中华人民共和国江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民初533号原告（案外人）：张振华，男，1977年6月4日生，汉族，住中华人民共和国江苏省南京市江宁区。被告（申请执行人）：南京市江宁区创业担保有限责任公司，住所地中华人民共和国江苏省南京市江宁区天元东路391号。法定代表人：王东，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦在丛，江苏熙典律师事务所律师。被告（被执行人）：黄京淑（HWANGKYNGSUK），女，1962年2月1日生，韩国国籍。原告张振华与被告南京市江宁区创业担保有限责任公司（以下简称创业担保公司）、被告黄京淑案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告张振华、被告创业担保公司委托诉讼代理人秦在丛到庭参加诉讼。被告黄京淑经本院依法涉外公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振华向本院提出诉讼请求：1、确认张振华对黄京淑所有的涉案房屋自2014年4月1日起至2034年3月31日止享有租赁权；2、停止要求张振华迁出涉案房屋的执行，或者继续对涉案房屋带租拍卖执行；3、创业担保公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年4月1日，张振华与黄京淑就黄京淑所有的涉案房屋签订了房屋租赁合同，租赁期限为2014年4月1日至2034年3月31日，黄京淑自愿以房屋租金用作冲抵艺田公司归还张振华的借款部分本息。2014年4月6日，黄京淑向张振华交付涉案房屋。2014年4月14日，金升旭、黄京淑向张振华出具一份情况说明，艺田公司将欠张振华的540万元借款冲抵张振华租赁涉案房屋的租金120万元。后黄京淑用涉案房屋抵押向创业担保公司提供因艺田公司向江苏银行股份有限公司南京城南支行借款500万元的主债合同的担保，在创业担保公司作为申请执行人的（2015）宁执字第612、644、645号案件中，南京市中级人民法院发出公告，通知张振华在2015年12月20日前迁出。张振华在执行案件中对执行法院要求张振华腾退房屋的执行提出停止执行异议，南京市中级人民法院驳回张振华的异议，并告知张振华向法院提起执行异议诉讼。张振华与黄京淑在创业担保公司设立抵押权之前已签订合法有效的书面租赁合同，并由作为承租人的张振华占有使用涉案房屋，张振华已经取得了该不动产的租赁权。张振华与黄京淑协议用租金冲抵艺田公司应归还的借款部分本息，并没有恶意串通，该租赁权应当合法有效。为了维护张振华的合法租赁权益不受侵害，特提起诉讼，请求支持张振华的诉讼请求。创业担保公司辩称：一、超过执行异议之诉的法定期限，应驳回起诉。张振华于2016年3月23日收到执行异议裁定书，其在2016年4月6日第一次起诉时，案由是确认租赁权，而非执行异议之诉。其2017年1月12日修改诉讼请求的时间已经超过了法定的15日期限，应当驳回起诉。二、张振华多次陈述的用于冲抵租金的债权债务，互相矛盾。张振华在执行异议程序中称其借款1000多万元给艺田公司，并提供南京市中级人民法院（2014）宁商初字第225号民事判决予以证明欠款的事实及租金来冲抵借款。在本案中，张振华在2016年4月6日诉状中称“黄京淑自愿以房屋租金用作冲抵艺田公司归还张振华的借款部分本息，……艺田公司因资金周转向张振华借款1390万元，该公司仍欠张振华本金7610992.03元的债务。”张振华两次都主张租金冲抵的为（2014）宁商初字第225号判决中所述债务，但其在2017年1月12日和2017年8月4日的诉状中又称是（2014）宁商初字第225号判决所述债务之外的债务540万元冲抵租金，张振华的陈述互相矛盾。