新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新2302民初1937号 原告：新疆阜康农村商业银行股份有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市康宁路**。 法定代表人：刘宗政，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王瑶，男，新疆阜康农村商业银行股份有限公司职员。 委托诉讼代理人：边洁，新疆百森律师事务所律师。 被告：王晓峰，男，1971年5月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被告：郭子榕，女，1973年7月9日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被告：阜康市爱升房地产开发有限责任公司（以下简称爱升房产公司），住所，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市康城雅居院内**div> 法定代表人：汪爱玲，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李婷，新疆博达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔺鹏飞，新疆博达律师事务所律师。 原告新疆阜康农村商业银行股份有限公司与被告王晓峰、郭子榕、阜康市爱升房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告新疆阜康农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王瑶、边洁，被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李婷、蔺鹏飞到庭参加了诉讼、被告王晓峰、郭子榕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告王晓峰、郭子榕偿还借款本金4399504.21元及利息679308.76元（利息算至2018年10月10日），本息合计5078812.97元，且利随本清；2．依法判令被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任；3．本案件诉讼产生相关费用，包括但不限于诉讼费用、财产保全费、律师费、邮寄费等由被告承担。事实和理由：2013年3月22日，原告（原阜康市农村信用合作联社）与王晓峰、阜康市爱升房地产开发有限责任公司）签订《个人住房抵押借款合同》，合同约定王晓峰作为借款人向原告借款6350000元用于购买房屋，借款月利率7.6417‰，借款期限十年，即2013年3月22日至2013年3月21日止，当月本息当月清偿。被告爱升公司作为保证人承担连带保证责任。合同第十六条规定，借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权宣布合同提前到期。合同签订后，借款人王晓峰从2014年12月开始有未按期还款的事实，违反了合同约定，已构成违约。原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期，收回贷款本息，并要求保证人承担连带清偿保证责任。故原告提起诉讼，请法院依法判决。 被告王晓峰、郭子榕未到庭，亦未答辩。 被告爱升房产公司辩称，针对原告的诉讼请求我方无异议，我方认为在本案中不应承担全部借款本息的连带清偿保证责任，而是仅对物的担保以外的债权承担保证责任。理由如下：1、原被告双方在2013年签订的个人住房抵押贷款合同，其中合同第十四条约定，被告王晓峰自愿提供本案涉案房产作为抵押物，我方基于被告王晓峰提供了物的担保的前提下才签订的该合同并承担保证责任。根据法律有关规定，我方仅对物的担保以外的债权承担保证责任；2、本案办理房屋抵押的义务方是原告及被告王晓峰，双方应当在被告取得房屋产权时重新办理房屋抵押登记。原告与被告王晓峰于2013年3月22日在阜康市房产管理局办理房屋预告登记备案以及预购商品房抵押权预告登记，根据三方签订的抵押贷款合同第十四条第八款及相关法律规定，办理抵押登记手续需要抵押人以及抵押权人共同申请办理，因此本案办理房屋抵押登记的义务方为被告王晓峰及抵押权人原告，被告王晓峰就该房屋于2016年8月29日取得房屋产权证书，双方应积极履行法定义务办理房屋抵押手续；3、原告不积极行使合同权利，怠于督促抵押权的办理，导致抵押物的灭失，这种怠于行使权利的消极行为应当视为权利的放弃，我方的利益不应因原告在抵押权设立阶段的过错行为而受到损害。4、若令我方在被告王晓峰提供的担保物权未设立时继续承担保证责任，则恶意违约的债务人与怠于行使权利的原告利益不受损，我方的利益却遭受侵害，这违反民法的公平原则和诚实信用原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院认证如下： 1、原告提供的个人住房抵押借款合同一份，拟证明2013年3月22日原阜康市农村信用合作联社现原告与被告王晓峰、郭子榕签订了个人住房抵押借款合同，并由被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司提供阶段性保证担保，保证期间至借款人取得房产证，办妥正式的抵押登记并将抵押文件交付原告收执之日止，保证方式为连带保证责任。个人住房抵押借款合同在昌吉州公证处做了强制执行效力的债权文书公证，该债权被赋予强制执行力，合同内容合法，债权数额清晰明确。经质证，被告爱升房产公司对真实性认可，但认为公证文书在法院执行过程中因公证程序违法并未赋予强制执行效力。因该合同系双方真实意思表示，内容真实、合法，与本案具有关联，具有证明力，且双方均无异议，本院对该证据予以确认。 