河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再446号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张宝铁，男，1967年4月5日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：刘英丽，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建伟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组。负责人：朱玉林，该武陈台村民组组长。委托诉讼代理人：商超，河南高基律师事务所律师。再审申请人张宝铁因与被申请人荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组（以下简称武陈台村民组）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）（2017）豫01民终8313号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月18日作出（2018）豫民申5927号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张宝铁及其委托诉讼代理人刘英丽、张建伟，被申请人武陈台村民组负责人朱玉林、委托诉讼代理人商超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宝铁申请再审请求：1、依法撤销原审判决，驳回武陈台村民组的诉讼请求；2、武陈台村民组承担本案全部诉讼费用。事实和理由:1、武陈台村民组提起诉讼未履行民主决议程序，不具有诉讼主体资格。2、对于本案关键事实武陈台村民组与张宝铁之间是否存在门面房租赁关系，两份生效判决荥阳市人民法院（以下简称一审法院）（2014）荥民初字第727号民事判决和（2014）荥行初字第16号行政判决的认定相互矛盾，依据《民事诉讼法》的相关规定，对于本案双方是否存在租赁合同关系的事实应当重新作出认定。而原审判决简单套用（2014）荥民初字第727号民事判决，存在严重的事实认定和法律适用错误。3、一、二审法院认定案件基础事实的证据《租房协议》系武陈台村民组伪造的证据，该协议上无张宝铁签名。4、张宝铁2002年通过买卖合法取得涉案房屋的所有权，其后张宝铁占有使用自己的门面房进行经营，亦从未向武陈台村民组交纳过房租。一、二审期间武陈台村民组提交的租金收据存根系其单方伪造的证据，原审判决认定张宝铁在2014年3月之前一直向武陈台村民组支付租金，双方存在事实上租赁关系没有事实依据。5、武陈台村民组不能提供证据证明涉案房屋是武陈台村民组与河南省荥阳市工艺美术彩印厂（以下简称彩印厂）合作建房协议中约定的“一层15间”门面房中的一间，武陈台村民组不是涉案房屋所有权人，其无权向张宝铁主张租金。武陈台村民组辩称：1、武陈台村民组有严格的民主决议程序，双方涉诉六起案件（民事案件四次，行政案件两次），村民小组都召开了武陈台村民组会议进行决议。武陈台村民组提起诉讼经过了民主决议程序，武陈台村民组具备诉讼主体资格。2、一审法院对张宝铁诉武陈台村民组排除妨害所有权纠纷一案作出的（2014）荥民初字第727号民事判决中，认定2014年以前张宝铁每年均向武陈台村民组支付租金，双方存在事实上的租赁关系。（2014）荥民初字第727号民事判决和（2014）荥民初字第16号行政判决涉及的案件分别为所有权纠纷案件和房屋权属登记案件，对本案租赁合同纠纷无实质性影响。武陈台村民组与张宝铁之间存在租赁关系，所争议的房屋也系武陈台村民组合法取得，因此，张宝铁应向武陈台村民组支付房屋占有使用费。3、武陈台村民组并未伪造《租房协议》，武陈台村民组一、二审期间均提交了该租赁协议，张宝铁并未申请对租赁协议的签订年份进行鉴定，应承担举证不能的后果。2001年11月，武陈台村民组与彩印厂签订联合开发协议，约定彩印厂将开发房屋中一层门面房15间“抵押归甲方所有”，武陈台村民组是涉案房屋的所有权人。武陈台村民组将涉案房屋出租给张宝铁，张宝铁每年向武陈台村民组支付租金，租金均在村委入账。因此，原审法院并非仅单纯依据《租房协议》，而是综合本案的全部证据及客观事实作出的判决。张宝铁从2002年就开始租用涉案房屋，张宝铁向武陈台村民组支付租金的事实才是本案的关键。