重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第04251号上诉人（原审原告）吴汉华。上诉人（原审原告）吴优。两上诉人共同委托代理人潘大苗，重庆瑞月永华律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆会展中心置业有限公司，住所地重庆市南岸区南坪北路西侧（会展中心），组织机构代码证77849945-5。法定代表人夏康，董事长。委托代理人刘洪文，重庆智圆律师事务所律师。上诉人吴汉华、吴优与被上诉人重庆会展中心置业有限公司（下称会展中心）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第07523号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：2011年12月29日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定乙方（原告）购买甲方（被告）开发的位于重庆市南岸区铜元局街道江南大道×××××××××办公用房，属预售商品房，《商品房预售许可证》号：渝国土房管2010预字第400号；本商品房所在楼层物理层为第×××层，建筑面积为244.76平方米，其中套内建筑面积160.82平方米；本商品房为装修房，总成交金额为4064974元整，乙方于签订商品房买卖合同时，首付房款金额为2184974元，向银行申请贷款1880000元。其中合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。由于乙方原因，未能按期交付的，如乙方无正当理由拒绝接房，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第十三条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于乙方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。其中补充协议第一条约定，依照商品房交易、抵押、登记的规定，乙方购买本合同约定的商品房时，自本合同签订之日即向甲方提供符合办理该合同交易登记的相关资料及手续。第三条约定乙方应在本协议签订时与贷款银行签订贷款合同和抵押合同，履行全套银行借款手续。第四条约定，乙方在交付首期房款时，应同时一次性缴清代收税费（含契税、印花税、大修基金等政策性费税）。由甲方代收代缴，多退少补。若乙方未能及时足额向甲方支付本条约定的各项费用的，乙方应按主合同第十条乙方逾期付款的违约责任中相关约定承担违约责任，甲方可延期办理其房屋的交易登记、交房和房地产权证等手续并不承担延期责任。第五条约定，甲方在商品房交付使用后90个工作日内（商品房若提前交付则按合同交付日起算）应申办《房地产权证》；乙方因未按合同约定履行配合义务包括但不限于：未完清房款、代收费，未提供相关资料和由于银行按揭办理等原因，甲方可延期办理房屋交易登记和办理房屋权证，其延长的期限为本合同约定的办理期限，再加乙方延期付款的期限，且甲方不承担任何责任。第六条约定，商品房到达交付使用条件后，甲方采用邮递快件的书面形式通知乙方接房，寄出后3日视为收到，乙方收到接房通知十日未到甲方办理接房手续时，视为乙方已接房并按规定承担相关水电费、公摊费及其物业管理费。第十四条约定，本补充协议自双方签字盖章之日起生效，且与主合同具有同等法律效力，主合同与本协议不一致的，以本补充协议为准。另查明，二原告及其亲属吴汉国同时在被告处购买了被告开发的位于重庆市南岸区铜元局街道江南大道××××××××××××××××××办公用房，签订了16份《商品房买卖合同》，16份合同所涉案房屋的首付款共计30，035，648元，房款共计56，925，648元。由于这两层办公用房的首付款及其相关代收费二原告及其亲属吴汉国为统一付款，故无法区分每份合同首付款实际付款的具体金额及时间。经审理查明，截止2011年12月23日，二原告及其亲属吴汉国向被告共计支付了第××层及第××层整两层房屋首付款17笔共计28，925，647元；于2012年1月4日支付首付款274643元；于2012年1月10日支付首付款835，358元及相关代收费2，588，364.45元。至此，二原告及其亲属吴汉国共计支付被告首付款30，035，648元及相关代收费2，588，364.45元。2011年12月31日，被告取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证，建竣备字（2011）0154号。2013年8月13日，被告取得南岸区江南大道×××××××××××××房屋的产权证（即初始登记，证号106房地证2013字第29367号。2013年9月5日，被告取得涉案房屋预售后房屋权属转移登记的受理单。2013年11月20日，原告委托案外人张灵办理了涉案房屋的房屋交接流程单、房屋交接验收单、钥匙签收单签收手续。2013年12月30日，原告以银行转账方式向被告支付×××××××××房屋房款共计3499999.88元，其中含××××号房屋尾款为1600000元。2013年12月30日，原告向重庆渝凯物业管理有限公司缴纳涉案房屋所在楼层××层2012年1月-2013年11月的物管费359，508元。