袁小光与陈中模等确认合同无效纠纷一案民事判决书贵州省贵定县人民法院民事判决书（2014）贵民商初字第332号原告袁小光，男，1961年7月18日生，汉族，贵州省贵定县人，居民。委托代理人刘旭，贵州宇泰律师事务所律师。被告袁晓明，男，1960年2月10日生，汉族，贵州省贵定县人，居民。委托代理人袁念红，女，1984年9月25日生，布依族，贵州省贵定县人，居民，系被告袁晓明长女。委托代理人袁念霞，女，1987年11月20日生，布依族，贵州省���定县人，居民，系被告袁晓明次女。被告陈中模，男，1975年2月28日生，汉族，贵州省贵定县人，农民。原告袁小光诉与被告袁晓明、陈中模确认合同无效纠纷一案，本院于2014年7月14日受理后，依法组成合议庭于2014年8月19日公开开庭进行了审理，原告袁小光及其委托代理人刘旭，被告袁晓明的委托代理人袁念霞、袁念红，被告陈中模到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告袁小光诉称：原告于1980年9月11日经贵定县城关镇城南村委会同意，向周啟英、白开平购买了位于贵定县平等南路90号附38号宅基地，面积约为100平方米。由于经济有限，原告仅修建了65平方米的房屋，还余下35��方米空地未使用。原告与被告袁晓明系兄弟关系，由于当时袁晓明在贵定县城没有房屋居住，在袁士荣（原告父亲）的主持调解下，原告自愿将剩余的35平方米让与被告袁晓明建房居住使用，但明确表示被告只享有居住使用的权利，不能将该房屋出卖。之后，被告袁晓明修建的房屋面积大约50平方米左右，还占用原告15平方米的面积。2013年，二被告签订房屋买卖协议，被告袁晓明将其在原告宅基地上修建的房屋出卖给被告陈中模，原告多次找二被告要求返还宅基地未果，遂向法院起诉请求：一、判令确认两被告签订的《房屋买卖合同无效》；二、判令袁晓明返还原告位于贵定县平等南路90号附40号的宅基地（约50平方米）；三、本案诉讼费由二被告承担。原告在举证期限内及当庭向本院提交下列证据，拟证明以下事实：1、原告《身份证》及《户口薄》复印件，证明原告的主体资格及户口薄上的地址与契约上地址是一致的；2、《契约》复印件一份，证明被告袁晓明出售的房屋是修建在原告购买的宅基地上；3、《收款收据》五张，证明原告履行了缴费的义务，实际所有权人是原告；4、《房屋所有权证》一份，证明原告在购买宅基地的时候是实际出资人；5、袁小芳及袁士荣之弟袁士全共同出具的《情况说明》，证明被告袁晓明对90号附39号房屋只有居住权没有所有权；6、《申明》一份，证实袁小芳自愿将其应享有的贵定县城关镇南阳社区平等南路97号附38号、附39号房屋的宅基地所有权份额无偿赠与原告袁小光。被告袁晓明辩称：《房屋买卖合同》无效不成立。房屋出售时，二被告均完全具备民事行为能力，意愿表示真实，不违反法律或社会公共利益。起诉理由之归还宅基地不成立。1、对于自建的房屋只享有居住使用权，不能将该房屋出卖一事与事实不符。父亲多次要求被告袁晓明在两层楼房旁边空置的宅基地建房，被告袁晓明曾几次向父亲提出写字据的事，都遭到父亲的拒绝。2、占地50平米与事实不符。宅基地总面积100平方，父亲已使用65个平方造2层楼房，应只余35个平方。3、宅基地购地契约虽���袁小芳名字，但其自上大学到父亲过世，未尽过照顾老人的义务，请法院判定袁小芳无权享受该宅基地的权利。4、被告袁晓明通过考试顶替父亲到新巴镇虎坠小学担任教学工作期间，由于被告在县城无房，父亲多次要求被告袁晓明在两层楼房旁边空置的宅基地建房，袁晓明于1992年8月20日开始建房，1993年1月建造完成并办贺房酒，至今已有22年。5、随着2个女儿日渐长大，35个平方的房屋着实不能居住，后购买临近的土地自建房，于2006年贷款筹建二楼。父亲袁士荣的退休工资一直由袁小光代领。被告在举证期限内及当庭向本院提交下列证据拟证明以下事实：1、《协议书》一份，证实房屋买卖的价款及面积，且该协议并未损害国家、集体及个人���益，协议是有效的；2、《土地使用证》及《门牌证》各一份，证实修建的房屋是取得使用权的，协议是合法有效的，97号附39号房屋门牌证上的姓名是袁士荣，并非袁小光；3、贺房礼名单、建房购买材料清单、借钱及还款明细，证实房屋是1992年建造，1993年入住；4、证人丁增先、罗丽娟分别出庭作证，证实被告袁晓明的房屋是1992年修建的，当时向证人罗丽娟借过钱。被告陈中模辩称：被告为了小孩读书而购买袁晓明的房屋，2013年3月份开始看房协商，期间没有听说房子的产权问题，同年11月22日达成购房协议，双方的行为自愿合法，请求法院依法判决。被告陈中模未向本院提交证据。经原、被告质证，被告袁晓明对原告提交的证据1、6无异议；对证据2的证明目的没有异议，但不能证实35个平方是否在契约的100个平方内，不能证实购买宅基地的400元是原告及袁小芳出资的；证据3所载明的费用并未注明缴纳的是原告自己居住的房屋还是争议的35个平方的；认为证据4不能证实原告出资购买宅基地；证据5的部分内容真实，因袁小芳是宅基地的受益人，证明力有瑕疵，证言中说的只有居住权没有使用权没有其他证据证实；被告陈中模对原告提交的证据1、2、4、5、6无异议；认为证据3不能证实费用是为争议的35平方米宅基地缴纳的；原告对被告袁晓明提交的证据1的��实性无异议，但对于协议内容注明：甲方亲属不得以任何理由干涉，说明权属有问题，没有权属纠纷双方的约定就没有实质意义，协议是甲方即本案被告袁晓明在隐瞒真相的情况下签订的，损害了第三人的利益，不认可该协议；对证据2，认为四至的划分与原告陈述是一样的，宅基地包含在原告的宅基地中，被告的房产证是97号附**号，原告的房产证是97号附**号，实际面积里面不排除包含原告的宅基地面积，证据3与本案无关，不能排除被告袁晓明在原告宅基地上建房的事实；被告陈中模对被告袁晓明提交的证据1、2无异议，对证据3未发表质证意见。