四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0823民初2613号 原告：王兴彦，男，1977年10月5日出生，汉族，住四川省剑阁县。 原告：王仲华，女，1982年1月6日出生，汉族，住四川省剑阁县。 二原告共同委托诉讼代理人：杨昌华，四川太白律师事务所律师。 被告：剑阁县宝龙山房地产开发有限公司，住所地剑阁县下寺镇秀城园区（剑门关酒店内）。 法定代表人：蒋美荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何发雄，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者。 原告王兴彦、王仲华与被告剑阁县宝龙山房地产开发有限公司（以下简称宝龙山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王兴彦及二原告的委托诉讼代理人杨昌华、被告剑阁县宝龙山房地产开发有限公司委托诉讼代理人何发雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王兴彦、王仲华向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即向原告支付逾期安装天然气表到户违约金23200元；2.依法判令被告立即向原告支付逾期交房的违约金26535元；3.依法判令被告立即向原告支付逾期办理房屋初始登记的违约金17735元（暂计至2018年9月6日）；4.依法判令被告向原告支付将入户门更换为防盗门的货款2850元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补偿协议》，购买被告开发建设的位于剑阁县宝龙山“宝龙锦绣”住房**，面积86.2㎡，总价290000元。合同约定在2016年10月31日前交房，在2017年10月31日前取得房屋初始登记（商品房所在楼栋的权属证明）。原告按照合同约定支付了全部购房款，被告于2017年5月3日才取得剑阁县住建局作出的规划验收批准文件，至今没有取得房屋初始登记。按照合同约定，入户门应为防盗门，被告安装的入户门不符合防盗门国家强制标准（GB17565-2007），现原告已自行出资购买防盗门予以更换。经了解，小区其他业主在装修时均更换了入户门。根据法律规定及合同约定，被告的行为已构成违约，应向原告支付违约金及更换防盗门的货款。因此，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告全部诉请。 宝龙山公司辩称，1.根据合同约定逾期安装天然气及逾期办理房屋初始登记由双方协商解决，属于约定不明确，法律也没有对这两项违约金作出规定，且该两项违约不可能给原告造成直接损失，所以原告的第一、三项诉讼请求不应支持；2.关于逾期交房的违约约定，因原、被告签订合同时采用的是国家示范性合同，但在合同履行过程中因国家行政法规及规章变更，导致被告不能按时交付，所以应当对该项内容按照国家工商部2014年启动的新版合同进行调整，交付时间应为2017年2月23日；且在实际交付过程中，部分原告已与被告达成合意以抵减物业费用方式免除被告的该项违约责任，故原告的该项主张不应支持；3.入户门的安装可以与合同约定的相同或相近的品种代替，被告安装的防火门的基本功能与丁级防盗门的性能相当，且原告主张的价款无证据证实被告应当全额承担。综上，请求依法驳回原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告王兴彦、王仲华向本院提交了以下证据： 1.《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原、被告之间形成商品房买卖合同关系，在合同中明确约定交房、天然气安装、办理产权登记的时间以及入户门的安装标准等内容； 2.收据五张，拟证明原告支付购房款290000.00元； 3.销货清单一张，拟证明原告更换入户门损失2650.00元； 4.2017年央行贷款利率表一份，拟证明原告计算违约金适用的贷款利率依据； 5.本院（2017）川0823民初947号民事判决书一份，拟证明根据法院调查涉案项目天然气安装完毕时间为2017年4月10日； 6.房屋（室内）验收移交表一份，拟证明交接验收房屋时发现入户门有变形情况要求予以更换。 