云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初3108号原告（执行案外人）：祝丽敏，女，1981年3月9日出生，汉族，住浙江省缙云县，公民身份号码：。委托诉讼代理人：胡维颖，浩然法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（申请执行人）：云南泰宇成工程有限公司，住所地云南省昆明市官渡区董家湾59号春城明珠小区4幢4-1号商铺。法定代表人：宋婷玉。委托诉讼代理人：汤宇、卢春岭，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：云南善隆投资集团有限公司，住所地云南省昆明市官渡区六甲乡官南大道旁大清河办公室。法定代表人：段筱萍。委托诉讼代理人：汤宇、卢春岭，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：云南盛泰康业房地产有限公司，住所地云南省昆明市护国路与宝善街交叉路口西北角（银德大厦5楼）。法定代表人：王贵华。第三人（被执行人）：昆明普南特商贸有限公司，住所地云南省昆明市拓东路94号3楼。法定代表人：彭晓碧。第三人（被执行人）：云南绿色房地产开发有限公司，住所地云南省昆明螺蛳湾国际商贸城一期13栋5层503室。法定代表人：王贵华。委托诉讼代理人：赵凯杰、赵佳梅，云南振润律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：王洪，男，1970年2月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。第三人（被执行人）：李灿伟，男，1960年3月15日出生，汉族，住云南省安宁市。第三人（被执行人）：云南恒业志绅工贸集团有限公司，住所地云南省昆明市东风东路36号建工大厦商务楼17层1701-1726号房。法定代表人：王飞。第三人（被执行人）：王贵华，女，1974年7月15日出生，纳西族，住云南省安宁市。原告祝丽敏与被告云南泰宇成工程有限公司（以下简称：泰宇成公司）、云南善隆投资集团有限公司（以下简称：善隆公司）、第三人云南绿色房地产开发有限公司（以下简称：绿色公司）、云南盛泰康业房地产有限公司（以下简称：盛泰公司）、昆明普南特商贸有限公司（以下简称：普南特公司）、云南恒业志绅工贸集团有限公司（以下简称：恒业公司）、王洪、李灿伟、王贵华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序于2019年3月4日公开开庭审理了本案。原告祝丽敏及其委托诉讼代理人胡维颖，被告泰宇成公司、善隆公司共同委托诉讼代理人汤宇、卢春岭，第三人绿色公司委托诉讼代理人赵凯杰到庭参加了诉讼。第三人盛泰公司、普南特公司、王洪、李灿伟、恒业公司、王贵华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祝丽敏向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止（2018）云01执异399号民事裁定书中，对原告祝丽敏购买的位于昆明市官渡区车位涉及的强制执行；2、解除对上述房屋和车位的查封并确认上述房屋和车位的所有权、使用权归原告所有；3、本案诉讼费由被告泰宇成公司、善隆公司承担。事实和理由：2014年7月，原告与第三人绿色公司签订《绿色轩雨庭认购协议书》、《商品房购销合同》，约定原告向绿色公司购买绿色轩雨庭小区3幢1单元802号房屋和Ｂ077号车位。原告与绿色公司签订的买卖合同合法有效，已经部分履行并将继续履行。原告对涉案房屋及车位享有物权期待权。2015年年初，被告泰宇成公司、善隆公司向昆明市中级人民法院申请保全绿色公司财产。2015年1月5日，昆明市中级人民法院预查封了包括原告涉案房屋及车位在内的490套房屋及795个车位。原告得知此事后，于2016年1月11日向官渡区人民法院提起诉讼，要求确认原告与绿色公司签订的商品房购销合同合法有效。昆明市官渡区人民法院作出（2016）云0111民初306号民事判决书予以确认，并判令绿色公司支付违约金3600元。原告认为，昆明市中级人民法院预查封了包括原告房屋及车位在内的490套房屋和795个车位，其强制执行措施尚未发生法律效力。而原告与绿色公司签订的房屋及车位买卖合同合法有效，已经部分履行并将继续履行。昆明市官渡区人民法院作出的（2016）云0111民初306号民事判决书已经于2016年12月31日执行终结。本案与官渡区人民法院生效判决涉及同一标的物，不应重复判决，而应以官渡区人民法院生效在先的判决为准。前案的执行终结已经排除了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条在本案的适用。