广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1023民初1024号 原告：吴雪梅，女，1973年4月24日出生，壮族，居民，住广西平果县。 委托诉讼代理人：黄定章，广西全通律师事务所律师。 被告：平果恒峰房地产开发有限公司，住所地：广西平果县马头镇民生路平果中心大市场·名门天下农贸市场一层NM01号，统一社会信用代码：91451023672472326D。 法定代表人：林江汕，董事长。 委托诉讼代理人：周荣烈，福建凯峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐星星，福建凯峰律师事务所律师。 第三人：黄凤珍，女，1968年7月7日出生，壮族，住广西平果县，平果县人。 原告吴雪梅诉被告平果恒峰房地产开发有限公司（以下简称“恒峰公司”）、第三人黄凤珍物权保护纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，经释明，本案案由应为商品房买卖合同纠纷，原告吴雪梅于2019年5月7日提交变更诉讼请求，本案依法适用简易程序分别于2019年4月17日、2019年6月4日公开开庭进行审理，原告吴雪梅的委托诉讼代理人黄定章、被告恒峰公司的委托诉讼代理人周荣烈到庭参加诉讼，第三人黄凤珍无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.请求判令被告恒峰房地产公司继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，及时将位于平果县平果中心大市场·名门天下第11幢1层11＃-3Ａ房过户至被告名下；2.判令被告支付逾期交房违约金［违约金计算：自2012年9月01日（约定交房期限届满之次日）起至实际交房之日止，由被告按日计算向原告支付全部房款（507150元）日万分之一点五的违约金］。并判令被告赔偿经济损失［损失计算：以全部房款（507150元）为基数，自2017年3月01日起按商铺月租金6500元标准计付至实际交房之日止］给原告，并且放弃对第三人的诉讼请求；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过商品房买卖的方式，购买“11＃-3Ａ号商铺”，并于2012年3月15日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：120315-05），合同约定：原告购买的商品房为平果中心大市场·名门天下第11幢1层11＃-3Ａ号房（用途商住楼）。该商品房建筑面积47.32平方米，单价为每平方米10717.46元，总价507150元，付款方式为一次性付款。合同第八条约定，被告于2012年8月31日前向原告交付该商品房。2012年7月19日，原告取得《房屋预告登记证明》（平房预马头字第××号）。 关于原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力问题，经生效的平果县人民法院2018年4月12日作出的（2017）桂1023民初24号民事判决书及百色市中级人民法院2018年10月22日作出（2018）桂10民终1340号民事判决书认定为合法有效。 由于被告平果恒峰房地产开发有限公司未经原告同意以自己的名义擅自将该商铺出租给第三人等人，从中获利，严重侵犯了原告的合法权益，属无权处分的无效民事法律行为，给原告造成了重大的经济损失，原告向贵院提起侵权之诉，贵院审理后已向原告释明。因提起侵权之诉不当，现原告愿意变更诉讼请求并认为，既然双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。那么对合同双方当事人均具有约束力，原、被告应当按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同签订后，原告已交付全部房款,而被告未在合同约定的交房期限交付房屋，属逾期履行合同义务的违约行为，应承担违约责任。鉴于被告对同楼盘的商品房（含商铺）已于2016年公告交付。而被告对原告购买的商铺不但不交付给原告，反而未经原告同意以自己名义擅自将该商铺出租给他人，从中获利，严重侵犯了原告的合法权益，属无权处分无效民事法律行为，且侵权行为一直处于持续状态，给原告造成了重大经济损失，且损失逐日加大。因对逾期交房没有约定损失赔偿额计算方法，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，损失赔偿额应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。现原告按房屋租金实际收入计算，合情合理合法。为此，为维护原告的合法权益，特诉请法院判允前列诉请。原告对其主张向本院提供的证据有：1.平果县人民法院（2017）桂1023民初24号民事判决书、百色市中级人民法院（2018）桂10民终1340号民事判决书；2.《商品房买卖合同》；3.企业查询信息表、《房屋（商铺）租赁协议》、收据、通知；4.（2019）桂1023民初1021号传票、应诉通知书、民事起诉状、证据清单；5.