福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0581民初2218号 原告：石狮市信义房地产中介服务部，经营场所福建省泉州市石狮市子芳路东侧征达花园第一排第三间。 经营者：施能榕，男，1983年7月22日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：柯志欣，福建博广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡云婷，福建博广律师事务所律师。 被告：周宁，男，1976年11月6日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：康根祥，福建高融律师事务所律师。 原告石狮市信义房地产中介服务部与被告周宁居间合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法由审判员蔡志勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石狮市信义房地产中介服务部委托诉讼代理人柯志欣、蔡云婷，被告周宁委托诉讼代理人康根祥到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 石狮市信义房地产中介服务部向本院提出诉讼请求：1.周宁立即支付石狮市信义房地产中介服务部中介服务费用19200元（计算方式为：1280000元×1.5%）；2.周宁立即支付石狮市信义房地产中介服务部律师费4000元；3.周宁承担本案的诉讼费用及实现债权的其他费用（包括诉讼保全费、公告费等）。事实与理由：2019年3月9日，周宁与石狮市信义房地产中介服务部签订了《独家委托房产销售委托书》，协议约定独家委托协议期限为20天，自2019年3月9日至2019年3月31日止，委托销售房产坐落于：石狮市回兴路158号恒大名都6幢2807室，房地产登记面积141㎡[不动产登记证编：闽（2018）石狮市不动产权第0012519号]，协议约定房产中介服务费收费标准为：佣金数额为甲方所签订房产买卖合同标的总金额1.5%，在签订房产买卖合同后确认签字即支付。协议签订后石狮市信义房地产中介服务部居间介绍周宁与案外人柯美圆认识，并在石狮市信义房地产中介服务部业务员林时锌的带领下，案外人柯美圆验看了周宁址于石狮市回兴路158号恒大名都6幢2807室的房屋，但周宁在独家委托期内却跳开石狮市信义房地产中介服务部直接与案外人柯美圆签订了买卖合同并进行产权交易，周宁的行为明显是“恶意跳单”，违背了诚实信用原则。根据《独家委托房产销售委托书》第四条第四款约定，“委托期内，周宁自行撮合成交或与其他中介组织机构、个人成交均应向石狮市信义房地产中介服务部支付第三条约定的中介服务佣金作为劳务费”。本案中，石狮市信义房地产中介服务部在独家委托期内提供了居间服务促成了周宁与案外人柯美圆房屋买卖合同关系的达成，故周宁理应支付石狮市信义房地产中介服务部中介服务费用。同时，因为周宁违约行为导致石狮市信义房地产中介服务部要通过诉讼的手段维护自身利益，故石狮市信义房地产中介服务部支出的律师费等实现债权的费用也应由周宁承担。综上，周宁“恶意跳单”拒不支付石狮市信义房地产中介服务部中介服务费的行为已经损害到石狮市信义房地产中介服务部的利益，为维护石狮市信义房地产中介服务部的合法权益，请求法院判如所请。 周宁辩称，石狮市信义房地产中介服务部起诉状的诉讼请求无事实和法律依据。一、周宁和石狮市信义房地产中介服务部于2019年3月9日签订《独家委托房产销售委托书》后，石狮市信义房地产中介服务部未按照合同约定提供相关合同服务，周宁也要求石狮市信义房地产中介服务部暂停推广等服务，石狮市信义房地产中介服务部也同意周宁的暂停推广要求，2019年3月12日周宁名下2807号房屋通过其他中介顺利出售。周宁是在不太自愿，碍于之前石狮市信义房地产中介服务部工作人员林时锌以朋友身份帮忙带客人看过房的情况下勉强与石狮市信义房地产中介服务部于2019年3月9日签订《独家委托房产销售委托书》，签订后当晚石狮市信义房地产中介服务部向计划第二天开始按照合同进行推广，但是周宁明确提出先不要推广，先等一等再说，之前委托其他中介的销售还在进行，有可能近几天快要出售了，石狮市信义房地产中介服务部知情后明确表示回复好，同意暂停推广，自始至终石狮市信义房地产中介服务部一直未履行《独家委托房产销售委托书》第二条约定的乙方义务。根据合同权利义务对等原则和公平原则，石狮市信义房地产中介服务部未履行合同义务，自然无权享有合同权利；二、林时锌于2019年2月13日带案外人柯美圆看过本案的2807号房屋，但是林时锌当时提供的服务是友情帮忙，非履行石狮市信义房地产中介服务部的职务行为。在2019年年初，即3月9日签订《独家委托房产销售委托书》之前，周宁有通过朋友介绍认识了石狮市信义房地产中介服务部工作人员林时锌，林时锌以朋友身份于2019年2月13日带过柯美圆看过2807号房屋，后因种种原因未能成交。