浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙07执异13号 异议人：豆火云，男，1963年8月26日出生，汉族，住浙江省长兴县。 委托代理人：亓忠良，济南莱芜衡德法律服务所法律工作者。 申请执行人：韦思贤，男，1950年5月8日出生，汉族，住浙江省东阳市，现住贵州省凯里市。 被执行人：菏泽昶楷房地产开发有限公司，住所地：山东省单县舜师路舜师名园4栋3单元406室。 法定代表人：何新强。 被执行人：何新强，男，1965年1月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被执行人：吕明刚，男，1968年7月17日出生，住浙江省东阳市，现住山东省单县。 被执行人：张晓君，男，1972年9月6日出生，汉族，住浙江省东阳市。 本院在执行申请执行人韦思贤与被执行人菏泽昶楷房地产开发有限公司（以下简称昶楷公司）、何新强、吕明刚、张晓君民间借贷纠纷一案过程中，异议人豆火云提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年5月13日组织了公开听证，异议人豆火云的委托代理人亓忠良、申请执行人韦思贤、被执行人吕明刚到庭参加了听证。本案现已审查终结。 异议人豆火云称，在韦思贤申请法院查封涉案房产之前，异议人就已经与昶楷公司成立了合法有效的商品房买卖合同关系。根据最高人民法院相关司法解释的规定，房屋买受人对于涉案房产享有优先受偿权，且该受偿权优先于工程款、抵押一般债权。异议人系房屋买受人，而韦思贤作为昶楷公司的一般债权人，因此异议人对拍卖涉案房产所得价款比韦思贤更享有优先受偿权。具体理由：一、异议人豆火云与昶楷公司于2012年7月5-9日签订了43份《商品房买卖合同》，并全额支付购房款1800万元，昶楷公司于2012年7月5日出具《购房收据》、《收据》，载明内容为：“今收到豆火云一次性购房款人民币壹仟捌佰万元整（18000000.00元）。购房款从2011年6月至2012年7月所有收据借条冲抵，并在四个月内办理交房手续。逾期按月息二分支付利息。后附购房清单（共四十三套），特此收据。”该购房合同是在韦思贤申请法院查封涉案房产（时间为2012年9月19日）之前签订，并在房管部门办理了网签，应认定合法有效。根据最高人民法院审判委员会于2016年12月28日发布的指导案例第72号案例，即《借款到期后“以房抵债”签订的房屋买卖合同有效》（汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案）的案例，豆火云与昶楷公司终止借款关系、建立商品房买卖合同关系，合法有效，应予认定。二、韦思贤向法院提交了昶楷公司出具的于2012年9月5日单方作出的《解除合同通知书》，主张其于2012年9月19日申请法院查封涉案房产时，昶楷公司已经和豆火云解除了商品房买卖合同关系，与事实不符，昶楷公司从未通知异议人解除过《商品房买卖合同》，在本案中，韦思贤未提供证据证实昶楷公司和豆火云有约定解除合同的情形，因此本案不存在豆火云与昶楷公司协议解除上述商品房买卖合同的事实。《解除合同通知书》中没有豆火云的签字，豆火云并不知情，也从未收到过该《解除合同通知书》。韦思贤未提交证据证实昶楷公司向豆火云有效送达。因此，不能认定昶楷公司单方解除合同的事实，韦思贤的主张无事实依据。从《解除合同通知书》内容来看，昶楷公司解除的理由是“豆火云未按约定支付购房款，构成根本违约”，与事实不符，昶楷公司无权要求单方解除合同。三、根据最高人民法院相关司法解释的规定，豆火云作为房屋买受人，有权请求昶楷公司返还购房款，并有权就拍卖涉案房产所得价款享有第一顺序优先受偿权。因昶楷公司未按照《商品房买卖合同》和打印版《购房收据》中承诺，在4个月内办理交房手续。豆火云于2013年10月31日依据双方签订的《商品房买卖合同》和《购房款收据》，向山东省菏泽市中级人民法院（以下简称菏泽中院）提起诉讼，案由为商品房买卖合同纠纷，要求昶楷公司履行合同义务，交付涉案房产，并按照《商品房买卖合同》约定的万分之二即每日3600元支付违约金。由于当时昶楷公司所建的涉案房产尚未完全完工，不具备交付条件，所以在案件经审理后，2014年3月27日菏泽中院经调解出具了调解书，根据调解书内容，昶楷公司应当返还豆火云购房款及违约金。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）、2014年7月18日《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）第一条之规定，异议人豆火云作为支付全部购房款的房屋受让人，其对涉案房产所享有的优先受偿权为“第一顺序的先受偿权”。