海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初666号原告：海南优嘉房地产服务有限公司，住所地临高县临城镇新镇北街法官公寓E栋二单元101号。法定代表人：符新尉，该公司经理。委托诉讼代理人：陈丹凤，该公司员工。被告：海南长胜房地产开发有限公司，住所地海口市玉沙路5号国贸中心24层26D室。法定代表人：王玉龙，该公司总经理。被告：海南长胜房地产开发有限公司临高分公司，住所地临高县临城镇外经大院内西北侧（碧桂园小城之春后）。法定代表人：王玉龙，该分公司总经理。上列被告共同委托诉讼代理人：李红仁，海南长胜房地产开发有限公司临高分公司员工。原告海南优嘉房地产服务有限公司（以下简称优嘉公司）诉被告海南长胜房地产开发有限公司（以下简称长胜公司）、被告海南长胜房地产开发有限公司临高分公司（以下简称长胜临高分公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告优嘉公司的法定代表人符新尉及其委托诉讼代理人陈丹凤，被告长胜公司、被告长胜临高分公司的共同委托诉讼代理人李红仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优嘉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告长胜公司、长胜临高分公司于判决生效之日起十日内，向原告优嘉公司支付佣金（报酬）86816元及滞纳金（滞纳金按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算支付，从2016年4月1日起计算至全部付清之日止）；2、判令长胜公司、长胜临高分公司负担全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月29日优嘉公司与长胜公司、长胜临高分公司签订《“长胜·君悦湾”分销代理居间合同》（长胜临高分公司的员工徐惠贞、优嘉公司的员工王宁代表各方合同当事人签字），合同约定了合同当事人的合作期限、权利与义务、分销佣金标准及结算方式、销售合作流程、违约责任、争议的解决等事项。如合同第二条约定：合作期限自2015年10月29日至2016年10月29日止。又如合同第五条关于佣金（报酬）的约定，成交并签订《商品房买卖合同》且客户支付完全部购房款为准，并按客户实际付款金额（开发商代收代缴费用和装修费用除外）8-10%计算提取佣金。月成交套数1套-9套的，佣金8%；月成交10套以上的，佣金10%；客户一次性付房款的，客户在签订《商品房买卖合同》病案合同总额交完房款及各项办证费用后，甲方（长胜临高分公司）按相应的佣金比例支付佣金给乙方（优嘉公司）；按揭或分期付款的，客户应先签订《商品房买卖合同》并交完房款的首付款后，待银行按揭款全部发放或交付全部分期房款到开发商账户后，长胜临高分公司以实收的房款按相应的佣金比例支付给优嘉公司；优嘉公司应于每月的最后一个工作日，将当月应结的佣金和当月的成交明细发送给长胜临高分公司，长胜公司、长胜临高分公司在每月底前收到优嘉公司的《佣金结算清单》、《客户成交确认单》以及国家税务部门认可的相应金额的中介佣金发票，并核对无误后，20个工作日内支付佣金给优嘉公司；客户中途退房或交易终止，则优嘉公司在长胜临高分公司书面通知后10个工作日内全额退回所支付的该单位佣金，如果该客户最终又购买了本项目房产，则仍然属于优嘉公司的客户，长胜临高分公司应全额支付优嘉公司佣金。2015年12月1日至2015年12月19日间，短短19天时间，优嘉公司介绍客户到长胜临高分公司的房产项目买受达到10套房产，2016年2月，全部按揭买房的客户都通过了银行的程序，购房款全部汇入长胜临高分公司设立在中国农业银行临高县支行的帐户中，按照双方当事人签订的《佣金结算申请表》和《“长胜·君悦湾”分销代理居间合同》的约定，长胜公司、长胜临高分公司应按10%的佣金向优嘉公司支付佣金291642元（购房款2916420元×10%佣金），20个工作日内全额支付佣金给优嘉公司。