云南省宾川县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2924民初227号原告：云南普通惠通果业有限公司，住所地宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心三楼。法定代表人：彭晖，董事长。诉讼代表人：云南普通惠通果业有限公司破产管理人，住所地宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心三楼。负责人：杨振，破产管理人工作组组长。委托诉讼代理人：施定荣，云南展腾律师事务所律师，云南普通惠通果业有限公司破产管理人工作组成员，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨磊，云南展腾律师事务所实习律师，云南普通惠通果业有限公司破产管理人工作组成员，代理权限为特别授权代理。被告：奚晓波，女，1985年11月25日生，汉族，云南省宾川县人，个体工商户，住宾川县，现住宾川县。委托诉讼代理人：罗灿，云南星震（宾川）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：袁福顺，男，1985年4月15日生，汉族，云南省宾川县人，宾川县鑫泰房地产开发有限公司职工，住宾川县。原告云南普通惠通公司果业有限公司（以下简称“普通惠通公司”）与被告奚晓波、袁福顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案，依法适用普通程序，于2019年3月11日、6月24日公开开庭进行了审理，原告普通惠通公司的委托诉讼代理人施定荣、杨磊，被告奚晓波及其委托诉讼代理人罗灿、被告袁福顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普通惠通公司向本院提出诉讼请求：1、请依法解除《商铺租赁合同》，由被告依现状将房屋返还原告；2、判令被告向原告支付2016年5月31日起至2019年5月31日止的租金1650000.00元；3、判令被告向原告支付欠付租金1650000.00元从2018年6月1日起至款项全额清偿之日止按月利率2%的标准计算的延期付款违约金（暂计至2019年1月15日的金额为214500元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月7日，原告普通惠通公司与被告奚晓波、袁福顺签订《商铺租赁合同》，原告普通惠通公司依法将滇西果蔬交易中心第10栋房屋出租给被告奚晓波、袁福顺，合同约定2014年6月1日至2023年5月31日的租金为每年55万元，每年租金于每个租金计费周期开始的60日前一次支付，即于每年4月1日前支付下年度租金。如未按期支付租金，应按日千分之五的标准支付违约金。《商铺租赁合同》签订后，被告依约定支付了2015年6月1日前的租金，而一直未支付2016年5月31日起的租金，现按合同约定被告欠付原告2016年5月31日至2019年5月31日的租金1650000.00元，经原告普通惠通公司及管理人多次催告，被告均未向原告支付欠付的租金。原告认为，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。被告奚晓波、袁顺福实际占有、使用租赁物，但不依约缴纳租金的行为已经构成违约，损害了原告的合法权益，且原告普通惠通公司已于2015年2月9日被贵院裁定受理破产，被告拖欠租金的行为不但侵害了出租方普通惠通公司的利益，还侵害了普通惠通公司全体债权人的利益。综上，为维护原告及全体债权人的利益，根据《合同法》、《破产法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告奚晓波辩称，一、原告提出解除双方签订的《商铺租赁合同》既无约定解除事由，也无法定解除事由，故其解除合同的主张依法不能成立。