云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2014）芒民二初字第212号原告和承英，女，傣族，1984年10月24日出生，盈江县人，本科文化，芒市市政府政务局干部，现住芒市。委托代理人李癸，云南君坤律师事务所律师（特别授权）。委托代理人番永川，云南君坤律师事务所律师（特别授权）。被告云南远东盛大房地产开发有限公司。地址：芒市团结大街97号。法定代表人苗祖源，系该公司总经理。委托代理人杜晓秋，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。委托代理人赵丹阳，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。原告和承英诉被告云南远东盛大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年6月27日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月21日公开开庭进行了审理，原告和承英委托代理人李癸和番永川、被告委托代理人赵丹阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告以出让方式取得位于芒市，编号为E-（1）—50的土地使用权，在该地上开发德园小区，并取得了商品房预售许可证。原告根据德宏州人民医院（原德宏州医疗集团）的通知，2009年底，原告按照自己选购的户型和被告的要求，在原告单位的食堂交清了认购金，2011年1月4日支付房款的30%，即91600元作为首付，剩余70%的房款200000元，通过办理银行按揭贷款进行支付，并与被告签订商品房购销合同，被告应于2012年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告，到目前为止，被告仍然不能交房，根据合同约定，被告应承担违约责任，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令被告2014年11月30日前向原告交付符合约定的房屋，并向原告支付逾期交房违约金102960元，承担本案诉讼费。被告辩称，一、原告购买的房屋系德宏州医疗集团委托被告开发的、具有较大福利性的房产，其购买价格远远低于市价，双方交易中原告属于明显的受益人。二、本案答辩人迟延交房，因为德宏交运集团18户住户阻扰施工，依据维稳政策必须停工，后政府协调纳入统一开发，需要修改规划。在2012年9月10日芒市住房与城乡建设局颁发《建设用地规划许可证》，答辩人在新的规划颁布后方可施工，这属于合同约定的免责事由，远东公司不承担逾期交房的违约责任。三、远东公司已经在2012年5月通过《公告》告知原告迟延交房，交房时间以实际交房为准，原告未在三个月内提出意见，依法视为同意延期交房。同时告知了原告迟延交房属于免责事由。四、原告主张的违约金明显过高且计算错误，即使不谈答辩人免责，原告具有损失和请求的违约金据其获得的利益（低房价、房屋增值等）依据合同法损益相抵的原理完全相抵。况且答辩人具有前述免责事由，原告的诉请不应得到支持。原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告所有请求。综合双方诉辩主张，本案争议焦点如下：1、原、被告双方签订的商品房购销合同是否合法有效？2、被告违反合同约定逾期交房是否具有合同约定的免责事由？3、被告是否应当向原告交付房屋，并向原告支付违约金？原告针对争议焦点及其主张，向本院提交了以下证据：1、商品房购销合同复印件一份，欲证明原告与被告于2011年1月6日签订的商品房购销合同合法有效，合同约定原告以按揭方式向被告购买面积为162平方米的房屋一套，总价款291600元，被告应于2012年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合约定的房屋交付给原告，约定了逾期交房的违约责任及违约金计算方式，被告至今未交房，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。2、收据复印件4张，欲证明原告根据商品房购销合同约定，按时（2011年1月6日）支付了首付款87600元，2011年8月28日补交首付款4000元；并交纳了设施费、契税、维修基金、工本费等费用。3、委托贷款借款合同复印件一份、个人购房担保借款合同复印件一份、中国农业银行借款凭证复印件两份，欲证明原告根据商品房购销合同约定，按时向农业银行办理了按揭手续，支付了被告房屋按揭款200000元，原告承担了贷款利息。4、德政复（2007）177号批复、协议书、国有土地出让合同、缴款通知书、转款凭证复印件各一份，欲证明被告方获得该宗土地只支付了1713883元的土地出让金，而且这些出让金都是德宏州医疗集团转给德宏州国土局，也就是说被告方获得10亩土地只付出171万多元。