广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1436号上诉人（原审原告）：江门市江海区银信资产管理有限公司，住所地：广东省江门市江海区。法定代表人：张小雯，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓根满，广东永泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永庆，广东永泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄锦泽，男，1968年10月1日出生，汉族，住广东省江门市江海区。原审第三人：伍硕崇，男，1975年5月11日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上诉人江门市江海区银信资产管理有限公司（以下简称银信公司）因与被上诉人黄锦泽、原审第三人伍硕崇租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初7755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人银信公司上诉请求：1.撤销一审判决，该判支持银信公司全部诉讼请求。2.本案一审、二审的诉讼费用由黄锦泽负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，没有查明本案的事实即作出判决。1.一审判决认定的事实的，依据为银信公司无法提供证据原件，该证据也未经黄锦泽和伍硕崇确认，不予确认黄锦泽存在转租的事实。实际上，在本案开庭时，银信公司无法确认伍硕崇是否出庭应诉，对于黄锦泽捏造事实的行为已向一审法院表示需要追究其责任。且在庭审结束后，银信公司就黄锦泽在庭审陈述所谓“合作的事实”在12月25日向伍硕崇进行调查，并形成了书面的《调查笔录》，提供给一审法院，伍硕崇否定了黄锦泽在庭审陈述的事实，但一审法院依然认定无法确认本案存在转租事实，明显属于认定事实错误。2.如上所述，银信公司无法得知伍硕崇缺席本案诉讼，且黄锦泽故意捏造虚构事实，于是在庭审后，银信公司联系伍硕崇，并取得相应的证据原件提交给一审法院，但是被告知本案己作出判决，无需再提供证据原件，导致本案的事实不清。3.另外，一审法院己认定双方签订的《房屋租赁合同》条款清楚，内容明确，是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，根据《房屋租赁合同》第九条第2点明确约定擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，甲方即银信公司有权解除合同收回房屋。退一万说，即使认定黄锦泽与伍硕崇存在所谓“合作的事实”，在本案一审庭审中，黄锦泽确认了涉案房屋现由伍硕崇在使用，即黄锦泽己将涉案房屋转他人使用，并非黄锦泽在使用。银信公司也有权解除合同，收回涉案房屋。因此，一审法院在没有查明涉案房产的使用情况，也不予认定银信公司提交的证据明显属于认定事实错误，请求二审法院予以查明。二、一审判决适用法律错误，程序违法。首先，本案于2018年12月18日开庭审理，于同年12月24日作出一审判决，但是银信公司确于2019年1月24日才收到一审判决书。且在庭审后，银信公司己取得相应的证据原件和《调查笔录》证明本案的事实，一审法院对此不予理会，严重损害银信公司的权益，明显程序违法，草率作出判决。其次，根据本案的证据和《调查笔录》认定的事实，足以认定黄锦泽在一审庭审中的陈述属于虚假陈述，其虚假陈述属于伪造证据。根据民事诉讼法第111条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第80条规定，黄锦泽在诉讼中的虚假陈述不但干扰了法官对案情的分析认定，而且还影响了法官对案件事实的正确判断，己构成妨害民事诉讼，银信公司请求二审对黄锦泽虚假陈述的行为给予制裁。被上诉人黄锦泽没有答辩意见。原审第三人伍硕崇未到庭，无陈述意见。银信公司向一审法院起诉请求：1.双方签订的《房屋租赁合同》于起诉之日解除；2.黄锦泽、伍硕崇在租赁合同解除之日起将位于江门市蓬江区*************(下称102室)恢复原状返还银信公司；3.请求判令黄锦泽按月租金1892元标准向银信公司支付物业占用费，至黄锦泽返还上述房屋给银信公司时止；4.判令房屋租赁保证金4162元归银信公司所有；5.判令黄锦泽向银信公司支付违约金6811.2元；6.本案的诉讼费由黄锦泽负担。一审法院认定事实：银信公司(甲方)与黄锦泽(乙方)于2017年11月28日签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容：1.甲方将坐落于金都花园15幢部分，详见附图房屋(合计建筑面积236.44平方米)出租给乙方，作为商业用途使用，房屋按现状出租；2.租赁期限为，自2017年12月1日至2020年11月30日，租期为3年；3.租金及支付形式：(1)从2017年2月1日至2019年11月30日。每月租金为1892元，(2)租金按月结算，乙方必须在每月10日前交付当月租金给甲方；4.房屋租赁保证金，本合同签订之日，乙方应向甲方缴纳租期最后两个月租金共4162元，作为履行本合同的保证金，当本合同终止或提前解除时，甲方应将保证金一次性无息返还给乙方；在租赁期内，乙方有拖欠租金和原告应缴费用的，甲方有权以保证金抵扣，剩余部分一次性无息返还给乙方；5.