河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再268号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：洛阳豫深文博城有限公司。住所地：河南省洛阳市老城区西大街**。法定代表人：曹新胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜强，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈跃增，河南开物律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司。住所地：河南省洛阳市老城区九都东路**院运管局综合楼**。法定代表人：张磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩，该公司员工。委托诉讼代理人：郁鹏，河南金义丹律师事务所律师律师。再审申请人洛阳豫深文博城有限公司（简称文博公司）因与被申请人洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司（简称欣增公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终6298号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年3月11日作出（2019）豫民申916号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年6月6日开庭审理了本案。再审申请人文博公司的委托诉讼代理人杜强、陈跃增，被申请人欣增公司的法定代表人张磊及其委托诉讼代理人王浩、郁鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文博公司申请再审称，一、案涉租赁合同双方于2007年、2011年、2013年分别签订过房屋租赁合同，次承租人洛阳市老城区和合音乐会所（简称和合会所）2013年开始经营，2014年9月办理公司登记，在案涉合同签订前已经承租文博大酒店部分楼层并经营多年，欣增公司在两次签订合同时并未对此提出异议，反映出欣增公司对转租行为的认可。二、文博公司在墙外搭建建筑物是为了防止高空抛洒烟头垃圾等，未对租赁房屋造成破坏，且随时可以恢复原状，其并未构成根本违约。三、文博公司没有拖欠租金的行为，一直按照交易习惯缴纳租金。双方自2007年以来一直是按月分批缴纳租金，没有拖欠。欣增公司改变交易习惯要求按年缴纳租金，在文博公司筹措资金并要求欣增公司出具发票后，欣增公司拒收，企图造就解除合同的条件。四、原审适用法律错误。五、原审对本案的处理错误。综上，请求驳回欣增公司一审诉讼请求的第一项，第二项及第四项中违约金部分。同意补交2018年3月份以来的租金以及拆除搭建的建筑物。一、二审诉讼费用由欣增公司负担。欣增公司辩称，一、文博公司存在逾期支付租金、非法转租、未经同意对房屋进行改造及增设扩建这三项根本性违约行为，违反了案涉租赁合同第五条、第七条、第十二条约定，原审判决案涉租赁合同解除并无不当。二、文博公司在签订合同以来并未按照约定缴纳房租，欣增公司对该租金缴纳方式并不认可，在文博公司欠付几个月租金的情况下，欣增公司要求其补齐后再缴纳，而非拒绝接收。欣增公司并未收到文博公司的履约保证金。三、次承租人在2楼，欣增公司虽然在6-8楼，但是二者并非同一个门出入，其是在2018年3月才知道转租的事情，并且在4楼和3楼也存在转租行为。从2018年3月发现转租到其2018年的7月起诉，期间并未超出法律规定的6个月时间，且其在起诉前多次送达文博公司要求立即整改、缴纳房租的文书。四、在未经同意的情况下，文博公司私自在承租的一、二楼搭建违章建筑，拒不整改，严重危及房屋安全及人身安全，欣增公司两次向文博公司送达拆除违建的相关通知书，目前该违章建筑仍然客观存在。文博公司在合理期限内没有拆除违章建筑，案涉合同应依法解除。综上，请求维持二审判决。