山东省青岛市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)鲁02行初85号 原告蔡银利，男，1963年12月24日出生，汉族，住青岛市市**。 原告吴蕾，女，1969年8月5日出生，汉族，住青岛市市**。 被告青岛市市北区人民政府，住所地青岛市市**延吉路**。 法定代表人杨旭东，区长。 委托代理人陈美虹，山东博论律师事务所律师。 委托代理人韩文宁，青岛市市北区人民政府延安路街道办事处工作人员。 原告蔡银利、吴蕾不服被告青岛市市北区人民政府作出的青北补决字〔2018〕503号房屋征收补偿决定，于2019年3月15日向本院提起行政诉讼。本院于2019年3月18日立案后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年5月9日在本院第二十七审判庭公开开庭审理了本案。原告蔡银利、吴蕾，被告青岛市市北区人民政府（以下简称“市北区政府”）的委托代理人陈美虹、韩文宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡银利、吴蕾共同诉称，一、2016年4月8日，二原告居住的位于青岛市市北区延安路95号x单元x户、面积为31.85㎡的二间营业房（两个房产证）和一处临建房被本案被告市北区政府征收。被告对二原告的房屋按两套房屋进行上报，并发了两套房屋的评估报告。但等到签协议时，却被逼并户，先是给2.3万的补偿，后来又给二套共150㎡异地安置房的购买权。被告对临建房（已另案诉讼）也不想给予补偿，称先签房屋补偿协议，临建房等八部门认定后再说，因答复不合理双方未能达成协议。二、2017年6月，被告在从未与二原告沟通协商的情况下，同时下达房屋征收补偿决定书和强制执行事先催告书，严重违反了法定程序。而且该房屋征收补偿决定与事实不符，错误连篇，缺少停产停业损失补偿项目，且对客观存在的临建房只字不提。二原告的房屋应按住宅房屋、非住宅房屋两种方案补偿，而该房屋征收补偿决定只是作出一种补偿方案，还是错误的。原告多次追问非住宅房屋补偿价，被告先说2.5万/㎡，后又说2万/㎡，实际上非住宅房屋补偿要比住宅房屋补偿高很多。本征收片区内90%的房屋都是26㎡左右的筒子楼，按被告给出2.5万/㎡计算，非住宅房屋能得68万元，而普通房屋得80万元，非住宅房屋比普通房屋补偿还少了十万多，这是不合理的补偿价格。2012年，被告市北区政府对南京路东侧改造项目（南京路251-273单号）实施房屋征收，评估公司评估住宅房屋区间价格为11398-11711元/㎡，非住宅房屋评估价格为28750/㎡。二原告的房屋征收补偿评估价在1.4万元/㎡左右，四年后住宅房屋补偿上涨了百分之二十多，非住宅房屋也应按此百分比上涨，按此推算，非住宅房屋价格应为3.5万元/㎡左右。而被告在确凿的证据面前，在两年半后还是作出2.5万/㎡非住宅房屋评估价格，显然违法。三、被告作出的房屋征收补偿决定书称，莱西人民法院作出（2010）西民再初字第35号《民事判决书》，将有关财产房屋分割内容的（2009）西民初字第1229号《民事调解书》予以撤销，据此不动产登记部门撤销二原告分户房屋的《房地产权证》。实际上，二原告对此不知情。2016年6月，被告组织民工对二原告居住的楼院进行拆门拆窗，高空抛物，将二原告临建房屋顶砸漏，安全通道、家门经常被堵，导致二原告精神、安全、生活上受到严重影响。2017年6月，被告擅自动用挖掘机扒掉二原告临建房的西墙和西窗，断水断电，二原告多次上访。2018年7月，被告还向法院申请对二原告房屋强拆，因违法无理而撤回。四、2018年12月5日，被告重新作出青北补决字〔2018〕503号《房屋征收补偿决定书》。2019年1月15日，被告作出撤销2016年所作房屋征收补偿决定的决定。被告违反法定程序征收，作出不公平、不合理的非住宅房屋价格，同时还违法逼拆强拆，严重侵害被征收人合法权益，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的多项规定。综上，请求：1、依法撤销被告作出的青北补决字〔2018〕503号房屋征收补偿决定，并作出公平合理的房屋补偿；2、本案诉讼费由被告承担。 原告蔡银利、吴蕾庭审时共同向本院提交以下证据： 1、二原告身份证、房产证2份、营业执照、税务登记、完税证明，共同证明二原告的身份及被征收房屋的产权信息及营业情况。 2、住宅房屋评估表2份、非住宅房屋评估表1份、送达回证2份，共同证明被告出具住宅房屋、非住宅房屋的评估报告违反法定程序。 3、房屋征收奖励办法，证明房屋征收补偿协议未签订是因被告违反法定程序造成的，故一万元的速迁费应当补偿给原告。 