上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2544号上诉人（原审被告）上海汇裕置业有限公司，住所地＊＊＊。法定代表人＊＊，职务总经理。委托代理人孙靖，上海市东方剑桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）罗荷芬，＊生，汉族，身份证住址＊＊＊。委托代理人王伟，上海朋洋律师事务所律师。委托代理人郭志明，上海朋洋律师事务所律师。上诉人上海汇裕置业有限公司（以下简称汇裕公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第12381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人汇裕公司之委托代理人孙靖，被上诉人罗荷芬之委托代理人王伟、郭志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年12月20日罗荷芬（乙方）与汇裕公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定罗荷芬向汇裕公司购买上海市浦东新区＊＊＊弄《南郊花园东区南块1#》＊＊＊室房屋（以下简称系争房屋），总房价款为人民币673，554元。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2011年3月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定，甲方定于2011年3月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后7日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起7天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。补充条款第三条约定，本合同正文条款第十一条所述不可抗力是指：1、地震、火灾、爆炸、雹灾、台风、飓风、暴风雨、洪水、地面下陷下沉、雷电等现象；2、战争、类似战争行为、武装冲突、罢工、暴乱、动乱等社会现象；3、政府管制、征用或政府规划变更等政府行为，包括但不限于在施工期间由于政府重大活动规定不得开挖运土、交通管制、不准施工等非甲方原因，及由于政府主管部门调整规划、市政基础设施调整和配套部门调整施工规划等；4、法律规定的其他情形。罗荷芬按系争房屋实测面积支付了全部购房款676，161元。汇裕公司于2014年1月3日取得系争房屋大产证。2014年4月2日罗荷芬诉至原审法院，请求判令汇裕公司支付以676，161元为本金自2011年4月14日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率上浮50％）计算至2014年4月21日止的逾期办理小产证的违约金。汇裕公司不同意罗荷芬的诉讼请求并辩称，罗荷芬起诉超过法定二年诉讼时效，且逾期办证违约金的截止日期应计算至2014年1月3日。原审法院审理中，经汇裕公司申请，证人邹影虹、李岚出庭作证，证明其于2014年1月收到汇裕公司电话，告知已取得系争房屋大产证并通知签署《房屋交接书》及申领小产证。原审法院认为，罗荷芬与汇裕公司签订的《预售合同》是双方真实意思表示，并不违反国家法律规定，应属合法有效，双方理应按约履行。根据合同约定，汇裕公司应于2011年3月30日取得大产证后14日内协助罗荷芬申领小产证。汇裕公司于2014年1月3日取得系争房屋大产证，造成罗荷芬逾期办理小产证，故汇裕公司理应按约承担相应的违约责任。汇裕公司辩称，未在合同约定的期限内取得大产证系因政府规划变更，故汇裕公司以不可抗力为由要求免除己方责任。鉴于汇裕公司所称的不可抗力不符合法律规定以及《预售合同》中对不可抗力的界定，故对汇裕公司该抗辩意见不予采信。根据合同约定，汇裕公司应于2011年3月30日取得大产证，在取得大产证后7日内签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》后7日内双方向房地产交易中心申领小产证，违约金应自义务履行期限届满之次日即2011年4月14日起算。罗荷芬应当知道自己的权利自该日起受到侵害，但罗荷芬于2014年4月2日才向原审法院提起诉讼，期间又无诉讼时效中止或中断的事由，故2011年4月14日起至2012年4月2日止的逾期办证违约金已超出法律规定的二年诉讼时效期间，法院不予保护，逾期办证违约金应自2012年4月3日起算。关于违约金的计算标准，因司法解释仅规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，罗荷芬要求按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率上浮50％标准计算，而汇裕公司认为该标准过高，要求原审法院予以调整。因此，原审法院综合考虑罗荷芬的实际损失，汇裕公司的主观过错、违约情况等因素，将违约金的计算标准酌定调整为按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为标准。关于截止日期，汇裕公司于2014年1月3日取得系争房屋大产证。汇裕公司称其于2014年1月6日在小区内张贴通知书通知小业主签署《房屋交接书》申领小产证，罗荷芬则对此不予认可。