福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终1781号 上诉人（原审原告）：肖永惠，女，1979年8月15日出生，汉族，住福建省罗源县。 上诉人（原审原告）：罗源县金太阳幼儿园，住所地福建省罗源县凤山镇学前路**。 法定代表人：肖永惠，该园校长。 两上诉人共同委托诉讼代理人：阮依顺，福建华忠盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省福州食用菌批发交易市场，，住所地福建省罗源县城关莲花**16-1009 法定代表人：吴靖，该市场经理。 委托诉讼代理人：卢增禄、陈小弟，福建融成律师事务所律师。 上诉人肖永惠、罗源县金太阳幼儿园（以下简称金太阳幼儿园）因与被上诉人福建省福州食用菌批发交易市场（以下简称食用菌交易市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2017）闽0123民初2853号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖永惠、金太阳幼儿园上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或直接改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定：“食用菌交易市场依照《补偿方案》收到征收部门支付的案涉租赁场所包括装修费用补偿、建安改造补偿及停产停业补偿等在内补偿款后，负有向上诉人支付的义务。”该认定没有任何事实和法律依据，被上诉人对上述补偿款负有直接全额支付给上诉人的义务。如果一审法院认定被上诉人付款以收到征收部门支付的拆迁款为前提，则应通知征收部门参加本案诉讼，而一审法院并未通知，属于程序违法。二、一审法院认定的上诉人的补偿项目、数额均属事实不清，证据不足。对于装修损失，根据一审法院调取的开诚评估公司作出的房屋二次装修预估结果明细表，案涉房屋现值285700元，以此认定上诉人装修损失有充分的事实和法律依据。对于建安改造费用，上诉人诉请的改造补偿费为718286元，是由上诉人和被上诉人共同确认的，由上诉人提供罗源县金太阳幼儿园建安改造设计图纸，并由被上诉人委托福建省升元建筑工程有限公司到现场核实后，编制了《罗源县金太阳幼儿园改造工程结算书》。该结算书认定金太阳幼儿园建安改造费用为718286元，该价值符合诉争场所类似房地产的市场价格，有充分事实依据，应予支持。对于停产停业损失，上诉人委托福建德健会计师事务所出具的审计报告，确定停产停业损失为983556.85元，有充分事实和法律依据，应予支持。对于搬迁奖励和补助，上诉人系讼争场所的实际搬迁人，且积极配合搬迁，根据“谁受损，谁受益”的公平原则，搬迁奖励和补助合计113397.2元应当归属于实际搬迁人。三、上诉人诉请被上诉人支付上诉人垫付的建安工程预决算费12000元，有充分事实依据，应予支持。 食用菌交易市场辩称，1、上诉人与被上诉人存在的是房屋租赁合同关系，并非行政补偿合同关系，上诉人无权超越房屋租赁合同的的约定来获取征收补偿。2、被上诉人愿意在收到征收部门对装修费用补偿、承租期间的建安改造补偿及停产停业损失的补偿后，转付给上诉人，这是双方《承诺书》的基础。3、一审法院认定的各项补偿金额是正确的。上诉人主张搬迁奖励和搬迁补助费用没有依据，上诉人搬迁系履行合同约定，上诉人刻意混淆行政补偿和租赁合同关系。 一审法院认定事实：2013年1月22日，食用菌交易市场（甲方）与肖永惠（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将座落于罗源县办公楼及前面围墙空地及设施等出租给乙方使用；租赁期间为2013年5月1日至2018年4月30日；乙方应在签订合同的同时，向甲方支付25000元作为承租履约保证金；乙方可以根据自己的需求对租赁的场地进行重新装修，装修费用由乙方自理，但不得损坏主体设施，不得进行结构性改造、不得改变楼房内部承重结构、增设附属物等；楼房其他设施需要健全完善的全部由乙方承担，甲方不予补偿；因国家政策需要或甲方上级主管部门明文规定需要收回店面，给甲、乙双方造成损失的，各自承担；因上述原因终止合同的，甲方应提前一个月通知乙方，乙方在收到通知后一个月内应无条件搬离，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。