广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初389号 原告：高海辉（曾用名：高海威），1996年6月24日生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：黄建多，男，1965年3月21日生，壮族，住广西柳州市城中区。 被告：广西铭亨房地产中介服务有限公司（以下简称广西铭亨公司），住所地：柳州市海关南路**宁江苑**，统一社会信用代码：91450200MA5L5MBB2H。 法定代表人：蓝晶晶，总经理。 委托诉讼代理人：胡宁，广西旺国律师事务所律师。 被告：广西百度非融资性担保有限公司（以下简称广西百度公司），，住所地：柳州市青云路**时代商厦7-7统一社会信用代码：914502036927913325。 法定代表人：陈万兴，总经理。 委托诉讼代理人：刘汝勇，广西都乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁世辉，广西都乐律师事务所律师。 原告高桂和、高海辉与被告广西铭亨公司、广西百度公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告高桂和、高海辉及其共同委托诉讼代理人黄建多，被告广西铭亨公司的委托诉讼代理人胡宁，被告广西百度公司的委托代理人梁世辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院于2019年6月17日作出（2019）桂0204民初389号民事裁定书，裁定驳回原告高桂和的起诉。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告的房屋买卖合同无效，判令被告广西铭亨公司返还原告定金120000元，支付给原告因房价上涨造成的损失174800元，支付给原告因不能及时交房而续租房屋租金9900元，利息2930元，以上四项共计307630元。2、判令被告广西百度公司负连带赔偿责任，并退还房地产交易服务费10950元。3、本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：原告与被告广西铭亨公司及其业务员凌皓于2018年1月30日通过被告广西百度公司下属金河湾分公司（2018年2月8日变更为广西百度房地产经纪有限责任公司金河湾分公司）及其经纪人覃启波、业务员覃智彪作为居间方，达成柳州市柳南区西环路5号中山城市（柳房权证字第××号房屋的《房产买卖合同》（合同编号（2018）ＤＢ180000040），房屋成交总价为730000元，房屋建筑面积为115平米。合同签订当天原告向被告广西铭亨公司及其业务员凌皓支付了定金120000元，按照合同规定此款由被告广西百度公司托管。原告于2018年1月31日支付给被告广西百度公司中介服务费10950元。按照合同6.1、6.2条款约定，由两被告于2018年2月9日前办理所卖房产的解除查封手续，并到房产管理部门办理房产过户手续给原告，但被告至今并没有把房子交给原告，经查是此房为业主欠柳州银行贷款而被法院查封，两被告没有得到法院委托公函和业主委托的原因所致。两被告在没有得到法院和业主任何委托而无权处置该房产的情况下，竟在网络上发布不真实信息，积极带原告去看房，在原告提出质疑的情况下，又保证能按期解除查封和办理过户手续，引诱原告签订三方合同，无视不能办理过户的交易风险，构成了合同欺诈。其行为结果使原告不能及时得到房屋，既导致原告因为房价上涨造成了损失，又造成原告续租房子多付了租金，侵害了原告的合法权益。请人民法院依法作出判决，以维护原告的合法权益。 被告广西铭亨公司辩称，原告高桂和并非合同签订主体，不是适格原告。同意返还120000元定金以及10950元交易服务费这两笔款应由被告广西百度公司直接返还。交易无法完成原因在于房主向被告承诺一定能够顺利解封房屋，否则房屋中介公司无法出卖一套法院查封的房屋，且涉案房屋被查封，房主为被执行人根本无权再委托他人出售，这种委托属于无效委托，被告基于这种无效委托与原告签订的房屋买卖合同应为无效合同。原告主张的174800元、租金9900元房价上涨损失没有任何法律依据，我方不予认可。 被告广西百度公司辩称，原告高桂和并非涉案合同的主体，不具有诉讼资格。定金120000元按合同约定由百度公司代管，我方可以根据本案生效判决履行相应的责任。关于交易服务费，我公司将按生效判决履行责任。原告诉请的其他的请款没有任何法律依据，我方不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下： 2018年1月3日，作为甲方（出卖方）的广西铭亨公司业务员凌皓与作为乙方（买受方）的原告高海辉及作为丙方（居间方）的广西百度非融资性担保有限公司金河湾分行共同签订一份《房产买卖合同》，就位于西环路5号中山城市房屋（建筑面积115平方米）达成如下协议：……二、房价款甲乙双方商定该房屋的成交总价为730000元。……三、定金合同签订当日，乙方应向甲方支付购房定金120000元（根据定金法则，乙方违约，定金归甲方所有，甲方违约，双倍返还定金。）