乙方有下列情况之一的视为违约，承担违约责任，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的由乙方赔偿：(1)擅自将承租的房屋转租的；(2)擅自将承租的房屋转让、转借他人或者擅自调换使用的......6.租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同规定的，须向对方交纳当年度租金30%作为违约金，如果因违约造成对财产损失的，违约方应当赔偿对方损失。合同签订后，黄锦泽依约向银信公司交纳合同保证金4162元，银信依约将涉案房屋金都花园15幢部分房屋交付黄锦泽使用，黄锦泽一直按合同约定向银信公司支付租金，后银信公司以黄锦泽擅自将涉案房屋转租给伍硕崇为由，于2018年11月1日向一审法院提起诉讼。另查，涉案102室房屋的产权人为银信公司。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。银信公司与黄锦泽于2017年11月28日签订的《房屋租赁合同》条款清楚，内容具体明确，是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律法规强制性的规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.黄锦泽是否有擅自将涉案房屋转租；2.银信公司的诉讼请求能否成立。一、关于黄锦泽是否有擅自将涉案房屋转租的问题。本案证据显示：1.银信公司提供黄锦泽与伍硕崇签订《房屋商铺租赁合同》，中介费收据，黄锦泽出具给伍硕崇的按金收据，租金收据均是用手机拍摄的资料，拍摄的时间、地点及所拍摄的资料来源并不明确，上述证据并不足以充分证明黄锦泽存在擅自转租的行为；2.黄锦泽虽收到银信公司发出的律师函，但不能视为黄锦泽存在转租行为；3.诉讼期间，银信公司提供的手机拍摄资料并没有得到伍硕崇的确认，且伍硕崇也没有确认黄锦泽的转租行为。综上，银信公司主张黄锦泽将涉案房屋转租给伍硕崇的依据不充分，一审法院不予认定。二、银信公司的诉讼请求能否成立的问题。如前所述，银信公司主张黄锦泽擅自转租给伍硕崇的依据不充分，一审法院不予认定。此外，经审查黄锦泽不存在其他违约行为，故银信公司以上述理由请求解除租赁合同、返还房屋的诉请，一审法院不予支持。对于银信公司请求黄锦泽支付物业占用费，因涉案的租赁合同应继续履行，故黄锦泽应按合同的约定向银信继续支付租金，而并非向银信公司支付合同解除的占用费，故银信公司的该项请求理由亦不能成立，一审法院不予支持。对于银信公司请求黄锦泽支付违约金，因黄锦泽不存在转租行为及其他违约行为，故银信公司的该项请求有违合同的约定，一审法院不予支持。对于银信公司请求没收合同保证金，根据合同的约定，合同的保证金是属于履行合同的保证金，合同终止或提前解除时，银信公司应将保证金无息退还给黄锦泽，合同并没有明确在何种情形下银信公司有权没收保证金，且黄锦泽没有违约情形，故银信公司请求没收保证金的理由不能成立，一审法院不予支持。第三人伍硕崇经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭诉讼，一审法院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回江门市江海区银信资产管理有限公司全部诉讼请求。本案一审受理费1257元，减半收取628.5元，由江门市江海区银信资产管理有限公司负担。二审期间，银信公司提交如下证据：1.房屋租赁合同、中介费收据、黄锦泽出具收取伍硕崇按金收据、租金收据，作为补充提交一审证据四原件。2.伍硕崇调查笔录，证明黄锦泽一审的陈述是虚假陈述。本院依法向银信公司提交的《房屋商铺租赁合同》中在中介签名栏处签名的陈雪燕进行了调查核实并制作调查笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。另查明，黄锦泽与伍硕崇于2018年1月1日签订了《房屋商铺租赁合同》，合同约定：黄锦泽将位于江门市**********屋以每月租金2600元租与伍硕崇作仓库使用，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月30日。陈雪燕确认银信公司提交的《房屋商铺租赁合同》中介签名栏“陈雪燕”签名是其本人所签，中介收据中的经手人签名也是其本人所签，并陈述该合同所涉的房屋是黄锦泽将房屋钥匙放在其经营的中介处放租，伍硕崇到其中介处了解房源，后黄锦泽与吴崇硕协商一致后签订该份《房屋商铺租赁合同》，由黄锦泽、伍硕崇分别在甲方、乙方签名栏签名，陈雪燕在中介栏签名，其收取了伍硕崇交付的中介费700元。黄锦泽确认银信公司提交的《房屋商铺租赁合同》中甲方的电话号码系其使用的电话号码，否认甲方签名系其本人所签。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对银信公司的上诉请求范围进行审查。银信公司与黄锦泽签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合同合法有效。关于银信公司是否有权单方解除与黄锦泽签订的租赁合同的问题。银信公司主张黄锦泽未经其同意擅自将案涉房屋转租，黄锦泽转租行为构成违约，符合《房屋租赁合同》第九条约定的解除条件，应解除其与黄锦泽的房屋租赁合同。银信公司提交了《房屋商铺租赁合同》、中介费收据、按金收据、租金收据证明黄锦泽存在擅自转租行为。