1、奚晓波、袁福顺与原告普通惠通公司于2013年6月7日签订的《商铺租赁合同》合法有效，且奚晓波未违反合同约定，故《商铺租赁合同》依法不应当解除。奚晓波、袁福顺于合同签订之日依约向原告普通惠通公司支付了2014年6月1日至2015年5月31日滇西果蔬交易中心18栋房屋租金人民币55万元，其后奚晓波又分三次一共向原告普通惠通公司及破产管理人支付了所使用房屋面积的租金人民币55万元。由此可见，二被告已履行了合同约定的义务。租赁合同系诺成、双务、有偿合同，该合同在原告与被告在《商铺租赁合同》上签字之日起，合同就已经成立，该合同的签订是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故《商铺租赁合同》合法有效，原告与被告均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。2、本案不存在约定和法定的合同解除事由，故《商铺租赁合同》依法不应当解除。首先，就合同约定的解除事由而言，《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。故解除租赁合同一是双方协商一致；二是约定解除合同的条件成就。本案中对于原告单方行使解除合同的情形《商铺租赁合同》没有约定。相反《商铺租赁合同》第七条第一款规定：“除本合同另有约定外，在本同履行期限内，甲、乙双方任何一方均不得以任何理由变更或擅自解除本合同”。被告与原告所签订的《商铺租赁合同》合法有效，理应受到法律保护，原告请求解除《商铺租赁合同》既无约定解除事由，也无法定解除事由，请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护二被告的合法权益。原告要求我方返还租赁房屋的诉请，因我方与原告的租赁合同依法不应该解除，故不应向原告方返还房屋。二、被告愿意按照实际使用的面积结算并支付租金。1、被告奚晓波与原告普通惠通公司于2013年6月7日签订《商铺租赁合同》后，分几次向原告支付了房屋租金人民币110万元，至今为止，二被告也仅只使用过滇西果蔬交易中心18栋房屋的第一层的1/3和二层。二被告拟扩大经营，对第一层东面三间及第三层房屋进行装修，并订购了材料及家具，拟经营足浴中心。第一层东面三间作为东方维也纳的顾客及员工餐饮使用，第三层作为足浴中心使用。装修进行一半后，2015年4月17日，原告普通惠通公司的破产管理人函告被告奚晓波停止装修，2015年4月20日到装修现场拍照固定，同时口头告知未装修部分也不能继续装修，接到原告普通惠通公司破产管理人的发函之后，虽然装修了一半，被告只能停止装修，因原告的上述行为，导致被告对其所租赁的滇西果蔬交易中心18栋第一层的2/3、第三、四层房屋未能得到实际使用，故被告认为，按照公平原则，对于未实际使用部分的房租应当依法进行扣减。2、根据《商铺租赁合同》的约定，二被告向原告租赁的滇西果蔬交易中心第18栋房屋建筑面积为5208平方米，因滇西果蔬交易中心第18栋房屋一共三层半，其中一、二、三层面积一样，第四层的面积仅有一、三层的2/3，据此推算，一、二、三层房屋的面积分别约1420平方米，第四层的面积约950平方米。第一层2/3的部分约950平方米，第三层1420平方米，第四层950平方米共计3320平方米作为未利用部分，被告已经使用的面积一共是1880平方米。按照55万元每年的房租计算，已经使用部分的房租约198540元，未利用部分的房租每年应当扣减351460元，已经使用部分每月小计16545元。故2014年6月1日至2015年4月16日期间10个月15天的房租按每年55万元计算合48.10万元；2015年4月17日-2015年5月30日期间1个月15天的房租按每年198540元计算合24817.50元。则2014年6月1日至2015年5月30日的房租合计505817.50元。同样，2015年6月1日起的房租也只能按照被告实际使用的房屋面积1880平方米计算，2015年6月1日起，每年的房租按照198540元计算，2015年6月1日至2019年5月31日的房租合计794160元。