福建省云霄县人民法院民 事 判 决 书（2014）云民初字第1049号原告周晓敏，女，1985年5月27日出生，汉族，住云霄县。委托代理人张建宗，福建中闽律师事务所律师。被告何龙太，男，1976年11月27日出生，汉族，住云霄县。原告周晓敏与被告何龙太案外人执行异议之诉一案，本院于2014年7月8日立案受理。依法由审判员王安喜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周晓敏的委托代理人张建宗、被告何龙太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晓敏诉称，原告于2012年12月14日与吴金武、李金玲签订房屋买卖协议，吴金武、李金玲将其夫妻共有的址在云霄县莆美镇宝城里工商银行宿舍B幢502号（房权证：云政房字第××号）房屋以人民币360000元的价格出售给原告，并办理了公证[公证书号（2012）漳证民内字第9019号]，同时吴金武、李金玲委托方锦绣办理房屋过户手续并办理了公证[公证书号（2012）漳证民内字第9018号]，协议签订时原告已支付了人民币150000元，余款人民币210000元待房屋移交给原告并办理产权过户手续时付清，后原告又于2014年4月14日支付人民币33400元。根据《合同法》《物权法》的有关规定，原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，吴金武、李金玲应当配合原告办理房屋过户手续。被告何龙太作为申请执行案件的申请人，在执行过程中对原告善意取得的房产（位于云霄县莆美镇宝城里工商银行宿舍B幢502号，房权证：云政房字第××号）向法院申请，原告即提出案外人异议，法院于2014年6月16日作出（2014）云执异字第1号执行裁定书，驳回原告的异议。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求判令：一、停止对云霄县莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号房屋（房权证：云政房字第××号）的执行；二、诉讼费由被告承担。被告何龙太辩称，原告与吴金武、李金玲的房屋买卖是无效、违法的，首先，房屋买卖价格明显低于市场价格，是原告与吴金武恶意串通，损害被告合法利益的行为。原告与李金武、吴金玲签订的《协议书》约定由吴金武每月支付给原告房屋暂住费人民币3500元，说明原告与吴金武夫妻存在债权债务关系，房屋暂住费是变相支付利息。其次，原告未能取得房屋所有权。吴金武夫妻出卖的房屋已设置了抵押，吴金武夫妻未按约定的期限还清贷款，解除抵押权，且吴金武夫妻未依约将房屋及产权证交由原告执掌，吴金武夫妻继续居住在该房屋，原告没有实际占有房屋。再次，吴金武夫妻出卖房屋未通知抵押权人也未经抵押权人同意。最后，原告的起诉有超过诉讼时效之嫌。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。原告周晓敏为证明其主张的事实，向法庭提供了以下证据，被告对相关证据进行了质证：①（2012）漳证民内字第9019号公证书，证明原告与吴金武、李金玲于2012年12月14日签订购买址在云霄县莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号房屋买卖协议书，该协议书经漳州市公证处公证的事实；②收据2张，证明吴金武、李金玲于2012年12月14日和2014年4月14日分别收到原告支付的购房款人民币150000元和33400元；③（2012）漳证民内字第9018号公证书及委托合同，证明因要将址在云霄县莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号房屋转让给原告，吴金武、李金玲于2012年12月14日委托方锦绣办理房地产权属过户等与房产交易有关的一切手续；④协议书，证明原告与吴金武、李金玲签订房屋买卖协议后，原告已实际掌管讼争房屋的事实；⑤云霄县人民法院的民事裁定书、执行裁定书，证明何龙太申请强制执行吴金武的财产，法院裁定查封云霄县莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号房屋，原告向法院提出执行异议，法院作出（2014）云执异字第1号执行裁定书裁定驳回原告的异议。被告何龙太对原告提供的证据发表以下质证意见：1、对证据①的真实性无异议，但对证明内容存在异议，认为经公证的协议书不是房屋买卖的依据，而是吴金武、李金玲向原告借款的。2、证据②与本案无关，第一张收据是吴金武向原告周晓敏借款，并不是房屋买卖的交易价款。第二张收据是吴金武、李金玲偿还借款的利息，也不是房屋的买卖的价款。3、证据③无法证实原告与吴金武、李金玲存在房屋买卖关系，吴金武、李金玲没有产权，无法买卖房屋。4、证据④是借款的形式变相写成房屋买卖，房屋买卖的价款与市场的价款不相符。该协议书的内容无法证明原告已实际掌管讼争房屋，房屋不可能交付给原告。5、证据⑤的真实性、证明内容均无异议。被告何龙太为证明其主张的事实，向法庭提供了以下证据，原告对相关证据进行了质证：①云霄县人民法院（2013）云民初字第1508号民事调解书及借条各一份，证实被告对吴金武的债权形成时间早于原告与吴金武之间的房屋买卖。原告经质证，对（2013）云民初字第1508号民事调解书的真实性、合法性无异议，对借条的真实性、合法性有异议，认为被告与吴金武的借贷是于2013年7月18日才形成的，借款时间并不是被告所主张的2012年7月18日。该组证据无法证明被告与吴金武的债权债务形成时间早于原告与吴金武之间的房屋买卖时间。