广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初7151号原告：邹剑庭，男，1962年6月19日出生，汉族，住广东省紫金县。委托诉讼代理人：夏远红，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄福龙，广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市东升镇三鸟批发市场有限公司，住所地广东省中山市东升镇同茂村“八十亩”。法定代表人：蔡锦文，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨新华，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。原告邹剑庭诉被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司（下称三鸟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹剑庭及其委托诉讼代理人夏远红、被告三鸟公司的委托诉讼代理人杨新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹剑庭向本院提出诉讼请求：1.判令三鸟公司向邹剑庭支付因其违约行为导致《回购协议书》解除造成的损失994406.86元；2.判令三鸟公司向邹剑庭支付因其违约造成邹剑庭多支付的利息损失400459.81元；3.判令三鸟公司向邹剑庭支付因其违约行为导致《回购协议书》解除所获得的商铺租金164358元（按租赁合同约定租金每月3105元从2014年4月28日计算至2018年9月25日止）。事实和理由：2012年10月14日，邹剑庭与三鸟公司签订了中山市商品房买卖合同，约定由邹剑庭购买三鸟公司开发的坐落于中山市××镇同茂村“八十亩”御京明珠花园首层12卡的商铺（下称涉案商铺），购房总价为1863000元。2012年10月22日，双方办理中山市商品房销售登记备案。2013年1月24日，邹剑庭向中山市农村信用合作联社办理抵押贷款931000元。由于邹剑庭拖欠中国银行贷款本金203361元、工商银行按揭贷款本金321653.46元、农业银行信用卡贷款63613元，故与三鸟公司协商签订回购协议，目的是希望三鸟公司返还首期款用于偿还上述债务。2014年4月28日，双方签订《回购协议书》，约定由三鸟公司向邹剑庭回购涉案商铺；双方确认截止至2014年4月28日该商铺在中山市东升镇农商银行（以下简称为农商银行）剩余按揭贷款本金为854708.86元，邹剑庭欠供款35000元，合计889708.86元由三鸟公司负责。邹剑庭已付932000元，尚欠三鸟公司233838元，抵扣后首期款698162元由三鸟公司返还给邹剑庭；三鸟公司以邹剑庭名义向农商银行归还该房产的欠款及2014年4月28日至2015年4月27日期间的每月供款，三鸟公司在此期间注销房产抵押登记，邹剑庭在注销房产抵押登记5个工作日内协助三鸟公司办理备案登记与注销手续；双方履行商铺交接、注销抵押登记及备案登记等手续后，三鸟公司3个月内将上述首期款698162元返还给邹剑庭。协议签订后，三鸟公司未依约履行协议约定事项，导致邹剑庭的合同目的无法实现，造成实际损失994406.86元，向银行多支付利息、罚息、违约金等400459.81元，而三鸟公司出租商铺获利164358元，故邹剑庭诉至法院。三鸟公司辩称，1.邹剑庭与三鸟公司关于回购涉案商铺的履行及违约责任等问题已经由法院（2018）粤2072民初7062号生效民事判决处理，本案的主体、诉争标的、争议焦点实质与该案相同，根据一事不再理原则，应予驳回。2.邹剑庭在2015年已经因债务问题导致涉案商铺被轮候查封，因其违约在先，所以三鸟公司在2016年6月24日后暂停代其向农商银行还款。本案的根本问题不在于三鸟公司是否一次性代偿供楼款,而是邹剑庭一直不能解决债务问题,未能解决涉案商铺的查封问题,从而不能变更备案、注销抵押，也不可能过户至三鸟公司名下。3.邹剑庭负债在先，然后提出回购商铺，因此其银行债务利息与三鸟公司无关，回购商铺只涉及农商银行的按揭贷款，即使没有回购，邹剑庭也应当自行解决债务问题，而不是推卸在三鸟公司身上。因此，邹剑庭主张的其他债务及因其他债务产生的费用和损失与本案无关，请求驳回邹剑庭的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：三鸟公司系坐落于中山市××镇同茂村“八十亩”御京明珠花园的开发商，开发建设了涉案商铺在内的御京明珠花园，并获预售许可证，许可证号为中建房（预）字第××号。