河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0327民初619号原告：宜阳县城关镇红旗路社区居民委员会。住所地，宜阳县城关镇红旗西路54号。法定代表人：张灵安，主任。委托诉讼代理人：刘刚民，该居民委员会法律顾问。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。被告:洛阳天通房地产开发有限公司。住所地，洛阳市宜阳县城关镇兴宜西路(锦绣花园小区后排)。统一社会信用代码，91410327558325074R。法定代表人:付豪，总经理。委托诉讼代理人：付百岁，该公司员工。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：张留安，该公司法律顾问。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。原告宜阳县城关镇红旗路社区居民委员会（以下简称“红旗路居委会”）与被告洛阳天通房地产开发有限公司（以下简称“天通公司”）合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法由本院审判员梁高峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红旗路居委会委托诉讼代理人刘刚民及法定代表人张灵安，被告天通公司的委托诉讼代理人付百岁、张留安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告红旗路居委会向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2012年7月8日原、被告双方签订的《向荣市场开发协议书》有效；2.请求判令原告对向荣市场（天通城）1#856㎡、2#907㎡、3#790㎡，共计2553㎡的一层市房（暂估价：￥7659000元）具有优先取得权；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年7月8日，原、被告双方签订《向荣市场开发协议书》一份，约定:宜阳县向荣市场提升改造项目原告协调办理土地、城建规划等一切相关建设手续，负责与县政府及有关单位协调，该项目享受城中村改造的相关优惠政策，同时原告给予被告以下优惠条件:拆迁置换中，产权属于原告的市场房一楼按实际面积给予等额置换，二楼只按城中村改造政策赔偿，不置换房产。项目建成后，被告应根据原告与原征迁户签订的安置协议无偿给原居民安置门市房和住宅。合同签订后，被告进行施工作业，2015年5月20日，被告天通公司向原告出具保证书，保证:为保证原告合法权益，特给原告预留以下市房(市房一层):1#856㎡、2#907㎡、3#790㎡、4#965㎡、7#1323㎡，共计4841㎡。至今，被告除将4#960.84㎡，7#1170.2㎡，共计2131.04㎡一层市房交付给原告外，剩余的1#856㎡、2#907㎡、3#790㎡，共计2553㎡一层市房，经原告多次催促被告一直不予交付。综上，原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且已实际履行，为有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。原告要求依法优先取得上述门市房于法有据。根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条相关规定，现依法提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告天通公司辩称：一、原告要求确认2012年7月8日双方签订的《向荣市场开发协议书》有效的诉讼请求不应支持。宜阳县向荣市场提升改造项目是宜阳县城中村改造重点工程之一，答辩人开发宜阳县向荣市场的依据就是原、被告于2012年7月8日双方签订的《向荣市场开发协议书》，该协议本身有效，无需原告请求人民法院依法确认。