宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0221民初2057号 原告：王少忠，男，汉族，住平罗县。 委托诉讼代理人：蒋娜，宁夏大潮人律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：吴红，宁夏大潮人律师事务所律师。特别授权代理。 被告：卢雪，女，汉族，住大武口区。 原告王少忠诉被告卢雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王少忠及其委托诉讼代理人蒋娜、吴红，被告卢雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付拖欠房屋租金7500元，支付违约金15000元（75000元×20%），合计22500元；3.判令被告向原告支付损坏房屋设施赔偿款3000元；4.本案诉讼费由被告承担。原告增加诉讼请求，要求被告支付原告垫付的物业费2184元（自2017年5月1日至2019年5月1日）。事实和理由：2017年4月17日，被告租赁了原告位于平罗县，双方签订了房屋租赁合同，合同中约定了租赁期限为2017年5月1日至2020年5月1日，每年租金为25000元，租金支付方式为每半年支付一次，原告给予了被告十日免租期，双方约定不论谁违约，赔偿对方总租金20%的违约金，双方还对其他事项进行了约定。被告租用该房屋进行舞蹈培训，租用的第一年，被告能够按照合同约定及时支付房屋租金，自第二年起，被告总是拖延支付房屋租金。2018年11月1日需要支付后半年的租金，被告一直拖延，经原告多次催要，被告只向原告支付了5000元租金，下剩7500元一直不予支付。被告租用原告房屋期间，损坏了该房屋的地面、墙面及楼梯，故原告诉至法院。 被告辩称，原告诉称不属实，一、原告要求被告支付租金7500元于法无据，2018年7月，平罗县多部门联合执法，消防部门提出涉案房屋没有消防通道，且面积达不到办学条件需要的200平米以上，通知被告整改。被告接到该通知后，及时与原告沟通，协商解决存在的问题。协商一段时间后没有解决，原告让被告给他点时间继续与一楼租户协商一并租赁给被告。直到2018年10月底，到交房租的时候，被告与原告协商重新去找符合办学条件的房子，并与原告达成口头协议，房租到被告搬离的那天一起结算，并解除合同。后原告又要求被告支付2018年11月1日至2019年5月1日的租金。被告一时没有找到合适的房子，便和原告协商先交5000元，给被告时间继续找房子，原告答应并收取了5000元租金。被告在租赁房屋时还向原告缴纳了3000元的押金，与之前交的5000元足以支付2018年11月1日至2019年2月21日期间实际使用房屋不足四个月的房租。二、原被告之间的房屋租赁合同实际已经协商解除，原告诉请的违约金不成立。2019年2月21日，原告将租赁给被告的房屋门锁住，并称被告不将剩余租金交完就不让被告营业，房屋租赁合同因原告的锁门行为而终止。2019年3月16日，原告在微信积极发布出租此房的信息，并在房屋二楼外侧悬挂“此房出租”的红色条幅。因主管部门的要求，原告的房屋不能满足被告租赁的目的，综上，双方之间的租赁合同已经实际解除。此外，截止原告起诉时租赁合同终止并没有给原告造成实际损失，与违约金所具有的赔偿性质不符，故对原告关于违约金的诉讼请求不成立。三、原告要求被告赔偿损坏房屋设施的事实不成立，双方在签订合同时房屋的地面、楼梯等已经存在着使用过程中自然损坏，被告并没有损坏房屋设施。 围绕诉讼请求，原告出示的证据有：房屋产权证复印件、平罗县房地产测绘队面积认证书复印件、商品房销售合同各一份、房屋租赁合同一份、宁夏增值税发票一张、照片打印件十八张，上述证据经被告质证，对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告并没有损坏原告屋内设施，对其他证据的真实性、合法性、关联性无异议。 被告为支持其抗辩意见，出示的证据有:手机照片一张、微信截图一份、收条五张、证人证言，以上证据经原告质证，对锁门的照片及微信截屏的关联性有异议，认为无法确认照片中的门系涉案房屋的门，也无法证实系原告锁的门，对其他照片及收条的真实性、合法性、关联性无异议；对证人证言有异议，认为证人王某某某某与被告是雇佣关系，且其并没有亲眼看到原告锁门的事实，证言不能相互印证，无法证实原告锁门及同意被告延期交付房租的事实。 原、被告上述证据，经本院审核，原告的证据中照片没有其他证据印证，无法达到原告的证明目的，不予采信；原告的其他证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信；被告的证据能够相互印证，证实原告将租赁给被告的房屋门锁住并对外张贴招租公告，被告在使用租赁房屋过程中，存在消防通道和使用面积不符合办学条件的事实，依法予以采信。 