清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2014）清城法民一初字第341号原告：林水生，男，1965年6月11日出生，汉族，住清远市，原告：陈桂婵，女，1965年2月1日出生，汉族，住清远市，原告：林颖涛，男，1992年8月4日出生，汉族，住清远市，上列原告共同委托代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。被告：清远市中裕置业有限公司，住所地清远市新城北江三路金鑫大厦首层**。法定代表人：郑金树，该公司董事长。委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。委托代理人：卢映珊，广东正肯律师事务所实习律师。原告林水生、陈桂婵、林颖涛诉被告清远市中裕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，被告清远市中裕置业有限公司向本院提出管辖异议，本院于2014年7月29日作出（2014）清城法民一初字第341号民事裁定，驳回被告清远市中裕置业有限公司对本案管辖权提出的异议，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖伟光；被告清远市中裕置业有限公司的委托代理人陈福、卢映珊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林水生、陈桂婵、林颖涛诉称：2011年8月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城××花园××楼××号房屋，总价款864896元；被告应在2012年12月31日前将经建设局工程竣工验收合格的房屋交付原告使用；被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，但被告至今未办理涉案房屋的建设工程竣工验收备案，其行为已构成违约，导致原告不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益。《商品房买卖合同》的第十五条属于格式条款，按条款计算的违约金远远低于原告的损失，令被告可以以极低的、固定数额的经济代价进行持续违约，其结果实际上是免除了被告的绝大部分违约责任，排除了原告的主要权利，该条款无效。即使有效，亦由于所约定的违约金远低于造成原告的损失，原告依法申请增加违约金。特起诉请求判令：1、被告将位于清远市新城××花园××楼××号的房屋办理建设工程竣工验收备案；2、被告向原告支付违约金（该违约金从2013年1月1日起，以总购房款864896元为基数，按日万分之二计算至被告将涉案房屋办理建设工程竣工验收备案之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告将位于清远市新城××花园××楼××号的房屋办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续；变更第2项诉讼请求为被告立即向原告支付违约金（违约金分段计算，从2013年1月1日起，以总购房款864896元为基数，按日万分之二计算至2013年3月31日，从2013年4月1日起以总购房款864896元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算至被告将办理涉案房屋权属证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。被告清远市中裕置业有限公司辩称：第一部分，1、关于已经办理备案登记的1、2、3号楼，我方认为原告的诉讼请求是没有事实和法律依据，关于房屋产权证的办理备案的材料，被告已经向房管部门提交，房管部门对此也有相关的回复，被告已经履行了应尽的义务，不属于违约；2、合同对双方争议的违约责任已经有明确的约定，即使被告有原告所主张的违约行为，也应该按照合同的约定处理。第二部分，1、关于没有办理备案的4、5号楼，我方认为房屋已经具备交付条件，原告收楼入住完全是没有问题的，而且更重要的是大多数的业主已经交付，该部分的材料已经庭前交付法院；2、合同对双方争议的违约责任已经有明确的约定，即使被告有原告所主张的违约行为，也应该按照合同的约定处理。第三部分，第1段计算的违约金是没有依据，房屋已经交付使用，已经不存在违约的情况；第二阶段的违约金是没有依据，我方已经向房管部门交付备案登记的材料，不存在违约的情况，且原告计算违约金的期间是错误的，合同是明确约定被告向房管机关提交办证材料是在实际交付后90内，而不是约定交付的时间。关于原告主张条款无效的问题，原被告之间的商品房买卖合同并不是格式合同，是广东省建设厅等相关部门制定的标准的合同，应当区别于一般商家按照自己意愿制定的合同，而且该合同是原被告双方真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人，对其行为及后果均有预见能力，所以该合同条款是有效。原告主张违约金过低没有依据，因为合同已经按照双方的意思进行了约定，而且原告根本上是没有实际的损失，原告主张逾期收益以及损失没有实际的依据作为支撑。经审理查明，2011年8月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（编号为2011080317176477），约定被告将位于清远市新城××花园××楼××号商品房出售给原告，建筑面积为154.11平方米，总房价款为864896元。合同第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清房屋总价款864896元。2012年8月3日，被告将商品房交付给原告使用。因被告一直未能办妥房屋产权证给原告，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告认为由于被告的违约行为造成其损失主要表现为房屋不能交易、融资等方面损失。被告认为其一直有履行备案登记义务，但未能提供相关证据。另查明，涉案金鑫花园工程4号楼至今未办理建设工程竣工验收备案手续。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收据、完税证、缴费通知单，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点：一是涉案商品房买卖合同第十五条中关于违约责任的约定是否是效；二是涉案房屋是否具备办证条件；三是被告是否存在逾期交付房屋和逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的办证违约金是否应当调高。关于涉案商品房买卖合同第十五条中关于违约责任的约定是否是效问题，因原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，合同第十五条关于违约责任的约定同样属于双方的意思表示，而且从合同关于房屋房号、价款等订立情况看，也反映了双方订立合同时存在着磋商的过程，故原告主张上述条款属于格式条款应无效的主张，缺乏依据，本院不予采纳。对于原告主张要求被告协助办证的诉讼请求。因涉案房屋至今未具备经建设局工程竣工验收合格的交付条件，而该条件的成就是向产权登记部门申请办理房屋产权证的必要前提条件，因此涉案房屋目前尚不具备办证条件，原告现要求被告协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，本院不予支持，原告可待上述前提条件成就后另行主张权利。对于被告是否存在逾期交付房屋和逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的办证违约金是否应当调高问题。本案中，原告已按约定向被告付清购房款，按约定被告应于2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，并于商品房交付使用后90日内即2013年3月31日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但涉案房屋至今未办理建设工程竣工验收备案手续，虽然原告已收房，但不能免除被告办理建设工程竣工验收备案的义务，被告至今未完成该义务，应视为房屋尚未按合同约定完成交付，已构成违约，故原告按合同约定要求被告从2013年1月1日起以总购房款864896元为基数，按日万分之二计算至2013年3月31日计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，被告虽抗辩一直有履行备案登记义务，但未能提供相关证据，故本院确认被告迟延履行涉案房屋竣工验收手续致使原告未能在约定期限内办理房地产权属权证，已构成违约。由于被告至今未完成提供办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，时间较长且处于继续状态，而原告不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，合同第十五条的违约金的约定已不足以弥补原告由此造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出要求增加。故本院对原告主张增加违约金的诉讼请求予以部分支持，被告应从2013年4月1日起以购房总价款864896元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息的标准支付违约金至被告将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告清远市中裕置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告林水生、陈桂婵、林颖涛支付违约金（违约金从2013年1月1日起以总购房款864896元为基数，按日万分之二计算至2013年3月31日；从2013年4月1日起以总购房款864896元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算，至被告将位于清远市新城北江三路一号金鑫花园4号楼9层04号房屋办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告林水生、陈桂婵、林颖涛的其他诉讼请求。本案受理费938元，财产保全费850元，合共1788元，由原告林水生、陈桂婵、林颖涛负担200元，由被告清远市中裕置业有限公司负担1588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  罗文勇二〇一四年十月十七日书记员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。