济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0102民初5425号 原告：济南市住房保障和房产管理局，住所地济南市。 法定代表人：刘胜凯，局长。 委托诉讼代理人：赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。 原告：济南市历下区住房保障和房产管理局，住所地济南市。 法定代表人：谭世民，局长。 委托诉讼代理人：赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李子才，山东琴岛（济南）律师事务所实习律师。 被告：山东省林业科学研究院，住所地济南市。 法定代表人：徐金光，院长。 被告：山东省林业厅，住所地济南市。 法定代表人：刘均刚，厅长。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：赵梅喜，山东法直律师事务所律师。 原告济南市住房保障和房产管理局（以下简称济南市房管局）、济南市历下区住房保障和房产管理局（以下简称历下区房管局）与被告山东省林业科学研究院（以下简称山东省林科院）、山东省林业厅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南市房管局、历下区房管局的委托诉讼代理人赵鹏、历下区房管局的委托代理人李子才、被告山东省林科院、山东省林业厅的委托诉讼代理人赵梅喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南市房管局、历下区房管局向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令山东省林科院、山东省林业厅向济南市房管局、历下区房管局赔偿相应的经济损失（具体经济损失数额以，评估报告为准），根据评估报告得出数额706.146万元；2.请求依法判令山东省林科院、山东省林业厅向济南市房管局、历下区房管局交纳房屋租金（自2014年1月1日起，按月租金2410.44元计算至判决生效之日止，暂定57850.56元）；3.本案诉讼费等费用（包含评估费7万元）由山东省林科院、山东省林业厅承担。事实与理由：1994年3月9日，山东省林科院承租历下区房管局位于本市历下区某直管公房（房屋建筑面积经调整后为1173平方米），月租金为2410.44元。2012年5月6日，济南市房管局、历下区房管局为配合山东省林科院、山东省林业厅对其所承租的直管公房改造，与山东省林科院、山东省林业厅签订《协议》一份，约定：山东省林科院、山东省林业厅拆除建筑面积为1173平方米的直管公房并对房屋进行统一改造，改造工程期限为两年，待工程完工后，山东省林科院、山东省林业厅在该院内新建房屋中补偿济南市房管局、历下区房管局不低于房屋建筑面积1173平方米；工程改造期间，山东省林科院、山东省林业厅仍应当按时向济南市房管局、历下区房管局交纳租金。现山东省林科院、山东省林业厅已将其所承租的直管公房拆除，但并未按《协议》约定向济南市房管局、历下区房管局履行补偿房屋及交纳租金的义务，严重侵害了济南市房管局、历下区房管局合法权益。现诉至法院，请求依法裁决。 山东省林科院、山东省林业厅辩称，第一，山东省林科院位于某号，在院落的西北侧，紧邻（文化东路）北院墙位置有一座二层砖木结构楼房（小北楼）。山东省林科院于1957至1959年间经济南市城市建设委员会批准取得了包括小北楼占用土地在内的历下区某号的土地使用权。在上世纪五十年代，山东省林科院（原山东省林业科学研究所）依据《山东省林业厅林业科学研究所房屋建筑工程计划任务书》（1957年4月9日）、《山东省林业厅关于同意林业科学研究所所编建筑工程计划书的公函》（57林计密字第62号），通过建设、规划、公安等部门批准后投资合法建造并使用。山东省林科院按照完整合法审批手续出资建设，拥有全部的土地和房屋合法权属证。第二，由于历史原因，1959至1961年、1971至1974年，山东省林科院曾两度下放至泰安市，下放时将该楼移交济南林场和山东省农林厅管理。