广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初14261号原告：陈芝銮，男，汉族，1977年3月12日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘诗霞，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：王流超，广东诚公律师事务所实习律师。被告：杨聪，男，汉族，1973年10月13日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：卓炜，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨珍，广东国晖律师事务所律师。被告：董耀棠，男，汉族，1963年1月17日出生，住址广东省四会市。委托诉讼代理人：黄林，广东卓建律师事务所律师。被告：李利杰，男，汉族，1985年4月13日出生，住址广东省深圳市福田区。原告陈芝銮与被告杨聪、董耀棠、李利杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘诗霞、王流超，被告杨聪及其委托诉讼代理人陈杨珍、被告董耀棠的委托诉讼代理人黄林、被告李利杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告李利杰是乌托邦饮品的法定代表人，被告董耀棠声称是被告李利杰的授权人。2018年12月29日，原告在被告董耀棠的介绍下，与被告董耀棠、李利杰达成商铺转让协议，被告董耀棠、李利杰将正在租用的乌托邦饮品店商铺转让给原告，商铺位于深圳市××区××电子市场××楼商铺××号，原告当天向被告支付商铺转让费订金5万元。被告董耀棠告知原告商铺租赁应当与被告杨聪签订合同，被告董耀棠、李利杰作为商铺租赁的前手只收取转让费用。在原告与被告杨聪签订了《商铺租赁合同书》后，原告于2018年12月30日当天又将剩余的商铺转让费、设备费10.3万元转账给被告董耀棠，被告董耀棠向原告开具了收款收据。2018年12月30日，原告与被告杨聪签订了《商铺租赁合同书》，约定原告租用被告杨聪位于深圳市××区××电子市场商铺××号的商铺，租期自2019年1月1日至2019年12月4日止，租金为每月23000元，水电另计。原告于当日向被告杨聪支付租金23000元整，并支付了46000元给被告杨聪作为押金，交铺时间为2019年1月1日。在原告装修完毕开始经营上述商铺时，隔壁商铺的经营者告知原告，本大厦即将被拆除重建，各商铺须尽早清退，并提供了2018年11月20日深圳市骏嘉投资有限公司出具的通知。原告立即电话询问被告杨聪、被告董耀棠，被告杨聪声称自己与深圳市高科德电子有限公司有合法租约，深圳市高科德电子有限公司已与深圳市骏嘉投资有限公司签订了租赁合同，上述通知无需理会，商铺可继续使用；被告董耀棠无回应。2019年1月22日，深圳市骏嘉投资有限公司再次出具《关于清租清场，收回物业的通告》，通告高科德电子有限公司的租约到期，将收回物业，让商户尽快清货搬迁，尽快离场。原告再次电话询问被告杨聪，并将上述通告告知被告杨聪、被告董耀棠，被告杨聪仍坚持商铺可继续使用，无需理会；被告董耀棠仍无回应。直至2019年1月25日，深圳市骏嘉投资有限公司和深圳市高科德电子有限公司联合发文《关于华强北高科德电子市场清租退场的联合公告》确认该高科德电子市场须拆除重建，深圳市骏嘉投资有限公司和深圳市高科德电子有限公司的《房屋租赁合同》终止，不再续约；原高科德电子市场停业清租，搬迁离场，交还物业。被告杨聪才回应原告可以退租，但被告董耀棠、李利杰均无回应。原告至此不得不另寻商铺，搬迁清退。综上，由于三被告的行为致使原告不能实现租赁商铺如期正常经营之目的，已构成了根本违约，且原告就对本次租赁合同的履行做足了充分的准备，悉心装修设计并运营试业。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关的规定，原告唯有诉至法院，请求判令：1、解除原告和被告杨聪签署的商铺租赁合同；2、被告董耀棠、李利杰返还原告所交付的商铺租赁转让费153000元整；3、三被告赔偿原告装修损失18665元；4、被告董耀棠、李利杰偿还原告自起诉之日起至还清租赁转让费用之日的利息（以153000元为本金，按照年利率6%支付资金占用期间的利息，最终金额以被告董耀棠、李利杰还清租赁转让费用之日为止）；5、本案的诉讼费用由三被告共同承担。