该购房定金甲方委托丙方托管，经甲乙双方商定在上述房产过户至乙方名下、乙方新房产证出具当日，丙方即将托管的定金转付给甲方；此定金在房产局出具乙方房产证之日即自动转为装修补偿款。……五、乙方付款方式、时间及内容：甲乙双方约定，乙方按下列第一种方式给付购房定金、交房保证金之外的购房人民并600000元：方式一：乙方于房产部门受理上述房产过户交易前，将房款人民币600000元存入银行第三方账户进行监管。待乙方新房产证出具当日，甲乙双方持新《房屋所有权证》到监管部门将监管房款全额转付给甲方。……六、办理过户、按揭手续6.1该房屋设定抵押的：……该房屋存在被查封情形的，甲方需在2018年2月9日前办理完毕解除查封手续。……八、房屋交付、户口迁移及乙方新产权证的交付8.1甲乙双方同意，甲方获得法院交钱回执单3日内腾出该房屋，并由丙方协助双方办理该房产的物业交割手续。……九、房地产交易咨询、居间服务费、权证过户代办费、按揭贷款等费用9.1甲方和乙方认可：丙方的居间义务是为甲乙双方提供房地产咨询、居间服务，促成甲乙双方签订合同。本合同签订完成，则丙方履行完毕居间义务。甲乙双方须按照合同约定全额支付房地产交易咨询、居间服务费给丙方。9.2甲方在签订本合同的当日应按出售房屋价格的1%的比例向丙方支付房地产交易咨询、居间服务费7300元。9.3乙方在签订本合同的当日应按购买房屋价格的1.5%的比例向丙方支付房地产交易咨询、居间服务费10950元。9.4因甲方或乙方单位违约导致本合同不能履行的，守约方的损失（包括守约方已支付的房地产交易咨询、居间服务费）由违约方承担，甲、乙双方不得要求丙方退还已支付的房地产交易咨询、居间服务费。……十一、违约责任11.1逾期付款乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，乙方支付当期应付款项，合同继续履行。逾期天数超过15日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、登报公告或书面通知乙方并依法及依据合同第11.3条约定追究乙方违约责任。11.2逾期交房甲方未按本合同约定的期限将上述房产交付乙方，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房产成交价千分之五违约金。逾期天数超过15日，甲方仍未交房，乙方有权单方解除本合同。依法及依据合同第11.3条约定追究甲方法律责任。……11.4根本违约甲、乙双方任何一方如不按本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过15日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付总房价款的5%作为违约金并赔偿守约方包括但不限于已支付的房地产交易咨询、居间服务费损失、其他因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等在内的损失。11.5合同解除甲方或乙方违约，守约方按照本合同约定主张解除合同的，须向对方送达解除合同通知书（包括邮件、公告形式），对方应在收到解除合同通知书后十五日内提出异议或按本合同第十二条约定向人民法院或仲裁机构申请裁决，否则合同解除。被告广西铭亨公司、原告高海辉、被告广西百度公司分别在该《房产买卖合同》的甲方、乙方和丙方处签章。 2018年1月30日，案外人凌皓向原告高海辉出具一份收条，收条载明：“今收到高海辉（身份证：4522251996××××××××）交来购买西环路5号中山城市房屋的定金人民币壹拾贰万元整（¥：120000.-）收款人：凌皓身份证：4502021987××××××××日期：2018.1.30”。该收条上加盖被告铭亨公司的公章。2018年1月31日，被告百度公司向原告高海辉出具收款凭据，载明：“今收到高海辉交来购买西环路5号中山城市房屋的中介服务费10950元。” 另查明，2018年10月10日，柳州市城中区人民法院作出一份公告，公告载明:“张林俊（身份证号码：4502041955××××××××）：申请执行人柳州银行股份有限公司与张林俊、张帅、李秋英、张文烽、广西国森机械有限公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）城中民二初字第2173号民事判决书已发生法律效力。由于你们至今未按该生效法律文书规定的期限履行完义务，申请执行人柳州银行股份有限公司已向本院申请，要求拍卖你名下的柳州市西环路5号中山城市房屋来清偿债务。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、第二百五十条第一款规定，本院将依法拍卖以上房产来偿还债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定向你送达告知：本院（2016）桂0202执1685号执行通知书、（2016）桂0202执1685号执行裁定书拍卖你位于柳州市西环路5号中山城市的房产。……”。2018年12月29日至2018年12月30日，柳州市城中区人民法院对涉案房屋在淘宝网司法拍卖平台上进行网络公开拍卖。 