内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院民事判决书（2019）内0403民初1360号原告：赤峰市元宝山区水利局。住所地，赤峰市元宝山区平庄北环农委综合楼**，统一社会信用代码×××。法定代表人：傅延辉，局长。委托诉讼代理人：崔文柱，内蒙古吉拓律师事务所律师。被告：付利，男，1971年5月12日出生，汉族，农民，住赤峰市，公民身份号码×××。被告：梁万金，男，1973年5月8日出生，汉族，农民，住赤峰市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张雪峰，内蒙古千孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉敏，内蒙古千孚律师事务所实习律师。被告：梁永伟，男，1983年4月7日出生，汉族，农民，住赤峰市，公民身份号码×××。被告：元宝山区乾兴木业建筑模板厂。住所地，赤峰市元宝山区美丽河镇四家村**。统一社会信用代码×××。经营者：梁永伟,男，1983年4月7日出生，汉族，农民，住赤峰市元宝山区美丽河镇四家村****，公民身份号码×××。二被告委托诉讼代理人：李慧慧，内蒙古千孚律师事务所律师。原告赤峰市元宝山区水利局与被告付利、被告梁万金、被告梁永伟、被告元宝山区乾兴木业建筑模板厂租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赤峰市元宝山区水利局的委托诉讼代理人崔文柱，被告付利，被告梁万金的委托诉讼代理人张雪峰、刘玉敏，被告梁永伟、被告元宝山区乾兴木业建筑模板厂的委托诉讼代理人李慧慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤峰市元宝山区水利局向本院提出诉讼请求：被告腾退《租赁协议》约定的四家河道站院落及房屋，自行撤出自有设备，并赔偿经济损失12833元（暂计至2019年4月9日，以后损失以此类推）。事实与理由：2007年6月7日，原、被告经协商签订了以四家河道站院落及房屋为标的的《租赁协议》，合同约定的期限为2007年6月10日至2017年6月10日，年租金为人民币7000元，该合同成立后得以实际履行。至2017年6月10日该合同履行期届满后，原告多次向被告主张权利，但其总以各种借口强占该院落，拒绝履行腾退院落、房屋及自行撤出自有设备。故原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告梁万金辩称，一、因租赁合同到期，原告与被告的合同上的权利义务关系已经终止，被告现在已经不再占有使用管理合同项下资产。2007年6月7日，被告和付利与原告签订租赁协议，约定将位于××镇的四家河道站院落及房屋租赁给被告和付利，约定租金为每年7000元，合同期限为2007年6月10日至2017年6月10日。被告与付利约定，整个院落东西平分，被告占西侧，付利占东侧，租金二人平分。被告使用上述土地开板厂使用七年。2013年6月7日，被告将自己使用的西院部分转租给梁某（实际由梁永伟使用），租期至2017年6月7日。被告在使用期间对变压器进行更换、对使用的房屋进行了维修和加固，租赁合同到期后，被告曾经找到原告局长要求续租，去水利局找过多次，没有明确答复。此后，被告就再也没有经营和使用管理租赁资产。鉴于双方的合同已经到期，双方的权利义务关系已经终止，故被告依法不应该承担任何责任。二、依据原告的诉讼请求，自行撤出设备以及腾退的请求，赔偿损失的请求，因被告不是设备的所有人，亦不占有和管理资产，故不承担上述责任。2013年6月7日，被告与梁某签订了租赁合同（详见租赁合同）。实际该院落由梁永伟使用至今，双方对院落以及房屋的使用维修做了明确约定，此后在梁永伟在使用过程中，注册了元宝山区乾兴木业建筑模板厂，新建厂房5000平方米，并投入机器设备，地面硬化3000平方米，合计投资300余万元。