辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽02民初1716号 原告（案外人）：栾玉龙，男，1956年8月23日生，汉族，住辽宁省普兰店市。 委托诉讼代理人：邱岳峰，辽宁明峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚凤元，辽宁明峰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司，住所地大连市西岗区花园广场1号。统一社会信用代码91210203716964518A。 法定代表人：刘世汉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄卓颖，北京德恒（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江璠，北京德恒（大连）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：大连文景房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区太平街道办事处柳家社区。统一社会信用代码912102825708997166。 法定代表人：景克瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴玥霖，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：冯瀛璐，辽宁锴亿律师事务所律师。 原告栾玉龙与被告中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（以下简称“长城资产分公司”）以及第三人大连文景房地产开发有限公司（以下简称“文景公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栾玉龙及其委托诉讼代理人邱岳峰、姚凤元，被告长城资产分公司的委托诉讼代理人黄卓颖、江璠到庭参加诉讼。第三人文景公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 栾玉龙向本院提出诉讼请求：1、不得执行大连市普兰店区久寿街443号3单元2层2号和449号2单元2层1号房屋，并解除查封措施；2、确认原告栾玉龙为大连市普兰店区久寿街443号3单元2层2号和栾庆春为449号2单元2层1号房屋的实际权利人。庭审中，原告变更上述第二项诉讼请求为：确认原告栾玉龙为大连市普兰店区久寿街443号3单元2层2号和449号2单元2层1号房屋的实际权利人。事实和理由：2017年12月25日，大连市中级人民法院对长城资产分公司诉文景公司等金融借款合同纠纷一案作出（2017）辽02民初676号民事判决，判决文景公司偿还借款本金8246万元及至付清之日止的利息等四项内容。2017年12月22日，大连市中级人民法院对长城资产分公司诉文景公司等金融借款合同纠纷一案作出（2017）辽02民初677号民事判决，判决文景公司偿还借款本金6800万元及至付清之日止的利息等四项内容。栾玉龙对执行标的提出书面异议，大连市中级人民法院于2018年12月3日作出（2018）辽02执异1053号执行异议裁定，驳回栾玉龙的异议。栾玉龙于2018年12月10日收到该裁定，对裁定不服，提出执行异议之诉。文景公司是“文景·清华园”住宅小区的开发商，共计18栋楼及地下停车场等。大连恒溢建筑工程有限公司（以下简称“恒溢公司”）是中标建筑施工企业，是承包方，由第五项目部管理“文景·清华园”建筑施工业务，负责人为刘某1，负责办理工程相关手续及开具发票，李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义以恒溢公司名义施工，分别是“文景·清华园”小区13号楼、15号楼、16号楼、17号楼、12号楼的实际施工人。2013年度，大连泽丰起重设备安装有限公司（以下简称“泽丰公司”）通过李洪喜将四台塔吊分别租赁给实际施工人李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义5人使用，每日租金为400元，另外拆装人工费、检测费、保险费按实际发生由5人承担。