江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0382民初7203号原告（反诉被告）：倪敬利，男，1965年8月30日出生，汉族，农民，住邳州市。原告（反诉被告）：倪维金，男，1989年10月30日生，汉族，农民，住邳州市。原告（反诉被告）：倪维银，男，1990年5月13日生，汉族，农民，住邳州市。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：朱克用，男，1942年12月10日生，汉族，居民，住徐州市。被告（反诉原告）：王丽，女，1972年7月7日生,汉族，农民，邳州市。被告（反诉原告）：孟祥辉（又名宋超），男，1973年8月24日生,汉族，邳州市刘沟小学教师，住邳州市。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吴强，江苏景来律师事务所律师。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：顾耀，江苏景来律师事务所律师。原告（反诉被告）倪敬利、倪维金、倪维银诉被告（反诉原告）王丽、孟祥辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告倪敬利及三原告共同委托诉讼代理人朱克用、被告孟祥辉及二被告共同委托诉讼代理人吴强到庭参加诉讼。后依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）倪敬利及三原告共同委托诉讼代理人朱克用、被告（反诉原告）孟祥辉及其两被告共同委托诉讼代理人吴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）倪敬利、倪维金、倪维银向本院提出诉讼请求：1、两被告支付租金21.25元及违约金（以7万元为本金，自2015年6月10日其按照年息24%计算至实际给付之日止；以7万元为本金自2016年6月10日按照年息24%计算至实际给付之日；以7元为本金自2017年6月10日其按照年息24%计算至实际给付之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月，被告因经营需要租赁原告的门面房经营品牌家具。双方签订了房屋租赁协议，约定租赁时间自合同生效之日至2021年6月，租金每年8万元，于每年6月10日前一次性支付全年租金。如逾期按照年租金总额的3%收取违约金。同时还约定，如需要终止合同，需要提前两年征得原告同意，并按照合同规定如期交付10年租金后方可终止合同。如果一方擅自终止合同，除赔偿对方实际损失外，另按照租金总价的50%赔偿对方。在履行合同期间，倪维金和倪维银从部队复原回家需要婚房，征得王丽同意，于2016年4月将二楼三件居住用房收回，双方协商从租金中减去1万元。被告拖欠2015年租金45000元，2016年租金7万元，2017年至9月19日欠17500元，违约金按照同期银行贷款利率4倍计算，计54500元，合计187000元。被告无故拖欠租金，经多次催要无果，且不断转移房内商品，又不营业，无奈之下原告于2016年5月30日采取加锁的办法组织其转移商品。同年8月3日解锁，并书面通知其营业，但被告至今仍未开业，也不偿还租金。被告孟祥辉是王丽的丈夫，上述债务系夫妻共同债务。综上，被告违反了合同法、民法通则及房屋租赁协议的有关条款，给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告王丽及孟祥辉辩称：1、双方在履行合同过程中，2016年3月起因倪敬利儿子需要婚房，倪敬利未经被告同意收回了二楼的房屋，并擅自强行拆除摆放的商品约80多套窗帘。其行为干预了承租人的合法经营以及对租赁房屋的合理使用，给原告造成了巨大损失。被告承租的房屋年租金为8万元，该价格高于本街道同类门面房的出租价格，原告倪敬利收回了二楼三间房屋，当年租金应减去1万元（3个月零10天），此后每年租金应减去3万元，还应赔偿两被告二楼窗帘3月至5月的营业利润9000元。加锁期间及倪敬利儿子结婚导致停业损失，应在欠付的租金中扣除租金损失3960元及营业利润54000元。2、2016年5月，原告购买了家具及窗帘，货款7000元未付。3、2016年6月11日至2017年9月10日，答辩人的经营场所被原告强行加锁，并强行毁坏拆除家居店门头，导致答辩人终止经营，给答辩人造成了巨大的经济损失。4、原告违反先合同义务，违约在先，答辩人欠租金事出有因。原告的房屋多处并且长期漏水。