广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初41696号原告（反诉被告）：钟楚河，男，汉族，1974年6月8日出生，身份住址广东省普宁市。委托代理人：张慧，广东广和律师事务所律师。委托代理人：徐奎鑫，广东广和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：林康**，男，汉族，1969年1月5日出生，身份住址广东省深圳市福田区。第三人：深圳市大众物业管理有限公司景田屋村管理处，经营场所深圳市福田区新洲北路景鹏大厦**首层，统一社会信用代码914403007675791264。负责人：吴涛。委托代理人：杨恺，男，汉族，公司员工。上列原告钟楚河与被告林康**、第三人深圳市大众物业管理有限公司景田屋村管理处房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭适用普通程序分别于2019年3月15日、2019年4月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张慧及被告本人到庭参加两次庭审，原告委托代理人徐奎鑫到庭参加第二次庭审。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称：2016年10月18日，原告跟被告签订物业合作合同（实为房屋租赁合同）。合同约定租赁期限为2016年12月16日至2018年12月15日，月租金18000元，押金36000元，每月5号前支付当月16日至下月15日的租金。合同期间双方不得无故终止合作，否则须双倍退还押金。2018年7月31日被告与第三人的租赁合同到期，第三人告知原告，被告未在合同到期一个月前提出书面续约申请，第三人在合同到期前也通知过被告，但被告也未前往第三人处续签，且被告与第三人的租赁合同明确约定物业不准许转租。现因被告与第三人的租赁合同到期，原被告双方的租赁合同已经不能实际履行，就此原告向被告要求其退回2018年8月1日至8月15日的租金及押金，但被告拒不退还。据此，请求法院判令：1、被告返还房租9000元；2、被告双倍返还房屋押金72000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭增加及变更诉讼请求为：1、确认2018年7月31日至2018年12月15日期间的转租合同无效；2、原第二项诉讼请求变更为被告返还房屋押金36000元及支付逾期返还期间的违约金5040元，违约金按月利率2%计算，从2018年8月11日计算至实际支付款项之日止（暂计至2019年3月10日）。被告答辩并反诉称：1、原告请求被告返还房屋没有法律及事实依据。原告与被告双方为合作经营模式，由被告提供经营场所、物业管理服务、客户资源，由原告负责日常经营。被告所收取的是双方所约定的合作经营的收益，而并非房租。双方也不是转租的法律关系。被告与第三人之间的租赁合同无效应当由出租人提出。原告既不是签署合同的任何一方，又可依据物业合作合同正常使用涉案商铺，其对前述租赁合同无效的事项没有请求权基础。原告与被告之间系合作经营关系，被告没有对涉案商铺进行转租，双方的合作经营关系已经存续五年，第三人也知道该事项，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。即便是出租人也不具有请求该合同无效的权利；2、原告请求双倍返还房屋押金没有事实依据。由被告提供经营场所的物业自1999年以来一直作为办公文具店使用，期间店铺名称有过变换，但至今承租使用人一直为被告。而被告与第三人的租赁合同于2018年7月31日到期，被告自6月份就开始与第三人洽谈续约事项，直到2018年7月，第三人的工作人员前往办公文具店通知原告续约一事，让原告传达被告前往第三人处进行租赁续约洽谈。而原告得知此情况后，在未遵守双方合作合同约定下，私自前往第三人处，以隐瞒与被告合作经营的关系，冒用被告的名义，作为被告的代理人，让第三人做出错误的意思表示。原告的上述行为在主观上存在刻意隐瞒，被告自1999年即为该经营场所承租使用人，经营场所续约一事依据合同约定应由被告负责，原告负有告知义务。而即便该经营场所租赁合同到期后，第三人也不会立即收回场地，办公文具店的日常经营活动并不会因为租赁合同到期后受到影响。原告刻意向被告隐瞒续约一事，向第三人冒用被告名义，作为被告的代理人使第三人做出错误的意思表示，而以自己配偶名义签订新租赁合同的行为才是致使双方物业合作合同无法继续履行的根本原因。因此原告才是物业合作合同违约一方。