广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初142号 原告（反诉被告）：刘芮含，女，1973年11月8日出生，汉族，住所江苏省沭阳县庙头镇庙头街，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：崔凤涛，广西桂海天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李波，男，1960年3月1日出生，汉族，辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：段广满，辽宁支方联合律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：广西鹏轩房地产幵发有限公司，住所地广西防城港市港口区市行政中心区金花茶大道南端瑞海尚都**楼**。 法定代表人：苗壮，董事长。 委托诉讼代理人：蒋赵高，该公司员工。 原告（反诉被告）刘芮含诉被告（反诉原告）李波、（反诉第三人）广西鹏轩房地产开发有限公司（以下简称鹏轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人崔凤涛，被告（反诉原告）李波的委托诉讼代理人段广满、被告（反诉第三人）鹏轩公司的委托诉讼代理人蒋赵高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告在判决生效后10日内向不动产登记部门申请办理撤销位于广西防城港市港口区南端瑞海尚都6号楼A单元1301号房名字为李波的不动产备案登记手续；（房屋价值574177元)；2.判令两被告在判决生效后10日内将位于广西防城港市港口区南端瑞海尚都6号楼A单元1301号房腾空，并返还给原告；3.判令被告李波支付房屋占用费143520元（从2014年8开始，按每月2990元计算，暂时算至2018年10月20日，2990X48=143520元，要求付至实际返还房屋之日止）;4.本案诉讼费用、保全费用和保全保险费用由被告李波负担。事实和理由：原告曾委托被告李波购买被告广西鹏轩房地产开发有限公司（下称鹏轩公司）位于广西防城港市港口区南端瑞海尚都**楼****房（下称涉案房屋），于是原告和被告鹏轩公司订立了《定向合作建房协议书》，但被告李波通过伪造原告 签字方式向被告鹏轩公司申请变更不动产备案登记，将涉案房屋备案登记在其名下，也签订了新的《房屋买卖合同》。此后，被告李波擅自入住房屋拒不返还给原告。为维护合法权益，原告曾向广西防城港市港口区法院起诉，经终审判决，确认两被告签订的针对涉案房屋的《商品房买卖合同》无效。但李波在判决生效后仍我行我素继续霸占房屋，拒不配合撤销涉案房屋不动产备案登记（至今涉案房屋仍备案登记在其名下）。《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”。根据涉案房屋当地租赁市场情况，月租金在2000到2500元左右。原告租金损失从2014年8月20日起，至2018年10月20日，原告租金损失已达110400元。因被告李波占用原告房屋不是基于双方合意，那么应当参照违约金计算方式按照租金价值的130%支付占用费，即按每月2300X130%=2990元，至2018年10月20日有2990X48=143520元，以占用费名义支付才能起到惩戒作用。 被告鹏轩公司虽然是受被告李波欺骗才给其办理变更备案登记 和交付房屋的，但是其负有配合原告办理撤销李波备案登记和返还房屋给原告的义务。综上，原告认为，因生效判决没有涉及合同无效后的撤销不动产备案登记、返还房屋和赔偿经济损失等问题，被告李波又拒绝协商解决，因此只能诉至贵院，请支持原告诉讼请求。 被告李波辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不应予以支持。其与鹏轩公司签订的商品房买卖和无效后，涉案房屋已经恢复至原始状态，没有撤销登记备案不影响权利的归属，原告与鹏轩公司在法院判决生效后没有履行判决生效协议，至今也没有签订正式的商品房买卖合同。根据定向合同的约定，鹏轩公司有权解除该协议，即涉案房屋原告是否购买属于不确定的状态。根据生效裁判文书的判决，原告与鹏轩公司签订合同后未支付房款，2016年10月才起诉到法院的，原告无权要求被告支付占领费和租金。 被告鹏轩公司辩称，原告没有与其签订正式的商品房买卖合同，且房子尚未处于其管理中，原告的诉讼请求无事实和法律依据。 反诉原告（被告）李波向本院提出如下诉讼请求：1.被反诉人立即返还不当得利款574177元及利息（其中170572元自2012年12月14日起、172253元自2013年10月22日起、114836元自2014年8月23日起、116516元自2015年2月10日起，均至付清时止，按照中国人民银行同期的五年贷款利率计算利息，现计算至2019年3月14日，合计为142555元）；2.