豆火云起诉昶楷公司后，法院虽然未判决昶楷公司向豆火云交付房屋，而是作出调解书，根据调解书内容，可以认定豆火云与昶楷公司之间的商品房买卖合同关系，因2014年3月27日菏泽中院作出了调解书而解除，但这并不影响豆火云对涉案房产拍卖所得的价款主张第一顺序的优先受偿权。根据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第二条、第三条规定，在本案中，即使认定商品房买卖合同关系因菏泽中院的调解书而解除，也不影响认定豆火云对涉案房产的拍卖所得的价款享有第一顺序的优先受偿权。根据《民事诉讼法》司法解释第五百零八条第二款之规定，对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第三条规定，豆火云作为房屋买受人，有权向贵院提出参与分配申请，有权请求就拍卖涉案房产所得的价款享有第一顺序优先受偿权，法院应予受理而不予受理，于法无据。四、异议人豆火云是主张对拍卖涉案房产所得的价款享有优先受偿权，属于利害关系人而不是案外人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、二十八、二十九条规定不适用于本案，执行人员以异议人网签的商品房不是用于居住为由，认定异议人不享有优先受偿权，混淆两者关系，属于适用法律错误。另外，金华市中级人民法院根据买受人的买房数量，认定异议人所购房屋不是用于居住错误。所购房屋是否用于居住，不由所购房屋的数量来决定，而由所购房屋的性质来决定。《商品房买卖合同》明确规定房屋用途为住宅。五、金华市中级人民法院已经拍卖部分涉案房产，所得价款250余万元，应认定豆火云依法享有优先受偿权并准予豆火云参与该款项分配。对于其他尚未拍卖的涉案房产，应立即停止拍卖，豆火云将申请菏泽中院对涉案房产继续执行。综上，请求撤销（2014）浙金执委字第3号告知书，准予豆火云参与分配，请求依法认定豆火云对金华市中级人民法院拍卖网签在豆火云名下的18套房产【即（2014）浙金执委字第3-15号拍卖所列的D1-2-101、D1-2-102、D1-3-101、D2-1-301、D2-3-101、D3-1-302、D3-2-301、D3-2-302、D3-3-101、D3-3-301、D3-3-302、D4-3-301、D5-2-301、D8-1-102、D8-2-101、D8-2-102、D8-3-101、D8-3-102室】所得价款享有优先受偿权。 异议人豆火云提交了：商品房买卖合同十八份，昶楷公司出具的打印版《购房收据》和手写版购房《收据》，豆火云起诉昶楷公司民事起诉状，（2013）菏民三初字第88号民事调解书、证明，（2015）菏执字第22号报告财产令，菏泽中院送达给豆火云的房地产评估报告，豆火云制作的表格，申请执行人韦思贤向菏泽中院提交的异议申请书复印件，金华市中级人民法院发给豆火云的短信打印件，（2014）浙金执委字第3号告知书，（2014）菏民三初字第45号民事判决书，张德华与豆火云签订债权转让协议，（2015）菏执字第20号执行裁定书、送达回证各一份，以证明其主张。 申请执行人韦思贤称，一、金华市中级人民法院已告知豆火云异议证据不足，豆火云至今没有提供另外新的证据。二、豆火云利用职务和财务便利制造假证，制造1800万元借款收据2份干扰正常司法公正。豆火云未向昶楷公司支付或出借1800万元，至今未提供银行转账凭证。豆火云于2013年11月7日曾以该1800万元用于商品房销售纠纷，向菏泽中院提起诉讼，达成（2013）菏民三初字第88号民事调解书，调解书第一项豆火云主张的欠款1800万元其中750万元不是豆火云的，再次明确是欠款而不是购房款。调解书第二项昶楷公司偿还豆火云借款956万元而不是退购房款。结合调解书中的750万元是张德华，依据（2014）菏民三初字第45号民事判决书，昶楷公司欠张德华本金是315.8万元，而不是750万元，由此说明购房收据和收据两份均属虚假，进一步推定豆火云的借款956万元也是豆火云身为财务工作人员的特殊身份，串通制造假账，用以对抗外债，因为豆火云至今拿不出956万元的银行凭证，完全有理由认定调解书中的欠款956万元也是不真实的。无论作为借款（欠款）还是作为购房款，都是造假的。三、要求严惩恶意制造假证多次恶意虚假诉讼的相关责任人，豆火云利用出纳职务之便，身份特殊，2012年7月5日就开始制作一系列的假证，严重干扰司法程序。在此强烈要求彻查事实真相，严惩相关当事人。豆火云身为出纳，掌握公司资金进出，以自己的身份就把自己的钱借给公司，起诉时不提供银行汇款凭证。即使有凭证，根据一系列造假行为，有理由相信其对43套房产做购买处理，是与公司串通规避债务的目的。