广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民二终字第1051号上诉人（原审原告）：东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇塘坑水库旁塘厦可居酒吧街（**）酒吧街**104，组织机构代码：69977327-6。法定代表人：陈永斌，该公司总经理。委托代理人：杨晓曼，该公司员工。委托代理人：吴敏，该公司员工。被上诉人（原审被告）：李锡熙，男。委托代理人：张米丽，广东理而行律师事务所律师。委托代理人：熊玉峰，广东理而行律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邱爱平，女。委托代理人：刘洪涛，广东君之杰律师事务所律师。委托代理人：邱卫平，男。被上诉人（原审被告）：胡勇，男。委托代理人：刘洪涛，广东君之杰律师事务所律师。委托代理人：邱卫平，男。上诉人东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司（以下简称鑫源公司）因与被上诉人李锡熙、邱爱平、胡勇居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民二初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鑫源公司向原审法院诉称：鑫源公司与李锡熙、邱爱平、胡勇于2013年11月25日签订了《房地产转让合同》（合同编号2011443），合同约定邱爱平、胡勇将坐落于东莞市塘厦镇＊＊豪苑＊＊物业转让给李锡熙，同时合同亦约定，鉴于经纪方已促成买卖双方签署本合同，卖方应支付80000元，买方支付470000元作为佣金给经纪方，上述佣金应于买卖双方签署本合同之日起10日内付清，任何一方延迟支付佣金的，则每延迟一日须向经纪方支付相当于佣金额的1‰违约金；上述佣金支付方式由买卖双方共同协商达成，并共同承诺，如买卖双方任何一方拒绝支付经纪方佣金，则买卖双方互相承担连带责任，经纪方有权要求买卖双方任何一方支付上述全部佣金及违约金；鑫源公司与李锡熙、邱爱平、胡勇签订的《房地产转让合同》系当事人的真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鑫源公司已履行了自己促成买卖双方签署《房地产转让合同》的义务，给付佣金是李锡熙、邱爱平、胡勇的义务。现李锡熙、邱爱平、胡勇拒不支付佣金，严重损害了鑫源公司的合法权益，应当承担给付佣金并承担连带赔偿责任，同时应当支付迟延履行的违约金。为维护鑫源公司的合法权益，鑫源公司特诉请原审法院判令：1.邱爱平、胡勇支付鑫源公司佣金80000元及违约金8000元；2.李锡熙支付鑫源公司佣金150000元及违约金15000元；3.李锡熙、邱爱平、胡勇对上述佣金承担连带赔偿责任；4.本案一审诉讼费由李锡熙、邱爱平、胡勇承担。鑫源公司为支持其诉讼请求，向原审法院提交的证据有房地产转让合同。李锡熙向原审法院辩称：李锡熙不同意鑫源公司的诉讼请求，理由如下：一、案涉合同是附条件生效的合同。合同第十条约定，合同经买卖双方代表签字即生效，并在备注中明确约定卖方在收取定金500000元时胡勇需在合同上签字，而实际上胡勇没有在合同上签字。鑫源公司作为格式合同提供方，仅在合同上加盖公章，没有授权代表签字，因此，合同没有生效。二、合同对佣金的支付没有明确约定，鑫源公司向李锡熙主张150000元的佣金没有法律依据。根据案涉合同第九条约定李锡熙需支付鑫源公司470000元佣金，但在备注中约定经纪方收到买卖方上述佣金后由经纪方承担税费，剩余的为经纪方的佣金。该两条款前后矛盾，鑫源公司没有签订补充协议明确李锡熙需承担佣金的具体金额。鑫源公司作为格式合同提供方，存在缔约过失责任。三、鑫源公司作为中介方在促成本交易中存在明显过错。鑫源公司明知转让房屋是共同财产的情况下，没有履行促成房屋共有人胡勇签字的义务。由于鑫源公司提供的格式条款不清楚导致交易未能完成，并产生纠纷，鑫源公司存在严重过错。四、根据房屋居间的交易习惯，双方签署合同外还需履行后续协助的义务，其诉求的佣金明显超出了鑫源公司付出的实际劳务，显失公平。综上所述，请求原审法院驳回鑫源公司的全部诉讼请求。李锡熙为支持其答辩主张，向原审法院提交的证据有（2014）东三法民一初字第337号民事判决书。邱爱平、胡勇向原审法院辩称：邱爱平、胡勇无需向鑫源公司支付相关的费用。案涉合同在东莞市第三人民法院审理的（2014）东三法民一初字第337号民事判决中被认定已于2013年12月14日解除。