嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉秀民初字第847号原告：博尔玛（浙江）实业有限公司。住所地：嘉兴市中山西路3288号（博尔玛工业园b区）。法定代表人：刘光新，该公司董事长。委托代理人：刘争时，浙江大宇律师事务所律师。委托代理人：梁彩红。被告：嘉兴联动工具有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区丽晶广场1幢1701-2。法定代表人：杨章和，该公司总经理。委托代理人：崔明刚、张晓红，浙江开发律师事务所律师。原告博尔玛（浙江）实业有限公司（以下简称“博尔玛公司”）诉被告嘉兴联动工具有限公司（以下简称“联动公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法由代理审判员毛彦适用简易程序，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。博尔玛公司的委托代理人刘争时，联动公司的委托代理人崔明刚、张晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博尔玛公司诉称，原、被告于2011年10月24日签订厂房租赁合同一份。合同约定被告向原告租赁位于中山西路2889号的五号厂房，面积4382平方米；租金第一至第三年每月每平方米7元；租赁时间从2011年11月1日至2016年12月31日止。合同签订后，被告按约履行了义务。但在2013年12月31日被告擅自搬离厂房，且未办理解除合同等事宜。根据双方合同约定，被告的行为已经构成违约，应承担厂房年租金总额20%的违约金。请求判令解除双方的租赁合同，被告向原告支付违约金73617.6元以及律师费5100元。被告联动公司辩称，一、双方合同约定公共设施、设备管理，物业，保安，卫生等由原告负责管理。但原告未尽其义务，租赁期间，租赁厂房多次发生停电、漏水等问题。被告租赁厂房用于仓储，停电等问题导致被告无法正常上下货，严重影响公司正常运营；原告物业管理不规范，物管人员多次与被告员工发生冲突，导致被告员工一再流失；原告安保工作不到位，造成被告财物损失。二、双方租赁合同乃原告提供的格式合同，合同对双方权利义务的约定严重不对等，明显违反了公平、公正原则。并且原告也不同意协商修改合同，客观上造成合同无法履行。三、双方合同对提前解除合同的违约责任未有约定，应当不予支持违约金。并且合同对违约金的约定明显过高，被告请求法院予以调低。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，提供了以下证据：证据一、厂房租赁合同一份，用以证明双方租赁厂房的事实以及租金、违约金等的约定；证据二、2013年11月22日函件以及ems收件联各一份，用以证明原告发函告知被告，解除合同必须经原告同意；证据三、法律服务合同以及发票各一份，用以证明为本案诉讼，原告支出律师费用5100元。被告质证认为，对证据一至三的真实性均无异议。但认为证据一的合同不具有合法性，因为该合同只规定了被告的义务，未规定原告的义务。本院认证认为，该三份证据真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信。被告所认为双方合同权利义务不对等的问题，本院认为，如被告认为该合同显失公平，可行通过行使撤销权撤销该合同，但自2011年合同签订至今，被告均未有该项主张，被告的撤销权已经消灭。并且通过本院审查，系争合同亦不存在违反法律强制性规定的情形，故被告主张该合同违法缺乏依据。被告为反驳原告主张，提供了以下证据：证据一、嘉兴市公安局秀洲区分局新城派出所证明两份，用以证明由于原告保安工作的疏漏，被告遭受财物损失；证据二、博尔玛园区物业对工作影响的汇报一份，用以证明租赁厂房存在质量问题影响车间生产，安保不到位导致厂房被盗以及物业管理不规范等事实；证据三、员工情况说明四份，用以证明物业公司员工与被告员工之间经常发生冲突导致被告员工辞职；证据四、2013年11月13日函件一份，用以证明被告向原告发函要求解除合同。原告质证认为，证据一是1号厂房被盗的事件，非本案争议的5号厂房；证据二是被告内部汇报文件，其真实性不予认可；证人需出庭作证，仅凭个人手写的证明不能确定证据三的真实性；证据四的函件原告确实收到过。本院认证认为，证据一是关于1号厂房被盗的事实，与本案不具有关联性，本院不予采信；证据二为被告单方制作，真实性存疑，本院亦不予认定；证人需出庭作证，被告提供的证明为个人书写形成，本院不能进一步审查其真实性，故对该组证据本院亦不予采信；证据四原告无异议，本院予以认定。经审理查明，2011年10月24日，原、被告签订厂房租赁合同一份。