广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初14442号原告（反诉被告）：黄础驹，男。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊娜，广东深大地律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳链接汽车服务有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘街道罗沙路4026号鹏威公寓首层102号铺，统一社会信用代码91440300MA5DAM969C。法定代表人：骆仕敏,总经理。被告：吴伟生，男。两被告共同委托诉讼代理人：文迪波，广东深君联律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：马臣莺，广东深君联律师事务所律师。原告黄础驹诉被告深圳链接汽车服务有限公司（以下简称“链接公司”）、被告吴伟生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后被告链接公司向本院反诉原告黄础驹。本院依法适用普通程序，公开开庭对本诉及反诉进行合并审理。原告黄础驹的委托诉讼代理人胡维刚、杨珊娜，被告吴伟生，以及两被告的共同委托诉讼代理人文迪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄础驹向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还押金150000元及利息1087.5元（自2018年4月1日起按同期贷款利率4.35%暂计至起诉之日，请求付至清偿之日）；2.两被告向原告支付经营损失人民币20万元整；3.由两被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2017年5月13日，原告与被告就罗沙路5087号罗芳大酒店1楼西侧部分铺面签订《分租合同》，合同期限为2017年5月16日起至2020年12月20日止。合同签订后，原告依约向被告支付了15万元租赁押金，在被告同意的情况下投入资金进行装修运营。2017年10月19日，广东省公安边防总队后勤部向深圳市胜美投资发展有限公司解除租赁合同，并要求各商户在2017年12月31日前腾退场地。原告无奈之下撤出该铺面并将涉案物业于2018年3月31日将该铺面交还予被告。交还铺面时，被告答应返还押金但后续却以未能恢复原状为由，拒绝返还押金。原告为维护自身合法利益提起诉讼，请求法院判如所请。被告链接公司及被告吴伟生辩称：一、原告单方违法提前解除合同，属于根本违约，出租人有权按双方租赁合同的约定将租赁保证金不予退还。《分租合同》第六条约定如因原告原因导致提前解除合同，则保证金归被告所有，原告无权要求返还。本案原告未与出租人协商一致，因自身经营亏损的原因提前解除合同，属于单方违法解除合同的根本违约行为，被告有权依据合同第六条之约定不予退还保证金。二、原告未经出租人同意擅自变动房屋建筑主体和承重结构，属于严重违约行为，被告有权要求其整改恢复原状并赔偿损失。1、《分租合同》第七条约定原告的装修方案必须报经出租人同意后方可实施，并服从出租人的管理，不得违规装修，否则有权终止本协议，保证金不予退还。本案中原告擅自改变房屋结构及承重结构，违反合同约定，被告发现后第一时间要求其整改恢复原状，但是被拒绝，因此被告有权没收保证金。2、原告未经被告许可，单方更改消防喷淋系统，致使建筑物现在不符合消防安全检验要求，不能正常使用出租，经被告催告要求整改并恢复原状后在合理的期限内拒不改正，出租人有权解除合同并要求其恢复原状并赔偿损失。3、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条以及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条之规定“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”被告可以将保证金不予退还并要求承租人赔偿。三、根据合同法第二百三十五条规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告未经被告许可，单方更改消防喷淋系统、拆除承重立柱导致楼面开裂漏水，更改房屋结构地面挖坑均未回填，严重影响房屋结构和正常安全使用，原告在退出租赁物应该恢复原状并赔偿损失。四、被告吴伟生系链接公司财务，不是租赁合同的相对人，不是本案的适格被告，无需承担责任。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告链接公司向本院提出反诉请求：1.确认原、被告之间签订的《分租合同》于2018年5月31日终止；2.原告赔偿被告链接公司2018年4月1日至5月31日期间租金损失140000元；3.原告向被告链接公司赔偿恢复原状的维修费205083.6元；4.原告向被告链接公司赔偿评估鉴定费15000元；5.本案反诉费、诉讼费均由原告承担；6.原告支付2018年3月1日至2018年3月31日的水电费3792.6元。事实与理由：原告与被告链接公司于2017年5月13日签订《分租合同》，约定原告向被告链接公司租赁位于深圳市罗湖区，约定租金为每月75000元，水电费由承租人承担，每月5日前支付当月租金，租赁合同期限为2017年5月16日至2020年12月20日。