被告杨聪答辩称，被告杨聪与原告签订《商铺租赁合同》之时，并未收到任何关于商铺到期，要收回物业的相关通知。直至2019年1月27日，原告收到涉案商铺物业公司深圳市高科德电子有限公司出具的清租退场的通告后，原告告知被告杨聪并提出与被告杨聪解除租赁关系。原告于2019年1月29日进行了清场，并将广告牌、柜体、室内灯饰等全部搬离，被告杨聪也已协助原告获得了3000元的退场奖励金，双方于2019年01月30日进行了解除租赁关系的交接手续。原告并不存在损失。其主张装修损失没有事实及法律依据。被告董耀棠答辩称，一、被告董耀棠是受被告李利杰的委托代办转让涉案店铺事宜，被告董耀棠一直以来都是与案外人陈娴、符逸清进行磋商，并代收转让费和设备费，从始至终未与陈芝銮有过接触，与本案陈芝銮并无法律上的直接利害关系，基于此，即使被告董耀棠与案外人陈娴有转让费和设备费上的争议属于其他的法律关系，原告陈芝銮不是适格的原告。二、陈芝銮是与杨聪签订的租赁合同，并以租赁合同纠纷为案由提起诉讼，根据合同相对应的原则，董耀棠也不应列为本案的被告。三、案外人陈娴明知被告董耀棠是受被告李利杰的委托代办涉案店铺的转让事宜，因此产生的争议与纠纷，也理应是案外人陈娴以原告的身份起诉被告李利杰而非被告董耀棠，被告董耀棠只是起一个代理撮合的作用，不应该承担转让费和设备费的损失。四、原告陈芝銮与被告杨聪签订了商铺租赁合同，根据合同相对应的原则，即便原告陈芝銮因搬迁产生的损失也应该由合同的对应方承担，而非被告董耀棠。五、案外人陈娴因加盟广州德膳企业管理有限公司旗下的黑露白霜奶茶品牌需要找寻适合的店铺，该公司的拓展人员符清逸为案外人陈娴找寻店铺以及店铺装修设计等加盟业务提供指导工作，在他人的引荐下符清逸与陈娴找到被告董耀棠要求帮忙找寻适合的店铺，被告董耀棠积极为陈娴搜寻适合的店铺，被告董耀棠经人介绍后认识了被告李利杰，涉案店铺当时由被告李利杰经营，经营的也是饮品，该店铺租赁刚好到期，与陈娴的需求刚好吻合，被告董耀棠在获得被告李利杰的授权委托后积极撮合陈娴盘下被告李利杰经营的涉案店铺，被告李利杰告知自己店铺也是从被告杨聪处承租的，陈娴、被告李利杰、被告陈聪三方对此都知情并同意办理转让变更，最终促成涉案店铺的转租转让事项，被告董耀棠为此代收了陈娴转让费5万，设备费10.3万元，这5万元的转让费只是代收的关系，被告董耀棠收到案外人陈娴的5万订金后，随即将3万转账给了被告李利杰、2万转给了被告杨聪，作为陈娴与杨聪新签合同的更名费。另外代收的10.3万元，收据清楚载明为设备费，实为一份设备的买卖合同，被告董耀棠受托后交付了设备，案外人陈娴支付了相应的对价，双方的买卖合同已经互相履行完毕，不存在可以退还的事由。且该笔设备费用中的5.1万元是符逸清的服务介绍费，被告董耀棠也按照符清逸的要求于当日支付到了其指定的工商银行账户上，因被告董耀棠是经过两个不同的人分别引荐认识的符逸清和被告李利杰，剩下的5.2万元设备费中的3.4万元被告董耀棠支付给了两个引荐人，被告董耀棠仅获得了1.8万元的撮合服务费；六、被告杨聪、李利杰作为二房东三房东对涉案店铺是否需要拆迁理应知情，而被告董耀棠只是提供代理撮合，不可能对涉案店铺将要拆迁知情，即使原告主张因此产生的损失，也是由于被告杨聪、李利杰的故意或者重大过失所造成，不应该要求被告董耀棠承担；七、原告签订的租赁合同是2019年1月1号至2019年12月4日止，也就是租赁期为11个月，而原告主张的2019年4月1号需要搬迁，那么被告杨聪于2017年12月30号交付涉案店铺，而原告经营到4月1号，同时，本案原告办理了退租手续获得了高科德公司的3000元奖励。因此，即使要主张损失，也需要折抵这三个月的对应费用以及3000元。被告李利杰答辩称，一、答辩人与被告杨聪曾系租赁合同关系，答辩人与被告董耀棠系买卖合同关系和居间合同关系，董耀棠与原告系买卖合同和居间合同关系，原告与被告杨聪系租赁合同关系，原告与答辩人不存在租赁合同关系及其他法律关系，答辩人不是适格被告，原告要求答辩人赔偿其商铺租赁转让费及利息损失、装修损失费，无法律依据及合同依据。1、杨聪与答辩人曾系租赁合同关系。