广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初13491号原告（反诉被告）：冯健康，男，1960年1月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所律师。被告（反诉原告）：李淑云，女，1972年10月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄青松，广东道慧律师事务所律师。原告（反诉被告）冯健康诉被告（反诉原告）李淑云租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯健康的委托诉讼代理人张曼,被告（反诉原告）李淑云的委托诉讼代理人黄青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯健康向本院提出诉讼请求：1.李淑云向冯健康支付2018年5月、10月租金共36000元及滞纳金（租金暂计至2018年10月份，从2018年11月起计至李淑云依约支付止；滞纳金以32000元为基数，以每日0.5%标准从2018年10月6日计算至李淑云实际清偿之日止）；2.李淑云向冯健康支付2018年5月1日至今水费共80.5元，2018年9月、10月电费共2714元；3.李淑云向冯健康支付2018年5月、10月合同保证金18000元并由冯健康没收上述保证金；4.冯健康没收李淑云2018年6月、7月、8月、9月合同保证金36000元；5.李淑云向冯健康支付2018年5月至10月的租赁税。诉讼中，冯健康将第一项诉讼请求中“租金32000元”变更“租金36000元”，滞纳金以18000元为基数，从2018年10月逾期开始起算，每月6号开始按照合同约定以每日0.5%的标准计算滞纳金；变更第三项诉讼请求为：“李淑云向冯健康支付两期租赁保证金，共计18000元，并由冯健康没收上述保证金”；变更第四项诉讼请求为：判令冯健康没收李淑云已支付的四期租赁保证金，共计36000元；变更第五项诉讼请求为李淑云向冯健康返还冯健康代为支付的2018年5月至10月的租赁税3683.88元及李淑云继续支付剩余月份的租赁税。事实和理由：2018年5月1日，冯健康将位于东凤镇兴华中路10号地下商铺右边内间交付李淑云使用。2018年5月2日，冯健康与李淑云签订租赁合同，约定冯健康将位于东凤镇兴华中路10号地下商铺右边内间出租给李淑云使用，租赁期限为3年，从2018年6月1日起至2021年5月31日止，每月租金18000元，每月租金应在当月5日前付清，如不按时缴纳租金，冯健康向李淑云收取每日0.5%的滞纳金。合同约定李淑云必须按政策规定缴付清租赁税，且合同还约定李淑云预交三个月租金54000元作为合同保证金，该合同保证金从合同生效之日起分6个月、每月9000元支付给冯健康，在租用期间，李淑云如有违约等情况此保证金归冯健康所有。合同约定起租期从2018年6月1日起算，但2018年5月1日已经交付租赁物，李淑云应当向冯健康支付2018年5月租金，且经冯健康多次催收，截止起诉之日，李淑云仍未支付2018年10月租金及2018年5月、10月的合同保证金及2018年6月1日之间的水费80.5元、2018年9月、10月电费共计2714元。李淑云答辩称，一、李淑云严格履行合同，依约向冯健康支付租金、水电费及租赁保证金，没有违约行为，但冯健康从2018年10月11日开始对涉案商铺停水停电导致李淑云无法正常使用商铺，李淑云已经依法解除租赁合同；二、冯健康主张2018年5月、10月的租金及滞纳金没有事实和法律依据；三、冯健康无权要求李淑云支付2018年5月、10月合同保证金，冯健康不仅无权没收已支付的合同保证金36000元，还应双倍返还保证金72000元；四、李淑云没有支付十月份的租金不属于违约，冯健康将租金退还给李淑云，且冯健康在2018年10月11日开始对租赁商铺进行停水停电，导致李淑云没有支付十月份的租金，责任在于冯健康；五、冯健康与李淑云在合同约定租赁税是应由承租人承担违背了相关法律，租赁税也不是法院处理的范围。李淑云向本院提出反诉请求：1.解除李淑云与冯健康于2018年5月2日签订的租赁合同；2.冯健康双倍返还保证金72000元。事实和理由：2018年5月2日，李淑云与冯健康签订租赁合同，约定李淑云租赁冯健康将位于东凤镇兴华中路10号地下商铺右边内间，租赁期限三年，每月租金18000元，合同约定为保证双方在租用期中履行合同责任，冯健康预收李淑云三个月租金54000元为合同保证金，该保证金分六个月内每月9000元缴付给冯健康，在租用期李淑云如违约此保证金归冯健康所有，如冯健康违约则双倍返还保证金给李淑云。签订合同后，李淑云租用上述商铺作服装经营，并按时向冯健康缴纳租金、水电费及保证金，其中保证金缴纳四次共36000元。2018年10月11日早上，李淑云店铺员工上班时发现商铺电动门无法打开，冯健康告知已停水停电，不同意打开电源开门，店铺无法经营。