海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初896号   原告：刘某，男，1984年4月10日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：周某，海南昌宇律师事务所律师。   被告：海南金海晟投资有限公司，住所地海南省海口市美兰区西苑路25号，统一社会信用代码：914601005624377147。   法定代表人：艾某，公司总经理。   委托诉讼代理人：吴某，女，该公司职员。   委托诉讼代理人：朱某，女，该公司职员。   原告刘某与被告海南金海晟投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人周某、被告海南金海晟投资有限公司的委托诉讼代理人吴某、朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金37151元(逾期交房违约金自2016年1月10日起以已付房价款782126元为基数，按每日万分之五的标准计算至2016年4月14日为37151元);2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年8月22日，原被告双方签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告认购被告开发的位于海口市新埠岛地号为01-03-01-23地块的滨海国际2602地块A10栋(幢)13层(层)A-1301(房号)商品房，房屋套内建筑面积70.1平方米，每平方米11157.29元，总金额782126元。此外，合同第八条约定被告应于2016年1月10日前将验收合格（即该商品房经验收合格：该商品房经验收合格是指取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》）的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了所购房款782126元。然而，被告却未按照合同第八条约定时间向原告交付商品房，直至2016年4月14日，原告所认购商品房才验收合格，达到合同约定的交付条件，并且原告于2016年8月13日才收到被告交付的商品房。显然，被告未遵守合同约定，延迟交付房屋的行为已构成违约。根据合同第十一条第一款约定：“出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行。”被告应依法向原告承担逾期交房的违约责任,故诉至法院请求判如所请。   被告海南金海晟投资有限公司辩称，原告起诉时，诉讼时效已届满。并且，涉案房屋在施工期间因台风、停电等客观因素导致停工94天，按《海口市商品房买卖合同》的约定，被告有权按累计逾期天数顺延交楼时间。一、原告起诉时间已超过三年诉讼时效。原、被告签署的《海口市商品房买卖合同》约定，被告应当于2016年1月10日前向原告交付符合条件的涉案房屋，即双方明确约定了合同的履行期限。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，结合《海口市商品房买卖合同》中约定的交房时间，被告应当于上述合同约定的交房时间之次日即应当知道自己的权利已受到侵害，故诉讼时效的起算时间应当为2016年1月11日。又根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告的诉讼时效应当于2019年1月11日届满。本案立案时间为2019年1月11日之后，故诉讼时效已届满，原告的诉讼请求不应得到支持。二、在施工期间因台风、停电等客观因素导致停工的，被告有权按买卖合同约定顺延交楼时间。涉案房屋所在楼栋施工期间，曾遭遇强台风“威马逊”、“海鸥”和“彩虹”的侵袭，特别是“威马逊”和“海鸥”，中心风力极大，整个海口都是重灾区，致使被告施工现场造成极大破坏，施工单位被迫停工47天才能重新组织施工。施工期间，因供电局对新埠岛一带多次停电，导致施工工期延误共计12天。上述客观原因影响了房屋交付，因此，并非被告的原因导致延期交房。《海口市商品房买卖合同》第八条载明：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.非出卖人原因，停水停电累计超过72个小时或连续停水、停电八小时以上而导致工期延误；4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八小时以上。”被告根据上述合同约定，享有顺延交楼时间的权利。综上所述，原告的诉讼时效届满，且诉求缺乏事实、合同及法律依据。请求法院查明案情后依法驳回原告的诉讼请求，维护被告合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的海口市商品房买卖合同、购房发票、收楼通知书、收楼表清单、海口市美兰区人民法院立案庭立案签收表，被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明力有异议。因原告提交的以上证据能够相互印证，形成证据链，故本院对其真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。   被告提交的单位（子单位）工程质量竣工验收资料、建设工程竣工验收消防备案抽查告知书、建设工程规划核实意见书、电梯使用标志、海口市气象台的气象证明、施工和监理单位关于台风（威马逊、海鸥和彩虹）以及2016年春节工人返乡造成停工时间的证明、施工和监理单位关于台风受灾情况的说明、关于台风的新闻报道、施工现场因台风受损照片、工程延期申请表、海口供电局停电公告、海口市商品房买卖合同，拟证明由于施工期间遇到严重台风灾害、停电、施工单位放假等情形，导致工地被迫停工达94天，被告有权据合同约定顺延交楼时间。原告对上述证据的真实性没有异议，但对其关联性及证明力有异议。