4、邱书英诉市北区政府（2014）李行初字第13号行政判决书，证明南京路东侧营业房评估补偿价格为2.875万元/㎡。本案的房屋与2012年南京路东侧房屋征收是同一政府征收、同一评估公司评估，四年后却评估为2.5万元/㎡，显然不当。 5、违法上报表证明、两套房屋的评估表，共同证明延安路95号实为86户，上报96户，上报错误。 6、起诉状、民事调解书、民事判决书、原告吴蕾的书面证明材料，共同证明莱西市人民法院作出（2010）西民再初字第35号民事判决书是违法无效的。 7、违法强拆破坏现场照片，证明2017年6月20日，被告违法强拆、逼拆，扒墙拆窗，断水断电，违反有关法律规定。 8、关于撤销《房屋征收补偿决定书》的决定，证明被告于2018年12月5日已重新作出本案被诉房屋征收补偿决定，但却于2019年1月15日才作出撤销2016年补偿决定书的决定，显然违反法定程序。 9、青北补决字〔2018〕503号房屋征收补偿决定书，证明被告在从未与两原告沟通协商的情况下，擅自重作决定书，违反法定程序。 10、青北补决字〔2016〕432号房屋征收补偿决定书，证明被告重新作出的房屋征收补偿决定书与2016年作出的房屋征收补偿决定书几乎完全相同， 被告市北区政府答辩称，一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，被告经研究决定启动市北区通山路10、12、13、15、17号，延安一路9、11、13号，黄山路79号、延安路95号零星片棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作。2016年4月8日，被告作出《房屋征收决定》，同日发布征收公告及补偿方案、奖励办法。在规定的签约期限内，经多次协商，未能与二原告签订征收补偿协议。为尽快推进改造项目，被告作出青北补决字〔2018〕503号《房屋征收补偿决定书》并予以送达。二、原青岛市市北区延安路95号x单元x户产权人为原告蔡银利。2009年2月25日，莱西市人民法院作出（2009）西民初字第1229号《民事调解书》，将坐落于原青岛市市北区延安路95号x单元x户房屋中，西侧使用面积为11.64平方米的一间归吴蕾所有，其余房间归蔡银利所有。2009年2月27日，莱西市人民法院作出（2009）西执字第946号《协助执行通知书》，协助将位于青岛市市北区延安路95号x单元x户房屋中，西侧使用面积为11.64平方米的一间过户给吴蕾。2010年6月25日，莱西市人民法院作出（2010）西民再初字第35号《民事判决书》，撤销了（2009）西民初字第1229号民事调解书关于分户的内容。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。据此，原告蔡银利、吴蕾办理的产权登记不具有法律效力。根据《青岛市主城区棚户区改造房屋征收与补偿办法》第十八条第二项规定，因分户前的证载产权人及其他利害关系人在规定期限内，就房屋补偿达不成一致意见，被告在被诉房屋征收补偿决定中明确利害关系人可就上述房屋产权的权属到相关部门予以确认，并由该房屋合法权利人享有本决定确认的被征收人利益，保证了二原告的合法权益。三、根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，市北区通山路10、12、13、15、17号，延安一路9、11、13号，黄山路79号、延安路95号零星片改造项目征收决定公告之日为2016年4月8日，被征收房屋的评估报告以此时点作为评估基准日符合法律规定。同时，评估报告由专业机构作出，具有专业性，二原告在收到评估报告后未在规定期限内向原评估结构申请复核，房屋征收补偿决定书以此评估价格作为补偿依据符合法律规定。综上，被告作出青北补决字〔2018〕503号《房屋征收补偿决定书》后因二原告原因无法进行送达，故在2019年3月6日同时向二原告送达了该房屋征收补偿决定书和撤销决定，并未对其履行该房屋征收补偿决定的权利义务产生实际影响，且被告未实施违法拆迁行为，故请求法院驳回二原告的诉讼请求。 被告市北区政府在法定举证期限内向本院提交如下证据： 1、房屋征收决定、房屋征收公告、房屋征收补偿方案及奖励办法，共同证明2016年4月8日，被告决定对市北区通山路10、12、13、15、17号，延安一路9、11、13号，黄山路79号、延安路95号零星片棚户区改造项目实施征收，并予以公告，同时发布补偿方案、奖励办法。 