广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初12385号原告：岳良明。委托诉讼代理人：姚子生，广东汉章律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦梓源，广东汉章律师事务所律师助理。被告：朱俏芳。委托诉讼代理人：孔鹏程，广东莞信律师事务所律师。第三人：东莞市金石房地产经纪有限公司。法定代表人：易亮。委托诉讼代理人：邹军。原告岳良明与被告朱俏芳、第三人东莞市金石房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭审理，原告岳良明的委托诉讼代理人姚子生、被告朱俏芳及其委托诉讼代理人孔鹏程、第三人东莞市金石房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人邹军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2019年3月9日签订的《房地产买卖合同》；二、被告向原告返还购房定金100000元；三、被告向原告支付违约金166000元（按房屋成交价格10%计算）；四、被告向原告赔偿居间费用损失50000元；五、本案的诉讼费用由被告承担。第二、三、四项累计316000元。事实与理由：2019年3月9日，原告与被告通过第三人居间斡旋下签订了《房地产买卖合同》，双方约定：原告以1660000元的价款购买被告位于东莞市××沿海××鼎峰××花园××号商业住宅楼1单元2302的房屋，在原告向被告支付100000元定金后，被告应及时履行赎楼义务,并办理涂销抵押登记。原告于2019年3月9日向被告支付了定金100000元，而被告收到定金后却在当天无故向原告提出解除合同不再出售房屋给原告。经原告与第三人多次催告履行合同义务，被告仍明确表示拒售房屋，拒不履行赎楼等相关合同义务，且表示只愿意返还定金100000元。被告签订合同后又拒绝向原告出售标的房屋，已构成根本违约。被告的这种行为不仅浪费了原告的精力和时间，也严重损害了原告的合法权益。原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项和第九十六条第一款的规定，主张解除与被告签订的上述《房地产买卖合同》，要求被告向原告返还定金100000元，并按该合同第七条第1项之约定，按该房屋成交价格10%计166000元作为违约金支付给原告，并按该合同第八条第二款之规定赔偿原告已向第三人支付的居间费用50000元。被告提交书面答辩状辩称，一、被告与原告签订的房屋买卖合同因该房屋为被告夫妻共同财产，被告出卖该房屋时未经得共同所有权人同意，该房屋买卖合同尚未发生法律效力，原告不应该要求违约金。二、被告同意继续履行合同。三、原告主张的违约金过高，根据合同法规定，违约金约定应以补偿金为主，惩罚性为辅，被告在签订合同时已告知原告，被告不想再出卖案涉房产，且提出向其退回已付定金。根据合同法司法解释二第29条，法院应当以实际损失为基础，对违约金进行调整。四、案涉的居间费用，原告及第三人从未向被告提及收费标准及收费情况，原告提交的居间服务费也无相关发票佐证。五、对购房定金，若法院判决解除合同，被告愿意退还。第三人称，确认原告的诉请。经审理查明，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（经纪方）于2019年3月9日签订《房地产买卖合同》（№0000007）（以下简称案涉合同），买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务促成以下物业的买卖事宜，三方经协商一致，约定：1、该物业位于东莞市××沿海××鼎峰××花园××号商业住宅楼1单元2302，建筑面积为97.31平方米（以《房地产证》为准）。2、卖方合法持有《房地产权证》，编号为××××××××。买方已核查卖方提供的相关资料（包括但不限于产权资料、身份证资料）。3、该物业是以现状（指吉屋）按套售予买方，买方已全面检查并清楚了解该物业的产权情况及现状且无异议。4、买卖双方同意该物业总价为1660000元；该物业维修基金已缴纳，因提前还款而产生的费用由卖方承担；为本次交易而按目前规定、标准及交易，需要向有关部门、担保公司等支付其他税、费（包括但不限于公证费）由买方承担；本合同在履行过程中如因国家政策或政府部门原因发生税费种类及执行标准变化的，买卖双方各自承担。5、买卖双方同意该物业交付使用的时间为二手递件当天。6、卖方应在该物业正式交付前，结清该物业名下发生的所有欠款及应付费用（如银行贷款、税款、债务及水电煤气、电话、有线电视、网络使用费及管理费等），但买方同意支付的部分除外。