福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初1959号 原告：永安市宏城物业管理有限公司，住所地福建省永安市大小街1幢201室。统一社会信用代码：91350481MA31ETD28G。 法定代表人：袁华，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李岷，该公司员工。 被告：邹为群，女,1971年2月19日出生，汉族，住福建省永安市城区。 被告：陈兴志（系邹为群丈夫）,男,1967年1月6日出生,汉族，住福建省永安市城区。 原告永安市宏城物业管理有限公司（以下简称宏城物业公司）与被告邹为群、陈兴志物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏城物业公司的委托诉讼代理人李岷、被告邹为群到庭参加诉讼、被告陈兴志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令邹为群、陈兴志立即支付2018年7月-2019年2月物业管理费441.3元、2018年7月-2019年2月水电费1，565.9元及公摊水电费12元、车位费72元，合计2，091.2元；2.判令邹为群、陈兴志支付自2018年7月起至2019年2月止的逾期付款滞纳金543.1元，并按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费时止；3.本案诉讼费用由邹为群、陈兴志承担。在诉讼过程中，宏城物业公司放弃第一项中的车位费72元及第二项全部请求。事实和理由：2018年7月1日,宏城物业公司与永安市城市建设开发有限公司（以下简称城市开发公司）签定浩宇小区《物业管理服务委托合同》一份,其中合同第6章约定,物业服务费用标准如下(按建筑面积计算):非住宅房屋(店面、商场、写字楼、其他营业场所)0.8元向物业业主收取,交房住宅按0.6元向业主或物业使用人收取,逾期缴费的,按应交缴纳物业服务费总额的3‰比例交纳滞纳金。合同签定后,宏城物业公司立即进驻小区并按合同约定,为小区提供了物业管理服务,邹为群、陈兴志作为该小区业主接受宏城物业公司提供的服务,应及时交纳物业服务费等费用,但邹为群、陈兴志无故拖欠宏城物业公司物业管理费,水电费及水电公摊费等费用,经宏城物业公司多次催讨,均未果。根据《合同法》、《物业管理条例》等相关法律,法规之规定,邹为群、陈兴志依法应支付拖欠的费用及滞纳金。为维护自身合法权益,特向法院提起诉讼,依法准如所请。 陈兴志未作答辩。 邹为群辩称，一、起诉状所述其不按时交纳相关费用，是因为宏城物业公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。1、《物业管理服务委托合同》内第二章服务事项第十条和第五章服务质量第7条明确写明，但都没有做到位。业主的财产安全得不到保障，纯属是只收费不办事。2、宏城物业公司随便提高居民用水、用电价格、说明物业办事没诚信。（附物业费清单1份）二、安全隐患问题突出，在8号楼平台天沟20米左右填沙土20来方，打造成小花园，这可证明物业监管不到。一切问题实地可查。消防设施配套不齐全，消防栓上的把手被拆除，消防水带没配备。（附图片）三、本业主的房屋维修基金从2015年10月15日交付6，449元（附预房款缴费清单1份）至今下落不明。二00七年十二月四日《住宅专项维修资金管理办法》第二章第十条明确规定：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分账，未划定物业管理区域的，以栋为单位设账。我们到房管局查了，没有这笔钱。四、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合规定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”五、综上所述，答辩人延迟交纳费用是因为宏城物业公司首先没有履行合同的相关约定。事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以答辩人有权根据《合同法》第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳相关费用。六、宏城物业公司解决安全监控、巡视、门岗执勤、排除安全隐患等问题后，房屋维修资金交付房管局本小区的专项账户等相关事项后，答辩人再交纳相关费用。七、由宏城物业公司承担此次诉讼相关费用，还应承担本业主的误工费及材料等相关费用合计人民币1，000元。 宏城物业公司围绕诉讼请求依法提交：1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明复印件各一份；2、邹为群、陈兴志房权证复印件一份；3、《物业管理服务委托合同》复印件一份；4、费用明细计算清单打印件一份；5、房屋信息查询登记表打印件一份；6、水电费发票复印件各一组；7、物业服务工作照片复印件一组；8、浩宇小区业主用电和用水记录表打印件一份。 邹为群提交照片复印件2组，证明宏城物业公司没有做到也没有做好物业服务工作，表现在路灯坏了，没有维修，漏水导致其家的楼梯口公共部分的墙壁开裂、房屋屋主自己把消防管拆掉、8号楼2楼门口没有打扫卫生、没有维修路面、草坪草长得比人都高、垃圾没有清理。 本院庭审时组织双方对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及所证明的事实，即本案争议的焦点主要在于宏城物业公司是否履行了物业服务合同，本院认定如下： 邹为群认为宏城物业公司没有按照《物业管理服务委托合同》的约定去做，其只有看到搞卫生的阿姨，消防通道本来应该是通的，但是因为别人违规搭建小花园，不安全，门岗都没有，导致大车什么的都经过，小孩子出门都不安全并提交2组照片反映的问题。 宏城物业公司认为，第一，我公司入驻以后邹为群等业主都没收交过一分的物业费、水电费和水电公摊费等，都是由我公司代垫支付，而且经我公司与城市开发公司反映及协调后，邹为群等业主原按工业用水用电标准收费现改为按居民用水用电标准，差价部分由城市开发公司贴补给宏城物业公司。第二，8号楼的天台违规搭建小花园，是在我们公司进驻之前就已经盖好了，我们有上门去，告诉业主存在安全隐患的，也打电话给城管，城管也来过，我们也有向小区居民解释过，我们没有执法权，小区居民自己也向有关部门反映过。