广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2014）穗增法民三初字第845号原告：尹小娴，女，汉族，住广东省增城市。委托代理人：杨秀宏，广东国晖律师事务所律师。被告：钟立本，男，汉族，住广东省增城市。被告：郭雪娜，女，汉族，住广东省增城市。原告尹小娴诉被告钟立本、郭雪娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢艳晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告尹小娴的委托代理人杨秀宏、被告钟立本到庭参加诉讼，被告郭雪娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告尹小娴诉称：2013年9月11日，钟立本与尹小娴签订《房屋买卖合同》，钟立本出售其名下位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣八街1号202的房屋给尹小娴。因钟立本自称房产证丢失，遂约定定金10万元，钟立本在补办房产证后当天双方办理过户手续、收取首期款5万元；如果钟立本违约，在违约5天内双倍返还定金，并赔偿由此造成的损失。钟立本在第二天收到10万元后写下了收据，随后又以急需资金为由，要求尹小娴先支付首期款，尹小娴于2013年9月16日、17日分别汇款1万元、3万元，共计4万元作为部分首期款给钟立本。2013年10月中，钟立本在公告申请补办房产证期间，该房屋被查封，无法交易，合同无法履行。经尹小娴催讨，钟立本返还了5000元，同时表示短期内难以筹到资金，主动将其名下位于增城市中新镇新安村角塘路6号的农村自建房抵押给尹小娴，同时将对应的《中新镇农村建房审批表》（中农建新安村2011001号）交给尹小娴保管，要求尹小娴延长借期。经了解，该农村房屋不能交易。尹小娴因急需资金另外购买房屋，但多次催讨无果。尹小娴认为，《房屋买卖合同》合法有效，由于钟立本违约造成合同无法履行损害了尹小娴的利益，应承担相应的违约责任，即自2013年10月，该房屋被查封后5日内双倍返还定金，逾期双倍计息。钟立本和郭雪娜是夫妻关系，依法应当承担连带责任。综上，尹小娴特向法院提起诉讼，请求判令，一、解除《房屋买卖合同》；二、钟立本和郭雪娜双倍返还定金共20万元、购房款35000元，并自2013年10月16日起支付利息（月息1.2%，即人民银行贷款利率的2倍）直至还清全部借款，利息每日为94元，暂时计算至2014年7月31日为26790元；三、本案诉讼费由钟立本和郭雪娜承担。被告钟立本辩称：一、同意尹小娴解除合同的诉讼请求。二、钟立本同意返还135000元（含定金10万元）购房款给尹小娴，但不同意双倍返还定金。钟立本同意以135000元为本金按银行同期贷款利率支付利息给尹小娴，但不同意尹小娴主张4倍贷款利率。因为钟立本仅收取了尹小娴135000元，故钟立本同意将该款返还给尹小娴。三、钟立本愿意承担诉讼费。被告郭雪娜未答辩。经审理查明：2013年9月11日，尹小娴与钟立本签订《房屋买卖合同》。该合同约定，钟立本将其名下位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣八街1号202房转让给尹小娴，房屋预售证号20100016，建筑面积107.37平方米，转让价款为125万元；签订合同时，尹小娴支付10万元定金给钟立本，尹小娴于补办房产证出来当天支付首期款5万元给钟立本；上述房屋过户尹小娴后向银行申请按揭，申请贷款额为110万元；双方定于该房屋补办房产证出来当天到增城市国土房产交易所办理房产过户、更名手续；钟立本保证房屋没有产权纠纷或其他权利纠纷，若发生在买卖前即存在纠纷或权利障碍的，概由钟立本负责处理，承担相应法律责任，由此给尹小娴造成经济损的，由钟立本负责赔偿；钟立本收取尹小娴所付定金后决定不卖或未能按约定时间办理产权过户给尹小娴，作钟立本中途违约处理；钟立本违约之日起5天内将所收定金及购房款退还给尹小娴，另赔偿尹小娴所付定金等倍金额作为违约金；等等。同年9月12日，尹小娴通过银行转账支付购房定金10万元给钟立本，钟立本立下收据给尹小娴收执。