湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂宜昌中民二终字第00303号上诉人（原审被告）宜昌首信东方房地产开发有限公司。住所地：宜昌市江海路**号。法定代表人陶远华，该公司董事长。委托代理人葛隆恩，湖北前锋律师事务所律师。一般授权代理。委托代理人屈名胜，湖北前锋律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）李恒东。被上诉人（原审原告）张容。二被上诉人共同的委托代理人肖军，湖北真原律师事务所律师。特别授权代理。二被上诉人共同的委托代理人杨俊峰。特别授权代理。上诉人宜昌首信东方房地产开发有限公司（以下简称首信公司）因与被上诉人李恒东、张容商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第00207号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月6日受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，2011年3月14日，涉诉双方签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定由李恒东、张容购买首信公司销售的位于宜昌市中南路33号的东辰壹号房屋一套，房屋总价款为454798元。同时合同第九条约定，出卖人应当在2012年9月30日前将该商品房交付买受人使用，交付该商品房应当符合以下条件：“（1）、完成规划、单体工程质量、消防、人防、绿化等专项验收；（2）、公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）、完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）、电话、有线电视入户并具备开通条件；（6）、（1）至（5）所述内容以附件六相关约定为准。双方在附件六合同补充协议中约定“鉴于东辰壹号御景项目分期开发，在项目整体竣工验收之前，出卖人无法获得本合同第九条、第十一条以及第十五条规定的部分证明文件，买卖双方同意：（一）出卖人于2012年9月30日前交付商品房时应符合下列要求：1、完成单体工程质量验收，保证消防、人防、绿化正常使用；2、当期公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、电话、有线电视入户并具备开通条件”。该合同第十条约定，出卖人如未按该合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间，分别处理。逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容通过报刊公告的方式通知买受人……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。合同第十二条规定，经规部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。2012年9月26日，首信公司在《三峡晚报》上发布《交房公告》，该公告载明：兹定于2012年9月28日起开始受理业主收房手续。2012年9月27日，该房屋取得宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证及湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2012年9月28日，首信公司将该房屋所在的东辰壹号·C栋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及交付使用备案证等证明文件张贴在公告栏上公示。另认定，东辰壹号御景C栋项目由泛华建筑集团有限公司湖北设计分公司设计。2011年9月20日，泛华建筑集团有限公司湖北设计分公司出具《设计变更补充通知单》一份，该通知载明：将所有入户门由外开改为内开。合同所附分户平面图显示李恒东、张容所购房屋入户门为外开门，设计图上显示的门的宽度为1米。该房屋烟道穿越卧室，排水管设计在烟道旁，并被外层水泥包封。而该房屋实际施工中，首信公司以方便业主入户装修的个性化需求及防渗要求等为由，未对该下水管道进行包封。东辰壹号·C栋部分业主在验收房屋时反映该楼盘存在裸露的下水管道穿越卧室等问题。2012年10月18日，宜昌市住房与城乡建设委员会城市建设科出具《关于东辰壹号御景部分业主反映问题的回复》，认为对于C栋部分排水管穿越卧室的问题，施工图采取隔声防护处理，该设计文件经过施工图审查机构审查通过，开发企业在实施过程中，将本应按图施工的内容，考虑业主入户装修的个性化需求和防渗要求，进行作价补偿或按图施工，并获得市工程质量监督站竣工验收同意，宜昌市住房与城乡建设委员会城市建设科同意此方案，并认为C栋业主要求外移排水管道的方案可行。对于C栋入户门开启方向问题，认为入户门外开符合设计规范及消防安全的要求，基于与《宜昌市商品房买卖合同》条款约定不同，开发商应当及时告知业主。2012年10月23日，宜昌市住建委城建科与首信公司经商议签订一份《宜昌东辰壹号御景C栋情况集中反馈与处理方案》，对C栋业主反馈的主要问题作出答复，明确当日起开发商当前包下水管道的行为立即停止，10月23日将下水管道外移事件在售楼部进行公告，10月26日将外移的方案（包括施工组织、施工方案、工期时间等）在售楼部进行公示，外移费用由首信公司承担，与业主无关，由此产生逾期交房的违约责任及其他违背合同的事项，业主通过法律途径解决。同日，首信公司出具《关于C栋卧室管道井外移公示》，明确对C栋卧室管道井实施外移，在依法取得相关手续后，由首信公司统一组织施工并承担施工费用。工期不多于30个工作日，公示时间自2012年10月23日起至2012年10月31日17时止。如有业主不同意外移，则需在公示期间将不同意见书面反馈给首信公司，否则，视为同意。2012年11月1日，首信公司张贴《告示》告知C栋卧室管道井外移公示期已满。2012年11月19日，首信公司发出通知，告知C栋业主C栋管道井外移工程已经于2012年11月18日提前全部完工。东辰壹号御景C栋住房内的套内楼梯、飘窗、烟道及消防立管均为按图施工。2013年1月12日，李恒东、张容向法院提起诉讼，请求判令首信公司支付逾期交房违约金6822元；将住房入户门依照合同改为外开门或者赔偿损失4548元；将住房套内楼梯按照行业规范进行整改或赔偿整改费用10000元；赔偿烟道穿越卧室造成的损失3000元；阳台视野狭窄须整改造成的损失5630元。