广东省广州市从化区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0117执异138号 案外人:李亚康，男，1954年1月20日出生，汉族，住广东省吴川市。 申请执行人：宏通（广州）物业发展有限公司，住所地广州市天河区东圃大马路****，统一社会信用代码：91440101MA5AT72130。 法定代表人：李艳。 被执行人：广州粤华房地产开发有限公司,住所,住所地广州市体育西路育蕾三街**div> 法定代表人：黄锡桂，职务总经理。 被执行人：广东粤华房地产开发公司,所在地广州市海珠区怡乐路怡乐四巷****，统一社会信用代码：914400001903438711。 法定代表人：李均庭。 本院在执行宏通（广州）物业发展有限公司申请执行广州粤华房地产开发有限公司、广东粤华房地产开发公司借款合同纠纷一案[案号：（2019）粤0117执恢231号]过程中，案外人李亚康对本院执行提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李亚康称，1993年4月9日，案外人与被执行人签订了《广州地区建筑工程承发包专用合同》，由案外人向被执行人承包了粤华苑小区工程的施工。由于被执行人资金不足，工程中途暂停，至今未能竣工，未经验收，未办理房屋移交。粤华公司与石东村有合建协议，明确约定工程竣工验收后，双方对项目面积进行分割，按市规划局批准的实际建筑面积（约36105平方米），由粤华公司占55%（约19858平方米），石东村占45%（约16247平方米），而市房管局核发的第960025号、第950270号、第970071号《预售证》上记载粤华公司已预售面积21558平方米，可见有1700平方米不属于粤华公司所有。被执行人粤华公司在未经合建方石东村同意，擅自将广州市天河区员村白水塘粤华苑1-5幢第三层房屋办理在建房屋抵押登记手续，该些房产的实际产权人为石东村，本案裁定拍卖的广州市天河区员村白水塘粤华苑1-5幢第三层房产，广州市国土资源和房屋管理局在关于（2008）从法执字第2747号、2747-2号、2747-3《公函》的“复函”中认定天河区员村白水塘粤华苑1-5幢、6-8幢第三层（商业）房屋（除733㎡外）产权归属“粤华公司”是错误的认定，该部分产权并不属于粤华公司所有，如将该房产执行，被执行人侵吞石东村房屋面积将近5400平方米（1700平方米+3699.3144平方米）。在工程未竣工、未验收、未向被执行人及石东村移交房屋的情况下，案外人对上述房屋有施工权、保护权、使用权等，在房屋移交之前该房屋属于案外人所有。综上，请求驳回对宏通（广州）物业发展有限公司位于广州市天河区员村白水塘粤华苑1-5幢第三层3699.3144平方米房产的拍卖请求，裁定上述房屋属于案外人所有。 本院查明，本院在执行宏通（广州）物业发展有限公司申请执行广州粤华房地产开发有限公司、广东粤华房地产开发公司借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤0117执恢372号]过程中，案外人广东吴川建筑安装工程有限公司对本院执行提出书面异议，本院经审查于2019年1月29日作出（2019）粤0117执异9号执行裁定书，该裁定查明以下事实：中国工商银行广州市第三支行诉广州粤华房地产开发有限公司、广东粤华房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出的（2001）穗中法经初字第18号民事调解书已发生法律效力，调解协议如下：一、在本调解书生效之日起10日内，被告广东华粤房地产开发有限公司向原告偿还1700万元及该款自1999年12月23日起至还请款日止的利息、复息（至2000年9月20日的利息和复息为854044.43元，2000年9月21日起至还请款日止的利息、复息按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算）。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二规定处理，并且原告有权依法在约定的抵押担保范围内以被告广东粤华房地产开发公司抵押的位于广州市天河区员村白水塘“粤华苑”1-5幢第三层商场折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；二、被告广东粤华房地产开发公司对被告广州粤华房地产开发有限公司的上项债务承担连带清偿责任；三、本案案件受理费99280元，由广州粤华房地产开发有限公司负担，广东粤华房地产开发公司承担连带清偿责任。