广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初9047号原告：李博微，女，1990年12月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈刚，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜耀广，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会东平新城天成路20号保利东景花园3座101铺之四，统一社会信用代码9144060659409930XA。法定代表人：唐翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：金三宝，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子彤，广东卓盈律师事务所律师。原告李博微与被告佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告李博微的委托诉讼代理人陈刚、被告佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金三宝、黄子彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即赔偿原告租金损失119689元（租金损失从2016年2月24日计算至2018年5月28日）；2.判令被告立即赔偿原告物业管理费损失6123.6元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年9月24日签订了合同编号为YXXX的《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于佛山新城XXX商铺（下称涉案商铺），购房价款为1718680元。上述《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年2月24日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续、符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。上述《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告交付了全部的房价款。但因涉案商铺墙脚有明显渗水现象，存在严重的质量问题且不能正常使用，导致原告巨大的经济损失。鉴于被告的行为已构成违约，且严重损害了原告的合法权益，原告特依法提起诉讼。被告辩称，（一）案涉商铺具备约定的交付条件，被告已依约履行交楼义务。（2018）粤0606民初10338号民事判决书确认，涉案商铺已通过竣工验收，因被告已取得涉案商铺工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并已通知原告于合同约定的交楼期限前进行收楼，案涉商铺视为已于2016年2月24日交付给原告使用。（二）被告不应承担租金损失及物业管理费损失的赔偿责任。1.涉案商铺墙角渗水，不属于房屋质量问题，不能归责于被告。首先，不是建筑物内的所有位置都需要做防水工程的。根据《建筑室内防水工程技术规程》（CECS196:2006）第2.0.1“建筑室内防水工程，指覆盖在建筑房屋内的防水工程。如厕浴间、厨房、泳池、水池等需做防水的工程”，及《住宅室内防水工程技术规范》（JGJ298-2013）第5.1.1“住宅卫生间、厨房、浴室、设有配水点的封闭阳台、独立水容器等均应进行防水设计。”的规定，需要做防水设计、施工等防水工程的位置，在工程设计上都是临水的位置，是有特别规定的，不是建筑物内的所有位置都需要做防水工程的。其次，原告诉称的存在渗水的墙角，在工程设计上并非临水的位置，也不是建筑外墙，不需要做防水工程。根据买卖合同附件一10座首层平面图可知，案涉10座113商铺的渗水墙角所在墙面，在设计上不是临水的位置，也不是与外部自然空间直接接触的“应具有阻止雨水、雪水侵入墙体的基本功能”的建筑外墙，不需要做防水工程。因此，涉案商铺墙角渗水问题，不属于房屋质量问题，不能归责于被告;2.涉案商铺在交付之时并不存在墙角渗水问题，墙角渗水问题并不是自始就存在的问题，可能是第三方原因造成的，与被告之间不存在必然的因果关系。首先，在2016年2月24日（即案涉商铺交楼之日）起，至2017年6月27日原告第一次提出涉案商铺墙角渗水的长达一年零四个月期间，原告从未提出案涉商铺存在墙角渗水的问题，说明涉案商铺在交付之时并不存在墙角渗水的问题，墙角渗水问题并不是自始就存在的问题。其次，在2017年6月27日原告第一次提出涉案商铺墙角渗水的问题时，涉案商铺及周边物业均已交付业主使用，案涉商铺墙角渗水的问题可能是第三方使用相邻物业造成的，与被告之间并不存在必然的因果关系。3.在2016年2月24日起至2017年6月27日止的期间，原告并未提出过涉案商铺存在墙角渗水问题，但原告也未将涉案商铺出租。原告未将涉案商铺出租，是原告自己的个人行为，与被告无关，且涉案商铺是否能够顺利出租及租金单价如何，均是不确定的，所谓的租金损失存在极大的不确定性。4.物业服务费是由第三方物业公司收取的，与被告无关，且根据原告提供的证据显示，原告并未实际支付其所主张的物管费，该费用并非实际产生，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2015年9月24日，原、被告签订编号为YXXX的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城XXX商铺，商品房用途为商业、金融、信息，商品房套内建筑面积43.55平方米，分摊土地使用面积7.78平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.81平方米，故该商品房建筑面积为45.36平方米，总价款1718680元。合同第十七条约定“关于物业管理的约定。该商品房移交后，乙方（原告）承诺遵守业主委员会选聘的物业管理公司（单位）依法制定的物业管理规定，在业主委员会未选定物业管理机构之前，甲方（被告）指定保利物业管理有限公司顺德分公司（单位）负责物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定。