杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭萧临民初字第557号原告杭州尚研机械制造有限公司。法定代表人王建国。委托代理人季建阳。被告杭州海天管业有限公司。法定代表人陈兴海。委托代理人周延峰。原告杭州尚研机械制造有限公司（以下简称尚研公司）诉被告杭州海天管业有限公司（以下简称海天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法由审判员邱利明适用简易程序，于同年8月25日公开开庭进行了审理。原告尚研公司法定代表人王建国及其委托代理人季建阳、被告海天公司委托代理人周延峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杭州尚研机械制造有限公司诉称：2014年3月19日，海天公司作为出租方（以下简称甲方），尚研公司发起人王建国作为承租方（以下简称乙方），双方订立《租赁协议》1份，约定该协议项下的承租方权利义务在新公司（即本案原告）设立后，由新公司享受与承担；海天公司将坐落于杭州市萧山区临浦镇工业区通二村永诚路2号甲方厂区内的若干建筑区域出租给乙方；租赁期限自2014年6月1日至2021年5月31日共7年；海天公司应在2014年6月1日之前完成基础设施配套建设，并将所有硬件设施交付给尚研公司使用等内容。协议订立后，王建国支付海天公司定金200000元，并投入大量人力物力财力。同年4月21日，尚研公司成立。在协议确定的租赁标的物交付期限届满前后，尚研公司与海天公司多次协商交付租赁标的物事宜，海天公司明确表示不会履行约定义务。鉴此，同年6月10日，尚研公司通知海天公司，解除上述协议，并要求海天公司返还其相关款项，支付违约金，赔偿损失。由于，海天公司的行为已构成严重违约，给尚研公司造成重大损失，现提起诉讼，诉讼请求如下：1、尚研公司与海天公司订立的《租赁协议》自2014年6月10日起予以解除；2、海天公司返还尚研公司定金200000元；3、海天公司支付尚研公司违约金367786.5元；4、海天公司赔偿尚研公司损失339980元；5、海天公司支付尚研公司为实现债权通过诉讼方式支付代理费35000元。被告杭州海天管业有限公司辩称：2014年3月19日，海天公司作为出租方，尚研公司发起人王建国作为承租方，双方订立《租赁协议》事实。按照协议的约定，协议项下的部分租赁标的物需要新建、改建。涉及需要新建的租赁标的物主要有中间一跨新厂房和三层办公楼共2处，由于，尚研公司未提供该2处单项工程施工图，导致海天公司无法按约完成新建租赁标的物任务；其余不需要施工图的相关租赁标的物改建任务，海天公司已按约完成。在合同履行过程中，尚研公司提出解除《租赁协议》的行为，无事实和法律依据。目前，双方订立的《租赁协议》已无继续履行之必要，对尚研公司要求解除《租赁协议》的诉讼请求，予以认可；尚研公司的其他诉讼请求，均因缺乏事实和法律依据，依法不能成立。尚研公司为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据材料：证一、《租赁协议》1份（含附件2份，其中，附件1为平面图2份、附件2为表格1份），欲证实尚研公司租赁海天公司厂房而形成的权利义务关系。经质证，海天公司认为，对该证的证据三性均无异议，需要提请法院注意是该协议第五条第15项第（1）目、第（2）目、第（5）目，分别要求海天公司新建2个厕所、厂区所有道路混凝土施工、新建中间一跨新厂房及三层办公楼，这些建筑物和设施，双方在订立该协议时尚不存在，需要海天公司在订约后新建；协议第六条第3项约定，海天公司延期交付租赁标的物，每延期一个月承担月租金10%的违约金；第六条第5项约定，租赁期间，在5年内如因海天公司原因导致尚研公司提前终止该协议的，应当赔偿尚研公司3个月的租金作为违约金；对附件1和附件2的真实性没有异议，由于，尚研公司未及时给海天公司提供上述单项工程施工图，影响海天公司按约完成新建、改建租赁标的物任务，海天公司不应承担违约责任。证二、现金缴款单和收据各1份，欲证实尚研公司支付给海天公司租赁标的物定金200000元。