广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7726号原告：潘键龙，男，1989年3月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码************。被告：曾静婷，女，1989年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：曾昭明，被告父亲。委托诉讼代理人：黎沛虹，广东泛信律师事务所律师。原告潘键龙诉被告曾静婷租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告潘键龙、被告曾静婷的委托诉讼代理人曾昭明、黎沛虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还已支付的订金5000元；2.被告向原告返还履约保证金28800元，并赔偿违约金28800元；3.被告赔偿原告对厂房的维修费11250元；4.被告退还原告厂房损坏期间厂房租赁费用12480元；5.本案诉讼费由被告承担。原告明晰第4项诉讼请求中厂房租赁费用为厂房部分损坏期间（2018年9月16日至10月22日共计39天），原告无法使用，该期间原告应免交租金。事实和理由：原告自2018年8月1日起开始租用被告位于南海区XX厂房。为顺利签约，原告支付了订金5000元，后双方签订了租赁合同后，原告依约再支付了履约保证金28800元，并按时足额交付了租金。后因原告经营有变，经被告同意，原告将场地转租他人使用。2018年9月16日，遇到当时的台风“山竹”，墙体出现坍塌，原本应由出租方负责维修，但被告迟迟不予修复，导致新的承租者无法使用场地，迫使原告先行垫付了墙体修葺费用9650元和电线维修费用1600元，9月16日至10月24日厂房损坏维修期间，新的承租者因厂房无法使用，未缴纳厂房租赁费用。因被告所出租的厂房质量问题，被告应依法向原告赔偿厂房租赁费用共计11250元、厂房损坏39天期间厂房租赁费用12480元。2018年11月23日，被告向原告发出了《解除厂房租赁合同通知书》，强行收回了厂房，并自行与承租者签约。被告的行为违反了双方签订的《租用厂房合同》，被告应依法向原告退还保证金28800元，并赔偿违约金28800元。被告《解除厂房租赁合同通知书》中解除合同依据是未申领营业执照。原告在租赁期间多次要求被告提供办理营业执照的材料，被告多次推托并未提供。原告就上述事项多次与被告协商，未果。故诉至法院以维护原告的合法权益。被告辩称，1.关于原告的第1项诉请，被告无异议，同意退还订金5000元给原告。2.对于第2项诉请，根据原告与被告签订的《厂房租赁合同》第六条的规定，原告作为承租方，在承租期内必须按国家工商行政管理规定合法经营。但原告无故不办理营业执照，被告才依法通知与其解除了租赁合同。因此，造成合同解除的过错方在原告，被告有权没收原告支付的保证金。原告要求返还保证金28800元并赔偿违约金28800元的诉请没有事实与法律依据，应予驳回。3.关于第3项诉请，首先对墙体的维修费用为9650元，被告予以认可，但认为应由原告负担。理由如下：原告厂房墙体倒塌的原因，台风是不可抗力因素，属于外因，但内因是原告将厂房转租给案外人后，次承租方在使用房屋过程中管理不善，及在台风到来时没有采取合理的预防措施，对门窗进行加固，以致门窗损毁后台风进入房屋吹塌墙体。如当时采取了合理措施，该损失是完全可以避免的，原告未尽到管理义务，存在过错，应自行承担自愿承担维修费用，将维修费用9650元支付给被告。综上，原告要求被告赔偿该项损失没有事实与法律依据。至于电线的维修费用，被告不予认可，且也不应由被告承担。4.对第4项诉请，原告称被告迟迟不予修复，导致新的承租者无法使用场地，且未缴纳厂房租赁费用的陈述与事实不符。墙体倒塌后，被告即多次通过微信要求原告进行修复，原告也同意进行修复，但却迟迟未作出决定，以致拖延了修复时间，造成了损失的进一步扩大。原告称厂房的维修期达到39天没有使用，以及承租方未支付期间租金给原告的陈述没有证据证实，对此被告不予认可。