湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1002民初994号原告：管红明，女，1969年4月23日出生，汉族，住荆州市沙市区。原告：陈菊强，男，1963年10月7日出生，汉族，住荆州市沙市区。上列两原告委托诉讼代理人：朱新柳，湖北三鼎律师事务所律师。被告：荆州润嘉置业有限责任公司，住所地：。法定代表人：汪新宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛俊，湖北吕军律师事务所律师。委托诉讼代理人：李灼，湖北吕军律师事务所实习律师。原告管红明、陈菊强诉被告荆州润嘉置业有限责任公司（以下简称：润嘉置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法向被告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管红明、陈菊强及其委托诉讼代理人朱新柳、被告润嘉置业公司的委托诉讼代理人毛俊、李灼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告管红明、陈菊强诉称：2017年6月26日，原告与被告签订商品房买卖合同（预售）一份，约定：原告支付购房款460491元，被告应该在2018年6月18日前将验收合格且满足交付条件的商品房交付原告使用。而双方约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。同时约定该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住房质量保证书》，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付房屋的责任由出卖人承担。出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付给买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。并约定买受人应当在商品房交付使用的180日内取得该商品房的房屋所有权证书，如因出卖人的原因，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按全部房价款万分之零点五向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款458133元，但被告至今未按合同约定向原告出示商品房验收合格满足交付条件的证明文件，且无法在规定期限内为原告办理房屋权属证书，已构成严重违约，给原告带来了重大的经济损失。原告管红明、陈菊强为此诉至法院，请求1、判令被告向原告提供位于荆州市沙市区××路××.××住宅小区××1-2303住房的商品房验收合格文件（含建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书），并从2018年6月18日起至提供商品房验收合格文件之日止，每日按全部房价款的万分之一向原告支付违约金；2、判令被告为原告办理上述涉案房屋的房地产权属证书，并从2018年12月18日起至原告取得房屋所有权证书之日止，每日按全部房价款的万分之零点五向原告支付逾期办理权属证书的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。原告管红明、陈菊强为支持其诉讼主张，提供了下列证据材料：1、原告身份证。证明原告基本身份信息。2、被告企业信息。证明被告基本身份信息。3、《商品房买卖合同（预售）》。证明原被告签订了房屋买卖合同，对商品房交付条件、商品房交付时间、逾期交房、逾期办证均作出了明确的约定。4、增值税发票。证明原告实际履行了支付购房款的义务。被告润嘉置业公司对证据1、2没有异议。证据3真实性没有异议，但是证据不完整，还有补充协议。证明目的也有异议。证据4真实性没有异议，但证明目的有异议，原告存在贷款违约的行为。被告润嘉置业公司辩称：1、被答辩人诉讼请求不够明确具体，应当依法驳回起诉。《民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由……，而被答辩人所提交的起诉状不仅诉讼请求不清，无法确认具体数额，且其起诉之时，即2018年10月12日，早于其诉讼请求的逾期办证起算时间，也就是说，起诉当时，还未到双方约定的办证期限，该项诉讼请求根本不能成立，故人民法院应依法裁定驳回被答辩人的起诉。2、被答辩人在房屋已具备合同约定交付条件的情况下仍拒不收房，系被答辩人对自己权利的处分，逾期收房的后果应由其承担，而非向润嘉置业公司主张。润嘉置业公司在完善房屋交付条件后及时通过电话、微信等方式联系被答辩人办理房屋交接手续，在其他业主相继收房的情况下，被答辩人拒不收房，并且未提供拒不收房的理由及相关证据。被答辩人拒不收房，一方面，说明其对争议房屋暂无迫切的使用需求，另一方面，不排除其为了躲避支付物业费而拒收。因此，被答辩人未收房系其对自身权利的处分，根据自愿原则，不应让润嘉置业公司承担该不利后果。被答辩人要求支付违约金的诉讼请求应当依法予以驳回。