浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙金民终字第1190号上诉人（原审被告）：何文华。被上诉人（原审原告）：赵海泉。被上诉人（原审原告）：朱荷兰。两被上诉人共同委托代理人：朱海雷，浙江望朔律师事务所律师。上诉人何文华为与被上诉人赵海泉、朱荷兰房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2014）金浦民初字第244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告赵海泉、朱荷兰共同诉称：浙江省浦江县健力源有限公司（以下简称健力源公司）于2009年将本案所涉房屋转让给张林政，张林政付清了房款，接收了房屋。后张林政向原告借款，无法归还，因此转让给原告，原告付清了房款，张林政交付了该房屋。原告委托原告父亲朱希展管理该房屋。2013年3月25日，被告何文华租赁该房屋，约定租期至2013年12月25日（农历）止，租金8000元。被告何文华将房屋转租给薛建伟及其员工居住。到期后，原告要求被告将其床铺家具搬离该房屋，但被告拒绝。被告违法侵占原告房屋，租期到约后，拒不搬离，侵害了原告合法权利。案件审理过程中，原告申请撤回了对薛建伟的起诉，变更诉请要求：1、判令被告何文华立即搬离原告在西山北路175号二楼房屋（朝南西起第四第五间二楼两间）；2、判令被告何文华赔偿租金损失1000元/月（损失自从2014年1月26日开始计算，暂时计算至2014年2月26日止，要求计算至停止侵权之日）。被告何文华在原审中辩称：1、本案赵海泉、朱荷兰作为原告主体不符，从合同来看该房屋是朱希展租赁给何文华，应该由朱希展主张权利，而不是赵海泉、朱荷兰。且买卖合同相对方还有朱海雷，原告主体不适格应该驳回原告的起诉。2、本案的权属纠纷，应该确认该诉争房屋的所有权问题，根据相关所有权证确认该诉争房屋的产权属于健力源公司所有。3、虽然该房屋2009年转让给张林政，之后又转让给朱海雷，但上述两份转让协议无效。根据相关规定，该工业园区20亩以上的土地才可以分割转让，但健力源公司的土地只有6亩，显然不可分割转让，故两个转让合同都应该无效。且该土地的转让没有经过公司全体股东签字同意，仅有两个股东签字确认。而且该公司2005年已经被工商部门吊销营业执照。被告与张林政签订的买卖合同第三条规定，张林政要处置该房屋需要被告同意，被告不知道他们转让的事实，该房屋买卖是无效的。既然无效，该房屋仍然属于健力源公司所有。两原告主体不适格，既无事实依据，也无法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。原审法院认定：2009年1月，健力源公司与张林政签订房屋买卖合同一份，约定将健力源公司所有的位于浦江县西山北路175号中座北朝南叁间房屋转让给张林政，约定购房款950000元，于协议签订时付款550000元，于2009年年底前付200000元，2010年年底前付20000元。在未分割过户期间，张林政有权占有、使用、出租，该房地产在未付清房款前处置需经健力源公司同意。付清房款后未过户前处置应告知健力源公司。2010年6月20日，何文华（健力源公司的法定代表人）出具收条确认购房款已全部付清。2010年2月5日，张林政与赵海泉、朱荷兰签订房屋买卖合同一份，约定将张林政从健力源公司购买的上述房产转让给两原告，购房款1550000元，于签订协议时支付1000000元，于2010年4月13日支付550000元，同时将房屋交付给两原告。双方约定在未分割过户期间，两原告有权占有、使用、出租该房屋。之后两原告由朱希展代为支付购房款，2010年6月21日，购房款付清。张林政将房屋交付给两原告使用。2013年3月25日，由朱希展经手，将诉争房屋两间（西山北路175号二楼朝南西起第四第五两间）出租给何文华使用，租期自2013年2月25日至2013年12月25日（农历），租金为8000元。两原告将房屋交付被告何文华使用，并收取了租金。租赁合同到期后，双方未续期合同，何文华也未交还房屋或支付租金。另，原告在诉讼中申请撤回了对薛建伟的起诉，获该院准许。原审法院认为：健力源公司将诉争房屋转让给张林政，后张林政将房屋转让给赵海泉、朱荷兰，并都进行了交付，后赵海泉、朱荷兰现已实际占有该房屋，呈现了两原告对该房屋进行管理与控制的事实状态，两原告对该房屋享有出租收益的权利。据庭审查明，2013年3月25日，朱希展代理两原告与何文华签订房屋租赁合同系事实，该租赁合同是双方当事人真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应认定为合同有效，双方应按约履行。且何文华曾支付租金的行为，本身也是对两原告拥有诉争房屋出租权利的认可。现租赁合同到期，双方也无续签合同的意思表示，被告何文华即应将房屋交还两原告，并支付逾期使用的相关费用，原告诉请合理部分，应予以支持。对于被告抗辩认为两份房屋转让合同无效，该房屋仍属于健力源公司所有的意见，该院认为本案为租赁合同纠纷，只须确定两原告具有使用出租的权利即可，而转让合同的效力并非本案审理的范围，被告可另案主张。对于逾期使用的费用，原告诉请要求按1000元/月支付无相应依据，因双方租赁合同约定的租金为8000元十个月，故每月使用费可按800元计算。被告何文华应按800元/月从2014年1月26日向两原告支付使用费至实际腾空之日止。