广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初41775号原告：深圳市万佳广场投资发展有限公司，住所深圳市福田区园岭街道园岭园中花园**裙楼**部分，统一社会信用代码914403003592432448。法定代表人：李文华。委托诉讼代理人：张泽敬，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩洪，北京市一法律师事务所律师。被告：深圳市城市建设开发（集团）有限公司，住所深圳市罗湖，住所深圳市罗湖区桂园街道滨河东路**鹿丹大厦**码91440300192191162A。法定代表人：王华本。被告：深圳市城建实业发展有限公司，住所深圳市罗湖区桂园街，住所深圳市罗湖区桂园街道滨河东路**深城投中心**403001922685531。法定代表人：林锡河。两被告共同委托诉讼代理人：侯松涛，广东俨道律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李爽，广东俨道律师事务所律师。被告：深圳市城建明园实业有限公司，住所深圳市福田区园岭三路园中花，住所深圳市福田区园岭三路园中花园****0192247322Q。法定代表人：余卫军。委托诉讼代理人：王小玄，广东俨道律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博立，广东俨道律师事务所律师。原告深圳市万佳广场投资发展有限公司与被告深圳市城市建设开发（集团）有限公司（下称城建集团公司）、深圳市城建实业发展有限公司（下称城建实业公司）、深圳市城建明园实业有限公司（下称城建明园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月22日、5月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张泽敬、韩洪，被告城建集团公司、城建实业公司的共同委托诉讼代理人侯松涛、李爽，被告城建明园公司的委托诉讼代理人王小玄、张博立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告城建集团公司是新一佳园岭万佳广场所占用的深圳市福田区裙楼一、二、三层（以下简称新一佳万佳裙楼）的产权人。被告城建实业公司（原名深圳市城建保税贸易有限公司，2017年9月改为现名）系被告城建集团公司独资设立的公司，被告城建集团公司是被告城建明园公司的股东。2015年11月18日，原告与深圳市大亚兰迪投资有限公司（以下简称大亚兰迪公司）签订了房屋租赁《合同书》及补充协议约定，大亚兰迪公司把其从被告城建实业公司承租来的新一佳万佳裙楼，除新一佳超市有限公司（园岭商场）占用的面积外，其余全部出租给原告使用。原告和大亚兰迪公司共同经营新一佳万佳裙楼。2016年10月28日，被告城建实业公司和大亚兰迪公司注销了租赁合同，从2016年11月1日起终止合同履行。2016年10月29日，被告城建实业公司和原告签订了房屋租赁合同书及补充协议约定，被告城建实业公司把原来由大亚兰迪公司承租的新一佳万佳裙楼全部出租给原告，租期从2016年11月1日算起，至2025年10月10日终止。大亚兰迪公司退出了对新一佳万佳裙楼的租赁经营。2017年7月27日，原告和被告城建实业公司、城建明园公司签订《三方协议》，约定被告城建实业公司把其在2016年与原告签订的房屋租赁合同书中的一切权利义务转移给被告城建明园公司。2016年年初到2016年10月期间，原告和大亚兰迪公司经被告城建集团公司同意，以二次装修的形式对新一佳园岭万佳广场项目进行了改建。被告城建集团公司除了复函同意外，还委托深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司，对新一佳园岭万佳广场改建项目施工图设计文件进行了审查外，并出具授权委托书，委托谭立莲同志办理“新一佳商场改建项目施工图报建”。基于上述情况，原告和大亚兰迪公司按照改建项目施工图设计文件进行了施工。但是，被告城建集团公司至今没有对改建项目报规划等主管部门审批，导致了从2016年起，深圳市福田区城市综合管理行政执法局（下称福田城管执法局）以原告违反深圳市城市规划、违法加建为由，多次对原告实施处罚，不仅如此，承租原告商铺的很多商户，也以改建没有办理规划、属违法建筑为由，拒付原告租金、拒绝履行商铺租赁合同，形成大量诉讼到法院，对原告造成巨大损失，在社会造成了极为恶劣的影响。因被告城建集团公司不配合办理规划报批手续，原告多次向相关主管部门申请补办规划手续，但是，深圳市规划和国土资源委员会福田管理局告知原告，必须以被告城建集团公司的名义才能办理规划报批等相关手续。