广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初1233号原告:甘某，女，1972年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：陆文勇，男，1995年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地佛山市高明区荷城街道高明大道东357号之7铺（首层），统一社会信用代码914406080599928098。法定代表人：罗华相。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。原告甘某诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称“树头房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序于2019年4月28日公开开庭审理本案，原告甘某的委托诉讼代理人陆文勇、被告树头房地产公司的委托诉讼代理人陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金18887.66元（以398474元为本金，按每日万分之一标准从2017年8月31日起计至2018年12月17日止）；2.被告赔偿物业服务费2495.89元（从2017年9月1日起计至2018年12月17日，每月157.96元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月31日，原告向被告预付购房款20000元。2016年3月23日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市高明区，建筑面积为87.76平方米，总价款为398474元。原告于合同签订当日付清首期款，余款按合同约定办理好银行按揭手续，按照按揭方式付清。被告应当在2017年8月31日前依照国家和地方人民政府的规定，将符合本合同约定的商品房交付原告使用，如未按合同约定期限将该商品房交付给原告使用，应依照合同第十二条的规定处理。合同签订当日，原告依约向被告支付了首期购房款，随后，原告依照规定向佛山市高明区国土城建和水务局交纳了物业维修基金，被告向原告出具了首期款的发票。原告与银行签订了《住房抵押借款合同》，向银行办理住房贷款用于支付被告的购房款。原告依法向佛山市高明区地方税务局交纳了契税。依照合同约定，被告应于2017年8月31日前向原告交付符合合同约定的房屋。被告在2017年8月31日通知原告收楼。原告依约定日期前往收楼时，被告未能提供相关竣工验收文件,亦未提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。根据合同约定，商品房经竣工验收合格是交付的前提，涉案房屋所在房地产项目在被告向原告主张交付时尚未取得竣工验收合格的相关文件。根据相关法律法规的规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格，即规划验收是竣工验收合格的必要条件。同时根据佛山市高明区国土城建和水务局的文件，案涉房屋竣工验收的时间晚于约定的交付期限，且时间上差距较大，不符合相关法律法规的规定，不具备交房条件。被告逾期交房构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。按照合同约定，原告交纳物业管理费、分摊水电费应以被告交付符合约定的房产为起算依据，因此在被告交付符合约定的房产前，相关费用应由被告负担,原告已缴纳的相关费用应由被告退还。被告辩称，1.本案争议焦点为原告在涉案房屋没有取得竣工验收备案的情况下同意收楼，被告是否需要承担违约责任。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意交收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的不予支持。2.原告在签订商品房买卖合同中第9条明确对物业交付条件作了详细约定，原告在接收涉案房屋时根据被告提供的资料可以清晰辨别其中的差异性，且被告在交楼时口头告知原告房屋还未经竣工验收且没有竣工验收备案表，原告仍领取了入户钥匙，接收了房屋，并且已经装修或者入住。原告作为完全行为能力人，在收楼时既享有权利也应履行义务。原告在收楼时可以要求被告提供收楼时所需的全部文件，在被告无法提供时可以拒绝收楼。但原告为了提前对房屋进行装修，满足其自身居住利益仍对涉案房屋收楼。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。被告认为本次涉案房屋虽然属于瑕疵交付，但是也是原告放弃拒绝收楼权利的结果。涉案房屋根据上述司法解释已经达到了交付使用的法律后果，与商品房买卖合同约定的交付目的相一致。4.本案中，绝大部分业主均已实际收楼且对涉案房屋达到转移占有的法律后果。被告没有竣工验收备案表的行为并没有对原告造成实际损失。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，若原告没有实际损失则被告无需承担相应的违约责任。5.关于原告物业费的诉求，原告在收楼后大部分已经装修入住，实际享受物业管理公司所提供的管理协助服务，安全保障服务和清洁服务。且被告并非物业管理服务的提供者，在本案中主体不适格，原告应当另案向物业管理公司提起诉讼主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买佛山市高明区的房屋，房价为398474元；被告应当在2017年8月31日前将竣工验收合格及买受人付清购房款（含银行贷款）和相关费用的案涉房屋交付给原告使用。除特殊原因外，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告确认原告依约向被告支付了全部房价款。被告于2017年9月1日将涉案房屋实际交付给原告。案涉房屋于2018年12月17日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于逾期交楼违约金的问题。对于违约金计算期间，案涉合同约定被告应于2017年8月31日前将竣工验收合格及付清购房款（含银行贷款）和相关费用的案涉房屋交付给原告使用。本院认为，原告虽然于2017年9月1日实际收楼，但原告是在被告通知其收楼且已到合同约定的收楼日期的情况下收楼的，被告未能提供证据证实原告收楼时明知或应当知道涉案房屋当时未取得竣工验收备案证明文件。而涉案房屋于2018年12月17日才取得竣工验收备案证明文件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。被告交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，在未取得竣工验收备案证明文件的情况下就将案涉房屋交付给原告使用，其行为明显违反了法律规定，应以取得竣工验收备案证明文件的时间为合法收楼时间。因此，违约金的计算期间应从2017年9月1日计至2018年12月17日，共473天。被告抗辩认为应以其通知原告收楼时间或者原告实际收楼之日作为认定是否逾期收楼标准的主张，既不符合合同的约定，也违反了法律的规定，本院不予采纳。原告请求被告支付逾期交付房屋违约金18847.82元（398474元×0.0001/天×473天），合法有据，本院予以支持。原告主张被告支付约定交楼日当天的逾期交楼违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿物业服务费的诉讼请求。本院认为，物业服务费是基于原告与物业服务企业之间的物业服务合同关系，原告实际占有、使用涉案房屋期间享受物业服务所发生的费用，并非被告交付不符合合同约定的房屋所产生的费用或损失。原告在被告取得竣工验收备案证明文件前实际占有、使用涉案房屋，相应的物业服务费应由原告自行负担。至于原告收楼前是否应交付物业服务费，属于物业服务合同关系，故原告要求被告赔偿取得竣工验收备案证明文件前的物业服务费用，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金18847.82元给原告甘某；二、驳回原告甘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费335元，减半收取167.5元（原告已预交），由原告甘某负担19.5元，由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担148元。被告负担的受理费148元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 吴卫华二〇一九年六月十九日法官助理 赵宇晴书 记 员 谭妍璐