安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0603民初2768号 原告：彭利，男，1983年8月24日生，汉族，无固定职业，住安徽省萧县。 委托代理人：莫海鹰，安徽亚星律师事务所律师。 被告：谢红蕾，女，1977年3月25日生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：徐敬武，安徽启宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡佳丽，安徽启宇律师事务所律师。 原告彭利与被告谢红蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告彭利的委托诉讼代理人莫海鹰、被告谢红蕾及其委托诉讼代理人徐敬武、蔡佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭利向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空并搬离案涉租赁房屋；2、判令被告支付租金36.4万元及违约金36.4万元，合计72.8万元；2018年3月9日起至被告腾空搬离之日止的房屋使用费用按月24000元计算，给付原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年3月8日签订租赁房屋合同书，约定原告将登记在自己名下（淮私产字第××号）的原大世界商场二层房屋出租给被告用于商业经营。合同第三条约定：租赁期限为三年（2015年3月9日至2018年3月8日止）；第4.1条约定：租金及支付期限：第一年租金为10万元，自第二年起，年租金以上一年年租金为基数，增加20%，即2016年3月9日至2017年3月8日的租金为12万元，2017年3月9日至2018年3月8日的租金为14.4万元。第4.2条约定：先缴租金，后使用房屋。签订本合同时，乙方支付第一年50%的年租金5万元（也为本合同的定金），以后每六个月为一个租金支付档期，乙方须在使用前提前一个月付清下一档期的租金。第4.3条约定：乙方逾期缴纳租金，除应付租金外，还应支付甲方违约金（按逾期拖欠租金金额的一倍计算违约金）。同时，甲方有权随时单方解除本合同，收回该房屋，造成损失乙方自负。但直至本合同到期，被告租金分文未付，其拖欠租金拒不支付的行为严重违反了合同约定，构成违约。综上，为维护原告的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，特具状诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 谢红蕾辩称：一、本案被告主体不适格，涉案合同未生效、未履行。原因如下：1、涉案合同系双方虚假行为，未有实际履行。原、被告双方于2015年3月8日签订租赁合同书系在发生百姓围堵事件，原告为平息围堵事件，寻求被告谢红蕾帮助的情形下签订的。租赁涉案房屋并非双方的真实意思表示，因此合同并不生效。本案合同签订后，原告亦未将涉案房屋交付给被告使用，被告也未履行合同义务。2015年5月1日，被委托人宋强将涉案房屋租赁给谢满意使用，双方于当日签订了租赁房屋合同书，后将房屋实际交付给谢满意经营印象小城酒店使用至今。被告认为，涉案合同并非双方真实意思表示，也未履行，对双方不产生约束力，原告无权依据合同主张被告支付租金。2、本案中，原、被告双方于2015年3月8日签订租赁房屋合同书，合同书第九条约定“本合同经双方签字，且乙方交付5万元合同定金后生效”。根据《合同法》等相关法律规定：附生效条件的合同，自条件成立时生效。本案中，涉案合同的生效要件为谢红蕾交付5万元合同定金，但经庭审查明的案件事实可知，被告从未将合同定金款项交付给原告彭利。因此原被告双方签订的租赁房屋合同书未生效。且原告提供的诉状亦载明被告分文未付，足以支持被告上述观点。二、涉案房屋产权存在争议，建议法庭中止审理。涉案大世界商场一直由当地城里居委会控制并向外出租，作为购买人彭利、彭军因在购买涉案房屋时交易价格过低，且涉案房地产未交付彭利、彭军，其二人也未实际占有，被法院确定不属于法律保护的善意第三人，且相山区人民法院判决撤销了淮北市房地产管理局于1995年7月11日登记并向姚建军颁发淮私产字第001011《房屋所有权证》的行政行为，详见（2015）相行初字第00008号行政判决书。