重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初14876号原告:杨玉兰,女,汉族,住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：何雪梅，重庆腾运律师事务所律师。被告:胡凤仙,男,汉族,住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：廖广，广东德纳（重庆）律师事务所律师。被告:刘仁进,女,汉族,住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：廖广，广东德纳（重庆）律师事务所律师。第三人:重庆同厦置业顾问有限公司,住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路******,统一社会信用代码91500107574830687B。法定代表人：李晓容，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋凤，女，汉族，住重庆市渝**，该公司员工。原告杨玉兰诉被告胡凤仙、刘仁进，第三人重庆同厦置业顾问有限公司（以下简称同厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李明刚适用简易程序公开开庭进行了审理。杨玉兰及其委托诉讼代理人何雪梅，胡凤仙及其与刘仁进共同的委托诉讼代理人廖广，同厦公司的委托诉讼代理人蒋凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玉兰向本院提出的诉讼请求为：1.解除杨玉兰与胡凤仙、刘仁进及同厦公司之间签订的《房地产买卖居间协议》；2.胡凤仙、刘仁进退还房款5万元；3.胡凤仙、刘仁进支付违约金426000元；4.本案诉讼费、保全费由胡凤仙、刘仁进承担。事实和理由：2018年4月29日，经同厦公司居间，原被告签订《房地产买卖居间协议》，约定：胡凤仙、刘仁进将位于重庆市南岸区南坪街道宏声路X号房屋以142万元的价格出售给杨玉兰；杨玉兰于签署本协议时向胡凤仙、刘仁进支付定金5万元，于过户当日支付67万，同时向银行申请个人二手房按揭贷款70万元用于支付第三部分房款；原被告双方需配合办理此房的二手房按揭贷款手续，于2018年6月30日前办理按揭贷款手续及相关资料交于同厦公司；原被告双方在杨玉兰银行按揭审批通过十个工作日内共同到房屋所在地的房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，杨玉兰按约支付定金5万元。然合同签订后不久，胡凤仙、刘仁进多次要求增加案涉房屋价格及变更合同约定的付款方式，但均未与杨玉兰就合同的变更达成一致意见。随后，杨玉兰、同厦公司多次要求胡凤仙、刘仁进配合办理案涉房屋的二手房按揭贷款手续，均被拒绝。因胡凤仙、刘仁进拒绝办理该手续，导致房屋无法过户，致使合同目的无法实现，为维护合法权益，故杨玉兰诉至本院。胡凤仙、刘仁进辩称：1.不同意解除双方签订的《房地产买卖居间协议》，理由为：原被告之间签订协议时，就房屋价款支付方式、金额与前述协议之间产生矛盾，后原被告及同厦公司多次就房屋金额进行多次协商，并达成一致价格为145万元；双方在银行办理按揭时就该145万元变更协议的签订是在银行办理按揭之前还是之后再次发生分歧，故未签订变更协议。2018年7月3日，胡凤仙主动微信联系杨玉兰告要求重新签订协议并办理银行按揭，杨玉兰坚持142万元的过户价格，此后杨玉兰及同厦公司未再联系两被告，没有表示继续履行合同或者变更解除合同。两被告认为双方签订的合同对双方产生约束力，即使构成违约也仅存在３日延期，不属于根本违约，没有达到解除合同的条件。2.