2、《关于选择市北区通山路10、12、13、15、17号，延安一路9、11、13号，黄山路79号、延安路95号零星片棚户区改造项目房地产价格评估机构的公告》、《关于选择市北区通山路10、12、13、15、17号，延安一路9、11、13号，黄山路79号、延安路95号零星片改造项目房屋征收评估机构的公告》、《关于选定市北区通山路10、12、13、15、17号，延安一路9、11、13号，黄山路79号、延安路95号零星片棚户区改造项目房地产价格评估机构的通知》、现场见证，共同证明评估机构选定程序合法。 3、房屋产权证书、民事调解书、协助执行通知书、民事判决书，共同证明原青岛市市北区延安路95号x单元x户房屋为原告蔡银利所有，后办理分户登记，登记权利人分别为蔡银利和吴蕾，后被莱西市人民法院2010年再审民事判决书撤销分户。 4、分户评估表、送达回证（附光盘）、房地产评估机构资质证书、评估人员资质证明，共同证明被征收房屋征收分户评估表由具有资质的评估机构作出并送达。 5、约谈记录，证明2016年9月6日约谈原告蔡银利。 6、提请区政府作出补偿决定的申请，证明因在规定期限内未达成补偿协议，房屋征收部门申请被告作出房屋征收补偿决定。 7、房屋征收补偿决定书、送达回证、公示照片，共同证明被告作出被诉房屋征收补偿决定并予以送达。 8、关于萍乡路52号危旧房安置区房屋回购价格确认的复函、关于阀门厂地块安置区房屋回购价格确认的复函，共同证明安置房屋的价格经青岛市棚户区改造工作领导小组办公室提交市房屋征收评估专家委员会专家评审，确定安置房屋的价格。 9、证明，证明送达见证人员身份情况。 10、公示照片一组，证明被告履行了征收决定、公告、补偿方案、评估机构选定程序等相关公示义务。 经庭审质证，二原告对被告市北区政府证据1、2、6—10无异议。对证据3中的再审民事判决书及注销分户材料有异议，称二原告对该再审判决书根本不知情，直到拆迁时才知道，莱西市人民法院也未给二原告送达该再审判决书，二原告曾到莱西市人民法院去查询，但不给查询，对于分户被注销的事情二原告也不知情，也未主动到市不动产中心查询过，二原告手中持有房产证，应按照二套房屋进行补偿。对证据4有异议，原告不认可被告曾经约谈的事情，被告如手中不掌握完税证明可到税务局查询，这不是不给予停产停业损失的理由，评估报告虽然收到了，但评估价格不合理，评估报告的送达程序也不合法。对证据5约谈记录有异议，认为当时签字时只写了前三条，后面的内容都是被告后加的；对该份证据中的情况说明不知情，二原告均没有收到电话。 被告对二原告证据1中的房产证合法性有异议，因分户后的房产证已被撤销，故其已没有法律效力，对该份证据中的其他材料无异议。对证据2-6号的真实性无异议，但认为因二原告单方原因未在法定期限内签订协议，故按照规定不发放奖励费；不同征收区域的评估因区域情况不同而没有可比性，对非住宅房屋的评估要综合作出；因生效再审民事判决撤销原民事调解书中关于财产部分的内容，二原告原持有的分户房产证不再具有法律效力。证据7中的照片不能证明二原告预证明的内容，且被告没有实施拆除房屋的行为。证据8之所以未能实时送达，是因为原告拒绝配合房屋征收工作导致的，且该撤销决定没有对新房屋征收决定产生实质影响。对证据9、10真实性没有异议，原告在约谈过程中声称无纳税证明及免税证明，并且也没有向被告提交相关材料，所以才导致被告2016年所作补偿决定没有发放停产停业损失和参照非住宅补偿。到2018年时，被告根据情况重新作出本案被诉补偿决定，并且撤销了2016年补偿决定，2016年补偿决定已不具有法律效力。 经审查，本院认为原告提交的1-6号、8-10号证据，被告提交的所有证据均内容客观，形式合法，且与本案待证事实相关联，本院均予以采信。原告提交的证据7与本案待证事实无关，本院不予审查。 经审理查明，1、原告蔡银利、吴蕾原为夫妻关系。分户前的青岛市市北区延安路95号x单元x户房屋（以下简称分户前的延安路95号x单元x户房屋）原登记产权人为原告蔡银利，原产权证号为青房地权市字第××号，证载房屋建筑面积31.85平方米，设计用途为住宅。 2、青岛市市北区银福印社于2012年3月20日取得《个体工商户营业执照》，经营者为“蔡银福”，经营场所为“青岛市市北区延安路95号1单元109”户。纳税人青岛市市北区银福印社所取得的《税务登记证》载明地址亦为“青岛市市北区延安路95号x单元x”户。2015年8月30日，青岛市地方税务局市北分局为青岛市市北区银福印社出具《未达起征点通知书》，载明“经审核，你户月均应纳税经营额为5000.00元，未达营业税起征点，从2015年09月01日起至2016年8月31日止暂不缴纳营业税。在此期间，如你户月应纳税经营额达到营业税起征点（30000元/月），应于次月10日前向主管税务机关如实申报缴纳税款。