河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民初54号原告：漯河市召陵区农村信用合作联社，住所地：漯河市经济开发区湘江路**。法定代表人：鹿运杰，该联社理事长。委托诉讼代理人：李要冲，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李信瑞，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：高喜荣，女，1955年4月15日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：马峰（系高喜荣之子），男，1980年12月12日出生，汉族，住漯河市源汇区。第三人：河南华东实业有限公司，，住所地：漯河市源汇区人民路中汇广场**楼******法定代表人：张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱贺兵，河南永力律师事务所律师。原告漯河市召陵区农村信用合作联社（以下简称召陵农信社）与被告高喜荣、第三人河南华东实业有限公司（以下简称华东实业）执行异议之诉，本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告召陵农信社的委托诉讼代理人李要冲、李信瑞，被告高喜荣的委托诉讼代理人马峰，第三人华东实业的委托诉讼代理人朱贺兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。召陵农信社向本院提出诉讼请求：1.撤销漯河市中级人民法院（2019）豫11执异7号执行裁定书；2.继续执行漯河市××区××广场××＃楼××房产（房产证号20××**）；3.本案诉讼费由高喜荣负担。事实和理由：召陵农信社与华东实业等借款合同纠纷一案，漯河市中级人民法院已于2018年7月9日作出（2018）豫11民初7号民事判决。华东实业以其名下位于漯河市源汇区人民路中汇广场3#楼3幢B-36号房地产证号为20××16号的房产向召陵农信社提供抵押担保，并办理漯房他证源汇区字第20150115**他项权证。判决生效后，因债务人未履行还款义务，召陵农信社依法申请强制执行涉案房产。该房产依法登记在华东实业名下，且已办理相应的抵押登记手续，召陵农信社依法享有涉案房产的抵押权。高喜荣虽然于2005年1月12日与华东实业签订《商品房买卖合同》购买涉案房产，但未办理产权过户登记手续，不发生物权变动。因该涉案房产登记在华东实业名下，且召陵农信社依法享有对该涉案房产的抵押权，故申请对该涉案房产强制执行并无不当。高喜荣辩称，一、高喜荣有权要求法院解除对该房的查封、扣押。高喜荣于2005年1月12日与华东实业签订了《商品房买卖合同》，购买涉案房产，支付全部购房款，并长期实际占有、收益，因华东实业原因没有办理房产证，漯河市中级人民法院是在2018年3月9日对该房查封，即高喜荣购房在前，法院查封在后，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”故高喜荣要求法院对涉案房产解除查封于法有据。二、高喜荣有充分的理由排除对该房产的执行。高喜荣在查封之前已签订合法有效的《商品房买卖合同》，支付全部购房款，合法占有该房已十几年，只因开发商的欺骗而不能办理房产证，提出执行异议，要求法院停止对该房的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理民事执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，漯河市中级人民法院中止对该房产的执行于法有据，应予维持。华东实业述称，涉案房屋已经出卖给高喜荣。庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及举证、质证情况，本院认定事实如下：2015年11月3日，华东实业用登记在其名下的人民路中汇广场3#楼3幢B-36号房屋（房产证号20××**）作为抵押，向召陵农信社借款46万元，双方依法办理抵押登记，漯河市房屋产权交易管理处颁发他项权证，他项权证号为漯房房他证源汇区字第20150115**2018年7月9日，漯河市中级人民法院就召陵农信社与漯河市凤凰岛生态旅游有限公司、华东实业、王富贤、王振贤、王美、马颍鹏借款合同纠纷一案作出（2018）豫11民初7号判决：一、被告漯河市凤凰岛生态旅游有限公司于本判决生效后十五日内向原告漯河市召陵区农村信用合作联社偿还借款本金4000万元及相应利息（其中，2017年4月1日至2017年11月1日期间利息按照月利率8.7‰计算，2017年11月2日至借款清偿完毕之日的利息按照月利率13.05‰计算。被告漯河市凤凰岛生态旅游有限公司已归还的利息613920元予以扣除）；二、被告漯河市凤凰岛生态旅游有限公司于本判决生效后十五日内向原告漯河市召陵区农村信用合作联社支付2015年11月4日借款挂账利息4289600元；三、如被告漯河市凤凰岛生态旅游有限公司未按期偿还上述债务，原告漯河市召陵区农村信用合作联社有权以被告河南华东实业有限公司名下的抵押财产（房地产他项权证号为：漯房他房他证源汇区字第20150115**015011535号、2015011537号至2015011547号、2015011549号至2015011554号）在抵押担保范围内以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。2005年1月12日，华东房地产与高喜荣签订《商品房买卖合同》，高喜荣以464391元的价格购买华东房地产开发的位于中汇广场3#楼3幢B-36号房屋。该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定载明：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。”依据该条规定，华东房地产应于涉案房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因华东房地产的责任，高喜荣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。高喜荣已经按照合同约定，足额支付购房价款464391元。因华东房地产的原因，高喜荣一直未能取得房地产权属证书，且与华东房地产协商未果。2012年1月16日，高喜荣与河南中汇商业发展有限公司（以下简称中汇商业）签订《商业用房委托投资经营管理合同》，以中汇商业的名义对外租赁收益，该合同迄今仍在有限期内，高喜荣一直占有涉案房屋并出租收益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案中，在法院查封涉案房屋之前，2005年1月12日，华东房地产与高喜荣签订《商品房买卖合同》，高喜荣以464391元的价格购买华东房地产开发的位于中汇广场3#楼3幢B-36号房屋（房产证号20××**）。高喜荣已经按照合同约定，足额支付购房价款464391元。2012年1月16日，高喜荣与中汇商业签订《商业用房委托投资经营管理合同》，以中汇商业的名义对外租赁收益，该合同迄今仍在有限期内，高喜荣一直占有涉案房屋并出租收益。该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定载明：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。”依据该条规定，华东房地产应于涉案房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因华东房地产的责任，高喜荣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方应当通过协商方式予以解决。华东房地产作为房地产开发企业，有义务协助买受人高喜荣办理房屋产权登记手续，但是华东房地产非但不予协助高喜荣办理房屋产权登记手续，反而将涉案房屋办理在华东实业名下，造成高喜荣办理房屋产权登记手续不能。故高喜荣对涉案房屋依法享有排除执行的权利。综上所述，召陵农信社的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，判决如下：驳回原告漯河市召陵区农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费8200元由原告漯河市召陵区农村信用合作联社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉至河南省高级人民法院。审判长  宋跃武审判员  于凤鸣审判员  陶京涛二〇一九年六月十七日法官助理任伟鹏书记员王艺伦