广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9748号原告：林惠隆，女，1969年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇南美电子集团有限公司东区宿舍第7幢605房，公民身份号码440************342。原告：蒲锐朗，男，2012年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市**************************，公民身份号码440************511。法定代理人：林惠隆，系原告蒲锐朗的母亲。两原告共同委托诉讼代理人：吴斌，广东新健达律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。原告林惠隆、蒲锐朗与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序于2019年6月11日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人吴斌到庭参加诉讼，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认蒲永忠与被告宝盈大沥分公司于2014年3月30日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超过20年的部分无效；2.两被告退还物业使用权出让金42583元及物业管理按金3000元予两原告；3.两被告以45583元为本金从2019年1月23日起至实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予两原告；4.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告林惠隆的丈夫蒲永忠于2014年3月30日与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》，约定由被告宝盈大沥分公司将项目编号为首层S404商铺的物业使用权以151351元的价格出让给蒲永忠，并委托物业管理公司进行招商、装修、经营以及管理。同日，蒲永忠与佛山市悦心物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，由该公司对上述物业进行经营管理，并支付租金。上述合同签订后，蒲永忠支付了物业出让金151351元、物业管理按金3000元。涉案《物业使用权出让合同》约定的租赁期限实际为27年10个月。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效。上述合同部分无效，蒲永忠于2017年10月去世，被告宝盈大沥分公司依法应返还蒲永忠支付的出让金42583元、物业管理按金3000元以及上述款项自支付之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予两原告。被告宝盈公司作为被告宝盈大沥分公司的总公司，依法应对其上述债务承担共同清偿责任。两被告没有答辩。诉讼中，两原告举证如下：1.两原告身份证、两被告企业信用信息公示报告复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.亲属关系证明书原件1份、放弃声明书原件1份、蒲锐佳、黄铭来、蒲伟洪身份证复印件各1份，用以证明原告林惠隆是蒲永忠的妻子，原告蒲锐朗是蒲永忠的儿子，蒲永忠的父母及长子放弃主张本案中蒲永忠在物业使用权出让合同中的权利义务，同意由原告林惠隆、蒲锐朗行使相关合同权利义务。3.物业使用权出让合同、发票、收据原件各1份，用以证明蒲永忠与被告宝盈大沥分公司订立合同，取得首层S404号商铺的使用权，并支付了相应价款。本院出示调取的证据如下：1.（2018）粤0605民初18845号民事判决书。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，上述证据来源合法，内容清楚，与本案相关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年3月30日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与蒲永忠（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区***********民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为首层S404号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为4.04平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2034年3月30日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日起享有受让物业收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款151351元及物业管理按金3000元。在使用权出让期限及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。宝盈广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理等。蒲永忠已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元。2014年5月19日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺物业使用权出让金151351元。另查明，根据本院已发生法律效力的（2018）粤0605民初18845号民事判决书，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。再查明，蒲永忠于2017年10月29日死亡，其第一顺序继承人包括其父亲蒲伟洪、母亲黄铭来、妻子林惠隆、长子蒲锐佳、次子蒲锐朗。蒲伟洪、黄铭来、蒲锐佳于2019年3月5日共同声明就本案纠纷放弃诉讼的权利，同意涉案《物业使用权出让合同》的权利由原告林惠隆、蒲锐朗行使，不再重复主张。本院认为，蒲永忠与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定蒲永忠以支付租金的方式取得涉案商铺一定期限内的使用权，并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故双方之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2014年3月30日至2034年3月30日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10170天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为10170天，蒲永忠所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向蒲永忠退还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金43482.36元{（151351元+3000元）×[（10170天-20年天数7305天）÷10170天]}。蒲永忠已死亡，其基于上述合同而产生的债权应由其第一顺序继承人蒲伟洪、黄铭来、蒲锐佳及两原告继承，蒲伟洪、黄铭来、蒲锐佳均表示上述权利由两原告主张，故被告宝盈大沥分公司应退还上述款项43482.36元予两原告，对两原告超出部分主张，本院不予支持。关于两原告的利息主张，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司以43482.36元为本金从两原告起诉之日即2019年4月30日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予两原告，对两原告超出部分主张，本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认蒲永忠与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年3月30日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金43482.36元予林惠隆、蒲锐朗；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以43482.36元为本金从2019年4月30日起至上述判决第二项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予林惠隆、蒲锐朗；三、驳回林惠隆、蒲锐朗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计469.79元（林惠隆、蒲锐朗已预交），由林惠隆、蒲锐朗负担26.26元，佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担443.53元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。林惠隆、蒲锐朗已预交的受理费443.53元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予林惠隆、蒲锐朗。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 康 燕二〇一九年六月二十一日书记员 蒋雪君