云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2014）芒民二初字第144号原告邓谦（反诉被告），男，汉族，1979年3月7日出生，湖南省浏阳市人，初中文化，个体户，现住芒市。被告（反诉原告）云南远东盛大房地产开发有限公司。地址：芒市大街97号。法定代表人苗祖源，系该公司总经理。委托代理人杜晓秋，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。委托代理人赵丹阳，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。原告邓谦（反诉被告）诉被告（反诉原告）云南远东盛大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，被告提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭针对本诉和反诉合并进行了审理，原告邓谦、被告委托代理人杜晓秋和赵丹阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2011年11月3日签订德园字ZB第（0066）号商品房购销合同，双方约定，甲方云南远东盛大房地产开发有限公司应于2012年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方邓谦使用。甲方如未按合同约定时间交房，则“一、自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”，合同签订后，原告邓谦依约履行了相关的义务兵支付房屋价款301026元，被告至今仍未将房屋交付给原告使用，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令被告向原告交付符合规定的房屋，按合同约定向原告支付逾期交房违约金106259元，并承担本案的诉讼费。被告答辩并反诉称，原告起诉不符合民诉法第119条的规定，原告的违约金数额较高，原告迟延交房有免责事由，是因为交通运输集团职工阻止施工和政府规划改变的事由，符合合同约定的免责事由，请求驳回原告的诉讼请求。当事人双方于2011年11月3日签订的德园字ZB第006号《商品房购销合同》，按照每平方米1945元的低价签约，房款总价为256740元，合同签订后，由于不属于反诉人的客观原因使工期一再延误和停工，反诉人不承担逾期交房的违约责任。由于市场建材、工时等费用上涨，市场建安成本达每平方米2600元，市场售价为每平方3500元，当时约定的售价已远远低于成本价，根本不能实现合同目的。被反诉人没有对履行合同提供协助和理解支持，反而起诉反诉人，根据双方签订的商品房购销合同第十三条的约定，反诉人依约提出解除合同，请求判令解除双方签订的商品房购销合同，由反诉人承担房价总款5%的违约金12837元，本案的全部诉讼费由被告承担。综合本诉、反诉和双方的诉辩主张，本案争议焦点如下：1、双方签订的《商品房购销合同》是否合法有效？是否应当继续履行？2、被告逾期交房是否具有合同约定的免责事由？被告是否应当向原告支付违约金人民币106259元？原告针对本诉、反诉、争议焦点及其主张，向本院提交了以下证据：1、商品房购销合同和补充协议复印件各一份，欲证明原告向被告购买商品房的事实，被告应当与2012年6月30日前向原告交房。2、补充协议复印件一份，欲证明原告已将所有款项及配套费交清。3、商品房买卖合同登记备案表复印件一份，证明购买的商品房情况，合同经芒市建设局备案。4、收据复印件四份，欲证明原告按照合同的约定向被告支付房款、配套设施费、契税，原告已经全面履行合同义务。5、贷款凭证复印件一份，欲证明原告的贷款于2011年11月16日已转到了被告手中。6、贷款还款清单复印件一份，欲证明原告每个月都在偿还贷款，这些都是原告的损失。7、手机电话录音、存于手机内照片2张，欲证明被告现在仍然不能交房。经质证，被告对原告向本院提交的第1、2、3组证据三性没有异议，但对证明的内容不予认可；对第4组证据中的首付款收据没有异议，对其他三份收据的真实性认可，对关联性不认可，与本案无关；对第5、6组证据的三性均不认可；对第7组证据不认可，无法证实是德园小区，德园小区已完工，只要做好绿化就可以整体使用。本院认为，原告向本院提交的第1、2、3、4、5、6组证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；对原告当庭提交的第7组证据，本院要求原告庭后提交本院，但原告未按要求提交本院，故本院不予采信。被告针对反诉、争议焦点和自己的辩解，向本院提交了以下证据：1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》《资质证书》复印件各一份，欲证实被告主体资格有效存续。