福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初2262号 原告：福建省国方经贸有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥东路157号1号楼402。 法定代表人：郭国钦，总经理。 委托诉讼代理人：王岚生，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈巧珍，福建合伦律师事务所律师。 被告：中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆，住所地福州市鼓楼区西二环北路62号。 法定代表人：王世祥，总经理。 委托诉讼代理人：林海涛，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱健涛，福建建达律师事务所律师。 原告福建省国方经贸有限公司（以下简称国方公司）与被告中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆（以下简称梅峰宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国方公司委托诉讼代理人王岚生、陈巧珍，被告梅峰宾馆委托诉讼代理人林海涛、邱健涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国方公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告因收回原福州军区第一招待所西区仓库场地（场地面积1338㎡）返还向原告多收取的租金收益约14519元，并赔偿原告损失700.42万元（包含王子修理厂的损失222万元）;2.判令被告补偿原告因交还讼争租赁场所内建筑物损失86.4万元;3.判令被告补偿原告因腾空讼争租赁场所内建筑物产生的费用20万元;4.本案全部诉讼费用由被告承担（包括但不限于案件受理费，财产保全费，公告费等）。 事实与理由：1985年1月5日，原、被告签订《合同》，原告租赁属被告管理的座落于原福州南京军区第一招待所西区仓库一处2400㎡场地，约定使用费现金21万元，使用期限20年。1992年10月24日，原、被告双方签订《协议书》，因被告规划所需，被告需收回其中的1062㎡场地，仅提供1338㎡场地给原告使用，1062㎡场地租金转为1338㎡场地租金，1338㎡场地使用期限变更为长期使用。此后，原告在租赁的场地内建造了地上建筑物，并将该地上建筑物出租给第三方使用。本案的租赁场地系部队所有，目前部队在全国范围内统一收回出租的场地，故本案被告向法院提起诉讼，经过福州市鼓楼区人民法院一审、福州市中级人民法院二审，最终判决解除原被告双方签订的《协议书》，并要求原告将讼争构筑物腾空，并将腾空后的构筑物及讼争土地交还被告。根据双方签订的《协议书》第2条约定讼争租赁物包给原告长期使用，第3条约定原告可按需要对讼争租赁物进行拆除，改造和矿建、新建……，红线区域内的所有建筑物的产权属于原告。现因被告收回讼争租赁物，导致原告无法长期使用，且原告必须将属于原告所有的地上建筑物与土地一并交还被告，导致原告重大损失。为了支持军队改革和减少国有资产流失，原告依法提起诉讼，请求法院判如所请。 被告梅峰宾馆辩称，1.生效的梅峰宾馆诉国方公司租赁合同纠纷一案裁判文书，已经确认与本案有关的以下事实：于2012年10月24日之后，讼争双方间为不定期租赁关系；国方公司在租赁期间的违法建造行为不能产生设立物权的法律效果。2.经由被告申请强制执行后，原告才将租赁物返还被告。收回租赁物后，被告已封存留待上级机关验收。3.原告于本案的诉讼主张，均不应当予以支持。 关于原告请求被告返还多收租金收益14519元，原告起诉书中的事实和理由没有对该项诉请的来源及依据作出任何说明。证据清单中没有提出这一项诉讼请求提供任何证据。关于赔偿损失700多万元。根据合同法第113条规定，当事人不履行或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。据此，赔偿损失是以支付金钱方式弥补违约方给受害方造成的损失，是因为违约所应当承当的赔偿责任。赔偿损失构成的要件一必须有违约事实；二必须有违约造成的损失；三违约和损失之间有因果关系。本案中生效判决已认定双方是租赁法律关系，但未明确租赁期限、根据合同法第214条规定，未明确租赁期限的租赁期限超过20年部分无效。合同法第236条规定，超过20年部分为不定期合同，合同法第232条规定，对不定期合同，出租房有权随时解除合同。因此被告解除本案租赁合同是形式法律赋予的权利不构成违约，不存在违约给对方造成的损失，原告主张赔偿损失是没有法律依据的。况且原告对该项主张的依据是2007年与王子修车厂等签订的租赁合同，事实上在2016年中央军委《关于君度和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，被告已通知原告解除合同并收回租赁场地，原告明知军委的上述禁止性规定，明知军队场地必须收回情况下于2017年又与他人签订租赁合同，本身就有过错，因此如果有损失也是原告自身过错造成的，更何况，事实上原告是利用拖延交付场地的时间差，谋取更多的租金收益，所以原告并没有所谓的损失，相反原告利用拖延交付场地增加了租金收益，其主张赔偿损失根本没有事实依据。 