广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民初124号 原告：张德伟，男，1957年2月8日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被告：广西建工集团第二安装建设有限公司，住所地广西柳州市晨华路3号。统一社会信用代码：91450200198601361X。 法定代表人：潘海洪，该公司董事长。 被告：广西建工集团联合建设有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区友爱北路45号。统一社会信用代码：914500007451487049。 法定代表人：陆彪，该公司董事长。 上述两被告共同的委托诉讼代理人：黄志文，广西广合律师事务所律师。 上述两被告共同的委托诉讼代理人：张君，广西广合律师事务所律师。 被告：梧州市万辉商贸投资有限公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号。统一社会信用代码：91450400564018775M。 法定代表人：梁启天，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘碧峰，男，该公司员工。 原告张德伟与被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司、梧州市万辉商贸投资有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月4日作出（2017）桂04民初76号民事判决，原告张德伟不服该判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2018年6月21日作出（2018）桂民终470号民事裁定，裁定将本案发回重审。本院于2018年10月26日立案后，依法适用普通程序，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张德伟，被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司共同的委托诉讼代理人黄志文、张君，被告梧州市万辉商贸投资有限公司的委托诉讼代理人刘碧峰到庭参加诉讼。 原告张德伟向本院提出诉讼请求：1.在执行标的物权属争议未理清之前，目前原告合法权益无法保障，应停止四季广场2-0223号商铺的拍卖；2.被告（申请执行人）的优先受偿权不能及于四季广场2-0223号商铺；3.被告梧州市万辉商贸投资有限公司应全面履行法律已生效的合同义务，原告应享有被告认可的430户购房户同等待遇，享有优先受偿权；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：因梧州市中级人民法院（2015）梧法执字第128号裁定书裁定，对被告梧州市万辉商贸投资有限公司所有的，位于梧州市龙圩区土地上所建万辉国际商贸城（四季广场）的全部房屋进行查封，并于2016年12月8日作出（2015）梧法执字第128-1号裁定，拍卖上述土地及房屋。2017年5月25日原告对上述执行标的物，提出书面执行异议申请，要求停止拍卖原告持有法院确认合法有效的《商品房买卖合同》所购买的四季广场2-0223号商铺。梧州市中级人民法院于2017年7月7日作出（2017)桂04执异28号执行异议裁定，驳回张德伟的异议，原告对此执行裁定不服，现提起诉讼。一、原告的合法权益无法保障，应停止2-0223号商铺拍卖。（一）目前针对（2015）梧法执字第128-1号执行裁定书，提出执行异议的购房户，有数十户之多，提出执行异议的申请人都持有由法院判决确认合法有效的购房合同，这些合同所加盖的印章与原告所提供的购房合同的印章是同一个印章。因此梧州市万辉商贸投资有限公司辩称印章涉嫌造假，购房合同无效是不成立的。张奇南是以被告梧州市万辉商贸投资有限公司负责人的身份带着该公司的工作人员，在梧州市万辉商贸投资有限公司的办公室与原告洽谈签订协议合同的，梧州市万辉商贸投资有限公司辩称张奇南并非其公司员工，只能说明梧州市万辉商贸投资有限公司管理混乱，这是梧州市万辉商贸投资有限公司内部事务，与原告无关。更不能以此否定购房合同的合法有效。事实证明，执行标的物相当一部分权属是存在重大争议的。这客观存在的事实是被告不能回避的，更是梧州市中级人民法院不能视而不见的。在重大争议未理清之前，一意孤行继续拍卖，程序是否合法令人质疑。（二）被告任意降低拍卖价，已实际构成损害原告合法权益的行为。2017年2月15日拍卖公告，拍卖价格为626259800元，而买受人还需要履行430户购房户的交房义务（购房96685354元）,补交工程项目所欠税费21000000元，共计743945154元。而第二次2017年3月17日拍卖公告，拍卖价降为549312020元，另外，还要从中扣除430户购房款96685354元，不计补交税费实为452626666元，降幅高达39.20%。