徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）云民初字第2586号原告徐州市房屋开发建筑装饰有限公司，住所地本市青年路**。法定代表人张琪，该公司董事长。委托代理人孟滨，江苏忠清律师事务所律师。委托代理人李进，江苏忠清律师事务所律师。被告缪清。被告林育峰，与被告1是夫妻关系。两被告共同委托代理人唐猛，江苏知点律师事务所律师。两被告共同委托代理人李晓丹，江苏知点律师事务所律师。原告徐州市房屋开发建筑装饰有限公司（以下简称建筑装饰公司）诉被告缪清、林育峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘文莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐州市房屋开发建筑装饰有限公司的委托代理人孟滨，被告林育峰、被告缪清、林育峰的共同委托代理人唐猛、李晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年6月28日，原告原职工姚建庆在隐瞒原告的情况下擅自将原告所有的坐落在徐州市解放南路户部山商贸城E1后半部一楼房屋出租给本案被告使用至今（如被告有以原告名义与其签订的租赁合同，那一定是姚建庆用私刻原告公章签订的），而姚建庆在2012年1月因私刻原告公章、伪造文件、非法吸收公众存款、集资诈骗、合同诈骗等被徐州市云龙区公安分局逮捕，现被羁押在徐州市北山看守所。原告自姚建庆出事后就彻查其所有经手工作，发现存在大量违法违规的事实，如将原告资产未经合法程序私自出租、出售给外人并将租金、售房款私吞等严重经济犯罪。随后原告在2012年12月24日紧急召开董事会并于当日下达对公司房产整顿工作的通知及开除姚建庆股东资格等内容的红头文件，并同时委托江苏忠清律师事务所对所有姚建庆经手有问题的承租方发出律师催告函，被告接到律师函后与原告及其律师协商多次，但就租金和租期迟迟达不成共识，原告也多次要求被告退还房屋、补齐所欠房租（按市场价格）但均被拒绝。现要求判令被告退还原告所有的位于徐州市解放南路户部山商贸城E1后半部一楼房屋，被告给付租金168000元（2010年7月1日至2014年6月期间）。被告缪清、林育峰辩称，原告诉称内容与事实不符。在2008年7月4日被告就已经开始承租了房屋，并与2009年2月18日与原告方达成了转租协议，并于2010年6月28日原、被告重新签订了一份房屋租赁合同，租期自2010年7月1日起至2019年6月30日止。合同签订后被告一直正常支付租金，租金支付到2012年6月30日。从2012年4月26日开始，原告给被告发了一个通知，要求被告与香港康仁置业公司洽谈新的房屋使用问题。被告也积极的跟原告以及原告所指定的香港康仁公司的工作人员进行交涉，并且主动要求支付租金。但原告为了赶走租户将所租房屋转让给香港康仁公司，拒绝收取下一年度租金。被告通过多种方式，如电话要求及当面到公司缴纳等，均被原告拒绝，我们也向原告邮寄了书面要求接受我们缴纳租金的函件，被原告退回。双方的交涉过程一直持续到2013年6月，原告以签订新租赁合同为由要求我们按现在新的市场价补齐房屋租金，并按新的价格重新签订合同。被告认为原告的要求非常不公平，且不符合法律规定，双方协商未果。至2014年6月底，原告停止给被告租赁的房屋供电，企图通过这种方式胁迫被告达成新的租赁合同，被告拒绝。现在被告租赁的房屋一直没有电，被告也采取了补救措施，将大部分茶叶转移他处，但店面里仍存放部分茶叶，茶叶完全变质，给被告造成了很大的经济损失。原告所诉的要求被告支付2010年7月1日到2012年6月30日期间的租金我们已经支付过。即使被告未支付，原告的要求也超过了诉讼时效。经审理查明，案涉房屋位于本市解放南路户部山商城E1后半部一楼，为原告所有。2008年7月4日，徐州市小尾羊餐饮有限公司因经营不善，向原告提出转租申请，欲将承租原告的房屋部分对外转租，原告在转租申请上加盖公章并由姚建庆签字同意转租。小尾羊餐饮公司将部分房屋转租给被告使用。2009年2月18日，出租方丁高峰（小尾羊餐饮有限公司）与承租方林育峰、缪清签订房屋承租权益转让告知书，将出租方的所有相关权益转让于姚建庆。