江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏02民初8号 原告（案外人）：马齐优，男，1994年7月25日生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：陈琦，江苏环科园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆春捷，江苏环科园律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地深圳市。 法定代表人：魏庆国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵丹丹，该公司员工。 委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。 第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市。 法定代表人：陈息凤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严京雨，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶斌，该公司员工。 原告马齐优与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月3日公开开庭审理了本案。原告马齐优的委托诉讼代理人陈琦、陆春捷、被告中建二局的委托诉讼代理人王瑞、第三人天福公司的委托诉讼代理人严京雨、叶斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马齐优向本院提起诉讼，请求：确认宜兴市房屋所有权归其所有；解除对上述房产的查封，终止执行；诉讼费由被告承担。事实与理由：案涉房屋系其与天福公司于2011年6月17日签订商品房买卖合同，付清房款778000元，取得该房屋。2016年天福公司交付房屋后，其与宜兴市竹海天元酒店管理有限公司（以下简称天元酒店）签订《房屋租赁协议》，自2016年5月6日起，天元酒店支付租金至原告账户。因天福公司资金困难、管理混乱，导致房屋被查封前，产权证一直未能办理，故房屋未登记至原告名下是因天福公司过错造成，请求支持其诉讼请求。 为此，马齐优提供证据如下：1、执行裁定书，证明其已对查封案涉房屋提出过执行异议，被驳回；2、商品房买卖合同、补充合同、精装修合同，证明其购买了案涉房屋；3、付款依据（江苏宜兴农村商业银行本票15万元及现金62.8万元，其中2011年3月12日付现金17万元，2011年3月14日付现金10万元，2011年3月25日付现金5.8万元，2011年6月15日付现金30万元，有收款人为马齐优母亲尹庆的江苏宜兴农村商业银行的结算业务申请单、收款人为天福公司的交通银行本票进账单、天福公司开具的收据共5张为证，现金支付亦有尹庆中国邮政储蓄银行股份有限公司宜兴市迎宾路营业所和中国农业银行股份有限公司宜兴迎宾支行的交易明细相印证）证明已全部支付房款，其中发票上的财务章2018年11月21日才盖到，有尹庆和天福公司工作人员的微信记录为证，所以没办证的责任不在原告；4、商品房初始登记证及用地初始登记证，证明房屋已由原告实际占有；5、房屋权属证明，证明案涉房屋于2018年11月6日被法院查封；6、房屋租赁合同及租金收取凭证，证明案涉房屋在查封前实际已交付并进行租赁，原告已合法占有案涉房屋；7、个人房产信息证明，证明马齐优名下无其他房屋；8、宜兴市湖㳇镇人民政府会议纪要，证明天福公司确实存在资金链断裂等问题，导致无法办理产权证，原告未办理产权证无过错；9、2019年3月8日宜兴市自然资源规划局出具的信访事项处理意见书，证明业主因办证缺少相关的盖章缴费发票凭证及法院查封状态无法办理过户登记；10、宜兴市尚乐物业管理有限公司出具的证明，证明业主实际占有房屋后存在部分房屋无法正常通电、通气、通水的情况及长期拖税无法出具发票导致三通及办证手续无法到位情况，证实不是原告的过错。 被告中建二局辩称：一、不动产采取登记生效原则，案涉房屋由天福公司开发建设，房屋权属证明上登记的所有权人是天福公司，案外人不是案涉房产的所有权人。二、中建二局对案涉房屋享有工程价款优先受偿权，且案涉房屋用途是商业用房，案外人并不具有消费者物权期待权，并不能对抗中建二局优先权的执行。三、案涉房产金额较大，案外人提交的购房发票与支付购房款时间不能相互对应，不认可原告已付款，原告未提供物业服务合同、交房证明等已实际占有的证据，且称因天福公司资金链断裂导致无法办理过户不成立，案外人未办理过户系自身过错。综上，原告的诉讼请求，应予驳回。 中建二局对马齐优提供的证据质证认为：证据1无异议，案外人的异议应当驳回。证据2相关合同真实性，由法院依法确认，且该买卖合同仅证明原告享有合同权利，并不能证明其享有物权。证据3的真实性均不认可，根据省法院的审理指南，仅有收据没有其他证据的不能认可付款的真实性；银行进账单不是原件，且尽管有10万元资金往来但未注明资金去处，与本案亦无关联性；银行交易流水的名字和原告无关；购房发票的发票联和记账联均有发票专用章，与原告陈述的没有盖章无法办证不符；微信截图真实性不认可，且与本案无关联性。