山东省济南市历城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0112执异16号 案外人：秦晓燕，女，1966年8月16日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：王智，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周家魁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 申请执行人：济南市钢城小额贷款股份有限公司（原济南市历城区钢城小额贷款股份有限公司），住所地济南市历城区XX路**，统一社会信用代码9137010006115XX。 法定代表人：闵宪金，董事长。 委托诉讼代理人：张忠军，山东尚曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玉安，山东尚曜律师事务所实习人员。 被执行人：郑慧，女，1953年4月29日出生，汉族，住济南市历下区。 在本院执行济南市钢城小额贷款股份有限公司与济南金明门窗有限公司、山东千慧商贸有限公司、郑慧金融借款合同纠纷一案中，案外人秦晓燕对查封位于济南高新区XX路XX区X号楼X-XX号房屋和XX-XX号地下储藏室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年6月17日进行了听证，现已审查终结。 秦晓燕称，请求解除对济南高新XX路X号楼X-XX号房屋和XX-XX号地下储藏室的查封措施。事实与理由：2013年9月10日秦晓燕与宋真、郑慧签订房屋买卖合同，合同约定，宋真、郑慧将两人共有的济南高新XX路X号楼X-XX号房屋和XX-XX号地下储藏室（房屋产权证号：济房权证高字第××号、房屋共有权证号为济房高共字第××号）出售给秦晓燕，合同价款为166万元。秦晓燕于房屋买卖合同签订当日支付给郑慧购房款70万元，2013年9月11日支付给郑慧房款10万元，2013年9月17日支付给郑慧购房款50万元。房屋买卖合同签订当日宋真、郑慧将房屋及地下储藏室交付给秦晓燕居住和使用。后经秦晓燕查询房屋权属登记信息得知贵院于2015年9月9日，以（2013）历城执字第1937-2号民事裁定查封了秦晓燕购买的上述房屋和地下储藏室，查封期限为2015年9月9日至2018年9月8日。涉案房屋的原产权人宋真并非本案当事人，涉案房屋的原产权人宋真、共有人郑慧于贵院对该房屋采取查封财产保全措施之前就已经将该房屋出售给秦晓燕，秦晓燕已经按照房屋买卖合同的约定支付了购房款并长期在该房屋内生活和居住，秦晓燕已实际取得该房屋的所有权。秦晓燕认为贵院对该房屋的查封措施损害了其合法权益，为此提出执行异议。 济南市钢城小额贷款股份有限公司辩称，一、秦晓燕与郑慧、宋真的房屋买卖合同，不认可其真实性，即使秦晓燕于2013年签订了买卖合同，但直至今日仍登记在郑慧、宋真名下，秦晓燕不是所有权人，秦晓燕对该房屋拥有的只是债权，并不享有所有权，债权不能对抗执行。二、对于案外人提出的异议，人民法院应当审查案外人是否是权利人，涉案房屋登记在郑慧与宋真名下，秦晓燕不是涉案房屋的权利人。三、秦晓燕提供的中润物业缴费单、兴业银行信用卡对账单不能证明秦晓燕是涉案房屋的权利人，也不能显示其占有使用了涉案房屋。四、秦晓燕提供的商品房买卖合同是郑慧取得涉案房屋权属之前的交易行为，即使真实合法，但与查封涉案房屋正确与否没有关联性，不能认定排除执行异议的有效证据。对于购房款中孙玉琴支付的部分不认可，因借款人与出借人未到庭质证，不能确认该借款的真实性，另两份借条所有纸张比较新，存在后补的可能性。 郑慧未答辩。 本院查明，本院在审理济南市钢城小额贷款股份有限公司与济南金明门窗有限公司、山东千慧商贸有限公司、郑慧金融借款合同纠纷一案中，于2013年9月11日作出（2013）历城商初字第949-2民事裁定，裁定：查封郑慧名下位于济南市经××世纪××楼3-502住房（共有）一套及地下室一套。本院于2013年10月25日作出（2013）历城商初字第949民事判决,判决：一、济南金明门窗有限公司偿还济南市钢城小额贷款股份有限公司借款本金500万元；二、济南金明门窗有限公司支付济南市钢城小额贷款股份有限公司利息155119.33元（截止2013年10月21日）；三、济南金明门窗有限公司自2013年10月22日始继续按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率的4倍计算支付借款利息至本判决生效之日止。