辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民再59号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：朝阳圣煜房地产开发有限公司。住所地：辽宁省朝阳市双塔区营州路17-1-6。法定代表人：布海良，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜红岩，辽宁天维律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朝阳长江电力设备有限公司。住所地：辽宁省朝阳市朝阳开发区黄河路五段**。法定代表人：高云，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁艳，辽宁铭星律师事务所律师。再审申请人朝阳圣煜房地产开发有限公司（以下简称圣煜公司）因与被申请人朝阳长江电力设备有限公司（以下简称长江公司）买卖合同纠纷一案，不服辽宁省朝阳市中级人民法院（2017）辽13民终1335号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月26日作出（2018）辽民申2795号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。圣煜公司的委托诉讼代理人杜红岩，长江公司的委托诉讼代理人袁艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣煜公司申请再审称，（一）本案不是商品房买卖，而是以房屋抵顶货款；（二）两个车位、一个仓房的价格双方始终没有达成一致意见，原审法院认定的顶账价格没有依据；（三）王志庚、王臻作为售楼员不能代表公司确定车位和仓房的价格，原审法院认定王志庚、王臻的代理行为构成表见代理错误；圣煜公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项的规定申请再审。长江公司辩称，一、二审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回圣煜公司的再审申请。长江公司向一审法院起诉请求：确认原、被告签订的房屋抵账协议有效，立即交付抵账停车位，即文星佳苑地下停车场14、15号车位、74号仓库；请求确认原、被告签订的抵账房屋，坐落在文星佳苑第******《房屋买卖合同》有效，立即交付购房发票；诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告长江公司增加诉讼请求，因被告未能按约给付仓房、车位给原告造成的租金损失，从2012年开始起算，每个车库均价5,000元，两个是10,000元，五年是50,000元，仓房每年2,000元，五年10,000元。一审法院认定事实：原告为被告开发建设的文星佳苑、滨河佳苑楼房提供电表箱，原告履行了义务，后经双方结算，签订了《购房临时合同书》，约定被告以其建筑的房屋文星佳苑1号楼1-9-2、2号楼1-9-3、14号、15号车位、74号仓房抵顶货款，合同中约定了文星佳苑1号楼1-9-2、2号楼1-9-3房屋的价格，车位和仓房价格未定。后被告用自建的三套房屋抵顶给了原告，包括合同约定的文星佳苑1号楼1-9-2、2号楼1-9-3、还有一套文星佳苑2号楼1-9-2，因合同中未约定文星佳苑2号楼1-9-2，也未约定车位、仓房价格，由被告公司职员于2010年11月5日出具结算单和核定价格单，确定房屋、车位、仓房的价格。原告将文星佳苑1号楼1-9-2留作自用，将2号楼1-9-2、2号楼1-9-3转卖给他人，并分别签订了商品房买卖合同。三套房屋交付后，双方经对账，于2011年8月11日出具了对账明细，用三套房屋抵顶后，被告还有余额243,641.50元未付给原告，与两个车位、一个仓房的价格相一致。被告一直未交付预定的14号、15号车位和74号仓房。一审法院判决：一、被告朝阳圣煜房地产开发有限公司于该判决生效之日起三十日内向原告朝阳长江电力设备有限公司交付文星佳苑地下停车场14号、15号车位、74号仓库；二、被告朝阳圣煜房地产开发有限公司于上述履行日期协助原告开具文星佳苑第252C幢9层1902号房屋登记的相关手续；三、驳回原告朝阳长江电力设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2,498元（原告预交，减半收取），由被告朝阳圣煜房地产开发有限公司负担。圣煜公司不服一审判决，上诉请求：一、本案不是商品房买卖，而是以房屋抵顶货款。两者程序、标准、价格是不完全相同的，售楼员无权就顶帐房以哪些房屋顶帐，以什么价格顶帐进行决定和处置，这一点被上诉人也是明知的。二、一审判决认为，“双方经对账，于2011年8月11日出具了对账明细，用三套房屋抵顶后，被告还有余额243,641.50元未付给原告，与两个车位、一个仓房的价格相一致。”进而证明两个车位、一个仓房的价格是有根据的，这也是错误的认识。三、一审认为王志庚、王臻的代理行为构成表见代理是错误的。