关于补偿建筑物损失86.4万元及补偿腾空租赁场所的费用20万元。补偿有别于赔偿，赔偿是行为存在法律上的过失，如违约侵权而补偿是不存在法律上的过失，仅仅是因为合法进行的行为而给对方造成合法利益的损失，从公平原则出发给予合理的补充性的弥补。本案中原告建筑为非法建筑物，生效判决已作出认定原告建筑物的建设工程许可审批手续，建造行为不能产生物权设立的法律效果，不存在合法建筑物所应有的物的价值，非法建筑物属于随时可能被拆除，随时变为建筑垃圾，因此不存在原告合法利益的损失，补偿更是无从说起。况且，被告在收回场地以及场地上的非法建筑物后，根据军委及上级要求予以封存，自被告收回场地以来，被告并没有因为使用和出租场地上的非法建筑物而获得任何的利益，因此，基于公平原则，不存在谁补偿谁的问题。再者，按城建相关规定非法建筑物是随时可能被拆除的，那将必然产生拆除及清运建筑垃圾产生的费用，如果说公平或补偿，原告应当给被告合理的补偿才能彰显法律上公平原则。 至于补偿腾空场地所产生的费用20万，不定期租赁合同关系就是可视为随时到期的租赁合同，依照合同法的规定，被告是可以随时解除合同的，作为承租人原告依照合同法规定本身就是负有腾空场所交还租赁场地的法定义务，没有任何理由要求出租房基于搬离场地的补偿。总之，被告与原告间法律关系，已经生效法律文书所确认。原告于本案提出诉讼主张，均缺乏事实和法律依据，依法不能成立，应当予以驳回。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及本案事实，本院经审理认定如下： 1985年1月5日，福州军区第一招待所与福建省国防科技工业供销公司签订《合同》，约定：遵照中央军委关于军队与国防科工委应紧密配合，为人民造福的指示，福建省国防科技工业供销公司，就包用福州军区第一招待所西区仓库场地问题，与福州军区第一招待所共同商定协议如下：一、福州军区第一招待所西区仓库场地一处总面积2400㎡，其中建筑面积800㎡，同意包给福建省国防科技工业供销公司使用二十年，该场地（含建筑面积）使用费共21万元，分6次付清，协议生效后付给6万元，以后每年元月付给3万元，至付清为止；二、协议生效后该场地使用权归福建省国防科技工业供销公司，在该场地范围内的房产供销公司可按需要拆除、改造、新建，所有建筑物的产权属供销公司，但土地管理权属福州军区第一招待所……。 1992年10月24日，福州梅峰宾馆（原福州军区第一招待所）（甲方）与福建省国防科技工业供销公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方有较长时间的友好合作，1985年1月5日甲方为支持乙方的工作，曾就包用甲方西区仓库场地双方共同商定过合同协议。现因甲方整体规划需动用乙方所包用的部分仓库及场地，乙方对此表示理解和支持。为急甲方规划所需，经双方共同洽商达成协议如下：1.乙方同意割还原包用的五号仓库及部分场地供甲方规划使用（附图蓝线区域内仓库、场地约1062㎡）。并在协议生效后20天内，乙方自行寻找仓库搬迁及场地清理交换甲方；2.甲方视乙方对包用仓库场地进行了拆除，改造，新建的投资较多，同时包用期未到就割还、搬迁和另租仓库场地，在经济上造成一定的损失。为此，甲方同意在割还后尚余的一、二、三、四号仓库及场地（附图红线区域内的仓库、场地约1338㎡），包给乙方长期使用。3.协议生效后，红线区域内的仓库场地使用权归乙方所有。在该场地范围内的房产，乙方可按需要进行拆除、改造和扩建、新建，若需办理有关建设手续，甲方给予积极的配合和支持。红线区域内的所有建筑物的产权归属于乙方，但土地管理权仍属甲方；4.本协议经双方签章后具有法律效力。1985年元月5日双方签订的合同协议同时加予变更，但土地管理权仍属甲方；5.本协议一式四份，并附仓库、场地范围地形图，双方各执两份存档。 2018年4月16日，本院就中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆与福建省国方经贸有限公司土地租赁合同纠纷一案作出（2017）闽0102民初7585号民事判决书，判决如下：“一、解除中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆与福建省国方经贸有限公司于1992年10月24日签订的《协议书》；二、福建省国方经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆西区梅峰路与梅峰支路交界处即《协议书》红线区域内的构筑物，将《协议书》红线区域内的土地腾空后交付中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆。”后福建省国方经贸有限公司不服该判决向福州市中级人民法院提出上诉，2018年8月3日中院作出（2018）闽01民终5033号民事判决书，判决如下：“一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初7585号民事判决第一项；二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初7585号民事判决第二项；三、福建省国方经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆西区梅峰路与梅峰支路交界处即《协议书》红线区域内的构筑物，并将上述构筑物与《协议书》红线区域内的土地腾空后交付中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆；四、驳回中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆的其他诉讼请求。”