苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0591民初2284号原告(反诉被告)：苏州海虹企业服务有限公司，统一社会信用代码913205940763117027，住所地苏州工业园区新城路188号。法定代表人：吴俊峰,总经理。委托诉讼代理人：文韬，江苏普邦律师事务所律师。被告(反诉原告)：云杉智慧(苏州)新能源技术有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MRPE97L，住所地苏州工业园区金鸡湖大道99号纳米城中北区23幢综合楼204室。法定代表人：徐征鹏,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：戴春燕，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱兵，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。原告苏州海虹企业服务有限公司(下称海虹公司)与被告云杉智慧(苏州)新能源技术有限公司(下称云杉公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，被告云杉公司依法提出反诉,本院一并予以受理,并依法于2019年4月18日、5月16日、6月18日公开开庭进行审理。原告法定代表人吴俊峰及委托诉讼代理人文韬,被告委托诉讼代理人戴春燕、朱兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海虹公司诉称：2016年8月29日，双方签订新能源汽车充电站转让协议，约定：被告如未能按期支付租金，每逾期1天，按照到期应付款的万分之五支付违约金，逾期超过30天，则原告有权解除合同，被告已付金额不退还，设备归原告所有。被告自2019年1月起就拖欠原告房租，经多次催讨未果。故诉请：1、判令原被告签订的《新能源汽车充电站转让协议》解除；2、判令被告支付其所拖欠的房屋租金共计人民币共计93333.33元，违约金300000元，逾期支付房租违约金7700元(2019年1月10日到期的280000元，截至2019年3月5日，拖欠天数为55天，日利率0.05%，利息共计7700元，按照年息6%计算，暂计至2019年3月5日，并要求继续计算至实际支付完毕之日，每年56万元)，共计人民币：401033.33元；3、判令被告承担损害赔偿费用将充电站场地内的损坏地面、充电设施管理用房两间(30平米)恢复到良好使用状态；4、判决被告支付本案全部诉讼费用。被告云杉公司辩称：1、双方签订新能源汽车充电站转让协议涉及到两个法律关系，一个是设备转让，一个是场地租赁，被告已经提起反诉，诉请对设备转让的法律关系进行解除，场地租赁因为在后期发现原告并无转租权，该法律关系是否涉及转租无效问题，因原告没有履行该两份法律关系的合同义务，故被告暂未支付剩余房屋进行抗辩，被告并未违约不应承担任何违约责任。反诉原告云杉公司诉称：2016年8月29日，双方签订新能源汽车充电站转让协议，约定：反诉人受让被反诉人新能源汽车充电站，并承租相应场地。但被反诉人未取得场地转租权，且拒不履行为反诉人扩容充电站排除阻碍并确保该充电站扩容顺利进行的合同义务，导致反诉人一直处于亏损状态，已构成严重违约。故诉请：1、请求判令解除双方签订的《新能源汽车充电站转让协议》；2、请求判令被反诉人返还反诉人转让款3308543.51元；3、请求判令被反诉人赔偿反诉人租金损失1598271.29元（含150000元押金）、扩容新能源充电站的损失1601693.19元；4、请求判令本案律师费4万元由被反诉人承担;5、请求判令被反诉人支付违约金30万元；5、本诉及反诉诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告海虹公司辩称：导致合同无法履行的原因是反诉人未支付房租，致使合同目的无法实现；合同约定协助办理增容等事宜，仅是协助义务；转租未对正常经营造成不利影响，不承担违约责任。