贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初3749号原告：张嘉宇，男，1982年2月24日生，侗族，住贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈杨科，贵州黔都律师事务所律师，执业证号15201201810044755，特别代理。被告：贵阳恒森房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市南路42号保利国际广场6号楼1-17-5。法定代表人：何英，系公司董事长。委托诉讼代理人：余春洪，贵州黔民律师事务所律师，执业证号15201201410791986，特别代理。委托诉讼代理人：王龙，贵州黔民律师事务所律师，执业证号15201201510982877，特别代理。原告张嘉宇与被告贵阳恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张嘉宇的委托诉讼代理人陈杨科，被告恒森房开公司委托诉讼代理人余春洪均到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告张嘉宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告给被告的燃气开户费、有线电视安装费共计3283元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月21日，原告与恒森房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买恒森房开公司开发建设的“恒森自在城”9栋2单元21层4号房屋。2016年1月10日交付住房时，被告违反《商品房买卖合同》约定，违规收取原告三通费，原告认为被告收取三通费的行为违反了合同约定及相关法律规定，侵害了原告的合法权益，事后原告多次向被告主张权利均无果。为维护自身合法权益，特诉至法院，诉请如前。被告恒森房开公司辩称：一、被告与原告签订的商品房买卖合同文本是由相关行政单位监督制定，在贵州省范围内统一使用的，合法有效，未违反法律及政策规定，是双方真实意思表示，双方均应遵守。合同第七条对房屋单价所包含的内容有明确约定，第二款前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，而附件五并未列明相关内容，所以本案争议的三通费没有包含在商品房价格中。二、被告代为收取的三通费用仅仅是代相关市政单位收取，被告已经根据相关法律规定，与相关市政主体签署了相关的合同及协议，交纳了被告代为收取的三通费用，被告作为商品房开发企业，并未在该三通费用中谋取私利，该费用本质是房开代相关市政主体收取的应当由居民用户自行缴纳的费用，被告出售给原告的房屋价格本身就较低，故对该费用没有退还义务。三、原告方所依据的《贵州省城镇房地产开发经营条例》颁布时间是2009年1月7日，原告方在缴纳三通费之日就已经知道自身合法权益收到侵害，诉讼时效应从原告缴纳三通费之日开始计算，本案涉及的业主大部分已过诉讼时效，不应当得到支持。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告恒森房开公司系“恒森自在城”住宅小区的开发建设单位，该公司成立于2006年10月11日，营业期限为2006年10月11日至长期。2015年3月21日，原告与被告恒森房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告恒森房开公司将贵阳市小河区“恒森自在城：住宅小区的房屋一套出售给原告，双方对具体房屋面积、购房款金额等进行了约定。其中，该合同第七条约定：“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十四条第（四）款约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳下列第（1）、（3）项费用，并在签订本合同之日起/日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后/日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修基金；（2）契税；(3)第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费”，第二十九条约定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。对于本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第5.2条对合同第十二条进行了补充约定：“本合同第十二条关于出卖人对本项目相关设施、设备的承诺仅限于自在城项目第一期于买受人购买商品房直接相关的设施、设备，不包含其他设施、设备”。原告及被告恒森房开公司在上述合同及补充协议上签名捺印及签章。《商品房买卖合同》及补充协议均为格式合同，该合同系被告恒森房开公司向原告提供。原告张嘉宇于2016年1月10日向被告共交纳了人民币3283元，其中有线电视安装费265元，煤气开户费3018元，被告向其出具了收款收据。另查明，2009年1月7日，贵州省人大常委会颁布了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，该条例自2009年5月1日起施行。该条例第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所......前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。贵州省人大法制委员会在2014年2月7日的《关于有关问题询问的答复》中指出：“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包括在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。现原告认为被告收取燃气开户费及有线电视安装费的行为违反了前述相关规定，故要求被告退还所收取的费用。诉讼中，被告恒森房开公司提供了《贵阳地区有线电视安装协议书》、《贵阳市居民用户管道燃气设施安装服务合同》、《贵阳市燃气用户防爆器安装协议书》及《贵阳市燃气户外集中抄表系统安装合同书》，拟证明“三通费”属于原告应当向相关市政公司缴纳的费用，被告作为房地产开发企业已经按照合同的约定将收取的费用转交给了相关单位，并未谋取私利。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、收款收据等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、被告收取的燃气开户费、有线电视安装费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用？上述费用是否应当退还原告？二、原告的起诉是否已过诉讼时效？关于焦点一。根据《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”及合同第十二条约定的内容，根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取，买受人需另行办理的是燃气、有线电视等开通使用手续并交纳相关费用。结合被告恒森房开公司审理中对于煤气开户费、有线电视安装入网费、电表开户费的举证，并根据相关规范性文件的规定，原告所交费用人民币3283元的实质应为燃气、有线电视达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，故本院认为原告所交纳的费用人民币3283元属于水、电及配套设施的建设安装费用。因贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。综上所述，被告恒森房开公司收取燃气、有线电视开通费既无合同依据，亦无法律依据，理应将收取的上述费用退还给原告，故对原告要求被告返还燃气、有线电视开通费3283元的请求，本院予以支持。被告虽主张其房屋售价成本包含水、电等配套设施建设成本，但其并未举证其房屋售价组成，且被告是否将建设成本纳入开发建设成本并计入房价完全属于其自身商业决策和经营风险范围，不能以此对抗规范性文件的规定及合同约定，故本院对被告的辩称不予采信。关于焦点二。被告向原告收取案涉费用时相关法规虽已规定商品房价格应当包括燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用，但被告不是通过直接收取的方式而是借代收的名义向原告收取案涉费用，故原告在缴纳案涉费用时并不存在知道或应当知道被告无权收取的事实。直到原告提起本案诉讼主张权利，被告亦未向原告提供燃气、有线电视服务商出具给购房人的结算凭证，或出示被告有权进行代收的相关依据，故原告知道权利受到损害后向法院提起诉讼主张权利并未超过诉讼时效。且本案中，被告在《商品房买卖合同》中并未对该费用的缴纳主体做出明确约定的情况下向原告实际收取了案涉费用，该行为既无法律依据，亦无合同约定，该行为应属无效，原告于2019年4月15日诉至本院，请求被告恒森房开公司返还“三通费”3283元，实际上系确认该行为无效或不合法，诉讼时效应从该行为被确认无效后开始计算。故被告恒森房开公司辩称原告诉请已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张嘉宇燃气开户费、有线电视安装费共计3283元。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵阳恒森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  谢彪二〇一九年六月二十五日书记员  胡兰