福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终2286号 上诉人（原审原告）：福建东百元洪购物广场有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路**。统一社会信用代码91350100660378535Q。 法定代表人：袁幸福。 委托诉讼代理人：邱培旭、郑海燕,公司员工。 被上诉人（原审被告）：喻林征，男，1973年11月30日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 上诉人福建东百元洪购物广场有限公司（以下简称“东百元洪公司”）因与被上诉人喻林征房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初3144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 东百元洪公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审关于逾期违约金及履约保证金的认定缺乏事实和法律依据。关于逾期支付租金的违约金，讼争合同明确约定一旦被上诉人逾期支付租金及相关费用，则每逾期一日须按未付金额的日千分之三向上诉人支付违约金，此违约责任的约定并未附有任何前提条件，“该违约金的支付不影响被告按照合同约定继续履行合同义务”意为被告支付违约金后仍应继续履行合同义务，按照讼争合同约定，只要被上诉人逾期支付租金，就应向上诉人支付逾期违约金。关于履约保证金，上诉人认为，合同中关于履约保证金的约定系双方真实意思表示，属在法律规定的范围内处分自己的民事权利并未违反《合同法》第五十二条的规定，应当认定为有效条款。从履约保证金约定和双方意图来看，该履约保证金作为被上诉人按时交纳租金、各项费用及承担违约责任等切实履行合同项下全部义务的保证，只要被上诉人存在违约事实，被上诉人即无权要求上诉人退还履约保证金，且被上诉人应另行向上诉人支付3个月租金作为保证金。从法律定义上说，履约保证金作为合同履行的担保，即是违约金的性质，再结合讼争合同第三条第2款“履约保证金用以保证乙方（被上诉人）严格充分履行本租赁合同，不予冲抵租金，租期满后且乙方（被上诉人）无违约，履约保证金退还”之约定及讼争合同第九条第4款“合同因乙方（被上诉人）违约提前解除的，甲方（上诉人）有权没收履约保证金”之约定，可以看出被上诉人支付的履约保证金是不能用于冲抵租金，在被上诉人违约时，应没收作为违约金归上诉人所有，这些条款都能表明双方约定的履约保证金本身即是违约金的性质。此外，上诉人在一审中并无关于履约保证金的诉求，但一审却直接判令上诉人退还履约保证金并将履约保证金从欠款租金中扣除，属于超判，程序错误，应予纠正。二、一审判决金额远不足以赔偿上诉人因被上诉人违约造成的损失，对上诉人极为不公。讼争合同约定租赁期限自2016年11月9日起至2019年12月8日止，上诉人对合同本应享有3年的租金收益权，可被上诉人于2017年6月开始拒缴租金，不支付任何费用却一直使用上诉人租赁场地。讼争场地是上诉人向产权方承租后再出租给被上诉人，被上诉人违约不缴交租金情况下，上诉人仍要向产权方按时缴纳租金，且被上诉人经营实际发生的水电费都是由上诉人代垫，这给上诉人造成了巨大的资金压力及资金成本损失。上诉人为减轻损失还需积极寻找新租户，直至2018年6月才将场地另行出租给他人。从2017年6月至2018年6月，上诉人的直接租金损失近20万元，可一审仅将上述逾期付款违约金及合同解除违约金合并后，调整为按年利率24%计算，不仅不够赔偿上诉人因被上诉人逾期缴纳费用造成的利息损失，更无法弥补合同提前解除给上诉人带来可得利益损失。 喻林征辩称，案涉合同是答辩人受欺骗签订，合同显失公平，合同中只有对答辩人的义务要求，没有对上诉人的义务要求。 东百元洪公司向一审法院起诉请求判令：一、喻林征支付自2017年5月起至2017年9月7日拖欠的租金、推广费、机具费共计26007.33元，并按逾期付款金额的日万分之七支付自2017年4月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2018年8月6日为7347.28元；二、喻林征支付自2016年11月9日起至2017年9月7日止的优惠租金，共计6387.02元；三、喻林征支付自2017年9月13日起至2017年11月9日的场地占用费，共计14867.33元；四、喻林征支付违约金23070元；五、本案全部诉讼费由喻林征承担。 