广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3802号上诉人（原审原告、反诉被告）：何润，男，汉族，1966年3月20日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：肖辉，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：招洁华，广东品高律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄钻好，女，汉族，1973年11月6日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：史雪松，广东润证律师事务所律师。上诉人何润因与被上诉人黄钻好租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19530号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人何润上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.改判黄钻好向何润支付2017年6月1日至2018年5月30日拖欠租金132000元、厂房垃圾清理及修补期间租金66000元、厂房垃圾清理费及修补费用51050元、电费11812元，扣除黄钻好的租赁保证金后，黄钻好共向何润支付161862元。3.由黄钻好承担本案一、二审的案件受理费。事实和理由：一、一审认定2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金为每月60000元属认定事实错误，违反双方当时的真实意思表示和厂房出租交易中的交易习惯。合同最后手写“承租期内，每三年为调整期，即每三年调整10%”，双方签合同的真实意思是三年后租金上涨10%。（一）“承租期内，每三年为调整期，即每三年调整10%”是由黄钻好亲笔手写上去，如当时双方约定三年后租金降10%，黄钻好书写时定会明白无误写清楚，但实际双方协商时的真实意思是涨10%。何润之子何金坤在签订合同时未仔细检查，认为黄钻好手写内容系三年后租金涨10%。另根据现实交易习惯，租赁合同签订时租金基本都约定递增，减租情况的出现一般只存在租赁期间承租人经营出现重大问题，才会出现协商减租的可能，因此黄钻好称合同签订时双方就约定三年后租金减10%，与交易习惯不符。（二）如黄钻好认为双方在合同签订时即约定三年后租金减10%，则黄钻好会在2017年6月交租时直接转54000元到何润指定账号，无必要如黄钻好一审反诉状所述其于2017年6月再去向何润提出租金递减10%的问题，因何润一直以被动方式收租金，由黄钻好将租金汇入何润账号，黄钻好如认为2017年6月租金应是54000元，则无必要去找何润商量，因此黄钻好称合同最后手写租金“调整10%”是递减租金，与事实不符。（三）何润对黄钻好2017年6月之后交租金60000元并非未表示过异议，何润有通过电话方式要求黄钻好按每月66000元足额支付租金，但黄钻好一直未足额支付，由于双方还要保持租赁关系，何润不可能通过诉讼追讨该小部分租金，何润意欲在租赁期满后一并算，因黄钻好在何润处有租赁保证金，何润从未表示过2017年6月后的租金黄钻好可只交60000元。既然合同约定租金三年后调整10%，一审法院不能以双方都无证据证明就认定租金不变，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事约定不明确认的，可以按照合同有关条款或交易习惯确定，因此综合本案合同履行情况及交易习惯，“承租期内，每三年为调整期，即每三年调整10%”应认定租金涨10%。二、何润支出的51050元清理费及修补费系因黄钻好未履行其清理及修补义务的支出，黄钻好应予赔偿。（一）何润在黄钻好搬离案涉租赁物后，所清理的垃圾及拆除黄钻好废弃的无价值设备均系何润的合理支付，黄钻好应当赔偿。黄钻好在一审庭审中明确其在2018年5月31日已将全部机器设备搬走，但又承认何润提供的照片设施是其留下，在一审反诉状中承认留下水帘、喷油房、UV机房、中央吸尘设备，证明黄钻好留下上述设备是废弃物。