宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书                                                                                            （2019）宁0122民初1955号 原告：郝明，男，1962年5月4日出生，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李建明、杨峰，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告：宋清，男，1963年6月12日出生，现住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：张佳丽，宁夏德声律师事务所律师。被告：宁夏天源达生态旅游有限公司，统一社会信用代码91640122064771496L，住所地银川德胜工业园区。法定代表人：张天成，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邵军、石娇，宁夏宁人律师事务所律师。原告郝明与被告宋清、宁夏天源达生态旅游有限公司（以下简称天源达公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告郝明及其委托诉讼代理人李建明、被告宋清的委托诉讼代理人张佳丽、被告宁夏天源达生态旅游有限公司的委托诉讼代理人邵军及石娇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郝明向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与被告宋清、宁夏天源达生态旅游有限公司签订的《金山生态园庄园别墅三方协议》；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月11日，银川和瑞兴工贸有限公司及其代理人郝明与宋子文及其代理人宋清签订了《厂房买卖合同》。合同约定银川和瑞兴工贸有限公司将其所有的位于贺兰县德胜工业园区的2000㎡;厂房出售给宋子文，出售价值为432万元；且约定宋清以位于贺兰县金山乡的400㎡;的别墅和位于贺兰县天鹅湖小区东区两套住宅（每套137㎡;）予以抵顶购买厂房款。宋子文、宋清10日内将别墅交付给银川和瑞兴工贸有限公司，一年内将所顶房产的不动产权证办理至银川和瑞兴工贸有限公司名下。银川和瑞兴工贸有限公司依约将厂房产权过户至宋子文名下。后宋清称贺兰县金山乡的407㎡;的别墅为宁夏天源达生态旅游有限公司的债务人。2017年3月18日，宋清带郝明到宁夏天源达生态旅游有限公司共同签订了《金山生态园庄园别墅三方协议》，并约定被告宁夏天源达生态旅游有限公司协助宋清将别墅过户至郝明名下。此后原告多次向被告宋清、宁夏天源达生态旅游有限公司要求办理房屋过户手续未果。直至2018年11月，原告得知宁夏天源达生态旅游有限公司所建设的位于贺兰县金山乡的别墅为违法建筑。被告宁夏天源达生态旅游有限公司、宋清在与原告签订《金山生态园庄园别墅三方协议》之前及之后均未告知原告涉案房屋系违法建筑的事实。本案涉案别墅无法取得不动产权证，二被告根本无法将别墅产权办理至原告名下。至今被告未能按照三方所签《金山生态园庄园别墅三方协议》的约定向原告办理过户手续，被告已构成违约。故请求依法解除原告与被告之间签订的协议。为维护自身合法权益，原告依据法律规定，向法院提起诉讼，请求查清案件事实，依法支持原告的诉讼请求。被告宋清辩称，一、原告诉请的事实和理由不能成立。1、原、被告双方签订的合同合法有效并且已经实际履行完毕，不符合合同解除的条件。2017年3月11日，原告与被告宋清双方签订了《厂房买卖合同》，双方约定是以房顶房，原告代理的银川和瑞兴工贸有限公司所有的厂房作价与被告宋清及案外人宋子文所有的金山别墅及天鹅湖东区的两套住房作价互相抵顶价款，形成了厂房买卖合同关系，合同签订后，宋清与被告天源达公司及原告又做了房屋转让的协议即三方协议，实际上，在签订协议之前，宋清于2017年3月10日就将别墅交于原告郝明，郝明并派人更换了锁子，直到今日，原告郝明占有、使用别墅已经是两年三个月，双方已经按照各自的合同义务履行，原告也已经实现了合同目的，不存在《合同法》94条合同解除的条件。按照合同法法律主旨，依法有效成立并已经履行的合同，不得擅自变更或者解除。双方都秉着诚实信用的原则履行合同。2、原告已经丧失了解除权，解除合同的期限已过。参照适用《合同法》第94条以及最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第9条、第15条，解除权的期限为一年，并且解除权是除斥期间，不得延长、中断。原告应当是从签订合同时，解除权已经存在并知晓，而今已经两年三个多月，原告提出解除，不符合法律规定，也损害了被告宋清的合法权益，不利于交易的稳定性原则，违背法律的尊严。被告宋清在交付原告别墅时，别墅非常的漂亮，并且是有一亩的果园，有桃树、梨树等瓜果，而今我们再去别墅时，已经面目全非，原告因为欠缴物业费以及劳务费，无心打理，导致院内的果树全部枯死，损失巨大。3、原告享有别墅所有权的全部权能。2017年6月，原告郝明给宁夏商贸联合会《承诺书》也已证明，该别墅已经由原告所有，原告郝明可以将别墅抵押贷款，实现商业利益，经济利益最大化，同时原告享有别墅所带给的享受，如果原告想要交易别墅，经宁夏天源达生态旅游有限公司同意也是完全可以实现其商品买卖价值的。