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、限被告何文华于判决生效后十日内腾空西山北路175号二楼房间（朝南西起第四第五两间）；二、由被告何文华于判决生效后十日内支付原告赵海泉、朱荷兰房屋使用费（按800元/月从2014年1月26日起计算至实际腾空之日止）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取为25元，由被告何文华承担。宣判后，何文华不服，向本院提起上诉，称：1、赵海泉、朱荷兰作为一审原告主体不符。从房屋租赁合同看，出租人系朱希展；从房屋买卖合同看，该房屋是健力源公司卖给张林政，后由张林政卖给赵海泉、朱荷兰、朱海雷。退一步说，即便赵海泉、朱荷兰可作为原告起诉，亦应将朱海雷或朱希展作为共同原告一并起诉。因此，一审法院对主体问题未明确认定，程序违法，应予纠正。2、根据上诉人所提供的房屋双证，诉争房屋登记在健力源公司名下，上诉人在开办的厂房内居住使用不存在侵权，被上诉人无权要求上诉人搬离及赔偿损失。3、涉案两个房屋转让合同均应予以解除。根据浦江县相关规定，涉案房屋所在工业园区20亩以上的土地才可以分割转让，但健力源公司的土地只有6亩，且工业用地转让给个人使用，显然不可分割转让，根本不能实现合同目的，两个转让合同应予解除。且涉案房屋转让没有经过公司全体股东签字同意，侵犯了其他股东的权益，应属无效。健力源公司与张林政签订的买卖合同第三条规定，张林政要处置该房屋需要上诉人同意，而上诉人不知道他们转让的事实，张林政将房屋卖给朱海雷是无效的。一审法院认为只需确定两被上诉人具有使用出租的权利即可主张权利，系适用法律错误。4、即便两被上诉人已实际拥有了房屋所有权，但其至今未缴纳土地使用税、房产使用税及出租房屋营业税，已拖欠税款达3万多元。综上，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人赵海泉、朱荷兰在二审中共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1、朱希展是朱荷兰、朱海雷的父亲，赵海泉的岳父，朱希展是赵海泉、朱荷兰的代理人，朱希展不是房屋租赁合同当事人；朱海雷在一审时已声明不是房屋买受人，从张林政的收条来看，其是收到了朱荷兰和赵海泉的钱；故朱希展、朱海雷不是本案的原告。2、两被上诉人对房屋享有出租收益的权利，涉案租赁合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定合同有效，双方应按约定履行，何文华也支付过租金，本身也是对两被上诉人有出租诉争房屋权利的认可。合同到期后，双方没有续签合同的表示，何文华应该将房屋交给两被上诉人。3、何文华所提供的房产证虽登记在健力源公司名下，但该公司36间半的房屋因为债务问题已经有32间卖给了十几户人家，房屋实际占有使用出租管理的权利早已发生转移。且涉案房产证由赵海泉保管，健力源公司只是名义上的登记人。4、关于诉争房产转让问题，与本案房屋租赁合同没有关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，两被上诉人未向本院提交新的证据。何文华向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同一份，证明朱海雷是诉争房产的买房人，一审两被上诉人提供的房屋买卖合同是经过篡改和伪造的。2、税务局的文件一份，证明两被上诉人所收到的房屋租金要缴税，因为该房产挂在上诉人名下，税务局找上诉人收税。两被上诉人质证认为：对证据1的真实性没有异议，但朱海雷只是挂名，是代替赵海泉和朱荷兰签字，房屋实际买受人是赵海泉和朱荷兰。对证据2，税收问题与租赁合同没有关系，是否属于新证据请法院认定。本院认证认为：从合同内容看，证据1与两被上诉人在一审中提交的证据4系同一份房屋买卖合同，两者仅在合同乙方落款处有差异，但合同台头明确记载“（乙方）买方：赵海泉、朱荷兰、朱海雷”，张林政、赵崇芳于2010年2月5日出具的收条为“今收到朱荷兰、赵海泉、朱海雷房屋款壹佰万元整”。而朱海雷于2014年3月2日已声明涉案房屋与其无关，其并非买受人。因此，该房屋买卖合同的主体应为赵海泉、朱荷兰与张林政，朱海雷并非诉争房产的买受人，本院对证据1不予认定。证据2，本案系房屋租赁合同纠纷，税款缴纳的问题与本案无关，本院不予认定。本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：关于诉争主体问题，从涉案房屋买卖合同、张林政出具的收条、朱海雷出具的声明及涉案房屋租赁合同来看，赵海泉、朱荷兰作为起诉主体并无不当，一审法院并未程序违法。从房屋租赁合同来看，何文华已实际承租诉争房屋，并支付2013年2月25日至2013年12月25日的租金8000元。合同到期后，双方未达成继续租赁的合意，何文华理应交还房屋并支付逾期使用的相关费用。何文华上诉称诉争房产属健力源公司所有、其居住使用该房屋并未侵权的上诉理由与其签订房屋租赁合同并支付租金的行为不符，本院不予采信。至于诉争房屋买卖合同的效力问题，不是本案审理范围。综上，上诉人何文华的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何文华负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋文茹审 判 员  楼 俊代理审判员  叶金龙二〇一四年十月十五日代书 记员  汤玉婷