广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初12483号原告（反诉被告）：深圳爱世奇服饰有限公司。法定代表人：安雪玲。委托诉讼代理人：杨凡，广东XX律师事物律师。委托诉讼代理人：刑彩苹，广东XX律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市圣凯达科技有限公司。法定代表人：彭洪友。被告：彭洪友。两被告共同委托诉讼代理人：朱单防，广东XX律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳爱世奇服饰有限公司（以下简称“爱世奇公司”）与被告（反诉原告）深圳市圣凯达科技有限公司（以下简称“圣凯达公司”）、被告彭洪友房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告深圳市圣凯达科技有限公司于答辩期间提出反诉，本院依法合并本诉与反诉，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨凡、刑彩苹，两被告共同委托诉讼代理人朱单防到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）爱世奇公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告退还租赁保证金56250元；2.判决被告向原告赔偿装修费用90082.2元及搬迁费2526元；3.判决被告向原告赔偿违约补偿金56250元及律师费30000元；4.判决被告承担本案的全部诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费等费用。事实和理由：一、原告与被告圣凯达公司之间存在合法有效的《房屋租赁合同书》及补偿协议，原告基于对合同约定的信赖出资对租赁物进行了装修。2017年2月13日，原告与被告圣凯达公司经协商一致共同签署了《房屋租赁合同书》。合同1.1约定：“甲方同意将位于深圳市××××第五工业区的厂房出租给乙方使用。租赁物业为29栋5楼，租赁面积为750平方米（含公摊）。”合同2.1约定：“租赁期限从2017年2月20日起2012年1月31日止。”合同经原、被告双方签字盖章后，已经产生法律效力。为了维护长期使用的利益，2017年2月21日，原告与被告圣凯达公司又签订了《厂房租赁补充协议》，补充协议对合同中的违约责任条款进行了相应的补充及完善，补充协议约定：“如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返回乙方已经支付的租金及乙方基于信赖而掀起投入的各类费用，包括但不限于乙方的来回搬迁费用、乙方已经支付和随未支付但将要产生的装修费用。”及“如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应在合同不能履行之日起7日内一次性支付给乙方补偿金56250元作对乙方的间接损失补偿”。基于上述生效合同的约定及出于对被告圣凯达公司的信任，原告特委托装修公司对办公场地进行了全面装修，可提供相关票据的装修款为90082.2元。二、合同生效后，被告圣凯达公司不仅未能履行其承诺的义务，并在合同未到期的情况下，单方提出解除合同，要求原告限期搬离承租的办公区域。被告圣凯达公司在与原告签订合同时承诺严格按照合同约定履行相关义务，原告基于对被告圣凯达公司的信任，与之确立了房屋租赁关系，并确定了合同约定的租期及违约责任。合同签订之后，原告依约向被告圣凯达公司支付了租赁保证金56250元，并按时向被告缴纳房租。为了改善办公环境，原告委托装修公司对办公场地进行了装修。然而，合同签订后，被告圣凯达公司却多次违反合同义务，对其承诺的义务拒不履行或根本无能力履行。被告圣凯达公司无法为原告办理租赁凭证，使得原告无法提供手续，未能正常办理出口退税，此外，由于被告圣凯达公司不能及时为原告办理公共区域内的出入证、停车卡，使得原告在使用房屋过程中，麻烦不断。就被告圣凯达公司的违约行为，原告多次催告要求纠正，但被告圣凯达公司置之不理，严重影响原告的经营活动。2018年初，房屋的业主深圳市怀德股份合作公司突然在园区内贴出通知，称其与深圳市森广资产管理有限公司（该公司将房屋出租给被告圣凯达公司，被告圣凯达公司又将房屋转租给原告）的租赁合同即将到期，要求房屋使用人限期搬出。