1979年，山东省省级机关房管处成立后，根据鲁发（79）84号文件《批转省委机关行政管理局“关于建议调整省级机关房产体制加强房产统一管理的报告”和“省级机关职工宿舍管理暂行办法”的通知》，原属地代管房产应由山东省省级机关房管处收回统一管理，但是，济南市房管局在1990年在未取得山东省林科院同意，甚至说在山东省林科院毫不知情的情况下，利用其职权优势将小北楼登记在其名下，违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《物权法》关于不动产法定取得和房地合一的规定，严重侵犯了山东省林科院的房屋所有权和土地使用权。第三，不动产物权的取得系法定取得，即依法可以通过合法建造、买卖、赠予、行政划拨等方式取得，包括小北楼占用土地在内的历下区某号的土地使用权自上世纪五十年代就属于山东省林科院，小北楼也是山东省林科院按照完整合法审批手续出资建设并使用的。山东省林科院是合法的房屋所有者和土地的使用权人，济南市房管局将小北楼登记在其名下是不合法的，依法应予以撤销。第四，小北楼一直由山东省林科院使用、管理。济南市房管局、历下区房管局只收房租从未对该楼的维修维护进行资金投入。小北楼年久失修，多处漏雨，外观破烂不堪，内部水电暖设施及承重结构老化严重，已影响其使用功能。山东省林科院由于办公、科研用房紧张，作为临时库房等勉强使用，该楼双方都没有装修，一直为水泥地石灰墙。2011年8月，该楼经山东省建筑工程质量监督检测中心鉴定为危房（详见危房鉴定报告），有小北楼被拆除时的外部照片为依据，拆除时该楼的经济价值极低。为保障人身和国家财产安全，防止继续影响市容市貌，根据济南市规划局《关于山东省林业厅院落改造规划的批复》（济规设【1997】77号）等城市规划的要求，2013年按照法定程序予以拆除。第五，小北楼拆除后由于国家新的政策出台而无法再建，属于“不可抗力”，导致山东省林科院不仅没有获得益处反而有损失。2012年按照山东省政府部署及山东省林业厅党组研究决定，建设“山东省森林防火指挥中心及林业有害生物防控中心”（两防中心）项目，为此才按法定程序拆除了小北楼。按照中共中央办公厅、国务院办公厅、中共山东省委办公厅2013年下发的《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》（鲁办发【2013】16号）等文件的固定，山东省林业厅停止建设包括拆迁安置房屋在内的所有工程，这属于国家政策“不可抗力”，山东省林科院在此事项中不仅没有获得益处反而有损失（包括拆除费用）。第六，济南市房管局、历下区房管局与山东省林科院、山东省林业厅签订的《协议》无效。首先，该协议违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《物权法》的规定，破坏了“房地一体原则”导致协议自始无效。其次，该协议因济南市房管局私自违法办证，导致山东省林科院利益收到重大损失，如果济南市房管局、历下区房管局因违法行为而获益，即违反了“任何人都不能从自己的违法行为中获益”的法律原则，因此协议无效。再次，该协议中济南市房管局、历下区房管局存在趁山东省林业厅按照山东省政府的要求和济南市规划局的规划进行院落改造之机，提出不合理要求，有胁迫之嫌，协议内容也显失公平。第七，《协议》没有附涉案房屋的平面图，对协议的重要内容“被拆除的房屋具体间数、面积、坐落等”都没有明确约定，济南市房管局、历下区房管局提交的1990年登记的房权证和1994年租赁合同中都无法明确《协议》中约定的是哪些房屋，协议约定不明。本案涉及国有资产，济南市房管局、历下区房管局有义务向法庭提交充分而又有说服力的证据，否则应承担举证不能的法律后果。第八，济南市房管局、历下区房管局诉求所主张的内容，《协议》中没有约定，济南市房管局、历下区房管局所主张的赔偿数额缺乏依据，与其实际损失严重不符。山东明和房地产评估公司的评估报告缺乏委托依据，委托程序混乱，评估报告估价假设和限制条件忽略众多客观事实因素，对评估对象的考虑过于完美，遗漏了重要评估材料，造成评估机构过高的评价了估价对象，评估报告采用的估计方法、价值类型和评估基准日均严重违反了《房地产估价规范》的全面、客观、准确、公正的原则，评估机构的实地查勘期和评估作业期是虚假的，现场勘验违反了《山东省高级人民法院关于加强和规范司法评估、网络司法拍卖工作的实施意见》的规定，评估价值包括了首先必须排除的土地使用权价值，因此，评估价值严重偏离评估对象的实际价值，评估报告不合法，评估价值过高，山东省林科院、山东省林业厅要求重新选取评估机构进行评估，详见对评估报告的异议书。