海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第266号上诉人（原审被告）海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司。法定代表人宫海涛，公司总经理。委托代理人苏鹏，海南衍信律师事务所律师。委托代理人徐晓影，海南衍信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司。负责人王军，公司总经理。委托代理人麻云飞，该公司金缔度假村管理处总经理。委托代理人武洪喜，海南惠海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张岳。上诉人海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司（以下简称金缔公司）因与被上诉人北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司（以下简称凯莱公司）、被上诉人张岳物业服务合同纠纷一案，不服陵水黎族自治县人民法院（2014）陵民初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人金缔公司的委托代理人苏鹏、被上诉人凯莱公司的委托代理人麻云飞、武洪喜等到庭参加诉讼，被上诉人张岳经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：海南永泰房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）在陵水黎族自治县开发“红磡·香水湾”项目，被告张岳等1600多业主购置了该项目的房产。永泰公司与原告签订《业主临时管理规约》，约定由原告对永泰公司开发的房产提供物业管理服务。其中第三十条约定：“物业服务收费公寓房每平方米5元、别墅房每平方米5.6元，业主入住时应自约定的收房之日起预缴1年的物管费。首年后的物管费每年收取1次，各业主应于每一年度首月首10日内向原告预缴当年物管费。”第三十八、三十九条约定：业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。之后，被告张岳与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告张岳位于陵水县香水湾B区9-303号房屋（建筑面积为52.73平方米）提供前期物业管理服务。《协议》约定了双方的权利义务，第六条约定：“代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方（原告）可提供水卡、电卡充值服务、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。”第十条“违约责任”第一项约定：“甲方（原告）未达到管理服务质量约定目标的，乙方（被告张岳）有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”；第四项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金”。嗣后，双方在业主收房费用明细表中确认张岳所购房产每年物业服务费为3163.8元、用电基本费480元。同时，被告张岳缴纳了截至2012年2月3日的物业费及用电基本费。协议签订后，被告张岳于2011年2月4日出具《承诺书》：“同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约；同意承担违反临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任。”2011年3月22日，被告张岳与被告金缔公司签订《委托经营管理合同》，将其所购房产租赁给金缔公司经营酒店，期限为5年，每年获取固定投资收益。合同第3.1.6条约定：“甲方（张岳）委托经营期限内无须交纳物业管理费、水电费、电话月租费、有线电视月租费。（注：每户业主每年须向陵水县政府南方供电局缴纳用电基本费480元/年，由酒店代业主缴交，费用从业主租金中扣除）”。合同签订后，金缔公司开始经营酒店，并向原告缴纳了物业管理费，缴纳时间截至2012年11月30日。金缔公司经营酒店期间，先后发生了客人财物被盗、电梯损坏等情况，该公司认为原告的物业服务不符合约定，2012年12月21日致函要求原告整改。2013年12月小区业主认为公司经营酒店造成小区秩序混乱，以及酒店拖欠物管费造成小区停水停电影响基本生活等，向政府部门上访要求关闭酒店。