广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3060号上诉人（原审被告）：郑惠宝，男，1952年9月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈泳强，广东骏和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨文俊，男，1979年11月6日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：何力峰，广东协民律师事务所律师。上诉人郑惠宝因与被上诉人杨文俊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初17196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑惠宝上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判双方签订的《房屋买卖合约》已解除；3.改判驳回杨文俊全部诉讼请求；4.一、二审诉讼费由杨文俊负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。郑惠宝已提供佛山市南海某小额贷款有限公司（以下简称某公司）经理李某的调查笔录、情况说明并申请李某出庭作证，证明某公司的还贷流程。杨文俊申请出庭的证人陈某作证时反映，作为中介其在签约当日已通知杨文俊在收到同贷书时就应支付首期款。2016年12月14日，中介也再次通知杨文俊支付首期款。杨文俊提交的用于证明其有付款能力的银行流水，是其代理人何力峰将800000元汇入其账户，违反了证据的客观性。该流水的打印时间是2018年9月25日，但不能证明杨文俊在开庭时仍具有支付能力。二审法庭调查中，郑惠宝补充：一、一审判决认定事实、采信证据有失偏颇，违反公平原则。对李某手机短信、EMS有单、妥投证明打印件，一审法院在（2017）粤0605民初546、651号案件及一审判决中作出不同认定，手机短信经李某核对过，妥投证明是网上截图，要求郑惠宝提供原件核对是强人所难。二、杨文俊在庭审中的陈述出现多次矛盾，而郑惠宝的陈述有证据、证人证据相互印证，具有高度盖然性。杨文俊陈述12月14日前往小额贷款公司办理还款手续时才谈及提前还贷、郑惠宝变卦不愿出售房屋、郑惠宝要将房屋出售给其侄子等均与事实不符。合同早已约定买方垫资赎契及提前还贷，郑惠宝离开小额贷款公司是因杨文俊一直提出无理要求，李某也已将钱款金额、流程等告知并出示资料给杨文俊。杨文俊没有证据证明其在2016年12月14日前主动要求郑惠宝提供账号，或表示支付首期款的意愿或行为。因为杨文俊逾期支付首期款，郑惠宝无法按期向小额贷款公司还款，才将房屋出售给蒋某。三、一审判决对小额贷款公司或银行还贷的流程认识不足，认定的事实违反生活常理。小额贷款公司提前还贷必须由贷款人用自身账户将还贷款项汇给小额贷款公司。李某已出庭说明了提前还贷的流程、欠款金额，也明确必须由郑惠宝的账户向小额贷款公司汇入款项。四、本案曾因杨文俊提出其不具有一次性付款能力被发回重审，而杨文俊未能举证证明其有履行能力，应承担举证不能的后果，而不是发回重审。被上诉人杨文俊答辩称，郑惠宝的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。被上诉人杨文俊向一审法院起诉请求判令：1.双方签订的《房屋买卖合约》有效；2.郑惠宝继续履行合同，立即到房地产登记部门办理房屋过户手续，并向杨文俊交付房屋；3.本案诉讼费由郑惠宝承担。一审法院查明事实：涉讼房屋的登记所有权人为郑惠宝。2018年10月10日查询显示涉讼房屋无抵押登记，有查封登记：2017年1月25日因本案原审案件杨文俊申请被查封，限制文号（2017）粤0605执保304号；2017年7月14日因（2017）粤0605执保2251号案第一轮候查封；2018年7月26日因（2018）粤0605执保2769号案轮候查封。涉讼房屋所属土地权利证号国用（2010）0800839，于2017年7月14日因（2017）粤0605执保2251号案被查封。2016年11月9日，杨文俊（买方）、郑惠宝（卖方）、经纪方签订《房屋买卖合约》，约定：郑惠宝将涉讼房屋以810000元出售予杨文俊；采用涂销抵押后按揭付款方式支付购房款，其中签约时杨文俊向郑惠宝支付定金10000元，郑惠宝收到定金后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助杨文俊申请银行按揭，杨文俊在签约后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用申请按揭贷款；郑惠宝在收取定金后10日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，杨文俊在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，杨文俊提取首期楼款（不含定金）240000元转入郑惠宝贷款账号内，银行到账后即视为已收取相应楼款；楼价余款560000元在交易过户及抵押登记手续完成之后，由贷款银行直接划给郑惠宝；如银行批准的贷款金额少于杨文俊申请的贷款金额，二者相差金额，杨文俊在房管部门出具成功受理本次交易土地证递件回执当天直接支付给郑惠宝；签约后如一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款，拒绝出售或购买涉讼房屋，隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等并导致合同目的无法实现，均视为违约，守约方有权解除合同并要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金；郑惠宝交付涉讼房屋予杨文俊的时间为郑惠宝收齐全部楼款当日。