安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1622民初3667号 原告（反诉被告）：蒙城县开元商业运营管理有限公司，住所地安徽省蒙城县汇通财富广场3号楼6楼，统一社会信用代码91341622588884328M。 法定代表人：张涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：邓睿，安徽京奇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡立军，男，1970年9月4日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：慕超，安徽潮平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武培培，安徽潮平律师事务所律师（实习）。 第三人：蒙城广联置业有限公司，住所地安徽省蒙城县南二环路南侧，统一社会信用代码91341622697369915C。 法定代表人：陈杰，该公司经理。 原告（反诉被告）蒙城县开元商业运营管理有限公司（以下简称开元公司）与被告（反诉原告）胡立军房屋租赁合同纠纷一案，开元公司于2019年5月5日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序进行审理，胡立军向本院提起反诉，并申请追加蒙城广联置业有限公司（以下简称广联公司）为第三人，本案予以合并审理，于2019年6月10日公开开庭审理了本案。开元公司委托诉讼代理人邓睿，胡立军的委托诉讼代理人慕超到庭参加诉讼，第三人广联公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 开元公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的汇通百货联合经营合同；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：开元公司、胡立军签订了汇通百货联合经营合同，其中合同第一条约定：胡立军以其所持有的商铺作为固定资产入股，开元公司以其商业管理资源、后期经营入股，共同经营服装销售业务；第二条约定：以2013年2月1日起10年为准，联合经营期限始于2013年2月1日至2023年1月31日止；第五条约定：在联合经营期间，胡立军不能干预开元公司管理及其他招商政策制定。但自2017年起至今，胡立军多次通过信访干扰汇通百货联合经营合同的履行，2018年胡立军甚至三番两次采取组织堵商铺门等过激手段阻碍商铺的正常经营管理，开元公司无奈之下向蒙城县公安局东关派出所报警，胡立军的上述行为明显违反了汇通百货联合经营合同第五条的约定，给开元公司造成了不良影响，影响了继续履行该合同，导致双方之间出现间隙，不再相互信任，合同目的不能继续实现。为了维护原告的合法权益，望判如所请。 胡立军辩称，一、双方签订的《汇通百货联合经营合同》，名为联营合同，实为房屋租赁合同。从合同的内容来看，胡立军将位于汇通财富广场10号楼一层B05号的房屋交给开元公司使用，开元公司按照合同约定支付固定的房屋使用费，在使用期间所产生的水电、管理费、工商税费、广告费等均由开元公司承担。双方的合同内容符合租赁合同的构成要件，系房屋租赁合同。在转款备注栏中，开元公司已注明转款的性质是“代付房租款”。二、开元公司关于解除《汇通百货联营合同》的诉讼请求，既没有事实依据，也没有法律依据。（1）双方于2013年7月17日签订的《汇通百货联合经营合同》系双方的真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的法定无效情形。（2）胡立军不存在违约行为。在履行租赁合同的过程中，胡立军的合同义务是交付房屋；开元公司的义务是按照约定支付租金。合同签订后，胡立军已按约定将房屋交付给开元公司使用至今，前三年为免租期，开元公司无偿使用，第四年开始支付租金。从2018年11月1日起，开元公司未按约定支付租金，构成违约，但胡立军不存在违约行为。（3）合同签订后，开元公司从来没有按照约定支付租金，自第六年开始，在已支付的租金中，每个月的租金都有短少。合同约定，2018年2月1日至2023年1月31日，每月租金为11952元，但实际支付的每月租金为11911元，每月少支付租金41元。（4）胡立军向信访部门反映情况，是正当行使法定权利，不构成合同法上的违约。合同第二条约定，开元公司于当月的30日前将租金转到甲方（即胡立军）账上。在开元公司未按约定支付租金的情况下，胡立军向第三方即信访部门反映情况，希望第三方协调解决开元公司支付拖欠的租金，符合合同的约定和法律的规定，不构成违约。（5）开元公司未按合同约定支付租金，且拖欠租金长达半年之久，违反了合同约定，构成根本性违约。目前，违约行为处于持续状态。对于守约方胡立军来讲，对合同是否继续履行，具有选择权。（6）开元公司作为违约方，不具有法定解除权。《合同法》第九十四条规定的法定解除权，是法律赋予守约方的法定解除权，合同的违约方并不具备该项权利。同时，开元公司也不具备《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的法定解除权。（7）本案不存在协商解除合同的情形。综上，开元公司要求解除合同的请求，无事实、法律依据，请法庭驳回开元公司的诉讼请求。 胡立军向本院提出反诉请求：1.