广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初476号原告：林永基，男，1956年2月10日出生，汉族，住所地广州市越秀区。原告：林梓丰，男，1989年11月4日出生，汉族，住所地同上。两原告的共同委托代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。被告：江先好，女，1961年2月2日出生，汉族，住所地广州市越秀区。被告：林嘉莉，女，1987年9月22日出生，汉族，住所地同上。两被告的共同委托代理人：刘佑凤、侯莹，均为广东创基（广州）律师事务所律师。第三人：陈惠韶，女，1934年5月12日出生，汉族，住所地广州市越秀区。委托代理人：林燕玲，女，1953年11月22日出生，汉族，住所地广州市东山区，系第三人陈惠韶的女儿。第三人：陈顺珍，女，1957年9月30日出生，汉族，住所地广州市越秀区。原告林永基、林梓丰诉被告江先好、林嘉莉，第三人陈惠韶、陈顺珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。两原告及其共同委托代理人高亦镠、两被告的共同委托代理人刘佑凤、侯莹，第三人陈惠韶及其委托代理人林燕玲，第三人陈顺珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，坐落于广州市海珠区××××房（下称该房屋）原是林永麟与被告江先好夫妻关系存续期间向广州市白云山潘高寿药业股份有限公司购买的，登记在林永麟名下。2008年7月2日林永麟与两原告签订了一份《广州市房地产买卖合同》，将该房屋出售给两原告，双方在房管部门办理了房产过户手续，两原告也向林永麟支付十五万元房款后入住该屋直至2017年7月，两被告都没有提出过任何异议，两原告现在还居住在该屋。林永麟是原告林永基的兄弟，是被告江先好的丈夫、被告林嘉莉的父亲，林永麟在2009年病逝后，两被告是林永麟遗产的法定继承人，但两被告一直都没有就该屋提出继承，可见两被告对于林永麟将该屋出售给两原告并己办理了过户手续是非常清楚的。由于被告江先好与陈惠韶（林永麟的母亲）发生房产纠纷，而迁怒于两原告，于是在2017年7月以其不知道林永麟将该屋出售给两原告为由向广州铁路运输第一法院起诉广州市国土资源和规划委员会，要求撤销国规委核发给两原告的《广州市房地产证》，一审法院支持了江先好的诉求，两原告不服向广州铁路运输中级法院提起上诉，但被中级法院驳回。两原告认为广州铁路运输两级法院的判决是错误的，违反了广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条的规定，因为两原告向林永麟购买该屋被告江先好是知情的，两原告入住该屋那么多年，江先好都没有向两原告提出过任何异议，况且房屋已经登记在两原告名下，两原告取得该屋完全是善意取得。现在两被告持铁路运输两级法院的判决书在国规委办理该房屋的产权人恢复到林永麟名下。从上述事实可见，两原告向林永麟善意购得该房屋支付了房款并入住该屋多年，而两被告没有提出过任何异议，两原告与林永麟所签订的《广州市房地产买卖合同》合法有效。故起诉要求：1、确认两原告与林永麟在2008年7月2日所签《广州市房地产买卖合同》合法有效；2、判令两被告配合原告将广州市海珠区××××房的全部产权过户到原告名下；3、本案受理费由被告承担。对于房款，合同虽然约定房价为每平方米26000元，但实际双方口头协议以15万元一套出售给两原告。两原告实际支付了房款，但没有支付凭证。房屋过户前已经支付了11万元给林永麟和两被告，两被告当时均在场；11万元是分两次支付，其中7.5万元是2008年6月10日由第三人陈惠韶(林永麟及原告林永基的母亲)支付给林永麟及其女儿林嘉莉，两被告当时均在场；另外3.5万元是2008年6月30日由第三人陈顺珍（原告林永基妻子）支付给林永麟及林嘉莉，两被告当时均在场。2008年7月2日过户当天又去银行取款4万元支付给林永麟。两被告辩称，原告林永基与林永麟是兄弟，两原告在涉案房屋居住很久，应当知道房屋是夫妻共有财产。两原告购买涉案房屋不符合善意取得的规定，且没有支付合理对价。签订本案房屋的买卖合同后两原告曾经重新办理了新的房产证，但该房产证通过行政诉讼已经被撤销，但法院当时没有对该房屋买卖合同进行定性。林永麟与两原告签订的房屋买卖合同应认定无效。