福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初2671号 原告：黄振忠，男，1981年1月6日出生，汉族，住惠安县。 原告：陈印华，女，1982年9月18日出生，汉族，住惠安县。 两原告的共同委托诉讼代理人：康琼红，福建尚品律师事务所律师。 被告：张坤山，男，1965年1月12日出生，汉族，住泉州市泉港区。 被告：郑艳玉，女，1969年4月25日出生，汉族，住惠安县。 两被告的共同委托诉讼代理人：李熠，福建兴惠律师事务所律师。 原告黄振忠、陈印华与被告张坤山、郑艳玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人康琼红、被告张坤山(第一次)、郑艳玉及其两被告的共同委托诉讼代理人李熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄振忠、陈印华向本院提出诉讼请求：两被告立即向原告支付租金33000元（自2018年4月25日起至2019年3月20日，实际应计至实际付清之日止），并自起诉之日起至实际还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金。事实与理由：两原告系夫妻关系，原告陈印华于2017年2月24日向禹州地产（泉州）有限公司购买位于惠安县螺阳镇世纪大道1758号禹州××广场××＃××＃××（即禹州海德堡158号）。原告与两被告于2018年3月初口头达成店铺租赁协议，双方约定两被告租赁该店铺用于经营装修公司，租赁期限为3年，月租金3000元，月头支付。协议达成后，被告张坤山于2018年3月16日支付给原告5000元，原告依约于2018年4月初将店铺钥匙交给两被告。至今，两被告未支付原告租金。 被告张坤山、郑艳玉辩称，1、本案没有签订租赁协议，其责任在于原告，被告已在双方议定的租赁房屋内投入装修费用等160000元，以被告的预期利益考虑，三年租期显然会造成损失，故力主租期10年，并提出双方见面商议互为择中来解决纠纷，签订租赁协议，但是原告缺乏租赁诚意，不予配合。因此,案涉的租赁关系尚未正式成立。原告在与两被告商议租赁事宜时，双方确于2018年3月15日协商明确业主在交付租赁店铺时，必须完成楼梯改造、大门更改、隔层玻璃窗户整块安装、隔层倒板及二层倒板后扫平。然而，原告在未完成前述项目后，先把房屋交由被告装修，并承诺未完成项目如大门更改等会与被告装修同步完成，但原告未能履行承诺。2、原告把店面钥匙交给被告的时间是四月底，并同意给予2个月免租金装修期。3、由于种种原告，包含原告采取了停电导致闸门无法开启，将店面钥匙从被告雇员陈某处拿回等未尽义务行为导致了两被告未能完成全部装修。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 被告郑艳玉还辩称其系被告张坤山雇佣的管理人员，涉案的店面是被告张坤山让其帮忙找的。 经审理查明，两原告系夫妻关系，将其所有位于惠安县××镇××道××广场××＃××＃××租赁给被告张坤山，双方未签订书面合同，口头约定月租金3000元，2个月免租金的装修期。2018年3月15日被告郑艳玉以被告张坤山的名义和原告黄振忠签订协议1份，协议主要内容为，黄振忠在交付租赁店铺时，必须完成楼梯改造、大门更改、隔层玻璃窗户整块安装、隔层倒板及二层倒板后扫平。暂定于业主一个月时间交于张坤山。被告张坤山于2018年3月16日通过银行转账押金5000元给黄振忠。2018年4月25日两原告将店面钥匙交付给被告张坤山。福建爵名律师事务所接受黄振忠的委托于2019年2月23日向被告张坤山寄送律师函1份，主要内容为，张坤山应在收到律师函3日内付清拖欠租金27000元，逾期视为自动放弃相关权利等。被告张坤山于2019年2月24日收到律师函。被告至今未支付原告租金。 上述事实，有原告提交的居民身份证、结婚证、惠安县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、2018年3月15日书面协议、中国建设银行个人账户收入交易明细、律师函、邮政快递签收回执、2019年2月18日的录音光盘及录音摘要、短信记录以及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实，且双方对真实性均无异议，本院予以确认。证人陈某证明听被告郑艳玉提到租赁期限10年，且2018年12月中旬原告黄振忠找其拿店面钥匙；证人张某证明也是听被告郑艳玉提到租赁期限10年，但具体租赁期限怎样协商不清楚。对两证人的证言中的租赁期限10年，也仅是从郑艳玉那里听说，既使证人的证言属实，根据《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。双方没有签订书面合同，涉案的租赁合同应认定为不定期租赁合同。至于被告张坤山主张店面钥匙已于2018年12月中旬交给黄振忠，但原告否认。双方无论在通话还是在短信来往，或者在被告张坤山收到律师函后，被告均未提到交店面钥匙的事，故对原告主张租赁期限10年且2018年12月中旬已将店面钥匙交给黄振忠，被告未能提供其他证据予以佐证，不予采信。 综上所述，本院认为，原告与被告张坤山之间建立的不定期房屋租赁合同关系，体现双方当事人的真实意思，不违反法律法规强制性规定，应认定有效。双方当事人应按约定全面履行自已的义务。鉴于两原告于2018年4月25日将店面交付给被告张坤山，房屋租赁期间应从2018年4月25日起算，但应扣除2个月免租金的装修期，故被告张坤山应从2018年6月25日起履行给付租金的义务。然而，被告张坤山至今未支付租金，其已构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求被告张坤山支付结欠的租金，于法有据，应予支持。但其请求被告自2018年4月25日起按月租金3000元计至实际还清款项之日，应调整为按每月3000元的标准支付自2018年6月25日起至判决生效之日止(以不超过实际交付房屋为限)的租金(暂计至2019年3月25日止，尚欠租金为27000元)。原告主张被告张坤山自起诉催告之日即2019年3月19日起至实际还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金，理由充分，应予支持，但应以27000元为基数计算。原告主张被告郑艳玉系涉案租赁物的共同承租人，应共同承担责任，缺乏依据，不予支持。原告诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张坤山应于本判决生效之日起十五日内按每月3000元的租金标准支付原告黄振忠、陈印华自2018年6月25日起至本判决生效之日止(以不超过实际交付房屋为限)的租金，并自2019年3月19日起至实际还清款项之日止以27000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金。 二、驳回原告黄振忠、陈印华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费625元，减半收取312.5元，由原告黄振忠、陈印华负担56.5元(多预交的568.5元应予退回)，被告张坤山负担256元(应于判决生效后五日内缴交)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员 孙 莉 二〇一九年六月二十六日 书记员 柳云凤 速录员 陈凤珍 本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2