即涉案房屋存在权属争议，建议法庭中止审理，待涉案房屋产权明晰时再进行审理。 本院经审理认定事实如下： 一、关于涉案房屋即登记在彭利名下的淮北市相山区闸河路东、古城路北原大世界商场二层房屋（淮私产字第××号）的权属及实际控制、占有情况。 对此，本院一审（2015）相行初字第00008号行政判决书、淮北市中级人民法院二审（2017）皖行终39号判决书（维持原判）作出了详细认定：一审法院查明，1994年8月10日，淮北市相山区人民政府（以下简称区政府）就淮北市相山区闸河路东、古城路北的大世界商场占用土地为姚建军颁发了相渠城里国用（94）字第0203031709002号《国有土地使用证》（以下简称94《国有土地使用证》）。1994年10月10日，原城里村与姚建军签订房屋转让协议书，协议约定将大世界商场转让给姚建军。市房屋登记办公室于1995年5月29日给原城里村颁发淮产办字第013578号房屋产权证。1995年7月5日，姚建军向市房屋登记办公室提出私有房屋登记申请。同年7月11日，市房屋登记办公室为姚建军颁发淮私产字第××号《房屋所有权证》。 1998年初，原城里村依法分立为铁东居委会、城里居委会、东黎居委会、沿山居委会（以下简称四居委会）。同年，四居委会起诉要求确认原城里村与姚建军签订的房屋转让协议无效，淮北市中级人民法院（以下简称市中院）于1999年9月7日作出（1998）淮民初字第26号民事判决，认定原城里村与姚建军签订的房屋转让协议无效，至2002年12月25日，安徽省高级人民法院（以下简称省高院）作出［2002］皖民一再终字第14号民事判决，驳回上诉，维持原判。姚建军办理的94《国有土地使用权证》及淮私产字第××号《房屋所有权证》并未被撤销。2003年3月3日，淮北市相山区相南街道办事处城里公产管理委员会向淮北市国土资源局申请补办《土地使用证》。同年6月23日，市政府为淮北市相山区相南街道办事处颁发了淮划国用（2003）第14号《国有土地使用证》。 2007年7月18日、8月27日，姚建军委托其妹妹分别与彭利、彭军签订《房产买卖契约》，约定以1014810元、2064920元的价格分别将大世界商场二层、一层房产出售给彭利、彭军。彭利、彭军分别于2007年8月29日、8月28日办理了房地权淮私产字第001011、045650号《房地所有权证》。 2009年1月12日，城里居委会、桓谭居委会就市房管局向姚建军颁发淮私产字第××号《房屋所有权证》的行政行为向相山区法院提起诉讼，后于同年2月26日提出撤回起诉申请，该院于同年3月2日裁定予以准许。 2010年3月16日，城里居委会、桓谭居委会以姚建军、彭利、彭军签订的房屋买卖合同无效以及确认其为案涉房地产的合法所有权人而诉至市中院，市中院于2010年10月9日分别作出（2010）淮民一初字第00013号、（2010）淮民一初字第00014号民事判决书，确认姚建军与彭军、彭利签订的合同无效，并驳回城里居委会和桓谭居委会的其他诉讼请求。后经上诉、发回、再上诉，最终经省高院裁定驳回起诉。两居委会不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2013）民申字第1548号、（2013）民申字第1549号民事裁定书予以驳回。 彭利、彭军于2015年1月20日向市中院提起行政诉讼，请求撤销市政府为淮北市相山区相南街道办事处颁发的《国有土地使用证》。市中院判决驳回彭利、彭军的诉讼请求。后省高院作出（2015）皖行终字第00074号行政判决，撤销市政府为淮北市相山区相南街道办事处颁发的《国有土地使用证》。 另查，四居委会于2002年1月合并为城里居委会、桓谭居委会。2012年9月5日，城里居委会、桓谭居委会又合并为城里居委会。 再查，1999年10月25日，东黎居委会将大世界商场租赁给案外人宋强使用至2008年11月30日。2008年3月18日，淮北市相山区相南街道办事处经济发展办公室与案外人张洪芳签订租赁协议，将“大世界商场”二楼平台租赁给张洪芳安置广告牌，租赁期为2008年4月1日至2018年3月31日。 