判令开元公司继续履行《汇通百货联合经营合同》；2.判决开元公司和广联公司支付胡立军拖欠的租金84033元（从2018年2月1日至2019年5月30日）及滞纳金7529.76元；从2019年6月1日起按每月11952元的租金标准继续支付租金至2023年1月31日止；3.判决开元公司和广联公司支付违约赔偿金971208元，以上费用合计1062770.76元；4.诉讼费由开元公司和广联公司承担。事实和理由：2013年5月12日，胡立军购买了广联公司开发的“汇通财富广场”第10幢1层B05号房屋，面积为53.14平方米，价款为1206983元，广联公司为高价销售房屋，向胡立军承诺，购房后，可由广联公司租赁10年，并保证前五年的租金收益为年8%，后五年的租金收益为年9%，胡立军与广联公司签订了《商品房买卖合同》；同一天，胡立军又按照广联公司的要求，与广联公司的关联公司即开元公司签订《汇通百货联合经营合同》。《汇通百货联合经营合同》约定房屋租赁期间为十年即2013年2月1日至2023年1月31日，前三年为免租期，胡立军将房屋交给开元公司无偿使用，第四年至第五年的租金为每月10587元，第六年至第十年的租金为每月11952元，租金于当月的30日前转到胡立军的账户上，每逾期一日，则按当月收益总计的千分之一支付滞纳金。第六条违约责任条款约定，如任何一方单方面违约合同，应按本合同甲方十年收益总金额支付给对方作为违约赔偿金。合同签订后，胡立军依约履行了合同义务，但开元公司从2018年11月1日起开始拖欠租金，至今分文未付，开元公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。开元公司应当支付的违约赔偿金为：十年收益总金额，三年（免租期）＋2016年2月1日至2018年1月31日收益（两年，每月租金10587元）＋2018年2月1日至2023年1月31日（五年，每月租金11952元）＝0＋24个月×10587元＋（5×12个月）×11952＝0＋212640元＋598020元＝971208元。开元公司与广联公司，一个单位两块牌子，二者法定代表人均是张涛，股东混同，财务混同，人员混同，在签订《商品房买卖合同》和《汇通百货联合经营合同》时，均是开元公司的同一个工作人员书写。鉴于广联公司与本案有利害关系，开元公司目前无任何资产且不具有承担责任的能力，故应依法追加广公司为本案当事人参加诉讼，并判令其承担法律责任。 审理中，胡立军变更诉讼请求第2、3项为2.判决开元公司和广联公司支付胡立军拖欠的租金84033元（从2018年11月1日至2019年5月30日），从2019年6月1日起按每月11952元的租金标准继续支付租金至2023年1月31日止；3.判决开元公司和广联公司支付违约赔偿金194241.6元（971208×20%），以上费用合计278274.6元. 开元公司针对反诉辩称，开元公司与广联公司并非关联公司，为两个独立法人，章程、人员、股东、财务独立，不存在关联关系，并且相互独立，不应当视为两公司人格混同的情形。广联公司作为开发公司已将案涉房屋备案至胡立军名下，义务已履行完毕，不存在违约情况。也不用能说明在销售房屋时广联公司向胡立军进行承诺并由开元公司签订案涉的联营合同，胡立军与广联公司仅存在房屋买卖合同关系。房屋已经交付，广联公司权利义务已经履行完毕；案涉合同因胡立军及其他业主采取拉横幅堵门信访的过激行为导致财富广场无法正常经营，违反了合同第5条约定不应当继续履行；胡立军诉请违约金的标准过高不应当依法支持。 广联公司未进行陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据，本院认定如下：徐硕硕现金交款单、广联公司关于汇通财富广场10号楼内铺返租租金的情况说明、汇通财富广场的销售宣传广告，王菲菲的购房借款协议、发票、还款的银行转款流水、王菲菲证言的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2013年7月17日，胡立军与广联公司签订商品房买卖合同，购买了广联公司开发的“汇通财富广场”第10幢1层B05号房屋，建筑面积53.14平方米。胡立军作为甲方与开元公司作为乙方签订汇通百货联合经营合同，联合经营方式为：甲方以其持有的商铺作为固定资产入股，乙方以其商业管理资源、后期经营入股，共同经营服装销售业务。联合经营期限以2013年2月1日起10年为准，至2023年1月31日止。第一年至第三年，双方不参与任何形式的利润分成，自第四年至第五年（即自2016年2月1日至2018年1月31日止）甲方按每月总金额为10587元，第六年至第十年（即2018年2月1日起至2023年1月31日止）甲方按每月总金额为11952元作为利润分成，乙方承诺于当月30日前将该收益转到甲方账户，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按当月收益总计的1%支付滞纳金。联合经营期间，甲方不能干预乙方管理及其他招商政策的制定，在联合经营期间不将该商铺另行出租。如任何一方单方面违约，应按本合同甲方十年收益总金额支付对方作为违约赔偿金。合同签订后，胡立军将该商铺交付给开元公司，开元公司每月通过公司账户或张学芳账户转款至胡立军账户，给付至2018年10月份的收益，2018年11月份至现在每月收益未给付。 开元公司成立于2012年1月11日，股东为徐洪轩持股26%，崔亮持股25%，张涛持股25%，单柏慧持股15%，邵亚飞持股9%。