四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初4110号 原告：四川诚坤物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区临江东路******。 法定代表人：李红，执行董事。 委托诉讼代理人：王超，四川典章律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：成都市武侯区金昌源小额贷款有限公司。。住所地：成都市武侯区长益路****** 法定代表人：任素蓉。 委托诉讼代理人：杜学文，泰和泰律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：俸军，四川民科律师事务所律师。特别授权代理人。 第三人：成都洋光海岸娱乐中心。住。住所地：成都市武侯区临江东路******/div> 法定代表人：马志刚。 第三人：曹洪，男，1959年1月20日出生，汉族，住四川省大邑县。 第三人：陈小妹，女，1984年10月12日出生，汉族，住成都市武侯区。 第三人：四川益瑞房地产发展有限公司。住所。住所地：成都市双流区东升街道广都大道**div> 法定代表人：曹洪。 第三人：成都泓峰行实业有限公司。住所地：。住所地：成都市锦江区横丁字街**v> 法定代表人：舒建，执行董事。 原告四川诚坤物业管理有限公司诉被告成都市武侯区金昌源小额贷款有限公司、第三人成都洋光海岸娱乐中心、曹洪、陈小妹、四川益瑞房地产发展有限公司、成都泓峰行实业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月2日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年9月4日、2018年12月11日、2018年12月24日、2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告四川诚坤物业管理有限公司的委托诉讼代理人王超，被告成都市武侯区金昌源小额贷款有限公司的委托诉讼代理人杜学文，第三人成都洋光海岸娱乐中心的法定代表人马志刚、第三人成都泓峰行实业有限公司的法定代表人舒建均到庭参加诉讼，第三人曹洪、陈小妹、四川益瑞房地产发展有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川诚坤物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求（变更后诉请）：1、判决不得执行位于成都市武侯区临江东路36号1层1、2号（权1651401、权1651402）房屋的租金，已经执行的房屋租金返还原告；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2010年6月9日，四川诚坤物业管理有限公司与成都泓峰行实业有限公司通过协议的方式就成都市武侯区临江东路36号1层1、2号房屋（以下简称案涉房屋）建立的租赁关系变成了买卖关系，约定收购价为36000000元。四川诚坤物业管理有限公司依照约定自2010年5月20日到2010年12月22日分11笔向成都泓峰行实业有限公司指定收款人支付了36012600元。后，因成都泓峰行实业有限公司在四川诚坤物业管理有限公司购得案涉房屋后擅自将案涉房屋进行抵押担保，导致四川诚坤物业管理有限公司无法通过过户登记取得所有权，双方遂通过签订租赁合同形式由四川诚坤物业管理有限公司取得了案涉房屋的占有、使用及收益权。2017年3月18日，四川诚坤物业管理有限公司将案涉房屋转租给兰海港。后，兰海港提出马志刚为实际租赁案涉房屋的KTV管理人，因此兰海港提出希望以马志刚的名义与成都泓峰行实业有限公司签署一份一样内容的租赁合同，兰海港保证实际履行的是与四川诚坤物业管理有限公司签订的租赁合同。后，本院向成都洋光海岸娱乐中心送达协助执行通知书，四川诚坤物业管理有限公司的实际应收租金款项被本院冻结，四川诚坤物业管理有限公司认为该项款项系其合法收入，不应被执行。故诉至法院，请求判如所请。 