可是长胜公司、长胜临高分公司拒绝全额支付佣金291642元，时间拖至2016年8月24日，优嘉公司才接到长胜临高分公司开发票的通知，其通知优嘉公司开发票204826元，先后于2016年11月10日、11日及2017年7月28日向优嘉公司支付了佣金89660元、15166元及10万元，共204826元。长胜公司、长胜临高分公司至今尚欠的佣金共计86816元。其拖欠的理由是优嘉公司介绍10名客户到长胜临高分公司售楼处买房中，有一名叫王某的客户是自行来到长胜临高分公司售楼处买房的，不能算是优嘉公司介绍的客户，应以优嘉公司介绍9名客户，按房款8%支付佣金，不能按介绍10名客户，房款按10%向优嘉公司支付佣金。关于客户王某购房问题，情况是这样的：2015年11月28日王某路过“长胜·君悦湾”小区，于是进去了解情况，当场缴纳了500元的诚意金，订下房号为1号楼507房，双方约定如放弃购买，诚意金不予退还。事后，王某认为“长胜·君悦湾”小区虽然是零首付，但房价偏高，打算考虑另行购买别的小区。于是王某告诉“长胜·君悦湾”小区销售员决定放弃1号楼507房，并同意500元的诚意金不予退还。当天晚上，王某的丈夫唐小慕约原告的经理符新尉一起喝茶聊天，闲聊中，唐小慕讲到其妻子王某退房的事情。符新尉不赞同王某退房的事情，于是对唐小慕说“长胜·君悦湾”小区零首付，位置好，生活方便，是投资置业、居住生活的理想选择。在符新尉劝说下，唐小慕决定购买“长胜·君悦湾”小区。2015年12月5日唐小慕在符新尉的陪同下，来到“长胜·君悦湾”小区，洽谈购房事项，正好王某之前预购的1号楼507房还没出售，于是唐小慕缴纳了2000元诚意金，预购“长胜·君悦湾”小区1号楼507房，该项目销售员给原告经理符新尉发放《客户成交确认单》，《客户成交确认单》确认了唐小慕预购的“长胜·君悦湾”小区1号楼507房是由优嘉公司介绍，以后按合同约定支付佣金。原告认为，（一）本案争议焦点分为两方面：1.认定事实方面，即唐小慕购买“长胜·君悦湾”小区1号楼507房是否计入原告的销售业绩；2.法律适用方面，即长胜公司、长胜临高分公司是否应按售房款2916420元的10%计付佣金，继续向优嘉公司支付尾欠的佣金86816元及滞纳金。（二）长胜临高分公司是长胜公司的分支机构，长胜临高分公司不具有独立承担民事责任主体资格，因此长胜临高分公司、长胜公司应一起列为被告承担民事违约赔偿责任。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百二十四条规定“居间合同是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”该《合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。......”该《合同法》第四百二十七条又规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”根据上述法律规定的精神，居间合同的法律特征为有偿合同，只要居间人促成合同成立的，委托人就支付报酬。即使居间人未促成合同成立，也要支付从事居间活动支出的必要费用。在唐小慕的妻子决定放弃购买“长胜·君悦湾”小区1号楼507房的情况下，唐小慕之所以能够重新决定购买，是因为在原告经理符新尉的劝说下，促成合同成立的，如果没有原告经理符新尉的努力劝说，就会出现两种情况：一种情况是不购房了；另一种情况是到别的小区购房。原告付出了时间、精力、物力、财力、人力促成合同成立，给长胜公司、长胜临高分公司带来了丰厚的经济利益，并没有损害其任何经济利益，其理应按照合同约定支付佣金，不得以任何理由、任何借口拒绝按照合同约定10%支付佣金。长胜公司、长胜临高分公司以唐小慕妻子王某自行前来洽谈购房，与优嘉公司无关，不得支付佣金，其理由是不能成立的。请问唐小慕的妻子王某洽谈购房事项成交了？还是退房了？还是事后原告促成合同成立，最终购房成交了？项目销售人员给原告发放的唐小慕购买“长胜·君悦湾”小区1号楼507房《客户成交确认单》如何解释？长胜公司、长胜临高分公司反悔有双方签定的合同根据和法律依据吗？