广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9301号原告：颜明东，男，1976年1月25日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区***********，公民身份号码429************071。委托诉讼代理人：张艳丽，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭胜钊，广东名道律师事务所律师。被告：佛山市南海区里晖置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*************（北地块）办公楼一、二楼，统一社会信用代码9144*****750750907。法定代表人：梁军。原告颜明东与被告佛山市南海区里晖置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月11日公开开庭进行了审理，原告颜明东及其委托诉讼代理人郭胜钊到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《商品房认购书》；2.被告退回原告已付购房款871253元（含定金）；3.被告立即退回原告已付办理社保或个税材料费用18000元；4.被告赔偿利息损失（以889253元为本金，银行贷款利率标准，自起诉之日开始计算至被告清偿所有款项之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月16日，原、被告签订《商品房认购书》，约定：原告购买被告开发建设的十里尚堤花园8栋32层02号单元，总价为1659074元，签订认购书当日支付定金50000元，签订认购书后7日内支付首期购房款499074元（含定金）。签订认购书后，被告除前述约定的定金和首期购房款外，另外要求原告支付其他购房款，最终原告实付购房款为871253元（含定金）。签订认购书过程中，原告已向被告表明原告不具备当地购房资格，但被告向原告承诺可以代为办理社保或个税相关证明材料，使原告具备当地购房资格。原告轻信被告的承诺，除上述购房款外，另外向被告销售人员缴纳了18000元用于支付办理原告社保或个税材料的费用。近期，原告了解到在购房过程中如提供虚假资料会被取消购房资格，涉讼房屋买卖合同最终根本无法履行。原告多次向被告提出解除《商品房认购书》并要求退回已付购房款（含定金）以及办理社保或个税的费用，但均遭到被告的无理拒绝。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故起诉。被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.《商品房认购书》原件1份，用以证明：1.2018年5月16日，原、被告签订《商品房认购书》，约定原告购买被告开发建设的涉讼房屋，总价1659074元，签订认购书当日支付定金50000元，签订认购书后7日内支付首期购房款499074元（含定金）；2.被告签约代表是廖瑜。3.收据原件4份，银联凭证原件1份、回单打印件2份，用以证明：1.签订认购书后，被告除前述约定的定金和首期购房款外，另外要求原告支付其他购房款，最终原告实付购房款总金额为871253元（含定金）；2.虽然部分收据标准装修款，但原告实际支付的是购房款，被告上述行为属于虚构交易价格的违规行为。4.微信聊天记录截图打印件1页（与当庭出示的手机原本核对一致，本院亦当庭提取了原告与廖瑜的全部微信聊天记录），用以证明签订认购书过程中，原告已向被告表明，原告不具备当地购房资格，但被告向原告承诺可以代为办理社保或个税相关证明材料，使原告具备当地购房资格。原告轻信被告的承诺，除上述购房款外，另外向被告销售人员缴纳了18000元用于支付办理原告社保或个税材料的费用。5.广东税务个人所得税查询截图打印件1页、佛山市南海区创富通人力资源有限公司工商登记信息打印件1份，用以证明被告向原告承诺可以办理原告当地个人所得税，使原告具备当地购房资料，被告签约代表廖瑜通过微信转账收取了原告代办个税费用18000元，原告并非上述公司员工，亦与这个公司不存在劳动关系，原告本人亦未委托该公司代购代缴个人所得税。6.佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知打印件1页、佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见打印件1页、佛山市南海区国土城建和水务局、佛山市南海区地方水务局、佛山市南海区社会保险基金管理局关于进一步加强购房资格审核的通告打印件2页，用以证明：1.涉讼房屋所在地区（里水镇）属于限购地区；2.对于非佛山本地户籍居民在限购地区购房需满足在购房前两年内在本市累计缴纳1年个税或社保，补缴不予认定，原告已明确告知被告其不具备上述条件；3.被告存在虚构交易价格的违规行为，即把购房款分为首期款及装修费收取，可能随时被处罚失去履约能力；4.被告具有全面核验、审核购房者资格义务，政府相关部门对提供虚假证明的商品房买卖合同不予备案，交易不予认定，给购房人造成经济损失的，应当赔偿；5.房地产开发企业教唆、诱导或协助购房人提供虚假证明材料，立即责令停业整顿，诚信扣分，通报市、区房地产行业协会进行谴责，并纳入“失信企业黑名单”重点管理。如涉及违法犯罪的，移送司法部门处理，因此，被告可能随时被处罚失去履约能力。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据1反映双方主体信息，被告未到庭提出异议，本院予以采信；原告提交的证据2、证据3均是原件，证据间相互印证，客观真实，被告未到庭提出异议，本院予以采信；原告提交的证据4与当庭出示的手机原本核对一致，相应的聊天记录与证据2、3反映的签约、付款事实相吻合，被告未到庭提出异议，本院予以采信；原告提交的证据5虽是打印件，但均为公开信息，且与证据4的聊天记录反映的事实相吻合，被告未到庭提出异议，本院予以采信，并综合认定其证明力；原告提交的证据6是行政机关公开的政策文件，本院予以采信。