当时公司资金断裂，经济纠纷不断，豆火云作为财务完全深知，而不顾这么大风险没有抵押就出借了1800万元，后来又网签购买了43套房产，无法说清。申请执行人于2012年9月起诉查封了37套房产的情况，豆火云对整个过程一清二楚，却未提出异议。直到2014年才起诉要求调解、要求查封扣押房产。是否享有优先权不是在执行过程中确定的，而是在审理过程中确定的，豆火云的调解书和裁定书都没有提出和判定，根据豆火云在公司财务的身份，即使有转账凭证，也是不够的。必须要根据当时情况提出完整的证据链，如借款合同、借款用途、资金来源，转账凭证、购房目的、购房价格才能说明清楚。豆火云购买是每平方1465.63元，申请执行人提供同一楼盘、同一户型、同一购房时间，王现林的购房款每平方米3518元，另案鲁开玉的购房款是每平方米4555元，豆火云和真正的购房者购房的价格相差一倍多。关于豆火云列举的山东高院处置彩石山庄案例与本案无关，彩石案购房的2000多户是真正的消费者，豆火云一人用不到市场价一半的价格套购公司43套住房，不是真正消费者。就算假设豆火云曾借款昶楷公司属实，豆火云只能是轮候查封，不存在购房款冲抵和享受优先受偿权问题。综上，请求驳回异议人豆火云的异议请求。 申请执行人韦思贤提交了：（2015）菏执字第22-1号执行裁定照片打印件一份，商品房买卖合同二份，（2013）菏民三初字第88号调解书、（2014）菏民三初字第45号判决书、解除合同通知书各一份，以证明其主张。听证后，韦思贤向本院提交了（2015）菏执字第22号执行裁定及查封清单一份，昶楷公司出具的部分备案价格说明一份。 被执行人吕明刚称，请法院依法处理。其未提交证据。 被执行人昶楷公司、何新强、张晓君未发表意见，也未提交证据。 本院经审查查明，韦思贤诉昶楷公司、何新强、吕明刚、张晓君民间借贷纠纷一案，菏泽中院于2012年9月17日作出（2012）菏民三初字第39号民事裁定书，裁定查封昶楷公司位于单县××城胜利路路南御景园小区叠加（Ｄ）户型37套房产（含案涉18套房产）及被执行人的其他财产。2013年1月31日,菏泽中院作出（2012）菏民三初字第39号民事判决：一、昶楷公司于判决生效后十日内偿还韦思贤借款1500万元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，自2012年6月24日计算至履行完毕之日止）。二、昶楷公司于判决生效后十日内支付韦思贤实现债权的费用465233.70元。三、何新强、吕明刚、张晓君就上述一、二项承担连带保证责任。何新强、吕明刚、张晓君承担连带保证责任后，有权向昶楷公司追偿。四、驳回韦思贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121400元，由昶楷公司、何新强、吕明刚、张晓君负担；财产保全费5000元，由韦思贤负担。张晓君不服该判决，上诉于山东省高级人民法院。山东省高级人民法院于2013年10月28日作出（2013）鲁民一终字第291号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，菏泽中院于2013年12月5日根据韦思贤的申请立案执行。2014年5月28日，本院接受菏泽中院的委托立案执行，案号为（2014）浙金执委字第3号。本院立案执行后，对诉讼中查封的财产进行了续封。2018年12月17日，本院作出（2014）浙金执委字第3-15号执行裁定，裁定拍卖昶楷公司位于山东省单县小区叠加Ｄ户型18套房产及Ｐ户型6套房产（具体房号：Ｄ1-2-101、Ｄ1-2-102、Ｄ1-3-101、Ｄ2-1-301、Ｄ2-3-101、Ｄ3-1-302、Ｄ3-2-301、Ｄ3-2-302、Ｄ3-3-101、Ｄ3-3-301、Ｄ3-3-302、Ｄ4-3-301、Ｄ5-2-301、Ｄ8-1-102、Ｄ8-2-101、Ｄ8-2-102、Ｄ8-3-101、Ｄ8-3-102室房产，及Ｐ1-101、Ｐ1-102、Ｐ1-103、Ｐ2-101、Ｐ2-102、Ｐ2-103室房产），并组织了网络司法拍卖。除Ｄ8-3-102、Ｄ8-2-101外，至2019年5月11日止，Ｄ户型其余16套已拍卖成交，成交总价计6442452元。在本院处置Ｄ户型18套房产过程中，异议人豆火云提出参与分配申请，请求准予对拍卖款参与分配并确认其享有优先受偿权。本院实施部门于2019年4月15日作出告知书，载明：因豆火云基于网签合同法律关系取得的系你对昶楷公司的相应债权，并未取得优先受偿权，且本案被执行人昶楷公司系法人，并未进入破产程序，故豆火云要求参与分配依据不足。该告知书已通过短信、邮寄方式告知了异议人豆火云。 另查明，豆火云与昶楷公司签订了多份商品房买卖合同（包括案涉18套房产），并于2012年7月6日-9日间对案涉18套房产的商品房买卖合同办理了网签手续。