广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1422民初153号原告：蓝钦国，男，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人：杨春燕、张萍，广东客中梅律师事务所律师。被告：管凯丰，男，汉族，住址广东省大埔县。被告：林智旋，男，汉族，住址广东省大埔县。第三人：刘南龙，男，汉族，住址广东省大埔县。第三人：饶乃曙，男，汉族，住址广东省大埔县。第三人：吴志武，男，汉族，住址广东省大埔县。第三人：黄优璋，男，汉族，住址广东省大埔县。第三人：鲍先赞，男，汉族，住址广东省大埔县。第三人：郑曼红，女，汉族，住址广东省大埔县。第三人：张小惠，女，汉族，住址广东省大埔县。原告蓝钦国诉被告管凯丰、林智旋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理后,经过一、二审审理,梅州市中级人民法院于2018年12月29日作出（2018）粤14民终14355号民事裁定，将本案发回本院重新审理。本院于2019年1月10日重审立案后，依法追加次承租人刘南龙、饶乃曙、吴志武、黄优璋、鲍先赞、郑曼红、张小惠为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2019年4月17日、2019年6月24日对本案公开开庭进行了审理，原告蓝钦国及其委托代理人杨春燕、张萍，被告管凯丰，第三人饶乃曙、吴志武、黄优璋、鲍先赞、郑曼红、张小惠到庭参加诉讼，被告林智旋、第三人刘南龙经本院邮寄送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝钦国向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告管凯丰、林智旋于2016年12月14日签订的《租赁合同》；2.判决被告管凯丰、林智旋及第三人自解除《租赁合同》之日起十五日内腾退并按现状向原告蓝钦国交还租赁物；3.判决被告管凯丰、林智旋向原告蓝钦国支付租赁XX大厦的租金（从2017年10月10日起至《租赁合同》解除之日止，以118500元／月计算）；4.判决被告管凯丰、林智旋向原告蓝钦国支付违约金（以实欠租金为基数，即2017年10月11日至2017年11月10日按拖欠的租金118500元为基数，第二个月按拖欠的租金118500元×2为基数，第三个月按拖欠的租金118500元×3为基数，以此类推，每日1‰计至付清租金时止）；5.判决被告管凯丰、林智旋及第三人未按判决期限将租赁物XX大厦腾退并交还给原告蓝钦国，被告管凯丰、林智旋则从逾期腾退之日起至实际腾退房屋之日止，向原告蓝钦国支付房屋占有使用费（按合同解除前的月租金118500元的3倍，即355500元／月的标准）,其中：第三人郑曼红、张小惠对逾期腾退XX大厦1-2层期间的房屋占有使用费在32400元／月限额内与两被告共同承担支付责任；第三人饶乃曙对逾期腾退XX大厦4-5层及17层5号办公室期间的房屋占有使用费在52500元／月限额内与两被告共同承担支付责任；第三人吴志武对逾期腾退XX大厦6、7、17、18、19层期间的房屋占有使用费在90000元／月限额内与两被告共同承担支付责任；第三人黄优璋对逾期腾退XX大厦8、9层期间的房屋占有使用费在36000元／月限额内与两被告共同承担支付责任；第三人鲍仙赞对逾期腾退XX大厦10-16层期间的房屋占有使用费在127800元／月限额内与两被告共同承担支付责任；6.判令被告管凯丰补偿原告因原租赁合同的和解退让所损失的人民币112646.5元；7.判令被告林智旋对上述拖欠的租金、违约金承担连带保证责任；8.本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费等费用由两被告承担。事实与理由：2015年7月19日，原告与被告林智旋签订《租赁合同》（以下简称“原租赁合同”）一份，约定将位于广东省大埔县房屋（以下简称“租赁物”）租赁给被告林智旋作为经营酒店的场所。2016年6月，被告林智旋将租赁物移交给被告管凯丰接管。2016年7月18日，原告与两被告签订《三方授权声明书》，约定被告林智旋将租赁物转租给被告管凯丰，由两被告履行原租赁合同中的权利义务，且两被告同意原告在20楼、21楼、22楼进行加建工程。但自签订《三方授权声明书》后，被告管凯丰不仅不按时足额支付租金，还屡次找各种理由推脱。2016年10月11日，原告通过发送《律师函》的方式要求被告管凯丰支付拖欠租金及违约金未果后，原告于2016年11月向广东省大埔县人民法院提起诉讼。2016年12月14日，原被告双方在法院主持下进行调解，并由广东省大埔县人民法院出具（2016）粤1422民初1096号《民事调解书》，载明：（1）将原租赁合同和《三方授权声明书》的内容合并，并由原告和两被告于2016年12月14日重新签订《租赁合同》（以下简称“新租赁合同”）；（2）原告同意被告仅需支付20万租金，减免剩余欠付的租金及违约金，如被告未按调解书履行，则原告有权要求被告支付减免部分的租金和违约金，并解除租赁合同；（3）被告管凯丰自愿于2016年12月30日付清5万元；其余10万元、2016年12月份、2017年1月份的剩余租金77000元在2017年10月底前付清。