咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2016）陕0402民初3703号原告王某某，男，汉族，住甘肃省兰州市城关区，身份证号码：620XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人王新锋，系陕西唯成律师事务所律师。被告陕西某某实业有限公司。住所地陕西省咸阳市。统一社会信用代码：91610000786950381F。法定代表人李兆强，系该公司董事长。委托代理人张胜利，系陕西世创律师事务所律师。第三人陕西某某通投资管理有限公司。住所地陕西省西安市经开区。统一社会信用代码：91610000056900235L。法定代表人：高某某。原告王某某诉被告陕西某某实业有限公司（以下简称某某实业），第三人陕西某某通投资管理有限公司（以下简称某某通公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某委托代理人王新锋，被告某某实业委托代理人张胜利到庭参加诉讼，第三人某某通公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年5月签订《咸阳市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于咸阳市XX路XX幢XX楼XX号房屋。合同签订后，原告依约向被告交付全部价款，但被告迄今未依照约定交付房屋。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告履行《咸阳市商品房买卖合同》（合同签约备案号00），向原告交付卡农家园X号房屋并办理权属转移登记；2、判令被告向原告支付违约金人民币3375360．42元（按同期银行贷款利率1．3倍计算至起诉之日）。被告某某实业辩称：被告陕西某某实业有限公司与原告王某某所签《商品房买卖合同》实际是为借款合同做担保的，按照最高人民法院的司法解释，应告知其变更诉讼请求。2013年5月12日被告陕西某某实业有限公司（为甲方）与案外人陕西某某通投资有限公司（为乙方）签订《服务合同》，约定由陕西某某通投资有限公司为被告提供推介服务，约定在2013年5月13日至2013年11月12日以内完成销售项目3000万元的销售任务，项目费用总额为630万元。在乙方完成相应的销售或推介服务后（以甲方与第三方签订房屋或商铺买卖合同为准），由甲方向乙方按月支付。每月支付105万元计6个月，首次5月13日支付，从第二月起每月13日支付。本协议自位于咸阳市XX路XXXX住宅3053．86平方米（计32套）；商铺3972．61平方米的买卖合同签订并通过咸阳市房地产管理局备案登记，购房款全额到账之日生效。这一《服务合同》实际是融资合同，由案外人陕西某某通投资有限公司给被告融资3000万元，被告每月按照3．5％支付利息（服务费105万元即为利息），原告是案外人陕西某某通投资有限公司的融资人之一。2013年9月11日被告陕西某某实业有限公司（为甲方）又与案外人陕西某某通投资有限公司（为乙方）签订《房屋回购协议》，约定：鉴于1、买受人与甲方签订房屋或商铺买卖合同（见附件一，计32份房屋买卖合同）2、买受人已授权乙方代为处理房屋或商铺合同所涉及房屋和商铺回购的相关事宜（见附件二，共计  份授权委托书）。第一条在2013年5月13日买受人购买甲方位于陕西省咸阳市XX路XXXX住宅3053．86平方米房屋，每平米2669元（总计32套），商铺3972．61平方米，每平方米5500元，全部款项计3000万元，该款项以银行转账金额为准。第二条在本协议约定的回购期内，买受人同意甲方以3000万元回购上述房屋3053．86平方米，每平米2669元（总计32套），商铺3972．61平方米，每平方米5500元，甲方愿意上述价格回购上述房屋和商铺。附件一中，包含有原告的商铺买卖合同，该附件中包含原告的购房款，所有购房款的金额合计为3000万元。《房屋回购协议》结合《服务合同》能够证明某某实业是通过案外人陕西某某通投资有限公司融资，原告是案外人陕西某某通投资有限公司的融资人之一，某某实业与原告以所签商品房买卖合同作为借款提供担保。2013年5月13日与原告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买甲方位于咸阳市XX路XXXX商铺3972．61平方米，每平方米5500元，金额21849350元。被告于2013年5月14日收到原告支付的2184．9万元。该款实际是借款，以网签的《商品房买卖合同》作为担保。并不存在真实的商品房买卖合同。《服务合同》签订后，案外人陕西某某通投资有限公司所融3000万元到帐后，被告开始按月向案外人陕西某某通投资有限公司支付利息（即服务费），其中的205万元是支付给了原告的代理人闫某某，至2014年4月共计支付了9408838．22元。按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。＂请求人民法院依法告知原告更诉讼请求。原告向法庭提交证据如下：1、咸阳市商品房买卖合同1份及收款收据1份。证明原告与被告签订房屋买卖合同之后，向被告交付了全部的商铺购房款，被告应该向原告交付合同上的房子及办理权属转移登记。