2012年10月14日，邹剑庭、三鸟公司签订中山市商品房买卖合同，主要约定由邹剑庭购买三鸟公司开发的涉案商铺，建筑面积为62.1平方米，总价1863000元，于签订合同当天支付首期款932000元，余款931000元通过商业贷款方式支付，等等。2012年10月22日，邹剑庭、三鸟公司申请办理了中山市商品房销售登记备案。此外，邹剑庭因购买涉案商铺向中山市农村信用合作联社申请贷款931000元，并于2013年1月24日办理了抵押登记手续。2014年4月28日，邹剑庭、三鸟公司签订《回购协议书》，主要约定：三鸟公司回购邹剑庭涉案商铺；截至2014年4月28日止该商铺在农商银行剩余按揭贷款本金为854708.86元，邹剑庭欠供款为35000元，合计889708.86元；截至2014年4月28日止邹剑庭已付首期款为932000元，邹剑庭尚欠三鸟公司款项233838元；三鸟公司以邹剑庭名义向农商银行归还该商铺的欠款及支付2014年4月28日起至2015年4月27日期间的每月供款，邹剑庭在2014年4月28日起至2015年4月27日期间要按相关银行的要求协助办理相关的手续；该商铺使用权自2014年4月28日起归三鸟公司所有，邹剑庭须尽快清理好铺位内物品；三鸟公司（原文为三鸟公司，但按文意应为邹剑庭）于2014年4月28日起至2015年4月27日期间向农商银行办理相关手续并在银行注销房产抵押登记起5个工作日内协助办理涉案商铺的备案登记与注销手续，从三鸟公司对该房产回购后，商铺的所有权归三鸟公司所有，邹剑庭不再对该商铺享有任何权利；三鸟公司对该商铺向农商银行回购后，邹剑庭必须在约定的期限内协助三鸟公司处理该房屋回购的后续手续，以确保该商铺权属完全归三鸟公司所有，如邹剑庭拒不协助三鸟公司办理涉案商铺的注销备案登记手续，视为邹剑庭违约，邹剑庭需向三鸟公司支付违约金300000元；当三鸟公司邹剑庭双方履行好商铺交接、注销抵押登记及备案登记等等后三鸟公司可在三个月内将邹剑庭上述首期款余款698162元返还给邹剑庭，双方回购协议执行完毕；等等。后三鸟公司代邹剑庭向农商银行支付了2014年4月27日至2016年6月24日的供款等共计302034.19元，并分别于2015年8月13日、10月10日和2016年2月6日向邹剑庭支付了50000元、50000元和30000元。2015年7月2日，本院根据工商银行中山东升支行的申请查封涉案商铺，裁定书文号为（2015）中二法执字第3214-1号，为第一查封。2015年9月25日，中山市第一人民法院根据中国银行中山分行的申请第一轮候查封涉案商铺，裁定书文号为（2015）中一法执字第7153-1号；2015年10月13日，中山市第一人民法院根据张少文的申请第二轮候查封涉案商铺，裁定书文号为（2015）中一法执字第7435-1号；2016年3月18日，中山市第一人民法院根据中国农业银行中山分行的申请第三轮侯查封涉案商铺，裁定书文号为（2016）粤2071执937号。2016年6月22日，邹剑庭以三鸟公司怠于履行办理房产抵押登记注销手续与注销备案登记义务并拖延支付回购款等为由诉至本院，要求三鸟公司继续履行上述《回购协议书》并向其支付回购款568162元及利息等。2016年10月28日，邹剑庭以双方有意和解为由申请撤诉。次日，本院作出（2016）粤2072民初6767号民事裁定书，准予邹剑庭撤诉。2017年1月18日，邹剑庭、三鸟公司签订《还款协议书》，主要载明：双方于2014年4月28日签订了《回购协议书》，约定由三鸟公司回购邹剑庭涉案商铺，从签订协议之日起邹剑庭在农商银行剩余的按揭贷款本金854708.86元由三鸟公司负责供款及其已付的首付款932000元扣减欠付三鸟公司的供房款和借款后余698162元；该房产使用权自2014年4月28日起归三鸟公司所有，三鸟公司将邹剑庭交付的首期款余款698162元返回给邹剑庭。后三鸟公司向邹剑庭支付了130000元回购款；现双方确认三鸟公司尚欠邹剑庭回购款568162元，经协商一致就还款达成如下协议：1.三鸟公司分期向邹剑庭支付回购款568162元，汇入邹剑庭指定的收款账户内，第一期于2017年1月20日前支付100000元，邹剑庭保证收款后在2017年2月27日前解除涉案商铺的所有查封。如邹剑庭不能履行本条款义务的，自愿放弃剩余回购款468162元，并无条件配合三鸟公司办理注销商品房买卖合同备案登记及按揭银行还贷手续。