虽然，原、被告在海口市商品房买卖合同中约定了被告可以延期交房的事由，但被告于2016年1月4日向原告发出收楼通知书时，其所主张的工程施工因台风、停电导致误工的事实均已发生，因被告在收楼通知书中并未主张以上述理由顺延交房期限，而是告知原告诉争房产已建设完成并达到约定的交房条件，并通知原告于合同约定的交房期限办理收楼手续，应视为被告在发出收楼通知书时已放弃主张顺延交房的权利并作出如约履行的承诺，被告现已不再享有顺延交房的履行抗辩权，故本院对被告提交的上述证据的证明力不予确认。被告提交的收楼通知书、收楼表清单，拟证明原告收到通知后无正当理由不收房。因被告在2016年1月4日通知交房时，涉案房屋不具备合同约定的交房条件，原告可以拒绝收房，故本院对被告提交的上述证据的证明力不予确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年8月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，其中约定：“买受人购买出卖人投资建设的位于海口市新埠岛滨海国际项目2602地块A10栋(幢)13层(层)A-1301(房号)，总金额为782126元。出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府的行为导致工期延误；3.非出卖人原因，停水停电累计超过72小时或连续停水、停电八小时以上而导致工期延误；4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八小时以上；5.施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；6.因买受方逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日五日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。逾期交房在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价5%。因出卖人以外的外界因素，导致合理延期，买受人对出卖人所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责”。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2016年1月4日，被告向原告发出《收楼通知书》，以原告购买的楼宇已建设完成并达到约定的交付条件为由要求原告于2016年1月10日至2016年1月17日前往滨海国际现场办理交楼手续。2016年4月14日，被告取得海口市建设工程质量安全监督站出具的《建设工程施工质量监督意见》，涉案房屋方符合合同约定的交房标准。2016年8月13日，原告与被告办理了交房手续。原告与被告因逾期交房问题产生纠纷，原告遂于2019年1月9日向本院提起诉讼。   本院认为，一、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》中约定，被告应当于2016年1月10日前交房，原告应当于合同约定的交房时间之次日知道自己的权利已受到侵害，故本案诉讼时效的起算时间应当为2016年1月11日，诉讼时效届满时间应当为2019年1月11日。原告于2019年1月9日向本院提起诉讼，并未超过法定的诉讼时效。因此，被告提出原告起诉的时间已超过三年诉讼时效的辩解意见不能成立，本院不予采信。   二、关于逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已依约付清购房款，履行了付款义务。根据合同约定，被告应当在2016年1月10日前，将经验收合格，取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》的商品房交付给原告。被告于2016年4月14日取得海口市建设工程质量安全监督站出具的《建设工程施工质量监督意见》，此时才符合合同约定的交房条件。因此，被告逾期交房已经违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。按照合同约定，被告逾期交房在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金。被告应向原告支付自2016年1月11日至2016年4月14日止的逾期交房违约金37150.99元（782126元×5×95天）。原告请求被告支付违约金37150.99元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出在施工期间因台风、停电等客观因素导致停工，其有权按合同约定顺延交楼时间的辩解意见。如前所述，因被告在收楼通知书中并未主张顺延交房，而是告知原告涉案房产已建设完成并达到约定的交房条件，说明被告在发出收楼通知书时已放弃主张顺延交房的权利并作出如约履行的承诺，故被告现已不再享有顺延交房的履行抗辩权，本院对被告的上述辩解意见不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：   被告海南金海晟投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘某支付逾期交房违约金37150.99元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费728.78元（原告已预交），由被告海南金海晟投资有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 梁其恩   审判员 林 海   人民陪审员 符永蕃     二O一九年六月十三日   书记员 简雯霏   书记员 黎晓晴   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。