广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初43268号原告：中联通泰实业（深圳）有限公司，住所深圳市福田区车公庙工业开发区第3小区中联大厦第1层（仅办公），统一社会信用代码914403006188574526。法定代表人：郑联芳。委托诉讼代理人：魏菊丽，广东万鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄黎，广东万鼎律师事务所实习律师。被告：韩苏力毛，男，撒拉族，1976年4月14日出生，住址青海省循化县，委托诉讼代理人：麻根生，广东福强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱萍，广东福强律师事务所律师。原告中联通泰实业（深圳）有限公司与韩苏力毛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月13日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人魏菊丽，被告韩苏力毛及其委托诉讼代理人麻根生、邱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月6日，原、被告签订《租赁合同》，被告承租原告位于福田区车公庙工业区中联大厦第1层门前1、2号房，租赁期限为三年，自2015年8月1日至2018年7月31日止，租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期归还，被告如需继续承租或者退租，应于租赁期届满之日提前三个月向原告提出书面要求。合同约定租金每年递增10%，即第一年（2015年8月1日至2016年7月31日）月租金为5000元/月；第二年（2016年8月1日至2017年7月31日）月租金为5500元/月；第三年（2017年8月1日至2018年7月31日）月租金为6050元/月，同时约定被告使用的水、电费按抄表数支付给原告。租赁合同到期前，被告未向原告提出续租。2018年7月12日，原告通知被告不再续约，请被告在租赁期满前向原告结清费用、交还房屋，被告拒绝签收。此后，被告未按照合同约定和原告要求按时交还房屋，一直使用承租物业用于经营活动。2018年8月15日，考虑到被告搬迁需要一定的时间，原告再次向被告送达《关于限期搬离房屋的通知》，要求被告在2018年8月31日前结清费用并于2018年9月1日搬离，被告再次拒绝签收，只是按照原告收费标准向原告支付了2018年8月的房屋占用费6655元、管理费（综合服务费）159元、清运费500元，未按照原告要求搬离，至今仍然占用原告房产。原告认为，原、被告签订的《租赁合同》已于2018年7月31日到期，到期前后原告已通知被告搬迁并给予被告合理的搬迁时间，被告逾期拒不搬迁、强行占用的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的正当合法权利，故诉至本院，请求判令：1、被告立即搬离在原告处租赁的位于福田区车公庙工业区中联大厦第1层门前1、2号房屋；2、被告向原告支付2018年9月1日起至搬离之日止的房屋占用费和管理费、清运费。房屋占用费参照租赁合同约定标准计算，每年递增10%，2018年9月1日至2019年7月31日的房屋占用费为6655元/月，2019年8月1日至2020年7月31日的房屋占用费为7320.50元/月，以此类推；管理费按159元/月计算；清运费按500元/月计算（自2018年9月1日起暂计至2018年10月31日的房屋占用费、管理费、清运费为14628元，以后另计）；3、被告向原告支付2018年9月4日起至搬离之日止的水、电费（其中2018年9月4日暂计至2018年11月1日的水、电费为2371.65元，以后另计）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、根据《租赁合同》约定，在同等条件下，答辩人具有优先承租权。被答辩人以租赁期满，答辩人未向原告提出续租要求为由而不再续约，通知答辩人限期搬离房屋，其与事实不符。答辩人由始至终向被答辩人表明的意思都是要续约，且希望续约，即使是按照市场价涨房租也要续约，但被答辩人坚持不予续约，答辩人主动前往物业交房租及水电费用，管理人员以拒收的方式，强制答辩人搬离。因答辩人的子女均在附近读书，尚有一年半毕业，答辩人多次前往物业管理处与工作人员沟通、恳求被答辩人再续约至孩子毕业，被答辩人不予理睬。答辩人先后多次信访，请求政府帮助其一起与被答辩人协商，辖区街道办、福田区民宗局、区信访工作人员先后多次出面前往被答辩人处协商，被答辩人声称房屋要拆迁，不再用于租赁。据答辩人了解到，旁边的房屋依然续租，同时被答辩人在答辩人店铺旁贴出招租广告，被答辩人收回该房屋的目的依然用于出租，只是不知为何坚决不给答辩人续约。根据《合同法》规定及《租赁合同》约定，答辩人在同等条件下具有优先承租权。