江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初1939号原告（反诉被告）：刘燕，女，1986年9月10日生，汉族，住赣州市赣县区。委托诉讼代理人：刘昌坤，江西赣诚律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：兰祥华，男，1958年6月2日生，畲族，住赣州市赣县区。委托诉讼代理人：欧阳树华，广东华商（赣州）律师事务所律师，一般代理。第三人：赣州久久房地产代理有限公司。住所地：赣州市章贡区赞贤路**华城文远阁****店面。统一社会信用代码：91360702327682189Q。法定代表人：黄宇妤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾海燕，女，1982年10月5日生，汉族，系该公司员工，住赣州市章贡区，特别授权代理。原告刘燕与被告兰祥华、第三人赣州久久房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案。在审理过程中，被告兰祥华提起反诉，本院准许并依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘燕委托诉讼代理人刘昌坤、被告（反诉原告）兰祥华及其委托诉讼代理人欧阳树华、第三人赣州久久房地产代理有限公司委托诉讼代理人曾海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘燕向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人之间签订的《二手房居间买卖合同》；2、判令被告立即向原告支付违约金197200元（房屋总价款1236000元×20%-定金50000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告刘燕急需资金周转，于2018年1月15日委托其好友廖肇纲与被告兰祥华及居间人赣州世华房地产经纪有限公司签订《房地产买卖（居间）合同》（合同号:ＮＯＡ0001727），合同约定:由原告向被告出售位于赣州市，成交价为人民币1220000元；其中签订合同时被告向原告支付定金人民币50000元，并于2018年11月25日前备齐人民币610000元存放于居间人处监管；合同签订后，被告却并未于约定期限内向居间人处支付首付款，经原告及居间人多次催告后被告却仍未履行；原告无奈于2018年11月27日委托律师再次向被告送达《律师函》催告履行。被告接到函告后，以资金压力大为由与原告协商按揭支付房款，因此解除与原告、居间人赣州世华房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖（居间）合同》后，重新与原告及第三人赣州久久房地产代理有限公司签订《二手房买卖居间合同》（合同号：ＪＪ001297）；合同第四条第一款约定：买方（即被告）应于2018年12月28日前将银行办理按揭贷款所需的全部资料、证件提交居间方（第三人），以向银行申请贷款确定审批贷款额度后，将首付款支付给原告；第十条还约定：任何一方不履行或不完全履行本合同约定义务，致本合同不能履行的，违约方每延迟一日，需向守约方支付该房屋总价款的千分之一作为违约金，逾期满十五日，视为根本违约，另需向守约方支付房屋总价款20％的违约金。但是，合同签订后被告却再次违约，合同约定履行期限届满，原告及第三人多次通过电话、短信、微信等方式通知被告按时履行，但被告却全部置之不理，至今仍未果。原告遂诉至法院。被告（反诉原告）兰祥华辩称，案涉合同尚未生效，被答辩人无权要求答辩人承担违约责任；第三人和被答辩人对案涉合同无法履行存在主要过错。因为双方明知答辩人年满60周岁无法办理银行按揭，仍向答辩人承诺可办理银行按揭并签订银行按揭付款的二手房买卖居间合同；案涉合同约定的违约金过高，依法应予减少；被答辩人在尚未解除案涉合同，已经将房屋另行转让，也应承担违约责任。第三人赣州久久房地产代理有限公司辩称，1、被答辩人曾出具授权委托书，授权案外人廖肇纲签订合同；2、合同第12条约定经买卖双方一致同意，买方可以更换其他人办理银行按揭；3、违约金标准在签订合同前公司已经向原、被告双方告知。被告（反诉原告）向本院提出反诉诉讼请求：1、判令撤销被反诉人与反诉人之间签订的《二手房居间买卖合同》；2、判令被反诉人向反诉人返还5万元定金；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）刘燕辩称，1、双方签订的《二手房居间买卖合同》合法有效，被答辩人并不构成重大误解；2、被答辩人多次违约行为具有主观恶意，应按合同约定承担违约责任。第三人赣州久久房地产代理有限公司对反诉的答辩意见与本诉答辩意见一致。原告（反诉被告）围绕本诉请求及反诉答辩意见提交了如下证据：证据1、不动产权证书，证明案涉不动产权信息；证据2、房地产买卖（居间）合同，证明原、被告和中介公司曾于2018年11月15日签订了房地产买卖（居间）合同；证据3、律师函、快递单，证明合同签订后被告违约，原告于2018年11月27日向被告送达律师函催告履行；证据4、二手房居间买卖合同，证明原、被告双方于2018年12月28日重新达成买卖合同；证据5、短信，证明被告再次违约，原告及第三人多次通知被告按时履行，但被告置之不理；证据6、授权委托书复印件，证明原告授权案外人廖肇纲与被告签订二手房居间买卖合同。