天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初1601号原告：天津华业希望房地产开发有限公司，住所地天津市红桥区张自忠路2号-402号。法定代表人：陈建守，职务：董事长。委托诉讼代理人：纪红旗，天津观典律师事务所律师。被告：亿谱汇商务咨询（北京）有限公司，住所地：北京市朝阳区光华路8号30幢二层B216A房间。法定代表人：王跃红，公司执行董事。委托诉讼代理人：张翠宇，北京储信律师事务所律师。原告天津华业希望房地产开发有限公司（以下简称华业公司）与被告亿谱汇商务咨询（北京）有限公司（以下简称亿谱汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华业公司的委托诉讼代理人纪红旗，被告亿谱汇公司的委托诉讼代理人张翠宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华业公司提出诉讼请求：1.确认原告与被告亿谱汇公司签的《租赁合同》于2018年12月22日解除。2.判令被告亿谱汇公司将诉争房屋腾空，恢复原状并返还给原告。3.判令被告亿谱汇公司向原告支付自2018年10月1日至《租赁合同》解除之日应付未付的租金人民币X元。4.判令被告亿谱汇公司向原告支付因其逾期支付租金的违约金至被告实际支付之日（按照合同约定的应付未付租金的千分之三每日的标准,暂计算至2019年5月15日即开庭之日，人民币总计X元）。5.判令被告亿谱汇公司向原告支付因其违约致使合同解除的违约金人民币X元。6.判令被告亿谱汇公司向原告支付自《租赁合同》解除之日至实际腾还之日的房屋占有使用费（按照合同约定的租金2.47元每平方米每日的2倍标准，暂占计算至今日人民币X元）。7.判令被告亿谱汇公司应承担的自房屋交付之日至实际腾还之日因其占有使用房屋产生的物业管理费、空调使用费、采暖费、水费、电费等各项费用。8.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与被告亿谱汇公司于2017年10月12日签订租赁合同，合同约定原告向被告亿谱汇公司出租位于天津市红桥区大胡同房屋，租赁期限为25个月，自2017年10月23起至2019年11月22日止，房屋租金为X元每月。被告亿谱汇公司应于每月20日前向原告预付下月租金，否则每逾期一日被告亿谱汇公司应当向原告支付应付未付租金千分之三作为违约金，被告亿谱汇公司一年内拖欠租金累计超过两个月租金金额或任何一次拖欠超过30天的，原告均有权单方解除本合同且被告需向原告支付相当于90天房屋租金和3个月物业管理费数额的违约金。被告亿谱汇公司应在本合同终止之日将房屋恢复至原告交付时的状况，在与原告共同验收签署书面交接单后，交还给原告。被告亿谱汇公司逾期交还房屋的，每逾期一日应按合同日租金标准的2倍向原告支付房屋占有使用费，并承担因占有使用房屋所产生的费用及因占有使用房屋所产生的费用。被告亿谱汇公司自2018年9月20日起即未向原告支付房屋租金，原告曾委托律师事务所于2018年12月19日向被告发出要求与其解除租赁合同的律师函，截至原告提起诉讼之日，被告亿谱汇公司仍未向原告支付拖欠的租金等，被告行为严重地侵犯了原告的合法权益。原告华业公司于2019年5月16日撤回了对被告亿谱汇公司原法定代表人俞倩的起诉。被告亿谱汇公司辩称，不同意原告华业公司的诉讼请求。对于第一项诉讼请求，被告不认可合同解除的时间，根据双方之间工作人员微信沟通可知，被告在2018年9月14日就与原告的工作人员进行了沟通，提出了退租意向，10月25日向原告提出的退租申请。原告于2018年11月15日向被告回复了退租通知函同意双方解除租赁关系于2018年11月30日解除。被告自2018年10月未支付租金情况属实，租金应当计算至2018年11月30日。原告提出了多项违约金的请求，被告认为双方之间合同约定的违约金过高，根据法律规定，被告请求降低违约金。原告提出要求被告支付占用房屋产生的使用费被告不予认可，2018年11月30日双方之间的租赁关系已经解除，被告一直要求退还房屋，但是原告一直拒绝接收房屋，导致损失扩大，原告作为守约方也应当守约方负有减少损失的义务，应当接收房屋。本院经审理认定事实如下：房屋产权登记在原告华业公司名下。2017年10月12日原告与被告亿谱汇公司公司就上述地址的诉争房屋订立《租赁合同》，合同约定：亿谱汇公司公司承租坐落上述地址的诉争房屋，租赁用途为办公，租赁期限为25个月（含装修期），起止时间自2017年10月23日起至2019年11月22日止。房屋租金按自然月计收，日租金标准为人民币3.27元/日/平方米，每月租金为日租金标准乘以房屋计租面积乘以该月自然天数，（即每月租金=日租金标准×该房屋计租面积×365/12），即房屋月租金标准为人民币X元/月。