福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第3100号上诉人（原审被告）福清万翔房地产开发有限公司，住所地福建省福清市。法定代表人陈春，董事长。委托代理人林晶、林花，福建闽律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈道发，男，汉族，1946年7月17日出生，住福建省福清市。委托代理人何群，福清市阳下法律服务所法律工作者。上诉人福清万翔房地产开发有限公司因与被上诉人陈道发商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2013）融民初字第4666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。原审法院查明，2005年12月31日，原、被告签订编号为GF-2000-0171（MF-2000-NO00530579）的《商品房买卖合同》，该合同格式由被告提供，双方在合同中约定原告购买被告开发的位于福清市融城“玉融公园”东面的万翔世家（丽景东方）第1座1003单元，建筑面积共202.67M2，其中套内面积169.02M2，公共分摊建筑面积33.65M2，原告应支付购房总价款是513351元，交房日期定为2006年5月31日前。被告应当在商品房交付使用后365天内将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当按已付房价款的银行同期利率向原告支付违约金。合同签订后，原告依约付清全部合同约定的房款。被告于2010年9月10日才将房屋交付原告使用。2010年10月20日经双方核对，确认原告购买的房屋产权面积为189.45㎡，被告退还原告33485.47元房款，购房款实际应为479865.53元。2012年12月20日，原告在被告的协助下取得房屋所有权证。原告因至今尚未取得讼争房的土地使用权证，遂诉至原审法院。原审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》所约定的内容系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同依法成立并有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。讼争合同第十五条关于产权登记约定：被告应当在商品房交付使用后365日内将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，否则被告应按原告已付房价款的银行同期利率向原告支付违约金。此已明确约定了被告应承担产权登记的义务与责任。不动产中房屋的产权登记，即俗称两权证，包含房屋所有权证以及该房屋的土地使用权证的办理。虽然被告已为原告办理出讼争房屋所有权证，但由于被告自身原因至今未能协助原告按合同约定履行其办理该房屋的土地使用权证的义务，其已构成违约。至于被告有关“地随房走，原告取得房屋所有权，自然就会取得其占用的土地使用权，小区里所有的业主对这块土地已经拥有了使用权”以及“合同约定只涉及到房屋所有权证却不涉及到国有土地使用证”的辩解显然是曲解法律，既与现实不符，也违背了房屋买卖合同双方真实意思表示。由于被告至今尚未举出其已向土地登记机关提交办理讼争房屋的土地使用权初始登记的证据材料，故其抗辩意见，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。原告诉请被告应为其办理讼争房屋的土地使用权登记并支付相应约定的违约金，符合事实和法律规定，原审法院予以支持。双方对“同期利率”存在着“贷款利率”和“存款利率”不同解释，依《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，该同期利率应当以不利于格式提供方的“贷款利率”为准。原告主张被告应向其承担支付已交清房款的按日万分之二点一逾期办证违约金，其高于银行同期同类贷款利率部分，原审法院不予支持。由于原告是2013年8月29日才起诉主张办证，故被告应当支付自2011年8月30日起按银行同期同类贷款基准利率计算至被告向土地登记机关提供有关办理讼争房屋的土地登记材料之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告福清万翔房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内将办理福清市融城镇瑞亭村万翔世家1号楼1003单元房屋的国有土地使用权证需由其提供的资料报土地登记机关备案；二、被告福清万翔房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内，支付给原告陈道发违约金（违约金按原告支付的购房款479865.53元为基数，自2011年8月30日起按照中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率的标准计算至被告履行上述第一项判决所确定的义务之日止）；三、驳回原告陈道发的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2093元，由原告承担393元，被告福清万翔房地产开发有限公司负担1700元。上诉人福清万翔房地产开发有限公司上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理总局统一制订的样本合同，对该合同的条款理应由上述两部门负责解释。建设部和工商行政管理总局并没有出台相关的解释或说明以证实合同中第十五条中的“办理权属登记”中的“房地产权属证书”包含房屋所有权证和土地使用权证。上诉人根据法律精神，完全有理由认为该合同的第十五条中的“房地产权属证书”仅指的是房屋所有权证，而不包括国有土地使用权证。故被上诉人主张上诉人逾期办理土地使用权证没有事实依据。二、被上诉人目前已取得了涉案房屋的所有权证，根据地随房走的原则，小区里所有的业主实际上已经对这块土地拥有了相应的使用权，土地的使用权证暂未办理也没有对被上诉人造成任何损失。三、讼争《商品房买卖合同》第十五条关于违约金计算的约定，正是上诉人和被上诉人在协商之后，双方同意按照“银行同期利率”计算的，显然不属于格式条款。现被上诉人主张按银行同期贷款利率计算违约金，按“谁主张谁举证”的原则，其必须举证证明双方约定的银行同期利率系指银行同期贷款利率。综上，上诉人请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。被上诉人陈道发答辩称：一、房地产权属证书是包括两证的。上诉人只办理了房产证，没有尽到购房合同约定的义务，应当承担违约责任。二、买卖合同第15条关于违约金的计算约定显然是格式条款，因其加盖的是上诉人刻好的章盖，而非手工填写。上诉人应当对条款作出合理的解释，否则就要承担举证不能的责任。二审中，上诉人向本院提交了《福清市国土局受理承诺单》，证明上诉人已于2014年5月27日向福清市国土局提交了土地使用权证初始登记报批材料，且福清市国土局也予以受理。故上诉人已于2014年5月27日履行了其相关的报备义务，违约金只能计算至2014年5月27日止。被上诉人对该证据的真实性有异议，认为该证据系受理单，无法体现具体的办理情况。且上诉人没有告知被上诉人可以办理土地证。本院对该证据真实性予以确认，但该证据未载明讼争房屋土地使用权的报备结论，无法证明上诉人的主张，故本院对该证据不予采纳。根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。根据双方签订的合同约定，上诉人应于交房后365日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。房屋权属证书包括房屋所有权证及土地使用权证，原审法院认定上诉人未在合同约定期限内协助被上诉人办理国有土地使用证构成违约符合法律规定。讼争《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2条处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期利率%向买受人支付违约金。该条款系格式条款，对该条款所约定的“银行同期利率”存在“贷款利率”和“存款利率”两种不同解释。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原审法院认定根据讼争合同约定，上诉人应当按照中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率的标准向被上诉人支付违约金并无不当。综上，上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2093元，由上诉人福清万翔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张佳佳代理审判员  汪 霞代理审判员  雷晓琴二〇一四年十月十一日书 记 员  林赵健