广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠城法民一初字第864号原告：郑建蓉，女，汉族。委托代理人：车卫东、李满春，广东深天成律师事务所律师。第一被告：惠州市明珠商业广场有限公司，住所地：惠州市麦地东路1号东江明珠花园1栋202室。法定代表人：刘文敏。第二被告：惠州市东江物业开发有限公司，住所地：惠州市惠城区麦地东路一号。法定代表人：刘卜齐。第三人：深圳市新一佳超市项目开发有限公司，住所地：深圳市福田区彩田路彩福大厦4楼南侧401房。法定代表人：李会娟。委托代理人：李常勇，男，汉族，系该公司职员。原告郑建蓉与被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司、第三人深圳市新一佳超市项目开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告郑建蓉诉称，原告向被告二购买涉案房屋，并在被告二的要求下，在与被告二签订《房地产买卖合同》的同时，再与被告一签订《委托统一经营合同》。《委托统一经营合同》约定，原告将自己所有的位于惠州市麦地路1号东江明珠商业裙楼第1249、1250、1251号商铺，交给被告一统一经营，由被告一按月向原告支付固定的租金收益人民币4637元。租赁期限为十年，并约定被告一在次月30日前自动将每月的租金收益付至原告的银行账户，如果被告一没有按时支付上述租金收益时，原告有权要求被告一每延迟一天按每月租金收益总额的千分之五支付违约金。同时被告二向原告出具担保书，当被告一不按时支付租金收益时，被告二承担连带赔偿责任。原告与被告一签订《委托统一经营合同》后，被告二将上述房屋统一转租给第三人使用，且第三人直接将租金支付给被告二。两被告从合同签订后便经常拖欠租金，经原告及业主代表多次与两被告协商沟通，两被告多次出具了承诺函、担保书及返租计划书等。但是两被告一直未能按时支付租金，讫今为止两被告已经拖欠原告租金长达一年以上。两被告的行为严重损害了原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、判令解除原告与两被告签署的《委托统一经营合同》，并判令两被告及实际占用房屋的第三人在解除合同之日起十日内腾空原告所有的房屋；2、判令两被告向原告支付实际占用原告房屋期间的租金收益人民币74192元（现暂计算自2014年1月31日），并支付至实际支付之日止的违约金人民币60881元（每延迟一天按每月租金收益的千分之五计算，暂计至2014年1月31日）；3、判令两被告承担本案诉讼费。被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。第三人深圳市新一佳超市项目开发有限公司辩称，第一、对原告诉求无异议。第二、关于占用商城问题，我方与被告二在2005年2月份签订租赁合同，在履行合同中我方遇到很多障碍，直到近期有业主来维权，才知道被告二将房产出售给小业主，我方也才知道这个事实，由于各种维权以及被告二没能力继续作为履行出租方的义务，被告二无法提供房产证件，也无法为我方商户进行租赁登记，我方商户无法办理工商登记，现在商场无法正常招商，在2013年7月10号也停止营业，现在一直空置，我方可以随时交付商城。第三、目前的租赁关系，我方05年与被告二签订合同的时候其是拥有产权，但其在07年没有告知我方的情况下，将涉案商铺出售，后来又与新的业主签订委托经营合同，被告二没有得到小业主的授权将房屋出租，我方与被告签订的租赁合同关系已经在产权人变更之日起该租赁合同就无效，但我方一直不知道变更，还是按期支付被告二租金，由于产权纠纷导致我方被迫停业，我方希望尽快理顺法律关系，我方可以随时交付商铺。查明的案件事实经审理查明，原告向第二被告购买惠州市麦地东路1号东江明珠花园1、2栋1层1249、1250、1251号商铺（以下简称“涉案商铺”），并与第一被告签订《委托统一经营合同》，约定：原告将涉案商铺交由第一被告统一经营，统一经营期限为2007年4月19日至2017年4月9日，统一收益为每月4637元，于次月的30号前自动付至原告账户；第一被告在规定的时间内没有按时将统一经营收益支付给原告，第一被告按每月统一经营收益的每天5‰支付原告违约金，连续达到6个月，原告有权要求第一被告支付未付的统一经营收益金。自2008年初始，第一被告延期支付并拖欠原告统一经营收益金。2008年1月13日，第一被告出具《承诺书》，承诺按合同约定按时支付返租款。由于第一被告延期支付返租款，第二被告于2009年8月27日作出《关于东江明珠花园1、2栋商铺返租及办理房产证问题的答复》，承诺：“2009年9月2日返租一个月租金，2009年9月30日前按月还清，承诺以后每月返租按合同约定办理。”第一被告及第二被告分别于2009年11月30日、2010年12月15日、2011年3月14日、2012年3月14日、2012年3月14日多次作出《承诺书》及答复业主，承诺按合同约定支付租金。自2013年8月份开始，被告全面停止向业主支付租金至今。截至2013年7月份，被告拖欠原告租金46370元，截至2014年1月份，被告拖欠原告租金74192元。第二被告与第三人于2005年8月27日签订《租赁合同》，约定：第二被告将涉案商铺统一租赁给第三人经营，租赁期为2005年12月15日至2020年12月14日止；自起租日起第一、第二年租金和设备使用费合计为每月每平方米22元，第三年租金和设备使用费合计每月每平方米24元，第四年起以第三年的租金为基数，以后每三年递增6%。第二被告与第三人因涉案商铺发生争议，自2014年8月29日起，第二被告已经从第三人手中收回涉案商铺。裁决理由和结果本院认为，原告与第一被告签订名为《委托统一经营合同》其实质为租赁合同，是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告已经依约将涉案商铺交给第一被告经营，第一被告应按照合同约定的时间支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”现第一被告长期拖欠租金，在原告的要求下，两被告亦多次书面承诺按合同约定支付租金但均未实际全面履行，且第二被告已于2014年8月29日从第三人处收回涉案商铺，解除合同的条件已经成就。所以，原告要求解除与第一被告签订的《委托统一经营合同》，并收回商铺，符合法律规定，本院予以支持。虽然《委托统一经营合同》中约定被告未及时支付租金的违约金每天按月租的5‰计算，但该约定过分高于原告因此造成的损失，且原告亦未及时通过诉讼形式主张权利，根据本案实际情况，本院酌定违约金按照实际拖欠租金的日万分之三计算。被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告郑建蓉与第一被告惠州市明珠商业广场有限公司签订的《委托统一经营合同》。二、被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将惠州市麦地路1号东江明珠花园1、2栋1层1249、1250、1251号商铺交还给原告郑建蓉。三、被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑建蓉支付截至2014年1月份的租金74192和2014年2月份至实际交还商铺之日的租金（每月以4637元的标准计算）。四、被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑建蓉支付逾期支付租金的违约金（2013年7月31日之前的租金46370元的违约金自2013年9月1日起按照每日万分之三的标准计至该租金实际支付之日止；2013年8月1日以后每月4637元租金的违约金，自拖欠租金月份的第三个月的1日起按照每日万分之三的标准计至该租金实际支付之日止）。五、驳回原告郑建蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3936元（原告已预交3104元），由被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  唐作培审判员  贺晔晖审判员  欧阳琳二〇一四年十月十三日书记员  纪舜龄李鸟杨立第1页共8页