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2012年12月14日，反诉人通过平安银行向第三人转账120570元，并交付现金（定金）5万元。2012年12月15日，反诉人委托被反诉人代反诉人作为乙方与第三人作为甲方签订了《定向合作建房协议书》购买涉案房屋。反诉人在2013年10月22日、2014年8月23日、2015年2月10日又向第三人支付房款403605元，共计574177元，且2015年2月10日，第三人向反诉人出具了574177元的涉案房款的收据。后反诉人作为买受人与第三人签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，2015年6月1日，第三人将涉案房屋备案至反诉人名下。2016年11月。被反诉人、反诉人及第三人发生纠纷并诉至法院。一审中，第三人鹏轩公司取人涉案房款574177元系反诉人交付等。二审中，鹏轩公司再次认可刘芮含没有出资，刘芮含也没有出具证据证实其出资的事实。依据二审的裁判结果，被告反诉人应返还反诉人出资的购房款574177元并支付相应的利息。 反诉被告（原告）刘芮含辩称，1.反诉原告仅向鹏轩公司支付了282925元，且该款项的性质应认定为赠与即反诉人向被反诉人赠与款项282925元，反诉原告主张转款系不当得利这一主张即违反日常生活经验，又与其转款经过、索要收据等行为相矛盾。 反诉第三人鹏轩公司陈述，对反诉人的诉讼请求无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的证据1-4，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：对反诉原告提供的证据1、2、4即平安银行个人账户交易明细清单、广西北部湾银行电汇凭证、鹏轩广西专用收据，对上述证据中李波向鹏轩公司支付涉案款项的事实，予以采信；对反诉原告李波提供的证据3即瑞海尚都客户付款明细表，对于李波向鹏轩公司支付款项，应以收据等予以佐证，该证据不予采信；对反诉原告提供的证据5-6即一审、二审的笔录，对该笔录中刘芮含、李波均未提出涉案房款系赠与的事实及李波、鹏轩公司陈述的对涉案房款支付的情况，予以采信；对反诉原告提供的港口区人民法院判决书，对该判决书与二审生效裁判文书中判决中查明的一致的事实及维持防城港市港口区人民法院（2016）桂0602民初2211号民事判决第二项的内容，与本院查明事实有关，予以采信；对反诉原告提供的(2017)桂06民终294号民事判决书，对该生效裁判文书，予以采信；对反诉原告提供的证据民事起诉状，对该证据的真实性，予以采信。对反诉被告刘芮含提供的证据银行卡交易记录，该证据无法显示刘芮含向鹏轩公司交款的事实，不予采信。 本院对事实查明如下：刘芮含诉李波、鹏轩公司商品房预售合同纠纷一案，港口区人民法院于2016年11月16日立案受理。2017年1月24日，该院作出（2016）桂0602民初2211号民事判决，判决如下：一、确认原告刘芮含与被告广西鹏轩房地产开发有限公司签订《定向合作建房协议书》（合同编号：RH2012-6字第116号）为有效合同；二、驳回原告刘芮含其他的诉讼请求。后刘芮含不服该判决，向防城港市中级人民法院提起上诉。2018年5月22日，该院作出（2017）桂06民终294号民事判决，该判决中确认了一审法院查明的以下内容即2012年12月14日，李波通过平安银行向鹏轩公司转账120572元。2012年12月15日，鹏轩公司向原告出具《销售专用收据》，收到刘芮含交来瑞海尚都6-A-1301号房首付款120572元。2013年10月22日，李波通过广西北部湾银行向鹏轩公司汇款172253元，鹏轩公司向刘芮含出具《销售专用收据》，收到刘芮含交来瑞海尚都6-A-1301号房的房款172253元。2015年2月10日，鹏轩公司向李波出具《销售专用收据》，确认收到李波交来瑞海尚都6-A-1301号房的房款574177元。判决如下：一、维持防城港市港口区人民法院（2016）桂0602民初2211号民事判决第二项；二、变更防城港市港口区人民法院（2016）桂0602民初2211号民事判决第一项为:确认上诉人刘芮含与被上诉人广西鹏轩房地产开发有限公司签订的《定向合作建房协议书》（编号：RH2012-6字第116号）有效，上诉人刘芮含与被上诉人广西鹏轩房地产开发有限公司继续履行《定向合作建房协议书》；三、确认被上诉人李波与被上诉人广西鹏轩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：RH2012-6字第116号）无效。 另查明，2014年8月23日，李波通过中国农业银行向鹏轩公司汇款114836元。 本院认为，一、李波是否向刘芮含赠与房款的问题。反诉被告刘芮含辩称，由李波对涉案房屋出资的部分系李波口头向其赠与的。经查，由于刘芮含、李波因涉案房屋发生争议，经防城港市中级人民法院二审的判决，且双方均未提出李波向刘芮含赠与房款的事宜。在本诉讼中，刘芮含未提供证据证实李波出资的房款系赠与给其的，对刘芮含的辩称不予采信。 