福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0322民初6530号 原告：福建新龙太置业有限公司，住所地莆田市仙游县枫亭镇铺头社区枫江北街**，统一社会信用代码：91350322793782742W 法定代表人：朱金山，总经理. 委托诉讼代理人：黄建章，福建日晖律师事务所律师，特别代理。 被告：张强，男，1989年2月4日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：欧国泉，福建聚华律师事务所律师，特别代理。 原告福建新龙太置业有限公司（以下简称“新龙太公司”）与被告张强租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案并于2017年9月19日以（2017）闽0322民初2361号判决书作出判决。判决后，张强不服判决提起上诉。2018年9月11日，莆田市中级人民法院作出（2018）闽03民973号裁定书，以一审法院认定事实不清为由裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2018年10月15日立案受理，依法另行组成合议庭，于2018年12月18日公开开庭审理。新龙太公司的委托诉讼代理人黄建章、张强的委托诉讼代理人欧国泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新龙太公司向本院提出下列诉讼请求：1、解除其与张强于2016年3月15日签订的《仙游枫城新都租赁合同》；2、张强立即向其支付自2016年12月份至《仙游枫城新都租赁合同》解除之日止拖欠的租金、物业管理费、能源费等相关费用及相应的违约金（其中，租金的违约金按日千分之三计算，物业管理费、能源费等相关费用的违约金为按日万分之三计算），暂计至2017年3月14日止，张强拖欠其租金、物业管理费及能源费共计15525元，违约金共计503元；3、张强立即腾退出向其租赁的商铺，并向其支付自《仙游枫城新都租赁合同》解除之日起至张强实际腾退出商铺之日止的房屋占用费、物业管理费、能源费等相关费用；4、张强立即向其补交房屋装修期及租金减免期的租金33840元及利息，利息自2017年3月14日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际还清之日止；5、张强向其支付违约金10000元；6、其因本案所支付的律师代理费3000元由张强承担；7、本案诉讼费由张强承担。事实与理由：2016年3月15日，其与张强签订《仙游枫城新都租赁合同》，该合同约定将其位于仙游县商铺租赁予张强作为服装经营，计租面积为141平方米，进场装修日期为2016年4月1日，租期为5年。该合同同时约定了租金、物业管理费及能源费等的计算方式及结算方式，并约定了如若张强逾期超过30日缴纳租金等费用或者张强逾期缴纳租金等费用超过3次的，则其有权单方解除合同，且有权要求张强支付违约金。合同还约定若张强妥善履行合同约定，则其将给予张强装修免租期和减免18个月租金的优惠方案，但若因张强原因导致本合同提前终止（解除），则张强应在本合同终止（解除）后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交免租装修期和租金减免方案的租金费用。合同签订后，其依约履行合同义务，但张强自2016年12月份起无故不支付租金、物业管理费、能源费等相关费用。其多次向张强催讨，并于2017年2月20日、2017年3月2日向张强发函告知并催讨，但张强至今仍不支付拖欠的租金、物业管理费、能源费等相关费用。 在本院审理过程中，新龙太公司以张强已于2017年9月30日腾退涉讼商铺，将第3点诉讼请求变更为：请求张强向其支付自《仙游枫城新都租赁合同》解除之日起至2017年9月30日止的房屋占用费、物业管理费、能源费等相关费用。 张强辩称，1.新龙太公司没有提供合法有效的出租房屋的产权证明；2.造成张强无法经营的原因是由于新龙太公司擅自提高相关的物业费用，从而引起双方之间的矛盾纠纷，并且新龙太公司叫保安将张强承租的的店面用锁锁住，使张强承租的店铺无法经营，张强店铺里的物品及设备均被新龙太公司扣押，故造成张强无法经营的原因及过错均在新龙太公司，张强保留向新龙太公司要求赔偿的权利；3.根据合同约定张强承租的店铺享有租金优惠期及免租期，由于新龙太公司的原因导致店铺无法经营，故本案违约在于新龙太公司，张强仍然有权根据合同约定享有租金优惠期及免租期；张强并没有腾退相关的承租店面，是新龙太公司未经张强同意，将承租店面转租，并在张强不知情的情况下转租给他人，何时转租张强也不清楚，故新龙太公司存在根本违约，并造成了张强的损失，合同当庭表示同意解除，其他的诉讼请求予以驳回。 