因此，双方之间已经形成了事实上的租赁关系。4、张宝铁非法取得的房产证已被一审法院（2014）郑行终字第519号行政判决予以撤销，被撤销的行为自始无效，从2001年开始，张宝铁即对涉案房屋不具有所有权。张宝铁主张涉案房屋系其合法购买，但未提交向彩印厂支付房款的证据，双方之间的买卖合同未成立。5、涉案房屋抵偿给武陈台村民组后，武陈台村民组分别于2004年6月18日、2007年1月16日、2008年12月4日、2010年4月5日对涉案房屋进行过水电改造，加装了铝合金玻璃门，这些修护费用均由张宝铁支付，其配偶陈粉群在收据上签字。后来这些票据都交付给武陈台村民组用于抵缴租金并入账。以上事实表明武陈台村民组系涉案房屋所有权人。另外，2014年4月13日在京城派出所见证下双方共同签署协议“双方均保证最后法院判决后，由败诉一方担负房租损失”。该项约定表明张宝铁并非涉案房屋的所有权人，否则不会承诺败诉之后负担房租。2016年7月11日，武陈台村民组向一审法院起诉请求：1、依法解除武陈台村民组与张宝铁之间的房屋租赁合同；2、张宝铁支付拖欠的房屋租金22800元；3、案件诉讼费用由张宝铁承担。一审法院认定事实：1993年，武陈台村民组将其一处集体土地出租给河南省荥阳市工艺美术彩印厂（以下简称荥阳彩印厂）作为建厂用地。2001年11月武陈台村民组（甲方）与荥阳彩印厂（乙方）签订一份协议，约定将乙方租赁××村民组的26亩土地用于房屋开发，乙方同意将其开发房屋中的一层门面房15间“抵押归甲方所有”，并付甲方20万元现金，作为26亩土地征用补偿金。张宝铁于2002年4月1日起租用上述房屋中的位于万山路南段东侧的一间门面房经营糖烟酒零售，武陈台村民组一直收取张宝铁房租至2014年3月。2014年3月31日以后，武陈台村民组在向张宝铁收取房租时，张宝铁向武陈台村民组出示其为该门面房所有权人的荥房权证字第××号房屋所有权证，拒绝交纳房租。2014年4月13日武陈台村民组负责人及村民将张宝铁门面房内的商品搬出，锁住房门。2014年4月，因涉案房屋发生争议，张宝铁向一审法院提起民事诉讼，请求排除武陈台村民组妨害，武陈台村民组赔偿张宝铁停业损失10000元。一审法院审理该案期间，武陈台村民组于2014年5月16日向一审法院提起行政诉讼，请求撤销荥阳市人民政府为张宝铁颁发的荥房权证字第××号房屋所有权证。一审法院于2014年9月10日作出（2014）荥行初字第16号行政判决，撤销荥阳市人民政府为张宝铁颁发的荥房权证字第××号房屋所有权证。荥阳市人民政府和张宝铁不服该行政判决，上诉至二审法院，二审法院于2015年10月20日作出（2014）郑行终字第519号行政判决，维持了一审法院（2014）荥行初字第16号行政判决。2016年4月20日，一审法院作出（2014）荥民初字第727号民事判决，一审法院认为武陈台村民组与张宝铁之间形成事实上的租赁关系，但武陈台村民组以锁门等不合法手段强行终止合同履行不符合相关法律规定，判决武陈台村民组停止干涉张宝铁对位于荥阳市万山路南段东侧第一层103号门面房的使用。武陈台村民组不服判决提出上诉，二审法院于2016年6月14日作出（2016）豫01民终5946号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为：武陈台村民组与荥阳彩印厂合作建房，并按照协议取得门市房，但诉讼中未提供合法有效的权属证明文件，其建筑物无法认定为合法建筑。从武陈台村民组提供的2004年3月15日《租房协议》，以及每年收取租金的记账凭证来看，张宝铁在2014年3月前，每年向武陈台村民组支付租金，双方存在事实上的租赁关系。《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》规定，出租物为违章建筑房屋的，房屋租赁合同无效。涉案房屋租赁合同虽然无效，但从本案查明的事实来看，涉案房屋具备正常使用条件，张宝铁也按照约定的用途使用租赁房屋从事经营行为，张宝铁应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。从武陈台村民组提供的租金收据来看，2013年4月1日至2014年3月31日每月租金为600元，故对于武陈台村民组要求张宝铁支付房屋占有费16200元的诉讼请求，予以支持，对其超出部分，不予支持。