2010年6月28日，出租方姚建庆（甲方）与承租方（乙方）缪清签订一份房屋租赁合同，合同约定，租赁期限从2010年7月1日至2019年6月30日止，租金标准每年租金为27600元，租金支付期限与方式，从营业起按年缴纳，乙方应于每年6月20日前交付给甲方，租金自2010年7月1日起每三年按上一年租金递增3%，逾期交付租金甲方按季租金的10%向乙方加收滞纳金，超过15天视为违约即双方合同终止。合同并对房屋的坐落，甲、乙双方的责任，违约责任等进行了约定。甲方由姚建庆签字，加盖原告公章，乙方由被告缪清签字。2012年4月26日，原告向被告在内的房屋承租户发出变更通知函，内容为原告就对债务偿还问题，将坐落在解放南路户部山商城E1#-201、E1#-302、E2#-103、E2#-104房屋归香港康仁置业所有，要求以上房产限五日内洽谈有关使用问题，逾期未洽谈者，有权收回房产并追究法律责任。2012年7月3日，被告缪清给原告邮寄特快专递，要求向原告缴纳房屋租金，但被退回。双方协商未果，原告诉至本院。上述事实，有原、被告双方当庭陈述，原告出具的房屋所有权书，被告提供的房屋租赁合同、转租申请、变更通知函，特快专递、原告与被告的录音等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告缪清签订的房屋租赁合同内容符合法律规定，合法有效。该合同对原、被告双方均具有拘束力。原告诉称案涉房屋系原告原职工姚建庆在隐瞒原告的情况下擅自将房屋出租给被告使用，所加盖的公章系姚建庆私刻公章的主张，原告没有提供证据证实，本院不予采信。原告要求被告退还案涉房屋，因租赁合同的租赁期限至2019年6月30日止，故本院对于原告的该项请求不予支持。关于案涉房屋的租金支付期限，因被告在签订房屋租赁合同后，实际占有使用了该房屋，被告应依合同约定支付原告租金。原告要求被告支付自2010年7月1日至2014年6月期间的租金，按照合同的约定，租金按年交纳，被告应在每年6月20日前交付租金。根据法律规定，承租人延付或拒付租金的诉讼时效为一年，故本案关于租金计算诉讼时效期间应从2010年6月21日开始计算，原告要求被告支付2010年7月1日至2012年6月30日期间的租金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。被告同意按照合同约定支付2012年7月1日至2014年6月30日期间的租金，本院予以支持。关于租金的支付标准，原告要求按照被告林育峰书写的便条每年租金42000元标准支付，被告林育峰予以否认，称原告方要提高房屋租金，但双方对合同变更没有达成一致。便条上的提议没有法律效力。本院认为，原告提供的便条上虽然有林育峰书写“提议每年租金42000元”，但便条上的内容不完整，意思表达不全面，且没有落款时间，不能证明双方对租赁合同的租金支付标准进行了变更。被告应依照合同约定向原告支付2012年7月1日至2014年6月30日期间的租金。合同约定每年租金为27600元，租金自2010年7月1日起每3年按上一年租金递增3%。故被告应支付原告2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金27600元，支付2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金28428元。被告林育峰、缪清共同经营共同使用该租赁房屋，应共同承担支付该房屋租金的责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，》第之规定，判决如下：一、被告缪清、林育峰于本判决生效之日起七日内支付原告原告徐州市房屋开发建筑装饰有限公司房屋租金56028元。二、驳回原告徐州市房屋开发建筑装饰有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3660元，减半收取为1830元，由原告徐州市房屋开发建筑装饰有限公司承担1230元，被告缪清、林育峰承担600元（因原告已预交，被告随案款一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02）。审判员  刘文莉二〇一四年十月二十九日书记员  杨 欢