此外，合同还签订了其他条款。 合同签订后，肖永惠支付履约保证金25000元，并将案涉租赁场所用于金太阳幼儿园日常办学。2016年11月11日，食用菌交易市场向金太阳幼儿园发出《通知》，内容为：“根据县政府常务会议精神，旧县社办公楼实行拆迁，2017年1月起终止租赁关系，请贵园做好搬迁工作。”2016年11月14日，肖永惠签收该份《通知》。2017年3月16日，罗源县人民政府发布《罗源县人民政府关于对县医院扩建项目房屋实施征收的告知书》（以下简称《告知书》），确认案涉租赁场所列入政府征收范围。2017年7月22日，肖永惠向食用菌交易市场出具《承诺书》一份，其上记载：“肖永惠承诺于2017年7月23日前搬离并归还向食用菌交易市场所承租的位于罗源县办公楼及前面围墙空地。食用菌交易市场愿意按照《罗源县医院项目国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）进行补偿（具体补偿项目含：1.承租期间对所租赁的场所进行的装修费用补偿以评估公司出具的评估报告为准；2.承租期间对房屋建安改造补偿以具体差价计算执行；3.因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按照政府现行补偿办法执行）。”2017年7月24日，罗源县凤山镇学前路35号被统一拆除。2018年1月3日，畲海公司出具《关于罗源县供销社征迁补偿的情况说明》一份，确认已付给食用菌交易市场案涉租赁场所的建安改造差价款61638元、房屋装修补偿款27485元。 另查，2017年5月17日，罗源县住房和城乡建设局、罗源县供销合作社联合社及畲海公司签订《房屋征收补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》）及《货币补偿、产权调换费用确认书》（以下简称《确认书》），就处于罗源县医院扩建项目征收范围内属于罗源县供销合作社联合社的房屋面积及补偿金额等达成一致意见，其中双方确认办公用房为砖混结构二等，重置价为1250元。因罗源县供销合作社联合社于2008年起委托食用菌交易市场管理案涉房产，同时确认食用菌交易市场对案涉房产享有占有、使用、收益等权利，故上述两份协议所确认征收补偿的受领人为食用菌交易市场。 一审法院认为：案涉的基础法律关系为租赁合同关系，根据《租赁合同》，食用菌交易市场对肖永惠、金太阳幼儿园因征迁造成的损失不负有赔偿责任。但双方自愿就案涉租赁场所被征迁的补偿事宜协商一致，并签订了《承诺书》，双方均应依约履行。故食用菌交易市场依照《补偿方案》收到征收部门支付的案涉租赁场所包括装修费用补偿、建安改造补偿及停产停业损失补偿等在内的补偿款后，负有向肖永惠、金太阳幼儿园支付的义务。 关于装修费用补偿，案涉《安置协议书》第十条特别约定，“经协商本协议未尽事宜按【2016】103号第3点精神另行签订补偿协议（含乙方出租幼儿园房屋的装修补偿）”，直至目前，征收部门就案涉租赁场所的装修补偿尚未达成协议，而食用菌交易市场现仅收到装修费用补偿款27485元，该部分款项肖永惠、金太阳幼儿园有权主张。至于上述款项外的装修费用补偿食用菌交易市场并未受领，肖永惠、金太阳幼儿园主张缺乏依据，一审法院不予支持。关于建安改造补偿，畲海公司按照《安置协议书》、《确认书》认定的面积、结构等级及成新率，确认案涉租赁场所租赁时与征收时的建安改造差价为61638元【770.47㎡×（1250元/㎡×80%-1150元/㎡×80%）】，食用菌交易市场对此予以确认，并主张其仅需将已受领的该部分款项补偿给肖永惠、金太阳幼儿园，有事实与法律依据，一审法院予以支持。肖永惠、金太阳幼儿园主张的建安改造补偿费718286元缺乏证据，不予采纳。关于停产停业损失补偿，案涉《安置协议书》及《确认书》未就该项补偿的标准及具体数额作出约定，且食用菌交易市场未收到与停产停业损失相关的补偿，故肖永惠、金太阳幼儿园暂无权向食用菌交易市场主张该项补偿。 此外，肖永惠、金太阳幼儿园还主张食用菌交易市场应向其退还《租赁合同》履约保证金25000元、支付搬迁补助费185044.6元以及返还肖永惠、金太阳幼儿园垫付的建安工作决算费用12000元。