该《合同法》第六十条第一款规定“当事人应按照约定全面履行自己的义务。”该合同法第一百零七规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该合同法第一百零九规定“当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。”长胜公司、长胜临高分公司尚未按照合同约定全面履行自己的义务，拒绝向原告支付佣金，造成原告无法出具发票，其行为已经构成违约，违反了合同第八条的约定，应当承担违约赔偿责任。如今按揭买房的全部客户均通过了银行贷款的程序，原告介绍客户购买的10套房子，于2016年2月购房款全部汇入长胜临高分公司的帐户中，但是至今仍然拖欠。长胜公司、长胜临高分公司除了要支付佣金86816元外，还应支付滞纳金，即按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算支付，从2016年4月1日起，计算至全部付清之日止。因为长胜公司、长胜临高分公司造成了原告的经济损失，理应赔偿经济损失，赔偿最低的经济损失，即按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算支付，这也是按最低的经济损失来赔偿了；至于赔偿经济损失的起止时间问题，于2016年2月购房款全部汇入长胜临高分公司的帐户中，按合同约定，原告应于每月的最后一个工作日，将当月应结的佣金和当月的成交明细发送给长胜临高分公司，长胜临高分公司在每月底前收到原告的《佣金结算清单》、《客户成交确认单》以及国家税务部门认可的相应金额的中介佣金发票，并核对无误后，20个工作日内支付佣金给原告。原告已于每月的最后一个工作日，将当月应结的佣金和当月的成交明细发送给了长胜临高分公司，由于长胜临高分公司事后反悔，拒不认可唐小慕购买“长胜·君悦湾”小区1号楼507房算是原告的销售业绩，原告无法向其出具发票，所以，扣除2个月之后不计付滞纳金后，应从2016年4月1日起，计算至全部付清之日止。综上所述，长胜公司、长胜临高分公司拒绝支付佣金86816元已经构成违约。依照《合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，特提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。原告优嘉公司向本院提交了如下证据：1、《“长胜·君悦湾”分销代理居间合同》，证明长胜临高分公司与原告签订合同，分销代理销售房产；2、《“长胜·君悦湾”认购协议书》，证明客户王某认购“长胜·君悦湾”1#507房；3、《“长胜·君悦湾”分销商品房成交确认单》，证明确认客户王某认购了“长胜·君悦湾”1#507房；4、《佣金结算申请表》，证明当月成交住宅与商铺达到跳点（含10套或10套以上），按双方签订的合同跳点方案跳点（成交额的百分之二）,约定管辖法院，即临高县人民法院；5、长胜临高分公司制作《海南优嘉房地产服务有限公司佣金结算明细表》，证明2016年1月31日长胜临高分公司制作的佣金结算明细表，表中内容为客户姓名及月销售1-9套佣金点位8%，10套以上佣金点位10%等情况；6、《支付佣金流水账单》，证明两被告于2016年11月10日、11日及2017年7月28日向原告支过佣金204826元，尚欠佣金86816元；7、原告的《营业执照》，证明原告经过工商管理部门登记；8、《法人身份证明书》，证明符新尉是原告的法定代表人；9、《身份证》，证明符新尉的身份；10、《开户许可证》，证明原告经过银行同意开户。经庭审举证质证，被告长胜公司、被告长胜临高分公司对原告优嘉公司提供的证据1-10的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为，原告提供的证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，予以采信。被告长胜公司辩称：原告的起诉没有道理，与事实不符，理由如下：1、原告起诉状中唐小慕不是2015年12月5日来到小区，唐小慕在2015年11月29日已经交了定金，被告手中收据可以证明；2、原告起诉状中第2、3页中说，原来是原告的客户，如果客户放弃买房，后又来买房，也算是原告的客户。