甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0702民再10号原审原告：付登明，男，1959年9月9日出生，汉族，甘肃省张掖市人，因涉嫌非法吸收公众存款罪，现羁押于兰州市第一看守所。委托诉讼代理人：刘世奇，甘肃金厦律师事务所律师。原审被告：张掖市兴泰房地产开发有限责任公司。住所地：本区西环路101号，统一社会信用代码：91620702720228513X。代表人：邓永平，该公司股东。原审原告付登明与原审被告张掖市兴泰房地产开发有限责任公司（以下简称兴泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2017）甘0702民初364号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月23日作出（2018）甘0702民监6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告付登明委托诉讼代理人刘世奇到庭参加诉讼，原审被告张掖市兴泰房地产开发有限责任公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原审原告付登明称，（2017）甘0702民初364号民事判决书认定事实清楚，符合法律规定。原审被告张掖市兴泰房地产开发有限责任公司经本院依法送达传票合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交答辩状。原审原告向本院起诉请求：1.要求被告继续履行合同，限期为原告办理房屋产权证书；2.要求被告承担违约金2735元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告承担违约金2735元的诉讼请求。本院原审认定案件事实：2016年3月18日原被告签订商品房买卖合同一份，约定被告向原告出售位于张掖市××区房屋一套，建筑面积130.23平方米，每平方米4200元，总金额546966元。当日被告给原告开具收到原告546900元的收款收据一张。现该套房屋由被告占有使用，但一直未办理房屋所有权转移手续。本院原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中虽未明确约定办理产权过户手续的具体时间，但现原告已付清房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，作为出卖方的被告，除向原告交付房屋外，还负有向原告转移房屋所有权的义务，故对原告的诉请，本院予以支持。被告张掖市兴泰房地产开发有限责任公司经公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据，应视为其放弃应诉、抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。本院原审判决书：依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条之规定，缺席判决如下：被告张掖市兴泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将位于张掖市××区房屋的不动产登记证书办理至原告付登明名下。本院再审认定案件事实如下：2016年3月18日,原审原告付登明与原审被告兴泰房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定原审被告向原审原告出售位于张掖市××区房屋一套，建筑面积130.23平方米，每平方米4200元，总金额546966元。同日，原审被告给原审原告开具收到原审原告546900元的收款收据一张。2017年1月9日，付登明将兴泰房地产公司起诉至我院，2017年10月30日，我院作出（2017）甘0702民初364号民事判决，判决兴泰房地产公司将位于张掖市××区房屋的不动产登记证书办理至付登明名下。该案宣判后，原审原、被告均未提起上诉。判决生效后，原审原告于2018年3月15日向本院申请强制执行，经我院执行局执行将位于张掖市××区房屋的不动产登记证书已办理至案外人任潜名下。另查明，2005年4月13日，案外人何培东与兴泰房地产公司签订预售房协议一份，协议约定兴泰房地产公司将其修建的的位××区西套建筑面积为128平方米的房屋出售给何培东，售价金额为15万元。同日，兴泰房地产公司向案外人何培东出具金额为15万元的房屋收款收据一张。合同签订后，案外人何培东一直居住该房屋至今，但兴泰房地产公司并未向案外人何培东办理房屋登记手续。2017年3月13日，案外人何培东将兴泰房地产公司起诉至我院，2017年5月17日，我院作出（2017）甘0702民初2398号民事调解书，该调解书达成的调解协议内容为：“被告张掖市兴泰房地产开发有限责任公司于2017年6月30日前协助原告何培东办理位于××区房一套及地下室的所有权证及国有土地使用权证，办理过户手续产生的费用由原告何培东承担”。调解书生效后，案外人何培东未向本院提出依法办理位于××区房一套及地下室的所有权证及国有土地使用权证的强制执行的申请。本院再审认为，原审被告兴泰房地产公司与案外人何培东于2005年4月13日签订预售房协议向案外人何培东出售原审被告所属的的位××区房屋，并收取了何培东房款。