广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终714号上诉人（原审被告）：茂名农垦橡胶有限公司，住所地：广东省化州市*********。法定代表人：温维文，该公司经理。委托诉讼代理人：杨文良，广东公勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金星，广东公勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄启新，男，汉族，1962年8月5日出生，住广东省化州市鉴江区**********。被上诉人（原审原告）：黎丽琼，女，汉族，1967年3月28日出生，住广东省化州市鉴江区**********。以上二名被上诉人共同委托诉讼代理人：李建立，广东富民律师事务所律师。以上二名被上诉人共同委托诉讼代理人：董诗惠，广东富民律师事务所律师。原审第三人：吴辉，男，汉族，1980年11月5日出生，住广东省化州市**************。上诉人茂名农垦橡胶有限公司因与被上诉人庄启新、黎丽琼、原审第三人吴辉土地租赁合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2018）粤0982民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茂名农垦橡胶有限公司上诉请求：一、撤销广东省化州市人民法院(2018)粤0982民初1458号民事判决；二、驳回被上诉人一审时的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定被上诉人庄启新、黎丽琼在同等条件下享有优先承租权，并与上诉人农垦橡胶公司自2017年6月15日起已形成租赁合同关系实属错误，庄启新、黎丽琼在同等条件下已丧失优先承租权。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权法律尚无明文规定，不属于法定权利。上诉人与被上诉人有合同约定，应依约定。根据双方的约定，原土地租赁合同期满后，在同等条件下，上诉人继续出租土地，被上诉人享有优先承租权。本案“同等条件”应符合以下两个要求：1.“同等条件”要求原承租人必须参加招投标。出租人为使租赁物利益最大化，对原租赁物采取招投标方式进行招租，是对其绝对物权的一种行使方式，原承租人的优先承租权不能与其对抗，而只能以同等条件对抗第三人。原承租人只有参加招投标才有取得同等条件对抗第三人的机会，不参与则视为对优先承租权的放弃。本案中，庄启新、黎丽琼虽然有购标，交纳标书费和保证金，但因庄启新、黎丽琼迟到，不按时参与竞标，招标公司拒绝其参与竞标，庄启新、黎丽琼的行为明显是放弃了优先承租权。2.“同等条件”应以竞标结果论。对租赁物进行招租，是在为原承租人提供公平均等机会的基础上实现租赁物利益的最大化。招投标要遵循相应的规则，保证投标人公平，优先承租权也不能破坏招投标公平原则。在竞标结果一致时，同等条件出现，原承租人享有优先承租权；如果原承租人竞标低于他人或在他人竞标成功后再提出同等租赁条件，则视为原承租人放弃优先承租权。否则有悖招投标公平原则，对其他投标人不公平，也有损招投标活动的严肃性。本案中，庄启新、黎丽琼在第三人吴辉中标后及上诉人与第三人吴辉签订《土地租赁合同》后，才主张在同等条件下享有优先承租权，其显然是放弃了优先承租权。一审判决认定“即使原告参加竞标，因为招标方式是暗标，也只能在知道竞标者中标后才能知道同等条件，然后再可以主张在同等条件下的优先承租权”没有事实和法律依据。综上所述，被上诉人因迟到没有参加竞标，其已丧失了原承租土地的优先承租权，二审法院应予纠正，驳回被上诉人一审时的全部诉讼请求。被上诉人庄启新、黎丽琼辩称：一、原审认为庄启新、黎丽琼对茂名农垦橡胶有限公司继续出租的6000平方米土地使用权享有优先承租权是正确的。茂名农垦橡胶有限公司上诉状主张优先承租权的“同等条件”要求原承租人必须参加招投标是没有法律根据的。优先承租权是指租赁合同到期后，原承租人在同等条件下，有优先与出租人签订租赁合同的权利，即在设定的出租条件的情况下，优先出租给原承租人。