山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0282民初3949号原告：宫象岩，男，1971年12月15日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：张迪，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：华成鑫，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。被告：青岛海高置业有限公司，住所地青岛市即墨区温泉街道办事处温泉二路**7-1国际博览中心南登录厅，统一社会信用代码：91370282564738561E。法定代表人：邢济君，总经理。委托诉讼代理人朱世东，男，1966年4月28日出生，汉族，户籍所在地山东省莱阳市，系青岛海高置业有限公司职工。原告宫象岩与被告青岛海高置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宫象岩的委托诉讼代理人贾凤霞，被告青岛海高置业有限公司的委托诉讼代理人朱世东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宫象岩向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房、办证违约金共计人民币134763元；二、判令原被告双方解除《逸景湾项目储藏间使用许可协议》两份(储物间编号分别为逸景湾南区地下一层7号楼2-8、2-9)；三、依法判令被告偿还原告储物间使用费28295元并赔偿原告损失7814元；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月22日,岳忠民、原告岳丹与被告签订《青岛市商品房预售合同》，购买被告位于青岛即墨市户房屋一处,总价款暂定为779938元,实际支付总价款人民币800418元。2013年9月8日,岳忠民、原告岳丹与被告签订《逸景湾项目储藏间使用许可协议》两份,约定原告支付使用费28295元,有权使用编号分别为逸景湾南区地下一层7号楼2-8、2-9的两间储物间。岳忠民于2015年8月5日死亡,二原告分别系其女儿及配偶,是其合法继承人。合同签订后原告依约支付购房款,被告逾期交房、未按约办理产权证,构成违约。根据约定被告应于2014年3月31日前交付房屋,且房屋交付必须经商品房验收合格,如未按时交付房屋应当支付违约金,违约金自约定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日(2018年11月9日),按照房屋价款的日万分之一计算,共计人民币134763元。另根据约定,被告应当在办理交房手续后6个月内将储物间交付原告使用,逾期交付超过60日的,原告有权解除协议,被告应当全额退还已交付的使用费。原告为维护自身之合法权益,特向贵院起诉,望依法判如所请。青岛海高置业有限公司辩称，原告在2014年6月12日实际收房，因此起诉要求被告承担逾期交房违约金共计134763元没有法律依据，第二、第三项诉讼请求分别属于另外的合同纠纷，不适用于商品房预售合同的有关规定，也不适用于商品房买卖合同的有关法律规定，因此不应在本案中合并审理。根据法庭调查及被告提交的证据，该涉案房屋的购买人岳忠民于2014年6月12日接收了房屋钥匙并签订了前期物业服务合同，交纳了物业费，证明房屋在2014年6月12日岳忠民已经实际收房并占有使用。在实际收房时，被告不存在欺诈行为，完全是出于原告自愿，原告提交的赠送花园的情况说明足以说明在2014年6月交房时间，被告对原告没有任何欺诈行为，也不存在隐瞒事实的行为，其收房足以说明是自愿的。岳忠民死亡，由刘玉舫继承合同权利及义务，因此刘玉舫是本案合同的继承人，继承的是岳忠民的财产，对于其已经处分的权利，无权变更，也不再享有。关于逾期交房违约金起算时间及计算标准，双方签订的商品房买卖合同补充条款第八条有明确约定，该约定是双方真实意思表示，并且明确约定主合同与本条款约定不一致的，以本补充条款为准，并且补充条款意思表示明确，没有歧义，因此不适应于格式条款的解释。逸景湾项目储藏间使用许可协议，属于另一合同关系。因储物间不具备产权，不属于商品房买卖合同的组成部分，因此属于另一合同关系。并且原告定了两个储物间，储物间的建设是根据业主的需求确定建设数量，所以商品房买卖合同不解除，储物间使用合同属于量身定做，不存在解除。并且其计算损失无依据。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告岳丹系原告刘玉舫之女，岳忠民系原告岳丹之父、原告刘玉舫之夫，岳忠民于2015年8月5日死亡。2014年3月25日，岳忠民、原告岳丹（乙方）与被告青岛海高置业有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：…第二条乙方向甲方购买即墨市岭海中路87号逸景湾小区5号楼2单元1层102户房产，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为95.59平方米，…。