2017年2月直至合同终止日的租金在每月10日之前准时缴清。调解书签订后，被告管凯丰仅依调解书按时足额履行“于2016年12月30日付清5万元”的义务，其他的均未依约履行。被告管凯丰迟延至2017年11月17日才履行完毕，且自2017年10月10日起至今，被告管凯丰一直拖欠租金，在依新租赁合同享有租赁物使用权的同时却以原告违反新租赁合同的约定扩建租赁物、租赁物消防不过关导致自2017年8月25日起至今未能营业等理由，拒绝履行新租赁合同项下支付租金的义务。原告认为，原、被告双方就案涉租赁物所签订的原租赁合同、《三方授权声明书》、新租赁合同及《XX酒店消防整改协议书》等文件均是双方真实的意思表示，合法有效，被告管凯丰以原告违反租赁合同的约定扩建租赁物、租赁物消防不过关导致其自2017年8月25日起至今未能营业等理由，拒绝履行新租赁合同项下支付租金义务的行为缺乏事实依据和法律依据。其一，《三方授权声明书》明确“三，乙方（即被告林智旋）、丙方（即被告管凯丰）同意，甲方（即原告）在20楼、21楼、22楼加建”；其二，双方于2015年8月25日在原租赁合同上手写备注明确“①消防由乙方（即被告林智旋）负责，甲方补给乙方安装消防系统、防火门等，包验收合格，出具消防合格证，甲方一次性补给乙方220000。②另加消防款伍万元”。2016年4月19日，被告林智旋签字确认已收到原告交来的租赁物消防工程款合计人民币贰拾柒万元整。其三，原告与被告管凯丰于2017年10月13日签订的《XX酒店消防整改协议书》第一条“……甲2方（即管凯丰）负责整栋楼的消防整改，乙方（即第三人唐玉峰）负责整栋楼的消防验收和消防系统整改。……”其四，依据大埔县湖寮镇XX大酒店出具的发票联、《XX酒店每日客房签单明细表》等材料反映出，自大埔县工商行政管理局出具《大埔县工商行政管理局（所）行政告诫书》后，案涉租赁物并未出现被告管凯丰所述的停止营业的情形。综上，原告在租赁物上加建的行为是经相关部门批准且经两被告同意才进行的，被告管凯丰提出的原告违反租赁合同约定私自扩建的主张缺乏事实依据和法律依据。另从上述文件可明确，原、被告双方明确约定租赁物的消防工程建设和整改均是由被告负责的，被告管凯丰指出因原告原因造成消防不过关而无法营业的指控，缺乏依据。鉴于两被告无视双方的约定，依约享有租赁物使用权，获得经营收益的同时却拒不依约履行支付租金的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告现根据新租赁合同第四条第1款、第七条第6款、第八条第1款、广东省大埔县人民法院（2016）粤1422民初1096号《民事调解书》、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条等规定，结合两被告将部分租赁物使用权转租给了第三人的情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，涉案《租赁合同》判决解除后，如两被告及第三人未按判决期限将租赁物XX大厦腾退并交还给原告蓝钦国，属无权占有，两被告与第三人应共同承担房屋占有使用费。两被告承担的房屋占有使用费按照其与原告签订的《租赁合同》约定，即合同解除前的月租金标准的3倍计算；各第三人承担的房屋占有使用费参照各第三人分别与两被告或其他承租人签订的《租赁合同》约定，即合同解除前的月租金标准的3倍计算等，遂依法提出上述诉讼请求。被告管凯丰辩称：原告的全部诉讼请求均无事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。涉案租赁物19层以下于2017年3月份之前主体消防是合格的，2017年3月份之后因为原告在涉案租赁物大楼加建了第20、21、22三层楼，导致整栋租赁物的主体消防不合格，影响被告方二次装修的消防无法通过验收，导致无法办理所有的营业证件、无法营业。现在涉案租赁物的第1、2、4、5、10、11、12楼正常营业，其余楼层均因为消防问题无法正常营业。被告管凯丰不同意解除合同，等主体消防验收合格了，从验收合格之日起会正常缴付租金，之前所欠的租金待双方商议解决，不同意支付违约金。被告林智旋在答辩期限内未作答辩，亦未提供证据抗辩。第三人刘南龙述称：本人曾于2015年11月11日与被告林智旋签订过租赁XX大厦1楼、2楼和4楼、5楼的两份租赁合同，其中：XX大厦的1楼、2楼是毛坯租赁经本人装修后用于经营“客家菜馆”，现在1楼、2楼的“客家菜馆”已经含装修等一并转让给第三人张小惠、郑曼红，并签订了转租合同，租金直接交给被告管凯丰，后来交到法院，具体交到什么时候，要问张小惠、郑曼红才清楚，现在1楼、2楼的一切与本人无关；XX大厦的4楼、5楼也是毛坯租赁经本人装修后与第三人饶乃曙合股经营“KTV”，但现在本人已退出4楼、5楼“KTV”的全部股份，由饶乃曙单独经营，签订的转租合同还是本人原来与被告林智旋签订的，租金一直接交给被告管凯丰，后来交到法院，具体交到什么时候，要问饶乃曙才清楚，现在4楼、5楼的一切与本人无关。