成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书(2013)金牛民初字第3795号原告高金玉，女，汉族，1955年9月9日出生，住成都市金牛区。原告卢玮，女，汉族，1981年10月25日出生，住成都市金牛区。以上二原告的共同委托代理人杜林，四川应天缘律师事务所律师。被告陈维军，男，汉族，1970年3月18日出生，住四川省简阳市太平桥镇。被告黄安建，男，汉族，1975年10月2日出生，住四川省简阳市草池镇。以上二被告委托代理人陈晓辉，四川益正律师事务所律师。被告陈勇，男，汉族，1989年1月21日出生，住四川省简阳市高明乡。被告谢立，男，汉族，1981年8月21日出生，住成都市锦江区。以上二被告委托代理人韩重辉，成都市成华区达和法律服务所法律工作者。原告高金玉、卢玮与被告陈维军、黄安建、陈勇、谢立所有权确认纠纷一案，本院于2013年5月23日受理后，审理过程中，高金玉、卢玮申请对房屋购销合同中手印及字迹的先后顺序等事项进行司法鉴定，本院予以准许。本案依法适用简易程序，由代理审判员施建华独任审判，于2013年7月26日和2014年9月22日公开开庭进行了审理。原告卢玮、高金玉的委托代理人杜林，被告陈维军、黄安建的委托代理人陈晓辉，被告陈勇、谢立的委托代理人韩重辉到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告高金玉、卢玮诉称，2013年4月24日，陈勇到高金玉、卢玮居住的成都市金牛区蜀西路*号*栋*单元*楼*号房屋（以下简称诉争房屋）要求高金玉、卢玮搬走，称此房已由陈勇购买。高金玉、卢玮才知道自己的房屋在毫不知情的情况下被人非法出售。高金玉、卢玮从未见过陈勇。高金玉、卢玮到成都市房屋管理局查询得知，诉争房屋被陈维军以400000元（注：本案判决书所涉及的钱款金额均为人民币）价格卖给陈勇，由陈勇和谢立按份共有，其中陈勇占99%的份额，谢立占1%的份额。陈维军以卖房方委托代理人的身份持成都市国力公证处（2011）川国公证字第43868号委托公证书（以下简称43868号公证书）于2013年4月24日办理了诉争房屋的过户手续。高金玉、卢玮查询到（2011）川国公证字第43869号公证书（以下简称43869号公证书）公证的借款协议，内容为高金玉、卢玮向黄安建借款500000元，一年后归还，如不履行归还义务，黄安建有权凭借43868号委托公证书以代理人身份出售诉争房屋。以上借款协议并未实际履行，黄安建和陈维军无权处理诉争房屋，为此，诉至法院请求判令：1.确认黄安建和陈维军无权处理诉争房屋；2.撤销房屋购销合同；3.陈勇、谢立返还诉争房屋。被告黄安建辩称，高金玉、卢玮于2011年5月找到黄安建要求帮忙借款。高金玉、卢玮与黄安建于2011年5月30日签订《借款协议书》约定借款500000元，借款期限为1年，从2011年5月30日至2012年5月30日。2011年6月2日，高金玉、卢玮与陈维军签订委托书，在高金玉、卢玮不能清偿债务的情况下陈维军有权凭委托书卖房，并用售房款归还借款及利息等。2011年6月14日，以上借款协议和委托卖房协议在成都市国力公证处办理了公证。黄安建因资金不够向案外人方余珍借款，方余珍于2011年6月3日与简阳市农村信用合作联社海螺分社（以下简称农村信用社海螺分社）签订个人借款合同，并由高金玉、卢玮作担保人。2011年6月3日和2011年6月5日，农村信用社海螺分社分二次向方余珍转款500000元，黄安建将500000元借给高金玉、卢玮使用，并与二人签订了《个人借款及担保合同》，该合同第一条第一款载明“黄安建已将借款500000元支付了高金玉、卢玮”。2012年6月21日，农村信用社海螺分社向借款人方余珍和担保人高金玉、卢玮发出《逾期贷款催收通知书》。方余珍于2012年6月30日签收，高金玉、卢玮于2012年8月17日签收。贷款到期后，方余珍多次催黄安建还款，黄安建要求高金玉、卢玮还款500000元及利息。2012年8月17日，陈维军介绍高金玉、卢玮与陈勇签订房屋购销合同，售价为800000元，高金玉、卢玮要求陈维军按照委托协议代办过户手续。2013年2月27日，黄安建代高金玉、卢玮还清农村信用社海螺分社贷款。2013年3月18日，陈维军与陈勇在成都市房产交易中心签订《存量房屋买卖合同》，合同约定为政府指导价400000元，实际成交价是800000元。黄安建、陈维军将800000元用于还清高金玉、卢玮借款本息及税费。2013年3月22日，诉争房屋登记在陈勇名下。综上，黄安建、陈维军依据公证委托书在高金玉、卢玮不能还款的情况下出售诉争房屋，房价经过高金玉、卢玮认可，行为属于有权处分，综上请求驳回高金玉、卢玮的诉讼请求。被告陈维军的答辩意见同黄安建。