上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014��浦民一（民）初字第17090号原告陆海兵。委托代理人施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。被告俞春荣。被告俞诗慧。法定代理人俞春荣。被告任天秀。原告陆海兵诉被告俞春荣、俞诗慧、任天秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月8日受理后，依法适用简易程序，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。2014年8月8日，本案依法转为普通程序，于2014年9月11日再次公开开庭进行了审理。原告陆海兵及其委托代理人施煜，被告俞春荣（暨俞诗慧法定代理人）、任天秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆海兵诉称，2012年12月31日，原告作为买受人、三被告作为出卖人，双方在中介公司签订一份《安置房转让买卖合同》，约定：原告以人民币（以下币种同）63万元购买三被告位于浦东新区泥城镇云汉路XXX弄XXX号XXX室的房屋；付款方式为：2012年12月31日支付���金2万元、2013年1月28日支付56万元、余款5万元在房产过户之日支付。同日，原告支付定金2万元，至2013年1月29日共计支付房款58万元（含定金），并于取得上述房屋钥匙后入住该房屋。2013年12月起，原告多次要求被告办理产权过户手续，但被告一直推诿。后原告曾向本院提起诉讼，要求三被告协助办理过户手续，但被告任天秀在庭审中否认合同系其所签，被告俞春荣也承认受人忽悠，法院据此认为，因无证据证明买卖合同系其他权利人的真实意思表示，该合同客观上无法继续履行，故判决驳回了原告的诉讼请求，同时提出原告可就买卖合同无法履行的相应后果及责任另行主张。目前，泥城镇相同地段、相同面积房屋的售价已达90万元，原、被告约定的房价63万元已无法购买上述房屋，27万元差价损失理应由三被告赔偿。被告俞春荣出售房屋及收取房款均在与被告任天��夫妻关系存续期间，他们在2013年离婚时也约定共同财产由双方自行解决，根据婚姻法司法解释的规定，三被告应共同承担相应责任。故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的买卖合同；2、三被告共同返还购房款51万元；3、三被告赔偿损失27万元。被告俞春荣、俞诗慧辩称，俞春荣也是被案外人“毛仁兴”及中介人员所骗，“毛仁兴”是中介找来的，当时俞春荣和任天秀在闹离婚，“毛仁兴”出主意让俞春荣做假证件将房屋低价卖掉，后“毛仁兴”给任天秀做了假身份证和结婚证。现同意解除买卖合同并返还房款51万元，但不同意赔偿。被告任天秀辩称，任天秀对一切都不知情，直至2013年1月，俞春荣父亲打电话给任天秀时才知道，故不同意承担任何责任。经审理查明，被告俞春荣与被告任天秀为再婚夫妻，双方于2006年1月登记结婚，于2013年3月经��院调解解除婚姻关系，根据民事调解书，除婚姻关系解除外，双方表示无婚前财产需法院处理，婚后共同财产由双方自行解决。被告俞诗慧为被告俞春荣与前妻所生之女。系争房屋的权利于2011年5月即核准登记至三被告名下，房屋备注中载明：“配套商品房：自登记日起3年内不得转让、出租”。2012年12月31日，俞春荣、任天秀、俞诗慧作为出卖人（甲方），原告陆海兵作为买受人（乙方），双方签订《安置房转让买卖合同》一份，约定：原告以63万元购买系争房屋，2012年12月31日支付2万元为定金，乙方于2013年1月28日支付56万元，余款5万元于房产过户之日由乙方支付给甲方；上述房地产权利转移过户条件成熟日期以产权证上记载的限制条件届满之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，���方每逾期一天按房价总额万分之五支付滞纳金给乙方，并且乙方还可以按本合同相关条款另行追究甲方的违约责任，其有权直接从未付房款中扣除；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移、协助办理过户申请、产权证无法办理等等）给乙方，应当向乙方支付滞纳金，滞纳金按乙方已付款日万分之五计算，滞纳金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过30日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付30日的滞纳金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方除无条件返还乙方已付购房款外，还必须赔偿100万元给乙方；在其他约定事项的手写处还约定，按国家规定，允许该小区过户之日起，两个月之内开始办理过户手续，否则视为违约，……。