广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初22743号原告：吴建华，女，1974年7月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：唐淑萍，系广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖凯来，系湖南道宽律师事务所律师。被告：罗娇，女，1978年12月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：李爱莲，女，1954年4月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：陈光辉，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告吴建华与被告罗娇、李爱莲债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告吴建华的委托诉讼代理人唐淑萍，被告李爱莲的委托诉讼代理人陈光辉及原委托诉讼代理人揭春玲到庭参加诉讼。被告罗娇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建华向本院提出诉讼请求：1.撤销罗娇和李爱莲之间的房屋转让行为，将长沙市开福区东风路9号3栋603房（以下简称案涉房屋）的房屋产权恢复登记至罗娇名下；2.罗娇和李爱莲承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月30日，吴建华与罗娇就（2013）穗天法民三初字第99号案（以下简称99号案）的纠纷达成和解协议，并申请法院制作民事调解书。罗娇没有按期履行民事调解书确定的其应履行的义务，吴建华遂向广州市天河区人民法院申请强制执行[案号为（2015）穗天法执字第866号；以下简称866号案]，罗娇被列为失信被执行人。截止至2017年8月30日，罗娇尚欠吴建华款项200余万元。2017年9月1日，罗娇与其母亲李爱莲签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》（以下简称《合同》），将现值为120万元的案涉房屋转让过户至李爱莲名下，名为转让实为赠与。另，案涉房屋的价值在进行转让时即2017年9月1日达到145万元，在2018年5月达到165万元。罗娇和李爱莲的上述行为已经侵害吴建华的合法权益。被告罗娇未答辩。被告李爱莲辩称：罗娇和李爱莲关于案涉房屋的买卖，李爱莲已向罗娇支付了案涉房屋的合理对价，上述交易是正当合法的买卖行为，并非吴建华所称的赠与行为。一、2017年8月4日，长沙市开福区人民法院（以下简称开福法院）为了提高吕志华与罗娇追偿权纠纷强制执行一案[案号为（2016）湘0105执857号；以下简称857号案]的执行效率，同意罗娇出售案涉房屋给李爱莲，用李爱莲的部分购房款偿还吕志华的欠款75万元；之后，李爱莲与罗娇、吕志华在开福法院的主持下进行调解并签订《协议书》。《协议书》约定：（第3条）本协议签订后，李爱莲将75万元购房款直接转至开福法院账户，该款到达开福法院账户的同时，吕志华应当向开福法院申请对案涉房屋解除查封的申请书，同意开福法院将房产证归还罗娇；由罗娇和李爱莲自行办理案涉房屋的买卖和过户手续，在李爱莲领取案涉房屋的房屋权属证书后，吕志华前往开福法院领取案款。李爱莲于2017年8月25日向开福法院的账户转账支付购房款75万元。2017年9月1日，罗娇和李爱莲签订《合同》，约定罗娇以116万元的价格将案涉房屋出让给李爱莲，且《合同》已在长沙市房地产管理部门备案。2017年9月7日，罗娇和李爱莲办理了案涉房屋的不动产变更登记手续。二、2006年5月18日，罗娇与聂某在香港尖沙咀婚姻登记处登记结婚。