福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初1677号 原告（反诉被告）：马海明，男，1983年10月5日出生，汉族，住云南省玉溪市易门县。 委托诉讼代理人：陈威、冀杰，广东卓信律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：福建轩辉房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇金屿村316国道北侧（原余盛批发市场大楼**）。 法定代表人：方文忠，职务董事长。 委托诉讼代理人：郑庆寨、陈启，福建佐佑律师事务所执业律师。 被告：福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司，住所地，住所地福建省福州市闽侯县上街镇金屿村316国道北侧（福州市国宾大道**）永嘉天地**地下**iv> 法定代表人：方文忠，职务董事长。 委托诉讼代理人：吴杰、雷骁豪，福建坤广律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）马海明与被告（反诉原告）福建轩辉房地产开发有限公司、被告福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马海明的委托诉讼代理人陈威、冀杰，被告（反诉原告）福建轩辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑庆寨、陈启，被告福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马海明向本院提出本诉请求：1.判令福建轩辉房地产开发有限公司向马海明退回2019年3月份租金19619.8元；2.判令福建轩辉房地产开发有限公司向马海明退回履约保证金71043元；3.判令福建轩辉房地产开发有限公司向马海明赔偿装修损失110665.53元；4.判令福建轩辉房地产开发有限公司向马海明赔偿自2019年3月3日至2021年9月28日的经营利润损失370256.73元；5.判令福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司向马海明退回2019年3月份物业综合管理费、商业运营管理费、水费等，合计12360元；6.判令福建轩辉房地产开发有限公司、福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司承担本案案件受理费用、保全费用、鉴定费用。 事实和理由：2016年3月31日，马海明与福建轩辉房地产开发有限公司签订《租赁合同》，约定马海明向福建轩辉房地产开发有限公司承租位于福州市商铺用于经营“蒙自源”特许经营店铺。租期为五年，计租期限自2016年9月26日至2021年9月28日。合同签订后，马海明按照约定以及福建轩辉房地产开发有限公司、福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司的通知向福建轩辉房地产开发有限公司、福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司支付了履约保证金及租金等各项费用。但是，自2019年3月3日开始，福建轩辉房地产开发有限公司擅自对租赁店铺采取停电措施，导致店铺无法营业。2019年3月4日，马海明收到福建轩辉房地产开发有限公司邮寄的《提前解除租赁合同告知函》，以马海明“至今”未付租金，逾期交付租金超过15日为由解除合同，并要求马海明支付2019年3月份租金等费用。马海明已向福建轩辉房地产开发有限公司、福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司全部支付2019年3月份及之前的租金等费用，福建轩辉房地产开发有限公司、福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司收到款项后，并未退回，视为继续履行合同的行为。综合上述履行情况，福建轩辉房地产开发有限公司解除《租赁合同》没有法律依据及合同依据，已构成违约，应承担违约责任。故请求法院判如所请。 福建轩辉房地产开发有限公司辩称，一、马海明未按照《租赁合同》的约定向福建轩辉房地产开发有限公司支付租金、物业综合管理费、商业运营管理费等相关费用，其行为已经构成严重违约，福建轩辉房地产开发有限公司依照合同约定解除《租赁合同》的行为合法有效。本案中，马海明、福建轩辉房地产开发有限公司于2016年3月31日签订了《租赁合同》（合同编号为：yjtz-xh-租赁合同2016026）。