成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初5794号 原告（反诉被告）：成都瑞发置业有限责任公司，住所地成都市金牛区黄忠街8号。 法定代表人：秦怀林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱林，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗某，女，1958年9月1日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：代应涛，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秀丽，四川新开元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李某，女，1936年6月6日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：罗某（李某的儿媳），住四川省渠县。 被告（反诉原告）：刘某1，男，1987年8月17日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：罗某（刘某1之母），住四川省渠县。 被告（反诉原告）：刘某2，男，1989年12月21日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：罗某（刘某2之母），住四川省渠县。 原告成都瑞发置业有限责任公司（以下简称瑞发置业公司）与被告罗某、李某、刘某1、刘某2商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案。后罗某、李某、刘某1、刘某2作为原告与瑞发置业公司作为被告商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案。因上述两案构成本反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。瑞发置业公司的委托诉讼代理人朱林，罗某及其委托诉讼代理人代应涛、张秀丽，李某、刘某1、刘某2的共同委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼。两案现已审理终结。 瑞发置业公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除瑞发置业公司与罗某、李某、刘某1、刘某2在2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判决罗某、李某、刘某1、刘某2向瑞发置业公司支付违约金76983.5元（总购房款1539670元×5%）以及资金占用损失，资金占用损失以1539670元为基数，自2013年1月31日起按照中国人民银行五年以上贷款基准年利率4.9%计算至判决解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的裁决生效之日止；3.判决罗某、李某、刘某1、刘某2承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，瑞发置业公司将第二项诉讼请求中的资金占用损失的计算基数变更为1070000元。事实与理由：2012年12月31日，瑞发置业公司与罗某、刘某3签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定罗某、刘某3购买瑞发置业公司开发的位于成都市金牛区的商品房。上述合同约定，罗某、刘某3所购商品房总价为1539670元，其中首付款469670元于本合同签订当日支付，剩余购房款1070000元由罗某、刘某3以银行按揭贷款的方式支付；若在合同签订之日起30日内无法获准贷款，则视为罗某、刘某3的原因未能及时支付购房款。上述合同签订后，罗某、刘某3仅支付了首付款469670元，但并未在上述合同签订之日起30日内获准贷款，且也未通过其他方式支付剩余购房款，已构成违约。瑞发置业公司于2017年8月向罗某、刘某3发送《解除商品房买卖合同通知书》并诉至法院确认解除。诉讼过程中，经查明原购房人之一的刘某3去世，故法院追加刘某3的继承人李某、刘某1、刘某2参加诉讼，追加的被告也实际参加了诉讼。庭审后，瑞发置业公司决定再给予罗某、李某、刘某1、刘某2继续付款的机会，故撤回起诉，但罗某、李某、刘某1、刘某2仍未支付完毕剩余购房款，故瑞发置业公司在2018年10月8日向罗某、李某、刘某1、刘某2发送《催款通知书》。