山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1702民初5362号原告（申请执行人）：刘玉随，女，1969年8月26日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。委托代理人：冯波，北京市大翰律师事务所律师。委托代理人：孟洪宇，北京市大翰律师事务所实习律师被告（被执行人）：陈海生，男，1969年4月20日出生，汉族，农民，住菏泽市牡丹区。被告（被执行人）：朱忠芝，女，1956年8月12日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。被告（案外人）：韩艳美，女，1986年12月13日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。委托代理人：王涛，山东敬人律师事务所律师。原告刘玉随与被告陈海生、朱忠芝、韩艳美执行异议之诉一案，本院于2018年2月23日作出（2017）鲁1702民初3126号民事判决书。原告刘玉随不服提起上诉。山东省菏泽市中级人民法院于2018年8月3日作出（2018）鲁17民终1586号民事裁定书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2018年11月22日、2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告刘玉随及其委托代理人冯波，被告韩艳美的委托代理人王涛到庭参加诉讼。被告陈海生、朱忠芝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉随向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2016）鲁1702执异40号执行裁定书；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、牡丹区人民法院作出的（2016）鲁1702执异40号执行裁定书程序错误，第三人韩艳美2016年10月24日对2015）菏牡民初字第2426-1号民事裁定书提出异议，牡丹区法院在未通知原告对第三人所提供的证据进行组织质证、证据交换或听证程序的情况下，单凭第三人提交的材料作为定案的依据，明显程序错误，损害了原告的合法权益；2、（2016）鲁1702执异40号执行裁定书认定事实不清，适用法律不当。被告于2015年1月15日，借原告款56万元，在规定的期限内拒不偿还借款，原告于2015年7月15日向牡丹区人民法院提起诉讼，2015年7月16日将被告朱忠芝私有房产[菏泽市亿联时代奥城-27-11005号]予以查封，查封时一直由被告朱忠芝夫妻居住。当时被告朱忠芝有两个户口，开庭审理和送达（2015）菏牡民初字第2426-1号民事裁定书时，二被告从未提起过卖房的事。第三人称于2015年3月1日购买此房产，而交房时（2015年4月20日）[商品住宅质量保证书]及（2015）菏牡民初字第2426号民事判决书庭审笔录中，交纳物业费（2014.4.20--2015.4.20）和垃圾清运费均系朱忠芝所交和签字。此房产系被告所有并使用，也是朱忠芝按揭作了抵押登记。第三人所提供的购房合同系按揭分期付款抵押合同，根据《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国合同法》的规定，“抵押物不得转让和买卖，否则系无效行为”，牡丹区人民法院将违法转让行为作为有效证据使用明显不当；3、第三人所提交的证据均在原告主张权利及查封房产之后，房款收条及合同也不真实，此房款数额较大，第三人未能提供转账凭证或取款记录。