虽然现行法律只对房屋出租规定优先承租权，对土地使用权出租没有优先承租权的规定。但是，鉴于双方2013年12月1日签订的《公司土地租赁协议书》是合法有效的。《合同法》也明确，当事人必须按照合同的约定或法律规定全面履行合同。那么，《公司土地租赁协议书》第十条：“本协议租期满后，甲方有意继续对外租赁本地块时，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。”是有效的。即这是约定优先承租权，对茂名农垦橡胶有限公司具有法律约束力。据此，在茂名农垦橡胶有限公司继续出租涉案土地使用权的情况下，庄启新、黎丽琼相对于茂名农垦橡胶有限公司与吴辉2017年5月25日签订《土地租赁合同》所约定的条件是享有优先承租的权利的。而且，庄启新、黎丽琼也是主张其《土地租赁合同》承租。对此，茂名农垦橡胶有限公司的上诉也承认庄启新、黎丽琼有优先承租权，只不过是对“同等条件”的理解产生岐误罢了。其实，茂名农垦橡胶有限公司上诉主张“同等条件”要求原承租人必须参加招投标是没有根据的。二、原审认为庄启新、黎丽琼没有放弃优先承租权，茂名农垦橡胶有限公司上诉主张庄启新、黎丽琼放弃优先承租权是与客观事实不符的。其一、在原合同期届满后，庄启新、黎丽琼一直主张继续承租，在茂名农垦橡胶有限公司的上级未批准是否继续出租前，庄启新、黎丽琼一直持续租用涉案土地，并向茂名农垦橡胶有限公司缴交租金和水、电费。当茂名农垦橡胶有限公司的上级批准其继续出租时，庄启新、黎丽琼主动购买标书、交纳标书费，转帐支付投标保证金及积极参加招标会等等，只是茂名农垦橡胶有限公司与招标公司串通给庄启新、黎丽琼设置障碍，以庄启新、黎丽琼迟到为由拒绝庄启新、黎丽琼进场投标。其二、由于上诉人是采取暗标方式，致使庄启新、黎丽琼不能即时知道招投的结果。当庄启新、黎丽琼2017年5月31日知道茂名农垦橡胶有限公司与吴辉于2017年5月25日签订《土地租赁合同》后，立即起诉确认该合同无效，并主张优先承租。这次起诉与茂名农垦橡胶有限公司和吴辉签订《土地租赁合同》只是差五天，之后因不服(2017)粤0982民初1254号民事判决又提起上诉，至另行提起本诉。这有力表明庄启新、黎丽琼从没有放弃优先承租权。其三、依民法的规定，权利的放弃必须明示作出，或默认。但庄启新、黎丽琼从来没有明示放弃优先承租。而且，茂名农垦橡胶有限公司招投标后也没有将招标结果告知庄启新、黎丽琼是否主张或放弃优先承租权。茂名农垦橡胶有限公司没有履行告知义务。所以，不存在庄启新、黎丽琼知道其招标结果而默认的情形。相反，庄启新、黎丽琼上述一系列主张优先承租权的举措和行为表明没有放弃优先承租。因而，庄启新、黎丽琼享有优先承租的权利必须是在新的租赁条件确定下才能确认的，并不因庄启新、黎丽琼是否参与茂名农垦橡胶有限公司的招投标活动或放弃参与招标投标的资格而被丧失优先承租权。所以，在庄启新、黎丽琼起诉主张按茂名农垦橡胶有限公司、吴辉2017年5月25日签订的《土地租赁合同》的条件，优先租赁茂名农垦橡胶有限公司涉案的6000平方米土地使用权依法是予确认的。因此，原审认定事实清楚，判决正确；茂名农垦橡胶有限公司的上诉理由没有事实和法律根据，于法是不能支持的。恳请二审判决驳回上诉，维持原判。原审第三人吴辉不作陈述。庄启新、黎丽琼向一审法院起诉请求：一、判决确认庄启新、黎丽琼按照茂名农垦橡胶有限公司与吴辉2017年5月25日签订的《土地租赁合同》所约定的条件，对茂名农垦橡胶有限公司位于内邻化州火车站货场约6000平方米土地使用权享有优先承租权；二、判决确认庄启新、黎丽琼与茂名农垦橡胶有限公司自2017年6月15日起已确立了租赁茂名农垦橡胶有限公司位于内邻化州火车站货场约6000平方米土地的租赁关系(权利义务以茂名农垦橡胶有限公司与吴辉2017年5月25日所签订的《土地租赁合同》的约定履行)；三、本案诉讼费用由茂名农垦橡胶有限公司承担。一审法院认定事实：一、1989年4月3日，黎丽琼与庄启新登记结婚。在两人夫妻关系存续期间，庄启新与茂名农垦橡胶有限公司于2013年12月1日签订《公司土地租赁协议书》，茂名农垦橡胶有限公司作为甲方，庄启新、黎丽琼作为乙方，协议书约定：“甲方将其位于公司内邻火车站货场的空置地块约6000平方米出租给乙方。