在本院审理过程中，新龙太公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： （一）不动产权证书(编号为:35001552847)一份【显示权利人为福建新龙太置业有限公司；坐落：仙游县枫亭镇铺头社区枫江北街923号交易展示中心205；用途：商服用地/商业（交易展示中心）；使用期限：2008年2月29日起至2048年2月29日止；面积：土地使用权面积174.19平方米/房屋建筑面积714.46平方米】,欲证明新龙太公司对本案租赁的房屋具有所有权,其有权利将该房屋出租给张强。 （二）《仙游枫城新都租赁合同》、《仙游枫城新都物业管理服务协议》各一份，欲证明：1.双方于2016年3月15日签订了仙游枫城新都租赁合同，合同对计租面积、租赁期限、租金、物业管理费、能源费等相关费用、送达地址以及违约责任等做了明确约定；2.双方于2016年3月15日签订了仙游枫城新都物业管理服务协议，该协议明确约定：若张强违约，则张强应支付给新龙太公司违约金10000元及承担新龙太公司为实现合法利益所支付的律师费。 （三）2017年2月18日、2017年2月20日的告知函二份【内容分别为：2017年2月18日及2017年2月20日，新龙太公司二次以张强未经新龙太公司同意擅自停业超过15天即拖欠租金、物业管理费、水电费等为由向张强邮寄《告知函》一份，要求张强在收到5日内支付所欠款项，告知若在规定的时间内未支付，新龙太公司有权单方解除合同，并有权在公证机关或第三方的见证下将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除并收回商铺等内容。分别于2017年2月21日及2017年3月3日邮寄送达对方】、快递单二张，欲证明因张强自2016年12月份起无故拒不支付租金等费用，新龙太公司于2017年2月21日、3月3日分别向被告发函，要求支付其所拖欠的租金、物业管理费、能源费等相关费用，若张强仍拒不支付，则原告将依约解除合同等的事实。 （四）枫亭世纪城商户能源缴纳通知书（存根联）、费用未交明细表复印件各一份，欲证明张强自2016年12月份起无故拒不支付租金等费用，到起诉之日起尚欠新龙太公司租金、物业管理费、能源费等相关费用及违约金共计16028元的事实 （五）委托代理合同、福建增值税普通发票各一张，欲证明新龙太公司为实现本案合法权益支出律师费3000元的事实。 张强对新龙太公司提供的上述证据质证认为： 对证据1，张强质证认为，真实性、合法性由法院依法审查，但对证明内容有异议，因该产权证无法明确张强实际的承租的面积。 对证据2，张强质证认为，真实性没有异议，但对证明内容及合法性有异议，物业管理费用超过指导价，造成合同无法履行是新龙太公司违约，将承租店面用锁锁住，造成张强无法继续履行合同。 3.对证据3，张强质证认为，对告知函的真实性合法性均有异议，是新龙太公司单方制作的，且从该证据可以看出，2017年2月份开始新龙太公司就发函过来要求单方解除，新龙太公司发函给张强要求交钱，张强没有交就应该解除了，且新龙太公司有权利单方解除，故张强认为那时就已经解除了。 4.对证据4，张强质证认为，对该证据的三性均有异议，这份证据是由新龙太公司单方制作的，真实性无法确认，造成张强不缴纳的原因是由于新龙太公司违约，将承租的店铺用锁锁住，并不是张强不支付房租。 5.对证据5，张强质证认为，对三性均没有异议，但我们认为是新龙太公司违约，故该费用由新龙太公司承担。 本院审查认为：对证据1系有权机关颁发的，本院予以确认。 对证据2的真实性，张强无异议，对其真实性本院予以确认。对证据3，有快递回执相印证，编号为929566321385的快递单上的收件人为“张强”，可视为送达到位，编号为929566321427的快递单上收件人为“九辉代”，但快递单的收件地址为“城厢区灵川镇书峰村54号”系《仙游枫城新都租赁合同》指定的收件地址，故也应视为送达到位，故对证据3的真实性，本院予以确认，且视为送达到位。对证据4中的二张能源费缴款通知单（存根联）上有商户张强签收，但二份“张强”的签名笔迹明显不同，故对该二张能源费缴款通知单，在本案中本院不予确认；对七色堇费用应交明细表系新龙太公司单方制作，没有张强签名确认，本院不予采信。对证据5，本院予以确认。上述证据能否证明新龙太公司主张，在下文分析双方争议问题时进一步阐述。 张强在诉讼中向本院提交以下证据： （一）证人詹某1出庭作证，詹某1证实，其跟新龙太公司没有关系，张强的姐姐是其堂嫂。具体时间忘记了，大概在2016年农历年底，其跟其朋友詹某2逛街买衣服，刚好张强是其堂嫂的弟弟，其就去光顾一下他的店，那天大概是早上十点多，其搭其堂哥詹俊兵的小轿车去新华都世纪城，那天去其看到张强经营的店里门上被上了两把Ｕ型锁，张强店旁边的店都开了，人来人往，其也没看到具体这个锁是谁锁上去的。 （二）证人詹某2出庭作证，詹某2证实，其跟新龙太公司没有关系，其是张强姐姐的朋友。