同日，杨文俊向郑惠宝支付购房定金10000元。某公司工作人员李某陈述，郑惠宝于2016年11月8、9日左右电话向某公司申请提前还款。两天后，李某通知郑惠宝可以还款，最迟在2016年12月12日还清。2016年12月10日，某公司的员工李某发短信予郑惠宝，内容为：“郑老板您好！由于您11月12号申请提前结清（结清金额25.13万元）。至今没有转账过来，属于严重违约，如果在本月12号之前没有把结清金额转过来，房产证没办法给您，且后续的后果自负！”郑惠宝主张其于2016年12月10日向经纪方发出邮件，通知经纪方要求买方在当月12日前全额还清贷款，希望经纪方通知买方。2016年12月12日，中国银行广州某支行出具《同意购房抵押贷款意向书》，初步审核同意为杨文俊购买涉讼房屋提供530000元的贷款。李某于2016年12月13日收到郑惠宝通知次日上午办理还款。2016年12月14日，郑惠宝、杨文俊及其亲属、经纪方工作人员一同到某公司办理提前偿还涉讼房屋项下抵押贷款手续。双方因提前还贷后房产证原件是否交由经纪方或杨文俊保管发生争议，无法达成一致，郑惠宝先行离开，还款手续未办妥。郑惠宝离开后，于11:55发短信予杨文俊，内容为：“我等你15分钟，在小区路口，你不到就解约，我不卖了。我没时间，要回阳江。”后杨文俊到场后，双方亦未能就继续履行合同达成一致。2016年12月14日，经纪方向郑惠宝发出《敦促履行通知书》，催促郑惠宝办理还款过户手续。2016年12月19日，郑惠宝委托律师向杨文俊邮寄《律师函》，主张因杨文俊未按时向郑惠宝支付首期楼款用以还贷，严重违反合同约定，且经催促无果，已给郑惠宝造成损失，要求解除《房屋买卖合约》并追究杨文俊的违约责任。该邮件于当月24日妥投。2017年1月10日，因涉讼房屋买卖纠纷，郑惠宝在一审法院起诉杨文俊，请求一审法院确认双方签订的《房屋买卖合约》于2016年12月24日解除，杨文俊承担违约责任（支付违约金71000元），案号为（2017）粤0605民初546号，一审法院于同年2月21日将该案应诉材料送达予杨文俊。2017年1月11日，杨文俊提起诉讼，诉请郑惠宝继续履行涉讼合同，案号（2017）粤0605民初651号。该案庭审中，郑惠宝明确其不同意将涉讼房屋售予杨文俊，该房屋已另行出售，并当庭出示了其与案外人蒋某签订的《房地产买卖协定》。杨文俊明确如法院判令合同继续履行，其同意在办理过户之前向郑惠宝先行支付首期款24万元，在房管部门出具成功受理交易土地证递件回执当天再向郑惠宝支付3万元，余款53万元通过按揭方式支付。一审法院作出（2017）粤0605民初651号民事判决，判决确认涉讼合同关于房屋买卖事项的约定有效，郑惠宝协助办理涉讼房屋过户至杨文俊名下的手续。郑惠宝不服，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院在审查过程中，因杨文俊的同贷书已过期，杨文俊表示没有能力一次性支付剩余购房款，佛山市中级人民法院以该案二审期间发生新事实为由将该案发回一审法院重审。杨文俊在本案诉讼中，提供其于中国农业银行账号，该账号于2018年9月25日有存款816512.8元。杨文俊同意一次性支付剩余购房款予郑惠宝。另查明，一审法院于2017年7月5日受理蒋某与郑惠宝、杨文俊房屋买卖合同纠纷一案，蒋某在该案请求郑惠宝配合办理涉讼房屋过户至蒋某名下的手续。一审法院在该案根据蒋某的申请，依法以（2017）粤0605执保2251号案查封涉讼房屋的房产和土地。一审法院于2017年9月30日作出（2017）粤0605民初10013号民事判决书，判决认定蒋某和郑惠宝之间不存在真实的交易关系，驳回蒋某的所有诉讼请求。蒋某不服，提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年5月18日作出（2017）粤06民终12740号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。一审法院于2018年7月9日立案受理蒋某与郑惠宝、佛山某房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院在该案根据蒋某的申请，以（2018）粤0605执保2769号案件查封涉讼房屋。蒋某在该案请求解除和郑惠宝的合同，郑惠宝返还购房款30万元及赔偿损失等。一审法院认为，杨文俊和郑惠宝签订的《房屋买卖合约》项下关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。双方约定买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行预约扣账日或之前，买方提取首期楼款240000元存入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。郑惠宝没有证据证明在2016年12月12日前曾向杨文俊发出扣划还款时间的通知或敦促杨文俊支付首期款的通知。