《分租合同》第六条还约定“如因乙方原因导致提前解除合同，则保证金归甲方所有，乙方无权要求返还”。第七条约定乙方的装修方案必须报经甲方同意后方可实施，并服从甲方的管理，不得违规装修。双方后约定自2017年10月份起租金变更为每月70000元整，宿舍的租金和水电费除外。2018年3月31日原告以部队需要收回租赁物业为由，单方搬离租赁物，直至2018年4月19日才将租赁物的钥匙交付给被告链接公司。被告链接公司通知其恢复原状，但是其拒绝，只是要求退还租赁押金。被告链接公司认为，双方签订的《分租合同》为双方真实意思表示，应受法律保护。原告在合同期限未届满的情况下，单方搬离租赁物，视为以其行为解除合同。虽然部队发出公告要求租户撤离，但是公告的期限是2018年5月31日前，原告在租赁期间未经被告链接公司许可擅自拆除承重立柱并拆除无尘车间、改装消防喷淋系统，改变了建筑物的结构，未申报消防验收备案，存在严重违约行为，经催告后拒绝恢复租赁物原状，根据合同第六条、第七条的约定因承租人原因提前解除合同的，保证金不予退还。原告因自身经营亏损于2018年3月31日提前解除合同，属于根本违约，出租人可以没收保证金。因原告的行为导致涉案的租赁标的物空置长达2个月，被告链接公司损失了2018年4-5月的租金，其应对该损失承担赔偿责任。综上所述，鉴于原告的行为属于根本违约，且未经许可拆除承重立柱，改变房屋结构和承重结构，损害房屋的安全，严重侵害被告链接公司的合法权益，故被告链接公司提起反诉，请求法院判如所请。原告黄础驹对被告链接公司的反诉答辩称：1.在合同签署时被告链接公司作为出租人没有如实向原告披露物业的产权状况，也无证据证明其具备出租涉案物业的权利。在2017年11月20日原告通过微信询问被告吴伟生是否涉案物业有可能被部队收回，被告故意隐瞒了这一事实，我们认为涉案的租赁合同被告没有证据证明产权状况和转租权的合同，涉案合同应该认为无效。2.原、被告双方2017年8月14日及9月7日的微信记录可以充分证明原、被告对于涉案物业的房屋改造及装修达成了一致意见，不存在被告所主张的擅自变更涉案物业的主体结构破坏承重立柱的问题。3.原、被告双方在2018年3月28日通过微信、口头实际达成了原告撤场并退回原告的租赁押金的事实，事后是被告另一位股东不同意才导致本案的纠纷。4.原、被告在2018年3月31日已经对涉案物业的交付达成一致意见，涉案物业也交回了被告，因此被告不能要求原告支付后续租金及使用费。5.被告反诉所要求的恢复原状的费用没有事实依据法律依据。首先，被告无证据证明被告在交出原告涉案物业时的物业状况；其次，也没有提供证据证明产权人要求被告恢复原状；再者，恢复原状并不是双方的合意，而且之前双方同意无需恢复原状，并退回押金。部队为了收回涉案物业，事实上对于确实存在装修的用户和租户是会协商给予相应的补偿。6.在签署合同时被告清楚了解涉案物业存在可能被部队收回，却未向原告披露，导致原告投入了大量的资金装修经营，该物业却在短期内被部队收回造成损失。被告该反诉请求无事实法律依据，应当驳回。7.对于3月份的水电费3792.6元由于双方发生争议未支付，原告同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月13日，原告与被告链接公司签订了一份《分租合同》，约定被告链接公司将位于罗沙路5087号罗芳大酒店1楼西侧部分铺面分租给原告用于车辆维修及车辆配件销售使用，分租期限2017年5月16日之2020年12月20日；月租金75000元，之后每年在上一年度场地租金基础上递增5％，并于每月前5天交清，逾期15天合同自动失效；使用该场地期间所产生的水电费等由原告缴交；原告在签订合同5天内向被告链接公司缴交分租场地保证金15万元，期满或被告链接公司原因提前解除合同，在原告交还场地后，被告链接公司将保证金一次性无息返还原告，如因原告原因提前解除合同，保证金归被告链接公司所有，原告无权要求返还；原告的装修方案必须报被告链接公司同意后方可实施，并服从被告链接公司管理；该场地业主（原深圳经济特区查站）如需要拆迁，或者部队需要收回被告链接公司不承担原告任何损失。被告吴伟生在该合同上作为被告链接公司代表签字。上述合同签订前，原告于2017年5月11日向被告缴纳了租赁保证金15万元，并对涉案物业进行了部分装修。原告与被告吴伟生的微信聊天记录显示，双方曾对涉案物业的装修进行沟通，被告要求原告尽快进行并注意安全，在三天内加固拆掉的立柱，此外未提出其他异议。后原告加固了立柱，被告链接公司未再向原告提出异议。原告2017年11月8日至2018年3月6日期间缴纳房租及水电费均系转账至被告吴伟生个人账户，由被告链接公司开具收据。庭审中，被告确认涉案物业所有权人为广东省公安边防总队，其是通过总承租人深圳市胜美投资发展有限公司（以下简称“胜美公司”）承租。另查：被告吴伟生于2015年12月21日与案外人胜美公司就涉案物业签订分租合同，约定分租期5年，自2015年12月21日至2020年12月20日。2017年3月31日，吴伟生与胜美公司签订分租合同补充协议，约定胜美公司同意被告吴伟生将上述物业分租或转租他人，若因业主（原深圳经济特区检查站）需要拆迁或部队收回物业而中止租赁合同的，吴伟生必须无条件配合，同时胜美公司无需赔偿吴伟生装修和其他损失等。再查：广东省公安边防总队后勤部于2017年12月20日发出告示称，深圳市罗湖区罗沙路5074号物业（罗芳酒店）产权为其所有，早期出租胜美公司作商业用途。根据中央军委相关政策，2017年10月19日其正式发函胜美公司解除租赁关系，要求2017年12月31日腾退场地。