广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）粤高法民一申字第559号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：广州市建筑置业有限公司（原广州市房屋拆建服务公司、原广州市房屋拆建工程公司、原广州市建筑置业公司）。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：陈朝平，该公司总经理。委托代理人：郭秋丽，广东法制盛邦律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：广东省生物药厂。住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：吴惟瑞，该公司董事长。委托代理人：陈庆元、游文星，均系广东广厚律师事务所律师。被申请人（一审被告）：广东粤海建设投资公司。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：李华忠，该公司总经理。委托代理人：杨文静、刘安国，均系该公司职员。再审申请人广州市建筑置业有限公司（以下简称建筑置业公司）因与被申请人广东省生物药厂（以下简称生物药厂）、广东粤海建设投资公司（以下简称粤海公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第932号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。建筑置业公司申请再审称：（一）本案为拆迁补偿纠纷，二审判决将本案定性为土地使用权转让合同纠纷错误。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，只有通过出让方式取得的土地使用权才能进行转让。但是，生物药厂与建筑置业公司签订案涉《合作兴建商住楼宇协议书》时，尚未取得案涉土地使用权，该协议不可能是土地使用权转让合同。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。据此，案涉《合作兴建商住楼宇协议书》实为补偿性质的合同，本案也应定性为拆迁补偿合同。（二）二审判决依据广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆公司）自行争取提高的与建筑置业公司无任何利益关系的3.51容积率作为计算案涉补偿款的依据错误。生物药厂与建筑置业公司签订的案涉协议约定，以1994年12月31日广州市规划局核准的建筑置业公司报建的报建图面积作为双方结算的依据。建筑置业公司人员结构近年来发生了巨大变化，现在的工作人员均未参与案涉项目，不了解案涉协议的谈判、签约和履行情况。建筑置业公司在2014年2月14日取得了案涉地块1994年报建审核书、在2014年4月4日取得了该地块1995年预售许可证。前述新证据证明，1994年12月31日广州市规划局核准了建筑置业公司、粤海公司报建的案涉地块建设图，核定的建设规模为三栋，每栋为九层，每九层面积为6239平方米，共计18717平方米。其中，包括首层的农贸市场、公厕、自行车库、垃圾集散点等公建面积。案涉《合作兴建商住楼宇协议书》第一条第三项约定“最后以城市规划局批准的报建图为准”，双方之间补偿款的计算依据应以该1994年12月31日广州市规划局核准的报建图面积为准。该事实与案涉《〈合作兴建商住楼宇协议书〉补充协议之一》（以下简称《补充协议》）第一条第三项关于“剩余搬迁安置楼费于94年底付清”的约定一致。（三）二审判决错误理解案涉协议约定的利益分成比例。案涉协议约定：双方同意容积率力争2.8以上，八层以下的商住楼每平方米建筑面积单价480元；八层以上的商住楼分成比例，生物药厂占3.5，建筑置业公司占6.5，生物药厂所占比例部分每平方米也以480元计算，但应减去公建面积和212站的木工棚面积。从字面上理解，八层以上双方按3.5：6.5分成，八层以下没有约定如何分成，属于约定不清。全程参与案涉协议谈判过程的生物药厂时任厂长张某、陈某向法院出具的《情况说明》，根据建筑置业公司提交的该说明，生物药厂与建筑置业公司真实的意思表示是按整栋分成。（四）二审判决认定生物药厂有权没收30万元信用金错误。案涉《补充协议》第一条第三项约定，建筑置业公司迟延支付首期搬迁安置费用200万元超过一个月时，生物药厂有权没收30万元信用金。但是，案涉土地面积中有500平方米原来是由212站使用的。因生物药厂迟迟无法与212站达成协议，无法将该部分土地交付给建筑置业公司，建筑置业公司不得不自己出面与212站协商，直至1993年8月9日才与212站签订《补充协议》，8月11日才取得该部分土地，并于当日将首期款200万元交付给了生物药厂。而且，1993年3月15日建筑置业公司取得案涉用地的《建设用地许可证》、1995年7月17日取得《建设用地批准书》。