福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第1279号上诉人（原审原告）郑源淼，男，汉族，1979年8月5日出生，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人方建锋，福建八闽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）福州高佳房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人郭加迪，董事长。委托代理人高超、谢敏，公司员工。上诉人郑源淼与被上诉人福州高佳房地产开发有限公司（下称“高佳公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年8月31日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于福州市仓山区闽江大道202号的“三迪.凯旋枫丹”3座2层112单元商品房卖给原告，建筑面积为84.13平方米，房屋总价为916007元。双方约定：1、出卖人（被告）应当在2010年10月1日前将符合合同约定的房屋交付买受人（原告）使用，逾期交付的应向买受人按日支付已交付房价款万分之三的违约金。2、出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每逾期一日0.005%向买受人支付逾期办证违约金。合同签订后，原告已支付全部购房款916007元。原、被告于2010年10月3日办理了房屋交接手续。2012年11月24日，原告收到被告发出的办理房屋产权证通知书，被告至今未通知原告办理房屋国有土地使用权证。另查，2011年10月14日，诉争楼盘的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意对该楼进行验收。2012年10月17日，福州市城乡建设委员会收讫诉争楼竣工备案文件。原审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2010年10月1日前交房，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款日万分之三向原告支付违约金。关于原告诉请被告支付从2010年10月2日起至被告交付的商品房达到合同约定的交付条件之日止的逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原、被告于2010年10月3日办理交房手续，2010年10月3日应视为房屋已经实际交付使用。逾期交房违约金的诉讼时效应当从2010年10月3起计算二年。《中华人民共和国民法通则》规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。原告2013年9月5日提起诉讼，其要求支付逾期交房违约金的诉请超过诉讼时效，不予支持。原告诉请被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，原审法院认为，房屋权属证书应包括房屋所有权证和土地使用权证，被告应当在具备办理上述两证并通知原告办证的情况下，其履行办理房屋权属登记之义务才完成。被告于2010年10月3日交付诉争房。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即被告应于2012年3月19日办妥房地产权属证书的初始登记。2012年11月24日，原告收到被告发出的办理房屋产权证通知书，被告至今未通知原告办理房屋国有土地使用权证。故被告应当自2012年3月20日起至通知原告办理土地使用权证书之日止，按已付房价款的每逾期一日0.005%向原告支付逾期办理权属证书违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决：一、被告福州高佳房地产开发有限公司自2012年3月20日起至被告通知原告办理房屋国有土地使用权证书之日止，按原告已付房价款916007元的每日0.005%标准向原告郑源淼支付逾期办理权属登记的违约金（自2012年3月20日至2013年9月5日止的违约金于本判决生效之日起十日内支付；2013年9月6日起的违约金于被告通知原告办理房屋国有土地使用权证书之日支付）；二、驳回原告郑源淼的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2761元，适用简易程序减半收取1380.5元，由原告郑源淼负担1100.5元，被告福州高佳房地产开发有限公司负担280元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。上诉人郑源淼上诉称：上诉人是在被上诉人出示了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》和《福建省新建商品住宅质量保证书》，谎称房屋已达到交付条件的情况下，才于2010年10月3日办理了房屋交付手续。但直至2011年9月23日，上诉人才发现3#楼的竣工验收工程铭牌上记载着竣工时间为2011年9月23日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，故逾期交房违约金的诉讼时效应从2011年9月24日起算，该项诉请并未超过诉讼时效。综上，请求撤销原审判决第二项并依法改判。被上诉人高佳公司答辩称：一、上诉人已于2010年10月3日实际接收、占有并使用讼争房屋，被上诉人不存在逾期交房的情形。二、《商品房买卖合同》约定房屋交付条件是单体工程验收合格、竣工验收消防备案或者通过消防验收，讼争房屋已于2010年9月10日通过单体工程竣工验收，并于2010年9月22日进行了竣工验收消防备案，即已达到合同约定的交付条件。三、上诉人在接收讼争房屋后，从未向被上诉人主张过逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条以及《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人在接收房屋时就应当知道房屋是否达到交付条件，诉讼时效应自此起算，上诉人于2013年9月5日才向法院主张该项权利，超过诉讼时效。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院为查明三迪.凯旋枫丹3#楼的单体验收时间，依职权向福州市建筑工程质量监督站调取了该工程的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该《竣工验收记录》系由高佳公司向福州市建筑工程质量监督站提交，验收时间为2011年10月14日。上诉人及被上诉人对该证据的真实性均无异议。本院认定，该证据具备客观性、合法性及与本案具有关联性，可以作为本案定案依据。根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：虽然《工程铭牌》、《竣工验收报告》以及被上诉人向福州市建筑工程质量监督站提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》等证据均表明讼争商品房在交房之日尚未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，但根据《商品房买卖合同》第九条的约定可见，被上诉人支付逾期交房违约金的前提是“出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，因被上诉人已在合同约定的期限内将商品房实际交付给了上诉人使用，而且上诉人亦无证据证明其因单体验收迟延通过而遭受到了实际损失，因此上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的上诉请求不能成立。综上，一审判决结论正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2761元，由上诉人郑源淼负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷晓琴代理审判员  汪 霞代理审判员  张佳佳二〇一四年十月三十一日书 记 员  李 晶