同年9月16日，尹小娴通过兴业银行广州增城支行向钟立本转账支付购房款3万元。同月17日，尹小娴通过广州农村商业银行向钟立本转账支付购房款1万元。之后，钟立本签署《借据》，内容为“兹本人钟立本因生意资金周转问题，现向尹小娴借到现金人民币（大写）壹拾万元整，（小写）：100000.00元整，月利息按同期人民银行利率的四倍。若未能按期还本付息，则借款人还应按日支付借款金额的0.5‰罚息。……”。该《借据》记载的落款日期为2013年9月12日。另查明，一、钟立本将涉案房屋分别抵押给广州农村商业银行股份有限公司增城支行和江广林，并办理了抵押登记，抵押权利价值分别为718712元和100万元，抵押日期分别为于2014年2月7日和2月28日。另涉案房屋于2014年3月27日被本院查封，查封案号为（2014）穗增法民二初字第76号之一，查封期限至2016年3月26日止。二、钟立本与郭雪娜原为夫妻关系，双方已于2014年7月23日离婚，双方离婚时并未就涉案房产的归属问题作出约定。本案审理过程中，一、尹小娴与钟立本确认以下事实，尹小娴与钟立本签订《房屋买卖合同》时，郭雪娜不在场；钟立本补办涉案房屋产权证书时，发现涉案房屋被查封，钟立本立即将此事告知了尹小娴；因涉案房屋被查封，双方约定若无法将涉案房屋过户给尹小娴，钟立本所收取的购房款均作借款处理；钟立本在2013年9月底立下了10万元的《借据》给尹小娴，并非是9月12日，《借据》中落款日期是倒签的；钟立本于2013年10月返还了5000元给尹小娴；因钟立本当时没有能力返还购房款，双方约定将应返还的购房款135000元全部转为借款，其中钟立本已立下了10万元的《借据》，双方对于另外的35000元也是按借款处理，并按贷款利率4倍计付利息；自钟立本于2013年10月返还5000元给尹小娴之日起，双方签订的《房屋买卖合同》已解除。二、庭审中，尹小娴明确其第二诉讼请求主张的利息是以235000元为基数，按月利率1.2%的标准计算，该利率是依据银行贷款4倍利率计算。尹小娴提供钟立本签署的《借据》拟证明钟立本无法按时办理涉案房屋的过户手续后，将10万元定金转为借款，并约定按银行贷款的4倍利率计付利息。钟立本对上述《借据》的真实性无异议，并确认尹小娴上述主张的事实。另尹小娴主张，其与钟立本签订的《房屋买卖合同》已实际解除，但未办理解除合同手续。钟立本认为《房屋买卖合同》于2013年10月已解除。三、钟立本称《中新镇农村建设审批表》并不是用作返还购房款的抵押物，而是尹小娴要求钟立本用《中新镇农村建设审批表》向财务公司借款还给尹小娴，但财务公司不接受钟立本的借款要求，尹小娴为此扣下《中新镇农村建设审批表》没有返还给钟立本。四、钟立本称涉案房屋是其与郭雪娜婚姻存续期间购买的，其转让涉案房屋给尹小娴有征得郭雪娜的口头同意。另钟立本承认目前并无能力支付因涉案房屋被查封及抵押所产生的债务。五、庭审过后，本院再次通知郭雪娜到庭，郭雪娜到庭后作以下陈述，涉案房屋是钟立本与郭雪娜婚姻存续期间购买，双方于2014年7月23日已离婚，离婚时双方口头协商涉案房屋归钟立本所有；郭雪娜不知道钟立本将涉案房屋转让给尹小娴一事，直到收到法院送达的应诉材料才知道此事；郭雪娜同意钟立本转让涉案房屋给尹小娴，但郭雪娜不同意承担责任，因郭雪娜对此事并不知情，也没收到过尹小娴支付的款项；对于钟立本答应将应返还的购房款转为借款一事，郭雪娜亦不清楚。六、2014年10月11日，本院再次通知钟立本到庭，钟立本称其转让涉案房屋给尹小娴一事确实未与郭雪娜商量，对于将应返还的购房款转为借款一事亦未告知郭雪娜。另，钟立本同意尹小娴诉请的利息按月息1.2%的标准从2013年10月16日起算。本院认为，尹小娴与钟立本于2013年9月11日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容明确，没有违反法律、法规的强制性规定，且在本案诉讼过程中，郭雪娜对于钟立本在婚姻存续期间转让涉案房屋给尹小娴的行为亦表示同意，故本院认定该合同合法有效，当事人应恪守履行。