广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3178号上诉人（原审被告）：广州深航置业有限公司。法定代表人：张孟桓，该公司董事长。委托代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺梦圆，女，1989年8月7日出生，土家族。委托代理人：张刘一，女，1965年2月4日出生，土家族，系贺梦圆的母亲。委托代理人：赵祖国，湖南澧州律师事务所律师。上诉人广州深航置业有限公司因与贺梦圆商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州深航置业有限公司是位于广州市花都区新华街迎宾大道101号深航花园的开发商。2012年12月19日，贺梦圆（乙方，认购方）与广州深航置业有限公司（甲方，出售方）签订两份《深航花园认购书》（编号：0000428、0000429，以下简称“认购书”），两份认购书共同约定的内容为：一、乙方向甲方购买广州市花都区新华街迎宾大道101号深航花园第7号楼1401房、1408房（以下简称涉案房屋），成交总价合计1746185元，其中：1401房预售建筑面积共83.65平方米，预售套内面积70.29平方米，成交总价为1226556元，乙方应当于签订认购书的同时向甲方支付购房定金人民币20000元；1408房预售建筑面积共35.41平方米，预售套内面积29.75平方米，成交总价为519629元，乙方应当于签订认购书的同时向甲方支付购房定金人民币20000元。二、1401房的首期楼款356556元须于2012年12月28日前付清（已扣除定金），剩余楼款850000元向银行申办按揭贷款；1408房的首期楼款299629元须于2012年12月28日前付清（已扣除定金），剩余楼款200000元向银行申办按揭贷款。按揭贷款合计1050000元。双方并就合同的其他权利义务关系进行了约定。认购书签订当日，贺梦圆向广州深航置业有限公司支付购房定金40000元。2013年4月1日，贺梦圆向广州深航置业有限公司支付涉案两套房屋的首期购房款计656185元。后贺梦圆向交通银行股份有限公司广州花都支行（以下简称交行花都支行）申请住房按揭抵押贷款。因该两份认购书违反政府的限价规定，无法办理涉案两套房屋买卖的网签合同。贺梦圆、广州深航置业有限公司双方于2013年5月18日重新签订两份《深航花园认购书》（编号分别为：2013088、2013089），该两份新的认购书共同约定的内容为：���、将1401号房的购房款变更为1201326元，将1408号房购房款变更为508963元，合计1710289元。二、付款及付款方式变更为：1401房的首期楼款341326元须于2012年12月28日前付清（已扣除定金），剩余楼款840000元向银行申办按揭贷款；1408房的首期楼款288963元须于2012年12月28日前付清（已扣除定金），剩余楼款200000元向银行申办按揭贷款。按揭贷款合计1040000元。落款日期倒签为2012年12月19日。2013年5月18日，贺梦圆、广州深航置业有限公司双方网上签订两份《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：201305160307、201305160959），两份房屋买卖合同共同约定的内容为：一、乙方向甲方购买广州市花都区新华街迎宾大道101号深航花园自编7号楼14层1401房、1408房（以下简称涉案房屋），成交总价合计1710289元，其中：1401房预售建筑面积共83.65平方米，预售套内面积70.29平��米，成交总价为1201326元；1408房预售建筑面积共35.41平方米，预售套内面积29.75平方米，成交总价为508963元。二、1401房的首期楼款361326元，自合同网上签订之日0日内支付，剩余楼款840000元向银行申办按揭贷款；1408房的首期楼款308963元，自合同网上签订之日0日内支付，剩余楼款200000元向银行申办按揭贷款。按揭贷款合计1040000元。双方并就合同的其他权利义务关系进行了约定。后交通银行花都支行发放了贺梦圆申请的按揭贷款1040000元，并由该行直接支付给广州深航置业有限公司。2013年9月，广州深航置业有限公司将涉案房屋交付给贺梦圆。2013年5月18日，广州深航置业有限公司向贺梦圆出具一份《退款承诺书》，记载：“我司承诺在6月30日前退还贺梦圆小姐多缴房款，人民币为壹万零柒佰陆拾玖元正（￥10769）”。之后，贺梦圆因多次向���州深航置业有限公司要求履行承诺书的退款义务未果，于2014年4月17日向原审法院提起本案诉讼，请求法院依法判令：1、广州深航置业有限公司支付承诺的退款10769元，并支付利息，利息按每日万分之五计算，从2013年7月1日起计至付清款项之日止，暂计至2014年4月的利息为1500元，共计12269元；2、广州深航置业有限公司承担本案诉讼费用。