被告和第三人老家系同一个行政村的，并不排除具有非法变相转移财产逃避债务的可能性。综上，牡丹区法院作出的（2016）鲁1702执异40号执行裁定书，明知该房产抵押按揭，却认定买卖合法，事实不清，适用法律错误，程序违法。原告庭审中补充，根据《物权法》第一百一十五条、《担保法》第四十九条及《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定，其涉案房产系未依法登记领取权属证书房产，未经过抵押权人同意，未将所卖房价款向抵押权人提前清偿或者提存，未代为清偿债务消灭抵押权，第三人和被告所签的房屋买卖是无效的，物权并没发生转移，第三人在不享有物权的情况下，请求撤销查封裁定，是没有法律依据的。第三人是本案执行异议的真正的被告，被告之间的债权纠纷与本案无关。被告陈海生辩称：原告指控朱忠芝是两个户口不属实，说我们居住也不是事实，我们没有接到催交钥匙的通知和相关的手续，更没有过任何物业费和水电费的缴纳签字。关于房产转卖的事情，因为我做生意赔钱了，欠了很多帐，2015年年前，我们夫妻就商议，把房子转卖，以解燃眉之急，春节期间回老家，朱忠芝在街上碰到韩艳美，韩艳美说想在实验小学附近买个学区房，我们有一套房产想转卖，韩艳美回去商议后，答应购买房子。在元宵节前他们就把我们原购房款及已交的按揭贷款，另外还有2万元楼花款，共计23.20万元，以现金的方式交付给我们，并签了转让协议。事后，我们没有接受该房屋，也没有缴纳过与该房屋有关的任何费用。另外，借原告的钱与被告朱忠芝没有关系，该钱没有用于家庭，原告没有将该款项支付给我和朱忠芝，原告也拿不出任何转账凭证，此款的存在是和鹏江投资咨询有限公司发生的交易，原告的借款也是借给了此公司，也不是这个数目，由于是我出具的借据，我只是在履行公司职务。由于一审我认为借据是我出具的，所以承担的还款义务，但和我的家庭没有任何关系，因此事的影响，我与朱忠芝办理了离婚手续。因为我们有共同子女，所以偶尔处理了一些家庭琐事，请求判令朱忠芝与此案无关。我从来没有在涉案房屋内居住过，也没有钥匙，更没有缴纳过物业费、水电费等相关费用，也从没有在任何单据上签过字，请求法庭核实。至于朱忠芝有在物业交费图像是因为朱忠芝的儿子陈冠宇在时代奥城有房产。由于我本人做生意赔了，当时为了应急，才在2015年前商议把朱忠芝名下房产卖掉以解燃眉之急。被告朱忠芝未答辩。被告韩艳美辩称：涉案查封的房产系韩艳美的财产，不应作为被执行人陈海生、朱忠芝的财产予以强制执行。韩艳美与朱忠芝签订的《房屋买卖协议书》合法有效。2015年3月1日双方签订买卖合同后，韩艳美即支付了约定的房款，朱忠芝出具了房款收据，并将原房屋买卖合同的原件、房款收据原件及按揭贷款卡一并交给了韩艳美。合同约定下剩银行按揭贷款由韩艳美向银行缴纳。2015年3月31日的银行按揭贷款还款凭证上填写的还款人为张会红（韩艳美的婆婆），之后每月的还款也是韩艳美或其家人偿还的。因当时涉案房屋开发商尚未统一办理房产证，双方商定待房产证办理完毕后即办理过户手续。买卖合同签订后，房屋已交付韩艳美使用，房屋交接手续及所需一切费用均由韩艳美办理缴纳。涉案房屋的交付时间是2015年4月20日，当时是韩艳美及其家人向菏泽市亿联置业有限公司缴纳了房屋维修基金、登记费、契税、补差款等相关费用全部缴纳后，开发商才将钥匙交给了韩艳美，在物业公司存放的领钥匙证明可以证实。涉案房屋交付后，2015年4月30日韩艳美就与丈夫陈奇开始装修，并以业主身份与涉案房产所在的山东金佳物业服务有限公司菏泽分公司签订《协议书》后实际已入住。韩艳美与朱忠芝签订《房屋买卖协议书》是2015年3月1日，刘玉随申请财产保全涉案房产的时间是2015年7月16日，韩艳美与朱忠芝签订房屋买卖合同在前，刘玉随申请财产保全涉案房产在后。