王志庚、王臻不能代表公司行使核准价格的权利，被上诉人通过两个车位、一个仓房因价格始终未能双方确认而至今未能交付的事实，应该清楚的知道王志庚、王臻不能代表公司行使这样的权利。综上，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。二审法院认定事实：对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，被上诉人长江公司与上诉人圣煜公司签订的《购房临时合同书》系双方真实意思表示，合同有效。其中约定了用14号、15号车位、74号仓房抵债，未约定价格。后由上诉人公司的职员王志庚、王臻出具了结算单、顶账房价格单，确定了价格。因双方在合同中未约定文星佳苑2号楼1-9-2为抵顶房屋，但通过王志庚、王臻出具结算单、顶账房价格单，上诉人按照此价格将文星佳苑2号楼1-9-2房屋抵顶给了被上诉人，并且最后上诉人交付三套房屋后进行对账，也是根据其核定的价格确认抵顶债务数额的，虽上诉人辩称王志庚、王臻没有权力进行商品房买卖的全过程，价格单需有经理签字盖章后才有效，但这属于上诉人公司的内部管理行为，外对表现就是由王志庚、王臻核定价格后，被上诉人按照这个价格取得房屋，并转卖他人。被上诉人通过文星佳苑2号楼1-9-2房屋的交付、双方对账对文星佳苑2号楼1-9-2房屋抵顶价格的认定，是有理由相信王志庚、王臻有权力代表上诉人对外进行核准价格的，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故本院认为王志庚、王臻的代理行为构成表见代理，其行为对上诉人公司是有效力的，结算单、顶账房价格单可以认定为对《购房临时合同书》中14号、15号车位、74号仓房价格的补充约定。故对被上诉人要求上诉人交付抵账的文星佳苑地下停车场14、15号车位、74号仓库的诉讼请求，本院予以支持。对于文星佳苑第252C幢9层1902号《房屋买卖合同》，根据法律规定依法成立的合同，自成立时生效，且上诉人对买卖合同没有异议，本院认为此合同没有争议，上诉人作为房屋销售方，协助出具买方办理房屋登记的相关手续是其附随义务，上诉人公司应予履行。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4996元，由上诉人朝阳圣煜房地产开发有限公司负担。本院再审查明，圣煜公司顶账的车位有的是以每个16万元价格顶账、有的是以每个18万元价格顶账，圣煜公司销售的车位有的是每个15万元。上述事实有圣煜公司提供的地下车位顶账协议及收据，地，地下车位销售收据等证据证实/div>除上述本院再审认定的事实外，本院对一、二审判决认定的其他事实予以确认。本院再审认为，长江公司为圣煜公司开发建设的文星佳苑、滨河佳苑楼房提供电表箱，经双方结算，签订了《购房临时合同书》，约定圣煜公司以其建筑的房屋文星佳苑1号楼1-9-2、2号楼1-9-3、14号、15号车位、74号仓房抵顶货款，合同中约定了文星佳苑1号楼1-9-2、2号楼1-9-3房屋的价格。车位和仓房价格未定。14号、15号车位、74号仓房的价格双方意见不一致，从圣煜公司提交的证据看，顶账的车位有16万/个、18万/个，销售的价格有15万/个，综合上述因素本院酌定车库为15万/个。本院确定以车库和仓房顶款的事实，因圣煜公司还欠长江公司243,641.50元，两个车位、一个仓房的本院酌定价格343,641.50元，长江公司应当返给圣煜公司10万元。长江公司提供的王志庚、王臻签字的14号、15号车位、74号仓房的结算单和顶账房价格单，因王志庚、王臻系公司的售楼员，关于顶账房屋价款事项公司对王志庚、王臻没有授权也没有事后确认，财务也没有出具相应的收据确认，长江公司对于圣煜公司办理顶账房屋价款事项的程序和人员均属于明知，王志庚、王臻的行为不属于表见代理，以王志庚、王臻的签字确定房屋价款不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定，判决如下：一、撤销辽宁省朝阳市中级人民法院（2017）辽13民终1335号民事判决和朝阳市双塔区人民法院（2017）辽1302民初1390号民事判决；二、朝阳圣煜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朝阳长江电力设备有限公司交付文星佳苑地下停车场14号、15号车位、74号仓库；三、朝阳圣煜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助朝阳长江电力设备有限公司开具文星佳苑第252C幢9层1902号房屋登记的相关手续；四、朝阳长江电力设备有限公司于本判决生效之日起十日内返给朝阳圣煜房地产开发有限公司人民币10万元；五、驳回朝阳长江电力设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费2,498元（原告预交，减半收取），二审案件受理费4996元，由朝阳圣煜房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝志贤审判员  张广军审判员  王华迪二〇一九年六月二十五日法官助理程洪利书记员孟慧(代)