广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初850号 原告：吴文强，男，1978年6月25日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：丁敏，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈华，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：广西枫桦五合桥投资置业有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2323号。 法定代表人：覃锦荣。 被告：广西亚美建设投资有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2323号。 法定代表人：覃锦荣。 被告：广西联六九房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2323号。 法定代表人：何华京。 被告：广西桂平市粤桂房地产开发有限公司，住所地：广西桂平市西山镇官冲口（粤桂花城）。 法定代表人：黄显强，董事长。 委托诉讼代理人：韦文星，广东科德（佛山）律师事务所律师。 被告：邵永敢，男，1985年4月15日出生，汉族，住安徽省定远县。 被告：蒋曦，女，1987年5月15日出生，汉族，住广西资源县。 被告：覃锦荣，男，1979年7月7日出生，汉族，住广西桂平市。 被告：何华京，男，1951年1月15日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：戴红斌，广西锦康律师事务所律师。 原告吴文强与被告广西枫桦五合桥投资置业有限公司（以下简称枫桦公司）、广西亚美建设投资有限公司（以下简称亚美公司）、广西联六九房地产开发有限公司（以下简称联六九公司）、广西桂平市粤桂房地产开发有限公司（以下简称粤桂公司）、邵永敢、蒋曦、覃锦荣、何华京商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴文强的委托诉讼代理人沈华、被告粤桂公司的委托诉讼代理人韦文星、被告何华京的委托诉讼代理人戴红斌到庭参加了诉讼。被告枫桦公司、亚美公司、联六九公司、邵永敢、蒋曦、覃锦荣经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴文强向本院提出诉讼请求：一、确认吴文强与枫桦公司于2012年11月12日签订的《商品房定向开发买卖协议》无效；二、判令枫桦公司、亚美公司、联六九公司、粤桂公司、邵永敢、蒋曦、覃锦荣、何华京连带返还吴文强购房本金149985元并支付资金占用利息36746元（计算方式：以购房本金1449985元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2012年11月12日起暂计至2017年11月12日止；之后继续计算至购房本金和利息付清之日止）；三、判令本案诉讼费由枫桦公司、亚美公司、联六九公司、粤桂公司、邵永敢、蒋曦、覃锦荣、何华京共同承担。事实和理由：吴文强与枫桦公司于2012年11月12日签订《商品房定向开发买卖协议》，约定由枫桦公司在五象新区博艺路与飞龙路交汇处的邕国用（2002）字020043号地块上开发建设亚美国际项目，枫桦公司应于2014年4月30日办妥商品房预售许可证，并于2015年6月30日前向吴文强交付C栋21层XXXX号房。协议签订当日，吴文强向枫桦公司支付了房款149985元，枫桦公司向吴文强开具了收据。2013年4月23日，吴文强又与联六九公司签订《补充协议》，双方将20%首付款的交纳时间进行了更改。同时，广西南宁市鸿恩房地产有限公司（已注销）也出具了内容与联六九公司相似的说明给吴文强。之后，枫桦公司一直未能取得上述项目的商品房预售许可证，故双方签订的上述协议应属无效，枫桦公司应向吴文强返还房款并赔偿占用房款期间的利息损失。枫桦公司的股东为覃锦荣和亚美公司，亚美公司的股东为覃锦荣和枫桦公司，联六九公司的股东为何华京、覃锦荣和亚美公司。