造成答辩人延期装修80多天，每天房租220元，合计18040元。因房屋长期漏水，答辩人多次维修漏水区域花费8000元。因漏水导致家具受潮发霉或不能摆放货物，几年累计损失6万余元。另外因房屋漏水影响营业场所，被全友家居公司多次罚款2万元，并导致公司撤销全友家居邹庄店。以上损失均应由原告承担。4、本案是租赁合同纠纷，被告孟祥辉并非合同相对人，不是本案适格被告。综上，原告所诉并不属实且违反合同义务，给答辩人造成了巨大经济损失。原告应当承担赔偿责任。被告王丽、孟祥辉向本院提出反诉请求：1、判令解除合同，被反诉人赔偿反诉人损失327040元（其中，原告购买的婚庆用品欠款7000元；房屋漏水导致装修推迟了82天，租金损失每天220元，合计18040元；维修费6000元；卖场物品损失2万元；二楼租金3间共计3万元；二楼窗帘经营损失1万元（2016年3月-6月）；强行锁门，每天经营损失2000元，合计36000元；5年的装修损失20万元）及违约金8万元（后五年租金40万元，按照20%计算），合计407040元。2、被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年6月10日，反诉人与被反诉人签订了房屋租赁协议，约定被反诉人将位于农业银行东侧门面房租给反诉人使用，租期10年，租金每年8万元。合同履行第五年，被反诉人所组门面房用于儿子结婚居住。并在2016年5月3日强行上锁，拒不将所承租房屋返还反诉人继续使用。被反诉人行为构成违约，请求支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）辩称，2017年9月份，双方就协商解除合同了。对于二楼房屋收回问题是经王丽同意的，并且明确了租金总8万降到7万。关于上锁问题，是因为被告拖欠2015年至2016年租金，同时还不断向外搬运家具，才加锁的。同年8月2日，我们就将锁打开了，并及时通知了王丽。经审理查明：2011年6月10日，原告倪敬利（甲方）与被告王丽（乙方）签订房屋租赁协议，约定，甲方自愿把坐落于农业银行东侧一楼五间【900㎡】门面房租给乙方经营包括二楼西三间，租赁时间为10年即自2011年6月10日至2021年6月10日，租金为每年8万元，付款时间为2011年6月10日交清当年租金8万元。如逾期不交，按年租金总和的3%加收违约金。租金每年6月10日交清当年租金；如房屋因自然破坏而影响正常经营使用，应由甲方负责修缮；租期之内，甲方如因特殊原因终止合同，应提前两年通知乙方，征得乙方同意后才能如期终止合同。乙方如需终止合同，应提起两年通知甲方，征得甲方同意后，并按合同规定如期交付十年房租后，才能如期终止合同；租期之内，乙方必须保护该房屋完好无损，如属乙方人为损坏，由乙方负责修缮；本合同期满后，乙方在拆除自有资产设备的同时，必须保证甲方房屋完好无损；本合同一经签字即可生效。合同期未满如有任何一方擅自终止本协议，除赔偿对方损失外，另按合同总价50%赔偿对方。诉讼中，原告倪敬利提供授权委托书一份，载明原告倪维金、倪维银授权其父亲倪敬利代为对外签订涉案房屋的租赁合同。涉案的房屋在2010年办理江苏省村镇工程建设许可证。合同签订后，两被告对涉案房屋进行了装修，开始经营家居用品，并办理了个体工商户营业执照，王丽为登记经营者。两被告提供了房屋专修合同，根据该合同载明，2011年9月4日，两被告与南京无忧居装饰工程有限公司签订家庭居室装饰装修施工合同，约定，施工期自2011年9月7日至11月7日。2016年3月份，因原告倪维金、倪维银结婚需要用房，二楼三间房屋被原告收回使用。原告称二楼三间房屋的收回系王丽同意，且双方协商租金减少1万元。两被告则认为系原告强行收回，三间房屋租金应当扣除3万元。对于已付租金问题。原告称，被告支付了2011年6月10日至2012年6月10日租金8万元，2012年6月至2013年6月租金8万元；2013年6月-2014年6月租金8万元，2014年6月至2015年6月付35000元，合计275000元。被告则称前四年租金已经交清，2015年年6月10日前交付下一年度租金前，原告要占用二楼三件房屋，因扣减租金未能协商好，故才缴纳了35000元。根据原告倪敬利提供的短信记录显示，在2016年2月2日及17日、3月10日及11日、4月25日，分别向被告王丽催要租金。其中2016年2月2日，王丽回复倪敬利“大叔，头年不易了！贷款现在还没弄出来！过年前出来再给您吧大叔”、“我马上安排腾二楼出来给您大叔”。2016年3月10日，倪敬利给王丽的短信“王丽今天3月十号了，按不好意思在催你了，再过两个月又到今年房租了，你到底想咋办呢？”