被告应于每月20日前向原告预付下一个月的租金。被告亿谱汇公司在订立合同后向原告华业公司支付履约保证金，保证金标准为该房屋3个月的租金及3个月的物业管理费、3个月的能源费之和）。合同4.3条款原告华业公司有权从保证金中扣减、抵销以下任何费用，其中包括租金、违约金。4.5条款除经原告华业公司书面同意或本合同明确约定外，亿谱汇公司不得要求将定金或保证金用于抵消其任何应付款项。双方约定租赁期限届满或本合同因任何原因终止时，乙方应于租赁期限届满或者合同终止之日将该房屋恢复至原告交付给亿谱汇公司时的状况，在与原告共同验收、签署书面的交接单后交还给原告。关于合同的变更和解除，合同7.2条款约定：出现下列约定之情形一项或多项的，原告华业公司有权解除本合同。其中7.2.4条款为亿谱汇公司一年内拖欠租金、物业管理费、空调使用费或其他费用累计达到两个月租金金额或任何一次拖欠超过30天。关于违约责任，合同8.1条款约定：如亿谱汇公司未按照本合同的约定向甲方支付租金的，每逾期1天，亿谱汇公司应向原告支付应付未付租金的千分之三作为违约金，逾期超过30天的，原告有权解除本合同。8.4条款约定：亿谱汇公司擅自单方解除本合同的，或因亿谱汇公司违约导致原告行使解除权的，亿谱汇公司应于本合同解除之日起10日内向原告支付相当于90天该房屋租金和3个月物业管理费数额的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，原告有权另向亿谱汇公司追偿。合同订立后，亿谱汇公司向原告华业公司按照合同约定交付履约保证金82716.30元。原告华业公司于2017年10月23日将诉争房交付给亿谱汇公司，双方就交付房屋的现状签署了《海河华鼎写字楼交接单》。2018年4月原、被告及亿谱汇公司天津分公司签订《租赁合同》主体变更协议，协议约定：自协议签订之日起亿谱汇公司天津分公司履行《租赁合同》中被告亿谱汇公司应承担的权利义务。房屋租金、物业费交付至2018年9月30日。2018年9月20日亿谱汇公司天津分公司未按照合同约定交付2018年10月的房租租金，且该租金至今未付。2018年10月25日亿谱汇公司天津分公司向原告华业公司出具了《退租申请》，写明亿谱汇公司天津分公司因经营业务规划变动，不再租用原告华业公司的房屋，提出退租申请。2018年11月15日原告华业公司向亿谱汇公司出具了《退租告知函》写明了同意退租的条件，被告亿谱汇公司及其天津分公司均未在《退租告知函》中予以确认。2018年12月17日原告华业公司委托天津观典律师事务所向亿谱汇公司寄送了律师函，主要内容为因亿谱汇公司逾期支付房屋租金已经超过30天，根据《租赁合同》第7条第7.2款约定，华业公司决定解除《租赁合同》，《租赁合同》将在本律师函送达之日解除，并要求亿谱汇公司按照合同约定交还房屋、支付租金及违约金。该律师函于2018年12月19日通过EMS寄送至双方合同约定的亿谱汇公司法人代表俞倩的通讯地址，被告亿谱汇公司表示未收到。2019年5月30日本院对诉争房进行了现场勘验，房屋结构与交付时一致，但房屋内尚有部分办公桌及转椅。被告亿谱汇公司系自然人独资的有限责任公司，2017年3月23日变更法定代表人为俞倩，2019年2月22日变更法定代表人为王跃红。被告亿谱汇公司天津分公司成立于2017年12，后办理了注销手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同当事人均应按照约定全面履行各自的权利义务，不得擅自变更或者解除合同。关于合同主体问题，原告与被告亿谱汇公司订立了《租赁合同》，后双方与被告亿谱汇公司天津分公司共同达成《主体变更协议》，合同主体变更为被告亿谱汇公司天津分公司，但该分公司已注销，其人格已经消灭，但该分公司在办理注销手续时未向有关部门如实申报，按照法律规定，应由亿谱汇公司天津分公司的股东即被告亿谱汇公司承担相应责任。经审理确认本案的争议焦点为：一、诉争房屋是否已经完成了交接，交接的方式和时间。二、原、被告之间的《租赁合同》解除的时间与方式。三、原告所主张的违约金是否过高，是否应予调整。关于争议焦点一：被告亿谱汇公司认为其公司在2018年9月份就已经跟原告沟通过退租意向，并且自认使用到2018年12月5日，被告认为其公司的工作人员与原告华业公司的工作人员在微信聊天记录中表态屋内的办公用品都不要了，所以就应该视为已经交接完毕。按照双方合同约定，被告亿谱汇公司应该在交接时将诉争房恢复原状，现屋内尚有大量办公物品，被告亿谱汇公司在没有与原告华业公司就交接房屋达成一致的情况下，仅凭微信内工作人员的聊天记录就认定办理完毕交接，没有合同及法律依据，不能视为双方完成了交接。