截至2014年8月租赁关系终止，李洪喜欠租金244600元，梁玉平欠租金241000元、徐秀利欠租金170000元、孙某欠租金200000元、宋天义欠租金8000元，租金费用共计863600元。李洪喜等五人均同意用文景公司抵顶其工程款的房屋给泽丰公司，抵欠吊车租金。栾玉龙为泽丰公司的法定代表人，栾玉龙与李洪喜等5人协商后，经5人要求，2013年9月22日，文景公司、恒溢公司和泽丰公司签订两份《房屋抵顶确认书》，分别将“文景·清华园”18号楼2单元2楼1号房屋抵顶给泽丰公司指定人员栾庆春，将“文景·清华园”18号楼2单元2楼2号房屋抵顶给泽丰公司指定的人员栾兰。栾庆春、栾兰均是栾玉龙的亲属。“文景·清华园”18号楼2单元2层1号房屋即是案涉查封裁定书中的普兰店市久寿街449号2单元2楼1号房屋。《房屋抵顶确认书》签订后，2015年8月6日，文景公司将“文景·清华园”18号楼2单元2层1号房屋交付给栾庆春，面积为98平方米，每平方米5300元，抵欠恒溢公司工程款519400元，同时抵欠李洪喜等5人工程款519400，抵欠泽丰公司吊车租金519400。同日，栾庆春向大连文景物业有限公司（以下简称“物业公司”）交纳维修基金、电费、采暖费、电梯运料费、电梯卡、水费、垃圾清理费、物业费，2017年7月9日向大连坤马燃气有限公司（以下简称“燃气公司”）交纳燃气费200元，2018年9月16日向文景公司交纳电费2371元，2018年3月8日向燃气公司交纳燃气费200元。栾庆春装修后入住至今3年多，是唯一住房。2017年1月23日，文景公司将“文景·清华园”11号楼3单元2层2号房屋交付给刘某1，面积为42平方米，每平方米5300元，替换第二份《房屋抵顶确认书》约定的“文景·清华园”18号楼2单元2楼2号房屋，即是查封裁定中的普兰店区久寿街443号3单元2层2号房屋，抵欠恒溢公司工程款222600元，同时抵欠李洪喜等5人工程款222600，抵欠泽丰公司吊车租金226000元。刘某1为代原告接收房屋。同日，刘某1向物业公司交纳维修基金、电费、采暖费、电梯运料费、电梯卡、水费、垃圾清理费、物业费，同日刘某1将该房交付给栾玉龙。2018年11月4日栾玉龙向燃气公司交纳燃气费204元及报警器等费用396元，2018年11月2日，栾玉龙向大连普成热力有限公司（以下简称“热力公司”）交纳采暖费1060元。栾玉龙装修后人住至今已2年，是唯一住房。栾玉龙认为二处房屋是文景公司抵顶给恒溢公司工程款742000元，同时恒溢公司抵欠李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义5人的工程款742000元，实际施工人李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义5人抵欠泽丰公司吊车租金742000元。承包人恒溢公司享有工程款优先权，签订两份《房屋抵顶确认书》并已实际履行完毕，该房屋有合法的来源，栾玉龙和栾庆春在房屋查封之前已经占有房屋并实际居住。根据合同法第286条规定，承包人可以与发包人协议将该工程折价抵给承包人，工程款优先权已经实现，但长城资产分公司申请法院将已经实现工程款优先权的房屋予以查封，于法无据。长城资产分公司申请执行的一般金钱债权不具有优先权，栾玉龙对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，已经履行完毕的工程价款优先受偿权更应受到保护。依据《合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十八条以及民诉法解释第三百一十二条第一款规定，请求法院支持其诉讼请求。 长城资产分公司辩称，不同意栾玉龙的诉讼请求。一、案涉房屋已设立抵押，抵押人未经抵押权人同意且未行使涤除案涉房屋的抵押权负担，不得转让案涉房屋。二、栾玉龙不享有案涉房屋的实际所有权。由于案涉房屋未办理物权变更登记，栾玉龙主张的《房屋抵顶确认书》不能产生物权变动的法律效力。由于案涉房屋的物权变动属性并未发生变动，栾玉龙继受取得的法定公示要件尚未达成，因此栾玉龙对案涉房屋享有权利的主要性质应为债权上的权利，无据认定栾玉龙对案涉房屋所享有的债权优于其他债权，其不享有足以排除强制执行的权利。三、现有法律规定并未将以房抵债的受让人列入物权期待权的保护范围。在案涉房屋办理产权登记之前，以房抵债协议仅能产生债法上的效力，并不形成优于其他债权的利益，其目的是消灭金钱债权，不能优先于另一个金钱债权的实现。