海南省洋浦经济开发区人民法院   民事判决书   （2019）琼9701民初228号   原告：海南汉地阳光石油化工有限公司，住所地海南省洋浦经济开发区博洋路D12-8。   法定代表人：吴汉陵，该公司董事长。   委托诉讼代理人：贾海涛，男，该公司法务总监。   委托诉讼代理人：朱江，女，该公司法务经理。   被告：李传学，男，1985年3月22日出生，汉族，户籍所在地海南省琼海市。   委托诉讼代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。   原告海南汉地阳光石油化工有限公司（以下简称汉地阳光公司）与被告李传学案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉地阳光公司的委托诉讼代理人贾海涛、朱江、被告李传学的委托诉讼代理人陈太真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认洋浦经济开发区汉地花园C栋603房为原告合法财产（大约价值40万元）；2.请求判决撤销洋浦法院对原告员工住宅（汉地花园）C栋603房的司法查封以及执行；3.由被告承担所有诉讼费用。事实与理由：洋浦法院于2019年1月16日到原告员工住××园织价值评估。经向执行人员了解，系因被执行人何海报（原告原员工）未执行与本案被告李传学民间借贷纠纷一案的(2017)琼9701民初601号民事判决，遂对洋浦经济开发区不动产登记中心预告登记（注：并非所有权登记）在何海报名下的汉地花园C栋603房予以强制执行。由于在洋浦法院查封涉案房屋前，原告已经回购了该房屋，支付了全部购房款，且已经将该房屋作为员工宿舍安排其他员工居住，但因涉案房屋所在小区由于历史及客观原因导致部分房屋未能办理产权证，更不具备办理产权过户条件。原告依据最高人民法院有关司法解释，向执行法院提出了执行异议，但洋浦法院却以所谓原告“权利忽视”、“怠于行使权利”为由，认定原告的申请不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，裁定驳回原告的异议申请，原告认为法院的驳回异议申请裁定是错误的，特依法提起本案诉讼。涉案房产所在的汉地花园小区系经洋浦经济开发区管理局、洋浦经济开发区规划建设土地局批准用于解决原告员工住宿问题所建的员工住宅；根据洋浦经济开发区规划建设土地局的复函，该小区房产不得对外销售、转让。因此，原告与包括原员工何海报在内的购房员工均约定不得将购置房产对外销售、转让，员工离职后，即使房屋存在产权瑕疵，也要由原告回收购买。这是原告按照政策承担了社会责任。原告原员工何海报离职前，将涉案房产以242,299.55元的价格出卖给了原告。双方于2017年3月21日签订《房屋买卖合同》，原告分别于2017年3月24日、3月28日，通过银行转账方式向何海报支付了购房款90,000元和152,299.55元，履行了全部的房款给付义务。之后，原告将该房产作为职工宿舍，交付单位其他员工使用。由于涉案房屋所在的汉地花园小区在规划建设及委托开发中具有政策上的特殊性，并不同于通常意义上的商业开发的商品房住宅，因此，导致了在交易办证环节的错综复杂。故包括涉案房产在内的汉地花园多套房产，房产管理部门均未办理过户登记及产权证书，仅仅是在规划建设部门及不动产登记中心办理了预告登记备案，购房人（包括何海报）均未取得房屋所有权证书。执行法院未对“预告登记备案”与“产权证书”的法律性质进行区分，从而错误的认定了涉案房屋的事实状态。连初始房屋产权证都不具备的房屋，客观上根本不可能具备办理过户条件，那么，执行法院据此认定原告“权利忽视”、“怠于行使权利”，将未能办理产权过户归咎于原告，明显是错误的。结合本案，原告与何海报就涉案房产签订《房屋买卖合同》的时间为2017年3月21日，完成全部价款支付的时间为2017年3月28日。原告完成书面买卖合同的签订和支付全部价款的时间，均早于执行法院对该房产的查封时间以及法院审理何海报民间借贷纠纷一案的立案时间（2017年9月13日）；且原告于2017年3月买受该涉案房产后，立即将该房产作为原告的职工宿舍使用；涉案房屋不具有初始的房屋产权登记，当然亦无法办理产权过户手续，而原告一直在寻求变更预告登记的备案，但也是因为第三方原因导致预告登记变更未果，因此，涉案房屋无法办理产权过户或预告登记备案变更，均不是原告自身原因，原告毫无过错。众所周知，当前房产具有重要的市场价值及升值空间，任何人都不会对如此具有市场价值的财产不予以重视；稍有常识的人也都知道，不动产交易需要及时办理过户手续，否则会出现诸多交易风险。