韩艳美与朱忠芝签订房屋是双方真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，为有效合同。韩艳美属于善意第三人，利益应得到保护。依据《物权法》第一百九十一条、最高院2015民事审判会议纪要第25条的规定及其他相关解释的规定，在未经银行同意的情况下转让按揭贷款的房屋，合同仍应认定为有效。涉案被查封的房屋虽抵押给银行，但银行已将全部房款足额支付了开发商。开发商也已实际将房产交付给韩艳美占用、使用至今，涉案房屋应属于韩艳美所有。在整个房屋买卖合同过程中，韩艳美主观上、客观上均没有任何过错，属于善意第三人。韩艳美对位于菏泽市亿联时代奥城-27-11005号的标的物享有足以排除强制执行的民事权益，因此，应依法驳回原告的诉讼请求。另外，2015年4月20日之后的收据中，有朱忠芝的名字，这是因为原合同的签订人是朱忠芝，所以有些收据上必须是以朱忠芝的名字进行缴费，但这些费用均是第三人所缴纳的，所有原件也在第三人手中，第三人提供的证据能够相互印证以上事实，原告所陈述的第三人韩艳美是在帮被告转移财产之说，根本就不存在。原告刘玉随为支持其主张，提交以下证据：一、财产保全申请书、（2015）菏牡民初字第2426-1号民事裁定书、（2015）菏牡民初字第2426号民事判决书、申请执行书。二、2014年4月27日《商品房买卖合同》一份。证明涉案房产系按揭抵押房产，属担保物权范畴。三、商品房使用说明、物业交费凭证及涉案房产档案信息查询各一份。证明涉案房产查封前至今是朱忠芝名下的合法财产，从未发生过变更及撤销抵押的行为，一直由朱忠芝管理和使用。2015年7月16日，经法院确认系朱忠芝的财产后方依法进行了查封，假如房屋买卖合同成立，被告韩艳美也只享有合同权利，但对涉案房产不享有物权。涉案房产档案信息查询及朱忠芝2015年4月20日所缴纳的物业费和垃圾清运单据，来源于原告与被告陈海生、朱忠芝二人借款之诉的卷宗材料，证明房产是朱忠芝名下的房产，并做了按揭抵押手续。因被告朱忠芝二次开庭均缺席，涉案房屋是其单独所有，她与韩艳美是否发生了买卖行为，如何商议的等等一切事情，其他人无权代为陈述。四、陈海生与朱忠芝离婚信息。证明2015年8月5日在菏泽市牡丹区民政局办理了离婚登记。五、车辆登记信息。六、陈海生和朱忠芝依然生活在一起的照片与视频。七、陈海生与刘玉随之间的对话录音。八、2017年7月31日牡丹区人民法院审理执行异议之诉案件的庭审笔录。证明三被告之间所谓的房屋买卖协议是虚假的、无效的。参与主导者是从事多年审判业务的牡丹区法院的法官陈军亭，他非常熟悉法律，而且还知道所买卖的房屋存在许多不能买卖的违法障碍：一是该房屋有抵押按揭贷款，没有经过抵押权人的同意和告知；二是没有将该房屋所存在的抵押债务消灭；三是买受人韩艳美没有交纳全部房款；四是该房屋存在买卖风险。被告韩艳美对原告刘玉随提交的以上证据，质证意见为：对证据一，真实性无异议，但对其证明目的有异议。说明一点，该财产保全是在我们买房之后，我知道该房产被保全后，已在民间借贷案件中提出了财产保全异议申请，主张了我们的权利；对证据二，该证据是我提起案外人执行异议时出示的证据，对《商品房买卖合同》的真实性无异议。朱忠芝是2014年4月27日签订的该合同，付款方式也是按揭贷款。但是对于原告所提出的证明目的有异议，该证据仅仅是一份买卖合同，合同上存在的是合同债权，并不存在所谓的担保物权之说。朱忠芝在买房之后，又将涉案的房屋转卖给了被告韩艳美，有我占有并使用；对证据三，物业费收据和清运垃圾费用，同样是我在提起案外人执行异议时提出的证据，韩艳美持有原件。