山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0281民初7805号 原告：青岛紫城房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市三里河街道办事处北京东路**。统一社会信用代码：91370281797511069L。 法定代表人张瑞兰，该公司董事长。 委托代理人任建超，男，汉族，1989年3月10日生，住山东省蓬莱市。系该公司员工。 委托代理人李刚，胶州湾法律服务所法律工作者。 被告：匡德霞，女，汉族，1976年3月12日生，住胶州市。 委托代理人陈战吉，胶州润衡法律服务所法律工作者。 原告青岛紫城房地产开发有限公司（以下简称紫城公司）诉匡德霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人任建超、李刚及被告匡德霞与其委托代理人陈战吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告紫城公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告解除编号为201700243208的《青岛市商品房预售合同》，被告承担违约金41598元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月19日，被告向原告交纳首付款244860元。2017年8月18日，原、被告网上签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：被告购买原告位于胶州市紫城御都27号楼4单元1101户的房产，总价款为814860元，被告应于合同签订后30日内将按揭款570000元支付至原告账户；被告为青岛诚信圆房产服务有限公司（该公司从事房屋中介服务）法定代表人，被告以房屋尚未出卖给第三人为由，拒绝支付。被告的行为明显违反预售合同的付款约定，构成违约。现原告要求与被告解除该合同，并要求被告承担违约金及赔偿责任，承担违约金41598元（违约金计算：逾期未付款额日万分之一，逾期15天570000*0.01%*15=855元；赔偿金额房屋总价款额5%；814860*5%=40743元，共计41598元）。 被告匡德霞辩称，被告要求继续履行合同，2018年6月4日，原告处工作人员王晓林给被告发短信，告知三日内付清全部房款，被告于2018年6月5日带着房款570000元去原告处，找到了原告的工作人员王晓林，王晓林在她办公室给被告开好了交款手续，同时王晓林说被告还应当承担相应的违约金，至于违约金是否一起包含在该交款手续当中被告不清楚，因为交款的手续一直在王晓林处，是她带领被告去财务处办理相关交款手续，被告当时只是在交款手续，也就是一张A4纸上签了一个字，该A4纸上被告记得有房屋的具体位置，其他内容记不清楚了。当一起到财务处，刚到财务处门口，王晓林告知被告现在不能交钱了，不知什么原因让被告回去等着，说是等公司的交钱通知再到原告处办理交钱事宜，当时原告公司还跟被告说需要交570000元的逾期交款违约金，被告也同意缴纳。2018年7月11日，被告收到了原告解除合同通知书。2018年7月17日，被告就事情经过向原告公司发出了一份说明，内容是被告按照原告的要求到原告处缴纳房款，原告未收，过错不在被告处。 原告向本院提交了如下证据材料： 证据一、《青岛市商品房预售合同》一份，证明事项：2017年8月18日，原告与被告签订了一份《青岛市商品房预售合同》，合同约定：原告将位于胶州市《紫城御都（B地块）小区》27号楼4单元11层1101户房屋出售给被告。合同总房价款814860元，被告应于2017年9月17日之前付清剩余购房款57万元。合同第七条约定乙方若未按本合同约定时间付款逾期超过15天后，甲方有权单方面解除合同，并承担总房价款的5%的赔偿金额。合同第二十六条约定本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件，回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。 证据二，青岛增值税普通发票复印件一份，证明原告只收到被告房屋首付款244860元，房屋余款并未收到。 证据三，催款函及预约挂号信函详情单、邮件查询回执单据各一份，证明原告按照合同约定于2018年3月13日向被告发放催款函件并告知了被告于2018年3月16日前办理完房屋按揭贷款手续。否则应按照合同约定承担违约责任。同时证明被告确已收到该催款函。 证据四，解除合同通知书及预约挂号信函详情单、邮件查询回执单据各一份，证明原告按照合同约定于2018年7月9日向被告通知解除《青岛市商品房预售合同》，并要求被告承担相应的违约责任，同时证明被告确已收到该解除通知书。 