如邹剑庭不配合办理的，应向三鸟公司支付违约金300000元。在邹剑庭完成上述义务的基础上，三鸟公司在邹剑庭配合三鸟公司向中山市国土局办理注销涉案商铺的商品房买卖合同备案登记当日向邹剑庭支付剩余的回购款468162元；2.双方一致同意自本协议签订之日起30个工作日内办理注销涉案商铺的商品房买卖合同备案登记及解除商品房买卖合同，任何一方不配合办理的，应向守约方支付违约金300000元，但按揭贷款银行正常审批相关手续的时间不计算在内；3.邹剑庭代持期间确保本协议确定的商铺不因邹剑庭的其他债务被任何第三方查封或被执行，亦不再转让给任何第三方，否则除消除一切不利影响、恢复原状（含权益）之外，还需向三鸟公司支付违约金300000元整；等等。次日，三鸟公司向邹剑庭指定的收款账户转账支付了100000元。邹剑庭收款后，涉案商铺的查封未能解除。2018年6月13日，三鸟公司以邹剑庭违约为由诉至本院，要求解除双方于2014年4月28日签订的《回购协议书》及2017年1月18日签订的《还款协议书》，邹剑庭返还款项765872.19元并支付违约金300000元。本院于2018年12月13日对该案作出（2018）粤2072民初7062号民事判决，认定三鸟公司在履行《回购协议书》过程中存在违约，邹剑庭在履行《还款协议书》过程中存在违约，邹剑庭已收取三鸟公司532034.19元，判令解除《回购协议书》、《还款协议书》，邹剑庭向三鸟公司返还532034.19元。邹剑庭及三鸟公司均无上诉，该判决已生效。2018年9月25日，因邹剑庭涉及其他诉讼，涉案商铺被中山市第一人民法院拍卖，得款827302元。本案庭审中，邹剑庭称，按照《回购协议书》，三鸟公司应支付的总金额为银行按揭款854708.86元、邹剑庭所欠的按揭款35000元、首期款932000元相加所得1821708.86元，扣减由于三鸟公司违约导致涉案商铺被法院拍卖价827302元，应向邹剑庭实际支付的金额为994406.86元以及执行费8418元、拍卖补助费6638元、开锁费700元、评估费2100元。由于三鸟公司没有按《回购协议书》履行，导致邹剑庭无法及时收回款项用于偿还债务，为此，涉案商铺被拍卖后，邹剑庭向中国银行中山分行、工商银行中山东升支行、中国农业银行中山分行等债权人多支付利息、罚息、违约金等合计400459.81元。从《回购协议书》签订之日即2014年4月28日至涉案商铺拍卖之日即2018年9月25日，商铺一直由三鸟公司收取租金，该部分租金应予返还。三鸟公司认为，邹剑庭的诉讼请求没有事实依据、没有合法依据，双方的《回购协议书》中并没有约定违约责任及损失赔偿相应的条款，因此其起诉没有合同依据。邹剑庭的房屋被拍卖，是其自身欠债的原因引起的,其以案外的债务导致涉案商铺被执行造成商铺价值减少为依据要求三鸟公司赔偿没有任何法律和合同依据。涉案商铺价值的减少，是受市场价格的影响，与三鸟公司没有任何关系,三鸟公司没有过错。邹剑庭不能把其他案件中作为被执行人应尽的义务，强加到三鸟公司的头上。除2014年4月28日的《回购协议书》外，双方于2017年1月18日还签订了《还款协议书》，其中对双方的权利义务进行了明确的约定，而（2018）粤2072民初7062号民事判决对邹剑庭的违约行为已经认定，从整个事件来看，在后签订的协议效力优先于之前签订的协议的效力。2017年1月18日的《还款协议书》，实际上是对之前双方在履行回购协议过程中的行为进行了变更，包括履行金额、期限、条件都已经变更。而前述生效判决已经认定《还款协议书》的效力，因此本案中三鸟公司没有违约行为，邹剑庭的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。本院认为，邹剑庭、三鸟公司于2017年1月18日签订了《还款协议书》，针对2014年4月28日《回购协议书》的相关事项进行了重新约定，应视为双方已就此前的纠纷达成一致。从2017年1月18日重新签订《还款协议书》直至2018年9月25日涉案商铺被拍卖，时间长达两年多，邹剑庭仍未能解决自身债务纠纷以解除涉案商铺的查封，由此产生的后果应自行承担，对其诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邹剑庭的诉讼请求。案件受理费18994元，由原告邹剑庭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  司 薇审判员  刘紫怡二〇一九年六月二十八日书记员  高斯韵