经审理查明：2015年9月28日，海虹公司与维嘉数控科技（苏州）有限公司（下称维嘉公司）签订空地租赁协议一份，约定：维嘉公司将位于苏州工业园区新城路北金芳路东公司厂区东侧空地租给海虹公司，场地不得全部转租，部分转租须征得维嘉公司同意，租用地界以宗地测量图纸为准；租用期限10年，从2015年10月1日起至2025年11月14日止；海虹公司有权对空地进行规划和建设；海虹公司负责申请电量扩容，维嘉公司配合等。2016年5月25日，双方就增容事项签订补充协议，约定：维嘉公司不参与增容工程，不承担增容的一切费用。2016年8月19日，海虹公司（乙方）与苏州云中杉新能源技术有限公司（甲方，下称云中杉公司，2017年9月14日更名为云杉公司）签订《新能源汽车充电站转让协议》，约定：甲方以2963440元（具体以发票金额为准）收购乙方充电的充电设施及相应设备（详见协议明细），其中协议签订后2个工作日内，甲方支付定金50万元；8月31日前甲方支付70万元，乙方应将协议项下收购的设备全部移交给甲方，同时将场地产权方出具的书面《同意转租证明》、场地平面图等资料以及设备转让发票全部交给甲方；乙方将卓越品牌充电桩改造完成后，甲方支付1663440元；在充电站移交完成后3个月内，乙方协助甲方完成向国家电网公司电力增容报建并通过竣工验收，且充电站设备设施及场地使用权等场站整体情况无影响甲方对充电站进一步投资建设和运营管理的问题发生的，甲方在充电站移交完成后三个月期满后的5个工作日内支付余下10万元。租赁期自2016年9月1日至2025年9月1日止，场地租赁租金为每年56万元，押金15万元。如果甲方未能按时支付的，每逾期1天按照到期应付款的万分之五支付违约金，如果逾期超过30天，则乙方有权解除合同，已付金额不退还，设备归乙方所有。若场地是转租的，乙方须取得原出租人书面同意转租证明作为本合同附件。如果在租赁期内充电站场地存在前述纠纷，影响到甲方使用场地并开展充电设施进一步投资建设和运营的，乙方需在剩余的场地租赁期的范围内承担因此给甲方造成的一切经济损失，包括直接损失和间接损失及律师费诉讼费等。如果场地产权方不愿意配合办理充电站在电力增容、政府补贴、充电车辆进出及停车管理、电费分割等事项，乙方应承担因此给甲方造成的一切损失，包括直接和间接损失解决律师费由于一方违约，致使本协议不能履行或不能完全履行时，另一方有权解除本协议，违约方除应赔偿守约方的损失外，还应向守约方支付违约金30万元。如由于乙方原因致使甲方无法实现订立本协议的目的，甲方有权解除协议。乙方应退还甲方已支付的所有费用并承担上述违约金；如因乙方违约给甲方造成的损失，且具体违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方必须另行予以赔偿。同日，双方签订补充协议，约定：云中杉公司因海虹公司终止与第三方合作补偿海虹公司35万元。嗣后，云中杉公司分别于8月19日支付海虹公司50万元、9月18日支付海虹公司70万元、10月18日支付海虹公司35万元、12月15日支付海虹公司1658543.51元、2017年3月29日支付海虹公司10万元，合计支付3308543.51元（其中2958543.51元为设备转让款，35万元为补偿款）。此外，云杉公司还分期支付海虹公司自2016年9月至2018年12月31日的租金合计1448271.29元，其中含租赁押金15万元。云杉公司自2019年1月1日起就未再支付租金，自2月26起就未再使用该租赁场地。海虹公司称：目前场地遗留7台充电桩、1台发电机组，该设备已经使用4年，不符合国家标准，已经淘汰没有价值。云杉公司诉讼中称：已主张返还转让款，场地上的设备应当由原告取回，同意海虹公司对现有场地上的设施设备进行清理。再查明：2016年9月，云中杉公司与维嘉公司签订充电站用电协议，约定：鉴于云中杉充电站的部分用电从维嘉公司接入，当地供电局对用户采用预付费方式，云中杉公司向维嘉公司预付电费10万元，同时应支付实际电费，维嘉公司开具电费增值税专用发票；该协议仅作为双方电费付款，开具发票之用，它用无效。