江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初10405号原告（反诉被告）韩春雷：男，1989年4月4日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：杜峥，江苏法舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡幸福基业房地产开发有限公司，住所地无锡市南湖大道****。法定代表人：孟惊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：季洁，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨微薇，该公司员工。原告韩春雷与被告无锡幸福基业房地产开发有限公司（以下简称幸福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，幸福公司向本院提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩春雷及其委托诉讼代理人杜峥，被告幸福公司的委托诉讼代理人季洁、杨微薇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。韩春雷向本院提出诉讼请求：幸福公司返还韩春雷已支付款5431244元。事实和理由：2017年12月，韩春雷和幸福公司口头约定由韩春雷向幸福公司支付101套商铺总价款10%的首付款，取得该些商铺的独家居间销售权，韩春雷可在房屋备案价基础上加价作为销售成本及居间费用，韩春雷销售成功后，引导客户按备案价格与幸福公司签订备案合同并缴纳房款，韩春雷不能完成销售的，已付款项无息退回。实际履行中，韩春雷签订了认购协议、商品房买卖合同及补充协议、告知书、承诺书等一系列销售文件共101套，但幸福公司均未盖章。韩春雷向幸福公司缴纳了101套商铺总价款10%的首付款计12482844元，但仅完成销售71套，未完成销售30套，未完成部分对应的首付款为5431244元。韩春雷要求幸福公司返还首付款未成，遂起诉。幸福公司辩称：韩春雷诉称双方达成委托销售合同不是事实，依据双方签订的协议，双方间系商品房销售合同关系，韩春雷依约向幸福公司支付101套商铺10%的首付款12482844元。因韩春雷未能依约支付剩余30套商铺的价款，幸福公司已解除买卖关系并依约将韩春雷支付的首付款抵作违约金，请求驳回韩春雷的诉讼请求。幸福公司另反诉称，因韩春雷的上述违约事实，韩春雷应依约承担价款20%的违约金，扣除韩春雷已支付的10%首付款，韩春雷还应支付违约金5431244元。遂提起反诉请求，要求判令韩春雷支付违约金5431244元。韩春雷反诉辩称：1、双方间系委托销售关系而非商品房买卖关系；2、双方间的商品房买卖合同及补充协议因幸福公司未盖章且未实际履行而不成立；3、商品房买卖合同及补充协议即使因实际履行而依法成立，也未达成合同中约定的“本合同自双方签字或盖章之日起生效”的生效条件，故该合同不生效，幸福公司无权据此要求韩春雷承担违约责任。经审理查明：韩春雷和幸福公司就101套商铺签订了告知书、承诺书和认购协议，认购协议，除载明出卖人为幸福公司，买受人为韩春雷及商铺号、单价、面积、价款外，还载明韩春雷应于本协议签署之日起7日内签署买卖合同并缴纳首付款，逾期3日视为自愿放弃认购等。韩春雷就该101套商铺还逐套在幸福公司提供的商品房买卖合同（现售）示范文本上签字盖章，合同均载明出卖人为幸福公司，买受人为韩春雷及商铺号、单价、面积、价款，价款分3期支付，第1期为2017年12月30日前付10%，第2期为2018年5月31日前付40%，第3期为2018年7月31日前付50%，逾期超过60日，幸福公司有权解除买卖合同，韩春雷应支付商品房总价款20%的违约金，合同还载明“本合同自双方签字或盖章之日起生效”，合同附件即补充协议载明“本协议自出卖人盖章、买受人签字或盖章之日起生效”。韩春雷另在补充协议上签名盖章，补充协议载明：更名期限为自签署草签合同起至草签合同约定的房屋交付期限届满之日的2个月前止，其他约定1、如在草签合同签订后因政府政策或个人资质等原因，韩春雷已具备网签条件的，更名截止时间调整为符合网签条件之日起3个月内，如到期未办理更名，韩春雷应于更名截止期限届满之日起1周内配合幸福公司完成合同网签及按揭手续办理等相关购房事宜；2、如更名有效期内韩春雷不办理、或无法完成更名，且更名截止期限届满时因政府政策或个人资质等原因韩春雷仍不具备合同网签条件的，幸福公司有权解除草签合同，韩春雷已付购房款无息退款。该补充协议亦载明“本协议自出卖人盖章、买受人签字或盖章之日起生效”。后韩春雷依约向幸福公司缴纳了101套商铺价款各10%的首付款总计12482844元，并委托上海罄铺网络科技有限公司（以下简称为罄铺公司）销售，罄铺公司完成销售71套，未完成销售30套，未完成部分对应的首付款为5431244元。