本案佣金是含税佣金，在合同备注的第二款约定经纪方收到买卖方上述佣金后由经纪方承担税费，剩余的为经纪方的佣金，按照正常的交税标准，除去税金后佣金是负数，不需要再支付佣金给鑫源公司。合同的佣金是居间代理费用，包括代理费用等其他费用，并非只是居间费用。鑫源公司只促成买卖双方见面，合同没有签订，没有履行完其他的中介义务。合同的第八条约定表明鑫源公司提供给产权过户部门的房屋价格比实际低，即存在阴阳合同，违反了相关法律法规的规定。综上所述，请求原审法院驳回鑫源公司的诉讼请求。邱爱平、胡勇没有向原审法院提交任何证据。原审法院经审理查明：2013年11月25日，鑫源公司作为经纪方与作为买方的李锡熙以及作为卖方的邱爱平、胡勇（邱爱平代签）签订由鑫源公司提供的《房地产转让合同》（以下简称为合同），约定由鑫源公司提供居间服务，由李锡熙购买邱爱平、胡勇位于东莞市塘厦镇＊＊豪苑＊＊的房屋，房屋总价款为7280000元。合同第八条载明：“于本合同之外三方或任何双方在谈判中的声称、理解、承诺以及合同之内容，如有与本合同不相符的，以本合同为准，买卖双方都须对本合同之内容进行保密，否则后果自负。买卖双方约定，买卖双方在履行该物业产权过户时递交给有关房产管理部门的《房地产买卖合同》提供的成交价格仅为提供给有关房产管理部门登记使用，与本合同成交价的差额部分为该物业室内装修、家私、附属设施等的补偿，如买卖双方任何一方须撤销打印的上述合同，须经纪方同意”；合同第九条载明：“鉴于经纪方已促成买卖双方签署合同，卖方须支付人民币捌万元整（￥80000元）作为佣金给经纪方，买方须支付人民币肆拾柒万元整（￥470000元）作为佣金给经纪方，上述佣金应于买卖双方签署的本合同之日起10日内付清，任何一方迟延支付佣金的，则每延迟一日须向经纪方支付相当于应支付佣金额的1‰为违约金。（如有另行约定，则以另行约定为准。）上述佣金支付方式由买卖双方共同协商达成，并共同承诺，如买卖双方或任何一方拒绝支付经纪方佣金，则买卖双方互相承担连带责任，经纪方有权要求买卖双方任何一方支付上述全部佣金及违约金”；合同其他备注载明：“1.邱爱平代胡勇参阅并签署本合同，如本合同发生争议时，邱爱平愿承担本合同的一切责任和连带责任。2.经纪方收到买卖双方上述约定佣金后，由经纪方支付该物业交易过程时产生的一切税费，剩余部分为经纪方佣金即买卖双方无须再支付其他任何费用。3.如买方在该物业产权过户过程及按揭贷款时用其他名字时，卖方无异议。4.卖方在收取剩余定金50万时胡勇须在本合同上签名”。签订合同后，李锡熙向鑫源公司的银行账户转账支付定金100000元，2013年11月27日，鑫源公司通过银行转账将其中的80000元转账给邱爱平的账户，剩余20000元作为履约保证金由鑫源公司代管。后李锡熙与邱爱平、胡勇在履行买卖合同时发生争议，李锡熙向原审法院提起诉讼，要求解除合同，并要求邱爱平、胡勇返还定金、支付违约金，案号为（2014）东三法民一初字第337号。2014年4月11日，鑫源公司向原审法院提起诉讼。另查明：一、邱爱平、胡勇系夫妻关系。合同的卖方签章处有邱爱平的签名，胡勇的签名由邱爱平代签。原审庭审时，邱爱平、胡勇均确认胡勇口头委托邱爱平签订该合同。二、原审庭审时，邱爱平、胡勇、李锡熙陈述没有支付合同居间费（原表述为佣金，以下均统称为居间费）给鑫源公司，李锡熙支付了100000元合同定金给鑫源公司，鑫源公司将其中的80000元支付给邱爱平、胡勇，由鑫源公司保留了20000元作为履约保证金，后邱爱平、胡勇将80000元定金返还给鑫源公司。鑫源公司确认李锡熙、邱爱平、胡勇的该陈述，但认为邱爱平、胡勇支付给鑫源公司80000元属于居间费，没有返还80000元定金。鑫源公司及李锡熙、邱爱平、胡勇对以上陈述均没有提供证据予以证明。以上事实，有《房地产转让合同》、（2014）东三法民一初字第337号一审民事判决书及原审法院庭审笔录等附卷为证。原审法院认为：鑫源公司与李锡熙、邱爱平、胡勇签订的《房地产转让合同》包含了李锡熙、邱爱平、胡勇之间的买卖合同以及与鑫源公司与李锡熙、邱爱平、胡勇之间的居间合同两部分的内容。虽然合同中并无胡勇的签名，但胡勇与邱爱平系夫妻关系，且胡勇对邱爱平的代签予以确认，则应当视为鑫源公司与李锡熙、邱爱平、胡勇已经签订了居间合同，成立合法有效的居间合同关系。合同的第九条约定，鉴于鑫源公司已经促成买卖双方签署本合同，邱爱平、胡勇需要向鑫源公司支付的居间费为80000元，李锡熙需要向鑫源公司支付的居间费为470000元。合同的其他备注条款约定鑫源公司收到李锡熙、邱爱平、胡勇支付的居间费后由鑫源公司负责房屋过户所需花费的税费等其他费用，即鑫源公司收取的上述550000元费用实际包括了税费和居间费，完税后剩余金额作为鑫源公司的居间费，鑫源公司有协助李锡熙、邱爱平、胡勇办理案涉房屋转移登记的义务。