安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2013）宣民二初字第00422号原告：安徽精享裕房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市区。法定代表人：张百启，该公司董事长。委托代理人：王敏，安徽锦宣律师事务所律师。被告：李明。委托代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。委托代理人：储有雷，安徽金皖律师事务所律师。原告安徽精享裕房地产开发有限公司（以下简称安徽精享裕公司）诉被告李明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月11日公开开庭进行了审理。原告安徽精享裕公司的委托代理人王敏，被告李明及其委托代理人李淑虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽精享裕公司诉称：李明承租安徽精享裕公司开发的位于宣城市某某路某某小区＊＊幢＊号、＊号商铺。2011年2月10日，双方分别签订《商铺租赁协议》两份，约定租赁期限五年；总租金分别为645083元和609383元；均分七期支付。其中第五期即2013年1月10日前应分别支付上述两商铺一年的租金为138026元和130387元，合计268413元。同时，约定李明逾期支付租金时，应按照合同总租金的10%支付违约金等内容。合同签订后，安徽精享裕公司按约交付出租房屋，李明也进行了装修经营，并陆续支付了前四期租金。但自2013年1月10日至诉讼日止，李明一直未付第五期租金268413元。2013年8月9日，李明向安徽精享裕公司书面承诺在2013年9月15日前一次性付清，如违约按合同有关条款执行，但至今仍未支付。现要求李明立即给付拖欠的租金268413元，并支付迟延履行违约金125446.60元。安徽精享裕公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、营业执照、组织机构代码证复印件，证明其主体资格；2、房地产权证，证明其对租赁物享有所有权；3、商铺租赁协议，证明原、被告存在租赁合同关系，第五期租金数额，同时约定违约金计算方式；4、律师函，证明其向李明催要租金的事实；5、承诺书，证明李明拖欠租金的数额；6、竣工验收备案表，证明租赁物质量合格。李明辩称：对房屋租期及租金数额予以认可。安徽精享裕公司违约在先，其提供的租赁物存在严重瑕疵，造成李明的损失，故其诉请要求支付违约金无法律依据。李明为支持其辩解意见，向本院提交如下证据：1、身份证复印件，证明其身份；2、企业营业执照、组织机构代码证、特种行业许可证、交房安全合格证，证明其承租安徽精享裕公司的房屋设立某某宾馆；3、商铺租赁协议，证明其租赁安徽精享裕公司位于某某的＊＊幢＊#、＊#房屋经营宾馆，租赁期限为五年，出租方保证出租房屋处于可正常使用状态；4、协助事项联系单、物业公司及业主委员会证明、书面证言及证人李某某、姚某某、张某某、伍某某当庭证言、照片、申报材料、上报材料，证明李明承租房屋后，因房屋质量问题楼顶发生渗水，向物业和安徽精享裕公司反映未能解决，造成李明财产损失；5、房价照片，证明宾馆房价损失的计算依据。经庭审质证，李明对安徽精享裕公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2、3的真实性无异议，房屋产权登记在租赁合同签订之后，签订协议时安徽精享裕公司未取得房屋所有权，故租赁协议应属无效，协议约定的违约金也超过法律规定无效；证据4李明未收到；对证据5的真实性无异议，但因安徽精享裕违约在先，且造成李明重大损失，目前无给付能力；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据不是合法的产权证，且备案时间是2011年2月12日，在安徽精享裕公司未收到备案表前就将房屋租赁给李明，故与本案不具关联性。安徽精享裕公司对李明提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2无异议，但某某宾馆的业主是李某某，而非李明；对证据3无异议，但不能达到其证明目的，在租赁物交接时承租方未持异议视为租赁物合格，且在租赁物使用过程中维修义务在承租方；对证据4的真实性、合法性和关联性均有异议，其内容系业主或员工的单方陈述，且证人与本案亦有利害关系，证言对宾馆的经营状况表述不一致，李明不进行修复对损失有扩大；对证据5的三性有异议，不能达到其证明目的。经审查，结合当事人当庭质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：安徽精享裕公司提交的证据1-3、5、6及李明提交证据1-3均具备真实性、合法性和关联性，对其证明力予以认定。安徽精享裕公司提交的证据4，其不能证明已向李明送达，故对其证明力不予认定。李明提交的证据4，虽能证明因房屋渗水造成其财产损失，但该证据不能证明房屋渗水的原因及所造成财产损失的大小；李明提交的证据5，不能证明其主张的经营损失的大小，故对李明提交的证据4、5的证明力均不予认定。根据上述采信的证据，结合当事人当庭陈述，本院审理查明事实如下：2011年2月10日，安徽精享裕公司与李明签订两份《商铺租赁协议》，安徽精享裕公司将其开发的位于宣城市某某路某某小区＊＊幢＊#、＊#商铺租赁给李明。约定租赁期均为五年，租金总额分别为645083元和609383元，分七期支付。其中第五期即2013年1月10日前应分别支付租金为138026元和130387元，合计268413元。同时约定，李明逾期支付租金时，应按照合同总租金的10%支付违约金。合同签订后，安徽精享裕公司按约交付租赁物，李明对租赁房屋进行了装修经营宣城市某某宾馆。2013年8月9日，李明向安徽精享裕公司出具书面承诺载明“本人李明承租某某＊＊#-＊、＊＊#-＊商铺，第五期（2013年2月10日-2014年2月10日）租金为：贰拾陆万捌仟肆佰壹拾叁元整（小写：￥268413元），本人承诺于2013年9月15日前一次性付清全部租金，如本人违约则按租赁合同上的有关条款执行。”李明未按上述承诺期限履行给付租金的义务。2013年11月4日，安徽精享裕公司起诉至本院。2013年12月30日，李明以租赁物质量问题造成其财产损失为由向本院起诉要求安徽精享裕公司赔偿损失286990元。本院认为：安徽精享裕公司与李明之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，受法律保护。李明应按合同约定的期限履行给付租金的义务，而其未按合同约定履行义务，显属违约，应承担相应的违约责任。安徽精享裕公司依据合同约定要求李明按租金总额的10%支付违约金，当事人约定的违约金超过造成损失即未付租金268413元的30%，属于第第二款规定的“过分高于造成的损失”，且李明庭审中对违约金数额亦提出异议，故本院对违约金数额予以调整，应以未付租金的30%为限。李明辩称租赁物质量问题造成其财产损失，因李明已另案主张权利，故对该辩解意见，在本案中不予审查。因此，李明应承担给付租金268413元并支付违约金80523.90元的民事责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告李明于本判决生效之日起五日内给付原告安徽精享裕房地产开发有限公司房屋租金268413元并承担违约金80523.90元；二、驳回原告安徽精享裕房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7208元，原告安徽精享裕房地产开发有限公司负担828元，被告李明负担6380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  梁华贵人民陪审员  赵春燕人民陪审员  钟祥珠二〇一四年十月七日书 记 员  陈志玲附：法律法规《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。