2009年9月，聂某向李爱莲的丈夫罗某借款22万元，为了避免扣取转账手续费，罗某于2010年9月16日从卡号为62×××82的银行卡中提取现金22万元交付给聂某。同年9月26日，聂某向罗某出具《借条》。2010年11月2日，罗娇向李爱莲借款20万元，李爱莲通过卡号为62×××26的银行卡向罗娇转账出借20万元。综上，罗娇夫妇向李爱莲夫妇借款共计42万元。截止至李爱莲向罗娇购买案涉房屋之日，罗娇夫妇仍未向李爱莲夫妇归还上述借款，故李爱莲在向罗娇购买案涉房屋时，以上述借款抵扣部分购房款，抵扣之后，李爱莲仅需向罗娇支付案涉房屋的购房款74万元。因李爱莲在向罗娇购买案涉房屋时，正处于开福法院执行857号案过程中，吕志华为了保证执行顺利进行，向开福法院申请查封案涉房屋。2016年5月17日，开福法院委托湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司（以下简称金鼎公司）对案涉房屋进行评估，金鼎公司作出的《房地产估价报告》显示案涉房屋的最终评估价值为119.75万元。2016年6月14日，开福法院作出（2016）湘0105执857号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋，但因案涉房屋在公告期内无竞买人办理竞买手续而流拍。最后，为了提高执行效率，在开福法院的主持下，李爱莲同意购买案涉房屋，但吕志华表示只有李爱莲将部分购房款75万元转至开福法院的账户，其才答应向法院申请解封案涉房屋，李爱莲为了取得案涉房屋的所有权才同意将部分购房款75万元转至开福法院的账户。三、根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，只有债务人无偿转让财产或以明显不合理的低价转让财产，并且对债权人造成损害的，债权人才有权请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，李爱莲已向开福法院的账户转入案涉房屋的部分购房款75万元，并以对罗娇夫妇的债权42万元抵扣剩余购房款。金鼎公司作出的《房地产估价报告》显示案涉房屋的最终评估价值为119.75万元，且因在拍卖公告期间无人竞买导致流拍，因此，李爱莲向罗娇购买案涉房屋的交易价116万元是合理的市场对价，罗娇向李爱莲转让案涉房屋是正当合法的买卖行为，并非吴建华所说的赠与行为，故罗娇和李爱莲关于案涉房屋的买卖行为没有对吴建华造成损害。吴建华在不了解事情真相的情况下，仅依据罗娇和李爱莲之间的亲属关系即认为罗娇将案涉房屋赠与李爱莲，与事实不符。法律并没有禁止亲属之间的买卖行为。在李爱莲已经支付合理对价、没有损害债权人利益的情况下，吴建华的诉讼请求于法无据。另，罗娇和李爱莲于2017年9月1日签订的《合同》约定的案涉房屋的成交价是以开福法院在拍卖中确定的房屋价值119万元为基础确定的，且李爱莲已支付116万元的合理对价，吴建华不能以案涉房屋在其提起本案诉讼时的价值或现值来判定李爱莲支付的对价是否合理。经审理查明：案涉房屋的用途为住宅，建筑面积为129.63平方米，原产权人为罗娇。2014年7月30日，本院作出（2013）穗天法民三初字第99号原告吴建华与被告罗娇、聂某、广州市和氏实业投资有限公司追偿权纠纷一案（即99号案）的民事调解书，其中载明的协议包括：罗娇、聂某、广州市和氏实业投资有限公司共同在2014年8月10日前至12月10日前分三期向吴建华支付156万元、逾期未足额支付任何一期款项均应支付违约金及在2014年12月10日如未足额支付156万元则应支付截止至清偿之日的利息等内容。上述调解书于作出当天发生法律效力。由于罗娇、聂某、广州市和氏实业投资有限公司未履行上述调解书确定的义务，吴建华向本院申请强制执行，本院于2014年12月23日以866号案立案受理。