广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初976号原告：吴秦，男，汉族，1980年6月24日出生，身份证住址江西省赣州市大余县，委托诉讼代理人：孙泽平，广东方正联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟超，广东东维律师事务所律师。被告：李美，女，汉族，1980年8月17日出生，身份证住址安徽省宿州市砀山县，被告：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房**东侧**302-2（仅限办公），统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：赵晓凤，系该公司员工。委托诉讼代理人：张翔宇，系该公司员工。被告：李伟龙，男，汉族，1982年4月13日出生，身份证住址安徽省宿州市砀山县，原告吴秦诉被告李美、深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称“乐有家公司”）、李伟龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴秦及委托诉讼代理人钟超，被告乐有家公司委托诉讼代理人赵晓凤到庭参加了诉讼。被告李美、李伟龙经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原告与被告李美、乐有家公司之间的《二手房买卖及居间服务合同》；2、判令被告李美向原告返还购房定金100000元；3、判令被告李美向原告支付违约金624000元；4、判令被告乐有家公司、被告李伟龙对上述款项向原告承担连带赔偿责任；5、判令被告乐有家公司向原告返还居间费35000元；6、判令三被告承担本案诉讼费及律师代理费65000元。原告起诉的事实与理由：2017年12月3日，原告作为买方、被告李美作为卖方（签约行为由被告李美授权的被告李伟龙完成）、被告乐有家公司作为居间方共同签订《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》，主要约定如下：（1）由被告李美将其名下位于深圳市××街道××房作价3120000元出让给原告；（2）签订合同时支付定金100000元，由被告乐有家公司代收，并于2017年12月25日前支付首期款840000元；（3）原告作为买方应支付居间佣金60000元；（4）被告李美委托赎楼公司赎楼，应于买方取得银行贷款承诺函后45个工作日内配合赎楼公司还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续；（5）被告李美未按合同约定期限履行义务逾期超过十五个工作日的，原告有权解除合同并要求被告李美双倍返还定金或支付转让总价款的20%的违约金，原告因维权所支出的律师费、诉讼费由被告李美承担；（6）被告李伟龙作为被告李美代理人签署合同，如有一切违约，被告李伟龙应承担和履行相关责任。签订合同当日，原告向被告乐有家公司支付了定金100000元及居间费35000元。2017年12月12日，原告支付首付款840000元，及为配合被告李美办理赎楼手续又向赎楼公司支付了48750元担保费。然而，在原告于2017年12月25日取得农业银行开具的《个人购房贷款承诺函》后，被告李美迟迟不配合办理相应手续，即使经催告仍不履行。在赎楼公司告知原告赎楼手续不予获批后，原告才得知被告李美的房屋早于2017年3月2日即被法院查封，处于限制过户状态，直接导致涉案交易目前在事实上已无法继续进行。原告认为，涉案合同无法继续进行，被告李美不仅未向原告作出充分说明解释，而且也没有采取积极补救措施解除限制过户措施，以继续履行合同，因此对合同无法履行存在过错，应当返还承担违约责任。被告乐有家公司作为专业处理二手房交易的机构，熟悉交易风险，尤其对其所促成交易的对象——即房屋是否处于适格交易状态，是否存在权利瑕疵等应尽到其作为居间方应尽的注意和提醒义务。涉案房产早于签约前九个月就被查封，但被告在双方签订前并未要求作为所有权人的被告李美出具房屋完整权利证明（尤其是针对抵押查封等权利瑕疵），也没提示作为买方的原告注意该细节，因此，被告乐有家公司对合同无法履行存在过错，应承担连带赔偿责任。被告李伟龙作为被告李美代理人，依据合同约定应对违约事项承担责任。综上，原告的诉请有充分的事实和法律依据。为维护自身合法权益，特具状请求判令如上所请。被告乐有家公司答辩称：1、我方并不属于本案适格被告，从诉讼的案由来看，本案属于买卖合同纠纷。我司与原告之间产生的关系系居间服务合同关系。按照合同关系，我方的诉讼地位应为第三人。2、关于涉案房产产权性质查明情况以及原告诉求的居间服务费返还问题。我司在合同履行过程中没有过错，我司在合同签署时即2017年12月3日已穷尽所有方式进行查档确认，均查明涉案房产为有抵押、无查封状态。造成原告损失的根本原因系被告李美隐瞒房产查封导致，并非我司未查明导致。被告李美、李伟龙未答辩，亦未举证质证。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区××街道××房产，为市场商品房，用途为住宅，建筑面积81.59平方米，登记权利人为被告李美。2017年3月2日，涉案房产被深圳市宝安区人民法院查封，查封文号为（2017）粤0306执保656号，查封期限3年，从2017年3月2日起至2020年3月1日。2017年8月3日至2018年2月1日期间，涉案房产由深圳市宝安区人民法院、深圳市福田区人民法院及深圳市罗湖区人民法院轮候查封。