重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第12725号原告重庆南方物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区歇台子科园四路195号，组织机构代码：20281326-1。法定代表人冉娅玲，董事长。委托代理人钟燕，女，汉族，1974年7月14日出生，住重庆市沙坪坝区。委托代理人ＸＸ，女，汉族，1970年12月23日出生，住重庆市渝北区。被告张雪梅，女，1978年11月4日出生，汉族，住重庆市渝北区，现住重庆市渝北区。委托代理人刘旭，男，1979年6月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆南方物业管理有限公司与被告张雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月22日受理后，由代理审判员王利萍独任审判，适用简易程序于2014年9月23日公开开庭进行了审理。原告重庆南方物业管理有限公司的委托代理人钟燕、ＸＸ，被告张雪梅的委托代理人刘旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆南方物业管理有限公司诉称：被告张雪梅系重庆市渝北区回兴街道路号栋号业主，于2012年10月接房并顺利入住。原告于2010年4月15日与南方集团签订了《前期物业服务合同》，从XXXX交付至今一直对该小区实施物业管理，原告严格按《前期物业服务合同》履行了自己的义务，但被告在享受原告物业管理服务的情况下，无故拒绝缴纳物业管理费。原告多次催收未果，现起诉要求：1、判令被告支付截止2014年6月拖欠原告的物业管理费2116.4元，公摊水电116.5元，共计2233元；2、判决被告支付迟延交纳物业管理费的违约金至实际交费之日止（违约金按拖欠的物业服务费每日千分之三的标准计算），现暂计为1151元；3、本案诉讼费由被告负担。被告张雪梅辩称：原告称被告无故拒缴物业管理费的事实不成立，原告未履行物业管理职责和义务，主要包括以下几个方面；1．原告未制止、并以业主承诺书的形式私自默许，纵容同栋部分业主侵占、改造楼房公共结构变为私家住房，造成楼房安全隐患；2．门岗执勤管理和服务不到位；3．阳台外树木高出阳台，造成安全隐患，原告不予修剪；4．原告私自将小区内公共用地规划的临时停车位取消；5．原告在小区部分花园边沿用铁丝捆扎竹棍做栅栏，部分竹棍不整齐，形状锐利，铁丝锈迹斑斑，形成安全隐患；6．电梯和楼梯装置损坏部分，原告不予维修，造成安全隐患；7．原告允许商业企业单位在小区内设置各类广告，收益应该归全体业主所有，但原告并未向业主公布；8．小区公共场所摊贩占道经营，导致无路可走，污水到处乱倒，使路面又臭又滑；9．本案诉讼费，违约金及原告所称被告未缴纳的物业管理费由原告自行承担。经审理查明：原告重庆南方物业管理有限公司是具有壹级资质的物业服务企业。被告张雪梅系重庆市渝北区回兴街道路号栋号房屋的业主，该房屋建筑面积为101.75平方米，系高层住宅。被告于2011年10月31日到原告处办理了接房手续。2010年4月15日，原告为乙方，重庆南方集团有限公司签为甲方，双方签订《XXXX前期物业服务合同》一份。该合同主要约定甲方委托乙方为XXXX小区提供物业服务。其中，合同第五条规定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅：1.6元／月·平方米（含电梯费）；（2）花园洋房：2.4元／月·平方米；（3）别墅：3.2元／月·平方米；（4）商业物业：4.8元／月·平方米。其他物业参照商业物业的收费标准，以略低于商业物业的收费标准收费。合同第六条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条规定，业主应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5-10日内履行交纳义务。合同第八条、第九条约定了停车场的收费标准。合同第二十四条规定，本合同期限为自甲、乙双方签字盖章之日起至XXXX业主大会与选聘或续聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同第二十五条规定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同第三十一条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按应交费用每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第四十四条规定，本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、违约责任等进行了约定。2011年10月31日，原告为甲方、被告为乙方，双方签订《XXXX前期物业服务协议》一份，该协议对《XXXX前期物业服务合同》条款进行了细化，对双方的权利义务等方面作出了约定。该协议第四章规定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅：1.6元／月·平方米（含电梯费）；（2）花园洋房：2.4元／月·平方米；（3）别墅：3.2元／月·平方米；（4）商业物业：4.8元／月·平方米。其他物业参照商业物业的收费标准，以略低于商业物业的收费标准收费。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月5-20日内履行缴费义务。合同第七章规定，本协议期限为自甲、乙双方签字盖章之日起至XXXX业主大会与选聘或续聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同第八章规定，乙方或物业使用人违反本协议的约定，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交费用每日千分之三的标准向甲方交纳违约金，或采取其他如：公示业主欠费情况，发函催收等有效措施催缴。协议第九章规定，本合同自甲、乙双方签字之日起生效。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告按约定对XXXX小区提供了物业管理服务，被告在2013年6月至2014年6月期间未向原告交纳物业服务费。欠费期间，原告通过向被告邮寄挂号信的形式向被告进行了催收。2014年7月22日，原告向本院起诉要求判令被告支付2013年6月至2014年6月的物业服务费、公摊水电费及违约金。审理中，原告自愿撤回要求被告支付公摊水电费的诉讼请求。被告认可在原告起诉的期间内未交纳物业服务费。被告称原告提供的物业服务不到位，提供了照片及录音予以证明。原告对被告提供的照片的真实性予以认可并自认其在提供物业服务期间存在服务质量瑕疵。上述事实，有重庆市房地产登记申请书、接房手续单、XXXX前期物业服务合同、XXXX前期物业服务协议、照片、催收函、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆南方集团有限公司于2010年4月15日签订的《XXXX前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XXXX小区全体业主均具有约束力。原告与被告于2011年10月31日签订的《XXXX前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，亦为有效合同。原告作为物业管理企业为XXXX小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，被告应当按约定向原告支付物业服务费。原告起诉要求被告支付2013年6月至2014年6月拖欠的物业服务费，2010年4月15日的《XXXX前期物业服务合同》和2011年10月31日的《XXXX前期物业服务协议》均约定高层住宅的收费标准为1.6元／月·平方米，故被告每月应交纳的物业服务费为1.6元／月·平方米101.75平方米=162.8元。因此，在2013年6月至2014年6月共13个月中，被告共拖欠的物业服务费为162.8元13个月=2116.4元。审理中，原告自愿撤回要求被告支付公摊水电费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告在物业服务过程中，在服务质量方面存在瑕疵，故本院不予支持。被告辩称原告未制止部分业主改造楼房公共结构、门岗执勤不到位、原告不予修建高出阳台的树木、原告私自将小区内公共用地的临时停车位取消、小区栅栏存在安全隐患、电梯和楼梯装置损坏，原告不予维修、原告未公布小区广告收益、小区公共场所摊贩占道经营等问题，是原告存在服务瑕疵的表现，本院因此未主张原告要求支付违约金的诉讼请求，但该辩称理由不能成为拒交物业服务费的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张雪梅在本判决生效之日起三日内支付原告重庆南方物业管理有限公司2013年6月至2014年6月期间的物业服务费2116.4元；二、驳回原告重庆南方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告张雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  王利萍二〇一四年十月二十日书 记 员  谭学梅