海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初2787号   原告：海南兴佳缘物业服务有限公司，住所地：海口市南海大道高新花园1幢2单元，注册号：460000400000387。   法定代表人：李某，总经理。   委托诉讼代理人：刘某，公司项目经理。   被告：谭某，女，汉族，1982年8月28日出生，住海口市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：喻某，男，汉族，1982年1月23日出生，住海口市，公民身份证号码：×××。   原告海南兴佳缘物业服务有限公司诉被告谭某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘某，被告谭某及其委托诉讼代理人喻某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告海南兴佳缘物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费2721.81元、电梯电费分摊249.90元等费用共计2971.71元；2、以2971.71元为基数从2018年1月1日起按照每月应付物业管理费等费用的日3‰向原告支付违约金（暂计至2019年1月31日，即1409.09元）；3、判令被告承担全部诉讼费、公告费等一切相关费用。庭审中，被告明确放弃第3项诉请中公告费的请求。   事实与理由:2012年11月1日起至今，展兴颐龙名居开发商海口超宇房地产开发有限公司与原告签订三份《物业管理委托合同》，委托原告对展兴颐龙名居小区实行物业管理。三份《物业管理委托合同》均约定业主和物业使用人应按照《物业管理委托合同》或海南省物价局的备案通知向原告交纳物业管理费、停车费、电梯电费、水费、电费等费用。三份《物业管理委托合同》还约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的按日3‰交纳违约金。被告的房屋位于海口市××区展兴颐龙名居小区属于原告管理服务范围，被告每月应当向原告缴纳物业管理费等费用，但被告分别自2018年起至今都没有再向原告缴纳物业管理费等。截止到2019年1月31日，被告依旧拖欠物业管理费、电梯电费分摊费用。此外，原告每月都向被告发放缴费通知单催被告交清欠费，并告知被告若不按期缴纳上述费用，每逾期一日加收3‰的违约金，但被告都拒绝交清。被告未按期足额向原告缴纳物业管理费等的行为严重违反了《物业管理委托合同》的约定和相关法律法规的规定，侵犯了原告的合法权益。因此，原告特依据《物业管理委托合同》的相关约定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条、海南经济物区物业管理条例》第六十八、《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条的规定，向法院提出诉请，以维护原告的合法权益，望判如所请。   被告谭某辩称，答辩人不是从入住小区就不交物业管理费的，主要是因为被答辩人严重违反双方签定的《前期物业管理协议》，且物业管理水平与收费标准严重不符。答辩人有权不向被答辩人支付物业管理费。（一）答辩人与被答辩人双方签订的《前期物业管理协议》中第1条第1款第1项明确约定被答辩人有‘对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理’。而答辩人所在小区总共就4个单元，而4个单元的电梯前室和入楼门厅的天花板从入住开始至今均不同程度的漏水发霉，严重影响了小区的美观和居住安全、严重的损害了答辩人的合法权益。在长达五年的时间里被答辩人视而不见。（二）答辩人与被答辩人双方签订的《前期物业管理协议》中第1条第1款第8项明确约定被答辩人有定期向答辩人公布物业管理服务费用收支账目的义务。而被答辩人自2015年1月1日至今就公布了两次，且两次均是在小区业主委员会成立之后并经业主委员会多次催促才公布的，更无法接受的是公布内容明显缺项、失真。此等行为严重侵害了答辩人作为小区业主的合法知情权。（三）答辩人与被答辩人双方签订的《前期物业管理协议》中第三条第八款明确约定消防设施设备完好，应急预案完备的物业管理服务质量。而经答辩人所知，小区的消防存在多处损坏的现象，烟感器有的至今装修保护罩都还没去掉，有的损坏，还有一部分缺失；灭火器箱损坏，灭火器使用过不及时更新；应急灯损坏；手动报警器多处损坏；消火栓水带损坏，消防控制室人员无证上岗，且不知道消防控制主机启动密码等等，被答辩人如此不负责任简直是拿答辩人的生命财产安全开玩笑。（四）答辩人与被答辩人协议约定的物业管理费用是每月每平方米2.2元人民币，是普遍高于周边小区及海口市同等小区的。同理，被答辩人提供的服务质量也应普遍高于周边小区及海口市同等小区的。而经过被答辩人管理过5年后，反观本小区现状，八部电梯内的不锈钢在拆除装修保护装置时被清洁工严重刮花无法修复，B栋1单元入口的草皮大面积枯死，汽车入口至今还无法更换自动识别系统，电动车地下停车场居然设计在消防喷淋、烟雾感应器和消火栓都没有的地方，无视外来人员、车辆的出入，且对小区业主失窃、车辆被刮均不负责任。二、答辩人与被答辩人签定的《前期物业管理协议》己过期失效，是被答辩人单方面提供服务，且拒不退出。被答辩人无权再向答辩入主张物业管理费用。（一）答辩人与被答辩人双方签订的《前期物业管理协议》是属于格式合同，全体主业均适用。而合同正文中只约定了合同生效时间并没有约定合同终止时间。关于合同失效只是在文本最后的说明中写（此文本适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的生效时止。答辩人认为此条款已违反了《中华人民共和国合同法》第四十条，排除了业主大会（业主委员会）有《中华人民共和国物权法》第八十一条之业主可以自行管理建筑物及其附属设施的主要权利。因此《前期物业管理协议》中的此项说明条款无效。（二）基于上条，在《前期物业管理协议》无失效条款时该何时终止？业主大会是小区合法的物业管理权力机构，小区第一次业主大会依法召开、业主委员会成立之前。是无组织也无条件决定小区是由业主自管还是选聘物业公司管理的，相反，本小区业主委员会于2017年12月5日成立，并已在相关部门备案。业主委员会成立后业主委员会及答辩人多次当面、去电、去函要被答辩人商定正式物业管理合同。