江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终2930号上诉人(原审被告)：张玉柱。委托诉讼代理人：李永刚，江苏诚茂律师事务所律师。上诉人(原审被告)：常熟市鸿瑞房地产经纪服务部。投资人：黄静燕。委托诉讼代理人：高鉴铭，常熟市琴川法律服务所。被上诉人(原审原告)：刘小东。委托诉讼代理人：郭庆荣，江苏正和正律师事务所律师。原审被告：李欢欢。上诉人张玉柱、常熟市鸿瑞房地产经纪服务部（以下简称鸿瑞服务部）因与被上诉人刘小东、原审被告李欢欢房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初10200号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人鸿瑞服务部上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判决认定常熟市房屋的价值评估时点是2018年11月9日是错误的。2018年1月13日签订的《房屋买卖中介服务协议》约定房款1198000元，刘小东需向银行贷款90万元，过户当日付清余款，2018年2月12日前办理房屋过户手续。也就是说协议签订后至房屋产权转移前，双方应该办理网签备案手续并由刘小东向银行申请贷款。鸿瑞服务部为何在2018年2月12日前不配合刘小东办理网签和银行贷款手续，是因为在合同签订后的1月15日，鸿瑞服务部就告知刘小东，张玉柱愿意承担违约责任、返还购房定金3万元并赔偿2万元。后来由于双方就赔偿金额不能达成协议，调解不成，故涉案房屋的买卖协议在2018年1月15日已经解除，原审判决认定合同在刘小东起诉时尚未解除的结论是错误的。鉴于房屋买卖协议在2018年1月15日已经解除，那么原审法院采纳2018年11月9日为涉案房屋的价值评估时点当然也是错误的，评估时点应该为2018年1月15日。2、刘小东在明知张玉柱违约后，不采取适当措施防止损失的扩大，对此扩大的损失不应该由鸿瑞服务部来承担。3、原审判决对鸿瑞服务部来说有失公允。从《房屋买卖中介服务协议》的内容看，被上诉人实际仅仅用3万元的定金就“撬动”价值1198000元的房屋，从而通过鸿瑞服务部的居间获得十倍以上的收益。上诉人张玉柱上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判决认定常熟市房屋的价值评估时点是2018年11月9日是错误的。2018年1月13日签订的《房屋买卖中介服务协议》约定房款1198000元，刘小东需向银行贷款90万元，过户当日付清余款，2018年2月12日前办理房屋过户手续。也就是说协议签订后至房屋产权转移前，双方应该办理网签备案手续并由刘小东向银行申请贷款。张玉柱为何在2018年2月12日前不配合刘小东办理网签和银行贷款手续，是因为在合同签订后的1月15日，张玉柱就告知刘小东，张玉柱愿意承担违约责任、返还购房定金3万元并赔偿2万元。后来由于双方就赔偿金额不能达成协议，调解不成，故涉案房屋的买卖协议在2018年1月15日已经解除，原审判决认定合同在刘小东起诉时尚未解除的结论是错误的。鉴于房屋买卖协议在2018年1月15日已经解除，那么原审法院采纳2018年11月9日为涉案房屋的价值评估时点当然也是错误的，评估时点应该为2018年1月15日。2、张玉柱之所以在房屋买卖协议签订后的2日内就明确告知鸿瑞中介涉案房屋不再出售，主动单方解除房屋买卖协议的原因是：在2018年1月15日与妻子李欢欢达成离婚意向，但前提是张玉柱放弃常熟市房屋中的共有份额。于是张玉柱在2018年1月16日向安徽身灵璧县人民法院撤回对李欢欢的离婚诉讼，并最终在2018年3月14日协议离婚。3、原审判决张玉柱承担469620元的损失赔偿，远远超出了张玉柱在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。刘小东在明知张玉柱违约后，不采取适当措施防止损失的扩大，对此扩大的损失不应该由张玉柱来承担，原审判决对张玉柱来说有失公允。被上诉人刘小东辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审被告李欢欢述称，同意上诉人的意见。原审原告刘小东向一审法院起诉请求：1、请求判令原审被告履行2018年1月13日签订房屋买卖中介服务协议，并办理过户手续；2、诉讼费由原审被告承担。审理中，原审原告变更诉讼请求为：1、解除2018年1月13日签订的《房屋买卖中介服务协议》；2、赔偿房屋差价损失782700元；3、退还定金人民币30000元，4、诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实：2018年1月13日，张玉柱（售房人、甲方）、刘小东（购房人、乙方）、常熟市鸿瑞房地产经纪服务部（中介方）签订房屋买卖中介服务协议1份，约定，甲方同意将本人坐落于招商东路14号楼5088的房屋出售给乙方，甲方出售房屋已征得房屋共有人及承租人的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋。上述房屋买卖，甲方和乙方共同委托鸿瑞房产提供中介服务，其中甲方承担（空）元，乙方承担10000元，中介费用在过户当天付清。