贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书(2014)黔县民初字第898号原告余某丁。委托代理人余某乙，系原告余某丁之父。委托权限为特别授权。被告贵州某某房地产开发有限责任公司。法定代表人顾某某，系该公司经理。委托代理人王某，贵州某某律师事务所律师。委托权限为特别授权。原告余某丁诉被告贵州某某房地产开发有限责任公司（以下称某某房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员闫继月适用简易程序于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告余某丁的委托代理人余某乙及被告某某房开公司的委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案于2014年7月14日转为普通程序审理，依法组成合议庭于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告余某丁的委托代理人余某乙及被告某某房开公司的委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年4月，被告某某房开公司对外广告其开发的某某项目属黔西县政府规划的菜市场，原告在其售楼部花200元购VIP卡一张，于2011年5月17日与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发位于黔西县原城关某某路名为某某的商铺一个（编号为1-2XX号）售予原告，商铺面积0.9平方米，总价款为36380元。合同第十一条约定，被告应于2012年5月1日前向原告交付符合使用条件的商铺。第十三条关于逾期交房违约责任约定，逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部付款，并按照买受人已付全款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了房屋价款及契税等其他各项代收款共计36380元，被告承诺将合同拿到相关部门盖章后，再通知原告到售楼处领取合同，但从合同签订之日起到现在，被告并未向原告交付商品房买卖合同，亦未履行交房义务，早已严重超期。为此，原告向被告设在某某的办公地点提交了退房通知，但未有结果。因原告签订合同时系限制民事行为能力人，其所签订的合同应属无效，故原告诉至法院请求判决：1、确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》无效；2、由被告退还原告已付的购房全款36380元；3、承担案件受理费。为支持自己的诉讼请求，原告在举证期限内向法庭提交了下列证据：1、原告及其委托代理人身份证及户口簿复印件，用以证明原告的诉讼主体适格及委托代理人的身份情况；2、收款收据二张及摊位计算单，用以证明原告已按合同约定向被告支付了购房价款33800元，同时支付了各项代收费计2380元，两项共计36180元；4、黔西县住建局、规划局、房产局三部门联合下发的黔住建字〔2013〕68号文件《关于某某业主反映有关问题的调查报告》一份，用以证明被告公司作为建设单位存在擅自改变原设计承重结构等违反建筑法规的行为，并被责令限期进行整改；5、各业主诉请三部门解决被告违法的报告、黔西县住建局〔2013〕第6次专题会议纪要一份及（2014）第2次三部门专题会议纪要，用以证明被告对其开发的某某小区楼房框架结构承重柱在三楼平台下商场内违法钻孔、铺设钢架被决定限期拆除，以及被告至今未完善售房相关手续。被告某某房开公司在第一次庭审过程中辩称：1、我公司未按照合同约定向业主交付商铺，系因我公司与大部分业主协商一致，经业主同意，由公司对商铺进行改造后再交付业主使用；2、我公司与原告签订的合同系有效合同，请求法庭查明事实予以明判。被告某某房开公司在第二次庭审过程中辩称：我公司与原告余某丁未签订商品房买卖合同，原告诉称向我公司支付的购房款我公司未收到，原告的诉讼主张无证据支持。被告某某房开公司除向法庭提交其企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份外，未向法庭提交其他证据。经庭审质证，被告对原告提交的第1—3组证据不持异议；认为第4、5组证据与本案无关。上述经质证各方均无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应予采信。原告提交的第4、5组证据能够相互印证被告存在擅自改变商品房原设计承重结构等违反建筑法规的行为，其限期整改未予落实，原告已书面通知其解除合同等事实，应予采信。综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，本案双方争议的焦点为：1、双方签订的商品房买卖合同是否合法有效；2、原告的诉求是否有充分的事实及法律依据。经审理查明：2011年4月，被告某某房开公司对外广告其开发的某某项目楼盘地下一层为车库，地上第一层商铺为黔西县政府规划的农贸市场。原告之父余某乙在被告售楼部支付200元购VIP卡一张，于2011年5月17日以原告余某丁名义与被告约定将被告开发位于黔西县原城关镇某某路某某商住楼的摊位一个（编号为1-2XX号）预售给原告，摊位建筑面积1.52平方米，套内建筑面积0.9平方米，按照套（单元）计算，商铺总价款为35800元，VIP卡抵扣2000元后合同总价为33800元，买受人按一次性付款方式付款。同日，余某乙以余某丁名义向被告支付了摊位总价款33800元及各项代收税费2380元共计36180元。被告未向黔西县房产管理局申请办理商品房预售合同登记备案手续。