广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初860号原告（反诉被告）：李逸伦，男，汉族，1994年7月28日出生，住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：朱洲，广东鹏浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：JIANGFRANK，男，1955年10月28日出生，系美国公民。委托诉讼代理人：宋晓锋，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：边琦芳，女，汉族，1933年6月5日出生，住址辽宁省沈阳市皇姑区，委托诉讼代理人：宋晓锋，北京市盈科（大连）律师事务所律师。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智。原告李逸伦诉被告JIANGFRANK、边琦芳及第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案。被告在法定期限内提起反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序对本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告李逸伦委托诉讼代理人朱洲，被告JIANGFRANK委托诉讼代理人宋晓锋、张茂荣，被告边琦芳委托诉讼代理人宋晓锋到庭参加了诉讼。第三人中原地产代理（深圳）有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还购房款1965万元；2、判令被告向原告支付违约金1460万元；3、被告赔偿居间服务损失32万元；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费以及其他所有法院费用。事实与理由：2018年1月15日，原告与被告分别签订了《二手房买卖及居间服务合同》和《二手房买卖及居间服务合同》补充协议。根据购房合同第一、二条约定，原告购买了被告位于深圳市宝安区观澜街道高尔夫大道观澜湖高尔夫大宅*汉士达区C20栋整栋房产，房产证号为深房地字第**，转让成交价为7300万元。根据购房合同第三条和补充协议第一条约定，原告于2018年1月18日按时支付了购房定金365万元至被告指定账户。根据购房合同第四条第1款和补充协议第二条约定，原告于2018年2月13、14日分三次向被告指定账户支付了购房款合计1600万元。原告已经支付被告的购房定金及购房款合计1965万元。原告认为，原被告签订的购房合同及补充协议合法、有效。被告已经实际收取原告支付的购房款，且原告不存在导致合同目的无法实现的违约行为。被告负有合同义务，依法依约应协助原告办理涉案房产产权变更登记。在合同履行过程中，被告拒绝原告提出的资金交由第三方监管的请求，并要求原告向不同收款人分别支付购房款，且未提供对应的收款收据。同时，原告发现被告存在“一房二卖”的情形，涉案房产已经转让给案外人，被告的行为构成明显违约。根据合同的约定，被告应承担违约责任并赔偿原告的居间服务费。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请予以裁判。被告JIANGFRANK答辩称：一、关于双方交易背景。答辩人因在海南三亚购买了价值110982537元的新房产急需资金周转。据第三人介绍，原告具有雄厚的经济实力，讲诚信守规矩。经各方达成一致后，原告能确保在春节前支付3800万元楼款，答辩人才同意将涉案房产出售给原告，以确保购买新房所需款项能及时支付。二、双方对原告的付款时间节点、付款金额等有明确约定，原告未按约定履行付款义务，至今仍有第一笔楼款1835万元，第二笔楼款3500万元未付。原告行为违反双方约定，构成根本违约，才导致合同项下交易无法进行，答辩人的合同目的无法实现。三、原告不能按约定支付楼款，并且在多次沟通后仍无力支付楼款，直接导致答辩人支付新购房款资金困难，无奈之下，答辩人按约定给原告发出了解除通知书，通知原告解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》，之后才将涉案房产出售。原告诉称答辩人在合同履行期间内“一房二卖”不成立。四、涉案房款的代收人是由答辩人指定且经双方确认的，原告指定他人已支付的款项，答辩人均已收到。原告质疑答辩人指定收款账户可能引发刑事案件，存在不安全理由不能成立，其诉称答辩人指定收款账户却未提供对应指示付款文件不成立，且无依据。五、原告诉称其提出购房款按购房合同约定进行第三方资金监管，答辩人拒绝，不是事实，并没有合同依据。原告以此为由不履行付款义务，其行为已构成违约。