湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岳中民一终字第296号上诉人（原审原告）程斯兰，男，1965年8月8日出生，汉族，湖南省岳阳市人，个体工商户。委托代理人贺先明，湖南卓夫律师事务所律师。上诉人（原审被告）岳阳市中豪置业有限公司。法定代表人叶振凡，该公司董事长。委托代理人陈紫堂，男，岳阳市中豪置业有限公司法律顾问。上诉人（原审被告）岳阳时代物业管理有限公司。法定代表人叶振凡，该公司总经理。委托代理人李地生，男，岳阳时代物业管理有限公司法务部员工。上诉人程斯兰、岳阳市中豪置业有限公司（以下简称中豪公司）与岳阳时代物业管理有限公司（以下简称时代公司）因租赁合同、物业服务合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第610号民事判决，分别于2014年7月1日、7月6日向本院提起上诉。本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人程斯兰及其委托代理人贺先明，上诉人中豪公司的委托代理人陈紫堂，上诉人时代公司的委托代理人李地生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年10月26日，程斯兰与中豪公司签订了二份《商场租赁合同》，与时代公司签订了二份《商场管理合同》。两份商场租赁合同第二条均约定了租赁期限为2012年11月1日至2017年10月31日；第三条均约定了程斯兰向中豪公司交纳30000元的履约保证金，其中一份合同约定租金为每月780元，另一份合同约定了租金每月340元。两份商场管理合同中，一份约定了物业管理费每月1360元，运营费每月220元，另一份约定了物业管理费每月3120元，运营费每月310元。为此，程斯兰共计向中豪公司交纳了60000元履约保证金，向时代公司交纳了2000水电费保证金。签订合同后，各方均按合同的约定履行了自己的义务，程斯兰向中豪公司交纳了相关费用，中豪公司向程斯兰交付房屋，时代物业公司向程斯兰提供了物业、运营服务。在经营过程中，前段时期，合作比较愉快。但是，经营一段时间后，因多方面的原因，双方为租金一事发生了争执。2013年4月15日，时代公司向程斯兰及各租赁户下达了催缴各种费用的《通知》，该《通知》第二条规定：“如逾期未交纳相关费用，按合同约定被告有权解除合同”。双方矛盾对立面逐步加深，以致程斯兰于2013年6月后未向中豪公司及时代公司交纳相应的租金、物业管理费、运营费。另查明，中豪公司和时代公司以程斯兰及各租赁户拖欠租金、物业管理费和营运费为由，于2014年2月10日对商场负一楼的电梯营运停止了供电；同年2月20日将负一楼整体电源关闭；中途因岳阳楼区政府有关领导召集双方当事人及各租赁户协调，恢复供电一星期后再次将整体电源关闭；至4月28日部分租赁户按双方达成的协议交纳租金后，中豪公司给予了电源供应。但是未缴纳租金的经营户包括向法院起诉的程斯兰在内所经营的门面仍未供电。期间，包括程斯兰在内的经营户长期处于争执、上访、协调，门面处于停业状态。程斯兰在承包经营1FC13、1FC19期间从2013年6月至2014年4月尚欠租金、物业管理费和营运费，合计55700元。再查明，中豪公司消防验收合格的时间为2013年4月18日。中豪公司、时代公司系依法成立的不同的独立法人公司。时代物业公司在2012年10月11日在工商行政管理机关登记成立，2013年12月5日取得物业管理级别资质。原审法院认为，中豪公司、时代公司与程斯兰之间签订的两份《商场租赁合同》、《商场管理合同》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律规定，该合同合法有效，各方均应按合同履行义务。合同签订后，程斯兰交纳了履约保证金，中豪公司向程斯兰交付了门面，双方之间均按合同履行了自己的义务。在经营的过程中，对于程斯兰认为中豪公司签订合同与后段实际经营有“缩水”的行为，即经营数月后，中豪公司为了节省开支，在没有征求程斯兰及各租赁户同意的前提下，擅自将营业时间从2013年2月开始改到上午9时至下午18时，该行为违约。同时，在本案审理期间，中豪公司以程斯兰及各租赁户拖欠租金为由，再次擅自强行关闭供电设施，导致程斯兰及各租赁户无法经营，中豪公司也存在违约行为；其二，程斯兰提出中豪公司招租时承诺的铺面硬软件条件不符的问题，程斯兰未提交相关的证据，其认为中豪公司违约的理由不能成立；其三，程斯兰认为中豪公司未取得消防验收合格的证明就签订了租赁合同系违约行为，但双方所签订的合同中并没有约定，需要中豪公司取得消防验收合格的证明后才能签订合同。事实上，在签订合同之前，中豪公司已向消防主管部门进行了申请，并于2013年4月18日取得了消防验收合格证。