成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初3803号 原告：成都瑞发置业有限责任公司，住所地：成都市金牛区黄忠街8号。 法定代表人：秦怀林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱林，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。 被告：刘入滈，男，1987年8月17日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：代应涛，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秀丽，四川新开元律师事务所律师。 原告成都瑞发置业有限责任公司（以下简称“瑞发公司”）与被告刘入滈商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞发公司的委托诉讼代理人朱林、被告刘入滈的委托诉讼代理人张秀丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 瑞发公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除瑞发公司与刘入滈于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.刘入滈支付瑞发公司支付违约金74248.5元及资金占用损失（资金占用损失以1484970元为基数，自2013年1月31日起按照中国人民银行五年以上贷款基准年利率4.9%计算至判决解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的裁决生效之日止）；3.本案诉讼费由刘入滈承担。事实和理由：2012年12月31日，瑞发公司与刘入滈签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘入滈购买瑞发公司开发的位于成都市金牛区房屋，房屋总价为1484970元，合同签订当日支付首付款454970元，余款1030000元由刘入滈以银行按揭贷款的方式支付；若在合同签订之日起30日内无法获准贷款，视为刘入滈不能及时支付购房款，构成违约，瑞发公司有权解除合同并追究责任。合同签订后，刘入滈仅支付了首付款，并未按合同在约定的时间内获得贷款，且未通过其他方式支付剩余购房款，已构成逾期付款的违约行为；瑞发公司在2017年8月向刘入滈发出《解除商品房买卖合同通知书》并诉至法院确认解除，经成都市中级人民法院作出终审判决，认定瑞发公司所主张的约定解除权行使期限已届满，但不妨碍其继续催告刘入滈履行付款义务并依据法律规定主张法定解除权。但刘入滈仍然未支付完毕剩余购房款，故瑞发公司在2018年11月6日向刘入滈发送《催款通知书》。在此前诉讼中，瑞发公司已经提出刘入滈早已被人民法院纳入失信被执行人名单，已导致刘入滈丧失履约能力。瑞发公司发送《催款通知书》后，刘入滈未按照要求期限履行完毕付款义务也未在最长合理期限三个月内履行完毕。刘入滈逾期付款的行为已构成违约，经瑞发公司催告后，刘入滈在合理旗下内仍未履行付款义务，瑞发公司有权解除合同并追究刘入滈的违约责任。望判如所请。 刘入滈辩称，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是有效的且并未解除；刘入滈在瑞发公司2018年11月6日催告后，于2019年1月26日、2019年2月14日分别向瑞发公司支付了购房款151000元、300000元，已履行了合同的主要付款义务，仍愿意按合同约定继续支付剩余房款，瑞发公司应履行过户手续，违约金的计算标准应按照案涉合同约定。请求法院驳回瑞发公司诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年12月31日，瑞发公司（出卖方）与刘入滈（买受方）签订了编号为ＬＭ202013105《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定的主要内容：1.刘入滈购买瑞发公司开发的位于成都市金牛区房屋，房屋总价为1484970元，合同签订当日支付首付款454970元，余款103万元由刘入滈以银行按揭贷款的方式支付；2.刘入滈承诺在签订合同及补充协议时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件，如刘入滈的实际情况与上述承诺不符合或因刘入滈的其他原因，而导致在补充协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的房屋抵押贷款，则视为由于刘入滈原因未能及时支付购房款，刘入滈违构成违约，出卖人有权解除本合同，并追究刘入滈合同约定总房款5%的违约金；3.买受人自办房屋抵押贷款的，应于补充协议签订之日起15日内办理完毕全部手续，并将所有用于购房的银行借款委托该贷款银行直接划入瑞发公司指定的银行账户，如未能在瑞发公司规定时间内办理，违约责任按合同第九条约定进行处理；合同第九条约定：逾期超过60日，瑞发公司有权解除合同，刘入滈应自解除合同通知送达之日起30日内按累计逾期应付款5%支付违约金，并由瑞发公司退还买受人全部已付款。