六、原告不按约定支付购房款已构成违约，其应当依约承担违约责任，并无权要求答辩人承担居间费。七、原告在支付365万元定金和部分第一笔房款（1600万元）后出现资金链断裂，无力支付后续房款，导致合同目的无法实现，因此未达成过户条件。综上，原告所述与事实不符，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告边琦芳辩称：本案系合同纠纷。答辩人不是房屋买卖合同签订的主体，也不是合同权利义务履行主体，不是本案适格被告。请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告JIANGFRANK向本院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付违约金1460万元；2、诉讼费由被反诉人负担。事实与理由：农历2017年春节前，反诉人因在海南三亚购买新房产，急需购房资金。据第三人介绍，2018年1月15日，反诉人与被反诉人签订《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》，双方约定，由被反诉人购买反诉人所有的位于深圳市宝安区观澜街道高尔夫大道观澜湖高尔夫大宅*汉士达区C20栋整栋房产，成交价为7300万元；被反诉人于合同签订之日起三个工作日内支付定金365万元到反诉人指定账户，2018年2月13日前支付楼款3435万元至反诉人指定账户，2018年4月30日前支付剩余楼款，并由被反诉人父亲李瑞杰出具承担剩余房款支付义务的保证书。如被反诉人在2018年4月30日前未支付剩余楼款3500万元至反诉人指定账户，则由李瑞杰承担剩余楼款支付义务，并将剩余楼款3500万元支付至反诉人指定账户；反诉人同意在收到定金365万元和第一笔楼款3435万元和李瑞杰出具的承担剩余楼款义务的保证书当日到国土局办理相关过户手续；双方约定反诉人指定的收取定金365万元及第一笔楼款3435万元的账户为被告边琦芳名下的账户；如被反诉人逾期履行超过5日，反诉人可以解除合同并选择要求被反诉人支付转让成交价20%的违约金承担违约责任，因此给居间方造成的损失，由被反诉人承担赔偿责任。《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》签订后，被反诉人于2018年1月18日支付定金365万元、于2018年2月13日支付楼款200万元、于2018年2月14日支付楼款1400万元，第一笔楼款尚有1835万元未支付。2018年2月13日前后，反诉人及第三人多次与被反诉人沟通，催要第一笔楼款，但反诉人无力支付。2018年3月8日，反诉人委托宋晓锋律师去深圳与被反诉人进行协商，但被反诉人仍不能支付约定楼款。无奈之下，反诉人于2018年3月25日通知被反诉人解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》。之后，反诉人又多次发函被反诉人，通知合同已解除，并要求被反诉人拿出后续事宜的解决方案，并请被反诉人提供银行账户，以便反诉人扣除违约金后将剩余房款退还给被反诉人，但被反诉人未提供相应账户。被反诉人的行为已构成违约，反诉人可依据双方约定要求被反诉人支付违约金，请求依法支持反诉人的反诉请求。针对被告JIANGFRANK的反诉，原告答辩称：被告JIANGFRANK为了逃避交税义务，在答辩人多次催促其提供本人的合法收款账户后未予配合。被告边琦芳也实际收到了原告购房款1965万元。被告JIANGFRANK在合同期内将房产二次销售，构成“一房二卖”的违约行为，应当承担违约责任。请求驳回被告JIANGFRANK的反诉请求。当事人围绕本诉、反诉请求依法提交证据，本院就当事人提交的证据组织了证据交换。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人的举证，本院查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华观澜街道高尔夫大道观澜湖高尔夫大宅*汉士达区C20栋整栋房产，为市场商品房，用途为别墅，建筑面积700.13平方米。案外人深圳市福宝斋文化有限公司于2018年4月16日通过购买方式从被告JIANGFRANK处购得该房产，并于2018年4月20日由深圳市不动产登记中心核准产权转移登记。