广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3024号上诉人（原审被告）：李冠丘，男，1970年5月12日出生，汉族，住广州市。委托代理人：陈启荣，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丽秀，女，1979年9月2日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：陈浩，广东广大律师事务所律师。委托代理人：钟艺伟，广东广大律师事务所律师。上诉人李冠丘因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州市天河区黄埔大道西路269、271号2125的房地产（以下简称案涉房屋）所有权人为李冠丘，相应的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2013年6月7日）记载：建筑面积8.7722平方米，登记时间2011年5月16日，使用性质为非居住用房，房屋所有权取得方式为分割。2010年11月16日，李冠丘、案外人赵映妹（委托人）作出《委托书》，委托案外人陈振强对委托人所有的广州市天河区黄埔大道西269、271号首层、二楼依法出售，委托事项包括依法出售上述房屋，办理上述房屋的卖房交易过户手续，有权签订买卖合同，如交易不成功有权办理退案手续，受托人有权代收售房款；受托人有权转委托。2011年1月24日，案外人陈振强与案外人广州市火域房地产代理有限公司（以下简称火域公司）签订《转委托书》，对上述《委托书》中的委托权限进行转委托，委托事项包括依法出售上述房屋，有权签订商品房买卖合同；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件。该《转委托书》经广东省广州市南方公证处公证。2011年4月8日，案外人张俊旭（转委托人）与火域公司（受委托人）、广州华硕房地产投资顾问有限公司（受委托人）、广东华科律师事务所（受委托人）签订《转委托书》，约定：李冠丘是座落在广州市天河区黄埔大道西269、271号首层、2楼的产权人。我，张俊旭是受托人，现转委托给受托人分别代表委托人办理案涉房屋的下列手续，其中案外人火域公司的授权有“依法出售有权签订买卖合同，如交易不成功有权办理退案手续；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件等”；案外人广州华硕房地产投资顾问有限公司的授权有“依法出售有权签订买卖合同，如交易不成功有权办理退案手续；办理上述房屋的卖房交易过户手续；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件等”；案外人广东华科律师事务所的授权有“办理上述房屋的卖房交易过户手续、协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件等”。李冠丘确认该《转委托书》。2011年4月13日，李丽秀（买受人，下同）与李冠丘的代理人火域公司（出卖人李冠丘的转委托代理人，下同）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》）一份，约定：买卖物业的地址为天河区黄埔大道西路269、271首层及二层（万城766）2层125号商铺，建筑面积为8.7722平方米；该商铺属现房，房价款总金额为411700元；（第四条）买受人应当如期将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭方式按期付款，2011年3月30日前支付全部房价款的22%（包含定金）计90000元，2011年3月31日前支付全部房价款的30%计121700元，余下房价款计200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号，备注：1、买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续……3、如果买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的千分之一的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行，同时，本合同第十五条所约定的的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的千分之一的标准向出卖人计付违约金，同时，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；（第十五条）本合同生效后的180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金，等等内容。