被告宝龙山公司向本院提交以下证据： 1.2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）一份，拟证明住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批事项已被取消； 2.2016年2月18日《住房和城乡建设部关于宣布失效一批住房城乡建设部文件的公告》（住房和城乡建设部公告第1041号）一份另附《建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》（建监[1993]814号）一份，拟证明城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查，审查合格后开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续的规定已被废止； 3.2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第698号),拟证明在该次决定中，对《城市房地产开发经营管理条例》第十七条进行修改，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的相关规定五方验收合格后，就可交付使用； 4.2014年4月9日《住房城乡建设部、工商总局关于印发的通知》（建房[2014]53号）及四川省商品房买卖合同（预售）新版合同一份，拟证明涉案项目的合同采用原旧版本，新版本中对于交房条件以及基础设施设备的交付条件和违约责任的处理方式已有不同的规定内容，本案应适用新版本合同认定双方权利与义务； 5.《竣工验收报告》一份，拟证明涉案项目已于2017年2月23日由建设、勘察、设计、施工及监理单位完成竣工验收，质量合格可以交付使用； 6.四川致远测绘有限公司《房屋面积测绘报告》一份，拟证明涉案项目于2016年10月20日完成面积的实际测绘； 7.《交房通知》及中国电信《通话详单查询》各一份，拟证明涉案项目从2016年12月31日起已陆续向业主交房的事实； 8.剑阁县气象局《剑阁县2014年6月-2017年2月极端天气》统计表、《施工日志》、西南建工集团有限公司《聘书》及张瑞祥《建筑资格证书》各一份，拟证明涉案项目在施工期间因极端天气的影响导致工期延误的事实； 9.本院（2018）川0823民初2434号民事调解书、《防火门窗购销合同》、《防火门收方清单》、《合格证》及《消防产品身份信息证明》各一份，拟证明被告对入户防火门的订购及安装，其质量符合国家标准； 10.《情况说明》十六份，拟证明在交房纠纷发生后，被告已与部分业主达成合意，以被告代业主支付一年物业费用的形式进行了补偿； 11.58同城房租行情调查截图6份，拟证明交房阶段同时期相同地段房屋的租金价格，即或逾期交房合同所约定的违约责任的计算方式超过其实际损失应予以调整； 12.《入住通知》一份，拟证明本案原告已于2017年5月11日同意接房并入住的事实； 13.剑阁县国土资源局出具的《证明》一份，拟证明涉案项目于2018年11月6日申请首次登记并于2018年11月15日完成登记的事实； 14.四川大卫爱尔门业有限公司《承揽合同》及《防盗安全门检验检测报告》各一份，拟证明在同一生产厂家所生产的质量合格的丁级防盗门与乙级防火入户门的价格对比，不一定防盗门就比防火门的价格高，且防火门的技术参数亦并不比防盗门要求低； 15．成都市和乐门业有限公司出具的《情况说明》、《检验报告》、《中国国家强制性产品认证证书》以及订单、运输单证各一份，拟证明入户门安装的成都市和乐门业有限公司生产的防火门，产品合格； 16.《产品供销合同》、《检验报告》各一份，拟证明宝龙山公司在涉案项目中安装的入户门部分系成都光大凯利达科技有限公司生产、经检验合格； 17.商品房买卖合同补充协议一份，拟证明补充协议条款对原告同样具有约束力。 为了查明案件事实，本院依职权调取以下证据： 1.2017年9月4日广元市天然气公司剑阁分公司出具的《宝龙锦绣天然气入户安装情况》一份，证实涉案小区于2017年4月10日完成天然气的安装； 2.剑阁县食品药品和工商质监局于2017年3月21日对宝龙山公司副总经理蒋庆以及于2018年1月22日对成都市和乐门业有限公司销售部职员巫建的《询问笔录》两份、《检验报告》一份，证实涉案项目入户门有379樘系安装的成都光大凯利达科技有限公司的钢质门，该门厂家未提供检验合格报告；有154樘入户门安装的系成都和乐门业有限公司的防火门，该门经检验合格,平均价格为640元/樘； 3.本院现场查勘登记表一份，证实经原、被告现场确认，涉案房屋入户门安装的系成都市和乐门业有限公司的钢质钢制隔热防火门，已被原告装修时更换为星月神牌入户门； 4.