江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民终343号上诉人（原审原告）：熊苗，女，1986年4月11日生，汉族，住江西省进贤县。委托诉讼代理人：周慧敏，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋婧，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西华川建设集团有限公司。住所地：江西省抚州市临川区罗针镇罗针街1号。法定代表人：万国明，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐江帆，江西秦风（南昌县）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西远景置业有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区永叔路42号1单元1101室。法定代表人：李林。上诉人熊苗因与被上诉人江西华川建设集团有限公司（下称华川公司）、江西远景置业有限公司（下称远景公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2019年5月30日公开开庭审理了本案。熊苗的委托诉讼代理人周慧敏、宋婧，华川公司的委托诉讼代理人徐江帆到庭参加诉讼。远景公司经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊苗上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判华川公司、远景公司共同返还熊苗660万元租金及利息（利息以660万元为基数，自2015年4月20日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）。2.一、二审案件受理费由华川公司、远景公司承担。事实与理由：（一）一审认定事实错误。1.根据江西深信投资有限公司（下称深信公司）与远景公司签订的《合作协议书》约定，远景公司对“青峰大厦”享有独立经营及收益权，对“云峰大厦”从上而下五层房屋享有收益权。熊苗2014年12月16日与远景公司、华川公司签订的《协议书》是三方因租赁“青峰大厦”另行签订的协议书。熊苗向华川公司支付660万元是租赁“青峰大厦”及“云峰大厦”从上而下五层房屋的租金，而不是一审判决认定的三方签订《协议书》是对熊苗与深信公司签订的《租赁合同》的变更、担保。深信公司于2014年12月8日将“云峰大厦”另行租赁给第三人，熊苗已解除与深信公司的《租赁合同》。2.熊苗与远景公司、华川公司签订的《协议书》第四条约定，熊苗受远景公司指定直接向华川公司支付660万元。第十条约定远景公司、华川公司承担连带责任。因此，熊苗向华川公司支付的660万元是熊苗依据《租赁合同》《协议书》的约定预付给华川公司的租金。因上述两份协议均被认定为无效合同，华川公司因《协议书》取得的660万元租金应当返还给熊苗。华川公司是否因建设工程获取额外的利益与返还熊苗租金之间没有因果关系。（二）一审判决适用法律错误。一审判决在未查清上述事实的情况下，仅判决远景公司承担返还租金的责任，是错误的。华川公司辩称：（一）一审法院认定事实清楚，证据确实充分。1.一审法院认定2014年12月16日熊苗、华川公司、远景公司签订的《三方协议》属2013年1月9日熊苗与深信公司签订的《租赁合同》的附件正确，熊苗诉称《三方协议》独立于《租赁合同》，是三方就租赁“青峰大厦”另行签订的协议与事实不符。《三方协议》的主要内容是三方认可熊苗与深信公司签订的《租赁合同》（前言部分第四条）、深信公司与远景公司签订的《合作协议》（前言部分第二条）、华川公司与远景公司签订的《建设工程施工合同》（前言部分第三条），由华川公司代替深信公司履行交房义务、收取租金以抵远景公司的工程款等，故该约定就是对熊苗与深信公司签订的《租赁合同》的变更，是《租赁合同》的附属协议。