第三人饶乃曙述称：对第三人刘南龙所说无异议，本人还毛坯租赁了XX号办公室。本人在证件齐全的情况下一直都合法经营、准时交租，为何毫无迹象的情况下政府要求停业，2019年1月1日凌晨开始停业，我的损失为什么得不到赔偿？原、被告如何诉讼是原、被告之间的事，如果解除合同，本人愿意跟原告重新签订租赁合同。第三人吴志武述称：不同意私自解除合同，本人不是跟被告直接签合同的，是原告跟管凯丰签合同的，当时签合同的时候是合法的，消防手续是齐全的，所以本人才会投资那么多钱去租租赁物装修经营。因为原告楼顶上加建3层，导致本人手上的租客在工商办理不到营业执照。本人出租跟奥园集团签合同是2年的，一个月租金17400元，因消防没能通过，导致奥园集团大概租了9个月后，宁愿赔偿一个月违约金与本人提前解除合同，本人的损失由谁给本人。以前的租金交至2017年10月份，本人一直都交给原告管凯丰，后来也是交不出给他。原告管凯丰跟被告之间的事情本人不管，也没有通知本人，甚至本人的租客在那里开会的时候，被告蓝钦国的工人都在那里加建打钻，本人多次上去说过。什么时候可以让本人正常经营，之前无法正常经营的损失由谁来负责。假如原被告解除合同，本人同意交还租赁物，同意按原来的合同与原告续签，但要赔偿装修损失、经营损失等。第三人黄优璋述称：8、9楼自租赁以来，一直都无法取得合法证件，无法正常营业，于2018年12月底至今被消防大队处罚并开了处罚单，处于停业状态。8、9楼的投资装修以及员工损失由谁负责，什么时候可以拿到消防证件，什么时候可以正常经营。本人是毛坯房租来装修的，同意腾退租赁物，但是必须赔偿本人装修损失及工人工资等所有损失。租金交至2017年10月份，假如原被告解除合同，在赔偿本人的损失、消防全面搞好后，在合理合规的情况下本人同意与原告续签。第三人鲍先赞述称：是毛坯房租来的，本人的意见与以上两位第三人的意见基本上一致。第三人郑曼红、张小惠述称：1、2楼是刘南龙装修好后转让给本俩人的，但也有过改造。2018年9月份之前的租金是交给第三人吴志武代收，10月份后交了3个月到法院。本人不同意腾退，愿意跟出租方另行签过租赁合同。本院经审理查明：2015年7月19日，原告蓝钦国与被告林智旋亲自签名、按指模签订《租赁合同》（以下简称原租赁合同），约定蓝钦国将位于广东省梅州市大埔县房屋租赁给林智旋作为经营酒店的场所，并约定了租赁内容、租赁用途、租赁期限、租金及其他费用、付款方式、租赁物的转让、合同的变更、终止与解除、特别约定及合同生效及其他等。2015年8月25日，原告蓝钦国与被告林智旋亲自按指模在该《租赁合同》落款处的日期下方手写注明：①消防由被告林智旋负责，原告蓝钦国补给被告林智旋安装消防系统、防火门等，包验收合格，出具消防合格证，原告蓝钦国一次性补给被告林智旋220000.00；②另加消防款伍万元，两项共计：贰拾柒万元整。2016年6月，被告林智旋将涉案租赁房屋移交给被告管凯丰接管。2016年7月18日，原告蓝钦国与被告管凯丰、林智旋签订《三方授权声明书》，约定原告蓝钦国与被告林智旋于2015年7月19日签订的《租赁合同》继续有效，被告林智旋将租赁的该栋房屋转租给被告管凯丰，由两被告履行原租赁合同的租金等权利义务，确认两被告同意原告在涉案租赁物XX大厦上加建第20、21、22三层楼。2016年11月8日，原告因两被告履行合同过程中拖欠租金诉至本院（【2016】粤1422民初1096号案）。2016年12月14日，出租方原告蓝钦国作为甲方与承租方被告管凯丰、林智旋作为乙方，重新签订《租赁合同》1份，约定：“第一条租赁内容1、甲方将位于梅州市大埔县XX大厦（下称“租赁物”）整栋租赁给乙方。甲方须确保其对租赁物具有合法使用权及产权。2、租赁物状况：大厦结构、楼面荷载、房屋配套设施（包括车位）、现有装修及甲方名下大厦所在宗地的土地面积。第二条甲方同意乙方所租大厦作为经营酒店用途，具体经营范围以乙方领取的营业执照为准，乙方租赁经营酒店应具备以下要素：1、经营范围应包括：主营旅馆业、餐饮服务，兼营娱乐场所，食品，土特产销售。所有与酒店前述营业项目有关的经营证照的批准手续甲方应协助乙方办理。2、整栋楼的内部装修装饰由乙方根据酒店经营的需要自行负责，但甲方有权对实际施工检查监督，对任何有损房屋结构等存在安全隐患的装修装饰行为，甲方均有权制止。第三条租赁期限租赁期限为2015年2月1日至2030年1月30日。第四条租金及其他费用1、基于双方已达成《民事和解协议书》的约定，甲方同意乙方在租赁期间按以下约定支付租金：乙方应当按时支付房屋租金，租金为实收制。2016年11月以后的房屋租金按以下方式支付：由乙方于11月、12月、2017年1月的每月分别先支付80000元，2016年11、12月和2017年1月除八万以外的其余租金115500元在2017年6月底以前一次性付清。2017年2月至2021年1月的租金在每月的10日前支付全额月租金，乙方必须足额缴交。乙方延迟支付月租金，每延迟一日应向甲方支付月租金的千分之一的违约金，延迟金额达到237000元，甲方有权随时单方废除本租赁合同。