本院于2017年7月24日对剑阁县安佳房产中介有限公司法人代表张洁的《询问笔录》一份、《房屋租赁合同》四份以及2019年5月30日对剑阁县住建局造价站造价员郭晓梅的《询问记录》一份，证实在2016年及2017年期间下寺房屋租赁价格配置较好的两室两厅、三室两厅的年租价为10000-12000元左右；针对防盗门在2016年的价格信息因无相关统计未能采集； 5.剑阁县宝龙物业服务有限责任公司于2019年6月21日出具的《证明》一份。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的3号证据中的防盗门购买销货清单复印件，经现场确认，诉争房屋的入户门确已更换，故对更换入户门的事实，本院予以确认。对原告提交的6号证据，记载了接房时入户门存在瑕疵，原告要求更换的事实，被告未提出相反证据推翻该证明观点，故对交房时入户门存在瑕疵的事实，本院予以确认。被告出具的1-4号证据，即行政法规以及部门规章，原告质证认为不能否定双方签订的合同效力；本院认为上述规定与本案双方所争议的交付条件的认定存在关联，本院予以采信。被告出具的第7号证据，即《交房通知》、《通话详单》，原告质证认为不能证实其真实性，不予认可；本院认为该组证据中除《通话详单》不能辨别与本案是否存在关联外，其通知书与案涉小区其他部分业主出具的证据内容基本一致，对被告实际交房时间的锁定存在关联，予以采信。被告出具的第8号证据，原告质证认为极端天气的统计与施工日志内容不能对应，且施工日志的记录人员亦未到庭证明，对其真实性不予认可；本院认为该组证据在缺乏监理签证单进行印证的情况下，对其真实性本院不予确认。被告提交的第9号证据，原告质证认为与本案双方争议的涉案项目是否安装防盗门的事实无关；本院认为经现场核对该组证据对应的是涉案项目楼道防护门的安装，与双方争议的入户门的安装无关联，本院不予采信。被告提交的第10号证据，原告质证认为其内容仅显示物业费用的负担，不能证实被告主张的违约责任的免除；本院认为在无其他证据印证该证据虚假的情况下，对该证据的真实性予以确认，该情况说明的内容显示有双方协商、物业费代交及双方不再有任何纠纷，并有相关业主签字确认，故对被告的该项待证观点本院予以采信。被告提交的第11号证据，原告质证认为不能证明当地实际的租金价格；本院认为该组证据不能显示具体时间期限，故对被告的待证观点不予采信。被告提交的第12号证据，原告质证认为该证据不能作为被告交房时间进行认定，在该时间被告并未达到合同约定的交房条件；本院认为该证据原告对其真实性并无异议，且该证据为锁定原告实际接房的事实存在关联故予以采信。被告提供的第14号证据,原告质证认为该证据与本案不具关联；本院认为原告质证意见成立，不予采信。被告提交的第15、16号证据，原告质证认为不能证实入户门安装的类型为防盗门的事实；本院认为该组证据与本院调集的工商管理部门的证据相印证，对入户门安装的事实存在关联，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月24日，王兴彦、王仲华作为买受人与宝龙山公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人以290000.00元总价（3976.42元/㎡x套内建筑面积72.93㎡）购买出卖人开发的“宝龙锦绣”住房**。出卖人应当在2016年10月31日前交付，在交付时应当符合1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人承诺市政基础设施中燃气于2016年10月31日达到住宅气表安装到户。出卖人未按照约定期限和条件交付商品房的，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2017年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该权属证明的，双方同意协商解决；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起且买受人提交全部办理产权证所需资料及税费后720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意协商解决。在该合同的附件六装饰和设备标准的约定中，入户门为防盗门。同时双方在附件八《商品房买卖合同补充协议》中对交付条件进行补充约定，出卖人就如下原因所导致的延期交房不承担相应违约责任和合同责任，且顺延交房时间：非出卖人原因所导致的延期交房，包括且不限于：连续三天以上的雨季、地基非勘探所能预见的沉降、政府及相关部门依职权或者行政权利要求调整规划、设计；市政、公用设施变动影响；施工中政府部门允许顺延工期的停电、停水；遭遇冰雹、洪水、暴雨等恶劣自然天气；群体性公众、政治事件；罢工、游行、示威等原因。