原告看到通知后，立即联系被告圣凯达公司，询问是否存在此事以及后续合同如何履行。被告圣凯达公司声称与原告之间的合同不受影响，并要求原告继续缴纳后续租金。然而，2018年3月7日，被告圣凯达公司突然向原告发函，称因其与第三方签署的租赁合同将要到期，因此无法继续将租赁物业继续出租给原告，要求原告在2018年3月31日之前搬迁。原告在无奈情况下，只得重新寻找办公场地，并对新办公场地进行装修，期间无法正常办公，仅计算另行租赁的等额面积的租金差价即达261337.5元。被告的单方解约行为，给原告造成了巨大的经济损失。三、被告圣凯达公司的行为，属于单方解约的违约行为，其应该承担由此给原告造成的全部损失。被告圣凯达公司在没有法定及约定解除权的情况下，单方解除合同，属于严重的违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七的规定及补充协议之约定，原告有权要求被告圣凯达公司向原告退还租赁保证金56250元，并赔偿装修款90082.2元及搬迁费2526元、违约补偿金56250元、律师费30000元，共计235108.2元。综上，原告恳请法院，依法查明事实，维护原告的合法权益，支持原告的全部的诉讼请求。另，被告彭洪友是被告圣凯达公司的法定代表人及股东，原告在履行房屋租赁合同义务的过程中，经圣凯达公司发函要求，原告的租金及水电费用已转入被告彭洪友名下账户，因此，无法区分彭洪友与圣凯达公司的财产，形成法人人格混同，被告彭洪友应与圣凯达公司承担连带责任。两被告答辩称，一、除返还保证金56250元以外，原告无权要求其他赔偿。二、原告要求装修费及搬迁费是对于合同约定的理解错误，相关约定是基于信赖利益原则而约定的缔约过程中的缔约过失责任，而本案双方已履行合同1年之久，不能适用该约定。三、合同的解除系因为双方约定的“政府（村委）原因造成”的情形，原告无权要求被告支付56250元补偿。四、被告彭洪友不是适格被告，不应承担责任。1.没有明确法律依据由代收款人承担责任；2.彭洪友仅是财务上的代收代付关系，被告圣凯达公司正常存续经营，被告圣凯达公司依据租赁关系产生的债权债务关系应由其依据合同对外承担；3.在公司正常经营的情况下，亦没有任何财务审计结果显示被告彭洪友侵害了公司利益。五、原告无权主张律师费3万元，且主张的律师费明显过高于广东省收费办法的标准。1.双方约定的律师费承担情形系违约方承担；2.原告主张的律师费3万元过高于广东省收费标准。综上，本案合同的解除系由于双方合同约定的原因导致，原告对此风险已有一定的预知，且双方作出了约定，不应由被告承担因此造成的责任。被告（反诉原告）圣凯达公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月31日解除；2.被告向原告支付拖欠的租金7205元（2018年3月21日至2018年3月31日）；3.被告向原告支付违约金16899元（详细计算清单附后）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月13日，被告圣凯达公司与原告签订《房屋租赁合同书》（厂房），就被告圣凯达公司向原告出租福永街道翠岗第五工业区29栋5楼厂房事宜进行约定。在前述合同的基础上，2017年2月21日双方签订了《厂房租赁补充协议》，如果因被告圣凯达公司非正当原因（除去政府、村委原因造成除外）致使合同无法履行，被告圣凯达公司应在合同不能履行之日起7天内一次性支付原告补偿金56250元作为对原告的间接损失补偿。合同签订后，原告使用厂房期间多次迟延交付租金、水电费。合同履行期间，宝安区为规范村集体物业出租出台了集体物业出租规定，涉案厂房由村委（深圳市怀德股份合作公司）统一收回，现空置、由村委统一改造过程中，改造后放至深圳联合产权交易所公开招标。2018年3月31日，原告将物业返还给被告圣凯达公司。综上，根据双方之间的合同约定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。针对被告（反诉原告）圣凯达公司的反诉，原告（反诉被告）爱世奇公司答辩称，1.原、被告之间是转租合同，本案因深圳市怀德股份合作公司与深圳市森广实业有限公司的租赁合同于2018年3月31日到期，根据租赁合同司法解释，转租合同超过原租期的部分属于无效，因此本案不存在解除合同的问题。2.