2、《协议书》、《德宏州医疗集团关于报名购买住房的通知》、《德宏州医疗集团关于“德园”职工住宅小区选购方案的通知》、《德宏州医疗集团关于“德园”住宅小区认购方案的补充通知》复印件各一份，欲证实德宏州医疗集团委托被告代建具有职工福利性质的住宅；证实被告开发的“德园”小区，是受德宏州医疗集团委托建设的，该项目具有极大的职工福利性质。该房屋的买卖受到一定限制(三年内不得上市交易)，不同于普通市场上的商品房买卖。职工买房享受了福利，加大被告合同义务有违公平原则，处理本案应考虑被告先前利益已让渡给原告的事实。3、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》复印件各一份，欲证实被告在与原告签订商品房购销合同时已经具备房地产项目开发的“五证”，没有违约行为；同时证明《建筑工程施工许可证》载明的项目建设周期为20个月，如遇工期顺延，应当据此顺延建设期。4、《商品房购销合同》复印件一份，欲证实原被告签订的《商品房购销合同》第九条约定了被告可延期交房且不承担违约责任：1、人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件；2、为遵守配合政府的法规、政策的变化或因政府有关机构的行为而引致的延误；3、非甲方原因，而供水、供电、供气等部门未能按时接通室内外的水电气等设施；4、其他非甲方所能控制或客户的因素等。第十三条，约定了单方解除合同的条件为承担总房款10%的违约金。5、《证明》（附交运集团职工部分申请）、《关于德园小区周边居民房屋开裂建筑面积实地测量报告》、《关于对德宏州交通运输集团职工家属区受损房屋进行安全评估鉴定的报告》、《德园小区边界测量报告》、《鉴定报告》、《汇报材料》、《关于德园开发商应赔偿十八家住房初步意见》、《关于答复德园开发商赔偿十八家住房的意见报告》复印件各一份，欲证实因交运集团18户住户以住房受损为由，阻止被告正常施工，经政府组织鉴定认定施工对住房无影响后，仍无理要求赔偿并拆除重建。协商期间继续阻止施工。在政府组织协调下，经过多次来回协商，18家住户仍提出不合理要求继续阻止施工。被告停工原因来源于政府和非甲方（被告）所能控制的因素，不可归责于被告，被告延期交房属于合同免责事由。6、《协议书》、《房屋置换协议》复印件各一份，欲证明2012年3月28日，交运集团与被告达成协议，将18户住户土地和交运集团涉及18户公共土地转让给被告。证实被告经过工作，陆续与16户住户在2011年9月—2012年6月签订《房屋置换协议》，现仍有两户不签。证实在政府协调下，被告陆续与16户住户签订房屋置换协议，协议前均属停工状态，且政府正在修改新的规划，客观上不可能恢复施工。7、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《情况说明》复印件各一份，欲证实在将18户住户用地纳入开发整体规划后，芒市规划局重新规划，于2012年9月向被告颁发用地、工程许可证。依据法律规定，新的规划颁布后方能开发项目，据此，德园项目应当从2012年10月起顺延20个月，即2014年7月30日方能完工（未扣除节假日放假、未考虑增加工程量）。德宏州住房和城乡建设局证实德园项目因交运集团住户原因，无法正常施工，州质监站出具了鉴定报告。芒市建设局证实因住户反映强烈，经协调处理进行回迁安置，对项目规划进行修改，于2012年9月10日颁发新的《建设用地规划许可证》。证实被告为遵守配合政府法规政策，因芒市规划局修改规划，致使项目在2012年10月方能恢复施工。依据项目规定，完工期限应顺延20多个月（工程量增大）至2014年7月以后。依据原被告合同约定，被告因政府和非甲方（被告）所能控制的因素延期交房，不可归责于被告，被告延期交房属于合同免责事由。8、《案件调查笔录》及照片四张、被调查人身份证复印件一份，欲证实在德园项目被阻止施工不能按期交房时，被告安排员工在项目施工地大门口和售楼部张贴《公告》，告知购房业主交房日期以实际交付为准，如有异议的在3个月内向被告提出。被告履行了如实告知义务，并且与业主变更了交房日期。证实公司响应政府政策，协助政府化解矛盾全力维护社会稳定，避免矛盾纠纷激化或酿成群体性事件。政府依据该政策，公司为遵守、配合政府的政策，“德园”项目停工。9、中共云南省委、云南省人民政府（2002）4号文件复印件一份，欲证明政府依照该文件让被告停工，被告是执行国家政策文件。经质证，原告对第1、3组证据没有异议；对第2组证据不认可，该房屋不是医院的福利房；对第4、5、6组证据的证明目的不认可，认为被告与交通集团的职工发生纠纷，是被告在施工中造成他们损害而发生，与原告无关；对第7、8、9组证据不认可，认为被告的这些理由与双方签订的商品房购销合同无关。本院认为，被告向本院提交的九组证据客观真实，但不能证明被告的主张，故对该组证据的真实性予以采信，对被告欲证明的内容不予采信。根据庭审举证、质证，本院确认本案的法律事实如下：被告云南远东盛大房地产开发有限公司与德宏州医疗集团签订协议书，被告以土地受让方式取得位于芒市原属于德宏州医疗集团的土地使用权，2009年被告办理了上述土地使用面积为6674平方米的土地使用权证。