广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3726号上诉人（原审原告）：钱济民，男，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：曾耿兴，项目副总经理。委托诉讼代理人：吕伟科，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：根源投资有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：曾耿盛，董事长。上诉人钱济民因与被上诉人广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司（以下简称现代产业园公司）、根源投资有限公司（以下简称根源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初17581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钱济民上诉请求：1.改判现代产业园公司于判决发生法律效力之日起十日内支付利息665675元予钱济民；2.改判现代产业园公司于判决发生法律效力之日起十日内以2300000元为本金从2018年11月9日起至购房款实际支付日止按年利率24%计付利息予钱济民；3.现代产业园公司、根源公司承担本案诉讼费。事实和理由：一审判决认定现代产业园公司、根源公司存在根本违约正确，但对利息和违约金计算有误，未保护钱济民的合法利益。（一）钱济民向现代产业园公司购买佛山市南海区102号房屋（以下简称涉案房屋），约定现代产业园公司应于2017年6月30日前履行涉案房屋的房管涂销手续并达到过户条件等义务。由于现代产业园公司未能按约完成涂销手续，双方签订《补充协议书》约定现代产业园公司应于2017年10月30日前履行上述义务。现代产业园公司由于自身原因在2017年10月30日仍未能完成，双方又签订《补充协议书（2）》约定延迟至2018年8月1日。但是，直至2018年8月1日现代产业园公司仍未能按照其承诺完成涉案房屋的涂销手续。现代产业园公司的上述行为是严重违约。（二）一审判决在利息和违约金计算上未保护钱济民的合法利益，过于倾向于现代产业园公司、根源公司。1.《补充协议书》《补充协议书（2）》约定的逾期月利息3%是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。2.根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，法律支持年利率24%。结合本案，现代产业园公司、根源公司实际利用已办理抵押的涉案房屋骗取钱济民的资金用于生产经营周转，一再地欺骗。一审庭审中现代产业园公司、根源公司表示不想出卖房屋，证明其并无出卖房屋的意图，而是想以较低代价借用钱济民的资金。3.本案实际为借款纠纷，双方在《补充协议书》《补充协议书（2）》明确约定年利率36%，即使现代产业园公司、根源公司反悔年利率过高，最低也不能低于法律规定的24%。本案利息计算方式应当是：以350000元为本金从2017年4月18日起；以1950000元为本金从2017年4月26日起至2018年11月8日就尚未支付利息部分按年利率24%向钱济民支付利息。2017年7月20日至2017年11月20日的利息双方已自愿按年利率36%结清，法院应予支持。4.现代产业园公司、根源公司还应以2300000元为本金从2018年11月9日起至付清款项日止按年利率24%的标准向钱济民支付利息。被上诉人现代产业园公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，钱济民的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。（一）钱济民于2017年4月18日同时签署两份文件（认购书和协议书），其中协议书明确约定钱济民购买的房屋已抵押未涂销，说明钱济民清楚涉案房屋在抵押中。钱济民作为完全民事行为能力人应该可以预估涉案房屋办不了涂销的后果，明知设有抵押还购买，应承担相应风险。（二）本案是基于购买房屋形成的法律关系而非民间借贷，所以不适用民间借贷法律规定的年利率标准。钱济民的损失也只是资金占用的实际损失，钱济民无证据证明还存在其他损失。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，一审法院判决的违约金适用法律正确、认定事实清楚，不存在偏袒。被上诉人根源公司未发表答辩意见。钱济民向一审法院提出诉讼请求：1.解除钱济民、现代产业园公司在2017年4月18日签订的《认购书》以及《协议书》《补充协议书》《补充协议书（2）》；2.现代产业园公司向钱济民返还购房款2300000元及至全部购房款还清之日的利息（以2300000元为本金从2017年4月18日起计算至全部购房款还清之日止按年利息36%，每月利息为69000元，已扣减现代产业园公司支付的276000元，暂计至2018年8月22日为837200元）；3.现代产业园公司支付逾期付款违约金（以3137200元为本金从2018年8月7日起计算到全部款项还清为止，按每日万分之五计算即每日1568元，暂至2018年8月22日为25097元）；4.根源公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.现代产业园公司、根源公司承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：现代产业园公司成立于2010年6月22日，为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为根源公司。涉案房屋位于佛山市南海区102号，登记权属为现代产业园公司，房产证号为**70，登记日期为2014年10月13日，房屋建筑面积为720.65平方米。