违约金明显过高：第一、杨玉兰的解除理由没有约定违约金；第二、胡凤仙、刘仁进的房子一直未另行出售，杨玉兰可以要求继续履行合同，故不存在所谓房屋价格上涨的损失。3.胡凤仙、刘仁进要求继续履行双方签订的《房地产买卖居间协议》。综上，请求法院依法驳回杨玉兰诉讼请求。同厦公司述称：合同约定的违约金为房屋成交价的10％，具体金额由法院依法裁判。杨玉兰举证如下：1.《房地产买卖居间协议》、房屋登记信息查询证明，拟证明：原被告就案涉房屋买卖达成一致意见，且第５条约定办理按揭手续的信息。在2018年6月30日前，胡凤仙、刘仁进应当配合杨玉兰办理相关按揭手续。2.收条，拟证明：杨玉兰按照合同约定支付定金5万元。3.短信记录，拟证明：杨玉兰在2018年6月30日前已经多次通知胡凤仙、刘仁进进行面签按揭，胡凤仙、刘仁进未履行相关义务；4.录音资料，拟证明：胡凤仙、刘仁进在2018年6月30日前多次要求变更协议，并明确表示不配合银行面签，违反合同约定义务。胡凤仙、刘仁进质证意见：证据１的真实性、合法性和关联性无异议，但不认可其证明目的。虽然在《房地产买卖居间协议》中约定了办理按揭手续的时间，但并未约定超期杨玉兰存在解除协议的权利。即该条款并非解除合同的理由。证据２的真实性、合法性和关联性无异议。证据３的真实性无异议。胡凤仙、刘仁进确实接到杨玉兰办理按揭的通知。证据４的真实性、合法性和关联性无异议，但不能达到其证明目的。在2018年6月26日原被告之间通话录音中，胡凤仙、刘仁进拒绝了杨玉兰的协商，但是在其提出起诉之后做出的回复；且在后续通话中，双方对145万元价格进行了磋商，没有达成协议，胡凤仙、刘仁进没有拒绝履行协议。2018年6月23日，胡凤仙、刘仁进与同厦公司的工作人员蒋凤之间通话录音中，双方在针对房屋价款145万元的履行方式的磋商，胡凤仙、刘仁进认为没有达成一致前不去银行面签，并非拒绝交易。综上，两段录音产生时间均在按揭审批贷款银行面签之前，实际上，胡凤仙、刘仁进已在2018年6月26日到按揭审批贷款银行，因双方未协商一致，故没有面签。同厦公司质证意见：对证据1、2、3、4的真实性均无异议。胡凤仙、刘仁进举证如下：１.结婚证，拟证明：胡凤仙、刘仁进系夫妻关系。2.房产证，拟证明：胡凤仙、刘仁进共同拥有诉争房屋，胡凤仙、刘仁进有权利签署案涉房屋买卖合同。3.房屋登记查询证明，拟证明：截止2018年10月17日，案涉房屋仅存在本案的诉讼保全，没有其他查封抵押。4.浦东银行两江支行账户信息查询，拟证明：2018年6月26日，刘仁进根据杨玉兰、同厦公司的指示，在浦东银行开具了案涉房屋买卖收款账户，胡凤仙、刘仁进已按照同厦公司的通知和要求到达按揭审批贷款银行。5.原被告之间的短信记录、微信记录，拟证明：2018年6月29日不能面签的原因并非胡凤仙、刘仁进拒绝履行；且在双方最后一次微信沟通时（2018年7月3日），胡凤仙、刘仁进仍要求按照双方协商的方式履行合同，但杨玉兰再未联系胡凤仙、刘仁进，故杨玉兰解除合同主张不成立。杨玉兰质证意见：证1、2、3的真实性、合法性、和关联性予以认可。证据４的真实性予以认可，但是达不到胡凤仙、刘仁进的证明目的，开户行为并不能证明胡凤仙、刘仁进配合杨玉兰办理了银行按揭审批面签事宜。证据５的真实性无异议，但是达不到胡凤仙、刘仁进的证明目的；该组证据恰能证明胡凤仙、刘仁进未按照合同约定办理面签，擅自变更合同价款。同厦公司对证据1、2、3、4、5的真实性无异议。同厦公司未举证。经审理查明：胡凤仙与刘仁进系夫妻关系。