一审法院认为，市房管局在登记并颁发淮私产字第××号《房屋所有权证》过程中，由于姚建军与原城里村之间签订的房屋转让协议已被生效判决确认为无效，导致市房管局作出上述行政行为的主要证据不足，依法应予撤销。因案涉房屋产权已由姚建军转移登记至彭利、彭军名下，在评价被诉行政行为的效力时，需查明彭利、彭军的购买行为是否构成善意取得。善意取得需满足三个条件，即受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，案涉大世界商场由城里居委会控制并向外出租，彭利、彭军未提供充分证据证明其已尽到审查的义务，不能认定其购买案涉房屋时系善意。其次，2007年7月18日，彭利、彭军在购买案涉房屋时交易价格明显过低，涉案房地产也未交付彭利、彭军，其二人也未实际占有。鉴于上述情况，彭利、彭军主观上不构成善意，客观上也未支付合理对价，不属于法律保护的善意第三人。一审法院依法判决撤销市房管局于1995年7月11日登记并向姚建军颁发淮私产字第××号《房屋所有权证》的行政行为。 二审法院另查明，市房屋登记办公室在为姚建军办理房屋所有权证过程中，姚建军提交房屋转让协议书中未载明土地使用权取得方式，土地使用证未记载土地使用权取得方式。 最高人民法院作出驳回桓潭居委会及城里居委会的再审申请的裁定，该裁定认为两居委会或淮北市相山区相南街道办事处应通过行政途径对案涉土地使用权及房屋所有权的登记行为之效力进行确认后，再行民事诉讼的救济途径。 二审法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行政行为违法，不撤销登记行为。”根据上述规定，人民法院在审查被诉房屋登记行为合法性的同时应当审查房屋是否为第三人善意取得，并在此基础上确定相应的裁判方式。本案中，市房管局向姚建军颁发了案涉房屋所有权证的行为属于房屋登记部门就案涉房屋作出的首次转移登记行为，之后又向彭军、彭利颁发房屋所有权证的行为属于后续转移登记行为。根据上述规定，一审法院在审查市房管局向姚建军颁发案涉房屋所有权证行政行为合法性时，需要判断彭军、彭利是否为善意第三人，并在此基础上，对本案被诉行政行为作出相应的判决。综上，一审法院在本案中审查并认定彭军、彭利并非善意第三人适用法律正确，并无不当。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第三十七条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；”第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；”第三十九条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，在市房管局向姚建军颁发淮私产字第××号《房屋所有权证》过程中，未审查原城里村转让房屋时，土地使用权的取得方式，无法确定案涉房屋所占用土地系以出让方式还以是划拨方式取得及土地出让金是否已缴纳。市房管局颁发涉案房屋所有权证亦不符上述法律的规定。姚建军与原城里村之间签订的房屋转让协议已被生效判决确认为无效，致使市房管局向姚建军颁发案涉房屋所有权证所依据的主要证据丧失了法律效力，被诉行政行为存在主要证据不足的情形，依法应予撤销。综上，二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。 根据以上判决内容可以认定，一、涉案房屋的权属长期存在争议，并经过多轮诉讼，本轮行政诉讼的两审判决事实上已否定了彭利对涉案房屋拥有产权的合法性（非善意取得）；二、涉案房屋虽先后登记在姚建军、彭利名下，但由于原城里村及其村民自始至终不承认姚建军、彭利的产权，涉案房屋一直由城里村及其承继单位控制并向外出租，并未交付给彭利，彭利也未实际占有。因此，彭利并不具有向外出租涉案房屋的条件。 二、关于彭利与谢红蕾签订《租赁房屋合同书》的效力。