天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初1726号原告：天津市南开区天一培训学校，住所地天津市南开区黄河道阳城里小区1号楼力神传媒大厦A座4层A区。法定代表人：代毅，校长。委托诉讼代理人：宋雨，天津行通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘筱旭，天津行通律师事务所律师。被告：天津飚尚视光企业管理咨询有限公司，住所地天津市南开区华苑产业区迎水道150号E座1门1007单元。法定代表人：胡伟，总经理。委托诉讼代理人：刘晓晨，女，该公司办公室主任。被告：胡伟，男，1976年6月20日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘晓晨，女，住天津市南开区，天津飚尚视光企业管理咨询有限公司推荐。第三人：天津市泰丰鑫科技开发有限公司，住所地天津市南开区黄河道阳城里1号楼A座9层901室。法定代表人：于广臣，董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，该公司职工。原告天津市南开区天一培训学校与被告天津飚尚视光企业管理咨询有限公司（以下简称被告飚尚公司）、被告胡伟、第三人天津市泰丰鑫科技开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市南开区天一培训学校的委托诉讼代理人刘筱旭，被告飚尚公司的委托诉讼代理人刘晓晨，被告胡伟的委托诉讼代理人刘晓晨，第三人天津市泰丰鑫科技开发有限公司的委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，被告飚尚公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院做出（2019）津0104民初1726号民事裁定书，驳回了被告飚尚公司对本案管辖权提出的异议。被告飚尚公司不服该裁定，提起上诉。2019年4月10日天津市第一中级人民法院做出（2019）津01民辖终209号民事裁定书，驳回被告飚尚公司上诉，维持原裁定。天津市南开区天一培训学校向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告天津飚尚视光企业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告连带返还原告交付的保证金15000元及2017年8月16日至2017年10月19日的房屋租金30776.09元，合计45776.09元；3.判令本案诉讼费由二被告承担，由二被告直接给付原告。事实和理由：2012年9月29日原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将其所有坐落天津市南开区黄河道阳城里小区1号楼力神传媒大厦A座4层A区讼争房屋出租原告，租赁期限为2012年7月20日至2021年7月20日。租金第一年为13200元/月，第二年和第三年为14520元/月，从第四年开始，以后每过三年租金单价向上浮动10%。保证金15000元。2013年2月1日第三人与被告飚尚公司签订房屋租赁合同，将讼争房屋以及包括本案诉争房屋的权利、义务转让给被告飚尚公司。原告交付给第三人的保证金15000元及每季度收取原告租金的权利均由被告飚尚公司继承。此后，原告将每季度应付租金，包括2017年7月20日至2017年10月19日的租金交付至被告胡伟名下的账户。后原告获悉被告飚尚公司与第三人因租赁合同纠纷成讼，并经天津市南开区人民法院以及天津市第一中级人民法院法律文书确认被告飚尚公司与第三人的房屋租赁合同关系于2017年8月15日解除。因被告飚尚公司的违约行为，其已丧失合法出租房屋的权利，导致原告继续合法占有使用承租房屋的合同目的不能实现，且在被告飚尚公司与第三人确认解除合同后，第三人向原告催要占用房屋期间的使用费，故原告要求被告飚尚公司返还租金及保证金。因被告胡伟系被告公司的法定代表人，原告给付的租金均汇入其名下的个人账户，故依据《公司法》第二十条第三款之规定，二被告应承担连带还款责任。被告飚尚公司、被告胡伟辩称，承认曾与第三人存在租赁合同关系，但已经法院民事判决书确认解除。因原告与被告飚尚公司不存在租赁合同关系，原告无权向二被告申请返还租金、保证金。故不同意原告的诉讼请求。天津市泰丰鑫科技开发有限公司述称，原告所述均属实。因被告飚尚公司屡次拖欠第三人租金，第三人曾三次向被告飚尚公司提起诉讼。前两次以调解形式结案，第三次经生效民事判决书，判决确认被告飚尚公司与第三人签订的涉及本案讼争房屋于2017年8月15日解除，涉案房屋租金被告飚尚公司交纳至2017年7月31日。