广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0605民初10521号原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城军桥东侧环保大楼**，统一社会信用代码914***********835Y。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：朱庆程，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静云，广东瀛双律师事务所律师。被告：麦培开，男，1977年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************1*******，公民身份号码440************336。委托诉讼代理人：宋开国，广东豪盛律师事务所律师。原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司（以下简称兴业物业公司）与被告麦培开物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序于同年6月20日公开开庭进行了审理。原告兴业物业公司的委托诉讼代理人聂静云、被告麦培开的委托诉讼代理人宋开国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴业物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年1月1日至2019年3月31日所欠物业管理费3447.75元、公共分摊水费82.5元（每月1.1元）、公共分摊电费150元（每月2元）；2.被告向原告支付违约金2606.76元（违约金以当月欠缴的物业费为基数，按照欠缴物业费年利率24%计算，从逾期之日起，暂计至2019年3月31日，并请求计算至实际付清之日）；以上共计6287.01元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是南海区桂城俊怡花园10号楼502房的业主。2003年5月8日，原告与被告签订了《俊怡花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》）。协议约定：1.原告为南海区俊怡花园小区提供物业服务；2.原告按照住宅0.5元/平方米/月的标准收取物业服务费，并代收缴其物业范围内的水电费用；3.若被告不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按照每天千分之五交纳违约金。被告自2013年1月起，持续拖欠有关物业费用，原告多次催收，被告均无理拒绝。原告认为被告已构成违约，为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告麦培开辩称，一、原告无权基于《服务协议》要求被告支付物业费、公摊水电费等费用。原告与原业主签订的《服务协议》，而非与被告；原告在物业管理期间，未能依约履行其物业管理职责，甚至侵吞业主的共有收益。俊怡花园第二届业主委员会（2011年1月8日成立）于2011年4月1日，向原告发出《关于俊怡花园物业服务整改意见的函》，责令原告对安全消防、卫生绿化、财务、停车在一个月内整改完毕但原告对业委会的整改意见视而不见；根据临时业主大会表决结果，业委会于2011年9月20日作出《关于公布俊怡花园临时业主大会最终表决的公告》[俊怡业委字（2011）第010号]，决定解聘现物业公司即原告，并就原告侵占全体业主的共有收益授权业委会以诉讼、仲裁等方式追讨；第二届业委会于2012年2月29日向原告发出《关于请佛山市南海区兴业物业管理有限公司办理交接事宜的函》[俊怡业委字(2012)001号]，通知终止与原告签订的物业管理服务合同，要求在2012年3月20日之前向业委会移交资料，停止向业主征收2012年第二季度及之后的物业管理费，于3月31日前移交物业服务用房，并撤离本小区，但原告拒绝移交物业管理权。被告认为，根据业主表决结果，原告自2012年3月31日起已丧失了俊怡花园前期物业管理提供者的身份，被告与原业主签订的《服务协议》于该日终止，原告拒绝移交俊怡花园物业管理权已构成侵权，损害了广大业主的合法权益，现原告就其不法侵权行为，不但不赔偿业主的损失，反而要求业主支付报酬，实属荒谬，因此原告无权向被告等业主主张物业费、公摊水电费等费用。二、原告无论是在被解聘前还是非法霸占物业管理权期间，均未能切实履行服务管理之责。（一）原告未尽到安全保卫之责。俊怡花园小区共有四个出入口（门），原告为收取停车费，仅在正门车辆出入口设立保安岗，值班人员均为60多岁的老年人，业主经常看到保安值班期间睡觉，除了正门轮班的三名保安未配备其他保安人员，全天没有任何保安人员进行巡视，四个出入口社会人员、车辆自由出入，原告亦没有在小区安装监控设施。正因为原告怠于安全管理之责，导致俊怡小区成为小偷乐园，多次发生小偷入室盗窃或室外摩托车被盗事件，600多户居民这些年累计被盗1000多次，部分业主甚至出现多次被盗情况，被告在本案中提交21人次报警记录可以佐证。第二届业委会在2011年4月1日整改意见中，要求“小区应实现封闭式管理，每个出入口都要安排保安值岗，严格执行人车刷卡出入，非本小区住户出入要登记；加强保安的服务意识和责任感，应制定保安工作职责管理制度并严格遵守”，但原告对业委会的合理要求置之不理，被告等业主为自身人身及财产安全，近期迫不得已自发捐款数十万元购买并安装几十台监控设施，安装后小区被盗事件才稍有好转，但近期却发现原告物管人员与小偷勾结共同盗取业主财产情况，有视频监控为证，若有需要，可由业委会向法庭提供。