江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）连民终字第01320号上诉人（原审原告）赵化玉。委托代理人杨冬成，江苏顺维律师事务所律师。上诉人（原审被告）朱春贵。委托代理人姚建成，江苏港人律师事务所律师。原审第三人马骏驰。委托代理人朱晓冬，江苏云台山律师事务所律师。上诉人赵化玉、朱春贵与原审第三人马骏驰财产损害赔偿纠纷一案，不服原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第3742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月15日公开开庭进行了审理。上诉人赵化玉的委托代理人杨冬成、上诉人朱春贵的委托代理人姚建成、原审第三人马骏驰的委托代理人朱晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年9月25日，赵化玉以个人所有的连云港市花果山宾馆的名义与朱春贵签订《租赁合同》，约定将花果山宾馆租赁给朱春贵从事住宿服务、中餐制售等，租赁期限6年，从2009年10月8日至2015年10月7日止，年租金50万元（2010年10月7日前年租金为40万元）。合同签订后，赵化玉又将花果山宾馆的营业执照过户至朱春贵名下，并将宾馆内配置的财物移交给朱春贵，双方签署财产交接清单。朱春贵即按照约定支付租金至2012年10月7日。2012年5月30日，朱春贵与马骏驰签订房屋转租合同，约定将花果山宾馆的一楼客服部、二楼西半部房屋转租给马骏驰，期限为2012年6月1日至2015年10月8日，年租金18万元。合同签订后，马骏驰即对转租房屋进行改造，用以经营KTV。2012年9月1日，马骏驰又将其正在经营的KTV交给钱福军经营，马骏驰承诺钱福军经营期间因租赁纠纷所产生的后果，由其承担。2012年10月7日，赵化玉、朱春贵双方决定解除租赁合同，赵化玉收回了除KTV以外的租赁房屋及室内物品。2012年11月7日，经朱春贵介绍，由许小莉承租花果山宾馆除KTV以外的房屋及设施，赵化玉与许小莉签订租赁合同。此后，KTV部分房屋仍由马骏驰继续经营。2013年2月2日，由钱福军向赵化玉的妻子交纳租金9万元和保证金1万元。此后，马骏驰也停止经营，陆续拆除KTV室内设备并转移他处，至2013年4月底，赵化玉将闲置的KTV大门进行封锁。为此，赵化玉诉至原审法院。诉讼中，马骏驰述称在改造装饰花果山宾馆的房间时，已经将房间内的配置物品交给朱春贵，朱春贵予以认可，但没有证据证明朱春贵将相关物品交还给赵化玉，赵化玉也否认收到相关物品。并申请对租赁房间内的配置物品及房屋改造应恢复原状所需工程造价进行价格鉴定。经鉴定，KTV房间内原配置物品的折价款为183000元，恢复原状工程造价650178.16元。原审法院认为，赵化玉与朱春贵签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效。朱春贵未经赵化玉同意，擅自将承租花果山宾馆的一楼客服部、二楼西半部房屋转租给马骏驰，且改变了经营项目并改变了房屋结构，朱春贵及马骏驰均不能举证证明该转租行为是经过赵化玉同意，故朱春贵的转租行为已经构成违约。但马骏驰于2012年5月30日转租后即对租赁房屋进行全面改造和装饰，赵化玉至2012年10月7日前，与朱春贵协商解除租赁合同事宜，此时其应当知道朱春贵与马骏驰的转租事实，且于2013年2月2日收到了马骏驰交纳的租金及保证金共10万元，因此，赵化玉在知道朱春贵转租部分房屋后六个月内并未主张转租合同无效，且赵化玉与朱春贵于2012年10月7日实际解除了除转租KTV部分的租赁合同，至2013年4月底，赵化玉与马骏驰也以其意思表示实际解除了租赁合同，故赵化玉要求朱春贵赔偿因解除租赁合同后租赁房屋恢复原状的经济损失（工程造价），不予支持。关于赵化玉要求赔偿宾馆客房内的物品损失，宾馆客房的配置物品均是固定的，有财产移交登记表为凭。