被告负担的款项由其在履行上述债务时一并支付给原告，法院不再清退。调解书生效后，因被执行人未履行还款义务，中国工商银行广州市第三支行向广州市中级人民法院申请强制执行，广州市中级法院作出（2001）穗中法执指字第1009、1010号恢字1号民事裁定书，裁定本案指定由本院执行，本院以（2008）从法执字第2747号案立案执行。 执行过程中，本院依法裁定对被执行人广东粤华房地产开发公司所有的位于广州市天河员村白水塘（现已更名为员村二横路1号）粤华苑1-5幢第三层商场及粤华苑6-8幢第三层（6幢301、302房除外）进行查封及续封。 后本院以（2015）穗从法执恢字第57号案恢复该案执行。2015年6月16日，本院作出（2015）穗从法执恢字第57号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人广东粤华房地产开发公司所有的位于广州市天河员村白水塘粤华苑1-5幢第三层的房产（预售证号：960025、970071），以清偿债务。 另查，2005年7月20日，中国工商银行广州市第三支行与中国东方资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将本案债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处。2008年6月10日，本院依中国东方资产管理公司广州办事处的申请，作出（2008）从法执字第2747号民事裁定书，裁定变更中国东方资产管理公司广州办事处为本案的申请执行人。2009年8月19日，中国东方资产管理公司广州办事处与韩国全球投资有限公司Ⅱ签订《不良资产转让协议》，将本案债权转让给韩国全球投资有限公司Ⅱ。2012年3月26日，本院依韩国全球投资有限公司Ⅱ的申请，作出（2008）从法执字第2747-5号执行裁定书，裁定变更韩国全球投资有限公司Ⅱ为本案申请执行人。2016年6月28日，韩国全球投资有限公司Ⅱ与广州市瀚哲晟贸易有限责任公司签订《债权转让协议》，将本案债权转让给广州市瀚哲晟贸易有限责任公司。2016年12月29日，本院依广州市瀚哲晟贸易有限责任公司的申请，作出（2008）从法执字第2747-9号执行裁定书，裁定变更广州市瀚哲晟贸易有限责任公司为本案申请执行人。2018年4月16日，广州市瀚哲晟贸易有限公司、刘冬青与宏通（广州)物业发展有限公司签订《债权转让协议》，广州市瀚哲晟贸易有限责任公司将本案债权转让给宏通（广州）物业发展有限公司。2018年8月9日，本院依宏通（广州）物业发展有限公司的申请，作出（2018）粤0117执异102号执行裁定书，裁定变更第三人宏通（广州）物业发展有限公司为（2008）从法执字第2747号案的申请执行人。 再查，根据广州市天河区人民法院（2002）天法民初字第1430号民事判决书审理查明，位于广州市天河区石东村白水塘地段12450平方米的土地是广州市天河区石东乡人民政府（即现石东村）于1986年4月14日经广州市城市规划局批准取得国家建设用地手续[（86）城地批字第249号批文]。1987年11月26日，广州市天河区员村石东村民委员会（以下简称“石东村委会”）与广东粤华房地产开发公司签订《合作兴建石东白水塘地段协议书》，约定：石东村委会经（86）城地批字第249号文批复白水塘地段12450平方米的土地兴建商业摊档、市场，现因资金不足，决定与广东粤华房地产开发公司合作；建筑楼宇为每栋八层，按市规划局批准的建筑面积，石东村委会占40%，广东粤华房地产开发公司占60%，首层、二层归石东村委会所有，其余不足部分可在楼宇中7-8楼搭配。1988年1月23日，广州市城市规划局以（88）城地复字第26号文审批同意了石东村委会、广东粤华房地产开发公司的合建申请。广东粤华房地产开发公司在取得广州市城市规划局核发的(88)建字第1910、2209号《建筑工程许可证》及广州市计划建设委员会核发的《广东省固定资产投资项目建设许可证》（以石东村委会的名义领取的，项目名称为员村白水塘市场住宅工程）后，在未办理土地使用权的变更登记手续情况下，就在上述地块中按规划部门核准的设计图纸动工兴建框架结构的市场住宅楼（共八栋八层楼房）。后石东村委会与广东粤华房地产开发公司于1993年4月8日又签订一份《补充合同》，约定：对本工程的建筑面积分配作调整，即按市规划局(88)建字第1910文及2209号文批准的建筑面积，由原来石东村委会得40%调整为45%。