内蒙古自治区兴和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0924民初171号 原告谢集润，男，汉族，1957年7月31日出生。（未到庭） 委托代理人王守孝，系乌兰察布市148协调指挥中心第一法律服务所法律工作者。 被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司。 法定代表人李贵平，系该公司经理。（未到庭） 委托代理人刘瑞军、梁晓蕾，系内蒙古义利律师事务所律师。 第三人马金宝，男，回族，1965年10月16日出生。 委托代理人刘亘煜，系内蒙古义利律师事务所律师。 第三人贾伦文，男，汉族，1957年9月10日出生，住陕西省扶风县，住陕西省扶风县。 委托代理人杨利慧，系内蒙古义利律师事务所律师。 第三人孙壁旺，男，汉族，1940年7月9日出生。 委托代理人孙艳，系第三人孙壁旺孙女。 原告谢集润诉被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案。本案在审理过程中，第三人马金宝、贾伦文、孙壁旺要求参加诉讼，经本院审核许可后，于2019年4月1日，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢集润委托诉讼代理人王守孝，被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人刘瑞军、梁晓蕾，第三人马金宝及委托代理人刘亘煜，第三人贾伦文及委托代理人杨利慧，第三人孙壁旺及委托代理人孙艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要被告继续履行合同，交付原告购买的××旗的××旗从东向西数第二套第三套商铺，建筑面积各115平米，10号楼从西向东数第二套第三套商铺，建筑面积各89平米（共计1372400元）；2、要求被告承担迟延交付房屋违约责任，给付违约金（租房费）72000元；3、要求被告承担全部诉讼费。事实与理由：2010年雷华蕾挂靠察右前旗吉达房地产开发有限责任公司，开发察右前旗阳光佳苑二期工程，原告于2012年10月份购买雷华蕾开发的阳光佳苑二期工程8号楼由东向西数第二套第三套商铺，2013年元月份购买了10号楼由西向东数第二套第三套商铺，一次性付清了全部购房款，并与被告签订了商品房买卖合同。原告购买的四套商铺合同约定2013年、2014年交付房屋。因雷华蕾施工进度慢，建设资金缺乏，2013年5月份察右前旗人民政府组织公、检、法及察右前旗吉达房地产开发有限责任公司接管了雷华蕾开发的工程，由吉达公司继续施工。原告购买的四套商品房和回迁户回迁安置的楼房由吉达公司完工后交付。吉达公司于2013年5月24日发布了公告和通知，撤销了察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程项目部，由吉达公司另行组建的阳光佳苑二期工程项目部继续开发建设，并通知雷华蕾交回原项目部的各种证件、印章和开发建设资料，同时办理相关交接和清算手续，回迁户持回迁合同办理登记事宜。在前旗法院的组织下，所有回迁户和购房户都在前旗法院办理了登记事宜。被告从2013年5月份接管了阳光佳苑二期工程现已竣工，但至今未给原告交付房屋。原告多次找旗政府和被告要求交付房屋，被告要求通过法律诉讼程序解决。为此提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司辩称：原告在诉状中陈述，2010年雷华蕾挂靠被告开发阳光佳苑二期工程，原告2012年10月购买了雷华蕾开发的阳光佳苑二期工程8号楼门面房2套，2013年元月购买10号楼从西向东门面房2套，共计4套，那么原告是向雷华蕾购买的房屋，而不是向吉达公司购买的房屋，而吉达公司从没有向原告出售过任何房屋，其次，雷华蕾也不是吉达公司的代理人，没有在吉达公司担任过任何的职务，吉达公司也没有向雷华蕾出具过授权委托书，所以原告与雷华蕾签订的合同应属无效合同。 第三人马金宝辩称：一、原告提供的合同属于无效合同，且并未真实履行。原告在诉状中已经自认是与雷华蕾签订的商品房买卖合同，并非向吉达公司购买，雷华蕾并非吉达公司的委托代理人，无权代吉达公司出售房屋，而且原告并未实际支付购房款，双方并未真实履行合同；二、第三人对涉案房屋享有法定优先条件，第三人于2010年9月15日就与原开发商福华房地产开发有限公司签订了《房屋回迁合同书》置换了8号楼从东往西数第一、第二套门面房（其中第二套早于原告），本案涉案房屋系第三人的补偿安置房屋，所以第三人作为被拆迁人请求优先取得诉争8号楼从东向西第2套门面房依法应当得到法院支持；三、原告诉讼已经超出法定诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求；四、第三人参加诉讼主体适格。