广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1481民初883号 原告（反诉被告）：张兴旺，男，1968年7月23日出生，汉族，住江苏省铜山县。 委托诉讼代理人：麻春，广西诚耀律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：广西凭祥万泰房地产开发有限公司，住所地广西凭祥市佳园小区B-24号。统一社会信用代码：91451400708660127G。 法定代表人：王丽华。 委托诉讼代理人：何广华，广西永泰和律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王玉克，广西永泰和律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）张兴旺与被告（反诉原告）广西凭祥万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张兴旺的委托诉讼代理人麻春，被告万泰公司的委托诉讼代理人何广华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张兴旺向本院提出诉讼请求：万泰公司协助其办理所购凭祥市浦寨边民互市不动产权属登记手续。事实和理由：2012年9月11日，其与万泰公司签订商品房买卖合同，由其向万泰公司购买位于凭祥市浦寨边民互市。合同签订后，其按照约定交付了购房款项，万泰公司也按合同约定向其交付房屋。但从交房至今，万泰公司一直未按约定向房管部门交付相关证件资料，致使其至今无法办理产权登记。万泰公司的行为严重违反合同约定，损害其合法权益，请求依法支持其诉讼请求。 被告（反诉原告）万泰公司辩称，张兴旺与万泰公司签订的合同是无效合同，该合同是张兴旺与龙襄公司恶意串通，骗取银行按揭贷款而签订的，且张兴旺没有支付购房款，万泰公司并没有收到过张兴旺交纳的购房款，所以张兴旺所诉请的办理该房屋不动产权属登记手续没有事实和法律依据。 被告（反诉原告）万泰公司向本院提出反诉请求：其与张兴旺2012年9月11日签订的《商品房买卖合同》为无效合同。事实和理由：2012年9月11日的《商品房买卖合同》，是张兴旺与凭祥市龙襄老年人公寓投资有限公司（以下简称龙襄公司）恶意串通采取欺诈手段订立的合同，该合同无效。2011年10月26日，其与龙襄公司订立一份《商品房买卖合同》，约定其将位于广西凭祥市龙襄公司。2011年12月13日，其与龙襄公司又订立一份《补充协议书》，约定龙襄公司为办理“万泰大楼”房屋登记备案及办理银行房屋按揭贷款以及收取资金等手续需要，其将“广西凭祥万泰房地产开发有限公司合同专用章”、“广西凭祥万泰房地产开发有限公司收款专用章”以及反诉人的农业银行一般账户和法定代表人印章交与龙襄公司独立使用，涉及的权利义务超出双方买卖合同约定以外的全部由龙襄公司承担。合同订立后，由于龙襄公司不按约定支付其购房款，经崇左市中级人民法院和广西区高院判决确认，合同已于2013年7月16日解除。在其与龙襄公司的合同解除前，龙襄公司为套取银行房屋按揭贷款用于支付其购房款，在没有真实交易事实存在的情况下，与张兴旺恶意串通，订立了本案所涉之《商品房买卖合同》用于套取银行按揭贷款,此外，其也从未收到张兴旺的购房款。 原告（反诉被告）张兴旺辩称，1.合同是有效的，其购买商品房的时间为2012年9月，但是万泰公司与龙襄公司的纠纷发生在2013年4月，从时间上来看不存在恶意串通行为；2.从万泰公司提供的证据可知，万泰公司一直知道龙襄公司使用万泰公司的公章进行售房行为；3.张兴旺已经向万泰公司付款并收到万泰公司的收据。所以该合同合法有效，即使万泰公司与龙襄公司有纠纷，对张兴旺也属于表见代理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下。 对张兴旺提交的证据，本院认定如下：1.收据一张（编号：№2429217），拟证明张兴旺已按约定向万泰公司支付购房首付款。万泰公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，张兴旺提出是通过转账支付的首付款，但从银行记录中并没有发现张兴旺支付的购房首付款。本院认为，张兴旺提交的收据加盖了万泰公司的收款专用盖章，对证据的真实性予以确认，但是否能证明万泰公司已收到购房款，需结合本案其他证据评判。 2.《商品房买卖合同》（合同编号：WT2012-109)，拟证明张兴旺与万泰公司之间存在商品房买卖合同关系，该买卖合同依法成立并生效，且万泰公司未按合同约定履行义务，已构成违约。万泰公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其没有与张兴旺签订该合同，而是龙襄公司假冒万泰公司签订的。本院认为，该合同加盖的万泰公司公章是真实的，无论是万泰公司自己持公章加盖，还是委托他人使用其公司公章加盖，在没有买受方为非善意的证据时，该合同成立并生效，本院对该证据予以确认。 3.备案证明，拟证明该合同已备案，万泰公司有义务向原告办理房屋权属登记。万泰公司该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为备案证明是基于张兴旺与万泰公司签订的无效购房合同而出具的，所以该备案证明系无效的。本院认为，备案证明由凭祥市房地产管理所出具并盖章，对证据真实性予以确认，与本案具有关联性，予以采信。 对万泰公司提交的证据，本院认定如下：崇左市中级人民法院（2013）崇民初字第15号民事判决书和广西区高院（2016）桂民终231号民事判决书，拟证明张兴旺与龙襄公司恶意串通采取欺诈手段订立的《商品房买卖合同》属无效合同。