云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）景民二初字第284号 原告（反诉被告）刘增刚，男，1969年6月12日出生，汉族，山东省成武县人。 委托代理人尹文青，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人罗加，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）景洪浩宇房地产开发有限公司。 组织机构代码证号66827103-8。 住所地景洪市勐海路西双十贰城（新大桥头西南侧）。 法定代表人李昆营，职务董事长。 委托代理人王家元，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人龙波，云南博仲律师事务所实习律师。特别授权代理。 原告（反诉被告）刘增刚诉被告（反诉原告）景洪浩宇房地产开发有限公司（以下简称浩宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理。在诉讼过程中，被告以原告违约为由，向本院提出反诉，本院予以受理。之后，依法适用普通程序组成合议庭于2014年7月29日公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人尹文青、罗加，被告委托代理人王家元、龙波到庭参加诉讼。期间，原、被告双方向本院申请调解期3个月，本院予以准许，但双方最终未达成和解。本案现已审理终结。 原告刘增刚诉称，2013年9月2日，原告与被告签订了《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的“西双十贰城”项目国际公馆第3栋第7层709号商品房。所购商品房先由原告支付90000元的合同价款，剩余购房款以办理银行按揭手续的方式支付。若在合同签订后，任何一方单方面解除合同的，则须向对方支付已付购房款20%的违约金。合同还约定了其他有关内容。合同签订后，原告按合同约定及时向被告支付了90000元的首付款，并将办理银行手续所需相应材料全部提交给了被告，由被告到银行为原告办理按揭贷款。但2014年2月25日被告以未获得银行按揭贷款准许为由，向原告发出《解除合同通知书》，要求与原告解除双方签订的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，并要求原告在已付购房款中扣除20%的违约金后尽快办理退款手续，以及承担原告所购房屋另行出售后低于原、被告双方约定合同价的经济损失。原告接到该通知书后多次与被告协商，但被告拒不履行《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》的相关权利、义务，也拒不返还原告已付的购房款。为此，特向人民法院起诉，请求判令：一、被告返还原告支付的购房款90000元以及利息2700元（利息暂从2013年9月计算至2014年3月2日，之后的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款还清之日止）；二、被告向原告支付违约金18000元；三、由被告承担本案诉讼费。 被告浩宇公司答辩称，被告并未违约，不应承担任何的违约责任，真正违约的是原告。根据双方签订的商品房购销合同第六条第3款的约定，乙方（原告）在合同签订当日内付清首付款，余款由乙方办理银行按揭贷款方式支付，且应在2013年11月20日前办理完毕，逾期未能办妥按揭贷款，致使房款不能如期支付，乙方按本合同约定承担逾期付款的违约责任。事实上，合同签订当日被被告并没有按照约定付清首付款，由于原告个人原因，也未能通过办理银行按揭贷款的方式支付剩余房款。之后，原告迟迟不向被告支付拖欠房款，其行为已经构成根本违约。根据双方签订的商品房购销合同第八条乙方逾期付款的违约责任第一款第三项的约定，原告逾期付款90天以上的，被告有权解除合同，合同解除后原告应按照合同总价款的20%计算赔偿被告的损失。被告已经于2014年2月25日向原告发出了解除合同的通知，根据合同法的相关规定，依法解除双方之间的合同。因此被告不存在违约情形，不应承担违约责任。 被告浩宇公司反诉称，2013年9月2日原、被告签订了《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，约定由原告向被告购买“西双十贰城”项目国际公馆第3栋第7层709号商品房，按套计价，合同价款为人民币590604元。