上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2001号上诉人（原审被告）沈彩红。委托代理人汤淡宁，上海汇业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海德鑫物业管理有限公司。法定代表人全志伟。委托代理人张翼庆，上海众华律师事务所律师。委托代理人许佳艺，上海众华律师事务所律师。上诉人沈彩红因物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第1522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人沈彩红的委托代理人汤淡宁、被上诉人上海德鑫物业管理有限公司（以下简称“德鑫公司”）的委托代理人张翼庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，沈彩红系上海市青浦区徐泾镇徐泾中路1558弄（现已更改为盈港东路2218弄）131号房屋的业主，属联列住宅，建筑面积为256.07平方米。2010年11月，德鑫公司与上海市青浦区金水湾小区业主委员会（下简称金水湾业委会）签订《物业服务合同》，约定由德鑫公司对座落于上海市青浦区徐泾镇盈港东路2218弄的金水湾小区进行物业管理，物业服务费收费标准为：别墅（二期（三期）：人民币（以下币种均为人民币）1.50元／月／平方米（其中：综合管理服务费：0.35元／月／平方米，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.12元／月／平方米，公共区域的清洁卫生服务费用：0.27元／月／平方米，公共区域绿化养护费用：0.45元／月／平方米，公共区域秩序维护服务费用：0.31元／月／平方米）。合同第五条约定德鑫公司提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业构成，详见附件一；（二）物业平面图，详见附件二；（三）综合管理服务标准，详见附件三；（四）公共区域清洁卫生服务标准，详见附件四；（五）公共区域秩序维护服务标准，详见附件五；（六）公共区域绿化日常养护服务标准，详见附件六；（七）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（八）公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准，详见附件八。物业服务费用按季交纳，业主应在每季第一个月履行交纳义务。委托管理期限为2010年11月18日起至2012年12月31日止。合同附件一、三、四、五、六、八分别对上述物业服务的五个内容的具体服务要求进行了约定，附件一约定：小区经理属下管理人员4人、保安20人、维修2人、保洁7人、绿化6人；附件三约定了关于管理处设置、管理人员要求、服务时间、日常管理与服务的内容；附件四约定了楼内、楼外公共区域的道路、地面、公共灯具、天台、屋顶、消防设施等各类公共区域、设施的清洁工作；附件五约定了人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施和救助、车辆管理的内容，其中门岗：（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区……技防设施和救助（监控岗）：小区内应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息……附件六约定了草坪、树木、花坛、花境的养护工作；附件八约定了公共部位、消防系统、避雷系统和弱电系统的运行、保养和维修服务内容。合同期限届满后，金水湾业委会未与德鑫公司续签《物业服务合同》。在业委会换届改选期间，德鑫公司继续在金水湾小区从事物业管理服务，直至2013年12月31日。2014年4月，德鑫公司以沈彩红未缴纳2011年1月1日起至2013年12月31日的物业服务费为由诉诸法院，要求判令沈彩红支付2011年1月至2013年12月的物业管理费10，370.84元。法院在审理中查明，德鑫公司曾于2013年9月就沈彩红拖欠的2011年10月至2012年12月的物业服务费诉诸法院，法院已于2013年10月23日就此阶段的物业服务费作出判决，并已生效。原审法院另查明，德鑫公司具有上海市物业管理企业三级资质。金水湾小区分一期、二期、三期工程，本案所涉沈彩红物业属于金水湾二期。在金水湾小区存在群租现象、开公司现象，对此德鑫公司履行了上门劝阻、制止及上报的义务。对于系争小区内存在的报废车辆长期占有小区公共道路问题，德鑫公司曾向居委会反映过，居委会也曾向社区民警反映，但因此车为有主物，故不能强制拉离。原审还查明，金水湾小区经理顾陆秀持有物业管理从业人员岗位证书及居住物业小区经理岗位证书，但物业管理从业人员岗位证书未及时进行复检、验证。德鑫公司在对金水湾小区的公共区域秩序维护服务、公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务方面存在瑕疵，比如物业管理从业人员配置上没有严格按照物业服务合同的约定，技防设施和救助措施不到位，小区安保监控系统设备因损坏而停止工作，小区内存在较多的房屋漏水问题至今未能解决，小区内网球场护栏损坏，违章搭建问题严重等。原审审理中，沈彩红为证明自己的主张提供了照片7张，用以证明沈彩红就房屋漏水问题多次向德鑫公司报修，德鑫公司一直未修。