因此，原告要求确认2012年7月8日双方签订的《向荣市场开发协议书》有效的诉讼请求不应支持。二、原告请求对答辩人开发的向荣市场（天通城）1＃856㎡、2＃907㎡、3＃790㎡共计2553㎡的一层市房具有优先取得权不能成立。原、被告于2012年07月08日签订的《向荣市场开发协议书》第一条约定，该项目南北长（东侧140米、西侧200米），东西宽约150米，占地约30亩。涉及征迁安置住宅约27000平米，市房约4500平米，单位公房5600平米；第四条第1项约定，拆迁置换中，产权属红旗路居委会的市场房一楼按实际面积给予等额置换，二楼面积只按城中村改造政策赔偿不置换房产。协议签订后，原告向答辩人提供《向荣市场平面图》，对涉及向荣市场占地面积，建筑面积以及一楼面积、二楼临时房面积作出明确表述，其中，涉及原告面积一楼1940.62平方米（含门洞6个137.60平方米）、二楼1576.13平方米、临时房65.32平方米。根据双方签订的《向荣市场开发协议书》，答辩人应当向原告置换2005.94平方米。原告要求答辩人保证预留市房，但应以原向荣市场市房实际面积为准。然而，在实际置换过程中，原告要求答辩人按向荣市场原所有市房面积置换，答辩人主张按原告实际所有的市房面积置换，双方未能达成一致意见。原告却不顾协议约定，强行占用答辩人的4＃965㎡、7＃1323㎡共计2288㎡的一层市房，原告主张答辩人向其交付2288㎡一层市房不是事实。依据《向荣市场开发协议书》的约定，答辩人只能按照原告实际所有的一层市房面积进行置换，原告请求不能成立，依法应当驳回原告要求答辩人按向荣市场原所有市房面积置换的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年7月8日，以原告红旗路居委会为甲方、被告天通公司为乙方、宜阳县城关镇人民政府为丙方，三方签订《向荣市场开发协议书》一份，约定：宜阳县向荣市场提升改造项目是宜阳县城中村改造重点工程之一，是通过拓宽锦屏南路改造老城区形象品位的重要举措。为落实县委、县政府的指示精神，经甲、乙、丙三方协商，达成如下协议:一、该项目位于洛阳桥南，兴宜路南侧至文明路开发区域，南北长(东侧140米、西侧200米)东西宽约150米，占地约30亩。涉及征迁安置住宅约27000平方，市房约4500平方，单位公房5600平方。准确数据以征迁协议为准。二、区域内所有征迁补偿安置过渡费均由乙方按宜阳县城中村改造相关政策给予补偿和安置。土地、城建规划等一切相关建设手续由甲方协调办理，费用由乙方承担。三、甲方负责与县政府及有关单位协调，该项目享受城中村改造的相关优惠政策，由县政府完成道路、市政设施和地下管网建设。四、该项目因拆迁面积大赔偿多，建设面积有限，并处于房地产开发低谷阶段，甲方承诺另给予乙方以下优惠条件。1、拆迁置换中，产权属红旗路居委会的市场房一楼按实际面积给予等额置换，二楼面积只按城中村改造政策赔偿不置换房产;2、由县政府在洛河北大堤亿源翠堤湾以西给乙方配地100亩(并享受城中村改造配地政策)用于开发补贴，但征地、清表所有费用均由乙方承担;3.向县政府争取，该项目改造区域内的县安监局、县计委、县市政局等县直单位的房产只按城中村改造政策赔偿不置换房产面积。五、该项目的规划设计方案必须经甲方同意，并经规划部门认可方可实施，施工建设中，严格按照设计方案图纸进行施工，工程质量达到优质工程，施工安全要采取各种措施予以保障，施工作业中一切的安全责任、经济损失均由乙方承担。六、项目建成后，乙方应根据甲方与原征迁户签订的安置协议无偿给原居民安置门市房和住宅，差额面积乙方要按照城中村改造文件规定的优惠政策执行。七、该项目安置房工期:2012年12月31日-2014年12月31日。乙方不能按期交房所造成的一切经济损失和法律责任均由乙方承担。八、协议签订后乙方应及时将征迁安置过渡费和赔偿费资金分别每次预付500万元直至到位。甲方原则上3个月内将地面建筑房征拆完毕，保证不影响大面积施工。九、协议签订后甲方要及时向县政府申请配地并在12个月内办理完所配土地手续。十、本协议一式六份，甲、乙、丙三方各持二份，签字生效。要相互监督、共同履行。