苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初6542号原告：苏州纳米科技发展有限公司，统一社会信用代码9132059456176406XP，住所地苏州工业园区金鸡湖大道**苏州纳米城中****综合楼。法定代表人：张希军，董事长。委托诉讼代理人：丁彬，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永安，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。被告：苏州长风自动化科技有限公司，统一社会信用代码91320594798302592L，住，住所地苏州工业园区和顺路**/div>法定代表人：张发宇，总经理。委托诉讼代理人：郑见涛，江苏众勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：施春芳，江苏众勋律师事务所律师。原告苏州纳米科技发展有限公司（以下简称“纳米科技公司”）诉被告苏州长风自动化科技有限公司（以下简称“长风科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告纳米科技公司的委托诉讼代理人丁彬，被告长风科技公司的委托诉讼代理人郑见涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纳米科技公司提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的租赁合同于2017年10月12日解除；2、被告支付租金573491.35元、物业管理费205277.75元，合计778769.10元；3、被告支付逾期付款违约金（以778769.10元为基数，中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，自合同解除的次日即2017年10月12日起计至实际付清之日，暂计至2018年6月30日为31491.18元）；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月2日，原告纳米科技公司与被告长风科技公司签订《苏州纳米城房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区纳米城西北区15幢101室房屋，建筑面积1846.13平方米，用于研发、办公、中试和小规模生产。附件二约定租期自2016年10月1日至2019年11月30日止，其中2016年10月1日至2016年11月30日为免租期，租金自2016年12月1日开始计费，月租金55383.9元；物业管理费自2016年10月1日开始计费，每月16615.17元；首期租金及物业管理费应于2016年10月1日前支付，以后租金及物业管理费每月提前支付一次，于每月第1日前支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。租赁合同签订后，被告一直未支付租金、物业管理费等费用。原告在屡次催告无果后，于2017年9月1日向被发送律师函，书面通知被告解除租赁合同，该通知于2017年10月11日送达被告。截至合同解除之日，被告累计欠付租赁合同项下2016年12月1日至2017年10月11日的租金573491.35元（计算方式：55383.9*10个月+55383.9/31*11)、2016年10月1日至2017年10月11日物业管理费共205277.75元（计算方式：16615.17*12个月十16615.17/31*11)。根据租赁合同第13.1条约定，被告应按日千分之五的标准支付拖欠租金、物业管理费的违约金（本案中原告同意按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍主张）。原告认为，租赁合同是原被告双方合意的体现，应当严格遵守。被告因自身原因未办理入驻，并以此为由拒绝支付租金及物业管理费的行为己构成严重违约并损害了原告的合法权益。特提起诉讼，望贵院依法支持原告诉请。被告长风科技公司辩称：对双方签订租赁合同的事实没有异议，如按照合同计算，对原告诉请主张金额无异议；但合同签订后双方并未实际履行租赁合同内容，包括租赁合同中约定的交付方式也没有实现，如签署交付凭证。后原、被告就房屋入驻、交付多次沟通，间接证明了双方以口头的形式达成合同变更，交付日期在原约定的2016年10月1日无限期延后。本院经审理认定事实如下：2016年8月2日，原告纳米科技公司（出租方、甲方）与被告长风科技公司（承租方、乙方）签订《苏州纳米城房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于苏州工业园区纳米城西北区15幢101室房屋，建筑面积1846.13平方米，用于研发、办公、中试和小规模生产。