广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初1677号 原告：文小勇，男，1983年12月6日生，汉族，住桂林市高新区。 委托代理人：陆叶，广西桂强律师事务所律师。 原告：吴雪梅，女，1987年11月9日生，汉族，住桂林市高新区。 委托代理人：陆叶，广西桂强律师事务所律师。 被告：桂林科创置业有限公司，住所地：桂林市七星区铁山路8号漓东科技新城铁山工业园508房，统一社会信用代码：9145030069022115XR。 法定代表人：江赛。 被告：桂林高新技术产业开发总公司，住所地：桂林市七星区高新开发大厦，统一社会信用代码：91450300282698135D。 法定代表人：唐际钢。 被告：桂林市高科房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市七星区骖鸾路高新开发大厦1006号，统一社会信用代码：914503007451075904。 法定代表人：唐际钢。 被告：桂林福龙房地产开发有限公司，住所地：桂林市七星区骖鸾路41号，统一社会信用代码：91450300687782925M。 法定代表人：唐华荣，该公司董事长。 委托代理人：何京华，该公司行政主管。 被告：桂林市竣为房地产有限责任公司，住所地：桂林市七星区漓江路13号1栋2-1号商场，统一社会信用代码：91450300745120541Y。 法定代表人：苏启权，该公司副总经理。 委托代理人：王钦，该公司员工。 原告文小勇、吴雪梅诉被告桂林科创置业有限公司（以下简称“科创公司”）、桂林高新技术产业开发总公司（以下简称“高新公司”）、桂林市高科房地产开发有限责任公司（以下简称“高科公司”）、桂林福龙房地产开发有限公司（以下简称“福龙公司”）、桂林市竣为房地产有限责任公司（以下简称“竣为公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法组成由审判员廖莉莎担任审判长、人民陪审员丁建英、吴丽琳参加的合议庭，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人陆叶，被告福龙公司的委托代理人何京华，被告竣为公司的委托代理人王钦到庭参加诉讼，被告科创公司、高新公司、高科公司经本院合法传唤，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令五被告立即履行向桂林市房地产行政主管部门申请将桂林市高新区英才科技园英才路16号9栋1-4-2号房屋转移登记至二原告名下的义务，具体是指向相关主管部门提交转移登记的申请材料；2.判令五被告共同支付二原告违约金139583.9元（计算标准：自2015年1月30日起，按照二原告已付购房款总额，以中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率上浮50%为利率分段计算，暂计至2019年3月31日，之后另计至二原告取得桂林市高新区英才科技园英才路16号9栋1-4-2号房屋的不动产权证书之日止）；3.判令五被告共同承担本案的案件受理费、送达邮寄费等全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月6日，二原告与五被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定二原告向五被告购买其开发建设的、位于桂林市高新区英才科技园英才路16号9栋1-4-2号的住宅，总金额人民币466481元。合同签订后，二原告已全额付清了购房款。房屋竣工验收后，被告科创公司登报通知业主于2014年10月31日正式交房。二原告收房后，自2014年10月31日起为该房屋向被告委托的前期物业服务公司交纳了物业费。五被告交房后，因其自身内部原因，一直未向桂林市房地产行政主管部门报送办理涉案房屋权属登记的相关资料，未主动履行将涉案房屋过户给二原告的义务，导致二原告至今未取得涉案房屋的不动产权证书。为维护合法权益，二原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 二原告在举证期限内提供的证据有：1.