原审庭审后，贺梦圆变更诉讼请求为：1、广州深航置业有限公司支付退款25896元，并支付利息，利息按每日万分之五计算，从2013年7月1日起计至付清款项之日止；2、广州深航置业有限公司承担本案诉讼费用。原审庭审中，广州深航置业有限公司提交贺梦圆于2013年5月18日书写的《收据》一张，记载：“今收到广州深航置业有限公司退款人民币叁万伍仟捌佰玖拾陆元整”，拟证明广州深航置业有限公司向贺梦圆出具���退款承诺书》在先，贺梦圆不满意《退款承诺书》中的金额，又找到广州深航置业有限公司要求退款，广州深航置业有限公司已退还贺梦圆35896元，包含了《退款承诺书》所承诺的退款10769元，贺梦圆也出具了收款收据。贺梦圆对此不予认可，认为该收据是广州深航置业有限公司在欺骗贺梦圆的情况下，由贺梦圆于2013年5月18日先出具的，收据记载贺梦圆收到广州深航置业有限公司35896元，贺梦圆出具收据给广州深航置业有限公司后，但广州深航置业有限公司没有退款给贺梦圆，故贺梦圆与广州深航置业有限公司理论，双方协商后广州深航置业有限公司承诺向贺梦圆退款10769元，另外的款项25127元转为贺梦圆的房屋改造费，实际该笔25127元款项，贺梦圆没有支付，仅用于抵消贺梦圆多支出的款项。故广州深航置业有限公司在同一天即2013年5月18日向贺梦圆出具《退款承诺书》和《广州深航置业有限公司收款收据》各一份，但广州深航置业有限公司至今仍未退还承诺退款的款项。对此，贺梦圆出具《广州深航置业有限公司收款收据》一份，收据记载：“今收到贺梦圆交来房屋改造费用，7#1401／1408，金额（大写）贰万伍千壹佰贰拾柒元，￥25127”，拟证实《退款承诺书》后于《收据》出具的事实。广州深航置业有限公司对此不予认可，认为《广州深航置业有限公司收款收据》所记载的25127元与本案无关。原审法院认为：贺梦圆、广州深航置业有限公司签订的两份《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：201305160307、201305160959）是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，该两份合同对双方于2012年12月19日签订的两份《深航花园认购书》（编号：0000428、0000429）的购房价款作出了变更，是双方新的意思表示，双方均应恪守该两份合同的约定。按照该两份合同书的约定，贺梦圆向广州深航置业有限公司购买广州市花都区新华街迎宾大道101号深航花园自编7号楼14层1401房、1408房，成交总价合计为1710289元。广州深航置业有限公司辩解先出具《退款承诺书》承诺退款10769元，贺梦圆不满又找到广州深航置业有限公司要求退款，广州深航置业有限公司退还贺梦圆了35896元，并提交贺梦圆于2013年5月18日书写的《收据》予以证实，该收据记载贺梦圆已收取广州深航置业有限公司退款35896元。贺梦圆仅比双方签订的两份《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房总价款多支付25896元，广州深航置业有限公司向贺梦圆退还35896元不符合生活常理，亦不符合法律逻辑，且贺梦圆举证广州深航置业有限公司具有退款10769元的义务后，应由广州深航置业有限公司承担举证责任，证明其已履行上述法律义务，但广州深航置业有限公司未能提交证据证实向贺梦圆支付了10769元，亦未能提交证据证实向贺梦圆支付了35896元。故原审法院采信贺梦圆的陈述，认为广州深航置业有限公司出具的《收据》在先，广州深航置业有限公司要求贺梦圆出具《收据》用以抵消贺梦圆多支付的款项，贺梦圆共向广州深航置业有限公司支付1736185元购房款，多支付25896元给广州深航置业有限公司，属不当得利，广州深航置业有限公司应予以返还，广州深航置业有限公司亦承诺在2013年6月30日前退还多缴的购房款10769元。广州深航置业有限公司至今未退还该笔款项，构成违约，应当承担违约责任。故贺梦圆要求广州深航置业有限公司退还10769元及逾期付款利息的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。贺梦圆要求广州深航置业有限公司按照每日万���之五的标准支付逾期付款利息没有法律规定和合同约定，缺乏理据，原审法院依法调整至广州深航置业有限公司从2013年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向贺梦圆支付逾期付款利息。贺梦圆原审庭审后变更诉讼请求，已超过举证期限，不符合法律规定，原审法院不予准许。