2014年2月19日，陵水县消防部门以酒店存在火灾隐患为由，临时查封酒店至今。自2012年12月1日至2013年11月30日，金缔公司拖欠1年物业管理费3163.8元及用电基本费549.82元。一审还查明，2013年8月，小区业主用电基本费调整为一期每户每年344.37元，二期每户每年274.91元。原审法院认为：各方当事人签订的《前期物业管理服务协议》、《委托经营管理合同》合法有效，各方当事人均应按约定履行各自义务。一、关于物业费及滞纳金的支付。根据《物业管理条例》的规定，物业管理费的交纳主体是与物业管理服务企业有物业服务合同的业主及有约定交纳义务的物业使用人。本案中，金缔公司与张岳之间存在房屋租赁关系。金缔公司作为房屋承租人，虽然不是业主，但其在实际使用房屋过程中，接受物业服务，对物业设施实际使用，已经与物业服务公司形成事实上的物业服务关系，是物业使用人，且双方在合同中有约定由金缔公司交纳物业费。因此，金缔公司在本案中主体适格。金缔公司以其未与原告签订协议，不是物业费缴纳主体的主张，依据不足，不予采信。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”张岳作为业主，应负连带交纳物业费的责任。故原告要求被告金缔公司与张岳连带承担物业费的诉讼请求于法有据，应予以支持。原告的物业服务资质已经陵水县工商行政部门登记并颁发营业执照予以确认，其签订的物业服务合同有效，是本案的诉讼主体，故张岳主张原告主体不适格的理由不成立。鉴于被告张岳在业主收房费用明细表中已确认其房产每年物业费为3163.8元，故对原告主张的物业费3163.8元的数额予以确认。金缔公司抗辩称原告提供的物业管理服务质量不符合约定，依约可拒付物业费。本案中，金缔公司未在约定的期限前缴付物业费，首先违反了合同的约定，其违约行为导致原告未能投入足够的经费进行物业管理，影响了物业服务质量，原告在物业管理服务方面存在瑕疵与金缔公司的违约行为具有关联性。在金缔公司长达一年未缴付物业费的情况下，原告尚能提供基本的物业管理服务，金缔公司应当支付物业费，其抗辩理由不予采纳。若金缔公司认为原告的行为损害了其合法权益，应另行解决。原告作为物业管理公司，应当按照合同约定提供物业管理服务，同时虚心接受业主的意见和建议，不断提高服务水平。被告金缔公司自2012年12月1日起拖欠物业费与原告的服务质量有关，虽其不能以此为由拒付物业费，但考虑到其并非无故拖欠物业费，故原告要求两被告连带支付滞纳金的主张，理由不充分，不予支持。二、关于用电基本费的支付。金缔公司作为房产的实际使用人，享有使用水电的权利，根据“谁受益，谁付费”的原则，金缔公司应当负有支付水电费用的义务，且金缔公司在与张岳订立的合同中也有明确表示在委托经营期限内由金缔公司交纳水电费，原告知晓这一事实并向金缔公司主张电费。根据合同法第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”故原告主张由金缔公司承担用电基本费的诉讼请求，应予以支持。被告张岳在2011年2月4日签订的《承诺书》第四条有明确表示：“同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任”。现金缔公司未按合同约定支付用电基本费，其不支付的行为违反了临时管理规约的规定，故原告主张张岳连带承担用电基本费用，合法有据，应予以支持。金缔公司主张用电基本费的数额以业主确认为准，但业主张岳就用电基本费用数额并未提出抗辩。根据陵水县物价检查所在收费检查明细表中确认9-303号房屋二期基本电费每年274.91元的事实，综合原告提供的用户分摊费用计算公式，故对原告主张2年用电基本费为549.82元的数额予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司支付自2012年12月至2013年11月的物业管理费3163.8元及用电基本费549.82元，合计3713.62元；被告张岳对上述款项负连带责任。二、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张岳和被告海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司共同承担。一审宣判后，金缔公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人从未与被上诉人张岳约定出租房屋的物业管理费等由上诉人缴纳，原审认定有此约定是错误的。