《租赁合同》及《租赁合同》的附件10《各项费用明细表及支付方式》对合同租金、物业综合管理费、商业运营管理费的支付时间、期数及方式等均进行了明确的约定，马海明应当按约向福建轩辉房地产开发有限公司支付租金等费用，但马海明在合同履行过程中却多次出现违约，其中合同附件10《各项费用明细表及支付方式》约定马海明应当于2018年12月25日前向福建轩辉房地产开发有限公司支付2018年12月29日起至2019年3月28日止的租金、物业综合管理费、商业运营管理费。但马海明却一直未能按照合同约定的时间支付，迟延至2019年2月28日才付清上述费用，其行为已经构成严重违约。由此，因马海明的行为明显构成严重违约，双方房屋租赁合同已经没有继续履行下去的基础，福建轩辉房地产开发有限公司依法依约有权单方解除案涉《租赁合同》。 二、如上所述，因马海明严重违约，福建轩辉房地产开发有限公司依法有权解除双方的合同，无需向马海明承担任何的责任，马海明的诉请无任何的事实理由和法律依据，依法应当全部予以驳回。根据《租赁合同》第6.2条的约定：履约保证金仅在租赁合同非因马海明违约而终止时，福建轩辉房地产开发有限公司才有义务在7日内无息退还，任何因马海明违约导致福建轩辉房地产开发有限公司提前解除租赁合同的，福建轩辉房地产开发有限公司有权于合同解除时，没收履约保证金不予退还。另《租赁合同》第13.4条明确约定，如马海明违约，租赁合同于福建轩辉房地产开发有限公司送达解除合同的通知之日起终止，且福建轩辉房地产开发有限公司有权没收马海明支付的履约保证金及租金、物业费、商管费。因此，福建轩辉房地产开发有限公司有权没收履约保证金71043元，且无需退还租金、物业费及商管费。其次，马海明现仍在继续占有使用租赁场所，其还应当向福建轩辉房地产开发有限公司支付相应的占有使用费，福建轩辉房地产开发有限公司更无需向其退还租金等费用。关于马海明要求福建轩辉房地产开发有限公司赔偿装修损失，没有任何的事实理由和合同依据、法律依据，本案系马海明违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因承租人违约导致合同解除，对承租人要求出租人赔偿装修损失的诉请应当不予支持。对于经营利润损失，首先马海明没有任何证据证明其具有损失，其次本案系马海明违约导致合同解除，即使马海明存在所谓的损失也应当由马海明自行承担，与福建轩辉房地产开发有限公司无关，福建轩辉房地产开发有限公司对此无需承担责任。 综上，马海明逾期支付租金等相关费用的行为已经严重违反了双方的合同约定，明显构成违约。故福建轩辉房地产开发有限公司根据《租赁合同》第十三条13.3.2的约定于2019年2月28日向马海明寄送《提前解除租赁合同告知函》，马海明于2019年3月4日收到福建轩辉房地产开发有限公司的上述函件之日起双方租赁合同已经解除，且导致案涉合同解除的责任完全在马海明，马海明在本案中的相关诉请均无事实和法律依据，依法应当予以驳回。 福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司辩称，马海明确有未按期、足额支付对应时间段物业综合管理费和商业运营管理费，逾期超过15天，属于合同约定的根本违约情形，福建轩辉房地产开发有限公司有权行使合同解除权，《提前解除租赁合同告知函》合法有效。福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司受托作为“永辉城市生活广场（永嘉天地）”物业管理服务和商业运营管理服务的提供方，拥有依约向马海明收取物业综合管理费和商业管理费的权利。根据租赁合同附件10《费用明细表及支付方式》第三租赁年度租赁月份第3月“25日前支付第4月、第5月、第6月租金等费用”的约定，马海明本应于2018年12月25日前支付2018年12月29日-2019年3月29日即3个月的租金、物业综合管理费和商业运营管理费，但马海明却未按约支付，逾期付款超过15天，属于合同约定的根本违约情形，福建轩辉房地产开发有限公司有权行使合同解除权，《提前解除租赁合同告知函》合法有效。根据《租赁合同》第十三条第13.4项的约定，马海明无权要求退回物业管理费和商业运营管理费。综上所述，请求法院驳回马海明的诉讼请求。 福建轩辉房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.确认福建轩辉房地产开发有限公司与马海明签订的《租赁合同》（合同编号为：yjtz-xh-租赁合同2016026）已于2019年3月4日解除；2.判令马海明限期将位于福州市商铺返还福建轩辉房地产开发有限公司；3.判令马海明向福建轩辉房地产开发有限公司支付欠付的占用费39242元（按照每月39242元的标准，自2019年3月12日起计算至实际返还房屋之日止，不足一个月按一个月计算）；4.判令马海明限期配合办理以福州市商铺为注册地址的营业执照注销或变更地址手续；5.判令马海明向福建轩辉房地产开发有限公司支付逾期办理以租赁场所为注册地址的营业执照注销或变更地址手续产生的违约金3924元（按照每日1308元的标准，自2019年4月5日起计算至实际办理完毕营业执照注销手续之日止，暂计至2019年4月8日止为3924元）；6.