惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1843号原告：江文浩，男，汉族，1980年7月10日出生，住广东省五华县。委托诉讼代理人：余守学，广东先见律师事务所律师。委托诉讼代理人：余庚洋，广东先见律师事务所律师。被告：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道63号。法定代表人：苏志团，董事长。委托诉讼代理人：李宁，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。原告江文浩与被告惠州市太东实业投资有限公司（以下简称太东实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告江文浩的委托诉讼代理人余庚洋，被告太东实业公司的委托诉讼代理人李宁、蓝洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江文浩向本院提出的诉讼请求为：1.被告向原告支付迟延办证违约金人民币6644.38元(以房价总款430000元为基数，自2017年12月30日起至2018年4月3日止共计94天，按照年利率6%计算)；2.本案诉讼费用均由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年9月17日签订一份《商品房买卖合同》，根据合同约定，由原告购买被告所开发的位于惠州市大亚湾西区商品住宅房，房屋的建筑面积为89.96平方米，购房总金额为人民币430000元，付款方式为首期房款加银行按揭贷款。合同还对原、被告双方的具体权利与义务作了详细的约定【具体详见原被告双方所签订的《商品房买卖合同》】。合同签订后，被告有失商业诚信，严重违反合同之约定:上述商品住宅房迟迟未交付给原告，且未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，为此原告于2017年11月22日将被告诉至贵院【案号:（2017）粤1391民初2603号】，贵院判决:1.被告自本判决发生法律效力后10日内向原告支付迟延办证违约金43188.49元；2.驳回原告的其他诉讼请求。后被告不服贵院判决，向惠州市中级人民法院提出上诉【案号:（2018）粤13民终3860号】，惠州市中级人民法院予以驳回上诉、维持原判。但是被告直至2018年4月3日才履行将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务，与上次法院判决计算迟延办证的时间（上次计算至2017年12月29日）已过94天;对于该时间段的违约金，上次判决中认定原告可另行主张。综上所述，原告认为，被告多次拖延办证的行为，已经严重违反了《商品房买卖合同》之约定，且给原告造成了严重的经济损失。为了维护法律之权威及严肃性，原告现特向法院提起诉讼，请求法院查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。原告江文浩对其诉称事实提供如下证据：1.惠州市大亚湾经济技术开发区民事判决书、惠州市中级人民法院民事判决书，拟证明被告存在逾期办证的事实、逾期办证违约金的计算方式和相关法律依据；2.房产证，拟证明房产证的出证时间，逾期办证违约金应计算至房产证上记载的出证时间；3.商品房买卖合同，拟证明双方之间存在合同关系、被告存在逾期办证且应承担逾期办证违约金的事实。被告太东实业公司辩称：一、被答辩人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，答辩人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。如因答辩人责任，被答辩人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被答辩人自愿委托答辩人办理房屋产权手续。该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因答辩人原因，被答辩人不能在规定期限内取得房地产权属证书且不退房情况下，答辩人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。2.对于被答辩人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为：“自愿委托答辩人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于答辩人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被答辩人可以随时请求答辩人为其履行办证义务，但应当给予答辩人必要的准备时间，答辩人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被答辩人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向答辩人主张支付逾期办证的违约金。3.按照购房合同第十五条前半句的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”这里的“权属登记”应为确权至出卖人（即开发商）名下的初始登记，并非权属转移登记，也就是说，前面限定的“商品房交付使用后365日”，是指答辩人应当在商品房交付使用后365日内将办理初始登记的材料提供给产权登记机关备案即可，如果答辩人未能按期提供，合同并没有约定违约责任。而合同第十五条后半句约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，这里的“取得房地产权属证书”应为办证至被答辩人名下的权属转移登记，但该后半句并没有明确约定办理权属转移登记的期限，仅仅是约定“不能在规定的期限内”，但规定的期限是多长并未约定。因此，综合第十五条约定的前后两句话，该条款实际上对于权属转移登记是没有约定期限的，对于合同期限约定不明的，应按照《合同法》第六十二条第一款第四项处理。二、即便要计算逾期办证违约责任，被答辩人计算逾期办证违约责任的截止日期错误。涉案房屋逾期办证违约金的截止日期应当以受理回执的日期为准，且大亚湾法院和惠州中院对于该系列案的裁判标准也是如此。且应该扣除权籍调查时间，大权籍调查时间共4天（从2017年12月26日至2017年12月29日）。原告江文浩的具体的受理日期为2018年3月23日。综上所述，请求驳回被答辩人的诉讼请求。被告太东实业公司对其辩称事实提供如下证据：1.惠州大亚湾区不动产登记受理回执，拟证明受理日期即为被告完成办证义务的日期的事实；2.（2018）粤1391民初358号《民事判决书》、（2018）粤13民终5057号《民事判决书》，拟证明办理大权籍所需时间为4天，且应予扣除的事实。本案当事人围绕诉、辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下案件事实：被告具有商品房开发经营资质，涉案商品房取得预售许可。2014年1月13日，原告江文浩与被告太东实业公司签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾西区，该房建筑面积为89.96平方米，总价为430000元。