关于李丽秀支付案涉房屋的购房款问题，首先，李丽秀先后于2011年3月30日、30日、31日向案外人火域公司交纳了购买案涉房屋的定金50000元、首期款40000元，二期款121700元；案外人火域公司则向李丽秀相应开具了编号为3015419、3015514、3015454的三张收据。李冠丘确认其收到了上述三张收据记载的款项。其次，李丽秀、李冠丘均确认李丽秀于2011年5月29日接到李冠丘要求办理案涉房屋按揭贷款申请手续的通知并实际办理了按揭贷款申请手续。李丽秀并称上述办理时间为2010年6月1日。李冠丘对此时间不予认可。另，案外人广东华科律师事务所于2011年3月30日向李丽秀出具了编号为0626514的《收据》，其上记明收到李丽秀就案涉房屋向其支付的律师费1300元。案外人广州华硕房地产按揭中心先后于2011年3月31日向李丽秀出具了编号为0726036的《收据》，其上记明代收李丽秀购买案涉房屋的契税12351元、产权登记费800元、交易服务费26元、交易印花税206元、房产证印花税5元、委托过户公证费200元，共计13588元；于2011年6月1日向李丽秀出具了编号为0838215的《收据》，其上记明代收李丽秀购买案涉房屋的按揭手续费800元、抵押登记费550元、评估费500，合同公证费300元，共计2150元。2012年1月31日，案外人华夏银行股份有限公司广州分行向案外人广东华科律师事务所发出一份书面函件，主要内容为包括李丽秀在内的数名借款人向该行申请个人商业用房按揭贷款，经该行审批未达到该行贷款申请要求，现将资料退回给该所，望该所配合将资料退回借款人。2012年4月25日，案外人广东华科律师事务所向李丽秀发出《按揭不获银行批准告知函》，主要内容为其作为李丽秀的委托代理人提醒李丽秀，银行告知关于李丽秀的按揭付款申请不获批准，依据买卖合同的规定，李丽秀应一次性支付所余房价款等。李丽秀确认其于2012年4月27日收到上述告知函，并称该通知发出的时间晚于李冠丘构成根本违约的时间，其要求李丽秀履行付款义务没有依据。2012年6月4日，李冠丘委托广东天胜律师事务所向李丽秀发出《关于尽快履行付款义务的函》，主要内容为：要求李丽秀于收到本通知之日起15日内付清余款，对于李丽秀于2012年4月28日申请的事项不予接受，但若李丽秀能在接到本函后10日内付款则同意余款部分给予九八折优惠等。李丽秀确认其于2012年6月8日收到上述函件。2013年5月20日，李冠丘向李丽秀发出《解除﹤商铺买卖合同﹥告知函》，主要内容为根据﹤商铺买卖合同﹥第五条第2项的约定，通知李丽秀解除﹤商铺买卖合同﹥，没收已付定金及房价款等。李丽秀确认其于2013年5月20日收到上述函件。现李丽秀以李冠丘违反《合同》第十五条约定未按期办证为由，于2013年7月1日提起诉讼，请求原审法院依法判令：1、确认李丽秀与李冠丘签订的《商铺买卖合同》已经在2013年5月20日解除。2、李冠丘退还李丽秀购房款211700元并按银行同期贷款利率计付利息（自2013年5月20日起至清偿之日止）。3、李冠丘向李丽秀支付解约违约金41170元。4、李冠丘退还李丽秀已交的按揭费、公证费、契税、律师费等费用共计17038元。5、李冠丘承担本案诉讼费用。该案中，李丽秀、李冠丘双方均未举证证明案涉房屋按揭手续办理的整个流程，李冠丘亦未举证证实曾要求李丽秀补充提交案涉房屋按揭资料及跟进并向李丽秀提示按揭办理进程，李丽秀亦未举证证实其实际损失超出合同约定的违约金。原审法院认为：李冠丘的转委托人火域公司以李冠丘名义与李丽秀签订的《合同》是李丽秀、李冠丘双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现李丽秀、李冠丘双方均同意解除上述《合同》，且确认《合同》解除的时间为2013年5月20日，属于当事人合法处分自身民事权利，符合法律规定，该院对此予以确认。