云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2014）文民二初字第695号原告文山州成观物业有限公司。组织机构代码证08040199—7。住所地：文山市东风路龙成国际**。法定代表人何光坤，公司经理。委托代理人何雨龙，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。委托代理人杨娟，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告田景春，女，壮族，1971年3月12日生，文山市人，大学本科，文山学院教师，现住文山市。被告王永富，男，汉族，1971年3月9日生，昆明市人，硕士，律师，现住昆明市官渡区。委托代理人魏彬，云南诚鸽律师事务所律师（特别授权）。原告文山州成观物业有限公司诉与被告田景春、王永富物业服务合同纠纷一案。本院于2014年9月28日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告的特别授权代理人何雨龙、杨娟，被告田景春、王永富的特别授权代理人魏彬均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告文山州成观物业有限公司诉称，2009年25月25日，被告以人民币433947元的价格向文山州焱龙房地产开发有限公司(以下简称“焱龙公司”)购买其开发位于文山市开化镇环城南路的山水文苑小区面积为286.65㎡的C2幢15(下)号住宅一套，该房已于2011年6月22日交付被告使用。根据焱龙房公司与文山学院所签订的《委托开发房地产合同》第三条“3.5.1为确保项目品质，委托乙方实施物业管理三年……”、“3.5.2物业管理费由乙方核算，经甲乙双方协商同意……”的约定，原告接受焱龙公司的委托，于2011年7月进驻山水文苑小区为该小区的居民提供前期物业服务，但就相关物业服务费的交纳标准问题一直未确定，原告一直未收取任何的物业服务费用。2013年5月24日，文山学院及小区代表与焱龙公司就相关物业服务费的计算标准及收取时间达成《会议纪要》，即1、装修垃圾清运费按2元／㎡计算；2、2013年6月30日之前的物业服务费多层及别墅为0.6元／㎡，电梯房为0.5元／㎡；3、水电费按文山市收费标准收取费用；4、2013年6月30日之前的电梯使用费按40元／月／户计算；5、物业费收费时间自2012年1月1日起开始计算。而对于2013年6月30日以后的物业费收费标准，此《会议纪要》并未进行约定，故原告经核算后在小区内发布《公告》，向各业主通知了2013年6月30日以后的物业服务费统一涨至0．75元／㎡，各业主并未提出任何异议。在相关物业服务收费标准确定以后，原告已通知被告尽快进行对所拖欠的物业服务费、电梯运行维护费、装修垃圾清运费、生活垃圾清运费以及水电费进行结算缴纳，而被告均置之不理。因此，为保护原告的合法权益，督促被告及时履行支付相关物业服务等费用的义务，原告于2014年9月28日诉至法院，请求：（一）请求人民法院依法判令被告一次性支付物业服务费元、装修垃圾费元、清运费元、水费元、电费元，共计6708元。（二）由被告支付本案诉讼费。原告为证明其主张，向法庭列举了以下证据：1、《情况说明》及《文山州成观物业有限的公司章程》，以证明原告系文山州焱龙房地产开发有限公司下属子公司，焱龙房地产已将所涉及到“山水文苑”小区的所有债权债务关系移交给原告，由原告进行全权管理的事实；2、《委托开发房地产合同》，以证明经文山学院与焱龙房地产协商确定，由文山学院委托焱龙房地产实施物业管理三年，故焱龙房地产有权与原告达成物业服务合同，由原告为“山水文苑”小区业主提供物业服务的事实；3、《会议纪要》及《山水文苑小区结算工作出勤签到表》，以证明2013年5月24日，文山学院及业主焱龙公司就相关物业管理费问题达成《会议纪要》，确定：1、装修垃圾清运费按2/元㎡计算；2、2013年6月30日之前的物业服务费多层及别墅为0.6元/㎡，电梯房为0.5/元㎡；3、水电费按文山市收费标准收取费用；4、2013年6月30日之前的电梯使用费按40元/月/户计算；5、物业费收费时间自2012年1月1日起开始计算的事实；4、《公告》，以证明原告于2013年12月19日在山水文苑小区内进行公告，内容如下：1、原告已垫支生活垃圾清运费；2、2014年1月1日起物业服务费统一按每月0.75元/㎡收取，电梯运行维护费按阶梯收费1-4层30元/月，5-8层40元/月，9-12层50元/月；3、电费0.6元/度、水费3.5元/吨的事实；5、《山水文苑物业服务费预算表》及附件，以证明1、原告提供山水文苑小区物业服务的成本核算情况；2、原告所收取的物业服务费情况合理的事实；6、《商品房购销合同》，以证明1、被告系文山学院职工小区“山水文苑”C2-15(下)号房业主，其房屋产权面积286.65㎡，被告应按其房屋产权面积及时缴纳相应物业费用的事实；7、《交费通知单》，以证明原告已通过书面通知方式催告被告及时交纳相关物业费用，但被告均置之不理的事实8、文山学院指标内购房接房确认单，以证明被告已接房的事实。