江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）苏中民初字第0057号原告（反诉被告）太仓市振兴房地产开发有限公司，住所地太仓市城厢镇中心广场北侧。法定代表人周国强，总经理。委托代理人匡泉生，江苏熠达律师事务所律师。委托代理人孙小梅，江苏熠达律师事务所律师。被告（反诉原告）王敏。委托代理人杨光明，浙江正众律师事务所律师。原告太仓市振兴房地产开发有限公司（以下简称振兴公司）诉被告王敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月29日受理后，依法组成合议庭进行审理。被告王敏在举证期间内提出反诉，本院依法受理了其反诉。本院合并本诉、反诉，于2014年6月11日、2014年9月3日、2014年9月24日三次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）太仓市振兴房地产开发有限公司的委托代理人匡泉生、被告（反诉原告）王敏及其委托代理人杨光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振兴公司诉称，振兴公司与王敏分别于2008年3月25日、3月28日、4月14日签订了了编号为：2008102800064、2008102800081、2008102800082、2008102800083、2008102800084、2008102800085、2008102800135、2008102800136、2008102800137的共计九份商品房买卖合同，合同约定王敏向振兴公司购买位于位于太仓市城厢镇恒隆世家第8幢109号、第9幢101号、102号、103号、104号、105号、106号、107号、108号的房屋。房屋面积分别为：293.13平方米、286.26平方米、238.57平方米、234.28平方米、255.10平方米、293.60平方米、217.75平方米、214.07平方米、199.97平方米。购房款分别为：189万元、167万元、148万元、145万元、160万元、180万元、140万元、135万元、125万元，购房款总计1389万元。付款方式均为签订合同时，一次性全部付清，同时对其他事项也作了约定。合同签订后不久，双方口头约定解除合同，振兴公司向王敏退购房款计1446.78万元，已多退57.78万元，但王敏违背诚实信用原则拒绝协助振兴公司办理解除商品房买卖合同相关手续。为维护自身合法权益，请求法院判令：1、依法确认振兴公司与王敏签订的编号为：2008102800064、2008102800081、2008102800082、2008102800083、2008102800084、2008102800085、2008102800135、2008102800136、2008102800137的商品房买卖合同予以解除，王敏立即将太仓市城厢镇恒隆世家第8幢109号、第9幢101号、102号、103号、104号、105号、106号、107号、108号的房屋退还给振兴公司，并协助振兴公司到房产管理部门办理解除合同手续；2、判令王敏返还振兴公司多退的款项57.78万元。本案诉讼费用由王敏承担。被告王敏辩称：1、振兴公司与王敏签订商品房买卖合同是事实，但振兴公司的起诉断章取义。双方签订的房屋买卖合同不止本案中的9份。在履行合同过程中，由于市场行情的变化，振兴公司要求我退还部分房子。我们考虑到房地产不断升值因素，同意退还部分房屋，但振兴公司退还我购房款的同时要承担违约金及经济补偿金。根据双方2010年9月9日签订的协议，振兴公司还应交付给我9套商铺。综上，请求驳回振兴公司的诉讼请求。反诉原告王敏诉称：2008年3月，王敏向振兴公司购买其开发的“太仓人家”楼盘中的24套房屋，购房款为2100万元。购买“恒隆世家”楼盘中的26套房屋，购房款2500万元，共计购房款4600万元。王敏全额付清并办理了房管部门的网签手续。根据购房合同第八条的约定，振兴公司应在合同签订后一个月内交付房屋，但其未能按时交房。期间，双方协商除本案诉争的商业用房，其余房屋均由王敏退还振兴公司，由振兴公司退还王敏对应的购房款并支付违约金等损失，余下的9套商业用房的购房合同继续履行。后经王敏多次催要和交涉，仍未能交房。