广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初12821号原告：陈大展，男，1992年5月9日出生，汉族，住广东省徐闻县，委托诉讼代理人：曾子浩，广东盛众律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢如孟，广东盛众律师事务所律师助理。被告：谈垠志，男，1990年6月14日出生，汉族，住新疆哈密市，被告：杨雪，女，1992年1月6日出生，汉族，住新疆哈密市，原告陈大展与被告谈垠志、杨雪屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告陈大展及其委托诉讼代理人曾子浩、谢如孟到庭参加了诉讼。被告谈垠志、杨雪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈大展向本院提出诉讼请求：1、解除陈大展与谈垠志、杨雪于2018年1月22日签订的《房屋转让合同书》及《补充协议书》；2、谈垠志、杨雪立即返还陈大展第一期房屋转让款100000元；3、谈垠志、杨雪立即支付陈大展违约金260000元（违约金为房屋总转让价款的20%）；4.谈垠志、杨雪承担本案所有的诉讼费。事实与理由：2018年1月22日，陈大展与谈垠志、杨雪签订一份《房屋转让合同书》及一份《补充协议书》。合同约定：陈大展以总价1300000元购买谈垠志名下所有的位于东莞市道滘镇××沿海丽水佳园××房产；合同签订后，如遇司法机关、政府部门查封该房屋的，谈垠志、杨雪应在45个工作日内用代替财产申请置换解封。逾期，即视为谈垠志、杨雪违约，陈大展有权选择继续履行，造成陈大展损失的应当赔偿；陈大展选择解除合同的，有权要求谈垠志、杨雪支付违约金；违约方迟延履行本合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即视为违约方根本性违约，违约方有权要求守约方承担总转让价款20%违约金，且有权选择继续履行本合同或选择解除本合同。合同签订后，陈大展依照合同的约定于2018年1月22日向谈垠志、杨雪支付100000元作为购房首期款，余款按照合约定的时间支付。2019年1月8日，东莞市第一人民法院以谈垠志、杨雪拒不履行生效判决书[执行案号：（2018）粤1971执23904号]为由查封了该房屋。此后，陈大展多次催促谈垠志、杨雪按照合同的约定用替代财产申请置换解封该财产，谈垠志、杨雪无故推脱并逃之夭夭。谈垠志、杨雪拒绝用替代财产申请置换解封房屋导致合同无法履行，原被告签订合同的目的无法实现，经陈大展催告后，有权依照合同的约定解除双方签订的《房屋转让合同书》及《补充协议书》，要求谈垠志、杨雪返还已支付的首期款并要求谈垠志、杨雪支付合同总价款20%违约金。现为维护陈大展的合法权益，陈大展特诉至法院，望判如所请。被告谈垠志、杨雪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩状和证据。经审理查明，2018年1月22日，陈大展与谈垠志、杨雪签订一份《房屋转让合同书》，约定谈垠志、杨雪向陈大展转让位于东莞市道滘镇××沿海丽水佳园××房屋，转让价款为1300000元。合同第三条约定，陈大展在合同签订时向谈垠志、杨雪支付第一期转让款100000元；在双方到房管部门（不动产登记部门）签订标准化的《房地产买卖合同》时，杨大展向谈垠志、杨雪支付第二期转让款290000元，转让款余款910000元；由陈大展通过担保公司申请个人住房按揭贷款的方式，由贷款银行放贷支付给谈垠志、杨雪，若银行放贷的款项与转让余款存在差额的，如有不足的，不足部分由陈大展到房管部门（不动产登记部门）签订标准化的《房地产买卖合同》当天支付给谈垠志、杨雪，如有结余的，结余部分由谈垠志、杨雪在银行放贷当天退回给陈大展。合同第四条约定：在陈大展支付谈垠志、杨雪第二期转让款之前，双方应共同到房管部门（不动产权登记部门）对拟转让的房屋申请权利是否受限的查档手续，经查档无权利限制时，继续履行本合同约定的义务，如有权利限制的谈垠志、杨雪应当在三天内将第一期转让款退回，逾期视为违约处理；在2019年4月15日前，谈垠志、杨雪应提供《不动产权证书》、《居民身份证》、《婚姻状况证明》、《户口簿》、《银行收款账户》等相关资料给陈大展申请按揭贷款；在2019年4月20日前，陈大展负责联系贷款银行及提供相关证件办理申请贷款手续。合同第五条约定：谈垠志、杨雪保证房屋没有被司法机关、政府部门查封，没有转让给第三人，否则，陈大展有权追究谈垠志、杨雪的法律责任，并要求支付违约金；合同签订后，如遇司法机关、政府部门查封房屋的，应在45个工作日内用代替财产申请置换解封，逾期，即视为谈垠志、杨雪违约，陈大展有权选择继续履行，造成陈大展损失的应当赔偿，陈大展选择解除合同的，并有权要求谈垠志、杨雪支付违约金。合同第八条约定：守约方因违约方的行为致使合同的目的无法实现的，守约方有权选择解除合同，造成经济损失的有权获得赔偿，并有权要求违约方支付违约金。合同第九条约定：违约方迟缓履行本合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即视为违约方根本性违约，守约方有权要求违约方承担总转让款20%违约金，且有权选择继续履行合同或解除合同。