贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民初138号原告：贵州玖鑫医药有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区经济开发区**标准库房园第**第**。统一社会信用代码：91520500215470771H。法定代表人：马晟，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：杨忠勇，贵州麒翔律师事务所律师。执业证号：15201201310365005。委托诉讼代理人（特别授权）：钱勇涛，贵州麒翔律师事务所律师。执业证号：15201201310317919。被告：毕节弘峰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区滨河西路。统一社会信用代码：91520500551929043M。法定代表人：彭上峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王会强，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201610604979。委托诉讼代理人（一般授权）：彭鹏宇，男，汉族，1972年6月11日出生，住贵州省毕节市。系该公司股东、监事。第三人：刘振山，男，汉族，1955年6月15日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘辉，男，汉族，1990年2月21日出生，住贵州省毕节市。系刘振山次子。委托诉讼代理人（特别授权）：李兰侠，女，汉族，1957年7月18日出生，住贵州省毕节市。系刘振山之妻。第三人：潘兴国，男，汉族，1971年6月27日出生，住址：贵州省毕节市。原告贵州玖鑫医药有限公司（以下至判决主文前简称“玖鑫公司”）与被告毕节弘峰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“弘峰公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案，根据原、被告的申请，依法追加刘振山、潘兴国为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序于2019年5月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨忠勇、钱勇涛，被告委托诉讼代理人王会强、彭鹏宇，第三人刘振山委托诉讼代理人刘辉，第三人潘兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玖鑫公司向本院进出诉讼请求：1、判令被告按《合伙开发协议》的约定向原告支付合伙开发房地产利润20,000,000.00元（该利润占合伙开发房地产总利润的51%，暂定为贰仟万元整，最终以审计部门的审计结果来计算分配依据）；2、判令被告向原告支付违约金5,000,000.00元；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费、鉴定费（或者评估费）等费用。诉讼过程中，原告玖鑫公司增加诉讼请求：判令对本案未销售部分的房产建筑面积，按照双方签订的《合伙开发协议》的约定进行分割，其中原告占比51%。事实和理由：2010年1月13日，原告与被告经协商一致签订共同开发房地产的《合伙开发协议》。依合同约定，原告以其享有使用权为6421.49平方米的土地作为合伙出资与被告共同进行房地产项目开发，同时约定该房地产项目修建完成后，原告可分得51%、被告可分得49%的新建房屋面积，原告所分得的房屋所有权归原告所有，自行处理，被告不得干涉。合同签订后，原告即为土地证号分别为“毕地国用（2××7）第287号”、“毕地国用（2××7）第288号”的总面积为6421.**平方米的土地（该两块土地皆位于毕节××拥军路）缴纳土地出让费用，及时办理完成房地产开发的各项土地手续，并将该两块土地交付被告进行房地产开发。原、被告合伙开发的房地产项目（名为“龙港佳苑”）建成后，被告不讲诚信，置《合伙开发协议》于不顾，擅自将所建成的全部新房一售而空，并将合伙开发利益独占。原告多次向被告提出支付合伙开发利益，但皆遭到被告无理拒绝。被告的违约行为，严重损害了原告的民事权益。为维护原告的投资利益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释之规定提起诉讼，敬请判如所诉。被告弘峰公司辩称，首先，被答辩人起诉的案由错误。正确认定法律关系并以此确定案由，是正确划分各方当事人权利义务的基础和前提，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，本案案由应为国有土地使用权转让合同纠纷，弘峰公司已按照合同约定履行了支付国有土地使用权转让款的合同义务，被答辩人之诉请无法律依据和事实依据，应当驳回其诉讼请求。2010年1月13日，以答辩人为乙方，被答辩人作为甲方签订《转让协议》并约定：“将毕地国用（2××7）第288号，住宅用途的1297.67㎡以120万元的价格一次性转让给乙方使用，并保证将相关手续办理完善转于乙方名下、所需缴纳费用由甲方承担。……4、经双方商议,该块地的使用权连同地上建筑物、构筑物以人民币每亩陆拾万元、总价值120万元的价格一次性转让给乙方所有，转让后该块土地的所有衍生价值归乙方所有，甲方无权过问。……6、违约责任：该合同一经双方签字认可即产生法律效力，任何一方不得违约，如有违约，违约方应赔偿对方贰佰万元的经济损失。”2010年1月14曰，答辩人与被答辩人双方再次签订《补充协议》并明确：毕地国用〔2××7]第287号、毕地国用[2××7〕第288号总面积6421.49㎡的土地，作价800万元，由乙方支付人民币400万元给甲方，至此，该块土地的使用权，归甲乙双方共同共有，进行房地产开发使用。涉案地块所需缴纳的土地出让金、相关税费、手续及债务（本协议签订前）由甲方负责缴纳并及时办理完善。2011年7月28曰，双方再次签订《转让协议》明确：因甲方无资金实力对该块土地进行投资开发，经甲乙双方多次协商，同意将该块土地转让给乙方使用。1、甲方于2011年6月8日，以出让形式获得商住用途的5123.82㎡的土地一块，使用年限分别为商业50年、住宅70年，甲方保证将该地块以土地证上的面积转让给乙方使用，并将相关手续办理完善转至乙方名下，所需缴纳的费用由甲方承担。……4、该块土地使用权连同地上建筑物、构筑物以评估价格1316.81元/㎡转让给乙方，共计总价值674.71万元的价格一次性转让给乙方所有，转让后该块土地的所有衍生价值归乙方所有，甲方无权过问。……6、违约责任：合同一经双方签字认可及产生法律效力，任何一方不得违约，如有违约，违约方应赔偿对方伍佰万元的经济损失。2017年4月12曰，双方再次签订《土地出让事项补充协议》约定：“1、双方就毕节市拥军路××号的两块土地于2010年1月13日签订《合伙开发协议》，后经双方共同协商，同意将原合伙开发转为土地出让，并于2011年7月28曰签订《转让协议》。在此项目转让过程中，产生的一切费用、后续经济责任及法律责任均由乙方承担[仅限于毕地国用（2××7）第287号、毕地国用（2××7）第288号的两块土地]，甲方将一律不承担任何费用和责任。2、违约责任；双方签字盖章后产生法律效力，如有违约，将按照2011年7月28日签订的《转让协议》承担伍佰万元违约赔偿责任”。据此可看出，《合伙开发协议》因被答辩人原因未实际履行，且之后答辩人与被答辩人将合伙开发协议转为建设用地使用权转让协议。从签订涉案合同以来，涉案土地使用权的用途变更手续、出让费补缴、工程项目承建、销售管理、资金投入、风险承担均是答辩人独自完成，被答辩人一直未予履行共同投资、共同管理、风险共担义务，现今要求利益共享更无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”之规定，结合本案中被答辩人未参加涉案项目建设、销售等事务的管理，也未投入任何合伙资金，更未承担经营风险，完全不符合共同投资、共同管理、共担风险、共享利润的合伙特征。且在此之后，双方再次签订了《转让协议》及《补充协议》明确约定：双方合作性质已变更为土地使用权转让，被答辩人已超额收取了答辩人支付的土地使用权转让金。因此，本案案由应定性为土地使用权转让合同纠纷，以便公平、公正确定各方权利义务。答辩人已完全按照合同约定履行支付土地使用权转让款的义务,被答辩人未能履行向答辩人出具土地转让相关税收发票的义务,导致答辩人涉案工程至今不能进行税收清算,给答辩人造成巨大损失,按照《转让协议》及《补充协议》的约定，属于被答辩人违约，应由被答辩人承担相应的违约责任。基于本案纠纷系土地使用权转让合同纠纷，且是被答辩人违约造成，因被答辩人违约不提供土地使用权转让税票导致“龙港佳苑”项目税收清算不能，答辩人已全面履行支付转让土地款项义务，且因被答辩人缺乏诚信、唯利是图，而答辩人为避免影响项目开发，迫不得已超额支付转让款达2200万元，但被答辩人却贪心不足、一毛不拨，连提供土地使用权转让销售发票的最基本合同义务都至今未履行导致不能清算，甚至罔顾事实，按照合资、合作开发房地产纠纷予以起诉答辩人，并主张2000万元的利润和500万元违约金，实属滥用诉权，既无事实依据也无法律根据，应由其自行承担案件诉讼费及相关费用。其次，即使本案案由确定为房地产合作开发纠纷，根据对涉案“龙港佳苑”项目总成本评估报告、未售房产价值评估报告、预售房产销售备案登记中确定的已售房屋价值，结合被答辩人提供的土地面积占该项目使用的土地面积比例，且假定被答辩人已全面履行合伙义务的情况下，答辩人目前已向被答辩人支付的货币及财产价值金额已远远超出被答辩人可能分配到的利润金额，依法应予驳回被答辩人的诉讼请求。涉案“龙港佳苑”项目总价值应为150,600,779.92元。（1）涉案“龙港佳苑”项目已销售收入，原告在不动产中心调取的数据为119,659,698.00元（原告方未申请评估，在第七次庭前会议中原告方对申请法院调取的已预售房屋备案明细举证时自认）。实际应为：131,485,523.92（税务数据）－4,709,760.00（城乡公司）－6,730,185.00（玖鑫公司）=120,045,578.92元。（2）涉案“龙港佳苑”未售部分价值，经评估，为4417.78万元但包含人防工程价值1362.26万元，应予扣除，故应为44,177,800.00元－13,622,600.00元=30,555,200.00元。因此“龙港佳苑”项目的总价值为：120,045,578.92+30,555,200.00=150,600,779.92元。“龙港佳苑”项目总成本应为136,592,862.11元。（1）经评估，涉案“龙港佳苑”总成本为131,254,300.00元。但评估报告中建筑面积仅为52367.37平方米，实际建筑面积应当为52630.62平米（竣工规划认可证、竣工验收备案表）。因此评估总成本应为13,191.41万元。（2）因“龙港佳苑”项目开发已支出而评估报告未体现的应列入总成本的各种费用：a、财校1,344,810.00元。b、张全秀251,793.93元。c、道路围墙抢险2,187,354.18元。d、七冶诉讼费用159,949.00元。e、玖鑫诉讼费用74,855.00元。f、律师代理费用220,000.00元。g、税务师代理费用340,000.00元。h、潘兴国中介费用100,000.00元。合计4,678,762.11元。“龙港佳苑”项目总利润为14,007,916.81元。即：150,600,779.92-136,592,862.11=14,007,916.81元。原告方可参与分配的项目总利润为10,808,508.61元。