江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初5208号原告：任莉云，女，1985年11月12日出生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：夏祝园、郭永军，江苏灜恒律师事务所律师。被告：陈静，女，1980年10月28日出生，汉族，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：刘洪恩，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告任莉云与被告陈静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法由审判员潘磊砢适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告任莉云及其委托诉讼代理人夏祝园、被告陈静及其委托诉讼代理人刘洪恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任莉云向本院提出诉讼请求判令:1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、被告返还定金2万元并赔偿原告违约金30万元（150万元*20%）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月20日，其与被告双方在中介公司的参与下签订一份房屋买卖合同，约定被告将自有住房以150万元的价格转让给其，其按约支付定金5万元，还约定被告在合同签署完毕后，将房产证及土地证交付给中介公司，同年4月21日原告应支付给被告10万元至15万元。其在约定的期间支付房款时，被告拒绝接收房款并拒不交房，被告的行为已经构成违约，故诉至法院。陈静辩称：1、同意解除合同并返还2万元定金。2、原告存在违约行为其无违约行为。3、应驳回原告的诉讼请求。任莉云围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、房屋买卖合同、房款收条。2、谈话录音。3、证人证言。内容是：2018年4月20日，任莉云与陈静在无锡创家房地产经纪有限公司（以下简称房产经纪公司）的参与下，签订了房屋买卖合同一份。合同载明：陈静自愿将坐落于梁溪区的房屋建筑面积为115.9㎡，所有权人为陈静、曹杰的住宅以150万元的价格出卖给任莉云。任莉云应于2018年4月20日支付定金5万元；于同年4月21日支付房款10万元至15万元；于2018年11月15日前保证陈静拿到余款。在合同的相关事宜中约定：陈静在合同签署完毕，须将该房屋所有权证及国有土地使用证交给房产经纪公司保管。于2018年4月21日前腾空该房屋将房屋钥匙交付给任莉云并办理完户口迁移手续；在合同其他事宜中约定：陈静承诺有权出售此房屋，若违约承担20%的违约金……等内容。合同签订的当天，任莉云向陈静支付了2万元，并向房产经纪公司支付3万元作为提存，任莉云合计按约支付了定金5万元，在房产经纪公司出具的房款收条上写明购房定金5万元。合同签订的第二天，任莉云按约应支付10万元至15万元的房款，但任莉云未按约支付，陈静也未按约向房产经纪公司交付房产证及土地证。2018年4月21日、27日，双方在房产经纪公司的组织下进行了调解，双方各执一词：任莉云要求陈静先提供房屋权属证明其再付款。陈静要求任莉云先付款再提供房屋的权属证明，双方在房产经纪公司组织的调解中未能达成一致意见。庭审中，房产经纪公司的工作人员出庭作证，陈述：合同系其公司提供的，是2018年4月20日晚上签署的，合同上的字迹也是其本人填写的，合同签署后的第二天陈静表示不卖房子了，认为陈静应先拿产权证后再由任莉云付款。陈静陈述：任莉云和房产经纪公司的工作人员使用欺诈手段，相互串通冒充拆迁办工作人员以替拆迁户找房的名义，告知其拆迁户不差钱会一次性付款150万元。后房产经纪公司的工作人员未按双方口头约定的方案读给其听（其小学文化、工作人员字迹潦草、其一个人在家抱着小孩），当时说好要一次性付款150万元，可是合同上却写着贷款100万元。第二天其发现合同内容和商谈内容不一致后要求重签，但房产经纪公司的工作人员说“合同不能重签，怎么约定就怎么来”。后其多次要求任莉云按合同约定支付10万元至15万元，但任莉云不予理睬。陈静围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、录音一份。2、无锡市不动产登记簿证明。3、企业信用报告。4、黄巷派出所出具的情况说明。5、律师函及合同解除通知函。证明内容：坐落于梁溪区的房屋产权人为陈静和曹杰。任莉云系房屋中介公司的从业人员，在购买其房屋时已经登记有一套住房。2018年4月21日，陈静至无锡市派出所报警，认为任莉云及房产经纪公司对其有欺诈行为。派出所接警后派员处理，告知陈静通过诉讼方式解决纠纷。2018年4月25日，陈静向任莉云及房产经纪公司发出律师函，要求任莉云于2018年4月30日前按合同约定支付房款10万元。2018年5月4日，陈静向任莉云及房产经纪公司发出合同解除通知函，写明因任莉云未在4月30日前支付10万元，故解除双方签订的房屋买卖合同。2018年5月8日曹杰与任莉云的谈话录音中，任莉云认可报价150万元太低了，愿意每个月补助曹杰2000元。曹杰说找律师或怎么样都是为了把合同继续履行下去的……及双方协商付款方式的谈话，但双方再次未能达成一致。任莉云陈述：对陈静提供的证据无异议，其确属中介公司的从业人员，但其购房行为没有违反法律规定；陈静先不向中介公司缴纳房产证及土地证所以其不付款，是陈静违约在先，故应陈静按合同总价的20%承担违约责任。上述事实，本院予以确认。本院认为，双方的买卖关系依法成立、有效。双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。庭审中，双方均同意解除合同，陈静返还2万元定金的陈述，本院予以采纳。对于任莉云主张陈静赔偿30万元违约金的诉讼请求，本案主要审查的争议焦点为：陈静是否应承担违约责任。根据合同约定，任莉云的付款期限在2018年4月21日，后陈静又发律师函催告其需在2018年4月30日前付清，但任莉云一直未履行其付款义务，该义务是买卖合同中的主要义务，故任莉云应负未付房款的违约责任。根据合同约定，陈静应在合同签署之后即2018年4月21日，将房产证及土地使用证交由案外人房产经纪公司保管，系陈静的给付案外人证件的责任，属合同法规定的从给付义务，该义务与任莉云应付款的主要合同义务无先后履行顺序，任莉云无权因此拒绝履行自己的义务。且合同的违约条款约定为：陈静承诺有权出售此房屋，在陈静无权出售该房屋的情况下才应承担合同总价20%的违约责任。根据双方的举证，陈静系出售房屋的权利人，有权出售该房屋，故该违约条款并不适用陈静如果违约，应承担违约责任的计算方式，且本案的违约方为任莉云，故陈静不应承担违约责任。任莉云及房产经纪公司为从事房地产买卖的专业人员，在2018年4月20日晚上签订的合同中，竟然约定陈静要于2018年4月21日前腾空该房屋将房屋钥匙交付给任莉云并办理完户口迁移手续。上述约定显然不具备合理性，容易致使陈静违约。由于合同设置条款的不合理，导致陈静于2018年4月21日以任莉云及房产经纪公司欺诈为由报警，使本案的房屋买卖过程中产生了诸多问题，有违缔约公平及诚实信用原则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除任莉云与陈静于2018年4月20日签订的房屋买卖合同。二、陈静应于本判决发生法律效力之日起十日内日返还任莉云定金2万元。三、驳回任莉云的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由任莉云负担18055元，由陈静负担245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  袁 坚审 判 员  潘磊砢人民陪审员  唐忻画二〇一九年六月十二日书 记 员  缪姗姗本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三第一款当事人协商一致的，可以解除合同：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。