上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第2298号原告李兴财。委托代理人索建国，北京大成（上海）律师事务所律师。被告上海市闵行区浦江镇胜利村民委员会。负责人张绍祥，主任。委托代理人李德兴，上海市闵行区江川法律服务所法律工作者。第三人上海顺安家具制造有限公司。法定代表人李飞，总经理。第三人李绍伟。第三人王明良。上列第三人共同的委托代理人火卫明，上海市万方律师事务所律师。第三人上海闵行闵二房屋拆迁有限公司。法定代表人张海德，总经理。委托代理人谈春，系第三人上海闵行闵二房屋拆迁有限公司公司员工。委托代理人唐家骏，系第三人上海闵行闵二房屋拆迁有限公司公司员工。原告李兴财与被告上海市闵行区浦江镇胜利村民委员会（以下简称胜利村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。因第三人上海顺安家具制造有限公司（以下简称顺安公司）、李绍伟、王明良、上海闵行闵二房屋拆迁有限公司（以下简称闵二公司）与本案的处理结果存在利害关系，本院依法追加为第三人参与诉讼。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2014年8月15日公开开庭进行审理。原告李兴财及其委托代理人索建国，被告的负责人张绍祥及其委托代理人李德兴，第三人顺安公司的法定代表人李飞及其委托代理人火卫明，第三人李绍伟及其委托代理人火卫明，第三人王明良及其委托代理人火卫明，第三人的委托代理人唐家骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴财诉称，作为虹桥镇对口支援杜行镇的扶贫项目，经区政府同意、镇政府批复，1997年9月3日，被告与原告签订了协议书，被告向原告出租土地50亩，用于发展养殖场，期限15年，之后由于产业调整，原告修建了厂房，并将其出租给他人。2010年6月17日，该区域列入动迁范围，原被告协商终止租赁合同，被告给予补偿款人民币（币种下同）640万元，并于2012年4月18日签署了《终止租赁关系的协议》。按照该协议，原告需在2012年5月8日之前搬迁完毕并交拆房单位验收，验收合格后被告一次性于20天内支付原告590万元补偿款。同时被告委托原村委会主任，负责动迁协调的俞某承诺担保另外支付50万元（被告称动迁补偿款对外称不超过600万元，以利其对其他动迁户的动迁工作）。2012年5月7日，原告按照协议将全部承租户搬迁，并交拆房队验收。验收合格后，被告支付了180万元补偿款后，而其余的款项却迟迟不予支付。经原告多次催告，但被告却拒不支付剩余款项，故原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付剩余的补偿款460万元，并按中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2012年5月28日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金。被告胜利村委会辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方签订合同是590万元，被告已经支付了30%即180万元，2013年1月18日被告还发放了1，058，232元给第三人顺安公司等，所以剩余3，041，768元没有支付，原告主张的50万元没有合同依据，是其单方主张；2、双方合同对于利息和利率都没有约定，被告多次要求原告来领取款项，是原告迟迟不来领取，被告不同意支付利息；3、涉案房屋系违章建筑，没有办理过产证，该房屋遇动迁，因没有产证故由村委会与动迁单位签订合同，被告只是起到钱款中转的作用，当时闵二公司与原告谈好的590万元包括了三个次承租人的停产停业损失费和机械设备搬运费等，但原告拿到了180万元首付款后，并未和三个承租人谈妥双方利益，造成了大量的纠纷，后经过公证并拆除了房屋。现因原告自身问题造成矛盾和纠纷，被告同意向原告支付剩余补偿款3，041，768元。第三人顺安公司、李绍伟、王明良陈述到，本案中原被告签订的补充协议中包括了对第三人的补偿，当时原告未与其达成协议。现浦江镇政府召开协调会并且确定了590万元中有其三人的利益。第三人闵二公司陈述到，同意被告的意见。