合同约定：原告将位于中山西路2889号的5号厂房租赁给被告，厂房面积4382平方米；合同租赁期为伍年，从2011年11月1日至2016年12月31日止；租赁管理费用每月每平方米3元；租金第一、二、三年每月每平方米7元，租金自2012年1月1日起开始计算，于合同签订之日支付2012年1月1日至2012年12月31日期间租金368088元；本合同的违约金按年租金总额的20%计算。违约金不足弥补权利人损失的，违约方还应赔偿权利人的实际损失，同时违约方还应向权利人支付为实现权利而支出的律师费等费用；2011年11月1日至2011年12月31日为免租期，免收租金、管理费。2013年11月13日，被告函告原告，“因我公司在租赁贵公司博尔玛1期5号厂房期间，多次发生停电、厂房漏水等问题时贵公司物业的消极处理态度，且贵公司物业管理人员在与我公司沟通过程中态度恶劣，并多次对我公司员工进行语言攻击，导致员工一再流失……有鉴于以上种种，我公司最终决定：到2013年12月31日止，正式解除与贵公司5号厂房的租赁关系。”同年11月22日，原告复函称，对被告要求解除租赁关系的理由不予接受。“贵公司提出的提前解除租赁合同必须经我公司同意，在双方签订书面解除合同协议后，原租赁合同才能解除。在双方未签订书面解除合同之前，原租赁合同继续生效，贵公司必须按合同履行各项义务。如有违反，按合同承担违约责任。”另查明，2013年12月31日，被告搬离系争厂房。系争厂房于2014年3月16日已被原告出租给案外第三人。又查明，原告为本案诉讼支出律师费5100元。本院认为，本案的争议在于原被告之间的厂房租赁合同是否解除以及被告是否存在违约行为，是否应当支付原告违约金。被告自称其于2013年11月13日函告原告要求到2013年12月31日，正式解除与原告5号厂房的租赁关系，被告解除合同的理由为原告物业管理不到位导致其经营产生问题以及人员流失、财物被盗等等。本院认为，在双方租赁期届满之前，被告要求解除合同，除非双方约定的解除条件成就或者被告享有法定解除权。但双方合同并未约定解除合同的条件，而根据《合同法》第九十四条的规定，解除合同的条件可分为两类：一是因客观原因而解除合同，如不可抗力；二是因违约行为而解除合同，如预期违约、迟延履行或其他违约行为等。原告所称被告种种行为，本院认为并未达成其解除合同的条件。首先，被告所举证据并不充分，无论是派出所的证明还是博尔玛园区物业对工作影响的汇报均不能证明涉案厂房存在盗窃、物管不到位等一系列问题。退一步讲，即便涉案厂房存在上述现象，其亦非被告可主张解除合同的事由。解除合同的条件需一方的违约行为致使合同目的不能实现。被告租赁厂房的目的是生产经营，被告所列举的现象，其程度是否大到足以使被告的生产经营无以为继并不明确。被告仅仅列举现象，现象与后果之间是否存在因果关系未进一步举证证明。被告如此笼统的举证，很难使本院信服原告的“失当”行为致使其不能实现合同目的。故被告并不享有法定的单方解除权，在租赁期届满前，其擅自搬离租赁物已经构成根本违约，原告有权解除合同并主张违约金。关于本案合同何时解除的问题。《合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。合同解除权是一种形成权，只要将解除合同的意思表示通知对方，即可产生解除的效力。原告2013年11月22日的复函并未表达解除合同的意思，其将系争厂房租赁给案外第三人的行为亦非在行使解除权。原告在起诉时要求解除合同，故应当以本案起诉状副本送达被告之日作为双方合同的解除之日。关于被告应当支付多少违约金的问题。双方合同约定违约金为年租金的20%，被告认为违约金约定过高，请求予以减少。本院认为，是否减少违约金应当以原告的实际损失做为考量的主要依据。本案中，被告2013年12月31日搬离租赁物，原告2014年3月16日将租赁物另租他人，期间有三个半月的空档期，若单纯以租金计算已经超过年租金的20%，故原告主张的违约金并非过高，本院对于被告要求减少违约金的抗辩不予支持。另外，原告还主张了律师费用。双方合同明确约定：“违约金不足弥补权利人损失的，违约方还应赔偿权利人的实际损失，同时违约方还应向权利人支付为实现权利而支出的律师费等费用。”故原告的该项诉讼请求亦应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告博尔玛（浙江）实业有限公司与被告嘉兴联动工具有限公司于2011年10月24日签订的厂房租赁合同；二、被告嘉兴联动工具有限公司向原告博尔玛（浙江）实业有限公司支付违约金73617.6元以及律师费5100元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取884元，由被告嘉兴联动工具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）代理审判员 毛 彦二〇一四年十月三十一日书 记 员 吴雪青