云中杉公司在2016年11月收到海虹公司提供的“场地产权人同意转让证明”原件一份，但其中“产权人维嘉公司”的印章与维嘉公司现所持有公章不一致。云杉公司在营运期间多次单独或与海虹公司一起至维嘉公司沟通增容事宜，维嘉公司表态电力增容必须以其名义，但未能达成一致。2017年4月，苏州工业园区经济发展委员会同意云中杉公司为园区第二批电动汽车充电基础设施、建设运营企业，准许云中杉公司新城路充电站新建项目登记备案。2017年9月25日，云杉公司与案外人苏州智方电力设计有限公司签订增容设计合同，支付设计费用13000元。9月29日，苏州工业园区供电服务中心就云中杉公司变电所设计图纸出具图纸审核合格证明。2018年2月2日，苏州工业园区供电服务中心就云杉公司用电项目作出答复意见书。2018年6月，云杉公司委托电力施工企业在案涉现场施工时，接到维嘉公司指令停止施工。维嘉公司称，他们与云中杉公司在2016年9月签用电协议时就知道实际是云中杉公司在使用，其间也未影响过云中杉公司营运，直到发现其在电力增容施工时才阻止。又查明：在诉讼过程中，双方就电力增容时所造成的场地毁损及简易用房拆除的修复损失同意本院委托江苏筠汇项目管理咨询有限公司进行询价，该公司函复本院称该部分修复造价为55533.39元，双方对此均无异议。云杉公司就本案委托北京市百瑞（苏州）律师事务所律师代理诉讼，支付律师代理费40000元。上述事实由空地租赁协议、转让协议、补充协议、用电协议、同意转租证明、律师费发票、询价报告、园区经发委批复资料、设计合同及支付凭证、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本案争议焦点：导致案涉转让协议无法履行的合同责任如何认定。海虹公司认为：系云杉公司未按时支付租金构成根本违约；转租未影响使用，对电力增容仅是协助义务。云杉公司认为：1、海虹公司没有转租权，构成欺诈，不付租金是正当的抗辩权；2、排除业主对电力增容阻碍的主要义务应当由海虹公司负担；3、海虹公司因欺诈获利的租金差应返还云杉公司。本院认为：该转让协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。根据转让协议约定：海虹公司的主要义务是移交转让资产、移交设备时出具产权方同意转租证明（第3条第2款）、充电站移交完成三个月内协助云中杉公司完成电力增容报建并通过竣工验收（第3条第4款）；云中杉公司的主要义务是分期支付受让资产款（第3条）、按约支付相应租金（第4条）。就海虹公司实际履行义务情况来看：1、转让资产已经移交云中杉公司使用，不存在违约；2、“产权方同意转租证明”出具时间是2016年11月，而且该证明所加盖公章与产权方维嘉公司所持公章不一致，明显不符合合同约定条件，构成违约，但鉴于维嘉公司在知情云中杉公司实际使用诉争场地时并没有干扰影响其营运，故尚不足以认定构成根本性违约；3、协助增容义务，从文义理解应是协调、帮助之义，并不包含终局性完成的承诺义务，同时还存在3个月的时限约定。现一方面根据云中杉公司举证的电力增容设计合同签订时间为2017年9月，即其开始启动电力增容工作已经是完成移交设备后一年之时，已经超出合同约定完成协助义务期限；另一方面维嘉公司亦证实海虹公司曾经一方单独或和云中杉公司双方一起与其协商电力增容事情，只是因增容名义上存在争议而未果，即海虹公司存在履行协助电力增容义务的事实，故在云中杉公司不能举证海虹公司在移交后三个月内存在不履行协助义务的情况下，认定系海虹公司原因导致其无法实现合同目的进而主张解除合同，有违公允，而且缺乏事实和法律依据，本院不予采信。就云中杉公司实际履行义务情况来看：1、受让资产款项已经全部按约支付，不存在违约；2、2019年2月26日停止营运，未按约于1月10前支付2019年度相应租金，构成违约。其以海虹公司先行违约相抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。