……”；合同第十八条约定“……乙方购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损失，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。”签订上述合同后，原告向被告支付了房款，涉案商铺于2015年8月21日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告于2016年1月30日向原告邮寄送达《保利东滨花园零星交楼通知书》，该邮件于2016年2月2日妥投，原告于2016年2月24日收楼时发现涉案商铺出现多处渗水而拒绝办理收楼手续。2018年4月12日，原告委托佛山市金平建筑工程质量检测有限公司对涉案商铺及另案的XXX商铺进行鉴定，该鉴定机构于2018年4月13日出具《保利东滨花园XXX商铺、XXX商铺房屋鉴定报告》，现场检查情况为涉案XXX商铺“东墙、南墙、北墙有部分墙体表面批荡有修缮痕迹，暂未见渗水现象。”上述期间，原告多次向保利物业发展股份有限公司顺德分公司东滨花园物业服务中心反映渗水问题，维修记录显示原告于2017年5月24日、2017年6月14日、2017年6月18日、2017年6月27日、2017年6月28日、2018年4月5日、2018年5月8日进行报修。本院于2018年6月1日立案受理原告与被告（2018）粤0606民初10338号商品房预售合同纠纷一案，原告向本院诉请：1.被告立即向原告支付逾期交付房屋的违约金563039.57元（自2016年2月25日起每日按原告已付房款1718680元的万分之四的标准暂计至2018年5月23日，后续违约金计至实际交付房屋之日止）；2.被告承担房屋交付前的物业管理费（截止2018年5月31日为6123.6元）；3.本案诉讼费用由被告承担。该案判决现已生效，判决认定，原告曾就涉案商铺于2017年5月14日、2017年6月14日、2017年6月27日、2017年6月28日分别以入户门槛损坏、商铺门左上方渗水、内墙底部渗水（为由）报修，施工单位最迟回单时间为2017年7月7日，复验结果为合格。原告曾于2018年5月8日报修，但原告举证的2018年5月8日现场照片未显示案涉商铺存在明显的渗水现象。涉案商铺曾出现的商铺门左上方渗水、内墙底部渗水等问题属于质量保修范围，不影响房屋交付，涉案房屋已于2016年2月24日交付。由此判决驳回原告全部诉讼请求。原告委托佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司对涉案113商铺、另案112商铺的租金市场价值进行咨询，该公司于2019年3月18日出具《评估报告书》，咨询结果如下：涉案113商铺，租赁期2016年2月24日至2018年5月28日，合共27.13个月，租金市场价值为119689元。被告于2019年6月10日向本院申请鉴定，认为东面墙不是建筑外墙，不应做防水工程，如因东面墙未做防水工程导致渗水的，不属于质量问题，本院认为，涉案商铺渗水位置并非被告辩称的东面墙，而是商铺门左上方、内墙底部等不同位置的渗水，且被告就渗水问题进行了数次修复及查验，并未提出渗水问题非质量问题的异议，且现渗水问题早已得到修复，已无鉴定必要，故对被告的鉴定申请不予准予。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应受其约束。根据《商品房销售管理办法》第三十三条“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”原告在保修期限内提出房屋渗水问题，被告理应承担保修义务并对因此造成的损失予以赔偿。关于租金损失，被告认为渗水问题不属于房屋质量问题，可能由于案外人相邻关系导致，本院认为，原告提供有房屋鉴定报告一份，证明涉案房屋存在修缮痕迹，结合原告提交的报修记录，可推知涉案商铺确实存在过渗水问题，被告未提供证据予以证明渗水问题非质量问题，应对因此而导致的损失承担赔偿责任。原告购买的为商铺，属于专门用于商业经营活动的房地产，因渗水问题导致原告商铺不能正常商用，该损失属于可预期损失，原告请求的租金损失属于合同正常履行后可获得的利益，应予以支持。关于租金计算时间，首先，涉案商铺为毛坯交付，投入使用需进行装修，出租亦有寻租的时间成本，均应在租金损失计算期间予以扣减；其次，涉案房屋2017年7月7日最后复验结果为合格，从原告提交的鉴定报告可知，原告委托佛山市金平建筑工程质量检测有限公司于2018年4月12日现场检查时涉案商铺情况为“东墙、南墙、北墙有部分墙体表面批荡有修缮痕迹，暂未见渗水现象”，期间原告于2018年4月5日因渗水问题报修，但仅证明其就渗水问题进行报修，并无证据证明确实存在渗水问题，也无相关的修复记录予以佐证，此后，原告于2018年5月8日就渗水问题再次报修，在（2018）粤0606民初10338号判决中已明确，原告提交的2018年5月8日的商铺渗水情况的照片并未显示有渗水问题，故本院认定涉案商铺的渗水问题已于2017年7月7日修复。综上，自房屋交付之日起至上述认定的房屋修复之日止共计16.37个月，扣减装修、寻租等时间成本，本院酌定租金损失计算期间为14个月；租金计算标准，根据原告提交的鉴定报告，自2016年2月24日至2018年5月28日合共27.13个月租金损失共119689元，每月4411.68元，该咨询结论客观真实，评估程序合法，本院予以认定，被告辩称租金损失不确定，无事实依据，不予采纳。根据上述租金损失标准计算经计算为61763.52元，故原告因房屋渗水等问题导致涉案商铺不能正常使用的租金损失为61763.52元。对于原告请求中超出上述认定部分，不予支持。关于物业管理费损失，原告并未实际缴纳物业管理费，不属于因被告违约而产生的实际损失，且原告确认物业管理费系由案外人保利物业发展股份有限公司顺德分公司东滨花园物业服务中心收取，被告并非适格合同主体，本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李博微赔偿租金损失61763.52元；二、驳回原告李博微的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816.26元，减半收取计1408.13元（原告李博微已预付），由原告李博微负担736.09元，被告佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司负担672.04元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇一九年六月十九日书记员  赖冠华