四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异111号 案外人：程海云，男，1974年2月27日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：郭敬辉。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。 法定代表人：张航孝。 委托诉讼代理人：马红艳。 被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人程海云对查封标的物提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人程海云称，2012年11月6日案外人与江峰房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，约定以3689.4元/㎡购买星海时代花园1-1-1401号面积132.34㎡房屋,以3333.5元/㎡购买星海时代花园1-2-401号面积131.73㎡房屋,江峰房地产公司应当于同年12月31日前交房。2013年8月3日，案外人又与江峰房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，购买星海时代花园8-2-1803号面积132.66㎡房屋和8-2-2101号面积132.66㎡房屋，及8号楼负二层2-203地下室和8号楼负二层2-215地下室。合同签订后，案外人按约支付房款，江峰房地产公司也将涉案房屋依约交付案外人进行装修并居住至今。2015年，案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开发票为由推诿，此后，案外人才得知该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，与江峰房地产公司签订的《商品房买卖合同》时间在前，且双方已实际履行，合同合法有效，案外人对案涉房屋已进行装修并入住居住多年，对房屋系合法占有，应受法律保护，为维护其合法权益故提出异议，请求依法解除对该房屋的查封。案外人提交了合同标的物为星海时代花园1幢1单元1401号房屋的《商品房买卖合同》一份（约定单价3,689.4元/平方米、总价款488,255元，签订日期为2014年11月6日（有改动痕迹），及江峰房地产公司出具的2012年11月5日收到程海云1-1-1401（永固）房款488,255元收据一张、2018年7月14日向程海云开具的销售1-1-1401不动产488,255元普通发票一张；合同标的物为星海时代花园1幢2单元401号房屋的《商品房买卖合同》一份（约定单价3,333.5元/平方米、总价款439,126元，签订日期为2014年11月6日（有改动痕迹），及江峰房地产公司出具的2012年11月5日收到程海云1-2-401（永固）房款439,126元收据一张、2018年7月14日向程海云开具的销售1-2-401不动产439,126元普通发票一张；合同标的物为星海时代花园8幢2单元1803号房屋的《商品房买卖合同》一份（约定单价30,203元/平方米、总价款424,928元，签订日期为2015年8月3日（有改动痕迹），及江峰房地产公司出具的2013年8月2日收到程海云8＃-2-1803及地下室8＃负二层2-215房款540,619元收据一张、2018年8月11日向程海云开具的销售8-2-1803不动产506,992元普通发票一张、销售8号楼负二层2-215不动产33627元普通发票一张；合同标的物为星海时代花园8幢2单元2101号房屋的《商品房买卖合同》一份（约定单价3,083.88元/平方米、总价款424,928元，签订日期为2015年8月3日（有改动痕迹），及江峰房地产公司出具的2013年8月2日收到程海云8＃-2-2101及地下室8＃负二层2-203房款50,900元收据一张、2018年7月28日向程海云开具的销售8-2-2101不动产485,746元普通发票一张、销售8号楼负二层2-203不动产23,254元普通发票一张。 原案申请人中铁信托公司称，案外人主张的4套房均没有支付购房价款的证据；其提供依据反映应是工程款顶账取得，但没有江峰房地产公司应向国红煤业或程海云支付工程款的证据，也没有相应的支付购房款的证据；购房款发票是在查封房屋之后开具，且其中两套房屋已经在查封之前就通过买卖备案到中铁信托公司名下。不认可案外人是查封房屋的权利人。 原案被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设星海时代花园商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10000万元作抵押担保。2013年11月21日，中铁信托公司与江峰房地产公司签订了房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下。案外人分别于2014年11月6日、2015年8月3日（合同签订日期有修改痕迹）与江峰房地产公司签订四份《商品房买卖合同》分别约定购买案涉的四套房屋及两个地下室。案外人提交了江峰房地产公司出具的2012年11月5日收到程海云1-1-1401（永固）房款488,255元收据及2018年7月14日向程海云开具的销售1-1-1401不动产488,255元普通发票；2012年11月5日收到程海云1-2-401（永固）房款439126元收据一张、2018年7月14日向程海云开具的销售1-2-401不动产439,126元普通发票一张；江峰房地产公司出具的2013年8月2日收到程海云8＃-2-1803及地下室8＃负二层2-215房款540,619元收据一张、2018年8月11日向程海云开具的销售8-2-1803不动产506,992元普通发票一张、销售8号楼负二层2-215不动产33627元普通发票一张；江峰房地产公司出具的2013年8月2日收到程海云8＃-2-2101及地下室8＃负二层2-203房款50,900元收据一张、2018年7月28日向程海云开具的销售8-2-2101不动产485,746元普通发票一张、销售8号楼负二层2-203不动产23,254元普通发票一张。 2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司星海时代花园545套房屋包括案外人所购的1栋1-1401号房屋132.57㎡（查封房屋顺序号为15）、1栋2-401号房屋131.83㎡（查封房屋顺序号为44）、8栋2-1803号房屋132.79㎡（查封房屋顺序号为246）、及8栋负二层2-215地下室30.57㎡（查封房屋顺序号为326）、8栋2-2101号房屋132.79㎡（查封房屋顺序号为251）、及8栋负二层2-203地下室21.14㎡（查封房屋顺序号为315）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6,100万元、3,900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。判决生效后，指定本院执行。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对以上房屋续查封。 本院认为，针对当事人对2013年11月中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本案的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10,000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的以房屋抵债性质的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付，即使法院查封的房屋在变现后其价款仍应优先支付建设工程价款。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权。本案中，如能证明程海云是以抵顶工程款名义取得的涉案房屋，就可以得到优先保护。从程海云提交的证据看，虽然与江峰房地产公司签订了购房合同，且时间在房屋查封之前，但显然其未实际支付购房款，本院不能确认其与江峰房地产公司之间的房屋买卖的真实性，不能将其认定为购房者进而保护其权利。而涉案房屋要认定为系程海云通过工程款顶账取得，又缺乏江峰房地产公司应向国红煤业或程海云支付工程款的证据。即，现有证据尚不足以证明程海云已经以抵顶工程款名义取得涉案房屋。本案中，程海云也未提交证据证明其已经实际入住涉案房屋。其提出的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人程海云提出的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年六月二十六日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。