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币8159.20元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民779938.00元…。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限至第二天起算至实际付款之日止，…。第十一条甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。…。合同附件一付款方式和付款期限。按条件付款1、乙方按下列第1种方式按期付款（1）一次性付款：乙方于2013年8月22日前向甲方支付全部房价款，共计779938元，（人民币）…。补充条款第八条预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定。主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或者顺延90日，甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遇到下列情形甲方不能如期交房，甲方有权据实予以延期，不需向乙方承担违约责任：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起【30】日内告知乙方的或者相关情况已经在社会公开知晓的；2、因政府职能部门原因、城市公建设施（包括但不限于【管道线路、道路、绿地、学校、医院、派出所】等建设不及时及其他非甲方原因造成工程延误或交付迟延的；3、本合同签订后，因遵守国家及地方政府颁布的可能导致甲方延期交房的各种法律、法规、规定、行政命令、决定或通知等而导致延期交房的；4、乙方有下列情形之一的，房屋交付时间顺延且甲方无需承担任何责任：a、乙方未按约定时间付清房款或贷款未到达甲方账户；b、乙方未及时缴纳契税房屋专项维修等相关费用；c、乙方未付清应由其承担的违约金、赔偿金等金额；d、乙方未按约定期限履行其他义务的。甲方如未在补充条款第八条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款同期中国人民银行存款利率计算，违约金自补充条款第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过【90】天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，双方按照本合同补充条款第十二条约定执行。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自补充条款第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款同期中国人民银行存款利率的违约金。第十条:预售合同第十四条关于权属备案和产权登记的约定1、双方约定,甲方应当在商品房交付后【270】日内,将需要由甲方提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任,乙方未能在该房屋交付使用后360日内取得房屋权属证书的,乙方确认不退房,且经乙方书面催告后30日内甲方仍未履约的,每延迟一日,甲方按已付房价款的万分之【-】向乙方支付违约金。甲方在办理完产权登记资料备案义务并通知乙方后,如乙方未在60日内办理完该房屋产权登记,则每延迟一日应向甲方支付已付房价款千分之一的违约金。如因政策变化或政府原因,致使甲方不能正常履行产权登记有关义务的,甲方不承担违约责任。合同签订后，岳忠民、原告岳丹按期向被告交付了全部房价款。2013年9月8日，岳忠民、岳丹（乙方）与被告青岛海高置业有限公司（甲方）签订了逸景湾项目储藏间使用许可协议，该协议主要内容为：甲方青岛海高置业有限公司乙方岳忠民、岳丹鉴于：1、甲方以出让方式取得了位于即墨市土地使用权（房地产权证/土地使用证号：青房地权市字第××号）土地使用权年限自2009年11月26日至2079年11月25日止，甲方经批准，在上述地块上建设逸景湾（以下简称“该项目”），该项目目前已取得《预售许可证》：2、甲乙双方已于2013年8月22日签订了《商品房预售合同》（编号：201300137081）乙方购买甲方该项目南区5号楼2单元102室房屋，经甲乙双方协商一致，双方在平等自愿的基础上，就甲方投资开发的逸景湾储物间许可乙方使用事宜，达成如下协议。第一条储物间基本情况1、甲方许可乙方使用的储物间位于青岛即墨市南区中编号为2-8的储物间（共1个），该储物间平面图详见附件。2、该储物间在房产销售中未计入公摊面积，且无法取得产权证书，只能作为储藏物品所用，不得挪作他用。乙方签字视为已对该储物间的性质、位置、使用注意事项等已经充分了解，并不得以任何理由向甲方提出解除本协议。