福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3087号 上诉人（原审被告）：福建省陶然一品投资有限公司，住所地福建省南安市金淘镇下圩街**。 法定代表人：李素容，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许进益，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘泉禄，福建建达（泉州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南安市总工会，住，住所地福建省南安市成功街**/div> 负责人：黄海鹰，该总工会常务副主席。 委托诉讼代理人：阮志强，福建求达律师事务所律师。 上诉人福建省陶然一品投资有限公司（以下简称“陶然一品公司”）因与被上诉人南安市总工会商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陶然一品公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回南安市总工会的全部诉讼请求。事实和理由：一、陶然一品公司已依约书面通知南安市总工会办理交房手续，南安市总工会未能在规定期限内办理交房手续，则视为陶然一品公司对商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产。二、南安市总工会所购房产生活给排水、用电等设施完全符合设计要求，南安市总工会要求整改的内容均属于表面质量瑕疵，根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第二十二条约定，南安市总工会不能因此拒绝接收房屋，否则由此造成的逾期交房损失就由南安市总工会自行承担。三、本案应综合考虑房地产建造需整体设计、施工的特征，陶然一品公司提供的竣工验收材料的证明力远高于南安市总工会提供的《整改要求函》、《质保承诺书》，一审以《质保承诺书》认定逾期交房，严重违背客观事实。《质保承诺书》除了不是陶然一品公司的真实意思表示外，更未直接自认第42号、43号、45号店面无下水管道的事实，不能作为定案依据。四、退一步讲，如果认定因店面瑕疵确实存在且影响交房，其是2018年4月4日才收到南安市总工会出具的整改要求函，本案的逾期交房也应从2018年4月4起算至2018年11月1日止。 南安市总工会辩称，案涉房屋确实存在质量问题需要整改，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 南安市总工会向一审法院起诉请求：判令陶然一品公司赔偿逾期交房违约金369227.25元（从2016年7月1日起至2018年11月1日止计2171925元×850天×0.0002=369227.25元）。 一审法院认定事实：陶然一品公司系依法注册成立的从事房地产投资、开发、房屋销售、租赁等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2015年5月20日，南安市总工会与陶然一品公司签订《商品房买卖合同》四份，四份合同均包含附件六《合同补充协议》等内容。四份合同约定，南安市总工会购买陶然一品公司开发的址在南安市陶然·金溪吉祥第3幢1层42号、43号、44号、45号店面，建筑面积分别为38.04平方米、38.04平方米、38.04平方米、23.78平方米，商品房总价款分别为665700元、665700元、665700元、416150元。其中第42号、43号、44号店面均约定2015年5月30日前支付全部购房款的90%计599130元，房产证出来之后7日之内支付全部购房款的10%计66570元；第45号店面约定2015年5月30日前支付全部购房款的90%计374535元，房产证办理出来之后7日之内支付全部购房款的10%计41615元。四份合同第八条均约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2.详见合同附件六补充协议。第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2［该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率］的违约金。合同第二十二条均约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六合同补充协议第十九条约定，出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第八条交付条件与期限的约定。出卖人应当在2015年9月30日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。如出卖人未能在上述期限内达到上述交付条件，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自本条前述的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生可以据实顺延的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在宽展期届满日前具备交付条件，并将符合交付条件的商品房交付买受人使用，买受人同意宽展期内购房合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限及宽展期：1.遭遇不可抗力；2.除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等、地震等外如下原因：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上（含6级）大风或日最高气温35℃以上等］；⑤供水、供电部门的停水、停（限）电通知；⑥其他非出卖人所能控制的原因。若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知买受人的义务，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实文件的要求，出卖人应当给予配合。四份合同签订后，南安市总工会支付了42号店面的购房款599130元、43号店面的购房款599130元、44号店面的购房款599130元、45号店面的购房款374535元。本案建设工程于2016年3月15日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2016年5月16日经消防验收合格。陶然一品公司分别于2016年9月17日、2016年11月27日、2018年3月6日发函通知南安市总工会来办理本案四间店面的交房手续，但南安市总工会没有办理交房手续。2018年4月4日，南安市总工会向陶然一品公司发出《整改要求函》，对本案四间店面提出整改要求。