成都市武侯区金昌源小额贷款有限公司辩称，我方认为本案系虚假诉讼，四川诚坤物业管理有限公司与成都泓峰行实业有限公司属于关联公司，实际控制人都是曹洪，四川诚坤物业管理有限公司的法定代表人与成都泓峰行实业有限公司的法定代表人在案件执行的过程中均为舒建，股东也基本一致。为了对抗案件执行，四川诚坤物业管理有限公司提起了执行异议，被贵院驳回，成都泓峰行实业有限公司提出复议，也均被驳回，四川诚坤物业管理有限公司利用与四川益瑞房地产发展有限公司、成都泓峰行实业有限公司的实际关联关系伪造了四川诚坤物业管理有限公司与成都泓峰行实业有限公司之间的租赁合同，以及编造了租金的交付凭证，在本案的执行异议当中，均进行了质证和查明，四川诚坤物业管理有限公司通过虚假的租赁合同达到对抗贵院的执行目的，请贵院查明案件事实，依法按虚假诉讼进行处理，因此四川诚坤物业管理有限公司的诉讼主张没有事实依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 成都洋光海岸娱乐中心辩称，四川诚坤物业管理有限公司不享有涉案房屋的代理权，其无权向我方主张房屋租金，我方的租赁关系是与成都泓峰行实业有限公司建立的。因此四川诚坤物业管理有限公司的诉讼请求不应当得到支持，请依法予以驳回四川诚坤物业管理有限公司的诉讼请求。 成都泓峰行实业有限公司辩称，2010年，我方与四川诚坤物业管理有限公司建立租赁关系，当时我方的法定代表人是曹洪。2013年9月21日，曹洪退出成都泓峰行实业有限公司，曹洪的个人言行与我方无关。2017年4月26日，舒建才成为成都泓峰行实业有限公司的法定代表人，在此之前舒建是四川诚坤物业管理有限公司的法定代表人。我方与成都洋光海岸娱乐中心签订租赁合同关系是基于我方对案涉房屋的所有权人而做的一个见证，当时四川诚坤物业管理有限公司与成都洋光海岸娱乐中心已签订了租赁合同，舒建当时是作为四川诚坤物业管理有限公司的法定代表人的身份签订租赁合同，并接受成都泓峰行实业有限公司的法定代表人委托且盖了成都泓峰行实业有限公司的公章，应当支持四川诚坤物业管理有限公司的诉请。 曹洪、陈小妹、四川益瑞房地产发展有限公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。 经审理认定事实如下： 一、关于四川诚坤物业管理有限公司是否已收购案涉房屋，本院根据审理采信的证据认定以下事实： （一）四川诚坤物业管理有限公司与成都泓峰行实业有限公司之间的法律关系。 2010年5月22日，成都泓峰行实业有限公司（出租方、甲方）与四川诚坤物业管理有限公司（承租方、乙方）签订《成都泓峰行实业有限公司场地房屋商铺租赁合同》，约定：“一、租赁范围及用途，甲方合法拥有武侯区临江东路36号1号2号物业商铺与西航港街道成白路1658号物业场地出租给乙方，甲方同意将前述物业租予乙方使用并授权管理物业，乙方有权转出租、分组权及联合经营，所得收益获利权。出租房屋、土地总面积以产权证登记为准。二、租赁期从2010年5月21日起至2030年5月21日……”。上述合同还对租金、合同解除、终止、违约责任等事项作出了约定。 2010年6月9日，成都泓峰行实业有限公司（甲方）与四川诚坤物业管理有限公司（乙方）签订《场地房屋商铺租赁合同达成补充收购租赁物协议》，协议如下：“一、甲方公司自愿转让名下全部物业房产土地转让给乙方公司，并已先期租赁给乙方并予权乙方管理的甲方所有固定资产，转让总价为叁仟陆佰万元整；二、乙方自合同签订生效起必须在三个月时间内足额付钱应交税费各自缴纳不计入转让价款内；三、甲方保证所有资产没有任何权属争议，没有抵押，抵押也未作任何担保……六、为明确转账汇款收款的合法身份，甲方提供以下账户接收乙方的转汇。户名：成都泓峰行实业有限公司，账号：5533200001819100047821，帐开户行：华夏银行成都武侯支行”。 2010年7月1日，成都泓峰行实业有限公司向四川诚坤物业管理有限公司出具了《增加收款账户说明函》，说明如下：“兹就贵公司购买已租赁给贵公司的，我成都泓峰行实业有限公司名下资产的所有权，贵我两家公司全体股东达成合意并确认双方自愿完成该交易。