云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2014）芒民二初字第143号原告陈议根，男，汉族，1972年12月14日出生，江西高安市人，高中文化，个体，现住芒市。原告陈仁贵，男，汉族，1996年12月18日出生，芒市人，德宏傣族景颇族自治州民族第一中学高三在读生，现住芒市。委托代理人杨晓梅，云南泰恒律师事务所律师（特别授权）。委托代理人段正春，云南泰恒律师事务所律师（特别授权）。被告云南远东盛大房地产开发有限公司。地址：芒市团结大街97号。法定代表人苗祖源，系该公司总经理。委托代理人杜晓秋，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。委托代理人赵丹阳，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。原告陈议根、陈仁贵诉被告云南远东盛大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月14日公开开庭进行了审理，原告陈议根、陈仁贵委托代理人杨晓梅和段正春、被告委托代理人杜晓秋和赵丹阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年7年26日，原告与被告签订了商品房购销合同及补充协议，合同约定原告采取分期付款的方式，以747600元的总价款向被告购买被告建设的德园项目B幢第1单元第3层302号商品房，两原告应当于2011年8月2日前支付373800元，被告应当于2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给两原告，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定分期向被告交清了房款及配套设施费等相关费用，但被告未按约定交付房屋，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原、被告所签订的商品房购销合同；2、被告向原告支付自2012年6月30日至2014年6月26日至的逾期交房违约金283974.90元及自2014年6月26日起至判决之日的逾期交房违约金；3、由被告承担本案的诉讼费。被告辩称：原告购买的房屋系德宏州医疗集团委托被告开发的，具有较大的福利性房产，其购买价格远远低于市价。双方交易中原告属于明显的受益人，同时远东公司对迟延交房并无过错，本案迟延交房属于合同约定的免责事由，远东公司不承担逾期交房的责任。远东公司已经在2012年5月通过《公告》告知原告迟延交房，交房时间以实际交房为准，原告未在三个月内提出意见，依法视为同意延期交房。同时告知了原告迟延交房属于免责事由。原告不能证实其损失，其主张的违约金明显过高，即使不谈被告免责，原告具有损失和请求的违约金据其获得的利益（低房价、房屋增值）依据合同法损益相抵的原理完全相抵、况且被告具有前述免责事由，原告的诉请不应得到支持。原告关于违约金的计算错误，原告将所有交款作为计算基数明显错误，与房屋价款无关的配套设施费、契税等当然不是计算依据。原告的诉请没有事实和法律依据，依据双方合同约定远东公司对迟延交房具有免责事由，应依法驳回原告的所有请求。综合双方诉辩主张，本案争议焦点如下：1、原告与被告签订的商品房购销合同是否合法有效？2、被告违反约定逾期交房是否具有合同约定的免责事由？被告是否应当向原告交付房屋，并支付逾期违约金人民币283974.90元？原告针对争议焦点及其主张，向本院提交了以下证据：一、身份证复印件二份，证明两原告主体资格信息，符合起诉条件；二、商品房购销合同、补充协议复印件各一份，证明原被告双方存在商品房购销合同法律关系；被告应当于2012年6月30日前向原告交房；三、商品房买卖合同登记备案表复印件一份，证明原被告双方所签订商品房购销合同已经芒市建设局备案；四、收据复印件八份，证明1.原告按照合同的约定向被告支付房款747600元、配套设施费34700元，合计782300元；2.原告已经全面履行合同义务。经质证，被告对原告提交的上述证据发表质证意见如下：对第一组证据三性无异议，但第二原告陈仁贵在起诉时未满18周岁，同时在原被告双方签订的商品房购销合同中买受人签字为陈议根。依据民法通则及民事诉讼法的相关规定第二原告陈仁贵不是本案适格的当事人；对第二组三性认可，依合同规定已付款为合同签订之日的首付款即378000元。如要计算违约金，计算基数应以此为标准，符合合同约定及合同目的。同时补充协议第一条明确商品房房价款总金额中未包含房屋所涉及的契税、印花税、产权工本费、公共维修基金、初装设施费等相关费用，该款为开发商代收的国家税费及原告按市政建设要求应缴纳的钱款与计算违约金无关；对第三组证据三性认可；对第四组证据，（1）收据2011年8月2日编号0808915、2011年7月25日编号0808948、2011年7月26日编号0808949的三份收据的三性认可，该款为首付款即合同约定的已付款。