广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3575号上诉人（原审原告）：佛山市南海区******仙岗股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区******，广东省农村集体经济组织证明书号粤农集字第06xxxx1号。负责人：陈某，该经济社社长。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邝伟团，男，汉族，1976年12月7日出生，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************710。上诉人佛山市南海区******仙岗股份合作经济社（以下简称仙岗股份社）与邝伟团因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。仙岗股份社上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.改判邝伟团向仙岗股份社支付拖欠的2017年和2018年1月至10月期间租金310314.6元；3.改判邝伟团向仙岗股份社支付拖欠的2017年和2018年1月至10月期间土地综合管理费9309.6元；改判邝伟团向仙岗股份社支付违约金50000元（暂主张50000元）；4.一、二审费用由邝伟团承担。事实和理由：（一）仙岗股份社已按合同约定将61.55亩土地交付邝伟团使用。案涉合同约定邝伟团承租仙岗股份社的耕地面积为61.55亩，其中11.43亩耕地的交付日期为2017年1月1日。仙岗股份社已于2017年1月1日将11.43亩耕地交付邝伟团使用。如果仙岗股份社未按时交付，邝伟团理应督促提醒，但是邝伟团未提出任何督促提醒，因此应视为仙岗股份社按时交付了耕地。一审法院错误分配了举证责任，邝伟团作为承租方应举证证明仙岗股份社未交付土地，举证不能的应承担不利的法律后果。一审法院在计算租金和综合管理费以及违约金均剔除上述11.43亩土地，没有事实和法律依据。（二）一审法院酌定支付租金的日期截止到2017年4月30日没有依据。案涉合同约定的租赁年限从2014年1月1日至2025年12月31日，本案尚未审理终结，案涉合同解除时间未最终确定。邝伟团未明确表态不再承租土地，双方也未就解除合同达成一致意见，在此基础上，一审法院认定仙岗股份社未在合理期限内及时收回土地造成的空置损失由仙岗股份社承担没有依据，邝伟团应按合同履行义务及承担空置损失，在合同尚未解除的情况下，邝伟团应支付租金至2018年10月。邝伟团搭建的建筑物直至2018年10月还在占有使用案涉土地，从相应的电费单也可证明。邝伟团辩称，邝伟团在2016年底2017年初已经电话告知仙岗股份社社长陈某2不再租赁案涉土地，当时陈某2保证土地不会水浸，但是每年都有水浸导致无法种菜，4月份邝伟团去村委明确表示不再租赁，一审法院法官也一同到现场确认过不再租赁的事实，但村委称需要办理手续一直拖延没有终止合同，现在要求邝伟团赔偿是不合理的。仙岗股份社要求邝伟团支付2017年至2018年10月的租金，但仙岗股份社在2018年8月30日就将案涉土地另行出租。邝伟团上诉请求：1.撤销一审判决第二、第四项；2.案件诉讼费用由仙岗股份社承担。事实和理由：根据案涉合同约定，邝伟团必须在2017年1月1日交付当年的租金，超过十五日仙岗股份社才有权解除合同，无偿收回土地并没收保证金。邝伟团在2017年1月15日前已告知仙岗股份社不再承租土地和缴纳租金，由仙岗股份社没收保证金和收回土地，因此邝伟团在2017年1月1日起无需再向仙岗股份社支付租金和滞纳金。仙岗股份社向一审法院起诉请求：1.邝伟团将仙岗股份社、邝伟团于2013年12月17日签订的《种植租地合同书》中沙头杏、插底的耕地返还予仙岗股份社，并将耕地中的物品（含农作物）搬离，拆除搭建的建筑物；2.仙岗股份社没收邝伟团的保证金30775元；3.邝伟团向仙岗股份社支付拖欠的2017年1月至12月和2018年1月至8月期间的租金282104.2元（按169262.5元/年的标准计算），以及按每月14105.2元的标准计算从2018年9月1日起至实际返还耕地之日止的租金予仙岗股份社；4.邝伟团向仙岗股份社支付拖欠的2017年1月至12月和2018年1月至8月期间土地综合管理费8463.2元（按年租金的3%的标准计算），以及按每月423.2元的标准计算从2018年9月1日起至实际返还耕地之日止的土地综合管理费予仙岗股份社；5.邝伟团向仙岗股份社支付违约金250000元（以169262.5元为本金，分别从2017年1月16日、2018年1月16日开始计算至起诉之日止，按日万分之四的标准来计算）；6.