昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0122民初1173号原告：鲁林伟，男，汉族，1991年6月29日生，住云南省昆明市晋宁区。委托诉讼代理人李加喜，云南陈永键律师事务所律师，特别授权代理。被告：段亚斐，男，汉族，1992年1月26日生，住云南省玉溪市易门县。原告鲁林伟与被告段亚斐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告鲁林伟及其委托诉讼代理人李加喜、被告段亚斐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行双方于2018年3月1日签订的“门面房租赁合同”；二、被告向原告支付的押金人民币：20000元（大写：贰万元整）；三、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2018年3月1日签订了一份“门面房租赁合同”，根据原被告双方的约定：原告将位于晋宁区昆阳街道办事处“昆阳阳光商业中心”（原瓯盟西餐厅）的门面房，出租给被告作为餐饮使用。租期自2018年5月1日起至2020年5月1日止，每年租金为人民币：85000元（大写：捌万伍仟元整），两年租金一次性付清，并且被告必须于2019年5月1日前支付给原告20000元（大写：贰万元整）押金。但是，被告不守信用，不诚信，不仅不认可原被告之间签订的合同，而且还拒绝向原告支付上述约定的押金。被告的行为严重侵犯了原告的正当、合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。为此，根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院关于使用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）等相关法律、法规之规定，依法向人民法院提起诉讼。被告辩称，在原告与答辩人签订《门面租赁合同》后，原告妻子与出租方、答辩人三方签署《餐厅转让合同》构成家事代理，合同约定转租方退出转租合同关系，由答辩人直接向出租方缴纳租金，转让方不得再向答辩人收取任何费用。转让合同虽非原告本人签署，但签字人李莎系原告的妻子，基于双方为夫妻，并双方在协商转租过程中，一直由李莎出面与答辩人协商办理相关事务，答辩人有足够理由相信李莎行为系夫妻共同意思表示。根据相关司法解释规定，原告不得以不同意或不知情而对抗答辩人。请求依法驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1、阳光商业中心与原告鲁林伟签订的《租房合同》复印件证明：1、鲁林伟对诉争房屋有使用权，即租期自2017年6月1日起至2022年5月30日止。2、鲁林伟在租期内有转租的权利。2、原、被告签订的《门面房租赁合同》复印件。证明：1、鲁林伟是在自己承租期限内转让房屋，转让依法有据。2、段亚斐已经部分履行合同，还有部分尚未履行。3、当庭提交照片复印件一组，证明诉争房屋的现状。被告经质证认为：对证据1、2.的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可。对证据3无异议。被告向本院提交如下证据：一、被告身份证复印件。证明：被告身份情况。二、门面房租赁合同及微信转账记录复印件。证明：1、2018年3月1日被告与原告妻子多次协商后，被告与原告双方签订《门面房租赁合同》，该合同约定，租赁期限为两年，自2018年5月1日至2020年5月1日，租金每年为85000元，两年租金170000元于双方签订合同当天付清。2、合同签订后，按照原告与李莎的要求，被告将两年租金17万元中的大部分支付李莎微信账户内。三、《餐厅转让合同》。证明：2018年11月28日，原告妻子李莎声称其年幼孩子患有先天性心脏病急需手术费用，餐厅一次性转让给被告，李莎、被告、出租方韩养波三方签订《餐厅转合同》，在合同中约定，被告直接租用商铺至2022年5月30日，被告一次支付转让费54000元给李莎，2021年6月1日至2022年5月30日中每年商铺租金8000元由被告直接应向韩养波交付；商铺内所有装修、装饰、设备全部无偿归被告使用，原告使用期满，商铺不动产归还韩养波，商铺内动产归被告，转租方不得再向被告索取任何其他费用。