付款方式为签订合同当日内付清首付款340604元，余款250000元由乙方（原告）办理银行按揭贷款的方式支付，乙方应在2013年11月20日前办理完毕贷款手续，并将款项支付到甲方（被告）账户，乙方应当及时提供办理银行按揭贷款所需的各种证件、资料，确保按揭贷款如期办妥，逾期未能办妥按揭贷款，致使房款不能如期支付，乙方按本合同约定承担逾期付款的违约责任。乙方逾期付款期限在30-90天的，乙方按应付未付款的万分之五乘以逾期天数计算并以此标准向甲方赔偿经济损失，乙方逾期付款90天以上的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的乙方按以下标准计算并赔偿甲方的经济损失，计算方法：合同总价款590604元×20%。双方合同还对其他权利义务内容作出了约定。合同签订后，原告违反合同约定，既没有按约定支付首付房款，也没有按约定通过银行按揭方式付清约定的剩余房款，并且在银行因其个人原因退贷的情况下迟迟不履行约定的付款义务，违反了起码的诚实信用原则，严重损害被告合法权益，合同目的无法实现。被告根据双方约定和《中华人民共和国合同法》第九十六条有关规定，通知解除了双方合同，依照合同约定原告应承担违约责任。据此，请求判令原告向被告赔偿违约经济损失118120.8元（合同总价款590604元×20%）。 原告针对被告的反诉答辩称，被告的反诉请求依法不能成立。本案中，违约的是被告，而不是原告。原告已经按约提供了贷款的相关资料，且已经签署了贷款协议，被告可以选择其他的银行进行办理，导致不能办理贷款的责任不在原告。首付款是双方协商的，原告已经支付了首付款，并不存在违约责任，被告的反诉依法不能成立，应当驳回。 原告刘增刚为证明自己的诉讼主张和辩驳观点，向本院提交以下证据材料： 1、收据1份，欲证明原告按合同约定及时向被告支付了购房首付款9万元； 2、解除合同通知书、关于刘增刚290万商铺贷款退贷情况说明，欲证明原告于2014年2月25日获知被告单方面解除合同的事实。 上述证据均与原件核对无异后留存复印件。 被告浩宇公司质证认为，证据1的真实性认可，但对证明内容不认可。按合同约定，购房首付款不仅仅只是对方实际支付的金额，对方交付的仅相当于定金；证据2对解除合同通知书，认可真实性，对内容中实际支付价款并不是84万元，余款并非全部按揭贷款，对其他内容无异议；对退贷情况说明，认可真实性，从该组证据可以看出，不能办理贷款的责任在于原告方，开发商不能保证一定能办理购房贷款，如不能办理贷款，购房方应履行支付余款的义务。 被告浩宇公司为证明自己的辩驳观点及反诉主张，向本院提交了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，欲证明原告未按合同约定的时间向被告支付购房首付款以及按揭贷款，构成违约，应按合同总价款的20%支付违约金。 上述证据与原件核对无异后留存复印件。 原告刘增刚质证认为，认可合同的真实性，关于购房合同第六条中，首付款约定的与原告实际交付的金额不一致，但原告交付的首付款金额被告是认可的，也向银行出具了付清首付款依据并代办理按揭贷款。按揭贷款是由开发商办理的，购房方只需要提供相应的材料，故不能贷款的主要责任在于被告。被告方认为不能办理贷款的责任在于原告方与客观事实不符。 本院认为，原、被告提交的证据经对方当事人质证，对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并作为定案依据。 根据庭审和认证以及双方当事人认可的事实，本院确认本案法律事实如下： 2013年9月2日，原告刘增刚与被告浩宇公司签订了《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，合同约定：由乙方(原告)(被告)购买“西双十贰城”项目国际公馆第3幢第7层709号商品房，按套计价，合同价款为人民币590604元。房屋参考套内建筑面积为70.98平方米。合同第六条约定的付款方式及期限为：原告在签订合同当日内付清首付款340604元，余款250000元由乙方（原告）办理银行按揭贷款的方式支付，乙方应在2013年11月20日前办理完毕贷款手续，并将款项支付到甲方（被告）账户，乙方应当及时提供办理银行按揭贷款所需的各种证件、资料，确保按揭贷款如期办妥，逾期未能办妥按揭贷款，致使房款不能如期支付，乙方按本合同约定承担逾期付款的违约责任。