案件诉讼费用由邝伟团承担。一审法院认定事实：2013年12月17日，仙岗股份社（出租方、甲方）与邝伟团（承租方、乙方）签订《种植租地合同书》[合同编号：丹仙仙股种字（2013）第001号]（以下简称案涉合同），约定：乙方向甲方租用耕地用于农业种植及花卉、苗木种植，甲方将土名沙头杏、插底的耕地（其中有9.3亩为鱼塘，需要承租方自行填土）（以下简称案涉土地）租赁给乙方使用；乙方租用甲方属下的耕地合同面积为61.55亩，租用年限从2014年1月1日起至2025年12月31日止，共计12年，其中11.43亩耕地交付使用日期是2017年1月1日（租用年限2017年1月1日至2025年12月31日，共计9年），耕地租金的计算方式均按年收取，乙方租用甲方耕地的租金总额为2056676.63元，在租赁期内分4个周期进行计缴，每3年为一个周期，租金在上周期的基础上递增10%，即第一周期耕地的租金每年每亩为2500元，年租金额为125300元；第二周期耕地的租金每年每亩为2750元，年租金额为169262.5元（2017年1月1日交付使用的11.43亩耕地租金参照本递增要求，即2017年1月1日至2019年12月31日租金按竞得价递增10%收取，如此类推）；乙方投递耕地后，必须在2014年1月1日前一次性交付第一年全年承包款予甲方，以后按上述租金表中确定的交款时间交清相应年度的耕地承包款；乙方逾期缴交的，必须向甲方支付违约金，每逾期一日，按所拖欠租金金额的日万分之四加收乙方的违约金，逾期超过15日以上，甲方有权解除合同，无偿收回土地，乙方已交纳的保证金不予返还，并追究乙方的违约责任和追收拖欠的承包款；乙方应当按当年租金的3%缴纳综合服务费，综合服务费与租金同时交纳；合同签订之日，乙方交付30775元作为保证金给甲方，合同期满后，双方按合同规定履行完毕，甲方验收土地后，即退回保证金给乙方；甲方如无故单方面终止合同的，甲方应双倍返还保证金给乙方（但不计利息）；乙方如中途单方面终止合同的，乙方所缴纳的保证金甲方不予退还，并可追收乙方所拖欠的租金；乙方只能在租赁范围内终止，不得擅自开荒土地。2017年12月18日，仙岗股份社向邝伟团邮寄发出《律师函》，该律师函写明鉴于目前邝伟团拖欠仙岗股份社租金、土地综合服务费将近一年，严重违反案涉合同，且经仙岗股份社多次催告仍未履行支付义务，邝伟团的行为已构成根本违约，故函告如下：1.仙岗股份社解除与邝伟团于2013年12月17日签订的案涉合同；2.邝伟团向仙岗股份社返还租赁的耕地；3.邝伟团应于2017年12月31日前将耕地中的物品（含农作物）搬离、拆除搭建的建筑物，否则视为邝伟团全部放弃所有权，仙岗股份社自行处置或留用，因处置物品、建筑物产生的费用由邝伟团承担；4.仙岗股份社没收邝伟团交纳的保证金30775元；5.邝伟团应于2017年12月31日前向仙岗股份社支付拖欠的租金169262.5元、土地综合管理费5077.9元，以及按照拖欠租金、土地综合管理费的金额的日万分之四向仙岗股份社支付违约金。邝伟团确认收到该律师函。另查明，2018年12月4日，一审法院组织仙岗股份社、邝伟团对案涉土地进行现场勘验，案涉土地上并未种植有农作物；勘验现场，仙岗股份社社长陈某陈述案涉土地2018年9月起就是目前所看到的现状，已长草荒废了大概一年；2017年3、4月份左右，邝伟团因欠付租金40000元的事情找仙岗股份社协商，仙岗股份社让邝伟团解除合同，把欠租40000元还上。仙岗股份社前社长陈某2（现社委成员）陈述2017年3、4月左右，邝伟团有找仙岗股份社社长及社委成员协商解除事宜，仙岗股份社要求邝伟团付清欠款40000元就签书面协议解除合同，但邝伟团没有给钱，也没到现场签书面协议解除合同；案涉土地上有水表，但邝伟团转租的菜农走后将水表拆除。邝伟团陈述其承租案涉土地后将土地转租给菜农，2016年年底即没有耕种；2017年3月邝伟团去村委找仙岗股份社社长，邝伟团要求保证金退还一半，合同解除。2018年9月14日，仙岗股份社提起诉讼。诉讼中，仙岗股份社陈述其已于2018年10月20日左右将案涉土地出租给案外人；仙岗股份社要求撤回其诉讼请求一中要求将案涉土地上的物品（含农作物）搬离、拆除搭建建筑物的诉请。仙岗股份社、邝伟团均确认邝伟团就案涉土地向仙岗股份社支付保证金30775元；邝伟团已向仙岗股份社支付至2016年12月的租金；案涉合同约定的61.55亩土地包含了2017年1月1日应当交付的11.43亩土地。邝伟团主张仙岗股份社未将该11.43亩土地交付给邝伟团使用；仙岗股份社主张案涉土地中的11.43亩之前是租给案外人种草皮，仙岗股份社与案外人的合同期满后将该土地已交付邝伟团使用。