欣增公司于2018年7月9日向洛阳市老城区人民法院起诉请求：1、判令解除欣增公司与文博公司签订的《房屋租赁协议书》；2、判令文博公司立即将房屋腾空并恢复原状返还欣增公司；3、判令文博公司立即将其私搭乱建的违法建筑予以拆除，恢复原状；4、判令文博公司支付自2018年3月5日起至实际将房屋返还欣增公司之日期间租金（依照每月38500元计算至房屋实际返还之日，暂计至起诉之日金额为160782元）及逾期付款违约金（按每日100元计算自2018年1月11日至租金实际清偿之日，暂计算至起诉之日金额为18000元）。5、本案诉讼费用由文博公司承担。洛阳市老城区人民法院一审认定事实：洛阳市公路运输管理处劳动服务公司系洛阳市道路运输管理局投资的独资企业。2016年1月1日，洛阳市道路运输管理局将其所有的位于洛阳市老城区九都路88号九层楼第一至四层、第五层（除天井部分）楼交由洛阳市公路运输管理处劳动服务公司托管经营及对外出租。2017年7月12日，洛阳市公路运输管理处劳动服务公司变更名称为洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司。2016年1月26日,洛阳市公路运输管理处劳动服务公司（甲方）与文博公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：一、乙方承租九都东路318号运管局办公楼东二至五层、办公区天井部分二至四层、多功能厅、大堂、东大厅。二、租期自2016年1月1日至2023年1月1日止。四、租金从2016年1月1日起，房屋年租金（含设备使用费）为462000元。五、付款方式：本协议从2016年1月1日起，按照先付租金后使用的原则，乙方每年分两次交付租赁，每年1月1日至1月10日（10日内）交付甲方次年租金25万元，每年6月30日至7月10日（十日内）交付甲方当年剩余租金21.2万元。八、违约责任：1、乙方不按规定时间交付租金，每延付一天，每天向甲方支付违约金100元，超过规定期限三十天未交租金，甲方可采取停水停电等措施，并有权解除协议，收回乙方租用的房屋及设备设施，甲方不负责赔偿任何损失。房屋及设备设施如有损坏丢失由乙方负责赔偿。2、本协议双方均须严格遵守，任何一方不得擅自变更条款或违约，否则应向对方赔偿由此造成的经济损失。3、乙方违约导致解除合同，自甲方将解除合同通知向乙方工商登记住所地址邮寄到达之日，本合同即解除。七、乙方不得以任何方式变卖、抵押、质押该房屋及相关设施。乙方不得擅自转租该房屋，如需转租，应取得甲方的书面同意，由甲方与新的租赁方另行签订协议。十一、合同期满或提前解除时的财产处理：1、乙方应向甲方归还处于完好状况的房屋及场地、设备设施。2、乙方向甲方归还完整的所有设备、设施，如发生损坏或丢失，乙方应以质论价进行赔偿。以经营过程中，乙方对甲方所配备的物品需要报废时，应以书面形式向甲方提出申请，经有关领导签字批准后，方可报废。3、乙方应在接到解除合同通知之日或合同期满之日10日内自行处理完毕属于乙方的所有可移动物品，但不能拆除或损坏任何不可移动的资产，不得破坏甲方提供的房屋及设备设施，如在10日内乙方未能处理完毕属于其的可移动物品则遗留物品无偿留置给甲方，乙方不得要求甲方承担任何责任。属乙方出资装修、添附的资产，移交时应保持经营期间的原貌不得损坏，无偿留给甲方。十二、其他约定事项：未经甲方同意，乙方不得擅自改变原建筑物。如经营需要改建，应向甲方提出改建图纸或者意见书，并征得甲方书面同意后方可实施，费用自理。协议签订后，双方即开始履行。2016年4月1日，文博公司将其承租的房屋以洛阳文博酒店的名义拆分转租给第三方。并且文博公司还在其承租的房屋外墙私自搭建建筑物。2018年3月6日，欣增公司向文博公司发出告知书，要求文博公司立即停止对租赁房屋的改造并在2018年3月8日之前缴纳所有拖欠的房屋租金。文博公司将房屋租金交至2018年3月5日，之后的房屋租金未按照租赁协议的约定向欣增公司支付。2018年9月29日,洛阳市老城区人民法院作出(2018)豫0302民初1095号民事判决：一、解除欣增公司（原名洛阳市公路运输管理处劳动服务公司）与文博公司于2016年1月26日签订的《房屋租赁协议书》；二、文博公司于该判决生效之日起二十天内拆除搭建的建筑物并将租赁房屋腾空后交付给欣增公司；三、文博公司于该判决生效之日起二十天内支付欣增公司自2018年3月6日起至实际返还房屋之日止的租金（按每月38500元计算）及逾期付款违约金（按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年3月6日起至租金实际清偿之日止）；四、驳回欣增公司的其他诉讼请求。