双方在合同第八条就交付期限约定为：被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。双方在合同第十五条就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告自愿委托被告办理房屋产权手续。原、被告还对其他相关事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款。2015年4月28日，被告将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用。2017年11月22日，原告以被告存在逾期交房及延迟办理房产证为由将被告诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金以及延迟办证违约金及其他损失。本院于2017年12月30日作出(2017)粤1391民初2603号民事判决书，判决被告向原告支付自2016年4月28日起至2017年12月29日止（共611天）的延迟办证违约金43188.49元，并告知原告可对2017年12月29日之后的延迟办证违约金另行主张权利。但被告不服上述判决，向惠州市中级人民法院提出上诉，惠州市中级人民法院于2018年9月27日作出（2018）粤13民终3860号民事判决书,判决驳回上诉、维持原判。另查明，被告提交的惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初358号《民事判决书》及惠州市中级人民法院（2018）粤13民终5057号《民事判决书》载有如下内容：1.惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局在2016年6月28日发布一份《公告》，其中明确了申请办理新建商品房首次登记及一手商品房过户从2016年6月30日起均须先在权籍调查窗口办理完成不动产权籍调查；2.被告开发的时尚岛花园13栋、14栋、15栋首次登记权籍调查时间为2017年12月26日至2017年12月29日，并于2018年1月23日完成首次登记。再查，被告于2018年3月23日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。惠州市国土资源局于2018年4月3日向原告颁发了涉案房屋的不动产权证书。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是原告主张逾期办证违约金应否得到支持。对此本院分析如下：一、关于合同第十五条如何理解问题。首先，合同第十五条前半段约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”中的“权属登记”应理解为“权属转移登记”而非“确权至出卖人名下的初始登记”。被告办理产权登记时分为两个步骤：首先被告需向不动产权登记部门申请办理新建商品房首次登记，即是将新建商品房“确权至被告名下的初始登记”；完成初始登记后，被告再向不动产权登记部门提出申请，将登记在被告名下的新建商品房转移登记至原告名下，即为“权属转移登记”。可见，只有在将应由被告提供的转移登记资料报产权登记机关备案后，被告才完成合同约定的办证义务。对于原告而言，被告何时办完“权属转移登记”手续才是最重要的，只有在被告完成“权属转移登记”手续后，原告才能确定取得涉案房产的产权，由此才有必要在合同中作出明确约定。如果将该条“权属登记”理解为“确权至出卖人名下的初始登记”，那么被告在办完初始登记后，长期不办理权属转移登记手续，却无需承担任何责任，这对原告是不公平的，也不符合双方签订商品房买卖合同的目的。被告辩称“权属登记”应理解为“确权至出卖人名下的初始登记”，理由不充分，本院不予采纳。其次，尽管合同第十五条后半段还约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意由出卖人继续办理，但该约定并未免除被告逾期办证的责任。结合合同第十五条前半段约定的内容分析，可以明确双方约定的办证期间是交房后365日内，超过此期限，被告亦应继续办证，至于逾期办证的违约金双方则没有约定。综上所述，被告办证义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365日内，被告应将由其提供的转移登记资料报产权登记机关备案，如果超过此期限，被告则应当承担相应的违约责任。被告依据合同第十五条约定认为双方对权属转移登记没有约定履行期限、办证并不违约的抗辩，有悖公平和诚信原则，本院不予采纳。二、关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。原、被告在合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。按照合同约定，被告的办证义务是将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，何时能办出房地产权证被告不能控制。涉案商品房已于2015年4月28日交付原告使用，被告应当在2016年4月27日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但直至2018年3月23日被告才履行该项合同义务，超出约定报备时间694天。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续;在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故被告辩称逾期办证天数应该扣除首次登记权籍调查时间4天，本院予以采纳，扣除后被告实际逾期690天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。三、关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，故本院以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金。被告办证过程中实际逾期690天，扣除原告在（2017）粤1391民初2603号案件中已获支持的逾期办证违约金所计天数611天（2016年4月28日起至2017年12月29日止），在本案中本院予以支持的实际逾期天数为79天。综上，被告应支付的延迟办证违约金为5584.11元（430000元×6%/年÷365天/年×79天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告江文浩支付迟延办证违约金5584.11元；二、驳回原告江文浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告江文浩负担5元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年六月二十日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