乙方将地块作停车场使用。租赁期限为三年，即从2013年12月1日起至2016年12月1日止。协议书第十条约定：本协议租期届满后，甲方有意继续对外租赁本地块时，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。第十一条约定：在本协议租期届满后，乙方有意续租的，应提前一个月通知甲方，甲方同意续租的，双方重新签订租赁协议。”在合同届满前，庄启新、黎丽琼向茂名农垦橡胶有限公司主张续租，但茂名农垦橡胶有限公司未确定是否出租，故不予答复。二、2017年3月17日，广东省茂名农垦局作出《关于茂名农垦橡胶有限公司土地对外出租的批复》，内容为：“一、同意你公司将位于化州火车站接壤附近一块闲置地出租经营。面积6000平方米，租用期限5年。经营项目用作体育健身场所。二、承包租金底价7.5万元/年，采取公开招标、价高者得方式确定承包者。……五、本批复时效为一个月，逾期未签订土地租赁协议，本批复自动失效。”2017年4月13日，广东省茂名农垦局作出《关于茂名农垦橡胶有限公司土地租赁办理期限延长的批复》，内容为：“……同意你公司土地租赁合同办理时效由1个月延长至3个月。……”三、2017年4月，茂名农垦橡胶有限公司委托案外人广东省机电设备招标中心有限公司出租上述涉案土地，以暗标方式进行招标，即参与竞标者出的标价不公开，待开标后再公开标价，出价高者中标。该招标公司招标文件中第7页的“附诚信保证金缴纳账户”的账号为(445************003)，正确账号应为445***********203。黎丽琼于2017年4月20日购标，于当天向广东省机电设备招标中心有限公司交纳标书费，并于2017年5月4日通过其在中国农业银行股份有限公司化州市支行的账户(账号：622********92426818)向广东省机电设备招标中心有限公司的中国建设银行股份有限公司广州东宝大厦支行账户(账号：440********059332288)交纳了保证金3053元，向茂名农垦橡胶有限公司账户(账号：445***********203)支付了保证金1万元。2017年5月15日，广东省机电设备招标中心有限公司发布《茂名农垦橡胶有限公司闲置土地出租项目中标公告》，确认中标人为吴辉；因黎丽琼迟到，故招标公司拒绝黎丽琼参与竞标。2017年5月18日，广东省机电设备招标中心有限公司向黎丽琼退还保证金3053元，5月24日，茂名农垦橡胶有限公司向黎丽琼退还保证金1万元。茂名农垦橡胶有限公司与吴辉于2017年5月25日签订《土地租赁合同》，茂名农垦橡胶有限公司将涉案土地出租给吴辉作修建体育健身场所之用。合同约定：租赁期为5年，从2017年6月15日至2022年6月14日止。四、2017年5月31日，庄启新、黎丽琼知道茂名农垦橡胶有限公司与吴辉签订《土地租赁合同》后即另案向一审法院起诉，请求法院判决确认茂名农垦橡胶有限公司将其位于其内邻化州火车站货场的约6000平方米土地出租给吴辉的合同无效。一审法院受理后，于2018年2月4日作出(2017)粤0982民初1254号民事判决，驳回庄启新、黎丽琼的诉讼请求。庄启新不服一审判决，依法向广东省茂名市中级人民法院提出上诉，茂名市中级人民法院于2018年8月29日作出(2018)粤09民终1113号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判的终审判决。五、2018年5月16日，庄启新、黎丽琼向一审法院起诉，请求判决确认庄启新按照茂名农垦橡胶有限公司与吴辉2017年5月25日签订的《土地租赁合同》所约定的条件，对茂名农垦橡胶有限公司位于内邻化州火车站货场约6000平方米土地使用权享有优先承租权；以及判决确认庄启新、吴辉与茂名农垦橡胶有限公司自2017年6月15日起已确立了租赁茂名农垦橡胶有限公司位于内邻化州火车站货场约6000平方米土地的租赁关系(权利义务以茂名农垦橡胶有限公司与吴辉2017年5月25日所签订的《土地租赁合同》的约定履行)。