广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民初28号 原告：胡健华，男，1960年11月4日出生，汉族，住广东省信宜市。 委托诉讼代理人：杨昭丽，广西扬尘展程律师事务所律师。 被告：广西建工集团第二安装建设有限公司，住所地广西柳州市晨华路**。统一社会信用代码：91450200198601361X。 法定代表人：潘海洪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄志文，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张君，广西广合律师事务所律师。 被告：梧州市万辉商贸投资有限公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道**。统一社会信用代码：91450400564018775M。 法定代表人：梁启天，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘碧峰，男，该公司员工。 原告胡健华与被告广西建工集团第二安装建设有限公司、梧州市万辉商贸投资有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月18日作出（2017）桂04民初19号民事判决，原告胡健华不服该判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2018年6月21日作出（2018）桂民终457号民事裁定，裁定将本案发回重审。本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡健华的委托诉讼代理人杨昭丽，被告广西建工集团第二安装建设有限公司的委托诉讼代理人黄志文，被告梧州市万辉商贸投资有限公司的委托诉讼代理人刘碧峰到庭参加诉讼。 原告胡健华向本院提出诉讼请求：1.不得执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场6-14幢房屋；2.确认原告的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场6-14幢排除被告广西建工集团第二安装建设有限公司的优先受偿权；3.要求确认原告享有430户购房户的同等待遇；4.认定原告为合法购房户，由拍卖买受人协助履行交房义务；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：梧州市中级人民法院于2016年3月22日作出（2015）梧执字第128号裁定，对被告梧州市万辉商贸投资有限公司所有的、位于梧州市龙圩区土地上所建的万辉四季广场的全部房屋进行查封，并于2016年12月8日作出（2015）梧执字第128-1号裁定，裁定拍卖上述土地及房屋。2017年2月12日，原告对上述执行标的提出书面异议，要求停止拍卖梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场6-14幢房屋。梧州市中级人民法院于2017年2月22日作出（2017）桂04执异4号执行异议裁定，驳回原告的异议，原告对此异议裁定不服，特提起本案诉讼。一、（2017）桂04执异4号执行裁定书程序违法，不应执行6-14幢房屋。2017年1月12日，原告向梧州市中级人民法院提出异议，2017年1月27日才办理异议登记立案，2017年3月2日才通知原告领取裁定书，所有程序均违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回”的规定，因此（2017）桂04执异4号案件程序违法。二、（2017）桂04执异4号案件认定事实错误，认定事实没有法律依据。（2017）桂04执异4号裁定书在没有证据证实的情况下就认可被告梧州市万辉商贸投资有限公司关于涉案合同时是用假印章签订的主张，这是事实不清的表现，因为在被告梧州市万辉商贸投资有限公司确认的430户购房户也是使用同样的印章。该裁定认为原告没有在2014年6月、7月向苍梧县住房和城乡建设局、被告梧州市万辉商贸投资有限公司申报，故不能确认为合法购房户，这是没有法律依据的表现。因原告是在广东生活，并不清楚要申报权利，等知道后立即向梧州市龙圩区人民法院提起确认合同有效的诉讼，并得到了梧州市龙圩区人民法院、梧州市中级人民法院的确认，因为当时房屋已经被法院查封，根本不可能再诉讼交付房屋，所以没有进一步提起交付房屋的诉请。另外，即使起诉也会因为与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》冲突而被驳回。三、（2015）梧执字第128号案件执行程序违法，损害原告的合法权益。