但需要说明的是，上面朱忠芝的名字是办理交房当天物业公司所签的名字，不需要我和朱忠芝签字，因为原合同是朱忠芝的名字，所以所有费用的缴纳均写朱忠芝的名字，但我持有交费单据原件。商品房使用说明、涉案房产档案信息查询中的房产局预告登记及抵押登记真实性无异议。预告登记只是房屋的买卖合同预售登记，原始合同签订在谁的名下，预售登记就签订在谁的名下，但预售登记并不是物权登记，预售登记人并不取得涉案房屋的物权，并且预售登记是有期限的，因为涉案房屋登记在朱忠芝名下，但朱忠芝已将房屋转卖，房屋现在的产权应结合其他证据综合判断；对证据四、五、六、七，与本案争议的焦点无关，这些证据不能证明原告的主张，证据内容也没有涉及到本案房产信息；对证据八，真实性无异议，对证明目的有异议。其代理人所作出的解释完全是曲解，被告之间在一日内签订合同并支付房款，完全符合交易惯例。另外，按揭贷款的房屋在没有还清贷款之前也是可以进入二手市场中交易，在最高院指导案例中有很多类似的案例，也符合司法的实践是不争的事实。被告陈海生、朱忠芝对原告刘玉随提交的证据未发表质证意见。被告陈海生未向本院提交证据。被告朱忠芝未向本院提交证据。被告韩艳美为支持其主张，向本院提交以下证据：一、2014年4月27日《商品房买卖合同》、2014年3月19日的房款定金10000.00元收条一张、2014年4月7日房款首付款196037.00元收条一张、商品住宅质量保证书使用说明书一份。证明涉案房产最初是朱忠芝向开发商购买，并与开发商签订了买卖合同，交纳了房屋首付款及定金。二、2015年3月1日《房屋买卖协议书》和房款收条各一份。证明2015年3月1日朱忠芝将涉案房产转卖给了被告韩艳美，韩艳美向朱忠芝支付了转卖房屋的价款，朱忠芝向被告韩艳美出具了232708.00元的房款手续，并约定合同签订之后的按揭贷款有被告韩艳美偿还，买卖合同有效，且已实际履行。三、开发商在向被告韩艳美交付房屋时，由被告韩艳美向开发商及物业公司缴纳的各种费用，其中包括契税20133.00元、房屋维修基金2897.00元、登记费80.00元、房屋补差价款5051.00元、预存电费100.00元、物业费862.00元、垃圾清运费100.00元、装修人员出入证办理费5.00元、水卡费20.00元、水费90.00元、天然气开户费2300.00元、有线电视管道建设费120.00元、暖气开户费1821.00元，当天共计交费32502.00元，均是被告韩艳美所交，收据原件也在韩艳美处。其中，有些收据上面注明了是韩艳美丈夫陈奇交，朱忠芝并未收房。四、物业费的业主服务手册、协议书、物业费单据7张。证明2015年4月30日，被告韩艳美和丈夫陈奇与物业公司签订了物业服务协议，并领取了业主服务手册，其后也是被告韩艳美向物业公司缴纳的物业费。由此证明被告韩艳美实际占有和使用涉案房屋，与被告朱忠芝不存在任何关系。五、工商银行按揭还款单据17张。证明被告韩艳美和被告朱忠芝之间买卖合同签订后，房屋按揭贷款均是由韩艳美以被告朱忠芝的名义进行偿还，印证房屋的实际使用和占有者是被告韩艳美。六、居民用户供气合同、用户开户点火服务单各一份。证明2015年8月18日被告韩艳美和天然气公司签订了用气合同，2015年9月21日开通，涉案房屋的实际使用人是韩艳美，不再是朱忠芝。七、2015年8月18日被告韩艳美与供电公司签订供电合同一份。证明涉案房产的实际所有人是韩艳美。八、2015年5月1日装修合同及装修工程款收据5张。证明被告韩艳美对房屋进行了装修，并支付装修费36000.00元，进行了入住。九、被告韩艳美与陈奇的结婚证。证明其中有些手续是陈奇办理的。原告刘玉随对被告韩艳美提交的以上证据，质证意见为：1、被告的证据均存在不真实性，我方不予认可。