商品房买卖合同（原件），证明二原告与五被告签订了商品房买卖合同，双方之间存在合法的商品房买卖合同关系。2.销售不动产统一发票（原件），3.借款凭证及进账单（原件），证据2-3共同证明（1）原告通过首付款加贷款的方式，已全额付清了涉案房屋的购房款；（2）被告之一的科创公司作为收款方仅开具了首付款发票，收到贷款后，却未提供相应金额的发票给原告。4.交房通知（照片），证明被告之一的科创公司在桂林晚报上刊登通知，二原告所购买的房屋楼栋已竣工并通过验收，于2014年10月31日正式交房。5.物业费收款收据，证明原告自2014年10月31日起已为所购买的房屋向被告委托的前期物业服务公司交纳物业费，履行了该房屋业主的义务。6.桂市国用（2011）第000833号国有土地使用权证（加盖了桂林市城市建设档案馆业务专用章的复印件），证明五被告以出让方式取得了二原告所购买商品房用地的土地使用权，共同共有而非按份共有该地块。7.中华人民共和国建设用地规划许可证、8.中华人民共和国建设工程规划许可证、9.中华人民共和国建筑工程施工许可证（证据7-9均为加盖了桂林市城市建设档案馆业务专用章的复印件）、10.商品房预售许可证存根（加盖了桂林市住房和城乡“经审核与原件相符”的印章的复印件），证据7-10共同证明五被告均为有资质的房地产开发企业，作为二原告所购买商品房的用地、建设、开发单位，共同向桂林市规划局、桂林市住房和城乡建设局等行政部门申办了各项许可证，因此负有共同向桂林市房地产行政主管部门申办将涉案房屋过户给二原告的义务。11.执行款分担备忘录（复印件），证明：（1）2018年9月17日，桂林市七星区人民法院下达强制执行通知书，责令五被告履行向相关部门报送与本案所涉房屋同一小区的房屋权属登记所需材料及支付违约金的义务；（2）除科创公司外，其余四被告按照所签署的《连带责任执行分担协议书》约定的比例分担了执行款，但仍以涉案房屋为科创公司独立开发运营为由推卸责任，至今未履行房屋权属登记所需材料的报送义务。 被告福龙公司、竣为公司辩称：一、答辩人不应与科创公司共同承担责任。1.答辩人并未参与项目的建设，客观上无法履行提交办证资料义务。二原告所购房屋所在地块因历史原因由五被告共有，五方在联合竞买时就约定各自的份额，在竞得土地后五方分片开发建设、各负己责。其中东北面的A-2-1地块属于科创公司所有并开发科赛·智汇城项目，二原告购买的房屋属于科创公司单独开发建设的科赛·智汇城范围，该项目虽然因土地共有由五方共同报建、共同作为出卖人对外签订《商品房买卖合同》，但开发建设的全部手续由科创公司负责办理，答辩人在盖章方面予以配合，除此之外并未实际参与，有关项目报建、施工、竣工验收等办理房屋登记的资料全部由科创公司掌握，答辩人客观上无法履行提交办证资料义务。2.被答辩人在购房时明知五方责任分开，答辩人不应承担连带责任。二原告从看房到买房、付款、交房等，都是与科创公司打交道，从没找过答辩人等另四家公司。原告购房的相关费用均是交给科创公司及其选择的服务公司，这些钱从未进过答辩人等另四家公司账户，与被答辩人要求答辩人承担的义务显失公平。科赛·智汇城的交房通知也写明其是科创公司一家公司所开发。《商品房买卖合同》第十七条第5点本小区中车库、车位归物权出卖人所有，这里的“物权出卖人”实际就是指科创公司。显然，原告十分清楚所购房屋是科创公司单独开发的，与其他四家公司没有关系。在原告明知五方责任分开的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，答辩人不应与科创公司承担连带责任。3.目前土地已经分证，答辩人继续承担合同义务有违公平原则。尽管五方分三片开发建设，但因土地合为一证，开发建设过程中涉及规划、施工、预售、验收等所有手续均需五方盖章，带来诸多不便，严重影响各自项目的推进，五方自愿在2015年11月12日签订《土地证分证协议》约定分证。后因科创公司不履行分证协议，答辩人通过诉讼要求分证，目前法院分证判决已经生效，答辩人享有的土地份额已从大证中分出。由于在合同履行过程中原告所购房屋占用的土地发生物权变动，土地分割后，导致合同基础丧失，答辩人对原告所购房屋及占用的土地不再享有任何权利，继续履行提供办证资料等合同义务对答辩人显失公平。 