上诉人与张岳签订的《委托经营管理合同》性质属房屋租赁合同，张岳交付房屋后上诉人仅负有按期支付房租的义务，双方并未约定物业管理费由上诉人支付。该合同关于“甲方委托经营期限内无须交纳物业管理费、水电费、电话月租费、有线电视月租费”的约定是无效的，因为甲方（业主）不交物业管理费并未征得物业管理公司即凯莱公司的同意，这种双方在合同中约定损害另一方权益的条款依法是无效的。该条款也没有约定房屋租赁期间的物业管理费由上诉人支付，因此物业管理费究竟由谁支付并不明确。原审判决认定双方合同约定由上诉人交纳物业费，属认定事实错误。原审引用《物业管理条例》第四十二条第一款规定判决上诉人支付物业管理费，属适用法律错误。原审还认为上诉人在实际使用房屋过程中接受了物业服务，是物业使用人，并得出上诉人应交物业管理费的结论缺乏法律依据。在物业管理费的支付问题上，有约定的应按约定执行，没有约定的则应按法律规定执行。二、原审认为上诉人未在约定期限前缴付物业费，首先违反合同的约定，导致凯莱公司未能投入足够经费进行物业管理，影响了物业服务的质量，该认定缺乏事实依据。首先，上诉人与凯莱公司不存在物业服务合同，上诉人也没有与业主约定由上诉人支付物业费，何来上诉人首先违反合同约定。是凯莱公司首先违约，服务质量下降，小区管理问题严重，整改无效，广大业主才拒交物业费。上诉人提供的物业报修单说明早在2012年9月7日上诉人已发文要求凯莱公司对外墙漏水、屋顶漏水、排烟口漏水等物业公共部分进行维修，但问题没有解决。上诉人提供的小区物业问题反映则说明早在2012年12月以前凯莱公司就存在服务质量问题。按《业主临时管理规约》第三十条约定，首年后的物业管理费每年收取一次，各业主应于每一年度首月首10日内支付。即2013年的物业管理费应于2013年1月10日前支付，而大部分业主也是此时起才拒交物业费的。综上，是凯莱公司服务不好，失职违约，才造成了广大业主从2013年1月开始拒交物业费；而不是业主拒付物业费了，物业管理才出现问题。三、关于用电基本费的支付。上诉人租赁房屋经营酒店期间从未拖欠水电费，而用电基本费是陵水县地方性规定，是正常水电费外的附加收费，按年度固定收取，与实际生活用水用电的多少没有关系。上诉人从未与业主订立合同约定同意承担该费用，原审认定上诉人与业主有此约定错误。即使业主委托上诉人代为支付该费用，上诉人没有代付，违约责任应当由业主承担，与上诉人无关。上诉人也从未与业主及凯莱公司三方订立合同约定由上诉人支付用电基本费。原审认定业主将该支付义务转移给了上诉人没有事实依据。原审认定债务已转移，属适用法律错误。上诉人没有支付用电基本费的义务，请求二审予以改判。四、上诉人经营期间，为减少资金支付中间环节和有利于酒店经营，应凯莱公司的要求，确曾代业主支付过部分物业管理费。但系基于上诉人的自愿，而非合同约定或法律规定的义务，不能也不应成为凯莱公司加重上诉人经济负担的借口或理由。故上诉请求：撤销原审判决中关于上诉人向被上诉人凯莱公司支付物业管理费及用电基本费的判决条款。被上诉人凯莱公司答辩称，一、原审认定事实清楚。1、上诉人是物业服务费支付的主体。上诉人依据其与业主签订的《委托经营管理合同》经营酒店，享受凯莱公司提供的物业服务，赚取经营收益。根据其与业主签订的《委托经营管理合同》及《解除合同书》的约定，原审认定由上诉人承担物业费及相关费用的支付，客观事实清楚无误。上诉人称《委托经营管理合同》第3.1.6条约定无效，不符合其与业主之间的真实意思表示。原审时，业主方明确表示签订该条款的真实意思就是由上诉人承担物业费等费用。同时，由于上诉人实际享受被上诉人的物业服务，经营酒店，获得利益，依据民法上的公平等价原则，也应由其承担物业费。2、由于上诉人拖欠物业费等费用，影响了凯莱公司物业服务的质量。因为上诉人、业主拖欠物业费等相关费用，户数众多、拖欠时间长、数额较大，凯莱公司长期垫资运营，不堪重负，造成人员严重不足，维修材料采购不能及时到位，维修费用不能落实，甚至被供电公司断电，供水公司停水，造成物业管理无法维续，损害了凯莱公司的企业形象，也损害了业主的利益，甚至影响社会稳定。3、上诉人依约应支付物业服务费。上诉人称凯莱公司应“先服务，后缴费”，该主张违反凯莱公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》的约定，也违反酒店物业的行业管理惯例。根据约定和行业管理，业主负有先交费义务，物业公司才能拥有开展正常物业服务所需的费用，即业主或物业使用人具有先履行义务。4、用电基本费应该由上诉人承担。涉案小区的基本电费是两部制电价中的一个组成部分，电费＝基本电费＋电度电费。其中基本电费一般按变压器容量进行收取，电度电费按实际的用电量收取。