原、被告于2017年2月13日签订转租合同，2017年2月17日原告与案外人签订装修合同，但工业园区的物业管理方禁止装修材料入场，因此原、被告于同年2月21日签订了补充协议，约定合同租期从施工材料进场之日起算，2017年2月27日原告支付了装修材料的材料款3万元，其后材料进场，才开始装修，因此租赁合同的租期应从材料进场之日起算，原告认为前期耽误了15天左右，因此租赁合同应从2017年3月10日起算，付款时间也应相应顺延。因此原告不存在逾期付款的情形。退一步讲，被告接受了原告的付款也没有催付，其是认可这一所谓的逾期付款行为的，再退一步讲，即便按照原告逾期付款计算，合同约定的每月1%的滞纳金明显过高，请求法院予以调低。本院经审理认定事实如下：2017年2月13日，原告爱世奇公司与被告圣凯达公司签订《房屋租赁合同书》，约定：1.原告承租位于深圳市××××第五工业区29栋5楼厂房（以下简称“涉案厂房”），承租面积为750平方米（含公摊）；2.租赁期限自2017年2月20日至2021年1月31日，自2017年2月20日至2019年2月20日，厂房租金总额为18750元（不含税），除水费、电费、基本电费外不再收取其他杂费；自2019年2月21日至2021年1月31日，厂房租金总额为20625元（不含税），除水费、电费、基本电费外不再收取其他杂费；3.厂区水费按每立方米7.8元/方，另加10%水损（政府部门额外增收部分除外），电费1.1元/度另加10%电损，被告圣凯达公司配电为75KVA，每月基本电费为900元；4.从2017年2月20日开始，原告应在每月25日前把下个月租金以及水电费一次性支付到被告指定银行账号；5.原告应在本合同正式签订之日起同时向被告足额支付租金保证金56250元，及第一个月租金18750元；6.原告根据经营需要，可对租赁物业进行装修或改建，但装修或改建前需将装修设计方案和图纸报送被告圣凯达公司备案并经被告圣凯达公司书面同意后方可施工；原告装修或改建时不得破坏租赁物业的主体结构和承重，并符合消防和安全的要求，否则由此造成的一切人身、财产损害赔偿责任、行政责任均由原告方自行承担，如造成被告圣凯达公司损失，原告应承担全部赔偿责任；7.凡因发生严重自然灾害、战争、政府征收或其他不能预见、不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，合同终止，双方均不向对方承担赔偿责任，对于原告所交的全部保证金，如原告无违约行为，则被告应及时无息退还给原告；8.本合同租赁期满或提前终止或非因被告原因导致本合同无法继续履行或原告违约被告行使合同解除权时，原告应自合同期满日或合同确定无法继续履行日或被告向原告送达解除合同通知书之日起算10天内清离并向被告移交租赁物业；9.原告清离时，对未形成附和的装饰物，原告可自行搬走，如因搬迁造成房屋毁损的，原告应当恢复原状，对于租赁物业的装饰装修物，被告无需向原告做任何经济补偿，原告不得擅自拆除；10.原告应按时足额向被告支付租金和向其他有关部门交纳相关费用，逾期未交的，每逾期一日，原告应按逾期付款部分千分之三的标准向被告支付逾期违约金，逾期超30天或累计拖欠金额达一个月租金时，原告同意被告采取停水停电等措施催收前述款项，由此造成原告的损失由原告负责。此外，合同还对合同提前解除条件、租赁期间房屋维护维修责任、安全管理等进行了约定。2017年2月13日，原告向被告支付租赁保证金56250元，同日，被告向原告移交涉案厂房。2017年2月21日，原告爱世奇公司与被告圣凯达公司签订了《厂房租赁补充协议》，约定：被告须保证租赁合同对应房屋的合法使用权（包括不限于房租正常装修、租赁凭证的办理）；租赁期以原告物料进场两天（包含进场当天）开始计算；如果因被告圣凯达公司非正当原因致使本合同无法履行，被告圣凯达公司应返回原告已经交付的租金及原告基于信赖而先期投入的各类费用，包括但不限于原告的来回搬迁费用、原告已经支付和虽未支付但将要产生的装修费用；如果因被告圣凯达公司非正当原因（政府原因造成除外）致使合同无法履行合同，被告圣凯达公司应在合同不能履行之日起七日内一次性支付原告补偿金56250元作为对原告的间接损失补偿；原告逾期支付租金，自逾期之日起每日按应付租金的1%向被告圣凯达公司支付滞纳金，原告如拖欠租金60天以上，被告圣凯达公司有权收回房屋并追究原告违约责任；合同还对房屋转租、合同违约赔偿范围等进行约定。