经审理查明，1997年9月3日，被告胜利村委会（签约甲方）与原告李兴财（签约乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方向甲方租用土地50亩，以丈量为准，第一期开工约10亩；土地租价每年每亩1500元，计15，000元；一次性青苗费用每亩800元，租用期15年，自1997年9月1日至2012年8月31日；付款期限第一年土地使用费每亩500元，青苗费800元，合计13，000元，双方签约后一次付清；第二年开始每亩1500元分两次付清，每年初付50%，年中付50%；通水、通电、通电话等一切事务应有甲方办理，费用由乙方承担等。合同还对其他内容进行了约定。原告承租后在土地上兴办上海闵行兴华养殖场，1998年2月5日，杜行镇人民政府出具批复同意胜利村委会兴办养殖场的申请。原告承租后在系争土地上搭建了房屋，并将系争房屋出租给第三人顺安公司、李绍伟、王明良等人。李绍伟承租后在租赁房屋内经营上海康岛办公设备有限公司（以下简称康岛公司），王明良承租后在租赁房屋内经营上海明浦广告有限公司（以下简称明浦公司）。2011年4月21日，上海市闵行区浦江镇人民政府向原告出具《限期拆除违法建筑事先告知书》，要求李兴财拆除在闵行区浦江镇胜利村民委员会第三村民小组擅自搭建的违法建筑物、构筑物。2010年9月30日，上海市人民政府出具字号为沪府土（2010）833号，《关于批准闵行区人民政府2010年第三十七批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》，将包含系争土地在内的浦江镇有关土地转为建设用地。此后自2010年11月19日至2012年3月10日，上海房地产估价师事务所有限公司经上海市闵行区浦江镇动拆迁管理办公室的委托，对系争土地及其上的建筑物进行评估，并出具闵行区浦江镇胜利村（李兴财）非居住房屋拆迁补偿价格评估的《房地产估价报告》，经评估，系争土地上建筑物、装饰装修、附属物的现值为4，379，740元。2010年11月27日，上海新闵资产评估有限公司对康岛公司、顺安公司、明浦公司的设备搬迁费用进行评估并出具报告。2012年4月19日，就系争土地及上附建筑物的拆迁事宜，案外人上海市闵行区浦江镇人民政府重点工程指挥部（拆迁人、签约甲方）、第三人闵二公司（代理人）与被告胜利村委会（被拆迁人、签约乙方）签订《上海市征用集体所有土地非居住房屋拆迁补偿协议》一份，约定：被拆除房屋经上海房地产估价师事务所有限公司评估，房屋建安重置价为721.42元，根据浦江镇人民政府办公室抄告单（闵）浦府（2009）16号之规定，房屋补偿款为721.42元／平方米×5，164平方米×75%=2，794，061.50元；甲方应支付给乙方设备搬迁费279，732元，其他附属物654，326元，停产停业损失补偿费1，032，800元，共计1，966，858元；甲方应支付给乙方房屋、设备搬迁、附属物及停产停业损失补偿费等合计4，760，919元；乙方应当在签订本协议后30日内，即2012年5月18日前搬离原址，并负责房屋使用权人按期搬迁，房屋使用权人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁；甲方应当在乙方搬离原址后二十个工作日内支付给乙方补偿款；甲方依据《关于大居谈家港基地李兴财动迁专题协调会议纪要》在4，760，919元基础上一次性调节1，139，081元，因此甲方应支付各类补偿款5，900，000元，此款已包括李兴财出租给承租人的动迁补偿款在内等。协议还对其他内容进行了约定。2012年4月18日，被告胜利村委会（出租方、签约甲方）与原告李兴财（承租方、签约乙方）签订《终止租赁关系的协议》一份，约定：甲方出租给乙方的区域，目前已经列入动迁范围，为配合浦江镇开发建设，现经甲乙双方协商终止租赁关系，甲方一次性补偿乙方590万元；乙方必须在2012年5月8日之前搬迁完毕，逾期视为乙方自行放弃财物，由甲方帮助清除，清除完毕后支付补偿款；乙方须在搬迁前付清租赁期间所使用的水、电费或由甲方在总额中代扣，乙方在搬迁期内全部搬迁完毕并经拆房单位验收合格后，20天内付清补偿款；本协议经双方签字后生效，双方在1997年9月3日所签协议自行终止；李兴财出租的企业有李兴财负责搬迁清场。该协议签订后，原告向被告支付补偿款180万元。另查明，第三人顺安公司等因系争房屋动迁补偿问题于2011年9月30日、2012年5月9日、2012年11月15日多次向被告、动迁办及信访办致函，表示因原告与其之间关于补偿款存在争议，不愿意支付属于第三人的动迁补偿款，导致其未能搬离，希望协调解决。2012年7月27日，浦江镇动拆迁管理办公室、浦江镇重点工程指挥部、浦江镇人民政府信访办公室、浦江镇胜利村村民委员会及李兴财共同至浦江镇人民政府信访办公室就动迁补偿事宜进行协商，并形成会议纪要。