安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0503民初2369号 原告：任秀芝，女，1970年10月生，汉族，住马鞍山市花山区。 原告：姜凤章，男，1965年8月生，汉族，住马鞍山市花山区。 上述两位原告的共同委托诉讼代理人：叶发志，安徽鉴知律师事务所律师。 被告：刘雪梅，女，1976年11月生，汉族，住马鞍山市花山区。 被告：陈林，男，1976年7月生，汉族，住马鞍山市花山区。 上述两位被告的共同委托诉讼代理人：杨瓴，安徽长城律师事务所律师。 原告任秀芝、姜凤章与被告刘雪梅、陈林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任秀芝、姜凤章及两原告的共同委托诉讼代理人叶发志，被告刘雪梅、陈林的共同委托诉讼代理人杨瓴到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任秀芝、姜凤章共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告任秀芝、姜凤章与被告刘雪梅、陈林签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告刘雪梅、陈林返还原告任秀芝、姜凤章75万元购房款，支付房屋中介费2万元，并以75万元为基数按6%的年利率支付自2017年1月11日至该购房款归还之日期间的利息；3、判令被告刘雪梅、陈林赔偿原告任秀芝、姜凤章房屋装修费50万元；4、判令被告刘雪梅、陈林支付原告任秀芝、姜凤章违约金20万元；5、判令被告刘雪梅、陈林支付原告任秀芝、姜凤章房屋溢价款损失70万元；6、判令被告刘雪梅、陈林承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告任秀芝、姜凤章于2016年12月25日经由马鞍山市百信房产经纪有限公司西湖路店与被告刘雪梅、陈林签订一份《房屋买卖（居间）合同》，合同约定，原告任秀芝、姜凤章以101.5万元价格购买被告刘雪梅、陈林共有的位于马鞍山市花山区房屋，房屋面积123.35平方米。合同还约定：办理过户过程中被告方所需缴纳的个人所得税、营业税由原告方承担；原告方应于2016年12月25日前、2016年12月27日前及2017年1月10日前分别支付被告方5万元、40万元及30万元，余款于原告方贷款下账之日付清；被告方于2016年12月27日将该房屋交付原告方，将户口迁出，并负责结清水、电、气、闭路（数字〕电视、电话、宽带网、物业管理等费用；于2017年2月28日前提前还清原该房屋负担的银行贷款，配合原告方办理原告方借款及过户相关手续。另合同另约定如有一方违约，违约方应按房价款的20%向守约方支付违约金。合同签订后原告方依约如期分三次支付被告方总计75万元购房款。被告方虽于2016年12月27日将该房屋交付原告方，但未依约于2017年2月28日前提前还清该房屋负担的银行贷款，致使该房屋仍处于被抵押状态，原告方无法办理该房屋的按揭贷款，亦无法办理产权过户手续。经原告方多次催促，2017年8月21日被告刘雪梅、陈林向原告方出具承诺书，承诺于2017年10月30日前配合原告方办理原告方贷款及过户手续，将房屋过户到姜凤章、任秀芝名下，但被告方至今仍拒不履行上述义务。被告方拒不履行上述义务构成根本违约，致使原告方无法实现合同目的。现原告方根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定特具状起诉，请求依法支持原告诉讼请求。 刘雪梅、陈林辩称：一、关于合同主体，陈林不适格，房主是刘雪梅，陈林不享有房屋产权，在合同上签字没有效力。二、房屋已经交付，原告已经使用，没有影响原告使用，不存在违约金，虽然约定了违约金，但是违约金是补偿，原告没有损失，只是暂时没有过户登记，被告认为违约金及装修费、溢价款没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。