该合同签订于2015年3月8日，主要内容：彭利（甲方）同意将登记在自己名下的涉案房屋出租给谢红蕾（乙方），用作商业经营；乙方对该房屋的产权演变和使用现状均已考察和了解，乙方表示可以自行解决相关遗留问题，且双方就租赁价格、经营环境、经营条件、或然事件进行了充分协商，在此情况下，乙方同意承租该房屋；租赁期限为三年（2015年3月9日至2018年3月8日止）；租金及支付期限：第一年租金为10万元，自第二年起，年租金以上一年年租金为基数，增加20%，即2016年3月9日至2017年3月8日的租金为12万元，2017年3月9日至2018年3月8日的租金为14.4万元；先缴租金，后使用房屋，签订本合同时，乙方支付第一年50%的年租金5万元（也为本合同的定金），以后每六个月为一个租金支付档期，乙方须在使用前提前一个月付清下一档期的租金；乙方逾期缴纳租金，除应付租金外，还应支付甲方违约金（按逾期拖欠租金金额的一倍计算违约金），同时，甲方有权随时单方解除本合同，收回该房屋，造成损失乙方自负；租赁期间，如发生当地居民无理取闹、堵门等或然事件，导致乙方停业，所受损失等，与甲方一概无关；本合同经双方签字，且乙方交付50000元合同定金后生效。 庭审中，谢红蕾对与彭利签订上述租赁合同一事无异议，但辩称，其从2008年即租用涉案房屋开网吧、饭店，其是从宋强和李嘉惠手里租的，宋李二人是从相山区相南办事处租的。其与彭利签订上述租赁合同前，其所开饭店已被城里村老百姓堵门，其找宋强解决，宋强说老百姓认为彭利的房产证办的不合法才堵门的，你（通过与彭利签租赁合同）帮彭利争回经营权，彭利可以赔偿你的损失；当时，其为了阻止老百姓堵饭店门，在宋强的引领下与彭利签订了租赁合同；这个合同只是让堵门老百姓看的，并不是双方的真实意思，也未实际履行，其也没有支付彭利50000元租金（定金）；约一个月后，其饭店因老百姓堵门就不开了。而彭利代理人称，彭利在获得涉案房屋产权证后于2012年即实际占有了该房屋；老百姓堵门确实发生了，谢红蕾找到宋强（涉案房屋的经营管理者），宋强说你找到真正产权人彭利签合同老百姓就不堵门了，所以双方签订了租赁合同；合同是双方真实意思表示，谢红蕾当时也支付了50000元租金（定金），是现金支付的。 从以上合同内容及当事人陈述可以看出，一、合同中关于“乙方对该房屋的产权演变和使用现状均已考察和了解，乙方表示可以自行解决相关遗留问题；租赁期间，如发生当地居民无理取闹、堵门等或然事件，导致乙方停业，所受损失等，与甲方一概无关；乙方逾期缴纳租金，除应付租金外，还应支付甲方违约金（按逾期拖欠租金金额的一倍计算违约金）”等条款均对乙方明显不利，如系乙方自愿，显然有违常理。二、合同约定，每六个月为一个租金支付档期，乙方逾期缴纳租金，甲方有权随时单方解除本合同，收回该房屋，造成损失乙方自负。本案中，乙方在长达至少三年的时间内未支付租金，甲方并未在乙方违约后及时要求解除合同、收回房屋、主张租金及违约金，亦有违常理。三、合同约定“本合同经双方签字，且乙方交付50000元合同定金后生效”，此为所附生效条件。谢红蕾称该合同只是为了平息老百姓堵门，其并没有实际支付50000元定金（租金）。彭利主张谢红蕾已支付了定金（租金），但其未能提供证据证明，且与其诉状所述“直至本合同到期，被告租金分文未付”相矛盾，不具真实性。四、彭利主张其于2012年即占有涉案房屋，显与生效判决认定的事实不符。综上，本院认定谢红蕾的陈述较为符合常理，其与彭利签订的《租赁房屋合同书》仅是为了平息城里村群众堵门，并非双方真实意思表示，亦未生效和实际履行。 上述事实，有彭利提供的房地产权证、《租赁房屋合同书》，谢红蕾提供的本院（2015）相行初字第00008号行政判决书、淮北市中级人民法院（2017）皖行终39号判决书，以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，彭利对涉案房屋的产权不构成善意取得，其亦未实际占有或控制涉案房屋，故其不具备出租涉案房屋的资格和条件；谢红蕾为平息城里村群众堵门而与其签订的《租赁房屋合同书》，不是双方的真实意思表示，该合同即未生效，也未实际履行；故彭利依据该合同主张谢红蕾腾空房屋、支付租金及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下： 驳回原告彭利的诉讼请求。 案件受理费11800元，因本案适用简易程序审理，减半收取5900元，由原告彭利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  翟文彦 二〇一九年六月二十六日 书记员  桑丽娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；