福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1877号 原告：陈美珠，女，1969年7月13日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：邱吉林，男，汉族，住三明市梅列区。 原告：邱吉林，男，1967年12月15日出生，汉族，住三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园******。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告陈美珠、邱吉林与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱吉林及原告陈美珠的委托诉讼代理人邱吉林，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈美珠、邱吉林向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即向陈美珠、邱吉林支付逾期交房违约金18112元（从2016年12月31日起至2017年3月1日，共60天，按合同金额1006232元的日万分之三计算）；2.判令碧桂园公司立即向陈美珠、邱吉林支付逾期办理不动产产权证违约金28275元（从2017年4月1日起至2018年1月11日，共281天，按购房合同金额1006232元的日万分之一计算）；3.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：陈美珠、邱吉林于2014年3月31日与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈美珠、邱吉林向碧桂园公司购买位于三明市梅列区，建筑面积为118.69平方米的精装商品房一套，房屋总价1006232元。陈美珠、邱吉林在碧桂园公司的规定时间缴清首付款556232元，并办理了住房公积金贷款450000元和支付了相关的税费。依照购房合同约定，碧桂园公司须于2016年12月30日向陈美珠、邱吉林交付房屋。陈美珠、邱吉林于2016年12月30日与碧桂园公司员工一同验楼，验楼过程中发现房屋存在重大问题，根本不符合合同约定的交房标准。问题主要有：客厅和房间被水浸泡；主卧室、次卧室靠西的墙面有很长的裂缝；客厅推拉门不平整，关闭不全；卫生间瓷砖存在大面积空鼓，几乎要脱落；卫生间排水会渗漏到主、次卧；楼上住房卫生间经试水后渗水严重；客厅、次卧室天花板有裂缝；厨房地板有破裂；主卧室、书房窗台大理石破裂；整套墙面多处粗糙，墙体颜色不一致。上述问题经过碧桂园公司工程部陈工及承修房（长汀一建）项目经理杨峰现场确认。综上，因碧桂园公司建设的房屋不符合《商品房买卖合同》关于商品房交付标准的约定，导致陈美珠、邱吉林无法正常收房，碧桂园公司显然已违反了《商品房买卖合同》的约定，已经违约，理应按约定向陈美珠、邱吉林支付逾期交房违约金。另，陈美珠、邱吉林与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》中第十四条关于产权登记的约定，陈美珠、邱吉林应于商品房交付（2016年12月30日）使用后90日内取得房屋权属证书，即2017年4月1日，陈美珠、邱吉林收房后，没有收到碧桂园公司办理房屋权属证书事宜的相关通知，因碧桂园公司自身原因导致陈美珠、邱吉林直到2018年1月12日才取得不动产产权证书，碧桂园公司已经构成违约，应按照购房合同约定向陈美珠、邱吉林支付违约金，即从2017年4月1日起至2018年1月11日每日按交房款的万分之一计算。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。2.根据合同的约定，陈美珠、邱吉林主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。3.逾期交房，根据合同约定，商品房达到符合条件交给陈美珠、邱吉，同时根据最高院商品房买卖第12、13条的规定，只有主体结构和重大质量问题，本案起诉的质量问题都不属于本部分问题。 当事人双方围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、协议、购房发票、钥匙签领确认书、办证资料移交明细表、房地产开发项目首次登记总确权证明等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年3月31日，陈美珠、邱吉林与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：陈美珠、邱吉林向碧桂园公司购买三明市梅列区，房屋总价款为1006232元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给陈美珠、邱吉林使用；逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付陈美珠、邱吉林；如因碧桂园公司原因，不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，陈美珠、邱吉林不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按陈美珠、邱吉林已付款的0.01%向陈美珠、邱吉林支付违约金。合同签订后，陈美珠、邱吉林向碧桂园公司支付了购房款1006232元。碧桂园公司于2017年3月2日向陈美珠、邱吉林交付案涉商品房。 2.2017年11月24日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号12幢办理了首次登记(总确权)。2018年1月12日，陈美珠、邱吉林取得不动产权证书。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：关于碧桂园公司是否需要向陈美珠、邱吉林支付逾期交房和逾期办证违约金的问题。 1.碧桂园公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。 本院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。陈美珠、邱吉林与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致陈美珠、邱吉林未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。逾期办证的天数应从交房之日的次日（2017年3月3日）起计算至取得不动产权证书的前一日（2018年1月11日），扣除90天，共计224天。违约金以已付房款1006232元为基数，按日万分之一计算。 2.碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任的问题 本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2016年12月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。陈美珠、邱吉林在验房过程中发现房客厅和房间被水浸泡、主卧室、次卧室靠西的墙面有裂缝、客厅推拉门不平整、卫生间瓷砖存在大面积空鼓、卫生间排水会渗漏到主、次卧、主卧室、书房窗台大理石破裂等问题。从双方签订的合同看，陈美珠、邱吉林所购买的房产属“精装房”，按合同标准，陈美珠、邱吉林收到房产并添置家具和安装必要电器设备后即可入住。碧桂园交楼时，存在的质量问题严重影响正常使用和居住，陈美珠、邱吉林拒绝受领，合法有效。故陈美珠、邱吉林要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款1006232元为基数，按每日万分之三，自从2016年12月31日起至2017年3月1日，共60天。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系陈美珠、邱吉林与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行交房和办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。陈美珠、邱吉林要求碧桂园公司按其已付购房款的日万分之一支付逾期办理商品房权属登记违约金和按日万分之三支付逾期交房违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给陈美珠、邱吉林逾期办理商品房权属登记违约金22540元(该违约金按已付购房款1006232元的日0.01%计算，共计224天)； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给陈美珠、邱吉林逾期交房违约金18112元(该违约金按已付购房款1006232元的日万分之三计算，共计60天)； 三、驳回陈美珠、邱吉林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费960元，减半收取480元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担420元，陈美珠、邱吉林负担60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  傅炳林 二〇一九年六月二十五日 书记员  韩双珠 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。