经本院审查，原告提供的证据5《情况说明》，因该说明系袁小芳、原告袁小光与被告袁晓明之叔袁士全共同出具，且袁小芳及袁士全未出庭作证，故本院不予采信，原、被告出具的其他证据，来源合法，内容客观真实，并���证实本案相关事实，本院依法均予以采信。经审理查明：原告袁小光与被告袁晓明系同胞兄弟，二人均为居民户口；被告陈中模系贵定县定东乡竹坪村河边组村民。1980年9月11日，原告袁小光及其妹袁小芳共同出资向周啟英、白开平购买了位于原贵定县城关镇南坪村杨家湾（现称贵定县金南街道金南社区）的宅基地约100平方米。卖主周啟英、白开平向二人出具《契约》，该《契约》载明“立出售烤棚和宅基地人周啟英因扩大再生产急需资金，自愿将本人无用之烤棚及宅基地乙幅上門出售给袁晓芳、袁晓光同志。该烤棚和宅基地东抵杨家湾小路、南抵熊姓小便道、西抵尤姓自留地、北抵吴谢两姓自留地土坎。”此后，原告袁小光在该宅基地上修建了二层房屋，1988年1月22日，贵定县城关镇人民政府下发贵城政地（1998）94号文件批复，同意原告补办宅基地用地50平方米的申请，1991年4月19日，贵定县人民政府向原告及其胞妹袁小芳颁发《房屋所有权证》，该房门牌号为平等南路97号附38号。1981年，由于被告袁晓明在贵定县县城无房居住，在其父袁士荣主持调解下，原告袁小光自愿将自己两层楼房南面剩余的宅基地让与被告袁晓明建房使用，1993年，被告袁晓明在该宅基地上建成一层三间房屋入住，该房门牌号为平等南路97号附39号。此后，被告袁晓明在附39号房屋南面购买他人土地自建房屋，并于2006年在一楼的基础上升建二楼，该房于2012年6月13日办理了《房屋产权证》，门牌号为平等南路97号附40号。2013年12月22日，被告陈中模为方便小孩读书，向被告袁晓明购买其修建的97号附39号、附40号房屋，双方签订《协议书》载明：甲方有民用住宅一排，靠��边旁约30m长，砖混结构，住房面积220㎡左右，坐落于贵定三小东面坎脚下，门牌号为平等南路97-40号（其中有房产证和土地使用证的为48.65㎡）。乙方因需要多次与甲方商量，甲方自愿将上述房产及土地权属转让给乙方长期性使用。此外，《协议书》还对价款、付款时间及方式、产权过户、过户费用、违约责任等作出约定。协议签订后，被告陈中模按约定向被告袁晓明支付了部分购房款，并搬入该房屋居住。原告袁小光认为，被告袁晓明出卖的97号附40号房屋占用的50平方米宅基地属于自己及其胞妹袁小芳享有，该宅基地为集体土地，被告袁晓明在此宅基地上修建的房屋只享有居住权，无出卖的权利，经双方多次协商未果，遂向本院起诉提出如前诉请。本案在审理过程中，袁小芳向本院出具《申明》，将1980年与原告袁小光共同购买的贵定县城关镇南阳社区（原南坪村���平等南路的宅基地的权利无偿转赠给原告袁小光。本院认为：合同无效的法定情形为：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告袁晓明将贵定县金南街道金南社区杨家湾（原贵定县城关镇南平村）平等南路97号附39号、附40号房屋出卖给被告陈中模，双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，97号附40号房屋系被告袁晓明自己的合法财产，协议中双方对于附40号房屋买卖的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。97号附39号房屋系被告袁晓明于1993年修建，虽然已经占有使用超过20年，但至今未取得相应的用地许可��续；而该房所占用的土地系原告袁小光及袁小芳于1980年向他人购买的集体土地，我国土地管理法规定取得农村住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，即：该土地虽系原告袁小光及袁小芳向他人所购，但其依据《契约》约定不能自然取得该宅基地的使用权，需经该宅基地所在地的乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准。在审理过程中，原告袁小光、被告袁晓明均未能提供证据证实该宅基地使用权的归属，故被告袁晓明与被告陈中模所签订的《协议书》中关于97号附39号房屋买卖效力尚处于待定状态，现原告袁小光以二被告买卖房屋的宅基地是自己出资所购为由主张二被告签订的房屋买卖协议无效及返还贵定县平等南路90号附40号宅基地（约50平方米），证据不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款���《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告袁小光的诉讼请求。案件受理费100元，由原告袁小光承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。审 判 长  杨先茂代理审判员  马灯会人民陪审员  刘 斌二〇一四年十月二十��日书记员鲁小玲