案涉合同第六条2约定租赁期满归还厂房时，应符合正常使用状态，固定装修不可拆除；第七条7约定厂房租赁期满后，乙方应如期搬迁，如超过5天，乙方剩下的机械物品归甲方所有，并且超期按双倍租金计，收取超期违约金，并赔偿由此造成的甲方的一切损失。由于黄钻好搬离时将大量无用设备留在厂房内，厂房不符合正常使用状态，致使何润无法将厂房进行再次出租，黄钻好应承担责任。（二）黄钻好的废弃设备不属固定装修，固定装修是指可以通用及重复使用并与建筑物形成了一个整体的装修，黄钻好的废弃设备是黄钻好作为家具生产厂家的专用设备，何润或新承租人无法重复使用。合同约定第6天后剩下的机械归甲方所有，并费何润意欲占有上述设备，系何润有权处理、清理上述设备，清理上述设备所支出的费用应由黄钻好赔偿。（三）合同明确约定厂房租赁期内全部维护义务由黄钻好承担，若黄钻好拒绝维修，何润可代为维修，相关费用均由黄钻好支付，因此何润要求黄钻好支付维修费用的请求应得到支持。一审认定何润未提供证据证明黄钻好在使用期间有给涉讼租赁物造成正常损耗以外的其他破坏，与事实不符，何润已提供租赁物破损照片，且有冯启弟、罗奋前证人证言证实，何润也实际支付了维修费用。何润已积极降低损失，且黄钻好在搬离时未与何润办理交接手续，黄钻好无法证明其搬离时厂房处于完好状态，黄钻好应承担不利后果。三、清理涉讼租赁物内垃圾、废弃物及对租赁物破损的维修应由黄钻好在租赁期内完成，黄钻好未履行上述义务，何润主张清理时间为一个月已少于实际清理、维修时间，何润要求黄钻好承担清理、维修期间一个月租金合理合法。四、何润与黄钻好签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，应被认定为合法有效，不应因何润未报建导致合同无效。（一）何润用以建设厂房的土地使用权从西樵镇新田第六村民小组依法承包而来，西樵镇新田第六村民小组作为发包方在《土地使用权承包合同》明确约定提供土地给何润开办厂房用地，且《土地使用权承包合同》有西樵镇新田村的鉴证，证明西樵镇新田村允许并同意在承包土地上建设厂房，何润在承包土地上建设厂房亦符合当地政策，且何润的厂房已建成十多年，政府部门并未认定该厂房属违章建筑，何润有权出租。（二）虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与租赁人订立的租赁合同无效，但该解释第一条第二款规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。所谓“可以参照本解释处理”，意味着并不一定要按该司法解释处理，可根据实际情况灵活适用。何润承包土地建设厂房在村庄规划区，纵观南海区农村厂房建设，由于历史原因农村房屋报建制度不完善，存在大量厂房未经依法报建或报建手续不齐全情况，但当地政府并未将这类厂房认定为违章建筑，这类厂房也可作为企业的合法注册住所，即证明其存在的合理性。一审法院不应背离当地农村土地政策实际情况，对案涉厂房租赁合同简单依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条即认定合同无效。（三）一审法院认定合同无效，却在判决中不断引用合同中相关条款作出对何润不利判决，自相矛盾。如将合同认定为无效，案涉许多问题无法解决，因此法院不应将何润与黄钻好签订的《厂房租赁合同》认定无效。综上所述，何润认为诚信是商业交易的基本准则，何润与黄钻好签订的《厂房租赁合同》中的内容是双方真实意思表示，未损害国家、集体、第三人利益，作为合同双方都应全面履行合同约定义务，一审判决令黄钻好以不诚信方式获利，违反法律规定初衷，也将给商业交易带来负面示范作用，请求二审法院依法改判，维护何润合法权益。被上诉人黄钻好答辩称，一、双方合同中关于租金的调整内容由黄钻好亲笔手写，是黄钻好向何润提出后，何润虽勉强接受，但就该点双方已达成合意，即便按交易习惯及交租事实，实际上按60000元缴纳租金，何润并无证据证明曾提出过异议或向司法机关提出诉求。二、黄钻好被迫离场后并未遗留任何垃圾，只有固定添附物，根据合同约定不能拆除，何润将喷油房、中央吸尘设备等设施全部变卖获利，反而要求黄钻好支付拆除费用，无事实依据。