北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初466号原告（执行案外人）：中国广核集团有限公司北京代表处，住所地北京市海淀区阜成路77号名仕花园8号楼02。负责人：单学群，总代表。委托诉讼代理人：郑玮，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：方梅，北京市安理律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙），住所地北京市朝阳区霄云里8号楼1单元12层1501内123。执行事务合伙人：北京天时开元股权投资管理有限公司。执行合伙人委派代表：庞村。委托诉讼代理人：郑越，男，北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）法务。委托诉讼代理人：季境，北京市证信律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京金丰科华房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十六区20号楼8层A区（园区）。法定代表人：储小晗，董事长。委托诉讼代理人：喻学成，河南蓼阳律师事务所律师。原告中国广核集团有限公司北京代表处（以下简称中广核北京代表处）与被告北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）（以下简称中宏瑞德中心），第三人北京金丰科华房地产开发有限公司（以下简称金丰科华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中广核北京代表处之委托诉讼代理人郑玮，中宏瑞德中心之委托诉讼代理人季境、郑越，金丰科华公司之委托诉讼代理人喻学成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中广核北京代表处向本院提出诉讼请求：1.请求停止对北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块1#办公楼1层105号（以下简称案涉房产）的执行，并解除查封措施；2.本案全部诉讼费用由中宏瑞德中心承担。事实和理由：北京市第二中级人民法院裁定驳回了中广核北京代表处提出的案外人执行异议。中广核北京代表处对该裁定不服，依法提出执行异议之诉。中广核北京代表处已与金丰科华公司签署了书面买卖合同、办理了联机备案、依约支付了合同价款，且已合法占有案涉房产，足以排除北京市第二中级人民法院（2018）京02执12号案对该房产的执行行为。人民法院对案涉房产的查封不符合法律预查封的相关规定，应当停止对案涉房产执行。具体理由如下：一、中广核北京代表处已合法购买且占有案涉房产，享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，中广核北京代表处已享有足以排除强制执行的权利，具体如下：1.中广核北京代表处已与金丰科华公司签订合法有效的书面买卖合同。2015年9月16日，金丰科华公司取得京房售证字（2015）137号《北京市商品房预售许可证》。此后，中广核北京代表处与金丰科华公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定购买案涉房产，并完成了商品房预售合同网上联机备案。因此，双方就案涉房产已经签订合法有效的书面买卖合同。2.中广核北京代表处已经合法占有案涉房产。渉案不动产建设完成后，中广核北京代表处与金丰科华公司进行了交接手续。中广核北京代表处作为业主，签订了物业服务合同并支付了相应物业费，已经合法占有了案涉房产。3.中广核北京代表处已经依据合同约定支付了90%价款，且随时可以支付剩余价款。根据合同约定，截止本案起诉时，中广核北京代表处应当向金丰科华公司支付全部合同价款的90%。中广核北京代表处已经依约自行或通过关联公司向金丰科华公司支付了上述价款，且金丰科华公司对此完全认可。由于付款条件尚未成就，剩余10%价款中广核北京代表处尚未支付，但可以履约付款。4.案涉房产未办理过户登记非中广核北京代表处自身原因。中广核北京代表处多次要求办理产权过户手续，金丰科华公司均回复尚不能办理产权过户，需待其签订补充协议、补缴土地出让金、换取国土证并办理项目产权初始登记后才能进行产权转移登记。综上所述，在北京市第二中级人民法院于2018年1月8日依据（2018）京02执12号执行裁定书预查封案涉房产之前，中广核北京代表处已经与金丰科华公司签订合法有效的书面买卖合同、办理了联网备案、合法占有了案涉房产、根据合同约定支付了90%的合同价款且随时可以支付剩余价款。根据上述事实，中广核北京代表处享有足以排除执行的权利。二、执行异议裁定书事实认定不清、法律适用不当，错误地驳回了中广核北京代表处的执行异议，应予以纠正。1.深圳能之汇投资有限公司（以下简称能之汇公司）代为支付部分购房款事实清楚，且不动产买卖各方均无异议，但异议裁定未予认定，属于事实认定错误。中广核北京代表处与能之汇公司均属中国广核集团有限公司（以下简称中广核集团）旗下的关联公司，能之汇公司向金丰科华公司支付了部分购房款，已经得到不动产买卖双方中广核北京代表处和金丰科华公司认可。虽然该笔款项支付的时间早于双方《预售合同》签订的时间，但法律并不禁止先于书面合同的实际履行行为。且能之汇公司与金丰科华公司之间不存在其他交易关系，根据款项的支付事实及各方约定，该笔款项的用途明确为案涉房产的购房款。异议裁定罔顾中广核北京代表处的关联公司已经代为支付70%合同价款、且交易各方均无异议的事实，未将该部分价款认定为中广核北京代表处已履行的部分。不动产买卖双方之间支付价款的方式，与本案申请执行人无关，无需征得其同意，不能以此剥夺中广核北京代表处排除执行的权利。2.由于付款条件未成就，中广核北京代表处尚有10%购房尾款未付，但随时可以支付，且执行法院也从未要求中广核北京代表处支付，不能以此否认中广核北京代表处享有排除执行的权利。根据《预售合同》附件五约定，四期款8%在办理产权证明文件后30日内支付；五期款2%在法定保修期结束后30日内支付。由此可见，剩余10%价款由于付款条件尚未成就，中广核北京代表处未予支付，是符合合同约定的。中广核北京代表处随时可以支付该10%尾款，除此之外90%价款中广核北京代表处均已支付。在（2018）京02执12号执行案件及相应执行异议案件过程中，申请执行人即本案中宏瑞德中心和执行法院，在明知中广核北京代表处是已经备案的房屋买受人的情况下，均从未要求中广核北京代表处支付剩余价款或交付执行。因此，在异议裁定中，法院以中广核北京代表处不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”为由，未予支持中广核北京代表处的异议请求，显然存在逻辑悖论，属于事实认定和法律适用错误。综上，中广核北京代表处恳请法院依法查明事实，正确适用法律，停止对案涉房产的错误执行行为。中宏瑞德中心辩称，请求法院依法驳回中广核北京代表处的诉讼请求。一、中广核北京代表处与金丰科华公司之间签署的《预售合同》及《商品房预售合同补充协议》为无效合同，中广核北京代表处并非合法买受人，对本案案涉房产不享有任何实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是不动产执行异议能够成立的前提，也是本案中广核北京代表处诉讼请求能够成立的基本前提。据他项权利证书记载，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称信达北京分公司）、西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）等在内的债权人，在《预售合同》签订前已就全部土地和在建工程设定了抵押权，本案房屋预售许可的取得、《预售合同》的签字是以信达北京分公司同意预售并对预售资金专用账户通过预留人名章的形式进行了实际控制为保障措施，且相应条款写进《预售合同》第四条、第七条和附件五。上述条款是购房双方自愿达成的特别条款，具有涉他性，亦是《预售合同》的核心条款。然而，中广核北京代表处、金丰科华公司在签订《预售合同》的同一天又签署了付款内容完全相反的《预售合同补充协议》（以下简称“补充协议”），将上述核心条款作废。补充协议约定，《预售合同》与“《楼宇买卖合同及其补充协议》相冲突的内容，应以《楼宇买卖合同及其补充协议》为准”，该条约定将上述保护抵押权人利益的条款架空。结合该合同的内容以及中广核北京代表处的主张，能之汇公司在中广核北京代表处签订《预售合同》前已支付了70%的购房款，证明双方其实并无履行《预售合同》付款进度条款及向监管账户支付全部购房款条款的真意，该行为系《民法总则》第146条规定的“通谋虚伪表示行为”，应依法认定无效。由于上述两份合同是同一组法律行为，其共同目的是：通过表面上不损害抵押权利益的《预售合同》骗取抵押权人同意，进而获取预售登记，通过《补充协议》变更《预售合同》的上述保障债权人和抵押权人利益的核心条款，架空《预售合同》中对抵押权人的保护机制，致使70%的购房款脱离抵押权人的监管，最终实现恶意串通损害抵押权人利益的非法目的。《补充协议》因双方恶意串通，损害抵押权利益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定而无效。中宏瑞德中心已向北京市丰台法院提起“确认合同无效”之诉。综上，中广核北京代表处之诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定第一款第一项的规定，应予以驳回。二、中广核北京代表处未支付诉争房产“全部价款”。由于本案《预售合同》并非单纯的双方法律关系，其内容和履行直接关系抵押权人和其他利害关系人的利益，中广核北京代表处将其关联公司中广核集团、能之汇公司基于其他法律关系支付的款项抵作本案预售合同项下债权的付款行为，其付款行为均发生房屋销售之前，其实质是通过债权转让的方式将能之汇公司享有的对金丰科华公司的普通债权抵消中广核北京代表处抵押权设立后基于《预售合同》应履行的支付购房款的义务，该债权转让导致抵押权人优先受偿权的对价不再存在，70%“付款行为”因损害抵押权人利益而无效。首先，能之汇公司基于《楼宇买卖合同》下享有的权益为“交付房产”请求权而非金钱返还请求权，即使楼宇买卖不在履行，能之汇公司对金丰科华公司享有的债权是一般债权，而被转让债权与预售备案合同（经登记）的债权性质不同，后者系抵押权设立后产生的付款义务，与抵押权人利益相关的债权，抵押权人在该债权上具有有限受偿，具有准物权性，两者性质不同，依据《合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让”，该债权不可转让给中广核北京代表处。其次，该债权转让行为损害抵押权人利益，根据《合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（三）依照法律规定不得转让”以及第五十二条的规定，该债权转让行为因损害抵押权人的利益而无效，故不能免除购房人支付房款的义务。最后，若法院认定普通债权转让可抵作购房款的合法性，将会赋予该被转让债券的效力高于其他普通债权，损害其他普通债权人，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对真正的善意、合法的物权期待权人保护的精神相背离。中广核北京代表处采取利用控制关联公司与第三人“阴阳合同”、债权转让等方式，最终设计了一套将中广核北京代表处关联公司基于其他法律关系支付的款项抵作本案预售合同项下债权的付款方案，不仅导致本案债权合同属于不符合合同约定的付款行为，并损害了其他债权人的利益。因此，无论中广核北京代表处采取何种方式，其任何将中广核集团、能之汇公司付款强行视为中广核北京代表处付款的行为和表示，均因其恶意损害第三人合法权益的本质目的而应认定无效。