湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2012）武民初字第398号原告湖南中奥房地产开发有限公司。法定代表人范顺军，该公司董事长。委托代理人朱红文，湖南劲鸣律师事务所律师，特别授权代理。被告刘传高。委托代理人杨建明，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。原告湖南中奥房地产开发有限公司（以下简称中奥房地产公司）与被告刘传高所有权确认纠纷一案，本院于2011年12月5日立案受理。本案诉讼过程中，依原告中奥房地产公司的申请，且本案案情复杂，2012年3月15日，本院制作了（2012）武民初字第398-1号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2014年5月15日，原告中奥房地产公司申请本案恢复审理。本院依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告中奥房地产公司的委托代理人朱红文、被告刘传高的委托代理人杨建明到庭参加了诉讼。依原、被告庭外调解的申请，2014年5月22日至2014年9月22日，原、被告庭外调解未果。本案现已审理终结。原告诉称：常房权证武字第001780**号房屋所有权证以及常房权证武字第001780**号房屋所有权证，现均登记在被告名下。且均显示为原希豪房地产开发有限公司（即现原告）与被告的商品房买卖行为所致。但被告并未实际支付购房款，资料显示为是希豪公司虚开的发票，其目的是为了抵押贷款，最终规避金融机构对希豪公司贷款的限制，应是我国《合同法》第五十二条规定之无效合同。原、被告之间确有工程款纠纷，但若说是前述商品房是作为工程款抵付给被告的话，那么为什么前述商品房在抵押贷款后被告已实际取得了工程款，原告却为该抵押贷款偿还利息达55万余元。且双方还为此事于2008年3月12日达成所谓工程结算《协议书》，被告还会愿意于2010年元月28日单方面承诺办理过户手续。可见双方当事人的真实意思表示仅是为了被告之名抵押贷款，偿还被告的工程款，而该商品房屋所有权的真实归属应为原告所有。鉴于被告现对物权所表现出来的主观意愿，为了维护原告的合法权益，诉至法院，要求判令：1、确认常房权证武字第001780**号、001780**号房屋所有权归属原告；2、确认被告取得上述房屋所有权的行为无效，即物权不成立；被告承担本案诉讼费。原告对其诉称的事实向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同二份，拟证明原、被告双方房屋买卖合同关系；2、销售不动产统一发票二张，拟证明上述买卖合同开具销售发票的事实；3、常房权证监证字第03459**号房屋产权证复印件，拟证明常房权证武字第001780**号房屋被拍卖而物权变更的情况；4、常房权证武字第001780**号、001780**号房屋平面图及权属资料，拟证明本案争议房屋的权属登记情况；5、湖南弘正会计师事务所有限公司出具的原告在2006年度、2007年度、2008年度审计报告书，拟证明原告开发建设房屋销售的财务审计情况；6、2008年3月12日原、被告签订的《协议书》，拟证明本案争议房屋物权的变更情况；7、工程汇总表及单据，拟证明原告所欠被告工程款已付清的事实；8、支付利息单，拟证明原告代为支付贷款利息55万元的事实；9、关于汇美家俱广场面积的说明，拟证明本案争议房屋物权的实际情况。被告辩称：1、被告刘传高非本案适格的主体，被告非涉案00178083号房屋的所有权人，被告与原告不存在法律上的房屋产权纠纷；2、原告的诉请缺乏事实和法律依据。综上，请求人民法院驳回原告的起诉。被告对其辩称的事实向本院提交了下列证据：1、到期贷款催收通知书，拟证明本案案外人常德市鼎城区农村信用合作联社周家店信用社（以下简称周家店信用社）向被告催收贷款本息的事实；2、律师函，拟证明被告告知原告未按时偿还信用社贷款本息而引起人民法院诉讼和执行的相关事宜；3、民事执行案件相关材料及拍卖材料，拟证明常德市鼎城区人民法院已依法拍卖本案争议的00178083号房屋的事实；4、商品房买卖合同及发票，拟证明原、被告房屋买卖的关系；5、收据，拟证明被告2009年5月22日收取原告工程款和办证费共计150005.68元的事实。经庭审质证，被告对原告提出交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9提出质异，对证据1买卖合同的真实性有异议，买受人刘传高的签名非其本人书写，且合同与被告刘传高持有的不同；对证据2销售发票证据的三性无异议，但该发票是原告办理房屋产权过户的形式，系原告自行操作的，与被告没有法定的联系；对证据3的真实性无异议，但该证据证明了被告主体不适格，对原告的举证目的有异议；对证据4的真实性无异议，但不认可原告的举证目的，认为原、被告间不存在物权争议；对证据5内容的真实性和关联性有异议，该报告书是基于原告财务的真实性做出，而原告财务的真实性待查证；对证据6的合法性和关联性有异议，认为该协议书系复印件，其内容是原、被告对工程款的结算，与房屋确权无关；对证据7的合法性有异议，认为证据不符合证据的形式要件；对证据8的真实性有异议，认为该单据系复印件；对证据9的合法性、真实性和关联性有异议，认为证人应出庭作证。原告对被告提交的证据1、2、3、4、5提出质异，对证据1的合法性和真实性无异议，对其关联性有异议，认为该房屋登记在被告名下，催款通知不是针对原告；对证据2的合法性、真实性和关联性有异议，本案争议房屋与律师函中所述房屋不一致；对证据3的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，认为常德市鼎城区人民法院在执行中违反专属管辖违法拍卖了本案争议房屋；对证据4、5的合法性、真实性和关联性有异议，认为合同应以常德市房地产管理局备案登记的合同为准。