福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3249号 原告：卢鑫，男，1981年11月20日出生，汉族，住 委托诉讼代理人：洪淑汝，福建贝盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方辉，福建贝盈律师事务所律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪 塘镇洪塘里228号109、110室。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：王世明，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范伯阳，北京大成（厦门）律师事务所律师。 第三人林明理，男，1967年10月5日出生，汉族，住福建省 厦门市思明区天湖路79号2901室。 原告卢鑫与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公 司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月30日作出（2017） 闽0212民初2798号民事判决，被告仁文建设公司不服提起上诉， 厦门市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）闽02民终 2553号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回重审。2018年7月19 日，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行 了审理。原告卢鑫之委托诉讼代理人洪淑汝、被告仁文公司之委托 诉讼代理人王世明、第三人林明理均到庭参加诉讼。本案现已审理 终结。 卢鑫向本院提出如下诉讼请求：一、判决确认仁文建设公司单 方解除原、被告之间签订的《认购协议书》及《商品房买卖合同》 的行为无效；二、判令仁文建设公司继续履行《认购协议书》及《商 品房买卖合同》并立即向卢鑫交付金帝·中洲滨海城B1-3地块47 号楼及协助原告卢鑫办理权属证书；三、判决仁 文建设公司立即向卢鑫开具《厦门增值税普通发票》（金额452207 元）；四、判决仁文建设公司立即与卢鑫签订关于金帝·中洲滨海 城B1-3地块车位的买卖合同、开具《厦门增值税普通发 票》、向厦门市不动产登记中心办理合同登记备案并向卢鑫交付车 位；五、判决仁文建设公司支付卢鑫律师代理费10000元；六、本 案诉讼费用由仁文建设公司承担。事实和理由：1.2011年2月14 日，卢鑫认购了仁文建设公司开发的金帝·中洲滨海城B1-3地块 47号楼22层03单元商品房（以下简称“涉案商品房”）并支付了 购房定金5万元。2011年4月22日，卢鑫与仁文建设公司签订了 线下《商品房买卖合同》，双方约定了购房款总价（予以8.8折优 惠，总价为815256元）、购房款支付方式、交房时间等。卢鑫于 2011年3月7日支付仁文建设公司购房款285256元，仁文建设公 司于2014年3月20日开具编码为00166270的《销售不动产统一 发票》（发票金额为335256元）。2.2011年6月27日，卢鑫与仁 文建设公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议载明仁 文建设公司愿意给予卢鑫38300元的购车位款抵用券用于折抵购 买B1-3地块地下停车位的车位款。后来，卢鑫向仁文建设公司购 买了B1-3地块的车位（以下简称“涉案车位”），经折抵 后卢鑫尚应支付车位款52700元。3.仁文建设公司及李雄虎、李德 文、福建金帝集团有限公司等因拖欠民间借贷债权人巨额债务而陷 入危机。林明理是仁文建设公司的债权人。经仁文建设公司与林明 理协商，2011年11月16日达成了以含卢鑫在内的7套商品房的 应付购房款抵债的协议，仁文建设公司同意予以8.5折优惠并签署 了《确认函》，其中以卢鑫尚应支付的购房款452207元（经8.5折 优惠后总价787463元扣除已付的335256元）抵债后给林明理，视 同林明理收到还款452207元、仁文建设公司收到卢鑫购房款 452207元。仁文建设公司于2013年8月13日开具了编码为0003066 的《收款收据》给卢鑫收执。该收据载明收到了卢鑫购房款452207 元。仁文建设公司与林明理于2012年10月25日达成了以含卢鑫 在内的6个车位的应付款抵债的协议，其中以卢鑫应付车位款 52700元抵债给林明理，视同林明理收到还款52700元、仁文建设 公司收到卢鑫车位款52700元。4.2016年8月29日仁文建设公司 发函通知卢鑫三日内到仁文建设公司处签订符合网签要求的线上 《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。2016年9月2日卢鑫应 仁文建设公司要求到达仁文建设公司处，仁文建设公司提出卢鑫应 另行补交部分购房款及签订一份《承诺书》并另行签订商品房买卖 合同，承诺书内容及商品房买卖合同内容均系仁文建设公司事先准 备的，不容有异议。因2016年9月5日厦门市将实行新的限购政 策。根据新政策卢鑫将不具有购房资格，2016年9月2日（星期 五）是最后机会。卢鑫无奈之下只能按仁文建设公司的要求签订了 《承诺书》及《商品房买卖合同》，最终网签成功（仁文建设公司 2016年9月2日18时18分向厦门市不动产登记中心提交登记备 案）。