江西省赣州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣07执异58号案外人（异议人）：钟赣州，男，汉，1971年8月15日生，现住于都县。申请执行人：浙越资产管理有限公司（下称浙越公司，系变更后的申请执行人），住所地：浙江省绍兴市镜湖新区凤林西路****东侧。法定代表人：朱志祥，该公司负责人。委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张垚，江西南芳律师事务所律师。被执行人：于都县鑫达矿业贸易有限公司（下称鑫达公司），住，住所地：赣州市于都县贡江镇滨江大道阳光水岸******织机构代码：558450617。法定代表人：肖伙长。被执行人：肖伙长，男，1973年7月27日生，汉族，住赣州市于都县。被执行人：杨金兰，女，1973年3月29日生，汉族，住赣州市于都县。被执行人：程基石，男，1964年12月12日生，汉族，住赣州市于都县。被执行人：周敏，女，1967年7月13日生，汉族，住赣州市于都县。在本院执行浙越公司与鑫达公司、肖伙长、杨金兰、程基石、周敏金融借款合同纠纷一案中，案外人钟赣州因不服本院对程基石、周敏名下位于于都县西侧房产中涉及其所购房屋及杂间的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人钟赣州称，请求中止（2018）赣07执118号案件执行中对属其所有的房屋及杂间的执行。事实和理由是：赣州市中级人民法院（下称赣州中院）（2018）赣07执118号案件执行中裁定拍卖的被执行人程基石、周敏名下位于于都县西侧产权证号为“于房权证（房）字第OO×**9号、00××29-1号；第00××33号、00××33-1号”的房产中包括了属于其所购的第七层靠北的房屋及一楼杂间。2006年11月29日，其与被执行人程基石签订《合作建房协议书》，约定：一至二层由被执行人程基石出资，三至七层由其他合作方出资，房价570元／㎡，其分得住宅第三层。此后，其与被执行程基石几次订立补充协议，约定被执行人程基石将其正在加建的星光大道音乐会所第七层靠北的一套楼房卖给案外人。2012年，被执行人程基石将约定的约120平方米房屋及楼下约7平方米的杂间交付给案外人，案外人对该房进行了装修并入住至今。自2006年11月26日至2013年1月13日案外人先后共向被执行人程基石支持合作建房款85000元。该案涉房屋至今未办理过户系因被执行人程基石将含该房屋在内的整栋楼房及所占用地为他人提供了抵押担保。案外人虽因办理所购房屋产权过户一事对被执行人程基石提起诉讼，于都县法院也于2014年7月2日作出了（2014）于民一初字第65号民事判决，但该判决书在依法确认被执行人程基石与案外人合约建房具有法律效力时，又以被执行人程基石对该房屋设置了抵押担保为由驳回了案外人的诉讼请求。据此，案外人认为该第七层靠北房屋及楼下杂间系其所有，本院对程基石、周敏名下位于于都县西侧房地产的执行包括了其异议的该房屋及杂间，损害了其合法权益，故提出上述异议请求。为证明以上事实，案外人提供了以下证据材料：1、《合作建房协议》、《合约建房分配表》、《补充协议》、《合作建房补充协议》、《购房补充协议》；2、程基石出具的收到相关房款收条；3、于都县法院作出的(2014)于民一初字第65号民事判决书；4、案外人入住房屋的照片。申请执行人浙越公司答辩称，一、案外人不享有对(2018)赣07执118-2号执行裁定涉及被执行财产的物权。一是根据《物权法》第九条、第十六条、第十七条之规定，案外人不享有对案涉异议房屋的物权；二是于都县法院(2104)于民一初字第65号民事判决只是对案外人合作建房效力的确认，没有确认买卖合同法律关系，且未对案外人是否支付了全部房款及交付房屋等事实进行审查，最终法院还驳回了其确权之诉，足以说明案外人不享有执行标的的物权。二、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。据此，要求驳回案外人的异议请求。本院查明，本案系变更申请执行人案件。因中国工商银行股份有限公司于都支行（下称中国工行于都支行）与鑫达公司、肖伙长、杨金兰、程基石、周敏金融借款合同纠纷一案，2016年2月12日，本院作出（2015）赣中民二初字第238号民事判决，判决鑫达公司归还中国工行于都支行本金共1379.997173万元（分两笔，即1139.997173万元和240万元）及相应利息，程基石、周敏以其二人共有的位于于都县楂林楂林工业园的土地使用权和商住房（登记的他项权证号为：于房他证2013字第0××5号）对其中的1139.997173万元本金及利息承担抵押担保责任。