辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽02民初1723号 原告（案外人）：初赟，男，1984年8月25日生，汉族，住辽宁省普兰店市。 委托诉讼代理人：李视春，辽宁圣邦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司，住所地辽宁省大连市西岗区花园广场**。 法定代表人：刘世汉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江璠，北京德恒（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王冬林，北京德恒（大连）律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：大连文景房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区太平街道办事处柳家社区。 法定代表人：景克瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯瀛璐，辽宁锴亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹永健，男，该公司员工。 原告初赟与被告中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（以下简称长城资产）、第三人大连文景房地产开发有限公司（以下简称文景公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月27日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告初赟及其委托诉讼代理人李视春，被告长城资产委托诉讼代理人江璠、王冬林，被告文景公司委托诉讼代理人冯瀛璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告初赟向本院提出诉讼请求：对第三人开发建设的位于大连市普兰店区久寿街427号1单元8层2号和443号1单元9层2号房屋停止执行。事实和理由：2017年11月7日，大连市中级人民法院在执行程序中查封了位于大连市普兰店区久寿街427号1单元8层2号和443号1单元9层2号房屋（案涉房屋），拟进行拍卖。原告向大连市中级人民法院提出执行异议被驳回，现在法定期限内提起执行异议之诉，请求判令停止执行案涉房屋。2013年8月8日原告与大连鸿顺建筑工程有限公司签订混凝土买卖协议，约定原告对普兰店二中文景清华园的6#、7#、8#、9#、10#、11#、27#楼地面进行混凝土浇筑作业。大连鸿顺建筑工程有限公司的文景清华园项目是从大连宏兴达建设工程有限公司分包的，因分包公司拖欠原告混凝土浇筑款，第三人与原告于2014年1月16日和2014年1月17日签订房屋抵顶确认书，原告占有使用至今近5年。原告认为：原告对涉案房屋具有排除执行的权利，理由如下：一、本案中，原告在2014年1月16、17日与第三人签订房屋抵顶确认书，被告是在2014年1月17日通过购买债权签订了抵押合同（进行抵押登记更晚）才取得在建工程抵押权，原告抵顶和占有案涉房屋早于被告取得抵押权，更早于一审法院对案涉房屋的查封。根据房屋抵顶确认书（涉案小区上百户都是同样的房屋抵顶确认书）,应认定原告已经通过抵顶工程款的方式支付了全部房款具有高度可能性。被告并没有证据证明未办理房产证系原告原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定及本案事实，原告依法对涉案房屋享有排除执行的权利符合本案实际情况。二、原告作为案涉小区混凝土浇筑项目的实际施工人，对案涉房屋享有建设工程优先受偿权。被告虽对第三人的“在建工程”享有抵押权，但被告的抵押权晚于原告签订房屋抵顶确认书并占有案涉房屋，也在原告的建设工程优先受偿权之后顺序受偿，因此原告权利应能排除本案的执行。如依被告申请继续执行，不仅违背法律规定，且不利于维护市场交易秩序。 被告长城资产辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告并未取得案涉房屋的所有权，其应对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则就应当承担举证不能或举证不力的法律后果。案涉房屋已于2013年8月16日设立了在建工程抵押登记，文景公司未经抵押权人同意也未行使涤除权的情形下转让抵押房屋会导致转让行为无效。原告主张的抵债协议签订后，案涉房屋并未办理过户登记手续，因此，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条和第十四条之规定，关于案涉房屋的转让并未产生物权变动的效力，原告不享有案涉房屋的所有权。第二，原告作为以房抵债的受让人，现有法律规定未将其列入物权期待权的保护范围。原告主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，但并未提供证据证明在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的买卖合同、未提供诸如《房屋验收交付书》等证据证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，未提供证明其已支付房屋价款，且原告对于案涉房屋已在先存在的他人权利障碍的忽略可视为其自身对于未办理过户登记存在一定过错。第三，建设工程价款优先受偿权不属于足以排除强制执行的民事权益，不能达到阻却执行的效果。 第三人文景公司述称：同意原告的诉讼请求，经核实，文景公司确实已经将案涉两套房屋抵顶给了案外人并完成了交接。