河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再362号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:陈琳，女，汉族，1970年7月15日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人:李煜群，河南钟秀律师事务所律师。委托诉讼代理人:厉芳芳，河南钟秀律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:郑州港发置业有限公司,住所地河南省郑州航空港区新港大道东侧。法定代表人:王建树，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓威，该公司员工。再审申请人陈琳因与被申请人郑州港发置业有限公司（以下简称港发公司）执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）（2018）豫01民终15689号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月15日作出（2019）豫民申275号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈琳及其委托诉讼代理人李煜群、厉芳芳，被申请人港发公司委托诉讼代理人张晓威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈琳再审请求：1.依法撤销原审判决，驳回港发公司的异议请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由港发公司承担。事实和理由:首先，二审法院认为本案所涉房屋上的查封不影响出卖人港发公司享有的法定解除权错误。在本案中,郑州市金水区人民法院根据陈琳的申请采取诉讼措施，依法查封了谭俊华名下的房产(购房合同号:G140××××3951,已预告登记)。该查封具有排他的法律效力，港发公司2017年10月20日向谭俊华发出商品房买卖合同解除函，不能产生返还房屋的效力。二、港发公司明知涉案房屋已被查封，在郑州航空港经济综合试验区人民法院（以下简称港区法院）不知情的情况下，和谭俊华签订调解协议，港区法院作出（2017）豫0192民初2845号民事调解书予以确认，一方面不能产生对抗预查封在先法院对该房产执行的效力。另一方面,存在串通，达到谭俊华逃避债务的可能。其次,二审法院认为（2017）豫0192民初2845号民事调解书不影响涉案《商品房买卖合同》解除错误。第一,该调解书已被港区法院(2018)豫0192民监4号民事裁定，裁定中止执行，进入再审程序。第二，该调解书是港发公司和谭俊华之间为了各自的利益所作出的，已侵害了陈琳的合法权益。最后,原审判决对于案涉房屋性质的认定存在错误。依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第(三)项的规定,对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋可以预查封。案涉房屋一经查封,谭俊华即丧失对其进行实体处分的权利。港发公司解除商品房买卖合同，办理涉案房屋初始登记均为无效。港发公司辩称：一、本案再审审查过程中，并未按照港发公司的地址确认书进行邮寄送达，导致港发公司未收到再审申请书和再审裁定书，剥夺了其依法享有的参与质证和辩论的权利。二、陈琳虽然2015年申请法院对涉案房屋进行了查封，但该查封不能排除港发公司的合同解除权。谭俊华逾期未偿还银行的按揭本息导致港发公司承担代偿责任，港发公司解除与谭俊华之间的商品房买卖合同有合同依据和法律依据。二审法院依据查明事实和对应的法律规定作出的判决，与原调解书无关。三、谭俊华在签订商品房买卖合同后享有的是物权期待权，但并不是物权本身。在物权期待权转化物权之前，谭俊华必须严格履行合同约定，按期偿还银行借款本息，否则港发公司有权依照约定解除合同。正因为谭俊华的违约行为，导致其享有的权益丧失。2016年港发公司对该房屋进行了初始登记，二审判决依据物权法关于不动产物权以记载于不动产登记簿上的内容为准的规定，确认涉案房屋归港发公司所有正确。2018年3月14日，港发公司向郑州市金水区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：一、确认郑州航空港区郑港四街东侧豫发白鹭源9号楼121号房屋归港发公司所有。二、判决终止对上述房屋的执行，解除查封。一审法院查明：2014年11月29日，港发公司与案外人谭俊华签订编号为G140××××3951号的《商品房买卖合同》一份，主要约定谭俊华自港发公司处购买位于航空港区祥瑞路南侧11号9幢12层1201号房屋等。2015年1月15日，上述合同在房管部门进行备案，备案的房屋坐落为航空港区郑港××街东侧、××街西侧、××路南侧、厂北路北侧××楼××1201。谭俊华向港发公司支付了首付款项190869元，并以涉案房产提供抵押担保、自招商银行股份有限公司郑州分行（以下简称招行郑州分行）借款40万元用于支付剩余购房款。