广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3660号上诉人（原审被告）张美道，女，1946年10月19日出生，香港特别行政区永久性居民，现住广州市。被上诉人（原审原告）中航物业管理有限公司，住所地。法定代表人石正林，职务总经理。委托代理人田青，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人赵莹，广东南国德赛律师事务所实习律师。上诉人张美道因与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，张美道是广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼19B房（建筑面积60.13平方米）的产权人。中航公司是持有一级资质证书的物业服务企业。简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜是广东国际大厦业主委员会委员。2007年9月26日，简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜以广东国际大厦业主委员会的名义（内称甲方）与中航公司（内称乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务还包括甲方可继续享受原来由酒店提供的部分优惠服务；收费标准为：主楼写字楼及裙楼每月35元／平方米、A附楼写字楼每月29.8元／平方米、B附楼商住公寓楼每月14.85元／平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；乙方未能履行物业服务合同的约定，或故意、重大过失行为导致甲方人身、财产安全受到损害的、应当依法承担相应的法律责任；如因乙方原因，不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有权要求乙方限期整改；因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用造成损失的，以及因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，乙方不承担责任；合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止等。该合同附件二约定“物业管理服务质量标准”：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，认定广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》合法有效。中航公司与张美道之间没有签订物业服务合同。2011年5月至2012年8月期间的物业服务费，张美道只在2012年10月30日支付了522.86元。中航公司为此诉至原审法院。案经一、二审判决：张美道应在判决发生法律效力之日起7日内，向中航公司支付广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼19B房自2011年5月起至2012年8月止所欠的物业管理费（每月按14.85元／平方米×60.13平方米计算，扣除张美道已付的522.84元）等。该判决已经执行完毕。因张美道未支付自2012年9月起的物业管理费，中航公司于2014年4月29日向原审法院提起本案诉讼。中航公司原审诉称，中航公司于2007年由广东国际大厦业主大会选聘为物业服务公司，并于同年9月与广东国际大厦业主委员会签订物业服务合同，并自2008年5月起对广东国际大厦提供物业管理服务，合同期限自2007年9月至2010年9月。在上述合同期限届满之后，在广东国际大厦业主选聘其他物业服务公司来进行物业管理之前，本着尽责维护业主权利的角度出发，中航公司一直按照原物业服务合同的约定提供物业管理服务，向广东国际大厦包括B附楼的各业主提供物业管理服务；故中航公司与广东国际大厦各业主之间仍存在物业管理事实的合同关系。张美道为广东国际大厦B附楼19B的业主，实际接受了中航公司提供的物业管理服务，对中航公司按原物业服务合同提供的物业管理未提出任何异议，因此张美道应按照所享受的物业管理服务，按照中航公司与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》第六、七条的约定，支付相应物业管理费给中航公司。中航公司有权根据其提供的物业管理服务，按原合同约定收取物业管理费，及物业服务费用由业主按其持有物业的建筑面积交纳，B附楼为每月每平方米14.85元的标准；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金。为此，起诉请求法院判令：张美道立即向中航公司支付广东国际大厦B附楼19B自2012年9月至2014年4月拖欠的物业管理费（每月按893元计，合计17337.14元），并以拖欠的物业管理费为基准，按每天0.5‰支付自起诉之日至款项清偿之日的滞纳金（即逾期付款违约金）给中航公司。张美道原审辩称，不同意中航公司的诉讼请求。理由如下：1、双方没有签订过物业管理合约。2、中航公司收费不合理，且每个月都不公布其收费和支出。3、中航公司没有尽物业服务的义务，维修方面做得不好，导致我的信箱被撬，消防通道堆满杂物等。所以不同意支付物业管理费。原审庭审中，张美道确认中航公司每月均向其送达物业服务费收费明细账单。张美道为证明其抗辩理由，向原审法院提交了照片若干，以证明涉讼大厦楼道有杂物，房屋室内有墙体因渗水受损的情形；并称其所有的19A房的门锁被撬，但没有报警。中航公司认为该照片不能看出拍摄的地点和拍摄的时间，不予确认；张美道室内墙体受损，中航公司无法知晓；张美道所有的19A房门锁的损坏不属于中航公司管理的公共业务。原审法院认为，根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。合同到期后，中航公司继续按照该合同对广东国际大厦提供了物业管理服务，有权按照上述合同约定的收费标准收取物业服务费用。张美道作为该大厦B附楼19B房业主，应当根据合同约定的标准向中航公司缴纳物业服务费。关于滞纳金的问题，因中航公司未提供证据证明张美道逾期支付物业管理费而导致的实际损失，故中航公司要求张美道按每日0.5‰的标准向其计付滞纳金，显属过高，原审法院依法予以调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付逾期付款违约金。