2015年12月25日，本院作出（2015）穗天法执字第866号申请执行人吴建华与被执行人罗娇、聂某、广州市和氏实业投资有限公司追偿权纠纷一案的执行裁定书，认为：“经本院采取多方执行措施，已执行回来部分款项并退付给申请执行人。经查，暂未发现被执行人有其他可供执行的财产。申请执行人表示暂无法提供三被执行人的下落和其他可供执行的财产线索，确认三被执行人下落不明，并表示可以终结本案的本次执行。本案依法可终结本次执行”，裁定如下：“终结本院866号案的本次执行”。另查明，2014年7月30日，本院作出（2013）穗天法民三初字第98号原告吕志华与被告罗娇、聂某、广州市和氏实业投资有限公司追偿权纠纷一案的民事调解书，其中载明的协议包括：罗娇、聂某、广州市和氏实业投资有限公司共同在2014年8月10日前至12月10日前分三期向吕志华支付156万元、逾期未足额支付任何一期款项均应支付违约金及在2014年12月10日如未足额支付156万元则应支付截止至清偿之日的利息等内容。上述调解书于作出当天发生法律效力。由于罗娇、聂某、广州市和氏实业投资有限公司未履行上述调解书确定的义务，吕志华向开福法院申请强制执行，开福法院以857号案立案受理。2016年5月17日，开福法院委托金鼎公司对案涉房屋市场价格进行评估。金鼎公司于2016年5月19日作出的《房地产估价报告》包括：案涉房屋于估价时点即2016年5月17日的市场价格为119.75万元；本次估价结果自报告出具之日起一年内有效等内容。2016年6月14日，开福法院作出（2016）湘0105执857号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人罗娇名下的案涉房屋。2017年3月7日，湖南省国际商品拍卖有限公司作出致开福法院的《关于房产拍卖情况的报告》，其中包括：开福法院委托本公司拍卖的案涉房屋因在《拍卖公告》规定的时间内无人报名流拍等内容。同日，湖南省联合产权交易所有限公司作出致开福法院的《竞买报名情况》（其中包括：案涉房屋截止至2017年3月3日无竞买人办理竞买手续等内容）及作出《司法拍卖资产交易情况证明》（其中包括：案涉房屋的交易情况为“第一次流拍”等内容）。李爱莲提交的人民法院诉讼资产网的网页截图打印件显示：湖南省国际商品拍卖有限公司于2017年4月10日刊登的案涉房屋的《拍卖公告》中包括：受法院委托，定于2017年4月26日按现状第2次拍卖案涉房屋，起拍价98.195万元等内容，2017年8月4日吕志华、罗娇与李爱莲签订《协议书》，约定：吕志华与罗娇追偿权纠纷一案，现已在开福法院强制执行，案号为（2016）湘0105执857号，为提高执行效率，经吕志华和罗娇协商一致，同意罗娇自行出售登记在罗娇名下的案涉房屋用于归还吕志华之欠款……1.吕志华代罗娇偿还其向中国民生银行股份有限公司广州分行借款1373056.05元以及吕志华承担的仲裁费、保全费17008.5元，吕志华共计代偿总额为1390064.55元，罗娇对该代偿金额及相应的利息不持异议；2.现罗娇同意将其名下的案涉房屋出售给李爱莲，并同意用李爱莲支付的部分购房款用于偿还本协议第1条中的75万元欠款，李爱莲与罗娇另行签订《房屋买卖合同》，其他情况由罗娇与李爱莲在房管局签订的《房屋买卖合同》为准；3.本协议签订后，李爱莲将75万元购房款直接转至开福法院账户，该款到达开福法院账户的同时，吕志华应当向开福法院提交申请对案涉房屋解除查封的申请书，同意开福法院将房产证归还罗娇；由罗娇和李爱莲自行办理案涉房屋买卖和过户手续，在李爱莲领取案涉房屋权属证书后，吕志华领取案款；4.吕志华实际收取75万元后，自愿放弃857号案中其他执行请求，提交结案申请书等条款。2017年8月，开福法院作出857号案的《结案通知书》。2017年7月11日，李爱莲与罗某签订《离婚协议书》（以下简称《协议书1》），约定：双方协商自愿离婚；双方于1978年11月14日生育女儿罗娇，现已成年无需抚养；夫妻无共同债权及债务纠纷；位于长沙市××路××房归罗某所有；所有存款归罗某所有等条款。