黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民初12号原告（案外人）：马凤茹，女，1971年1月27日出生，汉族，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：韩永泉，黑龙江承霖律师事务所律师。被告（申请执行人）：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，汉族，建筑行业个体，住黑龙江省鸡西市鸡东县。第三人（被执行人）：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县前进街六委。法定代表人：王文俊，经理。委托诉讼代理人：孙茂才，男，该公司职工。第三人（被执行人）：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2。法定代表人：李德军，经理。原告马凤茹与被告卢宏艳，第三人鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下简称福缘公司）、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司（以下简称鼎利丰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马凤茹的委托诉讼代理人韩永泉，被告卢宏艳，第三人福缘公司的委托诉讼代理人孙茂才到庭参加了诉讼。第三人鼎利丰公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。马凤茹向本院提出诉讼请求：1.请求停止执行鸡东县福缘家居小区7号楼2单元1103室；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月30日，马凤茹与福缘公司签订了置业计划书，约定以293,000元购买福缘家居小区7号楼2单元1103室，同日，福缘公司向马凤茹出具收据。2017年11月29日，鸡西市中级人民法院做出（2017）黑03财保2号民事裁定书，查封了福缘家居小区住宅236套、车库门市30套，其中包括案涉7号楼2单元1103室。马凤茹于2019年1月19日提出异议，但鸡西市中级人民法院裁定驳回马凤茹的异议请求。马凤茹与福缘公司签订的置业计划书，是双方真实的意思表示，不违反国家相关法律法规的强制性规定，合法有效，故提起本案诉讼，请求人民法院依法支持马凤茹的诉讼请求。卢宏艳辩称，马凤茹的诉讼请求不应予以支持。案涉福缘家居项目未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，马凤茹与福缘公司签订的置业计划书为无效合同，且置业计划书为意向性协议，购买的是非法建筑，应为无效。马凤茹提供的置业计划书名为买卖实为集资借款抵押，马凤茹未提供购房款的银行转账凭证，不能证实其实际交付了购房款。且鸡东县人民法院作出的（2018）黑0321民初16、53、2536号民事判决中已明确认定置业计划书为无效合同。福缘公司述称，福缘公司对马凤茹的诉讼请求无异议，认可马凤茹与福缘公司系以物易物的交易行为，要求对案涉房屋予以解封。鼎利丰公司未出庭，未发表陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据（卢宏艳证据一（2019）黑03执异17号执行裁定书真实性），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：卢宏艳对马凤茹提交的证据一置业计划书及收据的真实性及证明目的均有异议，经核对马凤茹提交的复印件与原件一致，故本院对证据的真实性均予确认；结合证据内容及庭审调查中各方当事人的陈述，本院对马凤茹通过抹账方式购买福缘公司房屋、双方签订置业计划书及福缘公司为马凤茹出具收据的事实予以确认。福缘公司、马凤茹对卢宏艳证据一的证明目的有异议，该证据内容不能证实卢宏艳的待证目的，故本院对卢宏艳证据一的证明目的不予确认。福缘公司、马凤茹对卢宏艳证据二（2018）黑0321民初16、53、2536号民事判决书的真实性及证明目的有异议，但未向本院举示反驳证据，因该证据来源于中国裁判文书网，故本院对证据的真实性予以确认；因该三个案件已于2019年4月16日被鸡东县人民法院提起再审，故本院对该组证据证明目的不予确认。福缘公司、马凤茹对卢宏艳证据三鸡东县房产管理局的通知的真实性及证明目的有异议，该证据虽系复印件，但经核对与原件一致，故本院对证据的真实性予以确认；结合证据内容，本院对截至2018年11月19日鸡东县福缘家居小区仍未取得商品房预售许可证的事实予以确认。本院依职权调取的（2019）黑0321民监2号民事裁定书、（2019）黑0321民监3号民事裁定书、（2019）黑0321民监4号民事裁定书，卢宏艳、福缘公司以及马凤茹对其真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月8日，经鸡东县人民政府县长办公会议批准，福缘公司开发建设鸡东县福缘家居棚户区改造项目，属经济适用住房项目。2013年8月6日，经黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室确定为棚户区改造项目。2014年6月9日，经鸡东县人民政府专题会议研究确定为，整个项目分一期、二期两期进行施工。因福缘公司在开发过程中资金出现问题，2015年5月20日，福缘公司自愿放弃该项目的开发权、施工权等一切权利。2017年4月21日，福缘公司与鼎利丰公司签订“鸡东县福缘家居项目开发建设转让协议书”，约定鼎利丰公司整体受让鸡东县福缘家居项目，由鼎利丰公司继续承接该项目，项目评估价值约70,000,000元，以实际评估为准。经福缘公司向鸡东县人民政府申请，经批准该项目变更后开发企业为鼎利丰公司。