广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初229号原告：惠东县宏润房地产信息咨询服务部，统一社会信用代码：91441323MA4UW1LR3B,地址：惠东县平山华侨城50米大道**。投资人：蔡智章。委托诉讼代理人：洒连志，广东如盾律师事务所律师。被告：陈锐强，男，1969年8月10日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：姜曙光，广东康顺律师事务所律师。第三人：广东敦鼎投资有限公司，统一社会信用代码：91441323MA4UTUE86D，地，地址：惠东县白花镇太阳坳工业园/div>法定代表人：林丰。委托诉讼代理人：姜曙光，广东康顺律师事务所律师。原告惠东县宏润房地产信息咨询服务部(以下简称宏润服务部)与被告陈锐强，第三人广东敦鼎投资有限公司（以下简称敦鼎公司）居间合同纠纷一案,原告于2017年10月16日提起诉讼，本院于2017年12月2日立案后，于2017年12月7日作出（2017）粤1323民初3904号民事判决；原告宏润服务部不服该判决提起上诉，广东省惠州市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）粤13民终1379号民事裁定，撤销本院作出的（2017）粤1323民初3904号民事判决，将本案发回重审。本院于2019年1月10日立案受理后，重新组成合议庭依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宏润服务部的委托诉讼代理人洒连志、被告陈锐强与第三人敦鼎公司的委托诉讼代理人姜曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏润服务部向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付超出委托售价金额人民币500000元,利息为人民币35000元，共计人民币535000元。（按中国人民银行利率计息自2016年8月19日至付清为止,暂计至2017年10月19日）。2、请判令本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：原告系房地产服务部，被告因房屋出售需要，委托原告销售名下位于惠东太阳坳工业城的房屋【建筑面积：1904.24㎡，房屋类型：厂房，房产证号：粤房地权证惠东字第**;建筑面积：557.45㎡，房屋类型：办公，房产证号：粤房房地权证惠东字第**;筑面积：594.74㎡，房屋类型：宿舍，房产证号：粤房地房地权证惠东字第**;证号：惠东县国用（XXXX）XXXXXX号】。原告与被告于2016年7月4日签订了一份《房地产出售委托协议书》，该协议约定：被告将上述房产以人民币9200000元价格委托原告出售，如原告出售该房产的售价超出被告委托的出售价，超出部份全额归原告所有。（详情请见《房地产出售委托协议书》）。原告接受委托后，该房产经原告成功售出，与第三人在2016年8月19日签订了一份《二手房买卖合同》，成交价为人民币9700000元。该房产于2017年2月20日已成功过户到第三人名下，权属证号：粤（2017）惠东县不动产权第XXXXXXX号、粤（2017）惠东县不动产权第XXXXXXX号、粤（2017）惠东县不动产权第XXXXXXX号。然而原告曾多次打电话给被告催款，电话却被被告设置黑名单，无法打通，被告一直拒不支付，致使原告十分无奈。原告认为，原告与被告签订了《房地产出售委托协议书》，且该房产经原告成功售出，并与第三人成功签订《二手房买卖合同》，并完成房屋交易，即应向原告支付超出金额人民币50万元。然而被告恶意拖欠行为，事实清楚，证据确凿，足以认定被告损害了原告的合法权益，应依法承担民事责任。为此，根据我国《民事诉讼法》规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告陈锐强辩称：1.本案的案由确定的问题，从原告的起诉看，以及人民法院的立案看，将该案的案由定性为居间合同纠纷，但从原告当庭提交的证据证明的内容看，本合同属于有偿委托合同，明显这是两个案由，原告需要选择自己的案由，以确定法院审判的方向以及被告需要作出答辩的方向。案由由法院决定的规定是在旧的民诉法中，在新民诉法中，一个案件存在不同案由时，当事人可以选择不同的诉讼方向，本案中在审判长给予原告回应，其坚持了居间合同纠纷。2.本案所涉事实已经经过中院驳回的终审判决，以及本案的原告向高级人民法院的申诉驳回，驳回的事项再行向法院起诉，法院依法应当予以驳回起诉。