云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初1823号原告牛燕芬,女，汉族，1979年4月27日出生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人樊叶、黄义诚，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司，住所云南省昆明市官渡区官渡小板桥镇中街10号1024室。法定代表人于欣册，职务执行董事。委托代理人黄丹丹，云南恒矩律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人李祖祥，重庆恒泽（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告牛燕芬诉被告昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司（以下简称东昇达有限公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年2月19日受理后，依法组成合议庭于2019年4月8日公开开庭进行审理。双方当事人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛燕芬诉称：2017年被告与昆明学院商谈教职工认购洋浦夫子楼住宅事宜。2017年3月15日，被告向昆明学院及购房教职工（包括但不限于原告）出具《昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司关于昆明学院教职工认购洋浦夫子楼住宅有关事宜的函》（以下简称“认购函”），被告在《认购函》中明确了洋浦夫子楼住宅的占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、停车位等基本情况；并明确向昆明学院教职工提供房源150套，住宅配套车位，户型不等，认购价格为4980元每平方米。原告根据该认购函认购了被告规划户型为C，面积为97.12平方米的房屋一套，单价为4980元每平方米、车位价格为10-12万元一个。原告委托孙敏按照被告要求于2017年3月28日支付了房屋认购金8万元整,被告于2017年4月22日向原告开具收款收据。2018年12月5日，被告未经双方协商同意单方面向原告发出《关于“洋浦夫子楼”项目住宅认购后续事项进行处理解决的函》表明被告将对原告认购的房屋进行调整，住宅平层单价调整为7200元/平方米起，涨幅为15%，车位14.8万元/个。原告认为被告向原告发出认购函的行为以及原告支付认购金的行为应属于双方对房屋买卖形成合意，合同已经成立。故对被告单方变更合同的行为表示拒绝，并多次与被告进行协商，但被告均不予理会并告知原告若不按照新认购价格执行，原告将丧失认购房屋的认购权，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求：1、依法判决被告按照认购函的定价与原告签订正式的《商品房购销合同》；2、判决诉讼费用由被告承担。被告东昇达有限公司答辩称：一、原被告双方签订认购协议是基于昆明高校化债的大背景，2014年国土学院执行高效资产处置政策将为与涉案项目土地出让的方式进行商业化市场运作，整个项目占地面积小，被告在盈利空间本身就小的基础上对当时认购的价格又进行了让渡，当时认购的价格是低于该地段市场均价的。二、原被告双方的认购协议或者认购函在事实上已经无法履行。被告向昆明学院教职工第一次发认购函的基础是当时的规划设计方案。后来方案变更后项目的总平面图住宅的户型面积朝向结构采光等各方面都发生了不可逆转的变化，原告认购的项目和现方案已无法匹配，住宅的价格不可能在其他因素都发生重大变化的同时价格不受影响。原告与被告在认购协议或认购函中达成一致的仅仅只是住宅的户型单价，而对于商品房购销合同中其他重要的条款、房屋的具体情况、房号、房屋的交付条件、交付日期、配套设施和公共设施产权登记等众多条款并未进行过磋商。三、原被告双方的认购协议或认购函在法律上也不能继续履行。认购协议并不具备商品房购销管理办法第16条规定的主要内容。所以原被告双方的认购协议或者认购函只是双方在当时的情况下达成的一种意向性的合意。根据合同法的第110条，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务和约定的，对方可以要求履行但有下列情形之一的除外，第一是法律上或者事实上不能履行，第二是债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，原告要求被告签订商品房购销合同不仅在法律和事实上是不能履行并且债务的标的即要求签订合同，也是不适用强制履行。根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条，当事人签订认购书订购书预订书意向书备忘录等预约合同约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务。对方请求其承担预约合同违约责任或者要求出院合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。条款已经明确限制了预约合同中一方不履行的救济方式，只包括承担预约合同的违约责任，或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，并不包括继续签订本买卖合同。原被告双方的认购协议应依法解除，被告对项目并未取得商品房预售许可证，项目并未动工这一点是知晓的。2017年被告在报建的过程中，由于昆明规划局的政策调整，导致被告修改了规划设计方案，被告认为政府部门政策变更是不能预见不能避免，并且不能克服的客观情况，应属于不可抗力，现因不可抗力致使认购协议无法继续履行，不能实现合同目的。原告牛燕芬针对其主张向本院提交如下证据：第一组：1、昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司关于昆明学院教职工认购洋浦夫子楼住宅有关事宜的函；2、转账凭证；3、昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司收款收据；证明原告根据被告的认购要求与被告签订了《商品房认购协议书》，并按照协议要求支付了房屋认购金。