广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初4018号 原告:李开其，女，1984年9月28日出生，壮族，住柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：覃远湘，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄河，广西民族律师事务所律师。 被告：广西保利置业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区厢竹大道**附楼****房，统一社会信用代码：91450000690217556D。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁飞，广西保利置业集团有限公司法务专员。 委托诉讼代理人：岑晨，广西保利置业集团有限公司法务专员。 原告李开其与被告广西保利置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告李开其的委托诉讼代理人覃远湘，被告广西保利置业集团有限公司的委托诉讼代理人梁飞、岑晨到庭参加诉讼。当事人在诉讼过程中申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告李开其向本院提出诉讼请求:1、被告在判决生效之日起15日内提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求被告提供的其他证件材料并协助原告办理房屋所有权登记；2、判令被告支付原告案件受理之日前逾期违约金20000元；3、判令被告向原告支付案件受理之日后逾期违约金（以原告已付房款总额为基数，从2018年6月21日起每日按中国人民银行公布的金融机构同期逾期贷款利率为标准支付违约金至被告协助原告办理完结房屋所有权登记之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告就西乡塘区保利·爱琴海12号楼2单元2304号屋签订《南宁市商品房买卖合同》。双方合同第九条约定2012年12月31日交房，约定房屋总价款为704763元（已支付），第十七条规定第3款规定被告应在交房后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需要被告提供的证件资料提交给买受人。否则应按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房价的0.5%。直至今日，被告尚未依约履行上述义务，应当限期继续履行并承担违约责任。但被告利用其强势地位制定所谓的“最高不超过总房价的0.5%”的格式条款，相当于逾期50天以后不再需要再支付违约金，在逾期天数不断增加情况下，原告为获得产权而支付的对价必然日益增加，原告因为无法办理房产登记，导致原告无法转让、再购房屋无法贷款或者利率上涨、无法迁徙等损失难以计算。原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在原告实际损失数额无法确定情况下，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该标准计算损失数额明显高于上述合同约定的违约金额，故请求法院根据《合同法》第一百一十四条之规定调高违约金计算标准如诉请,以督促被告尽快履行严重逾期并影响到众多购房者的合同基本义务。 被告广西保利置业集团有限公司辩称：一、根据合同约定，被告仅对己方过错承担违约责任，但涉诉房屋延期办证除被告原因外更有政府甚至是原告自身的原因，原告借此向被告主张逾期违约金有悖公平合理原则，请求法院予以驳回。规划核实是涉诉房屋办理现售备案证明的前置程序。涉诉房屋因以下各方原因导致规划核实无法通过，进而造成延期办证结果：1、原告方面，因部分原告为一己私利违反商品房买卖合同约定，将原设计为开放式的阳台直接用防盗网等予以封闭，导致整个项目无法按照新政策通过规划核实。2、被告方面，在商品房买卖合同签订时，“偷面积”为房地产行业的惯例。为追求客户良好居住体验，被告遵循这一行业惯例，超出商品房买卖合同约定的面积建设房屋，因超面积建设导致按照新政策无法通过规划核实。3、政府方面，2014年政府施行的是规划验收政策，仅对房屋的建筑物外轮廓进行验收，在这一政策下南宁区域开发商普遍采取在室内超面积建设的方式提升客户的居住体验。2014年后政府实行的是规划核实政策。这一新政策出台时，政府仅公告了规划核实与竣工验收政策的衔接，但未就如何进行规划核实出台实施细则。直至2016年左右，政府对2014年开始报建的房屋进行规划核实时，所有开发商才得知政府的规划核实增加入户验收的流程。这一流程的增加直接曝光开发商“偷面积”的行为。因新旧政策过渡期间，政府缺乏对“偷面积”行为的处置经验，而南宁市同期开发的所有楼盘几乎都面临同样问题不宜草率处置。为此，政府方面经多方研究直至2017年7月才发布《关于房地产项目竣工规划核实涉违法建设处置工作推进会会议备忘录》初步确认处置方案。按照该方案由开发商通过整改及缴纳巨额罚款等方式为“偷面积”行为买单，以推动现售证办理。2017年10月房产局职能由不动产局全面接管。因管理机构变更而系统未能自动接轨，相关证照办理工作停滞了将近半年。此外，为解决系统对接问题，不动产局在办理现售备案时增加了“权籍调查”等流程，导致现售备案办理延迟。经被告攻坚克难，现爱琴海项目现售备案证明的办理已经有突破性进展。二、原告因被告“偷面积”得到至少比合同约定多30%的房屋使用面积，该部分属于不当得利。原告在被告为其享有的额外利益买单后，仍主张超出合同之外的违约金，有违公平合理原则。我方请求法院支持被告入户对原告的房屋整改至合同约定的交付面积，进而推进房产证的顺利办理。三、现售备案证明并非被告单方能够推进，需原告配合方能办理。请求法院封闭阳台的两户原告拆除封闭阳台，以顺利推进相关证件的办理，同时驳回原告要求被告15日内提供《房屋现售备案证明》的诉讼请求，具体的材料提供日期应以政府办结之日为准。四、延期办证违约责任不是被告单方决定，而是原被告双方从3种违约责任中共同选择的结果，因此约定合法有效。即便是法院支持原告主张违约金的诉请，也应以合同约定为限，请求法院驳回原告要求按照贷款利息支付违约金的诉讼请求。1、《商品房买卖合同》共设置了3种可供选择的延期办证违约责任，原被告经协商一致放弃前两种违约责任而选择了第三种违约责任，且已通过下划线的方式予以特别标注，因此合同约定不存在显失公平的或其他导致条款无效的情形。