广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初420号原告（反诉被告）：梁晓红，女，1989年4月28日出生，汉族，住茂名市茂**。委托诉讼代理人：张雷，广东粤茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟月兰，女，1960年6月15日出生，汉族，户籍所在地茂名市茂**，住茂名市。委托诉讼代理人：罗志洪（系钟月兰丈夫），男，1960年7月1日出生，汉族，户籍所在地茂名市茂**，住茂名市。第三人：茂名市世华房地产代理有限公司，住所地茂名市福华路**大院**首层**房。法定代表人：胡鑫，该公司董事长。第三人：梁礼花，女，1984年4月13日出生，汉族，住开平市。第三人：任天雪，女，1992年10月10日出生，汉族，住高州市。第三人：冯雪桓，女，1971年1月4日出生，汉族，住茂名市茂**。原告（反诉被告）梁晓红与被告（反诉原告）钟月兰、第三人茂名市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）、梁礼花、任天雪、冯雪桓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理过程中，被告钟月兰提出反诉，本案依法公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）梁晓红的委托诉讼代理人张雷，被告（反诉原告）钟月兰及其委托诉讼代理人罗志洪到庭参加诉讼，第三人世华公司、梁礼花、任天雪、冯雪桓经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁晓红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人于2017年4月6日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款10000元，并赔偿原告违约金35000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月6日，原告通过第三人世华公司的撮合，与被告钟月兰及第三人世华公司签订房地产买卖及居间合同。根据合同约定，卖方钟月兰将其位于茂名市空调等）以350000元的价格转让给买方梁晓红；签订合同时买方梁晓红向卖方钟月兰支付10000元作为定金，并抵作房款；卖方钟月兰于2017年4月7日到公证处办理公证后，须将公证书等手续交付给世华公司保管，买方梁晓红同时交付房款30000元，余下房款及房屋的交付均定于2017年4月15日前完成。合同还约定：如卖方不能依约将物业售予买方，或因违约而无法将该物业售予买方，还应按照成交价的10%向买家支付违约金。合同签订当天，原告梁晓红即依约向被告支付了购房款10000元。同时被告钟月兰也出具了《授权委托书》一份，授权第三人世华公司全权代收售房款。但此后被告拒绝交出已领取的公证书，并以各种理由拒绝履行合同。原告为了维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼，望判如所请。被告钟月兰辩称，2017年4月6日，原告梁晓红与被告钟月兰签订房屋买卖合同时，原告梁晓红交了定金10000元，约定2017年4月7日到公证处办理公证。拿到公证书后，原告梁晓红还应支付30000元给其。公证处的工作人员提醒其要对方交齐房款后才将公证书交给对方。后其打电话给中介梁礼花，梁礼花问其房屋有无土地证号，是否能过户。其也不清楚土地证号及是否能过户，所以梁礼花就说原告不要房屋了，也不愿支付30000元了。其要求原告支付30000元并办理过户，如果无法过户其就将钱退回给原告，但原告不同意。后原告称不要房屋了，要求其将10000元定金退还给她，其表示同意，但提出要到10号发工资后才能退。原告说太迟了就不要那10000元了。后原告要求其退15000元或13000元，其不同意。2017年4月12日其到公证处中止了原来的委托，取消了原公证书，并出具最新的公证书。因为原告不肯支付房款30000元，且是原告表示不要房屋，是其认为是原告违约，应没收原告的定金10000元及原告应向其支付违约金35000元。反诉原告钟月兰向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告梁晓红违约，没收购房定金10000元，并赔偿反诉原告钟月兰35000元的违约金；2.