上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四（民）初字第1599号原告（反诉被告）中国医药集团上海公司。住所上海市福州路***号。法定代表人张宁。委托代理人金毓，北京大成（上海）事务所律师。委托代理人庄仕海，北京大成（上海）事务所律师。被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司。住所上海市天津路***号*层**层。法定代表人叶亦仙。委托代理人易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。原告中国医药集团上海公司诉被告上海阿加莎食品有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海阿加莎食品有限公司诉反诉被告中国医药集团上海公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄啸独任审判，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国医药集团上海公司委托代理人金毓、庄仕海，被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司法定代表人叶亦仙、委托代理人易瑞京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国医药集团上海公司诉称：被告拖欠租金并单方提前解除原、被告双方签订的房屋租赁合同却又未及时返还房屋，构成违约，故要求被告支付2014年1月1日至2014年5月31日期间的租金人民币204，375元及按同期中国人民银行贷款利率赔偿2014年1月1日起至判决生效之日止的利息损失（2014年1至3月的租金人民币122，625元利息自2014年1月1日起算至判决生效之日止，2014年4至5月的租金人民币81，750元利息自2014年4月1日起至判决生效之日止），并要求被告支付2014年6月1日至2014年7月9日期间的房屋占用费人民币106，392元（按日租金的2倍计算）及赔偿2个月的租金损失人民币81，750元。被告上海阿加莎食品有限公司辩称：原告违约在先且其要求的租金利息、房屋占用费及违约金等系重复计算并金额过高，认可原告诉请的欠付租金金额，但不同意其所有诉讼请求。反诉原告上海阿加莎食品有限公司诉称：被告租赁房屋的目的在于经营餐饮，但因房屋本身存在瑕疵而不能办理相关证照，被告租赁房屋的目的无法实现，原告违约在先，被告为减少租金及装修损失而改经营食品与百货，现因市场因素已无法继续经营而根据合同约定解除房屋租赁合同，要求反诉被告返还租赁保证金人民币200，000元。反诉被告中国医药集团上海公司辩称：反诉原告提前解除合同，根据合同租赁保证金不予返还，故不同意反诉原告之诉讼请求。为支持其诉辩称，原告（反诉被告）中国医药集团上海公司提供了《房屋租赁合同》、《补充协议（二）》、《解除合同通知书（二）》、《关于要求解除租赁合同的答复》作为证据。为支持其诉辩称，被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司提供了《房屋租赁合同书》、《甲、乙双方更改合同备案情况说明》、租赁保证金收据、回复函、房屋交接书作为证据。原告（反诉被告）中国医药集团上海公司对于被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司提供的证据的真实性均无异议，但不认可其证明内容。被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司对于原告（反诉被告）中国医药集团上海公司提供的证据的真实性均无异议，但不认可其证明内容。经审理查明，2010年5月26日，中国医药集团上海公司与叶亦仙（上海阿加莎食品有限公司现法定代表人）签订《房屋租赁合同书》，约定中国医药集团上海公司将上海市天津路XXX-XXX号房屋（面积2，690平方米）出租给叶亦仙用于经营餐饮酒店业，租期10年，年租金人民币250万元，保证金人民币50万元。2010年12月20日，上海阿加莎食品有限公司注册登记。2011年7月25日，中国医药集团上海公司与上海阿加莎食品有限公司签订《补充协议（二）》约定，在中国医药集团上海公司与上海阿加莎食品有限公司法定代表人叶亦仙签署的相关文件基础上，由中国医药集团上海公司将上海市天津路483（66.98平方米）、485（433.72平方米）、513（44.9平方米）号房屋出租给上海阿加莎食品有限公司做办公使用；租赁期限5年，年租金人民币49.05万元，每季度结算一次，每季度前15日之内支付当期租金人民币122，625元；租赁保证金人民币20万元，于上海阿加莎食品有限公司返还房屋并经验收后5日内返还；上海阿加莎食品有限公司提前终止租赁合同的则赔偿中国医药集团上海公司2个月的房租。2011年7月28日，中国医药集团上海公司与上海阿加莎食品有限公司签订《房屋租赁合同》，约定中国医药集团上海公司将上海市天津路房屋（建筑面积545平方米：三层66.98平方米、底面44.9平方米、二三层433.72平方米）出租于上海阿加莎食品有限公司作办公用；租赁期限自2011年8月1日起至2016年7月31日止，月租金人民币40，875元，按季支付，每季度前15日之内支付当期租金人民币122，625元，超过7日则每逾期一日则按日千分之一支付滞纳金；租赁保证金人民币20万元，租赁关系终止时上海阿加莎食品有限公司返还房屋并清偿所有应付款后30天内无息返还，若上海阿加莎食品有限公司中途退租的则保证金不予返还；除中国医药集团上海公司同意续租外上海阿加莎食品有限公司应在合同期满之日返还房屋，逾期返还房屋的每逾期一日则按日租金的2倍支付房屋占用费。2011年8月15日，上海阿加莎食品有限公司向中国医药集团上海公司支付了租赁保证金人民币20万元。2011年7月29日，中国医药集团上海公司与上海阿加莎食品有限公司就上海市天津路XXX号面积2，500平方米房屋签订《甲、乙双方更改合同备案情况说明》，将租赁押金调整为人民币100万元及合同期限调整为5年。2014年2月27日，上海阿加莎食品有限公司向中国医药集团上海公司发出《解除合同通知书（二）》，提出因巨额亏损而自2014年5月31日起解除房屋租赁合同。