山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终1670号上诉人（原审被告）：龙口市融海房地产营销策划有限公司，住所地山东省龙口市徐福街道东海旅游度假区碧海尚城B区3-001号商铺。法定代表人：郭建文，总经理。委托诉讼代理人：李海善，山东崇真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋姗姗，女，1985年6月1日出生，汉族，居民，住吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：田蓉，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：王航天，山东平直律师事务所律师。原审原告：张瑞宸，男，1986年12月1日出生，汉族，居民，住吉林省通化市二道江区。委托诉讼代理人：田蓉，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：王航天，山东平直律师事务所律师。原审被告：烟台海基置业有限公司，住所地山东省龙口市徐福镇驻地。法定代表人：宋作建，董事长。上诉人龙口市融海房地产营销策划有限公司（以下简称融海营销策划公司）因与被上诉人宋姗姗、原审原告张瑞宸、原审被告烟台海基置业有限公司（以下简称海基置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2018）鲁0681民初5183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。融海营销策划公司的委托诉讼代理人李海善，宋姗姗、张瑞宸的共同委托诉讼代理人田蓉参加诉讼。海基置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。融海营销策划公司上诉请求：1、撤销山东省龙口市人民法院（2018）鲁0681民初5183号民事判决，依法改判驳回宋姗姗诉讼请求；2、一、二审诉讼费由宋姗姗承担。事实和理由：一、宋姗姗已经就商品房预售合同条款与海基置业公司达成合意，并签字认可，二者之间的商品房预售合同已经签订并生效。一审判决认定该合同缺乏成立要件，依法不成立没有事实和法律依据。一审中，宋姗姗对海基置业公司提交的《商品房预售合同》系其亲笔签名的事实并没有否认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。海基置业公司提交了由宋姗姗亲笔签字的商品房预售合同，宋姗姗并不否认是其本人签字，但是不认可融海营销策划公司所主张的签字过程。根据上述规定，海基置业公司已经完成了双方签订商品房预售合同这一待证事实的举证，如宋姗姗否认应提出相反证据证实其签字时并没有看到合同条款。因此，推翻该商品房预售合同的举证责任应该分配给宋姗姗。关于合同打印时间与签字时间不一致的问题，只是载体的重新形成，并不影响合同本身的真实性。宋姗姗在商品房预售合同中签字时，融海营销策划公司已经将所有合同条款交由宋姗姗审阅，并达成一致，然后宋姗姗才在合同最后一页签字确认，已经完成了合同的成立所需要的邀约、承诺的过程，宋姗姗与海基置业公司之间的商品房预售合同已经于宋姗姗2018年7月3日在合同中签字时成立并生效。海基置业公司提交的涉案商品房预售合同并非一审所认定的在其他合同中的签字页替换而来，而本来就是双方订立的合同。若真为从其他合同页中替换而来，那么其他合同是什么。二、宋姗姗与海基置业公司签订了《商品房预（销）售合同》是客观事实，但是一审并未认定。1、庭审中，海基置业公司向法庭提交了与宋姗姗签订的《商品房预（销）售合同》补充协议，该补充协议能够证实双方签订商品房预售合同的事实。2、海基置业公司提交的《商品房预（销）售合同》内容与宋姗姗诉请解除的《商品房认购书》以及宋姗姗支付首付款的凭证互相印证，能够证明该合同的真实性，并得到了部分履行。三、宋姗姗与海基置业公司之间的《商品房预（销）售合同》依法成立并生效，宋姗姗却主张解除已经失效的《商品房认购书》，一审应依法驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此，宋姗姗与海基置业公司签订的合同自宋姗姗签字时已经依法成立并生效，根据双方在《商品房认购书》第六条约定，签订购房合同后，《商品房认购书》效力即行终止，因此一审应驳回宋姗姗的诉讼请求。