广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初2948号 原告:柳华炎，男，1985年12月10日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陆婧，广西益佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆寿东，广西益佳律师事务所律师。 被告:吴合云，女，1957年1月22日出生，仫佬族，住南宁市江**。 被告:吴莉莉，女，1980年11月2日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人:陈新鹏，男，1980年12月9日出生，汉族，住南宁市江**。 原告柳华炎诉被告吴合云、吴莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年4月24日受理后，依法适用简易程序于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告柳华炎的委托诉讼代理人陆婧、被告吴合云、被告吴莉莉的委托诉讼代理人陈新鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳华炎向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告吴莉莉于2017年1月23日签订的《购房协议》；2.两被告连带返还95万元购房款给原告；3.判令两被告连带向原告支付房屋的溢价损失约30万元（实际以评估机构评估的价格为准）；4.本案的案件受理费及财产保全费由两被告共同承担；5.诉讼财产保全的保险费1875元由两被告共同承担（该费用未包含在诉讼请求第四项的受理费8025元和保全费5000元中）。事实和理由:原告与被告于2016年12月21日达成口头协议，约定以95万元的总价将被告吴莉莉名下的位于良庆区恒大绿洲一期x栋x楼x号房屋（含Bxxxxx号车位使用权）出售给原告，该房屋出售的一切事宜交由被告吴合云全权代理。原告父亲柳荣德即于2016年12月21日通过银行转账的方式将10万元购房定金转给案外人宁建安，由宁建安通过银行转账的方式将定金支付给被告吴合云。2017年1月4日，原告与被告吴莉莉签订《购房协议》，对交易标的和付款方式进行了约定。签订该协议后，原告于2017年1月4日将首期款20万元通过银行转账的方式支付到被告吴合云的账户。2017年1月6日，在被告的要求下，提前将剩余房款65万元通过银行转账的方式支付到被告吴合云的账户。截至2017年1月6日，原告将95万元总款支付完毕。由于2017年1月4日签订的《购房协议》是在原告及被告吴莉莉二人并未共同在场的情况下通过被告吴合云代为传递签字。为了稳妥起见，在原告的要求下，原告与被告吴莉莉于2017年1月23日重新签订了《购房协议》，该协议的主要条款与2017年1月4日签订的一致。且被告吴莉莉于当场向被告吴合云出具书面委托书，明确将房屋出售的一切事宜全权委托给吴合云办理。2017年8月23日，被告吴莉莉办理了涉案房屋的收房手续后将房屋钥匙交付给原告。原告支付完房款且涉案房屋具备办理不动产登记条件后，多次催促被告去办理不动产权登记并将涉案房屋过户到原告名下，但被告一直以各种理由推脱。在原告再三追问下，被告才告知该涉案房屋仍然处于按揭状态，因此无法过户给原告。原告多次催促被告去银行解押，未果。原告的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现。 被告吴莉莉辩称：1.同意解除与原告签订的涉案购房协议。2.吴莉莉未收到购房款，原告也未按合同约定支付购房款给吴莉莉，原告未履行涉案合同，吴莉莉不存在违约行为。本案发生后，在收到原告提交的证据后才知道原告将购房款支付给了吴合云。3.对原告诉请第二项至第五项均不予认可。4.该协议确实是原告与吴莉莉签订，吴莉莉是涉案房屋的业主，由吴莉莉出资购买，吴莉莉的父亲与吴合云曾是同事关系，也为上下楼的邻居关系，没有任何亲属关系。5.涉案房屋的按揭贷款是吴莉莉办理的，现仍欠银行六十多万元贷款未支付，涉案房屋是吴合云介绍购买的，房屋开发商为恒大公司，首付款是分期给的，现尚未支付完毕，银行发放的贷款已经支付给了开发商。卖房过程中吴莉莉委托吴合云办理房屋过户手续。 被告吴合云辩称：认可收到原告购房款95万元，未将购房款交付给吴莉莉，协议是吴合云与原告签订的。吴合云介绍原告向恒大绿洲购买两套房屋，其中有一套登记在吴莉莉父亲吴xx名下，吴xx曾是吴合云所在公司的股东。原告如要求解除涉案合同，应同时解除向恒大绿洲购买的另外一套房屋的合同，因为两套房屋是一起签合同的。对原告主张的溢价损失不予认可。涉案房屋于2016年已经交付给原告。认可是吴莉莉委托被告吴合云办理房屋过户手续。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.被告吴莉莉及吴合云在合同履行过程中是否存在违约行为？2.原告诉请两被告连带返还购房款并赔偿房屋溢价损失是否合理有据？ 