陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终1705号上诉人（原审原告、反诉被告）：常帅，男，1993年3月5日出生，汉族，陕西省榆林市绥德县。委托诉讼代理人：项红梅，陕西尊尚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王宏，女，1986年1月2日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄波，男，1980年4月15日出生，民族籍贯住址同上。二上诉人委托诉讼代理人：乔建斌，陕西天佑律师事务所律师。上诉人常帅与上诉人王宏、黄波因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2019）陕0802民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。常帅上诉请求1、撤销原判第四项，并改判被上诉人赔偿上诉人2018年8月8日至2018年8月19日锁门期间给上诉人造成的租金损失16333元、网费损失3200元、工人工资损失7314元、网吧直接营业损失20467元及食品原材料损失4370元；赔偿上诉人餐厅部分（240平米）从2018年8月10起至2018年12月5日止的租金损失53219元。（上诉人差额为104903元）2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原判决没有支持因被上诉人锁门行为造成的损失，在认定证据时全盘不予认定上诉人提供的关于损失的证据明显不公。原判认为上诉人迟延履行支付租赁费属违约，故未支持上诉人请求被上诉人承担2018年8月8日至2018年8月19日锁门期间给上诉人造成的租金损失16333元、网费损失3200元、工人工资损失7314元、网吧直接营业损失20467元及食品原材料损失4370元共计51684元不当。因该部分损失理应由被上诉人承担，2、被上诉人应赔偿上诉人餐厅部分从2018年8月10日起至2018年12月5日止的租金53219元。双方签订合同后，因被上诉人交付的租赁物明显存在瑕疵，故上诉人在签订合同不久后投入的装修以及租赁物的质量出现严重问题后产生的停业损失均应由被上诉人承担，而原审法院没有支持该部分损失显失公平。王宏、黄波上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的原审全部诉请；2、支持上诉人的原审反诉请求。事实与理由：1、被上诉人因自己经营不善，在多次拖欠租金后单方提出解除租赁合同系违约行为，原审判令上诉人返还其剩余租金显属不当。如此支持违约行为的错误判决应予撤销。2、被上诉人应向上诉人支付提前解除合同违约金81700元，原审驳回上诉人原审此项反诉请求于法无据。3、原审判决第二项中建筑服务天然气整改费用应由被上诉人自行承担。4、被上诉人应支付的拖欠租金违约金应从2018年5月31日起算。5、被上诉人应将其打开的楼梯过道门恢复原状。6、上诉人黄波并不是本案租赁合同签订主体，其不是本案适格的当事人。原告常帅向一审法院提出诉讼请求为：1、依法判令原告与被告签订的商铺租赁合同有效，于2018年12月5日起予以解除；2、依法判令被告赔偿原告于2018年8月8日至2018年8月19日锁门期间给原告造成的租金损失16333元、网费损失3200元、工人工资损失7314元、网吧营业损失20467元、食品原材料损失4370元，计51684元；3、依法判令被告返还原告从2018年12月5日起至2019年4月25日期间已付租金190552元、赔偿原告餐厅部分从2018年8月10日起至2018年12月5日的租金损失53219元、餐厅装修残值损失55866元、配套设施损失47690元、广告门头损失19000元、剩余租赁期限内的转让损失8万元，计446327元；4、本案诉讼费用由被告承担。原审法院经审理查明，2018年4月25日，原告常帅（承租方、乙方）与被告王宏、黄波（出租方、甲方）签订了商铺租赁合同，约定：一、出租房屋的位置、面积及设施情况：该房屋位于榆林市新建南路东万中至贾中二楼（新建南路82号），建筑面积697.56平方米，交付房屋现状以现有装修及设施为准，甲方将不再增加任何设施。二、租赁用途商用。三、租赁期限1年，自2018年4月25日起至2019年4月24日止。四、租金及缴纳方式：1、年租金49万元，该租金不含房产租赁税及相关费用。2、租金的支付日期为每年提前两个月交付下年全年的租金。3、租金的支付方式为2018年5月10日已付18万元，5月11日再付2万元，5月底再付5万元，剩余24万元在8月30日之内付清。4、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天加收100元滞纳金，如15日后还未缴纳租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋并不予退回。