2018年4月11日，福田城管执法局以原告没有办理规划手续为由，对原告深圳市福田区园岭花园裙楼1层的1601、1603、1608、1611号商铺进行了拆除。2018年11月27日，福田城管执法局以原告没有办理规划手续为由，对原告改、加建的全部建筑进行了强制拆除。福田城管执法局拆除的建筑包括：1.万佳广场Ｃ、Ｄ栋之间“诗碧曼草本养发馆”的钢架、玻璃墙20.44平方米（对应1602号商铺）；2.万佳广场Ｃ、Ｄ栋之间南侧裙楼二楼层233.61平方米面积；3.万佳广场Ｄ、Ｅ栋东侧位置二层417.49平方米、三层417.49平方米；4.万佳广场Ｄ、Ｅ栋之间裙楼一楼东侧位置一排钢架、玻璃结构商铺，面积为148.41平方米（对应1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112号商铺）。上述建筑拆除后导致原告的1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1602、2111号商铺、三层健身房所使用的商铺均不能使用和出租，其中1106号商铺拆除时由深圳市世华房地产投资顾问有限公司承租使用、1107号商铺由李康瑞承租经营包道茶点、1108号商铺拆除时由中原地产（代理）深圳有限公司承租使用、1109号商铺拆除时由曾志慧承租经营百果园、1110号商铺拆除时由肖伟承租用于药房经营、1111号商铺拆除时由美颐美餐厅（深圳）有限公司承租经营、1112号商铺拆除时由深圳面点王饮食连锁有限公司承租经营、1602号商铺拆除时由巫丽娟承租经营百货和养发、二层的2111号商铺拆除时由深圳市中影星联影院管理有限公司承租使用、三层被拆除由深圳市攻防健身投资管理有限公司所承租使用。另外，万佳广场Ｃ、Ｄ栋之间南侧裙楼二楼层被拆除的部分，虽然在2017年11月29日和深圳市艾乐教育咨询有限公司签订了租赁合同，但被福田城管执法局以没有办理规划手续为由查封，一直未能使用。涉案新一佳万佳裙楼先后由原告及大亚兰迪公司和被告城建实业公司签订租赁合同，在合同履行过程中，被告城建集团公司作为裙楼的所有权人，其同意原告及大亚兰迪公司对承租的新一佳万佳裙楼的改建，并出具了报建委托书，证明了在租赁合同履行过程中，加入履行租赁合同义务，同意承担出租方（业主）就租赁物的改建事务所应承担的报规划等相关主管部门审批的义务。其不履行上述义务，导致原告改建的商铺被拆除、和商户之间的租赁合同不能履行或被迫中断履行，应当承担对原告所造成的包括对改建部分的设计、建设费、未办理规划的商铺在被拆除前的空置损失及被拆除后的预期租金损失、原告因商铺被拆除需对租户赔偿的损失在内的一切损失。被告城建实业公司受被告城建集团公司委托出租涉案新一佳万佳裙楼，应诚信履行合同，承担积极督促并协助被告城建集团公司向相关部门办理报批手续的义务，但是，其却怠于履行义务，且置原告多次向其申请办理报批手续于不理，应当和被告城建集团公司共同承担向原告赔偿损失的责任。被告城建明园公司承接了被告城建实业公司的合同权利和义务后，应当承担积极督促并协助被告城建集团公司向相关部门办理报批手续的义务，但是，其同样怠于履行义务，应当和被告城建集团公司共同承担向原告赔偿损失的责任，对目前还没有通过协商或司法判决确认的、原告需要赔偿被拆除商户的费用、以及因拆除造成原告的预期租金等损失，约5000多万元，原告保留诉权，适时另行起诉主张，以目前已确认的损失，请求判令：被告共同赔偿原告损失5359197.90元。原告提交的损失计算情况说明表列明的损失包括改建费用2003000元，其余的损失为赔偿租户的费用。被告城建集团公司答辩称，答辩人并非本案适格主体，不应当就本案争议标的承担责任。本案为房屋租赁合同纠纷，因合同履行所产生的权利义务关系应仅限于合同相对方之间。答辩人虽然为涉案房屋的产权人，但根据被答辩人所提交的证据均可看出，答辩人均未与被答辩人就涉案房屋直接签订过房屋租赁合同，而是由被告城建实业公司（曾用名“深圳市城建保税贸易有限公司”）与被答辩人签订房屋租赁合同，并在其后将合同权利义务概括转让给被告城建明园公司。自本案争议事实发生至今，答辩人均非租赁合同的主体方。就租赁合同所产生的纠纷及或有法律责任，均与答辩人无关，不应承担任何责任。综上，恳请法院依法查明本案基本事实，并驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告城建实业公司答辩称，答辩人并非本案适格主体，不应当就本案争议标的承担责任。2017年7月27日，被答辩人、答辩人及被告城建明园公司签订《三方协议》。三方共同约定答辩人自2017年8月1日起将与乙方（即被答辩人）签订的所有有关房屋租赁和物业场地有偿使用的合同（协议）及补充协议中的权利和义务转让给丙方（被告城建明园公司）。