贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0302民初3146号 原告：李永林，男，汉族，1953年6月19日生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：赵玉梅，贵州桓文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗洋，贵州桓文律师事务所律师。 被告：中房集团遵义房地产开发公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区碧云路1号，统一社会信用代码：91520302214781033Y。 法定代表人：吴守权，总经理。 委托诉讼代理人：魏凤林，员工。 原告李永林与被告中房集团遵义房地产开发公司(以下简称中房公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年3月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永林及其委托诉讼代理人罗洋、被告中房公司的委托代理人魏凤林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李永林向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告赔偿原告2004年6月19日起至2017年12月31日的营业房租金损失暂计546343元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2002年，被告因房地产开发建设需要征用原告房屋，双方于2002年6月12日签定《房屋拆迁安置协议》，约定原告将位于遵义市红花岗区××路52㎡住房和37㎡营业房交给被告拆迁，被告在竣工完后向原告安置住房一套，在竣工后安置原告此房底层（××-××轴×-××-××轴，建筑面积为17.6㎡，××-××轴×-××-××轴建筑面积为19㎡）营业房两间，住房过渡费按照4元／㎡／月计算，营业房过渡费按10元／㎡月计算，过渡期为24个月，按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》执行等内容。协议签定后，原告按约定将房屋交给被告拆迁，但被告于2017年7月才将双方约定的住房交付原告，于2018年1月2日才将拖欠原告的住房、营业房的过渡费结算支付完毕。而营业房因2018年1月××路××片区棚改遇二次征收，无再交付的可能。为此原告已于2018年1月向红花岗区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告赔偿原告营业房损失，红花岗区人民法院作出（2018）黔0302民初2061号判决，判令被告支付我营业房补偿款及奖励1250640元，被告上诉于遵义市中级人民法院，遵义市中级人民法院审理后作出（2018）黔03民终6097号判决书维持原判。原告认为，被告迟延不交房逾期未还房长达13年6个月12天，这导致原告十几年来本能收取租金的营业房一分未收到，造成了原告的重大经济损失，根据《中华人民共和国合同法》之规定，原告可要求被告赔偿其因未交付营业房造成的租金损失，租金损失的计算暂参照遵义市红花岗区人民法院审理的李永吉诉中房遵义公司营业房租金损失赔偿案例中，历年每月每平方米平均价76.29元计算。因李永吉的房屋位置部分和原告相同，部分不同，综合李永吉被征收的单价为27000元，原告位于××-××轴×-××-××轴建筑面积为19㎡，法院判决赔偿的单价为27000元，该部分租金可参照李永林案例中76.29元／㎡计算；另外××-××轴×-××-××轴，建筑面积为17.6㎡营业房，法院判决单价为每平方42000.00元，该单价高于案例中李永吉营业房征收单价的，租金也应高于76.29元，对比计算后，该部分应按照118.67元／㎡计算。因此被告应赔偿原告162个月零12天的租金损失546343元。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告中房公司辩称，原告营业房为侧门面，是因为门面开间的问题，未能移交，并不是我方故意行为，现房屋又被第二次拆迁，因原告未接收房屋我司代签了拆迁安置合同，法院已经对安置补偿款作出判决，因过渡费是双方认可的金额来支付的，我司已按百分之五百计算拆迁过渡费并向原告支付完毕，且原告没有实际入住，故原告不存在经济损失，同时不存在利息，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2002年6月12日，被告因征收原告位于遵义市红花岗区××路的房屋，与原告签订《房屋拆迁安置协议书》，约定被告安置原告一套住房（52㎡），现已履行完毕，2002年6月19日又与原告签订一份《房屋拆迁安置协议书》，约定安置两间门面给原告，过渡费4元／㎡，载明“待××路××楼竣工后返迁安置乙方此房底层××轴-××轴-××–××壹间、建筑面积17.6㎡，××轴-××轴-××–××、建筑面积19.4㎡。靠××巷住宅楼侧面营业房，后第一间”。协议签订后，被告未将安置门面交付给原告。2017年底，政府决定征收包括在内的××片区房屋，被告中房公司就包含应安置给原告门面在内的房屋与红花岗区××路街道办事处签订了《房屋征收补偿安置协议》（协议号524），协议约定：××巷一侧的“燕子豆腐皮”店面往里延伸，12米内的补偿标准是27000元／㎡，12米外为13500元／㎡，并载明：由于该户为两个门面门头，给予该户两户奖励。