经过质证，被告田景春、王永富对原告列举的证据质证认为：对第1组证据真实性、合法性、关联性都有异议，证明的观点不能成立，原告作为物业服务公司进驻山水文苑小区存在违法行为，文山州成观物业有限公司是2013年10月成立，但起诉被告时间为2012年1月至2013年10月期间的物业费物业公司没有任何依据；第2组证据真实性、合法性、关联性没有异议，但跟本案没有关联性，证明的观点不能成立，原告没有物业管理资质，所以说焱龙房地产公司与物业管理公司达成的协议不能约束山水文苑小区业主，当然也不能约束本案的被告；第3组证据真实性、合法性有异议，跟本案没有关联性，证明的观点不能成立，焱龙公司与文山学院达成的会议纪要不能作为收费依据，焱龙公司与文山学院都不是本案的主体，任何一方均没有权利对本案所涉及的物业服务等相关权利义务作出约定，即使是双方作出了相关规定，对本案的被告也没有约束力；第4组证据真实性、合法性、关联性均有异议，证明的观点不能成立，本案的原告上浮物业费行为违反法律规定；第5组证据真实性、合法性、关联性均有异议，证明的观点不能成立；第6组证据真实性、合法性均无异议，与本案没有关联性，证明的观点不能成立；第7组证据真实性、合法性均有异议，与本案无关联性，证明观点不能成立，交费通知单里涉及到水电费，应当由提供服务的单位为其收取，其他的物业费、停车费等均无相应收费依据也不应当由原告收取，被告不应该支付，被告至今未入住山水文苑小区，所以所有的费用跟被告没有任何关系。第8组证据是真实的客观的，已经接房但是至今没有入住。本院认为，原告提交的1-8组证据客观、真实、合法，本院予以采信。针对原告的起诉，被告田景春、王永富答辩称，⑴原告进驻山水文苑小区是否合法。原告作为前期物业服务的提供者，其进驻小区应严格遵守法律法规之规定。根据《物业管理条例》第二十一条之规定，原告应向法庭提供其进驻山水文苑小区的合法性依据。否则，原告无权进入该小区提供服务，更无权利收取被告任何服务费用。⑵原告向被告收取前期物业服务费，无法律依据，应依法予以驳回。前期物业服务费应由开发建设单位支付。既然原告提供的是前期物业服务，根据《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第七条及第三十条之规定，山水文苑小区成立业主委员会之前的前期物业服务管理费应由建设单位支付。因此，原告无权要求被告支付物业服务费。焱龙公司与文山学院达成的《会议纪要》不能作为收费依据。首先，焱龙公司与文山学院都非本案主体，任何一方均无权对该案所涉的物业服务等相关权利义务作出约定，即使双方作出了相关约定，对被告也无约束力。其次，根据《物业服务收费管理办法》第七条及《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第六十六条之规定，原告提供的服务既然属于前期物业服务管理的范畴，就应当实行政府指导价，具体收费标准应当在政府主管部门制定基准价基础上，在物业服务合同中约定，而不能任由第三方随意约定。因此，焱龙公司与文山学院达成的《会议纪要》不能作为收取物业费的依据，该《会议纪要》与本案并无关联系。原告上浮物业费的行为，违反法律规定。前期物业服务管理属于政府指导价的物业范围，其收费标准是不可上浮的。因此，原告就收费标准上浮的行为，违反了以上法律规定，于法无据。此外，根据《国家物业收费标准》的规定，原告提供的物业服务水平连最基本的四级都不能完全达到，却要求小区业主按高于三级的0.06元／月.平方米、甚至等同于二级0.75元／月．平方米的标准缴纳物业服务管理费，显然其缺乏收费依据。原告请求被告支付物业服务费的诉请，无法律依据，应依法予以驳回。⑶原告为山水文苑小区提供前期物业服务过程中，违反了《物业管理条例》和《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》的相关条款，损害了业主的共同利益。2014年，在未征得小区多数业主同意的情况下，为山水文苑小区提供前期物业服务的成观物业有限公司在小区内公共道路上划定了多个停车位，按每个800元／车位的价格出租给小区住户。违反了《物业管理条例》第五十条和第五十一条之规定。在收取相关费用后，并未按《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第五十一条规定的“小区内的停车场地、空地、道路可设置固定停车位或临时停车位，但应当征得所持投票权三分之二以上业主的同意，且规范有序，不得影响业主的正常生活，不得影响道路通畅等。物业企业可收取车位费，收取的车位费70％归小区全部业主所有，作为住宅专项维修基金存入专项账户内(从中抽出10％用于业主委员会的日常办公经费和工作补贴)，30％归物业企业所有。”之规定处置所收取的费用，损害广大业主的共同利益。⑷水电费应由提供服务的单位向被告收取。根据《物业服务收费管理办法》第十七条规定，所涉相关费用应由提供服务的单位向最终用户收取有关费用。