被告陈勇辩称，2012年8月，陈勇得知陈维军替人售房，2012年8月17日，陈勇与陈维军一同与高金玉、卢玮商量购房事宜，双方签订了房屋购销合同，约定房屋售价为800000元及买卖相关事宜。房屋购销合同约定，陈勇向陈维军支付购房款即等于向高金玉、卢玮支付购房款。签订房屋购销合同当日，陈勇向陈维军缴纳了50000元定金。2013年3月18日，陈勇与陈维军在成都市房管局交易大厅签订了《存量房屋买卖合同》，并按照房屋购销合同的约定向陈维军支付了730000元，合同上填写的售价400000元是政府指导价，实际售价是800000元。2013年3月22日，陈勇取得了诉争房屋的所有权证。陈勇购房支付了购房款780000元，还有20000元是拿到房子后再支付，陈勇合法取得了诉争房屋的所有权证，是诉争房屋的合法所有人，故请求驳回高金玉、卢玮的诉讼请求。被告谢立辩称，2013年4月24日，陈勇将诉争房屋1%的产权过户给谢立，2013年6月5日，谢立又将诉争房屋1%的产权过户返还给陈勇，因此谢立与本案没有关联性，不是本案的适格主体，故请求驳回高金玉、卢玮的诉讼请求。经审理查明，诉争房屋的产权原登记在高金玉、卢玮名下。2011年5月30日，高金玉、卢玮与黄安建签订借款协议，约定黄安建出借500000元给高金玉、卢玮，借款期限为12个月，从2011年5月30日至2012年5月30日止。借款协议第四条约定“本协议签订后，甲方（即黄安建）以现金方式将借款500000元整支付给乙方（即高金玉、卢玮）。乙方收到借款时应向甲方出具收条（收据）。借款协议第九条约定“当乙方到期不履行或不完全履行给付义务时，甲方有权执乙方出具给甲方的经公证处公证的委托书以乙方代理人的身份出售属乙方高金玉、卢玮共同所有的诉争房屋，该借款的本息及实现债权的费用从售房款中扣除，剩余部分由甲方归还乙方，且双方约定委托公证书由公证处代为保管至借款到期之日”。2011年5月30日，高金玉、卢玮与陈维军签订委托书，内容为“高金玉、卢玮委托陈维军代为办理诉争房屋的如下事宜：1.办理诉争房屋提前还清贷款的一切事宜，到相关部门注销诉争房屋抵押登记，领取产权证；……3.办理诉争房屋注销抵押登记后的出租、出售、查档、签订租赁合同、买卖合同、代收租金、售房款及产权过户、协助买方领证的相关手续；4.办理、领取诉争房屋国有土地使用权证并办理过户及协助领证的一切事宜。……在办理诉争房产的委托事项中所缴纳的各项费用由受托人承担，受托人在相关文书上的签字委托人均予以认可。委托期限：从2012年5月31日起至上述事宜办完为止。”同日，高金玉、卢玮与黄安建、陈维均在成都市国力公证处就上述借款协议和委托书分别办理了公证，即43869号和43868号。高金玉、卢玮在成都市国力公证处询问笔录中陈述“我们向黄安建借款人民币500000元，我们提供位于成都市金牛区蜀西路*号*栋*单元*楼*号的住宅房屋作为抵押担保，如我们未按期还款，该房由借款人执我们出具的委托书提前还按揭并出售上述房屋，用于归还借款。受托人陈维军，委托期限从2012年5月31日起至委托事项办完为止…………委托书交你处（指公证处）保管。在借款到期时，如我们尚未还款，由受托人到你处领取，但必须通知我们，如在三个工作日内仍无法与我们联系，受托人有权将该委托公证书领取……”，“自愿办理委托公证，无人胁迫”。2012年10月15日，陈维军在成都市国力公证处领取了委托公证书和借款协议公证书。成都市国力公证处有一份电话记录为“受托人陈维均于2012年10月15日向我处领取公证书，为核实有关情况本人用本办公室86****96拨打13*******57，经核实对方是卢玮，并向其说明黄安建、陈维军、卢玮、高金玉于2011年5月30日在本处办理借款协议，委托书已于2012年5月31日到期，请来领取，卢玮说她忙，由受托人陈维军领取”。经核查，电话记录中13*******57号码系卢玮曾用过的电话号码。2013年5月10日，卢玮到成都市国力公证处领取了公证书复印件。2011年6月6日，高金玉、卢玮与黄安建又签订了一份《个人借款及担保合同》，该合同第1条内容为“借款人和抵押人（即高金玉、卢玮）从黄安建处借款500000元整，该款项在合同签署当日甲方（即黄安建）已一次性支付给乙方（即高金玉、卢玮）”，第2条内容为“抵押人（即高金玉、卢玮）愿意以诉争房屋1套的全部权益抵押给出借人（即黄安建），作为偿还本合同项下借款及其他一切相关费用的担保。三、借款和还款期限。1.借款期限1年，自2011年6月6日至2012年6月5日。2.借款利息：每月按借款总金额的2%计算应收利息。”另查明，案外人方余珍于2011年6月3日与农村信用社海螺分社签订个人借款合同，约定借款500000元，借款期限为2011年6月3日至2012年6月2日，高金玉、卢玮以诉争房屋作为担保财产为方余珍的上述贷款提供担保，并在成都市城乡房产管理局办理了抵押登记，担保债权金额为800000元，担保范围为主合同项下全部债务。