河北省邯郸市肥乡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0407民初441号 原告：程伟光，男，1982年12月20日出生，汉族，住邯郸市。 委托诉讼代理人：黄满珍、刘彬，河北紫微星律师事务所律师。 被告：河北万浩房地产开发有限公司肥乡分公司。 住所地：邯郸市肥乡区辛安镇镇白落堡村南309国道北侧。 法定代表人：贾丽萍，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴俊奇，河北邑锋律师事务所律师。 原告程伟光诉被告河北万浩房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程伟光委托诉讼代理人黄满珍和刘彬、被告河北万浩房地产开发有限公司肥乡分公司委托诉讼代理人吴俊奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年1月16日，原告与被告签订《房屋认购书》一份，约定：原告愿购买坐落在肥乡县，建筑面积为97.2平方米，成交价按建筑面积计算，每平方米970元，总价款为94284元，付款时间及付款方式为签订本合同时付总房款的50%，计47142元；主体封顶时付总房款的30%，计28286元；交付使用时付房款的20%，计18856元；同时约定，被告须在2012年12月31日前将该房屋交付原告使用。另外原、被告双方对交付房屋的标准进行了约定。合同签订的当日，原告依约向被告交付了房款。然而，被告未依约交付房屋，且未为原告办理该房屋产权证书。为此，特向法院起诉，请求：一、判令被告交付原告万浩丽尚住宅小区1号楼1单元302号单元房一套；二、判令被告立即为原告办理万浩丽尚住宅小区1号楼1单元302号房屋产权证书；三、案件受理费由被告承担。 为支持其主张，原告提交下列证据： 1、房屋买卖合同（房屋认购书）1份，用于证明原告在2011年1月16日从被告处认购了单元房一套，并约定了价款支付方式。 2、河北万浩房地产开发有限公司肥乡分公司2011年元月16日出具的收据及交易明细各一份，用以证明原告已于2011年1月16日向被告足额支付了首期购房款并未违约。 被告辩称，一、程伟光没有交够第一期购房款47142元（更没有缴纳二、三期房款），仅继受了其亲属李景芳的10000元购房定金，所以合同因程伟光违约无法继续履行；二、答辩人已用合法的方式通知程伟光解除了购房合同，时间已过三个月，因此程伟光要求继续履行合同的请求，已无事实依据和法律依据。（一）、2008年11月15日，李景芳作为邯郸市高利来机械制造有限公司（原肥乡县化工机械厂,以下简称“公司”）的职工，向公司缴纳了10000元购房订金（现金），公司给其出具了2008年11月15日收据。2009年4月13日，公司与李景芳签署《房屋认购书》，按规定李景芳应将50%的房屋价款交给公司，加上以前缴纳的订金1万元，李景芳还应缴纳37142元。当时负责收取购房款的负责人刘某给李景芳提供了邮政银行的收款账户，然后李景芳以肥乡县雪利食品门市（现更名为“邯郸市肥乡区雪利食品门市”，法定代表人一直是李雪松）的名义向刘某账户汇款37142元，时间是2009年4月14日。但因李景芳将收款人名字写成了“刘会平”，所以该款无法转账成功。另由于李景芳用的是普通汇款，不是即时到账，再加上工作人员的疏忽，致使当时公司人员没有发觉此事。而是将李景芳之前的订金和这次的汇款凭证上的金额加起来，给李景芳出具了2009年4月14日的收据，金额是47142元。根据答辩人保存的原存款折，可以证明刘某的账户上没有收到李景芳的37142元汇款。另外当时答辩人收取房款较多，没有收取现金一说，此事可以由答辩人保存的原始记录为证。之后，由于开发商的重组，开发该地皮的变成了答辩人，所有关于该地皮房屋买卖的手续也转给答辩人。在2011年元月16日，李景芳申请将其认购的房屋业主更换给程伟光，因答辩人方负责人张某不知道前情，就签字同意变更，于是答辩人将2009年4月13日公司与李景芳签署的《房屋认购书》和2009年4月14日公司给李景芳开具的收据收回，为程伟光换了《房屋认购书》和收款收据，收款收据上注明了收款方式为“银行存款”。至此，程伟光本人除仅承受李景芳一万元定金外，并未向答辩人缴纳其余房款。（二）、程伟光已用其实际行为表示了违约。2013年12月份，万浩一期1-5号楼完工，按规定答辩人除分别通知购房人交清尾款接房外，还在邯郸日报和邯郸晚报上刊登了通知。程伟光要的楼房在1号楼，按规定也应在交齐房款后接房，但因在此之前答辩人已发现其未交首期房款，就一再通知其本人和李景芳到答辩人处解决问题，他们均不予理睬，他们也没有缴纳二、三期房款。2018年7月18日，答辩人为彻底解决该遗留问题，向程伟光下发了《解除合同通知书》，程伟光于2018年8月6日收到。根据合同法第96条规定，解除合同的通知到达对方时，合同解除。对方有异议的，可以在收到通知的三个月内提起诉讼，逾期人民法院不予支持，所以本案原告的诉求应予驳回（合同法解释二第24条）。