诉讼中，马骏驰述称转租房屋进行装饰时，已经将房屋内配置物品交付给朱春贵，朱春贵予以认可，但朱春贵辩称已经返还给赵化玉，赵化玉予以否认，朱春贵不能举证反驳，故赵化玉要求朱春贵赔偿客房配置财产经济损失的诉求，予以支持。依据资产评估报告书，相关财产的评估值，是按照重置全价×综合成新率，已经考虑到物品的折价率，因此，原审法院确定财产损失的价款为183000元。关于赵化玉要求朱春贵赔偿因解除租赁合同造成房屋闲置期间的租金损失的主张，由于朱春贵及马骏驰均系租赁合同期限未届满前提出解除合同，赵化玉、朱春贵于2012年10月7日解除租赁合同时，朱春贵不欠赵化玉租金。后经朱春贵介绍至2012年11月7日，由赵化玉将花果山宾馆另行出租给他人，由赵化玉与案外人许小莉签订租赁合同。马骏驰至2013年4月30日停止KTV经营，其租金已经向赵化玉支付9万元及保证金1万元，也不欠赵化玉租金。综上所述，由于朱春贵及马骏驰提前解除租赁合同，赵化玉以其意思表示同意解除，故要求赔偿房屋闲置的租金损失，不符合客观事实。不予支持。原审法院遂判决：一、朱春贵于判决生效后十日内赔偿赵化玉租赁房屋内的配置物品损失183000元。四、驳回赵化玉的其他诉讼请求。赵化玉不服原审判决上诉称，原审认定事实不清、适用法律不当。1、被上诉人朱春贵与马骏驰之间转租房屋的目的就是从事KTV经营（上诉人起诉前才知晓），这与改造行为存在着必然的联系。被上诉人朱春贵没有经上诉人同意，存在明显过错，理应对违约行为所产生的损害承担责任。马骏驰明知该房系被上诉人转租而来，未经房东同意擅自改造同样也存在不可推卸的过错责任。本案没有充分证据证明上诉人知道转租事实，因此，原审推定上诉人应当知道转租事实没有事实根据。被改造房屋恢复原状系上诉人的正当诉求。2、上诉人所主张的6个月租金系恢复原状施工所需的工期及必要的通风时间，原审法院不予支持无事实根据。3、原审认定被上诉人朱春贵将原室内物品擅自处分的事实违法，这一事实也能充分印证上诉人对改造事实不知情。被上诉人、马骏驰均不能提供相关证据证明将物品交还上诉人并留下收条。4、原审根据上诉人2013年2月2日收到马骏驰交纳的租金及保证金10万元，就此推定上诉人应知道房屋被改造事实，进而对马骏驰免责，缺乏事实和法律依据。收租金是为减少损失，与改造行为无关联性。证人证言明显不具有真实性。综上，请求二审法院依法改判被上诉人朱春贵、原审第三人马骏驰承担恢复原状所需的650178.16元及恢复原状所需的必要工期（6个月租期损失25万元）；被上诉人、原审第三人承担一、二审诉讼费用。朱春贵针对赵化玉的上诉答辩称，原审法院判决驳回恢复原状的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。2012年5月30日起朱春贵与赵化玉已经商谈解除租赁合同事宜，只是因为朱春贵的房屋租金交到2012年10月份，在赵化玉同意的情况下才出现朱春贵将房屋转租给马骏驰，所以出现2012年10月7日以前的房屋租金交给朱春贵，2012年10月7日以后的房屋租金交给赵化玉。在2012年10月7日双方正式解除房屋租赁合同，花果山宾馆另外一部分由赵化玉直接出租给许小莉，转租合同上诉人应当知道，房屋改造后应由赵化玉自行承担，不存在六个月的租金损失。朱春贵从未称改造时接收了房屋内的物品，而是该物品不具备使用价值，直接堆放在宾馆闲置房屋内。上诉人赵化玉辩称收到马骏驰房屋租金是为了减少损失与事实不符。马骏驰的房屋租金分两部分支付，2012年5月30日至10月7日该房屋租金交给朱春贵，10月7日以后的租金直接交给赵化玉，对此赵化玉是明知的，且KTV在2012年10月7日时已经正式经营。2012年10月7日赵化玉与许小莉签订房屋租赁合同，在此情况下赵化玉仍然称不知道KTV转租事情，与客观事实不符，也不符合正常的逻辑。因此赵化玉收取马骏驰的租金是明知房屋转租，而且是在其同意的情况下现场指挥改造成KTV。