原告（反诉被告）提交的证据，经庭审质证，被告兰祥华对原告提交的6组证据均有异议。对证据1真实性不予认可，未提交原件；对证据2、4三性有异议，合同尚未生效；对证据3的三性有异议，未提交原件且复印件中没有律师签名和律师事务所盖章；对证据5、6三性均有异议。原告（反诉被告）提交的证据，经庭审质证，第三人赣州久久房地产代理有限公司对原告提交的证据1、2、4、5、6三性没有异议；对证据3不清楚。被告（反诉原告）兰祥华为支持其本诉答辩意见及反诉请求，向本院提交如下证据：证据1、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；证据2、被告残疾证，证明被告视力存在残疾；证据3、微信聊天记录，证明买房时介绍案涉房屋为复式楼、套内使用面积为260平方米；案涉房屋在2019年3月26日已在各中介公司继续出卖。被告（反诉原告）提交的证据，经庭审质证，原告（反诉被告）对证据1的三性没有异议；对证据2三性有异议：认为残疾证年代久远没有原件，且与本案无关；对证据3三性有异议：认为聊天双方的身份无法确认，且聊天记录显示涉案房屋标注的信息是套内面积而不是产权面积。第三人赣州久久房地产代理有限公司对被告（反诉原告）提交的证据1没有异议；对证据2、证据3不清楚。第三人赣州久久房地产代理有限公司提交了一份与被告（反诉原告）的微信聊天截图，证明第三人与被告（反诉原告）兰祥华通过微信协商银行按揭贷款事宜。第三人提交的证据，经庭审质证，原告（反诉被告）刘燕对其三性没有异议。被告（反诉原告）对其三性有异议：认为聊天双方的身份无法确认，且聊天信息时间早于合同签订的时间，信息实质为约定何时签订合同。原、被告提交的证据，经本院庭审核实，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）提交的证据1，系案涉房屋的不动产权证书，为主管行政机关依法作出的权利证书，真实合法有效，本院予以确认；证据2、3、4可以形成一个证据链，反映原、被告双方协商卖房并更换房屋买卖合同的事实，本院对其三性予以确认。被告（反诉原告）提交的证据2，可以证明其视力三级残疾的事实，但对其证明目的本院不予采信。被告（反诉原告）提交的证据3，与原告（反诉被告）提交的证据5以及第三人提交的证据，均为聊天记录。但均无法证实聊天双方的身份信息，不符合证据的形式要求，本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）刘燕因资金周转需要，将其所有的位于赣州市住宅（房产证号：赣20**赣州市不动产权第**）挂网公开出售。经案外人赣州世华房地产经纪有限公司的居间，被告（反诉原告）兰祥华与其女儿兰萍实地查看了房屋现状以及产权证书，产生购买意愿后于2018年11月15日与原告（反诉被告）刘燕签订了房地产买卖（居间）合同。合同约定：1、建筑面积105.23平方米，房屋用途为住宅，建筑年代为2015年，房屋状态为有房屋不动产权证书，未办理房屋抵押；2、转让成交价为122万元。买方签订合同时支付定金5万元，并于2018年11月25日一次性付清款项。3、卖方须在收齐全款当天交付给买方使用；4、如果买方未能履行本合同约定，卖方收取的定金不退，且卖方有权要求买方赔付不低于转让价格10%的违约金。如果卖方违约，则买方有权要求卖方双倍返还定金，且有权要求卖方赔付不低于转让价格10%的违约金。合同还对服务佣金、税费承担等进行了约定。刘燕及其委托代理人廖肇纲、兰祥华、居间方在合同上签字捺印，并在第十三条备注栏对付款方式进行了变更：甲乙双方一致同意，2018年11月25日之前付款61万元，2018年12月15日付款61万元。合同签订后，被告（反诉原告）兰祥华依约向原告（反诉被告）刘燕支付了定金5万元。此后被告（反诉原告）兰祥华未在约定的时间支付第一笔购房款61万元，原告（反诉被告）刘燕遂委托律师于2018年11月27日向其邮寄送达律师函（中国邮政特快专递1003131809923），催促履行支付购房款义务。2018年12月21日，原、被告双方及案外人赣州世华房地产经纪有限公司协商一致解除2018年11月15日签订的房地产买卖（居间）合同，并在第三人居间下另行签订了二手房买卖居间合同。合同主体及标的不变，房屋价款变更为123.6万元，购房定金5万元继续由卖方即原告（反诉被告）刘燕保管。合同第四条约定采用银行按揭贷款方式付款，买方需于2018年12月28日前支付首期购房款，具体金额以银行审批金额为准；买卖双方应将银行办理按揭贷款的全部资料、证件提交给居间方，银行按揭贷款申请受理后按银行要求将首期款存入银行指定账户，剩余房款将通过银行按揭手续支付，放款时间以银行为准。若任何一方违约将依照本合同第十条第一款承担违约责任，如逾期超过30日的，守约方有权单方面终止合同，违约方仍需承担上述违约责任。合同第十条约定，违约方每迟延1日履行，需向守约方支付该房屋总价款的千分之一作为违约金，逾期满十五日视为根本违约，另需向守约方支付房屋总价款20%的违约金。合同还对税费、居间服务内容等进行了约定。双方在十二条备注栏进行了补充：买卖双方协商一致，若买方原因不能办理按揭贷款，则卖方同意更换其他人员名字重新办理按揭。