（一）梧州市中级人民法院执行局作为一个执行部门，超越职权，对已经查封的房产，私下通过发《协助执行通知书》的形式，叫苍梧县房产交易中心解除查封，让一批非真正购房户浑水摸鱼。同时，梧州市中级人民法院执行局将没有经过法律确认的430户直接确认为合法购房户，排除在拍卖之外，而原告的房屋买卖行为已经过法院一审、二审判决确认为有效，梧州市中级人民法院执行局轻信被告梧州市万辉商贸投资有限公司的一面之词，没有审查就认定原告签订的购房合同为虚假合同，直接排除为购房户之外，其行为严重违反程序。（二）梧州市中级人民法院执行局以梧州市万辉商贸投资有限公司认可的《四季广场销售统计情况表》作为认定购房者的依据，损害了真正购房者的合法权益。在被告梧州市万辉商贸投资有限公司以及梧州市中级人民法院执行局确认的《四季广场销售统计情况表》中，部分购房户是向他人借款，作为担保而签订虚假的购房合同，并没有购房款转到梧州市万辉商贸投资有限公司的账户内，这批虚假购房户的房屋直接排除在拍卖之外，但直接交付房款的原告却没有享有同等的权利。在法院出具的《四季广场销售统计错漏情况表》中，后面手写的部分，没有经过苍梧县城乡建设局、梧州市万辉商贸投资有限公司的确认，却可以确认为购房户，（2017）桂04执异4号案件对此也予以认可，没有事实依据和法律依据。四、原告购买四季广场6-14幢房屋行为合法有效，被告梧州市万辉商贸投资有限公司应履行交付房屋的义务。原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订的四季广场6-14幢房屋商品房买卖行为已经得到梧州市龙圩区人民法院和梧州市中级人民法院确认。既然合同已经得到法院确认，证实其用来签订合同的印章的真实性是得到法院认可的，则补充合同约定的付款方式，收据确认的房款数额同样也是得到法律支持的。合同合法有效，且原告已经交付大部分房款，就应该由被告梧州市万辉商贸投资有限公司按合同约定履行交付房屋给原告的义务。因为原告确认合同有效时，整个楼盘已经被查封，并不是原告不想提起交付房屋的诉请，而是条件不成就，但不能因此而否认原告是合法的购房户。五、依法确认被告广西建工集团第二安装建设有限公司优先受偿权不能及于四季广场6-14幢房屋。被告广西建工集团第二安装建设有限公司执行依据是（2014）梧民一初字第8号民事判决书，该判决是确认被告广西建工集团第二安装建设有限公司的工程建设款优先受偿，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此在原告支付6-14幢房屋大部分购房款的情况下，即使开发商拖欠了承包人的工程价款，承包人依然没有权利将该房屋折价或者拍卖。六、原告购买房屋的行为完全可以排除强制执行。原告购买该房已经交付大部分房款，法院在查封前已经签订购房合同，且名下没有住房，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，据此，原告购买6-14幢房屋的行为完全可以排除（2015）梧执字第128号案件的强制执行。七、原告要求享受与430户购房户的同等待遇，如果继续拍卖万辉四季广场，则也应直接将6-14幢房屋由拍卖买受人交付到原告名下。法律面前人人平等，430户购房户也是用同一印章签订合同，也有大部分人将房款汇入张一辉账户，但因为他们采取集中向政府、法院施压的措施，梧州市中级人民法院执行局可以不受《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》约束，在房屋已经法院查封后，通过执行局出示《协助执行通知书》解除查封进行网签，且直接由法院执行局确认为购房户，房屋免于进入拍卖程序而由买受人直接交付给购房人，清偿顺序明显优于其他债权人。如果这样都合法，那原告也应确认为合法购房户，享受430户购房户同等的待遇，由买受人直接过户给原告。因为原告签订合同、付款方式与430户购房户完全相同，且签订时间都是在张宇丽担任梧州市万辉商贸投资有限公司的法定代表人期间。现梧州市万辉商贸投资有限公司明显就是后法定代表人否认前法定代表人的行为。原告因权利申报时在广东，没有及时到苍梧县政府申报权利，没有申报权利并不能作为否认原告权益的理由。综上所述，原告购买的6-14幢房屋不能作为（2015）梧执字第128号案件的执行标的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向法院提出执行异议之诉，请求法院依法解除对四季广场6-14幢房屋的查封并停止拍卖，如果继续拍卖，则由拍卖买受人直接履行协助交付房屋给原告的义务，请求法院判如所请。 被告广西建工集团第二安装建设有限公司辩称，原告不拥有排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，如果要拥有排除强制执行的民事权利，首先要在人民法院查封之前签订有效的书面合同。