江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0691民初855号原告:董亚萍，女，1964年4月28日生，汉族，住南通市开发区。原告：于某1，男，1991年9月26日生，汉族，住南通市开发区。原告：凌心怡，女，1991年12月25日生，汉族，住南通市开发区。原告：于凌枫，男，2014年3月25日生，汉族，住南通市开发区。法定代理人：于某1，男，1991年9月26日生，汉族，住南通市开发区。原告：于向阳，男，1965年10月16日生，汉族，住南通市开发区。上述五原告共同委托诉讼代理人:周永昌,江苏瀛慈律师事务所律师。被告:于金华，女，1964年3月28日生，汉族，住南通市开发区。被告：于向前，男，1969年8月5日生，汉族，住南通市开发区。原告董亚萍、于某1、凌心怡、于凌枫、于向阳与被告于金华、于向前分家析产纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董亚萍、于某1、凌心怡、于向阳以及五原告的共同委托诉讼代理人周永昌，被告于金华、于向前到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2、于向阳向本院提出诉讼请求：1、于天明名下的星苏花园58幢1201室及C101车库、能达万和家园9幢1805室归原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2所有；2、于天明名下的星苏花园61幢903室及B107号车库依法扣除购房款中11.15万元后由原告于向阳与被告于金华、于向前依法继承，11.15万元归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。庭后，五原告表示因案涉房屋尚未领取产权证，第一项诉讼请求明确为合同编号为XSEQ1370商品房买卖合同、合同编号为WC119商品房买卖合同项下的权利义务由原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2享有和承担；第二项诉讼请求明确为合同编号为XSEQ1371商品房买卖合同项下的权利义务在扣除五原告垫付费用后在继承人中依法分割。事实和理由：原告于向阳与被告于金华、于向前系于天明（××××年××月××日故）与曹正芳（1990年7月2日故）的婚生子女。于天明原购场部公房72平方米，拆迁前将其中36平方米过户给次子于向前，拆迁时于天明与于向阳户共6人捆绑拆迁。原告董亚萍与原告于向阳系夫妻关系，生育一子于某1。原告于某1与凌心怡系夫妻关系，生育一子于某2。按照文件规定，于某1户三口按照三农一非应享有87.75平方米安置面积一个自然户，董亚萍享受17.5平方米安置面积一个自然户，于天明享受15.75平方米安置面积一个自然户，总计三个自然户124.5平方米安置面积及拆迁补偿款。原告用40平方米安置面积和一个自然户购得能达万和家园9幢1805室，用67平方米安置面积和一个自然户购得星苏花园58幢1201室及C101车库，最后用17.5平方米安置面积和一个自然户购得星苏花园61幢903室及B107号车库。因除于向阳之外的原告与于天明捆绑拆迁，星苏花园58幢1201室及C101车库、能达万和家园9幢1805室归原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2所有；星苏花园61幢903室及B107号车库扣除原告垫付的11.15万元后应为于天明的遗产。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告于金华、于向前辩称：1、于天明曾住农场机关大院4间平房，1998年机关改造建集资楼时，于天明用2间平房抵算及用机关干部免交公共设施费待遇购买机关18号楼602室，由于向阳一家使用至今，房产亦转给于向阳。同时将2间平房调换住到农科所2间72平方米，分给于向前1间36平方米。原告已经享受了于天明的家产，却还在计较给于向前的房屋。2、于向阳已经拆迁安置，但未征得全体家庭成员同意的情况下将董亚萍等4人捆绑在于天明户拆迁，已经取得了利益最大化。3、于天明户的拆迁资料均被原告取走，原告并未如实陈述拆迁补偿款的金额。4、于天明拥有36平方米安置面积，捆绑了原告4人增加到124.5平方米，原告诉状上陈述的面积划分不符合事实。5、能达万和家园9幢1805室的租金由于向阳收取，该部分应当为于天明的。综上，两被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法判决。五原告围绕诉讼请求依法提交了房屋搬迁补偿安置协议、评估报告、住宅房屋申请审核确认表、拆迁旧房交接单、房屋置换专用结算凭证、宅基地登记通知单、江苏银行现金缴款单、取款回单、户口注销证明、常住人口登记表、证明、商品房买卖合同三份。本院调取了补偿领据。本院组织当事人进行了质证。双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2014年11月16日，补偿安置单位苏通科技产业园区规划建设环保局（甲方）与自愿搬迁人于天明户（乙方）签订房屋搬迁补偿安置协议，搬迁房屋坐落于南通，合法建筑面积36平方米，合法用地面积人口享受124.5平方米。乙方选择产权调换低价位商品房补偿安置方式。所调换的低价位商品房应当享受面积范围内计124.5平方米以内，房屋基价为1208元/平方米。协议还约定了其他内容。于天明户被评估房屋搬迁补偿费用构成：1、房屋建安成新价补偿14544元；2、区位价补偿62250元；3、宅基地补偿3747元；4、房屋搬迁附属设施、装饰、装璜补偿合计5188元；5、搬迁补助费：一次性补助300元；6、临时安置费：一次性补助720元；7、市场因素综合补贴8000元/户；8、未建房差价补偿13275元；以上合计108024元。