交房公告、新平果网站帖子、图片。 被告平果恒峰房地产开发有限公司辩称：1、原告认为其已通过商品房买卖方式取得讼争商铺的所有权，没有事实根据和法律依据。首先，原告认为其已取得讼争商铺所有权的依据是法院的一、二审判决，但该判决目前为止还未生效，还处在公告阶段。其次，即使该判决已经生效，也不能认定其已取得讼争商铺所有权，因判决是针对被告以合同价格显失公平为由提起撤销权之诉作出的，该判决仅是认定“《商品房买卖合同》合法有效”（即对债权合同的认定），并没有作出判决原告对讼争商铺享有所有权。因此，原告提起所谓物权保护的侵权之诉（即1、停止侵权，返还商铺；2、赔偿经济损失），没有事实根据和法律依据，应当依法驳回。2.讼争商铺目前尚未通过竣工验收，也不存在交付和办理产权登记，原告若有主张违约之诉（即要求交付和违约金），依法也不应支持。2010年3月9日，中恒公司（黄中祥）与伟峰公司曾签订《股权转让协议书》，收购被告公司的100%股权，但是中恒公司（黄中祥）只付了第一期股权转让款，就开始违反合同“未付完全款时，不得将恒峰公司的所有款项挪作他用”之约定，将被告房产以“名为买卖，实为借贷”方式向他人借款，并将借款资金（包括被告其他资金）挪作他用，本案就是其中的一例，并最终导致被告资金紧张，施工计划延误，目前仍无法办理竣工验收，并引发几十起诉讼官司。因此，讼争商铺“尚未通过竣工验收，无法交付和办理产权登记”的责任不在被告，而是在中恒公司及黄中祥，原告若有主张交付，依法也不应支持。3、《商品房买卖合同》合法有效，不等于原告已履行付款义务。在黄中祥挪用资金一案中，公安机关向原告调查时，原告认为讼争商铺是黄中祥赠送给她的，但在被告提起的撤销权一案中，其又认为是向黄中祥购买的，前后陈述自相矛盾。在被告多次要求下，原告至今没有提供付款依据（如银行流水等）。而且在撤销权一案中，被告虽申请第三人谢施韬参加诉讼，但谢施韬从未到庭参加。也就是说，谢施韬于2012年7月13日收到黄中祥银行转账款，是还借款，还是购房款以及《收款收据》中“谢施韬”签名的真实性，目前无法核实。特别是与中恒公司会计何斌于2011年月10月15日《记账凭证》中写到“借谢施韬款项359.2064万元”相矛盾。4.原告主张的赔偿金或违约金，标准没有依据，且部分已超过诉讼时效，依法也不应当支持。首先，原告提交的《房屋租赁协议》月租金6000元，时间是2018年1月1日至2018年12月31日，不能以此证据之前的月租金也是6000元。其次，原告提起诉讼的时间，该起诉时间点前三年的赔偿金或违约金（若有主张），也已超过诉讼时效，依法不受保护；5.原告变更诉讼请求没有依据，变更诉讼请求有程序上的要求，必须要在庭审辩论终结之前提出。原告前后两个诉讼请求所依据的法律基础不同，只能另案主张，不存在变更问题。应当予以驳回，另案起诉；6.原告诉请要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》没有事实根据和法律依据；7.讼争商品房目前尚未办理竣工验收和产权总登记。因此，原告的过户请求，应当依法驳回。综上，原告的诉请没有事实根据和法律依据，应当予以驳回。 被告恒峰公司对其辩解向本院提交以下证据（证据编号顺延）：6.拓维公司独家代理代理合同及销售房产记录；7.何斌第二次公安笔录；8.何斌记账凭证、银行单据、账户清单；9.百色市检察院刑事申诉复查决定书；10.股权转让协议书；11.印章使用登记表；12.相关评估报告；13.伍光东二审判决书及中恒公司的证据目录和还款单据。 经庭审质证，被告恒峰公司对原告吴雪梅所举证据的1、3、4的真实性无异议，但对其证明对象有异议。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议；对证据5的真实性、证明对象均有异议。 经质证，原告吴雪梅对被告恒峰公司除了证据13内（2018）桂10民终1206号判决书无异议，对被告所举的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与各方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。对于对方有异议，负有举证责任一方未能举出其他证据进行佐证的，本院不予采信。 根据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：原告与被告于2012年3月15日由原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：120315-05），约定：原告购买的商品房为平果中心大市场·名门天下第11幢11＃-3Ａ号房（用途商住楼）。该商品房建筑面积47.32平方米，单价为每平方米10717.46元，总价507150元，付款方式为一次性付款；合同中第八条约定交付期限，出卖人应当在2012年8月31日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任，其中第1条第（2）载明：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金”。