因“龙港佳苑”项目总用地面积为8322.1㎡，其中原告方提供的土地面积为6421.49㎡，故原告方可参与分配的利润总额为14,007,916.81×6421.49÷8322.1=10,808,508.61元。原告方按照合作开发协议约定的比例可分到利润额为10,808,508.61×50%=5,404,254.31元。被告方已向原告支付的现金及房屋价值为26,863,787.57元。1、18,828,369.55元。2、2,693,019.22元。3、376,600.00元。4、原告占用的房屋及车位：1494.55㎡×3300元/㎡=4,932,015.00元。合计26,863,787.57元。（其中现金：19,013,602.57元。房屋及车位价值：7,820,185.00元，详见清单附后）。再次，原告方并未履行共同投资、共同管理、共担风险的合伙义务，应当不分或少分合伙利润，对此提请法院注意。综上所述，被答辩人以合资、合作开发房地产合同纠纷为案由提起本案诉讼，并超范围、超标的申请保全答辩人巨额财产，实属滥用诉权、恶意诉讼。原告不但无权向被告主张继续分配“龙港佳苑”项目利润，而且应向被告返还多收取的21,459,533.26元，弘峰公司对此保留相应诉权。恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人答辩请求。第三人刘振山述称，原告的诉称属实，其请求应予支持。第三人潘兴国述称，关于土地，我也是参与者，涉案土地中我有一亩土地请原告代持参与开发，我是土地的股东之一，一开始签订合同时是合伙开发协议是真实的，后面是怎么变更的我并不清楚。（一）原告玖鑫公司为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：第一组证据：玖鑫公司的工商登记信息、章程、股东会决议、弘峰公司工商信息，证明目的：（1）原、被告主体适格；（2）刘振山系玖鑫公司原法定代表人，其签署的协议视为原告签署。经质证，被告对三性无异议，但认为刘振山自2013年1月9日后被免去法定代表人职务，无权代表玖鑫公司。第三人刘振山、潘兴国对该组证据的三性及证明目的无异议。本院经审查认为，各方当事人对该组证据的真实性无异议，依法应采信作为定案依据。第二组证据：1、2010年1月13日签订的《合伙开发协议》；2、2010年1月14日签订了《关于贵州玖鑫医药有限公司与毕节地区弘峰房地产开发有限公司合伙开发协议的补充协议》；3、2010年1月14日签订的《关于贵州玖鑫医药有限公司与彭上峰合伙开发协议的补充协议》；4、2010年5月30日签订的《合作补充协议》；5、2011年5月13日签订的《补充协议》；6、2011年6月20日《增补协议》；7、2016年12月27日《说明》；8、2017年4月12日《土地出让事项补充协议》；9、2017年4月12日《关于毕节市拥军路××号两块土地合作开发项目的补充协议》；10、2017年4月12日《承诺书》。以上10项证据证明目的：双方进行合作开发房地产的事实，原告享有51%的利润；第7项证据证明双方签订的《土地转让协议》不是真实意思表示，系仅用于办理相关税务及施工有关的手续所签订的合同。经质证，被告对第7项证据的三性均持异议，对第9项证据的真实性认可，但对合法性和关联性有异议，认为第7项和第9项证据系刘振山个人行为，不能代表玖鑫公司。对其余证据三性不持异议，但认为达不到原告的证明目的。认为原告方隐瞒了本案土地转让的大量事实，违背了诚实信用原则，原告方根本未履行共同投资、共担风险义务，也无权主张共享利润。原告方超额收取涉案土地使用权转让费，并无合伙基础。原告方未提交2016年12月25日交给玖鑫公司盖章的合同，说明的对象不是玖鑫公司，提到的税务手续因原告方至今未提交土地使用权销售发票而未办理。以上证据相反证明双方是土地使用权转让合同关系。应以2017年4月12日签订的《土地出让事项补充协议》为准，本案性质应为土地使用权转让合同。第三人刘振山和潘兴国对该组证据的三性及证明目的无异议。本院经审查认为，虽然被告对该组证据中第7项证据的三性持异议，但对该证据上“刘振山”、“彭上峰”的签名及“毕节弘峰房地产开发有限责任公司”的印章并未提出具体意见，也无证据否定该证据的真实性；被告及第三人对该组其余证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告认为刘振山签署第7项证据材料和第9项证据材料时并非玖鑫公司的法定代表人，不能代表玖鑫公司，但原告在本案中已认可刘振山在涉案工程项目中签署的一切相关文件，结合2017年4月12日刘振山代表原告与被告签署《土地出让事项补充协议》的实际情况，本院采信该组证据作为定案依据。第三组证据：1、毕节地区深化企业改革领导小组办公室文件（毕地深改办【2005】03号，1页）；2、贵州省毕节地区中药材公司文件（毕中药联字第01号，1页）；3、贵州毕节地区中药材等改制实施方案（6页）；4、贵州省毕节地区国土资源局文件（毕地国土资复【2××7】64号，2页）；5、贵州省毕节地区中药材公司土地处置方案（8页）；6、整体国有资产交易合同（6页）；7、贵州省毕节地区中药材公司、毕节地区康弘中药饮片厂产权转让移交清册（16页）；8、毕节市国土资源局查询回复（1页，载明：287号土地使用权2011.10.20由玖鑫公司变更给弘峰公司；288号土地使用权2010.8.19由玖鑫公司变更给弘峰公司）；9、国用（2××7）1第239号土地使用权证书（2页）；10、国用（2××7）第288号土地使用权证书（2页）；11、规划局“七星规函【2012】09号”[2页，载明：1297.67平方米用地于2010年8月20日取得国有土地使用证，证号为毕地国用（2010）第369号；5123.82平方米土地于2011年10月21日取得国有土地使用证，证号为毕地国用（2011）第244号]；12、房屋产权书证5个（20页）；13、资产评估报告[25页，涉及2宗土地，即（2××7）第288号1297.67平方米和（2××7）第291号456.25平方米，土地2010.6.8评估价值为412.3571万元]。证明目的：（1）国用（2××7）第239号变更为国用（2××7）第287号并补交土地出让金由原来的划拨取得方式变更为出让的事实；（2）原告用于出资的国用（2××7）第287号、国用（2××7）第288号土地使用权的来源；（3）原告按2010年1月13日签订的《合伙开发协议》转移涉案土地使用权给被告。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。被告认为，因国用（2××7）第239号土地5123.82平方米用途原为仓储用地，不能用作房地产开发，后虽变为综合用地，但原告未履行补缴费用的义务，而是由被告代缴。资产评估报告的评估范围包含了与本案无关联的房地产，该证据不能用作本案证据。该组证据证明了原告未履行合伙义务，本案合同性质实际为土地使用权转让。第三人刘振山和潘兴国对该组证据的三性及证明目的无异议。本院经审查认为，北京亚超资产评估有限公司2010年6月8日出具的《资产评估报告书》与本案不具有关联性，不予采信；其余证据符合证据三性，应采信作为本案定案依据。第四组证据：1、建设工程施工合同（53页）；2、建设工程委托监理合同（15页）；3、建设工程勘察合同（6页）；4、建设工程设计合同（11页）；5、规划许可证（12页）；6、建设工程竣工验收备案表（8页）；7、贵州省施工图审查合格证书（15页）；8、贵州省建设工程安全措施备案表（10页）；9、贵州省建设工程质量监督注册登记表（3页）。证明目的：被告开发的“龙港佳苑”项目已竣工验收符合分配条件，被告开发“龙港佳苑”项目8322.1平方米，建筑成本为4600万元。经质证，被告对三性无异议，但认为达不到原告证明目的。理由是：4600万元是建设工程暂定价，应以实际工程价款为准，经法院确认工程价款近7000万元。原告未提供土地销售发票，导致工程不能进行税务清算，更谈不上利润，且原告未参与项目工程施工和管理，工程是被告单独实施，原告诉请无依据。第三人刘振山和潘兴国对该组证据的三性及证明目的无异议。本院经审查认为，因各方当事人已一致同意通过委托评估程序确定涉案项目的总成本，故对该证据本院不作认定，不采信作为定案依据。第五组证据：“龙港佳苑”项目销售明细表（9页）。证明目的：已销售房屋的价值为13,127,423.5元，未销售的门面约1627万元，车位约2663万元，总计约1.7417亿元。经质证，被告对该组证据三性均持异议，认为达不到原告的证明目的。因该证据无任何单位签字盖章，不能作为本案证据，涉案项目的房屋销售金额，应以经房管部门备案的为准。第三人刘振山和潘兴国对该组证据的三性及证明目的无异议。本院经审查认为，因该组证据的真实性无法确认，本院不采信作为本案定案依据。第六组证据：1、2014年12月20日《通知》一份（1页）；2、2015年8月6日《龙港佳苑项目车位分配》；3、2015.6.5图纸（5张）。证明目的：原、被告之间系共同开发的合伙关系，双方签订的《合伙开发协议》系原、被告真实意思表示。涉案项目已经竣工验收符合分配条件，原、被告按照《合伙开发协议》进行阶段性利润分配，并经各方确认，被告拒绝履行上述阶段性分配方案，其行为已构成根本性违约。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为达不到原告证明目的。原告未履行合伙义务，主张只享有利润，不但风险，根据相关司法解释，本案应为土地使用权转让合同纠纷。根据原告的股东协议及工商登记信息，2014年11月6日之后，刘振山与玖鑫公司无任何关系，通知时间是2014年12月20日，第2项证据签订时间是2015年8月6日，也是刘振山和潘兴国个人行为，均不能代表玖鑫公司。第三人刘振山和潘兴国对该组证据的三性及证明目的无异议。本院经审查认为，虽然各方签订《通知》和《龙港佳苑项目车位分配》时刘振山不是原告的股东和法定代表人，但有被告法定代表人彭上峰的签名，《通知》上同时有被告的印章，因原告已在本案中对刘振山签署的与涉案项目有关的文件予以确认，结合被告关于除涉案项目外与刘振山和潘兴国无其他经济往来的陈述，《通知》和《龙港佳苑项目车位分配》应采信作为定案依据，对原告主张已构成违约的证明目的在说理部分详述。第七组证据：补缴土地出让金3,756,900.00元的贵州省行政事业单位收费专用收据。证明目的：原告补缴土地出让金，按照协议应计入总成本。经质证，被告对该组证据的三性无异议，但认为达不到原告证明目的。第三人刘振山、潘兴国对该组证据无异议。本院经审查认为，该证据与原告提交的第十组证据重复，在第十组证据中综合认定。第八组证据：房屋安置合同八份（被安置人为：张德贵、葛支武、李清华、孙权美、王明秀、刘永平、何本祥、吴祯群），证明目的：玖鑫公司支付的拆迁安置费110.2万元应由双方承担（只有吴祯群的合同原件，其余七份原件在被告处）。经质证，被告对吴祯群合同的真实性无异议，对关联性有异议，认为达不到原告的证明目的，因为根据协议该费用应由原告自行承担。对其余合同的三性及证明目的均有异议。第三人刘振山对该组证据无异议。第三人潘兴国对证据三性无异议，但认为达不到原告证明目的。关于拆迁安置费的问题，当时约定是由玖鑫公司承担，具体操作是由玖鑫公司以2600元每平分从涉案项目的房产中购买拆迁户回迁的房子，62.5平方米以内按拆迁户每平方补720元，超过62.5平方米的另行商定价格。本院经审查认为，该组证据不能证明拆迁安置费应由原告和被告双方共同承担，达不到原告的证明目的，对原告所举该组证据的证明目的不予确认。第九组证据：赔偿协议（吴军），证明目的：原告方支付了14万元的搬迁赔偿费应由双方承担。经质证，被告对三性均持异议，认为达不到原告的证明目的。第三人刘振山对该证据的三性及证明目的无异议。第三人潘兴国对该组证据的真实性无异议，但认为达不到原告证明目的，应由原告方负担该费用，因为原告方负责将房屋腾空，交被告方开发。