福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1732号 原告：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县，系公司职员。 被告：苏荣兰，女，汉族，1971年10月3日出生，住福建省永定县。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。特别授权代理。 厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）与苏荣兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。欣盛丰公司的委托诉讼代理人廖贵辉，苏荣兰的委托诉讼代理人李顺跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣盛丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令苏荣兰立即向欣盛丰公司支付逾期提供办理贷款材料违约金14508元、逾期支付贷款违约金8424元、逾期办理收房手续违约金14308.5元、代保管费14308.5元，共计51549元。2.本案诉讼费、保全费等费用由苏荣兰承担。事实与理由：2015年1月29日，苏荣兰与欣盛丰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定苏荣兰向欣盛丰公司购买址于欣盛园1#楼A梯102室的商品房。根据该合同第六条及附件六第三条第3款，苏荣兰应于合同签订之日向欣盛丰公司提交并签署贷款银行或公积金管理中心所需的全部贷款文件、资料。但苏荣兰因自身原因，直至2016年2月5日才签署贷款合同。根据附件六第三条第7款，苏荣兰逾期提供并签署全部贷款文件、资料372天，应向欣盛丰公司支付违约金14508元（260000×0.00015×372）。根据附件六第三条第7款，因苏荣兰逾期办理贷款手续，导致260000元贷款于2016年2月17日才到账，而根据行业交易习惯，住房贷款一般在商品房买卖合同签订后60天内支付，故苏荣兰逾期324天，应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金8424元（260000×0.0001×324）。根据附件六第四条第三款、第四款，苏荣兰未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费。欣盛丰通知苏荣兰于2017年11月21日交房，但苏荣兰迟至2018年12月11日才办理交房手续，逾期办理交房手续385天，应支付违约金和代保管费各14308.5元。 苏荣兰辩称：第一，苏荣兰在合同签订当日已经向欣盛丰公司提交办理贷款所需的一切材料，不存在逾期提供贷款文件、资料的情形，在接到银行通知后苏荣兰及时办理了按揭贷款手续，故贷款合同签署时间和银行放贷时间较晚并非苏荣兰造成，其没有过错。欣盛丰公司诉称住房贷款一般在商品房买卖合同签订后60日内到账，与事实不符，合同中也没有明确约定贷款到账的具体日期，故欣盛丰公司请求苏荣兰支付逾期提交贷款资料违约金和逾期付款违约金缺乏事实和法律依据。第二，欣盛丰公司最迟应在2019年2月16日向苏荣兰主张逾期提交贷款资料违约金和逾期付款违约金，但欣盛丰公司于2019年3月20日才提起诉讼，已超过三年诉讼时效。第三，案涉商品房至今未符合法律规定和合同约定的交付条件，苏荣兰自始不存在逾期收房情形。欣盛丰公司在未取得五方验收和消防验收合格的前提下，于2017年9月28日发出的交房通知是无效的。虽然欣盛丰公司于2018年11月2月再次通知苏荣兰交房，但苏荣兰于2018年11月7日上午与其他业主一同到欣盛丰公司指定的物业公司和售楼处办理交房手续时，却遭到欣盛丰公司和物业公司的拒绝，因此，苏荣兰无法按时收房的责任在于欣盛丰公司。第四，欣盛丰公司未提供证据证明其有指派他人代为保管案涉商品房且支出保管费，欣盛丰公司主张代保管费缺乏事实依据。第五，附件六第三条第7款、附件六第四条第3款、第4款明显加重买受人责任，属于无效的格式条款。且逾期提交贷款资料违约金与逾期付款违约金、逾期收房违约金与代保管费重复计算，显失公平。 本院经审理查明：2015年1月29日，苏荣兰与欣盛丰公司签订一份合同编号为03195047的《商品房买卖合同》以及合同补充协议（即附件六），约定苏荣兰购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共36.34平方米，房价总金额371650元。合同第六条约定买受人于2015年1月29日前付111650元整，余款260000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定出卖人应于2015-12-31前将符合约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫纪其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定：本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。...。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条第3款约定，买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。附件六第四条第4款约定，合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。 2016年2月5日，苏荣兰与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定苏荣兰向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为人民币260000元。2016年2月17日，上述贷款支付至欣盛丰公司尾号为8001的工行账户。2017年9月28日，欣盛丰公司向苏荣兰发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年11月21日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向苏荣兰发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月6日，苏荣兰签收《催告收房通知书》。2018年12月7日，欣盛丰公司又次向苏荣兰发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，苏荣兰签收《再次催告收房通知书》。2018年12月11日，苏荣兰实际接收案涉商品房。欣盛丰公司二次寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。 另查明，2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2017年10月9日，欣盛丰公司向厦门市公安消防支队同安区大队申报欣盛园（1-6#楼）的竣工验收消防备案，经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。根据苏荣兰提供的电视台新闻报道及业主拍摄视频显示，2018年11月7日上午，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续时遭遇障碍。 上述事实，有欣盛丰公司提交的《商品房买卖合同》、《个人住房组合借款/担保合同》、个人借款凭证、交房通知书、EMS面单及流转信息、收房材料、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案凭证，苏荣兰提交的（2018）闽02民终4931、4932、5463号民事判决书、电视台记者报道和业主拍摄视频以及当事人陈述等证据证实。经本院组织双方当事人质证，上述证据具有相应的证明力，本院予以确认。 本院认为，苏荣兰与欣盛丰公司自愿签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。苏荣兰辩称附件六第三条第7款、附件六第四条第3款、第4款明显加重买受人责任，属于无效的格式条款，理由不足，本院不予采纳。 针对欣盛丰公司主张逾期提供办理贷款材料违约金14508元和逾期支付贷款违约金8424元，本院认为，因欣盛丰公司并未举证证明苏荣兰存在逾期提交并签署全部贷款文件、资料的事实，且合同既未约定苏荣兰应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦未约定住房贷款的支付时间，故欣盛丰公司的该项诉讼请求，缺乏事实与合同依据，本院不予支持。 针对欣盛丰公司主张逾期办理收房手续违约金14308.5元，本院认为，基于查明的事实，欣盛丰公司于2017年9月28日向苏荣兰发出《商品房交付通知书》时，案涉楼盘尚未通过竣工验收和消防备案，不符合法定的交房条件，但在该通知书上载明的收房时间2017年11月21日之前，案涉楼盘已经通过竣工验收和消防备案，符合法定的交房条件，苏荣兰应当前去办理交房手续。故欣盛丰公司主张2017年11月21日至2018年12月10日的逾期办理收房手续违约金14308.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。苏荣兰辩称案涉楼盘至今未符合法律规定的交房条件，与事实不符，本院不予采纳。 针对欣盛丰公司主张代保管费14308.5元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第4项还约定出卖人有权按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为代保管费，显然违反了公平原则，且欣盛丰公司作为出卖人亦未举证证明该公司实际履行了保管义务。故该公司关于代保管费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 苏荣兰应于本判决生效之日起十日内向厦门欣盛丰投资有限公司支付逾期办理收房手续违约金14308.5元。 二、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币1089元，由适用简易程序减半收取544.5元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担242.5元，由苏荣兰负担302元，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李昌明 二〇一九年六月十四日 法官助理陈炳杰 书记员洪晓燕 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。