河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0304民初551号原告（反诉被告）：黄尚，男，汉族，1985年12月17日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：马青山、李盟，河南洛太律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：李乾龙，男，汉族，1988年5月24日出生，住洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：赵保锋，河南广文律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳傲宇房地产经纪有限公司，住所洛阳市瀍河区中州东路东段******，统一社会信用代码91410304MA3X49885H。法定代表人：郭飘飘，该公司经理。委托诉讼代理人：王琳海，男，汉族，1986年12月1日出生，住洛阳，住洛阳市洛龙区司员工，特别授权。原告（反诉被告）黄尚诉被告（反诉原告）李乾龙，第三人洛阳傲宇房地产经纪有限公司（以下简称傲宇公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄尚委托诉讼代理人马青山、李盟，被告（反诉原告）李乾龙及委托诉讼代理人赵保锋，第三人傲宇公司委托诉讼代理人王琳海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄尚向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2016年7月签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、依法判令被告立即将房屋腾空恢复原状，并返还给原告；3、依法判令被告向原告支付违约金50500元；4、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年7月，各方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定以505000元价格黄尚将恒大绿洲小区58栋1单元1006号房屋出售给李乾龙，买卖双方对房款支付方式、违约责任进行了明确约定。李乾龙在交纳1万元定金及9万元首付款之后，黄尚将房屋交给李乾龙。后因李乾龙自身原因，无法顺利贷款，导致合同目的无法实现。2018年9月21日向李乾龙发出了解除合同通知书。李乾龙的违约行为导致合同目的无法实现，为解决争议，故诉至法院。被告（反诉原告）李乾龙辩称：1、李乾龙不存在任何《房屋买卖（居间）合同》约定的违约情形，李乾龙已经实际占有、居住，、居住，要求继续履行合同宇公司应当是案件被告（或原告），而非诉讼第三人。原告黄尚诉讼请求涉及“解除《房屋买卖（居间）合同》”，而洛阳傲宇房地产经纪有限公司为该份合同签约一方当事人，列为诉讼第三人，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》五十六条规定。3、李乾龙不存在《房屋买卖（居间）合同》约定的违约情形，黄尚不具有合同解除权。《房屋买卖（居间）合同》第四条约定，李乾龙向黄尚支付房款的方式为“首付+向银行申请个人二手房商业贷款”，李乾龙已经依约支付了定金以及首付款合计100000元；并依照合同约定接收房产、添置家具，并自2016年7月实际入住至今。2018年2月26日，恒大地产集团洛阳有限公司将案涉房产转移登记至黄尚名下，黄尚此时就有义务尽快消除抵押登记，将房产转移登记李乾龙名下，以便办理二手房抵押贷款手续，从而取得剩余房款。但是黄尚拖延至2018年7月12日才办理抵押权注销登记；在消除抵押可以办理转移登记至李乾龙名下的情况下，却于第二天（即2018年7月13日）转移登记刘建霞名下。洛阳市不动产登记中心出具的“房屋业务历史信息”可以说明，是黄尚在以不当的积极行为阻却合同的正常履行，李乾龙并没有违反合同约定的行为。李乾龙有资金能力支付剩余房款。如果黄尚有诚意履行合同，李乾龙可以当庭将剩余房款交付原告黄尚。4、李乾龙占有使用案涉房产，为依据《房屋买卖（居间）合同》约定的有权占有。李乾龙自2016年7月实际入住至今。李乾龙已经在贵院另案起诉黄尚、刘建霞合同无效纠纷，李乾龙认为黄尚、刘建霞存恶意串通，损害第三人利益行为。5、李乾龙认为黄尚存在违约，贵院已受理答辩人反诉；依据《房屋买卖（居间）合同》第七条“卖方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其它义务，每逾期一天每日按照物业成交价的万分之五向买方支付违约金”、第四条3款“买卖双方须积极配合，于2017年2月30日前备齐本次贷款所需相关证件并到现场办理相关手续”、备注“甲方在恒大办证前结清贷款，配合乙方办理商业贷款”，“房屋业务历史信息”显示黄尚于2018年7月12日办理抵押权注销，黄尚在具备履行将房产转移登记李乾龙名下、走二手房抵押贷款手续的情形下，未履行该义务。李乾龙有权主张自2018年7月12日至今每日房屋成交价万分之五的违约金，为了计算方便，李乾龙反诉暂主张自2018年7月12日后延200天，合计房屋成交价10%的违约金（即反诉状请求50500元）。黄尚的后续违约时间的违约金，李乾龙保留追究其违约金责任的利。第三人傲宇公司答辩称，双方当事人在我方签订了居间合同，我们是第三方。我已向法庭提交了，双方买卖交易过程的情况说明。他们双方约定的付款方式是商业贷款，不是全款。由于卖方当时还尚未办理房产证，并且有银行的按揭贷款，这些情况在签订合同时我们已经向双方说明过了。我方在2017年下半年得知办理房产证的情况，当时我也及时通知卖方去办理。但卖方告知我房产证停办了，但我方经打听并没有停办积极督促卖方办理房产证。居间合同中我方没有违约。被告（反诉原告）李乾龙于举证期满前向本院提出反诉：1、依法判令反诉被告黄尚向反诉原告李乾龙支付违约金50500元；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。