综上，即使假定中广核北京代表处与金丰科华公司之间备案登记部分的《预售合同》有效，其也仅完成了20%的付款。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定。上述阴阳合同及付款行为的无效，属于当然无效、自始无效，不因中宏瑞德中心是普通债权还是抵押权人身份而有所不同。三、中广核北京代表处不仅在本案债权法律关系中过错明显，而且有骗取抵押权人同意及国家监管备案登记的主观故意，具有互相串通损害抵押权人和其他债权人利益的主观恶意。（一）抵押权已经登记公示，且案涉房产抵押权人信息明确载于《预售合同》，中广核北京代表处明知《预售合同》及其核心帐户监管条款直接关系抵押权人利益。其不按照《预售合同》履行合同而行为最终导致并无与合同对价的不动产销售资金进入监管账户，损害了抵押权人及其他债权人合法权益。（二）《预售合同》和《补充协议》同时签订，但关于付款进度和监管账户的核心条款约定截然不同，故其签订《补充协议》目的是通过《预售合同》的表面形式得到备案登记，而并非出于履行合同的真意，其签订合同及履约行为的非善意以及损害抵押权人和其他债权人利益的恶意十分明显。（三）中广核北京代表处自称其与中广核集团及能之汇公司关系密切，故中广核集团及能之汇公司的过错亦应视为是中广核北京代表处的过错。通过对中广核集团《框架协议》及能之汇公司《楼宇买卖合同》的数次签订、变更及履行情况看，中广核北京代表处关联公司中广核集团及能之汇公司对与金丰科华公司之间的合作存在重大过错。为了将商业风险恶意转嫁他人，起实施了一系列恶意串通、通谋虚伪表示、骗取抵押权人同意及房管部门备案等违法行为，均非善意。通过其签署合同洽谈的会议纪要和合同风险提示条款可以看出，中广核北京代表处深知国家房地产销售监管政策和监管措施，也明知案涉土地及在建工程为很多债权人做了抵押，其与金丰科华公司对如何规避国家政策、如何骗取抵押权人的同意，进行实现网上签约及取得预售备案工作做了一系列研讨。最终设计了一套将中广核北京代表处关联公司基于其他法律关系支付的款项抵作本案预售合同项下债权的付款的法律设计方案，导致本案债权合同出现不符合合同约定的付款行为，并损害了其他债权人利益。因此，金丰科华公司与中广核北京代表处关于预售合同之外所有支付方式的约定，依法应认定无效。中广核北京代表处的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，应予以驳回。四、中广核北京代表处对案涉房产的所谓占有并非“合法占有”。中广核北京代表处所述不动产交付时间为2017年10月19日，而此时该房产正处于北京市第三中级人民法院（2017）京03执字第582号案件查封期间，该房产的转让处于法院司法权力限制阶段，其即使进行了物理上的占有，也属于非法占有。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，因此其异议请求不应得到支持。五、本案中，中广核北京代表处尚未取得合法登记，因此，其不具有法定物权，其对金丰科华公司以及不动产标的仍是债权人身份。中广核北京代表处因其80%销售款尚未支付到监管账户的行为，导致抵押权人的债权难以实现。抵押权人在抵押权所担保的债权未能实现前，不会同意其涤除物上抵押。因此，尚未办理过户登记以及不能办理过户登记的原因归责于中广核北京代表处。中广核北京代表处诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项之规定。需要强调的是中广核北京代表处和金丰科华公司在明知抵押权人优先受偿利益受《物权法》、《担保法》等法律保护的情况下，另行约定阴阳合同、债权转让与购房款相抵的付款方式，不但架空了抵押权人的优先受偿权，而且扰乱房地产销售秩序。基于此，请求法院依法慎重处理本案，驳回中广核北京代表处的全部诉讼请求。金丰科华公司陈述，我公司的具体意见与中广核北京代表处的诉请理由一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。各方于举证期内提交的证据及质证意见如下：中广核北京代表处提交证据如下：第一组证据：证据1.关于中广核集团在京购置办公楼的请示【中广核[2013]35号】及证据2.关于中广核集团在京购置办公楼有关意见的复函【国资厅规划[2013]179号】。经中广核集团请示，国务院国有资产监督管理委员会，同意中广核集团购置三洲隆徽项目1#、2#、3#写字楼及其地下配套部分。该组证据用以证明本案中广核集团购买案涉房产之行为及安排，已得到国务院国有资产监督管理委员会的批准。第二组证据：证据3.《购房框架协议》。2012年12月，中广核集团与三洲隆徽实业有限公司（以下简称三洲隆徽公司）签署《购房框架协议》，约定购买三洲隆徽公司全资子公司金丰科华公司负责开发的房地产项目。证据4.《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》。2013年4月，受中广核集团委托，能之汇公司与金丰科华公司签署了《楼宇买卖合同》，约定购买三洲项目地面1#、2#、3#三栋写字楼，以及1#、2#、3#写字楼对应的地下一层配套服务设施和地下车位。证据5.《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》及证据6《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（二）》。2013年5月、9月，能之汇公司与金丰科华公司分别签署《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》、《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（二）》，调整合同价款的支付进度。该组证据用以证明在案涉房产被查封前，中广核集团与三洲隆徽公司已签订购房框架协议，中广核集团下属能之汇公司与金丰科华公司签订楼宇买卖合同及其补充协议，双方已经建立了买卖合同关系。第三组证据：证据7.《北京市商品房预售许可证》（京房售证字〔2015〕137号）。2015年9月16日，北京市住房和建设委员会向金丰科华公司颁发《北京市商品房预售许可证》，同意金丰科华公司预售金丰能源中心1#、2#、3#办公楼，4#、5#办公商业楼，6#商业楼及地下室。证据8.《抵押权人同意抵押房屋办理商品房预售许可证的证明》。案涉房产的抵押权人信达北京分公司、西藏信托、北京国际信托有限公司均同意案涉房产办理预售许可证并对外销售。证据9.《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房预售合同补充协议》（非车位）。2015年9月，中广核北京代表处与金丰科华公司签署《预售合同》及《补充协议》，购买案涉非车位房产，并于当日办理了网上联机备案。证据10.《北京市商品房预售合同》（车位）。2015年10月，中广核北京代表处与金丰科华公司签署《预售合同》，购买案涉车位房产，并于当日办理了网上联机备案。该组证据用以证明在案涉房产被查封前，按照中广核集团的统一安排，中广核北京代表处与金丰科华公司签订了合法有效的《预售合同》及补充协议。该预售行为已经取得房屋抵押权人同意。第四组证据：证据11.《金丰能源中心交付通知书》。2017年8月23日，金丰科华向中广核北京代表处发出《金丰能源中心交付通知书》，要求中广核北京代表处办理案涉房产交付事宜。证据12.金丰能源中心房屋交接清单。2017年10月19日，中广核北京代表处和金丰科华公司共同办理了案涉房产收房接收手续。证据13.《前期物业服务合同》及其补充合同。2017年9月，中广核北京代表处与金丰科华公司和北京中际北视物业管理有限公司（以下简称“北视物业公司”）签订《前期物业服务合同》及其补充合同。证据14.《付款通知单》及物业费等缴纳凭证。2017年10月，中广核北京代表处向北视物业公司支付物业费。证据15.《消防安全协议书》。2017年9月，中广核北京代表处已依约与北视物业公司签署《消防安全协议书》。证据16.《情况说明》。2017年8月-10月，中广核北京代表处已与北视物业公司办理了交付事宜，将钥匙委托北视物业公司保管，并开始启动装修前期工作。该组证据用以证明案涉房产被查封前，中广核北京代表处已实际合法占有该房产，与物业公司办理了交付事项，将钥匙委托物业公司保管，并着手开展房屋装修工作。第五组证据：证据17.能之汇公司购房款支付凭证。2013年6月至2015年2月，中广核北京代表处关联公司能之汇公司依约向金丰科华公司支付合同暂定总价款的70%。证据18.《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（三）》。2015年12月7日，能之汇公司与金丰科华公司确认，能之汇公司已向金丰科华公司支付《楼宇买卖合同》暂定总价款的70%；双方约定对后续合同主体进行变更，由七家公司概括性受让能之汇公司《楼宇买卖合同》及其补充协议项下的后续债权债务。证据19.《债权转让协议书》。能之汇公司依约将已支付购房款中对应中广核北京代表处取得房产部分对应权益转让给中广核北京代表处。证据20.中广核北京代表处购房款支付凭证。2015年10月至2017年10月，中广核北京代表处依约向金丰科华公司支付了购房款。上列前述购房款包括非车位房产总价款的90%和车位房产总价款的100%。该组证据用以证明在案涉房产被查封前，中广核北京代表处及其关联公司已支付目前应当支付的全部款项。金丰科华公司对此表示认可。第六组证据：证据21.工程建设资金划拨申请单、工程建设资金划拨明细表、进账单与转账支票存根。2013年7月3日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于第一笔工程建设资金。证据22.工程建设资金划拨申请单、工程建设资金划拨明细表、进账单与转账支票存根。2013年7月19日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于第二笔工程建设资金。证据23.工程建设资金划拨申请单、工程建设资金划拨明细表、进账单与转账支票存根。2013年8月27日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于第三笔工程建设资金。证据24.工程建设资金划拨申请单、关于使用监管账户中资金支付地价款违约金的函、土地款违约金情况说明、北京市非税收人一般缴款书、工程建设资金划拨明细表、进账单与转账支票存根。2013年9月30日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于土地款延期付款资金占用费。证据25.工程建设资金划拨申请单、工程建设资金划拨明细表、进账单与转账支票存根。2013年11月1日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于第五笔工程建设资金。证据26.工程建设资金划拨申请单、工程建设资金划拨明细表、进账单与转账支票存根。2013年11月28日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于2013年10月和11月建设资金。证据27.工程建设资金划拨申请单、工程建设资金划拨明细表、进账单与转账支票存根。2013年12月23日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于2013年12月建设资金。证据28.工程建设资金划拨申请单、工程建设资金划拨明细表、进账单与转账支票存根。2014年1月10日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于2014年1月建设资金。证据29.工程建设资金划拨申请单、工程建设资金划拨明细表、进账单与转账支票存根。