二、被答辩人主张的第1项“五被告立即履行向桂林市房地产行政主管部门申请将原告房屋转移登记至原告名下的义务”诉请应予驳回。该项房屋转移登记诉请可理解为由五被告为原告办理产权证。因双方所签《商品房买卖合同》第十五条只是约定由出卖人提交办证资料，并未约定由出卖人办理产权证，有关法律法规也未强制规定出卖人有为买受人办理产权证的义务，既然出卖人无办证义务，原告的该项诉请应予驳回。如原告的该项诉请变更为“五被告立即向桂林市房产管理局提供办理房屋产权证的资料”也应驳回。《商品房买卖合同》第十五条虽然约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”，但同时约定“如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的”，按第3项“如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延。”处理，显然双方已对出卖人向房地产行政主管部门提供办证资料的时间由交房后90天变更到小区全面验收、竣工档案整理完毕后，该约定是当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对双方均有约束力。因目前小区并未全面验收、竣工档案也未整理完毕，故科创公司向房产局报送资料的时间应该按双方的约定顺延。 三、被答辩人主张的第2项违约金诉请应予驳回。如原告主张的违约金是指逾期办理产权证的违约金，因出卖人并无办证义务，该诉请应予驳回。如原告主张的违约金是指逾期提交办证资料的违约金，《商品房买卖合同》第十五条第3项已经约定时间顺延；即使科创公司存在逾期提供办证资料的事实，被答辩人主张起诉前3年的违约金已超过法律规定的诉讼时效，且原告存在逾期支付购房款的事实（按购房款发票时间），另原告未提供房屋交接手续的证据（大部分原告只提供了交房通知，部分原告未提供交房通知，交房通知并不能证明房屋实际交付给了原告使用），且《商品房买卖合同》第八条第4项约定提前60天交房及延后60天交房都在合同约定的交付期限内，这些影响到违约金计算的天数都应予扣除。又因双方《商品房买卖合同》未约定逾期提供办证资料违约金的计算方法，而《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”仅适用于逾期办理产权证书的情形，并不适用于逾期提供办证资料的情形，原告诉请的计息方法于法无据，原告如有损失应提供相应证据。综上所述，答辩人认为被答辩人对答辩人提出的诉请于法无据，恳请人民法院予以驳回。 被告福龙公司、竣为公司在举证期限内提供的证据有：1.《联合竞买协议书》原件，证明五被告在联合竞买桂林市英才科技园P037-A-2号地块时明确约定各自份额。2.土地使用权有偿使用收入专用收据（2份）原件、税收通用缴款书（2份）原件，证明福龙公司和竣为公司确实按所占土地份额交纳土地出让金及契税。3.《土地分片开发建设协议书》及补充协议书原件，证明五被告在联合竞得土地后，约定土地分三块进行开发建设，各负己责，一方在自己竞买的土地上进行开发建设时，五方配合共同报建、共同对外签订《商品房买卖合同》。4.《关于英才科技园A-2地块情况证明报告的回复》原件，证明英才科技园P037-A-2号地块确实由五被告各自开发、自筹资金、各负己责，其中科赛·智汇城由科创公司开发，福龙公司和竣为公司没有参与，无法提供办证资料。5.《关于桂林高新区英才科技园A-2地块〈科赛·智汇城〉项目单独办理工程报建许可审批的报告》原件，证明科创公司开发的科赛·智汇城项目由科创公司单独办理报建手续，福龙公司和竣为公司没有参与，无法提供办证资料。6.《关于桂林国家高新区英才科技园A-2地块土地分证的报告》、《土地证分证协议》原件，证明（1）五被告分三片开发P037-A-2号地块，科赛·智汇城由科创公司开发，福龙公司和竣为公司没有参与，无法提供办证资料；（2）五被告在2015年8月5日共同申请桂林国家高新区管委会要求分证，并于2015年11月12日签订分证协议。7.民事判决书（节选）、生效证明原件，证明法院生效判决福龙公司和竣为公司所享有的土地份额已从P037-A-2号地块中分出，原告所购房屋占用的土地发生物权变动，福龙公司和竣为公司对原告所购房屋及占用的土地不再享有任何权利，无法提供办证资料。 