福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初9014号 原告：厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司(原企业名称为厦门新凯宾物业服务有限公司)，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六。 法定代表人:侯团圆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邹东寅，该公司职员。 被告：洪素清，女，1975年10月20日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：洪管城，男，1976年8月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司（以下简称合嘉源公司）与被告洪素清、洪管城物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告合嘉源公司的诉讼委托代理人邹东寅参加诉讼。被告洪素清、洪管城经本院传票传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合嘉源公司向本院提出诉讼请求：请求判令洪素清、洪管城向合嘉源公司支付自2013年8月1日至2017年12月31日期间物业管理服务费9064.3元，水电公摊79.5元，逾期交费违约金21210.5元，合计30354.3元。诉讼中，合嘉源公司变更诉讼请求为：请求判令洪素清、洪管城向合嘉源公司支付自2013年8月1日至2017年12月31日期间物业管理服务费5801.38元，逾期交费违约金自起诉之日起以欠缴的物业管理费为基数按年利率24%计算到实际还款之日止。事实与理由：厦门市源昌物业服务有限公司与厦门源昌房地产开发公司于2008年6月12日签订《前期物业服务合同》，并从2008年6月15日起在源昌国际豪庭提供物业服务，后厦门市源昌物业服务有限公司与厦门新凯宾物业服务有限公司(以下简称新凯宾公司)合并，合同权利义务由新凯宾公司承继,收费标准按照物价局备案书源昌豪庭A1地块物业服务收费标准为住宅1.6/㎡，费用按季度收取，逾期缴费违约金为日千分之三。厦门源昌房地产开发有限公司于2015年6月23日与新凯宾公司重新签订了《前期物业服务合同》，物业费收费标准，收取时间及逾期缴费违约金不变。合同签订后，新凯宾公司已诚实履行物业管理服务合同的内容,洪素清、洪管城为厦门市源昌豪庭一期兴隆路410号（产权面积68.41平方米）业主，至今欠缴上述费用。2019年4月12日，新凯宾公司变更名称为合嘉源公司。合嘉源公司催缴未果,诉至本院。 洪素清、洪管城未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。洪素清、洪管城经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见，视为放弃相关的诉讼权利。合嘉源公司为支持其诉求，提交了2008年《前期物业服务合同》、2015年《前期物业服务合同》、《合并协议》、工商变更材料、《住宅物业服务收费指导价备案书》、《关于源昌豪庭一期前期物业服务合同终止的通知》、《商品房买卖合同备案证明》、《入住合约》、《源昌豪庭410号欠费明细表》、《房屋登记信息》、洪管城及洪素清的《常住人口基本信息表》为证。本院经审查，对合嘉源公司提交上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年6月12日,厦门源昌房地产开发有限公司作为甲方，厦门市源昌物业服务有限公司作为乙方，就甲方选聘乙方对“源昌豪庭”提供前期物业管理服务事宜签订一份《前期物业服务合同》,约定:物业名称为源昌豪庭；坐落位置为兴隆路1-87#、康乐里1-12#；建筑面积为111278.20平方米；物业管理区域东至康乐二小，南至兴隆路，西至仙洞路，北至康乐新村；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅2元/月·平方米，别墅2.5元/月·平方米，商业物业2元/月·平方米；业主应于收到交房通知书之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；物业服务费用（物业服务资金）按季交纳；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按0.3%的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年6月15日起至业主委员会成立止；业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年5月17日,厦门市物价局对该小区住宅物业服务收费指导价住宅为1.6元/月·平方米。 2007年7月28日，厦门源昌房地产开发有限公司作为出卖人，洪素清、洪管城作为买受人，就双方交易源昌豪庭（一期）1#楼1层19单元签订《商品房买卖合同》（编号：01177513），并将该合同提交厦门市房地产交易权及登记中心登记备案。