2、在租赁期内的2021年1月31日前，乙方需于每月10日前一次性付清租金118500元，自2021年2月1日起，乙方应向甲方支付的月租金每三年递增10%。计算方法为：前五年期内乙方每月应向甲方支付的租金设为Ａ，则第六至第八年期内的月租金为1Ａ＋1Ａ＊10%＝1.1Ａ；第九至第十一年的月租金为1.1Ａ＋1.1Ａ＊10%＝1.21Ａ；如此类推。3、乙方租赁期间，租赁物及酒店的经营装修、修缮、水电卫生费用及一切税费（国税、地税、租赁税或使用税）等全部由乙方承担，甲方不承担与租赁物经营及管理等有关的任何税收费用；因租赁物的经营、管理方面导致甲方遭受损失的，乙方应全额赔偿甲方的损失。4、甲方将乙方之前拖欠租金中的其中5万元抵作甲方拥有的20、21、22层对整栋XX大厦所有公共设施及一楼大堂装修的分摊费用。第五条付款方式1、乙方在签订本合同时付给甲方50万人民币作为履约保证金。履约保证金在合同期满或终止，且乙方将租赁物及酒店移交给甲方实际管理控制并结清所有相关款项后的10日后，由甲方全额无息退还给乙方。…第六条租赁物的转让…第七条合同的变更、终止与解除1、如需变更本合同内容，须经双方协商一致，并订立书面合同。2、若本合同租赁期内出现与国家及地方现行的政策法规相悖之情形或者因其他不可抗力事由，致使本合同不能继续履行的，本合同任何一方均可书面通知对方解除合同。互不追究对方违约责任。但解除合同时，甲方退还乙方已付的未到期部分的相应租金。3、如因甲方原因造成租赁物出现主体结构等重大质量问题并经有权部门认定严重危及乙方安全的，乙方有权解除合同。此情形下，甲方应退还乙方已付的未到期部分的相应租金并承担乙方搬迁的费用；若由此给乙方造成损害，甲方应全额赔偿。4、本合同租赁期内，如租赁物被甲方设置抵押或因甲方原因而被查封的，则甲方应提前告知乙方。如由此影响或可能影响乙方对租赁物正常使用的，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方已付的相应租金、赔偿乙方由此遭受的损失。5、本合同因承租期限届满等原因而终止的，乙方应于合同终止之日起15日内将租赁物移交还给甲方管理经营。乙方逾期不移交还甲方的，乙方除应按合同解除前的月租金标准的3倍支付占用费用外，甲方可采取断水断电措施，因此导致的任何损失及后果均由乙方自行承担。6、如果乙方在2017年2月以后再次违约拖欠租金，且拖欠金额累计超过237000元，甲方有权单方面解除租赁合同，有权向乙方追索所有的租金及相应的违约金和滞纳金，并由乙方另外补偿给甲方，因甲方与乙方及林智旋等第三方于2016年的原租赁合同1月份的和解退让的损失112646.5元。7、如果解除合同，由甲方按以下标准对乙方的装修费予以补偿：酒店装修费及投资（包括大堂及客房里面的一切设施、设备、用品等相关物品）合计商定为1000／平方米，ＫＴＶ和餐厅的装修费及投资（ＫＴＶ房中一切设施、设备及相关物品等）合计为1200／平方米，大厦17至19层办公室的装修费及投资费（包括其中的一切设施及设备）合计为500元／平方米。以上所涉的装修及投资面积（平方米）按建筑投影面积（即原租赁合同所涉的租赁面积）计算。考虑到装修及投资物折旧，若在租赁期内第一年内解除，按全部装修费及投资的4折予以补偿；在租赁期间第二年内解除，按全部装修费及投资的3折予以补偿；在租赁期间第三年内解除，按全部装修费及投资的2折予以补偿；在租赁期间第四年及以后解除，则不予补偿相关装修及投资费用。第八条特别约定1、乙方有下列情形之一，甲方有权单方面终止合同，由此产生的一切责任与后果均由乙方承担：（1）未经甲方同意擅自改变房屋主体结构的。（2）相关部门认定利用租赁物进行违法犯罪活动（黄、赌、毒等）的。（3）拖欠租金累计总额超过237000元的。（4）租赁期间发生重大生产经营安全事故或者存在重大安全隐患，经相关政府部门责令整改后仍拒绝不按期整改的。2、乙方承租期内，有权将酒店的整体运营权或部分经营项目的经营权承包给第三方经营，但相关期限不得超出本合同约定的任何义务与责任。乙方与承包第三方之间的任何纠纷由乙方自行解决并承担相应后果。3、甲乙双方同意合同归属于乙方名下的所有权利和义务均由承担人一即管凯丰享有和承担……”。2016年12月14日，重新签订《租赁合同》后的当天，原、被告双方经本院主持调解，对原告于2016年11月8日提起的被告拖欠租金的诉讼，达成如下调解协议（【2016】粤1422民初1096号《民事调解书》）：一、原告蓝钦国、被告管凯丰、林智旋自愿将原告蓝钦国与被告林智旋于2015年7月19日签订的《租赁合同》与原告蓝钦国和被告管凯丰、林智旋三方于2016年7月18日签订的《三方授权声明书》合并，于2016年12月14日另行重新签订《租赁合同》1份（已签订）；原告蓝钦国同意被告仍欠的6月份至11月份的租金只付20万元（其中5万元抵作原告拥有的20、21、22层对整栋XX大厦所有公共设施及一楼大堂装修的分摊费用抵扣给被告），减免其余租金和违约金，如被告未按本调解书履行义务，原告可向被告主张其余租金和违约金并解除租赁合同；诉讼费、律师费由被告负担；二、被告管凯丰自愿于2016年12月30日付清5万元；其余10万元在2017年10月底前付清；2016年12月份、2017年1月份的剩余租金77000元在2017年10月底前付清；2017年2月以后直至合同终止日的租金在每月10日之前准时缴清租金（按原被告双方于2016年12月14日签订的《租赁合同》的约定缴交）。