成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初3698号 原告：舒建，男，1976年7月9日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：王剑敏，四川央济华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱金华，四川央济华律师事务所律师。 原告：朱敏育，女，1978年9月19日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：王剑敏，四川央济华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱金华，四川央济华律师事务所律师。 被告：四川鼎邦商业管理有限公司。住所地：成都高新区天泰路111号。 法定代表人：贾保国，执行董事。 委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。 被告：成都佳晟投资有限公司。住所地：成都市双流区东升街道航鹰东路6号。 法定代表人：申福合，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。 原告舒建、朱敏育与被告四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称鼎邦公司）、成都佳晟投资有限公司（以下简称佳晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒建、朱敏育的委托诉讼代理人王剑敏、邱金华，被告鼎邦公司、佳晟公司的委托诉讼代理人姚永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 舒建、朱敏育向本院提出诉讼请求：1、请求判令鼎邦公司向舒建、朱敏育支付2015年11月1日起至2019年3月31日的租金共计95085.28元；2、依法判令鼎邦公司以欠付租金为基数按照每天万分之五的标准向舒建、朱敏育支付违约金，违约金计算期限自2019年4月12日起至付清全部租金之日止；3、依法判令佳晟公司对鼎邦公司上述支付应付租金和违约金的义务承担连带清偿责任；4、本案全部诉讼费用由鼎邦公司、佳晟公司承担。事实和理由：2013年10月26日，舒建、朱敏育与鼎邦公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：舒建、朱敏育将其购买的位于润驰国际广场（双流）项目的1栋34401号商铺出租给鼎邦公司，租赁商铺面积为19.2平方米，租金按季支付。同时，佳晟公司出具《担保函》，承诺对鼎邦公司履行租金支付义务向舒建、朱敏育承担连带担保责任。鼎邦公司未依约履行支付租金义务，舒建、朱敏育向双流法院提起诉讼，法院作出民事判决书，判决鼎邦公司支付2015年10月31日之前的租金，佳晟公司对上述义务承担连带清偿责任。从2015年11月1日起至2019年3月31日的租金，舒建、朱敏育多次催要，鼎邦公司拒不支付，故起诉。 鼎邦公司、佳晟公司辩称：对舒建、朱敏育的诉讼请求及事实理由均不认可。本案作为租赁纠纷定性有误。案涉房屋没有实际交付；租赁期限从2013年购房一直到现在，签订房屋买卖合同和房屋租赁合同是同一天；租金是购房款的利息，所谓的商铺就是个概念，实际上是一个投资理财，故合同是无效的；该批案子集中在2013年、2014年购买，租金在2014年底、2015年初以后到现在为止就没付了；案涉项目投资经营出现问题，我方试图通过招商引资等方式盘活，但目前我方仍无经济能力支付；房屋租赁的租金应当缴纳相应的税费，舒建、朱敏育没有交税证明属违约，我方有权拒付租金。我方没有收到舒建、朱敏育的催收函件。综上，请求驳回舒建、朱敏育的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年10月26日，舒建、朱敏育与鼎邦公司签订《商铺租赁合同》，约定舒建、朱敏育将其所有的位于成都市双流县东升街道航鹰东路6号润驰国际广场（双流）项目的1栋34401号商铺出租给鼎邦公司，租赁商铺建筑面积约19.20平方米，实际面积以实测面积为准；租赁期限自2014年1月1日起至2028年12月31日止，共15年；租赁期限内，租赁商铺租金标准为……第13-24个月每月租金为2179.61元，第25-60个月每月租金为2315.83元，第61-96个月每月租金为2452.06元……鼎邦公司向舒建、朱敏育所支付的租金包含舒建、朱敏育全部应缴税费；租赁商铺租金按季支付，租赁期限开始后每季度第一个月的10号（如遇休息日、法定节假日，则此期限顺延至此后的第一个工作日）将当季租金一次性支付给舒建、朱敏育。按照国家相关法律规定的相关税收政策，由相应的责任人履行纳税义务；鼎邦公司无正当理由逾期向舒建、朱敏育支付租金，经舒建、朱敏育书面催告后三个工作日内仍未支付的，每逾期一天，鼎邦公司应向舒建、朱敏育支付应付而未付金额万分之五的违约金。 