原审法院认为：首先照片上未显示拍摄时间，其次《通知》落款日期为2014年1月6日无法证明该张通知于当日张贴，故对汇裕公司关于2014年1月6日张贴通知办证的主张，难以采信。汇裕公司主张曾于2014年2月20日电话通知罗荷芬签署交接书并申办小产证，罗荷芬对通话记录的真实性无异议，但对关联性有异议，认为汇裕公司致电罗荷芬是催讨物业费，而非通知签署《房屋交接书》并申领小产证。原审法院认为，首先汇裕公司提供了通话清单；其次汇裕公司申请证人邹影虹、李岚出庭作证均证明于2014年1月收到汇裕公司电话，告知已取得系争房屋大产证，通知签署《房屋交接书》并申领小产证；再次汇裕公司于2014年1月3日取得系争房屋大产证，之后致电罗荷芬，汇裕公司主张通话内容为通知签署《房屋交接书》并申领小产证，符合常理。因此，原审法院采信汇裕公司的主张。汇裕公司于2014年2月20日通知罗荷芬签署交接书并申办小产证，《预售合同》约定罗荷芬与汇裕公司在汇裕公司取得大产证后7日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起7天内申领小产证，故逾期办证违约金的截止日期计算至2014年3月6日止。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于2014年7月30日作出判决：上海汇裕置业有限公司于判决生效之日起十日内支付罗荷芬以676，161元为本金自2012年4月3日起按照中国人民银行规定同期同类贷款基准利率上浮30％的标准计算至2014年3月6日止的逾期办理小产证的违约金。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，209元，减半收取计2，104.50元，由上海汇裕置业有限公司负担。原审法院判决后，上诉人汇裕公司不服，向本院提起上诉称：涉案南郊花园项目总建筑面积中超出土地出让合同约定的面积14，542.46平方米，系用于政府旧区改造动迁安置及动迁回搬，属于预售合同补充条款约定的不可抗力，即政府管制、征用或政府规划变更等政府行为，包括但不限于在施工期间由于政府重大活动规定不得开挖运土、交通管制、不准施工等非甲方原因，及由于政府主管部门的调整规划、市政基础设施调整和配套部门调整施工规划等。同时，在办理大产证期间即2009年5月6日，上海市南汇区并入上海市浦东新区，这一国家范围内的政府行为客观上也导致了本次办证滞后。因此，涉案大产证迟延办出系不可抗力所致，并非上诉人的原因，故不应适用《最高人民法院》第十八条的规定。关于违约金计算的截止日期，因上诉人于2014年1月4日取得了房屋权属证书，故上诉人不应承担该日期后的违约责任。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。被上诉人罗荷芬辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法设立的合同受法律保护，各方当事人均应严格恪守。上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的《预售合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该合同有效，当属正确。根据该合同约定，上诉人应于2011年3月30日前办理房地产初始登记手续，在取得大产证后7日内办理房屋交接手续、签订《房屋交接书》，并在《房屋交接书》签订之日起7天内协助被上诉人申请办理小产证。然上诉人直至2014年1月3日才取得大产证，导致被上诉人迟延办理系争房屋的小产证，故上诉人理应承担相应的逾期办证之违约责任。上诉人关于涉案项目总建筑面积中包括了政府旧区改造动迁安置及动迁回搬的面积，属于预售合同补充条款约定的不可抗力情形，故上诉人应免于承担违约责任的上诉理由，既不符合预售合同的相关约定，也与不可抗力的相关法律规定不符，故本院不予采纳。至于上诉人称因原南汇区并入浦东新区而导致其办证滞后，但上诉人并未就此提供相关证据予以佐证，故本院对此亦不予采信。因此，上诉人以不可抗力作为其免于承担逾期办证违约责任的理由不成立。关于上诉人所应承担的逾期办证违约金之计算期间。根据《最高人民法院》第十八条第一款第（一）项规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。结合双方签订的预售合同中关于买受人即被上诉人取得房屋权属证书即小产证的相关约定内容，被上诉人主张的违约金最早应起算自2011年4月14日。现因被上诉人于2014年4月2日才向原审法院提起本案诉讼，在此之前亦无诉讼时效中止或中断的事由，故原审法院采纳了上诉人对于诉讼时效抗辩的意见，认定上诉人承担的逾期办证违约金应起算自2012年4月3日，当属正确。至于违约金计算之截止日期，原审法院依据上诉人曾于2014年2月20日通知被上诉人签署房屋交接书并办理小产证的事实，结合预售合同关于办证时间的相关约定内容，认定逾期办证违约金计算的截止日期为2014年3月6日，并无不当。上诉人要求将逾期办证违约金计算至2014年1月4日，既无合同依据，亦于法相悖，本院不予采纳。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，494元，由上诉人上海汇裕置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚夏海代理审判员  孙 飞代理审判员  毛 焱二〇一四年十月十日书 记 员  曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……