上述三家公司互为股东，财务、人员混同，是一套人马三块牌，均与亚美国际定向开发项目有关，这三家公司以共同名义对外宣传开发该项目，且这三家公司的股东均存在出资不实、未足额出资、抽逃出资、将购房人交纳的房款侵吞等情况，故亚美公司与联六九公司以及股东覃锦荣、何京华应对枫桦公司的上述债务承担连带责任。广西南宁市鸿恩房地产有限公司在该项目对外宣传中以营销代理的身份介入，并实际参与收取吴文强等人的购房款，亦应承担清偿责任。因该公司已注销（经资产清理，公司共有总资产22089857元），故应由注销时的股东邵永敢、蒋曦承担连带清偿责任。联六九公司是由粤桂公司与69个自然人为共同开发涉案项目而组建的，且联六九公司的公章在2014年5月19日前由粤桂公司控制，且在联六九公司成立过程中，粤桂公司对联六九公司负有债务，故亦应对本案债务承担连带清偿责任。 被告粤桂公司辩称：粤桂公司并未参与开发涉案项目，也未与吴文强签订过任何协议或文件，对联六九公司的基本情况也不知情，不存在控制联六九公司的情况，联六九公司与粤桂公司之间也没有债权债务关系，吴文强与联六九之间的购房行为与粤桂公司没有任何关联，请求法院驳回吴文强对粤桂公司的诉请。 被告何华京辩称：一、何华京不是本案适格被告。本案的当事人应为吴文强与签订合同之人或收款人，与何华京没有关系。二、吴文强诉请何华京作为被告参加诉讼及承担连带返还房款的责任没有事实和法律依据。首先，何华京与吴文强之间不存在商品房买卖关系，也没有收取过吴文强的购房款。其次，联六九公司是一个具有独立法人资格的企业法人，应独立承担民事责任，虽然何华京曾短暂担任过该公司的法定代表人，但没有法律规定曾担任过企业法定代表人的自然人在涉及企业的民事诉讼中要作为案件当事人。三、本案涉嫌经济犯罪，不应作为民事纠纷处理，应当移送公安机关继续处理，理由如下：1、亚美国际项目无土地使用权、无设计图、无规划许可证、无准建证、无预售证等国家行政强制许可手续。2、目前这些购房款去向不明，非刑事手段无法查明及追回。3、本案个别公司是为了实施合同诈骗而成立的公司，既无履约意图，也无履约能力。 被告枫桦公司、亚美公司、联六九公司、邵永敢、蒋曦、覃锦荣未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。 经审理查明：2012年11月12日，吴文强（乙方）与枫桦公司（甲方、开发商）签订一份《商品房定向开发买卖协议》，协议主要内容有：一、项目建设依据：依据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》（桂政发﹝2004﹞24）精神，与甲方共同签订了《市场运作定向建房合同》，现乙方自愿参与甲方所提供的市场运作建房项目。二、项目地址：位于南宁市五象新区，宗地号邕国用（2002）字020043号，该地块为甲方的合法用地，面积约为24亩，规划用途为住宅用地，土地使用年限为70年。三、商品房的基本情况：商品房位于C栋21层XXXX号房，建筑面积为110.32平方米（最终以政府部门验收竣工面积为准）。四、计价方式和价款：单价为6780元，总金额为747970元。五、付款方式及期限：乙方于签订本协议时支付预付金20%首期即149985元作为第一期付款，于2013年3月30日前支付总房款的20%即149985元作为第二期付款，于房屋取得商品房预售证时支付剩余房款448000元，甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》同时办理银行按揭手续。五、甲方承诺：办理完善预售证时间为2014年4月30日前，交房时间为2015年6月30日前。六、违约责任：1、乙方违约责任：乙方应按时交纳协议约定的房款，如不能在规定时间内交纳第二期房款的，逾期超过30日内，视为中途自动退房，已交纳的合作建房房款（或诚意金）作为违约金支付给甲方，意向书自动解除。乙方不能在规定时间内交纳第三期房款的，逾期超过15日内，视为中途自动退房，扣除诚意金及未交纳的合作建房款的20%作为违约金，将剩余购房款退给乙方，协议自动解除。2、甲方违约责任：甲方如不能按时交房给乙方，按照每日万分之五交付延期交房违约金给乙方，（人为不可抗拒的自然灾害）可相应推迟。如甲方因房地产市场价格提高原因单方解除合同，则是甲方违约，甲方赔偿乙方所付的出资款，还需按照当时房价与现价差额补偿乙方。七、其他约定：待甲方主体完工（或取得商品房预售证）与乙方签订《商品房买卖合同》。本意向书未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。 