2010年9月9日，双方签订协议明确了退房条件，其中第五条约定：“甲方（振兴公司）仍不能支付退房款、违约金及经济赔偿款的，甲方必须在2011年1月10日前交付乙方（王敏）所购置的商铺和写字楼，并支付相关的违约金和赔偿相关的经济损失”。但该协议签订后，振兴公司既不退款并支付违约金、赔偿损失又不交房。2011年8月9日，振兴公司在《太仓天达房地产股权转让合同》附件清单中再次明确了王敏作为相关权利人的资格情况，并注明了王敏拥有的房产编号。2011年10月13日，由太仓市住建局局长吴晓麟主持的协调会议上，王敏以债权人身份参加了会议。综上，双方协议具有法律效力，振兴公司未能严格履行合同，至今未能交付相关房产，构成违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求法院判令：1、确认振兴公司与王敏签订的2008102800064、2008102800081、2008102800082、2008102800083、2008102800084、2008102800085、2008102800135、2008102800136、2008102800137的商品房买卖合同有效；2、振兴公司立即向王敏交付太仓市城厢镇恒隆世家第8幢109号、第9幢101号、102号、103号、104号、105号、106号、107号、108号的房产，并交付相应的不动产购置税务发票；3、振兴公司支付王敏自2011年1月10日期至2013年6月10日止的逾期交房违约金1611.24万元，2013年6月11日后的违约金按约计算至判决确定日止；4、本案诉讼费用由振兴公司承担。2014年9月3日，反诉原告王敏变更反诉请求为：1、要求解除双方签订的编号为2008102800064、2008102800081、2008102800082、2008102800083、2008102800084、2008102800085、2008102800135、2008102800136、2008102800137的商品房买卖合同；2、判令振兴公司一次性支付王敏人民币2000万元；3、判令振兴公司支付王敏自2010年9月10日至一审判决确定之日止以2000万元为基数按月息2%计算逾期付款违约赔偿金。本案诉讼费用由振兴公司承担。针对王敏的反诉，反诉被告振兴公司答辩称：实际上本案名为商品房买卖纠纷，实为民间借贷纠纷。在振兴公司将相应的借款款项还清的情况下，王敏才逐步退房的。1、王敏与振兴公司签订的9份商品房买卖合同在2010年3月12日已解除；2、振兴公司、天达公司已退还王敏房款96327090元，实际已多退700万元左右；3、王敏实际支付给振兴公司与天达公司的房款为8904万元，并非王敏所称的9300万元；4、王敏要求振兴公司支付赔偿金没有依据，因双方签订房屋买卖合同时，振兴公司是基于市场价格将近50%出售给王敏，因此王敏没有发生损失。如发生损失，最多也是利息损失。5、王敏在要求振兴公司支付补偿金的同时还要支付利息无依据。因为双方从签订第一份房屋买卖合同到振兴公司将购房款全部退还给王敏之日止，已将近2年时间，如王敏观点可成立的话，其应当早已向法院或其他方式主张其权利。但王敏实际到2013年6月才向法院提起反诉，该行为违背常理，也造成损失扩大。因此，王敏要求振兴公司支付至实际返还款项之日为止的利息是无根据的。6、根据商品房买卖合同的司法解释，如造成损失，不得超过损失30%的经济赔偿，同时在不能交付房屋的情况下只能按照逾期交付使用房屋的当地主管部门或者是有资质的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行确定。但王敏所计算的标准远远高于上述标准，要确定所谓的赔偿金应按照双方的总往来并根据双方的支付时间综合计算，而不能割裂开来。振兴公司在两年期间内已将将款项返陆续还给振兴公司。现振兴公司算出的赔偿金是其所投入资金的一倍，明显过高。综上所述，振兴公司已将购房款全部退还，现王敏要求支付赔偿金无事实和法律依据，如要求赔偿的话，也应按照相应的法律规定。故请法院依法判决。振兴公司为证明其主张，向本院提交了以下三组证据：一、编号为2008102800064、2008102800081、2008102800082、2008102800083、2008102800084、2008102800085、2008102800135、2008102800136、2008102800137的商品房买卖合同及补充协议原件。