六、合同期满后庄启新继续使用租赁地，并向茂名农垦橡胶有限公司支付水电费，2017年5月7日支付2017年5-6月的水电费1582.3元，2017年9月18日支付7-8月的水电费1440.9元，2017年11月20日支付9-10月的水电费1343元；2017年10月30日庄启新、黎丽琼向茂名农垦橡胶有限公司支付2017年停车场租金44000元。2018年6月22日庄启新、黎丽琼通过中国工商银行转账支付75150元给茂名农垦橡胶有限公司，茂名农垦橡胶有限公司于2018年6月27日将该笔款项转汇回给庄启新。一审法院认为：庄启新、黎丽琼与茂名农垦橡胶有限公司双方争议的主要焦点是：第一，庄启新、黎丽琼是否有优先承租权。庄启新与茂名农垦橡胶有限公司于2013年12月1日签订《公司土地租赁协议书》，该合同第十条约定：“本协议租期届满后，甲方有意继续对外租赁本地块时，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。”《公司土地租赁协议书》系庄启新、黎丽琼与茂名农垦橡胶有限公司订立，系双方的真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，庄启新、黎丽琼与茂名农垦橡胶有限公司双方应当按照协议约定行使权利和履行义务。《合同法》第二百三十条规定了房屋出租时，承租者在同等条件下享有优先权。虽然对土地出租没有约定，但双方当事人参照该规定约定庄启新、黎丽琼有承租优先权，这与立法精神不相悖。故茂名农垦橡胶有限公司在继续出租涉案土地的情况下，庄启新、黎丽琼请求判决确认其按照茂名农垦橡胶有限公司与吴辉2017年5月25日签订的《土地租赁合同》所约定的条件，对茂名农垦橡胶有限公司位于内邻化州火车站货场约6000平方米土地使用权享有优先承租权，予以支持。第二，在同等条件下，庄启新、黎丽琼是否放弃了优先承租权。根据庄启新、黎丽琼与茂名农垦橡胶有限公司双方于2013年12月1日签订的《公司土地租赁协议书》第十一条约定：“在本协议租期届满后，乙方有意续租的，应提前一个月通知甲方，甲方同意续租的，双方重新签订租赁协议。”该条款只约定续租的行使期限，对优先权的行使期限并没有约定。庄启新、黎丽琼在该合同届满前，已向茂名农垦橡胶有限公司主张续租，但茂名农垦橡胶有限公司未经上级批准是否确定继续出租不予答复，庄启新、黎丽琼已按合同约定主张对涉案土地续租。茂名农垦橡胶有限公司经上级批准同意继续出租的情况下，是通过暗标方式招标，庄启新、黎丽琼虽然想参与竞标，但因迟到已被招标公司拒绝参加。即使庄启新、黎丽琼参与竞标，因为招标方式是暗标，也只能在知道竞标者中标后才能知道同等条件，然后再可以主张在同等条件下的优先承租权。庄启新、黎丽琼知道是吴辉中标，茂名农垦橡胶有限公司与吴辉于2017年5月25日签订《土地租赁合同》后，即于2017年5月31日另案向一审法院起诉，请求法院判决确认茂名农垦橡胶有限公司将其位于其内邻化州火车站货场的约6000平方米土地出租给吴辉的合同无效，同时庄启新、黎丽琼也主动向茂名农垦橡胶有限公司缴交续租土地的租金，说明庄启新、黎丽琼想继续承租土地，并没有放弃优先承租权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”第十六条规定“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。”参照上述司法解释，茂名农垦橡胶有限公司应告知招标公司庄启新、黎丽琼具有优先承租权，并通知庄启新、黎丽琼参加竞标，同时在知道吴辉中标时应书面告知庄启新、黎丽琼是否在同等条件下主张优先承租权，但茂名农垦橡胶有限公司一直没有履行相关通知义务，庄启新、黎丽琼至今也没有明确放弃优先承租权。庄启新、黎丽琼在知道吴辉中标后，另案起诉主张茂名农垦橡胶有限公司与吴辉签订的合同无效，已及时主张了在同等条件下享有优先承租权。