第二组：昆明学院认购登记表，证明被告对原告认购户型、认购金的金额做了确认。第三组：关于洋浦夫子楼项目住宅认购后续事项进行处理解决的函，证明被告单方违约更改《商品房认购协议书》约定的内容。第四组：商品房预售许可证，证明被告已经取得商品房预售许可，应按照约定与原告签订《商品房购销合同》。第五组：2017年11月9日会议录音，证明被告在规划设计变更后曾向原告方承诺价格并不会有变化，只是房屋户型和面积有调整。经质证，被告对第一组、第二组证据的三性予以认可，第三组、第四组证据的三性予以认可但证明目的不予认可，对第五组证据材料三性不予认可。被告针对答辩意见提供以下证据材料：第一组：1、云南省教育厅《关于加快推进2014年度部分在昆高校老校区校产处置工作的通知》，2、昆明市人民政府办公厅《关于云南国土资源职业学院小板桥老校区土地收储供应有关问题的请示批复函》，证明：本案项目所在地系因执行云南省高校资产化债处置的政策背景，2014年，云南东昇达房地产开发有限公司按照要求，配合开展本案涉及项目（云南国土资源职业学院）的前期工作。第二组：1、昆明市规划局国有建设使用权规划条件【昆归条件（20150181号）】，2、《昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司关于昆明学院教职工认购洋浦夫子楼住宅有关事宜的函》及附件项目总平面图及户型图，3、原方案总平面图及户型配比表；证明：1、昆明学院教职工有意参与认购本项目，我公司应要求向昆明学院教职工发出的《关于昆明学院教职工认购洋浦夫子楼住宅有关事宜的函》及意向认购户型和户型配比等参考材料，认购函明确，认购意向该项目当时，我公司取得了国有建设用地使用权许可，项目设计的规划设计方案其他及商品房预售许可证等在内的其他许可或证照尚未获得，同时，项目也尚未动工建设。发出函件当时，原告对本案项目及设计方案、认购行为为意向性认购，所认购房屋的具体数据以项目设计方案经报批核准及待项目开工并建设完成后，取得商品房预售许可证，再按规定订立正式商品房销售合同是知情的。第三组：1、昆明市规划局建设项目行政审批公示，2、建设工程规划许可证，3、现方案经报规划的项目总平面图及户型配比表，4、《关于洋浦夫子楼项目住宅认购后续事宜进行处理解决的函》及附件2户型平面图；证明：1、本案项目原方案中20地块和21地块的经济指标因单独核算，根据昆明市规划局的要求重新设计方案后，获得建设工程建设规划许可证。2、因方案经报批后审批时调整和变更，导致项目经济指标及户型都相应发生重大变更，包括原告愿意向认购的户型与现户型及其他意向认购的相关数据均需要做出重大变化。3、我公司尊重原告之前的认购事实，根据本案项目规划及设计方案调整，本着让利原告的意愿，向原告等意向认购人发出的解决函件。经质证，原告牛燕芬对第一组、第二组、第三组第二项证据三性予以认可，对第三组第一项证据三性不予认可，对第三组第三项、第四项证明内容不认可。本院针对原被告提交的证据认证如下：双方提交上述证据能够证明案件事实并相互映证，并无矛盾，有关联性的证据部分，本院予以采证，各自的观点下文评述。综上，本院认定本案案件事实如下：2017年3月15日，被告向昆明学院及购房教职工出具《昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司关于昆明学院教职工认购洋浦夫子楼住宅有关事宜的函》，该认购函中明确了洋浦夫子楼住宅的占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、停车位等基本情况；并明确向昆明学院教职工提供房源150套，住宅配套车位，户型、面积不等，明确认购价格为每平方米4980元、楼差另计，函件还明确了交款、认购规则、选房规则等。2017年3月28日，原告牛燕芬委托案外人孙敏代其以转账形式支付被告定金80000元，用于认购被告开发的商品房户型C、面积为97.12平方米的房屋一套。2018年12月5日，被告向昆明学院工会及购房教职工发出《关于“洋浦夫子楼”项目住宅认购后续事项进行处理解决的函》，认为由于规划、设计方案调整，加之市场变化，成本增加，原教职工认购价格难以保证项目运行，需重新认购，住宅平层单价调整为7200元/平方米起，一房一价，车位每个14.8万元等等。2019年1月17日、3月1日，被告分两次取得前述项目（洋浦夫子楼）各楼栋商品房预售许可证。双方协商无果，诉至本院。本院认为：被告向昆明学院及购房教职工出具的《昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司关于昆明学院教职工认购洋浦夫子楼住宅有关事宜的函》，后原告向被告订购房屋，虽然双方并未签订书面协议，但原告已本着与被告达成订购协议的意思表示向被告交付了定金，且被告已接受定金并出具收款收据，故双方之间预约合同关系已成立。被告未按约定继续履行、签订《商品房购销合同》，其行为已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就本案而言，双方认购协议约定的标的物即具体的某套住房，在开发商取得预售许可证前，还无法确定其具体栋号、楼层、房号等，即还没有依法确定为特定物和按照政府相关规定、进行合同登记备案；在开发商取得预售许可证之后，开发商明确表示不愿按照原协议价格继续履行合同、签订《商品房购销合同》。在此情形下，由于合同标的的不明确和合同一方的预期违约行为，本案合同不能继续履行，人民法院也无法强制履行。在已经不能履行的情况下，合同可以解除，守约方可以追究违约方的违约责任。合同解除后，由于双方没有诉请解除合同的法律后果，可在本案终审后另行处理解除合同的协助、配合、返还财产等事项。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告牛燕芬的诉讼请求。案件受理费100元，由原告牛燕芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  彭 毅人民陪审员  尚炳昌人民陪审员  王 冰二〇一九年六月十八日书 记 员  张 志