案件受理费1938元,由文博公司负担。文博公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回欣增公司的诉讼请求或者发回重审。本案一、二审诉讼费用由欣增公司承担。河南省洛阳市中级人民法院二审审理查明的事实与一审一致。河南省洛阳市中级人民法院二审认为，文博公司与欣增公司2016年1月26日签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。本案中，文博公司未按《房屋租赁协议书》的约定支付租金及将房屋拆分转租，已构成违约。欣增公司有权依据协议约定要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》，并要求文博公司承担违约责任。文博公司认为其已通过按月缴纳房租的形式改变了《房屋租赁协议书》约定的半年交纳一次房租的约定，但欣增公司不予认可，文博公司也未提交证据证明双方为此达成新的合意，故对文博公司的该项上诉理由，不予采信。文博公司亦未提交证据证明其转租行为欣增公司同意或知情，故对其上诉所称转租行为已征得欣增公司同意的上诉理由，不予采信。开具发票属于税法上的义务，属于行政管理法律关系，不属于民商事案件受案范围。综上所述，文博公司的上诉请求不能成立，应予驳回。河南省洛阳市中级人民法院于2018年12月21日作出（2018）豫03民终6298号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7075元，由文博公司负担。本院再审认定的事实,1、文博公司一审提交两份缴纳房租的明细及相应收据，欣增公司质证认为，从2016年4月7日起缴纳的是案涉合同的房租（从2016年1月1日起的租金），其对编号1075693的收据真实性有异议，对其他收据的真实性没有异议，合同详细约定了租金的缴纳期限，但是文博公司是一个月缴纳一次或者二次不等。欣增公司认可租金缴纳至2018年3月5日，文博公司向其缴纳之后的房租2万元，其不同意接受，要求文博公司缴纳半年租金。在案涉租赁合同第五条付款方式中载明，文博公司之前向欣增公司缴纳15万元履约保证金作为本协议的履约保证金。在二审庭审中，欣增公司称文博公司向洛阳市交通运输管理处缴纳过15万元，后转交给欣增公司，其同意在解除合同的情况下抵扣租金。2、本院再审庭审中，欣增公司认可其与洛阳市道路运输管理局均在案涉出租房屋所在楼房的6—8层办公，而次承租人洛阳老城区和合音乐会所在2层营业。文博公司在案涉租赁合同签订之前与洛阳市道路运输管理局签订了房屋租赁合同。3、文博公司二审提交在国家企业信用信息公示系统查询到的和合会所企业信用信息公示报告，报告载明该会所于2014年9月25日注册并核准，经营场所为洛阳市老城区九都东路**文博大酒店**。欣增公司对其真实性、合法性、关联性有异议，认为应当以工商部门出具的加盖印章的企业信息报告为准。再审中经核实，在国家企业信用信息公示系统查询到的和合会所上述相关信息与文博公司提交的报告内容一致。4、文博公司再审期间提交缴纳租金的视频资料、相关现场照片以及洛阳市公安局老城分局情况说明用以证明，本案决定再审并中止原判决执行后，文博公司去欣增公司交纳租金，该公司仍不收取，且在案涉租赁房屋上悬挂招租广告，故意停水停电。案涉租赁房屋外墙有“文博夜总会”招牌，欣增公司对转租事宜应当知晓。欣增公司起诉要求解除合同系故意创设解除条件。欣增公司质证认为，对视频及照片真实性均有异议，视频内容发生在2019年3月15日，文博公司持20万现金至欣增公司，实际上是摆拍，并未真实缴纳房租。文博夜总会照片印证了欣增公司在2018年3月之前对转租情况不知情，对情况说明真实性没有异议，对证明内容有异议，断水断电符合合同约定，前提是文博公司欠付水电费，且有盗电行为，目前不存在断水断电情况。5、欣增公司再审期间提交证据如下：①文博夜总会照片和文博大酒店照片、高宏乐出具的情况说明及其身份证复印件，该组证据证明二楼KTV文博夜总会和文博大酒店名称一致，在2018年3月之前，欣增公司对文博公司转租行为并不知情。②相关照片及视频，该组证据证明文博大酒店盗窃洛阳运输管理局电力9万余度，当地公安局对该行为现场侦查，文博大酒店涉嫌刑事犯罪。③欣增公司与文博大酒店经理杨鹏电话录音。