陕西省延长县人民法院                                                                                                                                                                                                                                                         民事判决书   （2019）陕0621民初156号   原告（反诉被告）：高生安，男，1961年4月1日出生，汉族，初中文化，陕西省延长县居民，住延长县城区，无业，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：杜玉涛，男，陕西厚朴律师事务所律师，执业证号：XXXXXXXXXXXXX2666。   被告（反诉原告）：梁军，男，1971年4月17日出生，汉族，高中文化，陕西省延长县人，住延长县城区，个体户，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：呼小雄，男，延长县法律援助中心律师，执业证号：XXXXXXXXXXXXX5183。   原告(反诉被告)高生安诉被告（反诉原告）梁军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高生安及其委托诉讼代理人杜玉涛、被告梁军及其委托诉讼代理人呼小雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。   原告（反诉被告）高生安向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的租赁合同；2、判令被告给付原告2018年5月3日起至实际交付房屋之日止按每月1万元计算的房屋租赁费；3、判令被告给付原告拖欠的7万元房屋租赁费及从2018年7月5日起至款项清还之日止按年利率18%计算的利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月3日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：由被告承租原告位于张家园子的24间房屋，租赁期限从2016年12月3日起至2022年12月3日止，房屋租赁费为12万元/年，合同签订时交清当年房屋租赁费，此后每年12月3日交清下一年度的房屋租赁费。合同签订后，被告按约定交付了第一年度的房屋租赁费，2017年12月3日应缴纳第二年度房屋租赁费时，被告违反合同约定未向原告交纳，后在原告多次催促下，被告于2018年7月5日向原告交纳了5个月的房屋租赁费5万元。此后，原告又多次催促被告缴纳所欠的房屋租赁费，未果。2018年12月3日该缴纳第三年度的房屋租赁费时，被告依旧未缴纳。现被告尚欠原告从2018年5月3日起至2018年12月3日止7个月的房屋租赁费及自出具欠条之日起至款项实际清还之日止按年利率18%计算的利息，及从2018年12月3日起至2019年2月3日止的房屋租赁费。   原告（反诉被告）高生安为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：   1、房屋租赁合同复印件一份。拟证明原、被告于2016年12月3日签订房屋租赁合同，被告未在约定的时间内缴付房屋租赁费；合同约定因国家征收导致房屋租赁合同解除的，原告不承担赔偿责任。   2、通话记录复印件三页。拟证明原告多次联系被告催要房屋租赁费，被告均拒接或以各种理由拒交。   3、高生安向张某某出具的借条复印件一张、张某某书面证明复印件一张。拟证明原、被告约定由被告将所欠的2018年度的房屋租赁费12万元向张某某支付，但被告仅向张某某支付5万元，致使原告向张某某出具7万元的借条一张，并约定利息按年利率18%计算，被告对此知情。   被告（反诉原告）梁军针对诉讼请求辩称，原、被告间不具备解除合同的条件，政府要拆迁，但未达成拆迁协议；原、被告双方于2018年7月11日就所欠房屋租赁费支付进行约定，所欠房屋租赁费转化为欠款，原告出具收条，表示原告已收取房屋租赁费；2019年2月份，原告将房屋实际控制，不存在被告实际占用的事实，之后产生的房屋租赁费应由原告自行承担，原告应承担给被告造成的经济损失。   被告（反诉原告）梁军向本院提出反诉请求：1、判令原告履行双方2016年12月3日签订的房屋租赁合同；2、判令原告赔偿因锁门给被告造成的各项经济损失30万元；3、请求法院裁定由被告管理使用争议的房屋；4、判令原告承担诉讼费用。