福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初2178号 原告：许东风，男，1980年10月31日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市秀屿区。 原告：谢海鹰，女，1983年11月10日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：黄雪燕，福建众益律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 上列二原告的委托诉讼代理人：叶小舟，福建众益律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告：莆田市华港房地产开发有限公司，住所福建省莆田市荔城区新度镇新度村（莆田市日山饲料有限公司综合楼**）。统一社会信用代码9135030079375651XU。 法定代表人：林华清，总经理。 委托诉讼代理人：庄伟军，男，该公司财务。委托权限特别代理。 原告许东风、谢海鹰与被告莆田市华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告许东风、谢海鹰的共同委托诉讼代理人黄雪燕、叶小舟，被告华港公司的委托诉讼代理人庄伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许东风、谢海鹰向本院提出诉讼请求：华港公司立即为许东风、谢海鹰办理坐落在莆田市荔城区房屋的房屋权属证书及自起诉之日至产权证交付许东风、谢海鹰之日按日0.01%向许东风、谢海鹰支付逾期办证违约金。在诉讼过程中，许东风、谢海鹰变更诉讼请求为：华港公司立即为许东风、谢海鹰办理坐落在莆田市荔城区房屋的房屋权属证书。事实和理由：2011年3月1日，许东风、谢海鹰与华港公司签订《商品房买卖合同》，许东风、谢海鹰以9258元／㎡向华港公司购买坐落在莆田市荔城区，总价款1215853元。双方约定，华港公司应当在2011年12月10日前向许东风、谢海鹰交付上述房屋，并在房屋交付后90日内为许东风、谢海鹰取得房屋权属证书。2012年6月4日，华港公司向许东风、谢海鹰交付上述房屋并向许东风、谢海鹰收取代扣税、费。按照约定，华港公司应当在2012年9月2日为许东风、谢海鹰取得房屋权属证书，然时至今日，华港公司仍未为许东风、谢海鹰取得上述房屋权属证书，华港公司的行为已经构成违约，应承担继续履行代为办证义务并向许东风、谢海鹰支付逾期办证的违约金。 华港公司承认许东风、谢海鹰在本案中所主张的事实，但认为逾期办证是由于政府政策造成的，并非是华港公司造成的，许东风、谢海鹰诉讼请求华港公司支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据。1、2011年12月2日，莆田市人民政府关于印发莆政综[2011]214号《莆田市旧城改造和新建住宅小区配套幼儿园建设管理规定的通知》中第三条、第八条及2016年4月25日，莆田市人民政府印发莆政办[2016]73号《莆田市人民政府办公室关于全市住宅小区配套幼儿园建设使用进度滞后处理意见的通知》第三点可知，不动产登记部门因为“东城一号”小区幼儿园配套使用问题，暂停办理“东城一号”小区权属登记手续。上述政策在双方签订《商品房买卖合同》时没有施行，双方在订立合同时也无法预料到。正是因为该政策的施行，导致了涉案房屋权属登记无法办理。2018年6月21日，华港公司建设的凯斯幼儿园获得办学许可证，现已交付使用，且在办理权属登记证书过程中，华港公司于2013年6月24日将宗地图交于莆田市土地局并办理后续房屋权属登记手续，为许东风、谢海鹰办理房屋所有权属证书，且许东风、谢海鹰所在楼幢地块7（6#-12#）与地块8（13#-18#）的地下室（6#-15#）有交叉，土地部门需华港公司所在项目地块7与地块8合并后才可办理土地证，后因房产部门和土地部门试实行“双证合一”过程中，造成华港公司送件无法受理，因房产和土地办理分属两个部门，后市政府成立不动产登记中心，实行房产、土地双证合一为不动产证，造成不动产登记中心无法受理而滞后，相关信息恳请法院向相关部门询问。并非是华港公司的原因造成逾期办证，华港公司不应支付逾期办证的违约金。2、合同第14条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，该条因是制式条款，整个莆田市没有哪个开发商可以在交付后90日可以取得房屋权属证书，自2015年后由国家工商总局建设部监制已修改该条约90天的约定。许东风、谢海鹰至今未向华港公司补交面积补差款，许东风、谢海鹰的义务未尽到，华港公司有权不予尽到办证义务，也不存在逾期办证违约金。且许东风、谢海鹰的诉讼请求超过诉讼时效。3、根据《合同法》规定，违约金即使有约定也应当不超过实际损失，本案房产系住宅性质，且系按揭买卖性质，房产依约交付许东风、谢海鹰使用，是否办理土地证不影响许东风、谢海鹰使用，许东风、谢海鹰实际上不存在损失。4、退一步讲，如果法院认为许东风、谢海鹰存在损失，也应当以代办费用为基数，扣除华港公司代缴的费用为基数，以不超过银行同期贷款利率，且综合逾期办证原因进行计算。综上所述，许东风、谢海鹰诉讼请求没有事实法律依据，请求予以驳回。 本院认为，华港公司承认许东风、谢海鹰在本案中所主张的事实，故对许东风、谢海鹰主张的事实予以确认。许东风、谢海鹰已支付清楚讼争房屋的购房款，华港公司负有办为许东风、谢海鹰申请办理房屋《不动产权证书》的义务，且应在讼争房屋交付使用后90日内履行上述义务，而至今尚未办理，华港公司已构成违约，依法应承担相应的违约责任。许东风、谢海鹰诉讼请求华港公司为讼争房屋办理《不动产权证书》登记，合理合法，予以支持。华港公司辩称许东风、谢海鹰尚未补齐所购房屋面积补差款，华港公司有权不予尽办证义务。许东风、谢海鹰主张华港公司要求补交的面积补差款不符合法律规定，且不应以此行为对许东风、谢海鹰作出不办理证件。本院认为双方对讼争房屋面积补差款存在争议，且在合同中亦未约定面积补差款逾期交纳的违约责任，华港公司以此对抗代为办证义务不符合法律规定，不予采纳，华港公司可另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内为许东风、谢海鹰办理坐落在莆田市荔城区房屋《不动产权证书》的转移登记手续；许东风、谢海鹰应予以必要的配合。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由莆田市华港房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 林 勇 二〇一九年六月十八日 书记员 俞雅莹 附相关法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  5-