且《房屋抵顶确认书》并不具备商品房买卖合同的基本要件，不能体现栾玉龙与文景公司之间存在买卖房屋的意思表示。退一步说，即使按照《执行异议和复议规定》第二十八条的要求来说，栾玉龙也是不符合法定情形的，具体来说，案涉房屋已经在2013年8月16日办理在建工程抵押登记，栾玉龙没有履行合理的注意义务，栾玉龙对已在先存在的他人权利障碍的忽略可视为其自身对于未办理过户登记存在一定过错。四、建设工程价款优先受偿权指的是债权优先得到清偿的权利，本质上是“债权实现顺位优先”，这种权利不是所有权等实体权利，不属于足以排除强制执行的民事权益，不能达到阻却执行的效果；且承包人享有优先受偿权要满足相应的条件。恒溢公司尚未基于工程价款的优先受偿权取得该财产，案涉房屋的抵债协议尚未履行完毕。五、负有举证责任的栾玉龙应对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则应当承担举证不能或不力的法律后果。栾玉龙所提交的现有证据不足以证明其基础法律关系，且长城资产分公司对证据的真实性存在异议。 文景公司述称，同意栾玉龙的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 长城资产分公司与文景公司、景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵、陈丽金融借款纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）辽02民初676号民事判决：一、文景公司偿还长城资产分公司借款本金人民币8246万元及至付清之日的利息（截止2017年9月19日欠息1665.05万元，自2017年9月20日至款项还清之日按年利率18.85%的标准计算罚息、复利）；二、长城资产分公司对文景公司提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.78平方米在建工程（土地证号为：普房建普字第××号）及其分摊的土地使用权（面积39996.92平方米、证号：普他项2014第009号）享有优先受偿权；三、长城资产分公司对景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵持有的文景公司共计100%的股权享有优先受偿权；四、景克瑞、陈丽对文景公司的上述还款承担连带清偿责任，景克瑞、陈丽对文景公司的上述还款承担连带责任后有权向文景公司追偿。案件受理费541782元，保全费5000元，由文景公司、景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵、陈丽共同负担；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。长城资产分公司与文景公司、景克瑞、陈丽、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、张兵、李艳艳债权转让合同纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）辽02民初677号民事判决：一、文景公司自判决发生法律效力之日起十日内偿还长城资产分公司债务本金6800万元人民币及至付清之日的利息、罚息和复利（截止2017年9月30日欠息2560.58万元，自2017年10月1日起至款项还清之日按年利率18.85%的标准计算罚息、复利）；如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。二、长城资产分公司对文景公司提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.55平方米在建工程（权证号为：普房建普字第××号）及其分摊的土地使用权（面积39996.92平方米、证号：普他项2014第009号），依据该他项权利证的记载在判决主文第一项所列债权范围内享有第二顺位优先受偿权；三、被告景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳对文景公司前述第一项债务在《连带保证合同》范围内承担连带保证责任；被告景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳承担连带保证责任后，有权向文景公司追偿。四、驳回长城资产分公司其他诉讼请求。