福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第2824号上诉人（原审被告）福州祥华物业管理有限公司，住所地福州市台江区国货路广安城小区2号楼203单元。法定代表人许静，总经理。委托代理人何昱,该公司员工。被上诉人（原审原告）王羽铸，男,1985年11月2日出生,汉族,住福州市仓山区。原审被告福州华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层。法定代表人魏传银，总经理。委托代理人张淑珠,该公司员工。上诉人福州祥华物业管理有限公司（以下简称祥华物业公司）因与被上诉人王羽铸、原审被告福州华辰房地产有限公司（以下简称华辰房地产公司）委托合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2014）台民初字第782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2004年5月31日原告与被告华辰房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告华辰房地产公司购买了位于福州市台江区楼连接体地下一层188号商铺。同日,以原告王羽铸为甲方，被告福州华辰特许不动产物业管理有限公司为乙方、华辰房地产公司为丙方三方签订了一份《商铺委托租赁合同》，合同约定：甲方自愿将其于2004年5月31日向丙方购买的座落于福建省福州市台江区铺位，即“君临闽江”1-7号楼连接体地下一层188号房，面积39.19平方米委托乙方代理租赁。委托租赁期限为七年整，【甲方以银行按揭贷款方式购买商铺时，从银行按揭放款到丙方指定户头后，自交付之日开始计算租金】、【甲方一次性购买付清全款】，从丙方交付的当天开始计算租金。租金的支付方式为：七年的租金按季度提取（即每季度未的前五天汇入甲方开户银行账户，即从2005年6月30日（该起算时间以双方按实确认补签的为准）开始计付，1-5年按7%回租，每平方租金为96.31元，计每季度租金款为11322元，6-7年按8%回租，每平方租金为110.07元，计每季度付租金款12942元。若乙方未按期交付租金，则应按欠款总额的日万分之二支付违约金。丙方为乙方本合同项下一切义务承担连带保证责任。2010年5月被告华辰特许不动产物业管理有限公司名称变更为被告祥华物业公司。2009年8月9日,福州市房地产管理局为原告讼争房产权属登记,并为原告颁发榕房权证Ｒ字第××号>,确认台江区连接体地下1层188号铺位建筑面积为33.45平方米。2011年2月25日,以被告祥华物业公司为甲方,原告王羽铸为乙方,被告华辰房地产公司为丙方,三方签订一份>。该协议就2004年5月31日订立的《商铺委托租赁合同》事项进行了约定,三方确认讼争所涉房产的租金以其产权面积33.45平方米计付;甲方截至2011年2月22日已向乙方支付租金35998.76元,乙方同意向甲方退还多收取的租金共计29984.92元,退还的租金由甲方从应向乙方支付的2010年租金中扣除。尔后,因被告祥华物业公司拖欠租金,原告向其催讨未果,遂向原审法院提起诉讼。诉讼中，原告确认其诉求被告支付租金系被告自2012年第2季度至2013年第1季度止一年所欠的租金额度,即2012年4月1日至2013年3月31日的季度租金,并按>第三条约定中的6-7年按8%回租计算。被告对原告所诉的欠租金时段没有异议,但其认为租金应按2011年2月25日>约定进行计付,即按榕房权证Ｒ字第××号>确认的铺位建筑面积为33.45平方米计付租金;每季度租金为：每平方米110.07元×实际产权面积33.45平方米×3个月=11045.52元。原审法院认为：原告与俩被告签订的《商铺委托租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告均应依约履行。根据《商铺委托租赁合同》的约定,原被告间的委托租赁期限于2012年6月30日届满;届满后,原被告间未重新签订委托租赁合同,未对租金进行结算,被告亦未将讼争铺位移交还原告,原告也未提出异议;因此,应视为原被告间原委托租赁事项的期限延续,双方为不定期委托租赁关系,被告应当依原《商铺委托租赁合同》的约定履行支付租金的义务。被告祥华物业公司自2012年第2季度起停止向原告支付租金，属违约行为，应承担违约责任。原告主张被告祥华物业公司应按日万分之二标准支付违约金和被告华辰房地产公司应对祥华物业公司支付上述欠租和违约金承担连带责任符合合同约定，且合情合理,原审法院予以支持。但原告主张租金金额按《商铺委托租赁合同》约定的店铺面积进行计算没有法律依据，而应按三方于2011年2月25日订立的>约定的面积进行计付,即讼争店铺的产权证上确认的面积计算，因此2012年4月至2013年3月间每季度租金应为11045.52元【即110.07元/㎡×33.45㎡×3个月】。