2011年6月3日和2011年6月5日，农村信用社海螺分社分二次向方余珍转款500000元。2012年6月21日，农村信用社海螺分社向借款人方余珍和担保人高金玉、卢玮发出《逾期贷款催收通知书》。方余珍于2012年6月30日签收，高金玉、卢玮于2012年8月17日签收。2013年2月27日，方余珍以上贷款本息共计572600.99元予以结清。又查明，高金玉、卢玮与陈勇签订的房屋购销合同约定房屋价款为800000元，付款方式为乙方（即陈勇）第一次支付购房定金50000元，第二次在房地产中心办理过户手续时支付730000元，第三次代办完过户手续后，乙方拿到房屋和新产权证时付清20000元。房屋购销合同第三条约定“甲（指高金玉、卢玮）乙双方于2012年8月17日至2013年3月29日到成都市房产交易中心办理过户手续”。备注内容为“此房款由陈维军代收，交与陈维军的房款视为交与高金玉、卢玮，此款首先偿还黄安建500000元本金及相关费用。2013年3月18日，陈维军持43868号公证书与陈勇在成都市房产交易中心签订《存量房屋买卖合同》，合同载明房屋价款为400000元，并办理了诉争房屋产权过户手续。2013年3月22日，诉争房屋产权登记在陈勇名下。2013年4月24日，陈勇将诉争房屋1%的产权过户给谢立，2013年6月5日，谢立又将诉争房屋1%的产权过户返还给陈勇。再查明，本案在审理过程中，高金玉、卢玮申请对借款协议公证书和房屋购销合同上高金玉、卢玮签字盖手印时间进行对比鉴定，以确认两份文件上形成时间是否一致，同时申请对房屋购销合同中第一至第八条和备注内容是否在高金玉、卢玮签字按手印后添写的进行鉴定，但因各方当事人均未提供符合鉴定条件的鉴定材料，故未能作出鉴定结论。以上事实有43868号、43869号公证书及档案记录、房屋购销合同、个人借款合同、成都市房地产抵押登记申请书、个人借款及担保合同、逾期贷款催收通知书、贷款还款凭证、存量房屋买卖合同、房屋信息摘要、鉴定申请书、退案函以及庭审笔录等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是陈维军是否有权处分诉争房屋，房屋购销合同是否合法有效。高金玉、卢玮与黄安建签订借款协议、与陈维军签订委托书并办理公证均是在2011年5月30日，借款协议到期时间是2012年5月30日。陈维军领取公证书时间是在2012年10月15日，与陈勇办理诉争房屋过户手续是在2013年3月18日。高金玉、卢玮在公证处陈述在未还款的情况下由陈维军持委托公证书售房，从借款协议签订至诉争房屋办理过户手续的时间跨度将近2年，高金玉、卢玮若认为借款协议未实际履行，并未实际收到借款，陈维军无权处分诉争房屋时，有充足的时间可以通过合法途径要求与黄安建解除借款协议，并且完全可以向相关机构申请撤销委托公证书，但高金玉、卢玮并未向相关机构主张过任何权利。委托公证书内容系高金玉、卢玮真实意思表示，形式要件和内容均符合法律规定，委托公证书在未被依法撤销之前，具有法定效力和对外公示效力，陈维军作为受托人持委托公证书与陈勇办理了诉争房屋过户手续符合委托公证书的内容和法律规定，系有权行为。故高金玉、卢玮关于黄安建和陈维军无权处理诉争房屋的主张与事实不符，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。高金玉、卢玮主张房屋购销合同以及2011年6月6日签订的《个人借款及担保合同》均系空白合同，但未提供相应证据予以证明。本院认为，高金玉、卢玮作为具有完全民事行为能力的成年人，在签订上述材料时应仔细审查所签署合同的内容，在无相应证据推翻房屋购销合同真实性和证明房屋购销合同存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定可撤销的几种情形，房屋购销合同的内容及效力应予以维护。故高金玉、卢玮关于撤销房屋购销合同的主张，因缺乏证据证明，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”。关于高金玉、卢玮要求陈勇、谢立返还诉争房屋的主张，本院认为，房屋所有权证对外具有法定公示效力，房屋所有权人享有对诉争房屋的占有、使用、收益和处分的权利，高金玉、卢玮不能证明陈勇系非法途径取得诉争房屋所有权，而谢立不享有诉争房屋的所有权，故高金玉、卢玮要求陈勇、谢立返还诉争房屋的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回高金玉、卢玮的诉讼请求。案件受理费200元，因本案适用简易程序，减半收取100元，由高金玉、卢玮负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  施建华二〇一四年十月二十一日书 记 员  马 麟