北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第9522号原告北京华润曙光房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇盛平街****。法定代表人蒋智生，董事长。委托代理人杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。被告河北兴涛建筑设备租赁有限公司，住所地，住所地河北省泊头市裕华西路iv>法定代表人刘洪枝，总经理。原告北京华润曙光房地产开发有限公司（以下简称：华润公司）与被告河北兴涛建筑设备租赁有限公司（以下简称：兴涛租赁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田琪独任审判，公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托代理人杨顺义到庭参加诉讼。被告兴涛租赁公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参诉讼。本案现已审理完毕。原告华润公司诉称：2013年11月27日，华润公司与兴涛租赁公司签订了编号为XF459644的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称：现房买卖合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：补充协议）。根据补充协议的约定，兴涛租赁公司应于主合同签订之日起21日内将房款的70%即460万元付清，逾期付款超过30日，华润公司有权解除合同。华润公司曾催促兴涛租赁公司付款，但兴涛租赁公司未按照合同约定履行付款义务，鉴于兴涛租赁公司逾期付款已经超过30日，华润公司正式通知其解除合同，但兴涛租赁公司未按照合同约定办理解约后的相关手续及支付违约金。为了维护自身权益，起诉要求：1、确认华润公司与兴涛租赁公司签订的编号为XF459644的现房买卖合同及补充协议于2014年3月21日已解除，并判令兴涛租赁公司协助华润公司办理涉案房屋的现房网签及备案的解除手续；2、判令兴涛租赁公司给付华润公司违约金1117972.2元；3、华润公司退还兴涛租赁公司首付款1979722元，违约金自退款的房款中直接抵扣；4、判令兴涛租赁公司承担诉讼费。被告兴涛租赁公司未参加庭审，但向本院提交了书面答辩意见。答辩意见：兴涛租赁公司不同意华润公司的诉讼请求，理由如下：1、现房买卖合同补充协议第二十四条、第二十七条、第二十八条为无效条款。合同第八条已经约定逾期付款需支付未付款的10%作为违约金，合同第二十四条在此基础上约定解除合同后违约方仍须支付总房款的10%作为违约金并须承担守约方的律师费，该规定违反了民事诉讼法的相关规定，应为无效；合同第二十七条、第二十八条约定发出通知之日起第三日即视为已经送达，违反了合同法及民事诉讼法的相关规定，应为无效。2、兴涛租赁公司已经根据华润公司员工的要求支付了全部购房款。华润公司发出解除合同通知后，兴涛租赁公司并未签收，且华润公司员工仍然在向兴涛租赁公司催收房款。2014年3月10日，华润公司销售人员胡薇再次向兴涛租赁公司催款，兴涛租赁公司给付华润公司房款500000元。2014年6月23日，胡薇再次催款，兴涛租赁公司给付华润公司房款4100000元。至此，兴涛租赁公司付清全部房款，如果华润公司不认可胡薇催收房款的行为，则胡薇涉嫌合同诈骗，本案应中止审理并移送公安机关处理。3、华润公司主张的违约金明显过高，且其未举证证明实际损失，故请求法院予以调整。经审理查明：2013年11月27日，华润公司（出卖人）与兴涛租赁公司（买受人）签订了编号为XF459644的现房买卖合同及补充协议。现房买卖合同约定兴涛租赁公司购买坐落于XX区X村XXX楼X层XX的房屋一套，房屋价款6579722元，买受人一次性付清房款，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1和2种方式处理。1、按照逾期时间分别处理，（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起的15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。补充协议约定，买受人选择一次性付款的，买受人应于签署主合同当日向出卖人交纳所购商品房总价款的30%，金额为1979722元；于签署主合同之日起20日内支付房款的70%，金额为4600000元。买受人若变更付款方式须征得出卖人同意，否则买受人依然为逾期付款。双方同意主合同以及补充协议约定的解除权应以书面通知的方式行使，自解约通知送达后主合同及补充协议即告解除。守约方依据主合同和本协议行使解除权后，买受人应在解除合同通知送达之日起30日内配合出卖人，即与出卖人共同或授权出卖人到主管机关办理完毕该房屋的现房网签及备案的解除手续及预告登记解除等相关手续；如因买受人原因未能在30日内配合出卖人办理完毕前述手续，则买受人应当向出卖人支付相当于总房价款百分之十的违约金和诉讼费用并继续履行上述义务。出卖人行使解约权的，则出卖人自应退还买受人房款中予以抵扣印花税、违约金和诉讼费用。主合同及补充协议所指的书面通知以挂号邮寄或者特快专递的形式送达。