基本电费可以理解为固定的容量占用费，也就是说不论你用电多少这个费用是确定的。凯莱公司管理的金缔度假村小区报装变压器的时候土地性质是旅游用地，所以供电公司向小区收取用电基本费。该费用属于供电公司依据政府物价部门的审批收取，凯莱公司只是代收代缴，无义务代业主、上诉人支付，该费用应由业主、上诉人承担。二、原审适用法律正确。1、根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，原审认定上诉人作为物业使用人，具有法定的物业费支付义务，同时业主对上诉人的物业费支付承担连带责任，符合法律的规定。2、凯莱公司依约提供了物业服务，并且多次采取书面、电话方式向上诉人、业主催交物业服务费，其拒绝交纳，原审根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判令上诉人支付物业服务报酬，于法有据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。被上诉人张岳未作书面答辩。对一审认定的事实，本院予以确认。以上事实有一、二审庭审质证的证据及当事人的陈述为证，足资认定。本院认为，本案争议的焦点是上诉人金缔公司应否承担物业管理费及用电基本费的交纳责任。首先，关于物业管理费应否由上诉人金缔公司交纳的问题。上诉人金缔公司主张，根据金缔公司与被上诉人张岳签订的《委托经营管理合同》，双方并未约定物业管理费由金缔公司支付，双方关于张岳无须交纳物业管理费、水电费、电话月租费、有线电视月租费的约定已损害凯莱公司权益，属无效条款，原审认定该合同约定由金缔公司交纳物业费属认定事实错误。根据查明的事实，双方签订的《委托经营管理合同》约定业主应向金缔公司提供拥有完整所有权的房产，允许金缔公司在合同期限内占有、使用并全权经营管理该房产及其附属设施与物品。即由业主将房产交由金缔公司经营管理，金缔公司向业主支付相应效益。委托经营期内金缔公司均须且须向业主支付每年月固定投资收益，业主委托经营期限内无需交纳物业管理费、水电费、电话月租费、有线电视月租费。该合同虽未表述由金缔公司交纳物业管理费，但明确约定张岳无需承担物业管理费、水电费等额外费用，实质上已将交纳物业管理费、水电费的义务分配给金缔公司承担。此外，结合双方订立合同的目的及合同的实际履行情况分析。张岳订立合同的目的是为了收取固定利润，金缔公司则是为了占有、经营使用该房产，根据权利义务相一致的原则，金缔公司有权经营使用该房产进行收益，就应承担由此产生的成本支出。物业管理费系金缔公司在经营使用房产的过程中，接受凯莱公司提供的物业管理服务所产生的费用，属于金缔公司的成本支出，应由金缔公司承担。从合同的实际履行情况来看，合同签订后，金缔公司作为物业使用人向凯莱公司已交纳了超过一年的物业管理费，其行为表明，业主张岳与物业使用人金缔公司关于物业费由金缔公司交纳的约定是明确的。因此，原审认定该合同约定由金缔公司交纳物业费符合客观事实。金缔公司主张该合同中关于张岳无须交纳物业管理费、水电费、电话月租费、有线电视月租费的约定条款无效，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，上诉人金缔公司应承担物业管理费的交纳责任，被上诉人张岳应负连带交纳责任。此外，凯莱公司物业管理服务存在瑕疵，并非金缔公司拒交物业管理费的理由，金缔公司上诉主张是凯莱公司服务不好才造成其拒付物业管理费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。其次，关于用电基本费应否由上诉人金缔公司承担的问题。上诉人金缔公司作为房产的实际使用人，其享有使用水电的权利，就应承担由此产生的相关费用，用电基本费虽为正常用电费用外的附加收费，但也系因用电行为产生的合理费用，应由实际用电人一并承担。上诉人金缔公司上诉主张不承担用电基本费缺乏事实根据，本院不予采信。原审判决上诉人金缔公司承担用电基本费、被上诉人张岳承担连带责任合理合法，应予以维持。综上所述，上诉人金缔公司的上诉请求缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁振文代理审判员  徐文峥代理审判员  谢婷婷二〇一四年十月十日书 记 员  李 娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈海燕撰稿：梁振文校对：李娟印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2014年10月10日印制（共印23份）