2018年2月5日，原告向本院起诉，要求被告支付征收××路××楼营业房的房款，本院审理后，作出（2018）黔0302民初2061号判决，判令被告赔偿原告未安置营业房还房折价款1250640元，被告不服上诉遵义市中级人民法院，贵州省遵义市中级人民法院审理后作出了维持原判的判决。 另外查明，2017年3月，原告因长期未得到安置向相关部门上访，相关部门协调后，被告于2017年12月31日向原告支付了2002年6月至2017年12月的住房及营业房过渡费，其中，从2007年6月起至2017年7月，在4元/㎡/月基础上增加500%即24元/㎡/月标准计算住房及营业房的过渡费，2017年7月至12月计算的营业房过渡费为4440元，共计为293334元。 还查明，案外人李永吉在与被告房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的审理中，申请对位于遵义市红花岗区××路临街营业房（××轴-××轴-××-××，35㎡）的租金进行评估，受理法院依法委托贵州中审房地产土地资产评估有限责任公司进行评估，该公司出具的《房地产估价报告》载明：遵义市红花岗区××路临街营业房（××轴-××轴-××-××，35㎡）自2007年6月起至2015年11月12日止的租金为272370元 上述事实，有原被告提供的房屋拆迁补偿协议、（2018）黔0302民初2061号民事判决书、（2017）黔0302民4523号民事判决书、（2018）黔03民终1008号民事判决书、函，被告提交了原告领取过渡费票据、草图、建筑结构说明、反映材料等书证，以及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，双方均应当按约定履行各自义务。本案中，被告未按约定向原告交付营业房，违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，双方合同约定了违约按原《贵州省城市房屋拆迁管理办法》规定的“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费从逾期之月起在原临时过渡费标准的基础上增加临时过渡补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期满二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%”内容执行，但被告在2004年6月安置还房期限届满后至2017年12月31日前一直未履行还房及支付全部过渡费的义务，虽然被告于2017年12月31日按原《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的规定支付了原告全部过渡费，但却按照合同所签订的4元/㎡/月标准计算且未区分住房及营业房的差别，该补偿标准明显低于原告获得安置营业房后应得租金收益，不足以弥补因被告违约给原告所造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，被告应当补足租金收益的差额部分，被告辩解其已按约支付了过渡费原告没有损失的理由与客观事实不符，且无法律依据，本院不予采信。 关于原告损失的金额问题，因案涉房屋一直未安置给原告，且再次被拆迁，无法评估案涉房屋从拆迁至2017年12月31日的租金，本院参照另案审理的对临街营业房（××轴-××轴-××-××，35㎡）自2007年6月起至2015年11月止的租金评估为272370元的标准予以确认，具体计算方法如下：临街营业房（××轴-××轴-××-××，35㎡）在2007年6月起至2015年11月期间内月平均租金为76.29元／㎡／月（272370元÷35㎡÷102月），结合多数营业房在租赁时租金有递增的交易习惯，本院酌情确认从2004年6月至2006年12月平均租金为61.03元㎡／月（76.29元／㎡／月×80%），此期间内租金为70001.41元（61.03元㎡／月×31月×37㎡），2007年1月至2015年12月平均租金为76.29元／㎡／月，此期间租金为304854.84元（76.29元／㎡／月×108月×37㎡），2016年1月至2017年12月为83.92元㎡／月（76.29元／㎡／月×110%），此期间租金为74520.96元（83.92元㎡／月×24月×37㎡），以上共计449377.21元，扣减被告已支付的营业房过渡费124542元〔（293334元-4440元）×37㎡÷89㎡＋4440元〕，被告应当支付原告营业房租金324835.21元，对超过部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、由被告中房集团遵义房地产开发公司在本判决生效后十日内向原告李永林赔偿从2004年6月至2017年12月未安置营业房的经济损失人民币324835.21元； 二、驳回原告李永林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4630元（已减半收取），由原告李永林承担1930元，被告中房集团遵义房地产开发公司承担2700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 刘远贵 二〇一九年六月二十一日 法官助理 沈 妍 书 记 员 张 进