江苏省徐州市贾汪区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0305执异90号案外人：张侠，女，1981年7月12日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。申请执行人：耿玉萍，女，1982年1月2日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。被执行人：宋君贤，男，1969年9月12日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。被执行人：李娟，女，1982年4月7日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。在本院执行耿玉萍与宋君贤、李娟民间借贷纠纷一案中，案外人张侠对查封位于徐州市贾汪区紫金雅苑6号楼2单元102室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张侠向本院提出异议请求：请求法院解除徐州市贾汪区××楼××单元××室房产的查封措施。案外人张侠称：2018年5月22日张侠通过徐州吉利房地产经纪有限公司购买宋君贤和李娟的贾汪区××楼××单元××室住房一套，签订房屋买卖协议，约定房屋总价款为755000元。张侠按照协议履行，支付了全部房款。协议签订后，张侠对该房屋进行装修，并在此实际居住。2018年11月到不动产局办理变更产权时，被告知该房产被贾汪法院予以查封，处于查封状态。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。基于立法根本原则，应当保护第三人的合法权益，不能因保全或者强制执行增加张侠的负担或者损害张侠的利益。张侠已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户手续，但张侠对此没有过错的，由于登记部门的原因或者非因张侠能控制的原因，应当认定已经取得该房屋的所有权，应当裁定解除对此房屋的查封，以公平保护张侠的合法权益。案外人张侠为证明其主张向本院提交了以下证据：1、签署日期为2018年5月22日，落款处署名李娟、宋君贤、吴长远、张侠签署且有徐州吉利房地产经纪有限公司盖章的房屋买卖协议一份，该协议记载，甲（李娟、宋君贤）乙（张侠）双方约定，甲方将紫金雅苑6号楼2单元102室以人民币755000元出售给乙方，乙方分三次付清，第一次为2018年5月22日乙方付给甲方定金50000元做为购房担保，如甲方违约刚双倍返还给乙方，如乙方违约无权要求甲方退还；第二次于2018年6月15日前支付给开发商480000元，开发商三个工作日内将房款480000元退还给甲方，如三个工作日内甲方未收到房款480000元整，中介有义务催促开发商打款，另外乙方于2018年6月15日支付给甲方房款175000元，甲方于当日配合办理退房及注销紫金雅苑6号楼2单元102室合同事宜；第三次尾款付款日期为：乙方同开发商签署紫金雅苑6号楼2单元102室合同当日，将尾款50000元打给甲方（因注销合同，乙方需要约90日之后方可开发商签署紫金雅苑6号楼2单元102室购房合同）；2、徐州祥云億昊置业有限公司出具的收据1张，记载张侠于2018年6月14日通过刷卡的方式向徐州祥云億昊置业有限公司交付478800元款项；3、中国建设银行POS签购单2张，记载2018年6月14日卡号尾号为0215、6983的银行账户共计向徐州祥云置业有限公司转账478800元；4、中国建设银行客户专用回单2张，记载徐州祥云億昊置业有限公司于2018年6月21日向李娟转账478800元，汇款附言6-2-102退房款；5、编号为6695083收款收据1张，记载宋君贤于2018年5月22日收到张侠买卖位于紫金雅苑6-2-102号定金5万元；6、编号为6789154收款收据1张，记载李娟于2018年9月15日收到张侠买卖位于贾汪区××楼××单元××室购房款现金5万元；7、江苏德恒物业管理有限公司于2019年4月22日出具的证明1张，记载兹证明紫金雅苑6号楼2单元102室业主张侠（）于2018年6月29日入住；8、张侠个人已成交淘宝交易收货地址截图44张，截图均显示2018年6月30日后其收货地址均为江苏省徐州市贾汪区大泉街道紫金雅院6-2-102。本院查明：耿玉萍诉宋君贤、李娟民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理，同日，耿玉萍向本院申请财产保全，要求依法查封、扣押、冻结被申请人宋君贤、李娟所有的价值20万元的财产。本院依据申请人的财产保全申请于2018年11月2日作出（2018）苏0305民初4606号民事裁定书，并于2018年11月2日向贾汪不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封了李娟所有的坐落于紫金雅苑6-2-102房产一处。2019年3月4日，本院作出（2018）苏0305民初4606号民事判决书，判决内容如下：被告宋君贤、李娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告耿玉萍支付借款本金193746.35元及利息（以193746.35元为本金，自2018年11月2日起至被告实际给付之日止按月利率2%计算利息）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，保全费1520元，合计5820元，由被告宋君贤、李娟负担。判决生效后，被告均未履行义务，原告于2019年5月9日向本院申请强制执行，执行案号为（2019）苏0305执1127号。案件审查中，案外人张侠向本院陈述，张侠于2018年5月22日与李娟、宋君贤签订房屋买卖协议，购买了涉案房屋，并且按照房屋买卖协议支付了相应的款项，且于2018年6月29日入住涉案房屋，之后网上购物的收货地址也为涉案房屋。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为，当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”本案中，耿玉萍于2018年11月2日向本院申请财产保全，本院基于耿玉萍的财产保全申请于2018年11月2日作出（2018）苏0305民初4606号民事裁定书，并于2018年11月2日向贾汪不动产登记中心送达了协助执行通知书,查封了李娟所有的坐落于紫金雅苑6-2-102房产一处，符合法律规定。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人张侠于2018年5月22日与李娟、宋君贤签订涉案房屋买卖协议的日期早于本院于2018年11月2日对涉案房屋的查封日期，案外人张侠向本院提交个人淘宝交易收货地址记录、涉案房屋物业紫金雅苑物管处出具的证明能够证明涉案房屋在本院查封前已实际占有使用，同时案外人张侠也已按照签订涉案房屋买卖协议的约定付清了全部房款，另案外人张侠因办理过户登记存在客观障碍，非因其自身原因未办理过户登记手续，故案外人张侠对涉案房产享有足够的排除强制执行的实体权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于徐州市贾汪区紫金雅苑6号楼2单元102室房产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  蒋新建人民陪审员  刘敬佩人民陪审员  刘 蕾二〇一九年六月十八日书 记 员  刘 宇