被告城建明园公司接受答辩人转让，并自2017年8月1日起取代答辩人行使答辩人与被答辩人签订的合同（协议）及补充协议中的权利，履行义务。被答辩人同时在协议中作出承诺，自2017年8月1日起被答辩人对被告城建明园公司履行与答辩人签订的所有合同（协议）及补充协议中的义务，行使权利，不再向答辩人主张权利义务。被答辩人、答辩人及被告城建明园公司在《三方协议》上盖章签字的行为应视为答辩人已经履行了通知义务、取得了被答辩人的同意。因此，自《三方协议》约定的日期之日起，原租赁合同及补充协议中的合同当事人已经变更为被告城建明园公司与被答辩人，答辩人正式退出该合同关系，并非合同相对方，就租赁合同有关的任何权利义务，均与答辩人无关。被告城建明园公司答辩称，被答辩人要求答辩人赔偿损失5359197.90元没有事实和法律依据，依法不应得到支持。理由如下：一、被答辩人与被告城建实业公司于2016年10月29日始签订租赁合同，在此之前，双方并无租赁法律关系，不存在答辩人与被告城建实业公司同意被答辩人之法律基础，更不存在被告城建集团公司、城建实业公司、答辩人承担损害赔偿责任之事实及法律基础。由于大亚兰迪公司违反租赁协议约定，2016年10月28日，被告城建实业公司与大亚兰迪公司解除租赁合同及补充协议并注销备案；次日，被答辩人与被告城建实业公司签订《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，并于2016年11月1日成为承租人。因此，在2016年10月29日之前，被答辩人与被告城建实业公司并未签署租赁合同，也不存在租赁权利义务关系。被答辩人要求被告城建集团公司、城建实业公司及答辩人承担损失赔偿责任无事实及法律基础。二、被告城建实业公司与被答辩人签署租赁合同及补充协议前，被答辩人作为次承租人擅自违法加建、改建；被告城建实业公司多次发函，要求严格按照合同约定、物业单位要求和政府部门要求依法依规装修。从被答辩人所提交的证据1-3及其诉状中有关陈述可以看出，本案的基本事实是2015年11月28日，承租人大亚兰迪公司与被答辩人签署租赁合同及补充协议，约定承租除新一佳超市有限公司占用的面积以外的其他大亚兰迪公司承租的被告城建实业公司物业。2016年初至2016年10月期间，被答辩人作为涉案房屋次承租人，对涉案房屋进行了违法加建、改建。由于次承租人（被答辩人）的违规装修改造行为，2016年4月1日，被告城建实业公司向大亚兰迪公司发出通知，要求大亚兰迪公司在接到通知后3个工作日内提供施工设计图纸经深圳市城建物业管理有限公司园中花园管理处（以下简称“物业服务单位”）审核同意的书面证明和政府部门的行政许可批复文件，否则不得擅自装修。并于同日向物业服务单位发函，要求严格管控被答辩人二次装修行为。2016年5月3日，被告城建实业公司发现涉案房屋首层中堂被改建为内部使用场地、外部存在加装钢结构楼梯后要求大亚兰迪公司、被答辩人做好安全评估并提交相关资料，但被答辩人在被告城建实业公司发出通知后并未向答辩人提交前述资料。2016年6月2日，被告城建实业公司接到物业服务单位来函，称园中花园C、D、E栋裙楼中C、D栋广场私自拆除原有墙体，开设通道；室内未经报批私建钢架结构；四楼电梯机房私建电梯机房；一楼违建台阶和门面，占用通道和停车位，且多次劝阻后仍一意孤行。2016年6月6日，被告城建实业公司向大亚兰迪公司发函要求制止违规装修加建，严格按照物业服务单位的要求改造装修物业，否则因此发生强制措施，被告城建实业公司一律不予干涉。同月8日，被告城建实业公司函告物业服务单位已要求承租人配合整改。2016年6月23日，被告城建实业公司应承租人大亚兰迪公司要求向其提供了授权谭立莲（大亚兰迪员工）办理新一佳广场改建项目施工图报建的授权委托文件，协助大亚兰迪公司办理相应的政府审批手续。但大亚兰迪公司在取得相应授权文件后，并未按照租赁合同及补充协议的约定完成相应政府部门的行政批复或许可文件；也未能按照协议约定向被告城建实业公司递交政府部门的行政批复或许可文件、施工图文件及物业服务单位同意意见。被告城建实业公司、答辩人也当然不会在被答辩人未取得前述行政批复或许可文件、施工图文件、物业服务单位同意意见以及自身内部审核同意意见前同意大亚兰迪对涉案物业进行装修。被告城建实业公司在与大亚兰迪公司签署租赁合同及补充协议并发现被答辩人违规装修后，多次去函要求严格按照合同约定、物业服务单位要求和政府部门要求依法依规装修，并在大亚兰迪公司的要求下出具了相应的授权文件（但对于需要盖章文件及原件现场核对事宜，对方并未提供或做出安排）。但被答辩人在此期间利用其次承租人身份一直在未取得政府行政批复和许可，更未取得被告城建实业公司、答辩人同意意见的情况下擅自隐瞒施工，对所承租物业擅自加建、改建。