河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终2811号上诉人（原审被告）：唐河县中信置业有限公司。住所地：河南省唐河县城关镇北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，该公司经理。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕冬生，男，1980年11月11日出生，汉族，住河南省唐河县。上诉人唐河县中信置业有限公司（以下简称中信置业）因与被上诉人吕冬生合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1328民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中信置业的委托诉讼代理人王博源、被上诉人吕冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信置业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕冬生的诉讼请求。事实和理由：1.吕冬生一审起诉超诉讼时效。涉案双方于2011年3月20日签订《商品房买卖合同》，房产证出证时间为2014年9月19日，据此应当自2014年9月19日开始起算诉讼时效期间。本案一审起诉书时间为2019年3月2日，吕冬生一审起诉已超诉讼时效。2.吕冬生的部分诉讼请求缺乏事实和法律依据。（1）对涉案商品房面积差异价款双方已在合同中约定按协议签订价格多退少补。吕冬生请求的面积差价利息违反协议约定，不应支持。（2）吕冬生并不能证实中信置业在商品房交付使用后90日内未及时将办理产权登记须由中信置业提供的资料报送产权登记机关，不能认定吕冬生未在合同约定期限内取得房产证的责任属于中信置业一方。（3）双方合同约定的基础设施和公共配套不包含燃气，燃气费用不应含在房价内，上诉人在合同之外向业主所提供的燃气安装，应由购房户承担燃气初装费。双方在买卖商品房过程中，上诉人已经明确告知业主需另行交纳燃气初装费，上诉人起初规划小区不是使用燃气，当时唐河县也没有可供使用的燃气，由于部分业主不同意在小区埋设储气罐才导致迟迟未通气。综上，交纳燃气初装费是双方协议的结果，被上诉人关于该部分费用的请求不应支持。（4）大修基金及办证费用系中信置业按照房管部门的相关规定收取，并未多收。（5）按揭保险费系办理房屋抵押贷款时银行要求贷款人必须投保的保险，并非不合理收费，吕冬生与银行所签贷款抵押合同载明有该事实。吕冬生辩称，1.未超过诉讼时效，曾多次找中信置业主张权利，一直向中信置业主张权利。2.上诉人未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，应承担违约责任。3.税务、房管等部门出具的收费票据与开发商代收的数额不符，应予退还。4.中信置业辩称合同未约定给付利息，也未约定不给付利息。中信置业长期无理占用买受人资金，应该给付利息。吕冬生向一审法院起诉请求：中信置业支付1.延期办证违约金427.9元；2.面积差款本金19995.7元及利息7838.3元；3.住房大修基金400元及利息117.6元；4.保险费915元及利息358.7元；5.办证费3769.5元及利息1477.6元；6.中信置业承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月20日，吕冬生作为买受方，中信置业作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，吕冬生购买中信置业开发的大唐中央城48号楼1单元1403室，该商品房买卖合同约定建筑面积共158.37平方米，该商品房单价为人民币2702.12元/平方米，总金额427934元。付款方式为银行按揭贷款，首付贰拾伍万柒仟玖佰叁拾肆元整（257934），余款壹拾柒万元整（170000），申请办理20年银行按揭。合同约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2011年1月31日中信置业向吕冬生收取涉案房屋按揭办证费20087元，保险费915元。2013年10月18日中信置业又向吕冬生收取大修基金8559元。2014年9月19日唐河县房产开发管理局为涉案房屋办理唐房权证字第××号房屋所有权证，该证上显示房屋建筑面积为150.97㎡。吕冬生于2019年3月15日向唐河县房产开发管理局查询涉案房屋登记信息显示，包含吕冬生在内的47户，房地产权属转移面积6000平方米，共计缴纳契税200000元，涉案房屋大修基金为8159元。另查明，房屋交付后，因面积误差、逾期办证、多收取大修基金等问题，吕冬生多次找中信置业及政府部门要求解决，中信置业也在小区设立事务办公室，协调解决，然久拖未果，吕冬生诉至一审法院。再查明，经一审法院在唐河县房屋产权产籍管理所调取的大唐中央城48号楼1单元1403室房屋登记收费明细表显示，中信置业向唐河县房管局代交涉案房屋登记费、证本费、测绘费、交易手续费等房屋办证费共计728元。一审法院认为，吕冬生与中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。因双方在合同中对面积误差款及逾期办证违约金作出了明确规定，且支付面积误差款利息符合法律规定。多收取的办证费、大修基金、住房保险费违反法律规定，应予退还。因双方对房屋面积误差款及办证费等相关费用均未结算,且吕冬生一直向中信置业主张权益，故本案并未超过诉讼时效。1.吕冬生请求中信置业退还面积差款19995.7元及利息，本案中，双方签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为158.37㎡，房管部门测绘面积为150.97㎡，面积误差7.4㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，故双方应按约定处理。面积差价款为19995.7元（7.4㎡×房屋单价2702.12元／㎡），中信置业对该款应予以退还；吕冬生要求中信置业承担利息，一审法院亦予以支持，但利息计算标准应自2011年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算。2.吕冬生请求中信置业承担延期办证违约金427.9元，根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……”双方仅对逾期办理房屋所有权登记的违约金进行了约定但并未对办证期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋所有权证于2014年9月19日出证，中信置业未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，吕冬生请求中信置业承担迟延办证违约金，一审法院予以支持，数额为427.9元（427934元×0.1%）。