太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初4344号原告：王欣，女，1989年10月28日出生，汉族，北京师范大学研三学生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘炜，山西艾哲律师事务所律师。被告：山西万豪融诚集团有限公司，住所地太原市杏花岭区新建路****西塔楼****，统一社会信用代码×××。法定代表人：张奋勤，总经理。委托诉讼代理人：石懿，男，该公司行政部行政专员。被告：山西万马仕商贸城有限公司，住所，住所地太原市小店区小店村康宁街**社会信用代码×××。法定代表人：善国凡，总经理。委托诉讼代理人：万敏，女，该公司法务部专员。原告王欣与被告山西万豪融诚集团有限公司（以下简称“万豪融诚公司”）、被告山西万马仕商贸城有限公司（以下简称“万马仕商贸城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王欣的委托诉讼代理人刘炜，被告万豪融诚公司的委托诉讼代理人石懿，被告万马仕商贸城公司的委托诉讼代理人万敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王欣向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告万豪融诚公司签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2.判决原告与万马仕商贸城公司签订的《委托租赁、管理合同》为无效合同；3.判决被告万豪融诚公司与被告万马仕商贸城公司承担连带责任；4.判决被告万豪融诚公司、被告万马仕商贸城公司退还原告购房款289332元，利息60759.72元（以银行同期存款利率计算，暂从2012年11月29日计算至2019年1月31日，实际以人民法院判决日止）；5.本案诉讼费用由被告万豪融诚公司、被告万马仕商贸城公司承担。事实和理由：2013年5月31日，原告与被告万豪融诚公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告万豪融诚公司开发建设的位于太原市小店区康宁街与真武路交汇处东北角“万马仕商贸城”项目6A-8号号房屋一套，建筑面积33.84平方米，单价为8550元/平方米，总金额为289332元，付款方式为一次性付款，合同也约定了其他权利与义务。合同签订后，原告于2013年5月31日一次性支付了房款289332元，收据上加盖有被告万马仕商贸城公司的“万马仕商贸城销售专用章”。在前述合同签订及付款后，双方之间未办理房屋移交手续，2013年7月8日，原告与被告万马仕商贸城公司签订《委托租赁、管理合同》一份，主要内容为：原告委托被告万马仕商贸城公司出租管理其在前述合同中购买的万马仕商贸城6A-8号商铺，委托期限为12年等内容。2016年7月30日，原告与二被告对《委托租赁、管理合同》中第二条第2、3款中，对被告万豪融诚公司向原告支付租金的数额及时间进行了调整。该合同签订后，被告通过银行转账的方式共计支付原告租金42660.29元。万豪融诚公司开发建设的万马仕商贸城项目至今未取得商品房预售许可证明。原告认为与被告万豪融诚公司签订的《房屋买卖合同》应认定无效。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告万豪融诚公司辩称，一、原告主张《房屋买卖合同》无效没有法律依据。2013年5月31日原告与我方签订《房屋买卖合同》时涉案房屋已建成，不属于预售商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的合同系双方的真实意思表示，为有效合同。二、原告主张我方向其支付自2013年5月31日起至返还购房款之日止按照银行贷款利率赔偿原告利息损失没有事实依据。1.涉案房屋没有办理产权证书系因该土地历史原因造成，原告因房屋具有很大的获利空间且价格远低于市价，故与我方签订了《房屋买卖合同》。原告由于目前的租金收益未达到预期的利息，便将过错责任归责于我方是不合理的。2.原告与被告万马仕商贸城公司签订了《委托租赁管理合同》在将房屋出租获利的前提下要求我方支付其购房款的利息损失严重违背了公平原则。