安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿埇民一初字第01684号原告：余红艳，女，汉族。委托代理人：张强，安徽拂晓律师事务所律师。被告：宿州市城乡建设房地产开发公司。法定代表人：王瑞，公司经理。原告余红艳与被告宿州市城乡建设房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月20日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序于2014年9月22日公开开庭进行了审理本案。原告余红艳的委托代理人张强到庭参加诉讼，被告宿州市城乡建设房地产开发公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余红艳诉称，2005年5月13日以前，原告与被告签订购房合同，购买枫光苑小区506室房屋（面积为107.03平方米），房价为153050元。同日，原告向被告支付153050元购房款及2200元煤气管道入户费。由于种种原因，被告未及时给原告办理房屋产权过户手续。原告多次催要无果。2013年4月18日，被告通知原告，由于无法将涉案房屋给予原告办理产权过户将给原告进行产权调换，调换为尚街国际新天地小区的房屋，原告表示同意。但由于被告为全民所有制企业，其主管单位宿州市埇桥区住房和城乡建设局不同意产权调换。至今被告未将涉案房屋交于原告。经核实，被告在销售涉案房屋时未取得商品房预售许可证。现，该房屋已经被他人实际占有。且该房屋经过数年已经发生大幅增值。即便被告支付原告一倍购房款仍不足以弥补原告另行购买同类房屋所需支付的差额及损失。现诉至法院请求依法：第一，判令被告返还原告购房款153050元及利息（以购房款为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，从原告交付购房款日起，计算至本案执行之日止），煤气费2200元；第二，判令被告支付原告已付的购房款153050元一倍的赔偿，并承担因被告无法交付涉案房屋而导致同类房屋增值的损失339288元；第三，由被告承担本案诉讼费用。原告余红艳提供以下证据：1、购房合同书一份及收据两份。意在证明原告与被告存在商品房预售合同关系。原告已向被告付清购房款。2、通知书一份。意在证明被告无法为原告办理产权过户手续，被告同意为原告进行产权调换。3.评估报告书一份。意在证明因涉案房屋未及时交付给原告造成的损失。被告宿州市城乡建设房地产开发公司未答辩、也未提供证据。根据当事人的举证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：原告余红艳提交的证据1、3来源合法，且反映内容与争议事实有联系，本院予以认可。证据2与本案无关联性。经审理查明，2005年5月13日，原告余红艳与被告宿州市城乡建设房地产开发公司订立《购房合同书》。该《购房合同书》约定原告余红艳以153050元价格购买被告的房屋一套（506室，建筑面积为107.03平方米）；交付时间为2005年6月30日；煤气管道初装费由原告余红艳承担。该《购房合同书》中没有载明商品房销售依据，即没有载明买受人购房的商品房的性质、预售商品房批准机关、商品房预售许可证号。该《购房合同书》有被告公司的签章。2005年6月3日，原告余红艳向被告宿州市城乡建设房地产开发公司支付购房款153050元及煤气管道初装费2200元。合同签订后至今，被告未将涉案房屋交付原告，也没有协助原告办理房屋产权过户手续。另查明，被告宿州市城乡建设房地产开发公司于2013年11月30日被宿州市工商行政管理局吊销营业执照。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的《商品房预售合同》，应当认定无效。本案中，原被告签订的《购房合同书》中没有载明商品房销售依据，即没有载明买受人购房的商品房的性质、预售商品房批准机、商品房预售许可证号；据此可以推断被告在销售涉案房屋时并未取得商品房销售许可证明。且被告经本院合法传票传唤未提供证据，即在诉讼中也无证据证明被告取得涉案房屋的商品房预售许可证明。故原告余红艳与被告宿州市城乡建设房地产开发公司签订《购房合同书》应认定无效。因故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原告余红艳并非法律专业人士，过分苛求其在购房的过程中尽严格审查的义务未免过于苛刻。但被告在明知未取得商品房销售许可证明的情况下仍进行商品房销售，导致原被告签订的《购房合同书》无效，应依据法律规定向原告余红艳返还已付购房款153050元、支付利息（以购房款为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，从2005年6月3日原告交付购房款之日起，计算至本案执行之日止），赔偿损失、承担不超过已付购房款153050元一倍的赔偿。因被告的原因导致合同无效，致使原告无法实际占有、使用并取得涉案房屋的所有权而必然需要另行购买居住房屋，因此原告要求被告承担因同类房屋增值而给其造成的损失的主张，本院予以支持。参照本院同期审理原告余景亮诉本案被告商品房预售合同纠纷一案中安徽淮海资产评估事务所评估涉案房屋每平方米的单价为4600元／㎡，得出本案涉案房屋价值为492338元；原告购房涉案房屋时的价格153050元；房屋增值导致原告购买同类房屋的损失为339288元。综上，原告余红艳的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宿州市城乡建设房地产开发公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款153050元及利息（以153050为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，从2005年6月3日起，计算至本判决指定给付止）、煤气费2200元。二、被告宿州市城乡建设房地产开发公司于本判决生效之日起十日内支付原告已付的购房款153050元一倍的赔偿，并承担因被告无法交付涉案房屋而导致同类房屋增值的损失339288元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，由被告宿州市城乡建设房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  谷春燕人民陪审员  韩效胜人民陪审员  刘双贵二〇一四年十月八日书 记 员  陈春丽附本案适用法律：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当予以折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承当相应的责任。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。