本院经审查认为，该证据不能证明拆迁安置费应由原告和被告双方共同承担，达不到原告证明目的，对原告所举该组证据的证明目的不予确认。第十组证据：两份一般缴款书收据、一份进账单、一份转让收据，证明目的：原告补交了土地出让金（土地证是287号）437.763万元，该费用应当计入共同开发的成本里面。经质证，被告对三性无异议，但认为达不到证明目的。第三人刘振山和潘兴国对该组证据的三性及证明目的无异议。本院经审查认为，对该组证据三性予以确认，但不能证明相关费用应计入共同开发的成本，对该组证据予以采信，但对证明目的不予采信。第十一组证据：公司变更登记材料（8页）。证明目的：2××7年4月到2011年6月期间，玖鑫公司为刘振山持股100%的企业，玖鑫公司是贵州省毕节地区中药材公司更名而来，涉案的土地来源于贵州省毕节地区中药材公司。经质证，被告对真实性无异议，对合法性不认可，即使按照该份证据的内容，玖鑫公司也从来不是个人独资企业，属于一人有限公司，也不能证明涉案土地的来源，达不到证明目的。第三人刘振山和潘兴国对该组证据的三性及证明目的无异议。本院经审查认为，该组证据能证明原告的变更登记情况，能达到原告的证明目的，应采信作为定案依据。第十二组证据：回迁安置合同8份、房款收据10份。证明目的：被告代收的职工回迁房款1,645,282.35元应返还给原告（其中，出示了李清华、吴浈群、张德贵三份合同的原件及对应的收据原件，其余无原件核对，原告称原件在拆迁安置户手中，未能取得）。经质证，被告对原告出示了原件核对的合同和收据的真实性无异议，其余证据没有原件核对，对真实性有异议，且合同上的房号及对应的房主姓名与住建局备案的信息不符，无证据证明合同上的拆迁户是玖鑫公司的职工。故达不到原告的证明目的。第三人刘振山对该组证据的三性及证明目的均无异议。第三人潘兴国对该组证据的三性及证明目的均无异议，称合同有两份原件，一份在被告手中，一份在拆迁安置户手中；收据原件在职工手中，虽然安置合同上房主的信息与住建局的名单不完全吻合，这是拆迁安置户自己权力的处理，是通过一定程序的，不影响拆迁安置合同的真实性，被告应无条件为拆迁安置户办理不动产权证，所差款项从刘振山的利润中扣除。本院经审查认为，虽然原告仅出示了部分合同及收据的原件，其余为复印件，但结合第三人潘兴国的陈述，本院对该组证据的真实性予以采信，但对其中刘友军的收据无法确认付款为多少，吴浈群的收据无法确认收到的款项是否为房款，故对该两份收据不采信作为定案依据，其余证据采信作为定案依据。第十三组证据：《评估费用支付约定书》等评估费用约定与支付的相关材料。证明目的：涉案评估事项的评估费用总额70万元，原告方已委托刘广海支付35万元，尚欠评估公司35万元。经质证，被告对该证据的三性无异议，但认为原告方作为评估申请人，应当无条件全额垫付评估费，以免影响评估公司出具评估报告的公平公正性，被告虽对评估报告予以认可，但不认可原告方拖欠评估费的做法。第三人刘振山和潘兴国对该证据的三性及证明目的均无异议。本院经审查认为，被告及第三人对该证据的三性均无异议，应采信作为定案依据。另外，根据原告申请，本院向毕节市住房和城乡建设局调取了涉案龙港佳苑项目的建筑面积分户汇总表、已售房产备案表和未备案房号表。经质证，原告、被告及第三人对该证据三性无异议。本院将该证据采信作为定案依据。（二）被告弘峰公司为支持自己的答辩主张，向本院提供了下列证据：第一组证据：营业执照、法定代表人身份证明、身份证。证明目的：被告身份信息及诉讼主体适格。经质证，原告、第三人刘振山、潘兴国对该组证据三性均认可。本院经审查认为，该组证据符合证据三性，且原告及第三人均无异议，应采信作为定案依据。第二组证据：1、2010年1月13日签订的《合伙开发协议》；2、2010年元月13日签订的《转让协议》；3、2010年元月14日签订的《关于贵州玖鑫医药有限公司与毕节地区弘峰房地产开发有限公司合伙开发协议的补充协议》；4、2010年5月30日签订的《合作补充协议》；5、2011年5月13日签订的《补充协议》；6、2011年6月20日签订的《增补协议》；7、2011年7月28日签订的《转让协议》；8、2017年4月12日签订的《土地出让事项补充协议》。证明目的：原告可随时提取利润被告不得干涉的约定不符合合伙特征，原告主张500万元违约金进一步证明土地使用权转让系双方真实意思表示。原、被告之间系土地使用权转让合同关系，不存在合资、合作开发房地产合同关系，本案案由定性错误；被告已经支付了土地转让款，原告违约不提供办理土地转让及清算所需的发票，导致项目至今不能清算，应承担违约责任。经质证，原告对该组中证据1、3、4、5、6项证据的三性予以认可，但认为达不到被告证明目的。对证据2，认为并非双方的真实意思表示，因为原告没有房地产开发资质，必须转让给被告才能合伙开发，而且当时被告需要这份《转让协议》去增资扩股，所以签订该《转让协议》只是为了履行《合伙开发协议》。对证据7，对三性均不认可，请求鉴定形成时间，该转让协议是为了办理税务登记及双方清算倒签的，实际签订时间为2016-2017年（以鉴定时间为准）。对证据8，对印章真实性无异议，但内容真实性不认可，因为被告方隐藏了2017年4月12日《关于毕节市拥军路××号两块土地合作开发项目的补充协议》及2017年4月12日《承诺书》，《关于毕节市拥军路××号两块土地合作开发项目的补充协议》和《承诺书》是对《土地出让事项补充协议》的否定，是一个完整的证据链，不能单独作为证据使用。第三人刘振山、潘兴国的质证意见与原告方一致。本院经审查认为，该组证据符合证据三性，应采信作为认定案件事实的依据，但达不到被告的证明目的，其证明目的不予采信。第三组证据：1、打款凭证；2、财务单；3、收据。证明目的：被告依约全面履行了合同义务支付了原告土地转让款项达到2200万元，已经超付，对于超付部分，原告应退还。经质证，原告对关联性不认可，刘振山个人借支部分与原告无关，是孤证，不能证明被告支付的就是土地转让款。关于2016年1月14日签订的往来账明细清单18张附件的质证意见：1、对2012年9月24日、2013年2月1日、2013年8月26日、2013年10月29日、2013年12月24日、2014年1月28日、2014年4月2日、2014年9月5日的八张借款单据（借条）真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为达不到被告的证明目的，以上证据仅证明了第三人刘振山向被告借款的法律关系，与本案审理的合伙开发协议纠纷利润分配无关；2、对2014年6月23日的收条，对真实性、合法性认可，对关联性不认可，达不到被告的证明目的，该份证据系被告为刘振山偿还的个人借款，该份证据还体现出此款从合伙开发利润中扣除，进一步证明了原、被告系合伙开发纠纷，因为是大额交易，被告方不提供流水，我方对是否发生交易不予认可，请法院综合认定；3、对2012年12月26日、2014年9月15日、2014年9月16日、2015年2月5日、2015年5月24日、2015年6月20日、2015年11月19日的七张借款单据（借据），对真实性、合法性认可，对关联性不认可，达不到被告的证明目的，该证据仅能证明被告支付的房地产开发成本，并不是直接支付给原告的利润分配；4、2015年9月8日卖车位款10万元，对该证据的三性均认可，恰好证明被告向原告支付了10万元的利润分配，与原告的证据逐一印证，进一步证明原、被告系合伙开发房地产的纠纷；5、对2011年12月1日收条一张、前期费用清单两张、2011年12月1日收据两张，对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，合计金额是7281023.39元，是被告方前期支出的项目成本，不是支付给原告的利润分配，达不到被告的证明目的；6、对2011年12月22日编号2713474的收据一张、2011年12月21日收据一张，对该两份证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，因该份证据并不是支付的款项，而是原告方收到被告方缴纳的发票的张数合计15张及其他税费9张，收据上的金额是发票的合计金额，不是被告支付给原告的款项；7、对2016年9月4日的收条、收据（无时间，金额195,887.00元）、2016年9月2日领条一张，对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，这些证据是被告方缴纳的房租，应当计入开发成本，不应计入被告方支付原告的利润分配；8、对2012年7月1日收据一张（金额518,976.61元），对该证据的三性均不认可，该份证据的金额，实际上就是被告提交的2011年12月1日两张收据的合计金额，是重复计算，实际上该费用就是被告方代为缴纳的土地出让金，我方要求被告方出示银行流水、支付明细及款项性质。支付明细体现的是拆迁补偿费，没有直接支付给原告，不能直接计入原告的利润分配，应当认定为项目开发的成本。第三人刘振山对2014年6月23日的收条真实性不认可，具体情况记不太清楚了，认为需要看到流水账才认可，弘峰公司是帮其付款给谁，有无付款凭证，需要弘峰公司出示相关凭据才认可。对真实性不需要申请鉴定，其余证据的质证意见与原告一致。第三人潘兴国的质证意见与原告方一致。本院经审查认为，被告提交的该组证据与第九组证据有重叠之处，与第九组证据综合认定。第四组证据：原告工商登记信息。证明目的：刘振山2014年11月6日退出玖鑫公司，与玖鑫公司再无任何关系。经质证，原告对三性认可，认为达不到被告的证明目的，刘振山签署的与本案有关的文件原告方是认可的。第三人刘振山、潘兴国对该组证据的质证意见与原告一致。本院经审查认为，该组证据符合证据三性，且能与其他证据相互印证，应采信作为定案依据。第五组证据：1、毕地国土资复（2010）572号；2、毕地国用（2××7）第288号；3、毕地国用（2010）第369号；4、土地估价报告备案表；5、毕地国土资复（2011）611号；6、毕地国用（2011）第130号；7、毕地国用（2011）第244号；8、土地估价委托书；9、土地估价一览表；10、毕国土资复（2012）322号；11、毕国用（2013）第176号。证明目的：原、被告双方的土地转让已经相关部门批准并实际履行，且与市场价吻合。经质证，原告对该组证据中第1、5、6、7、11项证据的真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的，恰好证明了原告已经履行合伙义务，交付了合作土地。第2、3项证据进一步印证了原告将涉案土地交付被告开发的事实，原、被告之间倒签转让协议就是为了顺利地将土地交付被告进行开发房地产项目。对第4、8、9项证据的真实性认可，对关联性不认可，达不到被告的证明目的。对第10项证据的关联性不认可。第三人刘振山、潘兴国对该组证据的质证意见与原告一致。本院经审查认为，该组证据符合证据三性，应采信作为认定案件事实的依据，但达不到被告的证明目的，对其证明目的不予采信。第六组证据：1、信用社回单；2、纳税申报表；3、税种登记通知书；4、进账单；5、玖鑫公司拥军路78号厂房用地转让涉税计算说明。证明目的：原告应履行税收缴纳义务，但却未履行，导致涉案合同经双方协商变更为土地使用权转让合同。经质证，原告对1-4的真实性予以认可，但认为达不到被告的证明目的，恰好证明原告按照合伙协议的约定履行了义务，同时签订土地转让相关协议只是为了办理税务需要。第三人刘振山、潘兴国对该组证据的质证意见与原告一致。本院经审查认为，原告对该组证据的真实性予以认可，应采信作为认定案件事实的依据，但达不到被告的证明目的，对其证明目的不予以采信。第七组证据：（2016）黔05民初116号民事调解书。证明目的：证明涉案工程的建筑成本。经质证，原告对该组证据的真实性认可，但认为达不到被告的证明目的，因为是116号案当事人自愿达成的协议。第三人刘振山、潘兴国对该组证据的质证意见与原告一致。本院经审查认为，原告认可该组证据的真实性，应采信作为认定案件事实的依据，但达不到被告的证明目的，以其证明目的不予采信。