5、现场图复印件三份，欲证明在德宏州医疗集团的土地上建盖ABCE四栋楼房，ABC三栋楼房的部分房屋出售给州医院的职工，E栋房屋及D栋地下停车位由被告方自行销售，这四栋房屋是在德宏州医疗集团送给被告方10亩土地上建盖的，于2010年办理了2010-014号建设用地规划许可证、建字第2010-124号建设工程规划许可证、2011-G001建筑工程施工许可证，到2012年9月10日，新增建设用地上准备建盖FGH三栋楼房，于2012年办理了5331032012-021号建设用地规划许可证、建字第5331032012-062号建设工程规划许可证，没有办理建筑工程施工许可证，证明了新增土地面积没有导致也不应当导致工期延误，不会导致逾期交房。经质证，被告对原告提交的上述证据发表质证意见如下：1、对《商品房购销合同》真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不认可，被告迟延交房属合同约定的免责事由；2、对《收据》的真实性、合法性、关联性认可，但是“代收维修基金”、“代收契税”、“代收工本费”、“初装设施费”、“补交首付款”等收据载明款项依约不能作为计算违约金的依据；3、对《委托贷款借款合同》、《个人购房担保借款合同》、《中国农业银行借款凭证》的真实性、合法性、关联性认可，但要说明《委托贷款借款合同》、《个人购房担保借款合同》只能证明原告与银行签订过合同，银行是否已借款应以借款凭证或还款凭证予以佐证，和承英的银行借款凭证只有一份为100000元，与其要证明的数额不符；4、对德政复（2007）177号批复、协议书、国有土地出让合同、缴款凭证、转账凭证的真实性、合法性认可，但关联性及证明目的不认可。5、对现场图，三性不认可，非规划部门出具，一个项目只有一个规划，在新规划下发前依法必须停工。规划法有明确的规定，原告代理人不能曲解或违法解释。本院认为，原告向本院提交的第1、2、3组证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；第4、5组证据虽客观真实，但不能证明原告的主张，故本院对第4、5组证据的真实性予以采信。被告根据争议焦点和自己的辩解，向本院提交了以下证据：1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、《资质证书》复印件各一份，欲证实被告主体资格有效存续。2、《协议书》、《德宏州医疗集团关于报名购买住房的通知》、《德宏州医疗集团关于“德园”职工住宅小区选购方案的通知》、《德宏州医疗集团关于“德园”住宅小区认购方案的补充通知》复印件各一份，欲证实德宏州医疗集团委托被告代建具有职工福利性质的住宅；证实被告开发的“德园”小区，是受德宏州医疗集团委托建设的，该项目具有极大的职工福利性质。该房屋的买卖受到一定限制(三年内不得上市交易)，不同于普通市场上的商品房买卖。职工买房享受了福利，加大被告合同义务有违公平原则，处理本案应考虑被告先前利益已让渡给原告的事实。3、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》复印件各一份，欲证实被告在与原告签订商品房购销合同时已经具备房地产项目开发的“五证”，没有违约行为；同时证明《建筑工程施工许可证》载明的项目建设周期为20个月，如遇工期顺延，应当据此顺延建设期。4、《商品房购销合同》复印件一份，欲证实原被告签订的《商品房购销合同》第九条约定了被告可延期交房且不承担违约责任：1、人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件；2、为遵守配合政府的法规、政策的变化或因政府有关机构的行为而引致的延误；3、非甲方原因，而供水、供电、供气等部门未能按时接通室内外的水电气等设施；4、其他非甲方所能控制或客户的因素等。第十三条，约定了单方解除合同的条件为承担总房款10%的违约金。5、《证明》（附交运集团职工部分申请）、《关于德园小区周边居民房屋开裂建筑面积实地测量报告》、《关于对德宏州交通运输集团职工家属区受损房屋进行安全评估鉴定的报告》、《德园小区边界测量报告》、《鉴定报告》、《汇报材料》、《关于德园开发商应赔偿十八家住房初步意见》、《关于答复德园开发商赔偿十八家住房的意见报告》复印件各一份，欲证实因交运集团18户住户以住房受损为由，阻止被告正常施工，经政府组织鉴定认定施工对住房无影响后，仍无理要求赔偿并拆除重建。协商期间继续阻止施工。在政府组织协调下，经过多次来回协商，18家住户仍提出不合理要求继续阻止施工。被告停工原因来源于政府和非甲方（被告）所能控制的因素，不可归责于被告，被告延期交房属于合同免责事由。6、《协议书》、《房屋置换协议》复印件各一份，欲证明2012年3月28日，交运集团与被告达成协议，将18户住户土地和交运集团涉及18户公共土地转让给被告。证实被告经过工作，陆续与16户住户在2011年9月—2012年6月签订《房屋置换协议》，现仍有两户不签。