该证据证明双方签订过9份商品房买卖合同及补充协议。王敏质证认为对该9份合同签订情况无异议，但是认为当初双方签订了的并不止该9份合同，9份合同是其中的部分，其余合同已解除并已撤销网签。二、振兴公司于2010年2月12日出具给王敏编号为00007375、00007379的太仓农村商业银行本票原件两张。该证据证明振兴公司曾退给王敏两笔款项：1056.7万元及2000万元。王敏发表质证意见为对退款金额无异议，但是认为上述两笔金额包含天达公司对王敏的退款。三、振兴公司、天达公司共计退还王敏96327090元的账目明细（系振兴公司、天达公司单方制作）一份，含上述1056.7万元及2000万元的退款，累计21笔，共计96327090元。该证据证明振兴公司、天达公司共计退款给王敏96327090元。王敏质证认为，对振兴公司、天达公司退还案外人徐晓达的两笔即：195.8万及2万元、还有振兴公司未能提供退款凭证的一笔44万不予认可，其余退款金额无异议。王敏为证明其反诉主张，向本院提交了以下八组证据：一、编号为22008102800064、2008102800081、2008102800082、2008102800083、2008102800084、2008102800085、2008102800135、2008102800136、2008102800137的商品房买卖合同及补充协议原件。该证据证明上述合同经网签备案并未解除及撤销网签。振兴公司质证认为对合同签订情况无异议，但认为上述已经双方口头合意解除，是王敏未配合撤销网签。二、王敏向振兴公司支付购房款4600万元，由振兴公司出具的收据原件7张。该证据证明王敏支付了14份购房合同项下的房款4600万元。振兴公司质证认为上述款项确实收到，但已全部退还给王敏。三、2008年8月7日，振兴公司出具给王敏的《承诺书》原件一份，内容为：“本公司应支付你购房逾期违约金，每月为叁佰柒拾贰万元，这个月八日本应归还壹个月利息，由于资金安排困难，需延期。从每月廿四日到八日期间的利息，按正常违约金4%支付。以后如支付时间超过拾天，按10‰支付违约金。这个月八日以后支付，按上述10‰／天支付利息的违约金。此承诺”。以证明振兴公司承诺支付王敏购房逾期违约金的比例。振兴公司质证认为该协议内容真实，但该协议不是振兴公司真实意思表示，是其法定代表人周国强受王敏胁迫所签。四、2009年12月22日，振兴公司法定代表人周国强出具给王敏的“声明”原件一份，内容为：“王敏：太仓人家应支付给你的退房款及违约金其中的180万元，本公司同意在月底前付清。在恒隆世家销售的18套房子里，每销售一套，支付五万。总的在月底前付清”。该证据证明振兴公司承诺在2009年12月22日付清王敏太仓人家的部分退房款180万元。关于解除合同的部分房屋，由振兴公司另行销售，但应按销售数支付王敏损失。振兴公司质证认为该协议内容真实，但该协议是其法定代表人周国强受王敏胁迫所签。五、2009年12月23日，振兴公司出具给王敏的《欠条》、及其附件原件、《承诺书》及其附件原件各一份。《欠条》内容为：“王敏于2008年三月底从我公司开发的恒隆世家楼盘购买了住宅房18套，共计640万元，车库39只，计价207万元，总计847万元。现因无法按期交房，双方协商同意撤消合同，我公司同意支付给王敏购房款、违约金及其他损失共计1473.78万元。此款于2010年1月25日前支付不少于1373.78万元。逾期按每月贰分利息支付（基数为1473.78万元减去已付部分）。住宅房及车库的合同清单见附件。《承诺书》的内容为：“王敏于2008年三月底从我公司开发的恒隆世家楼盘购买了住宅房18套，共计640万元，车库39只，计价207万元，总计847万元。现因无法按期交房，双方协商同意撤消合同，我公司同意支付给王敏购房款、违约金及其他损失共计1473.78万元。对此款的支付我公司作如下承诺：一、在2009年12月31日前支付不少于300万元。二、于2010年1月25日前支付不少于1373.78万元。逾期按每月贰分利息支付（基数为1473.78万元减去已付的金额）。住宅房及车库的合同清单见附件。