安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2014）来民一初字第01216号原告：于发辉，女，1970年12月16日生，汉族，职工。被告：来安香江置业有限公司。法定代表人：翁太玮，该公司董事长。委托代理人：席大斌，该公司员工。委托代理人：陈丹，该公司员工。原告于发辉与被告来安香江置业有限公司（以下简称香江置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理。依法由代理审判员陈平适用简易程序于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告于发辉，被告香江置业的委托代理人席大斌、陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于发辉诉称：2012年11月6日，其与香江置业签订南京湾·锦绣香江第B1-21栋01号房《商品房买卖合同》，约定香江置业应在2013年12月31日前交房。2013年12月30日，销售代表电话通知其工程未完工，次日不能按期交房，业主无需到售楼处办理交房事宜，具体交房日期另行通知。2014年4月22日，因接到售楼处收房通知前往收楼，但因房屋有多项未达收房标准，其要求整改，但至今未见明显改动。至起诉之日，香江置业仍未履行交房义务，致其利益严重受损。为维护自身合法权益，故诉请：一、判令香江置业支付自2013年12月31日起至2014年7月28日逾期交房违约金21000元；二、判令香江置业赔偿其误工、交通、食宿等费用5000元。于发辉举证及香江置业质证意见如下：1、《商品房买卖合同》，证明基础设施未达到交房条件，香江置业未按照合同的约定在2013年12月31日前书面通知其收房，构成逾期违约；补充协议中“除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知”的约定是无效的。香江置业质证意见：对真实性无异议；合同约定交付时间是2013年12月31日，补充协议与主合同并不矛盾，补充协议是对主合同的变更，明确约定收楼无需发出书面通知，补充协议对主合同的变更不违反相关司法解释的约定，于发辉应按照合同的约定自行收楼；合同中对交付条件已经作出了明确约定，2013年12月31日前涉案房屋工程已经通过了竣工验收，应当认定涉案房屋达到合同约定的交付条件。2、收款收据，证明房款已交清。香江置业质证意见：对真实性无异议。3、照片、香江置业的回复意见，证明涉案房屋的水电气在2014年6月份时不具备交付条件。香江置业质证意见：对回复意见真实性无异议；虽然电表未安装，但是电表未安装之前不影响用电，且产生的用电费用由其公司承担，是否安装电表与是否通电之间是没有必然联系的，小区内燃气管网验收完毕并验收合格，且商品房买卖合同中对通气的问题并没有约定，涉案工程经过政府部门的竣工验收后可以认定为达到交付条件。4、来安县城乡规划局答复意见，证明香江置业未按照图纸施工。香江置业质证意见：真实性由法院依法认定，但是该答复只是针对两位业主的情况反映，不与工程竣工验收相矛盾，针对业主的答复意见不具有对抗竣工验收备案的效力。5、房屋交接表，证明房屋存在质量问题，不符合交付条件。香江置业质证意见：于发辉已在房屋交接表上签名；交接表上反映的是收楼问题，如果现场收楼不存在严重影响房屋使用的，只是瑕疵问题，不能作为拒绝收房的理由。香江置业在庭审中辩称：其公司于2013年12月31日取得了所售商品房的竣工验收资料，具备交房条件，并已经履行了合同约定的交房义务，请求驳回于发辉的诉讼请求。香江置业举证及于发辉质证意见如下：1、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据，证明双方存在商品房买卖合同关系，按约定，于发辉应于2013年12月31日自行至涉案房屋所在地办理收房手续。于发辉质证意见：对真实性无异议，合同中部分条款与法律相违背，且香江置业没有严格按照合同真实意思履行。2、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《滁州市建设工程竣工验收登记备案证书》，证明其公司所售的商品房于2013年12月31日达到合同约定的交房条件。于发辉质证意见：验收报告涉嫌涂改无效。3、签到表、房屋交接表，证明于发辉在再次收到其公司的收楼通知后到涉案楼盘进行验房，但以其自己的理由拒绝收房。于发辉质证意见：不是接到通知去验房的，而是因为迟迟没有接到通知，自行去看房的。结合庭审质证和各方当事人的陈述，本院对证据认证如下：于发辉提供的证据1、2、5及香江置业提供的证据1、3，对方对其真实性没有异议，本院予以确认。于发辉提供的证据3、4，客观真实，本院予以采纳。香江置业提供的证据2，于发辉认为有部分文件涉嫌涂改无效，但并无证据证明，本院予以采纳。根据双方当事人的陈述及本院认定的有效证据，确认如下法律事实：2012年11月6日，于发辉与香江置业签订《商品房买卖合同》，约定于发辉购买香江置业开发的南京湾·锦绣香江住宅小区第B1-21栋01号房，主要内容有：一、总房款为1076043元，买受人应当在签订合同当日将该商品房的总房款一次性支付给出卖人。二、除承担约定的违约责任外，买受人逾期付清任何一笔款项的，每逾期一日，出卖人还有权推迟交楼两日。三、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人。四、出卖人逾期交房的，买受人如不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，总额不超过已付房款的百分之五。五、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明条件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。六、出卖人承诺：供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件（指管道、线路等设施铺设入户）。上述设施未达到使用条件的，每逾期一日，出卖人向买受人支付违约金20元，但出现合同约定的出卖人可以据实予以延期的情形除外。同日，双方签订《补充协议》，主要内容有：一、“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收。二、《商品房买卖合同》约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。此外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署交接单。于发辉于合同签订当日交清了全部房款。另查明：涉讼楼盘于2013年12月10日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格，于2013年12月31日经来安县建筑工程质量监督站同意办理了竣工验收备案。同时在竣工验收备案表上载明香江置业已向来安县建筑工程质量监督站提交了市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关备案文件。2013年12月31日，于发辉未到现场收房。2014年4月22日，于发辉经查验后在房屋交接表上签字。本院认为：综合双方当事人的诉辩主张及其在庭审中的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：香江置业是否逾期交房构成违约。本院分析如下：于发辉与香江置业签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，双方均应依照该合同约定全面履行自己的义务。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条的规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。本案中，根据双方的约定，交房条件是房屋经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收合格并符合合同的约定，交房日期截止到在2013年12月31日。根据查明的事实，在交房期限届满前，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格并取得竣工验收备案表，符合交房的约定条件和法定条件。香江置业在2013年12月31日具备了交房条件，于发辉没有收房，不能归责于香江置业，其所举之证据不足以证明香江置业在2013年12月31日违约没有交房。综上，对于发辉的诉请，本院不予支持。综观本案，于发辉在2013年12月31日没有如期收房，根源在于其认为设计、质量、配套设施等方面存在诸多问题。即使这些问题部分或全部存在，也不在本案处理范围之内，于发辉可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告于发辉的诉讼请求。案件受理费325元，减半收取162.50元，由原告于发辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。代理审判员  陈平二〇一四年十月二十三日代理书记员  郭娟附判决适用的法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。