第八组证据：“龙港佳苑”成本证据（详见《龙港佳苑成本概算表》）。其中，以下证据作为非正常情况产生的成本，应在评估成本以外另计该部分成本：1、《财校赔款》、《财校鉴定费》、《财校住宿》等财校赔偿费用1,344,810.00元的证据（表中编号为29、30、31的证据）；2、张全秀赔偿费251,793.93元的证据（表中编号为56的证据）；3、道路围墙抢险费2,187,354.18元的证据（表中编号为24、25、34、36、55的证据）；4、七冶诉讼费用159,949.00元的证据（表中编号为2的证据）；5、玖鑫公司在涉案项目修建过程中产生的诉讼费74,855.00元的证据（表中编号为51的证据）；6、律师代理费220,000.00元的证据（表中编号为52的证据）；7、税务师代理费340,000.00元的证据（表中编号为48的证据）；8、潘兴国中介费100,000.00元的证据（表中编号为50的证据）。证明目的：“龙港佳苑”项目已产生的、被告方已经负担、但协议约定应由原、被告共同承担的成本至少为139,762,453.42元，其中非正常情况下实际支出的成本合计4,678,762.11元（涉案成本价值估价未包含的部分），应在涉案成本价值估价之外另计入被告投入的成本。经质证，原告对该证据总的证明目的不予认可，经各方协商同意通过评估确定涉案项目总成本；被告主张的非正常情况产生的成本也已经包含在评估的成本之内，既然已经选择通过市场价值估价来确定涉案项目的总成本，就不应再另外计算。本院经审查认为，对涉案项目总成本，各方已经同意通过市场价值估价来确定，本院对该组证据不进行认定。第九组证据：1、支付玖鑫公司现金及房屋车位明细表之一，合计18,828,369.55元。1-1、玖鑫公司于2011年12月1日向被告出具的收条及前期费用清单。1-2、玖鑫公司于2011年12月21日向被告出具的收据1张。1-3、玖鑫公司于2011年12月22日向被告出具的收条1张。1-4、玖鑫公司于2012年7月1日向被告出具的收条1张。1-5、2016年1月14日刘振山出具的刘振山（玖鑫公司）往来账明细清单。1-6、2016年9月2日刘振山向被告出具的领条1张。1-7、2016年9月4日刘振山向被告出具的收款单2张。2、支付玖鑫公司现金及房屋车位明细表之二，合计2,693,019.22元。2-1、2016年1月14日经各方确认的刘振山与被告往来账明细清单。2-2、2016年9月4日潘兴国出具的收款单。3、支付玖鑫公司现金及房屋车位明细表之二，合计395,000.00元。3-1、2017年4月17日刘振山向被告出具的收据及打款凭证。3-2、2016年9月14日潘兴国出具的借款单。3-3、2016年9月23日潘兴国出具的借款单。3-4：2017年3月9日潘兴国出具的领款单。证明目的：被告向原告及第三人共支付21,916,388.77元，该款项应作为被告向原告方支付的转让金。经质证，原告对该组证据1的三性均不认可，达不到被告已向原告支付18,828,369.55元的证明目的，因该证据没有相关人员的签字及盖章；对证据1-1签字和签章真实性无异议，对内容客观性不认可，但达不到被告的证明目的，所涉及的费用属于成本支出，并非分配给原告的利润；对证据1-2的三性无异议，但达不到被告的证明目的，因为代缴的税金并未进入原告方，而是由被告方直接向相关部门缴纳，且应计入成本；对证据1-3的三性无异议，但达不到被告的证明目的，因为该款项应计入成本双方承担；对证据1-4形式上三性无异议，但内容客观性不认可，且达不到被告的证明目的，因为没有银行流水、收条等相应的支付凭证，该款项应计入成本双方承担；对证据1-5形式上真实性（刘振山的签字、印章）无异议，但内容客观性不认可，关联性也不认可，借款属于其他法律关系，达不到被告的证明目的；对证据1-6、1-7形式上签字的真实性无异议，但达不到被告的证明目的，因为刘振山并未实际收到该款项。对证据2的三性不认可，达不到被告的证明目的，因该证据没有相关人员的签字及盖章；对证据2-1的签字及印章的真实性无异议，该证据认可刘振山和潘兴国的质证意见。如果刘振山、潘兴国认可，则同意算在原告方账上。对证据2-2、3、3-1、3-2、3-3、3-4，对证据的三性均不认可，涉及潘兴国的部分，以潘兴国的质证意见为准，如果潘兴国认可，则同意算在原告账上，涉及刘振山的部分，以刘振山的质证意见为准，如果刘振山认可，则同意算在原告账上。第三人刘振山质证意见：对证据2-1的签字和印章的真实性无异议，但内容真实性不认可。对证据3、3-1，23万元是房屋租金，其实际收取23万元，但该款项是之前约定分给我的房屋产生的租金，被告方代我出租出去之后产生的租金，是我自己的租金，不应算入被告方支付给我的款项。对证据3-2、3-3、3-4，以潘兴国的质证意见为准。对其余证据的质证意见与原告的质证意见一致。第三人潘兴国质证意见：除以下几项单独发表质证意见，其余部分与原告方质证意见相同。证据1-5：对该证据三性无异议，该明细中电费253.00元，代支申镇华、申廷春房屋补助费50,000.00元，代支李清平、李德州房屋补助费70,000.00元，代支陈玉英房屋补助费50,000.00元，代玖鑫公司支付葛传芬一次性补助费30,000.00元，玖鑫公司房屋安置协调费6,000.00元，都是由弘峰公司支出，应当由玖鑫公司承担的款项。借款是刘振山以及刘辉向弘峰公司实际借支的钱，卖车位款是弘峰公司分给刘振山44个车位中部分车位卖得的钱，收条的30万元确实也是弘峰公司支出，但应由玖鑫公司承担的款项，法院二审诉讼费3,200.00元虽写在清单内，但彭上峰口头答应由弘峰公司承担该款项，不应由玖鑫公司承担。证据1-6：第8页2014年4月2日借款100万元给刘振山，收刘振山的利息，不是被告借给刘振山的款。证据2的1,207,000.00元中1,087,000.00元见2-1质证意见，3万元租金我认可，9万元见2-2质证意见。对房屋车位明细三性不认可，这是弘峰公司将分给我们的房屋、车位所作价款并未实际支付，分给我们的房屋是拆迁我们涉案土地上的房屋，安置给我们的，车位是项目所得利润的性质，但我们不认可弘峰公司的作价。对证据2-1的三性无异议，不认可证明目的。借车款10万元是弘峰公司拿给我买车的钱，潘兴国代收张德贵、丁昌芬所补住房款是弘峰公司收到的，不应算在玖鑫公司头上，王成刚代潘兴国借款2,000.00元也认可是我向弘峰公司借的款，2013年12月24日的1万元也是弘峰公司拿给我的订车款，车款29万元也是弘峰公司拿给我买车的，临时周转借款5,000.00元也是我向弘峰公司借的款，2014年04月13日的款项是弘峰公司支付给我装修房子的，43号、69号、86号车位款41万元是分给我作为股东的这三个车位作价款，龙港房租费6万元是分给我的门面租金，代收孙权美房款5万元应算在我的头上。总金额我只认977,000.00元，因为张德贵和丁昌芬住房款11万元应减除，不应算在我头上。该两笔款项彭鹏宇签字确认是弘峰公司收到。除了车位作价41万元，其余都是实际支付的款项。对证据2-2的真实性不认可，证明目的不认可，我没有实际得到。我确实收到9万元租金，3万元一笔、6万元一笔，6万元的租金已经算在12页的1,087,000.00元中，3万元也算在11页的1,207,000.00中了，我没有另外收到这两张单据上的41,077.00元、48,923.00元，当时他说我领到了3万元和6万元的租金，但是我应分得的租金不只9万元，他说让我另外打一张租金条子，一张借条，他会把这3万元和6万元的两张租金条子作废，至于租金后面再结算。对证据3部分认可，具体见3-1、3-2、3-3的质证意见。证据3-1的23万元是房屋租金，刘振山实际收取23万元，但该款项是之前约定分给刘振山的房屋产生的租金，被告方代刘振山出租之后产生的租金，是刘振山自己的租金，不应算入被告方支付给刘振山的款项。该收据上注明了分给刘振山1011平方米，刘振山和彭上峰就涉案项目已经分了房产，但后来是彭上峰不执行分割协议才产生纠纷。对刘振山23万元房租的流水，对三性认可。对证据3-2不认可，没有分得钱，而且其中5万元是我的工资，不应计算在合伙的账目中，他让我补10万元，共15万元卖33号子母车位。我补的10万元也没有实际补出来，是他在刘振山账上扣10万元来抵账，又在我的股份中扣除。对证据3-3、3-4的三性认可，证明目的不认可。是我妻子签字借款。以上所有我得到的款项，在原、被告的合作中记在刘振山的账上，以后在我和刘振山算账时又在我的股份中扣除。对被告关于以上款项是土地转让款的证明目的不认可，原、被告双方是合伙开发关系，而且被告按照约定应支付400万元给原告，然后双方共同开发。不是土地转让关系。本院经审查认为，该组证据与第三组、第六组证据有重叠之处，综合第三组证据、第六组证据和第九组证据的举证、质证意见，综合认定如下：1.2011年12月1日的《收条》载明：截止2011年11月30日前，代为支付的各项费用及累计支付现金7,281,023.39元，收款人为“刘振山”，有玖鑫公司和弘峰公司印章，该证据与2011年12月1日的《前期费用清单》（收款人刘振山签名、玖鑫公司和弘峰公司印章）对应，《前期费用清单》中借款2,361,000.00元与2011年12月1日金额为361,000.00元的《收据》对应，拆迁费用502113.66元和零星开支16,910.14元共计519,023.80元，与2011年12月1日金额为519,023.8元的《收据》对应。补缴土地出让金及土地过户的相关税费共计4,400,999.59元（3,990,136.55元和410,863.04元）与原告提交的第七组、第十组证据印证，且注明了收款人为“刘振山”，有玖鑫公司和弘峰公司印章确认，故该《收条》对应的7281023.39元应认定为弘峰公司向玖鑫公司支付的款项。2011年12月21日金额为4,352,686.53元的《收据》和2011年12月22日金额为47,863.04元的《收据》，内容为代缴出让金及其他税费发票（9张和15张单据），共计金额为4,400,549.57元，该金额与《收条》中的出让金及税费发票金额4,400,999.59元相差450.02元，虽《收据》出具时间在《收条》出具时间之后，但因该两张《收据》中的出让金和税费并非于收据出具之日产生，且被告未另外提交与《收条》对应的发票，应视该两张《收据》的出让金和税费已包含在《收条》内，不再另行计算。2012年7月1日金额为518,976.61元的《收据》，虽无银行流水，但有收款人刘振山的签名和玖鑫公司的印章，且其中现金为241,083.61元，其余为代付拆迁款，结合双方交易习惯，对该证据予以采信，原告认为该款项与2011年12月1日的两张《收据》重复，该意见与该《收据》上载明为拆迁款和现金相悖，不予采纳。因2016年1月14日刘振山、潘兴国、彭鹏宇签字、玖鑫公司加盖印章的《刘振山（玖鑫公司）往来账明细清单》，总金额为4,359,453.00元，是各方对2012年9月24日至2015年11月19日往来账的结算清单，有刘振山在2012年9月24日至2015年11月19日期间出具的《借款单》、《收款单》、《收条》及电费发票相印证，虽只有91万元的银行流水，但从形成时间及证据对应情况来看，已经形成证据锁链，应采信作为定案依据。2016年9月2日领款人为刘振山、金额为600,000.00元的《领条》、2016年9月4日收款人为刘振山金额为104,113.00元的《收款单》、金额为195,887.00元的《收据》（无时间），结合原告对真实性、合法性认可，对关联性不认可（认为是被告方支付的房租，应当计入开发成本，不应计入被告方支付原告的利润分配）的质证意见，予以采信作为定案依据。对2016年1月14日彭鹏宇、潘兴国、刘振山签名、玖鑫公司和弘峰公司加盖印章的《刘振山（原为潘兴国，被划改）往来账明细清单》及对应的2011年8月22日至2016年1月14日的单据相印证，应采信作为定案依据。