福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初4095号 原告：林生慰，男，1988年9月6日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：林挺忠，男，1956年10月27日出生，汉族，系原告之父，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：刘榕芳，福建力群律师事务所执业律师。 被告：福建省九龙房地产有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区东侨九龙商城D栋2层，统一社会信用代码91350900724202986Q。 法定代表人：杜早治，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘毅，男，1986年5月18日出生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：谌超育，福建名仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈丽，福建名仕律师事务所执业律师。 原告林生慰与被告福建省九龙房地产有限公司（以下简称九龙房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林生慰的委托诉讼代理人林挺忠、刘榕芳，被告九龙房地产公司的委托诉讼代理人刘毅、谌超育、陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林生慰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付已付房价款3322539元日万分之三的逾期交房违约金1789187元（从2013年10月23日起至实际交付房屋之日止，暂计至2018年9月22日）；2、判令被告赔偿原告因逾期交房导致原告无法装修房屋而支付的装修定金10000元。事实和理由：2012年12月19日，原告向被告购买“君临天下”（海德公园）64幢101（地面1-3层，地下二层）房产，总价款3322539元。原告于2012年12月19日支付首付款1002539元。2013年6月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），2013年10月22日，原告向被告支付剩余购房款2320000元。合同第八条约定，被告应于2013年8月31日前向原告交付依照国家和地方人民政府的有关规定，并同时具备勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防以及建筑物给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、邮政信报等设施达到设计要求条件，小区内部道路、绿化、室外照明环卫社区服务和管理等公共配套设施、基础设施按规划设计要求建设完成等的房屋交付原告。合同第九条约定，逾期交房超过90日的，被告应向原告支付已付款万分之三的违约金。2013年10月23日，原告接到被告交房通知后即到被告售楼部准备交房，但被告并没有将合同第八条规定的有关证明文件原件出示给原告看，也没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。且房屋还未施工完毕，存在诸多房屋质量、装饰、设备标准等未达到合同约定的情形。当天原告向被告负责交房工作人员提出必须予以整改事项，但被告置之不理。经原告多次催促，被告工作人员才于2014年8月4日到房屋现场察看原告提出的问题，并表示向领导汇报。然而，被告对原告提出的整改问题至今没有整改完毕，且在被告起诉原告商品房预售合同纠纷一案一审开庭时，仍没有向法庭提供约定的交房条件的有关证明文件，可见，被告出售给原告的房屋至今未能达到交房条件，被告的行为已构成严重违约。 被告九龙房地产公司辩称，一、被告已充分举证证明通知原告办理交房手续时案涉商品房已符合法定及约定的商品房交付条件。被告于2013年7月31日向建设局申请竣工验收备案，建设局于2013年8月2日同意予以备案。《竣工验收备案表》中已对五方（建设、施工、勘察、设计、监理单位）验收、规划、环保、人防、消防等分项验收情况予以备案。且《竣工验收备案表》中的第14和15项明确注明案涉商品房所在工程的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》已齐备。二、无论从日常生活经验法则、逻辑推理、证据的“高度盖然性”或案涉商品房实际已符合法定及约定的交房条件等角度出发，原告所述被告未向其出示相关证明文件不存在合理性。原告于2013年10月23日前往办理交房手续时向被告提出的整改事项中亦未提及被告拒绝向其出示相关证明文件。与原告同属三期南区的业主均已顺利完成房屋交接手续，故被告不可能也无必要拒绝向原告出示相关证明文件。三、福建安邦司法鉴定所的《司法鉴定意见书》中所提出的案涉商品房的质量问题仅系“质量瑕疵”，并不能产生原告有权拒收房屋的法律效果。