其实所欠工程项目税费是必须补交，因此再减去补交税费21000000元，(452626666-21000000=43162666元），降幅高达42%。二次拍卖时间仅相差短短一个月，但是金额却相差312318488元（74394515-431626666）。本来首次拍卖进行评估时就采用不适合大宗房地产项目的快速变现评估法。房地产又不是鲜活商品，采用快速变现评估法，人为地降低了始拍价20％左右，而第二次拍卖又降幅高达42%，被告如此这般快刀斩乱麻式的不顾一切抓紧拍卖活动，简直到了不理会原告及其他购房户死活的地步。（三）按照常规拍卖过程的规则，每次流拍后再次拍卖，拍卖价每次降低的幅度不能超过20%。而目前，第二次拍卖价降幅已高达42%。这种奇怪现象在梧州市不动产拍卖市场绝无仅有，极不符合拍卖程序的规则和拍卖不动产的交易习惯。因此，为了包括原告在内众多购房户的合法权益得到保护，法院的判决得到落实和实现，目前唯有停止2-0223号商铺的拍卖。二、被告（申请执行人）优先受偿权不能及于四季广场2-0223号商铺。被告申请执行的依据是（2014）梧民一初字第8号、（2014）梧民一初字第9号判决书，该二份判决书是确认被告的工程建设款优先受偿权。但是，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条作出了明确的规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿不得对抗买受人。”因此，在原告已支付2-0223号商铺全部购房款情况下，即使开发商拖欠了承包方的工程价款，被告作为承包人依然没有权利将该房屋折价或拍卖。三、被告梧州市万辉商贸投资有限公司应全面履行合同，原告享有被告认可的其他购房户同等待遇，享有优先受偿权。（一）面对数十份经法院判决有效的购房合同，作为出卖方的被告梧州市万辉商贸投资有限公司罔顾事实，仍旧否认这些合同合法有效，拒绝履行合同义务，公然对抗法院的判决，其行为是严重违法的。（二）原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司双方签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，并支付了全部购房款。购房预付款是按照双方签订的协议书转账到被告指定的收款账户。被告梧州市万辉商贸投资有限公司以购房款是汇到张奇南的个人账户为由，而否认双方签订的购房合同和购房行为，拒不履行合同，是毫无理由的，根本站不住脚的。因为在其认可的430户购房户以及经法院裁定合同有效的几十户购房户，他们中大多数的购房款都不是汇到梧州市万辉商贸投资有限公司账户的，而是汇到梧州市万辉商贸投资有限公司以外的账户或个人账户的。与其认可的430户购房户区别对待，排除在优先受偿权范围之外，既不符合客观事实，更无法律依据。更何况其认可的430户所谓合法购房户中部分是有水分和虚构的，并非真实的购房户，这对于其他真正的购房户是不公平的。（三）法院既然认定了几十户购房户的《商品房买卖合同》合法有效，原告购买的商铺就应与被告梧州市万辉商贸投资有限公司认可的其他购房户有同等待遇，享有优先受偿权。被告的认可不是唯一依据，原告应当依法享受到被告认可的430户购房户同等待遇。四、法院应根据购房合同是否有效来判定商铺买卖是否成立。（一）被告梧州市万辉商贸投资有限公司在其公司法定代表人变更后，对之前签订的购房合同选择性地认可，对部分购房人与其签订的购房合同不予承认，并且以此向苍梧县住建局提供购房人名单，将一批购房户排除在购房人名单之外。被告梧州市万辉商贸投资有限公司这种做法是毫无道理的，是不合法的。法院不应以此名单为依据来判定原告不属于购房户而排除原告依法享有的优先受偿权。购房合同有效与否，才是确定商铺买卖是否成立的依据。（二）至于原告的2-0223号商铺未办理网签，完全是被告梧州市万辉商贸投资有限公司没有按照合同向有关部门报备登记所造成的，是梧州市万辉商贸投资有限公司有意为之，应由梧州市万辉商贸投资有限公司负不履行合同的违约责任，不能以此就否定原告已全款购买了该商铺的事实而与430户购房户区别对待。网签与否不能作为拥有权属的唯一依据。即使是解封办理网签的430户购房户也没有办理预告登记，也是没有充分的权属依据。综上所述，原告购买的2-O223号商铺应当与被告认可的430户购房户一样不能作为（2015）梧法执字第128号案执行标的物，请求法院依法解除四季广场2-0223号商铺的查封，停止拍卖。如果非要拍卖不可，则由拍卖买受人直接履行协助交付商铺给原告的义务，请求法院支持原告的合理请求。 被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司辩称，原告不拥有排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，如果要拥有排除强制执行的民事权利，首先要在人民法院查封之前签订有效的书面合同。本案中，梧州市万辉商贸投资有限公司并不认可原告与其签订的商品房买卖合同。