首先，经本院调查核实，陈雪燕系从事中介服务业务，其确认《房屋商铺租赁合同》中介签名栏的“陈雪燕”系其本人所签，该合同所涉物业是经其中介，黄锦泽和伍硕崇最终签订租赁合同，其已经收取伍硕崇交付的700元中介费。其次，黄锦泽陈述涉案房屋系其和伍硕崇合伙使用，并非转租。黄锦泽该项陈述证实伍硕崇确实使用了涉案房屋。至于黄锦泽与伍硕崇之间存在合伙关系还是转租关系，黄锦泽仅口头陈述与伍硕崇之间存在合伙关系，并未提交书面合伙协议，也未提交双方合伙关系存续期间的交易凭证，黄锦泽该项主张理据不足，本院不予采信。第三，黄锦泽无证据证明其在金都花园15幢，除了本案所涉租赁使用的物业外，其还存在其他享有所有权或使用权的物业。综上，银信公司提交的《房屋商铺租赁合同》、中介费收据、按金收据、租金收据，中介陈雪燕的陈述，以及伍硕崇确实在使用涉案物业的事实，能够形成证据链，足以证明黄锦泽与伍硕崇之间就涉案房屋存在转租行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，黄锦泽该转租未经银信公司同意，符合银信公司与黄锦泽签订的《房屋租赁合同》第九条第一款约定的解除条件，银信公司有权解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，虽银信公司、黄锦泽均确认在本案诉讼之前银信公司曾向黄锦泽发出过律师函，但双方均未能陈述该律师函具体送达给黄锦泽的时间，故本院认定双方租赁合同于银信公司起诉状送达黄锦泽之日即2018年11月24日解除。关于银信公司主张黄锦泽、伍硕崇将涉案房屋恢复原状并返还，黄锦泽按照月租金标准1892元支付物业占用费直至返还涉案房屋时止的问题。银信公司在一审时明确因租赁时没有拍摄房屋原貌，其要求恢复原状即是将属于黄锦泽的物品全部搬走。如前述分析，银信公司与黄锦泽的租赁合同关系自2018年11月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在银信公司与黄锦泽的租赁合同解除后，黄锦泽作为涉案房屋的承租人、伍崇硕作为涉案房屋的实际占有使用人，黄锦泽、伍硕崇应将案涉房屋腾退给银信公司；黄锦泽应支付房屋占用费至实际交回房屋之日止，经双方当事人确认，黄锦泽每月均按时缴纳租金，租金已经交至2019年6月，故黄锦泽2018年11月24日至2019年6月缴纳的租金应为占用费性质，黄锦泽应自2019年7月1日起以1892元/月的标准计算房屋占用费至其腾退房屋之日止。银信公司该项主张合法有理，本院予以支持。关于银信公司是否有权没收房屋租赁保证金的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第二款“当本合同终止或提前解除时，甲方应将保证金一次性无息返还给乙方；在租赁期内，乙方有拖欠租金和有关应缴费用的，甲方有权从保证金中抵扣，剩余部分一次性无息返还给乙方”的约定，银信公司与黄锦泽的租赁合同解除，银信公司应当退还保证金给黄锦泽。银信公司主张没收房屋租赁保证金，理据不足，本院不予支持。关于黄锦泽是否应当向银信公司支付违约金的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条及第十二条约定，黄锦泽未经银信公司同意将房屋转租行为视为违约，应向银信公司支付当年度租金30%作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，银信公司依据《房屋租赁合同》中关于违约金的约定，要求黄锦泽支付违约金合法有理，本院予以支持。经核算，黄锦泽应当向银信公司支付违约金6811.20元（1892×12×30%）。综上所述，上诉人银信公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；其余部分不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初7755号民事判决；二、江门市江海区银信资产管理有限公司与黄锦泽于2017年11月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月24日解除；三、黄锦泽、伍硕崇应于本判决生效之日起十日内腾退《房屋租赁合同》约定的位于江门市蓬江区*********部分房屋给江门市江海区银信资产管理有限公司；四、黄锦泽应从2019年7月1日起至其实际腾退房屋之日止按1892元/月标准支付占用费给江门市江海区银信资产管理有限公司；五、黄锦泽应于本判决生效之日起十日内向江门市江海区银信资产管理有限公司支付违约金6811.20元；六、驳回江门市江海区银信资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1257元，减半收取628.50元（已由江门市江海区银信资产管理有限公司预交1257元），由江门市江海区银信资产管理有限公司负担62.85元，由黄锦泽负担565.65元。黄锦泽应负担的一审案件受理费565.65元，由其在执行中一并支付给江门市江海区银信资产管理有限公司，一审法院不作收退。二审案件受理费1257元（已由江门市江海区银信资产管理有限公司预交1257元），由江门市江海区银信资产管理有限公司负担125.70元，由黄锦泽负担1131.30元。黄锦泽应负担的二审案件受理费1131.30元，由其在执行中一并支付给江门市江海区银信资产管理有限公司，本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年六月二十七日法官助理 陈咏珏书 记 员 沈 烨