福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终2693号 上诉人（原审原告）：陈素贞，女，1971年4月17日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：章朝灿，福建炜杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏元治，女，1942年2月1日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审被告）：吕翠华，女，1952年8月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审被告）：吕辉灿，男，1954年6月27日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审被告）：吕翠斌，女，1955年12月20日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审被告）：吕翠榕，女，1958年5月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：福建五洲房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街中银大厦****，统一社会信用代码913505007531331158。 法定代表人：陈劲伟，该公司执行董事兼总经理。 上诉人陈素贞因与被上诉人苏元治、吕翠华、吕辉灿、吕翠斌、吕翠榕及原审第三人福建五洲房地产发展有限公司（以下简称五洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初6939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈素贞上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持陈素贞一审的第二项、第三项诉讼请求。事实和理由：一、诉争房屋归陈素贞所有，一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生法律效力。故不动产物权的设立、变更方式完全可以依人民法院生效法律文书来确立，不用完全采用第九条关于不动产物权设立、变更需经登记才能发生法律效力的一般规定。陈素贞对至今未能取得房屋所有权证的原因在于五洲公司、苏元治、吕翠华、吕辉灿、吕翠斌、吕翠榕怠于履行合同义务所导致的，陈素贞并没有任何过错。因此，基于陈素贞已按约定支付购房款且实际占有诉争房屋的事实，人民法院应当直接判决诉争房屋归陈素贞所有。二、苏元治、吕翠华、吕辉灿、吕翠斌、吕翠榕配合五洲公司办理完成诉争房屋的房屋所有权证及土地使用证后应立即协助陈素贞办理过户登记手续。针对开发商拒不履行合同义务，导致无法办理产权证的，泉州市人民政府于2017年12月1日出台了《关于市区不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》，允许先行办理，本案并不存在客观不能履行的情况。 苏元治、吕翠华、吕辉灿、吕翠斌、吕翠榕未作答辩。 五洲公司未作陈述。 陈素贞向一审法院起诉请求：1.确认陈素贞与吕联泰、苏元治签订的《协议书》合法有效；2.确认址在泉州市丰泽区××路××号××室房屋为陈素贞所有；3.苏元治、吕翠华、吕辉灿、吕翠斌、吕翠榕配合五洲公司办理完成泉州市丰泽区××路××号××室房屋的土地使用权证及房屋所有权证后再立即协助陈素贞办理该房屋的土地使用权证及房屋所有权证过户变更登记至陈素贞名下的手续。一审审理过程中，陈素贞明确其对五洲公司没有诉讼请求。 一审法院认定事实：址在丰泽区××路××段××洲绿缘（时代华庭）Ａ幢（光合居）217号住宅（以下简称“诉争房屋”）尚未办理所有权登记，预登记的所有权人为吕联泰。2003年6月13日，五洲公司作为出卖人与吕联泰作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，编号为×××71（ＭＦ-2000-Ｎｏ.0181127）。该份合同约定，吕联泰向五洲公司购买址在泉州市丰泽区××路××段××幢××号商品房，总购房款84000元，付款方式为签约日支付首期房款30000元并于2003年6月25日办理银行按揭。该份合同同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该份合同于2003年6月20日登记备案。2003年7月9日，吕联泰与中国建设银行泉州分行及五洲公司签订《个人住房借款合同（抵押加保证借款）》一份，约定吕联泰因购买住房申请借款50000元，并由五洲公司承担连带保证责任。2006年2月15日，吕联泰就该笔借款承偿还完毕并将诉争商品房办理注销抵押登记。陈素贞、吕联泰与苏元治签订《协议书》一份，该份协议书未载明签订时间，内容载明“兹位于泉州市丰泽区××路××号××小区光合居（酒店公寓）217室套房壹套……甲方（陈素贞）采取分次付款共已付柒万圆给乙方（吕联泰），包括付清银行尚欠款，另余叁万圆因该套房房产证书五州房地产公司尚未办理完整，经双方协商，甲方暂以每个月贰百圆利息付给乙方……现乙方将该套房转售给甲方……”；该份协议书第2条约定“丙乙方以人民币壹拾万圆整售给甲方，包括银行按揭（尚欠款）。”