福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第12727号原告厦门市公房管理中心，住所地厦门市思明区湖滨南路**。法定代表人杨晓晖，主任。委托代理人李琳琳，福建均融律师事务所律师。委托代理人谢坤培，福建均融律师事务所实习律师。被告厦门达意房地产开发有限公司，，住所地厦门市思明区霞溪路**前段法定代表人王少雄，总经理。委托代理人孙虹，公司职员。原告厦门市公房管理中心与被告厦门达意房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日受理后，依法由代理审判员吕逗秋独任审判，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告委托代理人李琳琳、谢坤培，被告委托代理人孙虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门市公房管理中心诉称，2001年1月8日，因拆迁需要被告与厦门市土地房产管理局签订一份《协议书》，约定由被告拆除厦门市土地房产管理局直管非住宅公房厦门市思明区南田巷34号，面积75.12平方米，拆迁补偿实行产权调换就地补偿安置形式，交房时间以安置房实际竣工时间为准约2003年12月31日。因安置房的交付与房屋拆迁之间有时差，故双方约定被告应支付房租直至安置房交房为止，《协议书》第五条对此也进行了约定。协议签订后，厦门市土地房产管理局便将厦门市思明区南田巷34号非住宅公房交由被告拆迁，被告起初尚能如约支付房屋租金，但自2005年10月1日起开始拖欠租金，截止到2008年1月31日共拖欠租金43531.6元。在此期间，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局联合发文，对被拆迁房屋的租金进行调整，其中2005年10月1日至2008年1月31日的租金为每月1554.7元。另，原告于2006年9月成立，成立后取代思明房管所行使公房管理职权。鉴于原告多次向被告催讨均未果，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即支付给原告2005年10月1日至2008年1月31日期间拖欠的厦门市思明区南田巷34号非住宅公房租金43531.6元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告厦门达意房地产开发有限公司辩称，1、被告已于2005年11月2日将址在厦门市思明区中山路299号达意商业城第三层310单元至326单元的安置房交付给厦门市国土资源与房产管理局，故原告向被告主张2005年11月2日至2008年1月31日期间的房屋租金没有事实依据。2、原告之所以提起本案之诉，是因为原告主体更迭，交接工作不准确，致使在被告已经交付安置房的情况下，原告仍向被告主张被拆除的公有非住宅房屋租金。3、原告从未向被告催讨租金，说明被告拖欠租金的事实不存在原告主张被告自2005年10月1日起开始拖欠房屋租金，却至2014年9月2日提起本案诉讼的近9年时间里，从未向被告催讨，如果被告有拖欠租金，则原告不可能不催讨，可见被告拖欠租金的事实不存在。4、假设原告主张被告拖欠房屋租金的情况属实，则早已超过一年的诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。经审理查明，因被告厦门达意房地产开发有限公司兴建“达意商业城”，需要拆除厦门市土地房产管理局部分直管非住宅房屋，2001年1月10日被告与厦门市土地房产管理局签订一份《协议书》，该协议第二条约定：“乙方（厦门市土地房产管理局）同意甲方（厦门达意房地产开发有限公司）拆除直管非住宅公房中山路227#-237#、243#、273#-285#、303#-309#、293#、297#、299#、313#、南田巷34#、霞溪路5#、29#、35#、39#总建筑面积1023.64平方米，拆迁补偿实行产权调换就地补偿安置形式，补偿地点在“达意商业城”，建筑面积1074.82平方米（就地补偿应增加5%的建筑面积），其中“达意商业城”第三层建筑面积548.40平方米，第四层建筑面积526.42平方米（具体房屋坐落详见图纸所示）。交房时间以“达意商业城”实际竣工时间为准，约为2003年12月31日，上述补偿非住宅的产权归乙方所有，双方互不补差价，由乙方与用户建立新的租赁关系。”该协议第五条约定：“上述拆除的公有非住宅房屋的房租，月租金从2001年3月1日起直接支付给乙方下属思明房管所，直到甲方将补偿的非住宅房屋移交乙方接管为止。如遇政府调整租金标准，甲方同意按新的租金标准支付房租。”另查明，本案讼争的南田巷34号非住宅公房即包含在该协议中，面积为75.12平方米。2005年8月18日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局联合发出厦国土房（2005）292号文件《关于印发﹤厦门市直管非住宅用房租金征收办法﹥的通知》。根据该征收办法，自2005年10月1日起，讼争被拆迁房屋的租金调整至每月1554.7元。2005年2月10日，被告厦门达意房地产开发有限公司与厦门市建筑设计院有限公司、厦门协建工程咨询监理有限公司、福建省九建建筑工程有限公司共同签订《厦门市建设工程竣工验收报告》，确认“达意商业城”该项工程项目合格。2005年4月6日，“达意商业城”通过建设工程竣工验收备案。2005年11月2日，厦门达意房地产开发有限公司与厦门市国土资源与房产管理局签订《补充协议（二）》，就原双方于2002年2月6日签订的《补充协议》第二条中约定的补偿房屋的位置进行了修改，新的补偿房屋的位置为“达意商业城”第三层。2006年7月31日，厦门市公房管理中心成立。本案讼争房屋原由厦门市思明区房管所管理、收租，厦门市公房管理中心成立后，所有收益均由厦门市公房管理中心负责收取。另查明，现拆迁安置补偿房屋厦门市思明区中山路299号达意商业城第三层310-326单元的权属人为厦门市国土资源与房产管理局。以上事实，有《协议书》、厦国土房（2005）292号文件、厦门市委办公厅印发的（2006）32-7号会议纪要、厦门市委机关编制委员会印发的《关于成立厦门市公房管理中心的批复》、厦门市国土资源与房产管理局出具的《证明》、《厦门市建设工程竣工验收报告》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《补充协议（二）》、《土地房屋登记卡》及庭审陈述为证。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否拖欠原告房屋租金。二、本案的诉讼时效期间是否届满。一、被告是否拖欠原告房屋租金。原告称被告自2008年1月才将“达意商业城”的拆迁安置房交付给厦门市国土资源与房产管理局，但被告自2005年10月即开始拖欠租金，自2005年10月1日至2008年1月1日共计拖欠租金43531.6元。被告辩称其在2005年11月2日签订《补充协议（二）》的当天就已经将“达意商业城”交付给厦门市国土资源与房产管理局，根据双方协议约定，交付安置房后即不需要再支付租金，故不存在拖欠租金的情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告负有交房或支付租金的义务，但被告并未提交证据证明其履行房产交付手续、无须再支付租金，故被告的抗辩意见本院不予采纳。本院对被告拖欠原告房屋租金43531.6元的事实予以确认。二、本案的诉讼时效期间是否届满。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原告主张被告迟延履行支付房屋租金的义务。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。原告主张被告自2005年10月1日开始拖欠房屋租金，自被告2005年10月1日拖欠租金之始，原告对此情况即是明知的，然而原告于2014年9月9日方才提起诉讼，也亦未提交证据证明存在诉讼时效中断、中止之情形，故本案诉讼时效期间已经届满，原告丧失实体胜诉权，本院对原告之诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：驳回原告厦门市公房管理中心的诉讼请求。本案案件受理费444元由原告厦门市公房管理中心负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  吕逗秋二〇一四年十月十五日书 记 员  刘宪昌附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。