重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2014）九法民初字第07468号原告杨玲，女，汉族，1956年11月22日生，住重庆市九龙坡区。原告邹康，男，汉族，1982年2月23日生，住上海市杨浦区。二原告共同委托代理人谢海，重庆睿通律师事务所律师。被告重庆德威房地产置换有限责任公司大渡口分公司，住所地重庆市大渡口区八桥镇柏华街×号，组织机构代码69121247-4。负责人陈学兵。被告重庆德威房地产置换有限责任公司，住所地重庆市渝中区邹容路×号，组织机构代码20332124-2。法定代表人周龙，职务董事长。二被告共同委托代理人曾健，男，汉族，1953年7月4日生，住重庆市江**，公司职工。原告杨玲、邹康诉被告重庆德威房地产置换有限责任公司大渡口分公司、重庆德威房地产置换有限责任公司（以下简称德威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘香军独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨玲、邹康及其委托代理人谢海，二被告共同委托代理人曾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玲、邹康诉称，2011年2月21日，原、被告签订《代购协议》，约定原告以总价款517220元购买九龙坡区陈庹路旁云湖绿岛×号。原告已完成了相应的付款及其他义务。在办证时，经原被告同意，直接将产权办理至杨玲儿子邹康名下。合同约定了被告的办证义务和逾期办证的违约责任。现被告办证已经违约，应当承担逾期办证的违约责任。原告遂起诉请求判决：一、二被告连带支付原告逾期办证违约金54101.21元；二、本案诉讼费由被告承担。二被告共同辩称，涉案房屋是拆迁安置房，政府相关部门的审批是办理房产证必经的前置程序。《代购协议》在2013年6月6日前属于效力待定合同，协议约定不能对抗政府的强制性规定。被告不是房地产开发商，不负有为原告办证的义务，只负责代办过户手续，迟延办理房产证的责任不在被告。请求驳回原告的全部诉讼请求。同时，被告称若法院认定被告构成违约，协议约定的违约金过高，请求予以调低。经审理查明，原告杨玲、邹康系母子关系。被告重庆德威房地产置换有限责任公司大渡口分公司系由重庆德威房地产置换有限责任公司大渡口分店更名而来，该分公司于2014年8月14日注销工商登记。2011年2月21日，原告杨玲（乙方）与重庆德威房地产置换有限责任公司大渡口分店（甲方）签订《代购协议》，载明：“云湖绿岛项目，系重庆瑞舟实业房地产开发有限公司代建的危旧房改造拆迁安置房。并由重庆市渝中区危旧房改造工作指挥部，全权委托重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店，办理该项目权证手续。该房屋系拆迁安置户转让的房屋，拆迁安置户已全权委托重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店代为转让、收取房款及办理相关手续。乙方已充分了解该房屋状况并无异议，决定以现状购买本合同第二项所列房产，经甲乙双方协商一致签订本协议。”协议具体约定：房屋座落九龙坡区陈庹路旁云湖·绿岛×号；房产成交价517220元；办理房地产权证的相关费用（包含办理拆迁安置户及乙方的产权证，其中，办理乙方房地产权证代办费800元）全部由乙方承担，该费用由甲方代收代付，暂预收此费用共计元，若遇国家税费政策变动，或有遗漏费用，则以正式票据为准多退少补；乙方在付清总房款、税费及大修基金后甲方于2011年12月31日前将该房钥匙交予乙方；该房产权遵照二手房相关程序办理，甲方在乙方接房后180个工作日内将该房产权过户到乙方，乙方须无条件配合甲方办理该房产权；甲方逾期办理产权手续，自逾期之日起甲方按日向乙方支付应付款万分之二的违约金，合同继续履行；双方约定由乙方支付甲方中介费7758元。2011年2月21日，原告向被告支付定金20000元，2011年3月22日向被告支付房款538734元，并支付中介费7758元和代办费800元。2012年1月10日，被告向原告交付涉案房屋。经原被告协商确定，讼争房屋的产权登记于2014年2月11日办理至邹康名下。审理中，原被告共同确认，在签署代购协议后，杨玲将其合同上的权利义务一并转移给邹康了。另查明，2008年10月23日，重庆市建设委员会同意确认云湖绿岛为2008年重庆市经济适用住房项目，实施单位为重庆瑞舟实业发展有限公司、中国船舶工业物资西南公司。2010年4月13日，重庆市财政局、重庆市城乡建设委员会、重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市规划局、重庆市地方税务局联合下发《关于主城区危旧房及城中村改造兑现优惠政策相关事宜的通知》，载明：危旧房改造安置房办理房地产权证分户手续时，必须提交经相关部门审定的安置审核意见及安置清单。2010年7月2日，重庆市城乡建设委员会同意将云湖绿岛经济适用房项目部分住宅转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建筑总面积184925.33平方米，其中转为主城区危旧房改造拆迁安置房面积133659.58平方米、1560套。2013年1月30日，重庆市渝中区人民政府向重庆市城乡建设委员会发出《关于恳请返还云湖绿岛项目土地出让金的函》，载明：位于九龙坡区九龙元陈庹路的“云湖绿岛”项目是我区委托重庆瑞舟实业有限公司代建的主城区危旧房改造拆迁安置房项目。