结合被告及潘兴国对该清单账目的陈述，该清单上的1,087,000.00元，有977,000.00元计入潘兴国账，但其中包含410,000.00元的车位作价款并未实际取得，潘兴国实际得到567,000.00元，该账目中有30,000.00元系原告收取。2016年9月4日潘兴国签字的金额共计为90,000.00元的两张《收款单》，潘兴国对真实性认可，但不认可收到该款项，结合交易习惯，应采信作为定案依据。2017年4月17日刘辉出具的房租费230,000.00元的《收据》，有银行流水，应采信作为定案依据。2017年3月9日潘兴国出具的金额为150,000.00元的《领款单》，潘兴国对真实性认可，应采信作为定案证据，但其中50,000.00元为弘峰公司支付给潘兴国的工资，已含在涉案项目的管理成本中，不应计入已支付款项，其余100,000.00元是从原告的合伙股份中扣出给潘兴国作为购买33号子母车位的车位款，应采信作为定案依据。2016年9月14日、2016年9月23日刘鸿林代潘兴国领的款项共计15,000.00元，潘兴国予以认可，应采信作为定案依据。该两组证据并未显示被告所支付的款项为土地转让的转让款，对被告主张已支付土地转让款，本案为土地使用权转让合同纠纷的证明目的不予认可；结合玖鑫公司、刘振山和潘兴国的意见，认定被告总计向原告支付了14,091,453.00元（7,281,023.39+518,976.61+4,359,453.00+600,000.00+104,113.00+195,887.00+567,000.00+30,000.00+90,000.00+230,000.00+100,000.00+15,000.00=14,091,453.00元），这些款项包括但不限于以下内容：被告代原告缴纳的土地出让金、土地过户等相关税费；被告代原告支付的拆迁费及拆迁过程中产生的其他费用；刘振山、潘兴国向被告借支款项；刘振山、潘兴国领取涉案项目产生的租金收益。第十组证据：龙港佳苑测绘报告（含房屋分层分户平面图）、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋预售许可证、建设工程竣工验收备案表、毕国土资复【2012】322号、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、七星规函【2012】09号文件。该组证据作为涉案项目的评估材料。经质证，原告及第三人刘振山、潘兴国对龙港佳苑测绘报告（含房屋分层分户平面图）、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋预售许可证、建设工程竣工验收备案表的三性无异议。原告及第三人刘振山、潘兴国对毕国土资复【2012】322号、七星规函【2012】09号文件的三性均无异议，但认为达不到被告的证明目的，应有国土资源局核算评估后明确的应补地价款佐证。原告及第三人刘振山、潘兴国对《国有建设用地使用权出让合同补充协议》三性均有异议，认为达不到被告的证明目的。本院经审查认为，原告及第三人刘振山、潘兴国对龙港佳苑测绘报告（含房屋分层分户平面图）、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋预售许可证、建设工程竣工验收备案表、毕国土资复【2012】322号、七星规函【2012】09号文件的三性均无异议，对《国有建设用地使用权出让合同补充协议》真实性有异议。且《国有建设用地使用权出让合同补充协议》与毕国土资复【2012】322号、七星规函【2012】09号文件相互联系和印证，故对该组证据全部采信作为定案依据。但补缴的款项已包含在涉案项目的评估成本中，不再另行计算。第十一组证据：涉案土地变更登记档案。证明目的：涉案土地转让协议的签订时间为2011年7月28日，登记申请书申请登记的内容为办理涉案土地使用权过户，申请递交时间为2011年9月28日，登记审批表登记类型为出让国有土地使用权变更登记，批准时间为2011年10月20日，即土地使用权转让是双方的真实意思表示，原告抗辩转让协议签订时间与落款时间不相符，主张为2017年后补签的抗辩理由不能成立，本案为土地使用权转让合同纠纷。经质证，原告对该份证据的真实性和合法性无异议，但认为达不到被告的证明目的，该证据证明了原、被告系合伙开发房地产关系，因原告无开发房地产资质，双方签订《合伙开发协议》后，原告必须将涉案土地转移到被告名下，才能履行双方合伙开发合同，转让行为系合伙开发的必经程序，结合以前的证据，足以证明原、被告之间不可能是土地转让合同。第三人刘振山对该组证据三性均不认可，认为达不到被告的证明目的。第三人潘兴国的质证意见与原告一致，为了办理规划证、施工许可证等五个证需要将涉案土地过户给被告，被告才能办理。原告的涉案土地是工业出让用地，为了转变为商业用地，就要过户给被告才能转变，因为原告不具备开发资质。本院经审查认为，该组证据符合证据三性，应采信作为认定案件事实的依据，但综合全案，该组证据不能证明原、被告的涉案纠纷为土地使用权转让合同纠纷，故对被告的证明目的不予采信。第十二组证据：《销售明细表》、《玖鑫公司占用的房屋及车位价值表》。证明目的：涉案拆迁安置房的价值（玖鑫公司安置18套，以3,300.00元每平方米计算，城乡公司安置11套，以3,000.00元每平方米计算）。经质证，原告及第三人刘振山、潘兴国对三性均不认可，原告主张与被告协商的安置房的单价为2,600.00元/平方米，认为达不到被告的证明目的。本院经审查认为，负有拆迁安置义务的当事人从涉案项目中拿出涉案拆迁安置房进行安置，该拆迁安置房的价值既涉及到涉案项目的整体价值，故原告负有举证义务，也涉及到被告已支付的款项认定，被告也负有举证义务。原告及第三人刘振山、潘兴国对该组证据中“购房者姓名”为“拆”的房屋属于玖鑫公司安置的房子，共18套，城乡公司安置的11套认可，对单价不认可，主张单价是2,600.00元/平方米，但原告未举证证明该主张，且结合潘兴国提交的两套安置房的单价均为3,000.00元/平方米，超过原告主张的2,600.00元/平方米，原告的主张不能成立；被告主张玖鑫公司安置的房屋单价为3,300.00元/平方米，除了其单方制作的《销售明细表》外，无其他任何佐证，本院对该单价也不采信。结合《销售明细表》中城乡公司的安置房单价为3,000.00元/平方米，与潘兴国所得的安置房单价一致，综合认定涉案安置房的单价为3,000.00元/平方米。关于涉案拆迁安置房的其余信息，因原告及第三人刘振山、潘兴国无异议，应采信《销售明细表》作为定案依据。第十三组证据：《龙港佳苑商业租赁明细表》及六份租赁合同，证明目的：涉案项目到目前为止产生的税后租金收益总额为2,101,551.96元。经质证，原告及第三人刘振山、潘兴国对该组证据均无异议。本院经审查认为，各方当事人对该组证据均无异议，应采信作为定案依据。根据法庭调查需要，被告方提交了涉及原、被告双方对建筑费用提成的约定（65元每平方米），证明涉案项目的开支。经质证，原告对该份证据的三性均认可，该份证据证明了原告方没有完全参与项目管理的原因是基于双方的这份协议，进一步证明原、被告双方之间是合伙开发协议。本院经审查认为，各方对该证据的真实性不持异议，且该证据符合证据三性，应采信作为认定案件事实的依据，但被告的证明目的不予采信。原告和被告另外提交的成本、价值评估的相关资料，在评估前已与评估机构及各方当事人沟通，仅仅是根据评估机构的要求，提供作为评估的参考，本院不再进行认定。（三）第三人刘振山为支持自己的主张，向本院提供了下列证据：第一组证据：《情况说明》。证明玖鑫公司认可刘振山签署的龙岗佳苑项目相关文件。经质证，原告及第三人潘兴国对该证据的三性及证明目的均认可。被告认为“龙岗项目”与实际项目的名称不相符，玖鑫公司未经法定代表人签署，玖鑫公司只是说明人的身份，涉及刘振山签署的文件的责任如何承担。后经原告当庭说明，被告对名称和证明目无异议，但认为原告既然认可刘振山签署的涉案文件，对刘振山签署的涉案其他材料也应认可。本院经审查认为，结合举证质证意见和原告当庭的陈述，应采信该证据作为定案依据。第二组证据：《验资报告》。证明目的：办理土地转让是为了被告增资扩股，也进一步证明原、被告是合伙开发。经质证，原告对该组证据的三性认可，能达到第三人的证明目的。被告对该证据的三性均有异议，认为达不到第三人的证明目的，因为该证据未经工商登记予以确认，涉案土地及地上房屋已由玖鑫公司转让给弘峰公司，且已经办理房产过户，弘峰公司将属于公司名下的房产及使用权用于增资扩股根本不能证明涉案的房开项目系原被、告合伙开发，相反证明了涉案土地使用权及地上建筑物已转让的事实。第三人潘兴国对该组证据的三性和证明目的均无异议。验资报告中所提到的五栋房产的产权已经过户完毕。本院经审查认为，因该证据的真实性和合法性不能确认，不应采信作为定案依据。（四）第三人潘兴国为支持自己的主张，向本院提供了下列证据：第一组证据：1、转让协议和收款收据；2、毕节地区弘峰房地产开发有限责任公司函；3、潘兴国享有该土地的使用权及所有衍生房屋利润的权利，受聘为贵州玖鑫医药有限公司总经理助理；4、2016年3月15日领款单、2016年1月14日潘兴国往来账明细清单、《通知》、2015年12月21日三张《收据》、《交房通知书》、2016年1月14日车位房屋分配清单、《龙港佳苑地下车位使用权买卖合同》、2017年3月9日领款单、2017年3月9日《收据》、33号车位的《通知》、《车位交接通知书》、负一层平面图。证明目的：潘兴国享有该土地使用权及所有衍生获得房屋利润的权利，潘兴国对涉案土地有一亩土地。经质证，原告对全部证据的三性予以认可，原告认为该证据也恰好证明原、被告双方是合伙开发，同时第三人潘兴国属于玖鑫公司总经理助理，负责处理弘峰房开项目的管理，符合共同开发、管理的合伙。潘兴国在玖鑫公司内部对涉案项目持有股份，客服数据表2015年2月26日有被告方签字及盖章，确认原告是涉案项目的股东。被告对全部证据真实性、合法性不持异议，但对关联性有异议，认为不能达到第三人的证明目的，因为本案土地使用权转让的相对方是弘峰公司和玖鑫公司，对于玖鑫公司如何分配与刘振山以及潘兴国的利益不属于本案的审理范围；弘峰公司向第三人潘兴国交付的房屋、商铺及车位均是依据土地转让协议经玖鑫公司同意向潘兴国交付，本案的涉案合同应为国有土地使用权转让，不能证明潘兴国与弘峰公司有什么关系，潘兴国既不是弘峰公司的股东，也不是弘峰公司的员工，也不能证明潘兴国参与了涉案工程项目的实际管理和拆迁施工等工作，该证据只证明潘兴国与玖鑫公司的内部关系。第三人刘振山的质证意见与原告相同。本院经审查认为，原、被告及第三人刘振山对该组证据的真实性、合法性无异议，故对该组证据的真实性予以采信。但因本案系原、被告之间的纠纷，潘兴国的权利不是本案审理的范畴，故对潘兴国在涉案项目中享有的权利不进行认定。第二组证据：2015年2月26日和2015年12月21日《客户数据表》两张。证明目的：潘兴国所得拆迁安置房是以3,000.00元/平方米计算房屋价格的。经质证，原告及第三人刘振山对三性认可，同时潘兴国是玖鑫公司的安置方，证明玖鑫公司安置的房子结算单价不会超过3,000.00元每平方。被告对真实性无异议，对合法性、关联性不认可。本院经审查认为，该证据符合证据三性，应采信作为定案依据。本案审理过程中，根据原告方的申请，本院委托评估公司对涉案“龙港佳苑”房地产开发项目总成本价值及“龙港佳苑”房地产开发项目中未销售部分房产价值进行评估。鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2019年2月12日出具了《关于毕节市七星关区郭家湾拥军路78号“龙港佳苑”房地产开发项目市场总成本价值估价报告书》，确定委托评估物业在价值时点二○一五年十月七日的市场价值为13,125.43万元；及《关于毕节市七星关区郭家湾拥军路78号“龙港佳苑”负二层1-6号、负1层1-7号十三套商业用房、负二层人防用防、负一层车库用房、G单元1层2号、H单元1层1号、1层2号三套住宅用房总计十八套房地产市场价值估价报告书》，确定委托评估物业在价值时点二○一八年十一月十九日的市场价值为4,417.78万元。