三、被告城建实业公司、答辩人与被答辩人签署租赁合同及补充协议后，也从未同意或追认过被答辩人的加建、改建申请，被答辩人的加建、改建行为违反了与答辩人租赁协议的约定。根据答辩人与被答辩人所签订的《房屋租赁合同补充协议》第十七条第2款明确约定：“（1）乙方（即被答辩人）装修、改建及增加设施、设备的施工设计图纸，应报甲方和物业服务单位审核同意……如需向消防、环保、规划国土、建设等政府部门报批的，须取得以上相关主管部门的行政许可或书面批复。（2）乙方应提供前述相关政府主管部门的行政许可或批复原件或盖有乙方公章的复印件、设计图纸给甲方（甲方存档），经甲方书面同意后，乙方方能进行装修、改建施工，否则，造成的经济、法律责任由乙方自行负责……”。第十七条第5款约定，“若乙方对租赁房屋的装修、改建未经公安消防、环保、规划国土、建设、市场监督等政府主管部门批准擅自施工……或未经相关主管部门验收合格擅自使用，受到政府主管部门的处罚、责令恢复原状、停业整顿等，其责任和损失均由乙方自行承担。”根据前述合同约定，被答辩人应当在装修、改建前取得物业单位、答辩人对施工设计图纸的审核同意，并需将政府相关部门的行政许可或书面批复交答辩人存档书面同意后方能进行装修、改建施工。否则，被答辩人不得擅自装修改建，因此导致的相关责任和损失均应由自身承担。自2016年10月29日被告城建实业公司与被答辩人签订租赁协议及补充协议后，被告城建集团公司、城建实业公司及物业管理单位从未就被答辩人改建、加建事宜做出任何同意或追认的意思表示。截至本案开庭审理之日，被答辩人也仍未按照《房屋租赁合同补充协议》第十七条第二款之约定，向答辩人及物业服务单位提交相关主管部门的行政许可或书面批复。四、被答辩人加建、改建行为违反国家和深圳市法律法规等的规定，具有违法性；其无权要求城建实业、答辩人就已经形成的加建、改建事实承担必须协助报批的义务。被答辩人未经批准擅自加建、改建的行为属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定。深圳市自上世纪90年代也针对违法建筑行为出台过《关于坚决制止违法用地和违法建筑行为的通告》《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》等多项规定，对违法建筑采取零容忍的态度。被答辩人擅自加建、改建的行为明显与国家、深圳市关于建筑物加建、改建的相关规定，其行为具有明显的违法行为，其主张的诉讼请求不具有合法、正当的基础，不应予以承认。况且，根据被答辩人提交的起诉状称，其加建、改建行为发生被答辩人与被告城建实业公司签订租赁合同之前（2016年初至2016年10月间）。承认被答辩人要求答辩人等出具同意其加建、改建的请求，无异于要求答辩人等强制接受其违法行为和违法加建、改建的事实以及必须承受补办加建、改建手续的责任和义务，这既不符合双方的合同约定，也于法无据。五、被答辩人无证据证明答辩人协助的必要及涉案房屋存在补办报批报建的可能。被答辩人提供的证据16《深圳市福田区城市综合管理行政执法局案件延期办理审批表》显示，2016年3月29日，被答辩人因违章搭建被立案（案号：深福田规土监行案（2016）90号）、2018年3月17日办理第22次延期。被答辩人提供的证据16中“给予当事人申请规划保留的权利，特申请延长调查取证时间”的表述系深圳市福田区城市综合管理行政执法局延长办案时间的内部文件，并不能证明深圳市福田区城市综合管理行政执法局同意对能否补办手续及通过补办手续实现保留利用作出肯定性结论。既不能由此证明政府机关对于涉案加建、改建部分是否同意立即补办报批报建手续，也不能由此推定政府机关要求提交产权单位的同意意见。根据深圳市关于规划违法和土地违法行为的规定，符合立案条件的需经调查取证由政府主管部门出具相应的罚款或拆除的处罚结果，在立案调查至出具相应处罚结果期间，国土及规划主管部门不接受有关违反建筑的任何报批报建补办手续；如果处罚结果为限期拆除，则不存在补办手续的可能性。而根据政府部门公开显示的信息及涉案房屋最后的处理结果不难看出，涉案房屋因违反规划土地监察的相关规定而被政府主管部门勒令拆除并最终于2018年11月27日全部拆除完毕，即不存在补办报批报建手续的必要和可能。六、被答辩人要求答辩人、被告城建实业公司就其违法行为承担赔偿责任于法无据。（一）被答辩人承诺未办理完装修改造工作手续前不开业。2016年10月25日，被答辩人出具《承诺书》（见证据【8】）称，“我司（即被答辩人）将严格按租赁合同、补充协议和贵司的要求办理完物业的装修改造的相关工作和手续，否则绝不开业”。根据被答辩人提供的证据15显示，《补充协议》第十七条约定，“乙方（被答辩人）装修、改建完工后，必须经消防、环保、规划国土建设等政府主管部门竣工验收合格并取得合格证（或准用证）后，才能投入使用”。