贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0302民初3499号 原告：田继芳，男，1966年1月12日出生，满族，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：王怡，贵州祥景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖应欢，贵州祥景律师事务所实习律师。 被告：贵州一家快捷酒店有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南路402号，统一社会信用代码：915201136975475663。 法定代表人：孟强，董事长。 委托诉讼代理人：郭英，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 第三人：遵义市天街物业服务有限公司，住所地遵义市红花岗区中山路中山大厦二期综合楼，统一社会信用代码：915203027457319408。 法定代表人：**。 原告田继芳与被告贵州一家快捷酒店有限公司（以下简称“一家酒店”）、第三人遵义市天街物业服务有限公司（以下简称“天街物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田继芳的委托诉讼代理人王怡、肖应欢、被告贵州一家快捷酒店有限公司的委托诉讼代理人郭英到庭参加诉讼，第三人天街物业公司经本院合法传唤，无正当理由未当庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田继芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠原告2014年1月1日至2017年12月31日的租金452042元、2019年1月1日至12月31日的租金1770310.5元；2、判令被告支付原告第一项请求金额的逾期付款违约金（按照未付数额每年24%的标准分别从应付之日止，截至到起诉之日为530948元）上述两项金额合计2753300.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年第三人受遵义市丁字口中山大厦塔楼部分业主（原告系业主之一）委托，负责全体业主物业经营管理，委托经营管理协议期限为2010年1月1日至2019年12月31日。2011年6月21日第三人与被告签订《租赁合同》，约定第三人将位于遵义市塔楼租赁被告酒店使用，总面积为6197.63平方米（其中包含了原告的4193.85平方米），年租金1859289元，自2012年1月1日起计租。租金支付方式为按年支付，被告应提前15日支付下年度租金，租金递增方式为每年在上年度基础上递增5%。2013年12月6日原告与第三人签订了《关于中山大厦塔楼租金收取的备忘录》，载明第三人与被告签订的《租赁合同》继续履行，原告所有的物业（产权共计4193.85平方米，2012年按25元每平方计算，每年递增5%）自2014年1月起的租金由被告直接支付到原告名下，被告接收了上述《备忘录》。期间被告未按约定足额支付租金后，原告于2018年4月13日、4月20日发函至第三人和被告处，要求被告补充支付2014年1月1日至2017年12月31日的租金共452042元（包括2014年128960元、2015年102524.68元、2016年107651.27元和2017年113036.03元），至今被告仍不支付上述款项及2019年的年度租金1770310.5元。为了维护原告的合法权益，原告依法起诉，维护自己权益。 被告贵州一家快捷酒店有限公司辩称，原告主体不适格，被告与原告双方无租赁关系。涉案租赁合同主体为被告和第三人，请求依法驳回原告对被告的起诉。原告诉称部分事实不属实。原告称在2014年1月被告接收了原告与第三人签订的《备忘录》与事实不符，因第三人未按照承诺提供停车场导致客源流失严重，加上租赁房屋较为分散，酒店经营成本过高，因此，2018年租金未能及时支付，被告多次请求第三人降低房租以维持经营，由于租赁房屋大部分所有权人为原告，因此，2018年7月第三人要求被告直接与原告协商减免该年部分租金及支付时间等事项，第三人要求被告将应付给第三人部分租金直接支付给原告，此时，第三人才向被告出示《备忘录》，在此之前被告从未见过该《备忘录》。原告诉称未足额支付2017年之前的租金并不属实，实际上争议的金额是因为第三人因无法解决停车场的问题免除2013年租金递增，导致之后租金计算减少所致，2011年至2017年期间的租金被告已经支付给第三人，被告不应该支付给原告，同时，2018年之前原告从未向被告提过该期间的租金，已过诉讼时效。被告主观并无恶意拒不支付租金，诉请的违约金过高，不应支付。 第三人未发表参诉意见。 经审理本院认定事实如下：1、第三人天街物业公司（甲方）与被告一家酒店（甲方）于2011年6月21日签订《租赁合同》，约定甲方自愿将位于遵义市塔楼物业租赁给乙方做酒店使用，总建筑面积6197.63平方米，房屋性质为商业用房，乙方拟开办酒店名称为贵州一家快捷酒店遵义分店。租赁期限为15年，自2011年7月1日起至2026年6月30日止，如果第15年期限不满整年，租金按照实际使用天数计算。年租金为1859289元，首年租金签订合同后三日内乙方预付200000元，剩余租金在签订本合同30日内支付，自第二年起15日支付下年租金。租金按年支付，租赁期内租金每年在上年基础上递增5%，自2012年1月1日起正式计租。