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告万马仕商贸城公司辩称，原告与被告万豪融诚公司签订的房屋买卖合同，我方完全不知情，我方与原告为租赁合同关系，原告所主张的收据上盖有万马仕商贸城销售专用章，该章不是我公司的使用章，我们公司没有给原告出具过该收据，原告仅依据该收据要求我方承担其购买房屋的购房款的归还义务是完全没有法律依据的，故请求驳回原告对我方的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月31日，被告万豪融诚公司（出卖人）与原告王欣（买受人）签订一份《房屋买卖合同》，主要约定：王欣购买万豪融诚公司开发建设的位于小店区康宁街与真武路交汇处东北角“万马仕商贸城”项目6A-8号房屋，用途为商业，建筑面积33.84方米，单价为8550元/平方米，总金额为289332元，付款方式为一次性付款，交付日期为2013年12月30日前；关于产权登记约定：依照法律法规及国家、省、市政府的规定，在该房屋完全具备办理产权登记条件后，出卖人统一代买受人到房地产主管部门办理房屋产权登记手续，由此产生的费用由买受人承担，如遇法律法规变动或国家、省、市政府的政策调整无法及时办理房屋产权登记的，出卖人与买受人共同协商解决。该合同落款处加盖万豪融诚公司公章，王欣签名捺印。同日，原告与被告万豪融诚公司签订《一次性付款》，约定原告于2013年5月31日前向被告万豪融诚公司支付房款289332元，该约定落款处加盖万豪融诚公司公章，王欣签名捺印。同日，原告向被告山西万豪融诚公司支付房款279332元，被告山西万豪融诚公司向原告出具了收到涉案房屋房款289332元的收款收据，该收据上加盖有“万马仕商贸城销售专用章”。上述合同签订及付款后，双方之间未办理房屋移交手续。2013年7月8日，原告与被告万豪融诚公司签订《补充协议》一份，约定：自万马仕商贸城开业之日起至合同到期日止，被告拥有该商铺的优先续约权，原告可选择与被告续约或出售，如出售给被告，价格为购买该商铺总值的120%，在被告确认原告已按期足额支付全部约定缴付的房款后，被告同意原告做出售处理，退回原房款120%的款项，收回房屋所有权使用权；被告将按照双方签订的《房屋买卖合同》中约定交付的房款，在原告提出申请之日起3个月内，一次性全额退还原告，双方办妥退房款和交房手续，该房所有权同时归被告所有。2013年7月8日，原告与万马仕商贸城公司签订《委托租赁、管理合同》一份，主要内容为：原告委托万马仕商贸城公司出租、管理其购买的万马仕商贸城6A-8号商铺，委托期限为12年，自2014年1月1日起至2025年12月31日止，租金为：2014年1月1日起至2018年12月31日止（五年），每年租金为原告商铺总值的6%，即17360元；2019年1月1日起至2025年12月31日止（七年），每年租金为原告商铺总值的10%，即28933元；每年1月1日前支付当年租金。2016年7月30日，原告王欣与被告万马仕商贸城公司签订《万马仕商贸城租赁协议补充协议》，约定：对《委托租赁、管理合同》中第二条第2、3款变更为按原告所购商铺建筑面积33.84平方米占所在楼层建筑总面积的比例0.49%分配所在楼层当年实收总租金，即万马仕商贸城公司应支付给原告的年租金为甲方商铺建筑面积÷所在楼层建筑总面积×所在楼层当年实收总租金。被告万马仕商贸城公司向原告收取的手续费为首年租金总额的5%，被告万马仕商贸城公司支付租金时直接扣除，租金涨幅按市场行情定。根据原告与被告万马仕商贸城公司于2016年5月10日商谈意向，对于2016年1月1日至2016年12月31日的租金，被告万马仕商贸城公司继续承担30%，其支付时间如下：2017年10月10日被告万马仕商贸城公司向原告支付租金1300元；2018年10月10日被告万马仕商贸城公司向原告支付租金1300元；2019年10月10日被告万马仕商贸城公司向原告支付租金1300元；2020年10月10日被告万马仕商贸城公司向原告支付租金1308元。合同还约定了其他内容。原告在落款处签名捺印，被告万马仕商贸城公司在落款处加盖公章。另查明，被告万豪融诚公司提交太原市中级人民法院（2011）并民初字第109号民事调解书、太原市中级人民法院（2014）并执字第00172号执行结案报告、太原市小店区街道小店村委会于2011年11月29日向太原市中级人民法院出具的调解意见，开工报告、工程质量验收记录、竣工报告等，以证明被告万豪融诚公司对涉案房屋有合法使用权，原告在购买房屋时，房屋已经建成，不属于预售商品房。