为查明事实，本院向原、被告双方出示了云霄县房地产交易与房屋权属登记发证中心的证明，该证明证实，截止2014年2月28日，址在莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号房屋权属登记在吴金武名下，吴金武于2011年7月1日向县邮政银行贷款人民币25万元，提供该房屋抵押。原、被告双方对该证明质证后均没有异议。经庭审举证质证，本院对上述证据予以分析认定如下：原告提供的证据⑤，被告没有异议，本院予以确认。本院出示的云霄县房地产交易与房屋权属登记发证中心的证明，原、被告双方均没有异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据①的证明内容提出异议，经审查，吴金武、李金玲于2012年12月14日与原告周晓敏签订协议书，约定将莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号房屋以人民币360000元出售给原告周晓敏，现被告不能提供相反的证据否实该事实，本院对原告提供的证据①予以确认。被告认为原告提供的证据②是吴金武向原告所借的款项及支付利息。经审查，原告提供的这两张收据均载明是吴金武、李金玲收到周晓敏购房款，现被告未提供相反证据否定其真实性，且如被告质证意见所言是吴金武支付借款利息，那收款人应是周晓敏。因此，被告的质证意见，本院不予采纳，本院对证据②予以确认。被告对原告提供的证据③提出异议，认为无法证实原告与吴金武、李金玲存在房屋买卖关系，经审查，原告提供的（2012）漳证民内字第9018号公证书及委托合同书，系吴金武、李金玲于2012年12月14日委托方锦绣办理与莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号有关的事项，具体为办理并领取房屋《国有土地使用证》、代为结清贷款并办理注销抵押登记并领取抵押物凭证原件、代为出售房地产及代向有关部门办理房地产交易登记和权属过户等与房产交易有关的一切手续。该证据无法直接证实吴金武、李金玲将莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号房屋出售给原告周晓敏，因此，原告提供的证据③本院不予确认。被告对证据④的证明内容提出异议，经审查，证据④中的协议书系原告周晓敏与吴金武、李金玲于2012年12月14日签订的、内容为吴金武、李金玲收到原告周晓敏购房款人民币150000元，吴金武即日起每月14日须交付原告周晓敏人民币3500元房屋暂住费，直至购房协议终止，若未按时交付房屋暂住费，则需当月搬出房屋。根据原告提供的证据①，吴金武、李金玲与原告周晓敏于2012年12月14日签订房屋买卖《协议书》时约定房屋于2013年6月14日前才移交原告周晓敏掌管，因此，证据④不能证实原告周晓敏已实际掌管莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号房屋的事实，本院对原告提供的证据④不予确认。原告对被告提供的证据①中的借条的真实性、合法性提出异议，经审查，本院已发生法律效力的（2013）云民初字第1508号民事调解书已确认吴金武向何龙太借款的时间及金额，借条是何龙太与吴金武之间债权债务的凭证，已由调解书确认，因此，本院对被告提供的证据①予以确认。经审理查明，2012年12月14日，吴金武、李金玲与原告周晓敏签订了《协议书》，双方约定：吴金武、李金玲将址在云霄县莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号房屋以人民币360000元出售给原告周晓敏，签订协议之日支付人民币150000元，余款人民币210000元待房屋移交并办理产权过户手续时付清；签订协议之日，吴金武、李金玲将房屋的相关产权证件移交原告周晓敏，房屋于2013年6月14日前移交给原告周晓敏掌管。双方就《协议书》向漳州市公证处申请办理了（2012）漳证民内字第9019号公证书。2012年12月14日，吴金武、李金玲出具收到原告周晓敏购房款人民币150000元的收据，2014年4月14日，吴金武、李金玲出具收到原告周晓敏购房款人民币33400元的收据。因吴金武未按本院（2013）云民初字第1508号民事调解书确定的时间履行还款义务，被告何龙太向本院申请执行，本院于2014年3月17日作出（2014）云执行字第158号民事裁定书，裁定查封吴金武址在云霄县莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号房屋一间，原告周晓敏提出书面异议，本院于2014年6月16日作出（2014）云执异字第1号民事裁定书，裁定驳回原告周晓敏的异议。原告周晓敏在法定期限内提出执行异议之诉。另查明，址在云霄县莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号房屋至本院裁定查封前权属仍登记在吴金武名下。本院认为，根据《最高人民法院》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告与吴金武、李金玲虽于2012年12月14日签订了房屋买卖协议书，但至涉案房屋被法院查封之前，原告并未支付全部价款，原告也不能提供证据证实其实际入住、占有该房屋，且原告与吴金武就涉案房屋转让没有依法进行变更登记，故原告主张停止对位于云霄县莆美镇宝城街宝城里工行宿舍B幢502号房屋的执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告周晓敏的诉讼请求。案件受理费人民币6700元，减半收取人民币3350元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  王安喜二〇一四年十月九日书记员  汤丹凤附相关的法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。