2、原告提供的借款借据一份，拟证明原告依照合同履行了贷款义务，于2013年4月12日向被告王晓峰、郭子榕发放贷款6350000元，贷款到期日为2023年4月11日，期限10年。经质证，被告爱升房产公司无异议。本院对该证据予以确认。 3、原告提供的担保及回购协议一份，拟证明原、被告在签订个人住房抵押借款合同后，补充约定由被告爱升房产公司在具备办理产权证时统一办理房屋产权证及房产抵押贷款有关的抵押手续，在被告王晓峰未按约定按期还款构成违约的情况下，被告爱升房产公司将承担保证责任。经质证，被告爱升房产公司对真实性无异议，但协议第二条规定违反房屋登记办法第十二、十五条规定，将由双方当事人共同申请办理登记义务转嫁给房产公司，不符合法律规定，该约定实际是委托关系，委托人并未出具授权委托书不产生效力。本院对该证据的真实性予以确认。 4、原告提供的阜康市房产管理局预告登记备案证明一份，拟证明2013年3月22日被告王晓峰按揭贷款所购房屋做了预抵押登记。经质证，被告爱升房产公司无异议，本院对该证据予以确认。 5、原告提供的到期通知回执六份，拟证明被告王晓峰自2014年12月起贷款陆续出现逾期情况，原告可以提前收回贷款并要求保证人承担保证责任。经质证，被告爱升房产公司无异议，本院对该组证据予以确认。 6、原告提供的通知一份，拟证明被告王晓峰未按约定陆续还款义务后，原告要求被告爱升房产公司陆续保证责任。经质证，被告爱升房产公司对真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。 7、被告爱升房产公司提供的阜康市房产管理局产权交易查档证明一份，拟证明被告王晓峰于2016年8月29日已取得涉案房屋阜康市金穗小区11幢105号、202号房地产权属证书，已经具备办理抵押登记手续视为所有条件。经质证，原告对真实性无异议，但称该房产在2017年11月8日被乌市铁路运输法院查封后才得知该房屋已经办理房屋产权登记，之前被告王晓峰与爱升房产公司未将房屋已取得产权证情况告知原告。本院对该证据予以确认。 被告王晓峰、郭子榕未到庭，视为对举证、质证权利的放弃。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月22日，原告与被告王晓峰、郭子榕、爱升房产公司签订个人住房借款合同，合同约定：“贷款人（即抵押权人）阜康市农村信用合作联社；借款人（即购房人）王晓峰；抵押人王晓峰、郭子榕；保证人阜康市爱升房地产开发有限责任公司。贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房抵押借款，借款金额为人民币6350000元，借款实际发放额以借款凭证为准。借款用途为用于借款人王晓峰购买位于阜康市团结西路北侧，建筑面积为一层381.53平方米、二层597.37平方米的房屋。借款期限自2013年3月22日起至2023年3月21日止。借款利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率上浮动40%，执行月利率为7.6417‰。借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定借款执行月利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款人以本合同项下所购房屋做抵押的，由保证人提供阶段性担保。阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年，保证人不按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人的任何账户中划收相关款项。抵押人自愿以王晓峰的商铺作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。抵押人应在本合同签订后到有关登记机关申办抵押预登记或抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交贷款人保管。借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人宣布本合同提前到期，协商抵押权和要求保证人承担保证责任……”。同日，原告及被告王晓峰、爱升房产公司又签订了担保及回购协议，合同内容为：“甲方（借款人）王晓峰；乙方（银行）阜康市农村信用合作联社；丙方（开发商）阜康市爱升房地产开发有限责任公司。一、甲方愿将拥有的购房产权证或他项权益证交由乙方作为贷款抵押，甲方一并办理（或委托乙方办理）抵押登记、贷款公证和房产保险手续，丙方对甲方所借乙方贷款承担连带担保责任；二、新建购房因其它原因无法办理有关房屋产权手续的，丙方负责在条件具备后统一办理（或委托乙方办理）房屋产权证及房产抵押贷款有关的抵押登记和房产保险等手续，相关费用由甲方承担；三、在贷款还款期内，不论甲方因何种原因连续两个月或累计六个月未按期偿还所欠乙方贷款本息的，即为违约，由乙方依法收回房屋产权并按规定由丙方回购，乙方直接从丙方存款账户及保证金账户中扣收甲方所欠乙方的剩余贷款本息；四、甲方出现上述违约，丙方须在接到乙方的催收通知30天内回购甲方房产，以现金偿还乙方全部贷款本息；五、在丙方代甲方偿还剩余贷款本息后，丙方回购甲方房产，并依法处理，甲方对此申明无异议；六、本协议是《个人购房抵押借款合同》的附件，具有同等法律效力”。合同签订后，被告王晓峰在阜康市房产管理局对阜康市团结西路北侧、迎宾路东侧康城雅居小区、幢号房号2-105、建筑面积1F：381.52P平方米、2F：597.37平方米的房屋办理了预告登记备案。原告于2013年4月12日向被告王晓峰发放贷款6350000元，被告王晓峰自2013年5月20日至2017年9月21日向原告累计偿还贷款本金1554973.45元，支付利息1574093.64元。