综上，原告的主张没有任何事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。 第三人贾伦文辩称：一、2011年7月26日第三人贾伦文与阳光二期工程项目部签订《阳光佳苑二期10号楼建筑承包合同》，2012年12月20日，第三人贾伦文与吉达公司以阳光佳苑二期10号楼从西往东数第一套、二套、三套门脸房，从西往东数第一、第二、第三套门面房，总面积438.2平米以每平米4000元共计1752800元抵顶了第三人贾伦文工程款；二、第三人贾伦文对涉案房屋享有法定优先权利；三、原告在庭审中抗辩因本案审理的是房屋买卖合同，而第三人贾伦文工程款的优先权应当在审理建设工程纠纷中体现，该理由不能成立；四、原告诉讼已经超过法定诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。 第三人孙壁旺辩称：贵院受理原告谢集润诉被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案。申请人孙壁旺以有独立请求权的第三人身份参加诉讼。2010年8月28日第三人与乌兰察布市集宁区福华房地产开发有限公司阳光佳苑项目部签订《房屋回迁合同书》，合同约定给我置换一套位于阳光佳苑南门从东往西数第三套门面房108平方米，也就是诉争8号楼从东往西数第三套门面房归第三人孙壁旺所有。依据法律规定，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 本院经审理认定的事实如下：2010年8月28日乌兰察布市集宁区福华房地产开发有限公司阳光佳苑项目部委托雷华蕾与第三人孙壁旺签订了《房屋回迁合同书》，工程名称，阳光佳苑二期工程，地点位于阳光佳苑南大门往西第三套门面房，建筑面积108平方米，也就是诉争8号楼从东往西数第三套门面房。2010年9月15日福华房地产开发有限公司阳光佳苑项目部委托雷华蕾与第三人马金宝签订了《房屋回迁合同书》，开发工程，阳光佳苑二期工程，地点位于阳光佳苑南大门从东往西数第一、第二套门面房，建筑面积各108平方米，也就是诉争的8号楼从东往西数第二套门面房。2011年初被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司与阳光佳苑二期工程项目部实际开发人雷华蕾达成合作开发协议，委认雷华鹏作为阳光佳苑二期工程项目部负责人，（雷华鹏系雷华蕾弟弟），项目名称：察右前旗阳光佳苑二期工程，开发5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、10号楼；项目地点：察右前旗土贵镇向阳街供电局前，建筑面积30000平方米；开工时间：2011年3月15日。项目部实行经济独立核算制，只向公司上缴工程造价的1%的管理费。项目部成立后，相继办理了营业执照，开发土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证书。2011年7月26日察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程实际开发人雷华蕾与察右前旗建筑安装有限公司贾伦文签订了《阳光佳苑二期10号楼建筑承包合同》，工程名称：察右前旗阳光佳苑二期工程10号楼；工程地点：察右前旗土贵镇向阳街西侧、供电局南；工程结构十一层框架；建筑面积15182.84平方米；建筑造价：2383.71万元。承包方式：包工包料。2012年12月20日察右前旗吉达房地产开发有限责任公司与第三人贾伦文签订了编号：GF-2000_0171商品房买卖合同。用10号楼底楼门面房从东往西三套（第一套58.4平米，第二套97.2平米，第三套63.24平米），从西往东三套（第一套58.89平米，第二套97.20平米，第三套63.21平米），建筑面积共438.2平米以每平米4000元，总金额1752800元，用以抵顶阳光佳苑二期工程项目部实际开发人雷华蕾拖欠第三人贾伦文的工程款。2012年贾伦文向乌兰察布市中级人民法院提起诉讼要求被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司和被告阳光佳苑二期工程项目部负责人雷华鹏支付工程款并赔偿损失，后经调解双方达成还款协议。乌兰察布市中级人民法院出具了（2012）乌民初字第23号调解书，其中第五条约定，本调解协议约定的给付义务，全部由被告雷华鹏承担，被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司不承担给付义务。2012年10月14日原告与察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程项目部雷华蕾达成商品房买卖合同，将8号楼从东往西数第二、第三套门面房售予原告，原告一次性付清购房款。