协议签订后，广东粤华房地产开发公司继续了工程的施工，并于1995年经有关部门批准单方以“粤华苑”的名义取得穗房预字第950270号《商品房预售许可证》，进而以自己的名义对外预售了“粤华苑”四层以上部分房屋。上述市场住宅主体工程已建成，但因水电工程未完成、未办理验收手续，不具备交付条件，因而未按时交楼，后所卖部分房屋被法院予以查封。根据广州市城市规划局（88）建字第1910、2209号《建筑工程许可证》核准建设的建筑工程设计图纸及审核报告，上述工程总建筑面积为36473.41平方米。2002年4月22日，广东粤华房地产开发公司被工商部门吊销了营业执照。广州市天河区人民法院根据《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权的变更登记手续。未办理土地使用权的变更登记手续的，一般应认定合建合同无效，但双方已经实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效”的规定，认定双方虽只办理了合建审批手续未办理土地使用权变更登记手续，但双方已实际履行了合同，合建房屋主体工程也已建成，故所签的合同为有效合同，合建合同对房地产权属有约定的，应按合同约定确认权属，由石东村委会占员村白水塘市场住宅工程（粤华苑）总建筑面积36473.41平方米中的45%份额即16413.0345平方米（包括首层与二层的全部，不足的面积部分在7-8层中补足），剩余份额为广东粤华房地产开发公司所有。 另外，1993年4月9日，广东粤华房地产开发公司与吴川县建筑安装工程公司签订《广州市建筑安装工程承发包专用合同》，约定由发包单位广东粤华房地产开发公司将位于广州市天河区员村白水塘的市场住宅工程发包给承包单位吴川县建筑安装工程公司。 1998年3月2日，广东粤华房地产开发公司向吴川市建筑安装工程公司发函，内容如下：“……经查实，我司尚欠贵司工程款，并影响了施工进度。为加快工程建设，我司同意以房抵工程款方式作支付尚欠工程进度款，以员村白水塘市场住宅“粤华苑”综合楼1-5幢全部第三层房屋面积共3300平方米，以每平方米作价2900元的价格，合计957万元作为抵偿（支付）工程款。待该房屋可办理相关过户手续后，我司同意办理上述房屋产权确认过户给贵司手续。……” 根据广州市不动产登记中心出具的广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表，位于广州市天河区员村石东乡白水塘粤华苑（第二期：自编1、2、3号）的预售证号为960025，总建筑面积18109平方米，总可售面积5893平方米，申报单位为广东粤华房地产开发公司；位于广州市天河区员村石东乡白水塘粤华苑（第三期：自编4、5号）的预售证号为970071，总建筑面积36105平方米，总可售面积4067平方米，申报单位为广东粤华房地产开发公司；位于广州市天河区员村石东乡白水塘粤华苑（第一期：自编六、七、八幢）的预售证号为970070，总建筑面积17996平方米，总可售面积11598平方米，申报单位为广东粤华房地产开发公司。 本案审查过程中，案外人李亚康向本院提交广东吴川建筑安装工程有限公司于2019年5月23日出具的《证明书》一份，内容如下：“李亚康是我公司承建广东粤华房地产开发公司位于广州市天河区员村白水塘粤华苑小区工程的施工具体承包权利人之一，有对与该小区工程施工承包所涉及的一切有关权益及权利具有主张权利（包括诉讼权及提执行异议权）。” 2019年4月24日，本院以（2019）粤0117执恢231号恢复本案执行，后本院作出位于广州市天河区员村白水塘粤华苑1-5幢第三层的拍卖公告。2019年5月30日，位于广州市天河区员村白水塘粤华苑**第**（预售证号：960025、970071）以40570856.80元拍卖成交。 本院认为，对于案外人李亚康认为其为位于广州市天河区员村白水塘粤华苑**第**施工单位的实际承包人，上述房产在未竣工及验收、移交前归其所有，以及认为广东粤华房地产开发公司侵占石东村所占粤华苑的份额的异议，因此前广东吴川建筑安装工程有限公司已经提出涉案房产归其所有的异议，现李亚康提出的异议，经本院审查，其实质与广东吴川建筑安装工程有限公司提出的异议事实和理由基本相似，故本院不再重复处理。 综上，对于案外人李亚康的异议申请，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人李亚康的异议申请。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 审判长  董铁刚 审判员  颜 丽 审判员  李洁贞 二〇一九年六月十三日 书记员  郑奕蕴