（2）收据2011年12月16日编号0809948、2012年5月16日编号0025096的两份收据，依据合同第六条原告未按合同约定的时间履行交款义务属违约行为。（3）2011年8月2日编号0813041、0960189、0961932的收据三性认可，该款为开发商代收的国家税费及原告按市政建设要求应缴纳的钱款与计算违约金无关。违约金的计算基数应为收据所载明的首付款，不应包含以上钱款。本院认为，原告向本院提交的四组证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告根据争议焦点和自己的辩解，向本院提交了以下证据：1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、《资质证书》复印件各一份，欲证实被告主体资格有效存续。2、《协议书》、《德宏州医疗集团关于报名购买住房的通知》、《德宏州医疗集团关于“德园”职工住宅小区选购方案的通知》、《德宏州医疗集团关于“德园”住宅小区认购方案的补充通知》复印件各一份，欲证实德宏州医疗集团委托被告代建具有职工福利性质的住宅；证实被告开发的“德园”小区，是受德宏州医疗集团委托建设的，该项目具有极大的职工福利性质。该房屋的买卖受到一定限制(三年内不得上市交易)，不同于普通市场上的商品房买卖。职工买房享受了福利，加大被告合同义务有违公平原则，处理本案应考虑被告先前利益已让渡给原告的事实。3、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》复印件各一份，欲证实被告在与原告签订商品房购销合同时已经具备房地产项目开发的“五证”，没有违约行为；同时证明《建筑工程施工许可证》载明的项目建设周期为20个月，如遇工期顺延，应当据此顺延建设期。4、《商品房购销合同》复印件一份，欲证实原被告签订的《商品房购销合同》第九条约定了被告可延期交房且不承担违约责任：1、人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件；2、为遵守配合政府的法规、政策的变化或因政府有关机构的行为而引致的延误；3、非甲方原因，而供水、供电、供气等部门未能按时接通室内外的水电气等设施；4、其他非甲方所能控制或客户的因素等。第十三条，约定了单方解除合同的条件为承担总房款10%的违约金。5、《证明》（附交运集团职工部分申请）、《关于德园小区周边居民房屋开裂建筑面积实地测量报告》、《关于对德宏州交通运输集团职工家属区受损房屋进行安全评估鉴定的报告》、《德园小区边界测量报告》、《鉴定报告》、《汇报材料》、《关于德园开发商应赔偿十八家住房初步意见》、《关于答复德园开发商赔偿十八家住房的意见报告》复印件各一份，欲证实因交运集团18户住户以住房受损为由，阻止被告正常施工，经政府组织鉴定认定施工对住房无影响后，仍无理要求赔偿并拆除重建。协商期间继续阻止施工。在政府组织协调下，经过多次来回协商，18家住户仍提出不合理要求继续阻止施工。被告停工原因来源于政府和非甲方（被告）所能控制的因素，不可归责于被告，被告延期交房属于合同免责事由。6、《协议书》、《房屋置换协议》复印件各一份，欲证明2012年3月28日，交运集团与被告达成协议，将18户住户土地和交运集团涉及18户公共土地转让给被告。证实被告经过工作，陆续与16户住户在2011年9月—2012年6月签订《房屋置换协议》，现仍有两户不签。证实在政府协调下，被告陆续与16户住户签订房屋置换协议，协议前均属停工状态，且政府正在修改新的规划，客观上不可能恢复施工。7、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《情况说明》复印件各一份，欲证实在将18户住户用地纳入开发整体规划后，芒市规划局重新规划，于2012年9月向被告颁发用地、工程许可证。依据法律规定，新的规划颁布后方能开发项目，据此，德园项目应当从2012年10月起顺延20个月，即2014年7月30日方能完工（未扣除节假日放假、未考虑增加工程量）。德宏州住房和城乡建设局证实德园项目因交运集团住户原因，无法正常施工，州质监站出具了鉴定报告。芒市建设局证实因住户反映强烈，经协调处理进行回迁安置，对项目规划进行修改，于2012年9月10日颁发新的《建设用地规划许可证》。证实被告为遵守配合政府法规政策，因芒市规划局修改规划，致使项目在2012年10月方能恢复施工。依据项目规定，完工期限应顺延20多个月（工程量增大）至2014年7月以后。依据原被告合同约定，被告因政府和非甲方（被告）所能控制的因素延期交房，不可归责于被告，被告延期交房属于合同免责事由。