重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初9800号 原告：重庆渝振物业管理有限责任公司，住所地重庆市大渡口区松青路1589号9幢2-1-2，统一社会信用代码91500104709422155X。 法定代表人：黄斌，总经理。 委托诉讼代理人：刘传甫，重庆腾运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵洪毅，重庆腾运律师事务所实习律师。 被告：黄小强，男，1975年9月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：敖玲，女，1976年2月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆渝振物业管理有限责任公司（以下简称“渝振物业公司”）与被告黄小强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告渝振物业公司的委托诉讼代理人刘传甫、被告黄小强的委托诉讼代理人敖玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告渝振物业公司向本院提起诉讼请求：判令被告立即支付原告2013年1月至2018年6月的物业管理费7995.9元，公摊费528元，并从欠费之日起至付清之日止以应缴费用的日千分之三支付违约金。诉讼过程中，原告渝振物业公司自愿撤回了要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：原告分别于2011年7月18日、2014年8月28日、2017年8月1日与重庆XX业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》。合同签订后，原告便开始对该小区提供物业服务，被告是该小区业主，未向原告交纳2013年1月至2018年6月期间的物业管理费。原告经书面催收未果，遂起诉。 被告黄小强辩称，欠费时间属实，原因是外墙漏水，开发商维修的时候，原告未通知被告，消防通道长期被杂物占据，小区清洁卫生差，原告极不负责，电梯长期关人并有人在电梯随地小便。此外，小区清洁卫生差，绿化不及时，安全隐患多，安保不作为，公共设施年久失修。原告物业服务未达到合同标准，只愿意交一成物业费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄小强系位于渝北区XX号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为121.15平方米，房屋用途为普通成套住宅，系小高层。 2011年7月18日，原告与重庆XX小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》1份。合同约定，由原告为XX小区提供物业服务，合同期限为3年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止。该合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层花园洋房：0.75元/月·平方米；（2）小高层电梯房（3-12层）：1元/月·平方米；（3）小高层电梯房（1-2层）：0.75元/月·平方米；（4）商业物业：1.5元/月·平方米；（5）其他物业：1.5元/月·平方米；（6）车库车位：50元/个·月。小区公共设备的能源消耗、二次供水加压用电、绿化用水以每月每户8元向业主收取，此项费用根据国家能源价格的调整作相应调整。合同第七条规定，业主应于每月30日内交纳当月的物业服务费。 2014年8月28日，以重庆XX小区业主委员会为甲方、原告为乙方，就甲方通过招标方式选聘乙方为XX小区提供物业服务，双方签订了《重庆市物业服务合同》1份。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层花园洋房：0.75元/月·平方米；（2）小高层电梯房（3-12层）：1元/月·平方米；（3）小高层电梯房（1-2层）：0.75元/月·平方米；（4）商业物业：1.5元/月·平方米；（5）其他物业：1.5元/月·平方米；（6）车库车位：50元/个·月。小区公用水、电公摊费按8元/月·户收取，此项费用根据国家能源价格的调整作相应调整。合同第七条规定，业主应于每月30日内交纳当月的物业服务费。合同第十六条约定，合同期限为3年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同第二十八条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等进行了约定。 2017年8月1日，以重庆XX小区业主委员会为甲方、原告为乙方，就甲方通过招标方式选聘乙方为XX小区提供物业服务，双方继续签订了《重庆市物业服务合同》1份。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层花园洋房：0.75元/月·平方米；（2）小高层电梯房（3-12层）：1元/月·平方米；（3）小高层电梯房（1-2层）：0.75元/月·平方米；（4）商业物业：1.5元/月·平方米；（5）其他物业：1.5元/月·平方米；（6）车库车位：50元/个·月。小区公用水、电公摊费按8元/月·户收取，此项费用根据国家能源价格的调整作相应调整。合同第七条规定，业主应于每月30日内交纳当月的物业服务费。合同第十六条约定，合同期限为3年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同第二十八条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等进行了约定。 上述合同签订后，原告按约定为XX小区提供了物业服务至今。因被告未按时交纳物业服务费，原告经书面催收未果，诉至本院。被告辩称原告物业服务不到位，举示了手机照片予以证实。 上述事实，有产权查询结果、重庆市物业服务合同、EMS快递单、照片、当事人陈述等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆XX小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》，其内容不违反法律、法规规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。原告按合同约定对XX小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照合同的约定向原告支付物业服务费及水电公摊费。被告的辩解意见，不构成其拒绝交纳物业服务费本金的正当理由，本院不予支持。 原告与重庆XX小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》约定，小高层电梯房（3-12层）的收费标准为1元/月·平方米，水电公摊费为8元/月·户，因被告的房屋系小高层负一楼，被告应当按此标准给付物业服务费、水电公摊费。因此，2013年1月至2018年6月期间（共66个月），被告应交纳的物业服务费为7995.9元（1元/月·平方米×121.15平方米×66个月），水电公摊费为528元（8元/月×66个月）。与原告诉讼请求一致，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告黄小强立即支付原告重庆渝振物业管理有限责任公司2013年1月至2018年6月期间的物业服务费7995.9元； 二、被告黄小强立即支付原告重庆渝振物业管理有限责任公司2013年1月至2018年6月期间的水电公摊费528元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30元（已减半收取），由被告黄小强负担。 本判决为终审判决。 审判员 冉 阳 二〇一九年六月二十六日 书记员 李文婧