房屋成交价格为1198000元。乙方于2018年1月13日前给付甲方购房定金叁万元（购房定金可冲抵房款）甲方在收到乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证、国有土地使用权证交给中介方，中介方出具收件凭证。房屋无法成交的，中介方应及时归还上述“双证”，发生遗失、损坏时由中介方负责补全。乙方需向银行贷款：乙方于2018年2月12日前支付除贷款外的房款，并及时办理银行贷款手续，待银行资金到账户后，由甲方及时提取，乙方在2018年2月12日前付清房款余额。余额在房屋权属过户结束并领取房屋他项权证后以银行放款时间为准。甲方应在2018年2月12日以前向乙方交付房屋及配套设备。房屋权属交易登记手续：由中介方协助甲乙双方共同办理，三方约定于2018年2月12日前办理过户手续，相关税费由甲方缴纳。本协议三方签字，乙方给甲方定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金归甲方所有，违约方承担甲、乙应承担的中介费用。甲方保证该房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任。若由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任。乙方逾期付款，每逾期一天按逾期应缴款额的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过10天做违约处理。甲方逾期交付房屋，每逾期一天按已收房款的0.1%向乙方支付逾期违约金。中介方有对该房屋审查的义务。因中介方的原因，造成当事人不能继续履行本协议的，或串通一方当事人欺骗另一方当事人的，或未按本协议规定履行义务，由中介方承担相应的法律责任退还已收取的中介费用，造成当事人损失的由中介方负责赔偿。其他约定：1、此房为老装修，室内有空调1只、沙发茶几1套等，房内无户口；2、总房价是1198000元，在2018年1月13日预付定金3万元，乙方需向银行贷款90万元，在过户当日付清余款268000元。过户当日交钥匙，甲方水电付清。3、因此房不满两年，现营业税、个税、契税等所有费用由甲方承担，契税如乙方超出一套外由乙方承担。4、其当中网签时乙方预付壹拾万元房款给甲方。在该房屋买卖中介服务协议的上方注明：售房人为张玉柱、李欢欢，但在协议下方签名处，未有李欢欢的签名。审理中，原审原告表示，签订协议当天，说好张玉柱和他老婆都到场的，但签协议时，张玉柱的老婆说脚疼没有到楼上签字，但记不清张玉柱的老婆是否是李欢欢。李欢欢则表示，签合同其并不知情，也未到现场看房。原审被告常熟市鸿瑞房地产经纪服务部表示，协议签订时，其让张玉柱带老婆过来的，但张玉柱老婆的身份证没有看，因为张玉柱没有带。另查明，位于常熟市房屋登记为张玉柱、李欢欢共同共有。2017年11月21日，原审被告张玉柱向安徽省灵璧县人民法院提起诉讼，要求与原审被告李欢欢离婚，2018年1月16日，原审被告张玉柱申请撤回对原审被告李欢欢的起诉，安徽省灵璧县人民法院裁定准许。2018年3月14日，原审被告张玉柱与原审被告李欢欢至安徽省灵璧县民政局协议离婚，离婚协议约定：一、双方自愿离婚；二、长子由男方抚养，长女由女方抚养；双方不付对方孩子生活、教育、医疗等费用；双方有探视权，可随时探视孩子。三、双方婚后共同财产：位于江苏省常熟市八八商苑住房归女方所有；位于尤集镇政府后雪松家园住房归长女所有，长女现未成年，房屋暂由女方代管；双方另外无共同财产。另外男方配合女方办理房产过户手续。四、双方婚后无债权；双方婚后债务：欠女方弟弟叁拾万元整由女方偿还，其余共同债务全由男方偿还。同日，原审被告李欢欢、张玉柱办理离婚手续。审理中，一审法院根据原审原告刘小东申请，委托苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司对常熟市房屋的价值进行评估。2018年11月14日，苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司出具评估报告，确定常熟市在2018年11月9日的市场价值为1980700元（含室内装修价值）。为此，原审原告刘小东支付评估费15750元。一审法院认为，原审原被告之间签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现原审原告与原审被告张玉柱一致同意解除双方之间的房屋买卖关系，符合法律规定，故一审法院对于原审原告要求解除原审原被告双方于2018年1月13日签订的《房屋买卖中介服务协议》的诉讼请求予以支持。本案中，位于常熟市系原审被告张玉柱、李欢欢共同共有，现有证据不能证明原审被告张玉柱在与原审原告刘小东签订《房屋买卖中介服务协议》的时候，已经征得了共有人李欢欢的同意，因此，该协议不能约束原审被告李欢欢。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于原审原告要求原审被告张玉柱返还定金3万元的诉讼请求，于法有据，一审法院亦予以支持。对于原审原告主张的赔偿房屋差价损失的诉讼请求，一审法院参照评估机构出具的评估报告及《房屋买卖中介服务协议》中约定的涉案房屋的成交价，确定涉案房屋的差价损失为782700元（1980700元-1198000元）。