三、张振华的证据不能证明其已经支付租金。1、张振华在执行异议程序中并未陈述540万元借款本金冲抵租金，我方不认可。2、张振华在本案中补充提交的《情况说明》，以540万元作为冲抵租金的凭证，与其在执行异议阶段和2016年4月6日诉状中陈述相矛盾。3、张振华提供了8份租赁合同用来冲抵租金，合同期限全是20年，与常理不符。4、（2014）宁商初字第225号民事判决从未提到租金冲抵借款的事实。5、《情况说明》有明显瑕疵，是不真实的，不能作为冲抵租金的证据：（1）该材料上没有艺田公司公章或财务章（注：该艺田公司的所有印章在2014年7－8月间被政府收走）。（2）该材料上没有黄元一的签名。（3）该材料上没有张振华的签名。如果《情况说明》属实，张振华应在该材料上签名，这样艺田公司才可以入财务账，但该材料上并无张振华的签名。（4）张振华提供的最早租金冲抵借款的时间是2013年7月1日，如果按照张振华的说法，艺田公司在2013年7月1日就已经无法偿还借款，那么张振华在其后的时间又大量出借资金给艺田公司数额达到840万元，在艺田公司无法还款的情况下，其一边签合同，通过租约冲抵借款，一边又继续向艺田公司出借大额款项，不符合常理。（5）张振华称借款利息高达同期银行贷款利率的四倍，且在租赁合同中约定了租金冲抵借款部分本息，但在《情况说明》中只将借款冲抵本金，互相矛盾，也不符合常理。6、张振华在向最高人民法院申请再审的案件中，提供了金升旭手写的冲抵租金说明，但这份证据最高人民法院依然没有采信。7、正常情况下，如果房屋没有被查封，应该办理抵押以保证债权，而张振华没有采取抵押的方式，反而用租金冲抵债权，也不符合常理，我方推测原因是房产已被抵押、查封。8、张振华与黄京淑的租赁合同没有到房产部门备案。四、张振华没有有效证据证明其在房屋被抵押、查封之前已经合法占有了涉案房屋。黄京淑未到庭，未答辩。本院经审理查明，本院对2015年6月18日创业担保公司与艺田公司、荣旭公司、李霞、金升旭、黄京淑追偿权纠纷一案作出（2014）宁商外初字第55号民事判决：一、艺田公司于判决发生法律效力之日起十日内归还创业担保公司代偿款人民币5015625元及违约金（以5015625元为基数，自2014年8月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算）；二、艺田公司于判决发生法律效力之日起十日内支付创业担保公司律师费164200元；三、荣旭公司对艺田公司的上述第一项、第二项还款承担连带清偿责任；四、李霞、金升旭、黄金淑对艺田公司的上述第一项还款承担连带清偿责任；五、如艺田公司未能按上述第一、二项如数按期还款，创业担保公司有权就其债权未得清偿部分，以对艺田公司和荣旭公司用于抵押的机器设备（动产抵押登记书号为苏A21－03－2014－0004、苏A21-02-2014-0005）、金升旭和黄京淑用于抵押的位于江苏省南京市江宁区、33幢02室的房产（房屋他项权证号宁房他证江字第Ｊ××号）依法折价或拍卖、变卖所得的价款在500万元的范围内优先受偿；六、荣旭公司、李霞、金升旭、黄京淑承担上述清偿责任后，有权就其实际承担部分依法向艺田公司追偿；七、驳回创业担保公司的其他诉讼请求。在（2014）宁商外初字第55号诉讼中，根据创业担保公司申请，本院于2014年9月11日作出（2014）宁商外初字第55-1号民事裁定，查封艺田公司、荣旭公司、李霞、金升旭及黄京淑价值人民币500万元的财产，并于次日查封了黄京淑所有的涉案房屋。本院（2014）宁商外初字第55号民事判决生效后，因艺田公司、荣旭公司、李霞、金升旭、黄京淑未履行该判决确定的义务，创业担保公司向本院申请执行。本院于2015年11月11日立案强制执行，案号为（2015）宁执字第612号。