广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初5091号原告：中山市东方花园物业管理有限公司，住所地广东省中山市东升镇东方花园东部。法定代表人：谭锦池。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所辅助人员。被告：谢锋，男，1974年2月14日出生，汉族，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：颜美林，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：张虹，广东洋三律师事务所律师。原告中山市东方花园物业管理有限公司(以下简称东方公司)与被告谢锋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，原适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。2018年7月10日的庭审，原告东方公司的委托诉讼代理人欧阳艳君，被告谢锋的委托诉讼代理人颜美林到庭参加诉讼；2018年9月25日的庭审，原告东方公司的委托诉讼代理人欧阳艳君、王柳燕，被告谢锋的委托诉讼代理人张虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：谢锋向东方公司支付物业管理费17677元，水电费261元及滞纳金（按日息千分之三，自2007年4月15日起计付至实际清偿之日止）。第一次庭审中，东方公司变更诉讼请求，将物业管理费变更为17810元；滞纳金计算方式变更为按欠费金额为基数，以每日千分之一的标准从2007年4月15日计算至实际清偿之日止；水费为438.6元；电费为326元。第二次庭审中，东方公司明确水费为324元，电费390元。事实与理由：东方公司受中山市东方实业有限公司委托，为中山市东方花园提供物业管理服务。谢锋是位于中山市××镇东方花园金菊街××号房屋的业主。截至起诉之日，经东方公司多次催收，谢锋仍拖欠物业管理费17677元、水费261元、电费347元未付。故东方公司起诉要求解决。谢锋答辩称：1.东方公司在2015年5月5日前的物业管理费已过诉讼时效，丧失胜诉权；2.对于2015年7月1日之后的物业管理费，因为东方公司退出了涉案小区的服务，无权要求谢锋支付物业管理费；3.东方公司并非收取水电费的职能部门，也没有相关职能部门的授权，东方公司与谢锋也没有合同约定由东方公司收取水电费；4.东方公司与谢锋没有在前期物业服务合同中约定滞纳金的内容。东方公司、谢锋围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据东方公司、谢锋陈述及其提交的证据，本院经审查认定事实如下：2003年5月30日，谢锋与中山市东方实业有限公司(以下简称东方实业）签订商品房买卖合同，约定谢锋向东方实业购买东方花园金菊街60号房屋，套内建筑面积110平方米。1998年8月1日、2015年1月1日、2018年1月1日，东方实业作为甲方与东方公司作为乙方签订中山市住宅小区物业管理合同，约定东方实业委托东方公司对位于中山市东升镇聚贤路（管理区）的东方花园进行物业管理。2007年4月30日，东方花园业主会发出会议决议，称同意自2007年5月1日起东方花园的物业管理费由1.1元/平方米调整为1.21元/平方米。2012年4月5日，东方公司向东方花园业主会发出关于调增管理费的紧急联系函，称自本年度5月1日起，管理费从1.21元/平方米调增至1.8元/平方米。2015年4月10日，东方公司发出关于退出东方花园物业管理的通知，称自2015年7月1日起退出东方花园的物业管理，要求各业主向东方公司缴清2015年6月30日前应缴的物业管理费、水电费等各种费用。同日，东方公司向全体业主发出关于花园内水电情况的通知，称将于2015年7月1日起退出东方花园的物业管理，同时不负责小区的水电抄表到户、代收代缴水电费、小区内供水、供电设施的维修及管理工作。从本月起至6月30日，东方公司按代收到用户水费、电费的实际金额向供水公司、供电公司缴交，用户拒缴部分无力垫付。2017年6月，东方公司委托中山市东升镇法律服务所向谢锋发出函件，称谢锋拖欠2007年4月至2017年5月期间的物业管理费16214元、水电费940元、滞纳金32172元，合计49326元。要求谢锋收到函件之日起三日内向东方公司交纳欠费。2017年11月27日，东方公司向谢锋发出管理费、水费、电费、租金、其他费用缴费通知书，通知书注明2017年11月谢锋应缴管理费为17012元，水费33元，电费68元、滞纳金1377.6元，其他费用：水438.6、电326、滞纳金35561，损耗：水291、电322合计54051.6元。通知书上还备注：“请贵用户在本月18号之前到管理处结清费用，逾期未交付的，按每日1‰计收，并停止供水、电。开通水、电时每次收取30元手续费”。对于该份缴费通知书，谢锋称没有收到，东方公司则称将该通知书贴在谢锋的房屋大门，但没有拍照留存也无签收记录。2017年7月28日，东方花园业主委员会向东方花园发出关于移交小区物业管理的通知函，称本届业主委员会已于2016年7月30日成立，并曾于2016年10月21日及2017年3月4日两次要求东方公司移交小区相关物业，现要求东方公司于2017年8月15日前将小区物业、公共设施设备等清单交给业主委员会。2018年5月10日，东方花园主业委员会向东方公司发出关于移交小区物业管理的通知函，要求东方公司在2018年6月1日前将东方花园的小区管理工作交接完毕。诉讼中，东方公司提供2016年3月1日至3月31日的发票记账清单，2017年7月-9月的收据、广东增值税普通发票，2018年2月、3月、5月的工资发放签名表等，拟证明东方公司一直为东方花园提供物业管理服务，并未退出东方花园的物业管理。