被告从租赁期至2019年5月31日止，应当支付1299977.50元。房屋租赁后，被告一共支付了租金110万元，故被告实际只欠租金199977.50元。希望双方本着互利共赢的原则，坚持实事求是的态度进行结算，被告愿意按照已经使用的面积及时支付尚欠的租金。3、因原告公司的破产管理人要求被告奚晓波停止装修，导致被告无法使用房屋，除被告已经支付66万元的装修费外，还需承担已经订购的材料、家具的违约金未予结算。足浴中心被迫终止，被告除没有收益外，还承担了巨额资金占用费及违约金，对于该部分的损失，被告将另案主张。在第一次庭审后，被告奚晓波变更答辩意见为，1、同意解除双方签订的《商铺租赁合同》。因租赁的房屋租金较高，在第一次开庭后，被告奚晓波希望继续履行合同，曾多次与普通惠通公司及破产管理人协商租金调整事宜，其中两次书面形式、两次当面协商，但普通惠通公司经理以股东80多人，难以形成一致意见为由不予答复。加之受交易中心破产的影响，整个中心经营环境较差，人气难以聚集，承租的商户经营困难，客观上导致被告奚晓波融资困难，投入较大而收益较少。如果被告继续租赁，在以后涉及房屋租赁事务的协商中同样必将困难重重，2019年4月13日KTV被要求整改，此后房屋不再使用。以上情事变更，导致被告奚晓波不得不变更部分答辩意见，同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，房租计算至2019年4月16日止。2、租金支付坚持按照实际使用面积结算。3、租赁期间交易中心破产，要求被告奚晓波停止装修，导致直接经济损失66万元应当得到弥补，租赁期间，因普通惠通公司的破产管理人要求被告奚晓波停止装修，导致奚晓波无法使用房屋，除奚晓波已经支付66万元的装修费外，还需承担已经订购的材料、家具的违约金未予结算。足浴中心被迫终止，被告奚晓波除没有收益外，还承担了巨额资金占用费及违约金。对于奚晓波该部分的损失，希望双方能够本着实事求是的态度，在互谅互让的基础上，共同指定第三方进行评估后协商处理，以避免诉累。被告袁福顺辩称，双方签订《商铺租赁合同》属实，合同签订后，我并未参与经营，房屋由奚晓波管理使用，我没有实际占有、使用合同中的房屋，也从来没有接到过原告方针对租金的催要通知；合同签订后原告方也没有将房屋实际交付给我，我也没有拿到租赁合同。我不应当支付租金，我赞同奚晓波的意见，因进入破产程序后，普通惠通公司破产管理人要求停止装修，房屋租赁费应当按照奚晓波实际使用的面积计算租金，对奚晓波同意解除《商铺租赁合同》无意见。在诉讼中，原告普通惠通公司向本院提交以下证据：1、营业执照复印件一份，法定代表人身份证明一份，姓名为彭晖的居民身份证复印件一份；2、《商铺租赁合同》一份；3、（2015）宾民破字第1号民事裁定书复印件一份；4、（2015）宾民破字第1-1号民事决定书复印件一份，管理人负责人身份证明一份，姓名为杨振的居民身份证复印件一份；5、函件一份。在诉讼中，被告奚晓波向本院提交以下证据：1、姓名为奚晓波的居民身份证一份；2、装修方案一份；3、装饰装修合同一份；4、收据二份；5、函告一份；6、现场照片打印件15份；7、函件一份；8、宾川县公安局金牛派出所出具的公安机关安全检查记录复印件一份。被告袁福顺向本院提交以下证据：姓名为袁福顺的居民身份证一份。以上证据经庭审质证，本院审核认为，除原告提交的宾川县公安局金牛派出所出具的公安机关安全检查记录系复印件，原告不予认可，不具备证据的形式要件，本院不予采信；其余证据均来源合法、内容客观、证实的内容与本案具有关联性，依法确认为有效证据，对证据间能相互印证的部分，依法确认为认定案件事实的依据，不能印证的部分不予采信。本院经审理认定如下案件事实：原告普通惠通公司于2010年5月26日经宾川县工商行政管理局注册成立，住所地为云南省宾川县柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心三楼，注册资本为1200万元，法定代表人为彭晖，公司经营范围为水果种植、批发零售、房屋租赁、农副产品购销等业务。