原审法院据以认定上述事实的主要证据有：《宜昌市商品房买卖合同》，收据、建设工程消防验收意见书，宜昌市环保局关于宜昌首信东方房地产开发有限公司东辰壹号-御景项目（一期）阶段性竣工环境保护验收的批复，宜昌市建设工程竣工规划条件核实意见书，竣工验收备案表，《住宅使用说明书》，《住房质量保证书》，《关于东辰壹号御景部分业主反映问题的回复》，《关于东辰壹号-御景小区C栋卧室管道井外移的情况反映及请示》，《关于C栋卧室管道井外移公示》，《宜昌东辰壹号御景C栋情况集中反馈与处理方案》，通知，图纸，《设计变更补充通知单》，资质证书以及本案庭审笔录等。原审法院认为：双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同有效，双方均应依照合同行使权利并履行义务。1、关于是否存在逾期交房的问题。李恒东、张容按合同约定支付了全部购房款，首信公司应当按照合同约定的期限交付房屋。本案中，双方在附件六合同补充协议中约定了交付商品房时应具备的具体条件和内容。首信公司通知李恒东、张容收房时，其交付的房屋卧室内有裸露的下水管道，未按设计要求完成包封，不具备交房的条件。由此产生逾期交房的违约责任应由首信公司承担。关于违约时间，本案合同约定的交房时间是2012年9月30日，但下水管道外移工程首信公司于2012年11月18日才正式完工，首信公司交房的时间应为2012年11月19日，故首信公司逾期交房违约天数应为49天。按照双方约定的计算标准，违约金应为454426元×0.03%×49天=6680.06元。2、关于首信公司将入户门外开变更为内开是否违约的问题。合同附件中分户平面图明确标明入户门为外开方式，而实际上首信公司向李恒东、张容提供的房屋入户门为内开方式。首信公司主张将入户门改为内开是根据泛华建筑集团有限公司湖北设计分公司出具《设计变更补充通知单》变更的，并未违反合同约定。原审法院认为，首信公司关于将入户门由外开改为内开不构成违约的主张缺乏事实和法律依据，其主张不能成立。首先，首信公司将入户门由外开改为内开未履行告知义务，2012年10月18日宜昌市住房与城乡建设委员会城市建设科出具的《关于东辰壹号御景部分业主反映问题的回复》中亦认定入户门开启方向与《宜昌市商品房买卖合同》条款约定不同，开发商应当及时告知业主。其次，首信公司未提供证据证明将入户门由外开改为内开属于不可抗力可以免责的情形，可以认定首信公司设计存在瑕疵。再次，首信公司将入户门由外开改为内开影响买受人的家庭入户门使用习惯，且入户门由外开改为内开影响买受人屋内空间的使用，故首信公司应赔偿因门内开而给李恒东、张容造成的损失。原审法院按照入户门内开后影响使用的面积价值的50%计算损失，即影响的使用面积为3.14×1米²÷4=0.79平方米，造成的损失为4656元×0.79×50%=1839.12元。3、关于李恒东、张容住房内的套内楼梯、烟道问题。其与设计方案一致，均不违反合同的约定，故李恒东、张容要求对此进行整改或赔偿损失的诉请，不予支持。基于前述理由，原审法院遂依照《》第、第一百零七条、第一百一十二条，第，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、首信公司于判决生效之日起十五日内向李恒东、张容支付逾期交房违约金6680.06元，并赔偿将外开门改为内开门所造成的经济损失1839.12元；二、驳回李恒东、张容的其他诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取275元，由李恒东、张容负担137.5元，首信公司负担137.5元。首信公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、导致房屋逾期交付的原因在李恒东、张容，一审判决认定事实错误。房屋是否达到交付条件，应当以主管部门验收是否通过为依据，不能以下水管是否包封或完成外移为判决标志。至2012年9月27日，首信公司已经取得由政府职能部门出具的与上述交房条件有关的四个方面的验收备案证明文件，表明房屋此时已符合交付条件。业主对原设计方案下水管布局的反对及要求将下水管外移在性质上是对原合同约定进行变更发出的新要约，首信公司征求业主意见后承诺将下水管外移属于原合同约定变更后新的承诺履行，因此而导致的事实上交房时间与原合同约定的不一致，不能单方面认定是首信公司合同履行迟延。2、将入户门由外开改为内开不属于合同约定的必须通知业主的设计变更事项，原审法院的违约认定及损失计算缺乏根据。并非所有设计上的变更都须通知业主。入户门由外开改为内开，并未造成业主任何利益上的减损，是基于全体业主共同利益的考虑以及满足消防安全的需要，不应被认定为违约。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回李恒东、张容全部诉讼请求。针对首信公司的上诉，李恒东、张容答辩称：下水管包封是在约定的交付时间之后进行的，房屋是否达到交付条件应以双方签订的合同为准。导致迟延交付的责任在首信公司，一审认定正确。房屋入户门的变更影响了房屋的使用功能，应当通知买受人。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为：1、作为商品房出卖人的首信公司负有无瑕疵给付义务，在其交付的商品房存有瑕疵时，买受人有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定要求再履行，并可在再履行不能够完成的情况下转而采取其他法律救济手段。本案中，首信公司通知交房时，还存在一些瑕疵，如下水管没有按合同约定包封好。此时，买受人当然享有依约给付的履行请求权。合同应当被严格遵守，此亦为《中华人民共和国合同法》第八条的应有之义。首信公司在给付存在瑕疵且明知合同约定有迟延交房违约金的情况下，消除上述瑕疵花费了49天，没有及时减轻损失和避免损失扩大。首信公司的瑕疵给付构成给付迟延，因此，对首信公司上诉所称“房屋是否达到交付条件，应当以主管部门验收是否通过为依据，不能以下水管是否包封或完成外移为判决标志”等理由不予支持。2、首信公司擅自将入户门由外开改为内开，违反了合同约定，在一定程度上影响了买受人屋内空间的使用。一审按入户门内开后影响使用的面积价值的50%计算损失是法院依法行使自由裁量权的表现，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费50元（宜昌首信东方房地产开发有限公司已预交），由宜昌首信东方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李淑一审 判 员  胡建华代理审判员  关俊峰二〇一四年十月十日书 记 员  张鹏炜