原告对此不予认可，认为不能证明是涉案房屋所在的地块原告提交2014年1月至2018年9月晋商银行个人活期账户交易明细查询凭证，显示被告万马仕商贸城公司支付原告2014年租金17360元，2015年租金17360元，2016年租金5208元，2017年租金1142.7元，2018年租金446.89元、1142.7元，共计42660.29元。被告万马仕商贸城公司对此不予认可，认为其支付的租金为43808.35元，因其代原告缴纳了税金，并提交支付租金的银行流水、发票及税收完税证明。原告对此不予认可，认为租赁合同中并没有对税费进行约定，且被告万马仕商贸城公司从中获利，应由其负担税费。原告认为二被告存在关联关系，且使用共同账户，财产混同，提交二被告的企业信用信息公示报告，显示被告万豪融诚公司签订涉案房屋买卖合同的法定代表人为马磊，马磊占为95%的股权，马磊在被告万马仕商贸城公司占48%的股权；提交商户名称为“山西万豪融诚房地产开发（万马仕商贸城），交易日期为2013年5月31日，交易金额为279332元的POS机小票一张及被告万豪融诚公司出具的加盖有“万马仕商贸城销售专用章”的收款收据一张。被告万豪融诚公司对此不予认可，陈述为了区分项目财务刻得财务专用章，注册了几个POS机。被告万马仕商城公司对此不予认可，认为原告主张证明力不足，且二被告的业务不同，不存在混同。再查明，截至原告起诉之日，涉诉房屋均仍未取得商品房预售许可证明，本院确认上述事实的有原告提交的企业信用信息公示报告、《房屋买卖合同》、统一收款收据、《委托租赁、管理合同》、《万马仕商贸城租赁协议补充协议》、转款凭证、（2017）晋01民终3749民事判决书、太原市中级人民法院（2011）并民初字第109号民事调解书、太原市中级人民法院（2014）并执字第00172号执行结案报告、太原市小店区街道小店村委会于2011年11月29日向太原市中级人民法院出具的调解意见，开工报告、工程质量验收记录、竣工报告及庭审笔录等在案佐证，并经当庭质对，可以采信。本院认为，本案的争议焦点在于原告王欣与被告万豪融诚公司之间所签订的《房屋买卖合同》的效力问题。本案中原告与被告签订的《房屋买卖合同》所指向的标的物万马仕商贸城项目6A-8号商铺，截至原告起诉之日，仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”，故该合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告万豪融诚公司认可收取了原告购房款289332元，故被告万豪融诚公司应向原告返还购房款289332元。本案合同无效的主要原因在于被告万豪融诚公司未取得该项目的商品房预售许可证明，原告自身在购买房屋时对相关项目手续是否完备等重要信息也未尽谨慎的注意义务，亦有一定过错。鉴于原告在购房后通过委托万马仕商贸城公司代为出租所购商铺取得了一定的收益，对此本院认为已足以弥补其受到的损失，故对其主张的由被告支付利息损失的诉讼请求，不予支持。原告提交的收款收据、POS单及企业信用信息公示报告，不足以证明被告万豪融诚公司与被告万马仕商贸城公司系财产经营混同的关联公司，故对原告主张被告万豪融诚公司与被告万马仕商贸城公司就返还购房款及支付利息承担连带责任的请求，理由与依据不足，本院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，原告主张确认其与被告万马仕商贸城公司签订的《委托租赁、管理合同》为无效合同，属于租赁合同关系的范畴，原告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告王欣与被告山西万豪融诚集团有限公司于2013年5月31日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告山西万豪融诚集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王欣购房款289332元；三、驳回原告王欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3275元（原告已预交），由被告山西万豪融诚集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 冯亚妮 二〇一九年六月二十七日书记员 贾 茜