广东省惠州市惠城区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤1302民初10072号原告：王贺东，男，汉族，1963年1月29日出生，户籍住址：南宁市青秀区，现住址：惠州市惠城区。原告：杨淑珍，女，汉族，1962年11月1日出生，户籍住址：南宁市青秀区，现住址：惠州市惠城区。被告：惠州市景富物业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区三环南路**景富时代**。法定代表人：姚凯发。委托代理人：桂三猛、罗菁，广东九韬律师事务所律师。原告王贺东、杨淑珍诉被告惠州市景富物业服务有限公司物业服务合同纠纷(立案时暂定案由财产损害赔偿纠纷)一案，本院受理后，依法组成合议庭审理。原告王贺东、杨淑珍起诉称：原告于2006年4月22日、2006年4月14日从惠州市房产管理局（以下称房管局）购买了其开发建设的***小区经济适用房2套，房号是**13D、**11D，这2套房目前已依法登记产权，原告已持有每套房产权证、土地证各一本。****小区于2005年初建成并陆续交付使用，房管局指定了惠州市景富物业服务有限公司（以下称景富物业）进驻小区，对小区提供前期物业管理服务。原告于2006年8月12日接收入伙了所购房屋，收房入伙的当时与景富物业签订了《惠泽南苑前期物业管理服务协议》，领取了房门钥匙。自此时刻起，原告承担涉案房的物业缴费义务并开始占有使用涉案房屋。原告收房入伙后，发现房屋无水无电，经与房管局、景富物业交涉，房管局和景富物业承认，未办装修手续的房屋一律视同空置房并停水停电，同时不允许运进装修材料。原告于2007年11月20日、2009年9月21日分别二次向房管局、景富物业递交了书面装修申请。景富物业说接到房管局通知，每户业主除了交纳物业费以外，装修期间一律另外交纳装修管理费500元（后经业主举报改为了300元），不交此费不允许装修。房管局、景富物业向原告收取装修管理费300元的乱收费行为遭到了原告拒绝，因收费分歧双方未能达成一致意见，故此双方在2009年9月21日之前未能签订《房屋装修管理协议》。被告在原告拒交不合理收费的情况下，不与原告签订《房屋装修管理协议》，不给原告办理装修手续，将原告的涉案房继续按闲置房处理，不给通水通电。从原告收房入伙开始，房管局、景富物业就以原告房屋为闲置房和未与其签订《房屋装修管理协议》，未办理装修手续为由，长期不给原告房屋通水通电，并不允许原告运进装修材料。原告于2007年11月26日向惠州市供电局投诉后，经供电局工作人员到****小区与景富物业交涉，房管局、景富物业于2007年11月29日才恢复了原告房屋的供电。原告房屋一直遭房管局、景富物业停水，直到2012年8月19日，因惠州市自来水公司对****小区各户业主进行一户一表改造，至此，惠州市自来水公司给原告直接颁发了《用水缴费卡》，原告的房屋才得以恢复供水。房管局、景富物业除了对原告房屋停水停电外，还阻止原告运进装修材料到小区。截止2012年8月19日，原告的房屋虽然水电已经恢复，但房管局、景富物业依然不允许原告运进装修材料到小区。原告曾经多次要求与房管局、景富物业签订《房屋装修管理协议》并办理有关装修手续，缴纳装修押金，但均遭到房管局、景富物业拒绝。房管局、景富物业对原告说，原告只有把历年拖欠的物业费如数交清才给予办理房屋装修手续，如果原告继续拒交物业费，将继续不给办理装修手续，继续不允许装修。原告除了在2007年11月20日以书面形式向房管局、景富物业递交了书面装修申请外，还于2009年9月21日又一次向房管局、景富物业递交了书面装修申请，这一次申请，房管局、景富物业同意为原告办理装修手续，原告与景富物业签订了《房屋装修管理协议》，涉案房分别交纳了装修保证金1000元，景富物业给原告颁发了《施工许可证》，但原告仍然不同意缴纳装修管理费300元。房管局、景富物业为了达到收取原告的装修管理费300元及拒交的物业费目的，在原告完全履行了装修申报手续后，被告依然对原告百般刁难，故意阻挠装修，一是对原告房屋停水停电（水电2012年8月才恢复），二是不允许原告将装修材料运进小区。由于原告房屋属于开发商交付的毛坯房，虽然在水电正常的情况下可以简易使用，但如果不进行装修却无法正常使用。原告经过多次百折不挠的对被告进行不间断的连续起诉（注：惠州中院的渣法官曾多次以各种理由袒护景富物业而驳回原告起诉），终于使景富物业这个靠不正当手段、与官员勾结而发家致富的黑物业再也不敢侵害原告的业主权利了。2017年8月4日，景富物业把涉案小区转包给了惠州市东景物业管理服务有限公司（以下称东景物业），景富物业开始做起了“隐形老板”，表面上是退出了涉案小区，但实质上其只不过是为了侵吞涉案小区的公共收益，逃避法律责任，搞了一次“移花接木”的嫁接术，将涉案小区的经营管理公司换了一个名称，将涉案小区嫁接到一个景富物业控制的东景物业手里，实施了一个“金蝉脱壳”的拙劣表演而已。