焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2014）解民二初字第234号原告（反诉被告）张常海，男，1951年2月28日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托代理人王国鹏，焦作市山阳区“148”法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）张凤云，女，1970年9月4日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托代理人王洪生，男，1974年4月26日出生，汉族，住址同上。原告张常海与被告张凤云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月14日、2014年5月30日、2014年6月10日公开开庭进行审理。原告张常海及其委托代理人王国鹏，被告张凤云及其委托代理人王洪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张常海诉称，2012年12月19日，被告租赁原告位于焦作市解放区陶瓷北路××楼××号门面房，被告于当日缴纳了六个月的房屋租金3600元，原告将房屋交付被告使用。六个月租赁期限届满后，被告既不与原告协商续租事宜，又不返还房屋。无奈之下，原告于2013年12月26日报案，通过公安机关将出租房屋门锁打开。被告的上述行为给原告造成了经济损失。原告为此起诉，要求：1、判令被告向原告支付租金7800元；2、判令被告向原告支付水费548元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）张凤云辩称，被告于2011年8月20日租用原告房子，并交付押金1000元。被告于2013年7月15日搬离，并将房子手续交完，水费的产生与被告无关，被告不欠原告任何费用。被告多次向原告要求返还押金，原告应返还被告缴纳的1000元，但原告拒绝返还，为此提出反诉，要求：判令原告（反诉被告）张常海返还租房押金1000元。原告（反诉被告）张常海对被告（反诉原告）的反诉辩称，被告称2013年7月搬离，并将房屋手续交完，事实上被告至今手续也没有办完，故此应驳回被告的反诉请求。原告张常海为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、2012年12月19日收款收据一份，证明原被告双方之间存在事实的房屋租赁关系，租金每月600元；3、李某证明一份，证明被告至今没有与原告办理交接手续，被告应当继续向原告交纳房屋租金至2013年12月份，原告不应退还被告的押金1000元；4、李某、樊某证明一份，证明由于被告拒不交回钥匙，由于无法知道水表漏水而造成的损失548元应由被告承担；5、原告与李陵涛租赁合同及收据一份，证明原告的房屋以每月1300元出租给了李陵涛，在2013年7月至12月份因被告占有该房屋而不交钥匙造成的损失应由被告承担；6、申请证人李某出庭作证，证明如下内容：被告张凤云租用原告张常海的门面房，大约是在2013年7月20日搬走，双方因卷闸门损坏不能锁门发生矛盾。在2013年7月26日被告张凤云找证人及证人的爱人从中调和。被告张凤云交给证人200元和门面房的钥匙，叫证人帮忙找人修门。门修好后因7月份房租未达成一致，后张凤云于2013年8月6日晚到证人家里吵闹，证人将钥匙和200元修门钱一并给了张凤云，张凤云一直没有将钥匙给张常海；7、申请证人樊某出庭作证，证明如下内容：原告位于焦作市解放区陶瓷北路××楼××号门面房是在2013年12月26日中午经公安机关110在场，叫“小冯开锁”把门打开的。打开锁后，李某和证人一块进室内查看，水表数据是0486吨。2013年5月19日查看水表数据是0349吨。被告张凤云从2013年5月19日至2013年12月26日实用水137吨，每吨价4元，共计548元。被告张凤云对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但因没有书面的租房协议，我每次都是提前交纳的房租，如果在2013年7月至12月份我没有给原告交纳房租，原告应该早就催要了，且我们住的很近。原告也没有证据证明我在2013年7月至12月继续租住他的房子；对证据3有异议，因为证人李某与原告因租赁关系而存在直接的利益关系，因此该证据无证明力；对证据4有异议，被告与樊某之间有矛盾，存在打击报复的可能，被告至今没有收到派出所任何有关开锁事情的通知。房子被告已经交了，也就不存在因水表造成漏水而产生的水费问题；对证据5有异议，与被告无关。被告张凤云为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1、押金条，证明原告张常海还欠被告1000元押金没给；2、证人证言一份，证明被告在2013年7月10日就搬走的事实；3、申请证人刘某出庭作证，证明如下内容：2013年7月15日，张凤云准备搬迁。证人下午四五点去找张凤云时说已经搬过了，我看着张凤云将钥匙给了房东张常海的；4、申请证人王某出庭作证，证明如下内容：证人出具的书面证明载明“2013年7月15日早上其帮张凤云搬家，从陶瓷北路36号楼6号门面房搬到世纪新区62一楼车库，当天搬完，将房屋归还给房东张常海”，当庭陈述为：2013年7月25日，王洪生给证人打电话说搬家，上午开始搬家，下午四五点差不多搬完了。当时叫原告张常海去检查东西是否损坏。张常海检查了所有的设施后说，东西都是好的，张凤云就把钥匙交给了张常海；5、申请证人常某出庭作证，证明如下内容：证人出具的书面证明内容为2013年7月15日早上8时张凤云搬家，并于当日中午之前搬完，同时将房屋交还房东张常海。