二、被答辩人于2018年7月6日发出通知，该通知为要约，答辩人收到并给予承诺，即续约合同成立并具有法律效力。《合同法》第16条规定：“要约到达受要约人时生效。”自要约实际送达给特定的受要约人时，要约即发生法律效力，要约人不得在事先未声明的情况下撤回或变更要约，否则构成违反前合同义务，要承担缔约过失的损害赔偿责任。被答辩人于2018年7月6日发出通知，通知内容系告知答辩人租赁期即将届满，要求如需续约在2018年7月25日前前往管理处办理续约手续。该份通知应属于续约要约，规定在一定期限内，给答辩人作出承诺，达成协议。《合同法》第19条同时规定了“有下列情形之一的，要约不得撤销：（1）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销：……”因此，答辩人在承诺期限内给予被答辩人续约承诺，房屋续约合同是成立的。三、答辩人于2018年7月12日发出不再续租限期搬离通知，该份通知不具有法律效力。合同法规定：“要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人”、“要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人”、“有下列情形之一的，要约不得撤销：（1）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销：（2）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作。”由此，被答辩人在2018年7月6日发出第一份确定了承诺期限的续约要约后，被答辩人不能随意撤销、变更该要约，因此被答辩人于2018年7月12日发出的该份通知不具有法律效力。四、答辩人为此门面付出了巨大成本，同时面临子女上学等实际问题，急需续租该房屋。答辩人为了承接该房屋作生意，支付了28万的转让费，为了经营，花费了64000元装修费，经营至今成本还没有收回，加上孩子在附近学校上学，大的上中学，还有一年半毕业，也需要相对方便和安定的家庭环境，如果现在不再续租，答辩人将出现严重亏损或负债，无力再在深圳寻找到可以经营的场所，也没有能力再承接新的门面，生活将无着落，只好返回老家，同时也会严重影响孩子上学。如果让答辩人续租，即可以解决答辩人全家的生存问题，也能兼顾孩子上学，同时答辩人愿意负担正常上涨的房屋租金和相关费用，不会损害被答辩人任何利益。综上所述，答辩人具有优先承租权，且答辩人与被答辩人之间续约合同成立，答辩人每月按时前往物业管理处交费，被答辩人拒收，其责任在于被答辩人，为维护答辩人的合法权益，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，2015年7月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区车公庙工业区中联大厦门前1、2号房（下称涉案房产）出租给乙方使用，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还，乙方如果需要继续承租或者退租的，应于租赁期届满之日提前三个月向甲方提出书面要求，如甲方房屋继续出租，在同等条件下乙方享有优先租赁权。房屋月租金为5000元，租赁押金为12100元，水电押金2000元，甲方应于合同期满，在乙方完好退出原租赁房屋并交清各项应付费用，且乙方不拖欠甲方各种费用并且双方无任何争议后，将租赁押金和水电押金无息还给乙方。2015年8月1日至2016年7月31日期间的月租金为5000元，2016年8月1日至2017年7月31日月租金（递增10%）为5500元，2017年8月1日至2018年7月31日月租金（递增10%）为6050元。乙方须于每月26日至31日按合同约定条款向甲方支付下月房屋租金，并根据甲方的缴款通知单向甲方交纳应付水电费等应缴费用，逾期不交甲方每天按总费用的千分之五收取违约金，乙方拖欠租金及其他费用达10天的，甲方有权终止合同并收回租赁房屋，且没收租赁押金。租赁期满，或乙方不再续租，须当日将铺面内所有的物品全部搬出，如因不可抗力、城市更新、政府规划、甲方经营所需的房屋改建或重建原因以外的甲方原因需要收回房屋，甲方需提前1个月通知乙方，乙方应结清应付费用，甲方应双倍退还乙方押金，双方权利义务终止。电梯使用费星期一至星期五早8时至晚18时不收费，其它时间13元/次(上、下一次)。甲方处由其委托代理人黄麟培签字。2018年7月5日，中联大厦管理处向被告下发《通知》称，被告与公司签署的合同于2018年7月31日到期，如需续租，请于2018年7月24日前到管理处办理相关续约手续，如不再续租请于7月31日前办理退房手续。2018年7月12日，原告向被告出具《房屋租赁合同期满不再续租通知书》称，双方签署的合同于2018年7月31日到期，因公司经营需要，涉案房产不再出租，因此合同到期后不再续约，现通知被告在合同期满前到管理处结清费用，按原状返还房屋。