2016年农历年底，其跟其堂姐詹梅资一起坐其哥詹俊兵的车去新华都世纪城，去逛街，因以前有在张强的店里买过衣服。当天具体时间忘记了，是早上，当时其看到张强的店被两张长长的锁给锁了，具体旁边有没有人忘记了，其没看到具体这个锁是谁锁上去的。其当天见的门关了，打电话给张强姐姐，张强的姐姐说今天不能营业，门被锁了，没对其说被谁锁了。 新龙太公司对张强提供的上述证据质证认为： 对证据1、2，真实性无法确认，因证人与张强有明确有利害关系，且证人所证实的事实也仅仅是张强店铺关门的事实，无法证实张强的主张。 本院审查认为，上述证据系依法定程序出庭作证，来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认，但能否证实张强的主张，则在争议焦点部分予以详释。 本案在审理过程中，对当事人争议的焦点，本院予以查明、分析认定如下： 本案中，双方争议的问题有：1.本案讼争合同解除的时间。2. 本案新龙太的诉讼请求是否能得到支持的问题。对此，本院作如下分析认定： （一）本案讼争合同解除的时间。 新龙太公司认为，本案合同解除时间应是2017年3月14日（即起诉之日）。另陈述租金交到2016年8月31日，从2016年9月1日起是免租期，故没有再交，物业管理费、能源费交到2016年11月30日，2016年12月1日起被告拖欠物业管理费、能源费。新龙太公司没有强制给张强的商铺上锁，有可能是张强的自身经营问题，不是新龙太公司造成的。 张强认为，2017年2月份开始新龙太公司就发函过来要求单方解除，新龙太公司发函给张强要求交钱，张强没有交就应该解除了，且新龙太公司有权利单方解除，故张强认为那时就已经解除了。另陈述租金交到2016年8月31日，从2016年9月1日起是免租期，故没有再交，物业管理费、能源费交到2016年11月30日，因新龙太公司要提高标准，后张强没有再交。造成张强无法经营的原因是由于新龙太公司擅自提高相关的物业费用，从而引起双方之间的矛盾纠纷，并且新龙太公司叫保安将张强承租的的店面用锁锁住，使张强承租的店铺无法经营，张强店铺里的物品及设备均被新龙太公司扣押，故造成张强无法经营的原因及过错均在新龙太公司。 本院经审查认为，1.从二份《告知函》的内容上看，新龙太公司只是声明有权单方解除合同，并不是要解除合同的意思表示，故本案涉讼合同的解除时间不能认定为《告知函》的送达日期。2.张强主张造成张强无法经营的原因是由于新龙太公司擅自提高相关的物业费用，从而引起双方之间的矛盾纠纷，并且2016年农历年底新龙太公司叫保安将张强承租的的店面用锁锁住，使张强承租的店铺无法经营，违约责任在于新龙太公司，其提供了证人詹某1、詹某2出庭作证，但两证人均只是证实有看到张强商铺的门被上锁了，但没看到系被谁上锁，故该证人证言无法证实张强的主张，对张强的该主张，本院不予采信。3.所以，本案涉讼合同的解除时间仍应按合同约定分析，按照合同约定，案涉商铺的租金每三个月支付一次，除了首期租金于合同签订后五个工作日内支付，张强应当于每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向新龙太公司一次性足额支付下个交租期租金。合同还约定，若未按合同约定交纳本合同项下的租金及其他费用的，则每延迟一日，应当向新龙太该或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，新龙太公司有权单方解除合同。张强交付了2016年6月1日至2016年8月31日的租金，物业管理费、能源费交到2016年11月30日。新龙太公司分别于2017年2月20日、2017年3月2日通过顺风速递向张强送达《告知函》各一份，通知张强应于收到《告知函》后5个工作日付清已拖欠租金、物业服务费和水电费（含公摊费）等，如逾期未支付，新龙太公司有权单方解除租赁合同。张强收到最后一份《告知函》的时间为2017年3月3日，但在此后的5个工作日内仍未支付该交租期的租金等费用。自2016年12月1日起至本案起诉之日已超过30日，新龙太公司有权单方解除合同。新龙太公司于2017年3月14日向本院主张权利，请求解除其与张强间签订的租赁合同，该时间可视为新龙太公司按合同约定行使单方解除合同权利的确切时间，故本院认定新龙太公司与张强于2016年3月15日签订的《仙游枫城新都租赁合同》于2017年3月14日解除。 （二）本案涉讼商铺的实际腾退时间。 新龙太公司认为，新龙太公司与第三人就涉案店铺于2017年8月18日签订租赁合同（第三人签订的时间是2017年8月18日，我公司签订的时间是2017年9月9日），约定进场日期是2017年10月1日。因此新龙太公司认为腾退的时间是2017年9月30日。 张强认为，张强是2017年7月底被强制腾退，被转租给别人，当时二审法官到现场去看，新的承租者营业执照时间的2017年10月31日，该承租人实际承租时间应该是2017年7月份。其同意腾退时间是2017年7月31日。 