原告（反诉被告）刘燕代理人廖肇纲、被告（反诉原告）兰祥华及第三人业务员在合同上签字捺印。合同签订后，被告（反诉原告）兰祥华因无法办理银行按揭手续，未支付购房款。原、被告及居间方多次协商未果，遂诉至法院。另查明，在本案审理期间，原告（反诉被告）刘燕于2019年3月26日与案外人签订房屋买卖居间合同将案涉房屋以108万售出，并于2019年5月10日办理不动产权转移手续。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方缔约后达成房屋买卖的合意，并签订了两份房屋买卖合同。两份房屋买卖合同均系当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故两份房屋买卖合同均合法有效，当事人均应遵照履行。被告（反诉原告）兰祥华辩称其存在视力残疾，无法辨认合同内容，在合同签订时存在重大误解，且房屋实际面积存在欺诈。本院认为，被告（反诉原告）兰祥华虽存在视力残疾，但不影响其正常的工作生活，且兰祥华是一个完全民事行为能力的公民，应对自己的民事法律行为负责。兰祥华在合同签订前已经在其女儿及居间人陪同下到案涉房屋现场实地查看房屋现状，并确认了房屋不动产权登记证书，已经对待交易的房屋有明确、清晰的认识，并产生了购买房屋的意愿。原、被告双方在居间人主持下对房屋价款、付款方式、违约条款等进行了磋商并达成了一致，故不存在重大误解或者欺诈的情形。被告（反诉原告）兰祥华的辩解，有悖客观事实和逻辑，本院不予采信。被告（反诉原告）兰祥华反诉撤销《二手房买卖居间合同》的请求，于法无据，本院不予支持。综上，两份房屋买卖合同合法有效，双方的权利义务应以合同约定内容为准。关于双方是否违约问题。根据2018年11月27日签订的《二手房买卖居间合同》第4条第3款规定，被告（反诉原告）兰祥华应当于2018年12月28日前支付首期购房款。但被告（反诉原告）兰祥华仅支付了定金5万元，剩余购房款未依约支付。在其无法办理银行按揭贷款时，亦未采取其他办法支付购房款。经原告（反诉被告）刘燕多次催促后，其仍未履行付款义务，故被告（反诉原告）兰祥华存在违约行为，应根据合同约定承担违约责任。被告（反诉原告）兰祥华辩称原告（反诉被告）刘燕亦存在严重违约，在案涉合同尚未解除合同时，迳行将房屋另行转让。本院认为，根据《二手房买卖居间合同》第4条第3款约定，逾期付款超过30日的，守约方有权单方面终止合同，并要求违约方承担违约责任。被告（反诉原告）兰祥华逾期付款已经超过30日，原告（反诉被告）刘燕遂通过提起诉讼的方式解除《二手房居间买卖合同》。原告（反诉被告）刘燕为减少损失将房屋及时出售，并无不当。关于违约金数额问题。原告（反诉被告）刘燕主张根据《二手房居间买卖合同》第10条要求被告（反诉原告）兰祥华按房屋总价款的20%承担违约责任，被告（反诉原告）兰祥华辩称违约金高于实际损失，应予减少。本院认为，违约金应根据双方合同约定兼顾实际损失进行确定。原、被告双方签订了两份房屋买卖合同，且两份合同关于违约金的标准不一。虽然双方一致解除了第一份房屋买卖合同，但从第一份房屋买卖合同第10条违约责任来看，违约金为房屋总价款的10%，该内容为手写，较为真实地反映了双方对违约责任的约定。而第二份房屋买卖合同关于违约金的条款为印制的格式条款，标准为房屋总价款的20%及违约方每迟延一日应向守约方支付房屋总价款的千分之一。该格式条款显然有加重对方责任之嫌疑，在未采取明显的方式提请对方注意且与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，即第一份合同约定的10%违约金。原告（反诉被告）刘燕与被告（反诉原告）兰祥华房屋买卖交易失败后，以108万元价格售出，比《二手房居间买卖合同》约定的金额低15.6万元，该金额为原告（反诉被告）刘燕的损失，与房屋总价款的10%即12.36万元（1236000×10%）较为接近。综上，被告（反诉原告）兰祥华应按房屋总价款的10%向原告（反诉被告）刘燕支付违约金，扣除已经向其支付的定金5万元，还需向其支付7.36万元。被告（反诉原告）兰祥华反诉要求返还5万元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用一、解除原告（反诉被告）刘燕与被告（反诉原告）兰祥华于2018年11月15日签订的二手房买卖居间合同；二、限被告（反诉原告）兰祥华在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）刘燕支付违约金7.36万元；三、驳回原告（反诉被告）刘燕的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）兰祥华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2122元（已减半收取），反诉案件受理费525元，合计2647元，由被告（反诉原告）兰祥华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状正本和副本共三份,按规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  宋继忠二〇一九年六月十日书记员  奚伟诚