签订上述合同后，尹小娴依约支付了定金10万及首期房款4万元给钟立本，按约定钟立本应将涉案房屋过户至尹小娴名下，但因涉案房屋被查封导致无法办理过户手续，对此，尹小娴与钟立本均清楚双方签订的《房屋买卖合同》已无法继续履行，在钟立本无力返还购房款的情况下，双方约定将应返还的购房款全部转为借款处理，为此钟立本立下了10万元借据给尹小娴收执，并同意按银行贷款利率的四倍支付利息；之后，钟立本于2013年10月返还了5000元给尹小娴，除10万元的借据外，对于另外应返还的购房款35000元，双方亦约定作借款处理，并按贷款利率4倍计付利息；双方还确认，自2013年10月钟立本返还5000元给尹小娴之日，《房屋买卖合同》已解除。上述事实除尹小娴及钟立本的当庭审陈述外，还有尹小娴提供了《房屋买卖合同》和《借据》为凭，本院予以确认。综上事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，《房屋买卖合同》自钟立本返还5000元给尹小娴之日起已实际解除。现尹小娴以合同未办理解除手续为由，要求解除合同的诉讼请求，明显与其陈述确认的事实相悖，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》第五条第1款约定，钟立本未能按约定时间办理产权过户给尹小娴，按钟立本中途违约处理，钟立本在违约之日起5天内将所收定金及购房款退还给尹小娴，另赔偿尹小娴双倍定金。但事实上，尹小娴与钟立本在知道涉案房屋不能办理过户手续后，尹小娴并未按上述合同约定要求钟立本履行违约责任，而是与钟立本协商解除了合同，并约定将钟立本所收定金及购房款全部转为借款，按银行贷款的4倍利率计算利息，为此，钟立本还立下了10万元的《借据》给尹小娴收执。至此，双方就《房屋买卖合同》在钟立本违约后的履行问题已另行作出约定。鉴于尹小娴与钟立本约定将应返还的购房定金及购房款全部转为借款系经双方合意后重新达成，该约定是双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，故本院认定尹小娴与钟立本之间已形成了合法的借贷关系。现尹小娴以房屋买卖合同的法律关系主张钟立本、郭雪娜双倍返还定金20万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。庭审中，钟立本答辩同意返还135000元给尹小娴，本院予以准许。关于尹小娴主张的利息问题。尹小娴诉请要求以235000元为基数按月息1.2%从2013年10月16日起计算利息。本院认为，尹小娴与钟立本在庭审中均确认借款的利息按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，现尹小娴诉请按月息1.2%的标准计算利息，该计算标准略高于中国人民银行同期贷款利率的2倍，少于4倍，且钟立本亦同意按月息1.2%从2013年10月16日起计付利息给尹小娴，故尹小娴主张的利息计算标准及起算时间，本院予以支持，但应以135000元为基数计算利息。关于郭雪娜是否承担还款责任的问题。尹小娴主张涉案债务是发生在钟立本与郭雪娜夫妻关系存续期间，应由钟立本与郭雪娜共同承担。郭雪娜称对于钟立本与尹小娴约定将应返还的全部购房款转为借款一事并不知情。虽然尹小娴与钟立本之间的借款关系是发生在钟立本、郭雪娜夫妻关系存续期间，但尹小娴并无证据证明郭雪娜对钟立本所欠借款有共同举债的合意，以及该借款系是用于夫妻共同生活，故尹小娴要求郭雪娜共同承担借款的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，郭雪娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告钟立本应于本判决发生法律效力之日十日内向原告尹小娴返还135000元及利息（以135000元为本金，从2013年10月16日起按月息1.2%计至还清款日止）；二、驳回原告尹小娴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2665元，由原告尹小娴负担1165元，被告钟立本负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 卢       艳       晖二〇一四年十月十二日书记员 赵洁玲附相关的法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。