云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初163号原告：党艳，女，汉族，1991年8月3日出生，身份证住址：云南省普洱市景东彝族自治县。委托诉讼代理人：赵炜昌，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。被告：牛聪林，男，汉族，1986年12月26日出生，身份证住址：云南省曲靖市陆良县。被告：王旭艳，女，汉族，1993年1月2日出生，身份证住址：云南省曲靖市陆良县。两被告共同委托诉讼代理人：赵明武，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。原告党艳（以下简称原告）与被告牛聪林、王旭艳（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵炜昌，两被告的共同委托诉讼代理人赵明武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告牛聪林、王旭艳与原告签订的《房产买卖经纪合同》，归还20000元购房款，并按合同约定内容赔付房屋成交价20%的违约金184000元；2.两被告承担中介费18400元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告于2018年10月21日与原告通过中介签署了位于昆明市的《房产买卖经纪合同》，面积102.53平方米，总房款92万元，首付25万元，于签合同当日支付购房款2万元，23万元经双方一致协商同意于2018年11月15日前支付清并办理公证手续，剩余尾款67万元于房产证办理下来后原告通过银行贷款支付被告，并约定付清首付于2018年11月17日交房给原告，签完合同中介方也明确表示不论哪一方违约不履行合同，则违约方要赔付总房款20%的违约金184000元及支付中介方中介费18400元，被告也明确表示自己不会违约，原告因此去借到款支付剩余23万元房款，借款同时也产生了利息。而后原告在约定的时间期限内告知中介通知并催促被告牛聪林按约定时间付剩余首付款并办理公证，被告未在规定时间办理约定事项，于2018年11月12日见面时明确表示不再向原告出售房屋，单方面解除合同，原告随即向被告及中介方表明不同意解除合同或要求被告归还2万元购房款和房屋成交价20%的违约金并赔偿损失后可同意解约，但被告不同意，在此期间房价快速上涨，导致原告购房延迟错过了购房时机，造成购房成本增加，经协商未果，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉。两被告共同答辩称：1.原告与两被告签订的《房产买卖经纪合同》所约定的房屋至今无产权证，而且该事实在签订合同时双方均已知晓，且原告与中介方存在恶意串通，损害两被告合法权益的情形，故上述合同应属无效；2.即使上述合同有效，两被告现在也同意解除该合同，但两被告不存在违约行为，是原告违约；3.原告请求两被告按合同约定的房屋成交价的20%支付违约金无事实依据和法律依据。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《云南省农村信用社账户交易信息明细》与本案诉争的事实无关联，故对于该份证据，本院依法不予采信；2.原告提交的《收款收据》系原件，且与本案诉争的事实有关，两被告虽不认可该份证据的真实性，但未提交相反证据予以反驳，故对于该份证据，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年10月21日，原告（买方、乙方）与两被告（买方，甲方）及案外人昆明誉诚信房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《房产买卖经纪合同》，约定甲方向乙方购买昆明市房屋（以下简称2507号房屋），建筑面积为102平方米，转让成交价为920000元，甲乙双方约定于甲方房产证（不动产证）办理下来15日内进行过户；乙方于签订合同时支付购房款20000元整，于2018年11月15日前办理定金公证时支付230000元，余款670000元通过银行按揭贷款支付；乙方支付给首付款250000元办理完定金公证时支付，约定时间为2018年11月17日交房；基于丙方提供之服务，乙方支付给丙方18400元整作为佣金，如乙方须贷款时，须支付给丙方贷款代办费1000元整；任何情况下甲方或乙方任何一方未按合同之条款卖出或买入该物业，则毁约一方须即使付予丙方经纪人佣金18400元整，合同签订之日向丙方一次性付清中介费；其他约定事项为：1.贷款部分670000元于办理过户手续3个月内支付；2.甲方用2018年11月15日至2019年5月份的物业管理费抵2018年11月15日前欠下水费，甲乙双方协商一致同意；3.办理定金公证费用由买方承担；4.过户时乙方可选择用家人朋友贷款过户；5.甲方房产证下来之前贷款由甲方自行承担，否则视为违约等主要内容。同日，原告向两被告支付购房款20000元，被告牛聪林出具《业主收款收据》予以确认。另查明，1.2507号房屋系两被告向案外人云南泛普置业有限公司出资购买，并于2015年2月27日办理了网签备案登记，合同登记号为KM2015022814079；2.截至开庭之日，2507号房屋未办理定金公证及产权登记手续。本院认为：原告与两被告及案外人昆明誉诚信房地产经纪有限公司签订的《房产买卖经纪合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据《房产买卖经纪合同》载明的内容可知，该合同项下包括原告与两被告之间的房屋买卖合同法律关系及原告、两被告与案外人昆明誉诚信房地产经纪有限公司之间的居间合同法律关系，而本案诉争的系原告与两被告之间的房屋买卖合同法律关系。根据《房产买卖经纪合同》第四条的约定：“乙方（原告）于签订合同时支付购房款20000元整，于2018年11月15日前办理定金公证时支付230000元，余款￥670000元整通过银行按揭贷款支付”，原、被告互负合同义务，但对于办理定金公证及支付购房款的履行顺序未作约定，对前述合同义务双方应同时履行，且双方在庭审中并未提交证据证明己方已履行或已向对方要求履行相应合同义务。综上，原告无证据证明被告在合同履行过程中有违约行为，故对于原告主张的违约金184000元，本院不予支持。原告诉请解除上述合同项下的房屋买卖合同法律关系，被告当庭予以同意，故对于原告要求解除上述合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，两被告应退还原告已支付的购房款20000元，而两被告在庭审中亦同意归还，故对于原告要求两被告返还购房款20000元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张的中介费18400元，本院认为，中介费系基于《房产买卖经纪合同》项下居间法律关系而产生，并非本案诉争的该合同项下的买卖合同法律关系，且原告并非中介费的收取主体，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告党艳与被告牛聪林、王旭艳签订的《房产买卖经纪合同》项下的房屋买卖合同法律关系；二、被告牛聪林、王旭艳于本判决生效之日起十日内向原告党艳归还购房款20000元；三、驳回原告党艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4636元，由被告牛聪林、王旭艳负担9%，即417.24元；由原告党艳负担91%，即4218.76元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  符雅琪人民陪审员  白建明人民陪审员  段 萍二〇一九年六月二十五日书 记 员  周雪莲