广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3817号上诉人（原审原告）：吕家扬，男，1984年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：石勇，广东科韵律师事务所律师。上诉人（原审原告）：范旭慧，女，1984年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：石勇，广东科韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张永平，男，1975年9月27日出生，汉族，住广东省仁化县黄坑镇。委托诉讼代理人：**飘，广东君沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴淑明，广东君沃律师事务所律师。上诉人吕家扬、范旭慧因与被上诉人张永平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人吕家扬、范旭慧上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判张永平向吕家扬、范旭慧支付违约金198000元；2.一、二审诉讼费、保全费由张永平负担。事实与理由：一、《房屋买卖合同》特别条款明确约定“卖方需保证案涉房屋有上小学及中学的教育学位，否则视为违约，卖方需支付总楼价的百分之十作为违约金”，表明吕家扬、范旭慧购买涉案房屋的主要目的是获得某小学的学位以让小孩获得最好的教育，张永平清楚这一购房目的仍恶意违约，给吕家扬、范旭慧造成无法弥补的损失，一审判决不支持违约金请求无法弥补吕家扬、范旭慧的损失。吕家扬、范旭慧购买房屋的款项来源于借款，因张永平违约产生了借款期间的利息损失。《房屋买卖合同》约定了一般违约条款及特别违约条款，特别条款的效力优于一般条款，法院应适用特别条款定案。二、张永平逾期办理提前还贷手续长达一个月，在银行已经同意其提前还贷及已准备好资金的情况下，仍拒绝将足额款项存入银行指定账户，导致划扣不成功。在双方签订合同后，张永平多次带人看房，企图一房二卖。张永平违约的主观恶意明显，一审判决没有发挥违约金的惩罚作用，纵容了张永平的违约行为，对吕家扬、范旭慧不公平。三、合同法赋予吕家扬、范旭慧选择适用违约金或定金条款的权利，在吕家扬、范旭慧同时主张的情况下，应视为没有做出选择，应赋予吕家扬、范旭慧选择的权利，一审法院在未向吕家扬、范旭慧释明的情况下直接适用对吕家扬、范旭慧不利的定金条款，对吕家扬、范旭慧不公平。被上诉人张永平答辩称，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果公正合理，请求予以维持。上诉人吕家扬、范旭慧向一审法院起诉请求判令：1.张永平向吕家扬、范旭慧双倍返还定金100000元；2.张永平向吕家扬、范旭慧支付违约金198000元；3.张永平向吕家扬、范旭慧支付中介费36800元；4.张永平承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区，登记权属人为张永平，房屋已办理抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司某分行。2018年3月30日，张永平（卖方）与吕家扬、范旭慧（买方）、佛山市某置业有限公司（以下简称某公司）（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；成交价1980000元；定金30000元买方须在签订合同当天支付给卖方；定金余款20000元买方须在2018年3月31日前支付给卖方；卖方应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起3天内还清贷款；首期楼款（不含定金）550000元买方于递件成功当天付卖方；楼价余款1380000元银行批准的贷款金额直接划入卖方的收款帐户；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；等等。吕家扬、范旭慧于2018年3月30日支付30000元、于2018年3月31日支付20000元予张永平。2018年3月30日，吕家扬、范旭慧与某公司签订《咨询及买卖代理费支付承诺书》，吕家扬、范旭慧向某公司支付房地产咨询及买卖代理费36800元，于签订三方合同当天支付18400元，余下18400元于房管办理交易过户完税当天支付。2018年3月30日，某公司出具收据，确认收取吕家扬、范旭慧中介费18400元。2018年8月6日，吕家扬、范旭慧向张永平发出解除合同通知。一审法院向交通银行股份有限公司某分行查核张永平提前还贷情况，该行反馈：“2018年5月10日，张永平向我行提交《交通银行某分行个贷提前还款申请表》（以下简称《申请表》）申请提前还款。经办支行5月10日初审同意并提交分行审批，分行于5月11日审批同意其提前还款申请。