安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1202民初2009号 原告：郝素贞，女，1984年9月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：赵振海，安徽弘大律师事务所律师。 有独立请求权第三人：秦亚梅，女，1978年2月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，居民身份证号码3421011978××××××××。 委托诉讼代理人：李建敏，安徽金睿律师事务所律师。 被告：陈丽娜，女，1983年12月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固城县。 被告：白明，男，1956年12月24日出生，回族，住安徽省阜阳市颍州区。 被告：华梅，女，1958年12月24日出生，回族，住址同上。 第三人：洪明强，男，1940年9月10日出生，回族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：洪亮君，男，1966年11月24日出生，回族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告郝素贞与被告陈丽娜、白明、华梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理。秦亚梅于2019年3月20日向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并申请追加洪明强作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告郝素贞的委托诉讼代理人赵振海、第三人秦亚梅的委托诉讼代理人李建敏、第三人洪明强的委托诉讼代理人洪亮君到庭参加了诉讼，被告陈丽娜、白明、华梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。因双方同意调解，本案扣除审理期限15日。本案现已审理终结。 原告郝素贞向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令原告与白华签订的《购房合同》有效，该房屋的所有权归原告所有，并判令被告协助办理颍州区的变更登记手续；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与白华系朋友关系，白华系颍州区司法局工作人员。2018年5月7日，白华手持阜土拆字第255—1号《阜阳市房屋拆迁安置协议书》和《选房确认书》，问原告是否同意购买颍州区，原告同意购买，双方一致同意房屋出卖款为46.5万元。2018年8月9日，双方一起到阜阳市城投公司补缴1502号安置房结算款80713元，该款系原告转账给白华10万元后，白华刷卡补缴。补缴款后，双方在2018年8月27日签订《购房合同》，合同约定：白华将位于颍州区，面积93.65平方米，总价为46.5万元出卖给原告；待房屋具备过户条件时，无条件协助原告办理房产登记过户手续；合同签订时，原告已经在2018年8月11日支付房款28万元，余款以实际票据为准；合同签订后，该房屋的占有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖等权利一并转让给原告；并保证本购房合同签订后，白华不得将该套房屋再与他人订立《买卖合同》。2018年11月9日，白华给原告出具《承诺书》，承诺1502房屋的所有手续将在2018年11月20日之前交给原告，如逾期交付，原告可以自行开门并不再支付剩余房款。2018年11月10日，原告将剩余房款支付给白华，白华同时将1502号房屋的钥匙交给原告，原告便对房屋进行装修并入住至今。2018年11月12日，白华因病去世。原告已经对该1502房屋装修并实际入住至今，现在该房屋已经具备办证条件，被告作为白华的法定继承人，在白华死亡时，取得涉案房产的物权，继承涉案房产应当清偿涉案债务，被告应当履行白华签订《购房合同》所产生的债务，即协助办理颍州区的变更登记手续。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。 