广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终974号上诉人（原审被告）：陈永昌，男，1987年12月24日出生，汉族，住广东省江门市江海区。被上诉人（原审原告）：梁盛佳，男，1979年12月23日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：余颖诗，广东凌志律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦健斌，广东凌志律师事务所实习律师。原审第三人：陈伟宽，男，1963年11月24日出生，汉族，住广东省江门市江海区。原审第三人：梁荣壮，男，1953年9月16日出生，汉族，住广东省江门市江海区。上诉人陈永昌因与被上诉人梁盛佳、原审第三人陈伟宽、梁荣壮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2018）粤0704民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈永昌上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判梁盛佳、梁荣壮出具的欠条无效，陈永昌无需支付3万元及其他利息；2.本案一审、二审诉讼费全部由梁盛佳承担。事实和理由：2015年12月1日，陈永昌向梁盛佳购买案涉房屋，陈永昌父亲陈伟宽和梁盛佳签订《村内房屋售购协议书》，由于后来发现政策规定一个村民名下只能拥有一套村内住宅，改过户到陈永昌本人名下。该协议约定买卖双方同意售购案涉房屋，房屋售购成交价20万元，买房分两次付款给卖方，第一次时间为2015年12月1日付10万元，第二次时间为2015年12月31日付另10万元；双方协定不包房屋过户过程所产生的费用，卖方需做协助工作，一切过户所需费用由买方承担；协议于2015年12月31日签名生效。协议签定后，陈永昌通过其家人陈月英、梁炳权分别于2015年12月1日、2016年1月6日分别支付购房款合共20万元给梁盛佳，梁盛佳收到购房款后，将涉案房屋交付给陈永昌一家使用，其后，陈永昌要求梁盛佳协助其办理涉案房屋过户手续。在办理过户的过程中，不动产登记中心告知双方，新法规定房屋所有权证和土地使用证合二为一，统一需要登记到不动产权证上，由于梁盛佳持有的是旧证，因此必须梁盛佳协助办理新的不动产权证才能正常办理过户手续。由于政策变化的原因，不动产权证办理一直到2016年5月份左右才恢复正常办理，在这个时间之后，梁荣壮等人一直以各种借口拖延办理不动产权证，并且不动产权证出来后一直隐瞒已经办理好的事实，拖延到陈永昌将房子装修差不多了。2017年4月份，梁盛佳方借口观看房子，在陈永昌父母不知情的情况下带梁盛佳方查看房子，梁盛佳方如同黑社会一样拍台拍凳，以新的不动产权证刚出来需要补地价为由，恐吓不签名不协助办理过户，合同中写明不包过户产生的费用，提出要陈永昌支付5万元才能协助过户。在2017年4月，陈永昌所有的村内房屋购销合同和证件均被梁荣壮以协助办证为由所骗走，正在装修的房子被迫停工，最后陈永昌逼于无奈与梁盛佳协商，为避免梁盛佳在收取3万元后会继续索要更多费用，故陈永昌出具欠条以促成尽快办理过户手续。梁盛佳及梁荣壮把《村内房屋售购协议书》骗走并把最后两页撕毁以及各种言语恐吓不协助办理过户等行为已构成违约，梁盛佳违约在先，欠条出具在后，欠条的真实性和合法性应当不受法律的支持，双方签订的《村内房屋售购协议书》和网签买卖合同均约定20万元，陈永昌已按约定全部支付税费，无需再支付其他费用。梁盛佳现起诉要求支付3万元费用的理由为补充误工费、交通费，与其当时是说因为新的不动产权证刚出来确保了陈永昌的地权产权而要求补地价的理由不一致，其所主张的误工费、交通费是政策原因导致的，并非陈永昌导致的，梁盛佳有协助办证的义务，误工费、交通费是无中生有。被上诉人梁盛佳辩称，一、《欠条》是陈永昌的真实意思表示，是合法有效的，对陈永昌具有约束力。2015年12月1日，陈永昌委托其父亲陈伟宽与梁盛佳签订《村内房屋售购协议书》，约定双方同意售购案涉房屋，房屋售购成交价格为20万元；陈永昌分两次付款给梁盛佳，第一次时间为2015年12月1日付10万元，第二次时间为2015年12月31日付10万元，过户等项费用负担责任：梁盛佳不包房屋过户，如果陈永昌需要过户的，梁盛佳只做协助工作，一切过户等费用由陈永昌承担。《村内房屋售购协议书》签订后，陈永昌通过其姐姐陈月英、姐夫梁炳权分别于2015年12月1日、2016年1月6日支付购房款合共20万元给梁盛佳。梁盛佳于2016年初将涉案房屋交付给陈永昌使用。其后，陈永昌要求梁盛佳协助其办理房屋过户手续。