其次，购买商品房必须用于居住，且购买者名下没有可用于居住的房屋，但没有证据证明原告名下没有其他房屋。最后，支付的价款要超过合同约定价款的50%。原告支付的款项并不是支付给梧州市万辉商贸投资有限公司。综上所述，原告的诉请没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告梧州市万辉商贸投资有限公司辩称，一、原告提起本案的执行异议之诉不符合法律规定。本案属于执行异议之诉，所诉争房屋为商铺，并不作为原告唯一的住房。原告提起本案的执行异议之诉明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。二、原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司之间的《商品房买卖合同》没有实际履行，原告并非房屋所有人，不拥有本案诉争房屋的物权。即使有生效判决确认原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司之间的《商品房买卖合同》有效，也仅是确认原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司双方之间关于本案诉争房屋的《商品房买卖合同》效力，但没有对合同的履行情况及本案诉争房屋的权属情况进行认定，原告亦没有取得相关房产的权属证明。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”及第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，即便原告作为买受人而基于合法有效的房屋买卖合同关系，也只是拥有对相关房产的期待权，并不能当然地取得本案诉争房产的所有权。按《中华人民共和国物权法》的相关规定，所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权。本案相关房屋买卖合同的备案登记、发票开具、产权过户、物业交接等权利义务均未实际履行，原告没有支付相应的购房款，也没有依法占有、使用房屋，故未能取得本案诉争房屋的物权。三、本案中，原告基于房屋买卖合同关系对诉争房产的期待权属于一般债权，不能对抗法定的工程款优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条已明确规定了建设工程价款的优先受偿权，优先于抵押权和其他债权。（2014）梧民一初字第8号、（2014）梧民一初字第9号民事判决也依法确认：被告广西建工集团第二安装建设有限公司和被告广西建工集团联合建设有限公司对梧州市万辉商贸投资有限公司应支付的工程款就包括本案诉争房产在内的项目工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，其立法目的与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定一致，是出于保护一般住宅购房者基本居住权利的目的，以保护消费者生存权优先经营利益为前提条件，系消费者权益保护的法律制度延伸，而作为一种适用范围严格有限的特殊的法律规定。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条关于“消费者”主体的定义范围为“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”。在本案中，原告不属于上述法律所规定的严格意义上的商品房消费者。所以，本案中原告的情况当然不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条规定。原告与梧州市万辉商贸投资有限公司之间基于房屋买卖合同关系产生合同之债，原告对本案诉争房产的期待权为一般债权。该债权作为一种典型的相对权，只在原告与梧州市万辉商贸投资有限公司之间发生效力，原则上不能对抗第三人，债权属于请求权而不具有排他性。所以，原告基于房屋买卖合同关系而对梧州市万辉商贸投资有限公司的债权请求权，依法不能对抗其他两被告法定的工程款优先受偿权。四、原告与张一辉、张奇南之间的借款合同关系与梧州市万辉商贸投资有限公司无关，梧州市万辉商贸投资有限公司对该借款事宜的真实性存疑。关于自然人之间的借款合同生效认定的前提，一是要有双方当事人的合意，二是款项的实际交付。本案中，原告与借款人张一辉、张奇南之间的借款合同，缺乏齐全有效的银行流水账等款项支付凭证，原告的取款单和汇款单的总款额与原告主张的借款债权总金额不符，巨额的现金交收也与交易习惯严重背离。鉴于近年来民间借贷虚假诉讼案件频发，对民间借贷事实的认定应当遵循严格审查原则，从借款用途、资金来源与去向、出借人的资金能力、借款人的资金需求、日常交付方式等多方面作综合分析考核，合法合理地认定借款关系。本案中，关于原告与张一辉、张奇南之间的借贷问题，其借款金额之巨大、借款次数之多、借款行为跨越时间之久、借还记录全无等方面，均不符合民间借贷的常理。