青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）崂民三初字第329号 原告青岛证大大拇指商业发展有限公司 住所地青岛市崂山区中韩街道办事处小埠东社区居委会 法定代表人叶文斌，职务董事长。 委托代理人辛建华，山东君雅律师事务所律师。 委托代理人刘春兰，山东君雅律师事务所律师。 被告潘丕升，男，汉族。 原告青岛证大大拇指商业发展有限公司与被告潘丕升房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告青岛证大大拇指商业发展有限公司之委托代理人刘春兰到庭参加了诉讼，被告潘丕升经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加第二次庭审，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青岛证大大拇指商业发展有限公司诉称，2012年3月22日，原、被告签订了《证大·大拇指广场房屋租赁合同》，约定原告将其位于青岛市同安路证大大拇指广场2F-10房屋出租给被告，被告用以经营royalvelet家居品，租赁期限为3个租约年，并就租金数额、支付方式、违约责任等条款进行了明确约定。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，但是被告自2012年12月开始拖欠原告租金、2012年2月开始拖欠物业管理费等费用。原告曾多次向被告发函要求支付拖欠款项，但被告一直未予答复。综上，被告行为已构成根本违约并给原告造成了巨大的损失，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2012年3月22日签订的《证大·大拇指广场房屋租赁合同》；2、被告向原告支付租金人民币414514.50元，物业管理费和水电费79777元及逾期付款违约金24366元（违约金计算至判决生效之日止）；3、被告向原告支付解除合同违约金216300元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。 被告潘丕升答辩称，原告不应向我主张租金，涉案房屋的实际使用经营人不是我，我于2013年8月1日将涉案房屋交付青岛三祥服饰有限公司使用，包括所有债务，均应由该公司承担。 原告青岛证大大拇指商业发展有限公司提交证据及被告潘丕升质证情况如下： 证据一，建设工程规划许可证、施工许可证、建设工程消防验收意见书。证明原告系涉案房屋的合法所有权人，房产证现在正在办理，但尚未办理完毕。 被告潘丕升认可。 证据二，原、被告于2012年3月22日签订的“证大大拇指广场”房屋租赁合同及违约金计算明细，证明：1、原告将青岛市崂山区同安路房屋出租给被告，房屋套内建筑面积为206平方米，租赁期限为3个租约年。2、租赁合同4-1条约定被告按合同约定的固定租金标准支付原告房屋租金，第一年的固定租金为人民币180元/平方米/月,第二年的固定租金在第一年租金基础上递增6%，第三年的固定租金在第二年租金基础上递增6%。3、租赁合同5-4条约定物业管理费按照每月计租面积每平方米人民币60元，第一个租约期优惠为每月计租面积每平方米人民币50元，物业费为每月10300元。4、租赁合同9-3条约定被告未能按照本合同规定，在租金、物业管理费及其他费用到期支付日后的30天内支付该笔费用，原告有权随时解除合同，被告逾期支付房屋租金及物业管理费超过30日，原告依法有权解除合同。5、租赁合同4-4条约定被告逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需按应付未付租金的千分之五支付违约金，原告请求按照银行贷款利率的130%计算逾期付款违约金。6、租赁合同10-3-5条约定因被告违约原告提前解除合同的，被告应向原告支付违约金，违约金金额为相当于三个月的租金及物业管理费及原告基于被告完全履行合同考虑而给被告享有的免租装修期的租金损失，故解除合同违约金金额为216300元。 被告潘丕升质证称合同真实性认可，认可原告各项数据的计算，但原告主张的款项不应由被告承担，因为被告没有实际使用及经营涉案房屋。 上述违约金计算明细记载：1、欠租赁费及违约金：2012年12月至2013年9月被告潘丕升未支付房屋租金414514.50元（30744.97＋37080.00＋37080.00＋37080.00＋37080.00＋38125.53＋39304.80＋39304.80＋39304.80＋304.80＋39304.80＋800.00）。该期间逾期支付租金违约金20832元【30744.97×6.15％÷12×13＋37080×6.15％÷12×（12＋11＋10＋9）＋38125.53×6.15％÷12×8＋39304.80元×6.15％÷12×（7＋6＋5＋4）】×130％。2、欠物业费及违约金：2013年4月至2013年9月，被告潘丕升未支付物业费61800元（50元/平方米×206平方米×6个月）。该期间逾期支付物业费违约金2676元（61800元×6.15％÷12×130％）。