当庭陈述为：2013年7月份，（张凤云搬家）搬到快中午时就回家吃饭了，吃完饭后回来看看屋子里还有啥没搬完的。叫房东去验房，验房后把钥匙交给房东了。原告张常海对上述证据质证后，发表如下意见：对被告的证据不认可；对押金条不清楚，因为原告的底册上没有。应原告张常海的申请，本院调取了焦作市公安局接处警信息表，载明如下内容：2013年12月26日9时33分，原告张常海报警，陶瓷北路36号楼4号门面房，因为以前租房发生纠纷。经解放派出所出警，房东不给报案人开门取东西，报案人找了开锁的还有录像的，去现场全程录下开锁取东西的过程。原告张常海对上述接处警信息表质证后，对该证据真实性无异议,但出警记录陈述的房东是报案人，是承租人不给报案人开门。被告张凤云对上述接处警信息表质证后，认为记载的门面房不是被告承租的门面房，被告也没有接到派出所的任何通知。对原告提交的证据1，被告无异议，本院予以确认；对原告提交的证据2，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对原告提交的证据3、4以及证据6、7，能够与本院调取的公安机关的接处警信息表相互印证，本院对此予以确认；对原告提交的证据5，被告认为与其无关，但对其真实性并未否认，本院对其真实性予以确认；对被告提交的证据1，有原告本人的签字，原告虽然予以否认，但并未提供证据支持其观点，故此本院对该证据予以采信；对被告提交的证据2及证据3、4、5，证人证言之间存在明显矛盾，且证人证明的内容与接处警信息表内容冲突，刘某和王某的证明均为打印，仅有签名和指印是手写，王某陈述的时间与书写的时间不一致，常某手写的证明载明的时间准确到了早上8点，且当日中午之前即已搬完，但庭审中又记不清日期，与当庭陈述不一致，故此对被告提交的证人证言本院不予采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2011年8月20日，被告张凤云开始租赁焦作市解放区陶瓷北路××楼××号门面房，向原告缴纳焦作市解放区陶瓷北路××楼××号门面房10月12月租金1500元，并缴纳押金1000元。2012年12月19日，张凤云向原告缴纳2013年1月6月租金3600元。后被告不再租用原告房屋，并于2013年7月15日搬离，但因卷闸门损坏维修等发生纠纷，后被告张凤云委托李某于2013年7月26日把卷闸门修好了。但因被告张凤云未将房门钥匙交还原告，原告于2013年12月26日向公安机关报警，并邀请李某、樊某到场，由“小冯开锁”将房门打开。本院认为，原被告之间的纠纷系房屋租赁合同纠纷。虽然被告自2011年8月20日即已开始使用原告的房屋，但由于双方并未签订书面租赁合同，根据合同法的有关规定，原被告之间的租赁合同应当视为不定期租赁合同，原被告任何一方均可以随时解除合同，法律规定了出租方对合同解除的通知义务，而对于承租方享有随时解除合同的权利，无须提前通知出租方。但根据合同法的基本原则，合同双方在合同解除时，应当根据诚信原则及公平原则履行通知、协助等义务，并对合同解除的相关权利义务进行及时清理。据此，被告在不再使用该房屋时，应当通知原告，以便原告决定寻找新的承租人或自用等。由于被告未提供证据证明其通知了原告，故此被告在履行合同时存在瑕疵，被告应对原告的损失给予一定的经济补偿。原被告由于卷闸门的维修发生纠纷，原告虽然辩称不知道被告何时搬离，但庭审中称其知道证人李某于2013年7月26日将卷闸门修好。据此，原告最迟应当在2013年7月26日即已知晓被告不再承租房屋，其即应采取合理措施减少自己的损失，比如寻找新的租户等。虽然原告称被告未将房屋钥匙交还自己，被告亦未提供证据证明自己将钥匙交还给了原告。在被告未交还钥匙的情况下，原告仍然可以采取积极措施，比如报警求助等，但原告放任直至2013年12月26日才报警求助，对扩大的损失，原告自行承担。原告主张其租金的损失按照其后来与他人达成的租赁合同的租金计算，但根据合同的相对性原则，在原告未重新与被告签订租赁合同而被告未及时交还房屋视为继续使用时，租金仍然应当按照原标准执行。据此原告的损失可以确定为2013年7月1日2013年7月26日的租金以及此后5个月零4天的租金，每月按照此前缴纳的月租金600元计算，合计为3600元。2013年7月1日2013年7月26日的租金520元，因属于被告承租期间，故应由被告承担，对于此后原告扩大的损失3080元，因被告履行合同时存在瑕疵行为，故应对原告扩大损失给予经济补偿616元。对原告主张的水费，虽然原告提供证据证明打开房门时水表的数字是多少，但其没有提供该水费系由被告使用、水费应由被告缴纳且原告代为缴纳及具体的数额，虽然其主张水费按照每吨4元计算，但并未提供相应的依据即票据，故此对水费的损失原告证据不足，本院不予支持。至于被告反诉的押金，在租赁合同解除后，依法应当返还，被告反诉要求返还押金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张凤云于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张常海支付租金1136元；二、原告（反诉被告）张常海于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张凤云退还押金1000元；三、驳回原告（反诉被告）张常海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告张常海承担25元，被告张凤云承担25元；反诉费25元，由原告张常海承担。原告张常海预交的受理费及被告张凤云预交的反诉费，本院不予退还，待执行判决时由原、被告相互径行支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长  苗滋滨审判员  柳 楠审判员  张 倩二〇一四年十月二十一日书记员  郭慧娟