林时锌当时带柯美圆看房是一种朋友帮忙行为，并未以石狮市信义房地产中介服务部员工的身份履行职务行为，当时也未签订《独家委托房产销售委托书》；三、案外人柯美圆最终成交了2807号房屋并非周宁的过错造成，是其他中介正常居间行为促成，周宁并未违约。案外人柯美圆最终能够成交2807房屋是一波三折，柯美圆是通过其大姑龚明亮在石狮市彬濠房地产咨询服务部的中介服务下成交。周宁并未自行撮合与柯美圆的成交，石狮市信义房地产中介服务部工作人员林时锌在微信中也认可柯美圆未和石狮市信义房地产中介服务部成交并非因周宁的问题，可见周宁并未违约；四、石狮市信义房地产中介服务部提供的《独家委托房产销售委托书》第四条第四款属于格式条款，明显加大合同另一方的责任，应当认定为无效条款。石狮市信义房地产中介服务部提供的《独家委托房产销售委托书》里面的某些独家委托代理条款，比如说第四条第四款，在签订合同时候石狮市信义房地产中介服务部并未特别提示周宁，也未尽到应有的告知义务，明显属于格式条款，此条款排除了周宁的重要权利，加重了周宁的责任，而且限制了周宁的缔约自由，属于无效条款。五、石狮市信义房地产中介服务部要求周宁承担律师费4000元的诉求既无合同和法律依据。《独家委托房产销售委托书》未对律师费进行相关约定，根据现行法律规定，居间合同纠纷合同无明确约定关于律师费违约条款，石狮市信义房地产中介服务部要求周宁承担律师费的诉求不能支持，因此石狮市信义房地产中介服务部要求周宁承担律师费的诉求不能支持。综上，石狮市信义房地产中介服务部的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回石狮市信义房地产中介服务部的诉讼请求。 当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石狮市信义房地产中介服务部工作人员林时锌于2019年2月13日带柯美圆到石狮市进行看房。石狮市信义房地产中介服务部与周宁于2019年3月9日签订《独家委托房产销售委托书》，该合同约定周宁将其位于石狮市（地产登记面积141㎡，不动产登记证编：闽（2018）石狮市不动产权第0012519号）交由石狮市信义房地产中介服务部进行中介出售，出售价格1280000元，中介服务费用19200元（合同标的总金额的1.5%），独家委托协议期限为20日（2019年3月9日至2019年3月31日）。2019年3月12日周宁与柯美圆在石狮市彬濠房地产咨询服务部作为中介介绍的情况下，签订了石狮市的买卖协议，买卖涉及的房产出售价格为1275000元，其中周宁负担的中介费13000元，现该房屋由柯美圆所购得。石狮市信义房地产中介服务部于2019年4月1日诉至本院。 双方争议焦点：周宁是否违约及需要支付石狮市信义房地产中介服务部中介费及律师费。 石狮市信义房地产中介服务部主张，关于周宁称的石狮市信义房地产中介服务部没有履行协议义务，但周宁在签订协议后第三天就去跟别人签订协议，根本没有时间让石狮市信义房地产中介服务部履行义务，暂停推广并非终止《独家委托房产销售委托书》，暂停推广只是《独家委托房产销售委托书》的一部分，看房也是履行《独家委托房产销售委托书》的一部分。周宁称已经终止《独家委托房产销售委托书》不是事实，周宁并没有任何书面的形成通知石狮市信义房地产中介服务部终止履行《独家委托房产销售委托书》。一、石狮市信义房地产中介服务部介绍柯美圆去看房属于履行工作职责，双方在2月已经在微信中达成委托，也确认中介收费标准，有偿的工作行为。石狮市信义房地产中介服务部在接受委托后尽职尽责对周宁的房产进行优先推广，也是因此双方才在3月9日签订了《独家委托房产销售委托书》，该委托书第四条第四款的本意是为了保护中介公司，为了避免私下交易逃避中介佣金，该约定是格式条款，但不存在免除一方责任，排除对方主要权利的情形，属于有效条款，并且在双方微信聊天（2019年3月14日晚上20时08分）中，周宁也承认房产居间服务是石狮市信义房地产中介服务部一直在服务，语音中体现我一直都相信你的，不然我为什么跟你签订独家委托协议，证明周宁一直明确知道自己签的是独家委托协议，且10日、11日一直让石狮市信义房地产中介服务部带人看房，履行中介活动，而周宁却在独家委托协议期间另行跟案外人柯美圆，即石狮市信义房地产中介服务部在2019年2月13日带过看房的客户私下达成交易，周宁也当庭承认这一事实。综上，双方之间的独家居间服务关系应该受法律保护，石狮市信义房地产中介服务部也履行了自己的职务，现周宁的房产最终与石狮市信义房地产中介服务部介绍过的柯美圆完成交易，应该按照合同约定支付石狮市信义房地产中介服务部中介服务19200元；二、关于律师服务费，本案周宁在独家委托期间私自与石狮市信义房地产中介服务部介绍的客户达成交易，恶意逃避支付石狮市信义房地产中介服务部的中介服务费，导致石狮市信义房地产中介服务部只能通过诉讼进行催讨，由此产生的律师费是石狮市信义房地产中介服务部为了自己权利产生的额外费用，且合同也有约定该费用应当由周宁承担，所以该费用应当由周宁承担。 