经质证，原告及第三人刘振山、潘兴国对评估报告的三性及评估结果均予以认可。被告认为评估采用的建筑面积与实际面积有差异，应按照建筑面积成本单价增加项目成本；在评估成本之外被告产生了一些非正常情况下实际支出的成本，评估报告未包含，合计为4,678,762.11元（财校赔偿费用1,344,810.00元、张全秀在项目施工中造成的人身损害赔偿费用251,793.93元、道路围墙抢险费用2,187,354.18元、七冶诉讼费用159,949.00元、玖鑫在涉案项目修建过程中产生的诉讼费74,855.00元、律师代理费220,000.00元、税务师代理费340,000.00元、潘兴国中介费100,000.00元），应计入项目总成本；未销售部分的价值评估报告中人防工程的价值应予扣除；其余无异议。对于被告方主张的超出评估建筑面积部分的成本，经协商，各方当事人同意在评估的总成本13,125.43万元的基础上再增加50万成本，成本评估报告的其余数值不变。对于被告认为应在各方协商的上述成本之外，将被告在非正常情况下实际支出的成本4,678,762.11元计入涉案项目总成本的意见，原告及第三人均不认可。本院经审查认为，上述评估报告系具评估资质的评估机构和评估人员作出，原告及第三人均无异议，被告提出部分异议，但并未提供任何相反证据推翻上述评估报告的证据效力，故对其证明效力本院予以采信。本院经审理查明：2006年12月8日，第三人刘振山与贵州省毕节地区经济贸易局签订《贵州省毕节地区中药材公司毕节地区康弘中药饮片厂整体国有产权交易合同》，约定将毕节地区经济贸易局拥有的原贵州省毕节地区中药材公司、毕节地区康弘中药饮片厂整体国有产权有偿转让给刘振山，原贵州省毕节地区中药材公司、毕节地区康弘中药饮片厂经营资质及证照随有形资产的整体转让交刘振山在毕节地区范围注册使用。转让价格260万元。转让标的包括位于毕节市××路××号的两宗土地，其中一宗为仓储用地，性质为划拨，使用权面积为5123.82㎡，另一宗为城镇单一住宅用地，性质为出让，使用权面积为1297㎡。均登记在贵州省毕节地区中药材公司名下。2××7年4月17日，经核准，原贵州省毕节地区中药材公司名称变更为贵州玖鑫医药有限公司，刘振山为法定代表人，持股100%。2013年1月9日，玖鑫公司通过股东会决议，将公司法定代表人由刘振山变更为肖从友。2016年12月6日，玖鑫公司的法定代表人由肖从友变更为周赞勍。2018年3月28日，玖鑫公司的法定代表人由周赞勍变更为马晟。2010年1月13日，原告玖鑫公司为甲方，被告弘峰公司为乙方，双方签订《合伙开发协议》，该协议明确：甲方在毕节××××拥军路有一处土地的使用权，经与乙方多次协商，双方同意在该地块上共同投资，进行房地产的开发经营。该项目双方应本着共同投资、共同管理、风险共担、利益共享的原则。该协议第2条约定：甲方分别于2××7年12月27日以出让合同形式，获得仓储用途的用地5123.82㎡，使用年限至2057年10月25日。于2××7年12月27日以出让合同形式获得住宅用途的用地1297.67㎡，使用年限至2077年10月25日。共计6421.49㎡的国有土地使用权。甲方保证将该地块以土地证上的面积完整的提供给双方进行房地产开发。并保证把房开所需要的土地出让手续办理完善，转至乙方名下，所需缴纳的费用由甲方承担。第3条约定：该地块内所有旧房甲方保证全部属于自己名下使用，并在90日内腾空房屋交给乙方组织拆除，进行前期的勘测、规划、设计等相关工作程序。第4条约定：甲方以该地块6421.49㎡的土地入股与乙方共同进行房地产开发。该地块的实际利用面积以规划红线为准，大概为10亩。以后修建途中所需资金再由乙方负责出面筹集计入成本，由双方共同承担。第6条约定：该房开项目启动修建完毕后，甲方可分得51%、乙方可分得49%的新建房屋面积。甲方所分得的房屋所有权归甲方所有，自行处理，乙方不得干涉。但在设计、布局、规划、修建、销售等具体环节，双方应以整体统一的形象出现，以确保双方共同的利益。第7条约定：甲方依照条6条约定应分得的房屋具体面积，以规划手续办理后的实际建筑面积乘以51%为准。甲方依照第6条约定所分得的房屋总价值，以办理完所有相关手续后的总成本乘以应分得的总面积为准。总成本含：建筑成本、办证成本、税费成本、销售成本、管理成本。第8条约定：双方结算方式：甲方分得的房屋价值为：总成本×总建筑面积51%-400万元=结算额数。房屋完工后作最后结算由甲方补足给乙方。第9条约定：乙方保证在签订完该合同后，即着手进行相关手续的报批工作。在法律、法规允许的前提下，完善手续、证件。力争在尽量短的时间开工建设。在保证安全、保证质量的前提下，力争在尽量短的时间内完成该房开项目。该项目一经启动从方案、规划、勘察、设计、施工、监理、销售、备案、税务、房产等等手续的日常工作均由乙方负责。所有重大事项必须告知甲方并取得甲方同意。本项目的建筑安全和建筑质量由乙方负责。第11条约定：违约责任：该合同一经双方签字认可即产生法律效力，任何一方均不得擅自违反。如有违反，违约方应赔偿对方叁佰万元的经济损失。同日，双方签订《转让协议》，约定：甲方（原告）将其以出让形式获得的住宅用途的1297.67㎡的土地一块，以土地证上的面积完整无缺的转让给乙方（被告）使用，并保证将相关手续办理完善转至乙方名下，所需缴纳的费用由甲方承担。该块地的使用权连同地上建筑物、构筑物以人民币每亩陆拾万元的价格，总价值120万元的价格一次性转让给乙方所有，转让后该块地的所有衍生价值归乙方所有，甲方无权过问。该合同签约后，乙方应支付定金肆拾万元整给甲方。第二笔款项在甲方将四本房屋产权证书，壹本土地使用权证书移交给乙方手中，将房屋腾空钥匙交给乙方手中之日，支付人民币柒拾万元整给甲方。剩余的尾款在甲方将土地证书过户到乙方名下后，双方作最后结算，一次性结清。双方还约定了其他事项。2010年1月14日，原告玖鑫公司为甲方，被告弘峰公司为乙方，双方签订《关于贵州玖鑫医药有限公司与毕节地区弘峰房地产开发有限责任公司合伙开发协议的补充协议》，约定：一、双方商议将甲方位于毕节市拥军路土地证号分别为：毕地国有（2××7）第287号、毕地国用（2××7）第288号的总面积6421.49平方米的土地，作价人民币800万元，由乙方支付人民币400万元给甲方。至此该块土地的使用权归甲乙双方共同共有，进行房地产开发使用。二、双方商议在2010年2月10日前，由乙方支付100万元现金给甲方。在2010年4月10日前，由乙方支付100万元现金给甲方。剩余的款项由乙方代甲方交纳土地出让金待双方开发项目完毕后最后结算。三、双方合伙开发协议签订后，该地块所需缴纳的土地出让金、相关税费、手续及债务（本协议签订前）由甲方负责缴纳并及时办理完善。四、本协议为主协议的补充协议，与主协议具有相同的法律效力。同日，原告玖鑫公司为甲方，彭上峰（被告法定代表人）为乙方，双方又签订《关于贵州玖鑫医药有限公司与彭上峰合伙开发协议的补充协议》，约定：一、双方将甲方位于毕节市拥军路土地证号分别为：毕地国有（2××7）第287号、毕地国用（2××7）第288号的总面积6421.49平方米的土地，折价人民币800万元，由乙方支付人民币400万元给甲方。至此该块土地的使用权归甲乙双方共同共有。二、双方商议在2010年2月10日前，由乙方支付50万元现金给甲方。在2010年4月10日前，由乙方再支付150万元现金给甲方。剩余的款项待双方开发项目完毕后最后结算。三、双方合伙开发协议签订之日前，该地块所需缴纳的土地出让金、相关税费、手续，由甲方负责缴纳并及时办理完毕。四、本协议为主协议的补充协议，与主协议具有相同的法律效力。2010年5月30日，原、被告双方再次签订《合作补充协议》，约定：甲方（原告）将位于毕节市拥军路××号属于甲方资产，土地证号为：（2××7）287、（2××7）2**的两块土地，完整的于2010年6月2日转入乙方（被告）公司名下。甲方土地转入乙方公司名下后，按照《合伙开发协议》有关条款之约定，甲方占有新建房屋面积51%的股份、乙方占有新建房屋面积49%的股份。投入本项目所需的资金由乙方负责出面筹措。甲方应于2010年6月2日将本项目所需的土地、房产等相关材料、证书提供移交给乙方。及时配合乙方将开发项目所需要的土地、房产及相关手续转入乙方公司名下。及时腾空房屋交由乙方进行前期准备工作。乙方负责出面筹措本项目所需资金、办理相关手续，所筹措的资金及办理手续所花费的费用，计算为本项目的总成本。因此产生的债权、债务由双方按各自所占的房屋股份比例分享、承担。乙方应按协议及时筹措资金投入开发，并在该项目实施中保证资金的及时到位。否则，甲方有权终止协议，由此造成的损失和责任由乙方承担。该补充协议还约定了其他内容。2011年5月13日，原、被双方又再次签订《合伙开发协议》补充协议，约定：一、原土地证号为（2××7）288面积为1297.**平方米的土地已过户到乙方（被告）名下。但土地证号为（2××7）287面积为5123.**平方米的土地，未能按条款约定及时过户到乙方名下。望双方继续能力合作，尽快将土地证过户到乙方名下，便于进行项目的下一步工作。二、因土地证号为：（2××7）2**的土地，土地用途性质为：仓储用地，不能用作房开用途。经多方努力后行署已下发[毕署复（2011）33号]文件，批复同意[毕地国土资呈（2010）242号]申请将该块土地用途变更为商住综合用地。但按照地区国土局要求需补交375.69万元的土地出让金。该笔款项按照双方约定归甲方（原告）承担，由于甲方目前资金状况紧张无法筹足资金，双方商议先暂由乙方出面筹备资金垫付该笔土地出让金将土地证过户到乙方名下后双方再按《合伙开发协议》第2条款的约定作账目结算。三、目前乙方已按照约定支付甲方人民币现金贰佰壹拾陆万壹千元，待乙方办理完土地出让手续将土地证过户到乙方名下后，双方应将前期所有费用作一次结算，并按《合伙开发协议》中的相关约定摊入各自名下由双方各自承担。以后开发建设的费用计入开发总成本，由双方按股权比例承担。四、按协议约定甲方应于2010年1月13日后90日内将房屋腾空交由乙方拆除，但由于各方面原因未能按约执行。现在除去原房产证号为：毕地字第**（现房房产证号为：毕地字第**）二层房屋外，其他所有房屋甲方应于2011.7.15日腾空交由乙方拆除，以便进行下一步的工作，保证建设工期的如期完成。五、在乙方垫付土地出让金后，甲方应无条件的配合乙方将原土地证号为2××7（287）的面积为5123.**平米的土地使用证过户到乙方公司名下，不得以任何借口拖延。乙方应及时进行房开项目的报建、报批工作不得拖延。六、双方合作开发的项目，弘峰只对甲方本人（刘振山）认可、负责，玖鑫未经弘峰书面许可不得进行任何形式、任何权益的转让、变动，否则视为违约。七、本补充协议与双方之前签署的两份协议具有同等法律效力。几份协议任何一方均不得违约，否则违约方应赔偿因违约给对方造成的各种经济损失并同时支付对方3000万元的违约违约金。2011年6月12日，原、被告双方签订《增补协议》，约定：一、甲方（原告）不得随意转让已变更的土地给第三方。二、乙方（被告）房屋建设期间必需确保资金到位，并按规划部门规定的工程时限，按时保质保量的完工，直到验收。三、房屋项目开发建设期间的经济往来收支账目应完善财务制度，建立健全会计账目，做好财务报表，实现双方共同管理，共同理财，以达效益最大化。四、此项目工程按有关部门规定，实行招标，甲乙双方任何一方不得暗箱操作，不得收取投标方的好处费或回扣。五、项目建设期间，应及时进行销售，及时分配甲乙双方所得的房款。乙方不得以任何方式或理由控制甲方售房。六、以上协议，甲乙双方共同遵守，不得违约，任何一方违约，将承担叁仟万元违约金的违约责任。增补协议还约定了其他事项。2011年7月28日，原、被告双方双签订《转让协议》，约定：甲方（原告）保证将该两块地以土地证上的面积完整无缺的转让给乙方（被告）使用，并将相关手续办理完善转至乙方名下，所需缴纳的费用由甲方承担。