广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗番法民三初字第906号原告：荘剑珊，女，1963年7月4日出生，汉族，住广州市番禺区，委托代理人梁祥荣，广东执正律师事务所律师。被告：黎锡添，男，1957年7月25日出生，汉族，住广州市番禺区，委托代理人韦勇强，广东青晖律师事务所律师。委托代理人周志英，广东青晖律师事务所实习律师。原告荘剑珊诉被告黎锡添物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曾强适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告荘剑珊及委托代理人梁祥荣到庭，被告黎锡添及委托代理人韦勇强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荘剑珊起诉认为，2003年11月20日，被告作为被执行人，其名下的所有的座落于广州市番禺石楼镇南派村X队南盛大街X号之一房屋及土地（产权证号：07××83，土地证号：09-××号）一间，被陈衍凤通过番禺区人民法院的执行拍卖程序购得，并由番禺区人民法院裁定（案号：（2002）番法执字第4180-3号）该房地产归买受人陈衍凤所有。该房地产遂虽在番禺区人民法院执行的过程中，但被告至此也没有迁出该房产。2006年6月21日，陈衍凤与原告订立《转让协议》，双方约定：由陈衍凤将其通过番禺区人民法院的执行拍卖程序购得的房地产，以25元的价格转让给原告，该房地产的60平方米的房屋物业所有权及167.7平方米的土地使用权归原告所有，陈衍凤不得以任何理由收回该房产；2011年4月25日，陈衍凤向番禺区人民法院执行局出具了一份《授权委托书》，以委托人的身份向原告荘剑珊授权：“一、对座落于广州市番禺石楼镇南派村X队南盛大街X号之一房屋及土地（产权证号：07××83，土地证号：09-××号）享有处分权；二、代位领取上述房屋的拆迁补偿款。”即再次确认该房地产一切权益归原告所有。原告因此依法成为上述执行案件的债权人。在番禺区人民法院执行的过程中虽经执行法官及原告的多次交涉，但被告一直坚拒，没有迁出该房地产，抗拒人民法院的执行工作，严重侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求判令：1、确认被告黎锡添所有的座落于广州市番禺石楼镇南派村X队南盛大街X号之一60平方米房屋一间及167.7平方米的土地所有权（产权证号：07××83，土地证号：09-×**），归买受人原告所有；2、被告黎锡添立即迁出广州市番禺石楼镇南派村X队南盛大街X号之一房屋及土地（产权证号：07××83，土地证号：09-××号），将该房屋及土地腾空交还原告荘剑珊。3、本案的诉讼费用由被告承担。原告在庭审时变更了第一、二项诉讼请求为：1、确认被告黎锡添所有的座落于广州市番禺石楼镇南派村X队南盛大街X号之一60平方米土地使用权及38号之一的167.7平方米的房屋（产权证号：07××83，土地证号：09-×**），归买受人原告所有；2、被告（被执行人）黎锡添搬离座落于广州市番禺石楼镇南派村X队南盛大街X号之一167.7平方米房屋（产权证号：07××**）。被告黎锡添答辩认为，一、我方与原告无法律上的利害关系，我方与陈衍凤无法律上的权利义务关系，与原告也无法律上的权利义务关系；二、争议房屋产权还是登记在被告名下，陈衍凤目前还无权处理该房屋，虽然陈衍凤通过法院拍卖了买受人的房屋，由于执行存在错误，因此该房屋还未过户到陈衍凤名下，还在执行中，因此陈衍凤还不是该房屋的业主，无权处分该房屋。三、争议房屋存在属于未处分的遗产一部分，法院拍卖该房屋存在错误行为，且该错误执行已经由广东省高院立案监督处理。四、陈衍凤转卖给原告的是法院裁定书的权利，且该权利还在不确定的状态，尚未最终实现。不动产以登记过户为准，陈衍凤未取得房屋的使用权和所有权，转让房屋行为是无效的。五、房屋的土地使用权是村集体，非本村村民无法取得房屋的及土地使用权，因此，无论是陈衍凤还是原告均无权主张房屋土地的使用权。房屋的所有权与土地的使用权是一致的。因此原告无权要求确认房屋的所有权和土地使用权。