湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初7792号原告：沈英杰，男，汉族，1993年4月1日出生，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖翔，湖南红雨律师事务所律师。被告：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段509号旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，经理。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。原告沈英杰诉被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称“旷远公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘西菁、被告的委托诉讼代理人甘靖雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈英杰向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告支付原告延期交付旷远画境美苑项目第10栋505号房屋的违约金45355元（从2017年9月28日至2018年4月9日）；2、由被告承担诉讼费。事实及理由：2016年9月3日，原告和被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的旷远画境美苑项目中的第10栋505号房屋，总价款783884元，并约定作为出卖人的被告应于2017年6月30日之前向原告交付房屋。合同签订后，原告按约支付了房款，原告于2017年7月1日前往项目的收房，被告却告知无法交房，后直至2018年4月9日房屋才达到合同约定的交付使用条件。按照合同第十一条约定，被告应按已付房款每日万分之三的标准向原告支付违约金。期间，原告曾就2017年9月28日之前的违约金起诉，法院判决支持了原告的诉讼请求，但对2017年9月28日之后的违约金被告未予支付。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告旷远公司辩称：一、原告以商品房销售合同纠纷为由已于2017年9月7日提起诉讼，也属于对逾期交房违约金数额的争议，原告第一次起诉主张被告应承担从2017年7月1日起算至2017年9月28日的违约金，该案经岳麓区人民法院审理并判决，系对涉案逾期交房违约金全案作出的终审判决，该判决已经发生发法律效力，被告也已履行完毕。被告认为原告这次所诉并非新的事实，原告在2017年起诉时直至2017年11月27日开庭时本案房屋逾期交房状态存续，并不是判决生效后新发生的情况，同时原告在前次诉讼判决后并未上诉，属于对于自己诉讼权利的处分，原告自行放弃了从2017年9月28日后的违约金。二、原告的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条关于重复起诉的三个条件。在本案中，一是本案与前诉的当事人相同；二是本案与前诉的诉讼标的相同，均为商品房销售合同关系；三是本案与前诉的诉讼请求相同，均要求被告支付逾期交房违约金，且原告其所诉逾期交房时间与前诉裁判确认的逾期交房时间不同，属于生效裁判结果已经处理的内容，实质上否定前诉判决结果，因此原告的起诉构成重复起诉。三、购房合同约定的逾期交房违约金标准偏高，已经远超2017长沙洋湖地区类似地段和户型每天60元的平均租金。被告二期项目房屋已达到交付条件，并且未对原告造成实际损失，故违约金可参照类似地段和户型的平均租金的标准支付（≤0.01％已交付房款每日）。经审理查明：2016年9月3日，原告沈英杰与被告旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由原告购买被告开发的座落于岳麓区潇湘南路一段509号旷远画境美苑二期10栋505号的房屋。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2017年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付。四、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地震、洪灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地面突然下陷等）和其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在附件十的补充协议中第三条双方约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。在《长沙市商品房买卖合同》和补充协议签订以后，原告沈英杰依约向被告旷远公司支付全部购房款783884元。2018年8月30日，湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。另查明，2018年5月10日，本院作出（2017）湘0104民初7309号民事判决书，原告沈英杰的诉请：1、确认被告对长沙市岳麓区旷远画境美苑项目第10栋505号房屋至今未能获得五方验收合格的行为构成违约；2、被告支付原告延期交付旷远画境美苑项目第10栋505号房屋的违约金21164.87元（从2017年7月1日起算至2017年9月28日）；3、被告承担诉讼费。本院依法判决被告向原告支付2017年7月1日至2017年9月28日期间的逾期交房违约金6976元。被告在一审法庭辩论终结前尚未通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收。2019年6月5日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付2017年9月28日后的逾期交房违约金。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《长沙市商品房买卖合同》及附件、购房款发票、长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初7309号民事判决书、《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告起诉是否构成重复起诉；二、原告主张的违约金标准是否过高。一、关于原告起诉是否构成重复起诉。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的期限在2017年6月30日前将约定房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十七条第一款关于“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”的规定，构成重复起诉需同时满足前述要件。结合沈英杰作为原告提起的（2017）湘0104民初7309号和本案的实际情况，本院认为，（2017）湘0104民初7309号中原告诉求被告赔偿逾期交房违约金的期间为2017年7月1日至2017年9月28日；在此次诉讼中，原告诉求的是2017年9月28日之后的逾期交房违约金。且被告在（2017）湘0104民初7309号的一审辩论终结前尚未经过五方验收，同时即未明确涉案房屋于2017年9月28日达到交房条件，原告也未主张其所诉求的逾期交房违约金是最终违约金。故原告起诉并未构成重复起诉，且根据湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复，旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。二、关于原告主张的违约金标准是否过高。合同中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告未提供逾期交房给原告带来的损失的证据，本院综合考虑原告因被告违约行为可能造成的损失，根据公平原则予以衡量，酌情调整违约金按日以全部已付房款的万分之一计算。从2017年9月28日至2018年4月9日涉案房屋达到交房条件共计逾期193天，故被告应向原告支付逾期交房违约金为15128.96元（783884元×0.1‰×193天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告沈英杰支付逾期交房违约金15128.96元；二、驳回原告沈英杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费934元，因适用简易程序减半收取467元。由原告沈英杰承担233.5元，被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司承担233.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇一九年六月二十八日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。