8、《案件调查笔录》及照片四张、被调查人身份证复印件一份，欲证实在德园项目被阻止施工不能按期交房时，被告安排员工在项目施工地大门口和售楼部张贴《公告》，告知购房业主交房日期以实际交付为准，如有异议的在3个月内向被告提出。被告履行了如实告知义务，并且与业主变更了交房日期。证实公司响应政府政策，协助政府化解矛盾全力维护社会稳定，避免矛盾纠纷激化或酿成群体性事件。政府依据该政策，公司为遵守、配合政府的政策，“德园”项目停工。9、中共云南省委、云南省人民政府（2002）4号文件复印件一份，欲证明政府依照该文件让被告停工，被告是执行国家政策文件。10、卢建波的证言一份，欲证明交运集团阻止被告施工，被告张贴过公告，告知原告不能交房的原因，原告未在3个月内提出异议。11、《城北派出所相关情况说明》一份，欲证明纠纷引发冲突，阻扰了施工，被告迟延交房符合政策和双方约定的免责事由。经质证，原告对被告向本院提交的上述证据发表质证意见如下：第一组证据对《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《资质证书》三性无异议，对《法定代表人证明书》不予认可，认为载明的法定代表人是李冬华，不是苗祖源，三份材料不相匹配；对第二组证据的真实性认可，关联性、合法性、证明目的不认可，被告没有证据证明原告购房时享受了特殊的福利政策，被告低价购买土地，是被告享受福利在先，双方不存在有违公平的情形，如有显失公平的情形，被告享有撤销合同的权利而不是享有延期交房的权利；对第三组《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》的真实性认可，对合法性、关联性、证明目的不予认可，对《建设工程施工许可证》三性及证明目的不予认可，被告的上述证据不能证明被告没有违约并且工程建设可以无条件延期的证据。被告没有按照施工许可证所载明的日期来建设工程，逾期应当办理延期手续，而不是自动延期，被告未提交该项目是否办理逾期手续的证据，不能证明《建设工程施工许可证》是合法有效的证书，也不能证明被告可以无条件的顺延建设期；对第四组证据真实性认可，证明目的不认可，该合同第九条属无效条款，被告所遇到的情况并非不可预见的情形，本案是继续履行合同而不是解除合同，因此解除合同的违约金与本案没有任何关系；对第五组证据三性及证明目的均不予认可，该组证据不能证明被告能够免责，也不能证明政府有过停工通知，不能证明被告与交运集团住户的矛盾造成被告不能施工的事实；第六组证据对《协议书》三性及证明目的不予认可，该份证据与本案无关且不能证明被告能够延期交房，对《房屋置换协议》三性及证明目的不认可，不能证明被告签订《房屋置换协议》就导致停工，不能按期交房；第七组证据对《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的真实性予以认可，对关联性、合法性、证明目的不予认可，不能证明被告能够延期交房，对《情况说明》的真实性认可，关联性、合法性、证明目的不予认可，只能证明被告和交运集团存在过矛盾纠纷，不能证明被告能够免责；对第八组证据三性、证明目的不予认可，被调查人系被告方员工，与被告存在利害关系。照片张贴在工地中，原告对此并不知情，被告没有按照合同约定的联系方式进行通知，被告不能据此证明其已经履行了告知义务，变更了交房日期；对第九组证据《云南省政府维稳文件》的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不认可，不能证明被告延期交房能够免责；对第十组证据三性及证明目的不予认可，该证人作为材料供应商与被告存在利害关系，且证人只看到存在矛盾纠纷，没有证明该纠纷导致延期交房；对第十一组证据的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不认可。本院认为，被告向本院提交第1组证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；第2、3、4、5、6、7、8、9、10、11组证据客观真实，但不能证明被告的主张，故对上述证据的真实性予以采信，对被告欲证明的内容及目的不予采信。根据庭审举证、质证，本院确认本案的法律事实如下：被告云南远东盛大房地产开发有限公司与德宏州医疗集团签订协议书，被告以土地受让方式取得位于芒市原属于德宏州医疗集团的土地使用权，2009年被告办理了上述土地使用面积为6674平方米的土地使用权证。2010年被告在该土地上开发建设德园小区，办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（A、B、C、D幢）、建筑工程施工许可证。2011年6月15日，被告取得了德园小区的商品房预售许可证。