河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终1964号 上诉人（原审被告）：史晓晓，男，1986年1月12日生，汉族，住沙河市。 委托诉讼代理人：尹芳芳（史晓晓妻子），住沙河市。 被上诉人（原审原告）：沙河市阳光物业服务有限公司，住所地沙河市京广路西。 法定代表人：李更山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵彦星，河北守敬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李薇，河北守敬律师事务所律师。 上诉人史晓晓因与被上诉人沙河市阳光物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2019）冀0582民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人尹芳芳，被上诉人委托诉讼代理人赵彦星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史晓晓上诉请求：1、撤销原判，依法改判为：物业公司违约在先，在每平0.7元的基础上公平公正的计算报酬；2、本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实不清，证据不足。一审判决认定被上诉人按照《前期物业服务合同》约定为沙河市提供了基本的物业服务，上诉人应当依约缴纳物业服务费，该事实认定不清，证据不足。主要有以下几点：1、《物业管理条例》第二十五条规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同中应包含前期物业服务合同约定的内容。但我的商品房买卖合同中并未包含前期物业服务合同，依据合同的相对性，此前物业合同对全体业主无效。2、一审判决认定被上诉人具有三级物业资质，没有证据证明，请被上诉人提供相关资质证明。3、上诉人曾提出窗台漏水造成财产损失，被一审判定曲解为“窗户浸水，不是公共设施部分，不属于物业服务范围”。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通进、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”，房屋的外墙窗台为共有部分，应由物业予以维修，并且被上诉人于2018年夏天对外墙窗台进行过维修，也从事实上承认。4、一审判定“未配置安保人员及门岗、水压不稳、公用部分未修理等主张，没有举证加以证实，不予采信”，对以上内容上诉人已提供相关证据，一审法院也曾现场取证。5、一审判定被上诉人“提供了安保、公共卫生、公共设施维护等基本物业服务”，但上诉人提供的证据证实，公共设施损坏、公共卫生差，物业几乎不作为等情况。6、一审判定“卫生不达标是由于华冶新村小区尚未竣工，三期工程尚在进行中”。上诉人认为卫生情况与小区尚未竣工没有任何关系，并且根本没有所谓的三期工程尚在进行中。7、一审对被上诉人的种种违约行为归咎为“物业服务中的瑕疵”。事实是上诉人于2014年8月26日一次性缴纳一年的物业服务费。后由于被上诉人未提供应尽的物业服务，经上诉人多次催告仍不履行，其行为构成违约，被上诉人无权要求上诉人继续支付物业服务费。被上诉人的违约行为主要有以下几点：1、第一年物业费明确是每平0.7元，现在是0.8元。虽然在三级资质物业收费标准中，但标准的确定是以等价性为基础的，那也只是个标准而已，服务没有，却私自提价，已然违约。2、不履行对共有部分的房屋外墙漏雨问题的维修义务。3、被上诉人请求上诉人缴纳物业服务费的部分债务已过诉讼时效。截止到被上诉人起诉之日，被上诉人对上诉人承担2015年8月26日至2016年1月15日物业服务费的请求已过诉讼时效。4、被上诉人一次性收取一年物业费，超过《物业管理条例》第二十一条规定的“物业费可按月、按季预收，但一次性预收不得超过三个月”。5、未履行每半年向业主公布物业管理费用收支账目的义务。《物业管理条例》第六条第二款第八项规定业主“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”，而自上诉人收房起被上诉人从未履行过该项义务。6、生活用水水压不稳、时有时无，多次向物业反映无果，造成业主壁挂炉生活热水无法使用等诸多不便。7、不履行安全保卫义务。未配置安保人员及门岗，值班室有时无人值守，没有车辆及电动车停放场所，造成答辩人电动车电瓶丢失。在报警后，警方竟然无法调取监控录像，有公安笔录证实。8、无车辆及电动车停放场所。9、卫生清洁责任履行不达标。10、不履行维护门禁系统、消防设施不全等公共设施的义务。11、电梯单路供电存在严重安全隐患。综上所述，上诉人与物业没有法律上的合同关系，不需要缴纳物业费；即便有合同关系，本案被上诉人不履行应尽的义务，存在严重违约行为，极大地损害了上诉人的合法权益。一审法院在未查清事实的情况下判决上诉人给付物业服务费损害了上诉人的合法权益。 沙河市阳光物业服务有限公司辩称，1、小区的基本情况是华冶新村是一个旧城改造的小区，西头盖了两栋楼是第一期工程，第二期盖了两栋楼，包括本案的6号楼，还有一个是商业楼。