广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初12463号原告广东东豪房地产置业有限公司，住所地为广东省东莞市南城街道西平镇东骏路东骏豪园**商铺B116，统一信用代码为91441900MA4UP16M98。法定代表人谭爱平。委托代理人林彩霞，系广东聚才律师事务所律师。委托代理人邓雅锶，系该公司的员工。被告张丽华，女，汉族，1973年8年2日出生，住广东省东莞市南城区，委托代理人邹国鸯，系广东环广律师事务所律师。委托代理人汪锐，系广东泰旭律师事务所律师。原告广东东豪房地产置业有限公司诉被告张丽华居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员柯颖适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人林彩霞，被告的委托代理人汪锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.被告支付原告违约金189000元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2019年1月26日，原告与被告签订编号为0000851的《快速销售委托合》（以下简称合同），约定被告独家委托原告出售其名下位于东莞市××城区绿色路××城市绿洲花园××单元101的房屋，委托期限为2019年1月26日至2019年4月30，代理销售价格不低于6300000元（以下简称委托价）。合同签订后，原告积极履行义务，并为被告寻找到了符合条件的买受人。在委托期限内，原告多次通知被告前往原告处与符合条件的买受人签署《买卖及居间合同》，但被告拒不配合。然而，被告却没有通知原告情况下，在委托期限内通过其他中介将案涉房屋出售给第三方，构成根本违约。根据合同第七条约定，“甲方违反下列约定的，应向乙方支付违约金，标准为委托价的百分之三。7.2交易条件符合第三条约定时，经乙方通知甲方拒不前来签署合同的。7.3通过其他中介企业成交或与客户私下成交的。”被告应当按照委托价的百分之三向原告支付违约金189000元。故原告诉至法院，诉如所请。被告辩称，1.本案系居间合同纠纷，所对应的法律关系即居间合同关系，原告诉请必须依照《中华人民共和国合同法》第425条规定，以居间报酬为限，而双方自2018年4月28日建立居间合同关系至今，原告从未实际促成被告与任何案外人订立合同，其诉请“违约金”性质明显区别于居间报酬，没有法律依据，请求法院驳回。2.案涉《快速销售委托合同》由原告批量制作，属于格式条款，未向原告作明确解释，应作出对原告不利的解释。另外，除了案涉一份快速销售委托合同外，双方之前已经订立了期限自2018年4页26日至2018年10月26日的快速销售委托合同，直到该合同期结束，原告都没有成功居间，如支持原告主张，那么原告的居间无果也属于根本违约，同样可参照违约金，原告在合同中间暗藏“陷阱”，但并未如其他独家委托房源一样支持独家费用，原告作为合同的提供方明显违反公平原则，请求法庭认定案涉合同的第七条无效。3.原告处心积虑提起本案诉讼，在证据提交上，获取被告与案外人的房地产买卖合同手段不合法，公然侵犯被告的隐私权；更擅自伪造《来访人员情况登记表》，经被告向东莞市佳兆业物业管理有限公司核实，2019年1月来访情况并非原告提交的登记表所显示，而是原告的工作人员于2019年2月14日去物业处拿了登记表的纸张自行填写，当日原告的工作人员也并非带客看房，如原告存在伪造证据的情况，请求法庭依法将原告在本案中涉嫌犯罪的部分材料移交公安机关处理。4.原告先后于2019年2月、3月向被告发出敦促函，要求被告前往签约，实际上，原告的经纪人代超，也就是在案涉快读销售委托合同上签字的经纪人，早已经于2019年2月22日向被告告知“客户诚意金已经退了”、“问题还是出在我”，可以看出，原告的行为明显自相矛盾，这些事实均不能成为被告承担任何责任的依据，况且从原告发出的敦促涵内容明显可以看出，通篇要求被告进行签约，仍然始终未提及“独家”“违约金”内容，这也充分证明了其对该内容隐瞒的故意；此外，原告提供的求购物业委托书中的袁嘉琪，身份证显示出生于1987年，案涉物业价值600多万，不排除袁嘉琪签署的委托书是原告为虚假诉讼临时制作。5.