直至2019年4月15日本院组织双方当事人进行调解，被告亿谱汇公司的代理人还陈述诉争房的钥匙在被告处保管，双方就如何腾空诉争房内的物品的问题还进行了协商，后被告公司的工作人员还前往诉争房搬走了部分物品，均可以印证双方尚未办理交接，诉争房一直在被告的控制下，故对原告华业公司要求腾空、恢复原状并返还原告的诉讼请求及要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占有使用费，双方合同约定为“日租金标准的2倍”标准，本院认为实际占有使用费应不高于合同履行可以获得的利益，故本院将实际使用费酌定为双方原合同约定的日租金标准。争议焦点二：庭审中原告华业公司认为亿谱汇公司未付租金的违约行为使双方合同约定的解除条件成就，故依照合同约定行使合同解除权，合同于2018年12月22日解除。被告认为其向原告华业公司发出《退租申请》后，原告华业公司于2018年11月15日向其出具了《退租告知函》，该告知函中提及双方合同于2018年11月30日解除，故双方合同应于该日已经解除。本院认为，被告向原告发出《退租申请》后，双方就解除合同进行了协商，原告华业公司以《退租告知函》写明了自己的意见，被告亿谱汇公司并不认可，双方始终未就解除合同达成一致，按照争议焦点一的认定，双方也始终没有办理交接手续，故被告的该项抗辩，于法无据，本院不予采纳。本院认为，按照双方合同的约定，支付租金的方式为每月20日预付下一个月的租金，2018年9月20日起被告亿谱汇公司未向原告华业公司支付租金，已构成违约，后双方就解除合同进行协商但并未达成一致，至2018年12月19日因被告亿谱汇公司未付租金致使合同约定的解除条件成就，原告华业公司行使合同解除权，符合合同及法律规定，双方之间的《租赁合同》于2018年12月22日解除。被告亿谱汇公司应支付自2018年10月1日至2018年12月22日的房屋租金，故对于原告华业公司要求被告支付未付租金的诉讼请求，本院予以支持。争议焦点三：双方合同中约定了未付租金的违约金，标准为应付未付租金的千分之三每日标准，该标准远高于同期的银行贷款利率，故被告抗辩该项违约金过高的意见，本院予以采纳。双方合同中约定了因违约致使合同解除的违约金，按照争议焦点二认定的事实，双方合同的解除系原告华业公司行使合同解除权解除，符合双方合同约定的应支付因违约致合同解除的违约金的情形，因被告亿谱汇公司的违约行为，致使原告作为守约方遭受财产损失，且被告未提供证据证实该违约金的数额高于原告的实际损失，故被告抗辩该项违约金过高的意见，本院不予采纳。原告华业公司主张被告支付使用诉争房期间的物业管理费、空调使用费、水费、电费等能源费用，因双方合同履行期间，亿谱汇公司天津分公司与物业公司就上述费用进行核算并直接交付给物业公司，故与本案不属同一法律关系，可由权利人另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告天津华业希望房地产开发有限公司与被告亿谱汇商务咨询（北京）有限公司天津分公司之间的房屋租赁合同于2018年12月22日解除；二、被告亿谱汇商务咨询（北京）有限公司于本判决生效后十五日内将坐落本市红桥区房屋腾空、恢复原状并交还给原告天津华业希望房地产开发有限公司。如逾期不腾，由原告天津华业希望房地产开发有限公司在本市外环线内为其提供腾房去向一处用于存放屋内物品，相关费用由原告天津华业希望房地产开发有限公司垫付，被告亿谱汇商务咨询（北京）有限公司负担；三、被告亿谱汇商务咨询（北京）有限公司于本判决生效后十五日内向原告天津华业希望房地产开发有限公司支付自2018年10月1日至12月22日的房屋租金X元，并支付自2018年9月20日至实际给付之日的未付租金利息，具体数额按照同期银行贷款利率计算；四、被告亿谱汇商务咨询（北京）有限公司于本判决生效后十五日内向原告天津华业希望房地产开发有限公司支付因其违约致使合同解除的违约金XX元；五、被告亿谱汇商务咨询（北京）有限公司于本判决生效后十五日内向原告天津华业希望房地产开发有限公司支付自2018年12月23日至实际腾房之日的房屋占有使用费，按照每月X元标准计算；六、驳回原告天津华业希望房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5251元，减半收取2625.5元，由被告亿谱汇商务咨询（北京）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  周洁二〇一九年六月二十日书记员  墨杭附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。