2014年3月5日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于2014年2月建设资金。证据30.工程建设资金划拨申请单、工程建设资金划拨明细表、进账单与转账支票存根。2014年4月8日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于2014年3月建设资金。证据31.工程建设资金划拨申请单、工程建设资金划拨明细表、进账单与转账支票存根。2014年4月24日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于2014年4月建设资金。证据32.工程建设资金划拨申请单、工程建设资金划拨明细表、进账单与转账支票存根。2014年8月4日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于2014年7月建设资金。证据33.工程建设资金划拨申请单、工程建设资金划拨明细表、金丰科华公司日常费用明细、进账单与转账支票存根。2015年2月3日，能之汇公司应金丰科华公司请款支付用于2015年1月建设资金。该组证据用以证明能之汇公司支付的购房款中，大部分用于案涉房产之工程建设相关支出。第七组证据：证据34.关于按《三洲能源中心楼宇买卖合同》支付标的物价款的函【金丰字（广核）[2013]第025号】、证据35.委托支付函【金丰字（广核）[2013]第026号】、证据36.中广核内部审批记录（2013年6月3日）及证据37.中广核内部审批记录（2013年7月3日）。2013年6月及2013年7月，能之汇公司根据金丰科华公司的请求，按照《三洲能源中心楼宇买卖合同》第七条及补充协议的约定，分别向三洲隆徽公司支付购房款。该组证据用以证明能之汇公司支付的购房款中，部分系根据金丰科华公司的指示直接支付给三洲隆徽公司。第八组证据：证据38.工作联系单。中广核北京代表处多次联系金丰科华公司要求其办理产权过户手续，金丰科华公司回函称尚不能办理产权过户，需待其签订补充协议、补缴土地出让金、换取国土证并办理项目产权初始登记后才能进行产权转移登记。该组证据用以证明该案涉房产未办理过户登记非中广核北京代表处自身原因。第九组证据：证据39.金丰科华公司企业信用信息截图。金丰科华公司系三洲隆徽公司的全资子公司。证据40.能之汇公司企业信用信息截图。能之汇公司系中广核集团的全资子公司。证据41.中广核北京代表处企业信用信息截图。中广核北京代表处系中广核集团之分公司。该组证据用以证明案涉各方主体关联关系。对中广核北京代表处提交的上述证据，中宏瑞德中心发表质证意见如下：对证据1及证据2真实性、合法性认可，关联性及证明目的不予认可。该两份证据的请示主体系中广核集团，该证据仅能证明国资委同意中广核集团购置案涉房屋，不能证明“中广核集团购买案涉房产之行为及安排，已得到国资委的批准”，且中广核集团与中广核北京代表处并非同一法人主体，故不认可其关联性。国资委批复“按照国家有关规定办理办公楼的购置事宜，并防范各类风险”，即要求中广核集团购置房屋合法、合规，相反，能之汇公司在金丰科华公司取得预售许可证之前即签署房屋买卖合同，中广核北京代表处、金丰科华公司签订《预售合同》、《预售合同补充协议》两分阴阳合同隐瞒抵押权人，中广核北京代表处与能之汇公司在明知案涉房屋存在抵押权人且抵押权人对案涉房屋及预售资金专用账户享有优先受偿权的情况下，滥用法人人格损害抵押权人利益等一系列行为均为不合法、不合规性为。对证据3真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该协议签订于中广核集团向国资委请示前，更签订于国资委批复前，与证据1、证据2相互矛盾，故不认可真实性。《框架协议》由三洲隆徽公司及中广核集团签订于2012年12月29日，当时金丰科华公司已经成立，具有独立的法人主体资格。根据中广核北京代表处在提供的《关于使用监管账户中资金支付地价款违约金的函》显示，2012年8月1日金丰科华公司与国土局、三洲隆徽公司签订补充协议，受让主体变更为金丰科华公司。上述事实中广核集团一直参与，是知情的。在此情况下向不可能取得土地使用权的主体付款，不具有合理性。因此，协议的付款条款及后来的付款事实系不真实、不合法的。结合三洲隆徽公司和金丰科华公司提供给信达北京分公司的《框架协议》以及《预售许可证》取得的时间，购房人在开发商取得预售资质后支付购房款方为善意、无过错的。此证据中关于付款部分事实与常理不符、与法律规定不符，前后矛盾，是虚假的。结合其提供的证据4、证据17，与本证据之间互相矛盾。证据4证明此证据尤其是履行行为没有合理性。同时也能证明其证据17的2份付款凭证不具有真实性。且证据之间互相矛盾。中广核集团与三洲隆徽公司之间系多年合作关系，加之证据间相矛盾，可以推测在《框架协议》已经被《楼宇买卖合同》代替的情况下，三洲隆徽公司与中广核集团之间的转款凭证，应系其他往来款。另外，即使存在《框架协议》，销售房屋建设单位为金丰科华公司，三洲隆徽公司不具有售房资格，框架协议属于不成立或成立未生效的合同。最终取得土地权益及预售许可证的是金丰科华公司，三洲隆徽公司和中广核集团这样的大型央企，明知三洲隆徽公司不具有售房资格，签这样一份《框架协议》的真实性存疑。三洲隆徽公司一直没有也不可能再取得销售许可证，根据最高人民法院司法解释，该行为不具有合法性。《框架协议》合同主体与《预售合同》合同主体不同，系两份独立的合同，两个合同之间不存在关联性。与本案中广核北京代表处基础债权无关。该证据无骑缝章，签字盖章页无码。对证据4、证据5及证据6真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该协议主体与《商品房预售合同》的购房主体不一致，协议内容与商品房预售合同没有承继关系，属于不同法人主体签订的“购房”合同，与本案中宏瑞德中心基础债权无关。中广核北京代表处提起执行异议之诉，其主体及请求权基础均与上述主体、上述主体与金丰科华公司及关联主体之间法律关系所指向的事实无关联。中广核北京代表处曾自认，上述主体与金丰科华公司及关联主体之间法律关系实质是融资法律关系。对该第二组证据所有合同条款及保证、担保条款的解读，也证明了中广核集团、能之汇公司曾以多年合作为信任基础，以及未来可能产生购房合作关系为原因，向金丰科华公司及关联公司提供了多笔融资。但均与本案购房合同的签定及履行没有关联。对证据7真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可。该证明载明了资金监管账户信息；中广核北京代表处、中宏瑞德中心、金丰科华公司对此均应知情。该建筑物许可销售的时间是2015年9月16日。在此之前，“不应当存在”销售行为，这是中宏瑞德中心“应当知道”房屋可以销售的时间。此证据能证明中宏瑞德中心对此时间点以前存在销售行为甚至是付款行为不知情、不应当知情。对证据8真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可。抵押权人同意抵押房屋办理上商品房预售并非放弃抵押权的意思表示。抵押权人基于对售房款享有优先受偿权的利益期待而同意预售，结合我方证据13《预售资金监管协议》及专用监管账户预留印鉴对监管账户控制的事实，抵押权人同意预售的同时即对购房款专用账户进行了事实上的监管和控制。办理网上预售与取得预售房屋的物权是两个不同的概念，只有抵押权人权利最终得到保障的前提下，其预售合同方可得到有效的履行并最终取得物权登记。对证据9北京市商品房预售合同（2015年9月28日）真实性、关联性认可，但合法性、证明目的不认可。首先，该预售合同签署时间是2015年9月28日（见签字页P82），与《补充协议》系同一天签署。（《预售合同》封面注明的“2015年9月26日”仅是合同打印时间）。北京市建委发布的预售合同示范文本（见我方证据23）中并无关于预售资金专用账户条款及付款方式（附件五）的约定，而这份合同的第四条、第七条、附件五分别有购房屋已设立抵押（合同第四条）、买受人应当将购房款直接存入专用账户（合同第七条）以及自《预售合同》签订后方开始付款的约定，故上述条款系双方的特别约定，以保障抵押权人的利益。此证据能证明购房人对于合同的履行涉及抵押权人利益、抵押权人对房屋销售款（监管账户资金）存在优先受偿权（法定权利），是明知、应知的。对于不适当履行合同的后果，因不能涤除抵押权而无法取得物权是明知、应知的。由示范文本及《预售合同》说明条款第3条可证明，《预售合同》可以修改，双方故意签署并无履行真意的《预售合同》第七条和附件五等条款，隐瞒能之汇公司等关联公司签署《楼宇买卖合同》并享有普通债权的情况，骗取抵押权人同意预售，损害了抵押权人利益。此证据为预售合同与补充协议，该两份合同于同日（20150928）签订，关于合同主要付款义务的条款内容矛盾，属于“阴阳”合同。《商品房预售合同补充协议》，经持法官调查令核实，并未在建委备案。据该《补充协议》的内容，结合我方提供的证据4《会议纪要》第五条显示，双方对“预售合同付款方式是否延续原合同的付款进度或者约定新的方式，能之汇公司和（预售合同签约的）业主之间财务关系和资金走向”等进行了研究和高层决策的过程。从其上述一系列证据显示的前后内容可知，预售合同在签订之时并未打算如约履行，中广核北京代表处并不存在履行合同的真意。此合同签订的目的是为了取得表面合法的备案登记，是一种手段行为，客观上损害第三人利益，也造成扰乱国家（房地产）监管秩序的后果，故不具有合法性。《北京市商品房预售合同补充协议（2015.09.28）》的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。补充协议没有在建设委网签备案，且《补充协议》损害了抵押权人利益的事实，该合同依然不具有合法性。在该补充协议的“鉴于”部分披露了金丰科华公司与能之汇公司签订《楼宇买卖合同》及补充协议一事，表明中广核北京代表处知晓预售备案合同签订前关联公司与金丰科华公司之间一系列协议的付款进度。因此，预售备案合同不被真实履行是购房人的真实意思，预售合同并未打算足额履行，买受人不履行合同的恶意明显。该补充协议第九条第6项约定“如本合同及其补充协议有任何与《楼宇买卖合同及其补充协议》相冲突的内容，应以《楼宇买卖合同及其补充协议》的约定为准”。在中广核北京代表处明知案涉房屋存在抵押权的情况，用《预售合同》中约定的全部价款可存入监管账户来骗取抵押权人同意预售，但却通过该条款将与《预售合同》毫无关联性的《楼宇买卖合同》及其补充协议关联起来，并赋予《楼宇买卖合同》及其补充协议具有更强的合同效力，达到架空预售合同中中广核北京代表处本应全部存入监管账户的支付房款义务。该合同导致70%房款落空，构成对抵押权人权利的侵害。协议内容系合同双方（原告与金丰科华）恶意串通，目的为逃避抵押权人对于售房款的监管，损害抵押权人利益，为非法行为。因为《预售合同》第四条、第七条的履行直接关系抵押权人和金丰科华公司其他债权人的利益，故本案中的“付款进度”条款及“账户监管”条款为合同的核心条款。而《补充协议》架空了这些条款，其损害第三人的恶意明显。《预售合同》和《补充协议》签订于同一时间，是同一组行为，该同一组行为的共同目的是通过阴阳合同欺骗抵押权人和其他人，以隐藏于《备案合同》附件中的《补充协议》改变付款方式，一方面表露其行为系为达到使用具有公示效力的《预售合同》“付款进度”条款及“账户监管”条款实现网上签约备案，另一方面隐藏行为使得《预售合同》“付款进度”条款及“账户监管”条款丧失效力，从而架空抵押权人的优先受偿权。因此，此证据证明买受人对案涉房屋签定及履行均不具有善意。上述两份合同是连续、同时的一组行为，法律关系不可分割，其共同目的是损害第三人利益，已明显构成恶意串通，故《预售合同》和《补充协议》均无效；如上所述，由于“付款进度”条款及“账户监管”条款为合同的核心条款，故若该条款无效，合同整体无效；本案预售登记依附于《预售合同》，故《预售合同》无效、预售登记亦无效。