此后，被告一直未按双方约定向原告等业主履行交房义务。2013年8月23日，包括原告在内的大部分业主向黔西县住建局、规划局、房管局三部门反映被告开发的楼房框架结构承重柱在三楼平台下商场内被钻孔损坏并铺设钢架的情况，三部门安排人员组成调查组进行了调查核实后，于同年8月28日形成调查报告，现场核实情况与原告等小区业主反映情况一致。调查小组遂责令被告限期进行整改，并及时向调查组报告整改落实情况。2013年10月20日，原告以书面形式通知被告退房，同时要求被告承担相关违约责任，双方为此发生纠纷。2013年10月31日，黔西县住建局召集规划局、房产局、被告某某房开公司相关人员及某某业主代表召开了会议，专题协调原告等业主反映的问题，会议决定限期被告公司在10个工作日内编制拆除方案，在20个工作日内完成拆除工作，并在拆除工作结束后，必须委托有检测资质的单位进行鉴定，再根据鉴定结论进行处理。另查明，被告开发的某某项目原属黔西县移民局新建，功能为地下一层是车库，地上一层为商铺农贸市场，二层为商场，三至七层为住宅。移民局建完地下室及一、二层后停止建设，按照拍卖方式转让开发权。2008年3月13日，被告法定代表人顾某某通过竞拍取得该项目的开发权后，以被告公司的名义进行后期开发，但开发过程中未按照该项目之前在建设局办理的《建设工程规划许可证》上的许可面积修建，超出了当时批准的建筑面积10516.02平方米，增层后从地上一层起算为十二层，被告为此被黔西县规划局的处罚，被告在国土局补缴土地出让金，但也因相关规费未缴清，故未办理《建设工程规划许可证》。被告某某房开公司与各业主签订的合同第十三条关于逾期交房的违约责任载明：“逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”本案在审理过程中，原告补充诉讼请求，要求被告按中国人民银行同期贷款利息赔偿其经济损失。因原告不能提交与被告签订的商品房买卖合同，本院依原告的申请，依法在黔西县房产管理局进行查询，黔西县房产管理局微机管理系统中无原告余某丁商品房备案登记记录。本院认为，订立合同作为一种民事法律行为，首先要求行为人具有相应的民事行为能力，双方的意思表示真实，且所订合同内容不违反法律及公序良俗原则。本案原告虽未能向本院提交其与被告某某房开公司签订的书面商品房买卖合同，但根据其提交的购房款收据、摊位计算单及商品房买卖交易习惯，应视为双方确已签订商品房买卖合同，对双方合同约定的事项，可以参照本院审理的被告某某房开公司所涉及的商品房买卖合同纠纷系列案中与其他业主签订的商品房买卖合同的相关约定。原告于合同订立时虽属限制民事行为能力人，不具备单独签订商品房买卖合同的主体资格，但涉案合同是其父余某乙作为法定代理人以其名义亲自代签，并一次性付清了购房全款，该合同的签订对余某丁而言是设定权利而非义务，实质上是一个纯获利益的合同，其法定代理人以其名义代签的商品房买卖合同并未违反相关法律的规定，应为合法有效。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。根据商品房买卖交易习惯，被告应将预售商品房在房产管理部门进行预售备案登记，被告出售给原告的摊位未进行预售备案登记，违反了交易习惯，给原告造成损失，应承担相应的民事责任。参照其他业主与被告所订合同第十三条关于逾期交房买受人有权退房及退房后有关违约责任的约定，属合同约定解除后违约方对守约方承担责任的违约条款，根据该条约定，被告交房的期限为2012年5月1日前，但其直至原告等业主起诉时超出该期限一年多的时间仍未履行交房义务，明显逾期该条约定的120日，且无正当合理的抗辩事由，本案在审理过程中，被告就何时交付房屋亦未作明确告知，致使原告订立合同的目的不能实现，双方已无继续履行合同的必要。原告要求被告退还购房款，在合同有效的前提下，实际系原告行使合同解除权，本院应予支持。原告于2013年10月21日向被告履行了必要的通知义务，故双方的合同依法已于该日解除，本院予以确认。合同解除后，双方依合同产生的权利义务虽然终止，但上述违约条款是当事人对可能出现的违约事项对应的补偿方式作出的约定，其作用在于违约事实发生后对非违约方的损失进行清理和结算。因此，该违约条款性质上属于清理和结算条款，合同解除后并不影响其独立存在的效力，根据被告逾期违约情况，双方关于由被告按原告已付全款的1%支付违约金的约定经计算仅为361.8元，明显低于原告的损失，原告据此主张按同期银行贷款利息赔偿其经济损失合理合法，本院应予支持。被告在施工中存在违规增层并因此被有关部门责令整改、限期拆除或处罚，只是其承担行政责任的一个方面，并不影响其依据事实和法律应承担的民事责任。被告关于未与原告签订商铺房买卖合同、原告支付的购房款被告未收到的抗辩意见，因未向法庭提交任何证据证明，故本院不予采信。据此，为维护正常的社会经济秩序，保障交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告余某丁与被告贵州某某房地产开发有限责任公司签订的摊位编号为1—2XX号的《商品房买卖合同》于2013年10月21日解除；二、被告贵州某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内退还原告余某丁因购房已付的全部款项共计36180元，并以此款项为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2011年5月17日起计付利息至购房款全部退还之日止。案件受理费708元，由被告贵州某某房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。审判长  马天宝审判员  王定国审判员  闫继月二〇一四年十月十三日书记员  徐 可