广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初8715号原告：蔡日同，男，1959年1月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区**********，公民身份号码440************219。委托诉讼代理人：蔡毓，广东沁森律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914************620。法定代表人：童某1。原告蔡日同与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡毓到庭参加诉讼，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈公司签订的《物业使用权出让合同》中约定的出让使用期超出20年的期间（即2032年10月31日至2042年1月31日）无效；2.被告宝盈公司向原告返还2032年10月31日至2042年1月31日租金149968.58元及利息53997.84元（以149968.58元为本金按中国人民银行同期贷款利率从2012年10月31日起计算至还清之日止，暂计至起诉之日为53997.84元）；3.被告宝盈公司向原告退还物业管理按金3000元；4.被告悦心公司向原告支付2018年7月至2018年10月拖欠的固定收益13025.8元及违约金631.57元（以每月拖欠的租金为本金按中国人民银行同期贷款利率的两倍从每月拖欠租金之日起计算至还清之日止，暂计至起诉之日为631.57元）；5.两被告对上述四项请求承担连带责任；6.本案诉讼费等费用由两被告共同承担。事实和理由：一、2012年10月31日，被告宝盈公司与原告签订了《物业使用权出让合同》，约定被告宝盈公司将宝盈广场的2-S049号商铺的使用权出让给原告，使用期间为2012年10月31日至2042年1月31日(29年3个月)。原告于2012年10月31日向被告宝盈公司支付全额出让金474183元。2013年11月28日，被告宝盈公司委托佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称宝盈大沥分公司）开具发票，确认收取涉案商铺物业使用权出让金474183元。根据合同法的规定，上述合同约定的2032年10月31日至2042年1月31日(9年3个月)的租期因超20年而无效，被告宝盈公司应向原告返还该部分租金149968.58元及利息53997.84元(利息从付款之日起计，暂计至起诉之日)。二、原告根据被告宝盈公司的指定与被告悦心公司签订了《委托经营管理合同》，约定原告将涉案商铺的使用权和经营管理权委托给被告悦心公司，被告悦心公司的委托管理期限为2013年10月1日至2042年1月31日。固定收益期为五年，从2013年10月起至2018年10月，其中2016年11月至2018年10月固定收益为每月3952元(税后3892.72元)。同时，还约定乙方应于每月20日前向甲方支付收益，若乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过六个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金。根据上述约定，被告悦心公司本应于2018年7月至10月每月20日向原告分别支付每月固定收益3892.72元，但被告悦心公司在2018年7月至10月每月30日仅分别向原告支付了778.54元、778.54元、395.2元、592.8元，拖欠固定收益金额共13025.8元。按约定，被告悦心公司除了应向原告继续支付固定收益期间内的收益外，还应向原告支付违约金631.57元(违约金暂计至起诉之日)。三、被告宝盈公司与被告悦心公司的股东均是广东宝盈投资集团有限公司和童某1，而童某1是被告宝盈公司、悦心公司的法定代表人，可见，两公司主体之间具有明显的混同关系。另，在被告宝盈公司与合同相对方签订《物业使用权出让合同》时均指定合同相对方必须与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，该委托经营合同虽名义上的管理者为被告悦心公司，但实际上操控商场进行统一经营管理的仍然是被告宝盈公司，故两被告业务方面实际亦存在混同。因此，两被告应对上述债务承担连带责任。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、两被告企业信用信息公示报告打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.物业使用权转让合同原件1份，用以证明原告与被告宝盈公司存在合同关系，被告宝盈公司出让物业使用权的期限违反法律规定；被告悦心公司虽是由被告宝盈公司指定的物业管理公司，但实际实行统一经营管理的仍是被告宝盈公司。3.补充协议原件1份，用以证明被告宝盈公司委托宝盈大沥分公司向原告出具发票。4.广东省地方税收通用发票（电子）原件1份，用以证明原告已向宝盈大沥分公司一次性支付出让款474183元。5.收据原件1份，用以证明原告已向被告宝盈公司支付3000元物业管理按金。6.委托经营管理合同、关于委托经营管理合同的补充协议原件各1份，用以证明涉案合同固定收益期为五年，从2013年10月起至2018年10月；2016年10月至2018年10月每月的固定收入为3952元（税后3892.72元），从2018年11月起进入实租实收期，被告悦心公司应向原告支付实收租金。7.交易明细表原件2份，用以证明被告悦心公司从2018年7月开始拖欠收益。8.企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明被告宝盈公司、宝盈大沥分公司、被告悦心公司存在混同关系。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的上述证据来源合法，内容清楚，与本案相关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年10月31日，被告宝盈公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区***********民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为2-S049号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为29.72平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2032年10月31日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。