该证据证明振兴公司承诺对于恒隆世家楼盘的退房，除返还王敏购房款之外，还应支付王敏经济赔偿金、违约金，三项合计1473.78万元。振兴公司质证认为该协议内容真实，但该协议是其法定代表人周国强受王敏胁迫所签。六、2010年1月12日，振兴公司、天达公司为甲方、王敏为乙方签订的协议书原件一份，协议内容为：“乙方在2008年3月底向振兴公司购买了商铺、住宅（恒隆世家、太仓人家），向振兴公司购买了写字楼，二项购房款共计捌仟零陆万元整（具体清单见购房合同）。现因无法按期交房，且拖延很久。经甲、乙双方结算，甲方须支付乙方购房款、违约金及其他损失共计壹亿叁仟玖佰叁拾万元整。现经甲乙双方友好协商，就支付方式确定如下三种方案：1、如甲方在2010年2月10日前一次性付清，乙方同意甲方支付壹亿贰仟贰佰万元正（应为整），其余部分免除。2、如甲方在2010年2月10日前支付捌仟万元正，其余部分在2010年3月底前付清，则乙方同意甲方再支付肆仟伍佰万元正，其余部分免除。3、如甲方在2010年2月10日前支付捌仟万元正，其余部分在2010年5月底前付清，则乙方同意甲方再支付肆仟捌佰万元正，其余部分免除。以上三种方案甲方可任选一种执行，如到期都不能执行，则甲方支付乙方的款项按原先约定执行。甲方在支付款项后，乙方要配合甲方撤消有关购房合同。”该证据证明双方曾就退房达成协议。振兴公司质证认为对协议内容真实性无异议，但认为协议系振兴公司法定代表人周国强受胁迫所签，不是其真实意思表示。七、2010年9月9日，振兴公司、振兴公司为甲方、王敏为乙方签订的协议书原件一份，协议内容为：“甲乙双方在2008年3月底分别签订了商铺和写字楼的商品房买卖合同和补充协议，因甲方无法按期交房，甲乙双方在2010年5月底前分期支付退房款及违约金，损失，否则仍按原商品房买卖合同及相关补充协议履行，现甲方均未按约履行协议。现重新协议，达成如下协议：一、乙方购买的商铺、写字楼（合同编号以合同为准），在2010年12月31日前仍作退房处理。二、按原约定如退房处理的，截止2010年8月23日止甲方应支付退房款、违约金及经济赔偿款为8500万元。现经甲方请求，乙方同意甲方在2010年12月31日前付清的，免除1000万元，甲方实际支付给乙方退房款、违约金及经济赔偿款为7500万元。三、甲方若在2010年9月30日再不能付清退房款、违约金及经济赔偿款为7500万元的，每月仍应支付4%的违约金和经济赔偿款，按实结算。四、甲方到2010年12月31日前必须付清退房款、违约金和经济赔偿款7500万元，甲方如在协议期内已支付部分款项，逾期后1000万免除款则按已付款项额度同比例结算。五、按约定时间，甲方仍不能支付退房款、违约金及经济赔偿款的，甲方必须在2011年1月10日前交付乙方所购置的商铺和写字楼，并支付相关的违约金和赔偿相关的经济损失。六、甲方支付款项后，乙方要同时配合甲方撤销有关购房合同。七、本协议一式四份，甲乙双方各执二份。王敏并陈述上述协议第三条中的“2010年9月30日”系笔误，应为“2010年12月31日”。该证据证明其与振兴公司、天达公司三方于2010年9月9日进行总结算，并达成赔偿协议。王敏对振兴公司、天达公司应享有该协议所载明的债权。振兴公司发表质证意见为对协议内容真实性无异议，但该协议系振兴公司法定代表人周国强受王敏胁迫所签，不是其真实意思表示。八、振兴公司、周人杰与陆文明2011年8月9日签订《太仓天达房地产发展有限公司股权转让合同》复印件一份，内容为天达公司股东振兴公司（持有95%股权）及周人杰（持有5%股权）将其持有的天达公司股权全部转让给陆文明。合同附件《天达公司股权释放房产目录》载明：“债权人姓名王敏七千释放房产B1、3、10-15。A；监管款8000万元=解决王敏、柯钢之债权房产”等内容。该页下方有“请开发办在资金到位前提下，按以上方案协助执行。吴8.9日”字样。王敏另提供《会议纪要》复印件一份，内容为：“一、时间：2011年10月13日二、地点：太仓市房地产开发管理中心会议室三、参加人员：太仓市住建局局长吴晓麟、开发管理中心方利忠。债权人：王敏、徐晓达等。债务人：振兴公司代表周国强。四、会议由吴晓麟局长主持，债权人和债务人就振兴公司拟转让股权一事对双方在股权转让前的债权、债务进行确认，具体以双方签订的债权、债务确认协议为准。债权情况如下：王敏人民币柒仟万元、……上述纪要予以确认签名：吴晓麟、王敏、周国强（等人签名）”。