然而，罗某、李某、刘某1、刘某2早已被最高法院纳入失信被执行人名单，且渠县法院在2018年10月向瑞发置业公司发送协助执行通知书，已经表明罗某、李某、刘某1、刘某2已丧失履约能力，事实上也是如此。瑞发置业公司发送《催款通知书》后，罗某、李某、刘某1、刘某2确实未按照瑞发置业公司要求的期限履行完毕付款义务，也没有在法律规定的最长合理期限三个月内履行完毕付款义务。罗某、李某、刘某1、刘某2逾期付款的行为已构成违约，经瑞发置业公司催告后，罗某、李某、刘某1、刘某2在合理期限内仍未履行付款义务，瑞发置业公司有权依法解除上述合同并追究罗某、李某、刘某1、刘某2的违约责任。 罗某、李某、刘某1、刘某2共同辩称，请求驳回瑞发公司的全部诉讼请求，理由：1.罗某等买受人没有获准贷款并不是罗某等买受人的责任；2.即使罗某等买受人逾期付款，瑞发置业公司也已经丧失了解除合同的权利；3.罗某等买受人已经履行了付款义务，瑞发置业公司现在要求解除合同没有法律根据。 罗某、李某、刘某1、刘某2向本院提出反诉请求：1.请求确认瑞发置业公司于2019年1月28日向罗某、李某、刘某1、刘某2所发的《解除商品房买卖合同通知书》无效；2.判令瑞发置业公司继续履行双方于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，立即向罗某、李某、刘某1、刘某2交付位于成都市金牛区房屋，并协助罗某、李某、刘某1、刘某2办理该房屋产权登记手续；3.本案诉讼费由瑞发置业公司承担。事实与理由：2012年12月31日，罗某、刘某3与瑞发置业公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》。《买卖合同》约定，罗某、刘某3购买瑞发置业公司开发的房屋，并对购房款总价、付款方式、交房时间、办理所有权证书的时间、逾期交房及办证违约金等进行约定。《买卖合同》签订后，罗某、刘某3按照约定向瑞发置业公司支付了首付款469670元，并向瑞发置业公司的合作贷款银行提交了办理按揭贷款所需的相关资料。但此后瑞发置业公司没有按照合同约定交付房屋，也没有办理产权登记手续。2017年8月21日，瑞发置业公司向法院提起诉讼，请求解除《买卖合同》。2018年9月28日，法院裁定准予瑞发置业公司撤回了起诉。2018年10月8日，瑞发置业公司向罗某、李某、刘某1、刘某2发出了《催款通知书》，要求罗某、李某、刘某1、刘某2在接到通知书后7日内支付剩余购房款107万元。2019年1月8日，罗某、李某、刘某1、刘某2向瑞发置业公司支付了购房款798766元（此款扣除了瑞发置业公司逾期交房和逾期办证的违约金）。2019年1月28日，瑞发置业公司向罗某、李某、刘某1、刘某2发出了《解除商品房买卖合同通知书》，该通知书称“经我司多次催告，然而你仍未在规定的时间内足额支付全部剩余购房款及违约金。有鉴于此，我司向你郑重通知如下：自本通知书送达你时，即解除你与我司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》”。鉴于《解除商品房买卖合同通知书》的内容与事实不符，瑞发置业公司解除《买卖合同》不符合法律规定，罗某、李某、刘某1、刘某2对此有异议，特向法院提起诉讼，望判如所请。 瑞发置业公司针对反诉辩称：请求驳回罗某、李某、刘某1、刘某2的反诉请求，理由：案涉房屋的交付及过户条件一直未成就；另外，我司因罗某、李某、刘某1、刘某2违约而请求判令解除合同，合同不需要继续履行。 本案经审理认定事实如下：2012年12月31日，瑞发置业公司（出卖人）与罗某、刘某3（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.瑞发置业公司将其开发的位于成都市（建筑面积为141.71平方米）的住宅出售给罗某、刘某3；2.商品房单价为每平方米12867.04元，商品房总价款合计为1539670元；3.付款方式:以贷款方式付款,罗某、刘某3可以首期支付购房总价款的30.5%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司成都金河支行或住房公积金管理机构借款支付；4.罗某、刘某3未按照约定的时间付款，逾期超过60日后，瑞发置业公司有权解除合同，瑞发置业公司解除合同的，罗某、刘某3应当自解除合同通知书送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向瑞发置业公司支付违约金，并由瑞发置业公司退还罗某、刘某3全部已付款；罗某、刘某3愿意继续履行合同的，经瑞发置业公司同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，罗某、刘某3按日计算向瑞发置业公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向瑞发置业公司支付违约金。 