同日，李爱莲和罗某还签订另一份《离婚协议书》，其中包括：李爱莲与罗某于1978年4月10日……登记结婚……现因感情不和原因，自愿离婚；关于子女抚养问题、财产及债务问题和其他问题详见《协议书1》等内容。同日，李爱莲和罗某登记离婚。吴建华称从《协议书1》关于夫妻共同财产全部归罗某所有的约定可知这是非正常的离婚协议，李爱莲对于低价受让案涉房屋有所准备，且存在变相损害其他债权人利益的恶意；长沙市于2017年开始实行住房限购政策，李爱莲和罗某为了将案涉房屋顺利过户至李爱莲名下于2017年7月办理离婚手续；《协议书1》约定夫妻双方没有共同债权债务，由此可知，李爱莲主张用于抵扣案涉房屋剩余购房款的债权40余万元是不存在的。李爱莲回应称吴建华上述陈述是没有证据的猜测；《协议书1》之所以约定夫妻双方没有债权债务纠纷，是因为李爱莲与罗某在离婚之前已约定婚姻关系存续期间的债权债务均由李爱莲处理。2017年9月1日，作为甲方/卖方的罗娇与作为乙方/买方的李爱莲签订《合同》（《合同》已在房地产管理部门备案），约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方；案涉房屋的转让成交价为116万元；甲、乙双方在不动产转移登记过程中应缴纳的税费按规定缴纳；双方约定乙方应于本合同签订当日内一次性支付全部房价款；案涉房屋转移的价款选择自行约定结算方式；甲方应于案涉房屋转移登记完成当日内将案涉房屋交付给乙方，并将与案涉房屋有关的权利凭证同时交付，配合乙方办理不动产转移登记的相关手续等条款。吴建华称李爱莲并未依据《合同》的约定支付购房款116万元给罗娇，这是罗娇和李爱莲串通做出的名为买卖实为赠与的损害债权人利益的行为。李爱莲则称其与罗娇是合法买卖案涉房屋，并非赠与，罗娇没有恶意转移或无偿放弃财产，没有损害吴建华的利益，吴建华无权依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定行使撤销权。2017年9月7日，房地产管理部门核发的案涉房屋的《不动产权证书》载明权利人为李爱莲等内容。吴建华提供的开福法院于2014年10月8日作出的（2013）开民一初字第04498号原告吕志华诉被告罗娇、第三人罗某债权人撤销权纠纷一案的民事判决书（打印件）中包括：吕志华提出撤销罗娇同罗某之间赠与房产的行为并将案涉房屋产权恢复登记至罗娇的名下等诉讼请求；查明：“2013年10月18日，罗娇与罗某签订一份《赠与协议》，约定罗娇将其所有的案涉房屋无偿赠送给罗某……双方在长沙市房产管理部门办理了转移登记。目前，案涉房屋登记在罗某名下”等事实；判决包括：“一、撤销被告罗娇与第三人罗某于2013年10月18日签订将案涉房屋无偿赠与第三人罗某的赠与协议；二、被告罗娇与第三人罗某于本判决生效后10日内将案涉房屋的产权登记恢复至被告罗娇名下”等内容。吴建华提供的开福法院于2015年7月31日作出的（2015）开执字第00147号执行裁定书（复印件）裁定如下：“一、将第三人罗某名下的案涉房屋产权登记恢复至被执行人罗娇名下。二、被执行人罗娇可持本裁定书到土地管理机构办理相关过户登记手续”。吴建华称从上述两份证据可知罗娇存在逃避履行债务的前科。李爱莲对上述两份的真实性均无异议，但称罗娇曾经将案涉房屋赠与罗某的行为与本案没有必然因果关系。李爱莲还提供以下证据，本院认定如下：1.李爱莲提供中国委托公证人及香港律师黄志明于2013年1月28日作出的《证明书》（未能出示原件。其中包括：聂某和罗娇于2006年5月18日在香港登记结婚等内容），用于证明罗娇和聂某于上述时间登记结婚。吴建华发表以下质证意见：对该证据的真实性、关联性无异议。本院认为，李爱莲未出示该证据原件，本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。