黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0822民初2149号原告(案外人)：姚春雨，女，汉族，1976年5月29日出生，汉族，现住富锦市。委托诉讼代理人：李振宏，系黑龙江中殿律师事务所律师。被告（申请执行人）：黑龙江省桦南县农村信用合作联社。法定代表人：宫秀英，职务理事长。委托诉讼代理人：龙俊维，系桦南县农村信用合作联社梨树信用社主任。被告（被执行人）：马凤军，男，汉族，1979年2月2日出生，现在富锦市。被告（被执行人）：赵永刚，男，汉族，1978年9月24日出生，系富锦市涝区管理站职员，现住富锦市。委托诉讼代理人：任孝军，黑龙江龙之剑律师事务所律师。被告（被执行人）：姜占河，曾用名姜占国，男，1979年10月27日出生，户籍地址：黑龙江省富锦市。（公告未到庭）原告姚春雨与被告黑龙江省桦南县农村信用合作联社、马凤军、赵永刚、姜占河案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姚春雨及与委托诉讼代理人李振宏、被告黑龙江省桦南县农村信用合作联社委托诉讼代理人龙俊维、马凤军、赵永刚及其委托诉讼代理人任孝军到庭参加了诉讼，被告姜占河经法院公告未到庭，本案现已审理终结。原告姚春雨向本院提出诉讼请求：1、不得执行富房权证富锦字第××、20××46号房屋；2、请求确认案涉房屋继续由原告租赁使用；3、由被告承担诉讼费。事实及理由：原告姚春雨与被告姜占河于2014年1月1日签订房屋租赁合同约定案涉房屋租赁给原告使用，租期2014年1月1日至2027年12月31日止，计13年，租金每年70000.00元，租金交付方式为一次性现金交付。因被告姜占河欠原告900000.00元无力偿还，签订合同后，原告以其债权抵顶租金。原告使用该房屋经营旅馆，桦南县人民法院对案涉房屋进行评估、拍卖时未考虑原告的承租经营权，买卖不破租赁，桦南县人民法院于2018年9月30日通知原告在10日内搬出案涉房屋，侵害了原告的合法租赁权，为此诉至法院。被告黑龙江省桦南县农村信用合作联社辩称，原告与姜占河2014年签订的租赁合同不是客观事实，也是无效的。理由1.我社在为被告马凤军、赵永刚、姜占河发放贷款时，到富锦市蓝葶宾馆实地考察，该房屋产权为姜占河与赵永刚共有，宾馆营业执照负责人为赵永刚，经营者为姜占河，并未出租给任何人，并且与马凤军、赵永刚、姜占河三人有面谈面签记录，姜占河与赵永刚在我社还签订了“担保人面谈记录”和“承诺书”，证明当时的抵押物没有出租，且承诺该房产不允许租赁给他人；2.在2016年9月18日我社到富锦市催收贷款，其三人签收《借款逾期催收通知书》上写明“现宾馆为姜占河自己经营，三人同意依法处置抵押物偿还贷款”；3.富锦市蓝葶宾馆的企业营业档案记载2010年7月6日至2017年5月26日由赵永刚经营，姚春雨于2017年5月31日才办理的工商登记，且姚春雨与姜占河签订的租赁合同租期为一年（2017年5月25日至2018年5月24日）；4.该房产为姜占河与赵永刚共有，赵永刚并未在租赁合同上签字。根据《城市房屋租赁管理办法》及《物权法》等法律规定，2014年及2017年所签的租赁合同均属无效。为此,法院应该驳回原告的诉讼请求。被告马凤军辩称，我与姜占河是好朋友，在2017年以前一直是姜占河经营蓝葶宾馆，姚春雨没有经营。因为宾馆的维修或购买一些东西都是我去办。被告赵永刚辩称，案涉房屋是我与姜占河共有的房屋，我们没有以抵债的方式将房屋出租给原告姚春雨。1.涉案房屋是2014年9月23日和2015年4月10日才办理的房屋产权登记证书，是我与姜占河共有；2.2012年至2017年5月，该房一直由我和姜占河共同经营宾馆，由姜占河负责管理。2015年马凤军向桦南县农村信用合作联社申请贷款，我和姜占河用涉案房屋提供了抵押担保，并办理了抵押登记，贷款逾期后，马凤军未还款被信用社起诉，2017年1月该房屋被桦南县人民法院强制执行；3.在房屋被强制执行后的2017年5月，姜占河找我拿出一份房屋租赁协议，上面标注租期从2014年1月1日至2027年12月31日，租金每年7万元，让我签字，我没同意，因为（1）姜占河欠原告钱，和我无关，我不能用我的房屋为姜占河抵债，（2）该房屋已经被法院查封、拍卖。后来原告也数次给我打电话协商此事，我也一直没有同意。综上，原告所诉并非事实，原告所提供的协议也并非2014年签署，为此请求法院驳回原告的诉讼请求。被告姜占河未到庭，亦未作答辩。原告姚春雨围绕诉讼请求，提供如下证据：1.