陕西省府谷县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）府民初字第01289号 原告韩江河。 原告韩和平。 委托代理人王生。 被告李炅珍。 原告韩江河、韩和平与被告李炅珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法由审判员高永平适用简易程序，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告韩和平、韩江河及委托代理人王生和被告李炅珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韩江河、韩和平诉称：2012年7月1日，被告李炅珍租赁二原告位于府谷县XX路2号房屋（地下**、一楼及二楼四间房屋），双方约定，“从2012年7月1日起至2017年6月30日止，租期五年，前三年每年租金为160万元人民币，每年必须在6月30日前付清下一年度全年租金，否则合同终止，形成损失被告自负”。2012年10月29日，合同在苏埃畔、李乃仲、邹建见证下签订。合同履行过程中，被告支付了第一年度（2012年7月1日至2013年6月30日）的租赁费，第二年度（2013年7月1日至2014年6月30日）的租赁费被告迟迟不予交付。2013年10月27日，在中介方李乃仲、王福平调解下，双方达成了补充协议，将2013年6月30日至2014年6月30日的租赁费降为130万元人民币；达成协议后，被告支付了原告租赁费80万元，下欠50万元至今未予支付。被告在2014年6月30日前拒付下一年度租赁费，且将承租房屋之部分未经原告同意擅自转租于他人，致原告权益受损，不能达到合同目的。请求人民法院判令依法解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告立即腾出房屋交付原告，判令被告给付下欠二原告2013年6月30日至2014年6月30的房屋租赁费50万元和2014年6月30日起至实际归还房屋时止以每日4384元人民币支付占用二原告房屋的房租损失费用。 原告韩江河、韩和平向法庭提交以下证据： 1、房屋所有权证、房屋租赁合同及补充协议各一份。证明被告李炅珍租赁原告韩江河所有的房屋，应付2013年6月30日至2014年6月30日的房屋租金130万元，已付80万元，下欠50万元，以及违约超期占用房屋至今，且拒付下年度租金的事实。 2、照片四张。证明被告李炅珍违法将地上一层门面房转租于服装门市经营者张海明的事实。 3、证明二份。证明原告从2013年3月至今多次通知被告交清房租、解除合同、立即腾房，但被告既不交租也不腾房，违法占房的事实；证明被告尚欠原告2013年度供暖费5800元和至今的电费200元的事实。 被告李炅珍辩称：一、现解除租赁合同条件不成熟，且解除程序不合法，原告无权通过诉讼方式解除合同。被告与原告于2012年8月29日达成房屋租赁合同，约定将原告所有的位于天化路2号东阳商场一楼、地下**及**办公室四间及院内新增（钢结构）面积百余平方米出租给被告，约定租期为五年，前三年租金为每年160万元，第四、五年的租金为每年180万元，且被告必须在每年的6月30日前付清全年租金，否则合同终止，原告有权收取出租房屋。因经济形势原因，双方于2013年10月27日签订补充协议，该年度租金降为130万元。根据合同内容可知，双方约定合同解除的条件，合同解除条件成就时，原告可解除合同。根据合同法第九十六条的规定，当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构认定解除合同的效力。根据合同约定大于法定的自治原则，双方约定合同解除的条件，就应按照约定解除合同的方式，书面通知被告解除合同，如被告有异议，由被告提起诉讼认定解除合同的效力，故原告无权提出解除合同。合同履行中，因市场经营情况恶化，且被告对外转租的案外人张海明拖欠转租费用，导致被告无法按时支付下欠的50万元租金，根据合同法第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现在被告未能支付下欠租金，原告应当书面通知被告在合理期限内支付，逾期不支付原告方可解除合同，现在原告并未书面通知被告，因此原告主张解除合同的条件不成熟，且解除程序不合法，原告无权通过诉讼方式解除合同。二、合同签订后客观情况发生了订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，人民法院应依据公平原则变更合同降低租金。