现在仍然由梁永伟继续使用。故依据上述事实，被告并不是机器设备的所有权人，无权对其进行支配。对租赁的院落及其房屋不再占有和使用，故依法不承担任何经济责任。综上，被告认为，原、被告双方签订的合同已经到期，权利义务关系已经终止，被告不是设备的所有权人，无返还、腾退、赔偿损失之义务，现在设备和院落房屋均与被告无关。鉴于被告将该院落转租给第三人，且第三人投入资金较大，对院落、房屋进行了投资和改造，请求人民法院依法考虑第三人利益，并依法做好调处工作，以利于生产和生活。被告付利辩称，现在正在生产，材料用不完，暂时搬不出去。被告梁永伟、被告元宝山区乾兴木业建筑模板厂辩称，一、本案争议土地位于××镇，其性质为集体所有，并不是国有资产。原告对院落是否享有所有权请求依法审查。原告不是争议土地所有人，其诉讼请求无事实依据。二、被告2013年6月7日从梁万金处转租院落及房屋，租赁合同签订后，投入了300余万元，对原有的院落及房屋进行了大规模的维修建设，上述投资款都是从周围的居民处借来的。建设完成后，被告发生了严重的交通事故，经过一年的治疗才恢复健康。企业在此期间未能正常运转，恳请法院考虑企业的实际经营状况，给被告充分的期间，保证厂房的顺利搬迁。被告与梁万金签订合同时，基于合同第八条，本合同到期后，如甲方继续出租，乙方优先的约定，被告认为，合同到期后，继续租赁该院落及房屋，具有极高的期待可能性，因此在租赁的土地上建立了5000多平米的厂房，仅地面硬化就花费10余万元。现库房及院内存在有大量的成品及半成品，即使原告有权利要求被告腾退房屋及院落，也应给原告合理的时间，将生产资料及设备撤出，减少被告的损失。三、被告申请对硬化的地面进行评估，将资产投入部分给予补偿。四、如果原告方愿意继续承租，被告可以就承租事宜与原告进行协商。五、原告对出租的房屋院落没有进行规划，被告使用后提供了上百个就业岗位，对当地的经济发展有积极的作用，希望与原告协商，充分利用土地院落。本院经审理确认如下事实：2007年6月7日，原告赤峰市元宝山区水利局（甲方）与被告付利、梁万金（乙方）签订了一份《租赁协议》，约定：“经甲乙双方协商，甲方将元宝山区水利局所属，位于四家村的河道站院落租赁给乙方，双方约定权利义务如下：1.甲方将该院落内的土地及房屋使用权出租给乙方。2.出租期限为2007年6月10日至2017年6月10日。3.租金为每年柒仟元整，乙方首次需一次性交清六年的租金，以后租金每年一交，乙方6月10日之前预交下一年的租金。乙方若不能按时交纳租金，视为放弃承租权，甲方有权收回该院落的使用权。……7.合同到期后，乙方无条件将该院落使用权交还甲方，乙方将自己的设备撤出，对于乙方在租赁期间在院落内投资建设的内容，甲方不予补偿。8.本合同到期后，如甲方继续出租，乙方优先。……。”租赁协议签订后，被告梁万金使用院落西侧，被告付利使用院落东侧，均用于开办板厂。2013年6月7日，被告梁万金（甲方）与案外人梁某（乙方）签订了一份《租赁合同》，甲方把原四家村水利局房屋院落出租给乙方，约定：“（一）合同期限为2013年6月7日至2017年6月10日止。租金乙方一次性交清，共计人民币叁万陆仟元。（二）乙方在使用期间必须对房屋院落的修理及加固给予及时处理，出现伤亡事件甲方不负责任。（三）院落中的机电井变压器按正常使用，不得超负荷使用，否则损坏乙方有责任修理。（四）院内所倒塌的房屋，乙方不予修理，但砖瓦不允许乱动。（五）合同到期后，乙方所建设的投入，归乙方所有收回。”双方签订合同后，梁某并未实际使用，而是又交由被告梁永伟开办板厂使用。2016年1月18日，被告梁永伟利用租赁的院落注册成立了元宝山区乾兴木业建筑模板厂，经营范围建筑模板、细木工板、旋切板加工销售，原木收购。2017年5月22日，原告向被告付利、梁万金送达书面《租赁协议到期催告通知》，告知二被告在合同期满的2017年6月10日前搬出四家村的河道站院落，并在期满日或期满日前交还钥匙等物品。