本案宋姗姗之所以要求解除合同，主张退房，其根本原因是在签订合同后，认为涉案房屋价格过高，与融海营销策划公司协商退房未果，所以，其本人已经构成违约。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审查明事实，一审支持上诉请求。宋姗姗辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、宋姗姗从未与融海营销策划公司签订《商品房预（销）售合同》及补充协议。2018年7月1日，宋姗姗与融海营销策划公司签订《商品房认购书》，交付定金5000元，2018年7月3日交付首付款138284元，均是融海营销策划公司收取并出具收据。2018年8月15日宋姗姗向龙口法院提起解除认购协议的诉讼，而融海营销策划公司向海基置业公司交款、所谓的网签《商品房预（销）售合同》及补充协议均是发生得知宋姗姗起诉之后。二、宋姗姗从未与海基置业公司签订《商品房预（销）售合同》及补充协议。一审中，海基置业公司先称“2018年7月3日宋姗姗到期公司售楼处签订正式合同”；后称“签订合同之前融海营销策划公司工作人员向宋姗姗出示其与其他业主签订的合同范本，经确认无误后在最后一页签字确认”；再称“本案的合同是2018年9月3日网签打印后，将该合同中最后一页替换为宋姗姗签字的一页”。况且，融海营销策划公司提交的合同及协议最后一页均没有所谓的2018年7月3日字样，融海营销策划公司提交的《商品房预（销）售合同》及补充协议打印时间是2018年9月3日，不可能是2018年7月3日双方签订合同及协议。由此可见，所谓的2018年7月3日海基置业公司与宋姗姗并未签订合同。三、海基置业公司没有提起上诉，足以说明其对一审法院判决认定的事实认可并据此履行。张瑞宸述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、宋姗姗从未与融海营销策划公司签订《商品房预（销）售合同》及补充协议。2018年7月1日，宋姗姗与融海营销策划公司签订《商品房认购书》，交付定金5000元，2018年7月3日交付首付款138284元，均是融海营销策划公司收取并出具收据。2018年8月15日宋姗姗向龙口法院提起解除认购协议的诉讼，而融海营销策划公司向海基置业公司交款、所谓的网签《商品房预（销）售合同》及补充协议均是发生得知宋姗姗起诉之后。二、宋姗姗从未与海基置业公司签订《商品房预（销）售合同》及补充协议。一审中，海基置业公司先称“2018年7月3日宋姗姗到期公司售楼处签订正式合同”；后称“签订合同之前融海营销策划公司工作人员向宋姗姗出示其与其他业主签订的合同范本，经确认无误后在最后一页签字确认”；再称“本案的合同是2018年9月3日网签打印后，将该合同中最后一页替换为宋姗姗签字的一页”。况且，融海营销策划公司提交的合同及协议最后一页均没有所谓的2018年7月3日字样，融海营销策划公司提交的《商品房预（销）售合同》及补充协议打印时间是2018年9月3日，不可能是2018年7月3日双方签订合同及协议。由此可见，所谓的2018年7月3日海基置业公司与宋姗姗并未签订合同。三、海基置业公司没有提起上诉，足以说明其对一审法院判决认定的事实认可并据此履行。海基置业公司未到庭，亦未在法定期限内提交书面答辩状。宋姗姗、张瑞宸向一审法院起诉请求：1、解除宋姗姗、张瑞宸与融海营销策划公司签订的商品房认购协议；2、融海营销策划公司返还宋姗姗、张瑞宸房款143284元及利息（自起诉之日2018年8月9日至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算），海基置业公司承担连带责任；3、诉讼费由融海营销策划公司与海基置业公司共同承担。庭审中宋姗姗、张瑞宸变更第2项诉讼请求为：由海基置业公司承担返还房款及利息的责任。一审法院认定事实：1、关于融海营销策划公司与海基置业公司提交的宋姗姗与海基置业公司签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议，融海营销策划公司与海基置业公司据此主张宋姗姗已与海基置业公司签订正式合同，故其主张解除的认购书效力已经终止。宋姗姗、张瑞宸对此不予认可，主张其从未签订过《商品房预（销）售合同》及补充协议。理由是从合同的编号可以看出，合同的签订时间为2018年9月3日，但宋姗姗、张瑞宸于2018年8月15日即已诉至法院要求解除认购书，不可能在起诉后再与海基置业公司签订正式合同。