本院经审查认为，双方对涉讼商铺的实际腾退时间各执一词。张强认为第三人实际承租时间应该是2017年7月份，但未能提供证据证实自己的主张，故可按照新龙太公司自己陈述的新龙太公司与第三人就涉案店铺于2017年8月18日签订租赁合同（第三人签订的时间是2017年8月18日，我公司签订的时间是2017年9月9日），将2017年8月18日认定为涉讼商铺的实际腾退时间。 （三）本案新龙太的诉讼请求是否能得到支持的问题。 本院经审查认为，对于新龙太公司的诉求，本院依照相关法律规定及合同约定予以分析处理。第一，关于请求解除涉讼合同的问题，上文已作出认定。 第二，关于请求张强支付至合同解除之日止拖欠的租金、物业服务费、能源费及违约金问题。1.租金问题。按照合同约定，2016年6月1日至2017年5月31日期间租金的计算标准为30元/m2/月。张强对租金支付至2016年8月31日，此后其再无支付租金。故截止2017年3月14日止，张强尚欠新龙太公司租金为141m2×30元/m2/月÷30天/月×14天=1974元（不包括优惠免租期租金）。但根据新龙太公司提交的明细表，其请求尚欠的租金按1833元计算，系自愿处分自己的权利，本院予以支持，该尚欠的租金按1833元计算。依照合同约定，张强若未按合同约定交纳租金的，张强应当向新龙太公司支付相当于欠费金额3‰/日的迟延履行违约金。故截止2017年3月14日止，张强应支付给新龙太公司租金迟延履行违约金1833元×3‰/日×14日=76.98元。2.物业管理费问题。按照合同约定，2016年6月1日至2017年5月31日期间物业服务费收费标准为25元/㎡/月。张强对物业管理费支付至2016年11月30日，此后其再无支付物业管理费。故截止2017年3月14日止，张强尚欠新龙太公司物业管理费为141m2×25元/㎡/月÷30天/月×103天=12102.5元。依照合同约定，张强若未按合同约定交纳物业服务费的，则应向新龙太公司支付未付金额的0.3‰/日的违约金。故截止2017年3月14日止，张强应支付给新龙太公司迟延支付物业服务费违约金：141m2×25元/㎡/月÷30天/月×31天×0.3‰/日×103日=112.55元及141m2×25元/㎡/月÷30天/月×82天×0.3‰/日×82日=237.02元计349.57元。至于张强主张物业管理费用超过指导价，本院认为，该物业管理费用的标准系双方自愿协商的，合同的签订遵循当事人的意识自治，现张强主张物业管理费用超过指导价，本院不予支持。3.能源费问题。新龙太公司提供的费用应交明细表系其单方制作的，表中反映的水电费（含公摊）没有张强的签字认可，本院不予认定。新龙太公司提供的二份枫亭世纪城商户能源费缴款通知书中“商户签收”栏“张强”的签名笔迹明显不同，且新龙太公司未能提供在相应的交费期内其已为张强代交代付商铺电费发票和商业广场内公共部分／区域实际产生的电量及应公摊的电费的相关凭据予以佐证，故新龙太公司有关能源费（电费，含公摊部分）及违约金的请求，本院暂不予支持。新龙太公司可在证据充分的情况下，另行主张。 第三，关于请求张强向其支付自《仙游枫城新都租赁合同》解除之日起至2017年9月30日止的房屋占用费、物业管理费、能源费等相关费用。本案租赁合同因张强违约而于2017年3月14日提前解除，案涉的商铺上述已认定腾退时间为2017年8月18日。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，新龙太公司请求张强支付自租赁合同解除之日起至案涉商铺实际腾退之日止按租赁合同解除前的租金标准计算的房屋占用费是合理的。自2017年3月15日至2017年8月18日为156天，该房屋占用费应计算为141m2×30元/m2/月÷30天/月×156天=21996元。租赁合同解除后，张强不再是案涉商铺的承租人，故新龙太公司要求张强支付自租赁合同解除之日起至案涉商铺实际腾退之日止的物业管理费及能源费没有依据，本院不予支持。 第四，关于请求张强补交房屋装修期及租金减免期租金及利息问题。根据租赁合同约定，被告妥善履行合同是原告给予被告免租装修期和减免租金政策的前提，若被告违约导致合同提前终止，则被告应按第一个租赁年度的租金标准补交免租装修期和减免政策下的租金。从租赁合同第三、四条的约定内容可以看出，案涉商铺的进场装修日为2016年4月1日，租金起算日为2016年6月1日，可见张强对案涉商铺享有2个月的装修期；2016年9月1日至2017年2月28日为减免租金期。张强现因未能按合同约定交付下个交租期（2017年3月1日起至2017年5月31日止）的租金、物业管理费等费用致合同提前终止，张强应按合同约定承担相应的违约责任，补交给新龙太公司装修期租金4230元／月×2月=8460元、免租期租金4230元／月×6月=25380元。上述补交的装修期租金和免租期租金来自于合同对违约方的违约处罚，对该补交租金的利息请求没有依据，本院不予支持。 