2011年7月26日，原告陈议根、陈仁贵与被告云南远东盛大房地产开发有限公司签订商品房购销合同，合同约定采取分期付款的方式，向被告购买被告建设的德园项目B幢第1单元第3层302号商品房，建筑面积为267平方米，每平方米2800元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），房屋总价为人民币747600元。2011年8月2日前，原告向被告支付房款的50%，即人民币373800元作为首付款。被告应于2012年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告，双方还针对其他相关事宜进行了约定。同日，原告与被告还签订了补充协议，双方就合同未尽事宜进行了补充约定。商品房购销合同及补充协议签订后，原告按合同及补充协议的约定于2011年8月2日，向被告支付了373800元房款，2011年12月16日支付了100000元房款，2012年5月16日支付了273800元房款，两原告还向被告支付了水电表初装费、门禁系统设施费等配套费34700元，上述款项共计782300元。原告陈议根向被告购买房屋之后，被告在商品房买卖合同登记备案表上将其子陈仁贵作为房屋的共有人进行备案登记。2010年，被告在建设德园小区的过程中，因C幢人工挖孔桩施工中，邻近的德宏州交通运输集团职工家属区第14幢住户的住房及伙房墙面、毛石基础、地面出现开裂受损，该幢住户认为出现上述开裂是因被告施工造成的，双方因此发生纠纷不能达成协议，交通运输集团的住户到施工现场阻止施工，后经相关职能部门协调，部分住户与被告达成并签订房屋置换协议，被告将德宏交通集团家属区第14幢纳入整体项目开发，向建设部门申请增加商品房建筑，被告于2012年8月到芒市住房和城乡建设局申请办理E幢的建设工程规划许可证，经审批后于2012年9月取得规划许可证。2012年5月30日，被告不能按合同的约定交房，在德园小区施工现场大门及售楼部门口张贴公告，告知购房户因公司以外的客观原因及规划修改，致使该项目长期停工，不能按期交房，有意见请在3个月内提出，但未以其他方式通知购房户。被告开发建设的德园小区至今未完成全部建设工程，未向购房户交房，原告认为被告逾期交房，与被告协商未果，诉至本院，请求判令被告继续履行原、被告所签订的商品房购销合同，向原告支付自2012年6月30日至2014年6月26日至的逾期交房违约金283974.90元及自2014年6月26日起至判决之日的逾期交房违约金，由被告承担本案的诉讼费。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担民事责任。本案原、被告双方签订的商品房购销合同及补充协议，是双方在平等自愿的基础上协商一致签订的，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。原告已向被告支付了全部房款，被告应按合同约定时间向原告交付房屋，被告未能按合同约定交付房屋已构成违约，应承担违约责任。被告辩解其迟延交房是因为交通集团的住户阻止施工和规划的变更造成，并以公告的形式告知了购房户，购房户未在公告的期限内提出异议，属于合同约定的免责事由，不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，被告向本院提交的证据仅能证实被告与交通集团住户发生过纠纷和变更过规划，但不能证明上述辩解事由足以造成其不能施工且符合合同约定的免责事由，被告公告的方式仅在施工现场门口及售楼部粘贴，未按合同约定通知到原告人，该方式不一定会被购房户所知晓，不能视为通知到原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对被告的辩解及主张不予支持；被告辩解德园小区房屋是受德宏州人民医院委托代建与客观事实不符，本院对上述辩解不予采信和支持。被告主张违约金过高，要求予以减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，综合本案的情况，本院对双方约定的违约金予以适当调整，由被告承担已付购房款10%的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、由被告云南远东盛大房地产开发有限公司与原告陈议根、陈仁贵继续履行双方签订的《商品房购销合同》。二、由被告云南远东盛大房地产开发有限公司向原告陈议根、陈仁贵支付逾期交房的违约金人民币74760元，限于判决书生效之日起十日内一次付清。案件受理费人民币5559元，由被告云南远东盛大房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  胡力元审判员  刘宏芸审判员  尚 欢二〇一四年十月二十九日书记员  金道诺