建筑置业公司将本应于1995年7月17日后两周内支付的首期安置楼款200万元，在1993年8月11日支付给违约在先的生物药厂，并未构成违约，生物药厂无权没收30万元信用金。（五）二审判决认定生物药厂的债权不适用诉讼时效的规定错误。案涉拆迁补偿安置款为普通债权，应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。案涉《合作兴建商住楼宇协议书》明确约定分成面积“最后以城市规划局的报建图为准”，《补充协议》明确约定剩余拆迁安置楼款款1994年底付清。1994年12月31日，广州市规划局核准了建筑置业公司和粤海公司报建的案涉土地建设图，建筑面积已经确定，生物药厂的债权也相应地已经确定。1995年5月18日，建筑置业公司书面通知生物药厂，已经完成报建工作，此时生物药厂就应当知道自己的债权已经确定。即使建筑置业公司未全额支付补偿款，生物药厂也应在建筑置业公司支付最后一期款项时的2000年1月26日起的两年内提起本案诉讼。因此，生物药厂2010年提起本案诉讼时，已经超过了两年的法定诉讼时效期间。（六）生物药厂应返还建筑置业公司多付的补偿款4097044元。根据案涉协议的约定和事实，双方可分配的建筑面积为17279.5平方米，按照生物药厂占35%、每平米按480元结算，生物药厂应得补偿款为2902956元。至2000年1月26日，建筑置业公司实付700多万元，多付了4097044元，生物药厂应予返还。建筑置业公司只在本案中诉请生物药厂返还1571584元，其他款项将另行主张权利。故请求：撤销二审判决；改判生物药厂向建筑置业公司支付多付的拆迁补偿费用1571584元。生物药厂答辩称：（一）生物药厂与建筑置业公司签订《合作兴建商住楼宇协议书》时，案涉9765平方米土地的使用权人为生物药厂，当时的法律与政策允许土地使用权人直接转让或者是加名转让土地使用权。根据一审法院查明的事实，当时政府有关部门已经同意生物药厂转让案涉地块给建筑置业公司，只要办妥相关手续并领取相应证件即可。因此，二审判决认定案涉协议为土地使用权转让合同正确。（二）212站的500平方米土地不在案涉9765平方米土地红线范围内，根据案涉《合作兴建商住楼宇协议书》的约定，生物药厂没有义务解决212站的土地使用权问题。（三）案涉《合作兴建商住楼宇协议书》第一条第4点约定，建设方式为一次性投资、一次性建设。但是，建筑置业公司在1993年实现转名后未经生物药厂同意擅自给粤海公司加名，再由粤海公司支付安置楼款，在未告知生物药厂的情况下又于2004年10月13日将案涉地块挂牌转让给了方圆公司。在此情况下，生物药厂只能按实际开发出来的房屋规模要求分成，这是建筑置业公司先行违约私下转让土地使用权造成的。《补充协议》明确约定，即使未确定容积率，即最低按2.8的容积率计算，建筑置业公司也承诺要给生物药厂900万元。因此，建筑置业公司并未多付款项，本案中真正违约的是建筑置业公司。（三）生物药厂在诉讼过程中提出30万元的问题，是对自己诉讼请求的调整，而非增加诉讼请求。案涉土地使用权已实际转至建筑置业公司名下，则建筑置业公司应在两周内支付200万元搬迁安置楼款，否则，生物药厂有权依约没收该预付金30万元。粤海公司答辩称：（一）生物药厂根据其与建筑置业公司签订的《合作兴建商住楼宇协议书》及其《补充协议》提起本案诉讼，要求粤海公司承担连带责任。但是，本案土地使用权转让合同的主体双方是生物药厂与建筑置业公司。粤海公司与生物药厂之间无任何法律及事实关系。一审法院认为，生物药厂与建筑置业公司之间实质是土地使用权转让合同关系，生物药厂与建筑置业公司之间并无合同关系，生物药厂对粤海公司的诉讼请求不符合合同相对性原则，故驳回了建筑置业公司对粤海公司提出的诉讼请求，该实体处理被二审法院维持。（二）本案无论是法院认定的土地使用权转让合同关系，还是建筑置业公司主张的拆迁补偿合同关系，都是生物药厂与建筑置业公司之间的纠纷，与粤海公司无关。因此，一、二审判决认定粤海公司无须对本案承担责任是正确的。本院再审审查期间，建筑置业公司提供了以下资料：1.（1994）穗城规（东片）建字第607号广州市城市规划局《建设工程报建审核书》（以下简称1994第607号报建审核书）。该文件载明的建设单位是建筑置业公司、粤海公司，建设位置中山大道105号省生物药厂南侧，报建项目为自编1号、3号、4号住宅三幢，建设规模为“自编1号九层（部分单层，另首层局部设夹层）：陆仟柒佰叁拾玖平方米；自编3号九层（部分单层，另首层局部设夹层）陆仟柒佰陆拾陆平方米；自编4号九层（部分八层）陆仟贰佰叁拾玖平方米”，审批日期为“1994年12月31日”，该文件备注“1.除本《建设工程报建审核书》的要求外，其余要求详见核准的施工设计图”等内容。该件取得日期为2014年4月4日。2.穗房预字第950239号预售商品房许可证。