甲方在2013年9月30日前将该物业的使用权交付给乙方。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款474183元及物业管理按金3000元。使用权出让期满（或赠送期满）乙方付清一切费用后，甲方将乙方所交的按金在扣减相关费用后无息退还。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方所委托的专业的物业管理公司对该项目进行专项的、统一的管理与服务，在对外经营期间实行统一经营的管理模式等。同日，原告向被告宝盈公司支付物业管理按金3000元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺自2013年10月1日起五年的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广等。从2013年10月份起，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定租金收益为每月3161元，第四年至第五年固定租金收益为每月3952元，固定租金收益在每月20号前以转账形式按月支付。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。2013年10月25日，原告与被告宝盈公司签订《补充协议》，确认宝盈广场的物业出让合同由被告宝盈公司的分支机构宝盈大沥分公司开具有效租赁发票。原告依约支付了涉案商铺物业使用权出让金474183元，宝盈大沥分公司于2013年11月28日向原告开具了发票。2014年5月7日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《关于委托经营管理合同的补充协议（一）》，约定变更涉案商铺的委托经营期限至2042年1月31日止，本补充协议未涉及之处按原合同执行。被告悦心公司向原告支付了2018年7月至10月的租金收益778.54元、778.54元、395.2元、592.8元，其后未再向原告支付租金收益。另查明，根据本院已发生法律效力的（2018）粤0605民初18845号民事判决书，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2012年10月31日至2032年10月31日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10685天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为10685天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金149968.58元[474183元×（10685天-20年天数7305天）÷10685天=149998.93元，原告仅主张149968.58元，本院予以支持。]及物业管理按金948.99元[3000元×（10685天-20年天数7305天）÷10685天]，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告主张物业使用权出让金的利息，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈公司从起诉之日即2019年4月19日起以149968.58元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告与被告悦心公司签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同的约定，被告悦心公司在2018年7月至9月期间每月应向原告支付租金收益3952元。双方约定延长委托经营期限，但没有重新约定延长期限内的租金收益，故本院参照每月3952元的标准计算2018年10月的租金收益。被告悦心公司已向原告支付2018年7月至10月期间的租金收益共2545.08元，尚欠13262.92元未付，原告仅主张13025.8元没有超出本院核定数额，本院予以支持。被告悦心公司未依约付款，原告的违约金主张没有超出双方的约定，本院予以支持。被告宝盈公司、悦心公司是独立法律主体，原告主张两被告存在主体、业务混同，但未能提供充分证据予以证明，故原告主张两被告承担连带责任的请求依据不足，本院不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认蔡日同与佛山市三水区宝盈投资有限公司于2012年10月31日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金149968.58元，并以149968.58元为本金从2019年4月19日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予蔡日同；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业管理按金948.99元予蔡日同；四、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益13025.8元、违约金631.57元及以13025.8元为本金从2019年4月20日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的违约金予蔡日同；五、驳回蔡日同的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2304.68元（蔡日同已预交），由蔡日同负担574.78元，佛山市三水区宝盈投资有限公司负担1659.18元，佛山市悦心物业管理有限公司负担70.72元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。蔡日同已预交的受理费1729.9元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予蔡日同。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 康 燕二〇一九年六月二十日书记员 蒋雪君