长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0105民初1012号 原告：**斌，住吉林省长春市二道区。 委托诉讼代理人：徐永平，吉林首华律师事务所执业律师。 被告：吉林亚泰房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市吉林大路1801号。 法定代表人：陈继忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜天明，该公司职员。 被告：吉林大药房药业股份有限公司，住所地吉林省长春市大经路528号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：霍倩，该公司职员。 原告**斌与被告吉林亚泰房地产开发有限公司（以下简称亚泰房地产公司）、吉林大药房药业股份有限公司（以下简称吉林大药房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **斌向本院提出诉讼请求：一、依法判令亚泰房地产公司为原告的房屋办理备案手续并配合原告办理房屋产权证；二、依法判令被告给付原告违约金9279.36元；三、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，**斌申请追加吉林大药房公司为被告，并增加诉讼请求：要求吉林大药房公司配合原告办理房屋分割和登记手续（登记在吉林大药房公司名下的104号房屋、权利证号4120002953、丘地号5-55/1101-24G2(104)、建筑面积534.73平方米，包含了205号房的面积128.88平方米，要求被告吉林大药房公司将其104号房中属于原告的128.88平方米分割给原告并配合办理更名过户手续）。后又变更诉讼请求为：一、依法判令吉林大药房公司与亚泰房地产公司共同配合原告办理共有产权房屋所有权登记手续；二、依法判令办理产权所发生的所有税费由二被告承担（包括：1.契税：商品房产易标的额的3%；2.营业税：评估价与原始购买价格的差价的5.55%；3.个人所得税，现在出售价格与原始购买价格差额的20%；4.其他费用：交易费6元/平方米、工本费90元，一共两个证。）；三、依法判令亚泰房地产公司给付未按期办理产权备案手续的违约金9279.36元。事实和理由：2007年6月，原告与被告亚泰房地产公司签订房屋买卖合同，合同编号2002007237，原告向被告交纳全部购房款92.7936万元，购买被告承建的位于二道区东盛大街的亚泰花园桃花苑G栋205(2009071000559261-2205)建筑面积为128.88平方米的门市房一套（开具发票日期2010年1月28日）。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2018年原告到长春市房地产交易中心办理房产证，房地产交易中心告知该房屋没有备案。原告至今无法办理房产证书，故诉至法院。 亚泰房地产公司辩称，一、原告的起诉已过诉讼时效。原告2007年购买涉案房屋，合同约定被告应在房屋交付使用后150日内将备案材料报到产权登记机关备案，否则承担违约金。但自被告交付房屋至今已经12年，因此原告诉讼请求已过三年诉讼时效。二、原告所述并不全是事实，涉案房屋原是**斌的母亲徐佩英购买，徐佩英购买该房屋时知道没有G栋205号商业用房，也知道该房屋无法办理产权证。涉案房屋是桃花苑G栋104号商业用房二楼的一部分，位于徐佩英所购买的桃花苑G栋105商业用房上方。桃花苑G栋105商铺用于经营世纪情缘婚纱摄影。由于当年经营需要扩大场地面积，徐佩英与吉林大药房公司协商，将吉林大药房公司桃花苑连锁店使用的桃花苑G栋104号商业用房二楼的一部分房屋分割给世纪情缘婚纱摄影使用。由于吉林大药房公司无法出具房屋相关手续，徐佩英经过与多方协商购买该房屋，通过亚泰房地产公司途径购买涉案房屋的使用权。三、该房屋没有采用按揭贷款方式购买，而是采用了分期付款的方式，也说明该房屋不能办理产权证。徐佩英于2007年6月22日交首付房款50万元，正常情况下应该办理银行按揭贷款，但该户没有办理按揭贷款。徐佩英于2007年12月13日交房款17.7936万元，其后**斌代徐佩英分多次交纳房款。2008年8月20日，经徐佩英请求，房款收据更名为**斌。四、原告在该房屋经营使用近20年，购买该房屋并非正常的销售途径，而是通过协商购买，明确知悉所购买房屋不能办理产权证。徐佩英在2007年以前就购买了桃花苑G栋105室商业用房经营世纪情缘婚纱摄影，于2010年1月12日办理了二道区亚泰桃花苑G栋105室商业用房的房屋产权证。说明原告是一个具有多次购房经验的购房者，在2007年至2018年10年间，都没有主张办理产权证，可见原告知道该房屋不能办理产权证的事实。五、原告提供的商品房买卖合同和不动产发票都是为配合原告办理商铺经营相关手续需要而填写。原告提供的商品房买卖合同，合同第三页第一条项目建设依据中国土使用证编号、土地使用年限、施工许可证号都与事实不符；合同第八页第八条交付期限没有具体的房屋交付时间，合同第十六页没有合同签订时间，没有亚泰公司合同管理人员名章，没有房地局产权处的合同备案章。所以该合同是无效的商品房买卖合同，不具备办理产权证的作用，所以原告提出的办理房屋产权证的诉讼请求是不符合事实的。六、亚泰房地产公司不存在违约。