该合同是由鑫源公司提供的范本，从合同的第八条可以看出提供给房产管理部门的合同并非鑫源公司、李锡熙、邱爱平、胡勇实际履行的合同，存在着价格偏差，其目的是为了少缴税费等费用。从以上条款可见，鑫源公司对提交给房管部门的合同载明的交易价格并非真实的交易价格是明知的。据此，鑫源公司在协助李锡熙、邱爱平、胡勇办理案涉房屋转移登记过程中为了达到获取更多居间费的目的，故意隐瞒案涉房屋的真实交易价格，以低于真实交易价格的合同在房管部门备案，以求达到少交税费、逃避应交税费的目的，违反了应依法纳税的法律规定。因此，合同的第八条、第九条、其他备注条款无效，但该条款无效并不影响居间合同关系的成立。基于鑫源公司已促成房屋买卖合同的成立，根据鑫源公司的劳务情况且结合本案的案情，原审法院酌定李锡熙应向鑫源公司支付居间费15000元，邱爱平、胡勇应向鑫源公司支付居间费8000元。对于鑫源公司要求李锡熙、邱爱平、胡勇支付违约金，承担连带责任的诉讼请求，原审法院不予支持。至于支付居间费的情况。李锡熙、邱爱平、胡勇陈述没有支付居间费给鑫源公司，鑫源公司陈述李锡熙没有支付居间费，而邱爱平、胡勇有支付居间费80000元。对此，鑫源公司及李锡熙、邱爱平、胡勇都没有向原审法院提交任何证据予以证明。结合鑫源公司及李锡熙、邱爱平、胡勇的陈述，原审法院认为邱爱平、胡勇支付的80000元的性质更贴近于退还的定金。因此，原审法院认定李锡熙、邱爱平、胡勇并未向鑫源公司支付居间费。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限李锡熙于一审判决发生法律效力之日起五日内向鑫源公司支付15000元；二、限邱爱平、胡勇于一审判决发生法律效力之日起五日内向鑫源公司支付8000元；三、驳回鑫源公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2548元，由鑫源公司负担2317元，由李锡熙负担151元，由邱爱平、胡勇负担80元。上诉人鑫源公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，适用法律错误，判决有失公允，损害了鑫源公司的合法权益。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成的合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。鑫源公司已经促成房屋买卖合同的成立，即鑫源公司与李锡熙、邱爱平、胡勇之间已经成立了合法有效的居间合同关系，李锡熙、邱爱平、胡勇应当按照合同约定（签订合同之日起10日内）支付报酬。二、一审认定案涉合同中的第八条、第九条、其他备注条款无效是错误的。（一）李锡熙、邱爱平、胡勇应承担连带支付佣金的责任，因为鑫源公司的佣金数额是由李锡熙、邱爱平、胡勇协商达成，居间合同已经成立并生效。（二）少缴税费没有实际发生，因李锡熙、邱爱平、胡勇没有办理产权过户手续。（三）在办理产权过户时提供的价格没有发生，因李锡熙、邱爱平、胡勇没有办理产权过户手续，具体价格只有产权过户申请、相关税务部门受理后经税务部门评估系统评估后才可以知道具体价格，具体价格有可能高于或低于《房地产转让合同》价格，因此鑫源公司不存在故意隐瞒的可能性。（四）关于备注条款，鑫源公司收到佣金后缴纳相关税费，李锡熙、邱爱平、胡勇无需再支付其他任何费用。在签订合同时，李锡熙、邱爱平、胡勇因不确定税费数额，将佣金与税费打包，由鑫源公司承担税费的风险。综上，鑫源公司请求二审法院判令：撤销原审判决第一项、第二项，改判支持鑫源公司一审的诉讼请求，即判令邱爱平、胡勇支付鑫源公司佣金80000元以及违约金8000元，李锡熙支付鑫源公司佣金150000元以及违约金15000元，上述款项共计253000元；撤销原审判决第三项，改判邱爱平、胡勇、李锡熙承担连带赔偿责任；三、本案一审、二审诉讼费由邱爱平、胡勇、李锡熙承担。上诉人鑫源公司二审期间未提交新证据。被上诉人李锡熙向本院答辩称：一、合同第八条、第九条是无效条款，从整个合同和居间交易习惯来看，鑫源公司的义务远不止促成合同签署，还应当包括协助办理抵押等义务，而鑫源公司在定金交付未促成的情况下就依照合同第九条要求买方支付佣金，明显属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定，因此该条款无效。合同第八条也违反法律强制性规定而无效。二、案涉居间合同的主要条款无效，导致合同无效，合同无效的后果是双方互负返还义务。三、鑫源公司在促成本次交易过程中，没有尽到居间义务。