广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0523民初106号原告：欧洁莹，女，1965年2月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：吴迪安，广东国源岭东律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙奕涛，广东国源岭东律师事务所律师。被告：深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司。住所地南澳县后宅镇前江码头水产品批发市场南侧**。负责人：谢晓文。被告：深圳市迪海投资发展有限公司。住所地深圳市罗湖区深南东路**京基100大厦**1901。法定代表人：郝智海，系该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：李腾，系被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司。原告欧洁莹诉被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司、深圳市迪海投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧洁莹委托诉讼代理人孙奕涛到庭参加诉讼，被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司（以下简称迪海南澳分公司）、深圳市迪海投资发展有限公司（以下简称迪海公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧洁莹向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告迪海南澳分公司签订的《汕头市商品房买卖合同》（编号9070744）和《补充协议》。2．判令被告迪海南澳分公司返还原告购房款787835元及代收费27358元。3．依法判令被告迪海南澳分公司支付原告自2015年10月1日起至合同解除之日止以787835元购房款为基数按日万分之四计算违约金（暂计算至2019年4月30日为411250元）。4．判令被告迪海南澳分公司赔偿原告自原告支付购房款次日计算至实际退还所交款项之日以购房款815193元为基数按银行同期利率计算的利息损失。5．被告迪海南澳分公司承担连带责任。6．判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由两被告承担。事实与理由：2014年11月27日，被告迪海南澳分公司向原告推销迪海蔚蓝海湾国际公馆楼盘，原告有意向购买，遂于2015年1月18日，原告与被告迪海南澳分公司签订了《汕头市商品房买卖合同》（编号9070744），约定原告支付787835元购房款购买被告迪海南澳分公司开发的迪海蔚蓝海湾国际公馆第A栋15层04号房，面积60.44平方米的房产，被告迪海南澳分公司应于2015年9月30日前将房产交付给原告，逾期交房的，买受人可以要求继续履行合同，自约定交房之第二日至实际交房日按已交房款的日万分之四支付违约金，出卖人应在合同签订后30天内办理备案登记，在房屋交付后60天内报登记机关办理预告登记。原告在签订合同前交652642元房款，于2015年2月13日交了135193元及代收费27358元，原告履行了合同约定的义务。但被告迪海南澳分公司在签约及收取款项后，没有按约向房屋登记机构办理预购商品房预告登记，也没有按约在2015年7月31日前将房产交付给原告。双方于2015年10月14日签订《补充协议》，约定交房时间改为2016年3月30日，因延迟交房违约金从2015年10月1日起按每日万分之四计算（以本协议签署生效时所交房款金额为基数）至实际交房日为止。至原告起诉之日，该楼盘已经停工，且在大楼悬挂追讨工程款、租金、要求退款等字幅，从相关渠道了解，被告负债累累己无法实现该楼房交房的目的，被告迪海南澳分公司已无法继续履行协议约定的交付义务。按照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告有权要求解除该协议。依补充协议约定，被告应该支付协议约定的违约金，被告占用原告资金，依照《合同法》97条的规定，应该赔偿利息损失。被告迪海南澳分公司系被告迪海公司设立的不具有法人资格的分公司，故被告迪海公司应对被告迪海南澳分公司的上述债务承担连带清偿责任。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告迪海南澳分公司、迪海公司经合法传唤未出庭答辩。原告对其起诉的事实在举证期限内提供如下证据：一、原告身份证明复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。二、两被告工商登记信息资料复印件一份，证明两被告的诉讼主体资格。三、汕头市商品房买卖合同复印件一份，证明原告向被告迪海南澳分公司购买迪海蔚蓝海湾国际公馆A幢15层04号房及房款、买卖双方权利义务及继续履行合同约定、违约交房责任。四、两张收款收据复印件一份，证明原告已经支付全部房款及维修基金等代收费的事实。五、补充协议复印件一份，证明原、被告双方约定违约责任。被告迪海公司在举证期限内提供如下证据：一、被告迪海公司《营业执照》复印件一份，证明被告迪海公司的诉讼主体资格。二、被告迪海公司《建设用地批准书》，证明被告迪海南澳分公司的用地资格。三、编号为地字第201110号《建设用地规划许可证》复印件一份，证明被告迪海公司具有房地产开发资格。四、编号为建字第201204号《建设工程规划许可证》复印件，证明被告迪海分公司具有房地产开发资格。五、编号为440523201304080101《建筑工程施工许可证》复印件，证明被告迪海南澳分公司具有房地产开发资格。六、编号为南预售字[2014]02号《商品房预售许可证》复印件，证明被告迪海南澳分公司具有预售房地产的资格。被告迪海南澳分公司在举证期限内提供如下证据：一、被告迪海南澳分公司《营业执照》复印件一份，证明被告迪海南澳分公司的诉讼主体资格。二、被告迪海公司《建设用地批准书》，证明被告迪海南澳分公司的用地资格。三、编号为地字第201110号《建设用地规划许可证》复印件一份，证明被告迪海公司具有房地产开发资格。四、编号为建字第201204号《建设工程规划许可证》复印件，证明被告迪海南澳分公司具有房地产开发资格。五、编号为440523201304080101《建筑工程施工许可证》复印件，证明被告迪海南澳分公司具有房地产开发资格。六、编号为南预售字[2014]02号《商品房预售许可证》复印件，证明被告迪海南澳分公司具有预售房地产的资格。原告对两被告提供证据的证据三性均无异议。被告迪海南澳分公司、被告公司经合法传唤未到庭质证。经开庭质证，原告对两被告提供证据的证据三性均无异议，能够证明所要证明的事实，本院依法予以采信。对原告提供的证据，结合当事人陈述等证据，能够证明所要证明的事实，本院亦依法予以采信。