该组证据证明文博公司摆拍了所谓的2019年3月15日缴纳租金的视频，其并未实际缴纳租金。文博公司质证认为，关于证据①，对照片真实性没有异议，对证明方向有异议，二楼和合会所开办于2013年，欣增公司也在该大楼里办公。高宏乐证明属于证人证言，但是其并未出庭。关于证据②，对其真实性不认可，不能反映出相关行为主体是文博公司，不能实现证明目的。关于证据③，通过通话内容无法确认所谓杨经理的身份。本院再审认定的其他事实与原审基本一致。本院再审认为：欣增公司与文博公司之间签订了案涉租赁合同，该合同依法成立并生效。欣增公司主张文博公司在履行案涉租赁合同过程中存在违约行为，并导致合同目的不能实现，要求解除合同、文博公司补缴租金、拆除搭建建筑等。文博公司对此持有异议，认为欣增公司所主张的解除合同的理由不能成立，案涉合同应当继续履行。对于双方在本案中的分歧，结合本案实际情况分析认定如下，案涉租赁合同对租金缴纳进行了相关约定，但是从文博公司一审提交的房租明细及收据看，从2016年1月1日至2018年3月5日的房租并没有按照合同约定缴纳，大多数情况下是一月缴纳一次，个别情况下是一月缴纳二次或三次，欣增公司并未提交充分有效证据证明其曾对此提出异议。案涉租赁合同双方均以各自实际行为履行了合同相关权利义务，虽与合同约定不相符，但在不违反法律、法规强制性规定的情况下，根据当事人意思自治原则和权利处分原则，应视为双方在案涉合同实际履行中对房租缴纳相关约定进行了变更，达成了新的合意。文博公司为履行案涉租赁合同已缴纳15万元履约保证金，其将房屋租金缴纳至2018年3月5日，欣增公司不同意接收文博公司随后缴纳的租金，并于2018年3月13日通知文博公司解除案涉租赁合同并要求文博公司在10日内腾出案涉租赁房屋，在上述情况下，欣增公司关于文博公司故意违约欠付租金的主张依据并不充分，不能成立。和合会所于2014年9月25日承租案涉部分出租房屋开展相关营业活动，洛阳市道路运输管理局及欣增公司均在该音乐会所楼上办公，欣增公司称其在2018年3月前对此并不知情与常理不符，此外，欣增公司目前尚未提交充分有效证据足以证明其在知道或者应当知道案涉房屋转租的六个月内提出过异议，欣增公司因此主张解除案涉租赁合同依据不足，不能得到支持。文博公司在租赁房屋所在楼房之外搭建简易建筑，该搭建建筑未改变房屋建筑主体和承重结构，并非扩建，没有对案涉租赁合同的履行造成实质性的障碍。文博公司在履行案涉租赁合同过程中的行为没有构成根本性违约及破坏欣增公司的根本利益，没有因此导致案涉租赁合同目的无法实现，故欣增公司所主张的解除合同事由不能成立，案涉租赁合同应当继续履行，文博公司应当支付自2018年3月6日起至本判决生效之日止的租金（按每月38500元计算）及利息，同时拆除搭建的建筑物。综上，洛阳豫深文博城有限公司的申请再审理由部分成立，本院再审予以支持，二审判决实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：撤销河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终6298号民事判决及洛阳市老城区人民法院(2018)豫0302民初1095号民事判决；洛阳豫深文博城有限公司于判决生效之日起二十天内拆除搭建的建筑物；洛阳豫深文博城有限公司于判决生效之日起十天内支付洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司自2018年3月6日起至本判决生效之日止的租金（按每月38500元计算）及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年3月6日起至上述租金实际清偿之日止）；驳回洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1938元，由洛阳豫深文博城有限公司负担1638元，由洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司负担300元；二审案件受理费7075元，由洛阳豫深文博城有限公司负担6775元，由洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司负担300元。审判长  林秀敏审判员  丁 亮审判员  邹新哲二〇一九年六月十七日书记员  张淑俐