江门市*******的工作人员告知梁盛佳，如果不动产要办理变更和交易，需要换新的不动产权证，如果没有变更和交易，就不需要换新证，旧证可以长期使用。由于梁盛佳持有的是旧证，因此如果陈永昌要办理过户，需要先换发新的不动产权证，持新的不动产权证到不动产登记中心注销后，方能进行下一步的过户手续。为此，如果陈永昌要求梁盛佳为其办理涉案房屋过户的，梁盛佳需要办理更多流程，付出更多时间成本、人力成本和办证等费用。由于《村内房屋售购协议书》第五条明确约定，梁盛佳不包房屋过户，如果陈永昌需要过户的，梁盛佳只做协助工作，一切过户等费用由陈永昌负担，故梁盛佳及父亲梁荣壮已多次向陈永昌说明上述内容，陈永昌也可以自己办理或委托中介方办理，但陈永昌仍坚持要求梁盛佳及梁荣壮为其办理。考虑到办证过程中梁盛佳及梁荣壮的误工费、交通费等损失及办证等费用较高，梁盛佳经过多次与陈永昌协商，陈永昌同意多支付梁盛佳3万元作为补偿，并承诺在办理过户手续当日支付。对于该事实，陈永昌在一审庭审中当庭予以确认。2017年7月6日，即双方约定到行政服务中心办理过户的当日，陈永昌又以各种理由要求变更前期确认的3万元的付款时间，陈永昌及其姐姐陈月英提出，在出不动产证的当日才能支付该3万元，陈永昌于是自愿向梁盛佳出具欠款3万元的《欠条》，并承诺一定会在出不动产证当日支付该3万元，但事实是，陈永昌在取得不动产证后，一直以各种理由拒绝支付上述3万元。在2017年10月25日和2017年11月9日与梁荣壮的微信对话中，陈永昌均确认该笔欠款的存在，陈永昌及陈伟宽对此也没有异议，但陈永昌及陈伟宽却至今未按《欠条》约定履行。陈永昌已构成严重违约，违反诚实信用原则。梁盛佳及父亲梁荣壮不存在粗暴行为，也不存在任何“胁迫”行为，陈永昌称《欠条》是在胁迫情况下出具，毫无事实和法律依据。二、《村内房屋售购协议书》及网签的《广东省房地产买卖合同》约定的房屋交易价格为20万元并不代表被答辩人无需支付过户等项费用。《村内房屋售购协议书》明确约定，梁盛佳不包房屋过户，如果需要过户的，梁盛佳只做协助工作，一切过户的费用由陈永昌负担。如前述，《欠条》中的3万元是陈永昌自愿承诺支付的，是对梁盛佳及父亲梁荣壮因办理过户所造成的交通费、误工费等损失及办证费用等的补偿，是过户所产生的费用，与房屋成交价无关。而且，陈永昌在其一审答辩状、上诉状以及一审庭审中均确认《村内房屋售购协议书》是其真实意思表示，且双方一直实际履行《村内房屋售购协议书》。一审法院判决，陈永昌于一审判决发生法律效力之日起七日内支付30000元及逾期付款利息（以30000元为基数，从2017年9月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至款项清偿之日止）给梁盛佳。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费592元，适用简易程序减半收取296元，保全费337元，合计633元，由陈永昌负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对陈永昌的上诉请求范围进行审查。关于陈永昌向梁盛佳于2017年7月6日出具的欠条是否有效的问题。双方当事人签订的《村内房屋售购协议书》约定案涉房屋售购价格为20万元，不包房屋过户，如果陈永昌需要过户，梁盛佳只做协助工作，一切过户等费用由陈永昌负责。后因国家政策发生变化，陈永昌要求梁盛佳协助办理过户手续，经双方协商，陈永昌出具欠条，再支付3万元作为梁盛佳协助办理过户费用。该欠条约定的3万元是双方当事人协商一致，自愿签订，内容并无违反法律强制性规定，该约定应为合法有效。至于陈永昌主张该欠条是在梁荣壮、梁盛佳等人欺骗和胁迫的情况下出具。胁迫的构成要件包括：1.有胁迫行为，即以造成损害为要挟或称以加害为威胁；2.须有胁迫故意；3.胁迫须为非法；4.须被胁迫人因胁迫而陷于恐惧，并因恐惧而为意思表示；5.被胁迫人所作意思表示违背其真实意思。本案中，陈永昌提交的录音和微信截图显示了双方协商支付3万元的过程，双方当事人均清楚该3万元系因国家政策相应变化之后，梁盛佳方要求增加的费用，双方进行协商的结果。梁盛佳方因相应政策变化，要求增加3万元以作为过户中的费用，并不符合胁迫的构成要件，亦不构成欺诈。因此，陈永昌该项主张理据不足，本院不予采纳。因此，一审法院据此认定陈永昌应向梁盛佳支付欠条所列款项，并按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给梁盛佳，合法有理，本院予以维持。综上所述，上诉人陈永昌上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由陈永昌负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年六月三日法官助理 陈咏珏书 记 员 沈 烨