天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民初字第2777号原告周博远，男，1981年10月31日出生，汉族，居民。委托代理人王华峰，天津允公律师事务所律师。被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司。住所：天津市宝坻区大白庄镇锦绣香江花园。法定代表人翁太玮，总经理。委托代理人张艺献，天津万华律师事务所律师。委托代理人段晓芳，被告公司职员。原告周博远与被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司（下称鸿盈置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告法定代表人的委托代理人张艺献及段晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告及其委托代理人诉称，2009年1月18日原、被告签订了天津市商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于天津市宝坻区大白庄镇××房屋。合同签订后原告依约支付了全部房款502805元，同时缴纳了所有权预告登记费80元、住宅维修基金5019元、契税7528.74元、复印费25元。之后原告发现被告在涉案房屋之下设置、安放了给该房屋所在小区进行二次供水的泵房，噪音巨大，使得房屋根本无法居住。对此被告未以任何方式告知过原告，经原告多次要求，被告始终未作任何整改，原告于2012年底向被告发送了律师函，要求解除合同退还房款并赔偿损失，被告于2013年3月31日签发了退房意见审批表，同意解除合同。此后原告多次要求被告办理退房手续并赔偿原告损失，均遭拒绝，故此起诉要求：1、请求依法判令原、被告于2009年1月18日签订的《天津市商品房买卖合同》（编号：2008-0042164）于2013年3月31日解除。2、判令被告向原告退还已付购房款共计502805元，并支付自2013年4月1日至实际支付之日的同期银行贷款利息。3、判令被告赔偿原告各项损失共计12652.74元，并支付自2009年2月11日至实际支付之日的同期银行贷款利息。4、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。庭审中原告表示第一项诉讼请求是要求确认合同已经解除；将第2项诉讼请求当中利息起算时间变更为自2010年11月1日开始，在第二次法庭辩论之前又将此项请求中利息计算时间变更为自2013年4月1日开始；同时主张涉案房屋产权应变更至被告名下，因此产生的费用由被告承担。原告为证实其主张提交证据如下：1、市场主体基本信息表一份，用以证实被告具备诉讼主体资格。2、天津市商品房买卖合同一份，用以证实原告购买了被告开发的涉案房屋，被告对二次泵房的建设未进行告知。3、退房意见审批表原件一份，用以证实被告自认在涉案房屋下面安装二次供水泵房且噪音巨大，被告同意退房、退全部房款，被告向原告签发退房意见审批表时即2013年3月31日双方签订的商品房买卖合同已经解除。4、《建筑给水排水设计规范》（打印件），用以证实被告在涉案房屋下面安装二次供水泵房违反该规范，合同应予解除。5、《民用建筑设计通则》（打印件），用以证实被告在涉案房屋下面安装二次供水泵房的行为违反了该规范。6、《天津市二次供水工程技术标准》（打印件），用以证实被告在涉案房屋下面安装二次供水泵房违反了该标准。7、涉案房屋的现场照片14张，证明被告未经原告同意在其房屋下设置了二次泵房。8、日期为2009年2月10日的住宅维修基金票据一份金额为5019元、所有权预告登记费票据一份金额为80元、契税完税证一份金额为7528.74元，日期为2010年10月28日的销售不动产统一发票一份金额为502805元，日期为2010年10月24日图纸复印收款收据一份，以上证据用以证实原告全额支付了房款，被告应当退还房款，同时原告为购房缴纳了相关税费，被告应当予赔偿。9、江苏省连云港市中院作出的（2013）连民终字××号民事判决书打印件一份，用以证实在住宅房屋下设置二次供水的泵房是法律不允许的，购房人有权以此为由解除合同。被告法定代表人及其委托代理人辩称，被告具备商品房开发资质，涉案房屋已取得准许交付使用证，双方之间的商品房买卖合同已履行完毕，被告没有违约行为。原告认为二次供水泵房噪音巨大、严重影响生活，应提交鉴定结论予以证实，二次泵房是为全体业主服务的，原告以二次供水泵房存在噪音为由提出退房没有法律依据。二次供水泵房的建设没有违反设计规范及建设规范，如违反应由原告提交证据予以证实。被告认为原告提出解除合同没有法律依据，请求驳回原告诉讼请求。