合同约定租期为38个月，自2016年10月1日起至2019年11月30日止，其中前2个月为装修优惠免租期即自2016年10月1日起至2016年11月30日止，装修优惠免租期内乙方免交租金。双方约定自2016年12月1日起至2019年11月30日，月租金55383.9元，首期租金55383.9元应于2016年10月1日前支付，以后租金每月提前支付一次，于每月第1日前支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。双方另约定2016年10月1日至2019年11月30日，每月物业管理费16615.17元，首期物业管理费16615.17元应于2016年10月1日前支付，以后物业管理费每月提前支付一次，于每月第1日前支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。本合同项下的保证金为13万元，房屋交付日为2016年10月1日。合同第3.2条约定，乙方应于交付日到该大楼的物业管理处，办理该房屋的交接手续并支付所有相关费用。甲方或甲方委托的物业管理公司向乙方交付该房屋且双方签署交付凭据，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。若乙方从约定的交付日起算直至其后的第15日仍未前往物业管理处实际办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同，没收保证金。合同第13.1条约定，如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金和物业管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。第13.2条约定，未足额支付任何一期租金和物业管理费或其他费用超过30日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方交纳的保证金，并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际交付日的租金。合同第17.2条约定，甲方放弃合同条款约定的任何权利，应以甲方书面签字为准，乙方缴付租金或其他条款如有不足额的情况，即便甲方接受乙方不足额部分的缴付，不影响甲方追索剩余租金和欠款的权利，也不影响按照合同或法律规定追究乙方违约责任或采取措施的权利。双方另指定接受对方通知的收件地址。2017年8月25日，被告长风科技公司向原告纳米科技公司发出《工作联系函》，称双方于2016年8月2日签订了《苏州纳米城房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区纳米城西北区15幢101室房屋。后由于不可预知的市场变化等客观原因，造成租赁合同至今未能履行，包括房屋交付、缴纳预付款等合同约定事项。在此期间，双方从未间断沟通，就何时办理入住手续等事项多次交流。双方最后一次沟通时间为2017年8月24日，此次沟通时才知晓原告要求被告需自合同签订时，向原告支付租金，缴纳相应费用。得知原告意思后，被告甚是诧异，对此不能理解。被告认为，双方虽然签订了租赁合同，但房屋至今并未交付，也未办理入住手续，依照法律规定被告无需支付租金，且原告在此期间也从未以任何形式通知被告需缴纳包括租金在内的其他费用。因双方的租赁合同至今未实际履行，客观事实上也导致合同没有继续履行的必要，因此房屋租赁合同事实上早己终止。为此给原告带来的不便敬请谅解。2017年9月4日，原告纳米科技公司针对被告长风科技公司的《工作联系函》发出《回函》，函告被告：1、双方签订的租赁合同并未终止，被告应严格按照租赁合同的约定履行各项义务。2、被告务必于本函送达后三日内付清拖欠的租金、物业管理费、租赁保证金及相应的违约金，原告保留追究被告其他违约责任的权利。3、如被告到期仍未履行，原告有权解除租赁合同，并通过法律途径追究被告全部违约责任，由此产生的一切损失和责任均将由被告承担，望慎重考虑并按要求履行，以免讼累及损失的进一步扩大。另查明，2017年10月9日，原告纳米科技公司委托北京观韬中茂（苏州）律师事务所向被告长风科技公司发出《律师函》，告知被告截至2017年8月31日共计拖欠房屋租金、物业管理费及租赁保证金等合计811221.97元。并正式函告被告：租赁合同于本函送达之日解除。被告应于本函送达之日起三日内付清上述拖欠费用及违约金，并与原告办理退租手续。如被告仍未按要求履行，原告将根据租赁合同约定自行收回房屋，并通过法律途径追究被告全部违约责任，由此产生的一切损失和责任均将由被告承担。被告长风科技公司于2017年10月11日收到该解除租赁合同的《律师函》。关于未付的租金、物业管理费及租赁保证金，双方确认：被告长风科技公司确实未支付任何租金、物业管理费及租赁保证金。