福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终2007号 上诉人（原审被告）：泉州凌远包袋有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区浮桥街道仙景社区繁荣路**。 法定代表人：许远丽，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：苏清柱，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，福建重宇合众（泉州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：泉州威鹏箱包有限公司，住，住所地福建省泉州市鲤城区浮桥街道仙景社区繁荣路**/div> 法定代表人：洪卫兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡玲，湖南如顺律师事务所律师。 上诉人泉州凌远包袋有限公司（下称凌远公司）因与被上诉人泉州威鹏箱包有限公司（下称威鹏公司）合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初4358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人凌远公司的委托诉讼代理人苏清柱、张婷婷，被上诉人威鹏公司的委托诉讼代理人蔡玲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凌远公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项；2.由威鹏公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决凌云公司赔偿威鹏公司租金差价损失96714.73元，没有事实和法律依据，依法应予纠正。1.一审判决将威鹏公司支付给案外人的租金差价193429.46元认定为因合同无效造成的损失明显是错误的。根据我国《合同法》第五十八条的规定，“对方因此所受到的损失”这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应该是合同被确认无效之前的损失，并且以实际已经发生的损失为限，不应当包括合同被确认无效之后的损失和期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。在合同无效的情况下双方应承担的实际是缔约过失责任，其目的就是补偿一方当事人因合同无效而遭受的损失，从而使其利益恢复至合同签订之前的状态，故在本案中威鹏公司损害赔偿的对象为本合同终止之前所产生的实际损失，而不能将合同终止后威鹏公司可能产生的损失作为赔偿损失的依据，况且，本案租赁合同是无效的合同。本案中，威鹏公司于2018年11月19日与案外人泉州市坤豪物业管理有限公司（下称坤豪公司）签订《租赁合同》，据此将来可能多支付193429.46元租金，并不属于为了履行本案合同而支付的成本费用，故，不属于合同被确认无效之前的实际损失，不属于合同无效的损害赔偿对象。2.一审判决认定威鹏公司的租金差价损失为193429.46元，也是错误的。现场勘验时，凌云公司只对威鹏公司多租的厂房和宿舍的面积进行确认，并未对威鹏公司与坤豪公司所签订的合同的租金单价给予确认，原审法院直接采纳威鹏公司和坤豪公司所约定租金单价，实际上，威鹏公司与坤豪公司所约定的租金单价远远虚高于市场价值，一审判决没有剔除不合理的租金单价，也没有相关鉴定部门出具的价格鉴定结论，采纳威鹏公司和坤豪公司所约定的租金单价，明显是错误的计算，错误的认定。综上所述，一审判决将威鹏公司向案外人多支付的租金差额193429.46元作为认定合同无效的损害赔偿对象，据此判决凌云公司承担50%的赔偿责任，明显是错误的，依法应予以糾正。 威鹏公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 威鹏公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认威鹏公司与凌远公司于2017年1月17日签订的《工厂转让协议及租赁合同》已由凌远公司单方面终止；2.凌远公司退还威鹏公司已缴纳的租金86782元（2018年9月30日至2018年12月15日）及押金92567元；3.凌远公司赔偿威鹏公司装修费用200000元；4.凌远公司支付威鹏公司厂房搬迁费用暂计50000元；5.凌远公司赔偿威鹏公司经营损失暂计100000元；6.