本案中，梧州市万辉商贸投资有限公司并不认可原告与其签订的商品房买卖合同。其次，购买商品房必须用于居住，且购买者名下没有可用于居住的房屋，但没有证据证明原告名下没有其他房屋。最后，支付的价款要超过合同约定价款的50%。原告支付的款项是支付给张一辉，不是支付给梧州市万辉商贸投资有限公司。综上所述，原告的诉请没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告梧州市万辉商贸投资有限公司辩称，一、原告提起本案的执行异议之诉不符合法律规定。本案属于执行异议之诉，所诉争房屋并不作为原告唯一的住房。原告提起本案的执行异议之诉明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。二、原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司之间的《商品房买卖合同》没有实际履行，原告并非房屋所有人，不拥有本案诉争房屋的物权。即使有生效判决确认原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司之间的《商品房买卖合同》有效，也仅是确认原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司双方之间关于本案诉争房屋的《商品房买卖合同》效力，但没有对合同的履行情况及本案诉争房屋的权属情况进行认定，原告亦没有取得相关房产的权属证明。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”及第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，即便原告作为买受人而基于合法有效的房屋买卖合同关系，也只是拥有对相关房产的期待权，并不能当然地取得本案诉争房产的所有权。按《中华人民共和国物权法》的相关规定，所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权。本案相关房屋买卖合同的备案登记、发票开具、产权过户、物业交接等权利义务均未实际履行，原告没有支付相应的购房款，也没有依法占有、使用房屋，故未能取得本案诉争房屋的物权。三、原告与张一辉之间的借款合同关系与梧州市万辉商贸投资有限公司无关，梧州市万辉商贸投资有限公司对该借款事宜的真实性存疑。关于自然人之间的借款合同生效认定的前提，一是要有双方当事人的合意，二是款项的实际交付。本案中，原告与借款人张一辉之间的借款合同，缺乏齐全有效的银行流水账等款项支付凭证，原告的取款单和汇款单的总款额与原告主张的借款债权总金额不符，巨额的现金交收也与交易习惯严重背离。鉴于近年来民间借贷虚假诉讼案件频发，对民间借贷事实的认定应当遵循严格审查原则，从借款用途、资金来源与去向、出借人的资金能力、借款人的资金需求、日常交付方式等多方面作综合分析考核，合法合理地认定借款关系。本案中，关于原告与张一辉之间的借贷问题，其借款金额之巨大、借款次数之多、借款行为跨越时间之久、借还记录全无等方面，均不符合民间借贷的常理。四、关于本案房屋买卖合同效力确认之诉的原判决，存在事实认定错误的问题，本案依法应排除原判决书等证据。梧州市万辉商贸投资有限公司在与原告关于本案房屋买卖合同效力确认之诉中，就已多次强调“购房合同上盖印的公章并非梧州市万辉商贸投资有限公司公司依法刻制并经公安系统备案的企业公章，梧州市万辉商贸投资有限公司公司从没有刻制和备案使用财务专用章，原告收据上的财务专用章系私刻伪造的”等问题，并明确否认购房合同的真实性与合法性。经梧州市政务中心印章信息系统和广西公安印章网查询显示，梧州市万辉商贸投资有限公司备案的企业公章编号为“4504250008518”，没有财务专用章的刻制备案信息。显然，原告所提交的印章编号“4504050037990”的购房合同和盖有财务专用章的收款收据等证据不真实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，依法应排除原合同有效等民事判决书作为本案证据使用。五、即便原告的购房合同最终被确认为合法有效的，但现已不具备继续履行的现实条件，合同目的已经无法实现。本案房屋所在的房地产项目已长期停工，项目的主体重要工程还未完成，不具备交付使用的条件。而且，该项目目前涉及债务关系众多，项目又被广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司等施工方依法申请查封限制并将予以拍卖。从合同履行的角度来讲，本案房屋买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“合同的法定解除”情形，根据合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，即便原告的购房合同最终被确认为合法有效的，但现已不具备继续履行的现实条件，合同目的已无法实现。