如果原来是自来的客户，如果客户放弃买房，后又来买房，也算是自来客户，道理是一样的。当时被告的置业顾问王燕琼弄虚作假已被被告开除。被告长胜临高分公司的答辩意见与被告长胜公司的一致。被告长胜公司、被告长胜临高分公司向本院提交了如下证据：1、收据，证明王某11月28日交了500元诚意金；2、收据，证明2015年11月29日唐小慕来交了2000元定金；3、供应商明细账，证明我们一直没有退给王某500元；4、关于2015年12月5日成交1-507房（王某）的处罚公告，证明长胜公司置业顾问王燕琼与优嘉公司弄虚作假，王燕琼已被我公司开除。经庭审举证质证，原告优嘉公司对两被告提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据4的真实性没有异议，对其证明内容有异议。本院认为，被告长胜公司、被告长胜临高分公司提供的证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，予以采信。根据上述证据认定及庭审笔录，本院认定案件事实如下：2015年10月10日，被告长胜临高分公司与原告优嘉公司签订《“长胜·君悦湾”分销代理居间合同》，长胜公司临高分公司将其开发建设的“长胜·君悦湾”项目委托优嘉公司代理销售，合同期限自2015年10月10日至2016年10月10日。《合同》第五条约定：1、佣金标准：住宅成交并签订《商品房买卖合同》且客户支付完全购房款为准，并按客户实际付款金额（开发商代收代缴费用和装修费用除外）的6%-8%计提佣金。优嘉公司不领现金，将佣金全额折合成房款购房的，该套房屋不计提佣金。每两个自然月成交套数1套-5套，佣金6%；每两个自然月成交套数6套-10套，佣金7%；每两个自然月成交套数10套，佣金8%；商业佣金另行约定。2、佣金支付条件及方式：一次性付款：客户在签订《商品房买卖合同》并按合同总额交完房款及各项办证费用后，甲方按相应佣金比例支付佣金于乙方。按揭及分期付款：客户应先签订《商品房买卖合同》并交完首付款，待银行按揭款全部发放或交付全部分期房款到开发商账户后，甲方以实收的购房款按相应佣金比例支付佣金于乙方……5、客户中途退房或交易终止，则乙方在甲方书面通知后10个工作日内全额退还甲方所支付的该单位佣金；如果该客户最终又购买了本项目房产，则仍然属于乙方客户，甲方需全额支付乙方销售代理佣金。6、甲、乙双方应本着诚信、互利的原则，业绩归属以《客户看房确认函》为准（原则上对未付认购款的客户仅保留一个月有效期），双方以第一时间传真或电子邮件提供客户名单相互确认的日期为准。如果客户确由乙方组织接待促销成功，而该客户以其他名义签订购房合同，业绩仍归属乙方。第六条约定销售合作流程：1、乙方在安排客户至本项目看房前，发《客户看房确认函》至甲方，乙方向甲方提供客户信息时，至少需要同时提供客户正确的姓名、手机号码，且该客户也未曾登记在甲方销售现场来访、来电客户统计表内的，甲方负责人才能给予签字确认，并以此确认函来确定客户的归属（有效期一个月）；如乙方不愿提供客户电话号码的，视为乙方自行放弃该客户，甲方按过期无效客户自行处理分配。2、乙方客户成功购买甲方的物业之后（以签订《商品房买卖合同》且支付购房全款为界定），由甲乙双方负责人在“客户成交确认单”上签字确认，双方各执一联。2015年11月28日，王某自行到“长胜·君悦湾”小区看房，当场向长胜公司交纳购买该小区1#507室保证金500元。之后王某表示不再购买该房，同意保证金不予退还。2015年11月29日下午，优嘉公司经理符新尉带王某的丈夫唐小慕到“长胜·君悦湾”小区，向长胜公司交纳购买该小区1#507室的定金2000元。2015年12月5日，王某与长胜公司签订了《长胜君悦湾认购协议书》，长胜临高分公司和优嘉公司在《长胜君悦湾分销商成交确认单》上对王某购房由优嘉公司分销成交予以签章确认。