否则，税务机关将依法进行处理。” 3、2009年2月25日，莱西市人民法院（以下简称莱西法院）针对原告吴蕾诉被告蔡银利离婚纠纷案作出（2009）西民初字第1229号《民事调解书》，该调解书载明：经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、吴蕾要求离婚，蔡银利同意离婚，准予离婚；二、婚生女孩……由蔡银利抚养，吴蕾自2009年3月1日起至子女独立生活止，每月付给子女抚养费300元，于每季度末给付；三、蔡银利付给吴蕾人民币50000元；四、共同财产：坐落于青岛市市市**延安路******（房产证号：青房地权市字××号）房屋中，西侧使用面积为11.64平方米的一间归吴蕾所有，其余房间归蔡银利所有。上述三、四条于即日履行，吴蕾办理上述房地产过户手续时蔡银利予以协助。该调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。2009年2月27日，莱西法院作出（2009）西执字第946号《协助执行通知书》，请原青岛市房地产登记中心协助将位于青岛市市北区延安路95号x单元x户（房权证号：青房地权市字第××号）房屋中，西侧使用面积为11.64平方米的一间过户给吴蕾。根据上述民事调解书及协助执行通知书，原青岛市房地产登记中心将上述房产分为二户：青岛市市北区延安路95号x单元x户（以下简称分户后的延安路95号1单元109户），产权人蔡银利，建筑面积15.93平方米，产权证号为青房地权市字第200925321号；青岛市市北区延安路95号1单元109户甲，产权人吴蕾，建筑面积15.92平方米，产权证号为青房地权市字第××号。 4、经莱西法院审判委员会研究，该法院于2010年5月7日作出（2010）西民监字第35号民事裁定，决定对（2009）西民初字第1229号原审原告吴蕾诉原审被告蔡银利离婚纠纷调解案进行再审。经审理，莱西法院于2010年6月25日作出（2010）西民再初字第35号《民事判决书》，以原审当事人为达个人目的，虚构虚假诉讼，违反诚实信用原则，构成诉讼欺诈为由，依照《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，判决：一、维持（2009）西民初字第1229号《民事调解书》第一项、第二项；二、撤销（2009）西民初字第1229号《民事调解书》第三、四项；三、驳回原审原告吴蕾对财产部分的诉讼请求。 5、在被告市北区政府提交的原告蔡银利的“青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表”中，载明“房屋状况：（延安路）95号x单元x户，非成套住宅，15.93平方米……”、“已依据法律文书撤销分户2016.8.5”的字样，并加盖青岛市国土资源和房屋管理局档案调查专用章；提交的青房地权市字第××号房地产权证的复印件上载明“已注销”字样，并加盖青岛市国土资源和房屋管理局档案调查专用章。庭审中，二原告称莱西法院在撤销（2009）西民初字第1229号《民事调解书》时未给其通知，其至今都没有收到莱西法院的再审民事判决书，至征收工作启动时对注销分户也不知情，直到被诉房屋征收决定书下达时才得知分户房产证被注销。 6、2016年4月8日，被告作出《青岛市市北区人民政府房屋征收决定》，决定自该日起，正式启动市北区通山路10、12、13、15、17号，……延安路95号零星片棚户区改造项目房屋征收与补偿工作，房屋征收部门为青岛市市北区房屋征收安置管理办公室；房屋征收组织实施单位为青岛市市北区人民政府延安路街道办事处；房屋征收范围包括通山路10、12、13、15、17号，……延安路95号区域内的合法房屋；征收补偿方案为《市北区通山路10、12、13、15、17号，延安一路9、11、13号，黄山路79号，延安路95号零星片棚户区改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）。同日，被告发布房屋征收公告，同时将《补偿方案》及奖励办法一并公告，告知被征收人签订房屋征收补偿协议时限为2016年4月10日至2016年5月9日，搬家交房时限为2016年4月16日至2016年5月15日。《补偿方案》确定该项目采用货币补偿和异地房屋补偿两种补偿方式，其中异地补偿房屋位于市北御景新苑（阀门厂项目）、萍乡路52号地块区域内的新建住宅（区政府统筹结转房源），分户前的延安路95号1单元109户房屋在上述房屋征收范围内。 