判令马海明向福建轩辉房地产开发有限公司支付导致合同解除的违约金39242元；7.判令马海明向福建轩辉房地产开发有限公司支付逾期支付租金的违约金9515元（以逾期支付的租金为基数，每逾期一日支付应付未付金额日千分之五的违约金，其中以58863元为基数，自2018年12月25日起计算至2019年1月11日止，违约金为5003元；以39242元为基数，自2019年1月12日起计算至2019年2月13日止，违约金为3139元；以19621元为基数，自2019年2月14日起计算至2019年2月28日止，违约金为1373元)；8.判令马海明向福建轩辉房地产开发有限公司补缴培育期优惠的租金78492元；9.本案全部诉讼费用由马海明承担。 事实和理由：福建轩辉房地产开发有限公司、马海明于2016年3月31日签订了《租赁合同》（合同编号为：yjtz-xh-租赁合同2016026），约定马海明向福建轩辉房地产开发有限公司承租位于福州市商铺用于经营餐饮。其中《租赁合同》第三条3.5约定：免租装修期届满之日起的次日为计租日。第三条3.6约定：开业日暂定为2016年9月29日。第四条4.1.1约定：免租装修期，自实际交付日起2个月为免租装修期，若马海明于上述2个月的免租装修期内如约完成装修工作的，则福建轩辉房地产开发有限公司同意上述免租装修期自动延长至本合同第3.6条约定的甲方书面通知的开业日之前一日。第五条约定：马海明应当按照《租赁合同》附件10《各项费用明细表及支付方式》的约定向福建轩辉房地产开发有限公司支付相应月份的租金等费用。前述合同签订后，福建轩辉房地产开发有限公司依约履行了合同义务，按约将租赁场所交付给马海明使用。但马海明却未依约履行自身的义务，马海明自双方合同签字之日起便未按照合同约定向福建轩辉房地产开发有限公司支付租金、商业运营管理费、物业综合管理费，屡次延期支付。其中如2018年12月25日前马海明应支付2018年12月29日起至2019年3月28日止的租金、商业运营管理费、物业综合管理费。但马海明直至2019年2月28日才交齐上述租金等费用，逾期已超过15日。《租赁合同》13.3条第2款约定马海明逾期超过15天（包含节假日）未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业综合管理费、商业运营管理费或其他任何应付给福建轩辉房地产开发有限公司或者管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），福建轩辉房地产开发有限公司有权提前解除《租赁合同》。截至2019年2月28日，福建轩辉房地产开发有限公司发送《提前解除租赁合同告知函》之日，马海明已拖欠租金、物业综合服务费、商业管理费共计23681元，构成违约。基于马海明的行为已经违反合同约定，福建轩辉房地产开发有限公司依法依约有权单方解除合同，福建轩辉房地产开发有限公司于2019年2月28日向马海明寄送《提前解除租赁合同告知函》，告知因其前述违约行为，福建轩辉房地产开发有限公司提前解除租赁合同。根据《租赁合同》约定的送达条款，《提前解除租赁合同告知函》于2019年3月4日送达马海明，因此双方签订的《租赁合同》于马海明收到函件之日（即2019年3月4日）提前解除，并告知其应按照《租赁合同》第12.1条、第12.2条的约定，迁出租赁场所、办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续等事宜。但马海明收到前述告知函后，未按照合同及告知函要求履行营业执照注销手续、清空场地、迁出租赁场所返还房屋等义务，依约应向福建轩辉房地产开发有限公司支付违约金。综上，福建轩辉房地产开发有限公司为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。 马海明辩称，马海明自承租福建轩辉房地产开发有限公司提供的物业以来，一直根据福建轩辉房地产开发有限公司付款通知的要求，向福建轩辉房地产开发有限公司支付租金及相关管理费用、水电费用，上述费用一直交付至2019年3月。福建轩辉房地产开发有限公司反诉主张马海明在2018年12月25日逾期付款超过十五日，因此其具有合同单方解除权，该主张无事实与法律依据：1.根据双方自承租以来形成的交易习惯，马海明均是在收到福建轩辉房地产开发有限公司的付款通知后才进行付款，上述时间段内福建轩辉房地产开发有限公司未向马海明发出缴费通知才导致的相应付款顺延，其责任不在马海明，而应由福建轩辉房地产开发有限公司自行承担。且马海明在收到福建轩辉房地产开发有限公司要求付款的通知后，已经安排付款。2.福建轩辉房地产开发有限公司收取马海明支付的2018年12月29日至2019年3月29日租金，该事实行为已表明福建轩辉房地产开发有限公司已通过事实履行的方式放弃了合同单方解除权的形式。