经质证，海天公司认为，对该证的真实性没有异议，依据收据载明，尚研公司支付给海天公司200000元款项的性质是订金，不是担保法意义上的定金。证三、公证书1份，欲证实截止到2014年6月27日止，租赁标的物新建、改建任务未达到《租赁协议》约定的要求，海天公司构成严重违约。经质证，海天公司认为，公证书所附照片形成时间是2014年6月27日，双方约定的交接租赁标的物时间为2014年6月1日，尚研公司提出解除《租赁协议》时间为2014年6月10日，不足以证实双方约定的交接租赁标的物时间节点的真实情况。证四、《函》（落款时间为2014年6月9日，实际发出时间为同年6月10日）和快递单各1份，欲证实因海天公司严重违约，尚研公司通知海天公司解除《租赁协议》，并要求海天公司返还其相关款项，支付违约金，赔偿损失。经质证，海天公司认为，该《函》海天公司是收到的，对内容不予认可。证五、《起重机制造、安装销售合同》1份，欲证实尚研公司为履行《租赁协议》，向浙江众擎起重机械制造有限公司（以下简称众擎公司）订购新的行车设备。经质证，海天公司认为，该合同是尚研公司发起人王建国与众擎公司订立，真实性无法确认，该合同项下的标的物，王建国是否用于《租赁协议》项下的厂房不明确。证六、结算业务申请书、收据各1份，欲证实尚研公司为履行《起重机制造、安装销售合同》的约定义务，已支付给众擎公司定金220000元。经质证，海天公司认为，依据结算业务申请书载明，该220000元款项结算方式是通过银行电汇方式，依据收据，该220000元款项的结算方式是银行承兑汇票方式，故认为尚研公司实际上并未支付给众擎公司该笔款项。证七、《函》（落款时间为2014年6月5日，包括照片一组）1份，欲证实因海天公司的违约行为，尚研公司需支付给众擎公司损失339980元。经质证，海天公司认为，对该证的证据三性均有异议，2014年6月5日，尚研公司在没有解除《租赁协议》的情况下，尚研公司的上游供货商众擎公司就向其提出赔偿解除《起重机制造、安装销售合同》的损失，不符合一般商业惯例，事实上，到目前为止，该《函》所涉损失并未实际发生。证八、《委托代理协议》、代理费发票、付款凭证及《委托付款函》各1份，欲证实尚研公司通过诉讼方式实现债权而支付代理费35000元。经质证，海天公司认为，对该证的真实性无异议，由法院依法处理。证九、《律师函》1份（出具时间2014年7月11日），欲证实海天公司发送给尚研公司2份《律师函》记载内容缺乏事实和法律依据，海天公司无权解除《租赁协议》。经质证，海天公司认为，该《律师函》是收到的，内容是尚研公司单方意思表示，对其不具有约束力。海天公司为支持其辩称，提交了下列证据材料：证1、《律师函》2份（出具时间分别为2014年6月19日、同年7月7日），其中，2014年6月19日的《律师函》，欲证实海天公司通知尚研公司按《租赁协议》要求办理租赁标的物的交接手续；同年7月7日的《律师函》，欲证实海天公司继续通知尚研公司按《租赁协议》要求办理租赁标的物的交接手续，否则，解除双方订立的《租赁协议》。经质证，尚研公司认为，2份《律师函》尚研公司是收到的，对内容均不认可。证2、照片1组，欲证实海天公司依约对出租给尚研公司的租赁标的物完成新建、改造任务。经质证，尚研公司认为，照片的真实性无异议，照片显示海天公司出租给尚研公司的租赁标的物尚处在施工阶段，与尚研公司提交证三公证书所附照片比对，可以进一步确定，2014年6月27日，海天公司未完成租赁标的物的新建、改造任务。本院对上述证据材料认证如下：第一部分：尚研公司提交的证据材料：一、《租赁协议》1份（含附件2份，其中，附件1为图纸2份、附件2为表格1份），该证内容真实，来源合法，与案件有关联，确认具有证明力。二、现金缴款单和收据各1份，该证内容真实，来源合法，与案件有关联，对证实尚研公司曾支付给海天公司租赁标的物订金200000元一节事实具有证明力。三、公证书1份，该证内容真实，来源合法，与案件有关联，被告的质证理由不能成立，确认具有证明力。四、《函》（落款时间为2014年6月9日，实际发出时间为同年6月10日）和快递单各1份，该证形式真实，来源合法，与案件有关联。