第九，历下区某号的土地使用权属于山东省林科院，土地性质属于划拨土地，有土地证为证。评估报告和关于“异议书”的回复中再三强调估价对象即涉案房产的价值包含土地价值，但是并未考虑划拨土地和土地出让金的扣减问题。济南市房管局、历下区房管局提交的房权证中没有地号，其不包括土地使用权。济南市房管局、历下区房管局代理人在针对山东明和房地产评估公司的评估报告发表代理意见时也曾明确要求评估公司区分开房产价值和土地价值（详见2018年6月份笔录），房地登记分开，济南市房管局、历下区房管局要求补偿的是房产价值并非包括土地，这一事实是非常明确的。第十，租赁物产权不明，济南市房管局、历下区房管局未履行合同第二项义务，租赁物早已灭失，租金诉求已超过诉讼时效，济南市房管局、历下区房管局收取租金没有合法的事实和法律依据。第十一，根据《国家直管公房拆迁安置补偿办法》第三十八条的规定，使用人和所有权人均有权获得拆迁安置补偿，山东省林科院作为使用人，也应当获得货币补偿。第十二，针对济南市房管局、历下区房管局的合同，其中要求进行安置，但是现在济南市房管局、历下区房管局主张货币补偿，与协议不符。第十三，评估报告中缺少对土地出让金部分的扣除，土地出让金的数额和计算依据山东省林科院、山东省林业厅无法提供，应当按照市场价判断。 总之，涉案房屋是由山东省林科院按照完整合法审批手续出资建设并使用，拥有土地和房屋合法权属证。济南市房管局私自办证违反不动产法定取得和房地合一的法律规定，《协议》因违反法律规定和“任何人都不能从自己的违法行为中获益”的法律原则而无效。本案双方均涉及国有资产，需审慎处理，但是济南市房管局、历下区房管局提交的材料漏洞百出，自相矛盾，难以形成闭合的证据链，其诉求缺乏基本的事实和法律依据，恳请法院查清事实，驳回其诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1990年12月24日，济南市房地产管理局填发济政房（直管）字第12585号房屋所有权证，证载内容为：所有权单位济南市房地产管理局；经营管理单位历下区房地产管理局；房屋坐落某号；房屋幢号为8、9、17、19。1994年3月9日，历下区房管局与山东林业科研所签订济南市直管公用房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给山东林业科研所使用。2011年8月11日，经山东省林科院委托，山东省建筑工程质量监督检验测试中心针对涉案房屋出具鉴定报告，得出结论“依据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50023-1999，该工程整体结构安全性评级为Dｕ级：安全性极不符合本标准对Au级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施”并提出适修性评价“建议对该工程拆除处理”。 2012年5月6日，济南市房管局、历下区房管局与山东省林业局（后改制为山东省林业厅）、山东省林科院签订《协议》，内容为：“历下区某号（原22号）院内部分房屋系济南市直管公房，产权证号，建筑面积1173平方米，占地面积622.67平方米，月租金2410.44元，产权归甲方（济南市房管局）所有，由乙方（历下区房管局）负责管理，丁方（山东省林科院）承租使用。因丙方（山东省林业局）需对院内房屋进行统一改造，经丙方、丁方要求，需对以上房屋进行拆除。……”，协议中约定济南市房管局、历下区房管局同意山东省林业局在取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证后可拆除涉案房屋，工程完工后补偿在涉案房屋所在院内新建房屋中补偿济南市房管局不低于涉案房屋建筑面积1173平方米，并约定补偿的房屋产权归济南市房管局所有，山东省林科院继续承租使用并交纳房租，工程期间租金不停，如山东省林业局未能在协议有效期内完成工程，涉案房屋不得拆除，如房屋已经拆除，山东省林业局需用涉案房屋所在院内由其自管的其他产权房补偿济南市房管局。