2018年5月24日，幸福公司向韩春雷发出告知函，载明：现距离第二期购房款付款期限仅剩1周左右，为避免你方逾期导致违约，特此提醒，另外，除更名客户外，请将全部剩余未更名房源的补款一次性统一支付幸福公司，不接受部分房源补款。2018年8月6日，幸福公司就剩余30套商铺向韩春雷发出关于解除商品房买卖合同的通知，载明：因韩春雷逾期付款已达66日，自本通知发出之日起，双方间签署的合同解除，违约金已从购房款中扣除等。同年10月，幸福公司再次向韩春雷发出律师函，内容与告知函大致相同。诉讼中，韩春雷向本院申请对本案所涉剩余30套商铺的商品房买卖合同、补充协议、认购协议、承诺书、告知书进行证据保全，本院依据韩春雷的申请在幸福公司实施证据保全过程中，幸福公司在上述相关待保全材料上实施加盖公章的行为，本院遂扣押了其中1套399-25号商铺的商品房买卖合同、补充协议、认购协议、承诺书、告知书复印件，在该商铺的商品房买卖合同、补充协议中仅有韩春雷的签名及盖章，幸福公司未加盖任何印鉴。上述事实，由认购协议、商品房买卖合同及补充协议、告知书、承诺书、商品房服务合同、补充协议、清单、解除通知、律师函、情况说明、通话录音等在案佐证无误，本院予以确认。本院认为：1、就本案中双方所争议的30套商铺相关联的合同、协议，本院在依据韩春雷的申请采取证据保全时，因幸福公司未能如实提供且故意篡改证据，因此产生的法律责任由幸福公司承担，故本院认定幸福公司未能在上述商品房买卖合同、补充协议上盖章确认，即并未对韩春雷的要约予以承诺。虽然幸福公司未对韩春雷的要约予以承诺，但韩春雷已向幸福公司交付了10%的款项，幸福公司亦将合同所涉101套商铺交由韩春雷处置，韩春雷亦予接受并委托罄铺公司销售，依据我国合同法第37条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方间的商品房买卖合同、补充协议均已成立。2、关于合同性质问题，幸福公司主张双方间系商品房买卖关系，符合合同文义。韩春雷主张系委托销售即包销关系，其理由之一为电话录音中幸福公司销售负责人朱丽雅对包销关系予以确认，但本院在该录音中未能发现朱丽雅明确认可双方间系包销关系的内容；理由之二为幸福公司于2018年5月24日发给韩春雷的告知函中要求韩春雷支付第2期购房款的时间为2018年8月31日，与双方买卖合同附件补充协议约定的2018年4月30日不同，但补充协议约定的第2期付款时间亦为2018年5月31日前；理由之三为告知函中幸福公司要求韩春雷将未付款项一次性全部付清，不接受部分房源的价款，如双方确系商品房买卖关系，基于双方当事人就101套商铺逐套签订了买卖合同，幸福公司无权对韩春雷就部分商铺支付房款予以拒绝，对此，幸福公司解释为因韩春雷系团购，故幸福公司不接受部分商铺的价款。本院认为，幸福公司虽然提出不接受韩春雷对部分商铺的付款的要求，但该要求是否符合合同约定与能否证明双方间除合同外是否另有约定并非同一回事，即不能因幸福公司提出此要求即能证明双方间另有包销关系。综上，本院认定本案所涉合同系商品房销售合同，并非包销合同。3、双方所签订的有关更名的补充协议其他约定中的第2条系针对因韩春雷在更名截止期限届满时因政府政策或个人资质等原因仍不具备合同网签条件时，幸福公司解除草签合同后已付购房款的处理，本案系幸福公司基于韩春雷逾期支付第2期购房款而解除合同导致的已付购房款的处理，故本案不能依补充协议处理双方间的争议。4、双方间的商品房买卖合同成立，幸福公司于2018年8月向韩春雷提出解除合同，韩春雷未在合理期限内提出异议，本院确认双方间的合同解除。但双方在合同中明确约定了该合同的生效条件为“本合同自双方签字或盖章之日起生效”、“本协议自出卖人盖章、买受人签字或盖章之日起生效”，幸福公司至合同解除时仍未在上述合同、补充协议上盖章，上述合同、补充协议不发生法律效力，幸福公司依据上述合同、补充协议要求韩春雷承担违约责任没有法律依据，本院不予支持。韩春雷已支付的购房款，幸福公司应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、无锡幸福基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还韩春雷5431244元；二、驳回无锡幸福基业房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49819元、保全费50元、反诉案件受理费24909元，以上合计74778元，由无锡幸福基业房地产开发有限公司负担，于于本判决生效之日起10日内直接支付给韩春雷。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  诸庆文审 判 员  梁建伟人民陪审员  陈伯生二〇一九年六月十八日书 记 员  王伟栋本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。