四、原告要求被告按照“已付款日万分之三”支付违约金无事实及合同依据，且数额畸高。合同第九条约定被告承担违约责任的前提系“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，该约定排除了合同第八条不符合交付条件的情况。即便不符合交付条件，则应适用合同第八条第二款第2点“如果在规定日期未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）每天十元违约金”而非适用第九条约定的逾期交房的违约责任。五、原告所诉的部分违约金因超过诉讼时效而丧失胜诉权。被告于2013年8月31日向原告寄发《交付房屋使用通知书》通知，原告确认其于2013年10月23日收到上述通知并于当天实际考察了案涉房屋，当日即已知晓其所述称的案涉房屋不符合交付条件，即应向被告主张违约金。而原告的起诉时间为2018年9月18日，按诉讼时效三年的规定，2015年9月17日之前的违约金因为超过诉讼时效而丧失胜诉权。 原告林生慰围绕诉讼请求，被告九龙房地产公司围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告无争议的事实： 2013年6月6日，原、被告签订合同编号为20121200301的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的宁德市东侨开发区五里亭莲花山君临天下（三盛海德公园）64号楼101单元房产，总价款3322539元。被告交付首付款1002539元，余款2320000元通过申请银行按揭贷款，于2013年10月22日向被告支付了剩余购房款。 合同第八条交房条件与期限约定：出卖人（原告，下同）应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付给买受人（被告，下同）使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电线、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。 如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）每天十元违约金。 合同第九条逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。 合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应该出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 合同附件六补充协议第2.2约定：乙方（原告）采用按揭贷款的付款方式支付房款，要在房款全额和其他约定应付款项汇到甲方（被告）指定账户后，方可交房。 原、被告争议的焦点：一、案涉商品房是否符合约定的交付条件；二、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金，并赔偿装修定金10000元。 围绕上述争议焦点，本院予以调查、分析、认定如下： 案涉商品房是否符合约定的交付条件。 被告出示的福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、消防工程验收合格截图、《宁德市城乡规划局关于君临天下三期（64#-78#楼）建设工程竣工规划条件核实的意见》等证据，虽然可以证明2013年7月31日案涉房屋所在的君临天下三期南片区已经勘察、设计、监理、施工、规划、环保、人防、消防等单位部门竣工验收，2013年8月2日经东侨区建设局同意予以竣工验收备案。但原告出示的《三盛交房前务必整改并落实的事项》、本院（2018）闽0902民初2195号民事判决书、宁德市中级人民法院（2018）闽09民终1758号民事判决书，亦可以证明2014年8月4日原告在被告工作人员陪同验房时，对案涉商品房提出了需整改的12项内容，该工作人员签字答应向领导汇报，但未予回复。而且在本案庭审过程中现场查看时也发现案涉商品房存在外墙脱落，内墙、阳台等地方有较多修补痕迹的情况。被告在庭审中也承认案涉商品房存在原告所述的“1、第二层阳台积水非常严重，青苔很严重；2、第三层阳台有三处断裂痕；3、车库门无法打开；4、后门进入地下停车库通道的窨井盖被掩埋，后门进入房间阶梯处的窨井盖被掩埋，进入负二层的地下室没有通道，外墙空鼓严重，墙体脱落有两三平方米；5、大门的路口处地势明显低于路面，水容易积满淹没大门口”情况，并承认在法庭查看现场后，被告有对三层阳台、外墙脱离的1.5平方米的瓷砖等进行了修补，但未出示经修补整改后有关单位部门作出的补充验收报告。在庭审过程中，原告出示福州金善建筑工程咨询有限公司《商品房毛胚房工程交付验房验收报告》，证明案涉商品房不符合交房条件。被告抗辩认为钙公司仅有工商部门颁发的营业执照，没有福建省司法厅颁发的司法鉴定许可证，其出具的验房验收报告没有法律效力，要求对案涉商品房是否符合约定的交付条件进行司法鉴定。