卢鑫于2016年9月2日另交了30000元的购房款，仁文建设 公司于2016年10月8日开具了编码为00824253的《厦门增值税 普通发票》（发票金额30000元）。5.卢鑫应付购房款已经全部履行 完毕（首付款335256元＋抵债数额452207元＋尾款30000元＝ 817463元）。仁文建设公司却于2017年4月14日发函通知卢鑫解 除双方签订的《认购协议书》及《商品房买卖合同》。仁文建设公 司没有理由单方解除合同，且仁文建设公司至今不履行交房义务， 已严重违约。卢鑫所购涉案车位的车位款亦已全部支付，仁文建设 公司至今拒不与卢鑫签订正式的买卖合同。6.仁文建设公司滥用单 方解除合同权利导致卢鑫为维护自己的合法权益而支付律师代理 费10000元，应由仁文建设公司承担。 仁文建设公司原审辩称：一、仁文建设公司解除卢鑫与仁文建 设公司签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》有事实与法律依 据。2011年2月14日，卢鑫认购仁文建设公司开发的涉案商品房。 因卢鑫的原因，双方于2011年4月22日签署的《商品房买卖合同》 暂不能备案。2016年9月2日，卢鑫与仁文建设公司签订了网签 《合同》。该合同第六条约定：卢鑫应于2016年9月2日前支付 365256元，余款45万元在约定时间内按揭贷款支付。合同附件六 第三条第三项约定：卢鑫应于合同签订当日提供并签署按揭银行所 需要的全部按揭资料、文件。卢鑫在签订合同当日书面承诺于签署 承诺书三日内向建设银行厦大支行提交齐全的、真实有效的按揭贷 款资料，同时与银行签订《个人住房借款合同》，贷款45万元。卢 鑫一直未办理按揭贷款手续，按揭购房款至今未支付。根据合同附 件六第三条第8项的约定及卢鑫的承诺，2017年4月14日仁文建 设公司通知卢鑫涉案《认购协议书》及《合同》解除，仁文建设公 司扣除20％的违约金及定金后，无息退还剩余款项，且卢鑫应配 合办理解约相关手续。二、卢鑫诉求仁文建设公司履行《认购协议 书》及《合同》并交付涉案房产、协助办理涉案房产的权属证书没 有事实与法律依据。即使《认购协议书》及《合同》未解除，在卢 鑫未支付全部购房款的情况下，根据合同附件六第四条第1项的约 定，仁文建设公司有权拒绝交房；根据合同附件六第六条第2款的 约定，在实际交房后730天内，仁文建设公司办理产权初始登记。 三、卢鑫诉求仁文建设公司开具452207元的《增值税普通发票》 没有事实与法律依据。卢鑫至今仍有45万元的购房款未支付，其 声称：仁文建设公司通知卢鑫，仁文建设公司将涉案商品房应收购 房款的债权转让给林明理。但是实际上，卢鑫并无证据证明仁文建 设公司通知卢鑫该事项。卢鑫仍应向仁文建设公司支付应付的购房 款。即便林明理与仁文建设公司合意以林明理的债权抵付涉案商品 房的应收款，但是该合意对卢鑫不具有约束力；林明理因未全面履 行其与仁文建设公司债权债务全部和解的约定，该合意已解除。卢 鑫也以网签合同及出具承诺书的形式，认可剩余购房款45万元由 其自行支付的事实。四、卢鑫诉求仁文建设公司与其签订的第369 号车位的买卖合同及办理备案、出具相关发票，并交付使用，没有 事实与法律依据。因卢鑫购买了涉案商品房，仁文建设公司赠送了 一张车位抵用券，双方就车位抵用券的用途及使用期限作了约定， 签订了《商品房买卖合同补充协议书》。该协议书并非认购车位的 凭证。该协议书第二条第5款，约定抵用券有效期截止至2013年 11月30日，逾期无效。卢鑫既未购买涉案车位，即没有签订认购 协议书，也没有签订涉案车位的《商品房买卖合同》，更没有支付 车位款。所以《商品房买卖合同补充协议书》已无实际意义。五、 双方并未约定卢鑫律师代理费由仁文建设公司承担，卢鑫关于律师 费的诉求无事实与法律依据。卢鑫也未举证证明其支付律师代理费 1万元。 仁文建设公司重审辩称：1.仁文建设公司与林明理的以房抵债 行为并没有实际履行。仁文建设公司现处于政府监管下，客观上无 法履行；2.卢鑫并未向仁文建设公司支付全额购房款，仁文建设公 司解除合同的依据合法有效；3.卢鑫无权要求仁文建设公司继续履 行合同并交付房屋；4.卢鑫无权要求仁文建设公司开具增值税普通 发票；5.卢鑫针对车位的全部诉讼请求均无事实与法律依据；6. 双方并未约定卢鑫的律师代理费由仁文建设公司承担，卢鑫诉求无 事实与法律依据。 第三人林明理对卢鑫的诉求无异议。 本院经审理，查明如下事实： 一、原告卢鑫与被告仁文建设公司签订合同的情况： 1.2011年2月14日，原告卢鑫认购了被告仁文建设公司开发 的金帝·中洲滨海城B1-3地块47号楼22层03单元商品房，双方 签订了《认购协议书》。 2.2011年4月22日，卢鑫与仁文建设公司签订了线下《商 品房买卖合同》，双方约定涉案商品房总价款（予以8.8折优惠） 为815256元、购房款支付方式、交房时间等。卢鑫所持有该合同 的文本，在2016年9月2日卢鑫与仁文建设公司另行签订《合同》 时被仁文建设公司收走。 3.2011年6月27日，卢鑫与仁文建设公司签订了《商品房 买卖合同补充协议书》，该补充协议书第一条约定：经双方友好协 商约定，仁文建设公司给予卢鑫购房优惠计人民币叁万捌仟叁佰元 整（38300元）的购车位款抵用券；第二条其中约定：（2）该抵用 券仅用于折抵购买金帝·中洲滨海城B1-3地块地下停车位的车位 款；（5）该抵用券有限期截止到2013年11月30日，逾期无效。 