故被告认为原告要求由被告退还其39天的厂房租赁费用也没有事实与法律依据。庭审中，原告举证如下：1.原告身份证原件1份、被告人口信息查询资料打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.租用厂房合同原件1份，用以证明原被告签订了厂房租赁合同。3.微信转账记录打印件1张，用以证明原告已向被告支付订金5000元。4.网上银行电子回单、银行卡转账记录复印件各1张，用于证明原告已向被告支付履约保证金及8月份的租金。5.微信转账记录打印件3张、收据复印件1张，用以证明原告垫付了维修厂房的费用。6.光盘1张、图片打印件2张，用以证明厂房是因为台风的原因倒塌的。7.解除厂房租用合同通知书原件1份，用以证明原被告租赁关系已经解除。8.原告与微信名为“曾昭明-九江厂房”微信聊天记录打印件1张（当庭出示手机载体），用以证明原告向被告要求提供租用协议以及办理营业执照的文件。9.原告与微信名为“曾昭明-九江厂房”微信聊天记录打印件1份（当庭出示手机载体），用以证明原告维修电线的情况。经质证，被告对原告证据1、3、4无异议；对证据2无异议，合同中写明如果厂房屋顶漏水由出租方负责维修，换言之，厂房的其他部分维修由承租方负责，合同第1条、第6条约定，承租方必须按照国家工商部门规定合法经营，如有违法，出租方有权干涉直至收回出租房屋；对证据5微信转账记录的真实性无异议，对证明内容有异议，在厂房的墙体倒塌后，原被告经过协商一致，原告自愿承担维修厂房的费用，并要求被告为其找人维修，并按约定支付了厂房维修费用，并由被告代付给维修的施工方，因此该笔费用是原告自愿承担而非垫付，证据5中的收据不确认；对证据6真实性无异议，证明内容有异议，厂房倒塌的主要原因是原告将厂房转租给次承租人后并没有履行管理义务，提醒次承租人在台风到来之前关闭好门窗，并对门窗进行必要的加固，以至于门窗被台风损毁后，台风进入了房屋吹塌了墙体，如果当时采取了措施，是不会造成该损失的，因此被告没有过错，不应分担相应责任，厂房维修产生的损失，应由原告承担；对证据7真实性无异议，可以反映是由于原告没有按照合同的约定办理营业执照合法经营，构成违约，被告依法与其解除租赁关系；对证据8真实性无异议，这是原告与被告的父亲曾昭明的聊天记录，当时曾昭明在聊天记录中已经回复可以提供与村民小组的租地协议给原告办理营业执照，同时也说明该厂房并没有图纸以及消防证，而图纸与消防证并非办理营业执照必须提交的文件，被告之前出租该厂房以及在与原告解除合同后将房屋出租给其他人，这些租户在办理营业执照时也并未要求被告提供图纸与消防证，但也办理了营业执照。对证据9真实性无异议，但这组证据能反映原告向曾昭明提出电线需要重新接线，但并不能证明原告向被告提出要进行维修及费用的情况，因此被告对原告是否维修及维修所产生的费用并不知情。被告举证如下：1.租地合同原件1份，用以证明业主方佛山市南海区**************民小组于2013年3月10日将涉讼厂房所在的土地使用权出租给被告建厂房使用，合同期限是30年，被告在该承租的土地上修建了厂房并进行出租，因此被告具有涉讼厂房的出租资格。2.租用场地合同（与承租方喻凌宇签订）原件1份、工商登记信息打印件1份，用以证明被告与原告解除厂房租赁合同后于2019年2月1日与承租方喻凌宇签订场地租用合同，承租方喻凌宇在承租后开办了佛山市南海区顺晟纸箱厂，并依法办理了营业执照，因此涉讼厂房是可以办理营业执照进行合法经营的。3.微信聊天记录打印件13页（当庭出示手机载体），用以证明在涉讼厂房因台风损毁了墙体后原告与曾昭明通过微信聊天协商厂房的维修事宜，曾昭明认为该厂房墙体的损毁是原告方的原因，对此原告没有异议，并自愿承担维修费用，并要求曾昭明帮其找人维修，至于原告提出的电线维修的损失，在聊天记录中并未提及。经质证，原告对被告证据1无异议；对证据2真实性不确认；对证据3真实性确认，但被告陈述原告自愿承担费用有异议，厂房倒塌后，原告曾要求被告维修，但被告不愿承担维修费用，为了不影响继续使用，原告提出由被告先行修复，费用由原告承担。经审查，对当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证5收据，本院将结合案件情况及其他证据作综合认定。