故不同意原告的诉讼请求。第三人陈惠韶述称，陈惠韶在美国居住期间，林永麟联系陈惠韶说“隔邻802房业主以18.5万元优惠价出卖802房，我与江先好己商量买来同您一起住，把801房给二哥林永基，如果803房也出卖就买给四弟林永生，几兄弟住一层楼方便照顾您和残疾小弟终老”。经多次磨合，林永麟、江先好、陈惠韶三人共同口头承诺：陈惠韶给18.5万元林永麟买802房，办理802房产权转移时，同时把801房产权转移至林永基名下，将来由林永麟牵头林永基、林永生，三兄弟的家庭共同照顾陈惠韶夫妇终老。承诺的时间是2003年12月28日，地点是越秀中路42号祖屋。2005年12月20日之前陈惠韶给了18.5万元林永麟，但江先好办理802房产权转移后锁住801房产权证违约。2008年6月5日因林永麟突患肺癌需用钱，江先好在802房主动提出“给15万元现金交易才办理801房产权过户”，发出第二次要约；7月2日，林永麟与原告签订《广州市房地产买卖合同》前，江先好拿出锁住的801房产权证递给丈夫林永麟，并说产权证没有她名字，她自己没有前往办理过户手续。后来陈惠韶对合同上写的价格是每平方米2.6万元提出质疑，但林永麟说是老婆（被告江先好）定的。房屋的实际交易价格是15万元，还是现金支付的，现金支付是江先好提出的。同意原告的诉讼请求。第三人陈顺珍述称，原告与第三人陈惠韶的陈述均是事实。11万元中的3.5万元是陈顺珍本人给的。当时是在802房，林永麟与两被告在场，陈惠韶和林永基、陈顺珍本人也在场；陈顺珍递钱，林嘉莉接过去数钱，数好之后就递给林永麟，江先好也在场。之后在过户的时候，4万元房款也是陈顺珍支付的；当天陈顺珍和林永基在住所对面的建设银行取钱，取回来后就在802房给钱林永麟，当时林永麟和两被告一家三口均在场；陈顺珍递钱，林永麟接过去递给林嘉莉数钱，林嘉莉数好之后再还给林永麟；林永麟收齐钱后，江先好去房间里面拿了801房产证给林永麟。当时讨论新房产证转到谁的名下，林永麟及两被告一家均在场，是知情的，林永麟一家曾经提议房产证只写在林梓丰名下，后来陈顺珍提议加上林永基的名字，才由两原告签的买卖合同。经审理查明，林永麟与原告林永基是兄弟，原告林梓丰是原告林永基儿子，第三人陈惠韶是林永麟及原告林永基的母亲。第三人陈顺珍是原告林永基的妻子。被告江先好与林永麟于1986年12月31日结婚，1987年9月22日育有一女被告林嘉莉。1998年，林永麟及被告江先好申请购买公有住房，购买坐落在海珠区××××房。据《广州市公有住房售价评估表》记载“产权单位为：广州医药集团有限公司，主管单位为：广州医药集团有限公司，出售住房坐落地址：梅园南凤凰二街21号801，购房人姓名：林永麟，职务：干部，夫妇工龄：男23年，女17年。”1999年12月14日，广州市人民政府颁发穗房地证字第××号《广州市房地产证》，该证记载“权属人：林永麟，权属来源：1999年10月向广州医药集团有限公司购买。房屋占有份额：全部，房地坐落：海珠区××××房，备注栏显示：房改售房，房款付清”等内容。2008年7月2日，林永麟作为卖方（甲方）、原告林梓丰和林永基作为买方（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方以26000元的价格将广州市海珠区梅园南路凤凰二街21号8楼1房出售给乙方，甲方应当在2008年7月3日前，将房地产交付给乙方占有使用；自本合同生效之日起三天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；等。在该合同附件中“关系人声明”处的“共有人（签章）”栏、“承租人（签章）”栏、“抵押权人（签章）”栏均为空白。同日，林永麟、林永基、林梓丰填写《广州市房地产转移登记申请书》，林永麟作为卖方申请人、林永基和林梓丰作为买方申请人共同申请广州市海珠区××××房转移登记。2008年7月21日，林梓丰取得海珠区××××房粤房地证字第××号《房地产权证》，林永基取得海珠区××××房粤房地共证字第××号《房地产共有（用）权证》，该房屋登记为两人共有，登记字号为08交登08005115。林永麟于2009年8月21日死亡，林永麟死亡时，其父亲已先于其死亡，尚有母亲即本案第三人陈惠韶。被告江先好是林永麟的配偶、被告林嘉莉是林永麟的女儿。林永麟生前没有立下遗嘱或遗赠扶养协议。