4.2016年8月29日，仁文建设公司向卢鑫发出《通知书》， 通知卢鑫接到本通知之日起三日内到仁文建设公司处签订符合厦 门市国土资源与房产管理局网签要求的《商品房买卖合同》。2016 年9月2日，卢鑫与仁文建设公司签订合同编号03304853的《商 品房买卖合同》，并出具一份《承诺书》。仁文建设公司于2016年 9月2日向厦门市不动产登记中心提交合同登记备案。《合同》第 三条约定：该商品房建筑面积为95.75平方米，套内建筑面积71.29 平方米，公共部分共有分摊建筑面积24.46平方米；第四条约定： 价款按建筑面积计算，单价每平方米8514.42元，总价款为人民币 815256元。第六条约定：卢鑫于2016年9月2日前付人民币365256 元，余款450000元由卢鑫在约定的时间内向银行申请按揭贷款支 付。第七条约定：卢鑫如未按合同规定的时间付款，逾期不超过 90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付 款之日止，按日支付逾期应付款万分之零点伍的违约金，合同继续 履行；逾期超过90日后，在仁文建设公司书面催告7日后仍未支 付应付款的，仁文建设公司有权解除合同。解除合同的，卢鑫按累 计应付款的1％向仁文建设公司支付违约金。卢鑫愿意继续履行合 同的，经仁文建设公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款 期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，卢鑫按日支付逾期 应付款万分之一的违约金。第八条约定：仁文建设公司应当在2016 年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符 合“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位 竣工验收合格和消防验收合格”等三个条件的商品房交付卢鑫使 用；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按“买受人同意 接收，出卖人支付买受人2000元违约金”方式处理。但如下列特 殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实 予以延期：（略）第九条约定：仁文建设公司逾期交房的违约责任： 按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合 同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日 向卢鑫支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过 90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际 交付之日止，按日向卢鑫支付已付款万分之壹的违约金，合同继续 履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，仁文建设公司 应当书面通知卢鑫办理交付手续。双方进行验收交接时，仁文建设 公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件， 并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，仁文建设公司还需提供 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。仁文建设公司不出示 证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外 的费用，卢鑫有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由仁文建设 公司承担。第十四条约定：仁文建设公司应当在商品房交付使用后 60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记， 并办理权属登记需由仁文建设公司提供的资料交付卢鑫。如因仁文 建设公司的原因，卢鑫不能在商品房交付使用后90日内取得房屋 权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每 日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金”处理。附件六 《合同补充协议》第三条第3项约定：买受人应于签订合同当日提 供并签署按揭银行所需要的全部按揭文件、资料。第三条第8项约 定：买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不 限于提交资料、补充资料、应按揭银行要求调整按揭款项后而应补 足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按 银行要求购买保险等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款 总额的万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除 合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额的百分之二十计算的 违约金。