2.被告举证2租用场地合同及工商登记信息，系被告与案外人订立的合同，原告不确认，本院对该组证据的真实性不作认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2018年7月26日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《租用厂房合同》（以下简称涉讼合同），约定被告将原告于南海区XX厂房（以下简称涉讼厂房）出租予原告使用；承租期限共五年，自2018年8月1日至2023年7月31日；租用面积共1200平方米，按每月每平方米8元计租，原告每月交纳租金，租金每月9600元；原告交纳28800元保证金予被告，每月1日前交纳本月租金；原告在承租期内必须按国家及工商行政管理部门规定进行合法经营，如有违法行为，被告有权收回出租项目，一切后果由原告负责；承租期内房顶瓦面漏水由被告负责维（修）补漏；等等。2018年7月22日，原告支付涉讼厂房订金5000元；2018年7月26日，原告支付涉讼厂房保证金28800元。2018年10月6日、2018年10月11日，原告分别转账支付3000元和6650元合计9650元予被告父亲曾昭明。原告持有一份开具日期为2018年10月24日的收据，其上载明原告支出维修厂房电箱、电线的材料和人工费用共1600元。2018年11月23日，被告向原告发出《解除厂房租用合同通知书》，通知因原告未申领营业执照合法经营，已违反涉讼合同第六条关于按照国家及工商行政管理部门规定合法经营的约定，被告有权行使合同解除权，自通知送达之日解除涉讼合同，且要求原告在收到通知之日起七日内将厂房交付回被告，等等。2018年9月16日至2018年10月18日期间，原告与被告父亲曾昭明通过微信就涉讼厂房的维修沟通情况如下：日期发送人微信内容18.9.16曾昭明阿龙，我都已经告诉你们，你们的门窗叫你们弄好不弄好，现在大门吹开了，大风进去了，现在其中有一面墙倒了。原告我都和他说过了，叫他们弄好，我看看他们现在有没有人在。曾昭明那些窗我现在都忍不住全部关了，那个门你就要弄好它的了，明知道打风，他现在没有人在，天天都没人在。原告我问他，他说关了，但风太大吹开就难搞了。曾昭明你台风，他的门应该是关了，无可能不关，一到台风时候你自己应该加固，我哪里看那么多，我都已经帮你关了门，有些窗我能够用木棍顶着的都顶了；你明天都车进车出的，门口你肯定要自己弄好的。其实那个门好简单，正常来说那个锁头肯定不够力，你应该用条锁链加固，或铁线拧紧就什么事情都没有了。原告昨天已经提醒过他，他这些都没弄好，那就没办法，现在叫他弄好就可以。曾昭明你告诉他过去厂房千万小心电；因为门后面是电箱，那个电箱应该已经落下地上了。18.9.18曾昭明阿龙，为什么厂房天气好都还没有弄好的原告我催催他，等他自己安排；刚刚问他，他说明天后天还是有雨有台风，过几天再弄。18.9.29原告现在吹倒墙那里，租客说合同没有写自然灾害要他承担，现在叫我弄，弄就弄，这些我就不和你算了，我弄就好，你看能不能帮手找人做，一千多能不能搞好。曾昭明一千多肯定不行；我给你找一下人，报一下价，我说这些责任根本就不关我的事，如果那天用一条铁线拧好，一点事情都没有。你现在门现在的锁头断了那风进去，那些风肯定找地方走，所以就谷倒了那面墙，没支撑，那些铁都弄下来了。原告这些我跟他说了，现在出了问题又说不是他的责任，不想吵了，到时候你问了价告诉我18.10.18原告明叔，租客说还没有通电曾昭明你通同什么电，你那个配电箱要自己搞定，被雨水淋过怎么用？那里你自己搞那个配电箱，我搞不了，反正那条总线就到配电箱那里了，你自己搞定。18.10.19原告明叔，这条明线点接的？曾昭明你要找个电工懂电工才可以。原告电工来的，应该没问题。诉讼中，原被告均确认原告自2018年9月1日始将涉讼厂房转租予案外人。原告确认已支付截止至2018年11月的租金。本院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告自认涉讼厂房未办理房产权属证书或相应的建筑规划、报建、验收备案资料，涉讼厂房不具备交付使用的条件，原、被告签订的涉讼合同因违反法律强制性规定，依法无效。