2012年8月29日，被告与原告签订合同时市场环境良好，后市场情况发生巨变，国家进行新一轮产业结构调整，作为主要依赖资源输出的城市，府谷的经济命脉为煤炭，吸引数额庞大的外来人口参与我县的煤炭、煤化工、房地产等项目的建设、开发；同时受府谷县民间借贷等因素的影响，大批外来人口撤离，且本地居民消费水平急剧下降。受上述因素的影响，答辩人从事零售行业遭受极大冲击，故原告与被告于2013年10月27日签订补充协议，将该年度租金降为130万元，且第四、五年度的房屋租金合计为390万元。2014年我县经济形势依然无回暖趋势，同行业的租金皆根据实际进行调整，被告与原告就调整租金产生分歧，无法就2014年度租金达成一致意见，当然无法按时支付。故合同成立后客观情况发生了订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，人民法院应依据公平原则变更合同、降低租金，本年度的租金应按照调整后的支付，按照原合同支付显失公平。三、被告与案外人张海明的房屋租赁合同纠纷一案的审理结果是本案审理判决的依据，故应中止审理。2012年11月12日，被告与案外人张海明签订了房屋租赁合同，约定将位于XX路2号，东阳商场一楼东向门面房共计300平米租赁给张海明使用，租赁期限为2012年12月10日至2017年6月30日，该转租行为原告在六个月之内没有提出异议，被告与案外人张海明因租赁合同产生纠纷，已经诉至府谷县人民法院，该案的判决结果是本案能否审理判决的依据，故按照民事诉讼法一百五十条的规定，本案应中止审理。综上所述，原告与变更约定解除合同的条件，应按照规定书面通知被告解除合同，如被告有异议，可诉至法院确认解除合同的效力，原告要求被告支付下欠租金应按照规定方式要求被告在合理期限内支付，如被告不予支付，方可起诉解除合同，现在原告未履行书面通知义务就起诉解除合同，解除程序不合法，故原告无权通过诉讼方式解除合同。合同成立后客观情况发生了订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，人民法院应依据公平原则变更合同、降低租金。被告与案外人张海明租赁合同纠纷案件的判决结果是本案能否审理判决的依据，故本案应中止审理。望人民法院核实上述情况，依法做出合理的判决。 被告李炅珍未向法庭提交证据。 经庭审质证： 对原告提交的1、2、3号证据，被告李炅珍对证据的真实性和证明目的均无异议。 本院对原、被告质证的证据作如下认定： 对原告提交的1、2、3号证据，因与原件核对无异，证据之间相互印证，且被告对证据均无异议，予以确认。 本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实：2012年10月29日，作为出租方（甲方）的原告韩江河、韩和平与作为承租方的被告李炅珍（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，被告李炅珍租赁了原告韩江河所有的位于府谷县天化路2号东阳商场一楼和院内新增（钢结构）面积百余平方米与地下室一层及二楼办公室四间（其中一间在合同生效之日起二月内交乙方使用），一层楼梯间通往地下室走道的一间除外。合同约定，租期为五年，即从2012年7月1日起至2017年6月30日止，前三年每年租金为160万元人民币，签订合同之日一次性付清第一年全年租金，次年提前一月交清全年租金，第四、五年的年租金为每年180万元人民币，每年必须在6月30日前付清下一年度全年租金，否则合同终止，甲方有权收回所租房屋，并关门停业，形成损失乙方自负，同时，双方对其他权利义务作出详尽的约定，中介方为苏埃畔、李乃仲、邹健。合同签订后，被告支付了第一年度（即2012年7月1日至2013年6月30日）的租赁费160万元，第二年度（即2013年7月1日至2014年6月30日）的租金未按合同约定支付。因市场经济形势发生变化，2013年10月27日，原告韩江河与被告李炅珍达成了补充协议，将2013年6月30日至2014年6月30日的租赁费降为130万元人民币，同时约定，2014年之后以原合同为准，最后两年的租金各加15万元，年租金均为195万元，中介方为李乃仲、王福平。补充协议达成当日，被告支付了原告2013年6月30日至2014年6月30日期间的租赁费50万元，2014年春节前，支付原告30万元，下欠该年度的租金50万元至今未予支付。同时被告李炅珍未向原告支付2014年7月1日至2015年6月30日之间的租金。2012年11月12日，作为出租方的李炅珍与作为承租方的张海明签订房屋租赁合同一份，将李炅珍承租韩和平、韩江河的位于府谷镇赵石尧XX路2号的东阳商场一楼东向的门面房转租给张海明。 庭审中，原告增加诉讼请求，请求判令被告支付原告为其垫付的2013年度取暖费5800元、电费200元。 