河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫民申2400号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：罗云文，女，汉族，1970年1月16日出生，住河南省桐柏县。委托代理人：苗巧莲，河南允衡律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：广发银行股份有限公司郑州黄河路支行，营业场所郑州市黄河路23号，统一社会信用代码91410100719918164XQ。法定代表人：李卫东，该行行长。委托代理人：吕继科、闫玲玲（实习），国浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王**，女，汉族，1968年8月14日出生，住河南省信阳市息县。再审申请人罗云文因与被申请人广发银行股份有限公司郑州黄河路支行（以下简称广发银行）及原审被告王**执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2019）豫01民终238号民事判决，向本院申请再审。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。罗云文申请再审称，二审法院对案件基本事实认定不清。罗云文于2016年5月18日通过郑州市伯爱房地产营销策划有限公司)（以下简称中介公司）购买王**的涉案房屋，王**明确了房屋存在招商银行股份有限公司郑州分行（以下简称招商银行郑州分行）有抵押贷款（约有25万左右）情况，需要先解押后过户。三方（包括中介公司）签署《房屋买卖合同》的第十二条约定“经甲、乙双方协商约定并达成如下协议1、因上述房屋现有银行抵押贷款，具体金额以银行为准，乙方首付款伍拾万元整为甲方解压，丙方全程办理手续”。合同签订后，罗云文于2016年5月24日汇款支付被申请人王**25万元，于2016年5月25日、26日分别向王**的（还贷的）招商银行卡中汇款11万和19万。后经中介公司人员介绍，王**跟招商银行预约周一办理还款解押，但是，王**将款项提前取出并失联，导致未能及时办理还款解押手续的责任显然在王**。该事实有《房屋买卖合同》、银行汇款凭证、二七人民法院作出的（2016）豫0103民初6339号民事判决和中介公司出具的证明为证。罗云文已经举证证明未及时办理解押注销手续的原因完全是由王**造成的，二审认定申请人存在过错与事实不符。在王**失联之后，罗云文一方面积极针对王**向二七法院提起了诉讼，另外一方面积极主动联系了招商银行郑州分行咨询办理代为清偿债务消灭抵押权的事宜，但是招商银行要求必须王**本人出面办理。因为王**违约，招商银行郑州分行将王**起诉至郑州高新技术产业开发区人民法院（简称高新区法院），目前该案也已进入执行阶段，案号：(2017)豫0191执9171号。执行异议期间申请人也联系过高新区法院执行法官，表示愿意将涉案房屋的剩余房款319000元交付执行，并同意不足部分由申请人清偿。高新区法院法官建议申请人按照（一审）金水区法院要求交付，并称后期执行过程中两个法院会做好对接。执行案件审理期间，申请人按照金水区法院承办法官要求将剩余房款交付金水区法院执行局。罗云文已经尽到了作为买受人应有的注意义务。一审法院认定非因买受人自身原因未办理过户登记正确。符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条关于权利能够排除执行的规定条件。二审法院认定不符合理由牵强，无法让申请人信服。被申请人广发银行股份有限公司郑州黄河路支行与被申请人王**之间是一般金钱债务。相对于一般债务，申请人认为作为买受人的物权期待权应当优先予以保护。申请人一家人以卖水果为生，十多年的积蓄才购买这一处房屋实属不易。后续更是因为这个情况多次聘请律师打官司，缴纳诉讼费，又因此花费了许多钱。为维护法律的公正，保证法律的正确实施，请求将此案予以再审。广发银行称，二审法院认定事实清楚、适用法律正确，二审判决依法应予维持。具体理由如下：一、因罗云文自身的原因，导致涉案房屋无法完成过户登记。１、涉案房屋约定价款明显低于市场价格，罗云文明知涉案房屋存在抵押，却将首付款60万元直接交付给王**，而不是与王**共同到招商银行郑州分行办理抵押注销手续，导致房屋未能及时办理抵押注销登记。广发银行是在买卖合同签订后的将近3个月才查封的涉案房屋，如罗云文不是直接将首付款交给王**，完全可以在查封前完成过户手续。2、广发银行查封涉案房屋时间是2016年8月11日，查封之后罗云文从未与其进行过沟通其已签订买卖合同购买涉案房屋一事，且经了解，罗云文至今也未与抵押权人招商银行郑州分行进行沟通。如果是罗云文将首付款用于抵押注销后，房屋过户前广发银行才查封的房屋，罗云文提出异议且被支持的话，至少还可以获得剩余35万元购房尾款用于清偿其的债权。现在抵押债权余额已超过40万元，如支持罗云文的请求，抵押权人将无法得到清偿。再退一步来讲，涉案房屋第二次查封为2016年12月14日，罗云文如在此之前查封涉案房屋，除去尾款外罗云文虽有损失但不至于过大，清偿了抵押债权及本案债权就可以办理过户手续，然而罗云文未这样做，导致现在案件上有多次查封，其中第三次查封时间为2017年7月31日，且每次查封的间隔时间都足以完成抵押注销和过户登记。因此罗云文应为自己不及时行使相应权利承担相应的不利后果。二、罗云文并非合法占有涉案房屋。罗云文虽主张占有涉案房屋，但却表明是王**的家人将房屋交付给被答辩人，并非王**本人自愿交付，王**家人并非房屋所有权人，依法无法处分涉案房屋，罗云文并非合法占有房屋。三、罗云文因自身原因未办理房屋过户登记且未合法占有该房屋，对涉案房屋不享有物权，依法不能排除广发银行对涉案房屋的执行。本案房屋至今未办理房屋所有权变更登记，罗云文当然不是该房屋的所有权人。2017年3月15日，二七区法院作出（2016）豫0103民初6339号民事判决书，载明：原告要求被告协助办理过户，因该房屋目前处于抵押状态，无法办手续，待抵押状态消除后，可另行办理。二七区法院都因为涉案房屋上存在抵押，判决无法办理过户手续，且该判决也晚于广发银行2016年8月11日查封涉案房屋的时间。综上所述，罗云文的再审申请无事实和法律依据，请求依法驳回再审申请，以维护广发银行及其他债权人的合法权益。本院经审查认为，根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，罗云文与王**于2016年5月18日签订的《房屋买卖合同》时已获悉涉案房产系按揭贷款在招商银行设有抵押权的房产，在还清贷款并办理抵押权注销手续之前，不能取得房产的所有权，但罗云文将房产的首付款直接支付给王**，而不是与王**共同到贷款抵押银行办理还款及抵押权注销手续，并督促王**办理房产过户登记，直至该房产于2016年8月11日被金水区法院查封，故罗云文对涉案房产无法办理过户登记存在过错，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情况，不能认定其在履行涉案房产买卖合同过程中履行了合理的注意义务，原审法院不支持罗云文要求对涉案房产中止执行并无不当。综上所述，罗云文的再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，对其申请予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回罗云文的再审申请。审判长 王 静审判员 牛建华审判员 张俊宇二〇一九年六月十八日法官助理黄文书记员马子晴