重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初19193号原告:田红超,女,汉族,住河北省唐山市。委托诉讼代理人：李晓磊，重庆中向律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚，重庆中向律师事务所律师。被告:赵益,男,汉族,住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：何静，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨应蒞，重庆中钦国彦律师事务所实习律师。被告：重庆市程景房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区石油路**附**，统一社会信用代码91500103331562243N。法定代表人：朱正香，该公司财务。委托诉讼代理人：朱正兵，男，汉族，住云南省昭通市盐津县，该公司员工。原告田红超诉被告赵益、重庆市程景房地产经纪有限公司（以下简称程景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。田红超及其委托诉讼代理人张亚，赵益及其委托诉讼代理人何静、杨应蒞，程景公司的委托诉讼代理人朱正兵经均到庭参加第一次庭审；程景公司经本院依法传票未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。田红超向本院提出的诉讼请求为：1.解除田红超与赵益之间于2018年5月3日签订的《房屋买卖居间合同》；2.赵益退还定金10万元；3.赵益支付违约金266040元（房屋总价的10%即18万元加上2018年5月14日至2019年1月8日期间共计240天以18万元为基数按照每天0.2%计算出的违约金86400元）；4.赵益赔偿实际损失383960元；5.本案律师费5000元和诉讼费由赵益承担。诉讼中，田红超将上述第二项诉讼请求变更为赵益支付违约金323640元（房屋总价的10%即18万元加上2018年5月14日至2019年6月17日期间共计399天以18万元为基数按照每天0.2%计算出的违约金143640元），同时自愿撤回第四项诉讼请求，并主张程景公司对赵益应退还的定金10万元承担连带保证责任。事实和理由：田红超经程景公司的朱正兵介绍购买位于重庆市南岸区南滨西路X号房屋，房屋业主为赵益。2018年5月3日，田红超、赵益、程景公司签订《房屋买卖居间合同》。当日，田红超即按约经朱正兵之手向赵益支付定金10万元，向程景公司支付经纪费13500元。程景公司于2018年5月7日向田红超收取贷款资料代为办理银行贷款初审服务，后告知资料审核通过，并约定在2018年5月14日到银行签订贷款合同。后在该日，赵益已此房不卖为由拒绝继续交易，导致贷款合同不能如期签订，合同无法继续履行。按照合同约定，赵益作为违约方应退还田红超定金10万元，支付赔偿金18万元，同时自2018年5月23日起至退还定金当日每天赔偿200元违约金叠加。因赵益在合同履行过程中违约造成田红超损失，故还应赔偿合同适当履行以后可以实现和取得的财产利益损失。目前，链家网站查询到交易的同一小区同一户型房屋最低标价为245万元，相比田红超购房之时增值65万元，除去赵益应支付的违约金266040元，还应赔偿违约损失383960元。为此，田红超诉至本院。赵益辩称：1.田红超与赵益之间的房屋买卖合同尚未解除，双方并未协商一致解除合同，田红超也未通知赵益解除合同，本合同仍然有效，且可以继续履行。合同约定的履行过户义务的时间并未到期，赵益不存在违约行为。2.赵益并未实际收到田红超支付的定金10万元，仅收到程景公司支付的定金5万元。3.田红超请求的违约金过高，且实际损失和律师费由赵益承担没有法律依据，应不予支持。程景公司辩称：其负责交易流程，在时间节点上，赵益出售案涉房屋系为购置另一套房屋，因另一套房屋的首付未达成一致，故赵益考虑不再出售案涉房屋。2018年5月6日，程景公司收齐田红超的贷款资料，田红超具备贷款资质、征信没有问题，但因赵益另行购置房屋未如愿，经三方协商，并未达成一致，合同没有继续履行。田红超举证如下：1.