深信公司于2015年12月在南昌市青云谱区人民法院诉求解除双方签订的租赁合同【（2015）青城民初字第91号】，熊苗在该案中答辩称“原告与被告之间签订的租赁合同不存在解除合同的情形，原告一直无法确定开工、完工及交房的时间，直至现在也没有完工的情形之下，被告（即熊苗）选择与原告的合作方（即远景公司）继续履行协议…”并且在该案中熊苗向南昌市青云谱区人民法院提交了其与深信公司签订的《租赁合同》、深信公司与远景公司的《合作协议》，熊苗、华川公司、远景公司签订的《三方协议》作为证据，证实《三方协议》就是对熊苗与深信公司《租赁合同》的补充和变更。熊苗诉称的事实与其之前的主张自相矛盾。熊苗诉称其与深信公司签订的《租赁合同》已解除与事实不符。熊苗与深信公司的租赁合同经生效判决无效。2.熊苗诉称《三方协议》系租赁“青峰大厦”而另行签订的协议与事实不符。正如熊苗诉称2012年8月31日深信公司与远景公司签订的《合作协议》约定的深信公司享有“青峰大厦”18年租赁经营权中的青峰大厦系笔误，深信公司实际享有“云峰大厦”的租赁权，而在2013年1月9日，熊苗与深信公司签订的《租赁合同》中对该笔误已纠正，故该租赁合同中约定的租赁房屋写为“云峰大厦”，并且深信公司与远景公司签订的《补充协议》已有约定。熊苗在之前的诉讼行为已自认其租赁的是“云峰大厦”，而不是“青峰大厦”。3.本案租赁物“云峰大厦”存在重复租赁的事实，深信公司与熊苗签订《租赁合同》后，2014年12月8日，深信公司又与案外人翟宝林就“云峰大厦”签订了一份《租赁合同》，故在签订《三方协议》前涉案房屋已存在纠纷，华川公司从签订合同起就无法履行交房义务。（二）熊苗诉称其向华川公司交付了租金660万元与事实和法律规定不符。一审判决认定华川公司在《三方协议》中没有额外获得利益的认定正确。1.华川公司依据《三方协议》收到熊苗支付的款项不是租金，而是工程款。正如熊苗在（2015）青城民初字第91号案件中举证的第三组证据（《三方协议》）证明：熊苗已经与云峰大厦实际经营权人（远景公司）达成协议，并向其预付了租金，其已自认向华川公司支付的款项系向远景公司预付的租金。从《三方协议》的内容来看，该协议系原《租赁合同》的变更和补充，华川公司不是房屋租赁主体，是租赁房屋的实际施工人，其无权收取租金，熊苗系受远景公司的指定直接向华川公司支付工程款。华川公司向熊苗出具的收据中明确的意思表示系收到远景公司支付的工程款是熊苗代付的；在（2016）赣01民初187号案件中，判决书认定华川公司收到是工程款而不是租金。2.华川公司并没有收到熊苗代付的工程款660万元，在收到工程款655万元中，熊苗支付了100万元、案外人徐新成支付480万元、远景公司的法定代表人李林支付了75万元。3.华川公司收到的655万元工程款在（2016）赣01民初187号案件中已被扣除，远景公司代付款项被深信公司获得。（三）熊苗诉请华川公司承担返还660万元租金的连带责任的主张没有事实和法律依据。无效的合同自始无效，对当事人没有约束力，合同中约定的连带责任也当然无效，华川公司没有获得利益，无义务返还660万元，也无需承担连带责任。华川公司在履行《三方协议》时无过错，无法交房的原因是本案的租赁合同无效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，熊苗的上诉请求的没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回熊苗的全部诉请。熊苗向一审法院起诉请求：1、判令深信公司向熊苗返还100万元履约保证金，并计付资金占用费72万元（100万元×占用资金6年×年利率12%=72万元），另向熊苗支付违约金815640元，合计2535640元。一审期间熊苗撤回了对深信公司的诉讼请求。2、判令华川公司双倍返还所支付的660万元款项，即向熊苗返还1320万元。3、判令远景公司承担连带责任。一审法院查明，熊苗与深信公司于2013年1月9日签订《租赁合同》，合同约定深信公司将坐落于江西省南昌市井冈山中国人民解放军第九四医院（下称九四医院）大门口“云峰大厦”房屋（建筑面积13594平方米，以经过九四医院确认的施工图纸确认的面积为准）出租给熊苗使用，深信公司应当出示表明其拥有该物业的经营使用权的证明文件，及能够证明其在本合同期限届满日之前拥有该租赁区域的合法出租权利的证明文件。合同同时约定，由于承租房产尚处于筹备阶段，无法确定具体时间。为表示租赁的诚意，合同签订后熊苗应当向深信公司支付履约保证金100万元，履约保证金到账后本合同生效，该履约保证金可以冲抵租金和租赁保证金，多退少补。租赁合同签订后，2013年1月14日熊苗通过案外人徐新成账户（62×××15）向深信公司转账100万元。