以上事实，有《苏州纳米城房屋租赁合同》、《工作联系函》、《回函》、律师函、邮寄凭证等证据，以及双方庭审陈述予以证实。原告纳米科技公司针对其诉请主张，还向本院提交证据，被告长风科技公司质证如下：1、《苏州纳米城入驻企业承诺书》，表明被告于2016年8月2日承诺严格按照《苏州纳米城企业入驻手册》中的相关规定，遵照相关法律法规办理相应手续；严格执行签署的《苏州纳米城房屋租赁合同》，并依据合同中相关规定按时缴纳各项费用，如违约，将依据合同中要求之相应条款承担违约责任。2、往来邮件一组：2016年8月15日，原告公司员工许圣向被告公司市场总监张剑骅发送邮件称“附件是钱辰开具的入驻通知单，您按照入驻通知单缴费，谢谢！”。2016年11月27日，张剑骅向许圣发送邮件称“28日下周一我司张总出国一周，我在下周三30日也要出去一周，12月8日上班。入驻纳米城手续我会委托我的同事办理，但付款一事可能在月底的这几天可能来不及会后延（因总经理和我都不在公司），最可能的是在我回来后的12月上旬。给您添麻烦了。装修设计图纸我司已确认，所以装修的消防申报、施工许可已委托苏州建筑装修公司去办理了。”2017年1月23日，许圣向张剑骅发送邮件称“纳米城一楼场地非常稀缺，现在近20家企业在排队等一楼场地退租，咱们照顾长风实际情况，一直在拖延进场装修时间，领导们也承受巨大压力。按照双方约定，长风公司年前办理入驻并进场装修，直到现在仍然未有人来办理入驻。如果年前不能办理入驻，我们按租赁合同相关规定，有权将场地租给其他家需要的企业，贵司也按相关条约规定，履行赔偿责任。”2017年2月20日，许圣向张剑骅、张总发送邮件称“按照之前与贵公司的沟通，公司安排相关人员于2月中旬来纳米城物业办理入驻手续，请两位老总本周内安排人员办理入驻手续。”2017年3月3日，张剑骅向许圣发送邮件称“这是我司的领军人才项目申报表，请查收，有意见请反馈。让你我一起携手推动我司的纳米城入驻。张发宇总跟我说贵司张峰总来我司面谈入驻一事，我也会同来吧。”3、微信聊天记录一组：2017年2月21日，张剑骅向许圣发送微信称“许经理：您好！收到你的邮件，入驻手续中旬办理我判断恐又有变化。”许圣回复“咱们公司给个准确的时间？我每次给张总汇报长风项目进展，都没实现，领导对我也有意见了。”张剑骅回复“这次入驻将再次发生后延，我让张发宇总给出一个明确的时间并提出我的建议，从15日至今没有回复，我会再催促他。”2017年3月1日，许圣向张发宇发送微信称“张总，我们张峰总和您商谈下咱们公司入驻纳米城事宜，您看什么时间方便？”张发宇回复“周一上午？”许圣回复“张总，咱们公司现在对入驻是怎么安排的？我也需要初步了解下。”张发宇回复“增长过快之下的尴尬，今年已接单2000多万，去年同期的3倍，准备的搬家钱又买料了。”2017年3月7日，张剑骅向许圣发送微信称“公司的融资也是我节后的重要工作。目前新区创投已达成初步融资意向即借贷500万，授信500万，确实何时放款还没定，是否有变数也不知。”2017年4月26日，许圣向张发宇发送微信称“张总，我们开会整理和清理签约未续租，您这给个确切的入驻时间吧。”2017年6月15日，张剑骅向许圣发送微信称“您昨天所发邮件已回复，请查收。另我司会在本月办理纳米城入驻手续，您看厂房租赁费可否从入驻日起计收？”许圣回复“合同都是走系统的，费用是按合同走的。张总，咱们月底前入驻的计划不会变吧？”张剑骅回复“这我真的不知道”。2017年7月4日，许圣向张发宇发送微信称“张总，咱们长风入驻事宜，你看我怎么向我们公司老总回复比较合适？他们给我的期限是7月10号前给个处理方案”。被告长风科技公司质证称，承诺书真实性没有异议，该承诺书与合同同时签署，并不能证明房屋实际交付的证明目的，且合同及承诺书是在2016年8月7日同时签署，而双方约定的交付时间为2016年10月1日，说明该承诺书并非为交付的依据。邮件、微信真实性确认，但内容不认可。被告长风科技公司为反驳原告纳米科技公司主张，向本院提如下交证据：1、工作联系函，证明2017年8月25日，被告以联系函的形式告知原告房屋并未实际交付，因时间过长导致合同不能实际履行。在此之前，原告一直与被告沟通询问入住时间，并就入住时间以口头的形式多次变更，直到2017年8月，双方就合同履行不能达成一致，被告以函件的形式告知原告合同因不能履行而解除。2、原告公司工作人员许圣与被告公司张剑骅、张发宇之间的2017年9月7日往来邮件打印件，证明2017年9月7日许圣以邮件形式回复收到被告工作联系函，并就工作联系函内容予以回复。邮件内容为：贵司《工作联系函》已收悉，针对贵司长期拖欠房租等租赁费用事宜向贵司回函如附件，请贵司严格履行租赁合同约定的各项义务，于收到本函三日内附件拖欠费用及相应的违约金。