1、被告公司内部关于退房的规章制度，名称为深圳香江控股股份有限公司住宅销售业务管理细则，用以证实退房审批是被告公司内部流程，最终审批权限人是控股营销总监。2、公司股东出资登记表一份，载明被告的股东为南方香江集团有限公司、李峰，用以证实被告系香江集团的下属企业，在实际经营中受上级控股公司的领导。3、被告营业执照复印件一份，用以证实被告的经营范围。4、商品房买卖合同一份，用以证实原、被告签订了商品房买卖合同及双方的权利义务。5、天津市房地产权证一份（证号：房地证津字第12××1013537），用以证实涉案房屋所有权已经登记在原告名下，合同已经履行完毕。6、建设工程规划验收合格证一份、标准地名证一份，用以证实涉案房屋所在地产项目经过规划验收合格，其中包括二次供水泵房的验收。7、竣工验收备案书一份，证明目的同上。8、天津市新建住宅准许交付使用证一份，用以证实涉案房屋及所在小区经过配套验收。9、涉案房屋首层综合平面图及泵房设备布置图各一份，用以证实泵房并未在涉案房屋下面，不会影响原告居住及正常生活，被告开发建设的工程符合国家及相关行政主管部门规定。10、签订日期为2013年10月24日的天津锦绣香江一期D区供水泵房改造工程施工合同一份，用以证实被告对原有泵房系统进行改造，修复泵房后已经消除了运行中产生的声音，基本达到无音运行的状态，使居民的生活更有保障。11、日期为2013年8月14日的郁金香园××、××、××业主致物业公司表扬信一封，主要内容为：三户业主自2010年装修入住后能听到间隔性噪音，后来发现噪音来自于本单元负一层的二次供水泵房，在水泵启动时，噪音顺着管道和楼板上传，启动间隔约为10分钟一次，持续约2分钟，主卧和卫生间在夜间更为明显，影响睡眠，2011年8月6日水泵自动控制失灵，连续工作，在4楼都能够感到噪音造成的楼板振动，无法入睡。在购房时开发商并未告知此单元地下一层有泵房，入住后才感到其产生的噪音影响严重。2013年7月底开发商对地下泵房进行了改造，解决了近四年的噪音干扰问题。上述证据用以证实泵房启动中的声响问题已解决并获得业主认可，满足了居民的生活需要。被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，但认为证据3退房意见审批表的真实性无法核实，该表应由被告存档，原件不应该在原告手里，从内容看是公司内部流程，签字的人员不是被告授权人员，该审批表违反了公司制度，法律部门没有负责人签字盖章，决定权在公司营销经理，有公司签章才能生效，如果是真实的应在公司存档，对此份证据的真实性不予认可；在第二次开庭时经本院询问并再次向被告方出示了退房意见审批表，被告方认可退房意见审批表的真实性，但主张这份审批表是当时公司内部达成共识并要报到集团审批，但最后没有获得批准，这份审批表只是公司内部的审批环节，被告方并不清楚原告如何获得。被告认可原告提交的证据4、5、6的真实性，但认为与本案无关。被告对原告提交的证据7的真实性无异议，但对证据的关联性不予认可。被告对原告提交的证据8的真实性无异议。因证据9是复印件，被告认为如果是真实的，因与本案案情不一致，与本案无关。原告认为被告提交的证据1载明密级为秘密，无法确认该份证据的真实性，该证据的制定主体是香江控股集团与被告并非同一法人实体。对证据2、3、4、5、6、7的真实性认可。但认为证据3与本案无关；证据4不能实现被告的证明目的；证据5不能实现被告的证明目的，涉案房屋已进行产权登记并不影响原告基于本案事实提出解除合同的权利；证据6规划验收合格证是2009年9月21日下发的，明确记载地下只有一层，在地下一层设置二次供水泵房违反了《天津市二次供水工程技术标准》；证据7只能证明涉案房屋所在的主体工程验收合格。无法确认证据8的真实性，同时二次供水泵房应当由建设行政部门单独核发批准文件，如被告不能提供单独核发的批准文件，即使取得了准许交付使用证也不能证明被告的行为合法。原告对证据9的真实性认可，与现场情况一致，但认为这组证据不合法，图纸上没有任何部门的批复，违反了《建筑给水排水设计规范》、《民用建筑设计通则》、《天津市二次供水工程技术标准》中的强制性规范，同时这份图纸并没有附在合同之后，说明被告并未就此告知原告。原告对证据10的真实性认可，但认为该合同签订日期为2013年10月24日，说明合同签订日期之前涉案房屋之下所设置的二次供水泵房噪音巨大，也是被告于2013年3月31日向原告方签发退房意见审批表的原因，而且合同中被告签约代理人签字为羅维德，该签字与原告提交的退房意见审批表中领导审批栏内的签字是一致的，充分证实了退房意见审批表的真实性。原告只认可证据11中业主关于涉案房屋之下的泵房所产生的噪音使居民无法入睡而不具备使用功能的陈述，对其他内容的真实性不认可。