证实在政府协调下，被告陆续与16户住户签订房屋置换协议，协议前均属停工状态，且政府正在修改新的规划，客观上不可能恢复施工。7、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《情况说明》复印件各一份，欲证实在将18户住户用地纳入开发整体规划后，芒市规划局重新规划，于2012年9月向被告颁发用地、工程许可证。依据法律规定，新的规划颁布后方能开发项目，据此，德园项目应当从2012年10月起顺延20个月，即2014年7月30日方能完工（未扣除节假日放假、未考虑增加工程量）。德宏州住房和城乡建设局证实德园项目因交运集团住户原因，无法正常施工，州质监站出具了鉴定报告。芒市建设局证实因住户反映强烈，经协调处理进行回迁安置，对项目规划进行修改，于2012年9月10日颁发新的《建设用地规划许可证》。证实被告为遵守配合政府法规政策，因芒市规划局修改规划，致使项目在2012年10月方能恢复施工。依据项目规定，完工期限应顺延20多个月（工程量增大）至2014年7月以后。依据原被告合同约定，被告因政府和非甲方（被告）所能控制的因素延期交房，不可归责于被告，被告延期交房属于合同免责事由。8、《案件调查笔录》及照片四张、被调查人身份证复印件一份，欲证实在德园项目被阻止施工不能按期交房时，被告安排员工在项目施工地大门口和售楼部张贴《公告》，告知购房业主交房日期以实际交付为准，如有异议的在3个月内向被告提出。被告履行了如实告知义务，并且与业主变更了交房日期。证实公司响应政府政策，协助政府化解矛盾全力维护社会稳定，避免矛盾纠纷激化或酿成群体性事件。政府依据该政策，公司为遵守、配合政府的政策，“德园”项目停工。9、中共云南省委云南省人民政府（2002）4号文件复印件一份、派出所出具的证明复印件一份、证人卢某出庭作证的证言笔录复印件一份，欲证明政府依照该文件让被告停工，被告是执行国家政策文件，证实被告迟延交房符合政策和双方合同约定的免责事由。经质证，原告对被告向本院提交的上述证据发表质证意见如下：1、对被告方提供的第一组证据的真实性部分认可。对法定代表人身份证明的真实性不予认可。因为被告提供的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《资质证明》均证明被告的法定代表人为李冬华，而被告自己提供《法定代表人身份证明》自证被告的法定代表人是苗祖源，被告提供的证据之间明显的出现矛盾。从法律规定来看，被告的法定代表人应当是李冬华，不应当是苗祖源。2、对第二组证据的真实性认可，但对证明内容不予认可。被告方证明内容主张州医院职工占了被告方的利益、被告方将利益让渡给州医院职工、州医院职工占了被告方的福利，完全是违背事实、颠倒是非、混淆黑白。事实上，是被告方占了州医院职工及占了州医院土地合法利益，占了国有资产流失的利益。3、对第三组证据的真实性认可，但对证明内容不予认可。不能用“五证”来证明被告是否违约。相反证明被告所进行的完全是商业开发，不存在所谓的委托开发。4、对第四组证据的真实性认可，对证明内容不认可。5、对第五组、第六组、第七组证据的真实性都认可，但对证明内容都不认可。对第五组证据第十项《鉴定报告》的合法性不认可。被告方在建盖房屋过程中造成18户房屋的损坏，这是由于被告方没有采取有效的施工防范措施、施工不当造成了18户房屋的损坏，这是被告方侵犯了18户权益的违法的侵权行为，不能把自己的侵权行为叫原告买单，被告方施工不当造成18户居民房屋的损坏不能做为被告方逾期交房的免责事由。政府根据被告的申请，只是调整用地规划，而且是新增用地，不存在调整建筑规划，政府建设部门的新增用地规划的调规，不会导致工期延误，不应当做为被告承担逾期交房的免责事由。6、对第八组证据的真实性、合法性均不认可，认为证人李某是被告方聘请的工作人员，是被告方发放工资的工作人员，与被告方具有利害关系，不能作为认定案件事实的依据。双方在签订补充协议约定了联系方式，而且原告方已经将联系电话及联系住址在合同中写明、约定清楚。被告方所谓要求变更合同的公告应当按照约定的方式送达，双方没有约定在被告方的施工大门或在被告方售楼部张贴公告的方式送达。7、对第九组证据不认可，这是一个关于社会治安综合治理方面的文件精神，不是证据，与该案的纠纷没有任何关系。派出所出具的证明证实18户居民与被告方的纠纷只是发生了两次，被告方与18户居民的纠纷并没有影响到被告方的施工。证人没有出庭作证，接受我方的询问及质证，其真实性我方不予认可。本院认为，被告向本院提交第1组证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；第2、3、4、5、6、7、8、9组证据客观真实，但不能证明被告的主张，故对上述证据的真实性予以采信，对被告欲证明的内容及目的不予采信。根据庭审举证、质证，本院确认本案的法律事实如下：被告云南远东盛大房地产开发有限公司与德宏州医疗集团签订协议书，被告以土地受让方式取得位于芒市原属于德宏州医疗集团的土地使用权，2009年被告办理了上述土地使用面积为6674平方米的土地使用权证。