佳晟公司向舒建、朱敏育出具一份《担保函》，载明鉴于舒建、朱敏育与鼎邦公司签订了上述《商铺租赁合同》，佳晟公司同意接受鼎邦公司的委托为鼎邦公司恰当的履行《商铺租赁合同》约定的租金支付义务作出保证担保，具体为：如鼎邦公司未按《商铺租赁合同》的约定履行租金支付义务，舒建、朱敏育有权要求佳晟公司无条件向舒建、朱敏育支付鼎邦公司所欠全部租金。 合同签订后，舒建、朱敏育依约将商铺交付给鼎邦公司使用，鼎邦公司向舒建、朱敏育支付了2014年1月1日至2015年10月31日的部分租金，此后即再未支付。 2015年，舒建、朱敏育向本院起诉要求鼎邦公司及佳晟公司足额支付2014年1月1日至2015年10月31日的租金及欠付租金的违约金，本院作出（2015）双流民初字第7847号民事判决书，判决鼎邦公司支付舒建、朱敏育上述时间段的剩余租金，佳晟公司对鼎邦公司的上述义务承担连带清偿责任。佳晟公司不服，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01民终8120号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年4月9日，舒建、朱敏育通过邮寄方式分别向佳晟公司、鼎邦公司（邮寄地址为公司注册登记地址）发出《律师函》，向其催收房屋租金，该《律师函》于同年4月10日送达佳晟公司（他人收），寄往鼎邦公司的邮件显示名址有误被退回。 上述事实，有舒建、朱敏育身份信息，鼎邦公司及佳晟公司的工商登记信息，不动产权证，商铺租赁合同，担保函，民事判决书，律师函、EMS快递单及邮件查询以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，舒建、朱敏育与鼎邦公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。鼎邦公司、佳晟公司辩称合同无效，但并未举证证明，故对于该项抗辩意见本院不予支持。关于租金。本院认为，合同签订后，舒建、朱敏育将租赁物交付鼎邦公司，鼎邦公司应当按照《商铺租赁合同》的约定履行支付租金的义务，但其尚欠舒建、朱敏育2015年11月1日起至2019年3月31止的租金未支付，属违约。鼎邦公司、佳晟公司辩称案涉房屋并未交付，但并未举证证明，结合鼎邦公司已经实际支付部分租金的事实，能够证明案涉房屋已经交付鼎邦公司使用，故对于该项辩称意见本院不予采纳。鼎邦公司、佳晟公司还辩称，拖欠租金中的一部分系合同约定代舒建、朱敏育缴纳的税费，但舒建、朱敏育未向其缴纳税费，属违约在先，鼎邦公司和佳晟公司有权拒付租金。本院认为，按照《商铺租赁合同》中关于“按照国家相关法律规定的相关税收政策，由相应的责任人履行纳税义务”的约定，鼎邦公司及佳晟公司未提交证据证明其代舒建、朱敏育缴纳了税费以及具体金额，故对于其该项辩称意见本院不予采纳。鼎邦公司应当向舒建、朱敏育支付的租金为：2015年11月1日至2015年12月31日的租金4359.22元（2179.61元/月×2个月），2016年1月1日至2018年12月31日的租金83369.88元（2315.83元/月×36个月），2019年1月1日至2019年3月31日的租金7356.18元（2452.06元/月×3个月），共计95085.28元。关于违约金，本院认为，根据舒建、朱敏育与鼎邦公司签订的《商铺租赁合同》关于“如鼎邦公司无正当理由逾期向舒建、朱敏育支付租金，经舒建、朱敏育书面催告后三个工作日内仍未支付的，每逾期一天，鼎邦公司应向舒建、朱敏育支付应付而未付金额万分之五的违约金”的约定，鼎邦公司在收到舒建、朱敏育的催收租金函件后三日内未支付，应当向舒建、朱敏育支付约定的违约金。本案中，舒建、朱敏育提交的快递单及邮件查询显示，其于2019年4月9日通过邮寄方式向鼎邦公司发出催收租金的《律师函》，后该邮件因名址有误被退回。该证据不能证明鼎邦公司已收到舒建、朱敏育的催收函件，舒建、朱敏育据此主张合同约定的违约金无事实依据和法律依据，故对于舒建、朱敏育要求鼎邦公司支付违约金的请求，本院不予支持。关于佳晟公司的连带责任，本院认为，根据佳晟公司向舒建、朱敏育出具的《担保函》，其自愿为鼎邦公司履行《商铺租赁合同》约定的租金支付义务作出保证担保，该保证为连带责任保证，故佳晟公司应就鼎邦公司履行租金支付义务向舒建、朱敏育承担连带保证责任。佳晟公司承担清偿责任后，有权向鼎邦公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川鼎邦商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告舒建、朱敏育2015年11月1日起至2019年3月31日的租金95085.28元。 二、被告成都佳晟投资有限公司对被告四川鼎邦商业管理有限公司的上述义务承担连带清偿责任。被告成都佳晟投资有限公司承担清偿责任后，有权向被告四川鼎邦商业管理有限公司追偿。 三、驳回原告舒建、朱敏育的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1089元，由被告四川鼎邦商业管理有限公司、成都佳晟投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年六月二十四日 法官助理  李娅婷 书 记 员  包永青