商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后150日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按照下列第二项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同没有约定商品房具体交付时间，也就不存在办理产权登记具体时限，且我公司在2007年已经报产权登记机关备案，产权登记机关出具了亚泰花园桃花苑G座房屋分套建筑面积计算成果表，具备办理房屋产权的条件，即该房屋出售前就已经具备办理产权条件，不存在合同约定的违约事项。针对原告变更后的诉讼请求，我方希望为原告办理独立产权，根据政府机关要求，各自承担税费，我方不存在违约情况，不同意承担违约金。综上，原告诉讼请求应予驳回。 吉林大药房公司辩称，由于时间较久远，当时办理购买涉案104号房的人员已不在本单位，经过核实涉及我方的部分事实答辩意见与被告亚泰房地产公司一致。针对原告变更后的诉讼请求，我方不同意办理共有，因为影响企业资产盘查及抵押贷款，税费和违约金与我方无关。 本院经审理认定事实如下： 1998年8月10日，原告母亲徐佩英与亚泰房地产公司签订商品房购销合同，购买桃花苑小区G栋105号、建筑面积91.98平方米商服用房，总价款132479.71元。该房屋已于2010年1月12日办理产权登记，房权证长房权字第4060077824号，丘（地）号5-55/1101-24G2105。该房屋在涉案房屋楼下。 2007年6月，亚泰房地产公司与**斌签订商品房买卖合同一份。**斌购买亚泰花园桃花苑G幢205号商业用房，层高4.3m、建筑面积128.88平方米。合同约定，单价7200元/平、总房款92.7936万元。合同第十三条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项办理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。 涉案房屋价款已经全额支付，2010年1月28日，亚泰房地产公司为**斌出具了销售不动产统一发票。涉案房屋现由**斌占有、使用。涉案房屋的商品房买卖合同在房地产管理部门未备案，涉案房屋未进行产权登记。 该房屋是吉林大药房公司名下坐落于长春市二道区亚泰花园桃花苑G栋104号、建筑面积534.73平方米房屋的一部分。吉林大药房公司与亚泰房地产公司于2000年4月30日签订商品房购销合同，购买桃花苑小区G栋104号、建筑面积534.73平方米、单价5464.67元/平方米。吉林大药房公司名下的104号房屋已办理产权证，权利证号4120002953、丘地号5-55/1101-24G2(104)。从调取自长春市房产档案馆的房屋分层分户平面图可见，吉林大药房公司名下104号房屋分上、下两层。被告亚泰房地产公司系将104号房屋整体出售给吉林大药房公司后又将104号房屋的二层进行了拆分销售，从**斌对涉案房屋的占有、使用情况等可推知，吉林大药房公司对此知情且同意。 吉林亚泰（集团）股份有限公司是吉林大药房药业股份有限公司的股东，亦是亚泰房地产公司的股东。 本院认为，原告与亚泰房地产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于原告主张吉林大药房公司与亚泰房地产公司共同配合其办理共有产权房屋所有权登记手续。对该项请求，二被告均不同意，均要求对案涉房屋办理独立产权。案涉房屋系吉林大药房公司产权房屋的一部分，不具有独立产权，被告亚泰房地产公司系自行将104号房屋的二层进行了拆分销售，但涉案房屋未经房产部门审批验收，办理产权过户手续的条件尚未成就，**斌可在涉案房屋经规划部门验收并对设计方案办理房屋改造拆分变更登记后，另行主张权利。共有的发生原因通常有两个，一是基于当事人的意思而发生，二是基于法律的直接规定而发生。而针对涉案房屋的共有，既无当事人双方的约定，又无相关法律规定，**斌主张二被告配合其办理共有产权房屋所有权登记手续并要求二被告负担办理产权所产生的所有税费，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于**斌主张亚泰房地产公司给付未按期备案的违约金是否已过诉讼时效的问题。结合本案的实际情况，原告主张的应系因亚泰房地产公司未按期备案致使原告未能取得房屋权属证书的违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”**斌与亚泰房地产公司在商品房买卖合同中就取得房地产权属证书的时间并无约定，则原告应自商品房买卖合同订立之日起90日内取得房屋权属证书。而商品房买卖合同无签署日期，结合原告对于商品房买卖合同价款、物业费、采暖费等单据的举证情况，本院对原告主张合同系2007年6月签订予以认可，但原告未明确签署合同的具体日期，如果合同是2007年6月30日签订，则90日期限应自2007年6月30日起计算，计算至2007年9月28日，则**斌应至迟于2009年9月28日向亚泰房地产公司主张违约金，而其于2019年4月16日才向亚泰房地产公司主张权利，已过诉讼时效期间。原告亦未举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，因此，**斌要求亚泰房地产公司按已付房价款1%支付违约金，本院不予支持。 综上所述，**斌的各项诉讼请求均无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回**斌的全部诉讼请求。 案件受理费13712元，减半收取计6856元，由**斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  胡雪莹 二〇一九年六月二十四日 书记员  李方旭