海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第326号上诉人（原审被告）王堂忠。被上诉人（原审原告）王惠玲。委托代理人王波。原审第三人中国建设银行股份有限公司陵水支行。法定代表人陈学军，行长。上诉人王堂忠因排除妨害纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2013）陵民初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，1983年，在新村镇政府主持筹备下成立的新村工业服务公司。1987年该公司改名为新村渔工商联合公司、新村镇企业办公室，实行一套人马，两个招牌办公。1993年又将新村渔工商联合公司、新村镇企业办公室合并改名为新村渔业开发公司，该公司是实行独立核算，自负盈亏的单位。1988年，因该公司办公条件简陋，经与中国建设银行股份有限公司陵水支行（以下简称陵水建行）商定，由银行出资、公司出地，在新村镇中山路171号处盖一层五间房。该公司将一间交给陵水建行用于设立新村营业所使用30年，并免交租金，用以抵等陵水建行出资建房的成本。1990年，该公司再向陵水建行贷款人民币70000元用以盖第二层经营生意，70000元贷款由公司负责偿还。该公司于1996年办理了陵国用（新）字第2055号《国有土地使用证》，公司财产由公司处分。1997年10月11日，因该公司经营不善，经公司与原告王惠玲的父亲王波商议，王波出资人民币100000元以原告王惠玲名义买下陵水黎族自治县新村渔业开发公司位于新村镇中山路171号（现新编的门牌号为中山路219号）与邢福朝合墙的建筑面积267平方米（长17.8米、宽15米）的一、二层的房屋，同时订立了《房屋转让合同书》，确定了双方权利义务关系。原告王惠玲于1997年10月28日办理了陵国用（新）字第2300号《国有土地使用证》，于2002年8月15日办理了陵房权证新村私字第60**号《房屋所有证》。2003年4月，因陵水建行撤销新村营业所，而于2003年5月1日与被告王堂忠签订《房屋出租协议书》，将其营业所租给被告王堂忠使用5年，时间至2008年5月1日止，租金每月1400元。2003年11月8日，陵水建行又与被告王堂忠签订《房屋出租协议书》，将其原租渔业公二楼作为宿舍房出租给被告王堂忠5年，自2005年1月1日至2010年12月31日止，租金为每月100元。2010年12月31日，陵水建行与被告王堂忠合同到期后，陵水建行放弃了关于争议房屋的权利，被告王堂忠一直继续使用该房屋至今，并未支付租金。2013年初，原告王惠玲发现其转让取得的新村镇中山路171号房屋被陵水建行租赁给被告王堂忠使用，遂向法院起诉，请求：1、判令被告王堂忠停止使用新村镇中山路171号房屋，并搬出经营设备；2、判令被告王堂忠支付给原告房屋租金（从2010年l月11日起至2013年8月30日止），其中一楼三间房屋每月人民币1800元，二楼四间房屋每月人民币600元，共计人民币76800元；3、本案诉讼费由被告王堂忠负担。以上事实，有原告王惠玲提供的证据：1、王惠玲的《身份证》、《户口本》；2、王惠玲与陵水县新村渔业开发公司的《房屋转让合同书》；3、《房屋产权信息查询情况说明》；4、王惠玲的陵房权证新村私字第60**号《房屋所有证》；5、王惠玲的陵国用（新）字第2300号《国有土地使用证》；6、王惠玲的陵国用（新）字第2055号《国有土地使用证》；7、陵水黎族自治县土地、房产转让税收完（免）税《证明书》；8、陵水县新村渔业开发公司与陵水建行的《租赁协议书》；9、陵水建行与王堂忠的《房屋出租协议书》。有被告王堂忠提供的证据：l、陵水县新村渔业开发公司与陵水建行（1990年签订）的《租赁合同书》；2、陵水县新村渔业开发公司与陵水建行（1992年签订）的《租赁合同书》；3、陵水建行与王堂忠（1998年签订）的《租赁协议书》；4、陵水建行与王堂忠（2003年签订）的《房屋租赁协议书》；5、陵水建行收取王堂忠租金的《收据》。以及双方当事人的庭审陈述笔录予以佐证。原审法院审理认为，本案争议的焦点是：1、原告与陵水黎族自治县新村渔业开发公司签订的《房屋转让合同书》是否有效；2、被告及第三人是否侵犯了原告的合法权益。本案中，原告王惠玲之父王波与新村渔业开发公司于1997年10月11日签订了《房屋转让合同书》并在合同书第四条中约定了涉及的权利、义务。原告王惠玲办理了该土地和房屋的相关证件，已依法取得了位于新村镇中山路171号土地及房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”故原告王惠玲依法取得的该土地使用权及该房屋所有权应受到法律保护。