昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2014）西法民初字第2781号原告：中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司。组织机构代码：79515288-3。住所：昆明市北京路**。负责人：左志民，职务：总经理。委托代理人：马娴，女，1987年10月26日生，现住昆明市。特别授权代理。被告：张站忠（张战忠），男，1970年8月20日生，现住昆明市。第三人：马兴勤，男，1987年6月8日生，现住昆明市。委托代理人：张丙春，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。第三人：李海涛，男，1984年5月26日生，现住昆明市西山风景区。委托代理人：张丙春，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。第三人：马一霁，男，1984年1月7日生，现住昆明市。委托代理人：张丙春，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。原告中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司（以下简称中石化云南石油分公司）诉被告张站忠租赁合同纠纷一案，本院2014年5月27日受理后，通知马兴勤、李海涛、马一霁作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告中石化云南石油分公司的委托代理人马娴、被告张站忠、第三人马兴勤、李海涛、马一霁及其委托代理人张丙春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中石化云南石油分公司起诉称：昆明西郊碧鸡关加油站为原告名下资产，土地证号为昆西国用（2006）字第3**，占地34216.18平方米。2007年，原告与被告签订《租赁合同》。依合同约定，原告将加油站所占用土地租赁给被告作为仓储使用，租赁期限为两年。后双方于2010年和2012年续签了合同，最终租赁期限截止至2013年12月31日。2013年11月，原告因对所出租土地另有其他用途，故决定在2013年12月31日合同期满以后不再续租给被告，并于2013年11月6日以书面通知的形式通知了被告，被告也承诺在规定期限内搬离，但至今未能履行。另被告在租赁合同存续期间，擅自将该土地转租给其他人。综上，被告在租赁合同到期后拒不返还租赁财产，已损害了原告的利益，并给原告造成了损失。现提起诉讼，请求法院支持以下诉请：1、判令被告返还租赁财产，判定被告承担自2014年1月1日起截止至2014年4月30日逾期返还租赁财产的违约金42000元及按每日350元承担2014年5月1日起至实际返还日的违约金；2、判令被告承担转租违约金13000元；3、判令被告对租赁财产恢复原状；4、判令被告承担本案的诉讼费。被告张站忠答辩称：原告确实将场地租过给被告，但被告并没有擅自转租。被告同意返还租赁物，但被告并没有违约，不同意支付违约金，对于原告主张的擅自转租的违约金被告不同意支付。被告没有在场地上建房，是第三方建盖的房屋，因此，不应当由被告进行拆除。第三人马兴勤陈述称：第三人马兴勤租地的时候是通过朋友介绍，但第三人马兴勤不是与被告租的地，而是跟一个叫林庆阳租的地。第三人马兴勤的合同是与云南东方石化运输有限公司签的，收条也是该公司出具的，林庆阳签了字。双方是7月份开始谈租地事宜的，2013年7月9日交了60000元，后又于2013年8月9日交了110000元，之后才进场平地。第三人知道地是原告的，第三人的钱交给了云南东方石化运输有限公司。当时第三人也说到要长期租用，对方答复可以租七、八年。第三人马兴勤同时也说明自己是做汽车修理的，会在场地上建厂房。第三人马兴勤在场地上的时候，原告方也经常有人过来，但也没有说什么。但到后来就有人来说要拆除。去年中秋的时候，第三人马兴勤去找林庆阳，他说问题已经解决了，叫第三人马兴勤正常经营。从原告的诉状看，原告是知道被告转租的事实的，并且也知道第三人建盖了房屋。第三人在本案中属于没有独立请求权的第三人，对原告起诉被告的事宜不予答辩，只在本案中协助法院查明案件事实。第三人李海涛陈述称：第三人李海涛在建厂房的时候原告是知道的，但并没有书面或口头进行制止。