因此，本案中福建轩辉房地产开发有限公司并不享有合同的单方解除权，其行使解除权实际是违反了合同约定，其反诉所主张的各项诉求也没有相应的事实与法律支撑。而且，在马海明已经支付2019年3月租金的情况下，福建轩辉房地产开发有限公司对马海明承租物业停水停电，导致马海明店铺停止经营，并被迫于2019年3月14日注销登记，福建轩辉房地产开发有限公司应当负有赔偿责任。 福建轩辉房地产开发有限公司与东百集团在2018年8月期间即达成包括案涉物业在内的合作意向，并约定项目需在2019年上半年即启动并完成。这也是为何在2019年1月到3月期间，福建轩辉房地产开发有限公司大量向承租物业业主（含马海明）发出解除租赁合同告知的原因。而不属于福建轩辉房地产开发有限公司所述因为马海明逾期付款才解除。福建轩辉房地产开发有限公司接受了马海明支付的2019年1-3月份租金，并继续为马海明提供租赁场所及物业管理服务，视为福建轩辉房地产开发有限公司以其实际行为放弃了合同单方面解除权，合同应继续履行。福建轩辉房地产开发有限公司为贪图巨额经济利益，枉顾双方合作的状况、合同约定和事实履行现状，有违基本商业诚信和契约约定，请求依法驳回福建轩辉房地产开发有限公司的全部反诉请求，并请支持马海明本诉的全部诉讼请求。 综上，马海明认为福建轩辉房地产开发有限公司提出的反诉主张无事实与法律依据，请求法院在依法认定案件事实基础上，依法全部予以驳回。 福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司辩称，马海明确有未按期、足额支付对应时间段物业综合管理费和商业运营管理费，逾期付款超过15天，属于合同约定的根本违约情形，福建轩辉房地产开发有限公司有权行使合同解除权，《提前解除租赁合同告知函》合法有效。福建轩辉房地产开发有限公司的各项诉请均有明确的合同依据，其主张有事实和法律依据，应当予以支持。综上所述，请求法院支持福建轩辉房地产开发有限公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月31日，福建轩辉房地产开发有限公司（甲方）与马海明（乙方）签订一份《租赁合同》（合同编号：yjtz-xh-租赁合同2016026），约定：甲方将位于福州市间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方，建筑面积约169.15平方米；乙方承诺该租赁场所之用途仅为经营餐饮，品牌为蒙自源。第三条约定，甲乙双方约定的租赁期限为5年（本合同所称“租赁年度”，均系指自计租日期向后推算，每满十二个月为一个租赁年度），于2016年5月1日完成租赁场所的交接手续；自实际交付日起2个月为免租装修期，上述期间内甲方给予乙方相应的优惠措施，免租装修期届满之日起的次日为计租日。第四条约定，自计租日起的12个月为培育期。第一租赁年度月租金为13080元，第二租赁年度月租金为19621元，第三租赁年度月租金为19621元……；自计租日起，乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付物业综合管理费，物业综合管理费的标准为每平方米14元/月；自计租日起，乙方应按照租赁场所的计租面积向商业管理公司支付商业运营管理费，该商业运营管理费的标准为每平方米10元/月。第五条租金、物业综合管理费、商业运营管理费及其他费用的支付，5.1条款约定具体支付方式详见附件10《各项费用明细表及支付方式》。5.3条款约定，根据本合同的规定，如乙方逾期支付本合同约定的所有费用：含租金、商业运营管理费、物业综合管理费、能源费或其他乙方应向甲方或管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。第六条约定，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付71043元作为履约保证金，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。第十二条约定，无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员、搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方，且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动；乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月（如该月处于培育期的，则为该培育期后的当个正常租金起始日所在租赁月度）的日租金标准两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用（包括但不限于甲方就该租赁场所前述的