江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2013）安开民初字第1912号原告季宜东。委托代理人王华、陈宇。被告海安县日月汽车材料经营部（以下简称经营部），住所地海安县海安镇三塘村**通榆北路**。负责人吉加明。被告吉加明。被告南通日月汽车城有限公司（以下简称日月公司），住所，住所地海安县海安镇三塘村**通榆北路**div>法定代表人吉久军。三被告共同委托代理人吉远来。原告季宜东与被告经营部、吉加明、日月公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员史友军独任审判，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告季宜东的委托代理人王华、陈宇，被告经营部、吉加明、日月公司的共同委托代理人吉远来到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2014年5月19日公开开庭进行了审理，原告季宜东的委托代理人王华、陈宇，被告经营部、吉加明、日月公司的共同委托代理人吉远来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季宜东诉称：2010年1月20日，原告与被告日月公司签订房屋认购协议书，2010年2月10日，原告与被告经营部签订房屋买卖合同，原告向被告购买位于海安县海安镇三塘村11组通榆北路188号日月商务中心1#楼-1F-A010号商铺，并依约支付了50%首付款567688元。合同第十条约定“双方应相互协助并保证各自的手续证照齐全”，但被告隐瞒未取得商品房预售许可证的事实而导致其迟迟无法为原告办理房屋产权证、土地使用证。原告多次催办未果，现要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，判令三被告返还原告购房款567688元，支付利息133217元并赔偿原告567688元。被告经营部、吉加明、日月公司共同辩称：1、原、被告签订的房屋买卖合同系有效合同，经营部出售的房屋是自建房屋，不是商品房，也未隐瞒所谓的未取得商品房预售许可证的事实，且被告也无需取得商品房预售许可证；2、被告能为原告办理房产证和土地使用证；3、原告要求被告赔偿其567688元无事实和法律依据；4、请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年1月20日，原告与被告日月公司签订认购协议书一份，约定原告认购被告日月公司建设的房屋，现暂定名为“南通日月车城”，该房屋为“日月车城”的第1#号楼1A028室，用途为商铺。该房屋（暂定）建筑面积117.9平方米，上述建筑面积最终以海安县房管部门核定面积为准，所付房款多退少补。该房屋单价为（人民币）每平方米9630元，合计总房款为人民币1135377元（最终以测绘面积为准计算房款）。原告签署本认购协议的同时，交纳诚意金人民币20000元整给被告日月公司（该诚意金在原告付清首付房款时转为房款），取得该房屋的认购权，并同意于2010年2月10日前缴纳至50%的首付款合计（人民币）567688.50元整，在接到被告日月公司通知后7日内到被告日月公司售楼中心签订《房屋买卖合同》并一次性缴纳余款合计（人民币）567688.50元整。其他未尽事宜，双方按正式《房屋买卖合同》中条款执行。正式《房屋买卖合同》签署后，本认购协议书自行终止。2010年2月10日，原告与被告经营部签订《房屋买卖合同》一份，合同第一条载明，被告经营部以出让方式取得位于海安镇三塘村十一组编号为通榆北路188号的地块土地使用权，地类用途为，地类用途为商业使用证》的批准文件号为苏海国用（2003）字第3011632号。经营部经批准，在上述地块建设商业用房，现定名为南通日月汽车城，建设工程规划许可证号为建字第09048号，施工许可证编号为3206212009090400001A。合同双方约定被告经营部自愿将坐落于海安县通榆北路188号建设项目名称日月商务中心房屋出卖给原告，原告已对被告经营部出卖的房产状况作出了充分的了解并愿意购买。房屋的具体情况如下：房屋建筑面积约117.90平方米，房号：1#楼-1F-A010号，沿204国道商铺（附房屋平面图），被告经营部出卖的房屋建筑面积必须以海安县房屋产权监理所审核的建筑面积为准，双方在签订本合同时已对上述房产作了充分了解。双方议定本合同项下的房地产成交总价款（人民币）计1135377.00元，该商铺单价为每平方米9630.00元，双方约定原告向被告经营部支付房屋价款的方式为首次付款567688.00元和贷款抵押567688.00元。原告具体付款金额和期限为：2010年2月10日前第一次向被告经营部支付50%首付款567688.00元，2011年3月31日前第二次向被告经营部支付按揭款567688.00元。双方约定房屋交付时间、方式和条件：被告经营部于2010年12月31日前将原告商铺的房屋产权证、土地使用证办理好，交付于原告；商铺交付时间：三年委托经营期满，2013年2月10日被告经营部将商铺交付原告（委托经营管理合同另订）。被告经营部承诺：本合同项下的房地产权属清楚、无产权纠纷；共有房地产已征得共有人（含配偶）同意并已告知原告；被告经营部保证第三人不得向原告就本合同项下的房地产主张任何权利；本合同项下的房地产无法律、法规规定禁止转移的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其它形式限制转移的情形。本合同项下的房地产如已设定按揭、抵押、典权等他项权利或存在依法债权债务等情形的，在签订本合同前已征得有关债权人的书面同意；本合同项下的房地产不存在第三人享有优先购买权的情形。如有上述未清事项妨碍本合同项下的房屋买卖的，由经营部承担全部法律责任，因此给原告造成经济损失的，由被告经营部负责赔偿。