2017年5月16日，江西省南昌市中级人民法院（下称南昌中院）对熊苗与深信公司租赁合同纠纷一案作出（2016）赣01民终1305号民事判决，以出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效为由，认定熊苗与深信公司于2013年1月9日签订《租赁合同》属无效合同。另查明，2014年12月6日熊苗与远景公司、华川公司签订《协议书》，约定：“一、三方均确保协议书前言所陈述的内容真实无疑，不存在任何虚假陈述；二、协议各方当事人均认可各自之前签订的协议的约定。远景公司与华川公司确认除收取租金和交付房屋的主体变更为华川公司外，其他条款均愿意接受熊苗与深信公司所签订的《租赁合同》的约定。远景公司确认熊苗已向深信公司支付的100万元及深信公司法定代表人吴明耀向熊苗借款的100万元。远景公司与华川公司签订的《建设施工合同》，双方确认工程款已结算与熊苗无关，由华川公司代远景公司收取云峰大厦远景公司应当收取部分前十五年的租金，后三年由远景公司收取，双方再不存在任何纠纷，且确保不因他们之间的任何纠纷(包括但不限于青峰、云峰大厦及附属部分的施工纠纷)(地下室的施工另外处理)而影响熊苗承租使用云峰大厦的权利。三、在熊苗向华川公司支付完660万元之日(停工后的开工日)起5个月内，由华川公司按照施工图纸的内容、设计要求施工完毕作为交付条件(整栋房屋主体结构内外墙、一次消防、通水、通电、电梯等完成)直接将云峰大厦交付给熊苗，由远景公司与熊苗办理相关交房手续，华川公司协助配合。四、熊苗受远景公司指定直接向华川公司支付660万元，待房屋交付后再根据房屋的实际面积计算租金，以后在租金中抵扣。五、如因履行本协议。熊苗与深信公司发纠纷，由远景公司负责出面协调，并向深信公司主张其70%的收益权及面积补足权利。六、以后的租金熊苗按照与深信公司签订的《租赁合同》约定直接每年向华川公司支付云峰大厦自上而下五层的租金(含不可抗力，最终按实际面积计算)。如熊苗拖延支付租金，则每天向华川公司支付千分之一的违约金。如熊苗超过两个月未支付租金，则华川公司有权无条件收回其所享有的租赁权。七、如各方存在前言中陈述内容不属实，或有其他违约行为，则应当承担相应的违约责任。违约责任无法确定损失时，则确定违约金为130万元。八、因按照本协议约定熊苗向华川公司支付云峰大厦的房屋租金。然而，远景公司按照其与被告深信公司签订的合同约定只享有云峰大厦从上而下五层的房屋收益权，为此，如因履行本协议导致深信公司与熊苗发生纠纷，则远景公司应当负责出面处理，并主张其与深信公司之间的相应权利，同时承担向熊苗返还多收取或不应当收取的租金责任。九、如华川公司不能按时按条件向熊苗交付房屋，应当每日按照660万元的千分之一向熊苗支付延期交付违约金直至房屋交付之日止。如华川公司在约定的时间内按交付条件提前向熊苗交付房屋，则熊苗每日按照660万元的千分之一向被告华川公司进行奖励(上述违约金和奖励均由远景公司承担支付)(非华川公司的原因除外，如存在除外情形则各方及时进行确定).如在华川公司最终不按协议约定交付房屋时，熊苗有权要求华川公司双倍返还所支付的660万元。十、远景公司、华川公司相互承担连带担保责任。如因履行本协议需要承担任何责任的，则远景公司与华川公司互相承担连带担保责任。十一、其他。深信公司与九四医院签订的《军队房地产租赁合同》、深信公司与远景公司签订的《合作协议》、远景公司与两方签订的《建设工程施工合同》、熊苗与深信公司签订的《租赁合同》作为本协议的附件，协议三方均予以认可并接受其法律约束力。”协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，熊苗通过案外人徐新成账户（开户行，交通银行南昌迎宾支行，账户号：62×××60）分别于2014年12月17日、12月19日、12月30日、2015年1月22日、1月26日向被告华川公司1502203619300082946账户转入200万、100万、80万、55万、45万。另，华川公司在审理过程中自认收到熊苗代支付的工程款100万元现金，华川公司法定代表人万国明于2014年12月30日出具收据表明收到该100万元。再查明，2012年5月14日深信公司与案外人九四医院签订《军队房地产租赁合同》并约定：九四医院将其所有的位于南昌市井冈山房屋出租给深信投资。