2017年2月21日，原告与被告圣凯达公司签订《厂房装修保证金协议》，双方约定，根据双方签订的厂房租赁合同下的厂房装修需要，经双方友好协商一致，被告圣凯达公司向原告收取装修保证金10000元，原告承诺在装修完工后一周内处理完有关厂房装修所产生的垃圾，被告圣凯达公司须在原告处理完有关厂房装修所产生的垃圾后的一周内退还原告缴纳的装修保证金。2018年1月30日，原告爱世奇公司向被告圣凯达公司寄送《关于尽快解决厂房租赁纠纷的函》，原告称，2018年1月22日，其悬挂在岗亭门口的公司招牌被拆除，原告认为，因被告圣凯达公司与他人之间的厂房租赁纠纷，导致原告至今仍未办理出入证件及停车卡，无法正常使用该厂房。该快递于2018年1月31日妥投。2018年3月7日，被告圣凯达公司向原告出具《通知》，内容为，深圳市怀德股份合作公司提高租赁条件，整栋出租，并且不租给深圳市森广实业有限公司，现深圳联合产权交易所已公开招标，导致圣凯达公司与爱世奇公司的合同终止，森广公司要求29栋本月2018年3月31日搬迁。原告提交搬迁运费收据、搬迁工人餐费凭证，主张因搬迁支付了搬迁运费、搬迁人员餐费合计2526元。经查，除其中一张金额为650元的收款收据出具时间为2018年2月28日外，其余收据、餐费凭证时间均为2018年3月28日或2018年3月29日。原告提交其与《深圳市群晖智能科技股份有限公司》签订的《房屋租赁合同》，租期为2018年3月16日至2022年4月30日止。被告对上述收据、凭证及房屋租赁合同的真实性均不予确认。2018年3月31日，原告将涉案厂房返还给被告。原告提交其与案外人深圳市鹏英装饰清洁有限公司之间签订的预算报价表、银行汇款凭证及案外人深圳市永好运五金机电工具城出具的收款收据，欲以证明原告于2017年2月27日支付装修款30000元，同年3月13日支付装修款30000元，同年4月6日支付装修款20759元,同年7月13日支付装修款9323.2元。被告对上述证据不予认可，认为转账凭证的转款人非原告爱世奇公司，没有装修发生时开具的税票，不足以证明原告发生了该开支，同时原告用于加工生产没必要投入大额资金装修，此外该款项均为签订合同时形成的信赖利益损失，承担的前提是合同根本无法履行，厂房无法使用，而本案双方已经履行一年合同，要求被告承担该费用的前提已经不存在。原告提交深圳市怀德股份合作公司与深圳市森广实业有限公司签订《补充协议》，欲以证明两公司之间的租赁合同至2018年3月31日届满；原告提交深圳市森广资产管理有限公司与被告圣凯达公司之间的《厂房租赁合同书》，欲以证明原告在签订与被告圣凯达公司之间的租赁合同时，已审查被告是否有权转租期限，原告对2018年3月31日以后合同无效的后果不承担责任。被告以上述两份证据没有原件为由不予认可。原告称，《补充协议》是2018年1月原告招牌被拆除，原告向物业方反映，物业主张原告已无权占用，并提供了该补充协议。深圳市森广资产管理有限公司与被告圣凯达公司之间的《厂房租赁合同书》是原、被告签订租赁合同时原告要求查看被告系产权所有人或合法占有人的凭证时被告出示，并留给原告一份复印件。经查，该《补充协议》中双方经协商约定，怀德翠岗工业园五区轻工厂房第29栋的合同期从2018年1月31日止顺延到2018年3月31日止。深圳市森广资产管理有限公司与被告圣凯达公司之间的《厂房租赁合同书》中约定租赁期限自2016年10月26日起至2021年1月31日止。被告提交银行交易明细表，欲以证明原告自建立合同以来，基本上每月均迟延交租，长则一个月，短则几天，本案中原告亦属违约方，应承担滞纳金，另请法院判决诉讼费、律师费等费用时考虑原告的违约情形。原告对该证据真实性认可，但认为因装修耽误导致租期延缓，支付节点也应顺延，2018年1月因原告招牌被物业方拆除，原告曾向被告发送过通知，以主张物业的租赁权利，行使抗辩权，因此该月租金支付拖延，后被告承诺双方之间的租赁合同不受影响，原告才继续按照合同支付租金。为证明其主张，原告当庭提交《通知书》，证明2017年5月4日，被告圣凯达公司向原告发出通知，催促原告缴纳租金，并主张以租赁押金10000元抵扣租金，原告明确回复可以以保证金抵扣租金，但要求顺延租期和支付结点。被告认可该通知书的真实性，但认为不能证明原告主张的被告有同意交纳租金的时间节点顺延，通过该证据证明原告迟延拖付租金的情况，且被告有向原告发送通知。经查，该通知书中，原告称，因被告圣凯达公司原因造成原告装修延误15天，造成房租损失，原告未追索赔偿，而只是对应的延长了房屋交付时间至应缴月份每月18日支付；原告缴交的装修押金10000元应在3月22日退还，被告圣凯达公司无权擅作主张处理。