经审理查明，2017年4月17日，原告王少忠（甲方）被告卢雪（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于平罗县出租给乙方用于办理培训班，租赁期限为2017年5月1日至2020年5月1日止，房屋租金每年25000元，由乙方自租赁之日起按每半年支付的原则向甲方支付租金。甲方同意在房屋交付后给予乙方10日免租期，时间为2017年4月17日至5月1日，房屋押金为3000元，双方终止合同后，甲方将押金退还给乙方。同时约定乙方在承租期间的水、电、暖、物业费由乙方根据使用面积缴纳。甲乙双方必须共同遵守，否则不论谁违约，赔偿对方总租金百分之二十的违约金。乙方每逾期一日应按逾期支付款项的百分之0.5向甲方支付违约金，如乙方逾期支付租金及其他费用的累计时间超过7日的甲方有权解除合同。双方还约定了其他事项。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告向原告支付了押金3000元，并及时支付了2018年11月1日前的租赁费。2018年11月1日至2019年5月1日的租赁费被告于2018年12月30日支付5000元，原告认为被告欠其租赁费7500元及物业费没有及时支付，诉至法院。 同时查明，原告于2019年2月21日将租赁给被告的房屋门锁住，并于2019年3月10日左右对外张贴出租公告。 本院认为，当事人应当按照协议全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的协议，对双方均具有法律约束力。 对于原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，从被告当庭提供的证据及原被告当庭陈述，原告于2019年2月21日将出租给被告的房屋门锁住，且于2019年3月张贴出租公告，原告的该行为已经表明不愿将房屋继续租赁给被告使用，被告也因为原告的房屋无法满足其办学条件，同意解除合同，故原告该诉讼请求，本院依法予以支持。 对原告要求被告支付下欠租赁费7500元及物业费2184元的诉讼请求，因2019年2月21日原告以锁门的形式表明不再将房屋出租给被告使用，故被告应支付原告2018年11月1日至2019年2月21日的租金，共计7639元（25000元÷12个月×3个月＋25000元÷12个月÷30天×20天），被告已付5000元，下剩2639元，对物业费2184元被告没有异议，故对原告的该项诉讼请求，支持被告支付租金2639元、物业费2184元。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告称其主管部门提出其租赁原告的房屋不符合办学条件，曾与原告协商延期支付房租的意见，因庭审中被告的证据无法证实原告同意被告延期支付租金，原告当庭亦不认可其同意被告延期支付租金，故被告没有按照合同约定时间支付租金的行为存在违约，因双方对违约金的约定过高，且被告提出调整，原告亦没有证据证实被告违约给其造成的损失，对违约金，本院以被告没有及时支付的2018年11月1日至2019年5月1日期间的租金12500元的20%计算，金额为2500元。 对于原告要求被告赔偿损坏房屋设施3000元的意见，因原告提供的照片无法确认系被告损坏租赁房屋内设施及损失金额，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予确认。合同解除后，被告应将房屋返还给原告，原告应将押金3000元返还给被告，因被告欠原告房屋租金，该3000元押金应抵顶被告欠原告的房租，故被告应支付原告的租金及物业费为1823元（2639元+2184元-3000元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告王少忠与被告卢雪签订的《房屋租赁合同》； 二、被告卢雪支付原告王少忠房屋租金、物业费及违约金共计4323元（房屋租金2639元、物业费2184元、违约金2500元，扣除租金3000元），于判决生效后五日内付清； 三、驳回原告王少忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费246元，由原告王少忠负担208元，由被告卢雪负担38元。 如不服本判决，可在判决书送达的之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审 判 员 马瑞玲 二〇一九年六月二十三日 法官助理 甘 霖 书 记 员 陆佳楠 附件二：有关当事人权利义务的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。