该土地内的所有房屋甲方保证全部属于在自己名下使用，并在合同生效后30日内将所有房屋腾空交付乙方使用。该地块内的七栋建筑，甲方应于合同签订之日，将房产证书移交乙方手中，由乙方到房产部门将房产证书过户到乙方名下，所需费用双方共同承担。该地块的使用权连同地上建筑物、构筑物以评估价格1,316.81/平方米转让给乙方，（约折合价格人民币每亩87万元）共计总价值674.71万元的价格一次性转让给乙方所有，转让后该土地的所有衍生价值归乙方所有，甲方无权过问。该合同签订后，乙方应支付定金壹佰万元整给甲方。第二笔款项在甲方将七本房屋产权证书，壹本土地使用权证书移交给乙方手中，将房屋腾空钥匙交给乙方手中之日，支付人民币壹佰万元整给甲方。剩余的尾款在土地证书过户到乙方名下后，双方作最后结算，一次性结清。（所需费用先由乙方代交，再作结算）。该合同一经双方签字认可即产生法律效力，任何一方不得擅自违约。如有违约，违约方应赔偿对方伍佰万元的经济损失。双方还约定了其他事项。2010年8月20日，原告玖鑫公司将上述面积为1297.67㎡的地块的使用权变更登记在了被告弘峰公司名下，土地使用证号为：毕地国用（2010）第369号，被告补交了土地出让金36.3万元。2011年6月8日，毕节地区国土资源局与原告玖鑫公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将上述面积为5123.82㎡的地块的使用权出让给原告，出让价款3,756,900.00元。2011年7月7日，被告弘峰公司代原告缴纳了该笔土地出让金。至此，该地块的用途即变更为其他商服、住宅用地。2011年10月21日，该地块的土地使用权被变更登记在弘峰公司名下，土地使用权证号为：毕地国用（2011）第244号。2017年4月12日，原、被告双方签订《土地转让事宜补充协议》，约定：1、双方就毕节市拥军路××号的两块土地于2010年1月13日签订《合伙开发协议》。后经甲乙双方（原、被告双方）共同协议，同意将原合伙开发事项转为土地出让，并于2011年7月28日签订《转让协议》。在此项目转让过程中，所产生的一切费用、后续经济责任及法律责任均由乙方（被告）承担[仅限原土地证号为：毕地国用（2××7）第287号、毕地国用（2××7）第2**的两块土地]，甲方（原告）将一律不承担任何费用和责任。2、违约责任：该合同经双方签字盖章后产生法律效力，任何一方不得违约，如有违约，违约方将按2011年7月28日签订的《转让协议》承担伍佰万元违约赔偿责任。双方还约定了其他事项。同日，刘振山与被告签订《关于毕节市拥军路两块土地合作开发项目的补充协议》，主要内容为：鉴于贵州玖鑫医药有限公司原法定代表人刘振山（以下简称“甲方”）与毕节地区弘峰房地产开发有限责任公司（以下简称“乙方”）对位于毕节市拥军路××号[原土土地证号为：毕地国用（2××7）第287号、毕地国用（2××7）第288号]总面积为6421.**的两块土地进行合作开发事由，为配合乙方完成税收项目清算，甲方同意将2010年1月13日签订的《合伙开发协议》转为土地出让协议，并于2011年7月29日签订了《土地出让事项补充协议》，该《土地出让事项补充协议》仅供乙方进行项目税务清算使用，不作其它使用，对贵州玖鑫医药有限公司和甲方不具有法律效力。如因此产生的一切费用由甲乙双方开发的项目收益承担，贵州玖鑫医药有限公司不承担任何经济及法律责任。甲乙双方与于2010年1月13日签订的《合伙开发协议》仍具有法律效力，该项目清算后，所生产的收益按2010年1月13日签订的《合伙开发协议》的分配方式分配给甲方（原告），双方不持任何异议。乙方（被告）在该协议上盖章，乙方代表彭上峰签订。同日，被告方（彭上峰）向原告方出具《承诺书》，内容如下：我是毕节地区弘峰房地产开发有限责任公司法定代表人彭上峰，2010年1月13日，我公司与贵州玖鑫医药有限公司原股东刘振山签订合伙开发协议，对位于毕节市拥军路××号[原土土地证号为：毕地国用（2××7）第287号、毕地国用（2××7）第288号]总面积为6421.**的两块土地合作进行房地产开发，后因清算需要，于2011年7月28日签订《转让协议》，将该土地转让给毕节地区弘峰房地产开发有限责任公司进行开发，现该项目已全部竣工。作为投资项目的受益人，我郑重承诺：凡属该项目所缴纳的一切税费及其他费用，我将按照国家相关法律法规的规定如实进行申报并履行缴纳义务，如因故意隐瞒或未如实履行缴纳义务，导致今后贵州玖鑫医药有限公司利益受损或被追究相关责任被处罚，我将承担相应的法律责任和经济赔偿责任，贵州玖鑫医药有限公司有权向我追索相关经济赔偿，我将承担贵州玖鑫医药有限公司为实现权利所产生的一切费用，包括但不限诉讼费、执行费、律师代理费、差旅费等。此承诺书一经签字即产生法律效力。彭上峰在承诺书上签字，被告弘峰公司在承诺书上盖章。2012年6月26日，毕节市国土资源局以毕国土资复（2012）322号文件《毕节市国土资源局关于地区弘峰房地产公司龙港佳苑项目变更容积率和面积的批复》同意将属地区城乡房地产开发公司和英瑞公司开发所剩的边角地块（城乡公司1035平方米、英瑞公司99.36平方米）及以合围的通道715.64平方米转让到弘峰公司纳入项目整体开发，将按照合并后的土地面积和调整后的容积率补缴土地出让金。被告为取得上述土地使用权，共计支付土地取得价款831,719.00元。至此，涉案“龙港佳苑”项目占地面积8271.49平方米（涉案项目土地使用权证载明的面积为8322.10平方米），总建筑面积为52630.62平方米。该项目于2013年4月9日取得建设用地规划许可证，2013年5月14日取得建设工程规划许可证，2013年7月18日取得建设工程施工许可证，2013年8月19日取得商品房预售许可证，2015年10月12日验收完毕，2015年12月3日完成验收备案。在以上许可证中涉案项目（工程）的名称又为毕节市七星关区郭家湾拥军路城市棚户区改造项目。涉案项目开发过程中，原告玖鑫公司用于拆迁安置的房屋共18套，按3000元/平方米计算，价值共计为：6118350元，具体面积如下：A-08-4面积115.83平方米，B-08-1、B-13-4面积都是114.86平方米，E-03-1、E-04-1、E-05-1、E-06-1、E-07-1、E-08-1、E-10-1面积都是109.78平方米，E-04-3、E-07-3面积都是108.66平方米，E-09-4面积107.78平方米，F-05-3、F-09-3面积都是85.15平方米，G-01-1面积143.38平方米，H-05-2、H-09-2面积都是143.33平方米，共计2039.45平方米。用于城乡公司拆迁安置的房屋共11套，也按3,000.00元/平方米计算，价值共计为：4,709,760.00元，具体面积如下：H-02-1、H-03-1、H-04-1、H-05-1、H-06-1、H-07-1、H-08-1、H-09-1、H-10-1、H-11-1、H-12-1面积都是142.72平方米，共计1569.92平方米。2014年12月20日、2015年8月6日刘振山、彭上峰、潘兴国曾对涉案项目的部分房产（包括车位）进行分割。但该分割协议未得到实际履行，被告至今未将拟分割的房产过户到刘振山、彭上峰、潘兴国名下。原、被告双方一致同意该部分房产不再本案中处理。另查明:经原告方申请,本院委托鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案“龙港佳苑”项目的市场总成本价值进行评估，结论为：委托评估物业在价值时点二○一五年十月七日的市场价值为为13,175.43万元。其中，土地成本3,026.30万元（包括土地取得成本2,549.62万元、土地管理费用74.80万元、土地成本投资利息401.88万元）、建设成本8,096.44万元、销售费用453.01万元、销售税费1,549.68万元。该成本价值对应的建筑面积为52367.37平方米。“竣字第134695号”贵州省建设工程竣工规划认可证载明的建筑面积为52630.62平方米，相差263.25平方米。各方当事人协商后，确定涉案项目总成本在评估总成本价值的基础上增加50万元，即为13,225.43万元。涉案“龙港佳苑”项目的总价值包含以下几部分：1、已售房屋总价119,660,268.元。2、涉案项目共有29套安置房，其中18套房屋系原告以3000元/平方米的价格从合伙开发项目中购买用于安置拆迁户的，共计价值6,118,350.00元;另外11套房屋是合伙开发项目安置给城乡公司拆迁户的，以3,000.00元/平方米计算，共计价值4,709,760.00元。3、经评估，涉案“龙港佳苑”项目未售房产价值时点二○一八年十一月十九日的市场价值为：负2层1号81.50平方米52.95万元、负2层2号177.24平方米112.90万元、负2层3号159.48101.59万元、负2层4号169.80平方米108.16万元、负2层5号228.42平方米145.53万元、负2层6号235.25平方米149.88万元、负1层1号238.59平方米146.26万元、负1层2号99.73平方米62.97万元、负1层3号183.52平方米113.60万元、负1层4号221.73平方米135.92万元、负1层5号66.99平方米42.30万元、负1层6号595.28平方米341.69万元、负1层7号220.84平方米135.37万元、人防4950.08平方米1,362.26万元、车库4362.90平方米1,223.79万元、G单元1层2号142.78平方米61.78万元、H单元1层1号142.72平方米58.81万元、H单元1层2号143.33平方米62.02万元，共计4,417.78万元。4、涉案项目产生的税后租金收益为2,101,551.96元。经核算,原、被告双方因涉案项目的款项来往情况：在涉案项目的合作过程中，被告总计向原告支付或代原告支付各类款项共计14,091,453.00元（这些款项包括但不限于被告代原告缴纳的土地出让金、土地过户等相关税费4,400,549.57元；被告代原告支付的拆迁费及拆迁过程中产生的其他费用；刘振山、潘兴国向被告借支款项；刘振山、潘兴国领取涉案项目产生的租金收益等）。被告收取了原告安置房屋的房款共计1,283,264.35元。针对涉案项目未售房产部分价值的分割问题，原、被告双方在本案审理过程中达成如下分配方案：按原、被告双方各占50%的比例打包分配，由被告将可分未售房产打包分为两份，由原告任选一份。之后，双方又将该分配方案变更为现金分配，即如果经核算原告对未售房产部分确有利润可分，则由被告根据评估价直接向原告支付现金即可。关于未售房产部分的分配比例，原告同意仍按各占50%的比例执行。被告则要求原告不分或者少分。再查明:原告于2017年9月18日向本院提交了对涉案落款日期为2011年7月28日的《转让协议》的形成时间进行鉴定的申请和对涉案项目51%的部分土地及该土地上房产价值进行评估的申请。委托鉴定和评估后，对外委托机构回函表示因本案不具备相应的鉴定条件，而将申请退回。后原告又于2018年再次提出申请，要求对涉案项目总成本的市场价值和部分未售房产的市场价值进行估价，本院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对申请事项进行评估。本院认为，根据原、被告双方的诉辩意见及第三人的陈述意见，本案的争议焦点为：1、本案应定性为合资、合作开发房地产合同纠纷还是土地使用权转让合同纠纷；2、原告玖鑫公司要求按照51%的比例分配涉案项目现金利润的诉请应否支持；3、原告玖鑫公司要求对涉案项目未售房产进行分割的诉请应否支持；4、原告玖鑫公司要求被告弘峰公司支付500万元违约金的诉请应否支持。关于本案应定性为合资合作开发房地产合同纠纷，还是土地使用权转让合同纠纷的问题，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。