同日，瑞发置业公司与罗某、刘某3签订《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议》），主要约定：1.罗某、刘某3采用首付部分房款，其余房款通过银行抵押贷款的方式进行支付，罗某、刘某3选择向银行申请7成9年房屋抵押贷款的方式进行支付，房屋总价款1539670元，罗某、刘某3于合同签订之日起当日内，以自有资金向瑞发置业公司支付的首付款469670元，剩余房款1070000元由罗某、刘某3在主合同签订后且付清首付后向银行申请按揭贷款，罗某、刘某3委托按揭贷款银行将取得的按揭贷款全部一次性转付至瑞发置业公司指定的银行账户；2.罗某、刘某3须于合同签订后7日内主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用交给银行，用于向银行申请借款。罗某、刘某3应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，瑞发置业公司不承担罗某、刘某3的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任；3.罗某、刘某3承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件，如因罗某、刘某3的实际情况与上述承诺不符或因罗某、刘某3的其他原因，而导致在本协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的房屋抵押贷款，则视为由于罗某、刘某3的原因未能及时支付购房款，罗某、刘某3构成违约，瑞发置业公司有权解除合同，并追究罗某、刘某3合同约定总房款5%的违约金；4.补充协议第4.3：罗某、刘某3逾期提交符合银行要求的申请贷款所需各种资料、费用、手续超过三十日的，瑞发置业公司有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议，罗某、刘某3按合同约定总房款的5%向瑞发置业公司支付违约金，瑞发置业公司在扣除罗某、刘某3应承担的违约金等费用后，将罗某、刘某3已缴纳购房首付款的剩余部门无息归还罗某、刘某3；5.补充协议第4.4：罗某、刘某3向银行申请房屋抵押贷款的额度、成数及年限以银行最终批准为准，如银行批准的贷款额度与罗某、刘某3申请的额度不一致，则两者之间的差额由罗某、刘某3在银行批准贷款额度确定之日起3日内付清，逾期按本协议第4.3条的约定承担逾期付款违约责任；6.罗某、刘某3必须在付清全部房款后（含面积补差款）或获得贷款银行的审批并将其所借款项划付到瑞发置业公司账户后，同时缴纳完毕政府部门规定费用（含税费、专项维修基金等），方能办理房屋的交付手续。合同签订当日，罗某、刘某3向瑞发置业公司支付案涉房屋的首付款469670元。但罗某、刘某3并未在合同签订之日起30日内获得贷款银行对剩余购房款107万元的贷款审批。 2018年10月10日，罗某、李某、刘某1、刘某2收到瑞发置业公司邮寄的《催款通知书》，载明“2012年12月31日，罗某、刘某3与我司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，购买我司开发的位于成都市的府河天成项目2栋1单元31层4号的商品房。上述合同约定，所购商品房总价1539670元，其中首付款469670元于合同签订当日支付，剩余购房款1070000元以银行按揭贷款的方式支付。若在合同签订之日起30日内无法获准贷款，则视为由于买受人的原因未能及时支付购房款，买受人构成违约，逾期违约金按照应付购房款每日万分之一的标准计取。上述合同签订后，罗某、刘某3仅支付首付款469670元，但未在上述合同签订之日起30内获准贷款，至今仍未支付剩余购房款1070000元。按照上述约定，我司有权要求你们继续履行付款义务并追究你们的违约责任。另因刘某3已于2016年2月23日去世，故本通知书送达你们，有鉴于此，我司向你们郑重通知如下：一、请你们接到本通知书之日起七日内向我司支付逾期付款违约金（以1070000元为基数，按照每日0.01%的标准计算，从2013年1月31日起算至全部购房款支付完毕之日止，暂截至2018年10月8日的逾期违约金为222239元）。二、请你们接到本通知书之日起七日内向我司支付完毕剩余购房款1070000元；三、届时，若你们未按照本通知书的内容全面履行付款义务，我司将依法解除上述《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，并依法追究你们的法律责任。” 