截止2018年3月21日原告累计扣划被告爱升房产公司账户资金2375801.68元，用于偿还被告王晓峰房屋按揭贷款，其中偿还本金1755522.34元，支付利息620279.34元。被告王晓峰自2014年12月20日起开始出现逾期还款情形，后连续三期以上未按约定偿还借款本息，原告随起诉，要求被告王晓峰提前归还剩余借款本息。 另查明，被告王晓峰购买的位于阜康市团结西路北侧、迎宾路东侧康城雅居小区（现阜康市金穗小区11幢202号、105号），建筑面积1F：381.52P平方米、2F：597.37平方米的商业用房，总房价12700480元。开发商为被告爱升房产公司。2013年3月22日原告与被告王晓峰共同向阜康市房产管理局申请办理了涉案房产抵押权预告登记。2016年8月29日被告王晓峰取得该商业用房的房地产权属证书，共有权人为被告郭子榕，但未办理抵押权登记。2017年11月9日乌鲁木齐市铁路运输法院对该商业用房依法查封。 再查明，2013年3月22日，新疆维吾尔自治区昌吉州公证处作出（2013）昌州证经融字第928号具有强制执行效力的债权文书公证书。2017年11月3日，因被告（被执行人）王晓峰未按照约定归还借款本息，经原告（申请执行人）申请，新疆维吾尔自治区昌吉州公证处向被告王晓峰、郭子榕（被执行人）、爱升房产公司（异议人）电话核实，以被执行人与异议人愿意接受强制执行承诺，作出（2017）昌吉州经融字4799号执行证书。2017年11月16日，原告依据该公证书向本院申请强制执行，被告爱升房产公司提出执行异议，经审理，本院作出（2018）新2302执异12号执行裁定书，不予执行昌吉州公证处作出的（2017）昌吉州经融字4799号执行证书，在此期间，法院已扣划爱升房产公司1360000元发放至原告账户。 本院认为，依法成立的合同关系受法律保护。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案个人住房抵押借款合同是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效。各方均应依合同的约定履行各自义务。原告依约履行了放款义务，被告王晓峰应当按约每月向原告偿还贷款，其从2014年12月20日开始出现逾期还款情形，后连续三期以上未按约定偿还借款本息，原告依据合同约定要求提前收回贷款，本院予以支持。被告王晓峰应当按照借款合同的约定向原告偿还剩余贷款本金并支付相应利息。被告王晓峰自2013年5月20日至2017年9月21日向原告累计偿还贷款本金1554973.45元，支付利息1574093.64元。截止2018年3月21日原告累计扣划被告爱升房产公司账户资金2375801.68元，用于偿还被告王晓峰房屋按揭贷款，其中偿还本金1755522.34元（包括本院扣划发放至原告1360000元），支付利息620279.34元。被告王晓峰向原告借款以购买的位于阜康市团结西路北侧、迎宾路东侧康城雅居小区（现阜康市金穗小区11幢202号、105号），建筑面积1F：381.52P平方米、2F：597.37平方米的商业用房作为抵押，2016年8月29日被告王晓峰取得该商业用房的房地产权属证书，但并未在阜康市房地产管理所办理抵押登记。被告爱升房产公司提供阶段性保证担保，保证范围即阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告爱升房产公司作为涉案房产的开发商，理应在给被告王晓峰、郭子榕办理房产证后及时将该情况告知原告，督促被告王晓峰尽快办理房产抵押手续，被告爱升房产公司辩称房产证办下来之后在第一时间向原告电话通知过，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。被告怠于行使权利，导致本案所涉房屋至今未能办妥抵押登记，故爱升房产公司不承担保证责任的条件未成就，应对被告王晓峰向原告偿还借款及利息承担连带保证责任。本案涉案房屋未办理抵押登记，物的担保情形并未实际发生。在难以实现物的担保的情况下，爱升房产公司仍应承担连带担保责任，故对被告爱升房产公司辩称其在物的担保以外的债权承担保证责任的答辩意见本院不予采纳。因本院作出（2018）新2302执异12号执行裁定书，不予执行昌吉州公证处作出的（2017）昌吉州经融字4799号执行证书，在此期间，我院已扣划爱升房产公司1360000元发放至原告账户，该款在本案中不予扣减，不冲抵被告王晓峰借款本金。被告郭子榕作为抵押人应在其提供的抵押担保房产价值范围内承担连带清偿责任。被告王晓峰、郭子榕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担可能产生的不利后果。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王晓峰自本判决生效后十五日内向原告新疆阜康农村商业银行股份有限公司返还借款本金4399504.21元，并支付利息679308.76元（月利率8.574999‰，利息算至2018年10月10日止），其余利息继续计付至借款实际清偿之日； 二．被告郭子榕在提供抵押担保的房产价值范围内，对被告王晓峰的债务承担连带清偿责任； 三、被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司对上述借款及利息承担连带清偿责任，阜康市爱升房地产开发有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告王晓峰追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47352元，由被告王晓峰、被告郭子榕、被告阜康市爱升房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  米 燕 人民陪审员  曾广新 人民陪审员  马秀红 二〇一九年六月五日 书 记 员  金莉梅