事实和理由：被告于2016年7月经原告同意从高某某名下转让其开办的艺童幼儿园，2016年12月3日，原、被告及转让人高某某共同签订房屋租赁合同，约定：原告将位于张家园子的24间房屋出租给被告，租赁期限为6年，自2016年12月3日起至2022年12月3日至，租赁费12万元/年，每年一付 ；在合同期内任何一方要求终止合同或原告出售房屋，需提前一年通知对方，并赔偿对方总房屋租赁费三倍的违约金，如原告转让该房屋，被告享有优先购买权等。合同签订后，被告一直使用原告的房屋开办艺童幼儿园。2018年7月11日，被告向原告缴纳了2018年度的房屋租赁费，原告出具收条一张。2019年1月11日幼儿园放假。2019年2月2日，原告将艺童幼儿园大门上锁，并未告知被告，被告对此毫不知情。2019年2月12日被告开始招生，登记了60多名幼儿，被告于2019年2月14日得知幼儿园门被上锁，自此被告无法经营幼儿园，只得将幼儿委托给晨曦幼儿园代管，导致政府补贴不能领取。被告经营幼儿园期间聘请教师11名、院长1名、生活老师1名、大师傅2名、驾驶员2名，共计17人，每月开支4万元左右。   原告（反诉被告）高生安针对反诉请求辩称，原、被告于2016年签订房屋租赁合同，约定：房屋租赁费12万元/年，合同签订时交清当年房屋租赁费，此后每年的12月3日交清下一年度的房屋租赁费。被告在2017年12月3日即应交清2018年度的房屋租赁费12万元，但被告分文未缴。原告因买房急需用钱向张某某借款12万元，2018年7月5日，被告同意交付房屋租赁费，在原告的要求下，被告将5万元转至张某某的银行账户中，剩余7万元被告未向张某某支付，也未向原告缴纳，致使原告向张某某出具一张7万元的借条，约定利息按年利率18%计算，故被告未支付2018年5月3日起至2019年2月3日期间的房屋租赁费，被告在原告多次催要后，在合理期间内未支付房屋租赁费，应当解除原、被告签订的租赁合同，且被告称2019年2月2日原告实际控制了房屋，表示不再履行合同，与被告在反诉中要求继续履行合同的诉请相互冲突；反诉须与本诉基于相同法律关系，被告第二项反诉请求属侵权纠纷，反诉不成立；法律没有赋予人民法院针对被告第三项诉讼请求中要求的权利；被告主张原告的上锁行为给其造成各项经济损失30万元，但无事实与法律依据。综上，请求法院驳回被告的各项反诉请求。   被告（反诉原告）梁军为证明本诉的主张，向本院提交了以下证据：   1、原、被告于2016年12月3日签订的房屋租赁合同复印件一份。拟证明梁军与高生安签订房屋租赁合同的日期是2016年7月8日，租赁期限从2016年12月3日起至2022年12月3日止，房屋租赁费的缴纳方式为每年一缴；合同第九项约定在合同期内任何一方要终止或者原告出售房屋需提前一年通知对方，并赔偿对方房屋租赁费3倍的违约金。   2、2016年7月8日签订的合同复印件一份。拟证明签订合同时高生安知情；合同约定2016年7月9日前幼儿园各项债务归高某某负担，2016年7月9日后幼儿园债权债务归梁军负担。   3、高生安向梁军出具的收条原件一张。拟证明2018年7月11日，原、被告对2018年度（2017年12月3日至2018年12月3日）的租赁费已经做了处置，由梁军给原告指定账户打入5万元，剩余7万元由梁某某为欠款，抵做租赁费，因此2018年度的房屋租赁费已经交清。   被告（反诉原告）梁军为证明自己反诉的主张，向本院提交了以下证据：   1、民办企业登记证书、民办学校许可证复印件各一份。拟证明被告作为个体经营者于2016年10月24日登记成立了民办非企业教育机构；租赁房屋用途是开办学校。   2、学生登记册复印件12张。拟证明2019年2月份有86名幼儿在被告处登记入学。   3、托管协议复印件一份。拟证明86名幼儿托管给晨曦幼儿园管理，被告支付托管费86000元。   4、教师聘用合同复印件12份；2019年3月、4月教师工资表2张。拟证明被告聘请教师支出工资的事实。   5、照片3张。拟证明原告于2019年2月2日将幼儿园大门上锁，致使被告无法继续经营幼儿园。   6、原、被告于2016年12月3日签订房屋租赁合同复印件一份。拟证明原告应向被告赔偿总房屋租赁费3倍的违约金。   本案所有证据，经当庭举证、质证，被告对原告提交证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为按照合同约定，每年支付下一年度房屋租赁费的时间并不是每年的12月3日，自己没有违约，双方不具备解除合同的条件；对原告提交证据2的真实性和证明目的均有异议，认为通话记录单由原告自行制作，无法证明客观真实的通话情况与通话目的，且通话的时间未到约定缴纳房屋租赁费的时间；对原告提交证据3的真实性不发表意见，认为与本案无关联性，该借条是原告向张某某出具的。   