7、2016年2月19日，房屋征收部门在被征收区域发布关于选择房屋征收评估机构的公告，告知被征收人可从青岛市城乡建设委定期公布房屋征收评估机构名录（一并公告）中自主协商选定3家房地产评估机构承担本项目房屋征收房地产市场价格评估工作及时间节点，并告知未能达成一致意见的，被征收人可从房屋征收部门推荐的名录中投票选定。2016年3月7日，房屋征收部门在被征收区域发布关于选择房地产价格评估机构的公告，告知被征收人因在15日期限内未能协商确定，其从评估机构名录中按照1:3的比例推荐候选评估机构并现场公示单位简介，同时告知具体的投票选择程序和时间节点。在确定的投票截止日即2016年3月12日，经见证现场唱票，计算出排名前三的单位，最终选定青岛青房房地产评估事务所有限公司、青岛恒德房地产土地评估有限公司、青岛亚泰房地产评估咨询有限公司共三家评估机构承担该房屋征收项目的征收评估工作，并予以公告。 8、2016年4月8日，评估机构青岛青房房地产评估事务所有限公司就分户后的延安路95号x单元x户及延安路95号x单元x户甲的房屋分别进行评估，并向原告蔡银利、吴蕾分别进行送达。庭审中，原告蔡银利称当时对分户后的延安路95号x单元x户甲房屋的评估价格为13260元/㎡。 在房屋征收公告确定的签约期限内，分户前的延安路95号x单元x户房屋的所有利害关系人未能与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。评估机构青岛青房房地产土地评估事务所有限公司于2018年11月5日就分户前的延安路95号x单元x户房屋出具了房屋分户评估表2份、分户装修评估表1份，该三表均载明：被征收房屋坐落于延安路95号x单元x户，建筑面积31.85平方米，评估时点2016年4月8日。其中1份房屋分户评估表载明房屋用途为“住宅”，房屋评估单价为“13658元/㎡”，评估总价为435007元；另外1份房屋分户评估表载明房屋用途为“非住宅（兼营房）”，房屋评估单价为“25000元/㎡”，评估总价为796250元。室内装修评估单价为“260元/㎡”，评估总价为8281元。因二原告未领取上述评估表，被告于2018年11月7日采用张贴于门并电话通知的方式，将其张贴在被征收房屋处。庭审中，二原告均认可在该送达日收到了被告工作人员的电话通知，知道评估的事情，但认为评估价格不合理，同时因被告给其送达的评估报告过多，故未申请复核。 对于上述2份分户评估表的问题，被告在庭审中称，在房屋征收实施过程中，被告于2016年9月6日对原告蔡银利进行约谈，其自称有营业执照、税务登记，但是没有纳税证明。根据发放停产停业损失的条件规定，因原告蔡银利没有纳税记录，所以当时未参照非住宅进行评估，因未能与原告在规定期限内达成一致补偿意见，被告于2016年10月21日作出青北补决字〔2016〕432号《房屋征收补偿决定书》并予以送达。后因原告提供了相关证明材料，被告主动撤销了该房屋征收补偿决定，并于2018年11月5日对涉案被征收房屋分别按照住宅与非住宅（兼营房）用途进行评估，核算停产停业损失。 9、青岛市主城区危旧房改造工作领导小组办公室于2013年11月15日向被告出具的青危改办函〔2013〕13号《关于萍乡路52号危旧房安置区房屋回购价格确认的复函》，确认该地块项目安置房回购价格为11000元/㎡。青岛市棚户区改造项目工作领导小组办公室于2014年4月22日出具的青棚改办函〔2014〕11号《关于阀门厂地块安置区房屋回购价格确认的复函》，确认该地块项目安置房回购价格为9800元/㎡。 10、房屋征收部门因就分户前的延安路95号x单元x户房屋的征收补偿问题未与该房屋的利害关系人达成一致意见，遂于2018年11月27日提请被告作出补偿决定。被告于2018年12月5日作出青北补决字〔2018〕503号《房屋征收补偿决定书》，主要内容为：因分户前的延安路95号x单元x户被征收房屋产权人至今无法明确，利害关系人可就上述房屋产权的权属到相关部门予以确认，并由该房屋合法权利人享有本决定确定的被征收人利益。为保证被征收人的合法权益，房屋征收部门将被征收人应得补偿金予以提存，待市北区延安路95号x单元x户房屋（分户前）产权人明确后再行处置。为维护公共利益，保护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》及《补偿方案》等规定，经房屋征收部门申请，决定：一、房屋征收部门应按照《补偿方案》对被征收人实行异地房屋补偿或货币补偿。被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿或货币补偿或住宅参照非住宅货币补偿协商一致的书面意见。逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿（阀门厂项目）。