被告科创公司、高新公司、高科公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。 被告福龙公司、竣为公司对二原告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，证明内容有异议，（1）合同中没有约定出卖人有办证的义务，只有提供办证资料的义务；（2）原告购买的房屋是科创公司单独开发的楼盘，福龙公司、竣为公司没有参与，只是盖了章而已，无法提供办证资料；（3）提供办证资料的时间应按合同第十五条第三点的约定。对证据2真实性认可，不同意证明内容，（1）房款是交给科创公司的，不是给福龙公司和竣为公司；（2）原告逾期缴纳房款。对证据3真实性无异议，只能证明原告向科创公司交了钱，并没有向其余四家公司交钱。对证据4中的交房通知真实性无法确认，福龙公司和竣为公司没有参与；如果是真实的，也证明房屋是科创公司单独开发的，对这个事实原告是知晓的，通知落款也是科创公司的，且已经公告了，业主应当知晓房屋是科创公司单独开发的。对证据5真实性无异议，但福龙公司和竣为公司没有参与管理业务，也与本案无关。对证据6真实性无异议，但是该证据已经作废，在2017年6月5日已经重新办理不动产权证，且福龙公司和竣为公司依照法院生效判决正在办理土地证分割手续。对证据7-10真实性无异议，证明内容有异议，虽然是共同报建，但是约定各自分片建设，1-19栋是科创公司单独开发的楼盘，且施工许可证是科创公司单独办理的，福龙公司和竣为公司没有参与，无法提供办证资料。对证据11真实性无异议，对证明目的不认可。 二原告对被告福龙公司、竣为公司提供的证据质证意见如下：原告对证据1《联合竞买协议书》的关联性和真实性均无异议，但对其合法性及证明内容有异议，认为五被告在联合竞买下涉案商品房所占用的宗地编号为P037-A-2的地块673天后的2011年5月13日，重新签订的《联合竞买协议书》为其内部协议，不能对抗原告及其他购房的善意第三人，因为该协议第七条就约定废除五被告2009年7月8日在联合竞买该地块之前签订的联合竞买协议书，这种内部协议五被告先后签过多份，他们想怎么签就怎么签，想让其作废就可让其作废。五被告在该协议中自行约定按份享有该地块土地使用权的条款无效，因为原告提交的证据“桂市国用（2011）第000833号国有土地使用权证”足以证明该地块的土地使用权实为五被告共同共有，而非按份共有。该协议第二条显示五被告明确约定了其相互间无条件承担连带责任，第四条显示五被告为签订该地块《国有土地使用权出让合同》的受让人。该协议恰恰证明五被告在联合竞买涉案国有土地使用权伊始，明知合买所取得的是共同共有的土地使用权，却通过签订内部协议、约定各自份额的方式，违法私分国有土地。 二原告对证据2第1项的关联性和真实性均无异议，但对其证明内容有异议，认为被告福龙公司、竣为公司提交的2009年8月31日开具的《土地使用权有偿使用收入专用收据》中，显示了涉案商品房所建在的土地编号P037-A-2，但“土地面积”一栏均为空白，不能证明二被告所称的“确实按所占土地份额交纳土地出让金”，只能证明被告福龙公司、竣为公司交纳了购买该土地使用权的部分出让金。原告对证据2第2项的关联性及证明内容有异议，填发日期分别为2011年7月28日和2011年10月8日的两份《税收通用缴款书》未显示被告福龙公司、竣为公司是为本案房产所涉的土地交纳契税，更不能证明其“确实按所占土地份额交纳契税”，却恰恰证明二被告存在长期拖欠应纳税款的违法事实，其逾期履行纳税义务的天数长达653天和791天。 二原告对证据3第1项土地分片开发协议书的关联性和真实性均无异议，但对其合法性有异议，认为没有具体签订日期的《桂林高新区英才科技园A-2地块土地分片开发建设协议书》的性质与证据一相同，也是不能对抗原告及其他购房的善意第三人的内部协议。