广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初8616、10359号原告（双诉被告）：管小明，男，汉族，1969年9月2日出生，住址深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：熊忠香，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：周黎，广东鹏浩律师事务所实习律师。被告（双诉原告）：魏启新，男，汉族，1969年7月21日出生，住址湖北省赤壁市，委托诉讼代理人：熊丹，广东大洲律师事务所律师。管小明与魏启新房屋租赁合同纠纷案件，双方先后就同一租赁事实向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，合并公开开庭进行审理，将起诉在先的管小明列为原告，将起诉在后的魏启新列为被告。原告（双诉被告）委托诉讼代理人熊忠香、周黎，被告（双诉原告）魏启新及其委托诉讼代理人熊丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（双诉被告）诉请：1.判令解除原告与被告2014年3月31日和2014年4月15日签订的两份《房屋租赁合同》；2.判令被告限期腾空、搬离位于深圳市宝安区石岩街道石龙仔第三工业区兴业路七号三楼的厂房和宿舍楼的五间宿舍，将上述合同承租的物业全部返还给原告；3.判令被告支付逾期付款违约金60万元（按每日5%的标准暂计至2019年3月13日，实际违约金支付到被告付清之日止）；4.判令被告支付场地占有使用费及相应违约金，暂计2万元（按合同双倍租金标准支付场地占用费，从合同解除之日计至案涉物业实际全部返还之日）；5.被告承担本案案件受理费、保全费、申请执行、拍卖、变卖等全部诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉请：判令被告支付2014年3月13日签订的《房屋租赁合同》免租期的租金14,709元、2019年4月和5月的管理费及电梯使用费2,000元、2019年3月水电费3,189元、2019年4月水电费1,686元和2019年5月预估水电费1,500元，变更第2项诉请为：判令被告限期腾空、搬离位于深圳市宝安区石岩街道石龙仔第三工业区兴业路七号三楼的物业，将上述合同承租的物业全部返还给原告，变更第4项诉请为：判令被告支付场地占有使用费85,745.96元（暂计至2019年5月，按合同约定的双倍租金标准支付场地占用费，合同解除之日开始计至涉案物业实际全部返还之日止）。被告（双诉原告）辩称，第一，被告已将截止到2019年4月租赁厂房所有的费用已结清，包括房租、水电费、管理费等，并不存在违约的情形；第二，由被告支付的合理费用，并不是被告不同意支付，而是原告后期没有提供水电费清单，4月份的房租，我方已转到原告的公司账户，我方要求原告开税票，但原告提出我方欠款，不予开具。从双方签订合同到2019年4月3日前我方不拖欠原告任何款项。请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告（双诉原告）诉请：1.判令原告继续履行房屋租赁（合同24,000元租金/月，一年288,000元），2.判令原告退还房屋租金285,657.60元，3.判令原告赔偿损失4,138.26元，4.判令原告停止侵害（停水、停电），5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，被告变更第1项诉请为：判令原告支付被告厂房租赁押金40,000元，放弃第4项诉请。原告（双诉被告）辩称，首先，对被告的请求，我方认为应该全部予以驳回，基于被告的违约行为，押金已无权退回，在双方的租赁合同中已明确写明；第二，对于被告要求的返还租金，没有事实和法律依据。因为从合同订立到被告当庭陈述的4月份还在按照合同的约定向我方支付租金，其几年对租金从未提出任何的异议；第三，对于被告请求的损失赔偿金予以驳回，损失是否存在没有依据，损失是否由我方的过错导致也没有证据。本案相关情况1.