重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2014）万法民初字第05629号原告余六六，住重庆市万州区。委托代理人易兴学、邵春荣，重庆升腾律师事务所律师。被告重庆市清江实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区北山大道**钟鼓楼购物广场**。组织机构代码：20806375-6。法定代表人熊远清，该公司董事长。委托代理人唐浩文、熊道安，重庆百安律师事务所律师。原告余六六与被告重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理，依法由审判员牟登春于2014年7月24日适用简易程序和2014年10月11日按普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人易兴学、邵春荣和被告委托代理人唐浩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余六六诉称：2010年10月30日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告修建的万州区北滨路XX幢XXXX室预售商品房，建筑面积155.4㎡，总成交金额为830000元。合同约定被告于2012年6月30日前交付经竣工验收备案登记的商品房交付原告方使用，若逾期的，从逾期第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告方支付已付房价款万分之三的违约金。产权办理时间约定为房屋交付使用之日起60日内申请办理并取得受理单。后原告于2013年6月10日接房，但被告却于2014年7月29日才办理3号房总证，符合交房条件，被告延期交房达759天。为维护公民的合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法判令被告给付延期交房的违约金188991元（从2012年7月1日至2014年7月29日计759天），并承担本案诉讼费。被告清江公司辩称：我方与原告签订房屋买卖合同是事实，但是本案商品房逾期交付是由于万州区政府城市规划调整导致整个商品房的延迟验收及备案登记证的取得，导致被告实际逾期交房，这是被告遇到不可抗力导致的法律后果，被告没有过错。另外，原告主张的违约金过高，已经超出其实际损失，请求法院依法给予调整。经审理查明，被告清江公司于2009年7月22日取得《重庆市企业投资项目备案证》，在重庆市万州区北滨路天城外运公司至大桥溪段开发清江.金水御景工程。2010年10月30日，原告余六六（乙方）与被告清江公司（甲方）签订重庆市商品房买卖合同，约定：乙方购买甲方开发建设的位于万州区北滨路XX幢XXXX室商品房一套，建筑面积155.4平方米，总成交金额830000元；甲方应在2012年6月30日前依照国家和地方的有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方逾期交房超过60日，乙方要求继续履行的，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付；原告付清了购房款，于2013年6月10日接房。被告清江公司开发“清江.金水御景”商品房项目，于2009年通过了水源热泵系统可行性研究，并申请“江水源热泵技术”可再生能源建筑应用示范项目。同时，清江公司投资收购了天骄轮船公司，取得岸线使用权。2009年12月对“清江.金水御景”水源热泵冷、热、热水三联供工程委托设计，采用间接换热，处于闭式系统运行，2010年4月23日通过初步设计审查。2011年4月17日，签订《建设工程施工合同》，对万州清江.上城江水源热泵空调系统安装、调试，开工日期为2011年4月19日，竣工日期为2013年6月30日（1、2、3、7、8、9号楼及机房的竣工日期必须在2012年4月1日前），合同签订后，辽宁省暖通设备安装公司即进场施工。2011年4月22日，清江公司签订《船舶设计合同》，设计安装散热盘管的“中古楼”船。2011年5月5日，重庆市城乡建设委员会、重庆市财政局公布，“清江.金水御景”的江水源热泵是重庆市辖区范围内实施的第一批18个再生能源建筑应用示范项目之一。2011年5月9日，重庆市万州区人民政府决定实施《万州区主城区域岸线调整及港口码头搬迁方案》，取消长江一桥和二桥之间滨江路环湖区域生产性泊位，实施主城区有关港口码头关闭搬迁，清江公司的江水源热泵技术项目停止实施，施工单位停止管网、主机、取水系统施工。2011年5月28日，清江公司向万州区人民政府提交紧急报告，要求对“清江·金水御景”楼盘“水源泵空调冷热水散热船”配套工程调整方案尽快审批落实，确保楼盘顺利交房。