2017年，被告江先好以801房在办理变更登记时没有征得其同意为由，起诉被告广州市国土资源和规划委员会、第三人林永基、林梓丰、陈惠韶，要求撤销广州市国土资源和规划委员会向林梓丰、林永基核发的房产登记号2008交登字8005115号不动产登记。广州铁路运输第一法院于2017年12月15日作出(2017)粤7101行初2389号《行政判决书》，认为“海珠区××××房是林永麟及江先好用两个人的工龄折算购买，在无特别约定情况下，实际上属于林永麟及江先好共同所有，林永麟与林永基、林梓丰签订的《广州市房地产买卖合同》上并没有江先好的签名，诉讼中，市国规委、第三人未提供证据证明江先好同意案涉房屋转移登记，也未提供证据证明江先好曾放弃该房屋权利，案涉房屋转移登记缺乏事实依据。市国规委在作出案涉不动产登记时没有查明海珠区××××房原共有人情况，在该房没有经过江先好同意出卖的情况下作出的2008交登字8005115号不动产登记应当予以撤销”，并判决撤销被告广州市国土资源和规划委员会作出的2008交登字8005115号不动产登记。之后，广州市国土资源和规划委员会、林永基、林梓丰不服，向广州铁路运输中级法院提出上诉，广州铁路运输中级法院于2018年8月2日以(2018)粤71行终945号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，被告江先好与林永麟于1986年12月31日结婚。1998年，林永麟及被告江先好申请购买海珠区××××房，1999年12月14日核发了上述房屋的《广州市房地产证》。故该屋属于林永麟及被告江先好的夫妻共同财产。2008年7月2日，林永麟与原告林梓丰和林永基签订《房地产买卖合同》，将上述房屋出售给两原告。该买卖合同的效力基于被告江先好作为共有权人，对该买卖行为是否知情并同意。第三人陈惠韶、陈顺珍是买卖过程的参与人，根据两人陈述，被告江先好在整个买卖及收取房款的过程都是在场的。两第三人对整个过程的陈述相当细致，且细节高度重合，并陈述801房的房产证是由被告江先好亲自拿出来交给林永麟的，足以认定被告江先好对买卖房屋的知情且同意的；另外，林永麟与原告林永基是兄弟，被告江先好作为林永麟的配偶，两家人长期比邻而居，来往密切，对于两家人之间房屋产权如此重大的家庭财产变故，被告江先好称在长达十年的时间里毫不知情，明显违反常理。根据本案查明的事实及证据，本院认定被告江先好对801房的买卖知情并同意。林永麟与原告林梓丰和林永基就801房签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，林永麟以26000元的价格将广州市海珠区梅园南路凤凰二街21号8楼1房出售给原告林梓丰和林永基，林永麟应当在2008年7月3日前，将房地产交付给原告林梓丰和林永基占有使用；自本合同生效之日起三天内，林永麟、原告林梓丰和林永基双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；等。两原告及两第三人陈述房屋的实际售价为15万元，林永麟也曾经将上述房屋过户给了两原告，足以认定两原告已付清了房款。现两原告已入住房屋多年，但房屋尚未过户至两原告名下，已违反合同约定，应承担继续履行的责任。林永麟已身故，两被告及第三人陈惠韶是林永麟的法定继承人，原告起诉要求确认两原告与林永麟在2008年7月2日所签《广州市房地产买卖合同》合法有效、两被告配合原告将广州市海珠区××××房的全部产权过户到原告名下的诉讼请求合理合法，且第三人陈惠韶也同意原告的诉讼请求，故两被告及第三人陈惠韶应共同协助两原告办理房屋的产权过户手续。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告林永基、林梓丰与林永麟于2008年7月2日签订的《房地产买卖合同》有效；二、被告江先好、林嘉莉，第三人陈惠韶于本判决生效之日起三日内，协同原告林永基、林梓丰到房管部门办理海珠区梅园南路凤凰二街21号801房的产权过户手续和房地产登记手续。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费450元由两被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  项英子人民陪审员  杨二梅人民陪审员  吴桄辉二〇一九年六月十九日书 记 员  林意林钟蕙