同日，优嘉公司向长胜公司提出佣金结算申请，申请内容如下：一、为了促成成交，因特别客户要求，需海南优嘉房地产服务有限公司让2个点（成交额的百分之二）或2个点以上促进成交的客户，长胜地产开发有限公司应在原有的结佣点数上多结1个点数（成交额的百分之一）给海南优嘉房地产服务有限公司（注：需满足当月成交5套或5套以上）此处被划掉，改成“6套或6套以上”徐惠贞签名。二、当月成交住宅与商铺达到跳点（含10套或10套以上），按双方合作合同跳点方案跳点（成交额的百分之二）。长胜公司在同意方处盖章确认。优嘉公司主张其2015年12月份共成功代理销售10套房产，其中包含销售给王某的房产在内，长胜公司、长胜临高分公司应以月销售10套按购房款的10%为标准支付佣金291642元。长胜公司、长胜临高分公司认为王某属自然到访的客户，不能算入优嘉公司的业绩，应以月销售9套按购房款的8%为标准支付佣金204826元，分别于2016年11月10日、11日和2017年7月28日支付给优嘉公司89660元、15166元、100000元，共计204826元。双方对分销9套佣金共计为204826元、分销10套佣金共计为291642元的数额均没有异议。另查明：王某购买“长胜·君悦湾”小区1#507室的银行按揭款于2016年4月11日全部转账至海南长胜公司银行账户。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告长胜临高分公司已依法经工商部门登记成立并取得营业执照，具有相应的民事行为能力，其与原告优嘉公司订《“长胜·君悦湾”分销代理居间合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。本案中，原、被告对已售房屋的数量、价款、佣金的计算方式和数额均没有争议，主要争议焦点在于案外人王某购买“长胜·君悦湾”小区1#507室是否属于原告优嘉公司的分销业绩。从查明的事实可见，王某系自行到访购房，但其后来表示放弃购买和所交保证金500元，此时双方的交易已经终止。次日，优嘉公司的人员带领王某的丈夫唐小慕交纳定金2000元，促成了该套房屋的成交，优嘉公司为此提供了服务和付出了劳动，且长胜临高分公司已在《客户成交确认单》上予以确认，故涉争房屋的销售应计入优嘉公司的分销业绩。被告辩称王某系自来客户，其放弃购买后又成功购买的，也应属自来客户，长胜公司的置业顾问弄虚作假将该客户确认为优嘉的分销业绩现已被开除，但置业顾问是否存在弄虚作假的问题属于公司内部自身的管理问题，长胜临高分公司将王某及其丈夫唐小慕所交款项均计入王某所购房项下，在居间合同对该笔交易过程出现的情形没有明确约定的情况下，长胜临高分公司应对其在《客户成交确认单》上签章确认该客户属优嘉客户的行为承担责任，故对该辩解意见本院不予采纳。长胜临高分公司是长胜公司的分支机构，长胜公司对长胜临高分公司的本案债务依法应共同承担，优嘉公司已经按照合同履约，收取佣金是其应有的权利，经双方确认分销10套佣金共计为291642元，被告已经支付了204826元，故原告请求两被告支付剩余佣金86816元，本院予以支持。按照合同第五条第3款的约定，被告应在收到原告的“佣金结算清单”、“客户成交确认单”以及发票后20个工作日内支付佣金，现原告未提交已经向被告出具了材料的证据，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告海南长胜房地产开发有限公司、海南长胜房地产开发有限公司临高分公司于本判决生效之日起十日内向原告海南优嘉房地产服务有限公司支付佣金86816元；二、驳回原告海南优嘉房地产服务有限公司的其他诉讼请求。如被告海南长胜房地产开发有限公司、海南长胜房地产开发有限公司临高分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费985元，由被告海南长胜房地产开发有限公司、海南长胜房地产开发有限公司临高分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 钟小云二〇一九年六月十日书记员 王 靖附适用相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。