事实上相关物品在双方未能就合同达成一致情况下就被拆除变卖，何润应给予赔偿，双方厂房租赁合同依法应认定为无效，何润此前及今后的出租行为均未无效，黄钻好保留追究权利，请求法庭就相关出租行为向主管部门提出司法建议。三、黄钻好对一审未支持反诉请求持有异议，但黄钻好未提出上诉，请求二审法院驳回何润上诉请求。何润向一审法院提出诉讼请求：1.黄钻好向何润支付2017年6月1日至2018年4月30日拖欠的租金（每月拖欠6000元）66000元，并按每延期支付一日以拖欠的租金金额的2‰支付至黄钻好实际支付日止的滞纳金（暂计至2018年9月13日止为41124元）；2.黄钻好向何润支付拖欠的2018年5月份租金66000元并按每延期支付一日以拖欠的租金金额的2‰支付至黄钻好实际支付日止的滞纳金（暂计至2018年9月13日止为17169元）；3.黄钻好向何润支付拖欠的2018年5月份电费11812元，并按每延期支付一日以拖欠的租金金额的2‰支付至黄钻好实际支付日止的滞纳金（暂计至2018年9月13日止为2456.9元）；4.黄钻好向何润支付厂房垃圾清理及修补期间的租金66000元；5.黄钻好向何润支付厂房垃圾清理费、修补费用51050元；6.黄钻好缴纳的租金保证金99000元由何润没收；7.黄钻好清除位于案涉租赁物外墙过道中的设施，恢复原状；8.案件诉讼费用由黄钻好承担。黄钻好向一审法院提出反诉请求：1.判决何润、黄钻好签订的《厂房租赁合同》无效；2.何润退还黄钻好租赁保证金余额33188元；3.何润赔偿黄钻好装修、设备损失10万元；4.何润退还多收租金66000元（自2017年6月1日至2018年4月30日每月多收6000元）；5.案件诉讼费用由何润承担。一审法院查明：2004年2月1日，何润与案外人佛山市南海区西樵镇新田第六村民小组签订《土地使用权承包合同》，约定：何润向该村民小组租赁位于半涌太平渠边的13亩土地用作开办厂房用地，期限为25年11个月，从2004年2月1日起至2029年12月31日止。2014年3月15日，何润（出租方、甲方）与黄钻好（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落在南海区西樵镇新田工业区的厂房（以下简称“涉讼租赁物”）租赁给乙方使用，租赁建筑面积约为6000平方米，租期为4年，从2014年6月1日起至2018年5月31日止；月租金为60000元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金；乙方应向甲方支付厂房租赁保证金99000元；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，若该厂房及其附属物品损坏或发生故障的，乙方应负责维修，若乙方拒绝维修，甲方可代为维修，但相关费用均由乙方支付；乙方在退租时厂房内的一切设施不能拆除带走；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，固定装修不可拆除，甲方检查后乙方方可离厂，否则甲方可扣除乙方保证金做赔偿之用；厂房租赁期间，乙方应及时支付租金及其应支付的一切费用，如拖欠满15天后，且发生民事诉讼时，则超期每日按未付租金的10%加收滞纳金，甲方有权终止租赁协议，不退还乙方保证金，并限乙方5天内清场出厂，如超过5天即第6天，乙方剩下的机械等物品归甲方所有，并追回乙方经营期间所欠的租金及其他费用；厂房租赁期满后，乙方应如期搬迁，如超过5天，即第6天乙方剩下的机械等物品归甲方所有，超期按双倍租金计，收取超期的违约金，并赔偿由此造成的甲方的一切损失；承租期内，每三年为调整期，即每三年调整10%。2017年6月1日至2018年4月30日期间，黄钻好每月支付租金60000元予何润，后拖欠2018年5月的租金未付即搬离涉讼租赁物。据何润提供并经黄钻好确认其真实性的涉讼租赁物现场照片显示，黄钻好搬离后涉讼租赁物内仍遗漏有垃圾杂物未予清理。2018年9月19日，何润向法院提起诉讼。诉讼中，黄钻好确认尚欠何润2018年5月电费11812元未付；何润、黄钻好双方均确认若经法院审理查明何润不能没收黄钻好的保证金99000元，则保证金可以抵扣黄钻好应付的费用。