云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第1024号原告（反诉被告）王群，女，1954年11月13日生，汉族，四川省乐山市人，初中文化，个体户，现住普洱市思茅区。委托代理人周晓云，云南国力律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人王云飞（系原告王群之子），男，1977年8月29日生，汉族，云南省建水县人，大专文化，现住普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）何刚，男，1985年12月11日生，汉族，重庆市铜梁县人，初中文化，个体户，现住普洱市思茅区。委托代理人肖华，云南康辰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）王群诉被告（反诉原告）何刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，依法由审判员罗咏梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方在法庭辩论终结前向本院提交了证据材料。2014年10月16日本院公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）王群的特别授权委托代理人周晓云、王云飞，被告（反诉原告）何刚及其特别授权委托代理人肖华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王群诉称：2012年10月20日原告（反诉被告）王群与被告（反诉原告）何刚签订《房屋承包合同书》，约定原告（反诉被告）王群将自己位于思茅区的四层楼房一幢承包给被告（反诉原告）何刚使用，承包期10年，从2012年12月1日起至2022年11月30日止；承包费前5年每年180000元，后5年每年200000元；付款方式为签订合同时支付第1年的承包费180000元，外加40000元租房押金，以后的承包费于每年的10月30日以前支付下一年的承包费；如一方违约，每超期一天向守约方支付2000元的违约金。合同签订后，原告（反诉被告）王群向被告（反诉原告）何刚交付了房屋，被告（反诉原告）何刚向原告（反诉被告）王群支付了2012年12月1日至2013年11月30日的承包费180000元并交押金40000元。按合同约定，被告（反诉原告）何刚应当于2013年10月30日前支付2013年12月1日至2014年11月30日的承包费180000元，该笔费用被告（反诉原告）何刚直至2014年3月26日才支付了其中的90000元，余90000元一直未付。在被告（反诉原告）何刚支付90000元的承包费的同日双方签订《还款计划》，约定剩余的90000元承包费于2014年6月30日前支付，如不按时支付，则解除双方于2012年10月20日签订的《房屋承包合同书》，被告（反诉原告）需自行搬离原告（反诉被告）王群的房屋，被告（反诉原告）何刚因装修房屋的投入，原告（反诉被告）王群不承担任何责任。双方约定的付款期限届满后，被告（反诉原告）何刚依然不予支付。原告（反诉被告）王群于2014年8月5日在普洱日报刊登了要求被告（反诉原告）何刚出面解决房租的声明，并将声明交给了被告（反诉原告）何刚，但被告（反诉原告）何刚仍不予理会。为维护原告（反诉被告）王群的合法权益，特起诉，请求判令：1、解除双方于2012年10月20日签订的《房屋承包合同书》，并由被告（反诉原告）何刚返还原告（反诉被告）王群的房屋；2、被告（反诉原告）何刚支付2014年下半年的承包费90000元及利息；3、被告（反诉原告）何刚支付原告（反诉被告）王群违约金180000元，用被告（反诉原告）何刚已经支付的40000元押金折抵后，被告（反诉原告）何刚实际还应再支付违约金140000元。被告（反诉原告）何刚答辩并反诉称：被告（反诉原告）何刚同意解除与原告（反诉被告）王群签订的《房屋承包合同》，但租金只同意支付到解除合同的当天。另外，由于原告（反诉被告）王群于2014年7月26日将房屋的大门关闭并断了水电，使被告（反诉原告）何刚不能继续经营，因此期间的租金不能收取，租金利息被告（反诉原告）何刚不同意支付。双方签订的《还款计划》是对合同的变更，该计划未涉及违约金的支付问题，因此被告（反诉原告）何刚不同意支付违约金。就算应当支付违约金，违约金的约定也过高，应当予以调整。同时由于被告（反诉原告）何刚为装修房屋，投入了100多万元。《借条》及《还款计划》是在被告（反诉原告）何刚未仔细阅读的情况下签字。被告（反诉原告）何刚认为《还款计划》第七条显失公平。为维护被告（反诉原告）何刚的合法权益，特反诉，请求确认《还款计划》第七条的约定显失公平，请求撤销该条款；判令原告（反诉被告）王群补偿被告（反诉原告）何刚房屋装修费用。原告（反诉被告）王群对被告（反诉原告）何刚的反诉答辩称：被告（反诉原告）何刚的反诉请求应当予以驳回。首先，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，反诉应当在举证期限届满前提出，被告（反诉原告）何刚于开庭前一天才提出反诉，因此被告（反诉原告）的反诉已过诉讼时效；其次，显示公平是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下订立的明显对自己有重大不利的合同。本案双方当事人均是完全民事行为能力人，签订的合同和计划是双方协商一致后的结果，属于双方真实意思表示，合同及计划的内容没有违反法律的禁止性规定，应当得到法律的支持。再次，被告（反诉原告）何刚关于装修房屋一事，原告（反诉被告）王群并不知晓，并且由于被告（反诉原告）何刚违约在先，因此其装修与原告（反诉被告）王群没有关系。