二、2018年1月15日，在第三人提供居间服务下，原告与被告JIANGFRANK签订《二手房买卖及居间服务合同》约定：被告JIANGFRANK向原告出售涉案房产，房产证号50××60；转让成交价7300万元；双方约定交易定金3650000元；原告以一次性付款方式支付楼款，原告须于2018年3月30日前将除定金、交楼押金之外的全部楼款6935万元支付至双方约定的监管账户中；如一方违约，逾期履行超过5日，守约方可以解除合同并选择要求违约方按照转让成交价20%支付违约金或承担定金罚则以承担违约责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告与被告JIANGFRANK签订《补充协议》约定：原告或原告指定的付款人于合同签署之日起3个工作日内将365万元定金支付至被告指定账户；原告或原告指定的付款人在2018年2月13日前支付楼款3435万元至被告指定的账户，同时，原告父亲李瑞杰（证件号码：44520219760613771X）出具一份承担剩余楼款支付义务的保证书，如原告或原告指定的付款人未在2018年4月30日前支付剩余楼款3500万元到被告JIANGFRANK的指定账户中，则由李瑞杰承担剩余楼款支付义务，并将剩余楼款3500万元于2018年4月30日前支付到被告JIANGFRANK的指定账户；被告JIANGFRANK同意在收到定金365万元和第一笔楼款3435万元以及李瑞杰出具承诺的当日赴国土局办理过户手续；双方约定，定金和第一笔楼款的收款账户为被告边琦芳名下招商银行沈阳分行惠工支行62×××45的账户；剩余楼款的收款账户为沈阳云峰投资有限责任公司名下中国光大银行沈阳云峰支行36×××38的账户。《补充协议》还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年1月18日，原告通过案外人陈少洁向被告边琦芳账户转账支付定金365万元。2018年1月19日，被告JIANGFRANK向原告出具《收条》，确认收到原告支付的定金365万元。2018年2月13日，原告通过案外人陈少洁向被告边琦芳账户转账支付购房款200万元。2018年2月14日，原告通过案外人陈少洁分两笔（一笔600万元，一笔800万元）向被告边琦芳账户转账支付购房款合计1400万元。其后，原告再未向被告JIANGFRANK支付任何款项。原告主张，原告支付购房款200万元以后曾要求被告JIANGFRANK开具相应的收款凭据，但被告JIANGFRANK未予理会，后续支付1400万元后，原告再次要求被告JIANGFRANK开具收款收据，但被告仍拒绝原告开具收款凭证的要求，导致原告认为资金存在安全隐患，故停止继续支付款项。三、原告与第三人为方便涉案合同的履行，组织相关人员建立了微信交流群，群名为“C20交易”，人员有7人。2018年3月25日，被告JIANGFRANK委托宋晓锋律师通过微信传送方式向第三人发出《解除合同通知书》，并要求第三人将该书面解除通知发送至“C20交易”微信群。同日，第三人在该微信群发送了上述《解除合同通知书》，原告父亲李瑞杰在群聊中回复“朱律师去处理”。原告主张，原告本人并未在该微信群中，对《解除合同通知书》不知情。经查，原告本案委托诉讼代理人朱洲律师亦在该微信群聊中。庭审中，原告代理人述称，在涉案房屋买卖交易发生时，原告与代理人未形成委托关系，双方系立案后才正式签订委托合同。四、2018年4月8日，被告JIANGFRANK向深圳市福田区××楼××房邮寄《通知函》，通知原告关于被告JIANGFRANK已于2018年3月25日通知解除合同，并要求原告解决相关事宜。2018年4月25日，原告向被告JiangFrank发函。原告在函件中称：“在交易过程中，我方按你方要求向不同的收款人分别付款项后发现不妥，为保障我方合法权益，防止您及您指定的收款人挪用款项引发相关刑事责任，我方随即暂停支付部分款项……基于补充协议第二条约定，我方应于2018年4月30日前将剩余全部合同款项支付到业主指定的账户，我们一直积极与您沟通，希望重新调整或协商更有保障的账户来完成交易……”2018年4月25日、2018年5月8日，被告JIANGFRANK陆续向深圳市福田区××楼××房邮寄函件，要求协商解决解除合同后续事宜。邮单载明的收件人为原告李逸伦，均为“妥投”状态，签收人为“前台”。庭审中，被告提交了《地址及账号确认书（买方）》为证。根据该证据，原告在签订涉案合同时向第三人提供了该证据，确认在涉案房产交易过程中的所有相关法律文件及通知以特快专递形式邮寄送达至深圳市福田区××楼××房即视为送达原告本人。原告代理人在庭审中述称其对该《地址及账号确认书（买方）》不知情，被告则主张该证据系第三人拍照后发送给被告代理律师的，证据原件在第三人处保管。五、2018年5月9日，被告JIANGFRANK向深圳市福田区国际创新中心C座10楼邮寄《回复函》，告知原告关于被告JIANGFRANK于2018年3月25日、2018年4月8日、2018年4月25日多次发出解除通知函件事宜。根据被告JIANGFRANK提交的邮单及邮寄查询记录显示，该邮件的收件人为原告李逸伦，邮寄状态为“妥投”，签收人为“前台”。经查，该邮寄地址为原告在诉状中确认的收件地址。