2010年被告在该土地上开发建设德园小区，办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2011年6月15日，被告取得了德园小区的商品房预售许可证（A、B、C、D幢）。2011年11月3日，原告邓谦与被告云南远东盛大房地产开发有限公司签订商品房购销合同，双方约定原告向被告购买位于芒市，被告开发建设的德园小区商品房B幢第3单元第8层802号房，建筑面积为132平方米，每平方米1945元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），房屋总价为人民币256740元，2011年1月5日前，向被告支付付款的30%，即人民币77740元作为首付款，其余房款原告采用按揭贷款的方式支付，被告应于2012年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告，双方还针对其他相关事宜进行了约定。同日，原告与被告还签订了补充协议，双方就合同未尽事宜进行了补充约定。商品房购销合同及补充协议签订后，原告按合同及补充协议的约定向被告支付了购房首付款人民币77740元，契税、维修金、工本费人民币9586元，初装设施费人民币17900元，配套费人民币16800元，并向银行办理了按揭支付剩余房款。2010年，被告在建设德园小区的过程中，因C幢人工挖孔桩施工中，邻近的德宏州交通运输集团职工家属区第14幢住户的住房及伙房墙面、毛石基础、地面出现开裂受损，该幢住户认为出现上述开裂是因被告施工造成的，双方因此发生纠纷不能达成协议，交通运输集团的住户到施工现场阻止施工，后经相关职能部门协调，部分住户与被告达成并签订房屋置换协议，被告将德宏交通集团家属区第14幢纳入整体项目开发，向建设部门申请增加商品房建筑，被告于2012年8月到芒市住房和城乡建设局申请办理E幢的建设工程规划许可证，经审批后于2012年9月取得规划许可证。2012年5月30日，被告不能按合同的约定交房，在德园小区施工现场大门及售楼部门口张贴公告，告知购房户因公司以外的客观原因及规划修改，致使该项目长期停工，不能按期交房，有意见请在3个月内提出，但未以其他方式通知购房户。被告开发建设的德园小区至今未完成全部建设工程，至今未向购房户交房，原告认为被告逾期交房，与被告协商未果，诉至本院，请求判令被告被告交付房屋，支付自2012年6月30日起至2014年6月26日止的逾期交房违约金106259元，并由被告承担诉讼费。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担民事责任。本案原、被告双方签订的商品房购销合同及补充协议，是双方在平等自愿的基础上协商一致签订的，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。原告已向被告支付了全部房款，被告应按合同约定时间向原告交付房屋，被告未能按合同约定交付房屋已构成违约，应承担违约责任。被告辩解其迟延交房是因为交通集团的住户阻止施工和规划的变更造成，并以公告的形式告知了购房户，购房户未在公告的期限内提出异议，属于合同约定的免责事由，不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，被告向本院提交的证据仅能证实被告与交通集团住户发生过纠纷和变更过规划，但不能证明上述辩解事由足以造成其不能施工且符合合同约定的免责事由，被告公告的方式仅在施工现场门口及售楼部粘贴，未按合同约定通知到原告人，该方式不一定会被购房户所知晓，不能视为通知到原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对被告的辩解及主张不予支持；被告辩解德园小区房屋是受德宏州人民医院委托代建与客观事实不符，本院对上述辩解不予采信和支持。被告主张违约金过高，要求予以减少，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，综合本案的情况，本院对双方约定的违约金予以适当调整，由被告承担已付购房款10%的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、由被告云南远东盛大房地产开发有限公司于本判决书生效之日起六十日内向原告邓谦交付符合合同约定的商品房屋。二、由被告云南远东盛大房地产开发有限公司向原告邓谦支付逾期交房违约金人民币25674元，限于判决书生效之日起十日内一次付清。三、驳回反诉人（被告）云南远东盛大房地产开发有限公司的反诉请求本诉案件受理费人民币2425元，反诉案件受理费人民币3468元，合计人民币5893元，由被告云南远东盛大房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  刘宏芸审判员  刘正楼审判员  尚 欢二〇一四年十月二十九日书记员  金道诺