任秀芝、姜凤章围绕诉讼请求向本院递交下列证据并予以说明：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、《房屋买卖（居间）合同》一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；3、中国银行转账凭证、中国民生银行业务受理单3份、收条3份，证明任秀芝向刘雪梅账户转账75万元的事实；4、《承诺书》，证明被告刘雪梅、陈林向原告承诺于2017年10月30日前配合原告方办理原告方贷款及过户手续，将房屋过户到姜凤章、任秀芝名下；5、案涉房屋装修费用清单以及每一项费用的票据，证明案涉房屋装修费用价值为500835元。刘雪梅、陈林对上述证据发表质证意见如下：1、对证据1的三性无异议；2、对证据2的三性无异议；3、对证据3的三性无异议；4、证据4的三性无异议，虽然陈林签字，但陈林不是产权人；5、对证据5的三性均有异议，这是原告和第三方的合同关系，具体真实性无法知道，是否实际发生，是否是案涉房屋的装修也不知道，与本案关联性不大。 刘雪梅、陈林未递交证据。 本案审理中，本院根据任秀芝、姜凤章的申请依法委托安徽民生房地产评估有限公司对马鞍山市花山区党校路佳山墅55-302号房地产的市场价值进行了评估。安徽民生房地产评估有限公司于2018年12月21日出具皖民生[2018]房评663号房地产估价报告，认定佳山墅55-302号房地产在估价时点的房地产市场价值为197.98万元（四舍五入，取整至百位），建筑面积为123.35㎡，单价16050元/㎡,包括房屋建筑物产权价值、合理分摊的土地使用权价值、房地产全部装潢价值、中央空调及地暖的价值，不含债权债务等其他财产权益。任秀芝、姜凤章对鉴定报告价格评估无异议，予以认可，需要说明的是诉请中装修费和溢价款是分开的，评估是放在一起的。刘雪梅、陈林对上述估价报告无异议，认为虽然原告诉请是分开的，但评估是包含装修的价值。 本院对当事人无争议的证据予以认定。对双方有争议的证据，本院认定如下：一、任秀芝、姜凤章递交的案涉房屋装修费用清单以及每一项费用的票据，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；二、皖民生[2018]房评663号房地产估价报告具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定。 根据上述证据的认定及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2016年12月25日，刘雪梅、陈林（甲方）与任秀芝、姜凤章（乙方）及马鞍山市百信房地产经纪有限公司雨山分公司签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：一、甲方将花山区党校路99号佳山墅55栋302室房屋（建筑面积123.35平方米）出售给乙方，上述房屋成交价101.5万元；二、乙方承诺，约定的购房款分四次交付，第一次于2016年12月25日前交付5万元，第二次于2016年12月27日前交付40万元；第三次于2017年1月10日前交付30万元；第四次于乙方贷款下账之日交付26.5万元；三、甲方承诺于2016年12月27日前将约定的房屋交付乙方，并同时将户口迁出；四、乙方在订立协议时向甲方交付5万元定金，定金在不违约的情况下包含在收付款中；若卖方反悔，则要双倍返还定金给买方；若买方反悔，则无权要求返还定金；五、如有一方不按本协议的约定按期履行交付房屋或付款的义务，则应向守约方按房价款的20%支付违约金；六、室内装饰及所留物品：地暖、热水器；七、买卖双方协商同意，卖方于2017年2月28日之前提前还款，配合办理相关过户、买方贷款手续。合同签订后，任秀芝于2016年12月25日向刘雪梅支付定金5万元，于2016年12月27日向刘雪梅支付购房款40万元，于2017年1月10日向刘雪梅支付购房款30万元。刘雪梅、陈林将佳山墅55栋302室房屋交付任秀芝、姜凤章后，任秀芝、姜凤章对佳山墅55栋302室房屋进行了装修，共支付装修费65770元，支付装修材料费298270元。因刘雪梅、陈林未按约定归还佳山墅55栋302室房屋的按揭贷款，案涉房屋一直未能办理过户手续。2017年8月21日，陈林、刘雪梅承诺在2017年10月30日前配合任秀芝、姜凤章办理佳山墅55栋302室房屋贷款及过户手续，但因刘雪梅、陈林未归还涉案房屋按揭贷款，一直未配合任秀芝、姜凤章办理佳山墅55栋302室房屋贷款及过户手续，以致成讼。