一审法院认定事实：东百元洪公司、喻林征于2016年10月21日签订了《房屋租赁合同》，约定喻林征向东百元洪公司承租位于福州市台江区店铺用于经营面点、饮品（品牌为麦黍菽），计租面积17平方米，租赁期限自2016年11月9日至2019年12月8日止；接场日暂定在2016年11月9日，若有变动，东百元洪公司应及时通知喻林征，经双方协商一致且书面确认，该预计接场日可提前或延后，并以实际接场日为准。双方同意合同期间按计租面积计算月租金。从2016年11月9日起至2017年12月8日止月租金为7690元；从2017年12月9日起至2018年12月8日的月租金为8747元；从2018年12月9日起至2019年12月8日的月租金为9184元，本合同采取先交租后使用的原则，以每壹个日历月为一个缴租期，首期租金应于起租日起五日内支付，此后喻林征应当在每个缴租期最后一个月的25号前向东百元洪公司一次性支付下个缴租期租金。如当期租金中某一个月不足月的，则按“当月实际租赁天数÷当月总天数×月租金”的标准计算当月租金。喻林征必须租用东百元洪公司提供的专用ＰＯＳ收银机具进行消费结算，喻林征同意承担每台收银机具租赁费100元／月。东百元洪公司负责购物中心的品牌统一推广，喻林征同意按10元／平／月支付推广费。喻林征应于本合同签订之日起三日内向东百元洪公司缴纳合同履约保证金人民币24990元，用以保证喻林征严格、充分地履行本租赁合同；该保证金不予冲抵租金，租赁期满后且喻林征无违约，东百元洪公司将履约保证金全额无息返还给喻林征。如果喻林征逾期缴纳租金及相关费用的，每逾期一日应按未支付租金或费用总额的千分之三向原告支付违约金；逾期缴纳应付租金，费用超过15日的或累计超过3次（含三次），东百元洪公司有权提前单方解除合同，没收履约保证金并要求喻林征按合同终止当月的月租金3倍的标准支付违约金。租赁期满或合同提前解除的，喻林征应于终止租赁五日内自行将租赁房屋内活动货品整理清除，并保证房屋及设备完好无损交还原告；如喻林征未在规定期限内完成上述工作，则应按终止租赁或租赁期满后完成上述工作所占用的东百元洪公司场地的天数×最后一个月应缴纳费用（包括但不限于租金、物业管理费、公共水电费、套内水电费等）÷30×2的标准向甲方支付场地占用费；若因此造成东百元洪公司延迟向新租户交付租赁房屋而需承担违约金，以及造成东百元洪公司其他损失的，喻林征均应予以赔偿。若喻林征未能按照合同约定和东百元洪公司要求返还租赁场所，则东百元洪公司有权进入租赁房屋并对租赁房屋内的物品做如下处理后，收回租赁房屋并将该租赁房屋另行出租。（1）租赁房屋内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归东百元洪公司所有，东百元洪公司可自行进行处理。（2）对于租赁房屋内喻林征遗留的其它物品及货品，东百元洪公司可进行现场清点和录像留存后，将该等物品及货品搬离租赁房屋并按照合理的方式予以保存，由此产生的一切费用，包括但不限于公证费、搬运费、及仓储费等，均由喻林征承担。如该等物品或货品被留存并通知喻林征超过十五天且喻林征未向东百元洪公司提出提取要求或拒绝或未能向东百元洪公司支付前述费用，则东百元洪公司有权以包括但不限于拍买、变卖、自用、丢弃等方式自行处置该等物品及货品，由此产生的一切费用由喻林征承担等。当天双方另签一份《补充协议》，约定原合同第三条第2款所约定的2016年11月9日至2017年12月8日止的月租金为甲方给予乙方的优惠租金，若因乙方原因导致本合同提前解除且乙方实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，则优惠租金取消；2016年11月9日起至2017年12月8日止的月租金按8330元／月计，解除合同时乙方须向甲方补足租金计8330元。乙方对此不得提出任何异议。除本补充协议明确增加或变更的条款之外，其余均按合同约定执行等。上述合同及补充协议签订后，东百元洪公司于2016年11月9日交付喻林征租赁场地，同年12月被告正式开业。喻林征自2017年6月份起未交付租金、自2017年5月份起未交推广费、机具费。2017年8月15日，东百元洪公司按合同中喻林征所留地址邮寄被告《催款通知函》，告知喻林征拖欠租金及其它相关费用共计18757.75元，并告知“你方于2017年8月10日起租赁房屋一直处于无人经营闲置状态”等事实，请喻林征在收到本函件之日起三日内补缴欠款，恢复经营状态，并继续履行合同，按合同约定缴交相关费用。该《催款通知函》邮件于2017年8月20日“本人签收”，又于同月21日“电联拒收，退回寄件人”。