原告（反诉被告）王群为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：1、《房屋承包合同书》一份，证明原告（反诉被告）王群与被告（反诉原告）何刚于2012年10月20日订立合同，约定原告（反诉被告）王群将自己位于思茅区的四层楼房一幢及房屋后面的空地整体出租给被告（反诉原告）何刚使用，租期10年，租金前5年每年180000元，后5年每年200000元。付款方式为订合同时付清第1年的租金180000元并交40000元的押金，以后每年的10月30日前支付下一年的租金，违约方向守约方支付每天2000元的违约金的事实。被告（反诉原告）何刚质证认可该组证据。2、2013年12月30日《还款计划》一份，证明双方于2013年12月30日曾约定如被告（反诉原告）何刚不能在2014年2月1日前支付清180000元的租金及借款300000元及利息，则被告（反诉原告）何刚于次日搬离所承租的房屋的事实。被告（反诉原告）何刚质证认可该组证据。3、2014年3月26日《还款计划》一份，证明2014年3月26日双方再次约定被告（反诉原告）何刚的还款日期，约定被告（反诉原告）何刚欠原告（反诉被告）王群2014年下半年的租金90000元于2014年6月30日前付清，逾期则解除双方的合同，被告（反诉原告）何刚搬离所承租的房屋的事实。被告（反诉原告）何刚质证认为该《还款计划》是原告（反诉被告）王群的儿子写好后，因被告（反诉原告）何刚没有钱支付，因此在没有办法的情况下才签的字。4、房屋所有权证一份、土地使用权证一份，证明本案诉争的房屋所有权人为原告（反诉被告）王群。被告（反诉原告）何刚质证认可该组证据。5、普洱日报声明一份、诉争房屋处粘贴的公告一份，证明原告（反诉被告）王群在被告（反诉原告）何刚不交租金并且刻意躲避的情况下，曾发布声明、公告，要求被告（反诉原告）何刚出面解决房租问题的事实。被告（反诉原告）何刚质证认为其并未刻意躲避原告（反诉被告）王群，其一直与原告（反诉被告）王群积极协商。被告（反诉原告）何刚未向法院提供证据材料。本院对原告（反诉被告）王群提供的证据材料认证如下：原告（反诉被告）王群提供的证据真实、合法并与本案关联，本院予以采信。根据庭审及原告（反诉被告）王群举证及本院认证，本院确认如下法律事实：2012年10月20日原告（反诉被告）王群与被告（反诉原告）何刚签订《房屋承包合同书》，约定：原告（反诉被告）王群将自己位于思茅区的四层楼房一幢及房屋后面的空地整体承包给被告（反诉原告）何刚使用，被告（反诉原告）何刚如何装饰楼房和如何使用后院，原告（反诉被告）王群不承担任何资金和一切费用，也不干涉被告（反诉原告）何刚合理、合法的使用；承包期10年，从2012年12月1日起至2022年11月30日止；承包费前5年每年180000元，后5年每年200000元；付款方式为签订合同时支付第1年的承包费180000元，外加40000元租房押金，以后的承包费于每年的10月30日以前支付下一年的承包费；一方违约向守约方每天支付违约金2000元。合同签订后，原告（反诉被告）王群向被告（反诉原告）何刚交付了房屋，后被告（反诉原告）何刚向原告（反诉被告）王群支付了2012年12月1日至2013年11月30日的承包费180000元并交押金40000元。因被告（反诉原告）未按期支付以后的承包费，双方曾于2013年12月30日签订第一份《还款计划》，根据该还款计划，被告（反诉原告）何刚应于2014年2月1日前支付原告（反诉被告）王群承包费180000元并清偿300000元借款及利息。2014年3月26日被告（反诉原告）何刚支付了2014年上半年的承包费90000元同时支付10000元的利息，同日双方签订第二份《还款计划》，约定：2014年6月30日前，被告（反诉原告）何刚支付2014年下半年的租金90000元，2014年10月30日前支付2015年180000元的租金。该计划中同时约定被告（反诉原告）何刚欠原告（反诉被告）王群的300000元借款于2014年8月30日前还清。该《还款计划》第七条约定：何刚保证按时支付各种款项，如有超期，何刚自行搬离王群的房子，自行退出酒店及相关经营，何刚用于酒店的各项投资，王群不负任何赔偿责任。计划签订后被告（反诉原告）何刚仍未按期履行自己的义务，原告（反诉被告）王群于2014年8月5日在普洱日报刊登声明，要求被告（反诉原告）何刚10日内解决租金等相关事宜。同日，原告（反诉被告）王群在诉争的房屋粘贴公告，公告内容与其在普洱日报上的声明内容大致相同。庭审中，被告（反诉原告）何刚称其承包房屋后，对房屋进行了装修并购置了经营酒店需要的设备，但未要求对装修残值进行鉴定，也未要求返还其为经营酒店购置的设备。原告（反诉被告）王群表示在被告（反诉原告）何刚将其房屋恢复原状后同意将被告（反诉原告）何刚购置的设备予以退还。本院认为，本案原告（反诉被告）王群与被告（反诉原告）何刚签订的虽然是房屋承包合同，其约定的内容实际为房屋租赁，即本案的性质属于房屋租赁，应按照租赁合同的相关规定处理。关于原告（反诉被告）王群的诉讼请求应当如何支持的问题。原告（反诉被告）王群要求解除与被告（反诉原告）何刚签订的《房屋承包合同书》并返还房屋。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同;……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案根据双方约定，被告（反诉原告）何刚应于2014年6月30日前支付2014年下半年的90000元租金，经原告（反诉被告）王群多次催收，被告（反诉原告）一直未予支付，该行为对原告（反诉被告）王群构成违约。被告（反诉原告）何刚的违约行为使原告（反诉被告）王群出租房屋并收取租金的合同目的不能实现，因此对原告（反诉被告）王群要求解除与被告（反诉原告）何刚签订的《房屋承包合同书》并返还房屋的诉讼请求本院予以支持。