一审法院认为，案涉合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。仙岗股份社确认其已于2018年10月20日左右将案涉土地出租给案外人，故在本案庭审辩论终结日（2018年11月2日）前，仙岗股份社已实际收回案涉土地，一审法院对仙岗股份社要求邝伟团返还案涉合同项下的案涉土地的诉请不再重复处理。案涉合同约定邝伟团中途单方面终止合同的，交纳的保证金仙岗股份社不予退还。现邝伟团在案涉合同约定的租赁期限内向仙岗股份社提出不再承租案涉土地并仅向仙岗股份社支付至2016年12月的租金，后续租金均未予以支付，邝伟团的行为已构成根本违约，根据案涉合同约定，仙岗股份社有权没收邝伟团的保证金，故一审法院对仙岗股份社要求没收邝伟团保证金30775元的诉讼请求予以支持。案涉合同约定，邝伟团向仙岗股份社承租的土地面积为61.55亩，其中11.43亩土地的交付时间为2017年1月1日。现邝伟团否认仙岗股份社已将该11.43亩土地交付给仙岗股份社使用，而在案涉合同约定的交付期限前该11.43亩土地确有案外人使用的情况下，仙岗股份社作为出租方，既未提供证据证明其在2017年1月1日已将案涉土地中11.43亩交付邝伟团使用，又未举证证明邝伟团自2017年1月1日起实际占用该11.43亩的土地，应自行承担相应不利后果，故邝伟团应向仙岗股份社支付的租金金额应以50.12亩（61.55亩-11.43亩）为基数确定；仙岗股份社要求以60.55亩土地为基础计算邝伟团应支付的租金金额无事实依据，一审法院依法不予采纳。关于租金计算的截止日期，仙岗股份社、邝伟团虽未就案涉租赁物办理书面交接手续，但根据邝伟团关于其于2017年3月曾找仙岗股份社的社长协商解除合同、仙岗股份社社长陈某及社委成员陈某2关于邝伟团于2017年3、4月左右有找仙岗股份社社长及社委成员协商解除合同事宜、案涉土地长草荒废、菜农拆除水表的陈述可知，仙岗股份社对于邝伟团不再承租案涉土地主观上是知情的。从客观上而言，案涉土地属于开放状态，仙岗股份社在无需邝伟团配合的情况下实际具备自行收回案涉土地的条件，该点从仙岗股份社将案涉土地另行出租给案外人的事实亦可得到印证。综上，仙岗股份社在明知邝伟团不再承租案涉土地且邝伟团实际未对案涉土地进行占用的情况下，其应当在合理期限内及时收回案涉土地，仙岗股份社未在合理期限内及时收回案涉土地由此造成的空置损失应由其自行承担。综合考虑上述事实，结合邝伟团承租案涉土地的用途、仙岗股份社、邝伟团协商解除案涉合同的时间及仙岗股份社收回案涉土地需要的合理期限，一审法院酌定邝伟团向仙岗股份社支付租金的日期截止至2017年4月30日。经核算，根据案涉合同约定的租金及综合服务费标准，邝伟团应向仙岗股份社支付2017年1月1日至2017年4月30日的租金45943.33元[2750元/年/亩×（61.55亩-11.43亩）÷12个月×4个月]、综合服务费1378.3元（45943.33元×3%）；仙岗股份社对于租金和综合服务费的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。案涉合同约定邝伟团必须在2014年1月1日前一次性交付第一年全年承包款予仙岗股份社，以后按上述租金表中确定的交款时间交清相应年度的耕地承包款，邝伟团逾期缴交的，必须向仙岗股份社支付违约金，每逾期一日，按所拖欠租金金额的日万分之四加收邝伟团的违约金。现仙岗股份社、邝伟团均未提供案涉合同中约定的租金表，参照仙岗股份社支付第一年租金的时间，一审法院对仙岗股份社要求邝伟团从2017年1月16日计付逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。经核算，邝伟团应以欠付租金45943.33元为本金从2017年1月16日至仙岗股份社起诉之日（2018年9月14日）止按日万分之四计算逾期付款违约金11155.04元（45943.33元×607日×0.0004）予仙岗股份社；仙岗股份社对于逾期付款违约金的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下一、邝伟团交纳的履约保证金30775元归仙岗股份社所有；二、邝伟团应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月1日至2017年4月30日的租金45943.33元、综合服务费1378.3元予仙岗股份社；四、邝伟团应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金11155.04元予仙岗股份社；五、驳回仙岗股份社其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取4756.71元，由仙岗股份社负担3741.06元，邝伟团负担1015.65元。