广州深航置业有限公司辩解已退还贺梦圆35896元的抗辩意见缺乏理据，原审法院不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、第八十四条、第九十二条、第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年7月3日作出如下判决：一、广州深航置业有限公司于本判决发生效力之日起十日内，向贺梦圆退还多缴的购房款10769元；二、广州深航置业有限公司于本判决发生效力之日起十日内，向贺梦圆退还多缴购房���10769元的利息（利息以10769元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2013年7月1日起计至付清款日止）；三、驳回贺梦圆的其他诉讼请求。一审案件受理费53元，由广州深航置业有限公司负担。判后，广州深航置业有限公司不服，上诉至本院称：原审判决错误，理由如下：一、原审判决没有正确理解我司于2013年5月18日向贺梦圆出具《收据》的性质和作用，未能理解收据与《退款承诺书》之间的关系。1、在因限价产生房屋价款差异后，双方在2013年5月18日签署网签合同时，就差价款问题进行了处理，我司向贺梦圆出具收据表明价格差异问题已经处理完毕，即贺梦圆已经收取了所涉款项。2、因涉案房屋限价产生的凭证有两份，一份是金额为35896元的收据，另一份是金额为10769元的《退款承诺书》，上述两凭证均是2013年5月18日出具的。收据的金额远远大于《退款承诺书》的金额，由此可知，收据是在《退款承诺书》之后产生的，已经包含了《退款承诺书》的内容，是处理房款差异的最终依据。二、贺梦圆没有证据证明其出具金额为35896元的收据时意思表示不真实，故该收据真实有效，表明贺梦圆已经收到了我司支付的35896元款项，且该收据中的款项已经包含了《退款承诺书》中的款项。三、双方在2013年5月18日签署网签合同时，由于网签合同与之前合同约定的房价款相差35896元，我司为解决该问题，向贺梦圆出具了《退款承诺书》。之后，贺梦圆反悔了，为了避免日后贺梦圆再次反悔，且为了一次性解决所有纠纷，我司在向贺梦圆付款后，要求贺梦圆出具了相当于前后两次合同约定的房屋差价款的收据，贺梦圆对此予以认可并签署同意，表明两次合同金额差的问题已经完全解决。四、本案涉案房屋交易产生的差价款问题已经处理完毕，我司只应退还769元。从《退款承诺书》看，双方已经达成退款10769元的一致意见，不存在不当得利的情况。上述退款的金额是在前后两次合同约定的房价款相差35896元的基础上协商确定的，即如果贺梦圆付清第一次合同约定的房价款1746185元，才能得出35896元的差价款，我司就向贺梦圆退款10769元；但贺梦圆在实际履行合同时只支付了1736185元，少支付了10000元，该10000元应在退款10769元中予以抵扣，故我司实际只应退款769元，我司当天已退还现金769元给贺梦圆。被上诉人贺梦圆答辩称：一、本案是广州深航置业有限公司违规设计阴阳合同形成价差后，拒绝退款而引发的纠纷。2012年12月19日，双方当事人以总价1746185元就涉案两房屋分别签订了两份认购合同，我方已付房款696185元。但该两份认购合同因违反政府的限价规定未获政府批准。2013年5月18日，广州深航置业有限公司设计了第二套合同，以总价1710289元与我就上述两套商品房重新签订两份购房合同，该合同获政府批准并网签。加上我向银行申请的住房按揭抵押贷款1040000元，我实际支付房款总计1736185元，比第二套（网签）合同价多交购房款25896元。前后两次合同约定的房屋总价相差35896元。我方向广州深航置业有限公司提出退还多交房款，但该公司以第二次合同是为应对政府网签，应按第一次合同履行，无需退款为由拒绝我的请求。我认为第一次合同无效，应按第二次合同执行。广州深航置业有限公司自认理亏，答应退款，要求我方先写好金额为35896元的收据。当我方写好收据交给广州深航置业有限公司后，该公司的工作人员当即翻脸称：你出具了收据，我们两次合同已平账，钱不可能退你。我方对该公司的上述欺骗行为感到愤怒，坚决要求退款���并称要将其欺骗事实向政府部门反映。该公司的工作人员怕事情暴露，便向我方解释称：因我公司暂时无现金，退款的事情分二部分处理：一是先由我公司给你出一个《退款承诺书》，约定在6月30日前退款10769元；二是余款25127元作为冲抵以后房屋改造费用。我同意后，该公司向出具了《退款承诺书》和《房屋改造费收款收据》，上述两张凭证上的金额相加正好是两次合同差价。之后，我多次要求广州深航置业有限公司履行《退款承认书》，均遭到拒绝，而我向主管部门请求调解处理未果，导致我最终诉至法院。二、原审判决正确。1、广州深航置业有限公司没有向我退款35896元。我只多交25896元，广州深航置业有限公司不可能退35896元；且广州深航置业有限公司不可能在退款后当天又出具承诺书承诺在6月30日前再给我10769元，以及还给我出具收到房屋改造费25127元的收据。如果广州深航置业有限公司当天给了我现金35896元，同时当天又收了我房屋改造费25127元现金，该公司不可能以无现金为由向我出具欠款承诺书。