江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏09民终1454号 上诉人（原审被告、申请执行人）：朱秀玲，女，1968年6月15日生，汉族，居民，住盐城市城南新区。 委托诉讼代理人：苏延红，男，1969年11月27日生，汉族，居民，住址同上。 委托诉讼代理人：田芳，江苏盐海中亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：江苏景盛建设工程有限公司，住所地在盐城市区青年路8号水岸名都丁香苑2幢901、902、903室。 法定代表人：薛正俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁响兵，江苏良烨律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：杨春，男，1962年5月4日生，汉族，居民，住盐城市城南新区。 委托诉讼代理人：丁久卫，盐城市东城法律服务所法律工作者。 原审被告（被执行人）：王扣琴，女，1963年12月30日生，汉族，居民，住址同上。 上诉人朱秀玲因与被上诉人江苏景盛建设工程有限公司（以下简称景盛公司）及原审被告杨春、王扣琴案外人执行异议之诉一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2018）苏0903民初6073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱秀玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定被执行人杨春、王扣琴于2011年5月向景盛公司购买了案涉房产的事实错误。依据一审提交的证据证明案涉房产系被执行人与房产公司签订的房屋买卖合同，且已网签备案。一审判决认定案涉房屋购房款62余万元未付也是错误的。被执行人与案外人房产公司签订买卖合同，该合同显示被执行人作为买受人系一次性全部付款，证明案涉房屋房款均已全部付清。涉案房屋被执行人从2011年实际入住至2018年5月委托评估实际已达7年之久，即使是按照被上诉人景盛公司提出的2016年3月达成协议也已5年之久。被上诉人提交的水电费发票及物业费收据不能证实案涉房屋在查封前已经实际占有，也不能证明案涉房屋在执行过程中已实际占有的事实。2、一审判决认定被上诉人景盛公司与被执行人于2016年3月30日签订的以物抵债协议合法有效，属于认定事实及适用法律错误。被执行人一审庭审中陈述购买案涉房屋后，尚有62余万元房款未付，所以将该房屋返还给了被上诉人。有证据证明被执行人杨春也是涉案建设工程实际施工人，涉案房屋系抵被执行人杨春的工程款，不存在杨春向被上诉人支付房款及差欠房款的事实，故本案以物抵债协议是虚假的，系被执行人与被上诉人景盛公司恶意串通、为逃避上诉人的债务而签订。根据《物权法》第九条规定，在办理房屋过户登记之前，债权人无法取得房屋所有权，基于以房抵债协议拟受让房屋的债权人仅享有普通的债权，因此不能直接主张房屋的权利及阻止上诉人对案涉房屋的执行。综上，请求上级法院依法支持上诉请求。 景盛公司辩称：1、2009年12月17日被上诉人与盐城泰特房屋开发有限公司、黄海街道耿伙村民委员会签订了建设工程施工合同一份，在该合同当中约定了用22套商品房冲抵被上诉人的工程款，这22套商品房当中包含了案涉房屋。被执行人杨春、王扣琴是向被上诉人交付相关款项，然后由被上诉人出具相关手续，被执行人杨春、王扣琴才能到盐城秦特房屋开发有限公司办理房屋买卖手续，被执行人杨春、王扣琴在2011年仅向被上诉人支付了20万元，而涉案房屋总价款是82万多元，差欠被上诉人62万多元。因此，被上诉人杨春、王扣琴是向被上诉人购买涉案房屋，并且差欠购房屋余款62万多元。2、上诉人认为被执行人杨春、王扣琴将涉案房抵给被上诉人是虚假的，这个理由同样不能成立。2016年3月20日被执行人杨春、王扣琴与被上诉人达成了协议，将涉案的房屋返还给被上诉人，在这五年之久的时间里，被上诉人也未要求杨春、王扣琴承担未付款62万多元的财务成本，双方本着互不追究法律责任的原则达成该份协议，协议内容完全是双方真实意思表示，且符合法律规定。对于该协议双方已经实际履行，仅仅是因为被执行人杨春、王扣琴拖延了办理房屋过户登记的时间，被上诉人没有过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果正确，请求依法驳回上诉，维持原判决。 杨春辩称：2011年5月购买涉案房屋时仅支付了20万元购买款，还有62万多元的房款并未补足。2016年3月杨春、王扣琴与被上诉人双方协议房屋回购事宜，后于同年3月20日签订以物抵债协议，2016年3月21日杨春向景盛公司交付案涉房屋的钥匙，此后杨春就再未缴纳过水电及物业费用。 景盛公司向一审法院起诉请求：1、停止盐城市盐都区人民法院对位于盐城市青年西路8号水岸名都丁香苑9幢501室、9幢501-1室房产及9幢01室车库的执行；2、确认该房归原告所有，被告杨春、王扣琴协助办理房屋产权过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年12月7日，原告景盛公司与盐城泰特房屋开发有限公司（以下简称泰特公司）、黄海街道耿伙村民委员会（以下简称耿伙村）签订建设工程施工合同1份，由原告承建耿伙村改造地块水岸名都丁香苑“D-9”楼、“D-10”楼及D-7至D-9#楼间半地下汽车库工程。原告景盛公司在向泰特公司和耿伙村出具的承诺书中，明确由泰特公司和耿伙村用原告承建的商品房22套抵消工程款，商品房均价为3800元/㎡，自行车库均价为1800元/㎡，其中包含9#楼501室及阁楼。2011年5月27日被告杨春、王扣琴向原告购买案涉房屋，约定价格为82.74165万元。被告杨春首付款20万元后，办理了案涉的房屋的网签手续。余款62.74165万元一直未支付。2016年3月20日原告景盛公司与被告杨春、王扣琴签订协议书1份，约定两被告将案涉房屋以82.74165万元抵债给原告，抵冲相应款项，由原告自行办理权属登记手续，两被告予以协助。