3、被答辩人要求润嘉置业公司向其支付逾期办证违约金的请求明显不成立。首先，双方《商品房买卖合同》第二十条明确约定自商品房交付之日起180日内办理房屋所有权证书，故办理商品房的房屋所有权转移登记的时间是以房屋交付的时间作为起算时间，而截至起诉之日，即2018年10月12日，办证并未逾期，甚至到此次开庭之日，办证仍未逾期，何来办证违约之说。其次，因被答辩人故意拖延收房，造成润嘉置业公司违约假象，现又主张润嘉置业公司逾期办证的责任，无论从法律层面还是社会层面，明显有违诚实信用原则，其诉讼请求应当被驳回。4、退一步讲，即便润嘉置业公司存在违约行为，合同所约定的违约金也过分高于实际损失，应予以适当减少及免除。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一方面，习**在2017年10月18日的十九大报告中指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，进一步说明了房子的价值在于“用来居住”的使用价值，而润嘉置业公司已按合同约定向含被答辩人在内的业主交付了房屋，由其使用居住，故并未对业主使用房屋造成任何影响。另一方面，就算从房屋的货币价值来说，近三年来，房屋货币价值的增值是任何行业都无法比拟的，又何来货币价值损失之说。故人民法院应当从房屋的使用价值和货币价值均不存在损失，兼顾事出有因对合同履约所造成的影响，以及润嘉置业公司几无过错等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对润嘉置业公司的违约金予以减少及免除。5、包含被答辩人在内的诸多业主，应就逾期付款或者逾期办理贷款向润嘉置业公司以逾期应付款或贷款金额为基数，按日万分之一支付违约金。依据双方合同第八条及附件四的约定，被答辩人应当在合同签订当日前付清房屋总价款扣除个人拟贷款数额以外的全部房款，并在合同签订之日其起3日内按贷款机构要求提供办理贷款所需的全部资料（资料清单被答辩人已于认购该商品房时收悉）并签署贷款合同，否则，若被答辩人逾期支付前述款项，则每逾期一日按逾期金额的万分之一向润嘉置业公司支付违约金。若被答辩人未按期前述贷款合同或按期提供贷款所需资料，则每逾期一日，被答辩人应按上述贷款金额的万分之一向润嘉置业公司支付违约金。被告润嘉置业公司为支持其抗辩意见，提交了如下证据：1、商品房买卖合同。证明原、被告双方系商品房买卖合同关系。2、业主领取钥匙签收表、承诺书各一份。证明被告在合同约定期限内履行了交房义务，并未违约。3、不动产测绘技术报告、初始登记实地查看记录表、建筑工程竣工验收报告及备案表各一份。证明被告交付房屋质量合格，并且符合办证条件。4、延期缴款天数表、个人贷款支付凭证、首付款及定金收据1份。证明原告存在逾期办理贷款或逾期支付款项的违约行为，应承担按每逾期一日贷款金额的万分之一的违约金。5、使用说明书、保修书。证明被告交付房屋质量合格，并且符合办证条件。原告管红明、陈菊强质证认为，证据1没有异议。证据2真实性没有异议，但35户中，有部分住户没有签收表和承诺书。满足形式上交房，但不满足法律上的交房条件。商品房买卖合同第九条明确约定了需要取得商品房验收合格文件，而被告却未能取得。证据3真实性没有异议。不动产测绘技术报告的测绘时间是2018年6月6日，初始登记实地查看记录表的时间是2018年10月21日，建筑工程竣工验收报告及备案表时间是2018年12月11日，初始登记实地查看记录表和建筑工程竣工验收报告及备案表的时间均晚于不动产测绘技术报告的测绘时间。说明被告均未取得上述文件。证据4与本案没有关联性，不予以质证。证据5达不到证明目的，该说明书和保修书没有具体时间，不能反映是什么时候出具的说明书和保修书。本院对原、被告双方提交的证据认证意见如下：对双方无异议的证据的证明效力，本院予以确认。对有异议的证据，分述如下：对原告的证据3、4，被告对其证明目的有异议，但不能提交足以反驳的相反证据，该两组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对其证明效力，本院予以确认。对被告的证据2，原告对其证明目的有异议，认为满足形式上交房条件，但不满足法律上交房条件，不代表其不违约，该主张于法有据，本院对该组证据的证明效力，不予确认。被告的证据3、5，原告对其证明目的有异议，被告举证是为了证明其交付的房屋质量合格且符合办证条件，对其证明效力，本院予以确认。被告的证据4，系原告与被告之间发生的另一法律关系，与本案没有关联性，对其证明效力，本院不予确认。经庭审质证查明的事实如下：2017年6月26日，原告管红明作为买受人与被告润嘉置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：原告管红明以单价每平方米5240元、总价款460491元，购买被告润嘉置业公司坐落于荆州开发区××商品房××套，出卖人应当在2018年6月18日前向买受人交付该商品房。合同第九条约定商品房交付条件为：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付房屋的责任由出卖人承担。并按照第十二条处理。”