据此，请求法院判令：1、解除原被告签订的《物业合作合同》；2、被告有权没收原告押金36000元；3、原告向被告支付合作金63000元及逾期利息890元（暂自2018年8月15日计算至起诉之日），之后继续计算。第三人庭审时缺席，但庭前提交书面答辩状称：一、第三人为案涉房屋的出租人，仅与本案被告即房屋承租人（林康**）存在房屋租赁关系，而与本案原告与被告之间的诉求并无直接利害关系，为查明案情被原告追加为本案第三人参加诉讼。第三人与被告（林康**）于2017年8月1日签订案涉房屋租赁合同，双方约定租赁期限为2017年8月1日至2018年7月31日，月租金为人民币4444元，同时约定承租人未经出租人书面同意，擅自转租房屋或改变房屋租赁用途的，出租人可以提前解除租赁合同。案涉房屋系所在小区的物业服务用房，依据相关法律规定其属归物业管理区域全体业主所有。因该房屋租金标准不符合案涉房屋小区业委会要求而改为租期届满后统一招租，故在该租赁合同期限届满前一个月，第三人向承租人发出“终止租赁合同通知书”，同时应业委会要求与承租人协商续约事宜。由于案涉房屋的日常实际经营者许浩x在未提前告知承租人的情况下，在案涉房屋所在小区的业委会人员的引领下直接与第三人商谈续签合同事宜，第三人只是基于日常物业管理服务过程所见而有充分理由相信其有续签资格，遂续签了新的租赁合同，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日。对于许浩x与本案原告及被告之间的法律关系，第三人不得而知。二、原告与被告签订的物业合作合同，与第三人不存在任何法律关系。对于本案的原告（钟楚河）与被告（林康**）所签订的“物业合作合同”，第三人自出租案涉房屋以来一直不清楚有该协议的存在，更无法确认本案原告的身份。对于依据该所谓物业合作合同约定如何分摊双方收益及规制双方权利义务，第三人基于与房屋承租人的租赁关系也不便加以评价。本院经审理查明：被告主张其于1999年开始承租涉案位于深圳市福田区景龙大厦x栋x楼x商铺。被告提交的多份与第三人一年一签的租赁合同中，租赁期限最早的一份为2014年8月1日，最后一份的租赁期限自2017年8月1日至2018年7月31日，月租金总额为4444元，合同有效期届满，被告需继续租用该出租住房的，应于有效期届满之日前1个月向甲方书面提出续租要求，甲方如继续将房屋出租，在同等条件下，乙方有优先承租权。2013年11月12日，原告（使用方、乙方）与被告（物业方、甲方）签订《物业合作合同》，合同约定双方合作租赁物业为涉案物业，合作租赁期限由2013年12月16日至2016年12月15日。合作期间，乙方向甲方支付每月14000元的合作金，乙方先期交纳三个月合作金42000元（包含1个月合作金，2个月押金）；甲方有权在前次房租到期前10天获取下一次应交合作金。就是当月5号前交下月的租金，即1月5号前交1月份的合作金；水电煤、电话费由乙方每月按账单支付；公用管理费用，取暖费由乙方支付；乙方须按上述规定交付合作押金给甲方，合约终止或期满时，如甲乙双方不再续约，乙方在付清所有相关费用等全部费用后10个工作日内，甲方把押金退还乙方。甲方只负责主体结构的维护费用，在要维护时乙方通知10个工作日内安排解决；合作租赁期内非经甲方同意乙方不得无故退租，否则有权没收乙方押金；乙方在使用物业过程中所有发生的一切事故和责任及相关费用由乙方负全部责任；乙方使用物业过程中发生有关物业的事情必须如实通知甲方。签订上述合同后，原告向被告支付了押金28000元。2016年10月18日，原被告双方续签了《物业合作合同》，约定合作期限为2016年12月16日至2018年12月15日；合作费用为每月18000元，原告须交纳2个月合作押金36000元。依据上述续签的合同，原告向被告补交了押金8000元。之后，原告每月向被告账户转账支付“租金”18000元，最后一次支付租金的时间为2018年7月11日。被告未在被告与第三人租赁合同到期前一个月以书面形式告知第三人要求续租，但被告主张其采取了口头和当面沟通的方式向第三人提出续约，但第三人称要求被告等通知。2018年7月31日，案外人许浩x与第三人签订《房屋租赁协议书》，约定由许浩x承租涉案物业，租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日止。月租金总额为12000元，保证金为24000元。庭审中，原告代理人称不清楚许浩x与原告是何关系，但原告确实目前仍在涉案租赁物业内经营名称为耗子文具店的文具店。被告则称许浩x系原告的配偶。另查，2018年10月11日，第三人根据被告的要求和申请出具情况说明称：1、涉案商铺出租给被告作为商业使用，自1999年以来一直作为办公文具店使用，期间店铺名称有过变换，但至今承租使用人是被告；2、2018年6月，被告到第三人处洽谈续约事宜，第三人以租赁合同未到期及景龙大厦业委会介入租赁合同为由，暂时未能确定续签，并告知具体续签时间另行通知。