江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）亭民初字第0617号原告任义福，居民。委托代理人杨文权，江苏盐海中亚律师事务所律师。被告徐金祥，汽车修理工。第三人盐城市房地产有限公司，住所地盐城市人民中路**。法定代表人张文荣，该公司董事长委托代理人蒋晓东，江苏济州律师事务所律师。原告任义福与被告徐金祥排除妨害纠纷一案，本院于2012年10月10日受理后，经审理于2013年3月31日作出（2012）亭民初字第3706号民事判决。原告任义福不服该判决，上诉至江苏省盐城市中级人民法院。2013年9月22日，江苏省盐城市中级人民法院作出（2013）盐民终字第0930号民事裁定，撤销原判决，发回重审。本院于同年10月25日受理后，任义福于2014年1月17日申请撤诉。2014年2月14日，原告任义福以徐金祥为被告、盐城市房地产有限公司（以下简称房产公司）为第三人再次诉至本院，本院依法另行组成合议庭，于2014年3月6日、7月18日公开开庭进行了审理。原告任义福及其委托代理人杨文权、被告徐金祥、第三人房地产公司的委托代理人蒋晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任义福诉称，2004年3月，我向盐城市房地产公司购买市区五星小区康居苑＊号＊层＊、＊、＊三间建筑面积为173.39㎡的临街房屋。后在使用过程中发现产权面积和实际使用面积存在差异。经向盐城市房地产测绘中心了解得知，该幢楼的楼梯下方空间属我单独分摊的面积、现被告将其占有使用。诉请法院判令确认被告所占有的康居苑＊号＊层至＊层楼梯间及转角平台投影空间为原告所有，并要求被告让出非法侵占上述空间。被告徐金祥辩称，我没有侵占原告的楼梯间，因为我买的一楼门市上方空间被该幢楼的二楼楼梯占用了一部分空间，设计部门设计的楼梯间就是给一楼使用的，我认为我是合理使用，不同意让出。请求法院依法处理。第三人房产公司陈述，1、原、被告两家都是买的现房。2、我公司开发的房子是按照规划部门图审通过的图纸进行建设的，并按图纸情况进行建设销售的。经审理查明，2002年5月，徐金祥购买了盐城市房地产公司（2004年3月变更为盐城市房地产有限公司）开发的位于盐城市亭湖区五星小区康居苑＊幢＊室房屋。该房屋位于一层，面积为46.35平方米。在该房北侧有一东西方向的楼梯间，楼梯间与＊室之间有隔墙，在＊室与楼梯间的隔墙的西边有一缺口未间隔，使楼梯间的下层空间与＊室相通。2002年8月，徐金祥将自己的＊室和其相连的楼梯间进行了装潢，将楼梯间楼梯的下部分改造为厕所，连同楼梯间转弯平台下方空间及＊室房屋一起租给他人从事经营“沙县小吃”。2003年2月25日，盐城市房地产测绘中心出具了一份《五星小区康居苑＊及＊房屋测绘成果报告》，报告第九条载明分摊方式为：＊幢底层楼梯在底层车库中分摊，＊幢底层楼梯由二层南侧分摊（南侧分摊即为该幢＊层＊、＊、＊号房屋）。2003年7月14日，徐金祥在盐城市房产管理局领取了盐房权证市区字第**房屋所有权证。该证载明：房屋座落市区五星小区康居苑，房间号为＊幢＊室，房屋总层数为＊层，＊室位于＊层，建筑面积46.35平方米。2004年3月6日，任义福与盐城市房地产公司签订了一份商品房买卖合同，约定任义福现房购买房产公司开发的康居苑＊幢二层＊、＊、＊室房屋，房屋总价值314240元，该三间中的＊、＊室的下方为徐金祥购买的＊层＊号房屋，双方上下楼相邻。同月31日，任义福在盐城市房产管理局领取了盐房房权证市区字第**屋所有权证，该证载明：房屋所有权人为任义福，房屋座落在市区五星小区康居苑＊幢，房屋所在层数＊层，房号为＊、＊、＊，总建筑面积173.29平方米。