云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初1243号原告：周淼，男，1977年2月18日生，汉族，住文山市，现住文山市。被告：李惠文，女，1967年4月25日生，汉族，住文山市，现住文山市。原告周淼与被告李惠文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周淼,被告李惠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周淼向法院提出诉讼请求:1.判决李惠文位于盘龙河畔××××号房屋过户登记给周淼，负责将房地产、土地证办理给周淼，并承担过户登记的相关费用；2.由李惠文支付给周淼因违约需支付的违约金293417.88元；3.本案的诉讼费由李惠文承担。审理中周淼变更1项诉讼请求：判决李惠文将位于盘龙河畔××××号房屋的不动产权证书过户给周淼，并承担过户登记的相关费用；事实和理由：周淼与李惠文于2011年7月30日签订了《房屋转让协议》，约定李惠文将位于盘龙河畔××××号房屋以总价款978059.60元卖给周淼，单价是2780元每平方米，由甲方负责将房产证、土地证办理在周淼名下，并约定了付款的时间。截止到2012年4月6日，周淼共支付给了李惠文700000元，有李惠文出具的收据为证。但时隔这么多年，李惠文并没有履行协议将房屋过户登记在周淼名下，属严重违约，而且是人为的主观违约。2012年周淼就履行了大部分款项，约占总价款的72.16%。李惠文仍然不履行过户登记手续，法律所不容，故提起以上诉请。李惠文辩称：2011年7月30日李惠文将位于七乡商业广场旁××小区××号房屋转让给周淼，该房屋属于文山市国土资源局的团购房。签订协议时房屋已经是现房，并在2012年已交付李惠文，未使用。经过双方协商，李惠文以房屋总价978059.60元转让给周淼，到目前为止收到700000元，尾款278059.60元周淼故意拖欠未付。经李惠文咨询云锡房地产负责办证的人员得知，盘龙河畔小区办证采取先办文山市国土资源局购房的职工的证，然后再办职工转让的证。第一批办了20多户的房产权证，在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》出台之后就直接办理不动产权证。该小区办证进度，整个小区只有8户人家未办证了，有的是由于抵押贷款的原因未办，单位上房屋转让的证差不多办完了，都已经领到了不动产权证，转让户在2011年-2016年就相继到云锡地产公司交2000元钱更改商品房购销合同中的名字，顺利办理了不动产权证。整个小区的转让户都更名办理了权属证，为什么没有周淼的呢？从下面两个方面可以得知：一、1、周淼以“周淼在2012年就已经履行了大部分款项，约占总价款的72.16%，但是李惠文仍然不履行过户登记手续，法律所不容。”为由起诉李惠文，付房款占总房款的比例达到多少就可以办理过户，在双方的协议中没有这个约定，具体什么时候办理过户协议中也没有约定，李惠文到现在也不知道违反了哪个法律法规中的规定，但李惠文知道不能办理过户的原因是多次催告周淼付尾款其故意不付。周淼不履行自己的义务却要求李惠文履行义务太没有道理了。2、李惠文到现在为止没有将房屋收回自己使用，也没有将房屋重新再转让给他人，更没有把房屋用于出租、抵押，耐心等着周淼按协议的约定，协议要求周淼先履行义务，然后才是李惠文履行义务。3、李惠文2013年4月买房，同年市政府征收办就来做动员工作要被征收，于2015年兑现补偿，李惠文一直等着周淼付款后再考虑买多大的房子，这件事情是和周淼说过的，在2017年之前每年都在催周淼要尽快付尾款，再不付李惠文就不履行这个协议了，周淼都当没有听见故意拖延。4、在大多数人都到云锡地产公司更名的时候，为了达成周淼得到房子的目的，还主动通知周淼抓紧时间付款更名，但是周淼放弃了。在周淼放弃的情况下曾两次打电话给周淼单位纪检科科长郑登攀协调，前后相隔一年多，没有作用。当时多想了以为周淼不放心，又建议周淼把尾款存好放在李惠文单位的同事雷龙处，在拿到不动产证付款。事实上房子就在那里，尾款付清就可以交房子。没有不放心的意外事情发生，可是周淼还是不肯来办理，单方面也不能办理这件事啊。在这件事情上李惠文已经做到仁至义尽了。二、周淼拒绝付款和不按时付款的事实和理由如下：第一拒绝付款，李惠文电话催告过周淼无数次，周淼以双方协议时间未到拒绝付款。云锡地产公司2011年7月14日发通知要求最迟于2011年7月30日至31日交首付款，云锡地产公司于2011年9月23日发通知最迟于2011年10月23日交尾款，强调超过规定的时间房屋将被收回从新安排。周淼打款的时间分别是2011年11月2日、2011年12月9日、2012年2月8日、2012年4月6日。这4次打款都不在公司规定的时间内。第二不按时付款，2012年2月8日付款10万元，协议约定2011年12月交30万元，有10万元超过时间属于违约。根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确，按照合同有关条款内容不能确定，当事人又不能通过协商达成协议的，适用下列规定：（二）履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。