德鑫公司对沈彩红提供的证据的真实性均不予确认，否认曾接到沈彩红的报修，并认为自己完全履行了物业服务义务，为此，德鑫公司提供了其制作的租赁情况统计表、违章搭建统计表、报居委会种蔬菜人家情况表、停工整改通知书16页，用以证明德鑫公司履行了劝阻制止、上报义务；提供了农药等发票复印件14页，用以证明自己履行了绿化管理义务；提供了德鑫公司报给业委会的申请共用部位维修报告18页，用以证明共用部位维修需经业委会同意才能动用维修基金，德鑫公司已履行上报义务，但业委会未批准；提供了对房屋漏水问题向业委递交的申请以及发给业主的告知书、维修基金征询意见表复印件，共计71页，用以证明业委会至今未批准动用维修基金。沈彩红对上述证据的真实性均不予确认。另在审理中，金水湾小区原业委会副主任许超向法院反映：德鑫公司保安人数不够，2011、2012年时只剩8个人、管理人员2人、维修人员1人、保洁人数不清楚，绿化是外包给其他人做的。2012年起，德鑫公司在物业管理上出现问题，2013年开始德鑫公司不再管理了，门卫管理基本上不做了。德鑫公司报送给业委会的材料上面都会有业委会的盖章，没有盖章说明未提供过。房屋漏水问题经业委会同意动用维修基金的只有一例，未收到其他业主房屋漏水需要动用维修基金的材料。德鑫公司没有做前期征询意见的工作。原审法院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，德鑫公司与金水湾业委会签订的《物业服务合同》合法有效，对德鑫公司、沈彩红均具有法律约束力，德鑫公司、沈彩红均应按约履行相应义务。合同到期后，金水湾业委会未与德鑫公司续签合同，但德鑫公司对金水湾小区提供了事实物业管理服务，按照诚实信用、等价有偿的原则，沈彩红理应向德鑫公司缴纳相应的物业服务费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。本案所涉《物业服务合同》的附件对德鑫公司提供物业服务的五项内容作了具体约定，而德鑫公司在综合管理服务、公共区域秩序维护服务以及公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务的履行上与合同约定的具体要求存在一定差距，虽然房屋、安保监控系统的维修涉及业委会对维修基金的审核、批准程序，但德鑫公司未能及时、有效地做好动用维修基金的前期准备工作，仍属服务存在瑕疵，德鑫公司应当为此承担合同违约的责任，故法院酌定在德鑫公司主张的物业服务费总额上予以减收。沈彩红主张德鑫公司没有履行对公共区域清洁卫生服务和绿化日常养护服务的职责，德鑫公司不予确认，沈彩红对自己的主张未提供充分证据证明，法院不予采信。据此，依照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：沈彩红应于判决生效之日起十日内支付上海德鑫物业管理有限公司物业服务费4，148.33元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决后，上诉人沈彩红不服，向本院提起上诉称：德鑫公司提供的物业服务存在诸多瑕疵：物业从业人员年龄结构不符合标准，物业经理任职时间不满二年；公共区域多项清洁卫生工作不到位，建筑垃圾未及时清理；公共区域的秩序维护不到位，安保人员缺失，门岗管理缺失，监控设施损坏；公用部位的维护不到位，没有对屋面排水沟进行巡查；弱电系统中电子巡更工作未进行。综上，请求撤销原判，依法改判（最多判决其承担50%至60%的物业管理费）。被上诉人德鑫公司辩称：物业经理已在小区任职七八年，聘用的物业人员有些已工作十几年，依法不能任意解除合同。公共区域清洁工作基本到位。秩序维护方面，机动车管理到位，不然无法收取停车费，所有人员进出登记是无法做到的，监控设施老化损坏应由业主决定维修更新。对于共用部位的维护进行了巡查，但未记录。小区无电子巡更系统。请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，上诉人为证明公共区域多项清洁卫生工作不到位，建筑垃圾未及时清理，向本院申请：1、向当地政府相关部门调查取证，以证明市民巡访团和房地局工作人员对于该小区每年一次巡访、走访的反馈表、记录表。2、向徐泾镇房办、京华居委会调查取证，即2012年5月6日就该小区物业管理问题召开的三方座谈会的会议纪要及居委会陈主任的发言稿。本院认为，1、根据上诉人的陈述，该项巡访、走访为每年一次，故该行为无法证明小区物业服务工作的常态。2、上诉人在一审审理中已就上述第2项申请向一审法院提出内容基本相同的调查申请，一审法院予以准许并向两部门相关负责人作了调查。故本院对上述两项申请均不予准许。本院认为，被上诉人根据与上诉人所在小区业委会签订的合同提供物业服务，并在合同到期未确定新的合同关系之前继续提供事实服务，有权取得相应报酬。根据双方在本案审理的陈述，以及举证质证，上诉人提出的问题，部分属于小区共用设施问题，小区内的共有设施属全体业主所有，老化损坏应由全体业主按程序决定维修更换，小区本不具备的设施自不能强行对照服务标准。上诉人提出的其他问题，综合看来可以确定被上诉人提供的物业服务确有不足，但被上诉人提供的证据，对照合同约定的服务标准，尚无法使本院确定上诉人提供的各项服务不符合合同约定的具体程度，并加以量化。而根据举证规则，上诉人应就其主张承担举证责任，这也是此类物业服务合同纠纷的关键所在。由此，本院认为，原审法院根据本案实际情况，酌情降低物业管理费的幅度是合理的，其判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人沈彩红负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 铮代理审判员 邬 梅代理审判员 卞晓勇二〇一四年十月二十二日书 记 员 严姚萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……