2018年7月初第三人员工通过合同中留存的座机号码联系被告，但由于该号码停机无法联系被告，因而到店里直接通知店员和经营管理者，传达让店老板找第三人洽谈续签合同，但耗子文具店经营管理许小姐在未通知被告的情况下，自行直接到第三人和业委会处商谈，并拿出一份2017年签订合同证明自己是经营所有人（后经查证该份合同是被告因为要办理相关人员证照所用，只作办理证照使用而不做租用权利使用），由于员工更换，新员工不知道历史原由，就直接在2018年8月1日未通知被告的情况下开票并收下了耗子文具店许小姐的押金同时签订了合同；3、2018年8月2日，被告发现问题后找到第三人说明原因，并说明被告与耗子文具的合作关系，被告是本店的承租所有使用和维护人，耗子文具是店面经营管理人，双方合作经营办公文具店。第三人经查证核实，1999年以来至今的确是被告为本店的租用使用人，经上级公司审核后同意被告的申请，给予变更该证承租使用人为被告，但因耗子文具许小姐以自己已缴纳定金并签订合同为由，以及和被告合作协议有争议为由不同意变更合同。本院认为，被告从第三人处承租涉案物业转租给原告，并由原告每月向被告支付租金。原告与被告之间形成房屋租赁合同关系。被告虽抗辩称其与原告之间为合作经营文具店合同关系，但被告自认不参与文具店的经营，不承担经营风险，每月收取固定租金收益，被告虽主张其负责办理营业证照、客户资源维护及城管、社区的沟通协调，但未就此提供任何证据予以证实，双方合同也未就此作出明确约定，对于被告抗辩双方存在合作经营合同关系，本院不予确认。被告与第三人签订租赁合同到期日为2018年7月31日，而被告转租给原告的租赁合同约定的租赁期限到期日为2018年12月15日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出部分约定无效。原告与被告签订的租赁合同中2018年8月1日至2018年12月15日期间的租赁合同无效，原告主张2018年7月31日的租赁合同无效，起算时间有误，本院予以纠正。因合同无效，且案外人已与第三人签订房屋租赁合同承租涉案物业，被告也自认2018年8月1日之后未与第三人签订租赁合同，也未向第三人支付租金或占有使用费，其收取原告支付的2018年8月1日至2018年8月15日的占有使用费无法律及合同依据，原告据此有权要求被告返还押金36000元、逾期返还押金的利息以及2018年8月1日至2018年8月15日的的占有使用费8709.68元（18000元÷31天×15天），原告主张返还的占有使用费超出部分，本院不予支持。原告主张被告按照月利率2%的标准支付逾期返还押金的利息，该标准明显过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率的标准自原告主张的2018年8月11日起计算至实际返还款项之日止。被告反诉要求解除双方合作合同，如前所述的，双方签订的合作合同实际应为房屋租赁合同，因被告的超期转租行为导致合同无效，被告反诉要求解除合同、没收押金及支付合作金及逾期利息的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告钟楚河与被告林康**于2016年10月18日签订的《物业合作合同》中2018年8月1日至2018年12月15日的合同无效；二、被告林康**应于本判决生效之日起十日内向原告钟楚河退还押金36000元及逾期返还押金的利息（利息自2018年8月11日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际付清款项之日止）；三、被告林康**应于本判决生效之日起十日内向原告钟楚河返还占有使用费8709.68元；四、驳回原告钟楚河的其他诉讼请求；五、驳回被告林康**的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1825元（已由原告预交），由原告负担818元、由被告负担1007元。反诉案件受理费1149元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，应在领取判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 曲  艳  林人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年六月二十八日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