该证据显示五被告早在2009年5月就签订了《联合竞买协议书》，2011年12月19日就已取得了土地证；五被告明知桂林市规划局2011年5月4日下发的定点文及总平面布置图对A-2地块商住小区总体规划了1至67号楼、幼儿园、公建及公共市政基础设施，却通过签订所谓“土地分片开发建设协议书”的方式，擅自变更桂林市规划局已批准的总平方案，私下将该小区分割成3块，约定各自投资建设销售，产权归各自所有，均属无效条款，该协议书后附的“桂林国家高新区英才科技园A-2地块详细规划修改”并未经过桂林市规划局批准，系五被告违反规划主管部门的规定私自所为。该协议书第五条显示：五被告早在2012年就谋划“土地证分开办理”，并约定该协议书在土地证分开办理后自动失效，可见五被告明知其联合竞买取得的是共同共有的土地证，却自以为可按其私下分割土地的协议再分开办理土地证，企图将其私分国有土地的违法行为合法化，自始没有依法依规开发建设涉案商品房项目、共同履行开发商职责和商品房出卖人义务的打算。原告对证据3第2项补充协议书的真实性和关联性均无异议，但对其合法性有异议，认为被告科创公司、福龙公司、竣为公司2012年11月23日签订的该三方补充协议书与第1项土地分片开发协议书一样，对原告及其他购房的善意第三人没有任何法律效力。该补充协议书再次证明其明知“共买的土地在土地行政管理部门没有分割办证，至今系共同的一本土地使用权证”，“在取得的共有土地使用权证分割土地分出各自的土地使用权证之前，一方在自己竞买的土地上进行开发建设时，依法应由五方共同报建，共同对外签订《商品房买卖合同》”，却通过私下签订内部协议的方式，将其本应共同承担的项目开发建设职责、履行出卖人的合同义务，限缩为“配合签字盖章”，约定“一方开发建设的商品房与其他各方无关”，也深知“一方开发建设的商品房，五方作为出卖人对外签订的《商品房买卖合同》如发生纠纷，其他方也会被买受人追究法律责任”，却仍坚持采用错误的开发建设方式，是引发今日纠纷之祸根。 二原告对证据4《关于英才科技园A-2地块情况证明报告的回复》的真实性和关联性均无异议，但对其合法性及证明内容有异议，认为桂林国家高新区工业园区建设局2018年10月26日，对被告福龙公司、竣为公司提交的《关于英才科技园A-2地块情况请予证明的报告》作出的回复，系工业园区建设局应二被告的要求作出的内部文件，该工业园区建设局并非英才科技园A-2地块上建设项目的行政主管部门，无权证明五被告将A-2地块“分为三块分别开发建设”、“各自开发、自筹资金、各负己责”的合法性。该文件上加盖的公章为“桂林国家高新区管委会工业园区建设局”，与文件首部和落款的单位名称并不一致，也与原告提交的证据中桂林市规划局、桂林市住房和城乡建设局等行政主管部门为英才科技园A-2地块上建设项目颁发的各项许可证件中的内容相矛盾。 二原告对证据5的真实性和关联性均无异议，但对其合法性及证明内容有异议，认为五被告2011年6月16日共同向桂林市规划局提交的《关于桂林高新区英才科技园A-2地块〈科赛·智汇城〉项目单独办理工程报建许可审批的报告》，系五被告自行决定由科创公司单独申请科赛·智汇城项目的工程报建许可审批，原告提交的证据“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”均证明桂林市规划局并未批准该报告，科赛·智汇城项目的各项工程报建许可审批均是由五被告共同申请报批，并非由科创公司单独申请报批。 二原告对证据6第1项的真实性和关联性均无异议，但对其合法性及证明内容有异议，认为《关于桂林国家高新区英才科技园A-2地块土地分证的报告》上仅有被告福龙公司的公章，系其自行以五被告名义向桂林国家高新区管委会提交，该报告再次证明五被告早在2009年7月9日联合购地之前，就已私下商议竞得A-2地块后各自开发，在取得国有土地使用证、开发建设近四年之后的2015年8月5日，明知“开发建设涉及的所有手续、证件（包括规划许可、施工许可、验收、预售证、房产证等）都需五家公司盖章”，不为包括原告在内的已收房的买受人办理房产证，却请求桂林国家高新区管委会“同意将该地块土地证分证”，以达到推卸其对原告及其他购房人应承担的法律责任的目的。原告对证据6第2项的真实性和关联性均无异议，但对其合法性及证明内容有异议，认为五被告2015年11月12日签订的《土地证分证协议》的性质与证据一、三相同，都是其私下签订的、对原告没有任何法律效力的内部协议，恰恰证明在被告科创公司的“风华天成”项目账户被冻结后，五被告不仅未采取有效措施共同解决项目建设中出现的问题，反而由被告福龙公司牵头，“各方积极配合办理A-2号地土地证分证事宜”，根本没有履行为已收房一年多的原告办理产权登记的义务，构成严重违约。 