……合同解除后，出卖人有权从买受人所交款项中直接扣 除违约金后，将买受人已付购房款余额不计利息退还买受人，同时 出卖人有权另行出售该单元房屋而无须通知买受人。第六条第2项 约定：双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交 付使用后730天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋使用权初始 预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如 因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后790日内取得房屋 权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已 付款的0.001％向买受人支付违约金。 2016年9月2日，卢鑫在仁文建设公司提供的《承诺书》上 签名捺指印。《承诺书》载明：一、本人确认于2016年9月2日前， 支付银行按揭贷款比例要求首付计人民币365256元。二、本人同 意在签署本承诺书三日内向建设银行厦大支行提交齐全的、真实有 效的按揭贷款材料，同时与银行签订《个人住房借款合同》贷款金 额45万元。三、在《个人住房借款合同》及相关按揭材料通过银 行审核后，本人不得以任何理由向银行申请暂停发放贷款。若本人 未按以上约定履行承诺或者对上述承诺提出不同意见或者本人原 因按揭贷款未通过/银行未放款，又不能与贵司达成一致的，将视 同本人放弃购买上述房源，贵司有权解除《商品房认购协议》及《商 品房买卖合同》，本人无条件配合办理相关手续，贵司有权按合同 约定没收本人购房定金、扣除合同总价款20%违约金，并将该单元 另行销售，本人对此充分理解并无任何异议。 二、原告卢鑫支付被告仁文建设公司定金、购房款的情况： 1.2011年2月14日，卢鑫认购了仁文建设公司开发的涉案商 品房，支付购房定金5万元。 2.卢鑫于2011年3月7日支付仁文建设公司购房款285256元， 仁文建设公司于2014年3月20日开具编码为00166270的《销售 不动产统一发票》，发票金额为335256元（包括定金50000元）。 3.卢鑫于2016年9月2日另交了30000元的购房款，仁文建 设公司于2016年10月8日开具了编码为00824253的《厦门增值 税普通发票》，发票金额30000元。 三、被告仁文建设公司与案外人林明理达成以购房款抵债协议 的情况： 1.2011年11月16日，仁文建设公司与案外人林明理共同签 署关于以含卢鑫购买的涉案商品房在内的7套商品房的应付购房 款抵债的《确认函》，其中以卢鑫尚应支付的购房款452207元（经 8.5折优惠后总价787463元扣除已付的335256元）抵债给林明理， 林明理在“自上述房源《商品房认购协议书》签订之日，视同本人 以现金形式收到李德文、李雄虎的还款。”的内容下方“确认人” 处签名；仁文建设公司同意予以8.5折优惠，公司财务负责人黄祖 民、法定代表人李雄虎分别在《确认函》上签字确认林明理符合公 司折抵房款条件，同意相关房产用于折抵，给予办理认购签约手续。 仁文建设公司于2013年8月13日开具了编码为0003066的《收款 收据》给卢鑫收执，该收款收据载明收到了卢鑫支付的购房款 452207元。 2.2012年10月25日，仁文建设公司与案外人林明理共同签 署关于以卢鑫等人分别购买的6个车位的应付款抵债的《确认函》， 其中载明：卢鑫应付仁文建设公司购（B1－3）369号车位款总价 141000元、折后价91000元、抵用券金额38300元、折后总价52700 元。林明理在《确认函》“自上述房源自签订《商品房认购协议书》 且贵司向本人或指定人开具全额抵偿价款的正式收款收据之日，视 同本人收到与抵偿价款同等金额还款。”的内容下方“确认人”处 签名。公司财务负责人黄祖民、法定代表人李雄虎分别在《确认函》 上签字确认林明理符合公司折抵房款条件，相关折抵手续已办理； 同意相关房产用于折抵，给予办理认购签约手续。卢鑫未主张也未 举证证明其本人与仁文建设公司签订涉案车位认购协议书或者买 卖合同，未主张也未举证证明其本人或者林明理收到抵偿价款的收 据。 2013年11月5日，第三人林明理就与李德文、李雄虎、福建 金帝集团有限公司、仁文建设公司之间的借款合同纠纷向厦门仲裁 委员会申请仲裁裁决，该委于2014年1月20日作出厦仲裁字[2014] 第34号《裁决书》确认上述基本事实。在本案庭审中，卢鑫确认 林明理申请仲裁裁决时扣除了包括本案在内的6个车位、7套商品 房部分房价款所抵偿林明理部分债权，仁文建设公司确认“有扣除， 但是不认可”。 四、被告仁文建设公司通知原告卢鑫解除双方签订的《认购协 议书》及《商品房买卖合同》的情况： 2017年4月14日，仁文建设公司向卢鑫发出《通知书》，以 “由于您没有及时向建设银行厦大支行提交齐全的、真实有效的按 揭贷款材料，或因您个人原因按揭贷款未通过/银行未放款，且未 能与我司达成一致”为由，通知解除双方签订的《认购协议书》及 《合同》，依约没收该单元购房定金、扣除合同总价款20％违约金。 五、卢鑫为本案诉讼委托律师而支付律师代理费10000元。 六、涉案商品房所在的金帝·中洲滨海城B1-3地块47号楼经 消防部门综合评定，消防验收合格。仁文公司确认涉案商品房所在 的金帝·中洲滨海城B1-3地块47号楼工程已经竣工验收合格和消 防验收合格。 