现在庄启新、黎丽琼又在本案中，请求判决确认其与茂名农垦橡胶有限公司自2017年6月15日起已形成了租赁茂名农垦橡胶有限公司位于内邻化州火车站货场约6000平方米土地的租赁关系(权利义务以茂名农垦橡胶有限公司与吴辉2017年5月25日所签订的《土地租赁合同》的约定履行)，故庄启新、黎丽琼一直没有放弃优先承租权，庄启新、黎丽琼该请求合理合法，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认庄启新、黎丽琼按照茂名农垦橡胶有限公司与吴辉2017年5月25日签订的《土地租赁合同》所约定的条件，对茂名农垦橡胶有限公司位于内邻化州火车站货场约6000平方米土地使用权享有优先承租权。二、确认庄启新、黎丽琼与茂名农垦橡胶有限公司自2017年6月15日起已形成了租赁茂名农垦橡胶有限公司位于内邻化州火车站货场约6000平方米土地的租赁关系(权利义务以茂名农垦橡胶有限公司与吴辉2017年5月25日所签订的《土地租赁合同》的约定履行)。本案案件受理费6936.5元，由茂名农垦橡胶有限公司负担。二审期间，被上诉人庄启新、黎丽琼提供《关于异议书的答复》一份，据以主张：在2017年5月18日，上诉人茂名农垦橡胶有限公司收到庄启新、黎丽琼对茂名农垦橡胶有限公司招标给吴辉中标结果有异议；庄启新、黎丽琼一直主张优先承租权。对此，上诉人茂名农垦橡胶有限公司质证称：对该证据的真实性、合法性无异议。该答复中已经明确提出被上诉人庄启新、黎丽琼逾期提出异议，不予受理。在招标投标过程中，被上诉人庄启新、黎丽琼没有在规定时间内提交标书。因此，招标公司拒绝接收，符合招标文件和法律规定。是被上诉人庄启新、黎丽琼放弃优先承租权。对此，本院评判如下：关于上述《关于异议书的答复》所记载的内容本身，双方当事人无争议，本院予以采信。本院审理查明：被上诉人庄启新与被上诉人于黎丽琼1989年4月3日登记结婚，二人是夫妻关系。2013年12月1日，庄启新与上诉人茂名农垦橡胶有限公司签订《公司土地租赁协议书》，茂名农垦橡胶有限公司为出租方（甲方），庄启新为承租方（乙方）。其中，约定：“甲方将其位于公司内邻火车站货场的空置地块约6000平方米出租给乙方。乙方将地块作停车场使用。”“租赁期限为叁年，即从2013年12月1日起至2016年12月1日止。”“十、本协议租期届满后，甲方有意继续对外租赁本地块时，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。”“十一、在本协议租期届满后，乙方有意续租的，应提前一个月通知甲方，甲方同意续租的，双方重新签订租赁协议。”2017年3月17日，广东省茂名农垦局作出茂垦函字〔2017〕XX号《关于茂名农垦橡胶有限公司土地对外出租的批复》，内容有：“一、同意你公司将位于化州火车站接壤附近一块闲置地出租经营。面积6000平方米，租用期限5年。经营项目用作体育健身场所。”“二、承包租金底价7.5万元/年，采取公开招标、价高者得方式确定承包者。租金按年缴交，先交费后经营。”“五、本批复时效为一个月，逾期未签订土地租赁协议，本批复自动失效。”2017年4月13日，广东省茂名农垦局作出《关于茂名农垦橡胶有限公司土地租赁办理期限延长的批复》，内容为：“……同意你公司土地租赁合同办理时效由1个月延长至3个月。……”2017年4月，茂名农垦橡胶有限公司委托案外人广东省机电设备招标中心有限公司出租上述涉案土地，以暗标方式进行招标，即参与竞标者出的标价不公开，待开标后再公开标价，出价高者中标。该招标公司招标文件中第7页的“附诚信保证金缴纳账户”的账号为“445************003”，正确账号应为445***********203。黎丽琼于2017年4月20日购标，于当天向广东省机电设备招标中心有限公司交纳标书费，并于2017年5月4日通过其在中国农业银行股份有限公司化州市支行的账户向广东省机电设备招标中心有限公司的中国建设银行股份有限公司广州东宝大厦支行账户交纳了保证金3053元，向茂名农垦橡胶有限公司账户支付了保证金1万元。后，黎丽琼没有参与投标。2017年5月11日，广东省机电设备招标中心有限公司发布《茂名农垦橡胶有限公司闲置土地出租项目招标结果公示》，内容有：“评审日期：2017年5月9日”。“中标信息”：“第一中标候选人：吴辉”“投标报价：￥375750元（人民币叁拾柒万伍仟柒佰伍拾元）”；“第二中标候选人：陈振汉”“投标报价：￥375250元（人民币叁拾柒万伍仟贰佰伍拾元）”。