广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初2830号 原告：陈家茂，男，1983年10月5日出生，壮族，住广西象州县。 原告：韦燕静，女，1985年9月18日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：于厚达，广西中钧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琴梅，广西中钧律师事务所律师。 被告：广西保利置业集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区厢竹大道**附楼****房，统一社会信用代码：91450000690217556D。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱芸，广西颂诚律师事务律师。 委托诉讼代理人：黄明宗，广西颂诚律师事务所实习律师。 原告陈家茂、韦燕静与被告广西保利置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告陈家茂、韦燕静的委托诉讼代理人于厚达，被告广西保利置业集团有限公司的委托诉讼代理人朱芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈家茂、韦燕静向本院提出诉讼请求:1、判决被告支付逾期办理不动产权证的违约金44384.5元给原告（以总房款612186元为基数，按每日万分之一即61.22元的标准计算，从2016年12月21日起计至房屋权属证书登记之日，暂计至2018年12月16日的违约金为44384.5元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年3月15日，原告与被告就南宁市西乡塘区秀厢大道东段81号保利·爱琴海12号楼1单元2501号房屋签订《南宁市商品房买卖合同》。双方合同第九条约定2014年12月31日前交房，约定房屋总价款为612186元（已支付），第十七条规定第3款规定被告应在交房后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需要被告提供的证件资料提交给买受人。否则应按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房价的0.5%。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，被告于2014年12月31日将上述商品房交付原告，但被告一直未按合同约定履行上述义务，直至2018年10月，被告才通知原告称要补交所谓的套内建筑面积差价后才能办理房屋权属证书，原告因急于取得房屋权属证书，不得已向被告补交了所谓的套内建筑面积差价，后原告于2019年5月取得不动产权证。原告认为，被告未在合同约定的期限内为原告办理房屋产权证书，其行为显然属违约，同时，双方签订的合同第十七条中关于延迟办理房屋所有等级违约金“最高不超过总房款0.5%违约金”的约定，免除了被告按时为原告办证的义务，属于无效格式条款，被告应当按实际逾期天数支付违约金。 被告广西保利置业集团有限公司辩称：被告认为不应承担逾期办理产权证的违约金，根据《商品房买卖合同》第十七条第3款的约定，涉案房屋的产权证由买受人即原告自行办理，被告仅需将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提供给买受人，因此根据合同约定，被告并无为原告办理不动产权证的义务，不存在违约行为，因此不应当承担逾期办理不动产权证的违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市西乡塘区秀厢大道东段81号保利·爱琴海项目由被告开发建设，该项目12号楼已办理商品房预售许可证。2013年3月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买保利·爱琴海12号楼1单元2501号房，购房总价为612186元，该合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方于2013年4月10日办理了合同登记备案，原告支付了全部购房款，其自认原告于2014年12月31日接收房屋。2018年10月10日，被告在涉案房屋所在楼栋的电梯间张贴《关于住宅不动产权证（房产证）办理时间通知》，告知业主准备好办证所需资料、办证所需费用（包括代办服务费300元/户）到指定地点办理手续，该公司将批量报送不动产中心统一办理。2019年3月2日，原告向被告交纳代办服务费。涉案房屋于2018年10月23日办理商品房现售备案证明，该房屋于2019年5月10日取得不动产权证,原告于2019年5月11日在被告处领取涉案房屋的不动产权证。原告以被告逾期办理不动产权证为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，经本院释明，原告明确其起诉时主张的逾期办证违约金指的是逾期办理不动产权证的违约金。 另查明，原告（甲方委托人）就案涉房产改造与被告（乙方受委托人）签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定乙方保证在《商品房买卖合同》第九条规定的交付日之前开始对房屋进行装修、改造施工；乙方按甲方的要求对房屋进行使用功能改造优化（具体详见本协议附件）；由于甲方要求对该房屋进行局部加板等装修、改造工程，该装修、改造还需要对房屋隔断即在合同附件一的基础上按装修改造示意图（详见附件）进行拆建、隔断，因此，双方一致同意，该房屋装修、改造完工及交付时间为2014年12月31日之前。协议书还对其他事项进行了约定。原告同时在协议书附件即涉案房屋改造前后平面图上签名捺印，该平面图显示，涉案房屋改造前的花池、阳台等部分经改造将作为房屋套内面积使用。 