海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼96民终1065号 上诉人（原审原告）：陈龙勇，男，1965年10月24日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：姜程，浙江人民联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南博鳌投资控股有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌水城金海岸大道**。 法定代表人：刘星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。 上诉人陈龙勇因与被上诉人海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌控股公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初136号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈龙勇的上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决博鳌控股公司支付房屋贬值款73700元；3.诉讼费用由博鳌控股公司承担。事实和理由：根据琼海市规划建设局的认定和评估机构意见，千舟湾三期别墅违章建设已造成陈龙勇购买的千舟湾二期29幢401室房屋贬值，贬值金额鉴定为73700元。房屋贬值结果已然发生，时至今日规划建设局或综合执法局仍未拆除违章，亦未作出拆除决定。一审判决以规划建设局已通知综合执法局拆除违章来驳回陈龙勇的房屋贬值赔偿请求，其实质是认定违章房屋将来必然被拆除，该事实认定是明显错误的。规划建设局的“通知”，其效力仅为部门建议而非部门决定，在规划建设局或综合执法局尚未作出拆除决定的情况下，违章拆除结果即是不确定的，不能得出违章必然拆除的结论；倘若行政部门最终认定违章无需拆除，则一审判决的事实认定明显错误；退一步讲，即使行政部门作出拆除决定，房屋是有使用年限的，从陈龙勇购买房屋到违章被拆除期间，陈龙勇依然存在经济损失，期间转让房屋时该经济损失尤为明显。法院判决所依据的事实应当是已发生的事实，而不是将来尚不确定发生的“事实”。本案所购房屋已发生贬值且贬值仍在持续，是不争的、已发生的事实，法院即应当判决博鳌控股公司向陈龙勇支付房屋贬值款，而不能以违章将来是否拆除这不确定的事实作为判决依据；倘若将来违章被职能部门拆除，博鳌控股公司还可就已支付的房屋贬值款提起救济诉讼。同时，一审判决驳回陈龙勇等业主的民事救济途径，实有将业主维权途径推卸行政部门之嫌，不当维护博鳌控股公司等违约行为。综上，为维护陈龙勇的合法权益，特此提起上诉，请二审法院支持诉请。 博鳌控股公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈龙勇主张博鳌控股公司返还房屋贬值部分的购房款没有事实和法律依据，琼海市规划委员会等政府职能部门已责令对千舟湾三期工程11栋C型别墅违建部分依法拆除。目前，博鳌控股公司正按照琼海市综合执法局等职能部门指示，对违建部分进行自行拆除施工。1.陈龙勇一直宣称“出于对海景的向往”才决定购买涉案房屋，其购买的是海景房，与事实不符。通过现场勘验可知，涉案房屋所在的位置距离海岸线较远、较偏，根本看不到海景，涉案房屋根本就不是海景房，所以本案不存在陈龙勇主张“因博鳌控股公司违规建设三期别墅阻挡海景视野遮挡造成的房地产贬值损失”的前提条件。2.博鳌控股公司从未向陈龙勇承诺其购买的房屋可以直接看到海景，事实上涉案房屋所在的位置是看不到海景的，同样，博鳌控股公司也从未向陈龙勇承诺过房屋视野的宽度或广度。另外，博鳌控股公司也从未因此向陈龙勇收取多于正常市场价值的购房款，陈龙勇主张所谓“房屋贬值损失”没有任何事实和法律依据。3.根据陈龙勇与博鳌控股公司签订的《商品房买卖合同》附件四第十五条约定：“买受人在签订本合同的同时已亲临该商品房现场，对该商品房的结构形式、户型、朝向、楼层、层高以及该小区的规划、报建作了充分了解，买受人确认本协议是买卖双方真实的意思表示，是买卖合同的有效组成部分。”