广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初9182号 原告:何文红，男，1962年12月25日出生，壮族，住南宁市青秀区。 原告:邓艳珍，女，1962年3月14日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：谭新雄，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周俊辰，广西欧亚嘉华律师事务所实习律师。 被告：广西中泰商贸有限公司（以下简称“中泰公司”），住所地：南宁市青秀区竹溪大道86号广源·国际社区15号楼26层。 法定代表人：高忠鹏，董事长。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘苏里，广西冠益律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案时间：2019年6月13日 开庭时间：2019年6月25日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人谭新雄、周俊辰到庭 被告方：被告的委托诉讼代理人吕伟良、丘苏里到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金6500元； 二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、自2015年3月1日起，国家开始实行不动产统一登记制度，房屋等建筑物、构筑物应当与其所依附的土地一并登记，保持权利主体一致。而本案中，双方约定的办证时间点正好处于我国产权登记制度发生改变的时间，由此给被告增加了办理土地登记的内容。二、因12、13号楼业主违章装修影响规划竣工验收，业主及物业公司又阻扰南宁市房产局对物业用房等配套设施的核验，导致现售备案证明不能及时办理，从而导致迟延办理产权证，导致迟延办理产权证的过错在于原告等业主和物业公司，原告诉请支付逾期办证违约金没有事实依据；三、原告主张的违约金标准计算没有事实和法律依据。合同约定了逾期办证违约金最高不超过总房款的0.01%，该约定合法有效。法律尊重当事人对逾期办证违约金的约定。原告没有在法定除斥期间内诉请撤销合同第十七条第4款第（3）项，撤销权消灭。此外，原告没有提供证据证明迟延办证给其造成的实际损失。四、根据民法通则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，原告的诉讼请求已超过两年期诉讼时效。五、本案诉讼费用应以胜诉结果与诉讼请求的比例确定负担。 事实认定 2011年2月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市青秀区竹溪大道86号广源·国际社区9号楼2单元XXXX号房，总价款为654084元。合同第九条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十七条约定，买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理且买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。合同签订后，原告向被告付清了房款。 因被告未在合同约定的期限内履行办证义务，原告诉至法院，提出前述诉请。庭审中，原告主张对逾期办证违约金计算期限截止至被告取得《商品房现售备案证明》之日。此外，原、被告均确认房屋交付时间为2014年5月31日。 另查明：广源·国际社区1号楼住宅及商业部分于2018年6月1日取得《商品房现售备案证明》。 判决理由 本院认为：原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。一、关于被告应否承担逾期办证的违约责任的问题。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人。被告于2014年5月31日将房屋交付原告使用，故其应在2016年5月20日前完成上述办证义务，但被告截止2018年6月1日仍未完成该办证义务。被告辩称未能按约办证是因为政府部门改变了产权登记制度所致。对此，本院认为，上述新规对办证流程的具体影响程度及影响时间，被告在本案中均未提供证据予以证实。且被告作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见政策法规改变及政府行为影响等情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，对办证的期限约定较长，应足以应对合同签订后出现的上述新情况，故本院对被告以新规颁布为由延期办证的主张不予采纳。被告还辩称因12、13栋业主违章搭建以及业主和物业公司阻拦房产局验收配套设施，导致其迟延办理产权登记，其不应承担违约责任。本案《南宁市商品房买卖合同》的签订主体为原告与被告，原告并非违章装修业主，根据合同相对性的原则，即便被告系因合同外第三人的原因造成违约的，仍应由被告向原告承担违约责任，被告与合同外第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定另行解决。综上，被告未能在合同约定期限内完成办证义务，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。二、关于原告主张的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效的问题。根据合同约定，被告逾期办证的应按日向原告支付违约金，故本案应以每个个别的债权单独适用诉讼时效。同时，民法总则实施时，本案单个债权的诉讼时效期间均未满民法通则规定的二年诉讼时效，故均应适用民法总则规定的三年诉讼时效。原告于2019年6月13日向本院提起诉讼，则原告主张的2016年6月13日之后的违约金未超过诉讼时效，2016年5月21日至2016年6月12日期间的违约金已过诉讼时效。三、关于被告应如何承担违约责任的问题。根据合同第十七条的约定，被告逾期办证的，每逾期一日，应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。经计算，截止2018年6月1日，被告应付的违约金已超过总房款的0.01%，故根据合同约定，被告应付违约金65元。现原告主张合同约定的违约金过低，要求将违约金调高至6500元。综合考虑原告未能举证证明其实际损失、部分业主违章搭建对办理房屋产权登记的不利影响以及被告自身原因导致逾期办证等诸多因素，本院对原告要求调高违约金至6500元的诉请予以支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 被告广西中泰商贸有限公司向原告和何文红、邓艳珍支付逾期办证违约金6500元。 案件受理费25元，由被告广西中泰商贸有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄婵娟 二〇一九年六月二十七日 书记员  张颢馨