王兴彦、王仲华分五次支付全部购房款290000.00元。该合同于同日进行备案，其房号、建筑面积、总价等与合同一致。 2016年12月30日宝龙山公司向业主发出接房通知，于2016年12月31日开始向业主进行交房；2016年12月31日宝龙山公司继续向业主发出交房通知，告知因业主数量较多，将分楼栋以电话方式分别通知接房。案涉房屋于2017年5月11日办理接房手续。房屋在交房期间，该项目部分购房户因宝龙山公司未按合同约定的交房时间交房以及交房时小区存在各种安全隐患为由，从2017年1月起向剑阁县保护消费者权益委员会以及剑阁县城乡规划建设和住房保障局投诉。2017年3月15日，剑阁县保护消费者权益委员会因宝龙山公司承诺的在2月28日及3月15日达到合同约定的交房条件未达到以及经主持双方协商违约赔偿金额差距较大未能达成一致意见为由，作出201701号《投诉终止调解通知书》，告知购房户因房屋质量问题向建设主管部门反映、逾期交房赔偿问题向法院起诉。剑阁县城乡规划建设和住房保障局也于2017年6月、7月向业主分别作出《信访事项处理意见》，对于质量问题责令宝龙山公司进行整改、逾期交房赔偿事宜因主持协调未能达成一致意见建议通过诉讼解决。在纠纷的协调处理过程中，宝龙山公司于2017年3月16日向业主作出书面《承诺》：1.按照县住建局要求10日内整改完成达到交房条件；2.逾期交房问题将由董事会形成决议一定得到各位业主满意。2017年5月该项目部分购房户向本院提起诉讼，主张逾期交房违约赔偿，在本院作出一审判决后在二审期间双方达成和解协议撤诉。2017年5月11日，宝龙山公司向剑阁县宝龙物业服务有限公司出具《情况说明》一份，其主要内容为：经我公司与业主协商一致，此套房屋一年物业费用由我公司支付，请予办理相关手续，原告王兴彦在业主签字处签署姓名并加盖指印。经向剑阁县宝龙物业有限责任公司核实，根据原、被告的前述协议，由被告代原告缴纳了一年的物业费。 另查明，2016年10月20日，四川致远测绘有限公司接受宝龙山公司委托，完成宝龙锦绣整个项目的面积测绘。该项目于2017年2月23日完成由建设、监理、施工、设计及勘察五单位组成的竣工验收，结论为合格。2017年3月20日剑阁县建设工程质量安全监督站同意该项目竣工备案。2017年4月10日该项目天然气安装完毕。2017年4月11日剑阁县公安消防大队出具-剑公消竣备字[2017]第0008号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，核准该项目消防备案。2017年5月3日，剑阁县城乡规划建设和住房保障局出具-剑住建验函[2017]5号《关于县城宝龙锦绣项目规划验收情况的函》，原则同意该项目规划验收。2018年11月15日，该项目在剑阁县不动产登记管理中心完成首次登记。 再查明，剑阁县食品药品和工商质监局于2018年10月12日作出剑食药工商质监处字[2018]427号《行政处罚决定书》，认定：宝龙山公司在开发销售涉案项目的11幢楼中，第2、3幢楼安装的入户门为成都市和乐门业有限公司供货的“钢质隔热防火门”，其余9栋楼安装的入户门为成都光大凯利达科技有限公司供货的“钢质门”，与购房户所签合同约定的“防盗门”不一致，构成消费欺诈，并给予警告、处罚款50000.00元的行政处罚。经本院主持双方进行现场核对时，印证上述处罚决定书认定的事实外，2、3幢楼安装的“钢质隔热防火门”具备防火门的消防认证身份信息，该门销售时以265元-270元/㎡计价，均价为640元。同期，涉案项目所在地房屋的租赁价格按照两室或三室以及房屋配置的不同有所差异，大致价格范围在10000元/年--12000元/年。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同及协议自成立时生效。双方应当按照约定全面履行义务，否则应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在诉讼中，针对双方的实质争议，本院分述如下： 一、关于逾期交房的争议。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十三条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对建设工程质量负责。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。五方责任主体对商品房验收后，表明商品房质量合格的实质要件已具备。另依据2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的规定，竣工综合验收不是商品房交付使用的前提，竣工验收备案不是开发商交付合格商品房的法定条件，故五方责任主体对房屋验收合格后，购房户不得以此拒绝接受房屋。