广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂01民终4851号 上诉人（原审被告）：胡耀赏，男，1983年12月4日出生，壮族，住广西横县。 被上诉人（原审原告）：广西东博商业有限责任公司，住所地南宁市新民路**太阳广场****,统一社会信用代码91450100771749108W。 法定代表人：肖燕宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦兰军，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐芳，广西广为律师事务所实习律师。 上诉人胡耀赏因与被上诉人广西东博商业有限责任公司（以下简称“东博公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初1923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 胡耀赏向本院提出上诉请求：一、撤销（2017）桂0102民初1923号民事判决,改判驳回东博公司的全部诉讼请求；二、若判决胡耀赏与东博公司之间的租赁关系解除，则请求改判东博公司退回胡耀赏已支付的租金、保证金、水电周转金共计21500元；三、若判决胡耀赏与东博公司之间的租赁关系解除，则请求改判东博公司赔偿胡耀赏对铺面进行装修遭受的损失123185元及相应的经济损失30000元；四、本案一、二审案件受理费由东博公司承担。事实与理由：一、胡耀赏与东博公司订立的《东博古玩玉器租户审批表》为有效的租赁书面凭证，符合合同法规定的租赁合同形式要件，一审认定本案租赁合同为口头约定的不定期租赁合同，并据此认定东博公司可以解除合同，属于认定事实错误；二、胡耀赏根据东博公司的招商定位和许诺的条件待遇选择签订本案的租赁合同，本身没有任何违约和过错，一审判决认定胡耀赏应当承担“未准确评估招商、市场培育等因素对经营造成的风险”的过错责任，没有任何事实和法律根据；三、胡耀赏已于2016年7月被逼撤离二楼商场，一审认定胡耀赏至今仍占用商场铺面，没有任何事实根据；四、本案中因东博公司在未能确保商场具备正常经营条件下按约定按时开业，存在单方面的过错，应承担全部违约责任。胡耀赏先前已进场装修并支付租金、保证金、水电周转金，如二审法院认定本租赁关系解除或租赁已无法继续履行，则东博公司应对胡耀赏的装修损失、无法经营所造成的经济损失承担全部责任，同时向胡耀赏退回已支付的租金、保证金、水电周转金。 东博公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回胡耀赏的上诉请求，维持原判。胡耀赏上诉请求的第二、第三项不属于一审判决的内容，应该另案起诉。 东博公司向一审法院起诉请求：一、解除东博公司与胡耀赏之间的租赁关系；二、胡耀赏于判决生效之日起三日内将铺面交还东博公司；三、胡耀赏支付租金180000元（租金计算：以12000元/月，从2016年1月1日计算至2017年3月31日，之后支付至胡耀赏将铺面清空并将铺面恢复原状交还给东博公司之日止）；四、本案诉讼费由胡耀赏承担。 一审法院判决：一、东博公司与胡耀赏租赁关系于2016年12月15日解除；二、胡耀赏清空并向东博公司返还位于南宁市青秀区商铺；三、胡耀赏向东博公司支付商铺租金（占有使用费）（计算方式：自2016年1月1日起至返还商铺之日止，按800元／月计算）。案件受理费3900元，由东博公司负担3120元，胡耀赏负担780元。 二审期间，双方当事人均无新证据提交。东博公司对一审判决认定的事实未提出异议；胡耀赏对一审判决认定东博公司收到其2015年10月1日至2015年12月31日的租金12000元有异议，认为该12000元只是预付的租金，按照东博公司对外发布的招商宣传单，在开业前不应当收取。对胡耀赏提出的上述异议，本院经审查认为,东博公司在对外招商宣传单中载明“签订合同之日起至2016年5月1日免收租金，早签早划算”，针对适用的应是签订书面合同的情况，而本案现有证据未反映出胡耀赏与东博公司之间签订有书面的租赁合同，故上述12000元的性质应以东博公司出具给胡耀赏的收据为准，即为2015年10月1日至2015年12月31日的租金，因此胡耀赏所提上述异议不成立。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院另查明，双方均认可东博公司于2018年1月3日将涉案铺面拆除。 本院认为，根据胡耀赏的上诉理由及东博公司的答辩意见，本案争议的主要问题为：一、东博公司主张解除租赁关系是否合法有据；二、胡耀赏是否应向东博公司支付租金（占有使用费），如需支付，应如何计算。对此本院逐一认定如下：一、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，东博公司将其有权出租的商铺租赁给胡耀赏经营使用，胡耀赏占有使用铺面并进行装修。由于双方未签订书面租赁合同，依照上述法律规定，双方之间形成不定期租赁关系。胡耀赏上诉认为《东博古玩玉器城商户审批表》即双方租赁关系的书面凭证，对此本院认为，该审批表仅为承租意向的载体，该表无东博公司的盖章确认，对双方的权利义务未有约定，同时还载明了逾期不办理合同签订手续的，均视为自觉放弃认租铺位，从形式、内容上来看，不足以认定为双方签订的书面租赁合同。本院对胡耀赏的上述意见，不予采纳。在上述租赁期间，东博公司于2016年8月12日、2016年9月14日通知胡耀赏协商调整铺面，但双方未能达成一致，东博公司在2016年12月8日通知胡耀赏限期搬离商铺，并于2016年12月15日提出解除租赁关系。应当认定东博公司就提出解除租赁关系事宜已给予胡耀赏合理期限。一审法院认定双方的租赁关系于2016年12月15日解除正确。二、关于东博公司主张的租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，胡耀赏仅支付了2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金，自2016年1月1日起至其实际腾退涉案商铺之日止的租金（占有使用费）未向东博公司支付，现东博公司向法院起诉主张上述费用，于法有据，应予支持。关于租金（占有使用费）如何计算的问题，本院认为，应按照当事人在履行合同过程中的违约情形分段计付，即自2016年1月1日至2016年8月12日东博公司发出《通告》调整业态期间的租金，胡耀赏应按照双方约定的租金标准向东博公司支付；自2016年8月13日后，东博公司对涉案商铺所在商场进行重新装修，未能确保商场具备正常经营条件，东博公司应自此承担80%的违约责任，即仅能在原双方约定的租金标准上计收20%，直至胡耀赏实际腾退涉案商铺之日止。但一审法院判决胡耀赏自2016年1月1日起至实际腾退涉案商铺期间均按照约定的租金标准×20%即每月800元的标准支付租金，东博公司未对此提出上诉，本院予以维持。二审期间，由于双方均认可东博公司于2018年1月3日拆除了涉案铺面，故胡耀赏应按照每月800元的租金标准，向东博公司支付自2016年1月1日至2018年1月3日期间的租金（占有使用费），共计19200元。 由于东博公司于2018年1月3日拆除了涉案铺面，故本案已不存在返还租赁物的问题。至于胡耀赏在二审期间提出的由东博公司返还保证金、水电周转金及赔偿损失的问题，由于胡耀赏在一审期间经释明未提起反诉，故在本案中不予处理，胡耀赏可另案主张权利。 综上所述，上诉人胡耀赏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院根据二审期间新发生的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初1923号民事判决第一项； 二、撤销南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初1923号民事判决第二项； 三、变更南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初1923号民事判决第三项为：胡耀赏向广西东博商业有限责任公司支付商铺租金（占有使用费）19200元； 四、驳回广西东博商业有限责任公司其他诉讼请求。 二审案件受理费3900元，由胡耀赏负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  林有坤 审判员  黄 琴 审判员  陆 宁 二〇一九年五月三十日 书记员  韦梦琪