为简化我公司其他业务人力投入，现书面告知贵司在支付上述交易款大写叁仟陆佰万元正，除我公司与贵司签订买卖合同中有约定的我司华夏银行对公账户收款，户名为陈小妹的华夏银行个人账户收款外，现增加收款银行账户如下：1、户名：刘兴玉，账号：62×××30；开户行：工商银行西区蜀都支行；2、户名：成都市嘉鑫商贸有限公司，账号：5533200001804000007224；开户行：华夏银行成都武侯支行；3、户名：曹洪，账号：95×××17；开户行：工商银行成都晋阳路支行。” （二）四川诚坤物业管理有限公司向成都泓峰行实业有限公司支付案涉房屋的收购款情况。 2010年7月2日至2010年12月22日期间，四川诚坤物业管理有限公司向成都泓峰行实业有限公司指定收款账户支付案涉房屋收购款共计920万元，尚有2640万元的收购款未支付。支付凭证有2010年7月2日至2010年12月22日期间的中国工商银行进账单，据统计：2010年7月2日至2010年12月22日，四川诚坤物业管理有限公司分4次向曹洪上述账户共转账320万元，备注：“租购成都泓峰行实业有限公司名下物业”；2010年8月9日，四川诚坤物业管理有限公司向成都市嘉鑫商贸有限公司上述账户转账400万元，备注：“收购泓峰行公司名下房产物业”；2010年7月15日，四川诚坤物业管理有限公司向刘兴玉上述账户转账200万元，备注：“租购成都泓峰行实业有限公司名下物业”。四川诚坤物业管理有限公司提交的其他工商银行业务委托书、华夏银行储蓄存取凭条、汇兑凭证等均无备注，没有显示为收购成都泓峰行实业有限公司名下房产物业的款项。 此外，四川诚坤物业管理有限公司至今未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋从2010年至今均登记在成都泓峰行实业有限公司名下。四川诚坤物业管理有限公司主张其未取得案涉房屋所有权是因为成都泓峰行实业有限公司擅自将案涉房屋进行了抵押担保，导致案涉房屋无法办理过户登记，遂通过与成都泓峰行实业有限公司签订租赁合同而取得了案涉房屋的占有、使用及收益权。 二、关于四川诚坤物业管理有限公司是否收取案涉房屋的租金，本院根据审理采信的证据认定以下事实： （一）成都洋光海岸娱乐中心的管理人马志刚就案涉房屋签订的租赁合同。 2017年3月18日，四川诚坤物业管理有限公司（甲方、出租方）、马志刚（乙方、承租方）与兰海港（丙方、担保方）签订《成都市武侯区临江东路36号1层1-2商铺租赁合同》，约定：“第一条出租KTV店铺位于成都市武侯区临江东路36号一楼，建筑面积2582.69平方米的商业物业。租赁时间从2017年5月5日起至2025年5月4日止，租赁时间为8年，租金每月230000元，每月提前五天缴纳房租，以后照此推算。第二条转让费及支付，1、上述KTV店铺的转让费共1500000元，大写：壹佰伍拾万元人民币。2、乙方于2017年3月18日首先支付500000元给甲方作为定金，剩余转让费余款1000000元（人民币），于2017年4月5日前付清。第三条租赁物业，甲方将成都市武侯区临江东路36号1层1-2号商铺（使用面积2582.69平方米）出租给乙方，乙方按照约定从事经营活动，使用性质为商业经营，用途为娱乐表演。第四条1、租赁期限为8年，从2017年3月19日至2025年3月19日止。2、双方商定租金交付方式及交付时间，（1）2017年6月1日向甲方支付开始营业第一个月房租230000元，之后由次月起房租均提前五日支付房租。（2）乙方支付租金一律支付到四川诚坤物业管理有限公司对公账户如下：四川诚坤物业管理有限公司，账号：44×××81，开户行：工商银行高新桐梓林南路支行……”。同日，成都泓峰行实业有限公司（甲方、出租方）与兰海港（乙方、承租方）签订了与上述内容一致的租赁合同。 2017年4月1日，成都泓峰行实业有限公司（甲方、主权方）、兰海港（乙方、原承租人）与马志刚（丙方、租赁经营人）签订《转租房屋KTV经营权合同》，约定“乙方将承租自甲方位于：成都市武侯区临江东路36号锦江花园城一层1、2号房屋（装修设计为KTV特色），转出租给丙方事宜，达成一致共识约定如下：一、丙方自愿接受乙方租赁自甲方的物业并一应附属设施，自愿仍以租赁方式与乙方，在甲方见证参与下，达成转出租经营的约定。二、丙方自愿接受甲方与乙方所签署生效的租赁合同之全部内容，并愿意遵守其合同约定之各项条款。三、乙方必须对此转租后的租金负责外，其余所涉及一应相关如法律法规、街道地方对商业性经营主体的要求、条件等皆由丙方全权负责，合法经营。