四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0411民初1217号 原告：熊伟，男，1974年3月出生，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：李晓丹，四川明俐律师事务所律师。 被告：攀枝花恒圣房地产开发有限公司，住所地攀枝花市仁和区下沙沟公园内B2管理用房。 法定代表人：曾金元，该公司总经理。 被告：李坤琼，女，1967年9月出生，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：廖乾根，四川川滇律师事务所律师。 原告熊伟与被告攀枝花恒圣房地产开发有限公司（以下简称恒圣房地产公司)、李坤琼房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告熊伟及其委托诉讼代理人李晓丹，被告恒圣房地产公司法定代表人曾金元、被告李坤琼及其委托诉讼代理人廖乾根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊伟向本院提出诉讼请求：1.判令二被告签订的《商品房买卖合同》（预售）无效；2.判令原告与被告恒圣房地产公司关于仁和区攀枝花大道南段附2-22号房屋的买卖合同继续履行并完成过户手续；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由，2016年12月，原告与被告恒圣房地产公司签订《商品房买卖合同补充协议》，之后原告支付购房款12万元，并多次要求继续履行合同、办理过户手续，恒圣房地产公司以各种理由推诿，2018年10月，原告才知晓该套房屋已被被告李坤琼预告登记，现原告认为二被告恶意串通侵害原告合法权益，故起诉至法院。 被告恒圣房地产公司辩称，原告与我公司间房屋买卖协议无异议，因公司法定代表人出现变更，导致案涉房屋存在两次出售情况，公司与李坤琼间房屋买卖不真实，公司将第二层所有房产出售给4名股东，是以股东的投资款来抵扣房款，2019年3月2日出具给李坤琼的收款收据不是案涉房屋购房款。 被告李坤琼辩称，确认合同的效力只能是当事人，案外人熊伟不适格，李坤琼没有串通的故意和行为，是通过正常的渠道从恒圣房地产公司购买的商铺，因恒圣房地产公司出现资金问题，故公司以打包的形式将第二层所有房产（含案涉房屋）出售给李坤琼。针对本案一房二卖的情形，原告不能取得该房产，而是应请求返回房屋款、支付违约金等方式向公司主张权利，另原告2016年12月份签订的补充协议，却在2018年12月份才主张继续履行合同，支付购房款，违反了商品房买卖常识，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2016年12月，原告与被告恒圣房地产公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告公司开发建设的“君悦尚都”2幢2层995附22号（即仁和区攀枝花大道南段995号附2-22），面积94.04平方米，总价65万元。合同签订后，该月月底原告向恒圣房地产公司支付了购房款12万元。2017年8月27日，恒圣房地产公司与李坤琼签订《商品房买卖合同》（预售），约定李坤琼购买被告公司开发建设的位于仁和区攀枝花大道南段995号附2-22的房屋，出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户。2017年8月21日，李坤琼向恒圣房地产公司法定代表人曾金元个人账户汇入30万元，2017年9月7日，李坤琼向攀枝花市房地产管理局申请商品房买卖合同备案网签，该局认定该商品房合同备案网上签订时间为2017年8月30日10:39:56。2017年12月15日，恒圣房地产公司向李坤琼出具《情况说明》，载明“攀枝花恒圣房地产开发有限公司开发的“君悦尚都”项目，李坤琼名下995附2-1号、995附2-7号、995附2-10号、995附2-13号、995附2-14、995附2-17号、995附2-18、995附2-22号以上房源已付清全款”。2019年1月14日，李坤琼申请对案涉房产预告登记而获准。2019年3月7日，恒圣房地产公司向李坤琼出具收款收据，载明收到李坤琼995附2-22号购房款282120元。现原告认为二被告恶意串通而损害其合法权益，诉至本院。 另查明，2014年8月24日，陈建国、夏红、李文芳、王万树等15名自然人与恒圣房地产公司签订《房地产项目合作协议》，双方约定共同投资开发“君悦尚都”项目，合作方式为共同出资、共同经营、共同管理、利益与风险共单共享.