江西省赣州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣07执异55号案外人（异议人）：钟八月生，男，汉，1963年9月17日生，现住于都县。申请执行人：浙越资产管理有限公司（下称浙越公司，系变更后的申请执行人），住所地：浙江省绍兴市镜湖新区凤林西路****东侧。法定代表人：朱志祥，该公司负责人。委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张垚，江西南芳律师事务所律师。被执行人：于都县鑫达矿业贸易有限公司（下称鑫达公司），住，住所地：赣州市于都县贡江镇滨江大道阳光水岸******织机构代码：558450617。法定代表人：肖伙长。被执行人：肖伙长，男，1973年7月27日生，汉族，住赣州市于都县。被执行人：杨金兰，女，1973年3月29日生，汉族，住赣州市于都县。被执行人：程基石，男，1964年12月12日生，汉族，住赣州市于都县。被执行人：周敏，女，1967年7月13日生，汉族，住赣州市于都县。在本院执行浙越公司与鑫达公司、肖伙长、杨金兰、程基石、周敏金融借款合同纠纷一案中，案外人钟八月生不服本院对程基石、周敏名下位于于都县西侧房产中包含出售给其的房屋、店面及柴间的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人钟八月生称，请求中止（2018）赣07执118号案件执行中对属其所有的房产的执行。事实和理由是：赣州市中级人民法院（下称赣州中院）（2018）赣07执118号案件执行中裁定拍卖的被执行人程基石、周敏名下位于于都县西侧产权证号为于房权证（房）字“第00××29号、00××29-1号；第00××33号、00××33-1号”的房产中包括了属于出售给其的房屋、店面及柴间。2006年6月23日，其与被执行人程基石签订了《合约建房协议书》，协议约定：被执行人程基石将西边第四层住宅（面积约160㎡）、店面靠北第一间（面积39.25㎡）转让给案外人，店面及住宅总价共133000元，其当日支付了首付款100000元。被执行人程基石则将约定的第四层房屋及一楼柴间一间交付给其使用至今。2011年，被执行人程基石将靠北第一间店面出租给星光大道使用；2012年6月19日，被执行人程基石在办理产权证时，却将合作建房约定给案外人所有的房屋、店面、柴间全部办证在其及周敏名下。2012被执行人程基石将含案外人所有的上述房产一同作为抵押物，为鑫达公司贷款提供但保，并办理抵押担保登记［他项权权证号：于房他证2013字第××号］。案外人得知后，多次就所购房屋、店面、柴间过户一事与被执行人程基石协商，因协调未果，故于2014年1月向于都县法院提起诉讼，要求确认该房产所有权及办理房屋过户登记，该院于2014年7月2日作出（2014）于民一初字第64号民事判决，依法确认了案外人与被执行人程基石合约建房的法律效力，但因被执行人程基石将该房产设置了抵押担保，于都县法院以此为由驳回了本人的诉讼请求。案外人认为本院对程基石、周敏名下房产的执行涉及属于其所有的第一层靠北第一间店面、第四层西边房屋及一楼柴间，损害了其合法权益，故提出上述异议请求。为证明上述事实，案外人提供了以下证据材料:1、《合约建房协议书》；2、程基石出具的收到购房款10万元的收条；3、占有使用房屋的照片；4、(2014)于民一初字第64号民事判决书。申请执行人浙越公司答辩称，一、案外人不享有对(2018)赣07执118-2号执行裁定涉及被执行人程基石及周敏财产的物权。一是根据《物权法》第九条、第十六条、第十七条之规定，案外人不享有对案涉异议房屋的物权；二是于都县法院(2104)于民一初字第65号民事判决只是对案外人合作建房效力的确认，没有确认买卖合同法律关系，且未对案外人是否支付了全部房款及交付房屋等事实进行审查，最终法院还驳回了其确权之诉，足以说明案外人不享有执行标的的物权。二、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。据此，要求驳回案外人的异议请求。本院查明，本案系变更申请执行人案件。中国工商银行股份有限公司于都支行（下称中国工行于都支行）与鑫达公司、肖伙长、杨金兰、程基石、周敏金融借款合同纠纷一案，2016年2月12日，本院作出（2015）赣中民二初字第238号民事判决，判决鑫达公司归还中国工行于都支行本金共1379.997173万元（两笔借款，即1139.997173万元和240万元）及相应利息，程基石、周敏以其二人共有的位于于都县楂林工业园的土地使用权和商住房（他项权证号为：于房他证2013字第××号）对其中的1139.997173万元本金及利息承担抵押担保责任。