2018年10月12日，罗某、李某、刘某1、刘某2向瑞发置业公司发出《关于的复函》，载明“贵公司发出的《催款通知书》已收悉，现复函如下：一、关于逾期付款违约金问题。根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》之约定，除首付款外剩余购房款107万元以银行按揭贷款方式支付。我方将办理按揭贷款的所有资料按时交给了贵方，未办理贷款获批系银行擅自提高首付比例所致，并非我方违约，故我方不应承担违约责任。并且，即或计算违约损失，贵函中所述起算时间也不是正确的。二、关于剩余购房款交付时间问题。由于剩余购房款金额较大，筹备尚需时日，而且法律规定的合理期限也并非七日，故贵函中要求我方七日内付清剩余购房款，既不合法也不合理更不符合实际。我方将尽快筹措资金交清剩余购房款。三、关于贵函称单方面解除合同的问题。根据法律及司法解释之规定，单方面解除合同的除斥期间为一年；而贵我双方合同签订且未能办理按揭贷款事由发生后至今已长达近六年之久，早已超过除斥期间。故贵方无权单方解除合同。望贵公司收到此复函后将公司收款账户户名、开户行、账号等及时书面告知我方，以便我方及时付款”。2019年1月8日，罗某向瑞发置业公司支付案涉房屋的购房款798766元。 2019年1月28日，瑞发置业公司向罗某、李某、刘某1、刘某2寄出《解除商品房买卖合同通知书》，载明“罗某：······，上述合同签订后，你仅支付首付款469670元，但并未在上述合同签订之日起30日内获准银行贷款，已构成逾期付款的违约行为。经我司多次催告，并在2018年10月8日内向你发出书面的《催款通知书》，然而你仍未在规定的时间内足额支付全部剩余购房款及违约金。按照上述合同约定，我司有权解除上述合同并追究你的违约责任，有鉴于此，我司向你郑重通知如下：一、自本通知书送达你时，即解除你与我司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》。二、请你接到本通知书之日起三日内到我司办理结算交接手续，逾期，我司将依法追究你的法律责任”。 2019年1月28日，罗某向瑞发置业公司发出《关于回复》，载明“一、贵公司所述我仅支付首付款469670元不是事实。实际情况是，我除支付首付款469670元外，还于2019年1月8日支付房款798766元。二、贵公司要求解除我与贵公司之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》不符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即使我没有按时支付房款，贵公司解除合同的除斥期间为一年，而贵我双方合同签订且未能办理按揭贷款事由发生后至今已长达六年之久，早已超过法定的除斥期间。贵公司已无权解除我和贵公司之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》。综上，贵公司的解除商品房买卖合同通知书是无效的。请贵公司继续履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，为我办理产权登记手续”。 另查明，2017年11月29日，渠县公安局出具《亲属关系证明》，载明“兹证明我辖区原居民刘某3于2016年2月23日死亡；刘某3与其配偶罗某双方婚后共生育有子女二人：长子刘某1，次子刘某2。刘某3的母亲李某”。2017年11月29日渠县三汇镇兴民社区居民委员会出具《证明》，载明“兹证明我辖区居民刘某3的父亲刘松林已于十年前去世”。 上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、《催款通知书》（2018年10月8日）、《关于的复函》、《解除商品房买卖合同通知书》（2019年1月28日）、《关于回复》、《亲属关系证明》、《证明》、当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，瑞发置业公司与罗某、刘某3签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效。刘某3于2016年2月23日去世，刘某3在上述合同中的权利义务应由其继承人即罗某、李某、刘某1、刘某2承继。本案的争议焦点为瑞发置业公司请求判令解除案涉合同的主张能否成立。对于罗某、李某、刘某1、刘某2主张瑞发置业公司并未在2013年1月30日之后一年内主张解除合同，瑞发公司已丧失合同解除权利的意见。