内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终552号 上诉人（原审被告）：赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司。 法定代表人：周某，职务董事长。 委托诉讼代理人：付某，内蒙古旭盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，内蒙古旭盈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高某，现住内蒙古自治区二连浩特市。 委托诉讼代理人：肖某，现住内蒙古自治区二连浩特市。系本系列案被上诉人方共同推荐的公民。 委托诉讼代理人：赛某，现住内蒙古自治区二连浩特市。系本系列案被上诉人方共同推荐的公民。 上诉人赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司（以下简称天隆公司）因与被上诉人高某商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2018）内2501民初186号民事判决，本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天隆公司委托诉讼代理人付某、张某，被上诉人高某委托诉讼代理人肖某、赛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天隆公司上诉请求：撤销二连浩特市人民法院（2018）内2501民初186号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回原审人民法院重审。事实和理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人存在商品房买卖合同关系错误。（一）案涉房屋的建设单位并非天隆公司二连分公司，而是樊宏军个人。上诉人天隆公司向一审法院举出的案涉项目编号070051建设工程规划许可证和建设工程施工许可证中均载明“建设单位樊宏军”的字样。上诉人一审出示的《国有土地使用证》（二国用2003字第000821号）中显示，案涉龙城花园小区项目建设的土地使用权人是樊宏军个人。上诉人在本案一审庭审时出示的（2012）锡证内民字第1570号《公证书》可以证实，樊宏军将其名下的案涉土地上签订商品房买卖合同和补充协议、办理房产公证、缴纳与上述房屋及土地有关税费、代为领取房屋产权证、土地使用权证及签订相关手续等事项均委托给郭志远全权办理。（二）案涉商品房买卖合同的出卖人是樊宏军，而非二连分公司。案涉商品房买卖合同上加盖的并非是二连浩特分公司的印章。该商品房买卖合同首部虽填写有“出卖人赤峰市天隆房地产开发有限公司、委托代理人樊宏军”字样，但合同签署处却加盖的“赤峰市天隆房地产开发有限公司二连浩特分公司第三项目部”的印章且有被授权人郭志远的姐姐“郭美英”作为委托代理人的签名。“二连浩特市分公司第三项目部”并非二连浩特分公司内设机构，其印章不具有备案公示的效力，实为他人冒用所为。通过案涉1号楼另案原告赖福全出示的（2008）二证字第836号公证书内容可知，郭美英是涉案土地使用权人樊宏军销售商品房的委托代理人，樊宏军个人处于签订商品房买卖合同销售案涉1号楼房屋的出卖人身份。包括被上诉人在内的案涉《商品房买卖合同》第一条内容与上诉人举出的樊宏军名下的国有土地使用证、规划许可证内容相一致。案涉2号楼（原告）韩美利、敖日格力、朝鲁孟其其格、贺利君四人的商品房买卖合同是与樊宏军签订的，合同中有出卖人樊宏军及其委托代理人郭美英的签名，合同公证书中明确樊宏军委托代理人郭美英的签约资格。二、基于前述事实，上诉人在一审开庭前邮寄并当庭提交追加樊宏军为共同被告参加本案诉讼的书面申请，但一审法院却以“自然人樊宏军系其总公司下设二连分公司负责人，自然人樊宏军与本案亦无利害关系”为由驳回上诉人追加樊宏军为当事人的申请，分公司负责人的个人行为不是职务行为，樊宏军具有案涉项目土地使用权人、建设人、房屋出卖人的身份是本案不能回避的主要事实，一审法院既然不予追加樊宏军作为当事人参加诉讼，就应依法驳回被上诉人的起诉。否则就导致遗漏本案当事人的程序错误。应当追加樊宏军为本案当事人。三、一审中上诉人提出申请调取龙城小区招投标及售房的全套手续，但一审法院并没有调取。一审法院仅凭住建局开具的房屋均价确定房屋差价款属于认证错误，应由有资质的鉴定机构鉴定以此才能作为定案依据。 被上诉人高某辩称，上诉人上诉中所述樊宏军私刻公章及应当追加樊宏军的上诉理由，我们作为买房人，对樊宏军私刻公章不知情，如果公章是假的，不可能办出涉案房屋这么多手续和证件。被上诉人购买房屋签署合同时就是跟赤峰天隆公司签订的，至于樊宏军是否私刻公章跟被上诉人没有关系，是公司内部的事情，不能对抗购买房屋的业主，天隆公司应当另案处理私刻公章的事儿。 高某向一审法院起诉请求：1、请求依法解除购房合同，要求被告全额退还原告购房款142250元；2、要求被告按照市场价补足购房款差额112769.10元；3、要求被告赔付因该房屋支出的维修基金、入网费等共计7783元；4、要求被告返还车库款60000元5、要求被告赔偿房屋装修损失31861元；6、诉讼费、鉴定费3431.60元等由被告承担。 一审法院认定事实：2007年11月21日，原告与赤峰市天隆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买龙城花园小区2号楼3单元3楼东户房屋，每平米单价1380.00元，总房款142250.00元。合同载明出卖人为天隆公司，买受人为高某。合同加盖的印章为赤峰市天隆房地产开发有限公司二连浩特分公司第三项目部。原告按照双方约定履行给付首付款义务，余款办理按揭，已经取得房屋产权证书（蒙房权证二连浩特市字第XXXX号），建筑面积103.43平方米。