广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初2865号 原告：刘立新，男，1970年12月13日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：王少玲，女，1972年10月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：南宁适者商贸有限责任公司，住所：南宁市秀厢路北段南宁市家饰材料市场******，统一社会信用代码：91450100739950020M。 法定代表人：吴志强 委托诉讼代理人：刘国森，北京市邦盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李启登，北京市邦盛（南宁）律师事务所实习律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年4月12日 开庭时间：2019年5月30日 当事人到庭情况： 原告：委托诉讼代理人王少玲到庭。 被告：委托诉讼代理人刘国森、李启登到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同2019年6月30日到期后继续有效，即原告享有优先承租权，继续租赁铺面；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告从2007年12月开始承租位于南宁快环建材市场A2-3铺面（一、二楼共1000平方米），原告投入了大量人力物业进行装修和经营。2019年1月1日，原、被告又签订新的租赁合同，租期延续到2019年6月30日。近期，被告明确告知原告，合同期满不再续租给原告。被告的行为严重违反了《民法总则》第六条的公平原则，严重侵犯了原告的利益。至今原告已经对该铺面投入了几百万元，铺面的货物就有上百万元，原告长期承租被告的铺面，双方有合同到期自动延期交易的习惯，合同到期原告享有优先续租权。况且经营需要稳定性，原告投入了大量的财力物力人力，被告单方面终止合同给原告造成巨大的经济损失，给原告造成灾难性和毁灭性的后果，也给社会造成社会资源的重大浪费，不利于社会的稳定发展。原、被告系长期合作的稳定关系，被告终止合同违反了民法的公平原则、诚信原则、公序良俗原则。 被告答辩要点 被告答辩称：被告管理的快环建材市场铺面，在2019年1月1日起所有到期的铺面需要续签的都要涨租。本案铺面于2018年12月31日到期后，双方就涨租的问题没有达成一致意见，被告基于与原告多年的租赁关系，给原告半年的时间考虑涨租的问题，双方在2019年2月1日重新签订了租赁合同。该合同第2条约定租期为6个月，从2019年1月1日起至2019年6月30日止。该合同第11条约定，“乙方逾期不交纳租金和水电费，超过五天算乙方违约，合同期满甲方收回铺面和商铺，不再租给乙方，乙方须无条件搬走”。该合同第13条约定，“合同期满，甲方收回商铺，乙方三天内无条件搬走乙方物品，交回钥匙”。原告在诉状里也明确双方租期延续到2019年6月30日的约定，因此双方在2019年2月1日签订的合同到期后，被告要收回租赁铺面。至于2019年6月30日之后的铺面如何租赁，应该由被告决定。另外，根据双方以往的交易习惯，应在合同到期前两个月就续租情况及租金的变动达成新的意见，并签订新的租赁合同，至今双方就涉案铺面没有达成一致意见，且被告已经将涉案铺面承租给其他人，并收取2019年6月30日之后的租金，故原告要求2019年6月30日后继续承租铺面没有履行的可能。 认定事实及法律适用 经审理查明：2014年9月19日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《南宁快速环道建材装饰机电批发市场租赁合同》一份，主要内容：第一条，甲方将秀厢大道99号第A2-3铺面一楼建筑面积500平方米，二楼建筑面积500平方米，租给乙方作经营陶瓷；第二条，租赁时间为66个月，从2010年11月1日至2016年4月30日止；第三条，租金按建筑面积计算，一楼租金每月每平方米36元，二楼租金每月每平方米14元；第六条，乙方未经甲方同意，不准以任何形式私自转租、转让、抵押租用的铺面，如须转租，须征得甲方同意；第十一条，乙方逾期不交纳租金和水电费，超过五天算乙方违约，合同期满甲方有权收回铺面和商铺，不再租给乙方，乙方须无条件搬走；第十三条，合同期满，乙方无违约行为，如需继续租赁，另行协议，在同等条件下乙方享有优先权，但乙方必须提前一个月到甲方管理部门办理续租手续。 2016年5月24日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《南宁快速环道建材装饰机电批发市场租赁合同》一份，主要内容：第一条，甲方将秀厢大道99号第A2-3铺面一楼建筑面积500平方米，二楼建筑面积500平方米，租给乙方作经营陶瓷、建筑装饰材料；第二条，租赁时间从2016年5月1日至2016年12月31日止；第三条，租金按建筑面积计算，一楼租金每月每平方米80元，二楼租金每月每平方米36元；第六条，乙方未经甲方同意，不准以任何形式私自转租、转让、抵押租用的铺面，如须转租，须征得甲方同意；第十一条，乙方逾期不交纳租金和水电费，超过五天算乙方违约，合同期满甲方有权收回铺面和商铺，不再租给乙方，乙方须无条件搬走；第十三条，合同期满，乙方无违约行为，如需继续租赁，另行协议，在同等条件下乙方享有优先权，但乙方必须提前两个月到甲方管理部门办理续租手续。 2017年3月7日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《南宁快速环道建材装饰机电批发市场租赁合同》一份，主要内容：第一条，甲方将秀厢大道99号第A2-3铺面一楼建筑面积500平方米，二楼建筑面积500平方米，租给乙方作经营陶瓷、建筑装饰材料；第二条，租赁时间为12个月，从2017年1月1日至2017年12月31日止；第三条，租金按建筑面积计算，一楼租金每月每平方米80元，二楼租金每月每平方米36元；第六条，乙方未经甲方同意，不准以任何形式私自转租、转让、抵押租用的铺面，如须转租，须征得甲方同意；第十一条，乙方逾期不交纳租金和水电费，超过五天算乙方违约，合同期满甲方有权收回铺面和商铺，不再租给乙方，乙方须无条件搬走；第十三条，合同期满，乙方无违约行为，如需继续租赁，另行协议，在同等条件下乙方享有优先权，但乙方必须提前两个月到甲方管理部门办理续租手续。 