第二条使用期限…第三条价款及支付方式1、该储物间使用费总价款为人民币14,975元整，（大写）壹万肆仟玖佰柒拾伍元整此价款仅为甲方许可乙方使用该储物间的费用，不含其他税费和管理费用。2、乙方应于本协议签订当日，一次性向甲方全额付清该储物间的使用费。甲方向乙方出具相应金额收款收据。第四条储物间的交接1、双方同意，甲方于双方办理完房屋交接手续后六个月内将该储物间交付乙方使用，双方签署《逸景湾项目储物间交接单》，交接后乙方承担该储物间毁损灭失等全部风险。交付之前，甲方应以电话或函件方式通知乙方办理交付该储物间的手续。…第七条违约责任1、本协议约定的协议使用期限和甲方承诺免费提供乙方使用的期限内，在乙方付清全部储物间使用费前提下，甲方不得无故拒绝乙方使用该储物间，甲方未能按照本协议约定交付储物间的，每逾期一日，按使用费总额的万分之一向乙方支付违约金；逾期交付超过60日的，乙方有权解除合同，甲方应全额退还乙方所付的使用费（不计利息）。…。同日，原告岳忠民、岳丹（乙方）与被告青岛海高置业有限公司（甲方）又签订了逸景湾项目储藏间使用许可协议一份，该协议主要内容为：甲方青岛海高置业有限公司乙方岳忠民、岳丹鉴于：1、甲方以出让方式取得了位于即墨市土地使用权（房地产权证/土地使用证号：青房地权市字第××号）土地使用权年限自2009年11月26日至2079年11月25日止，甲方经批准，在上述地块上建设逸景湾（以下简称“该项目”），该项目目前已取得《预售许可证》：2、甲乙双方已于2013年8月22日签订了《商品房预售合同》（编号：201300137081）乙方购买甲方该项目南区5号楼2单元102室房屋，经甲乙双方协商一致，双方在平等自愿的基础上，就甲方投资开发的逸景湾储物间许可乙方使用事宜，达成如下协议。第一条储物间基本情况1、甲方许可乙方使用的储物间位于青岛即墨市南区中编号为2-9的储物间（共1个），该储物间平面图详见附件。2、该储物间在房产销售中未计入公摊面积，且无法取得产权证书，只能作为储藏物品所用，不得挪作他用。乙方签字视为已对该储物间的性质、位置、使用注意事项等已经充分了解，并不得以任何理由向甲方提出解除本协议。第二条使用期限…第三条价款及支付方式1、该储物间使用费总价款为人民币14,975元整，（大写）壹万肆仟玖佰柒拾伍元整此价款仅为甲方许可乙方使用该储物间的费用，不含其他税费和管理费用。2、乙方应于本协议签订当日，一次性向甲方全额付清该储物间的使用费。甲方向乙方出具相应金额收款收据。第四条储物间的交接1、双方同意，甲方于双方办理完房屋交接手续后六个月内将该储物间交付乙方使用，双方签署《逸景湾项目储物间交接单》，交接后乙方承担该储物间毁损灭失等全部风险。交付之前，甲方应以电话或函件方式通知乙方办理交付该储物间的手续。…第七条违约责任1、本协议约定的协议使用期限和甲方承诺免费提供乙方使用的期限内，在乙方付清全部储物间使用费前提下，甲方不得无故拒绝乙方使用该储物间，甲方未能按照本协议约定交付储物间的，每逾期一日，按使用费总额的万分之一向乙方支付违约金；逾期交付超过60日的，乙方有权解除合同，甲方应全额退还乙方所付的使用费（不计利息）。…。岳忠民、岳丹在协议签订后，于同日支付了储物间使用费合计28475元。2014年6月12日，岳忠民接收了涉案房屋。岳忠民死亡后，2018年5月28日，刘玉舫、岳丹向山东省青岛市崂山公证处提出公证申请。2018年6月6日，山东省青岛市崂山公证处出具了公证书，确认以下事实：因被继承人岳忠民的母亲史某春、女儿岳丹表示放弃对岳忠民涉案房产遗产（份额）的继承，岳忠民之配偶刘玉舫表示接受继承，故被继承人岳忠民的上述遗产由其配偶刘玉舫一人继承。2018年12月11日，涉案房屋取得了不动产权证书，权利人为宫象岩，共同共有。上述事实有原告与被告的陈述，原告提交的商品房预售合同等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告宫象岩为涉案房屋的共同共有人，且同为涉案房屋的法定继承人，与本案实体权利具有利害关系，作为原告诉讼主体适格。一、关于原告要求被告支付原告逾期交房、办证违约金问题。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限至第二天起算至实际交付之日止。同时补充条款第八条约定：预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定。主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或者顺延90日，甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遇到下列情形甲方不能如期交房，甲方有权据实予以延期，不需向乙方承担违约责任。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，原告按照合同约定支付了全部房价款，被告应于2014年3月31日前交付涉案房屋，被告逾期交付房屋，被告抗辩称根据补充条款第八条的规定可以顺延90天，补充条款第八条约定房屋的实际交付时间可以在主合同约定时间的基础上提前或顺延90天，其对不能如期交房需要顺延90天，未提交相应证据加以证明，亦未作出合理的解释，故不应适用该补充条款顺延交付房屋期限。