以上事实，有《二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》、微信聊天记录、邮寄记录、函件等书证及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告JIANGFRANK之间的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《补充协议》，原告应于2018年2月13日前支付第一期购房款3435万元至被告JIANGFRANK指定的账户，但截止2018年2月14日，原告仅向被告JIANGFRANK支付了定金365万元及第一期部分购房款1600万元，构成违约。根据涉案合同约定，被告JIANGFRANK有权解除合同并要求原告承担违约责任。原告辩称，被告JIANGFRANK在原告付款后未向其出具收款凭证，原告有理由相信资金存在风险，并有权拒绝支付剩余购房款。对此，本院认为，合同应予信守。被告JIANGFRANK未出具收款凭证与原告资金出现安全问题之间不存在直接的因果关系。双方在《补充协议》已对收款账户作出了明确约定，该代收款约定未违反法律法规的强制性规定，原告拒付购房款的理由明显不足，对原告该抗辩意见，本院不予采纳。原告亦辩称，被告JIANGFRANK在涉案合同履行过程中将涉案房产另行出售予案外人，存在“一房二卖”的违约行为，应承担违约责任。本院认为，被告JIANGFRANK向案外人出售涉案房产之行为系基于原告未足额支付购房款并已满足合同解除条件的情况下进行的。被告JIANGFRANK在另售涉案房产前，已通过第三人微信告知及邮寄函件的方式多次作出了解除合同的意思表示。在涉案房产交易过程中，原告为促成房产交易组建了微信群，该群聊的内容均与涉案房产交易相关，且原告的父亲及其诉讼代理人均在该群聊中，原告父亲在涉案合同履行过程中亦承诺代付购房款，综合相关事实足以认定原告对该群聊的内容知情。原告以其对群聊内容不知情作为抗辩理由明显与本案交易的实际情况不符。其次，被告JIANGFRANK提供的《地址及账号确认书（买方）》虽为打印件，但填写地址确认书的行为符合二手房居间服务的习惯，且被告JIANGFRANK对于该确认书的来源作出了合理的解释，故本院对该确认书的真实性予以认可。被告JIANGFRANK向该确认书中确认的地址邮寄解除合同的函件符合合同约定，涉案合同在解除合同函件妥投时已经解除，被告JIANGFRANK向案外人出售房产未违反法律规定。原告关于被告“一房二卖”的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案合同已解除的事实已由本院确认，被告JIANGFRANK并无继续占有原告购房款的合同基础，原告诉请被告JIANGFRANK返还购房款1965万元具有事实及法律依据，本院予以支持。被告边琦芳并非涉案合同的相对人，原告诉请被告边琦芳承担共同还款责任依据不足，本院不予支持。涉案合同履行过程中，原告为违约方，被告JIANGFRANK为守约方，原告诉请被告JIANGFRANK支付违约金并赔偿损失缺乏事实依据，本院不予支持。相对的，被告JIANGFRANK反诉要求原告支付违约金有合同依据，本院予以支持。关于违约金。根据法律规定，违约金应与守约方因违约行为导致的损失相当。本案中，被告JIANGFRANK已在原告未足额支付第一期购房款后的合理期限内出售房产，实现了出售房产利益。被告JIANGFRANK未就原告违约导致的其他损失予以举证，故本院结合涉案合同的履行情况及原告的过错程度，以转让成交价10%标准酌定原告应付违约金金额，原告应向被告JIANGFRANK支付违约金730万元。对被告JIANGFRANK的违约金诉求，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告JIANGFRANK应于本判决生效之日起十日内向原告李逸伦返还购房款人民币1965万元。二、原告李逸伦应于本判决生效之日起十日内向被告JIANGFRANK支付违约金人民币730万元。三、驳回原告李逸伦的其他诉讼请求。四、驳回被告JIANGFRANK的其他反诉请求。案件本诉受理费人民币112450元，由原告负担人民币49000元，被告JIANGFRANK负担人民币63450元。反诉受理费人民币54700元，由原告负担人民币27350元，被告JIANGFRANK负担人民币27350元。保全费人民币5000元，由原告负担人民币2200元，被告JIANGFRANK负担人民币2800元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起十五日内，被告JIANGFRANK可在本判决书送达之日起三十日，内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  伏建祖人民陪审员  石绘琦二〇一九年六月五日书 记 员  沐凤云书 记 员  唐 聪