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2018年5月16日，被告（甲方，出售人）与原告（乙方，认购人）签订《商品房认购书》，约定：乙方购买甲方开发建设的涉讼房屋；该房屋建筑面积为123.83平方米，套内建筑面积为99.55平方米；总价款为1659074元；《商品房预售许可证》号为南房预字第2017060702号；乙方同意签订本认购书当天即向甲方支付50000元定金；乙方在签订认购书之日起7天内即2018年5月23日前支付首期购房款499074元（含定金）；甲方同意乙方关于延迟12个月办理网签手续的要求，即最迟应于2019年5月16日办毕，在此期间，乙方自行完善购房条件等有关手续，如遇购房政策变化，需延长签约时间，甲方再与乙方另行协商并签署补充协议；如果现有购房政策没有发生变化的前提下，乙方因个人原因导致在网签通知约定的时间内未能签订《广东省商品房买卖合同》或缴纳相应款项，视为乙方主动放弃本次购房权利，甲方将不予退还乙方之前缴纳的50000元定金，并有权将该物业另行出售，针对乙方已支付的除定金外其他购房款，甲方在15个工作日内一次性无息返还至乙方付款账户；如乙方违约，乙方须向甲方支付100000元违约金，甲方有权在乙方向甲方缴纳的房款中直接扣除；涉讼房屋交楼时间为2019年12月31日；等等。该《商品房认购书》落款处加盖被告公章，销售代表处由廖瑜签字。同日，原告向被告转账50000元，被告于同日开具《收据》（NO5774062），确认收到原告支付的购买涉讼房屋的定金50000元。同日，原告通过微信向廖瑜转账支付18000元。2018年6月6日，原告通过微信询问廖瑜个人所得税是否一次买一年，并称其投资一个项目出现突发情况导致资金紧张。同日，廖瑜回复表示，税单的钱进了公司的账就不能退了，公司只会按月给原告交税。2018年6月7日，原告向被告转账支付500000元、321253元，被告于同日开具三份《收据》（NO5777961、5774106、1134419），分别确认收到原告支付的涉讼房屋的装修定金100000元、装修款704895元、首期款16358元。2019年4月22日，原告提起本案诉讼。2019年4月29日，原告通过微信询问廖瑜退房的流程，廖瑜告知原告带齐收据认购书到售楼部写申请。2019年5月11日，本院将应诉材料送达予被告。另查明，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。再查明，原告签订《商品房认购书》后，案外人佛山市南海区创富通人力资源有限公司作为扣缴义务人，开始为原告代缴了个人所得税。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2018年5月16日签订的《商品房认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。《商品房认购书》属于原、被告就买卖涉讼房屋签订的预约合同，现原告明确不同意再与被告签订商品房买卖合同，且《商品房认购书》约定的事项属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不适于强制履行的情形，故该预约合同的目的无法得到实现，原告请求解除《商品房认购书》符合法律规定，本院依法予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、定购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告在签订认购书的同日向廖瑜转账180000元用于办理缴纳个人所得税手续，可见原告对其在签约时尚属限购对象是知情的，原告作为完全民事行为能力自然人，对自己民事法律行为应承担相应法律后果。同时，《商品房认购书》中明确约定签订商品房买卖合同网签时间为2019年5月16日前，距离签订认购书期限为一年，而目前佛山地区限购政策规定非本市户籍居民累计缴纳1年个人所得税或社会保险即具备购买房屋资格，即原告完全可以通过合法方式在约定的签订商品房买卖合同前取得购房资格，原告一方面付款予廖瑜让其代办缴纳个人所得税的业务，另一方面又主张该代缴行为未经其同意且违法，要求解除《商品房认购书》，有违诚信原则。综上，原告因自身原因不再与被告订立商品房买卖合同，应承担解除预约合同的违约责任。虽然《商品房认购书》约定原告违约须向被告支付违约金100000元，但该条款与定金条款冲突，且无对等条款约定，结合原告实际交纳定金50000元的事实，本院酌情确定原告无权要求被告退还定金50000元，其余款项，被告应予退还。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，即本案中被告应退还除定金之外的购房款及以装修定金、装修款名义收取的购房款共821253元（500000元+321253元）予原告，原告请求超出部分本院不予支持。原告诉请被告返还代办社保或个税材料费用18000元，经查，该款并非被告收取，《商品房认购书》约定购房条件等有关手续由原告自行办理，原告也未提供证据证明廖瑜收取款项属于履行销售的职务行为，故本院对原告请求被告退还该项费用的诉讼请求不予支持，原告可向相关责任方另行主张权利。被告在签订《商品房认购书》时，除收取定金外，还收取原告巨额首期购房款，且以装修定金、装修款名义收取购房款，有违诚实信用原则，原告也存在利息损失，本院酌情确定被告支付以821253元为本金从原告起诉之日（2019年4月22日）起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失予原告，原告请求超出上述核定部分本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告颜明东与被告佛山市南海区里晖置业有限公司于2018年5月16日签订的《商品房认购书》；二、被告佛山市南海区里晖置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款821253元并支付以此为本金从2019年4月22日起至实际返还日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告颜明东；三、驳回原告颜明东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费12692.53元，减半收取计6346.27元（原告已预交9946.83元），由原告负担340元，被告负担6006.27元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告。原告多预交的案件受理费3600.56元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年六月二十五日书记员  许晓璇