为减少损失，李淑云店铺员工于2018年10月24日砸开商铺后门冯健康另加的锁将商铺内物品搬出，后冯健康一直对该商铺停水停电，冯健康的行为构成严重违约。冯健康对反诉答辩称，一、同意解除租赁合同，合同解除之日应是2019年1月19日即李淑云交还所有钥匙当日，冯健康行使合同解除权；二、李淑云不享有合同解除权，李淑云逾期未支付房租，存在违约，不享有解除权；三、冯健康委托律师多次致电李淑云要求将钥匙交回，但李淑云一直拖延，2019年1月19日之前涉案店铺由李淑云实际占有，李淑云应当支付期间的租金；四、李淑云称冯健康断水断电，与事实不符，实际上2018年10月11日凌晨1点至2点，一群不明身份的人出现涉案店铺并将店铺内的部分财物搬出，冯健康多次联系李淑云，均未得到明确回复。出于房东的安全保障义务及对其他租户的负责，冯健康将水电闸位打下保证水电的安全，李淑云在使用的情况下将闸位打上，冯健康履行房东的安全保障义务，不应当作为李淑云拒不支付房租的借口。冯健康、李淑云围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据冯健康、李淑云陈述及其提交的证据，本院经审查认定事实如下：位于中山市××路××号的房地产[粤房字第XXXXXX号]的所有人为冯健康。2018年5月2日，冯健康作为甲方与李淑云作为乙方就东凤镇兴华中路10号地下商铺右边内间租赁事宜签订租赁合同，双方约定租赁期限为3年，从2018年6月1日至2021年5月31日，每月租金18000元，期间每两年增加10%的租金；每月租金应于当月5日前付清，如乙方不按时缴交租金，甲方有权收取乙方每日0.5%的滞纳金；甲方预收乙方三个月租金54000元作为合同保证金，该合同从合同生效起分六个月、每月9000元支付，租用期内乙方出现违约情况此保证金归甲方所有，如甲方违约则双倍返还保证金给乙方；每月的水、电费及税费等乙方按规定按时向有关部门缴付；等等。同日，冯健康向李淑云出具收据称收到李淑云支付6月份的租金18000元、租赁保证金9000元。同年6月30日，冯健康向李淑云出具收据称收到李淑云支付的6月份（从5月-6月30日）电费2829.12元，并在该收据中注明水费未计算。同年7月4日，冯健康向李淑云出具收据称收到李淑云支付7月份的租金18000元、租赁保证金9000元。同年7月31日，冯健康向李淑云出具收据称收到李淑云支付的7月份（从7月1日-7月31日）电费2221.76元。同年8月9日，冯健康向李淑云出具收据称收到李淑云支付8月份的租金18000元、租赁保证金9000元。同年9月5日，冯健康向李淑云出具收据称收到李淑云支付9月份租金18000元、8月份（从8月1日至8月31日）的电费2219元。同年10月8日，李淑云通过农业银行向冯健康转账29013.6元，交易用途备注为“东凤女装店10月租金9月电费第五期合同保证金款”。10月9日，冯健康将29013.6元转账返还给李淑云。同年10月30日，冯健康以李淑云拖欠租金、水电费等费用起诉至本院，提出上述请求。11月28日，李淑云向冯健康邮寄解除租赁合同通知书（落款时间为11月26日），称鉴于冯健康于2018年10月11日起对涉案商铺停水停电，至今已有一个半月，导致李淑云无法使用商铺，通知从即日起解除双方于2018年5月2日签订的租赁合同。该通知书邮寄至冯健康的户籍地址。诉讼中，冯健康向本院提交了与李淑云的微信聊天记录，该聊天记录中，2018年10月9日冯健康称“淑云：我刚汇出29013.60元给你指定的6228XXXXXXXXXXXX账号了，我的收据也没有取回，你下午将该款重新汇给我账号就是了”，李淑云回复“好的，谢谢你”。同日李淑云称“冯生，要等老板过两天回来签名，财务汇给你”，冯健康回复称“你们配合下吧！合同上是每月5日前上缴的，希理解”。李淑云对上述聊天记录予以确认。另外，冯健康还向本院提交了税收缴款书，显示2018年5月1日至2018年10月31日的房产税为2880元、土地使用税155.88元、个人所得税648元，合计3683.88元，李淑云认为该笔费用应由冯健康缴纳，故不同意支付给冯健康。庭审中，冯健康与李淑云均同意解除合同，但冯健康认为应以2019年1月19日即李淑云将涉案商铺钥匙退回之日作为合同解除日，李淑云则认为应以2018年12月5日作为合同解除日。李淑云称分别于2019年1月17日、18日将钥匙还给冯健康，冯健康则称在2019年1月18日、19日收到钥匙。另外，冯健康认为合同存在笔误，租赁期间应为2018年5月2日至2021年5月31日，李淑云则不确认。冯健康与李淑云对谁违约存在争议，冯健康认为李淑云没有按照合同约定缴纳租金、水电费及税费构成违约，而李淑云则认为冯健康从2018年10月11日开始停水停电导致无法其经营构成违约。关于租金，冯健康确认李淑云已经缴纳2018年6至9月份的租金，李淑云则认为已向冯健康支付10月份的租金，在李淑云的要求下冯健康同意退回，后李淑云同意再次缴纳该笔费用，但由于冯健康在2018年10月11日对涉案店铺停水停电，所以才没有支付该笔费用。另外，李淑云认为双方约定的滞纳金标准过高，不应得到支持。