《向荣市场开发协议书》签订后，原告红旗路居委会与原向荣市场涉及被征迁的个人或法人签订了31份《房屋征迁补偿安置协议书》，还同部分被征迁户签订了《补充协议》，《房屋征迁补偿安置协议书》及《补充协议》约定需为该31户被征迁户置换商业用房2654平方米。原告红旗路居委会对原向荣市场进行了拆迁，被告天通公司在原向荣市场进行了开发建设。2015年5月20日，被告天通公司向原告出具《保证书》一份，载明：乙方天通公司在履行与甲方红旗路居委会签订的向荣市场开发协议过程中，为确保向荣市场原住户及相关单位和个人住宅及门市房的合法权益，特作出如下保证:向荣市场共拆迁住宅27422.54㎡(县直18326.77㎡，居民9095.77㎡)，门市房4388.06㎡(居民2447.22㎡，红旗路社区居委会1940.62㎡)。为保证拆迁户安置，特给甲方预留市房(市房一层)为:1#856㎡、2#907㎡、3#790㎡、4#965㎡、7#1323㎡，共计4841㎡。另查明：1.被告天通公司承认其已将天通城1#、2#、3#楼一层市房部分出售或抵押给他人。2.庭审中，原告红旗路居委会将诉讼请求第2项进行了变更（减少），主张对向荣市场（天通城）1#621.65㎡、2#823.39㎡、3#637.21㎡，共计2463.58㎡的一层市房具有优先取得权。3.庭审后，经原告红旗路居委会申请，本院依法到宜阳县盛苑房地产测绘有限公司调取天通城1#、2#、3#、4#、7#楼一层商业蓝图面积，宜阳县盛苑房地产测绘有限公司于2019年5月27日出具《证明》一份，载明：天通城1#、2#、3#、4#、7#楼一层商业蓝图面积分别为612.22㎡、838.86㎡、686.01㎡、1024.32㎡、1260.37㎡。4.宜阳县盛苑房地产测绘有限公司出具《证明》后，经本院询问原告红旗路居委会委托诉讼代理人刘刚民，其表示原告主张有优先取得权的天通城1#楼的一层市房面积按由621.65㎡变更（减少）为612.22㎡。本院认为：原告红旗路居委会、被告天通公司及宜阳县城关镇人民政府签订的《向荣市场开发协议书》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告要求确认《向荣市场开发协议书》有效，本院予以支持。关于被告天通公司应向原告交付的一层门市房面积。被告天通公司辩称依据《向荣市场平面图》应当向原告置换门市房2005.94㎡（一楼门市房1940.62㎡、临时房65.32㎡），但该辩称与《向荣市场开发协议书》约定不符，同被告天通公司出具的《保证书》内容也不符。《向荣市场开发协议书》约定“涉及征迁安置住宅约27000平方，市房约4500平方，单位公房5600平方。准确数据以征迁协议为准。”还约定“项目建成后，乙方应根据甲方与原征迁户签订的安置协议无偿给原居民安置门市房和住宅”；天通公司出具的《保证书》载明拆迁门市房4388.06㎡(居民2447.22㎡，红旗路社区居委会1940.62㎡)，天通公司承诺预留市房(市房一层)4841㎡（1#856㎡、2#907㎡、3#790㎡、4#965㎡、7#1323㎡）用于安置。《保证书》内容与《向荣市场开发协议书》约定内容相互印证，证明被告天通公司需安置的门市房面积不仅包括属红旗路居委会集体的门市房面积1940.62㎡，还应包括红旗路居委会同原征迁户签订的安置协议中约定的门市房面积。被告天通公司上述辩称与事实不符，本院不予采信。根据原告红旗路居委会同31户被征迁户签订的《房屋征迁补偿安置协议书》及《补充协议》约定，需为31户被征迁户置换商业用房2654㎡，但是原告同被征迁户签订《房屋征迁补偿安置协议书》后，又同部分被征迁户签订了《补充协议》，补充协议均对《房屋征迁补偿安置协议书》中约定的商业用房面积进行了增加，原告并未提交证据证明其将《补充协议》约定内容均通知给了被告天通公司，并经天通公司认可，故不能完全依据《房屋征迁补偿安置协议书》及《补充协议》约定来确定需为各被征迁户置换的商业用房（一楼门市房）面积为2654㎡。被告天通公司出具的《保证书》认可拆迁门市房4388.06㎡，其中居民2447.22㎡，红旗路居委会1940.62㎡，证明被告天通公司认可的需为各被征迁户置换的门市房面积为2447.22㎡。