五、乙方的义务：1、租赁期间产生的物业管理费、水费、电费、取暖、燃气等费用，以及因房屋产生的房屋租赁税及相关费用均由乙方自行缴纳。2、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。3、租赁期间应办理的公安、消防安检手续及必备的消防设施均由乙方办理，因办理上述手续及设备产生的相关费用由乙方承担。六、租赁期间的房屋修缮：1、甲方将房屋交给乙方后，乙方在不损坏房屋主体结构的情况下，可对房屋进行适当的装修，但如果涉及房屋结构的调整或设置，影响房屋结构的设施，应与甲方协商，需事先征得甲方的书面同意，并报相关规划部门审批后方可予以施行，否则产生的一切损失均由乙方全部承担。2、乙方在租赁期间增加的固定设施及装修部分，租赁结束后，乙方不得进行拆除破坏房屋使用，上述增加的固定设施及装修部分由甲方无偿取得。3、租赁期间，由于乙方管理不善造成房屋及其相连设施的损失和维修费，由乙方承担并负责赔偿损失。九、违约金和违约责任：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为甲方违约，甲方负责赔偿违约金为2个月租金（总计81700元）。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金为2个月租金（总计81700元）；且甲方有权在乙方违约之日起先收回房屋，限乙方在违约之日起3日内搬出店铺内物品，如乙方不搬出（其中包括负责人联系不到或者以其他理由不履行合同都视为不搬出），则甲方有权对店铺关门，对关门后乙方留在店铺内的财物，甲方不予管理和负责，且关门后对乙方造成的损失由乙方独自承担，甲方不予负责。若甲方未通知乙方，乙方造成的损失由甲方承担。十四、附则：1、商铺内变压器归甲方所有（房屋到期不在租赁时，乙方应将变压器户名变更为甲方的名字）。2、乙方租赁期间内，因与楼梯隔壁商铺有商业合作关系打开房门，在本年合同到期后，乙方应主动砌墙封门，否则视为乙方违约，甲方有权收回店铺等事项。合同签订后，被告向原告交付了租赁物。2018年7月20日，原告为经营支出建筑服务天然气整改工程费用7860元。2018年12月14日，原告撤离了承租被告的商铺。期间，原告于2018年9月19日前经被告催要才交清了全年的租赁费。原告持上述证据及理由向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：租赁物内有220伏变压器1台非原告户名。原审法院判决认为，原告常帅（承租方、乙方）与被告王宏、黄波（出租方、甲方）签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。原告诉请依法判令原告与被告签订的商铺租赁合同有效，于2018年12月5日起予以解除的诉讼请求，经查，被告同意解除合同且原告于2018年12月14日撤离了承租被告的商铺履行合同没有必要，原告的该项诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持；原告诉请依法判令被告赔偿原告于2018年8月8日至2018年8月19日锁门期间给原告造成的租金损失16333元、网费损失3200元、工人工资损失7314元、网吧营业损失20467元、食品原材料损失4370元，计51684元的诉讼请求，经查，依商铺租赁合同“乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天加收100元滞纳金，如15日后还未缴纳租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋并不予退回”及“甲方有权在乙方违约之日起先收回房屋，限乙方在违约之日起3日搬出店铺内物品，如乙方不搬出（其中包括负责人联系不到或者以其他理由不履行合同都视为不搬出），则甲方有权对店铺关门，对关门后乙方留在店铺内的财物，甲方不予管理和负责，且关门后对乙方造成的损失由乙方独自承担，甲方不予负责。”的约定。根据本案查明的事实，原告应当于8月30日前付清租赁费，而原告于2018年9月19日前经被告催要才交清了全年的租赁费构成违约，原告的该项诉讼请求没有合同约定及必要的事实依据，本院不予支持予以驳回；原告诉请依法判令被告返还原告从2018年12月5日起至2019年4月25日期间已付租金190552元、赔偿原告餐厅部分从2018年8月10日起至2018年12月5日的租金损失53219元、餐厅装修残值损失55866元、配套设施损失47690元、广告门头损失19000元、剩余租赁期限内的转让损失8万元，计446327元的诉讼请求。经查，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定。本案中，于2018年12月5日起予以解除合同，从2018年12月5日起至2019年4月24日止，计139天的租赁费189194元（49万元÷360天×139天=189194元）被告应当返还原告；同时，原告在租赁期间投资租赁房屋的建筑服务天然气整改工程费用7860元亦应当由被告承担。