另外，被告抗辩称应按照补充条款第八条第4.d项按照中国人民银行存款利率支付违约金，该条适用的前提是岳忠民、岳丹未按约定期限履行其他义务的，本案并没有适用该第八条第4.d项的情形，故被告此项抗辩不成立，本院不予采纳。原告于2014年6月12日接收了涉案房屋的钥匙，签收了相关的资料，对房屋转移占有，视为交付使用。被告逾期交付房屋，应承担相应的违约责任，适用双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条的约定，即被告逾期交付房屋，应自约定的交房日2014年3月31日之次日起至房屋交付之日（2014年6月12日），以原告已支付房款779938元为基数，按照日1?支付原告违约金，违约金应为5694元（779938元×1?×73天）。合同补充条款约定如因甲方的责任,乙方未能在该房屋交付使用360日内取得房屋权属证书的,乙方确认不退房,且经乙方书面催告后30日内甲方仍未履约的,每延迟一日,甲方按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金，原告至今未取得不动产权利证书，故被告应承担违约责任，按约定自房屋交付之日经过390日（2015年7月7日）后至办理不动产权利证书之日（2018年12月11日）向原告支付按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金97726元（779938元×1?×1253天）。二、关于确认双方当事人签订的两份《逸景湾项目储藏间使用许可协议》解除的问题。储藏间是购房者出于居住生活需要购置的附属建筑（使用权）。原告与被告签订的储藏间使用许可协议是原告基于购买涉案的逸景湾小区5号楼2单元1层102户房产后，为居住生活需要所为，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。该两份协议依附于商品房预售合同而存在，涉案协议当事人相同，诉讼请求相近，且不予合并审理会增加当事人的诉累，浪费司法资源，故可予以合并审理。《逸景湾项目储藏间使用许可协议》约定：甲方于双方办理完房屋交接手续后六个月内将该车位交付乙方使用，甲方未能按照本协议约定交付储物间的，每逾期一日，按使用费总额的万分之一向乙方支付违约金；逾期交付超过60日的，乙方有权解除合同，甲方应全额退还乙方所付的使用费（不计利息）。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被告至今未按约定交付储物间，根据法律和司法解释规定被告应于双方办理完房屋交接手续后六个月，再经过60日后的一年内行使解除权，原告宫象岩在解除权发生之日起长达四年时间怠于行使解除权，逾期不行使，解除权消灭。故原告要求按合同约定解除合同，无事实和法律依据，本院依法不予支持。三、关于原告要求被告支付储藏间、车位的逾期交付损失的问题。双方当事人签订的储藏间使用许可协议约定甲方于双方办理完房屋交接手续后六个月内将该车位交付乙方使用，每逾期一日，按使用费总额的万分之一向乙方支付违约金。被告至今未交付合同标的物，应按约定支付违约金。协议约定了逾期交付的违约金，原告未举证证明因违约造成的损失超过违约金，故本院对原告要求被告支付损失的请求不予支持，确定被告支付原告自商品房预售合同约定的房屋交付日期（2014年3月31日）起再宽限六个月即自2014年10月1日起至原告起诉之日（2019年4月1日）按使用费总额的日万分之一计算逾期交付储藏间的违约金4649元（28295元×1?×1643天）。综上，原告宫象岩的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、被告青岛海高置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告宫象岩逾期交付房屋的违约金5694元。二、被告青岛海高置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告宫象岩逾期办理房屋所有权登记的违约金97726元。三、驳回原告宫象岩确认当事人双方于2013年9月8日签订的两份《逸景湾项目储藏间使用许可协议》解除的诉讼请求。四、被告青岛海高置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告宫象岩逾期交付储藏间的违约金4649元。五、驳回原告宫象岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3717元（原告已预缴），减半收取1859元，由被告青岛海高置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 杨 涛二〇一九年六月三十日书记员 江婷婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。