所以，原告与梧州市万辉商贸投资有限公司之间的房屋买卖合同的存续已没有任何意义，为避免双方权利义务长期处在不确定的状态，及时终止合同则更符合合同法的立法目的。综上所述，原告的执行异议缺乏事实与法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护当事人的合法权益。 原告胡健华围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 1.居民身份证，拟证明原告的身份情况； 2.梧州市龙圩区人民法院（2015）龙民初字第851号民事判决、梧州市中级人民法院（2016）桂04民终401号民事判决书，拟证明原告的商品房买卖合同已经一审、二审法院确认为有效，且原告已支付大部分房款； 3.《商品房买卖合同》及补充协议、汇款单、收据，拟证明原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司已签订购房合同，原告已支付房款； 4.《梧州市房屋信息查询结果证明》，拟证明原告及原告的直系亲属名下均没有住房； 5.《授权委托书》，拟证明2012年10月、11月，张宇丽作为梧州市万辉商贸投资有限公司的原法定代表人授权张奇南、张一辉处理售房事宜，说明张奇南、张一辉收取房款是得到当时梧州市万辉商贸投资有限公司法定代表人的授权的； 6.《四季广场销售统计情况表》、《四季广场销售统计错漏情况表》，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司所认定购房户中将抵债的110套房屋直接划入购房户范围，而不认定原告为购房户，损害真正购房户（原告）的权益。 被告梧州市万辉商贸投资有限公司向本院提交以下证据： 1.梧州市公安局印章信息查询复函，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司2012年8月24日合法刻制、使用的公章； 2.印章备案信息，拟证明在广西公安印章网输入编号4504250008518即显示印章名称，被告梧州市万辉商贸投资有限公司印章合法备案使用的情况； 3.印章备案查询资料，拟证明在广西公安印章网输入“梧州市万辉商贸投资有限公司财务专用章”即显示没有查询结果，故被告梧州市万辉商贸投资有限公司财务专用章根本不是合法备案使用的印章； 4.《立案决定书》、《立案告知书》，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司对张一辉等伪造公司印章一事已报公安机关，且公安机关已立案； 5.被告梧州市万辉商贸投资有限公司记账凭证及工资表，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司2013年11月至2014年2月公司人员情况； 6.《商品房预售许可证》（苍房售字[2013]第032-038号），拟证明梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号“四季广场”于2013年11月取得预售许可证； 7.协助执行通知书、《四季广场销售统计表》（业主名单），拟证明梧州市中级人民法院提供给苍梧县住房和城乡建设局网签的四季广场销售房屋（铺位）及购房业主名单上没有原告的名字； 8.《商品房买卖合同》，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司已开始按梧州市中级人民法院协助执行通知书的精神协助真实的买受人办理合同网签手续； 9.被告梧州市万辉商贸投资有限公司楼盘现状照片，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司四季广场楼盘还不具有交付使用的条件。 被告广西建工集团第二安装建设有限公司没有向本院提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告广西建工集团第二安装建设有限公司对原告胡健华提交的证据认为：对身份证的真实性无异议；对民事判决书的真实性没有异议，但不能证明原告拥有排除强制执行的民事权利，民事判决书只确认了原告与被告之间存在债权关系而不是物权关系；因梧州市万辉商贸投资有限公司不认可《商品房买卖合同》，故对此同意梧州市万辉商贸投资有限公司的意见；对于汇款收据的意见，2011年11月18日汇款900000元，2011年11月19日汇款160000元，汇款是在签订合同之前的，签订合同是2013年12月20日，也在项目开工之前，项目在2012年开工，收款人是张一辉，不是合同上的梧州市万辉商贸投资有限公司，转款用途也没有说明是购房款；对于收据，因为没有转款凭证，且原告也没有提供证据证明100多万元的现金来源，故不认可该证据效力；对于信息查询单的真实性不予认可，且该查询单仅仅是说明原告及其近亲属在梧州市没有住房，不能说明其在其他地方没有住房；授权委托书没有原件，对其真实性不予认可；四季广场的销售名单没有原件，不予认可。 