。2016年5月30日，倪敬利将被告经营的店铺上锁。2016年6月3日，双方因租金问题产生纠纷，并报警处理。2016年8月3日，倪敬利通过EMS方式向王丽邮寄开锁通知，该邮件于2016年8月8日由孟祥辉签收。双方因此产生争议。原告倪敬利认为，被告未按照合同约定支付租金，其行为构成违约，应当支付其租金及违约金。被告认为，未支付租金是因为原告要求收回二楼三间房屋，但对于扣减的租金数额未协商一致，故未支付租金。并且原告强行锁门、涉案房屋多处漏水，影响了被告的装修及经营时间，给被告的经营造成了巨大的损失。2017年9月12日，经双方协商，双方均同意解除合同。2018年4月，原告倪敬利将涉案房屋另行出租给他人使用经本院在邹庄镇附近对于街区出租房屋一楼及二楼的租金进行了调查，二楼一半都是居住的比较多，价格一般情况每年每间租金约1000元左右。另查明，两被告系夫妻关系。以上事实有双方的陈述，房屋租赁合同、手机短信记录、ENS回执单及查询单、全友家私专卖店经营协议书、派出所出警说明、装饰装修合同、照片、销售单据、维修收据、陈翠玲的谈话笔录等以及本院调查笔录等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，关于原告倪维金、倪维银诉讼主体的问题。本案系租赁合同纠纷。根据法律规定，民事主体可以通过代理人事实民事法律行为，代理人在代理权现内，以被代理人名义事实的民事法律行为，对被代理人发生效力。根据《合同法》第四百零二条规定受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，原告倪敬利与被告王丽就涉案房屋签订房屋租赁协议，在合同履行过程中，由王丽向原告倪敬利支付租金，发生争议，也是由原告倪敬利出面处理，因此涉案合同的向对方系原告倪敬利与被告王丽。原告倪维金、倪维银并非本案适格原告。原告倪维金与倪维银出具的授权委托书只能作为其二人认可倪敬利有权将涉案房屋出租，至于原告倪敬利与被告倪维金与倪维银之间就合同权利是其内部问题，原告倪维金与倪维银并非涉案房屋租赁合同的向对方，不享有及承担涉案合同的权利及义务。关于原告主张被告尚欠租金的问题。本院认为，根据合同约定，涉案房屋的租金为每年8万元，原告称被告支付了2011年6月10日至2012年6月10日租金8万元，2012年6月至2013年6月付8万元；2013年6月-2014年6月付8万元，2014年6月至2015年6月付35000元，合计275000元。两被告抗辩称，已支付前四年租金，2015年6月-2016年6月期间租金已支付35000元。被告称已付租金355000元。且从原告倪敬利向被告王丽催要租金的时间即2016年2月份、3月份、4份来看，原告自认被告拖欠2015年的租金。根据合同约定以及实际履行情况来看，每年支付租金的时间为2011年6月10日前，2012年6月10日前，2013年6月10日前，2014年6月10日，2015年6月10日前，2016年6月10日前……。原告倪敬利在2016年2月-4月期间向被告王丽催要尚欠的租金，该事实能够推定被告在2015年6月10-2016年6月10日期间租金尚欠45000元，直到2017年9月12日双方解除租赁合同。对于涉案房屋二楼三间被原告倪敬利收回，根据原告倪敬利与王丽的短信记录来看，对于二楼三间房屋的收回是经被告王丽同意，否则按照被告的陈述二楼三间房屋内存有大量的窗帘等物品，如被告王丽不同意，原告倪敬利也无法对该三间房屋进行改建装修用作他用。原告同意租金扣减1万元，根据本院的调查，类似地区的沿街门面房一楼二楼的租金价格来看，原告倪敬利同意扣减1万元租金，也是符合实际情况的。因2016年3月份开始，原告倪敬利收回了二楼三间房屋，按照三间房屋1万元租金计算，2015年6月至2016年6月期间尚欠租金应为42500元（45000元-10000元÷4）；2016年6月-2017年6月租金为7万元；2017年6月-2017年9月合同解除租金为17500元。综上，被告王丽尚欠原告倪敬利租金为13万元。对于原告主张的逾期付款利息损失，应以42500元，自2015年6月10日起计算至实际给付之日止；以7万元为本金，自2016年6月10日其计算至实际给付之日止；以17500元为本金，自2017年6月10日起计算至实际给付之日止；对于利息计算标准，对于违约损失应以当事人的实际损失为基础，违约金不宜超过损失的30%，否则在一般情况下可认定为“过分高于造成的损失”，考虑到原告倪敬利的实际损失，且涉案房屋已顺利出租给他人，对于其主张按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算逾期付款利息损失诉讼请求，本院酌情调整为中国人民银行同期贷款利率1.3倍。