案件受理费509829元，保全费5000元，共计514829元（原告已预交），由文景公司、景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳负担。上述两份民事判决书均已发生法律效力。在上述两个案件诉讼过程中，本院依据长城资产分公司的诉讼保全申请于2017年11月7日查封了文景公司建设开发的相关房屋。案涉两套房屋即大连市普兰店区久寿街443号3单元2层2号和大连市普兰店区久寿街449号2单元2层1号房屋在上述查封房屋明细范围内。 本院在执行上述两个案件的过程中，于2018年5月8日分别作出（2018）辽02执228号、229号公告，拟对查封的文景公司的相关房屋（包括案涉两套房屋）进行评估拍卖。栾玉龙作为案外人对查封案涉两套房屋提出执行异议。本院于2018年12月3日作出（2018）辽02执异1053号执行裁定书，裁定驳回栾玉龙的异议请求。栾玉龙不服该裁定，于法定期限内向本院提起本案案外人执行异议之诉。 另查，文景公司是“文景·清华园”住宅小区的开发商，恒溢公司经投标，作为中标单位承包了该小区施工工程，但其并未进行实际施工。李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义分别系“文景·清华园”住宅小区13、15、16、17、12号楼工程的实际施工人。2013年度，泽丰公司通过李洪喜将4台塔吊分别出租给李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义施工使用。在施工期间，文景公司将“文景·清华园”18号楼2单元2楼1号房屋和18号楼2单元2楼2号房屋作为工程款抵顶给了五位实际施工人所在的项目部，故在泽丰公司与李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义协商后，经李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义要求，2013年9月22日泽丰公司的法定代表人栾玉龙与文景公司、第五项目部负责人刘某1分别签订了两份《房屋抵顶协议书》，确认书内容为：“文景·清华园”18号楼2单元2楼1号房屋，经文景公司与恒溢公司协商一致同意将此房抵顶给恒溢公司指定人员栾玉春，价格待售楼处定价后确认。抵顶原因为：此确定书仅为房屋抵顶确认所用，抵顶各方不得以此确认书进行转让和质押，并不得就该确认书所涉房屋在抵顶完成前进行转让、抵押等担保行为，如实施上述行为，行为无效，行为人承担由此产生的一切法律责任。再次抵顶必须由文景公司重新出具确认书，原抵顶确认书无效。此房暂不办理销售手续。文景公司在该确认书上盖章确认，工作人员邹永健同时在其上签名。刘某1在恒溢公司名头后以恒溢公司代表人身份签字，泽丰公司法定代表人栾玉龙在抵顶人签字后签名。同样，另一份确认书所涉及的房屋为“文景·清华园”18号楼2单元2楼2号，抵顶给指定人员栾兰。其他内容一致。栾兰与栾庆春均系泽丰公司法定代表人栾玉龙的亲属。上述确认书签订后，并未签订正式的商品房买卖合同，文景公司没有为指定人员办理房屋出售发票，亦未将房屋所有权登记至栾兰与栾庆春名下，对此文景公司称需具体房屋购买人实际将购房款给付文景公司，文景公司将款项存至公司账户后，才可以为指定人员出具房屋买卖合同与购房发票，其后可以将款项再转出给泽丰公司。2014年8月份上述塔吊租赁关系终止，因拖欠租金等费用，泽丰公司将文景公司、恒溢公司、李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义起诉至普兰店市人民法院，要求七被告连带给付泽丰公司塔吊租金、安装费、拆卸费等款项共计863600元及利息。普兰店区人民法院经审理后认为李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义并未取得其所主张的《房屋抵顶确认书》中所约定房屋的所有权，故五人无法向泽丰公司转移《房屋抵顶确认书》中所约定的房屋物权；而所有权人文景公司向泽丰公司交付《房屋抵顶确认书》中所约定的房屋时附有交款条件，现有情况下拒绝向泽丰公司转移该房屋物权；另一方面，《房屋抵顶确认书》中所约定的房屋尚未进行竣工，无法进行物权权属登记。《房屋抵顶确认书》现履行不能。李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义所称的以房抵顶的履行不能成立。