第八条逾期付款违约责任为：乙方如未按合同第六条的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至知己付款之日止30天内，乙方按每天每平方米1元向被告支付违约金，合同继续履行；逾期付款期限在30-90天的，乙方按应付未付款的万分之五乘以逾期天数计算并以此标准向甲方赔偿经济损失，乙方逾期付款90天以上的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的乙方按以下标准计算并赔偿甲方的经济损失，计算方法：合同总价款590604元×20%。同时，补充协议约定：乙方逾期付款期限在90天以上，甲方根据《商品房购销合同》第八条约定行使合同解除权的，乙方承担合同价款20%的违约金。此外，双方合同以及补充协议对其他权利义务作出了相关约定。合同签订后，原告向被告递交了办理银行按揭贷款所需资料，并于2013年9月6日向被告交纳购房首付款90000元。 2013年9月3日，被告向中国银行股份有限公司西双版纳州分行（以下简称中行版纳分行）递交了刘增刚的贷款资料。中行版纳分行与刘增刚签订了按揭贷款合同，在省银行审批过程中，以刘增刚所在行业（景洪市鲁成小额贷款有限公司），收入主要来源于小额贷款公司经营收益为由退贷，并于2013年10月31日与浩宇房地产公司办理了退贷手续退回各项贷款资料。 之后，因双方对合同是否继续履行以及如何履行协商未果。被告于2014年2月25日向原告发出《解除合同通知书》，主要内容为：因原告个人信贷问题原因，申请贷款银行不予批准。原告未按时支付合同约定价款，构成根本性违约，故从本通知发出之日起，解除双方于2013年9月2日签订的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，不再履行；原告尽快办理退款手续，按双方合同约定扣除20%的违约金后，退回剩余款项。 现双方因退款以及是否应当支付违约金发生纠纷，原告因此诉至本院。 本院认为，本案双方当事人的主要争议焦点为：原告未能与银行订立担保贷款合同的原因在谁；原告要求被告清退已付购房款以及利息并按已交纳房款20%的支付违约金的诉请、被告要求原告按合同价款的20%支付逾期付款违约金的反诉请求是否应当支持。 本院针对本案争议的焦点问题，分析评判如下：原、被告双方签订的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方在合同中约定，原告支付部分购房首付款，剩余款项由原告以向银行按揭贷款的方式支付。但因原告与银行订立的商品房担保贷款合同未能通过审批，原告因此不能通过按揭贷款的方式向被告支付购房款，导致双方签订的商品房购销合同不能继续履行，被告于2014年2月25日向原告发出解除合同通知书，解除了双方于2013年9月2日签订的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，本案中，原告在签订购房合同后及时向被告递交了办理按揭贷款手续所需材料，被告在收到材料后亦及时向银行进行递交为原告办理贷款手续，而银行以原告所在行业（景洪市鲁成小额贷款有限公司），收入主要来源于小额贷款公司经营收益为由退贷。本院认为，该退贷事由不能归责于原告或被告一方，原、被告双方对未能订立担保贷款合同导致双方签订的商品房购销合同不能继续履行均不存在过错，都不应对此承担违约责任。故原告以被告单方解除合同违约为由，要求被告按已付购房款20%支付违约金18000元的诉请，本院不予支持。另，虽然原告在交付购房首付款时存在逾期行为，但未达到合同约定的合同解除条件，亦不是导致商品房购销合同不能继续履行的原因，故被告以解除合同支付违约金的合同条款，要求原告按合同总价款20%支付违约金的反诉请求，本院不予支持。但鉴于原告在交纳首付款时有一定的逾期行为，据此，本院仅支持原告要求被告返还已付购房首付款90000元的诉请，关于支付利息的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告景洪浩宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘增刚返还购房首付款90000元。 二、驳回原告刘增刚的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）景洪浩宇房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2514元，由原告负担414元，被告负担2100元；反诉案件受理费1331元，由被告（反诉原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  罗金梅 审 判 员  侯 平 人民陪审员  谢永兴 二〇一四年十月十五日 书 记 员  高 莹