根据原、被告的举证种本院认证，本院查明事实如下：2015年1月18日，原告（乙方）与被告迪海南澳分公司（甲方）签订《汕头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告迪海南澳分公司开发的位于汕头市南澳县，建筑面积60.44平方米,房价款总额787835元。该合同主要约定：1、乙方在合同签订前缴清首期房款652642元，余款于合同签订日起30天内交清。2、甲方应当在2015年9月30日前将商品房交付乙方。甲方逾期交房在90日内，每日按乙方已支付房款的万分之四支付乙方违约金，并继续履行合同；甲方逾期交房超过90日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计付款的0.2%向乙方支付违约金。合同签订后，2015年1月18日，被告迪海南澳分公司开具金额652642元的收款收据给原告，收款目的为购房款；2015年1月18日，被告迪海南澳分公司开具收据金额27358元的收款收据给原告，收款目的为契税23635元、专项维修基金3324元、印花税394元、贴花5元；2015年2月13日，被告迪海南澳分公司又开具收据金额135193元的收款收据给原告，收款目的为购房尾款。至此，原告已按合同约定完全履行了义务。但被告迪海南澳分公司至2015年9月30日止末按约定时间将涉案房产交付原告，原告与被告迪海南澳分公司后于2015年10月14日签订《补充协议》，1、约定交房时间改为2016年3月30日；2、延误交房违约金按原合同处理。2015年10月1日起按每日万分之四计算（以本协议签署生效时所交房款金额为基数）至实际交房为止，补偿方式可选择(l)折算酒店免费入住天数；(2)酒店各消费项目现金抵用券。3、备注违约金可选现金支付。但至现在被告迪海南澳分公司一直未将涉案房产交付原告，原告遂于2019年5月9日诉至法院，请求法院判准其诉请。另查，被告迪海南澳分公司系本案涉案项目南澳县后宅镇牛郎崛迪海．蔚蓝海湾国际公馆的建设单位，本案涉案项目因各种问题至今停工，处于主体封顶，外墙跟配套设施没有完工的状态，乃无法完成交付、竣工备案等手续，被告迪海南澳分公司系迪海公司设立的分公司，双方系隶属关系。上述事实，有原告提供的《汕头市商品房买卖合同》、《收款收据》，被告提供的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及庭审笔录在案佐证，足资认定。本院认为，本案系被告迪海南澳分公司将正在建设的房屋预先出售给原告，原告支付房屋价款而引起的商品房预售合同纠纷。本案双方争议的焦点为：1、原告与被告迪海南澳分公司签订的《汕头市商品房买卖合同》、《补充协议》是否应当解除；2、被告迪海南澳分公司是否应当返还原告购房款787835元、代收费27358元、违约金以及利息损失；3、被告迪海公司是否应当承担连带责任。一、关于原告与被告迪海南澳分公司签订《汕头市商品房买卖合同》、《补充协议》是否应当解除问题。2015年1月18日，原告与被告迪海南澳分公司签订《汕头市商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：”依法成立的合同，自成立时生效”，原告与被告迪海南澳分公司所签订的《汕头市商品房买卖合同》、《补充协议》，合法有效。被告迪海南澳分公司违约无法完成交房，并且工程至今停工，可以交房的时间不可预见，原告事实上已无法实现其合同目的，本案中被告迪海南澳分公司、迪海公司对原告请求解除合同亦无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”原告请求解除《汕头市商品房买卖合同》、《补充协议》，理由成立，本院依法予以支持。三、关于被告迪海南澳分公司应否返还购房款、代收费、支付违约金、银行同期贷款利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告请求被告迪海南澳分公司返还购房款787835元以及代收费27358元的诉请本院依法予以支持。根据原告与被告迪海南澳分公司签订的《补充协议》约定，违约金从2015年10月1日起按每日万分之四以所交房款金额为基数算至交房日为止，该约定不违反法律规定，并且签订于《汕头市商品房买卖合同》之后，应视为对《汕头市商品房买卖合同》内容的变更，双方应按《补充协议》的约定履行。由此，原告请求判令被告迪海南澳分公司支付原告自2015年10月1日起暂计至2019年4月30日的违约金共计411250元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告诉请被告迪海南澳分公司赔偿原告自原告支付购房款次日计算至实际退还所交款项之日以购房款815193元为基数按银行同期贷款利率计算的利息损失。因双方未在合同中约定计算银行同期利息的违约条款；其次参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款等相关法律法规中规定加计银行同期利息一般适用的是合同没有约定违约金的情形；而原告的损失已在违约金中得到补偿，足以弥补原告的损失。因此，原告此诉请本院不予以支持。四、被告迪海公司应否承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案被告迪海南澳分公司不具有法人资格，原告诉请被告迪海公司承担连带清偿责任，符合这一法律规定，因此，原告请求判令被告迪海公司承担连带清偿责任，依法有据，本院予以支持。被告迪海南澳分公司、迪海公司经本院合法传唤无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告欧洁莹与被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司签订的《汕头市商品房买卖合同》（汕房售9070744号）和2015年10月14日签订的《补充协议》。二、被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告欧洁莹的购房款787835元及代收费27358元。三、被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告欧洁莹自2015年10月1日起至合同解除之日止以787835元购房款为基数按日万分之四计算的违约金。四、被告深圳市迪海投资发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告欧洁莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15838元，减半收取为7919元，由被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司、深圳市迪海投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  吴奇宏二〇一九年六月二十六日书记员  陈依颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。