广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初2844号 原告:梁莹，女，1984年3月1日出生，壮族，住广西隆安县。 委托诉讼代理人：于厚达，广西中钧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琴梅，广西中钧律师事务所律师。 被告：广西保利置业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区厢竹大道**附楼****房，统一社会信用代码：91450000690217556D。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱芸，广西颂诚律师事务律师。 委托诉讼代理人：黄明宗，广西颂诚律师事务所实习律师。 原告梁莹与被告广西保利置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告梁莹的委托诉讼代理人于厚达，被告广西保利置业集团有限公司的委托诉讼代理人朱芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁莹向本院提出诉讼请求:1、被告立即提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求被告提供的其他证件材料并协助原告办理房屋所有权登记；2、判令被告向原告支付逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金10000元（以总房款522886元为基数，按每日万分之一即52.29元的标准计算，从2017年10月21日起计至被告将办理房屋权属证书所需证件资料提交给原告之日止，截止2018年12月16日，被告逾期421日，现原告只诉请10000元违约金）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年9月4日，原告与被告就南宁市西乡塘区秀厢大道东段81号保利·爱琴海6号楼1单元1902号房屋签订《南宁市商品房买卖合同》。双方合同第九条约定2015年10月31日前交房，约定房屋总价款为522886元（已支付），第十七条规定第3款规定被告应在交房后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需要被告提供的证件资料提交给买受人。否则应按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房价的0.5%。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，被告于2015年10月31日将上述商品房交付原告。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内（即2016年12月21日前）办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需由出卖人提供的证件资料提交原告。但被告一直未按约定期限履行上述义务。后部分小区业主于2018年10月到南宁市国土资源局信访，南宁市国土资源局于2018年10月26日出具《国土资源信访事项告知书》，告知商品房项目应先由开发商办理不动产首次低登记，然后才可以向登记机构申请办理不动产转移登记，被告目前正在准备办理不动产首次登记。小区部分业主在2018年10月25日在《南国早报》上发现被告刊登《关于办理不动产证的公告》，但被告并没有按照约定将办理房屋权属证书所需由其提供的证件资料提交给原告。原告认为，被告未在合同约定的期限内为向原告提交办理房屋权属证书所需证件资料，其行为显然属违约，同时，双方签订的合同第十七条中关于延迟办理房屋所有登记违约金“最高不超过总房款0.5%违约金”的约定，免除了被告按时为原告办证的义务，属于无效格式条款，被告应当按实际逾期天数支付违约金。现原告放弃部分权利，仅诉请10000元逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金。 被告广西保利置业集团有限公司辩称：一、原告无权要求被告向其提供办理房产证所需资料，因原告未按合同约定补交面积差价，根据合同第六条约定，原告需在接到被告产权测算通知起10个工作日内到出卖人营业场所或指定地点补交面积差价款，被告于2018年10月10日通知原告补交面积差价款，而原告并未前来补交，被告也未收到原告任何要求被告提供办证资料的申请，因此待原告支付完毕面积差价款后才可向被告提出申请要求被告提供办证资料。二、根据合同约定，被告仅对己方过错承担违约责任，但涉诉房屋延期办证除被告原因外更有政府的原因，2014年政府施行的是规划验收政策，仅对房屋的建筑物外轮廓进行验收，在这一政策下南宁区域开发商普遍采取在室内超面积建设的方式提升客户的居住体验。2014年后政府实行的是规划核实政策。这一新政策出台时，政府仅公告了规划核实与竣工验收政策的衔接，但未就如何进行规划核实出台实施细则。直至2016年左右，政府对2014年开始报建的房屋进行规划核实时，所有开发商才得知政府的规划核实增加入户验收的流程。这一流程的增加直接曝光开发商“偷面积”的行为。因新旧政策过渡期间，政府缺乏对“偷面积”行为的处置经验，而南宁市同期开发的所有楼盘几乎都面临同样问题不宜草率处置。为此，政府方面经多方研究直至2017年7月才发布《关于房地产项目竣工规划核实涉违法建设处置工作推进会会议备忘录》初步确认处置方案。按照该方案由开发商通过整改及缴纳巨额罚款等方式为“偷面积”行为买单，以推动现售证办理。2017年10月房产局职能由不动产局全面接管。因管理机构变更而系统未能自动接轨，相关证照办理工作停滞了将近半年。此外，为解决系统对接问题，不动产局在办理现售备案时增加了“权籍调查”等流程，导致现售备案办理延迟。经被告攻坚克难，现爱琴海项目现售备案证明的办理已经有突破性进展。三、原告因被告“偷面积”得到至少比合同约定多30%的房屋使用面积，该部分属于不当得利。原告在被告为其享有的额外利益买单后，仍主张超出合同之外的违约金，有违公平合理原则。