太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初7188号原告：袁某，住山西省岚县。委托诉讼代理人：刘某，山西艾哲律师事务所律师。被告：程某，住太原市。被告：山西金翔房地产开发有限公司，注册号：140192210002846。法定代表人：程某，董事长。原告袁某与被告程某、山西金翔房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁某的委托代理人刘某到庭参加了诉讼，被告程某、山西金翔房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告山西金翔房地产开发有限公司退还原告购房款196188元，利息72393.37元（以银行同期贷款利率计算，暂从2012年11月29日计算至2018年9月29日，实际以人民法院判决日止）；2、请求法院判决被告程某承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月29日，原告与被告山西金翔房地产开发有限公司签订了《商品房内部认购合同》，购买被告山西金翔房地产开发有限公司位于小店区唐槐东路以东、龙城北街以北的紫云轩第1幢1单元5层0110503号房，建筑面积为97.66平方米，约定每平方米5988元，总金额为584788元；原告在合同签订之日，须支付首付款40%，即234788元，剩余60%的房款在银行办理按揭贷款，被告山西金翔房地产开发有限公司于2014年8月30日前将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告山西金翔房地产开发有限公司如未按本合同规定期限将本商品房交付原告的，逾期不超过30日，自应付款最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告山西金翔房地产开发有限公司应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告山西金翔房地产开发有限公司应当自同意解除之日起30天内退还全部预付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金等。2012年11月29日，原告向被告山西金翔房地产开发有限公司支付首付款234788元，被告山西金翔房地产开发有限公司向原告出具收据一张，显示收到原告支付234788元，用于购买0110503号97.66平方米房屋的首付款。之后，原告才知紫云轩因为相关手续无法动工。2014年9月以来，原告因索要购房款多次与其他业主找被告山西金翔房地产开发有限公司未果。经有关部门协调，被告山西金翔房地产开发有限公司承诺向原告退款，同时，2015年11月7日，被告程某向原告出具一份连带保证书，表示愿意承担连带保证责任。截止目前，共退还原告购房款38600元。另查明，被告山西金翔房地产开发有限公司尚未取得商品房预售许可证。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告程某、山西金翔房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在答辩期间提交书面答辩状。经审理查明，2012年11月29日，原告袁某与被告山西金翔房地产开发有限公司签订了《商品房内部认购合同》，约定原告购买被告山西金翔房地产开发有限公司开发的位于唐槐路以东，龙城北街以北地块“紫云轩”项目第1幢1单元5层0110503号房，建筑面积97.66平米，单价为每平米5988元，总金额584788元，原告应于2012年11月29日付清首付款40%即234788元，同时约定被告山西金翔房地产开发有限公司需在2014年8月30日约定交付房屋，并为原告办理房屋所有权证书。原告于合同签订当天依约交付首付款234788元。至今“紫云轩”项目未动工，原告欲解除合同，要求被告山西金翔房地产开发有限公司退还其已付购房款。庭审中原告提交《连带保证书》复印件一份，称被告程某于2015年11月7日向“紫云轩”项目的业主出具《连带保证书》，主要内容为：“1、本人程某对山西金翔房地产开发有限公司所开发的紫云轩项目拖欠应退房款形成的债务自愿承担连带责任。2、本人保证，从此日起收到的全部款项必须确保第一时间用于偿还业主退房款。3、退款一定要按交房款比例退款。4、在春节前保证退业主所欠房款总额一半以上，其余款在2016年5月1日前结清”。原告认可被告程某以及女婿通过银行转账方式向其退还23400元，通过现金方式退还15200元。至今“紫云轩”项目未取得商品房预售许可证。另查明，案外人张秀清手中持有《连带保证书》的原件，其于2015年7月1日诉至本院，要求被告程某、山西金翔房地产开发有限公司退还购房款259095元并支付不能交付房屋的违约金30000元；要求被告山西金翔房地产开发有限公司支付其因索要房款发生的误工、住宿、交通费用10000元。本院审理后作出2015年小民初字第02513号判决书，该份判决中查明部分写明张秀清提交程某书写《连带保证书》一份，判决内容为：一、被告山西金翔房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还原告张秀清购房款254695元。二、被告程某对上述第（一）项承担连带清偿责任。三、驳回原告张秀清的其他诉讼请求。该判决已生效。以上事实，有《商品房内部认购合同》、收款收据、银行流水、连带保证书复印件以及2015年小民初字第02513号民事判决书、庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为被告山西金翔房地产开发有限公司与原告签订的《商品房内部认购合同》是否合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，被告山西金翔房地产开发有限公司于2012年11月29日与原告签订的《商品房内部认购合同》无效。根据合同无效所产生的法律后果，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，被告山西金翔房地产开发有限公司未办理预售许可证即销售房屋导致购房合同无效，明显存在过错，合同无效后的法律后果应当由被告承担，原告向被告山西金翔房地产开发有限公司支付购房款234788元，被告山西金翔房地产开发有限公司已经退还原告38600元，剩余购房款196188元未退还，现原告主张被告返还剩余购房款196188元的诉讼请求，理由和证据充分，本院予以支持。原告主张以196188元为基数，从2012年11月29日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，于法有据，本院予以支持。被告程某作为山西金翔房地产开发有限公司法定代表人，向业主出具连带保证书，表示自愿对“紫云轩”项目拖欠房款承担连带责任，原告主张被告程某对上述款项承担连带偿还责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告袁某与被告山西金翔房地产开发有限公司于2012年11月29日签订的《商品房内部认购合同》无效。二、被告山西金翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告袁某购房款196188元并支付以196188元为基数从2012年11月29日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、被告程某对上述款项承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5328元（原告已预交），由被告程某、山西金翔房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 韩义飞人民陪审员 李小兰人民陪审员 李秀英二○一九年六月五日书记员 李宏艳