对证据10因中广核北京代表处证明目的表述为“签订了合法有效的预售合同及补充协议”，如该合同存在补充协议，其合法性交由法院审核，证明目的不认可，如无补充协议，则对其真实性、合法性、关联性认可，不认可证明目的。对法人或其分支机构基于其真实意思表示，签订的未损害第三方利益，合法有效的，且经备案的《预售合同》认可，不认可中广核北京代表处基于“按照中广核集团的统一安排”而作出的与其他法人人格主体混同的相关表述。对证据11、证据12、证据13、证据14、证据15及证据16真实性、关联性、证明目的不予认可。结合我方证据20《重整可行性报告》，金丰科华公司在丰台区法院破产申报文件中陈述的事实，此证据证明内容不真实。结合中宏瑞德中心提供的证据19土地登记卡查封信息，中广核北京代表处债权基础事实无效、恶意促成占有的既定事实，以及最终无法取得物权的法律后果，其对房屋事实上的管领和控制不属于合法占有。对证据17真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可。2013年6月至2015年2月，金丰科华公司尚未取得销售房屋许可证，本案中广核北京代表处更未与开发商签定商品房预售备案合同，不存在履行合同（支付购房款）的可能性、合法性。即使有银行往来，根据执行异议开庭时中广核北京代表处的自述，其与三洲隆徽公司存在“多年的合作关系和经济贸易往来”，多年贸易往来的合作主体之间款项往来和付款原因无法知晓。与本案没有关联性，无法证明支付了购房款。票据显示有的是能之汇公司付给三洲隆徽公司的款项，有能之汇公司付给金丰科华公司的，且经核实，能之汇公司支票存根的部分并非能之汇公司在银行领取的支票，故对证据的真实性、关联性、合法性不予认可。付款人能之汇公司不是中广核北京代表处，不能证明中广核北京代表处已支付房款。与商品房预售合同的履行没有关联性。对证据18真实性、合法性、证明目的不予认可。本协议“鉴于部分”第4条有如下表述，“乙方（能之汇公司）指定的7家买受人与甲方（金丰科华公司）于2015年9月底至10月初分别签署了《北京市商品房预售合同》。按照北京市商品房预售资金监管办法和监管单位要求，项目预售资金账户最低限额需达到2.61亿元，超出部分才可用于工程建设。”该条说明能之汇公司明知《商品房预售合同》存在，故其应知房屋已设立抵押，售楼款应存入预售资金账户的事实。本协议第二条第2款写明“由于北京市建委网络系统中购房人根据预售合同实际付款的金额必须与建委监管银行系统保持一致，为确保在政府监管下购楼买卖流程的合法合规性，以实现买卖双方最终顺利交楼的共同利益和目标，买卖双方同意：在保持合同修订暂定总价款2639882391.00元不变的前提下，调整第五至第八次支付款...”。该条说明能之汇公司与金丰科华公司明知购房人应按照《商品房预售合同》约定付款并与存入监管账户的款项一致。但双方却无视经备案的《商品房预售合同》的意思表示，在签署预售合同之后私下签署该协议，并更改预售合同中约定的关于支付房款的重要条款。本证据证明了预售合同意思表示虚假，无论该证据是否真实，其合法性及证明目的都不能得到支持，与证明付款行为也不具有关联性。此补充协议属于对《预售合同》的变更，因能之汇公司不是预售合同的合同主体，其无权就预售合同的约定进行变更，该协议内容无效。对证据19真实性不予认可，合法性、关联性、证明目的不予认可。协议写明“...甲方（能之汇公司）在《楼宇买卖合同》下享有的权利包括但不限于：甲方有权要求金丰科华公司按《楼宇买卖合同》之约定将本标的房产交付甲方或甲方指定的买受人...”；因此能之汇公司基于《楼宇买卖合同》下享有的权益为“交付房产”请求权而非金钱返还请求权，且被转让债权与预售备案合同（经登记）的债权性质不同，因具有不同类债权不可抵消及损害抵押权人利益的法律障碍。故不能免除购房人支付房款的义务。且该债权转让合同存在未签署日期、未真实履行付款等瑕疵。同时，还应注意以下几点：假设能之汇公司真实地向购房人转让债权，因民事法律行为以不损害第三人利益为原则，能之汇公司转让债权将导致中宏瑞德中心对抵押物处置价款的优先受偿权不能实现，故该转让行为无效。假设楼宇买卖合同不再履行，能之汇公司享有的债权是一般债权，其转让债权与中宏瑞德中心享有的债权不属于同一性质，后者具有物权性；后者是与抵押权人利益相关的债权，抵押权人在该债权上具有优先受偿。楼宇买卖合同的签订先于预售合同，在签订预售的内容约定全部售房款均于签订合同后支付，所以抵押权人同意预售的前提是基于对预售合同抵押债权的清偿有期待利益的对价。依据购房人所提供的证据可见该协议并未支付所谓的“债权转让对价”，在协议双方均明知执行标的存在抵押权的情况下，还利用“债权转让”这种方式来达到免除购房应支付70%购房款的目的，损害抵押权人的利益，因此该债权转让行为并非真的“债权转让”，而是利用关联公司恶意串通的关联交易方式逃债。现有证据未能证明债权转让协议真实得到履行，受让方未支付对价，该债权转让不是双方愿意真实履行的协议。对证据20仅对中广核北京代表处向监管账户付款的真实性认可，证明目的不认可。因预售合同属于欺骗抵押权人出售抵押权的一种手段行为，并无履行真意，属通谋虚伪表示而无效。付款行为也随之丧失履行基础，不具有合法性，更不能达到证明目的。中广核北京代表处未提供相应的购房发票，无法充分证明该款项是购房款。该证据显示中广核北京代表处向监管账户支付房款为313811604.7元，仅占预售合同总金额的20%。中广核北京代表处于同一时间段购买了包含地上房屋、会展中心、车位在内的多处房屋，支付凭证未对付款项目进行单独区分。对证据21至证据33真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可。2013年4月17日《楼宇买卖合同》约定，所有款项全部支付到“能之汇监管账户”，根据能之汇公司付款流水，“拨付能之汇公司监管账户”四笔共计1007010021.6元。再按照支付条件（28.2.1）履行，即其中50%按照《资金监管协议》履行必要手续后直接支付金丰科华公司账户；50%作为工程建设资金按28.3条支付）。9月后调整为审批按照75%、25%。此部分与协议约定内容不一致。发现其他多处矛盾的问题：在2013年9月9月26日前付款四笔：60531704.74、125876252.7（假定）、64719700.6、9335636，总计260463294.04元。如果按照28.2.1条履行的话，260463294.04元的50%即各自有130231647.02分别直接支付以及按照建设资金请款的方式支付。中广核北京代表处补充证据清单梳理，从2013年6月8日至2013年9月26日前，共申请建设资金五笔：20130608（60531704.74元即7月3号进账单）、20130708（64719700.60元即7月19号进账单）、20130806（9335636元8月27日进账单）、20130814（196882742元即9月30号进账单）、20130903（69430720.33元即11月1号进账单），共计400900503.67。9月26日以后的请款，JFKH-GH006开始计算，共支付480825907.57元，8笔按照建设资金使用请款，金额为405300157.95元。也无法与《楼宇合同》约定比例相吻合，第五、六、七笔之间存在矛盾和不衔接。《楼宇合同》3.1.3、12.6.1中约定《国有土地使用权出让合同》全部由金丰科华公司承担。限定于12.6.1条的内容。但第四笔出现了土地款1.96亿。能之汇公司与金丰科华公司为房屋买卖关系，并非建设方与承包方的关系，金丰科华公司无需向能之汇公司申请支付工程款。申请单、划拨明细表系金丰科华公司单方制作，仅凭该证据无法证明资金是否用于案涉工程的工程建设。汇款主体是能之汇公司，与购房人并非同一法人主体，且双方的法律关系与被告和金丰科华公司的房屋买卖关系并非同一法律关系，故关联性不予认可。如果能之汇公司与金丰科华公司的买卖合同不再履行，其可以向金丰科华公司主张权利，与本案无关。该所谓建设资金的使用均发生在金丰科华公司取得施工资质之前，更发生于抵押权人同意预售并设置监管账户（2015年6月30日）之前，与监管账户约定的建设资金优先清偿没有关联点。该组证据与中广核北京代表处第六部分证据结合起来看，中广核北京代表处所述付款行为是一个大型国有企业将不当履行职务行为导致的商业风险，通过滥用法人人格，通过与售房人之间的恶意磋商，将已发生的损失恶意转嫁给抵押权人承担的过程。对证据34、证据35及证据36真实性、关联性、证明目的不予认可。金丰科华公司委托三洲隆徽公司收款881133768.90元。该委托付款行为产生于《预售合同》签订之前，基于什么原因付款、付款行为是否合法与中宏瑞德中心无关。其真实性、合法性存疑的情况下，无法作为认定付款行为的依据。对证据38真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可。关于不能办理产权的原因：中广核北京代表处知道房屋上存在抵押，办理产权证必须涤除抵押权，而中广核北京代表处在签备案合同时即知道抵押权人不会得到优先受偿，产权办理不了的原因就是中广核北京代表处签定阴阳合同的行为，不打算依约付款、保证抵押权人优先受偿权从而涤除抵押权的行为所致。因此，不能办理产权的原因归责于中广核北京代表处。对证据39至证据41真实性认可，证明目的不认可。该证据恰恰证明各方为具备独立法人人格的主体。结合其他证据共同证明，中广核集团滥用法人人格享有民事权利、规避民事义务的商业思维，存在损害他人的主观恶意。中宏瑞德中心提交如下证据：第一组证据：证据1.《北京市商品房预售许可证》（京房售证字[2015]137号）。金丰科华公司于2015年9月16日取得案涉房屋的《预售许可证》，自此，金丰科华公司方取得预售案涉房屋的资格，房屋买受人在此之前与金丰科华公司签订房屋买卖合同并支付不应认定为善意；《预售许可证》记载了案涉项目的资金监管账户信息。证据2.《北京市商品房预售合同》。买房人明知房屋抵押权人情况；合同写明买房人的购房款必须交付到资金监管专用账户；合同约定的全部房款付款时间均在签订预售合同之后；在合同可以修改的情况下，该合同隐瞒在此之前，交易标的物已签订售房合同，并支付房款的情况；预售合同与预售合同补充协议同一天签订，但关于付款进度等条款内容互相冲突，为“阴阳合同”，预售合同为骗取政府预售登记备案而签订，系合同双方虚伪意思表示，合同无效。证据3.《北京市商品房预售合同补充协议》。《预售合同》、《预售合同之补充协议》为同一同日签订，但关于付款进度和监管账户的核心条款约定内容截然不同，可见双方没有履行预售合同的真意，签订合同及履约行为的非善意，具有损害抵押权人和其他债权人利益的恶意。其目的是通过《预售合同》的表面形式得到备案登记，同时具有骗取备案登记的恶意。《预售合同》已在建委备案登记，内有关于第三人的保护机制；《预售合同补充协议》未备案登记，把前涉第三人的保护机制架空。即以未备案合同改变了备案合同的核心条款。证据4.《会议纪要》（广核（2014）004）。2014年10月28日，即信达北京分公司取得抵押权后，金丰科华公司与中广核集团就如何规避国家房地产销售监管，骗取抵押权人同意并进行网上签约及预售备案工作等事宜进行了商讨，结合证据2、3可证明双方最终采取了签订“阴阳合同”的方式达到上述非法目的，该证据证明了双方恶意串通的过程。该组证据用以证明《北京市商品房预售合同》与《北京市商品房预售合同补充协议》在合同付款条款上完全冲突，且补充协议隐藏了抵押权人及预售监管账户付款信息。属于民法总则“通谋虚伪表示”条款，后者因损害抵押权人利益而无效，中广核北京代表处诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项的规定。第二组证据：证据5.《楼宇买卖合同补充协议（三）》及证据6.债权转让协议。