判令本案全部诉讼费用由反诉被告梁晓红承担。事实和理由：2017年4月6日，梁礼花打电话给其去世华公司第十分店商谈房屋买卖一事。经双方协商后，其将健康路196号大院1号701房以350000元卖给买方，签订了《房屋买卖合同》，当时买方先给其10000元作为买方定金，约定在2017年4月7日到公证处办理公证，拿到公证书后，买方再支付30000元购房款给其。买卖双方约定在2017年4月15日到世华公司办理相关手续，买方交齐全款给卖方，卖方交公证书给买方。2017年4月7日，其到公证处办理完公证后，两次电话给梁礼花，梁礼花都不接，第三次打通梁礼花电话，梁礼花说不知道房屋有没有土地号，能不能过户，买方不要你的房子了，没有30000元购房款给了，并要求其退回10000元定金给买方。其认为，由于买方中途违约，根据广东省房地产买卖合同的规定，本合同即告解除，卖方不退回买方的所交定金；再根据本买卖合同规定，买方违约再赔偿卖方房屋成交价的10%，即35000元。买方梁晓红他们不讲信用，出尔反尔的欺骗行为，用10000元定金把其一套房屋公证到任天雪名下，然后以没有土地证号为由拒交300**元购房款，想用最低定金定注房屋，然后寻找客户，高价出售，从中赚取差价分钱；如果达不到目的，就起诉、告状、打官司、敲诈钱。为了诉讼，世华公司还在2017年4月7日开具一张假收据，做假证，是不是作假，查收据的存根可以证明，但是作假也没有用，世华公司在2017年4月7日收到买方30000元购房款后没有按合同规定在当天转交给买方，属于挪用和扣押购房款的行为，造成合同违约和纠纷都是世华公司造成的，所有一切不利后果都由世华公司承担。在这种情况下，其别无选择，只好拿着全部《公证书》回到公证处找领导。领导说对方交齐钱你就将《公证书》交给对方，不交齐钱不要把《公证书》交给对方，也可以将《公证书》退回来。其就将公证书退回去，并声明终止受托人任天雪和世华公司的委托权，受托人再凭原委托书实施民事法律行为由受托人承担责任。反诉被告梁晓红对反诉原告钟月兰的反诉辩称，反诉被告梁晓红没有违约行为，反诉被告已经按照双方的买卖合同约定交付了30000元给反诉原告，反诉原告的主张没有法律依据，也不符合合同约定，请求驳回反诉原告的反诉请求。第三人世华公司、梁礼花、任天雪、冯雪桓均未到庭参加诉讼，不作陈述。原告梁晓红围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、被告身份证复印件、《房屋买卖合同》、《授权委托书（卖方）》、房地产权证、不动产档案资料检验证明、收款收据2份等证据；被告钟月兰依法提交了被告身份证、《公证书》等证据；第三人世华公司、梁礼花、任天雪、冯雪桓未向本院提交证据。本院依法调取了被告钟月兰及第三人梁礼花、任天雪、冯雪桓的常住人口个人信息表等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院在认定事实中一并说明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月6日，被告钟月兰（卖方）与原告梁晓红（买方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容如下：买卖双方买卖的房屋为茂名市；房屋所有权证号：茂字第**，房屋所有权人为钟月兰；物业成交价为350000元，交易产生的税费由买方支付；签订合同时买方支付10000元作为定金（定金自动转为房款），房价余款在买方在卖方公证到买方名下2017年4月10日前支付给卖方；卖方需于2017年4月10日前交付房屋，卖方交付前必须付清一切有关物业之欠费，卖方在2017年4月30日将原落户在该物业的全部户口迁移出该物业，否则视为违约；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价10%作为违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价10%作为违约金；合同第十条补充约定：①卖方出售该物业保证是满五唯一的物业；②送固定装修、两台吊扇、房间空调一台、房间衣柜一个；③2017年4月7日去公证处办公证，拿到公证书后，买方交付房款30000元，公证书留在世华地产第十分店保管；④买卖双方约定在2017年4月15日前到世华地产第十分店办理相关手续，卖方交公证书给买房，买方在当天交齐全款给卖方，卖方在2017年4月15日前交房给买方使用；⑤在买方交房款当天，卖方留5000元水电保证金在中介方托管，等卖方交清水电物业费后，中介退还给卖方。