安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0111包民初4230号 原告:徐松林，男，1972年10月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。 委托诉讼代理人：周发，安徽省合肥市庐江县汤池镇法律服务所法律工作者。 被告：吴巧正，男，1984年2月11日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，现羁押在合肥市看守所。 委托诉讼代理人：马良景，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡晓波，北京大成（合肥）律师事务所律师。 原告徐松林诉被告吴巧正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐松林及委托诉讼代理人周发，被告吴巧正的委托诉讼代理人马良景、胡晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐松林向本院提出诉讼请求:1、判令与被告解除《商铺租赁合同》；2、判令被告立即支付2019年3月20日至2019年9月19日租金115427元；3、判令被告赔偿合同总价值631509元20%的违约金计126301元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原被告就位于合肥市滨湖区合肥万达文旅新城3幢113／商113上商铺租赁在充分协商的情况下达成协议，并在2016年8月4日签订了《商铺租赁合同》，此合同就租赁范围、用途、期限、租金保证金的交付、合同的解除及违约责任等作了充分约定。根据合同约定2019年3月20日至2019年9月19日租金115427元应在2019年2月28日前支付，但被告违反合同约定，至原告起诉之日12天还没有支付，多次电话联系被告以各种理由搪塞，现被告已延期交付房租超过10天。根据合同约定，第一年租金为190788元，第二年租金递增10%为209867元，第三年递增10%为230854元，总计租金631509元，按合同约定20%违约金计算违约金为126301元。 吴巧正辩称：1、我方已经于2018年12月22日通知原告解除商铺租赁合同。2、原告要求支付租金及违约金没有事实和法律依据。在2018年12月22日之前，我方多次通知原告要求协商交接，但原告均不予理会。根据相关法律规定，一方当事人违约的，对方应当采取措施防止损失扩大。因此在我方已经于2018年12月22日明确通知原告搬离出租房要求交付房屋的情况下，同时在我方租金已经支付到2019年3月20日的情况下，原告拒绝接收房屋，因此自2019年3月20日之后的租金属于扩大损失，应由原告自行承担。同时，自2018年12月至2019年3月长达3个月的时间内原告完全可以将房屋再次出租，我方也已经额外支付了三个月的房租，而且我方交付原告5万元的保证金，也足以承担违约责任。因此原告在事实与理由陈述的部分与事实不符。 经审理查明：徐松林与其妻江再云系合肥市滨湖区合肥万达文旅新城**商113／商113上房屋的权利人。2016年8月4日，徐松林（甲方）与吴巧正（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市滨湖区合肥万达文旅新城3幢商113／商113上房屋租赁给乙方作为商业使用，租赁期限3年，自2016年9月20日起至2019年9月19日止，租金为为105元／㎡／月，每月租金15899元，租金每半年交付，乙方在起租前20日一次性付清房租，以后租金均提前20日一次性付清，为确保出租房屋设施完好以及相关费用如期结算，乙方在签订合同之日交纳5万元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还乙方（保证金不计算利息），租金每年按照10%递增，合同除发生乙方迟延交付房租超过10天的，合同期内完全有效，不得单方解除，任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的20%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。 合同签订后，徐松林将案涉房屋交予吴巧正使用，吴巧正按时支付租金至2019年3月19日，后未再支付租金。 本案审理过程中，在本院主持下，吴巧正之妻桂成婷与徐松林就案涉房屋于2019年5月17日办理了返还交接手续。 另查明，2018年12月22日，吴巧正之妻桂成婷曾向徐松林发送短信息，告知：“吴巧正在2018年10月18日被拘留，店面已停业，现在把商铺归还给你，希望抽个时间见面交接一下。”但徐松林一直未与桂成婷见面。 庭审中，徐松林陈述，其于2019年1月份知晓吴巧正涉嫌刑事犯罪被羁押。 2019年3月13日，徐松林诉至本院，提出如上诉请。 上述事实，除双方的当庭陈述外，还有徐松林提供的房产证、商铺租赁合同，吴巧正提供的结婚证、微信及短信记录、收条等证据证实。 本院认为：徐松林与吴巧正签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方应按约履行义务。合同签订后，徐松林按约交付案涉房屋，吴巧正亦按约支付租金至2019年3月19日。吴巧正在承租案涉房屋期间，因涉嫌刑事犯罪被羁押，吴巧正之妻桂成婷通过短信息告知了徐松林，同时提出归还商铺，此后，徐松林亦通过他人确认吴巧正被羁押的事实，知晓其与吴巧正的房屋租赁合同在事实上已不具有履行的可能性，但双方并未就合同解除继续进行磋商，也未采取适当措施防止损失扩大，吴巧正亦一直占用案涉房屋至2019年5月17日方才归还，故吴巧正应依据合同约定支付2019年3月20日至2019年5月17日期间的租金合计37194元。吴巧正辩称案涉合同已于2018年12月22日解除，与事实不符，不予采信。徐松林主张吴巧正支付2019年3月20日至2019年9月19日的租金115427元，不符合法律规定，不予支持。 吴巧正自2019年3月20日起未再缴纳租金，构成违约，依法应承担违约责任。根据合同法及其司法解释规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》明确约定任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的20%违约金。现徐松林主张吴巧正支付违约金126301元，显已超过吴巧正因违约行为给其造成损失的百分之三十。结合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌定吴巧正支付徐松林违约金2万元。 由于双方商铺租赁合同已解除，徐松林收取的5万元保证金应在本案中一并处理，冲抵吴巧正欠付的租金及应承担的违约金后，吴巧正应支付徐松林租金及违约金合计为7194元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告徐松林与被告吴巧正于2016年8月4日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告吴巧正于本判决生效之日起十日内支付原告徐松林租金及违约金合计7194元； 四、驳回原告徐松林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4926元减半收取2463元，由原告徐松林负担2000元，被告吴巧正负担463元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇一九年六月十二日 书记员  汪 觅 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。