从周淼提供的明细来看，2011年7月30日打款给李惠文之后，余额有42.7万元，事实上在云锡公司叫交款的时间内是可以打款的，有钱不打款性质上就是主观上的故意。在周淼已经违法违约的情况下，于2012年双方达成如下口头协议：1、出租门面付物管费；2、尽快卖掉房子付李惠文尾款,才能继续履行办理过户手续。协议生效的时间是双方开始卖房的时候。根据《中华人民共和国合同法》第十条订立合同中，有书面形式、口头形式和其他形式。所以口头协议和书面协议有同等的法律效力。知道卖房子的人有高明恒，当时打房屋出售的人，李聪文，当时贴房屋出售广告在前后卷帘门上的人，还有小区里见过贴房屋出售的人。请问周淼认可这个协议吗？应该会认可的，不然当天怎么会出现在现场呢？广告贴出去后第一次来看房子的是一个女的，小名叫老五，非常诚心买房，还带来一个风水先生，当天周淼和李惠文一起去现场看的房子，风水不符合没有卖成。但是周淼卖房多年突然停止不卖，又违反了口头协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。综上所述，是周淼主观上故意拖延，有违法行为和故意违约行为构成了根本违约，周淼的所作所为才是法律所不容。另外双方签订的协议中的第三条，按照相关规定，李惠文不应受到该条约定的约束，该协议是不产生效力的。产权证是由房地产公司办理，不是由私人办理，李惠文不知道具体什么时候能办理。根据第三次付款的约定，周淼已经不存在贷款一事，可以提前履行房屋款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周淼提交的（2019）云2601民初538号民事裁定书、房屋转让协议、2011年9月26日收据、2011年11月2日收据、2012年2月8日收据、2012年4月6日收据、中国工商银行个人业务凭证、中国建设银行股份有限公司文山盘龙支行银行卡明细账单，李惠文提交的2012年4月6日收据（以上双方的证据均为复印件，与原件核对无异）双方当事人对其真实性均无异议，上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李惠文提交的文山市国土资源局通知、云南锡业集团公司内部收款收据、付款通知、文山市盘龙河畔小区业主委员会通知、盘龙河畔小区报名选房购房实施办法虽内容客观真实，但不能够证明与本案相关联的事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：周淼与李惠文于2011年7月30日签订《房屋转让协议》，约定李惠文将位于盘龙河畔××××号房屋转让给周淼，协议约定：“一、转让房屋面积为351.82平方米,面积以开发商签订的合同为准。二、转让金额2780元每平方米，合计：2780×351.82＝978059.6元。三、由甲方负责将房产证、土地证办理为乙方名下，并负责相关手续及其产生的所有费用。五、付款方式：1、第一次付款：在协议签订之日，乙方支付甲方300000元；2、第二次付款：乙方于2011年12月交付甲方300000元；3、第三次付款：若乙方需要贷款，由甲方协调办理贷款，余款378059.60元在银行给付贷款之日付清，若不贷款，在甲方将房产证、土地证交给乙方当日付清。六、此协议双方签订后生效，双方共同遵守，此房屋产权清楚无争议，若任何一方违约，由违约方支付给守约方房屋总价的30%的违约金。……”。协议签订后，周淼分别于2011年7月30日给付李惠文300000元，2011年11月2日给付李惠文100000元，2011年12月9日给付李惠文100000元，2012年2月8日给付李惠文100000元，2012年4月6日给付李惠文100000元，以上款项共计700000元。至今李惠文未能将不动产权证书过户给周淼，为此双方发生纠纷，致周淼诉至本院。本院认为，房屋买卖合同，是买卖合同的一种，是指出卖人将房屋交付给买受人，买受人支付相应价款的合同，即以房屋为标的物进行的买卖。本案中，周淼与李惠文双方签订《房屋转让协议》的行为，代表了双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，法律予以保护，双方应本着诚信原则进行履约。合同签订后，周淼已给付李惠文房屋款700000元，但至今李惠文未能将不动产权证书过户给周淼，已构成违约，故周淼要求李惠文将位于盘龙河畔××××号房屋的不动产权证书过户给周淼，并承担过户登记的相关费用的请求，予以支持。至于周淼要求李惠文支付违约金293417.88元，因周淼未能按照双方签订的《房屋转让协议》的第二次付款即周淼于2011年12月交付李惠文300000元，已构成违约，故其诉请违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、李惠文于本判决生效之日起二十日内将位于文山市房屋的不动产权证书过户给周淼，并承担过户登记的相关费用；二、驳回周淼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5700元，减半收取2850元，由李惠文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  王先志二〇一九年六月二十六日书记员  王**翔