原告的身份证复印件一份，证明原告的身份信息；2.2014年1月1日原告姚春雨与被告姜占河签订的房屋租赁合同一份，证明原告租赁涉案房屋从2014年1月1日至2027年12月31日，年租金7万元；3.租金收据一张，证明姜占河收取租金91万元。被告黑龙江省桦南县农村信用合作联社围绕答辩，提供如下证据：1.借款逾期催收通知书一份，证明信用社于2016年9月8日向姜占河、马凤军、赵永刚催收借款期间，三人确定宾馆没有出租，并签字确认；2.房屋他项权利证书一份，证明涉案房屋为姜占河、赵永刚共有，并由富锦市房地局出具了房屋他项权利证；3.房产证二份，证明涉案房屋为姜占河、赵永刚合法共有4.担保人面谈记录一份，证明姜占河、赵永刚在信用社贷款时该房并未出租；5.承诺书一份，证明姜占河与赵永刚说该房不可以出租他人，需要出租他人的话就得向信用社提交书面申请。6.申请法院调取的富锦市工商局蓝葶宾馆个体档案，证明2010年至2017年5月26日期间，该宾馆为姜占河与赵永刚共同经营，姚春雨从2017年5月31日才取得营业执照。被告马凤军、赵永刚仅提供自己的身份证复印件，证明自己的身份信息。本院组织了当事人对证据就行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告姚春雨举示的2014年1月1日与被告姜占河签订的租赁合同经三个被告质证均有异议，认为该合同不真实。其理由是该房屋在2012年至2017年5月一直由房屋共有人被告赵永刚和姜占河经营蓝葶宾馆，有被告赵永刚和马凤军当庭陈述，及在被告在信用社贷款时的担保人面谈笔录及承诺书为凭，同时还有工商机关个体档案的登记证实；2.原告姚春雨举示的2014年1月1日被告姜占河收据，三个被告质证与事实不符。原告称是2012年被告买房子时借给姜占河的90万元，而实际买房子是2010年5月13日，有销售不动产统一发票为凭。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵永刚、姜占河于2010年5月13日共同出资购买涉案房屋，并于2014年9月23日、2015年4月10日办理了房屋共有房权证，并于2010年7月6日将该房屋作为蓝葶宾馆开业登记，至2017年5月26日，经营者为赵永刚。期间，2015年4月18日被告马凤军在被告黑龙江省桦南县农村信用合作联社借贷款由被告姜占河、赵永刚用其共有涉案房屋抵押，姜占河、赵永刚于2010年7月6日用涉案房屋开办富锦市兰亭宾馆至2017年5月26日，由姜占河经营。2017年5月25日原告姚春雨与被告姜占河签订房屋租赁合同至2018年5月24日，为期一年，用涉案房屋由姚春雨开办富锦市兰亭宾馆。上述事实由被告黑龙江省桦南县农村信用合作联社举证、被告马凤军、赵永刚当庭陈述及富锦市市场监督管理局出具的企业基本注册信息和个体档案为凭。另查明，因黑龙江省桦南县农村信用合作联社诉马凤军、赵永刚、姜占河金融借款合同一案，本院做出（2016）黑0822民初2431民事调解书，马凤军欠信用社借款本息150万元及利息，用涉案房屋评估作价偿还后，剩余部分有马凤军、姜占河共同偿还。调解书生效后，马凤军、赵永刚、姜占河未履行，桦南县农村信用合作联社申请强制执行。在执行过程中，对涉案房屋依法进行评估、拍卖，桦南县农村信用合作联社同意以涉案房屋第二次网络拍卖流拍价1408515.00元抵偿借款，本院与2018年9月30日向姚春雨发出《通知》，让姚春雨在10日内搬出涉案房屋，姚春雨为此提出执行异议，停止对该案房屋的执行。本院执行局于2018年11月1日作出执行裁定，驳回姚春雨的异议请求。姚春雨遂向法院提出案外人执行异议之诉而诉来本院。本院认为，姚春雨与姜占河于2014年1月1日签订的房屋租赁合同不真实。因房屋共有人赵永刚有异议且不同意，也未签字；姚春雨称由2014年计开始经营蓝葶宾馆，但却没有提供缴纳水电费、物业管理费等相应佐证，且在市场监管部门的个体档案登记是2017年5月26日，租期为一年；不能证明原告是在涉案房屋办理抵押登记之前租赁该房屋的。综上所述，原告姚春雨的诉讼请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》解释第三百一十二条二项规定，判决如下：驳回原告姚春雨的诉讼请求。案件受理费10100.00元，由原告姚春雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2018）黑0822执异24号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  卢 震审 判 员  孙云广人民陪审员  于成彦二〇一九年六月三日书 记 员  梁 越