2017年6月22日,原告蓝钦国取得了涉案《租赁合同》重新签订后涉案租赁物XX酒店上加建的19、20、21层三层楼（原初定层次为20、21、22三层）的不动产权登记证书，证书中确认的XX酒店总层数为21层，第19-20层的证号为粤（2017）大埔县不动产权第0005629号、第21层的证号为粤（2017）大埔县不动产权第××号。2017年8月31日，梅州市公安局颁发梅市公通字【2017】298号《大埔县公安机关纪律作风暗访发现问题处理情况通报》文件，通报大埔县公安机关在2017年6月6日的日常检查工作中发现XX酒店存在涉黄现象。2017年10月13日，原告蓝钦国与被告管凯丰、案外人唐玉峰签订《XX酒店消防整改协议书》1份，载明：“甲1方：蓝钦国甲2方：管凯丰、乙方：唐玉峰（洪安消防器材经营部）一、XX酒店消防主体报建设施改造工程，甲1方、甲2方、乙方三方达成协议，甲1方因加建20、21、22层（甲方有规划许可证）负责主体设计报建费用，由乙方负责设计、报建等。甲2方负责整栋楼的消防整改，乙方负责整栋楼的消防验收和消防系统整改。就此甲1方需出主体设计报建等费用计人民币叁拾万元（￥300000元）给乙方，乙方必须在2017年10月28日前报建完成，拿到合格的审核意见书。甲2方负责配合乙方在规定时间内完成楼内消防整改（于2017年11月12日前全部消防整改合格）。二、甲1方给乙方的工程款付款方式1、甲1方拿到合格审核书后付给乙方人民币壹拾万元工程款（￥100000元）2、乙方必须在2017年12月12日前完成XX酒店整栋消防验收，取得消防局的验收合格证，验收合格证取得后10天内甲1方一次性付清人民币贰拾万元的工程款给乙方。3、整改期间内乙方保证整栋消防系统正常运行。三、以上消防整改协议甲1方、甲2方、乙方需按规定完成，如未完成，乙方退回所收费用”。2018年2月8日，梅州市公安消防局出具梅市公消审字【2018】第0046号《关于同意XX酒店建设工程消防设计的审核意见》，消防局审核通过了XX酒店建设工程一层至二十一层装修工程。2018年2月14日，大埔县湖寮镇鸿安消防器材经营部向原告蓝钦国出具了收取XX酒店消防设计报建费100000元的《收据》1份。2018年5月8日，因两被告在履行了（2016）粤1422民初1096号《民事调解书》及2016年12月14日重新签订的《租赁合同》中同样约定的支付款项后，自2017年10月10日起未再向原告支付租金，原告遂向本院提起本案诉讼。另查明，2015年11月11日，被告林智旋与第三人刘南龙签订《租赁合同》2份，分别将涉案租赁物XX大厦1-2楼（每月租金10800元）毛坯转租给第三人刘南龙经营餐厅饮食、4-5楼（每月租金16000元）毛坯转租给第三人刘南龙经营酒吧KTV，租赁期限均为15年（2016年4月8日至2031年2月1日）；2016年7月27日，被告管凯丰与第三人饶乃曙签订《写字楼租赁合同书》1份，将涉案租赁物XX大厦17层5号办公室转租给第三人饶乃曙经营，租赁期限均自2016年8月30日至2026年8月29日，每月租金1500元。第三人刘南龙取得租赁物装修后，将1-2楼用于经营“XX菜馆”，4-5楼与第三人饶乃曙合股经营“KTV”。现第三人刘南龙将1-2楼的“XX菜馆”已经含装修等一并转让给第三人张小惠、郑曼红，并于2017年8月8日签订了《租赁合同》1份，租赁期限自2016年4月8日至2031年2月1日，每月租金10800元，租金一直交付给被告管凯丰，后来自2018年9月份起到2018年12月共4个月交至法院43200元(10800元×4)；4-5楼“KTV”的全部股份，由第三人饶乃曙单独经营，租赁合同还是刘南龙原来与被告林智旋签订的，每月租金16000元与17层5号办公室的每月租金1500元一直接交付给被告管凯丰，后来自2018年10月份起到2018年12月共3个月交至法院52500元（17500元×3）。现在1楼、2楼、4楼、5楼租赁物的一切与第三人刘南龙无关。2016年12月16日，被告管凯丰分别与第三人吴志武、黄优璋、鲍仙赞各签订《租赁合同》1份，将涉案租赁物XX大厦6-7楼及17-19楼毛坯转租给第三人吴志武（每月租金30000元）装修后经营写字楼、8-9楼毛坯转租给第三人黄优璋（每月租金12000元）装修后经营休闲会所、10-16楼毛坯转租给第三人鲍仙赞（每月租金42600元）装修后经营酒店（客房），租赁期限均为13年（2016年12月16日至2029年12月15日）。8-9楼、10-16楼，6-7楼，17-19楼租金都是交至2017年10月份（10月份起未交）。涉案租赁物XX大厦3楼没有转租，现空置。诉讼中，被告管凯丰向本院提交大埔县工商局向XX大酒店（鲍仙赞）、XX餐厅（郑曼红）发出的《行政告诫书》，以及大埔县公安局向XX休闲会所发出的《责令限期改正通知书》，拟证明因涉案租赁物消防不合格导致部分转租人被停业或整改的事实，并确认从2017年10月10日起未再支付租金，结欠原告从2017年10月10日起暂计至2018年5月10日止的租金829500元；目前，涉案XX酒店主体消防改造已由被告负责完成达到尾声，等待消防验收单位验收。