2018年3月23日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《南宁快速环道建材装饰机电批发市场租赁合同》一份，主要内容：第一条，甲方将秀厢大道99号第A2-3铺面一楼建筑面积500平方米，二楼建筑面积500平方米，租给乙方作经营陶瓷、建筑装饰材料；第二条，租赁时间为12个月，从2018年1月1日至2018年12月31日止；第三条，租金按建筑面积计算，一楼租金每月每平方米80元，二楼租金每月每平方米36元；第六条，乙方未经甲方同意，不准以任何形式私自转租、转让、抵押租用的铺面，如须转租，须征得甲方同意；第十一条，乙方逾期不交纳租金和水电费，超过五天算乙方违约，合同期满甲方有权收回铺面和商铺，不再租给乙方，乙方须无条件搬走；第十三条，合同期满，乙方无违约行为，如需继续租赁，另行协议，在同等条件下乙方享有优先权，但乙方必须提前两个月到甲方管理部门办理续租手续。 2019年2月1日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《南宁快速环道建材装饰机电批发市场租赁合同》一份，主要内容：第一条，甲方将秀厢大道99号第A2-3铺面一楼建筑面积500平方米，二楼建筑面积500平方米，租给乙方作经营建筑装饰材料；第二条，租赁时间为6个月，从2019年1月1日至2019年6月30日止；第三条，租金按建筑面积计算，一楼租金每月每平方米80元，二楼租金每月每平方米36元；第六条，乙方未经甲方同意，不准以任何形式私自转租、转让、抵押租用的铺面，如须转租，须征得甲方同意；第十一条，乙方逾期不交纳租金和水电费，超过五天算乙方违约，合同期满甲方有权收回铺面和商铺，不再租给乙方，乙方须无条件搬走；第十三条，合同期满，甲方收回商铺，乙方三天内无条件搬走乙方物品，交回钥匙。 2019年2月10日，被告与案外人农海波签订两份《南宁快速环道建材装饰机电批发市场租赁合同》，双方就案涉A2栋一、二、三楼订立2019年7月1日至2024年6月30日期间的租赁关系。 另查明，南宁市秀厢大道99号A2#市场建设单位为南宁市兴宁区朝阳办事处鸡村三组、五组、九组、十组，于2003年4月7日取得建设工程规划许可证，于2005年6月28日通过竣工验收备案。被告与南宁市兴宁区朝阳办事处鸡村三组、五组、九组、十组分别于2002年8月15日、2002年8月15日、2002年9月6日、2002年8月16日签订《合作经营合同》，取得案涉A2#市场的管理和经营权，合作经营期限50年。 本院认为：原、被告讼争的2019年2月1日《南宁快速环道建材装饰机电批发市场租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于原告主张公平原则的问题。优先承租权是基于当事人约定产生的优先缔约请求权，合同法并未赋予承租人优先承租权的法定权利，该权利既不是物权，也不是形成权，其属性是债权请求权，既不具备对抗第三人和物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，优先承租权需要双方重新缔约并订立合同才得以实现，根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。就本案而言，原告与被告于2019年2月1日订立的租赁合同并未就涉案铺面的优先承租问题进行约定。换言之，被告在合同期限届满后有选择缔约相对方的合同自由，原告不能以公平原则阻却被告的意思自由，进而强制要求被告与其订立合同期限届满后的租赁关系。关于原告主张被告与案外人农海波恶意串通的问题。原告主张双方在之前长达十多年的租赁关系中，租赁合同均约定了优先承租权，而2019年2月1日的租赁合同在签订时被告并未提醒原告注意该事项未约定，系被告与案外人农海波恶意串通，以损害其在合同到期后续租的权益。本院认为，原告系完全民事行为能力人，其在订立合同时应负有审慎的态度，其既已签订合同，则表明其已对合同内容知悉并认可、接受合同内容的约束。被告在其与原告的租赁关系期间并未将案涉商铺收回并另行交付给案外人农海波使用，且被告与案外人农海波订立的合同履行期限亦是在2019年6月30日后开始，被告与案外人农海波所签订的租赁合同现阶段尚未开始履行，原告现仍依据原合同继续租用案涉商铺至今，被告与案外人农海波所签订的租赁合同并未对原、被告2019年2月1日订立的租赁合同在租赁期限内的继续履行产生影响，亦未排斥原告依据该合同对于案涉商铺所享有的合法使用权。原告主张被告与案外人农海波之间存在恶意串通，并无证据证实。关于原告主张其与被告法定代表人吴志强协商优先续租的问题。原告提交的谈话录音内容，仅能证实原、被告双方就优先续租的问题协商，但最终双方未就合同期限届满后继续订立合同达成一致意见，原告以此主张优先承租，没有事实依据。关于原告主张其在案涉铺面的装修、改造上投入大量金钱，未能续租则产生巨大损失的问题。根据《最高人民法院》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，原告可依据相关法律规定就案涉铺面装修问题另行处理，但原告以此为由主张合同期限届满后的续租，于法无据。关于原告主张其租户未向其交纳租金的问题。原告与其租户之间关于租金未交付问题，原告应基于双方的租赁关系另行向其租户主张。另，原、被告就讼争铺面约定的租赁期限尚未届满，原告仍可与被告就租赁期限届满后的续租问题与被告经协商达成一致意见以获取租赁权。综上，对原告主张2019年6月30日合同到期后继续承租案涉铺面的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘立新的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告刘立新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 沈志平 二〇一九年六月二十五日 法官助理 梁 晨 书 记 员 梁丽雁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。