福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初1029号 原告：南安市源昌房地产开发有限公司，住所地福建省南安市罗东维新村车站。 法定代表人：侯昌财，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 被告：林美君，女，1973年1月1日出生，汉族，住福建省南安市。 原告南安市源昌房地产开发有限公司（以下简称“源昌公司”）与被告林美君商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告源昌公司的诉讼代理人黄丽琴到庭参加诉讼，被告林美君经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源昌公司向本院提出诉讼请求：1.解除源昌公司与林美君于2012年9月30日签订的合同编号为2**9的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.林美君立即协助源昌公司到原合同登记及备案机关办理上述《商品房买卖合同》注销登记及备案手续；3.林美君支付源昌公司以商品房总价款15%计付的违约金82500元；4.林美君立即支付源昌公司因本案产生的律师费11000元。事实和理由：2012年9月30日,林美君与源昌公司签订了合同编号为2**9的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定林美君购买源昌公司开发的南安市**室商品房，建筑面积114.95㎡，总房价款549999元。林美君在合同签订当日支付首期款165999元，余款384000元以向中国银行股份有限公司南安支行（以下简称“中国银行南安支行”）申请商品房抵押（按揭）贷款方式支付。林美君在偿付了部分借款本息后，未依约继续偿还借款本息，严重违反合同约定，为此中国银行南安支行向本院提起诉讼，本院于2018年6月27日作出了（2018）闽0583民初479号民事判决：一、解除中国银行南安支行与林美君、源昌公司于2013年1月21日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、林美君、陈燕加应于本判决生效后10日内偿还中国银行南安支行借款本金336367.83元及截至2017年12月10日的利息9557.02元、罚息469.59元以及自2017年12月11日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按中国人民银行有关规定及合同的约定计算）；三、源昌公司对林美君、陈燕加上述债务承担连带清偿责任。源昌公司在承担保证责任后，有权向林美君、陈燕加追偿；四、驳回中国银行南安支行的其他诉讼请求。上述判决生效至今，林美君仍不履行生效法律文书确定的还款义务。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条按揭担保的约定“2、在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权依照法律程序解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（诉讼费、律师费、执行费等）及损失”。 林美君未作答辩。 源昌公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因林美君未到庭，未对源昌公司提供的证据进行质证。对源昌公司提供的证据，本院认定如下：源昌公司提供的《商品房买卖合同》（包含附件六《合同补充协议》）、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、本院（2018）闽0583民初479号《民事判决书》、《委托代理协议》、《福建增值税普通发票》、EMS特快专递、《催款函》、本院《执行通知书》、中国银行《贷款还款回单》复印件、《福建省人民法院诉讼收费专用票据（结算）》复印件、《结案证明》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 源昌房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2012年9月30日，源昌公司与林美君签订合同编号为2**9的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容，双方并就该合同进行备案及预告登记。合同约定，林美君向源昌公司购买址在南安市××幢××层××号房，建筑面积共114.95平方米，单价为4784.68元，总金额为549999元。附件六《合同补充协议》约定，买受人于2012年9月30日向出卖人支付首期购房款（含定金）计165999元，余款384000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付房款。在担保期间，若买受人逾期归还按揭本息，经贷款银行或出卖人催告后仍不履行出卖人有权依照法律程序解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息返还买受人。合同签订后，林美君向源昌公司支付首期款165999元，余款384000元由林美君向中国银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。2013年1月21日，林美君、陈燕加、源昌公司与中国银行南安支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，但林美君、陈燕加未依该合同的约定向中国银行南安支行按时足额偿还贷款。为此，中国银行南安支行向本院提起诉讼。本院于2018年6月27日作出（2018）闽0583民初479号民事判决，判决如下：一、解除中国银行南安支行与林美君、源昌公司于2013年1月21日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、林美君、陈燕加应于本判决生效后10日内偿还中国银行南安支行借款本金336367.83元及截至2017年12月10日的利息9557.02元、罚息469.59元以及自2017年12月11日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按中国人民银行有关规定及合同的约定计算）；三、源昌公司对林美君、陈燕加上述债务承担连带清偿责任，源昌公司在承担保证责任后，有权向林美君、陈燕加追偿；四、驳回中国银行南安支行的其他诉讼请求。该判决生效后，中国银行南安支行向本院申请强制执行，本院依法立案执行，源昌公司支付365675.48元，并缴纳案件受理费6496元、执行费5096元，现该案已全部执行完毕，并于2019年2月25日作结案处理。2018年11月20日，源昌公司就其诉林美君商品房买卖合同纠纷一案与福建瀛莱律师事务所签订一份《委托代理协议》，该所指派黄丽琴律师担任代理人。源昌公司为此支付律师代理费11000元。2018年12月5日，源昌公司向林美君邮寄《催款函》一份，邮寄地址为福建省南安市××村××中34号，《催款函》通知林美君应于收到此函件之日起三日内一次性付清（2018）闽0583民初479号民事判决确定的全部款项；若未能在前述时间内履行支付义务，源昌公司将依据合同约定及法律规定，通过起诉解除合同、主张违约金等法律途径追究违约责任，届时由此产生的律师费、诉讼费等也将由林美君承担。后该邮件因未被林美君签收，而退回源昌公司。 本院认为，源昌公司与林美君签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，林美君向中国银行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由源昌公司提供阶段性连带责任保证。因林美君未依《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定向中国银行南安支行按时足额偿还贷款，其行为构成违约，经本院判决，源昌公司代林美君向中国银行南安支行清偿了贷款本金及利息、罚息等，源昌公司已履行了保证责任，依照双方签订的附件六《合同补充协议》第二条第二款“在担保期间，若买受人逾期归还按揭本息，经贷款银行或出卖人催告后仍不履行出卖人有权依照法律程序解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失……”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，源昌公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求林美君支付总房款549999元15%的违约金82500元、律师费11000元。本案合同已办理备案及预告登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，源昌公司请求林美君配合其办理合同注销登记及备案手续，符合法律规定，予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，源昌公司需将购房款返还给林美君，但林美君未在本案中提出请求，故对于源昌公司应返还林美君的购房款，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，源昌公司应退还给林美君的款项，则应提交给有关司法机关。林美君经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对源昌公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市源昌房地产开发有限公司与林美君于2012年9月30日签订的编号为2**9的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）； 二、林美君应于本判决生效后三十日内协助南安市源昌房地产开发有限公司到原合同登记机关注销上述《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记； 三、林美君应于本判决生效后三十日内支付南安市源昌房地产开发有限公司违约金82500元； 四、林美君应于本判决生效后三十日内支付南安市源昌房地产开发有限公司律师代理费11000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元，由林美君负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  高燕玲 人民陪审员  李志民 人民陪审员  莫战兰 二〇一九年六月三日 书 记 员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。