原告红旗路居委会接收天通公司出具的《保证书》，并未提出异议，证明原、被告双方均认可应置换的一层门市房面积为4387.84㎡（《保证书》中合计面积有误，以准确合计面积为准），含红旗路居委会集体1940.62㎡、各被征迁户2447.22㎡，故被告天通公司应向原告交付的一层门市房面积为4387.84㎡。关于原告请求判令对向荣市场（天通城）1#612.22㎡、2#823.39㎡、3#637.21㎡，共计2072.82㎡的一层市房具有优先取得权是否应得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，原告红旗路居委会同被告天通公司签订了《向荣市场开发协议书》，天通公司同红旗路居委会之间系拆迁与被拆迁关系。虽然红旗路居委会同被征迁户签订了《房屋征迁补偿安置协议书》，但其是在《向荣市场开发协议书》存在的前提下签订的，被告天通公司同各被征迁户之间并未签订协议，红旗路居委会与各被征迁户之间的关系不影响天通公司同红旗路居委会之间拆迁与被拆迁关系的成立。原告红旗路居委会同被告天通公司签订《向荣市场开发协议书》约定了门市房的安置，被告天通公司向原告出具《保证书》，承诺预留天通城项目1#楼市房一层856㎡、2#楼市房一层907㎡、3#楼市房一层790㎡、4#楼市房一层965㎡、7#楼市房一层1323㎡用于拆迁安置，现被告天通公司将天通城项目1#、2#、3#楼一层市房部分出售或抵押给他人，原告主张对天通城项目1#、2#、3#楼一层市房具有优先取得权，符合法律规定，本院予以支持，但应以双方共同确认的面积为限。宜阳县盛苑房地产测绘有限公司于2019年5月27日出具的《证明》载明，天通城1#、2#、3#、4#、7#楼一层商业蓝图面积分别为612.22㎡、838.86㎡、686.01㎡、1024.32㎡、1260.37㎡，共计为4421.78㎡，被告天通公司对该《证明》真实性无异议，承认与被告开发的天通城项目一层门面房面积相符，原告红旗路居委会对该《证明》无异议，故本院对宜阳县盛苑房地产测绘有限公司出具的《证明》予以采信，本案所涉天通城一层市房面积应以该《证明》载明面积为准。原告红旗路居委会主张有优先取得权的天通城1#楼、2#楼、3#楼一层市房面积分别为612.22㎡、823.39㎡、637.21㎡，均不超过《证明》载明的蓝图面积。天通城4#楼、7#楼一层市房原告实际已占用，原告称4#、7#楼一层市房面积分别为965㎡、1170.2㎡，系原告自己测量的面积，与《证明》载明的蓝图面积不符，应以《证明》载明的蓝图面积为准，共计2284.69㎡（4#1024.32㎡、7#1260.37㎡）。被告天通公司共计应为原告提供安置的一层市房面积为4387.84㎡，减去原告已实际占有的天通城4#、7#楼一层市房面积2284.69㎡，被告还应向原告交付的一层市房面积为2103.15㎡。原告红旗路居委会主张具有优先权的天通城1#、2#、3#楼一层市房面积共计为2072.82㎡（1#612.22㎡、2#823.39㎡、3#637.21㎡），少于被告天通公司还应向原告交付的一层市房面积。综上，原告该项主张，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下：一、确认原告宜阳县城关镇红旗路社区居民委员会与被告洛阳天通房地产开发有限公司于2012年7月8日签订的《向荣市场开发协议书》有效。二、原告宜阳县城关镇红旗路社区居民委员会对位于宜阳县城关镇兴宜路南侧的向荣市场（天通城）项目1#楼一层市房612.22㎡、2#楼一层市房823.39㎡、3#楼一层市房637.21㎡，共计2072.82㎡，具有优先取得权。本案受理费减半收取32707元，由被告洛阳天通房地产开发有限公司负担。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  梁高峰二〇一九年六月十日书记员  楚亚欠附：本文书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。