虽然没有证据证明原告王惠玲与新村渔业开发公司签订该房屋转让合同之前征求第三人陵水建行的意见，但第三人陵水建行在庭审中已明确放弃了对该房屋的权利，故第三人陵水建行基于原取得的承租权与被告王堂忠签订的房屋租赁协议，由于该两份协议分别于2005年5月1日和2010年10月31日合同期满，且被告王堂忠并未继续支付房屋租金。因此，被告王堂忠继续使用该房屋没有法律依据，已明显侵犯了原告王惠玲的合法权益。故原告王惠玲请求被告王堂忠停止侵害的诉求，事实清楚，证据确实充分，应予支持，但请求被告王堂忠支付租金76800元，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定“延付或拒付租金的，诉讼时效为1年。”故该项请求已超过诉讼时效，不予支持。被告王堂忠辩称原告王惠玲主体不符合及与第三人陵水建行订立的协议不侵犯原告王惠玲的利益的辩解不予支持，另称原告王惠玲的起诉已超过法律规定的诉讼时效，因不动产物权的侵权不受两年时效的限制，故被告王堂忠辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决：一、被告王堂忠立即停止使用位于陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）的房屋，并限于本判决生效之日起三十日内搬出该房屋内经营的所有设备；二、驳回原告王惠玲的其他诉讼请求。案件受理费人民币1720元由被告王堂忠负担。上诉人王堂忠上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、被上诉人王惠玲是否享有涉案房产的产权事实不清，证据不足。首先，一审查明“陵水县新村渔业开发公司于1996年办理了陵国用（新）字第2055号《国有土地使用证》，公司财产由公司处分”无证据证明。诉争的房产系国有资产，其转让及处置必须由国资委同意并履行相关审批、处置程序后方能进行。但被上诉人王惠玲从始至终均未提供相关的审批资料，不能据此认定陵水县新村渔业开发公司系合法处置公司资产，也无法证明被上诉人王惠玲系合法取得涉案房产的产权，且被上诉人王惠玲与陵水县新村渔业开发公司签订的《房屋转让合同书》是否实际履行，被上诉人王惠玲取得涉案房产的产权登记是否合法，同样无证据证明。被上诉人王惠玲的父亲王波出资100000元以其名义买下本案诉争房产，但没有相关财务凭证或原始付款凭证予以证明，则其是否拥有诉争土地及地上建筑物的所有权尚不明确。也即便被上诉人王惠玲系合法取得诉争房产，根据“买卖不破租赁”的原则，被上诉人王惠玲也不能以上诉人王堂忠非法占用为由要求排除妨害，只能对原合同权利义务进行承接。2、上诉人王堂忠是合法使用诉争房产，并非违法占用。首先，一审已经查明新村渔业开发公司与陵水建行之间关于陵水县新村中山路171号房产的租赁合同关系仍然合法有效，并无终止或解除（尚未到租赁期限）。本案诉争房屋在渔业公司租赁给陵水建行后，由其在租赁期限内转租给上诉人王堂忠并没有违反法律的禁止性规定，且渔业公司也末对此提出异议。则上诉人王堂忠是基于与陵水建行之间的合法租赁关系取得上述房屋使用权的，并没有侵害被上诉人王惠玲的合法权益。其次，上诉人王堂忠与陵水建行签订的《房屋出租协议书》，并按时支付了租金，双方之间的租赁关系合法有效，并无争议。3、陵水建行在庭审中也说明了上述《房屋出租协议书》到期后，虽然双方并无续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同关系的事实。由于涉案房产年久失修，上诉人王堂忠经陵水建行同意，对其进行了修缮、加固等措施。鉴于这种情况，陵水建行遂同意上诉人王堂忠继续使用房屋，租金就以其支付的修缮、加固危房改造的费用抵扣。根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上诉人王堂忠与陵水建行之间现为不定期租赁关系。因此，并不存在上诉人王堂忠违法使用房屋不支付租金的情形。二、原审判决程序违法，直接导致实体判决不公。1、一审判决遗漏了必要的共同诉讼参与人，程序违法。案诉争房产系陵水县新村渔业公司出让给被上诉人王惠玲所有的，则陵水县新村渔业开发公司是否参加诉讼不仅有助于查明事实，更有助于本案法律关系的认定。但一审法院未追加陵水县新村渔业公司为第三人参加诉讼，既然一审法院没有追加陵水县新村渔业公司作为第三人参加诉讼，却又仅凭被上诉人王惠玲的单方说辞认可双方之间的买卖合同关系合法有效，对涉及国有资产的物权作出认定，导致事实认定错误，程序严重违法。2、一审判决认定事实的主要证据未与原件进行核对，违反了民事诉讼证据规则。一审法院在被上诉人王惠玲没有提供证据原件予以核对，也未对此作出合理说明的情况下，未经核实就直接采纳其证据，造成判决不仅缺乏事实依据，没有证据支持，更严重违反民事诉讼法及其司法解释对于证据认定的相关规定。