海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初3312号   原告：陈祖苗，男，1990年5月1日出生，汉族，住万宁市。   原告：许园园，女，1990年8月16日出生，汉族，住海口市。   共同委托诉讼代理人：芦水水、陈翠颖，海南信达律师事务所律师。   被告：海南倚能房地产开发有限公司，住所地海口市白驹大道北侧倚能美林湾小区**楼**。统一社会信用代码：91460000681151516J。   法定代表人：余向东，董事长。   委托诉讼代理人：隋颖毅，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   原告陈祖苗、许园园诉被告海南倚能房地产开发有限公司（以下简称倚能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人芦水水、陈翠颖、被告的委托诉讼代理人隋颖毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈祖苗、许园园向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照双方签订的《商品房买卖合同》将房屋交付原告；2、判令被告支付逾期交房违约金25784元（违约金按已付房款880000元每日万分之一计算，自2018年4月10日起暂计至2019年1月28日为25784元，实际计至被告将符合条件的房屋交付原告之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。   事实及理由：原告陈祖苗、许园园系夫妻关系，2015年11月5日，两原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，合同编号为L00182122，合同约定两原告购买被告在海口市美兰区琼山大道189号开发的倚能·美林湾小区南区21#楼2单元903房，房屋面积为102.76平方米，房屋总价880000元，付款方式为首付款270000元，剩余房款610000元以按揭方式付款。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合竣工验收并完成合同附件三约定装修工作的商品房交付买受人使用。《合同》第十一条约定逾期交房超过90日，买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，两原告已按合同支付880000元，其中首付款270000元，按揭贷款610000元。因被告未能按照约定交付房屋，原告于2017年将被告诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金，本院于2018年4月25日作出（2018）琼0108民初2046号民事判决书，判决被告向原告支付从2017年1月1日起计至2018年4月9日期间的逾期交房违约金40832元。被告不服上诉，海口中院于2018年12月6日作出（2018）琼01民终4341号民事判决书，维持上述判决。上述判决生效后，被告的违约行为仍在继续，原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。   被告倚能公司辩称，涉案房屋已于2019年1月22日取得工程竣工验收备案表，已符合原判决要求，并已向原告发出交房通知书，但原告没有前来办理交房手续；认可原告主张的逾期交房违约金的诉求。   原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。综合当事人提交的证据和庭审陈述，经审查，本院认定事实如下：   2015年11月5日，原告陈祖苗、许园园与被告倚能公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的倚能·美林湾（南区）21#楼（幢）2单元903房出售给两原告，房屋建筑面积102.76m2，总价款880000元，付款方式为按揭贷款支付，即付首付房款270000元，余款610000元采取按揭贷款方式支付；被告应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合竣工验收并完成附件约定装修工作的商品房交付原告，如逾期交房在90日内，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之一支付违约金，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金；被告应在约定的交付日15日前，书面通知原告办理查验手续，原告应在收到通知之日起15日内，会同被告进行房屋验收交接；合同中还约定了其他事项。合同签订后，两原告依约向被告支付了购房款880000元（其中，首付款支付270000元，通过银行按揭贷款支付610000元）。   另查明，涉案的倚能·美林湾（南区）19#21#楼工程项目于2016年4月通过了由工程建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等共同组织实施的工程质量竣工验收，在涉案工程项目未通过竣工验收备案的情形下，被告已将涉案工程项目中的部分房屋向其他部分购房者进行了实际交付，而两原告以被告未办理工程竣工验收备案手续，房屋未通过综合竣工验收，不具备交付条件而拒绝收房。因被告未能按照约定交付房屋，原告于2017年将被告诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金，本院于2018年4月25日作出（2018）琼0108民初2046号民事判决书，判决被告向原告支付从2017年1月1日起计至2018年4月9日期间的逾期交房违约金40832元。被告不服上诉，海口中院于2018年12月6日作出（2018）琼01民终4341号民事判决书，维持上述判决。   2019年1月，被告再次就涉案项目组织建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等共同实施工程质量竣工验收，并于2019年1月22日取得海口市住房和城乡建设局的备案。被告于2019年4月16日向原告邮寄《收楼入伙通知书》，通知原告办理交房手续，该邮件派送不成功被退回。庭审中，原告称因涉案房屋未办理工程竣工验收备案证，房屋未通过消防、环保竣工验收等，不具备交付条件，故其未办理入住手续。   上述事实有原告提交的《海口市商品房买卖合同》《住房公积金（委托贷款）借款合同》、中国银行海南省分行借款借据、销售不动产统一发票、海南增值税普通发票、（2018）琼0108民初2046号民事判决书、（2018）琼01民终4341号民事判决书，被告提交的工程竣工验收备案表、收楼入伙通知书、快递单及查询结果，另有当事人的庭审陈述笔录等在案为凭。   本院认为，原告陈祖苗、许园园和被告倚能公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。双方应按照约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是：（一）涉案商品房是否具备交付条件；（二）倚能公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应向陈祖苗、许园园支付逾期交房违约金。   （一）关于涉案商品房是否具备交付条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。住房城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。从上述规定可见，工程竣工验收备案制度系政府建设主管部门在行使工程质量监督管理职责中一个必不可少的重要环节。本案中，两原告和被告倚能公司在合同中约定，倚能公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将已综合竣工验收并完成附件约定装修工作的商品房交付两原告使用。因此，涉案房产是否符合交付条件关键在于是否依法经过有关职能部门的综合竣工验收。本案中，涉案项目已于2019年1月22日通过行政主管部门的竣工验收备案，故应认定涉案项目已通过综合竣工验收，涉案房产已具备交付条件，被告已书面通知原告办理交房手续，但原告仍以房屋不具备交付条件为由拒绝入住。原告的主张与事实不符，于法无据，本院不予支持。   （二）倚能公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应向两原告支付逾期交房违约金。由于双方在合同中约定倚能公司应当在2016年12月31日前将通过综合竣工验收的房产交付给两原告，但涉案项目迟至2019年1月22日才通过综合竣工验收备案。双方在合同中约定，买受人应在收到书面通知之日起15日内办理验收交接。虽然2019年4月16日被告向原告邮寄交房通知未能送达成功，但被告已在庭审中（2019年5月21日）提交了竣工备案表及收房通知等证明材料，据此，倚能公司自2018年4月10日计至2019年6月4日期间存在逾期交房的违约行为，共计420天。按照合同约定的违约金计算方法，本院确认，被告倚能公司应向原告支付逾期交房违约金为36960元（880000元×0.0001×420天）。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告海南倚能房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈祖苗、许园园支付从2018年4月10日计至2019年6月4日期间的逾期交房违约金36960元。   二、驳回原告陈祖苗、许园园的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费444.60元（原告已预交），由被告海南倚能房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 邝小蕊   人民陪审员 黄亚六   人民陪审员 李明学     二〇一九年六月二十日   书记员 陈树新   书记员 林名泽   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   ......   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。