时隔两年多，原告要求解除合同，申要违约金抵消债务的不良目的，不能予以支持，原告现反悔合同目的完全违背了商业交易的规则，是严重的不诚信行为，违背了合同法遵循的诚实信用原则。4、被告宁夏天源达生态旅游有限公司承担的办证义务并不构成不能实现合同目的的根本违约责任。三方协议是一个债权债务转让协议，别墅已经被原告占有使用，并且已经收益，不影响交易的情况下，原告已经享有了别墅所有权的各项权能，原告已经实现了合同目的，房屋的产权证书只是一个对外公示的效力，对抗第三人，而并非阻却了真正的所有权人的各项能力。是否办证在本案中不能构成解除合同的条件，不是根本违约。5、本案不能单纯的适用房屋买卖合同的相关法律规定，而实质上是一个债权债务转让行为，当事人双方已经完成，房屋办证只是一个辅助的义务。6、请求判令双方继续履行合同，驳回原告诉求。被告天源达公司辩称，一、涉案房屋并非违法建筑，原告所称与事实不符，涉案房屋经贺兰县审批服务管理局批准，已取得《中华人民共和国不动产权证书》《中华人民共和国建设用地规划许可证》《中华人民共和国建设工程规划许可证》《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。并且房屋实际情况与证书登记情况相符，故涉案房屋系合法建筑。原告所称涉案房屋系违法建筑与事实不符。二、《金山生态园庄园别墅三方协议》签订前，原告对涉案房屋暂不能办理过户手续已明确知悉，金山生态园庄园别墅三方协议》（以下简称《三方协议》）签订前，原告已明确知悉涉案房屋手续尚未完善，暂不具备办证过户条件。因此，天源达公司作为房屋买卖合同关系以外的第三人，才在《三方协议》中签章并承诺配合办理转让手续。同时，基于上述原因，《三方协议》中没有约定办理过户手续的具体时间。以至于天源达公司至今没有与原告签订商品房买卖合同。三、依据该协议原告已经对涉案房屋充分享有占有、使用、收益、处分的权利，《三方协议》合同目的已经实现，无权要求解除合同，《三方协议》签订后3日内，原告接收宋清交付的涉案房屋并更换全部门锁。2017年3月至今两年多时间里，原告一直实际占有、使用该涉案房屋。《三方协议》的签订，表明天源达公司认可宋清将房屋转让给原告。同时《三方协议》明确约定：原告如转让涉案房屋，应先告知天源达公司，天源达公司同样为新的受让人办理相关手续。即，虽然涉案房屋暂未办理过户手续，但并不影响转让、交易。2017年6月，原告向贺兰县商贸联合会借款，因涉案房屋无法办理抵押，经原告请求，天源达公司向贺兰县商贸联合会出具承诺：如原告不按约定还款，天源达公司保证给贺兰县商贸联合会指定人员办理过户手续。即，涉案房屋虽不能办理抵押，但并未影响原告以涉案房屋为担保物办理借款。四、天源达公司积极在办理房产证，预计短期内能够办理好房产证。天源达公司与原告之间还没有签订商品房买卖合同，仅是一个《三方协议》，这份协议的性质是案件的焦点，这份《三方协议》是一份赠与协议还是抵顶协议，还是商品房买卖合同。关于赠与协议我想说明一点，今天的诉讼主体，原告在事实和理由中所称，《厂房买卖合同》是约定将别墅以及房产交付给银川和瑞兴工贸有限公司，而不是交付给原告，作为第二被告对厂房买卖合同我们不清楚。但是《三方协议》1.2条款约定现乙方也就是第一被告自愿将该别墅转让给丙方即原告，以及2.5条款乙方自愿将该别墅转让给丙方即原告，原告没有支付对价，如果这是一份赠与合同，那么今天的庭审是一种审理方式。如果这份协议是一份抵顶协议，那么三方权利义务在这份抵顶协议中已经履行了，所以不存在解除。如果是一份商品房买卖协议，那么主体是不对的。如果这是一份商品房买卖合同，天源达公司不具有预售许可证，那么这份合同是无效的，而不是解除合同。故第二被告认为该份协议是抵顶协议，不是商品房买卖合同，原告已经按照协议占有使用该房屋，所以不存在解除该协议。综上，房屋交付原告使用的两年多时间里，原告已经充分占有、使用涉案房屋,并实际享有收益、处分的权利。未办理过户手续并未影响原告实际享受与涉案房屋相关的权益。因此，《三方协议》的合同目的已经实现，被答辩人主张根本违约于法无据。天源达公司一直在积极办理相关手续，由于政府行政流程缓慢等方面的原因，经天源达公司多次积极、持续与相关行政部门沟通，2018年底至今，相关部门已经加快办理流程，消防验收窗口也已经恢复办理消防验收，预计短期内涉案房屋将完全具备办证条件，天源达公司将积极协助原告办理过户手续。本院经审理认定事实如下：原告郝明系案外人银川和瑞兴工贸有限公司（以下简称和瑞兴公司）法定代表人郝立鹏的父亲，被告宋清系案外人宋子文的父亲。2017年3月11日，案外人银川和瑞兴工贸有限公司与案外人宋子文、缪凯签订了《厂房买卖合同》，原告郝明系案外人和瑞兴公司的委托代理人，被告宋清系案外人宋子文的委托代理人。合同约定：和瑞兴公司将其位于贺兰县德胜工业园区面积为4000平方米的厂房出售给宋子文、缪凯，其中，宋子文购买位置靠西的2000平方米，缪凯购买位置靠东的2000平方米。和瑞兴公司所出售的厂房总价为732万元，宋子文出资432万元，以位于贺兰县金山乡的400平方米的别墅及天鹅湖东区两套137平方米的住房抵顶；缪凯出资300万元现金购房款。和瑞兴公司于该协议生效后10日内将厂房交付宋子文、缪凯，于该协议生效一年内将所售厂房不动产产权证分别办理至宋子文、缪凯名下。