同日，双方又签订《合同附加协议》，约定深信投资应当投资9000万元，将原占地4290平方，地上建筑3096平方米的租赁房屋，整修达到建筑面积42800平方米，该两份合同均注明未草签合同，需上报军队上级主管部门审批批准后才生效。2012年8月31日深信公司与远景公司签订《合作协议书》，约定深信公司已经与九四医院订立合作协议，由深信投资建设位于南昌市井冈山两栋大厦，其中青峰大厦占地1250平方米，建筑面积12000平方米，云峰大厦占地2000平方米，建筑面积32000平方米，深信公司享有租赁、使用、管理和收益18年。现该项目的全部投资承建及其他费用除由九四医院应当承担部分外，由远景公司负担，远景公司享有“云峰大厦”十八年租赁经营及收益权。该协议还对其他事项进行了约定。2014年5月23日，深信公司、案外人李林及远景公司签订《补充协议》，约定2012年8月31日签订的合作协议书中约定的“青峰大厦”改名“云峰大厦”，“云峰大厦”改名“青峰大厦”，远景公司拥有“青峰大厦”的租赁收益权，深信公司同意以深信公司的名义与租赁方签订租赁协议。“青峰大厦”首次对外整体或者分区租赁，需由深信公司为出租主体，在不违背与案外人九四医院签订的协议以及2012年8月31日合作协议书的前提下签订租赁合同，租赁费必须进深信公司账户，扣除相关税收后支付给远景公司，或者由远景公司直接收取费用，开具租赁发票，与深信公司无关。首次对外出租的保证金由远景公司收取，并由远景公司出具票据，与深信公司无关。远景公司及案外人李林对深信公司与首次租赁者签订租赁合同中所有深信公司应承担以及由此可能发生的所有经济及法律责任承担无条件的连带责任担保。补充协议还对其他事项进行了约定。2015年8月24日深信公司与案外人九四医院形成会议纪要，内容为因军队对房地产租赁进行整治，终止双方之间签订的《军队房地产租赁合同》和《合同附加协议》，收回由深信公司改造建设的云峰大厦、青峰大厦及两栋在建工程的附属设施。2012年5月16日远景公司与华川公司签订承包协议，约定由华川公司承建“九四医院临街门面房改建工程。协议签订后，华川公司作为该项目的实际施工人之一参与该项目部分工程的建设，该项目后来因为资金等其他原因未完成全部建设。又查明，深信公司与案外人九四医院房地产开发经营合同纠纷一案，一审法院于2016年7月20日作出（2016）赣01民初187号民事判决，认定深信公司与案外人九四医院签订的《军队房地产租赁合同》《合同附加协议》中所涉建筑物的工程建设，未办理建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，《军队房地产租赁合同》及《合同附加协议》无效。2018年6月19日一审法院作出（2016）赣01民初187之一号民事判决书，判决深信公司及华川公司在判决生效后三日内返还位于南昌市井冈山“云峰大厦”及附属设施归九四医院所有。九四医院在判决生效后十日内支付深信公司工程款费共计27792627元。九四医院在判决生效后十日内支付华川公司工程款费22638624.15元。华川公司在（2016）赣01民初187号民事案件审理过程中自认收到远景公司支付的工程款655万元，一审法院（2016）赣01民初187之一号民事判决书对此事实予以了确认，并在判决华川公司应得实际施工人工程款时对此予以了扣除。2018年12月26日，熊苗向一审法院递交了书面撤诉申请书，撤回对深信公司的起诉。一审法院认为，熊苗自愿申请撤回对深信公司的起诉，该申请系其本人真实意思表示，不违反法律规定，予以准许。一审法院归纳本案争议焦点并分别陈述如下：一、2014年12月6日熊苗与远景公司、华川公司签订《协议书》的性质及效力认定问题。2012年5月14日深信公司与案外人九四医院签订《军队房地产租赁合同》及后来签订的《合同附加协议》，因所涉建筑物属于建设中的工程，但未办理建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，南昌中院于2016年7月20日作出的（2016）赣01民初187号民事判决认定该《租赁合同》及《合同附加协议》为无效合同，表明深信公司无权对外出租。深信公司2012年8月31日与远景公司签订《合作协议书》也因案涉建筑物未取得建设工程规划许可证，属于无效合同。同时，熊苗与深信公司于2013年1月9日签订《租赁合同》也已经南昌中院生效判决认定为无效合同，上述生效判决对于各方当事人均具有法律约束力。