被告对原告所提交证据材料质证意见如下：对证据一、二的真实性无异议，但是合同上明确约定了原告为被告提供指定银行办理按揭贷款，并不是被告自己去银行办理贷款，贷款办理不了的原因并不在被告。2018年4月8日被告按照原告公司的指示去福州路中国银行胶州支行办理贷款手续，后来贷款因为被告的信誉问题没有办理成功，原告公司的王晓林又和被告以微信的方式沟通房款缴纳事宜。对证据三有异议，该催款函被告没有收到。证据四的真实性无异议，被告收到了，但是被告认为过错不在被告，所以被告认为该合同解除通知无效。 被告向本院提交了如下证据材料： 证据一，被告于原告员工王晓林的微信聊天来往记录，时间是2018年5月17日，证明2018年4月份的贷款办理失败后，原告员工和被告就付款事宜进行过协商，被告提出给一个月的期限，原告只是让被告尽快，并没有让被告在具体时间交款。证据二，原告员工王晓林给被告发送的短信记录一份，时间为2018年6月4日，证明内容为原告让被告三日内付清全部房款，也就是说被告在2018年6月7日前付清房款就不属于违约。证据三，录音整理资料两份及光盘两个，证明被告在2018年6月5日到原告处进行交款，被告没有交款记录，为了证实被告到原告处交过房款，于2018年6月6日被告及其丈夫一起找王晓林进行协商，同时进行了录音，证实被告确实于2018年6月5日去原告公司交过款。证据四，被告给原告告知函一份，证明被告收到原告单方解除合同通知书后给原告发出告知函，就2018年6月5日交款事宜做了说明。证据五，提交当时录音时给被录音人王晓林的录像一段，证明被告当时去原告公司找王晓林谈的录音中商谈的相关情况。这是双方谈话录音结束后拍摄的。 原告对被告所提交证据材料质证意见如下： 对证据一、二的真实性不予认可，该证据不能证明王晓林是原告公司员工，这是被告与谁的微信与短信记录原告不清楚，同时该证据不能证明被告拟证明的证明事项。证据三的真实性不予认可，该录音中被录音的人的身份是谁，该录音中一直未明确，该录音也一直未明确录音地点与时间，即使该录音在手机中显示的时间也不能证明该录音的实际录音时间，因为手机中显示的时间可以通过一系列操作进行修改，在该录音中所说的贷款事项是否与本案有直接关联，该录音中也未明确，因此该录音在本案中不能当做证据使用，更不能证明被告所证明的事项。证据四的真实性无异议，原告方收到了该函件，但是该证据只是证明了被告对解除合同不予认可，不能证明该信函中所述的事实。证据五的真实性不予认可，该证据跟录音内容不一致，不能对证据三起到辅证的作用。 本院对于当事人提供的证据材料认证如下： 原告提交的证据一、二、四及被告提交的证据四真实合法与本案具有关联性，且被告方对上述证据的真实性无异议，故，本院对上述证据的真实性予以采信。对其他原、被告有异议的证据，本院将在事实认定中予以分析认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月19日，被告向原告交纳首付款244860元。2017年8月18日，原、被告网上签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：被告购买原告位于胶州市《紫城.御都（B地块）小区》27号楼4单元1101户的房产，该房屋建筑面积为21.78平方米，总价款为814860元。附件一约定的付款方式和付款期限为按揭贷款付款方式，买受人即被告匡德霞应于本合同签订之日2017年8月18日向出卖人支付该商品房首付款244860元，买受人应于本合同签订后30日内将按揭支付至出卖人银行账户，即人民币伍拾柒万元整。买受人应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续……出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人怠于办理按揭贷款手续，或买受人不具备贷款银行所要求的条件）买受人未按期办理完毕按揭贷款手续的或贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订合同后30日届满后的7日内一次性付清全部购房款。逾期支付的，按本合同逾期付款的约定处理。…….补充条款五.1条约定：若买受人逾期付款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期付款在30日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之三的违约金，本合同继续履行；（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起3日内按照总房款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知到达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。