河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终1896号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡金廷，男，1958年3月25日出生，汉族，农民，住邢台市桥东区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：池红彬，男，1963年8月10日出生，汉族，农民，住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：王继丰，河北兴天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明瑞，河北兴天律师事务所实习律师。 上诉人胡金廷因与被上诉人池红彬房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院作出的（2019）冀0502民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 胡金廷上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、第三项，改判：驳回被上诉人诉讼请求；解除上诉人与被上诉人2005年10月24日签订的《宅院买卖契约》；被上诉人限期返还宅院及宅基证等；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由如下：一审判决适用法律错误，认定事实不清。1.一审判决片面适用法律。本案属于农村房屋买卖合同纠纷，房屋所有权及宅基地使用权转让的法律适用涉及《物权法》、《土地管理法》和河北省地方性法规等法律法规，《合同法》第一百二十三条：其他法律对合同另有规定的，依照其规定。一审判决未考虑行政法规的适用，而只片面地适用民事法规导致判决错误。2.一审判决认定“一户一宅”限制性规定，只约束出卖方而不约束买受方是错误。根据《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等有关规定。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省级政府规定的标准。被上诉人在界家屯××××宅基地，依法不能办理转让（变更）登记手续。因此，双方的契约因违法而履行不能，应予解除。另外，《河北省宅基地管理规定》第四条：宅基地属于集体所有，农村居民只有使用权。宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让；第十八条：买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，其协议或合同无效。3.本案诉争宅院和宅基地是上诉人唯一拥有村民资格待遇的特殊物权。在2005年契约签定时池红彬已拥有三处宅基地并且在2009年村建的小区内其子池少杰、池少波也享有两个住宅楼（5号、6号）。一审认定上诉人在界家屯村××××楼房，实际由上诉人儿子胡俊志和胡俊奇居住，上诉人系为照看子女和干家务与孩子同住，上诉人属居无定所标准。 池红彬辩称，上诉人提到的一户一宅限制性规定不违反法律规定，双方之间签订的协议合法有效。上诉人与被上诉人签订买卖协议后，上诉人已经将协议涉及的房产交付给答辩人。答辩人至今一直居住该房产且该宅院的房屋在交付时已经破烂不堪，答辩人已经将房屋翻建并重新加固装修，其实质意义上取得了该房产的所有权及宅基地使用权。本案中，产权一直未过户的原因是政策原因，因为该房涉及拆迁，国家政策对拆迁范围的房屋过户及产权证书办理进行了相关限制。上诉人在该村具有多处宅院，也购买了村属的集体集资楼，其主张只有一处住宅不符合事实。综上，应当驳回上诉，维持原判。 原审原告池红彬向一审法院起诉请求：1.依法判令被告履行原、被告之间的《宅院买卖契约》，配合原告办理相关产权证书；2.本案的诉讼费用、律师费用由被告承担。 反诉原告胡金廷向一审法院提起反诉请求：1.依法解除双方2005年10月24日签订的《宅院买卖契约》，并判令被反诉人限期返还宅院及宅基证；2.反诉费由被反诉人负担。 原审法院认定事实，原、被告系邢台县豫让桥办事处界家屯村民。2005年10月24日，原、被告签订《宅院买卖契约》一份，写明由原告池红彬以80000元购买被告胡金廷名下的宅院一处，并约定“金石在内、土木相连”。契约签订当日，被告胡金廷向原告出具收到条，写明收到原告支付的买房款80000元。被告胡金廷亦将该处宅院的集体土地建设用地使用证（土地证号：邢县集建（1997）字第970407787号）交付给原告。现原告以要求被告配合办理相关产权证书遭被告拒绝为由提起诉讼；被告以双方签订的《宅院买卖契约》违反法律强制性规定应予解除为由，向本院提起反诉。 原审法院认为，原告池红彬与被告胡金廷在2005年10月24日签订的《宅院买卖契约》系双方在协商一致、平等互利的基础上签订的。契约签订后，原告依约将款项80000元支付给被告，被告亦将集体土地建设用地使用证交付给原告。一、根据法律规定，农村房屋属于村民的私有财产，房屋所有权人对其享有占有、使用、收益和处分的权利。故原、被告签订的《宅院买卖契约》是双方当事人的真实意思表示且并不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告池红彬在向被告胡金廷付清款项80000元后即享有诉争宅院的所有权。同时，房屋所有权人将房屋出卖后，即实际丧失了对原房屋所占有的宅基地的使用权，且原、被告签订的《宅院买卖契约》亦明确约定“金石在内、土木相连”，故本案诉争房屋下占有的宅基地使用权亦归原告池红彬享有。