综上所述，原告因没有按规定履行合同的义务，致使合同终止，在答辩人通知其合同解除后，其又没有在法律规定的期限内起诉，丧失了胜诉权。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其主张，提交了下列证据： 1、2008年11月15日李景芳缴纳购房订金10000元现金的0096993号收据，用以证明李景芳在2008年11月15日，向当时的高利来公司缴纳购房订金1万元，交款方式为现金。 2、2009年4月13日李景芳与高利来公司签订的《房屋认购书》，用以证明李景芳所订房屋为A号楼4单元5号，房屋总价94284元，签合同时交50%计47172元，主体封顶时交30%计28286元，交付时交20%计18856元。 3、2009年4月14日的电汇凭证，用以证明李景芳在交付37142元房款时，通过肥乡县雪利食品门市的账户（邮政10×××01）汇给收款人刘会平（应为刘某）的账户（邮政60×××59）37142元。因是普通汇款，不能即时到账，加上工作人员的疏忽，根据此电汇凭证和之前的一万余元订金收据（已收回公司），给李景芳出具了2009年4月14日的房款收据。因收款户名与实际户名不符，所以汇款不可能到账，还在原账户上。 4、刘某的邮政60×××59账号存折，用以证明该存折于2009年3月30日开户，到4月17日，共有三笔账目往来，但没有37142元的进账。虽然李景芳当时用的是普通汇款，但按当时的结算规定，如14号汇出，不会到17号还收不到，一般是次日即到，另14号至17号期间没有节假日。印证了证据3没有到账的事实。 5、2009年4月14日收据，用以证明这个收据的产生（在证据3的证明中已做了说明）是公司人员失误造成的。 6、李景芳的业主变更申请、购房优惠证明、2011年元月16日的程伟光的房屋认购书和2011年元月16日的程伟光的收据，用以证明（1）、李景芳是高利来公司职工，享受购房优惠100元／平方米；（2）、李景芳要求将业主变为程伟光，负责人张某因不知情以前的情况，签了同意更换；（3）、公司将证据1和证据2收回，为程伟光更换了新的房屋认购书和收据。收据上的收款方式是银行存款，即由李景芳的收据转变而来。 7、交房公告2个，用以证明公司于2013年12月30日分别在邯郸日报和邯郸晚报上刊登了交房和交款通知，履行了合法的告知方式。 8、解除合同通知书和程伟光收到该通知的信息，用以证明解除合同通知书发出时间是2018年7月19日，原告收到时间是2018年8月6日。原告到了2019年才起诉，依法应驳回其诉讼请求。 9、公司员工刘某的证言，用以证明没有收到李景芳的37142元转账和现金，说明了证据3、4的情况。 10、张某证言，用以证明在不知情的情况下，为原告更换了合同和收据，即原告持有的合同和收据。 11、2008年12月份高利来项目部分记账凭证，用以证明收取购房户订金时，均收取的现金，其中公司留存的收据存根与李景芳的原持有的收据票号一致。其他人也与此一样。 12、2009年4月份高利来项目部分记账凭证，用以证明在收取购房户第一批购房款时，都是收到银行转账或汇款，没有收取现金，也证明了2009年4月14日之后没有收到李景芳的37142元汇款。 证据11和12证明了公司最原始的记录，印证了答辩人对本案的陈述和事实。 法庭组织双方当事人进行了庭审质证： 被告河北万浩房地产开发有限公司肥乡分公司认为证据1是被告和原告签订的，当时其是由被告与李景芳所签合同转化过来的，合同书上第一期房屋价款并未交足，仅交了10000元定金。对证据2中的收据有异议，不认可，收据也是由李景芳的收据转化来的，李景芳仅交了10000元，其他款项李景芳未交纳，当时开手续是由工作人员失误造成的，另外程伟光和李景芳共向被告处交纳了10000元现金，被告处不收取现金。交易明细与本案没有任何关系，不认可。 原告对被告提交的证据1、2无异议。对证据3真实性无异议，但对证据明目的有异议，原告交首付款时间是2011年1月16日，与该证据不存在联系，不能因为李景芳的汇款未到账，就推断原告没有交款，这不符合证据的关联性。对证据4证明目的有异议，意见同证据3。对证据5有异议，证据讲究的是书面凭证，不是被告说单方失误造成的就可以否定原告交款的事实。对证据6真实性、合法性无异议，原告的房屋认购书确实是李景芳承继过来的，同时也承继了10000元的定金，不认可被告的证明目的。对证据7真实性无异议，但对合法性有异议，被告在报纸刊登之前应当用尽一切手段通知原告支付后续款项，但原告从未接到过被告任何通知，被告直接通过报纸方式有违程序，不应产生对原告的告知程序。对证据8有异议，第一该证据不应产生解除合同的法律效力，根据《最高院研究室对合同法解释二24条理解的请示与答复》，解除合同通知必须具备合同法第93条或94条规定条件，才能发生解除合同效力，本案中双方对解除合同的条件有明确约定，但被告直接适用94条的规定，不符合约定，而且原告已经足额支付首付款，剩余房款未支付的原因是被告恶意拒收，导致原告处于违约状态，故被告不能解除合同。