王敏陈述在太仓市住建局官方协调时，其作出让步，确认对周国强的债权为7千万元。该证据印证了王敏对振兴公司应享有债权。如振兴公司及天达公司能还款，王敏愿意在太仓市住建局局长吴晓麟的协调下，让利王敏1500万元，即只需还款7000万元。振兴公司质证认为，对《股权转让合同》及《会议纪要》的真实性予以认可，但与本案不具备关联性。振兴公司并认为，从法律角度来讲，网签房产在王敏名下，故王敏是债权人。且协调会不是太仓市住建局官方协调，是以太仓市住建局局长吴晓麟个人名义协调的。九、《企业法人营业执照》原件一份、以证明王敏系浙江诸暨海陆房地产开发有限公司法定代表人，从事房地产开发是以盈利为目的。《东台市发展计划委员会文件》（东（2002）82号）文件复印件一份，以证明浙江诸暨海陆房地产开发有限公司申请的“海陆阳光华庭”项目同意立项。振兴公司质证认为上述证据与本案无关联性，不予认可。本院经审理查明，2008年3月23日、3月25日，振兴公司与王敏签订了编号为：22008102800064、2008102800081、2008102800082、2008102800083、2008102800084、2008102800085、2008102800135、2008102800136、2008102800137，共计9份《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，合同约定王敏向振兴公司购买位于太仓市城厢镇恒隆世家第8幢109号、第9幢101号、102号、103号、104号、105号、106号、107号、108号的房屋，购房款总计1389万元。合同约定付款方式均为签订合同时，一次性全部付清。并约定买受人逾期付款的违约责任。《房屋买卖补充协议》约定了出卖人逾期交房的违约责任。除上述合同项下的房屋之外，王敏还向振兴公司购买了其开发的“恒隆世家”及“太仓人家”的其他房产，并以电汇、转账、现金形式支付振兴公司房款4600万元。嗣后，振兴公司未能按期交房，双方协商由王敏退还部分房屋，由振兴公司返还房款并支付违约金、赔偿金。2008年6月5日，振兴公司、天达公司退还王敏810000元；2008年6月13日，振兴公司、天达公司退还王敏660000元；2008年6月20日，振兴公司、天达公司退还王敏500000元；2008年7月8日，振兴公司、天达公司退还王敏6610000元；2009年5月7日，振兴公司、天达公司退还王敏1020000元；2009年12月24日，振兴公司、天达公司退还王敏2151290元；2009年12月30日，振兴公司、天达公司退还王敏3920000元；2010年1月6日，振兴公司、天达公司退还王敏1000000元。之后，振兴公司及其法定代表人周国强向王敏出具多份承诺书及欠条，均载明振兴公司退还王敏房款并支付违约金、赔偿金事宜。2010年1月12日，振兴公司、天达公司及王敏三方达成退房协议一份。2010年1月12日，天达公司、振兴公司为甲方、王敏为乙方签订协议一份，协议内容为：“乙方在2008年3月底向振兴公司购买了商铺、住宅（恒隆世家、太仓人家），向天达公司购买了写字楼，二项购房款共计捌仟零陆万元整（具体清单见购房合同）。现因无法按期交房，且拖延很久。经甲、乙双方结算，甲方须支付乙方购房款、违约金及其他损失共计壹亿叁仟玖佰叁拾万元整。现经甲乙双方友好协商，就支付方式确定如下三种方案：一、如甲方在2010年2月10日前一次性付清，乙方同意甲方支付壹亿贰仟贰佰万元正（应为整），其余部分免除。二、如甲方在2010年2月10日前支付捌仟万元正，其余部分在2010年3月底前付清，则乙方同意甲方再支付肆仟伍佰万元正，其余部分免除。三、如甲方在2010年2月10日前支付捌仟万元正，其余部分在2010年5月底前付清，则乙方同意甲方再支付肆仟捌佰万元正，其余部分免除。以上三种方案甲方可任选一种执行，如到期都不能执行，则甲方支付乙方的款项按原先约定执行。甲方在支付款项后，乙方要配合甲方撤消有关购房合同。”该协议签订后，天达公司与振兴公司陆续向王敏退款。2010年2月1日，天达公司、振兴公司退还王敏4887800元；2010年2月11日，天达公司、振兴公司退还王敏4850000元；2010年2月12日，天达公司、振兴公司退还王敏30000000元；2010年2月23日，天达公司、振兴公司退还王敏37500000元。