对管凯丰拖欠租金的抗辩意见，原告蓝钦国确认涉案租赁物因加建三层致消防还没有重新取得验收合格证，而造成消防无法取得验收合格证的责任在于管凯丰,并提供其与被告管凯丰、案外人唐玉峰于2017年10月13日签订的《XX酒店消防整改协议书》（以下简称《整改协议书》）及鸿安消防器材经营部于2018年2月14日出具的收取XX酒店设计报建费100000元的《收据》，拟证明因加建导致XX酒店的消防整改、取得消防合格证是管凯丰的义务，其只负责支付相关款项。此外，蓝钦国还提供如下证据：1.梅市公通字【2017】298号《大埔县公安机关纪律作风暗访发现问题处理情况通报》文件，拟证明XX酒店的休闲会所存在涉黄活动，已达到合同解除条件；2.XX酒店的用电清单、客房签单明细账单、收据及发票，拟证明XX酒店一直处于正常使用营业状态；3.2018年2月8日梅州市消防局出具的《关于同意XX酒店建设工程消防设计的审核意见》，拟证明消防局审核通过了XX酒店建设工程一至二十一层装修工程消防设计，管凯丰可配合进行消防整改。另，在本案的审理过程中，因两被告将涉案租赁物转租，原告于2018年9月3日向本院申请对次承租人吴志武、饶乃曙、刘南龙的预期租金699600元进行财产保全，并提供了保险公司的保函作担保。上述三名次承租人均向本院确认他们与两被告签订的转租合同的真实性，确认他们转租的租赁物均正常经营、正常交租。本院于2018年9月4日依法对上述三名次承租人预期未交的租金进行了财产保全，原告已预交保全费4018元。以上事实，有原、被告及第三人提交《租赁合同》、（2016）粤1422民初1096号《民事调解书》、《三方授权声明书》、粤（2017）大埔县不动产权第0005629号和粤（2017）大埔县不动产权第××号《不动产权证书》、《XX酒店消防整改协议书》、XX酒店的用电清单、客房签单明细账单、发票、《收据》、《大埔县公安机关纪律作风暗访发现问题处理情况通报》、《行政告诫书》、《责令限期改正通知书》、《关于同意XX酒店建设工程消防设计的审核意见》、《询问笔录》等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原告蓝钦国与被告管凯丰、林智旋于2016年12月14日签订的《租赁合同》是在原租赁合同发生纠纷诉至本院后，经调解，双方达成调解协议并重新签订的，是双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定为合法、有效。原、被告双方应全面、完全地履行合同义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告已将租赁物交付给两被告使用、收益，两被告却自2017年10月10日起至今未按合同约定按时支付租金，已构成严重违约。被告抗辩未按约按时交付租金给原告，是由于原告在涉案租赁物上加建三层楼导致整栋租赁物的主体消防不合格，影响其二次装修的消防无法通过、第三人无法正常营业、无法收取第三人租金造成。但，根据原、被告双方2015年7月19日签订的《租赁合同》落款处注明“①消防由被告林智旋负责，原告蓝钦国补给被告林智旋安装消防系统、防火门等，包验收合格，出具消防合格证，原告蓝钦国一次性补给被告林智旋220000.00；②另加消防款伍万元，两项共计：贰拾柒万元整”；2016年7月18日签订的《三方授权声明书》确认两被告同意原告在涉案租赁物XX大厦上加建三层楼，原告蓝钦国在2017年6月22日取得了涉案租赁物XX酒店上加建的三层楼的《不动产权证书》；以及原告蓝钦国与被告管凯丰、案外人唐玉峰2017年10月13日签订的《XX酒店消防整改协议书》载明管凯丰负责整栋楼的消防整改，蓝钦国只需出费用300000元，和2018年2月8日消防局审核通过了XX酒店建设工程一层至二十一层装修消防设计工程后，涉案租赁物XX酒店主体消防改造已由被告负责完成至现在等待消防验收单位验收等情况来看，涉案租赁物XX酒店的主体消防设计、改造等工程从原、被告一开始产生租赁关系到现在，均约定是由两被告负责实施完善。即使出现如被告辩称涉案租赁物二次装修的消防无法通过、第三人无法正常营业、无法收取第三人租金的情况，也是两被告的责任，两被告并没有证据证明是原告造成。而原告蓝钦国在涉案租赁物上加建三层楼也是经两被告同意，加建的三层楼也早已取得了合法建筑的不动产权证书，两被告不能以此成为拒付涉案租赁物租金的理由。故，两被告的抗辩难以让人采信，其严重违约拒付租金，依法应承担相应的违约责任。关于原告要求解除原告与被告管凯丰、林智旋于2016年12月14日签订的《租赁合同》的问题。两被告曾因结欠原告涉案租赁物租金引起诉讼，在调解结案前原、被告双方重新签订涉案《租赁合同》后，现又再次拖欠涉案《租赁合同》约定的租金，自2017年10月10日起暂计至2018年5月10日止已达829500元，且至今仍延续拖欠，远远超过了原、被告约定的拖欠租金不能超过237000元的合同解除的条件，已构成根本性违约。