2011年9月19日，清江公司申请变更取水方案为开式取水，于2011年9月23日委托对水源热泵空调系统、工艺、设施设备重新设计，其设计方案于2012年1月16日经专家审核通过，由施工单位按新的设计方案组织施工，于2012年9月25日对1、2、3、7、8、9号楼及机房已竣工部分办理工程结算后交付使用。2013年11月20日，清江公司委托进行能效测评，测评期为10个月。因万州区政府调整主城区域岸线及港口码头搬迁规划，清江公开开发的江水源热泵项目空调管网等设施设备建设，从停工后至重新设计完成恢复施工相距时间约8个月，实际完工时间比原合同约定时间滞后约6个月。按水源热泵空调系统的设计，其管网、风机盘管（入户末端）等设施设备既属于空调系统的一部分，又属于每栋楼的附属工程，附属工程应随每栋楼验收，整个运行系统在建设完成并通过能效测评合格后，由批准实施单位组织验收；每栋的附属工程已随所在楼进行验收，运行系统尚在能效测评中，未最终验收。2012年5月20日清江·金水御景1、2、3、8、9号楼主体结构工程经有关部门验收质量合格；9月27日1、2、3、8、9号楼绿地指标核定合格；9月29日该项工程防雷竣工验收合格；11月20日环境保护验收合格；12月28日消防验收合格；2013年1月25日，人防工程专项验收备案；8月14日，万州区建设工程质量监督站出具《建设工程质量监督报告》，同意1、2、8、9号楼验收合格，具备申报备案条件；8月28日，1、2、8、9号楼档案验收合格；8月29日申请备案登记，9月5日取得1、2、8、9号楼建设工程竣工验收备案登证。被告清江公司开发的清江·金水御景3号楼至今未办理竣工验收备案登记。2014年6月19日，万州区维护稳定工作领导小组办公室以万州稳办纪（2014）4号文件下文：对清江·金水御景3号楼参照“两证”遗留问题办理。2014年7月29日被告清江公司取得清江·金水御景3号楼的房地产权证。上述事实，有原、被告双方提交的书证及双方当事人的当庭陈述予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告清江公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，合同约定的条款并不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护。原告已按合同约定付清购房款，被告清江公司应当按照合同约定在2012年6月30日前将原告所购商品房交付原告。但本案被告开发修建的3号楼工程至今未办理竣工验收备案登记，不具备合同约定的交付条件，相关部门作为遗留问题处理后，被告于2014年7月29日取得该房屋的房地产权证，至此可以视为被告开发的清江·金水御景3号楼具备合法交付条件。除法律规定的不可抗力可免除部分或全部责任外，被告清江公司应按合同约定的违约责任条款，从约定交房期限的第二日起即2012年7月1日至2014年7月29日止，承担违约责任。万州区人民政府调整长江沿线一桥、二桥之间的岸线使用规划，关闭搬迁港口码头，“江水源热泵”系统工程重新设计，不能及时完工影响商品房的交付，但该事由不是法律规定的不可抗力，但有一定影响，虽不能免除被告逾期交房的违约责任，但可以酌情减轻。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人合同约定买卖标的物的性质为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。以该预期房租收益界定被告违约给原告造成的损失较为客观，也符合上述司法解释处理此类纠纷案件时以违约造成的损失确定违约金数额的具体规定。被告清江公司抗辩应以违约给原告造成的实际损失为基础，调整合同违约金给付金额于法有据，本院予以采纳。根据本案具体情况，兼顾合同履行情况及被告清江公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情调整合同约定逾期交房违约金的支付标准为按原告已付购房款日万分之一。故原告请求逾期交房违约金应从约定交房的次日即2012年7月1日计算至2014年7月29日止，共计759天，应付违约金共计62997.00元（830000元×10／000×759天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆市清江实业（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付原告余六六逾期交房违约金62997.00元。二、驳回原告余六六的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3568元，由被告重庆市清江实业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。逾期不交纳上诉费或未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  牟登春人民陪审员  周 君人民陪审员  吴春芳二〇一四年十月十三日书 记 员  吴起飞