3、欠水电费及违约金：2013年2月至2013年9月水电费17238元（2184＋2444＋2158＋2288＋2236＋2262＋2158＋1508）；该期间逾期支付水电费违约金677.72元（2184×6.15％÷12×11＋2444×6.15％÷12×10＋2158×6.15％÷12×9＋2288×6.15％÷12×8＋2236×6.15％÷12×7＋2262×6.15％÷12×6＋2158×6.15％÷12×5＋1508×6.15％÷12×4）。4、解除合同违约金216300元（142140元+74160元）：1）三个月的租金及物业管理费142140元【（37080元＋10300元）×3个月】；2）免租期的租金损失74160元（37080元÷30.5天×61天）。 证据三，水、电费、物业费付款通知单，证明自2013年2月至8月被告共计欠付水电费合计17238元。 被告潘丕升质证称真实性认可，但从2013年8月1日开始我将涉案房屋交付给青岛三祥公司使用，我未实际使用房屋。 被告潘丕升未提交相关证据。 经审理查明，原、被告于2012年3月22日签订《“证大·大拇指广场”房屋租赁合同》，约定：1-1，甲方（本案原告青岛证大大拇指商业发展有限公司）出租给乙方（本案被告潘丕升）的房屋位于在本市崂山区同安路880号2F-10（以下简称“该房屋”），该房屋土地用途为商业，该房屋的平面图见本合同附件一，平面图内容仅作参考，以该房屋实际状况为准；1-2，在本合同项下乙方向甲方租赁的该房屋位于“证大·大拇指广场”（下称“该广场”）内，套内建筑面积为206平方米；1-3，本合同项下该房屋的计租面积按本合同第1-2条确定的套内建筑面积计算，如甲方交付的该房屋实测套内建筑面积于上述面积存在不超过±【3】%误差的，双方均认可该事实，不对该房屋的套内建筑面积做任何调整；1-4，在该房屋实测套内建筑面积确定之前，乙方按照本合同第1－2条确定的套内建筑面积支付租金、保证金及本合同约定的各种费用，自该房屋的实测套内建筑面积确定之日（含）起，如该房屋实测套内建筑面积与本合同第1－2条确定的套内建筑面积存在超过±【3】％的误差的，对于超过的部分乙方应当据实承担该房屋的租金和本合同约定的各项费用，如乙方此前存在多缴纳的情况，则该部分多缴纳的租金或费用直接结转为乙方应向甲方或管理公司支付后续费用的一部分，如乙方此前存在少缴纳的情况，则自甲方或管理公司发出书面通知之日起【7】日内，乙方应将该部分少缴纳的租金或费用一次性支付给甲方或管理公司；2-1，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅用于经营零售业态，经营royalvelet家居品牌，租赁期限内，未经甲方书面同意及未按照规定获得有关部门审批、核准，乙方不得变更业态和经营品牌，乙方并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；3-1，本合同项下该房屋的租赁期限为3个租约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满，该房屋的免租装修期为60天，自交付日起开始计算，免租装修期内，乙方无需向甲方支付租金及物业管理费，但仍需缴纳其他因房屋使用产生的费用（包括但不限于垃圾清运费、水电费，其他能源费、装修管理费等），除非本合同另有约定，否则该免租装修期不因任何原因而延长，乙方应在免租装修期内完成装修，通过甲方及政府部门的验收，具备合法开业条件，装修管理费标准为按该房屋的套内建筑面积计算，具体的标准在该房屋交付前由甲方或管理公司同意制定，乙方应当予以执行，装修管理费从交付日计算至免租装修期届满之日，装修管理费应在办理该房屋交接手续时一次性支付，且不退还；3-8，该房屋免租装修期届满的次日为计租日（暂定2012年4月18日），如该房屋所在的该广场在免租装修期内提前开业的，则以该广场的实际开业日为计租日；3-9，开业日：该房屋所在的该广场暂定于2012年4月18日开业，乙方应服从甲方就该广场开业的时间安排（甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准）。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算）。乙方未经甲方事先书面同意，不得擅自提前或延后开业；4-1，甲、乙双方约定，在租赁期间，乙方应支付的房屋租金标准按“固定租金”的方式确定：即乙方先按本合同约定的固定租金标准按月向甲方预付房屋租金。