2010年9月9日，天达公司、振兴公司和王敏达成最后一份协议书，内容为：“甲乙双方在2008年3月底分别签订了商铺和写字楼的商品房买卖合同和补充协议，因甲方无法按期交房，甲乙双方在2010年5月底前分期支付退房款及违约金，损失，否则仍按原商品房买卖合同及相关补充协议履行，现甲方均未按约履行协议。现重新协议，达成如下协议：一、乙方购买的商铺、写字楼（合同编号以合同为准），在2010年12月31日前仍作退房处理。二、按原约定如退房处理的，截止2010年8月23日止甲方应支付退房款、违约金及经济赔偿款为8500万元。现经甲方请求，乙方同意甲方在2010年12月31日前付清的，免除1000万元，甲方实际支付给乙方退房款、违约金及经济赔偿款为7500万元。三、甲方若在2010年9月30日再不能付清退房款、违约金及经济赔偿款为7500万元的，每月仍应支付4%的违约金和经济赔偿款，按实结算。四、甲方到2010年12月31日前必须付清退房款、违约金和经济赔偿款7500万元，甲方如在协议期内已支付部分款项，逾期后1000万免除款则按已付款项额度同比例结算。五、按约定时间，甲方仍不能支付退房款、违约金及经济赔偿款的，甲方必须在2011年1月10日前交付乙方所购置的商铺和写字楼，并支付相关的违约金和赔偿相关的经济损失。六、甲方支付款项后，乙方要同时配合甲方撤销有关购房合同。七、本协议一式四份，甲乙双方各执二份”。该协议签订后，振兴公司未退还过王敏款项。另查明，涉案合同签订时，振兴公司已取得恒隆世家楼盘的《商品房预售许可证》。振兴公司在庭审中陈述恒隆世家楼盘已通过竣工验收，但未向本院提交相关竣工验收证明。审理中，本院向振兴公司法律释明，告知其主张涉案合同名为商品房买卖、实为民间借贷需提供相应证据证明，但振兴公司诉讼中未能提供任何证据以证明其主张。且振兴公司法定代表人周国强从未到庭参与本案诉讼。为查明涉案房屋的价格情况，本院在本案审理过程中，至太仓市住房和城乡建设局进行调查，据太仓市住房和城乡建设局工作人员介绍，与东方财富大厦临近商品房的价格情况为，2008年成交均价为每平方米5000余元，2010年成交均价为9000余元。以上事实由振兴公司提供的商品房买卖合同、补充协议、本票、退款明细账目、王敏提供的商品房买卖合同、补充协议、收款收据、承诺书、欠条、双方协议书及原、被告在庭审中的陈述及本院调查笔录等证据予以证实。本院认为，关于本案本诉部分，结合已有证据及双方在诉讼中的陈述，本院作综合判断如下：王敏为房地产开发商，一次性向振兴公司购买多套商业用房及住宅房，并一次性付清了房款，系以盈利为目的，彼时国家房屋限购政策尚未施行。故双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性效力规定，应为有效。合同签订后，振兴公司未能按照合同约定的交房日期向王敏交付房屋，双方协商由王敏退还部分房屋并协助振兴公司撤销网签，由振兴公司支付王敏退房款、违约金及经济赔偿金，双方协商后签订了多份协议。结合涉案房屋的网签合同尚未撤销等情形，本院认为，振兴公司已发生向王敏的退款应认定为双方已解除合同的购房款、违约金及经济赔偿金。振兴公司关于已将含本案诉争房屋的所有购房款退还王敏的主张不能成立，因振兴公司在诉讼中未能提供证据证明振兴公司与王敏已达成解除涉案合同的合意，故应认定涉案合同尚未解除，振兴公司要求确认涉案合同已经解除、王敏应协助撤销网签并退回振兴公司多退之款项的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于本案反诉部分，本院认为，振兴公司与王敏双方签订的9份商品房买卖合同合法有效。合同签订后，振兴公司未按约交房，致使王敏合同目的无法实现，振兴公司已构成根本违约，王敏依法有权行使合同解除权。根据法律规定，依法享有解除权的当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因王敏于2014年9月3日变更反诉请求，要求解除合同，故本院认定王敏要求解除合同的意思表示于该日到达振兴公司，双方签订的编号为22008102800064、2008102800081、2008102800082、2008102800083、2008102800084、2008102800085、2008102800135、2008102800136、2008102800137的9份商品房买卖合同于2014年9月3日予以解除。