关于涉案房屋房款由谁出资的问题。本案中，李波、刘芮含对涉案房屋已经支付完全部房款的事实无异议，对涉案房屋总价为574177元的事实，本院予以确认。关于购房款的出资问题。反诉原告李波诉称，涉案房款系其通过现金或转账并全部由其出资支付给鹏轩公司，刘芮含应返还该款项及利息。反诉被告刘芮含辩称，李波仅出资282925元，且该款项系李波赠与刘芮含。经查，李波提供的证据显示其分别在2012年12月14日、2013年10月22日、2014年8月23日，李波分别向鹏轩公司汇款120572元、172253元、114836元。2015年2月10日，鹏轩公司向李波出具《销售专用收据》，确认收到李波交来瑞海尚都6-A-1301号房的房款574177元。刘芮含提供的银行卡交易记录不明确，仅能显示其账户于2013年7月18日、2013年8月20日分别少了116516元、180000元，但不能证实其向鹏轩公司支付过或向李波支付过房款的事实。结合李波提供的票据及鹏轩公司出具的收据，本院予以认定涉案房款574177元均系李波向鹏轩公司支付。 关于刘芮含是否需向李波返还购房款和利息的问题。基于2018年5月22日，防城港市中级人民法院作出（2017）桂06民终294号民事判决中判决，李波与鹏轩公司签订的《商品房买卖合同》无效，则根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于刘芮含与鹏轩公司签订的合同有效，且双方需继续履行。那么，刘芮含无法律依据占用李波的购房款，应予以返还并支付利息。对于李波提供付款凭证的利息从付款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止，对李波未能提供付款日期的涉案房款从鹏轩公司向李波出具收据的时间之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止。对李波超过的诉讼请求，不予支持。对刘芮含辩称不应退还李波房款及利息的诉讼请求，不予支持。 四、关于对涉案房屋撤销备案的问题。由于李波与鹏轩公司签订的《商品房买卖合同》无效，则李波和鹏轩公司有义务撤销涉案房屋的备案手续。因此，刘芮含的该项诉讼请求，本院予以支持。 五、关于李波、鹏轩公司将涉案房屋腾空及返还原告、李波向刘芮含支付房屋占用费的问题。本案中，2018年5月22日，防城港市中级人民法院作出（2017）桂06民终294号民事判决中判决中确认刘芮含与鹏轩公司签订的《定向合作建房协议书》有效，双方继续履行《定向合作建房协议书》，现至今双方尚未签订《商品房买卖合同》，且房屋尚未在鹏轩公司名下或管理中，及李波与刘芮含之间就涉案房屋尚处于争议中。因此，对刘芮含起诉李波、鹏轩公司将涉案房屋腾空及返还给其非及李波向其支付房屋占用费的问题，本案不予处理。 六、关于保全费用及保全保险费问题。由于刘芮含、李波就保全保险费的承担无约定，且无法律规定，对刘芮含该项诉讼请求，不予支持。对于保全费用。应按照诉讼胜败比例承担保全费。对刘芮含请求由李波承担该费用的诉讼请求，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李波与被告（反诉第三人）广西鹏轩房地产开发有限公司协助撤销位于广西防城港市港口区南端瑞海尚都6号楼A单元1301号房的不动产备案登记手续； 二、原告（反诉被告）刘芮含返还李波的涉案款项共计574177元及利息（利息计算方式：以本金120572元为计算，按照中国人民银行同期贷款利率从2012年12月14日计算至2013年10月21日止；以292825元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年10月22日计算至2014年8月22日止；以407661元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年8月23日计算至2015年2月9日止；以574177元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年2月10日计算至清偿之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）刘芮含的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李波的其他诉讼请求。 本诉案件受理费3470.4元、减半收取1735.2元，保全费1237.6元，由原告刘芮含承担2972.8元。反诉案件诉讼费10967.32元、减半收取5483.66元，由反诉被告刘芮含承担5483.66元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费14437.32元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈燕 二〇一九年六月二十二日 书记员  黄倩