原告系位于深圳市宝安区石岩街道石龙仔第三工业区兴业路7号三楼的厂房和宿舍的权利人，房产证号为深房地字第××号。2014年3月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述厂房三楼整层出租给乙方用于办公及工业生产，面积共计1,500平米，租赁期限至2020年3月31日止（含免租期）；双方同意按现状交付，乙方确认在签署合同前已勘察房屋周边环境，对房屋面积、结构等无任何异议；免租期为合同签订之日至2014年3月31日，除非合同因乙方原因终止或出现合同约定的应当支付免租期租金的事项，否则乙方在免租期内无需向甲方支付租金；租金及费用标准为2014年4月1日至2016年3月31日租金20,000元/月，电梯使用费500元/月，卫生费500元/月，2016年4月1日至2018年3月31日租金22,000元/月，电梯使用费500元/月，卫生费500元/月，2018年4月1日至2020年3月31日租金24,000元/月，电梯使用费500元/月，卫生费500元/月，乙方应于每月5日前向甲方支付租金，甲方收到款项后及时向乙方开具增值税发票；乙方使用租赁房屋的水电费、物业管理费由甲方代收代缴，乙方应于每月5日前向甲方支付上月的水电费，甲方结算水电费时，应向乙方提供每月水电表读数，租金已包含管理费；合同签订当天，乙方向甲方缴纳保证金40,000元，合同期满终止后，如乙方拖欠甲方租金或其他费用，甲方有权从保证金中扣除相关费用，双方完成交接并结算完毕后，甲方将保证金余额无息返还乙方；如因乙方原因导致合同解除或终止，则乙方已缴纳的保证金及水电押金，甲方无需向乙方返还，乙方无权要求甲方返还；甲方不得干涉乙方独立经营；乙方拖欠租金累计30天以上（含30天）或者拖欠租金、水电费等其他应向甲方缴纳的费用累计1,000元以上的，甲方有权单方解除合同，由此造成甲方损失的，乙方向甲方赔偿；合同解除或因故终止时，乙方应于合同解除或终止之日起2日内无条件迁离房屋；若乙方不履行及时迁离的义务，甲方有权要求乙方按双倍租金标准支付自逾期迁离之日起至乙方物品实际搬离之日的租金；乙方拖欠场地使用费等费用的，应按拖欠天数乘以欠付费用总额乘以5%的标准向甲方支付违约金；如因乙方原因导致合同提前终止的，乙方应按合同终止之日的租金标准向甲方赔偿免租期的租金损失。2014年4月25日，原告还与被告签订了另一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区石岩街道石龙仔第三工业区兴业路7号的宿舍楼五间房租给被告，期限至2020年3月31日，租金标准为2014年5月1日至2016年4月30日租金2,400元/月，2016年5月1日至2018年4月30日租金2,640元/月，2018年5月1日至2020年3月31日租金2,900元/月，其他条款与厂房租赁合同基本一致。后，原告将上述厂房和宿舍交付给被告。2.2014年12月12日，被告向原告出具《保证书》，内容为已拖欠原告房租73,000元及滞纳金128,130元，原告派员收租时，被告安排员工围攻原告员工，并砸坏了原告配电房的窗户，强行拉下电闸，严重影响了原告的生产经营秩序，故深表歉意，并保证每月5日前按时交纳租金和水电费，保证承租期间不再发生类似事件，如再发生，之前的滞纳金128,130元及之后的滞纳金将无条件支付，并立即办理该出租场地。原告称，其后，被告仍多次未按时交纳租金及水电费，为此，原告曾多次向被告催缴。3.2018年12月6日，原告向被告发出通知，称拟出售位于深圳市宝安区石岩街道石龙仔第三工业区兴业路7号的物业，售价5,000万元，如被告主张优先购买权，五日内回复。4.2019年3月11日，原告通过快递向被告邮寄解除合同通知，称基于2014年3月13日《房屋租赁合同》，被告应于每月5日前支付当月租金及上月水电费，但被告多次拖欠，现被告已拖欠原告2019年3月租金24,000元，宿舍租金3,625元，电梯使用费500元，卫生费500元，2月电费1,356元，水费235元合计30,216元，根据合同约定，通知被告解除《房屋租赁合同》，2日内迁离物业并结清费用，保证金、水电押金不予退还，迟延迁离，将按双倍租金收取。