根据前述被答辩人作出的承诺及与答辩人签署的补充协议，被答辩人同意在未办理完毕物业装修改造的相关工作手续前不投入使用。因此，其违反承诺和协议约定产生的损失应当由被答辩人自行承担。（二）被答辩人明知自身违法加建、改建且在收到立案通知书后未停止违法加建、改建行为，应自担损失。被答辩人提交证据17-31显示，被答辩人在2015年12月至2018年6月间陆续签署了设计施工合同、租赁合同。但自2015年12月至今，被答辩人作为专业的商场出租经营机构，不可能不知晓违法加建、改建部分租赁合同的效力存在被认定为无效的法律风险。被答辩人在明知上述行为违法且未取得答辩人同意加建、改建的情况下仍对外签署租赁合同，其应对所产生的纠纷、诉讼及由此引发的租金损失、赔偿责任自行负责，与答辩人无关。（三）被答辩人在答辩人2017年8月11日发函解除与被答辩人的租赁关系后无理占用场地，并未迁离和移交；其给答辩人所造成的租金损失已达2600余万。被答辩人只字未提其违法加建、改建行为和其无理占用行为给国有资产造成的损失，反而起诉答辩人要求为其违法行为产生的损失负责，实属荒谬。综上，恳请法院依法查明本案基本事实，并驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2015年11月18日，大亚兰迪公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签署《合同书》约定，甲方将位于深圳市福田区裙楼部分房屋出租给乙方使用，其中一层建筑面积为4951平方米，二层为766平方米，三层为877平方米，房屋权利人为被告城建集团公司，本项目由甲方负责与业主方及政府相关部门协调外墙装修及广场改造的审批手续，乙方协助，按照乙方的方案进行报批，乙方的方案须经甲方审核同意。乙方在合同签订10天内需提供装修报告方案、装修方案图纸、装修材料说明及办证相关资料给甲方及业主方审核，在取得相关政府部门书面批复后乙方方可进行装修。同日，双方签署《房屋租赁补充协议》约定，为便于乙方出租的商户办理租赁登记备案及相关证件的，由甲方与乙方出租的商户直接签订一份房屋租赁合同，此租赁合同只作为租赁备案及办理相关证件之用。2015年12月12日，原告（甲方、委托单位）与岳阳市建筑设计院深圳分院（乙方、设计单位）签署《万佳广场投资发展有限公司改造设计合同》约定，乙方按甲方要求对万佳广场改造工程进行设计，设计费为11万元。2016年1月28日，原告（发包人）与广东爱得威建设（集团）股份有限公司（承包人、下称爱得威公司）签署《园岭万佳广场项目（钢结构）工程施工合同》约定，承包人承包新一佳万佳广场钢结构改造工程，工程总价款为122万元。同日，被告城建实业公司向大亚兰迪公司作出城建保税（2016）10号《关于新一佳商场二次装修的复函》称，同意大亚兰迪公司对租赁物业进行重新整体装修，并给予3个月免租期，有关重新装修的各项事宜，须按《房屋租赁合同补充协议》第十八条相关条款约定执行。2016年3月29日，深圳市福田区城市综合管理行政执法局对原告违章搭建立案，案号为深福田规土监行案（2016）90号。2016年4月1日，被告城建实业公司向大亚兰迪公司发出《通知》称，其应按双方签署合同补充协议的约定于3个工作日内提供施工设计图纸经租赁房屋所在地物业服务单位审核同意的书面证明和相关政府部门的行政许可批复的原件或盖有公章的复印件，否则不得擅自装修，由此引发的一切责任和后果由大亚兰迪公司承担。同日，被告城建实业公司向深圳市城建物业管理有限公司园中花园管理处发出《安全提示》，要求该公司对当前承租人大亚兰迪公司的二次装修严格管控，如发现装修改造过程中对房屋结构和消防安全构成隐患的行为及时制止并通知被告城建实业公司。2016年4月22日，原告（甲方）与梁冲（乙方）签署《肯德基钢结构施工补充协议书》约定，乙方承接新一佳肯德基处钢结构改造施工工程，工程价款为13万元。2016年5月3日，被告城建实业公司向大亚兰迪公司、原告发出《安全告知书》称，大亚兰迪公司、原告将中堂改建为使用场地，部分也加装有外部钢结构楼梯，遂要求两公司做好建筑物的安全风险评估报告、建筑物安全使用的防范措施并提供书面资料作存档备案。2016年5月12日，深圳市福田区住房和建设局向大亚兰迪公司下发《建筑工程施工许可证》，批准原告对园岭园中花园C、D、E裙楼进行装修、升级改造，施工单位为深圳远鹏装饰集团有限公司。