原告提交被告圣凯达公司向原告出具的开票资料、《通知》以及银行汇款凭证，证明被告圣凯达公司要求原告在不开票的情况下将涉案租金、水电费转入其法定代表人即本案被告彭洪友的个人账户。两被告对上述证据真实性予以认可，但认为被告彭洪友仅是财务上的代收关系，在被告圣凯达公司正常经营存续的情况下，应由被告圣凯达公司对外承担经营风险及责任，没有明确法律规定由代收人承担责任，且没有任何财务审计结果显示被告彭洪友侵害了被告圣凯达公司的公司利益。2019年3月6日，原告向本院出具《关于不申请司法鉴定的情况说明》，就本案租赁房屋装修之司法鉴定事宜，原告决定不予申请司法鉴定，原因为该租赁房屋的装修情况进行司法鉴定已无参考价值及可能性，被告圣凯达公司违约要求原告搬离租赁房屋，应根据合同约定支付原告此前支付的装修费90082.2元，该装修费有报价表、汇款凭证、收款收据证实，数额真实明确。本院于2019年4月3日就涉案厂房装修现状询问原、被告，原告、被告确认涉案厂房已被另行出租，无法确认涉案厂房装修现状。另查，原、被告均未能向本院提交涉案厂房的房地产产权证书，或建设规划许可证等能证明涉案厂房所在不动产经主管机关批准建设的证明材料。再查，原告为处理本案支付律师费30000元，为诉讼保全支付了保全担保费800元。以上事实，有《房屋租赁合同书》、《厂房租赁补充协议》、租赁保证金银行汇款凭证、案外人深圳市鹏英装饰清洁有限公司出具的报价表、银行汇款凭证、案外人深圳市永好运五金机电工具城出具的收款收据、《关于尽快解决厂房租赁纠纷的函》、快递单、快递详情截图、通知、搬迁运费收据、搬迁工人餐费凭证、原告与案外人深圳市群晖智能科技有限股份有限公司签订的《厂房租赁合同》、委托代理人、增值税专用发票、浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具的增值税发票、被告圣凯达公司向原告出具的开票资料、被告向原告出具的《通知》、银行汇款凭证、深圳市怀德股份合作公司与深圳市森广实业有限公司的补充协议、深圳市森广资产管理有限公司与被告圣凯达公司之间的租赁合同、《通知书》，《租赁物业移交确认书》、银行交易明细表、厂房装修保证金协议等证据，以及庭审笔录、询问笔录在卷证实。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告均未能向本院提交涉案厂房的房地产产权证书，或提供有效的《建设工程规划许可证》等能证明涉案厂房所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故双方就涉案厂房签订的《房屋租赁合同书》、《厂房租赁补充协议》应为无效合同。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，故原告应将涉案厂房全数返还被告圣凯达公司，因在起诉前原告已将涉案厂房返还给被告圣凯达公司，故本案中不再作处理。被告圣凯达公司收取原告保证金56250元，应予返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告自承租起占有使用涉案厂房至搬离之时，故被告圣凯达公司可按约定租金标准向原告收取房屋占有使用费，被告无需返还租赁期间已收取的租金。被告圣凯达主张原告应支付2018年3月21日至2018年3月31日期间的租金，双方交租周期为当月20日至下月20日，根据合同约定，从2017年2月20日开始原告应在每月25日前缴纳下个月租金，因此，原告在2018年2月27日缴纳的最后一个月租金为2018年2月20日至3月20日期间的租金，2018年3月21日至3月31日的租金没有缴纳。原告则认为，合同约定每月25日缴纳下月租金，指的是下一个自然月的租金，原告于2017年2月13日一次性支付了71027元加装修保证金10000元，包含2017年2月租金6027元（2017年2月20日至28日共9天，18750元÷28天×9天）、3月租金18750元及租赁保证金56250元，合计81027元，2018年2月27日，原告法定代表人支付的19650元为2018年3月租金。本院认为，双方在合同中约定原告在每月25日之前支付下个月租金，但未明确具体租金周期。从原告自2017年2月至2018年2月期间支付租金情况来看，判断原告最后一笔租金所支付的是2018年2月21日至2018年3月20日，还是2018年3月1日至2018年3月31日期间的租金，关键在于认定原告于2017年2月13日所支付的第一笔租金覆盖的租赁期限。