山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2019）晋0502民初1250号   原告：晋城市正海环保科技有限公司，住所地：山西省晋城市开发区。   法定代表人：任某，任公司总经理。   委托代理人：刘某，山西当先律师事务所律师。（特别授权）   委托代理人：明天，山西当先律师事务所实习律师。（特别授权）   被告：焦某，男，汉族，1980年4月5日生，山西省高平市人，驾校教练，现住山西省晋城市。   委托代理人：李某，山西权康律师事务所律师。（特别授权）   原告晋城市正海环保科技有限公司与被告焦某租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法由审判员毛柏青适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋城市正海环保科技有限公司的委托代理人刘某、明天，被告焦某及其委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告晋城市正海环保科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的租赁关系并责令被告限期搬离属于自己的财产，腾空所租场地及两间房屋，恢复原状，交还原告；2、判决被告向原告支付自2017年月起至本案被告将租赁场地完全交付原告止期间的租金共计133500元（含诉讼期间三个月）；3、本案诉讼费、鉴定费等因诉讼产生的一切费用由被告承担。事实与理由：2014年5月18日和2016年6月17日，原告委托公司会计同被告签订了《场地租赁合同》（以下简称合同），原告将位于开发区一块场地（注：2016年之后被告又以年租金两千元租用了原告的两间房屋）租给被告开设练车场使用。依照该《合同》约定，该场地租赁期自2014年6月18日起至2017年6月18日止；租金为每年壹拾贰万元整（120000元），其中2016年的年租金为原告优惠了三万元整。上述《合同》到期后，因原告对该场地另有他用，便没有与被告续签书面的租赁合同，但被告依然使用原告的场地和房屋至今。在使用期间，被告仍以场地租金每月一万元，房屋租金每年两千元的租金数额陆续向原告交纳租金。截止原告起诉之日，被告共欠原告租金103500元。2018年10月，原告通知被告补足所欠租金，搬离属于自己的财产，腾空所租场地和房屋，恢复原状并交还原告，但被告总是以各种理由搪塞推诿，拒不交纳拖欠原告的租金和向原告交还场地和房屋，时至今日，被告依然我行我素。被告这种蛮不讲理的违法行为，致使原告利益遭受重大损失，且损失在继续扩大。现在，原告为了维护自己的合法财产利益不受侵害，特依照我国《民法通则》、《合同法》、《侵权责任法》等相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请人民法院判如所请。   被告焦某辩称：1、请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求；2、原告退还被告押金5000元；3、本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：一、本案的基本事实。被告于2014年6月份与原告签订了一份《场地租赁合同》约定原告同意将（85米*30米）的场地出租给被告，期限自2014年6月18日起到2016年6月18日止，每年租金为12万元。该租赁合同双方已履行完毕。另约定原告收取被告押金5000元，原告至今未退还。二、被告已全部支付清原告的所有租金，不存在欠付租金的事实。2016年6月份开始被告与原告未签订租赁合同，双方只是口头约定，原告同意将场地租金优惠至每年90000元，另外将两间休息房屋租赁给被告，每年2000元租金，双方对此约定内容也已实际履行至2018年6月18日。此后原告称自己对该场地要另作他用，被告便准备撤出，但是原告也不确定自己到底什么时侯才用，于是双方约定场地共同使用，被告每月出4000元租金即可，原告随时可能占有使用该地。2018年11月底，原告称自己要用地让被告恢复原状并撤出场地，但由于场地南后墙原告将其前面修成房屋并出租给别人经营饭店等以及场面路段由原告占有使用，用作通往原告仓库的道路，被告无法恢复，原告也不退还答辩押金，双方产生矛盾，后经过调解未果。被告在履行整个租赁合同过程中均是先付租金，不存在欠付原告租金的事实。另外2015年期间被告与原告商量将自己的旧简易房屋拉到场地作为办公用的房屋，但是原告不同意，称如果被告需要由原告修建一个，应被告的要求原告给被告修建了一个18平米的简易房屋，花费36000元，由被告分两次支付给了原告。因此，被告不存在欠付原告的任何费用，请求人民法院查明事实依法驳回原告的诉讼请求，恢复不了原状不是被告的原因，原告应退还被告5000元押金。   根据双方诉辩，归纳本案争议焦点为：1、原告要求解除原、被告之间的租赁关系并责令被告限期搬离属于自己的财产，腾空所租场地及两间房屋，恢复原状，交还原告及被告向原告支付自2017年月起至本案被告将租赁场地完全交付原告止期间的租金共计133500元（含诉讼期间三个月）的事实依据和法律依据是什么，是否成立、应否支持；2、被告要求辩称驳回原告诉请并退还押金5000元的事实依据和法律依据是什么，是否成立、应否支持；3、本案诉讼费负担问题。   