2016年5月23日，原告和大亚兰迪公司共同向被告城建实业公司提交《申请函》称，公司需对一楼南侧大堂中空处改建，此改造升级需向深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局报建备案，报建备案由被告城建实业公司授权办理，特申请备案材料如下：1、……；5、被告城建集团公司法定代表人授权委托书，授权给大亚兰迪公司谭立莲，授权内容为深圳市规划和国土资源管理委员会第一直属管理局报建备案；6、……2016年6月2日，深圳市城建物业管理有限公司园中花园管理处向被告城建实业公司作出《关于要求协助管控园中花园裙楼违章装修的函》称，园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层在装修期间存在私自拆除原有墙体、开设通道、室内未经报批私建钢架结构、私建电梯机房、在一楼（原肯德基位置）违建台阶和门面等违章项目，管理处已多次劝阻并发整改通知，但施工方仍不整改，遂要求其协助管控。2016年6月6日，被告城建实业公司向大亚兰迪公司邮寄《通知》称，其接到管理处投诉大亚兰迪公司违规装修加建的上述函件，遂通知要求大亚兰迪公司与管理处协调，严格按管理处的要求改造装修物业。2016年6月8日，被告城建实业公司向管理处复函称，公司已发函及口头通知承租人要求配合整改。2016年6月23日，被告城建集团公司出具加盖印章的营业执照复印件、法定代表人证明书，授权委托书，委托谭立莲办理新一佳商场改建项目施工图报建手续。2016年10月11日，大亚兰迪公司向被告城建实业公司提交《申请变更租赁合同和补充协议报告》称，公司正在重组，无法交纳租金，申请将租赁合同和补充协议的承租方变更为原告，其他条款不变。2016年10月25日，原告向被告城建实业公司出具《承诺书》记载，鉴于大亚兰迪公司已向该公司申请将承租人更名为原告，原告作出承诺如下：一、……；四、公司将严格按租赁合同、补充协议和被告城建实业公司的要求办理完物业的装修改造的相关工作和手续，否则决不开业。同日，原告出具《深圳市园岭新一佳超市升级改造若干情况汇报》记载，1、项目办证方面，已获新一佳超市园岭商场升级改造、外墙装修工程的施工许可证；2、项目准备方面，公司请检测公司进行了二次房屋安全鉴定，提供检测数据给设计院作为设计依据；3、项目设计方面，公司已请岳阳市建筑设计院进行设计，设计图纸经在住建局备案的建筑工程咨询公司作第三方图纸审查并获审查合格书；4、项目施工方面，选择爱得威公司作为钢结构施工单位。2016年10月29日，原告（承租方、乙方）与深圳市城建保税贸易有限公司（被告城建实业公司更名前的名称、下称被告城建实业公司）（出租方、甲方）签订《深圳市房屋租赁合同》约定，乙方承租深圳市福田区裙楼一、二、三层部分房屋，面积共计11045平方米，乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的，甲方可解除合同、不予退还租赁保证金、向乙方请求损害赔偿。同日，双方签订《房屋租赁合同补充协议书》约定，甲方不承担乙方装修、承租期内乙方或第三人在租赁房屋内受到的任何人身伤害或财产损失，其责任和损失均由乙方自行承担。乙方对租赁房屋及附属设施进行装修、改建、加建的部分，由乙方自行负责保养和维修，并自行承担其费用，房屋主体结构的维修责任由乙方向收取房屋本体维修基金的单位申请维修。租赁期间，乙方如需对租赁房屋进行装修、改建，必须与租赁房屋的建筑物协调一致，自然美观，并办理以下手续：（1）乙方装修、改建及增加设施、设备的施工设计图纸，应报甲方和物业单位审核同意。甲方须在15个工作日内批复。如需向消防、环保、规划国土、建设等政府主管部门报批的，须取得以上相关主管部门的行政许可或书面批复。（2）乙方应提供前述相关政府主管部门的行政许可或批复原件或盖有乙方公章的复印件、设计图纸给甲方（甲方存档），经甲方书面同意后，乙方方能进行装修、改建施工，否则，造成的经济、法律责任由乙方自行承担。（3）乙方在装修、改建过程中，必须严格遵守政府主管部门批准的要求和国家及深圳市关于房屋安全、装修、改建、水防、环保、规划国土、建设、卫生、建筑节能、市场监督、城市管理、物业管理等有关规范、标准、规定，并接受甲方及有关部门和物业服务单位的检查监督。（4）乙方装修、改建完成后，必须经消防、环保、国土、建设等政府主管部门竣工验收合格并取得合格证（或准用证）后，才能投入使用。（5）乙方应将装修、改建的竣工验收，包括施工图、竣工图、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收证明书、消防验收合格证、环保验收合格证、规划验收合格证等全部竣工验收资料原件或盖有乙方公章的复印件移交甲方存档。因乙方对租赁房屋进行装修、改建而增加建筑面积，若政府主管部门要求收取罚款，补交地价款或征收土地使用费或土地有偿使用金等，均由乙方承担。