第三期还没有盖。6号楼地下有两层次，地下**设计是小房，因为还没有打通，所以还没有销售。被上诉人提供了两个区域的物业服务。2、我方是按照前期物业服务合同的约定履行了物业服务义务，主要物业服务是针对房屋共用部分，公用设施、环境卫生及房屋配套设施，相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的管理和活动。我方从2014年6月份开始已经尽到了物业服务义务，6号楼有60户住户，大部分业主都按期缴纳了物业费，只有极个别的业主拖欠物业费。物业公司没有其他收入来源，主要靠收取物业费，即使物业公司没有收到全部的物业费，物业公司也一直没有停止服务。所以，我方认为业主享受了我方提供的物业服务，就应该交物业费。关于资质问题，我方在一审已经提交法庭，法庭已经过核实，大部分业主都看到了且已经复制了。关于诉讼时效问题，因为拖欠物业费一直是在延续过程中，所以不超过诉讼时效，且诉讼时效是三年。关于有些业主反映的窗户漏水问题，公共窗户指的是走廊的窗户，窗户漏水不能确定是地产公司的责任还是物业公司的责任，不能作为本案的焦点。综上，我方认为一审判决事实正确。 沙河市阳光物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付自2015年7月21日至2018年12月31日所欠物业服务费3824.7元。2、被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：沙河市由沙河市金地阳光房地产开发有限公司开发建设，被告史晓晓系该小区高层电梯房6号楼1单元401号的业主。2014年3月16日，原告沙河市阳光物业服务有限公司与沙河市金地阳光房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告负责该小区物业服务，并约定物业费多层不带电梯按0.5元／月平方米收取，高层（含电梯）按0.8元／月平方米收取。原告是具有三级资质等级的物业服务企业，按约定为华冶新村小区提供了安保、公共卫生、公共设施维护等基本的物业服务。被告史晓晓在沙河市的住宅实测面积为115.84平方米，自2015年7月21日起至2018年12月31日止欠物业服务费3830.43元未缴纳。 一审法院认为，依法签订的合同，各方均应依约自觉履行。本案中，原告沙河市阳光物业服务有限公司按照《前期物业服务合同》约定为沙河市提供了基本的物业服务，被告史晓晓作为该小区业主，应当依约缴纳物业服务费，因此对原告要求被告支付2015年7月21日至2018年12月31日所欠物业服务费的主张本院予以支持。原告主张欠交物业服务费3824.7元，与按实测面积115.84平方米计算出欠交金额为3830.43元有一定的出入，应按原告主张的3824.7元为准。对被告主张小区物业服务达不到要求、关于卫生、绿化不达标的主张，因华冶新村小区尚未竣工，三期工程尚在进行中，整个小区规划绿化不到位、周边整体环境卫生不好，这些均不是物业公司所能左右，不能作为业主拒交物业服务费的理由。对被告辩称原告收费标准超过规定，因原告资质等级为三级，每月每平0.5元，高层电梯运行费每月每平0.3元，符合邢台市颁布的物业收费标准，对被告的该项主张本院不予采信。对于原告物业服务中存在的瑕疵，今后应积极改进，为业主提供优质服务，让业主满意。本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告史晓晓于本判决生效之日起十日内给付原告沙河市阳光物业服务有限公司自2015年7月21日至2018年12月31日的物业服务费3824.7元。二、驳回原告沙河市阳光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告史晓晓负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。上诉人提交一组证据，拟证明沙河市阳光物业服务有限公司在提供服务过程中服务不到位，存有瑕疵。被上诉人对上诉人提交的证据发表质证意见，认为上诉人指证的不全是事实，小区在使用过程中设施存在损坏或被盗现象，但不能说服务不到位。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：沙河市阳光物业服务有限公司在提供物业服务过程中存在服务不到位现象。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，沙河市阳光物业服务有限公司按照合同约定履行了服务义务，虽存有瑕疵，但还达不到上诉人不交服务费的程度，且在庭后该公司及时进行了整改，取得了一定成效，上诉人不交服务费于法无据，其诉求不予支持。关于诉讼时效问题，上诉人在一审诉讼过程中并未提出诉讼时效抗辩，二审中提出本院不予支持。 综上所述，史晓晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人史晓晓负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁国彬 审 判 员 信深谦 审 判 员 张庆格 审 判 员 张振防 审 判 员 郝 诚 二〇一九年六月二十四日 法官助理 王 雷 书 记 员 邱 岳