上述差价损失，因综合考虑各方当事人在签订《房屋买卖中介服务协议》时的过错程度予以分担。一审法院认为，原审原告刘小东作为购房人在签订该协议时，未能尽到审慎的注意义务，在其认为李欢欢在场的情形下未能要求其签字，存在一定的过错；原审被告张玉柱明知涉案房屋系其与原审被告李欢欢共同共有，且其与李欢欢处于离婚诉讼过程中，其仍与其他女子共同参与看房，且对外称该女子系其老婆，存在较大的过错；原审被告常熟市鸿瑞房地产经纪服务部作为专业的房地产买卖中介服务机构，未能尽到必要的审查义务，亦存在一定的过错，一审法院综合考虑各方当事人的过错程度，确定原审被告张玉柱对上述差价损失承担60%的赔偿责任，即赔偿原审原告刘小东469620元（782700元×60%）；原审被告常熟市鸿瑞房地产经纪服务部承担对上述差价损失承担10%的赔偿责任，即赔偿原审原告刘小东78270（782700元×10%），由原审原告刘小东自担差价损失的30%。综上，对原审原告刘小东的诉讼请求，一审法院予以部分支持。原审被告张玉柱、常熟市鸿瑞房地产经纪服务部的相关抗辩，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，一审法院判决：一、解除刘小东与张玉柱、常熟市鸿瑞房地产经纪服务部于2018年1月13日签订的《房屋买卖中介服务协议》。二、张玉柱于本判决发生法律效力之日起十日内返还刘小东定金3万元。三、张玉柱于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘小东损失469620元。四、常熟市鸿瑞房地产经纪服务部于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘小东损失78270元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回刘小东的其他诉讼请求。案件受理费12007元，保全费5000元，评估费15750元，合计32757元，由刘小东负担9459元，张玉柱负担20143元，由常熟市鸿瑞房地产经纪服务部负担3155元。二审另查明，刘小东于2018年10月12日一审法院公开开庭时申请变更诉讼请求解除双方2018年1月13日签订的《房屋买卖中介服务协议》、要求原审被告赔偿相应的损失，并申请对涉案房屋的市场价值进行评估。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原审原被告之间签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。虽然根据微信聊天记录及双方当事人的陈述，双方有解除涉案房屋买卖合同的意向，但因双方就赔偿问题未能达成一致意见，致使房屋买卖合同未能解除。上诉人认为张玉柱2018年1月15日通过中介通知刘小东涉案房屋不卖了，就达到了房屋买卖合同解除的目的，没有合同的约定及法律依据，本院不予支持。现刘小东与张玉柱一致同意解除双方之间的房屋买卖合同，符合法律规定，应予以支持。对房屋买卖合同解除后造成的损失，由双方当事人根据各自过错大小合理分担。本案中，涉案房屋系张玉柱、李欢欢共同共有，现有证据不能证明张玉柱在与刘小东签订《房屋买卖中介服务协议》的时候，已经征得了共有人李欢欢的同意，且李欢欢事后也未予以追认，故该协议对李欢欢没有法律约束力。张玉柱明知涉案房屋系其与李欢欢共同共有，且其与李欢欢处于离婚诉讼过程中，其仍与其他女子共同参与看房，且对外称该女子系其老婆，存在较大的过错责任。刘小东作为购房人在签订该协议时，未能尽到审慎的注意义务，在其认为李欢欢在场的情形下未能要求查看其身份证明，并要求其签字确认，且刘小东在明确知道张玉柱、李欢欢不同意卖房的情况下，未能及时提出解除合同，申请对涉案房屋的市场价值进行评估确定损失，也存在一定的过错。常熟市鸿瑞房地产经纪服务部作为专业的房地产买卖中介服务机构，在召集买卖双方签订房屋买卖合同时，未能仔细核实出卖人的身份，并要求所有产权共有人在房屋买卖合同上签字确认，未能尽到必要的审查义务、中介服务义务，亦存在一定的过错。一审法院综合考虑各方当事人的过错程度及对造成房屋差价损失的影响大小，酌情确定张玉柱对房屋差价损失承担60%的赔偿责任，常熟市鸿瑞房地产经纪服务部对房屋差价损失承担10%的赔偿责任，刘小东自担房屋差价损失30%的责任。本案中，刘小东于2018年10月12日申请变更诉讼请求要求解除双方2018年1月13日签订的《房屋买卖中介服务协议》，并申请对涉案房屋的市场价值进行评估，评估机构于2018年11月9日对涉案房屋进行实地勘察，并出具评估报告，故一审法院以2018年11月9日作为涉案房屋的估价时点确定涉案房屋的市场价值，尚属合理。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24014元，由上诉人张玉柱、常熟市鸿瑞房地产经纪服务部各负担12007元。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  赵 东审判员  周 红二〇一九年六月十九日书记员  陈闵悦法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。