执行过程中，本院根据申请执行人创业担保公司的申请，对黄京淑所有的已被本院查封的涉案房屋进行评估、拍卖，并于2015年12月5日发出（2015）宁执字第612、644、645号公告，责令涉案房屋的占有（使用）人于2015年12月20日前迁出。案外人张振华以涉案房屋所有权人已将涉案房屋租赁给自己为由，向本院提出执行异议。本院2016年3月16日作出（2016）苏01执异5号执行裁定，驳回了张振华的异议请求。本院另查明，涉案房屋的所有权人为黄京淑，建筑面积281.54平方米，套内建筑面积281.54平方米。2014年4月24日，金升旭、黄京淑与创业担保公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定金升旭以其名下位于南京市江宁区，黄京淑以其名下的涉案房屋共两套房产为主债合同提供抵押担保，债务履行期限为2014年4月23日至2015年4月22日。2014年4月28日，双方办理抵押登记手续并取得了编号为江他字第Ｊ××号房屋他项权证，被担保主债权数额为500万元。涉案房屋被南京市江宁区人民法院及本院多轮查封，首次查封时间为2014年8月7日。本案庭审中，张振华明确表示房屋租金所冲抵的债务系2014年4月14日金升旭、黄京淑出具的情况说明中所列明的艺田公司向张振华的借款540万元，与其诉艺田公司等的（2014）宁商初字第225号民间借贷纠纷案所涉借款没有关系，金升旭、黄京淑、黄元一及荣旭公司是540万元债务的担保人，艺田公司没有提供540万元借款的财产担保。上述事实，有（2014）宁商外初字第55号民事判决书、（2015）宁执字第612、644、645号公告、（2016）苏01执异5号执行裁定书、庭审笔录等证据证明。本案审理期间，张振华主张其对涉案房屋享有租赁权，并提供证据如下：1、落款日期为2014年4月1日的房屋租赁合同一份，落款处有黄京淑、张振华签名，主要内容为黄京淑将涉案房屋出租给张振华，租赁期限为20年，自2014年4月1日至2034年3月31日，租金标准为每月人民币5000元，租金共计120万元，因艺田公司向张振华借款，金升旭为此债务担保，金升旭与黄京淑系夫妻，黄京淑自愿以租金120万元用作冲抵艺田公司归还张振华的借款部分本息。2、落款日期为2014年4月6日的房屋交接确认书一份，主要内容为金升旭、黄京淑将位于南京市江宁区涉案房屋交付张振华使用，张振华确认收到该两套房屋的钥匙，房屋为精装修，灯具、门窗完好，卫生间、厨房设施齐全等，落款处有金升旭、黄京淑、张振华签名。上述两份证据证明张振华在创业担保公司设立抵押前已经实际占有涉案房屋并合法租赁。3、落款日期为2014年4月14日的情况说明，落款处有金升旭、黄京淑签名，主要内容为艺田公司向张振华借款合计540万元（借款明细分别为：2013年3月27日20万元、2013年5月9日250万元、2013年7月23日100万元、2014年1月7日20万元、2014年3月4日20万元、2014年3月4日30万元、2014年4月14日100万元），以上借款冲抵张振华租赁金升旭、黄京淑、黄元一房屋租金540万元（其中涉案房屋租金为120万元），艺田公司向张振华借款540万元借条拆走，张振华不得再向艺田公司主张以上借款债权，金升旭、黄京淑、黄元一不得再向张振华主张租金债权。4、租金付款凭证、银行流水等若干张。上述两份证据证明张振华租金已支付。5、转租合同附件清单、房屋租赁合同两份，证明张振华2014年10月17日将涉案房屋转租给案外人使用，后持续转租。6、水费交费卡、煤气交费卡，证明张振华实际占有使用涉案房屋。