河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0326民初1527号原告：李俊泽，男，汉族，1994年11月12日生，住汝阳县。委托代理人：布浩雷，河南洛城律师事务所律师，特别授权。被告：张秀霞，女，汉族，1962年11月27日生，住汝阳县。委托代理人：潘爱军、曹毅武，河南民天律师事务所律师，特别授权。被告：李建昌，男，汉族，1957年10月10日生，住汝阳县。被告：张社琴，女，汉族，1968年12月21日生，住汝阳县。原告李俊泽诉被告张秀霞、李建昌、张社琴执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告李俊泽委托代理人布浩雷，被告张秀霞委托代理人潘爱军、曹毅武，被告李建昌到庭参加了诉讼。被告张社琴经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李俊泽提出的诉讼请求为：确认汝阳县城原化工厂石料厂第四排第十一户房屋归原告所有；立即停止对上述房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2008年1月11日，被告李建昌代表洛阳田野商贸有限公司与原告签订《房产出售协议》，将位于汝阳县城原化工厂石料厂第四排第七户独院一套出售给原告，原告支付了35万元购房款，后因该处房产被他人占居,2008年11月15日，被告李建昌又与原告签订《房产变更协议》，将汝阳县城原化工厂石料厂第四排第十一户房屋调整给原告。原告装修入住至今，但因被告的原因导致房屋至今无法办理变更登记手续，后因三被告之间的民间借贷纠纷，贵院作出(2014)汝执字第300号执行裁定书，查封了涉案房产。原告认为，原告与被告签订了房产出售协议，支付了全部购房款，且已经实际占有了涉案房屋，至今未办理过户手续并非原告的原因，被告无权向人民法院申请查封该房产。故原告向贵院提起诉讼，望依法裁判。被告张秀霞辩称：李俊泽对汝阳县城原化工厂石料厂，第四排第十一户房屋(下称涉案房屋)，不享有所有权、更不享有足以排除强制执行的权益。请人民法院查明事实后，依法驳回李俊泽的诉讼请求。1、涉案房屋李建昌或洛阳田野公司，虽答应调整给李俊泽。但二者签署《房屋变更协议》时，同时约定了附条件生效的条款。根据该条款《房屋变更协议》调整、交付房屋的条件尚没有成就，张社琴、李建昌也没有将涉案房屋实际交付给李俊泽。涉案房屋的所有权、使用权并没有转移给李俊泽。2、李俊泽系非法侵入、非法占有涉案房屋，人民法院应给予否定性评价。涉案房屋答辩人系因合法的、正当的借贷、抵押关系，房屋实际所有权人张社琴，因无力足额偿还借款，自愿将抵押的涉案房屋交付给答辩人的。交付方式是将房屋钥匙、土地使用权登记簿实际交付给答辩人控制、占有。并同时得到了土地使用权登记簿权利人的书面认可。李俊泽是在变更、调整涉案房屋买卖合同，履行条件未成就的条件下，未经张社琴、李建昌同意，采用撬门的非法方法，侵入涉案房屋的。而不是以合法方式入住、占有涉案房屋的。3、答辩人发现李俊泽非法侵入涉案房屋，责令其退出未果后。为顺利实现债权，经申请人民法院，查封了涉案房屋。李俊泽在诉状中所述的事实与理由，不符合法释[2015]10号第二十八条的规定，没有事实与法律依据，应驳回其无理之诉。综上，李俊泽在没有合法依据与来源的情况下，以非法的方法侵入涉案房屋。侵害了答辩人的合法权益，践踏了法律的公正与权威性请人民法院查明事实后，依法驳回李俊泽的诉讼请求。被告李建昌辩称：张社琴借张秀霞钱属实，当时说用一个月，到期后，没有偿还，我当时在现场施工，最早得知李俊泽在本案被告处购买第四排第七户，后来被人占了，张社琴给我打电话说把第四排第十一户房子调整给李俊泽并签订协议，张社琴是否把钱偿还完毕我也不清楚。张社琴把钱还完后才能把第四排第十一户房子给李俊泽，实际情况是钱还没有还完。李俊泽父亲向张社琴交的有购房款，人家没有得到房子也老亏，张社琴应该把张秀霞的钱还完后，变更协议才能生效，该协议是我签的字，我是按张社琴的意思授权的，涉案第四排建房工程是张社琴承包给我的，我是负责建的。被告张社琴未作答辩。经审理查明：2009年元月14日，被告张秀霞作为乙方与被告李建昌、张社琴作为甲方，签订《抵押借款协议》份，约定甲方李建昌、张社琴自愿将原化工厂石料厂第四排东数第11户四层房地产和本宅西三角宅基一处抵押给乙方张秀霞，乙方借款35万元给甲方使用，甲方按月息25%计付有偿使用费，期限至2009年7月14日，超期该房产所有权和本宅西三角宅基使用权归乙方所有，并由甲方负责将有关手续办理到乙方名下。乙方收到甲方提供的熊运通土地证份，防盗门钥匙一套，车库门钥匙李建昌保管。被告张秀霞在该协议上签字，被告李建昌签字，第三人张占琴受张社琴委托，代表张社琴在协议上签字。被告李建昌、张社琴将该抵押房产的钥匙、土地证交给被告张秀霞，但未办理抵押登记。