因为所谓的房屋买卖合同是虚假的，在2015年7月人民法院查封该房屋时，作为原房屋的所有人和被告韩艳美是同乡非常熟悉，而接到该房屋被查封通知后，没有任何人告知法院该房屋已经买卖，也没有告知所谓的买受人韩艳美，更没有提出任何的异议，所以当时他们就不存在房屋买卖的情形，而且至今被告韩艳美根本无法说出232000.00元现金的出处和来源；2、被告韩艳美所谈到的按揭房屋在市场中可以买卖，对方忽略了按揭房屋买卖要符合法律规定和一定的条件，《物权法》191条、《担保法》49条、《最高院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条都有明确规定；3、被告说在查封之前，已经占有了该房产是错误的，被告所说的2015年3月份签订买卖协议不但虚假而且是无效的，又说开发商在2015年4月份把房屋交付给韩艳美是没有证据的，是交给的朱忠芝。2015年7月之前是韩艳美还款和装修房屋，应当有朱忠芝偿还的按揭贷款，未经抵押人的同意，有谁向银行付款，都是朱忠芝的偿还义务，那是朱忠芝和付款人的关系，并不能表明按揭贷款人的转移。至于说房屋装修的相关手续及真实性、合法性、关联性我方有异议，用手写的东西不能证明装修合同的真实性。2015年7月29日送达查封裁定后，2015年8月5日陈海生与朱忠芝匆忙办理了离婚手续，至2016年10月24日一年的时间，韩艳美才向法院提出执行异议，也是他们完成了帮助陈海生逃避债务的执行相关手续之后的行为。从执行裁定书下达后，审查被告韩艳美所提交的相关证据均不能证明房屋买卖的合法性、有效性和真实性，被告韩艳美的主张不能排除人民法院的执行。请求法院能够认真注意一个问题，本案被告韩艳美是牡丹区人民法院法官陈军亭的儿媳，陈军亭从房屋买卖一开始就参与了合同的签订，房屋的审查，现在案件也在牡丹区人民法院审理之中，第一次人民法院审判之时，陈军亭就积极参与和干涉，我们相信牡丹区人民法院会在发回重审后，排除一切干涉和干扰，依法公正审判，我们也会时刻关注。这个案件事实清楚、证据充分，当事人的合法利益不能及时得到合法保护的原因，我们会向有关机关提出我们的反映。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审查认定如下：1、原告刘玉随在与陈海生、朱忠芝、菏泽鹏江投资咨询有限公司民间借贷纠纷一案中，提出财产保全申请，本院于2015年7月16日作出（2015）菏牡民初字第2426-1号民事裁定书，查封被告朱忠芝位于菏泽市亿联时代奥城的27-11005号房产，2015年7月29日送达被告陈海生、朱忠芝。执行期间，被告韩艳美于2016年10月27日提出执行异议，认为涉案房产属于韩艳美。本院于2017年4月5日作出（2016）鲁1702执异40号执行裁定书，认为韩艳美于2015年3月1日从朱忠芝手中购买涉案房屋，有《房屋买卖协议书》、收据及相关费用单据，且一直居住在该房屋中，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此认定涉案房产的所有权应归韩艳美所有，中止了本院（2015）菏牡民初字第2426-1号民事裁定书的执行。2、2014年4月27日朱忠芝与菏泽亿联置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的涉案房屋，首付20.6037万元，剩余46万元以银行按揭方式付款。3、2015年3月1号，朱忠芝与韩艳美签订《房屋买卖协议书》，约定朱忠芝将涉案房屋（未办理不动产产权登记）转让给韩艳美，同日朱忠芝出具收条，写明收到韩艳美交来购房款23.2708万元，注明款项包括定金1万元、首付款19.6037万元、两个月的按揭贷款6671.00元、2万元的楼花款，但未提供上述购房资金来源及交付的方式。