成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2014）新都民初字第3496号原告成都市新都区泰兴供销社，住所地成都市新都区新都镇，组织机构代码：20259690-6。法定代表人田正全，主任。委托代理人张双月，四川诚伦律师事务所律师，特别授权代理。被告廖芳，女，1968年9月17日出生，汉族，住成都市新都区，身份证号码。原告成都市新都区泰兴供销社（以下简称泰兴供销社）诉被告廖芳租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理，依法由审判员李向东适用简易程序于2014年9月3日在成都市新都区人民法院泰兴法庭公开开庭进行了审理。原告泰兴供销社的法定代表人田正全及委托代理人张双月、被告廖芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰兴供销社诉称，自2002年4月起，原告泰兴供销社与被告廖芳建立了事实上的租赁关系，由原告泰兴供销社将位于新都区泰兴镇下南街商铺及后房出租给被告廖芳使用，年租金4800元。截止2009年12月前，被告廖芳每年都按时按额支付租金，但自2010年开始，被告廖芳无任何理由拒付租金至今。2013年8月28日，原告泰兴供销社及主管部门新都区供销合作联社共同发出公告，要求被告廖芳付清所欠租金，解除租赁关系，并于2013年10月31日前将租赁物腾空返还给原告泰兴供销社，但被告廖芳拒不退还房屋并继续占用房屋。为维护自身合法权益，原告泰兴供销社诉至法院，请求依法判令：1、解除原告泰兴供销社与被告廖芳之间的租赁关系；2、被告廖芳返还向原告泰兴供销社所租赁的商铺及后房102.48平方米；3、被告廖芳给付原告泰兴供销社从2010年1月起至2014年6月的租金21600元，并支付从2014年6月起实际返还房屋之日止期间的房屋租金；4、本案诉讼费用由被告廖芳承担。被告廖芳辩称，同意原告泰兴供销社起诉被告廖芳，被告廖芳是原告泰兴供销社的下岗职工，原告泰兴供销社把房屋分流给被告廖芳，但是原告泰兴供销社至今没有把房屋卖给被告廖芳，被告廖芳是1993年租房子到2006年，被告廖芳在2006年之后就没签租赁合同；被告廖芳同意解除租赁关系，但是被告廖芳要求买房子，原告泰兴供销社提出的租金数额是不准确的，被告廖芳不愿意交租金。被告廖芳每年都要对现在租用的房屋进行修复，每年都花了几百上千，2008年原告泰兴供销社还说过不收房租了，被告廖芳修房屋的票据现在都没有了。2009年没交房租后，从2009年开始就没有签署合同，原告泰兴供销社找被告廖芳搞搬迁问题，但是没有催收过房租。房屋是分流给职工的，不是供销社的，供销社只是一个代名词。经审理查明，被告廖芳原系原告泰兴供销社职工，双方解除劳动关系后，被告廖芳承租了原告泰兴供销社所有的位于新都区泰兴镇下街商铺及后房，并以每年3800元的价格向原告泰兴供销社支付房租，双方虽未签订书面租赁协议，但均能依照约定出租房租及支付房租。被告廖芳于2009年1月24日按约一次性向原告泰兴供销社支付了该年度租金后至今未再支付上述房屋租金。2012年12月17日，原告泰兴供销社向包括被告廖芳在内的拖欠商铺租金的承租方张贴了催交租金的通知，要求承租人被告廖芳等人于2012年12月31日前结清所欠租金。后因泰兴镇需进行旧城改造，原告泰兴供销社及其主管部门新都区供销合作联社于2013年8月28日向包括被告廖芳在内的所有承租方共同发出公告要求其于同年10月31日前将所承租房屋腾空并归还，并要求于同年9月6日前结清全部所欠租金。本案诉争的房屋、商铺的所有权人是原告泰兴供销社。被告廖芳当庭陈述其未缴纳房租是因为原告泰兴供销社一直未解决其分流房屋问题。另查明，在庭审中原、被告均无法对本案所涉租赁的房屋面积的具体面积举出证据证明，且本案涉案房屋位于泰兴镇下街的商铺、住房无独立房屋所有权证，其房屋产权登记于房屋所有权证[新房权证监证字第01159**号，权0046047]。