2016年12月9日，双方签订《补充协议二》约定，应乙方和大亚兰迪公司的租赁合同更名要求，甲方和大亚兰迪公司于2016年10月28日共同到深圳市福田区岭租赁所办理了合同登记（备案）号为福ＡＩ065005的租赁合同和补充协议（以下简称“原租赁合同”）的注销手续，确定双方于2016年11月1日起与大亚兰迪公司终止原租赁合同，然后与乙方签订了原租赁合同物业园岭园中花园Ｃ、Ｄ、Ｅ栋裙楼一、二、三层部分房屋的租赁合同及补充协议（以下简称“本合同”）。其中未尽事项，经双方协商一致签订补充协议二如下：一、乙方对本合同起始日前大亚兰迪公司的拖欠租金、水电费和物业管理费负无限连带责任，并将于签订本协议前履行。二、本合同起始日前大亚兰迪公司对甲方做出的一切与原租赁合同相关的合同外承诺乙方一律承认并视为乙方承诺予以履行。三、大亚兰迪公司或其合作方如要使用原租赁合同范围内的原大亚兰迪公司转租乙方租赁合同范围外的面积（以下简称“大亚兰迪公司实际使用面积”）乙方应同意与其合作不盈利。乙方严格按本合同和甲方的要求办理物业的装修改造的相关工作和手续。从本合同起始日开始，乙方与大亚兰迪公司的一切纠纷和责任与甲方无关，由乙方与大亚兰迪公司自行解决。2017年2月28日，原告向被告城建实业公司提交申请书称，其承租的物业一楼改建需向深圳市福田区规划和国土资源委员会备案，申请的单位必须是业主即被告城建集团公司，特申请给予申请审核同意并盖章。2017年7月27日，被告城建实业公司（甲方）、原告（乙方）、被告城建明园公司（丙方）签署《三方协议》约定，甲方自2017年8月1日起将与乙方签订的所有有关房屋租赁和物业场地有偿使用的合同（协议）及补充协议中的权利和义务转让给丙方。丙方接受甲方转让，并自2017年8月1日起，取代甲方行使与乙方签订的合同（协议）及补充协议的权利，履行义务。自2017年8月1日起，乙方对丙方履行与甲方签订的合同（协议）及补充协议中的义务，行使权利，不再向甲方主张权利义务。2017年8月11日，被告城建实业公司、城建明园公司向原告作出《关于解除租赁合同的函》称，原告未按合同约定支付2017年7月份的租金，现通知原告解除房屋租赁合同。另查，原告提交了两份深圳市福田区城市综合管理行政执法局的《案件延期办理审批表》复印件，该审批表记载，案由为违章搭建，案号为深福田规土监行案（2016）90号，立案时间2016年3月29日，延期时限2018年3月17日至2018年4月21日（第22次延期），案件延期办理的理由为该案经区案件研讨会（福田区城市综合管理行政执法局会议纪要201607）研究决定，给予当事人申请规划保留的权利，特申请延长调查取证时间，规划土地监察机构负责人意见处由陈**签字同意，承办部门负责人意见、区规划土地监察局局领导或街道规划土地监察队队长意见处空白。又查，原告主张的损失包含因商场改建被拆除的5个商铺的赔偿费用，原告提交了其分别于2016年1月18日与深圳市攻房健身投资管理有限公司、2016年1月21日与深圳市中影星联影院管理有限公司、2016年6月10日与雷俊、2016年7月15日与中原地产代理（深圳）有限公司、2018年1月29日与深圳面点王饮食连锁有限公司签署的租赁合同及部分解除合同协议、本院依法作出的（2017）粤0304民初4376号、（2018）粤0304民初11421号民事判决书予以佐证，上述商铺均是因违建而被执法机关强制拆除，最终于2018年11月27日全部拆除完毕。除上述两份判决书所涉商铺外，原告与其他商户自行协商解决了租赁合同的清算事宜，原告向各商户退还了租赁押金及赔偿了部分损失，两份判决书亦判令原告向租户赔偿损失，目前两案仍在二审审理中。再查，原告与被告城建明园公司分别以房屋租赁合同纠纷为由将对方诉至本院，案号分别为（2017）粤0304民初53072号、（2018）粤0304民初4384号案件，该两案经审理认为，本案原告在履行合同过程中根本违约，（2017）粤0304民初53072号案件中确认双方于2016年10月29日签订的《深圳市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》和2016年12月9日签订的《补充协议二》于2017年8月15日解除。庭审时，各被告称从未收到原告或大亚兰迪公司的加扩建申请，只是在收到原告于2016年5月23日提交的备案所需材料的申请后，向大亚兰迪公司的员工谭立莲出具了授权委托书等材料，按照双方签署的租赁合同约定，被告对于原告方加建和扩建的态度是其已获得相关政府机关的批准和认可为前提，所以在原告方提出向相关的政府机关申请报批报建的时候，被告履行了提供营业执照复印件等材料的配合义务。因为相关部门于2016年3月29日已对违法搭建立案，立案后是没有补办报批报建手续的可能性，所以即使被告出具相应材料亦未能成功办理审批手续。