因涉案项目于2017年2月23日才完成竣工验收，至此才符合法定的交付条件，故被告逾期交房事实成立。被告虽抗辩极端天气影响工期应顺延交房时间，不承担相应违约责任和合同责任，但根据其提交的证据不足以证实其观点，因为气象局关于极端天气的统计表本身并不能当然证实停工的事实，施工日志在缺乏承建方顺延工期申请及监理方、发包方根据申请进行工程签证的印证下，不能证实其客观真实，故其主张工期延误本院不予采信。 二、关于逾期安装天然气及逾期办理初始登记的争议。根据合同该约定天然气的安装应予2016年10月31日达到住宅气表安装到户，但经本院调查核实，广元市天然气公司剑阁分公司向本院出具情况说明一份，证实涉案项目于2017年4月10日才完成安装，故逾期安装事实成立。根据合同约定初始登记应在2017年10月31日前取得所在楼栋的权属证明，转移登记应在商品房交付之日起且买受人提交全部办理产权登记所需资料及税费后720个工作日内取得房屋所有权证，而据剑阁县不动产登记管理中心证明涉案项目于2018年11月15日才完成首次登记，故登记逾期的事实成立。 三、关于入户门安装争议。关于入户门安装争议。根据中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局于2014年8月27日联合发布、2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.26、5.5.31、5.5.32的条文规定，建筑高度大于27m-54m、高度大于100m以及高度大于54m-100m的住宅建筑的疏散楼梯、避难层以及安全房间的户门规定应采用等级为乙级以上的防火门，且该规定为强制性要求，虽涉案项目楼栋的实际建筑高度未超54m，除疏散楼梯需强制安装乙级防火门外对入户门未作强制要求，但从近年来大型火灾事故的案例，本院认为被告在合同的履行过程中参照国家的最新设计要求将防盗门变更为防火门并不构成合同义务的违反。但本案在原告王兴彦接房时对入户门已向被告提出存在质量问题，要求更换。被告未提出证据证实交房时入户门完好无损，亦未提出证据证实已更换，故对原告主张接房时入户门已损坏的事实，本院予以确认。 四、关于原告主张是否支持的问题。针对原告的上述违约主张，被告方抗辩在原告起诉前双方已经就上述争议进行了协商处理，通过以被告代付原告一年物业费的方式对违约责任进行承担，为此提交了有原告签字捺印的《情况说明》予以证实。本院结合全案证据后认为，虽双方并未签署相关合同或协议就协商处理纠纷的过程及最后的处理方案予以固定，但基于《情况说明》的内容可以印证被告的该观点，在原告无证据予以排除的情况下，原告再次以提起诉讼的方式主张违约赔偿，与诚实信用原则相违背，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告王兴彦、王仲华的诉讼请求。 本案诉讼费1558.00元，由原告王兴彦、王仲华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判长  罗晓莉 审判员  王 瑜 审判员  赵冬梅 二〇一九年六月二十六日 书记员  冯 阳 主要法律、法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同该义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%的标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付适用之日起就是日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起就是日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《建设工程质量管理条例》 第三条：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。 第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等相关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 第四十六条：建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。 。 第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。