马凤茹称福缘公司欠付案外人马占国建筑材料款，马占国欠付马凤茹借款，因石占国偿还不上马凤茹欠款，马凤茹、石占国、福缘公司三方协商将案涉房屋以293,000元的价格抹账给马凤茹，福缘公司认可上述事实。2013年4月30日，马凤茹与福缘公司签订置业计划书，约定：“马凤茹以293,000元认购福缘家居小区7号楼2单元1103室，房屋建筑面积95.98平方米，单价3,050元/平方米。付款方式为全额一次性付款（含违约金20,000元），交房日期为2013年12月31日。认购书一式三份，与付款收据一起方为有效；交房前，双方签订由工商和建设部门监制的正本商品房买卖合同”。置业计划书中加盖福缘公司公章，公司负责人王文俊、审核人员王永才、王颖及认购人马凤茹签名。同日，福缘公司为马凤茹出具收据，载明：“交款单位马凤茹，人民币293,000元,收款事由购房款（福缘家居7号楼2单元1103室）”。收据加盖福缘公司福缘家居项目部财务专用章。卢宏艳因与福缘公司、鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案，于2017年11月28日向本院申请诉前财产保全，本院经审查，于2017年11月29日作出（2017）黑03财保2号民事裁定，查封：“鼎利丰公司、福缘公司开发的位于鸡东县××家居小区××楼、××楼、××楼、××楼、××楼，福缘家居售楼处一至三层，建筑面积18876.13平方米、保全金额25,000,000元、共计266套房屋，其中住宅236套、车库门市30套”，其中包括案涉房屋即福缘家居小区7号楼2单元1103室。马凤茹不服，向本院提起案外人执行异议，要求中止执行，本院依法作出（2019）黑03执异17号执行裁定，驳回马凤茹的异议请求。马凤茹不服，以案外人身份提起本案诉讼。另查明，鸡东县福缘家居小区工程尚未竣工，至今未交付使用，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室于2019年4月3日出具《关于福缘家居小区建设项目情况的说明》，内容为：鸡东县福缘家居建设项目，棚户区改造项目，于2011年开工建设，为加快保障性安居工程建设，确保居民早日回迁，按照省政府要求，保障性安居工程项目审批实行绿色通道制度。对具备基本开工条件的项目，可以边开工边办手续。为尽快解决福缘家居小区项目回迁户、购房户早日入住，依据省委（2017）35号文件精神，经县政府协调相关部门，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工。关于福缘家居小区建设手续问题，目前已完成土地挂牌，现正在办理规划用地手续，相关部门也积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。本院认为，本案争议的焦点为：马凤茹对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案纠纷系在特殊时期、特殊条件下所形成。通常的房地产项目开发是应先取得建设工程规划许可证和国有土地使用证，开发企业招标，与施工企业签订建设工程施工合同，报批取得建设工程开工证，施工企业进场施工，报批取得商品房销售（预售）许可证，此后，方可对外销售建成或在建房屋。而本案所涉鸡东县福缘家居小区项目系由黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室批准确定的棚户区改造项目，系保障性安居工程，实行绿色通道制度，可以边开工边办手续。对福缘公司自行售房的行为，鸡东县人民政府各有关职能部门未作任何查处，一直持默许态度。为尽早解决回迁户、购房户早日入住问题，经鸡东县人民政府协调，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工。鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室亦明确表示将积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。因此，鸡东县福缘家居小区之购房人系属在政府默许开工建设、预售房屋情形下购买房屋，而非明知所购房屋为非法建筑，面临被政府强制拆除等而执意购买等情形。本案中，马凤茹自述福缘公司欠付马占国建筑材料款，福缘公司用案涉房屋抵顶马占国欠付马凤茹的借款，福缘公司对此予以认可。福缘公司为马凤茹出具购房款收据并加盖福缘家居项目部财务专用章确认，应认定马凤茹已交付房屋全部价款。案涉福缘家居小区虽未取得商品房预售许可证，但马凤茹与福缘公司签订的置业计划书系双方当事人真实意思表示，依法成立。置业计划书的签订及房屋价款的支付均先于案涉房屋被查封保全的时间，马凤茹作为房屋买受人其请求排除强制执行之行为直接关系其生存权益维护，其对案涉房屋享有的物权期待权应受法律保护。根据《最高人民法院关于建设价款优先受偿权问题的批复》所规定之精神，即建设工程价款、抵押权、其他债权和消费者权利的比较原则，应当依法裁判马凤茹对所购房屋所享有的权益优先于卢宏艳的一般权利。鸡东县福缘家居小区虽未竣工，但案涉房屋已具备交付使用条件，至今未交付系福缘公司原因，马凤茹对未办理产权登记无过错。综上所述，马凤茹的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，缺席判决如下：不得执行鸡东县福缘家居小区7号楼2单元1103室。本院（2019）黑03执异17号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费5,695元，由被告卢宏艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  徐媛凤审判员  李凤霞二〇一九年六月十九日书记员  李佳纬附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。