根据《商铺委托租赁合同》约定的租金的支付方式为：七年的租金按季度提取,该约定属于分期付款的约定;故被告认为本案原告之诉已过诉讼时效的辩解,没有依据,不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条和《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告福州祥华物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王羽铸支付自2012年第2季度起至2013年第1季度止所欠的店铺租金人民币44182.08元。二、被告福州祥华物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王羽铸支付逾期交付租金违约金（自2012年第2季度起至2013年第1季度，以被告拖欠的每季度租金11045.52元为基数，按每日0.2‰标准，自欠费季度未的前4日起逐个季度分别计算至本判决确定还款之日止）。三、被告福州华辰房地产有限公司对被告福州祥华物业管理有限公司履行上述第一、二项判决承担连带责任。四、驳回原告王羽铸其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1141元，由原告王羽铸负担141元，被告祥华物业公司负担1000元。一审宣判后，原审被告祥华物业公司不服，向本院提起上诉。上诉人祥华物业公司上诉称：一、被上诉人诉请上诉人返还自2012年3月至2013年3月止的租金已超过租赁期限。原审法院认定上诉人对被上诉人所诉的欠租金时段没有异议是错误的。按照合同约定，双方签订委托商铺租赁为七年，即自2005年6月30日至2012年6月29日止，上诉人对超过2012年6月29日后租期有异议，认为租期已届满，双方权利义务终止，被上诉人也未能提供在该租赁期满后有续租的证据，上诉人同样对其要求支付的租金持有异议。二、上诉人与被上诉人之间仅为委托代理关系。从被上诉人提交的第一份证据可以证明上诉人与被上诉人签订的是商铺委托租赁合同。合同签订后，上诉人已将商铺租至福州欧可商贸有限公司（以下简称欧可公司），租金是由欧可公司支付，上诉人与被上诉人之间仅仅只是委托代理关系，尚欠被上诉人租金的是欧可公司。三、被上诉人诉请上诉人返还租金及违约金已过诉讼时效。根据《民法通则》的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。且延付或拒付租金的诉讼时效为一年。在上诉人未支付被上诉人2012年租金时，被上诉人就应当知道自己的权利受到侵害，诉讼时效开始起算。且分期付款的约定也随着七年租期的届满而终止，被上诉人于2014年3月才提起诉讼，已经超过诉讼时效。四、上诉人于租赁期届满后及时清退租户，因被上诉人认为上诉人尚欠租金而未前来收房，双方租期已届满，事实上也未延续租期，原审法院不能以未交付讼争屋而视双方为不定期委托租赁关系。五、因上诉人不存在违约行为，故华辰房地产公司不承担连带责任。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：一、依法撤销（2014）台民初字第782号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部原审诉讼请求。二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人王羽铸答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审被告华辰房地产公司答辩称：同意上诉人的意见。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。本院认为，租赁期限届满后，上诉人未将讼争铺位归还给被上诉人，原审据此认定双方成立不定期委托租赁关系,上诉人应当依原《商铺委托租赁合同》的约定履行支付租金的义务并无不妥，本院予以维持。至于上诉人提出的被上诉人的诉讼请求已经超出1年的租金的诉讼时效，因《商铺委托租赁合同》约定，系上诉人接受被上诉人的委托，以一定方式代为处置被上诉人铺位的合约。本案系履行委托合同过程中所产生的纠纷，适用普通两年诉讼时效的规定。上诉人关于本案适用诉讼时效为一年的意见系适用法律不当，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币1141元由上诉人福州祥华物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁    文    伟代理审判员 缪羽代理审判员符海燕二〇一四年十月××日书 记 员 卢    灵    真