原告荘剑珊在庭审中向法庭提交了如下证据：1、《拍卖成交确认书》，证明陈衍凤于2003年11月20日向广东创利拍卖有限公司通过拍程序取得涉案房屋的所有权及使用权，拍卖成交价为5.31万元，加上佣金为55755元；2、（2002）番法执字第4180-3号《民事裁定书》，证明涉案房地产应过户至陈衍凤；3、（2002）番法执字第4180-3号《协助执行通知书》，证明番禺法院执行局要求被告将涉案房屋过户至陈衍凤名下；4、（2002）穗番法执字第4180号《送达回证》、（2002）番法执字第4180-4号《协助执行通知书》，证明执行裁定书由相关的村委及被告签收；5、《转让协议》，证明陈衍凤将合法取得的涉案房屋及土地以在番禺执行局主持下以25万元的价格转让给原告。原告取得涉案房屋及土地的所有权及使用权；6、《授权委托书》、陈衍凤身份证，证明番禺区法院执行局在执行过程中要求陈衍凤、原告签署授权委托书，作为过户涉案房屋及土地的一份证明。原告享有涉案房屋及土地的处分权，享有涉案房屋及土地拆除补偿费。作为涉案房屋无法办理过户的一个补充手续。陈衍凤的身份证证明陈衍凤的身份情况；7、房地产权情况证明、房地产查封明细、土地产权情况证明、土地查封明细，证明涉案房屋处于被查封状态。被告黎锡添质证认为，对于证据1真实性无异议，对拍卖内容有异议，拍卖房屋的信息与房地产权证上的信息不一致，涉案房屋建基面积为73.6平方米，拍卖中没有涉及土地的信息，且拍卖超出了裁定书中可以执行的内容；对于证据2真实性、合法性、关联性无异议；对于证据3、4真实性无异议，涉案房屋并不是原、被告之间的买卖关系，是通过法院主持买卖程序，且执行程序未结束；对于证据5依据民事裁定书，被执行人位于广州市番禺石楼镇南派村X队南盛大街X号之一房屋归陈衍凤所有，没有提及房屋的面积及土地使用权的情况。故民事裁定书是没有转让土地的权利，且涉案房屋没有过户至陈衍凤名下，故陈衍凤无权转让土地及土地使用权。转让协议上的土地面积及房屋面积与陈衍凤拍卖取得的房屋及土地面积不一致。陈衍凤没有取得涉案房屋的土地及房屋使用权及所有权的情况下，陈衍凤转让涉案房屋及土地给原告无法律依据；对于证据6真实性、合法性无异议，但与本案无关；对于陈衍凤的身份证无异议；对于证据7真实性、合法性、关联性无异议。但可以证明涉讼房屋在查封状态中，涉案房屋的权属没有变更，仍在被执行中。故原告未取得涉案房屋的所有权情况下起诉我方无法律依据。原告与陈衍凤之间的转让协议没有法律效力。被告黎锡添在庭审中向法庭提交了如下证据：证据1、建设用地许可证，证明现房产所占用的土地属于集体所有，非本村村民建设用地无效；2、建设用地规划许可证，证明与证据1一致；3、集体土地建设用地使用证，证明内容与证据1一致；4、房地产权证，证明现居住房屋是于1995年8月拆除旧房产扩建而来，房屋是属于家庭财产或者夫妻共同财产；5、个人名下房地产登记情况查询证明，证明现争议房产是唯一家庭住房；6、户口本、结婚证，证明房屋在被告与何间芳婚姻期间建设的，属于何间芳遗产一部分，未分割；双方于1981年8月21日结婚，房屋于1995年建设，何间芳于2001年7月27日死亡。交通事故发生于2002年发生；7、广东省高院受理通知书二份，证明由于涉案房屋是夫妻共同财产及唯一住房，法院拍卖存在错误行为，我方向广东省高院反映情况，高院对执行监督申请已立案处理，但仍未决定再审，涉案房屋还在法院执行处理当中；8、土地查封明细，证明房屋至2014年8月7日还在法院查封中。原告荘剑珊质证认为，证据1真实性无异议，证明内容有异议，涉案房屋为被告利用建设许可证建设的房屋，符合建设许可证的要求；对于证据2、3真实性无异议，证明内容有异议，质证意见与证据1一致；对于证据4真实性、合法性、关联性无异议，被告认为涉案房屋为夫妻共同财产，我方对此有异议，房屋登记在被告一人名下，应属于被告一人所有；对于证据5真实性不予确认，据我方调查，被告在其所在户籍地共有五处房产；对于证据6真实性无异议，但是对于其称房屋作为遗产处理有异议，涉案房屋在拍卖过程中没有案外人提出异议，故被告称房屋作为遗产处理的理由不成立；对于证据7被告只是提出申诉，省高院只是作为上访材料接受，并没有立案处理。依据民事诉讼法，申诉不影响法院的执行。经审理查明，黎锡添为原番禺县渡头糖酒厂劳动合同制工人，1990年11月15日黎锡添与番禺县渡头糖酒厂签订了一份《广州市劳动合同制工人劳动合同》，合同期限为：自1990年11月15日至2005年11月15日。根据被告黎锡添提交的《番禺市社会养老保险职工专户手册》显示，黎锡添的职工养老保险缴费至1999年12月止，自2000年起黎锡添向番禺市社会劳动保险公司缴交职工养老保险。被告黎锡添自述其自番禺市渡头糖酒厂1999年停产后下岗。涉案房屋位于广州市番禺沙湾镇新民巷X号，面积30平方米左右，原属于番禺市渡头糖酒厂的财产。