第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付给买受人，双方同意按照下列第1中方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照x﹪（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”合同第二十条约定“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。”合同签订后，原告管红明、陈菊强向被告润嘉置业公司支付了购房款458133元，被告润嘉置业公司于2018年7月26日向原告管红明、陈菊强开具了增值税普通发票，但至今未向原告出示商品房验收合格满足交付条件的证明文件及办理房屋权属证书，原告管红明、陈菊强为此诉至法院而成讼。诉讼中，经本院行使释明权，原告管红明、陈菊强表示对诉讼请求不作变更。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。处理民事纠纷，应当依照法律。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，是民事主体在平等自愿原则基础上达成的意思自治，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方约定的权利义务，各方均应自觉遵守。根据该合同约定，商品房的交付条件为“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付房屋的责任由出卖人承担。”原告管红明、陈菊强请求被告润嘉置业公司提供商品房验收合格文件（含建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书）的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告管红明、陈菊强主张从2018年6月18日起至提供商品房验收合格文件之日止，每日按全部房价款的万分之一向原告支付违约金，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原告管红明、陈菊强的该项主张过高，本院酌定为由被告润嘉置业公司从2018年6月18日起至提供商品房验收合格文件之日止，以已付房价款为基数，参照中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率，向原告支付逾期提供相应文件的违约金。原告管红明、陈菊强要求被告润嘉置业公司为原告办理上述涉案房屋的房地产权属证书，并从2018年12月18日起至原告取得房屋所有权证书之日止，每日按全部房价款的万分之零点五向原告支付逾期办理权属证书的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告双方在合同中约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。”对原告管红明、陈菊强的该项诉讼主张，本院予以支持。但违约金过高，本院酌定为由被告润嘉置业公司自2018年12月18日起至原告取得房屋权属证书之日止，以已付房价款为基数，参照中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率，向原告支付逾期办证的违约金。被告润嘉置业公司抗辩称原告管红明、陈菊强逾期办理银行贷款，应向其支付违约金，系另一法律关系，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告荆州润嘉置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告管红明、陈菊强提供商品房验收合格文件（含建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书）。二、被告荆州润嘉置业有限责任公司于本判决生效后，自2018年6月18日起至其提供合同约定的商品房验收合格文件之日止，以已付房价款458133元为基数，参照中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率，向原告管红明、陈菊强支付逾期提供相应商品房验收合格文件的违约金。三、被告荆州润嘉置业有限责任公司于本判决生效后，自2018年12月18日起至原告管红明、陈菊强取得房屋权属证书之日止，以已付房价款458133元为基数，参照中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率，向原告管红明、陈菊强支付逾期办理权属证书的违约金。四、驳回原告管红明、陈菊强的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告荆州润嘉置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第三十一条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  乔志超人民陪审员  余守军人民陪审员  涂电波二〇一九年六月二十六日书 记 员  耿 巍