四、租赁物除租金外的相关所有费用如水、电、气、物业管理等各项费用均由丙方负责缴纳给付……”。 （二）四川诚坤物业管理有限公司主张已收取租金的情况。 2017年3月19日，兰海港通过银行转存方式向舒建（四川诚坤物业管理有限公司的原法定代表人）个人账户转入50000元；2017年3月20日，兰海港通过银行转存方式向钟守福（四川诚坤物业管理有限公司的原投资人）个人账户转入410000元；后，兰海港又于2017年6月2日、2017年6月3日通过银行转存方式向钟守福个人账户转入170000元。舒建与钟守福的个人账户并非四川诚坤物业管理有限公司、马志刚与兰海港签订的《成都市武侯区临江东路36号1层1-2商铺租赁合同》中约定的收取租金账户。 三、本院对案涉房屋租金的执行情况 2015年5月6日，本院就成都市武侯区金昌源小额贷款有限公司与四川益瑞房地产发展有限公司、成都泓峰行实业有限公司、曹洪、陈小妹民间借贷纠纷一案作出（2014）高新民初字第5029号民事调解书，确认四川益瑞房地产发展有限公司、成都泓峰行实业有限公司、曹洪、陈小妹共同于2015年6月1日前归还成都市武侯区金昌源小额贷款有限公司借款本金3800000元并支付利息1951933元，四川益瑞房地产发展有限公司、成都泓峰行实业有限公司、曹洪、陈小妹如未按期支付款项则成都市武侯区金昌源小额贷款有限公司有权要求支付从2015年6月1日起至2015年8月1日止按照银行同期贷款利息的两倍计算的资金利息补偿。该民事调解书生效后，四川益瑞房地产发展有限公司、成都泓峰行实业有限公司、曹洪、陈小妹未履行生效法律文书确定的义务。成都市武侯区金昌源小额贷款有限公司向本院申请强制执行，本院依法予以受理（执行案号为（2015）高新执字第1279号）。2017年6月20日，本院作出（2015）高新执字第1279号民事裁定书，裁定将成都泓峰行实业有限公司所有的案涉房屋的收益在3800000元范围内予以提取、扣留至本院。当日，本院向成都洋光海岸娱乐中心发出了协助执行通知书，请协助执行成都洋光海岸娱乐中心承租的成都泓峰行实业有限公司所有的案涉房屋的租金在3800000元范围内予以提取、扣留至本院。 四川诚坤物业管理有限公司于2009年3月19日成立，法定代表人曹洪，2011年4月28日曹洪退出该公司，2016年10月10日该公司的法定代表人由陈建变更为舒建，2017年12月13日舒建退出四川诚坤物业管理有限公司，该公司的法定代表人舒建又变更为李红。成都泓峰行实业有限公司于1995年3月20日成立，法定代表人唐昌友，2009年6月29日其法定代表人由唐昌友变更为曹洪，2013年9月24日曹洪退出成都泓峰行实业有限公司，2017年4月26日该公司的法定代表人变更为现任法定代表人舒建。2009年6月29日至2011年4月28日期间，曹洪同时担任四川诚坤物业管理有限公司和成都泓峰行实业有限公司的法定代表人。2017年4月26日至2017年12月13日期间，舒建同时担任过四川诚坤物业管理有限公司和成都泓峰行实业有限公司的法定代表人。 以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告的身份信息、被告的企业信用信息，《成都泓峰行实业有限公司场地房屋商铺租赁合同》《场地房屋商铺租赁合同达成补充收购租赁物协议》《成都市武侯区临江东路36号1层1-2商铺租赁合同》《转租房屋KTV经营权合同》、中国工商银行进账单、中国建设银行银行卡客户交易明细清单等证据，均经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，本案主要争议焦点在于与成都洋光海岸娱乐中心建立租赁关系的相对方是否为四川诚坤物业管理有限公司，进而四川诚坤物业管理有限公司是否有权要求停止对案涉房屋租金和享有足以排除强制执行的民事权益。 一、四川诚坤物业管理有限公司对案涉房屋是否享有占有、使用及收益权。成都泓峰行实业有限公司与四川诚坤物业管理有限公司签订《场地房屋商铺租赁合同达成补充收购租赁物协议》，协议约定将案涉房屋转让给四川诚坤物业管理有限公司，转让款3600万元。四川诚坤物业管理有限公司主张其在2010年5月20日至2010年12月22日已支付了案涉房屋的全部收购款，但根据庭审查明的事实，四川诚坤物业管理有限公司仅向成都泓峰行实业有限公司指定收款账户转账920万元，其余款项没有证据予以证明。