原告主张的2017年2月13日所支付的款项构成合理可信，被告虽不认可，但未能合理说明其主张的计算方式。因此，本院采信原告的主张，认定2018年3月21日至2018年3月31日期间的租金原告已支付，被告圣凯达公司的该项反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。关于被告圣凯达公司反诉要求原告支付逾期付款违约金，因双方之间的《房屋租赁合同书》、《厂房租赁补充协议》无效，故合同中关于滞纳金的约定亦为无效，因此，被告的该项请求没有依据，不予支持。关于原告诉请被告圣凯达公司赔偿违约补偿金、搬迁费、装修费、律师费。如前所述，涉案租赁合同无效，合同中关于补偿金、搬迁费、装修费、律师费的约定亦为无效，因此，原告诉请被告圣凯达公司支付补偿金、搬迁费及律师费没有依据，不予支持。至于装修费损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原、被告之间签订《厂房装修保证金协议》，约定被告圣凯达公司向原告收取装修保证金，应视为被告圣凯达公司同意原告装修。原、被告确认涉案厂房已被业主出租给第三人，已不具备评估条件，故本院按照现有证据酌情认定装修现值。原告提交报价表、银行汇款凭证及收款收据，主张其装修费用共计90082.2元。本院认为，报价表上盖有装修公司公章，银行汇款凭证中的收款人与报价单中约定的收款人一致，备注均为装修款或装修材料款，且转账时间与本案案情相符，故本院对报价表及银行汇款凭证予以采信，而收款收据未有其他证据予以佐证，故本院不予采信。综上，本院认定，原告因装修花费共计80759元。根据本案案情，酌定装修现值为60000元。对装修费损失的产生，原告在签订租赁合同过程中仅审查被告圣凯达公司与森广公司之间的租赁合同，未审查涉案厂房的权属情况，未尽到承租人的审慎审查义务，具有一定的过错，而被告圣凯达公司作为出租方将无产权证明、未取得建设规划许可证不得用于出租的不动产出租给原告，过错程度更大，综合双方过错程度，本院酌定原告自行承担装修损失的40%即24000元，被告圣凯达公司承担装修损失的60%即赔偿原告装修损失36000元。关于原告诉请被告承担诉讼保全担保费，该项请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告彭洪友对被告圣凯达公司的债务承担连带责任。从双方提交证据可知，在双方租赁合同履行过程中，被告圣凯达公司收取原告的保证金、租金等大多是通过其股东彭洪友的个人账户，本院认为，被告圣凯达公司通过其股东个人账户收取公司应收账款，造成公司财产与个人财产混同，可能损害公司债权人合法权益，因此，原告诉请被告彭洪友对被告圣凯达公司的债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳爱世奇服饰有限公司与被告（反诉原告）深圳市圣凯达科技有限公司于2017年2月13日签订的《房屋租赁合同书》及于2017年2月21日签订的《厂房租赁补充协议》无效；二、被告（反诉原告）深圳市圣凯达科技有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）深圳爱世奇服饰有限公司保证金56250元；三、被告（反诉原告）深圳市圣凯达科技有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告（反诉被告）深圳爱世奇服饰有限公司装修损失36000元；四、被告彭洪友对被告（反诉原告）深圳市圣凯达科技有限公司的上述债务承担连带责任；五、驳回原告（反诉被告）深圳爱世奇服饰有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）深圳市圣凯达科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案本诉受理费2413元，保全费1695.54元，反诉受理费202元，由原告深圳爱世奇服饰有限公司负担2464元，被告深圳市圣凯达科技有限公司、彭洪友负担1846.54元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 林  琴  芳二〇一九年六月二十四日书记员 黄文轩（兼）书记员 李  桃  艳附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。