第三人李海涛的厂房是在9月份的时候才开始投入使用，原告也没有来制止过。从原告的诉状看，原告是知道被告转租的事实的，并且也知道第三人建盖了房屋。第三人在本案中属于没有独立请求权的第三人，对原告起诉被告的事宜不予答辩，只在本案中协助法院查明案件事实。第三人马一霁陈述称：第三人马一霁是2013年10月最后进入场地的，第三人马一霁是跟第三人李海涛签订的租赁协议。第三人的房屋是2014年4月份才建设完毕的，但直到接到诉状，第三人马一霁才知道案件事实情况。从原告的诉状看，原告是知道被告转租的事实的，并且也知道第三人建盖了房屋。第三人在本案中属于没有独立请求权的第三人，对原告起诉被告的事宜不予答辩，只在本案中协助法院查明案件事实。原告中石化云南石油分公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《租赁合同（房屋/土地）》、《租赁物使用安全协议》、《安全承诺书》，欲证实原告与被告签订的《租赁合同（房屋/土地）》的期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止，租赁期限已满，并且合同中明确规定禁止将租赁物擅自转租。经质证，被告认可《租赁合同（房屋/土地）》是自己签的，表示以前确实是原告租给被告，但记不清是什么时间租的，大概在两年以前就已经到期了。第三人马兴勤、李海涛、马一霁对证据材料的真实性不发表意见，认为与其无关。同时认为第三人是第一次见被告，场地上的实际控制人是林庆阳。二、通知三份，欲证实原告分别于2013年11月6日、2014年1月15日、2014年3月14日向被告发出通知，告知被告不再续租，限期搬离。经质证，被告认为三份通知都发过给自己。第三人马兴勤、李海涛、马一霁认为对证据材料的真实性不能确认，认为三份通知也不是针对第三人，第三人没有收到过任何书面或口头的通知。三、《国有土地使用证》，欲证实土地的权属。经质证，被告对该份证据材料没有意见。第三人马兴勤、李海涛、马一霁对该份证据材料的真实性没有意见，表示此《国有土地使用证》开庭才看到，之前林庆阳也陈述土地是原告的。被告张站忠未向本院提交证据材料。第三人马兴勤、李海涛为支持其陈述主张，向本院提交了以下证据材料：云南东方石化运输有限公司出具收条二份，欲证实是林庆阳和云南东方石化运输有限公司将场地租赁给第三人。第三人马兴勤、李海涛于2013年7月9日、2013年8月9日共同交纳租金170000元，现在全部场地由三个第三人在使用。经质证，原告对证据的合法性、客观性和关联性不予认可。认为收条是云南东方石化运输有限公司开具的，原告不了解情况，也没有收到钱，不予认可。对于转租的事情原告也不清楚，是原告要求被告返还场地的时候才知道场地被转租，原告认为就是被告把场地转租给了三个第三人。被告表示其原来是在云南东方石化运输有限公司打工，是公司租的场地给三个第三人，具体被告不清楚。第三人马一霁对该份证据材料没有意见。第三人马一霁为支持其陈述主张，向本院提交了以下证据材料：《场地租赁协议》一份、银行卡存款业务回单复印件一份，欲证实第三人马一霁与第三人李海涛签订租赁协议，并且支付了第三人李海涛一年的租金。经质证，原告对证据材料的合法性、客观性和关联性不予认可，认为第三人李海涛对土地没有处分权。对于证明内容，原告没有意见，表示之前原告不清楚场地还租给了第三人马一霁。第三人马兴勤、李海涛表示有第三人马一霁主张的以上情况，是双方的真实意思表示。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一，被告未对真实性提出异议，本院对该组证据材料的真实性予以确认。因《租赁合同》中的签名为“张战忠”，而被告张站忠在庭审中陈述《租赁合同》是自己签的，故本院据此确认被告张站忠用过“张战忠”这个签名。原告提交的证据材料二，系向被告发出，被告表示三份通知都发过给自己，本院对此事实予以确认。原告提交的证据材料三，具有合法性、客观性和关联性，本院予以确认。第三人马兴勤、李海涛提交的证据材料，符合证据的有效要件，本院对其真实性予以确认。第三人马一霁提交的证据材料，在合同上签字的第三人李海涛予以认可，本院对该组证据材料的真实性予以确认。经审理查明：昆明市人民政府所颁发的昆西国用（2006）第334号《国有土地使用证》确定的位于昆明市西山区西郊碧鸡关的土地的土地使用权人为原告中石化云南石油分公司，土地类型为工业用地，使用权面积为34216.18㎡。