湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1002民初987号原告：陈维祥，男，1992年7月5日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托代理人：朱新柳，湖北三鼎律师事务所律师。被告：荆州润嘉置业有限责任公司，住所地：法定代表人：汪新宇，该公司执行董事。委托代理人：毛俊，湖北吕军律师事务所律师。委托代理人：李灼，湖北吕军律师事务所实习律师。原告陈维祥诉被告荆州润嘉置业有限责任公司（以下简称：润嘉置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法向被告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈维祥及其委托代理人朱新柳、被告润嘉置业公司的委托代理人毛俊、李灼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈维祥诉称：2017年6月29日，原告与被告签订商品房买卖合同（预售）一份，约定：原告支付购房款449781元，被告应该在2018年6月18日前将验收合格且满足交付条件的商品房交付原告使用。而双方约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。同时约定该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住房质量保证书》，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付房屋的责任由出卖人承担。出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付给买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。并约定买受人应当在商品房交付使用的180日内取得该商品房的房屋所有权证书，如因出卖人的原因，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按全部房价款万分之零点五向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款452208.75元，但被告至今未按合同约定向原告出示商品房验收合格满足交付条件的证明文件，且无法在规定期限内为原告办理房屋权属证书，已构成严重违约，给原告带来了重大的经济损失。原告陈维祥为此诉至法院，请求1、判令被告向原告提供位于荆州市沙市区××路××.××住宅小区××1-1503住房的商品房验收合格文件（含建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书），并从2018年6月18日起至提供商品房验收合格文件之日止，每日按全部房价款的万分之一向原告支付违约金；2、判令被告为原告办理上述涉案房屋的房地产权属证书，并从2018年12月18日起至原告取得房屋所有权证书之日止，每日按全部房价款的万分之零点五向原告支付逾期办理权属证书的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。原告陈维祥为支持其诉讼主张，提供了下列证据材料：1、原告身份证。证明原告基本身份信息。2、被告企业信息。证明被告基本身份信息。3、《商品房买卖合同（预售）》。证明原被告签订了房屋买卖合同，对商品房交付条件、商品房交付时间、逾期交房、逾期办证均作出了明确的约定。4、增值税发票。证明原告实际履行了支付购房款的义务。被告润嘉置业公司对证据1、2没有异议。证据3真实性没有异议，但是证据不完整，还有补充协议。证明目的也有异议。证据4真实性没有异议，但证明目的有异议，原告存在贷款违约的行为。被告润嘉置业公司辩称：1、被答辩人诉讼请求不够明确具体，应当依法驳回起诉。《民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由……，而被答辩人所提交的起诉状不仅诉讼请求不清，无法确认具体数额，且其起诉之时，即2018年10月12日，早于其诉讼请求的逾期办证起算时间，也就是说，起诉当时，还未到双方约定的办证期限，该项诉讼请求根本不能成立，故人民法院应依法裁定驳回被答辩人的起诉。2、被答辩人已于合同约定交房日期前完成商品房的接收，被答辩人在明知房屋未办理竣工验收备案，仍签署《业主领取钥匙签收表》和《承诺书》自愿收房，应视为双方以行为变更合同约定交房条件，完成房屋交付。此后，润嘉置业公司也依据合同约定完善了房屋交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。具体到本案中，润嘉置业公司在合同约定交房日期前将房屋交付被答辩人占有使用，被答辩人对此亦在《业主领取钥匙表》和《承诺书》上签字确认，双方已通过实际交付转移占有，完成商品房的交付。参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十二条第二款：“买受人明知商品房不具备法定或者约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或者合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。”具体到本案来说，应视为双方就交房事宜以行为达成了新的合意，房屋本身也无质量问题，被答辩人亦未能就其实际损失进行举证，润嘉置业公司事后也办理了竣工验收备案，因此不应承担违约责任。3、对被答辩人所有的房产办理房屋产权证书的行为系房屋管理部门对房产进行相应管理的政府职能行为，而不是平等主体之间的合同所能够约定的义务，不应请求润嘉置业公司为其办理房地产权属证书。被答辩人收房后，为解决其办证问题，润嘉置业公司一直通过各种方式多次向相关行政管理部门反映情况，要求尽快办理竣工验收备案。