另外，合同中没有签订时间，合同中宋姗姗的签名由来是在签订认购协议书时，海基置业公司以签订认购协议的名义让宋姗姗在空白纸上签上名字。一审法院认为，宋姗姗、张瑞宸于2018年8月15日诉至一审法院，要求解除就碧海尚城A区83号楼1单元402室签订的商品房认购书，而从海基置业公司提交的编号为“龙预字第1809030051号”合同可以看出，该合同是自房产管理部门的网签系统打印出的网签合同，打印时间为2018年9月3日，即该合同的形成时间是在宋姗姗、张瑞宸起诉后，此情形有悖常理，故无法单独作为定案依据，其证明效力需结合其他证据综合分析认定。2、关于收款人为宋姗姗加盖海基置业公司财务专章的定金收据1张、楼款收据2张（均为复印件），融海营销策划公司据此主张其已将自宋姗姗处收取的房款转交海基置业公司。宋姗姗以该证据系复印件对其真实性不予认可；且主张其从未收到海基置业公司出具的收据，同时从收据出具的时间看，是在宋姗姗、张瑞宸起诉之后才由海基置业公司出具所谓的收据，所以不可能存在宋姗姗领取该收据的事实。一审法院认为，宋姗姗、张瑞宸虽以该组证据系复印件为由对其真实性不予认可，但对于融海营销策划公司已将收取宋姗姗的款项转交海基置业公司的事实予以认可，故对该组证据的证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年7月1日，宋姗姗签订龙口市碧海尚城A区83号楼1单元402室的《商品房认购书》，认购该案涉房产。认购书中载明，开发商：海基置业有限公司；认购方：宋姗姗；总房款351284元，付款方式为按揭贷款，其中首付款143284元，贷款额208000元。双方约定一项中第2条载明，认购方选择按揭贷款的，应交纳首付款143284元，其中签订本单时先支付定金5000元，余额138284元于2018年7月4日前支付，已付定金自动转为购房款；逾期未付，定金不退，房屋另行销售。第6条载明，认购方与碧海尚城签订购房合同后，本单效力即行终止，所有权利义务以购房合同为准。认购书底部销售方一栏加盖“碧海尚城”印章。融海营销策划公司与海基置业公司陈述海基置业公司为该案涉房产的开发商，融海营销策划公司为海基置业公司的委托代理销售机构。签订认购书当日，宋姗姗向融海营销策划公司交纳定金5000元，由融海营销策划公司向宋姗姗出具收款收据；2018年7月3日，又交纳首付款138284元，由融海营销策划公司向宋姗姗、张瑞宸出具收款收据。融海营销策划公司与海基置业公司陈述收据收款人加上张瑞宸的名字，是因为宋姗姗提出办理按揭贷款手续需要补交张瑞宸的征信信息。庭审中，海基置业公司陈述，融海营销策划公司于2018年7月4日向其转交收取宋姗姗的款项10000元，于2018年9月3日分两笔转交53000元、80303元，海基置业公司共出具收据3张，均交由融海营销策划公司。融海营销策划公司陈述因宋姗姗一直未将其公司向宋姗姗出具的收据交回，所以至今未将海基置业公司出具的该3张收据转交宋姗姗。另，海基置业公司陈述其提交的《商品房预（销）售合同》（编号为龙预字第1809030051号）的形成经过为：2018年7月1日双方签订认购书后，7月3日宋珊珊到其公司售楼处签订正式合同，签订合同前融海营销策划公司工作人员向宋珊珊出示与其他业主签订的合同范本，经宋珊珊对合同条款确认无误后，在合同的最后一页进行签字确认。案涉合同文本是2018年9月3日通过房管部门的网签系统打印出来后，将该合同中的最后一页（第11页）替换为7月3日宋珊珊签字的一页。本案争执的焦点问题为，有买受人宋姗姗签字的《商品房预（销）售合同》（编号为龙预字第1809030051号）是否成立。宋姗姗主张，其是在签订认购书时，海基置业公司以签订认购协议的名义让其在空白纸上签上名字，其从未与海基置业公司签订过案涉的该《商品房预（销）售合同》，故该合同不成立。融海营销策划公司与海基置业公司主张，虽然该合同的打印形成时间是2018年9月3日，但双方已于2018年7月3日对合同中的相关内容条款形成合意，故宋姗姗与海基置业公司之间的该《商品房预（销）售合同》成立。一审法院认为，从海基置业公司的陈述可知，其提交的编号为龙预字第1809030051号的《商品房预（销）售合同》打印形成时间为2018年9月3日，其中第11页（宋姗姗签字页）系宋姗姗于2018年7月3日在其他合同中的签字页替换而来。由此可认定，该合同系通过事后换页的方式变造而成。