广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法坦民一初字第566号原告：林妙女，女，1979年5月21日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：林叔权，广东林氏律师事务所律师。原告：陶龙银，男，1976年6月24日出生，汉族，户籍地重庆市云阳县，现住广东省中山市。委托代理人：张志升、欧丽敏，广东广诚信律师事务所律师、助理律师。原告林妙女诉被告陶龙银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月15日受理后，依法由代理审判员张剑峰适用简易程序独任审判，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告林妙女委托代理人林叔权，被告陶龙银及其委托代理人张志升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林妙女诉称：2010年5月15日，原告委托中山市协力房地产发展有限公司（以下简称协力公司）为委托代理人，与被告签订了广东省房地产买卖合同及合同补充协议。合同约定被告购买原告位于中山市＊＊镇＊＊大道北乐陶居＊栋＊＊房，建筑面积61.04平方米，单价为2680元，总金额为163587元。同日，被告向原告交纳首付49587元，余款114000元的付款方式为银行按揭。合同补充协议约定被告申请住房抵押贷款的年限、金额、利率以银行最终批复为准，如在本协议签订后3个月内被告未申请银行抵押贷款或银行未批准贷款或银行批准的贷款额低于被告申请的金额，被告应于原告通知付款之日起7日内付清该部分（或差额部分）购房款。合同及补充协议签订后，原告曾向被告发函要求被告尽快提供办理银行按揭所需要的资料，否则，被告应于2010年8月15日前一次性付清余额房款114000元，但被告未按约定的付款时间支付余款，也未办理银行按揭。2010年7月，被告入住、使用乐陶居＊栋＊＊房至今。2010年11月19日，被告领取了涉案房屋的房地产权证（粤房地权证中府字第**100914＊＊号）及国有土地使用证（中府国用（2010）第易3203＊＊号）。2012年7月8日，被告向原告支付购房款50000元。截止至起诉之日，被告尚欠购房款64000元。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付尚欠购房款64000元；2.被告向原告支付自2010年8月16日起计至实际付清房款之日的逾期支付房款违约金；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告补充事实理由如下：起诉后，原、被告庭外自行协商，于2014年7月25日达成了一致和解意见并签订了和解协议。协议签订后，被告向原告履行了支付购房款64000元的义务，但拒绝履行协议的其他内容。原告认为和解协议是双方自愿签订，属双方真实意思表示，不存在法律规定的可以撤销或被认定无效的情形，双方应依约履行。另如按照购房合同的约定，追究被告的逾期交房的违约金，按照每天万分之三计算，到2014年7月25日止，应支付的违约金为38043元，现原告的诉请已经低于此违约金，被告按调解协议履行是有利被告的。为此，原告当庭增加诉讼请求为：被告履行2014年7月25日双方签订的和解协议，在2014年8月25日前支付房款违约金、诉讼费、律师费合计人民币33795.2元（其中违约金22763.2元，诉讼费1032元，律师费10000元），并撤回第1、2、3项诉讼请求。原告林妙女为证明其主张，向本院提交以下主要证据：1.广东省房地产买卖合同及合同补充协议；2.收据一份；3.房地产权证；4.国有土地使用权证；5.和解协议书。被告陶龙银辩称：1.原、被告在起诉后自行庭外达成的和解协议仅是双方达成和解的意向，并非真正达成调解协议，该份调解协议不应作为本案的定案依据；2.根据合同约定，原告应通知被告付款，但原告从合同签订之日至今均未通知过被告付款，被告不存在违约，原告要求被告支付违约金，无事实和法律依据。其次在合同签订后，原告及其代理人协力公司负责办理银行贷款手续，但原告在收取被告律师费800元及相关贷款手续资料一直未帮被告办理贷款手续，被告多次催促，原告均借故拖延，直到2012年7月8日被告为了减少银行利息的支出，经原告同意向原告支付了5万元房款。