被告于次日收到该通知。在原告邮寄解除合同通知书的当天即2019年3月11日，被告向原告转账支付了该通知书的全部租金和费用，被告因此复函原告称，原告系3月6日开具发票，被告3月8日收到发票，时值周五，又逢周末放假，故于3月11日下午将全部费用转账支付给原告，因此认为原告的解除通知无效。3月23日，原告再次向被告发出解除《房屋租赁合同》的通知，内容为被告收到原告3月11日发出的解除通知后，未按约定迁离厂房，同时被告也未按2014年4月25日《房屋租赁合同》的约定按期支付租金，故通知被告解除2014年4月25日《房屋租赁合同》，2日内迁离宿舍并结清费用，保证金、水电押金不予退还，迟延迁离，将按双倍租金收取。3月26日，被告复函原告称从未拖欠租金及水电，为避免激化矛盾，同意解除宿舍租赁合同，并于3月31日搬离，同时继续租赁厂房。5.2019年4月1日，原、被告签订《验收移交确认书》，确认双方就租赁合同中的宿舍部分进行交接，物品已清空，原告验收后认为符合交还条件，相关费用另行结算。6.被告提交的2016年10月房屋租赁凭证显示，其租赁原告厂房的备案租赁面积为1,169.28平米。据此，被告认为原告多收了租金。7.被告称，因被告不同意解除合同，原告指使他人于2019年3月14日、15日和17日破坏原告正当生产秩序，将被告的厂房停电，造成被告经济损失，被告因此而报警。被告提交了相应的报警回执。8.原告称，由于被告多次未按约定期限向原告支付租金水电费等，应按合同约定支付违约金。对此，原告提交的被告交款记录显示被告确实多次未按期支付租金及水电费等费用。9.双方确认2019年2月之前的租金和水电费等费用已全部结清，2019年4月3日被告已向原告支付24,000元。庭后，为避免双方损失扩大，双方于2019年5月31日就厂房进行了交接，并确认了被告未付原告2019年3月至5月的水电费金额共计5,585元。判决结果本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自义务。关于合同解除，原、被告双方确认2014年4月25日《房屋租赁合同》已于2019年4月1日解除，双方已完成宿舍的交接，故原告不再主张解除该份租赁合同，也不再主张返还宿舍。双方在《房屋租赁合同》中约定，被告拖欠租金累计30天以上（含30天）或者拖欠租金、水电费等其他应向原告缴纳的费用累计1,000元以上的，原告有权单方解除合同；合同解除或因故终止时，被告应于合同解除或终止之日起2日内无条件迁离房屋；若被告不履行及时迁离的义务，原告有权要求被告按双倍租金标准支付自逾期迁离之日起至被告物品实际搬离之日的租金。从该约定看，原告可以主张双倍租金的路径是“被告拖欠租金--原告解除合同--被告2日内迁离--逾期迁离，被告按双倍标准支付租金”。根据《中华人民共和国合同法》，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方依据前述规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告未按约定日期在2019年3月5日前支付当月租金24,000元及上月水电费等费用，原告有权依约单方解除合同，故原告于2019年3月11日通过快递向被告提出解除合同。但在该解除通知到达被告之前，被告已经将所欠的2019年3月租金及2月水电费等费用支付给原告，并在收到解除合同通知后向原告提出了书面异议。双方在《房屋租赁合同》中设定原告有权解除合同的目的在于当被告出现相应的违约情形时，原告可通过解除合同化解造成或扩大损失的风险。由于被告在原告解除合同的通知到达前已经足额支付了相应租金及费用，相应的违约情形已经减轻，原告可能遭受损失的风险已经得到化解，因此，不宜认定原告的解除到达被告后即产生解除合同的效力。原告于2019年3月27日起诉解除两份《房屋租赁合同》时，被告已经足额支付了当月的租金及上月水电费等费用，此时，原告并不享有合同解除权。在原告起诉后，双方在2019年5月31日完成了厂房的交接，故应视为双方协商一致解除该合同。因此，原告主张按双倍租金标准收取被告2019年3月至5月的租金，于法无据，本院不予支持。