7、物业费收据三份、南京手拉手物业管理有限公司2018年4月13日、2019年5月30日出具的证明各一份、南京帝丰房地产销售有限公司江宁五分公司2017年8月2日出具的证明两份，上述证明的主要内容为黄京淑携张振华2014年4月6日在物业公司办理了房屋出租登记和入住手续，物业公司根据黄京淑与张振华的租赁合同，向张振华收取了2014年4月1日至2014年12月31日的物业费，南京帝丰房地产销售有限公司江宁五分公司经办人孙贤参与了2014年4月6日的房屋交接，张振华委托该公司对外出租。上述证据证明张振华合同期内实际占有使用涉案房屋。8、（2014）宁商初字第225号案件立案审批表、授权委托书、民事判决书、婚姻关系证明，证明该案法院2014年8月14日立案后，法院告知金升旭已不在中国境内，艺田公司与张振华有长期借贷关系，金升旭作为担保人用其名下的房屋租金冲抵张振华的欠款，金升旭与黄京淑系夫妻，黄京淑的房屋租金也用来冲抵借款，同时间接证明张振华占用涉案房屋。9、2014年7月31日接处警工作登记表，证明金升旭、黄京淑2014年7月31日时已经不在中国境内。创业担保公司质证意见如下：1、对房屋租赁合同真实性不认可，租赁合同不符合常理，20年租期在生活中是没有的，如果艺田公司2014年4月1日无力偿还借款，需要用房租来冲抵借款，则张振华2014年4月14日又借款100万元给艺田公司，是互相矛盾的；另合同中租金支付方式是冲抵借款本息，和情况说明中冲抵借款本金的陈述也不一致。2、对房屋交接确认书的真实性不认可，不符合常理，没有提到起租日至交付日之间的房租如何处理，也没有涉及到水电表数字的表述。3、对情况说明的真实性不认可，情况说明仅有金升旭、黄京淑签字，黄元一、张振华均未签字，艺田公司亦未盖章，艺田公司的公章、财务章已于2014年9月前被政府收走；情况说明上载明的借款合计为540万元，根本没有提到张振华之前陈述的1390万元；（2014）宁商初字第225号生效判决亦未提到该借款。4、银行流水的真实性由法院依法审查，张振华与艺田公司有多笔资金往来，性质无法确定，无法达到张振华的证明目的；2013年5月9日的250万元、2013年7月23日的100万元均无银行流水，对本票复印件不认可，结算单虽是原件，但无流水和入账证明予以证明。5、对附件清单的真实性不认可，落款时间有修改，签订时间在法院查封以及创业担保公司设定抵押之后，无法证明张振华在此之前合法占有涉案房屋。两份租赁合同的签订时间均在抵押及查封之后。6、水、气交费卡与本案没有关联性，无法证明张振华在创业担保公司设定抵押和法院查封前合法占有涉案房屋。7、对物业费收据及几份证明的真实性不认可，交款时间在抵押和查封时间之后，几份证明亦没有其他证据佐证，出具证明的人均未出庭作证，没有证明效力。8、立案审批表、授权委托书真实性由法院审查，该两份证据无法证明张振华在创业担保公司设定抵押前就合法占有涉案房屋；对判决书的真实性认可，判决书提到了债权转让冲抵借款，没有提到租金冲抵借款，张振华陈述其在2013年7月1日就已经用房租冲抵借款，但此后又向艺田公司提供大量借款，显然不符合常理；婚姻关系证明的真实性由法院审查。9、接处警工作登记表与本案没有关联性。创业担保公司提供证据如下：1、南京市中级人民法院2016年3月23日送达回证，证明法律规定应在十五日内提出执行异议之诉，但张振华未提出，已丧失了提出执行异议之诉的权利。2、江苏省高级人民法院（2017）苏民终2038号民事判决书，证明类似的案件江苏省高级人民法院已判决张振华败诉。3、张振华执行异议案申请书、谈话笔录，证明张振华在执行异议阶段没有提供关于占有使用涉案房屋的证据。4、（2014）宁商初字第225号民间借贷纠纷案质证笔录、庭审笔录，证明该案件审理中张振华从没有提到过租金冲抵债权问题，只是提到债权转让问题。5、本案张振华2014年4月6日起诉状，证明张振华在起诉状中陈述的是租金冲抵1390万元债权的一部分。6、（2014）宁商外初字第55号追偿权纠纷案民事判决书，证明黄京淑与创业担保公司就涉案房屋于2014年4月24日签订了抵押合同，4月28日办理了抵押登记，涉案房屋已抵押给创业担保公司，该判决已生效。