2018年5月21日，被告杨聪与答辩人签订了《商铺租赁合同书》，约定答辩人承租涉案商铺，租赁期限自2018年5月23日至2019年12月10日。2018年12月30日，双方一致解除了《商铺租赁合同书》并结清了租金及押金。2、答辩人与被告董耀棠系买卖合同关系和居间合同关系，不存在委托代理关系。经被告杨聪事先确认涉案商铺不拆迁，且被告杨聪同意答辩人转让涉案商铺续租权，2018年12月30曰，被告董耀棠与答辩人协商一致，约定答辩人将涉案店铺内所有设备、装修资产、店铺续租权以3万元转让给被告董耀棠，董耀棠按照约定向答辩人支付了前述3万元。答辩人将设备、装修资产转让给被告董耀棠，答辩人与被告董耀棠之间存在买卖合同关系。答辩人涉案店铺续租权转让给被告董耀棠，即答辩人作为居间人，为被告杨聪与被告董耀棠签订商铺租赁合同进行介绍或提供机会，答辩人与被告董耀棠之间存在居间合同关系。需要强调的是，答辩人从未委托，亦从未授权被告董耀棠将涉案店铺转让给原告或案外第三人，答辩人与被告董耀棠之间不存在委托代理关系。原告、被告董耀棠称答辩人委托其向案外人陈娴转让涉案店铺，无事实依据。3、被告董耀棠与原告系买卖合同和居间合同关系。从原告、被告杨聪、被告董耀棠提供的证据来看，被告董耀棠将从答辩人处转让所得的设备、装修资产及店铺续租权再转让给原告，被告董耀棠与原告系买卖合同关系和居间合同关系。4、原告与被告杨聪系租赁合同关系。2018年12月30日，原告被告与杨聪签订了《商铺租赁合同书》，约定原告承租涉案店铺，原告与杨聪之间系租赁合同关系。综上，答辩人与被告董耀棠之间不存在委托代理关系，原告与答辩人不存在租赁合同关系及其他法律关系，答辩人不是适格被告，原告要求答辩人赔偿其商铺租赁转让费及利息损失、装修损失费，无法律依据及合同依据。二、答辩人向被告董耀棠转让设备、装修资产及店铺续租权，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且设备、涉案店铺装修的实际价值高于转让价格，并未造成被告董耀棠及原告任何损失。1、答辩人向被告董耀棠转让设备、装修资产及店铺续租杈，系答辩人与被告董耀棠的意思表示一致，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。2、答辩人向被告董耀棠转让设备、装修资产及店铺续租权总计3万元费用，并未高于设备、装修资产及店铺装修的实际价值，并未给被告董耀棠造成任何损失。2018年5月27日，答辩人向南京天策金粮餐饮管理有限公司订购了冰箱、制冰机等设备，购买价值34400元，向南京天策金粮餐饮管理有限公司订购收银机价格为4999元，并于2017年11月18日支付4999元，但发货时该款收银机停产，于2018年6月1日实际订购和配送的收银机价值为2400元。前述设备价值总计36800元。2018年6月10日，答辩人与深圳市禾目装修设计有限公司签订了《装修合同书》，约定该公司负责装修答辩人承租的涉案店铺，包括灯具、墙面、招牌、柜体等定做装修，装修费用共计35400元。因此，答辩人向被告董耀棠转让的涉案店铺设备、店铺装修实际价值总计72200元，远远超过被告董耀棠支付给答辩人的3万元费用，并未给被告董耀棠造成任何损失。3、答辩人向被告董耀棠转让设备、装修资产及店铺续租权，与原告无关，并未给原告造成任何损失。综上，答辩人与被告董耀棠之间不存在委托代理关系，原告与答辩人不存在租赁合同关系及其他法律关系，答辩人不是适格被告，原告要求答辩人赔偿其商铺租赁转让费及利息损失、装修损失费，无法律依据及合同依据。且答辩人向董耀棠转让设备及店铺续租权费用低于设备、涉案店铺装修的实际价值，并未造成被告董耀棠及原告的任何损失。原告要求答辩人赔偿费用，缺乏事实和法律依据，请求驳回原告对答辩人的起诉。经审理查明，2018年12月30日，原告（承租方、乙方）与被告杨聪（出租方、甲方）签署《商铺租赁合同书》约定，甲方将深圳市福田区高科德电子市场一层11807号商铺出租给乙方，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月4日，月租金为23000元，租金包含管理费，水电费由乙方支付。乙方每月1日前向甲方支付租金，甲方收取乙方租赁押金46000元，交铺状况按（简装）。