2013年6月7日，原告普通惠通公司与被告奚晓波、袁福顺签订《商铺租赁合同》，约定：原告普通惠通公司将位于滇西果蔬交易中心建筑面积为5208平方米的18栋房屋出租给被告奚晓波、袁福顺用于经营娱乐休闲场所、餐饮之用，该房屋一层至三层每层建筑面积为1420平方米，第四层为948平方米。租赁期限为十五年，即自2013年6月1日起至2028年5月31日止，其中2013年6月1日起至2014年5月31日为装修免租期，租金自2014年6月1日起计收。在租赁期限内，房屋的计费周期为每年的6月1日至次年的5月31日。2014年6月1日至2023年5月31日的租金为每年55万元，2023年6月1日起至2028年5月31日止的租金每年递增5万元。2014年6月1日起至2015年5月31日的租金为55万元，被告应自本合同签订之日起10日内一次性向原告付清，之后每个计费周期的租金，在该计费周期开始的60日（即该年度3月31日）前由被告一次性付清。在本合同履行期间，因该房屋而产生的水费、电费、垃圾清运费等各项费用均由被告承担。本合同约定的履约保证金为人民币20000.00元，由被告于本合同签订之日起十日内一次性向原告付清。被告需要对房屋进行改造或装修的，应当向原告提出书面申请，装修方案应当报原告审核，在取得原告书面同意后方可进行。装修方案未报原告审核或被告未按审核的装修方案施工的，原告有权解除本合同且无须承担任何违约责任，一切后果由被告自行承担，原告因此受到损失的，被告应负责赔偿。租赁期满或本合同解除、终止的，本着“来修去留”原则，不可移动物及附属设施被告不得拆除或者毁损，无偿留归原告所有。违约责任为：被告未按合同约定向原告支付租金或其他费用的，应按千分之五乘以逾期款项金额乘以逾期天数的标准，向原告计付滞纳金，逾期30天仍未结清欠付费用的，除按上述约定计付违约金外，原告有权立即解除本合同且无需承担任何违约责任。《商铺租赁合同》签订后，原告将所出租的房屋交由被告奚晓波、袁福顺使用，被告奚晓波将该房屋进行装修后用于经营东方维也纳娱乐中心使用，并支付了20000.00元的履约保证金和自2014年6月1日起至2015年5月31日止的租金55万元。2014年5月，原告普通惠通公司停止经营。2014年7月28日，西安天博电子有限公司以普通惠通公司已处于资不抵债的状态为由，向本院申请对普通惠通公司进行破产清算。本院经审查后作出（2014）宾民破字第1号民事裁定书，裁定：驳回申请人西安天博电子有限公司请求宣告被申请人普通惠通公司破产清算的申请。申请人西安天博电子有限公司不服提出上诉，大理白族自治州中级人民法院经审理后作出（2014）大中民终字第599号民事裁定：一、撤销宾川县人民法院（2014）宾民破字第1号民事裁定；二、指令云南省宾川县人民法院对申请人西安天博电子有限公司的破产申请予以受理。2015年2月9日，本院作出（2015）宾民破字第1号民事裁定：受理申请人西安天博电子有限公司对被申请人普通惠通公司的破产清算申请。2015年2月16日，本院作出（2015）宾民破字第1－1号决定书，指定云南展腾律师事务所担任普通惠通公司的管理人。被告奚晓波自2014年12月26日起装修所租赁房屋的三楼，原告普通惠通公司的破产管理人于2015年4月17日，以被告奚晓波未按合同第5条2款4项约定将装修方案报普通惠通公司审核，以及因普通惠通公司已进入破产程序，为避免造成相关损失，管理人函告停止装修否则产生的一切法律后果由奚晓波承担。后被告奚晓波一直管理使用一楼及二楼至今。从2015年6月1日起至2017年12月13日止，被告奚晓波共向原告普通惠通公司支付租金55万元。经被告奚晓波申请，2017年12月8日，原告普通惠通公司破产管理人同意被告奚晓波应于2017年3月31日前向管理人支付2017年6月1日至2018年5月31日的租金顺延至2018年5月31日前支付。因被告奚晓波未及时支付租金，原告起诉到本院。另查明，原告普通惠通公司与被告奚晓波、袁福顺签订《商铺租赁合同》后，一直由被告奚晓波对所租赁的房屋进行使用并支付房屋租金，被告袁福顺未参与所租赁房屋的使用，也未支付过租金。