被告梧州市万辉商贸投资有限公司对原告胡健华提交的证据认为：对身份证的真实性无异议；对民事判决书、《商品房买卖合同》不予认可，商品房买卖合同不是被告梧州市万辉商贸投资有限公司与原告签订的，判决书不能证明原告已经向被告梧州市万辉商贸投资有限公司支付购房款，恰好证明原告没有支付购房款，原告支付的购房款对象不是被告梧州市万辉商贸投资有限公司，而是张一辉转账凭证的真实性无法确认，对其关联性有异议，该凭证与本案无关，也与被告梧州市万辉商贸投资有限公司无关，购房款是支付给张一辉的，与被告梧州市万辉商贸投资有限公司无关；信息查询单与本案无关；授权委托书没有原件，且被告梧州市万辉商贸投资有限公司没有出具过该份授权委托书，对该授权委托书不予认可；对情况统计表的真实性没有异议，但与本案无关，与原告是否享有足以排除强制执行的民事权利没有关系，该名单通过有关部门的认可，被告梧州市万辉商贸投资有限公司对部分购房户也进行了核实，该名单是真实的，错漏情况表与本案无关。 原告胡健华对被告梧州市万辉商贸投资有限公司提交的证据认为：所有的证据均没有原件，原告对该证据的复印件不予认可，即使被告梧州市万辉商贸投资有限公司可以提供原件，对其证明内容亦不认可；关于印章是否虚假的问题，在确认合同有效的案件中的一审、二审判决及其他关于被告梧州市万辉商贸投资有限公司与广西建工集团第二安装建设有限公司之间的案件均已记载印章的真实性；被告梧州市万辉商贸投资有限公司提供的销售合同与原告手上的销售合同不一致，被告梧州市万辉商贸投资有限公司否认原告是合法购房户的原因是没有经其确认，且购房款没有转入公司账户，但根据错漏情况表中的情况，部分购房户与原告是同等情况，但却被确认为购房户，明显损害原告权益；对于立案决定书、立案告知书，被告梧州市万辉商贸投资有限公司于2015年报案，但是现在已经是2019年，该案件仍然没有结果，就证明印章是真实的；对于预售许可证及现状照片，原告不清楚。 被告广西建工集团第二安装建设有限公司对被告梧州市万辉商贸投资有限公司提交的证据认为：对证据1-9的真实性、合法性和关联性均无异议。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合其与本案的关联性进行取舍。 综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实： 原告胡健华与被告梧州市万辉商贸投资有限公司于2013年12月20日签订两份《商品房买卖合同》，原告胡健华向被告梧州市万辉商贸投资有限公司购买由被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的座落于梧州市龙圩区西南大道362号四季广场5-01、6-14幢别墅，其中5-01幢别墅的价款为121.9176万元，6-14幢别墅的价款为120.4196万元，合计242.3372万元。合同约定付款方式为分期付款，其中5-01幢约定买受人自签订合同之日将房款79万元转入出卖人指定账户，剩余房款42.9176万元在交房后3日内转入出卖人指定账户；6-14幢约定买受人自签订合同之日将房款80万元转入出卖人指定账户，剩余房款40.4196万元在交房后3日内转入出卖人指定账户。同日，原告胡健华与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订一份《商品房买卖合同》补充协议，协议约定买受人可通过银行转账和现金当面交付两种方式支付房款给出卖人，买受人通过银行转账方式支付的房款共106万元，通过现金当面支付方式支付的房款共53万元。原告胡健华主张其通过银行转账106万元、现金支付53万元。为此，原告胡健华提供了以下证据：1.2011年11月18日胡健华通过中国农业银行取款90万元存入张一辉账户的银行取款业务回单；2.2011年11月19日胡健华通过中国农业银行取款16万元存入张一辉账户的银行取款业务回单；3.落款时间为2013年12月20日的两份《收据》，其中5-01幢房款79万元、6-14幢房款80万元，《收据》上均加盖了被告梧州市万辉商贸投资有限公司的财务专用章。原告胡健华确认两份《收据》上的款项为每份合同约定的首付款，既包括银行转账，也包括现金支付部分。庭审中，原告胡健华确认被告梧州市万辉商贸投资有限公司未将两幢别墅交付其使用，同时原告胡健华确认其及其亲属一直在广东省信宜市工作生活，其与其亲属均未在梧州工作生活。涉案《商品房买卖合同》没有到有关房产管理部门进行备案登记，也未进行预告登记。