海基置业公司虽主张其已与宋珊珊就该合同的相关内容条款达成合意，但其未提交任何证据证明其主张，且宋姗姗不予认可，因此，无法认定该合同系双方当事人的真实意思表示，该合同因缺乏成立要件依法不成立。综上，宋姗姗与海基置业公司就涉案房产仅签订了《商品房认购书》，该认购书的性质为预约合同，仅是买卖双方为将来订立作为本约合同的《商品房预（销）售合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售合同，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务，依据当事人合同自由原则，任何一方当事人均可以不遵守认购书的承诺而不与对方签订商品房预售合同。故宋姗姗单方主张解除购房认购书，于法有据，应予支持。依据合同相对性原则，张瑞宸并非认购书的相对方，故其无权依据认购书主张任何权利，对其主张，不予支持。关于认购书解除后由融海营销策划公司向宋姗姗收取，后转交给海基置业公司的款项处理。认购书中约定定金5000元，且签订认购书当日宋姗姗亦向融海营销策划公司缴纳了该5000元定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，因宋姗姗单方主张解除认购书，故其缴纳的定金5000元不予返还，剩余房款138284元海基置业公司应予返还。其请求赔偿利息损失的主张，于法无据，不予支持。鉴于本案事实，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定判决：一、解除宋姗姗与融海营销策划公司就龙口市碧海尚城A区83号楼1单元402室签订的《商品房认购书》；二、海基置业公司于判决生效后十日内扣除定金5000元后返还宋姗姗购房款138284元；三、驳回宋姗姗的其他诉讼请求；四、驳回张瑞宸的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3266元，减半收取1633元，由海基置业公司负担1576元，由宋姗姗、张瑞宸负担57元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：融海营销策划公司提交1、宋姗姗个人住房借款申请书；2、宋姗姗《个人住房（商业用房）借款合同》部分条款；3、申请人为宋姗姗的中国建设银行个人住房贷款申请人面谈记录表。融海营销策划公司主张上述证据与海基置业公司一审提交的《商品房预售合同》及《补充协议》相互印证，共同证明宋姗姗已经于海基置业公司签订了《商品房预售合同》。宋姗姗质证称，上述证据均系融海营销策划公司单方意思表示，证据中的签字均是在签订认购书时按照融海营销策划公司的要求留下的签名，对其证明效力不予认可。本院认为，中国建设银行个人住房贷款申请人面谈记录表中所载明的签订购房合同时间为2018年9月3日，说明该住房贷款申请时间在2018年9月3日之后，而宋姗姗提起本案诉讼的时间为2018年8月15日，宋姗姗在起诉解除认购书后又去办理银行贷款与逻辑不符，故本院对上述证据的真实性不予采信。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：宋珊珊与海基置业公司是否签订了合同编号龙预字第1809030051号《商品房预（销）售合同》。融海营销策划公司主张2018年7月3日宋珊珊与海基置业公司就合同条款达成合意后，宋珊珊在合同最后一页签字确认，上述《商品房预（销）售合同》依法成立。但海基置业公司提交的龙预字第1809030051号《商品房预（销）售合同》打印形成时间系在宋珊珊向一审法院提起诉讼后的2018年9月3日，且宋珊珊否认双方曾于2018年7月3日就该《商品房预（销）售合同》达成过合意。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，融海营销策划公司虽主张宋珊珊与海基置业公司签订了《商品房预（销）售合同》，但未提交充分证据证明，应承担对其不利的法律后果，故对其主张本院不予采信。一审对此认定并无不当，本院予以确认。综上所述，融海营销策划公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3066元，由龙口市融海房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年六月二十四日书记员  孙晓雯