合同第十五条约定了产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后1095日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2012年7月19日，原告取得《房屋预告登记证明》（平房预马头字第××号）。被告恒峰公司于2017年3月1日将涉案房屋出租给第三人黄凤珍，租期为2017年3月1日至2017年12月31日止，租金为每月5500元，第三人黄凤珍按季缴纳租金。2018年1月1日被告恒峰公司与第三人黄凤珍签订《房屋（商铺）租赁协议》一份，约定第三人继续承租中心大市场11号楼3Ａ号商铺，租赁期限为2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金为每月6000元，租金按季度缴纳。原告吴雪梅自愿放弃对第三人黄凤珍的诉请。至本案庭审辩论终结前，被告恒峰公司未将涉案房产交付给原告亦未协助原告办理产权登记手续。 另查明，被告恒峰公司曾于2017年1月9日向本院提起商品房预售合同纠纷诉讼诉讼，要求撤销原、被告于2012年3月15日签订《商品房买卖合同》(合同编号为：120315-05），经过审理，本院作出（2017）桂1023民初24号民事判决书，认定双方签订《商品房买卖合同》合法有效，判决驳回恒峰公司的诉请。被告恒峰公司不服判决提起上诉，百色市中级人民法院于2018年10月22日作出（2018）桂10民终1340号判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告吴雪梅及被告恒峰公司均已收到终审判决书。 本院认为，原、被告自愿签订《商品房买卖合同》(合同编号为：120315-05），系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，各方应予以恪守。经本院作出的（2017）桂1023民初24号民事判决书及百色市中级人民法院作出的（2018）桂10民终1340号判决书足以证实《商品房买卖合同》(合同编号为：120315-05）合法有效，原告已按照合同约定履行义务，被告作为房屋出售方并无不可抗力因素且无正当理由逾期交房系属违约，故原告要求继续履行合同将房产过户及要求被告以交付房款为基数，按日万分之一点五支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合双方的合同约定，于法不悖，本院予以支持。在双方签订合同中，已明确约定逾期交房违约金的计算方式，现在被告逾期交房构成违约，应承担合同约定的违约责任，但自2017年6月1日起，被告恒峰公司将涉案房屋租赁给第三人获取利益，自该日起仅按照合同约定支付违约金，违约金不足以弥补被告违约给原告造成的经济损失，而违约金具有补偿性质及惩罚性质，故自2017年3月1日起，原告的经济损失按商铺实际收取的租金计算为宜。因此，原告主张违约金的计算起止日期应自2012年9月1日至2017年2月28日止，按照合同约定以房屋总价款507150元为基数，按日万分之一点五计付。结合本案证据材料，原告的经济损失应分段计付，自2017年3月1日起至2017年12月31日原告的经济损失按商铺月租金5500元计算，共计49500元，自2018年1月1日起至实际交付之日止按月租金6000元计算，对原告主张的经济损失超出部分4500元（6000元×9个月-5500元×6个月），本院不予支持。被告恒峰公司提出抗辩房屋未能竣工验收无法交付但未能提供充分证据，并自2017年3月起将涉案房屋向外承租享受收益，其抗辩理由不成立，故本院不予采信。被告未将涉案房屋交付给原告，违约状态持续，被告对违约金诉讼时效的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百三十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、被告平果恒峰房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》(合同编号为：120315-05），并协助将位于平果县中心大市场名门天下第11幢1层11＃-3A号房过户至原告吴雪梅名下； 二、被告平果恒峰房地产开发有限公司向原告吴雪梅支付违约金（违约金计算：以房款总价507150元为基数，按日万分一点五，自2012年9月1日起至2017年2月28日止）； 三、被告平果恒峰房地产开发有限公司赔偿原告吴雪梅经济损失（损失计算：自2017年3月1日起至2017年12月31日按月租金5500元计算，经济损失共计49500元；自2018年1月1日起至实际交付之日止，按商铺月租金6000元计付）； 四、驳回原告吴雪梅的其他诉讼请求。 上述协助义务及给付金钱义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8230元，因适用简易程序减半收取4115元，由原告吴雪梅负担1965元，被告平果恒峰房地产开发有限公司负担2150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 蓝必干 二〇一九年六月十四日 法官助理 谭喜荣 书 记 员 冯文琪