原告（反诉被告）王群要求被告（反诉原告）何刚支付2014年下半年的租金90000元。根据查明的事实，被告（反诉原告）何刚未按约定时间支付2014年下半年的租金，由于下半年的租金系从2014年6月1日起至2014年11月30日（上半年从2013年12月1日到2014年5月30日），因此租金只能计算至2014年10月30日判决之日，共计5个月，租金为75000元。即本院支持被告（反诉原告）何刚支付原告（反诉被告）王群租金75000元及相应的利息损失，利息损失参照2014年中国人民银行6个月贷款利率5.6%计算，5个月的利息为1750元，合计76750元。被告（反诉原告）何刚主张由于原告（反诉被告）王群断水、断电，致使其不能经营酒店达一个月，该月的租金不能收取。对该主张被告（反诉原告）何刚未提供证据证明，本院不予采纳。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金180000元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案双方在《房屋承包合同书》中约定了违约方向守约方支付每天2000元的违约金，根据上述法条规定，违约金超出造成的损失的30%应视为违约金约定过高。本案原告（反诉被告）王群的损失为未收取的租金75000元及1750元的利息，合计76750元，按该损失的30%计为23025元。即对原告（反诉被告）要求被告支付违约金180000元的诉讼请求，本院支持23025元。被告（反诉原告）何刚主张《还款计划》是双方对合同的变更，由于该计划中未涉及违约金，因此不同意支付违约金。由于《还款计划》是针对被告（反诉原告）何刚的还款时间及不按期还款应承担的法律后果，并非对双方的约定进行全部变更，因此本院对被告（反诉原告）何刚的该项主张不予采纳。综上，被告（反诉原告）何刚共应支付原告（反诉被告）王群租金75000元、利息1750元、违约金23025元，合计99775元。由于被告（反诉原告）何刚向原告（反诉被告）王群交付了40000元的押金，冲抵后被告（反诉原告）还应支付原告（反诉被告）王群59775元。关于被告（反诉原告）何刚的反诉请求应当如何支持的问题。被告（反诉原告）何刚要求确认双方于2014年3月26日签订的《还款计划》第七条的约定显失公平，并请求撤销该约定。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。……”根据该条款规定，显示公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。本案双方在《还款计划》第七条中约定的内容，被告（反诉原告）何刚并未提供证据证明原告（反诉被告）王群是在利用了自己的优势或者利用了被告（反诉原告）何刚没有经验的情况下签订，而且该约定的内容符合《中华人民共和国合同法》关于一方违约、守约方可以请求解除合同的相关规定，也符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”的规定，综上，被告（反诉原告）何刚要求确认双方于2014年3月26日签订的《还款计划》第七条的约定显失公平，并请求撤销该约定的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）王群主张被告（反诉原告）何刚于开庭前一天才提起反诉，已经超过诉讼时效。虽然最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，但为了减少当事人诉累，并且本诉与反诉合并审理。更有利于查清案情，因此对原告（反诉被告）王群的该项主张本院不予采纳。被告（反诉原告）何刚要求原告（反诉被告）王群补偿其装修费用的诉讼请求。由于本案违约方系被告（反诉原告）何刚，根据上述法条规定，原告（反诉被告）王群没有义务对其装修承担补偿责任，同时被告（反诉原告）何刚也没有证据证明其装修残值，对被告（反诉原告）何刚的该项反诉请求本院亦不予支持。原告（反诉被告）王群主张其不知道被告（反诉原告）何刚装修房屋，根据双方约定，原告（反诉被告）王群本就同意被告（反诉原告）何刚装修房屋，现原告（反诉被告）王群主张不知道被告（反诉原告）何刚装修房屋的主张不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王群与被告（反诉原告）何刚于2012年10月20日签订的《房屋承包合同》；二、被告（反诉原告）何刚于本判决生效后五日内将原告（反诉被告）王群位于思茅区的四层楼房一幢及房屋后面的空地返还给原告（反诉被告）王群；三、被告（反诉原告）何刚于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）王群租金、利息及违约金59775元；四、驳回原告（反诉被告）王群的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）何刚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4750元，减半收取2375元，由原告（反诉被告）王群负担1081元（多诉部分），由被告（反诉原告）何刚负担213元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）何刚负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权力的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限二年内向本院申请强制执行。审判员  罗咏梅二〇一四年十月三十日书记员  白文琳