针对原告长期未履行安全保卫职责的情况，第三届业委会成后，在2019年3月25日前三次向原告发出整改通知，要求加强安全管理，“小区应实现封闭式管理，每个出入口都要安排保安值岗，严格执行人车刷卡进入，非本小区住户出入要严格登记”，原告至今没有回复，也没有采取任何措施。业主目前人人自危，对原告的物业管理根本不抱有任何希望，而原告也被广大业主戏称为“收费处”。（二）共用部位、共用设施设备损毁严重，原告从未进行修缮，给小区带来人员及财产重大安全隐患。被告提供的光盘（内含照片和视频）可见，小区路面部分塌陷，外围栅栏生锈断裂，消防设施缺损，电线外露且有缺损，居民楼门门禁损坏，儿童娱乐设施长期损坏无人修缮，并且私自拆围墙建停车场。业委会2011年整改意见中，明确要求原告“消防设施要按规定进行日常性的调试、检查、维护，尽快可以恢复到可以正常使用”，原告对上述设备的损坏，一直视而不见，从未进行过修缮，业主自发出资更换了破损的大门，并对部分居民楼门禁进行了更换。第三届业委会在2019年3月25日前发的三次整改通知中，也提出消防设施检查和维护的要求，原告至今仍装聋作哑，没有任何回复和任何举动。（三）原告未能尽责搞好小区环境卫生及绿化。被告提供的光盘可见，小区卫生环境极差，垃圾遍地无人打扫，化粪池水满缸也不清理，需要本楼居民协商出钱清理，绿化长期无人打理，业委会2011年整改意见中要求原告“所有垃圾桶应加盖并每天及时清理，小区公共场所、楼道每日清扫一次；定期进行消毒和灭虫除害工作，对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、定期清除绿地杂物，被破坏的绿化带应尽快补种花草”，原告一直不予理睬，迫不得已小区居民只有自发搞清洁卫生，2018年9月16日山竹台风期间，由于树木长期无人修剪，导致粗枝被风吹落，个别业主的车辆被损毁严重。第三届业委员在三次整改通知中也提出卫生绿化的整改要求，但原告不见任何整改行为。（四）原告从未向业主公布物业管理费用收支账目。原告从未向业主公布物业管理费收支账目，多年来收取的包括停车费在内的业主共有收益（初步估计不少于400万元），没有用于共有设施和设备的维护修缮，而是被原告非法侵占，业委会2011年整改意见中，明确要求原告做到财务信息公开，将共有收益转入业委会账户，另第二、三届业委会多次要求原告退还水电周转金，原告对上述要求一直置之不理。综上，原告向被告主张2013年1月1日起的物业费，应当提供证据证明其在该期间内，为包括被告在内的广大业主提供了那些物业管理服务，对此原告负有举证责任。三、原告向被告主张公摊水电费依据不足。原告向被告主张2019年3月31日前的公摊电费150元、公摊水费82.5元，但原告没有提供任何证明上述费用已实际发生且由其实际垫付的证据，即原告每月向供水公司、供电所支付水费、电费的发票，以及计费依据，包括分摊水电费的计算方法，否则原告应当承担举证不能的法律后果，而不能原告讲多少即是多少。特别指出的是，小区业主水表已分户，业主向供水公司交的水费中已含分摊费用，且小区绿化喷水设施长期损坏停用，原告需要说明并举证其主张的公摊水费用于小区何项目，对于根本没有发生的水费支出，业主没有缴交义务。另外，原告长期以来，一直在电箱私拉出电线并提供给商户（违章建筑）使用，收取并占用商户缴交的电费，该部分用电不应由被告等业主承担，即原告需要从已交费的当月公摊电费中将该部分剔除。四、原告无权向被告主张违约金。原告与被告未签订服务合同，亦没有对违约责任进行约定，因此被告无需要原告支付违约金。综上所述，业委会已于2012年3月将原告解聘，被告与原业主签订的前期物业服务协议终止，被告与原告不存在物业服务合同法律关系；退一步讲，即使2012年3月后原告与被告存在前期物业服务关系，由于原告未能切实履行物业管理之责，亦属原告违约在前，被告未向原告支付物业费具有合理的理由，因此无需向原告承担违约责任。原告向被告主张2013年1月份起的物业费、公摊水电费，原告于2019年5月10日向法院提起诉讼，被告认为2016年4月30日前的相关费用已过诉讼时效，请法庭对诉讼时效进行审查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对双方无异议的举证，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据以及本案事实认定如下：1998年6月1日，兴业物业公司登记成立，经营范围包括物业管理；房地产信息咨询；水电维修；园林绿化养护；停车服务；泳池管理。2003年5月8日，兴业物业公司（甲方）与麦培开（乙方）签订《服务协议》，约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方购买物业名称：俊怡花园10号楼502房，建筑面积91.94平方米，并约定物业管理服务费用标准住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，乙方须在每月5日前交纳当月的物业管理服务费用。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府有关规定。乙方违反本协议规定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，且有权终止对本物业的服务管理。2011年9月20日，佛山市南海区*******第二届业主委员会出具《关于公布俊怡花园临时业主大会最终表决结果的公告》，内容为经俊怡花园业主表决，通过了同意解聘小区的现物业公司即兴业物业公司；同意授权业主委员会代表小区全体业主与经全体业主表决后得票最高的物业公司签订《俊怡花园物业服务合同》为小区全体业主提供物业服务。诉讼中，兴业物业公司未能举证证明俊怡花园小区与其有重新签订物业服务合同，而麦培开也未能举证证明俊怡花园小区聘请新的物业管理公司进行管理。2019年2月28日，佛山市南海区*******第三届业主委员会向兴业物业公司出具《关于要求兴业物业公司整改事项及工作的函》，在该函中，业委会向兴业物业公司提出七点交涉事项，其中包括下水井、排污井清淘和小区绿化垃圾的收集处理问题。