7、因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过10个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期；若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金；（2）守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金；（3）合同履行过程中，如因房管局或银行等第三方以外因素导致交易迟延或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。合同未约定明确的履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限。8、在合同履行中，任何一方不履行合同或因一方因素导致合同无法履行，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已经支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿给守约方。9、若买卖双方需要委托经纪方或相关（按揭）公司办理交易过户手续的，则需根据要求备齐交易所需的全部资料，并公证委托予经纪方或相关（按揭）公司办理。11、本合同未经三方协商同意，不得擅自终止或解除，否则需承担相应的法律后果。未尽事宜可协议补充，补充协议或附件与本合同具有同等法律效力，不一致时以本合同为准。经纪方已就本合同所有条款向买卖双方做出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议。17、三方约定其他事项：双方知悉双方沟通基本情况，卖方有两笔抵押贷款，经双方沟通并达成一致意见，由买方前期借款壹佰万元给卖方做赎楼款转款专用，不得做任何其他用途；如有违反卖方承担所有违约责任；买方购买物业后，卖方所有的债务纠纷与该房屋以及买方没有任何关系。案涉合同《附件》还约定：本次交易金额合计1660000元。1、定金100000元买方须于2019年3月9日支付卖方；2、首付款830000元按下述约定执行：所售物业已办理抵押登记，需涂销抵押后付款，赎契出资方为买方，首期楼款按以下方式支付：由买方于经纪方或银行通知还贷之日起3个工作日内直接付至卖方贷款账户内。特别说明：合同在继续履行过程中，定金将抵减部分首期楼款。经纪方不代收代付楼款（定金除外），为方便交易进行，经纪方可代收代付交易税费，实行多退少补原则。3、楼价余款830000元，按下述约定执行：按揭付款：楼价余款为贷款银行实际批准的金额，若银行审批未达到客户贷款需求的，客户应相应增加首期款。案涉合同签订后，原告于2019年3月9日向被告转账支付定金100000元，被告于当日出具《收款收据》确认收到案涉交易定金100000元。庭审中，原、被告及第三人确认：1、签订案涉合同是三方的真实意思。2、赎楼流程为被告向银行申请赎楼，银行同意后由被告通知原告或第三人，由原告直接将赎楼款转到被告还贷账户。原告主张在签订案涉合同当天三方口头约定被告于2019年3月11日向银行申请赎楼，但被告在签订案涉合同当天下午以其丈夫不同意卖为由明确拒绝履行案涉合同义务，经原告和第三人催告被告继续赎楼义务后，被告仍拒绝履行，导致案涉合同无法继续履行下去，被告的行为构成根本违约，根据案涉合同第7条第2款第1项约定，原告有权解除案涉合同。原告为此提供了如下证据佐证：1、被告和第三人员工的微信聊天记录显示，被告（2019年3月9日17:17）：“房子我老公不同意卖了。”被告（2019年3月9日17:26）“约个时间把钱退回给你，我们把房产证拿回来。”第三人员工（2019年3月9日19:11）：朱小姐，你老公昨天我打电话给他的时候他也承诺166万，他说如果我跟客户谈好到他要的价格166万就卖，然后他把你的电话发给我，说他早上起的晚，签合同就找你，让我明天早上联系你。”第三人员工（2019年3月15日17:21）向被告发一张照片后“朱小姐，我快递了一份书面函给你，是你身份证的地址。”被告（2019年3月15日17:37）发出合同照片后“哪里写了11号，划出来看看。”第三人员工（2019年3月21日15:20）：“朱小姐，今天21号了，你有没有去银行申请赎楼？”第三人员工（2019年3月22日10:07）：“朱小姐，岳良明先生寄了通知书给你”并发出通知书、邮单的照片。2、《通知书》显示：2019年3月22日，原告通知被告在2019年3月25日前向房产抵押银行提出赎楼申请并办理注销抵押登记，尽早履行合同义务。尾号为05725EMS邮单显示，2019年3月22日，邹军向被告邮寄《通知书》，该邮件于2019年3月23日11:10为他人收丰巢。3、律师函及尾号为39832EMS邮单显示：广东汉章律师事务所律师姚子生接受原告委托向被告发函，通知被告务必在收到本函之日起三日内向房产抵押银行提出赎楼申请并办理涂销抵押登记，否则原告将通过法律途径要求被告承担违约责任。