庭审中，原告称按照合同约定，涉案房屋于2011年12月31日交房，原告也于当日去接房了，并且取得了业主入住通知单、业主入住缴款明细单等材料，原告也是从2012年1月1日起开始缴纳物管费，2011年12月31就是实际接房时间。但被告对此不予认可，认为原告并没有证据证明于2011年12月31日前去接了房，对于原告主张的业主入住通知单、业主入住缴款明细单是被告于2011年11月29日通知原告接房时出具给原告的，并非如原告所述系2011年12月31日受领的上述资料，为证明该辩称主张，其举示了2011年11月29日原告签收的客户签收表为证，该证明记载了原告签收了业主入住通知书、业主收房须知、业主入住流程图、办理房产证、土地证须知、业主入住缴款明细单。被告另认为物管费的缴纳起始日期并非实际接房日期，物管费的收据与接房的事实并无关联性，接房时间为原告实际办理接房手续的时间即2013年11月20日。被告另辩称，原告在2012年1月10日支付首付款属逾期支付，且签订按揭借款合同和抵押合同亦逾期，故原告履行付款义务存在违约，依照协议约定，被告不承担逾期办证责任。原告对此辩称内容虽认可此款项存在短期迟延，但认为这与被告的逾期办证没有关联性，本案未按期办证的根本原因在于被告未取得涉案房屋的初始登记，与原告是否按约付款不存在直接因果关系，另按揭贷款银行是被告提供的，不是原告自行选择，是被告的原因造成申请贷款迟延。被告另辩称，原告在2013年8月30日才给被告出具办理产权转移登记的授权委托书，延期责任不在被告。原告对该辩称意见予以否认，认为在签合同当天就签署了授权委托书。原审原告吴汉华、吴优诉称：2011年12月29日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区铜元局街道江南大道××××××××××××××××××××办公用房，建筑面积244.76平方米，套内面积160.82平方米；本商品房为装修房，总成交金额为4064974.00元；双方另就交房期限、交房手续的办理、逾期履行义务的违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告已按约定履行了合同的全部付款义务和缴纳税费义务，没有任何违约行为。而被告却在2011年12月31日向原告交付房屋后，一直拖延履行申请《房地产权证》的合同义务，直至2013年9月5日，才向土地房屋登记机构提交登记申请，距双方约定的取得登记受理单日期超过了584天，被告的行为，违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益，故起诉来院，要求：1、被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金237394.48元，即以购房款4064974.00元为基数，从2012年1月31日起按日万分之一计算至2013年9月5日；2、本案诉讼费用由被告承担。原审被告会展公司辩称：买卖合同属实，但属预售房。原告未按约付款且未按时向被告提供办理产权证的授权委托书，被告不应承担逾期办证的违约责任。另按补充协议第5条约定，在交付使用后90日个工作日办证，本案涉案房屋在2013年11月20日才实际接房，被告不存在逾期办证。原审法院认为：原告吴汉华、吴优与被告重庆会展中心置业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约定自觉履行义务。本案的争议焦点为涉案房屋交付时间的确定，此争点的确立关乎本案被告是否存在逾期办证的认定。原告主张2011年12月31日为实际接房日，并举示业主入住通知单、业主入住缴款明细、物管费缴纳凭据证据证明，被告予以否认。对此，法院认为，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》为双务合同，作为合同相对人的双方既有权利，同时也负有义务。就交接房而言，被告作为开发商在合同约定期限内向购房者即原告发出接房通知，而接不接房、何时接房主控权在原告。原告诉称，按被告通知的期限到被告处接了房，庭审中原告举示业主入住通知单、业主入住缴款明细单、物管费缴纳凭据证明其在2011年12月31日前去接了房，被告否认，并举示了客户签收表证实在签订合同当天即2011年11月29日原告就签收了业主入住通知单、业主入住缴款明细单等材料，及2013年11月20日，原告委托案外人张灵办理了涉案房屋的房屋交接流程单、房屋交接验收单、钥匙签收单手续证明其辩称主张。对此，法院认为签收业主入住通知单、业主入住缴款明细单并非接房手续的办理，另原告举示的缴费凭据显示物管费首次缴纳日期为2013年12月30日，即在办理了涉案房屋的房屋交接流程单、房屋交接验收单、钥匙签收单签收手续之后才缴纳的，另物管费的起缴日期亦不能证明原告于2011年12月31日到被告处接了房。为此，原告所举证据均不能证明其在被告通知的期间内前去办理了接房手续。经庭审查明的情况，原告委托案外人张灵于2013年11月20日办理了涉案房屋交接流程单、房屋交接验收单、钥匙签收单等签收手续，此时日应为本案涉案房屋的实际交付时间。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条及《补充协议》第五条、第十四条的约定，被告应当在房屋交付使用后90个工作日内为原告办理产权登记手续，也就是说被告应当在原告实际接房后即2013年11月20日起90个工作日内为原告办理产权登记手续。