证据4的真实性认可，上注明房屋是商业用途，不能排除执行。证据5真实性认可，证明目的不认可。证据6租赁合同真实性不认可。证据7真实性无异议。证据8真实性认可，但证明目的不认可，该文出具后大多数业主都办理了房产证，原告未办理自身有过错。证据9真实性认可，但与本案无关。证据10不认可，所述情况与事实不符。 第三人天福公司则称：原告请求基本属实，应该对案涉房屋解除查封，停止执行。 天福公司对马齐优提供的证据均予以认可。 经审理查明：中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，省高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。 2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市竹海锦城花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市产，包括本案争议的案涉房屋。案外人马齐优遂提出执行异议，本院于2018年12月21日作出(2018)苏02执异106号执行裁定：驳回案外人马齐优的异议请求。为此，马齐优向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明：2011年6月17日，马齐优与天福公司签订商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市房屋，该商品房的用途为商业，房屋总价约定为778000元。嗣后，马齐优通过现金和本票方式支付了房款，天福公司于2011年3月12日、2011年3月14日、2011年3月25日、2011年6月15日分别开具四张收据，收款方式为现金，金额总计62.8万元。2011年6月16日，天福公司开具收据，收款方式为本票，金额为15万元。2011年6月23日，天福公司开具了金额为778000元的预收购房款发票。2016年10月18日，天福公司开具了金额为785887.76元的江苏增值税普通发票。2016年12月13日，天福公司出具证明给宜兴市不动产登记中心，上载明：竹海锦城花园1.4.5号370室房屋，原合同面积48.33平方米为预测面积，现实测面积为48.82平方米，总价为785887.76元。嗣后，马齐优与天元酒店签订房屋租赁协议，将上述房屋出租给天元酒店，天元酒店自2016年5月起按季支付租金给马齐优。 以上事实，由当事人陈述、本院（2018）苏02执异106号执行裁定、商品房买卖合同、补充合同、精装修合同，收据、发票、商品房及用地初始登记证、证明、房屋租赁合同及租金收取凭证、宜兴市湖㳇镇人民政府会议纪要等证据在卷佐证。 本院认为，本案系马齐优作为案外人在中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的案涉房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对案涉房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于马齐优对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。 根据本案执行依据，即省高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案申请执行人中建二局对包括案涉房屋在内的竹海锦城工程享有建设工程价款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中马齐优作为购房人理应举证证明其对案涉房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据马齐优提供的相关证据，可以认定在法院对案涉房屋执行查封前，其与天福公司已签订买卖合同，支付了房款，并通过出租收取租金方式实现了对案涉房屋的占有。但案涉房屋至今仍登记在天福公司名下，马齐优尚未取得该房的所有权，故其要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。且因案涉房屋系商业用房，马齐优购买该房后实际用于出租，确实未用于居住生活，故其对案涉房屋不具有消费者物权期待权，其对案涉房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。 综上，对于马齐优请求解除法院对案涉房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告马齐优的诉讼请求。 案件受理费11580元，由原告马齐优负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长 孙晓敏 审 判 员 潘华明 审 判 员 张圣斌 二〇一九年六月二十五日 法官助理 杨 曦 书 记 员 张 萍 本案援引法律条款 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。