我方请求法院支持被告入户对原告的房屋整改至合同约定的交付面积，进而推进房产证的顺利办理。延期办证违约责任不是被告单方决定，而是原、被告双方共同选择的结果，因此约定合法有效。即便是法院支持原告主张违约金的诉请，也应以合同约定为限，请求法院驳回原告要求按照每日万分之一计算违约金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市西乡塘区秀厢大道东段81号保利·爱琴海项目由被告开发建设，该项目6号楼已办理商品房预售许可证。2013年9月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买保利·爱琴海6号楼1单元1902号房，购房总价为522886元，该合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方于2014年1月27日办理了合同登记备案，原告支付了购房款522886元，其自认原告于2015年10月31日接收房屋。2018年10月10日，被告在涉案房屋所在楼栋的电梯间张贴《关于住宅不动产权证（房产证）办理时间通知》，告知业主准备好办证所需资料、办证所需费用（包括代办服务费300元/户）到指定地点办理手续，该公司将批量报送不动产中心统一办理，同时注明“实测面积差异补缴房款”，并后附需补交面积差异款的房号清单及补交金额，其上显示所涉房屋的业主需补交房屋面积差异款为7265元。涉案房屋于2018年10月23日办理商品房现售备案证明。2018年10月25日，被告在《南国早报》发出《关于办理不动产权证的公告》，通知各业主所涉项目已具备办理不动产权证条件，并于2018年10月23日取得商品房现售备案证明。至今，原告尚未向被告交纳代办服务费，涉案房屋亦未取得不动产权证。原告以被告逾期提交办理房屋权属证实登记所需资料为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，经本院释明，原告明确其起诉时主张的逾期违约金指的是逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金。 另查明，原告（甲方委托人）就案涉房产改造与被告（乙方受委托人）签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定乙方保证在《商品房买卖合同》第九条规定的交付日之前开始对房屋进行装修、改造施工；乙方按甲方的要求对房屋进行使用功能改造优化（具体详见本协议附件）；由于甲方要求对该房屋进行局部加板等装修、改造工程，该装修、改造还需要对房屋隔断即在合同附件一的基础上按装修改造示意图（详见附件）进行拆建、隔断，因此，双方一致同意，该房屋装修、改造完工及交付时间为2014年12月31日之前。协议书还对其他事项进行了约定。原告同时在协议书附件即涉案房屋改造前后平面图上签名捺印，该平面图显示，涉案房屋改造前的花池、阳台等部分经改造将作为房屋套内面积使用。 再查明，2018年1月29日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对被告作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字[2018]2号），主要载明：被告在南宁市建设的“保利·爱琴海5#-13#楼”项目，在实际建设工程中存在将原批花池部分改为套内及阳台，原设计为上空部分改为套内，原批阳台部分改为封闭阳台，原设计为露台改为阳台，部分楼层外立面部分墙砖改为涂料等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对被告作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（35990384.48元）百分之十罚款，罚款金额3599038.45元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。被告已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上诉罚款。 本院认为：原、被告出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 一、关于原告诉请被告提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求的其他证件材料并协助原告办理房屋所有权登记的问题，应结合合同约定事项在实际履行中的逾期原因及各方过错综合认定，具体分析如下：1、根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，被告应在交付商品房之日起720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。被告在2015年10月31日将上述房屋交付原告使用，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告基于商品房预售合同关系，在已向原告交付房产的基础上，根据合同第十七条约定，理应在2017年10月21日前完成上述合同义务，并同时履行协助原告办理房屋所有权登记的合同付随义务。2、从2018年1月29日的《行政处罚决定书》的内容可知，案涉房产至今尚未能办证的原因，系因对原批阳台、花池、上空、露台等部位的改造而导致案涉房产不符合建设工程规划许可证的要求；而原告已就案涉房产出具了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，委托被告对案涉房屋进行前述改造，其改造成果亦由原告享有，故原告对改造可能影响房屋规划验收的后果理应明知，又系改造成果的实际享有者，其对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》并影响房屋所有权证办理的后果亦负有一定责任。