该邮件于2019年3月23日11:10为他人收丰巢。被告质证认为：1、确认聊天记录，其在签订案涉合同当天告知原告解除案涉合同并退还定金。2、无法确认《通知书》、律师函及相应邮单的真实性，因其没有居住在邮单上的收件人地址，其没有收到相关资料。被告抗辩称：1、案涉合同中并未约定被告赎楼的时间。2、被告在2019年3月中旬有向贷款银行咨询，银行称只需在电脑上操作提前还贷即可完成还贷。后被告致电告知第三人代理人邹军，但被告未提及向原告借款的事且被告未就赎楼行使其他行为。第三人对此回应称，第三人没有收到被告关于赎楼的电话。原告对此回应称，由于未收到被告或第三人要求提供赎楼款的通知，故原告未向被告出借借款。3、被告表示可以继续履行案涉合同，但根据案涉合同第7条第2款约定，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，原告未给予合理宽限期即起诉，且案涉合同签订后三方一直协商是否继续履行及赔偿问题。原告对此回应称，双方确实有协商，但原告一直要求被告履行赎楼义务；即便被告需要宽限期，原告已于2019年3月22日向被告发了通知，要求被告三日内赎楼。第三人质证认为：确认原告提交的证据。第三人确认经三方磋商同意被告于3月11日申请赎楼，并确认原告解除案涉合同的诉讼请求。原告主张，案涉合同解除后应当恢复原状，原告有权要求被告返还定金100000元。被告认为，如果案涉合同解除，被告同意返还原告定金100000元。原告主张，根据案涉合同第7条第2款第1点约定，被告应承担违约金166000元。原告明确因被告违约给原告造成损失包括定金100000元及其利息损失（按年利率24%从2019年3月9日计至还清之日）、房屋涨价的差价损失100000元、交通费200元、误工费2000元、居间费50000元。但原告明确不能提供房屋涨价的差价损失、交通费、误工费的相关证据。被告确认案涉合同关于违约金的约定，但抗辩原告的主张过高，即使被告违约，双方有及时沟通，给原告造成的损失不大，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应以实际损失计算，明确被告愿意在60000元内承担违约责任。原告主张，原告于2019年3月8日向第三人转账支付了居间费50000元，根据案涉合同第8条的约定，因被告违约，原告有权要求被告支付居间费损失50000元。原告为此提供了如下证据佐证：1、原告的《借记卡账户历史明细清单》显示：原告于2019年3月8日通过手机银行方式向“*军”转账支付50000元，2019年3月9日、2019年3月12日“*军”通过他行汇入方式分别向原告转账20000元、30000元，共计50000元。2、2019年3月8日出具的《收款收据》显示：今收到原告转账交来承购案涉房屋之居间服务费50000元，收款单位（盖章）处盖有第三人财务专用章。被告质证认为：1、案涉合同没有约定居间费用的收费标准；2、《借记卡账户历史明细清单》中载明，原告转账50000元给“*军”而非第三人且“*军”又将50000元转账给原告，因此原告并未实际支付居间费用；3、《收款收据》没有第三人公章及经办人签名，不确认其真实性。同时，被告确认案涉合同中关于居间费的相关约定，但抗辩称其不应当承担居间费用。第三人质证认为：确认上述证据并确认原告主张支付居间费损失的诉讼请求。另《借记卡账户历史明细清单》中的“*军”是第三人的代理人邹军，2019年3月8日原告转给邹军的是诚意金，2019年3月9日双方签订案涉合同后，该诚意金转为居间费；2019年3月9日、2019年3月12日邹军转给原告的50000元是邹军个人借款。原告确认第三人关于《借记卡账户历史明细清单》中转账记录的陈述。关于居间费，原告和第三人确认：双方口头约定居间费为案涉交易房价的3%即49800元且原告自愿支付50000元；双方均没有将中介费的上述情况披露给被告。第三人明确：1、只有原告提交的《借记卡账户历史明细清单》证明2019年3月9日、2019年3月12日邹军转给原告的50000元是邹军个人借款；2、没有证据证明第三人代理人邹军已将中介费50000元交给第三人。原告和第三人还确认：原告和第三人的代理人邹军是同乡关系。第三人确认其代理人邹军曾向被告陈述过第三人是邹军朋友开的；邹军在第三人处兼职，但不拿底薪，只拿15-30%提成。另查，本院于2019年4月12日向被告送达起诉状。以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、《借记卡账户历史明细清单》、《收款收据》、微信聊天记录、《通知书》、律师函、EMS邮单及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告与第三人签订的案涉合同是三方真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的违约责任。