在2009年6月29日至2011年4月28日期间，四川诚坤物业管理有限公司和成都泓峰行实业有限公司的法定代表人均为曹洪，而在2009年6月29日至2013年9月13日舒建担任成都泓峰行实业有限公司的法定代表人，2016年10月10日至2017年12月12日期间舒建又担任四川诚坤物业管理有限公司的法定代表人，两公司存在关联和混同，二者必然有利害关系，且成都泓峰行实业有限公司也没有提供相应的证据证明四川诚坤物业管理有限公司已全部支付了收购款，对于成都泓峰行实业有限公司已收到全部收购款的陈述，本院不予采信。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第二款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，案涉房屋至今登记在成都泓峰行实业有限公司名下，没有办理变更登记，四川诚坤物业管理有限公司并未取得案涉房屋的所有权。 对于四川诚坤物业管理有限公司提出的因成都泓峰行实业有限公司的原因未取得案涉房屋的所有权，但其通过与成都泓峰行实业有限公司签订租赁合同而取得了案涉房屋的占有、使用及收益权的辩称，由庭审查明的事实可知，在2010年6月9日四川诚坤物业管理有限公司与成都泓峰行实业有限公司签订案涉房屋收购协议之后，四川诚坤物业管理有限公司与成都泓峰行实业有限公司均以自己的名义在对外出租该案涉房屋。四川诚坤物业管理有限公司和成都泓峰行实业有限公司之间均未对案涉房屋提出要求对方解除租赁或支付违约金，二者也未对双方的租赁合同提出过争议。基于四川诚坤物业管理有限公司不能证明已全部支付案涉房屋的收购款，且成都泓峰行实业有限公司在收购协议签订后仍在外行使出租权和收益权以及获取租金，由此可以认定四川诚坤物业管理有限公司对案涉房屋不享有占有、使用及收益权。 二、与成都洋光海岸娱乐中心建立租赁关系的相对方是否为四川诚坤物业管理有限公司的问题。虽然，马志刚与四川诚坤物业管理有限公司签订了案涉房屋的租赁合同，但从马志刚（成都洋光海岸娱乐中心的法定代表人）与成都泓峰行实业有限公司签订的转租房屋KTV经营权合同内容来看，马志刚接受兰海港与成都泓峰行实业有限公司就案涉房屋签订的租赁合同的全部内容，能够认定马志刚与成都泓峰行实业有限公司之间就案涉房屋已经达成了租赁合同关系，因此，无法从租赁合同确定有权收取租金的主体为何方。在案涉房屋存在多份不同主体之间签订的租赁合同时，应从履行情况来认定实际履行的合同进而确定有权收取租金的主体。按照“谁主张，谁举证”的原则，由主张其为有权收取租金的主体举出相应的履行情况。虽然四川诚坤物业管理有限公司举证兰海港通过银行转账方式向钟守福和舒建转账以证明其收取租金，但相关银行流水明细中的款项备注没有显示，从而无法看出转入款项为案涉房屋的租金，且钟守福和舒建的个人账户并非马志刚与四川诚坤物业管理有限公司双方签订的租赁合同中约定的收款账户。庭审中，成都洋光海岸娱乐中心陈述：就案涉房屋与其建立租赁关系的相对方为案涉房屋所有权人成都泓峰行实业有限公司、其应向成都泓峰行实业有限公司支付租金。因此，成都洋光海岸娱乐中心马志刚履行的给付租金的对象为成都泓峰行实业有限公司，并非是履行马志刚与四川诚坤物业管理有限公司之间的租赁合同约定的租金。综上，本院认定成都泓峰行实业有限公司享有向成都洋光海岸娱乐中心收取案涉房屋租金的权利，本院依法作出的扣留和提取成都泓峰行实业有限公司在成都洋光海岸娱乐中心收取的租金的裁定，并无不当。对四川诚坤物业管理有限公司提出不得执行案涉房屋的租金，已经执行的租金予以返还的诉请，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告四川诚坤物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费4750元，由原告四川诚坤物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  许 剑 人民陪审员  杨淑芳 人民陪审员  刘翠才 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  冷 雄