四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异102号 案外人：芦沛江，男，1964年5月21日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 原案申请人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：郭敬辉。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 原案被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山（宁夏回族自治区）。 法定代表人：张航孝。 委托诉讼代理人：马红艳。 原案被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人芦沛江对查封标的物提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人芦沛江称，2014年4月14日案外人与江峰房地产公司签订《认购书》，约定案外人以6,686元/㎡购买星海时代花园15幢01号面积185.45㎡房屋，江峰房地产公司应于同年12月31日前向案外人交房。合同签订后，案外人按约支付房款，江峰房地产公司也将涉案房屋依约交付案外人进行装修并居住至今。2015年，案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开发票为由推诿，此后，案外人才得知该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，与江峰房地产公司的买卖行为时间在前，且双方已实际履行，申请执行人申请财产保全时，案外人对房屋已享有所有权，《商品房买卖合同》合法有效，案外人对案涉房屋已进行装修并入住居住多年，对房屋系合法占有，应受法律保护，为维护其合法权益故提出异议，请求依法解除对该房屋的查封。案外人提交了与江峰房地产公司签订的《认购书》一份、《客户告知书》一份（签订日期均为2014年4月14日），向江峰房地产公司转款100万元的银行凭证两张（转款日期、转账卡号等信息不清晰），2015年5月5日江峰房地产公司出具的收到芦沛江房屋专项维修基金、门牌号工本费收据两张，2015年5月5日石嘴山市立昌物业管理有限公司收芦沛江公共电费、预收水费电费、物业费（2015年4月1日-2016年3月31日）及装修服务费、装修保证金收据四张，江峰房地产公司2018年5月11日向芦沛江开具销售星海时代花园15-01合计金额1,143,497元的增值税普通发票两张，在星瀚市政产业有限公司石嘴山银行贺北支行缴纳热力费3,618.74元的业务通用凭条一张（未签章）。 原案申请人中铁信托公司称，案外人签订认购书时案涉房屋已备案于中铁信托名下，签订认购书时支付的100万元属购房定金，无商品房买卖合同，尾款是否实际支付无证据证明。 原案被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设星海时代花园商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元作抵押担保。2013年11月21日，中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下。案外人2014年4月14日与江峰房地产公司签订《认购书》（格式合同）约定：买方以6,686元/㎡认购星海时代花园15-01号面积185.45㎡房屋，总价款1,240,000元，买方于2014年4月14日缴纳认购定金1,000,000元。案外人未提交购房合同，但提交了2015年5月5日江峰房地产公司收取其缴纳15-1号房屋门牌号费、房屋维修基金的收据，2015年5月5日物业管理单位收取其缴纳15-1号房屋水电费、物业费、装修服务费、装修保证金的收据等证明其已经实际入住涉案房屋。2018年5月11日江峰房地产公司开具了收取案外人星海时代花园15-01号房屋购房款1,143,497元的发票两张。2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司星海时代花园545套房屋包括案外人所购的15-01号房屋190.46㎡（查封房屋顺序号为489）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6,100万元、3,900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对15-01号房屋190.46㎡续查封。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权；根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该规定又赋予了交付全部或者大部分款项的商品房购买者对所购房屋享有的权利更优先于建设工程施工方。本案中，案外人芦沛江提交的证据能够证明其在房屋查封前支付了全部购房款，并实际取得房屋。其对所购房屋享有的权利优先于中铁信托公司在该房屋上享有的抵押权；关于中铁信托公司与江峰房地产公司签订了房屋买卖合同，并将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本案执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10,000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的以房屋抵债性质的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除四川省成都市中级人民法院依据（2015）成执保字第264-1号和（2015）成执保字第265-1号执行裁定书以及本院（2018）川0180执恢1166号执行裁定书对位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××号××㎡房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年六月二十六日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。