庭审中，原告主张其是在涉案房屋办理不了过户手续时知道房屋被查封的情况，但认可在签订合同时案外人凌皓等人告知过“拿钱去法院办理完解封手续，就可以办理过户手续了”，两被告认可在签订《房产买卖合同》时已知悉涉案房屋被法院查封的事实。被告广西铭亨公司陈述称涉案房屋在签订合同时登记在案外人张林俊的名下，系由于房主张林俊保证能够办妥解封手续，该公司才与原告签订《房产买卖合同》，涉案房屋已于2018年12月30日拍卖完毕，同意退还定金120000元及房屋交易服务费10950元，该款项应由被告百度公司向原告返还。被告广西百度公司认可定金120000元现由该公司代管，并表示同意退还原告定金120000元及房地产交易咨询、居间服务费10950元。经本院释明，原告明确表示对涉案房屋的价值不申请鉴定。庭审后，本院向案外人曾庆智调查核实，其认可高桂和、高海辉从2014年至今租住其位于柳南区之一的房屋，每月租金900元，已经支付2018年2月至12月的租金。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，原被告共同签订的《房产买卖合同》，是原被告真实的意思表示，根据本案现有证据，本院有理由相信原告在订立合同时已经知悉涉案房屋被查封的事实。原告虽主张该《房产买卖合同》为无效合同，但本案的《房产买卖合同》并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。涉案房屋虽然在签订《房产买卖合同》时已处于被司法机关查封的状态下，但并不因此影响房产转让合同的效力，原告主张《房产买卖合同》无效，理由不成立，本院不予支持。 关于原告诉请被告广西铭亨公司返还定金120000元，广西百度公司退还房地产交易咨询、居间服务费10950元一节。由于被告百度公司认可定金由其代管并同意退还定金120000元及房地产交易咨询、居间服务费10950元，本院对此予以确认，故上述两笔款项应由被告百度公司向原告进行返还。由于《房产买卖合同》事实上已经不能继续履行，原告要求退还定金及交易服务费，两被告亦同意退还，故本案当事人实际上已就解除《房产买卖合同》达成了一致意见。关于原告诉请被告广西铭亨公司支付因房价上涨而造成的损失174800元一节。本院认为，原告应当对诉请的损失大小承担举证责任，现原告在本案中未能提交充分有效的证据证实涉案房屋因房价上涨而产生的差价，且明确表示对房屋价值不申请鉴定，故原告应当承担举证不能的不利后果，本院对原告的该诉请不予支持。关于原告诉请被告广西铭亨公司支付2018年2月至12月的房屋租金9900元一节。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本院认为，经核实，原告确实存在承租房屋并且支付租金的事实，且被告广西铭亨公司也未按合同约定按时办理房屋过户手续，故原告的该损失应由被告广西铭亨公司承担，对原告的该诉请，本院予以支持。关于原告诉请被告广西铭亨公司支付以130950元（120000元+10950元）为基数，按年利率2.25%的标准，从2018年1月31日至2018年12月31日期间利息2930元一节。本院认为，原告在交纳了120000元定金及10950元房地产交易咨询、居间服务费后，被告广西铭亨公司未按时办理房屋过户手续，故被告广西铭亨公司的违约行为致使原告的上述资金遭到占用，客观上造成了原告的损失，原告的该诉请未超过法律规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告百度公司承担连带赔偿责任一节。本院认为，根据法律规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告广西百度公司系本案房屋买卖中介方，其作为居间人，已实际促成了本案《房产买卖合同》的成立，原告未能提供证据证实被告广西百度公司故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害其利益，故本院对原告要求被告广西百度公司承担连带赔偿责任的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十七条、第四百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告广西百度非融资性担保有限公司向原告高海辉返还购房定金120000元及房地产交易咨询、居间服务费10950元。 二、被告广西铭亨房地产中介服务有限公司向原告高海辉支付房屋租金9900元、资金占用损失2930元。 三、驳回原告高海辉的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6079元（原告已预交），由原告高海辉负担3238元，由被告广西铭亨房地产中介服务有限公司、广西百度非融资性担保有限公司负担2841元并径付原告高海辉。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  刘 娟 人民陪审员  叶晓春 人民陪审员  陈 玲 二〇一九年六月十七日 书 记 员  潘 妮 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007