二审期间，邝伟团向本院提交了仙岗股份社出具的耕地竞投租赁公告、照片四张作为新的证据，拟证明仙岗股份社在2018年8月30日就将案涉土地另行出租。仙岗股份社没有提交新的证据。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，因邝伟团提交的公告打印件没有仙岗股份社的公章，亦未得到仙岗股份社的确认，且照片无法显示拍摄的时间和地点，本院对此不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为一审判决认定的租金、综合服务费及违约金是否合理。关于租金和综合服务费问题。仙岗股份社上诉主张应按合同约定的61.55亩面积收取2017年至2018年10月的租金及综合服务费，邝伟团则上诉主张案涉合同于2017年1月15日之前已解除，故不需支付其后的租金及综合服务费。对此，本院作如下分析：首先是出租土地的面积问题。案涉合同约定仙岗股份社出租给邝伟团的耕地面积为61.55亩，其中11.43亩耕地交付使用日期是2017年1月1日。邝伟团一审中辩称仙岗股份社未将该11.43亩土地交付其使用，且上诉称其在2017年1月15日前已告知仙岗股份社不再承租土地和缴纳租金，案涉合同已解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，仙岗股份社负有交付11.43亩土地的义务，在双方对该项合同义务发生争议的情况下，仙岗股份社应当承担举证责任。仙岗股份社在一审中未提供相应的证据证实其已履行相应的义务，亦未举证证明邝伟团自2017年1月1日起实际占用该11.43亩的土地，一审法院据此认定计算租金及综合服务费的出租土地面积为50.12亩（61.55亩－11.43亩），并无不妥，本院予以维持。其次是租赁时间问题。邝伟团虽未举证证明其于2017年1月15日前已告知仙岗股份社不再承租土地和缴纳租金，但仙岗股份社前社长陈某2陈述邝伟团于2017年3、4月份左右曾找其及仙岗股份社社委成员要求解除合同并协商解除事宜，即仙岗股份社于2017年3、4月份便已知道邝伟团不再继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，邝伟团在案涉合同约定的租赁期限内明确告知仙岗股份社其拒绝继续履行合同，已构成违约。但仙岗股份社在明知邝伟团不愿再承租案涉土地且未继续占用土地（对此，仙岗股份社于2018年10月20日左右无需通知邝伟团即将案涉土地出租给案外人可予佐证）的情况下，未采取回收土地等措施减免损失，应当自行承担由此造成的扩大损失，一审法院据此酌定计算租金的时间段为2017年1月1日至4月30日，处理妥当，本院予以维持。仙岗股份社和邝伟团关于租金及综合服务费的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于违约金的问题。案涉合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依合同约定全面履行各自义务。根据该合同约定，邝伟团必须在2014年1月1日前一次性交付第一年全年承包款予仙岗股份社，以后按上述租金表中确定的交款时间交清相应年度的耕地承包款，邝伟团逾期缴交的，必须向仙岗股份社支付违约金，每逾期一日，按所拖欠租金金额的日万分之四加收邝伟团的违约金。邝伟团在案涉合同约定的租赁期限内拒绝继续履行合同，已构成违约，应当承担违约责任，一审法院据此判令邝伟团应以欠付租金45943.33元为本金从2017年1月16日至仙岗股份社起诉之日（2018年9月14日）止按日万分之四计算逾期付款违约金11155.04元（45943.33元×607日×0.0004）予仙岗股份社，处理妥当，本院予以维持。仙岗股份社关于一审判决认定的逾期违约金的本金计算标准不当及邝伟团关于不应支付逾期付款违约金的上诉理由均依据不足，本院不予支持。综上所述，仙岗股份社和邝伟团的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8106.27元，由佛山市南海区******仙岗股份合作经济社负担6844.36元，由邝伟团负担1261.91元。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月三日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发