2016年5月27日，中国工行于都支行将上述判决中主债权及担保合同项下的权利全部转让给中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司（下称中国长城公司江西分公司），因上述义务人未履行生效判决确定义务，中国长城公司江西分公司向本院申请执行，本院立执行案号为：（2018）赣07执118号。执行中，中国长城公司江西分公司又将该债权及担保合同项下的权利一并转给浙越公司，经浙越公司申请，本院于2019年2月24日作出（2018）赣07执118－2号执行（变更）裁定，变更浙越公司为本案申请执行人。另查明，“于房他证2013字第0××5号”他项权证中包含抵押的不动产有：土地使用权证号为于国用“（2009）第0××4号、（2006）第0××0号”的土地和产权证号为于房权证（房）字“第00××29号、00××29-1、第00××33号、00××33-1号”的房屋，该证于2013年12月5日办理。本案诉讼中，本院于2015年10月13日保全查封上述抵押房产（系首封），2018年10月在执行中进行了续封。2018年11月1日，本院作出（2018）赣07执118－1号执行（拍卖）裁定，裁定拍卖该案涉房屋。2019年2月25日，本院作出（2018）赣07执118号之一公告，公告拍卖上述房产。案外人得知后遂以前述理由提出异议。还查明，1、2006年11月29日，以被执行人程基石为甲方，案外人钟赣州等参与合作建房人为乙方，订立《合作建房协议》，协议约定，甲方代表全体参加合作建房者在位于于都县西侧有偿受让土地建商住楼，性质上属私人建房。全体合作建房者委托甲方全权办理土地受让、报建、土建施工、质量监督、水电安装及办理房产证等合作建房有关的一切业务。合作共建房屋一栋，一至二层由甲方出资建造，三至七层为合作建房共拾套，住宅和柴火间的房价均为570元／㎡。合作双方还就合作所建房屋各层进行了分配，案外人钟赣州分在第三层。后经案外人钟赣州与被执行人程基石分别于2010年1月7日、8月30日和2012年1月30日分别订立补充协议，并就房价及楼层变动等事项进行协议，最终确定：被执行人程基石正在加建的星光大道音乐会所第七层靠北楼房卖给案外人，楼下柴火间位置不变，住房与柴火间的价格为800元／㎡，产权证由被执行人程基石负责办理，办证正当费用（含税）由案外人承担。2012年，被执行人程基石将该房屋及杂间交付给案外人，住宅装修后案外人入住至今，案外人共付房款85000元。房屋办证时，被执行人程基石将出售的上述房屋及杂间在内的整栋楼房产权办理在其及周敏名下，此后，并将该整栋房屋及所占用地为鑫达公司贷款提供抵押担保，导致案外人异议的房屋无法办理产权过户。为此，案外人就其所购房产办理产权过户等事项向于都县法院提起诉讼，该院于2014年7月2日作出（2014）于民一初字第65号民事判决，该判决认为被执行人程基石与案外人“签订的合约建房协议是双方当事人的真实意思表示，该约定不违反法律规定，具有法律效力。”同时，该判决也以案涉房屋因被执行人程基石设立了抵押担保，办理了抵押登记，该抵押权未撤销、涤除、灭失时，案外人要求办理过户登记手续暂不能支持为由，判决驳回了案外人的诉讼请求。2、案外人提出异议的房屋及柴间分别包含在产权证号于房权证（房）字“第00××33-1号”和“第00××29-1”房产中。本院认为，本案的焦点是案外人对异议房屋及杂间主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对案外人提出异议的房屋及杂间，在被执行人程基石设立抵押担保及本院查封前，案外人已与被执行人程基石订立了合法有效的合约建房协议及补充协议[于都县法院作出的(2014)于民一初字第65号民事判决认定该合约建房协议系双方真实意思表示，具有法律效力]，所狂购房屋也进行了交付，且为案外人实际占有使用至今，案外人也交付了大部分购房款（余款因办理产权过户等原因尚未结算），未办理过户登记系被执行人程基石设立抵押担保所致。据此，案外人提出的异议符合上述司法解释的规定，其对异议房屋及杂间主张的权利能够排除本院的执行。综上，案外人的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。如案外人、申请执行人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条规定，裁定如下：一、中止对位于于都县西侧产权证号为于房权证（房）字“第00××33－1号”中第七层靠北房屋及于房权证（房）字“第00××29-1号”中一楼柴间的执行；二、待本裁定生效后，解除对上述第一项中房屋及柴间的查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈小奇审判员  李 鸿审判员  李 婷二〇一九年六月二十四日书记员  刘 珍