3、虽然原告对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》负有一定责任，但被告并非可以无限期延后履行其合同义务；由于被告已于《行政处罚决定书》作出之日缴清了罚款，无法通过规划验收的因素已即时消除，故对于《行政处罚决定书》履行期限届满后办理《商品房现售备案证明》进一步延长的时间已不属于规划验收问题，不可归责于原告方，应由被告负责。 综上，原告要求被告提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求被告提供的其他证件资料并协助原告办理房屋所有权登记的诉讼主张，于法有据，本院予以支持。但由于被告已办结《商品房现售备案证明》，故被告仍应将房屋登记机构要求出卖人提供的全部证件资料提交给原告。至于交付的期限，原告主张被告自本案判决生效之日起15日内完成该交付义务，符合案件的客观实际，本院予以支持。 至于被告抗辩原告未补交房屋面积差价款的问题，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第六条明确约定了房屋面积差异款的补交、退还等问题，双方均可基于债权请求权依据该合同约定对于该款项提出主张，原告已交纳了合同约定的购房款，已履行了作为购房者的主要合同义务，从被告提交的证据来看，被告要求原告补交的房屋面积差价款不是占比例很重的购房款，其基于该房屋面积差价款抗辩原告主张其履行提交办理权属登记所需资料的请求，不符合公平原则；另外，双方未约定原告对该房屋面积差价款的交纳负有先履行义务，被告亦未提交证据证实该款项的交纳是其提交房屋权属登记所需资料的前提条件。综上，本院对被告的该抗辩主张不予支持。 关于被告应否承担违约责任问题。 双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项约定的是被告逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给原告的违约金。如前所述，未能通过规划验收的障碍已随着罚款的缴纳而消除，被告理应即时办理《商品房现售备案证明》并将办证所需的其他材料一并交给原告，故在被告缴清罚款后办证资料交付时间仍进一步延后的违约责任应由其自行承担。由于被告实际于2018年1月29日已缴清罚款，若因其在行政处罚决定书确定的履行期限届满前缴纳罚款而将逾期违约金起算点提前，有违督促当事人及时缴纳罚款的价值导向，故即使被告提前缴纳罚款，亦不应减少其因法定的行政处罚履行期限而产生的期限利益，其承担逾期违约金的起算点，仍应自行政处罚履行期限届满起算。故被告应向原告支付逾期违约金的期限，应自决定书确定履行期限届满之次日即2018年2月14日起算;被告已办结商品房现售备案证明，但未按照合同约定将房屋登记机构要求的需出卖人提供的全部证件资料提交买受人，故违约金应计至被告交付相应全部证件资料给买受人之日。至于被告辩称原告已因“偷面积”而获利、被告无需再支付违约金。本院认为，被告作为专业的房地产开发企业，其在报送规划设计材料、签订商品房买卖合同时应较普通买受人负有更为审慎的注意义务，对于可能导致无法通过正常规划验收并影响办理现售备案证明的“偷面积”等销售行为理应避免或提请买受人注意，同时，被告因“偷面积”等销售行为而获取的售房红利亦不可忽视，故被告以原告因“偷面积”获利为由主张完全免除其违约责任，理据不足，本院不予支持。 至于违约金的计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项约定被告逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给原告的违约金按已付购房款的每日万分之一计算，现原告主张被告按合同约定的违约金标准承担违约责任，符合双方约定，本院予以支持。被告抗辩违约金计算标准过高，但未能举证予以反驳，本院对被告的该抗辩主张不予支持。关于违约金是否延续计算的问题，虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定违约金“最高不超过总房款的0.5%”，但房屋不能办理产权证的事实在被告履行其义务之前处于持续状态，这种持续性对原告行使物权必将造成障碍，使原告为获得产权而支付的对价日益增加，而且，如仅按合同约定来负担违约金，不利于督促违约方履行其应负合同义务，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的约定，本院对于原告主张延续计算违约金予以采纳并酌情调整本案逾期提交办理房屋权属登记所需资料的违约金计算方式：以已付购房款522886元为基数，自2018年2月14日起计至被告广西保利置业集团有限公司提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求提供的其他证件资料并协助原告梁莹办理完毕房屋所有权登记之日止，按每日万分之一计付。原告仅诉请违约金10000元，系其自行处分自身权利的体现，本院予以支持，故上述违约金总额以10000元为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广西保利置业集团有限公司于本案判决生效之日起15日为原告梁莹提供关于南宁市西乡塘区秀厢大道东段81号保利·爱琴海6号楼1单元1902号房房屋登记机构要求的需出卖人提供的全部证件资料并协助原告梁莹办理房屋所有权登记； 二、被告广西保利置业集团有限公司向原告梁莹支付逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金（以已付购房款522886元为基数，自2018年2月14日起计至被告广西保利置业集团有限公司将房屋登记机构要求的需出卖人提供的全部证件资料提交给原告梁莹之日止，按每日万分之一计付，以10000元为限）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告广西保利置业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 农慧兰 二〇一九年六月二十四日 法官助理 韦 娜 书 记 员 张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。