2008年6月30日，洪管城与厦门源昌房地产开发有限公司签订《入住合约》，确认由厦门市源昌物业服务有限公司实施前期物业管理。 2015年6月20日，新凯宾公司作为甲方，厦门市源昌物业服务有限公司作为乙方，就甲乙双方实行吸收合并、甲方吸收乙方而继续存在、乙方解散并注销签订《合并协议》。2015年9月10日，厦门市源昌物业服务有限公司办理了注销登记。 2015年6月23日，厦门源昌房地产开发有限公司作为甲方，新凯宾公司作为乙方，双方签订一份《前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对“源昌豪庭”提供物业服务事宜签订一份《前期物业服务合同》,约定:物业名称为源昌豪庭；坐落位置为兴隆路1-87#、康乐里1-12#；总建筑面积约111278.20平方米；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，标准层单层按建筑面积1.6元/月·平方米，挑高住宅（挑高5.8米或6米）按建筑面积1.6元/月·平方米；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业管理费用）的，每逾期一日，应按逾期未缴纳金额的千分之三向乙方支付违约金；本合同期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2015年11月1日，厦门源昌房地产开发有限公司作为甲方，新凯宾公司作为乙方，双方签订《补充协议》，主要内容有：鉴于甲方与厦门市源昌物业服务有限公司于2008年6月12日签订《前期物业服务合同》约定由厦门市源昌物业服务有限公司负责源昌豪庭小区的物业管理服务，乙方与厦门市源昌物业服务有限公司于2015年6月合并，由乙方承继厦门市源昌物业服务合同相关权利义务，厦门市源昌物业服务有限公司合并后已于2015年9月注销登记，甲乙双方经友好协商，特签订本协议，原合同第三十五条变更为：在本合同履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方同意提交合同履行地（厦门市湖里区法院诉讼解决。 2017年12月18日，厦门市湖里区源昌豪庭一期第一届业主委员会向新凯宾公司发出《关于源昌豪庭一期前期物业服务合同终止的通知》，该通知载明：《前期物业服务合同》履行至2017年12月16日止。 2019年4月12日，新凯宾公司变更名称为合嘉源公司。 另查明，洪素清、洪管城系源昌豪庭（一期）1#楼1层19单元的业主，建筑面积为68.41㎡。自2013年8月1日起至2017年12月16日止，洪素清、洪管城拖欠物业管理费5746.44元（1.6平方米／元×68.41平方米×52.5个月）。 本院认为，合嘉源公司为洪素清、洪管城居住的小区提供了物业管理服务，向业主洪素清、洪管城收取物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。洪素清、洪管城未依约支付物业服务费，合嘉源公司提起诉讼的行为应视为向洪素清、洪管城主张权利催告付款，洪素清、洪管城经催告后仍未及时付款，已构成违约，应承担相应的违约责任。洪素清、洪管城应支付合嘉源公司物业管理费5746.44元。关于违约金，2008年6月12日《前期物业服务合同》中约定按0.3%的标准支付违约金，2013年8月1日至2015年6月30日期间物业管理费的违约金为7.55元（1.6平方米／元×68.41平方米×23个月×0.3%）。2015年6月23日《前期物业服务合同》中约定按日0.3%的标准支付违约金，应以不超过年利率24%为宜，2015年7月1日至2017年12月16日期间物业管理费的违约金为以3228.95元为基数，自2018年11月7日起，按年利率24%，计算至实际付款之日止。洪素清、洪管城经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、洪素清、洪管城应于本判决生效之日起十日内向厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司支付2013年8月1日至2017年12月16日期间拖欠的物业管理费5746.44元及违约金（2013年8月1日至2015年6月30日期间物业管理费的违约金为7.55元；2015年7月1日至2017年12月16日期间物业管理费的违约金以3228.95元为基数，自2018年11月7日起，按年利率24%，计算至实际付款之日止，以3228.95元为限）。 二、驳回对厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果洪素清、洪管城未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由洪素清、洪管城负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 陈 艳 红 人民陪审员 方 丽 铃 人民陪审员 邹  霞 二〇一九年六月十日 法官 助理 谢 逸 萱 书 记 员 陈霏雯8 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。