依据《补充协议（三）》鉴于第4条的规定，能之汇公司对于《预售合同》所载抵押权人、监管账户信息以及购房人应将购房款全部存入监管账户是明知的；金丰科华公司与能之汇公司签署《补充协议（三）》，约定能之汇公司已支付了70%购房款，再通过签订债权转让协议的方式，将抵押权设立之前产生的能之汇公司对金丰科华公司的普通债权转让给中广核北京代表处，用于抵偿抵押权设立后签署的商品房预售合同项下中广核北京代表处应支付的购房款，该债权转让行为致使购房款脱离了抵押权人及行政部门的监管，架空了抵押权人对应的利益，损害了抵押权人的利益；中广核北京代表处、金丰科华公司与能之汇公司恶意串通。该组证据与第三、四、五组证据共同用以证明楼宇买卖合同补充协议（三）约定的付款方式导致将抵押权设定之前产生的普通债权与抵押权设定产生之后产生的债权相抵，这种以物抵债协议损害了抵押权人的利益，导致70%的购房款上的抵押权被架空，属于无效条款。中广核北京代表处70%部分的付款行为无效。中广核北京代表处诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项的规定。第三组证据：证据7.《债务重组合同》及《公证书》（编号为：【2014】京方圆内经证字第14221号）。2014年6月19日，信达北京分公司对含金丰科华公司在内的债务人享有19.9483亿元债权。合同签订当日由北京市方圆公证处出具具有强制执行措施的公证书。证据8.《债务重组抵押合同》、《公证书》（编号为：【2014】京方圆内经证字第14222号）及证据9.《土地他项权利证明书》。2014年6月19日，金丰科华公司以其开发的位于北京市丰台区花乡四合庄的金丰能源中心项目1516-15地块37651.02平方米土地使用权及225484.78平方米在建工程对主合同项下全部债务提供抵押担保。金丰能源中心项目进行了抵押登记，权利设定日期为2014年6月20日，权利种类为土地使用权及在建工程抵押，抵押土地面积37651.02平方米，抵押在建工程面积为225484.78平方米（含案涉房产），权利价值19.9483亿元，抵押权人享有抵押权。证据10.（2018）京民初22号民事判决书。案涉房屋的第二顺位抵押权人西藏信托提起诉讼，请求确认其对案涉项目有优先受偿权，该案与中宏瑞德中心向北京市高级人民法院提起的（2018）京民初25号案件类似，北京市高级人民法院依法支持了其诉讼请求，该案已终止审理。该组证据用以证明信达北京分公司、西藏信托在房产上设立抵押权。信达北京分公司所设抵押权权利价值为19.9亿元；西藏信托已生效判决确认对案涉房屋享有优先受偿权，优先受偿金额为本金5.9亿余元及相应利息。第四组证据：证据11.《债权转让合同》。2016年12月29日，中宏瑞德中心合法受让信达北京分公司转让债权及与债权相关的担保，成为抵押权人。证据12.债权转让暨债务催收联合公告。2017年7月19日，信达北京分公司已将债权转让依法通知了各债务人、抵押人。证据13.起诉状、开庭传票。中宏瑞德中心以抵押权人身份提起诉讼，请求北京高级人民法院认定其对案涉项目享有抵押权。该案已完成开庭审理，案号为（2018）京民初25号。该组证据用以证明中宏瑞德中心从信达北京分公司受让债权，中宏瑞德中心为合法债权人、抵押权人。第五组证据：证据14.《账户监管协议》、证据15.《北京市商品房预售资金监管协议》、证据16.北京市第二中级人民法院协助查询存款通知书（回执）、证据17.北京市第二中级人民法院协助查询存款通知书（存根）。信达北京分公司为保障其抵押权益已通过预留法人人名章的形式对专用账户进行监管，抵押权人同意预售的同时即对购房款专用账户进行了事实上的监管和控制，抵押权人有权优先受偿该账户的资金以实现抵押权。协议约定“包括定金、首付款等在内的全部购房款均需存入专用账户”。信达北京分公司基于《物权法》的规定以及对房地产销售制度的信赖出具了《抵押人同意抵押不动产办理商品房的证明》，其对价是购房人将购房款汇入专用账户或将购房款向抵押权人提前清偿债务或者提存，以实现抵押权人的优先受偿权。该组证据用以证明信达北京分公司通过预留法人人名章的形式对专用账户进行了监管，对房屋变价款享有优先受偿权。第六组证据：证据18.《购房框架协议》。三洲隆徽公司、金丰科华公司向信达北京分公司提供的《购房框架协议》与中广核北京代表处提供的《购房框架协议》关于购房款支付时间完全不同。该《购房框架协议》约定抵押物销售款于取得预售许可证之后支付，信达北京分公司关注抵押物销售价款是否能保证主债权的实现。此时五证尚未取得，不可能有销售行为，故中宏瑞德中心对预售之前就已经付款的事实不知情。该组证据用以证明三洲隆徽公司为证明抵押物的价值，曾向信达北京分公司提供了《购房框架协议》，但该协议与中广核北京代表处提供的《购房框架协议》就购房款支付时间完全不同，结合房屋预售许可证颁发时间，中宏瑞德中心对预售之前就已经付款的事实不知情。第七组证据：证据19.土地登记卡查封信息。案涉房产属于法院查封财产，查封期间金丰科华公司无权处置查封财产。中广核北京代表处所称接收并“占有”执行标的的时间正处于法院查封期间，该占有不具有合法性。证据20.《关于北京市金丰科华房地产开发有限公司重整可行性报告》。2012年8月，三洲隆徽公司与金丰科华公司、北京市国土资源局签订协议，约定“将出让合同的受让人变更为北京金丰科华公司房地产开发有限公司”，中广核集团与三洲隆徽公司签署《购房框架协议》时，三洲隆徽公司已不具有案涉土地的土地使用权。金丰科华公司认为，“由于抵押权人信达北京分公司和西藏信托的债权无法实现，项目无法办理产权登记，买受人无法获得物权。”金丰科华公司自认中广核北京代表处并未合法占有不动产，结合证据19、证据21.共同证明中广核北京代表处并未合法占有案涉房屋。证据21.（2019）京02民初163号民事判决书。北京市第二中级人民法院于另案认定北京市第三中级人民法院查封期间交付案涉房产的，交付不具有合法性。该组证据用以证明中广核北京代表处所称交付时间正处于北京市第三中级人民法院查封期间，且金丰科华公司否认已交付不动产，其“占有”并非合法占有，中广核北京代表处诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定第一款第（二）项的规定。第八组证据：证据22.《北京市商品房预售合同》（BF-2010-0116）。2010年10月29日，北京市住房城乡建设委员会发布《北京市商品房预售合同》（BF-2010-0116）的示范文本。该组证据用以证明示范文本中无关于预售资金专用账户条款及付款方式的约定，证明《预售合同》第七条及附件五系双方的特别约定，以保障抵押权人权益。与证据2共同证明，《预售合同》可以修改，双方故意签署《预售合同》第七条和附件五等条款，实际却并不履行，隐瞒能之汇公司等关联公司签署《楼宇买卖合同》并享有普通债权的情况，骗取抵押权人同意预售，损害了抵押权人利益。对中宏瑞德中心提交的上述证据，中广核北京代表处发表如下质证意见：对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性均认可，但证明目的不认可。本案预售许可证取得时间是2015年9月16日，信达北京分公司等抵押权人同意预售在此之前，而预售合同及补充协议签订在此之后，不能证明中宏瑞德中心的证明目的。本案所涉的几份买卖合同存在前后继受关系，并非各自独立存在。中广核集团全资公司能之汇公司与金丰科华公司就涉案房屋签订《楼宇买卖合同》及补充协议约定具体权利义务，能之汇公司依约支付70%购房款。该款项支付，早于预售资金监管账户的设立，有明确的作为购房款支付的凭证，是有效的购房款支付行为。《预售合同》和《补充协议》共同构成当事人买卖房屋的真实意思表示，《补充协议》是对《预售合同》的调整与补充，不应人为割裂对立，不是“阴阳合同”，双方签订不存在“同谋虚伪表示”，也未损害包括中宏瑞德中心在内任何第三方的利益。案涉房产签订合同办理备案的义务人是开发商金丰科华公司，中广核集团并无办理备案的资格。且根据北京市第二中级人民法院调查及中广核集团咨询登记部门的情况，预售登记仅对房屋是否销售、买受人等信息进行备案登记，而对于当事人签署的补充协议等，不予办理备案。因此，不存在故意不对补充协议办理备案的情形。根据中宏瑞德中心在另案作为提交的查询结果及向房管部门咨询，无论预售合同和补充协议是否备案，信达北京分公司和中宏瑞德中心均不可能直接查询到备案合同的具体文本，也更不存在以所谓“恶意串通”、“阴阳合同”损害抵押权人利益的情形。信达北京分公司对于预售合同和补充协议的签订是明知的。根据中广核集团提交的《账户监管协议》（中宏瑞德中心证据14）以及《债务重组合同》（中宏瑞德中心证据7）第3.7、3.9条、《债务重组抵押合同》（中宏瑞德中心证据8）第18.1、18.2的约定可知，信达北京分公司于2014年6月19日对金丰科华的资金情况、公章、合同章等已经进行实质监管。故对于金丰科华公司在2015年签署的预售合同和补充协议、《楼宇买卖合同补充协议（三）》等，信达北京分公司是完全知情并认可的，不存在中广核集团与金丰科华公司串通和隐瞒的情形。对证据4真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。该份《会议纪要》反映的是中广核集团与金丰科华公司对于房屋买卖事宜如何履行情况的正常沟通，恰恰证明双方不存在恶意串通的情形。对证据5、证据6真实性、合法性、关联性认可，但证明目的不认可。案涉几份买卖合同及其补充协议存在前后继受关系，《补充协议（三）》是能之汇公司与金丰科华公司对已支付70%购房款的确认，及对买受人继受购房权利义务的约定，而《债权转让协议》则是买受人自能之汇公司处继受权利的过程。该两份协议恰恰说明了能之汇支付70%购房款的行为的真实性，以及金丰科华公司对行为的认可。而中宏瑞德中心举示该两份协议作为证据，恰说明其对于该70%购房款性质的自认。在案涉抵押权设立时，中广核北京代表处已经支付了70%购楼款，该部分购楼款的支付不可能损害在后形成的抵押权，且如中广核北京代表处就《账户监管协议》之质证意见所言，信达北京分公司通过账户监管对于此前的付款行为知情，且其掌握金丰科华公司公章使用情况，对相关协议签署的情况也知情。因此，不存在所谓该协议架空70%购房款上抵押权、损害抵押权人权益的行为。对证据7、证据8的形式真实性无异议，对内容真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。中广核集团非《债务重组合同》的签订主体，中宏瑞德中心未提供原始债权债务关系的基础性证据资料，既无书面合同亦无款项发生的凭证、银行流水等资料，《债务重组合同》实为间接证据，无法证明信达北京分公司收购的债权是否存在、真实以及数额等情况。由于基础债权真实性不能确认，对于《债务重组抵押合同》、《债务重组合同展期协议》的真实性、合法性亦不能得以确认。故中广核集团对该两份证据的内容真实性、合法性均不认可。中宏瑞德中心提交的该两份证据恰恰证明了其无权向原告主张行使抵押优先受偿权，理由如下：根据《债务重组合同》之3.1、3.2条，《债务重组抵押合同》之18.1、18.2条之约定可知，信达北京分公司在签订上述合同时已明知中广核集团拟购买涉案项目的第1、2、3栋楼及相关房产，并已经签订《购房框架协议》的事实。信达北京分公司据此与债务人、抵押人之间对于抵押物的范围作了特别约定，具体来说，信达北京分公司只有在中广核集团放弃购买房产时，才可对中广核集团购买部分行使合同权利；信达北京分公司抵押权的范围，应排除中广核集团实际购买的部分。因此，信达北京分公司不得对中广核集团实际购买的案渉项目所有房产主张抵押权。对证据9真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的不予认可。因信达北京分公司在《债务重组合同》、《债务重组抵押合同》中明确约定中广核集团实际购买的房产不属于抵押范围，故中宏瑞德中心依据抵押他项权证向中广核集团主张对该部分享有抵押权，有违双方签订合同时的真实意思表示。对证据10真实性无异议，但关联性及证明目的不予认可。该案系案外人西藏信托向金丰科华公司、三洲隆徽公司、储小晗、李佳蔓主张债权及抵押权优先受偿之诉讼，与中宏瑞德中心债权及抵押权无关，不足以支持中宏瑞德中心关于其抵押权仍具有效力之主张该案中，西藏信托并未说明房屋已经销售的情况，法院也未予审查。