广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终1443号上诉人（原审原告）：麦亚青，女，1974年4月19日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：程志伟，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：程睿，广东承诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴川市森茂房产开发有限公司，住所地吴川市海港大道海岸?万和城（营销中心首层）。法定代表人：骆泉霖，董事长。委托诉讼代理人：陆华平，广东佳业律师事务所律师。上诉人麦亚青因与被上诉人吴川市森茂房产开发有限公司（以下简称森茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2018）粤0883民初2541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人麦亚青的委托诉讼代理人程睿，被上诉人森茂公司的委托诉讼代理人陆华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦亚青上诉请求：1、撤销原审判决第一、第二项，予以改判；2、本案的一、二审诉讼费用由森茂公司承担。主要理由：原审判决认定事实及适用法律错误。逾期交房违约金的诉讼时效期间起算应当以涉案房屋符合约定及法定交付之日为前提，同时森茂公司至今没有向麦亚青证明涉案房屋已经符合商品房约定及法定的交付条件。本案逾期交房违约责任的诉讼时效期间应自森茂公司实际交房之日起算。一、商品房应当符合合同约定或法定交付条件时才可交付，此为法律法规的强制性规定，也是涉案《广东省商品房买卖合同》的约定。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条、第三十二条的规定，此也肯定在涉案房屋符合合同约定及法定交付条件之前，不应当起算逾期交房违约金的诉讼时效期间。二、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定逾期违约金按日计算诉讼时效期间，没有规定按日起算诉讼时效期间。且双方在《广东省商品房买卖合同》中仅约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，麦亚青任何时候均可主张，只有在债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效期间才可起算。此外，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定逾期违约金按日计算诉讼时效期间，则是将逾期违约金视为按期向买受人履行的债权，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，诉讼时效期间应自最后一期履行期限届满之日起算。三、双方在涉案《广东省商品房买卖合同》中约定违约金按日累计，故违约金不是一个固定数额的债权，债权的数额尚未确定就起算诉讼时效期间，这只是计算方式的特别约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，该债务的诉讼时效期间应当在实际交房之日起算。四、森茂公司一直没有向麦亚青出示涉案房屋的《建设工程竣工验收报告》等证明文件，至今未完全符合交付标准。麦亚青要求森茂公司承担逾期交房责任的诉讼时效期间应当自麦亚青实际收房之日起算。森茂公司答辩称：一、麦亚青与森茂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条约定森茂公司应在2014年10月31日前将“主体验收合格”的涉案房产交付给麦亚青，合同第九条约定森茂公司如逾期交付即从约定交房时间次日起每日按已收取房款的万分之五的标准计算违约金。涉案房产于2014年3月20日通过验收，满足合同约定的交付条件。吴川市住房和城乡规划建设局于2014年12月4日为涉案房产办理了竣工验收备案。此后森茂公司通过电话、邮寄、登报公告等方式通知业主方收楼，多名业主在2014年、2015年已收楼入住，麦亚青拖延至2016年7月26日才办理收楼手续。二、原审判决认定麦亚青所主张的部分违约金已超过诉讼时效是正确的。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定，麦亚青请求森茂公司支付2014年11月1日至2015年10月22日期间的违约金，此已超过诉讼时效。三、麦亚青关于涉案房产至未满足交付条件，诉讼时效期间应予延续的主张并无依据。涉案房产于2014年12月4日已办理竣工验收备案，麦亚青拖延至2016年7月26日才办理收楼手续。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，麦亚青的上述主张并无依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回麦亚青的上诉请求。麦亚青向原审法院起诉请求：1、判令森茂公司向麦亚青支付逾期交房的违约金180101.01元（以258872元和309270元为基数，按每日万分之五计算，从2014年10月31日起计至2016年7月26日止，共634天）；2、判令森茂公司承担本案一切诉讼费用。