河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀96民终23号 上诉人（原审奥盛公司）：安新奥盛购物广场有限公司，住所地：安新县城北大街。 法定代表人：张丽军，女，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田志强，男，1971年4月3日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张志成，男，1947年5月18日出生，汉族，该公司员工。 被上诉人（原审河北惠友）：河北惠友商业连锁发展有限公司，住所地：涿州市开发区朝阳路**。 法定代表人：张健，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕国庆，男，1954年8月26日出生，汉族，该公司法务。 上诉人安新奥盛购物广场有限公司（以下简称奥盛公司）因与被上诉人河北惠友商业连锁发展有限公司（以下简称河北惠友）租赁合同纠纷一案，不服河北省安新县人民法院（2019）冀0632民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法适用普通程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。上诉人奥盛公司的法定代表人张丽军及委托诉讼代理人张志成、田志强，被上诉人河北惠友的委托诉讼代理人吕国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人奥盛公司的上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令被上诉人赔偿上诉人违约金200万元。诉讼费由被上诉人承担。事实和理由为：双方当事人签订的租赁合同合法有效，上诉人已经履行了合同义务，但被上诉人未按合同约定支付租金，并擅自变更合同内容，已构成违约。原审判决认定事实和适用法律均错误。 奥盛公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令河北惠友赔偿奥盛公司地下一层1773平方米三年租金698916元整及利息、违约金600352元、2018年租金600352元共200万元；2.诉讼费由河北惠友承担。 原审法院查明：2010年11月2日，奥盛公司与河北惠友签订《租赁合同》，合同约定：奥盛公司自愿将位于安新县老教委党校对面的地下一层建筑面积1773平米、地、地上**建筑面积1326平米包括奥盛公司使用的466平米），合计建筑面积3099平米的奥盛购物广场出租给河北惠友进行商业经营；合同期限自2011年1月18日至2031年1月17日，租期共二十年；整体年租金以20年租期计算，每五年递增5%，共分四个递增期，其中第二期2016年1月1日至2020年12月31日止，整体年租金600352元；奥盛公司就地下一层建筑面积共计1773平方米向河北惠友提供三年免租期，共免除租金共计698916元整；除本合同明确约定的终止条款外，任何单方终止本合同违约方应向对方赔偿因合同提前终止而遭受的实际损失，违约方应在15日内一次性赔偿对方本标的当年租金作为违约金。 同日，河北惠友与奥盛公司就同一租赁房屋签订《租赁合同》，租赁期限为2011年1月18日至2031年1月18日，自2011年1月18日至2021年1月17日年租金为25万元，自2021年1月18日至2031年1月17日年租金为35万元，该合同另删除免除租金条款外，其余内容与上述《租赁合同》一致，奥盛公司签署日期为2010年11月4日，同时河北惠友委托人李阳于2010年11月4日在该合同上备注“此合同不具备法律效力”。 同日，保定惠友与奥盛公司签订《租赁合同》，租赁标的及合同内容与奥盛公司于2010年11月4日签署的《租赁合同》一致，奥盛公司未在该合同上签字、盖章。后保定惠友向奥盛公司交付租金至2017年度，未交付2018年度租金。保定市中级人民法院于2017年7月11日作出（2016）冀06执191之一民事裁定书，以奥盛公司在保定惠友有房产租金收入为由，裁定扣留奥盛公司在保定惠友处的收入3000万元，并于2017年7月28日向保定惠友发出协助执行通知书。 2018年8月9日，奥盛公司诉至原审法院，要求确认河北惠友违反2010年11月2日与奥盛公司签订的《租赁合同》未按合同约定支付2018年租金违法，要求判令河北惠友承担违约责任，解除协议，原审法院经审理作出(2018)冀0632民初1451号民事判决，该判决认定：奥盛公司与保定惠友签订的《租赁合同》等证据证实奥盛公司与保定惠友之间产生租赁关系，且与本案双方当事人所签订的《租赁合同》的标的、租赁期限均一致，并已实际履行，奥盛公司与河北惠友之间并未实际履行双方所签订的《租赁合同》。奥盛公司主张河北惠友未向其交付2018年度租金系违约，但其提交的证据不足以证实其主张，且双方均未实际履行合同。对此，原审法院不予支持。因双方均同意解除租赁合同，判决奥盛公司与河北惠友于2010年11月2日签订的《租赁合同》解除。 