该判决损害了中广核北京代表处的权益，中广核北京代表处有权通过其他途径主张权利。西藏信托始终为案涉房产登记的抵押权人，中宏瑞德中心在本案中的债权是普通债权，不附有抵押权，与西藏信托情形不一致。对证据11、证据12形式真实性无异议，但对内容真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。中广核北京代表处非合同签订方，对该协议的基础协议《债务重组合同》的真实合法性亦不认可，以及上述合同中各方的基础债权债务关系的真实合法性亦不认可。《债权转让合同》5.2条约定债权转让付款进度应当一次性支付，若确有困难，应当于合同签署之日起2日内支付不低于转让价款的30%，尾款应于合同签署之日起180日付清。但是按照中宏瑞德中心在另案中提交的证据显示，其支付的首批款比例，尾款支付时间，均不符合合同约定。依据中国银行业监督管理委员会、财政部关于印发《不良金融资产处置尽职指引》的通知（银监发〔2005〕72号）第二十八条之规定，上述债权转让存在违规操作。债权转让合同签订后至今，各方均未办理抵押物的登记变更手续，根据合同7.1.3条规定，中广核北京代表处有理由认为中宏瑞德并未付清债权转让款，债权转让并未履行完毕。对证据13真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的不予认可。中宏瑞德中心于北京高院向债务人、抵押人主张债权和抵押物转让价款优先受偿的诉讼，与本案无关，且仍在审理中。中宏瑞德中心主张中广核集团及其关联公司尚未支付购房款，与事实不符。中广核北京代表处及中广核北京代表处关联方能之汇公司早已支付完毕绝大部分购房款，且中宏瑞德中心在其证据中已经自认该项事实。对证据14真实性、合法性、关联性认可，不认可其证明目的。《账户监管协议》第一、四条约定，信达北京分公司对金丰科华公司关于“金丰能源中心”项目项下全部销售收入均进行监管，并知晓金丰科华公司与项目有关的全部银行账户的全部账户信息。由此可见，信达北京分公司已经明知或应当知道中广核集团下属企业已经向金丰科华公司支付了70%购房款的事实。对证据15、证据16、证据17真实性、合法性以法院存档情况为准，对该三份证据的证明目的不认可。预售资金监管账户设立在后，晚于能之汇公司支付70%购房款。不能要求能之汇公司付款时将款项付至尚未设立的账户。目前，中广核北京代表处无法获知监管账户中的剩余资金情况，以及是否足以偿还中宏瑞德中心所享有的债权。但是，若监管账户中资金足以偿还债权，而中宏瑞德中心不执行监管账户存款反而主张执行案涉房产，可以认定存在明显的主观恶意。信达北京分公司在出具同意预售证明时已经明知《购房框架协议》存在之事实却未进行核实或提出异议，其对于同意预售的后果应当知晓并应自行承担。对证据18真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。中广核集团从未签署过该份《购房框架协议》。该协议与中广核北京代表处出示的《购房框架协议》关于购房款支付时间等约定完全不同，但两协议签章部分几乎完全一致，甚至连模糊的痕迹都保持一致。中宏瑞德中心并不持有该协议原件，信达北京分公司也未明确披露该复印件来源。中广核北京代表处认为，该份证据系相关主体通过剪切拼贴等方式伪造的证据。即使不考虑该协议的真实性，中宏瑞德中心举示该份协议，并结合《债务重组合同》之3.1、3.2条，《债务重组抵押合同》之18.1、18.2条之约定，可知信达北京分公司对于中广核集团与金丰科华公司之间存在房屋买卖合同关系自始知情。而信达北京分公司作为专业的资产管理机构，无论在设立抵押权时或签署同意案涉房产进行预售的说明时，均从未通过任何方式向中广核集团一方的任何主体对《购房框架协议》的真实性及履行情况进行核实。信达北京分公司在明知存在房屋销售的前提下，以不作为方式默示同意，应当承担相应风险与不利后果。就中宏瑞德中心主张的“五证尚未取得，不可能有销售行为”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案起诉时，金丰科华公司早已取得商品房预售许可证明，相关房屋买卖合同有效。后续双方也已通过《楼宇买卖合同》及其补充协议、《预售合同》及其补充协议等对房屋买卖合同关系进行了修改与调整，法律关系最终确定时，金丰科华公司已经取得了商品房预售许可证。对证据19真实性、合法性、关联性均认可，但对证明目的不认可。根据土地登记卡记载之查封信息，北京市第三中级人民法院基于（2017）京03执字第582号案对标的房屋采取的查封措施已经于2017年11月29日解除，此后直至北京市第二中级人民法院于2018年1月10日采取预查封，在此期间，该房屋上并无任何法院的执行措施，中广核北京代表处已经合法占有标的房屋。对证据20真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。该份报告未见原件，即使有原件也是金丰科华公司为另案目的单方出具，中广核北京代表处对其陈述之内容不予认可。对证据21真实性予以认可，但关联性及证明目的不认可。该份判决仅为一审判决，且中电科（北京）网络信息安全有限公司已经提起上诉，该判决尚未生效。在该份判决中，北京市第二中级人民法院对于中宏瑞德中心的身份亦明确认定：即使信达北京分公司将抵押权益与债权权益一并转让给中宏瑞德中心，但由于抵押权未登记于中宏瑞德中心名下，中宏瑞德中心并不享有案涉房产之抵押权。对证据22真实性、合法性认可，关联性与证明目的不认可。双方法律关系应以实际签署合同为准，示范文本不能代表双方意思表示。《预售合同》及其补充协议签订时间在各抵押权人出具同意案涉房产预售之证明文件之后；同时各抵押权人及中宏瑞德也并非合同缔约方，且无权干涉合同当事人的意思自治。因此，中宏瑞德中心证明目的中所谓中广核北京代表处与金丰科华公司通过在后签署的协议骗取抵押权人在前同意的说法是不能成立的。金丰科华公司对于中广核北京代表处所举证据均表示认可，具体意见与中广核北京代表处陈述一致。对于中宏瑞德中心所举证据13真实性合法性认可，关联性和证明目的不认可，本案的执行依据是（2017）京方圆执字第0138号执行证书。其余证据的的具体质证意见与中广核北京代表处一致。根据上述证据、各方质证意见及庭审中查明的事实，本院认定事实如下：2012年12月29日，中广核集团与三洲隆徽公司签订《购房框架协议》，约定：三洲隆徽公司已获得丰台区花乡四合庄1516-15地块国有建设用地使用权并完成土地出让金及所有相关费用的支付，并成立全资子公司金丰科华公司持有目标地块并负责开发房地产项目（三洲项目），中广核集团购买三洲项目1/2/3号三栋写字楼以及对应的地下一层配套服务设施和配套的650个地下车位，预计交易总价2517525054元（折算为地上写字楼单价2.188万/平方米、停车位单价20万元/个，地下一层配套服务设施面积单价1.9万/平方米），实际交易总价根据规划验收的面积进行调整和结算。在中广核集团完成相应支付义务并且具备办理房产证条件后，三洲隆徽公司负责按照房屋预售合同中规定的对房产分割要求，直接将中广核集团拟购买部分的房产证办理至房屋预售合同指定的公司名下。本框架协议以双方后续签署的购楼合同生效为前提，本框架协议内容若与购楼合同有冲突的，以购楼合同为准。2013年1月29日，中广核集团向国务院国有资产监督管理委员会提交《关于中广核集团在京购置办公楼的请示》，其中载明：中广核集团为解决其在京单位（包括集团公司部门、分公司、成员公司等）办公问题，拟购买三洲隆徽项目1、2、3三栋写字楼，地下配套部分面积及车位，总投资约25亿元人民币；目前中广核集团已与开发商就项目购置达成初步意向，为尽快启动项目适应性设计及工程建设，请示国有资产监督管理部门批准购置项目。2013年4月9日，国务院国有资产监督管理委员会办公厅作出《关于中广核集团在京购置办公楼有关意见的复函》，原则同意中广核集团以自有资金25亿元在京购置三洲隆徽项目1/2/3号写字楼及地下配套部分。2013年4月17日，金丰科华公司（甲方）与能之汇公司（乙方）签订《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》，约定：中广核集团委托下属全资子公司能之汇公司购买金丰科华公司开发的写字楼及配套设施。本合同基于中广核集团与三洲隆徽公司签订的《购房框架协议》所确定的原则理解，对《购房框架协议》予以细化约定。买卖标的物所在项目地块坐落于北京市丰台区花乡四合庄，建设用地规划许可证号码为地字110106201200040号，地上建筑物总面积97917.05平方米（1号写字楼56879.66平方米、2号写字楼20530.53平方米、3号写字楼20506.86平方米），对应的地下一层配套服务设施12900平方米，配套650个地下车位；写字楼固定单价2.188万/平方米、地下一层配套服务设施固定单价1.9万/平方米、停车位单价20万元/个；标的物暂定总价款为2517525054元。买受人分八次支付暂定总价款，第一次支付：本购楼合同生效且乙方收到银行开具的符合7.2要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的20%，即小写：￥503505010.80元（大写：人民币伍亿零叁佰伍拾万伍仟零壹拾圆捌角）；第二次支付：标的物在取得北京市建委前期准备工程协办单且总包单位开始进场施工，同时乙方收到银行开具的符合7.2条要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的10%，即小写：￥251752505.40元（大写：人民币：贰亿伍仟壹佰柒拾伍万贰仟伍佰零伍圆肆角）。第三次支付：标的物工程进度达到正负零（地下室结构完成）且提供监理报告和形象进度证据，同时乙方收到银行开具的符合7.2条要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的10%，即小写：￥251752505.40元（大写：人民币：贰亿伍仟壹佰柒拾伍万贰仟伍佰零伍圆肆角）。第四次支付：标的物工程各楼栋全部主体结构封顶且提供建立报告和结构验收单，同时乙方收到银行开具的符合7.2条要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的10%，即小写：￥251752505.40元（大写：人民币：贰亿伍仟壹佰柒拾伍万贰仟伍佰零伍圆肆角）。第五次支付：标的物工程主体结构封顶后并取得政府颁发的预售许可证，双方签订预售合同（《预售合同》中的买受人由乙方指定）并完成政府预售备案后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的20%，即小写：￥503505010.80元（大写：人民币伍亿零叁佰伍拾万伍仟零壹拾圆捌角）。第六次支付：标的物工程完成竣工验收并支付乙方使用（双方签署《移交证书》）后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的20%，即小写：￥503505010.80元（大写：人民币伍亿零叁佰伍拾万伍仟零壹拾圆捌角）。第七次支付：在甲方将标的物权属证明文件办理至乙方指定的公司后10个工作日内，双方根据标的物权属证明文件中列明的标的物房产实际面积、本合同第六条所确定的单价和第十一条所确定的面积差异处理的约定计算实际交易总价，并结合本合同的相关约定双方进行结算，结算经双方确认后10个工作日内乙方将扣除实际交易总价的2%作为质量保证金后的剩余款项，一次性支付给甲方。第八次支付：（质量保证金支付）：上述前7次支付后，实际交易总价的2%为质量保证金，该质保金在标的物交付乙方12个月后支付50%；剩余50%在标的物交付乙方24个月后一次性支付（无息）。出卖人于2014年1月取得预售许可证并签署《北京市商品房预售合同》，于2014年12月取得竣工验收备案表及交付，于2015年12月办理完毕房屋所有权证。