安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1324民初2744号 原告:宋华梅，女，1959年9月20日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：王明明（宋华梅丈夫），住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 被告：张武龙，男，1975年10月6日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：张贵飞，安徽郑良付律师事务所律师。 原告宋华梅与被告张武龙排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，于2018年11月13日作出（2018）皖1324民初5539号民事判决书，宋华梅不服提起上诉。2019年4月8日，宿州市中级人民法院作出（2019）皖13民终207号民事裁定书，裁定撤销本院判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。 原告宋华梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告停止对涉案房屋（大路口乡大季村“美好家园”11幢105室）的侵害并排除妨碍；2.判令被告赔偿原告造成的装修损失、租金损失暂计16000元（租金损失按涉案房屋同地段租金计算，自2017年10月起计算至实际返还之日），庭审中，原告撤回该项诉讼请求。事实和理由：2016年7月8日，原告与江苏元顺置业有限公司（下称元顺公司）签订《商品房买卖合同》，由原告购买元顺公司开发的泗县大路口乡“美好家园”11幢105室。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，元顺公司于2017年3月30日将该房屋交付原告。2017年4月原告开始对涉案房屋进行装修准备入住。2017年8月、9月间，在原告装修过程中，被告以元顺公司与其有债权债务关系为由，多次到原告家中无理取闹，并采取封门窗等极端手段阻挠，原告多次报警处理无果。原告认为，涉案房屋系原告从元顺公司合法购买取得，涉案房屋也已交付给原告。至于被告与元顺公司之间存在经济纠纷与本案无关，应由被告与元顺公司另行解决。现被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，并给原告造成了巨大损失。请求支持原告诉求。 被告张武龙辩称，原告主体不适格，根据法律规定，一个物上只能有一个所有权，对房屋所有权应该以登记为准，原告不是房屋的所有权人。涉案房屋是元顺公司拖欠被告材料款抵押给被告的，并且有抵押协议和房屋买卖合同，被告有权处理涉案房屋。原告的户籍是泗城镇，涉案房屋是大路口乡大季村的，原告不是该集体经济组织成员，原告与元顺公司买卖合同无效，请求驳回原告诉求。 双方当事人对以下事实没有争议本院予以确认：2016年8月11日，因元顺公司拖欠张武龙钢筋款约396192元，双方签订《房屋抵押协议》，房屋抵押协议内容为“今有张武龙前期送大季美好家园钢筋材料到臧怀林工地C区8#、9#、10#、11#，由于臧怀林中途无法完成工期，臧怀林所欠钢筋款406192元，扣除前期付款60000元，下欠钢筋款346192元，由我公司承担（具体明细有证明），7月20日以后又送钢筋到我工地约50000元（具体以单据为主），由于我公司资金困难，暂时无法拿出资金，今双方友好协商，我公司同意以20万元每套房的价格暂时抵押给张武龙。共计抵押2套房。所抵押的房源，11月30日前张武龙无权销售，11月30日前我公司有权销售该房源，但销售的同时必须通知张武龙到现场，同时张武龙必须解除并拿出所有的售房合同。所售房款汇入张武龙个人账户同时张武龙出具收条，如果违约产生的法律责任由违约方负责。如果在11月30日前我公司还没有销售出去，张武龙可自行处理该2套房源，我公司无权干涉。（该2套房源C区11#105室及106室）”。同时，元顺公司与张武龙签订一份《商品房买卖合同》，约定由张武龙购买元顺公司开发的泗县大路口乡卢庄村“美好家园”C11幢105室，建筑面积154平方米，每平方米1638元，总价款252252元，买受人一次性付款，出卖人在2016年12月31日前交付验收合格的房屋。以上《房屋抵押协议》及《商品房买卖合同》除张武龙、张顺虎签名及落款时间外，均系打印。 宋华梅与元顺公司签订一份《商品房买卖合同》，由宋华梅购买元顺公司开发的泗县大路口乡大季村卢庄“美好家园”C11幢105室，建筑面积154平方米，每平方米1363.64元，总价款210000元,买受人一次性付款，出卖人应当在2016年12月30日前交付验收合格的房屋，合同落款日期为2016年7月8日。上述合同除宋华梅及张顺虎（元顺公司法定代表人）的签名系手写，其余均是打印。2016年9月5日，宋华梅向元顺公司汇款15万元，2016年9月6日，张武龙元顺公司出具收条，内容为“今收到江苏元顺置业有限公司伍万元，钢筋款（收11号楼105室订金）”。