2010年被告在该土地上开发建设德园小区，办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2011年6月15日，被告取得了德园小区的商品房预售许可证（A、B、C、D幢）。2011年，原告和承英与被告云南远东盛大房地产开发有限公司签订商品房购销合同，双方约定原告向被告购买位于芒市，被告开发建设的德园小区商品房C幢第1单元第9层901号房，建筑面积为162平方米，每平方米1800元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），房屋总价为人民币291600元，2011年1月16日前，原告向被告支付房款的30%，即人民币91600元作为首付款，其余房款原告采用按揭贷款的方式支付，被告应于2012年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告，双方还针对其他相关事宜进行了约定。同日，原告与被告还签订了补充协议，双方就合同未尽事宜进行了补充约定。商品房购销合同及补充协议签订后，原告按合同及补充协议的约定向被告支付了购房首付款人民币91600元，契税、维修金、工本费人民币15180元，初装设施费人民币17900元（水、电表初装费800元、门禁系统设施费2800元、安防系统设施费4800元、管道煤气入户费3500元、数字电视入户初装费3000元、电话宽带入户初装费3000元），并向银行办理了按揭支付剩余房款。2010年，被告在建设德园小区的过程中，因C幢人工挖孔桩施工中，邻近的德宏州交通运输集团职工家属区第14幢住户的住房及伙房墙面、毛石基础、地面出现开裂受损，该幢住户认为出现上述开裂是因被告施工造成的，双方因此发生纠纷不能达成协议，交通运输集团的住户到施工现场阻止施工，后经相关职能部门协调，部分住户与被告达成并签订房屋置换协议，被告将德宏交通集团家属区第14幢纳入整体项目开发，向建设部门申请增加商品房建筑，被告于2012年8月到芒市住房和城乡建设局申请办理E幢的建设工程规划许可证，经审批后于2012年9月取得规划许可证。2012年5月30日，被告不能按合同的约定交房，在德园小区施工现场大门及售楼部门口张贴公告，告知购房户因公司以外的客观原因及规划修改，致使该项目长期停工，不能按期交房，有意见请在3个月内提出，但未以其他方式通知购房户。被告开发建设的德园小区至今未完成全部建设工程，未向购房户交房，原告认为被告逾期交房，与被告协商未果，诉至本院，请求判令被告于2014年11月30日前向原告交付符合约定的住房，支付自2012年6月30日起至2014年6月26日止的逾期交房违约金102960元，并由被告承担诉讼费。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担民事责任。本案原、被告双方签订的商品房购销合同及补充协议，是双方在平等自愿的基础上协商一致签订的，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。原告已向被告支付了全部房款，被告应按合同约定时间向原告交付房屋，被告未能按合同约定交付房屋已构成违约，应承担违约责任。被告辩解其迟延交房是因为交通集团的住户阻止施工和规划的变更造成，并以公告的形式告知了购房户，购房户未在公告的期限内提出异议，属于合同约定的免责事由，不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，被告向本院提交的证据仅能证实被告与交通集团住户发生过纠纷和变更过规划，但不能证明上述辩解事由足以造成其不能施工且符合合同约定的免责事由，被告公告的方式仅在施工现场门口及售楼部粘贴，未按合同约定通知到原告人，该方式不一定会被购房户所知晓，不能视为通知到原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对被告的辩解及主张不予支持；被告辩解德园小区房屋是受德宏州人民医院委托代建与客观事实不符，本院对上述辩解不予采信和支持。被告主张违约金过高，要求予以减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，综合本案的情况，本院对双方约定的违约金予以适当调整，由被告承担已付购房款10%的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、由被告云南远东盛大房地产开发有限公司于本判决书生效之日起六十日内向原告和承英交付符合合同约定的商品房屋。二、由被告云南远东盛大房地产开发有限公司向原告和承英支付逾期交房违约金人民币29160元，限于判决书生效之日起十日内一次付清。案件受理费人民币2359元，由被告云南远东盛大房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  胡力元审 判 员  刘宏芸人民陪审员  石木秧二〇一四年十月二十九日书 记 员  金道诺