根据禁止反言原则，原告无权向被告主张合同约定之外的违约金。2、《商品房买卖合同》约定的延期办证违约责任既是双方意思自治的体现，同时也符合公平合理原则。延期办证不同于延期交房，既不影响房屋的实际居住权利也不影响房屋跟随市场的升值或者贬值，因此对原告并未造成实际的影响，因此约定的违约责任公平合理。五、原告并未变卖涉案房屋根本不存在任何实际损失，当然也不存在损失无法计算的情形，其主张因损失无法计算而需按照贷款利率计算损失的诉请缺乏事实依据。此外，在合同已明确约定违约责任的情况下，原告引用《关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》主张被告按照贷款利息向其支付违约金于法无据。1、在未办理房产证的情况下，业主可以通过向开发商申请配合办理更名手续的途径实现房屋另售。如原告有变卖涉案房屋的需求完全可以通过百度或者房屋中介等查询到解决途径，但是被告至今未收到任何原告的申请，说明原告并无变卖房屋需求，也未产生任何诉状中提及的损失。2、《关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的完整表述为“合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。即在有合同约定的情况下仍应遵循合同约定。原告在有合同约定情况下引用该条款要求被告按照贷款利息计算违约金属于断章取义，于法无据，请求法院驳回其诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市西乡塘区秀厢大道东段81号保利·爱琴海12号楼由被告开发建设，被告广西保利置业集团有限公司已取得该项目12号楼的商品房预售许可证。2013年3月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买保利·爱琴海12号楼2单元2304号，购房总价为704763元，该合同第九条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方办理了合同登记备案，原告支付了全部购房款，并于2014年12月23日接收房屋。2019年1月19日，被告在《南国早报》发出《关于办理不动产权证的公告》，通知各业主所涉项目已具备办理不动产权证条件，并于2018年10月23日取得商品房现售备案证明。2019年1月19日，原告向被告交纳代办服务费。涉案房屋于2018年10月23日办理商品房现售备案证明，该房屋于2019年5月10日取得房产证，原告于2019年5月25日在被告处领取涉案房屋的不动产权证。原告以被告逾期提交办理房屋权属证书登记所需资料为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，经本院释明，原告明确其起诉时主张的逾期违约金指的是逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金。 另查明，原告（甲方委托人）就案涉房产改造与被告（乙方受委托人）签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定乙方保证在合同第九条规定的交付日之前开始对房屋进行装修、改造施工；乙方按甲方的要求对房屋进行使用功能改造优化（具体详见本协议附件）；由于甲方要求对该房屋进行局部加板等装修、改造工程，该装修、改造还需要对房屋隔断即在合同附件一的基础上按装修改造示意图（详见附件）进行拆建、隔断，因此，双方一致同意，该房屋装修、改造完工及交付时间为合同约定交房时间之前。协议书还对其他事项进行了约定。原告同时在协议书附件即涉案房屋改造前后平面图上签名捺印，该平面图显示，涉案房屋改造前的花池、阳台等部分经改造将作为房屋套内面积使用。 再查明，2018年1月29日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对被告作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字[2018]2号），主要载明：被告在南宁市建设的“保利·爱琴海5#-13#楼”项目，在实际建设工程中存在将原批花池部分改为套内及阳台，原设计为上空部分改为套内，原批阳台部分改为封闭阳台，原设计为露台改为阳台，部分楼层外立面部分墙砖改为涂料等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对被告作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（35990384.48元）百分之十罚款，罚款金额3599038.45元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。被告已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上诉罚款。 本院认为：原、被告出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 一、关于原告诉请被告提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求的其他证件材料并协助原告办理房屋所有权登记的问题，由于被告已为原告办理了涉案房屋的不动产权证且原告已从被告处领取了该证，说明被告已履行了相应的合同义务，现原告在本案中仍要求被告履行该合同义务，本院不予支持。 二、关于被告应否承担违约责任问题，应结合合同约定事项在实际履行中的逾期原因及各方过错综合认定，具体分析如下：1、根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，被告应在交付商品房之日起720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。被告在2014年12月23日将上述房屋交付原告使用，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告基于商品房预售合同关系，在已向原告交付房产的基础上，根据合同第十七条约定，理应在2016年12月12日前完成上述合同义务，并同时履行协助原告办理房屋所有权登记的合同附随义务。