2002年4月11日广州市中级人民法院作出（2001）穗中法经初字第495号民事判决书，对该案原告中国农业银行广州市番禺支行诉被告番禺市渡头糖酒厂、广州市番禺糖纸食品工业集团有限公司借款合同纠纷一案作出生效判决，该判决判令番禺市渡头糖酒厂应偿付给中国农业银行广州市番禺支行借款3030万元及利息，由于番禺市渡头糖酒厂未自觉履行该判决，本院于2002年11月立案执行【（2002）番法执字第6415-9号】。在执行过程中，本院委托广东国际拍卖有限公司于2003年8月19日对番禺市渡头糖酒厂的财产进行拍卖。原告荘剑珊及案外人黄雪英等十人共同竞买购得包括涉案房屋在内的位于广州市番禺沙湾镇渡头墟，房产代号为A22宿舍、A23宿舍之一、A23宿舍之二、A24宿舍的四座房产，经共同购买人协商分配并对产权分割。2003年9月23日本院作出（2002）番法执字第6415-9号民事裁定书，裁定广州市番禺沙湾镇新民巷26号至29号房屋归原告荘剑珊所有。本院于2003年9月28日向广州市国土资源和房屋管理局番禺分局送达协助执行通知书，荘剑珊于2008年12月1日向广州市国土资源和房屋管理局取得上述房屋的房地产权证（房地产证号：粤房地证字**）。被告黎锡添确认自1999年一直居住在涉案房屋内，其没有与番禺市渡头糖酒厂签订房屋租赁合同，也没有与原告签订房屋租赁合同和缴纳租金。2011年8月16日，广州市番禺房屋鉴定事务所对广州市番禺沙湾镇新民巷26号至29号房屋作出房屋安全程度鉴定，鉴定等级为严重损坏房，建议拆除重建。原告要求两被告搬离涉案房屋，两被告也拒不搬离，原、被告多次协商无果，原告遂提起本案诉讼。本院认为，广州市国土资源和房屋管理局向原告颁发了《房地产权证》，确认原告荘剑珊为上述房屋的权属人。根据《中华人民共和国物权法》规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。被告黎锡添未经房屋权属人的同意一直居住在涉案房屋广州市番禺沙湾镇新民巷X号内，两被告的行为侵害了原告对该房屋的所有权和使用权，被告应停止侵害、恢复原状、排除妨害，并将涉案房屋交还原告管业。原告要求被告搬离涉案房屋的诉讼请求合法合理，并具有充分的证据，本院予以支持。关于原告提出要求两被告支付房屋使用费及利息的诉讼请求，由于原、被告并未签订租赁合同或约定房屋使用费，原告诉请的金额是自行估算，而被告对该使用费标准不予认可，原告逾期未申请对使用费的标准进行评估，原告诉请的使用费标准因没有证据支持无法确认，因此，对于原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。被告黎锡添认为原告的起诉已过了诉讼时效，因原告主张对房屋的所有权，是物权保护纠纷，被告一直居住在涉案房屋内，侵犯了原告的所有权，因此，原告起诉要求被告搬离房屋并未超过诉讼时效。被告又抗辩认为原告通过拍卖取得所有权的程序不合法，因原告的拍卖竞买房屋有生效法律文书确认，被告又未能举证证明该法律文书已撤销，因此，对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。被告在庭审中认为涉案房屋是番禺市渡头糖酒厂开会时承诺分配给他们居住的，但被告并未提供相关证据证明，也就是说，被告没有证据来证明其居住在涉案房屋内的合法性。被告没有与番禺市渡头糖酒厂签订房屋租赁合同，因此，也不能适用《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第119条“私有房屋在租赁期限内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新屋主继续有效”的规定。原告对涉案房屋取得了房屋产权证后，享有房屋所有权，该权利是对世权，权利人依法享有直接支配和排他的权利，被告与番禺市渡头糖酒厂之间基于劳动关系的住房分配方案也不能对抗原告对涉案房屋享有房屋所有权。因此，对于被告的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黎锡添应于本判决生效后十日内搬离广州市番禺区沙湾镇新民巷X号房屋，并将该房屋交与原告荘剑珊管业；二、驳回原告荘剑珊的其他诉讼请求。本案受理费174元，由被告黎锡添负担50元，由原告荘剑珊负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内，按本案判决确认的一审案件受理费同等的金额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾强二〇一四年十月三十日书记员  谢薇