同日，被告杨春首付的房款20万元办理了抵冲借款手续，景盛公司向被告杨春出具了相关手续。嗣后，该房的水电费、物业费均由原告景盛公司缴纳。另查明，朱秀玲与杨春、王扣琴、杨少华、周日华、陈海明民间借贷纠纷一案，在审理过程中，根据朱秀玲的申请，该院于2016年3月8日作出（2016）苏0903民初1773号民事裁定书，同年4月5日作出（2016）苏0903民初1773号协助执行通知书，要求盐城市房地产交易登记中心协助查封被告杨春、王扣琴名下的坐落于盐城市的房产，查封期限为三年。2018年4月2日立案执行，在执行过程中，该院作出（2018）苏0903执恢327号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人杨春、王扣琴所有的房屋及车库。为此原告向该院提出执行异议。该院于2018年10月29日作出（2018）苏0903执异97号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，为此原告诉至该院。 一审法院认为：当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事主体的财产权益受法律平等保护。本案中，根据查明的事实，可以认定原告景盛公司与被告杨春、王扣琴在该院实施查封前于2016年3月20日签订了书面的以房抵债协议，该协议不违反法律禁止性规定，应认定有效。该协议中已明确被告杨春、王扣琴因为无力支付剩余房款，将原本就属于原告景盛公司的房屋返还给景盛公司冲抵之前的债务。案涉房屋的相关缴费手续均由景盛公司办理，原告景盛公司取得了该房屋除权属变更登记以外的一切权利。案涉房屋从双方于2016年3月20日签订协议至被该院查封期间只间隔十几天时间，未能办理过户登记的原因并非原告怠于办理，而是被告杨春、王扣琴未能积极配合原告及时办理所致。原告对案涉房屋具备了准物权的性质，而被告朱秀玲对两被告杨春、王扣琴享有的是普通债权，故根据相关法律规定，原告享有案涉房屋的所有权，该权利足以排除或阻却该院（2016）苏0903民初1773号协助执行通知书对案涉房屋所采取的查封措施的执行。故原告要求停止该院（2016）苏0903民初1773号协助通知书对案涉房屋的执行请求符合法律规定，该院予以支持。至于原告要求被告杨春、王扣琴协助办理过户手续，因与本案不属同一法律关系，该院在本案中不予理涉。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、一百七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、停止执行盐城市盐都区人民法院于2016年4月5日向盐城市不动产登记中心送达的盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初1773号协助执行通知书，盐城市盐都区人民法院（2018）苏0903执异97号执行裁定书于判决生效时自动失效。二、驳回原告江苏景盛建设工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12074元，由被告杨春、王扣琴负担。 一审法院查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人景盛公司对案涉房屋是否享有能够排除强制执行的民事权益。一、从本案事实情况看，被上诉人景盛公司与案外人泰特公司、黄海街道耿伙村委会于2009年12月7日签订建设工程施工合同，合同约定由景盛公司承建耿伙村改造地块水岸名都丁香苑D-9、D-10楼及D-7至D-9楼间半地下汽车库工程，由泰特公司和耿伙村委会用景盛公司承建的22套商品房抵消工程款，其中包括案涉房屋9号楼501室及阁楼。泰特公司和耿伙村委会均表示上述22套商品房由景盛公司自行处理销售。此后，被执行人杨春、王扣琴向景盛公司购买案涉房屋，约定价格为82.74165万元，杨春交付20万元首付款，案涉房屋办理了网签手续。剩余房款62.74165万元杨春、王扣琴一直未支付，泰特公司和耿伙村委会亦证明案涉房屋未开具销售发票。在此情况下，景盛公司与杨春、王扣琴于2016年3月20日签订了以房抵债协议，协议约定杨春、王扣琴因无力支付剩余房款，将原向景盛公司购买的案涉房屋返还给景盛公司冲抵之前的债务，并协助景盛公司办理房屋权属变更手续。此后案涉房屋的相关缴费手续均由景盛公司办理，且景盛公司与杨春、王扣琴签订上述以房抵债协议的时间，在人民法院对案涉房屋采取查封措施之前。因此，景盛公司与杨春、王扣琴之间商品房买卖及以房抵债的签约行为，并不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。因杨春、王扣琴未能及时协助，致使案涉房屋未能办理权属变更登记手续，景盛公司主观上并不存在过错。二、从案涉房屋权利状况来看。根据以上事实，案涉房屋的所有权目前仍登记在案外人泰特公司名下，泰特公司和耿伙村委会均认可该房屋由景盛公司自行销售处理。在双方签订以房抵债协议之前，被执行人杨春、王扣琴与景盛公司之间存在实际的房屋买卖合同关系，被执行人杨春、王扣琴仅交付了购房首付款20万元。后来双方所签订的以房抵债协议，其实质就是双方协议解除原来的房屋买卖合同关系。三、从上诉人和被上诉人的权利性质来看。本案已查明，上诉人朱秀玲作为申请执行人对被执行人杨春、王扣琴享有收回借款本息的金钱债权请求权，而景盛公司与杨春、王扣琴签订以房抵债协议并实际占有案涉房屋，其对该房屋特定标的物享有所有权变更登记请求权，两相比较，朱秀玲的金钱债权请求权，在性质和内容上不具有优先性。因此，被上诉人景盛公司对案涉房屋享有能够排除强制执行的民事权益，一审法院对其诉讼请求予以支持并无不当。上诉人朱秀玲的上诉理由不能成立，其请求本院依法不予支持。 综上所述，朱秀玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12074元，由上诉人朱秀玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯殿明 审判员  王 珩 审判员  史宏春 二〇一九年六月十二日 书记员  李 淼