润嘉置业公司在合理时间内及时向登记机关提交相关资料并积极配合初始登记工作，但因有关部门工作量大、业务流程繁杂而导致竣工验收备案文件滞后取得的结果不可归责于润嘉置业公司，在主观上润嘉置业公司未能预见有关部门业务办理的拖延，客观上也不能避免和克服该结果的发生，显然属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因此，润嘉置业公司依法应予免责。再者，在润嘉置业公司完成竣工验收备案后且在被答辩人已收房的情况下，润嘉置业公司于2019年2月份开始以电话、微信等方式向被答辩人告知可以办证的情况，然而被答辩人未能及时递交办证资料和缴纳相关税费，致使办证时间滞后，显然该后果不可归咎于润嘉置业公司。双方《商品房买卖合同》第二十条中约定：双方同意共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记、因被答辩人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，润嘉置业公司不承担责任。可见向产权部门申请办理房屋所有权登记并非只是润嘉置业公司的义务，在润嘉置业公司履行完通知义务的情况下，被答辩人未能及时提供办证资料和缴纳相关办证费用，导致该结果发生。因此，办证逾期的后果应当由被答辩人承担。最后，根据《城市房屋权属登记管理条例》第四条规定：国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。因此，润嘉置业公司不存在为被答辩人办理涉案房地产权属证书的义务一说，其要求润嘉置业公司为其办理房地产权属证书的诉讼请求显然于法无据，于理不合，该项请求应当依法予以驳回。4、退一步讲，即便润嘉置业公司存在违约行为，合同所约定的违约金也过分高于实际损失，应予以适当减少及免除。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一方面，习**在2017年10月18日的十九大报告中指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，进一步说明了房子的价值在于“用来居住”的使用价值，而润嘉置业公司已按合同约定向含被答辩人在内的业主交付了房屋，由其使用居住，故并未对业主使用房屋造成任何影响。另一方面，就算从房屋的货币价值来说，近三年来，房屋货币价值的增值是任何行业都无法比拟的，又何来货币价值损失之说。故人民法院应当从房屋的使用价值和货币价值均不存在损失，兼顾事出有因对合同履约所造成的影响，以及润嘉置业公司几无过错等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对润嘉置业公司的违约金予以减少及免除。5、包含被答辩人在内的诸多业主，应就逾期付款或者逾期办理贷款向润嘉置业公司以逾期应付款或贷款金额为基数，按日万分之一支付违约金。依据双方合同第八条及附件四的约定，被答辩人应当在合同签订当日前付清房屋总价款扣除个人拟贷款数额以外的全部房款，并在合同签订之日其起3日内按贷款机构要求提供办理贷款所需的全部资料（资料清单被答辩人已于认购该商品房时收悉）并签署贷款合同，否则，若被答辩人逾期支付前述款项，则每逾期一日按逾期金额的万分之一向润嘉置业公司支付违约金。若被答辩人未按期前述贷款合同或按期提供贷款所需资料，则每逾期一日，被答辩人应按上述贷款金额的万分之一向润嘉置业公司支付违约金。被告润嘉置业公司为支持其抗辩意见，提交了如下证据：1、商品房买卖合同。证明原、被告双方系商品房买卖合同关系。2、业主领取钥匙签收表、承诺书各一份。证明被告在合同约定期限内履行了交房义务，并未违约。3、不动产测绘技术报告、初始登记实地查看记录表、建筑工程竣工验收报告及备案表各一份。证明被告交付房屋质量合格，并且符合办证条件。4、延期缴款天数表、个人贷款支付凭证、首付款及定金收据1份。证明原告存在逾期办理贷款或逾期支付款项的违约行为，应承担按每逾期一日贷款金额的万分之一的违约金。5、使用说明书、保修书。证明被告交付房屋质量合格，并且符合办证条件。原告陈维祥质证认为，证据1没有异议。证据2真实性没有异议，但35户中，有部分住户没有签收表和承诺书。满足形式上交房，但不满足法律上的交房条件。商品房买卖合同第九条明确约定了需要取得商品房验收合格文件，而被告却未能取得。证据3真实性没有异议。不动产测绘技术报告的测绘时间是2018年6月6日，初始登记实地查看记录表的时间是2018年10月21日，建筑工程竣工验收报告及备案表时间是2018年12月11日，初始登记实地查看记录表和建筑工程竣工验收报告及备案表的时间均晚于不动产测绘技术报告的测绘时间。说明被告均未取得上述文件。证据4与本案没有关联性，不予以质证。证据5达不到证明目的，该说明书和保修书没有具体时间，不能反映是什么时候出具的说明书和保修书。本院对原、被告双方提交的证据认证意见如下：对双方无异议的证据的证明效力，本院予以确认。对有异议的证据，分述如下：对原告的证据3、4，被告对其证明目的有异议，但不能提交足以反驳的相反证据，该两组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对其证明效力，本院予以确认。对被告的证据2，原告对其证明目的有异议，认为满足形式上交房条件，但不满足法律上交房条件，不代表其不违约，该主张于法有据，本院对该组证据的证明效力，不予确认。被告的证据3、5，原告对其证明目的有异议，被告举证是为了证明其交付的房屋质量合格且符合办证条件，对其证明效力，本院予以确认。被告的证据4，系原告与被告之间发生的另一法律关系，与本案没有关联性，对其证明效力，本院不予确认。经庭审质证查明的事实如下：2017年6月29日，原告陈维祥作为买受人与被告润嘉置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：原告陈维祥以单价每平方米5395元、总价款449781元，购买被告润嘉置业公司坐落于荆州开发区××商品房××套，出卖人应当在2018年6月18日前向买受人交付该商品房。