双方确认，该房屋的固定租金标准如下（按本合同约定的计租面积计算）：第一年的固定租金为人民币180元/平米/月；第二年的固定租金在第一年租金基础上递增6％；第三年的固定租金在第二年租金的基础上递增6％；4-2，甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按每个月为一个付费间预付房屋固定租金，乙方应于每个付费期间开始前一个月的25日前按本条欠款约定的固定租金的标准向甲方一次性足额支付下个月租金，如所述日期恰逢法定节假日的，则相应提前至节假日前的最后一个工作日，甲乙双方确认，在租赁期限内，乙方不得因任何原因拒付、拖欠或抵扣租金、物业管理费及本合同约定的其他各项费用；4-3，乙方应当严格履行本合同约定的租金的付款义务，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金的千分之五支付违约金，乙方支付租金的日期以甲方实际收到之日为准，乙方须按甲方需求提供有关付款凭证，甲方实际收到乙方支付的租金后向乙方提供国家税务部门认可的发票；5-1，甲乙双方约定，于签署本合同后五个工作日内，乙方须向甲方支付履行本合同义务的保证金（本合同签订前，如甲乙双方签署《租赁意向书》，且乙方已向甲方缴纳租赁意向金的，则本合同签订时，租赁意向金直接转为保证金，保证金不足的，乙方需在五个工作日内将剩余保证金补齐）人民币111240元整（大写：壹拾壹万壹千贰佰肆拾元人民币整）和首月租金人民币37080元整（大写：叁万柒千零捌拾元人民币整），共计人民币148320元整（大写：壹拾肆万捌仟叁佰贰拾元人民币整），以确保乙方遵守在本合同下其必须遵守的一切条文规定，在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息，甲方收取保证金和首月租金后向乙方开具相应收据和发票凭证；5-2租赁关系终止时，在乙方付清本合同项下应付款项、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商、卫生、环境、安全、税务等证照注销或变更手续并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按本合同规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后三个月内将保证金一次性无息退还乙方；5-3本合同约定的免租装修期及租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理及其他有关费用，均由乙方承担，上述费用的具体标准在该房屋交付前根据青岛市及崂山区的规定及甲方或管理公司指定的标准确定，乙方应当予以执行，上述费用由甲方或管理公司代为收取。该房屋内的水、电、煤气等费用按照设置于该房屋内的独立仪表读数确定，租赁期限内，如政府部门调高水、电、煤气及通讯等费用的收费标准，乙方同意甲方可按照政府调价的上限相应调整上述项目的收费标准，因乙方在该房屋内经营发生的所有费用（包括但不限于通讯费、水费、电费、煤气费等），乙方应于收到缴费通知单后七天内支付上述费用，如因乙方欠付上述费用导致相关公用事业部门中断停止对该广场的相关能源供应，则因此而导致甲方、管理公司或其他业主、承租人蒙受损失的，乙方应当予以赔偿；5-5如果乙方拖欠本合同规定的应支付的款项，包括但不限于租金、物业管理费、违约金、赔偿金及其他费用等，甲方有权以保证金抵付欠款，同时甲方有权要求乙方自应付上述款项之日起按照应付未付款项的千分之五日承担违约金，甲方在上述情况下使用保证金的，乙方应在收到甲方通知之日起十五日内补足保证金；8-1，除非另经甲方书面同意，否则乙方不得转让、分租或转租该房屋的全部或部分，亦不得将该房屋之任何权益转让给第三方；9-3，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后随时提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分：……5）乙方未能按照本合同规定，在租金、物业管理费及其他费用到期支付日后的30天内支付该等费用；10-3-5，未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或因乙方违约造成甲方依据本合同约定提前解除本合同时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金，乙方除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付下列费用作为违约金:a、相当于三个月（合同终止当月）的租金及物业管理费的违约金，b、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有的免租装修期的租金损失，c、甲方支付给中介公司的与本合同有关的佣金（如有），d因乙方擅自改变该房屋结构或损坏该房屋使甲方支出的全部修缮费用，e、因乙方提前退租和出现本合同第九条所述的违约事件给甲方造成的其他损失和使甲方支出的合理费用；12-1-1，租赁期内，甲方有权根据青岛市消费价格或该广场实际运作成本及该广场所在地的相关规定，每年与管理公司协商调整该房屋的物业管理费，乙方明白并同意其后每年的物业管理费，以甲方或管理公司向乙方发出的书面通知所缴的收费标准为准，乙方须根据甲方或管理公司书面通知的收费标准向管理公司支付物业管理费；12-2-7，在租赁期内，乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方和管理公司支付的租金、物业管理费及其他费用；12-2-23，乙方的代理人、雇员、经乙方许可使用该房屋的任何人的任何行为及其他任何人经乙方许可所做出的行为均被视为乙方本身的行为，由乙方对该行为负全责。 