被告孟祥辉与被告王丽系夫妻关系，二人共同经营该家居店，因此，该笔债务系夫妻共同债务，被告孟祥辉对尚欠的租金13万元及逾期付款利息损失承担偿还责任。关于被告王丽、孟祥辉反诉要求解除合同的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，双方协商一致可以解除合同。2017年9月12日，双方均同意解除合同，因此，涉案合同在2017年9月12日已经解除。关于反诉原告王丽、孟祥辉要求反诉被告赔偿损失及违约金的诉讼请求。本院认为，1、维修费用6000元的问题。原告倪敬利与被告王丽之间系房屋租赁合同纠纷，根据法律规定，出租人应履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，原告也认可房屋存在渗水问题，但一直未能有效的解决，王丽及孟祥辉提供了证人证言能够证明其为维修房屋漏水问题支付维修费用6000元，因此，该笔费用由出租人倪敬利支付。2、倪敬利将涉案房屋锁门期间的营业损失，本案认为，虽然因被告王丽未按时支付租金，原告倪敬利作为出租人应依法或者以约定行使权利救济。其强行收回租赁物并造成被告的经营损失，其自助行为不应认定为自己救济行为，应就此承担赔偿责任。反诉原告虽然提供提货、销货清单但原告对真实性不与人恩科，且反诉原告并没有相应的账目，也无相应的纳税情况证明，但反诉被告倪敬利将店铺加锁，确实影响了王丽及孟祥辉的经营，综合考虑王丽与孟祥辉的提货及销货情况、其店铺的经营规模以及当地的经济水平和消费水平，本院酌情支持损失25000元。3、关于反诉原告主张的装修损失，本院认为，根据法律规定，因双方违约导致合同解除，租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，双方同意解除合同，而合同解除主要原因在于被告王丽未能按照约定支付租金，但是原告倪敬利的房屋存在渗水、在被告王丽未按照约定支付租金时将店铺加锁、以及收回二楼三间房屋等情况与合同的基础也存有一定的关系。反诉原告王丽、孟祥辉虽然提供了装修合同等，但并不能足以证明其实际装修金额，对此本院对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，以及双方各自的过错，酌情支持7000元。4、原告倪敬利购买两被告物品7000元，原告倪敬利认可2600元，并同意在本案中一并处理。5、装修延迟的租金损失18040元、卖场物品损失2万元、二楼窗帘经营损失1万元、违约金8万元，反诉原告主张的依据不足，本院不予支持。综上，反诉被告倪敬利应支付反诉原告王丽、孟祥辉维修费6000元、锁门营业损失25000元、货款2600元、装饰装修损失7000元，合计40600元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、被告（反诉原告）王丽、孟祥辉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）倪敬利租金13万元及逾期付款利息损失（以42500元，自2015年6月10日起计算至实际给付之日止；以7万元为本金，自2016年6月10日其计算至实际给付之日止；以17500元为本金，自2017年6月10日起计算至实际给付之日止。以上利息计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍）；二、驳回原告倪敬利的其他诉讼请求；三、驳回原告倪维金、倪维银的诉讼请求；四、原告（反诉被告）倪敬利于本判决生效之日起十日内支付被告王丽、孟祥辉（反诉原告）维修费6000元、营业损失25000元、货款2600元、装饰装修损失7000元，合计40600元。五、驳回被告（反诉原告）王丽、孟祥辉其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5305元，由原告倪敬利负担2105元，被告王丽、孟祥辉负担3200元；反诉费7300元，由原告（反诉原告）倪敬利负担460元，被告王丽、孟祥辉负担6840元。保全费1520元，由被告王丽、孟祥辉负担.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  冯宪勇审 判 员  陈伟伟人民陪审员  刘培培二〇一九年六月二十八日书 记 员  王亚男