因陈琳诉河南平康医疗器械有限公司、河南诚而富企业管理咨询有限责任公司、吴礼宏、谭俊华民间借贷纠纷一案，一审法院2015年5月18日作出（2015）金民一初字第1761号民事裁定，裁定冻结河南平康医疗器械有限公司、河南诚而富企业管理咨询有限责任公司、吴礼宏、谭俊华银行存款263420.55元或查封相应价值的财产。2015年6月18日，一审法院查封了涉案房产。2015年12月8日，该院作出（2015）金民一初字第1761号民事判决，判令河南平康医疗器械有限公司偿还陈琳借款24.5万元及利息、违约金，河南诚而富企业管理咨询有限责任公司、吴礼宏、谭俊华对河南平康医疗器械有限公司的前述债务承担连带保证责任。河南平康医疗器械有限公司、河南诚而富企业管理咨询有限责任公司、吴礼宏、谭俊华未按时足额履行判决书义务，陈琳就前述判决内容申请法院强制执行，并要求谭俊华以涉案房产的价值履行判决书义务。因谭俊华未按时足额偿还按揭贷款本息，招行郑州分行诉至法院，郑州高新技术产业开发区人民法院于2016年12月5日作出（2016）豫0191民初12199号民事判决，判令谭俊华偿还借款本息；招行郑州分行对抵押物即本案涉案房产在债权数额内享有优先受偿权；港发公司对谭俊华的债务承担连带保证责任。后因谭俊华未履行判决书义务致使港发公司履行担保义务，代谭俊华偿还银行借款共计459746.51元。2017年5月22日，一审法院作出（2016）豫0105执3470号执行裁定，裁定将涉案房产（登记地址为郑州航空港区郑港四街东侧豫发白鹭源9号楼121号）继续查封等。港发公司履行担保义务后向港区法院提起诉讼，向谭俊华追偿。诉讼中港发公司与谭俊华达成调解协议：1、同意双方签订的G140××××3951号《商品房买卖合同》解除，谭俊华同意协助港发公司撤销G140××××3951号《商品房买卖合同》的房屋合同备案、注销该房产的预告登记等。港区法院于2017年11月17日制作（2017）豫0192民初2845号民事调解书，对上述调解协议予以确认。后港发公司就一审法院对涉案房产的执行提出异议，要求中止对涉案房产的执行。一审法院于2017年12月31日作出（2017）豫0105执异653号民事裁定，裁定驳回港发公司的异议请求，港发公司遂提起本案诉讼。一审法院认为：该院出具的（2017）豫0192号民事调解书系生效的法律文书，港发公司依据生效的法律文书主张权利于法有据，故对港发公司要求确认房产归其所有、解除查封、终止执行的诉讼请求予以支持。一审法院于2018年9月10日作出(2018)豫0105民初5987号民事判决：一、确认位于郑州航空港区郑港四街东侧豫发白鹭源9号楼121号的房产为港发公司所有；二、对郑州航空港区郑港四街东侧豫发白鹭源9号楼121号房产解除查封、终止执行。案件受理费9709元，由陈琳承担。陈琳不服一审判决，向二审法院上诉请求：撤销一审法院(2018)豫0105民初5987号民事判决，依法改判驳回港发公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由港发公司承担。二审法院审理期间，陈琳围绕上诉请求依法提交了证据。该院组织当事人进行了证据交换和质证。陈琳提交的证据如下：港区法院（2018）豫0192民监4号民事裁定书，拟证明一审法院判决依据的调解书确有错误，已被裁定予以再审。港发公司对该证据的真实性无异议，但是对证明目的有异议。认为本案一审中，港发公司提供的证明涉案房屋应当归属港发公司所有的证据中除了调解书外，还有其他九份证据，特别是解除函、邮寄单据及运单查询单、买卖合同的约定以及代偿银行按揭贷款的材料，这些证据证明港发公司有权解除合同。而且商品房买卖合同也已经解除，涉案房屋的权利归港发公司所有。仅凭一个再审裁定不能否定一审判决。二审法院采信陈琳提交的该份证据。二审法院另查明：港发公司于2017年10月20日向谭俊华发《解除函》，称正式解除与谭俊华所签《商品房买卖合同》，谭俊华未对该《解除函》提出异议。二审法院认为：本案中谭俊华与港发公司签订《商品房买卖合同》后，谭俊华支付案涉房屋首付款项190869元，余款40万元通过向银行贷款方式予以支付。谭俊华未按约偿还银行贷款，致使港发公司以担保人承担连带清偿责任方式归还银行贷款，据此，从客观效果角度而言，港发公司并未实际取得出卖房屋的对价。港发公司出卖房屋却不能完全取得房屋对价，致使其签订的《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，符合合同的法定解除条件。案涉房屋虽然被预查封，但在预售商品房买卖合同关系中，作为买受人的谭俊华对预售商品房仅拥有过户请求权，在谭俊华违约未完全履行购房款支付义务时，该查封不能影响出卖人港发公司享有的法定合同解除权，港发公司因此行使合同解除权向谭俊华发出《解除函》，谭俊华收到该《解除函》后未持异议时，涉案《商品房买卖合同》自上述《解除函》到达谭俊华时已解除。港区法院出具的（2017）豫0192号民事调解书即使被撤销，也不影响涉案《商品房买卖合同》被解除的事实。该《商品房买卖合同》被解除后，陈琳可以申请执行谭俊华在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”案涉房产系港发公司依法开发建设、出卖给谭俊华，但至今未登记于谭俊华名下，且在《商品房买卖合同》解除时，谭俊华已丧失基于《商品房买卖合同》请求办理涉案房屋产权过户登记的合同权利。