原告胡健华曾于2015年向梧州市龙圩区人民法院提起诉讼，请求确认其与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。梧州市龙圩区人民法院作出（2015）龙民初字第850、851号民事判决，确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告梧州市万辉商贸投资有限公司对该两份判决不服提起上诉，本院作出（2016）桂04民终400、401号民事判决，维持原判。 另查明，被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的苍梧万辉国际商贸城综合批发市场A区商住楼、B区商住楼、A栋商务楼项目、D区商住楼（15）～（28）轴交（H）～（P）轴工程、F区商住楼工程，由被告广西建工集团第二安装建设有限公司垫资承建，被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程由广西建工集团联合建设有限公司垫资承建。广西建工集团联合建设有限公司、被告广西建工集团第二安装建设有限公司与被告梧州市万辉商贸投资有限公司因建设工程施工合同纠纷于2014年5月8日诉至本院。2014年5月，本院依法查封被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的全部房地产。2015年9月24日，本院作出（2014）梧民一初字第8号民事判决，确认广西建工集团第二安装建设有限公司对被告梧州市万辉商贸投资有限公司应支付的工程款13723.729683万元就该案建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2015年9月28日，本院作出（2014）梧民一初字第9号民事判决，确认广西建工集团联合建设有限公司对被告梧州市万辉商贸投资有限公司应支付的工程款7266.907776万元就该案工程即苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。本院作出的（2014）梧民一初字第8号、（2014）梧民一初字第9号民事判决生效后，广西建工集团联合建设有限公司、被告广西建工集团第二安装建设有限公司向本院申请强制执行，本院于2016年12月8日作出（2015）梧法执字第128-1号执行裁定，拍卖被执行人梧州市万辉商贸投资有限公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的全部房地产。拍卖公告在2017年1月10日的《梧州日报》刊登后，胡健华提出执行异议，认为其已购买了梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场5-01、6-14幢别墅。本院对胡健华的执行异议受理后，于2017年2月22日作出（2017）桂04执异4号执行裁定书，驳回了胡健华的异议请求。胡健华不服该裁定，于2017年3月17日向本院提起执行异议之诉。本院于2017年9月18日作出（2017）桂04民初19号民事判决，驳回胡健华的诉讼请求。胡健华不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院，广西壮族自治区高级人民法院经审理后于2018年6月21日作出（2018）桂民终457号民事裁定，裁定将本案发回本院重审。 本院认为，综合原告胡健华和被告广西建工集团第二安装建设有限公司、梧州市万辉商贸投资有限公司的诉辩意见，本案的争议焦点为原告胡健华对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 原告胡健华对执行标的不享有实体权利。本案讼争财产系不动产，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告胡健华与被告梧州市万辉商贸投资有限公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但涉案商铺一直登记在被告梧州市万辉商贸投资有限公司名下，原告胡健华与被告梧州市万辉商贸投资有限公司双方既未办理不动产过户手续也未办理备案和预告登记，涉案商铺也一直未交付使用，并未产生对外公示物权的效力，故涉案商铺的所有权仍属于被告梧州市万辉商贸投资有限公司，原告胡健华对执行标的并不享有所有权。同时，原告胡健华在本案中所提供的证据也无法充分证明其已将购房款真实、有效地支付给被告梧州市万辉商贸投资有限公司。本案中，原告胡健华向被告梧州市万辉商贸投资有限公司购买两套别墅购房款合计共242.3372万元，其中106万元是存入张一辉个人账户并非转入到出卖方梧州市万辉商贸投资有限公司的账户，且款项发生的时间均早于本案合同的签订时间，甚至早于涉案楼盘动工之前；而对于剩余136.3372万元原告胡健华主张为现金交付款项，但对于如此大额的现金支付，除了《商品房买卖合同》补充协议及《收条》外，原告胡健华并未能提供其他有力、具体的付款依据。