该证据不发生法律效力。对证据9和证据10证据待证人出庭时发表意见。对证据11无异议，但与原告的诉求无必然联系。对证据12中凭证真实性无异议，但其证明目的与自己的说法自相矛盾，刚才被告说所有款项均转账，没有现金，但其提供的证据显示是有现金收取的，而原告的付款方式正是现金支付，且有被告加盖有公章的收据为证，表明原告已足额支付首付款。 庭审中，被告申请证人刘某、张某出庭作证。 刘某，男，1983年3月31日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 刘某证言主要内容是：因当时核对工作的不认真、失误，且该账户办理时未开通余额变动提醒，在未能核对出其电汇凭证上账户名称为错误名称，或确认款项是否到账的情况下，交由经办人员开具集资建房收款收据并签订了协议。 原告对证人刘某证言的质证意见为：证人系被告处工作人员，有利益冲突，证明力减弱。通过当庭询问被告收款人员不仅只有证人一人，还存在其他收款人，且证人陈述他没有收过现金，不能代表被告公司收款方式均没有现金。李景芳转款是2009年4月份，而原告付款时间是2011年1月份，将近2年时间被告却没有发现这问题，显然不符合常理。 被告对证人刘某证言质证意见为：证人2012年已离开公司，已7、8年了。凡是知道案情的人都有义务作证，所以应认可。 证人张某，男，1966年4月7日出生，汉族，住肥乡区王庄中心社区。 证人张某证言主要内容：程伟光只是换一下手续，换了合同和收据，交款的事我不清楚，事后听说程伟光钱没交清。 原告对证人张某证言质证意见为：证人系被告处工作人员，有利益冲突，证明力减弱。证人当时签了一份同意变更的材料，盖有公司的公章，也就说明同意变更系公司行为，一个人不知道李景芳没交足房款，难道全公司不知道？所以该证人的证言我方不认可。 被告对证人张某证言质证意见为：认可，真实有效。 法庭经质证、认证，查明下列事实： 李景芳系程伟光岳父。2008年11月15日李景芳向邯郸市高利来机械制造有限公司交纳购房订金10000元。2009年4月13日邯郸市高利来机械制造有限公司与李景芳签订了房屋认购书，双方约定将首付房款尾款支付于公司工作人员刘某60×××59账号。2009年4月14日李景芳通过肥乡县雪利食品门市向户名刘会平60×××59账号电汇37142元。同日李景芳持上述电汇凭证向邯郸市高利来机械制造有限公司换取了0066791号邯郸市高利来机械制造有限公司收据，金额为47142元（即10000元订金和37142元电汇凭证总合）。因60×××59账户的实际户名为刘某，而非刘会平，故该款项未能进入刘某账户。 之后原由邯郸市高利来机械制造有限公司和河北万浩房地产肥乡分公司合作的房地产开发项目由河北万浩房地产开发有限公司肥乡分公司单独接管。2011年1月16日经河北万浩房地产开发有限公司肥乡分公司工作人员张某同意，将李景芳的房屋认购书变更为程伟光，同时更换了收据，即邯郸市高利来机械制造有限公司出具的0066791号收据变更为河北万浩房地产开发有限公司肥乡分公司出具的624172号收据，金额均为47142元。双方所签订的房屋认购书内容为：河北万浩房地产开发有限公司肥乡分公司为甲方，程伟光为乙方，……三、付款时间及付款方式：1、签定本合同时付总房款的50%计47142元；2、主体封顶时付总房款的30%计28286元；3、交付使用时付房款的20%计18856元；4、乙方未按约定时间交付房款的，视为乙方违约，甲方已收房款不予退还，同时甲方可将本协议约定的房屋出售。程伟光依据所签房屋认购书及首付款收据向法院提起诉讼，请求被告交付万浩丽尚住宅小区1号楼1单元302号单元房一套并办理房产权证书。 另查明，原告提交的河北万浩房地产开发有限公司肥乡分公司出具的624172号收据上注明收款方式系“银行存款”，原告称首付款尾款37142元交的是现金，但证人张某称，当时是其给程伟光换的收据及合同，未收到程伟光款项。并且原告未按合同约定交付第二期房款和第三期房款。 本院认为，原、被告签订合同后，双方应遵守诚实信用原则，履行合同约定的义务，原告仅承继其岳父李景芳10000元购房订金，未按照合同约定的期限交付首付房款尾款37142元及第二期、第三期房款，违约在先，故原告要求被告交付万浩丽尚住宅小区1号楼1单元302号单元房一套并办理房产权证书，本院不予支持。庭审时原告称剩余房款未支付的原因是被告恶意拒收，导致原告处于被违约状态，但原告并未提交证据证明该主张，故对该主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下： 驳回原告程伟光的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告程伟光承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  冯文平 二〇一九年六月四日 书记员  史小领 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。