被告抗辩案涉合同未发生法律效力，依据不充分，本院不予采纳。本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约；二、原告的损失金额。对于第一个争议焦点。1、原告主张其按照案涉合同的约定于2019年3月9日向被告交付定金100000元，依据充分，本院予以确认。2、根据案涉合同第6条、第17条和《附件》的约定，在案涉房屋正式交付前，被告负有结清案涉房屋名下的银行贷款以涂销案涉房屋的抵押登记，原告以借款1000000元的方式向被告提供赎契资金，且原告在第三人或银行通知还贷之日起3个工作日内直接将首付款付至被告贷款账户内。3、关于被告赎楼的具体时间，案涉合同并没有明确约定，但综合案涉合同第17条约定的“前期借款”的表述及原、被告和第三人确认的赎楼流程、被告自述其于2019年3月中旬有向贷款银行咨询提前还贷事宜、原告和第三人均确认三方经协商同意被告于2019年3月11日申请赎楼等因素，本院认为原告主张“在签订案涉合同当天三方口头约定被告于2019年3月11日向银行申请赎楼”的事实，可信度高，应予采信。4、案涉合同中，交付案涉房屋是案涉合同约定的被告应履行的主要义务，被告申请赎楼又是实现合同目的的必不可少的环节。被告在签订案涉合同当天下午就明确表示不出售案涉房屋，拒绝履行案涉合同义务；后在原告和第三人的催促下，被告仍不履行合同义务即向贷款银行申请赎楼，导致案涉合同不能继续履行下去。可见被告的上述行为，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;……”的规定和案涉合同第7条的约定，原告有权解除案涉合同，对于原告诉请解除案涉合同，本院予以支持。关于解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院于2019年4月12日将原告的起诉状送达被告，该日应视为被告收到原告的解除案涉合同的通知之日，即为案涉合同解除时间。对于第二个争议焦点。一、根据案涉合同第7条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，原告要求被告返还定金100000元的诉讼请求，本院予以支持；同时原告要求被告支付违约金亦合法有据，但关于违约金的数额认定，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，案涉合同第7条明确约定了违约责任，可见本案被告对违反案涉合同可能造成的损失是明知的，原告诉请的违约金数额1660000元×10%＝166000元，并未超过被告明知的范围。二、对于原告诉请的居间费损失。原告主张其已实际支付居间费50000元给第三人，并提供《借记卡账户历史明细清单》和《收款收据》佐证，结合第三人确认原告支付给其代理人邹军的50000元是居间费、《收款收据》盖有第三人的财务专用章、案涉合同对支付居间费（代理费）的约定且第三人确实为原、被告提供了居间服务，本院认为，在没有相反证据反驳上述证据的情况下，应当认定原告支付给第三人代理人邹军的50000元是居间费。案涉合同虽没有约定居间费的收费标准，但原告和第三人约定以交易价的3%计算居间费符合当前市场规律，应当予以采信，但原告自愿多支付200元，应由其自行承担。故根据案涉合同第8条的约定，被告应当赔偿原告居间费49800元，鉴于原告明确其主张的违约金损失中已经包括了居间费损失，本院对于原告诉请被告单独赔偿居间费，本院不予支持；被告应支付原告违约金166000元-200元＝165800元，对于原告诉请违约金，本院予以部分支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告岳良明与被告朱俏芳于2019年3月9日签订的《房地产买卖合同》（№0000007）于2019年4月12日解除。二、被告朱俏芳应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告岳良明返还定金100000元。三、被告朱俏芳应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告岳良明支付违约金165800元。四、驳回原告岳良明的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3020元、保全费2100元，合计5120元（原告岳良明已预缴），由原告岳良明负担813.37元，被告朱俏芳负担4306.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 周 彬二〇一九年六月二十六日书记员 胡颖康《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。