凌远公司支付威鹏公司因搬迁停工仍需支付的暂计半个月员工工资损失100000元；7.本案诉讼费用（包括诉讼费、保全费、公告费、拍卖费）由凌远公司承担。诉讼过程中，威鹏公司变更诉讼请求为：1.请求依法确认威鹏公司与凌远公司于2017年1月17日签订的《工厂转让协议及租赁合同》已由凌远公司单方面终止；2.凌远公司退还威鹏公司已缴纳的租金34712元（2018年11月15日至2018年12月15日）及押金92567元；3.凌远公司赔偿威鹏公司因租赁厂房价格上涨的差价损失329172元；4.凌远公司赔偿威鹏公司经营损失暂计100000元；5.凌远公司支付威鹏公司因搬迁停工仍需支付的暂计半个月员工工资损失100000元；6.本案诉讼费用（包括诉讼费、保全费、公告费、拍卖费）由凌远公司承担。经一审法院释明威鹏公司与凌远公司于2017年1月17日签订的《工厂转让协议及租赁合同》中关于厂房租赁的内容无效后，威鹏公司撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：2017年1月17日，威鹏公司与凌远公司签订《工厂转让协议及租赁合同》，约定凌远公司向威鹏公司转让位于泉州市××道××期××小区内的工厂设备及转租面积为3856.975㎡的办公楼、宿舍；租赁期限自2016年11月16日至2020年3月13日止，2018年3月14日前租金按8元／㎡计算；2018年3月14日至2020年3月13日按9元／㎡计算，每三个月租金合计104138元，付款方式为季付，款项应在3个月前10天内付清；租金每次逾期支付应加20%的滞纳金，超过一个月未交，可视为威鹏公司违约，凌远公司有权采取措施，收回房屋并解除合同；若在合同期内，房东有任何变更，损失由凌远公司承担。合同签订后，威鹏公司依约支付了转让款、租金及押金92567元等费用。2018年9月29日，凌远公司向威鹏公司发出两份书面通知，告知威鹏公司由于一些特殊情况，没办法继续出租厂房给威鹏公司，让威鹏公司在一个月内找到地方搬走。威鹏公司搬走之后，凌远公司按照合同规定处理，之后的垃圾、保安费、电梯维修等相关物业费、水电费等费用需要威鹏公司缴清。2018年10月3日，凌远公司与吴耀金签订协议，提前终止双方签订的租赁合同，合同提前终止时间为2018年11月15日。2018年10月17日，凌远公司通过银行转账退还威鹏公司2018年11月15日至2018年12月15日的租金34712元。2018年11月19日，威鹏公司与坤豪公司签订《租赁合同》，约定威鹏公司向坤豪公司租赁位于福建省泉州市××路××号厂房（一楼531㎡、二楼、三楼合计2720㎡）、宿舍（1楼、2楼、3楼的8间）；租赁期限从2018年11月15日起至2020年11月14日，租金每月总计为53000元（该租金包括门卫费、公共卫生费、管理费等）。另查明，案涉厂房土地使用权人为泉州市东兴线带织造有限公司，土地所有权人为鲤城区浮桥街道办事处仙景村集体，土地使用权证号为泉鲤集用（2003）第00014号。案涉厂房是未取得建设工程规划许可证建设的房屋。诉讼过程中，双方均确认威鹏公司向坤豪公司租赁的三楼厂房面积增加285㎡，并按10%计算公摊面积，该楼厂房月租金按10元／㎡计算，增加宿舍面积161.1㎡及一楼走廊面积46㎡，宿舍月租金按16.5元／㎡计算。 一审法院认为：当事人有承认、放弃、变更诉讼请求的权利，威鹏公司撤回其对凌远公司第一项诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。案涉厂房未取得建设工程规划许可证建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，威鹏公司与凌远公司于2017年1月17日签订的《工厂转让协议及租赁合同》中关于厂房租赁的内容无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。凌远公司已收取威鹏公司2018年11月15日至2018年12月15日的租金34712元及押金92567元，应予返还威鹏公司，鉴于凌远公司已退还威鹏公司租金34712元，威鹏公司亦放弃对该租金的主张，现威鹏公司请求凌远公司退还押金92567元，予以支持。威鹏公司提供的工资表系其单方制作，该证据真实性，不予认定。威鹏公司提供的购销合同不足以证明威鹏公司存在延期交货造成经营损失100000元的事实，故威鹏公司主张的经营损失和半个月员工工资损失，证据不足，不予支持。凌远公司提前解除与原房东的租赁关系，并通知威鹏公司在一个月内搬迁，客观上导致威鹏公司只能以较高的价格向坤豪公司重新租赁案涉厂房，增加了其自2018年11月15日至2020年3月13日的租金支出，应认定增加的租金为威鹏公司的损失。