钟月兰、梁晓红分别在卖方、买方处签名按捺指模确认，经纪方是由第三人世华公司盖章，经办人由冯雪桓签名。同日，被告钟月兰（委托人）与第三人世华公司（受托人）签订《授权委托书（卖方）》一份，内容为：“委托人通过受托人居间服务，出售广东省茂名市茂南区物业，现委托受托人全权代为收取委托人出售上述物业的售房款（包括但不限于收取买方交来的定金、首付款、购房尾款）。委托人认可受托人有权代收买方购买上述物业交来的售房款的行为。特别授权。”但本案实际出售的房屋并不是茂名市茂南区，而是茂名市。同日，被告钟月兰收到原告梁晓红定金10000元并出具《收款收据》一份：本人钟月兰是茂名市之业主，现约定该房产售价350000元，现收到买方梁晓红交来承购定金10000元，特此立据。被告钟月兰在收款人处签名并按捺指模确认。2017年4月6日，被告钟月兰及其丈夫罗志洪到茂名市油城公证处申办了编号为（2017）粤茂油城第1856号《委托书》公证书，委托第三人世华公司的员工任天雪为其合法代理人，全权代为办理坐落于茂名市地产（证号：粤房地权证茂字第：粤房地权证茂字第**为钟月兰）转让及过户的一切相关手续，受托人有转委托权。2017年4月7日，第三人世华公司代收原告梁晓红交来的房款30000元并出具《收款收据》一份：今收到梁晓红购买茂名市0元。后原告梁晓红与被告钟月兰、第三人世华公司就《房屋买卖合同》的履行问题发生争议，被告钟月兰认为其未收到原告梁晓红的购房款30000元，担忧交出委托书的《公证书》后其权利无法保障，拒绝将《公证书》交给第三人世华公司。原告梁晓红与被告钟月兰、第三人世华公司三方未能协商一致，被告钟月兰及其丈夫罗志洪遂于2017年4月13日到在茂名市油城公证处公证《声明书》一份，声明内容如下：1.原《委托书》受托人任天雪的代理权限自本声明书签署之日起终止；2.本声明书签署之前，原受托人任天雪凭原委托书实施的行为产生的一切法律责任由我们委托人钟月兰、罗志洪承担，本声明书签署、并告知受托人后，受托人再凭原委托书实施民事法律行为将由受托人承担责任。原告梁晓红认为其已按合同约定支付定金10000元及购房款30000元，但被告钟月兰拒绝交出公证书，拒绝继续履行合同，被告钟月兰的行为已构成根本性违约。原告梁晓红为维护自身的合法权益，遂于2018年1月18日诉至本院，请求判如前所诉。另查明，在本案审理过程中，被告钟月兰主张第三人世华公司的员工冯雪桓、梁礼花、任天雪清楚房屋交易过程，请求本院调查三人的身份信息，后于2018年6月1日向本院提出反诉，同时将冯雪桓、梁礼花、任天雪作为第三人参加诉讼，并请求判如前反诉请求。原告梁晓红于2018年8月31日申请变更诉讼请求为：1.判令被告钟月兰继续履行与原告梁晓红、第三人茂名市世华房地产代理有限公司于2017年4月6日签订的《房屋买卖合同》的合同义务；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。被告钟月兰又于2018年11月28日向本院申请变更反诉请求为：1.判令反诉被告梁晓红拒交购房款30000元，即告解除双方签订的《房屋买卖合同》，没收购房定金10000元，并赔偿反诉原告钟月兰35000元的违约金；2.判令本案全部诉讼费用由反诉被告梁晓红承担。在2019年4月19日开庭审理过程中，原告梁晓红提出重新将诉讼请求变更为原起诉状的诉讼请求，被告钟月兰也明确其反诉请求也变更为原反诉状的诉讼请求。本院认为，原告梁晓红与被告钟月兰、第三人世华公司于2017年4月6日签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实合法有效，对各方均有法律约束力。本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同是否应予解除及违约责任的承担问题。一、关于涉案房屋买卖合同是否应予解除的问题第一，2017年4月6日《房屋买卖合同》签订后，原告梁晓红按约定支付了定金10000元给被告钟月兰，被告钟月兰随即配合第三人世华公司办理了委托公证书，原告梁晓红于2017年4月7日交付房款30000元给第三人世华公司保管，原、被告双方均已履行先期的合同义务。