云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2014）元民二初字第163号原告贺晓玲，女，汉族，1922年9月5日出生，大专文化，个体工商户，住元谋县。委托代理人胡加国，云南楚恒律师事务所律师，特别授权代理。被告常显琼，女，汉族，1963年12月18日出生，小学文化，个体工商户，住元谋县。被告严自如，女，汉族，1988年8月10日出生，初中文化，农民，住元谋县。被告严兴，男，汉族，1964年8月28日出生，初中文化，农民，住元谋县。委托代理人鲁绍福，楚雄市永安法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告贺晓玲诉被告常显琼、严自如、严兴租赁合同纠纷一案，于2014年7月29日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员王丽娟适用简易程序于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告贺晓玲及其委托代理人胡加国，被告严自如、被告常显琼、严兴的委托代理人鲁绍福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贺晓玲诉称：2013年11月18日，原告因开服装店需要租用铺面，在与被告严自如协商后，严自如同意将自己实际经营的店面出租给原告，由于被告常显琼是该铺面经营项目的工商营业执照实际登记者，随后原告与被告常显琼就该铺面的出租签订了房屋租赁合同。合同约定：被告将位于元谋县新世纪广场A幢商铺105、106号（150平方米，连同后面一间）出租给原告，租期为3年（实际租期为一年办，从2013年11月18日至2015年5月31日），房租一年一交，押金为1万元。合同签订后，原告按照约定将房租及转让费、押金共计人民币18万元支付给被告严兴，被告给原告出具了收条。原告接受铺面后开始正常经营服装店。2014年5月，房东来到商铺通知原告，因被告未经房东许可擅自将铺面租给原告，同时被告未如期向房东交纳房租，房东已经解除了与被告严自如所签订的商铺租赁合同。2014年6月12日，原告与房东就商铺续租一事协商无果，被迫搬出商铺。综上所述，原告认为，依法订立的合同一旦生效即对合同当事人出生约束力，双方当事人应当按照合同约定诚实履行自己的义务。原告租赁商铺仅仅半年时间，铺面就被房主收回，而原被告之间的租赁合同要到2015年才到期，现被告已经不具备履行合同的能力，其行为已经构成根本违约，给原告造成了巨大损失，据此，原告根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，特向元谋县人们法院起诉，请求法院判令：一、解除原告贺晓玲与被告常显琼签订的房屋《租赁合同》；二、由被告返还转让费人民币9万元及租房押金人民币1万元，合计10万元；三、由被告赔偿原告的经济损失人民币13608.00元（226.8元∕天×60天）。被告常显琼、严自如、严兴辩称：一、对于原告提出的解除双方租赁合同的诉讼请求，我方没有异议，但是我方要提出，在本案中三被告并没有违反合同约定，而是原告违约在先，原告没有按照双方合同的约定向被告支付租金。二、原告要求被告返还保证金和转让费没有依据，原告贺晓玲在使用房屋期间已经利用房屋进行经营活动，在经营活动中已经获取利润，且由于贺晓玲的经营行为导使被告转让给原告的铺面贬值，我方认为双方的损失可以相互抵扣，另外，被告也没有收到人民币1万元的保证金。三、我方不认可原告的第三项诉讼请求，因为原告的损失没有事实依据，数字是估算得到的。四、本案的案件事实与客观事实不符。2012年5月底，本案被告准备在新世纪广场从事服装经营，与房东达成初步共识后进行了装修，2012年6月1日，被告常显琼委托其女严自如与房东签订房屋租赁合同，租期是2012年6月1日至2015年5月31日，租金第一年是15万元，第二年是17万元，第三年是19万元。房屋装修好后，在5月31日，三被告家庭矛盾激化，最终没有经营。2012年6月1日，被告将房屋转给贺晓玲经营，因双方系熟人关系故没有签订合同。2013年11月18日，原告贺晓玲打电话给严自如，要求和严自如补一下合同及收到铺面转让费人民币18万元的收条，因当时严自如本人不在元谋，就由常显琼补签了《租赁合同》及《收条》。当日，是原告起草好了合同及收条让常显琼签字的。原告在诉状中提及被告未得到房主的许可就将铺面招租给被告以及被告未按时交纳租金给房主导致房主与被告解除合同的事实是不存在的。综上，原告所诉事实和理由不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的观点，在举证期限内向法庭列举了以下证据材料：1、原告贺晓玲的身份证复印件一份，欲证明原告贺晓玲的身份情况及贺晓玲系适格诉讼主体。2、《租赁合同》（常显琼与贺晓玲签订）原件一份，欲证明贺晓玲与常显琼于2013年11月18日签订房屋租赁合同的事实。3、《租赁合同》（严自如与房主签订）复印件一份，欲证明严自如与房主于2013年6月1日签订房屋租赁合同的事实。4、《收条》原件一份，欲证明2013年11月18日，严兴收到贺晓玲的18万元，这18万元包含了房租、转让费、押金。5、云南省农村信用合作社借款借据（NO.04743212）复印件一份，欲证明贺晓玲于2013年11月29日向元谋县农村信用合作联社贷款人民币10万元用于开店，贷款利息为6.6625‰的事实。6、户籍登记信息原件一份，欲证明常显琼、严自如、严兴三人系家庭成员关系。7、《通知》复印件一份，欲证明房主肖云敢解除了与严自如之间的租赁合同。经质证，被告对原告列举的证据材料1无异议。对证据材料2的真实性无异议，但是不认可原告的欲证事实。认可证据材料3的真实性，但是不认可其中第三页上手写的内容。