2018年5月3日，杨玉兰（作为买方）、胡凤仙、刘仁进（作为卖方）及同厦公司（作为经纪方）签订《房地产买卖居间协议》，约定的主要内容为：胡凤仙、刘仁进将其名下的位于重庆市南岸区南坪街道宏声路X号房屋（小区名称：洋河南滨花园）出售给杨玉兰，建筑面积126.76㎡，房屋成交总价为142万元；杨玉兰于签署本协议时向胡凤仙、刘仁进支付定金5万元，于过户当日支付67万，同时向银行申请个人二手房按揭贷款70万元用于支付第三部分房款；原被告双方需配合办理此房的二手房按揭贷款手续，于2018年6月30日前办理按揭贷款手续及相关资料交于同厦公司；原被告双方在杨玉兰银行按揭审批通过十个工作日内共同到房屋所在地的房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；签署本协议书后，协议履行期内若非杨玉兰过失，胡凤仙、刘仁进单方终止履行本协议的，应即时退还杨玉兰全部已付房款，并按该房屋总成交金额的10%支付违约金。合同签订后，杨玉兰即按约支付定金5万元。2018年6月23日，胡凤仙与同厦公司工作人员蒋凤就案涉房屋进行电话沟通，胡凤仙提出房屋加价3万元，房屋成交总价为145万元。2018年6月26日，杨玉兰与胡凤仙就案涉房屋进行沟通，胡凤仙提出房屋价款增加至145万元方可过户。当日，双方前往银行办理按揭贷款面签事宜时，胡凤仙、刘仁进再次提出房屋加价至145万元，否则拒绝配合办理面签。后因杨玉兰未同意，故面签事宜未果。2018年6月28日，杨玉兰通过短信和微信通知胡凤仙，告知两被告因你方多次拒绝办理银行面签按揭，现再次通知你方于2018年6月29日上午9：30到重庆汽博中心金渝大道88号上海浦东发展银行办理面签按揭手续；胡凤仙则回复称：刘仁进在2018年6月28日要出去，无法办理面签按揭手续，补充协议的房屋价格都没有谈好，怎么签，签合同时谈的是全款交易现在变成了按揭；胡凤仙还回复称房屋价格为145万元。杨玉兰接到回复后则称不同意变更合同价格，按原合同价格142万，且已经过了面签时间。本院认为，杨玉兰与胡凤仙、刘仁进、同厦公司签订的《房地产买卖居间协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，杨玉兰与胡凤仙、刘仁进之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同订立后，杨玉兰已按约向胡凤仙、刘仁进支付定金5万元，然胡凤仙、刘仁进在此之后并未积极配合杨玉兰和同厦公司办理银行按揭贷款手续，无正当理由提出房屋加价，且拒绝按照《房地产买卖居间协议》的约定配合杨玉兰办理银行按揭贷款面签事宜，胡凤仙、刘仁进的行为已构成显著违约行为，导致杨玉兰的合同目的无法实现，现杨玉兰据此按约依照法律规定诉请解除其与胡凤仙、刘仁进之间基于《房地产买卖居间协议》成就的房屋买卖合同关系，事实清楚、证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在上述《房地产买卖居间协议》中房屋买卖合同关系的解除后，胡凤仙、刘仁进理应依法将收取的5万元定金返还给杨玉兰。鉴于胡凤仙、刘仁进在合同履行过程中存在显著违约行为，已致杨玉兰因购买案涉房屋造成相关损失，杨玉兰按约依法可向其主张赔偿损失。结合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定，杨玉兰可据此主张房屋成交价总额的10%即142000元，对于超出此范围的违约金，并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除原告杨玉兰与被告胡凤仙、刘仁进之间基于2018年4月29日订立的《房地产买卖居间协议》成就的房屋买卖合同关系；二、被告胡凤仙、刘仁进于本判决生效之日起5日内向原告杨玉兰返还定金5万元；三、被告胡凤仙、刘仁进于本判决生效之日起5日内向原告杨玉兰支付违约金142000元；四、驳回原告杨玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4220元，由原告负担2518元，被告胡凤仙、刘仁进负担1702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李明刚二〇一九年六月二十八日书记员  周 敏