五、关于本案房屋买卖合同效力确认之诉的原判决，存在事实认定错误的问题，本案依法应排除原判决书等证据。梧州市万辉商贸投资有限公司在与原告关于本案房屋买卖合同效力确认之诉中，就已多次强调“购房合同上盖印的公章并非梧州市万辉商贸投资有限公司公司依法刻制并经公安系统备案的企业公章，梧州市万辉商贸投资有限公司公司从没有刻制和备案使用财务专用章，原告收据上的财务专用章系私刻伪造的”等问题，并明确否认购房合同的真实性与合法性。经梧州市政务中心印章信息系统和广西公安印章网查询显示，梧州市万辉商贸投资有限公司备案的企业公章编号为“4504250008518”，没有财务专用章的刻制备案信息。显然，原告所提交的印章编号“4504050037990”的购房合同和盖有财务专用章的收款收据等证据不真实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，依法应排除原合同有效等民事判决书作为本案证据使用。六、即便原告的购房合同最终被确认为合法有效的，但现已不具备继续履行的现实条件，合同目的已经无法实现。本案房屋所在的房地产项目已长期停工，项目的主体重要工程还未完成，不具备交付使用的条件。而且，该项目目前涉及债务关系众多，项目又被广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司等施工方依法申请查封限制并将予以拍卖。从合同履行的角度来讲，本案房屋买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“合同的法定解除”情形，根据合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，即便原告的购房合同最终被确认为合法有效的，但现已不具备继续履行的现实条件，合同目的已无法实现。所以，原告与梧州市万辉商贸投资有限公司之间的房屋买卖合同的存续已没有任何意义，为避免双方权利义务长期处在不确定的状态，及时终止合同则更符合合同法的立法目的。综上所述，原告的执行异议缺乏事实与法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护当事人的合法权益。 原告张德伟围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 1.居民身份证，拟证明原告的身份情况； 2.梧州市中级人民法院（2017）桂04执异28号执行裁定书，拟证明该裁定书认定事实不清，适用法律错误； 3.《协议书》，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司确认收到原告汇到张奇南账户预付款购房420000元的事实； 4.《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订了商品房买卖合同； 5.《收据》和汇款凭证，拟证明原告已经按照与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订的《商品房买卖合同》足额支付了购房款； 6.户口簿，拟证明黄勇是原告的女婿； 7.民事判决书，拟证明原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，原告应与430户购房户享有同等待遇和权利； 8.《授权委托书》，拟证明张一辉授权张奇南处理售房事宜，说明张奇南收取房款是得到当时梧州市万辉商贸投资有限公司法定代表人的授权的。 被告梧州市万辉商贸投资有限公司向本院提交以下证据： 1.梧州市公安局印章信息查询复函，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司2012年8月24日合法刻制、使用的公章； 2.印章备案信息，拟证明在广西公安印章网输入编号4504250008518即显示印章名称，被告梧州市万辉商贸投资有限公司印章合法备案使用的情况； 3.印章备案查询资料，拟证明在广西公安印章网输入“梧州市万辉商贸投资有限公司财务专用章”即显示没有查询结果，故被告梧州市万辉商贸投资有限公司财务专用章根本不是合法备案使用的印章； 4.《立案决定书》、《立案告知书》，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司对张一辉等伪造公司印章一事已报公安机关，且公安机关已立案； 5.被告梧州市万辉商贸投资有限公司记账凭证及工资表，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司2013年11月至2014年2月公司人员情况； 6.《商品房预售许可证》（苍房售字[2013]第032-038号），拟证明梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号“四季广场”于2013年11月取得预售许可证； 7.协助执行通知书、《四季广场销售统计表》（业主名单），拟证明梧州市中级人民法院提供给苍梧县住房和城乡建设局网签的四季广场销售房屋（铺位）及购房业主名单上没有原告的名字； 8.