原审法院审理查明：2013年9月19日，麦亚青（买受人）与森茂公司（出卖人）签订了两份商品房买卖合同（合同编号：吴森2013［1140］、吴森2013［1141］）及补充协议各一份，约定森茂公司将位于吴川市共两套预售给麦亚青，1703号的商品房总金额为258872元，1704号的商品房总金额为309270元，付款方式均为一次性付款。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房主体验收合格。合同第九条约定：“出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。麦亚青于2013年9月19日向森茂公司支付了两套房的全部房款合计568142元。麦亚青已经付清全部购房款给森茂公司。经庭审，麦亚青与森茂公司双方确认于2016年7月26日签订房屋交接单。麦亚青因森茂公司逾期交房违约，于2018年10月22日向原审法院诉请要求森茂公司支付逾期交房的违约金。另查明，吴川市住房和城乡规划建设局于2014年12月4日作出《建筑工程竣工验收报告》，备案意见为：由吴川市森茂房产开发有限公司兴建海岸·万和城一期工程（1#、6#、7#、8#及地下室）工程的竣工验收备案文已于2014年12月4日收讫，文件齐全。备案机关处理意见：经检查，位于吴川市海港大道，由吴川市森茂房产开发有限公司兴建海岸·万和城一期工程（1#、6#、7#、8#及地下室）的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号：2014-13）根据《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（建设部78号令），符合备案要求，予以备案。原审法院审理认为：麦亚青与森茂公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，森茂公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将主体验收合格并符合该合同约定的商品房交付麦亚青使用，逾期超过60日后，麦亚青要求继续履行合同的，自该合同第八条规定的最后交付期限（即2014年10月31日）的第二天起至实际交付之日止，森茂公司按日向麦亚青支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。森茂公司于2014年12月4日取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，证实森茂公司已构成逾期交房，依约应承担违约责任。关于麦亚青与森茂公司争议的焦点可认定如下：一是森茂公司主张涉案房产于2014年3月20日通过验收即可交付麦亚青，经多次通知麦亚青于合同约定交楼期限内交付，可视为履约，该主张能否支持。森茂公司举证的1#楼主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要经监理单位广东省城规建设监理有限公司验收合格，但此时吴川市住房和城乡规划建设局并未对该商品房予以验收备案，鉴于房屋属特殊商品，作为商品房建设方不仅要保障买受人的正常居住使用功能，还必须确保买受人居住的生命财产安全，森茂公司仅举证广东省城规建设监理有限公司验收合格的证明材料不足以反映麦亚青与森茂公司双方约定的“该商品房主体验收合格”的商品房已符合法定交付条件，该合同约定条款不能免除森茂公司交付法定交付条件的房屋的义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故森茂公司不能据此约定免责。森茂公司提出的该主张，应不予支持。二是涉案房产办理竣工验收备案后，麦亚青没有向森茂公司主张交付房产造成的违约金损失能否认定为扩大损失。争议的房屋于2014年12月4日竣工验收完毕符合交付条件后，虽已过合同约定的交付期限，但森茂公司仍应再次通知麦亚青接收房屋，但森茂公司并未能举证已履行通知麦亚青的义务，因此，森茂公司逾期交房的违约状态一直延续到双方确认交付房屋之日止（即2016年7月26日）。原审法院认为，麦亚青于诉讼时效内向森茂公司主张逾期交房违约责任所诉请的违约金不能认定为扩大损失，应予以支持。三、对于逾期交房违约金的诉讼时效起算问题。（一）依照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金、违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”因麦亚青与森茂公司双方合同约定逾期交房违约金是以日为单位累计计算，该违约金系继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。（二）根据最高法关于两项诉讼时效衔接适用规则的解答：民法总则与民法通则分别规定3年和2年的普通诉讼时效期间，属于相同事项上作出的不同规定，效力等级上处于同一位阶，根据新法优于旧法原则，在民法总则施行后普通诉讼时效期间应为3年。权利人的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已届满的，义务人在已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，此时民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定。