二、2017年12月3日，在被告乐有家公司提供居间服务下，原告（买方）与被告李美的代理人即被告李伟龙（卖方）签订《二手房买卖及居间服务合同》约定：被告李美将涉案房产出售予原告，转让成交价为3120000元，房产交易定金为100000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金50000元，合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金50000元，双方同意将定金100000元交由被告乐有家公司托管；买卖双方约定，买方以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及前述相关协议；合同第九条约定，鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金60000元；合同第十条约定，如一方未按约定履行合同义务的，对方有权要求违约方以合同总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；违约方逾期履行超过十五个工作日的，对方有权解除合同并适用定金规则或要求支付总价款20%的违约金并承担对方因维权所支出的律师费和诉讼费；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付，如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿；合同备注约定，买卖双方知晓此房的房产证还未办理国土局的不动产权证，卖方承诺30天内办理房产证履行相关过户手续，本合同由代理人李伟龙代理签署，如有一切违约由代理人李伟龙承担和履行相关责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告与被告李伟龙签订《交易节点确认书》，约定买方于2017年12月25日前支付首期款840000元至买卖双方指定的银行账户并办理资金监管及申请按揭贷款手续。合同签订后，原告将定金100000元及佣金35000元支付至被告乐有家公司账户。定金100000元至今仍托管于被告乐有家公司。庭审中，原告与被告乐有家公司均确认，被告李美在被告李伟龙签订《二手房买卖及居间服务合同》后，在该合同落款处补签署其姓名，对被告李伟龙代理效力予以追认。三、2017年12月12日，原告将首期款840000元托管于中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行，并向该行申请了按揭贷款。2017年12月25日，中国农业银行股份有限公司深圳东部支行向原告出具《银行贷款承诺书》，承诺在涉案房产不存在产权争议，上市交易条件完备且双方交易行为真实、合法，双方提交的贷款申请材料真实、完整、合法、有效的前提下，同意办妥抵押手续并将抵押登记文件交予贷款银行之后发放贷款2180000元，承诺有效期为一个月。四、原告获得银行贷款承诺后，被告李美未解除涉案房产的查封，涉案房产至今未办理不动产转移登记。五、2018年5月3日，原告为提起本案诉讼与广东方正联合律师事务所签订《民事委托代理合同》，由广东方正联合律师事务所委派孙泽平、钟超律师作为原告诉讼代理人参加本案诉讼，双方约定律师费65000元，原告应于开庭前全部付清。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告李美之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，原告依约支付了定金并取得按揭贷款承诺，被告李美作为涉案房产所有权人及出卖人，未保证涉案房产始终处于可转移状态，导致涉案合同无法继续履行，构成根本违约，原告诉请解除《二手房买卖及居间服务合同》并要求被告李美返还定金100000元具有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于定金100000元仍托管于被告乐有家公司账户，从减轻当事人讼累的角度考虑，该100000元定金应由被告乐有家公司径直支付原告。涉案合同关于违约责任作出了定金罚则及违约金罚则的竞合适用约定，原告诉请被告承担违约金，系其依约行使守约方对违约责任适用方式的选择权，符合法律规定，应予支持。原告诉请被告李美支付违约金624000元具有合同依据，本院予以支持。关于律师费。涉案合同对律师费的承担进行了约定。原告提交的委托合同可以证明原告的律师费用发生情况，故原告主张被告李美支付律师费65000元理由充分，本院予以支持。关于被告李伟龙的责任问题。被告李伟龙作为被告李美代理人在签订涉案合同时承诺对合同履行过程中的违约行为承担责任。该承诺视为被告李伟龙自愿加入被告李美在涉案合同中的债务，故原告诉请被告李伟龙对被告李美的债务承担连带责任具有合同依据，本院予以支持。关于被告乐有家公司责任及居间费返还问题。被告乐有家公司并非涉案房屋买卖合同关系的当事人，仅为居间方，原告诉请被告乐有家公司承担买卖合同责任理由不足，本院不予支持。根据涉案合同，如合同因买方或卖方行为导致合同无法履行，被告乐有家公司无须退还已收取的佣金，守约方已支付的佣金应直接向违约方追偿。据此，原告主张被告乐有家公司返还佣金缺乏合同依据，本院不予支持。原告可另循法律途径解决向被告李美、李伟龙主张相应权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴秦与被告李美之间的《二手房买卖及居间服务合同》。二、被告李美应于本判决生效之日起十日内向原告吴秦返还购房定金人民币100000元（鉴于该定金托管于被告深圳市乐有家房产交易有限公司账户，应由被告深圳市乐有家房产交易有限公司径付原告吴秦）。三、被告李美应于本判决生效之日起十日内向原告吴秦支付违约金人民币624000元。四、被告李美应于本判决生效之日起十日内向原告吴秦支付律师费人民币65000元。五、被告李伟龙对被告李美的上述债务承担连带责任。六、驳回原告吴秦的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20214元，由原告负担人民币214元，由被告李美、李伟龙共同负担人民币20000元。公告费人民币520元，由被告李美、李伟龙负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  伏建祖人民陪审员  魏少娟二〇一九年六月九日书 记 员  沐凤云书 记 员  黄淑娟