2、从2018年1月29日的《行政处罚决定书》的内容可知，案涉房产至今尚未能办证的原因，系因对原批阳台、花池、上空、露台等部位的改造而导致案涉房产不符合建设工程规划许可证的要求；而原告已就案涉房产出具了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，委托被告对案涉房屋进行前述改造，其改造成果亦由原告享有，故原告对改造可能影响房屋规划验收的后果理应明知，又系改造成果的实际享有者，其对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》并影响房屋所有权证办理的后果亦负有一定责任。3、虽然原告对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》负有一定责任，但被告并非可以无限期延后履行其合同义务；由于被告已于《行政处罚决定书》作出之日缴清了罚款，无法通过规划验收的因素已即时消除，故对于《行政处罚决定书》履行期限届满后办理《商品房现售备案证明》进一步延长的时间已不属于规划验收问题，不可归责于原告方，应由被告负责。 双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项约定的是被告逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给原告的违约金。如前所述，未能通过规划验收的障碍已随着罚款的缴纳而消除，被告理应即时办理《商品房现售备案证明》并将办证所需的其他材料一并交给原告，故在被告缴清罚款后办证资料交付时间仍进一步延后的违约责任应由其自行承担。由于被告实际于2018年1月29日已缴清罚款，若因其在行政处罚决定书确定的履行期限届满前缴纳罚款而将逾期违约金起算点提前，有违督促当事人及时缴纳罚款的价值导向，故即使被告提前缴纳罚款，亦不应减少其因法定的行政处罚履行期限而产生的期限利益，其承担逾期违约金的起算点，仍应自行政处罚履行期限届满起算。故被告应向原告支付逾期违约金的期限，应自决定书确定履行期限届满之次日即2018年2月14日起算；对于违约金计算的截止时间，根据《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项的约定，被告作为出卖人负有在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》以及将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人共两项合同义务，同时该合同条款约定双方选择以买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，但根据现有证据查明的事实，被告于2014年12月23日交付房屋后，原告于2019年1月19日向被告交纳代办服务费以委托被告代为办理房产证，该行为应视为双方协商变更了合同内容，故从原告交付代办服务费之日起，被告所负的合同义务变更为为原告办理产权证，而并非向原告提交办理产权登记所需的资料，但并未免除被告应在约定期限内办结商品房现售备案证明的合同义务，结合该合同条款约定的违约金对应的违约行为系违反上述两项合同义务的内容，且原告系在涉案房屋的商品房现售备案证明取得之后交纳代办服务费的情况，原告依据该合同条款主张的违约金应计至原告交纳代办服务费之日。 至于被告辩称原告已因“偷面积”而获利、被告无需再支付违约金。本院认为，被告作为专业的房地产开发企业，其在报送规划设计材料、签订商品房买卖合同时应较普通买受人负有更为审慎的注意义务，对于可能导致无法通过正常规划验收并影响办理现售备案证明的“偷面积”等销售行为理应避免或提请买受人注意，同时，被告因“偷面积”等销售行为而获取的售房红利亦不可忽视，故被告以原告因“偷面积”获利为由主张完全免除其违约责任，理据不足，本院不予支持。 至于违约金的计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项约定被告逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给原告的违约金按已付购房款的每日万分之一计算，现原告主张被告按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于出卖人逾期办证应承担违约金计算标准的规定承担违约责任，由于双方已明确约定违约金的计算标准，原告未对其主张的其他损害后果产生的事实予以举证，原告以“损失数额难以确定”为由按上述司法解释规定以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，本院不予支持，违约金应按双方合同约定的标准计算。被告抗辩违约金计算标准过高，但未能举证予以反驳，本院对被告的该抗辩主张不予支持。关于违约金是否延续计算的问题，虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定违约金“最高不超过总房款的0.5%”，但房屋不能办理产权证的事实在被告履行其义务之前处于持续状态，这种持续性对原告行使物权必将造成障碍，使原告为获得产权而支付的对价日益增加，而且，如仅按合同约定来负担违约金，不利于督促违约方履行其应负合同义务，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的约定，本院对于原告主张延续计算违约金予以采纳并酌情调整本案逾期提交办理房屋权属登记所需资料的违约金计算方式：以已付购房款704763元为基数，自2018年2月14日起计至原告李开其向被告广西保利置业集团有限公司交纳代办服务费之日即2019年1月19日止，按每日万分之一计付，上述违约金共计23961.9元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告广西保利置业集团有限公司向原告李开其支付违约金23961.9元； 驳回原告李开其的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费150元，由被告广西保利置业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 农慧兰 二〇一九年六月二十四日 法官助理 韦 娜 书 记 员 宁文惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。