至于，该《函》是否发生解除《租赁协议》的效力，非事实判断问题，涉及法律适用问题，本院将结合全案证据材料依法作出判断。五、《起重机制造、安装销售合同》1份，该证内容真实，来源合法，与案件有关联，海天公司虽有异议，但未提交反驳证据材料，确认具有证明力。六、结算业务申请书、收据各1份，结算业务申请书与证五所涉合同之间能相互对应，内容真实，来源合法，与案件有关联，结算业务申请书的可信程度高，可作为尚研公司实际支付给众擎公司定金的依据，确认具有证明力；收据内容与尚研公司实际支付给众擎公司的定金方式不符，确认收据不具有证明力。七、《函》（落款时间为2014年6月5日，包括照片一组）1份，该证是众擎公司向尚研公司索赔的单方意思表示，海天公司对该《函》所涉的损失不予认可，确认不具有证明力。八、《委托代理协议》、代理费发票、付款凭证及《委托付款函》各1份，内容真实，来源合法，与本案有关联，确认具有证明力。九、《律师函》1份（出具时间2014年7月11日），该证是尚研公司对海天公司2份《律师函》的回复，是尚研公司对案涉纠纷的单方认识，不属于事实判断问题，确认不具有证明力。第二部分：海天公司提交的证据材料：1、《律师函》2份（出具时间分别为2014年6月19日、同年7月7日），该证形式真实，来源合法，与案件有关联。至于，该2份《律师函》是否发生解除《租赁协议》的效力，非事实判断问题，涉及法律适用问题，本院将结合全案证据材料依法作出判断。2、照片1组，尚研公司对该证的质证理由成立，确认不具有证明力。依据对上述证据材料的认证情况，并结合双方在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2014年3月19日，海天公司作为甲方，王建国作为乙方订立《租赁协议》1份，约定乙方拟作为主要股东设立一家新公司，公司名称暂定为尚研公司，并以新公司的名义承租本协议项下的租赁标的；由于新公司目前正在设立过程中，在法律上不能作为签约主体，因此，甲、乙双方同意，由乙方作为承租方与甲方签署本协议，在新公司设立后，本协议项下涉及乙方的权利义务由新公司享受与承担。一、租赁标的：坐落于杭州市萧山区临浦镇工业区通二村永城路**厂区内，包括厂区西侧南北向厂房**（西至东三跨），以及此栋厂房与甲方自用多层厂房之间的新建钢结构厂房一跨（内含办公楼），宿舍楼暂租现甲方宿舍楼五楼一层（甲方再为乙方预留六楼一层），其它公共道路、厂内物流通道、食堂、停车场等设施作为配套设施，不列入租赁标的，甲方承诺乙方免费使用；二、租赁期限：自2014年6月1日起至2021年5月31日共7年，实际交付租赁标的时间晚于租赁期限起始日的，以实际交付租赁期限的日期为准。在本协议签订后至租赁期限起始日之间的期间，作为甲方需要进行基础设施配套建设及乙方进行工厂投产前的准备阶段，双方需根据约定的各自分工事项抓紧进度，确保6月1日乙方工厂能交付使用；三、厂房、办公楼、宿舍、食堂年租金1471146元，折算月租金122595.5元；四、租金支付及期限：乙方在合同订立后三日内支付定金200000元，定金在2014年6月1日租金起算后开始冲抵租金，每月租金在当月10日前付清；五、双方责任和承诺：8、租赁期间，甲方需提供至少一台5T大行车及相关轨道、划曲线等配套设施，由乙方在配置行车时统一采购安装，甲方应配套部分由甲方承担，乙方垫付后在支付甲方租金时扣除。9、租赁期间，甲方需提供食堂就餐等公共设施，食堂就餐费用按甲方实际发生的成本进行分摊，上述设施甲方承诺在2014年7月1日前投入使用。10、租赁期间，由于甲方与乙方之间的厂区互相隔离，乙方原材料及成品物流通道须经过西侧大门，甲方承诺负责开通西大门及建设门卫室，大门及门卫室的样式双方共同协商，费用由甲方承担，本设施在2014年6月1日前交付使用。15、除上述约定事项外，甲方承诺在交付前负责施工并承担费用的其它事项还有：（1）、厂房内新建厕所2个，包括简单装修，位置根据乙方布局图要求确定；（2）、厂区内所有道路混凝土施工，道路二侧绿化、路灯、自行车停车棚施工；（3）、甲乙双方厂区间的围墙隔断，乙方厂区四周的围墙粉刷美化；（4）、现有厂区消防设施配置完整；（5）、新建中间一跨新厂房及三屋办公楼；（6）、对宿舍和食堂进行装修施工，宿舍包括家具及卫浴设施。