之后15名自然人陆续出资1788万元，恒圣房地产公司则未补足出资，2016年10月8日，14名自然人作为原告，向人民法院提起诉讼，要求恒圣房地产公司补足出资，经攀枝花市仁和区人民法院（2016）川0411民初1736号民事判决书及攀枝花市中级人民法院（2017）川04民终259号民事判决书判决，恒圣房地产公司履行补足出资义务。2017年8月8日，陈建国、夏红等15名自然人与恒圣房地产公司签订《协议书》，载明“…《房地产项目合作协议》中出资金额、占项目股份比例为…夏红出资225万元，占项目4.5%股份…就本协议项下约定的解除合作协议所附条件成就后，合作协议予以解除…恒圣房地产公司自协议书签订之日起二日内返还15名自然人出资款，15名自然人同意在收到恒圣房地产公司返还的出资款后，向恒圣房地产公司购买“君悦尚都”项目…”。随后，陈建国、夏红、李文芳、王万树4人以恒圣房地产公司应返还的出资款作为购房抵扣款，共同购买了“君悦尚都”2#楼第二层全部房产，因夏红与李坤琼系夫妻关系，在该系列房屋买卖合同中均是李坤琼作为买受人，共购买了以下房源：995附2-1号、995附2-7号、995附2-10号、995附2-13号、995附2-14、995附2-17号、995附2-18、995附2-22号。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述和相关书证等在案佐证。 本院认为，原告与被告恒圣房地产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效；原告已付购房款12万元，恒圣房地产公司无异议，本院予以确认；现恒圣房地产公司同意继续履行该协议，并表示愿意协助办理过户手续，本院不持异议。而恒圣房地产公司与李坤琼签订的《商品房买卖合同》（预售），并非双方真实意思表示，存在恶意串通之情形，表现在：1.购房款及其交付不符合日常交易习惯，双方于2017年8月27日签订合同，约定2017年8月28日付清房款282120元，李坤琼辩称已于2017年8月21日支付了房款30万元；针对案涉同一套房屋，原告购房款为65万元，李坤琼却仅28万余元；2.收款收据出具不合常理，2017年12月15日，恒圣房地产公司向李坤琼出具《情况说明》，载明涉案房款已付清，却在2019年3月7日，恒圣房地产公司才向李坤琼出具收款收据，载明收到李坤琼995附2-22号购房款282120元；3.购房款支付不符约定，《商品房买卖合同》（预售）第十一条明确约定“出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户”，而李坤琼支付的30万元却汇入恒圣房地产公司法定代表人个人账户；4.恒圣房地产公司前后辩称意见矛盾，庭审中，其认可李坤琼意见，而庭后恒圣房地产公司自认30万元非购房款，系借款，2019年3月7日的收款收据不具真实性，应李坤琼要求出具的；5.夏红与李坤琼系夫妻关系，其与恒圣房地产公司存在生效判决确定的债权债务，结合2017年8月8日的《协议书》，进一步明确双方是以投资款抵扣购房款，这种以房抵债的“购房合同”存在侵害其他债权人利益的可能；6.于法无据，恒圣房地产公司辩称其法定代表人的变更，导致案涉房屋是否出售不清楚。对于上述不合理或瑕疵之处，二被告在诉讼过程中未作出合理解释，可以推定其主观心态是故意而为之。本案争议房产系恒圣房地产公司所有财产，对案涉房屋的购房款，在李坤琼没有确凿证据证实已支付的前提下，二被告之间转让房屋的行为符合“恶意串通”，且侵害了第三人即本案原告的利益，违反了法律的强制性规定，因房屋转让而形成的合同应认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告攀枝花恒圣房地产开发有限公司与被告李坤琼于2017年8月27日签订的《商品房买卖合同》（预售）无效； 原告熊伟与被告攀枝花恒圣房地产开发有限公司于2016年12月签订的《商品房买卖合同补充协议》继续履行并完成过户手续。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10300元，减半收取5150元，保全费3770元，合计8920元，由被告攀枝花恒圣房地产开发有限公司和李坤琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限最后一日起二年内。 审判员  梁炳洪 二〇一九年六月二十八日 书记员  冯 明