原告对被告提交的本诉证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为2016年7月8日至2016年12月3日期间的房屋租赁费已经由高某某支付，但被告未能于双方约定的2016年12月3日缴纳下一年度房屋租赁费，被告明显违约，应当解除租赁合同；对被告提交的本诉证据2真实性无异议，对第一项证明目的无异议，第二、三项证明目的与本案无关联性；对被告提交的本诉证据3真实性无异议，对证明目的有异议，认为自己向梁军出具了12万元的收条，但只收到5万元，剩余7万元被告没有支付，但同意由梁军支付利息。此证据也可证明梁军应于2017年12月3日向原告支付下一年度的房屋租赁费，但未能支付。   原告对被告提交的反诉证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为延长县艺童幼儿园校长是李孔霞，主体是延长县艺童幼儿园，与本案审理的自然人之间的租赁合同无关联性；对被告提交的反诉证据2真实性不予以否认，但与其反诉请求无关联性；对被告提交的反诉证据3的真实性不予否认也无法核实，认为未计算出损失的具体数额；对被告提交的反诉证据4的真实性不予以否认，但无法证明实际向教师支付工资；对被告提交的反诉证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，认为将幼儿园大门上锁的原因是向被告催要租赁费，无法证明该行为造成了反诉原告的损失；对被告提交的反诉证据6的真实性无异议，证明目的有异议，认为被告在诉讼中未提出原告向其支付违约金的诉讼请求，且违约方是被告。   经综合分析认为，对原告提交的证据1被告质证对真实性无异议，以租金每年一付的时间不确定，被告对证明目的提出异议，但是综合本案所有证据，依据被告依本诉提交证据3可以印证，双方签订合同约定在每年12月3日缴纳下年度的租赁费的事实，对该证据予以采信；原告所举证据2系手机通话记录截屏复印件，被告提出异议，但在当庭调看原告手机通话记录，可以确定其真实性，被告辩称不能证明原告向被告拨打电话就是为了催要租赁费的事实，但被告亦无相关证据予以否认，故对该证据予以采信；原告提供的证据3，被告质证认为与本案不具有关联性不予质证，通过庭审调查，被告在向原告支付五万元租赁费时，是依原告指定，将该五万元支付给张某某。足以证实被告欠原告2018年度房屋租赁费12万元，原、被告约定由被告向第三人张某某支付12万元，但被告仅向第三人张某某支付5万元，导致原告向第三人张某某出具7万元的借条，并约定以年利率18%计算利息，被告对此均知情，故对该证据予以采信。   对被告提交的证据1与原告提交的证据1内容一致，故对真实性予以采信，由于被告未能按期缴纳租金而违约，故对该证据的证明目的不予采信；对被告提交的证据2被告转租房屋，原告知情并同意，对该证据真实性予以采信，其证明目的与本案没有关联性，故不予采信；对被告提交的证据3能够证实截止2018年7月被告欠原告2018年度12万元房屋租赁费，原、被告约定由被告向第三人张某某支付12万元，但被告仅向第三人张某某支付5万元，被告尚欠原告2018年度租金7万元并同意按1.5分计息，对其以此证明2018年度租金交清的证明目的不予采信；通过原、被告双方在2018年7月对2018年度的租赁费进行结算处置，足以印证原、被告在签订合同时约定应在每年的12月3日缴纳下一年度的房屋租赁费的事实。   对被告提交的反诉证据1能够证明被告租赁原告房屋的用途是开办延长县艺童幼儿园，对该证据采信；被告提交的反诉证据2、3、4、5、6的真实性原告质证均不予否认，故对这些证据的真实性予以采信，被告提交这些证据的目的均系要证明由于原告将其大门加锁，给其经营幼儿园造成损失，但仅凭这些证据不足以证明被告实际遭受到损失，故对其证明目的不予采信。   本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2016年7月8日，被告梁军经原告高生安同意，与高某某签订艺童幼儿园转让合同，约定梁军向高某某支付60万元转让费，高某某将延长县张家园子艺童幼儿园转让给梁军经营。当日，梁军与高生安签订房屋租赁合同，约定高生安将张家园子24间房屋，建筑使用面积710平方米，出租给梁军使用，租赁期限为从2016年12月3日至2022年12月3日，共6年时间，房屋租金为每年12万元，于每年12月3日缴纳下年度租赁费，每年一付。在合同实际履行过程中，2016年7月8日至2016年12月2日期间产生的租赁费已经由高某某缴纳，故从2016年12月3日起产生的房屋租赁费由梁军负责向高生安交纳。合同签订后，梁军向高生安交付了2016年12月3日至2017年12月2日期间的租赁费12万元。2017年12月3日至2018年12月2日的房屋租赁费，高生安与梁军于2018年7月11日约定由梁军向第三人张某某支付，为此，高生安向梁军出具12万元的收条一张，但梁军仅向高某某支付了5万元，剩余7万元梁军既未向张某某支付也未向高生安支付，2018年7月5日高生安向张某某出具7万元的借条一张，约定利息按年利率18%计算。