湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1023民初235号 原告：邓宝真，男，1981年12月6日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 原告：何丽，女，1987年10月2日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：李万华，湖南锐鹏律师事务所律师。 被告：郴州市汇华房地产开发有限公司，住所地：郴州市开发区招商大楼607室。 法定代表人：陈湘金，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林军，湖南金鸥律师事务所律师。 原告邓宝真、何丽与被告郴州市汇华房地产开发有限公司（简称汇华公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本院于2019年4月2日裁定转普通程序审理，并于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李万华，被告委托代理人林军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邓宝真、何丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告所购房屋办理不动产权首次登记证，并协助原告办理不动产权证；2、判令被告立即为原告开具购买房屋的税务发票；3、判令被告立即为原告到自来水公司办理水表单独落户手续；4、判令被告立即支付逾期交房的违约金787.6元、逾期办证的违约金3579.99元，共计4367.59元。起诉以后的逾期办证违约金按同期银行贷款利息计算至办证之日止另行支付给原告；5、判令本案诉讼费用全部由被告承担。 事实及理由：2016年3月，原、被告签订《商品房屋买卖合同》，原告购买被告开发的永兴县便江镇西水路汇华·世纪新城第16栋3单元3-402房，约定总房价为357999元。原告依约支付了全部购房款，履行了自己的合同义务。依据合同第八条约定，被告应当在2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。第九条约定，被告逾期交房当按日向原告支付万分之二的违约金。第十一条约定，被告交付房屋时应当向原告出示第八条约定（即验收合格证）的证明书，同时还需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，如不出示证明文件或者证明文件不齐全，原告有权拒绝收房，由此产生的责任由被告承担。但被告却直到2016年4月11日才将房屋交付给原告，迟延了11天。依据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后480日内（即从2016年4月11日交房到2017年8月4日），将办理权属登记由被告提供的资料交产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当按已付房价款的1%向原告支付违约金。但被告到目前为止没有履行该义务。另，原告向被告交纳房款后，被告没有为原告出具税务发票，还代为收取原告预交的14320元办理产权证所需缴纳的契税、维修基金及200元的办理费，以及到自来水公司单独开户的水表落户费1860元。但直到目前为止，被告却没有为原告所购房屋办理不动产首次登记，也没有为原告缴纳契税、维修基金和到自来水公司单独落户，并以各种理由推脱。综上所述，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，现原告为了维护自身的合法权益，根据我国法律的相关规定，特依法提起诉讼，望法院判如所请。 被告汇华公司辩称：1、关于不动产的办理是由于政策原因造成的，是因为国土局和有关部门要每宗地统一办证，不能分割办证。只是2018年10月份开始下了新规定可以进行土地宗地分割分别办证。在新的政策下来后，汇华公司已经开始在办理不动产登记首证了，也积极的办理分证。所以不能及时办证，不是因为被告的原因，而是政策问题。原告和被告在此事中都没有过错。所以汇华公司不应承担责任。2、开具购买发票等票据，关于一期的发票已经在2017年已经分别开具了，只是各原告没有去公司拿。电表已经办了单独落户了，水表因为小区二次加压的问题，由物业公司在自来水公司办理了总表，各户分别安装分表，各业主不能安装单独水表，收取的1860元也不是单独水表落户费用。按照惯例，汇华公司也安装了总水表，并为每户安装了分水表。一期为了办理水表被告也花了几十万，在小区装了总表，各户也安装了各自的水表。3、逾期交房是2016年3月5日是泽宇物业通知了原告来收房，只是有的原告因为各种原因没有及时来收房。被告已经按照合同的地址履行了通知的义务。关于延期交房是因为阴雨天气和附近农民阻工，电力线路规划变更施工等原因造成的。对农民阻工的事情还曾报警解决。