景富物业对涉案小区经营主体的转换和移花接木的唯一目的，无非就是想把自己与之前欠下****小区广大业主的一笔“血债”一刀二断，让业主们无法再对景富物业进行“血债”的司法追偿。但这恰恰暴露了景富物业所担心的“东西”，有道是“此地无银三百两”这句话用在景富物业身上则是再恰当不过的了。不管景富物业是隐藏在东景物业背后做起了“隐形老板”也好，“金蝉脱壳”也罢，但出来混“帐”总是要还的，有些事情并不会以你景富物业的意志为转移的。经过原告多年的法律诉讼和维权，最终充当景富物业在****小区代理人角色的东景物业还是主动的与原告和解了。2017年8月4日，东景物业法人代表彭建军主动邀请原告到办公室谈谈，原告也没有拒绝就去了，原告同时还邀请了其他业主陈晟、何式洪一同前往。经过实事求是的协商和沟通交流，最后原告与景富物业在涉案小区的代理人东景物业达成口头协议，协议内容有三项：一、被告不再侵害原告的房屋权益（装修权和其他水电权益等），允许原告进行房屋装修；二、被告同意免收原告的物业管理费及其他公共分摊费用；三、原告对小区公共收益中享有份额的部分自2017年8月4日之后放弃法律追索，不对东景物业进行起诉。鉴于2017年8月4日原告已经与东景物业达成了口头和解协议，故此，原告涉案房自2006年8月12日收房入伙开始的专有房屋使用权、装修权遭受被告非法侵害的过程就算是停止了。综上，房管局、景富物业、东景物业应当承担其自2006年8月12日开始至2017年8月4日止，对原告房屋停水停电、阻止运进装修材料的侵权行为所导致的房屋不能正常使用的民事赔偿责任。房管局、景富物业、东景物业理应赔偿原告涉案房自2006年8月12日收房入伙之日起至2017年8月4日止期间的租金损失。依据惠州市物价局价格认证中心针对惠泽南苑住宅区小高层12—15楼作出的惠价鉴（2006）292号《关于房屋租赁价格行情结论书》，原告房屋的租金价格在2006年为11.5元/平方米/月的基础水平。参照惠州市的近几年的房屋租赁市场价格，惠泽南苑小高层近期的合理租赁价格应该在20元/平方米/月的水平。原告要求按照20元/平方米/月的住宅租金价格水平，诉请房管局、景富物业、东景物业承担赔偿责任，应赔偿原告的租金损失计算如下：**13D房：130.7平方米×20元/平方米/月×132个月（2006年8月12日～2017年8月4日期间）＝345048元。本次诉请的租金损失为2015年8月4日～2017年8月4日期间共计24个月的租金损失，为62736元；**11D房：130.1平方米×20元/平方米/月×132个月（2006年8月12日～2017年8月4日期间）＝343464元。本次诉请的租金损失为2015年8月4日～2017年8月4日期间共计24个月的租金损失，为62448元。本案涉案房的赔偿总额为：125184元。依据民事法律赔偿的有关规定，房管局、景富物业、东景物业理应对造成原告房屋无法正常使用的租金损失承担民事赔偿责任。为了维护正常的社会经济秩序，保障原告的合法权益，特提请法院依法解决上述侵权纠纷。一、判令被告赔偿原告经济损失125184元；二、判令被告承担本次全部诉讼费。经审理查明，涉案房屋位于惠州市××小区“××”××11D、××13Ｄ，权属人是原告王贺东与杨淑珍，原告王贺东与杨淑珍系夫妻关系。原告王贺东、杨淑珍与被告惠州市景富物业服务有限公司于2006年8月12日签订《惠泽南苑前期物业管理服务协议》，协议第十二条约定：本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向惠州市仲裁委员会申请仲裁。因被告在物业管理方面，对原告装修房屋停水、停电、收取房屋装修管理费与原告发生纠纷，原告王贺东向本院提起诉讼，要求判如所请。被告提交（2017）惠仲案字第39号、（2017）惠仲案字第33号显示惠州仲裁委员会于2017年1月16日受理《惠泽南苑前期物业管理服务协议》项下的争议事项，并已裁决完毕。被告出具《管辖权情况说明》认为本案应由惠州仲裁委员会管辖。本院认为，本案纠纷是物业管理引起的，原、被告签订的《惠泽南苑前期物业管理服务协议》中的仲裁条款，约定了争议解决方式为到惠州仲裁委员会进行仲裁，该仲裁协议未违反法律法规强制性规定，是当事人的真实意思表示，故该仲裁条款合法有效。且被告惠州景富物业服务有限公司在开庭前向法院提交了《管辖权情况说明》，故对该合同引起的其他纠纷，仲裁协议仍然有效，原告应根据仲裁协议约定向惠州市仲裁委员会申请仲裁，故本院驳回原告的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，裁定如下：驳回原告王贺东、杨淑珍的起诉。本案受理费2804元（原告已预交1402元），本院予以退回1402元。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年六月十九日法官助理陈晓琳书记员张莉茱