广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书(2014)钦南民初字第1180号原告广西某某保温建材有限公司，住所地钦州市沙埠镇金桔村二级公路北面。法定代表人覃某某，该公司经理。委托代理人劳某，广西金湾律师事务所律师。被告钦州市钦南区大番坡镇某某村白石岭一队。负责人庞某某，该生产队队长。委托代理人张某某，钦南区法律事务中心法律工作者。原告广西某某保温建材有限公司诉被告钦州市钦南区大番坡镇某某村白石岭一队土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员杨程适用简易程序，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告广西某某保温建材有限公司法定代表人覃某某及委托代理人劳某，被告钦州市钦南区大番坡镇某某村白石岭一队委托代理人张某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广西某某保温建材有限公司诉称，经钦州市钦南区大番坡镇乡镇企业管理办公室招商引资，原告于2013年5月2日与被告签订《租赁合同书》，被告将位于钦州市钦南区大番坡镇某某村委白石岭队一队白坟头的土地出租给原告用作办企业。围绕本租赁合同，原告向被告支付了租地订金10000元和青苗费6000元；召集村民签字时，原告给予村民4400元的误工费。因被告出租的土地涵盖了案外人庞逢礼承包的部分土地且该部分土地在合同签订之前已经平整，原告补偿了庞逢礼青苗费2000元和平地费用12000元。另原告相信该租赁合同能够顺利履行，将承租土地的平整工作承包给队长庞某某处理，总费用为37500元。同时，原告向大番坡镇某某村民委员会支付2000元公益事业赞助费作为签订本租赁合同的附加条件。合同签订后，原告到有大番坡镇政府等各级政府部门办理建设手续时，才得知该土地属于钦州市城市建设规划用地，无法取得建设使用资格。原告认为，双方在签订合同时，被告没有将存在的风险和实情告知原告，被告出租给原告的土地存在瑕疵，致使原告不能正常使用承租的土地，合同目的不能实现。为此原告请求人民法院判令：1、解除原告与被告于2013年5月2日签订的《租赁合同书》。2、被告退还原告租地订金10000元，并赔偿原告损失63900元。3、本案诉讼费由被告承担。原告广西某某保温建材有限公司为证明其陈述事实向本院提供的证据有：1、营业执照。拟证明当事人的基本情况。2、组织机构代码证。拟证明当事人的基本情况。3、企业负责人证明及身份证。拟证明当事人的基本情况。4、队长庞某某身份证。拟证明被告队长庞某某身份情况。5、租赁合同。拟证明合同内容。6、钦南区招商局会议记录。拟证明合同无法履行。7、收条。拟证明原告向被告交纳租地订金10000元。8、原告向被告支付6000元青苗费的收据。拟证明被告给原告造成的损失是63900元。9、原告向村民支付4400元误工费的收据。拟证明被告给原告造成的损失是63900元。10、原告向案外人庞逢礼支付2000元青苗费的收费证明。拟证明被告给原告造成的损失是63900元。11、原告向案外人庞逢礼支付12000元平地费的收条。拟证明被告给原告造成的损失是63900元。12、庞某某出具37500元土地平地费的书面材料。拟证明被告给原告造成的损失是63900元。13、原告向大番坡镇某某村民委员会支付2000元赞助费的收款收据。拟证明被告给原告造成的损失是63900元。被告钦州市钦南区大番坡镇某某村白石岭一队辩称，一、租赁合同书约定，如在国家、集体单位征用此面积时，合同也将到此终止，现未达到解除合同的条件，原告不能要求返还订金。二、原告要求退还订金，并赔偿损失无法律依据。1、订金不能退还，双方签订合同约定租用的土地被征用时，合同才能终止，但目前原告租赁的土地未被征用。原告单方终止合同，属单方违约。原告在未交纳租金给被告时就把土地上的作物、坡地推平毁坏了，造成被告原耕地改变现状。2、支付村民误工费4400元，属于原告租赁土地时要求群众停工为办理签订租赁合同书而补助给村民的费用，误了村民的工，应给予补充，同时也是原告出于自愿补偿的行为。3、原告要求被告退还庞逢礼青苗费2000元和平整土地费用12000元无法定依据。庞逢礼收到原告的补偿费用，是庞逢礼与原告之间的行为，与被告无关。4、原告要求将土地平整工作承包给庞某某处理，总费用为37500元要求被告承担无法律依据。原告未按合同约定去办理合法用地手续，就先行付钱推土，属原告过错行为。庞某某组织人员推土已付出实际劳动投入，庞某某按原告要求把劳动投入完成原告的推土任务，原告支付工钱理所当然。5、原告向村委会支付2000元赞助费与被告无关。被告钦州市钦南区大番坡镇某某村白石岭一队未向本院提供证据。经本院组织质证，被告钦州市钦南区大番坡镇某某村白石岭一队对原告广西某某保温建材有限公司提供的证据材料的质证意见如下：对于证据1、2、3、4、5、7、8、9、10、11、12、13的真实性无异议。