2、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、第5条规定：对合同是否履行发生争议的，由负有义务的当事人承担举证责任，故广州深航置业有限公司对其资金已经交付给我的事实负有举证义务。三、原审认定《收据》与《退款承诺书》之间的关系事实清楚。1、《收据》不能证明双方之间价款差异处理完毕。《收据》只能证明我向广州深航置业有限公司多交了购房款，该公司要求我出具《收据》是用于阴阳合同平帐以抵消我多支付房款的事实。该公司欺骗我，收了我出具的《收据》后，根本没有付款，并且该公司无法证明其履行了付款义务。2、广州深航置业有限公司称《收据》已包含《退款承诺书》���内容，不符合事实，也不符合逻辑。首先，该《收据》是我在广州深航置业有限公司的欺骗下所出具，应属无效；《退款承诺书》是广州深航置业有限公司向我作出的部分退款的有效承诺，两者互不包含。其次，如果《退款承诺书》在先，广州深航置业有限公司不能证明其中所记载的退款10679元的金额是如何计算出来的。再次，广州深航置业有限公司于2013年5月18日以无现金为由出具《退款承诺书》，承诺在6月30日前向贺梦圆退款10769元，这与该公司称当天已经全部付清了35986元差额款相矛盾。最后，如果广州深航置业有限公司已经付清了35986元，应收回《退款承诺书》。即使该《退款承诺书》能够证明广州深航置业有限公司向我退了款，但广州深航置业有限公司没有证据证明余款25127元如何退给我。三、我是在受到广州深航置业有限公司欺骗的情况下才出具涉案《收据》的，该收据应属无效。2013年5月18日，我要求广州深航置业有限公司退还多交的房款，该公司的工作人员售楼部王小姐及财务人员张晓玲均表示同意，但要求我出具一张退款金额为35896元的收据。我按其要求写了一张收据。但该公司收到收据后却拒绝付款，并以现在没有现金为由，向我出具了一份退款承诺书，约定于2013年6月30日前退多交房款10796元，同时还开具了一张收到我支付的25127元用于房屋改造费的收款收据，上述两项合计金额为35896元，与我出具给该公司的收据金额相同，该公司以上述票据用于前后阴阳合同的平帐。当我要求拿回之前出具的35896元收款收据时，广州深航置业有限公司谎称已经撕毁。根据《民法通则》第58条规定：一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下所为的行为无效，故我出具的金额为35896元的收据应属无效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，广州深航置业有限公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据，并均确认如下事实：1、贺梦圆应按第二次合同约定的总房款支付涉案房屋的购房款，即应付总房款为1710289元；2、贺梦圆实际已付房款为1736185元，贺梦圆已付清购房款；3、贺梦圆实际支付的房款比应付房款多了25896元；4、为解决前后两次合同约定的房款相差35896元的问题，广州深航置业有限公司出具了收取贺梦圆房屋改造费25127元的收据，以及金额为10769元的《退款承诺函》。对此，广州深航置业有限公司称因贺梦圆未付清第一次合同约定的房价款，即少付了10000元，故其只需退还贺梦圆769元（10769元-10000元），且其已于2013年5月18日当天以现金方式��贺梦圆退款769元。贺梦圆对此予以否认，并称其没有支付上述房屋改造费25127元。本院认为，二审争议焦点是广州深航置业有限公司是否应退还贺梦圆10769元。对此，贺梦圆提供了广州深航置业有限公司出具的《退款承诺函》，广州深航置业有限公司在该函中承诺于2013年6月30日前向贺梦圆退还多缴房款10769元。上述款项是否已退还应由付款义务方即广州深航置业有限公司承担举证责任。虽然广州深航置业有限公司为证明其已退款，在一审时提供了贺梦圆于2013年5月18日出具的收到该司退款35896元的收据，但双方当事人在二审期间均确认贺梦圆实际多支付购房款25896元，并非上述收据所记载的金额35896元；而广州深航置业有限公司又称其只需退还769元，且已退还现金769元给贺梦圆，但贺梦圆对此予以否认，且广州深航置业有限公司在二审期间亦未提交新证据证��其已退款，故广州深航置业有限公司关于其已向贺梦圆退还多缴房款的抗辩意见证据不足，本院不予采纳。原审法院据此判决广州深航置业有限公司应向贺梦圆退还多缴的购房款10769元并支付迟延退还该款项期间的利息并无不当，本院予以维持。综上，广州深航置业有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元，由上诉人广州深航置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  刘 卉代理审判员  李 焕二〇一四年十月十五日书 记 员  党春婷