原告将该地块作为加油站使用。自2007年起，原告开始将土地、房屋等资产出租给被告使用。2013年1月5日，原告作为出租方、被告张站忠（张战忠）作为承租方共同签订了一份《租赁合同（房屋/土地）》，合同约定，租赁的资产为碧鸡关加油站，租赁面积为340000㎡，资产结构为房屋、场地、山地，租赁用途为仓储。租赁期限为二年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。租金为25000元/年，合同总金额为50000元。租金支付方式为按年支付，本着先交租金后使用的原则，协议签订后7个工作日内付清第一年租金，第二年租金必须在2014年1月15日前付清。合同签订之日承租方向出租方交纳押金2000元，不计利息。租赁期限届满时承租方应完整无损的将租赁资产移交出租方，否则，出租方可以要求承租方恢复原状或者要求承租方支付恢复原状的费用。租赁期满，不在规定时间内将出租资产移交还出租方，每迟延一日，支付违约金350元。承租人擅自转租的，除支付违约金13000元外，出租方并可以解除合同。同时，双方在合同中还对各自的其他权利义务进行了约定。在合同尾部，出租方处有原告公司人员的签字和盖印，承租方处有张站忠的签名，签名写明为“张战忠”。2013年1月5日，原告中石化云南石油分公司、被告张站忠（张战忠）还签订了一份《租赁物使用安全协议》，对租赁期间的安全事项方面的权利义务进行了约定。并由被告签署了《安全承诺书》。在被告使用租赁物期间，向原告交纳了租金。2013年12月31日租期届满前，原告决定期满不再续租，并于2013年11月6日向被告发出“通知”，告知被告于2013年12月31日前搬离并把租赁资产交还原告。此后，原告又于2014年1月15日，2014年3月14日发出“通知”，要求被告限期搬离并移交租赁物。2014年5月27日，原告诉至本院，要求被告返还租赁财产，支付违约金并将租赁财产恢复原状。原告并在庭审中明确表示其是基于租赁法律关系提起的诉讼。对于《租赁合同（房屋/土地）》中所载明的“资产结构：房屋、场地、土地”，原、被告双方在庭审中认可包括以下内容：废旧油库，作为办公室和宿舍的十间一层的平房、仓库一个、发油间一个、消防水池带发电机房、二十二个油罐、由一大间隔开的配电房三间，其余为场地、山地。庭审中，原告主张了违约金，被告认为自己没有违约，但同时表示，其认为合同约定的违约金过高，如果法院认定违约行为存在，申请对违约金进行调整。另查明，原告出租给被告的场地已被转租。庭审中，第三人马兴勤、李海涛陈述，其二人从云南东方石化运输有限公司租赁了碧鸡关加油站的场地，云南东方石化运输有限公司收取了租金共计170000元，为证实此事实，第三人马兴勤、李海涛提交了二份由云南东方石化运输有限公司出具的收条。其中，2013年7月9日的收条载明收到“云南东滕汽车修理有限公司”交碧鸡关租金60000元（第三人马兴勤陈述其为汽车修理厂的法定代表人）；2013年8月9日的收条载明收到“小马、小李”碧鸡关租金110000元。第三人马兴勤、李海涛陈述，承租后，其二人用于从事汽车修理。第三人马兴勤陈述，其在场地上建盖过一大一小两个钢结构大棚车间；第三人李海涛陈述其进行过场地的平整、修理过大门和道路，并建盖了两个钢结构大棚车间。2013年10月31日，第三人李海涛与第三人马一霁签订《场地租赁协议》，又将部分场地以每年35000元的标准出租给了第三人马一霁。庭审中，第三人马一霁陈述，其承租后，在场地上建盖了两层楼的轻钢活动板房和一个钢结构大门。庭审中，被告陈述其原来在云南东方石化运输有限公司工作，被告同时表示，在其与原告签合同的范围内，其认可云南东方石化运输有限公司的转租行为。此外，庭审中，原告表示，现在租赁物的实际使用人是第三人马兴勤、李海涛、马一霁，现在被告是否还在使用不清楚，但应该没有被告的设施。被告则陈述，是第三人马兴勤、李海涛、马一霁在实际使用，被告没有设备在场地上，其在合同到期后就没有再使用，但没有办理过租赁物的移交。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，由昆明市人民政府所颁发的昆西国用（2006）第334号《国有土地使用权证》确定的位于昆明市西山区西郊碧鸡关的工业用地的土地使用权人为原告，因此，作为权利人的原告有权对土地进行占有、使用、收益，并有权在法律规定范围内对土地使用权进行处分。