农民阻工误工两个月。阴雨天气也造成误工。 经审理查明，原告为支持自己的主张，向本院提交下列证据： 1、原告的身份证，拟证明原告的基本情况及主体资格。被告无异议。 2、被告的查询信息，拟证明被告的主体资格。被告无异议。 3、《商品房买卖合同》，拟证明原告购买被告开发永兴县便江镇西水路汇华·世纪新城第16栋3单元3-402房，约定总房价为357999元。被告应当在2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，否则应当按日向原告支付万分之二的违约金。被告应当在商品房交付使用后480日内（即2017年8月4日），将办理权属登记需由被告提供的资料交产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定期限内未取得房地产权属证书的，被告应当按已付房价款的1%向原告支付违约金。被告质证，对合同的真实性无异议，但延期办证是政策原因造成的，被告方没有过错。 4、购房款收据及借款合同，拟证明原告已经向被告支付了全部购房款，且没有开具税务发票。被告质证，对收据和合同无异议。税务发票已开具，只是原告没有去公司拿取。 5、房屋交接确认书，拟证明被告于2016年4月11日与原告交付房屋，被告违约交房11天。被告质证，对真实性无异议，对关联性有异议。交房是物业公司以短信、通知等方式通知原告过来收房。延期交房是因为不可抗力和人为阻工的原因造成的。 6、收据，拟证明被告收取了原告预交的14320元办理产权证所需要缴纳的契税，维修基金及200元的办证费；以及到自来水公司单独开户的水表落户费1860元，却没有为原告办理房屋所有权证及水表落户。被告质证，对真实性无异议，对证明方向有异议。1860元不是单独水表落户，其中包含了安装电表费用等。我方收取的费用已经于2017年、2018年、2019年开具了契税发票。水表只能每户安装一个分水表，总表只能装在小区物业，电表已经每户安装。 被告为支持自己的主张，向本院提交了下列证据： 1、郴州市人民政府办公室，永兴县国土资源局文件，拟证明开发企业宗地分割分期办证是在2018年10月以后开始的。以前的均是每宗地统一办证，我公司收到文件后，已经在开始办理了。首次登记证已下发了，不能及时办证是因为政策原因造成的。原告质证意见，真实性无异议，对证明方向有异议，合同中有明确约定办证日期，被告在签订合同时应该预料其后果。这两份文件是针对不动产登记新规定做出来的。郴州市第一本不动产首证是在不动产条例实施第三天办理出来的，并不存在被告所说的政策原因。 2、不动产统一销售发票，拟证明原告的不动产发票和契税等发票于2018年已办理出来了。原告质证意见，真实性无异议。 3、证明，通告三份，拟证明泽宇物业以电话、邮件等方式通知原告过来收房。有的业主没有及时过来收房。原告质证意见，对真实性，合法性不认可。本案当中29户收房日期均有发票及房屋交接书予以证明，应当以原告提交的证据确认日期。 4、监理证明，拟证明施工期间有67天是阴雨天，无法正常施工。原告的质证意见，对合法性有异议，没有监理公司法定代表人及出具人签字，没有其他证据佐证。且不属于不可抗力。 5、自来水公司的发票及给水结算单，装总表的合同两份，供水业务受理表，供用水合同。拟证明被告为一期各住户安装总水表花费了22.8万元，各住户的分水表于2016年9月份均已安装到户，总水表也已经安装完毕的事实。原告的质证意见，与本案无关联性。原告要求水表单独落户。 6、不动产登记收件收据，拟证明被告递交了资料，永兴县不动产登记中心已经受理，并且在办理了，且已经把一期的总证办理下来了。原告的质证意见，无异议，但只有1、2、3栋，其他的未办理，且现在只是受理，本案29户均不包含在内，与本案无关。 7、情况说明，三份报警记录，规划部门的情况说明，拟证明被告因高压电线穿过致规划部门调整规划，平移住房两栋，延误工期45天的事实，因附近农民多次无故阻工，闹事造成延误工期两个月的事实。原告质证意见，如果遇到不可抗力可以延期，但应告知原告方，但原告并没有向原告告知不可抗力的任何情况，且被告所举证据中的情况不属于不可抗力。 8、情况说明（永兴县不动产登记中心加盖公章证实），拟证明汇华公司及时递交了办证资料，因为政策原因不能及时办证，2018年元月24日不动产中心首次受理银都一品办证，在第一次开庭时，该部门已正式受理我公司办证申请资料。原告的质证意见，情况说明是自我说明，登记中心所书写的内容与本案没有关系，该说明与事实不符。 9、汇华·世纪新城一期总证四份，拟证明2019年4月份前正式办理。原告的质证意见，对证书的真实性无异议。关联性有异议，本案的原告都不在总证当中，不动产登记中心没有受理本案29户原告的办证资料。 10、湖南增值税普通发票29张（复印件），拟证明原告的不动产增值税发票于2018年度前都已经办理出来，原告无异议。 11、竣工验收备案表8份，拟证明汇华公司的一期工程竣工验收日期为2016年2月4日。原告无异议。 