广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初1240号原告:莫某，女，1986年5月10日出生，汉族，住广西灵山县。委托诉讼代理人：陆文勇，男，1995年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地佛山市高明区荷城街道高明大道东357号之7铺（首层），统一社会信用代码914406080599928098。法定代表人：罗华相。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。原告莫某诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称“树头房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序分别于2019年4月28日、2019年5月17日公开开庭审理本案，原告莫某的委托诉讼代理人陆文勇、被告树头房地产公司的委托诉讼代理人陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金21968.3元（以363713元为本金，按每日万分之一标准从2017年8月31日起计至2019年4月28日止）；2.被告赔偿物业服务费2285.24元（从2017年9月1日起计至2019年4月28日，每月128.43元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月12日，原告向被告预付购房款20000元。2017年1月21日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市高明区，建筑面积为71.35平方米，总价款为363713元。原告于合同签订当日付清首期款，余款按合同约定办理好银行按揭手续，按照按揭方式付清。被告应当在2017年8月31日前依照国家和地方人民政府的规定，将符合本合同约定的商品房交付原告使用，如未按合同约定期限将该商品房交付给原告使用，应依照合同第十二条的规定处理。合同签订当日，原告依约向被告支付了首期购房款，随后，原告依照规定向佛山市高明区国土城建和水务局交纳了物业维修基金，被告向原告出具了首期款的发票。原告与银行签订了《住房抵押借款合同》，向银行办理住房贷款用于支付被告的购房款。原告依法向佛山市高明区地方税务局交纳了契税。依照合同约定，被告应于2017年8月31日前向原告交付取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋。被告在2017年8月31日通知原告收楼。原告依约定日期前往收楼时，被告未能提供相关竣工验收文件,亦未提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。根据合同约定，商品房经竣工验收合格是交付的前提，涉案房屋所在房地产项目在被告向原告主张交付时尚未取得竣工验收合格的相关文件。根据相关法律法规的规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格，即规划验收是竣工验收合格的必要条件。同时根据佛山市高明区国土城建和水务局的文件，案涉房屋竣工验收的时间晚于约定的交付期限，且时间上差距较大，不符合相关法律法规的规定，不具备交房条件。被告逾期交房构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。按照合同约定，原告交纳物业管理费、分摊水电费应以被告交付符合约定的房产为起算依据，因此在被告交付符合约定的房产前，相关费用应由被告负担,原告已缴纳的相关费用应由被告退还。被告辩称，1.根据证据规定第34条第3款，当事人增加变更诉讼请求的，应在举证期届满前提出，原告在举证期内怠于行使自身权利。关于原告所主张的要求被告赔偿物业管理费问题，是原告主动向物业管理公司交纳相应的物业管理费，物业管理公司收取并出具收据，并非原告所说的强迫原告缴纳。从法律关系的角度，本案审理的商品房预售合同纠纷，并非物业管理合同纠纷，被告并非是物业管理费的适格承担主体，若物业管理公司收取了原告的物业管理费，原告应当另行向法院提起不当得利之诉。而并非是被告向原告进行赔偿。物业管理费的诉求与本案没有关联，不同的法律关系应当通过另案主张。2.原告主张的逾期收楼违约金，在合同约定交楼日期2017年8月31日前，被告已经通过寄送收楼通知的形式向原告送达了收楼通知，但当时因为涉案房屋尚未达到合同约定的交楼条件，因此，原告拒绝收楼是行使自身权利。在涉案物业经过竣工验收备案后，原告向人民法院提起民事诉讼，在原告知情涉案物业已经竣工验收备案达到合同约定交付条件，但原告依然没有到被告处接收房屋，因此原告请求违约金仅计算至原告起诉至法院之日，而不应当是2019年4月28日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告向被告购买佛山市高明区的房屋，房价为363713元；被告应当在2017年8月31日前将取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的案涉房屋交付给原告使用。除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照万分之1.36计算给付利息，同时被告按照全部房价款的百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告确认原告依约向被告支付了全部房价款。案涉房屋于2018年12月17日取得竣工验收备案证明文件。原告于2019年2月25日知道案涉房屋取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于逾期交楼违约金的问题。对于违约金计算期间，案涉合同约定被告应于2017年8月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的案涉房屋交付给原告使用。本院认为，涉案房屋于2018年12月17日才取得竣工验收备案证明文件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。被告交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。本案中，被告在取得竣工验收备案证明文件后，未履行另行通知原告收楼义务，而原告于2019年2月25日已知案涉房产取得竣工验收备案证明文件后，也未及时收楼，怠于行使权利。因此，违约金的计算期间应从2017年9月1日计至2019年2月25日，共543天。原告请求被告支付逾期交付房屋违约金19749.62元（363713元×0.0001/天×543天），合法有据，本院予以支持。原告主张被告支付约定交楼日当天以及知道案涉房屋取得竣工验收备案证明文件后的逾期交楼违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿物业服务费的诉讼请求。本院认为，物业服务费是基于原告与物业服务企业之间的物业服务合同关系，原告收楼前是否应交付物业服务费，属于物业服务合同关系，故原告要求被告赔偿收楼前的物业服务费用，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金19749.62元给原告莫某；二、驳回原告莫某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费406元，减半收取203元（原告已预交），由原告莫某负担38元，由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担165元。被告负担的受理费165元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 吴卫华二〇一九年六月十九日法官助理 赵宇晴书 记 员 谭妍璐