“各有关当事人对中标结果有异议的，可以在结果公示发布之日起三个日历日内以书面形式向代理机构或采购人提出质疑，逾期将依法不予受理。”2017年5月15日，广东省机电设备招标中心有限公司发布《茂名农垦橡胶有限公司闲置土地出租项目中标公告》，确认中标人为吴辉。2017年5月18日，广东省机电设备招标中心有限公司向黎丽琼退还保证金3053元。2017年5月24日，茂名农垦橡胶有限公司向黎丽琼退还保证金1万元。2017年5月23日，广东省机电设备招标中心有限公司向庄启新作出《关于异议书的答复》。其中，内容有：“我司于2017年5月18日收到您发出的异议书原件。”“因我司于2017年5月11日在中国采购与招标网、广东省机电设备招标中心有限公司网站、茂名农垦信息网发布本项目的结果公示，公示内容有标明‘各有关当事人对中标结果有异议的，可以在结果公示发布之日起三个日历日内以书面形式向代理机构或采购人提出质疑，逾期将依法不予受理’，我司于2017年5月18日收到您邮寄的‘异议书’，因逾期，我司依法不予受理您的‘异议书’。”2017年5月25日，茂名农垦橡胶有限公司作为出租方（甲方）与原审第三人吴辉作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》。其中，约定：“甲方将位于化州市*******内火车站接壤附近约6000平方米土地（详见附图）租赁给乙方经营使用。”“租赁期：5年，即从2017年6月15日至2022年6月14日止。”“用途：修建体育健身场所。”2017年7月5日，庄启新向茂名农垦橡胶有限公司支付2017年5-6月的水电费1582.3元。2017年9月18日，庄启新向茂名农垦橡胶有限公司支付2017年7-8月的水电费1440.9元。2017年11月20日，庄启新向茂名农垦橡胶有限公司支付2017年9-10月的水电费1343元。2017年10月30日，庄启新通过中国工商银行转账向茂名农垦橡胶有限公司汇款44000元，“摘要：2017年停车场租金”。2018年6月22日，庄启新通过中国工商银行转账向茂名农垦橡胶有限公司汇款75150元，“摘要：2018年停车场租金”；2018年6月27日，茂名农垦橡胶有限公司将该笔款项转汇回给庄启新。2017年6月1日，一审法院受理原告庄启新与被告茂名农垦橡胶有限公司、原审第三人广东省机电设备招标中心有限公司、原审第三人吴辉确认合同无效纠纷一案。在该案中，庄启新起诉请求：判决确认茂名农垦橡胶有限公司将其位于其内邻化州火车站货场的约6000平方米土地出租给他人（吴辉）的合同无效。一审法院于2018年2月4日作出(2017)粤0982民初1254号民事判决，驳回庄启新的诉讼请求。庄启新不服，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日作出(2018)粤09民终1113号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决理由有：“农垦公司委托机电招标公司通过公开招标的方式对外出租涉案土地，吴辉通过招标程序拍得涉案土地的租赁权并与农垦公司签订了《土地租赁合同》，该租赁协议是双方的真实意思表示，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应认定为有效合同。庄启新认为农垦公司与机电招标公司恶意串通，导致其妻子黎丽琼交标书受阻，排除公平招标机会，但庄启新却未能提供任何证据证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果。至于机电招标公司发出的招标文件中‘诚信保证金账户’的账号多一个0的问题，本案无证据证明该瑕疵导致竞标者无法缴纳诚信保证金的情况，不足以证明农垦公司与机电招标公司存在恶意串通的事实。”（引文中，“农垦公司”为“茂名农垦橡胶有限公司”简称；“机电招标公司”为“广东省机电设备招标中心有限公司”简称。）以上事实，有下列证据证实：本院（2018）粤09民终1113号《民事判决书》、《公司土地租赁协议书》、《关于茂名农垦橡胶有限公司土地对外出租的批复》、《关于茂名农垦橡胶有限公司土地租赁办理期限延长的批复》、《茂名农垦橡胶有限公司闲置土地出租项目招标结果公示》、《土地租赁合同》、《茂名农垦橡胶有限公司用户（水电卫生费）收据》、《中国工商银行凭证》、《关于异议书的答复》等。