七、中国农业银行厦门市分行借记卡交易明细卡号 6228450070000447812户名：林明理。2011年3月7日，上述账户 转账至仁文公司账号35×××32金额2304636元用于 本案原告及其他案件六人的购房款；2011年4月21日第三人林明 理收到由卢启明转账支付的款项425万元，2014年5月26日第三 人林明理收到由卢启明转账支付的款项200万元。 八、原告及其他六人向仁文公司购买讼争房屋的过程。原告卢 鑫等7人（除林宏端外）均是外地人，因卢启明（另案原告）与第 三人林明理系一、二十年的老朋友，林明理获悉仁文建设公司开发 的“中州滨海城”项目后，觉得项目不错并有购买意向，故推荐卢 启明购买；卢启明出于对林明理的信任，就将此信息分享给了自己 的亲朋好友，最终含卢启明在内的7位（卢鑫、陈明亮、于晓菲、 杨松鹤、金慧年、林宏端）向仁文公司购买了相应的商品房；因卢 启明等人系外地人，仁文公司要求他们支付首付款时，林明理先帮 忙支付，故2011年3月7日，林明理支付了7套商品房的首付款 2304636元；后来原告等人与仁文建设公司签订了《商品房买卖合 同》，约定分期付款，卢鑫等人为了方便操作及出于信任，就将后 期需支付的购房款汇给林明理，让林明理帮忙支付各期款项；2011 年4月21日，卢启明先转账524万元给林明理。2011年11月， 仁文建设公司与林明理达成了以诉争房应付款项抵债给林明理的 合意并签署了《确认函》；2012年10月，仁文建设公司与林明理 达成了以诉争车位的应付款抵债给林明理的合意并签署了《确认 函》，仁文建设公司及林明理均将相关事宜通知了卢鑫等人，卢鑫 等人亦表示知情并同意，仁文建设公司亦出具了相应的收款收据给 卢鑫等人。2014年5月26日，卢启明又将部分购房款200万元转 账给林明理。至此，卢鑫等6人（除林宏端外）通过卢启明合计汇 款625万元给林明理，扣除林明理帮忙垫付的首付款及以购房款、 购买车位款抵债的部分，多支付的款项原意是办理产权证让林明理 代为缴交税费的，届时多还少补。 九、解除《金帝.中州滨海城商品房认购协议书》协议书。 被告与第三人林明理解除以房抵债的三份《金帝.中州滨海 城商品房认购协议书》中不包含原告等人。 审理过程中，本院向厦门市国土资源与房产管理局调取涉案 商品房的不动产登记信息查询结果：预告登记：房屋所有权人/土 地使用权人卢鑫，不动产权证号03304853。坐落金帝.中州滨海城 （B1-3）47#楼22层03单元，房地产交易价格815256元。登记 时间2016年9月30日；无抵押查封状态。 上述事实，有原告卢鑫提供的2011年6月27日签订的《商品 房买卖合同补充协议书》、2016年9月2日签订的《商品房买卖合 同》、《合同补充协议》及商品房买卖合同备案证明、销售不动产统 一发票1张、收款收据1张、厦门增值税普通发票1张、2016年8 月29日《通知书》、2017年4月14日《通知书》、2011年11月 16日《确认函》、2012年10月25日《确认函》、厦仲裁字[2014] 第34号《裁决书》、支付律师费的增值税普通发票1张、银行交易 明细及转账凭条；被告仁文建设公司提供的《承诺书》；不动产登 记信息查询结果以及双方当事人的当庭陈述、当庭举证、质证意见 笔录等证据在案为凭,以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并 经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。 本院认为，本案争议的焦点之一，被告仁文建设公司单方解除 原、被告之间签订的《认购协议书》及《商品房买卖合同》行为的 效力。商品房买卖认购协议书是商品房买卖合同双方当事人在订立 商品房预售合同或者商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双 方交易商品房有关事宜的初步确认。双方签订认购协议书并交付定 金后所负义务是按公平交易、诚实信用原则，遵循认购协议书确立 的原则，完成本约合同的填充缺失条款，明确不确定条款，使认购 协议书确立的原则、计价标准等核心条款全面、实际履行。原告卢 鑫向仁文建设公司认购涉案商品房，双方签订《认购协议书》，因 双方签订线下《商品房买卖合同》，《认购协议书》已实际履行。 仁文建设公司先后三次共计收到卢鑫支付的购房款817463元，其 中第三人林明理以其享有的债权抵偿购房款的方式代替卢鑫支付 购房款452207元，仁文建设公司及卢鑫知晓且无异议。《中华人民 共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提 供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义 务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款， 按照对方的要求，对该条款予以说明。”“格式条款是当事人为了重 复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四 十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形 的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方 主要权利的，该条款无效。”2016年9月2日双方签订的涉案合同 及其补充协议系格式条款。