2010年1月12日，振兴公司、天达公司为甲方、王敏为乙方就退房时事宜签订协议一份。2010年9月9日，三方又达成一份新的协议，协议内容为如振兴公司、天达公司不能继续履行合同，则王敏退房、振兴公司、天达公司作出相应的经济补偿。截止2010年8月23日，天达公司、振兴公司应支付王敏退房款、违约金及经济赔偿款8500万元。根据本院到太仓市住房和城乡建设局调查的情况，王敏的购房损失客观存在，双方在协议中约定的赔偿金、违约金并未超过王敏的实际损失。故本院认为，该协议为振兴公司、天达公司与王敏的最后总结算，内容明确具体，不存在违反法律、行政法规的强制性效力规定的情形，亦未损害他人合法权益，应为有效。因该协议签订后，振兴公司未交房，亦未退还王敏任何款项，故振兴公司应按协议的约定承担还款义务。现王敏考虑振兴公司、天达公司所欠购房款的比例及房屋因地段不同、涨幅不同等因素，将8500万元予以拆分，主张振兴公司返还2000万元的反诉请求可予支持。因该协议的签订前提是考虑到王敏所有损失情况所订立，从衡平各方利益的角度考量，2000万已足以弥补王敏的所有损失，故本院对王敏要求振兴公司以2000万为基数、按月息2%支付自2010年9月10日至本判决生效之日止的逾期付款违约金的反诉请求，不予支持。关于振兴公司认为涉案合同名为商品房买卖，实为民间借贷的抗辩理由，本院认为，振兴公司对于涉案合同的效力，其起诉时陈述为合法有效，在诉讼过程中存在多次反复，直到2014年6月才主张涉案合同名为商品房买卖，实为民间借贷，以合法形式掩盖非法目的，因而无效。且振兴公司法定代表人从未参加本案诉讼，怠于举证，对其抗辩主张未提交任何证据证明。反观王敏关于双方系商品房买卖合同关系的相关主张，前后陈述一贯稳定。两相对比，王敏的相关陈述更具可信性。故本院对振兴公司的该抗辩理由不予采信。关于振兴公司抗辩称，由振兴公司或其法定代表人出具的承诺书、欠条、与王敏签订的协议均系其法定代表人受王敏胁迫所签，非其真实意思表示，对此未能提供任何证据证明，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项、第七项、第八项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）太仓市振兴房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王敏于2008年3月25日、3月28日、4月14日年签订的9份编号为2008102800064、2008102800081、2008102800082、2008102800083、2008102800084、2008102800085、2008102800135、2008102800136、2008102800137的《商品房买卖合同》于2014年9月3日解除；二、原告（反诉被告）太仓市振兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还被告（反诉原告）王敏购房款及赔偿损失共计2000万元；三、驳回原告（反诉被告）太仓市振兴房地产开发有限公司的全部诉讼请求；四、驳回反诉原告王敏的其他反诉请求。本诉案件受理费115438元，由原告太仓市振兴房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费223774元，减半收取为111887元，由反诉原告王敏负担40987元，反诉被告太仓市振兴房地产开发有限公司负担70900元。（案件受理费由双方在履行本判决时一并结算，本院预收的不再退还）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。并根据国务院《诉讼费用缴纳办法》规定的相关标准交纳上诉案件受理费。（交于江苏省高级人民法院账户：开户行中国农业银行南京山西路支行；账号：10--113301040002475）。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年十月十七日书 记 员  黄 婷