福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初3257号 原告：杨建勇，男，1972年3月10日出生，汉族，住龙海市。 委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所实习律师。 被告：漳州市锦鸿房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区北斗工业区金闽路**金源大厦**，统一社会信用代码：91350602550976913H。 法定代表人：郑存建，总经理。 委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨伟钦，福建中仑律师事务所律师。 原告杨建勇与被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司（以下简称：锦鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨建勇的委托诉讼代理人蓝潮永，被告锦鸿公司的委托诉讼代理人杨伟钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨建勇向本院提出诉讼请求：1、判决锦鸿公司在判决生效后十日内向杨建勇支付逾期交房违约金78289元；2、本案受理费由锦鸿公司承担。事实和理由：1、杨建勇与锦鸿公司于2013年4月12日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：杨建勇向锦鸿公司购买位于漳州市××路××路××路××幢××号房屋；建筑面积114.34㎡，总价为485061元；杨建勇于签订合同当日向出卖人支付全部购房款；交房期限为2014年5月1日前等。2、至原告起诉之日止，锦鸿公司仍未向杨建勇移交所购买的房屋，计算至2018年10月1日止，已经逾期1614天。根据合同第9条约定，锦鸿公司逾期交房1614天，故锦鸿公司应向杨建勇支付逾期交房违约金78289元（购房款485061元×逾期交房天数1614天×0.01%）。锦鸿公司虽然向法庭提供了漳州市气象科技服务中心出具的气象报告及气象资料分析报告，但未提供相应施工日志和监理报告证明天气对于工程施工产生实际影响，因此，锦鸿公司主张顺延交房日期，证据明显不足。3、锦鸿公司无证据证实其已经通知杨建勇接收房屋。4、锦鸿公司的工作人员曾经打电话给杨建勇，杨建勇确实有去查看讼争房屋，但是发现讼争房屋不具备交房条件：（1）入户门装反了；（2）电表没有安装，讼争房屋没有通电；（3）燃气管道没有开通（2016年3月15日业主信访时，已经反映了燃气管道未开通的问题）；（4）有线电视到目前为止都没有开通。2014年杨建勇查看了讼争房屋后发现了上述问题，在锦鸿公司提供的业主意见单上签名反映后，锦鸿公司过后是否有进行整改，杨建勇都不清楚，锦鸿公司也没有再次以任何形式通知杨建勇交房。5、锦鸿公司提供的竣工验收备案只能证明讼争房屋已经竣工，但是尚不具备合同约定的第八条交房条件，工程竣工只是交房的必要条件，但是不是充分条件。 锦鸿公司辩称：1、根据双方签订的补充协议第五条第六款第1项中关于：“合同及补充协议中规定不可抗力指当事人不能预见、不能躲避、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然与社会因素，其约定如下：（一）遇到日降雨量累计超过50mm，6级以上（含6级）热带风暴（台风）或5级以上地震；”之规定，结合锦鸿公司提供的《气象报告》，双方签订《商品房买卖合同》之后至实际交房之前（即2013年11月1日至2016年11月25日），因不可抗力阻碍履行的客观情况有6级以上大风为21天，暴雨11天，共计32天，依据上述约定应当予以顺延。结合上述事实，杨建勇主张锦鸿公司逾期交房786天应承担相应的违约责任缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。2、锦鸿公司于2014年5月21日向杨建勇邮寄《入住通知书》，通知杨建勇讼争房屋已经具备交付条件，可以办理房屋交付手续。杨建勇也在电话中承认其确实有到现场验收房屋，但是却以各种理由拖延迟迟不办理交房手续。因此讼争房屋于2014年5月20日已经具备交房条件，锦鸿公司也已经履行通知义务，讼争房屋迟延交付的根本原因在于杨建勇本身。3、讼争房屋于2014年1月16日经五方单位竣工验收合格，具备交房条件。4、退一步讲，锦鸿公司存在逾期交房违约责任，杨建勇的诉讼请求也已经超过诉讼时效。2014年5月2日，杨建勇就已经知道其权利受到侵害，根据《民法通则》第135条之规定，杨建勇于2018年10月10日向法院提起诉讼已经超过诉讼时效，应当予以驳回。 锦鸿公司提出反诉请求：1、请求判令杨建勇向锦鸿公司支付购房款人民币3351元；2、本案反诉费用由杨建勇承担。事实与理由：杨建勇与锦鸿公司于2013年4月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定，杨建勇向锦鸿公司购买位于漳州市××路××路××路××幢××室房屋，建筑面积114.34平方米，单价为4242.27元／平方米，总价款为485061元；合同第五条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定的面积与产权面积发生差异，双方据实结算房价款。2016年7月25日锦鸿公司才知道讼争房屋的实际产权面积为115.13平方米，总价款应为488412元。但是至今杨建勇仅向锦鸿公司支付了购房款485061元，尚有购房款人民币3351元未向锦鸿公司支付，锦鸿公司的反诉请求没有超过诉讼时效，应该予以支持。 杨建勇辩称，根据锦鸿公司提供的测绘图纸显示，2014年4月锦鸿公司已经完成对讼争房产的测绘，锦鸿公司直到2019年5月7日才提起反诉已经超过诉讼时效，依法已经丧失胜诉权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下事实无异议，本院依法予以确认：1、2013年4月12日，杨建勇与锦鸿公司双方签订《商品房买卖合同》，约定（摘要）：（1）杨建勇向锦鸿公司购买位于××路××路××路“锦鸿·西欧御景”01地块××幢××号房产，房产建筑面积114.34平方米，总价款485061元；（2）交付条件与期限：出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消费验收合格；该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……；（3）商品房买卖合同补充协议对前款约定之补充：房屋交付的标志为交付房屋钥匙，该房屋交付时，如存在局部位置或装修质量瑕疵（主体结构不合格的情况除外），不影响该房屋的交付，双方应按本合同约定即使办理房屋交付手续。