广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南法民三初字第108号原告深圳市宝源商业经营管理有限公司。法定代表人陈琳，总经理。委托代理人王某。被告深圳市兆瑞丰服饰有限公司。法定代表人孙赛彬。第三人宝能地产股份有限公司。法定代表人叶伟青，总经理。委托代理人盘某。委托代理人周某。原告深圳市宝源商业经营管理有限公司诉被告深圳市兆瑞丰服饰有限公司、第三人宝能地产股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理王某、第三人的委托代理人盘某到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月17日，原、被告与第三人签订《宝能太古城花园购物中心商铺租赁及管理合同》，由被告承租位于宝能太古城花园购物中心北区NB＊＊＊号商铺（以下简称涉案商铺），经营“W-BOX”品牌，第三人为出租方，原告为购物中心北区的营运管理及物业管理方。根据合同约定，租赁期限为3年（2012年11月18日至2015年11月17日），租赁面积为156平方米，物业管理费80元／平方米／月，还约定了营运管理费、推广费、电费等费用。上述合同签订后，原告依约履行了营运管理及物业管理等各项义务，但被告自2013年3月起即无故拖欠各项费用，经原告多次催缴，仍拒绝支付。原告与第三人于2013年6月6日共同发出《解除合同通知书》，告知被告解除合同，要求被告清偿全部拖欠款项并承担违约责任，但被告至今仍然拖欠各项费用。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告及第三人签订的《宝能太古城花园购物中心商铺租赁及管理合同》于2013年6月7日解除；2、被告向原告支付2013年3月1日至6月7日期间拖欠的物业管理费、营运管理费、推广费及电费共137793.75元；3、被告支付物业管理费、营运管理费、推广费及电费的逾期支付滞纳金至被告付清全部拖欠费用之日止，暂计至2013年11月30日为64130.95元（详细计算依据见附表）；4、被告已缴管理费保证金归原告所有，且被告应另行向原告支付违约金56160元；以上各项合计258084.70元；5、被告承担本案诉讼费用。被告未予答辩。第三人答辩称，1、涉案商铺属于第三人所有，第三人确认就涉案商铺所在的购物中心，第三人授权原告进行物业管理及营运管理。2、第三人确认被告存在拖欠租金等费用的事实，第三人与原告就此共同发出了解除合同书面通知书，关于租赁关系的解除第三人已在南山法院另案起诉。经审理查明，2012年10月17日，原告（出租方，甲方）、被告（承租方、乙方）与第三人（管理方、丙方）共同签订《宝能太古城花园购物中心商铺租赁及管理合同》，约定：甲方是宝能太古城花园购物中心的投资建设方和出租方，丙方是该购物中心的经营管理方和物业管理方；乙方向甲方承租涉案商铺，商铺的租赁面积为156平方米；租赁期限为3年，自2012年11月18日起至2015年11月17日止；商铺只供乙方作商业用途，经营类型为服装，品牌为“W-BOX”；基本营运管理费或每月营业额提成营运管理费，两者取高，自起租日至2013年11月17日，每月基本营运管理费为28080元或当月总营业额之12.6%，两者取高；无论选择何种方式支付营运管理费，除首月基本营运管理费于起租日支付外，每月基本营运管理费须于当月五日前支付；乙方应于每月7日前向丙方提交上月营业额报表，并在每月10日前依据本合同约定的营业额提成营运管理费计算方式计算提成营运管理费；乙方应向丙方交纳相当于2个月平均基本营运管理费、物业管理费、推广费数额的管理费保证金，共计87984元，乙方应在本合同签订之日起5日内向丙方支付；乙方每月应缴纳的物业管理费为12480元，推广费为1560元，上述费用除首月于起租日支付外，每月须于当月五日前支付；水电费的计算标准按照政府相关规定并加计相应的线损，每月的水、电费乙方应按收费通知单所规定的日期支付；水电费保证金2000元，乙方应于本合同签订之日起5日内向丙方支付；在租赁期限内，乙方逾期支付营运费管理费（含管理费保证金）、物业管理费、推广费及水、电、空调费、维修费等费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期支付金额的0.2%向丙方支付滞纳金；在租赁期限内，乙方有拖欠支付营运费管理费、物业管理费、推广费、水电费其中之一或全部达到30日（含30日）以上的，丙方有权单方解除本合同，甲方收回商铺，丙方有权没收管理费保证金，以处以乙方最后一月基本营运管理费额度两倍的违约金；任何与本合同有关的由本合同当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或各方当事人书面通知的其他地址，其中被告的地址为深圳市福田区车公庙深南大道南江西大厦29 D；及其他条款。庭审中，原告确认被告已向其支付管理费保证金87984元，并从2013年3月开始欠交原告主张的费用。2013年6月6日，原告和第三人向被告在上述合同中所留的地址邮寄《关于解除宝能太古城花园购物中心NB＊＊＊号商铺〈商铺租赁及管理合同〉通知书》，内容为：被告与原告及第三人签订《宝能太古城花园购物中心商铺租赁及管理合同》，承租涉案商铺；截至2013年5月27日，被告已拖欠租金及滞纳金、管理费、水电费、物业管理费、推广费等费用；虽经多次催缴，被告仍未履行租金及其他费用的支付义务，故正式通知被告，原告及第三人从即日起解除与被告所签订的《商铺租赁及管理合同》，并有权将商铺另行出租他人；被告应当于2013年5月31日前缴清全部拖欠费用并办理商铺交还手续，否则，原告及第三人均有权强行收回商铺，如有损失由被告自行承担；原告及第三人将依约分别没收被告所支付的租赁保证金和管理费保证金，并保留追究被告其他违约责任的权利。