广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1609号上诉人（原审被告）：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区。法定代表人：杨华里。委托诉讼代理人：朱嘉欣，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黎金杏，女，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：邝浩文，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新皊，广东正鑫律师事务所律师。上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）因与被上诉人黎金杏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。金炜达公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由黎金杏承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，被上诉人要求赔偿房屋差价损失没有法律依据。一审法院仅仅是根据双方在2017年8月3日签订的认购书备注一栏的手写约定就要求上诉人赔偿巨额的损失，没有法律依据。双方当事人签订的认购书只是购房意向的预约合同，并非正式的购房合同，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，没有对双方的权利义务进一步明确，即使上诉人无法履行其认购书的义务而造成违约，也应该按照定金罚则处理，即使上诉人违约，也不能超过被上诉人已付购房款，而一审法院要求上诉人赔偿损失接近已购房款的四倍。二、一审法院要求按照每平方米1万元单价计算，合计77万元，该损失赔偿明显过高，显示公平。根据签订的认购书，房屋总价为347040元，而且仅交了定金10万元，现一审法院按照77万元的房屋总价赔偿损失，要求上诉人赔偿差价422960元，该差价可视为被上诉人的可得利益，明显过高。鉴于清远市房价现有明显下跌的情况，每个月房价均不一样，因此被上诉人的损失应按照清远市清城区法院执行局在淘宝网司法拍卖网站上的拍卖成功的龙汇领峰房屋单价赔偿损失，或者重新委托鉴定机构对涉案房屋进行评估。司法拍卖网拍卖成功的xx领峰x号楼x梯x层x号房屋，评估单价为7819元/㎡，拍卖单价6550元/㎡。x号楼x梯11层x号房屋，评估单价为7890.3元/㎡，拍卖单价仅为5458.9元/㎡。根据上述例子可知，按照10000元/㎡的单价赔偿显失公平，请求法院降低本案约定的赔偿损失数额。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序不当，应依法改判或者发回重审，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。黎金杏答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院按照双方当事人的约定判决上诉人赔偿损失公平合理，依法有据，请依法驳回上诉人的上诉请求。（一）认购书既约定了定金罚则，又约定了违约金条款，黎金杏有权选择适用违约金条款，一审法院适用法律正确。（二）认购书明确约定了违约赔偿计算方式是对直接损失的确认。由于上诉人违约，黎金杏按照原来价格已无法取得相应对价的房屋，一审法院按照认购书的约定判决上诉人赔偿损失公平合理，依法有据，请依法驳回上诉人的上诉请求。1、黎金杏已经于2016年12月向上诉人支付定金10万元，以每平方米4500元订购了涉案房屋。2、根据上诉人与第三方深圳市思科达资产投资管理有限公司于2017年6月30日签订的《底价报销服务合同》显示，涉案楼盘的底价为每平方米9800元。3、由于房价上升至每平方米约1万元，为了防止违约，双方在认购书中约定按照每平方米1万元的单价赔偿，这是对损失的约定，合法有效。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。黎金杏向一审法院提出诉讼请求：1、解除黎金杏与金炜达公司签订的龙汇领峰认购书（编号为000085），金炜达公司返还黎金杏支付的定金100000元并按照认购书的约定赔偿422960元，即合共支付522960元给黎金杏；2、由金炜达公司承担案件的诉讼费。一审法院经审理查明事实如下：2017年8月3日，黎金杏与金炜达公司签订一份《龙汇领峰认购书》，约定：黎金杏向金炜达公司购买清远市新城区xx路x号xx领峰x号楼二梯x号房屋，单价每平方米4500元，总房价为347040元；黎金杏应在签订本认购书的同时向甲方支付定金100000元；金炜达公司承诺于2018年6月30日前办理该房屋网签，如果金炜达公司不能办理按10000元每平方米的单价共770000元总价赔偿等。