7、（2014）江宁淳商初字第107号协助执行通知书，证明南京市江宁区人民法院2014年8月6日已查封了涉案房屋。8、最高人民法院（2019）最高法民申416号民事裁定书、张振华在该案中提供的南京尚居物业管理有限公司、南京昊海物业管理有限公司2018年4月3日出具的入住、缴费证明一份，金升旭2018年4月23日出具的证明一份，证明张振华就李霞案向最高人民法院提出再审申请被驳回，其提供的物业公司的证明没有被采信，且张振华能联系到金升旭。张振华质证意见如下：1、对送达回证的真实性无异议，张振华已于收到裁定书后十五日内提起诉讼，没有超出法定的期限。2、对（2017）苏民终2038号民事判决书的真实性无异议。3、对执行异议案申请书、谈话笔录的真实性无异议，该案提起时，张振华处于生病住院治疗期间，客观上无法提供相应的证据材料，向法院提交（2014）宁商初字第225号民事判决书是证明金升旭是艺田公司向张振华借款的担保人，黄京淑、黄元一作为金升旭家属自愿用租金冲抵借款的真实性、合理性。4、对（2014）宁商初字第225号案质证笔录、庭审笔录真实性无异议，该借贷案所述的借款与540万元租金冲抵的借款没有关系，因540万元借款已被租金冲抵，所以张振华在该借贷案中未主张。5、对张振华2014年4月6日起诉状的真实性无异议，创业担保公司对起诉状的事实和理由理解错误，诉状是由律师代写，目的是尽快立案，证据随后提交。6、对（2014）宁商外初字第55号追偿权纠纷案民事判决书的真实性和证据目的无异议。7、对（2014）江宁淳商初字第107号协助执行通知书的真实性和证明目的无异议。8、对（2019）最高法民申416号民事裁定书的真实性无异议，最高人民法院未采信物业公司出具的证明，是因为形式上有欠缺，而不是因为证明虚假，金升旭出具的证明所涉256万元借款并不是张振华与金升旭恶意串通，张振华就256万元借款已另案诉讼。根据双方当事人上述举证、质证意见，依照证据规则的相关规定，本院对张振华所提供的证据，除银行交易凭证、水、气交费卡、物业费收据、（2014）宁商初字第225号案件民事判决书及诉讼材料、接处警工作登记表的真实性予以确认外，对其提交的房屋租赁合同、房屋交接确认书、情况说明、附件清单及转租合同、南京手拉手物业管理有限公司及南京帝丰房地产销售有限公司江宁五分公司出具的证明不予认可，理由在后陈述。张振华对创业担保公司提供的8份证据真实性无异议，本院依法予以确认。本院认为，案外人对执行异议裁定不服，有权自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉，并可在执行异议之诉案件中同时提出确认其实体权利的诉讼请求。本案中，张振华在2016年3月23日收到本院（2016）苏01执异5号驳回其执行异议请求的执行裁定书后，于2016年4月6日以其对执行标的享有实体权利为由向本院提起诉讼，请求确认其对涉案房屋享有租赁权，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的案外人提起执行异议之诉的条件。本院立案受理后，张振华在诉讼中变更诉讼请求，不属于超过提起执行异议之诉法定期限的情形。创业担保公司称张振华提起执行异议之诉已超过法定期限，应驳回起诉的抗辩理由，本院不予采纳。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证证明责任的当事人应承担不利的后果。本案中，张振华主张艺田公司向其借款540万元，金升旭、黄京淑、黄元一自愿以其各自名下所有的房屋租金冲抵540万元借款，其对涉案房屋享有合法租赁权并实际占有使用涉案房屋，请求停止对涉案房屋的执行或带租拍卖执行，但张振华所提供的证据不足以证明其主张成立。