双方确认，《北京市商品房预售合同》的规定应当基于本合同的相关规定和所确定的原则理解，该合同如果有任何与本合同的规定相冲突的内容，应以本合同的规定为准；本合同项下的物业是整体销售，根据本合同的约定，双方将签署多套《北京市商品房预售合同》，该等多套《北京市商品房预售合同》与本合同共同构成完整的交易文件。除非双方另有约定，一方根据本合同或《预售合同》的约定解除任何一套《北京市商品房预售合同》时，其他所有《北京市商品房预售合同》及本合同应同时终止。《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》履行过程中，金丰科华公司与能之汇公司于分别2013年5月、2013年9月先后签订《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》、《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（二）》，对付款进度及比例进行了调整，具体修改为，第一次支付：甲方根据《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将应支付金额拨付至资金监管账户，其中75%按照甲方指定方式并履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方，其余25%作为工程建设用资金按28.3%条约定支付。第二次支付：甲方根据本合同第七条约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将应支付金额拨付至资金监管账户，其中50%按照甲方指定方式并履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方，其余50%作为工程建设用资金按28.3条约定支付。第三次至第六次支付：甲方根据本合同第七条及《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将每次应支付金额拨付至资金监管账户，其中15%按照甲方指定方式并履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方，其余85%作为工程建设用资金按28.3条约定支付。第七次至第八次支付：甲方根据本合同第七条约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将每次应支付金额拨付至资金监管账户，甲方履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方。2014年6月19日，案外人信达北京分公司与金丰科华公司（债务人）等债务人签订《债务重组合同》，该合同约定金丰科华公司同意与其他债务人就19.9483亿元债务与信达北京分公司进行债务重组。信达北京分公司通过债务受让及重组获得对金丰科华公司及其他债务人19.9483亿元债权及抵押权。信达北京分公司的上述抵押权进行了登记，取得了《土地他项权利证明书》，该证明书记载：权利种类为土地使用权及在建工程抵押，座落于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块，权利设定日期为2014年6月20日，权利价值19.9483亿元。经查，该《债务重组合同》第3.1条约定：如中广核集团放弃购买金丰能源中心项目1号楼、2号楼、3号楼的全部或部分，则，信达北京分公司有权利以中广核集团与债务人之间约定的价格对放弃购买的部分和4号楼、5号楼、6号楼进行处置。2015年9月16日，北京市住房和城乡建设委员会为金丰科华公司颁发京房售证字（2015）137号《北京市商品房预售许可证》，其中载明：房地坐落为北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块，项目名称为金丰能源中心，预售范围为（不含扣除部分）1#办公楼、2#办公楼、3#办公楼、4#办公商业楼、5#办公商业楼、6#商业楼、地下室，用途为商业、办公用房、地下车库、地下商业、地下办公（会展用房），预售资金监管银行为华夏银行。取得商品房预售许可后，中广核北京代表处等七主体于2015年9月下旬及10月上旬，分别与金丰科华公司针对金丰能源中心1、2、3号写字楼、地下一层会展用房、地下车位，以单元房屋为单位签订640套《北京市商品房预售合同》（其中中广核北京代表处共计600套，含1号写字楼商业14户、会展用房15户、地下车位571个；中广核资本公司3号写字楼13户商业；中广核服务公司2号写字楼13户商业；中广核风电公司1号写字楼7户商业；中广核铀业公司1号写字楼2户商业；中科华研究院1号写字楼2户商业，中广核太阳能公司1号写字楼3户商业）。案涉房产所涉《北京市商品房预售合同》系上述640套合同之一（合同编号Y1786123），其中约定：该商品房房屋坐落为丰台区花乡四合庄1516-15地块1#办公楼1层105号，合同总价款为5047051元人民币。该商品房分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：信达北京分公司、西藏信托、北京国际信托有限公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2014年6月20日。该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为信达北京分公司、西藏信托、北京国际信托有限公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为2015年8月31日。该商品房的预售资金监管银行为华夏银行，专用账户名称为北京金丰科华房地产开发有限公司金丰能源中心。商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2016年12月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同附件三记载了抵押权人信达北京分公司、西藏信托、北京国际信托有限公司同意销售商品房之内容。附件五“付款方式及期限的约定”载明付款方式为分期付款，共分为五期支付。上述《北京市商品房预售合同》已完成网签备案。2015年12月7日，能之汇公司与金丰科华公司签订《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（三）》约定：鉴于双方于2013年4月签署的《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议中，虽然约定了项目暂定面积以预售合同所载面积为准，但在支付条款中并未明确约定，截至2014年12月乙方已向甲方累计支付买卖合同暂定总价款的70%，乙方指定了7家买受人，即中广核北京代表处、中广核资本公司、中广核服务公司、中广核风电公司、中广核铀业公司、中科华研究院、中广核太阳能公司（各家买受人对应的楼栋情况详见附表），该7家公司与甲方于2015年9月底至10月初分别签署了《北京市商品房预售合同》，项目原定名称为“三洲能源科技中心”，正式核准名称为“金丰能源中心”，以正式核准名称为准，因此双方就买卖合同中的部分事项进行修改完善，订立本补充协议。将买卖合同的暂定面积和暂定总价按照预售合同进行修订，地上建筑物总面积101423.41平方米（1号写字楼58770.53平方米、2号写字楼21300.58平方米、3号写字楼21352.3平方米），地下一层的会展用房15403.66平方米，配套571个地下车位；标的物暂定总价款修订为2639882391元；将买卖合同中第五至第八次应支付金额按照预售合同修订后的暂定总价进行调整，具体为第五次支付，标的物工程主体结构封顶后并取得办法的预售许可证，乙方指定的买受人与甲方签署预售合同并完成政府预售备案后40个工作日内：（1）对于购楼款（含写字楼、地下一层会展用房、地下停车位）部分，乙方指定的买受人支付人民币349638375元，使乙方及其指定买受人累计支付达到修订暂定总价款的80%即人民币2111905912.80元。（2）对于已经乙方审定的工程变更部分，乙方指定的买受人支付人民币13868639.77元。（3）对于上述（1）、（2）合计金额363507014.77元于预售合同约定的本次买受人应支付人民币366768245元之间的差异部分，乙方指定的买受人支付人民币3261230.23元。综合上述（1）、（2）、（3），乙方所指定的买受人第五次应当向甲方支付人民币366768425元。第六次支付：（1）按照买卖合同的约定标的物完成综合竣工验收及规划验收并支付乙方使用（双方签署《移交证书》）后10个工作日内，乙方指定的买受人应支付合同修订暂定总价的10%，即人民币263988239.10元。（2）对于上述（1）中的金额与按照预售合同约定的本次买受人应支付人民币258278937.20元之间的差异部分，乙方指定的买受人应少付人民币5709481.90元。综合上述（1）、（2）所述，买卖双方一致同意，乙方指定的买受人第六次应当向甲方支付人民币258278397.20元。第七次支付：标的物权属证明文件办理至乙方指定公司后30日内支付修订暂定总价约8%（含调差部分）。调差部分根据标的物权属证明文件中列明的标的物房产实际面积、买卖合同所确定的固定单价、买卖合同第十一条所确定的面积及面积差异处理的约定计算。第八次支付：买受人自标的物法定保修期结束之日起30日向甲方支付合同修订暂定总价2%（含调差部分）。调差部分根据标的物权属证明文件中列明的标的物房产实际面积、买卖合同第十一条所确定的固定单价、买卖合同第十一条所确定的面积及面积差异处理的约定计算；将2015年1月27日审定的工程变更费13868639.77元在买卖合同约定的第五次支付中进行结算和支付。根据该补充协议附表，买受人对应情况为，中广核北京代表处作为买受人共计600套：含1号写字楼商业14户、会展用房15户、地下车位571个；中广核资本公司作为买受人：3号写字楼13户商业；中广核服务公司作为买受人：2号写字楼13户商业；中广核风电公司作为买受人：1号写字楼7户商业；中广核铀业公司作为买受人：1号写字楼2户商业；中科华研究院作为买受人：1号写字楼2户商业，中广核太阳能公司作为买受人：1号写字楼3户商业。案涉房产在上述协议范围之内。此后，能之汇公司分别与上述七主体签订《债权转让协议书》，约定能之汇公司将其《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议项下对应权益即标的债权转让予上述七主体。2016年12月29日，中国金谷国际信托有限责任公司、信达北京分公司等债权人与中宏瑞德中心签订《债权转让合同》，约定中宏瑞德中心以拍卖形式成功竞买标的债权，信达北京分公司等债权人将对三洲隆徽公司等债务人的主债权、从权利（转让给中宏瑞德中心，后附明细中涉及三洲隆徽公司转让的债权金额有两笔其中一笔为9.9483亿元债权，另一笔为6.6亿元。2017年7月，中国金谷国际信托有限责任公司、信达北京分公司等债权人与中宏瑞德中心在《金融时报》上刊登了债权转让暨债务催收联合公告。经查，中宏瑞德中心未就上述主张的抵押权转移完成变更登记，现案涉土地及在建工程的登记抵押权人仍为信达北京分公司。2017年11月23日，北京市方圆公证处于作出（2017）京方圆执字第0138号执行证书，该执行证书载明：申请执行人为中宏瑞德中心、被执行人为三洲隆徽公司、金丰科华公司、储小晗、李佳蔓；中国金谷国际信托有限责任公司于2016年6月29日依照贷款合同的约定向三洲隆徽公司支付人民币6.6亿元，2016年12月29日中宏瑞德中心通过拍卖形式取得了上述债权，并刊登了债权转让公告，应中宏瑞德中心申请，特出具本执行证书。中宏瑞德中心据此向北京市高级人民法院申请强制执行，北京市高级人民法院于2017年12月25日作出（2017）京执51号执行裁定书，裁定该执行证书由本院执行。