同日，金炜达公司向黎金杏出具一份收据，确认收到黎金杏支付的定金100000元。由于金炜达公司未能按照约定的时间办理网签手续，黎金杏为此向法院起诉并提出前述诉讼请求。诉讼中，黎金杏提出定金实际支付的时间为2016年12月，为此提交了银行转账流水予以佐证，银行流水显示其于2016年12月6日向金炜达公司支付了20000元，2016年12月17日向金炜达公司支付了80000元。另查明，黎金杏购买的清远市新城区xx一路x号xx领峰x号楼二梯x号房屋因另案诉讼被法院依法查封。一审法院认为，黎金杏与金炜达公司签订的《龙汇领峰认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。金炜达公司未能按照认购书的约定为黎金杏办理涉案房屋的网签手续，已构成违约，而且涉案房屋目前被法院查封，事实上已无法履行合同，因此黎金杏主张解除与金炜达公司签订的《龙汇领峰认购书》并要求金炜达公司退还定金100000元，合法有据，一审法院予以支持。对于黎金杏主张金炜达公司按照认购书约定赔偿损失422960元（770000元-347040元）的诉讼请求，因合同签订后清远市房地产价格上升，金炜达公司不履行合同会导致黎金杏丧失以相同的价格买入相类似房屋的机会，由此会产生房屋差价损失，该差价是黎金杏履行利益的损失，也符合双方合同约定，因此，对黎金杏的该项诉讼请求，一审法院予以支持。金炜达公司抗辩应按定金罚则处理，依据不足，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除黎金杏与清远市金炜达房地产开发有限公司签订的《龙汇领峰认购书》；二、清远市金炜达房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内向黎金杏返还购房定金100000元；三、清远市金炜达房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内向黎金杏赔偿损失422960元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4515元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，金炜达公司的销售经理陈超国在涉案合同备注处书写：1、2018年6月30日前办理该套房屋网签，如果甲方（金炜达公司）不办理按10000元每平方的单价共770000元总价赔偿。2、如果乙方（黎金杏）违约按照10000元每平方的单价共770000元总价赔偿甲方。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案房屋损失赔偿金额是否应予以调整。金炜达公司上诉认为，第一，违约责任应按照定金罚则处理；第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，损失赔偿金额不应超过已付房款额；第三，按照每平方米1万元的单价计算损失金额过高，显示公平，应按照司法拍卖成交价格计算房屋差价损失。结合金炜达公司的上诉意见，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，在合同一方当事人违约时，另一方当事人可以选择主张定金或者违约金。本案中，黎金杏与金炜达公司签订的《龙汇领峰认购书》约定定金10万元，又约定违约责任按照77万元总价赔偿，现金炜达公司违约，黎金杏可选择适用违约责任条款，故金炜达公司关于本案应按照定金罚则处理的主张，依据不充分，本院不予采信。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定并不限制合同当事人对违约责任的约定，金炜达公司以该条款作为违约金金额的抗辩依据，本院不予采纳。最后，根据认购书签订的时间，结合当时房屋的价格，其约定按房屋单价每平米1万元计算涉案房屋总价，并未过高。合同双方在签订认购书时均已能预见房价上升至每平方米1万元的事实，双方已综合考虑违约金保障合同按时履行的功能以及对违约可能造成的损失进行了预估，该条款经双方充分协商确认后自愿签订，对双方均有约束力，法院应尊重当事人的意思自治，不宜随意调整合同约定的违约金计算标准。金炜达公司作为合同文本的提供方，在违反该条款约定后又认为计算标准过高要求调低，有违诚实信用原则，调低违约金损害守约方的利益，违反公平原则。现由于金炜达公司违约，黎金杏在相同价格的情况下已不能再购买相同地段相同品质的房屋，金炜达公司应按照合同约定向黎金杏支付相应的房屋差价损失，故一审法院处理妥当，本院依法予以维持。综上所述，金炜达公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9030元，由上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年六月二十八日法官助理李衍君书记员朱健