浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0302民初7004号 原告：周克胜，男，1983年9月15日出生，汉族，住温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：周成宇，浙江六和（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖艳文，浙江六和（温州）律师事务所律师。 被告：温州银行股份有限公司华建支行，住所地：温州市鹿城区西城路59号。 主要负责人：徐珺，支行行长。 委托诉讼代理人：叶温丽，系支行员工。 委托诉讼代理人：季肖菡。 第三人：诸向前，男，1969年12月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。现羁押于浙江省十里丰监狱。 第三人：郑育茜，女，1973年10月13日出生，汉族，住温州市鹿城区。 原告周克胜与被告温州银行股份有限公司华建支行（以下简称温州银行华建支行）及第三人诸向前、郑育茜案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告周克胜及其委托诉讼代理人周成宇、肖艳文，被告温州银行华建支行的委托诉讼代理人叶温丽、季肖菡到庭参加诉讼。第三人郑育茜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周克胜向本院提出诉讼请求：1.判令中止（2014）温鹿执民字第2830号案的执行，停止查封与腾空温州市府前街五马花园一层内商场N61、N31、N38号的房产；2.确认原告周克胜与第三人诸向前、郑育茜于2011年1月11日签订的《商铺租赁合同》合法有效；3.确认原告周克胜对《商铺租赁合同》项下的房产享有合同期间的租赁权与优先购买权。 事实与理由：2011年1月11日、2011年5月1日，周克胜与诸向前、郑育茜签订《商铺租赁合同》、《合同变更协议书》，合同约定由周克胜向诸向前、郑育茜承租位于温州市××街××号××层商铺（其中包含案涉Ｎ61、Ｎ31、Ｎ38号的房产），租赁期限自2011年5月11日起至2026年4月30日止，并就租金及支付方式进行了约定。合同签定之后，周克胜的父母余林菊、周进光于2011年2月24日共同设立了温州市府前企业管理有限公司，现更名为温州市府前服装商场有限公司。之后，周克胜向诸向前、郑育茜及产权部分共有人伍玲珍支付了租金。周克胜以温州市府前服装商场有限公司的名义依法获得建设工程施工许可证，就其五马花园一层内商铺整体进行施工、装潢修饰和水电管线安装，并通过建筑电气消防安全、建筑消防设施等检测的情况。后案涉Ｎ61、Ｎ31、Ｎ38号商铺与一层商场内其他商铺一并对外整体出租、使用。因此，根据《商铺租赁合同》第七条第3、4款之约定，周克胜拥有完整合法的经营自主权以及可以对外招商将该商铺整体或部分转租给企业或个人使用。依据《合同法》第二百二十九条、《商品房屋租赁管理办法》第十二条第一款之规定，该租赁物应当遵循“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，故承租人仍有权继续占有该商铺进行经营活动，直至租赁期限届满。况且，依据《合同法》第二百三十条之规定，周克胜对该租赁物享有以同等条件优先购买的权利。鹿城区人民法院对周克胜租赁的Ｎ61、Ｎ31、Ｎ38号商铺限令腾空拍卖，原告认为，该租赁合同系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，且尚处于租赁期内，如强行要求腾空搬离不仅不利于保护善意承租人的合法权益，更不利于市场经济秩序的稳定，且将会给周克胜造成严重的经济损失。因此，对该商铺进行查封拍卖时应保留周克胜合法享有的继续承租权。鹿城区人民法院作出的（2014）温鹿执民字第2830号执行裁定书将周克胜合法承租的执行标的（温州市府前街五马花园一层内商场Ｎ61、Ｎ31、Ｎ38号的房产）进行拍卖，严重损害了其合法权益。同时，该商铺尚处于有效租赁合同期内，被执行商铺权属的变更不影响租赁合同的继续履行。故周克胜依法提出执行异议，但被鹿城区人民法院裁定驳回。 被告温州银行华建支行辩称，一、周克胜提供的《商铺租赁合同》虚假，通过向温州市市场监督管理局调阅的涉案抵押物上的房屋租赁合同，该租赁合同显示涉案抵押物租赁期限与周克胜提供的房屋租赁合同期限不符，租赁合同应向房产管理部门登记备案，经登记备案产生公示效力。因此，经市场监督管理局备案的租赁合同是该处抵押物经公示的真实租赁合同，而周克胜提供的租赁合同是为了对抗执行、谋取非法利益而伪造形成的虚假租赁合同。二、周克胜主张的15年租金已预先支付完毕无事实依据。