3.吕冬生请求中信置业退还多收取办证费3769.5元及利息，从吕冬生提供的2011年1月31日收据来看，中信置业收取按揭办证费用20087元，中信置业上缴房管部门的办证费用为728元；因中信置业上缴房管部门契税时，将包含吕冬生在内的47户集中缴纳，吕冬生房屋登记面积为150.97㎡，根据国家税收政策，契税征收标准为总房款的4%，故吕冬生涉案房屋所缴纳契税为16317.56元，20087元减去办证费用及契税剩余3041.44元，中信置业应予以退还。吕冬生请求支付利息，一审法院亦予以支持；利息计算标准应自2011年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算。4.吕冬生请求中信置业退还多收取住房大修基金400元及利息，根据有关规定，买受人应当向房地产开发企业缴纳维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。中信置业收取吕冬生大修基金8559元，中信置业上交房产部门8159元，两者相减剩余400元，中信置业应予以退还。吕冬生请求支付利息，一审法院亦予以支持；利息计算标准应自2013年10月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算。5.吕冬生请求中信置业退还收取的按揭保险费915元及利息，因中信置业并未提交相关证据证实涉案房屋投保情况，应视为涉案房屋未办理保险，对吕冬生的该项请求予以支持。吕冬生请求支付利息，一审法院亦予以支持；利息计算标准应自2011年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、中信置业唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内返还吕冬生面积误差款19995.7元，并自2011年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；二、中信置业唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内支付吕冬生延期办证违约金427.9元；三、中信置业唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还吕冬生办证费用3041.44元，并自2011年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；四、中信置业唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还吕冬生住房大修基金400元，并自2013年10月18日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；五、中信置业唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还吕冬生按揭保险费915元，并自2011年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；六、驳回吕冬生的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费680元，减半收取计340元，由吕冬生负担101元，唐河县中信置业有限公司负担239元。二审中，中信置业提交新证据三份：证据1.中信置业大唐中央城项目建设规划许可证复印件一份；证据2.2012年5月25日南阳市人民政府颁布的《南阳市人民政府关于印发修订后的南阳市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》复印件一份；证据3.2015年5月11日南阳市物价管理办公室颁布的《关于城市基础设施配套费和燃气、热力收费有关政策的说明》复印件一份，拟证明收取燃气初装费有合理依据。吕冬生质证认为，文件的来源真实性有异议，没有出处和部门盖章，天然气款已包含在购房款里，不应另行收取。合议庭评议后认为，上述证据不属于新证据，且截至目前涉案小区燃气未开通，本院对上述证据不予认定。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为,一、关于吕冬生一审起诉是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效发生中断的事由后，应重新计算时效期间。本案中，中信置业违反合同约定逾期办理房产证，该违约行为持续存在，吕冬生起诉要求中信置业支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。中信置业在涉案小区内设立有专门处理业主纠纷的事务办公室，期间，吕冬生及小区业主多次找中信置业及政府部门要求解决逾期办证、多收取办证费等问题，说明吕冬生一直在向中信置业主张返还多交购房款及其他款项的权利，本案诉讼时效多次发生中断，一审认定吕冬生其他相关主张未超过诉讼时效符合本案实际，应予维持。二、关于中信置业应否承担逾期办理房产证违约责任的问题。吕冬生与中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。从本案查明的事实看，吕冬生已经履行支付购房款的合同义务，中信置业未在合同约定期间内为吕冬生办理房屋所有权证，也未能提供相关证据证明不是由于自己的原因导致逾期办理房产证，一审认定其存在违约符合法律规定，中信置业应承担逾期办证的违约责任。中信置业主张应由吕冬生提交证据证明其未及时将办理产权登记相关手续报送到产权登记机关，其不应承担责任，该主张明显是对当事人举证责任的曲解，该主张本院不予支持。三、关于中信置业是否应当承担多收取购房款利息支付义务的问题。涉案《商品房买卖合同》对房屋面积差价款存在“多退少补”的约定，因中信置业未准确预估所售房屋面积，致使吕冬生多交纳购房款，中信置业对吕冬生多交纳的购房款进行了占有使用，从中获益，故一审法院判决中信置业承担面积差价款利息符合公平原则，应予以维持。四、中信置业主张不应退还多收取的大修基金、办证费及保险费等费用，因其未提交证据证明代收相关费用的合理性，也未向购房户提供征缴部门出具的收据或发票，一审判决其向购房户返还正确，应予以支持。综上所述，上诉人唐河县中信置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由唐河县中信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢国伟审判员  李锡敏审判员  周 杰二〇一九年六月二十四日法官助理钱薪谕书记员黄花果