为查明本案事实，本院依法向中山市东升镇住房和城乡建设局发出函件。2019年2月21日，中山市东升镇住房和城乡建设局回复，称经核查，东升镇东方花园2015年7月1日至2018年5月30日期间的物业服务企业为东方公司。对于上述函件，东方公司予以确认，但谢锋不予确认，认为政府机关部门不应就物业服务合同是否存在进行认定。庭审中，东方公司及谢锋确认谢锋从2007年4月开始拖欠物业费。谢锋认为从2007年4月至2015年5月5日前的管理费已超过诉讼时效，同意支付2015年5月5日至2015年7月1日的物业管理费，认为东方公司于2015年7月开始退出东方花园的物业管理，不应再向东方公司交纳相关费用；东方公司则称曾就2015年5月5日前的物业管理费口头向谢锋追讨；东方公司认为即使已经向业主发出退出物业管理的通知，但因中山市东升镇住房和城乡建设局口头通知东方公司不同意其退出管理，所以东方公司实际一直都在为东方花园提供物业服务。另东方公司明确2007年4月的物业管理费计算方式为1.1元/平方米×110平方米（谢锋房产的建筑面积），2007年5月至2018年5月物业管理费计算方式为1.21元/平方米×110平方米×133个月。另外，东方公司认为谢锋拖欠2011年2月至4月、2012年8月至2017年9月的水电费，并称其他时间的水电费已经缴纳完毕，谢锋则认为从2007年4月起没有居住在涉案房屋，故不应产生水电费。在第一次庭审中，当东方公司被问及为何谢锋产生的水电费有断续时间的情况，东方公司称谢锋并非在涉案房屋常住，故有些月份水电费没有产生，要求根据2017年11月27日的缴费通知书变更诉讼请求为水费438.6元、电费326元。当被问及上述缴费通知书费用计算的依据时，东方公司称依据为上述自行制作的收费情况表。在第二次庭审中，东方公司又明确水费的诉讼请求为324元、电费为390元。为证明谢锋拖欠的水电费，东方公司向本院提交了其自行制作的2012年8月至2017年9月的收费情况表，该表中显示从2012年8月12日至2017年9月17日，涉案房屋用水量为10（只有2013年10月产生用水量）、水费为27元、水损291元，用电量为95（只有2016年12月产生用电量）、电费为64元、电损323元。后东方公司又向本院提交一份自行制作的“金菊60费用明细”，并备注自2012年8月起开始分摊电损和水损，该表显示2007年7月至2018年5月期间，仅有2011年2月、2013年10月产生用水量，水费合计33元，水损合计291元；仅有2011年2月、4月、2016年12月产生用电量，电费合计67元，电损合计323元。本院认为，本案为物业服务合同。本案的争议焦点为：2015年7月1日至2018年5月30日期间，东方公司是否为东方花园提供了物业服务。现分析如下：东方公司称在2015年4月10日发出退出东方花园物业管理的通知后，中山市东升镇住房和城乡建设局口头告知东方公司不同意其退出东方花园的物业服务，结合中山市东升镇住房和城乡建设局向本院发出的复函，中山市东升镇住房和城乡建设局亦承认了东方公司在2015年7月1日至2018年5月间对东方花园提供物业服务。另外从东方花园业主委员会向东方公司多次发出的关于移交小区物业管理的通知函中亦可反映东方公司一直为东方花园提供物业服务至2018年5月。综上，虽东方公司曾发出通知称2015年7月1日起退出东方花园的物业服务，但其确实为东方花园提供了物业服务，谢锋理应按其未交纳的物业管理费向东方公司交纳。关于东方公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。物业管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物管费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。对于2007年4月至2015年5月5日的物业管理费，东方公司称对于曾口头向谢锋追讨过，但东方公司并未提交证据予以证明，故在谢锋提出诉讼时效届满的抗辩，东方公司又未举证证明诉讼时效曾发生中断、中止事由的情况下，本院对东方公司要求谢锋支付2007年4月至2015年5月5日物业管理费的诉讼请求，不予支持。谢锋同意支付2015年5月5日至2015年7月1日的物业管理费，且本院上述认定东方公司提供物业服务至2018年5月，故谢锋应向东方公司2015年5月至2018年5月的物业服务费4924.7元（1.21元/平方米×110平方米×37个月）。关于水电费的问题。东方公司对于拖欠水电费的依据先后向本院提交了缴费通知单、收费情况表及费用明细，但三份证据所显示的欠费金额均不相同，收费情况表及费用明细显示的产生水电费的月份也有出入，而收费情况表及费用明细又是东方公司自行制作，故本院认为东方公司无法举证证明谢锋实际拖欠的水电费的金额，对于东方公司要求谢锋支付水电费的诉讼请求不予支持。至于东方公司主张要求谢锋支付上述费用的滞纳金，因物业服务合同中并未约定拖欠费用需要支付滞纳金，故东方公司要求谢锋支付滞纳金理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谢锋于本判决生效之日起七日内向原告中山市东方花园物业管理有限公司支付物业管理费4924.7元；二、驳回原告中山市东方花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1208元，由原告中山市东方花园物业管理有限公司负担1027元，由被告谢锋负担181元（该款原告已预交，被告应于本判决生效之日七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一九年六月三日书记员  郑敏婷侯艺喆