至于导致上述《合同》解除的责任归属问题，李丽秀、李冠丘双方均称责任归属于对方，从《合同》的约定及双方当事人履行《合同》的情况来看，关键应当看李冠丘向李丽秀发出《解除﹤商铺买卖合同﹥告知函》的行为是否属于依约行使解除权。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，权利人可以解除合同。因《合同》第五条、第十五条均约定双方当事人各自的合同解除权，在条件成就时，权利人应可行使权利。该案中，李丽秀在签约后已按约累计支付案涉房屋51.42%的购房款，本次交易系通过按揭方式支付购房余款，合同又约定“买受人收到出卖人通知（电话或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续”；2011年4月8日的《转委托书》亦明确李冠丘授权案外人火域公司、广州华硕房地产投资顾问有限公司及广东华科律师事务所“协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件”。故应认定李冠丘在案涉房屋按揭手续的办理中处于主导方（即应为主义务人）地位，李丽秀处于配合方（即附随义务人）地位。而李丽秀在接到李冠丘通知要求办理案涉房屋按揭贷款手续后，也已于指定时间（2011年5月30日至2011年6月1日）内支付了案涉房屋按揭手续费等相关费用，李冠丘也未举证证实曾要求李丽秀补充提交案涉房屋的按揭资料，应认定作为按揭手续办理附随义务人的李丽秀已于2011年6月1日前履行完《合同》约定的按揭手续配合义务。故在李冠丘未明确告知按揭手续不能办理及要求李丽秀一次性支付全部房价款时，均不能认定李丽秀有逾期付款行为，李冠丘亦应不能据《合同》第五条有关“买受人如未按合同规定的时间付款……同时，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任”的约定，要求顺延案涉房屋的办证期限。退一步来说，按日常按揭交易流程，由于按揭办理时间的长短、能否办妥亦非李冠丘主观控制范围，从公平合理原则考量，案涉房屋按揭手续办理的期限可作为案涉房屋办证期限顺延的理由，该时间亦应控制在案涉房屋按揭手续正常合理的办理时间内，并非无限期延长，李冠丘作为按揭手续办理的主义务人，应尽必要的催促（相对于银行）和跟进并提示按揭办理进程（相对于李丽秀）义务，因其怠于行使相关义务而造成的案涉房屋按揭手续的延长也不能作为案涉房屋办证期限顺延的时间。综合广东华科律师事务所向李丽秀发出《按揭不获银行批准告知函》的时间（2012年4月25日）相对于李丽秀已履行完《合同》约定的按揭手续配合义务时间（2011年6月1日）长达10个月之久，不符合常理；双方又均未举证证明案涉房屋按揭手续办理的整个流程，李冠丘亦未举证证实跟进并向李丽秀提示按揭办理进程等因素，该院可酌情顺延案涉房屋办证时间2个月。按《合同》第十五条的约定，案涉房屋办证期限应截至2011年12月21日止，即使顺延2个月，李冠丘亦应在2012年2月21日前完成该手续。而至广东华科律师事务所向李丽秀发出《按揭不获银行批准告知函》时（2012年4月25日），也已超过《合同》约定的办证期限，因此应认定李冠丘自2012年2月22日起已构成违约。而李冠丘在自己先行违约的情况下发函通知李丽秀其依约解除《合同》，虽不发生《合同》解除的效力，但如前所述，本院基于原李冠丘双方均同意而确认《合同》于2013年5月20日解除，李冠丘上述行为应属于单方解约的行为，故，《合同》解除的责任应认定归属于李冠丘一方。依据《合同法》第九十七条的规定，上述《合同》解除后，李冠丘应返还李丽秀已付购房款211700元（含定金50000元）；至于契税、产权登记费、交易服务费、交易印花税、房产证印花税及委托过户公证费合计13588元费用属于代垫代付费用，现未发生过户交易，上述费用未实际发生，收取方应予以返还，李冠丘否认其收取过上述费用，且现有证据显示就上述费用向李丽秀出具收据方也并非李冠丘，李丽秀要求李冠丘予以返还缺乏事实和法律上的依据，不予支持。对于违约金为房价款10%，该约定为双方真实意思表示，并无不当，故对于李丽秀要求李冠丘支付违约金41170元的诉讼请求予以支持。