原告的其他诉讼请求没有合同约定本院不予支持，予以驳回。被告反诉请求1、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金81700元（两个月租金）；2、依法判令反诉被告支付反诉原告拖欠租金滞纳金10900元（从2018年5月31日起至2018年9月19日止，每日100元）；3、依法判令反诉被告将楼梯过道门砌墙封门恢复原状；4、依法判令反诉被告将商铺变压器户名变更在反诉原告名下；5、依法判令反诉被告在经营网吧期间所拖欠的水费30430元、电费11224.32元、采暖费150475元的反诉请求。经查，依商铺租赁合同“乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天加收100元滞纳金”的约定。经查，原告依合同约定应当于2018年8月30日前付清租赁费，而原告于2018年9月19日才付清租赁费，逾期19天应承担滞纳金为1900元（19天×100元=1900元），反诉原告的该项反诉请求依法予以支持，其他反诉请求没有必要的事实依据，本院不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：1、原告常帅与被告王宏、黄波签订的商铺租赁合同有效，于2018年12月5日起予以解除。2、本判决生效后十日内，由被告王宏、黄波付给原告常帅租赁费189194元、建筑服务天然气整改工程费用7860元，共计197054元。3、本判决生效后十日内，由反诉被告常帅付给反诉原告王宏、黄波滞纳金1900元。4、驳回原告常帅的其他诉讼请求。5、驳回反诉原告王宏、黄波的其他反诉请求。案件受理费4380元，由原告常帅负担2580元，被告王宏、黄波负担1800元，反诉费2070元，由反诉原告王宏、黄波负担2020元，反诉被告常帅负担50元。二审审理期间，上诉人王宏、黄波向法庭提供其两次交电费发票、收款收据，证明上诉人常帅未缴纳清经营期间的电费就搬离，该电费由王宏、黄波交纳。对房屋损失也未进行恢复原状。对该证据上诉人常帅对其真实性及证明目的均不予认可。本院对上诉人王宏、黄波提供的交纳电费发票二支真实性及证明目的予以认定，对收款收据不予认定。二审与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为：上诉人常帅与上诉人王宏、黄波签订的商铺租赁合同属双方当事人真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。上诉人常帅主张，由上诉人王宏、黄波赔偿从2018年8月8日至2018年8月19日锁门期间给其造成的租金损失16333元、网费损失3200元、工人工资损失7314元、网吧营业损失20467元、食品原材料损失4370元，计51684元的诉讼请求，经查，依商铺租赁合同“乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天加收100元滞纳金，如15日后还未缴纳租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋并不予退回”及“甲方有权在乙方违约之日起先收回房屋，限乙方在违约之日起3日搬出店铺内物品，如乙方不搬出（其中包括负责人联系不到或者以其他理由不履行合同都视为不搬出），则甲方有权对店铺关门，对关门后乙方留在店铺内的财物，甲方不予管理和负责，且关门后对乙方造成的损失由乙方独自承担，甲方不予负责。”的约定。根据本案查明的事实，上诉人常帅应于8月30日前付清租赁费，而其于2018年9月19日前经上诉人王宏、黄波催要才交清了全年的租赁费构成违约，故上诉人常帅的该项诉讼请求没有合同约定及必要的事实依据，原审法院不予支持正确。本案中2018年12月5日起合同解除，故从2018年12月5日起至2019年4月24日止，计139天的租赁费189194元（49万元÷360天×139天=189194元）上诉人王宏、黄波应当返还上诉人常帅。同时，上诉人常帅在租赁期间投资租赁房屋的建筑服务天然气整改工程费用7860元亦应当由上诉人王宏、黄波承担。关于上诉人王宏、黄波交纳上诉人常帅在租赁期间欠付的电费7067元事实清楚，证据充分。上诉人常帅理应给付王宏、黄波。对于上诉人王宏、黄波主张的其它上诉请求和理由，因无相关证据印证，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持榆阳区人民法院（2019）陕0802民初687号民事判决；二、本判决生效后十日内上诉人常帅给付上诉人王宏、黄波7067元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、反诉按原审判决执行。二审案件受理费6630元，由上诉人常帅承担4000元，上诉人王宏、黄波承担2630元。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  任晓明二〇一九年六月二十六日书记员  刘力好