仁文建设公司在卢鑫依合同全额支付仁 文建设公司购房款817463元的情况下，再约定“余款450000元由 卢鑫在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付”、“应于签订合同当 日提供并签署按揭银行所需要的全部按揭文件、资料”，否则应承 担“逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，买受人应支付给出卖 人按购房价款总额的百分之二十计算的违约金。……”等责任，显 然置卢鑫已全额付清购房款的客观事实于不顾，加重卢鑫支付购房 款的责任，侵害卢鑫依照合同购房的合法权益，导致免除仁文建设 公司依约交付涉案商品房及办理权属证书的义务，与之相关的合同 条款应当为无效的格式条款，故涉案合同及其补充协议、承诺书关 于“余款450000元申请按揭贷款支付”及其违约责任的有关内容 依法应当认定无效。林明理未将与抵偿其债务的6个车位、7套商 品房部分房价款等额的部分债权申请仲裁裁决。仁文建设公司关于 林明理与仁文建设公司以购房款抵偿债务的约定已解除、卢鑫应再 支付购房款452207元的抗辩，未予举证证明，该抗辩主张缺乏事 实与法律依据，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条 规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”“当事人可以约定一方 解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合 同。”双方约定有关“余款450000元由卢鑫在约定的时间内向银行 申请按揭贷款支付”解除合同的条件已被认定无效，仁文建设公司 以卢鑫没有及时向建设银行厦大支行提交齐全的、真实有效的按揭 贷款材料且未能与公司达成一致为由，通知解除双方签订的《认购 协议书》及《商品房买卖合同》、没收该单元购房定金、扣除合同 总价款20％违约金，不具备合同约定的解除条件，也不具备法定 解除条件，仁文建设公司单方解除合同的行为，应属无效。《商品 房买卖合同》第八条约定仁文建设公司应当在2016年9月30日前， 将同时符合该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理 等单位竣工验收合格和消防验收合格等三个条件的商品房交付卢 鑫使用；《合同补充协议》第六条第2项约定：“双方同意合同第 十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后730天内，向 当地房屋权属登记机构办理房屋使用权初始预登记，并将办理权属 登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”仁文建设公司未依约于 2016年9月30日前将符合约定条件的涉案商品房交付卢鑫使用， 已构成违约；仁文建设公司应当在约定的交房期限届满之日起730 天内即于2018年10月1日之前，向当地房屋权属登记机构办理房 屋使用权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文建设公司提供的 资料交付卢鑫。仁文建设公司应当继续履行《商品房买卖合同》及 其补充协议，尽快向卢鑫交付涉案商品房，并在约定的期限内协助 卢鑫办理权属证书；卢鑫已全额支付仁文建设公司涉案商品房购房 款，仁文建设公司应当履行出具统一发票的合同附随义务。卢鑫支 付金额452207元的购房款，仁文建设公司应依交易习惯和国家发 票管理规定出具统一增值税专用发票。本院对卢鑫关于涉案商品房 的第一至第三项诉讼请求均予以支持。 本案争议的焦点之二，仁文建设公司应否立即与卢鑫签订关于 涉案车位的买卖合同。1.仁文建设公司与林明理共同签署关于以卢 鑫等人应付购车位价款抵偿欠林明理债务的《确认函》，其中关于 以卢鑫应支付的购涉案车位款52700元抵债给林明理的约定，林明 理确认“自上述房源自签订《商品房认购协议书》且贵司向本人或 指定人开具全额抵偿价款的正式收款收据之日，视同本人收到与抵 偿价款同等金额还款。”仁文建设公司相关负责人、法定代表人签 字确认林明理符合公司折抵房款条件，同意上述房源用于折抵，给 予办理签约手续。卢鑫未主张也未举证证明其本人与仁文建设公司 签订涉案车位《商品房认购协议书》或者买卖合同，未主张也未举 证证明其本人或者林明理收到相关抵偿价款的收据。林明理以其享 有的债权抵偿购涉案车位款的方式代替卢鑫支付52700元与仁文 建设公司达成合意，但是卢鑫尚未与仁文建设公司签订涉案车位的 认购协议书或者买卖合同，仁文建设公司尚未出具收到林明理代付 购车位款的收据。因此，林明理“收到与抵偿价款同等金额还款” 的条件尚未成就，《确认函》未实际履行。2.《商品房买卖合同补 充协议书》约定，仁文建设公司给予卢鑫38300元的购车位款抵用 券，该抵用券有效期到2013年11月30日止。卢鑫与仁文建设公 司尚未签订涉案车位的认购协议书或者买卖合同，林明理尚未代卢 鑫支付仁文建设公司购车位款52700元，购车位款抵用券依约已经 超过有效期。卢鑫提出“卢鑫所购B1-3地块第369号车位的车位 款亦已全部支付”的主张，缺乏证据支持，不予采信。因此，本院 对卢鑫关于仁文建设公司立即与其签订涉案车位的买卖合同等的 第四项诉讼请求不予支持。 