一审法院认为，案件为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，何润出租的涉讼租赁物应取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，现何润未能提交涉讼租赁物已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证的相关材料，故其与黄钻好签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，黄钻好反诉请求确认该合同无效的主张符合法律规定，法院予以支持。虽然《厂房租赁合同》无效，但黄钻好实际使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应支付使用期间的使用费予何润。现何润主张参照《厂房租赁合同》的约定，从2017年6月1日起至2018年5月31日止黄钻好应按每月66000元的标准支付使用费，而黄钻好辩称在上述期间应按每月54000元的标准支付。对此，因双方在《厂房租赁合同》中对使用费标准的约定为“承租期内，每三年为调整期，即每三年调整10%”，该约定并未明确使用费是每三年增加10%还是减少10%，而双方在2017年6月1日至2018年4月30日长达11个月的时间里实际均是按照每月60000元的标准交收使用费，各自亦均未能举证证实在上述期间向对方提出过异议，故法院认定双方在实际交收使用费的过程中已对原约定予以变更，在2017年6月1日至2018年5月31日期间的使用费标准为每月60000元。据此，法院确认黄钻好尚应支付2018年5月的使用费60000元予何润，对何润该项诉讼请求超出部分及其主张黄钻好支付2017年6月1日至2018年4月30日期间的使用费66000元，以及黄钻好主张何润退还多付的使用费66000元的反诉请求法院均不予支持。另黄钻好对尚欠何润2018年5月的电费11812元的事实并无异议，故法院对何润主张黄钻好支付该电费的诉讼请求予以支持。对何润要求黄钻好支付厂房垃圾清理费、修补费51050元及清理、修补期间的租金66000元的诉讼请求，因《厂房租赁合同》无效，黄钻好应将涉讼租赁物返还何润，而根据诚实信用及合同约定，黄钻好返还的涉讼租赁物应符合正常使用状态。现从何润提供的照片可见，黄钻好在搬离涉讼租赁物后现场仍遗留有垃圾杂物，何润主张黄钻好支付该部分清理费用合理合法。但因根据何润申请出庭作证的证人罗奋前的证言并结合何润、黄钻好双方的陈述可知，何润在黄钻好撤场后不仅对现场垃圾进行清理，还对涉讼租赁物内的固定设施予以拆除及将涉讼租赁物进行重新修葺，而根据经济、合理利用原则并参照双方在《厂房租赁合同》中约定“该厂房归还时，固定装修不可拆除”的内容可知，黄钻好在返还涉讼租赁物时并不负有对其在使用期间因装饰装修而形成的附合物进行拆除的义务，何润现亦未能举证证实黄钻好在使用期间有给涉讼租赁物造成正常损耗以外的其他破坏，故该拆除固定设施及重新修葺涉讼租赁物的费用属于何润自主决定为重新使用涉讼租赁物而支出的成本，应由其自行承担，黄钻好应承担的清理费用仅限于为清理其撤场时遗留的垃圾杂物而需支出的款项。为此，根据案件的实际情况并结合何润提供的相关清理费用单据，法院酌情认定黄钻好应支付予何润的清理费用为10000元，对何润超出该核定额的诉讼请求法院不予支持。何润主张黄钻好支付清理、修补期间的租金66000元的诉讼请求依据不足，法院亦不予支持。对何润主张没收租赁保证金99000元的诉讼请求，因《厂房租赁合同》无效，当事人因此取得的财产应当予以返还，何润要求没收黄钻好已交纳的租赁保证金99000元的主张无事实和法律依据，法院依法不予支持。因双方同意若经法院审理查明何润不能没收黄钻好的租赁保证金99000元，则黄钻好向何润所交纳的保证金可以抵扣黄钻好尚应支付的费用，而现经核算认定，黄钻好尚应支付2018年5月的使用费60000元、电费11812元及垃圾清理费10000元予何润，故以保证金相抵扣后，何润尚应返还保证金余额17188元予黄钻好，对黄钻好超出该核定额的反诉请求法院不予支持。对于何润主张黄钻好支付逾期支付使用费及电费的滞纳金的诉讼请求。因《厂房租赁合同》无效，何润应返还保证金99000元予黄钻好，则对于黄钻好逾期未付的使用费及电费，何润实际并不存在占用资金损失，故法院对何润该部分诉讼请求不予支持。