二原告对证据7的真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为被告福龙公司、竣为公司提交的（2019）桂0305民初79、80号民事判决书缺乏完整性，根本无法证明二被告“享有的土地份额已从P037-A-2号地块中分出，原告所购房屋占用的土地发生物权变动”，该案件系五被告之间的内部合同纠纷，与本系列案无关，原告所购房屋占用的土地物权是否发生变动，应以不动产登记部门颁发的不动产权证书记载内容为准。（2019）桂0305民初79、80号民事判决书恰恰证明被告福龙公司、竣为公司多年来无法通过行政途径实现“土地证分证”的目的后，转而通过司法途径使土地权属发生变动，避免对原告及其他购房人承担违约责任，始终不愿履行为原告办理产权登记的义务。该判决书并不能免除被告福龙公司、竣为公司在原告所购房屋开发、建设、销售过程中依法依约应承担的责任，其无法提供办证资料系其决定“分片开发、独立运营、不参与原告所购房屋的开发建设”的自身原因所造成，应依法对原告承担逾期提供办证资料的违约责任。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告科创公司、高新公司、高科公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。本院结合二原告与被告福龙公司、竣为公司的举证和质证，认证如下：（一）对二原告提供的证据：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据可以证明原告购买了被告开发的商品房及双方的权利义务关系。对证据2-3的真实性、合法性、关联性予以确认，可证明原告已向被告全额支付了购房款。对证据4的真实性予以确认，可证明原告所购房屋所在楼栋的正式交房时间。对证据5的真实性、合法性、关联性予以确认，可证明原告自2014年10月31日起交纳物业费。对证据6-10的真实性、合法性、关联性予以确认，可证明五被告共同作为涉案房屋所在地块的土地使用权人，共同办理了涉案房屋所在项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。对证据11的关联性不予确认。（二）对被告福龙公司、竣为公司提供的证据：证据1-6属于五被告之间的内部关系，与本案无关，故本院对该证据的关联性不予确认。对证据7的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据可以证明五被告对共同开发建设的土地存在纷争，通过诉讼福龙公司和竣为公司所享有的土地份额已经分出。 本院经审理认定事实如下：2013年12月6日，二原告与五被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向五被告购买位于桂林市高新区英才科技园英才路16号9栋1-4-2号房屋；价款按套内建筑面积计算，总金额人民币466481元；出卖人应当在2014年8月30日前交房；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局；如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延；因买受人导致延期交房的，保修期限以出卖人刊登在桂林晚报上的交房公告指定的交房期限届满之日起计算。合同签订后，二原告已全额付清了购房款。二原告于2014年10月31日收房。但五被告一直未向桂林市房地产行政主管部门报送需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，致使二原告至今仍未取得房屋权属证书，故二原告于2019年5月5日诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，本院已经发生法律效力的（2019）桂0305民初80号判决书认定如下法律事实：2009年7月9日，本案五被告通过公开挂牌交易方式联合竞得位于桂林市英才科技园内宗地编号为P037-A-2号地块的国有土地使用权，五被告为上述土地的共同共有人。