因原审被告兴泰房地产公司未给案外人何培东办理过户手续，案外人何培东起诉至我院，本院于2017年5月17日作出（2017）甘0702民初2398号民事调解书确认原审被告张掖市兴泰房地产开发有限责任公司于2017年6月30日前协助何培东办理位于××区房一套及地下室的所有权证及国有土地使用权证，办理过户手续产生的费用由原告何培东承担。2017年10月30日，我院作出的（2017）甘0702民初364号民事判决，判决原审被告兴泰房地产公司将位于张掖市××区房屋的不动产登记证书办理至原审原告付登明名下，上述判决书确认内容与（2017）甘0702民初2398号民事调解书调解确认内容互相矛盾，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条规定：“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”、第一百一十五条规定：“物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定”以及《中华人民共和国物权法》第二条规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”，从物权的特征和效力来讲，一物一权是物权的本质特征和属性，同一个不动产的所有权不得再同时成立其他人的所有权，一个物上不可以有两个所有权，根据不动产物权的特性结合上述法律的规定，一套房子不能同时拥有两个所有权人。原审在处理过程中，在被告未到庭陈述答辩及举证的情况下，并没有查清房屋存在一房多卖的情况，原审原告也未提供相应的房屋交接单的证据。同时，原审在处理过程中，未进一步明确查清房屋是否实际交付于原审原告，就将已经由我院生效法律文书确认本案争议房屋归属于案外人何培东，将无法交付他人使用的不动产判决确认由原审被告向原审原告办理过户手续，因此，原审（2017）甘0702民初364号民事判决书认定事实不清，证据不足。该判决错误，应予以撤销。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据我国《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条等法律法规规定，不动产物权的设立须依法登记发生效力，不动产买卖标的物房屋的所有权移转以登记为准。同时根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，根据上述法律规定，在出卖人尚未对所有买受人交付标的物或者办理登记手续之前，买卖合同成立生效时间在先的买受人或先取得标的物占有的买受人应优先取得标的物的所有权。本案中，原审被告作为出卖人于2005年4月13日与案外人何培东签订预售房协议将位于××区房屋出售给案外人何培东并收取了房款，后于2016年3月18日，其又与原审原告付登明签订商品房买卖合同将争议房屋出售给原审原告付登明并收取了相应的房款，本案原审被告作为出卖人先后与买受人原审原告付登明、案外人何培东签订合同，但均未给原审原告付登明及案外人何培东办理房屋登记手续，但案外人何培东与原审被告签订合同在先，取得标的物占有在先，且现争议房屋的不动产登记由我院先生效的裁判文书确认办理给案外人何培东，因此，案外人何培东应系本案所涉房屋的所有权人，本院依法应当支持其要求办理物权登记手续的诉讼请求，故对原审原告要求原审被告限期为原审原告办理争议房屋的产权证书的诉讼请求不予支持。同时本院认为，原审被告故意隐瞒所售房屋已经出卖给案外人何培东的事实，与原审原告签订房屋买卖合同，一房数卖，收取买受人的购房款，致使原审原告无法取得房屋的所有权，损害原审原告的合法经济利益，原审原告可另行主张要求原审被告承担相应的违约责任或损害赔偿的民事责任。原审被告张掖市兴泰房地产开发有限责任公司经送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据，应视为其放弃应诉、抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。综上，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百八十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条规定，缺席判决如下：一、撤销本院于2017年10月30日作出的（2017）甘0702民初364号民事判决书；二、驳回原审原告付登明要求原审被告张掖市兴泰房地产开发有限责任公司继续履行合同并限期为原审原告付登明办理房屋产权证书的诉讼请求。原审案件受理费50元，由原审原告付登明负担，原审公告费400元，由原审被告张掖市兴泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  曾俊国审 判 员  蔡秋红人民陪审员  王建虎二〇一九年六月五日法官 助理  高芙蓉书 记 员  符晓婷附：【本案所适用的法律法规】《中华人民共和国物权法》第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第一百一十五条物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百八十六条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。