2019年3月12日，佛山市南海区*******第三届业主委员会向兴业物业公司出具《关于要求佛山市兴业物业管理公司整改及配合工作的函》，在该函中，业委会重申上述《关于要求兴业物业公司整改事项及工作的函》中的内容，并要求兴业物业公司切实加强小区公共卫生、绿化环境、停车管理、消防管理的工作，在2019年3月20日前书面回复以上四项工作的具体方案，并于当月31日前部署落实。2019年3月25日，佛山市南海区*******第三届业主委员会向兴业物业公司出具《关于要求佛山市兴业物业管理公司整改及配合工作的函》，在该函中，业委会表示兴业物业公司没有就上述两函予以书面回复，也没有就两函内容与业委会沟通，并重申上述两函内容，并要求兴业物业公司处理：恢复南北围墙原状，加强安全消防管理、规范公共停车管理、清理维护污水沙井、加强公共卫生绿化等问题。涉案房产位于佛山市南海区**********俊怡花园10#楼502房，于2004年4月1日登记于麦培开名下，建筑面积为91.77平方米。本院认为，兴业物业公司与麦培开于2003年5月8日就涉案房产签订《服务协议》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。《服务协议》约定“前期物业管理”指“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理”，在没有证据证实涉案小区与兴业物业公司有重新签订物业管理合同，亦没有证据证实涉案小区与新的物业管理公司签订物业管理合同的情况下，兴业物业公司与麦培开理应依约履行《服务协议》。而兴业物业公司实际上也一直为麦培开提供物业管理服务，麦培开理应按期足额交纳物业服务费及公摊水电费用。麦培开以兴业物业公司提供的物业服务不符合约定且上述《服务协议》已失效为由拒交2013年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费、公共分摊水电费，但未能提交有效证据予以证明，故本院对麦培开上述抗辩意见不予采纳。根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，民事权利的诉讼时效期间为三年，而在此之前根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定民事权利的诉讼时效期间为二年。根据《服务协议》的约定，麦培开应于每月5日前向兴业物业公司交纳当月的物业管理费，而兴业物业公司提起本案诉讼时间为2019年5月10日，兴业物业公司对此未能提交证据证明存在时效中断或中止的情况，故其请求案涉房产的2016年5月前的物业管理费已超二年或三年诉讼时效期间，但麦培开仅对2016年4月30日前的物业管理费提出诉讼时效抗辩，视为其对自身权利处分的真实意思表示。另，虽双方签订《服务协议》时注明“建筑面积91.94平方米”，但涉案房产实际建筑面积为91.77平方米，故应以实际建筑面积计算物业管理费。综上，麦培开应向兴业物业公司支付2016年5月1日至2019年3月31日期间的物业管理费1606.15元（0.5元/平方米/月×91.77平方米=45.89元/月；45.89元/月×35个月=1606.15元）。根据现有证据，结合当事人陈述，本院认定兴业物业公司提供的物业服务确有不足之处，但尚未构成根本性违约，麦培开拒交物业管理费缺乏依据，同时考虑到麦培开拖欠物业管理费也给兴业物业公司造成了损失的情况，本院根据公平合理原则，确定麦培开仅需支付上述物业服务费，而无需支付不按期交纳物业服务费而产生的违约金。关于公摊水电费问题。麦培开主张其向供水公司交纳的水费中已包含公摊水费，并提交相关证据予以证明。但据了解，麦培开提交证据所指的公摊水费，与兴业物业公司主张的小区公共用水的水费公摊不是同一所指，结合案涉小区的公用电、水的实际情况，兴业物业公司向小区业主收取的公摊水费每月每户1.1元，公摊电费每月每户2元的标准在合理的范围内，兴业物业公司向麦培开收取公摊水电费，本院予以支持。同理，兴业物业公司主张的2016年5月前的公摊水电费已超二年或三年诉讼时效期间，但麦培开仅对2016年4月30日前的公摊水电费提出诉讼时效抗辩，视为其对自身权利处分的真实意思表示。综上，麦培开应向兴业物业公司支付2016年5月1日至2019年3月31日期间的公摊水费38.5元（1.1元/月×35个月=38.5元）和公摊电费70元（2元/元×35个月=70元）。兴业物业公司主张超出本院核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、麦培开应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2016年5月1日至2019年3月31日期间的物业管理费1606.15元；二、麦培开应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2016年5月1日至2019年3月31日期间的公共水费分摊38.5元；三、麦培开应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2016年5月1日至2019年3月31日期间的公共电费分摊70元；四、驳回佛山市南海区兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（佛山市南海区兴业物业管理有限公司已预交），由佛山市南海区兴业物业管理有限公司负担18.18元，麦培开负担6.82元，麦培开负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海区兴业物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  廖锡燕二〇一九年六月二十八日书记员  潘绮雯