广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初4838号原告：深圳市福田实业发展有限公司，住所地深圳市福田区益田路**荣超商务中心****，统一社会信用代码91440300192360667W。法定代表人：杨荣义，该司董事长。委托代理人：宋琳，广东信科律师事务所律师。被告：计宁文，男，汉族，1971年8月11日出生，身份地址河南省信阳市浉河区，上列原告深圳市福田实业发展有限公司诉被告计宁文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员戴京鸣、井梅组成合议庭适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理，原告委托代理人宋琳及被告本人到庭参加诉讼。庭审后，各方当事人继续要求本院给予调解期限，后调解不成，本案现已审理终结。原告诉称：被告与原告于2017年3月22日签订了《房屋租赁合同》(No.0000342)，约定被告租赁原告所有的位于深圳市××区长××单元房屋（建筑面积：154.9平方米），月租金为人民币10000元，租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月29日止;《房屋租赁合同》第五条约定租赁期内，被告逾期支付租金的，按每日1%交纳滞纳金。事实上，被告从2017年5月开始恶意迟延支付租金（2017年5月至2018年8月期间从未依据租赁合同按时支付过租金，依据证据3欠租明细可知，被告迟延支付最严重有达到101天，其次89天、66天等均有)，原告曾多次致电、邮寄催收函、指派客服人员上门催收，被告未有改善迟延支付的行为甚至态度恶劣。期间迟延支付租金的滞纳金己达到65100元。后被告又连续拖欠2018年6月、7月租金，原告于2018年7月19日向被告发出《关于解除长福花园02栋103单元租赁合同的通知》，通知被告若未于2018年8月19日前仍未交清所欠租金及滞纳金的，原告将于2018年8月20日解除租赁合同，但被告超出规定的时间仍未支付。后被告虽于2018年8月30日支付了拖欠的2018年6月、7月、8月的租金，但已超出通知所载明的期限，且被告亦未支付滞纳金，租赁合同应解除。现被告仍继续占有使用租赁房屋，截止至起诉之日止，被告仍拖欠2018年9月、10月占有使用租赁房屋费用合计20000元、滞纳金5800元。综上，依据《合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告逾期未支付租金的行为已构成违约。据此，请求法院判令：1、解除原被告之间的《房屋租赁合同》（No.0000342);2、被告立即向原告交还租赁房屋（深圳市××区长××单元房屋);3、被告支付（1)2017年5月至2018年8月迟延支付租金所产生的滞纳金人民币64700元、（2)2018年9月1日至被告实际交还租赁房屋之日期间的占用费及滞纳金（占用费及滞纳金参照租赁合同的标准计算，截止至2018年10月15日，占用费为人民币20000元、滞纳金为人民币5800元）；（1)(2)暂合计人民币90500元，并加倍支付迟延履行判决期间的债务利息；4、被告承担本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。庭审中，原告明确诉讼请求中2017年5月至2018年8月迟延支付租金所产生的滞纳金为62600元；第二项诉讼请求中截至2019年5月31日，占用费为9万元，逾期支付占用费的滞纳金为135600元。被告答辩称：福田区长福花园2栋103号房原属于被告所有，于2017年3月卖给了福田实业发展有限公司（详见房屋买卖合同），在原告公司签订了买卖合同之后，继而又签订的房屋租赁合同（详见房屋租赁合同），房屋买卖中介和租赁中介均为深圳市朝阳房产中介公司，合同约定租赁期为5年，房租壹万每月，当时原告提出需交纳壹拾万元的租赁费，考虑到被告父母年纪较大，十几年都住在这里安居，为免去搬家之累，免得日后在租赁问题上发生矛盾和纠纷，被告也同意了，但在原告和租赁中介公司提供的租赁合同范本备注，对“租赁费”做了约定，详见（房屋租赁合同备注），原本以为，预交了壹拾万元的租赁费，只要交纳房租就不会发生任何问题了，但事与违愿，不料，原告却在所谓“滞纳金”问题上大做文章，收费惊人，任何人都难以承受，由于原告公司每次收费后没有出具过一张发票或者收据，包括账目明细，故而至今被告也不知道所交的费用是房租还是滞纳金？直到2018年4月份，原告公司派人到被告家中送来一份关于长福花园2栋103单元逾期支付租金的催收函，其明细罗列的2018年3月至4月的滞纳金数额巨大，膛目结舌！当时被告父亲对如此高的滞纳金提出异议，请其向公司领导汇报被告的意见，原告公司来人置之不理，还恶狠狠的丢下一句话就走人：“这是公司规定，我们是通知你告诉你儿子按通知交费。”被告才知道原告公司要收巨额滞纳金，当时被告在国外出差，曾电告原告公司有关人员被告己交了壹拾万元的租赁费，原告公司还收这么高的滞纳金，真做的出来，而且被告和被告父亲数次向原告公司有关人员要求，应出具房租发票和收据，然而，直到原告起诉之日，直到被告交纳租金，原告公司并没有提供一张发票及收据。被告不认可原告在起诉书上所提出的各项诉讼请求，特提出几个问题,请法庭审议并裁定。