2012年3月20日，五被告共同签订《桂林高新区英才科技园A-2地块土地分片开发建设协议书》，一、按2011年5月4日桂林市规划局下发的定点文及总平面布置图，靠近东北面的一块，总平面中建设1号楼至19号楼共19栋，土地30000平方米（合45亩），属于科创公司所有；靠近中间的一块，总平面中建设20号楼至36号楼共17栋，土地面积26760平方米（40.138亩），属于高新公司和高科公司的土地；靠近西南部，总平面中建设37号楼至67号楼共3l栋，土地面积39999平方米（合60亩），属于福龙公司和竣为公司共有。二、在各自出资竞买所得的土地，按桂林市规划局批准的总平方案，由各方自主投资建设自己的物业小区，所建物业的产权属于各投资方自行所有。在开发建设中，各自为自己竞买土地上的建设业主，各自命名项目名称，选择地勘、设计、施工、监理、审图等公司，各自与对方签订合同，与其他方没有责、权、利的关系等内容。该协议签订后，五被告即按协议约定在约定归属己方的土地上各自投资开发建设。在开发建设的过程中，各方认为前述土地名为共有，实为各自开发，存在诸多不便。2015年11月12日，在桂林市七星区人民政府的协调下，五被告签订了一份《土地证分证协议》，约定首先解除对科创公司‘风华天成’项目账户的冻结，由福龙公司牵头，其他公司积极配合办理A-2号土地证分证事宜等内容。协议签订后，未履行，故竣为公司诉到法院要求分证，本院作出的（2019）桂0305民初80号判决书，其中一项判决为：位于桂林市英才科技园内不动产单元号为450305200006GBl0007W00000000的地块[土地使用权面积96759㎡、不动产权证号：桂(2017)桂林市不动产权第0008754号]上由桂林市竣为房地产有限责任公司与桂林福龙房地产开发有限公司开发建设的桂林市英才科技园内A－2－3号地块的土地39999.9平方米归桂林市竣为房地产有限责任公司与桂林福龙房地产开发有限公司所有，具体位置及四至界限详见《附图》及《建设用地界址点成果表》。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告福龙公司、竣为公司、高科公司、高新公司应否承担涉案《商品房买卖合同》中所约定的出卖人义务；二、出卖人向桂林市房地产行政主管部门提交办理房屋权属登记所需资料的期限是否已经届至；三、原告的诉讼请求是否部分已经超过诉讼时效。 关于争议焦点一，《商品房买卖合同》系二原告与五被告自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告福龙公司、竣为公司、高新公司、高科公司与科创公司一并在《商品房买卖合同》的出卖人处盖章，表明五被告为共同出卖人。被告福龙公司、竣为公司辩称涉讼的房屋系被告科创公司开发，与其无关，其未享有权利，不应当承担本案责任，因五被告之间就土地开发的权责利约定及本院（2019）桂0305民初80号民事判决，均属于五被告之间的内部约定或对其内部法律关系的裁判，五被告并未提供证据证明二原告在签订《商品房买卖合同》时知晓五被告之间的内部约定，故对二原告不具有约束力。五被告仍应作为共同出卖人对二原告承担合同义务。 关于争议焦点二，被告福龙公司、竣为公司共同辩称，合同约定“如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按如下方式处理：如果因为小区全面验收，竣工档案整理报送等原因影响房产局不能接收办证资料，办理房产证时间顺延”，故本案所涉房屋交件的时间并未届至。因五被告并未提供证据证明其曾向桂林市房地产行政主管部门报送过涉案房屋所需的办证资料，涉案房屋系因上述原因导致桂林市房地产行政主管部门不能接收办证资料，故本案提交办证资料的时间应适用双方合同约定的商品房交付使用后90日内，故本院对被告福龙公司、竣为公司的上述辩称不予采纳。二原告陈述其所诉请的判令五被告立即履行向桂林市房地产行政主管部门申请将涉案房屋转移登记至原告名下，具体是指向相关主管部门提交转移登记的申请材料。