消防是否验收对程斯兰的经营并不产生任何实际性的影响；其四，程斯兰提出的时代公司没有资质就向程斯兰收取物业管理费用的问题，事实上时代公司在2012年10月11日就领取了工商部门颁发的企业法人营业执照，已取得物业管理的资质。同时，就物业管理资质级别证书也在申报办理之中，并于2013年12月5日领取了级别资质证书，故程斯兰认为时代公司没有资质的前提下，不能收取物业管理费的理由不能成立。同时，程斯兰及各租赁户提出收取的物业管理费过高，要求予以降低，但是商业性的物业管理费收取，目前国家没有明文规定，只能以市场经济概论，即以双方所签订的《物业管理合同》来约定；其五，程斯兰从2013年6月后未交纳租金及物业管理费及运营费，其行为已违反了合同的约定，也构成根本性的违约。同时，程斯兰诉讼请求第三项中要求赔偿各项损失，但其并未提交相关证据予以证实，不予支持。综上，因双方当事人的违约行为，导致《商场租赁合同》及《商场管理合同》不能继续履行，故对程斯兰要求解除《商场租赁合同》及《商场管理合同》的请求予以支持；程斯兰请求退还履约保证金及水电保证金一事，因中豪公司将营业时间“缩水”及因程斯兰拖欠租金关闭供电设施，构成根本性违约，程斯兰要求退还履约保证金及水电保证金，予以支持。但是，程斯兰应交纳拖欠的租金及物业管理费及运营费，鉴于双方于2014年2月后，因多方面原因长期处于争执、上访、协调，门面处于停业状态，对于拖欠的租金及物业管理费及运营费，酌情认定程斯兰应从2013年6月至2014年1月止交纳租赁费、物业管理费、运营费等，该费用应从中豪公司、时代公司返还的履约保证金及水电保证金中予以抵扣。2013年6月至2014年1月，程斯兰应交纳的租赁费、物业管理费、运营费为38990元（C13号门面：租金306元／月×7月=2142元、物业管理费1224元／月×7月=8568元、运营费220元／月×7月=1540元；C19号门面：租金702元／月×7月=4914元、物业管理费2808元／月×7月=19656元、运营费310元／月×7月=2170元）；对于程斯兰提出的要求中豪公司、时代公司连带赔偿经济损失一事，因程斯兰长期拖欠租金，已构成违约，同时没有提交其相应损失证据，对该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除程斯兰与中豪公司、时代公司于2012年10月26日签订的关于租赁中豪时代购物城1楼1FC13及1FC19号铺位的《商场租赁合同》及《商场管理合同》；二、中豪公司、时代公司在判决生效后十日内向程斯兰退还履约保证金及水电保证金23010元（62000元-38990元）。三、驳回程斯兰的其他诉讼请求。本案案件受理费2670元，由程斯兰承担1200元，中豪公司、时代公司承担1470元。程斯兰对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、中豪公司与时代公司在招商时夸大宣传，没有履行承诺，擅自缩减经营时间，构成违约，应当赔偿损失；2、时代公司没有物业管理资质，不能收取物业管理费，中豪公司与时代公司未提供宣传服务，不应当收取运营费；3、中豪公司与时代公司在开业后还组织装修，影响己方营业，应当减少租金和运营费；4、己方拒交物业管理费和水电费是因中豪公司与时代公司不能提供正式发票，并没有违约；5、己方已在2013年10月起诉，之后不能再收取相关费用，中豪公司与时代公司不能再按原合同标准收费；6、中豪公司与时代公司提前收取了己方两个月的费用，应当支付利息并赔偿损失，请求二审法院依法撤销原审判决的第二、三项，改判中豪公司与时代公司支付其98670元并承担本案的诉讼费用。中豪公司、时代公司共同口头辩称，程斯兰的上诉请求于法无据，中豪公司与时代公司不应承担责任。中豪公司、时代公司对原审判决不服，共同向本院提起上诉称：1、中豪公司与时代公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见，并没有违约，且承租户可以自行营业到晚上21点，公司不会阻止；2、中豪公司与时代公司停止向程斯兰的商铺供电是因为承租户拒不缴纳租金，公司是依法行使自己的权利，不构成违约；3、承租户根本性违约，无权要求退还租金、物业管理费及运营费并且应该全额支付这些费用，一审法院酌情免除其部分责任错误，其所缴纳的履约保证金和水电保证金也应不予退还，请求二审法院撤销原审判决，依法改判并驳回承租户一审提出的诉讼请求。程斯兰答辩称，1、中豪公司与时代公司擅自缩减营业时间并没有与承租户达成一致意见，没有签署变更协议，违反了合同约定，在晚上18点之后商场就关门停电，承租户根本无法自行经营；2、己方拒绝缴纳租金、物业管理费和运营费是因为中豪公司与时代公司违约在先；3、一审认定双方违约，故缴纳的保证金应当全额返还；4、中豪公司与时代公司的多处违约事实清楚，一审对于己方拖欠相关费用的认定错误，即使有拖欠也不应按中豪公司与时代公司的要求计算，请求二审法院依法判决。