大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0211民初7136号 原告（反诉被告）：大连友谊灯饰批发市场，统一社会信用代码91210211711328846A，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路**。 法定代表人：唐多默，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋伟林，系辽宁恒信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙剑颖，系辽宁恒信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：大连友谊灯饰批发市场顺成灯饰商行，注册号210211603620506，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路**（友谊灯饰批发市场内）。 经营者：潘凤玲。 委托诉讼代理人：赵春，系辽宁中和律师事务所律师。 原告（反诉被告）大连友谊灯饰批发市场（以下简称原告）与被告（反诉原告）大连友谊灯饰批发市场顺成灯饰商行（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋伟林，被告的委托诉讼代理人赵春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的柜台租金93,808元，仓库租金6,480元，物业费1,001元，合计101,289元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《柜台租赁经营合同》，原告将152号柜台租赁给被告使用，面积131.2平方米，租金标准110元/月/平，每月租金14,432元；后又将库房出租给被告，库房面积72平方米，租金标准12元/月/平，每月租金864元。物业服务费每月154元（含仓库用电8元、物业服务131元、水费15元）。截至本案起诉，被告拖欠柜台租金93,808元（拖欠期间自2018年2月至2018年8月15日，合计6.5个月）、仓库租金32,340元（拖欠期间2018年2月至2018年8月15日，合计6.5个月），物业费1,853元（拖欠期间2018年1月至8月15日，合计7.5个月）。原告多次向被告催要，被告以各种理由拒绝支付，故原告诉至法院，请求依法判决。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告要求被告支付欠付柜台租金、物业费、仓库费，即无事实根据也无法律依据，且被告已在2018年1月27日及2018年5月29日共支付给原告三个半月柜台租金48,232元，被告保留要求原告返还这三个半月租金的诉讼权利。原告要求被告支付的欠付租金的期间，双方并没有签订书面的柜台租赁经营合同，并且被告知道案涉的土地及房屋均是原告自1998年从大商集团租赁而来，原告在其诉称的被告欠付2018年2月至8月期间是否仍然拥有承租权和转租权，在原告未提交其与大商集团签订的租赁合同等证据前提下，其要求被告支付此期间的租金并无事实依据。二、被告自在案涉地点经营灯饰以来，从未与原告签订过物业服务合同，双方对此项费用的收取没有任何的约定，且原告也没有收费许可，故原告要求被告支付其物业费无事实依据和法律依据。三、针对原告租给被告的152号店铺租赁面积与大商股份有限公司对相同店铺租赁面积的测绘相差10.2平方米，被告在举证期内已提交了测绘申请书申请贵院对被告租赁店铺面积进行司法测绘，以维护被告的合法权益。四、经营型用电应为1.07元/度，但原告一直按照1.34元/度向被告收取电费，原告应当按照被告电表所显示电表数返还多收取的电费。综上，原告自被告在案涉地点经营以来即从2011年5月12日起至现在，一直无任何合法理由和事实依据收取原告的物业费、库房费、超出实际经营面积收取被告的租金及超收被告电费等，被告据此提出反诉请求：1、要求返还收取的物业费4,122元、库租金金16,488元；2、要求返还柜台租金97,614元；3、要求返还电费17,199元；4、要求退还租赁合同到期后押金2,000元。 对被告的反诉请求原告辩称，首先，被告提出的诉讼请求各项计算依据不清楚，不能提出明确的计算方式，原告无法就上述请求的具体数额是否准确发表意见，也对上述主张的金额不予认可。其次，原告不同意被告的全部反诉请求：1、原告自市场成立以来一直为包括被告在内的市场租户提供物业服务，提供的服务内容包括打扫市场内的卫生，维修租赁的房屋、维护市场内的经营秩序等，按照每平方米1元的标准收取物业服务费，每月是131元，被告租用原告库房用电每月8元，分摊的水费每月15元，上述费用合计每月154元；原告提供上述物业服务是有偿服务，一直以来双方都是按照这样的标准和方式收取，被告是认可的，从没有提出过任何异议，况且被告接受上述服务应该支付相应的价款。2、被告租用原告的库房，虽然没有签订书面租赁合同，但被告实际占用、使用原告的库房，双方租赁法律关系依法成立合法有效，被告应按照约定的标准支付相应的租金。3、原告是按照合同约定的经营面积收取租金，约定的经营面积包括店铺的实际使用面积和分摊的相邻店铺之间的过道面积。双方之间的租赁合同约定的经营面积清楚明确，双方签订租赁合同的各项条款均是双方协商确定的意思表示一致的，而且合同已经履行多年，双方均没有提出任何异议，应按照该份合同约定的各项条款确定双方的权利义务。4、根据电业局的有关规定及商场经营的行业惯例，商场各店铺的用电是不能直接接入到各店铺的，需要由反诉被告购买，再通过变压器和电缆输送到各店铺，市场用电属于商业用电，根据营业时间属于峰值用电；因店铺用电不能直接接入到各店铺，需要安装电缆和变压器完成电力的输送，原告为此安装了四台变压器和电缆，共花费约800万元，而且每年还要就四台变压器的维护向电业局支付维护费用，相应的维护费用被电业局计算到电费之中，所以原告收取的电费包括峰值用电的电价，安装变压器和电缆的成本以及变压器的维护费用。原告根据市场经营的实际用电情况及市场经营的行业惯例，综合确定电价成本然后向各业户收取，原告确定的收费标准合法、合理，并没有增加市场业户的实际用电成本。5、同意返还2,000元押金。此外，就被告辩称意见补充三点，第一、被告确实于2018年1月27日、5月29日向原告支付三个半月的租金，但上述租金补交2018年2月之前拖欠的租金，2018年2月之后的租金并没有交纳。第二、双方的租赁合同是到2016年12月31日到期，但该期限之后被告仍占有使用原告出租的店铺，虽然没有书面合同，但该期间双方成立了租赁关系，没有发生变化，被告仍应按原合同规定支付租金到2018年8月15日，8月15日后案涉店铺被大商公司收回。