2012年4月，原告将涉案房屋交付被告使用，自2012年12月起，被告未向原告支付上述房屋租金。2013年2月6日至2013年10月5日，涉案房屋产生水电费17238元，物业费61800元。 庭审中，原告称被告已缴纳的保证金未抵顶租赁费、水电费、物业费及违约金等任何款项。 另查，原告青岛证大大拇指商业发展有限公司系涉案房屋所有权人，房屋坐落于崂山区同安路。 以上事实，有原告提交的建设工程规划许可证、施工许可证、建设工程消防验收意见书、房屋租赁合同及违约金计算明细、水、电费、物业费付款通知单及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，可以采信。 本院认为：原、被告于2012年6月1日签订的《“证大·大拇指广场”房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。原告将合同约定之房屋交付被告使用，被告应依约支付租金并承担逾期支付租金的违约金，被告认可2012年12月至2013年9月租金414514.5元，逾期支付租金的违约金20832元，本院予以确认。 《证大·大拇指广场房屋租赁合同》第5-3条约定，本合同约定的免租装修期及租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理及其他有关费用，均由乙方承担，上述费用由甲方或管理公司代为收取；第5-5条约定如果被告拖欠本合同规定的应支付的款项，包括但不限于租金、物业管理费、违约金、赔偿金及其他费用等，原告有权以保证金抵付欠款，同时原告有权要求乙方自应付上述款项之日起按照应付未付款项的千分之五日承担违约金。原、被告约定被告将水电费及物业费交付原告，系其对自己民事权利的处分，原告据此要求被告支付水电费、物业管理费及相应违约金，符合合同及法律规定，本院予以支持，被告认可2013年2月6日至2013年10月5日水电费17238元及违约金677.72元，物业费61800元及违约金2676元，本院予以确认，原告主张超出部分，本院不予支持。 《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《“证大·大拇指广场”房屋租赁合同》第9-3-5约定被告未能按照本合同规定，在租金、物业管理费及其他费用到期支付日后的30天内支付该等费用，原告有权解除合同。故，原告要求解除双方于2012年3月22日签订的《证大·大拇指广场房屋租赁合同》租赁合同，符合法律及合同约定，本院予以确认。《证大·大拇指广场房屋租赁合同》第10-3-5约定，因被告违约造成原告依据本合同约定提前解除本合同时，原告有权不予退还被告已付的保证金，被告除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付下列费用作为违约金:a、相当于三个月（合同终止当月）的租金及物业管理费的违约金，b、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有的免租装修期的租金损失。原告据此要求被告承担解除合同的违约金，符合法律规定，本院予以支持，被告认可解除合同的违约金数额为216300元，本院予以确认。因被告未在本案要求原告返还保证金，关于被告已缴纳的保证金，本案不予审理。被告称其于2013年8月1日将涉案房屋交付青岛三祥服饰有限公司使用，未提交证据证明，且《证大·大拇指广场房屋租赁合同》第12-2-23条约定，被告的代理人、雇员、经被告许可使用该房屋的任何人的任何行为及其他任何人经乙方许可所做出的行为均被视为被告本身的行为，由被告对该行为负全责，故被告该项主张，本院无法支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告潘丕升于本判决生效之日起十日内给付原告青岛证大大拇指商业发展有限公司租金414514.5元及逾期支付租金的违约金20832元。 二、被告潘丕升于本判决生效之日起十日内给付原告青岛证大大拇指商业发展有限公司2013年2月6日至2013年10月5日水电费17238元及逾期支付水电费的违约金677.72元、物业管理费61800元及逾期支付物业管理费的违约金2676元。 三、被告潘丕升于本判决生效之日起十日内给付原告青岛证大大拇指商业发展有限公司解除合同违约金216300元。 四、驳回原告青岛证大大拇指商业发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11150元，保全费1068元，共计12218元，由原告青岛证大大拇指商业发展有限公司承担16元，被告潘丕升承担12202元（因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘 佳 人民陪审员  王君峰 人民陪审员  张朝霞 二〇一四年十月十三日 书 记 员  曲晓华