再查明，2018年1月29日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对被告作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字[2018]2号），主要载明：被告在南宁市建设的“保利·爱琴海5#-13#楼”项目，在实际建设工程中存在将原批花池部分改为套内及阳台，原设计为上空部分改为套内，原批阳台部分改为封闭阳台，原设计为露台改为阳台，部分楼层外立面部分墙砖改为涂料等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对被告作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（35990384.48元）百分之十罚款，罚款金额3599038.45元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。被告已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上诉罚款。 本院认为：原、被告出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 关于原告主张被告支付逾期办证的违约金是否有依据的问题。原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人均应遵守履行。原告明确其诉请的是被告逾期办理产权证的违约金，根据《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项的约定，双方选择以买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，但根据现有证据查明的事实，被告于2014年12月31日交付房屋后，原告委托被告代为办理房产证，该行为应视为双方协商变更了合同内容，故被告负有为原告办理房屋产权证的合同义务；但《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项约定的是买受人自行办理房屋产权证的前提下，出卖人应办结《商品房现售备案证明》的时间，并非出卖人代为办理房屋产权证的时间，而双方在庭审中亦确认原告委托被告代为办理产权证时双方未重新明确代办的期限，故应视为双方对此约定不明；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，从该条款的立法本意上看，该条款规定的出卖人逾期办证期限应是双方在签订合同时明确出卖人负有办证义务、双方对于逾期办证的事实尚未确定的前提下，结合本案现有证据查明的事实，被告于2014年12月31日交付房屋，而被告系于2018年10月才通知原告代为办理产权证，故双方协商变更由被告代为办理房屋产权证之时已远超出上述司法解释条款规定的应办理房产证的期限，且无证据证实双方对于逾期办证的违约金重新予以明确，不能据此推定被告认可了逾期办证的事实，故双方在协商变更由被告代为办理产权证之后的办证期限不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定；根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原告未能举证证实其在委托被告代为办理产权证后积极将业主办理产权证所需资料提交给被告并向被告主张权利，被告对此亦不予认可，故应由原告承担举证不能的不利后果，由于原告系在起诉后才取得涉案房屋的不动产权证书，故起诉之日应视为原告向被告主张该权利之日，故逾期办理不动产权证的违约金应从起诉之日即2019年4月12日起算；至于违约金计算的标准，如前所述，《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项约定的违约金并非逾期办理不动产权证的违约金，原告以该合同条款约定的标准即每日万分之一计算本案违约金，本院认为，由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》已规定“……三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明贷款利率水平上加收30％-50％；……。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息”，可见，中国人民银行关于逾期贷款罚息利率已由确定利率改为浮动标准，不宜继续作为逾期办证违约金的参照标准，考虑到预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人没有完成相应的办理所有权证登记的合同义务,由出卖人承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，故本案中逾期办理不产权证违约金的计算标准，可参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定，即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，而原告主张每日万分之一的违约金计算标准未超出上述范围，故本院对原告主张的违约金计算标准予以支持。综上，被告应付的违约金为：以购房款612186元为基数，自起诉之日即2019年4月12日起计至不动产权证办理之日即2019年5月10日，按每日万分之一计算，按该计算方式，被告应向原告支付违约金1775.3元。对原告主张超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第七十七条第一款之规定，判决如下： 被告广西保利置业集团有限公司向原告陈家茂、韦燕静支付逾期办理不动产权证的违约金1775.3元； 驳回原告陈家茂、韦燕静的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由原告陈家茂、韦燕静负担23元，由被告广西保利置业集团有限公司负担2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 农慧兰 二〇一九年六月二十四日 法官助理 韦 娜 书 记 员 张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。