梁军同意就此7万元欠款，向高生安按年利率18%计算支付利息。2018年12月3日后产生的租赁费梁军亦未缴纳，高生安于2019年1月2日起多次电话联系梁军催促其交纳租金，未果。2019年2月2日，高生安在梁军加锁的延长县艺童幼儿园大门再次加锁。经高生安与梁军协商未果后，2019年2月24日，延长县艺童幼儿园委托延长县管理86名幼儿，约定需支付委托管理费86000元，所聘教师也到晨曦幼儿园上班。高生安于本案第一次庭审即2019年4月2日将自己锁在艺童幼儿园大门上的锁子打开。   另查明：涉案房屋已被确定为拆迁对象，相邻建筑均已被拆除。   本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。被告梁军应当按照约定的期限支付租金，其拖欠租金经原告高生安多次催告后，仍未能交纳。被告主张原、被告于2018年7月11日双方就所欠房屋租赁费支付方式进行约定，转化为借款，表明原告已经收取房屋租赁费，被告的该主张恰恰证实原告向被告催要房屋租赁费未果的事实，且原告向被告出具收条的原因并非是将该款项出借给被告，而是认为被告会按自己的要求向张某某支付所欠的款项，故对被告主张不欠租金的理由不予支持。关于房屋租赁费的缴纳时间，合同约定每年一付，原告主张于每年的12月3日缴纳下一年度的房屋租赁费，被告辩解房屋租赁费的缴纳时间并非是每年的12月3日，因此双方对于房屋租赁费的缴纳时间约定不明确，依据法律规定原告可以随时向被告主张缴纳房屋租赁费；另外经原告高生安向被告梁军催要2018年度的12万元房屋租赁费，但梁军无正当理由仅向原告指定的张某某账户缴纳5万元，剩余7万元房屋租赁费未缴纳，2019年度的房屋租赁费亦未缴纳，从被告提交原告出具的收条及被告向原告指定张某某账户支付五万元的时间段，足以得出原告主张成立。由此被告梁军未按照合同约定全面而适当履行义务，违反了合同约定，致使合同目的不能实现，现原告主张解除合同，本院依法予以支持。原告主张由被告支付自2018年5月3日至实际交付房屋之日止按每月1万元计算的房屋租赁费，因被告拖欠租金，经原告催告后，被告在合理期限内仍未支付，原告于2019年2月2日将艺童幼儿园大门锁住，使被告无法使用租赁物，致合同目的不能实现，视为对该合同的解除。原告随后将门锁打开，但该房屋已被列入拆迁范围，相邻房屋建筑均被拆除，被告尚有物品搁置租赁房屋内实际占用该租赁房屋，但在2019年2月2日起被告不必再向原告依约支付房屋租金，被告应及时向原告交还房屋，超期占用期间的租金，原、被告另行协商。原告主张被告支付以拖欠的7万元房屋租赁费为基数计算从2018年7月5日起至款项清还之日止按年利率18%计算的利息，系因被告的拖欠致原告向张某某借款并支付利息，被告亦当庭认可向原告支付利息，故原告该诉求本院予以支持。关于被告在反诉中主张履行双方2016年12月3日签订的房屋租赁合同，因被告违约在先，本院不予支持。关于被告在反诉中主张原告赔偿因幼儿园关门造成的各项经济损失30万元，虽与原告本诉基于相同的事实，并具有因果关系，但被告提交证据不足以证明其实际受到经济损失，故本院不予支持。被告主张请求法院裁定24间房屋由被告管理使用，该诉求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：   一、解除原告高生安（反诉被告）与被告梁军（反诉原告）签订的房屋租赁合同，被告梁军于本判决生效后十日内返还原告高生安位于延长县张家院子24间房屋；   二、被告梁军（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告高生安（反诉被告）支付房屋租赁费9万元，并支付以7万元为基数按年利率18%计算的从2018年5月3日起至实际履行之日止的利息；   三、驳回被告梁军（反诉原告）的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费2050元、反诉案件受理费5800元，计7850元，由被告梁军（反诉原告）负担。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。                                     审  判  长  杨宏                           审  判  员  白兴蔚   人 民 陪 审 员  陈延红                            二Ｏ一九年五 月二十八 日     法官助理  贺凯                            书  记  员  侯婧           1