第五，关于请求张强支付违约金1万元的问题。对于张强未按合同约定及时交付租金、物业管理费及能源费等费用的违约行为，新龙太公司已依据其与张强签订的案涉租赁合同和物业管理服务协议，向本院主张权利，由张强承担相应的违约责任，本院已在新龙太公司的上述诉求中予以分析处理。现新龙太公司诉求张强另行支付违约金1万元，没有法律和合同依据，本院不予支持。 第六，关于诉求张强支付本案律师代理费3000元的问题。双方签订的物业管理服务协议约定，若被告违约，则原告为主张权益所支出的律师费、差旅费等费用由被告承担。新龙太公司提供的委托代理合同、福建增值税普通发票可以证实其为本案纠纷支付律师代理费3000元，故新龙太公司请求张强承担本案律师费用3000元符合合同约定，本院予以支持。 根据本案原、被告的上述陈述、举证，及本院的认证，对本案事实认定如下： 2016年3月15日，新龙太公司作为甲方与作为乙方的张强签订《仙游枫城新都租赁合同》、《仙游枫城新都物业管理服务协议》各一份。《仙游枫城新都租赁合同》的主要内容为：新龙太公司将其位于仙游县商铺出租给张强，供其经营服装生意。商铺计租面积暂按商铺的套内面积141平方米计算（最终以房管局测绘为准）；租赁期限为5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止，进场装修日为2016年4月1日，超过15个工作日未进场装修，甲方有权解除合同，并没收乙方缴纳的保证金；商铺租金起算日为2016年6月1日，第一年度至第三年度（2016年6月1日-2019年5月31日）的租金标准为每月每平方米30元即每月4230元，第四年度至第五年度（2019年6月1日-2021年5月31日）的租金标准为每月每平方米33元即每月4653元。为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方18个月的租金优惠，即自2016年9月1日至2017年2月28日、2017年9月1日至2018年2月28日、2018年9月1日至2019年2月28日乙方无需支付租金,但需支付综合物业管理费、水电费（含公共水电费）、公共能耗费等其他相关费用；租金每三个月支付一次，首期租金于合同签订后五个工作日内支付，其他租期的租金，乙方应当于每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付4230元作为履约保证金，同时向商业管理公司支付3525元作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件；乙方若未按合同约定交纳本合同项下的租金及其他费用的，则每延迟一日，应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同；在租赁期限，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和合同第4.1条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交免租装修期和合同第4.2条项下减免的全部租金；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将商铺交还甲方。因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在上述交还期内，乙方仍应当按届时所在租赁年度租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向商业管理公司支付物业服务费、承担各项能源费用等。在本合同24.1所述的交还期满后乙方仍未能将符合第24.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按合同终止时该商铺物业服务费标准的100%向商业管理公司支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还商铺为止；合同约定的通知或其他函件，以专人手递、特快专递或邮寄挂号信方式送达的，以合同文本载明的对方地址为送达地点，通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。乙方在《仙游枫城新都租赁合同》指定的收件地址、邮政编码、收件人及联系电话为：福建省莆田市城厢区，收件人为：张强，邮政编码为351162，收件人为138××××8867，等等。《物业管理服务协议》的主要内容为：乙方按承租商铺的套内建筑面积（以租赁合同确定为准）交纳物业服务费。物业服务费的交纳标准暂定为每平方米每月25元，乙方应自计租日（即装修期届满次日）起向甲方缴纳承租商铺的物业服务费。物业服务费的支付方式以一个季度为一个交费期。