经审理查明，2009年1月18日原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：2008-0042164）约定，原告购买被告开发的宝坻区大白庄镇××普通住宅，建筑面积为124.25平方米，商品房价款为501916元，每平方米价格为4039.57元，付款方式为一次性付款。商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，被告于2009年9月30日前将符合上述条件的房屋交付原告使用。合同对其他权利义务进行了约定。原告于2009年2月10日缴纳契税7528.74元、维修基金5019元、所有权预告登记费80元。2010年10月24日被告收取原告图纸复印费25元。原告支付约定的房屋价款后又补缴了面积差价款889元，被告于2010年10月28日向原告出具收取房款发票一份，载明商品房价款为502805元。2010年12月2日涉案房屋所有权登记于原告名下（房地产权证号：房地证津字第12××1013537）。但涉案房屋并未转移给原告占有使用。因涉案房屋之下的二次供水泵房噪音巨大，原告要求被告退房，2013年3月31日被告经过销售部、财务部、客户服务部及公司领导审批，签批了退房意见审批表，审批表中载明同意办理退款手续，在领导审批栏中签字的羅维德为被告常驻办公人员中职务最高的负责人，该公司法定代表人平时不在该公司办公。而且审批表中也明确载明了退房原因为：该业主房屋之下设置的小区二次供水泵房噪音巨大，业主委托律师要求退房。2013年10月24日天津市森岛置业投资有限公司与案外人签订了天津锦绣香江一期D区供水泵房改造工程施工合同一份，此后对涉案房屋所在的地下一层中二次供水泵房进行了改造。经本院现场勘查，二次供水泵房中的水泵位于与涉案房屋东西相邻的郁金香园××室主卧室正下方（两座房屋的主卧室以承重墙相隔），该泵房有大、小水箱两个，大水箱位于涉案房屋主卧室正下方，小水箱位于涉案房屋客厅下方。与上述二次供水泵房相邻还设置了中水泵房，中水泵位于与涉案房屋北阳台相对应的地下一层部分的外侧，中水泵房只有一个水箱，位于涉案房屋餐厅的正下方。在现场勘查时，二次供水设施正处于运行状态，中水设施没有运行而且中水泵的电源并未接通。二次供水泵房及中水泵房的位置与原告提交的设计图纸中泵房的位置一致。另查，被告的经营范围包括房地产开发与经营。2009年9月21日被告取得包括涉案房屋在内的宝坻区大白庄镇锦绣香江一期D区项目的建设工程规划验收合格证（编号：2009宝坻建验证0112）。2009年9月24日原告取得包括涉案房屋在内的锦绣香江一期D区住宅1#、7#、8#楼的天津市建设工程竣工验收备案书（编号：宝坻备字2009-036）。2009年9月25日被告取得了锦绣香江D区1#楼的天津市新建住宅商品房准许交付使用证（编号：宝坻09063-锦绣香江D区1号楼）。2014年5月31日原告书面申请要求：1、对涉案房屋下面设置二次供水的泵房是否符合国家现行的设计规范进行鉴定；2、涉案房屋之下设置二次供水泵房及其运行是否符合现行的噪音及震动的环保标准进行鉴定。在第二次开庭时原告方明确表示不再要求进行上述鉴定，并同意承担因此产生的法律后果。庭审中被告方承认在购房时并未明确告知原告涉案房屋地下一层二次供水泵房及中水泵房的位置情况。上述事实有当事人陈述、书证等证据予以证实。本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，均应在不违反国家法律、政策及不损害社会公共利益的前提下进行，同时亦应遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中被告具备房地产开发资质，涉案房屋所在工程项目经过了规划验收属于合法开发，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方就合同解除问题发生纠纷，原告提起诉讼，对于本案原告主张的双方所签合同已经解除、返还房款、赔偿损失的诉讼请求，本院评判如下：一、被告在涉案房屋下面设置泵房的行为是否属于违约。《民用建筑设计通则》（ＧＢ50352—2005）8.1.14规定：“给水泵房、排水泵房不得设置在有安静要求的房间上面、下面和毗邻的房间内；……”《建筑给水排水设计规范》（ＧＢ50015—2003）3.8.11规定：“民用建筑物内设置的生活给水泵房不应毗邻居住用房或在其上层或下层，水泵机组宜设在水池的侧面、下方，单台泵可设于水池内或管道内，其运行噪声应符合现行国家标准《民用建筑隔声设计规范》（ＧＢ10070）的规定”。上述设计规范为国家标准，应适用于全国范围内的民用建筑。涉案房屋地下一层的二次供水泵房内的水泵及中水泵房内的水泵虽然并不在涉案房屋的正下方，但本案中的二次供水设施及中水设施应当包括水泵及水箱，水箱所在的房间也应当是泵房的一部分，故此本院认定二次供水泵房及中水泵房位于涉案房屋下面地下一层。