本院以（2018）京02执12号立案执行。执行过程中，本院于2018年1月8日预查封被执行人金丰科华公司位于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块的1#办公楼、2#办公楼、3#办公楼、4#办公商业楼、5#办公商业楼、6#商业楼、地下室的房产，案涉房产在预查封范围内。后中广核北京代表处提出案外人执行异议申请，本院经审查作出执行异议裁定，驳回了中广核北京代表处的异议请求。中广核北京代表处不服本院执行异议裁定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起本案执行异议之诉。庭审中，中广核北京代表处与金丰科华公司均认可包括中广核北京代表处在内的各买受人，于2017年10月至11月期间陆续完成了包括案涉房产在内的楼栋整体交付手续。案涉房产在中广核北京代表处主张办理入住手续的时间段存在北京市第三中级人民法院对案涉土地的查封，查封期限为2017年7月27日至11月29日。中广核北京代表处与金丰科华公司双方均主张上述法院的查封未在案涉房产处张贴封条、本院在本案执行预查封中于案涉房产处张贴了封条。中广核北京代表处主张因案涉房产系整体交付的商业项目，故其在交付后将各分户钥匙统一委托物业公司保管，并着手对房屋进行装修。庭审中，中宏瑞德中心对于中广核北京代表处向预售合同资金监管账户支付20%合同款项的事实予以认可，但对在《北京市商品房预售合同》签订前，能之汇公司向金丰科华公司、三洲隆徽公司支付款项的行为不予认可，认为与本案购房款无关。经本院审查，《北京市商品房预售合同》签订前，能之汇公司与金丰科华公司、三洲隆徽公司的款项往来情况如下：2013年6月3日，能之汇公司向三洲隆徽公司支付755257516.2元；2013年7月3日，能之汇公司向金丰科华公司支付60531704.74元；2013年7月12日，能之汇公司向三洲隆徽公司支付125876252.7元；2013年7月19日，能之汇公司向金丰科华公司支付64719700.6元；2013年8月27日，能之汇公司向金丰科华公司支付9335636元；2013年9月29日，能之汇公司向金丰科华公司支付196882742元；2013年10月31日，能之汇公司向金丰科华公司支付37762875.81元；2013年11月1日，能之汇公司向金丰科华公司支付69430720.33元；2013年11月28日，能之汇公司向金丰科华公司支付91722541.27元；2013年12月23日，能之汇公司向金丰科华公司支付26547236.6元；2013年12月25日，能之汇公司向金丰科华公司支付37762875.81元；2014年1月10日，能之汇公司向金丰科华公司支付122427726.9元；2014年3月5日，能之汇公司向金丰科华公司支付84026244元；2014年4月8日，能之汇公司向金丰科华公司支付19718724.4元；2014年4月24日，能之汇公司向金丰科华公司支付49757682.83元；2014年8月14日，能之汇公司向金丰科华公司支付9900000元；2015年2月3日，能之汇公司向金丰科华公司支付1200000元。庭审中，中宏瑞德中心申请对中广核北京代表处提交的《北京市商品房预售合同补充协议》、《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（三）》、《金丰能源中心交付通知书》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》等证据上加盖的“北京金丰科华房地产开发有限公司”公章及“储小晗”的人名章的真实性进行司法鉴定。中广核北京代表处、金丰科华公司均不同意鉴定。因中宏瑞德中心申请鉴定事项对证明待证事实无意义，故本院未予准许。本院认为，当事人不服本院执行异议裁定书，可以依法主张权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，中广核北京代表处不服本院作出的驳回其异议请求的执行裁定，依据上述法律规定提起案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定及本案当事人诉辩意见，本案审理焦点有四：其一、中广核北京代表处与金丰科华公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；其二、中广核北京代表处在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房产；其三、中广核北京代表处是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并能够按照人民法院要求将剩余价款交付执行；其四、是否因中广核北京代表处自身原因未办理案涉房产的过户登记。关于焦点一，根据本案现有证据显示，中广核北京代表处与金丰科华公司已于本案预查封措施实施前就案涉房产签订《北京市商品房预售合同》，该合同业已经相关行政管理部门进行预售备案，故本院对该合同的真实性予以采信。同时，从中广核北京代表处提交的《购房框架协议》、《楼宇买卖合同》及相关补充协议可见，在本案《北京市商品房预售合同》签订前，中广核集团与三洲隆徽公司早于2012年12月即对中广核集团整体购买三洲隆徽公司全资子公司金丰科华公司开发的本案房地产项目进行了框架性约定。在此基础上，能之汇公司作为中广核集团公司的全资子公司，于2013年4月与金丰科华公司签订《楼宇买卖合同》，约定购买本案房地产项目地面1号、2号、3号三栋写字楼，以及三栋写字楼对应的地下一层配套服务设施和地下车位，并分别于2013年5月、9月及2015年12月签订补充协议。上述协议明确约定双方的主要权利义务，系买受人支付合同房款、出卖人交付房屋并转移所有权，符合买卖合同的基本特征。后中广核北京代表处亦与能之汇公司签订《债权转让协议书》，买卖合同所涉买受人权利由中广核北京代表处承继。上述买卖合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。中宏瑞德中心虽对《购房框架协议》、《楼宇买卖合同》及相关补充协议的真实性提出质疑，但未提交有效证据予以反驳，加之，根据中广核北京代表处提交的国有资产监督管理部门于2013年4月9日出具的复函，亦可佐证上述房屋买卖关系的真实性，故本院对中宏瑞德中心的该项抗辩理由不予采信。中宏瑞德中心关于中广核北京代表处与金丰科华公司恶意串通损害第三人利益导致本案合同无效的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，本院对中广核北京代表处与金丰科华公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实予以确认。关于焦点二，针对交付占有事实，中广核北京代表处提交的交付通知书、交接清单、物业费交纳凭证等证据，可以证明金丰科华公司与中广核北京代表处办理房屋交付手续的时间在本案预查封措施实施之前，此后中广核北京代表处基于交付事实，对案涉房产的管领力已经发生，应认定已构成占有事实。中宏瑞德中心对该交付的真实性提出质疑，但未提交相反证据予以反驳，本院对其诉讼理由难以采信。关于其主张的中广核北京代表处系非法占有一节，其主要依据在于：该占有系以无效合同为基础，以及交付发生时另有查封。关于合同效力争议，已于本案焦点一中予以确认，在此不再赘述。关于另案查封问题，经本院审查，该查封系针对案涉房产所坐落的土地进行的登记查封，未见该查封措施进行了现场查封，与本案执行依据所作预查封亦非同一执行行为。同时，该查封已于2017年底解除，而中广核北京代表处的占有事实在上述查封解除后仍处于持续发生的客观状态。中宏瑞德中心关于中广核北京代表处系非法占有的事实主张，不能成立。据此，应认定中广核北京代表处在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。关于焦点三，针对付款事实，金丰科华公司认可中广核北京代表处已按约定支付合同价款，中广核北京代表处另提交了付款回单、银行进账单、支票存根、收据、银行账户明细等证据用以证明，其中显示的付款数额可以佐证中广核北京代表处已按约定支付合同价款的事实。剩余款项未付的原因，系因付款条件尚未成就。须指出，如中宏瑞德中心答辩理由所述，本院亦注意到自2013年6月3日至2015年2月3日期间双方前17笔款项支付，未支付至预售合同监管账户。但本案不动产项目取得预售许可证的时间为2015年9月，自此预售合同监管账户方才设立，在此之前尚不具备向该账户支付的现实可能性，故不能以此为由对上述款项支付行为作出否定性评价。同时，中宏瑞德中心虽主张上述款项并非购房款而系其他经济往来，但其始终未提交充分、有效的证据予以反驳。且经本院逐笔审查中宏瑞德中心不予认可的上述17笔款项支付凭证，结合款项发生时间、部分书证载明的款项性质、收款主体、款项数额以及中广核北京代表处提交的《工程建设资金划拨申请单》与《工程建设资金划拨明细表》等证据，可以进一步佐证款项支付与本案买卖合同之间的关联性，并已经达到盖然性占优势的证明标准。在此情况下，中宏瑞德中心的抗辩理由依据不足，本院不予采信。据此，本院对中广核北京代表处已依约支付到期应付款项的事实予以确认。关于焦点四，根据本案现有证据显示，中广核北京代表处与金丰科华公司书面合同中明确约定了房屋交付日期及权属登记日期，中广核北京代表处剩余未付款项亦系因付款条件尚未成就。现案涉房产在办理房屋初始登记前即已被预查封，不具备办理转移登记的前提条件。上述事实系由出卖人原因所致，尚无证据证明中广核北京代表处作为买受人对此存在任何过错。据此，本院认定中广核北京代表处对于未办理过户登记手续的事实，不存在过错。基于上述分析，中广核北京代表处依据其与金丰科华公司于本案查封措施实施前签订的房屋买卖合同，已经支付到期合同价款，并于查封措施实施前实际占有案涉房产，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，其要求停止对案涉房产执行的诉讼请求，具有客观依据。因中广核北京代表处尚有剩余款项未付，鉴于其于本案中明确表示，承诺按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，将剩余价款交付执行，故其诉讼请求，具有事实和法律依据。同时需说明的是，鉴于本案房屋买卖合同关系系基于《购房框架协议》及《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议等一系列合同形成，案涉房产与中广核北京代表处在案涉项目中购买的其他房屋系基于同一合同整体购买，中广核北京代表处应将包括案涉房产在内的全部房屋的剩余房款96950726元交付本院执行，在此前提下，本院对其诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院判决如下：如中国广核集团有限公司北京代表处于本判决生效之日起30日内将全部剩余房款96950726元交付执行，则停止本院（2018）京02执12号执行案件对北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块1#办公楼1层105号不动产的执行；如中国广核集团有限公司北京代表处未按期足额支付上述款项，则继续本院（2018）京02执12号执行案件对北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块1#办公楼1层105号不动产的执行。案件受理费25333元，由北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 王晓云审 判 员 王丰伦审 判 员 刘 艳审 判 员 王 磊审 判 员 卜晓飞二〇一九年六月二十八日法官助理 张 倩法官助理 沈茜雯书 记 员 付鑫裕书 记 员 陈丹妮书 记 员 朱 芸