因此，陈龙勇在购买涉案房屋时已充分了解千舟湾项目的整体规划与现状，陈龙勇也势必了解涉案房屋不能直接看到海景的事实。房屋是特殊商品，陈龙勇是基于自身购房条件、房屋状况的考量才决定购买涉案房屋的，陈龙勇基于自己认知的偏差向博鳌控股公司主张所谓“房屋贬值损失”，有悖诚实信用原则，法院不应当支持。4、博鳌控股公司在建设千舟湾三期别墅时，根据有利于购房者更优利用房屋空间的原则，进行了部分设计变更，致使“实建地上建筑高度较原批准屋顶高度超0.39米”。通过现场勘验也可以发现，涉案房屋所在区域生长有许多高大的树木，许多树木的枝干都超过了三期别墅的屋顶，即使三期别墅没有超高0.39米，陈龙勇所在房屋的视野同样也会被树木遮挡。另外，琼海市规划委员会等政府职能部门已责令对千舟湾三期工程11栋C型别墅违建部分依法拆除。目前，博鳌控股公司正按照琼海市综合执法局等职能部门指示，对违建部分进行自行拆除施工，以消除对规划实施的影响，陈龙勇要求返还房屋贬值部分的购房款，缺乏事实和法律依据，法院不应当支持。5、本案关于房屋贬值价值的《司法技术鉴定报告》不具有参考价值、更不能作为本案审理的依据。首先，陈龙勇申请的鉴定事项为“因博鳌控股公司违规建设三期别墅阻挡海景视野造成的房地产贬值损失”，而鉴定报告得出的鉴定结论为：“现状房地产价值”、“设定为无违规建设遮挡视野状态下的房地产价值”、“房地产贬值价值”。陈龙勇申请的是“阻挡海景视野”，而鉴定结论是“遮挡视野”，由此可见，鉴定结论的范围更大，已超出本案申请鉴定事项，因此鉴定报告不具有参考价值、更不能作为本案审理的依据。其次，鉴定报告得出的鉴定结论是以“现状房地产价值”为参考基数的，即本案的鉴定时点是2018年8月17日，而陈龙勇与博鳌控股公司签订购房合同的时间是2010年1月29日，因为房地产市场及房屋的价值时时都处在变化中，加上房屋自身的贬值过程，涉案房屋在上述两个时间节点的价值肯定是不同的，本案鉴定时点的房屋价值不能评价双方签订购房合同时的房屋价值。因此，鉴定报告本身对本案的审理没有意义，不能作为案件审理的依据。在本案中，陈龙勇也无法提供证据证明因所谓的“海景视野遮挡”给其造成了实际损失，因此，陈龙勇要求返还房屋贬值部分的购房款，没有依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 陈龙勇向一审法院起诉请求：1、判决博鳌控股公司向陈龙勇返还房屋贬值部分的购房款(返还购房款以房屋实际贬值的价值为准，暂计1220000元)。因评估意见已经做出，陈龙勇当庭变更该项诉求为7.37万元。2、判决博鳌控股公司向陈龙勇支付迟延交付房屋违约金(违约金按日计算，以购房款2440400元的万分之三从2011年12月31日起计算至博鳌控股公司取得竣工验收备案之日止，暂计算至起诉之日计1537452元)。3、判决博鳌控股公司向陈龙勇支付逾期办理产权证的违约金24404元。4、本案诉讼费由博鳌控股公司承担。一审庭审中，陈龙勇撤回第2项诉讼请求，一审庭审结束后陈龙勇撤回第3项诉讼请求。 一审法院认定事实，2010年1月29日，陈龙勇、博鳌控股公司签订《商品房买卖合同》，约定博鳌控股公司将位于琼海市博鳌镇排园桥南边千舟湾二期公寓29幢401号房出卖给陈龙勇，房总价款2440400元；合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前依国家和地方政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：5．该商品房（毛坯房）经质监部门办理工程竣工验收备案。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人在出卖人发出入伙通知单30日后，或超出合同约定的交楼期15日后，仍未前来办理交楼手续，则视同已进行验收交接；2、上述期限届满次日起，房屋的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。