云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2014)石民初字第1127号原告钟培有，男，1954年10月28日生，汉族，寻甸回族彝族自治县人，现住寻甸回族彝族自治县。委托代理人张登莲，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司。法定代表人董洪齐，董事长。住所：石林彝族自治县鹿阜街道办事处石林南路教育局附楼**。委托代理人易晓玲，云南大韬律师事务所律师。特别授权代理。原告钟培有诉被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年7月31日受理后，依法由审判员王燕适用简易程序，于2014年9月2日、10月13日公开开庭进行了审理。原告钟培有的委托代理人张登莲，被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司的委托代理人易晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月2日，原、被告签订《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》约定：原告购买被告开发的位于石林.阿诗玛珠宝名城第7栋1-3层131号房屋；面积约223.26平方米，物业单价为4460.40元/平方米，价款合计995829.00元。被告承诺在2013年12月31日前将经建设单位验收合格并符合本合同约定的物业交付原告使用。同时合同第七条约定逾期交房的违约责任。原告在2012年11月2日将购房款付清，但被告在约定的交房期限却不能交付房屋，原告实地查看，合同约定房屋根本没有修建，多次要求退款，被告均不理睬。后经原告查询才知，被告至今未取得《商品房预售许可证》，根据相关法律规定，双方签订的合同依法应予解除。诉请：解除原、被告签订的《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》；由被告返还购房款995829.00元及利息（按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，从2012年10月27日起至款项全部付清之日止），截止起诉之日为477599.54元；由被告支付违约金94603.35元；由被告支付原告已付购房款一倍的赔偿责任。诉讼中，原告放弃要求被告支付已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求。被告答辩称，按照合同约定，原、被告应该继续履行合同，因为双方签订的合同并未约定逾期交房，原告可以解除合同；利息不应当按照4倍计算；原告要求支付违约金无法律依据，合同解除后，不存在违约的说法，同时违约金是对原告经济补偿，与利息重复部分不应当支持；本案不适用商品房买卖合同的相关司法解释。综合诉辩意见，本案争议焦点问题：原、被告签订的合同是否有效；被告是否构成根本性违约并导致合同应当解除；被告应否返还购房款，并支付利息及违约金。庭审中，原告针对所诉的事实，举证如下：一、1、《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》1份，2、2012年10月27日意向金收取确认单1份；二、1、收据4份，银联POS签购单2份，2、中国农业银行云南省分行查询报告、寻甸回族彝族自治县农村信用合作联社查询明细单各1份；三、退房申请1份。原告欲证实原、被告之间建立房屋买卖合同关系，被告承诺于2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告;原告支付全部房款995829.00元;被告未取得商品房预售许可证明即售房，原告已申请退房退款的事实。经质证，被告对原告提交的证据一、二的真实性、合法性及关联性无异议；对证据三的三性不认可，认为被告没有收到该材料。本院认为，原告提交的被告无异议的证据一、二，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。证据三系原告单方制作，不能证实原告已向被告申请退房退款,本院不予采信。庭审中，被告未提交证据。经审理查明，2012年10月27日，原告为购买被告开发的“石林·阿诗玛风情谷”7栋131号（1-3层）物业向被告支付20%的购房首付款254265.80元。2012年11月2日，原、被告签订《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》约定：被告开发建设的项目为工业用房，用于珠宝玉石的生产、加工、展示等生产经营活动，土地性质为出让，土地使用年限自2011年1月10日起至2061年1月10日止；原告受让的物业位于石林·阿诗玛珠宝名城7栋1-3层131号，建筑面积为223.26平方米，单价为4460.40元/平方米，价款合计995829.00元；原告于签订合同时一次性付清所有房款；被告应于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的物业交付原告使用；双方并对逾期付款及逾期交房的违约责任以及其他事项进行约定。合同签订后，原告已支付所有购房款995829.00元。现原告以被告既未交房且在售房时未取得《商品房预售许可证》为由,诉至本院。另查明，被告开发的项目为石林阿诗玛珠宝玉石加工旅游商品交易项目，仅取得建设用地规划许可证及国有土地使用证。被告现已停工建设该项目。本院认为，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《中华人民共和国建筑法》第七条第一款：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；……”的规定，被告就其开发项目应当在开工建设前办理建设工程规划许可证及施工许可证，但至今未办理，并将建设房屋进行预售，据此销售房屋的行为不具有合法性。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告签订的《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定。因原、被告签订的《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》为无效合同，且系被告的过错导致合同无效，被告应当返还原告已支付的购房款995829.00元并赔偿因此给原告造成的损失。故对原告要求返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算支付从2012年10月27日起至款项全部付清之日止利息的诉讼请求，实际为要求赔偿的损失，因原告于2012年11月2日才付清购房款，本院根据本案实际认定由被告按中国人民银行同期贷款年利率6.15%的2倍计算支付995829.00元自2012年11月2日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。对原告要求解除合同及支付违约金的诉讼请求，因原、被告签订的合同无效，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告钟培有购房款995829.00元，并按照中国人民银行同期贷款年利率6.15%的2倍计算支付995829.00元自2012年11月2日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息；二、驳回原告钟培有的其他诉讼请求。本案案件受理费18912.00元，减半收取9456.00元，由被告负担。被告负担的费用，原告已向本院垫付，由被告直接支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 王 燕二〇一四年十月二十七日书记员 杨文博