2、案涉房屋现状照片4张（2016年11月拍摄）。证明案涉房屋已经具备交付条件，被告应该向原告交付房屋。3、某某实业作为原告向法院提交的民事诉状复印件。证明被告与某某通之间只是个中介服务合同，被告向某某通公司提交服务费，且被告与某某通之间的法律关系，与原告之间并无关系。4、银行汇款凭证6份。证明21849000元由原告账户直接打到被告公司账户。被告质证认为：对原告所举证据1，合同及收款收据的真实性认可，对原告证明目的不认可，钱是否实际到账，到底打到谁的账户上，回去核实一下。证据2，真实性认可，已经竣工，但是这些房屋还没有达到竣工验收备案的条件。证据3，真实性认可，在西安市中院已经立案但是还没有开庭。对原告的证明目的不认可，从服务合同和回购合同结合起来看，能够证明原、被告之间的商品房买卖合同是借款合同的担保。证据4，对票据真实性认可。被告向法庭提举证据如下：1、《服务合同》1份。证明2013年5月12日被告与第三人某某通公司之间签订的《服务合同》实际上是融资合同。2、《房屋回购协议》2份及附件一、《商品房买卖合同》。证明被告与某某通约定包括本案原告在内的商品房买受人，在购房回购期内，同意被告以3000万元回购包括原告购买的商品房。附件一中保含有王某某的商铺买卖合同，该附件中保含王某某的购房款，所有购房款合计3000万元。《房屋回购协议》结合《服务合同》能够证明实际是被告通过某某通借款，原告是某某通联系的出借人之一，某某实业与原告以所签商品房买卖合同作为借款提供担保。3、某某通公司付款凭证共30张，通知1份，及被告支付给某某通公司的明细汇总表2页。证明《服务合同》签订后，某某通向某某融资3000万元，某某实业按月向某某通支付利息（即服务费），其中205万元支付给了王某某的代理人闫某某，至2014年4月共计支付了9408838.22元。原告与被告所签商品房买卖合同属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。4、2015秦民初字01733号判决书1份，2016陕04民终992号裁定书1份，该案在中院的庭审笔录、谈话笔录各1份。证明某某通公司是一个融资的中介，本案应该是民间借贷关系。原告质证认为：对被告所举证据1，真实性及证明目的均不认可。该服务合同的签订双方为被告和某某通公司，与原告无关，原告也无核实该合同的义务。该合同是典型的居间销售合同，而非被告所述的借贷合同。被告所述的第七条并不能证明该合同就是融资合同，是不能成立的，法律没有规定付款方式是该种合同生效的要件。证据2，回购协议、附件一，真实性不认可，证明目的不认可。商品房买卖合同真实性认可，证明目的不认可。两份回购合同我们没有去核实该合同的条件。这两份合同的双方也没有原告。根据《回购协议》中的回购期限，被告已经丧失回购权。被告出示的某某通团购房屋明细表格，从排头就能看出这个是一个商品房买卖合同，某某通只是提供一个居间服务。而且原告也没有委托某某通公司。证据3，该组所有证据真实性、证明目的都不认可。某某实业向他人或其他公司的付款凭证来证明本案是借贷关系，与本案原告无关，也与本案无关。证据4，首先否认证据关联性，从被告提交的第四组证据体现的当事人就和本案没有关系，所述的事实发生过程也与本案大相径庭，证明目的不认可，两个法律关系没有任何的关系。第三人某某通公司未出庭，未质证，未提交证据。经综合评议，对原告所举证据1、2、3，被告对真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。证据4，系银行转款凭证，本院对其予以认定。对被告所举证据1、2，《服务合同》、《回购协议》、《商品房买卖合同》，本院对其真实性予以认定。证据3，付款凭证，本院仅对其真实性予以认定。证据4，仅对其真实性予以认定。经审理查明：2013年5月13日，陕西某某实业有限公司与王某某签订《商品房买卖合同》，合同约定王某某购买某某实业卡农家园项目X，套内面积3972.61平方米，每平方米5500元，总价款21849350元；付款方式为一次性付款。同日，某某实业向王某某出具收款收据一张，载明收到王某某交来卡农家园X商铺购房款21849350元。王某某实际向某某实业转款21849000元。2013年5月12日，陕西某某实业有限公司与陕西某某通投资管理公司签订《服务合同》一份，合同约定服务内容为：1、为甲方（即某某实业）项目向第三人提供项目信息和基本商务条件介绍，在第三方表示购买意向后，为甲方提供便捷的商业谈判渠道，促进或协助第三方与甲方签订房屋买卖或商铺买卖合同。2、媒体宣传支持……。2013年9月11日，陕西某某实业有限公司与陕西某某通投资管理公司签订《房屋回购协议》一份，该协议第一条：在2013年5月13日买受人购买甲方（即某某实业）位于陕西省咸阳市XX路XXXX3053.86平方米房屋，每平米2669元（总计32套），商铺3972.61平方米，每平米5500元，全部款项计3000万元，该款项以银行转账全额为准。第二条：本协议约定的回购期间内，买受人同意甲方以3000万元回购上述房屋3053.86平方米，每平方米2669元（总计32套），商铺3972.61平方米，每平方米5500元。甲方愿意以上述价格回购上述房屋和商铺。第三条：回购期限2013年11月12日-2013年11月27日。逾期，视为放弃回购，由甲方承担责任。