陶然一品公司又于2018年6月20日、2018年10月8日发函通知南安市总工会交房。2018年11月1日，陶然一品公司做出《福建省陶然一品投资有限公司关于南安市总工会店面整改到位质保承诺书》，承诺书内容为“根据南安市总工会2018年4月4日对我公司提出的以下整改要求：1.外墙电箱、水箱依然在45号店面外墙，要求整改至其他地方；2.后墙钢筋裸露，要求进行防锈保护；3.42＃店面地坪过高，不利于我方后期装修，要求降至合理高度；4.42＃、43＃、45＃店面无下水管道，要求安装下水管道并能防臭利泄；5.44＃店面排污管道位置太高不合理，要求改装至合理高度，42＃、43＃、45＃店面应有排污管；6.四间店面均要正常供水供电。我单位均已按照要求进行整改，并已整改到位。现承诺：关于南安市总工会要求整改的问题，我公司均已整改到位，并确保整改项目内容的质量安全真实性。若出现与上述整改不符合造成的损失，我公司承担质量安全、维修及损失赔偿、返工责任”。南安市总工会、陶然一品公司尚未就本案四间店面办理交房手续。一审审理中，南安市总工会与陶然一品公司就交房时间、交房条件均选择适用《商品房买卖合同》第八条约定。对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。 一审法院认为，陶然一品公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，南安市总工会向陶然一品公司购买址在南安市陶然·金溪吉祥第3幢1层42号、43号、44号、45号店面，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，南安市总工会与陶然一品公司签订的四份《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。四份合同均约定陶然一品公司应当在2016年6月30日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付南安市总工会，如遭遇造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上（含6级）大风或日最高气温35℃以上等］可顺延交房期限，本案工程可顺延127天，交房日期应为2016年11月4日。本案建设工程虽然于2016年3月15日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2016年5月16日经消防验收合格，但因陶然一品公司在《福建省陶然一品投资有限公司关于南安市总工会店面整改到位质保承诺书》中承认“42＃、43＃、45＃店面无下水管道”，因此，截至2016年5月16日，第42号、43号、45号店面实际上仍不符合《商品房买卖合同》第八条第一款第2项约定的“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”，而陶然一品公司直至2018年11月1日才将上述三间店面所存在的生活给排水问题整改到位，故第42号、43号、45号店面至此才符合交房条件。陶然一品公司虽五次书面通知南安市总工会交房，但因通知时第42号、43号、45号店面尚不符合交房条件，故五次通知均不构成有效通知，关于第42号、43号、45号店面，陶然一品公司已构成逾期交房。现南安市总工会请求陶然一品公司赔偿上述三间店面自2016年7月1日起至2018年11月1日止的逾期交房违约金，对于符合法律规定的部分即自2016年11月5日起至2018年11月1日止（共727日），按已付款1572795元（599130＋599130＋374535＝1572795）的万分之二计算为228684元（157×××××727×0.0002≈228684），予以支持；超出法律规定的其他部分，不予支持。第44号店面虽然也存在部分问题，但仅是质量瑕疵，对此，陶然一品公司应承担房屋质量瑕疵担保责任，并不影响交房，故第44号店面于2016年5月16日已符合交房条件，陶然一品公司于2016年9月17日通知南安市总工会交房，其已在应交房日2016年11月5日前履行完交房通知义务，故陶然一品公司无需支付该店面的逾期交房违约金，南安市总工会请求赔偿该店面的逾期交房违约金，不予支持。陶然一品公司虽辩称第42号、43号、45号店面有给排水设施，但其提供的证据不足以推翻其在《福建省陶然一品投资有限公司关于南安市总工会店面整改到位质保承诺书》中的自认，故对该辩称，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决： 一、福建省陶然一品投资有限公司应于本判决生效后三十日内支付南安市总工会址在南安市陶然·金溪吉祥第3幢1层42号、43号、45号店面自2016年11月5日起至2018年11月1日止的逾期交房违约金228684元；二、驳回南安市总工会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6838元，减半收取计3419元，由南安市总工会负担1301元，由福建省陶然一品投资有限公司负担2118元。 本院二审期间，陶然一品公司向本院提供其公司法定代表人李素容与南安市总工会刘甲暖副主席的通话录音资料，拟证实其上诉主张的事实。根据《质保承诺书》的内容体现42号、43号、45号店面无下水管道，陶然一品公司在该《质保承诺书》上盖章签字，现二审再提出该内容不属实，而南安市总工会对此不予认可，其又无法提供推翻上述事实的证据，对陶然一品公司的该项主张不予采纳。一审认定事实正确，予以确认。 本院认为,南安市总工会与陶然一品公司就交房时间、交房条件均选择适用《商品房买卖合同》第八条约定。经查，案涉《商品房买卖合同》第八条约定陶然一品公司应当在2016年6月30日前交房，因案涉工程可顺延127天，交房日期为2016年11月4日。本案建设工程虽然于2016年3月15日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2016年5月16日经消防验收合格，但42#、43#、45#店面无下水管道，下水管道是基本的生活需要不能认定为质量瑕疵，而陶然一品公司直至2018年11月1日才将上述三间店面所存在的生活给排水问题整改到位，故第42号、43号、45号店面至此才符合交房条件。陶然一品公司在此之前关于42号、43号、45号店面的书面交房通知不构成有效通知。一审判决认定陶然一品公司应赔偿自2016年11月5日起至2018年11月1日止按已付款1572795元的万分之二计算违约金，并无不当。 综上，陶然一品公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理4730元，由福建省陶然一品投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年六月二十七日 书记员  康雯娟 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。