认可证据材料4的真实性，但不认可原告的欲证事实，因为这份收据属于后来补签的，严兴本人不是店铺的经营者，不清楚常显琼、严自如和贺晓玲之间的钱款往来的情况。对证据材料5不认可，因为其与本案无关联。对证据材料6的真实性无异议，同时认为该证据材料与本案无关联，严兴也好，严自如也好都不是本案合同的相对人。不认可证据材料7，因为该证据材料上没有我方的签字认可。被告常显琼、严自如、严兴在举证期限内没有向法庭列举证据材料。本院认为，原告列举的证据材料1能够证明原告的基本身份情况。证据材料2能够证明原告贺晓玲与被告常显琼之间签订了《租赁合同》，将位于元谋县新世纪广场A幢商铺105、106号（150平方米，连同后面一间）出租给原告贺晓玲，该合同系双方的真实意思表示。证据材料3能够证明常显琼出租给贺晓玲的商铺系严自如向该商铺的所有权人租赁，且双方约定过未经商铺所有权人同意，不得擅自转租。证据材料4能够证明，在贺晓玲与常显琼签订合同后，贺晓玲向严兴付了人民币18万元。证据材料6能够证明严兴、常显琼、严自如三被告系家庭成员的事实。证据材料7能够证明该商铺的所有权人于2014年6月11日一书面通知的方式解除了与严自如的《租赁合同》，并要求收回商铺。对于以上证据材料本院予以确认其证明力。对于证据材料5，本院认为与本案无关联。综上所述，本院确认本案的法律事实如下：被告严兴与被告常显琼系夫妻关系，被告严自如则系严兴与常显琼夫妇之女。2012年，被告严自如承租了位于元谋县新世纪广场A幢105、106号商铺（连同后面一间），租期从2012年6月1日至2015年5月31日，租金为第一年人民币15万元，第二年人民币17万元，第三年人民币19万元，严自如还与出租方约定，如拖欠租金，出租方有权终止合同。2013年11月18日，原告贺晓玲和被告常显琼签订了《租赁合同》，常显琼又将位于元谋县新世纪广场A幢105、106号商铺（连同后面一间）出租给了原告贺晓玲，该《租赁合同》约定：房屋租期3年，从2012年6月1日至2015年5月31日，租金为第一年人民币15万元，第二年人民币17万元，第三年人民币19万元，下一年租金提早一个月付，一次性付清，不得拖欠。贺晓玲一次性支付给常显琼人民币1万元的保证金，租赁期满后，在水电费、卫生费、电话费等相关费用付清及房屋设备没有损坏的情况下，常显琼退还贺晓玲这人民币1万元的保证金。常显琼方还应确保房屋产权清楚，若产权发生纠纷，由常显琼方负责。2013年11月18日，原告贺晓玲向常显琼的丈夫，严自如的父亲严兴交纳了人民币18万元。贺晓玲租赁到房屋以后，在该商铺内经营服装生意。2014年6月11日，元谋县新世纪广场A幢105、106号商铺的房主以书面形式通知严自如，解除了向严自如出租商铺的《租赁合同》，并要求收回商铺。鉴于此，实际使用该商铺的贺晓玲于2014年6月12日停止了经营，搬离了该商铺。贺晓玲实际使用该商铺的时间是2013年11月18日至2014年6月12日。2014年7月29日，贺晓玲就其与三被告的租赁合同纠纷向元谋县人民法院起诉。另查明，因贺晓玲与常显琼沿用了严自如向房主租赁商铺时的《租赁合同》，贺晓玲与常显琼之间的《租赁合同》的约定租期应为2013年11月18日至2015年5月31日。本院认为：租赁合同是出租人把租赁物交付给出租人使用、收益，承租人支付租金，并在租赁关系终止后将租赁物返还给承租人的协议。租赁物既可以是动产，也可以是不动产。在本案中，被告严自如作为承租人，向出租人（即本案租赁物的所有权人）租赁了位于元谋县新世纪广场A幢105、106号商铺（连同后面一间）。原告贺晓玲作为次承租人又从被告严自如的母亲常显琼手中承租了该商铺，并支付了相应对价。考虑到三被告之间的关系及原告贺晓玲向三被告的履约情况，合同权利义务实际上在原告贺晓玲与三被告之间发生，本院认可三被告系本案争议《租赁合同》的相对人。该《租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效。但因鉴次承租人的租赁权是以承租人的租赁权为前提的，而目前出租人（即本案租赁物的所有权人）已经和承租人严自如解除了租赁合同关系，次承租人贺晓玲也已经搬离商铺。故本案中贺晓玲与常显琼签订的《租赁合同》已经失去基础，本院对贺晓玲提出解除《租赁合同》的请求予以支持。关于贺晓玲支付的人民币18万元的合同对价，考虑到《租赁合同》只明确了对租金和保证金的约定，没有提及转让费，再综合贺晓玲的实际租期和《租赁合同》对于租金的约定，本院认为这人民币18万元，包含了保证金人民币1万元及一年期的租金人民币17万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原被告双方实际履行的租期是从2013年11月18日至2014年6月12日，共计207天。故本院支持三被告返还原告人民币83538.00元【170000.00元－207天×（170000.00元÷365天）+10000.00元】（不保留小数点后位数）。对于原告提出的赔偿经济损失的诉讼请求，因原告未提供相应证据材料予以证明，本院不予支持。在诉讼过程中，本院也已充分注意到了被告提出的抗辩理由，但是被告方亦没有提出相应的证据材料予以证明，故本院对其抗辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贺晓玲与被告常显琼于2013年11月18日签订的《租赁合同》。二、由被告严兴、常显琼、严自如于本判决生效之日起15日内返还原告贺晓玲人民币83538.00元。三、驳回原告贺晓玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1286.08元，由原告贺晓玲承担人民币257.08元（已付），由被告严兴、常显琼、严自如承担人民币1029.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  王丽娟二〇一四年十月二十四日书记员  胡瑶瑶