江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第3215号上诉人（原审原告）南京万科物业管理有限公司，组织机构代码66068652-X，住所地在南京市建邺区嵩山路**。法定代表人喻斌，该公司董事长。委托代理人魏明明，男，汉族，1986年1月2日生，该公司员工。被上诉人（原审被告）朱小娇，女，汉族，1986年8月10日生。上诉人南京万科物业管理有限公司（以下简称万科公司）与被上诉人朱小娇居间合同纠纷一案，上诉人万科公司不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第979号判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人万科公司的委托代理人魏明明、被上诉人朱小娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科公司原审诉称，其为物业服务企业，兼营房产经纪业务。2013年3月初，朱小娇与其签订了《求购物业委托书》，委托其作为居间方对坐落于建邺区嵩山路139号某幢1702室房屋进行购买，约定佣金107600元。2013年3月4日，在其居间下，其作为中介方与房主唐伟成达成协议，再次明确由朱小娇支付佣金。同年3月8日，朱小娇告知其房子不买了，并明确表示自己违约，要上法庭随时奉陪。次日其向朱小娇发送了律师函，要求朱小娇给付中介佣金。其已促成交易，朱小娇应当支付约定的佣金。请求法院判令朱小娇支付中介费用107600元，并承担诉讼费用。朱小娇原审辩称，其与万科公司签订的只是万科公司自己打印的协议，并非房管局的正式版南京市存量房合同，且其是通过南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）完成的交易，万科公司并没有帮其完成该笔交易，故其不同意支付该笔费用。原审法院经审理查明，2013年3月4日，万科公司、朱小娇及第三人唐伟成签订了《房地产（二手房）转让协议》，约定唐伟成将其所有的南京市建邺区嵩山路139号某幢一单元1702室房屋出售给朱小娇，售价495万元。朱小娇须于2013年3月5日前支付唐伟成10万元，于2013年3月25日前支付唐伟成325万元，余款160万元于2013年3月10日向银行申请贷款。房屋交易佣金107600元，由朱小娇支付。另在补充条款中约定由违约方支付万科公司全额中介费用。原审法院另查明，2013年3月6日，万科公司向朱小娇发送短信：“你好，3-1702你是否确认不买了，业主在问我，请给予答复，谢谢。”朱小娇回复：“不买了”。2013年3月8日，万科公司向朱小娇寄送律师函，催促朱小娇支付佣金。原审法院认为，当事人均应当按照合同全面履行义务。朱小娇在与万科公司签订了协议后未能履行，已经构成违约，应当承担违约责任。依双方合同约定，违约方应当承担全部佣金费用即107600元，朱小娇提出其不应当支付违约金。庭审中查明，朱小娇因购房需要联系万科公司，提出购房要求，万科公司在带领朱小娇实地察看了两、三套房屋后，朱小娇即选定欲购买房屋后签订了合同。合同签订两天后，朱小娇即明确告知万科公司其不再购买。综合考量万科公司的工作量较小，且朱小娇提出不再购买的间隔时间也较短，给万科公司造成的损失也相对较小。结合违约金以赔偿损失为主，以处罚为辅的性质，合同中约定的107600元违约金明显过高。故原审法院对万科公司主张的违约金酌情调整为3000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，原审法院判决：朱小娇于判决生效后十日内支付万科公司违约金3000元，案件受理费1226元由朱小娇负担。朱小娇如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。万科公司不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人万科公司、被上诉人朱小娇、第三人唐伟成三方于2013年3月4日共同签订的《房地产（二手房）转让协议》，约定了中介佣金107600元由被上诉人负担。协议签订后，被上诉人即表示不想购买案涉房屋，并在上诉人短信追问后，明确表示不买了。被上诉人在取得房源信息和房主联系方式后，故意违约，与房主自行完成交易，属于跳单行为。居间活动中，为交易双方提供交易信息是居间行为的核心价值所在。居间人已经完成居间义务，促成了合同成立。原审法院却将整个居间活动拆开，认定具体工作量，属适用法律错误。请求撤销一审判决，依法改判支持其原审诉请或者发回重审，由被上诉人承担诉讼费用。被上诉人朱小娇辩称，其是通过我爱我家公司购买案涉房屋的，万科公司说其故意违约的事实是不成立的。万科公司称带其看了几次房子，实际上万科公司只带其看了一次房子。双方的《房地产（二手房）转让协议》是在匆忙的情况下签署的。其不想再购买的原因是，我爱我家公司也带其看了案涉房屋，其觉得万科公司的佣金有问题，所以其就不想买了。请求维持原判。对于原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院另查明，2013年2月20日，朱小娇与万科公司签订《看房协议书》，约定万科公司完成朱小娇的委托事项时，朱小娇按实际成交价的1.2%向万科公司支付报酬。2013年3月4日，朱小娇在《求购（求租）物业委托书》、《房地产（二手房）转让协议》、《中介服务费确认书》中，均确认承担中介服务费107600元（约占房款总价2.17%）。2013年3月7日，朱小娇在我爱我家公司的居间下，与唐伟成签订房屋买卖协议，约定售价495万元，由朱小娇向我爱我家公司支付佣金3万元。案涉房屋过户手续最后由我爱我家公司办理。因当事人分歧较大，本院组织调解未果。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，万科公司接受朱小娇的委托，提供了相应的服务，万科公司、朱小娇及第三人唐伟成签订了《房地产（二手房）转让协议》，对案涉房屋的售价、房款交付以及佣金负担等作了具体的约定，万科公司已经促成朱小娇与唐伟成之间的房屋买卖合同成立。且该协议并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然朱小娇在此之后又在我爱我家公司的居间下与唐伟成再次签订了房屋买卖协议，但成交价格并无变化。正因如此，最终万科公司没有为朱小娇办理案涉房屋过户和相应手续，但万科公司没有为朱小娇办理案涉房屋过户和相应手续的原因并非是万科公司不履行协议。故本院对朱小娇认为其是通过我爱我家公司购买案涉房屋，其不应向万科公司支付佣金的抗辩不予支持。万科公司没有提供证据证明案涉房源信息为其独家拥有，根据万科公司完成中介服务的工作量情况，本院酌定朱小娇向万科公司支付佣金43000元。综上，上诉人万科公司的上诉理由部分成立，其诉讼请求本院部分予以支持；万科公司在原审中是请求判令朱小娇支付中介费用107600元，并非要求朱小娇支付违约金，故原审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第979号民事判决；二、被上诉人朱小娇于本判决生效后十日内向上诉人南京万科物业管理有限公司支付中介佣金43000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取1226元，由上诉人南京万科物业管理有限公司负担736元，被上诉人朱小娇负担490元，上诉人南京万科物业管理有限公司在原审案件中预交案件受理费中的剩余部分1716元由原审法院退还，被上诉人朱小娇应负担原审案件受理费部分于本判决生效之日起十日内向原审法院交纳；二审案件受理费2452元，由上诉人南京万科物业管理有限公司负担1472元，被上诉人朱小娇负担980元，上诉人南京万科物业管理有限公司预交二审案件受理费中的剩余部分980元由本院退还，被上诉人朱小娇应负担的二审案件受理费部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。本判决为终审判决。审 判 长  张晗庆审 判 员  夏海南代理审判员  张林球二〇一四年十月十四日见习书记员  杨文艳