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等）；乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场所的，则甲、乙双方同意，甲方或者管理公司有权采取停止能源（水、电、气）供应；若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订，自退还期届满次日起，乙方在占用期间需每个月按相当于合同期满或合同解除前最后一个月租金的200%（如该月处于培育期的，则为该培育期后的当个正常租金起始日所在租赁月度租金的200%）的标准向甲方支付占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应向管理公司支付占用期间的物业管理费及其他费用。第十三条13.3约定，乙方逾期超过15天（包含节假日）未能支付、不支付或者迟延支付租金、物业综合管理费、商业运营管理费或其他任何应付给甲方或管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同；13.4约定，如有第13.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付物业综合管理费、商业运营管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所；双方约定，本合同任何一方（不可抗力时间除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于月租金标准两倍的违约金；如乙方擅自提前终止本合同或甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有前述培育期的租金优惠，前述培育期应转为正常租金的计租期，乙方须在本合同提前终止后三天内按培育期所属相应租赁年度的正常租金标准（如该租赁年度未约定正常租金标准的，则按照该培育期后的当个正常租金起始日所在租赁月度的租金标准）向甲方补交该等期间的所有租金。合同附件《各项费用明细表》载明：装修免租期为交付日起2个月，租赁期限自2016年9月29日至2021年9月28日，培育期为2016年9月29日至2017年9月28日；物业综合管理费自2016年5月1日起计算；商业管理费自2016年9月29日起计算；第一租赁年度第2月25日前支付第1月、第2月、第3月租金等费用，第3月25日前支付第4月租金等费用，第4月25日前支付第5月租金等费用……（以此类推）第12月25日前支付第二租赁年度第1月、第2月、第3月租金等费用；第二租赁年度第3月25日前支付第4月、第5月、第6月租金等费用，第6月25日前支付第7月、第8月、第9月租金等费用……（以此类推） 合同签订后，福建轩辉房地产开发有限公司将讼争租赁场所交付给马海明使用，马海明将讼争租赁场所注册为其经营的“闽侯县上街亲口香过桥米线餐饮店”的经营场所。马海明已支付租金、物业综合管理费以及商业运营管理费至2019年3月，其中2019年1月11日支付2018年9月29日至2019年1月28日的租金78479.2元、2018年10月1日至2019年1月31日的物业综合管理费9472元以及商业运营管理费6768元；2019年2月13日支付了2019年1月29日至2019年2月28日的租金19619.8元以及2019年2月1日至2019年2月28日的物业综合管理费2368元、商业运营管理费1692元；2019年2月28日支付了2019年3月1日至3月31日的租金19619.8元、物业综合管理费2368元以及商业运营管理费1692元。2019年2月28日，福建轩辉房地产开发有限公司向马海明发出《提前解除租赁合同告知函》，告知马海明因其逾期未支付2018年12月25日应支付的租金、物业综合服务费、商业管理费，至发函日仍未支付，已逾期超过15天；截止至2019年2月28日，已拖欠2019年3月1日至3月31日租金、物业综合服务费、商业管理费，福建轩辉房地产开发有限公司将自本函送达马海明之日起，正式解除与马海明签订的《租赁合同》并没收履约保证金，马海明应于收到本函之日起3日内，付清拖欠租金、物业综合服务费、商业管理费及相应违约金，并在《租赁合同》约定期限内迁出租赁场所、办理完毕以租赁场所为注册地的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并与我司工作人员办理交接手续等。马海明于2019年3月4日收到该函件。 另查明，马海明于2019年4月3日与闽侯县优蛙工坊餐饮店签订《转让协议》，约定将讼争租赁场所内的所有装修财产和物品转让给闽侯县优蛙工坊餐饮店。马海明已将其经营的“闽侯县上街亲口香过桥米线餐饮店”注销。 