山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初4955号原告：秦志明，男，1978年8月16日出生，汉族，住山西省临县。委托诉讼代理人：喻群辉，广东海埠律师事务所律师。被告：太原新西城购物广场有限公司，住所地太原市迎泽区郝庄正街****B地下****。法定代表人:安俊慧，总经理。委托诉讼代理人：王铁梅，山西晋杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晋，山西晋杰律师事务所律师。被告：安军，女，1974年1月8日出生，汉族，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：尉海滨，山西恒一律师事务所律师。原告秦志明与被告太原新西城购物广场有限公司、安军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦志明的委托诉讼代理人喻群辉、被告太原新西城购物广场有限公司的委托诉讼代理人王铁梅、韩晋、被告安军及其委托诉讼代理人尉海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦志明向本院提出诉讼请求：1、判令被告太原新西城购物广场有限公司返还原告已交房租732560元（自2017年8月25日至2024年10月31日）；2、判令被告太原新西城购物广场有限公司支付违约赔偿金1465120元（剩余经营年限的两倍）；3、判令被告太原新西城购物广场有限公司支付上述两项共计2197680元的利息241685元(从2017年8月26日起，按年利率6%，暂计至2019年6月25日，直至付清全部款项之日止)；4、判令被告太原新西城购物广场有限公司承担本案公证费7800元及其他全部诉讼费用；5、判令被告安军与被告太原新西城购物广场有限公司承担连带赔偿责任。事实和理由：2017年3月6日，原告从被告安军和案外人安玉光处购买了包括新西城店在内的9个直营门店和1个库房，原告向二人指定的账户内转入了收购门店和仓库的转让款、租金和管理费等共计600多万元，其中包括新西城店的租金779762元（租期从2017年3月9日至2024年10月31日）和管理费19123.3元（自2017年3月9日至8月31日）。新西城店属个体户，一直由被告安军经营，被告太原新西城购物广场有限公司是经营用房的出租方。2017年6月17日，在被告安军的安排下，原告与二被告签订了新西城经营用房的转租协议，约定被告太原新西城购物广场有限公司将原来交与被告安军经营的太原新西城购物广场A座5层61号的市场营业用房转给原告使用。承租人由被告安军变更为原告，使用期限为7年8个月，即自2017年3月1日至2024年10月31日，使用费为782000元。原告按要求办理了转让手续，被告太原新西城购物广场有限公司确认收到原告款项。原告在受让新西城店时一次性交了七年多的租金，管理费也已一次性交至2017年8月31日，后续管理费本应从2017年9月1日起计，但被告太原新西城购物广场有限公司于2017年8月就开始催交后两个月的管理费，通知原告自8月26日起按照每天10%逐日收取滞纳金，并擅自于8月25日前动用保安力量，没收原告货物，强行查封铺面，致使原告无法经营。原告请求被告太原新西城购物广场有限公司缓以时日，但其竟于2017年9月末，未经原告同意即将该经营用房另行出租给案外人使用。原告自2017年8月25日开始未能使用该营业用房，新西城店也未能继续经营。至今，新西城店的经营负责人依然是被告安军，二被告的行为给原告造成了较大的经济损失，为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特向贵院起诉，请求依法判允。被告太原新西城购物广场有限公司辩称，1、原告不按期交纳管理费且经催告后仍拒不交纳，明显构成违约，应依约承担违约责任。案涉《太原新西城购物广场有限公司经营权协议书》原系被告新西城公司与被告安军签订。2017年6月17日，被告安军及案外人安玉光与原告一同前往被告新西城公司处办理该合同转让事宜。当时，原告告知被告新西城公司上述合同中的权利义务已由被告安军告知过，其对合同内容明确知悉且完全理解。