2.李爱莲提供聂某以借款人的身份于2009年9月26日出具的《借条》（已出示原件。内容为：今借到岳父罗某22万元。李爱莲于庭审后书面回复称《借条》的形成时间为2009年9月26日，但其于2010年9月向聂某交付现金22万元时才取得聂某出具的《借条》；于2019年5月30日的庭询中变更陈述称《借条》的形成时间是借款当时的时间，上述书面回复是李爱莲的委托诉讼代理人的助理自己的理解，并非李爱莲本人的原话，但李爱莲表示记不清楚形成时间是2009年9月或是2010年9月）、姓名为李爱莲的中国工商银行存折（已出示原件。显示：李爱莲的银行账户于2010年9月16日支取22万元等内容）、招商银行股份有限公司北京工体支行于2017年12月2日打印的《招商银行户口历史交易明细表》（已出示原件。显示：姓名为罗娇的银行账户于2010年11月2日13时13分收入199950元，交易对手为李爱莲；于同日13时48分转账支出20万元，交易对手为广州市九品堂广告有限公司）、《招商银行个人转账汇款业务受理回单》（已出示原件。显示：李爱莲于2017年8月25日以转账汇款方式向开福法院缴纳款项75万元，付款人账号为62×××75，“用途”一栏备注为购房款等内容）及罗娇以收款人的身份于2017年9月1日出具的《收条》（已出示原件。其中包括：本人罗娇收李爱莲购案涉房屋房款共计116万元；其一：开福法院代收75万元；其二：转账、现金41万元），用于证明罗娇的丈夫聂某于2009年9月26日向李爱莲的丈夫罗某借款22万元，该笔款项是从李爱莲的银行账户提取并以现金方式交付给聂某的（李爱莲对此未能提供其他证据予以证明）；李爱莲于2010年11月2日以银行转账方式向罗娇出借20万元（由于银行收取手续费50元，因此，罗娇实际收到借款199950元），没有其他证据证明上述款项199950元系借款，李爱莲与罗娇系母女关系所以没有签署借条；由上可知，在李爱莲向罗娇购买案涉房屋之前，罗娇夫妇向李爱莲夫妇借款合计42万元，该借款用于抵扣李爱莲应付给罗娇的相应购房款，李爱莲以该两笔借款抵扣案涉房屋的购房款；李爱莲还向开福法院支付案涉房屋的购房款75万元；《收条》是罗娇与李爱莲签署的关于案涉房屋购房款的结算协议，由此可知，李爱莲已付清案涉房屋的购房款116万元。吴建华发表以下质证意见：对《借条》的真实性不予确认，罗娇、李爱莲、聂某和罗某之间是直系亲属关系，伪造证据极为方便，且存在伪造证据的动因，李爱莲须举证证明《借条》形成于2009年且是聂某出具的；对李爱莲的银行存折真实性无异议，但对关联性不予认可，李爱莲的账户在2010年9月16日支取22万元，不代表罗某于2009年9月26日将22万元借给聂某，《借条》的出具时间即2009年9月明显早于款项支取时间即2010年9月，不符合常理；对《招商银行户口历史交易明细表》的真实性无异议，但对关联性不予认可，仅能证明罗娇和李爱莲存在资金往来，但款项是否属于借款、借款是否未清偿均无法核实，该证据的打印时间为2017年12月2日，说明罗娇一直关注本案，但却一直不到法院领取本案诉讼材料，罗娇的亲人一直配合其做各种损害债权人利益的行为；《招商银行个人转账汇款业务受理回单》的真实性由法院依法认定，但不能证明李爱莲已支付全部购房款，该笔款项于2017年8月25日汇入开福法院的账户，但罗娇在2014年已被列为失信被执行人，其借用父母的银行卡支付各项开支的可能性很大，因此，该笔款项实际上是罗娇以李爱莲的名义支付的；对《收条》的真实性、关联性均不予确认，罗娇和李爱莲存在利害关系，其二人伪造证据以逃避债务、损害债权人的利益。本院认为，李爱莲已出示该组证据的全部原件，本院采纳其中的姓名为李爱莲的中国工商银行存折、《招商银行户口历史交易明细表》和《招商银行个人转账汇款业务受理回单》作为认定本案事实的依据；至于《借条》和《收条》，考虑到罗娇、聂某、李爱莲和罗某之间的关系，本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。