2012年9月7日，盐城市房地产测绘中心出具了一份《关于五星小区康居苑＊号楼＊、＊、＊室共有建筑面积的说明》，该说明内容为：“参与五星小区康居苑＊号楼＊、＊、＊室分摊的共有部位为底层楼梯间、二层过道和外墙一半。”后任义福认为徐金祥占用了属于其分摊部分的楼梯下的空间部分，要求徐金祥让出遭其拒绝。2012年10月，任义福诉至本院，要求徐金祥、房产公司让出讼争的楼梯间。2012年12月20日，盐城市规划局在盐城市房地产有限公司出具的报告上签注“情况属实”并加盖审批专用章。该报告注明：康居苑＊楼＊门市北墙（Fa）轴线上西侧的洞口系原规划许可和竣工验收时就有，故（Fa）-（Ga）楼梯间底下空间为＊层门市围合部分。本案在审理过程中，经本院向盐城市房地产测绘中心调查，该中心工作人员陈述（摘要）：2012年9月7日《关于五星小区康居苑＊幢＊、＊、＊室建筑面积的说明》及2003年2月25日的《测绘成果报告》均系我中心出具，楼梯间是指楼梯向上和向下的垂直投影的空间；该幢楼＊层＊号（注：徐金祥所有）共摊面积含建筑外墙皮的一半，不含楼梯的上下部分，＊层＊、＊、＊号（注：任义福所有）的分摊部分为＊层建筑外墙皮的一半，＊层的过道，＊层到＊层的楼梯，＊到＊层楼梯垂直的上下空间部分只有＊层南侧的＊、＊、＊室分摊，楼梯间只有＊层的＊、＊、＊室分摊了说明中的共有部位（含本案争议的楼梯间），＊层业主不参与分摊；＊室房产证结构图上的围合部分与本中心出具的测绘成果报告的结构图不一致是因为房产证配图失误，从面积上看，＊室建筑面积为46.35，出现不一致时应以测绘成果图为准，（03室）46.35不包括那个围合，但是不代表不能加以利用，（实际使用状态）与测绘无关。2013年1月15日，又经本院调查，盐城市行政服务中心规划局工作人员陈述：文港路西侧五星小区康居苑是我局规划，（＊幢）楼＊号门市旁的楼梯间，在规划设计图上为FA-GA部分，在1层往2层的楼梯转角平台部分下方的空间，依据规划许可图纸，应该属于＊号门市的围合部分，当时审批规划就把拐角部分规划给1层的门市。本案经本院多次组织调解，因原、被告坚执己见，致调解无果。本院认为，本案涉争的楼梯间目前上方空间供原告任义福上楼使用，楼梯下方空间属于被告徐金祥购买的＊号门市的围合部分。就整个楼梯间而言，不具备构造和利用上的独立性，也未明确登记在原告任义福的房屋产权证书中。因此，该楼梯间不属于原告任义福的专有部分。根据《物权法》第七十条之规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于建筑物的共有部分应如何使用应根据设计规划及建筑物的实际状况合理确定。从房屋购买时间上看，原告任义福现房购买房屋是在2004年，而被告徐金祥购买房屋并实际使用案涉楼梯间的时间为2002年，原告任义福在购房时对房屋整个使用状况是知情的。从房屋结构上看，被告徐金祥购买的康居苑＊幢＊层＊室北墙未封闭，双方争议的楼梯间属于该门市的围合部分。原告任义福除通过＊室门市，并无其他通道可以进入该楼梯间。根据房产公司及盐城市规划局的证明，本案楼梯现状符合规划许可，与竣工验收时一致，该楼梯间的拐角部分就是规划给一层的门市围合使用。综上，原告任义福以自己承担了楼梯全部分摊面积的费用为由要求确认被告所占有的康居苑＊号1层至2层楼梯间及转角平台投影空间为原告所有，并要求被告让出上述空间，缺乏法律依据。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告任义福的诉讼请求。案件受理费80元，由原告任义福承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。审 判 长  蔡 克审 判 员  吕建生人民陪审员  钱海燕二〇一四年十月二十日书 记 员  谷 萍附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。