双方确认威鹏公司向坤豪公司租赁的三楼厂房面积增加285㎡，并按10%计算公摊面积，该楼厂房月租金按10元/㎡计算，增加宿舍面积161.1㎡及一楼走廊面积46㎡，宿舍月租金按16.5元/㎡计算，依法对上述事实予以确认。威鹏公司主张一楼走廊按实际面积46㎡的一半（即23㎡）计算租金，有坤豪公司的陈述相互佐证，予以采纳。威鹏公司与凌远公司租赁厂房、宿舍部分每月租金差价为12114.58元｛53000元-〔285㎡×（1+10%）×10元/㎡+（161.1㎡+23㎡）×16.5元/㎡〕-3856.975㎡×9元/㎡｝，2018年11月15日至2020年3月13日的租金差价为193429.46元。厂房是企业重要的生产经营场所，关系着企业的生存和发展，因此企业选择厂房时应尽到谨慎义务，威鹏公司在选择案涉厂房时，没有尽到审查案涉厂房是否取得建设工程规划许可证的谨慎义务，让自身生产经营场所处于不稳定状态，对合同无效存在一定的过错。凌远公司在未应尽到谨慎审查义务的情况下租赁案涉厂房，后又将案涉厂房转租给威鹏公司，也是合同无效的原因之一，且导致威鹏公司利益不能得到保障，对合同无效也存在一定的过错。综合本案情况，确定双方对合同无效各承担50%的责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效造成损失赔偿的规定，凌远公司应对威鹏公司因合同无效造成的租金差价损失承担50%的赔偿责任，即赔偿威鹏公司租金差价损失96714.73元（193429.46元×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款规定，判决：一、泉州凌远包袋有限公司应于判决生效之日起十日内退还泉州威鹏箱包有限公司押金92567元；二、泉州凌远包袋有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿泉州威鹏箱包有限公司租金差价损失96714.73元；三、驳回泉州威鹏箱包有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10364元，减半收取计5182元，由泉州威鹏箱包有限公司负担3139元，泉州凌远包袋有限公司负担2043元。 二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。除凌云公司对一审判决查明威鹏公司向坤豪公司租赁房屋月租金总计为53000元有异议外，对一审判决查明的其他事实，双方当事人均没有异议，本院对当事人没有争议的事实予以确认。 二审中，当事人争议的焦点为：案涉租赁合同无效，威鹏公司由此所产生的经济损失应如何确定？ 本院认为，租赁合同无效，作为承租方威鹏公司必须搬离案涉厂房，不能继续租用案涉场所，由此而产生的直接经济损失即包括厂房搬迁产生的费用，还包括厂房搬迁期间的停产期间损失，根据法律规定，结合本案实际情况，本院酌情确定威鹏公司的经济损失按双方当事人约定月租金三个月，即104138元（3×34712.775），予以计付，因双方当事人对合同无效各负50%的责任，因此，凌云公司应赔偿威鹏公司的损失52069元，威鹏公司的其余经济损失应自行承担责任。 综上，凌云公司上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决认定威鹏公司因合同无效所造成的经济损失不当，应予纠正。但一审判决认定其他事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初4358号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初4358号民事判决第二、三项； 三、泉州凌远包袋有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿泉州威鹏箱包有限公司经济损失52069元 四、驳回泉州威鹏箱包有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费10364元，由泉州威鹏箱包有限公司负担5000元，泉州凌远包袋有限公司负担5364元。一审案件受理费10364元，减半收取5182元，泉州威鹏箱包有限公司负担3500元，泉州凌远包袋有限公司负担1682元。 本判决为终审判决。 审判长  王经艺 审判员  孙志坚 审判员  王一平 二〇一九年六月十二日 书记员  赖俊杰 执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  10-