就本案争议，原审法院认为：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实具有证明力，原审法院在（2018)冀0632民初1451号民事判决书中，已对奥盛公司和河北惠友于2010年11月2日签订的《租赁合同》的性质、效力作出认定，奥盛公司未能提供相反证据推翻上述判决确认的事实，亦未提供河北惠友违背诚实信用原则故意隐瞒与订立合同有关的重要事实与保定惠友恶意磋商、提供虚假合同、违反2010年11月2日的《租赁合同》，未经奥盛公司同意擅自将经营权转让给保定惠友经营的证据，故对奥盛公司主张的给付三年租金及利息、2018年租金及违约金的诉讼请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决为：驳回奥盛公司的诉讼请求。一审案件受理费22800元，减半收取计11400元，由奥盛公司负担。 本院查明，二审庭审中奥盛公司说明上诉状中要求的200万元包括2018年的租金600352元、违约金600352元、2011年至2013年三年免租期的租金。本案还查明，河北惠友的法定代表人为张健，保定惠友的法定代表人为郝晨曦，二人为夫妻关系。国家企业信用信息公示系统公开网站记载：惠友集团的股东为张冀豪、张健、郝晨曦，持股比例分别为20%、40%、40%。张冀豪为张健之子；河北惠友的股东为惠友集团，持股比例100%；保定惠友的股东为郝晨曦和河北惠友，持股比例分别为67.33%和32.67%。本案所涉三份《租赁合同》承租方的经手人均为李阳，李阳在河北惠友任经理职务。河北惠友不予认可但没有提供相反证据。 奥盛公司在原审法院（2018)冀0632民初1451号案件庭审中说明：河北惠友与奥盛公司签订的“合同一直在履行，根据合同约定，奥盛公司按期交付场地由河北惠友使用，河北惠友租金也是按期交付，正常交付到了2016年，到了2017年应当交付2018年的租金，但没有交付。”奥盛公司又解释：“租金交到2016年，指的是2017年年度之前所有的租金都已经交付了，2018年的租金没有交付。”对租金的交付情况，河北惠友没有提出异议。河北惠友提交了2016年12月6日奥盛公司与保定惠友签订的一份《协议》及三份奥盛公司开具的收取保定惠友租金的专用发票，以此证明奥盛公司与保定惠友存在租赁关系。该协议表明，奥盛公司同意保定惠友免交2018年租金。 其他事实同原审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为：双方当事人对签订《租赁合同》均无异议，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应认定为有效合同。从本案事实看，奥盛公司已将租赁标的物交付承租人，奥盛公司也收取了2017年之前的租金。本案三份《租赁合同》的经办人均为李阳，且河北惠友的法定代表人张健与保定惠友的法定代表人郝晨曦为夫妻关系，从两个公司的持股情况看，两公司为关联企业。如若河北惠友所述，奥盛公司未向河北惠友交付租赁物，河北惠友一直没有提出异议或要求解除合同，亦不符合情理。所以，奥盛公司有理由认为河北惠友与保定惠友是一致的，其主张在合同履行中将收取租金的发票开给保定惠友是按对方的要求开具的比较符合客观情理。但保定惠友向奥盛公司支付的租金应认定为河北惠友支付的租金。河北惠友主张本案合同未履行本院不予支持。关于奥盛公司主张河北惠友向保定惠友恶意转租问题。一方面河北惠友与保定惠友存在密切的关联关系，也没有证据证明河北惠友存在通过转租获取差价的事实；另一方面奥盛公司既将河北惠友与保定惠友视为一体，又认为二者存在转租关系，前后自相矛盾。故奥盛公司的该项主张不能成立。又因奥盛公司承认2017年之前的租金已按约交付，并以《协议》方式承诺免除2018年的租金，双方又于2018年均同意解除合同，奥盛公司主张河北惠友构成违约没有依据，对其要求河北惠友支付2018年租金及利息并支付违约金的上诉请求，本院不予支持。 奥盛公司上诉主张，因合同解除，未能履行20年的租赁期限，不应再为承租人免除三年租金。根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”本案双方约定免除地下1773平方米三年租金共计698916元，是与20年租赁期限相对应的，结合本案的实际情况，奥盛公司要求返还免除的三年的全部租金有违诚信原则，应依照约定并酌情按比例减免承租人履行期的租赁费，未履行的租赁期限但已减免的租赁费用不予减免较公平合理。原审法院（2018）冀0632民初1451号民事判决的日期为2018年12月25日，应认定本案合同已履行8年，按比例应免除租金279566元，约定免除三年租金的剩余部分419350元因合同未履行不应减免，河北惠友应支付给奥盛公司。 综上所述，原审判决认定事实欠妥，上诉人奥盛公司的部分上诉理由应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销河北省安新县人民法院（2019）冀0632民初269号民事判决； 二、河北惠友商业连锁发展有限公司于本判决生效后十日内向安新奥盛购物广场有限公司支付419350元； 三、驳回安新奥盛购物广场有限公司其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费22800元，减半收取11400元，由安新奥盛购物广场有限公司负担2394元，由河北惠友商业连锁发展有限公司负担9006元。二审案件受理费22800元，由安新奥盛购物广场有限公司负担4788元，由河北惠友商业连锁发展有限公司负担18012元。 本判决为终审判决。 审判长  苑秀霞 审判员  郭 菡 审判员  曲 刚 二〇一九年六月十二日 书记员  陈 飞