涉案房屋为住宅，应属有安静要求的房屋，被告在涉案房屋下面设置二次供水泵房及中水泵房违反了上述设计规范，且被告在与原告签订合同时并未将这一情况明确告知原告，虽然原、被告签订的商品房买卖合同并未对二次供水泵房及中水泵房的位置进行约定，依据有约定从约定、无约定从法定的原则，被告在涉案房屋下面设置二次供水泵房及中水泵房的行为应属违约。二、原、被告之间的商品房买卖合同是否已经解除。根据被告提交的业主感谢信，可以确认二次供水泵房自2010年即有噪音，在夜间影响睡眠，自2011年8月6日起在4楼都能够感到水泵运行造成的楼板振动，令人无法入睡。被告在退房意见审批表中也明确载明了退房原因是二次供水泵房噪音巨大。因此原告在要求被告退房时二次供水泵房噪音巨大是属实的，原告因此要求解除合同，有合理的理由。被告经内部多个部门审批并经常驻公司办公人员中职务最高的负责人羅维德签批同意办理退款手续，退房意见审批表虽为被告的内部文件，但被告将退房意见审批表交与原告的行为，足以认定被告对原告提出的解除合同这一要求进行了承诺，即双方当事人已经就解除合同达成一致意见。故此本院认定原、被告签订的商品房买卖合同在原告取得退房意见审批表时已经解除。被告提供的关于退房的规章制度及公司股东出资登记表一份，用以证实被告受上级控股集团公司领导，退房最终审批权限人是控股营销总监。但规章制度名称为深圳香江控股股份有限公司住宅销售业务管理细则，被告的控股股东为南方香江集团有限公司，相互矛盾，不能达到被告的证明目的，同时如果需要报集团审批，被告则不会将退房意见审批表交付原告，故此本院对被告上述证据及主张不予采信。三、被告是否应当承担违约责任，原告的诉讼请求是否应当予以支持。被告因涉案房屋地下一层的二次供水泵房噪音巨大而与原告解除合同，应当承担违约责任。被告应当将原告已付房款返还给原告，并给付原告已付房款利息，利息按已付房款及中国人民银行同期贷款利率计算，因退房意见审批表签批日期为2013年3月31日，而被告准备退款需要合理的时间，故此原告主张的利息可自2013年5月1日起计至实际返还购房款之日止。涉案房屋所有权已经登记于原告名下，而合同已经解除，原、被告应相互配合将涉案房屋的所有权转移登记至被告名下，合同解除是因被告违约导致，故此因涉案房屋所有权变更而产生的费用由被告承担。同时被告有义务协助原告到职能部门办理退还契税、维修基金等相关费用手续，如无法退还，被告应针对具体项目及数额作出赔偿。原告主张的复印费25元亦属因合同解除而产生的损失，应由被告赔偿。原告主张被告给付上述损失的利息，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告周博远与被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司签订的商品房买卖合同（编号：2008-0042164）已经解除。二、被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后五日内返还原告周博远已付房款502805元并给付原告已付房款利息（利息按已付房款502805元自2013年5月1日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算数额。）三、被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后五日给付原告周博远复印费损失25元。四、原告周博远、被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后三十日内互相配合将宝坻区大白庄镇××房屋（房地产权证号：房地证津字第××）所有权转移登记至被告名下，因办理所有权转移登记而产生的费用由被告承担。五、原告周博远、被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后三十日内互相配合到职能部门办理退还契税7528.74元、维修基金5019元、所有权预告登记费80元手续，如无法退还，由被告赔偿原告实际支付的相应费用，给付时间为前述三十日期满后五日内。六、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8954元（原告已预缴），由被告负担并于判决生效后五日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长  赵宝栋代理审判员  赵 永人民陪审员  丁建华二〇一四年十月十一日书 记 员  杨学敏本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。