第一期物业服务费应于本合同签订后十五个工作日内支付，其他期的物业服务费均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交费期的物业服务费；乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气、热力（含热水、采暖）等费用（统称为公用事业费用），并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用。其中，用水单价为3.5元／吨，用电单价为0.1元／度，燃气费由乙方直接向燃气公司支付；如乙方逾期支付或补足物业服务费、履约保证金、质量保证金或其它交交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的0.3‰向甲方支付违约金；一方违约，另一方为主张自己权益所支出的律师费、差旅费等由违约方承担……，等等。上述合同签订后，张强向新龙太公司交付了履约保证金4230元、物业服务费保证金3525元及商业服务质量保证金2000元，新龙太公司也依约将案涉商铺交付给张强管理使用。张强将案涉商铺进行装修后用于经营服装（取名为七色堇）并依约向新龙太公司支付租金至2016年8月31日，支付物业管理费、能源费至2016年11月30日。新龙太公司按张强在《仙游枫城新都租赁合同》指定的收件地址、收件人及联系电话分别于2017年2月20日、2017年3月2日通过顺风速递向张强邮寄《告知函》各一份，通知张强已拖欠租金、物业服务费和水电费（含公摊费）等，应于收到《告知函》后5个工作日付清，并告知张强如逾期未支付，新龙太公司有权单方解除租赁合同。但届期后张强仍未支付拖欠的租金等费用。涉讼商铺已于2017年8月18日腾退给新龙太公司，新龙太公司于2017年3月14日诉至本院请求处理。 本院认为，新龙太公司与张强签订的《仙游枫城新都租赁合同》、《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。新龙太公司按合同约定将案涉商铺交付给张强租赁使用，张强在商铺租赁期间应按合同约定支付给新龙太公司租金、物业服务费、能源费等。上文分析新龙太公司与张强于2016年3月15日签订的《仙游枫城新都租赁合同》于2017年3月14日解除。张强应支付给新龙太公司的款项项目为：尚欠的租金1833元及租金迟延履行违约金76.96元、物业管理费12102.5元及迟延支付物业服务费违约金349.57元、该房屋占用费21996元、补交给新龙太公司装修期租金8460元、免租期租金25380元、律师代理费3000元。对于张强交付的4230元履约保证金，因双方在合同中约定，如乙方即张强违约导致合同提前终止的，则甲方即新龙太公司有权予以没收，故该4230元履约保证金不能用于抵扣张强拖欠的租金、物业管理费及违约金；对于张强交付的3525元物业服务费保证金和2000元质量保证金，因双方在物业管理服务协议中约定，如乙方即张强未能按照约定向甲方即新龙太公司支付物业服务费、能源费、空调费或违约金等费用，以及违反甲方管理制度导致罚款、赔偿金，甲方有权以全部或部分物业服务费保证金冲抵乙方应交费用，及若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对所在物业经营造成不利影响时，甲方有权以质量保证金代为支付对消费者或受损方的退货款、赔偿款或政府罚款等，故新龙太公司请求的上述租金、物业管理费及违约金总金额中应先将张强交纳的3525元物业服务费保证金和2000元质量保证金予以抵扣。综上，新龙太公司诉求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。张强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、福建新龙太置业公司与张强于2016年3月15日签订的《仙游枫城新都租赁合同》于2017年3月14日解除； 二、张强支付给福建新龙太置业公司2017年3月1日至2017年3月14日止的租金1833元、违约金76.98元； 三、张强支付给福建新龙太置业公司2017年3月1日至2017年3月14日止的物业管理费12102.5元、违约金349.57元； 四、张强支付给福建新龙太置业公司2017年3月15日至2017年8月18日止的房屋占用费21996元； 五、张强支付给福建新龙太置业公司商铺装修期（2016年4月1日至2016年5月31日止）的租金8460元、租金优惠期（2016年9月1日至2017年2月28日止）的租金25380元； 五、张强补偿给福建新龙太置业公司律师代理费3000元； 上述二至五项给付金额共计73197.9元，抵扣张强交纳的物业服务费保证金3525元及质量保证金2000元后，张强应付给福建新龙太置业公司67672.9元，款限在本判决生效后十日内付清； 六、驳回福建新龙太置业公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1372元，由新龙太公司负担200元，由张强负担1172元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  张世伟 人民陪审员  吴志先 人民陪审员  林嫦娥 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  林 静 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?twsy?