本案中，被告于2013年9月5日已取得涉案房屋预售后房屋权属转移登记的受理单，履行了出卖方的办证义务，不存在逾期办证。因此，对原告的诉讼请求，法院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，遂判决：驳回原告吴汉华、吴优的全部诉讼请求。宣判后，原审原告吴汉华、吴优不服原审判决向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支付上诉人在原审中的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决对“实际接房”时间认定与事实不符，本案实际接房的时间应当为2011年12月31日。2011年12月31日房屋达到了交付的条件，且被告发出的书面通知也确定交房日期为12月31日。而领取房屋钥匙仅是交付房屋后的辅助行为，并非实际交付房屋行为本身。二、原审判决将“实际接房”作为履行办证义务的时间起算点无事实依据与法律依据，“交付使用”才是合同约定的确定办证义务时间的起算点。因《补充协议》中明确约定了被上诉人应当在房屋交付使用后90个工作日内为上诉人办理产权登记手续，故根据该约定，“交付使用”才是确定本案被上诉人办证义务的起算点。三、原审判决错将“交付使用”与“实际接房”概念混同，导致对办证义务时间起算点的认定错误，进而导致错误判决。本案中房屋“交付使用”的时间应当为2011年12月31日。四、被上诉人未能按约办理产权证申请的真实原因系未及时取得房屋的初始登记，与上诉人是否实际接房等均没有因果关系。会展中心答辩称：双方于2013年11月20日办理了房屋交接手续，并签署了房屋交接单，上诉人领取了房屋钥匙，因此，2013年11月20日才是房屋交际交付使用之日，上诉人没有证据证实其在2011年12月31日进行了接房。上诉人的上诉请求依法不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，吴汉华、吴优与会展中心签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同、协议内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。二审审理中双方争议焦点为涉案房屋逾期办证违约金起算时间如何确认。本院评述如下：根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》约定，会展中心应当在2011年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付上诉人吴汉华、吴优使用，会展中心应于确定交房日的七日前通知吴汉华、吴优做好办理交付手续，验收交接后，双方签署房屋交接单。房屋交接后，会展中心应当在房屋交付使用后90个工作日内为上诉人吴汉华、吴优办理产权登记手续。现上诉人吴汉华、吴优认为，会展中心发出接房通知确认接房时间为2011年12月31日，此时涉案房屋已达到交付条件，该时间应视为双方约定的交付使用时间，其房屋逾期办证违约金起算时间应从此时起算。会展中心对此则认为，2011年12月31日仅是公司向上诉人吴汉华、吴优发出的接房时间，如吴汉华按约实际接房，该时间才符合协议约定交付使用的情形。但上诉人吴汉华、吴优在接到公司发出的接房通知后并未按约办理交接房手续、未领取房屋钥匙，上诉人并未实际接房，该时间则不符合协议约定“交付使用”逾期办证违约金起算时间的情形。本院认为，会展中心按照合同约定于2011年11月29日向上诉人吴汉华、吴优发出接房通知，吴汉华、吴优亦应履行办理接房的合同义务即按会展中心的接房通知时间到会展中心办理签署房屋交接单，领取涉案房屋钥匙等房屋交接手续后方能完成合同约定的交付使用。而审理中吴汉华、吴优举示的业主入住单、业主入住缴款明细等证据仅能证明其在2011年12月31日接到会展中心的接房通知后到该公司领取了接房的相关资料，但由于双方未办理房屋交接手续，吴汉华、吴优亦未实际取得涉案房屋的钥匙，故上诉人吴汉华、吴优举示的证据不能证明其在2011年12月31日已实际接房，会展中心未在该时间将涉案房屋交付上诉人吴汉华、吴优使用，协议约定的涉案房屋的交付使用未实际完成。故上诉人吴汉华、吴优以会展中心发出接房通知上确认的接房时间即2011年12月31日作为协议约定的“交付使用”时间缺乏事实依据，本院不予采信。审理中查明，吴汉华、吴优委托案外人张灵于2013年11月20日到会展中心办理了涉案房屋交接手续，签署了房屋交接单、领取了房屋钥匙，完成了房屋的交付使用，按照合同及补充协议约定会展中心应当在2013年11月20日起90个工作日内为上诉人吴汉华、吴优办理产权登记手续，而会展中心却已在2013年9月5日取得涉案房屋预售房屋权属转移登记的受理单，完成了合同约定的办证义务，其行为不存在逾期办证的情形。故上诉人要求被上诉人会展中心承担逾期办证违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4860元，由吴汉华、吴优负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  苏 渝代理审判员  钱昳心二〇一四年十月十二日书 记 员  肖 姗