因被告付利、梁万金在通知期限内未搬出，原告又分别于2017年7月14日，2018年1月22日、3月29日、6月12日，2019年1月15日，向被告付利、梁万金送达书面《租赁协议到期催告通知》，通知二被告限期搬离。期限届满后，二被告仍未搬出。上述通知由被告付利、梁万金、梁永伟签收。本案在审理过程中，为查明案件事实，本院组织双方当事人到涉案院落处实地了解情况。被告付利租赁院落的一侧内存有机器设备及一定数量的木材；被告梁永伟租赁院落的一侧地面进行了硬化，建设了钢结构厂房，亦存有机器设备、一定数量的原材料和产品。另查明，1995年8月，赤峰市元宝山区人民政府为原告颁发了元国用（1994）字第0942号国有土地使用证，载明：土地使用者元宝山区水利局河套管理站，，地址××区，地号104-01-671梁某和梁永伟是兄弟关系，梁万金与梁某和梁永伟系叔侄关系。以上事实，有原告提交的《租赁协议》、赤峰市单位往来资金结算专用收据，《租赁协议到期催告通知》及送达回证，国有土地使用证，被告梁万金提交的《租赁合同》，元宝山区乾兴木业建筑模板厂营业执照，被告梁永伟、元宝山区乾兴木业建筑模板厂提交的平面布置图、照片，以及双方当事人陈述在卷证实，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”原告与被告付利、梁万金签订的《租赁协议》，具备法律规定的租赁合同主要条款，系双方当事人真实意思表示，符合上述法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方形成租赁合同法律关系，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、原告对涉案院落是否享有出租的权利？二、如何认定被告梁万金与梁某签订的《租赁合同》及与被告梁永伟的效力问题？三、各被告是否应腾退协议中约定的四家河道站院落房屋，并撤出设备；各被告是否应赔偿原告经济损失12833元？四、各被告应如何承担腾退及赔偿责任？五、各被告在腾退房屋院落后，是否有权要求原告进行补偿？一、关于原告对涉案院落的权利问题。根据原告提交的赤峰市元宝山区人民政府为其颁发的元国用（1994）字第0942号国有土地使用证，该证明确载明：土地使用者元宝山区水利局河套管理站。据此，原告当然对该院落享有占有、使用、出租等权利，本院予以确认。二、关于被告梁万金签订的《租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，被告梁万金履行与原告签订的《租赁协议》至2013年6月7日后，又与案外人梁某签订了《租赁合同》，但梁某并未实际使用，而是将租赁物又交由被告梁永伟开办板厂使用。由此，被告梁万金与被告梁永伟之间形成了事实上的转租关系。依据上述法律规定，原告与被告梁万金签订的租赁协议继续有效，对双方仍然具有法律约束力。被告梁万金与梁某签订租赁合同，将租赁物实际转租给被告梁永伟使用，虽然事先未经原告同意，事后原告亦未对此进行追认，但原告并未依法解除与被告梁万金之间的租赁协议，应视为原告与被告梁永伟之间形成了事实租赁关系。被告梁万金与被告梁永伟不但受《租赁合同》约束，原告与被告梁万金签订的《租赁协议》，亦对二被告具有约束力。三、关于原告诉请各被告腾退协议中约定的四家河道站院落房屋并撤出设备，各被告赔偿原告经济损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原告与被告付利、梁万金签订的《租赁协议》约定，“合同到期后，乙方无条件将该院落使用权交还甲方，乙方将自己的设备撤出”。该协议已于2017年6月10日期限届满。到期后，原告通过书面通知的方式，多次催促各被告搬出租赁的房屋及院落，各被告应对此有一定的心理预期，并进行相应的搬迁准备。现原告要求各被告腾退协议中约定的四家河道站院落房屋并撤出设备的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。