上诉人的上诉请求没有事实依据，请求二审法院予以驳回。马骏驰针对赵化玉的上诉答辩称，赵化玉所说的不是事实，其称起诉前才知道改造成KTV，与事实相矛盾。房屋改造时赵化玉就在现场，且其家就在花果山上面。2012年10月份赵化玉与朱春贵解除合同没有通知马骏驰。合同解除后赵化玉将客房部分租给许小莉，一楼部分由马骏驰继续经营KTV，当时赵化玉是认可的，没有提出异议，且赵化玉的家属也收取了2013年下半年房租9万元。在2013年5月1日前，一年租期未到赵化玉强行将KTV门锁上，导致KTV交了一年租金而未使用一年，现KTV的物品还在房屋内，赵化玉也应承担赔偿损失的责任。马骏驰与朱春贵签订的合同至2015年，朱春贵到2012年就丧失了使用权，KTV的损失朱春贵也有责任。朱春贵不服原审判决上诉称，1、原审错误理解KTV物品由上诉人朱春贵接收。一审判决认定第三人马骏驰KTV改造时将房间内的物品交给了上诉人朱春贵，上诉人也承认收到该物品，该认定没有事实依据。实际情况是房屋改造时被上诉人赵化玉在场，物品均是废旧物品，对KTV而言已无使用价值，部分留在闲置房屋内，部分被赵化玉遗弃。2、原审错误将资产评估报告作为定案依据。江苏大为资产评估有限公司的资产评估报告不科学、不合理、不能作为定案依据。（1）、评估范围不明确。赵化玉称资产移交清单上的财物损失，其前提是该财物灭失，只能评估灭失财物部分的同等价值，而报告书称“经现场勘察，委托资产只有部分存在，其余不见实物，现场实物处于尚可使用状态”。该报告表明资产移交清单上的物品并没有全部灭失，而报告是以全部灭失为前提。（2）、评估方法不科学。评估采用的是市场法及成本法进行评估，即：重置成本减去折旧率。使用该评估方法的前置条件是资产移交清单上的物品为全新物品。2009年10月7日，涉案资产统计表上的物品本身就是旧物品（赵化玉1995年购置），评估上采用评估时全新物品折旧到2009年10月7日显然是不科学的，正确的评估方法应根据该物品的购买时间价值再折旧到评估时的时间价值。（3）、评估物品数量采用推断法。2009年10月9日资产移交清单上的物品是整个花果山大酒店物品，其中包括酒店餐饮大中小包间、卫生间、79间客房及会议室。宾馆物品是赵化玉1995年购置的，经营过程中存在物品缺失、折旧等现象。KTV改造房屋内物品数量并不明确，而评估报告采用推定的方法假设每个房间内存在上述物品没有事实依据。3、一审程序违法。由于评估报告不科学、不合理。上诉人朱春贵一审中要求评估机构相关人员出庭接受质询，而一审法院没有采纳，剥夺了上诉人的质询权。4、诉讼费的分配违反了法律规定，一审诉讼费及鉴定费共计47970元，该费用是赵化玉主张2084180元的基础上形成的，最终支持赵化玉183000元，而一审判决要求上诉人朱春贵承担诉讼费及鉴定费20000元，违反了诉讼费的分配原则，应予纠正。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回赵化玉的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。赵化玉针对朱春贵的上诉答辩称，朱春贵对于鉴定内容的异议，因其未提出重新鉴定的申请，鉴定的内容依法应当予以确认。朱春贵对于诉讼费分配的异议，依据相关规定，诉讼费的分配不属于上诉的内容，应予以驳回。朱春贵没有任何证据证明房屋改造行为是经过赵化玉同意，仅凭推定，存在更多的可能性，没有必然性。朱春贵的上诉请求依法予以驳回。马骏驰针对朱春贵的上诉答辩称，对朱春贵的上诉请求没有异议，请求依法处理。本院经审理查明，原审法院查明的事实中除2013年2月2日，由钱福军向赵化玉的妻子交纳保证金1万元以外，本院予以确认。对于朱春贵上诉中提出的对江苏大为资产评估有限公司出具的苏大为评报字（2014）第021号资产评估报告书的异议，江苏大为评估公司答复如下：1、关于评估范围。