本院确认以上证据。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷。争议焦点是：上诉人茂名农垦橡胶有限公司与被上诉人庄启新订立的《公司土地租赁协议书》约定庄启新享有的“优先租赁权”，在茂名农垦橡胶有限公司与原审第三人吴辉订立《土地租赁合同》后，是否可以行使。对争议焦点，评判如下：一、茂名农垦橡胶有限公司与庄启新订立的《公司土地租赁协议书》约定庄启新享有的“优先租赁权”，既不是物权，也不是其他法定权利，而是合同当事人约定的债权请求权，不具有对抗不知情第三人的法律效力。（一）《中华人民共和国物权法》第五条规定，“物权的种类和内容，由法律规定。”在本案中，《公司土地租赁协议书》约定：“本协议租期届满后，甲方有意继续对外租赁本地块时，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。”而《中华人民共和国物权法》没有规定“优先租赁权”属于物权的种类。因此，本案中“优先租赁权”不是物权，不具有对抗不知情第三人的法律效力。（二）《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”规定的是“优先购买权”，与本案中“优先租赁权”有两项不同：一是标的物不同，前者标的物为“租赁房屋”，后者标的物为“地块”；二是前提条件不同，前者是“出卖”租赁房屋，后者是“对外租赁”本地块。显然，本案中“优先租赁权”不是“优先购买权”。而且，《中华人民共和国合同法》第十三章《租赁合同》中没有关于“优先租赁权”的规定，在其他法律中也没有关于“优先租赁权”的规定。因此，本案中“优先租赁权”不是法定权利，不具有对抗不知情第三人的法律效力。（三）根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定。《公司土地租赁协议书》约定：“本协议租期届满后，甲方有意继续对外租赁本地块时，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。”该合同条款不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同条款有效。该约定在合同当事人之间赋予承租人权利，属于合同当事人约定的债权请求权。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据合同相对性原则，该约定不能拘束合同当事人以外的第三人。所以，在本案中，茂名农垦橡胶有限公司与庄启新订立的《公司土地租赁协议书》约定庄启新享有“优先租赁权”，不能产生直接拘束、对抗吴辉的法律效力。二、在茂名农垦橡胶有限公司与吴辉订立《土地租赁合同》过程中，庄启新没有向茂名农垦橡胶有限公司主张行使“优先租赁权”。庄启新在茂名农垦橡胶有限公司与吴辉订立《土地租赁合同》之后才主张行使“优先租赁权”，违反诚实信用原则，损害吴辉的合法权利。（一）茂名农垦橡胶有限公司与吴辉订立《土地租赁合同》，经公开招标、投标、评标、招标结果公示等环节。在此过程中，庄启新没有参与投标，也没有向与其订立《公司土地租赁协议书》的相对当事人茂名农垦橡胶有限公司主张“优先租赁权”，也没有使其与茂名农垦橡胶有限公司订立的《公司土地租赁协议书》约定其有“优先租赁权”这一事实令吴辉及其他投标人知悉。尤其在广东省机电设备招标中心有限公司于2017年5月11日公示《茂名农垦橡胶有限公司闲置土地出租项目招标结果公示》（以下简称：“该《公示》”）后，没有按照该《公示》明确作出的指引“在公示发布之日起三个日历日内以书面形式向代理机构或采购人提出质疑”。直到2017年5月18日，广东省机电设备招标中心有限公司才收到庄启新发出的异议书。另一方面，庄启新、黎丽琼虽是夫妻关系，但各是具备独立的民事权利能力、独立的民事行为能力的民事主体，黎丽琼的民事行为并不当然可以视为庄启新的民事行为。