四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异108号 案外人：谢红东，男，1969年7月30日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：郭敬辉。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。 法定代表人：张航孝。 委托诉讼代理人：马红艳。 被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人谢红东对查封标的物提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人谢红东称，2011年，被执行人江峰房地产公司房地产开发开发建设星海时代花园项目过程中，将工程发包给平罗县永固砼业有限公司施工，在施工过程中，江峰房地产公司除支付部分工程款外，其余欠付工程款用在建房屋抵偿。2013年7月29日，经江峰房地产公司与平罗县永固砼业有限公司部分结算后，江峰房地产公司以星海时代花园8-2-2101、8-2-1703、8-2-1803号三套面积为132.79㎡的房屋抵顶欠付工程款。2014年11月6日，平罗县永固砼业有限公司与雷幸国协商，将其项下的8-2-1703号面积132.79㎡的房屋以及8号负二层2-204地下室以544，867元的价款出售给雷幸国，雷幸国又于2016年10月13日将该房屋转售给沈万利，沈万利于2017年3月15日将该房屋出售给案外人谢红东，并通知江峰房地产公司要求其为谢红东办理相关购房手续，并开具发票，谢红东也按约履行交付房款的义务，雷幸国也将案涉房屋依约交付给谢红东进行装修并居住至今。案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开发票为由推诿，此后，案外人才得知该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟评估拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，与江峰房地产公司签订的《商品房买卖合同》时间在前，且双方已实际履行，合同合法有效，案外人对案涉房屋已进行装修并入住居住多年，对房屋系合法占有，应受法律保护，为维护其合法权益故提出异议，请求依法解除对该房屋的查封。案外人提交了合同标的物为星海时代花园8幢2单元1703号房屋的《商品房买卖合同》一份（约定单价3,852元/平方米、总价款510,976元，签订日期为2017年3月16日），2013年7月29日江峰房地产公司与平罗县永固砼业有限公司签订的顶账协议一份，平罗县永固砼业有限公司于2013年8月2日出具授权宁夏石嘴山金力实业集团有限公司办理房子相关事宜委托书一份，雷幸国与程海云于2014年11月6日签订转让协议一份，雷幸国与沈万利签订的转让证明一份，沈万利与谢红东于2017年3月15日签订的转让证明一份，石嘴山市浩泰热力有限公司出具证明谢红东为星海时代花苑8-2-1703号房屋办理了2017-2019年度的停暖手续的情况说明一份，江峰房地产公司向谢红东开具销售星海时代花园8-2-1703号、8号楼负二层2-204地下室房款增值税普通发票两张，2017年3月16日江峰房地产公司出具收到谢红东门牌号工本费、房屋专项维修基金收据两张，石嘴山市宜禾物业服务有限公司2017年3月18日出具收取谢红东电梯费、物业费（2017.4.1-2018.3.31）、装修押金收据四张，石嘴山市大武口区地名办公室向谢红东签发的门牌号启用书一份。 原案申请人中铁信托公司，星海时代花园8-2-1703号房屋已经于2013年4月11日备案到中铁信托公司名下。该房屋通过多次抵账到谢红东手中，但抵账转接过程没有形成闭合的链条，谢红东和江峰公司签订星海时代花园8-2-1703号房屋的买卖合同时间在查封之后，且没有向江峰公司或者向沈万利转款的证据，也没有实际占有该房屋的证据。 原案被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设星海时代花园商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元作抵押担保。2013年4月11日，中铁信托公司与江峰房地产公司签订了房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下。2013年7月29日江峰房地产公司与平罗县永固砼业有限公司签订顶账协议约定以房顶账。平罗县永固砼业有限公司于2013年8月2日出具授权委托书，将抵顶来的三套房屋及地下室（含8-2-1703号房屋、8＃-2-2-204地下室）委托宁夏石嘴山金力实业集团有限公司处理。2014年11月6日程海云与雷幸国签订《转让协议》，约定：“江峰房地产开发有限公司用于抵顶平罗县永固砼业有限公司商混款的8-2-1703号楼房（132.79x3848=510976）、地下室**负**2-204（30.81X1100=33891）合计人民币：伍拾肆万肆仟捌佰陆拾柒元（¥544867）自愿转让给雷幸国名下”。沈万利与谢红东于2017年3月15日签订转让证明一份，约定将星海时代花园8-2-1703号房和地下室8＃负二层2-204转让给谢红东，未载明转让价款。2017年3月16日与江峰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定以单价3,852元/平方米购买星海时代花园8幢2单元1703号房屋，价款510,976元。同日，江峰房地产公司向谢红东开具销售星海时代花园8-2-1703号、8号楼负二层2-204地下室房款增值税普通发票两张（价款分别为510,976元、33,891元），出具收到谢红东门牌号工本费、房屋专项维修基金收据两张。石嘴山市宜禾物业服务有限公司2017年3月18日出具收取谢红东电梯费、物业费（2017.4.1-2018.3.31）、装修押金收据四张。2018年11月26日石嘴山市浩泰热力有限公司出具了谢红东为星海时代花苑8-2-1703号房屋办理2017-2019年度的停暖手续的情况说明一份。 2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司星海时代花园545套房屋包括案外人所购的8-2-1703房屋132.79㎡（查封房屋顺序号为243）及8栋负二层2-204地下室30.81㎡（查封房屋顺序号为316）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6,100万元、3,900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。判决生效后，指定本院执行。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对8-2-1703房屋132.79㎡及8栋负二层2-204地下室30.81㎡续查封。 本院认为，关于2013年4月11日中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，并将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本次执行案件的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10,000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司签订的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付，即使法院查封的房屋在变现后其价款仍应优先支付建设工程价款。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权。本案中，谢红东取得涉案房屋之前，该房屋几经转让，但出让人是否在江峰房地产公司有应收工程款的证据不充分，即涉案房屋是抵顶的工程款的依据不足，不能确定是否应优先保护，谢红东也没有提交支付了房价款的证据。故谢红东提出的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人谢红东提出的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年六月二十六日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。