郑惠宝主张在2016年12月10日寄出邮件，要求经纪方通知杨文俊在2016年12月12日前履行还款义务。即使郑惠宝的主张属实，不考虑邮件邮寄的在途时间和经纪方通知时间，郑惠宝通知的履行期限也明显过短，不属于合理的履行期限。杨文俊在2016年12月12日前未支付首期款不构成违约。2016年12月12日，双方约定2016年12月14日办理提前还款及首期款支付手续。2016年12月14日，双方按约定到指定地点办理提前还款及首期款支付手续。双方因还款后房产证是否应脱离郑惠宝控制发生争议，但涉讼合同并未约定杨文俊支付首期款后，郑惠宝需将涉讼房屋的房产证原件交由经纪方或杨文俊持有，杨文俊提出的请求不合理，在郑惠宝不同意的情况下，双方应继续履行合同义务，杨文俊应履行首期款支付义务。但由于郑惠宝没有举证证明当日及其后各方明确了某公司收取还贷款的账户或郑惠宝的还款账号，也没有明确还款手续可在郑惠宝不在场的情况下办理完毕，杨文俊支付首期款的条件不具备，杨文俊未支付首期款不构成违约。为此，郑惠宝发出解除通知时对涉讼合同不具有解除权，不发生解除合同的效果，涉讼合同应继续履行。至本案庭审终结时，涉讼房屋有因杨文俊原审诉讼申请的查封，涉讼房屋可在杨文俊申请解除查封后解除权利限制登记。其后的（2017）粤0605执保2251号案轮候查封，申请人的诉讼请求已为生效裁判驳回；（2018）粤0605执保2769号案轮候查封，申请人不是对涉讼房屋主张权利，且尚未转为实际查封，涉讼房屋具备变更登记的条件。涉讼房屋所属土地使用权虽为（2017）粤0605执保2251号案查封，但该案申请人的诉讼请求已为生效裁判驳回，在法院依职权解除该查封后，涉讼土地使用权也具备变更登记条件。综上，涉讼房屋及土地使用权均具备变更登记的条件，一审法院对杨文俊的转移登记请求予以支持。杨文俊在诉讼中同意一次性支付剩余购房款80万元，杨文俊应在判决发生法律效力之日起十日内支付首期款款24万元予郑惠宝，在转移登记办理当天支付剩余购房款56万元予郑惠宝。双方约定收齐楼款当天交付房屋，郑惠宝应于收到剩余购房款当日交付涉讼房屋予杨文俊，一审法院对杨文俊的相应请求予以支持。案件因杨文俊原因发回重审，为此增加的案件受理费应由杨文俊负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认杨文俊与郑惠宝于2016年11月9日签订的《房屋买卖合约》项下关于房屋买卖事项的约定合法有效；二、杨文俊应于判决发生法律效力之日起十日内支付首期款240000元予郑惠宝；三、郑惠宝应于收到上述第二项的款项之日起十日内协助杨文俊办理位于南海区里水镇的房转移登记至杨文俊名下的手续；四、杨文俊应于郑惠宝履行上述第三项义务的同时将剩余购房款560000元支付予郑惠宝；五、郑惠宝应于杨文俊履行上述第四项义务的同时将位于南海区里水镇的房交付予杨文俊。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11900元，财产保全费4570元，合计16470元（杨文俊已预交），由杨文俊负担5950元，由郑惠宝负担10520元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期缴纳的，一审法院依法强制执行。杨文俊多预交的10520元，自判决发生法律效力后，经杨文俊向一审法院申请，一审法院予以退回。二审期间，郑惠宝围绕其上诉请求向本院提交了微信聊天记录，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，郑惠宝提交的微信聊天记录与本案双方争议事实没有关联性，本院不予采信。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为涉讼《房屋买卖合约》是否应继续履行。根据查明的事实，郑惠宝与杨文俊于2016年12月14日到某公司办理提前偿还涉讼房屋项下抵押贷款手续，某公司业务员李某告知杨文俊欠款金额及当场还清可出具结清证明并准备解押资料，杨文俊提出还款后房产证由其保管致使双方产生争议。虽涉讼合同约定首期房款支付至郑惠宝的贷款账号，郑惠宝未举证证明在此之前已将贷款账户告知杨文俊，在履行合同过程中存在一定过错，但杨文俊在某公司业务员李某告知了欠款金额及还款后的事项后，仍未支付首期款，违反买方出资赎契的合同约定，构成根本违约，郑惠宝有权解除合同。郑惠宝解除合同的《律师函》于2016年12月24日送达杨文俊，故本院确认涉案《房屋买卖合约》于2016年12月24日解除。郑惠宝已另案请求确认双方签订的《房屋买卖合约》于2016年12月24日解除，本院已作出处理。综上，郑惠宝的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初17196号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初17196号民事判决第二、三、四、五项；三、驳回被上诉人杨文俊的其他诉讼请求。一审案件受理费11900元，财产保全费4570元，合计16470元，由杨文俊负担。二审案件受理费11900元，由杨文俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 徐允贤审 判 员 潘伟丹二〇一九年六月二十八日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