四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异107号 案外人：张淑华，女，1974年8月28日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：郭敬辉。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。 法定代表人：张航孝。 委托诉讼代理人：马红艳。 被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人张淑华对查封标的物提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张淑华称，2011年，被执行人江峰房地产公司实施星海时代花园房地产开发项目，在项目实施过程中将案涉工程发包给平罗县永固砼业有限公司施工，在施工过程中，江峰房地产公司除支付部分工程款外，其余欠付工程款用在建房屋抵偿。2014年6月5日，经江峰房地产公司与平罗县永固砼业有限公司部分结算后，江峰房地产公司尚欠工程款3217624元，故以星海时代花园面积为236.59㎡的14＃01、14＃02别墅顶账。2014年6月18日，平罗县永固砼业有限公司与案外人范振华协商，将其项下的14-02号面积236.59㎡的房屋以1608812元的价款出售给案外人范振华，范振华于2015年10月13日又将该房转售给张淑华，并通知江峰房地产公司要求其为张淑华办理相关购房手续，并开具发票，张淑华也按约履行交付房款的义务，范振华也将案涉房屋依约交付给张淑华进行装修并居住至今。2015年，案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开具发票为由推诿，导致该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟评估拍卖案外人享有所有权的星海时代花园14幢02号房屋。案外人认为，江峰房地产公司于2014年6月5日已将14-02号房产抵账给平罗县永固砼业有限公司，此时该房屋所有权已发生转移。该抵账行为在前，且双方实际履行合同，范振华从平罗县永固砼业有限公司购买案涉房屋，又将该房屋及地下室转售给张淑华，张淑华早已在房屋查封之前取得对房屋的所有权，虽案涉房屋尚未办理房屋所有权登记，但上述法律行为合法有效，案外人对该房屋已经进行精装修并且在房屋内居住多年，对该房屋属于合法占有，应受法律保护，故提出异议，请求依法终止案外人享有所有权的位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××号房屋的执行，解除对该房屋的查封。案外人提交了平罗县永固砼业有限公司与范振华于2014年6月18日签署的购房协议一份，范振华手写给张淑华的已收到购房款证明一份，星海时代花园永固砼业顶房单一份，江峰房地产公司出具收到范振华14-02房款1608812元收据一份，张淑华向范振华转款1200000元中国农业银行回单一张，石嘴山立场物业管理有限公司2016年3月22日出具收取张淑华装修押金、装修服务费、物业费（2016.4.1-2017.3.31）两张，石嘴山市宜禾物业服务有限公司2018年11月出具收取水费、电费、物业服务费（2016.6.9-2018.9.30）收据两张，江峰房地产公司2016年3月22日出具收取张淑华房屋专项维修基金、门牌号工本费收据两张，张淑华与江峰房地产公司签订的《商品房买卖合同》一份（约定单价6800元／㎡、总价款1608812元，无签订日期），皓泰热力公司出具收取张淑华星海时代花苑别墅14-2号2015年至2019年缴纳热力使用费证据一张，2016年9月29日江峰房地产公司开具收取张淑华14-02不动产房款1608812元增值税普通发票两张。 申请执行人中铁信托公司称，案涉房屋已于2013年11月21日备案登记在中铁信托公司名下。该房用于顶账以及案外人支付房款时间均晚于备案时间。 被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元作抵押担保。2013年11月21日中铁信托公司与江峰房地产公司签订购房合同，并将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下。2014年6月5日张航孝在《星海时代花园永固砼业顶房单》上签字同意抵顶14#01、14#02别墅，每套抵顶1,608,812元。范振华与平罗县永固砼业有限公司于2014年6月18日签订《购房协议》约定：以6,800元/㎡购买星海时代花园14-02号236.59㎡房屋，总价款1,608,812元。江峰房地产公司出具收到范振华14-02房款1,608,812元收据一份（未注明开票时间）。2015年10月13日范振华出具《证明》：“收到张淑华购买星海时代花园14#02房款已清，计（1300000）壹佰叁拾万元，房子手续已办”。同日，张淑华通过中国农业银行向范振华转款1,200,000元。2016年3月22日石嘴山立昌物业管理有限公司出具收取张淑华装修押金、装修服务费、物业费（2016.4.1-2017.3.31）三张，石嘴山市宜禾物业服务有限公司2018年11月出具收取水费、电费、物业服务费（2016.6.9-2018.9.30）收据两张，江峰房地产公司2016年3月22日出具收取张淑华房屋专项维修基金、门牌号工本费收据两张，张淑华与江峰房地产公司签订的《商品房买卖合同》一份（约定单价6,800元/㎡、总价款1,608,812元，无签订日期），皓泰热力公司出具收取张淑华星海时代花苑别墅14-2号2015年至2019年来缴纳热力使用费证据一张，2016年9月29日江峰房地产公司开具收取张淑华14-02不动产房款1,608,812元增值税普通发票两张。2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司“星海时代花园”545套房屋包括案外人所购的14-02号房屋236.59㎡（查封房屋顺序号为488）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6,100万元、3,900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对14-02号房屋236.59㎡续查封。 本院认为，关于当事人对中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本案的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权；根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该规定又赋予了交付全部或者大部分款项的商品房购买者对所购房屋享有的权利更优先于建设工程施工方。本案中，案外人张淑华有证据证明其在房屋查封前支付了全部购房款，并实际取得房屋。其对所购房屋享有的权利优先于中铁信托公司在该房屋上享有的抵押权。故其异议请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除四川省成都市中级人民法院依据（2015）成执保字第264-1号和（2015）成执保字第265-1号执行裁定书以及本院（2018）川0180执恢1166号执行裁定书对位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××号236.59㎡房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年六月二十六日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。