2017年9月7日东百元洪公司向喻林征寄送《解除合同通知书》，告知喻林征已结欠租金、推广费、机具费共计18757.75元和滞纳金3228.55元至今未偿还构成严重违约等，并正式通知喻林征解除双方于2016年10月21日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，并要求喻林征自本通知送达之日起三日内交清所有欠款共计21986.3元及相应滞纳金，并补足租金8330元，支付违约金23070元，将租赁场所清理完毕交还东百元洪公司；否则有权依据合同约定收取场地占用费，同时亦可单方面进行强制性清场等。该《解除通知书》邮件同样按合同上喻林征所留地址寄出，因“电联不在指定地址”、“电联不要，指定地点”等原由，于2017年9月12日退回。2017年9月10日东百元洪公司向喻林征发出《强制清场通知函》，告知本函件发出之日起三日内仍不履行补缴欠款及清场交还租赁场地义务，东百元洪公司将依据合同约定进入租赁场地进行清场等。该《强制清场通知函》邮件于2017年9月13日“本人签收”，于同月14日因“人在外地，留存”，于2017年9月27日逾期退回。2018年8月东百元洪公司诉至本院。诉讼中，东百元洪公司提出喻林征逾期付款，依照合同约定，喻林征应按租金或费用总额的日千分之三向东百元洪公司支付逾期付款违约金，现东百元洪公司自动降为按逾期付款金额的日万分之七标准向东百元洪公司支付逾期付款违约金，但合同提前解除，喻林征还应按约定以合同终止当月月租金3倍的标准支付东百元洪公司违约金计23070元，此外履约保证金24990元按合同约定也予以没收。对此喻林征认为，因东百元洪公司没有及时通知喻林征店铺关闭情况，导致喻林征无法继续履行合同，责任不在喻林征，不应由喻林征承担违约金。经一审法院释明，喻林征认为租赁合同不是其参与谈判后签订的，合同条款是霸王条款，其只负义务，没有权利，不能既没收履约保证金，又要求支付违约金，其同意从其在东百元洪公司处的履约保证金24990元中抵扣所欠的租金、推广费、机具费，不足部分，再补足，此外最多再支付3000元违约金。此外东百元洪公司提出其于2017年11月9日已自行将喻林征店铺清场，店铺内的物品尚留置在其处。喻林征提出其2017年8月13日到元洪城，发现其承租的店铺已由他人使用，其要求搬走店内设备，东百元洪公司不同意，该时间合同已解除，但喻林征对其主张未提供依据。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。喻林征自2017年6月份起未交付租金24864.33元、自2017年5月起未交推广费、机具费计1143元，合计欠款26007.33元，构成违约。东百元洪公司于2017年9月7日依照喻林征在合同中所留的地址邮寄喻林征《解除合同通知》，该《解除合同通知》因电联喻林征不要，于2017年9月12日退回，应视为该《解除通知书》已送达喻林征，《房屋租赁合同》已于送达当日解除。喻林征主张东百元洪公司于2017年8月13日时已将讼争店铺另行出租他人，合同此时已解除无事实依据，不予采信。因合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故喻林征自2017年6月份起至2017年9月7日止拖欠的租金及自2017年5月起拖欠的机具费、推广费应予偿还。由于喻林征实际仅履行租赁合同10个月，未达到履行合同期限的二分之一，则依照《补充协议》约定，2016年11月9日至2017年12月8日期间的优惠租金8330元取消，故东百元洪公司请求喻林征补付2016年11月9日至2017年9月7日止的优惠租金6387.02元予以支持。喻林征在合同解除后，未依约定立即将场地交还东百元洪公司，造成东百元洪公司损失，因此东百元洪公司请求喻林征参照每月7690元租金标准支付2017年9月13日至2017年11月9日期间的场地占用费14867.33元亦符合规定，予以支持。东百元洪公司既诉求喻林征支付逾期付款违约金，又诉求支付提前解除合同违约金23070元，且主张履约保证金24990元予以没收，对此喻林征有异议，提出其所欠的租金、费用可从履约保证金中扣除，其最多再支付3000元违约金；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条关于当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案东百元洪公司诉求的违约金过高，予以调整，将上述两项违约金合并后，调整为按年利率24%计算，自2017年5月26日起分别以每月欠款金额为依据，计至还清欠款之日止为妥；同时采纳喻林征主张现其尚欠东百元洪公司的租金、推广费、机具费等从其在东百元洪公司处的履约保证金24990元中扣除的意见。至于店铺实际经营人陈圣勇未向喻林征支付租金，未交付推广费、机具费就撤场，责任不应由东百元洪公司承担，东百元洪公司依法有权要求喻林征偿还所欠的租金及推广费、机具费。