但被告尚欠原告31,585元，应当支付给原告，包括2019年5月租金24,000元、2019年4月和5月电梯费卫生费2,000元[（500元/月+500元/月）×2个月]和2019年3月至5月水电费5,585元。关于违约金，原告称违约金包括2014年12月12日《保证书》中承诺的滞纳金128,130元及2019年3月前三年的迟延付款违约金。《房屋租赁合同》中约定被告应当在每月5日前向原告支付当月租金及水电费、电梯费、卫生费等费用，拖欠场地使用费等费用的，应按拖欠天数乘以欠付费用总额乘以5%的标准向原告支付违约金。双方确认2019年2月之前的租金和水电费等费用已全部结清。从原告提交的被告支付记录看，被告确实多次未按照约定时间支付。截止双方合同解除之日，被告尚欠原告2019年5月厂房租金、2019年4月和5月电梯费卫生费及2019年3月至5月水电费未付，构成违约。虽然被告未明确提出违约金标准过高的抗辩，但被告主张未拖欠租金及费用，举重以明轻，实际上是不认可向原告支付违约金，亦不认可相应的违约金标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合被告的违约情形，原告主张被告支付60万元及计至被告付清之日按日5%计算的违约金，明显过高，本院酌情调整为被告向原告支付违约金30000元。超过部分，本院不予支持。关于免租期租金，双方在《房屋租赁合同》中约定，如因被告原因导致合同提前终止的，被告应按合同终止之日的租金标准向原告赔偿免租期的租金损失。如前所述，《房屋租赁合同》应视为双方协商一致解除，故原告主张被告支付免租期租金，不符合双方约定，本院不予支持。关于租赁保证金，双方在《房屋租赁合同》中约定，合同期满终止后，如被告拖欠原告租金或其他费用，原告有权从保证金中扣除相关费用，双方完成交接并结算完毕后，原告将保证金余额无息返还被告；如因被告原因导致合同解除或终止，则被告已缴纳的保证金及水电押金，原告无需向被告返还，被告无权要求原告返还。如前所述，《房屋租赁合同》应视为双方协商一致解除，故被告向原告缴纳的40,000元保证金，应当抵扣被告尚欠原告的31，585元，剩余8,415元，原告应当退还给被告。关于损失，被告提交的证据不足以证明其损失的存在或损失与原告的关联性，故对被告主张的损失，本院不予支持。关于多收的租金，被告提交的2016年10月房屋租赁凭证显示，其租赁原告厂房的备案租赁面积为1,169.28平米，与双方在租赁合同中约定的1,500平米并不一致。首先，房屋租赁凭证载明的面积不足以证明租赁厂房的实际面积，其次，双方在合同中约定的租金并不是以面积来计算，而是固定的金额，第三，被告早在2016年10月已经取得房屋租赁凭证，此后的两年多时间被告一直按照合同约定的金额支付租金，在本案起诉之前从未就面积向原告提出过异议。因此，被告主张原告返还多收的租金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（双诉被告）管小明与被告（双诉原告）魏启新2014年3月13日《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、被告（双诉原告）魏启新在本判决生效之日起十日内向原告（双诉被告）管小明支付违约金30,000元；三、原告（双诉被告）管小明在本判决生效之日起十日内向被告（双诉原告）魏启新退还保证金8,415元；四、驳回原告（双诉被告）管小明的其他诉讼请求；五、驳回被告（双诉原告）魏启新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。8616号案件受理费5,444元，保全费3,620元，由原告（双诉被告）管小明负担8,681元，被告（双诉原告）魏启新负担384元。10359号案件受理费4,789元，由原告（双诉被告）管小明负担70元，被告（双诉原告）魏启新负担4,189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柳 海 涛二〇一九年六月十三日书记员 沈重（兼）书记员 江 伟 娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。