所以，原告不可能存在执行法院所谓的“权利忽视”或“怠于行使权利”，致敞口的交易风险于不顾。   综上所述，请法院依法查明事实，判决支持原告的诉请，维护正常市场交易的社会公信度和交易秩序，保护原告的合法权益，以体现司法权威与公正。   被告辩称，一、洋浦法院所作出的（2019）琼9701执异4号执行裁定书合法有效；二、上述执行裁定书所指向的涉案房产是何海报的合法财产，根据我国有关法律规定，人民法院可以查封何海报作为被执行人购买的商品房预告登记房屋；三、汉地阳光公司始终对涉案房屋不具有任何法定权利，他对涉案房屋的执行查封作为案外人提出执行异议是错误的。汉地阳光公司提出执行异议的文书申请明确依据民诉法第225条规定，该规定是执行行为异议条款，并非案外人异议条款，就是说汉地阳光公司对涉案标的不具有任何实体权利，不能够认定为适格的案外人，对法院的执行行为以及执行标的提出案外人异议；四、对涉案标的的权利主张，汉地阳光公司与何海报之间的买卖行为，真实性、合法性无从查证，不具有相应的生效法律文书作出认定；五、汉地阳光公司对涉案标的的权利主张从来没有向有关法院提起诉讼，或者向何海报本人提出明确的履约要求。表现了怠于行使权利的具体情形；六、涉案标的是在何海报与海南汉邦投资有限公司（以下简称汉邦公司）之间的交易而形成的，但是汉地阳光公司从未向汉邦公司提出权利主张，也未要求将涉案标的的交易对象从何海报变成汉地阳光公司。汉邦公司也从来没有向监管机关确认过、提出过涉案房屋的预告登记权利人变更为汉地阳光公司。综合以上相关意见，涉案的房屋权利人为何海报，汉地阳光公司不具有涉案房屋的任何实体权利，法律对其异议的所谓主张不予任何保护。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1洋浦经济开发区管理局《关于落实优惠政策、配套工程投资返还、项目及生活用地价格的复函》，证据2洋浦经济开发区规划建设土地局《关于同意海南汉邦有限公司开发海南汉地阳光石油化工有限公司员工住宅项目的复函》，能证实经政府有关部门审批，涉案房产系解决原告员工住宿问题所建的员工住宅，不得对外销售、转让。对其证明力予以认定。证据3房屋买卖合同及签署单、证据4银行付款凭证，能证实原告从何海报处合法购买了涉案房产，房屋买卖合同签订日期早于查封时间。原告于2017年3月24日、3月28日分两笔向何海报支付了全部房款，完成交易。两份证据能形成证据锁链，对其证明力予以认定。证据5照片，不能证明房屋是否系涉案房屋，亦不能证明该房屋的权属或使用情况，对其证明力不予认定。证据6《关于汉地花园三套商品房买卖合同备案注销变更的报告》、证据7微信聊天记录及证人汤锦辉的出庭证言，能证实原告在2018年就以书面形式要求汉邦公司配合到规划部门办理预告登记变更，由于涉案房屋小区是原告委托汉邦公司开发，所有变更均必须以汉邦公司名义协助办理，原告工作人员多次与汉邦公司交涉变更过户事宜未果。对其证明力予以认定。原告提交的补充证据1公证书，能证实原告在回购涉案房屋时，要求何海报就可能涉及到的所有事项，出具了一份授权书，全权授权原告指定的人员代为办理，该授权书经过公证，具有法律效力。对其证明力予以认定。补充证据2《海南汉地阳光石油化工有限公司关于汉地花园历史遗留问题协商解决方案的函》，能证实原告一直在向汉邦公司寻求解决汉地花园所有房屋事宜，汉邦公司关于汉地花园有多项历史遗留问题尚未协助原告办理完毕。对其证明力予以认定。庭后补充提交证据1《合作开发协议》，被告对其真实性有异议，认为该合同相关内容违反法律强制性规定，属无效合同，亦与本案缺乏关联性。本院认为，该证据与原告提交的证据1、2能相互印证，证明原告委托汉邦公司定向开发“汉地花园”的商品房的事实，对其证明力予以认定。证据2《海南省集资合作建房协议书》，被告对其真实性无异议。该证据能证实汉邦公司与何海报签订房屋买卖协议的事实，对其证明力予以认定。证据3《员工购房服务协议书》，能证实何海报、李传学等三人与原告关于购房工作服务期及提前解除劳动合同时由原告公司回购的约定，对其证明力予以认定。证据4辞职报告、证据5银行凭证，能证实何海报于2017年3月14日向公司提出正式辞职申请，后提前还清银行贷款的事实，对其证明力予以认定。被告未提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明如下案件事实：涉案房产所在的汉地花园小区系经洋浦经济开发区管理局、洋浦经济开发区规划建设土地局批准用于解决原告员工住宿问题所建的员工住宅；根据洋浦经济开发区规划建设土地局的复函，该小区房产不得对外销售、转让。2010年4月6日，原告与汉邦公司签订《合作开发协议》，原告委托汉邦公司定向开发“汉地花园”小区。