《商品房买卖合同》，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司已开始按梧州市中级人民法院协助执行通知书的精神协助真实的买受人办理合同网签手续； 9.被告梧州市万辉商贸投资有限公司楼盘现状照片，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司四季广场楼盘还不具有交付使用的条件。 被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司没有向本院提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司对原告张德伟提交的证据认为：梧州市万辉商贸投资有限公司对《商品房买卖合同》不予认可，对此同意梧州市万辉商贸投资有限公司意见；转账单的日期是2013年9月3日，转账人是黄勇，收款人是张奇南，转账金额是420000元，该420000元付款人不是张德伟，收款人也不是梧州市万辉商贸投资有限公司即商品房出卖人，不能证明原告曾经向梧州市万辉商贸投资有限公司支付购房款；收据实际是白条，本案中并没有对应603120元的转账记录，且这么大的金额不可能是以现金支付，对该证据的真实性不予认可；对户口簿的真实性予以确认；对于梧州市龙圩区人民法院、梧州市中级人民法院的民事判决书的真实性没有意见，但不能证明原告享有能够排除强制执行的民事权益，只能证明原告享有物权。 被告梧州市万辉商贸投资有限公司对原告张德伟提交的证据认为：对《商品房买卖合同》不予认可，上面加盖的印章不是梧州市万辉商贸投资有限公司登记注册的印章，且该合同是与张奇南签订的，并不是与梧州市万辉商贸投资有限公司签订的；收据不是梧州市万辉商贸投资有限公司的财务出具的，该收据的收款人是张奇南，并非梧州市万辉商贸投资有限公司；预付款协议书是张奇南自己制作，张奇南骗张德伟将钱打到其账户，实际上是借款，是张德伟借钱给张奇南；转账凭证是黄勇转账给张奇南，该转账凭证是否真实与梧州市万辉商贸投资有限公司无关，不予质证；户口簿与梧州市万辉商贸投资有限公司无关，不予质证；对民事判决书的真实性没有异议，关联性有异议，不能证明原告对争议的房产享有排除强制执行的权利。其他的意见与广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司的意见一致。 原告张德伟对被告梧州市万辉商贸投资有限公司提交的证据认为：证据1-3不能证明合同上的印章无效，该印章是梧州市万辉商贸投资有限公司以前一直使用的，法院认定的430户购房户签订合同也是使用该印章；对证据4不清楚；证据5不能证明梧州市万辉商贸投资有限公司人员情况，张奇南是张一辉的弟弟，是代表梧州市万辉商贸投资有限公司处理业务的；对证据6没有异议；证据7的购房名单是选择性的，对此不予认可；证据8是更换法定代表人之后签订的合同，不能证明更换法定代表人之前签订的合同无效；证据9的照片不清楚是何时拍摄的，很多商铺已经出租了，照片反映的不是现状，是过去的状况。 被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司对被告梧州市万辉商贸投资有限公司提交的证据认为：对于证据1-9的真实性、合法性和关联性均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合其与本案的关联性进行取舍。 综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：原告张德伟与被告梧州市万辉商贸投资有限公司于2013年9月3日签订一份《协议书》，约定：1.由梧州市万辉商贸投资有限公司所开发的万辉国际商贸城现已开工建设，由于建设资金需要，梧州市万辉商贸投资有限公司收到张德伟购铺预付款肆拾贰万元整（¥420000.00元）；2.梧州市万辉商贸投资有限公司保证万辉国际商贸城在2013年10月30日前开盘，开盘价不低于9000元每平方米，并于开盘后办理相关的购铺手续给张德伟；3.如梧州市万辉商贸投资有限公司不能按约定时间办理购铺手续，梧州市万辉商贸投资有限公司须向张德伟支付每月银行同期贷款利息4倍的利息作为违约金，超过半年以上，张德伟有权要求退款；4.梧州市万辉商贸投资有限公司指定收款账户：张奇南名下的银行帐号。原告张德伟在《协议书》上签名并捺指印，被告梧州市万辉商贸投资有限公司在《协议书》上加盖公章，并由张奇南作为代表签名。2014年1月10日，原告张德伟与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订一份《商品房买卖合同》，原告张德伟向被告梧州市万辉商贸投资有限公司购买由被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的座落于梧州市龙圩区西南大道362号2-0223、2-0231、2-0232、2-0233号共四间商铺。