山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）临民一终字第1075号上诉人（原审原告）周爱军，居民。被上诉人（原审被告）郑国栋，居民。被上诉人（原审被告）刘峰，居民。被上诉人（原审被告）赵勇，居民。上诉人周爱军因案外人执行异议之诉一案，不服费县人民法院（2011）费民初字第1917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，在审理刘峰与被郑国栋民间借贷纠纷一案中，法院于2008年10月22日作出（2008）费民初字第3446-1号民事裁定书，查封了郑国栋所有的位于费县三庆香榭丽社区30号楼1单元401室住房一套。其民事裁定书已向房管部门送达，并张贴查封公告。法院于2008年11月27日作出（2008）费民初字第3446号民事判决书，判决郑国栋于判决生效后7日内偿付刘峰借款8万元。判决生效后，郑国栋未履行判决书确定的义务，刘峰于2009年3月6日向费县申请立案执行。在审理赵勇与郑国栋买卖合同纠纷一案中，于2008年10月30日作出（2008）费民初字第3535号民事裁定书，查封郑国栋所有的位于费县三庆香榭丽社区30号楼1单元401室住房一套。其民事裁定书已向房管部门送达，并张贴查封公告。法院于2008年11月27日作出（2008）费民初字第3535号民事判决书，判令郑国栋于判决生效后7日内偿付赵勇借款2万元。判决生效后，郑国栋未履行判决书确定的义务，赵勇于2009年3月6日向法院申请立案执行。因郑国栋未在指定的期间履行生效判决书确定的义务，法院依法委托山东永和房地产评估有限公司对郑国栋所有的位于费县三庆香榭丽社区30号楼1单元401室住房进行评估，其评估价为165600元。费县于2010年7月12日作出（2009）费执字第374-1号民事裁定书，依法拍卖该房产。案外人周爱军不服，向法院提出书面异议，异议称，郑国栋因无力偿还周爱军借款，郑国栋已将其位于三庆香榭丽30号楼1单元401室房屋以每年3800的价格租赁给原告使用45年，以抵顶欠款，要求法院停止拍卖该房产。执行听证过程中，法院查明，2008年2月23日郑国栋向周爱军出具借据一份，借款金额170000元，同时签订借款协议书一份，约定于2008年7月23日还款，郑国栋愿以自己所有的房产（位于香榭丽社区30号楼1单元401室）作抵押，如按期不能归还，该套房产归周爱军所有，并有郑国栋协助周爱军将该房产过户到周爱军名下。2008年9月28日郑国栋与周爱军签订租赁合同一份：今有郑国栋因欠周爱军现金170000元整，无力偿还，本人外出发展，现将位于香榭丽社区30号楼1单元401室的房子租给周爱军使用，以偿还欠款，租金为每年3800元，租期45年。2010年11月24日法院依法调查周爱军时，周爱军称“……今年8-9月份知道拍卖，查封是在2008年年底或者2009年年初其才知道的，看见贴门上的公告了，因为那时他不知道拍卖，所以没有提异议……。”法院于2011年5月18日依法作出（2011）费执异字第2号、（2011）费执异字第16号执行裁定书，驳回案外人周爱军的异议。原审法院认为，2008年2月23日被告郑国栋将涉案房屋抵押给原告周爱军，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因被告郑国栋未办理抵押登记，故其抵押权未设立。被告郑国栋与原告周爱军约定的“如按期不能归还，该套房产归周爱军所有”的内容，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，应认定为无效。2008年10月22日、10月30日依法查封涉案房屋，并在涉案房屋门上张贴公告，予以公示。原告周爱军虽称在2008年年底或者2009年年初其才知道房屋被查封的。由于原告周爱军未及时提出异议，其亦未向本院提供其在本院查封涉案房前就占有涉案房屋的有关证据。原告周爱军向本院提供的涉案房屋租赁合同，不能证明其于本院查封涉案房屋前就占有涉案房屋。虽然原告周爱军与被告郑国栋对于涉案房屋签订了租赁合同，在房屋未交付的情况下，法院依法对涉案房屋进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”在法院对涉案房屋进行查封后当事人就不能再进行处分。故该租赁合同不能对抗法院依法对涉案房屋进行的查封。因此，原告周爱军请求法院依法确认其与被告郑国栋所签订的租赁合同有效的诉讼请求，不能对抗被告刘峰、赵勇作为申请执行人对执行标的物（即涉案房屋）的申请强制执行。应当许可被告刘峰、赵勇作为申请执行人对执行标的物（即涉案房屋）的申请强制执行。原告周爱军的诉讼请求，法院不予支持。原告周爱军与被告郑国栋之间的纠纷可依法另案处理。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告周爱军的诉讼请求。案件受理费50元，由原告周爱军负担。周爱军不服上诉称，原审认定涉案房屋是在未交付上诉人的情况下进行的查封错误，理由是，被上诉人郑国栋因欠上诉人170000元无法偿还，于2008年9月28日同上诉人签订租赁合同，将涉案房屋租赁给上诉人抵债。租金为每年3800元，租期为45年。合同签订后，上诉人便居住在涉案房屋内。而法院的查封是在2008年10月22日和30日，故在法院查封前，上诉人已经实际占有涉案房屋。请求二审法院依法改判。被上诉人郑国栋、刘峰、赵勇未答辩。二审中，上诉人周爱军向本院提交如下证据：2011年10月8日上诉人作为郑国栋的代理人与费县三庆置业有限公司签订的还款协议书一份；出具日期分别为2009年10月12日至2012年3月4日代垫款收据五张；2012年3月至2013年11月的水电、物业费收条9张；以上证据用以证明自2009年10月份以后，涉案房屋的按揭款是由上诉人代垫的，且上诉人已经实际入住涉案房屋。被上诉人郑国栋、刘峰、赵勇未到庭质证。本院查明的其他事实同一审一致。本院认为，涉案房屋归被上诉人郑国栋所有，原审法院在执行以被上诉人刘峰、赵勇为申请执行人的案件过程中，分别于2008年10月22日和30日对涉案房屋进行了查封，对于以上事实各方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是上诉人周爱军是否在法院查封前实际占有涉案房屋的问题。一审中，上诉人周爱军虽然出具了与被上诉人郑国栋在2008年9月28日签订的涉案房屋租赁合同，但仅此证据不足以证明涉案房屋已经交付给上诉人；二审中，上诉人提交的还款协议书、代垫款收据五张、水电物业费收条9张等证据，时间均发生在2009年10月份以后，亦不能证明其实际占有涉案房屋的行为发生在法院查封之前。由于本案是上诉人基于法院查封、异议被驳回而提起的案外人执行异议之诉，因此，上诉人的诉求主旨，在于保护其对涉案房屋的租赁使用权，以此对抗法院在执行过程中对涉案房屋的强制执行。上诉人虽然与被上诉人郑国栋签订了租赁合同，但没有到相关部门进行登记，亦无证据证明实际占有使用涉案房屋的时间在法院查封以前，故原审法院认定租赁合同不能对抗法院依法对涉案房屋进行的查封，许可被上诉人刘峰、赵勇作为申请执行人对涉案房屋的申请强制执行，并无不当。上诉人周爱军的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周爱军负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹 凤 成审 判 员 张 法 勇代理审判员 王 玉 波二〇一四年十月二十八日书 记 员 侍媛媛存在