广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第626号原告广州市南澳物业管理有限公司，住所地。法定代表人李峰，总经理。委托代理人李联、龚子英，分别为广东理恒律师事务所律师和实习律师。被告梁A，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住所地广州市海珠区。被告程B，女，19XX年X月X日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人梁A，本案被告之一。被告梁C，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人梁A，本案被告之一。原告广州市南澳物业管理有限公司诉被告梁A、程B、梁C物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李联、龚子英，被告梁A、程B、梁C到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，三被告是广州市海珠区万寿路蟠龙花园7X号8XX房权属人，原告一直为蟠龙花园小区提供物业管理服务，但被告一直拖欠物业管理费，从2013年1月至2014年4月，被告共拖欠物业管理费共1534.4元，经原告多次追讨未果，故起诉要求判令：1、被告向原告支付2013年1月至2014年4月物业管理费1534.4元及利息（以1534.4元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，从起诉之日计算至付清之日止）；2、被告承担本案诉讼费。三被告共同辩称，我们不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告没有召开业主大会，没有有效的官方文件，就单方面提出升价，小区楼房资质等级不清楚。2、至本人2008年入住涉案房屋开始交管理费至今，多次索取发票未果，因此我质疑原告的工商税务登记的合法性。3、原告升价部分不合理，我和其他业主多次提出先交原管理费，升价的不合理部分协商解决，但原告不同意。4、2013年前每月所交水费未向业主公示明细，评估收费标准没有证书。5、小区卫生、治安有问题。经审理查明，原告领有三级资质的《物业管理企业资质证书》。三被告是广州市海珠区万寿路72号802房的共同共有权属人，涉案房屋建筑面积75.3788平方米。2001年12月18日，广州市海珠区素社街会区服务中心向广州市房地产管理局物业管理处出具函件，内容：我街辖区内前进路万寿北蟠龙花园小区共有住户210户，该小区由广州市景建房地开发公司与香港创福公司共同开发，并成立了项目公司。1992年售楼，当时由香港创福公司销售管理，后出于各种矛盾，该楼盘一度出现无人管理状态。经多方协商，我街于1994年以维护社会治安，保障小区居民生活秩序、缓解居民矛盾为出发点，在征得派出所同意后由街原办事处派人暂时管理该小区，随着社会的发展及物业管理正常的，我街深感缺乏此类的管理人员及管理知识，为了满足该小区居民的要求，经过多方寻找，己请求广州市南澳物业管理公司（持牌人李峰）正式接管，经过一年多的考证，该公司在管理小区后不但得到居民的赞许，并为我街小区科学管理增添了不少成绩，为了使该公司更完善地为居民群众服务，现请市物业管理处为蟠龙花园小区办理物业管理手册等有关事项；等。原告为证明其诉讼主张，提交如下证据：1、广州市海珠区素社街道办事处于2014年1月15日出具的《广州市物业服务企业诚信证明意见表》，载明该街道办事处对原告在蟠龙花园服务项目审查意见：经各职能部门审核，该企业在我街属地内的物业服务工作年段未发生任何重大安全责任事故，无重大投诉案件；等。2、相片及《蟠龙小区物业管理服务内容及收费标准》。3、《蟠龙花园2013年度收费一览表》，载明蟠龙花园各业主缴交物业管理费情况，其中，涉案房屋面积75.38平方米，管理费80.9元／月，代收垃圾费15元，费用合计95.9元／月，已缴费用合计0元，欠费金额1150.8元，业主签名处为空白；等。4、广州市海珠区素社街会区服务中心于2001年12月18日发给广州市房地产管理局物业管理处的一份文件。5、原告向蟠龙小区业主发出的调整物业管理费收费标准的通知，载明：我司接手管理蟠龙小区，一直按1993年收楼时的标准收取管理费至今，近十几年物价飞涨，人工成本不断攀升，广州市最低工资标准之前600元／月到至今1550元／月，还有其他社保医保等福利待遇的支出，我司早已入不敷支；为了保证小区管理工作正常运作，使物业管理公司能收支平衡，员工得到应有福利，我司根据广州市物价局和房管局联合会发布的《广州市住宅物业服务收费参考标准》，公司为三级资质，无电梯房以1.25元／平方米／月作为参考标准，我司从2013年1月1日起，蟠龙花园物业管理费调整为1元／平方米／月，其他费用按原来标准收取（绿化水费：2.5元／月，垃圾费15元／月，门禁费3元／月。在该通知的“同意”一栏共有164户业主的签名，“不同意”一栏为空白。据原告统计，蟠龙小区共239户，建筑面积共16388.95平方米；同意提升物业管理费，已同意面积为10912.9平方米，占总建筑面积的66%，同意户数合计160户，占总户数66%；已缴费227户，占总户数95%；已缴费面积15382.5平方米，占总建筑面积94%。被告质证意见：证据1无法确认其资质的真实性，街道代表不了资质评估；证据2中的相片没有异议，对收费标准有异议；证据3真实性不完全确认，因为有很多户没有缴；证据4所反映的内容基本属实，但被告是2008年入住的，之前的情况不清楚；证据5的真实性不予确认，这都是原告站在小区门口拦住业主让他们支持并在表上签名的。被告对其抗辩主张提交了5张相片，原告对其真实性、关联性不予确认。庭审中，双方当事人均确认以下事实：原告于2000年年底接管涉案小区至今，涉案小区尚未成立业主委员会；被告于2008年9月入住涉案小区，并按60.5元／月的标准交纳物业管理费至2012年12月，但从2013年1月开始至今未缴纳物业管理费。原告明确其诉讼请求所指的物业管理费包括管理费75.38元／月、垃圾费15元／月、公摊水费2.5元／月、门禁费3元／月，即按95.88元／月计。因被告从2013年1月起没有向原告支付物业管理费，原告遂于2014年4月28日提起本案诉讼。本院认为，蟠龙花园小区一直未成立业主委员会，原告于2000年年底由广州市海珠区素社街会区服务中心安排接管该小区，原告已为蟠龙花园小区提供了物业管理服务，被告所购的涉案房屋位于原告物业管理服务范围内，且被告也曾向原告缴纳过物业管理费，故原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据权利义务对等的原则，被告接受了原告的服务，就应当支付对价给原告。原告调整物业管理费收费标准的方案已经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，符合相关法律法规规定，被告应当予以遵循。现被告确认其从2013年1月开始至今未缴纳物业管理费，故对原告要求被告按调整后的标准95.88元／月支付从2013年1月至2014年4月的物业管理费，本院予以支持。被告的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。但鉴于被告欠付物业管理费是因与原告对提升物业管理费问题未达成一致意见所导致，并非被告无理拖欠，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第八十五条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告梁A、程B、梁C在本判决生效之日起15日内，向原告广州市南澳物业管理有限公司支付从2013年1月起至2014年4月止的物业管理费（按95.88元／月的标准计算，以原告主张的1534.4元为限）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担10元，三被告共同负担40元。上述受理费已由原告预交，原告同意由三被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤代理审判员  钟 琴人民陪审员  李少群二〇一四年十月十日书 记 员  杨 曼钱国雄