《房屋买卖居间合同》，拟证明：田红超和赵益就案涉房屋达成一致意见，合同总价款为180万元，款项支付方式为合同签订当日支付10万元定金，支付方式为：将定金支付给程景公司工作人员朱正兵。2.定金收据，拟证明：赵益收到定金10万元。3.收据，拟证明：程景公司收到田红超支付的中介费13500元。4.微信聊天记录（田红超、赵益及其配偶、朱正兵）、录音一份、谈话笔录一份，拟证明：2018年5月14日，赵益明确表示拒绝履行合同。5.截图一张，拟证明：案涉房屋同小区同户型房屋的市场价值分别为245万元、260万元、270万元。赵益质证意见：证据1的真实性无异议，但根据合同第6.4项约定，赵益应在2020年1月1日内办理原户籍的迁移手续，该时间尚未到期，赵益并无违约行为。证据2的真实性无异议，但根据定金收据中约定款项以到账为准，而赵益仅实际收到程景公司支付的5万元定金。证据3的真实性予以认可。证据4真实性、合法性和关联性不予认可，其中微信聊天记录的系电子证据且未在公证机关进行公证，其数据容易变更，从证据的内容可知，双方系商议如何履行合同及解决面对的困难，并未明确表示双方愿意解除房屋买卖合同。录音仅涉及2分钟时长，不能组成完整的证据，存在断章取义的嫌疑。赵益的初衷系协商解决当时面临的困难，其目的系出售房屋，至今案涉房屋并未出售，系防止双方产生纠纷。证据5的真实性、关联性不予认可。该证据系田红超单方制作，其损失应当由鉴定机构予以鉴定。程景公司质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，其中赵益仅收到5万元定金系其因购置另一套房屋需要向程景公司支付5万元的托管费，且程景公司已就向赵益收取的5万元出具收据。证据3的真实性无异议，但因本案已起诉，程景公司已经将中介费退还给田红超。证据4的真实性无异议。证据5所指向的房屋价格涨幅应由专业机构评定。赵益举示微信聊天记录一份（田红超、赵益及其配偶、朱正兵），拟证明：2018年5月19日、2018年5月28日，双方仍在商议阶段，房屋买卖合同未解除。田红超对该证据的真实性无异议，但仅为其提交的证据4中微信聊天记录的一部分，不能达到赵益的证明目的，在田红超举示的微信聊天记录中，赵益明确表示“我的事情没有按照当初的来，不可能履行合同。”程景公司对该证据的真实性无异议。程景公司未举证。经审理查明：2018年5月3日，田红超（作为房屋购买人）、赵益（作为房屋出售人）及程景公司（作为中介方、朱正兵作为经办人签字）签订《房屋买卖居间合同》，约定的主要内容为：赵益将其名下的位于重庆市南岸区南滨西路X号房屋出售给田红超，建筑面积157.77㎡，房屋成交总价为180万元；田红超应将10万元在合同当日支付给程景公司（经办人朱正兵），待程景公司经办人陪同赵益去重庆市南岸不动产登记中心查询该房屋产调无误并无司法冻结与查封且无任何私人或小贷公司抵押的情况下，程景公司经办人实时转账到赵益产权人账户上，田红超应将75万元在其贷款审核通过后三日内支付给赵益，尾款95万元由田红超通过向银行申请按揭贷款，由银行直接支付给赵益；田红超在合同当日向程景公司支付居间服务费13500元；双方应于田红超贷款审核通过后且赵益产权注销抵押后三个工作日内向房屋所在地不动产权属登记中心申请办理权属转移登记手续；在交易过程中，双方任何一方违反合同约定，使合同完全不能继续履行，违约方应赔偿守约方总价款10%违约金，并将收取守约方所有款项在7个工作日内全额无息退还，如逾期未退还，除应赔偿违约金外，违约方还将以应退还金额每日0.2%违约金叠加赔偿守约方。三方还补充协议约定：因赵益出售此房屋的前提因素为购买其他房屋资金需要，田红超、赵益协商一致，于田红超贷款审核通过后三日内支付首付款75万元给赵益买方所用，后田红超购买的此房屋的产权抵押和解押所需资金由赵益最迟2018年7月3日内全权负责处理完善，取出房产证并配合田红超办理完结过户手续，如赵益解押所需资金不足可向程景公司申请第三方垫资公司帮忙垫资解押，期中所产生月息一分八由赵益承担。上述合同签订后，赵益作为收款人即出具定金收据，写明：赵益现收到田红超交来用于购买上述房屋的定金款10万元。同时注明：此款项为田红超合同当日支付给程景公司经办人，程景公司经办人陪同赵益去重庆市南岸不动产登记中心查询该房屋产调无误后并无司法冻结与查封且无任何私人或小贷公司抵押的情况下，程景公司经办人实时转账到赵益产权人账户上，此款项自动转为房款，款项已到账为准。