根据涉案《租赁合同》第四条第1款中“乙方延迟支付月租金，每延迟一日应向甲方支付月租金的千分之一的违约金，延迟金额达到237000元，甲方有权随时单方废除本租赁合同。”、第七条第6款中“如果乙方在2017年2月以后再次违约拖欠租金，且拖欠金额累计超过237000元时，甲方有权单方解除租赁合同”及第八第1款“两被告拖欠租金累计总额超过237000元的，原告有权单方终止合同”的约定,以及《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，现两被告再次拖欠原告租金远远超过237000元，原告提出要求解除原、被告双方于2016年12月14日签订的《租赁合同》的诉讼请求，符合双方合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。涉案《租赁合同》解除后，根据涉案《租赁合同》中关于“考虑到装修及投资物折旧，若在租赁期间第一年内解除，按全部装修费及投资的4折予以补偿；在租赁期间第二年内解除，按全部装修费及投资的3折予以补偿；在租赁期间第三年内解除，按全部装修费及投资的2折予以补偿；在租赁期间第四年及以后解除，则不予补偿相关装修及投资费用。”的约定，本案租赁期限已超过四年，原告无需向被告支付任何装修残值补偿及投资费用。至于两被告将涉案的租赁物分拆自行转租给第三人，第三人提出其装修损失及经营损失补偿的问题，是两被告与第三人之间的次承租的租赁合同关系，根据合同的相对性原则，第三人无权向本案原告主张其装修损失及经营损失的补偿，第三人与承租人之间因转租合同产生的纠纷，应由第三人与两被告另行解决，本案不作处理。关于原告要求被告管凯丰、林智旋向原告蓝钦国支付租赁XX大厦的租金（从2017年10月10日起至《租赁合同》解除之日止，以118500元/月计算）的问题。被告管凯丰当庭确认从2017年10月10日起未再支付租金，至今仍延续拖欠，根据涉案《租赁合同》中关于“在租赁期内的2021年1月31日前，乙方需于每月10日前一次性付清租金118500元”的约定，现原告要求被告管凯丰、林智旋向原告蓝钦国支付自2017年10月10日起至《租赁合同》解除之日止以118500元/月计算的租赁XX大厦的租金，符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告管凯丰、林智旋向原告蓝钦国支付违约金（以实欠租金为基数，即2017年10月11日至2017年11月10日按拖欠的租金118500元为基数，第二个月按拖欠的租金118500元×2为基数，第三个月按拖欠的租金118500元×3为基数，以此类推，每日1‰计至付清租金时止）的问题。被告自2017年10月10日起至今拖欠原告租金，已构成严重违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，涉案《租赁合同》第四条中约定“乙方延迟支付月租金，每延迟一日应向甲方支付月租金的千分之一的违约金，延迟金额达到237000元，甲方有权随时单方废除本租赁合同”，现原告要求被告从2017年10月10日起至涉案《租赁合同》解除之日止，按实际欠付租金的每日1‰支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告管凯丰主张其无需支付延迟支付租金的违约金，于法无据，本院不予采纳。对原告要求被告管凯丰、林智旋及第三人自解除《租赁合同》之日起十五日内腾退并按现状向原告蓝钦国交还租赁物，如未按判决期限将租赁物XX大厦腾退并交还给原告蓝钦国，被告管凯丰、林智旋则从逾期腾退之日起至实际腾退房屋之日止，向原告蓝钦国支付房屋占有使用费（按合同解除前的月租金118500元的3倍，即355500元／月的标准）,其中：第三人郑曼红、张小惠对逾期腾退XX大厦1-2层期间的房屋占有使用费在32400元／月限额内与两被告共同承担支付责任；第三人饶乃曙对逾期腾退XX大厦4-5层及17层5号办公室期间的房屋占有使用费在52500元／月限额内与两被告共同承担支付责任；第三人吴志武对逾期腾退XX大厦6、7、17、18、19层期间的房屋占有使用费在90000元／月限额内与两被告共同承担支付责任；第三人黄优璋对逾期腾退XX大厦8、9层期间的房屋占有使用费在36000元／月限额内与两被告共同承担支付责任；第三人鲍仙赞对逾期腾退XX大厦10-16层期间的房屋占有使用费在127800元／月限额内与两被告共同承担支付责任的问题。涉案《租赁合同》第六条第5款约定：“本合同因承租期限届满等原因而终止的，乙方应于合同终止之日起15日内将租赁物移交还甲方管理经营。乙方逾期不移交还甲方的，乙方除应按合同解除前的月租金标准的3倍支付占用费外，甲方可采取断水断电措施，因此导致任何损失及后果均由乙方自行承担”，从文义上解释，因合同终止，甲方应给乙方合理的腾退租赁物的期限15天，逾期不腾退，才开始支付房屋占有使用费。故，被告应自合同解除之日起十五日内腾退涉案租赁物，交还给原告；逾期不腾退的，两被告应从逾期腾退之日起至实际腾退房屋之日止，参照合同约定按合同解除前的月租金118500元的3倍，即355500元／月的标准向原告支付房屋占有使用费。