双方就违约责任约定如下：除人力不可抗拒的原因外，被告经营部未按合同约定的期限将房地产交付给原告的，或者原告未按合同约定的期限向被告经营部支付房屋价款的，要按日向对方支付合同总房款千分之一的违约金（含超过两证办理约定时间的违约责任），逾期超过30日，双方均有权解除合同，原告解除合同的，被告经营部退还已付房款，并按原告已付房款的百分之二十向原告支付违约金；被告经营部解除合同的，原告按已付房款的百分之二十向被告经营部支付违约金。双方约定签订本合同之日起一百五十日内至海安县房地产交易所、海安县房屋产权监理所申请办理房产交易与权属登记手续，双方应相互协助并保证各自的手续证照齐全；房屋所有权证由原告领取。双方还约定，1、被告经营部确保向原告出卖的商铺必须经权威部门验收合格，否则原告有权解除合同，被告经营部退还原告已付房款，并按原告已付房款的百分之二十向原告支付违约金；2、被告经营部办理好原告商铺产权证、土地使用证，双方必须互相配合办理好余下的百分之五十的按揭款，若按揭办不下来，责任方支付对方总房款百分之十的违约金（银行责任除外）；3、保修责任，在商铺保修范围和保修期限内发生的房屋质量问题，经营部应当承担修复责任及费用；4、该商铺所在楼宇的外墙面使用权属于原告。合同签订当日，原告季宜东与被告经营部又签订委托经营管理合同一份，双方约定原告将其所购的被告经营部位于海安通榆北路188号海安县日月汽车材料经营部的1#楼-1F-A010号商铺委托给被告经营部进行统一经营管理。委托期限为三年，自2010年2月10日起至2013年2月9日止。双方约定，由于原告在购买该商铺时已享受了经营部给予的三年委托经营管理收益并一次性提前支付，因此在委托经营管理期内，被告经营部不再向原告支付委托经营管理收益。双方约定，合同签订后，委托经营期满，被告经营部仍须按《房屋买卖合同》约定的期限及条件办理商铺的交付手续，及时将商铺返还给原告，否则被告经营部承担违约责任。双方还约定了其他相关事项。2012年11月8日，原告季宜东与被告经营部签订补充协议一份，协议载明：2010年2月10日双方签订房屋买卖合同约定被告经营部于2010年12月31日前将原告所购商铺产权证、土地证办理好交付于原告，2010年8月份至今，原告多次催促被告经营部办理产权证，经营部都未能办理。经双方协商，达成如下协议：被告经营部最迟于2013年1月31日前将原告所购商铺产权证（两证）办理好交付于原告，被告经营部逾期办理产权证（两证）承担违约责任，被告经营部按原告所购商铺总价款的日千分之五承担违约金支付给原告。此后，由于被告经营部未能及时办理涉案房屋产权证和土地使用权证，双方产生矛盾，引起诉讼。另查明：被告经营部系被告吉加明于2003年5月22日以个人财产投资方式设立的个人独资企业；被告日月公司系2003年7月8日成立的自然人控股的有限公司。本案讼争的房屋系被告经营部所有，土地是通过出让方式取得，用途为商业，2003年领取了国有土地使用权证。2003年10月15日取得建设用地规划许可证，用地项目名称“南通日月汽车城”。2009年4月9日取得建设工程规划许可证，建设项目名称“日月商务中心”。2009年9月4日取得建筑工程施工许可证，工程名称“日月商务中心”，该证件中记载工程合同开工时间为2009年4月28日，合同竣工时间为2010年9月28日。又查明：2005年11月25日，被告经营部将位于海安镇三塘村十一组两块面积各为388.25平方米的土地使用权转让给被告日月公司，终止日期为2043年11月6日。经本院调查海安县房地产交易所反映，日月汽车城规划建设等手续齐全，是以专业市场建设的，不是商品房，没有预售许可证，建好后可以以现房销售。根据县政府文件精神，可以销售50%。到目前为止销售的房屋可以办产权证、土地证，不少同类购房者已办证。上述事实，有原告提供的房屋认购协议书、房屋买卖合同、委托经营管理合同（复印件）、收据，被告提供的个人独资企业营业执照、企业法人营业执照（均系复印件）和关于转让部分房产的报告；本院调查笔录以及调取的的国有土地使用证、南通日月汽车城建设用地规划许可证、日月商务中心建设工程规划许可证和建设工程施工许可证以及原、被告陈述等在卷证实。审理中，经向原告释明，原告坚持其诉讼请求，要求确认双方房屋买卖合同无效，返还已付购房款，支付利息并赔偿损失；同时，经本院征询相关房地产交易管理部门，案涉房产可以办理房屋产权证和土地使用权证。本院认为：本案中，经营部建设的用地项目名称为“南通日月汽车城”、建设项目名称为“日月商务中心”的工程，先后取得了建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，工程建设手续已基本齐全。同时，据房产交易职能部门反映，该工程是以专业市场建设，不同于商品房，没有预售许可证，建成后可以以现房销售，且目前已售出的同类房屋可以办理产权证、土地证。因此，原、被告签订的房屋买卖合同应当认定有效。原告依据“出卖人订立商品房买卖合同的，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的相关规定提出诉讼请求，实属不当。本院已向原告释明，案涉房屋买卖合同有效，告知原告可以变更诉讼请求，但原告坚持要求按确认合同无效进行处理，因而原告的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告季宜东要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，并要求三被告返还购房款567688元、支付利息133217元、赔偿损失567688元的诉讼请求。案件受理费16297元，由原告季宜东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16297元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审 判 长  史友军代理审判员  唐小红人民陪审员  管金玲二〇一四年十月二十六日见习书记员  杨加莲附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（第一款）最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。