对于该三项主张，一审法院均不予支持，理由如下：履约保证金已经另案生效判决作出处理，本案不再处理；肖永惠、金太阳幼儿园所主张的补助费实际上为搬迁奖励费，而根据《补偿方案》，搬迁奖励费的对象为积极配合征迁工作的被征收人，肖永惠、金太阳幼儿园非被征收人，故无权主张该部分补偿；肖永惠、金太阳幼儿园提交升元公司出具的《证明》及收据，用于证明其为食用菌交易市场垫付决算费用，但双方之间并未约定由食用菌交易市场负担该决算费用，且《证明》及收据均无食用菌交易市场签章，不足以证明垫付事实，故肖永惠、金太阳幼儿园无权要求食用菌交易市场返还决算费用。 一审法院判决：一、食用菌交易市场应于判决生效之日起十日内向肖永惠、金太阳幼儿园支付装修费用补偿款27485元及建安改造补偿款61638元；二、驳回肖永惠、金太阳幼儿园其他诉讼请求。案件受理费24476元，由肖永惠、金太阳幼儿园负担22448元，由食用菌交易市场负担2028元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。 二审庭审中，双方共同确认上诉人承租部分为办公用房部分，面积为809.98平方米。案涉《安置协议书》载明，非住宅搬迁补助费标准为10元/平方米，搬迁奖励费标准为130元/平方米。 本院认为：关于食用菌交易市场向上诉人支付补偿款的时间问题。根据案涉《租赁合同》约定，食用菌交易市场对上诉人因拆迁造成的损失不负有赔偿责任。双方在案涉房屋拆迁过程中就拆迁补偿问题另行达成《承诺书》系在食用菌交易市场被确认为案涉房产征收补偿的领受人之后，且食用菌交易市场是按照《补偿方案》并参照征收部门的补偿标准对上诉人进行补偿。故《承诺书》虽未明确补偿款支付时间，但从双方签订《承诺书》的背景及内容可知，食用菌交易市场系在其领受的征收补偿款范围内对上诉人进行补偿，一审确认食用菌交易市场在收到征收部门支付的补偿款之后，负有向上诉人支付的义务并无不当。 基于以上分析，双方在《承诺书》中确认的补偿项目为装修费用补偿、房屋建安改造补偿及停产停业损失，而拆迁部门确认已付给食用菌交易市场案涉租赁场所的房屋装修补偿款27485元、建安改造差价款61638元，故一审判决在前述食用菌交易市场受领金额范围内支持上诉人相关诉讼请求正确。关于前述补偿项目的不足部分，上诉人可待食用菌交易市场受领后另行主张。 关于搬迁补助费及搬迁奖励费，本案中上诉人作为承租人，系实际搬迁人，也及时进行了搬迁。食用菌交易市场基于上诉人的搬迁行为已经实际获得了搬迁补助费和搬迁奖励费，鉴于上诉人的搬迁行为必然会为其带来额外支出，但双方未就搬迁支出达成一致约定，依照公平原则，食用菌交易市场应参照案涉《安置协议书》确认的补偿标准予以填补。双方在二审中确认案涉租赁场所为办公用房，面积为809.98平方米，故食用菌交易市场应向上诉人支付搬迁补助费8099.8元（809.98平方米×10元/平方米）、搬迁奖励费105297.4元（809.98平方米×130元/平方米）。 关于垫付建安工程决算费的问题，上诉人未提交证据证明双方之间就建安工程决算费的支付问题达成一致，同时上诉人一审提交的《证明》及收据均无食用菌交易市场签章，也不足以证明事实上存在垫付关系，故其相关上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持福建省罗源县人民法院（2017）闽0123民初2853号判决第一项； 撤销福建省罗源县人民法院（2017）闽0123民初2853号判决第二项； 福建省福州食用菌批发交易市场应于本判决生效之日起十日内向肖永惠、罗源县金太阳幼儿园支付搬迁补助费8099.8元、搬迁奖励费105297.4元； 四、驳回肖永惠、罗源县金太阳幼儿园其他诉讼请求。 一审案件受理费24476元，由肖永惠、金太阳幼儿园负担22233元，由食用菌交易市场负担2243元；二审案件受理费23190.5元，由肖永惠、罗源县金太阳幼儿园承担21907元，福建省福州食用菌批发交易市场承担1283.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 田始凤 审 判 员 王燕燕 二〇一九年六月三日 法官助理 陈金垚 书 记 员 陈艺琦 9