3.李爱莲提供《长沙市不动产登记中心缴费通知单（缴款后到开票柜开票）》（未能出示原件。内容为：通知缴纳罗娇向李爱莲转让案涉房屋的不动产登记费-住宅80元）、《湖南省非税收入电子缴款收据》（未能出示原件。显示：长沙市不动产登记中心向李爱莲收取住宅登记费80元等内容）、《中华人民共和国税收完税证明》（已出示原件。显示李爱莲于2017年9月1日缴纳案涉房屋的契税17400元等内容），用于证明案涉房屋交易产生的税费已缴纳完毕，罗娇和李爱莲的交易行为属于正常、合法的行为，而非吴建华所称的赠与行为。吴建华发表以下质证意见：对该组证据的真实性无异议，但对关联性不予确认；李爱莲未按照《合同》的约定向罗娇支付全部购房款116万元；履行纳税义务等不能否认罗娇和李爱莲之间存在低价转让案涉房屋、损害吴建华的债权的行为。本院认为，李爱莲虽未能出示该组证据的全部原件，但按照房地产管理部门一般是在买卖双方缴纳完毕交易产生的税费之后才转移房屋产权登记的交易惯例，本院采信李爱莲关于案涉房屋的交易税费已缴纳完毕的陈述，本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。依据吴建华的申请，本院摇珠选定深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司（以下简称鹏信广州分公司）对案涉房屋在2017年9月的市场价值进行评估。2018年9月11日，本院组织吴建华、李爱莲及鹏信广州分公司的工作人员到案涉房屋进行现场勘查，吴建华主张以案涉房屋过户至李爱莲名下的2017年9月7日为评估时点，李爱莲则主张以《合同》签订之日即2017年9月1日为评估时点。2018年10月8日，鹏信广州分公司作出《报告书（初稿）》，其中包括：案涉房屋于2017年9月7日的市场价值与本报告所出具的时点即2017年9月1日价值基本一致；估价结论为案涉房屋在价值时点2017年9月1日的评估单价为1.02万元/平方米、评估总值（百位取整）为132.22万元等内容。吴建华发表以下质证意见：对《报告书（初稿）》的真实性、合法性、关联性均无异议；案涉房屋的评估总值比《合同》约定的成交价116万元高出16.22万元，比李爱莲名义上支付的购房款75万元高出57.22万元，即罗娇和李爱莲就案涉房屋的交易价格远远低于市场价格的70%，损害了作为罗娇的债权人的吴建华的合法权益，法院应撤销该次交易。李爱莲发表以下质证意见：对《报告书（初稿）》的真实性不予认可，该评估结果不具有客观性，鹏信广州分公司选取的评估单价不合理、远远高于市场单价；开福法院在网络上公布了司法拍卖公告，但案涉房屋第一次拍卖流拍；案涉房屋于2017年4月26日在湖南省联合产权交易所有限公司进行第二次拍卖的起拍价为98.195万元，但在该次拍卖期间没有人参加竞拍；第二次拍卖的时间距离本案评估的价值时点即2017年9月1日仅为4个月左右，案涉房屋的市场单价不可能升涨到1.02万元/平方米、总值132.22万元；李爱莲以116万元购买案涉房屋，且已付清合理对价，不存在损害债权人利益的情形。2018年11月20日，鹏信广州分公司作出《评估异议复函》，其中包括：李爱莲称案涉房屋于2017年4月26日进行第二次拍卖的起拍价为98.195万元，但拍卖价不是评估价，亦不是市场价；现场勘查时，根据当事人提供的湖南省联合产权交易所有限公司于2017年3月7日作出的《司法拍卖资产交易情况证明》，拍卖保留价为119.75万元、单价为0.9238万元/平方米；根据我司估价师对该小区周边多家房地产中介咨询了解，以及通过查询各个政府及二手房网站，了解到该小区价格在2017年呈上升趋势，至本次价值时点（2017年9月1日），该小区市场价格已去到1.0-1.15万元之间；我司综合考虑了案涉房屋现状因素及区域内房地产市场状况，得出的价值时点的评估价格基本（评估单价为1.02万元/平方米）基本与区域二手房地产市场相符，属正常市场价格；我司的评估价值是公平合理的等内容。