经合议庭评议，下列证据合法有效，可以作为本案的定案依据：原告提交的证据1、2、3、4、6、7、8；被告提交的证据1、2、3、5。原告提交的证据5报告书因与本案无关联性，本院不予采信；原告提交的证据9面积说明，因本案争议房屋面积应以产权登记为准，该说明不具备证据的合法性和真实性，本院不予采信；被告提交的证据4商品房买卖合同及发票，该合同应以常德市房地产管理局备案登记的为准，虽然原告提交的合同上非被告刘传高本人签名，但原、被告双方并无真实的买卖合同，发票亦系虚开。综上，本院对被告提交的证据4不予采信，而原告提交的证据1、2商品房买卖合同及发票，对证据的真实性和关联性部分予以采信。据此，依采信的证据及当事人对无争议事实的陈述，本院确认如下案件事实：2007年3月19日，原常德希豪房地产开发有限公司（以下简称希豪房地产公司，后更名为湖南中奥房地产开发有限公司）与被告刘传高签订《商品房买卖合同》二份，被告购买希豪房地产公司开发的座落于常德市武陵区皂果路与207国道交汇处汇美家居广场的商铺。2007年3月26日，希豪房地产公司向被告虚开了金额分别为58万元、190万元的销售不动产统一发票二张。2007年3月30日，以上买卖合同项下的商铺登记在被告名下，分别为本案争议的常房权证武字第001780**号、001780**号房屋，产权登记面积分别为1373.53平方米、169.55平方米。2008年1月30日，被告以常房权证武字第001780**号房屋作抵押，向周家店信用社贷款195万元。2009年下半年，被告以常房权证武字第001780**号房屋作抵押，向中国农业银行常德市江北支行（以下简称农行江北支行）贷款50万元。以上二笔贷款均用于清偿原告所欠被告的工程款。2008年3月12日，原、被告签订《协议书》。双方经结算，原告应付被告工程款及保证金总额6165611.65元，已付工程款4340931.97元（含195万元贷款冲抵的工程款），已付保证金120万元，尚欠被告工程款624679.68元。该协议并约定，原告以自筹资金或以上述房屋抵押贷款的形式支付被告的工程款，银行贷款本息均由原告偿还，所欠工程款应于2008年11月30日前偿清，按上述方式清偿工程款后的七天内，被告协助原告将上述房屋过户至原告名下。被告以常房权证武字第001780**号房屋向周家店信用社贷款195万元，原告已付至2010年3月30日止的利息552630元，农行江北支行贷款50万元利息由原告支付，贷款本金50万元由被告偿还。2010年7月1日，被告从原告处领取了工程款及办证费共计150005.68元。后原告对到期的贷款195万元及利息并未清偿，2010年10月25日，周家店信用社将被告诉至常德市鼎城区人民法院。经调解，被告应偿还周家店信用社贷款195万元及利息、罚息，该信用社享有抵押物（00178083号房屋）的优先受偿权，该院并制作了（2010）常鼎民初字第918号民事调解书。后被告未按上述调解书确定的义务履行，周家店信用社申请强制执行，常德市鼎城区人民法院拍卖了该抵押物（即常房权证武字第001780**号房屋），拍卖成交价为326万元，买受人为周少军，该房屋现登记在周少军名下（常房权证监证字第03459**号）。原、被告因房屋权属产生争议，因协商不一致，原告诉至本院，提出前列诉讼请求。本院认为：本案争议焦点为：1、《商品房买卖合同》性质和效力的认定？2、原、被告于2008年3月12日签订的《协议书》的效力如何认定？一、关于合同的性质和效力。当事人订立、履行合同应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告双方恶意串通，订立虚假的买卖合同，虚构民事法律关系。合同无效是指法律对当事人签订的合同予以否定评价，当事人订立合同时所预期的法律效果不能实现。本案中双方当事人订立合同的目的并非进行真实的商品房买卖，如果双方按订立的合同实际履行，其合同目的能够完全地实现，但双方订立合同是虚构商品房买卖合同关系，其行为的目的是为了通过虚假的合同，获取合同确立的权利义务之外的其他不正当利益。因此，本案所涉买卖合同不能认定无效合同，而应确认为虚假合同，以虚假合同向法院提起诉讼，其行为系虚假诉讼行为，该诉讼行为追求的诉讼目的不能受到法律的保护。二、关于《协议书》的效力认定。原、被告2008年3月12日签订的《协议书》约定，原告以自筹资金或被告以本案争议的房屋作抵押向银行贷款的形式清偿所欠工程款，银行贷款本息均由原告偿还，且该工程款应于2008年11月30日前付清，付清后的七日内，被告协助原告将房屋过户至原告名下。依此约定，本院确认该协议属附条件的民事法律行为。依本院查明的事实，截止到2008年11月30日止，原告尚欠被告工程款624679.68元未付，以00178083号房屋作抵押向周家店信用社贷款195万元，因到期原告本息未付，该房屋已被法院拍卖，现房屋所有人为周少军。据此，本院认为，原告要求将房屋过户的条件并未成就，且00178083号房屋物权已变更登记在周少军名下。综上，本院认为，原、被告因虚假的买卖合同所追求的诉讼目的不受法律保护，且双方约定的变更登记房屋权属的条件并未成就，对原告要求判令确认00178083号、00178086号房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百一十二条的规定，判决如下：驳回原告湖南中奥房地产开发有限公司的诉讼请求。本案诉讼费32400元，由原告湖南中奥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  胡祥彪审 判 员  王秀峰人民陪审员  张治辉二〇一四年十月十三日代理书记员  刘 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民法通则》第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十二条当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。