本院认为：2012年10月29日，作为出租方（甲方）的原告韩江河、韩和平与作为承租方的被告李炅珍（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，被告李炅珍租赁了原告韩江河所有的位于府谷县天化路2号东阳商场一楼和院内新增（钢结构）面积百余平方米与地下室一层及二楼办公室四间，原告韩江河系该房屋的所有权人，双方形成租赁合同关系，原被告之间的租赁合同有效。合同约定，租期为五年，即从2012年7月1日起至2017年6月30日止，前三年每年租金为160万元人民币，签订合同之日一次性付清第一年全年租金，次年提前一月交清全年租金，第四、五年的年租金为每年180万元人民币，每年必须在6月30日前付清下一年度全年租金，否则合同终止，甲方有权收回所租房屋，并关门停业，形成损失乙方自负。合同签订之时，被告已经实际占用该房屋，因市场经济形势发生变化，2013年10月27日，原告韩江河与被告李炅珍达成了补充协议，将2013年6月30日至2014年6月30日间的租金降为130万元人民币，现在被告仅支付原告该年度租金80万元，已构成违约，因此，原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求应予以支持。关于被告主张，解除租赁合同条件不成熟，且解除程序不合法，原告无权通过诉讼方式解除合同。鉴于原告未提供证据证明其在诉前曾通知被告主张解除合同，我国法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而收到解除合同的起诉书后也应视为收到通知，被告该主张无法律依据，不能成立。因此，本院应以原告的起诉状副本到达被告之日（2014年8月5日）为合同解除之日。根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告向原告腾交房屋的诉讼请求，鉴于原、被告的租赁合同因被告违约而解除，涉讼房屋现由被告在实际使用，原告要求被告腾交涉诉房屋的诉请，于法有据，本院应予支持。因房屋所有权人为原告韩江河，被告李炅珍应于本判决生效之日起20日内向原告韩江河腾交府谷县XX路2号东阳商场一楼和院内新增（钢结构）面积百余平方米与地下室一层及二楼办公室四间。根据我国法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故原告有权要求被告支付房屋租金和合同解除后的房屋使用费，并承担合同约定的违约责任。被告李炅珍所欠原告韩江河2013年6月30日至2014年6月30日的租金50万元，以及2014年7月1日至合同解除日即2014年8月5日间按照原合同约定的租金153424.66元，被告应于本判决生效之日起15日内向原告韩江河支付。原告要求被告从2014年6月30日起，按照年租金160万元计算日租金为4384元，向原告支付租金损失，因双方达成补充协议，将2013年6月30日至2014年6月30日的租赁费降为130万元人民币，因此，被告在向原告韩江河支付租金实际损失时，应以日租金损失3561.6元计算，从2014年8月6日起直至被告实际向原告交付房屋之日止。关于原告要求被告支付原告为其垫付的2013年度取暖费5800元、电费200元，原告未提供垫付该部分费用的直接证据，该请求应予以驳回。关于被告主张，合同签订后客观情况发生了订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，人民法院应依据公平原则变更合同降低租金，因其未提供相关证据证明其主张，该主张不能成立。关于被告主张，被告与张海明的房屋租赁合同纠纷一案已经向本院起诉，该案的审理结果是本案审理判决的依据，故应中止审理，本案双方当事人所签订的合同为主合同，被告的主张也不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告韩江河、韩和平与被告李炅珍之间的房屋租赁合同有效，合同应于2014年8月5日起解除。 二、被告李炅珍应于本判决生效之日起二十日内向原告韩江河腾交府谷县天化路2号东阳商场一楼和院内新增（钢结构）面积百余平方米与地下室一层及二楼办公室四间。 三、被告李炅珍应于本判决生效之日起十五日内向原告韩江河支付租金653424.66元。 四、被告李炅珍应从2014年8月6日起以日租金损失3561.6元计算，向原告韩江河支付租金损失，直至被告实际向原告交付房屋之日止。 五、驳回原告韩江河、韩和平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，适用简易程序审理减半收取4400元，由被告李炅珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  高永平 二〇一四年十月五日 书记员  白文波