山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初92号原告:李小龙，男，1985年11月4日出生，汉族，现住山西省大同市。委托诉讼代理人：韩龙，山西北岳（广灵）律师事务所律师。被告：王霞，女，1971年9月22日出生，汉族，现住山西省大同市。委托诉讼代理人：王敏，山西焦点律师事务所律师。被告：王美兰，女，1970年10月29日出生，汉族，现住山西省大同市。第三人：吴海星，男，1982年3月17日出生，汉族，现住山西省大同市。原告李小龙诉被告王霞、王美兰、第三人吴海星执行异议纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小龙及委托诉讼代理人韩龙、被告王霞及委托诉讼代理人王敏、王美兰到庭参加诉讼。第三人吴海星经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小龙向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决停止对原告购买的位于大同市平城区恒大绿洲小区XX号楼X单元1XXX号房屋的执行,并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告王美兰系朋友关系，2013年10月5日，被告王美兰将其所有的位于大同市平城区恒大绿洲小区XX号楼X单元1XXX号房屋出卖给原告，该房屋系被告王美兰以其朋友吴海星的名义按揭贷款和开发商签订认购协议书,该房屋实际所有人为被告王美兰。原告和被告王美兰及其朋友吴海星经过协商一致同意:原告给付被告王美兰交纳的房屋首付款及截止合同签订时被告王美兰已经交纳的房屋贷款共计350000元;吴海星将还贷银行卡给付原告，该房屋之后的贷款由原告负担。合同签订后，原告给付被告王美兰购房款，被告王美兰将认购合同、个人购房借款合同、购房发票交付给原告。2018年3月2日，原告来到开发商处办理了房屋入住手续并缴纳了维修基金10656元及物业费、采暖费等共计15532.2元，领取钥匙后原告购置家具、家电开始入住。2018年9月，原告下午回家看到家门上张贴了大同市平城区人民法院的查封公告：“查封以及2018晋0202执恢58号执行裁定书于2018年7月16日查封被执行人财产,查封期限自2018年7月16日至2021年7月15日止”，原告看到后一头雾水，之后来到大同市平城区人民法院执行局询问情况，并提出执行异议,大同市平城区人民法院2018晋0202执异10号执行裁定书:以未向法院提交相关证据证明支付了购房款,也无证据证明其在法院查封前已合法占有该房屋为由驳回案外人李小龙的异议请求。原告与被告王美兰及吴海星在2013年10月5日签订的房屋买卖合同,系双方真实意思的表示，从购房至今的采暖费、物业费都是原告缴纳,房屋每月的按揭贷款也系原告向银行归还且原告从2018年3月办理房屋入住手续后一直居住至今。该房屋属于原告所有，与被告王美兰无关。现被告王霞与被告王美兰发生纠纷后，申请执行原告所有的房屋，无任何事实与法律依据，据此请求贵院依法查明案件事实真相，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益不受侵犯。被告王霞辩称，原告所述事实不客观真实，原告及被告王美兰提供的证据也是不真实的且自相矛盾，不能证明大同市平城区恒大绿洲小区XX-X-1XXX号房屋的实际权利人是原告，不足以排除法院对标的房子的执行，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告王美兰辩称，2013年10月5日将房屋卖给了原告，买房的时候用的第三人的名字，被告王美兰付的首付，后来原告与被告王美兰还有第三人一起签的合同，2014年6月，原告借给房地产钱要不回来，当时还不了房贷，后来签订了一个房屋转让协议，由被告王美兰去打贷款，但是被告王美兰没有钱，由被告王美兰的大姑姐岳淑琴还的房贷，2014年6月至2018年11月9日，都是由岳淑琴还的房贷，现在岳淑琴也向人民法院提交的执行异议书，要求要回房贷，共计287000元。当时谈的时候，岳淑琴也要这个房子，但是原告不同意，所以没有谈拢了。第三人吴海星未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的大同市平城区人民法院查封公告等证据证明事实即，本院对王霞与王美兰、岳广军金钱给付纠纷一案中，于2018年7月16日依法查封了被告王美兰所有，以第三人吴海星名义购买的大同市恒大绿洲小区XX号楼X单元1XXX号房屋。该案进入执行程序后，原告向本院已查封的大同市平城区恒大绿洲小区XX号楼X单元1XXX号房屋提出执行异议，本院遂于2018年11月14日作出（2018）晋0202异执10号裁定书，裁定驳回原告异议申请的事实，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本案认定如下：关于被告王美兰抗辩部分房屋贷款由案外人偿还的问题。原告称因为原告与被告王美兰之间有经济纠纷，原告让被告王美兰还款，被告王美兰一直没有钱，所以被告王美兰说每个月给还贷款。本院认为，原告与被告王美兰、第三人吴海星签订房屋买卖合同约定由原告使用第三人银行卡偿还本案诉争房屋贷款本息，归还银行贷款资金来源并不影响双方房屋买卖合同的履行，如被告王美兰或案外人就偿还贷款情况存在异议，可另案主张。关于未经抵押权人同意转让抵押物的合同是否有效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案原、被告及第三人签订的房屋买卖合同是对以按揭形式购买的商品房转让，该合同是三方真实意思表示，为有效合同，房屋买卖合同并没有损害抵押权人的利益，且不违反相关法律规定，故本院对被告王霞抗辩意见不予支持。关于原告对大同市恒大绿洲小区XX号楼X单元1XXX号房屋是否享有真实合法并具有排除执行的权利。原告提供房屋买卖合同、采暖费发票、物品缺项确认单、区域防火协议、物业服务协议书、国网大同供电公司账单详情、福成窗帘公司订购清单、五金件清单、家电发票、家具订购单、光盘、大同华润天然气供气合同及收款收据等证据证明购买诉争房屋且已实际占有该房屋。被告王霞对以上证据不认可，认为不能证明原告已实际占有该房屋。本院认为，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，本院于2018年7月16日依法查封了大同市恒大绿洲小区XX号楼X单元1XXX号房屋。原告提供的房屋买卖合同、收款收据形式规范，内容合法可以证实原告于2013年10月5日与被告王美兰、第三人吴海星购买大同市恒大绿洲小区XX号楼X单元1XXX号房屋的事实。原告提供物业收据、采暖费发票等证据可以证明在查封诉争房屋之前，原告已占有、使用诉争房屋。原告提供收据、银行流水清单可以证明缴纳350000元购房款及支付银行按揭贷款的事实。综上，本院确认原告对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。基于此规定，案外人对法院做出的驳回其执行异议的裁定不服的，案外人可以提起执行异议之诉。就本案而言，原告提供证据可以证明对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对大同市恒大绿洲小区XX号楼X单元1XXX号房屋的执行并解除查封。案件受理费100元，由被告王霞负担50元，由被告王美兰负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 剧利军审 判 员 闫 谱人民陪审员 赵云霞 二0一九年六月二十四日书 记 员 梁艳华