福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）漳民终字第1015号上诉人（原审原告）许荣兴，男，1957年10月15日出生，汉族，住漳州市芗城区。委托代理人陈维琅、李伟川，福建大易律师事务所律师。被上诉人（原审被告）卢泽民，男，1960年10月6日出生，汉族，住漳州市芗城区。委托代理人管启祥。被上诉人（原审被告）漳州市鑫旺四海商贸有限公司（以下简称鑫旺四海公司），住所地漳州市芗城区芝山镇南星村诗墩旧桥南水果批发市场**店面**，组织机构代码57471138-9。法定代表人郭献国，总经理。委托代理人周仰宁，福建九鼎律师事务所律师。上诉人许荣兴因确认合同无效纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第2923号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许荣兴的委托代理人李伟川、被上诉人卢泽民的委托代理人管启祥、被上诉人鑫旺四海公司的委托代理人周仰宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1995年元月18日，许荣兴与漳州市芗城区芝山镇南星村委会签订一份协议书，约定：南星村委会将位于芗城区诗墩村口（即桥南水果市场）20套店面及店面后的空地一起出售、转让给许荣兴，总出售金额为380万元。1995年7月28日，许荣兴与卢泽民签订合股协议书，约定：许荣兴于1995年元月18日向南星村委会购置的位于市驾校培训中心西南侧即诗墩村口，属村委会自建二层楼店面20套及部分配套空地，因许荣兴资金不足，愿意与卢泽民合股共同出资、共同使用。双方一致同意由许荣兴出面代表与有关村、镇签订买卖合同，并按许荣兴与村委会商定的价款共同出资购置20套二层楼店面及附属空地为双方共有产权，共同使用、共同经营等项。并于1995年8月2日到漳州市公证处办理公证。1998年3月31日，漳州市勘察设计协会接受漳州市中级人民法院委托，对桥南水果市场东幢建筑工程质量进行鉴定，鉴定意见书载明：该幢房屋的主要质量问题有墙体开裂、屋面渗漏、木门窗框材质差不达标、伸缩缝渗漏严重和设计存在问题等。2009年11月8日，卢泽民与鑫旺四海公司签订“关于店面及二楼重新装修启用抵租合同”，约定：自2009年11月开始，由鑫旺四海公司垫资装修，以每年三万人民币出租给鑫旺四海公司承包经营管理，租金从装修款318506元抵扣，抵完为止，如需续租租金另行约定等。2009年10月15日，鑫旺四海公司出具一“结款单”，载明“桥南旧水果批发市场综合楼修建1-2层及后面空地、铁架彩钢板屋面，包工包料款总计人民币叁拾壹万捌仟伍佰零陆元正（318506元）工程款已全部结清”，领款人朱某庆。还查明，2002年10月17日，芗城区人民法院作出（2002）芗民初字第1395号民事判决，认定：1998年5月30日，卢泽民与吴和国签订租赁合同，双方约定卢泽民将讼争九套房屋出租给吴和国等内容，许荣兴起诉要求确认卢泽民与吴和国签订的租赁协议无效，由卢泽民支付租金的一半即39200元给许荣兴。该判决认定吴和国作为相对人完全有理由相信卢泽民有权代表许荣兴签订租赁协议，判决驳回许荣兴的诉讼请求。原审审理期间，证人朱某庆出庭作证陈述：其为漳州市第一建筑工程有限公司施工员，2008年11月受鑫旺四海公司郭四海委托，接受桥南水果批发市场的修建工程，工程大概做了7、8个月，因为和郭四海认识，关于修建事项通过双方确认，故没有签名。总工程款为318506元已结算完毕。原审认为，许荣兴与卢泽民系共有关系，双方对共有的财产均有管理的权利和义务，出租是对共有财产的管理行为。卢泽民作为共有人之一，鑫旺四海公司作为相对人完全有理由相信卢泽民有权代表许荣兴签订租赁协议，该协议系双方真实意思表示，且该合同在履行期间。