另在购房合同中约定下欠按揭贷款由被告韩艳美于2015年3月1日起开始偿还，签订合同时即交付房屋，各种开户费用由韩艳美负担，其中23.2708万元的是现金支付，其他的按揭银行贷款是被告韩艳美向朱忠芝开设的银行账户进行还款，但不能证实被告韩艳美与银行有房屋按揭抵押关系或经抵押权人同意。且2015年7月29日查封之前支付朱忠芝银行账户内款项的付款人不是被告韩艳美，无法证实案外人与被告朱忠芝之间的关系及款项用途。菏泽市住房和城乡建设局于2015年7月16日出具的房屋档案（预告登记-预购商品房抵押）登记显示产权人为被告朱忠芝。2015年4月20日交纳的维修基金、登记费、契税、物业费、补差等款项显示的均是被告朱忠芝。被告韩艳美提交的《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》系打印的空白格式合同，没有乙方的签字，无法证实合同相对方，故不能确认被告韩艳美占有和实际入住涉案房屋的时间早于本院查封之前。4、2015年5月1日韩艳美与袁高生签订装修合同及收款条，其形式不符合合同要件，系个人行为，又未出庭证实，且合法性、有效性和真实性原告均有异议，故本院不予认定。5、2015年8月18日被告韩艳美与菏泽市广菏天然气有限公司签订的《居民用户供用气合同》和与国网山东省电力公司菏泽供电公司签订的《居民（一户一表）供应电合同》真实有效，但均是韩艳美在2015年7月29日本院查封之后签订，故不能证明被告韩艳美的证明目的。综上，本院认为：原告刘玉随申请查封涉案诉争房产的民事裁定书是本院在2015年7月16日作出的，2015年7月29日送达被告陈海生、朱忠芝。被告陈海生、朱忠芝夫妻存续期间对（2015）菏牡民初字第2426-1号民事裁定书在法定期限内未申请复议。被告韩艳美与朱忠芝签订《房屋买卖协议书》的时间为2015年3月1日，本院对该《房屋买卖协议书》的真实性应予认定。同日，被告朱忠芝出具收到韩艳美购房款232708.00元现金的收条，因被告朱忠芝未出庭质证，原告对该款项的来源有异议，且数额巨大，缺少银行转账凭证，不符合交易习惯，故本院对被告支付房款产生不可排除的合理怀疑，被告应提交其他证据印证事实的实际发生。被告朱忠芝转让房屋时，三被告均知道涉案房屋存在按揭贷款抵押的事实，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”此条款是法律的强制性规定，被告韩艳美作为受让人，既没有履行完代为被告朱忠芝清偿债务消灭抵押权的义务，也未经抵押权人同意，违背上述法律规定，故双方签订的《房屋买卖协议书》属附条件协议，房屋的所有权未发生转移，仍归被告朱忠芝所有。涉案房屋2015年8月份前缴纳的所有费用显示的均是被告朱忠芝。2015年8月18日被告韩艳美分别与菏泽市广菏天然气有限公司签订了《居民用户供用气合同》、与国网山东省电力公司菏泽供电公司签订了《居民（一户一表）供应电合同》，2015年9月21日被告韩艳美在《用户开户点火服务单》上签字，此时尚可满足城镇居民居住条件。故被告韩艳美以实际占有和入住、付清全部房款为由享有足以排除金钱债权强制执行民事权益的理由，本院不予认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法解释》第一百零八条、第三百零六条、第三百零八条之规定，判决如下：准予执行菏泽市牡丹区人民法院（2015）菏牡民初字第2426-1号民事裁定书中查封被告朱忠芝名下的菏泽市亿联时代奥城-27-11005号房产。案件受理费100.00元，由被告韩艳美、朱忠芝各负担50.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  潘友朋人民陪审员  王建国人民陪审员  贾起明二〇一九年六月二十七日书 记 员  武松峰