2013年5月15日，某某实业向某某通公司指定收款人闫某某付款205万元。2013年12月12日至2016年5月4日，某某实业向某某通公司汇款685.883822万元；向高某某支付69万元。庭审中原告承认收到闫某某的100万元。本案审理过程中，本院依法追加陕西某某通投资管理有限公司作为第三人参加诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：1、双方当事人之间的法律关系性质，系民间借贷法律关系，还是商品房买卖合同法律关系；2、某某实业是否应履行商品房买卖合同，向王某某交付案涉房产；3、某某实业是否应承担违约责任。在最高人民法院公报案例的最高人民法院（2015）民一终字第78号案件中，认为，合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表的法律关系成立的方向做出判定，籍此传达和树立重诺守信的价值导向。一、王某某与某某实业之间的法律关系性质问题。本案原告王某某与被告某某实业在2013年5月13日签订了合同签约备案号为00号的《商品房买卖合同》，合同对所购房产具体位置、面积、单价、总价、付款方式、交付条件等均作了明确约定；同日，某某实业出具收款收据，载明收到王某某全额房款21849350元。王某某与某某实业之间商品房买卖法律关系已经成立，且王某某已经履行完毕付款义务。无证据证明双方之间还存在隐藏于商品房买卖法律关系之后的民间借贷法律关系。对被告某某实业辩称的王某某系通过某某通公司，向某某实业提供借款，签订商品房买卖合同只是民间借贷的担保，但某某实业未提供证据证明原告王某某委托陕西某某通投资管理公司购房，亦无证据证明王某某委托陕西某某通投资管理公司与陕西某某实业有限公司签订《房屋回购协议》。在2013年9月11日陕西某某实业有限公司与陕西某某通投资管理公司签订的《房屋回购协议》中，鉴于第2条：“买受人已授权乙方代为处理房屋或商铺买卖合同所涉及房屋和商铺回购的相关事宜（见附件二，共计  份授权委托书）。”该内容授权委托书份数为空格，被告某某实业也未提供本案原告王某某的授权委托书，故某某实业与某某通公司签订的《房屋回购协议》，不能对原告王某某产生约束力。且该《房屋回购协议》第三条约定：“回购期限2013年11月12日-2013年11月27日。逾期，视为放弃回购，由甲方承担责任。”但被告某某实业提供的付款清单中，从2013年11月12日起，截止2013年11月27日，并未向某某通公司支付款项。上述过程，亦从被告自己提供的证据中，看出被告并未按照《房屋回购协议》约定向某某通公司支付“回购款”。对闫某某支付给王某某的100万元，因第三人某某通公司未到庭，闫某某本人也无法找到，该100万元款项性质，无法证实系某某通支付给王某某的利息。对该100万元可在确定法律性质后另案处理。被告某某实业辩称其与原告王某某之间系民间借贷法律关系，但未提供任何证据证明原、被告之间具有借贷的合意，也未提供证据证明某某实业和某某通公司之间具有借贷的合意，亦未提供证据能够证明案涉《商品房买卖合同》系借贷关系的担保，故本案原、被告之间应为商品房买卖合同法律关系。二、某某实业是否应履行商品房买卖合同，向王某某交付案涉房产并办理权属登记。王某某与某某实业所签《商品房买卖合同》，不违反法律规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在王某某已经全额支付房款的情况下，某某实业应按合同约定向王某某交付咸阳市XX路XX幢XX层XX段，并配合王某某办理房产权属登记手续。三、某某实业是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告某某实业未按合同约定交付案涉房屋，应依法承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任第1项第（2）条约定：“逾期超过60日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”因本案案涉房屋尚未交付，故违约金计算截止日期尚不确定，本案对违约金不予处理，原告可待房屋交付后另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条之规定，判决如下：一、被告陕西某某实业有限公司在本判决生效后十五日内向原告王某某交付咸阳市XX路XX幢XX层XX段，并配合王某某办理房产权属登记手续。二、驳回原告王某某其他诉讼请求。案件受理费33802元，由被告陕西某某实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。      审  判  长    杨少敏人民陪审员    王曼丽人民陪审员    裴  珣 二0一九年四月三十日                           书  记  员    韩美艳    附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。  没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果第七十七条：人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。            1