本院认为，原告普通惠通公司与被告奚晓波、袁福顺签订《商铺租赁合同》，约定：由原告按照合同约定将位于滇西果蔬交易中心18栋房屋交给二被告使用，并由二被告支付租金的行为形成房屋租赁合同关系，双方签订的《商铺租赁合同》系合法、有效的合同。当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告普通惠通公司要求提前解除《商铺租赁合同》，被告奚晓波、袁福顺同意解除合同，依法予以解除。被告奚晓波、袁福顺与原告普通惠通公司签订《商铺租赁合同》后，虽该房屋实际由被告奚晓波进行使用并支付租金，但被告袁福顺在合同中的权利、义务并未经原告同意一并转由被告奚晓波承担，虽被告奚晓波愿意在本案中承担全部责任，但未经原告认可，故被告袁福顺仍应与被告奚晓波共同承担合同约定的义务。《商铺租赁合同》解除后，被告奚晓波、袁福顺应当按照约定将所租赁房屋按照“来修去留”的原则进行返还。对被告奚晓波应当支付租金数额的争议，虽双方在合同中约定2014年6月1日至2023年5月31日的租金为每年55万元，经庭审查明，被告奚晓波在装修第三层及第四层时，原告破产管理人于2015年4月17日以被告未将装修方案报原告审核以及原告普通惠通公司已进入破产程序，为避免造成相关损失，函告停止装修，致被告奚晓波从2015年4月17日起至今未对所租赁房屋的三层及四层进行使用。被告奚晓波虽未能使用三层、四层，但因该房屋系不可分割的整体，仍由其进行管理，应支付一定的租金，对被告奚晓波、袁福顺应当支付的租金从2015年6月1日起酌情进行扣减。被告奚晓波未能使用所租赁房屋的三层、四层，自己也有一定的过错，对三层、四层未使用部分产生的租金，由原告自行承担60%的责任，被告承担40%的责任，二被告从2015年6月1日起每年应支付所租赁房屋一、二层的租金为299923.00元(550000元÷5208平方米×2840平方米），三、四层的租金为100030.00元(550000元÷5208平方米×2368平方米×40%），合计399953.00元。从2015年6月1日起至2019年5月31日止的租金共4年，合计1599812.00元，扣除已经支付的550000.00元，还应当支付1049812.00元。被告奚晓波、袁福顺未按期支付租金，构成违约，所交纳的20000.00元履约保证金不再退还，同时根据《商铺租赁合同》第八条的约定，被告方未按约定支付租金或其他费用的，应按5‰乘以逾期款项金额乘以逾期天数的标准，向原告支付滞纳金。因本案中已对二被告交纳的20000.00元履约保证金作了不予退还处理，原告普通惠通公司要求二被告支付所欠租金从2018年6月1日起至款项清偿之日止按月利率2%计算逾期付款违约金的请求，标准过高，本院酌情予以扣减。被告奚晓波提出其只使用着一层的1/3和二层，一层的东面三间和西面三间未使用，只应支付实际使用房屋面积的租金的观点，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告云南普通惠通果业有限公司与被告奚晓波、袁福顺于2013年6月7日签订的《商铺租赁合同》，由被告奚晓波、袁福顺于本判决生效后一个月内将所租赁的位于宾川县金牛镇滇西果蔬交易中心18栋房屋按现状交还原告云南普通惠通果业有限公司；二、由被告奚晓波、袁福顺于本判决生效后一个月内支付原告云南普通惠通果业有限公司房屋租金1049812.00元及该款自2018年6月1日起至款项清偿之日止按月利率1%计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21581.00元（缓交），由原告云南普通惠通果业有限公司负担7972.00元，由被告奚晓波、袁福顺负担13609.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  董雪珍人民陪审员  柳光惠人民陪审员  谢德兴二〇一九年六月二十六日书 记 员  张 俊