江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初3048号原告：赣州市泰诚商业运营管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区瑞金路呈祥中央首府****。统一社会信用代码：91360702MA35MF8177。法定代表人：程圆圆，系公司总经理。委托诉讼代理人：钟晓金，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何运诚，江西创兴律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：刘上照，男，1975年9月11日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被告：赣州市味行天下餐饮管理服务有限公司，住，住所地：江西省赣州市章贡区瑞金路**呈祥中央首府**商铺/div>统一社会信用代码：91360702MA367N594X。法定代表人：刘上照，该公司监事。原告赣州市泰诚商业运营管理有限公司诉被告刘上照、赣州市味行天下餐饮管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州市泰诚商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人钟晓金、何运诚、被告刘上照、赣州市味行天下餐饮管理服务有限公司的法定代表人刘上照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州市泰诚商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告截止2019年1月份欠付商铺租金1533356元及逾期违约金（逾期违约金的计算方式：以逾期租金1533356元为基数，按月利率2%自2017年8月1日计算至款清之日止，截止2019年1月1日暂计552008.16元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告刘上照于2017年2月23日签订两份《商铺租赁合同》合同约定被告刘上照承租原告位于赣州市章贡区瑞金路呈祥中央首府二楼房号为3-202至3-210（合计566.66平方米）和一楼房号为3-103至3-110（合计513.03平方米）的商铺用于经营餐饮服务业；租赁期限均自2017年8月1日至2025年7月31日，一楼租金支付方式为2017年8月1日起至2019年7月31日止，租金按人民币100元/平方米/月，每季度租金为人民币153909元；二楼租金支付方式为2017年8月1日起至2019年7月31日止，租金按人民币40元/平方米/月，每季度租金为人民币67999元，租金按季度交纳，被告应提前15天缴纳下季度租金。被告拖欠铺位租金及相关费用，每日应按照到期应付而未付款额的3‰计算逾期付款违约金。合同签订后，原告于2017年7月将标的商铺交付给被告装修使用，被告完成装修后，由被告赣州市味行天下餐饮管理服务有限公司用于经营餐饮服务业至今。从起租日至今被告除履约保证金和预付租金外，只向原告支付了2万元商铺租金，拖欠时间达18个月，期间原告不断向被告催付租金，被告均以种种理由和借口拖延。原告认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效；原告已经完全履行了合同的房屋交付义务，被告应依照合同约定及时支付租金；被告长期拖欠租金的行为已经严重违反了合同约定、损害了原告的权益，故原告诉至法院，要求依法处理。为了证明自己的主张，原告赣州市泰诚商业运营管理有限公司向本院提交了以下证据：证据1、原告营业执照副本一份、被告赣州市味行天下餐饮管理服务有限公司信用信息报告一份，证明原、被告主体适格；证据2、商铺租赁合同复印件二份、商铺经营现状照片，证明原、被告之间存在商铺租赁合同关系，合同约定了租赁标的、租金支付方式及违约责任；原告已经履行交付商铺的义务；证件3、催付租金的律师函及邮寄签收凭据，证明原告以通过多种方式向被告催付商铺租金，被告均拒不支付；证据4、商业地产业主委托书，证明房屋所有人呈祥实业将案涉商铺委托原告代为出租的事实。被告刘上照、赣州市味行天下餐饮管理服务有限公司共同答辩：1、答辩人刘上照（签订合同前为答辩人刘上照，之后2017年8月8日成立了答辩人赣州市味行天下餐饮管理服务有限公司）与被答辩人签订了商铺租赁合同，被答辩人违反合同约定，于2017年6月30日以后将案涉商铺交付给答辩人使用，故租金起算时间应该以实际交付时间，再除去装修期和免租期4个月后开始计算，即从11月开始计算；2、答辩人在签订合同时已经交过一个季度的租金；3、交付以后再减掉免租期；4、曾经有人拿着商铺合同来恐吓答辩人；5、在答辩人经营期间，原告的丈夫恐吓答辩人，甚至多次停水停电，已经影响答辩人正常经营，6、在签订合同时答辩人已经和原告明确说明做餐饮的，包括设计到水电及消防还有排烟问题必须安排到位。双方如果沟通好，这个合同答辩人愿意履行，如果沟通不好，答辩人保留主张的权利。