六、违约责任及其他约定事项：3、如甲方不能按本协议第五条第15款按期交付相关设施的，每延期一个月，甲方须承担月租金的10%违约金，乙方也可以选择终止本协议，并要求甲方承担违约责任；5、租赁期间，在5年内如甲方原因导致乙方租赁权提前终止或者受到侵害的，甲方应赔偿乙方三个月租金作为违约金，并赔偿乙方包括但不限于公司搬迁、硬件设施投入、办公室装修、人员安置、租金成本增加、经营损失、律师费、客户违约金等损失。另双方对租赁标的物细节约定如下：现有厂房内耐磨地面，乙方提供厂房布局图，甲方负责按图施工，布局图3月25日、4月15日前提供；现有厂房新建厕所2个，乙方提供布局图，甲方按图施工，5月10日前交付；变电房建设，乙方负责布局图、结构图，3月底前提供，4月20日前交付等内容。2014年3月20日，王建国支付给海天公司租赁标的物订金200000元。2014年4月7日，就众擎公司为尚研公司制造及安装起重机设备事宜，众擎公司与王建国订立《起重机制造、安装销售合同》1份，合同载明：众擎公司为尚研公司制造、安装起重机20台，设备价款1080000元，安装费用18000元，合计1098000元；交货地点与交付时间：在萧山区临浦镇工业区尚研公司新厂内，合同签订，预付款到位后，众擎公司在50天之内全部行车安装完毕，所有安装费用由众擎公司承担；付款方式：合同签订预付20%定金，发货前三天付60%，技监局验收合格付15%，余款5%验收合格后一年内付清等内容。同年4月9日，王建国代尚研公司支付给众擎公司定金220000元。合同订立后，众擎公司为履行合同项下的约定义务，已着手制作合同项下的相关设备。2014年6月10日，尚研公司通知海天公司，称因海天公司未按《租赁协议》约定施工及交付租赁标的物，解除双方订立的《租赁协议》，并要求海天公司返还其相关款项，支付违约金，赔偿损失。2014年6月19日，海天公司通知尚研公司，称其完成厂区部分设施的改建任务，在协议约定的工厂交付时间（2014年6月1日），尚研公司未与其办理租赁标的物的交接手续，要求尚研公司及时办理租赁标的物的交接手续。同年7月7日，海天公司再次通知尚研公司前来办理租赁标的物的交接事宜，如仍不及时前来办理租赁标的物的交接事宜，将解除《租赁协议》。另依据公证书所附的照片显示，截止2014年6月27日之日止，海天公司尚不具备《租赁协议》约定的交付租赁标的物条件。2014年8月25日，本院组织双方到实地现场查勘，发现整个厂区的所有道路、仓库地坪正在浇铸混凝土、配电房正在建造，食堂未建造，双方厂区未隔断，西大门传达室未建造，车位未建造。尚研公司为实现债权通过诉讼方式支付代理费35000元。2014年4月21日，尚研公司成立。本院认为：双方对《租赁协议》效力认识一致，均认为是1份有效协议，本院依法予以支持，对尚存在争议作如下评判。一、关于《租赁协议》从何时解除问题。尚研公司要求解除《租赁协议》，海天公司同意解除《租赁协议》，本院予以准许。现双方对尚研公司的第1项诉讼请求所涉解除《租赁协议》的时间尚有争议。尚研公司认为《租赁协议》解除时间为2014年6月10日，海天公司认为《租赁协议》解除时间为2014年7月9日。本院认为，依照《租赁协议》第五条第15项及第六条第3项之约定，海天公司承诺所有硬件设施在2014年6月1日前交付尚研公司使用，不能按期交付的，尚研公司可选择终止协议，并要求海天公司承担相应违约责任。从查证的事实分析，2014年6月27日，尚研公司通过公证证据保全方式所附的照片显示，海天公司在该日不具备《租赁协议》约定的交付租赁标的物条件，即便，2014年8月25日，本院组织双方到实地现场查勘时，海天公司仍不具备《租赁协议》约定的交付租赁标的物条件，由此推定，同年6月1日，海天公司不具备《租赁协议》约定的交付租赁标的物条件。同年6月10日，尚研公司提出解除《租赁协议》的约定条件已成就，尚研公司选择通知海天公司解除该协议有事实依据。