事实上，自入住山水文苑后，通讯、有线电视的使用费均是由被告向提供服务的单位直接缴纳，原告现提出让被告支付水电费，理应出示水电供应单位的代收委托书，且不得收取手续费等额外费用。综上所述，原告所诉无法律依据，应依法驳回，本案诉讼费由原告承担。被告田景春、王永富没有证据向法庭提交。根据庭审举证和质证，本院确认如下法律事实：经庭审举证、质证和认证，确认本案法律事实如下：2007年3月29日，文山州焱龙房地产开发有限公司与文山师范高等专科学校（文山学院）签订了《委托开发房地产合同》，合同约定文山学院委托文山州焱龙房地产开发有限公司开发建设文山师专教职工小区并约定由开发商提供物业服务三年，三年后由业主委员会再行选择物业公司进行物业管理等权利和义务。被告田景春、王永富属于文山学院职工之一，其于2009年12月25日与文山州焱龙房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，合同约定被告田景春、王永富以人民币433947元的价格向文山州焱龙房地产开发有限公司购买其开发位于文山市开化镇环城南路的山水文苑小区面积为286.65㎡的C2幢15(下)号住宅一套，同时合同还约定了其他的权利和义务。后该房已于2011年10月7日交付被告使用至今。2013年5月24日，为解决逾期交房及违约金等问题，开发商与文山学院及部分职工代表经过平等协商，双方达成共识并形成会议纪要，会议纪要中关于物业服务费及物业管理的约定为：“1、装修垃圾清运费按2元／㎡计算；2、2013年6月30日之前的物业服务费多层及别墅为0.6元／㎡，电梯房为0.5元／㎡；3、水电费按文山市收费标准收取费用；4、2013年6月30日之前的电梯使用费按40元／月／户计算；5、物业费收费时问自2012年1月1日起开始计算。”2013年9月30日，开发商由文山州焱龙房地产开发有限公司全额出资的子公司于2013年10月登记成立了文山州成观物业有限公司，公司登记成立后承接了原开发商享有的有关小区物业管理的权利和义务，对该小区进行了物业服务管理至今。原告文山州成观物业有限公司于2013年12月19日在小区内发布《公告》，向各业主通知了2014年1月1日以后的物业服务费统一涨至0．75元／㎡/月及其他事项。在相关物业服务收费标准确定以后，原告已通知被告尽快进行对所拖欠两年零10个月即2012年至2014年1-10月的物业服务费6277.63元进行结算缴纳，而被告未缴纳。另查明:山水文苑小区未成立业主委员会。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，被告田景春、王永富作为山水文苑小区的业主之一，该小区由被告所在单位即文山学院与原文山州焱龙房地产开发有限公司签订物业管理条款及会议纪要，该物业管理条款及会议纪要对该小区所有业主和原告方均具有法律约束力，所有业主和原告方均应当履行其义务。原告文山州成观物业有限公司在合同履行期内已尽了其合同义务，被告依法应当履行其支付物业服务费的义务，被告田景春、王永富应承担相应的民事责任即向原告交纳所欠自2012年至2014年10月（286.65㎡×0.6元／㎡×12个月×2年=4127.76元）＋（286.65㎡×0.75元／㎡×10个月=2149.87元）的物业管理费共计6277.63元。原告对小区进行了物业服务，作为物业服务接受者的被告居住于小区内，原告对小区提供了保安服务、公共卫生服务，被告也同时得益，因此，原告有权向被告主张物业管理费。故原告起诉请求依法成立，本院予以支持。被告田景春、王永富的第一点辩解理由，与本案事实相悖，本院不予采纳。第二点辩解理由关于前期物业服务费应由开发建设单位支付，依据文政发[2010]73号文山壮族苗族自治州人民政府文件印发的《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条之规定原告无权收取物业服务费的辩称，因该暂行办法的“第三十条规定”作为地方性规范文件与作为国家法规的《物业管理条例》第四十二条规定相冲突，本院不予采纳。被告第三点辩解理由，该权利应属于小区全体业主，并不属于小区的个体业主，更不能成为被告拒交物业服务费的理由，故该理由本院不予采纳。被告的第四点辩解理由，因被告未列举证据证实原告代缴水费、电费及计价不符合规定，故该辩解理由，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告田景春、王永富于本判决书生效之日起十日内支付欠原告文山州成观物业有限公司物业服务费共计人民币6277.63元；二、驳回原告文山州成观物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告田景春、王永富承担。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年；申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 王 红二〇一四年十月二十八日书记员 向文局