…… 合同签订后，被告因其他原因，未能办理银行按揭贷款，剩余伍拾柒万元未能及时缴纳，对于尾款的给付，原被告双方也曾进行过多次沟通。该事实原被告双方均予以认可。从庭审中，原告提交的催款函、NE70156927937号邮件查询回执单及被告提交的其与原告员工的多次微信聊天记录、录音资料等均可印证。上述证据相互印证，本院予以采信。另，庭审中被告抗辩主张其曾于2018年6月5日按照原告的催款要求去原告公司缴纳剩余房款，但原告最终没有收取。2018年7月9日原告通知被告解除《青岛市商品房预售合同》，并要求被告承担相应的违约责任。2018年7月17日被告给原告回复信函表示异议。 另查，该争议房屋现未交付给被告。庭审中及庭后法庭曾多次调解，因原告坚持基于被告的违约付款事实，不同意继续履行合同，被告又坚持要求继续履行合同，双方最终未能达成一致意见。 本案的争议焦点为：一、原、被告之间的《青岛市商品房预售合同》是否符合解除条件；二、被告是否应向原告承担违约责任。 一、原、被告之间的《青岛市商品房预售合同》是否符合解除条件。 1、涉案合同的效力及履行状态。本案中，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。该合同现正在履行过程中，尚未全部履行完毕：被告仅向原告支付购房款的首付款244860元，余款570000元未支付，涉案房屋亦未交付，因此，涉案房屋买卖合同并未全部履行完毕。 2、原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》是否达到约定解除的条件及解除的法律后果。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同自由系合同法的基本原则，当事人享有订立合同和确定合同内容等方面的自由，包括变更和解除合同的自由。依据涉案合同补充条款五.1条约定：若买受人逾期付款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期付款在30日（含30日）之内的，……；（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起3日内按照总房款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知到达之日起将房屋转售他人。……。被告抗辩主张其未违约，理由是原告曾于2018年6月4日通知要求被告于三日内交齐全部房款，被告也按照该通知要求于2018年6月5日去交纳款项。对被告的该抗辩主张，本院认为，对于原告的催交款项的通知，在原被告双方未重新对涉案房屋的房款付款时间签订补充协议明确另行约定的前提下，原告在催款通知中给出的限期交款时间不能视为双方对交付房款时间的变更约定，而应认定为只是一种催交房款的时间表述。因此被告不能依据原告催交房款的督促缴费时间，否定被告未按照合同约定违约逾期付款近九个月的事实。因此按照合同约定，原告享有合同解除权；在原告已通知被告解除《青岛市商品房预售合同》的前提下，对原告要求解除编号为201700243208的《青岛市商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应向被告匡德霞返还已付购房款项。 二、被告是否应向原告承担违约责任。依据补充条款五.1条约定，被告违约，应当承担相应的违约责任，但结合本案的具体情况，虽然被告违约未按期付款，符合解除的条件，但考虑到被告在按揭贷款不能的情况下，多次与原告沟通，并且被告有按照原告最后催款通知的时间节点去原告处缴纳剩余房款的事实存在，庭审中被告也一直表示愿意承担违约金继续履行购房合同，但经法庭调解，终因原告不同意继续履行合同未达成一致。综合考量，在解除合同的前提下，适当减轻被告的违约责任，以其已付购房款244860元的原告占有使用阶段的利息折抵其违约责任，不再另行支付给原告违约金为宜。 综上，原被告双方签订的《商品房预售合同》解除后，原告应向被告返还购房款244860元。 故，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除原告青岛紫城房地产开发有限公司与被告匡德霞签订的编号为201700243208的《青岛市商品房预售合同》。 二、原告青岛紫城房地产开发有限公司向被告匡德霞返还购房款244860元。 三、驳回原告青岛紫城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费840元，减半收取420元，由被告匡德霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 赵 燕 二〇一九年六月十四日 书记员 王雯雯