理由如下：首先，张振华所提供的证据尚不足以证明其与艺田公司之间存在2014年4月14日情况说明中所涉及的540万元债权债务关系。张振华虽提供了银行交易凭证，证明艺田公司向其借款540万元，但张振华未能提供相应的借款凭证。银行交易记录仅能证明张振华在相应的时间段与艺田公司之间存在多笔资金交易，但其交易性质、用途无法确认，张振华对其同一时间段向艺田公司汇出的款项有些主张系借款，而有些款项则没有提及，情况说明所涉540万元款项是否系借款、是否已归还，仅凭现有证据尚不能作出认定。其次，张振华提供的落款日期为2014年4月14日的情况说明不能达到其主张的以租金冲抵借款的证明目的。情况说明涉及艺田公司、张振华、金升旭、黄京淑、黄元一五方当事人，但情况说明上仅有金升旭、黄京淑的签名，其他当事人均未签字，艺田公司亦未盖章确认，形式上存在瑕疵。从情况说明的内容来看，540万元借款的债务人是艺田公司，张振华作为债权人如果同意用金升旭、黄京淑、黄元一个人所有的房屋租金冲抵艺田公司的债务，其应在情况说明上签字确认，以便艺田公司作为公司债权债务处理的凭证，但张振华本人并未签名。黄元一作为房屋权利人亦未在情况说明上签字确认，金升旭、黄京淑与黄元一虽是亲属关系，但金升旭、黄京淑将黄元一名下的房屋租金冲抵艺田公司的债务，是否征得黄元一的同意，金升旭、黄京淑是否有权处分黄元一的财产权利均不得而知。金升旭虽是艺田公司的法定代表人，但金升旭在情况说明上签名应是对其名下的房屋租金冲抵借款行为的认可，不能代表艺田公司。张振华在艺田公司已欠付其款项，需要用房租冲抵借款的情况下，仍继续向艺田公司提供借款，其行为有不合常理之处。另外，情况说明中载明的租金冲抵的是540万元借款本金，与房屋租赁合同载明的冲抵艺田公司归还张振华借款部分本息亦存在不一致之处。再次，张振华所提供的房屋租赁合同等相关证据，不足以证明张振华在涉案房屋抵押给创业担保公司之前即已与被执行人黄京淑签订了合法有效的租赁合同，且实际占有使用租赁物。张振华虽提供了落款日期为2014年4月1日的房屋租赁合同，落款日期为2014年4月6日的房屋交接确认书，证明其与黄京淑存在合法有效的租赁合同关系，黄京淑在2014年4月6日即将涉案房屋交付其使用，并提供南京手拉手物业管理有限公司、南京帝丰房地产销售有限公司江宁五分公司出具的证明予以佐证，但创业担保公司对上述证据并不认可，张振华亦称上述两公司出具证明的人员不愿到庭作证，故本院对两公司出具的证明内容不予认可，仅凭房屋租赁合同、房屋交接确认书尚不足以确认张振华与黄京淑在房屋租赁合同、房屋交接确认书载明的落款时间建立了房屋租赁关系并实际交接了房屋。张振华虽持有涉案房屋的水费、煤气费交费卡，并于2014年10月13日交纳了涉案房屋2014年4月1日至2014年12月31日的物业费，且将涉案房屋转租给他人，但上述证据均不能达到其在涉案房屋2014年4月24日抵押给创业担保公司之前即实际占有使用涉案房屋的证明目的。综上所述，张振华所提供的证据不足以证明张振华在涉案房屋设定抵押之前即与黄京淑建立了合法有效的租赁关系，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项及第二款规定，判决如下：驳回原告张振华的诉讼请求。本案案件受理费5800元，翻译费3714元，公告费600元，均由张振华负担。如不服本判决，张振华、创业担保公司可以在本判决书送达之日起十五日内，黄京淑可以在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  王劲松审判员  钮丽娜审判员  涂 甫审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一九年六月二十四日书记员  郭旭冬