对于李丽秀请求李冠丘返还已付按揭手续费800元、抵押登记费550元、评估费500，合同公证费300元、律师费1300元合计3450元以及支付李丽秀已付购房款的利息，其均属于李丽秀的实际损失，鉴于对李冠丘的违约责任已作出处理，判令李冠丘按房价款10%的标准向李丽秀支付违约金，该违约金足以补偿李丽秀的损失，在李丽秀没有举证证实其实际损失超出合同约定的违约金情况下，李丽秀请求李冠丘支付上述损失缺乏充分的事实及法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款条的规定，于2014年3月17日作出如下判决：一、确认李丽秀与李冠丘于2011年4月13日就位于广州市天河区黄埔大道西路269、271号2125的房地产签订的《商铺买卖合同》于2013年5月20日解除；二、李冠丘于本判决发生法律效力之日起15日内向李丽秀返还购房款211700元；三、李冠丘于本判决发生法律效力之日起15日内向李丽秀支付违约金41170元；四、驳回李丽秀的其他诉讼请求。一审案件受理费5450元、保全费1870元，合计7320元，由李丽秀负担456元，由李冠丘负担6864元。判后，李冠丘不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误。理由如下：1.一审认定“李冠丘在案涉房屋按揭手续的办理中处于主导方地位，原告处于配合方地位”错误。我方在按揭办理中是协助义务，而且是否办理成功的通知义务也不是我方。故不应承担逾期通知造成的违约责任。理由包括李丽秀作为涉案商铺的买受人，办理按揭贷款手续是买受人基本义务；按揭贷款合同签订方只包括买受人和银行，故买受人无法办理按揭贷款应及时与银行协商解决。银行是否批准按揭贷款，作为按揭贷款合同相对方的买受人应主动了解按揭办理的进度及审批结果。而且我方也无法控制按揭手续的办理过程及时间。买受人与广州华硕房地产按揭中心成立了委托按揭代理关系，应由华硕代理按揭手续，不能将华硕房地产按揭中心与买受人之间的委托关系与华硕房地产按揭中心与出卖人之间的委托关系混同。故银行按揭贷款是否办理成功的通知义务并非我方义务；2.案涉房屋按揭办理手续流程是客观存在，不需要我方举证证明，并且办理过程是买受方和银行，银行是否批准非我方可以控制，在银行批准按揭贷款之前，我方无法为案涉房屋办证。一审法院把涉案房屋办证期限简单顺延至2个月违背公平原则。退一步讲，即使需要举证案涉房屋按揭办理流程，举证责任也不应由我方承担。3.涉案合同采用按揭贷款的付款方式，应当先办理按揭贷款手续，后办理过户手续，否则房管部门不予受理过户登记手续。根据广州市现行政策“穗国方（2011）532号文《关于加强存量房交易监管防范信贷风险有关问题的通知》”要求2011年1月起，广州市中心6区实行存量房网上交易制度，各银行在审批存量房贷款时，核对存量房买卖合同中是否为按揭付款，对未约定按揭付款的，不得提供购房贷款。之后广州市房屋交易监管中心发布“穗房监管函（2011）88号《关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知》”，该通知明确规定：2011年10月1日后，存量房买卖双方签订的《房屋买卖合同》中有约定按揭付款方式的，必须先向银行办理按揭贷款手续，在银行创建同贷信息后，才能申办交易过户手续；4.我方不存在逾期办证违约行为，我方不应承担逾期办证违约责任。根据涉案合同第四条备注3及涉案合同第五条约定，由于李丽秀自身的原因，银行按揭贷款申请未获得银行批准，在接到华科律师事务所书面通知后未依照合同约定变更付款方式，一次性向我方支付价款，李丽秀违约在先，而且我方客观事实上确实无法办理交易过户手续，故依照涉案合同第十五条约定办理交易过户的期限也相应顺延；5.未能在合同约定期限内办证责任在对方。双方均同意确认《商铺买卖合同》于2013年5月20日解除，我方不存在过错，故一审法院认定我方存在单方解约行为为由判令解约责任归属于我方错误。办理登记过户手续并非出卖人的法定义务，而且双方约定办理过户手续也是附条件的，根据合同第十五条约定，买受人必须提供必要的文件及配合。本案买受人拒绝履行配合义务，未向出卖人提供公证的授权委托书，也没有证据证明其履行了这些义务。我方出售的商铺共有四百多户，但是未能办理过户登记手续只有四十几户，均是因为买方既不办理按揭手续（或按揭贷款申请未获银行批准）也不依合同约定变更付款方式。我方在主观上均愿意配合过户，无违约意图。综上，李丽秀已经构成违约，我方可以依约行使解除权，据此请求法院判令：撤销原审判决第二、第三项，依法改判驳回。李丽秀答辩同意原审判决，不同意李冠丘的上诉请求。理由：1.李冠丘的上诉理由不成立，银行不能审批贷款是因为银行对于涉案楼盘的风险作出评估后认为风险过高，涉案楼盘不适宜贷款，所以对于李丽秀的贷款申请不予受理，但对此无书面证据；2.