现该项目安置主城区危旧房改造拆迁安置户的工作已经结束，特上报“云湖绿岛”项目主城区危旧房改造拆迁安置户的相关资料，恳请审核并及时返还相关土地出让金。2013年6月3日，重庆市城乡建设委员会作出《关于云湖绿岛危改安置房项目安置情况审核意见的通知》，载明：经市级相关部门会审，云湖绿岛项目安置住宅建筑面积125960.09平方米、1466户（安置清单详见附件），接此通知后，请速与有关部门联系，按照相关优惠政策，办理项目房地产权证分户手续。该通知于2013年6月6日印发。2013年8月6日，渝中区危旧房改造工作指挥部向市国土房管局发出《关于确认云湖绿岛项目危改拆迁安置的函》，载明：我区委托重庆瑞舟实业发展有限公司代建的云湖绿岛危改安置房项目经市建委会同市级相关部门审查，符合享受主城区危改拆迁安置政策的拆迁安置户为1466户（附安置名单）。审理中，经本院向重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心调查核实，办理涉案房屋过户登记的材料中包括：邹康与重庆瑞舟实业发展有限公司于2014年1月21日签订的《重庆市土地房屋权属登记申请书》、原告于2014年1月21日签署的权属登记《授权委托书》。庭审中，原、被告双方一致认可如下事实：原告不是拆迁安置户；代购协议中“接房后180个工作日”期满时间为2012年9月27日；代购协议中有关逾期办证违约责任约定中“应付款”指房款517220元。对于代购协议的性质和效力问题，原告称协议属于代理协议，被告属于代购代办方；被告称协议性质是居间和代理，代理原告及渝中区危旧房改造工作指挥部和拆迁安置户，协议效力属于效力待定，获得政府批准后合法有效。被告称向原告收取的房款交给拆迁安置户，代办费和中介费归被告。原告称双方的真实法律关系以代购协议为准。被告称原告购买的是拆迁安置房，2013年1月30日拆迁安置工作才结束，之后还要通过一系列政府审批手续后才能办证，是由于政府的审批原因导致办证迟延。上述事实，有当事人陈述、代购协议、收据、房屋交接签收书、房地产权证、工商档案、关于确认云湖绿岛为经济适用住房项目的通知、关于同意云湖绿岛经济适用住房项目转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知、关于主城区危旧房及城中村改造兑现优惠政策相关事宜的通知、关于恳请返还云湖绿岛项目土地出让金的函、关于云湖绿岛危改安置房项目安置情况审核意见的通知、关于确认云湖绿岛项目危改拆迁安置的函、过户登记档案资料等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的代购协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定。虽然协议中所涉房屋的产权证办理需政府相关部门履行审批手续后才能履行，但政府审批不是协议的生效要件，代购协议不属于效力待定的合同，自成立时即合法有效，对双方当事人具有法律约束力。关于本案的诉讼主体问题。本案起诉的原告之一邹康虽非合同署名的相对方，但原被告共同确认，在签署代购协议后，杨玲将其合同上的权利义务一并转移给邹康了，因此，邹康系本案适格原告，杨玲并非适格原告。原告已按照协议约定履行了付款义务，但被告未按约定的期限及时履行办证义务，构成逾期办证违约行为，应当承担相应的违约责任。虽然办证行为的逾期非被告原因所致，但违约责任的归责原则并非过错责任。被告在签订协议时明知所涉房屋为拆迁安置房，应当知道产权证的办理需以相关部门审定的安置审核意见及安置清单为条件的政策规定，可以预见可能办证迟延。故安置审核未及时通过导致办证迟延，不构成被告承担逾期办证违约责任的免责事由。被告逾期办证，客观上会给原告造成一定的损失，但具体损失金额无法确定。双方当事人在签订协议时已明确知晓本案交易的房屋属于拆迁安置房，权证手续的办理相对于一般商品房具有一定的特殊性和复杂性；被告作为房屋中介公司，不同于房地产开发企业，仅获取了相对小额的中介费及代办费；且在办证过程中，被告也不存在明显过错，客观上履行了办证义务，最终实现了原告购房的目的及产权的取得。根据权利义务一致性原则，结合双方的付出、收益及损失，按照协议约定的计算方式确定的违约金明显过高，若机械地按照协议约定的方式计算违约金，会造成明显的不公平，应当酌情予以调低。综合以上考量，本院认为以被告收取的中介费及代办费金额的60%确定逾期办证违约金比较妥当。因此，被告应当向原告支付逾期办证违约金5134.80元【（7758＋800）元×60%】。另外，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，被告重庆德威房地产置换有限责任公司大渡口分公司系被告德威公司依法设立并领取营业执照的不具有法人资格的分支机构，现该分公司已经注销，德威公司依法应当对其分支机构在其存续期间的欠付款承担支付责任。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆德威房地产置换有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告邹康支付逾期办证违约金5134.80元；二、驳回原告邹康的其他诉讼请求；三、驳回原告杨玲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费576元，由被告重庆德威房地产置换有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  刘香军二〇一四年十月三十日书记员  阮 斐