/?TwsyContent.aspxgid=A191925&tiao=97"o"释义"t"_blank?) 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 法信超链：地：地方法规1篇http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkDffl&gid=A191925&tiao=226"t"_blank?)案例6篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkAlyz&gid=A191925&tiao=226"t"_blank?)期刊6篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkFlqk&gid=A191925&tiao=226"t"_blank?) × 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法信超链：地：地方法规1篇http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkDffl&gid=A191925&tiao=212"t"_blank?)案例1篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkAlyz&gid=A191925&tiao=212"t"_blank?)期刊23篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkFlqk&gid=A191925&tiao=212"t"_blank?) × (?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?twsy?/?TwsyContent.aspxgid=A191925&tiao=107"o"释义"t"_blank?)(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?twsy?/?TwsyContent.aspxgid=A191925&tiao=93"o"释义"t"_blank?)法信超链：国家法律4篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkZyfl&gid=A191925&tiao=60"t"_blank?)地)地方法规2篇http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkDffl&gid=A191925&tiao=60"t"_blank?)案例292篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkAlyz&gid=A191925&tiao=60"t"_blank?)期刊206篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkFlqk&gid=A191925&tiao=60"t"_blank?) × 法信超链：国家法律3篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkZyfl&gid=A191925&tiao=44"t"_blank?)地)地方法规2篇http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkDffl&gid=A191925&tiao=44"t"_blank?)案例119篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkAlyz&gid=A191925&tiao=44"t"_blank?)期刊172篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkFlqk&gid=A191925&tiao=44"t"_blank?) × 二、申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。