2013年1月1日原告再次与察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程项目部实际开发人雷华蕾达成商品房买卖合同，将10号楼底楼从西往东数第二、第三套门面房售予原告，原告并一次性付清购房款。因实际开发人雷华蕾开发的阳光佳苑二期工程，工程进度慢，建设资金缺乏，无法实现拆迁安置的楼房。2013年5月察右前旗政府组织公、检、法及察右前旗吉达房地产开发有限责任公司接管了雷华蕾开发的阳光佳苑二期工程。2013年5月24日察右前旗吉达房地产开发有限责任公司以公告的方式撤销了察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程项目部并通知阳光佳苑二期工程项目部负责人雷华鹏携带项目部的各种证、照、公章和开发建设资料来吉达公司办理交接和清算等事宜。2013年7月10日察右前旗吉达房地产开发有限责任公司登报解除与雷华蕾于2011年初签订的合作协议。2014年5月28日被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司与第三人贾伦文在原雷华蕾与第三人贾伦文于2011年7月26日所签订阳光佳苑二期工程10号楼建筑承包合同的基础上签订了《阳光佳苑二期工程10号楼施工补充协议书》，该协议依据2011年7月26日所签订阳光佳苑二期工程10号楼建筑承包合同各项内容，参照双方合同实际履行情况，结合乌兰察布市中级人民法院出具的(2012)乌民初字第23号民事调解书各项条款基础上签订本协议，现阳光佳苑二期工程基本竣工。2018年10月谢集润向察右前旗人民法院递交了诉前保全申请，要求对阳光佳苑二期工程的8号楼从东往西数第二套、第三套，10号楼底楼从西往东数第二套、第三套门面房予以保全，并向察右前旗人民法院提供了担保，缴纳保全费5000元。2018年10月16日察右前旗人民法院作出（2018）内0926财保47号民事裁定书，将阳光佳苑二期工程8号楼从东往西第二、第三套门面房，10号楼底楼从西往东数第二、第三套门面房予以查封，价值约1372400元。2018年11月5日原告谢集润以察右前旗吉达房地产开发有限责任公司为被告提起诉讼。本案在察右前旗人民法院审理过程中，原告谢集润向察右前旗法院提出回避申请，经乌兰察布市中级人民法院指定管辖，该案由兴和县人民法院管辖。 以上事实，经庭审质证，原、被告双方基本认可，故本院对上述事实予以认定。 本院认为：原告主张要求被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司继续履行合同，交付原告购买的××旗的××旗从东往西数第二、第三套门面房及10号楼底楼从西往东数第二、第三套门面房。依据本案查证的事实，2010年8月28日乌兰察布市集宁区福华房地产开发有限公司阳光佳苑项目部委托雷华蕾与第三人孙壁旺签订了回迁合同，2010年9月15日雷华蕾以同样的身份也与第三人马金宝签订了回迁合同。第三人孙壁旺回迁楼的位置与原告所购买的8号楼从东往西数第三套门面房相重叠。第三人马金宝回迁楼的位置与原告购买的8号楼从东往西数第二套门面房相重叠。虽然原告与察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程项目部于2012年10月14日签订的商品房买卖合同，并且付清房款，但第三人孙壁旺、马金宝系阳光佳苑二期工程的被拆迁户，8号楼从东往西数第二套门面房按照回迁协议的约定系第三人马金宝的回迁安置房，第三套门面房系孙壁旺的回迁安置房，依据法律规定，第三人孙壁旺、马金宝具有优先取得诉争门面房的权利。原告提出第三人孙壁旺、马金宝应当向乌兰察布市集宁区福华房地产开发有限公司阳光佳苑项目部主张取得回迁楼的权利。虽然当时第三人孙壁旺、马金宝所签订的回迁合同的责任主体系乌兰察布市集宁区福华房地产开发有限公司，与原告主张的责任主体察右前旗吉达房地产开发有限责任公司不同，但依据本案查证的事实，集宁区福华房地产开发公司当时是与第三人孙壁旺、马金宝签订回迁合同的责任主体，但在具体开发工程实施过程中产生了变化，雷华蕾由原来福华房地产开发有限公司阳光佳苑项目部的委托代理人转变为察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程的实际开发人，雷华蕾继受取得了福华房地产开发有限公司与第三人孙壁旺、马金宝签订回迁合同的权利和义务，故原告要求被告交付8号楼从东往西数第二、第三套门面房的诉讼请求不予支持。原告由此受到损失，可以另行提起诉讼，要求相关责任者给予赔偿。2013年1月1日原告与察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程项目部签订了商品房买卖合同，并支付全额购房款。商品房具体位置，10号楼底楼从西往东数第二、第三套门面房，要求被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司继续履行合同，并交付购买10号楼门面房。