出卖人应承担保修责任并应承诺在合理期限内完成上述整改工作。如买受人因此不与出卖人办理该房屋交付手续，则出卖人无需承担延期交房的责任……原合同第八条所涉及的“该房屋所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等达到设计要求”指该商品房交付时该基础设施相关管线已按设计要求铺设安装完毕，而该基础设施终端用户的开通使用须由相关运营单位或管理部门在条件具备时，经买受人申请后正式开通使用。非出卖人原因导致上述基础设施无法开通使用的，出卖人无须承担责任。（4）出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、2013年4月18日，杨建勇支付锦鸿公司购房款485061元。3、2016年5月，锦鸿公司向杨建勇告知讼争房产已经达到交付条件，同时，杨建勇也查看了讼争房产，但未能在交房通知书上签字。4、2016年3月15日近120个“锦鸿.西欧御景”的业主在《关于漳州市锦鸿西欧御景开发商迟迟不给业主办房产证、土地证和开通天气的上访信》上签字，请求政府责令漳州市锦鸿房地产开发有限公司立即给业主办理并交付房产证、土地证和开通天然气。2016年5月23日漳州市芗城区芝山镇人民政府出具《关于汤顺辉信访事项答复意见书》：房屋两证办理方面，协调小区所在的锦鸿社区工作人员及时跟踪开发商房屋两证的办理进度；环境污染方面建议转由石亭镇协调处理辖区内的环境污染问题。5、2014年3月锦鸿.西欧御景01地块23幢的房产测绘成果图册已经完成，讼争房产测绘建筑面积为115.13平方米，比合同约定的建筑面积超出0.79平方米。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、锦鸿公司何时履行交房义务。锦鸿公司庭审辩称讼争房屋在2014年1月16日已经竣工验收合格，且在2016年5月21日已经以书面的形式通知杨建勇讼争房屋达到交房条件，因此锦鸿公司在2016年5月21日已经完成交房义务。杨建勇声称，其虽然在2016年5月查看了讼争房屋，但是讼争房屋根本达不到合同第八条约定的交付条件，因此锦鸿公司并没有完成交房义务。本院认为，商品房作为一种建筑工程，其交付条件首先要符合《建筑法》的规定。根据《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，商品房属按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，交付使用尚需符合《消防法》相关规定。根据2008年颁布的《消防法》第十三条规定，需要消防设计的建筑工程分为两类，一类是强制消防验收工程，另一类是消防备案工程。根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定，强制消防验收工程是指大型的人员密集场所和建筑高度大于54m的一类高层住宅建筑，建设单位在工程竣工验收后还应当依法经公安机关消防机构进行消防验收合格，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。消防备案工程是指建筑高度在54m及以下的住宅建筑，建设单位在竣工验收后只需要报公安机关消防机构备案，由公安机关消防机构负责进行抽查，经抽查不合格的，应当停止使用。讼争房产属于消防备案的工程，且在2014年1月16日通过竣工验收，已经达到法定的交付条件。杨建勇认为锦鸿公司在通知其交付房屋时，讼争房屋没有开通燃气管道，且至今都未能开通有线电视，因此其有理由拒绝收房。如果真如杨建勇所陈述的，锦鸿公司在通知其收房时，确实存在交付瑕疵，但是杨建勇所述的原因不能成为杨建勇拒绝收房的理由，杨建勇以此拒绝收房必将会造成更大的损失，也不符合合同签订的根本目的，且在锦鸿公司交房存在瑕疵时，杨建勇完全可以通过其他渠道要求锦鸿公司修正瑕疵，减少损失。因此，锦鸿公司在2014年5月已经完成交房义务。2、关于达到合同约定标准的恶劣天气32天，应否顺延交房日期的争议。锦鸿公司认为，恶劣天气属于合同约定的不可抗力，应该予以顺延。本院认为，锦鸿公司虽提供漳州市气象科技服务中心出具的气象报告及气象资料分析报告证明达到合同约定标准的恶劣天气天数，但未提供相应施工日志和监理报告证明天气对于工程施工产生实际影响。因此，锦鸿公司主张顺延交房日期，证据不足，不予采纳。3、关于逾期交房诉讼时效问题。根据合同约定，锦鸿公司应该在2014年5月1日之前交付讼争房屋，因此杨建勇在2014年5月2日就应该知道锦鸿公司存在逾期交房的行为，杨建勇却一直到2018年10月10日才向法院递交起诉材料，其主张的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效。5、锦鸿公司于2014年3月就已经知悉讼争房产的实际建筑面积为115.13平方米，却直至2019年5月7日才向本院提起反诉，且锦鸿公司也未能提供证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，因此锦鸿公司反诉要求杨建勇支付面积补差款的诉讼请求已经超过法定诉讼时效。 综上所述，本院认为，杨建勇与锦鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，符合公平原则，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定合法有效。由于杨建勇请求锦鸿公司承担逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，杨建勇的诉讼请求本院不予支持。锦鸿公司反诉要求杨建勇支付面积补差款的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、驳回杨建勇的诉讼请求； 二、驳回漳州市锦鸿房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1757元，减半收取878.5元，由杨建勇负担，反诉费25元，由漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  肖基靖 二〇一九年六月二十五日 书记员  王小玲