2016年5月27日，中国工行于都支行将上述判决书中判决项下的债权及相关权利全部转让给中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司（下称中国长城公司江西分公司），因上述义务人未履行该生效判决确定义务，中国长城公司江西分公司向本院申请执行，本院立执行案号为：（2018）赣07执118号。执行中，中国长城公司江西分公司又将转让所得的债权及相关权利全部转给浙越公司。经浙越公司申请，本院于2019年2月24日作出（2018）赣07执118－2号执行（变更）裁定，变更浙越公司为本案申请执行人。另查明，“于房他证2013字第××号”他项权证登记抵押的不动产有：土地使用权证号为于国用“（2009）第0××4号、（2006）第0××0号”的土地和产权证号为于房权证（房）字“第00××29号、00××29-1、第00××33号、00××33-1号”的房屋，该证于2013年12月5日办理。本案诉讼中，本院于2015年10月13日保全查封上述抵押房产（系首封），2018年10月在执行中进行了续封。2018年11月1日，本院作出（2018）赣07执118－1号执行（拍卖）裁定，裁定拍卖该被查封的案涉房产，并于2019年2月25日作出（2018）赣07执118号之一拍卖公告。案外人得知后遂以前述理由提出异议。还查明，1、被执行人程基石在位于于都县处取得土地使用权的于国用“（2009）第0××4号和（2006）第0××0号”土地上建房。2006年6月23日，案外人与被执行人程基石签订《合约建房协议书》，在协议关于“合资建房层次、面积及价格”中约定，所建房屋第四层西边住宅（面积160㎡）、店面靠北第一间（面积39.25㎡）给案外人，店面及住宅一次性定价133000元，并送柴间1间（面积约4㎡），所建房屋于2007年2月竣工交付使用，房产证办理及费用、契税由被执行人程基石缴纳。协议签订当日，案外人支付房款100000元，被执行人程基石出具了收条。2010年底，被执行人程基石将约定的第四层住宅及一楼柴间交付案外人，案外人装修后占有使用至今。2012年，被执行人程基石在办理产权证时，却将出售给案外人的店面、房屋、柴间全部办证在其及周敏名下，并于2013年为鑫达公司贷款提供抵押担保［他项权权证号：于房他证2013字第××号］。案外人得知后，曾就该房产过户一事与被执行人程基石协商，因协商未果，遂向于都县法院提起诉讼，要求确认该项房产所有权及办理房屋过户登记，该院于2014年7月2日作出（2014）于民一初字第64号民事判决，该判决认为案外人与被执行人程基石“签订的合约建房协议是双方当事人的真实意思表示，该约定不违反法律规定，具有法律效力。”同时，该判决也以案涉房屋因被执行人程基石设立了抵押担保，办理了抵押登记，该抵押权未撤销、涤除、灭失时，案外人要求办理过户登记手续暂不能支持；店铺因租赁他人，案外人要求交付也难以支持为由，判决驳回了案外人的诉讼请求。2、案外人提出异议的房屋包含在产权证号于房权证（房）字“第00××33-1号”房产中，店面和柴间包含在产权证号于房权证（房）字“第00××29-1”房产中。本院认为，本案的焦点是对案外人提出异议的案涉房产主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外提提起异议的案涉房产，虽登记在被执行人程基石及周敏名下，但在被执行人程基石设立抵押及本院查封前，案外人已与被执行人程基石订立了合法有效的合约建房协议[该协议经于都县法院作出的(2014)于民一初字第64号民事判决实体审查认定系当事人双方真实意思表示，具有法律效力]，异议房产除店面外也进行了交付，且为案外人实际占有使用至今，案外人也交付了大部分购房款（余款因办理过户手续等原因尚未结算），未办理过户登记系被执行人程基石设立抵押担保所致。据此，案外人对案涉房产提出的异议符合上述司法解释规定的情形，其对所购房产主张的权利能够排除本院的执行。综上，案外人的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。如案外人、申请执行人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条之规定，裁定如下：一、中止对位于于都县西侧产权证号为于房权证（房）字“第00××33－1号”中第四层西边房屋及于房权证（房）字“第00××29-1号”中一楼靠北第一间店铺及柴间的执行；二、待本裁定生效后，解除对上述第一项中房屋、店铺及柴间的查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈小奇审判员  李 鸿审判员  李 婷二〇一九年六月二十四日书记员  刘 珍