因此根据上述法律规定，案涉房屋所有权归属港发公司，港发公司享有的实体权利也足以阻止对案涉房屋的执行。一审判决依据的法律文书虽发生变化，但其判决结果并无不妥。二审法院于2018年11月20日判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9709元，由陈琳负担。本院再审庭审中，陈琳提交了一份新证据：港区法院（2018）豫0192民再4号民事裁定书。证明目的：该裁定书已将（2017）豫0192民初2845号民事调解书予以撤销。港发公司认为陈琳所提交的裁定书不能证明二审法院作出的生效判决存在问题。理由如下:1、港区法院是以其不具备管辖权为由裁定驳回港发公司的起诉，而非判决驳回港区法院的诉讼请求。2、该裁定书再次确认二审法院对涉案房屋权属作出的生效判决。鉴于港发公司对陈琳再审期间提交的证据真实性无异议，本院予以采信。本院再审查明：一、郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初12199号民事判决书查明事实部分显示：2015年1月26日，招行郑州分行与谭俊华签订《个人购房借款及担保合同》、《航空港实验区预购商品房抵押合同》，约定招行郑州分行向谭俊华提供总额为40万元按揭贷款，谭俊华以其从港发公司购买的涉案房产的全部权益作抵押担保，并委托招行郑州分行将该笔贷款转入港发公司账户。港发公司对谭俊华的借款本息及实现债权的费用提供连带责任保证。合同双方于2015年4月8日办理了预购商品房抵押登记。二、港发公司2017年10月23日向港区法院提起诉讼，请求：1、确认港发公司与谭俊华签订的G140××××3951号商品房买卖合同于2017年10月20日解除；2、位于郑州航空港区郑港××街东侧、××街西侧、××路南侧、厂北路北侧××楼××1201号房产为港发公司所有；3、谭俊华支付港发公司代偿款459746.51元和违约金29543.45元；4、谭俊华承担全部诉讼费用。港区法院审理期间，双方达成调解协议：1、双方同意双方签订的G140××××3951号商品房买卖合同于2017年10月20日解除；2、港发公司同意返还谭俊华购房款11万元，并于2017年12月5日前付清；3、谭俊华同意协助港发公司撤销G140××××3951号商品房买卖合同的备案，注销该房屋的预告登记；4、双方再无任何纠纷；5、案件受理费10004元，减半收取5002元，由港发公司负担。港区法院对上述调解协议予以确认，制作（2017）豫0192民初2845号民事调解书，并送达双方。2019年2月28日，港区法院作出（2018）豫0192民再4号民事裁定，以涉案房产已被法院查封，港发公司应依照执行异议相关程序向执行法院提出权利主张，而非另行起诉确权。且该案再审期间二审法院已作出终审判决，对涉案房屋的买卖合同解除及所有权归属予以认定为由，裁定撤销前述调解书，驳回港发公司的起诉。三、港发公司2016年10月28日取得对涉案房屋的初始登记，登记薄显示：所有权人港发公司；取得方式新建；房屋所有权证号1601278861；他项权利概况期房抵押权人招行郑州分行；预告登记人谭俊华；查封部门一审法院。四、一审法院2018年4月18日开庭期间，港发公司陈述，解除合同后，应退还谭俊华的11万元未予退还，也未接到港区法院的强制执行通知。本院再审查明的其他事实与原审一致。本院再审认为：谭俊华与港发公司签订商品房买卖合同，支付首付款190869元，通过向招行郑州分行按揭贷款支付余款40万元，谭俊华已付清涉案房屋的全部房款，应取得涉案房屋的所有权。在涉案房屋已经进行了预告登记，登记权利人为谭俊华，港发公司处分涉案房屋存在法律障碍；同时谭俊华已支付全部房款，谭俊华对房屋所有权的期待权已转化为所有权的情况下，港发公司虽然对涉案房屋进行了初始登记，但其不能取得涉案房屋的所有权。港发公司与谭俊华2017年10月27日合意解除双方签订的商品房买卖合同时，涉案房产已被一审法院进行了预查封，谭俊华无权处分涉案房产，也即无法返还房屋。因此港发公司也无权继受取得涉案房产的所有权。谭俊华因未按期偿还招行郑州分行按揭贷款，被招行郑州分行诉至法院，港发公司代偿相应借款本息及违约金459746.51元后，既取得对谭俊华的追偿权，同时也取得招行郑州分行借款本息债权的代位权，包括对涉案房产的抵押权。港发公司既不享有涉案房产的所有权，同时其享有的抵押权亦不能排除强制执行，因此港发公司本案中的异议请求不能成立，应予驳回。但因港发公司享有对涉案房产的抵押权，其在459746.51元范围内对涉案房产享有优先受偿权，在执行涉案房产时应予保护。港发公司与谭俊华合意解除双方签订的商品房买卖合同后，并未退还谭俊华折抵后的首付款11万元，港发公司在涉案房产上无其他权益。综上，陈琳的再审请求成立，本院予以支持。原审判决处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终15689号民事判决和郑州市金水区人民法院(2018)豫0105民初5987号民事判决；二、驳回郑州港发置业有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各9709元，均由郑州港发置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 王 磊审判员 卞亚峰二〇一九年六月十九日书记员 韩 宇