乙方需要按时支付甲方租金，如逾期支付租金，除应补交租金外，另需按日向甲方支付应付未付租金的千分之三作为违约金，甲乙双方应全面遵守本合同条款，任何乙方违约需向守约方支付违约金1000000元;2、甘鸿（第三人天街物业公司原股东，2019年2月14日变更）与原告田继芳于2013年12月6日签订《关于中山大厦塔楼租金收取的备忘录》，载明位于遵义市丁字口中山大厦4-11楼田继芳所属物业（产权总建筑面积4193.85平方米）委托给遵义市物业服务有限公司统一经营管理。天街物业公司将塔楼对外租赁给一家酒店，合同期限为2011年7月1日至2026年6月30日，租金起计时间为2012年1月1日，租金按年支付。现一家酒店于2012年1月正式营业，2012年、2013年田继芳应收租金已经结算清楚。天街物业公司继续履行与一家酒店签订的《租赁合同》，并负责按照合同约定催收租金；自2014年1月起，每年租金均由天街公司发函给一家酒店，直接将田继芳在中山大厦所属物业的租金支付给田继芳个人名下账户。田继芳中山大厦产权租金计算方式为：产权面积4193.85平方米，2012年按25元／平方米计算，每年递增5%，以此类推。2018年4月13日，原告向第三人天街物业公司致函关于收取中山大厦租金的联系函，前述“备忘录”中明确由被告一家酒店直接支付租金给原告，2012年、2013年本人收取租金后，2014年至2017年期间由第三人收取租金代付，截止2017年12月31日应付未付租金为452172.83元。2018年4月20日，第三人天街物业公司回函，载明按照“备忘录”约定，由一家酒店直接将租金支付原告并无异议，但一家酒店一直欠付递增部分租金，已经于2017年12月21日书面函告一家酒店自2018年1月1日将属原告部分的租金直接支付原告，经核算，2014年至2017年被告一家酒店欠付原告的租金为452042元（2014年欠付128931元、2015年欠付102493元、2016年欠付107618元、2017年欠付113000元）；3、2018年4月20日，原告田继芳与第三人发《联系函》致被告一家公司催要租金，函件载明经第三人与原告确认，被告自2014年1月1日至2017年12月31日费用合计513688元，其中452042元由被告直接支付于原告田继芳，剩余61646元在2018年5月1日前支付第三人。2018年以后的租金，被告按照2017年12月21日的书面函告内容予以支付，即天街物业公司2018年租金总额为805615元，原告田继芳2018年租金总额为1686010元，以后每年房租均按照2018年租金为基数，每年5%递增支付。该函由韩苹签收。2018年7月6日，原告田继芳与第三人发《联系函》致被告一家公司催要租金，函件载明被告应直接将租金支付给原告田继芳，2014年1月1日至2017年12月31日共拖欠原告452042元，2018年应支付1686010元，截止今日，应支付原告上半年租金843005元。该函由韩苹签收，并加盖“遵义新一家快捷酒店有限责任公司”印章；4、2018年7月17日，田继芳、孟强、韩平、蹇忠芬在遵义市汇川区国投大厦协商本案租赁事宜，并形成《关于贵州一家快捷酒店有限公司与田继芳中山大厦物业租金相关事宜的会议纪要》，载明“鉴于田继芳委托贵州祥景律师事务所向一家酒店发来的关于催收中山大厦租金的律师函，孟强代表一家酒店就欠租事宜到会协商，根据一家酒店与天街物业公司2011年6月21日签订的《租赁合同》以及天街物业公司与田继芳于2018年4月20日向一家酒店发出的联系函，双方友好协商达成一致意见如下：一、一家酒店提出，《律师函》中提及的2014年至2017年欠付租金452042元，系因天街物业公司口头同意减免2013年租金递增导致计算基数变化的差额，一家酒店已经支付天街物业公司2014年至2017年期间租金，此部分欠付租金双方会后共同与天街物业公司对接查实后确实有欠付租金的，由一家酒店在30日内支付田继芳；二、根据租赁合同约定，2018年一家酒店应支付田继芳租金1686010元，鉴于一家酒店现阶段的经营困难，田继芳同意分期付款，并直接将款项付至田继芳指定账户，不通过天街物业公司转付，按照约定支付后，2018年应付租金中的剩余租金300000元田继芳免收，否则田继芳保留追诉的权利；三、一家酒店在2018年12月30日前负责与天街物业公司共同完善停车场配套或其他提高酒店营收措施，确保2019年后按照一家酒店与天街物业公司2011年6月21日签订的《租赁合同》继续履行”；5、2019年3月24日，第三人天街物业公司向被告一家酒店发出《联系函》，载明“一、历史租金下欠：1、2014年度房屋费用为2049866元，实际支付1859289元，递增部分房屋费用为190577元一直未支付；2、2015年房屋总额为2152359元，实际支付2049866元，递增部分房租费用102493元一直未支付；3、2016年房屋总额为2259977元，实际支付2152359元，还有107618元未支付；4、2017年房屋总额为2372976元，实际支付2259976元，还有113000元未支付；2014年至2017年应付未付合计金额为513688元。二、2019年天街物业公司应收845896元，每个季度应付211474元，2019年1月一家已付200000元，2019年贵司应支付的租金费用为645896元”；6、2019年1月24日，被告向第三人天街物业公司支付租金200000元。庭审中，双方均认可被告一家酒店已经将2012年、2013年、2018年租金全部交清。原告认可收到被告支付的2014年租金1258155元，2015年租金1353947元，2016年租金1421644元，2017年租金1492724元，原告认为被告欠缴2014年至2017年递增部分的租金452042元以及2019年度租金1770310.5元，但被告认为该递增部分系因第三人承诺免去2013年递增租金所致，酿成讼争。 