后豆火云以昶楷公司未按期交付房屋为由诉至菏泽中院，请求判令昶楷公司依约交付8558.85平方米房屋（位于菏泽市××××以南凤来邑以东，价值总计1800万元）、支付违约金。2014年3月27日，菏泽中院作出（2013）菏民三初字第88号民事调解书，确认豆火云、昶楷公司达成调解协议：一、豆火云起诉时主张昶楷公司欠款1800万元，其中包括昶楷公司向案外人张德华借款750万元。豆火云对该750万元在本案中不再向昶楷公司主张，由张德华另案主张权利；二、昶楷公司偿还豆火云借款956万元，于调解协议签订之日起六十日内一次性付清，逾期，则昶楷公司按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付违约金。案件受理费138332元，减半收取69162元，由豆火云负担。后因昶楷公司未履行，豆火云向菏泽中院申请强制执行，菏泽中院于2015年2月5日立案执行，案号（2015）菏执字第22号。执行中，菏泽中院裁定查封了昶楷公司名下御景园小区含案涉18套房产在内的房产。 再查明，张德华与昶楷公司民间借贷纠纷一案，菏泽中院于2014年11月7日作出（2014）菏民三初字第45号民事判决，判令：一、昶楷公司于判决生效后十五日内支付张德华借款本金3158000（1300000+200000+600000+558000+500000）元；二、昶楷公司于判决生效后十五日内支付张德华借款利息（以3158000元为基数，自2011年12月20日起按照月息二分计算至判决确定的履行期限届满之日，履行期限届满前自动履行的，利息计算至自动履行之日）；三、驳回张德华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60940元，由张德华负担28876元，昶楷公司负担32064元。因昶楷公司未履行，张德华向菏泽中院申请强制执行，菏泽中院于2015年1月21日立案执行，案号（2015）菏执字第20号。执行中，豆火云向菏泽中院提交了债权转让协议书一份，内容为张德华将其依据（2014）菏民三初字第45号民事判决对昶楷公司享有的债权转让给豆火云，并协助豆火云办理变更申请执行人手续。 本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，向负责执行的人民法院提出书面异议的，人民法院应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条等相关法律规定进行审查。本案争议焦点是异议人豆火云是否对案涉18套房产的拍卖款享有优先受偿权，是否能参与分配。本案中，异议人豆火云以（2013）菏民三初字第88号民事调解书等为据，主张其对昶楷公司的1800万元借款已转为支付43套房产的购房款，故而主张对案涉18套房产的拍卖款享有优先受偿权。经查，（2013）菏民三初字第88号民事调解书系对豆火云与昶楷公司间自愿达成的调解协议的确认，调解协议确认双方系借款关系且750万元借款由张德华另行主张，昶楷公司应偿还956万元借款而非返还购房款。豆火云虽主张受让了张德华对昶楷公司享有的债权，但（2014）菏民三初字第45号民事判决亦明确张德华与昶楷公司间系民间借贷关系。两份民事调解书、民事判决书均在豆火云与昶楷公司签订43份商品房买卖合同之后作出并生效。而且，豆火云与昶楷公司签订43份商品房买卖合同的行为，亦不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中消费者的身份。因此，异议人豆火云主张其对案涉18套房产的拍卖款享有优先受偿权的异议理由不成立。案涉18套房产系由菏泽中院（2012）菏民三初字第39号案于2012年9月首封，案件进入执行程序后菏泽中院委托本院执行，本院依法采取了财产处置措施。现昶楷公司尚未进入破产程序，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百十六条之规定，本院就案涉18套房产的拍卖款，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，应按照财产保全和执行措施先后顺序清偿。据此，异议人豆火云主张申请参与分配并享有优先受偿权的异议请求无事实与法律依据，依法应予驳回。本院（2014）浙金执委字第3号告知书符合法律规定，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回豆火云的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省高级人民法院申请复议。 审 判 长 郭召军 审 判 员 陈晓欢 审 判 员 金卓颖 二〇一九年六月三日 代书记员 章雨晨