乙方不得随意损坏商铺设施，如需改变商铺的内部结构和装修或设置对商铺结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。同日，原告向被告杨聪支付了首月租金23000元。2018年11月20日，深圳市骏嘉投资有限公司（下称骏嘉公司）向高科德电子广场的各位商户下发《通知》称，该广场已列入城市更新单元计划，需拆除重建，并于2018年年底前完成本广场的拆迁工作。公司与深圳市高科德电子有限公司的租赁合同将于2018年12月31日到期，请各租户积极配合项目搬迁工作安排，提前做好搬迁准备工作，并于2018年12月31日前完成广场的搬离腾退工作。2019年1月1日，广州德膳企业管理有限公司开具《收款单》，确认收到原告柜体款6645元。原告为证实其花费了搬运费360元，另提交了一张载明为建桥柜2件代收360元的收据佐证。2019年1月6日，深圳市福田区黑露白霜饮品店（甲方）与深圳市罗湖区知新招牌设计制作店（乙方）签署《装修合同》约定，甲方向乙方定制招牌及其他装修，合同价为11660元。原告作为甲方代表在该合同上签字。制作费用明细单记载，室外招牌为5200元、室内装饰为3500元、射灯为580元、水晶字为380元、加装灯箱为500元，人工费为1500元，合计11660元。2019年1月14日，原告作为深圳市福田区黑露白霜饮品店的负责人向福田区城市管理局申请在建筑物上悬挂、张贴宣传品，该局受理了申请并于同日下发了行政许可决定书，同意了该饮品店设备门楣招牌。2019年1月15日，深圳市罗湖区知新招牌设计制作店向深圳市福田区黑露白霜饮品店开具《收款收据》，确认收到该招牌制作费11660元。2019年1月22日，骏嘉公司向高科德电子市场全体商户发出《关于清租清场，收回物业的通告》称，上步片区第五单元骏嘉B210-0024地块与地块上建筑物产权人为骏嘉公司，后租赁给深圳市高科德电子有限公司（下称高科德公司）开办高科德电子市场，双方的租赁合同已于2018年12月31日到期，因该电子市场已列入城市更新范围，双方未续签合同，骏嘉公司依法收回物业。公司决定从2019年1月1日至2019年3月31日给予商户3个月清货搬迁期，各商户尽快与高科德公司结清铺位租金费用及押金，如有转租纠纷事宜，请与高科德公司解决。2019年4月1日起，公司将对高科德电子市场停水、停电，停业清场，并正式拆除建筑物施工。2019年1月25日，骏嘉公司、高科德公司共同向高科德电子市场全体商户发出《关于华强北高科德电子市场清租退场的联合通告》称，双方签署的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日到期，商户的租赁合同签到2018年12月31日的不再续约，租赁合同超出2019年3月31日的，只能清货至3月31日，从4月1日起，市场准时关闭，之前的租金及费用照常缴纳，其余押金及预交租金最迟在3月31日前申请退还完毕。为鼓励商户尽快搬迁，凡是愿意在2019年1月31日前退场的，骏嘉公司额外给予搬迁费奖励金3000元。少部分商户对装修有争议的，请按租赁合同条款约定，另外与高科德公司协商解决。2019年1月27日，陈娴通过微信联系被告杨聪称，高科德公司已正式出通知要求搬离，其决定于2月1日开始不再承租涉案商铺，租金押金退还，多少补偿一点费用。2019年1月30日，被告杨聪将原告支付的租赁押金46000元、奖金3000元扣除1000元水电费后支付给了原告。另查，2018年5月21日，被告杨聪（出租方、甲方）与被告李利杰（承租方、乙方）签署《商铺租赁合同书》约定，甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期限自2018年5月23日至12月10日。合同到期双方结算后，被告杨聪向被告李利杰退还了剩余的租赁保证金。2018年11月21日，高科德公司（出租方、甲方）与被告杨聪（承租方、乙方）签署《铺位租赁合同》约定，甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期限自2018年12月11日至2019年12月10日，租赁期间，如乙方需向第三方转让其承租权的，须向甲方提出书面申请，经甲方同意后，由甲、乙双方及第三方办理合同转让手续，同时由乙方向甲方支付合同转让费。