该份协议书第3条约定“房屋产权证（五州房产开发公司或通过其他渠道办理发放后），乙、丙方（苏元治）应转交甲方并无条件协助及提供甲方办理房屋产权过户有关证件资料，待乙、丙方协助甲方过户完整，甲方当面即得付清乙方购房款（即尚欠款叁万圆）”。该份协议第6条约定“因购房时面积误差，需再交给五州房产开发公司肆千贰百圆正，经甲、乙、丙协商，由甲方付款，故甲方购买该小套房共应付款：壹拾万肆千贰百圆整。”根据南安市溪美街道民主社区居民委员会于2017年12月14日出具的《证明》所载，民主社区已故居民吕联泰、吴祥治夫妇存活期间共生育一男三女，分别如下：长女吕翠华、长子吕辉灿、次女吕翠斌、三女吕翠榕；吕联泰于1931年8月3日出生，于2008年9月11日病故，吴祥治于1932年12月18日出生，于1999年10月22日病故。”2008年9月12日，吕辉灿出具《收条》一份交由陈素贞收执，载明“兹收到陈素贞以前欠吕联泰泉州市丰泽区套房款人民币壹万元整。” 一审法院于2018年12月7日就案涉楼盘办理不动产权证书相应条件的问题向泉州市不动产登记中心发函咨询，泉州市不动产登记中心于2018年12月17日复函，载明：“2007年12月25日福建五洲集团申请办理了时代华庭光合居房屋所有权首次登记，但查无具备办理土地使用权转移（分户）登记条件的相关记录。……项目不具备办理分户登记的条件，具体的原因：根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则等相关规定，办理土地使用权转移（分户）应先办理国有土地使用权/房屋所有权首次登记。未经首次登记的不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、二十五条及《关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知》的相关规定，开发商应提交相关材料，符合土地出让合同约定的方可办理土地使用权转移（分户）。查无上述三处商品房对应房地产公司提交相关材料的记录。” 一审法院认为，诉争房屋预登记的所有权人为吕联泰，陈素贞与吕联泰、苏元治就诉争房屋签订的《协议书》系各方真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，对于陈素贞与吕联泰、苏元治的房屋买卖合同关系，予以认定。根据合同法第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，现陈素贞请求确认诉争协议书合法有效，于法有据，予以支持。现因吕联泰死亡，吕联泰的继承人吕翠华、吕辉灿、吕翠斌、吕翠榕，吕联泰在《协议书》中的财产性权利义务可以被吕翠华、吕辉灿、吕翠斌、吕翠榕继承。关于诉争房屋的物权问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，诉争房屋尚未登记在吕联泰名下，故诉争房屋的转让尚未发生效力，陈素贞请求确认诉争房屋归其所有，缺乏法律依据，不予支持。诉争房屋尚未办理不动产权证书，根据泉州市不动产登记中心的复函，诉争房屋所在项目尚不具备办理分户登记的条件，具体原因为五洲公司尚未提交符合土地出让合同约定的相关材料；且根据诉争协议书的约定，吕联泰、苏元治履行该项义务的条件系其权属证书经“五州房产开发公司或通过其他渠道办理发放后”方需协助办理，庭审中陈素贞明确其对五洲公司并无诉讼请求，现陈素贞主张苏元治、吕翠华、吕辉灿、吕翠斌、吕翠榕配合五洲有限公司办理完成诉争房屋的土地使用权证及房屋所有权证后再立即协助陈素贞办理该房屋的土地使用权证及房屋所有权证过户变更登记至陈素贞名下的手续，客观上不具备履行条件，对其该主张不予支持。苏元治、吕翠华、吕辉灿、吕翠斌、吕翠榕及五洲公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证等相关的诉讼权利，依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决：一、确认陈素贞与吕联泰、苏元治就诉争房屋签订的《协议书》合法有效；二、驳回陈素贞的其他诉讼请求。 本院二审期间，陈素贞围绕上诉请求依法提交了有线数字电视服务协议一份、物业代缴项目收费专用票据一份、房屋租赁合同十一份，以此证明诉争房屋由陈素贞占有使用，并自2008年4月8日开始对外出租。本院经审查认为，上述证据与本案不具有关联性。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。本案并非上述法律规定的情形，一审判决依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定对陈素贞确认诉争房屋归其所有的诉讼请求不予支持正确。根据泉州市不动产登记中心于2018年12月17日复函的内容，诉争房屋现暂不具备办理不动产登记的条件，一审判决据此驳回陈素贞该项诉讼请求并无不当，但待条件成就后，陈素贞可另行主张。 综上所述，陈素贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈素贞负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年六月二十八日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……