黎丽琼购标、向广东省机电设备招标中心有限公司交纳标书费、向广东省机电设备招标中心有限公司交纳保证金、向茂名农垦橡胶有限公司支付保证金等民事行为，并不当然可以视为庄启新的民事行为。即使退一步说，黎丽琼上述民事行为视为庄启新的民事行为，黎丽琼同样既没有参与投标，也没有向与庄启新订立《公司土地租赁协议书》的相对当事人茂名农垦橡胶有限公司主张“优先租赁权”，也没有使庄启新与茂名农垦橡胶有限公司订立的《公司土地租赁协议书》约定庄启新有“优先租赁权”这一事实令吴辉及其他投标人知悉。尤其在广东省机电设备招标中心有限公司于2017年5月11日公示《茂名农垦橡胶有限公司闲置土地出租项目招标结果公示》（以下简称：“该《公示》”）后，没有按照该《公示》明确作出的指引“在公示发布之日起三个日历日内以书面形式向代理机构或采购人提出质疑”。所以，无论如何，足以认定：在茂名农垦橡胶有限公司与吴辉订立《土地租赁合同》过程中，庄启新没有在合理期限内向茂名农垦橡胶有限公司主张行使“优先租赁权”。（二）已经发生法律效力的本院(2018)粤09民终1113号民事判决，驳回庄启新提出的确认茂名农垦橡胶有限公司与吴辉订立的《土地租赁合同》无效的上诉请求。判决理由有：“农垦公司委托机电招标公司通过公开招标的方式对外出租涉案土地，吴辉通过招标程序拍得涉案土地的租赁权并与农垦公司签订了《土地租赁合同》，该租赁协议是双方的真实意思表示，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应认定为有效合同。”吴辉依照《土地租赁合同》享有权利，经本院生效判决确认，依法应予保护。（三）在茂名农垦橡胶有限公司与吴辉订立《土地租赁合同》过程中，庄启新有条件向茂名农垦橡胶有限公司主张行使“优先租赁权”而没有在合理期限内及时主张，反而在茂名农垦橡胶有限公司与吴辉依法订立《土地租赁合同》、吴辉依照《土地租赁合同》享有权利之后，才主张行使“优先租赁权”，违反诚实信用原则，损害吴辉的合法权利。（四）当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。在本案中，庄启新有权在法律规定的范围内处分自己的“优先租赁权”，相应的法律后果由其自己承担。综合以上两方面的理由，庄启新、黎丽琼现主张行使“优先租赁权”没有法律依据，本院不予支持。而且，茂名农垦橡胶有限公司与吴辉订立的《土地租赁合同》为有效合同、吴辉依照《土地租赁合同》享有权利，经本院生效判决(2018)粤09民终1113号民事判决确认。如按一审判决主文，则茂名农垦橡胶有限公司与庄启新、黎丽琼形成的租赁合同关系，与茂名农垦橡胶有限公司与吴辉订立的《土地租赁合同》，在出租人、合同标的物、合同权利和义务等方面均完全相同，所不同者只是承租人。所以，如果判决确认庄启新在茂名农垦橡胶有限公司与吴辉订立《土地租赁合同》后可以行使“优先租赁权”，其法律后果将与本院（2018）粤09民终1113号民事判决确认该合同为有效合同相矛盾。依法本院不能作出与生效判决相矛盾的判决。综上所述，上诉人茂名农垦橡胶有限公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，本院查清事实，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十二条第一款、第六十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省化州市人民法院（2018）粤0982民初1458号民事判决；二、驳回被上诉人庄启新、黎丽琼的诉讼请求。一审案件受理费6936.5元，由被上诉人庄启新、黎丽琼负担。二审案件受理费6936.5元，由被上诉人庄启新、黎丽琼负担；上诉人茂名农垦橡胶有限公司预交的二审案件受理费6936.5元，予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 潘泽茂审 判 员 阮树本二〇一九年六月二十日法官助理 陈 苗书 记 员 陈 琦书 记 员 梁敏焕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。