根据租赁协议期限届满至今已逾二年，租赁物仍未返还的实际情况，各被告本应立即履行腾退租赁房屋及院落的义务，但被告付利、被告梁永伟及其开办的元宝山区乾兴木业建筑模板厂，均系生产经营单位，尤其是被告梁永伟，对租赁院落进行了硬化，建设了厂房，二被告厂内仍存有一定数量的原材料和机器设备，故综合考量本案实际，应给予必要的搬迁准备时间，可自本判决发生法律效力后两个月内搬出租赁的房屋及院落。关于原告要求被告赔偿损失12833元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告与被告付利、梁万金签订的《租赁协议》，已于2017年6月10日期限届满。此前租金被告已经给付完毕，此后各被告均未支付租金。原告要求被告按照《租赁协议》约定的年租金7000元的标准赔偿损失，符合上述法律规定，本院予以支持。具体计算为=7000元÷12个月×22个月（自2017年6月10日至2019年4月9日）=12833元。四、关于各被告承担腾退义务及赔偿责任的问题。被告付利、梁万金系《租赁协议》的相对人，是腾退义务及赔偿责任当然承担者。被告梁永伟及其开办的元宝山区乾兴木业建筑模板厂，是租赁物的实际使用人，亦自然应当承担腾退义务及赔偿责任。故各被告应依据约定，共同承担腾退义务及赔偿责任。五、关于被告的抗辩主张。1.被告梁万金认为，其与原告签订的《租赁协议》权利义务已经终止，其也不是租赁物及设备的所有人，不享有占有、使用、管理的权利，不承担责任。如上所述，被告梁万金虽与梁永伟形成转租关系，但其与原告的租赁协议继续有效，且其以每年9000元价格转租，存在盈利行为，其不承担责任的主张，不符合法律规定，本院不予采纳。2.被告梁永伟认为，原告不是争议土地所有人，其诉讼请求无事实依据。此事实已经本院核实，原告系涉案院落的合法土地使用权人，依法享有相关权利，被告此主张不能成立，本院不予采纳。被告梁永伟要求继续承租租赁物，在原告继续对外出租的情况下，其当然是优先考虑选项。现原告已无此意向，故被告此请求，本院不予支持。被告梁永伟认为，其在生产经营期间进行了资产投入，搬出后应给予补偿。原告与被告付利、梁万金的《租赁协议》约定，“合同到期后，乙方无条件将该院落使用权交还甲方，乙方将自己的设备撤出，对于乙方在租赁期间在院落内投资建设的内容，甲方不予补偿”；同时，被告梁万金与梁某的《租赁合同》约定，“合同到期后，乙方所建设的投入，归乙方所有收回”。被告梁永伟在转租时，对被告梁万金与原告签订的《租赁协议》约定的内容应当知悉，尤其是原告对租赁期间承租人投资建设不予补偿的内容更应明确，但其经营期间仍然继续投资，对此后果应自行承担。另外，被告梁永伟对租赁院落进行硬化，建设厂房，也是生产经营及盈利之需。故对被告梁永伟要求补偿的请求，不符合协议约定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，第二百一十二条、第二百一十三条，第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告付利、被告梁万金、被告梁永伟、被告元宝山区乾兴木业建筑模板厂腾退《租赁协议》《租赁合同》约定的、位于美丽河镇四家村的河道站院落及房屋，自行搬出自有设备及生产经营材料，返还原告赤峰市元宝山区水利局，于本判决发生法律效力后两个月内履行完毕。二、被告付利、被告梁万金、被告梁永伟、被告元宝山区乾兴木业建筑模板厂共同赔偿原告赤峰市元宝山区水利局损失12833元，于本判决发生法律效力后立即付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，由被告付利、被告梁万金、被告梁永伟、被告元宝山区乾兴木业建筑模板厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 高贵君 二O一九年六月二十五日书记员 郭 颖