第十五条约定，出卖人（博鳌控股公司）应当在房屋交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，陈龙勇已付全部房款给博鳌控股公司，2011年11月30日博鳌控股公司向陈龙勇发出中信千舟湾项目物业入伙通知书，通知陈龙勇在2011年11月30日至2012年2月29日期间前来办理入伙手续，2017年6月26日海南龙城物业服务有限公司向陈龙勇发出催缴函，要求陈龙勇缴纳物业管理费、水费、电费。但陈龙勇以不是海景房为由拒绝收房，也未向被告缴纳契税、维修基金等办证费用。博鳌镇千舟湾二期项目于2011年9月30日取得建筑工程竣工验收备案证，千舟湾三期项目于2011年12月30日取得建筑工程竣工验收备案证。由于博鳌控股公司在建设三期C型别墅时，未经报建擅自将该别墅地下深基础部分改造为地下室加以利用，将原屋顶及露台遮阳部分改为永久性顶板并围合利用。陈龙勇以博鳌控股公司违法建设三期别墅，造成陈龙勇购买的海景房看不到海景，造成房屋贬值，要求博鳌控股公司赔偿损失或拆除违规建设部分，遭博鳌控股公司拒绝后，向一审法院提起诉讼，并申请对博鳌控股公司违建三期别墅阻挡海景视野遮挡造成该房屋贬值进行鉴定。一审法院依法委托海南中兴华土地房地产估价有限公司进行评估鉴定，该公司对该房屋作出中兴华房估（鉴）字［2018］第09126-5号房地产价值鉴定报告书，鉴定时点：2018年8月17日，鉴定结论为：1、现状房地产价值，经鉴定人员对鉴定对象分析和测算，确定鉴定对象在鉴定时点的鉴定价值为245.71万元，平均单价26810元／平方米。2、设定为无违规建设遮挡视野状态下的房地产价值，经鉴定人员对周边同类房地产调查、分析和测算，确定鉴定对象在鉴定时点的鉴定价值为253.08万元，平均单价27614元／平方米。3、房地产贬值价值，经测算，于鉴定时点鉴定对象房地产贬值价值为7.37万元，大写人民币：柒万叁仟柒佰元整。 博鳌控股公司建设三期C型别墅，经琼海市规划建设局核发建设工程规划临时许可证建设指标为：C型别墅11栋，每栋地上两层，233．65平方米／栋。备注：1、地下深基础部分不得围合利用；2、屋顶及露台遮阳构架不得改建永久性顶板，不得围合利用。博鳌控股公司在未报建的情况下，擅自将地下深基础部分改造为地下室加以利用，将原批屋顶及露台遮阳设计改为永久性顶板并围合利用。违规建设行为经琼海市规划建设局调查认定，一、千舟湾项目三期C型别墅竣工实测情况：1、地下原报建为地下深基础部分改造为地下室加以利用，实测面积为169．2平方米。2、地上**实测建筑面积为189．3平方米，二层212．83平方米。3、原批屋顶及露台遮阳设计方案，现改为永久性顶板并围合利用，实测面积为117．99平方米。二、C型别墅单栋建筑竣工实测建筑面积为689．47平方米，其中计容520．12平方米，比原批计容面积增286．47平方米／栋。11栋C型别墅合计增容面积3151．17平方米。三、千舟湾项目三期工程各栋存在违法建设行为，现阶段该工程尚未申报办理规划核实手续。 一审法院2019年1月2日向琼海市规划委员会发出《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置函》调查核实违法建设处理情况。琼海市规划委员会2019年1月21日出具《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置的复函》复函如下：经现场核查及竣工实测，千舟湾三期工程11栋C型别墅擅自围合架空层及屋顶装饰构架加以利用属违法建设行为，合计违建面积3151．17平方米。我单位已通知市综合执法局依据《海南省城乡规划条例》第七十六条规定，对千舟湾三期工程11栋C型别墅违法建设建筑依法拆除，以消除对规划实施的影响，可以并处建设工程造价百分之10以下的罚款。拆除时间由市综合执法局具体确定。 一审法院认为，陈龙勇、博鳌控股公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。陈龙勇在庭审中撤回第2项诉讼请求，庭审结束后撤回第3项诉讼请求，一审法院准予。本案争议焦点为：博鳌控股公司违法建设是否造成陈龙勇购买的房屋贬值，博鳌控股公司应否返还陈龙勇房屋贬值部分的购房款。 