被告的房屋附近因修建大型变电站，使得物业出售十分困难，原告在受托居间后，能做的居间活动不仅有限，甚至后期没有任何带客和沟通，2019年2月后，原告没有任何工作人员再与被告通过电话，而且原告并未诉请，因此本案中也不存在原告的必要居间费用。综上，在本案中，公平原则应当得到重视，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年4月26日，原告广东东豪房地产置业有限公司与徐泽楷、被告张丽华签订《快速销售委托合同》，约定被告独家委托出售的房屋为坐落于东莞市××城区绿色路××城市绿洲花园××单元101，物业类型为住宅，产权证编号0002305、0002306，物业面积为230.74平方米，物业无抵押，产权清晰；原告代被告与意向方商洽的价格不能低于8000000元；委托期限自2018年4月26日至2018年10月26日，被告选择的委托方式为不收取原告支付的快速销售保证金；意向买家接受委托价的，被告应在接到原告电话或书面通知之日起3日内到被告指定地点与被告及意向买方签署正式的买卖及居间合同。第七条约定：被告违反下列约定的，应向被告支付违约金，标准为委托价的百分之三。7.1在独家委托期限内要求提前终止委托合同的。7.2交易条件符合第三条约定时，经原告通知被告拒不前来签署合同的。7.3通过其他中介企业成交或与客户私下成交的。7.4其他因被告原因导致协议无法正常履行的情形。合同第12.2日条注明，被告及徐泽楷已认真阅读条款，对于不理解的合同条款原告已向其进行了详细释明。合同的甲方处有徐泽楷和被告的签名捺印，原告在乙方处盖章，经纪人处有陈天兴的签名。后在2019年1月26日，原告广东东豪房地产置业有限公司与被告张丽华再次签订上述《快速销售委托合同》，委托期限自2019年1月26日至2019年4月30日，商洽的价格不能低于6300000元，其他条款内容与前述合同内容一致。原告的经纪人处有代超的签名。根据代超与被告之间的微信聊天记录可知，双方曾在2019年1月20日至1月26日期间就原告为被告寻找意向客户而进行沟通交流。其中2019年1月22日的微信聊天内容显示，代超问：张姐，昨天没有签成？被告回答：价格没有问题，他要看看风水。代超说：不是看好了才约来签么，怎么约过来了没签还说要看风水啊。……代超说：那我得催催我客户了，我客户的机会来了！……代超说：配合下，其他地产要是套你话，你就说按揭650万，一次性再谈！因为客户这边620万一次性我也没有松口，我就是要逼着客户过来，到时再放价给客户。被告说：好。……2019年1月28日下午16:19的微信聊天内容显示，代超说：您没在，我也没有在上次的基础上给客户让价格了，等着客户这边加价！然后东豪同事打电话跟您谈价格，您就说联系小代就行！其他中介给您电话，您就说暂时不卖了！封盘年后重新主推肯定会有效果的，价格太乱不能趟浑水了！……2019年2月16日早上11:06的微信聊天内容显示，代超说：张姐，是不是确定已经签约了？还有没有余地过来跟我客户签约呢？昨天一直给您电话就是板上钉钉了，以为您真的元宵过了才来，让您提前过来签约的。……2019年2月22日晚上18:41的微信聊天记录显示，代超说：张姐，应该没有问题了！今天过去说了这个事了的。也感谢您的信任与支持！虽然这个单没有搞成，客户诚意金也退了，有点遗憾！不过希望有机会再合作啦。问题还是出在我，我一直以为您过来元宵节才上来，给您打电话也打晚了！客户给到630万一次性付款，让我联系您提前赶过来签合同所以才给您电话，不然我还真的等到元宵节后联系您了。原告主张被告的违约行为是在双方再次签订《快速销售委托合同》的委托期限内，经原告于2019年2月16日与3月13日的通知，拒不前来签署合同，并在案涉委托期限内通过其他中介企业成交或者与客户私下成交案涉房屋买卖交易，并提供了被告、许泽楷与案外人签订房地产买卖合同予以证明，根据该房地产买卖合同约定，被告及许泽楷将案涉房屋以6200000元的价格在2019年2月13日销售给了案外人。被告确认其已经在2019年2月13日与案外人就案涉房屋签订了房地产买卖合同，成交价为6200000元，且于2019年4月与案外人完成了房屋交易并过户完毕。被告表示在第一份长达半年的《快速销售委托合同》期内，原告都没有找到意向客户，被告与原告签订合同的根本目的是快速销售，而并非独家销售，被告也没有收取任何独家的费用；2019年2月13日前后是因被告同小区的业主亲属有购买意向，所以才完成的交易。