第三、原告租赁给被告的店铺、库房，是原告从大商公司通过租赁合同合法取得的，按与大商公司之间的租赁合同，原告有转租权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定事实如下： 2005年11月12日，大商集团友谊仓储分公司与原告签订《租赁协议书》，约定原告承租大商集团友谊仓储分公司所有的库房八栋（1-8号），面积8400平方米，及库房三间，相连场地约7700平方米；原告在所租赁面积范围内从事灯具、电料商品经营；租赁期限为10年，自2008年8月15日起至2018年8月15日止，每年租金140万元。同日，双方签订《仓储保管协议书》，约定原告承租大商集团友谊仓储分公司仓库（9-16#库）面积约8000平方米；存放灯具、电料等商品；保管期限自2008年11月15日起至2011年11月15日止，年租金170万元。 2011年5月12日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于E厅152号，租赁面积为131.2平方米的柜台租赁给被告使用。后双方又分别于2014年1月1日、2015年1月1日就案涉柜台租赁签订《柜台租赁经营合同》。 2016年1月1日，原告（出租人）与被告（承租人）再次签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于E厅152号，租赁面积为131.2平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准110元/月/平方米，按月支付，每月1-3日交纳当月租金，租金总额14432元/月×12个月=173184元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用至2018年8月15日。 被告在租赁柜台的同时，另从原告处租赁仓库使用，双方未签订书面合同，约定每月租金864元。被告按照此标准交纳部分租赁期间的仓库租金。 双方口头约定被告租赁期间每月向原告交纳物业费154元（含仓库用电8元、物业服务131元、水费15元）。被告按照此标准交纳了部分租赁期间的物业费。 截至2018年9月12日，被告拖欠柜台租金93,808元（自2018年2月起至2018年8月15日止）、仓库租金32,340元（自2018年2月起至2018年8月15日止），物业费1,853元（自2018年1月起至8月15日止）。 原告同意以被告交纳的押金2,000元抵扣等额的欠付租金。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方于2016年1月1日签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有三：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、没有书面合同，被告是否应当支付仓库租金及物业费；第三、被告是否拖欠租金、仓库费以及物业费；第四、原告是否应当返还被告电费。 关于争议焦点一被告承租的柜台租金如何确定的问题。本院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于被告提出的测绘申请，本院不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方自2011年开始形成租赁关系，形成的书面合同中确认的面积为131.2平方米，被告也一直按面积131.2平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积131.2平方米每月支付租金14,432元。故关于被告主张原告返还超出实际租赁面积收取租金的反诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点二没有书面合同，被告是否应当支付仓库租金及物业费的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就仓库租金及物业费虽未订立书面合同，但被告租赁仓库及接受原告物业服务系客观事实，且被告已经按照864元/月的标准向原告支付了仓库租金，按照154元/月的标准向原告支付了物业费，原告亦予以接受，双方之间的仓库租赁合同关系及物业服务合同关系成立，被告应当按照864元/月的标准向原告支付仓库租金，按照154元/月的标准向原告支付物业费。故，关于被告主张返还交纳的物业费、库房费的反诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点三被告是否拖欠租金、仓库费以及物业费的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，应由被告对其交纳租金等情况承担举证责任。被告虽然提供了2018年1月27日及2018年5月29日的缴费票据，但2018年5月29日缴费票据载明的缴费月份为2018年1月前，与被告主张的交纳2018年期间租金的意见不符。据此，被告未向法庭举证证明其已经完成了向原告缴纳2018年2月至2018年8月15日期间的租金的义务，故应由其承担举证不能的不利后果。因此，本院对于被告的该项抗辩意见不予采纳。关于被告要求返还押金的诉讼请求，原告同意从拖欠的租金中予以抵扣，本院予以照准。综上，被告应当向原告支付拖欠的柜台租金91,808元（已抵扣押金2,000元）、仓库租金6,480元、物业费1,001元。 关于争议焦点四原告是否应当返还被告多支付的电费的问题。本院认为，被告主张原告返还多支付电费，首先应当举证证明其实际向原告交纳的电费数额，但被告仅提供照明表及空表用电量照片，该证据不足以证明被告实际支付电费数额，故被告要求原告返还电费的反诉请求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）大连友谊灯饰批发市场顺成灯饰商行自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金91,808元、仓库租金6,480元、物业费1,001元。 二、驳回原告（反诉被告）大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）大连友谊灯饰批发市场顺成灯饰商行的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2,330元（原告已预付），由原告负担47元，由被告负担2,283元；反诉费1,525元（被告已预付），由原告负担23元，由被告负担1,502元。给付时间均为本判决发生法律效力之日起十日内。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行的期限为二年。 审 判 长  李晓男 人民陪审员  王景华 人民陪审员  张爱华 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  宋雅楠 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。