被告刘上照、赣州市味行天下餐饮管理服务有限公司为了证明自己的抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、建设工程消防验收意见书复印件，证明原告交房给被告的实际时间；证据2、第一个季度的租金收据复印件，证明被告已交一个季度的房租；证据3、主入口井盖破坏及答辩人修复好的现场照片，证明原告不履行第二条约的约定；证据4、相关单位开具不予受理通知书复印件，证明原告因提供不了专用烟道及图纸，无法办理食品卫生许可证；证据5、一铺两租的房东倒泥土堵住两个主路口照片，证明被告无法正常经营及一铺两租；证据6、现场实际照片和呈祥.中央首府总平面图的对比照片，证明对方的设计平面图与现场不符合；证据7、原、被告来往信息沟通文字，证明原告不履行合同约定甚至恐吓原告停水停电；证据8、章贡区民事裁定书与民事起诉状复印件，证明当初被告与原告有进行协商，但是协商不了；证据9、调整经营方案后的现场照片和章江大桥扩建现场图片，证明目前章江大桥扩建，两边的门都已经堵掉了，没办法营业已经关停了。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告刘上照于2017年2月23日签订两份《商铺租赁合同》，合同约定被告刘上照承租位于赣州市章贡区瑞金路呈祥中央首府二楼房号为3-202至3-210（合计566.66平方米）和一楼房号为3-103至3-110（合计513.03平方米）的商铺用于经营餐饮服务业；租赁期限均自2017年8月1日至2025年7月31日，一楼租金支付方式为2017年8月1日起至2019年7月31日止，租金按人民币100元/平米/月，每季度租金为人民币153909元；二楼租金支付方式为2017年8月1日起至2019年7月31日止，租金按人民币40元/平米/月，每季度租金为人民币67999元，租金按季度交纳，被告应提前15天缴纳下季度租金。被告拖欠铺位租金及相关费用，每日应按照到期应付而未付款额的3‰计算逾期付款违约金。原告应在2017年4月1日前将被告所租赁的商铺交付于被告进场装修，如原告不能按时交付被告进场装修，则原告开始收租日期应顺延，顺延天数应与原告交付被告进场装饰所延迟的天数一致；……。合同签订后，被告刘上照向原告支付了52000元和23000元的履约保证金，共计75000元；被告刘上照向原告支付了第一季度租金153909元和67998元，共计221907元。在合同履行过程中，被告刘上照仅仅于2018年1月向原告支付房屋租金20000元，之后逾期支付租金。截止至2019年1月31日止，被告共拖欠合同履行期限内的租金867633元（自2017年11月1日开始计算租金，扣除已支付的241907元）。另查明，1、案涉商铺的所有权人为赣州市呈祥实业发展有限公司，其于2017年1月1日将案涉商铺在内是房产委托原告对外出租，并授权原告可以以原告的名义对外签署出租合同和收取租金；2、原、被告一致认可案涉商铺的实际交付时间为2017年7月。本院认为：原告与被告刘上照签订的两份《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行义务。根据合同约定，被告在合同履行期限内逾期缴纳租金行为已构成违约，应承担违约责任。关于原告要求被告支付欠缴租金，本院对该项诉讼请求予以支持。经庭审核实，原、被告合同约定自商铺交付之日起有四个月的装修和免租期，案涉商铺的实际交付时间为2017年7月，故案涉商铺是租金计算时间应为2017年11月起，每季度租金为221908元，截止至2019年1月31日拖欠的租金总额为867633元。关于违约金计算的问题，根据原、被告双方的合同约定，逾期缴纳租金的，应按每日3‰计收逾期违约金，原告在诉讼请求中自愿下调违约金标准为按月息2%，该诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持，但其计算应为分段计算，按每月未付租金总额为基数，原告的主张的违约金计算方式有误，本院予以调整。关于承担责任的主体问题，案涉合同由被告刘上照签订，根据合同相对性原则，其合同责任应由被告刘上照承担。关于被告辩称原告提供的租赁物不符合合同约定、部分设施不全或有特别情况影响租赁物正常使用的抗辩主张，由于被告未向本院提供充分证据证明存在上述情形以及其就该主张曾经向原告要求承担相应的责任，故被告对该抗辩理由应承担举证不能的法律责任，故本院对该抗辩理由不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘上照于本判决生效之日起七日内向原告赣州市泰诚商业运营管理有限公司拖欠截止至2019年1月31日的租金867633元；二、被告刘上照于本判决生效之日起七日内向原告赣州市泰诚商业运营管理有限公司支付上述第一项逾期支付租金的违约金（从2018年2月起，按拖欠租金的总额为基数，按月利率2%计算）；三、驳回原告赣州市泰诚商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23483元，由原告赣州市泰诚商业运营管理有限公司负担10945元，由被告刘上照负担12538元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  庄作祥人民陪审员  张 霞二〇一九年六月十九日法官助理刘丽萍书记员刘颖