四、收条与被告和李莎聊天记录复印件。证明1、餐厅转让合同签订后，被告向李莎支付转让费54000及押金2000元。2、在被告与李莎的微信聊天记录中，李莎向答辩人发送了结婚证及阳光商业中心签订的租房合同，证明李莎是鲁林伟的妻子，鲁林伟与阳光商业中心物业管理处签订的合同租期到2022年5月30日。五、租房合同复印件。证明：出租餐厅所在商铺系原告与韩养波合建而成，韩养波提供具有合法使用权的土地，原告负责包工包料进行建盖。该商铺建成后，原告与韩养波负责的阳光商业二中心签订租房合同，该合同约定，阳光商业中心为支付原告建房的对价，将该商铺优惠租给原告使用5年，自2017年6月1日至2022年5月30日。租赁期间的商铺实际租金每年为4万元，但韩养波欠付原告建房工程款，原告每年仅需支付8000元，其余32000元为韩养波抵扣原告支付的建房工程款。六、微信聊天记录复印件。证明：原告妻子李莎与被告协商餐厅转让时，声称自己的幼女患心源性心脏病，正在成都华西医院心脏内科治疗。七、结婚证复印件。证明：原告鲁林伟与李莎于2017年8月17日登记结婚，双方为夫妻关系。经质证，原告认为：证据1.无异议。证据2.对《门面房租赁合同》的真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的不予认可。转账记录的真实性、合法性及关联性及证明目的不予认可。付款对象不是本案原告，与本案无关，不能证明向原告支付过款项。证据3.有异议，该份合同的签订是在原告方承租期限内签订的，是重复出租，且没有证据证明李莎有原告的授权。证据4.有异议，没有证据证明李莎有原告的授权。没有证据证明就是被告支付给原告的关于合同的相关费用。证据5.对真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的不予认可。证据6.有异议。不能作为被告免去义务的证据。证据7.对真实性、合法性及关联性无异议。对证明目的不予认可，不能证明有结婚证就可以在没有授权的情况下签订合同。本院认为，被告对原告提交的证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。被告提交的证据1、2、5、7的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认，双方对部分证据的证明目的及证明力发生分歧，本院下文阐述；被告提交的3、4，经原告辨认认为，《餐厅转让合同》、收据上“李莎”的签名应为真实，但该些证据以及证据6，因关涉案外人李莎的权益，其未到庭说明，难以确认其真实性，且系另一法律关系，本院不予采信，不作为定案依据。本院确认本案如下相关法律事实：2018年3月1日，原告鲁林伟与被告段亚斐签订“门面房租赁合同”，约定原告将其承租的位于晋宁区昆阳街道办事处“昆阳阳光商业中心”（原瓯盟西餐厅）的门面房，转租给被告作为餐饮使用，出租面积为300平方米。租期自2018年5月1日起至2020年5月1日止，每年租金为人民币：85000元（大写：捌万伍仟元整），两年租金一次性付清，并且被告必须于2019年5月1日前支付给原告20000元（大写：贰万元整）押金，待合同期满后在被告不触犯合同条规的情况下退还被告。签订合同“门面房租赁合同”后，原告遂将涉案房屋交付被告使用。原告承认被告一次性交付两年租金17万元，原告对李莎收取部分租金予以认可。被告主张，其与原告妻子李莎、出租方三方签署《餐厅转让合同》构成家事代理，《门面房租赁合同》被《餐厅转让合同》代替。另查，原告鲁林伟与案外人李莎于2017年8月17日登记结婚。本案涉及两份合同，即原、被告签订的《门面房租赁合同》以及被告与案外人签订的《餐厅转让合同》，因原告诉请的是《门面房租赁合同》，《餐厅转让合同》具有买卖合同的性质，系另一法律关系，合同效力及其所涉及的权利义务，本院不予评判，合同当事人可另案主张。本案的争议焦点为：一、案外人李莎是否有权代理原告签订转让合同？二、《门面房租赁合同》应否继续履行，被告应否向原告支付押金20000元？本院认为，针对争议焦点一：1、无限制的家事代理是对合同相对性的破坏。依合同相对性，合同能够也仅能够对合同当事人产生拘束力。夫妻是共同共有的共同体，夫妻作为共有人始终是一个共有关系整体，因此以夫妻共同名义而共同缔结的合同相对人只能是夫妻共同体。