2018年8月15日，原告的委托代理人黄麟培出具《关于限期搬离房屋的通知》并于当日送达被告，通知要求被告在2018年8月31日前结清费用并搬离涉案房产。2018年8月19日、8月27日、9月23日，被告再次向原告送达上述通知。截至庭审时，被告仍在实际占有使用涉案房产。另查，原告为涉案房产的业主，原告每月都有制作涉案房产的缴款通知书，通知书中载明了占有使用费、综合服务费、水电费及其他费用的金额，其中占有使用费、综合服务费、清运费每月分别为6655元、159元、500元，水电费及电梯使用费不等。原告同时提交了涉案房产在内的各商铺的水电计数记录本予以佐证。被告对通知单中载明的服务费和清运费的收费标准予以认可。又查，原告每月向被告发放缴款通知单载明水电费的金额，被告按该金额以现金的方式向原告的自有物业管理单位支付租金，原告开具《收款收据》，被告足额向原告支付各费用至2018年8月份，其中2018年8月份的租金为6655元，是按合同约定的上一年度的标准上增加10%计算得出，之后原告拒绝收取被告支付的费用。庭审时，原告称涉案房产所在的大厦准备旧改，因此租赁的合同到期后均不再出租，目前涉案大厦一楼也空置了部分商铺，有部分商铺的租约至2020年。被告称于2018年7月份收到管理处的通知前未向原告提出书面的续租申请，接到上述通知后即联系原告续租事宜。原告则称被告是在2018年7月25日才联系原告，因担心通知中提及停水、停电才找到原告，并称没办法按时搬迁，原告同意最多给予被告一个月的搬迁期，因此才收到了2018年8月份的房租等费用，但是被告在8月期满仍然拒绝搬迁。以上事实有不动产权证书，授权委托书、租赁合同、收款收据、缴款通知单、通知、房屋租赁合同期满不再续租通知书、关于限期搬离房屋的通知、水电读数记录本及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同约定被告需要继续承租涉案房产的，应于租赁期届满之日提前三个月向原告提出书面要求，被告并未按合同约定于2018年5月1日前向原告提出书面申请。《中华人民共和国合同法》规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示内容需具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。中联大厦管理处代原告向被告下发通知仅称被告如续租，于2018年7月24日前办理续约手续，如不续租则应办理退房手续，从该通知的内容看，并不具备要约的要件，通知仅为一个提醒。被告接到该通知并联系原告后，原告明确发通知表示不再续签，且原告亦在租赁期限届满后多次发通知要求被告搬离涉案房产的方式表明了不再续租，原告与被告并未就续签涉案合同达成一致意见。再者，合同虽约定被告有优先承租权，但该优先承租权的行使前提条件为原告继续出租涉案房产，原告以通知的形式明确向被告表明涉案房产不再出租，此时，原告行使优先承租权的前提丧失。综上，在原告不再出租涉案房产、原告与被告双方未能就续租达成一致的情况下，涉案租赁合同应于2018年7月31日实际履行完毕，被告应按合同约定搬离涉案房产。合同履行完毕后，截至庭审日，被告仍在占有使用涉案房产，其应向原告支付占有使用费。原告主张的月占有使用费的金额为6655元，该标准是参照租赁合同约定的在上一年度租金标准的基础上上涨10%的金额，被告实际向原告支付的2018年8月份的占有使用费亦为6655元，原告要求被告按该标准支付占有使用费，本院予以支持。截至本案庭审前月即2019年2月，被告共应向原告支付占有使用费、管理费、清运费43884元【（6655+159+500）×6】，此后的占有使用费原告可另行主张。原告提交了涉案房产的水电读数记录本并在制作的缴款通知书明确载明了水电费的读数及金额，本院对原告主张的水电费的金额予以确认，被告应向原告支付截至2018年11月1日的水电费2371.65元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告韩苏力毛应于本判决生效之日起十日内搬离原告中联通泰实业（深圳）有限公司名下位于深圳市福田区车公庙工业区中联大厦第1层门前1、2号房；二、被告韩苏力毛应于本判决生效之日起十日内向原告中联通泰实业（深圳）有限公司支付2018年9月至2019年2月期间的占有使用费、管理费、清运费43884元；三、被告韩苏力毛应于本判决生效之日起十日内向原告中联通泰实业（深圳）有限公司支付2018年9月4日至2018年11月1日期间的水电费2371.65元。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费956元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  吴日莲二〇一九年六月二十八日书 记 员  王 芸附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。