上述通知邮寄后被退回。庭审中，原告明确，其主张的营运管理费系按照基本营运管理费金额主张，违约金为营运管理费额度的2倍，各项费用计至合同解除的时间；原告陈述涉案商铺在原告主张的解除之日后重新出租。原告提交了《水电抄表单》拟证明水电费为每月连同当月租金一起交纳上月的水电费及涉案商铺2013年3月至6月的用电量，原告提交了《欠费情况计算表及计算说明》拟证明被告拖欠原告电费共计7946.4元。另查，本院已于2014年6月25日向被告公告送达起诉状、开庭传票等诉讼材料。以上事实，《宝能太古城花园购物中心商铺租赁及管理合同》《水电抄表单》、《欠费情况计算表及计算说明》、通知书、邮政快递详情单等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告、被告、第三人签订的《宝能太古城花园购物中心商铺租赁及管理合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。原告主张被告自2013年3月起未支付物业管理费、营运管理费、推广费及电费，并要求被告支付2013年3月1日至6月7日期间的上述费用，对此，本院认为，被告未向本院举证证明其已向原告支付了上述费用，也未举证证明其已经原告和第三人同意搬离并向第三人交还了涉案商铺，故被告应按照合同约定向原告支付2013年3月1日至6月7日期间涉案商铺产生的上述费用。故被告应向原告支付物业管理费39936元（12480×3.2月）、营运管理费89856元（28080×3.2月）、推广费4992元（1560×3.2月）及电费7946.4元，共计142730.4元。原告仅主张137793.75元，此为原告对自身权利的处置，本院予以照准。对于原告要求被告支付上述费用的滞纳金的诉讼请求，按照《宝能太古城花园购物中心商铺租赁及管理合同》约定，被告逾期支付上述费用的，应按逾期支付金额的0.2%向原告支付滞纳金（其中POS终端使用费和刷卡手续费未约定滞纳金），被每月五日前向原告支付上述费用，故被告应以每月应交的上述费用之和（其中2013年3月为38166.15元，2013年4月为44220元，2013年5月为44316元，2013年6月为11091.6元）为基数，从当月第六日起按每日0.2%的标准向原告支付滞纳金，支付至本院确定的付款之日止。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，违约金旨在补偿非违约方的损失，原告已要求被告支付逾期支付上述欠费的滞纳金，该滞纳金已足以弥补原告的损失，故对于原告另行要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。按照《宝能太古城花园购物中心商铺租赁及管理合同》的约定，被告逾期支付各项费用达30日的，原告有权没收被告已支付的管理费保证金，故对于原告要求没收被告已支付的管理费保证金87984元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求确认已于2013年6月7日解除《宝能太古城花园购物中心商铺租赁及管理合同》的诉讼请求。因被告不能依约履行支付各项费用的义务，原告有权要求解除合同。2013年6月6日，原告和第三人向被告在上述合同中所留的地址邮寄《关于解除宝能太古城花园购物中心NB＊＊＊号商铺〈商铺租赁及管理合同〉通知书》，但上述邮件被退回。原告也未举证证明被告收到了上述通知书，故此时双方租赁合同还未解除。本院已于2014年8月24日向被告送达了原告的本案起诉状，此时原告关于解除合同的意思表示已经到达被告，故本院确认原、被告、第三人签订的《宝能太古城花园购物中心商铺租赁及管理合同》中原、被告的物业服务合同关系已于2014年8月24日解除。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市宝源商业经营管理有限公司和被告深圳市兆瑞丰服饰有限公司签订的《宝能太古城花园购物中心商铺租赁及管理合同》中的物业服务合同关系于2014年8月24日解除；二、被告深圳市兆瑞丰服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝源商业经营管理有限公司支付2013年3月1日至6月7日期间的物业管理费、营运管理费、推广费及电费共计137793.75元及相应的滞纳金［以每月应交的上述费用之和（其中2013年3月为38166.15元，2013年4月为44220元，2013年5月为44316元，2013年6月为11091.6元）为基数，从当月第六日起按每日0.2%的标准支付至本判决确定的付款之日止］；三、原告深圳市宝源商业经营管理有限公司不予退还被告深圳市兆瑞丰服饰有限公司已支付的管理费保证金87984元；四、驳回原告深圳市宝源商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5172元、公告费282元，共计5454元，由原告负担1187元，由被告负担4267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  廖 艳人民陪审员  李三凤人民陪审员周委二〇一四年十月三十日书 记 员  洪靖敏