上述协议签订当日，枫桦公司向吴文强出具一份《收据》，载明：“今收到吴文强交来亚美国际C栋21XXXX号房第一期20%房款149985元”。 2013年4月23日，吴文强与联六九公司签订一份《补充协议》，约定：客户吴文强于2012年11月12日订购亚美国际C栋21XXXX号房，原定于2013年3月30日交纳20%房屋首付款，现同意客户在开发商转换新土地证到联六九公司、政府出具有关证明及批文后，甲方通知乙方（七个工作日内）必须一次性交纳齐20%房屋首付款，同时再签订补充协议，逾期不办理，则乙方已付的订金不予退还。 2014年1月1日，联六九公司出具一份《承诺书》，承诺争取在2014年5月30日前协调与政府建好施工围墙及现场售楼部的施工，同时加快整个项目的建设速度，若不按承诺期限施工完成建好围墙，将负责约代理商、团长和业主商讨，并在30天内办理全额退款事宜。 另查明：2002年11月19日，原邕宁县国土资源局与南宁恒路工程服务有限公司（以下简称恒路公司）签订《土地补偿协议》，约定将原南蒲二级公路（南线）7公里处的117.89亩土地出让给恒路公司。同年12月11日，恒路公司与何华京签订《合作协议》，约定由何华京出资购买上述67.048亩土地，土地证挂靠在恒路公司名下。同年12月17日，原邕宁县国土资源局为恒路公司办理了上述67.048亩土地的《国有土地使用权证》，证号为邕国用（2002）字第020043号（以下简称0043宗地），用途为住宅，使用权类型为出让。后邕宁县人民政府撤销了该宗地土地证及有关批复文件。2004年8月28日，原邕宁县国土资源局与恒路公司重新签订《国有土地使用权出让合同》，但未重新核发国有土地使用权证。同年10月27日，上述0043宗地划分为69宗小地块，原邕宁县国土资源局分别办证给出资人何华京等**人，但因存在土地审批手续不全等问题，上述土地证未发出，现原件均保存在南宁市国土资源局。2011年，按照五象新区规划，规划部门重新核发了0043宗地规划蓝图，0043号宗地整合如下：（1）政府收回土地52.71亩；（2）保留开发土地14.33亩，政府等价置换土地7.6亩，合计21.93亩。2012年，覃锦荣以粤桂公司名义与何华京等62户业主签订《项目合作合同》，约定双方合作开发0043宗地，由62户业主提供政府征用后剩余土地，粤桂公司提供建设所需资金，并垫资成立项目公司即联六九公司。同年11月15日，联六九公司成立，股东为何华京、潘军、冯辉洋。2014年6月4日，股东变更为何华京、覃锦荣、亚美公司。 自2012年起，在0043宗地使用权尚未变更登记至联六九公司名下、亚美国际项目尚未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等行政审批手续的情况下，枫桦公司、联六九公司就以合作建房名义向社会公众出售房屋并收取房款。之后，因亚美国际项目迟迟未能动工，枫桦公司、联六九公司又未能返还房款，部分购房业主遂委托吴文强于2015年2月10日以枫桦公司、联六九公司、亚美公司构成合同诈骗为由向南宁市公安局南湖分局（以下简称南湖分局）经济犯罪侦查大队报案，南湖分局于同年5月5日立案。经侦查，南湖分局认为没有犯罪事实，遂撤销该案，并于2016年6月2日向吴文强发出《撤销告知书》。 再查明：2014年，因何华京与联六九公司其他股东发生纠纷，何华京等62户购地业主又于2014年6月18日重新成立了广西六九联房地产开发股份有限公司（以下简称六九联公司）。之后，经协调，联六九公司与六九联公司及购地业主均同意将0043剩余土地办理变更登记至六九联公司名下，与联六九公司再无关系。经查，目前0043剩余土地尚未办理登记至六九联公司名下，亚美国际项目目前仍未办理商品房预售许可证。 还查明：广西南宁市鸿恩房地产有限公司（以下简称鸿恩公司）曾出具一份说明，载明：“客户吴文强先生购买亚美国际C栋21XXXX号房，原定于2013年3月30日前交纳第二笔款，现申请改为拿到《国有土地使用权证》后再交纳第二笔款。”该公司已经注销，注销时的股东为邵永敢、蒋曦。枫桦公司的股东为覃锦荣、亚美公司。亚美公司的股东为覃锦荣、枫桦公司。 本院认为：一、关于本案应否移送公安机关处理的问题。 根据本院查明事实，吴文强曾于2015年2月10日以枫桦公司、联六九公司、亚美公司构成合同诈骗为由向南湖分局报案，南湖分局立案后经侦查发现没有犯罪事实，已撤销该案。