河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫03民终2598号上诉人（原审原告）：何占京，男，汉族，1983年1月26日出生，住河南省平顶山市湛河区。被上诉人（原审被告）：洛阳农村商业银行股份有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道52号。法定代表人：王涛，该公司董事长。原审被告：郭青献，男，汉族，1957年5月13日出生，住河南省洛阳市老城区。原审第三人：洛阳恒大眼镜有限公司，住所地河南省洛阳市老城区肖家街56号2幢102。法定代表人：张备斋。原审第三人：苗爱香，女，汉族，1961年11月14日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：苗爱花，女，汉族，1972年4月5日出生，住河南省洛阳市老城区。原审第三人：张备斋，男，汉族，1970年9月24日出生，住河南省洛阳市老城区。原审第三人：苗秋芳，女，汉族，1963年7月13日出生，住河南省洛阳市洛龙区。现羁押于河南省中牟女子监狱。上诉人何占京与被上诉人洛阳农村商业银行股份有限公司，原审被告郭青献，原审第三人张备斋、苗秋芳、苗爱香、洛阳恒大眼镜有限公司执行异议之诉纠纷一案，西工区人民法院于2019年3月5日作出（2018）豫0303民初628号民事判决。原审原告何占京不服，于2019年3月22日向本院提起上诉，本院于2019年4月22日依法立案审查，并于2019年5月16日对涉案当事人进行询问，上诉人何占京及其委托代理人郑棋、王杰，被上诉人洛阳农村商业银行股份有限公司委托代理人姜玉松，原审被告郭青献，原审第三人苗爱香到庭参加询问。本案现已审查终结。何占京上诉称，请求依法撤销西工区人民法院（2018）豫0303民初628号民事判决，依法改判支持何占京的诉讼请求。本案诉讼费由洛阳农村商业银行股份有限公司承担。事实与理由：1、一审法院适用法律错误，应当予以纠正。洛阳市瀍河回族区人民法院（2016）豫0304民初478号民事判决已证实何占京在西工区人民法院查封涉案房产之前已于2016年6月28日与郭青献签订合法有效的书面买卖合同。何占京提交的付款凭证以及2016年10月26日的执行笔录足以证实何占京按照合同约定已支付部分购房款。且何占京提交的物业费、暖气费收据等证据也证明了其在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。一审庭审中，郭青献及苗秋芳均认可因未及时结清剩余按揭贷款等情况未能办理过户，非因何占京自身原因造成涉案房产未完成过户，且何占京同意按人民法院要求将剩余部分购房款交付法院执行。因此，何占京所提执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定。一审法院以涉案房产系贷款购买，且未履行完毕，能否由合同债权转换为物权缺乏证据支持的观点是错误的。2、在涉案房产的买卖过程中，何占京不存在任何过错。何占京与郭青献已签订了合法有效的房屋购买合同，且已按照合同约定或瀍河区人民法院的要求支付了部分购房款。尽管涉案房产被其他案件依法查封，但何占京所提的执行异议符合法律规定，其他案件对涉案房产的查封均应解除。因此，一审法院以涉案房屋被其他案件查封为由，对何占京要求确认房屋所有权归其所有的请求，不予支持，系适用法律错误。综上，请求二审法院依法查明案件事实，依法改判。洛阳农村商业银行股份有限公司答辩称，1、何占京所购买的房屋未取得所有权，本身有过错。何占京所购买的房屋在其签订买卖合同时，并未取得完整的产权，该房屋在银行有按揭贷款未结清，因此不能完成过户。何占京在作出法律行为时，未考虑转让标的物本身所具有的权利瑕疵，明知涉案房产不具备过户条件，造成涉案房产不能过户系何占京个人存在过错，应当承担因此所产生的法律责任。2、何占京并未足额支付购房款，大部分购房款采用按揭方式支付，不符合相关法律规定的支付全部购房款的条件，因此，何占京提起的执行异议不足以排除人民法院的执行，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人苗爱香述称，何占京购买涉案房产在前，银行申请查封在后，应将涉案房产判给何占京。何占京向一审法院起诉请求，1.解除对位于洛阳市瀍河区城市东出口恒大绿洲b地铁50幢2-302号房产的查封；2.确认洛阳市瀍河区城市东出口恒大绿洲b地铁50幢2-302号房产归原告所有；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：1.2012年10月郭青献购买了位于洛阳市××区××东路××号恒大绿洲50幢的2单元302号房屋一套，已成功办理按揭手续，房屋已交付。2015年7月26日，何占京于郭青献（苗秋芳代）、洛阳驰凯房产经纪有限公司签订了合同号为D00202的房屋买卖合同一份，约定甲方（苗秋芳、郭青献）自愿将位于洛阳市瀍河区中州东路恒大绿洲50-2-302号房屋一套出售给乙方（何占京），成交价68万元，过户相关费用由乙方承担，乙方于2015年7月28日向甲方交付首付款20万元，余款48万元由乙方向银行贷款，贷款到账后由银行将贷款给甲方，乙方按约定交清首付款后，甲乙双方按丙方（洛阳驰凯房产经纪有限公司）要求在3日内将办理房屋过户、贷款的全部手续交给丙方。