卢鑫为提起本案诉讼而委托律师代理诉讼支付了律师费，属于 正常的诉讼费用支出;卢鑫关于仁文建设公司承担律师费用10000 元的诉求，缺乏合同和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和 国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四 十条、第四十五条、第四十六条、第五十六条、第六十条第一款、 第八十条、第八十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》第四条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共 和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于进一步 推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条之规定， 判决如下： 一、被告厦门仁文建设有限公司单方解除原告卢鑫与被告厦门 仁文建设有限公司签订的《认购协议书》、合同编号03304853《商 品房买卖合同》的行为无效； 二、被告厦门仁文建设有限公司继续履行合同编号03304853 的《商品房买卖合同》，于本判决生效之日起十日内向原告卢鑫交 付金帝·中洲滨海城B1-3地块47号楼22层03单元商品房；并向 当地房屋权属登记机构办理金帝·中洲滨海城B1-3地块47号楼 22层03单元商品房初始预登记，并将办理权属登记需由被告厦门 仁文建设有限公司提供的资料交付原告卢鑫； 三、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内 向原告卢鑫出具金额人民币452207元的增值税发票； 四、驳回原告卢鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付 迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币12600元，由原告卢鑫负担人民币1200元， 由被告厦门仁文建设有限公司负担人民币11400元；款均限于本判 决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上 诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级 人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  纪灵围 人民陪审员  黄旭辉 二〇一九年六月二十四日 代书 记员  叶彩女 附：本案适用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不 得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间 的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该 条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除 其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附 解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视 为条件不成就。 第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附 终止期限的合同，自期限届满时失效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部 分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履 行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保 的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归 责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特 殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规 定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证 据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4.《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》 第22条引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度， 充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。 当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的， 人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效 中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规 定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。