山东省林科院、山东省林业厅交纳租金至2013年12月。 2013年3月14日，济南市规划局就位于历下区某号的山东省林业资源保护与管理业务用房建设项目工程向山东省林科院（山东省林业厅）发放建设工程规划许可证。2013年3月，山东省林科院、山东省林业厅拆除涉案房屋。 2013年8月7日，中共山东省委办公厅、山东省人民政府办公厅下发鲁办发【2013】16号文件《省委办公厅、省政府办公厅贯彻的通知》，山东省林科院、山东省林业厅称因此文件，其无法完成山东省林业资源保护与管理业务用房建设项目工程。 2016年6月23日，本院作出（2016）鲁0102行初15号行政裁定书，驳回了山东省林科院请求依法撤销关于历下区某号房产的房产登记（证号）的起诉。后，济南市中级人民法院作出（2016）鲁01号行终453号行政裁定书，维持了一审裁定。 2018年6月6日，济南市房管局、历下区房管局向本院提出评估申请，请求对位于济南市院内、建筑面积为1173平方米的房屋价值进行评估。本院委托山东明和房地产评估经纪有限公司进行评估，2018年6月22日，该公司作出鲁明和房地产估字18-061**房地产估价报告，最终确定委托房产在2015年8月27日的房地产市场价值为706.1460万元。2018年7月6日，山东省林科院、山东省林业厅提交《房地产估价报告异议书》，对上述房地产估价报告提出异议。2018年7月30日，山东明和房地产评估经纪有限公司作出《关于“异议书”的回复》，认为《评估报告》的评估结论是客观、公平、合理的。 本院认为，济南市房管局、历下区房管局与山东省林业局、山东省林科院签订的《协议》真实有效，对协议签订方具有约束力。协议约定改造工程期限为两年，如山东省林业局未能按期完成改造房屋，且涉案房屋已拆除的，山东省林业局需用本院内自管的其他产权房补偿济南市房管局。历下区房管局系涉案房屋经营管理单位。两原告起诉后，因山东省林业厅无其他产权房可提供补偿，故对于济南市房管局要求判令山东省林科院、山东省林业厅赔偿相应经济损失706.146万元的诉讼请求，本院予以支持。 对于济南市房管局、历下区房管局要求判令山东省林科院、山东省林业厅交纳自2014年1月起房屋租金的诉讼请求，因根据鲁办发【2013】16号文件（2013年8月7日下发），山东省林科院、山东省林业厅停止了工程改造，且已经支付租金至2013年12月，故本院认为，《协议》中约定在改造工程期间的租金两被告已支付，对于自2014年1月起的房屋租金，因房屋已经灭失，济南市房管局、历下区房管局可另行主张损失赔偿，对于济南市房管局、历下区房管局的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于济南市房管局、历下区房管局要求判令山东省林科院、山东省林业厅承担本案诉讼费等费用（包含评估费7万元）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东省林业科学研究院、山东省林业厅于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区住房保障和房产管理局、济南市住房保障和房产管理局支付经济损失706.146万元； 二、被告山东省林业科学研究院、山东省林业厅于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区住房保障和房产管理局、济南市住房保障和房产管理局支付评估费7万元； 三、驳回原告济南市历下区住房保障和房产管理局、济南市住房保障和房产管理局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币85490元，由被告山东省林业科学研究院、被告山东省林业厅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  朱春晓 人民陪审员  胡丽颖 人民陪审员  郭小云 二〇一九年六月十七日 书 记 员  娄培阳