第三人贾伦文主张，因被告拖欠第三人贾伦文工程款，无法给付，该门面房在2012年12月20日察右前旗吉达房地产开发有限责任公司已出售给第三人贾伦文，抵顶工程款，并签订了商品房买卖合同。第三人贾伦文与被告签订的商品房买卖合同，从时间上早于原告，且拖欠工程款应当优先受偿，故此，法院应当驳回原告的诉讼请求。根据本案查证事实，第三人贾伦文于2011年7月26日与阳光佳苑二期工程实际开发人雷华蕾签订了阳光佳苑二期工程10号楼建筑承包合同。工程进展到第五层，因种种原因，工程没有继续履行。第三人贾伦文于2012年向乌兰察布市中级人民法院提起诉讼，要求被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司和察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程项目部负责人雷华鹏给付拖欠工程款并赔偿损失。2012年12月21日乌兰察布市中级人民法院以调解方式结案。调解书第四条约定，由第三人贾伦文继续施工，施工前给付第三人贾伦文所欠工程款300万元；第五条约定，本调解协议所约定的给付义务，全部由雷华鹏承担，察右前旗吉达房地产开发有限责任公司不承担给付义务。2013年5月24日察右前旗吉达房地产开发有限责任公司撤销了阳光佳苑二期工程项目部。2014年5月28日被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司与第三人贾伦文在雷华蕾与第三人贾伦文于2011年7月26日签订的10号楼施工承包合同的基础上续签了施工承包合同。从上述事实说明，在2012年12月21日之前，被告察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程项目部还在正常运营，被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司与察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期项目部之间只是挂靠关系，未经察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程项目部负责人雷华鹏同意也未经该工程实际开发人雷华蕾同意与第三人贾伦文签订10号楼底楼商品房买卖合同，用以抵顶阳光佳苑二期工程实际开发人雷华蕾所欠第三人贾伦文的工程款的行为实属不当，被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司应当履行原告与察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程项目部与原告签订的关于10号楼底楼从西往东数第二、第三套商品房买卖合同，并交付原告。对于第三人贾伦文由此受到损失可以另行起诉，要求相关责任者给予赔偿。在庭审中，被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司向本院提交2012年10月12日原告与雷华蕾达成的投资协议书，因该协议书系复印件，原告不予认可，被告在本院限定时间内又未提交证据原件，也未说明情况，故本院对被告提交的协议书不予认定，证明目的不予采信。原告主张因被告延期给付房屋给原告造成损失，要求被告承担72000元的违约金，本院不予支持，因延迟交付房屋的原因是实际开发人雷华蕾造成的，与被告无关，原告可向实际开发人另行主张权利。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，判决如下： 一、撤销被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司与第三人贾伦文于2012年12月20日签订的出售10号楼底楼从西往东数第二、第三套商品房买卖合同；原告谢集润与察右前旗吉达房地产开发有限公司阳光佳苑二期工程项目部签订的10号楼底楼从西往东数第二、第三套商品房买卖合同合法有效，被告察右前旗吉达房地产开发有限责任公司，第三人贾伦文于本判决生效后30日内将10号楼底楼从西往东数第二、第三套门面房交付原告谢集润； 二、驳回原告谢集润的其他诉讼请求。 案件受理费8900元，由原告承担4400元，被告承担4500元。保全费5000元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。 审 判 长  梁太宝 人民陪审员  母应祥 人民陪审员  康海云 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  武艳敏 附法律条文： 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。