另，本案涉案房屋产权，部分房屋系原告与其妻龚睿共有，部分属于其女田倩所有，二人均委托由原告田继芳处理房屋租赁事宜。 本院认为，第三人天街物业公司与被告一家酒店签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反有关法律规定，第三人天街物业公司与被告一家酒店的租赁合同关系成立并有效。 关于原告诉讼主体问题，第三人天街物业公司与被告一家酒店在履行合同过程中，第三人天街物业作为受托人已经向被告披露了原告田继芳与第三人天街物业公司之间的委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”、第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩”之规定，本院认为田继芳作为本案原告主体适格，且第三人与原告共同向被告致函催要租金，函件中已经将属原告田继芳的租金与其他业主租金分开计算，而被告也与原告田继芳形成会议纪要，亦印证被告知晓第三人与原告之间的委托代理关系，田继芳作为本案原告并无不当。 关于原告诉请的2014年1月1日至2017年12月31日的租金452042元，被告辩称该部分租金已经超过诉讼时效，根据原告田继芳与被告于2018年7月17日形成的“会议纪要”中载明“被告一家酒店提出关于2014年至2017年欠付租金452042元，因第三人口头同意减免2013年租金递增导致计算基础变化的差额，一家酒店已经支付天街物业公司2014至2017年期间租金。此部分租金在双方会后对接后确有欠付，在30日内支付”，被告一家酒店前述承诺系视为被告一家酒店在欠付租金属实时同意履行义务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款“诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还”之规定，该项诉讼请求并未超过诉讼时效。关于租金数额的问题，被告该部分租金差额系因第三人天街物业公司免除2013年租金递增导致基数减少所致，但被告并无书面证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告应自行承担举证不能的法律后果。又因原告田继芳及第三人天街物业公司于2018年4月、7月向被告致函确认被告差欠2014年1月1日至2017年12月31日租金452042元，2019年3月24日第三人向被告的联系函中亦确认前述差欠该笔租金事宜，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告一家酒店应向原告支付差欠的2014年1月1日至2017年12月31日租金452042元。 因原告与被告在2018年7月17日“会议纪要”中已经确认属于原告田继芳部分2018年租金为1686010元，根据《租赁合同》每年递增5%，2019年度被告应付原告田继芳的租金为1770310.5元（1686010元×5%）。根据第三人于2019年3月24日向被告发出的《联系函》，第三人确已收到被告支付的租金200000元，但该笔费用第三人并未支付给原告田继芳，且其三人已经将属原告的租金与其他业主的租金分开计算，也已经将该笔费用由第三人在计算属于其他业主的租金内扣减，故不应在原告田继芳的租金内再扣减。被告辩称第三人承诺因被告经营困难，同意被告按季度支付租金，但被告亦无证据予以佐证，对该辩称不予采纳。 综上，被告一家酒店应支付原告田继芳租金为452042元（2014年1月1日至2017年12月31日）及2019年度租金1770310.5元，共计2222352.5元； 关于原告诉请的逾期付款违约金，经庭审查明，双方在租金计算中存在沟通不善与理解误区，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告一家酒店未能按照合同约定支付租金确系违约，原告未能举证证明其遭受的实际损失，为体现逾期付款的惩罚性及补偿性，本院酌情将逾期付款违约金调整为150000元。 第三人天街物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 综上所述，根据中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第四百零二条、第四百零三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告贵州一家快捷酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告田继芳租金452042元（2014年1月1日至2017年12月31日）、2019年度租金1770310.5元，合计2222352.5元； 二、被告贵州一家快捷酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告田继芳逾期付款违约金150000元； 三、驳回原告田继芳的其他诉讼请求。 如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14415元（已减半收取），被告贵州一家快捷酒店有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  许锦桃 二〇一九年六月二十五日 书记员  任雅旭