2018年9月13日，福州中级人民法院（2018）闽01民终5033号民事判决书生效。2018年10月31日，根据2018闽0102执5079号执行通知，原告国方公司腾空坐落于中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆西区梅峰路与梅峰支路交界处即《协议书》红线区域内的构筑物，并将上述构筑物与《协议书》红线区域内的土地腾空后交付被告梅峰宾馆。 福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初7585号民事判决、福州市中级人民法院（2018）闽01民终5033号民事判决书另查明如下事实：被告梅峰宾馆原名中国人民解放军福州第一招待所，1985年改为现名。原告国方公司原名福建省国防科技工业供销公司，2011年5月16日改为现名。2017年7月3日，福州市城乡规划局出具《福州市城乡规划局关于宾馆西区梅峰路与梅峰支路交界处构筑物行政审批事项档案的复函》，答复被告梅峰宾馆，贵单位2017年6月《关于宾馆西区梅峰路与梅峰支路交界处构筑物行政审批事项的档案查询函》收悉，经查我局档案资料，未查询到函中所述构筑物的规划许可信息。 本院认为，原告国方公司与被告梅峰宾馆签订的《合同》、《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律效力。关于原告国方公司各项诉请，本院具体分析如下： 1.关于原告诉请被告返还多收取的租金收益问题。原告主张《合同》约定出租场地面积为2400㎡，使用费21万元，使用期限20年，后因被告规划所需，被告需收回其中的1062㎡场地，仅提供1338㎡场地给原告使用，根据其实际使用年限，被告应该返还其租金14519元。本院认为，《协议书》中双方仅对变更租赁场地的面积作出约定，并未对租金、使用期限等问题作出明确约定，原告无法提供退还租金的合理计算依据，综合案涉租赁物的面积、位置、市场价格变动及原告对租赁物使用年限等情况，原告诉请要求被告返还原告多收取的租金收益14519元无事实及法律依据，本院不予支持。 2.关于原告主张其与第三方租赁期限尚未到期导致租金损失700.42万元问题，本院认为,福州中级人民法院（2018）闽01民终5033号生效判决书已对原被告双方租赁期限相关问题作出认定：双方在《协议书》中并未明确租赁期限，根据合同法第二百一十四条规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效，合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，租赁期限为不定期，即原告国方公司与被告梅峰宾馆之间在2012年10月24日之后的租赁关系为不定期租赁关系。原告主张该项诉请依据的是2007年与王子修车厂等案外人签订的租赁合同，且主张的损失为预期租金损失，根据上述生效判决认定，原被告双方间的租赁合同为不定期合同，且2016年被告已通知原告解除合同并要求其腾空房屋，原告并无继续向第三方转租的权利或法律依据，其主张该部分预期租金损失无法律及事实依据，本院不予支持。 3.关于赔偿原告地上构筑物损失86.4万元，本院认为，依照城乡规划法等法律规定，工程建设需要取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证等相关工程建设的审批手续。禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。经审查，原告国方公司建设的构筑物未取得建设工程规划许可证等审批手续。根据民法通则第七十二条第一款：“财产所有权的取得，不得违反法律规定”及物权法第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”规定，因原告国方公司建造行为的违法性，故不能产生设立物权的法律效果，原告国方公司未取得地上建筑物的所有权，故其要求相应构筑物补偿无法律依据，本院不予支持。 4.关于原告诉请要求被告补偿因腾空讼争租赁场所内建筑物产生费用的问题。本院认为，已发生法律效力的民事判决确定了原告负有腾空构筑物的义务，故腾空构筑物是原告国方公司需要履行的生效判决法定义务，原告诉请要求被告补偿该部分费用缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告福建省国方经贸有限公司的诉讼请求。 本案受理费68379元，由原告福建省国方经贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈起强 人民陪审员  唐建航 人民陪审员  陈春燕 二〇一九年六月二十五日 法官助理黄凌霄 书记员董丹 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法通则》 第七十二条第一款财产所有权的取得，不得违反法律规定。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 三、《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。