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，但五被告至今仍未按约定报送，构成违约，故五被告应将需要由其提供的办理涉案房屋权属登记所需的资料报送至桂林市房地产行政主管部门，二原告的该项诉请符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”五被告于2014年10月31日将房屋交付给二原告，根据《商品房买卖合同》的约定，五被告应于房屋交付使用后90日内即2015年1月28日前，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房地产行政主管部门，五被告至今仍未提交，构成违约。因双方签订的《商品房买卖合同》未对逾期交件违约金进行约定，综合合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，本院酌定按年利率6%计算违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”就本案而言，原告应当自2015年1月29日起知道自己的权利受到损害，因二原告于2019年5月5日向本院递交起诉状，故2016年5月5日以前的违约金已经超过诉讼时效，本院对被告福龙公司、竣为公司关于原告所主张的违约金部分已经超过诉讼时效的辩称予以采信。二原告主张，因五被告逾期提交办证资料属于持续性违约，二原告的诉讼请求未超过诉讼时效。本院认为本案中的逾期交件违约金属于继续性债权，每一日的违约金独立形成债权，就单个债权分别计算诉讼时效，故本院对二原告的该项主张不予采纳。原告要求违约金计算至原告取得涉案房屋的不动产权证书之日止，因原、被告双方约定五被告的义务系将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房地产行政主管部门，而非办理不动产权属证书。而不动产权属证书的办理还需原告提交相应的资料、相关行政主管部门在规定期限办理不动产权属证书，以上均不是被告的义务，办理期限亦不受被告控制，故上述期限不应计算违约金，违约金应计算至五被告报送涉案房屋权属登记所需资料时止。被告福龙公司、竣为公司关于二原告逾期支付购房款，相应的逾期天数应从逾期提供办证资料天数中扣除的辩称，因原、被告在《商品房买卖合同》中对二原告逾期付款约定了违约责任，被告可另行起诉，本案中不予处理。综上所述，二原告可要求五被告自2016年5月5日起，以二原告已付购房款总额466481元为基数，按年利率6%支付违约金至五被告将办理涉案房屋权属登记所需资料提交至桂林市房地产行政主管部门之日止。本院对二原告的诉讼请求成立部分予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内将需要由其提供的办理桂林市高新区英才科技园英才路16号9栋1-4-2号房屋权属登记所需的资料报送至桂林市房地产行政主管部门； 二、自2016年5月5日起，被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司以466481元为基数，按年利率6%共同支付原告文小勇、吴雪梅违约金至五被告报送房屋权属登记所需资料时止； 三、驳回原告文小勇、吴雪梅的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费3092元（原告已预付本院），由原告文小勇、吴雪梅共同负担1193元，被告桂林科创置业有限公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市高科房地产开发有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司共同负担1899元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3092元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖莉莎 人民陪审员  丁建英 人民陪审员  吴丽琳 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  廖黎明