因此，何华京主张本案涉嫌刑事犯罪应当移送公安处理的抗辩意见，本院不予采纳。 二、关于《商品房定向开发买卖协议》的效力问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，吴文强与枫桦公司签订的《商品房定向开发买卖协议》对商品房的基本状况、价款、付款方式、付款时间、交房日期、违约责任等作出约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且枫桦公司已经按照约定收取了吴文强149985元购房款，故该协议应当认定为商品房预售合同。同时，根据上述司法解释第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得涉案房地产开发项目的商品房预售许可证，可以认定有效。”亚美国际项目至今未取得商品房预售许可证，故枫桦公司与吴文强所签订的《商品房定向开发买卖协议》应属无效合同。故吴文强要求确认该协议无效的诉请，本院予以支持。 三、关于原告的各项诉讼请求是否合理有据的问题。 枫桦公司作为具有房地产投资资质的企业，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，应承担合同无效的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”之规定，枫桦公司收取的购房款149985元应返还给吴文强，吴文强因本案合同无效而产生的经济损失即已付购房款149985元的利息损失，应由枫桦公司赔偿，利息计算方式为，以已付购房款149985元为基数，从2012年11月12日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至枫桦公司全额返还购房款之日止。联六九公司与枫桦公司的注册登记地为同一地址，法定代表人为同一人，且在出售亚美国际房屋时，部分合同由枫桦公司签订，部分合同由联六九公司签订，两个公司之间存在关联性。联六九公司在枫桦公司与吴文强签订《商品房定向开发买卖协议》后，就吴文强延期支付房款的问题与吴文强达成了《补充协议》，还于2014年1月1日向各购房户出具了《承诺书》，承诺若不按期施工完成围墙建设将在30日内办理全额退款事宜。联六九公司的上述行为表明其已加入本案合同的履行，故吴文强要求联六九公司对枫桦公司的上述债务承担连带责任，本院予以支持。吴文强主张股东亚美公司与枫桦公司、联六九公司存在财务、人员混同，股东覃锦荣、何华京存在出资不实、未足额出资、抽逃出资等情形，但未提供相应证据予以证实，故吴文强依此为由要求亚美公司、覃锦荣、何华京对本案债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。鸿恩公司、粤桂公司均不是本案合同的当事人，鸿恩公司出具的说明也不能看出其有加入枫桦公司债务履行的意思表示，故吴文强要求鸿恩公司注销时的股东邵永敢、蒋曦，以及粤桂公司对本案债务承担连带责任的诉请，于法无据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告吴文强与被告广西枫桦五合桥投资置业有限公司于2012年11月12日签订的《商品房定向开发买卖协议》无效； 二、被告广西枫桦五合桥投资置业有限公司退还原告吴文强购房款149985元； 三、被告广西枫桦五合桥投资置业有限公司赔偿原告吴文强利息损失（计算方式：以已付购房款149985元为基数，从2012年11月12日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告广西枫桦五合桥投资置业有限公司全额退还购房款之日止）； 四、被告广西联六九房地产开发有限公司对被告广西枫桦五合桥投资置业有限公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告吴文强的其他诉讼请求。 本案受理费4035元，由被告广西枫桦五合桥投资置业有限公司、广西联六九房地产开发有限公司共同负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  陈泽林 人民陪审员  韦京晖 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  覃树鹏