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿原则进行处理。原告主张被告返还订金5000元和履约保证金28800元的主张，理据充分，本院予以支持。被告作为出租方负有提供符合条件租赁物的义务；原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解租赁物的情况，双方对因涉讼租赁物未符合出租条件情况下签订合同致合同无效均存在过错，原告要求被告支付违约金28800元，理据不足，本院不予支持。针对原告主张的涉讼厂房维修费用11250元的承担的问题，一方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，在涉讼合同未明确约定免除被告维修义务的情况下，被告作为出租人在收取租金对价的同时应对租赁物进行正常的养护和维修，保证符合适租状态，保证承租人订立租赁合同目的的实现。无论租赁物损毁的原因是否为不可抗力、承租人是否采取了防范措施和防范措施是否到位，出租人仍应承担该维修义务。原告主张因台风造成墙体倒塌支付修复费用9650元，被告对该费用数额亦无异议；而对于电线电箱维修费用1600元，结合原告提供的与被告父亲曾昭明2018年10月18日至22日期间的微信聊天记录中曾昭明表示配电箱、开关等电路设备被雨水淋过不可继续使用，要重新购买安装，及要求原告找个电工过来测试电路和重新接通电线，原告据此雇请工人进行维修符合常情，支出的费用亦在合理范围，被告有异议但未举证反驳，本院对该笔费用金额予以确认。上述共计11250元的维修费用，原告已先行垫付，被告应返还予原告。但另一方面，在房屋租赁关系中，房屋由承租人占有使用，其对承租房屋负有妥善维护和保管，使之免受自然损害和不当影响的义务。在本案中，被告曾在台风前提醒原告提前做好防范措施，原告未举证反映对涉讼厂房已督促次承租人尽妥善保管义务，对厂房损毁确存在一定过错，应承担相应的赔偿责任。考虑到租赁物的使用情况、租赁物损毁原因及原告过错程度，本院酌定原告应就此承担3000元的赔偿责任。综上，为避免诉累，抵扣了原告应承担的3000元赔偿责任，被告仍需将原告已垫付的8250元（11250-3000）维修费用支付予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。对涉讼厂房的损毁情况，被告作为出租人应在合理期限内对租赁物进行维修，在出租人怠于履行该义务时，原告作为出租人亦可先自行维修，避免损失的进一步扩大。结合原告与被告父亲曾昭明的微信聊天记录，双方自2018年9月29日开始磋商维修事宜至2018年10月24日电路维修完毕（共26天），该维修期间原告使用租赁物受限，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物影响承租人使用的，可相应减少租金/使用费。本院综合考虑租赁物使用情况、原被告及次承租人的过错程度，酌定被告在维修期间按合同约定的使用费标准9600元的60%计付使用费。鉴于原告已足额交纳维修期间的使用费，经核算，被告应退还使用费3221元[（9600÷31×26）-（9600÷31×26）×60%]予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告曾静婷应于本判决发生法律效力之日起十日内返还订金5000元和履约保证金28800元予原告潘键龙；二、被告曾静婷应于本判决发生法律效力之日起十日内支付厂房维修费用8250元予原告潘键龙；三、被告曾静婷应于本判决发生法律效力之日起十日内返还使用费3221元予原告潘键龙；四、驳回原告潘键龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费1958.26元，减半收取计979.13元（原告已预交），由原告潘键龙负担513.24元，被告曾静婷负担465.89元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年六月二十一日书记员  肖琪海