2015年11月17日、12月9日及2017年11月13日，现代产业园公司分别将涉案房屋抵押于广州市×心有限责任公司。2017年4月18日，钱济民与现代产业园公司签订《[中企绿色总部中心]认购书》，约定：钱济民以6197590元向现代产业园公司认购涉案房屋，总建筑面积720.65平方米，套内面积554.84平方米；签订认购书之日钱济民向现代产业园公司支付350000元；2017年7月5日前交付房款的50%即3107590元及契税、合同印花税、物业专项维修资金、合同登记费252102.4元，并同时签署《商品房买卖合同》；钱济民签署《商品房买卖合同》当天同时申办按揭贷款，贷款金额3090000元；如现代产业园公司违反认购书约定未将该物业出售予钱济民，则现代产业园公司应双倍返还钱济民已付定金；如钱济民违反本认购书约定，未在约定的时间内支付首期购房款，或未在约定时间内提供相关材料、缴纳相关税费并签订《商品房买卖合同》的，或选择按揭付款方式的，未按约定提供相关材料并向银行申请办理按揭贷款，则现代产业园公司有权没收定金，并有权将该物业另售他人。同日，钱济民与现代产业园公司签订一份《协议书》，约定：钱济民签订认购书当天向现代产业园公司支付首付款350000元；钱济民于2017年4月25日当天支付1950000元，钱济民支付该款后可以入住使用该物业；购房金额3090000元由钱济民申请银行按揭，签订认购书7天内要按银行要求提供按揭资料给予银行进行审批，如钱济民审批未能通过，双方均有权取消买卖关系或共同协商剩余房款支付办法，如买卖关系解除后，现代产业园公司应于解除买卖关系之日起15天内向钱济民无利息退还已付的所有款项；现代产业园公司在2017年6月30日前需完成该物业房管涂销手续并达到过户条件，钱济民在7月5日当天支付剩余购房款，金额为807590元及相关税费后，双方当天签订该物业网签手续并启动过户程序，如该物业因现代产业园公司原因未按时启动过户程序，钱济民有权解除该物业的买卖关系，如买卖关系解除后现代产业园公司应于解除买卖关系之日起15日内向钱济民无利息退还已付款项。同日，钱济民委托案外人广州蓝×爵钟表有限公司向现代产业园公司支付购房款350000元。同年4月26日，钱济民再次委托案外人广州蓝×爵钟表有限公司向现代产业园公司支付购房款700000元。同日，钱济民通过其银行账号向现代产业园公司支付购房款1250000元。同年8月14日，钱济民与现代产业园公司签订一份《补充协议书》，约定:1.由于现代产业园公司的原因未能在2017年6月30日前完成涂销等手续，钱济民同意现代产业园公司推迟到2017年10月30日前完成该物业房管涂销手续并达到过户条件，约定在11月5日完成网签、支付剩余购房首付款和税费等，并启动过户及按揭等程序。2.现代产业园公司应自2017年7月20日起向钱济民支付已付首付款的利息，利息按月息3%计算（即每月69000元），未满一月部分按日息0.1%计算。截止时间为2017年10月30日（如现代产业园公司提前完成该物业涂销手续并达到过户条件，利息结算以网签时间为截止日）。利息支付形式为办理网签和支付余款时由钱济民在未付首付款中直接扣除。3.如该物业因现代产业园公司原因未能在上述约定时间内按时办理网签及过户手续，钱济民有权解除该物业的买卖关系，现代产业园公司应于解除买卖关系之日起5天内向钱济民退回已付的款项及利息（利息自钱济民付款之日起按月息3%计算）。4.合同解除后，如现代产业园公司未能按第3条规定按时退回和支付所有款项，现代产业园公司应以每日千分之五向钱济民支付违约金。2018年2月4日，钱济民与现代产业园公司再次签订《补充协议书（2）》，约定：按原《补充协议书》现代产业园公司应于2017年10月30日前完成该物业涂销手续并达到过户条件，钱济民同意延期到2018年8月1日前完成网签、支付剩余购房首付款和税费等，并启动过户及按揭等程序。2.现代产业园公司应自2017年7月20日起向钱济民支付已付购房首付款的利息，利息按月息3%计算（即每月69000元），截止2017年11月20日号共计276000元利息，现代产业园公司同意于2018年2月10号前以转账形式一次性支付钱济民。3.现代产业园公司同意于2018年3月20日一次性支付2017年11月21日至2018年3月20日的利息共计276000元，2018年3月20日之后产生的利息应按月在每月20号前支付给钱济民账户。4.如现代产业园公司在2018年8月1号前仍然不能完成该物业的涂销等手续，应一次性退回钱济民已付的所有购房款及利息（自钱济民付款之日起至现代产业园公司退还所有款项之日止，按月息3%计算，减除在此期间现代产业园公司已支付部分）。同年8月1日，钱济民向现代产业园公司发函，认为现代产业园公司未能履行《补充协议书（2）》的约定在2018年8月1日前完成涉案房屋网签等相关手续，钱济民决定解除买卖合约，要求现代产业园公司在五日内退回购房款及支付利息共计3073300元及从2018年7月31日至实际付款日产生的利息款。现代产业园公司于同日收到该《函件》。诉讼中，双方确认现代产业园公司向钱济民支付了从2017年7月20日起至同年11月20日止按月息2%计付的利息276000元。一审法院认为，钱济民与现代产业园公司签订的《认购书》及三份补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。按照上述约定，现代产业园公司最迟应于2018年8月1日前涂销抵押，但现代产业园公司至辩论终结时尚未完成涂销抵押，合同目的已不可能实现。根据合同约定，钱济民有权行使合同解除权。其于2018年8月1日通过函件方式送达解除合同通知予现代产业园公司，故自通知到达之日涉案合同即已解除，一审法院对此予以确认。合同解除，现代产业园公司应将已收取的购房款2300000元退还予钱济民，钱济民该项诉请合法有据，一审法院予以支持。如前所述，本案是由于现代产业园公司根本违约导致合同解除，现代产业园公司应承担相应的违约责任。