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，程序违法。故上诉请求：1、依法撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2013）陵民初字第542号民事判决；2、驳回被上诉人王惠玲的起诉；3、一、二审诉讼费由被上诉人王惠玲负担。被上诉人王惠玲未作书面答辩。经审理查明，二审查明的事实及采信的证据与海南省陵水黎族自治县人民法院（2014）陵民初字第181号民事判决查明的事实一致，本院予以确认。经合法传唤，原审第三人陵水建行无正当理由未到庭参加诉讼。本院认为，本案为排除妨害纠纷。双方争议的焦点为：1、陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）房屋应归谁所有；2、上诉人王堂忠在没有合同的约定和法律规定的情形下，仍在陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）房屋经营使用，是否构成侵权。1、关于陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）房屋应归谁所有的问题。《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；……。”本案中，被上诉人王惠玲是以合理的价格与陵水黎族自治县新村渔业开发公司转让取得陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）房屋的，被上诉人王惠玲转让取得该房屋后，依照法律规定对该房屋进行了产权登记。2002年8月15日，被上诉人王惠玲取得了陵水黎族自治县人民政府核发的陵房权证新村私字第60**号《房屋所有证》。可见，被上诉人王惠玲系陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）房屋产权的所有权人，其对该房屋享有法律规定的占有、使用、收益和处分的权利。因此，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，位于陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）房屋应归被上诉人王惠玲所有。2、关于上诉人王堂忠占有陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）房屋经营使用，是否构成侵权的问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可请求排除妨害或者消除危险。”《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，由于被上诉人王惠玲系陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）房屋产权的所有权人，其对该房屋享有法律规定的占有、使用、收益和处分的权利。且上诉人王堂忠与原审第三人陵水建行签订的陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）房屋的《租赁合同》，已于2010年12月31日期限届满。租赁期限届满后，上诉人王堂忠没有与原审第三人陵水建行续签该房屋的《租赁合同》，也没有与被上诉人王惠玲签订新的《房屋租赁合同》，仍占有陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）房屋，不同意腾房，继续其经营活动，确实侵犯了被上诉人王惠玲的陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）房屋的合法权利，其行为构成了民事侵权，依法应停止侵权，排除妨害。因此，被上诉人王惠玲主张上诉人王堂忠归还陵水黎族自治县新村镇中山路171号（新编门牌号219号）房屋，其主张符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人王堂忠的上诉理由缺乏充分的事实根据和法律依据，其上诉请求明显不能成立，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1720元，由上诉人王堂忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 彬审 判 员  李福星代理审判员  李丹丹二〇一四年十月十四日书 记 员  陈 伟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄一哲撰稿：林彬校对：陈伟印刷：李惠玲海南省第一中级人民法院2014年10月14日印制（共印16份）