经本院委托，福建安邦司法鉴定所于2019年3月22日出具了安邦司法鉴定【2019】建鉴字第002号司法鉴定意见书，认为受鉴房屋尚存不符合合同约定交付条件的质量问题:内墙面抹灰层局部空鼓；地下负一层至负二层未设楼梯；南侧室外入户楼梯左侧栏杆与合同附图不符，该楼梯梯板纵筋保护层厚度不符合验收规范要求；北侧入户花园台阶地面沉降量不符合验收规范要求；车库电动卷帘门未敷设固定线路电源等。被告虽有异议，但表示不申请重新鉴定。因此，案涉商品房虽经有关单位部门竣工验收，但明显存在质量问题。被告即未出示有关单位部门对修补整改后的补充验收报告，也未对案涉商品房不符合交付条件的司法鉴定意见提出重新鉴定，应承担举证不利的法律后果。案涉商品房应认定为仍不符合约定的交付条件。原告关于案涉商品房不符合约定交付条件的意见予以支持，被告关于案涉商品房符合约定交付条件的抗辩意见不予采纳。 被告是否应当向原告支付逾期交房违约金，并赔偿原告支付的装修定金10000元。 原告通过支付首付款和银行按揭贷款于2013年10月22日按约向被告支付了全部购房款3322539元，但被告未按合同第八条及合同附件六补充协议第2.2的约定，在原告房款全额到其指定账户后交付符合约定条件的商品房，构成违约，应承担违约责任。现被告逾期交付商品房超过90天，原告请求被告按照合同约定支付从2013年10月23日起至被告实际交付符合约定条件商品房之日止，以已付购房款3322539元为基数，按日万分之三计算的逾期交付商品房违约金，予以支持。本案合同及补充协议均系被告提供的统一格式合同，合同条款内容及违约金数额也均系被告事先统一拟定，在诉讼过程中，被告却提出由自己事先拟定的违约金过高，既有违常理也有违诚实信用原则，不予采纳。原、被告约定交付符合约定条件商品房的时间为2013年8月31日前，被告于2013年10月23日向原告寄发《交付房屋使用通知书》后，原告于2014年8月4日向被告书面提出《三盛交房前务必整改并落实的事项》，主张权利，被告未予回复。被告于2017年11月8日向原告寄发《催办房屋交接手续通知函》后，原告于2018年9月25日提起诉讼，主张权利，目前案涉商品房仍不符合约定的交付条件。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算”的规定和第一百九十五条第（一）项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”的规定，原告的诉讼请求未超过诉讼时效期间，被告关于原告部分诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见不予采纳。被告抗辩认为应按合同第八条第二款第2点“每天十元”计算违约金，因该约定系以“买受人同意接收”为前提，与本案情况不符，不予采纳。原告请求判令被告赔偿装修定金10000元，但未出示装修公司不予返还该定金的证据，该诉讼请求不予支持。 综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告林生慰与被告福建省九龙房地产有限公司签订的宁德市东侨开发区五里亭莲花山君临天下（三盛海德公园）64号楼101单元《商品房买卖合同》，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同全面履行自己的义务。原告已按约支付了全部购房款3322539元，但被告未按约交付符合约定条件的商品房，构成违约，应承担违约责任。现被告逾期交付商品房超过90天，原告请求被告支付从2013年10月23日起至被告实际交付符合约定条件商品房之日止，以已付购房款3322539元为基数，按日万分之三计算的逾期交付商品房违约金，予以支持。原告请求判令被告赔偿装修定金10000元，证据不足，不予支持。被告关于上述商品房符合约定交付条件，约定违约金过高，原告部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告福建省九龙房地产有限公司应于本判决生效之日向原告林生慰支付以已付购房款3322539元为基数，按日万分之三计算的逾期交付商品房违约金（从2013年10月23日起至被告交付符合约定条件商品房之日止）。 二、驳回原告林生慰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20993元，鉴定费86450元，由原告林生慰负担117元，被告福建省九龙房地产有限公司负担107326元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  石孟发 人民陪审员  丁希容 人民陪审员  陈从茂 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  王 琦 附注： 一、申请执行提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、判决相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： 权利人向义务人提出履行请求； 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当 根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -8-