故此，双方在履约过程中均存在不同程度的违约行为，其中云中杉公司的违约行为已构成根本违约，海虹公司据此主张解除合同，合法有据，应予支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本诉部分诉请：1、租金及与其支付违约金，截止2019年3月5日，拖欠租金为560000/365乘64天计98192元，海虹公司主张93333.33元，系其对自身权利的处分，本院予以支持；同时，逾期支付违约金标准符合法律规定，照此执行；2、违约金30万元，云中杉公司逾期付款违约事实成立，但考虑海虹公司的实际损失，该约定金额明显过高，本院参照合理寻租期限损失酌定调整为20万元；3、修复损失，云杉公司在未取得产权方维嘉公司电力增容施工许可的情况下，冒然施工被叫停，属于其自行扩大的损失，理应承担相应修复责任。但考虑修复的经济和效率原则，酌定由云杉公司承担修复费用方式为妥。关于反诉部分诉请：1、返还转让款3308543.51元及已付租金1598271.29元（含押金15万元），由于合同第9条第二款约定的是因海虹公司原因导致云中杉公司无法实现合同目的，才发生返还转让款的法律后果；同时合同第4条第二款还约定如果因云中杉公司逾期付款超过30天导致解除合同的，其已付金额不退还，设备归海虹公司所有，该两处条款约定的权利义务内容对等，合法有效，应予信守。承上所述，云杉公司反诉所称理由不能成立，相应反诉诉请碍难支持；但其中押金部分，海虹公司抗辩因合同约定对方违约导致合同解除已付款不退还，此约定也系违约责任的约定，我国法律规定违约金以弥补损失兼具惩罚功能，其违约责任已经在本诉部分予以界定，超出此范围的押金部分应予退还；此外，云杉公司遗留现场的相应设备设施所有权依约应归海虹公司所有。2、赔偿2017年度扩容新能源充电站损失1601693.19元，由于电力增容至今未得到产权方维嘉公司的许可，且尚不能归结于海虹公司原因，相应损失属于云杉公司自行扩大所致，相应诉请缺乏事实依据，本院不予支持；3、赔偿违约金30万元；海虹公司至今未按约提供产权方维嘉公司的书面同意转让证明，构成违约，但由于场地产权方维嘉公司并未干扰影响营运，故相应违约金明显过高，本院酌情调整为10万元。4、赔偿律师费4万元，同上所述，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认双方于2016年8月19签订的《新能源汽车充电站转让协议》解除；二、本诉被告云杉智慧（苏州）新能源技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付本诉原告苏州海虹企业服务有限公司截止2019年3月5日的租金93333.33元及相应的逾期付款违约金（以93333.33为标的，自2019年1月11日起，按照每日万分之五标准计算至实际履行之日止）；三、本诉被告云杉智慧（苏州）新能源技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付本诉原告苏州海虹企业服务有限公司违约金20万元；四、本诉被告云杉智慧（苏州）新能源技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付本诉原告苏州海虹企业服务有限公司修复费用55533.39元；五、驳回本诉原告苏州海虹企业服务有限公司的其他诉讼请求。六、反诉被告苏州海虹企业服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付反诉原告云杉智慧（苏州）新能源技术有限公司违约金10万元；七、反诉被告苏州海虹企业服务有限公司于本判决生效之日起七日内返还反诉原告云杉智慧（苏州）新能源技术有限公司押金15万元；八、驳回反诉原告云杉智慧（苏州）新能源技术有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为16840元，由本诉被告负担。反诉件受理费29870元，由反诉原告负担20000元，反诉被告负担9870元。此款本诉原告、反诉原告均已预交，本院不再退还，由双方在履行上述义务时一并进行结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  陈建峰二〇一九年六月二十四日书记员  姜 平