上述事实，有收房租收据、原告营业执照、原告组织机构代码、被告身份证、房屋产权证、租用房屋情况表、拆迁（搬迁）公告、川办「2005」32号文件通知、成供「2002」转字第17号文件通知、改造拆迁有关问题的报告、租用商铺、住房人员搬迁要求的答复意见、拖欠房租款人员名单及金额的报告等证据及当事人当庭陈述在卷为凭。本院认为，原告泰兴供销社所举本案证据及庭审查明的原告泰兴供销社向被告廖芳出租商铺、住房，被告廖芳向原告泰兴供销社支付房租的事实足以证明双方之间虽未签订书面房屋租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案原告泰兴供销社出租房屋，被告廖芳支付房租的行为成为事实上的房屋租赁关系，且为不定期租赁。原告泰兴供销社要求解除双方之间租赁关系的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告泰兴供销社有权解除其与被告廖芳之间的租赁关系，故本院对此诉请予以支持；原告泰兴供销社要求被告廖芳返还所承租的商铺及后房102.84平方米的主张，本案涉案的商铺及后房系原告泰兴供销社所有，原告泰兴供销社作为房屋所有权人有权要求承租人被告廖芳返还所承租的租赁物房屋，鉴于上述房屋无独立房屋所有权证，虽然原、被告双方都无证据证明本案所涉租金房屋的具体面积，但本院对返还租赁商铺及后房的主张予以支持；原告泰兴供销社诉请被告廖芳支付从2010年1月至2014年6月的租金21600元的主张，原告泰兴供销社所举证据仅能证明其于2012年12月17日曾向被告廖芳催收过房屋，结合被告廖芳按约于2009年1月支付房租及租金的诉讼时效为一年，本院支持原告泰兴供销社对2012年全年、2013年全年及2014年1-6月的租金主张金额为3800元/年×（2年＋0.5年）＝9500元；原告泰兴供销社诉请被告廖芳支付从2014年6月起至实际返还房屋之日止期间房屋租金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，被告廖芳于2014年8月25日收到本院送达的原告泰兴供销社要求解除双方租赁关系的民事起诉状，故双方之间的房屋租赁关系应于民事起诉状送达当日解除，即租赁合同关系解除时间为2014年8月25日，本院对原告泰兴供销社要求租赁合同关系解除后的租金主张不予支持，但对2014年7月起至2014年8月25日双方租赁合同关系解除时止的租金主张予以支持，本院确定该金额为3800元/年÷12月/年×1月＋3800元/年÷12月/年÷30天/月×25天＝580.56元；综上，被告廖芳应支付原告泰兴供销社租金共计10080.56元（9500元＋580.56元）。庭审中，被告廖芳提出本案涉案房屋属于原告泰兴供销社应解决其分流房屋问题的意见，因本案依法受案处理的是双方之间房屋租赁事宜，而双方之间的分流房屋问题不属于本案受案范围，故对上述意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告成都市新都区泰兴供销社与被告廖芳之间的租赁关系；二、被告廖芳于本判决生效之日起三十日内向原告成都市新都区泰兴供销社返还承租的登记于房屋所有权证[新房权证监证字第01159**号，权0046047]下的商铺及后房（具体房屋面积以政府相关部门实际测算面积为准）；三、被告廖芳于本判决生效之日起十五日内原告成都市新都区泰兴供销社租金10080.56元；四、驳回原告成都市新都区泰兴供销社其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元（已减半收取），由被告廖芳负担（此款原告成都市新都区泰兴供销社已预付，被告廖芳于本判决生效后十日内支付给原告成都市新都区泰兴供销社）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李向东二〇一四年十月九日书记员  张 石