一审法院于2017年4月25日作出（2016）豫0182民初3764号民事判决：一、张宝铁向武陈台村民组支付房屋占有使用费16200元（房屋占有使用费计算至2016年6月30日，自2017年7月1日至实际退出房屋之日的使用费按每月600元标准另行计算）；二、驳回武陈台村民组的其他诉讼请求。案件受理费370元，武陈台村民组负担165元，张宝铁负担205元。张宝铁不服一审判决，向二审法院上诉请求：1、撤销一审判决，改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由武陈台村民组承担。二审中，张宝铁提交新证据如下：荥阳彩印厂与武陈台村民组合作建造的3栋房屋的现场照片，证明荥阳彩印厂在租赁××村民组的土地上建造了3栋房屋，涉案房屋处于第3栋，第3栋房屋1楼有10间门面房，而非15间门面房。武陈台村民组对此质证意见为：照片上的楼房无明显位置坐标，不显示该房是美术厂和武陈台村民组合建的房子。二审法院认定事实与一审法院一致。二审法院认为：根据武陈台村民组提供的每年记账凭证来看，武陈台村民组与张宝铁之间存在事实上的租赁关系。据此，一审法院认为张宝铁应按约定的租金支付房屋占有使用费并无不当。张宝铁称其系诉争房屋的所有权人，但其权属证书已被依法撤销，且未举证予以证实，故对此不予采信。综上，张宝铁的上诉理由均不能成立，不予支持。二审法院于2017年8月10日作出（2017）豫01民终8313号判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由张宝铁负担。本院再审认定事实：1、武陈台村民组提交的2004年3月15日《租房协议》上无张宝铁签字。武陈台村民组提交证明张宝铁交纳租金的证据为武陈台村民组记账用租金收据，以冲抵租金名义入账的水电改造费用票据和房屋整修费用票据。2、武陈台村民组再审庭审期间称，荥阳彩印厂与武陈台村民组签订联建合同约定将15间门面房抵偿给武陈台村民组以后，即将15间门面房交付武陈台村民组。张宝铁租赁了其中一间，该房屋所处的同栋楼房一层有两间属于武陈台村民组的，张宝铁租赁房屋编号为12号。武陈台村民组多年来一直对15间门面房进行维护整修，张宝铁支付的维护整修费用均冲抵应交租金。张宝铁称对门面房进行水电改造、整修系市政统一要求，张宝铁作为房屋所有权人应当支付相应费用，但该费用与租金无关。3、因双方存在房屋产权争议，涉案房屋自2014年4月起一直处于闲置状态，双方均无法使用。本院再审认定的其他事实与原审一致。本院再审认为：《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十八条规定，村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者有独立财产的村民小组为当事人。本案武陈台村民组有独立财产，其提起诉讼亦经过了民主决议程序，因此武陈台村民组具备本案原告的诉讼主体资格。在张宝铁以涉案房屋所有权人身份请求排除妨害的（2014）荥民初字第727号所有权纠纷一案中，侵权行为成立与否系该案诉讼标的。一审法院认为该案非权属之争，双方存在事实上租赁关系，武陈台村民组强行终止合同履行不当，判决武陈台村民组停止侵害，排除妨害。该案确定的是双方关于武陈台村民组侵权行为的法律关系，一审法院在该案中关于双方存在事实上租赁关系的认定属于查明事实范畴，不具有既判力。本案武陈台村民组主张张宝铁支付欠付的2014年4月以后的租金，但武陈台村民组用以证明双方存在租赁关系的证据《租房协议》上无张宝铁签字，租金收据系其记账所用的手续，其上也无张宝铁交纳租金的意思表示，因此武陈台村民组不能证明2014年4月之前其与张宝铁存在租赁关系。而涉案房屋自2014年4月以后张宝铁未实际占有使用，并无收益。因此武陈台村民组主张张宝铁支付2014年4月以后的房租无事实法律依据。综上，张宝铁关于不应支付租金的再审请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销荥阳市人民法院（2016）豫0182民初3764号民事判决和河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终8313号民事判决。二、驳回荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组的诉讼请求。一、二审案件受理费各370元，均由荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 王 磊审判员 卞亚峰二〇一九年六月二十八日书记员 韩 宇