周克胜提供的租赁合同租期于2026年方才届满，其主张该租赁期限内全部租金已经预先支付完毕，与合同约定的付款时间严重不符，且其亦没有提供全额租金相应的转账凭证，同时该主张也与本地租赁市场行情严重不符，有悖常理。鉴于周克胜与诸向前系朋友关系，不排除其二人虚构租赁合同、虚假支付租金、或以房屋使用权抵债等妨害法院对被执行财产的正常变价工作的嫌疑。综上，请求驳回周克胜的诉讼请求。 第三人郑育茜向本院提交了书面意见，述称，诸向前、郑育茜于2011年1月11日、5月1日，与周克胜就温州市府前街133号（一层商铺24个，总面积约636.5平方米）签订《商铺租赁合同》《合同变更协议书》，其内容真实、合法、有效。关于租金支付问题，系考虑到资金周转，要求周克胜提前将租金支付到位，周克胜考虑到收益比较稳定，就同意提前支付租金。还有几笔是周克胜于2012年2月份将钱汇给盐城市浙商信用担保有限公司及公司财务王爱香。商场一层目前仍然是周克胜在运作，进行租金收益。 本案审理过程中，本院对第三人诸向前进行了询问，其述称，对原告起诉的事实没有异议。涉案《商铺租赁合同》及《合同变更协议》是其本人所签。签订时间大概是2011年左右。合同签订后，诸向前将涉案商铺交付给原告周克胜使用、收益，周克胜再将涉案商铺转租出去做经营服装。租金五年为一个时间段，五年期后递增。诸向前与周克胜之间互有经济往来，这份合同签订后，双方之间的债务就两清了。租金都已经支付，有汇到盐城市浙商信用担保有限公司及公司会计账户，有些款项记不清楚汇到哪里了。当时没有出具收条。与周克胜除房屋租赁关系外，平时都有经济往来的，与周克胜的亲戚也有经济往来的。 本院经审理认定事实如下：被执行人诸向前、郑育茜作为甲方，案外人周克胜作为乙方，双方签订了一份落款时间为2011年1月11日的《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺坐落于温州市××街××号××层，甲方依法享有所有权的商铺总数为24个，面积约为636.5平方米，包括甲方之间共有或者单独所有的商铺。甲方将上述商铺整体出租给乙方。租赁期限为15年，自2011年5月1日起至2026年4月30日止。免租期另外计算，自甲方交付该商铺之日起至2011年5月1日，为乙方装修期。前五年租金标准：每年租金为85万元整。中间五年租金标准：每年租金为100万元整。最后五年租金标准：每年租金为115万元整。租金支付方式为乙方前五年租金共计425万元分三次付清。第一次签订协议前支付100万元，第二次开业前支付100万元。第三次2012年5月1日前支付225万元、自第六年起，每年付一次，每次应于上期届满之前30天内付清。此后，双方又签订一份落款时间为2011年5月1日的《合同变更协议书》，约定：因甲方未能及时提供乙方办理消防许可证所必备的产权证等相关材料，使得消防无法通过验收。现经双方同意将免租期延长至2011年10月1日。合同签订后，周克胜以其父母名义于2011年2月24日成立温州市府前企业管理有限公司（现更名为温州市府前服装商场有限公司），登记的住所地为温州市鹿城区××街××花园××层内商场Ｎ61号，并以该公司名义办理建设工程施工许可证，对五马花园一层内商场整体进行装饰装修施工，通过消防验收，并对外出租使用。 被执行人诸向前名下坐落于温州市鹿城区××路××花园××层××号××街××花园××层××号以及郑育茜名下坐落于温州市鹿城区××路××花园××层××号房产于2012年6月8日设定抵押登记，抵押权人为温州银行华建支行。本院于2014年2月21日对温州银行华建支行与张艳芳、陈林、诸向前、郑育茜金融借款合同纠纷一案作出（2014）温鹿商初字第581号民事判决书，判决：一、张艳芳于本判决生效之日起十日内向温州银行华建支行偿付借款本金135万元、利息48074.7元、利息复利2753.1元及逾期利息（计算至2014年2月17日止的逾期利息91471.3元，自2014年2月18日起的逾期利息按月利率8.505‰计算至本判决确定的履行之日止）；二、若张艳芳未按上述规定履行付款义务，则依法拍卖或者变卖其与陈林提供抵押的坐落于温州市鹿城区××路××弄××号××室房产（房产证号为：温房权证鹿城区字第3××4号），所得价款由温州银行华建支行优先受偿；但优先受偿的范围与编号为温银716002012年高抵字00031号最高额抵押合同所担保的其他债权优先受偿的范围总和不超过78万元；三、若张艳芳未按上述规定履行付款义务，则依法拍卖或者变卖诸向前、郑育茜提供抵押的坐落于温州市鹿城区××路××花园××层××号××街××花园××层××号房产（房产证号分别为：温房权证鹿城区字第0××6号；温房权证鹿城区字第2××3号），所得价款由温州银行华建支行优先受偿；但优先受偿的范围与编号为温银716002012年高抵字00032号最高额抵押合同所担保的其他债权优先受偿的范围总和不超过110万元；四、若张艳芳未按上述规定履行付款义务，则依法拍卖或者变卖诸向前、郑育茜提供抵押的坐落于温州市鹿城区××路××花园××层××号房产（房产证号为：温房权证鹿城区字第4××6号），所得价款由温州银行华建支行优先受偿，但优先受偿的范围与编号为温银716002012年高抵字00033号最高额抵押合同所担保的其他债权优先受偿的范围总和不超过39万元；等等。