月14日物业费3806元；方霞向济南水务集团有限公司缴纳73.47元；方霞向国网山东省电力公司济南分公司缴纳2018年8月、10电费及滞纳金共计1023.67元。娄志年、娄馨共计垫付姚亚南、郭峰应支付费用4903.14元。郭峰对娄志年、娄馨主张的物业费、水电费均无异议。另查明，方霞与娄志年系夫妻关系，娄馨系他们生育的女儿。涉案房屋系方霞与娄志年的夫妻共同财产。2013年5月18日方霞去世。2013年6月24日，娄馨向济南市长清公证处提出公证申请，济南市长清公证处出具（2013）济长清证民字第610号公证书，载明“坐落于济南市历下区和平路47号诚基中心*******，建筑面积55.77㎡中属于方霞的遗产由娄馨继承。”本院认为，中华人民共和国合同法规定，受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时指导受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，虽然涉案房屋的房屋租赁合同是被告姚亚南以第三人姚维君的名义签订，但涉案房屋一直由被告姚亚南、郭峰实际使用，并由其支付租金。该合同是原告娄志年、娄馨与被告姚亚南、郭峰的真实意思表示，对原告娄志年、娄馨与被告姚亚南、郭峰产生法律效力，原告娄志年、娄馨与被告姚亚南、郭峰应当按照合同约定履行。虽然在合同履行过程中，双方协商解除合同，但因双方未达成一致。被告姚亚南、郭峰未按时支付租金的行为构成违约，因被告姚亚南、郭峰的违约行为，导致原告娄志年、娄馨出租房屋以收取租金的合同目的无法实现，原告娄志年、娄馨有权解除合同，故本院确认被告姚亚南、郭峰以第三人姚维君名义与原告娄志年、娄馨签订的房屋租赁合同于向被告姚亚南、郭峰送达带有解除合同内容的起诉状之日为合同解除之日，即2019年3月14日解除。被告姚亚南、郭峰应支付原告娄志年、娄馨2019年3月14日前的租金39433.33元（14000＋3500×7＋3500÷30×8）。合同解除后，被告姚亚南、郭峰应当将涉案房屋返还给原告娄志年、娄馨，但被告姚亚南、郭峰未从涉案房屋搬离，其应按合同约定租金标准支付给娄志年、娄馨2019年3月15日至实际搬离之日止期间的房屋占有使用费。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，原告娄志年、娄馨与被告姚亚南、郭峰约定的违约金过高，且被告姚亚南、郭峰申请法院予以调整，本院酌定被告姚亚南、郭峰按照中国人民银行规定的同期贷款利率的1.5倍支付原告娄志年、娄馨逾期付款损失，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。根据合同约定，租赁期间的物业费、水电费由姚亚南、郭峰承担，且庭审中郭峰对娄志年、娄馨垫付的物业费、水费、电费数额无异议，对娄志年、娄馨要求姚亚南、郭峰支付其垫付的物业费、水电费共计4903.14元的诉讼请求，本院予以支持。因姚亚南、郭峰至腾房之日止应支付的物业费、水电费等数额尚未确定，娄志年、娄馨可在姚亚南。郭峰腾房之后另行处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚亚南、郭峰以第三人姚维君名义与原告娄志年、娄馨于2017年3月15日签订的《个人房屋租赁合同》于2019年3月14日解除；二、被告姚亚南、郭峰于本判决生效之日起十日内将位于济南市历下区和平路47号诚基中心*******房屋返还给原告娄志年、娄馨；三、被告姚亚南、郭峰于本判决生效之日起十日内给付原告娄志年、娄馨租金39433.33元及逾期付款利息损失（以14000元为基数，自2018年8月31日至2019年3月14日止；以39433.33元为基数，自2019年3月15日至实际付款之日止；以上均按中国人民银行规定的同期贷款利率的1.5倍计算）；四、被告姚亚南、郭峰于本判决生效之日起十日内支付原告娄志年、娄馨房屋占用使用费（以每月3500元为标准，自2019年3月15日至实际返还房屋之日止）；五、被告姚亚南、郭峰于本判决生效之日起十日内支付原告娄志年、娄馨物业费3806元、水费73.47元、电费1023.67元，共计4903.14元；六、驳回原告娄志年、娄馨的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告姚亚南、郭峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王先胜审 判 员  孙晓博人民陪审员  咸维玲二〇一九年六月二十日书 记 员  李文旭