关于水电费，双方确认水电费由李淑云支付给冯健康，李淑云同意支付2018年9月、10月的电费2714元。冯健康称李淑云一直未缴纳水费，但并未就水费的产生、金额提交证据予以证明。另外，根据冯健康提交的广东省增值税普通发票、税收缴款书显示，位于中山市××路××东凤镇长富服装行2018年5月至10月缴纳税金的租金标准为4000元，李淑云称冯健康要求其提供每月租金4000元的合同进行备案。本院已将上述情况发函告知国家税务总局中山市税务局东凤税务分局、中山市工商局东凤分局。本院认为，冯健康与李淑云于2018年5月2日签订了租赁合同，双方形成租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据双方的微信聊天记录，李淑云于2018年10月9日前向冯健康转账支付10月份的租金，冯健康在李淑云的要求下在次日退还了该款项，并要求李淑云当日下午重新将款项汇入其账户。其后李淑云要求迟延两日缴纳租金，冯健康则提醒合同约定的租金支付时间。根据上述聊天记录可见，一方面李淑云并未按照该约定支付10月份的租金，冯健康亦未同意免除或同意李淑云推迟支付当月租金，故李淑云未依约支付租金构成违约。另一方面，冯健康在李淑云要求迟延两日缴纳租金时，并未提出明确反对，亦未提出迟延缴纳的后果的情况下，便直接于2018年10月11日采取断水断电的措施，导致李淑云无法正常经营，亦存在过错。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，认定冯健康及李淑云在合同履行过程中均存在过错，应当各自承担相应的责任。现冯健康与李淑云均同意解除于2018年5月2日签订的租赁合同，本院予以确认，但双方对于解除合同的日期存在争议。本院认为，冯健康于2018年10月30日向本院提起诉讼，但并未提出解除合同的诉讼请求，而李淑云曾于2018年11月28日向冯健康发出解除租赁合同通知书，故应以2018年11月28日作为合同解除之日。关于李淑云应支付的租金金额。因李淑云确认未缴纳2018年10月份的租金18000元，本院予以确认。关于2018年5月份的租金，冯健康认为租赁期限约定处存在笔误，并认为2018年5月份应计算在租期内，但李淑云不予确认，且冯健康未提交相关证据予以证明，故本院对于冯健康的主张不予支持，并确认合同期限为2018年6月1日至2021年5月31日。因双方约定的租赁期限不包括2018年5月，故本院对于冯健康要求2018年5月份租金的诉讼请求不予支持。因本院认定合同于2018年11月28日解除，故李淑云应向冯健康支付2018年11月1日至11月28日的租金16800元（18000元/月÷30天×28日），即李淑云应向冯健康支付2018年10月至2018年11月28日的租金共计34800元。冯健康及李淑云在合同履行过程中均存在过错，本院对于冯健康要求李淑云支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于水电费。李淑云同意支付2018年9月、10月的电费2714元，本院予以确认。因冯健康未对水费的产生、金额等主张提交证据予以证明，本院对于冯健康要求李淑云支付水费的主张不予支持。关于保证金。因双方在合同履行过程中均存在过错，冯健康无权没收李淑云缴纳的保证金，李淑云亦无权要求冯健康双倍返还保证金。现涉案合同已经解除，冯健康理应将李淑云已支付的36000元保证金返还给李淑云。至于租赁税。因双方约定相关税费应由李淑云承担，现冯健康缴纳了税费共计3683.88元，李淑云理应按照合同约定将该款项返还冯健康。至于冯健康诉讼请求李淑云继续承担剩余月份的租赁税，因冯健康未提交证据对租赁税的发生、金额予以证明，故本院不予支持。综上所述，李淑云应当向冯健康支付拖欠的租金34800元、电费2714元及税费3683.88元，合计41197.88元（34800元+2714元+3683.88元）。冯健康则应向李淑云返还保证金36000元。相互扣减后，李淑云应当向冯健康支付5197.88元（41197.88元-36000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）冯健康与被告（反诉原告）李淑云于2018年5月2日签订的租赁合同于2018年11月28日解除；二、被告（反诉原告）李淑云于判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）冯健康支付5197.88元；三、驳回原告（反诉被告）冯健康的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李淑云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为2120元，由原告（反诉被告）冯健康负担[该款原告（反诉被告）冯健康已预交]；反诉费800元，由被告（反诉原告）李淑云负担[该款被告（反诉原告）李淑云已预交]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一九年六月二十八日书记员  郑敏婷