尚研公司邮寄给海天公司的《函》发出时间是2014年6月10日，考虑到合理的在途时间，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，自海天公司收到尚研公司上述《函》时，《租赁协议》解除。海天公司在《租赁协议》已解除的情况下，再给尚研公司邮寄2份《律师函》，要求尚研公司办理租赁标的物交接手续，否则，解除该协议，自不应发生海天公司预期的法律后果。二、关于尚研公司要求海天公司返还其200000元款项是否成立问题。虽然，双方对款项性质是定金，还是订金有不同认识，但《租赁协议》解除后，该协议不再约束双方当事人。该协议被解除原因在于海天公司，尚研公司也未主张适用定金罚则，故尚研公司要求海天公司返还该200000元款项合理，本院予以支持。海天公司辩称，尚研公司违约解除该协议，不再返还该笔款项，与事实不符，本院不予支持。三、关于尚研公司要求海天公司支付其违约金367786.5元是否成立问题。依据《租赁协议》第二条之约定，租赁期限自2014年6月1日至2021年5月31日共7年，实际交付租赁标的物时间晚于租赁期限起始日的，以实际交付的租赁期限为准。从该条约定分析，租赁期间自2014年6月1日起算，如实际交付租赁标的物时间晚于该期日，双方仍继续履行该协议，则租赁期间从实际交付租赁标的物之日起算。本案尚研公司选择解除上述协议，租赁期间应从双方约定的2014年6月1日起算。审理中，海天公司辩称，因租赁标的物未交付，认为本案租赁期间尚未开始，该辩称，与本院查明的事实不符。依据上述协议第六条第5项之约定，租赁期间，在5年内因海天公司原因导致尚研公司提前终止协议的，海天公司支付尚研公司3个月租金作为违约金。现尚研公司要求海天公司支付其违约金3个月条件已成就，故尚研公司的该项诉讼请求予以支持。四、关于尚研公司要求海天公司支付其损失339980元是否成立问题。从查证的事实分析，尚研公司与众擎公司订立《起重机制造、安装销售合同》后，由于，海天公司的原因造成尚研公司对该公司违约。尚研公司已支付给众擎公司定金220000元，该款在不超过主合同标的额20%部分，可作为尚研公司的损失处理；尚研公司主张该项诉讼请求中所涉的其余部分损失，未提交有效证据材料，该部分损失无法核实。尚研公司的该项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。五、关于尚研公司要求海天公司为实现债权通过诉讼方式支付的代理费35000元是否成立问题。《租赁协议》第六条第5项对该问题有约定，尚研公司为实现债权通过诉讼方式支付的相应代理费，海天公司应履行约定义务。尚研公司该项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。综上，尚研公司的合理部分诉讼请求，本院予以支持。海天公司的辩称，要求尚研公司提供新建租赁标的物施工图及其他不需要施工图的改建设施已按约完成，无事实依据，本院不予支持；海天公司的其他合理部分辩称，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、杭州尚研机械制造有限公司与杭州海天管业有限公司订立的《租赁协议》自2014年6月11日起予以解除；二、杭州海天管业有限公司返还杭州尚研机械制造有限公司款项200000元；三、杭州海天管业有限公司支付杭州尚研机械制造有限公司违约金367786.5元；四、杭州海天管业有限公司赔偿杭州尚研机械制造有限公司损失219600元；五、杭州海天管业有限公司支付杭州尚研机械制造有限公司为实现债权而支付的代理费30359元；六、本判决第二项至第五项给付义务，限杭州海天管业有限公司在本判决生效后十日内付清；七、驳回杭州尚研机械制造有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13228元，减半收取6614元，由杭州尚研机械制造有限公司负担877元，杭州海天管业有限公司负担5737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）审判员  邱利明二〇一四年十月十六日书记员  赵国琴