主要内容为：顺安公司、康岛公司、明浦公司信访表示自李兴财处承租厂房，没有享受动迁补偿，2012年5月8日李兴财将系争房屋断水、断电，导致双方矛盾加剧，李兴财表示给予每平方米100元补偿。根据评估情况梳理，康岛公司租用面积1，008平方米、停产停业损失费201，600元、设备搬运费42，752元，两项合计244，352元，递增后最终可补偿303，482元；明浦公司租用面积1，728平方米、停产停业损失费345，600元、设备搬运费224，440元，两项合计570，040元，递增后最终可补偿737，913元；顺安公司租用面积1，166平方米、停产停业损失费233，200元、设备搬运费10，640元，两项合计243，840元，递增后最终可补偿295，000元。李兴财此次动迁厂房总面积为5，164平方米，协定安置补偿约600万元左后，浮动补偿金额40万元。李兴财认为签约时只谈了本人所得部分，三家企业补偿部分不应在内扣除，动迁办明确告知李兴财动迁补偿总额，小业主补偿部分已计算入内。该次会议协商未果，无法继续。9月18日，上海市浦江镇人民调解委员会向原告出具《调解终结书》，表示根据评估和政策规定，第三人顺安公司等三家企业的补偿款与当初同甲方洽谈补偿总款完全一致，为：康岛公司租用面积1，008平方米、停产停业损失费201，600元、设备搬运费42，752元，两项合计244，352元，递增后最终可补偿303，482元；明浦公司租用面积1，728平方米、停产停业损失费345，600元、设备搬运费224，440元，两项合计570，040元，递增后最终可补偿737，913元；顺安公司租用面积1，166平方米、停产停业损失费233，200元、设备搬运费10，640元，两项合计243，840元，递增后最终可补偿295，000元。但上述款项中还不包括与三企业实际承租面积的差异数和甲方汇总表内297，020元，有承租人部分的附属物补偿款，执照变更费等还不在内，现双方差异较大，不再组织调解。2012年9月26日，被告胜利村委会向原告发函表示，根据原告自认的三个企业的承租平方为：康岛公司李绍伟1，008平方米、顺安公司李飞1，166平方米、明浦公司王明良1728平方米。但三个承租企业现确认的实际承租平方有差异，其中康岛公司自认承租面积为1，500平方米、停产停业损失为300，000元、设备搬迁费42，752元、装潢估价值76，564元、递增后最终可补偿478，446元；明浦公司自认承租面积为1，867平方米、停产停业损失为373，400元、设备搬迁费224，440元、装潢估价值28，680元、附属物天棚750平方米及地坪300平方米共计125，100元、自建房屋共计34，638元、递增后最终可补偿954，131元；顺安公司自认承租面积为1，354平方米、停产停业损失为270，800元、设备搬迁费10，640元、装潢估价值28，808元、递增后最终可补偿361，408元。因原告与李兴财在租金、承租平方及补偿标准等问题上没有达成一致，更没有给付补偿款，致使至今未能搬离。要求原告尽快与三承租人之间达成一致，解决问题后来领取余款，如逾期不作为，将从李兴财剩余70%补偿款中扣除1，793，985元给三承租人。同年12月26日，浦江镇动拆迁管理办公室、浦江镇重点工程指挥部、浦江镇人民政府信访办公室、闵行区司法局浦江司法所、浦江镇胜利村村民委员会再次开会协商处理该争议，会议建议为重新测算三家企业动迁应得补偿并告知李兴财。12月27日，被告再次向原告发函要求其与第三人处理纠纷，于2013年1月18日至被告处协商处理。2013年1月9日，原告向被告回函表示，被告的多次信函内容雷同，其已回复。被告口头承诺担保协议外补偿50万，补充款合计640万元，但剩余460万元被告至今未付。又原告与其承租人为平等租赁关系，其三人自己直接与动迁组商谈，与其无关。2013年1月18日，被告向康岛公司代为发还停产停业损失201，600元、机器设备搬运费42，752元、共计244，352元，向明浦公司代为发还停产停业损失245，600元、机器设备搬运费224，440元、共计570，040元，向顺安公司代为发还停产停业损失233，200元、机器设备搬运费10，640元、共计243，840元。该款项为李兴财自认的计算，不包括实际承租使用面积和装潢、附属物、自建房屋、递增补偿款等，余款另行处理。2013年1月29日，被告再次向原告发函表示，已对原告自认和按政府动迁政策层面规定的应属于三个承租部分的100多万元，已于2012年1月18日代为发还。