北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第06444号原告北京市华表工贸有限公司，住所北京市朝阳区和平里14区。法定代表人王超，董事长兼总经理。委托代理人刘蕾，北京市中闻律师事务所律师。委托代理人李强，男，1984年12月30日出生。被告左金铸，男，1955年8月9日出生，公民身份号码×××。委托代理人孔威钧，北京市威宇律师事务所律师。第三人杨春宇，男，1981年12月30日出生，公民身份号码×××。委托代理人孔威钧，北京市威宇律师事务所律师。原告北京市华表工贸有限公司（以下简称华表公司）���被告左金铸、第三人杨春宇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许承斌独任审判，公开开庭进行了审理，书记员毛文蝶担任法庭记录。华表公司委托代理人刘蕾、李强，左金铸和杨春宇及其共同委托代理人孔威钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华表公司诉称：2009年11月23日，华表公司与左金铸签订租赁合同，约定由左金铸承租华表公司所属华表大厦西院楼房及院内附属房，期限自2010年1月1日至2016年12月31日，其中2010年1月1日至2011年12月31日期间的租金为每年19.5万元，第三年开始每年租金为22.1万元。另外，双方约定，如承租人违反约定将承租房屋抵押或转让、转包给第三者时，华表公司有权单方终止合同。2013年11月，华表公司发现左金铸于2010年1月7日擅自以合作的名义将承租房屋转租给杨春宇，其行为违反了双方约定，华表公司遂于2013年12月9日向左金铸发出解约函。因此，华表公司诉至法院，要求确认双方所签租赁合同于2013年12月9日解除，并要求左金铸与杨春宇腾退房屋，同时要求左金铸与杨春宇按照每日1000元的标准支付自2014年1月1日至腾退房屋之日止的房屋占用费。左金铸辩称：左金铸是北京斯丹利装饰有限公司（以下简称斯丹利公司）法定代表人。在2009年11月23日租赁合同签署之前，华表公司与斯丹利公司就签署过租赁合同，约定由斯丹利公司承租华表公司所属建筑面积为300.4平方米的西院楼房及平房。2009年11月23日的租赁合同虽然未加盖斯丹利公司印章，但左金铸是作为斯丹利公司法定代表人的身份在合同上签字，并非是以个人名义承租房屋。因此，左金铸并非适格被告，华表公司起诉被告主体有误。退一步讲，假设法院认定左金铸是适格的被告，从证据上看，左金铸与杨春宇有合作行为，并且由杨春宇担任法定代表人的北京华宇兄弟技术开发有限公司（以下简称华宇公司）实际使用涉案房屋，从杨春宇提交的盖有华表公司印章的住所证明以及置放于承租房屋上的标牌等证据，也可以证明华表公司知晓并同意杨春宇使用涉案房屋。为了维护经营的稳定性，请求法院驳回华表公司的诉讼请求。另外，如法院却确认解除合同，要求华表公司退还1.7万元押金。杨春宇辩称：杨春宇是华宇公司法定代表人，涉案房屋实际由华宇公司使用。华宇公司于2010年5月5月将经营地址迁入涉案房屋时，华表公司在出具的住所证明上加盖了印章，表明华表公司同意华宇公司使用涉案房屋。因此，杨春宇不同意华表公司的诉讼请求。经审理查明：2009年11月23日，华表公司作为甲方与乙方左金铸签订租赁合同。主要内容是，甲方将华表大厦西院建筑面积为253.8平方米的楼房以及院内��筑面积为46.6平方米的附属房出租给乙方，作为乙方经营用房。租赁期限自2010年1月1日至2016年12月31日。2010年1月1日至2011年12月31日租金为每年19.5万元，乙方于本协议签字之日支付2010年1月1日至2010年12月31日的租金19.5万元，并于2010年12月10日前支付2011年1月1日至2011年12月31日租金；2012年1月1日至2016年12月31日每年租金为22.1万元，乙方于2011年12月10日前支付2012年1月1日至2012年12月31日租金22.1万元，以后以此类推。乙方签署本合同时，向甲方交付1.7万元作为押金，作为乙方忠实履行合同各项条款规定和条件的保证金。甲方将电卡交给乙方使用，承租期内电费由乙方直接向供电部门交付，承租期满将电卡交回；环卫费每月200元，按月收取；乙方于每年11月15日前向甲方支付冬季采暖费16626元。乙方逾期支付租金和其它费用时，甲方除追缴租金外，还将向乙方收取欠缴日租金的双倍作为滞纳金。如乙方逾期十五个工作日未向甲方支付租金，租赁合同视为终止，乙方所付押金将作为违约金赔偿给甲方，甲方有权收回房屋。如乙方改变房屋用途、将所租房屋抵押或转包、转让给第三者，甲方有权单方终止合同，并追究乙方违约责任。因乙方严重违约行为造成本合同终止的，一切后果由乙方负责，甲方不负任何赔偿责任（含乙方的装修费，不可移动的设施等费用）。