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 长城资产与文景公司、景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵、陈丽、聂利平、李娜、李艳艳金融借款合同纠纷系列案件，本院于2017年12月25日作出（2017）辽02民初676号民事判决：一、文景公司偿还长城资产借款本金人民币8246万元及至付清之日的利息（截止2017年9月19日欠息1,665.05万元，自2017年9月20日起至款项还清之日按年利率18.85%的标准计算罚息、复利）；二、长城资产对文景公司提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.78平方米在建工程（土地证号为：普房建普字第&tim**;×号）及其分摊的土地使用权（面积39,996.92平方米、证号：普他项2014第**）享有优先受偿权；三、长城资产对景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵持有的文景公司共计100%的股权享有优先受偿权；四、景克瑞、陈丽对文景公司的上述还款承担连带清偿责任，景克瑞、陈丽对文景公司的上述还款承担连带责任后有权向文景公司追偿。本院于2017年12月22日作出（2017）辽02民初677号民事判决：一、文景公司自判决发生法律效力之日起十日内偿还长城资产债务本金6800万元人民币及至付清之日的利息、罚息和复利（截止2017年9月30日欠息2,560.58万元，自2017年10月1日起至款项还清之日按年利率18.85%的标准计算罚息、复利）；如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。二、长城资产对文景公司提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.55平方米在建工程（权证号为：普房建普字第××号）及其分摊的土地使用权（面积39,996.92平方米、证号：普：普他项2014第**依据该他项权利证的记载在判决主文第一项所列债权范围内享有第二顺位优先受偿权；三、景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳对文景公司前述第一项债务在《连带保证合同》范围内承担连带保证责任；景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳承担连带保证责任后，有权向文景公司追偿。四、驳回长城资产其他诉讼请求。上述两件案件在诉讼过程中，本院依据长城资产的诉讼保全申请于2017年11月7日查封了文景公司建设开发的相关房屋（包括案涉房屋）。本案在执行过程中，本院于2018年5月8日作出（2018）辽02执228号、229号公告，即本院拟对查封文景公司的相关房屋（包括案涉房屋）进行评估拍卖。 原告初赟、文景公司工程部和大连宏兴达建设工程有限公司分别于2014年1月16日、2014年1月17日签订了两份《房屋抵顶确认书》，内容为：文景清华园11号楼1单元9层2号房屋（面积42.42平方米）和文景清华园6号楼1单元8层2号房屋（面积55.25平方米），前述二套房屋即案涉房屋，经文景公司和大连宏兴达建设工程有限公司协商一致，同意将此房屋抵顶给大连宏兴达建设工程有限公司指定人员初赟，价格5300元/平方米。 原告初赟向本院提交了两张电费通知单，其中时间较早的一张形成于2018年12月，载明客户名称为“文景清华园小区久寿街427号1单元802”，抄表日期12月1日，本月电量400，上次抄表示数0，本次抄表示数400。 原告初赟作为案外人对查封案涉房屋提出书面异议。本院于2018年12月3日作出（2018）辽02执异1102号执行裁定书，裁定驳回案外人初赟的异议请求。初赟对该裁定不服，向本院提起本案案外人执行异议之诉。 另查，在本院于2019年3月20日对本案进行法庭审理的过程中，法庭询问原告，为何其自称2014年即已接收了案涉房屋，但直到2017年房屋被法院查封都没有办理产权登记手续，原告称，“我当时不了解这个情况，所以没有着急办过户”。 本院所确认的上述事实，有本院（2018）辽02执异1102号执行裁定书，原告初赟提交的两份《房屋抵顶确认书》、电费通知单及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证，各方当事人对前述证明材料的真实性均予认可，经本院审查，可以采信。关于原告初赟提交的《混凝土买卖协议》和《决算书》，被告和第三人对该两份证据的三性均不予认可，本院认为，该两份证据系原告与案外人订立，对其真实性在本案中无法核实，故本院不予采信。 本院认为：《执行异议和复议案件规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。具体到本案，案外人初赟依据《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定对案涉房屋主张排除执行的实体权利，而据此规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四要件缺一不可。现从本案已查明的事实看，虽然经文景公司确认真实性的《房屋抵顶确认书》上能够体现案涉房屋的位置、面积、价款等具体信息，但原告初赟并没有在案涉房屋被查封前与文景公司签订书面买卖合同。并且，原告对于其在法院查封前已合法占有该不动产一节事实未予充分举证证明，本案中，原告唯一证明其已占有案涉房屋的证据是最早于2018年12月形成的电费通知单，该电费通知单仅针对案涉房屋中的一套，且通过该电费通知单的形成时间和内容无法证明原告主张其早于法院查封日期之前已经实际占有了案涉房屋的事实。另外，从原告于本案庭审中所作的陈述看，关于案涉房屋未办理过户登记的原因，虽然客观上存在案涉房屋被设立了抵押登记的事实，但亦存在原告自身怠于履行权利的因素。综上，本案所涉情形不符合适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定对于无过错买受人物权期待权保护的要件，原告的执行异议不成立，应驳回原告要求停止对案涉房屋执行的诉请。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告初赟的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告初赟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  贾春雨 审判员  任 娲 审判员  阁成宝 二〇一九年六月二十日 书记员  任建芳