于天明户住宅房屋申请审核确认表中家庭成员情况栏注明：于天明，户主，非农；于向阳，户子，非农；董亚萍，户媳，农业；于某1，户孙，农业；于某2，户重孙，农业；凌心怡，户孙媳，非农。庭审中，各方确认于向阳在此次拆迁安置前已经单独另行安置。于天明户补偿领据注明该户共5人，其中独子1人，自然户数3，享受面积124.5平方米。该户实际补偿总额246664元，系在被评估房屋搬迁补偿费用108024元的基础上，增加了一次性补贴70925元、镇区奖励20000元、困难补贴30000元、赶工费9000元、综合奖8715元。于天明户补偿领据246664元最终分成两部分，专用结算凭证金额214741元、现金支票金额31923元。另查明，2016年1月19日，于天明（买受人）与案外人南通能达建设投资有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为WC119），使用一个自然户及40平方米拆迁安置面积，购买位于能达万和家园9幢1805室房屋，建筑面积72.53平方米，总价122527元，另缴纳专项维修基金3264元、煤气开户费2480元、垃圾清运费217.59元、物业管理费435.18元。2018年2月8日，原告董亚萍等人使用一个自然户及17.5平方米拆迁安置面积，向案外人江苏炜赋集团建设开发有限公司购买位于星苏花园61幢903室及61幢B107号车库，该商品房买卖合同编号为XSEQ1371，房屋建筑面积76.56平方米，车库面积9.32平方米，总价145688.4元，另缴纳专项维修基金3445.2元。2018年2月8日，原告董亚萍等人使用一个自然户及67平方米拆迁安置面积，向案外人江苏炜赋集团建设开发有限公司购买位于星苏花园58幢1201室及58幢C101号车库，该商品房买卖合同编号为XSEQ1370，房屋建筑面积114.91平方米，车库面积12.75平方米，总价192407.6元，另缴纳专项维修基金5170.95元。上述三套房屋，均由原告董亚萍等人经手购房，共计使用3个自然户、124.5平方米拆迁安置面积及全部拆迁安置补偿款，不足部分由原告董亚萍等人补足。还查明，于天明与曹正芳系夫妻关系，育有三个子女，分别为于金华、于向阳、于向前。于向阳与董亚萍系夫妻关系，育有一子于某1。于某1与凌心怡系夫妻关系，育有一子于某2。于天明于××××年××月××日去世，曹正芳于1990年7月2日病故。本院认为，案涉的三套房屋及其配套车库系使用于天明（户）的拆迁安置权益购买，而被列入拆迁安置对象的家庭户成员包括于天明、董亚萍、于某1、凌心怡、于某2，故案涉的三套房屋及配套车库应由于天明、董亚萍、于某1、凌心怡、于某2共有。现于天明去世，董亚萍等人在共有的基础丧失时可以请求分割共有物。同时，于金华、于向前、于向阳作为于天明的继承人亦有权要求将应属于天明的权益从案涉的房屋及配套车库中剥离。双方对于五原告主张星苏花园58幢1201室及58幢C101号车库归原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2所有均无异议，因该房屋并未领取产权证，故合同编号为XSEQ1370商品房买卖合同项下的权利义务由原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2享有和承担。五原告主张能达万和家园9幢1805室归原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2所有，星苏花园61幢903室及61幢B107号车库在扣除原告垫付款后按照法定继承在原告于向阳、被告于金华、于向前之间分配。两被告主张能达万和家园9幢1805室在扣除原告垫付款后按照法定继承在原告于向阳、被告于金华、于向前之间分配。综合原、被告的意见，本案的争议焦点在于于天明的拆迁安置权益如何确定，应以哪套房屋为基础进行分割。关于实际补偿总额246664元中，双方无争议的项目：建安价补偿14544元、附属物补偿5188元、安置补助费720元、搬迁费300元，共计20752元由于天明一人享有；未建房补偿13275元由原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2四人享有；区位价补偿中于天明享有18000元，董亚萍、于某1、凌心怡、于某2四人享有44250元；宅基地补偿中于天明享有1083.6元；董亚萍、于某1、凌心怡、于某2四人享有2663.4元。双方有争议的项目：一次性补贴70925元、镇区奖励20000元、困难补贴30000元、赶工费9000元、推进奖8000元、综合奖8715元，合计146640元；五原告认为应当由于天明、董亚萍、于某1、凌心怡、于某2五人每人得五分之一；两被告认为应当由于天明一人享有。本院认为，根据双方的陈述，被拆迁房屋在被拆迁之前无人居住，于天明与五原告共同居住在健康新村，有争议的六个项目系针对被拆迁的整个家庭户而给予的补偿或奖励，并非具体到某个个人的补偿或奖励，故应当由被拆迁安置人员即于天明、董亚萍、于某1、凌心怡、于某2每人享有五分之一29328元（146640元÷5）。综上，于天明享受的拆迁补偿款总金额为69163.6元（20752元+18000元+1083.6元+29328元）。关于于天明应享受的拆迁安置面积，根据南通开发区的拆迁政策，拆迁以被拆迁人的产权户为单位，拆迁范围内计划内出生、婚假、长期居住的人员列入被拆迁人产权户成员范围。本案中，于向阳与董亚萍系夫妻关系，长期居住在一起，本属于同一个产权户亦属同一个自然户的人员，应当一并拆迁。如此，于向阳、董亚萍、于某1、凌心怡、于某2应当作为一个产权户两个自然户拆迁。与此同时，于天明单独作为一个产权户拆迁。然而，于向阳与董亚萍采用分户拆迁的方法，由董亚萍捆绑至于天明户拆迁，多取得一个自然户。