二、被征收人选择异地房屋补偿的，如被征收人选择阀门厂项目，房屋征收部门提供阀门厂项目（御景新苑）新建高层住宅房屋一处，房屋建筑面积不低于74.94平方米；如被征收人选择萍乡路52号项目，房屋征收部门提供萍乡路52号新建高层住宅房屋一处，房屋建筑面积不低于66.77平方米。安置房源为现房安置。被征收人按照《补偿方案》规定的安置定位方式可在项目公示的安置房源中进行选择，房屋征收部门将产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《补偿方案》等规定进行结算。房屋征收部门支付被征收人搬迁补助费人民币1200元、装修补偿费人民币8281元、停产停业损失人民币38220元，产权调换房屋的产权归被征收人所有。三、被征收人选择货币补偿的，根据《补偿方案》规定，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门支付被征收人货币补偿数额为：1、货币补偿金人民币：734458.95元；2、货币补偿奖励费人民币：60000元；3、搬迁补助费人民币：1200元；4、临时过渡补助费人民币：12000元；5、装修补偿费人民币：8281元；6、停产停业损失人民币：38220元；上述合计人民币为：854159.95元。四、被征收人选择住宅房屋参照非住在房屋进行货币补偿的，根据《补偿方案》规定，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门支付被征收人货币补偿数额为：1、货币补偿金人民币：796250元；2、搬迁补助费人民币：1274元；3、装修补偿费人民币：8281元；4、停产停业损失人民币：38220元；上述合计人民币为：844025元。五、被征收人、利害关系人应当自收到本补偿决定书之日起十五日内，腾空所住用房屋并将房屋所有权证一并交由房屋征收部门，由不动产登记机关依法注销房屋所有权证，同时告知被征收人、利害关系人相关救济权利和期限等。被告于2019年3月6日将上述房屋征收补偿决定书直接送达于原告蔡银利及吴蕾，并在房屋征收区域内现场予以公示。 另查明，《补偿方案》第十一条第二项及奖励办法第二条第二款规定，采用货币补偿方式的，按照应补偿面积结合被征收房屋评估单价确定的征收补偿金额的5%给予奖励，不足6万元的按6万元计算。《补偿方案》第十一条第三项规定，选择异地房屋补偿的，由房屋征收部门提供与货币补偿金价款相当的房屋供被征收人选择，存在差价的，双方应结算差价款。《补偿方案》第十四条“非住宅及兼用房屋征收补偿办法”规定，征收从事经营活动的住宅房屋，且具备合法营业执照、税务登记证并在3年内有纳税记录，房屋权属证书、营业执照及税务登记证载明地址相一致的，被征收人可选择参照非住宅房屋相关规定进行货币补偿，也可选择按照住宅房屋相关规定进行补偿；征收非住宅房屋实行货币补偿方式的，按照被征收房屋评估价值向被征收人支付货币补偿金，搬迁补助费和停产停业损失补偿费，其中搬迁补助费按被征收房屋建筑面积每平方米40元的标准计发，总额低于1200元的，按1200元计发，停产停业损失按照实际经营面积和非住宅补偿标准一次性发放12个月的补偿。第十六条第三项规定，征收权属证书注销的析产分户房屋，分户前的证载产权人和其他利害关系人在规定期限内，就房屋补偿事宜达不成一致意见的，区政府应以原房屋建筑面积，按照房屋征收法规政策和房屋征收补偿方案的有关规定，依法作出房屋征收补偿决定，并将补偿房屋的产权和补偿资金予以提存。 再查明，2019年1月4日，原告蔡银利向本院提起行政诉讼，要求撤销市北区政府对分户前的延安路95号x单元x户房屋作出的青北补决字〔2016〕432号房屋征收补偿决定。在该案审理过程中，市北区政府在2019年3月6日向原告蔡银利送达其于2019年1月15日所作的《关于撤销的决定》，该决定以相关事实需进一步查明为由，主动撤销上述青北补决字〔2016〕432号房屋征收补偿决定，原告蔡银利当日自愿撤回对该案的起诉。 本院认为： 一、涉案评估报告是否合法、评估价格是否合理。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十五条、第四十六条的规定，房屋征收评估一般采用市场比较法，参照邻近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况进行。房屋征收评估的具体办法，由市房屋征收部门依法制定……。