合同第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效”、第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向苍梧县房产管理所申请登记备案。”原告张德伟主张其已全部支付上述四间商铺的购房款共603120元，并提供了一张《收据》，《收据》上加盖了被告梧州市万辉商贸投资有限公司的财务专用章。其中420000元是原告张德伟通过黄勇将款项支付给张奇南个人，其余款项是现金支付给张奇南。被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的梧州市龙圩区西南大道362号四季广场房地产至今尚未竣工验收（属于未完工的框架工程，尚未通水电）。庭审中，原告张德伟与被告梧州市万辉商贸投资有限公司均确认未将上述四间商铺交付给原告张德伟使用，原告张德伟与被告梧州市万辉商贸投资有限公司亦未就涉案《商品房买卖合同》到有关房产管理部门进行登记备案。 另查明，被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的苍梧万辉国际商贸城综合批发市场A区商住楼、B区商住楼、A栋商务楼项目、D区商住楼（15）～（28）轴交（H）～（P）轴工程、F区商住楼工程，由被告广西建工集团第二安装建设有限公司垫资承建，被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程由被告广西建工集团联合建设有限公司垫资承建。被告广西建工集团第二安装建设有限公司、被告广西建工集团联合建设有限公司与被告梧州市万辉商贸投资有限公司因建设工程施工合同纠纷于2014年5月8日诉至本院。2014年5月，本院依法查封被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的全部房地产。2015年9月24日，本院作出（2014）梧民一初字第8号判决，确认广西建工集团第二安装建设有限公司对被告梧州市万辉商贸投资有限公司应支付的工程款137237296.83元就该案建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2015年9月28日，本院作出（2014）梧民一初字第9号民事判决，确认被告广西建工集团联合建设有限公司对被告梧州市万辉商贸投资有限公司应支付的工程款72669077.76元就该案工程即苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。本院作出的（2014）梧民一初字第8号、（2014）梧民一初字第9号民事判决生效后，被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司向本院申请强制执行，本院于2016年12月8日作出（2015）梧法执字第128-1号执行裁定，拍卖被执行人梧州市万辉商贸投资有限公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的全部房地产。拍卖公告在2017年1月10日的《梧州日报》刊登后，张德伟对执行标的提出异议，认为其分别购买了梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号2-0223、2-0231、2-0232、2-0233号房屋。本院对张德伟的执行异议受理后，于2017年7月7日作出（2017）桂04执异28号执行裁定书，驳回了张德伟的异议请求。张德伟不服该裁定，于2017年7月31日向本院提起执行异议之诉。本院于2017年12月4日作出（2017）桂04民初76号民事判决，驳回张德伟的诉讼请求。张德伟不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院，广西壮族自治区高级人民法院经审理后于2018年6月21日作出（2018）桂民终470号民事裁定，裁定将本案发回重审。 综合原告张德伟和被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司、梧州市万辉商贸投资有限公司的诉辩意见，本案的争议焦点为原告张德伟对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，原告张德伟对执行标的不享有实体权利。本案讼争财产系不动产，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告张德伟与被告梧州市万辉商贸投资有限公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但涉案商铺一直登记在被告梧州市万辉商贸投资有限公司名下，原告张德伟与被告梧州市万辉商贸投资有限公司双方既未办理不动产过户手续，也未办理备案和预告登记，涉案商铺也一直未交付使用，并未产生对外公示物权的效力，故涉案商铺的所有权仍属于被告梧州市万辉商贸投资有限公司，原告张德伟对执行标的并不享有所有权。