该院于2015年3月25日作出（2015）普民初字第550号民事判决书，判决：一、李洪喜于判决生效后十日内给付泽丰公司租金等费用共计244600元及利息；二、梁玉平于判决生效后十日内给付泽丰公司租金等费用共计241000元及利息；三、徐秀利于判决生效后十日内给付泽丰公司租金等费用共计170000元及利息；四、孙某于判决生效后十日内给付泽丰公司租金等费用共计200000元及利息；五、宋天义于判决生效后十日内给付泽丰公司租金等费用共计8000元及利息；六、驳回泽丰公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义未按法律文书履行义务，泽丰公司于2016年1月26日向普兰店区人民法院申请恢复执行，该院于同日立案执行。该院在执行过程中，经查，李洪喜、梁玉平、徐秀利、孙某、宋天义银行无存款，无可供执行的财产。该院依法对徐秀利采取了司法拘留的强制措施，其仍未向该院履行。孙某名下车辆已被该院查封，但该车暂无法扣押，正在找寻下落。上述被执行人已被该院依法纳入失信名单，督促其继续履行法律文书确定的给付义务。泽丰公司未能向该院提供财产线索，案件无法继续执行。该院于2016年5月30日作出（2016）辽0214执恢148号执行裁定书，裁定：终止普兰店市人民法院（2015）普民初字第550号民事判决书的本次执行程序。栾玉龙在本案诉讼过程中提交了《协议书》、《抵顶协议》、房屋验收交付书、防火责任协议书、装饰装修管理服务协议、专用收款收据以及现金缴款单等证据原件，主张在前述案件的执行过程中，由刘某1、李洪喜、孙某经与文景公司协商，分别将“文景·清华园”的18号楼2单元2楼1号以及11号楼3单元2楼2号抵顶给栾玉龙，并办理了物业入住手续，并装修入住至今。因为文景公司财务被公安机关查封，无法办理产权证，故并未申请终结前述案件的执行。根据上述证据的记载，2015年8月6日，栾庆春签署了“文景·清华园”18号楼2单元2楼1号房屋的房屋验收交付书以及防火责任协议书。同日，物业公司以“栾庆春18#2-2-1”为付款单位开具了水费、电费、采暖费、物业费、维修基金、电梯运料费、垃圾清理费、电梯卡等专用收款收据。2015年12月10日，刘某1、李洪喜与栾玉龙签订《协议书》，内容为：经三方协商，“文景·清华园”13#、14#李洪喜所欠栾玉龙塔吊租金费244600元顶房给栾玉龙。房号：“文景·清华园”18号楼2单元2楼1号。刘某1与李洪喜账目由其自行处理，与栾玉龙不发生关系。刘某1所办的顶给栾玉龙的房屋其中的244600元由李洪喜转给刘某1。刘某1不准再向栾玉龙索要顶房款项（244600元）。刘某1必须配合栾玉龙办理房屋产权（由刘某1负责开具房屋工程款发票）。2018年9月16日，文景公司为栾庆春开具了电费专用收款收据。2017年1月23日，刘某1签署了“文景·清华园”11号楼3单元2楼2号房屋的房屋验收交付书以及防火责任协议书。同日，物业公司以“刘某111#3-2-2”为付款单位开具了水费、电费、采暖费、物业费、装修证及押金、电梯运料费、垃圾清理费、沙子及运费等专用收款收据；文景公司以刘某1为付款单位开具了收款事由为11-3-2-2的848元专用收款收据。2017年4月17日，栾玉龙与孙某签订了《抵顶协议》，内容为：孙某欠栾玉龙塔吊租赁款16万元。孙某愿用“文景·清华园”11-3-2-2楼房屋一套面积42平方米抵顶给栾玉龙（文景公司与刘某1签有房屋抵顶确认书，刘某1原为文景公司第五项目部负责人，孙某为第五项目部所承建的17#楼施工承包人）。孙某应把房屋钥匙交给栾玉龙。孙某垫付物业费，开具房屋发票，协助栾玉龙办理房屋产权手续。孙某在两年内（即2017年5月至2019年5月），如不能为栾玉龙办理房屋产权手续，此协议作废，栾玉龙有权向孙某索要所欠16万元。2018年10月6日、2018年12月5日，物业公司以“刘某111#3-2-2”为付款单位分别开具了卡费的专用收款收据。2018年11月2日，大连普成热力有限公司以“栾玉龙清华园11#3-2-2”为付款单位开具了采暖费收据。2018年11月14日，燃气公司以“栾玉龙文景11#3-2-2”为付款单位开具了报警器、燃气费等专用收款收据。同时，栾玉龙还申请证人刘某1、孙某以及梁玉平出庭作证，证明案涉两套房屋抵顶给了栾玉龙支付塔吊租赁费用，房屋抵顶协议书已经履行完毕，栾玉龙已实际占有案涉房屋。 