福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异186号 异议人（案外人）：肖健平，男，1988年7月2日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托代理人：刘敏敏，福建知信衡律师事务所律师。 申请执行人：兴业银行股份有限公司福州分行，住所地福州市五一中路**元洪大厦。 法定代表人：苏军良，行长。 委托代理人：任丹，该银行员工。 被执行人：福建中榕新材料科技有限公司，，住所地罗源县罗源湾开发区松山工业园区 法定代表人：肖小平。 被执行人：肖小平，男，1978年12月26日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被执行人：肖传概，男，1954年5月4日出生，汉族，住福建省福鼎市。 被执行人：李丽平，女，1978年3月9日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 本院在执行（2019）闽0102执2224号申请执行人兴业银行股份有限公司福州分行（以下简称“兴业银行福州分行”）与被执行人福建中榕新材料科技有限公司、肖小平、肖传概、李丽平借款合同纠纷一案【执行依据为（2017）闽0102民初2772号《民事判决书》】，案外人肖健平向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人肖健平的执行异议请求：请求法院解除（或停止、中止）对福建省罗源湾开发区厂房的查封（或冻结拍卖等）。 事实与理由：法院在执行(2019)闽0102执2224号裁定书过程中，查封并拟拍卖福建省罗源湾开发区南片松山工业区5#楼厂房、办公综合楼罗源湾开发区南片松山工业区1#楼厂房、罗源湾开发区南片松山工业区仓库、6#楼厂房，并于2019年4月15日该财产进行查封公告及限期履行通知书的粘贴，要求福建中榕新材料科技有限公司在2019年4月25日前自动履行完毕，否则对该财产进行拍卖。 根据对福建中榕新材料科技有限公司的初步了解，该公司已经停滞运营，且公司已无驻点在办员工，可以自动履行（2019）闽0102执2224号民事裁定书认定的还款金额的机会和概率都不大。那么后期必然导致法院依法对福建省罗源湾开发区厂房进行拍卖处置，且现阶段法院查封该财产的行为已经严重侵害我方的合法的租赁权。 因异议人同福建中榕新材料科技有限公司在2015年10月20日就签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“福建中榕新材料科技有限公司将其所有的福州市罗源湾开发区松山工业园区房屋面积7500平方米、土地面积15065平方米租赁我方使用。租赁期间为2015年10月20日至2026年1月19日止，免租期为2015年10月20日至2016年1月19日，保证金10万元，每年租金8万元，承租方应当在合同签订后的三个月内交付十年总计捌拾万元的租金。”后异议人依约向福建中格新材料科技有限公司指定的账户支付了十年租金80万元。 该租赁合同合法有效，且异议人的转租行为也是符合租赁合同的约定。现异议人同福建中榕新材料科技有限公司签订的租赁合同约定的租赁时间尚未到期，申请执行人兴业银行股份有限公司福州分行申请强制执行并要求法院依法腾空拍卖该店面和仓库等行为，严重侵害异议人的正当权益，并给异议人的租客带来极大的不方便。 根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，异议人的租赁行为完全符合“买卖不破租赁”的规定，故现提出书面异议，请求法院解除(或停止、中止)对该财产的执行。以此维护异议人的正当权利。 申请执行人兴业银行福州分行对执行异议请求的意见如下：在异议人2015年10月25日签订租赁合同之前，福建中榕新材料科技有限公司已于2014年9月25日将该抵押物质押至兴业银行贷款，根据物权法，不得对抗抵押权。 异议人为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据Ａ1、《房屋租赁合同》，以此证明被申请人福建中榕新材料科技有限公司同我方签订《房屋租赁合同》约定将名下的福建省罗源湾开发区厂房租赁在内的福州市罗源湾开发区松山工业园区房屋面积7500平方米、土地面积15065平方米租赁我方使用。租赁期间为2015年10月20日至2026年10月19日止，免租期为2015年10月20日至2016年10月20日，保证金10万元，每年租金8万元，承租方应当在合同签订后的三个月内交付十年总计捌拾万元的租金。该租赁合同依法成立且已经生效履行； 证据A2、《指定收款账户函》，以此证明被申请人福建中榕新材料科技有限公司要求我方将十年的租金合计80万元汇到案外人张振水的账户上； 证据A3、《银行流水》，以此证明我方于2016年1月14日通过福州农村商业银行股份有限公司岳峰支行转账80万元给被申请人福建中榕新材料科技有限公司的指定收款人张振水账户，完成了租赁费的支付义务。 申请执行人的质证意见如下：对证据A1-A3有异议，与抵押人承诺函、承租人承诺函的名字并不一致。 申请执行人为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据B1、《他项权证》，以此证明在2014年9月25日抵押物已经抵押至兴业银行股份有限公司福州分行； 证据B2、《抵押人承诺函》、《承租人承诺函》，以此证明抵押物抵押时的租赁情况以及承租人放弃不以任何方式对抗执行抵押权。 异议人的质证意见如下：对证据B1真实性无异议，对关联性有异议，因异议人在签订该份租赁合同时并不知晓出租人福建中榕新材料科技有限公司已将5#楼厂房、办公综合楼、1#楼厂房、仓库、6#楼厂房进行抵押的事实；异议人属于善意第三人，出租人福建中榕新材料科技有限公司系将福建省罗源湾开发区南片松山工业区全部土地及产房租赁，该抵押不影响异议人的租赁合同的合法性。