第三人秦亚梅向本院提出请求：一、依法准许秦亚梅作为有独立请求权第三人参加本案诉讼；二、依法确认秦亚梅与洪明强、白华在2018年10月4日签订的《房屋买卖合同》有效；三、依法确认位于阜阳市颍州区人所有；四、依法判令陈丽娜、白明、华梅及第三人洪明强协助秦亚梅办理不动产登记；五、依法判令郝素贞停止对颍州区文峰办事处洪庄新天地安置区3号楼1502室房产的侵权行为并恢复原状，判令郝素贞将该房屋退还给第三人秦亚梅。事实与理由：2013年4月9日，案外人洪明强、白华位于洪庄的房屋被拆迁，并签订《拆迁安置协议书》。2018年8月9日，房屋安置部门将安置房屋交付给案外人洪明强、白华。2018年10月，案外人洪明强、白华将该房转让给秦亚梅。双方于2018年10月4日签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款为56.2万元，秦亚梅于同日将56.2万元购房款通过银行转账的方式支付给出卖人。同时，案外人将房屋交付给秦亚梅，并将房屋钥匙、拆迁还原协议、房屋猫眼、交房单等交付给秦亚梅。2018年12月初，秦亚梅突然发现郝素贞将上述房屋的房门撬开并非法侵占，为此公安机关出警到现场处理。秦亚梅已经以财产损害为由向法院起诉，但鉴于郝素贞向法院提起物权确认之诉，为维护秦亚梅的合法权益，故依据相关法律规定，申请参加本案诉讼，并请求依法支持其提出的上述请求。 被告陈丽娜向本院未作答辩，亦未提交证据。 被告白明、华梅共同辩称：白明、华梅自愿放弃对白华遗产的继承权，因二人对涉案房屋不享有任何权利，故不承担协助原告办理安置房产的变更登记手续。 第三人秦亚梅对原告的诉求及事实向本院述称：原告起诉的事实与诉讼请求不能成立，原告不是合法购买房屋，也不是合法使用房屋，原告方签订的购房合同并没有房屋权利人洪明强的签字质押，原告提供的购房合同上，洪明强的字迹，不是洪明强实施，也不是其代理人洪亮君签署，涉案房屋已经于2018年10月4日通过买卖方式合法交付第三人秦亚梅使用，秦亚梅合法占有，使用涉案房屋，并在2018年10月4日一次性支付全部购房款56.2万元，涉案房屋在白华及买卖合同证明人刘培元、刘全勇、杨克林的见证下于2018年10月4日进行了现场验房、交付，并将房屋拆迁还原协议、交房的房屋钥匙、猫眼及全部相关手续原件一次性交付给秦亚梅，此后2018年11月底，第三人发现涉案房屋被原告通过破门而入的方式强行侵占，随后便通过公安机关进行处理，公安机关明确告知双方应维持房屋现状，不得对房屋进行装修，并应当通过法院诉讼解决，但原告没有听从和尊重公安机关意见，擅自单方面对房屋进行了破坏性装修，2018年11月29日，涉案房屋仍然为毛坯房，没有进行任何的装修，所以原告对房屋的装修是一种违法侵权行为，原告对房屋的装修也是对第三人的合法财产权的侵犯，且原告与白华的房屋买卖合同并没有履行完毕，第三人秦亚梅与白华、洪明强的购房合同已经履行完毕，并合法占有使用房屋，所以原告方的诉讼请求不应当得到法院支持。 第三人洪明强对原告的起诉及第三人秦亚梅的请求述称：原告的协议我不知道情况，也没签字，都是白华签字。 原告郝素贞对第三人秦亚梅的诉求，辩称：一、第三人请求没有事实和法律依据，涉案房产属于白华所有，并且有文峰办事处万达社区出具的结算单和选房确认书予以充分证明，二、白华和原告签署的买卖协议早于白华与第三人签订的房屋买卖协议，同时，涉案房产也由白华交付给原告，原告并对房屋进行了装修的占有，完全符合法律规定，三、依据安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见，第三条出卖人就同一房屋分别与多个买受人签订买卖合同，在合同均有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般按照合法占有房屋在先，合同实际履行在先，合同成立在先原则确立买受人权利，本案原告签订合同在先，占有房屋并使用在先，四、洪明强并不是合同的当事人，依法不应当作为本案适格第三人参加诉讼。 第三人洪明强对第三人秦亚梅的诉求，述称：秦亚梅，白华，还有我，还有他们的朋友六七个人一起签署的房屋买卖合同，郝素贞的合同我不承认，是白华弄得，对于原告的请求我们不认可。 经本院审理查明认定事实如下：2013年4月9日，白华、洪明强、洪张氏与阜阳市集体土地征收办公室签订《阜阳市房屋拆迁安置协议书》，安置协议书约定产权调换55.2平方米，平价房面积27.6平方米。后上述安置还原房的权益经被安置人协商由白华个人享有，由白华负责选择还原房并补缴房屋差价款。