张兴旺对该组证据的真实性和合法性无异议，对其关联性有异议，认为万泰公司一直知道龙襄公司在卖房的事实，并将公章交给龙襄公司，龙襄公司对该房屋的处分行为系有权代理。本院认为，该组证据证明万泰公司与龙襄公司之间的民事纠纷，不能证明张兴旺与龙襄公司恶意串通，本院对该证明目的不予确认。 本院在审理期间，依张兴旺、万泰公司申请调取的证据有：万泰公司名下账号为20×××95的中国农业银行账户自2012年1月1日至2012年12月31日共计232条流水记录。张兴旺对本院调取的证据有异议，认为该流水明细没有存款相对人的信息，无法查实存款的来源，且该账户由万泰公司管理，应由万泰公司对其流水明细负有说明义务。万泰公司对本院调取的证据无异议，认为张兴旺提出的现金支付是虚假的，且从清单中可知张兴旺未支付房款。庭后本院针对案件事实向黄玲娟进行询问，黄玲娟陈述其根据银行转账凭据向购房人开具的收据，但已记不清为什么万泰的银行账户没有对应的收款记录。本院认为，依《商品房买卖合同》的约定，张兴旺应按约定将购房款支付至万泰公司在农行的账户，虽然万泰公司出具收据，但是并未收到购房款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月11日，张兴旺与万泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：WT2012-109）一份，该合同中出卖人处加盖有“广西凭祥万泰房地产开发有限公司合同专用章”和时任万泰公司法定代表人黄丽娜的印章。约定：张兴旺向万泰公司购买位于浦寨边民互市点万泰大楼第1栋4层109号房；建筑面积172.8平方米；该商品房单价为每平方米20000元，总金额为3456000元；付款方式为银行按揭；付款账户为：20×××95，农行凭祥支行；房屋所有权登记为买受人自行办理，出卖人应在商品房交付使用后90日内将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。合同补充协议约定：买受人签署本《商品房买卖合同》时交纳首期款，共占全部房价款的50%，计人民币壹佰柒拾贰万捌仟元整。当日，万泰公司向张兴旺出具收据一张，载明：“收到张兴旺购万泰大楼1栋109号房首付款”，收据出具人为黄玲娟。2012年10月26日，凭祥市房地产管理所出具该房屋的商品房买卖合同登记备案证明。 另查明，2011年10月26日万泰公司（甲方，卖方)与龙襄公司（乙方，买方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：甲方将位于广西凭祥市浦寨万泰大楼，整体出售给乙方。同年12月13日，万泰公司（甲方）与龙襄公司（乙方）又签订《补充协议书》一份，约定：1.万泰大楼项目办理房屋登记备案及办理银行房屋按揭贷款等手续，使用甲方名章的，甲方同意乙方独立使用“广西凭祥万泰房地产开发有限公司合同专用章”、“广西凭祥万泰房地产开发有限公司收款专用章”，专用于房屋销售涉及办理手续的使用；2.乙方对“广西凭祥万泰房地产开发有限公司合同专用章”、“广西凭祥万泰房地产开发有限公司收款专用章”享有独立使用权，涉及的权利与义务超出甲、乙双方买卖合同约定以外的全部由乙方承担；3.乙方因办理银行按揭业务，资金汇入甲方中国农业银行账户，甲方将在凭祥市中国农业银行一般账户交给乙方处理使用。签订该补充协议书后，万泰公司按约定将上述印章及万泰公司当时的代表人黄丽娜的印章交付龙襄公司。万泰公司与龙襄公司因商品房销售合同纠纷，于2013年5月21日起诉至崇左市中级人民法院。2017年7月10日崇左市中级人民法院作出一审判决后，龙襄公司不服向广西区高院提起上诉。经广西区高院判决：确认2011年10月26日龙襄公司与万泰公司签订的《商品房买卖合同》和《欠款承诺书》于2013年7月16日解除；龙襄公司向万泰公司返还万泰大楼（万泰大楼1栋119号商铺除外)。 本院认为，张兴旺与万泰公司签订的商品房买卖合同加盖了万泰公司的合同专用章，双方成立商品房买卖合同关系。万泰公司将其合同专用章、收款专用章、银行账户交给龙襄公司实际使用，具有授予他人代理权的法律效果，应该承担相应的民事责任，因此该商品房买卖合同有效。虽然张兴旺主张其通过银行转账支付的方式向万泰公司支付房款，并提供2012年9月11日万泰公司出具的收款收据一张，但是张兴旺并未提交转账凭证,万泰公司的收款账户也未收到该款项。经本院询问收款收据的出具人黄玲娟，其称是根据银行转账凭据和购房合同其才开具的收据，但又称记不清是购房款存入哪个银行账户，黄玲娟的说法存在自相矛盾之处。因此，张兴旺不能证明其已经向万泰公司履行付款义务，且收款收据中也仅为购房首付款，其主张要求万泰公司协助办理房屋不动产登记手续的诉讼请求，本院不予支持。万泰公司辩称商品房买卖合同系张兴旺与龙襄公司恶意串通签订的合同，但未能提交充分证据证实张兴旺与龙襄公司恶意串通，损害国家、集体和第三人的利益，因此本院对万泰公司主张商品房买卖合同无效的请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）张兴旺的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）广西凭祥万泰房地产开发有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费100元，由张兴旺负担；反诉案件受理费50元，由广西凭祥万泰房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  冷应洪 人民陪审员  黄保平 人民陪审员  黎虎浩 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  杨 羽 附:法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。