山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初966号 原告：朱军，女，1975年11月27日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田喜玲，山东舜天律师事务所实习律师。被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔节论,该公司董事长。 委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，济南源浩置业有限公司员工，住济南市。 原告朱军与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱军的委托代理人刘彪、田喜玲，被告源浩置业公司的委托代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱军向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金23502.9元（以总购房款1009074元为基数，自2016年7月1日至2017年9月6日，按照日万分之一的标准计算，扣除已支付的违约金）；2.请求法院判令被告赔偿原告逾期交付车位违约金1764元（以车位款90000元为基数，自2017年9月7日至2018年3月21日，按照日万分之一的标准计算）；3.请求法院判令被告赔偿原告支付的2万元车位款的逾期利息4095.37元（以2万元为基数，自2013年12月5日至2018年2月28日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，扣除400元）；4.判令本案全部的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年12月5日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》两份（以下简称涉案合同），约定由原告朱军购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区住宅及地下室各一套，合同约定了双方的权利义务，朱军依照约定支付了全部购房款1009074元。根据合同约定，源浩置业公司应于2016年6月30日之前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋和地下室交付给原告使用，否则应按照朱军已付购房款每日万分之一的标准支付违约金。2017年9月6日，原、被告双方才办理了涉案房产及地下室的交付手续。2013年12月5日，朱军向源浩置业公司支付车位款9万元。2018年3月21日，原、被告双方补签了《济南恒大滨河左岸停车位使用协议》，根据合同约定及法律规定，被告应向原告支付涉案房屋、地下室、车位的违约金，原告多次向被告主张上述违约金，被告仅支付了违约金20190元，其余违约金拒绝支付。被告出售的涉案车位为无产权车位，实际车位款为7万元，被告应当赔偿多收原告的2万元车位款的逾期利息。为维护合法权益，朱军诉至法院，望判如所请。 源浩置业公司辩称，一、原被告已就逾期交房违约金达成协议并实际履行，不应再支付违约金，原告分4次领取了按照合同约定的违约金计算方式，得出的金额共计20190元，并与被告签订了具有终局结算性质的第四期北大时代朗润园延期交楼违约金领取确认表，该表特别提示载明“本人已签署商品房买卖合同，知晓其中关于第9条出卖人逾期交房违约责任的相关约定并遵照履行，后附商品房买卖合同第九条约定详细内容”买卖合同双方对于逾期交房违约金进行了确认，并表示遵照此条款，答辩人已经按合同约定向对方支付违约金，原告应以自身实际行动受领了被告的给付行为，同时以自己签字确认的方式明确认可了签署违约金条款的适用数额的确定，以及双方就违约金事宜达成协议，自此双方关于逾期交房产生的赔偿事宜，已经得到最终的解决；二、2013年10月未确定购买车位资格，原告向被告缴纳了9万元车位购置预付款，此事车位位置和价格尚未确定，被告对该款项只占有系基于对双方将来达成确定的车位购置的真实合意而产生，系合法占有，原告对该部分款项交付被告，也是在相同意思表示下的自愿履行，及同意在车位价格确认前，由被告持有该笔资金，对于车位价格在将来确定时，存在多退少补的情况，原告是完全明知的，因此2018年1月17日，车位位置与价格确认后，被告在合理期间内，向原告返还了2万元剩余预付款，该交易过程符合日常交易模式，被告对此并没过错，根本不应承担返还利息问题，该部分利息也根本不是原告的损失，原告要求支付合法占有2万元期间的利息，完全是没有任何法律依据，也与客观常理和交易习惯相悖，应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2013年12月5日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》两份，由朱军购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区16号楼1单元某室住宅及1--221地下室各一套，涉案房产房建筑面积136.76平方米，价款871654元；涉案地下室建筑面积16.39平方米，价款47842元。涉案合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。”合同附件五补充协议中约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫。合同签订后，朱军依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向朱军邮寄了交楼通知书。2017年9月6日，双方办理了涉案房产及地下室的交付手续。朱军同时于2013年12月5日缴纳了9万元车位款，但双方未签订任何书面车位买卖或使用协议书。源浩置业公司在取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》后，于2018年3月21日与朱军倒签了落款时间为2013年12月5日的《济南恒大滨河左岸停车位使用协议》一份，约定朱军使用一期（7）-11252号车位，总金额为7万元。同日，涉案小区物业公司向朱军收取预交私家车位管理费462元。后源浩置业公司于2018年2月28日退还了2万元车位款。 另查明，源浩置业公司已经向朱军支付逾期交房违约金20190元。朱军在《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中签字，该表中特别提示“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并将合同第九条的具体约定内容予以出示。 再查明，原告贾滨与被告源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2018）鲁0105民初1236号民事判决书，原告贾滨与被告济南源浩置业有限公司均不服，对该判决提起上诉，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终8493号民事判决书，该判决书已生效。贾滨系涉案小区业主。在一审诉讼过程中，经贾滨申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区住宅及地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”（2018）鲁01民终8493号一案采纳了烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告。为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为57元（57元×136.76平方米/135.7平方米，取整数）。涉案地下室日租金水平为2元（2元×16.39平方米/18.29平方米，取整数）。涉案车位日租金水平为6元。 本院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩置业公司于2017年8月31日取得涉案房产取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向朱军发出交了交房通知书。依据商品房买卖合同的有关约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫，源浩置业公司在2017年8月31日交寄了收房通知书，根据约定在2017年9月2日视为收讫，即至源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房义务，业主在无正当理由情况下未接收房屋产生的责任由业主自行承担。综上，源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期428天。关于车位交付时间，源浩置业公司与朱军虽未书面约定车位的交付时间，但作为涉案房产附属设施，如无特别约定，其应同房产一并交付，故源浩置业公司应于2016年6月30日前向朱军交付车位，从源浩置业公司前期支付违约金时将车位款计算在内亦可印证。2018年3月21日，源浩置业公司与朱军签订停车服务协议。同日，涉案小区物业公司向朱军收取预交私家车位管理费462元。据此可知，源浩置业公司向朱军交房时并未交付私家车位，涉案私家车车位逾期交付时间为自2016年7月1日至2018年3月20日，逾期共计628天。涉案合同第九条约定逾期交房违约金标准为已交付房款日万分之一累计计算，累计不超过2%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。源浩置业公司逾期交房长达428天，涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%。故朱军在逾期交房时间2016年7月1日至2018年3月21日期间的住宅、地下室及车位租金损失为29020元[428天×（57元/天+2元/天）+628×6元/天]，源浩置业公司已经支付的20190元违约金，过分低于该损失，应予调整，源浩置业公司仍需支付8830元违约金。原、被告双方就车位预约合意为朱军支付9万元购买有产权车位，实际上因规划问题源浩置业公司交付了7万元的无产权车位，朱军要求判令源浩置业公司赔偿占用2万元车位款的利息损失（自2013年12月5日至2018年2月28日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，扣除400元）合法有据，本院予以支持。 关于《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》的特别提示，双方并未明确约定由朱军放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告朱军赔偿逾期交房（含车位）损失8830元； 二、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告朱军赔偿占用多付2万元车位款的利息损失（以2万元为基数，自2013年12月5日起至2018年2月28日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，扣除400元）； 三、驳回原告朱军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费270元（已减半收取），由原告朱军负担172元，被告济南源浩置业有限公司负担98元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  王淑娟 二〇一九年六月二十一日 书记员  范玉保