原审法院司法鉴定委托书载明要求对租赁房屋内原配置财产价格评估，故本报告明确资产实物明细以2009年10月8日赵化玉、朱春贵双方签订的实物交接单为准（床、床柜、电话等26项资产）。报告所指委托资产只有部分存在，系在评估过程中以同期同类未改造房屋为参照物。报告评估的范围系已被改造的房屋室内物品价值。2、关于评估方法。评估方法是根据评估目的确定的，即为原审法院案件审理提供参考。本次评估采用的评估方法有市场法、成本法、替代法，固定一种评估方法才是不科学的。3、关于物品数量已在第一条评估范围中予以说明。综上，评估公司认为其出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估基准日后，评估结果有效期内，若资产数量发生变化，应根据报告的评估方法对资产额进行相应调整。对于评估公司给予的答复，上诉人朱春贵不予认可。本院认为，关于朱春贵是否应承担恢复原状的损失问题。本案中，朱春贵于2012年5月30日将其承租的房屋转租给马骏驰。2012年10月7日，赵化玉、朱春贵双方解除租赁合同，赵化玉收回了除KTV以外的租赁房屋及室内物品。2013年2月2日，由钱福军向赵化玉的妻子交纳KTV房屋租金9万元，至2013年4月底，赵化玉将闲置的KTV大门进行封锁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据赵化玉与朱春贵解除租赁合同的时间及2013年2月赵化玉收取KTV房屋的租金等情况来看，赵化玉应当知道部分房屋已被朱春贵转租并由他人经营KTV，但其在六个月的期限内并未对朱春贵的转租行为提出异议。后赵化玉与朱春贵已实际解除了除转租KTV部分的租赁合同，2013年4月底，赵化玉与马骏驰也以其意思表示实际解除了KTV部分房屋的租赁合同，故原审法院对赵化玉要求朱春贵承担恢复原状的损失不予支持，并无不当。关于赵化玉主张恢复原状所需的必要工期6个月租期损失25万元，因没有事实和法律依据，原审法院未予支持，亦无不当。关于朱春贵是否应赔偿赵化玉财产损失及赔偿数额问题。本院认为，朱春贵未经赵化玉同意将其承租的部分房屋转租给马骏驰，因朱春贵未提供证据证实转租行为经过赵化玉同意，同时马骏驰对房屋进行了全面的改造，朱春贵未提供证据证实因马骏驰改造房屋将室内的物品交由赵化玉，故对赵化玉要求朱春贵赔偿房屋配置财产经济损失的诉求，原审法院予以支持并无不当。关于赔偿数额，上诉人朱春贵称评估报告不能作为赔偿的依据，并对评估报告提出了异议，针对其提出的几点异议，评估公司给予了相应的答复。本院认为，该评估报告客观、公正，且评估人员针对朱春贵提出的异议作出的答复也较为合理，故对该评估报告，本院予以采信。上诉人朱春贵还称房屋内部分物品留在闲置房屋内，部分物品被赵化玉遗弃，但未提供证据予以证实，故原审法院依据该评估报告确定朱春贵赔偿赵化玉损失183000元，并无不当。关于上诉人朱春贵提出的程序问题。经审查，朱春贵在一审中并未要求评估机构人员出庭接受质询，亦未要求重新鉴定，故对上诉人朱春贵提出的该项上诉理由，本院不予采信。关于诉讼费与鉴定费承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，原审法院根据双方在案件中的过错及案件的实际情况，对诉讼费及鉴定费的分配并无不当。综上，上诉人赵化玉、朱春贵的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判定如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16800元，由上诉人赵化玉承担12800元（已预交），由上诉人朱春贵承担4000元（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  庞月侠代理审判员  闫 杰代理审判员  屠维维二〇一四年十月十四日书 记 员  张 丹法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；