对证据B2承诺书表面真实性无异议，但对其关联性有异议。5#楼厂房、办公综合楼、1#楼厂房、仓库、6#楼厂房抵押权证的登记时间是2014年10月25日，出租人福建中榕新材科技有限公司在2014年9月11日就以抵押人的身份出具承诺，明显与身份不符；关于承租人出具的承诺书，因其不是案涉的当事人，对于兴业银行提供该份证据的三性均有异议。且要补充说明，异议人在承租该工业区是并不知1#楼厂房、6#楼厂房存在租赁情况，出租人福建中榕新材料科技有限公司在交付该租赁物的时候，并未在1#楼厂房、6#楼厂房上发现有其他人租赁的情况。 本院查明：申请执行人兴业银行福州分行与被执行人福建中榕新材料科技有限公司、肖小平、肖传概、李丽平借款合同纠纷一案，本院于2018年7月6日作出（2017）闽0102民初2772号民事判决：一、被告福建中榕新材料科技有限公司应于本判决生效起十日内向原告兴业银行股份有限公司福州分行偿还流ＨＱ2015147号《流动资金借款合同》项下贷款本金人民币4965926.9元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2017年3月5日为291347.94元人民币，实际按《流动资金借款合同》从2017年3月5日起计算至实际还款之日止）；二、被告福建中榕新材料科技有限公司应于本判决生效起十日内向原告兴业银行股份有限公司福州分行偿还流ＨＱ2015154号《流动资金借款合同》项下贷款本金人民币500万元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2017年3月5日为315329.08元人民币，实际按《流动资金借款合同》从2017年3月5日起计算至实际还款之日止）；三、被告福建中榕新材料科技有限公司应于本判决生效起十日内向原告兴业银行股份有限公司福州分行偿还流ＨＱ2015155号《流动资金借款合同》项下贷款本金人民币200万元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2017年3月5日为118169.19元人民币，实际按《流动资金借款合同》从2017年3月5日起计算至实际还款之日止）；四、被告福建中榕新材料科技有限公司应于本判决生效起十日内向原告兴业银行股份有限公司福州分行偿还流ＨＱ2015148号《流动资金借款合同》项下贷款本金人民币500万元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2017年3月5日为295422.94元人民币，实际按《流动资金借款合同》从2017年3月5日起计算至实际还款之日止）；五、原告兴业银行股份有限公司福州分行有权以被告福建中榕新材料科技有限公司所有的坐落于罗源湾开发区厂房（房屋所有权证号：凤房权证ＦＲ字第××号、凤房权证ＦＨ字第××号、凤房权证ＬＹ字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款在最高本金限额2000万元及该最高本金额度项下的所有债权余额（含本金、利息、罚息、复利、违约金、债权人实现债权的费用等）优先受偿上述债务；六、被告肖小平、李丽平、肖传概对本判决第一项、第二项、第三项、第四项确定的被告福建中榕新材料科技有限公司的债务承担连带清偿责任。该判决于2018年12月24日生效。 本院依据（2019）闽0102执2224号《执行裁定书》于2019年3月29日查封被执行人福建中榕新材料科技有限公司所有的位于罗源湾开发区厂房（房屋所有权证号：凤房权证ＦＲ字第××号、凤房权证ＦＨ字第××号、凤房权证ＬＹ字第××号），查封期限三年，自2019年3月29日至2021年3月28日止。 经向罗源县房地产管理所查询：上述诉争房产的所有权人为福建中榕新材料科技有限公司，房屋他项权利人（抵押权）为兴业银行股份有限公司福州分行，于2014年9月25日办理最高额抵押登记（抵押登记合同号：LY2014A002966）。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第一款“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权”之规定，本案被执行人福建中榕新材料科技有限公司未履行生效法律文书确定的义务，本院查封其名下房产，于法有据。异议人异议称其对诉争房产享有租赁权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，申请执行人兴业银行福州分行对讼争房产享有的抵押权设立时间为2014年9月25日，异议人提交证据载明的房屋租赁合同签订时间为2015年10月20日，抵押登记在前，房屋租赁在后，系抵押权设立后抵押财产出租，异议人承租权不能对抗申请执行人的登记抵押权。综上，异议人肖健平的异议请求，于法无据，本院依法予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，裁定如下： 驳回异议人肖健平的执行异议。 如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张莉珍 人民陪审员  朱小英 人民陪审员  杨金华 二〇一九年六月三日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第一条人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。 采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。