2017年4月1日，宋华梅再次向元顺公司汇款3万元，2017年5月6日，元顺公司向宋华梅出具收据，收据载明收到宋华梅房屋尾款3万元。2017年，宋华梅对涉案房屋进行装修，完成了房屋中的水电管道铺设及部分房间墙砖、地砖的铺贴。在宋华梅装修过程中，2017年8、9月份张武龙以与元顺公司存在债权债务关系，涉案楼房已抵押给其为由，将涉案房屋加装防盗门窗阻挠宋华梅装修入住，宋华梅诉讼来院。 对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 张武龙主张涉案房屋已抵押给了张武龙并交付给张武龙，宋华梅是撬门进入涉案房屋，对此，张武龙申请证人房某及白如源出庭作证，房某的证言一开始称“涉案房屋2016年8月11日的时候钥匙已经交给张武龙，2016年8月25日带宋华梅去看涉案房屋时去找被告要钥匙”，在法庭要求其明确到底有没有向张武龙要钥匙时，其又改口称“带宋华梅看涉案房屋时，小区所有房屋钥匙都没交付，也可能没有装门”，在法庭问其涉案房屋钥匙到底有没有交给原告或者被告时，其称“不知道”，白如源的证言一开始称“小区房屋因门款未付清，装门的只给了公司一把钥匙，2016年8月30日后，被告去公司拿的钥匙”，后在法庭询问时，其表示“作抵押合同时我在场，抵押合同是8月11日到8月30日前把房屋抵押给被告，在这期间房屋卖出房款给被告，8月30日之前房屋卖不掉就给被告，我根据这个判断钥匙交付时间”，在法庭询问其被告拿钥匙或者公司交钥匙其是否在场时，其回答“不在场，我看到被告去公司的，没有看到被告拿钥匙”。宋华梅认为两证人证言均达不到证明目的，本院认为，两证人在法庭询问中，均表示不知道涉案房屋钥匙是否交给张武龙或者没有看到钥匙交给张武龙，两证人证言均不能证明涉案房屋钥匙已交付给张武龙，本院对于两证人证言证明力均不予采信。 张武龙主张宋华梅与元顺公司签订的商品房买卖合同时间虚假，张武龙提交房某向其提供的一页合同照片，并申请房某出庭作证，证明宋华梅与元顺公司签订的商品房买卖合同时间系打印件上的时间，房某的证言称，合同照片系其和涉案房屋隔壁的买家微信聊天时，该买家将照片发给房某的，房某没有看到照片上合同原件，也没有向元顺公司核实过。宋华梅对该照片的真实性予以否认，并认为房某证言闪烁其词，前后矛盾，证言不具有真实性，本院认为房某自称因元顺公司向其借款，元顺公司也与房某签订了涉案房屋抵押协议，房某与本案有利害关系，且其自认没有见到照片上合同的原件亦未核实过，该照片及房某的证言本院不予采信。 本院认为，元顺公司与宋华梅签订了涉案房屋买卖合同，宋华梅已支付了21万元价款，元顺公司出具证明表示2017年3月30日将房屋向宋华梅交付，宋华梅基于合同关系占有涉案房屋进行装修，张武龙阻挠并强行加装防盗门窗行为构成对宋华梅占有的侵害，宋华梅作为房屋的实际占有人，有权要求排除妨碍，本院对于宋华梅的诉讼请求予以支持。张武龙辩称其与元顺公司有涉案房屋的买卖合同，元顺公司未按双方签订的抵押协议将房款交付与其，以及房屋已向其交付应属于其所有；对此，庭审中，张武龙认可在2016年9月6日即从元顺公司收取宋华梅支付的涉案房屋购房款50000元，且2016年11月30日之后，在元顺公司未按抵押协议将剩余房款向其支付时，其与元顺公司并未就房屋如何抵偿进行协商，张武龙也未能就元顺公司向其交付房屋进行有效举证，本院认为张武龙与元顺公司之间的商品房买卖合同并不是双方真实意思表示，从双方当日签订的抵押协议可知签订该合同时双方没有达成买卖房屋的合意，商品房买卖合同是以买卖之名行担保之实（担保江苏元顺置业有限公司拖欠张武龙的钢筋款履行），在抵押协议约定的2016年11月30日到来之前，张武龙从涉案房屋的购房款中收取50000元，应视为张武龙与元顺公司履行了抵押协议中的“11月30日前我公司有权销售该房源”约定，应视为张武龙认可元顺公司向宋华梅出售该房屋，张武龙在元顺公司后来未能按抵押协议约定向其支付剩余房款应向元顺公司主张权利，张武龙与元顺公司签订的抵押协议并未进行抵押登记，张武龙对于涉案房屋不享有任何物权上的权利，其无权侵害、妨碍宋华梅对涉案房屋的占有。张武龙还辩称元顺公司与宋华梅签订的合同因宋华梅不是大季村集体组织成员而无效，对此，本院认为，元顺公司与宋华梅签订的合同即使无效，导致的法律后果是双方返还因合同取得的财产，即宋华梅应向出售方返还房屋，张武龙并不因此取得涉案房屋的财产权利亦不能因此阻碍宋华梅占有，张武龙的辩解理由本院无法采纳。庭审中，宋华梅撤回第二项要求张武龙赔偿装修损失及租金损失的诉讼请求系对自己权利的处分，本院予以准许。 依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下： 被告张武龙于本判决生效后停止侵害原告宋华梅对大路口乡大季村“美好家园”11幢105室的占有，排除对宋华梅占有上述房屋的妨碍。 案件受理费280元，由原告宋华梅负担200元，被告张武龙负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长 王 颖 审 判 员 殷 来 人民陪审员 候 伟 二〇一九年六月十四日 书 记 员 周文娟 附相关法律条文 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。