李乾龙要求继续履行合同。事实与理由：2016年7月，李乾龙与黄尚及傲宇公司签订合同，约定李乾龙购买黄尚所有的位于瀍河区××绿洲小区××单元××房产。李乾龙依约交付定金，首付款，并占有使用该房屋。由于房价上涨，黄尚恶意违约，拒绝履行卖房义务。为维护自身合法权益，故诉至法院。原告（反诉被告）黄尚辩称：第一、根据居间合同约定，黄尚不存在违约行为。第二，据黄尚本人了解，李乾龙并未在涉案房屋处居住，且经常拖欠物业费及水电费，物业经常给黄尚发送缴费通知，严重扰乱其正常生活。第三，李乾龙在明知黄尚银行账号的情况下拖延支付剩余房款，在仅支付10万元房款的前提下，恶意霸占房屋长达数年，已构成根本违约，合同早已丧失继续履行的基础。第四，合同目的长期无法实现，黄尚在发出解除合同前已明确表示合同不再继续履行。综上李乾龙反诉黄尚要求赔偿违约金无事实及法律依据，请求法院依法驳回李乾龙的反诉。涉案合同根本无法继续履行。也根本无法办理商业贷款。第三人傲宇公司对反诉答辩称，同本诉的答辩意见。在他们双方签订合同时，我方已经向他们双方讲明了何时办证何时办商业贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：1、2016年7月，黄尚、李乾龙、傲宇公司三方签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定李乾龙购买黄尚所有的位于瀍河区××东××绿洲小区××单元××号房屋，售价为50.5万元。双方签订居间合同时，黄尚未取得房屋所有权证。李乾龙以按揭贷款形式付款，于2016年7月20日支付定金1万元，于2016年7月21日支付9万元。剩余40.5万元向银行申请商业按揭贷款，于2017年2月30日（合同上存在笔误，原意应为2017年2月28日）前备齐本次贷款所需相关证件并到现场办理相关手续。收到首付款后，黄尚将房屋交付李乾龙使用。合同约定的违约责任为“……卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的,应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金,并且必须退回买方已缴纳的所有款项。卖方逾期交付该房屋,或者未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,每日按该物业成交价的万分之五向买方支付违约金;逾期30天,买方有权不再购买该房屋,卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金。买方不能按本合同约定买入该房屋,或者因违约而无法买入该房屋的,应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金。买方逾期支付房款,或者未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,每日按未付房款的万分之五向卖方支付违约金。逾期30天,卖方有权不再出售该房屋,买方应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金。”。各方备注约定，黄尚在恒大办证前结清贷款，并配合李乾龙办理商业贷款。2016年7月22日黄尚收到李乾龙房屋首付款10万元，并向李乾龙出具收到条。李乾龙自2016年8月1日开始实际居住在涉案房屋内。2、黄尚认可涉案房屋的不动产产权证于2017年底已正式办理。黄尚于2018年2月26日将房屋过户至自己名下。李乾龙在各方约定2017年2月28日之前并未办理商业贷款。各方就付款问题未能达成一致意见。但李乾龙在庭审中表示愿意一次性支付剩余房款。3、黄尚主张2018年9月21日书面通知李乾龙解除房屋买卖合同。李乾龙辩称未收到解除通知函，亦对黄尚提出解除合同不知情。4、2018年7月13日黄尚称将涉案房屋以55万元价格售与刘建霞。各方当事人均认可涉案房屋已过户登记至刘建霞名下。本院认为，黄尚与李乾龙基于真实意思签订《房屋买卖合同》,本院确认合同有效。李乾龙已经支付房屋总价款的20%，并实际居住在涉案房屋。黄尚要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。黄尚自认房屋已办理不动产产权证书，应当在合理时间内协助李乾龙办理过户手续，李乾龙应当及时支付购房款。李乾龙没有违约行为，故黄尚要求李乾龙返还房屋并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。李乾龙反诉黄尚要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。黄尚于2018年7月13日将房屋出售并过户他人，于2018年9月通知李乾龙解除合同。黄尚存在违约行为。鉴于李乾龙已实际居住涉案房屋，实际损失不大，双方约定的违约金较高，本院酌定黄尚支付李乾龙违约金15150元。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，经合议，判决如下：一、原告（反诉被告）黄尚与被告（反诉原告）李乾龙继续履行于2016年7月签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、原告（反诉被告）黄尚于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）李乾龙违约金15150元；三、驳回原告（反诉被告）黄尚的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李乾龙的其他反诉讼请求。本案受理费1073元，反诉费536.5元，以上合计1609.5元，由黄尚承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  郭 赟人民陪审员  吕秀霞人民陪审员  贾永成二〇一九年六月二十六日法官助理黄艳书记员王妍