针对焦点一，原告向本庭提供证据：1、土地使用权证，证明双方在租赁合同中所使用的土地，该土地使用权归原告所有，原告是该土地的受益人；2、《场地租赁合同》两份，证明原被告于2014年6月18日至2017年6月17日期间签有两份《场地租赁合同》，原告出租给被告的场地面积是85米*30米，被告答辩承认面积的数字，场地的年租金是12万元，双方的租赁关系解除或终止后，原告有权要求被告恢复原状，从2014年起截止今天开庭，被告依然使用着这块场地，在2016年由于被告多次找原告协商因为生意不好要求在租金方面给优惠，优惠了3万元，除此外原、被告就租金问题没有进行过其他协商，原告没有答应过给被告减免租金，被告答辩中每年4000元租金没有依据，是不现实的，土地光税款就5000元，租赁期间被告占有场地的费用就由被告承担的，截止开庭被告还存在欠缴电费的情况，之后未订立任何书面协议，合同约定租金为每年12万元；3、告知书、通知、短信，证明原告于2018年12月13日通知书、短信的形式要求被告交纳租金并撤出场地，被告收到通知并作出回应；4、照片，证明目前为止被告仍非法占用原告土地，从2014年截止今天仍正常使用土地，从2014年6月-2017年原告从未影响被告使用场地，截止今天被告应当向原告交纳租金103500元。与被告从未共同使用场地。   被告质证称：对证据1真实性无异议；证据2真实性合法性无异议，该合同能证明2016年6月18日至2017年6月17日，合同约定12万元，原告给被告优惠3万元，场地租赁费9万元，原告证明目的不能实现；证据3真实性无异议，告知书和通知书内容写的不真实，通知书与本案无关，短信的真实性合法性关联性认可，被告明确告诉原告场地停了，发生矛盾协商解决；证据4真实性无异议，但证明目的不能实现。   针对焦点二，被告举证：第一组证据（第1-2页）：原、被告双方的《场地租赁合同》一份：证明原、被告双方自2014年6月18日起到2016年6月18日止，场地租金为每年120000万元，该合同已全部履行完毕。第二组证据（第3页）：收据一支，证明被告交给原告5000元押金。第三组证据（第4页）：照片一张，证明被告租赁原告的场地及两间休息房屋的实际情况，另证明原告花36000元为被告修建的18平米的简易房屋实况。第四组证据（第5-6页）：焦某2016年银行流水一份，证明2016年期间被告共支付106000元，其中2016年3月18日转给祁静16000元系原告给被告修的简易房款；2016年6月20日、21日、7月29日分别转给解小竹（系原告法定代表人任某妻子）50000元、30000元、祁静12000元共92000元系被告支付原告2017年度的场地租金90000元及两间休息房屋租凭费2000元，共92000元。第五组证据（第7-9页）：焦某2017年银行流水一份；证明2017年被告共支付了原告112000元。其中2017年6月15日、6月16日，9月20日，10月23日分别转给祁某10000元、40000元、20000元、22000元系被告支付原告2018年度的场地租金及两间休息房屋租赁费2000元，共计92000元。另2017年10月22日被告支付原告20000元系原告给被告修的简易房款20000元。第六组证据（第10页）：祁某给被告打收条一支：证明2018年6月22日祁静收到被告焦某2018.6.22-2018.7.17之间的场地租金4000元，证明原、被告自2018年6月22日开始原告收取被告的全部租金标准是4000元/月。因为原告也占有使用了被告修建的后墙及场地的路。第七组证据（第11-16页）：被告焦某与祁某的微信转帐记录一份：证明自2018年6月22日起被告按时每月支付原告4000元租赁费，共5个月即2018年7、8、9、10、11月的场地租赁费共计20000元。此后被告再没有占用原告的场地，也不再支付原告任何的费用。第八组证据（第17-23页）：照片7张，前6张（第17-22页）证明被告修建的后墙前面已被原告在前面修成简易房屋并出租出去开饭店，而且均在正常营业中。第7张证明被告的场地已被原告占用作为通往仓库的道路使用。该种现状均系原告占有使用被告无法进行拆除恢复原状。第九组证据（第24-25页）：证人证言：证明该租赁场地、后南墙、道路均被告修建，18平米简易办公房屋系原告花36000元修建。以上八组证据证明原、被告之间的场地租金及房屋租金已全部结清，不存在欠租金的事实。场地不能恢复原状的原因系原告所致，被告无法恢复，原告应当退还被告5000元押金。   原告质证称：证据1、2真实性合法性关联性认可，对证据2证明目的不认可，被告仍使用原告场地；证据3与本案无关，证据4、5有异议，银行流水显示的是给原告缴纳租金的一部分，从2014年-2016年至少给原告缴纳租金33万元，证据5与本案无关；证据6真实性有异议，不能明确显示是祁某所打，被告的证明目的不能实现；证据7真实性认可，每月4000元不现实；证据8无法反映原告对被告场地使用形成妨碍，照片关联性合法性不认可；证据9真实性不认可，与被告有利害关系，没有证明效益。   经审理查明，原告提供的晋市开国用国有土地使用权证书，证明晋城市正海环保科技有限公司作为土地使用权人对坐落于晋城市开发区土地拥有使用权。