2015年7月27日，郭青献给苗秋芳出具委托书一份，载明委托苗秋芳卖洛阳市瀍河区恒大绿洲50号楼2单元302房事宜，由苗秋芳全权代理，如出现纠纷由郭青献承担责任。同年7月28日，苗秋芳、郭青献向何占京出具收据一张，载明收到何占京20万元。该房屋已经交付给何占京居住使用。何占京于2016年向洛阳市瀍河回族区人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同有效，并由郭青献履行合同义务协助办理房屋过户手续。2017年1月17日，洛阳市瀍河回族区人民法院作出（2016）豫0303民初478号民事判决书，判令：一、确认郭青献（苗秋芳）、何占京、洛阳凯驰房产经纪有限公司2015年7月26日签订的合同号为D00202的房屋买卖合同有效；二、郭青献协助何占京办理房屋所有权变更登记的相关手续，手续费由何占京承担。该判决生效后，何占京（申请执行人）、郭青献（被执行人）、恒大地产集团洛阳有限公司（第三人）、金碧物业有限公司洛阳分公司（第三人）在瀍河法院执行局达成协议，由何占京代郭青献向恒大地产集团洛阳有限公司、金碧物业有限公司洛阳分公司偿还所欠款项241923.09元。2.农商行公司于2016年3月22日向本院提出财产保全申请，西工区人民法院于2016年6月20日作出（2016）豫0303民初2262号民事裁定书，裁定冻结恒大眼镜公司、苗爱香、郭青献、张备斋、苗秋芳银行存款30万元，如存款不足，查封、扣押其相应价值的财产。西工区人民法院于2016年6月28日查封了涉案房产。在西工区人民法院执行农商行公司与恒大眼镜公司、苗爱香、郭青献、张备斋、苗秋芳金融借款合同纠纷一案中，何占京对西工区人民法院查封郭青献名下位于洛阳市瀍河区城市东出口恒大绿洲b地块50幢2-302号房产提出书面异议，要求解除对该房产的解封。西工区人民法院于2017年12月6日作出（2017）豫0303执异114号执行裁定书，认定执行依据合法有效，驳回了何占京的异议请求。何占京不服该裁定，遂引发了本案纠纷。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。（2016）豫0304民初478号民事判决书在本院执行行为之后作出，且该份判决书未确认涉案房产权属，仅是确认何占京与郭青献等签订的房屋买卖合同有效，要求郭青献履行合同义务。另，涉案房产的权属主张人并非仅有何占京，何占京购买房屋是以按揭方式，相关履行行为并没有履行保证，也未实际履行完毕，其能否由合同债权转为物权缺乏证据支持。因此，何占京要求停止对涉案房屋强制执行的主张，理由不充分，西工区人民法院不予支持。何占京要求解除对涉案房屋的查封，不属于执行异议之诉审查范围。鉴于涉案房屋已被西工区人民法院其他案件依法查封，故何占京要求确认涉案房产归其所有的请求，西工区人民法院不予支持。遂判决驳回何占京的诉讼请求。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，何占京于2015年7月26日通过房产中介洛阳驰凯房产经纪公司与郭青献签订了购房协议，并按约定支付了20万元购房款。后因郭青献不履行该协议，何占京于2016年初起诉至洛阳市瀍河回族区人民法院，请求确认买卖关系有效，判令郭青献履行合同义务，协助办理房产过户手续。洛阳市瀍河回族区人民法院经审理，支持了何占京的诉讼请求。在该案执行过程中，何占京与郭青献、恒大集团洛阳有限公司、金碧物业有限公司洛阳分公司四方达成协议，何占京支付了郭青献拖欠第三人的首付款、保证金、违约金等共计241923.09元。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分交款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，何占京通过中介公司购房，在支付了部分价款后，实际占有使用了涉案房产，且其在诉讼中明确表示愿意将剩余购房款交付执行法院。洛阳市瀍河回族区人民法院的判决也认定了涉案房产未办理过户非因何占京自身原因造成。据此，何占京异议之诉的请求符合法律规定，应予支持。洛阳市农村商业银行股份有限公司的申请查封在不动产买卖之后，何占京对涉案房产的买卖行为能够阻却洛阳农村商业银行股份有限公司金钱债权的执行。洛阳农村商业银行股份有限公司可在何占京将剩余购房款交付人民法院后，按照法律规定的顺序受偿。综上，何占京的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第四百六十五条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初628号民事判决。二、中止对位于洛阳市瀍河区城市东出口恒大绿洲b地块50幢2-302号房产的执行。三、驳回何占京的其他诉讼请求。一审受理费7154元、二审受理费7154元，由洛阳农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李立华审判员  曹 园审判员  王少林二〇一九年六月十二日书记员  苏彦辉