又查，栾玉龙与长城资产分公司均认可“文景·清华园”18号楼2单元2楼1号房屋即为案涉普兰店区久寿街449号2单元2层1号房屋；“文景·清华园”11号楼3单元2楼2号房屋即为案涉普兰店区久寿街443号3单元2层2号房屋。久寿街449号2单元2层1号房屋建筑面积为123.27平方米，久寿街443号3单元2层2号房屋建筑面积为42.42平方米。 本院所确认的上述事实，有本院（2017）辽02民初676号民事判决书、（2018）辽02执异1053号执行裁定书、普兰店市人民法院（2015）普民初字第550号民事判决书、（2016）辽0214执恢148号执行裁定书、协议书、抵顶协议、房屋验收交付书、防火责任协议书、装饰装修管理服务协议、专用收款收据以及现金缴款单、刘某1、孙某、梁玉平的证人证言、“文景·清华园”抵押房产清单以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，原告栾玉龙要求根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定解除对案涉房屋的查封并停止执行。对此，应审查栾玉龙的情形是否符合上述法律的规定。《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件缺一不可。具体到本案而言，关于案涉普兰店区久寿街449号2单元2层1号房屋，按照栾玉龙的主张，案涉两套房屋的购房款是通过抵顶泽丰公司的塔吊租金的方式进行支付。普兰店市人民法院（2015）普民初字第550号民事判决对于五位拖欠塔吊费的实际施工人要求以两份《房屋抵顶协议书》中确认的房屋抵顶塔吊租金的主张并未予以支持。根据栾玉龙提交的该案生效判决作出后形成的《协议书》、《抵顶协议》，11号楼3单元2楼2号房屋是用于抵顶孙某的塔吊租金16万元。18号楼2层1号房屋用于抵顶李洪喜拖欠的塔吊租赁费244600元。对于上述生效判决确认的其余三位实际施工人梁玉平、徐秀利以及宋天义所拖欠的塔吊租金是否以案涉两套房屋抵顶均未有所涉及。按照证人刘某2的证言，案涉两套房屋是按照每平方米5300元的价格进行抵顶，此与栾玉龙提交的《大连文景清华园住宅小区5#、12#、13#、14#、15#、16#、17#住宅楼补充协议书》所约定的抵顶工程款的价格也是一致的，亦是栾玉龙主张的抵顶价格。按此价格计算，18号楼2层1号房屋的抵顶价值应为653331元。因上述生效判决并未执行完毕，在此种情况下，无法认定18号楼2单元2层1号房屋购房款完全以塔吊租金予以抵顶。另外，18号楼2单元2层1号房屋的实际占有人为栾庆春，亦非原告栾玉龙。栾玉龙称因其拖欠其侄子栾庆春借款故又将18号楼2单元2层1号房屋抵顶给了栾庆春。故在目前的状态下也难以认定栾玉龙为18号楼2单元2层1号房屋的实际权利人。综上可见，18号楼2单元2层1号（即普兰店区久寿街449号2单元2层1号）房屋的情形不符合上述二十八条第三项的条件，故对栾玉龙要求停止执行、解除查封该套房屋并确认其为该套房屋的实际权利人的请求不予支持。 关于案涉普兰店区久寿街443号3单元2层2号房屋，本案证据显示，刘某2于2017年1月13日与文景公司以及物业公司办理了该套房屋的交接手续，而刘某2关于该套房屋交付给栾玉龙的时间陈述存在前后矛盾的地方，且与房屋交接书中记载的时间也不相符。故现有证据不足以认定栾玉龙在查封之前即已占有使用该套房屋。并且该套房屋与文景公司盖章确认的《房屋抵顶协议书》（编号5-058）中指定抵顶的“文景·清华园”18号楼2单元2楼2号并非同一套房屋。栾玉龙虽主张因为原用于抵顶的18号楼2层2号房屋因面积过大被更换为11号楼3单元2楼2号房屋。但其并未提交证据证明此前与文景公司之间达成了换房协议。综上可见，11号楼3单元2楼2号（即普兰店区久寿街443号3单元2层2号）房屋的情形不符合上述二十八条第一项、第二项的条件，故对栾玉龙要求停止执行、解除查封该套房屋并确认其为该套房屋的实际权利人的请求不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告栾玉龙的诉讼请求。 案件受理费11220元，由原告栾玉龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  侯学枝 审判员  刘丽媛 审判员  刘冬艳 二〇一九年六月二十日 书记员  董 芳 附相关法律规定： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。