2014年12月6日熊苗与华川公司、远景公司签订的《协议书》的主要内容是三方认可熊苗与深信公司2013年1月9日签订《租赁合同》及2012年8月31日深信公司与远景公司签订《合作协议书》的内容，且愿意按照上述约定由华川公司代替深信公司按照2014年12月6日《租赁合同》的约定向熊苗履行交房义务、并收取相应的租金，该三方协议实际属于对2014年12月6日《租赁合同》的变更、担保，其本质仍然属于租赁合同，合同标的物仍然是南昌市井冈山中国人民解放军第九四医院大门口“云峰大厦”房产，而该房产在签订协议时尚处于建设中，未取得相应建设工程规划许可证，且截至一审起诉时仍然未取得相应建设工程规划许可证，明显违反国家强制性规定，该三方协议依法也应当认定为无效合同，对协议各方当事人均不具备法律约束力。熊苗主张其与远景公司、华川公司签订三方协议书独立于租赁合同之外，没有事实和法律依据，不予认可。二、远景公司、华川公司是否应当返还垫付工程款及具体金额的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，2014年12月6日熊苗与远景公司、华川公司签订的协议书属于无效合同，无效的合同自始无效。三方当事人在协议书中关于双倍返还垫付工程款及连带责任的约定，属于无效约定，对熊苗与远景公司、华川公司均不具备约束力。另一方面，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”熊苗主张代远景公司垫付了工程660万元，但远景公司对该款项的金额有异议，而华川公司仅仅承认收到案外人徐新成银行转款480万元，远景公司法定代表人李林妹妹李琴转款70万元，另分两次收到现金100万元、5万元，该陈述的金额与华川公司在另案件中陈述收到655万元转付工程款一致，而熊苗也未能提供充分证据证明其余5万元已经实际支付给华川公司，故一审法院认定熊苗代远景公司支付的工程款为655万元，该款项应当在协议无效后，由远景公司予以返还。华川公司虽然实际收到655万元款项，但是该款项是华川公司作为实际施工人应当受到收到远景公司支付的工程款，而且一审法院2018年6月19日作出的生效判决（2016）赣01民初187之一号民事判决已经确认华川公司收到工程款655万，并在确定华川公司实际应得的工程款对此款项予以了扣除，表明华川公司并未从中获取额外利益，故华川公司不应当承担返还熊苗主张的垫付工程款655万元的责任。另，熊苗主张还垫付工程款2764910元，应当返还，但是该款项不属于本案案涉租赁合同、协议书等约定的内容，该事实仅仅有案外人之间的收条、收据等证据证明，也未有相关银行流水明细等佐证，且深信公司、华川公司均对此予以否认，不属于本案审理范围，熊苗可以另寻法律途径主张。综上所述，熊苗的部分请求成立，对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第七条、第十九条，《中华人民共和城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、远景公司自判决生效之日起十五内返还原告熊苗655万元；二、驳回熊苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费138775.51元、保全费5000元，由熊苗负担95668.51元，由远景公司负担43200元，退回熊苗4607元（熊苗在诉讼过程中撤回诉讼请求2535640元，相应诉讼费用减半收取）。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，根据各方诉辩意见，本案争议焦点为：华川公司是否应当承担向熊苗返还655万元及利息的责任。对此，本院综合评述如下：一审判决认定2014年12月16日熊苗、远景公司、华川公司签订的《三方协议》系无效合同。对此，熊苗和华川公司均不持异议。熊苗基于该《三方协议》自己或通过他人以给付现金、银行转账的方式将655万元支付给了华川公司。现该《三方协议》因违反法律强制性规定而被认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。华川公司在另案中自认收到655万元工程款。该笔工程款即是熊苗诉请的租金。华川公司是否应当承担返还案涉款项的责任，关键要确定熊苗基于何种原因支付款项，进而判断原因行为的效力是否影响熊苗的资金返还请求权。