2013年6月20日施行的《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》第二十七条、第二十八条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房屋征收评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。2013年6月20日施行的《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》第五条、第六条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。房屋征收评估机构应当参照临近、同类房地产的市场交易价格，结合被征收房屋的状况，按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价格进行评估。由此可见，因房地产评估报告是补偿决定货币补偿数额最主要的组成部分，且具有较高的专业性，因此上述法规、规章赋予了房屋被征收人在房地产价格评估机构专业领域内寻求救济的权利和路径，更加有利于保护被征收人的补偿权益。同时根据上述规定还可知，房屋征收评估机构对被征收房屋进行评估需要依据被征收房屋在评估时点的状况，参照临近、同类房地产的市场交易价格，并按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价格进行综合分析、评估。本案中，二原告庭审时明确表示对评估机构的选择程序无异议，且在收到涉案分户评估报告及装修补偿报告后，未在法定期限内申请复核评估，应视为放弃对评估结果异议的法定救济途径。庭审中，二原告虽主张涉案被征收房屋按照非住宅的标准所评估的单价仅为2.5万元/㎡明显过低，并提交2012年市北区南京路东侧旧城改造项目中商业房屋评估价格予以对比，经推算认为非住宅房屋的评估价格应为3.5万元/㎡，但实际上，原告所称的南京路东侧区域与本案征收区域不同，且涉案被征收房屋2.5万元/㎡的评估价格仅是住宅参照非住宅标准予以评估取得的，并非按照商业房屋性质标准进行的评估，故原告的上述主张不能成立，涉案评估报告并无不当。 二、对本案被征收房屋的建筑面积应当如何认定。二原告庭审中称，其有两个房产证，被告也对此发了两份评估报告，但在签补偿协议前却强制并户不当，应该按照其持有的房产证单独安置。对此本院认为，被诉补偿决定是否合法首先应考虑对于涉案房屋应当按照分户前的一套房屋进行安置补偿还是按照分户后的二套房屋分别进行安置补偿。根据本案现已查明的事实可知，原告蔡银利、吴蕾赖以分割分户前的延安路95号x单元x户房屋产权的民事调解书中有关财产内容部分已经由莱西法院生效再审民事判决予以撤销，且二原告原持有的青房地权市字第200925321号、青房地权市字第××号房地产权登记均被撤销已属客观事实，故被告对二原告所持上述房地产权项下的房屋不单独予以安置补偿并无不当。至于原告是否收到莱西法院的再审民事判决及上述房地产权登记被撤销的依据、程序等事项是否合法均非本案审查范围，本院不予评判。 根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款第一项、第二款规定，被征收私有房屋的建筑面积以房屋权属证书载明的建筑面积为准，被征收房屋的用途，以房屋权属证书的记载为准。因此，被告对分户前的延安路95号x单元x户被征收房屋按照原登记产权建筑面积31.85平方米进行安置补偿并无不当。 三、涉案被征收房屋按照住宅标准应予补偿安置面积、可得货币补偿金及异地房屋安置补偿面积的确定是否正确。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款、第二十三条第一款、第二款、第二十四条及《补偿方案》第十一条“住宅房屋应补偿面积的确定”、“货币补偿方式”及“异地房屋补偿方式”的规定，因本案分户前的延安路95号x单元x户房屋建筑面积为31.85平方米，故根据上述规定该被征收房屋的应免费安置补偿面积为53.775平方米[即被征收房屋面积31.85平+10平改善+1.575平（不足45平的按差额部分的一半免费安置）+10.35平（45*23%）公摊]，鉴于涉案被征收房屋按照住宅标准予以评估的单价为13658元/平方米，故涉案被征收房屋的应得房屋征收货币补偿金为734458.95元（53.775平*13658元/平）。因二原告庭审中对被告根据《补偿方案》确定的货币补偿奖励费、搬迁补助费、临时过渡补助费、装修补偿费、停产停业损失等标准没有异议，故涉案被征收房屋按照住宅标准进行货币补偿时，被告应予支付货币补偿款总额为854159.95元（即被征收房屋货币补偿金+货币补偿奖励费+搬迁补助费+临时过渡补助费+装修补偿费）。