中国医药集团上海公司于2014年3月6日向上海阿加莎食品有限公司发出《关于要求解除租赁合同的答复》，表示同意于2014年5月31日解除合同，但要求上海阿加莎食品有限公司于合同解除日前付清拖欠的租金、物业管理费、公用事业费等，维持装修现状及注销工商登记。上海阿加莎食品有限公司于2014年3月25日回复表示，同意维持房屋装修现状但要求中国医药集团上海公司给予相应补偿。2014年7月9日，上海阿加莎食品有限公司将房屋返还于中国医药集团上海公司。审理中，对于《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同》、《补充协议（二）》之间的关系，中国医药集团上海公司表示《补充协议（二）》系对《房屋租赁合同书》的变更补充，《房屋租赁合同》、《补充协议（二）》内容不一致的则应以《房屋租赁合同》为准；上海阿加莎食品有限公司则表示《补充协议（二）》系对《房屋租赁合同》的变更补充，内容不一致的则应以《补充协议（二）》为准。对于租赁房屋用途问题，上海阿加莎食品有限公司表示租赁房屋目的为经营餐饮，但因房屋瑕疵无法办理相关执照而改经营食品与百货；中国医药集团上海公司则表示对于上海阿加莎食品有限公司经营餐饮的意图知晓，而上海阿加莎食品有限公司对于房屋的性质状态亦事先知晓，且双方在合同中明确变更了租赁用途。中国医药集团上海公司在起诉及庭审时要求的租金的金额为人民币204，400元，后在书面代理意见中确认减少为人民币204，375元。本院认为，中国医药集团上海公司与上海阿加莎食品有限公司签订的《补充协议（二）》、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，中国医药集团上海公司与上海阿加莎食品有限公司均应恪守履行。根据《房屋租赁合同书》、《补充协议（二）》、《房屋租赁合同》的签订日期顺序及《补充协议（二）》中“在中国医药集团上海公司与上海阿加莎食品有限公司法定代表人叶亦仙签署的相关文件基础上”的表述，可以认定《补充协议（二）》系对《房屋租赁合同书》的变更，而《房屋租赁合同》系对《补充协议（二）》的变更补充，约定内容不一致的应以《房屋租赁合同》为准。现上海阿加莎食品有限公司未按约支付租金并中途提前解除合同，构成违约，而其辩称因未能办理证照而无法实现经营餐饮的租赁目的之意见，与《补充协议（二）》、《房屋租赁合同》明确约定的租赁房屋办公用途相悖，并不能成为其拒付租金及提前解除合同之正当理由，而其在《解除合同通知书（二）》中提及的因市场因素导致无法继续经营亦非拒付租金及提前解除合同之正当理由，故其仍应按约承担相应违约责任。关于上海阿加莎食品有限公司拖欠租金的违约责任，首先，上海阿加莎食品有限公司应当继续履行租金支付义务；其次，《房屋租赁合同》明确约定，每季度前15日之内支付当期租金人民币122，625元，超过7日则每逾期一日则按日千分之一支付滞纳金；而中国医药集团上海公司现要求上海阿加莎食品有限公司自2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率赔偿拖欠租金的利息损失，金额计算标准低于《房屋租赁合同》约定，于法无悖，本院予以支持。关于上海阿加莎食品有限公司提前解除合同的违约责任，中国医药集团上海公司现既依据《补充协议（二）》约定要求上海阿加莎食品有限公司赔偿2个月的房租，又依据《房屋租赁合同》约定不同意返还上海阿加莎食品有限公司保证金，属于同一事项重复请求，而《补充协议（二）》与《房屋租赁合同》约定内容不一致应以《房屋租赁合同》约定为准，故上海阿加莎食品有限公司因提前解除合同而应违约责任为租赁保证金不予返还，本院对于中国医药集团上海公司要求上海阿加莎食品有限公司赔偿2个月的房租及上海阿加莎食品有限公司要求返还租赁保证金反诉请求均不予支持。关于房屋占用费，上海阿加莎食品有限公司在合同解除后仍占用房屋，应当承担房屋使用费，中国医药集团上海公司要求按日租金的2倍计算房屋使用费，而其依据的约定条款载明“除中国医药集团上海公司同意续租外上海阿加莎食品有限公司应在合同期满之日返还房屋，逾期返还房屋的每逾期一日则按日租金的2倍支付房屋占用费”，而今合同因提前解除而终止，并非期满终止，故该条款并不适用，上海阿加莎食品有限公司应按合同约定的租金标准的1倍支付房屋使用费（计算公式：月租金人民币40，875元×12月÷365天×2014年6月1日至2014年7月9日共39天=52，410元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）中国医药集团上海公司2014年1月1日至2014年5月31日期间的租金人民币204，375元；二、被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告（反诉被告）中国医药集团上海公司上述应付租金自2014年1月1日起至判决生效之日止的利息损失（2014年1至3月的租金人民币122，625元利息自2014年1月1日起算至判决生效之日止，2014年4至5月的租金人民币81，750元利息自2014年4月1日起至判决生效之日止）；三、被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）中国医药集团上海公司2014年6月1日至2014年7月9日期间的房屋占用费人民币52，410元；四、被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司已支付的租赁保证金人民币200，000元不予返还；五、对于原告（反诉被告）中国医药集团上海公司的其余诉讼请求不予支持；六、对于被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7，194元，减半收取为人民币3，597元，反诉案件受理费人民币2，150元，合计人民币5，747元，由原告（反诉被告）中国医药集团上海公司负担人民币1，200元（已预缴），由被告（反诉原告）上海阿加莎食品有限公司负担人民币4，547元（其中人民币2，397元由上海阿加莎食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国医药集团上海公司，余款已预缴），退还原告（反诉被告）中国医药集团上海公司人民币3，597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 黄 啸二〇一四年十月二十九日书 记 员 陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。