2014年5月18日祁某代表原告（甲方）与被告焦某（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定，甲方将场地（85米*30米）出租给乙方使用，期限自2014年6月18日起至2016年6月18日止，租金每年120000元；出租场地押金5000元，租赁期满，甲方有权要求乙方恢复原状，收回出租场地，乙方应如期交还，否则押金不退；未经甲方同意场地不得转租，提前一月续租；合同还约定了合同变更、解除与终止的条款，甲方处有祁某本人签名，乙方处有焦某本人签名。合同签订当日，被告向原告缴纳押金5000元，原告法定代表人任某为其出具收条一支。2016年6月17日，双方重新达成《场地租赁合同》一份，约定租赁期限为2016年6月18日起至2017年6月17日止，租金为120000元。合同到期后，双方未达成新的书面租赁合同，被告继续占有使用原告场地，双方形成了不定期租赁。   另查明，祁某为原告公司的员工，原告亦认可祁某代表公司与被告焦某所签的两份《租赁合同》真实有效。   再查明，被告焦某于2017年6月15日、6月16日、9月20日、10月23日分别转给祁静10000元、40000元、20000元、22000元，共计92000元，系被告支付原告2017年6月18日至2018年6月17日的场地租金及两间休息房屋租赁费。2018年6月17日后，被告焦某述称双方口头约定租金标准降为每月4000元，并通过微信转账向原告公司员工祁某五次转账，系付2018年6月22日至2018年11月17日租金。另被告提供有祁某为其出具的收条一支，载明2018年6月22日收到焦某2018年6月22日至2018年7月17日场地租金4000元。2018年12月13日原告向被告发出《告知书》、《通知》各一份，要求被告停止侵害、清缴租金，并告知停止场地的供电。   上述事实有土地使用权证书、场地租赁合同两份、收条一支、银行转账凭证、微信转账记录、收据一支、告知书、通知各一份及双方当事人当庭陈述在案佐证。   综上，本院认为：原、被告签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。在合同到期后，双方虽继续保持租赁关系，但因双方未续签租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方租赁转化为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案被告交纳租金至2018年11月17日，之后未付租金，出租人已于2018年12月13日书面告知承租人要求清缴租金、返还场地，应当视为已在合理期限之前通知承租人要求与之解除合同，故本院认定双方于2018年12月13日已经解除租赁关系。   关于原告要求被告限期搬离属于自己的财产，腾空所租场地及两间房屋，恢复原状的请求，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”虽然原、被告在租赁合同中明确约定原告有权要求被告限期搬离属于自己的财产，腾空所租场地及两间房屋，恢复原状，但因原告未提供证据证明涉案场地出租前的原状，而庭审中原告对其出租场地原状的描述与被告陈述的不一致，故原告的该项请求本院不予支持。   关于原告要求被告支付其2017年6月起至将租赁场地完全交付原告止期间的租金133500元的请求，本院认为，原、被告在第二份租赁合同中明确写明练车场实际交费92000元整，合同到期后双方形成不定期租赁关系，被告依照之前所签合同向原告交付2017年6月18日至2018年6月17日租金92000元，符合法律规定，原告当庭陈述被告2017年6月18日至2018年6月17日拖欠租金32000元无事实和法律依据；关于2018年6月18日至2018年11月20日的租金，被告称和原告公司会计祁某口头约定每月租金为4000元，且被告通过微信转账向祁某已经支付，祁某为被告出具有收据一支，证明系付2018年6月22日至2018年7月17日的租金4000元，此后被告又通过微信转账向原告公司会计祁某支付四个月租金，每月均为4000元，原告当时未向被告提出异议，庭审中又无相反证据证明双方对租金的约定，因此本院认定被告已经将租金支付至2018年11月17日。2018年12月双方发生争议，原告向被告发出通知要求返还场地，解除租赁关系，被告租金未再支付，该情况也符合常理，不应认定为违约欠租。2018年12月双方解除租赁关系之后，原告主张被告向其支付租金，其应当提供被告继续占有使用场地的证据予以证明，但原告所提照片无法显示形成时间，亦无其他证据相互佐证，故对租赁关系解除之后的占有使用费，本院无法支持。   关于被告要求原告返还押金5000元的答辩请求，本院认为被告在本次诉讼过程中未提起反诉请求，被告依据法律规定可另案另诉。   据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：   一、原告晋城市正海环保科技有限公司与被告焦某之间的租赁合同于2018年12月13日已经解除；   二、驳回原、被告的其他诉讼请求。   本案受理费1485元，由原告晋城市正海环保科技有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审判员 毛柏青     二〇一九年六月十一日   书记员 任彦红