张涛为执行董事、法定代表人，邵亚飞为监事，徐洪轩为经理。广联公司成立于2009年11月19日，张涛持股62.5%，张志红持股37.5%，2019年1月22日前张涛为负责人，其后张涛退出变更张鑫为负责人，2019年3月26日，张鑫退出，变更陈杰为负责人，现张志红为执行董事，陈杰为总经理、法定代表人，丁飞为监事。2014年12月31日，张涛、徐洪轩、崔亮、单柏慧、邵亚飞在蒙城县，召开会议，决定以下事项，一、处置汇通财富广场剩余资产，1.商场内铺按12000元每平方米，2.地下车库暂定5万元一个，保底价4.5万元一个，3.“家乐福”联营区内铺暂定18000元每平方米，外铺价格暂定50000元每平方米出售；二、尽快办理房产初始登记；三、处置款支付顺序为：税金、公司借款、工程款、设备款；四、一层商场、二到五层商场商业所有收益归开元公司所有，用于偿还汇通商户的返租费，直至商户返租费用偿还结束，不得挪用；五、关于二至五层商场分配，经五位股东友好协商，二层商场，面积8141.97平方米，单价8500元每平方米，由张涛持有。三层商场，面积7338.94元，单价7500元每平方米，由徐洪轩持有。四层商场，面积6745.8平方米，单价7000元每平方米，由单柏慧、邵亚飞持有。五层商场面积6747.84平方米，单价6500元每平方米，由崔亮持有。以上分配方案及价格与每位股东所持股份比例，现金补差价，另外每层商铺按400平方米×7300元向张涛补偿差价。徐硕硕向广联公司购买商铺时，于2014年11月21日，向开元公司账户付款6万元。王菲菲向广联公司购买商铺时，双方于2013年1月2日达成协议，王菲菲先期支付首付393513元，先付233513元，余款160000元，由王菲菲向广联公司借款，于2014年1月25日付清，2014年1月23日，王菲菲将该16万元转入开元公司账户，并抽回借条。2018年12月22日，广联公司对汇通财富广场10号楼内铺返租租金的情况说明载明，10号楼内铺夜西湖需开具税务发票，（从广联公司返租金的日期开始），广联公司可以对业主10号楼内铺进行回购，但需要经有关部门认定等内容。广联公司在销售财富广场商品房时，宣传并承诺商铺为理财型商铺，最低包租10年，1-5年投资回报为8%，6-10年投资回报率为9%。现广联公司与开元公司均在汇通财富广场同一个办公室办公，工作人员无法区分。因开元公司未按时给付租金，胡立军及部分业主进行信访，拉扯横幅。 本院认为，胡立军与开元公司签订的联营合同，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，自双方签字之日起即生效，双方应当按合同约定全面履行义务。该合同签订后，胡立军将商铺交付开元公司，开元公司统一对外出租，每月按商铺的面积支付固定的款项给胡立军，双方名为联营合同，实为租赁合同。开元公司未按合同约定按月将租金给付胡立军构成违约，在开元公司违约不给付租金时，胡立军及部分业主进行信访，拉扯横幅的行为不构成干预开元公司管理及其招商政策的制定，不构成违约，故开元公司请求解除合同的请求不予支持。开元公司应按合同约定给付胡立军租金并按约定承担违约责任。广联公司的法定代表人是张涛，开元公司一开始法定代表人是张涛，于2019年1月22日进行变更，从开元公司五位股东召开会议对广联公司的资产进行处置，在开元公司拖欠业主返租费时，广联公司答复解决的方案，广联公司的财务与开元公司的财务的混同，可以看出广联公司与开元公司作为关联公司，存在人格混同，关联公司应对开元公司所负债务承担连带责任。胡立军主张拖欠的房租费，从2018年11月份至2019年5月30日，7个月租金为11952元×7=83664元,2018年2月1日至10月30日每月少付的租金为9×41=369元，共计84033元；合同约定开元公司于每月30日前将租金转到胡立军账户，逾期支付，每逾期一日，则按当月收益总计的1‰支付滞纳金，按每月30天计，滞纳金达到月利率3%，超出民间借贷月利率不超过2%的规定，应按月利率2%计算滞纳金；胡立军主张按十年收益总额的支付违约赔偿金194241.6元，滞纳金与违约赔偿金均属于违约金性质，从2018年11月份开始拖欠每月租金11952元，至2019年5月30日拖欠7个月租金，违约金为5020元，超出部分，不予支持。因胡立军与开元公司之间的合同在合同履行期限内，以后的履行情况未发生，其请求从2019年6月1日开始至2023年1月31日止，每月给付租金11952元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、驳回蒙城县开元商业运营管理有限公司的诉讼请求； 二、蒙城县开元商业运营管理有限公司与胡立军之间的联合经营合同继续履行； 三、蒙城县开元商业运营管理有限公司于本判决生效之日起5日内支付胡立军租金84033元、违约金5020元，共计89053元； 四、蒙城广联置业有限公司对本判决第三项款项承担连带责任； 五、驳回胡立军其他诉讼请求。 如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，反诉费2737元，由蒙城县开元商业运营管理有限公司负担1063元，胡立军负担1724元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  孙鹏程 二〇一九年六月四日 书记员  管成虎 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。