该部并通告用户理性与承租方沟通协商补偿事宜，并尽早选址搬迁，以免遭受不必要的损失。2017年12月21日，原告因见到广东省公安边防总队后勤部上述告示，微信与被告吴伟生沟通，并于2018年2月8日提出退租，租期到2018年3月31日止，退房后返还押金。被告吴伟生在微信中回复手势OK。2018年3月31日原告退房，后要求被告链接公司退还押金。被告链接公司则要求原告将涉案物业回复原状。双方由此发生纠纷，原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求；被告链接公司亦提出上诉反诉请求。又查：双方在庭审中确认原告尚欠被告链接公司2018年3月份水电费3792.6元未支付。本院认为：本案为租赁合同纠纷。首先，关于分租合同的解除。原告向被告链接公司承租的房产为原深圳经济特区检查站所有，签订的分租合同也约定该场地业主如需拆迁或者部队需要收回被告链接公司不承担原告任何损失。本案中原告系因涉案物业的所有权人发出告示称已经解除出租合同，要求各租户在2017年12月31日腾退场地，才提出解除合同。因租赁场地的所有权人解除租赁合同，被告链接公司作为次承租人，其对涉案房产的使用权和承租权均处于不确定的状态，导致原告随时处于被强制清退的风险中，无法使用该物业正常经营，故原告提出解除分租合同，合法有理，且被告链接公司经办人吴伟生在微信中亦表示同意。因此涉案分租合同于2018年3月31日已经由双方协商解除。被告链接公司主张原告提前解除分租合同系违约行为，与事实不符，其请求原告赔偿租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告链接公司请求确认涉案分租合同于2018年5月31日终止亦与事实不符，本院不予支持。原告请求被告链接公司返还租赁押金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因原告解除合同后至今未结清水电费等相关费用，故原告请求被告自2017年4月1日起计付押金利息，没有法律依据，本院不予支持。其次，原告与被告链接公司在分租合同第十一条中约定，该场地业主如需要拆迁，或者部队需要收回被告链接公司不承担原告任何损失，故原告请求被告链接公司赔偿其因部队提前收回涉案物业造成的损失，没有法律依据，且与双方合同约定不符，本院不予支持。再次，关于装修的问题。分租合同约定原告装修方案应报被告链接公司同意。原告虽未向被告链接公司提交书面装修方案，但以及原告和被告吴伟生的微信聊天记录可以看出，双方在装修前和装修过程中就装修问题一直有沟通，被告链接公司相关负责人吴伟生对原告的装修情况也非常清楚，对需要原告整改的地方也直接提出了异议。被告链接公司在解除合同之前对原告的装修除了拆除立柱之外并未见曾提出过异议。关于原告拆除立柱的行为，吴伟生提出要原告加固后，原告亦进行了加固。从双方2018年4月21日的微信聊天记录中吴伟生所说“重点那条主受力柱48大水泥钢筋混凝土，现在24红砖来代替，上面二楼开裂了有漏水现象了。这些都是一直想着大家好的本心，同意方便你”的内容可以看出，被告关于原告对拆除立柱的整改加固在当时是认可的，直至原告解除合同才提出异议。因此，事实上原告对涉案物业的装修至少通过微信方式报两被告知晓；两被告对原告的上述装修也知悉并提出过意见；对原告根据被告意见进行的整改，被告也予以认可。因此被告链接公司主张原告装修未经其同意，与事实不符。且被告链接公司没有提交涉案物业原状的证据，故对恢复原状费用的鉴定亦无法进行，对此被告链接公司应承担举证不利的法律后果。对被告链接公司反诉请求原告赔偿恢复原状的维修费及其自行单方委托鉴定产生的鉴定费，本院不予支持。第四，原告向被告链接公司承租涉案房产，未能依约支付2018年3月的水电费，违反合同约定。被告链接公司请求原告支付拖欠的水电费3792.6元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。第五，被告吴伟生并非涉案分租合同的当事人，其仅是以被告链接公司代表的身份在分租合同上签字，并负责跟进分租合同的履行，故其行为是履行职务行为，其后果应由被告链接公司承担。原告仅以被告吴伟生代收款项和在分租合同上签名，未能举证证明吴伟生存在其他依法应承担连带责任的情形，故其请求被告吴伟生对被告链接公司的债务承担偿还责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、被告深圳链接汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄础驹租赁押金人民币15万元；二、原告黄础驹于本判决生效之日起十日内支付被告深圳链接汽车服务有限公司水电费人民币3792.6元；三、驳回原告黄础驹其他诉讼请求；四、驳回被告深圳链接汽车服务有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6566元，由原告负担3761元，被告链接公司负担2805元；反诉受理费人民币3115.94元，由原告负担32元，被告链接公司负担3083.94元。案件受理费原告已经预交，反诉受理费被告链接公司已预交，互相冲抵后，被告链接公司还应向原告支付诉讼费2773元，该费用由被告链接公司于本判决生效后十日内迳付原告。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵蔚琳人民陪审员  李丽慧人民陪审员  颜敬民二〇一九年六月十四日书 记 员  许 爵