协议生效后，宋子文在10日内将别墅交付给和瑞兴公司并于协议生效一年内将所顶别墅的不动产权证办理至和瑞兴公司名下，如协议生效后一年内宋子文不能将金山别墅产权办理至和瑞兴公司名下，则由宋子文继续办理，并向和瑞兴公司支付（432万元×30%）129.6万元违约金。2017 年3月18日，被告天源达公司与被告宋清、原告郝明签订了《金山生态园庄园别墅三方协议》一份，协议约定：被告宋清将其订购的由被告天源达公司开发的金山生态产业园XX#庄园别墅自愿转让给原告郝明，转让价款为300万元，被告天源达公司于2017年年底协助原告郝明办理该套房屋手续，被告天源达公司只负责配合被告郝明办理该套庄园别墅的转让手续，因该庄园别墅引起的债务纠纷全部由被告宋清自行承担和处理，与被告天源达公司无关。上述《厂房买卖合同》中所约定的由宋子文抵顶给和瑞兴公司的贺兰县金山乡400平方米别墅即是本案中被告与原告签订的《金山生态园庄园别墅三方协议》中所涉及的金山生态产业园XX#庄园别墅。另查明，案外人和瑞兴公司于2018年2月9日将位于贺兰县德胜工业园区银川和瑞兴工贸有限公司1号西厂房、西办公楼登记在案外人宋子文名下。被告宋清于2017年7月10日将金山生态产业园XX#庄园别墅交付给原告郝明。再查明，被告天源达公司开发建设的金山生态产业园XX#庄园别墅坐落在贺兰县洪广镇，东至防洪坝、南至通山公路、西至110国道、北至洪广，该别墅于2013年2月28日经贺兰县经济发展和改革局通过下发《关于宁夏天源达实业集团有限公司开发建设天源达金山生态园项目的核准通知》贺经改发[2013]61号文件核准立项。被告天源达公司于2018年10月29日取得国有建设用地使用权《中华人民共和国不动产权证书》，于2018年11月16日取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》，于2019年4月3日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》及《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。被告天源达公司称因相关政策及相关流程需要时间，涉案别墅尚未取得房产证，现原告诉至法院，请求判如所请。上述事实，依据原、被告当庭陈述以及原告提交的《厂房买卖合同》、《贺兰县不动产登记信息查询结果证明》、《金山生态园庄园别墅三方协议》；被告宋清提交的《金山生态园庄园别墅三方协议》、换锁收据；被告天源达公司提交的《金山生态园庄园别墅三方协议》、《贺兰县经济发展和改革局文件贺经改发[2013]61号》、《中华人民共和国不动产权证书》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》及《中华人民共和国建筑工程施工许可证》予以证实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，原、被告于2017 年3月18日签订的《金山生态园庄园别墅三方协议》是以案外人和瑞兴公司与案外人宋子文、缪凯于2017年3月11日签订的《厂房买卖合同》为前提，即是被告宋清将其订购的由被告天源达公司开发的金山生态产业园XX#庄园别墅自愿转让给原告郝明用于抵顶和瑞兴公司出售给宋子文的厂房的部分厂房款。该抵顶过程系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，《金山生态园庄园别墅三方协议》合法有效，当事人应依约履行各自义务。涉案别墅至今未能办理房屋产权登记手续，导致被告天源达公司无法将房屋产权过户登记至原告名下。被告天源达公司未协助过户的行为已违反合同约定致使不能实现合同目的，原告依法有权解除与被告签订的《金山生态园庄园别墅三方协议》。因此，原告要求解除与被告签订的《金山生态园庄园别墅三方协议》的诉讼请求合理有据，本院予以支持。对于协议解除后的损失，当事人可另行主张。本案中，双方签订的《金山生态园庄园别墅三方协议》中并未约定合同解除权行使的期限，而被告亦未催告原告行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，原告以诉讼方式行使解除权未超过期限，故被告宋清认为解除合同的期限已过的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十五条之规定，判决如下：解除原告郝明与被告宋清、宁夏天源达生态旅游有限公司于2017年3月18日签订的《金山生态园庄园别墅三方协议》。案件受理费50元（已减半收取），由被告宋清、宁夏天源达生态旅游有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                                                                 审判员 严晓冉                                                               二〇一九年六月十九日                                                              书记员 海玥 附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。  第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。