对于何润主张黄钻好清除位于涉讼租赁物外墙过道中的设施，恢复原状的诉讼请求，因黄钻好否认该部分设施由其设置，而何润对此亦未能举证证实，故法院对何润该项诉讼请求亦不予支持。对于黄钻好主张何润赔偿装修、设备损失10万元的反诉请求，因黄钻好在使用涉讼租赁物期间投入资金进行装修及购买设备系其应当承担的经营成本，且参照其与何润签订的《厂房租赁合同》可知，双方原约定在使用期限届满后黄钻好不能拆除固定装修，现双方约定的使用期限已经届满，黄钻好可预期的装修物价值都已经在其使用期间分摊完毕，其要求黄钻好赔偿装修损失没有依据；同时黄钻好未能举证证实在使用租赁物期间何润给其造成设备损失，且其确认于2018年5月31日已撤场，亦未能举证在撤场后还存在设备损失，故法院对黄钻好该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认何润与黄钻好于2014年3月15日签订的《厂房租赁合同》无效；二、何润应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金余额17188元予黄钻好；三、驳回何润其他诉讼请求；四、驳回黄钻好其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3804.59元，由何润负担。反诉受理费2141.88元，由黄钻好负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.黄钻好应何润支付2017年6月1日至2018年5月31日期间欠付的租金金额为多少；2.黄钻好应向何润支付的厂房垃圾清理及修补费用为多少，应否支付厂房清理及修补期间的租金66000元。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”现未有证据证明案涉厂房取得法律法规规定的建设工程规划许可证的相关资料，故何润与黄钻好签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。本案中，关于2017年6月1日至2018年5月31日的占有使用费标准问题，因双方在《厂房租赁合同》中对使用费标准的约定为“承租期内，每三年为调整期，即每三年调整10%”，该约定并未明确使用费是每三年增加10%还是减少10%，属于约定不明，故对上述期间的占有使用费标准应结合实际履行情况予以确定。而双方在2017年6月1日至2018年4月30日长达11个月的时间里实际均是按照每月60000元的标准交收使用费，且并未有证据证明在上述期间双方曾就此提出异议，综合上述情形，一审法院认定双方在实际履行过程中对使用费的标准已作出变更，并确定黄钻好欠付2018年5月份的占用使用费60000元并无不当，本院依法予以维持。何润的该项上诉主张理据不足，本院依法不予支持。关于争议焦点二。《厂房租赁合同》约定租赁期间，黄钻好应合理使用并爱护厂房及其附属设施。若该厂房及其附属物品损坏或者发生故障的，黄钻好应负责维修。根据上述合同的约定并结合生活常理可知，黄钻好应负责维修的范围仅应限于非正常耗损以外的其他破坏。同时，《厂房租赁合同》还约定“该厂房归还时，固定装修不可拆除”，故黄钻好在返还租赁物时不负有对固定装修进行拆除的义务。何润并未提交证据证明黄钻好在使用期间有给案涉租赁物造成正常损耗以外的其他破坏，故该拆除固定设施及重新修葺涉讼租赁物的费用属于何润自主决定为重新使用涉讼租赁物而支出的成本，应由其自行承担，黄钻好仅应负担垃圾清理的费用，一审法院根据案件情况酌定黄钻好支付该部分费用10000元并无不当，本院依法予以维持。因黄钻好仅应负责垃圾清理，则何润上诉主张黄钻好应支付厂房维修期间的占有使用费66000元亦理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。何润的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3537.24元，由上诉人何润负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月十一日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧书 记 员 黄卓敏