买卖合同落款处，由被告俞春荣及原告陆海兵本人签字，被告俞春荣同时还代俞诗慧签名，另外在“卖方2”处签有“任天秀”姓名并加盖手印。中介经办人张某某也在买卖合同上作为见证方签字。同时，在双方签订买卖合同时所出示的任天秀身份证复印件及被告结婚证复印件，以及到场作为“任天秀”签字的人员，并非本案的被告任天秀本人。签订买卖合同当日，原告支付定金2万元，由被告俞春荣及以“任天秀”为名义的人员向原告出具收据；2013年1月5日及1月29日，原告通过银行转账的方式分别向中介经办人张某某支付25万元及8万元，案外人张某某于同日向原告出具收条，表示当日收到原告购买系争房屋房款31万元。被告俞春荣确认从中介经办人张某某处收到原告的房款包含定金共计51万元。2013年1月29日，俞春荣向被告交付了系争房屋。2013年3月，被告任天秀曾向上海市公安局浦东分局彭镇派出所���警，内容为：2013年3月6日上午10时许，任天秀来所报案称：其与丈夫俞春荣位于上海市浦东新区泥城镇云汉路XXX弄XXX号XXX室的房屋被俞春荣卖掉，但因其未参与房屋买卖交易，身份证等相关证件未交给其丈夫保管或丢失，其怀疑其丈夫办理其假身份证件等材料将房屋卖掉。2014年2月28日，原告陆海兵曾向本院提起诉讼［（2014）浦民一（民）初字第6546号］，要求三被告将系争房屋过户至原告名下。法院经审理后认为，被告俞春荣在未征得被告任天秀的同意或者取得其他权利人的授权下擅自处分系争房屋，现被告任天秀明确表示对被告俞春荣出售房屋的行为不知道也不确认，该买卖合同客观上无法履行，故判决驳回了原告陆海兵的诉请。审理中，原告陆海兵认为系争房屋目前房价约90万元，为此提供了中介公司出具的两份询价证明；根据买卖合同第十二条，被告应赔偿100万元，现原告陆海兵根据实际损失情况调整为27万元。被告俞春荣认为系争房屋目前房价约80万元，即使要赔偿，原告陆海兵主张的违约金也过高，最多赔8～10万元。以上事实，由经庭审质证的（2014）浦民一（民）初字第6546号民事判决书、《安置房转让买卖合同》、（2013）浦民一（民）初字第6858号民事调解书及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，系争房屋为三被告共同所有，（2014）浦民一（民）初字第6546号生效民事判决已经认定涉案买卖合同的效力不能约束被告任天秀，在被告任天秀不确认被告俞春荣出售房屋行为的情形下，买卖合同客观上无法履行，现原告陆海兵要求解除合同、返还购房款，均具有事实和合同依据，本院予以支持。同时，原告陆海兵再行占有系争房屋也失去了合同依据，就被告主张的房屋返还事宜可作为合同解除法律后果一并在��案中处理。合同约定，甲方（出卖人）未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移、协助办理过户申请、产权证无法办理等等）给乙方（买受人），应当向乙方支付滞纳金……逾期超过30日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付30日的滞纳金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方除无条件返还乙方已付购房款外，还必须赔偿100万元给乙方。本案中，系争房屋房地产权利无法转移致合同解除的违约责任在出卖方，被告俞春荣、俞诗慧应当承担相应违约责任。对违约赔偿金数额，虽然原告陆海兵已自行作了较大调整，但根据当事人陈述的目前房屋差价、合同实际履行情况，结合违约金的违约惩罚功能，本院再酌情予以调整。法院生效判决已确认涉案买卖合同对被告任天秀没有合同拘束力，被告任��秀不应承担本案合同责任，原告陆海兵以夫妻共同债务为由要求被告任天秀共同承担付款责任，因本案系合同纠纷，被告任天秀对此亦不认可，故不宜在本案中作认定处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告陆海兵与被告俞春荣、俞诗慧于2012年12月31日订立的《安置房转让买卖合同》；二、被告俞春荣、俞诗慧于本判决生效之日起十日内返还原告陆海兵房款51万元；三、被告俞春荣、俞诗慧于本判决生效之日起十日内支付原告陆海兵赔偿金22万元；四、原告陆海兵于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区泥城镇云汉路XXX弄XXX号XXX室房屋返还被告俞春荣、俞诗慧；五、驳回原告陆海兵的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，600元，保全费4，520元，合计16，120元，由原告陆海兵负担500元，被告俞春荣、俞诗慧负担15，620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  张孝贤人民陪审员  梁爱萍二〇一四年十月二十三日书 记 员  许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。