广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0606执异260号 案外人：梁某1，女，2011年11月11日出生，汉族，住广东省罗定市罗城派出所**。 案外人：梁某2，女，2014年1月16日出生，汉族，住广东省罗定市罗城派出所**。 上述二案外人的法定代理人：梁淼鑫（曾用名梁芷肇），男，1989年10月21日出生，汉族，住广东省罗定市罗城街道**居委泷江路****，公民身份号码，系二案外人的父亲。 委托诉讼代理人：谭炳光，广东刚毅律师事务所律师。 申请保全人：张雷，男，1986年3月19日出生，汉族，，住广东省佛山市顺德区 被保全人：王璋传，男，1979年3月17日出生，汉族，，住广东省罗城镇** 关于（2018）粤0606民初12102号原告张雷与被告王璋传民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中，根据原告张雷的财产保全申请，于2018年7月13日查封了王璋传名下位于罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区1幢1803房的房产。案外人梁某1、梁某2向本院提出异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人梁某1、梁某2称，2019年4月22日，案外人通过王璋传及向罗定市不动产档案室查询，才得知顺德区法院于2018年7月13日查封了案外人所有的位于罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区1幢1803房的房产，现案外人依法提出执行异议。上述房产在2018年7月13日查封前已归案外人所有。2018年5月4日，案外人通过房产中介罗定市博盈房地产中介服务部，交付20000元购房定金，向王璋传、梁雪购买位于罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区1幢1803房的房产。2018年5月6日，双方签订《房产买卖合同》，约定王璋传、梁雪以680000元的价格出售上述房产给案外人。当天，案外人的法定代理人支付了300000元购房款，加上此前支付的20000元定金，抵顶首期购房款。王璋传、梁雪把房屋的相关手续（包括购买该房产的原始买卖合同）交给案外人。后案外人对上述房产进行装修，投入装修款10多万元。该房产的物业费、水电费、管道煤气费均由案外人缴纳至今。同时该房产抵押给罗定市农行，每月的按揭款也由案外人支付，银行对此没有意见。综上，案外人与王璋传、梁雪通过合法的房地产中介，支付中介费10000元，经协商一致，于2018年5月6日签订房产买卖合同，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，请求法院解除对案外人所有的位于广东省附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区1幢1803房的查封。案外人向本院提交了户口本、身份证、广东省商品房买卖合同、房产买卖合同及附件、购房款及定金收据、中国农业银行业务凭证1张、招商银行电子回单9张、税费、管理费、煤气费等收据、2019年5月份房贷的银行业务凭证1张、完税证明、微信转账截图等证据。 申请保全人张雷认为，案外人没有支付全部购房款，房产交易没有完成，装修款不应该当做是支付给王璋传的购房款，水电费也不一定是案外人支付的。根据王璋传所述，其只收到购房款21万元，与案外人所述的32万元不一致，且其与房产中介签订了一份购房合同，申请保全人认为本案交易存在阴阳合同，要求案外人提交另一份合同，对案外人提交的合同真实性存疑。房产买卖合同第三条约定支付方式是一次性付款，与案外人所述的分期付款的支付方式不一致。案外人所述其与农行协商由其归还涉案房产的按揭贷款，但是农行并无将贷款人姓名转为案外人，所以贷款是由王璋传支付的。目前的支付方式很方便，案外人所述的32万元是现金支付是不符合常理的，而案外人支付的时间刚好是周末，案外人不可能从银行取出如此多的现金给王璋传，且王璋传对其收取首期款没有合理解释，因此，王璋传与案外人的交易是为了逃避债务。请求法院驳回案外人的异议请求。 本院经审查查明，关于张雷与王璋传民间借贷纠纷一案，本院根据张雷的财产保全申请，于2018年7月5日作出（2018）粤0606民初12102号民事裁定书，裁定冻结王璋传的银行存款200000元或查封、扣押其相应价值财产。本院于2018年7月13日查封了王璋传位于罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区1幢1803房（产权证号：罗预10000127**）的房产，查封期限自2018年7月13日至2021年7月12日。后本院作出的（2018）粤0606民初12102号民事判决书已经发生法律效力，因义务人王璋传未按生效法律文书履行义务，权利人张雷向本院申请强制执行，本院依法立案号为（2019）粤0606执2081号。案外人梁某1、梁某2于2019年4月28日向本院提起执行异议。 案外人提交的《广东省商品房买卖合同》显示签订日期为2014年9月4日，约定王璋传、梁雪向罗定市一方房地产开发有限公司购买由该公司开发的位于罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区1幢1803房的房屋，建筑面积114.42平方米，房屋价格为553888元，付款方式及期限约定首期166888元已付清，余下房款387000元办理银行按揭。《房产买卖合同》显示，甲方王璋传、梁雪与乙方梁某1、梁某2（梁淼鑫代签）于2018年5月6日签订合同，约定乙方向甲方购买涉案房产，房屋成交价格为680000元，付款方式：按一次性付款方式支付除首期购房款以外的房款，乙方于2018年5月6日支付首期购房款（包含定金）320000元到合同第十条约定的甲方指定账户中，（不包括首期购房款）剩余360000元出证过户后，甲方应积极配合办理相关手续；第四条权属转移登记约定，甲方须向按揭贷款银行申请提前还款，还款资金由甲乙方另行协商，赎出产权证及注销抵押登记后，甲乙双方共同前往不动产登记中心申请办理过户手续，将该房屋产权转移到乙方名下；第五条房屋的交付约定，由于该房屋开发商尚未交付给甲方，甲乙双方同意，自本合同生效之日起，房屋的使用权归乙方所有。 案外人提交的收据显示，2018年5月4日，罗定市博盈房地产信息咨询部收取梁水生购买涉案房产的定金20000元现金。2018年5月6日王璋传、梁雪收取案外人支付的房款300000元加定金20000元，共320000元。农业银行业务凭证显示，2019年4月25日从梁淼鑫的账户转账8110.1元至王璋传的账户中，用于三笔银行贷款的还款。2018年5月18日至2019年1月20日，从沈秦继的账户每月转账至王璋传的账户各2740元。 审查过程中，案外人称其以现金方式交付上述房款。 上述事实，有（2018）粤0606民初12102号民事裁定书、送达回证等证据证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人的举证并不符合上述条件。首先，关于支付购房款。案外人提交了一张收据，拟证明案外人向王璋传交付了320000元，与《房地买卖合同》关于首期款支付至王璋传指定账户中约定不一致，且案外人并未提交相关资金交付凭证以及资金来源证明予以佐证。《房产买卖合同》约定，案外人按一次性付款的方式支付除首期购房款以外的房款，与案外人陈述从2018年5月开始由其法定代理人每月交付涉案房产的按揭贷款不一致。案外人提交的银行业务凭证以及微信支付凭证均未能显示所交付的资金即是用于偿还涉案房产的按揭贷款，且招商银行电子回单显示的付款方为沈秦继，非案外人及其法定代理人。其次，案外人并未提交证据证明案外人在本院查封涉案房产前已合法占有该房产。第三，《房产买卖合同》并未明确约定涉案房产办理过户登记手续的时间及违约责任，与一般房屋买卖交易习惯不相符。综上，案外人梁某1、梁某2请求解除对位于罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区1幢1803房的房产的查封，理据不充分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人梁某1、梁某2的异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 甘 坚 审判员 李洁锋 审判员 王晓娜 二〇一九年六月十七日 书记员 汪晓娜