被告新西城公司在三人均在场的情形下，又将合同权利义务向原告说明，同时，向原告强调合同中所述各项费用均为提前交纳，原告表示知晓且认同，并陈述管理费已交纳至2017年8月31日。上述事宜核实之后，被告新西城公司为双方办理了转让手续。事实上，在被告新西城公司办理转让事宜之前，原告就已开始对061号房经营。原告经营期间，多次违反商场经营规定，不按规定时间开展经营活动（不按时开门、提前关门），严重影响商场形象，给商场及其他经营户造成极大的负面影响。2017年8月25日，原告未按期交纳管理费。被告新西城公司采取措施予以催告，原告一直置之不理且无理由关门停业，直到2017年9月6日，原告才微信予以回应，但其并未积极履行交款义务。相反，持放任态度。在此情形下，被告新西城公司仍持续不断催告，但原告却视而不见。至今，原告仍未将管理费交纳。2、原告不按约定履行合同义务，且经被告新西城公司催告后至今仍拒不履行，其主观上明显具有违约的故意，客观上亦实施了违约行为。反之，被告新西城公司不存在任何违约行为，却因原告的违约行为不仅遭受严重经济损失，企业商誉更受损。因此，原告要求被告新西城公司承担违约责任既无事实依据，也无法律依据，请求予以驳回。被告安军辩称，2017年3月6日，原告从被告安军处购买了包括新西城店在内的9个直营店的资产和经营权，双方于2017年3月9日办理完毕全部9个店面和1个仓库交接手续后交由原告经营管理，涉案门店新西城系租赁被告新西城公司的商铺，2017年6月17日，被告安军与原告在被告新西城公司处正式办理了经营权转让手续，原告、被告新西城公司及被告安军三方共同在《经营权协议书》上签字盖章，确认自2017年3月1日至2024年10月31日新西城店的经营权由安军变更为原告，当时原告即收回了安军同原告签订的《经营权协议书》原件，同时，原告正式同被告新西城公司签订了《经营权协议书》，原告也向被告新西城公司支付了转让费并办理了过户相关手续。至此，被告安军与被告新西城公司终止了协议关系，原告在诉状中称，房屋租赁费原告已支付给被告新西城公司，与被告安军无关。原告起诉所称的被告新西城公司查封、收回经营权事宜均发生在被告安军与被告新西城公司终止《经营权协议书》之后，且查封收回的理由与被告安军均无任何关系，应当驳回原告对被告安军的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，被告新西城公司（甲方）与被告安军（乙方）签订《太原新西城购物广场有限公司经营权协议书》，约定：1、甲方向乙方提供市场营业用房五层061号房间，使用期限为7年8个月，从2017年3月1日至2024年10月31日，乙方向甲方支付782000元（其中35%为租赁费，65%为装饰及配套设施费）；2、乙方须按时交纳工商费、国、地税和、地税和市场综合管理费交者，按应交额的10%收取滞纳金，逐日累计计算。2017年3月6日，原告（乙方）与被告安军、案外人安玉光（甲方）签订《协议书》，约定：1、甲方自愿将所拥有的九个直营门店及库房（包含涉案房屋）的所有权及经营权转让给乙方，甲方授权乙方免费使用相关商标，转让价为人民币500万元；2、本协议签订后，乙方于三天内将股权收购转让款500万元一次性转入到甲方指定的银行账户；3、甲方自收到股权转让款之日起，乙方即可全面接手“恒力源”的经营管理权，三天内着手办理相关的交移和变更手续，包括但不仅限于甲方名下的9个直营门店过户到乙方名下。合同签订后，原告向案外人安玉光支付相应转让款。2018年7月11日，被告太原市新西城购物广场有限公司出具证明，内容为：“兹证明安军于2017年6月17日将新西城A座五层61号房间转让给秦志明，已办理转让手续。安军经营期间每月按时交纳市场各项费用”。自2017年8月29日起，被告新西城公司向原告发出多份催款通知，催交管理费用等及相应滞纳金，至今原告仍未交纳上述费用。原告提交的时间为2017年8月15日《太原新西城购物广场收据》手机照片显示，收款金额为8749元，原告无法明确该收据收费的具体内容。被告新西城公司对其真实性不予认可，表示从未向原告出具过上述收据。原告提供太原市城西公证处作出的（2018）并西证民字第04468号《公证书》，内容是：2018年2月1日上午，公证人员前往太原市郝庄正街的“新西城购物广场”内在门店上方标有“儿童生活馆运营中心新西城A座5层61号”字样的商店内外进行拍照、摄像，拟证明被告新西城公司存在违约事由。