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。本案中，各方签署了多份租赁合同，原告最初于2015年11月18日与大亚兰迪公司签署租赁合同，自大亚兰迪公司处承租园岭园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层部分房屋，后于2016年10月29日与被告城建实业公司签署了新的租赁合同约定租赁期限自2016年11月1日开始，自此，原告与被告城建实业公司成立了合法有效的房屋租赁合同关系。2017年7月27日，原告与被告城建实业公司、城建明园公司签署三方协议，被告城建实业公司将其与原告签署的租赁合同项下权利义务转让给被告城建明园公司，自2017年8月1日起，出租方即变更为被告城建明园公司，原告与被告城建明园公司成立了合法有效的房屋租赁合同关系。原告与大亚兰迪公司签署的合同明确约定，原告在取得报批手续后可以进行装修，被告城建实业公司亦以书面的方式同意大亚兰迪公司提出的装修申请，事实上，深圳市福田区住房和建设局也向大亚兰迪公司下发了准予装修、升级改造的《建筑工程施工许可证》，根据原告与大亚兰迪公司签署的合同可知，该装修的主体实为原告，其仅是以大亚兰迪公司的名义办理了相关的手续。原告实际开始钢结构改造施工时与原告有合同关系的是大亚兰迪公司，双方签署合同并未约定原告可以对承租房屋进行改扩建。原告于2016年1月28日与爱得威公司签署的《（钢结构）工程施工合同》、于2016年4月22日与梁冲签署《肯德基钢结构施工补充协议书》约定的工程均为钢结构改造，该钢结构改造工程并非普通的装饰装修，被告城建实业公司同意大亚兰迪公司进行装修，深圳市福田区住房和建设局下发的许可证亦仅为装修及升级改造，且施工许可证上载明的施工单位为深圳市远鹏装饰集团有限公司，亦非上述钢结构的施工方。深圳市福田区城市综合管理行政执法局于2016年3月29日对原告违章搭建进行立案亦再次证明了原告的钢结构改造工程并非普通的装饰装修。原告在施工前未向各被告提出书面申请，亦未向相关政府主管部门办理报批手续，反而是物业管理单位在发现原告未报批即开始钢结构改造后，及时报告当时的出租方即被告城建实业公司，被告城建实业公司亦以书面通知的方式要求原告办理报批手续后再装修，但原告却在未办理报建手续的情况下，继续将涉及改造的商铺出租，虽然原告与大亚兰迪公司于2016年5月23日向被告城建实业公司提出为满足影院专业需求，需被告城建实业公司授权办理大堂中空处改建报建备案手续并列明了所需资料清单，根据原告提交的与各租户签署的租赁合同可以看出，原告搭建的面积不限于电影院部分，被告城建集团公司作为业主方于2016年6月23日出具了营业执照、法定代表人证明书、法人授权委托书协助原告及大亚兰迪公司办理相应的报建审批手续，但原告及大亚兰迪公司仍未办理相应的报批手续，被告城建集团公司作为业主方在原告已实际违章加建的情况下出具上述委托材料，并不代表其有义务配合原告办理已被执法机关立案调查的违章搭建的报建手续。原告与被告城建实业公司于2016年10月29日签署合同明确约定原告在征得被告城建实业公司同意、取得相关政府主管部门批准后，方能改建施工，否则原告应自行承担相应的法律责任。虽然原告于2017年2月28日向被告城建实业公司再次提出申请以被告城建集团公司的名义办理审批手续，相应的案件延期办理审批表载明给予原告申请规划保留的权利，但该审批表为执法部门延长办案时间的内部文件，该审批表部分审批意见处无签名，即使该审批表为真实的，亦不能证明原告的违章搭建行为可以通过事后补办手续及通过补办手续而使违章搭建合法化，即在原告的违章搭建已被相关机关立案的情况下，被告是否履行相应的配合义务与该违法行为的处理后果并无关系。综上，原告在未办理报建审批手续的情况下仍未停止违法加建，并在未办理相应手续的情况下将涉及加改建的商铺出租给各商户，原告未遵守其向被告城建实业公司作出的在办理完物业装修改造相关工作及手续后开业的承诺，因违章搭建被执法机关全面拆除的损失、其赔偿给各租户的损失均应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市万佳广场投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费49314元（原告已预交56747元）、保全费5000元，均由原告承担。原告多预交的诉讼费7433元，本院依法退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  戴京鸣人民陪审员  吴日莲二〇一九年六月四日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。