合同第十条约定：谈垠志、杨雪的通信送达地址：新疆哈密市石油基地11区27栋2单元401室，收件人：谈垠志，联系电话：173××××0886。合同并对原、被告的其他权利义务作出约定。陈大展主张，上述合同签订后，陈大展按合同的约定于2018年1月22日向谈垠志、杨雪支付了第一期转让款100000元，根据合同约定，谈垠志、杨雪应在2019年4月15日前提供《不动产权证书》、《居民身份证》、《婚姻状况证明》、《户口簿》、《银行收款账户》等相关资料给陈大展申请按揭贷款，但谈垠志、杨雪至今未能提供相应资料，导致杨大展无法向银行申请按揭贷款。2019年1月9日，杨大展发现案涉房屋被东莞市第一人民法院查封，同日，杨大展通过手机短信催告谈垠志、杨雪申请解封办理过户手续，但谈垠志、杨雪没有作出处理，案涉房屋至今仍未解封，其行为已构成根本违约，陈大展遂诉至本院请求解除原、被告签订的《房屋转让合同书》及《补充协议书》，并要求谈垠志、杨雪返还房屋转让款100000元，及支付违约金260000元。对上述主张，陈大展向本院提交收据、手机转账记录、执行裁定书、查封（扣押）财产清单、手机短信记录予以证明，其中收据载有“兹本人谈垠志、杨雪收到陈大展交来房屋购买（位于东莞市道滘镇××沿海丽水佳园××）××期转让款人民币壹拾万元整（¥100000元）”的内容，“收款人”处有谈垠志、杨雪的签名及捺印。执行裁定书、查封（扣押）财产清单显示：2019年1月8日，东莞市第一人民法院作出（2018）粤1971执23904号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人杨雪、谈垠志存款233627.4元或查封、扣押其相应价值的财产；二、履行期限届满，被执行人仍不履行生效法律文书所确定的付款义务的，则对其存款依法予以划拨或将查封扣押的财产予以拍卖，所得款项用于支付本案的执行费用及清偿债务。查封（扣押）财产清单显示：东莞市第一人民法院依据（2018）粤1971民初30484号民事裁定书查封位于东莞市道滘镇××沿海丽水佳园××房屋。手机短信显示：杨大展向电话号码173××××0886发送短信：“谈先生你好，我是购买你丽水佳园香榭轩10栋1802室的客户杨大展，我今天发现门口贴了法院的通知书，请你在45个工作日解决这个事情，解决完后麻烦你通知我一下，我准备好资金等待办理过户手续。”。以上事实，有杨大展提交的《房地产买卖合同》、不动产（房产）登记信息查询结果、税收完税证明、不动产权证书、结婚登记证书、《房屋转让合同书》及《补充协议书》、收据、手机转账记录、执行裁定书、财产报告令、查封（扣押）财产清单、手机短信记录，以及本案庭审笔录等附卷为据。本院认为，谈垠志、杨雪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩状和证据，视为其放弃抗辩和举证质证的权利，由此产生的法律后果应由谈垠志、杨雪自行承担。原、被告于2018年1月22日签订的《房屋转让合同书》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认，各方当事人应按合同约定切实履行。陈大展按照合同约定支付了第一期购房款，谈垠志、杨雪应当按合同约定在2019年4月15日前向杨大展提供办理银行按揭所需材料，谈垠志、杨雪没有向本院提交证据证明已按合同的约定履行合同义务；且根据陈大展提交的执行裁定书、财产报告令、查封（扣押）财产清单，案涉房屋因谈垠志、杨雪与其他债权人发生纠纷而被法院查封，杨大展于2019年1月9日向合同约定的谈垠志、杨雪的联系电话173××××0886发送短信催告谈垠志、杨雪在45个工作日解除查封，现谈垠志、杨雪没有向本院提交证据证明案涉合同具备继续履行条件，谈垠志、杨雪的行为已构成违约，且致使杨大展的合同目的不能实现，根据《房屋转让合同书》第九条的约定，违约方迟缓履行本合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即视为违约方根本性违约，守约方有权要求违约方承担总转让款20%违约金，且有权选择继续履行合同或解除合同。因此，陈大展诉请解除原、被告签订的《房屋转让合同书》及《补充协议书》，谈垠志、杨雪返还购房款100000元及支付违约金260000元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认解除原告陈大展与被告谈垠志、杨雪在2018年1月22日签订的《房屋转让合同书》及《补充协议书》。二、被告谈垠志、杨雪应于本判决生效之日起五日内向原告陈大展返还购房款100000元。三、被告谈垠志、杨雪应于本判决生效之日起五日内向原告陈大展支付违约金260000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3350元（原告陈大展已预交），由被告谈垠志、杨雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  王锦兰二〇一九年六月五日书记员  卢少婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。