虽然《补充协议书（2）》约定现代产业园公司在2018年8月1号前仍然不能完成该物业的涂销等手续，应向钱济民支付自钱济民付款之日起至现代产业园公司退还所有款项之日止按月息3%计算的利息，但违约金的支付应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为“过分高于造成的损失”，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据已查明的事实仅可确定钱济民的直接损失为其资金占用损失，而涉案房屋在签订合同前已被抵押，钱济民作为购房人在购买涉案房屋前应对此进行了解、查核并承担风险，综合考虑上述因素及结合双方约定，一审法院酌定现代产业园公司应分别以350000元为本金从钱济民付款之日即2017年4月18日起；以1950000元为本金从2017年4月26日起至辩论终结时即2018年11月8日按日万分之三向钱济民计付违约金387930元，扣除现代产业园公司已支付的违约金276000元，现代产业园公司尚应向钱济民支付违约金111930元。其后，现代产业园公司仍应以2300000元为本金从辩论终结次日即2018年11月9日起至付清款项日止按日万分之三的标准向钱济民计付违约金。钱济民关于违约金的诉请在一审法院核定范围内的，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。钱济民另外请求以3137200元从2018年8月6日起按日万分之五起计违约金，因违约金的支付具有一定的补偿性质，钱济民未举证证明其实际损失高于一审法院核定的损失范围，就同一违约行为再另行请求违约金于法无据，一审法院对此不予支持。现代产业园公司为一人有限责任公司，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，根源公司未举证证明现代产业园公司的财产独立于自身的财产，根源公司应对现代产业园公司的上述债务承担连带责任，钱济民该项主张合法有据，一审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国公司法》第三条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认钱济民与现代产业园公司于2017年4月18日签订的《认购书》《协议书》及于2017年8月14日签订的《补充协议书》、2018年2月4日签订的《补充协议（2）》于2018年8月1日解除；二、现代产业园公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款2300000元予钱济民；三、现代产业园公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金111930元予钱济民;四、现代产业园公司应于判决发生法律效力之日起十日内以2300000元为本金从2018年11月9日起至上述第二项判决实际履行日止按日万分之三计付违约金予钱济民;五、根源公司对现代产业园公司上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任；六、驳回钱济民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55183.14元，减半收取计27591.57元、财产保全费5000元，合计32591.57元（钱济民已预交），由现代产业园公司、根源公司连带负担。现代产业园公司、根源公司负担的受理费应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对钱济民预交的受理费32591.57元，在判决生效后经钱济民书面申请，一审法院予以退还。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的除“诉讼中，双方确认现代产业园公司向钱济民支付了从2017年7月20日起至同年11月20日止按月息2%计付的利息276000元”以外的事实予以确认。另查明，在一审庭审中，钱济民与现代产业园公司共同确认现代产业园公司向钱济民支付了以2300000元为本金从2017年7月20日起至同年11月20日止按月息3%计付的利息276000元。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一审判决现代产业园公司按照日万分之三的标准向钱济民支付应返还房款的利息是否适当。经审查，双方在《补充协议书（2）》中约定，如现代产业园公司在2018年8月1号前仍然不能完成该物业的涂销等手续，应向钱济民一次性退回所有购房款，并支付自钱济民付款之日起至现代产业园公司退还所有款项之日止按月息3%计算的利息，减除在此期间现代产业园公司已支付部分。该条款实际是关于双方解除合同后现代产业园公司应承担的违约责任之约定。正如一审法院所述，违约责任应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。在钱济民未提供证据证明其实际损失且现代产业园公司亦主张违约金约定过高要求调整的情况下，一审法院综合考虑本案案情，特别是合同履行程度以及钱济民明知涉案房屋存在抵押仍与现代产业园公司签订购房合同之情况，酌定将双方约定的月息3%的利息标准调整为日万分之三，并将现代产业园公司已支付的利息从中予以扣除，并无不当，本院予以维持。钱济民上诉所提依据不足，本院不予支持。综上所述，钱济民的上诉请求不成立。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9337.45元，由钱济民负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月十四日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