以上一至三款项，限济南金明门窗有限公司于本判决生效之日起十日内付清；四、山东千慧商贸有限公司、郑慧对上述三项债务承担连带清偿责任。该判决生效后，济南金明门窗有限公司、山东千慧商务有限公司、郑慧未履行判决义务。2013年12月24日，济南市钢城小额贷款股份有限公司向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为（2013）历城执字第1937号。 另查明，2013年5月16日宋真出具委托书一份，载明“本人宋真和母亲郑慧共同拥有房产一套，位于山东省济南市高新区XX路**楼X-XX,XX-XX（房产证号：济房权证高字第××号），我们现欲办理此房的转让过户手续，因不便回国，特委托母亲郑慧为代理人，以我们的名义办理该处房产转让过户的相关事宜，具体事项如下：1、签订房屋买卖合同；2、签订银行抵押贷款合同…”。中华人民共和国驻福冈总领事馆出具（2013）福领证字第0000371号公证书一份，兹证明宋真，女于2013年5月16日来到我馆，在前面委托书上签字。秦晓燕提供落款时间为2013年9月10日的房屋买卖合同，秦晓燕购买宋真、郑慧共有的济南高新区X路X号楼X-XX室房屋（房产证号：济房权证高字第××）153.11平方米及地下室（编号：XX-XX）23.62平方米，现该房屋抵押给工商银行济南高新支行，由宋真、郑慧在办理过户前解押，房产交易总额为166万元；付款方式：秦晓燕同意于2013年9月10日向宋真、郑慧支付现金70万元，由宋真、郑慧向工商银行办理房产解押手续；房产解押当日（不迟于2013年9月25日）双方共同到房管部门办理房产过户手续，并当日向宋真、郑慧支付88万元；宋真、郑慧应于2013年11月15日前将房屋腾空交与乙方，并完成土地证过户等手续，秦晓燕付清其余房款8万元，届时宋真、郑慧承诺和保证此房产无任何权属等纠纷。双方还对房屋过户费用、违约责任、争议解决方式等其他事项进行了约定。 经本院向案外人孙玉琴询问，孙玉琴表示涉案房屋买卖由其牵头办理，2013年9月10日孙玉琴向秦晓燕出借了70万元购房款，由秦晓燕支付给郑慧，并办理解除银行抵押的手续，同日，秦晓燕与郑慧签订了房屋买卖合同。2013年9月11日因郑慧急需钱孙玉琴争得秦晓燕同意后，直接向郑慧转账10万元作为购房款，后又于2013年9月17日，孙玉琴向郑慧转账50万元作为购房款并办理解除涉案房屋二次抵押手续。秦晓燕当日开具了限购证明欲办理涉案房屋的过户手续，因本院查封了涉案房屋，至今未办理过户手续。孙玉琴向本院提交了其名下的招商银行户口历史交易名下表一份，证实涉案房屋购房款的支付。至此，秦晓燕向郑慧支付购房款130万元。关于尚未支付的36万元购房款，经本院询问，秦晓燕同意支付至本院执行部门。 秦晓燕主张房屋买卖合同签订当日，郑慧向秦晓燕交付了涉案房屋，后进行了更换门锁及室内装修，并提交了更换门锁销货清单，装修协议及地板、家具、床垫等订购单、送货单予以证实。另中润物业管理集团有限公司出具了居住证明一份，载明秦晓燕自2013年9月10日居住于中××世纪××楼××单元××室。另秦晓燕提交了物业费、电梯费、电费、水费、暖气费等凭证，拟证实其自2013年9月10日占有并使用涉案房屋。 本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。秦晓燕提交的上述证据足以证实其在本院查封涉案房屋前与郑慧签订了房屋买卖合同，并占有了涉案房屋，另根据合同约定支付了部分房款，后非因秦晓燕原因没有办理过户手续。济南钢城小额贷款股份有限公司对涉案房屋的买卖合同，房款的交付及秦晓燕占有涉案房屋的证据不认可，但未提交其他证据予以支持。另对于剩余36万元房款秦晓燕表示同意交至本院执行部门。故秦晓燕的异议请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对宋真与郑慧共有的位于济南高新区XX路X号楼X-XX号房屋及XX-XX号地下储藏室的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  秦笃毅 人民陪审员  邢爱华 人民陪审员  司国桂 二〇一九年六月二十日 书 记 员  赵 国