因此，本案中，原告将土地及地上建筑物出租给被告使用的行为符合法律的规定，对原、被告双方具有法律约束力。从双方所签订的《租赁合同（房屋/土地）》内容看，租期到2013年12月31日截止，而本案中，无证据表明合同到期后，原、被告双方达成过续租协议，因此，租赁期限届满后，被告应当按照合同的约定将所租赁的碧鸡关加油站返还给原告。庭审中，原、被告共同确认租赁资产包括“废旧油库，作为办公室和宿舍的十间一层的平房、仓库一个、发油间一个、消防水池带发电机房、二十二个油罐、由一大间隔开的配电房三间，其余为场地、山地”，因此，被告对以上租赁物负有返还义务。对于原告所主张的迟延交付租赁资产的违约金，本院认为，被告在租期届满后未向原告返还租赁资产属于违约行为，应当承担违约责任。虽然原、被告双方在合同中约定了每天350元的违约金。但法律对于违约金进行了限制性的规定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告表示如果法院认定违约，申请对违约金进行减少。本院认为，原告对于因被告迟延返还租赁资产给自己造成的损失并未提交证据证实，但原告收回租赁资产后可以将租赁资产另行出租，因此，被告迟延返还租赁资产给原告造成的损失，可以按照原、被告所约定的租金标准进行衡量。原、被告在合同中约定的年租金为25000元，日租金为68元。本院参照此标准，上浮30%确定为每日88元，并以此作为本案被告迟延交付租赁资产违约金的计算标准。即本案中，被告应当按每日88元的标准向原告支付自2014年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的迟延返还租赁资产违约金。对于原告提出的要求被告承担转租违约金的主张，本院认为，因本案中，被告表示在其与原告签合同的范围内，其认可云南东方石化运输有限公司的转租行为，而第三人马兴勤、李海涛现亦在实际使用租赁资产，因此，转租的事实存在。在原、被告所签订的《租赁合同（房屋/土地）》中，明确约定擅自转租的，要支付违约金13000元，故被告应当按照此约定承担违约责任。对于原告诉请要求被告对租赁财产恢复原状的主张，本院认为，本案中，经审理已查明，第三人马兴勤、李海涛、马一霁现在使用租赁资产，并在场地上自建了建筑物，而被告对于第三人马兴勤、李海涛、马一霁所建盖的建筑物并不享有权利，因此，原告要求被告恢复原状的主张实际上是要求被告拆除由第三人所建盖的被告并不享有处分权的建筑物，故对于原告的此项诉请本院难以支持。由于本案原告明确提起的是合同之诉，因此，本院在租赁合同的范围内确定义务主体和责任承担人。本案第三人马兴勤、李海涛、马一霁在本租赁合同纠纷中不承担合同责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告张站忠（张战忠）于本判决生效之日起十日内将所租赁的碧鸡关加油站（房屋、场地、山地，面积340000㎡。具体包括以下资产：废旧油库，作为办公室和宿舍的十间一层的平房、仓库一个、发油间一个、消防水池带发电机房、二十二个油罐、由一大间隔开的配电房三间，场地、山地）返还原告中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司。二、由被告张站忠（张战忠）于本判决生效之日起十日内支付原告中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司自2014年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的迟延返还租赁资产违约金（按每日88元的标准计算）。三、由被告张站忠（张战忠）于本判决生效之日起十日内支付原告中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司转租违约金人民币13000元。四、驳回原告中国石化集团资产经营管理有限公司云南石油分公司的其他诉讼请求。五、第三人马兴勤、李海涛、马一霁在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币1175元由被告张站忠（张战忠）负担（此款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王静波人民陪审员  保瑜琳人民陪审员  刘晓敏二〇一四年十月十三日书 记 员  沈思思