乙方在本合同签字前，应出示营业执照的副本及法人身份证的复印件作为合同附件，附于本合同之后。本合同由双方法定代表人签字及加盖单位公章生效。合同签订后，左金铸于2009年11月24日支付华表公司押金1.7万元，并依约向华表公司支付了2010年1月1日至2013年12月31日期间的租金。左金铸未向华表公司支付2014年租金。2013年12月9日，华表公司委托律师向左金铸发出解除合同通知函，��左金铸擅自将承租房屋转租给杨春宇，要求解除租赁合同。庭审中，华表公司提交了一份合作协议书，该合作协议书共计两页，第一页首部及第二页落款甲方签字是“左金铸”，乙方是“杨春宇”。主要内容是，甲方将位于朝阳区和平街十四区甲18号独立二层楼建筑面积约500平方米及东侧院落和二间附房作为投资参加股份合作。房屋使用合作押金由乙方支付给甲方，押金金额为一月房屋租金；合同期满后如乙方不再续租，由甲方全额退还。乙方负责出资改造装修及经营，每年向甲方交纳红利，合作协议签订有效期为七年，前两年每年红利金额为32万元，第三年起每年交付红利金额36万元，红利支付方式为半年付。合作期限自2010年2月15日至2016年12月31日。合作期间的水、电、天然气、卫生、卫视及电话等费用全部由乙方自行承担。合作期间，乙方自行办理营业执照及���关手续，甲方提供房产证明并予以协助。该合作协议书第二页下方还书写了“此复印件与原件一致杨春宇2013年11月18日”。华表公司以此证明左金铸擅自将承租房屋转租给杨春宇，违反了合同约定。左金铸和杨春宇对华表公司提交的合作协议书的真实性不予认可，否认签署了该合作协议书，并提出该合作协议书是复印件，并非是原件。华表公司遂提出鉴定申请，要求对合作协议书是否是原件以及是否是左金铸和杨春宇签字进行鉴定。经北京市高级人民法院随机选取，确定由北京盛唐司法鉴定所进行鉴定。鉴定期间，左金铸与杨春宇均亲自书写了比对样本，同时左金铸还提交了一份华表公司曾经与斯丹利公司签订的房屋租赁合同以及2009年11月23日签订的终止租赁合同，以合同上左金铸签字作为比对样本。2014年7月18日，北京盛唐司法鉴定所出具鉴定书，鉴定结论是，1��日期为2010年1月7日的《合作协议书》是原签文件。2、检材甲方法定代表人处和甲方法人签章处的“左金铸”签名与样本中的“左金铸”签名是同一人书写。3、检材乙方法定代表人处和乙方法人签章处的“杨春宇”签名以及“此复印件与原件一致杨春宇2013年11月18日”字迹与样本中的“杨春宇”签名以及“此复印件与原件一致杨春宇2013年11月18日”字迹是同一人书写。庭审中，左金铸和杨春宇提交了斯丹利公司注册资料，证明左金铸曾经是斯丹利公司法定代表人，斯丹利公司经营地点就在承租房屋，是斯丹利公司与华表公司建立了租赁关系，并非是左金铸承租房屋。资料显示，斯丹利公司于1996年设立，注册资本100万元，股东左金铸出资60万元，股东宋某某出资40万元，设立时住所位于朝阳区静安里9号楼。2008年3月，斯丹利公司将注册地址变更为朝阳区和平街14区甲18���。2013年11月11日，斯丹利公司形成股东会决议，决定将斯丹利公司名称变更为北京安瑞亿森商贸有限公司。2014年3月，左金铸与宋某某形成股东会决议，将各自出实缴货币出资全额转给森田能源集团有限公司，而森田能源集团有限公司增加货币4900万元，将注册资本变更为5000万元。随即，北京安瑞亿森商贸有限公司名称变更为森田国际贸易有限公司。此外，左金铸还提交了日期为2001年11月15日的北京都市绿洲园林绿化工程有限公司章程，记载股东左金铸出资60万元，宋某某出资40万元。2002年5月20日，北京都市绿洲园林绿化工程有限公司形成股东会决议，将地址由朝阳区望京北路9号变更为朝阳区和平街十四区18号。2007年6月28日，北京都市绿洲园林绿化工程有限公司形成股东会决议，将名称变更为北京斯丹利物业管理有限公司。另外，左金铸和杨春宇还提交了由华表公司盖章的为华宇公司出具的企业住所（经营场所）证明以及拍摄于承租房屋的华宇公司标牌，以证明华表公司知晓并认可华宇公司使用承租房屋。经庭审质证，华表公司对左金铸和杨春宇提交的斯丹利公司注册资料的真实性没有异议，但提出其与斯丹利公司终止了租赁合同的履行，并与左金铸签订租赁合同，不认可左金铸和杨春宇的证明目的。华表公司对左金铸和杨春宇提交的住所证明及标牌的真实性没有异议，但认为华宇公司是左金铸的企业，是按照左金铸的要求提供住所证明。庭审中，左金铸还提出，如法院却确认解除合同，要求华表公司退还1.7万元押金。华表公司认为左金铸违反合同约定，不同意退还。另查，华表公司与斯丹利公司曾签署过租赁合同。2009年11月23日，华表公司与斯丹利公司签订终止租赁合同，只要内容是，双方于2006年12月21日签订的租赁合同���起租日期为2008年1月1日，终止日期为2016年12月31日，租期十年，建筑面积为300.4平方米，作为办公用房。