张美道提供的照片不足以证明中航公司未履行物业管理义务，故其抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、张美道应在本判决发生法律效力之日起7日内，向中航公司支付广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼19B房自2012年9月起至2014年4月止所欠的物业管理费（每月按14.85元／平方米×60.13平方米计，总额以不超过中航公司所主张的17337.14元为限）；二、张美道应在本判决发生法律效力之日起7日内，向中航公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2014年4月29日起计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过17337.14元为限）；三、驳回中航公司的其他诉讼请求。判后，张美道不服原审判决，向本院提起上诉称，一、中航公司要求张美道支付物业管理费既无事实依据也无法律依据。具体理由如下：1、张美道与中航公司之间没有签订物业管理合同，双方不存在物业管理关系。中航公司于2007年与广东国际大厦业主委员会所签订的《物业服务合同》合同期限是从2007年9月26日至2010年9月25日，该合同履行期限早已届满，且广东国际大厦业主委员会也没有与其续约，中航公司继续向广东国际大厦业主提供物业管理服务没有任何法律依据。2、张美道多次向中航公司提出不需要其继续提供所谓的物业管理。但中航公司置之不理，单方强行提供所谓的物业管理服务，违反张美道的真实意愿。根据《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。合同成立生效的前提条件是合同当事人意思自治，在双方达成一致共识且是双方真实意思表示的情况下所签订的合同才生效，才对双方具有约束力。本案中，张美道不同意继续接受中航公司的物业管理服务，而中航公司单方强行提供所谓的物业管理服务，还强行向张美道收取不合理的物业管理费。二、中航公司收费极高不合理，所提供的物业管理服务与收取的物业管理费不对称，事实上中航公司减少了物业服务的内容，且为隐瞒中航公司转嫁其关联方广东国际大厦实业有限公司所需承担的物业管理费用给其他业主的事实而不公开中航公司为物业提供了哪些服务项目及该服务的成本及支出明细等相关内容。（1）根据中航公司与其自找外包方所签订的《外墙清洁合同书》，其中2011年-2012年合同记述对A、B附楼外墙及玻璃窗户的清洗面积为20190平方米，单价为1.6元／平方米，总金额为32303元／次。2012年-2013年则减少为17946平方米，单价上升为1.8元／平方米，总金额为32303元／次。由此可以看出，中航公司在2012年为不增加清洗外墙支出，有意减少了大厦外墙清洗面积，事实上减少物业服务内容。（2）根据中航公司与其外包方所签订的《广东国际大厦清洁服务合同》记载清洁范围为“B附楼公寓大厦2层-35层和楼梯及天台”，根据B附楼房产证上数据，2层-38层共21776平方米，共37层，每层589平方米（其中38层为天台，36层和37层为电梯设备层），由上述数据算出，《清洁服务合同》中B楼2-35层和天台楼梯的清洁面积为21776-589＊2=20589平方米。此面积代表B附楼实际进行清洁服务的面积，而中航公司却按17739平方米来计算管理费单价。20598与17739相差2859平方米，按每层楼589平方米，等于5层楼，而中航公司的关联方广东国际大厦实业有限公司在B附楼正好拥有5层房产，中航公司通过将B附楼物业服务面积定为17739平方米，将实际上进行物业管理服务的20598平方米所需承担的管理费成本和管理公司利润，转移给在17739平方米内的业主。因面积缩小了2859平方米，其他业主为此增加了13.8％的管理费支出。张美道认为，大厦的管理服务是全体业主受益，理应按实际接受到服务的20598平方米分摊管理费才公平。三、中航公司没有尽物业管理义务，对物业的维修不到位，消防通道堆满杂物，增加了业主人身安全受侵害的潜在危险。综上，张美道请求本院撤销（2014）穗越法民三初字第1013号民事判决，改判中航公司按照相关部门对于住宅物业管理费的指导价收取物业管理费，或将本案发回重审。中航公司二审答辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求本院予以维持。经查，原审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》于2010年9月25日到期，到期后双方未继续签订物业服务合同，但中航公司继续按照上述合同为案涉大厦提供物业管理服务。《广东省物业管理条例》第五十条规定“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”张美道没有提交证据证明案涉大厦业主大会在上述合同到期后作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，亦未提供证据证明业主委员会在合同到期后曾要求中航公司退出物业服务区域。中航公司为案涉物业提供物业服务，张美道作为小区业主，理应支付物业管理费。张美道上诉称中航公司收取物业管理费缺乏事实和法律依据，理据不足，本院不予支持。广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》约定物业管理费的标准，当事人之间就物业管理费的标准没有达成新的一致意见的情况下，原审法院判决张美道按照原标准即每月14.85元／平方米标准交纳物业管理费并无不当。另，《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》称，由于案涉物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住等多种性质，目前广州市物价局对该类型的物业的物业服务收费没有实行政府指导价格管理。张美道上诉请求本院判令中航公司按照政府指导价收取案涉物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。关于滞纳金的问题，原审庭审中张美道确认中航公司每月均向其送达物业服务费收费明细帐单，且已有生效判决确定张美道按合同约定的每月14.85元／平方米的标准向中航公司缴纳案涉物业管理费，张美道在此情形下不按合同约定的标准按时缴纳案涉物业管理费，理应支付滞纳金。原审法院将滞纳金标准由每日0.5%调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，中航公司对此未提出异议，本院不予调处。综上所述，经审查原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234元，由上诉人张美道负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一四年十月九日书 记 员  李宪琼