原告在入住后发现楼房存在质量问题，经一审法院委托，内蒙古自治区建设工程质量检测中心作出2018-06建筑工程质量鉴定书，鉴定意见为：墙体砌筑砂浆等级强度较低，不满足设计要求，房屋主体结构工程质量不符合国家建设标准；由于砌筑砂浆强度较低，削弱了建筑物的整体性和墙体的承载力，已对建筑物的主体结构安全构成影响，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》中的有关规定，该建筑上部承重结构的安全性评定等级为Du级，建议建设单位随时观测墙体裂缝的发展情况，尽快对产生裂缝的墙体和砌筑砂浆不满设计要求的墙体进行补强处理。在诉讼中经原告申请，一审法院委托锡林郭勒鑫诚远建设项目管理有限公司对原告房内的装修损失进行了鉴定，原告的装修损失结论为31861.00元，两次鉴定产生鉴定费3431.60元。原告方提交的二连浩特市不动产登记局调取的2018年10月份商品房销售情况信息表显示，二连浩特市2018年10月份售房均价为2465.62元／平方米，原告的房屋差价款为112288.78元［（2465.62元／平方米-1380.00元／平方米）×103.43平方米］。 一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中原告购买的被告的房屋质量等级为Du级且墙体出现了裂缝，严重影响了正常居住使用，故原告请求依法解除购房合同，赔偿损失的主张，予以支持。合同解除后原告缴纳的购房款应当退还，具体数额以庭审查明数额为准。关于损失的计算应当以鉴定报告鉴定数额计算。原告请求被告按现行市场价补足购房款差额，被告出售的房屋存在质量问题，根据我国合同法的规定属根本违约，故对原告该项诉求予以支持，具体数额应当按照合同法的规定，按订立合同履行地的市场价或者合同履行地的政府指导价减去订立合同时的价格乘以房屋平米数予以计算，如原告主张不超过上述计算数额，并不违反法律规定，予以支持。赤峰市天隆房地产开发有限公司二连浩特分公司系天隆公司授权成立的分公司，代表天隆公司进行商品房销售，合同相对人有理由相信分公司有权代表。故对天隆公司非合同主体不承担责任的抗辩，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、解除原告高某与被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性退还原告高某购房款142250.00元，原告高某应同时交还被告所购房屋；三、被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告高某房屋差价款112288.78元、赔偿原告装修损失31861.00元；四、被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告高某维修基金、入网费等共计7783.00元；五、被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告高某房屋车库款60000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6612.00元（缓交）、鉴定费3431.60元由被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审法院审理查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人是否是商品房买卖合同的相对人；2、是否应当追加樊宏军为本案当事人；3、购房差价的计算依据是否符合法律规定。 一、关于上诉人是否是案涉商品房买卖合同的相对人的问题。根据上诉人一审提供的二发改字[2006]52号文件，可以证实二连浩特市龙城花园小区的立项人是赤峰市天隆房地产开发有限公司二连分公司，此后，樊宏军作为二连分公司负责人，将建设工程规划许可证、建设工程施工许可证中施工单位办在自己名下，属于樊宏军在建设该项目中履行职务的行为，且该系列案案涉房屋最终是通过天隆公司二连浩特分公司将房屋权属证书登记在被上诉人名下，二连龙城花园小区项目开发商是天隆公司二连分公司。二连分公司系天隆公司授权成立的分公司，不具有法人资格，不能独立承担民事责任，其民事责任由天隆公司承担。上诉人认为天隆公司不是案涉商品房买卖合同的相对人，不应承担法律责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于是否应当追加樊宏军为本案当事人的问题。天隆公司二连分公司是龙城花园小区项目开发商，樊宏军当时作为天隆公司二连分公司的负责人，在龙城花园小区项目建设及销售中的行为均是履行职务的行为。上诉人称商品房买卖合同中有“郭美英”的签字，其代表樊宏军个人出售房屋，通过另案当事人赖福全出示的（2008）二证字第836号公证书内容可知，郭美英是天隆公司法定代表人周某、案涉土地使用权人樊宏军销售商品房的委托代理人，樊宏军个人是案涉房屋的出卖人身份的上诉理由不能成立。樊宏军是否参加本案诉讼均不影响本案的判决结果，上诉人天隆公司称樊宏军在龙城花园小区项目建设及销售中存在违规及私刻公章的行为，可通过其他途径另行解决，上诉人申请追加樊宏军为本案当事人的申请，本院不予支持。三、关于购房差价的计算依据是否符合法律规定的问题。因案涉房屋安全性评定等级已被司法鉴定机构鉴定为Du级，存在严重质量问题，导致商品房买卖合同目的无法实现，一审法院判决开发商天隆公司承担赔偿损失责任，符合法律规定。被上诉人起诉请求上诉人承担按现行市场价的房屋差价损失，该损失为可预见性的损失，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定，一审法院综合考虑，选择按订立合同履行地的市场价或者合同履行地的政府指导价确定现行房屋差价损失数额，符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6613元，由上诉人赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  杨树平 二〇一九年六月十一日 书记员  娜木贡 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。