在支付50万元定金的环节，鑫源公司未促成双方到约定的场所支付定金，也未促成胡勇在合同上签字，鑫源公司存在不尽职的行为。四、合同无效，买方无需向鑫源公司支付报酬，本案属于定金交付环节，鑫源公司未尽义务，也未提供支付费用的根据，因此李锡熙无需承担支付佣金和违约金的责任。被上诉人李锡熙二审期间未提交新证据。被上诉人邱爱平、胡勇向本院答辩称：鑫源公司的上诉理由不成立。一、鑫源公司没有促成买卖双方的交易，鑫源公司提供的房产转让合同有瑕疵。案涉合同第八条、第九条违反法律规定应属无效。合同订立后，相关的税费已经确定，并非如鑫源公司所称税费尚未确定。二、邱爱平、胡勇同意一审判决有关合同部分无效的认定。按照案涉合同约定的房产价格计算出税费约69万元，而鑫源公司收取的包括税费在内的佣金才55万元。案涉合同第八条、第九条的目的是为了避税。中介没有尽力促成合同。被上诉人邱爱平、胡勇二审期间未提交新证据。本院经审理对原审查明的事实予以确认。本院认为：本案为居间合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对上诉人鑫源公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：案涉《房地产转让合同》第八条、第九条以及其他备注条款的效力。案涉《房地产转让合同》包括了李锡熙与邱爱平、胡勇之间的房产买卖合同以及鑫源公司与李锡熙、邱爱平、胡勇之间的居间合同两部分内容。虽然胡勇未在《房地产转让合同》上签字，但邱爱平与胡勇为夫妻关系，胡勇对邱爱平在《房地产转让合同》的代签予以确认，应视为胡勇已在《房地产转让合同》上签字确认，因此李锡熙、邱爱平、胡勇之间的居间合同已成立。《房地产转让合同》第八条约定，于本合同之外三方或任何双方在谈判中的声称、理解、承诺以及合同之内容，如有与本合同不相符的，与本合同为准，买卖双方在履行物业产权过户时递交给有关房产管理部门的《房地产买卖合同》提供的成交价格仅为提供给有关房产管理部门登记使用，与本合同成交的差额部分为该物业室内装修、家私、附属设施等的补偿，如买卖双方任何一方要求以本合同约定的成交价格作为产权过户时的登记价格，则由提出的一方来承担相关税费。由此可见，双方提供给房产管理部门的合同并非为买卖双方当事人实际履行的合同，两合同的交易价格存在偏差，目的是为了少缴纳税费。《房地产转让合同》第九条以及其他备注条款表明，鑫源公司收取买卖双方的佣金已包括了案涉房产交易过户时产生的一切税费。《房地产转让合同》为鑫源公司提供的合同范本，上述条款为格式条款，鑫源公司对于《房地产转让合同》的上述条款应当知晓明白，但鑫源公司为了达到获取更多居间费的目的，故意隐瞒案涉房产的真实交易价格，意图以低于真实交易价格的合同在房产管理部门登记备案，目的在于少缴纳税费，违反了应依法纳税的法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，案涉《房地产转让合同》第八条、第九条以及其他备注条款无效。鑫源公司上诉称，案涉房产没有办理产权过户手续，因此少缴纳税费的事实未发生，因此案涉居间合同有效。对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，案涉《房地产转让合同》第八条、第九条以及其他备注条款因无效而自始没有法律约束力，案涉合同有无履行并不影响《房地产转让合同》第八条、第九条以及其他备注条款的效力，鑫源公司该项上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉《房地产转让合同》第八条、第九条以及其他备注条款无效，并不影响居间合同关系的成立。考虑到鑫源公司确实为买卖合同双方提供了相关的服务，原审法院结合本案的案情，酌定判令李锡熙向鑫源公司支付居间费15000元以及邱爱平、胡勇向鑫源公司支付居间费8000元，并无明显不当之处，且李锡熙、邱爱平、胡勇对此并未提起上诉，因此本院对此予以维持。鑫源公司请求李锡熙、邱爱平、胡勇支付超出原审认定的居间费以及违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人鑫源公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5095元，由上诉人东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡晓婷代理审判员  邹凤丹代理审判员  王 振二〇一四年十月三十一日书 记 员  谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。