被告新西城公司质证认为真实性认可，但对待证事实不认可。2017年11月1日，原告向被告新西城公司邮寄通知，内容是：原告如期支付了截止2017年8月30日之前的所有管理费用，但被告新西城公司于2017年8月25日紧锁店面大门，关紧外闸门，并张贴封条，导致原告无法正常使用店铺。被告新西城公司质证认为关联性不认可，无法证明邮寄的材料是庭审中所涉材料。被告新西城公司表示，由于原告拒交管理费，且关门停业，影响商城的经营环境，在其他经营户的要求下，被告公司从2018年1月底，同意第三方临时占用涉案商铺，期间常有空档期，如果现在原告同意进场经营仍可以由原告继续使用该商铺。另查明，被告新西城公司《经营户手册》载明，经营户每月25日按时交纳各种国家税费、市场管理费、空调费、水费等，每逾期一日，则按应交费用的百分之三向被告新西城公司支付违约金，超过三日未足额交纳各项费用，新西城公司有权强制收回商铺，有权自行处理商铺内全部物品，所收各项费用不予退还并终止合同。被告新西城公司的经营户徐方正、贺卫国、汪晓俊、王娟出庭作证，知晓上述《经营户手册》内容。现在占用涉案房屋的人员朱建芳出具的证人证言的内容是：“我现在临时占用新西城购物广场A座五层61号经营用房，除水电外，其他费用不交。特此说明”。原告对《经营户手册》的真实性不予认可，表示从未看到过该手册，对经营户出庭作证内容表示质疑，但未提供相关证据予以佐证。原告对朱建芳证人证言真实性及证明内容均不认可。综合出庭作证证人的当庭陈述及被告新西城公司提供的《经营户手册》，本庭对《经营户手册》的真实性予以采信，朱建芳未出庭作证，对该证人证言不予采信。本院认为，二被告签订《经营权协议书》后，被告安军将经营权转让给原告，被告新西城公司认可其转让行为，并同意原告在涉案商铺经营，至此，上述《经营权协议书》对原告与被告新西城公司均有约束力，双方应严格履行，但原告违反约定，直至庭审结束仍未交纳约定管理费用，构成违约，原告以实际行动表明不履行合同义务，但是作为违约方，原告无权要求解除合同并赔偿损失，故原告要求被告新西城公司支付赔偿金1465120元及其相应利息的诉讼请求，不予支持。2017年9月以来，被告新西城公司曾通知原告交纳管理费用，综合考虑双方实际情况，酌情给予原告交纳管理费用期限10个月，此后原告仍一直未交纳上述费用，涉案商铺也不定期让他人占用，被告新西城公司放任该行为的发生，说明被告新西城公司有解除合同的意愿和实际行动，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方合同自2018年6月解除。被告新西城公司应返还原告剩余经营权费用，但应扣除应交纳管理费等费用并承担违约损失。根据合同约定每月经营权费用是8500元，截止到2018年6月1日剩余经营权费用是654500元。原被告提供的证据及其双方的陈述均未明确管理费用等的具体金额，《太原市新西城购物广场有限公司经营权协议书》约定损失的计算方式明显过高，酌情扣减10个月管理费用及其损失合计70000元，被告应返还原告584500元及其自2018年6月1日至还清之日止的利息（2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告太原新西城购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告秦志明款项584500元及其自2018年6月1日至还清之日止的利息（2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告秦志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13169元，由原告秦志明负担8169元，被告太原新西城购物广场有限公司负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 李晋涛 二〇二〇年六月二十三日书记员 程志民相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。