借款到期后，被告李建昌、张社琴未能按期还款，经被告张秀霞催要，被告李建昌于2013年10月25日在原《抵押借款协议》上写下“保证将本抵押借款本息于十日内一次付清，逾期张秀霞可处理抵押房产，也可诉讼处理”的内容。后被告李建昌、张社琴仍未偿付借款本息，原告诉至本院，同时提出诉前保全，本院作出(2013)汝立保字第11号民事裁定书，裁定对熊运通名下汝国用(2006)字第2006-71号土地证予以扣押，对该证上的附属房产(原化工厂石料厂第四排东数第11户四层房地产)予以查封。2008年元月11日，被告李建昌代表洛阳田野商贸有限公司与原告李俊泽签订《房产出售协议》一份，通过该《协议》，原告李俊泽购得位于原化王厂石料厂第四排第七户独院一处，支付价款35万元。后由于该房产被他人占居，李建昌、张社琴与李俊泽又签订一份《房产变更协议》，将原化工厂石料厂第四排东数第11户四层房产调整给李俊泽，协议内容为：“甲方李建昌、张社琴，乙方李俊泽，甲乙双方于2008年元月11日签订一份房屋土地买卖合同，甲方将原化工厂第四排第七户房产卖给乙方，成交后由于甲方单方责任造成一直未将此房产交付乙方，经双方协商，今甲方决定将原化工厂第四排第十一户房产交付乙方，乙方不再向甲方讨要原房产。”显示的签订时间是2008年11月15日。被告李建昌称该协议实际签订时间在涉案房产抵押给张秀霞之后。张秀霞于2013年11月8日起诉李建昌、张社琴，要求归还借款，本院立案后追加李俊泽为第三人参加诉讼。审理后作出（2013）汝民初字第987号民事判决书。该判决已生效。本院在执行该判决过程中，于2015年6月26日作出（2014）汝执字第300号执行裁定书，查封了登记于熊运通名下属于被执行人张社琴所有的位于汝阳县原化工厂石料厂第四排第十一户房产，该房产占用土地使用证号为汝国用（2006）字第2006-71号。李俊泽不服本院对该房产的查封，于2019年3月1日向本院提出异议，本院受理后经审查，作出（2019）豫0326执异14号执行裁定书，裁定驳回案外人李俊泽的异议请求。李俊泽不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案是执行异议之诉纠纷。争议焦点在于在法院查封之前，李俊泽是否合法占有涉案房产。原告李俊泽就涉案房产与被告李建昌、张社琴签订有《房产变更协议》，对执行异议人与被执行人之间签订有房屋买卖协议的，异议人是否获得排除强制执行的权利，关键是看是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。该条司法解释为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，对上述规定的第（一）（三）（四）项，双方争议不大，对第（二）项争议较大。被告方认为原告李俊泽对涉案房产系非法占有。被告李建昌、张社琴于2009年元月14日和被告张秀霞签订《抵押借款协议》时，将涉案房产的钥匙、土地证交给被告张秀霞。被告李建昌、张社琴与原告李俊泽2008年11月15日签订《房产变更协议》，协议约定：“今甲方决定将原化工厂第四排第十一户房产交付乙方，乙方不再向甲方讨要原房产”，证明被告李建昌、张社琴将涉案房屋通过协议方式交付给原告李俊泽。虽然被告李建昌对协议签订时间有异议，认为应当在李建昌、张社琴与张秀霞签订抵押借款协议之后，但却表明存在两次“交付”行为，与之对应的实际上是占有问题。一是被告李建昌、张社琴与张秀霞签订抵押借款后，李建昌、张社琴向张秀霞交付涉案房屋的钥匙、产权证书等；二是李建昌、张社琴与李俊泽签订《房产变更协议》，协议上显示将涉案房屋交付给李俊泽。前一个“交付”明显是为了满足或实现“抵押”之目的的行为，后者则是为了向买受人调换房产、履行房屋出让方买卖合同义务的交付。故原告李俊泽依据该交付行为，占有涉案房产，具有合同依据。李秀霞与李建昌、张社琴之间抵押行为因未办理抵押登记，而不产生抵押的效力，意味着其双方基于抵押所完成的行为，不发生抵押的法律效力。综上，原告李俊泽主张，符合法律规定，其排除强制执行的诉求，本院予以支持。被告张秀霞、李建昌辩称调整给李俊泽涉案房产系附条件行为，条件尚未成就。本院认为，被告之间约定的条件，原告不知情，《房产变更协议》也没有显示附有条件，即使附有条件，对原告也无约束力。原告主张确认争议的涉案房产所有权归原告，因不能满足获得物权的形式要件（未过户），本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于汝阳县城原化工厂石料厂第四排第十一户的房产。二、驳回原告李俊泽的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由原告李俊泽负担50元，被告李建昌、张社琴负担6500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨朝幸审 判 员  李宽社人民陪审员  李 品二〇一九年六月三日书 记 员  梁汝笑