该民事判决书生效后，温州银行华建支行向本院申请执行。本院以（2014）温鹿执民字第2830号执行裁定书查封了涉案坐落于温州市鹿城区××街××花园××层××号××号××号的房产，并于2017年10月17日作出（2014）温鹿执民字第2830号公告，载明：责令被执行人或房屋实际使用人于2017年11月10日前自行腾空迁出坐落于温州市鹿城区××街××花园××层××号××号××号房产，交由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。周克胜知晓后向本院提出执行异议。本院于2018年6月29日作出（2018）浙0302执异273号执行裁定书，裁定驳回周克胜的执行异议。周克胜对该裁定不服，遂提起本案诉讼。 上述事实，由原告周克胜提供的《商铺租赁合同》《合同变更协议书》、企业信用信息公示、户口簿、建设工程施工许可证、建筑电气消防安全检测报告、建筑消防设施检测报告、建筑消防设施年度检测报告、《租赁合同（柜台）》《房屋租赁合同》、余林菊和周进光的证人证言、税收缴款书、收款收据、代收电费通知单、代收电费收据、代收水费收据、《店铺转让协议书》、（2014）温鹿商初字第581号民事判决书、（2014）温鹿执民字第2830号执行裁定书、腾空公告、（2018）浙0302执异273号执行裁定书等证据以及当事人的陈述予以证实。 本院认为：执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人以其享有租赁权为由请求在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。结合本案相关证据，具体评析如下：一、涉案房屋办理抵押权登记时间是2012年6月8日，周克胜与被执行人诸向前、郑育茜签订的租赁合同落款时间为2011年1月11日，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。故案外人与被执行人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同。二、根据现有证据可以证明周克胜以其父母名义于2011年2月24日在涉案房产地址登记成立公司，对五马花园一层内商场整体进行装饰装修施工、通过消防验收并以该公司名义对外出租使用，而周克胜系该公司的实际控制人，故案外人在抵押权登记之前已经合法占有使用该租赁物。三、根据双方签订的租赁合同约定，前五年每年租金为85万元整，中间五年每年租金为100万元整，最后五年每年租金为115万元整。租金支付方式为乙方前五年租金共计425万元分三次付清。第一次签订协议前支付100万元，第二次开业前支付100万元、第三次2012年5月1日前支付225万元、自第六年起，每年付一次，每次应于上期届满之前30天内付清。但从周克胜提供的租金支付凭证来看，除了2011年1月11日向郑育茜支付的100万元与合同约定的支付方式相符外，其余款项的支付时间、金额与合同约定的租金支付方式不符，且有部分款项系打入第三方公司及个人账户，周克胜主张15年租赁期限内的全部租金已经提前支付完毕，不符合租金支付的交易习惯，再结合诸向前在本院询问笔录中陈述，其与周克胜除房屋租赁关系外，还存在其他经济往来。故周克胜提供的证据不足以证明其已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。综上，周克胜要求确认其对涉案房产享有合同期间的租赁权，并以享有租赁权为由请求中止执行，停止查封与腾空涉案房产，依据不足，本院不予支持。原告要求确认其与诸向前、郑育茜签订的《商铺租赁合同》合法有效以及对涉案房产享有优先购买权均不属于执行异议之诉的裁判范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下： 驳回原告周克胜的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告周克胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  郭靓斐 人民陪审员  程素莲 人民陪审员  郑汉峰 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  祁森炜