云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终7812号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢杨忠，男，1948年2月18日出生，汉族，昆明市五华区人，住昆明市五华区。上诉人（原审被告、反诉原告）：田键明，女，1949年6月24日生，汉族，昆明市五华区人，住昆明市五华区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李希、程钰婷，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴萌，女，1995年6月21日生，汉族，昆明市官渡区人，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：周宗能，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：戴娅辉，女，汉族，1968年8月29日出生，住云南省昆明市官渡区，系戴萌之母，特别授权代理。原审第三人：昆明熙成房地产经纪有限公司；住址：昆明市龙泉花园5幢1单元104室。法定代表人：李存禄，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：宗小兴，女，汉族，1990年6月14日出生，住云南省巍山彝族回族自治县，系该公司员工，特别授权代理。上诉人谢杨忠、田键明因与被上诉人戴萌、原审第三人昆明熙成房地产经纪有限公司（以下简称熙成经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢杨忠、田键明上诉请求：1、改判原判，依法改判解除《房屋转让预约协议》并支持上诉人的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决遗漏重要事实，导致事实认定错误进而做出错误的判决。一审判决遗漏的重要事实实质上导致了上诉人的不安，但被上诉人又无法提供相应的证据予以消除，具体如下：2016年10月3日，上诉人与戴娅辉签订了《房屋买卖经纪合同》之时双方约定购房总价款为56万元，并且款项支付方式为一次性付清，但在2016年10月8日至公证处办理《房屋转让预约协议》时发生了两点变化，导致上诉人的不安，其一是购房主体变更为戴萌，戴萌没有收入来源。其二是将付款方式变更为办理银行按揭贷款支付尾款。2、一审法院事实认定错误导致法律适用错误从而做出错误的判决。一审判决认定上诉人没有证据证明多次要求被上诉人尽快签订购房合同用以办理银行贷款支付剩余33万元购房款，但被上诉人拒不办理贷款的行为已构成根本违约，反而认为被上诉人没有违约行为，虽然上诉人客观上无法证明已向被上诉人主张权利但基于被上诉人的付款能力以及不安的心理显然会积极主张权利，并且被上诉人至今没有提交任何证据材料予以证明其已办理妥当贷款或已具备支付尾款的能力，根据协议约定，若被上诉人没有支付剩余款项，上诉人有权解除合同并要求其承担相应损失。被上诉人戴萌答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人述称：当时我们多次联系上诉人，上诉人对价格不满意，要么不卖要么涨价才按合同约定过户。我方的意见是本案应维护原判。戴萌向一审法院起诉请求：1、请求依法判令两被告协助原告办理房产所有权人变更登记手续，将位于昆明市呈贡区金盾俊园A5地块10栋902号房屋所有权人变更为原告戴萌个人所有并办理该房屋《不动产权证书》。2、判令被告承担本案的案件受理费、律师费、保全费等费用。谢杨忠、田键明提出反诉请求：1、依法解除反诉原告、反诉被告签署的《房屋转让预约协议》并由被告向原告支付违约金112000元。2、本案本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：谢杨忠、田键明（甲方）与戴娅辉（乙方戴萌的母亲）、熙成经纪公司（丙方）于2016年10月3日签订《房屋买卖经纪合同》，约定乙方向甲方购买位于昆明市呈贡区金盾俊园A5地块10栋902号房屋以及金盾俊园A5地块A5地下室A313号车位，总价款为560000元，办理《房屋转让预约协议》公证当日，乙方向甲方首付贰拾万元（包含定金伍万元），其余房款叁拾壹万元待甲方取得住房《不动产权证》双方办理完住房产权变更登记当日一次性付清，剩余房款伍万元待甲方取到车位不动产权证原件后双方办理完产权变更登记当日即乙方取得其名下由不动产管理部门出具的《不动产登记受理通知书》一次性付清。2016年10月8日,谢杨忠、田键明（甲方）与戴萌（乙方）签订《房屋转让预约协议》，约定房屋坐落于，乙方对该房屋于签署本协议时所处现实自然状况及权利状态已充分知悉并自愿购买，本协议项下房屋转让价款为伍拾陆万元，乙方于本协议生效之日一次性向甲方支付转让价款贰拾万元，剩余价款叁拾叁万元以贷款的形式支付甲方，且于车位过户当日支付甲方尾款叁万元，双方协商一致，签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起三十日内，符合本协议约定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择要求甲方退赔所有实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金或要求甲方继续履行本协议，将房屋转让于乙方。