重庆市江津区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）津法民初字第07835号 原告：重庆利佰佳物业管理有限公司。住所地：重庆市南岸区桃源路**，组织机构代码：74289489-1。 法定代表人：秦光荣，职务：总经理。 委托代理人：唐建林，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。 委托代理人：彭洪，女，汉族，1981年8月13日出生，系公司员工，住重庆市江津区，特别授权。 被告：李言方，男，汉族，1953年3月15日出生，住重庆市江津区。 被告：苏运芳，女，汉族，1955年6月7日出生，住重庆市江津区。 原告重庆利佰佳物业管理有限公司（以下简称利佰佳物业公司）与被告李言方、苏运芳物业服务合同纠纷一案，本院于2012年9月11日立案受理后，依法由代理审判员刘云龙独任审判，适用简易程序于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告利佰佳物业公司的委托代理人彭洪到庭参加诉讼，被告李言方、苏运芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告利佰佳物业公司诉称：原告根据被告认可的《前期物业服务合同》和《业主临时公约》对被告李言方、苏运芳居住的小区提供了物业服务，二被告从2010年3月24日接房至今一直享受原告提供的物业服务，但从2012年8月至2014年8月之间拒绝交纳物业服务费，经原告催缴后，二被告仍置之不理，共拖欠物业管理服务费984.30元、电梯费770元、产生滞纳金1974.27元、自来水费281.60元、垃圾处置费135元、小区公摊费用85元、消防准备费36元。请求判决二被告交纳上述费用，共计4266.17元。 被告李言方、苏运芳辩称：缓缴物业管理费的理由：1.房地产行政主管部门及开发商严重违背国家（2003）130号文件及重庆市渝国土房管发（2004）第294号文件，利佰佳物业公司并非合格的物业管理公司；2.房地产行政主管部门及开发商不作为，违法招标、投标，前期物业管理合同无效；3.价格主管部门与利佰佳物业管理公司拒绝执行渝价（1999）第398号、渝价（2004）第778号文件精神；4.利佰佳物业公司服务理念差，小区安全工作差，制止违章行为不力，不诚信，诽谤污蔑业主等。综上，被告拒绝按时交纳物业管理费用。 经审理查明：被告李言方、被告苏运芳系重庆市江津区几江东部新城C1-1地块锦绣花园尚城某号房屋（产权证号203房地证2010字第25080号，以下简称该房屋）的产权人，建筑面积115.84㎡。2008年11月5日，重庆市江津区洛维房地产开发有限公司、重庆乐天房地产开发有限公司、重庆市千帆房地产有限公司共同和原告利佰佳物业公司签订了《锦绣花园·尚城前期服务合同》，其中第六条约定物业管理费0.6元／㎡，电梯费三层楼以上30元＋（N-3）＊0.9元／户／月；第二十四条约定本合同期限为2008年6月1日至2011年5月30日；第三十一条约定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金。2010年3月24日，李言方作为该房屋买受人在《承诺书》上签字，其中前三项承诺为：“一、确认已详细阅读重庆千帆房地产开发有限公司、重庆乐天房地产开发有限公司、重庆洛维房地产开发有限公司制定的锦绣花园·尚城小区《前期服务合同》和《业主临时公约》；二、同意履行遵守并督促其他与物业有关人士履行、遵守《合同》和《公约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意承担违反《合同》和《公约》中的法律责任并同意对该物业使用人违反《合同》和《公约》的行为承担连带责任。”2011年6月1日，利佰佳物业公司与被告李言方签订《锦绣花园业主与重庆“利佰佳”物业管理公司收费纠纷等协调解决协议》，双方就物业管理服务费收取标准达成协议，约定物业管理服务收费标准为0.5元／㎡。自二被告接房至今，该小区未成立业主大会，未签订新的物业服务合同，利佰佳物业公司一直为该小区提供物业服务。 2014年7月30日，利佰佳物业公司向被告李言方邮寄了律师催款函，要求被告于接函10日内到原告公司完清缴费手续，并按约定结算清违约金。嗣后，被告仍然拒绝缴纳所欠费用。