买受人愿意继履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，买受人按日计算向瑞发公司支付逾期应付款万分之一违约金；4.因重大事项需履行书面通知义务，应按双方在合同中约定的通讯地址和电话号码，寄发挂号信或特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。成都市内特快专递第三日视为达达；5.在协议签订后，买、卖双方中的任何一方因住所地等通讯联系方式发生变化或电话等通信联系方式发生变化的，均应以书面方式告知对方。否则出卖人因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。刘入滈在合同中载明的通讯地址为：成都市青羊区。 合同签订后，刘入滈未获准银行贷款，也未支付其余房款。2017年8月18日，瑞发公司按照刘入滈在合同中载明的地址“成都市青羊区”发出《解除商品房买卖合同通知书》（以下简称“解约通知书”），以刘入滈未支付剩余房款103万元为由，主张解除双方签订的合同及补充协议。因刘入滈收件地址变更，解约通知书被退回。2017年8月29日，瑞发公司起诉刘入滈请求判令解除双方签订的合同并要求刘入滈支付违约金。2018年10月25日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终3155号判决书，认定瑞发公司的约定解除权已过除斥期间。但并不会对合同未来的履行和状态造成影响，亦不会纵容刘入滈在此之后以约定解除权消灭为恃而长期不履行付款义务。2018年11月6日，瑞发公司向刘入滈发出《催款通知书》。此后，刘入滈于2019年1月26日、2019年2月14日陆续向瑞发公司支付了购房款151000元、300000元。2019年2月14日，瑞发公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》，2019年2月15日，刘入滈收到。 另查明，刘入滈于2017年8月29日被列为失信被执行人。 又查明，瑞发公司共收到房款905970元，刘入滈还差欠579000元。 庭审中，瑞发公司当庭放弃对诉讼请求第二项关于资金占用损失的主张。 上述事实，有《合同》及《补充协议》、《解约通知书》、《催款通知书》、EMS单、（2018）川01民终3155号判决书等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，瑞发公司和刘入滈签订的《合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚信原则行使权利、履行义务。刘入滈作为购房人，应履行付款义务。刘入滈未按约履行付款义务，已构成违约。关于刘入滈已履行了合同的主要付款义务，瑞发公司无权解除合同的抗辩意见，本院认为虽然瑞发公司的约定解除权消灭，但其仍有权催告刘入滈在合理期限内履行付款义务，刘入滈经催告后仍未在三个月合理期限内支付完全部款项，则瑞发公司可以基于法律规定主张法定解除权利，对刘入滈该抗辩理由本院不予采纳，瑞发公司主张解除合同及补充协议的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；同时，瑞发公司应将已收的房款905970元退还给刘入滈。另外，关于瑞发公司主张的违约金及资金占用损失的主张问题，违约金及资金占用利息均是对违约行为的一种制裁，属于同一性质，瑞发公司不能重复主张（瑞发公司庭审中放弃资金占用利息主张），针对违约金按照合同约定，刘入滈未履行付款义务，依约应支付房屋总价款（1484970元）5%的违约金，计74248.5元。刘入滈对违约金计算方式不予认可，现瑞发公司未提供因房款未及时收取所受损失的证据证明达如此之高，且（2018）川01民终3155号判决书已支持了逾期违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院依法酌定违约金以差欠房屋价款（579000元）1%的标准计算为5790元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、成都瑞发置业有限责任公司和刘入滈于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》（编号：LM202013105）及《商品房买卖合同补充协议》解除； 二、刘入滈于本判决生效之日起十日内向成都瑞发置业有限责任公司支付违约金5790元； 三、成都瑞发置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还刘入滈已付购房款905970元； 四、驳回成都瑞发置业有限责任公司其他诉讼请求； 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费8908元，减半收取4454元，由刘入滈负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张书恒 二〇一九年六月十八日 书记员  胡晋尧