另外，因涉案被征收房屋的产权人尚未明确，故被告将涉案房屋的应得补偿资金总额854159.95元予以提存，待涉案房屋产权人明确后再行处置，能够保障涉案被征收房屋所有利害关系人的合法权益。 《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，征收住宅房屋实行异地房屋补偿的，房屋征收部门应当提供与按照本条例第二十三条规定方法计算的货币补偿金价款相当的房屋供被征收人选择。存在差价的，双方应当结算差价款。本案改造项目确定的房屋补偿方式为异地安置补偿，二原告如选择房屋安置，还可以在规定期限内按照《补偿方案》的规定在阀门厂项目（御景新苑）或萍乡路52号两处安置房源予以选择，即：如选择阀门厂项目，提供阀门厂项目（御景新苑）新建高层住宅房屋一处，房屋建筑面积不低于74.94平方米（房屋征收货币补偿金734458.95元÷9800/㎡）；如选择萍乡路52号项目，提供萍乡路52号新建高层住宅房屋一处，房屋建筑面积不低于66.77平方米（房屋征收货币补偿金734458.95元÷11000/㎡），且安置房源为现房安置，房屋征收部门将产权调换房屋价值与涉案被征收房屋价值的差额按照《补偿方案》等规定进行结算。因此，被告在作出被诉房屋征收补偿决定时，向二原告提供了两处可供选择的安置房源，能够保障其选择房屋安置补偿的合法权益。 四、涉案被征收房屋以住宅房屋参照非住宅房屋的安置是否正确。根据青岛市人民政府青政发〔2013〕16号《关于贯彻实施的通知》第四条第三项、《补偿方案》第十四条规定，对住宅房屋用于商业经营或服务业用房，且坐落于沿街底层，取得营业执照或税务登记证一年以上并有纳税记录，同时房屋所有权证书、营业执照或税务登记证注明的营业地点一致的，被征收人可选择参照非住宅房屋相关规定进行货币补偿。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、第三十条及青岛市人民政府青政发〔2013〕16号《关于贯彻实施的通知》第四条的规定，住宅房屋参照非住宅房屋进行货币补偿的费用项目包括：货币补偿金、搬迁补助费、装修补偿费、停产停业损失补偿费，其中货币补偿金为被征收房屋建筑面积乘以评估单价，搬迁补助费按被征收房屋建筑面积每平方米40元的标准计发，停产停业损失按照实际经营面积每月每平方米100元的标准，一次性发放12个月的补偿金。本案中，分户前的延安路95号x单元x户房屋为青岛市市北区银福印社经营场所，符合前述《补偿方案》规定的可参照非住宅房屋相关规定进行货币补偿的条件，因该被征收房屋建筑面积为31.85平方米，参照非住宅标准的评估单价为25000元/㎡，故该房屋按照非住宅房屋货币补偿金为796250元（31.85平*25000元/㎡），搬迁补助费为1274元（31.85平*40元/平），装修补偿费为8281元（31.85平*260元/平），停产停业损失为38220元（31.85平*100元/月/平*12个月）。因此，被告应向二原告合计支付货币补偿款总额844025元。 五、被诉房屋征收补偿决定的程序是否合法。就涉案被征收房屋，被告早于2016年10月21日作出青北补决字〔2016〕432号房屋征收补偿决定，后由被告于2019年1月15日主动撤销，因此被告还应就该被征收房屋重新作出补偿决定。但实际上，被告于2018年12月5日就已作出被诉青北补决字〔2018〕503号房屋征收补偿决定。因此，就同一处被征收房屋在前一个补偿决定尚未撤销的情况下被告又再次作出一个新的补偿决定，显然程序不当，但鉴于被告将撤销决定与新的补偿决定同日向二原告送达，且二原告已提起本案撤销之诉，显然被告的不当程序对二原告的实体权利义务并未产生实际影响，故本院依法确认被告所作被诉房屋征收补偿决定的行政程序轻微违法。 综上，被告市北区政府作出的青北补决字〔2018〕503号房屋征收补偿决定虽然认定事实清楚，适用法律正确，程序存在轻微违法的情形，依法应当确认违法，但不予撤销该房屋征收补偿决定。二原告要求撤销被诉房屋征收补偿决定的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第二项的规定，判决如下： 确认被告青岛市市北区人民政府于2018年12月5日所作青北补决字〔2018〕503号房屋征收补偿决定的违法。 案件受理费人民币50元，由被告青岛市市北区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  李玉兰 人民陪审员  丁 平 人民陪审员  辛怡英 二〇一九年六月二十八日 法官助理 杨竣童 书记员赵洪峰 书记员王倩倩