四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民初8号 原告：谢敏，男，1960年7月15日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：蒲东，四川中沛律师事务所律师。 被告：唐德春，男，1965年10月20日出生，汉族，住四川省南江县。 被告：梁尤平，男，1955年8月4日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：张桂珍，女，1953年10月9日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：巴中市巴山建筑安装工程有限责任公司，住所地：四川省巴中市巴州区回风综合楼3楼。 法定代表人：梁尤平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王雷，四川宏坤律师事务所律师。 原告谢敏与被告唐德春、梁尤平、张桂珍、巴中市巴山建筑安装工程有限责任公司（以下简称“巴山建司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月26日进行了公开开庭审理。原告谢敏及其委托诉讼代理人蒲东，被告唐德春、梁尤平，被告巴山建司的法定代表人梁尤平及其委托诉讼代理人王雷到庭参加了诉讼，被告张桂珍经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，亦未向本院说明合理理由，故本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告谢敏诉称：2008年3月9日，谢敏与巴山建司签订《房屋销售协议书》，约定谢敏购买案涉房屋，并就价款、支付时间等进行了约定，并特别约定谢敏不得退房，巴山建司不退还定金。协议签订当日，谢敏向巴山建司支付8万元定金，巴山建司出具收据，其后将案涉房屋交付给谢敏至今。2014年1月29日，唐德春与巴山建司、张桂珍、梁尤平签订《借款抵押担保合同》，约定张桂珍、梁尤平向唐德春借款40万元。巴山建司以案涉房屋提供抵押担保，并于当日办理了公证和抵押登记。2015年6月30日，南江县公证处根据唐德春的申请，出具了执行证书，巴中市中级人民法院于2018年10月30日作出了执行裁定，裁定拍卖案涉房屋。2018年11月15日，谢敏向巴中市中级人民法院提出执行异议，被巴中市中级人民法院裁定驳回。因谢敏与巴山建司之间的《房屋销售协议书》有效，并实际占有使用该房屋，而唐德春与巴山建司、张桂珍、梁尤平签订的《借款抵押担保合同》无效，唐德春作为抵押权人，在抵押设立时没有履行应尽注意义务，故请求判令：1.撤销巴中市中级人民法院（2018）川19执165号执行裁定书，停止拍卖案涉房屋；2.确认案涉房屋归原告所有；3.被告巴山建司将案涉房屋变更登记给原告；4.四被告承担本案诉讼费用。 被告唐德春辩称：1.案涉房屋已经拍卖结束，且已经以物抵债裁定给唐德春；2.谢敏签订《房屋销售协议书》时案涉房屋处于抵押状态，且该协议签订后谢敏违约未足额支付房款，谢敏占有房屋属于无权占有，案涉房屋也未进行备案登记，谢敏与巴山建司之间属于债权债务纠纷，不存在物权；3.唐德春没有义务将案涉房屋协助登记给谢敏；故请求驳回谢敏全部诉讼请求，并由谢敏承担本案诉讼费。 被告巴山建司辩称：1.房屋已经执行程序裁定以物抵债给唐德春；2.谢敏本案诉讼请求属于重复起诉，其诉讼请求已经另案判决。 被告梁尤平辩称：谢敏与巴山建司签订合同后，其并没有履行合同，没有按照约定足额支付房款，这几年租金已经足以抵偿谢敏首付款。 经审理查明，2008年3月9日，谢敏与巴山建司签订《房屋销售协议书》，约定由谢敏购买巴山建司建设的南江县法院联建楼1号楼4号门市，房屋总价款16.6万元。协议签订时，谢敏一次性缴纳购房定金12万元，下余房款在办理交付房屋产权证和土地使用证时一次性付清，谢敏不得退房，巴山建司不退还定金。协议签订后，谢敏支付了8万元并实际占有使用至今。 2014年1月29日，巴山建司与唐德春、张桂珍、梁尤平签订《借款抵押担保合同》，约定张桂珍、梁尤平向唐德春借款40万元，用于家庭经营周转使用，巴山建司以其所有的案涉房屋抵押担保。同日，各方到南江县公证处办理了（2014）川南证字第76号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，并于2014年2月7日到南江县房地产管理局办理了抵押登记，唐德春取得了《房屋他项权证》。 2015年6月30日，因梁尤平、张桂珍未按约定还款，南江县公证处根据唐德春申请，出具了（2015）川南证执字第02号《执行证书》。 2016年6月12日，南江县人民法院对该案原告（反诉被告）谢敏与被告（反诉原告）巴山建司、第三人唐德春房屋买卖合同纠纷一案作出（2016）川1922民初491号民事判决。巴山建司与唐德春不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，于2016年9月12日，作出（2016）川19民终598号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。2017年8月4日，南江县人民法院对该案作出（2017）川1922民初382号民事判决，对该案原告（反诉被告）谢敏关于请求判令巴山建司继续履行合同、办理房屋产权登记的诉讼请求，被告（反诉原告）巴山建司关于请求判令解除《房屋销售协议书》并赔偿房屋占用损失10万元的诉讼请求以及第三人唐德春关于保护其抵押权的诉讼请求均予以驳回。各方收到该判决后，均未提起上诉，该判决已发生法律效力。 2018年10月30日，本院作出（2018）川19执165号执行裁定，裁定拍卖巴山建司所有的位于南江县商业用房暨本案案涉房屋。随后，谢敏向本院提起案外人执行异议，本院于2018年11月26日作出（2018）川19执异107号执行裁定，裁定驳回案外人谢敏的执行异议。 2019年1月14日，谢敏向本院提起本案诉讼。同年2月19日，本院作出（2018）川19执165号之一执行裁定，裁定将本案案涉房屋以拍卖保留价53万元抵偿在唐德春处的借款本息458916.98元，差额部分由唐德春补足。其后，唐德春对差额部分予以了补足。 另查明，唐德春在收到本院作出（2018）川19执165号之一执行裁定书后，已经向南江县房屋管理部门提出不动产登记申请。因本案诉讼尚未终结，唐德春向本院承诺不办理案涉房屋产权变更登记。 还查明，案涉房屋属于商业用房。 以上事实，有《房屋销售协议书》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《房屋他项权证》、（2015）川南证执字第02号《执行证书》、（2016）川1922民初491号民事判决、（2016）川19民终598号民事裁定、（2017）川1922民初382号民事判决、（2018）川19执165号执行裁定、（2018）川19执异107号执行裁定、（2018）川19执165号之一执行裁定及庭审笔录附卷为据。 本院认为，本案为案外人谢敏提出的执行异议之诉。谢敏既不享有案涉房屋的所有权，也不享有其他足以排除强制执行的民事权益。首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，案涉房屋目前仍登记在巴山建司名下，谢敏仅与巴山建司具有房屋买卖合同关系，故谢敏不享有案涉房屋物权。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，虽然谢敏作为案涉房屋买受人符合该条第（一）、（二）、（四）项之规定，但谢敏与巴山建司签订《房屋销售协议书》后，并未按照约定支付12万元首付房款，仅仅支付了8万元，故谢敏不符合该条第（三）项规定之情形。第三，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，虽然谢敏符合该条第（一）、（三）之规定，但案涉房屋并非用于居住，故谢敏不符合该条第（二）项规定之情形。 综上，原告谢敏不享有足以排除对本案案涉房屋强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告谢敏的诉讼请求。 本案案件受理费3120.00元，由原告谢敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  李晓云 审判员  郭 毅 审判员  王 立 二〇一九年六月十日 法官助理苟绍阳 书记员邓雨欣