居间行为在一套房屋的买卖中是一个行为，这个行为已经被中院的终审判决驳回，该案中院的判决的案由也包含居间合同纠纷，所以已经被判决驳回的居间费用取得事实再行向法庭起诉，法院应予驳回。3.本案所涉的50万元的合同，第一个关键点是合同的签订后是否得到履行，实际情况是虽然双方签订了委托合同，但双方并没有实际履行该合同，这从高院的裁定书载明的是本案的被告完成居间义务，而在原惠东法院2679号案件中，关于第三人和本案原告的陈述部分，就陈述到一个事实，本案原告没有参与相关的价格谈判。因此，双方虽签订了委托售房合同，但该合同签订后并没有实际履行，故本案被告没有义务向原告支付任何费用。第三人敦鼎公司的答辩意见与被告陈锐强一致。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、房地产出售委托协议书，证明原被告双方有偿委托合同关系成立，本案为风险委托合同关系，双方约定超出920万元房款部分归原告所有；委托事项为原告积极为被告寻找购买人，促成被告房产尽快出售。2、二手房买卖合同、惠东县不动产登记资料查询结果证明、惠东县不动产档案材料，证实原告完成了委托事项，涉案房屋实际出售价格为970万元，被告应向原告支付50万元溢价款（服务费），双方约定原告办理房屋产权过户时间为完成新公司注册后60个工作日，也就是说双方约定在案涉房产能够达到法定办理产权过户条件时，两个月为原告办理产权过户的时间，而案涉房屋在房屋买卖时处于抵押状态，直到2017年1月16日案涉房屋抵押才被解除，按照双方约定，原告只要在2017年3月16日前为被告及第三人办理产权过户，即应当视为原告按合同约定履行义务，而本案被告及第三人在办理抵押权撤销登记时并没有通知本案原告，是双方自己去办理的，而且于2017年2月20日，被告及第三人在没有通知原告的情况下，自行办理了案涉产权登记，从以上情况可以看出，原告并不存在违约行为。3、工作证明、证人证言，证明原告完成委托合同过程。4、原审判决，证实案涉房产的抵押权解除时间，证明原告没有给双方签订的买卖合同协议。被告和第三人对原告提供的证据的质证意见为：1、对证据1的真实性没有异议，但关联性有异议，在合同签订之后没有实际履行，本案房屋的出售是由本案被告与第三人签订的买卖合同，且该合同还有原告作为居间人的确认，不是原告将该房屋高价出卖给第三人。2、对证据2没有异议，说明的是涉及该份合同所要证明的事实在终审判决以及高院的裁定中都已经作出了明确的法律表述。对房屋资料查询的资料认可，那么这些资料证明了房屋在被告与第三人谈判是已知道房屋有抵押，与当前市场经济条件下大量房屋有抵押是不冲突的，不影响房屋的交易。3、对于工作证明和证人证言，我方需要证人到庭之后才能确定其证据的真实性。原告证据2的第二项证明内容已经经过中院终审和高院裁定驳回，原告在居间行为中有无违约，该不该拿到居间费的问题，已经经过中院终审和高院裁定驳回，这部分事实的认定、法律的适用，已经不属于一审法院重审需要审理的内容，那么有权审理的机关只能是高院和最高院。4、对房屋抵押的设定时间和解除时间我方均予以认可，但不能证明本案原告没有违约行为。被告陈锐强提交以下证据证实其辩解：1、（2017）粤1323民初2679号案件的起诉状、变更诉讼请求申请书、判决书，证明原告的诉请的50万元部分已经经过了原一审法院的审理，该判决的最后结果是支持了18万元，驳回了其他部分。2、房地产合同，证明直到2017年1月25日被告才与第三人完成交易，本案的原告未就交易提供任何帮助，违背三方签订的二手房买卖合同，本案原告取得居间费用约定的条件。3、二手房买卖合同，证明三方对居间费约定20万元，该居间费设条件，但居间费不包括本案所涉50万元的居间费内容。在2679案件的庭审笔录中，被告、第三人均认可交易价格的谈判时被告与第三人三轮谈判才完成的，在三方签订二手房买卖合同三天后原告已经放弃对被告和第三人的交易办理相关的事宜。4、（2017）粤13民终4088号民事判决，证明在本院认为的部分，本案是居间委托合同纠纷，在中院的时候将18万元与50万元定性为居间合同部分。撤销原一审判决，全部驳回本案原告的诉请。受理费是5351元，也就是案涉金额为68万元。3、（2018）粤民申6046号民事裁定，证明在本案原告再审申请部分，仅就18万元部分进行申请，未对50万元部分被终审判决驳回申请再审，本案原告对50万元的定性不管是居间还是委托，认为终审法院驳回的内容是正确的。同时，双方在交易过程中，说明原告只做了一部分工作。原告对被告提交的证据的质证意见为：1.