综上，东百元洪公司诉求除违约金部分予以调整外，其余的予以支持。喻林征上述辩解缺乏事实依据和法律依据，不予采纳。 一审判决：一、喻林征应于判决生效之日起十日内向东百元洪公司支付自2017年6月至2017年9月7日止拖欠的租金24864.33元、推广费719.64元、机具费423.33元，并支付东百元洪公司自2017年9月13日起至2017年11月9日止的场地占用费用14867.33元，合计40874.63元；上述款项在本判决生效后可从喻林征在东百元洪公司处的履约保证金24990元中抵扣，不足部分15884.63元喻林征应予补足付清；二、喻林征应于判决生效之日起十日内,向东百元洪公司返还优惠租金6387.02元；三、喻林征应于判决生效之日起十日内按年利率24%向东百元洪公司支付自2017年5月26日起至还清上述所欠租金、推广费、机具费合计26007.3元之日止的违约金（暂计至2018年8月6日为6901.29元，2018年8月7日起以所欠26007.3元为基数，按年利率24%计算，计至还清欠款之日止）；四、驳回东百元洪公司的其他诉讼请求。案件受理费1741元，由东百元洪公司负担451元，喻林征负担1290元。 二审中，双方当事人未提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。 本院认为，本案二审争议焦点为喻林征应承担的违约责任。本院对此分析如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，虽然承租方喻林征逾期支付租金的行为是导致案涉租赁合同解除的原因，但合同解除与逾期支付租金分属不同的违约情形。案涉租赁合同已就两种违约情形分别约定了不同的违约金或违约损失的赔偿额计算方式。现喻林征出现了两种违约情形，东百元洪公司作为出租方分别向其主张违约责任未违反法律规定亦符合双方的约定。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。因喻林征所负的是金钱给付义务，其逾期付款给东百元洪公司造成的实际损失应为利息损失，在东百元洪公司未举证证明还存在其他损失的情况下，要求喻林征每日按延迟支付款项的万分之七向东百元洪公司缴纳违约金，标准略高。综合在案情况，本院依法对违约金的计算标准予以调整，即按照年利率24%计算。其次，东百元洪公司要求喻林征支付自2016年11月9日至2017年9月7日止的优惠租金6387.02元，符合《补充协议》第二条关于“……若因乙方原因导致本合同提前解除且乙方实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，则优惠租金取消，2016年11月9日起至2017年12月8日止的月租金按8330元/月计，”之约定，一审就此判决，是正确的。再次，关于履约保证金24990元是否应予退还及东百元洪公司主张23070元违约金能否成立的问题。根据案涉租赁合同第10.3条关于“甲方依本条第2款约定提前解除合同的，甲方将书面通知乙方，解除合同的通知自送达乙方之日起生效。乙方应在该通知到达之日起三日内交还租赁房屋并缴清欠款。同时，甲方有权没收乙方所交履约保证金并要求乙方按合同终止日当月的月租金×3倍的标准支付违约金。”之约定，喻林征逾期支付租金，已构成单方违约，其向东百元洪公司缴纳的24990元履约保证金，东百元洪公司可不予退还。东百元洪公司主张违约金23070元，亦于约有据。 综上，东百元洪公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初3144号民事判决； 二、喻林征应于本判决生效之日起十日内向福建东百元洪购物广场有限公司支付自2017年6月起至2017年9月7日止拖欠的租金24864.33元、推广费719.64元、机具费423.33元及逾期付款违约金（以26007.3元为基数，自2017年9月8日起按年利率24%的标准计付至款项还清之日止）； 三、喻林征应于本判决生效之日起十日内向福建东百元洪购物广场有限公司支付自2016年11月19日起至2017年9月7日止的优惠租金6387.09元、自2017年9月13日起至2017年11月9日的场地占用费14867.33元、违约金23070元； 四、驳回福建东百元洪购物广场有限公司的其他诉讼请求。 本案一、二审案件受理费各1741元，均由东百元洪公司负担41元，喻林征负担1700元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林秀榕 审 判 员 魏 昀 审 判 员 官永琪 二〇一九年六月二十七日 法官助理 陈 曦 书 记 员 江焰星  14