接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为送达；接受通知一方其通讯地址为外埠的，自通知发出之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出局邮戳或以快递公司签认为准。主合同及补充协议所指的联系方式和通讯地址以主合同列明的为准，任何一方的联系方式和通讯地址如有变更，应当以书面形式及时通知对方。买受人同意任何以华润公司客户服务部的名义发出的就该房屋的相关通知均视为出卖人的通知。合同签订后，兴涛租赁公司按约交付了首付款1979722元，但剩余房款4600000元未按约定在合同签订后的21日支付。2014年2月13日，华润公司以特快专递的形式向兴涛租赁公司发送催款函，通知兴涛租赁公司其未按约定付款的行为已经构成逾期付款，逾期已超过30日，华润公司有权解除合同，兴涛租赁公司收到此函后尽快到华润公司交纳剩余房款4600000元及违约金131100元。兴涛租赁公司在答辩状中称其未收到华润公司发送的催款函。2014年3月18日，华润公司按照兴涛租赁公司在合同中填写的通讯地址以特快专递的形式向兴涛租赁公司发送解约函一份，通知兴涛租赁公司因其逾期付款已超过30日，要求解除与兴涛租赁公司签订的现房买卖合同及补充协议，兴涛租赁公司收到该通知后7日内至华润公司处办理解约手续。华润公司另提交快递详情查询单佐证其实际投递了上述函件且上述函件被以“人已他往，电联拒收”为由被退回。2014年5月23日，华润公司委托代理人杨顺义按照兴涛租赁公司在合同中填写的通讯地址以特快专递的形式向兴涛租赁公司发送律师函一份，通知兴涛租赁公司收到律师函后7日内办理解约后的相关手续并办理违约金给付事宜。华润公司另提交快递详情查询单佐证其实际投递了上述函件且上述函件被以“人已他往，电联拒收”为由被退回。另查明，兴涛租赁公司于2014年3月11日以转账的形式将500000元转至华润公司账户中，于2014年6月3日以转账形式将4100000元转至华润公司账户中。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、快递单及详情单、催告函、解约函、律师函等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告兴涛租赁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。华润公司与兴涛租赁公司签订的现房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，兴涛租赁公司作为买受人按期交付房款是其主要合同义务。合同约定兴涛租赁公司应于合同签订后的21日内付清70%的房款4600000元，但兴涛租赁公司未在合同约定的时间内付款且逾期付款超过了30日。根据合同约定，逾期付款超过30日的，华润公司有权解除合同。华润公司于2013年2月18日根据兴涛租赁公司在合同中填写的通讯地址，以特快专递的形式向兴涛租赁公司发送了解约函，解约函清楚地载明了华润公司要求解除合同的意思表示，该函件虽被退回，但根据合同约定，华润公司按照兴涛租赁公司在合同中填写的通讯地址向兴涛租赁公司发出通知后第三日，即应视为解约函已送达。根据华润公司提交的证据以及合同约定，本院认为华润公司在解除条件具备后履行了解除合同通知义务，且解约通知已经送达到兴涛租赁公司，故华润公司要求确认双方签订的现房买卖合同及补充协议自解除通知到达之日即2014年3月21日已解除的请求，本院予以确认。关于违约责任，兴涛租赁公司逾期付款构成违约应承担违约责任，合同虽约定因兴涛租赁公司逾期付款导致合同解除的，兴涛租赁公司需支付逾期付款违约金及解除合同违约金，但违约金应以损失为基础，华润公司未能举证证明兴涛租赁公司的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且兴涛租赁公司亦认为违约金过高请求调整，故本院根据兴涛租赁公司逾期付款时间，过错程度等综合确定违约金为150000元。合同解除后华润公司对已收房款1979722元负有返还义务，但根据合同约定，华润公司有权自房款中直接抵扣违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告北京华润曙光房地产开发有限公司与被告河北兴涛建筑设备租赁有限公司签订的编号为XF459644的《北京市商品房现房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于二〇一四年三月二十一日已解除；二、于本判决生效后十日内，被告河北兴涛建筑设备租赁有限公司协助原告北京华润曙光房地产开发有限公司注销网上签约联机备案手续；三、于本判决生效后十日内，原告北京华润曙光房地产开发有限公司退还被告河北兴涛建筑设备租赁有限公司购房款一百九十七万九千七百二十二元；四、于本判决生效后十日内，被告河北兴涛建筑设备租赁有限公司给付原告北京华润曙光房地产开发有限公司违约金十五万元（本项确认的违约金自上述第三项确认的退还数额中直接扣减）；五、驳回原告北京华润曙光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费七千四百三十一元，由原告北京华润曙光房地产开发有限公司负担六千七百元，被告河北兴涛建筑设备租赁有限公司负担七百三十一元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  田琪二〇一四年十月二十四日书 记 员  乔婷