关于庭审材料，被告称原告放弃了办证的义务，说法是错误的，原告庭审材料记载“被告及第三人通知原告不要去办理过户手续了”，那么这种叙述不能改变双方签订的二手房买卖合同，那么因该合同相关合同条款并没有得到合同签字三方的认可，故原合同条款仍然是有效的。被告及第三人违背忠诚义务、诚信义务，私自办理案涉产权房屋抵押权注销登记，并私自办理产权过户的行为不能视为原告违约，并案涉产权过户时间没有超过合同约定的两个月，上述事实足以证明，原告并没有违约。2.关于惠东县法院2679号判决书，以及中院4088号判决书，以及高院6046号判决书，2679号判决审理的是双方签订的居间合同问题，那么该合同是三方签订的《二手房买卖合同》，与本案委托合同无关联性，虽然在起诉时原告也将案涉的委托费用一并起诉，后原告对50万元的委托费用予以撤回，另行起诉要求被告及第三人给付委托费用，那么中院4088号判决书，以及高院6046号判决书审理的内容，均为三方签订的《二手房买卖合同》相关的法律关系，审理的是居间合同问题，认定的相关问题也是居间合同问题，与今天审理的委托合同无关联性，故被告举证的上述证明与本案委托关系没有关联性。其不能证明，原被告之间不存在委托关系及委托协议没有履行这样的事实。故被告的证据不应作为本案的定案依据。本案已经经惠东县法院一审审理了，那么二审发回重审才有今天的诉讼。故本案被告认为案涉诉讼，已经经过惠东法院2679号判决审理完毕是错误的。第三人对被告提交的证据无异议。诉讼过程中，原告申请证人黄某出庭作证。证人称其为原告的员工，提交劳动合同、银行流水证实其员工身份。证人称原告介绍被告和第三人认识，其参与了被告和第三人交易的整个过程，双方的买卖合同也是其打印的，双方在原告公司的办公室签字，双方签字时其也在场；其公司替第三人加急办理公司设立事宜，第三人支付5000元办证费。原告对证人证言的质证意见为：证人证言真实合法，可以作为定案依据。被告对证人证言的质证意见为：1.对证人的身份存疑；2.证人与原告具有明显的利害关系；3.证人证明了该房屋的买卖确定价格的双方是本案的被告与第三人，及该房屋不是由原告出卖。第三人对证人证言的质证意见为：与被告方的质证意见一致，确认案涉房屋价格是由被告与第三人自行达成的。价格问题与原告无关，原告所处理的是中介的程序性工作。庭后证人黄某提供银行流水、劳动合同证实其员工身份。原告对证据无异议。被告和第三人认为根据银行流水显示资金往来不属于工资发放形式，证人与原告的账目往来很多；证人通过贷款和刷信用卡的所得款项转给原告负责人蔡智章，两人不属于用工关系；证人证言虚假；辞职证明是证人提供，违背常识，虚假；劳动合同不完善，没有证据佐证等。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宏润服务部为经市场监督部门核准成立的个人独资企业，经营范围为房地产信息咨询等。2016年7月4日，原告宏润服务部（受托方、乙方）与被告陈锐强（委托方、甲方）签订《房地产出售委托协议书》，委托将其位于惠东太阳坳工业城的厂房出售【建筑面积1904.24㎡、房地产权证：粤房地权房地权证惠东字第**；积557.45㎡，房地产权证：粤房地权证房地权证惠东字第**；594.74㎡，房地产权证：粤房地权证惠房地权证惠东字第**；惠东国用（XXXX）XXXXXX号】，委托价格为9200000元；甲方委托乙方以上述价格出售上述房地产，超出部分归乙方所有；乙方接到甲方的委托后，应积极为甲方寻找有意向购买该房地产的购房人，促使甲方的房产尽快售出；本协议自签订之日起，甲方有权将上述房地产自行出售；上述房地产办理产权过户手续完成后，本协议即视为完成。2016年8月19日，原告宏润服务部（经纪方）、被告陈锐强（卖方）、第三人敦鼎公司（买方）签订《二手房买卖合同》，约定买方向卖方购买上述案涉房地产，物业成交总价格为9700000元，此价格不包括该标的物业的证件过户相关费用。买卖双方委托经纪方办理过户手续，双方应积极协助经纪方办理相关手续……经纪方要全力配合买卖双方，按时间完成过户，若因经纪方时间拖延而导致时间延长一个月以上的，买卖双方有权拒绝支付经纪方劳务费，经纪方应当赔偿买卖双方的损失。卖方收到全部购房款后三日内，买卖双方付清经纪方的劳务费。由于经纪方提供二手房交易服务，签合同当天买卖双方各支付20000元给宏润服务费作为劳务费，待买卖双方完成交易三天内各支付180000元。另查，被告陈锐强名下的案涉房地产于2014年1月7日办理抵押登记，于2017年1月16日注销抵押登记；被告陈锐强与第三人敦鼎公司于2017年1月25日签订《房地产买卖合同》，并于2017年2月20日完成房屋过户登记手续。