同理，夫或妻单独缔结的合同，原则上仅约束合同当事人，对合同之外的第三人不具有约束力，因而合同的权利义务也只能直接归属于合同当事人本人。本案中，根据双方对真实性、合法性无争议的《门面房租赁合同》，该合同的当事人是鲁林伟与被告段亚斐，合同内容是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同有效，应受法律保护，合同双方均应如约履行。2、漫无边际的家事代理不利于家庭的和谐。婚姻是心与意的结合，“一家人不说两家话。”所以，夫妻双方应“有难同当、有福同享”，但是《婚姻法》作为家庭法，不仅追求夫妻之间的适当平衡，也顾及夫妻外部交易安全的实现，因为保护交易安全同样是法律的基本目标。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该规定对家事代理的范围做了限制，即夫妻均有权管理的家事代理，是为了满足“家庭日常生活所需”，例如管理共同家务和扶养子女，并涉及为家庭共同利益的管理。如前所述，日常家事代理适用范围应是与家庭供养有关的事务，依据家庭经济状况不同，家事代理的范围也不一而足，采购奢侈品、购买房屋等都有可能属于夫妻日常生活的代理范围，因而，判断家事代理的范围应以社会一般标准。在本案，从租赁到转让，按社会一般标准，合同当事人的权利义务已经发生重大变更，显然已逾越普通意义上的日常家事代理。家事代理目的是保护夫妻双方，债权人的保护是其客观效果。日常家事不是夫妻一方的义务，而是夫妻自治的内容，对于日常交易情形，夫妻任何一方均可管理共同财产，但对于共同财产做出重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致同意，这要求夫妻之间相互注意与相互自律，这既是为了夫妻关系的恒久，也是为了家庭的增益，漫无边际的家事代理容易置夫妻一方于无辜，成为债权人或债务人“搭便车”的口实，反而破坏了家庭的和谐，这一点，夫妻外部的交易相对人也应尽必要的注意义务以维护交易安全，基于以上分析，夫妻一方超出日常家事代理权限的交易，应适用普通民事代理规则。在本案，其一、缔约过程中，尽管案外人李莎基于原告妻子的身份参与了《门面房租赁合同》的磋商，并实际收取了被告交付的部分房租。转让餐厅对于一般家庭而言属于家庭重大事项，李莎并非房屋租赁合同的当事人，在无原告授权的情况下，其基于原告妻子的身份并不必然有权单独签订《餐厅转让合同》。其二、被告辩称李莎以孩子疾病为由转让餐厅，但未提交病情诊断证明等，与常理不符合。其三、被告未提交证据证明其就孩子生病以及转让餐厅等事宜征询原告，不能做出合理解释，也悖于交易习惯。综上，被告关于原告之妻李莎与其签订《餐厅转让合同》构成家事代理以及被告有理由相信餐厅转让为原告与李莎夫妻双方共同意思表示的辩解不能成立，本院依法不予采信，该合同对原告依法不产生法律效力。针对争议焦点二，双方签订的《门面房租赁合同》期限自2018年5月1日起至2020年5月1日，期限尚未届满，合同应继续履行，故原告请求继续履行合同的请求权已经产生，本院依法予以支持。《门面房租赁合同》约定，被告须于2019年5月1日支付给原告20000元押金，待合同期满后在被告不触犯合同条规的情况下退还被告，该约定不违反法律规定，目的是为防止房屋承租人在履行合同过程中违约，并弥补给出租人造成的损失。本案中，根据原、被告双方无争议的事实，被告已一次性交付了两年的租金。原本，被告已履行了承租人的主要义务，《门面房租赁合同》的主要目的已告实现，但被告与案外人擅自签订《餐厅转让合同》，使得交易处于高度风险之中，被告仍有交付押金的必要和义务，故原告请求被告支付押金20000元的请求权已经产生，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告鲁林伟与被告段亚斐签订于2018年3月1日的《门面房租赁合同》继续履行至2020年5月1日止。二、被告段亚斐于本判决生效之日起十日内向原告鲁林伟支付押金20000元（大写：贰万元整）。如在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告段亚斐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  薛彦林二〇一九年六月十九日书记员  张煜青