（三）按日累计的违约金请求权诉讼时效起算的认定。在没有诉讼时效中断和中止的情形下，从债权人起诉之日倒计应适用的诉讼时效期间（2年或3年）起至实际履行之日止，按合同约定的标准计算违约金，即从债权人起诉之日倒计应适用的诉讼时效期间（2年或3年）作为违约金请求权诉讼时效起算点。将每日迟延履行违约金看作单个独立的债权，债权人起诉请求的违约金实际上由多个债权组成的，每个债权的诉讼时效单独起算，则从债权人起诉之日倒计超出普通诉讼时效期间的违约金请求权已超过诉讼时效，可不予支持。本案中，森茂公司应当于合同约定的交房日期（2014年10月31日）前将该商品房交付给麦亚青，但森茂公司于2016年7月26日才将该商品房交付给麦亚青，森茂公司已构成逾期交房。按照合同约定，森茂公司应当自最后交付期限的第二天起（2014年11月1日）向麦亚青支付逾期交房违约金。麦亚青于2018年10月22日（立案之日）向原审法院提起诉讼，在无证据证明具有其他诉讼时效中止、中断的情形下，按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点，按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，可从债权人起诉之日（即2018年10月22日）倒计三年起作为本案违约金请求权未过诉讼时效的时间点（即2015年10月22日）。因麦亚青与森茂公司应于合同约定的最后交付期限的第二天起即知道自己有权向森茂公司主张逾期交房违约责任，但其于2018年10月22日才提起本案诉讼主张权利，对于2015年10月22日前的逾期交房违约金，森茂公司已经确定地取得了不履行的诉讼时效抗辩权，不应再适用三年诉讼时效的规定。综上，麦亚青请求森茂公司支付2014年11月1日至2015年10月22日期间的违约金请求已超过诉讼时效，该部分违约金请求权应予以驳回。麦亚青主张森茂公司支付的从2015年10月23日起至2016年7月26日止（共277天）的违约金请求权未过诉讼时效期间，合法有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定和诚实信用原则，森茂公司违约时，应遵循合同第九条的约定，履行违约金的支付义务。据此，森茂公司应向麦亚青支付的逾期交房的违约金为78687.66元〔（258872元+309270元）×0.5‰×277日〕。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限吴川市森茂房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向麦亚青支付逾期交房违约金78687.66元；二、驳回麦亚青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费3902元，由吴川市森茂房产开发有限公司负担1767元，麦亚青负担2135元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据麦亚青的上诉请求与森茂公司的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：关于涉案逾期交房违约金的诉讼时效期间从何时起算的问题。双方已于涉案《广东省商品房买卖合同》明确约定商品房交付时间为2014年10月31日前，涉案房屋在2014年12月4日竣工验收完毕符合交付条件后，森茂公司未能举证已通知麦亚青接收房屋，该公司直至2016年7月26日才向麦亚青交付涉案房屋，已违反了合同的约定，应承担逾期交房的违约责任。因涉案合同约定逾期交房违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已交付房价款的万分之五计算，涉案合同条款约定的逾期交房违约金属按日累加计算，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。麦亚青于2018年10月22日起诉请求森茂公司支付逾期交房违约金，森茂公司抗辩部分违约金请求已超过诉讼时效。在麦亚青未能证明逾期交房违约金的请求存在时效中断、中止事由的情况下，按照《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定对其产生溯及力，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，即应从麦亚青起诉之日倒计三年作为逾期交房违约金请求权诉讼时效的起算点。故原审认定麦亚青主张2014年11月1日至2015年10月22日期间逾期交房违约金的请求权已超过诉讼时效并无不当。麦亚青主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应自森茂公司实际交房之日起算，依据不足，本院不予支持。综上所述，麦亚青的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3902元，由上诉人麦亚青负担。本判决为终审判决。审判长  冯小瑶审判员  苏 斌审判员  陈小媚二〇一九年六月二十七日法官助理陈夏美书记员钟菲附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。