同时，田红超还于当日向程景公司支付居间服务费13500元。此后，田红超向程景公司提交了贷款资料申请银行按揭贷款，贷款资料审核已通过。后三方约定于2018年5月14日前往银行签订贷款合同之时，赵益提出其因程景公司未购买成功保利观塘的房屋，不愿意继续履行合同。2018年5月14日，赵益明确表示拒绝履行合同。2018年5月28日，田红超、赵益及程景公司的朱正兵通过微信再次协商处理案涉房屋买卖合同事宜，赵益明确表示不再继续履行合同。之后，三方均未再继续履行《房屋买卖居间合同》，故田红超诉至本院。诉讼中，田红超和程景公司均认可程景公司已将收取的居间服务费13500元退还给田红超；程景公司对田红超举示证据2涉及的10万元定金的意见即“赵益仅收到5万元定金系其因购置另一套房屋需要向程景公司支付5万元的托管费，且程景公司已就向赵益收取的5万元出具收据”，赵益无异议。本院认为，田红超与赵益签订的《房屋买卖居间合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同订立后，田红超已按约向赵益支付定金10万元，然赵益在合同履行过程中提出因其购买的保利观塘房屋受阻明确表示无法继续履行合同。然即便存在其陈述的该情形，亦系其他民事法律关系事宜，并不能就此构成本案案涉房屋买卖合同无法继续履行的正当事由，赵益的行为已致使田红超在签订合同后至起诉前无法继续购买案涉房屋，导致田红超的合同目的长久无法实现。现田红超据此按约依照法律规定诉请解除其与赵益之间于2018年5月3日基于《房屋买卖居间合同》成就的房屋买卖合同关系，事实清楚、证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在上述《房屋买卖居间合同》中房屋买卖合同关系的解除后，赵益理应依法将收取的10万元定金返还给田红超。赵益辩称其今收到定金5万元。但结合其出具的定金收据可知，其已明确表示收到田红超支付的定金10万元。虽然其实际收到程景公司转付的5万元，但剩余5万元系其因购置另一套房屋需要向程景公司支付5万元的托管费，且程景公司已就向赵益收取的5万元出具收据，赵益对此并无异议。故赵益收取的剩余5万元定金已转化为程景公司向其收取的托管费。基于上述评析，赵益理应向田红超退还定金10万元。诉讼中，田红超称因程景公司系房屋买卖合同关系的居间方，应当对返还10万元的定金承担担保责任，但三方订立的《房屋买卖居间合同》并未对此明确约定，且亦无法律依据，故本院不予支持。鉴于赵益在合同履行过程中存在显著违约行为，已致田红超因购买案涉房屋造成相关损失，田红超按约依法可向其主张赔偿损失。结合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定，现田红超诉请赵益支付违约金18万元（即房屋总价的10%），本院予以支持。关于剩余违约金。《房屋买卖居间合同》约定，守约方所有款项在7个工作日内全额无息退还，逾期未退还，除应赔偿违约金外，违约方还将以应退还金额每日0.2%违约金叠加赔偿守约方。故对于田红超主张的2018年5月14日至2019年6月17日期间共399天的违约金，应当以应退还定金10万元为基数每日按照0.2%计算，共计79800元。上述两笔违约金相加共计259800元。田红超自愿放弃该期间以外的其他违约金系对自身民事权利的处分，本院予以支持。关于律师费。因三方订立的《房屋买卖居间合同》并未对此明确约定出现违约之时由违约方承担该笔费用，且无法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除原告田红超与被告赵益之间基于2018年5月3日订立的《房屋买卖居间合同》成就的房屋买卖合同关系；二、被告赵益于本判决生效之日起5日内向原告田红超返还定金10万元；三、被告赵益于本判决生效之日起5日内向原告田红超支付违约金259800元；四、驳回原告田红超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4413元，由被告赵益负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李明刚人民陪审员  林 静人民陪审员  邬文碧二〇一九年六月二十六日书 记 员  周 敏