本案中，原、被告在2010年1月13日签订的《合伙开发协议》已经明确约定：由原告提供以出让方式取得的总面积为6421.49平方米的两块土地入股与被告共同进行房地产开发，原告保证把房开所需要的土地出让手续办理完善，转至被告名下，所需缴费的费用由原告承担。以后修建途中所需资金由被告负责出面筹集计入成本，由双方共同承担。该房开项目启动修建完毕后，原告可分得51%、被告可分得49%的新建房屋面积。之后，原、被告双方又多次签订补充协议，对双方合作开发房地产的相关事宜进行了补充约定。虽然双方于2010年1月13日和2011年7月28日分别签订了两份《土地转让协议》，也对转让涉案土地的相关事项进行了约定，但并不能以此说明原、被告双方之间的法律关系国有土地使用权转让合同关系。理由有以下几点：第一、原、被双方在《合伙开发协议》及相关补充协议中就已明确约定，在双方合作开发房地产过程中，原告应保证将其用于投资的两块土地转到被告名下，故双方签订《土地转让协议》，约定原告将案涉土地使用权转让给被告，也是原告履行《合伙开发协议》及相关补充协议的需要。第二、从刘振山与被告于2017年4月12日签订的《关于毕节市拥军路两块土地合作开发项目的补充协议》约定的内容和彭上峰及被告于2017年4月12日向原告出具的《承办书》所承诺的内容来看，双方签订《土地转让协议》的目的是为了配合被告完成税收项目清算及清算需要，不作其它使用。第三、从合同的履行情况看，2014年12月20日、2015年8月6日刘振山、彭上峰、潘兴国曾对涉案项目的部分房产进行分割，虽然该分割协议并未得到实际履行，但由此可以看出双方的真实意思是合作开发，而不是国有土地使用权转让。第四、被告主张双方之间系国有土地使用权转让合同关系，且已向原告支付了所有的土地转让款，但被告所举证据并不能证明其向原告支付的相关款项属土地转让款。故原、被告双方签订的《土地转让协议》并不能取代双方签订的《合伙开发协议》及相关补充协议。原、被告双方签订的《合伙开发协议》及与合作开发房地产有关的补充协议应继续有效。双方之间的法律关系依法认定为合法有效的合资、合作开发房地产合同关系，本案应定性为合资、合作开发房地合同产纠纷，适用有关合资、合作开发房地产合同纠纷的相关规定处理。被告弘峰公司认为双方之间的法律关系为国有土地使用权转让合同关系，本案应定性为国有土地使用权转让合同纠纷的答辩主张不能成立，本院不予支持。关于原告玖鑫公司要求按照51%的比例分配涉案项目现金利润（暂定20,000,000.00万元）的诉请应否支持的问题。第一，从上述查明的事实来看，原、被告双方合伙开发的涉案项目已经于2013年8月19日取得商品房预售许可证，于2015年10月12日验收完毕，于2015年12月3日完成验收备案，且双方也同意终止双方的合伙事务。故原告有权要求被告对涉案项目的相关利润进行分配。第二、要明确原告的该诉请应否支持，首先应对以下几问题进行确定：1、关于原告能否对被告新增土地部分的项目利润参与分配的问题。首先，双方签订的《合伙开发协议》及相关补充协议明确约定，该房开项目启动修建完毕后，原告可分得51%、被告可分得49%的新建房屋面积。从该约定看，双方所应分配的是整个涉案项目的建筑面积。其次，根据《合伙开发协议》第9条约定，该项目一经启动，从方案、规划、勘察、设计、施工、监理、销售、备案、税务、房产等等手续的日常工作均由被告负责。所有重大事项必须告知原告并取得原告同意。再次，双方未就涉案项目新增土地进行开发的相关权利义务进行约定，现原告请求按照项目总利润分配，即对新增土地部分的项目利润参与分配，应视为其同意被告吸收土地进入项目整体开发，双方合资合作开发的是整体项目，而不仅是对原告提供的土地进行开发，应以整个项目的利润作为分配基数。被告认为原告对其新增土地部分的项目利润无权参与分配的答辩主张不能成立，本院不予支持。2，涉案项目的总成本及原、被告双方的出资如何确定的问题。根据评估机构的评估，涉案“龙港佳苑”项目的市场总成本价值为13,175.43万元。其中，土地成本3,026.30万元（包括土地取得成本2,549.62万元、土地管理费用74.80万元、土地成本投资利息401.88万元）、建设成本8,096.44万元、销售费用453.01万元、销售税费1,549.68万元。该成本价值对应的建筑面积为52367.37平方米。“竣字第134695号”贵州省建设工程竣工规划认可证载明的建筑面积为52630.62平方米，相差263.25平方米。各方当事人协商后，确定涉案项目总成本在评估总成本价值的基础上增加50万元，即为13,225.43万元。根据评估情况，按照比例折算出原告提供的土地的取得成本及被告新增土地的取得成本分别为1,967.33万元和582.29万元。鉴于双方签订的《合伙开发协议》第7条约定，总成本含：建筑成本、办证成本、税费成本、销售成本、管理成本。即总成本未包含原告提供的土地取得成本。且根据《合伙开发协议》第2条、第3条约定，原告提供的土地的税费成本、拆迁安置成本应由原告自行承担（被告代原告缴纳的土地税费应计入被告已向原告支付的款项内）。故，对于原告提供开发的土地取得成本，不应计入涉案项目总成本，也不应由双方负担。对于被告新增土地的成本，为了体现公平，也不应采信该部分土地取得成本的评估价。对用涉案项目的房屋进行安置的部分成本(共11套，总价4,709,760.00元)属原、被告双方共同安置，由双方按照比例分担，也可不计入涉案项目的总成本。对被告已支付的土地价款831,719.00元应作为新增土地取得成本，计入项目总成本。为此，计算原、被告双方分配利润的成本应为：132,254,300.00元-25,496,200.00元+831,719.00元=107,589,819.00元。该成本均为被告支出。对被告认为其在非正常情况下实际支出的成本4,678,762.11元应计入涉案项目总成本的答辩主张，因评估公司已对涉案项目的相关支出成本进行了评估，且被告所举证据也不足以证明其所称的非正常支出成本确系涉案项目必须支出的成本，故对被告的该答辩主张本院不予采纳。3、关于涉案项目总价值的确定问题。经查，涉案项目的总价值包括以下几个部分：一是已售房屋总价119,660,268.00元；二是玖鑫公司负责安置的18套房屋的价值6,118,350.00元；三项目中双方共同安置的11套房屋的价值4,709,760.00元；四是项目租金收益为2,101,551.96元；五是未售房屋评估价值44,177,800.00元。共计176,767,729.96元。其中，现金价值为132,589,929.96元，未销售房屋价值为44,177,800.00元。为此,涉案项目的总利润为69,177,910.96元(176,767,729.96元-107,589,819.00元)。其中,现金利润为25,000,110.96元。原告应分得的现金利润为12,750,056.59元(25,000,110.96元×51%)。加上根据双方签订的补充协议约定被告应支付原告的土地价款4,000,000.00元及被告收取的原告拆迁安置户房屋的款项1,283,264.35元。被告共计应向原告支付现金18,033,320.94元。减去根据双方合伙协议约定原告应对其提供的两块土地承担的相关拆迁安置费6,118,350.00元,被告还应支付原告现金11,914,970.94元。经审理查明，被告共计已向原告支付或代原告支付相关款项14,091,453.00元，即被告已超额支付原告现金2,176,482.06元（14,091,453.00元-11,914,970.94元）。故原告请求被告支付现金利润(暂定20,000,000.00元)的诉讼主张不能成立,本院不予支持。关于原告要求按照比例对涉案项目未售房产进行分割的诉请应否支持的问题。如前所述，涉案项目未销售房产的价值为44,177,800.00元，根据双方签订的《合伙开发协议》约定，涉案项目修建完毕后，原告可分得51%，被告可分得49%的新建房屋面积，原告所分得的房屋所有权归原告所有，自行处理，被告不得干涉。该约定是双方的真实意思，也未违反法律规定，应认定合法有效。故原告要求按比例对涉案项目未销售房产进行分割的诉讼主张成立，依法应予以支持。关于如何分割的问题，首先，关于分割比例，虽然双方在《合伙开发协议》中约定原告占51%，被告占49%，但在本案审理过程中,原告方同意对未售房产部分按原、被告双方各占50%的比例进行分配,该意见系原告对自身权利的处分，依法予以采纳。被告称原告并未履行共同投资、共同管理、共担风险的合伙义务，应不分或少分合伙利润的答辩主张无充分的事实依据和法律依据，本院不予采纳。其次，关于分割范围，鉴于被告已超额支付原告现金2,176,482.06元，故原告在分配价值44,177,800.00的未销售房产时，应从中扣减价值2,176,482.06元的房产返还被告。即原告应分得的未售房产价值只应为19,912,417.94元（44,177,800.00元÷2=22,088,900.00元-2,176,482.06元）。被告应分得的未销售房产的价值为24,265,382.06元。再次，关于具体的分割方案，虽然双方在合伙协议中约定以及原告一开始的诉请均是对未售房产进行实物分割，但在本案审理过程中，原、被告双方一致同意进行现金分配，即由被告将原告应分得的房产按评估价折价支付给原告即可。为此，对原告要求被告支付现金利润(暂定20,000,000.00元)的诉讼主张以及要求被告按照比例对涉案项目未售房产进行分割的诉讼主张，可合并支持为：由被告应向原告支付涉案项目的利润收益19,912,417.94元，对原告超出该金额的诉请本院不予支持。对被告认为其向原告支付的货币及财产价值金额已远远超出原告可能分到的利润金额，依法应驳回原告诉讼请求以及认为未售房产中的人防用房部分应从未售房产总价值中扣除的答辩主张均不能成立，本院不予支持。关于刘振山、彭上峰、潘兴国对涉案项目的部分房产（包括车位）进行分割的问题，因该分割协议并未得到实际履行，被告至今也未将拟分割的房产过户到刘振山、彭上峰、潘兴国名下，且原、被告双方一致同意该部分房产不在本案中处理，故对该问题本院在本案中不作处理。关于原告要求被告支付500万元违约金的诉请应否支持的问题，本案中，双方签订《合伙开发协议》后，双方多次通过书面协议的方式对原协议进行补充和修改，包括违约责任的约定也进行过多次变更，被告也不断以不同的方式实际向原告支付了相关款项14,091,453.00元，且原告在提起诉讼时主张的是要求被告分配现金利润，之后才增加要求被告对未售房产进行实物分割的诉请，然而，通过核算，被告已向原告支付的相关款项已超过原告应分得的现金利润，故原告诉称被告拒不分配合伙利润的理由不能成立。加之，在本案审理过程中，原告也未提供证据证明其曾向被告提出过涉案项目相关利润的具体分配方案而被告拒不分配。因此，原告以被告拒不分配涉案项目合伙利润为由主张被告支付违约金500万元的诉请本院不予支持。综上所述,原告贵州玖鑫医药有限公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告毕节弘峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州玖鑫医药有限公司双方合资、合作开发涉案“龙港佳苑”项目的合伙利润19,912,417.94元；二、驳回原告贵州玖鑫医药有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166,800.00元，保全申请费5,000.00元，共计171,800.00元，由原告贵州玖鑫医药有限公司承担34,962.00元，被告毕节弘峰房地产开发有限责任公司承担136,838.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判长  黄世军审判员  唐 琳审判员  刘光全二〇一九年六月二十一日法官助理吉雪书记员张丽