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条中关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，涉案《租赁合同》判决解除后，两被告及第三人不再拥有占有使用房屋的合法依据，无权继续占有租赁物。如两被告及第三人未按判决期限将租赁物XX大厦腾退并交还给原告蓝钦国，两被告与各第三人应共同承担房屋占有使用费，各第三人承担的房屋占有使用费参照各第三人分别与两被告或其他承租人签订的《租赁合同》中约定合同解除前的月租金标准（第三人郑曼红、张小惠为10800元／月，第三人饶乃曙17500元／月，第三人吴志武30000元／月，第三人黄优璋12000元／月，第三人鲍仙赞42600元／月）的3倍计算。故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求两被告支付原租赁合同的和解退让损失人民币112646.5元的问题。根据涉案《租赁合同》第六条第6款约定：“如果乙方在2017年2月以后再次违约拖欠租金，且拖欠金额累计超过237000元，甲方有权单方面解除租赁合同，有权向乙方追索所有的租金及相应的违约金和滞纳金，并由乙方另外补偿给甲方，因甲方与乙方及林智旋等第三方于2016的原租赁合同1月份的和解退让的损失112646.5元”，是双方合意的结果。现两被告结欠原告的租金达到双方约定的合同解除条件，原告请求两被告支付该和解退让损失112646.5元，符合双方合同的约定，本院予以支持。关于原告请求本案律师费由两被告承担的问题。本院认为，（2016）粤1422民初1096号《民事调解书》载明：“如被告未按本调解书履行义务，原告可向被告主张其余租金和违约金并解除租赁合同，诉讼费、律师费由被告负担。”上述律师费的负担和支付条件，应是（2016）粤1422民初1096号案调处的范畴，而（2016）粤1422民初1096号《民事调解书》已生效，若被告不履行，原告可直接向法院申请执行。另，涉案的《租赁合同》双方并无对律师费条款进行约定。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告林智旋、第三人刘南龙经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告蓝钦国与被告管凯丰、林智旋于2016年12月14日签订的《租赁合同》；二、被告管凯丰、林智旋及第三人饶乃曙、吴志武、黄优璋、鲍先赞、郑曼红、张小惠自解除《租赁合同》之日起十五日内腾退并向原告蓝钦国交还租赁物（广东省梅州市大埔县XX大厦）；三、被告管凯丰、林智旋在本判决生效之日起十五日内向原告蓝钦国支付自2017年10月10日起至《租赁合同》解除之日止以118500元/月计算的租赁XX大厦的租金；四、被告管凯丰、林智旋在本判决生效之日起十五日内向原告蓝钦国支付自2017年10月10日起至《租赁合同》解除之日止以实欠租金为基数（即2017年10月11日至2017年11月10日按拖欠的租金118500元为基数，第二个月按拖欠的租金118500元×2为基数，第三个月按拖欠的租金118500元×3为基数，以此类推）按每日1‰计算的违约金。五、若被告管凯丰、林智旋及第三人饶乃曙、吴志武、黄优璋、鲍先赞、郑曼红、张小惠未在第二项判决期限内将租赁物XX大厦腾退并交还给原告蓝钦国，则被告管凯丰、林智旋应从逾期腾退之日起至实际腾退房屋之日止按355500元／月的标准向原告蓝钦国支付房屋占有使用费。第三人郑曼红、张小惠对逾期腾退XX大厦1-2层期间的房屋占有使用费在32400元／月限额内与被告管凯丰、林智旋共同承担支付责任；第三人饶乃曙对逾期腾退XX大厦4-5层及17层5号办公室期间的房屋占有使用费在52500元／月限额内与被告管凯丰、林智旋共同承担支付责任；第三人吴志武对逾期腾退XX大厦6、7、17、18、19层期间的房屋占有使用费在90000元／月限额内与被告管凯丰、林智旋共同承担支付责任；第三人黄优璋对逾期腾退XX大厦8、9层期间的房屋占有使用费在36000元／月限额内与被告管凯丰、林智旋共同承担支付责任；第三人鲍仙赞对逾期腾退XX大厦10-16层期间的房屋占有使用费在127800元／月限额内与被告管凯丰、林智旋共同承担支付责任。六、被告管凯丰、林智旋在本判决生效之日起十五日内向原告蓝钦国补偿因2015年7月19日的《租赁合同》的和解退让损失112646.5元；七、驳回原告蓝钦国的其他诉讼请求。如被告管凯丰、林智旋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13953元，由原告蓝钦国负担813元，由被告管凯丰、林智旋负担13140元；保全费4018元，由被告管凯丰、林智旋负担。被告管凯丰、林智旋应负担的案件受理费应在本判决生效之日起十五日向本院缴交；原告已预交超过其应负担部分的案件受理费，根据原告要求由本院退回给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  林德胜人民陪审员  黄启旋人民陪审员  何丽兰二〇一九年六月二十八日书 记 员  郭汉章