当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月23日，被告吴合云向原告的亲属出具了一份《收款收据》，确认原告亲属交来购买南宁市恒大绿洲28栋1804房款预订金壹拾万元整，经双方协商该房屋总价为玖拾五万元，余款八十五万元分两次结清，第一次拿到钥匙时支付七十五万元，第二次支付为待过户更名到原告亲属名下后付清壹拾万元。 2017年1月4日，原告柳华炎(乙方，买方）与被告吴莉莉（甲方，卖方）签订了一份《购房协议》，约定被告吴莉莉将其拥有独立产权的位于良庆区恒大绿洲一期x栋x楼x号房屋（房屋所有权编号:15xxxxx,建筑面积133.5平方米）、车位号（Bxxxxx）以95万元出售给原告柳华炎；原告柳华炎承诺自本协议签订之日将首期30万元付给被告吴莉莉，至2017年2月底交房时再付给被告吴莉莉55万元，更名成功后将剩余10万元付给被告吴莉莉；被告吴莉莉违约，应向原告返还原告所有已经付给吴莉莉的房款并支付已付款10%违约金。 2017年1月4日，原告将首期款20万元通过银行转账的方式支付到被告吴合云的账户。2017年1月6日，原告将剩余房款65万元通过银行转账的方式支付到被告吴合云的账户，截至该日原告已将95万元总款支付完毕。 2017年1月23日，原告与被告吴莉莉重新签订了一份《购房协议》，对双方于2017年1月4日签订的《购房协议》所确定的房屋买卖合同关系进行了确认，主要条款与2017年1月4日签订的《购房协议》一致。被告吴莉莉于当日向被告吴合云出具书面委托书，内容为：“兹将位于良庆区恒大绿洲一期x栋x楼x号房屋（房屋所有权编号:15xxxxx）、车位号（Bxxxxx）的包括转让、过户、更名等一切相关所有权手续全权委托吴合云办理。”同日，被告吴合云向原告出具一份《收条》，确认收到原告交来购买南宁市恒大绿洲28栋1804号房购房款95万元。 2017年8月21日，被告吴莉莉通过吴合云将房屋钥匙交付给原告，原告收取了涉案房屋。 本院认为：2017年1月23日，原告与被告吴莉莉重新签订的《购房协议》系双方的真实意思表示，并无证据证明其存在违反法律、行政法规的强制性规定，双方对其效力均无异议。现合同签订当事人即原告与被告吴莉莉均同意解除该合同，并无不当，本院予以确认。被告吴合云主张该合同应与另一房屋的购房合同一并解除，仅有陈述，并未提交证据证明本案合同与另一房屋的购房合同存在必须同时解除的情况，本院不予采信。 关于被告吴莉莉的授权范围如何确定、对被告吴合云收取款项是否知情，其与被告吴合云在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。基于查明的事实，原告支付的款项中，只有定金10万元是在2016年支付的，其余的主要款项都是在第一次签订《购房协议》以后支付的。原告与被告吴莉莉第二次签订《购房协议》对第一次的购房协议进行了确认，表明被告吴莉莉自始对房屋买卖是知情的。被告吴莉莉在2017年1月23日与原告第二次签订了《购房协议》，对第一次的《购房协议》进行了确认，并于该日出具委托书给被告吴合云，将涉案房屋及车位的转让、过户、更名等一切相关所有权手续全权委托吴合云办理。经考量被告吴莉莉及被告吴合云在整个交易过程中的行为，本院认为被告吴合云在出售涉案房屋过程中作出的行为，足以使原告相信被告吴合云有代理权。涉案房屋已于2017年8月21日交付给原告。如果被告吴莉莉真的不知情，在涉案房屋未获得任何购房款的情况下就同意将房屋交付给原告难以符合常理。故本院认为被告吴莉莉主张对吴合云收取款项不知情的事实不成立，本院不予采信。被告吴莉莉应当对被告吴合云在涉案房屋交易过程中的行为承担法律后果。在原告已付清购房款的情况下，被告吴莉莉负有协助原告办理房屋产权过户手续的义务，现因涉案房屋存在抵押而无法过户，系因被告吴莉莉的原因所致。被告吴合云系代理被告吴莉莉出售房屋，应当将收取的款项支付给被告吴莉莉。被告吴合云自认未将收取的款项支付给被告吴莉莉，存在重大过错，在涉案合同解除后应当对返还购房款承担连带偿还责任。原告在签订正式合同之前及没有被告吴莉莉书面授权委托的情况下即将购房款定金支付给被告吴合云，自身亦未尽到相应的审慎注意义务，其主张的房屋溢价损失并没有合同的约定，缺乏依据，本院不予支持。原告提出的房屋价值鉴定申请，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告柳华炎与被告吴莉莉于2017年1月23日签订的《购房协议》解除； 二、被告吴合云与被告吴莉莉连带向原告柳华炎返还购房款95万元； 三、驳回原告柳华炎的其他诉讼请求。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8025元，由被告吴合云与被告吴莉莉共同负担6099元，由原告柳华炎负担1926元；保全费5000元及保全保险费1875元，由被告吴何云与被告吴莉莉共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行(网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”)；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  杨长春 二〇一九年六月二十六日 书记员  韦绍锋