原告主张在2019年2月14日为案涉房屋寻找到意向买家袁嘉琪，袁嘉琪并签署了求购（求租）物业委托书、物业求购委托经纪服务合同，原告据此分别在2019年2月16日、2019年3月13日向被告邮寄了敦促函，要求被告配合办理签署买卖及居间合同，但被告拒不前来签署合同，并在委托期限内通过其他中介企业成交或与客户私下成交案涉房屋买卖交易，故被告的行为构成违约。被告表示其收到了上述敦促函，但是不清楚意向买家的情况，而且在2019年2月17日收到第一份敦促函时已经通过电话与代超沟通，并告知案涉房屋已经出售的情况，代超在微信聊天中表示其打电话与被告联系沟通的时间迟了。原告主张除了袁嘉琪外，在2019年2月22日期间还有另外一个意向客户，该客户给到六百三十万一次性付款的条件，原告也实际收取了该名客户的诚意金，但是并没有留下联系方式，后也将诚意金的收取也退还给了客户。被告表示不清楚该客户的情况。另，原告主张为案涉房屋提供了以下居间服务：1.在各网络平台做网络销售；2.销售人员通过电话或现场方式向意向买家推房源信息；3.销售人员或其他工作人员的亲朋好友推出该房源。以上事实，有原告提供的房产证、快速销售委托合同、来访人员情况登记表、求购（求组）物业委托书、物业求购委托经纪服务合同、敦促涵、快递单、物流信息、房地产买卖合同，被告提供的快速销售委托合同、来访人员情况登记表照片、微信聊天截图、被告手机通话记录详单，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。首先，关于案涉合同是否属于独家委托的情形。案涉的《快速销售委托合同》是原告在被告签订合同前已经设计好的固定版本，合同的标题为快速销售委托合同，虽然在合同的前言部分以及第一条有“独家委托”的字眼，但该部分内容是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的约定。而且在合同第五条委托方式处的选择只有收取或不收取支付快速销售保证金的两种委托方式，并没有明确说明是独家委托的方式。而根据原告在庭审时的陈述，合同中的独家委托条款的意思是，从合同签订之日起至居间人完成委托事项之日止，委托人都不能再自行或另行委托任何第三方出售房屋。这就意味着被告需在委托期限内放弃选择其他居间人的权利，而原告却没有在协议中被加以相较于非独家委托更重的义务，使得独家委托条款成为对被告单方面的约束，显然违背了公平原则。因此该合同中关于独家委托的约定满足“提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形，属于无效约定。退一步讲，即使合同确实约定了“独家委托”的字眼，但是结合代超与被告的微信聊天内容可知，代超在与被告交流的过程中从未主动提及合同对于独家委托的约定，提醒被告应受独家委托的约束，反而代超在微信聊天中多次提及到被告与其他中介公司的沟通的事情。因此原告也没有提供充分证据证明其在与被告签订该合同时采取了合理的方式提请对方注意“独家委托”的约定并进行说明。因此独家委托的约定并未对被告有约束力。其次，被告是否需要依据合同支付违约金的问题。原告主张要求被告配合办理签署买卖及居间合同，但被告拒不前来签署合同，故被告违约，应承担违约责任。根据合同的约定，交易条件符合第三条约定时，经原告通知拒不前来签署合同，被告应承担违约责任。而根据原告证据显示其为被告寻找的客户袁嘉琪仅有购买的意向，但是被告与袁嘉琪并未就合同的主要条件协商达成一致，而且原告发出敦促函的时间已经在被告将案涉房屋销售给案外人之后，因此原告上述主张，本院不予采纳。被告将案涉房屋销售给案外人，原告并没有提供证据证明被告是利用了原告提供的信息、机会与案外人私下成交或另行委托他人居间成交，也没有证据证明被告存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意，因此原告主张被告通过其他中介企业成交或客户私下成交，要求被告承担为委托价3%的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告广东东豪房地产置业有限公司的诉讼请求。本案诉讼费2040元，由原告广东东豪房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判审判员 柯 颖二〇一九年六月三十日书记员 郑佳颖