对于证据6真实性有异议，且认为无关联性。对原告广西某某保温建材有限公司提供的证据，本院评议如下：证据材料1、2、3、4、5、7、8、9、10、11、12、13来源合法，内容客观真实，与本案有关联，符合证据的全部客观要件，本院予以认可。证据材料6来源不明，内容无法判断是否客观真实，不符合证据的客观要件，不宜作为定案证据使用。综合诉辩双方的诉讼主张及全案证据，本院确认以下法律事实：原告与被告于2013年5月2日签订了租赁合同书。合同书内容为：被告提供位于白坟头的坡地、山地租给原告建办企业使用，租用期为20年。原告承租被告的坡地、山地面积，和群众坡地面积按每亩每年1600元计，第一期租金为一次性付清两年租金，先付款后用地。原告租用被告的坡地、山地在合同期间由原告自行规划使用。国家集体单位需要征用此面积时，原告必须服从开发建设的需要，征地费由甲方收取，地上物资补偿等，由征地单位与原告协商、由物价局打价，所得补偿被告无条件参与分配，但土地征用价格由甲方做主，所多收得租金不再退还，合同也将到此终止。合同签订后，原告租用被告的6亩坡地使用，原告将平整土地的工作承包给被告队长庞某某，双方约定平整土地费用共37500元，原告支付了15000元，尚欠22500元。2013年5月2日，被告队长庞某某出具收据给原告，确认收到原告青苗补偿6000元。2013年5月2日，被告队长庞某某出具收据给原告，确认收到原告误工费4400元。2013年5月2日，钦州市钦南区大番坡镇某某村民委员会出具收款收据给原告，确认收到原告公益事业赞助费2000元。2013年5月3日，被告村民庞逢礼出具收条给原告，确认收到原告白坟头南边平整土地费用12000元。2013年6月7日，被告队干庞逢启出具收条给原告，确认收到原告租地订金10000元。2013年6月7日，原告平整土地时推倒了被告村民庞逢礼的风景树、果树，庞逢礼出具收条给原告，确认收到原告风景树、果树赔偿费2000元。2013年5月，原告在未办理建设许可手续的情况下开始动工平整土地。原告声称其在2013年8月得知承租地块属于城市建设规划用地，无法取得使用资格，于2014年8月26日向本院起诉，要求解除合同，要求被告退还租地订金10000元，并赔偿原告损失63900元。本院认为：原、被告签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，应为有效合同。双方应按合同的约定行使权利，履行义务。原告认为被告所出租的土地属于建设规划用地，未办理建设许可证，不能在土地上建房办厂，故要求解除合同。被告则认为合同约定如在国家、集体单位征用土地时合同才能解除，现未出现解除情形，故不同意解除。因此，本案争议焦点是原告主张解除合同的理由是否成立。本院认为，根据合同法第九十三条、第九十四条的规定，合同可以约定解除，也可以根据法定解除条件解除。合同签订后，作为出租方应当将符合使用条件的租赁物交付承租方，承租方也应按时交付租金。本案原告租赁土地的目的定为建房办厂，被告应提供符合建房办企业的土地给原告使用。本案涉及的土地原告主张是建设用地，被告对此在庭审中并未否认，因此，被告应当对租赁场地能够取得建设使用资格，能够建办企业进行举证，但到本案法庭辩论结束，被告仍未能提供。因无建设用地许可证，原告无法在该土地建房办企业，无法实现合同目的，原告主张解除合同，符合法定解除条件，其请求解除合同并退还租地订金10000元，本院予以支持。对于原告主张赔偿63900元损失的问题。原告在与被告签订了场地租赁合同的前提下，应当先要求被告或自行向有关规划建设部门报建，在得到批准后才能开始厂房的建设。但是原告在没有获得任何行政许可的前提下，违法先行进行了建设，在建设过程中支付了青苗补偿费、村民误工费、平整土地的工钱，所造成的损失是原告行为不当造成的，原告对上述支出的费用，应自行承担，对其要求被告赔偿的主张本院不予支持。另外，原告向大番坡镇某某村民委员会支付的2000元公益事业赞助费，本院认为与本案无关联性。二、被告钦州市钦南区大番坡镇某某村白石岭一队退还原告广西某某保温建材有限公司订金10000元；三、驳回原告广西某某保温建材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1647元，适用简易程序收取823.50元，由原告广西某某保温建材有限公司负担712.50元，被告钦州市钦南区大番坡镇某某村白石岭一队负担111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费1647元（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户；开户帐号：733701040000520），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 杨 程二〇一四年十月十三日书 记 员 李肇艺