2018年5月7日，经白华选择，选定了位于阜阳市颍州区.65平方米的房屋作为拆迁安置房。2018年8月9日，白华补缴了房屋差价款80713元。同日，拆迁安置部门将位于阜阳市颍州区.65平方米的房屋交付给白华。在上述房屋交付前，白华即与郝素贞约定将上述房屋卖给郝素贞，郝素贞于白华补缴房屋差价款的当日即先行向白华支付购房款10万元。2018年8月27日，白华与郝素贞签订《购房合同书》一份，合同约定：白华将位于颍州区房屋，面积93.65平方米，总价为46.5万元出卖给原告；待房屋具备过户条件时，无条件协助原告办理房产登记过户手续；合同签订时，原告已经在2018年8月11日支付房款28万元，余款以实际票据为准；合同签订后，该房屋的占有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖等权利一并转让给原告；并保证本购房合同签订后，白华不得将该套房屋再与他人订立《买卖合同》。后郝素贞陆续又向白华支付购房款12万元。2018年11月9日，白华给郝素贞出具《承诺书》，承诺1502房屋的所有手续将在2018年11月20日之前交给原告，如逾期交付，郝素贞可以自行开门并不再支付剩余房款。2018年11月10日，郝素贞将剩余房款支付给白华，白华即将1502号房屋交付给郝素贞，郝素贞便入住该房屋并进行装修。 又查明：2018年10月4日，白华与第三人秦亚梅签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款56.2万元，秦亚梅于同日将56.2万元购房款通过银行转账方式支付给白华。同日，白华将房屋钥匙、拆迁还原协议、房屋猫眼、交房单、电表过户证明、用电服务卡、物业费用票据等交付给秦亚梅。2018年11月29日，秦亚梅及他人发现郝素贞在涉案房屋内已入住，遂与郝素贞一方发生争执，郝素贞方报警并要求秦亚梅等人离开房屋。经公安机关出警，告知双方依法诉讼解决争议。2018年12月10日，秦亚梅以财产损害为由向本院提起诉讼，诉讼中发现郝素贞在本院提起物权确认诉讼，秦亚梅以第三人参加诉讼。 另查明：白明、华梅系白华的父母，陈丽娜与白华于2014年11月20日登记结婚。白华于2018年11月12日因病死亡。本案审理过程中，经本院询问陈丽娜，其表示对白华出卖涉案房屋给郝素贞、秦亚梅的行为均予以追认，其对涉案的上述房屋不主张继承遗产的权利。庭审中第三人洪明强的委托诉讼代理人洪亮君认可白华对涉案房屋有完全的处置权。 本院认为：原告郝素贞、第三人秦亚梅与白华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，均为有效合同，本院对此予以确认。原告郝素贞、第三人秦亚梅均要求确认涉案房屋归其所有，在白华就同一房产分别与原告郝素贞、第三人秦亚梅签订房屋买卖合同，在买卖合同均为有效，而涉案房屋没有办理房屋所有权转移登记手续、预告登记或备案手续的情况下，本院依据合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。因郝素贞签订房屋买卖合同时间、支付房款时间均先于第三人秦亚梅，且其已实际合法占有房屋并装修入住，故本院应当优先保护原告郝素贞的权利。综上，本院依法确认涉案的位于颍州区房屋归原告郝素贞所有。第三人秦亚梅虽称原告郝素贞系用破门而入的方式强行非法占有涉案房屋，但未举出有力证据予以证明。被告白明、华梅、陈丽娜作为白华的法定继承人，自愿放弃对白华遗产的继承权，不违反法律的规定，且涉案房屋尚未登记在白华名下，故其没有义务协助办理涉案房屋的转移过户手续。对原告郝素贞及第三人秦亚梅的上述请求，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《全国民事审判工作会议纪要》第27条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告郝素贞与白华签订的《购房合同书》及第三人秦亚梅与白华签订的签订《房屋买卖合同》均为有效； 二、位于阜阳市颍州区房屋归原告郝素贞所有； 三、驳回原告郝素贞及第三人秦亚梅的其他诉讼请求。 案件受理费8,200元，减半收取4,100元，由原告郝素贞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阜阳市中级人民法院。 审判员  张新宏 二〇一九年六月十日 书记员  樊长龙