重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初20003号原告：蔡家谊，男，汉族，1952年3月出生，住重庆市南岸区。原告：蔡锐，男，汉族在，1979年1月出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：罗昌颖，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶素琴，重庆百事得律师事务所律师。被告：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码500000000007761。法定代表人：周红卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：文青，女，汉族，1989年6月出生，住重庆市涪陵区，该公司员工。被告：邵春燕，女，汉族，1977年4月出生，住址重庆市沙坪坝区。委托代理人：张玲玲，重庆精卓律师事务所律师。委托代理人：邵梦丽，重庆精卓律师事务所律师。原告蔡家谊、蔡锐与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）、邵春燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡家谊、蔡锐的委托代理人罗昌颖、陶素琴，被告鑫隆达公司的委托诉讼代理人文青，邵春燕及其委托诉讼代理人张玲玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告蔡家谊、蔡锐诉称：两人与鑫隆达公司于2007年6月8日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告鑫隆达公司将位于南岸区花园路街道丹景路6号“金色家园”小区C幢（现变为2幢）2单元16层2号房屋出售给原告蔡家谊、蔡锐。合同签订后，原告蔡家谊、蔡锐按约履行了合同义务，但被告鑫隆达公司将涉案房屋以被告邵春燕名义向案外银行申请了抵押贷款，并办理了抵押登记，至今贷款尚未还完，致使原告不能办理案涉房屋的权属登记证书。为维护自身合法权益，故原告起诉来院，要求：1、确认原告蔡家谊、蔡锐与被告鑫隆达公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；2、本案诉讼费由被告鑫隆达公司承担。被告鑫隆达公司辩称：双方签订《重庆市商品房买卖合同》属实，但原告蔡家谊、蔡锐仅支付首付款，剩余款项至今未付，存在逾期付款情况，在被告鑫隆达公司未收到剩余房款和逾期付款违约金，其有权拒绝办理房产证。由于案涉房屋涉及到抵押权问题，鑫隆达公司现无法为其办理产权证。被告邵春燕立辩称：其原告蔡家谊、蔡锐不存在法律关系，并非适格法律主体；其与被告鑫隆达公司签订的《商品房买卖合同》真实有效。经审理查明：原告蔡家谊、蔡锐与被告鑫隆达公司于2007年6月8日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告鑫隆达公司（作为甲方）将位于经济开发区丹桂路工业区6-2号至6-5号地块“金色家园”小区C幢2单元16层2号房屋出售给原告（作为乙方），现房屋地址变更为：南岸区花园路街道丹景路6号“金色家园”小区2幢2单元16层2号。合同第四条：该商品房成交总价215319元。第五条：原告蔡家谊、蔡锐于签合同同时交购房款65319元，余款150000元向银行按揭贷款。第六条：被告鑫隆达公司应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告蔡家谊、蔡锐使用。第八条（原告蔡家谊、蔡锐逾期付款的违约责任）：原告蔡家谊、蔡锐如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，原告蔡家谊、蔡锐按日向被告鑫隆达公司支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，被告鑫隆达公司有权解除合同。被告鑫隆达公司解除合同的，原告蔡家谊、蔡锐按应付款的0.01%向被告鑫隆达公司支付违约金。原告蔡家谊、蔡锐愿意继续履行合同的，经被告鑫隆达公司同意，合同继续履行自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，原告蔡家谊、蔡锐按日向被告鑫隆达公司支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于上款中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条（被告鑫隆达公司逾期交房的违约责任）：若被告鑫隆达公司未按合同约定的期限将该商品房交付原告蔡家谊、蔡锐使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告鑫隆达公司按日向原告蔡家谊、蔡锐支付已付房款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告蔡家谊、蔡锐有权解除合同。原告蔡家谊、蔡锐解除合同的，被告鑫隆达公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告蔡家谊、蔡锐累计已付款0.01%向原告蔡家谊、蔡锐支付违约金。原告蔡家谊、蔡锐要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告鑫隆达公司按日向原告蔡家谊、蔡锐支付已付房款万分之1的违约金（该比率应不小于上款中的比率）。合同签订后，原告蔡家谊、蔡锐支付了购房款65319元。自2007年后，原告蔡家谊、蔡锐对涉案房屋装修入住。另查明，重庆市南岸区人民法院（2011)南法民初字第3190号《民事判决书》中法院查明的事实：原告（邵春燕）与被告鑫隆达公司双方在签订案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》时均无买卖房屋的意思表示，鑫隆达公司的目的是套取银行贷款以解决其资金困难问题，原告（邵春燕）也认可与被告鑫隆达公司签订合同不是为了购买房屋，而是为了帮被告套现银行贷款。法院认为原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》不是双方当事人的真实意思表示，且双方以签订买卖合同的形式套现银行的按揭贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效。由于双方签订的《重庆市商品房买卖合同》无效，原告（邵春燕）并未取得涉案房屋的所有权，其无权处分该房屋的权属，且双方转让《个人住房按揭合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中的权利义务并未征得农行渝中支行的同意，故原、被告双方签订的《房屋转让协议》属无效。案涉房屋现仍存在银行抵押，银行贷款尚未还清。上述事实有《重庆市商品房买卖合同》及附件、购房收据、代收费、物管费凭证、安装水表收据、《金色家园住宅销售通知单》、《居住证明》、南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明及相关资料、重庆市南岸区人民法院（2011)南法民初字第3190号《民事判决书》及当事人陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，原告蔡家谊、蔡锐诉求要求确认其与被告鑫隆达公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。围绕该诉求，本院综合认定如下：首先，合同有效的前提在于合同是否成立。根据合同法第十三条的规定，当事人订立合同，采取邀约、承诺方式。所谓要约，就是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的构成要件为：1、内容具体明确；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。根据合同法第二十二条的规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案原、被告双方在2007年6月8日签订《重庆市商品房买卖合同》时，双方对合同内容各具体条款的意思表示达成一致，要约的内容具体明确，符合合同成立的要件。故本院认定双方合同成立。其次，就双方合同签订的内容来看，涉案合同包括的内容涵盖了当事人的姓名、住所、案涉标的、数量、质量、价款、履行期限、履行的方式、违约责任等合同的主要条款，内容详尽，这也印证了双方签订合同的一致性和邀约、承诺内容的有效性。再次，根据合同法第二十五条，承诺生效时合同成立；根据合同法第四十四条第一款，依法成立的合同，自成立时生效。故原被告双方签订的合同应为有效合同。最后，从签订合同后双方履行合同的行为来考量，合同签订后，原告蔡家谊、蔡锐支付了购房款，其对也涉案房屋装修入住。这说明双方是继续履行合同的，这也印证了合同的有效性。合同未能继续履行的原因在于案涉房屋存在第三方的抵押登记，致使继续履行合同存在法律上的障碍。但该障碍仅是合同继续履行的障碍，并非合同无效的理由。综上，本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款的规定，判决如下：原告蔡家谊、蔡锐与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司于2007年6月8日签订的关于重庆市南岸区花园路街道丹景路6号“金色家园”小区3幢2单元16层2号房屋的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。案件受理费160元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李明刚人民陪审员  廖玉惠人民陪审员  陈作秀二〇一九年六月二十日书 记 员  周 敏