当时原告已经答应被告继续办理64000元的贷款手续，但至今仍未代为办理，也未要求被告支付余款，现原告向法院起诉要求支付违约金，不但没有任何依据，并且有违诚实信用的市场交易原则。被告陶龙银为证明其主张，向本院提交以下主要证据：收据三张。经审理查明：2010年5月15日，林妙女的委托人协力公司作为甲方，陶龙银作为乙方，双方签订了一份房地产买卖合同及合同补充协议。合同约定：甲方将位于中山市＊＊镇＊＊大道北乐陶居＊栋＊＊房的房地产转让给乙方；房地产交易总金额为163587元。乙方于合同签订后当天支付甲方定金49587元。合同补充协议约定：乙方于2010年5月15日之前支付购房款49587元；其余购房款114000元由乙方向银行申请住房抵押贷款支付。乙方申请住房抵押贷款的年限、金额、利率以银行最终批复为准，如在本协议签订后3个月内被告未申请银行抵押贷款或银行未批准贷款或银行批准的贷款额低于乙方申请的金额，乙方应在甲方通知付款之日起7日内付清该部分（或差额部分）购房款；乙方如未按房地产买卖合同或本协议约定时间付款，自本协议规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。双方还就其他权利义务进行了约定。2010年11月19日，陶龙银取得了涉案房屋的房地产权证（粤房地权证中府字第**100914＊＊号）及国有土地使用证［中府国用（2010）第易3203＊＊号］。2012年7月8日，陶龙银向林妙女支付购房款50000元。因陶龙银尚欠64000元购房款未能支付，林妙女遂于2014年7月15日诉至本院，主张前述实体诉求。另查：2014年7月25日，林妙女作为甲方，陶龙银作为乙方，双方签订一份和解协议书，协议约定：乙方确认尚欠甲方房款64000元，并于2014年7月31日前支付给甲方；乙方确认于2014年8月15日前向甲方支付自2010年8月16日起至2014年7月31日止的房款违约金22763.2元、诉讼费1032元、律师费10000元，合计33795.2元；如乙方未按照约定的期限内支付款项，甲方可向人民法院申请强制执行，同时，乙方亦需向甲方支付自履行期满之日起至实际支付日止的违约金，违约金按照万分之三计算；协议由双方签字并经人民法院出具调解书确认之后生效，协议生效后双方不再存在任何费用上的争议。双方还对其他权利义务进行了约定。2014年8月7日，双方向本院提交和解协议，请求本院对和解协议进行确认，但在调解过程中因陶龙银表示对和解协议反悔，调解未能达成。庭审中，林妙女自认陶龙银已按协议向其支付剩余购房款64000元，尚欠33795.2元未予支付。陶龙银对其在和解协议上的签名予以确认，认为该和解协议仅是双方达成的调解意向，且未经法院确认，不发生法律效力。另向林妙女支付64000元购房款是履行房屋买卖合同及补充协议，并非履行和解协议。本院认为：结合双方证据及庭审调查，本案主要的争议焦点为双方于2014年7月25日签订的和解协议书是否生效的问题？林妙女认为和解协议是双方自愿签订，属双方真实意思表示，不存在法律规定的可以撤销或被认定无效的情形，协议合法有效，双方应依约履行。陶龙银则认为林妙女在其不了解法律的情况下，用各种理由引诱其签订和解协议，协议仅是双方的调解意向，并未经法院确认，不发生法律效力。本院认为，林妙女与陶龙银均具有民事权利能力和民事行为能力，双方在签订和解协议时清楚知悉协议条款内容的法律含义。本案中，虽双方签订了和解协议，但未经人民法院出具调解书确认，协议生效的条件未成就，本院认定和解协议书未发生法律效力。因和解协议未生效，林妙女基于和解协议主张陶龙银支付违约金、诉讼费、律师费合计33795.2元的诉求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，判决如下：驳回原告林妙女的诉讼请求。案件受理费644元，减半收取322元，诉讼保全费926元，两项合计1248元（原告林妙女已预交1958，多出部分予以退回），由原告林妙女负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  张剑峰二〇一四年十月十四日书 记 员  陈 燕