但被答辩人不接受业主委员会的全部条件，并书面回函。此函则证明了被答辩人明确拒绝继续给答辩人所在小区提供物业管理服务，依据《中华人民共和国合同法》答辩人与被答辩人平等地位已丧失，无法协商一致。同时失去了《前期物业管理协议》的最主要构成要件，此协议同时失效。综上，答辩人拒绝向被告支付物业管理费的行为合情合理、有法可依。请依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。   经审理查明，2016年3月21日，被告谭某与开发商海口超宇房地产开发有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，被告购买位于海口市××区房，建筑面积共95.17平方米，总金额833594元。其商品房买卖合同附件七第21条约定：买受人认可《业主临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》的内容以及经招标程序选聘的物业管理公司……承诺自房屋交付之日起按小区统一收费标准向物业管理公司缴纳物业管理服务费用。《临时管理规约》约定：综合物业服务费2.20元/平方米·月，电梯公摊依据《海南省物业小区公共水电公摊办法》据实分摊。2016年5月19日，被告在海口超宇房地产开发有限公司发放的《入伙通知书》上签名确认。2016年8月31日，原告海南兴佳缘物业服务有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：物业服务费每月每平方米2.2元，每次缴费时间为每月1-8日；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期为改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按按每日管理费欠费千分之三交纳违约金。   因被告对原告提供的服务不满意，自2018年1月开始拒绝缴纳物业管理费等费用，原告均按月向被告发送欠费通知短信，要求原告及时缴纳相关物管费、水电费等。庭审中，被告确认其收到原告发送的欠费通知短信，辩称因原告服务质量差及《前期物业服务合同》失效等事由，其有权依法不向原告支付物业管理费。原告还提交一份计费表，其表载明自2018年1月1日至2019年1月31日，被告每月欠缴物管费209.37元，欠缴电梯电费分摊分别为20.3元、14.9元、17元、19.8元、20.4元、18.5元、19.4元、19.6元、19.5元、19.3元、19.4元、19.9元、21.9.元，欠费合计2971.71元，应收滞纳金合计1409.09元。   本院所确认的上述事实有,《海口市商品房买卖合同》、《收据》、《临时管理规约》、《入伙通知书》、《前期物业服务合同》、欠费短信通知、展兴颐龙名居小区计费单、《关于展兴颐龙名居小区首届业主委员会备案的通知》、《关于重新拟定新物业服务合同的通知》、《回函》及庭审笔录等在案为凭，其证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于被告是否应向原告支付物业服务费等相关费用的问题。原告海南兴佳缘物业服务有限公司与被告谭某签订了《前期物业服务合同》，双方已形成物业管理服务合同关系。该合同是双方的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律的保护。《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告作为涉案房屋的业主，负有交纳物业服务费的义务，但自2018年1月之后其未再向原告缴交物业管理费等费用，原告已每月不少于两次向被告发送短信催缴费用，故被告应向原告支付自2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费2721.81元（209.37元×13个月），电梯用电公摊费249.90元（20.3元+14.9元+17元+19.8元+20.4元+18.5元+19.4元+19.6元+19.5元+19.3元+19.4元+19.9元+21.9.元），二项合计2971.71元。被告以原告提供服务不达标为由拒绝支付物业管理费，不符合合同约定，本院不予支持。被告以《前期物业管理协议》己过期失效为由拒绝支付物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。   二、关于被告是否应向原告支付违约金的问题。原告主张按《前期物业管理协议》约定的每日千分之三支付违约金标准过高，因原告未提交证据证明其因被告违约造成的损失超过资金占用期间的利息，故本院酌情将违约金标准调整为年利率24%。经查，2018年1月1日至2019年1月31日期间，被告每月欠缴物管费209.37元，电梯用电公摊月均19.22元（249.90元÷13个月），单月二项合计228.59元。结合原告的催交时间，催交时被告欠付的物业服务费等费用数额情况，本院确认被告应按年利率24%的标准，自2018年2月9日起至实际付清之日止，按2018年1月欠付费用228.59元为基数，向原告支付违约金，以此类推。原告主张的违约金超过上述认定范围的部分，于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谭某应向原告海南兴佳缘物业服务有限公司支付自2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费2721.81元、电梯用电公摊费249.90元，二项合计2971.71元；并支付违约金（违约金计算方式：自2018年2月9日起至2019年2月9日期间，分别从每月9日开始以228.59元为基数，按年利率24%的标准支付至实际付清之日止）。   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告谭某负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 邝小蕊   人民陪审员 陈海娟   人民陪审员 李明学     二〇一九年六月十日   书记员 陈树新   书记员 林名泽   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。