福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初2165号 原告：俞敏，男，1981年10月14日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：黄雪燕，福建众益律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 委托诉讼代理人：叶小舟，福建众益律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告：莆田市华港房地产开发有限公司，住所福建省莆田市荔城区新度镇新度村（莆田市日山饲料有限公司综合楼**）。统一社会信用代码9135030079375651XU。 法定代表人：林华清，总经理。 委托诉讼代理人：庄伟军，男，该公司财务。委托权限特别代理。 原告俞敏与被告莆田市华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告俞敏的委托诉讼代理人黄雪燕、叶小舟，被告华港公司的委托诉讼代理人庄伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞敏向本院提出诉讼请求：华港公司向俞敏支付自2015年10月1日至2016年8月31日止以购房款1228355元为基数按年利率4.35%计算的逾期办证违约金49041.65元。事实和理由：2011年2月23日，俞敏与华港公司签订编号0295753《商品房买卖合同》，俞敏以8418/㎡向华港公司购买“东城一号”第16幢9层901号房屋1套，总价款1228355元。双方约定，华港公司应当在2011年12月10日前向俞敏交付上述房屋，并在房屋交付后60日内为俞敏取得房屋权属证书，否则华港公司应承担逾期办证违约金。合同签订后，俞敏依约履行了支付购房款的义务，然直至2016年8月31日，华港公司才为俞敏办理房屋《不动产权证书》并交付俞敏，华港公司逾期办证的行为构成违约，应承担违约责任。 华港公司承认俞敏在本案中所主张的事实，但认为逾期办证是由于政府政策造成的，并非是华港公司造成的，俞敏诉讼请求华港公司支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据。1、2011年12月2日，莆田市人民政府关于印发莆政综[2011]214号《莆田市旧城改造和新建住宅小区配套幼儿园建设管理规定的通知》中第三条、第八条及2016年4月25日，莆田市人民政府印发莆政办[2016]73号《莆田市人民政府办公室关于全市住宅小区配套幼儿园建设使用进度滞后处理意见的通知》第三点可知，不动产登记部门因为“东城一号”小区幼儿园配套使用问题，暂停办理“东城一号”小区权属登记手续。上述政策在双方签订《商品房买卖合同》时没有施行，双方在订立合同时也无法预料到。正是因为该政策的施行，导致了涉案房屋权属登记无法办理。2018年6月21日，华港公司建设的凯斯幼儿园获得办学许可证，现已交付使用，且在办理权属登记证书过程中，华港公司于2013年6月24日将宗地图交于莆田市土地局并办理后续房屋权属登记手续，为俞敏办理房屋所有权属证书，且俞敏所在楼幢地块7（6#-12#）与地块8（13#-18#）的地下室（6#-15#）有交叉，土地部门需华港公司所在项目地块7与地块8合并后才可办理土地证，后因房产部门和土地部门试实行“双证合一”过程中，造成华港公司送件无法受理，因房产和土地办理分属两个部门，后市政府成立不动产登记中心，实行房产、土地双证合一为不动产证，造成不动产登记中心无法受理而滞后，相关信息恳请法院向相关部门询问。并非是华港公司的原因造成逾期办证，华港公司不应支付逾期办证的违约金。2、合同第14条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，该条因是制式条款，整个莆田市没有哪个开发商可以在交付后90日可以取得房屋权属证书，自2015年后由国家工商总局建设部监制已修改该条约90天的约定。而华港公司已为俞敏办理完房屋权属证书。且俞敏的诉讼请求超过诉讼时效。3、根据《合同法》规定，违约金即使有约定也应当不超过实际损失，本案房产系住宅性质，且系按揭买卖性质，房产依约交付俞敏使用，是否办理土地证不影响俞敏使用，俞敏实际上不存在损失。4、退一步讲，如果法院认为俞敏存在损失，也应当以代办费用为基数，扣除华港公司代缴的费用为基数，以不超过银行同期贷款利率，且综合逾期办证原因进行计算。综上所述，俞敏诉讼请求没有事实法律依据，请求予以驳回。 本院认为，华港公司承认俞敏在本案中所主张的事实，故对俞敏主张的事实予以确认。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，华港公司应于讼争房屋交付之日起90日内（即2013年6月23日内）为俞敏取得讼争房屋的《不动产权证书》，但讼争房屋的《不动产权证书》于2016年8月31日才转移登记至俞敏名下，华港公司逾期代为俞敏申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。华港公司辩称俞敏请求支付违约金的债权请求权已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用关于诉讼时效的规定。因华港公司、俞敏没有约定违约金，本案的诉讼时效应从华港公司承担逾期办证违约责任之日（即2013年6月23日）起算，俞敏于2019年4月28日向本院提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》，本案的诉讼时效应适用三年诉讼时效期限的规定，故其要求2016年4月28日之前的逾期办理房屋权属证书的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。俞敏诉讼请求华港公司应当以购房款1228355元为基数自2015年10月1日起至2016年8月31日止按照日利率0.01%计算违约金的合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。华港公司辩称逾期办证并非是华港公司的原因，且双方未对逾期办理权属证书的违约金进行约定及延期办证并未给俞敏造成损失，俞敏请求其支付逾期办证的违约金应不予支持或调整违约金计算标准为以代办费用为基数按不超过银行同期贷款利率计算;因双方在《商品房买卖合同》中未约定因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的情况下，出卖人向买受人支付的违约金的计算方式。因办理不动产权证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非华港公司所能控制，若均由华港公司来承担责任，对华港公司有失公平，现俞敏诉讼请求以购房款为基数按年4.35%计算违约金，予以调整为按日利率0.01%计算违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给俞敏逾期代为办理《不动产权证书》的违约金15477.27元（以已支付购房款1228355元为基数按日利率0.01%支付自2016年4月28日起至2016年7月20日止）； 二、驳回俞敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1026元，减半收取计513元，由莆田市华港房地产开发有限公司负担93.5元，由俞敏负担419.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 林 勇 二〇一九年六月十八日 书记员 俞雅莹 附相关法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第一条民法总则实行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  6-