华硕按揭中心是李冠丘指定的，并非我方实际委托的，我方曾去工商部门查询，无法查询到华硕中心的信息，实际上华硕中心是不存在的；3.李冠丘提出先办理按揭才能办理过户的说法是没有依据的，88号文是在2011年10月1日才适用，但涉案合同在之前已经签订。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，经双方共同确认，按照涉案合同约定办理涉案商铺过户期限是截止到2011年12月21日。本院认为：一审法院基于一审中双方均同意解除涉案《商铺买卖合同》而判令解除合同且双方并未就此提出上诉，对此，本院予以确认。涉案双方对履行上述合同中的违约责任存在争议。一、关于双方在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。依据《商铺买卖合同》约定，李冠丘应在合同生效后180个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，经双方确认，“合同生效后180个工作日内”指的是到2011年12月21日。可见，双方约定的交易过户时间是固定且不附带任何条件的，因此，李冠丘未能在约定的办证期限内办理涉案商铺的交易过户手续已构成违约，应依约承担违约责任。因李冠丘委托的广东华科律师事务所直到2012年4月25日才向李丽秀发出《按揭不获银行批准告知函》，要求李丽秀一次性支付余款，在李冠丘作为先履行一方已构成违约的情况下，李丽秀主张的先履行抗辩权成立，其有权拒绝李冠丘的履行要求。二、李冠丘的上诉理由部分。首先，关于李冠丘主张办理按揭及按揭是否成功的通知义务并非李冠丘的义务，故其不应承担责任的问题。根据涉案合同第四条约定李丽秀的履行付款义务的条件是在收到银行或李冠丘的通知后15天内一次性全额支付房价款，亦即在收到银行或李冠丘的通知前，李丽秀不支付房价款的行为不构成违约。同理，李冠丘还以其并非按揭合同双方及按揭代理方为由主张免责亦不成立。现有证据显示，李冠丘委托的广东华科律师事务所直到2012年4月25日才向李丽秀发出《按揭不获银行批准告知函》，即使李丽秀构成迟延付款，该事实亦发生在2012年5月10日（即书面通知后15天内）之后，而此时合同约定的李冠丘履行办证义务的期限届满之后再主张李丽秀未变更付款方式，办证期限可以顺延且李丽秀存在违约，李冠丘可以行使合同解除权均缺乏法律依据。其次，李冠丘主张先办理按揭贷款后才能办理过户手续，故不存在逾期办证的违约行为的问题。李冠丘提供的依据“广州市房屋交易监管中心发布的穗房监管函（2011）88号文”所规定的“银行创建同贷信息”的适用前提是当事人选择按揭方式付款。而本案双方已在《商铺买卖合同》中约定，如李丽秀的按揭贷款申请未获批准，则李丽秀需向李冠丘一次性全额支付全部房价款。即按揭付款并非双方在合同中约定的唯一付款方式。因此，穗房监管函（2011）88号文并不必然构成李冠丘履行办证义务的障碍，李冠丘以此主张其在办理交易过户手续的问题上不存在过错缺乏事实根据。再次，李冠丘上诉称李丽秀自始自终未向其提供办理过户所需的公证授权委托书，但李冠丘对此未能举证证明，其或其委托代理人或其指定的律师事务所曾通知李丽秀补交贷款所需资料，而李丽秀未予提交，因此，现有证据不足以显示无法办理银行按揭贷款手续是李丽秀的原因所致，李冠丘主张办理银行按揭贷款手续并非其义务，过错在于李丽秀缺乏事实根据；李冠丘上诉还认为按揭办理过程及办理时间非李冠丘能够控制，依据公平原则，不应追究李冠丘逾期办证的违约责任，对此本院认为，合同对李冠丘办理商铺产权交易过户手续的约定是清晰明确的，并未约定以李丽秀按揭贷款申请获批为前提条件，故本院对此不予采纳。综上，李冠丘未能在合同约定的期限内为李丽秀办理交易过户手续，已构成违约，原审法院依照合同第十五条的约定，判令李冠丘支付违约金并无不妥。综上，上诉人李冠丘的上诉理由均不成立，上诉请求均不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（183386，0）﹥》第一百七十条﹤javascript：SLC（183386，170）﹥第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5450元，由上诉人李冠丘负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  蔡峰代理审判员  余盾二〇一四年十月十六日书 记 员  张辉李杨