上述《房屋转让预约协议》经云南省昆明市明诚公证处进行公证。戴萌于2016年10月8日向谢杨忠、田键明支付房款贰拾万元，涉案房屋于当日交由戴萌占有使用。2017年12月26日，昆明市呈贡区金盾俊园A5地块10幢9层902号房屋不动产权利登记在谢杨忠名下，不动产登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第0183872号。戴萌为维护自身权益向法院提出诉讼支付保全费5000元。一审法院认为：本案诉争的合同名为房屋转让预约协议，但已经具备房屋买卖合同的主要条款，故，本案争议的法律关系性质为房屋买卖合同法律关系。针对《房屋转让预约协议》应否予以解除的问题，双方的争议在于剩余购房尾款的支付和办理产权变更手续的顺序问题。首先，结合前后两份合同的约定，2016年10月3日签订的《房屋买卖经纪合同》约定“乙方向甲方首付贰拾万元（包含定金伍万元），其余房款叁拾壹万元待甲方取到住房《不动产权证》双方办理完住房产权并更登记当日一次性付清”以及经过公证的《房屋转让预约协议》约定“乙方于本协议生效之日一次性向甲方支付转让价款贰拾万元，剩余价款叁拾叁万元以贷款的形式支付甲方”、“签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起三十日内”。其次，谢杨忠、田键明在签订《房屋转让预约协议》后即将房屋交付给戴萌，占有使用，在长达近两年的时间中并未向戴萌要求支付剩余购房款，也没有主张解除合同，虽然谢杨忠、田键明辩称，其多次向买方主张购房款，也并未向原告交房，但其并未提交相应的证据予以证实多次向原告主张购房尾款的支付，同时如没有得到谢杨忠、田键明的许可、配合，戴萌对该房屋的占有使用亦不可能实现。综合前后两份合同的约定以及谢杨忠、田键明的实际行为，原告戴萌不存在违约行为，《房屋转让预约协议》不应解除，戴萌也不应承担违约金，而谢杨忠、田键明应当履行合同约定，在取得该房屋所有权登记证原件之日起三十日内协助原告办理产权变更登记手续，至于戴萌支付购房尾款的问题，如在双方办理产权变更登记后，其未按照约定支付尾款，谢杨忠、田键明可依照合同约定主张权利。原告主张的律师代理费、诉讼保全责任保险费，均不是原告主张权利必须支出的费用，且双方合同中也并未作出约定，故，该项诉请一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、由被告谢杨忠、田键明在本判决生效后十日以内配合、协助原告戴萌办理昆明市呈贡区金盾俊园A5地块10幢9层902号房屋所有权【不动产登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第0183872号】变更登记手续；二、驳回原告戴萌的其他诉讼请求；三、驳回被告谢杨忠、田键明的反诉请求。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费1270元，均由被告谢杨忠、田键明承担，本诉案件受理费50元，由原告戴萌承担。本院二审期间，上诉人对一审判决认定的事实有异议，2016年10月8日向上诉人支付房款的人是戴娅辉，而非戴萌；一审判决认定涉案房屋于当日交由戴萌占有使用，上诉人认为上诉人从未主动去交付房屋。针对上诉人所提异议，被上诉人辩称：戴娅辉系戴萌之母，出资为戴萌买房；戴萌按合同约定自2016年10月8日居住在涉案房屋。本院认为：上诉人所提异议，与本案审理无关，本院不予审查。被上诉人提交毕业证、学位证、劳动合同、收入证明及银行工资及存款流水单及个人征信记录等证据，欲证明戴萌本科毕业后有稳定的工作及收入，不存在不能办理购房贷款的情形。经质证，上诉人不认可上述证据的真实性。本院认为，上述证据与本案审理无关，本院不予审查。本院二审查明的事实与一审确认的事实一致。归纳诉辩双方的观点，本案的争议焦点为：被上诉人是否存在违约行为；涉案合同是否应当解除。本院认为：其一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”在案《房屋买卖经纪合同》约定：乙方向甲方首付贰拾万元，其余房款叁拾壹万元待甲方取到住房《不动产权证》双方办理完住房产权变更登记当日一次性付清；甲、乙、丙三方约定该房产产权过户时间为：甲方取到住房《不动产权证》原件30日内办理。合同签订后，戴萌已按约定于2016年10月8日向上诉人支付购房款20万元。2017年12月26日涉案房屋不动产权已登记在上诉人名下，但上诉人未按约定配合办理产权变更登记。综上，被上诉人不存在违约行为，无需向上诉人承担违约责任。其二、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人未提交有效证件证明涉案合同存在上述可以解除合同的法定情形，故其关于解除涉案合同的请求，依法不应予以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1320元由谢杨忠、田键明负担。本判决为终审判决。审判长  古维贤审判员  杨 茜审判员  姚 丹二〇一九年六月三日书记员  陈婷婷