周宁主张，一、2019年3月9日签订《独家委托房产销售委托书》之前，林时锌提供的不管是友情服务还是职务行为并不受《独家委托房产销售委托书》的约束；二、根据《独家委托房产销售委托书》内容，石狮市信义房地产中介服务部应当履行义务是五点，但石狮市信义房地产中介服务部并未根据里面内容尽职履行义务；三、签订《独家委托房产销售委托书》的当晚，周宁有明确向石狮市信义房地产中介服务部工作人员提出需要暂停服务的要求，林时锌也给予以回应“好”进行承诺。周宁于3月11日同意林时锌继续进行看房，是基于一种友情行为，但是对合同推广还是提出了终止的要求，证人对此也进行了予以确认。周宁而后通过石狮市彬濠房地产咨询服务部签订房屋销售协议是在明确提出终止原《独家委托房产销售委托书》的行为后签订，因此周宁并未违约。周宁并非专业法律人员，对提出终止合同并无相关的法律意识，所以根据一般经验法则与逻辑通过微信告知石狮市信义房地产中介服务部终止合同是合理，并且石狮市信义房地产中介服务部的《独家委托房产销售委托书》剥夺了周宁的自由缔约权，独家代理条款是无效条款。根据相关规定，周宁不应支付石狮市信义房地产中介服务部所诉的中介费用。关于律师费并无合同及书面约定，石狮市信义房地产中介服务部的主张不应得到支持。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《独家代理委托书》的约定，周宁在一定期限内独家委托石狮市信义房地产中介服务部出售其房产，周宁不得自行出售或者委托他人代售，否则周宁需要向石狮市信义房地产中介服务部支付中介服务费用，该约定是双方自愿签订，属于当事人的真实意思表示，未损害国家、集体和他人权益，合法有效，双方应按照约定履行义务。虽然《独家委托房产销售委托书》对周宁的权利有一定的限制，但并非完全排除周宁不得销售房产的主要权利，其目的在于合同约定的期限内保障石狮市信义房地产中介服务部的居间成果，以激励石狮市信义房地产中介服务部更加主动有效地提供服务，是合法有效的，对双方均有约束力。结合微信聊天记录可以确认在《独家委托房产销售委托书》签订之前，周宁于2019年2月初就已经通过微信联系的方式委托石狮市信义房地产中介服务部出售石狮市，并且了解了相关的中介费用及计算方式，而石狮市信义房地产中介服务部接受居间委托之后，也于2019年2月13日安排购买人柯美圆现场进行看房，可见石狮市信义房地产中介服务部并非友情看房，其也不予认可。在2019年3月9日至10日的双方微信聊天记录中可以确认石狮市信义房地产中介服务部在周宁要求暂停推广之后，第二天进一步征求周宁是否可以继续看房的意见，周宁明确表示可以继续看房，即石狮市信义房地产中介服务部已积极履行合同义务，可见双方之间的《独家委托房产销售委托书》并未暂停和终止，故对周宁辩解友情服务帮忙看房，石狮市信义房地产中介服务部未履行合同义务及已通知合同终止的意见，本院不予采信。周宁在《独家委托房产销售委托书》约定的独家代理期限20日内，另行出售房产，且出售的对象是石狮市信义房地产中介服务部介绍过的居间对象柯美圆，明显违约，应当根据《独家委托房产销售委托书》的约定向石狮市信义房地产中介服务部支付中介服务费用19200元。周宁所提供的《房产买卖协议》中约定的中介费用为26000元，其中周宁应当承担的中介费用为13000元，但其于2019年3月21日通过银行转账给吴清清的款项为19000元，石狮市彬濠房地产咨询服务部2019年3月21日出具的加盖合同公章及识别号为3505810036515的收款收据金额则为10000元，明显自相矛盾，且石狮市彬濠房地产咨询服务部2018年的工商年度报告中明确载明从业人数仅有1人，而吴清清及出具证明的柯美圆并未到庭说明款项交接和具体中介情况，也无吴清清的劳动合同、工资发放记录及社保缴交记录等相互印证吴清清是石狮市彬濠房地产咨询服务部工作人员的证明，对周宁所提交的吴清清工作证明、收款收据及证明中涉及中介过程的内容，本院不予采信。石狮市信义房地产中介服务部与周宁并未在《独家委托房产销售委托书》中明确约定实现债权的律师服务费由周宁承担，石狮市信义房地产中介服务部的该项诉请无合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，石狮市信义房地产中介服务部的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、周宁应于本判决生效后十日内支付给石狮市信义房地产中介服务部中介服务费用19200元； 二、驳回石狮市信义房地产中介服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费380元，减半收取190元，由石狮市信义房地产中介服务部负担33元，周宁负担157元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡志勇 二〇一九年六月二十五日 书记员  陈慧清 附：本案适用的法律规定及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。                                           《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。