经释明，原告未提供证据证实其已在明显位置标识房地产中介服务项目及相关价目表。另查明，（2017）粤13民初4088号民事判决对案涉《二手房买卖合同》约定的居间费用认为，原告宏润公司未举证证实其未协助完成过户手续是因被告陈锐强、敦鼎公司要求放弃过户事项，故认为原告未完成该合同约定的居间义务，判决驳回原告的诉讼请求。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，原告作为案涉交易的居间方，其主要义务是提供订立合同的机会和提供媒介服务，促成买卖双方之间达成买卖的合意。原告要求两被告支付居间费用的前提是原告与被告之间建立居间关系且原告完成居间义务。关于是否构成重复诉讼的问题。被告提出（2017）粤1323民初2679号民事判决中已对本案所涉的居间服务费用作出处理，故应驳回对原告的起诉。本院认为，原告在（2017）粤1323民初2679号案件审理过程中，已撤回要求被告承担本案所涉超出售价500000元款项的诉请，故其再提起本案诉讼，不违反法律规定，不构成重复诉讼，被告辩解不成立，本院不予采纳。本案原告根据《房地产出售委托协议书》要求取得溢价报酬，实为要求被告陈锐强支付居间服务费。原告提供《房地产出售委托协议书》证实其与被告达成委托出售的合意，提供《二手房买卖合同》证实其作为中介方促成双方达成协商一致的买卖合意，意思表示真实，除《房地产出售委托协议书》确定佣金数额的方式违反部门规章的指导意见外，其他合法有效，其与被告陈锐强、第三人敦鼎公司之间的居间关系合法成立。原告提供房地产查档信息证实被告陈锐强与第三人敦鼎公司完成房地产的交易过户，其已履行《房地产出售委托协议书》中约定的居间方义务。虽被告辩称原告未完成居间义务，但因房地产已办理过户登记手续，《房地产出售委托协议书》已完成，房地产亦按照合同约定出售给居间方介绍的购买人即第三人敦鼎公司，故原告在该合同的委托售房义务已完成，应取得合同约定的报酬。根据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，《房地产经纪管理办法》第十八条“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用……”，《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》第三条“各房地产中介服务机构应按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求，公平竞争、合法经营，诚实守信，为委托人提供价格合理、优质高效服务；严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用”的规定，中介服务机构应当严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准等基本标价要素。但原告未提供证据证实其已公示上述价目表，参考惠州市房地产中介服务行业价格惯例，本院酌定被告陈锐强应按《二手房买卖合同》约定的价格向原告支付居间服务费为房屋买卖交易成交价的3%，即9700000元×3%=291000元。原告诉请超出部分，不予支持。关于利息问题。被告拖欠原告居间服务费未付属于占用原告资金，造成了原告的利息损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，被告应从起诉之日即2017年10月16日起计算至还清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，原告诉请超出部分，不予支持。综上所述，原告诉请有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈锐强于本判决发生法律效力之日起7日内一次性向原告惠东县宏润房地产信息咨询服务部支付居间服务费291000元及从2017年10月16日起计算至还清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。二、驳回原告惠东县宏润房地产信息咨询服务部的其他诉讼请求。案件受理费9150元（原告预缴4575元），由被告陈锐强负担4975元，由原告惠东县宏润房地产信息咨询服务部负担4175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  庄 滢人民陪审员  陈秋萍人民陪审员  张永红二〇一九年六月十九日法官助理游嘉瑜书记员叶凡