一、所谓“租赁费”按照常规的房屋租赁合同，房主只收一定金额的押金和租金，根本不存在加收租赁费之说，更何况租赁费达10万元之巨，在签署租赁费达10万元之巨的租赁合同时，被告是不愿意的，之所以同意支付10万的租赁费，一则为使父母二位老人住得安心，二老习惯了住这所房子，省却搬家之累。二则是与房主搞好关系，不斤斤计较，避免日后产生一些不必要的矛盾，如今，原告非但不念及当初预收了10万元的租赁费，占了大便宜，反而堂而皇之假借租赁合同的一纸范文的条款收取巨额滞纳金，既然如此，被告只要求将预付的租赁费10万元退还，倘若原告要将房屋收回，逼迫被告搬家，就应按租赁合同上备注条款退回双倍的租赁费。二、所谓“滞纳金”对于未按期交纳房租罚处一定的滞纳金，对此被告并无异议，但是应当有个度，无限制的收费，房租逾期一天按月租金的1%收取滞纳金简直荒诞之极，按此算来年利率达365%，比高利贷还要高利贷，难道这是法律所能允许的吗？怪不得卖房租房一年之后才来通知，原来还暗藏着这个玄机，被告不仅要问已预付的10万元租赁费是否可以按此利率返还并且抵扣原告所提出的滞纳金呢，就白交了吗？难道所谓滞纳金能够不顾及合不合法，就可以肆无忌惮狮子大开口，恳请法庭裁定在被告预付了10万元的租赁费的情况下，原告公司还收取巨额滞纳金，是否合理合法，并驳回原告所谓的巨额滞纳金的诉求。三、关于租赁合同租赁合同是原告与朝阳中介提供的一纸范文，由于被告的情况特殊，预付了10万元的租赁费故而加了备注约定，由于时间仓促对合同上的条款根本没在意，因为在签订合同时，原告再三强调这个合同只是一个形式，重点是租赁期限和月租，因此租赁费的约定加上了备注，对所提供的合同范本一字未改，本人对暗藏玄机的滞纳金条款问题毫无防备之心，如今原告假借租赁合同中有关滞纳金条款的问题大做文章，请法庭裁定其中是否有欺诈之嫌。四、关于发票及收据交了房租出具发票、收据是正常的商业交易规则，然而原告作为一个地产公司，始终没有给被告出具过一张租金发票或收据，从而也导致被告在2018年4月原告的催收函送来之后才知道还要收取如此巨额的滞纳金，诚然这是不合法的，其实被告不能接受，被告不知道所交的钱款到底是房租金还是什么？而这次必须搞清楚，否则被告不是成了被原告欺负的冤大头，原告在提供的有关证据材料中并没有见到一张租金发票或收据，请法庭责令其补充完整。五、被告的态度和诉求首先被告不认可原告起诉书中所提出的各项诉讼请求，其实也希望双方本着实事求是平等协商、互谅互让的态度调解纠纷，妥善解决问题，明确租赁合同中滞纳金的标的和交纳收取方式，修改并完善双方认可的租赁合同，继续5年的租赁期。向原告交纳因诉讼延误应交纳的房租金（不含滞纳金），在续租期间按时交纳应缴纳的房租，并按完善后的租赁合同严格执行，保持正常的租赁关系。倘若原告仍坚持己见，不愿平等协商，妥善调解，被告将保留答辩状中所提出的各项诉求，本案所发生的诉讼费用由原告承担。经审理查明，2017年3月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市××区长××房出租给乙方使用，面积154.9平方米；乙方租用期限为5年，即从2017年4月1日至2022年3月29日止；乙方只可将该房作为住宅使用；租金每月1万元。签订合同时乙方须向甲方缴纳房屋押金1万元；押金属乙方所有，如乙方因违约等原因造成甲方经济损失，甲方有权从押金中扣除，租约期满结算后退还乙方；交租方式为每个月交一次，每个月1日前缴纳，乙方必须依约交付租金，如延期，则按每日1%交纳滞纳金；租期未满，甲乙双方不得借故解除合同，若有特殊原因需在租期未满时解除合同，双方必须提前三十天通知对方，否则，甲方违约应双倍赔偿租房押金给乙方；若乙方违约，甲方有权扣除押金不退回给乙方。该合同补充说明栏内手写备注：经双方友好协商，乙方在房屋售价上，减少了10万元为代价，取得了此房屋五年的租赁权。如甲方中途取消乙方的租赁权，需赔偿乙方双倍的剩余时间租赁此房屋，余下时间租赁权的费用。如乙方主动放弃租赁此房屋，余下时间租赁权费用视为乙方自动放弃。庭审中，被告主张涉案房产原系被告所有，由被告出售给原告之后，再由原告出租给被告，双方约定被告少收10万元购房款，用于抵作提前支付5年的部分租金。原告则主张并不存在少付10万元购房款的情形，备注内的10万元也并非提前支付的5年部分租金，只是被告希望取得五年租赁权，如果被告按时足额支付房租的话，涉案租赁合同完全可以履行到五年租赁期间届满。承租涉案物业后，被告存在多次逾期支付租金的情形，原告至2018年1月开始，陆续向被告发出支付租金的催收函及解除租赁合同的通知。其中最后一次发出通知的时间为2018年7月19日，通知中载明2018年6月租金、7月租金截止2018年7月19日仍未支付，依据合同法的规定，被告延迟支付租金，原告可要求被告在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。现通知被告，在收到通知后2018年8月19日前仍未交清租金及滞纳金，将于2018年8月20日解除房屋租赁合同书，收回租赁房屋并对租赁房屋停水停电停燃气。被告未在上述通知载明的2018年8月19日之前支付2018年6-7月的租金，而在2018年8月31日向原告转账支付了6-8月份的租金3万元。