吴建华对上述复函没有提出异议。李爱莲则发表以下质证意见：法院的拍卖行为就是一种市场行为，案涉房屋作为一种商品，其真实价值由市场确定，案涉房屋在第二次拍卖的2017年4月26日期间的真实价值低于98.195万元；评估价值并不是最终成交价，最终交易价是通过公开市场进行并经过市场行为确定的，案涉房屋只有在真正投入到市场交易中才能确定其真实价值，故评估结果只能在一定程度上反映案涉房屋的价值，并不代表案涉房屋在价值时点即2017年9月1日的真实价值为132.22万元；李爱莲于2017年9月1日以116万元的价格向罗娇购买案涉房屋，该次交易是在开福法院的主持、调解下进行的，李爱莲就案涉房屋的交易已支付合理的市场对价，不存在损害债权人利益的情形。2018年12月27日，鹏信广州分公司作出《房地产估价报告书》（以下简称《报告书（终稿）》），其中载明的估价结论与《报告书（初稿）》一致。吴建华对《报告书（终稿）》没有异议。李爱莲对《报告书（初稿）》发表的质证意见与上述质证意见基本一致。吴建华和李爱莲还陈述如下意见：1.关于《合同》约定案涉房屋的成交价为116万元的原因。李爱莲称开福法院委托金鼎公司评估的案涉房屋的市场价格为119万元，但流拍，说明当时案涉房屋的市场价不值119万元，所以，《合同》约定案涉房屋的成交价为116万元。2.关于吴建华申请撤销案涉房屋的交易的理由。吴建华称其依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，因罗娇以不合理低价转让案涉房屋给李爱莲，侵害债权人的合法权益，所以，其主张撤销案涉房屋的交易；罗娇和李爱莲关于案涉房屋的交易实际是虚假交易，李爱莲缴纳至开福法院的购房款75万元实际也是罗娇支付的，上述交易名为买卖实为赠与。吴建华认为李爱莲是退休老年人，可能是罗娇将相应款项汇款给李爱莲，再由李爱莲以其自己的名义购买案涉房屋。为此，吴建华申请本院出具调查令对李爱莲的账号为62×××75的账户在2017年2月25日至10月25日期间的银行交易明细进行调查。后因查明李爱莲上述账户的开户行为招商银行股份有限公司北京工体支行，吴建华以其经济紧张无法支付相关调查费用为由，撤回上述调查取证的申请，并陈述以下意见：李爱莲的上述账户的开户行与其提交的于2017年12月2日打印的罗娇的账户的《招商银行户口历史交易明细表》的银行均是招商银行股份有限公司北京工体支行；法院可要求李爱莲提供其上述账户2017年2月25日至10月25日期间的银行交易明细。另，本院于2017年10月17日依据吴建华的申请查封案涉房屋，查封期限自2017年10月17日至2020年10月16日止。本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”。从本案查明的事实可知，吴建华对罗娇等人享有合法有效的债权，且本院已于2014年12月23日以866号案立案执行罗娇等被执行人的上述债务，但因暂未发现被执行人有其他可供执行的财产等事由，本院于2015年12月25日作出（2015）穗天法执字第866号执行裁定书裁定终结866号案的本次执行。在857号案执行中，吕志华、罗娇与李爱莲于2017年8月4日签订《协议书》，约定：经吕志华和罗娇协商一致，同意罗娇自行出售登记在罗娇名下的案涉房屋用于归还吕志华之欠款……2.现罗娇同意将其名下的案涉房屋出售给李爱莲，并同意用李爱莲支付的部分购房款用于偿还……75万元欠款，李爱莲与罗娇另行签订《房屋买卖合同》，其他情况由罗娇与李爱莲在房管局签订的《房屋买卖合同》为准；3.本协议签订后，李爱莲将75万元购房款直接转至开福法院账户等条款。