上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第1275号原告（反诉被告）杨炯敏。委托代理人杨威，上海闰德律师事务所律师。委托代理人孙丹毅，上海闰德律师事务所律师。被告（反诉原告）王敏。委托代理人余子晨，上海上华律师事务所律师。原告（反诉被告）杨炯敏与被告（反诉原告）王敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨炯敏及其委托代理人杨威，被告（反诉原告）王敏的委托代理人余子晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨炯敏诉称，杨炯敏经中介公司居间于2014年2月27日与王敏签订了《上海市房地产买卖合同》，由杨炯敏购买王敏宝山区通南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称602室房屋），房价为人民币240万元。合同签订后，杨炯敏支付王敏房款共计65万元。因本市的房屋限购限贷政策，杨炯敏无法取得贷款，按照合同约定杨炯敏因政策原因不具有购房资格，双方可以解除合同。2014年5月10日，杨炯敏正式通知王敏解除买卖合同，但王敏拒绝返还房款，现杨炯敏起诉要求解除《上海市房地产买卖合同》，王敏返还房款65万元，及该款按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年5月10日起至本判决生效之日止的利息，并要求王敏支付违约金1万元。王敏反诉并辩称，合同约定因贷款政策变化导致杨炯敏不具有购房资格，可以解除合同。杨炯敏签约后政策未发生变化，故其不具有解约权。杨炯敏于2014年5月10日与王敏协商解约事宜，但王敏考虑到自己与案外人徐常德等之间的购房合同事宜尚未解决，故未同意解约，双方之后还就继续履行合同进行了磋商，王敏不认可双方的买卖合同已于2014年5月10日解除，王敏同意买卖合同在开庭之日解除。限购限贷政策在杨炯敏购房前就已经出台，杨炯敏在签订买卖合同前知道自己属于限贷限购对象，合同约定如杨炯敏不能取得贷款或贷款不足应以现金补足，故杨炯敏不支付房款构成违约。王敏不同意杨炯敏的诉请，王敏反诉要求杨炯敏支付违约金48万元，迟延履行违约金暂计13，532元。王敏准备出售602室房屋后向案外人徐常德等购买房屋，已经签订了买卖合同且支付了部分房款，因杨炯敏违约导致王敏也无法继续购买徐常德等的房屋，如果王敏支付给徐常德等的违约金与杨炯敏支付给王敏的违约金有差额，王敏保留继续追偿的权利。杨炯敏针对反诉辩称，根据合同条款，杨炯敏有权解除合同，没有构成违约，不同意王敏的反诉请求。如果杨炯敏承担违约责任，王敏主张的违约金较高，应予以调整。经审理查明，2014年2月12日，王敏与杨炯敏签订《房地产买卖居间协议》，约定杨炯敏以240万元的价格向王敏购买602室房屋。当日，王敏与杨炯敏签订了《房屋买卖合同》，杨炯敏支付王敏定金2万元。2014年2月27日，王敏（甲方）与杨炯敏（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方602室房屋，转让价款共计240万元；甲方于2014年8月15日前腾出房屋并通知乙方验收交接；甲乙双方约定于2014年5月15日前办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同应当书面通知乙方，乙方承担总价款20%的赔偿责任，甲方可从乙方已付款中扣除违约金和赔偿金，余款返还给乙方。合同补充条款约定，本合同签订后3个月内，乙方依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格，在乙方提供的申报材料真实的情况下，由于政策执行细则变化等因素，导致房地产管理部门确认乙方不具有购房资格，则甲乙双方同意解除合同，互不承担违约责任；如乙方提供的申报材料不实，最终房地产管理部门依据真实情况确认其不具有购房资格，则双方可解除合同，但乙方须依合同向甲方承担违约责任。合同附件三付款协议约定，乙方于签订本合同后二日内支付部分首付款70万元，双方于签订合同后三个月内至税务机关申报纳税，乙方应于完成申报纳税手续后三十日内至房地产管理部门查询已购住房情况，待房地产管理部门出具查询结果之日起十五日内支付剩余首付款98万元，如此共同构成首付款共计170万元（含已付定金2万元）；甲方同意乙方申请贷款70万元支付第二期房款，若乙方之贷款未经审核通过或贷款额度不足，乙方应于送件当日补足；待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定账户后三十日内，甲方将房屋交付乙方。