本院认为，马海明与福建轩辉房地产开发有限公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违法法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同履行各自的义务。马海明迟延支付租金、物业费以及商业管理费超过15天，已构成违约，福建轩辉房地产开发有限公司向马海明发出《提前解除租赁合同告知函》，符合合同约定，马海明已于2019年3月4日收到，故本院确认马海明与福建轩辉房地产开发有限公司之间签订的《租赁合同》已于2019年3月4日解除。 马海明主张其已于2019年3月3日退出讼争租赁场所，未办理交接手续，但根据其与闽侯县优蛙工坊餐饮店签订的《转让协议》来看，截止2019年4月3日协议签订时，马海明仍有物品未搬离，故马海明要求福建轩辉房地产开发有限公司退还2019年3月份租金、物业综合管理费、商业运营管理费的请求，依据不足，本院不予支持。合同约定，任何因马海明违约导致提前解除本合同的，没收该履约保证金而不予退还。故马海明要求福建轩辉房地产开发有限公司退回履约保证金，不符合合同约定，本院不予支持。《租赁合同》系由于马海明逾期支付租金、物业综合管理费以及商业运营管理费等费用导致合同提前解除，其对合同解除存在过错，且马海明已将讼争租赁场所内的所有装修财产和物品转让给闽侯县优蛙工坊餐饮店，故马海明要求福建轩辉房地产开发有限公司赔偿装修损失以及经营利润损失，依据不足，本院不予支持。 福建轩辉房地产开发有限公司主张马海明于2019年4月18日左右搬离，其提交的证据不足以证明其该项主张，根据马海明与闽侯县优蛙工坊餐饮店签订的《转让协议》，本院认定马海明已于2019年4月3日搬离。合同约定，本合同解除或终止后，马海明应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，故占用费应从2019年3月12日起计算至2019年4月3日止，按正常租赁期租金标准19621元/月向福建轩辉房地产开发有限公司支付占有使用费，马海明已支付至2019年3月28日租金应予以扣除，马海明实际还应向福建轩辉房地产开发有限公司支付占有使用费3798元。马海明已搬离讼争租赁场所，故福建轩辉房地产开发有限公司要求马海明限期返还讼争租赁场所并支付占用费至实际返还房屋之日，无事实依据，本院不予支持。马海明已将其经营的“闽侯县上街亲口香过桥米线餐饮店”注销，故福建轩辉房地产开发有限公司要求马海明配合办理以讼争租赁场所为注册地的营业执照或变更地址手续并支付逾期办理变更或注销手续的违约金，无事实依据，本院不予支持。合同约定，本合同任何一方（不可抗力时间除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于月租金标准两倍的违约金，福建轩辉房地产开发有限公司要求马海明支付合同解除的违约金39242元，符合合同约定，本院予以支持。合同约定，因马海明违约导致合同解除的，视为马海明自始不享有培育期，应按正常租金标准补足该租赁期间的租金，故福建轩辉房地产开发有限公司要求马海明补缴培育期优惠的租金78492元，符合合同约定，本院予以支持。马海明未依约支付租金、物业费等费用，依照合同约定，应向福建轩辉房地产开发有限公司支付逾期支付租金的违约金，福建轩辉房地产开发有限公司主张该项违约金为9515元，未超过约定的租金范围，本院予以照准。马海明抗辩称福建轩辉房地产开发有限公司收取马海明租金的行为表明其已通过实施履行的方式放弃合同单方解除权，其不享有单方解除权，该抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认马海明与福建轩辉房地产开发有限公司签订的《租赁合同》（合同编号为yjtz-xh-租赁合同2016026）已于2019年3月4日解除； 二、马海明应于本判决生效之日起十五日内按19621元/月的标准向福建轩辉房地产开发有限公司支付自2019年3月12日起至2019年4月3日止的占用费，扣除其已支付至2019年3月28日的租金，实际还应向福建轩辉房地产开发有限公司支付占用费3798元； 三、马海明应于本判决生效之日起十五日内向福建轩辉房地产开发有限公司支付合同解除的违约金39242元以及逾期支付租金的违约金9515元； 四、马海明应于本判决生效之日起十五日内向福建轩辉房地产开发有限公司补缴培育期优惠的租金78492元； 五、驳回马海明的本诉请求； 六、驳回福建轩辉房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7971元及反诉案件受理费4960元，由马海明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 彬 人民陪审员  程章旺 人民陪审员  李 梅 二〇一九年六月二十八日 法官助理李秀华 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。