二审期间，程斯兰提交了四张照片，拟证明其租赁门面后进行了装修，中豪公司解除合同后又将门面租给他人，重新进行了装修。中豪公司向本院提交了一份商场营业时间调查表，拟证实中豪公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见，并没有违约。时代公司向本院提交了一份时代公司缴纳电费及缴纳物业管理费的税务发票，拟证实公司合法收费。经质证，中豪公司与时代公司对程斯兰提供的证据共同发表质证意见如下：四张照片的真实性、合法性、关联性均有异议。程斯兰对中豪公司提供的调查表的真实性有异议，认为其并未签名；对时代公司提供的缴费凭证的真实性、关联性有异议。本院对双方提供的证据认证如下：程斯兰提交的四张照片能证明程斯兰对租赁门面进行装修及中途被中豪公司收回的事实，故本院予以采信。中豪公司提交的调查表为中豪公司向所有承租户所做的调查，不能据此改变中豪公司与程斯兰的合同，故不能达到其证明目的，本院不予采纳。时代公司的税务发票不能达到其证明目的，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：中豪公司、时代公司及程斯兰在履行合同时是否有违约行为及应如何承担责任？关于中豪公司更改营业时间及停止向承租户供电的行为是否违约的问题。中豪公司与承租户签订的合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的，双方均应当按照合同履行。中豪公司主张其调整营业时间是经过了与各承租户协商后达成的一致意见，并没有违约，但仅以其发放过一张营业时间调查表为依据，而调查表的内容是征求承租户意见作为参考，公司之后也未与各承租户签订变更原合同约定的营业时间的协议，故对中豪公司的这一主张，本院不予支持。对于中豪公司以承租户未按时交纳租金等费用为由停止供电，提出己方的行为是行使合同权利的主张，本院认为，中豪公司与承租户签订的合同中约定在双方发生争议时应协商解决，协商不成时可向法院起诉，但中豪公司在双方发生争议时即断电导致承租户不能经营的行为不当。因中豪公司缩短营业时间、断电导致营业时间减少但并非是导致合同目的不能实现的根本原因，且合同就此没有特别约定，故该行为不能认定为根本违约。程斯兰使用承租商铺期间，从2013年6月起不交租金，按照合同约定，该行为构成根本违约。承租人认为其是履行抗辩权的主张没有法律依据，本院不予支持。至于程斯兰提出中豪公司在2013年已发出解除通知，中豪公司无权主张在这之后的相关费用的主张，因涉案门面仍然由程斯兰占用，故其仍然应当支付相关费用，故对程斯兰的这一主张，本院不予支持。按照合同约定中豪公司有权解除合同并不予退还履约保证金。现承租人亦是要求解除合同，故对原审法院解除双方合同的判决，予以维持。因中豪公司的上述违约行为，造成承租人营业时间减少，而合同并没有约定中豪公司承担该违约责任的方式，原审据此作出中豪公司退还履约保证金并减免部分租金的处理并无不当。鉴于一审法院考虑到本案的实际情况，已经酌情对承租方应交纳的租金、物业管理费、运营费进行了减免，故对承租户提出中豪公司与时代公司擅自缩减营业时间，停止供电，属违约行为，应当按相应比例减少其所收租金、物业管理费、运营费及赔偿解除合同后损失的请求不予以支持。另外签订合同时，时代公司虽无物业管理资质，但时代公司为承租方提供了物业服务，后来又取得了物业管理资质，且未取得资质证书从事物业管理，行政管理部门可进行处罚，故程斯兰提出时代公司未取得资质证书不能收取物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于中豪公司在招商时是否有欺诈行为以及租赁标的物消防安全未验收就开业的问题。本院认为招商广告属要约邀请非要约行为，且程斯兰没有提供充分的证据中豪公司存在欺诈事实；另外租赁标的物消防安全未验收就开业属实，但现已消防验收，且程斯兰并未因此造成损失，故对于程斯兰以该两个理由要求赔偿的主张，本院不予支持。关于一审法院判决承租户向中豪公司与时代公司缴纳租金、物业管理费及运营费是否恰当的问题。程斯兰起诉要求解除租赁合同，而交纳租金是承租人的应尽义务，且时代公司也提供了相关的服务，故一审法院一并处理并无不当。承租户主张一审法院判决其支付相关费用违反了“不告不理”原则及不应判决支付的理由不能成立。综上，中豪公司、时代公司与程斯兰的上诉理由均不能成立，本院不予以采纳。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3042元，由程斯兰负担1692元，由岳阳市中豪置业有限公司与岳阳时代物业管理有限公司负担1350元。本判决为终审判决。审 判 长  邵莉茜审 判 员  蒋立春代理审判员  王欣辉二〇一四年十月二十日代理书记员  彭 蒙