另，涉案房屋、车位为原告一家生活、居住、交通所用，原告名下无其他用于居住的房屋。（2018）云01执异399号民事裁定书裁定驳回原告的执行异议是错误的，请求支持原告的诉讼请求。被告泰宇成公司、善隆公司辩称，1.原告无证据证实其在人民法院查封之前已经与绿色公司签订了合法有效的书面买卖合同；2.原告无证据证实其在人民法院查封之前已经合法占用涉案房屋、车位；3.涉案车位并非用于居住，且不能排除原告名下还有其他房产；4.原告无证据证实其已经全额交纳了房屋及车位的价款或者支付了50%以上的价款。综上，原告的起诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，对其诉讼请求应予驳回。第三人绿色公司述称，我方认可与原告签订过《商品房购销合同》，但原告只实际支付了购房款187818元、车位款40000元，房款并未全部付清。至于是否能够排除强制执行，由法院依法裁决。第三人盛泰公司、普南特公司、王洪、李灿伟、恒业公司、王贵华未陈述意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭参加诉讼的当事人当庭进行了质证。第三人盛泰公司、普南特公司、王洪、李灿伟、恒业公司、王贵经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了举证和质证的权利。原告提交的身份证复印件、昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初306号民事判决书、执行案件受理告知书、昆明市中级人民法院（2018）云01执异399号民事裁定书、查询无结果通知书，上述证据真实、合法，本院予以采信。原告提交的《绿色轩雨庭认购协议书》复印件，因被告泰宇成公司、善隆公司已经于庭审后向人民法院申请解除了对涉案车位的查封，而该份认购协议书中关于房屋买卖的内容，本院以《商品房购销合同》的约定为准，故对该份证据本院不予采纳。原告提交的电费缴纳凭证，被告泰宇成公司、善隆公司虽不认可，但没有提交证据反驳，对该份证据的真实性本院予以确认。对于双方当事人存有争议的事实和存有争议的其他证据，本院评判如下：一、关于原告与绿色公司是否签订过《商品房购销合同》以及签订时间？本院认为，原告提交的《商品房购销合同》虽系复印件，但绿色公司对该份证据的真实性无异议，且原告与绿色公司针对涉案争议房屋签订了《商品房购销合同》的事实，已经生效的昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初306号民事判决书予以确认，故对于原告提交的《商品房购销合同》复印件本院予以采信，并对原告与绿色公司签订过《商品房购销合同》的事实予以确认。对于被告泰宇成公司、善隆公司关于原告与绿色公司之间未签订过书面房屋买卖合同的异议主张，本院不予支持。二、关于原告向绿色公司交纳购房款的金额？本院认为，原告于2014年7月22日向绿色公司交纳了购房款187818元的事实，已经生效的昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初306号民事判决书予以确，原告也提交了收款收据予以证实，本院予以采信。另需要指出的是，被告泰宇成公司、善隆公司已经于庭审后向人民法院申请解除了对涉案C077号车位的查封，故原告向绿色公司交纳的车位款金额与本案争议已无直接关联，本院不再评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月5日，昆明市中级人民法院向官渡区住房和城乡建设局产权处发出（2015）昆执保字第49-51号协助执行通知书，要求对包括涉案房屋在内的490套住宅进行预查封。2017年1月5日，昆明市中级人民法院再次向官渡区住房和城乡建设局产权处发出（2015）昆立保字第16-19号协助执行通知书，要求对包括涉案房屋在内的490套住宅继续进行查封。依据（2015）昆民四初字第106、107、165号三案的生效民事判决书，昆明市中级人民法院2018年6月1日作出（2018）云01执恢70-73号执行裁定书，对被执行人盛泰公司、普南特公司、绿色公司、王洪、恒业公司、王贵华、李灿伟的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。原告祝丽敏向昆明市中级人民法院提出执行异议，昆明市中级人民法院经审查后作出（2018）云01执异399号执行裁定书，裁定：“驳回案外人祝丽敏的异议请求”。裁定送达后，祝丽敏提起本案执行异议之诉。另查明，2014年7月，祝丽敏与第三人绿色公司签订了《商品房购销合同》（合同编号：3-1-802），向绿色公司购买了绿色轩雨庭小区3幢1单元802号房屋，房款为617818元。