本院认为，即便瑞发置业公司的约定解除权消灭，但其仍有权催告罗某、李某、刘某1、刘某2在合理期限内履行付款义务，如罗某、李某、刘某1、刘某2经催告后仍未在合理期限内付款，则瑞发置业公司仍可以基于法律规定另行主张法定解除权。庭审中，瑞发置业公司明确其主张判令解除合同的请求权基础为《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。根据庭审查明的情况，罗某、李某、刘某1、刘某2于2018年10月10日收到瑞发置业公司发出的《催款通知书》后，除于2019年1月8日向瑞发置业公司支付购房款798766元外，截至一审辩论终结前尚欠购房款271234元未向瑞发置业公司支付，且在法庭指定的庭审后十五日内仍未能提交其具备支付能力的存款证明或银行流水。故瑞发置业公司主张判令解除合同的本诉请求，符合法律规定，本院予以支持。因本院于2019年4月11日将起诉状副本等诉讼文书送达罗某、李某、刘某1、刘某2，故本院判令瑞发公司与罗某、李某、刘某1、刘某2之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》于2019年4月11日解除。因合同解除后，瑞发置业公司向罗某、李某、刘某1、刘某2返还已付购房款1268436元系合同解除后的法律后果，为避免当事人诉累，本院判令瑞发置业公司将购房款1268436元返还给罗某、李某、刘某1、刘某2。 对于罗某、李某、刘某1、刘某2请求确认瑞发置业公司于2019年1月28日所发的《解除商品房买卖合同通知书》无效的反诉请求。因本案中，瑞发置业公司依据法定解除权而请求判令解除合同，且本院已判令双方之间的合同于2019年4月11日解除，故对罗某、李某、刘某1、刘某2的该项反诉请求，本院不作处理。罗某、李某、刘某1、刘某2请求瑞发置业公司交付案涉房屋，并协助办理案涉房屋产权登记的反诉请求，于法无据，本院不予支持。 对于瑞发置业公司请求判决罗某、李某、刘某1、刘某2支付违约金76983.5元以及资金占用损失的本诉请求。根据《补充协议》第4.4约定“罗某、刘某3向银行申请房屋抵押贷款的额度、成数及年限以银行最终批准为准，如银行批准的贷款额度与罗某、刘某3申请的额度不一致，则两者之间的差额由罗某、刘某3在银行批准贷款额度确定之日起3日内付清，逾期按本协议第4.3条的约定承担逾期付款违约责任”及第4.3条约定“罗某、刘某3逾期提交符合银行要求的申请贷款所需各种资料、费用、手续超过三十日的，瑞发置业公司有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议，罗某、刘某3按合同约定总房款的5%向瑞发置业公司支付违约金”，虽然《补充协议》的上述条款约定了总房款5%的违约金，但瑞发置业公司并未就罗某等买受人逾期支付购房款给其造成的损失向法庭举证。根据本案具体实际，本院判令罗某、李某、刘某1、刘某2向瑞发置业公司支付违约金2909元，计算方式：以未付购房款271234元为基数，自收到《催款通知书》满三个月之次日即2019年1月11日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至本院判决解除合同之日即2019年4月11日止。因本院已判令罗某、李某、刘某1、刘某2承担上述违约金且瑞发置业公司的资金占用损失已在上述违约金中得以填补，故对瑞发置业公司主张的资金占用损失，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都瑞发置业有限责任公司与罗某、李某、刘某1、刘某2之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》于2019年4月11日解除； 二、成都瑞发置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向罗某、李某、刘某1、刘某2返还购房款1268436元； 三、罗某、李某、刘某1、刘某2于本判决生效之日起十日内向成都瑞发置业有限责任公司支付违约金2909元； 四、驳回成都瑞发置业有限责任公司的其他本诉请求； 五、驳回罗某、李某、刘某1、刘某2的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9096元，减半收取4548元，由成都瑞发置业有限责任公司负担4523元，由罗某、李某、刘某1、刘某2负担25元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由罗某、李某、刘某1、刘某2负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一九年六月二十日 书记员  王文凤