当日，杨炯敏支付王敏房款63万元。2014年5月10日，杨炯敏与王敏签订协议，约定，杨炯敏由于贷款未能批准，无法继续购买602室房屋，正式向王敏提出解除合同，待王敏与其上家沟通后，双方继续协商具体事宜。审理中，杨炯敏提供：1、杨炯敏丈夫许俊与中国建设银行上海市卢湾支行、上海市住房置业担保有限公司于2002年签订的《住房公积金个人购房担保借款合同》，主要内容为许俊为购买本市杨浦区松花一村XXX号XXX、XXX室房屋贷款10万元。2、杨炯敏与中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行、上海市住房置业担保有限公司于2005年签订的《住房公积金个人购房担保借款合同》，主要内容为，杨炯敏为购买本市杨浦区延吉东路XXX弄XXX号XXX室房屋贷款9万元。3、许俊于2010年9月与济南融基置业有限公司乳山分公司签订的《商品房买卖合同》，主要内容为，许俊购买天海人和恋海园第9幢2单元704号房屋。杨炯敏表示，上述证据可以证明杨炯敏在本市两次购房，属于限购限贷对象。王敏表示，对上述3份合同的真实无异议，可以证明杨炯敏在与王敏签订《上海市房地产买卖合同》前就知道其属于限购限贷对象。以上事实，有杨炯敏提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、协议书、结婚证、《住房公积金个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，杨炯敏与王敏于2014年2月27日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，在杨炯敏提供的申报材料真实的情况下，由于政策执行细则变化等因素，导致房地产管理部门确认杨炯敏不具有购房资格，则双方同意解除合同，互不承担违约责任。根据杨炯敏提供的《住房公积金个人购房担保借款合同》等材料，其在签订买卖合同时即属于限贷限购对象，而非因签订合同后的政策执行细则变化而导致其成为限贷限购对象，故杨炯敏无权依据该约定解除合同。杨炯敏于2014年5月10日与王敏签订的协议载明，杨炯敏由于贷款未能批准，无法继续购买602室房屋而向王敏提出解除合同，待王敏与其上家沟通后，双方继续协商具体事宜。从协议内容可见，王敏在当日未同意解除合同，杨炯敏关于王敏在当日同意解除合同的意见，缺乏依据，本院不予采纳。合同约定，杨炯敏贷款未经审核通过或贷款额度不足，应于送件当日补足。杨炯敏因无法取得贷款而要求解除合同，不符合上述约定，已经构成违约。现王敏同意解除合同，本院予以准许。合同解除后，王敏应将房款65万元返还给杨炯敏。杨炯敏要求王敏支付利息及违约金，本院难以准许。合同约定，杨炯敏未按合同付款协议约定期限付款的，按逾期未付款日万分之五计算违约金，逾期超过二十日后仍未付款的，王敏有权单方解除合同，杨炯敏承担总价款20%的赔偿责任。按照上述约定，杨炯敏应支付违约金17，500元、赔偿金48万元。鉴于赔偿金较高，杨炯敏要求予以调整，本院予以准许，本院酌情确定杨炯敏支付王敏赔偿金30万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨炯敏与被告（反诉原告）王敏就上海市宝山区通南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告（反诉原告）王敏于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）杨炯敏房款65万元；三、原告（反诉被告）杨炯敏于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）王敏违约金17，500元、赔偿金30万元；四、原告（反诉被告）杨炯敏的其他诉讼请求，不予支持；五、被告（反诉原告）王敏的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为5，200元、反诉案件受理费4，351元，由原告（反诉被告）杨炯敏负担5，300元，被告（反诉原告）王敏负担4，251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一四年十月二十一日书记员  童翔燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条……。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……