原告向本院提交欠租及滞纳金明细，被告对于原告提交明细表中逾期支付租金的月份及逾期支付的天数予以确认，也自认从2018年9月开始未支付租金，原因是原告已起诉到法院，且主张的违约金过高，如果被告继续支付的话，不清楚向原告支付的究竟是滞纳金还是租金。另查，被告自2017年5月开始，每月均存在延迟支付租金的情形，双方确认逾期支付租金的天数为：2017年5月迟延支付101天、2017年6月迟延支付70天、2017年7月迟延支付40天、2017年8月迟延支付9天、2017年9月迟延支付40天、2017年10月迟延支付10天、2017年11月迟延支付46天、2017年12月迟延支付34天、2018年1月迟延支付3天、2018年2月迟延支付5天、2018年3月迟延支付49天、2018年4月迟延支付18天、2018年5月迟延支付28天、2018年6月迟延支付88天、2018年7月迟延支付58天、2018年8月迟延支付27天。2018年9月开始未支付租金。本院认为，原告与被告成立房屋租赁合同关系。双方应按照租赁合同的约定履行各自的合同义务，被告自2007年5月开始每月均存在逾期支付租金的情形，因被告未能按期支付2018年6-7月的租金，原告于2018年7月19日向被告发出通知，要求被告在收到通知之后合理期限内支付租金，否则双方合同于2018年8月20日解除。被告未按照上述通知的要求在合理期限内支付拖欠的租金，自2018年8月20日起，双方租赁合同即告解除，原告有权要求被告返还涉案房产，支付逾期支付2017年5月至2017年8月租金的滞纳金以及至2018年9月起参照租金标准计算的占有使用费及逾期支付占有使用费的滞纳金。原告主张滞纳金按照合同标准以每日1%的标准计算，该标准明显过高，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准进行计算。原告主张合同解除后逾期支付滞纳金的起算日期按照合同约定自当月2日起开始计算，没有法律依据，本院酌情确认逾期支付当月占有使用费的滞纳金自次月1日起开始计算。则截止2019年5月31日，被告尚欠原告占有使用费90000元（10000元×9个月）及逾期支付2017年5月至2018年8月每月租金的滞纳金3130元（其中2017年5月滞纳金为505元、2017年6月滞纳金为350元、2017年7月滞纳金为200元、2017年8月滞纳金45元、2017年9月滞纳金200元、2017年10月滞纳金50元、2017年11月滞纳金230元、2017年12月滞纳金170元、2018年1月滞纳金15元、2018年2月滞纳金25元、2018年3月滞纳金245元、2018年4月滞纳金90元、2018年5月滞纳金140元、2018年6月滞纳金440元、2018年7月滞纳金290元、2018年8月滞纳金135元）、逾期支付2018年9月至2019年5月占有使用费的滞纳金（逾期支付当月占有使用费的滞纳金自下月1日起开始，按照日万分之五的标准计算至实际付清款项之日止）。2019年6月之后的占有使用费及逾期支付的滞纳金问题，涉及尚未发生的事实，原告可待实际发生后，另行主张。至于被告是否已支付1万元押金以及押金是否应退还问题，双方均未对此提交任何证据证实，也未就此提出任何诉求。双方可另寻途径解决。被告主张10万元为预先支付的5年租金，该主张原告予以否认，与合同约定亦不符，本院不予确认。原告主张被告并未实际少收10万元房款，该主张也无证据证明。被告在向原告出售涉案房产时，减少售价10万元换取5年涉案房产租赁权的问题，被告在本案中并未就此提出反诉，可另寻途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市福田实业发展有限公司与被告计宁文于2017年3月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月20日解除；二、被告计宁文应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市福田实业发展有限公司返还深圳市福田区红荔西路长福花园02栋103号房产；三、被告计宁文应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市福田实业发展有限公司支付2017年5月至2018年8月逾期支付租金滞纳金3130元；四、被告计宁文应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市福田实业发展有限公司支付2018年9月1日至2019年5月31日的占有使用费90000元及逾期支付2018年9月1日至2019年5月31日占有使用费的滞纳金（逾期支付当月占有使用费的滞纳金自次月1日起，按照日万分之五的计算标准，分别计算至实际付清款项之日止）；五、驳回原告深圳市福田实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费2063元（已由原告预交），由原告负担1529元、被告负担534元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 戴  京  鸣人民陪审员 井    梅二〇一九年六月六日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