本院依被告的申请，对永兴县自来水公司负责自来水安装工程的负责人进行了调查，证明被告的汇华世纪新城小区的供水管道是开发商自行安装的，自来水公司没有监管，且按照惯例，对有电梯房的小区涉及到二次加压的原因，自来水公司只负责按开发商的要求分区安装总水表。不能办理每家每户水表单独落户。每家每户的分水表由开发商安装。原、被告对该调查笔录均无异议。 对原、被告所举证据，本院认证如下： 一、对双方无异议的证据，本院采信。即原告的证据1、2、3、4、5、6。被告的证据1、2、6、9、10、11。本院的调查笔录。 二、双方有异议的证据认证如下： 被告的证据3系湖南省泽宇汇华世纪新城物业管理处的证明、通告、管理处的证明，证明该处于2016年3月5日正式以电话，邮件等方式根据该项目一期各业主在签定网签合同时所预留的联系电话及地址，分别通知各业主来收房，大部分业主接到通知后能及时来办理收房手续，少部分的业主收到通知后未能及时过来办理收房手续，同时有部分业主拒收，拖延收房日期。但该证明没有管理处负责人的签名，亦没有出具证明的人签名，依法不能采信。通告，通知亦不能证明通知到了原告。故本院不予采信。证据4系监理部门的证明，证明施工期间有67天为阴雨天，无法施工，该证据的真实性本院采信，但不能证明是不可抗力，是正常的天气情况，不能证明待证事实，不予采信。证据5的真实性本院采信，这是被告正常的支出，证明安装了总水表和各业主家的分水表。本院采信。证据6系不动产办理中心的收据，证明该小区的一期总证已办理。原告对真实性无异议，本院采信。证据7系被告的说明，说明2014年9月至11月，便江镇水口组因为一条路通过小组，与被告方产生纠纷，组上大部分村民进行阻工，在永兴县城关派出所的强制介入下才恢复施工，影响工期2个月。此说明由永兴县城关派出所盖章，并由盖章证明人签字认可，故该证据本院采信。证据8系永兴县不动产登记中心盖章由经办人签名认可，并注明：上述情况属实的说明，证明被告2014年以出让方式取得宗地总面积47047平方米，项目分三期规划建设，第一期于2016年建成后，申请房屋所有权首次登记，不动产中心告知，因政策原因，整宗地未开发完毕的，无法进行土地综合验收，暂不能进行不动产登记。2017年7月，郴州市人民政府下发《郴政办函（2017）116号》《关于规范房地产开发项目首次登记工作的指导意见》（试行），指导意见规定：经城乡规划主管部门批准，开发项目可以分期建设，分期颁发《建设工程规划许可证》。实行分期建设的开发项目，工程已竣工，建设符合规划，项目未超占土地的，可以办理该期房屋的首次登记。被告实际于2018年4月才进行实际的办证阶段。并于2018年12月对第一期开发的房产进行了首次登记。该说明有永兴县不动产登记中心的认可，本院予以采信。 上述本院采信的证据经本院审查，具备证据效力，可以作为本案的定案依据，结合双方的陈述，查明本案的下列事实： 被告汇华公司系房地产开发商，其经营范围是房地产开发（贰级）房屋销售等。2014年，汇华公司在永兴县便江镇西水路开发“汇华世纪新城”项目，项目分三期规划建设。第一期建成后，2016年，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同的主要内容是：原告购买的商品房为[现房][预售商品房]。预售商品房批准机关为永兴县房产管理局，商品房预售许可证号为（永兴）房预售证第201486号。购买的商品房为汇华·世纪新城第16栋,3单元3-402号房。该商品房建筑面积共118.91平方米。出卖人与买受人协商房屋单价每平方米3010.67元，总价款为357999元整。首付款为77999元，余款280000元作银行按揭贷款；出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如被告逾期交房不超过30日，自本合同规定的最后交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。超过30日的，买受人有权解除合同。出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起生效。合同补充协议：1、有线电视，网络，电话，煤气等开户由买受方自己办理。相关费用自理。2、出卖人代办理房产权证，相关费用就买受方承担。原告已于2016年3月19日支付购房款12000元，2016年3月22日支付购房款65999元。2016年，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司永兴县支行签订了《个人消费贷款及担保合同》，贷款28万元购买本案诉争的房屋。合同签订后，被告在施工期间，因永兴县规划局要求改变规划，停止施工，平移两栋住房位置，延误工期45天。因便江镇水口组村民因道路通行纠纷多次到工地阻工，使施工延误工期两个月。后经永兴县公安局城关派出所强制介入后才恢复施工。房屋建成后，2016年2月4日，房屋经有关部门验收合格。2016年4月11日原告与湖南泽宇尚品物业服务有限公司签订了一份《房屋交接确认书》，在确认书中确定下列条款：1、双方确认，自2016年4月11日起，该房屋由开发商交付给业主。