重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2014）九法民初字第10325号原告鲜华，男，汉族，1978年12月12日生，住重庆市北碚区。委托代理人孙世林，重庆瀚林律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人朱磊，重庆瀚林律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告重庆德威房地产置换有限责任公司，住所地重庆市渝中区邹容路**46-2，组织机构代码：20332124－2。法定代表人周龙，职务董事长。委托代理人曾健，男，汉族，1953年7月4日生，住重庆市江**，代理权限为特别授权。被告重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店，住所地九龙坡区科园一街**，组织机构代码：56163552－4。负责人周龙，职务董事长。委托代理人曾健，男，汉族，1953年7月4日生，住重庆市江**，代理权限为特别授权。原告鲜华诉被告重庆德威房地产置换有限责任公司（以下简称德威公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，根据原告的申请，依法追加重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店（以下简称高新区分店）作为本案被告。本案依法由审判员谭炼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙世林、朱磊与二被告委托代理人曾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲜华诉称，原告与被告签订《代购协议》，就房屋位置、面积、总价、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等进行了约定。原告按约履行了约定的义务，被告却违反约定迟延办理产权证。原告遂起诉请求判决：1、二被告连带向原告支付逾期办证违约金29995元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告德威公司辩称，涉案房屋是拆迁安置房，政府相关部门的审批是办理房产证必经的前置程序。《代购协议》在2013年6月6日前属于效力待定合同，协议约定不能对抗政府的强制性规定。被告不是房地产开发商，不负有为原告办证的义务，只负责代办过户手续，被告没有故意拖延办证，迟延办理房产证的责任不在被告。请求驳回原告的诉讼请求。被告高新区分店答辩意见与被告德威公司一致。经审理查明，2010年9月29日，原告鲜华（乙方）与被告重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店（甲方）签订《代购协议》，载明：“云湖绿岛项目，系重庆瑞舟实业房地产开发有限公司代建的危旧房改造拆迁安置房。并由重庆市渝中区危旧房改造工作指挥部，全权委托重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店，办理该项目权证手续。该房屋系拆迁安置户转让的房屋，拆迁安置户已全权委托重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店代为转让、收取房款及办理相关手续。乙方已充分了解该房屋状况并无异议，决定以现状购买本合同第二项所列房产，经甲乙双方协商一致签订本协议。”协议具体约定：房屋座落九龙坡区陈庹路旁云湖·绿岛×××号楼×××号；房产成交价364013元；办理房地产权证的相关费用（包含办理拆迁安置户及乙方的产权证，其中，办理乙方房地产权证代办费800元）全部由乙方承担，该费用由甲方代收代付，若遇国家税费政策变动，或有遗漏费用，则以正式票据为准多退少补；乙方在付清总房款、税费及大修基金后甲方于2011年12月31日前将该房钥匙交予乙方；该房产权遵照二手房相关程序办理，甲方在乙方接房后180个工作日内将该房产权过户到乙方，乙方须无条件配合甲方办理该房产权；甲方逾期办理产权手续，自逾期之日起甲方按日向乙方支付应付款万分之二的违约金，合同继续履行；乙方于付尾款之日支付甲方中介费3640元。2010年9月29日，原告向高新区分店支付定金20000元。后原告向高新区分店支付房款344013元、代办费800元、中介费3640元。2011年12月30日，高新区分店向原告交付涉案房屋。2013年11月1日，重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心受理涉案房屋的产权转移登记申请，2013年11月4日，涉案房屋登记至原告鲜华名下。另查明，2008年10月23日，重庆市建设委员会同意确认云湖绿岛为2008年重庆市经济适用住房项目，实施单位为重庆瑞舟实业发展有限公司、中国船舶工业物资西南公司。2010年4月13日，重庆市财政局、重庆市城乡建设委员会、重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市规划局、重庆市地方税务局联合下发《关于主城区危旧房及城中村改造兑现优惠政策相关事宜的通知》，载明：危旧房改造安置房办理房地产权证分户手续时，必须提交经相关部门审定的安置审核意见及安置清单。