合同第九条约定商品房交付条件为：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付房屋的责任由出卖人承担。并按照第十二条处理。”第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付给买受人，双方同意按照下列第1中方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照x﹪（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”合同第二十条约定“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。”合同签订后，原告陈维祥向被告润嘉置业公司支付了购房款452208.75元，被告润嘉置业公司于2018年7月30日向原告陈维祥开具了增值税普通发票，但至今未向原告出示商品房验收合格满足交付条件的证明文件及办理房屋权属证书，原告陈维祥为此诉至法院而成讼。诉讼中，经本院行使释明权，原告陈维祥表示对诉讼请求不作变更。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。处理民事纠纷，应当依照法律。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，是民事主体在平等自愿原则基础上达成的意思自治，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方约定的权利义务，各方均应自觉遵守。根据该合同约定，商品房的交付条件为“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付房屋的责任由出卖人承担。”原告陈维祥请求被告润嘉置业公司提供商品房验收合格文件（含建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书）的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告陈维祥主张从2018年6月18日起至提供商品房验收合格文件之日止，每日按全部房价款的万分之一向原告支付违约金，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原告陈维祥的该项主张过高，本院酌定为由被告润嘉置业公司从2018年6月18日起至提供商品房验收合格文件之日止，以已付房价款为基数，参照中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率，向原告支付逾期提供相应文件的违约金。原告陈维祥要求被告润嘉置业公司为原告办理上述涉案房屋的房地产权属证书，并从2018年12月18日起至原告取得房屋所有权证书之日止，每日按全部房价款的万分之零点五向原告支付逾期办理权属证书的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告双方在合同中约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。”对原告陈维祥的该项诉讼主张，本院予以支持。但违约金过高，本院酌定为由被告润嘉置业公司自2018年12月18日起至原告取得房屋权属证书之日止，以已付房价款为基数，参照中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率，向原告支付逾期办证的违约金。被告润嘉置业公司抗辩称原告已于合同约定的交房日期前完成商品房的接收，并签署了《业主领取钥匙签收表》和《承诺书》，应视为双方以行为变更合同约定的交房条件，完成房屋交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中原、被告就交房条件另有约定，应从其约定。故被告润嘉置业公司的该项抗辩意见，本院不予支持。被告润嘉置业公司抗辩称办理房屋产权证存在不可抗力的情形，应依法免责。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”被告润嘉置业公司未提交存在不可抗力情形的证明及将不可抗力不能履行合同的情况告知原告的证据，故对该项抗辩意见，本院亦不予支持。被告润嘉置业公司抗辩称原告陈维祥逾期办理银行贷款，应向其支付违约金，系另一法律关系，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告荆州润嘉置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告陈维祥提供商品房验收合格文件（含建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书）。二、被告荆州润嘉置业有限责任公司于本判决生效后，自2018年6月18日起至其提供合同约定的商品房验收合格文件之日止，以已付房价款452208.75元为基数，参照中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率，向原告陈维祥支付逾期提供相应商品房验收合格文件的违约金。三、被告荆州润嘉置业有限责任公司于本判决生效后，自2018年12月18日起至原告陈维祥取得房屋权属证书之日止，以已付房价款452208.75元为基数，参照中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率，向原告陈维祥支付逾期办理权属证书的违约金。四、驳回原告陈维祥的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告荆州润嘉置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第三十一条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  乔志超人民陪审员  余守军人民陪审员  涂电波二〇一九年六月二十六日书 记 员  耿 巍