广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初770号原告：潘奕科，男，香港特别行政区居民.委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所律师。被告：广州市番禺区沙湾房地产开发公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：梁文纪，职务：经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。原告潘奕科诉被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘奕科的委托诉讼代理人孙晓莹，被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司的委托诉讼代理人梁泳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘奕科向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办理房地产权证违约金105316.5元（违约金以房款总价1151000元为本金，每日按房款总价0.05%的标准计算，自逾期次日2017年5月12日计算至办妥房地产权证之日2017年11月10日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月27日，原、被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告出售位于广州市番禺区沙湾镇龙岐路XX号X座X号房（以下统称涉案房屋），售价总款金额为1151000元。该合同第十三条约定，被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用，被告向原告交付房屋，应当向原告发出收楼通知书。第二十一条约定，双方同意选择原告委托被告办理产权登记，被告应当在该商品房，交付之日起按该合同补充协议第十三条约定在原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证并交付原告，第二十二条约定逾期办妥并取得《房地产权证》的，应自逾期之日次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依照约定付清了该商品房的全部房价款，并于当年4月27日收楼。收楼后，被告直至2017年11月10日才办妥《不动产权证》，其迟延办证的行为已经构成违约。为维护原告合法权利，原告提起本案诉讼。被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司辩称，1.《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力。现原告依据变更前已没有约束的条款为依据进行主张显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时原告主张的违约金标准严重过高，也应调到按照银行同类贷款利率计算。2.由于涉案房屋是属于被告开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），是被告无法预计。并且当时在2016年年初，被告要求进行该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记。广州市番禺区国土资源和规划局于2016年10月10日出具《复函》明确暂不同意对4座、5座的初始登记。从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向被告出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，并且不能纳入办理产权证的时间，所以无论是否存在超过合同约定的办证时间，均不能归责于被告。3.原告主张的收楼时间与实际收楼的时间不符合，原告实际收楼时间为2015年6月29日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月27日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方），签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201504208483）及《补充协议》，约定：乙方购买甲方开发的涉案房屋，建筑面积共92.2455平方米，套内建筑面积77.4375平方米，共有分摊面积约14.808平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14863.6元，总金额1151000元；甲方同意乙方以分期贷款方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的62.55%，金额为720000元，第二期在2015年5月10日前支付全部房价款的37.45%，金额为431000元。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。原告分别于2015年3月8日、2015年3月20日、2015年4月10日以及2015年5月11日向被告缴交了涉案房屋的预售定金20000元、首期款350000元、首期款350000元以及尾期款431000元。2017年5月15日，因涉案房屋存在面积差异，原、被告签订了《购房面积误差补充协议》。同日，被告向原告退回涉案房屋的面积差价款10635元，被告于同日开具金额为420365元的尾期款发票。2015年6月29日，原告办理涉案房屋收楼手续，并于同日与广州市番禺区美图物业管理有限公司签订《“金沙湾花园”四区商住小区前期物业服务补充协议》。2017年9月24日，广州市番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区沙湾镇龙岐路XX号（单）、X号X梯～X梯、X号X座、X座房屋的初始登记已核准登记，涉案房屋在所列房屋清单之中。2017年10月30日，广州市番禺区不动产登记中心出具《受理回执》，受理涉案房屋的增量房转移登记。2017年11月10日，广州市番禺区国土资源和规划委员会核发了涉案房屋的不动产权证书，其上载明涉案房屋权利人为原告。2019年5月5日，原告以被告逾期未办理涉案房屋房地产权证为由向本院提起本案诉讼，要求被告承担逾期办证的违约责任。诉讼过程中，双方的争议焦点在于被告是否存在逾期办证的问题。被告认为涉案房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，被告于2016年3月17日向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，被告于次日交款完毕，涉案房屋所在小区于2017年9月24日取得产权初始登记，涉案房屋亦于2017年10月30日在广州市番禺区不动产登记中心申请办理增量房转移登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。对此，被告提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》《广州市非税收缴款通知书》《广州市番禺区国土资源和规划局关于金沙湾花园四区4座、5座初始登记的复函》《广州市初始登记告知书》及《受理回执》予以证明。原告对被告的答辩事由不予确认，认为未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于被告，且重新核算土地出让金并非不可抗力，被告应依合同约定承担逾期办理涉案房屋房地产权证的违约责任。本院认为：原告为香港特别行政区居民，本案为涉港商品房预售合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。本案的合同履行地和标的物所在地位于广州市番禺区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖的规定，本院依法对本案享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原、被告就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据合同约定，该商品房按套出售，总金额为1151000元，被告应当在原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因被告未履行相关义务造成房地产权证未能在约定期限办妥的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。现原告已于2015年5月11日将合同约定的1151000元总房价款缴交完毕，并于2015年6月29日接收了涉案房屋，被告应在730天内即2017年6月28日前办妥涉案房屋的不动产权证书。虽然被告在庭审中辩称其迟延办理涉案房屋产权登记的原因在于政府部门重新核算土地出让金的审批时间过长，该审核期间应当扣减，但其作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其应对此有相应的预期，现其未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故其上述抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现广州市番禺区国土资源和规划委员会于2017年11月10日核发了涉案房屋的不动产权证书，该时间已超过了合同约定的办证期限，故被告应就其逾期办证的行为向原告支付违约金。该违约金应以1151000元为本金，按每日0.05%的标准，自2017年6月29日起计算至不动产权证书出证之日即2017年11月10日止。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金77692.5元（1151000元×0.05%×135天）。对于原告主张超过77692.5元的部分，本院不予支持。被告认为约定的违约金标准过高，要求调整为中国人民银行同期同类贷款利率标准，没有依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘奕科支付迟延办理不动产权证书的违约金77692.5元；二、驳回原告潘奕科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1203元，由原告潘奕科负担316元，被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担887元。如不服本判决，原告潘奕科可以在判决书送达之日起三十日内，被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇一九年六月二十一日书记员  钟秀娟