后因原、被告双方对《房屋买卖合同》第十条第三款手写补充约定“2017年4月7日去公证处办公证，拿到公证书后，买方交付房款30000元，公证书留在世华地产第十分店保管”的理解有分歧，导致房屋买卖合同不能顺利履行。被告钟月兰认为原告梁晓红应将房款30000元交付到被告手上，被告才能交付公证书给第三人世华公司保管；原告梁晓红则认为已交付30000元到第三人世华公司保管即履行了付款义务。被告钟月兰签署的《授权委托书（卖方）》授权第三人世华公司有全权代为收取售房款的权利，但《授权委托书（卖方）》的范本是由第三人世华公司提供，误写了出售物业是茂名市茂南区，而不是茂名市，可见第三人世华公司员工工作的疏忽大意。被告钟月兰坚持认为原告梁晓红没有履行交付房款30000元的义务，本案中虽然没有证据证明第三人世华公司出具的30000元的收款收据是事后补写的，但目前亦没有证据证明第三人世华公司收取到原告梁晓红交付的房款30000元后有告知被告钟月兰，被告钟月兰是否知悉原告梁晓红已经交付房款30000元的确存疑。第二，案涉《房屋买卖合同》仅约定付款及交房时间，未约定案涉房屋的过户时间，且要求被告钟月兰直接办理全权委托公证给第三人世华公司的员工任天雪，受委托人还有转委托权利，本案房屋买卖约定明显与普通房屋买卖交易不同，可推断本案中原告梁晓红虽签订房屋买卖合同，但实质上其并不是单纯想获得案涉房屋的所有权，原告梁晓红与第三人世华公司有想通过直接改名的方法转让案涉房屋赚取转让差价及规避国家税收规定的炒房投机嫌疑。可见被告钟月兰担忧交出委托书的《公证书》后其权利无法保障亦是合情合理。综上，根据庭审查明的有关事实和证据可以看出，原告梁晓红与被告钟月兰双方因合同条款歧义问题以致在合同履行过程中互不信任。虽经法院多次调解，双方分歧仍极大，双方均确认已经无法继续按照合同条款履行。故原告梁晓红请求解除原告梁晓红、被告钟月兰及第三人茂名市世华房地产代理有限公司于2017年4月6日签订的《房屋买卖合同》，本院依法予以准许。二、关于违约责任承担的问题原告梁晓红与被告钟月兰均按房屋买卖合同约定履行了部分义务，因第三人世华公司提供的合同条款存在歧义问题而发生争议，第三人世华公司未能采取有效措施化解矛盾，亦未积极出庭协调解决问题，明显未尽房产中介应尽的义务；原告梁晓红与被告钟月兰在签订协议时亦有仔细审阅合同条款的义务，避免歧义发生，因此原告梁晓红、被告钟月兰以及第三人世华公司三方对案涉房屋买卖合同的解除均负有一定的责任。故案涉房屋买卖合同解除后，应恢复原状，并由各方各自承担损失。因此原告梁晓红主张被告钟月兰返还已收取的购房定金10000元的诉讼请求，本院予以支持。原告梁晓红主张被告钟月兰赔偿违约金和反诉原告钟月兰主张没收定金及原告梁晓红赔偿违约金的诉讼请求，本院均不予支持。第三人世华公司、梁礼花、任天雪、冯雪桓经合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案审理，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告梁晓红、被告钟月兰及第三人茂名市世华房地产代理有限公司于2017年4月6日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告钟月兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁晓红返还购房定金10000元；三、驳回原告梁晓红的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告钟月兰的全部诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费924元（原告梁晓红已预付），由被告钟月兰负担205元，原告梁晓红负担719元；反诉案件受理费462元（反诉原告钟月兰已预付），由反诉原告钟月兰负担。被告钟月兰应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告梁晓红，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  程柳梅人民陪审员  罗 文人民陪审员  李木清二〇一九年六月十一日法官助理杨惠雯书记员张海嫦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。