许荣兴亦无证据证明两被告系恶意串通，许荣兴与卢泽民内部约定，不能对抗善意第三人，故许荣兴要求确认二被告签订的合同无效，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十条的规定，判决：驳回许荣兴要求确认两被告于2009年11月8日签订的“关于店面及二楼重新装修启用抵租合同”无效的诉讼请求。案件受理费6078元，减半收取3039元，由许荣兴负担。上诉人许荣兴不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定上诉人与被上诉人卢泽民系共有关系有悖客观。据1995年7月28日，上诉人与被上诉人签订的一份合股协议书虽然约定上诉人与被上诉人卢泽民各占50%的股权，但同时约定允许由各方自行在股权范围内招股。根据合股协议这一约定，上诉人的50%股权的房屋已分割清楚，分别由十个人所有，双方的产权划分清晰，被上诉人卢泽民已无权对土地证登记在上诉人及上诉人自行招股的其他物权所有人名下的5套房屋进行出租或管理等民事活动，被上诉人作为承租人的四海公司应当知道被上诉人卢泽民无权与其签订房屋租赁合同。被上诉人四海公司与被上诉人卢泽民的租赁合同的租金明显偏低，虚构巨额装修款，显然存在恶意串通，损害上诉人的合法权益；其与被上诉人签订的租赁合同无效。请求撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人卢泽民辩称：上诉人作为合伙人长期占有合伙体购买的一套房屋。被上诉人卢泽卢作为房屋共有合伙人，对其余的9套房屋面临倒塌的状况下，长期置之不理，不愿出资维护修建。被上诉人卢泽民与四海公司签订《房屋重新装修启用抵租合同》由四海公司出资维护修建费用抵租金。上诉人对四海公司以修缮费抵租房屋，至今已租用近6年时间从未提出任何异议，应视为上诉人已默认同意被上诉人卢泽民的房屋管理抵租行为，故双方签属的房屋抵租合同为合法有效合同。至今讼争房屋未进行分割，不存在其它股东产权的问题，上诉人的上诉理由缺乏事实，应予驳回。被上诉人四海公司辩称：上诉人许荣兴和卢泽民属于合伙关系，这一事实有合股协议书证明许荣兴和卢泽民因合伙形成共同共有关系。共有房屋分别办到具体人员的名下，是许荣兴和卢泽民作为合伙人对该房产产权做了初步的处理，并不是最后的析产分配，仍然属于卢泽民和许荣兴共同所有。上诉人主张租金偏低及卢泽民和四海公司存在利害关系，并没有提供证据证明。原审判决正确，应维持原判。本案二审审理期间，双方当事人对原审认定的事实无异议，本院予以确认。双方当事人争议的焦点为：上诉人许荣兴主张确认无效合同能否成立。本院认为，上诉人与被上诉人卢泽民合伙共同出资购置本案讼争房屋，共同使用、共同经营管理，有双方签订的合股协议书为据。虽然讼争房屋的土地使用权已具体办理到许泉、吴菜等十个个人名下，但上诉人与被上诉人卢泽民之间并未就上述房屋的共有权进行分割，因此，双方对上述房屋均享有共同管理的权利。被上诉人卢泽民将房屋出租给四海公司使用，四海公司作为相对人完全有理由相信卢泽民有权代表上诉人就讼争房屋签订租赁协议。卢泽民与四海公司签订的《房屋重新装修启用抵租合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。上诉人虽提出被上诉人与四海公司签订的《房屋重新装修启用抵租合同》侵害了其合法权益，但上诉人早在被上诉人出租该房屋之时就已居住于此，在明知四海公司实施对租赁房屋进行修缮，以修缮费抵租金的方式承租，未提出异议，直至本案租赁合同履行了近6年之时上诉人才主张被上诉人与四海公司之间签订的《房屋重新装修启用抵租合同》存在恶意串通，上诉人的该主张明显与事实不符。上诉人的上诉主张理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6078元，由上诉人许荣兴负担。本判决为终审判决。审 判 长  林良志审 判 员  周秀容代理审判员  张阿娇二〇一四年十月三十日书 记 员  肖 薇附：适用的法律条文和执行规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。