2017年9月1日，罗娇与李爱莲签订《合同》，约定罗娇将案涉房屋以成交价116万元出售给李爱莲。关于罗娇与李爱莲约定的案涉房屋的成交价116万元是否属于明显不合理低价的问题。在857号案执行中，开福法院委托金鼎公司对案涉房屋的市场价格进行评估，金鼎公司于2016年5月19日作出的《房地产估价报告》包括：案涉房屋于估价时点即2016年5月17日的市场价格为119.75万元；本次估价结果自报告出具之日起一年内有效等内容。此后，案涉房屋第一次拍卖流拍，且第二次拍卖的起拍价为98.195万元，但仍未成交。结合本案中鹏信广州分公司作出的《报告书（终稿）》载明的关于案涉房屋于2017年9月7日的市场价值与本报告所出具的时点即2017年9月1日价值基本一致及估价结论为案涉房屋在价值时点2017年9月1日的评估单价为1.02万元/平方米、评估总值（百位取整）为132.22万元等内容，本院认为，罗娇与李爱莲约定的116万元的成交价并非明显不合理低价。关于李爱莲是否已实际支付案涉房屋的成交价116万元的问题。1.2017年8月25日，李爱莲以银行转账方式从其招商银行账户转账支付75万元至开福法院。现吴建华主张上述75万元实际由罗娇支付，但未能举证证明。吴建华表示法院可以要求李爱莲提供其上述银行账户的银行交易明细。考虑到吴建华未尽到权利人的初步举证义务，本院对其上述要求不予支持。依据现有证据，本院认定李爱莲已实际支付案涉房屋的购房款75万元。2.关于购房余款41万元（即116万元-75万元）的支付问题。李爱莲解释称聂某向罗某借款22万元、罗娇向李爱莲借款20万元，其以上述借款抵扣购房余款，且罗娇已经以收款人的身份于2017年9月1日出具包括收李爱莲购案涉房屋房款共计116万元等内容的《收条》，《收条》是罗娇与李爱莲签署的关于案涉房屋购房款的结算协议。为此，李爱莲提供了显示聂某于2009年9月26日书写的向罗某借款22万元的《借条》、李爱莲的银行账户于2010年9月16日支取22万元的中国工商银行存折用于证明聂某向罗某借款22万元，但考虑到李爱莲、罗某、罗娇和聂某之间存在亲属关系，《借条》显示的书写时间早于取款时间将近一年不符合常理，且李爱莲未能举证证明其银行账户支取的上述22万元已实际交付给聂某及该笔款项的性质是借款，因此，本院认定李爱莲提供的证据不足以证明聂某实际向罗某借款22万元的事实。李爱莲提供了招商银行股份有限公司北京工体支行于2017年12月2日打印的《招商银行户口历史交易明细表》用于证明其于2010年11月2日向罗娇出借20万元，但该证据仅能证明李爱莲与罗娇存在199950元的资金往来，考虑到罗娇与李爱莲是母女关系，本院认为，李爱莲提供的证据不足以证明该笔款项的性质为借款。综上，本院对李爱莲关于其以借款42万元抵扣案涉房屋的剩余购房款41万元的抗辩不予采纳，并据此认定李爱莲至今未向罗娇支付剩余购房款41万元。综上，现有证据未显示罗娇无偿转让案涉房屋或以明显不合理的低价转让案涉房屋，因此，吴建华依据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定行使撤销权，要求撤销罗娇和李爱莲之间的房屋转让行为及将案涉房屋的产权恢复登记至罗娇名下，依据不足，本院不予支持。如吴建华认为罗娇怠于行使到期债权，对债权人造成损害的，可另循合法途径主张权利。被告罗娇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告吴建华的诉讼请求。本案受理费15600元、财产保全费5000元和评估费7500元，均由原告吴建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  吴旭英人民陪审员  关东英二〇一九年六月二十七日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