2011年1月10日，原告与原员工何海报签订《海南汉地阳光石油化工有限公司员工购房服务协议》，约定：“员工自购房之日起（以与开发商签订《商品房买卖合同》之日起计算）为原告服务不少于8年。如个人提出辞职，未能为原告服务8年，则视为员工过错，造成违约，应向原告支付违约金。如员工无力支付违约金，可将该房产按购房合同的价格卖给原告，原告将不再追究员工的违约责任。员工承诺在8年服务期内不以任何理由将所购房屋转卖、抵押（办理银行按揭除外）或从事房产市场相关活动、商业活动和违法乱纪活动。”2012年5月23日，何海报与汉邦公司签订《海南省集资合作建房协议书》，何海报集资191,256.95元购买汉地花园C栋6层603房。2017年3月14日，何海报提出离职，并将涉案房产以242,299.55元的价格（其中房产成本价192,299.55元，装修及电器5万元）出卖给了原告。双方于2017年3月21日签订《房屋买卖合同》，原告分别于2017年3月24日、2017年3月28日，通过银行转账方式向何海报支付了购房款9万元和152,299.55元，履行了全部的房款给付义务。   另查明，1、由于涉案房屋所在的汉地花园小区在规划建设及委托开发中具有政策上的特殊性，故包括涉案房产在内的汉地花园多套房产，房产管理部门均未办理过户登记及产权证书，仅仅是在规划建设部门及不动产登记中心办理了预告登记备案，购房人（包括何海报）未取得房屋所有权证书。   2在执行李传学与何海报民间借贷纠纷一案中，本院于2018年8月8日作出（2018）琼9701执166号执行裁定，查封了预告登记在何海报名下的汉地花园C603房，于同年10月29日作出（2018）琼9701执166号之二执行裁定，拍卖汉地花园C603房。案外人汉地阳光公司对本院作出的查封预告登记在何海报名下位于海南省××区位于海南省××区在何海报名下位于海南省××区位于海南省××区××区位于海南省××区××区位于海南省××区××区位于海南省××区××区位于海南省××区在何海报名下位于海南省××区在何海报名下位于海南省××区）C603房的执行行为不服，于2019年1月22日向本院提出书面异议。本院作出（2019）琼9701执异4号执行裁定：驳回异议。汉地阳光公司不服，诉至本院。   本院认为，本案争议焦点为原告对涉案房屋是否享有足以排除法院的强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中，因员工何海报辞职，按原告与何海报签订的《员工购房服务协议》，原告回购涉案房屋，双方签订《房屋买卖合同》，且原告于2017年3月28日付清购房款。而本院于2018年8月8日作出（2018）琼9701执166号执行裁定，查封了预告登记在何海报名下的汉地花园C603房，即在法院采取查封、扣押、冻结措施前，原告已经付清了全部购房款，已实际取得该房屋的所有权。由于涉案房屋所在的汉地花园小区在规划建设及委托开发中具有政策上的特殊性，故包括涉案房产在内的汉地花园多套房产，房产管理部门均未办理过户登记及产权证书。被告没有提交证据证明原告存在故意拖延办理房产过户手续的情形。故涉案房屋未办理过户登记手续，原告对此没有过错。双方虽未办理过户手续，但其交易已经实际履行，原告享有足以排除人民法院的强制执行的民事权益，原告主张确认对涉案房屋的所有权并撤销本院对该房屋查封、扣押、冻结等执行措施的诉讼请求，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：   一、确认原告海南汉地阳光石油化工有限公司对位于海南省××区位于海南省××区××区××区××区××区位于海南省××区）C603房拥有所有权；   二、在本院（2018）琼9701执166号执行案中不得执行海南省××区地块（汉地花园）C603房。   案件受理费7300元，由被告李传学负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审 判 长 韩 军   审 判 员 张会兵   审 判 员 苏志辉     二〇一九年六月三日   法官助理 范慧芳   书 记 员 羊丽娜   附相关法律法规条文：   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：   （一）案外人是否系权利人；   （二）该权利的合法性与真实性；   （三）该权利能否排除执行。   《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》   第17被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。