第三，我公司是后面进驻进来的，之前邹为群等业主的住宅维修基金是交给了启明开发公司，不是给我们。过道和墙壁上确实是有渗漏水，而且也过了保修期，需要启动维修基金，为此，我公司反映给城市开发公司协调解决，城市开发公司回复说启明开发公司收他们这笔住宅维修基金，没有转给城市开发公司，所以没有住宅维修基金可用，邹为群等业主可集体向启明开发公司主张，要求启明开发公司把维修基金转入房管局监管账户，我们只能帮忙。第四，路灯我们都有在换住，消防管是我公司进驻之前，原来住户自己改造拆除的。我公司接管该小区时，监控都被浩宇纺织拆了一部分，所以和住宅小区的监控系统是分开的，现在监控属于半瘫痪的状态。因和住宅小区分开没有门岗了，保安在浩宇小区管理处上班，有巡视，保安也是住在浩宇小区。第五，墙面污染的，我们有清洗过，沿街路面的地板，因为有大车经常停靠卸货压的，这路面坏的地方已经比较大了，我们正在处理这件事，我们已经替邹为群等业主代垫了物业费、水电费等，资金非常紧张了，所以需要申请公共维修基金来维修，还有杂草我们有进行除虫，本来是要进行打草，但是需要专业的人士来做，也是需要钱，装修垃圾是因为这些业主有交一部分装修垃圾的费用给启明开发公司，这个垃圾是满一车是200元，所以为了节省开支这个垃圾不足就先放那里。 本院认为，1、邹为群提供的照片所反映的情况基本属实，但仍不足以证明宏城物业公司不履行、不完全履行浩宇小区《物业管理服务委托合同》中约定的服务义务，因为有的照片只是反映某一时间段问题，但不是一个常态化的问题，如保洁、保安巡视等；有的不属于物业公司的职责，可以向有关部门反映并加以解决，如天台违规搭建小花园、消防管被拆除等；有的需要启动维修基金来解决的问题，如监控设备、过道和墙壁上渗漏水且过了保修期、沿街路面破损的地板、杂草除虫、打草等等，但不可否认的是宏城物业公司在物业服务方面确有不尽人意的地方。因此，对邹为群照片所要证明的宏城物业公司没有按照《物业管理服务委托合同》的约定去做的事实，不予采纳。本案宏城物业公司与邹为群不存在互负债务关系，故邹为群根据《合同法》第67条“先履行抗辩权”进行抗辩的理由不成立，不予支持。2、宏城物业公司提供物业服务内容的照片情况基本属实，可以采信。浩宇小区留有不少遗留问题，如业主按工业用水用电标准收费，一户一表改造、住宅维修基金、监控、违规搭建、消防管被拆除等等，而宏城物业公司在浩宇小区业主包括本案邹为群在内没有交缴一分物业费、水电费、公摊水电费情况下，尽力按照《物业管理服务委托合同》的内容去作，向城市开发公司反映并协调解决，也表现在保洁、安保、维修、监管等方面。邹为群所反映的一大部分问题涉及住宅维修基金，因该小区没有业委会，也没有人牵头，而且也没有移交维修基金，无法启动住宅维修基金，从而影响了物业服务的质量，这也是不争的事实。在这种情况下，不能要求物业公司是万能的，要做到完全到位和尽善尽美。小区有什么问题，还需要业主和小区物业相互配合、相互理解，一起来解决，这才是解决纠纷的根本途径。 根据当事人陈述和经审理确定的证据，本院认定事实与宏城物业公司起诉书及庭审陈述一致。 另查明，邹为群、陈兴志居住的浩宇小区位于尼葛开发区，属工业小区，后转为城市开发公司。邹为群庭审陈述，其是2015年12月份搬进去住的，宏城物业公司入驻后，其没有交过水电费，小区没有业委会，也没自发组织的管理。住宅维修基金6，449元是交给开发商启明开发公司，有发票。 本院认为，宏城物业公司与城市开发公司签订了浩宇小区《物业管理服务委托合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对讼争小区内的全体业主都具有约束力。宏城物业公司依约提供物业服务，邹为群、陈兴志应按照合同约定缴纳物业费，故对宏城物业公司起诉邹为群、陈兴志交纳物业费、水电费、公摊水电费的诉讼请求，并对宏城物业公司自愿放弃车位费及逾期付款滞纳金的请求属其对自己权利所作的处分，本院均予以支持。同时，邹为群、陈兴志抗辩因为宏城物业公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约为由拒付物业费、水电费、公摊水电费的问题。经法庭调查，尽管宏城物业公司对涉案小区的管理方面存在某些不尽人意，确有改善和提高物业服务质量的地方，以及维护好每一位业主合法权益等方面之需要，但宏城物业公司提供的物业服务是针对整个小区而言，包括房屋共用部位、共用设施房屋设备、绿化、环境卫生、公共安全等项目进行维护、修缮、服务与管理，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费也会对小区的整体服务产生不利的影响，加剧双方的紧张关系，促使矛盾激化，对其他已按时交纳费用的业主也是不公平的。另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，邹为群如认为宏城物业公司不履行、不完全履行物业服务合同的约定，可通过合法途径主张权利，不能以物业服务不合格为由对抗宏城物业公司要求其交纳物业费、水电费、公摊水电费的诉求，且宏城物业公司在未收取邹为群、陈兴志业主一分钱物业费的情况下，尽力提供物业服务内容，并积极向有关部门反映和协调，故邹为群的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。陈兴志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 邹为群、陈兴志应于本判决生效后十日内支付永安市宏城物业管理有限公司2018年7月-2019年2月的物业管理费441.3元、水电费1，565.9元、公摊水电费12元,合计2，019.2元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由邹为群、陈兴志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  周群峰 二〇一九年六月二十八日 书记员  吴 琳 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十五条物业管理辖区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。