故原告要求履行原、被告所签订的《宅院买卖契约》的诉讼请求合法，予以支持。但原告请求判令被告配合办理相关产权证书，因宅基地使用权能否办理过户是土地行政管理部门的职权，故原告的此项诉请不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。二、被告胡金廷反诉称该契约违反了“一户一宅”的原则应予解除，因“一户一宅”原则是指村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，且被告胡金廷在界家屯已××了村民待遇××在××中××楼房，被告胡金廷并未因该契约致使其在村集体中居无定所。鉴于农村房屋买卖行为的存在有其历史和现实的诸多原因，本案原、被告双方自契约签订至今已十余年，期间被告及村集体均未提出异议，现被告胡金廷要求与原告解除契约并要求原告返还房屋及宅基地使用权的行为违反了诚实信用的原则，故被告胡金廷的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决：一、原告（反诉被告）池红彬与被告（反诉原告）胡金延于2005年10月4日签订的《宅院买卖契约》继续履行。二、驳回原告（反诉被告）池红彬的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）胡金廷的诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由原告（反诉被告）池红彬负担；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）胡金廷负担。 二审中，被上诉人提交了上诉人购买村小产权居民楼和向村委会交宅基地款的收据四张和上诉人对外出租的宅院照片三张，证明上诉人现另有多处住所和宅院。上诉人对上述证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。上诉人提交对外出租门市的国有土地使用证（邢台县国用1999字第99097号）和房屋所有权证（邢台县房权证003字第××号），证明被上诉人主张的对外出租门市的房产和土地性质非农村宅基地，属于商业用途。被上诉人对该两份证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。二审经审理查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人就涉案宅院的买卖行为系双方真实意思表示，二人在买卖宅院时均系界家屯村集体经济组织成员，故该买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，一户一宅是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。一户一宅是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故是否违反一户一宅原则不影响涉案房屋买卖契约的效力。上诉人主张解除诉讼双方签订的《宅院买卖契约》，首先系认可该买卖契约有效。而合同的解除权，是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权必须以当事人享有解除权为前提，且合同解除权作为一种形成权，应当由享有该权利的当事人在合理期限内行使。依据《中华人民共和国合同法》有关合同解除的法律规定，合同是否解除的衡量标准主要集中于签约当事人的各自合同目的能否实现。具体到本案，上诉人与被上诉人在2005年10月24日签订《宅院买卖契约》约定，“甲方胡金廷以八万元将此宅院永久性出售给乙方池红彬，从即日起甲方宅院所有权归乙方所有，金石在内、土木相连，乙方将八万元当场付清”。被上诉人在签订买卖契约当天即按照双方约定向上诉人交付购房款8万元，上诉人亦依约将宅院和宅基证交付给被上诉人。显然，上诉人出卖涉案宅院的目的是获得购房款8万元，在被上诉人向其交付8万元购房款、履行完毕契约约定的付款义务且被上诉人胡金廷接受后，上诉人的合同目的便已实现。此时，上诉人即丧失了解除合同的权利。至于诉讼双方的买卖行为是否违反“一户一宅”原则不影响双方之间形成的宅院买卖契约效力和履行。涉案宅院已由被上诉人占有使用多年，上诉人及村集体组织在此期间均未提出异议。现上诉人在其合同解除权消灭后于本案诉讼中又以该买卖行为违反“一户一宅”原则主张解除双方签订的《宅院买卖契约》并返还宅院和宅基证明显无法律依据，且违反诚实信用原则，本院不予支持。另，一审判决主文第一项内容“……与被告（反诉原告）胡金延于2005年10月4日签订的……”中的原审被告胡金廷的名字书写为“胡金延”及《宅院买卖契约》的签订日期2005年10月24日书写为“2005年10月4日”明显属于笔误，本院予以直接更正。综上，上诉人的上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果妥当，应予维持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初812号民事判决的第二、三项； 2、?变更河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民 初812号民事判决的第一项为：原审原告（反诉被告）池红彬与原审被告（反诉原告）胡金廷于2005年10月24日签订的《宅院买卖契约》继续履行。 一审案件受理费按原判决负担；二审案件受理费150元，由上诉人胡金廷负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇一九年六月二十五日 书记员  刘 静