其中，《商品房购销合同》第六条“付款方式及期限”约定采取银行按揭方式付款，具体为祝丽敏应于2014年7月22日支付房价款的30.4%作为首付款，即187818元；剩余69.6%的房款即430000元，通过银行按揭贷款方式支付，祝丽敏应在接到绿色公司通知10日内向绿色公司指定的银行提交银行要求的按揭贷款资料和手续。祝丽敏在合同乙方处进行了签章，绿色公司的法定代表人王贵华则在合同甲方处加盖了印鉴。2014年7月22日绿色公司开具收据载明收到祝丽敏交来房款187818元。绿色房产公司2015年12月已将该房产及车位交由祝丽敏占有使用。经向昆明市不动产信息档案管理中心查询，现祝丽敏名下无经登记享有所有权的房屋。本案庭审结束后，被告泰宇成公司及善隆公司向昆明市西山区法院提交《解除查封申请书》，认为经两公司核实祝丽敏已缴纳了案涉被查封车位的费用，故两公司作为执行申请人，为维护案外人合法权益，申请法院解除对绿色轩雨庭小区B077号车位的查封措施。2019年3月25日，昆明市西山区法院以（2018）云0112执5724号之一《执行裁定书》解除对被执行人绿色公司名下的3套房屋及60个车位的查封。并于同日向官渡区住建局送达了《协助执行通知书》。解封清单中包含本案绿色轩雨庭小区B077车位。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：祝丽敏就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。其一，从买卖关系的建立看。祝丽敏与绿色房产公司已于2014年8月就案涉房屋签订了《商品房购销合同》，由此可见，双方当事人就案涉房屋的买卖早于人民法院查封，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法定条件成就。虽然泰宇成公司、善隆公司对双方所签该合同的真实性不予认可，但该合同的甲方处加盖有绿色房产公司的法定代表人王贵华的印鉴，且绿色房产公司对该签章的真实性以及王贵华是代表其公司所实施的公司行为的法律后果均予以认可，即该合同的相对人应为祝丽敏与绿色房产公司之间，而该合同符合法定成立并生效的要件，当属合法有效的商品房买卖合同，对双方当事人产生法律拘束力，故泰宇成公司、善隆公司的该项抗辩主张不成立，本院不予支持。其二，从居住使用的情况看。经向昆明市不动产信息档案管理中心查询，现祝丽敏名下并无经登记享有所有权的房屋，而绿色房产公司已于2015年12月将案涉房屋交付祝丽敏实际占有使用，即案涉房屋系祝丽敏用于居住且其名下并无其他用于居住的房屋的法定条件成就。其三，从合同的履行情况看。根据本案查明的法律事实，虽然祝丽敏向绿色房产公司支付的购房款仅为30.4%即187818元，但是，祝丽敏的付款履行行为完全符合双方所签《商品房购销合同》约定的付款方式及期限，即于2014年7月22日支付房价款的30.4%作为首付款，剩余69.6%的购房款则通过银行按揭贷款的方式支付，而按照合同约定，银行按揭贷款应由祝丽敏在接到绿色房产公司通知10日内向绿色房产公司指定的银行提交银行要求的按揭贷款资料和手续进行办理，可至今绿色房产公司均未通知祝丽敏向其指定的银行办理按揭贷款手续，且结合绿色房产公司所开发建设的绿色轩雨庭小区的实际情况，就该小区房屋向银行办理按揭贷款手续客观上存在较大困难，故而，导致祝丽敏未能就案涉房屋支付剩余69.6%购房款的责任在于绿色房产公司，当不能由此归责于作为购房者的祝丽敏，特别是，祝丽敏向本院明确承诺愿意支付剩余的69.6%购房款，即祝丽敏愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故案涉房屋履行情况的法定条件成就。综上，作为案涉房屋购买者的祝丽敏，已享有无过错不动产买受人的物权期待权，依法当享有排除强制执行的民事权益（必须指出的是，本判决生效后，祝丽敏应无条件按照人民法院的要求支付剩余购房款，否则当不能享有物权期待权而排除强制执行的民事权益），故祝丽敏要求停止对案涉房屋执行的诉求有事实和法律依据，本院予以支持。对于祝丽敏要求解除对案涉车位的查封，本院已另行作出裁定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行昆明市官渡区矣六街道办绿色轩雨庭小区3幢1单元802号房屋。案件受理费10778元，由被告云南泰宇成工程有限公司、云南善隆投资集团有限公司共同负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。本院（2018）云01执异399号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 徐 斌审判员 李 蕊审判员 薛 艳二〇一九年六月十一日书记员 桂小涵