因涉案房屋一直由原告占有，原告作为实际使用人应向第三人交纳自2017年8月16日至今的房屋使用费，且第三人也一直向原告催要该费用，故同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告胡伟系被告飚尚公司法定代表人。2012年9月29日原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定：第三人将其坐落天津市南开区黄河道阳城里小区1号楼力神传媒大厦A座4层A区房屋出租原告，房屋建筑面积440平方米，租赁期限为2012年7月20日至2021年7月20日。租金第一年为13200元/月，第二年和第三年为14520元/月，从第四年开始，以后每过三年租金单价向上浮动10%。房屋保证金15000元。合同期满，若承租方无违约行为，出租方应在合同到期当日将保证金无息退还给承租方。合同签订后，原告如约交纳了保证金15000元。2012年12月20日第三人与被告飚尚公司签订房屋租赁合同，将讼争房屋以及包括本案讼争房屋的权利、义务一并转让给被告飚尚公司。2013年2月18日被告飚尚公司接收了第三人移交的包括讼争房屋在内的《房屋租赁合同》。2013年9月25日被告飚尚公司向第三人致函载明，被告飚尚公司自2013年2月1日接收力神大通大厦写字楼后，双方按合同约定在交接之日起，第三人与原商户签订的租赁合同（已收）租金和押金部分一并转与被告飚尚公司。后，被告飚尚公司向第三人出具接收保证金的收据。原告于2017年7月17日支付了2017年8月16日至2017年10月19日的房屋租金30776.09元，该笔款项支付至被告胡伟名下工商银行的个人账户。2017年11月30日第三人与被告飚尚公司因解除天津市南开区黄河道阳城里小区1号楼力神传媒大厦A座4-8层房屋租赁合同成讼。后，经天津市南开区人民法院做出（2017）津0104民初14044号民事判决书及天津市第一中级人民法院（2018）津01民终3104号民事判决书，认定：2017年5月27日第三人曾就该力神传媒大厦A座4-8层问题起诉被告飚尚公司，以被告飚尚公司拖欠房屋租金为由要求解除双方签订的租赁合同，并要求被告飚尚公司支付拖欠的房屋租金及逾期支付的违约金。天津市南开区人民法院做出（2017）津0104民初6183号民事调解书，针对该力神传媒大厦A座4-8层租赁合同约定二被告于2017年8月14日前一次性支付第三人拖欠的2017年2月1日至2017年7月31日期间的房屋租金550000元，并约定如未按上述履行给付义务，则逾期之日原、被告之间签订的《房屋租赁合同》解除。因二被告未履行调解书中确认的付款义务，第三人就（2017）津0104民初6183号民事调解书申请了强制执行。并经上述判决书，判决确认：第三人与被告飚尚公司签订的《房屋租赁合同》于2017年8月15日解除。本院认为，被告飚尚公司基于接收了原告与第三人签订的租赁合同，与原告形成房屋租赁合同关系。因此，对于二被告抗辩原告与被告飚尚公司不存在租赁合同关系，本院不予采信。因第三人与被告飚尚公司之间涉及本案讼争房屋租赁合同经法院生效判决确认已于2017年8月15日解除。被告飚尚公司与第三人合同解除后，被告飚尚公司即丧失出租租赁场所及收取租金的权利，现原告要求解除与被告飚尚公司之间讼争房屋租赁合同，符合法律规定，本院应予支持。因被告飚尚公司丧失出租租赁场所及收取租金的权利，被告飚尚公司自2017年8月16日起收取的原告房屋租金，已无合法依据，原告要求返还，本院予以支持。原告与被告飚尚公司之间的房屋租赁合同既已解除，被告飚尚公司在接收第三人与原告签订的租赁合同时接收的原告交纳的保证金，理应按约定返还原告。因原告支付的款项均系直接给付被告胡伟个人，并未进入被告飚尚公司账户，故原告要求被告胡伟承担连带返还责任，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告天津市南开区天一培训学校与被告天津飚尚视光企业管理咨询有限公司关于天津市南开区黄河道阳城里小区1号楼力神传媒大厦A座4层A区的房屋租赁合同；二、本判决生效后十五日内，被告天津飚尚视光企业管理咨询有限公司、被告胡伟连带返还原告天津市南开区天一培训学校保证金15000元及2017年8月16日至2017年10月19日的房屋租金30776.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元，减半收取计472元，由被告天津飚尚视光企业管理咨询有限公司、被告胡伟负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市南开区天一培训学校。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马鸿莹二〇一九年六月二十四日书记员  赵熠彤附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。