因斯丹利公司内部调整，于2009年11月16日提出退房申请，经双方协商确定后，于2009年12月31日终止租赁合同，房屋租金已交至2009年12月31日。承租期内电费、供暖费、水费（污水费）、环卫费等相关使用费用，斯丹利公司于2010年1月10日之前结清所有欠费，并将电卡退还华表公司。上述事实，由华表公司提交的租赁合同、合作协议书，左金铸和杨春宇提交的斯丹利公司注册资料、企业住所（经营场所）证明及照片，北京盛唐司法鉴定所鉴定意见书，以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：关于2009年11月23日租赁合同的签约主体，左金铸主张其以斯丹利公司法定代表人身份在合同上签字，并非是以个人名义承租房屋，不是适格被告。本院认为，斯丹利公司虽然在此前与华表公司存在租赁关系，但双方在2009年11月23日终止了租赁合同的履行，而且终止租赁合同的原因是斯丹利公司因内部调整，主动申请退租。斯丹利公司与华表公司签订终止租赁合同时，系在双方租赁合同履行期间，通常情况下，如斯丹利公司与华表公司在履行合同过程中就租赁条款进行洽商或发生变化，可通过签订补充协议的方式进行确认，无需终止原租赁合同，而重新签订新的租赁合同。即使双方采取终止原租赁合同后再重新签订新的租赁合同的方式，左金铸作为斯丹利公司法定代表人能在终止租赁合同上加盖公司印章，却未在同日签署的租赁合同上加盖公司印章，不符合常规，其主张难以让本院采信。关于双方争议的合作协议书真实性问题，左金铸和杨春宇始终否认签署过该份合作协议书，坚称华表公司提交的合作协议书是复印件，而非原件。根据北京盛唐��法鉴定所作出的“合作协议书是原签文件”的鉴定结论，足以认定左金铸与杨春宇签署该份合作协议书。关于左金铸和杨春宇以华表公司盖章确认的企业住所（经营场所）证明及及置于承租房屋上的标牌而提出的华表公司知晓并同意杨春宇使用涉案房屋的主张。本院认为，华表公司提出是按照左金铸要求提供住所证明，符合常情。而且，如华表公司同意杨春宇任法定代表人的华宇公司使用房屋，三方之间完全可以签署书面协议，在左金铸和杨春宇极力否定合作协议书的前提下，本院亦难以采信其主张是事实。根据上述分析认定，本院确认左金铸系2009年11月23日租赁合同的签约主体即承租人。左金铸与杨春宇签署的协议书虽名为合作，但根据杨春宇负责出资改造装修及经营、每年向左金铸交纳固定红利的合作内容来看，实质上是左金铸将承租房屋变相转租给杨春宇��左金铸将承租房屋转租给杨春宇的行为，违反了租赁合同的约定，应向华表公司承担违约责任。华表公司要求确认双方所签租赁合同于2013年12月9日解除的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于华表公司提出的自2014年1月1日开始按照每日1000元标准计算房屋占用费要求，其主张标准，缺乏事实依据，本院确定按照双方约定的标准计算其主张的房屋占用费，即按照全年22.1万元计算，每月为18416.66元，不足一月按每日605.48元计算。关于左金铸交纳的押金，因左金铸违反合同约定，华表公司有权将保证金作为违约金不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、确认北京市华表工贸有限公司与左金铸于二ОО九年十一月二十三日签订的租赁合同于二О一三年十二月九日解除。二、左金铸与杨春宇将北京市朝阳区和平街十四区华表大厦建筑面积为二百五十三点八平方米的西院楼房及面积为四十六点六平方米的院内附属用房腾退给北京市华表工贸有限公司（本判决生效之日起十日内执行）。三、左金铸与杨春宇自二О一四年一月一日开始至履行上述第二项义务之日止，每月按照一万八千四百一十六元六角六分的标准向北京市华表工贸有限公司支付房屋占用费；不足整月的，按照每日六百零五元四角八分的标准向北京市华表工贸有限公司支付房屋占用费（本判决生效之日起十日内执行）。四、驳回北京市华表工贸有限公司其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如左金铸与杨春宇未在上述第三项规定的期限内向北京市华表工贸有限公司支付房屋占用费，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍��北京市华表工贸有限公司支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百一十元，北京市华表工贸有限公司负担一千一百零四元（已交纳）；左金铸与杨春宇负担一千七百零六元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  许承斌二〇一四年十月二十一日书记员  毛文蝶