2、双方确认，对此次接管验收发现的问题由甲方督促开发商及时予以整改，整改完后通过通知乙方验收。3、开发商确定，尽管该房屋已交付给业主，但其出现问题仍将会按房屋质量保证书规定承担保修责任。4、乙方确定，已收到该房屋钥匙及房屋交接签领的相关资料。5、本交接书自签订之日起生效。6、本交接书一式两份，双方各执一份。双方交房后，被告向永兴县不动产登记中心就一期房屋所有权申请首次登记，因政策原因，整宗地未开发完毕的，无法进行土地综合验收，暂不能进行不动产登记。后永兴县不动产登记中心根据《郴政办函〔2017〕116号文件的精神》，经请求领导同意，对于分期开发的项目，工程已竣工的，建设符合规划，项目未超占土地的，可以办理该期房屋的首次登记。并于2018年元月24日首次受理“银都一品”二期分期办证申请。被告于2018年12月份向永兴县不动产登记中心递交资料备案，永兴县不动产登记中心于2019年3月14日开始受理被告的不动产商品房办证，并进行了首次登记。部分的房屋已办理了总证和分证。因不动产权证办理是逐步办理，故原告的不动产证在办理的过程中。因原告的不动产证没有及时办理好，双方遂成纠纷，原告诉至本院，要求处理。 另查明：被告开发的一期房产于2016年2月4日经验收合格。被告代为收取了原告预交的办理产权证的税款、房屋维修基金、办证费以及自来水表落户费。并已开具了购买房屋的税务发票，在审理过程中，已将发票的复印件交给了原告。经本院向自来水公司负责安装水表的负责人调查了解，被告开发的小区的自来水管道系自行安装的，且小区有电梯房，涉及到二次增压，自来水公司只能装总表，不能每家每户装分表，分表由开发商安装。分表不能单独落户。 本院认为：本案争议的焦点是：被告是否违约，是否承担违约责任，阐述如下。 根据法律的规定，依法成立的合同受法律的保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。所谓的不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。本案的原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。根据合同的约定，被告应于2016年3月31日前交付房屋。被告实际交付房屋的日期是2016年4月11日交付，迟延交房11天（2016年4月1日至2016年4月11日）。但被告在施工期间，因规划的变更，停工45天，这是双方当事人不可预见、不能避免且不能克服的客观原因造成的，故不能认定迟延的45天的时间为违约，被告实际上没有延期交房。故原告要求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据双方的约定，被告应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。但因政策的原因，对于被告开发的宗地分三期开发，未全部开发完毕的不能受理开发商的申请房屋备案，直到2018年元月24日，永兴县不产登记中心才根据有关的文件，并请示领导后开始受理办证。并已于2018年12月收到被告备案资料，对第一期不动产房屋进行了首次登记，部分的总证已办理出来。政策的原因是被告不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，故被告迟延备案的行为不能认定为违约，且政策变化后，被告及时申请了备案，完成了不动产的首次登记，且部分楼栋的总证及分证已办理。自永兴县不动产中心恢复办证时即2018年元月24日起至2018年12月备案止，未超过约定的480日的备案期限。故原告要求被告办理不动产首次登记的诉讼请求，本院不再作出判决。要求支付逾期办证的违约金的诉请应驳回。关于要求被告开具购买房屋的税务发票的诉请，本案在审理过程中，被告已将发票的复印件交给了原告，故该请求本院不再作出判决。关于原告要求办理水表单独落户的请求，本院认为：自来水水表单独落户应当由自来水公司决定，经本院调查了解，本案被告开发的小区涉及到二次增压的问题，不符合每家每户装分水表的条件，且自来水公司已安装了总水表，被告亦为原告安装了分水表，并不影响原告自来水的使用，亦未增加用户的负担，故该请求应予以驳回。但原告要求被告协助办理不动产证的诉请符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州市汇华房地产开发有限公司应当协助原告邓宝真、何丽办理所购房屋不动产权证； 二、驳回原告邓宝真、何丽的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告郴州市汇华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  张灿玺 人民陪审员  宋永辉 人民陪审员  邓 慧 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  张 宁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。