此后，支行员工多次电话通知客户张永平在5月25日之前将足额款项存入其交行的还款卡，但客户一直没有存款进来，导致自动扣款不成功。2018年6月26日，张永平再次向我行提交《申请表》申请提前还款。经办支行6月26日初审同意并提交分行审批，分行于7月2日审批同意其提前还款申请。此后，支行员工多次电话通知张永平在7月20日之前将足额款项存入其交行的还款卡，但客户一直没有存款进来，导致自动扣款不成功。”一审法院认为，吕家扬、范旭慧、张永平及某公司签订的《房地产买卖合同》既包含了吕家扬、范旭慧与张永平之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现吕家扬、范旭慧、张永平就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对吕家扬、范旭慧、张永平之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。吕家扬、范旭慧、张永平就涉讼房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽张永平向银行申请提前还贷，但张永平并未能在银行通知后实际还款，违约行为明显，吕家扬、范旭慧依约解除合同合法有据。吕家扬、范旭慧既请求张永平双倍返还定金，又请求张永平按成交价10%支付违约金，重复主张权利，综合考虑本案实际期间及吕家扬、范旭慧已付款比例，一审法院酌定张永平承担双倍返还定金的责任，吕家扬、范旭慧请求超出部分一审法院不予支持。合同明确约定一方违约情况下中介费最终负担主体，吕家扬、范旭慧已支付的中介费部分应由张永平予以赔付，但未支付部分，应由实际权利人主张权利，张永平应赔付18400元予吕家扬、范旭慧，吕家扬、范旭慧请求超出部分一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决：一、张永平应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金100000元予吕家扬、范旭慧；二、张永平应于判决发生法律效力之日起十日内赔付18400元予吕家扬、范旭慧；三、驳回吕家扬、范旭慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取3161元，财产保全费2194元，合共5355元（吕家扬、范旭慧已预交），由吕家扬、范旭慧负担2909元，由张永平负担2446元。吕家扬、范旭慧多预交的诉讼费2446元，在判决生效后经吕家扬、范旭慧书面申请，一审法院予以退还。张永平负担的部分，应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。二审期间，吕家扬、范旭慧围绕其上诉请求向本院提交了吕宛真的出生证明、户口本及吕叶来、吕家扬的户口本复印件。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，吕家扬、范旭慧提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：张永平是否应向吕家扬、范旭慧支付违约金198000元。张永平迟延履行提前还贷义务，构成违约，吕家扬、范旭慧有权请求张永平承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，守约方向违约方主张违约责任时，应当选择适用违约金条款或定金条款。在本案中，吕家扬、范旭慧请求张永平按合同约定承担违约金和定金条款的违约责任，不符合上述法律的规定。又参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，违约方支付的违约金应当不超过守约方的实际损失。吕家扬、范旭慧上诉认为一审法院适用定金条款不足以补偿其损失，却没有证据证明其因张永平违约造成的损失高于一审判决适用定金罚则确定的违约责任，故对其请求张永平支付违约金198000元，本院不予支持。至于吕家扬、范旭慧主张因张永平违约导致其女儿无法入读某小学应适用合同中“卖方需保证房屋上有小学及中学的教育学位，否则视为违约，卖方需支付总楼价的百分之十作为违约金”的条款的问题，吕家扬、范旭慧无证据证明涉案房屋没有小学及中学的学位且无证据证明张永平的违约行为影响了吕家扬、范旭慧子女接受教育的权利致使其购房目的无法实现，且吕家扬、范旭慧已向张永平发出了解除合同的通知，故对吕家扬、范旭慧主张适用前述合同条款确定张永平的违约责任的请求，本院不予支持。综上所述，吕家扬、范旭慧的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4260元，由上诉人吕家扬、范旭慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 徐允贤审 判 员 潘伟丹二〇一九年六月十八日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