租赁商铺在内的市场建筑物被规划为拆迁范围合同不能履行而解除的，甲乙双方均可免除责任，因此产生的损失由各自承担。2018年12月29日，被告董耀棠向原告的配偶陈娴开具《收款收据》，确认收到陈娴订金50000元用于保证租赁高科德电子市场乌托邦饮品店租赁协议。租金23000元/月，二押一组，订金如条件符合即不退，如果符合条件即退回订金。2018年12月30日，被告董耀棠开具《收款收据》，确认收到陈娴设备费103000元。同日，被告李利杰出具《转让协议》称，其将涉案商铺转让给陈芝銮，同意撤销在店铺地址的营业执照和配合办理新的营业执照。再查，原告与陈娴为夫妻关系，原告承租涉案商铺后经营饮品，商户名称为深圳市福田区黑露白霜饮品店。庭审时，各方陈述如下事实：1、承租涉案商铺前，原告不认识三被告，被告杨聪、李利杰亦不认识原告、被告董耀棠；2、关于涉案商铺拆迁事宜，被告杨聪称与原告签署合同时已口头告知涉案商铺随时可能被拆迁。被告董耀棠称其介绍原告承租前有问过被告杨聪、李利杰涉案商铺的情况，但双方均称没有问题。被告李利杰称咨询了被告杨聪关于拆迁事宜，被告杨聪称不是高科德公司发的，拆迁已经说了很久了，所以没有关系可以继续使用。3、被告董耀棠称是通过朋友介绍认识了原告及被告李利杰，刚好双方分别需要转让及承租商铺，于是撮合双方，在取得被告李利杰的口头同意后，其代表李利杰与原告协商店铺的转让事宜。被告李利杰则称其想转让涉案商铺，从58同城上找了中介，中介说认识客户想接手商铺，然后将设备和商铺一并转让给了被告董耀棠，被告李利杰并未委托被告董耀棠转让涉案商铺及设备，被告董耀棠已向其支付了设备在内的转让款3万元。其并不认识原告。4、原告搬离涉案商铺后另行承租其他商铺继续经营，可以拆除的均已拆除搬离并继续使用。本院认为，原告与被告杨聪签署的《商铺租赁合同书》是双方真实意思表示，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。被告杨聪作为出租方，其主要义务是提供适租的房屋。本案中，原告与被告杨聪于2018年12月30日签署涉案租赁合同，合同并未约定涉案商铺因改造拆迁时双方权利义务的清算事宜，且被告杨聪与高科德公司于2018年11月20日签署合同时明确约定如涉及拆迁导致合同不能履行时，双方均可免除责任，骏嘉公司也于2018年11月20日即通知包括被告杨聪在内的所有租户高科德电子市场在2018年底完成拆迁工作，即被告杨聪理应清楚涉案商铺存在拆迁的可能性或即将拆迁，但无证据显示被告杨聪在签署合同时有将涉案商铺要拆迁的情况告知原告，原告基于拆迁事实被迫于2019年1月30日搬离涉案商铺并与被告杨聪结算了相关的费用，双方的租赁合同被迫于该日解除，被告杨聪已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。原告承租涉案商铺后实际进行了部分装修及购置柜体，其搬离涉案商铺后仍在其他商铺经营，对于原告已实际产生的室内装饰费3500元、人工费1500元的损失，被告杨聪应赔偿给原告，原告主张的其他的装饰及柜体均已实际拆除，部分物品可能无法继续使用，本院酌定因拆除导致的价值减损的部分共计1000元。综上，被告杨聪应向原告赔偿装修部分的损失6000元，对原告主张的其他损失，本院不予支持。原告系以房屋租赁合同纠纷为由提起本案的诉讼，被告董耀棠、李利杰并非涉案租赁合同的相对方，原告与被告董耀棠、李利杰亦不存在租赁合同关系，原告主张的转让费及利息等费用可另循途径解决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、确认原告陈芝銮与被告杨聪签署的《商铺租赁合同书》于2019年1月30日解除；二、被告杨聪应于本判决生效之日起十日内向原告陈芝銮赔偿装修损失6000元；三、驳回原告陈芝銮的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3733元（已由原告预交），由原告负担3603元，被告杨聪负担130元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  贾建增人民陪审员  吴日莲二〇一九年六月二十八日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。