本案中，陈龙勇主张博鳌控股公司违法建设将三期C型别墅地下深基础部分改造为地下室加以利用，将屋顶及露台遮阳设计改为永久性顶板并围合利用，遮挡了陈龙勇购买的海景房的视野看不到海景，造成购买的房屋贬值，要求博鳌控股公司赔偿房屋贬值损失。从陈龙勇申请鉴定公司作出的《房地产价值鉴定报告书》鉴定结果来看，该鉴定从现状房地产价值、设定为无违规建设遮挡视野状态下的房地产价值在鉴定时点2018年8月17日对鉴定对象进行分析和测算，作出该房地产贬值价值为7.37万元。另外，由于博鳌控股公司的违法建设，经琼海市规划建设局调查核实后，已作出处理意见。并且琼海市规划委员会已向一审法院出具《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置的复函》告知，已通知市综合执法局依据《海南省城乡规划条例》第七十六条规定，对千舟湾三期工程11栋C型别墅违法建设建筑依法拆除，以消除对规划实施的影响，拆除时间由市综合执法局具体确定。根据上述的鉴定结果和琼海市规划委员会对违法建设行为的处理意见，陈龙勇主张博鳌控股公司违法建设给陈龙勇购买的海景房看不到海景，造成房屋贬值，要求博鳌控股公司返还房屋贬值部分的购房款，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。博鳌控股公司抗辩返还房屋贬值部分的购房款没有事实和法律依据，理由成立，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回陈龙勇的诉讼请求。案件受理费11071元，鉴定费3000元，由陈龙勇负担。 本院二审期间，博鳌控股公司提交了一份证据，照片六张，证明开发商按照琼海市规划委及综合执法局的意见对违建部分进行自行拆除的事实。陈龙勇二审中未提交证据。针对博鳌控股公司在二审中提交的证据，本院组织当事人进行了举证和质证。陈龙勇的质证意见为：对证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可，该照片不能反映博鳌控股公司在拆除的事实，无法确定是在拆除还是装修，且具体拆除的哪几套还需到现场查看，即使是拆除也不能确定拆除的是涉案房屋，照片显示整个框架结构还是完整的。本院认证如下：对该份证据的真实性、合法性认可，但对其关联性以及证明内容不予认可。一方面，六张照片无法反映出是否进行违建拆除；另一方面，博鳌控股公司没有证明这六张照片与涉案房屋之间的关联性。故，本院对博鳌控股公司提供的证据不予采信。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：陈龙勇主张的房屋贬值款是否有事实和法律依据。 本案中，陈龙勇上诉主张因千舟湾三期别墅违章建设造成其购买的房屋贬值73700元，要求赔偿损失。一审法院于2019年1月2日向琼海市规划委员会发出《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置函》调查核实违法建设处理情况。琼海市规划委员会于2019年1月21日出具《琼海市规划委员会关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置的复函》，确认博鳌控股公司将千舟湾项目三期工程11栋C型别墅擅自围合架空层及屋顶装饰构架加以利用属违法建设行为，琼海市规划委员会已通知市综合执法局依据《海南省城乡规划条例》第七十六条规定，对千舟湾项目三期工程11栋C型别墅违法建设建筑依法拆除，拆除时间由市综合执法局具体确定。本院认为，琼海市规划委员会已将博鳌控股公司擅自围合千舟湾项目三期11栋C型别墅架空层及屋顶装饰构架行为确认为违法行为，并通知市综合执法局进行拆除，故陈龙勇关于房屋贬值款73700元的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1624.5元，由上诉人陈龙勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴党恩 审 判 员 林 敏 审 判 员 陈小燕 二〇一九年六月二十八日 法官助理 魏 榕 书 记 员 王 超 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。