上述事实，由原告提供的《协议书》、《关于﹤创办上海闵行兴华养殖场申请﹥的批复》、《终止租赁关系的协议》，由被告提供的《闵行区浦江镇胜利村（李兴财）非居住房屋拆迁补偿价格评估报告》、《评估明细表》、《上海市闵行区浦江镇人民政府限期拆除违法建筑事先告知书》、第三人信访件、《调解通知书》、《调解终结书》、《告知书》、《最终告知书》、原告复函、付款凭证、会议纪要、《上海市征用集体所有土地非居住房屋拆迁补偿协议》、《关于批准闵行区人民政府2010年第三十七批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案有关联，本院确认其证据效力。庭审中，原告为证明其已经将系争土地及房屋交还被告，向本院提交《浦江镇非居房屋动迁拆除房屋移交接收单》，该接收单上记载接收日期为2012年5月7日，李兴财在交房人处签名，接收单位处由谈根长（拆房大队）字样，“所涉村委意见”及“建设单位意见”处均为空白。对于该接收单，被告认为并非由其签字盖章确认，不予认可。第三人闵二公司、顺安公司、王明良、李绍伟也未予认可。本院认为，终止协议系原、被告双方所签，现该接收单上村委会处并无签章，而接收单位处的签字人身份也未能确定，且从此后双方的来往信函及第三人的信访件中显示，第三人于该接收单签订之日尚未搬离，故对于原告已经将系争土地及房屋交还被告的主张，本院不予采信。同时，被告口头承诺再支付补偿款50万元，向本院提交其与俞某及王某的谈话录音。经质证，被告认为取证程序不合法，且对于该录音的时间不予认可，录音也经过剪辑，同时在录音中系双方的协商过程，被告并未承诺给予640万元补偿款。本院认为，本案的争议焦点为补偿款的金额为多少及该补偿款的归属问题。关于争议焦点一，原告李兴财认为签订终止协议后与胜利村委会协商再增加了补偿款50万元，故胜利村委会应向其一共支付补偿款640万元，并提供了通话录音予以证明。本院认为，本案系争土地租赁终止协议中约定的补偿款存在特殊性，因李兴财承租的土地纳入动迁范围，动迁单位在系争土地上房屋等评估报告的基础上进行协商，并确定补偿金额590万元后与胜利村委会签订动迁协议，再由胜利村委会与李兴财签订终止协议的方式支付该部分补偿款590万元，该数额通过评估报告、座谈会记要、动拆迁协议及终止协议能相互印证。李兴财以通话录音证明双方曾就50万元款项达成一致，但该通话录音中主要是对三个次承租人的补偿及搬迁问题的协商，对于50万元亦在协商，双方并未形成确定的合意，对于李兴财认为补偿款应为640万元的意见本院不予采信。关于争议焦点二，从评估报告、动拆迁协议中均能反映出，胜利村委会支付给李兴财的590万元补偿款中，包括了对第三人顺安公司等承租范围内的停产停业损失、设备搬迁费及装饰装修补偿等补偿，而李兴财与胜利村委会签订的终止协议中亦明确由李兴财负责第三人顺安公司等次承租人的搬迁清场，对于李兴财认为590万元补偿款系对于其一个人补偿的主张，本院不予采信。至于李兴财主张的逾期付款违约金，依据其与胜利村委会的协议，剩余补偿款的支付应在搬迁完毕之后，同时李兴财出租的三个第三人由李兴财负责搬迁清场，但李兴财与第三人之间的补偿存在争议，导致李兴财并未能按照协议约定及时清场，胜利村委会未发放剩余补偿款并无不当。又现虽第三人已搬离，但与李兴财之间关于补偿的问题至今未能达成一致，胜利村委会未能支付剩余补偿款系事出有因，对于原告主张的逾期付款违约金本院难以支持。关于胜利村委会为及时让第三人搬离，向顺安公司等代为发放补偿款1，058，232元，胜利村委会该代付行为在处理方式上确存在不妥，但其目的系为保证清场，平息第三人的不满情绪，又该款依据三个次承租人的实际租赁情况经第三人闵二公司确认确属第三人补偿款，故对于代付行为本院予以确认，第三人顺安公司、王明良、李绍伟已于另案起诉，应在结算补偿款中对于已代发部分予以多退少补，李兴财剩余补偿款3，041，768元胜利村委会应予以支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海市闵行区浦江镇胜利村民委员会于本判决生效之日起十五日内向原告李兴财支付补偿款3，041，768元；二、驳回原告李兴财的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46，749.62元，由原告李兴财负担18，273.45元负担，由被告上海市闵行区浦江镇胜利村民委员会负担28，476.17元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良代理审判员  殷 雪人民陪审员  陈务宁二〇一四年十月二十三日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。