3、原告公司工作人员钱辰与被告公司张剑骅往来邮件打印件，日期为2016年8月8日，证明办理交付及入驻需要相关手续，需填写入驻通知单、缴纳相关费用、办理环评、签订物业服务协议，作为交付的有效凭证。双方并未实际办理入驻的手续。邮件内容为：钱辰向张剑骅发送入驻通知单、苏州纳米城入驻企业承诺书及二次装修申请表，并交代入驻装修的具体流程。原告纳米科技公司质证称：证据1真实性没有异议，确认收到该函，但不认可证明目的。原告不认可被告函件所提的合同未能履行、未能履行的原因及被告不知晓应当交付租赁合同项下费用的事实。租赁合同未履行部分，并不是因为市场变化的客观原因，也不是原告没有履行交付房屋的义务，而是被告没有按约办理入驻手续即被告的收房义务。租赁房屋的交付是双向义务，单由原告的履行不能完成，本案合同未能继续履行的原因在被告。租赁合同签订后，被告就应当按期缴纳租金等费用，这是租赁合同明确约定的，被告未缴纳费用也是被告的违约行为。证据2邮件真实性没有异议，原告在收到被告函件后，立即回复表示被告已经存在长期拖欠租金等费用的事实，且附上回函详细说明了原告对于合同履行的态度，对被告擅自提出终止合同的主张不予认可。证据3真实性没有异议，该邮件发送于2016年8月8日，是在双方签订租赁合同后一周内，恰恰证明原告及时通知被告应当按照详细流程按约收房。根据邮件显示的入驻流程，流程的第1、2步原告已经完成，因被告没有按照第三步的要求缴纳费用，才导致入驻手续未办理完成。本院认为，原告纳米科技公司与被告长风科技公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。虽有工作人员对合同履行细节进行磋商，但尚无证据表明该些人员取得合法授权并据此对双方之间原租赁合同进行了变更，故原、被告应根据诚实信用原则履行合同约定的权利、义务。根据约定，被告若欠付租金和物业管理费或其他费用超过30日的，原告有权单方面终止合同。现被告未按约定交付款项，原告发函解除合同符合合同约定和法律规定，本院认定该租赁合同于被告收到解除函件之日即2017年10月11日已解除。被告辩称：双方虽然签订了租赁合同，但房屋至今未交付，也未办理入住手续，被告在2017年8月25日发函告知原告因不可预知的市场变化等客观原因，造成租赁合同至今未能履行，包括房屋交付、缴纳预付款等合同约定事项，房屋租赁合同事实上早己终止。本院认为，被告向原告出具书面承诺同意遵守合同约定，否则愿意承担违约责任。根据租赁合同，应由被告在交付日至物业处办理房屋交接手续并支付相关费用，现被告怠于办理相关手续，其也未能举证证实房屋当时在接受或使用上存在客观障碍并可归责于原告，其以此为由拒收房屋或支付费用缺乏依据；至于被告主张的不可预知的市场变化等客观原因，被告未确认属于何种市场原因，以及上述市场原因是否可归责于原告，且双方并未就合同变更或解除达成合意。故被告的上述意见均不构成拒绝支付租金等费用的依据，本院不予采信。原告诉请要求被告支付合同解除之前拖欠的房租573491.35元、物业管理费205277.75元，符合合同约定，被告也确认如按照合同计算金额无误，故原告该项主张，本院予以支持；根据约定，被告如逾期付款，需要按照每日千分之五支付违约金至实际付清款项之日止，现原告诉请被告从合同解除次日即2017年10月12日起按照银行同期贷款基准利率的1.3倍至被告付清之日止支付逾期付款违约金，上述主张低于合同约定，也符合依法可以保护的范围，本院一并支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州纳米科技发展有限公司与被告苏州长风自动化科技有限公司之间关于苏州工业园区纳米城西北区15幢101室房屋的租赁合同关系于2017年10月11日解除；二、被告苏州长风自动化科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司租金、物业管理费合计778769.10元；三、被告苏州长风自动化科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司逾期付款违约金（计算方式：以778769.10元为基数，自2017年10月12日起计算至被告实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、驳回原告苏州纳米科技发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取11902元，由被告苏州长风自动化科技有限公司负担。该款已由原告苏州纳米科技发展有限公司预交，本院不再退还，被告应于履行上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  李虹佳人民陪审员  罗曼华二〇一九年六月二十一日法官 助理  方 瑜书 记 员  夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。