如按照原告所述，于天明户拆迁时以于某2系独子增加计算一人，而于天明与凌心怡为非农，区位补偿人均面积按农业人口标准的90%计算，因此于天明的拆迁安置面积仅为15.75平方米。本院认为，由于于向阳、董亚萍不当分户拆迁的行为，导致自身获益，于天明利益受损，存在明显不公，本院仍然以于天明原有的平房面积36平方米作为其应享受的拆迁安置面积。关于于天明的拆迁安置面积体现在哪一套房屋中，从选购的三套房屋来看，购买能达万和家园9幢1805室使用一个自然户及40平方米拆迁安置面积；购买星苏花园58幢1201室使用一个自然户及67平方米拆迁安置面积；购买星苏花园61幢903室使用一个自然户及17.5平方米拆迁安置面积，本院以使用拆迁安置面积最接近于天明自己享有的拆迁安置面积的房屋作为于天明的拆迁安置权益的体现，即于天明的拆迁安置权益体现在能达万和家园9幢1805室内，故合同编号为XSEQ1371商品房买卖合同项下的权利义务由原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2享有和承担。诉讼过程中，原、被告均要求取得该房屋，经竞价，双方一致同意五原告以75万元竞得该房屋，两被告同意以取得对价款的方式分割于天明的遗产。五原告认为该房屋中43.75%（17.5÷40）系于天明的遗产，其余属于原告的财产。两被告认为该房屋中94.49%（68.64÷72.64）系于天明的遗产，其余属于原告的财产。本院认为，能达万和家园9幢1805室实际总面积72.53平方米由以下几个部分组成：40平方米安置面积（单价1208元/平方米）+15平方米高层可购面积（单价1208元/平方米）+12平方米自然户面积（单价1850元/平方米）+5.53平方米自购面积（单价2980元/平方米）。其中，于天明的拆迁安置权益在该房屋中体现为61.5平方米（36平方米安置面积+13.5平方米高层可购面积+12平方米自然户面积），原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2的拆迁安置权益在该房屋中体现为11.03平方米（4平方米安置面积+1.5平方米高层可购面积+5.53平方米自购面积）。与此相应，于天明61.5平方米应付购房款为81996元，四原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某211.03平方米应付购房款为23123.4元，再将层次费17407元按比例分摊给于天明13577.93元、四原告3829.07元。综上，于天明在该房屋中面积应付款为95573.93元，四原告在该房屋中面积应付款为26952.47元。而于天明享受的拆迁补偿款总金额69163.6元，所有房屋的购买均由原告经手，故不足部分26410.33元（95573.93元-69163.6元）系由原告垫付，两被告应当先行予以返还原告。以房屋总价款750000元为基数，于天明与四原告按照61.5平方米与11.03平方米的比例，于天明的遗产折合成人民币为635943.75元[750000元×（61.5÷72.53）]。原告于向阳与被告于金华、于向前系于天明的法定继承人，故每人应得于天明的遗产211981.25元。被告于金华、于向前总的应得款中扣除26410.33元后，每人应得198776.08元。原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2、于向阳在给付两被告上述款项后，合同编号为WC119商品房买卖合同项下的权利义务由原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2、于向阳享有和承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第九十九条，《中华人民共和国继承法》第十三条之规定，判决如下：一、以于天明户的拆迁安置权益认购的合同编号为XSEQ1370商品房买卖合同及合同编号为XSEQ1371商品房买卖合同项下的权利义务由原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2享有和承担；二、以于天明户的拆迁安置权益认购的合同编号为WC119商品房买卖合同项下的权利义务由原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2、于向阳享有和承担；三、原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2、于向阳给付被告于金华198776.08元；四、原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2、于向阳给付被告于向前198776.08元；上述第三、第四项，由原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2、于向阳于本判决发生法律效力之日起十日内履行；五、驳回原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2、于向阳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8138元，由原告董亚萍、于某1、凌心怡、于某2、于向阳负担4138元,由被告于金华、于向前负担4000元（被告负担部分原告已垫付，由被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8138元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  曹维维人民陪审员  周袁芳人民陪审员  方新强二〇一九年六月二十八日书 记 员  张圣威