该文件载明的房屋预售单位是建筑置业公司、粤海公司，房屋座落地点是天河区中山大道105号省生物药厂南侧，房屋用途性质是商住楼框架九层，国内预售建筑面积为18238平方米，共280套，批准机关是广州市国土房管局，批准时间为1995年10月10日，开工／竣工日期为1995年8月1日至1996年12月1日。3.阳光家缘网站上登载的关于小城之春别苑的房地产项目信息。该信息页显示，工程名称为小城之春别苑，发证日期为2005年10月20日，建设地址是天河区中山大道105号省生物药厂南侧，建设单位是方圆公司，合同开工日期为2005年10月20日，竣工日期为2006年6月30日，建设规模为40946平方米等。4.生物药厂的企业机读档案登记资料及转制文件，以证明生物药厂于2003年12月16日经政府批准转制为有限责任公司。5.建筑置业公司的商事登记信息及有关工商变更登记资料，以证明该公司几经工商及人事变更，导致未能及时取得案涉协议相关文件。本院认为：案涉《合作兴建商住楼宇协议书》第一条第3点建设规模明确约定，生物药厂与建筑置业公司拟建的建筑物规模“最后以城市规划局批准的报建图为准。”案涉《补充协议》第一条第3点约定：经广州市建设主管部门批准用地，并经城规部门建设用地红线划归建筑置业公司后，在二周内给生物药厂支付建设搬迁安置楼工程款200万元，1993年底支付建设搬迁安置楼费用400万元，1994年8月底前支付建设搬迁安置楼款300万元，剩余搬迁安置楼费用于1994年底付清。据此，建筑置业公司依约应向生物药厂支付的搬迁安置楼工程款，应以城市规划局批准的建筑置业公司报建的图纸为结算依据并应于1994年底前结清。再审审查期间，建筑置业公司提供的1994第607号报建审核书及穗房预字第950239号预售商品房许可证显示，建筑置业公司、粤海公司共同报建的案涉地块建设项目为3幢九层住宅，该报建项目最终通过审批的时间是1994年12月31日。因此，建筑置业公司申请再审主张案涉搬迁安置楼工程款应以该1994第607号报建审核书批准的建设规模为结算依据，有事实依据和合同根据。前述证据足以推翻二审判决关于以方圆公司最终建成的建筑物规模为案涉搬迁安置楼款计算依据的事实认定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项关于有新的证据，足以推翻原判决、裁定的，人民法院应当再审的规定，本案应予再审。鉴于方圆公司拍卖取得案涉用地时是否承接了案涉债务，对于认定案涉搬迁安置楼款计算根据的容积率基数有重大影响，该事实也应在再审本案时一并审查。案涉《合作兴建商住楼宇协议书》第一条第3点建设规模约定：双方同意容积率比值力争2.8以上，八层以下的商住楼每平方米建筑面积单价480元；八层以上的商住楼分成比例，生物药厂占3.5，建筑置业公司占6.5，生物药厂所占比例部份每平方米建筑面积也以480元计算，但应减去公建面积和212站的木工棚面积，最后以城市规划局批准的报建图为准。另建一座占地面积不少于1000平方米的农贸市场，为附近居民解决肉菜问题。案涉《补充协议》第一条拆迁安置楼工程款付款办法第1点约定：双方同意容积率力争2.8以上，八层以下的商住楼每平方米建筑面积单价480元；八层以上的商住楼分成比例，生物药厂占3.5，建筑置业公司占6.5，生物药厂所占比例部份每平方米建筑面积也以480元计算，但应减去公建面积和212站的木工棚面积。可见，生物药厂与建筑置业公司已经明确约定，所建建筑物中八层以下的部分按480元／平方米结算给生物药厂，八层以上的部分生物药厂占比35%、结算价格为480元／平方米。但是，1994第607号报建审核书及穗房预字第950239号预售商品房许可证均未载明建筑置业公司报建的项目中八层以上和八层以下部分的具体建筑面积，该规划报建批文是否为建筑置业公司履行案涉协议过程中形成的最后一份报建定案目前尚无法确定，案涉搬迁安置楼工程款的具体结算数额需待前述事实补充查明后才能最终确定。此外，案涉《补充协议》第二条第1点约定，建筑置业公司不履行本协议，第一次搬迁安置费200万元，时间拖延一个月，生物药厂有权没收30万元信用金。生物药厂起诉时未主张没收该30万元信用金，在一审法院规定的举证期限届满后，提出将其第1项诉讼请求中的“3258483元”变更为“3458483元”，理由是建筑置业公司迟延支付首期搬迁安置楼款，生物药厂有权罚收30万元信用金。一审判决以生物药厂变更诉讼请求超过了法院规定举证期限以及建筑置业公司和粤海公司均不同意生物药厂当庭变更诉讼请求为由不予准许，但又最终支持了生物药厂的该项诉讼请求，该项处理妥否，亦应在再审时一并审查。综上，建筑置业公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条之规定，裁定如下：一、指令广东省广州市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审 判 长  田 剑审 判 员  黄秋生代理审判员  王红英二〇一四年十月十三日书 记 员  彭 群