1.《三方协议》中各方当事人的法律地位。首先，深信公司和九四医院订立协议，扩建九四医院所属的“青峰大厦”和“云峰大厦”，九四医院以两栋大厦18年的房屋收益权作为深信公司扩建房屋的对价。深信公司与远景公司商定共同合作开发，远景公司享有改造后房屋产权面积70%的收益权，即享有整栋“青峰大厦”和部分“云峰大厦”楼层的房屋收益，其有权将房屋在收益权期限内对外出租以获利。《三方协议》将熊苗与深信公司之间的《租赁合同》作为附件并接受其法律约束力，远景公司作为出租人的法律地位得以明确。其次，华川公司是改造上述两栋大厦的实际施工人。远景公司与华川公司签订《承包协议》，由华川公司实际承建改造“青峰大厦”和“云峰大厦”工程。《三方协议》对此也予以了确认。第三，熊苗为租赁远景公司所拥有的70%面积的改建房屋而与远景公司、华川公司签订《三方协议》（甲方为熊苗、乙方为远景公司、丙方为华川公司），该协议第二部分第二条约定“乙、丙两方确认除收取租金和交付房屋的主体变更为丙方外，其他条款均愿意接受甲方与深信公司所签订的《租赁合同》的约定…”，第四条约定，“甲方受乙方指定直接向丙方支付660万元，待房屋交付后再根据房屋的实际面积计算租金，以后在租金中抵扣”。可见熊苗支付的款项系承租人为租赁房屋预付的租金。2.《三方协议》只是调整了债务履行的相对人，并没有改变债务履行的性质。熊苗是基于租赁合同关系向远景公司支付租金，而远景公司通过《三方协议》约定由熊苗将应付租金支付给华川公司，华川公司将交房对象变更为熊苗。熊苗和华川公司的债务履行相对人均因《三方协议》约定而发生了变化，但是其债务履行的基础合同关系并没有发生改变。熊苗向华川公司支付的款项仍是基于其与远景公司的租赁合同关系，华川公司只是租金的代收方。现《三方协议》因违反法律强制性规定而被认定无效，熊苗付款的原因行为和华川公司代收租金的行为均应认定无效。华川公司收受的该笔资金既无法律依据也无合同约定，即华川公司在《三方协议》无效后代远景公司收受的租金构成不当得利。熊苗有权请求华川公司返还已付款项。因华川公司系代远景公司收取的房屋租金，远景公司应与华川公司共同承担租金返还的责任。华川公司辩称其收到的是代付的工程款，并已在江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民初187号之一判决中得到确认，而且在应收工程款中作了抵扣。熊苗诉请的是租金，与华川公司并无关联。本院认为，华川公司另案中作为无独立请求权第三人并没有主张工程款，且与本案中熊苗诉请的租金是各方基于不同法律关系而主张的诉请。工程款是基于建设工程合同法律关系发包人应当支付给承包人（实际施工人）的价款。但是根据《三方协议》正文第二项第3条约定：“3.乙方（远景公司）与丙方（华川公司）签订的《建设施工合同》，双方确认工程款已结算与甲方无关，…”由此可以看出熊苗支付的款项的性质是租金而非工程款。而且《三方协议》签订之时，华川公司与远景公司并没有就工程价款进行结算。华川公司在另案中自认收到工程款655万元属对根据《三方协议》收到款项性质的误认，不得对抗熊苗基于《三方协议》无效而主张的租金返还请求权。一审判决在认定《三方协议》无效后，没有分析各方当事人基于无效合同所为法律行为性质及效果，仅将没有实际获利的远景公司作为租金返还义务人，属认定事实不当，应当予以纠正。综上，原审判决认定事实，适用法律均有错误，应当依法予以纠正。熊苗的部分上诉请求于法有据，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民初330号民事判决；二、江西华川建设集团有限公司在本判决生效后十日内返还熊苗655万元。江西远景置业有限公司对上述款项承担连带返还责任；三、驳回熊苗其他诉讼请求。如果未按照本判决制定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费131168.25元，保全费5000元，二审案件受理费68903元，共计205071.25元，由熊苗承担85584.13元，由华川公司承担119487.12元。本判决为终审判决。审判长  胡国运审判员  吴玉萍审判员  刘伟伟二〇一九年六月二十四日法官助理吴狄书记员张英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。