2010年7月2日，重庆市城乡建设委员会同意将云湖绿岛经济适用房项目部分住宅转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建筑总面积184925.33平方米，其中转为主城区危旧房改造拆迁安置房面积133659.58平方米、1560套。2013年1月30日，重庆市渝中区人民政府向重庆市城乡建设委员会发出《关于恳请返还云湖绿岛项目土地出让金的函》，载明：位于九龙坡区九龙元陈庹路的“云湖绿岛”项目是我区委托重庆瑞舟实业有限公司代建的主城区危旧房改造拆迁安置房项目。现该项目安置主城区危旧房改造拆迁安置户的工作已经结束，特上报“云湖绿岛”项目主城区危旧房改造拆迁安置户的相关资料，恳请审核并及时返还相关土地出让金。2013年6月3日，重庆市城乡建设委员会作出《关于云湖绿岛危改安置房项目安置情况审核意见的通知》，载明：经市级相关部门会审，云湖绿岛项目安置住宅建筑面积125960.09平方米、1466户（安置清单详见附件），接此通知后，请速与有关部门联系，按照相关优惠政策，办理项目房地产权证分户手续。该通知于2013年6月6日印发。2013年8月6日，渝中区危旧房改造工作指挥部向市国土房管局发出《关于确认云湖绿岛项目危改拆迁安置的函》，载明：我区委托重庆瑞舟实业发展有限公司代建的云湖绿岛危改安置房项目经市建委会同市级相关部门审查，符合享受主城区危改拆迁安置政策的拆迁安置户为1466户（附安置名单）。庭审中，原、被告双方一致认可如下事实：在双方签订代购协议时，涉案房屋是期房；原告不是拆迁安置户；代购协议中“接房后180个工作日”期满时间为2012年9月19日；代购协议中有关逾期办证违约责任约定中“应付款”指房款。对于代购协议的性质和效力问题，原告称协议具有居间和买卖双重性质，合法有效；被告称协议性质是居间和代理，代理原告及渝中区危旧房改造工作指挥部和拆迁安置户，协议效力属于效力待定，获得政府批准后合法有效。被告称向原告收取的房款系代收，代办费和中介费归被告；原告称被告全部收取，不是代收。被告称原告购买的是拆迁安置房，2013年1月30日拆迁安置工作才结束，之后还要通过一系列政府审批手续后才能办证，是由于政府的审批原因导致办证迟延。被告称若法院认定被告构成违约，协议约定的违约金过高，请求予以调低。上述事实，有当事人陈述、代购协议、房屋交接签收书、房地产权证、关于确认云湖绿岛为经济适用住房项目的通知、关于同意云湖绿岛经济适用住房项目转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知、关于主城区危旧房及城中村改造兑现优惠政策相关事宜的通知、关于恳请返还云湖绿岛项目土地出让金的函、关于云湖绿岛危改安置房项目安置情况审核意见的通知、关于确认云湖绿岛项目危改拆迁安置的函等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与高新区分店签订的代购协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定。虽然协议中所涉房屋的产权证办理需政府相关部门履行审批手续后才能履行，但政府审批不是协议的生效要件，代购协议不属于效力待定的合同，自成立时即合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告已按照协议约定履行了付款义务，但高新区分店未按约定的期限及时履行办证义务，构成逾期办证违约行为，应当承担相应的违约责任。虽然办证行为的逾期非高新区分店原因所致，但违约责任的归责原则并非过错责任。高新区分店在签订协议时明知所涉房屋为拆迁安置房，应当知道产权证的办理需以相关部门审定的安置审核意见及安置清单为条件的政策规定，可以预见可能办证迟延。故安置审核未及时通过导致办证迟延，不构成高新区分店承担逾期办证违约责任的免责事由。高新区分店逾期办证，客观上会给原告造成一定的损失，但具体损失金额无法确定。双方当事人在签订协议时已明确知晓本案交易的房屋属于拆迁安置房，权证手续的办理相对于一般商品房具有一定的特殊性和复杂性；高新区分店作为房屋中介公司，不同于房地产开发企业，仅获取了相对小额的中介费及代办费；且在办证过程中，高新区分店也不存在明显过错，客观上履行了办证义务，最终实现了原告购房的目的及产权的取得。根据权利义务一致性原则，结合双方的付出、收益及损失，按照协议约定的计算方式确定的违约金明显过高，若机械地按照协议约定的方式计算违约金，会造成明显的不公平，应当酌情予以调低。综合以上考量，本院认为以高新区分店收取的中介费及代办费金额的60%确定逾期办证违约金比较妥当。因此，高新区分店应当向原告支付逾期办证违约金2664元【（3640＋800）元×60%】。公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。德威公司作为高新区分店的总公司，应当对高新区分店对外的责任承担连带支付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆德威房地产置换有限责任公司与被告重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店于本判决生效之日起10日内向原告鲜华连带支付逾期办证违约金2664元；二、驳回原告鲜华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费275元，由被告重庆德威房地产置换有限责任公司及重庆德威房地产置换有限责任公司高新技术产业开发区分店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  谭炼二〇一四年十月十七日书记员  吴霜