本案审理中，本院根据任秀芝、姜凤章的申请依法委托安徽民生房地产评估有限公司对马鞍山市花山区党校路佳山墅55-302号房地产的市场价值进行了评估。安徽民生房地产评估有限公司于2018年12月21日出具皖民生[2018]房评663号房地产估价报告，认定佳山墅55-302号房地产在估价时点（2018年11月13日）的房地产市场价值为197.98万元（四舍五入，取整至百位），建筑面积为123.35㎡，单价16050元/㎡,包括房屋建筑物产权价值、合理分摊的土地使用权价值、房地产全部装潢价值、中央空调及地暖的价值，不含债权债务等其他财产权益。 另查明，刘雪梅系案涉的佳山墅55栋302室房屋所有权人，刘雪梅与陈林原系夫妻关系。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。任秀芝、姜凤章与陈林、刘雪梅签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。陈林虽然并非案涉的佳山墅55栋302室房屋登记登记的所有权人，但不影响双方签订的《房屋买卖（居间）合同》效力。陈林、刘雪梅在合同签订后未按照约定的期限归还涉案房屋的按揭贷款，协助任秀芝、姜凤章办理贷款及房屋过户手续，致使任秀芝、姜凤章至今无法取得佳山墅55栋302室房屋的所有权，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。因此，任秀芝、姜凤章诉请解除《房屋买卖（居间）合同》，要求陈林、刘雪梅返还购房款75万元并按年利率6%支付自2017年1月11日至该购房款归还之日期间的利息，符合法律规定，本院依法予以支持。陈林、刘雪梅交付房屋后，任秀芝、姜凤章对案涉房屋进行了装修，共支付装修费65770元，支付装修材料费298270元，该部分装修已与房屋形成附合，对任秀芝、姜凤章的该部分装修损失合计364040元，陈林、刘雪梅应当予以赔偿。任秀芝、姜凤章和陈林、刘雪梅在签订的合同中既约定了定金，又约定了违约金，任秀芝、姜凤章选择适用违约金条款诉请陈林、刘雪梅支付违约金20万元，符合法律规定，本院依法予以支持。案涉房屋经评估现市场价值为197.98万元,包括房屋建筑物产权价值、合理分摊的土地使用权价值、房地产全部装潢价值、中央空调及地暖的价值，不含债权债务等其他财产权益。因此，案涉房屋经评估的市场价值197.98万元相对双方签订的《房屋买卖（居间）合同》约定的成交价101.5万元，溢价为600760元（1979800元-1015000元-364040元）。由于陈林、刘雪梅在合同签订后未按照约定的期限归还涉案房屋的按揭贷款，协助任秀芝、姜凤章办理贷款及房屋过户手续，致使任秀芝、姜凤章无法取得案涉房屋的所有权，故陈林、刘雪梅还应当赔偿任秀芝、姜凤章房屋溢价损失600760元。任秀芝、姜凤章的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告任秀芝、姜凤章与被告刘雪梅、陈林签订的《房屋买卖（居间）合同》； 二、被告刘雪梅、陈林于本判决生效之日起五日内返还原告任秀芝、姜凤章750000元购房款，并以750000元为基数按6%的年利率支付自2017年1月11日起至该购房款归还之日期间的利息； 三、被告刘雪梅、陈林于本判决生效之日起五日内赔付任原告任秀芝、姜凤章房屋装修费用364040元； 四、被告刘雪梅、陈林于本判决生效之日起五日内支付原告任秀芝、姜凤章违约金200000元； 五、被告刘雪梅、陈林于本判决生效之日起五日内赔付原告任秀芝、姜凤章房屋溢价款损失600760元； 六、驳回原告任秀芝、姜凤章的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24160元减半收取12080元，原告任秀芝、姜凤章负担1063元，被告刘雪梅、陈林负担11017元；保全费5000元、鉴定费9100元，均由被告刘雪梅、陈林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  郭庆 二〇一九年六月十九日 书记员  徐锴 附：相关适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。