现被告梧州市万辉商贸投资有限公司否认收到该购房款，原告胡健华也无法充分证明其已将购房款真实、有效地支付给出卖方被告梧州市万辉商贸投资有限公司，故原告胡健华对执行标的不享有实体权利。 第二、原告胡健华请求排除强制执行的依据不足。根据本院作出的（2014）梧民一初字第8号及（2014）梧民一初字第9号生效民事判决的认定，被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司作为申请执行人，对涉案执行标的享有的是建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”故一般情形下，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。在执行程序中，《商品房买卖合同》的买受人如果尚未取得合同标的物的所有权，而是对标的物主张应向其交付的债权请求权的，交付标的物的债权请求权通常情况下不能阻止执行，也不能对抗建设工程价款优先受偿权。但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条同时规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故根据上述规定，在以建设工程为执行标的的执行案件中，能够对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权的，首先是消费者的物权期待权，即购买商品房的人必须是为生活消费时，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。本案中，原告胡健华主张其购买涉案别墅是用于居住，但其同时购买了两幢别墅，且按照原告胡健华在庭审中所陈述，其一直在广东省信宜市工作居住及生活，其本人及亲属并不在梧州工作、居住及生活，故其在梧州同时购买两套别墅的行为，难以认定为基于消费需求。同时，能够对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权的消费者还必须是支付了超过合同约定总价款的百分之五十的房款。如前所述，原告胡健华在本案中所举的证据无法充分证明其已支付了超过合同约定总价款的百分之五十的房款给出卖方被告梧州市万辉商贸投资有限公司，故原告胡健华请求排除强制执行的依据不足。 因此，原告胡健华请求不得执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场6-14幢住宅的诉讼请求，理据不足，本院依法不予支持。原告胡健华在本案中所提诉讼请求“确认原告的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场6-14幢住宅排除被告广西建工集团第二安装建设有限公司的优先受偿权”实际上包含在上述诉讼请求范围内，故本院依法亦不予支持。本案是案外人执行异议之诉，仅针对案外人对执行标的所提的异议是否成立进行审查，审理的焦点为原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益，原告胡健华在本案中所提的“要求确认原告享有430户购房户的同等待遇，认定为合法购房户，由拍卖买受人协助履行交房义务”的诉请与能否排除执行无关，不属本案的审查范围，本院不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告胡健华关于不得执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场6-14幢住宅及请求确认排除被告广西建工集团第二安装建设有限公司对上述铺位的优先受偿权的诉讼请求。 案件受理费15772.6元（原告胡健华已预交），由原告胡健华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名：广西壮族自治区高级人民法院；开户行：农行南宁市万象支行；账号：20×××77）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李友齐 审 判 员 朱卓慧 审 判 员 莫 芮 二〇一九年六月二十四日 法官助理 郭 琪 书 记 员 刘 莉 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《中华人民共和国消费者权益保护法》 第二条消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。