自2012年8月至2014年8月，二被告未交纳的费用为：2013年4月至2014年8月物业服务费984.64元（0.5元／㎡×115.84㎡×17月）；2012年8月至2014年8月电梯费770.00元（30.8元／月×25月）；2013年3月至2014年7月水费281.60元（根据原告提供的清单分别为15.6元、12元、16元、15.8元、19.5元、16.4元、20元、12.6元、16.8元、12.6元、25.2元、8.2元、16.8元、11.7元、23.4元、15.6元、23.4元）；2013年3月至2014年8月垃圾处置费135.00元（7.5元／月×18月）；2013年4月至2014年8月公摊费85元（5元／月×17月）；2013年3月至2014年8月消防费36元（2元／月×18月），上述费用共计2292.24元。 上述事实，有原告方的当庭陈述，被告的书面答辩，原告方提供的房产产权档案材料、《锦绣花园·尚城前期服务合同》、《业主临时公约》、承诺书、《锦绣花园业主与重庆“利佰佳”物业管理公司收费纠纷等协调解决协议》、律师催款函、江津区自来水公司和垃圾处置费征收管理办公室出具的证明、津价（2009）32号文件、重庆市通用机打发票、收据、二次供水分摊明细等证据经庭审质证在卷佐证，足以认定。 本院认为：前期物业管理是在物业业主购买物业以前，由建设单位选聘物业管理企业，并与之签订前期物业服务合同来进行物业管理。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位签订的《锦绣花园·尚城前期服务合同》是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效，上述合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告交纳物业服务费用。物业管理区域内，供水、供电等单位应当向最终用户收取有关费用，物业公司可代收。本案中，二被告在锦绣花园·尚城小区购买商品房一套，并与洛维房地产公司签订商品房买卖合同，在合同中明确约定洛维房地产公司应向被告苏运芳、李言方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，二被告应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的内容，同意后即接受委托的物业服务企业实施管理、遵守临时管理规约。2010年3月24日，被告苏运芳在承诺书上签字，确认已详细阅读前期物业服务合同和业主临时管理规约，如违反合同与公约同意承担相应法律责任。被告从2013年4月至2014年8月期间未按合同约定向原告交纳的物业服务费用为984.64元，被告的该行为违反了诚实信用原则，依法应承担民事责任。原告请求被告支付欠缴的费用包括：1.物业服务费984.30元，少于上述金额，于法有据，本院予以支持；2.电梯费原告自愿按照30.8元／月的标准计算，低于前期物业服务合同中的约定标准，共计770.00元，本院予以支持；3.水费根据原告提供的清单，共计281.60元，本院予以支持；4.垃圾处置费7.5元／月，共计135.00元，有重庆市江津区垃圾处置费征收管理办公室出具的说明，由物业公司代收代缴，本院予以支持；5.小区楼道照明、消防通道照明、院墙路灯、草坪灯等已使用必产生水电费用，且原告根据实际情况向小区其他业主按每月每户5.00元的标准收取，二被告应按该标准交纳，欠缴17个月，共计85.00元，本院予以支持；6.消防费2.00元／月，参照津价（2009）32号文件中消防栓每只每月收取10元的规定，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，二被告虽提交了书面答辩意见，但未到庭参加诉讼，也未提交相关证据，因此，对二被告提出的书面答辩意见不予采纳。由于二被告并非恶意拖欠物业服务费，且原被告双方约定违约金标准过高，因此对原告主张的违约金1974.27元，本院不予支持。二被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李言方、被告苏运芳于本判决生效后五日内支付原告重庆利佰佳物业管理有限公司物业管理费984.30元、电梯费770.00元、水费281.60元、垃圾处置费135.00元、水电公摊费85.00元、消防费36.00元，共计2291.90元。 二、驳回原告重庆利佰佳物业管理有限公司其余诉讼请求。 如果被告李言方、被告苏运芳未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李言方、被告苏运芳负担。此款原告已预交，本院予以退还。限被告李言方、苏运芳于本判决生效后七日内向本院交纳25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 代理审判员  刘云龙 二〇一四年十月二十一日 书 记 员  陈春梅