同时，原告张德伟在本案中所提供的证据也无法充分证明其已将涉案购房款真实、有效地支付给被告梧州市万辉商贸投资有限公司。本案购房款为603120元，其中420000元是原告张德伟通过与案外人张奇南签订《协议书》，并由黄勇将款项支付给张奇南个人，其余款项原告张德伟主张是现金支付并支付给张奇南，现被告梧州市万辉商贸投资有限公司否认收到上述购房款，在案证据无法充分证明张奇南为被告梧州市万辉商贸投资有限公司的工作人员，或得到了被告梧州市万辉商贸投资有限公司的授权委托对涉案商铺进行出售及收取购房款，原告张德伟在本案中所提供的证据不能充分证明其已将购房款真实、有效地支付给出卖方即被告梧州市万辉商贸投资有限公司，故原告张德伟对执行标的不享有实体权利。 其次，原告张德伟请求排除强制执行依据不足。根据本院作出的（2014）梧民一初字第8号及（2014）梧民一初字第9号生效民事判决的认定，被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司作为申请执行人，对涉案执行标的享有的是建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”故一般情形下，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。在执行程序中，《商品房买卖合同》的买受人如果尚未取得合同标的物的所有权，而是对标的物主张应向其交付的债权请求权的，交付标的物的债权请求权通常情况下不能阻止执行，也不能对抗建设工程价款优先受偿权。但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条同时规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述规定，在以建设工程为执行标的的执行案件中，能够对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权的是消费者的物权期待权，即购买商品房的人必须是为生活消费时，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。本案中，原告张德伟所购买的是商铺，是用于生产经营活动的商业用房，而不属于消费用途的商品房，故原告张德伟请求排除强制执行的依据不足。 因此，原告张德伟请求停止对梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0223号商铺拍卖，理据不足，本院不予支持。原告张德伟提出关于“被告的优先受偿权不能及于四季广场2-0223号商铺”的诉讼请求，实际上包含在上述诉讼请求范围内，故本院亦不予支持，原告张德伟提出对四季广场2-0223号商铺“享有优先受偿权”的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案是案外人执行异议之诉，应针对案外人对执行标的所提的异议是否成立进行审查，审理的焦点为原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益，原告张德伟提出的“被告万辉公司应全面履行法律已生效的合同义务”诉请，为原告张德伟与被告梧州市万辉商贸投资有限公司之间的合同关系，不在本案审理范围；原告张德伟提出的“原告应享有被告梧州市万辉商贸投资有限公司和法院认可的430户购房户的同等待遇”的诉讼请求与能否排除执行无关，不属本案的审查范围，故对原告张德伟提出的上述请求，本院不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告张德伟请求停止拍卖梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0223商铺、请求确认被告广西建工集团第二安装建设有限公司和广西建工集团联合建设有限公司的优先受偿权不能及于四季广场2-0223号商铺、对梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0223号商铺享有优先受偿权的诉讼请求。 案件受理费3316元，由原告张德伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名：广西壮族自治区高级人民法院；开户行：农行南宁市万象支行；账号：20×××77）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李友齐 审 判 员 朱卓慧 审 判 员 莫 芮 二〇一九年六月二十四日 法官助理 郭 琪 书 记 员 刘 莉 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《中华人民共和国消费者权益保护法》 第二条消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。